Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[Rukapul]

ph4ge schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 13:40:
[...]

Overwaarde creëert eigen geld, en eigen geld is een belangrijk smeermiddel. Een fictief rekenvoorbeeld.

Huis 1, gekocht met een hypotheek van 150.000 euro (kk e.d. meegefinancierd), 10 jaar later verkocht voor 200.000 euro. Dit is nog heel bescheiden als je begin jaren 90 kocht. Vervolgens kan je Huis 2 kopen met een hypotheek van 400.000 euro plus 50.000 "eigen geld". Hierdoor is je eigen risico en het risico van de bank een stuk lager terwijl je toch 450.000 euro voor Huis 2 kan betalen.

Kijk nou eens naar de echte factor: een verdubbeld inkomen. Dat maakt het verschil, niet die 50k, want in 10 jaar met zo'n verdubbeld inkomen had die 50k ook meervoudig als kapitaal opgebouwd kunnen worden.

Nu is het andersom. Huis 1 gekocht met een hypotheek van 150.000 en na 10 jaar krijg je er 100.000 euro voor. Ipv dat je nu een Huis 2 kan kopen van 450.000 euro mag je blij zijn als je die 50.000 euro restschuld mee gefinancierd krijgt. Huis 2 mag dan ineens maximaal 350.000 euro kosten met een zelfde hypotheek van 400.000 euro. Als je de bank zover krijgt om de restschuld te financieren.

Wederom: het effect van het gestegen inkomen en het bijbehorende spaarvermogen is veel groter dan die lousy 50k.

De overwaarde-theorie houdt alleen stand bij financieel ontoerekeningsvatbaren.

[ph4ge]

redwing schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 13:53:
Ja, maar dat is omdat dat betekent dat er weer meer huizen verkocht worden. Het is dus niet zozeer dat de duurdere huizen positief zijn als wel dat het goed is dat er weer beweging in de huizenmarkt komt.

Nee, de enige reden waarom men meer transacties als herstel bestempeld is omdat de verwachting is dat meer transacties hogere prijzen betekent. Lees dit topic door, kijk in de media, er wordt toch vooral over prijsherstel gesproken en er op gehoopt. Het zijn altijd de huizenprijzen waar het over gaat.

Transacties op zichzelf is ook niet zoveel, het zijn alleen de makelaars die daar vrolijk van worden maar die worden nog vrolijker van hoge prijzen. Liever 1 huis voor een hoge prijs verkopen dan 2 voor een lage prijs.

redwing schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 13:53:
Oftewel het wordt volgens het verhaal wel meegenomen (ik heb de tabel niet doorgekeken dus kan best zijn dat het alleen in het verhaal staat maar niet op de tabel van toepassing is).

Dat de HRA er al 100 jaar is en daarom geen rol meer speelt klopt trouwens niet, de HRA wordt nl. pas van belang voor de prijs van een woning als er krapte op de huizenmarkt ontstaat. Voorheen was het nl. veel meer dat de prijzen bepaald werden door echte marktwerking. De laatste jaren is het echter zo dat de prijzen bepaald worden door de hoogste bieder en dan is HRA plotseling wel een probleem. Er zijn dus meerdere factoren voor nodig voordat HRA een probleem wordt en zorgt voor fors hogere huizenprijzen

De tabel kijkt alleen naar het inkomen en de huurprijzen.

De HRA werd een probleem omdat men stopte met aflossen en allerlei manieren ging zoeken om de HRA te maximaliseren. Tot begin jaren tachtig was het allemaal niet zo moeilijk. Men kocht op 1 inkomen, met een deel eigen geld en met verplicht aflossen. Binnen die regels kon de HRA geen kwaad. Pas toen die regels werden afgeschaft en men steeds creatiever de HRA ging gebruiken werd het een probleem.

Schaarste is in Nederland van alle tijden, het was voor de oorlog een probleem, de oorlog verergerde het en men heeft dat probleem na de oorlog nooit opgelost.

[Oscar Mopperkont]

Rukapul schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 13:33:
Zolang je groter wilt gaan wonen (incl starten) en je netto vermogenspositie groter dan 0 is dan heb je baat bij dalende/lage prijzen. Wil je kleiner gaan wonen (incl stoppen) dan heb je baat bij stijgende/hoge prijzen.

Enige vervelende is dat je het tekort op je oude hypotheek ook zult moeten financieren. Dat is wat ook die situatie voor velen niet rlx maakt.

[t_captain]

Rukapul schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 13:33:
[...]

Precies. Het is ook nonsens. De 'overwaarde' zorgt er niet voor dat men een groter huis kan kopen, want dat grotere huis is veel sterker in prijs gestegen. [...]

Een situatie van stijgende huizenprijzen veroorzaakt overwaarde (bovenop de overwaarde die je door aflossing bereikt). Het resultaat is dat de oudere huizenkopers naar verhouding meer koopkracht hebben op de woningmarkt: naast hun inkomen hebben ze vermogen opgebouwd in de eerdere woning.

Andersom zorgt een geleidelijke daling van de huizenprijzen (enkele procenten per jaar, gelijk de gemiddelde aflossing op hypotheken) dat er niets wordt opgebouwd. In die markt komt alles aan op inkomen i.p.v. vermogen. Dan staan iets jongere woningkopers hoger op de koopkrachtladder.

Bij een sterkere prijsdaling is de vermogensopbouw in een eigen woning gemiddeld negatief. In die situatie hebben de starters de beste kaarten in handen, zij hebben immers geen last van een restschuld.

Ik denk dat de ontwikkeling van de huizenprijzen (of welke andere marktprijzen dan ook) zich uiteindelijk zal schikken naar de economische verhoudingen. Wie de meeste toegevoegde waarde heeft in de economie, zal de meeste koopkracht hebben.

Dat model is ook in lijn met wat we de afgelopen jaren hebben gezien. Ouderen hebben vermogen, jongeren hebben werk. Vermogen is in een vergrijzende samenleving bezig om (naar verhouding) minder belangrijk te worden.

[svdree]

Toch zie ik het nog niet. Stel je koopt een huis van 2.5 ton. De prijzen verdubbelen, je hebt 2.5 ton overwaarde, en je verkoopt de hut voor 5 ton. Te gek! Ondertussen wil je wel graag ergens wonen, maar alle andere huizen zijn ook verdubbeld in prijs. Tenzij je meer bent gaan verdienen, is het enige wat je kan kopen precies hetzelfde als wat je net verkocht hebt.

En dat huis wat aan het begin van je wooncarriere 5 ton kostte, en totaal onbereikbaar was? Dat kost nu een miljoen, en is nog net zo onbereikbaar.

[RaZ]

Huizen zijn in 10 jaar 3x hun waarde geworden van 1995 tot 2005... Wat je in 1995 kocht voor 156k gulden, ging weer over de toonbank voor 225k (dat is 150k euro's overwaarde).

In 2005 kocht je voor 200k een rijtjeshuis. Leg er 150k eigen geld in, en je zit in een villa.

[Rukapul]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 14:09:
[...]

Enige vervelende is dat je het tekort op je oude hypotheek ook zult moeten financieren. Dat is wat ook die situatie voor velen niet rlx maakt.

Zie mijn opmerking over netto vermogenspositie. Die moet positief zijn.

t_captain schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 14:15:
[...]


Een situatie van stijgende huizenprijzen veroorzaakt overwaarde (bovenop de overwaarde die je door aflossing bereikt). Het resultaat is dat de oudere huizenkopers naar verhouding meer koopkracht hebben op de woningmarkt: naast hun inkomen hebben ze vermogen opgebouwd in de eerdere woning.

Maar zonder die overwaarde zou de effectieve koopkracht op de huizenmarkt nog veel sterker zijn gestegen. Hun inkomen was al hoger. Hun vermogen (aflossing, kapitaalsopbouw) was al hoger. Maar men wordt nog geremd door de nog ouderen die relatief de hoofdprijs krijgen voor hun woningen.

Andersom zorgt een geleidelijke daling van de huizenprijzen (enkele procenten per jaar, gelijk de gemiddelde aflossing op hypotheken) dat er niets wordt opgebouwd.

Dat is een tijdelijke mogelijkheid wanneer er hoog wordt ingestapt. In een fair gewaardeerde markt zal dit altijd tijdelijk zijn. Prijzen zijn immers mean-reverting voor wat betreft een kwalitatief gelijkblijvende voorraad/object.

Daarnaast is de onderliggende aanname altijd een stijgend inkomen al dan niet harder dan inflatie. Bij vaste woonlasten schept dat gegeven tijd dus altijd al ruimte voor kapitaalsopbouw.

In die markt komt alles aan op inkomen i.p.v. vermogen. Dan staan iets jongere woningkopers hoger op de koopkrachtladder.

Nee, want de 'ouderen' waar we over spreken hebben ook een hoger inkomen. Dit zijn nog steeds de 'ouderen' die opwaarts in hun inkomen en woningcarriere zitten. Deze ouderen hebben zowel inkomen als vermogen. (In tegenstelling tot de 'bejaarden' die afbouwers en uitstappers zijn en inderdaad vermogen maar geen inkomen hebben.)

Bij een sterkere prijsdaling is de vermogensopbouw in een eigen woning gemiddeld negatief. In die situatie hebben de starters de beste kaarten in handen, zij hebben immers geen last van een restschuld.

Zoals gezegd is dat altijd tijdelijk komend vanaf een punt van overwaardering.

Ik denk dat de ontwikkeling van de huizenprijzen (of welke andere marktprijzen dan ook) zich uiteindelijk zal schikken naar de economische verhoudingen. Wie de meeste toegevoegde waarde heeft in de economie, zal de meeste koopkracht hebben.

Dat model is ook in lijn met wat we de afgelopen jaren hebben gezien. Ouderen hebben vermogen, jongeren hebben werk. Vermogen is in een vergrijzende samenleving bezig om (naar verhouding) minder belangrijk te worden.

Vermogen (mits genoeg) geeft ook enig inkomen

[ Voor 3% gewijzigd door Rukapul op 13-12-2013 14:55 ]

[RemcoDelft]

Z___Z schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 13:51:
Wat de overheid zou kunnen doen om restschulden wat draaggaarder te maken is aflossen tot de WOZ waarde of X% van de WOZ waarde aftrekbaar te maken. Hierdoor wordt het makkelijker om van je restschuld af te komen, wordt er meer afgelost, kunnen starters voor een lagere prijs kopen

[/sarcasme]
Naast de renteaftrek wil je dus ook de aflossing door de belastingbetaler laten betalen?

en kost het de overheid op de langere termijn minder HRA voor de <2013 hypotheken.

Dat kan de overheid ook wel doen zonder met geld te strooien, kwestie van de wetgeving aanpassen.

[Z___Z]

RemcoDelft schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 15:51:
[...]

[/sarcasme]
Naast de renteaftrek wil je dus ook de aflossing door de belastingbetaler laten betalen?


[...]

Dat kan de overheid ook wel doen zonder met geld te strooien, kwestie van de wetgeving aanpassen.

Alles wat de overheid uitgeeft is geld "weggeven". Aftrekposten moet je eerst geld verdienen, want anders kan je het niet uitgeven. Het is hetzelfde als voor bedrijven. Als er afgeschreven wordt op vaste activa, mag een bedrijf dit ook van de winst aftrekken. Als vaste activa boven de boekwaarde wordt verkocht, dan moet er belasting over de overwaarde betaald worden.
Omdat huizen steeds in prijs aan het stijgen waren en voor particulieren het heel lastig is om te bepalen wat de "boekwaarde" van een huis is (aankoop + investeringen - afschrijvingen) is er de overdrachtsbelasting. Deze belasting is vergelijkbaar met de vermogensrendementsheffing. Soms was die 6% in het voordeel van de overheid, soms in het voordeel van de verkoper.

[Mfpower]

svdree schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 14:36:
Toch zie ik het nog niet. Stel je koopt een huis van 2.5 ton. De prijzen verdubbelen, je hebt 2.5 ton overwaarde, en je verkoopt de hut voor 5 ton. Te gek! Ondertussen wil je wel graag ergens wonen, maar alle andere huizen zijn ook verdubbeld in prijs. Tenzij je meer bent gaan verdienen, is het enige wat je kan kopen precies hetzelfde als wat je net verkocht hebt.

En dat huis wat aan het begin van je wooncarriere 5 ton kostte, en totaal onbereikbaar was? Dat kost nu een miljoen, en is nog net zo onbereikbaar.

Ik moet je helemaal gelijk geven. Toch is er 1 ding wat nog meespeelt, namelijk nieuwbouw in die jaren. Mag ik weer een n=1 voorbeeld geven? Mijn broer is 13 jaar ouder en heeft alles net goed weten te spelen (ik zat nog op school/studeerde nog). Heeft zijn huis voor 140K in GULDENS gekocht en voor 150K in EURO's verkocht, en hij heeft er echt niet lang gewoond (voor mijn gevoel althans). Hij heeft toen een huis voor 200K nieuwbouw in euros gekocht waar hij 70K handje contantje in kon storten (overwaarde). In die tijd was nieuwbouw gek genoeg GOEDKOPER dan bestaande bouw. Geillustreerd door het volgende: Nadat zijn huis af was, was het meteen 320K waard (daar hadden de buren het voor verkocht nadat ze er een jaar hadden gewoond). Huidige WOZ van zijn huis is nu 290K. Hoe kan dit? Grond was allang aangekocht voor nieuwbouw en niet voor een woekerprijs doorverkocht.

Hij betaalt na aftrek van HRA en een 50% aflossing op zijn hypotheek netto 400 euro per maand aan hypotheek welke niet oploopt. Dat is de helft minder dan mijn huur voor een 60m2 appartement. Ik wil je vragen om eens op te zoeken wat een starter nu betaalt aan een 100% annuitaire hypotheek voor 200K, en over 30 jaar. Dit geeft bij mij aan dat de rekening bij de jongere starter is/wordt neergelegd.

Op dit moment is in mijn woonplaats nieuwbouw DUURDER dan oudbouw, volledig toe te schrijven aan de hoge grondprijzen (ik zie nu ook overal reclame voor nieuwbouw huizen waarbij je de grond niet koopt, vreselijk idee). Dus nieuwe huizen bouwen is niet aantrekkelijk want ze kunnen niet voor dezelfde prijzen verkopen. Enige is dat bouwkwaliteit vaak wat beter is (en isolatie) maar bijv. tuin vaak helemaal afwezig.

[RemcoDelft]

Mfpower schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 18:25:
Op dit moment is in mijn woonplaats nieuwbouw DUURDER dan oudbouw, volledig toe te schrijven aan de hoge grondprijzen (ik zie nu ook overal reclame voor nieuwbouw huizen waarbij je de grond niet koopt, vreselijk idee). Dus nieuwe huizen bouwen is niet aantrekkelijk want ze kunnen niet voor dezelfde prijzen verkopen. Enige is dat bouwkwaliteit vaak wat beter is (en isolatie) maar bijv. tuin vaak helemaal afwezig.

Vandaar ook dat nieuwbouw niet verkoopt, de bouw instort, bedrijven failliet gaan, en het personeel thuis in de WW zit.
Dit alles om de grondbubbel maar in stand te houden... Grond genoeg, maar degelijke kavels met tuin voor minder dan 100x de landbouwgrondprijs zijn niet te koop.

[Bartjuh]

@RemcoDelft

De enige manier om dat op te lossen is om bij alle gemeentes het hele gemeentebestuur dat verantwoordelijk is voor de grondbesteding eruit te schoppen, en onafhankelijke bestuurders van Duitse nationaliteit erop te zetten. Onafhankelijk, én ze begrijpen hoe het wel moet.

Het zijn toch praktisch altijd oude mannetjes die veel geld in hun huis hebben zitten (in dezelfde gemeente), die willen niet graag dat hun grond ineens minder waard wordt. Kortom, geen enkele ambtenaar gaat recht maken wat krom is. Hun eigenbelang gaat gewoon keihard voor algemeen belang, en het belang van de komende generaties. Daarom komt er niet snel hoop voor de bouwbedrijven, bouwvakkers, en jeugd/starters.

[ Voor 6% gewijzigd door Bartjuh op 13-12-2013 22:01 ]

[Señor Sjon]

Mfpower schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 18:25:
[...]

Ik moet je helemaal gelijk geven. Toch is er 1 ding wat nog meespeelt, namelijk nieuwbouw in die jaren. Mag ik weer een n=1 voorbeeld geven? Mijn broer is 13 jaar ouder en heeft alles net goed weten te spelen (ik zat nog op school/studeerde nog). Heeft zijn huis voor 140K in GULDENS gekocht en voor 150K in EURO's verkocht, en hij heeft er echt niet lang gewoond (voor mijn gevoel althans). Hij heeft toen een huis voor 200K nieuwbouw in euros gekocht waar hij 70K handje contantje in kon storten (overwaarde). In die tijd was nieuwbouw gek genoeg GOEDKOPER dan bestaande bouw. Geillustreerd door het volgende: Nadat zijn huis af was, was het meteen 320K waard (daar hadden de buren het voor verkocht nadat ze er een jaar hadden gewoond). Huidige WOZ van zijn huis is nu 290K. Hoe kan dit? Grond was allang aangekocht voor nieuwbouw en niet voor een woekerprijs doorverkocht.

Hij betaalt na aftrek van HRA en een 50% aflossing op zijn hypotheek netto 400 euro per maand aan hypotheek welke niet oploopt. Dat is de helft minder dan mijn huur voor een 60m2 appartement. Ik wil je vragen om eens op te zoeken wat een starter nu betaalt aan een 100% annuitaire hypotheek voor 200K, en over 30 jaar. Dit geeft bij mij aan dat de rekening bij de jongere starter is/wordt neergelegd.

Op dit moment is in mijn woonplaats nieuwbouw DUURDER dan oudbouw, volledig toe te schrijven aan de hoge grondprijzen (ik zie nu ook overal reclame voor nieuwbouw huizen waarbij je de grond niet koopt, vreselijk idee). Dus nieuwe huizen bouwen is niet aantrekkelijk want ze kunnen niet voor dezelfde prijzen verkopen. Enige is dat bouwkwaliteit vaak wat beter is (en isolatie) maar bijv. tuin vaak helemaal afwezig.

Goh, ben je familie? Ik ben een nakomer (scheel ook 13 jaar met mijn broers). Zij hebben eenzelfde bubbel meegemaakt.
Broer 1: Hoekwoning nieuwbouw gekocht voor iets van 150k guldens in '94, verkocht voor 300k euro 10 jaar later.
Broer 2: Nieuwbouw gekocht in ~1996, relatie verbroken vlak na verhuizing, dikke overwaarde slechts 2 jaar later. Woning met nu zijn vrouw, in 5 jaar 100k overwaarde verdient ('99-'04) en toen weer een nieuwbouwwoning.

Zij hebben het wat dat betreft al een stuk makkelijker dan ik gehad.

[Fiber]

Bartjuh schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 22:01:
[...] De enige manier om dat op te lossen is om bij alle gemeentes het hele gemeentebestuur dat verantwoordelijk is voor de grondbesteding eruit te schoppen, en onafhankelijke bestuurders van Duitse nationaliteit erop te zetten...

LOL. Dat hebben we al een keer geprobeerd, een tijdje geleden. Was toch niet zo'n succes geloof ik...

[ Voor 6% gewijzigd door Fiber op 14-12-2013 01:59 ]

[ph4ge]

Aantal nieuwbouwwoningen laag, volgend jaar nog lager

De prognoses voor de nieuwbouwmarkt zijn ondanks alle positieve verhalen weer naar beneden bijgesteld, ze staan op recorddiepte, de verwachting was dat het daar nog ruim onder zou gaan en nu is de verwachting nog zwarter. Het aantal vergunningaanvragen blijft verder teruglopen, met nog eens 30% (!) in 2013 alleen. Zoals ik al eerder heb aangegeven, het aantal is op het moment zo laag dat ik me haast niet voor kan stellen dat er nog vele vanaf kan, maar voorlopig lukt dat nog prima. Het is wachten op het moment dat het iets afvlakt en de vlag uit kan, dan lees je het natuurlijk wel in de reguliere media. Als het zo door gaat zal dat op niveau 0 gebeuren omdat een negatief getal nou eenmaal niet kan.

Er wordt wel gesproken van herstel in 2015, maar echt onderbouwen kunnen ze dat niet. Meestal wordt er altijd voorspelt dat het over 2 jaar beter gaat en wordt bij elk rapport dat moment weer naar achter geschoven. In de eerste 9 maanden van dit jaar is het aantal opgeleverde woningen nog eens met 33% (!) gedaald. Dat staat toch in schril contrast met het zo vaak gepredikte herstel.

Zeker voor de economie is het belangrijk dat de nieuwbouw aantrekt, daar heb je economisch gezien veel meer aan dan verkopen van bestaande bouw. Bovendien loopt de woningnood alleen maar op.

[ Voor 7% gewijzigd door ph4ge op 14-12-2013 12:37 ]

[Fiber]

ph4ge schreef op zaterdag 14 december 2013 @ 12:36:
Aantal nieuwbouwwoningen laag, volgend jaar nog lager

[...]

Zeker voor de economie is het belangrijk dat de nieuwbouw aantrekt, daar heb je economisch gezien veel meer aan dan verkopen van bestaande bouw. Bovendien loopt de woningnood alleen maar op...

Op zich wel mee eens, al vind ik het woord 'woningnood' wel weer wat overdreven, zo lang we niet massaal onder de brug hoeven te slapen.

[Oscar Mopperkont]

Weinig nieuwbouw is rot voor bouwbedrijven, maar natuurlijk gunstig voor huizenbezitters. Te veel aanbid heeft immers prijsdrukkend effect. Wat dat betreft dus gunstig dat er even wat minder wordt gebouwd

[pedorus]

Oscar Mopperkont schreef op zaterdag 14 december 2013 @ 13:47:
Weinig nieuwbouw is rot voor bouwbedrijven, maar natuurlijk gunstig voor huizenbezitters. Te veel aanbid heeft immers prijsdrukkend effect. Wat dat betreft dus gunstig dat er even wat minder wordt gebouwd

Gunstig voor huizenbezitters? De meesten bezitten maar 1 huis, en zijn ook niet van plan om hun waarde te verzilveren omdat ze toch ergens moeten wonen. Daarentegen betekend dit bericht gewoon dat een belangrijk stukje economie zeer slecht draait, en dat valt niet gunstig te noemen.. Dit gunstig noemen is een beetje als juichen terwijl er zojuist een doelpunt in eigen doel is gescoord.

[Oscar Mopperkont]

Correctie: gunstig voor mensen die hun huis in verkoop hebben of het in verkoop willen zetten.

[Pooh]

Oscar Mopperkont schreef op zaterdag 14 december 2013 @ 17:58:
Correctie: gunstig voor mensen die hun huis in verkoop hebben of het in verkoop willen zetten.

En gunstig voor iedereen met een hypotheek die niet 100% zeker weet dat hij z'n huis tot z'n dood zal blijven bewonen.

[ph4ge]

De enige voor wie meer schaarste gunstig is, als het al positieve effecten heeft, zijn de uitstromers die op die manier meer overwaarde hebben. Maar meer schaarste zorgt niet dat men meer kan lenen, prijzen beïnvloedt het nauwelijks.

Ik kijk echter naar wat goed is voor het land, en niet een handvol individuen. Voor het land is nieuwbouw bittere noodzaak, het heeft geen zilver randje dat dit bijna verdwenen is.

[Señor Sjon]

In de CoBouw een interessant rapport van Metrum over de grondwaarde ontwikkeling.
CoBouw
Rapport (PDF)

[redwing]

ph4ge schreef op zaterdag 14 december 2013 @ 20:05:
Ik kijk echter naar wat goed is voor het land, en niet een handvol individuen. Voor het land is nieuwbouw bittere noodzaak, het heeft geen zilver randje dat dit bijna verdwenen is.

Voor het land zou het inderdaad het beste zijn als het aanbod en de vraag in evenwicht zouden zijn. Helaas worden er nog steeds te weinig huizen gebouwd waardoor dat aanbod niet verbeterd en er dus niets zal veranderen. De enige reden waarom nu de huizenprijzen omlaag gaan is omdat door alle regelingen de netto-kosten van een hypotheek omhoog zijn gegaan. Op het moment dat die nettokosten weer in evenwicht zijn met de huizenprijzen zitten we weer precies in hetzelfde schuitje. Uiteindelijk bepaald bij schaarste de netto-kosten die gemiddeld iemand kan dragen de uiteindelijke prijs van een huis.

Het enige voordeel van de huidige akties van de regering is dat mensen minder risico lopen, niet dat ze minder gaan betalen voor een huis.

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op maandag 16 december 2013 @ 09:07:
In de CoBouw een interessant rapport van Metrum over de grondwaarde ontwikkeling.
CoBouw
Rapport (PDF)

Ik heb het even gescand. Wat mij niet duidelijk is, gaat het hier om een soort marktwaarde of om de waarde die gemeentes daadwerkelijk berekenen? Want ik zie een daling van -18% in 2013, maar er zijn nauwelijks gemeentes die de prijzen hebben verlaagd, laat staan met zulke percentages. Het al dan niet afboeken door gemeentes staat hier dus los van? Hooguit zou het verschil tussen marktwaarde en wat de gemeente vraagt iets afnemen?

redwing schreef op maandag 16 december 2013 @ 09:20:
Voor het land zou het inderdaad het beste zijn als het aanbod en de vraag in evenwicht zouden zijn. Helaas worden er nog steeds te weinig huizen gebouwd waardoor dat aanbod niet verbeterd en er dus niets zal veranderen.

De suggestie dat woningschaarste goed is voor het individu omdat de prijzen hoog houdt is net zo iets als suggereren dat kindersterfte goed is voor jouw kind omdat dat meer kansen betekent voor hem. Het is gewoon iets wat heel slecht is, als het al een zilverrandje heeft dan is het verwaarloosbaar.

Bovendien, voor elk nieuwbouw huis vangt de overheid 21% BTW nog bovenop de 50% van de koopsom die de grond vertegenwoordigd en bijna in zn geheel naar de gemeente gaat. Als de gemeente die inkomsten niet heeft, dan moeten ze dat geld bij de bewoners weghalen. Nog even los van alle economische activiteit en alle mensen die nu in de bijstand zitten en anders aan het werk hadden gekund. Dan kan de gemeente bijna alleen maar de OZB verhogen om het gat te dekken, en als dan inderdaad de WOZ waarde ook stijgt is het dubbel feest voor de huiseigenaar. Aan de andere kant zal er bezuinigd worden op de voorzieningen. Goh, wat zal een huiseigenaar als Oscar daar blij mee zijn, ipv dat een nieuwe bewoner een flinke bijdrage doet aan zijn gemeente moet hij het zelf jaar op jaar doen.

Ook de individuele huiseigenaar is veel beter af als de gemeente gewoon de grond voor iets lagere prijzen verkoopt ipv dat het voor onrealistische prijzen in de boeken blijft staan. Of je moet inderdaad echt op korte termijn plannen hebben om uit te stromen. Maar dat zijn in de regel mensen die halverwege jaren 90 gekocht hebben of nog eerder.

[Señor Sjon]

Het is wel materie die je moet kennen. Maar het gaat om waardes die bv. residueel worden berekend. Hier zit een daling in omdat de VON daalt en bouwkosten nog wel stijgen. De resultante is residueel een lagere grondprijs. Maar de gemeente wil niet altijd aan de residuele berekening beginnen, vooral als dit in haar GREX (grondexploitatie) niet uitkomt.

Het geeft ook aan hoe de verschillende regio's in NL presteren. Effectief alleen de Randstad (min Rijnmondgebied) en Zwolle staan nog voor groei op dit moment.

Ze verwachten:
2014 -8% tot 0 % VON prijzen in de vrije sector.
2015 0% tot 3%
2016 0% tot 3%
2017 0% tot 3%
2018+ 2% tot 5%

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op maandag 16 december 2013 @ 09:07:
In de CoBouw een interessant rapport van Metrum over de grondwaarde ontwikkeling.
CoBouw
Rapport (PDF)

Hoe serieus kan je dit nemen?

Het meest in het oog springende verschil is dat de verwachte gemiddelde grondwaardedaling voor woningbouw meevalt.

De verkopen zijn een fractie van wat ze 5 jaar geleden verkochten. Dan kunnen ze de verkoopprijzen wel hoog houden, als de verkoop 90% is ingestort kan je niet zeggen dat de waardedaling meevalt. De daadwerkelijke waardedaling blijkt pas als de verkoopprijs dusdanig wordt aangepast dat er evenveel verkocht wordt. Bovenstaande quote zegt wellicht iets over hun belangen, of kop in het zand steken zoals gemeenten ook doen.

Wat mij betreft wordt het landelijke bij wet vastgelegd: jaarlijks (zeg) 100.000 kavels verkopen voor woningbouw (en de bouw daadwerkelijk beginnen), dan blijkt vanzelf welke prijs de markt daar voor over heeft.

[Señor Sjon]

Serieuzer dan een roepende op een forum? Dit is de grondprijs in exploitaties. Die is anders dan de consument betaalt.

En het gaat over grondwaarde, die is inderdaad nauwelijks gezakt. Waarom denk je dat de bouw is ingestort als alles moet dalen en de grond gelijk blijft? Dan wordt de grondquote hoger en stokt een project.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op maandag 16 december 2013 @ 10:36:
En het gaat over grondwaarde, die is inderdaad nauwelijks gezakt. Waarom denk je dat de bouw is ingestort als alles moet dalen en de grond gelijk blijft? Dan wordt de grondquote hoger en stokt een project.

Van Dale dan maar:
waarde
- betekenis in het economisch verkeer, als ruilmiddel

Je kan niet zeggen dat de waarde gelijk blijft, ondanks dat niemand het wil kopen. De prijs hoog houden is iets anders dan een hoge waarde hebben.

[Señor Sjon]

Grondprijzen dan? In plaats van met de letterlijke betekenis te meppen had je zo ook wel de tekst begrepen.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op maandag 16 december 2013 @ 11:26:
Grondprijzen dan? In plaats van met de letterlijke betekenis te meppen had je zo ook wel de tekst begrepen.

Er zit een gigantisch verschil tussen "grondprijs" en "grondwaarde". Als het artikel het eerste bedoelt en het tweede zegt, is dat (zacht gezegd) nogal dom.

@Hieronder: daar ben ik het zeker mee eens. Maar dat is niet duidelijk door de verkeerde term te gebruiken.

[ Voor 12% gewijzigd door RemcoDelft op 16-12-2013 12:09 ]

[Señor Sjon]

Het artikel zegt juist dat ondanks de dalende huizenprijzen, de component grondwaarde/prijs/whatever nauwelijks in prijs is gedaald, ondanks de signalen die op rood staan (residueel berekend bv.). De hierdoor stijgende grondquote (want als de VON daalt en de grond blijft gelijk, dan minder over voor de rest) levert minder tot geen rendement op projecten omdat de VON 'vast' stond in bv de segmenten die gemeenten hanteren voor VON-prijzen die je mag gebruiken. Ergo, geen verkopen en minder huizen verkocht, maar toch een gelijkblijvende grondwaarde.

[Mfpower]

Senor Sjon schreef op maandag 16 december 2013 @ 09:58:
Het is wel materie die je moet kennen. Maar het gaat om waardes die bv. residueel worden berekend. Hier zit een daling in omdat de VON daalt en bouwkosten nog wel stijgen. De resultante is residueel een lagere grondprijs. Maar de gemeente wil niet altijd aan de residuele berekening beginnen, vooral als dit in haar GREX (grondexploitatie) niet uitkomt.

Het geeft ook aan hoe de verschillende regio's in NL presteren. Effectief alleen de Randstad (min Rijnmondgebied) en Zwolle staan nog voor groei op dit moment.

Ze verwachten:
2014 -8% tot 0 % VON prijzen in de vrije sector.
2015 0% tot 3%
2016 0% tot 3%
2017 0% tot 3%
2018+ 2% tot 5%

Fijn is dat, gemeenten willen dus geen grondprijs afboeken omdat ze dan hun rekening (op papier) niet op orde hebben? Dan hebben zij dus ook meegedaan aan de speculatieluchtbel en de hoge prijzen op hun balans gezet. Maar vroeg of laat keert de wal het schip: hoe lang houdt papier het vol tegen het feit dat er helemaal geen grond verkocht wordt op het moment? En wie betaalt dan de rekening? Ik houd mijn hart vast.

En waarom konden gemeenten "vroeger" wel rondkomen met lage(re) grondprijzen? Teveel luxe wc's gebouwd in de gemeentehuizen?

Zoals ik al eens eerder zei in dit topic: onder de luchtbel ligt een maatschappelijke oorzaak die veel groter is dan de huizencrisis alleen en heeft te maken met bestuur (welke er niet voor de mensen lijkt te zijn) en politiek (wat voor samenleving willen we eigenlijk zijn). Zolang deze vragen niet fundamenteel beantwoordt worden vraag ik me af of we uberhaupt op termijn nog wel uit de crisis komen.

Want we zitten, ondanks een bubbel, aardig vast:
- mensen willen/moeten wonen
- heb je een "normaal" inkomen dan is wonen heel veel te duur (huren) of veel te duur (kopen)
- niemand lijkt de rekening te kunnen betalen van de bubbel. Huiseigenaren kunnen dankzij aflossingsvrije constructies en HRA net de woonlasten betalen. Gemeenten kunnen niet afschrijven. Starters kunnen de nieuwe woonlasten moeilijker dragen (of moeten ondanks een goed salaris met zeer weinig tevreden zijn).
- de koopkracht neemt door hoge woonquote af, evenals door stilstaande lonen en inflatie, huren en woonlasten nemen toe
- er wordt (te) weinig gebouwd

Zolang niemand zijn verlies neemt, vraag ik me af of we niet nog maar het topje van een ijsberg zien op dit moment. En dan maar roepen dat alles goedkomt in 2015? Volgens mij is er op alle lagen sprake van een enorme verliesaversie. Maar wie neemt de rekening?

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op maandag 16 december 2013 @ 11:49:
Het artikel zegt juist dat ondanks de dalende huizenprijzen, de component grondwaarde/prijs/whatever nauwelijks in prijs is gedaald, ondanks de signalen die op rood staan (residueel berekend bv.). De hierdoor stijgende grondquote (want als de VON daalt en de grond blijft gelijk, dan minder over voor de rest) levert minder tot geen rendement op projecten omdat de VON 'vast' stond in bv de segmenten die gemeenten hanteren voor VON-prijzen die je mag gebruiken. Ergo, geen verkopen en minder huizen verkocht, maar toch een gelijkblijvende grondwaarde.

Ik denk dat Remco dezelfde vraag bedoelde als ik, en ik denk dat jij Senor Sjon het hiermee wel eens kan zijn.

Je hebt de grondprijs. Als ik kijk naar mijn gemeente dan zijn die in 2008 voor het laatst vastgesteld en in 2012 tot en met 2014 vastgezet. Kortom, de grondprijs is niet gezakt.

Als ik kijk naar de waarde, dan zie ik dat waar we een groei gemeente waren, er nu gewoon 0 gebouwd wordt. Helemaal niets. Bij het grootste bouwproject staat de modelwoning helemaal te verloederen, ze doen niet eens meer de moeite om het gras te maaien. Je kan dus zeggen dat waar de verkopen in 2008 goed liepen, het nu is stilgevallen, men heeft blijkbaar minder voor de grond over, de waarde is gezakt. Men wil wel wonen, maar kan dat niet voor deze prijzen. De bouwkosten doe je niet zoveel aan, dus de grond is te duur. De prijs wijkt dus af van de waarde.

Wat zegt dit rapport nu? Dat de overheid de grondprijzen hoog houdt, itt wat je zou verwachten? Of dat de werkelijke waarde helemaal niet zoveel gedaald is?

Het eerste is een open deur en hoef je geen ingewikkelde analyses op los te laten, het is puur een kwestie van politieke wil. Het tweede lijkt mij feitelijk onjuist en staat haaks op het feit dat de nieuwbouwproductie meer dan gehalveerd is en het aantal vergunningenaanvragen bijna de 0 aantikt.

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 16-12-2013 12:07 ]

[Señor Sjon]

Tuurlijk is het een open deur. Maar de tandwielen bij de overheid draaien langzaam en de enige manier om ambtenaren te overtuigen is door met rapporten te slaan. Die onderste lade is een keer vol.

Ze geven ook aan dat de overheid vertraagd reageert op de markt. Ik merk het dagelijks. Nu heb ik zelfs een concept overeenkomst liggen waarin de gemeente alleen omhoog wil indexeren, niet omlaag.

@MfPower
Er zijn een hoop stadhuizen en bibliotheken gebouwd van dat geld. Vooral voorzieningen kunnen ze nu niet meer onderhouden. Vandaar de sluitingen van zwembaden e.d. Maar tot de nieuwe gemeenteraad ergens zit, houdt men de kaken stijf op elkaar. Dan komt in de zomervakantie een bericht+ophef en dan is men dat in september weer 'vergeten'. In oktober/november wordt de nieuwe gemeentebegroting vastgesteld en dan worden de tarieven voor OZB en rioolrecht verhoogd. Heb je een hond? Ga dan ook maar 200 euro betalen. Dat zijn sluitposten op de begroting. O ja, we voeren ook nog betaald parkeren in, want op papier werkt dat.

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op maandag 16 december 2013 @ 12:24:
Tuurlijk is het een open deur. Maar de tandwielen bij de overheid draaien langzaam en de enige manier om ambtenaren te overtuigen is door met rapporten te slaan. Die onderste lade is een keer vol.

Oke, het gaat dus over grondprijzen en niet over grondwaardes, dat is niet erg duidelijk in het rapport.

[Motrax]

http://www.binnenlandsbes...n-gemeenten.9133553.lynkx



En die parkeeropbrengsten heeft men zich ook rijk aan gerekend, net als aan de grondopbrengsten. En waarschijnlijk is het geld al 3x uitgegeven en komt men er nu achter dat de opbrengsten minder dan verwacht zijn. Doh.

Papendrecht wordt als voorbeeld aangehaald, nu is dat een extreem geval. Daar heeft men 2 loeiers van garages in het centrum neergezet, maar men had helemaal geen parkeerprobleem! Er is voldoende gratis -al dan niet voor 2 uur- parkeren. Nu hebben ze het parkeren bij het stadhuisplein weggehaald, zogenaamd voor andere doeleinden. Maar zelfs dat heeft geen parkeerprobleem veroorzaakt.

En ik kan nu al voorspellen dat als ze eindelijk wel een kunstmatig parkeerprobleem met dito falend parkeervergunningenbeleid hebben, ze nog minder parkeerinkomsten hebben. Waarom zou ik als shopper betaald parkeren in Papendrecht als ik net zo goed -met een beter en groter centrum- naar Dorecht, Gonrinchem, Breda, Roosendaal, Rotterdam of Utrecht kan?

En nu gaan er ook geruchten dat meerdere winkelketens weg willen omdat de huur van het nieuwe winkelcentrum te duur is.

Een mooi staaltje korte termijn politiek. Gek genoeg is het 1:1 vergelijkbaar met de grondpolitiek

[Help!!!!]

Ik vraag af aan welke grondslagen de gemeenten moeten voldoen bij de waardering van de gronden op hun balans. En ogv welke argumenten ze er blijkbaar niet op af hoeven te waarderen.

[Señor Sjon]

@Motrax Zoek eens op Almere Buiten of DoeMere. Sinds het betaald parkeren is ingevoerd kan je er een kanon afschieten.

Gemeentes hebben het geld al uitgegeven. Een last nemen betekent dat er belastingen verhoogd moeten worden, dat wil geen enkele partij doen vlak voor de verkiezingen.

[Tjeerd]

Kom zojuist een artikel (DNB: Party like its 1999) tegen waarin teruggeblikt wordt op een aantal verwachtingen/analyses van rond het jaar 2000 m.b.t. de huizenmarkt. Hierin worden een aantal vooraanstaande mensen aangehaald die het een en ander zeggen over hoe de toestand in de toekomst zou kunnen worden. Best leuk leesmateriaal.

Waar het op neer zou komen is dat wanneer je de huidige situatie in 2000 zou bekijken dat er toentertijd als risicovol tegen aan werd gekeken. Terwijl men nu roept dat het een geweldig moment is om te gaan kopen, omdat de omstandigheden zo goed zijn.

Ik begrijp dat er een hoop factoren zijn die het erg ingewikkeld maken om uitspraken te doen en verwachtingen, maar juist terugkijkend naar uitspraken van rond 2000 kun je eigenlijk net zo goed zeggen dat er geen pijl op te trekken valt.

[RemcoDelft]

@Tjeerd: Mooi artikel, en ook vrij logisch:

DNB signaleert in haar kwartaalrapport dat de bedragen die voor woningen worden neergeteld, steeds verder los komen te staan van de onderliggende waarde.

Nadat woningen meerdere keren (na inflatiecorrectie) in prijs over de kop zijn gegaan, is er nu 20% vanaf en zitten prijzen nog steeds ver boven het lange-termijn-gemiddelde.
De "onderliggende waarde" is neem ik aan de bouwkosten?

[Wackmack]

Zien jullie de grondprijzen op termijn dalen? Heb laatst gekeken voor een kavel in Apeldoorn maar dat kost je minimaal 2 ton. De prijs is in Apeldoe € 355 per m2 en de gemeente zit met een schuld van ver boven de 100 miljoen dus ze kunnen weinig aan de grondprijs doen.

[Verwijderd]

Wacht maar tot alle babyboomers straks uit hun "te grote" huis willen en graag naar een 65+ Appartementje willen waar ook een "beetje" hulp geboden kan worden.

Die groep is groot, zeeeer groot.

Daarnaast kijk ik naar mijn eigen situatie: Ik kan in principe realistisch gezien een koophuis gewoon betalen. Prima te doen. Echter: Bank eist vast contract of 3 jaar lang werk achter elkaar met NHG. Punt.

Ik ga liever even wachten op mijn zoldertje bij mijn ouders totdat ik de mogelijkheid krijg tot een hypotheek dan dat ik me geld ga verspillen aan een huur huisje die hedendaags niet te krijgen zijn en verschrikkelijk duur is. Kan ik nu nog ff prima sparen voor mijn inboedel en wie weet een nieuwe keuken/badkamer.

Ik snap en begrijp zeer goed waarom de overheid en de banken alles strenger gemaakt hebben. Alles zat gewoon verkeerd in elkaar. Alle motieven om een bubbel te maken zijn er nu zo'n beetje wel uit gehaald gelukkig. Hopelijk komt dat nooit meer terug.

Maar je ziet ook dat de overheid veel fouten gemaakt heeft betreft het niet afbouwen van de HRA in de goede tijden. Maar ja, waar maakt de overheid geen fouten? Altijd op het laatste moment dingen aanpakken. Dat doen andere landen in Europa wel anders! Die pakken alles veel vroeger aan en bij de bron. Kan Nederland nog wel eens van leren.

Ik denk zelf dat de komende jaren de prijzen totaal niet omhoog gaan. Helemaal met de zaken die nog moeten komen, zoals de grote vergrijzingsgroep die graag naar een 65+ woning willen verhuizen.
Mensen willen graag dat de prijzen weer stijgen.. ze willen gewoon graag nog een bubbel.
Ik denk zelf dat de bubbel gewoon leeg moet lopen met een zo langzaam mogelijke vaart om daarna te gaan stabiliseren en mee stijgen met de reguliere inflatie en niks anders.

[Verwijderd]

Versteegrob schreef op maandag 16 december 2013 @ 20:28:
Zien jullie de grondprijzen op termijn dalen? Heb laatst gekeken voor een kavel in Apeldoorn maar dat kost je minimaal 2 ton. De prijs is in Apeldoe € 355 per m2 en de gemeente zit met een schuld van ver boven de 100 miljoen dus ze kunnen weinig aan de grondprijs doen.

Nee, absoluut niet. De gemeenten gaan namelijk al hun grond uit de verkoop halen zodat hun "fictieve" balans op orde blijft.
Veel gemeenten zitten in problemen, maar door boekhoudkundige truukjes zien ze er relatief gezond uit. Niets is minder waar. Veel gemeenten zijn ziek en zitten vol met mensen die niet fatsoenlijk om kunnen gaan met gemeenschapsgeld. Ach het is toch mijn geld niet snapje.

Zolang dat grond op hun balans zeg maar 100.000 euro waard is en het in het echt nog maar 50.000 waard is gaan ze het niet verkopen. Dat is slecht voor hun naam, reputatie en hun balans. Dus verkopen is dus dom en door alles uit de verkoop te halen zal de schaarste groeien en houden ze de prijzen van grond fictief hoog.

Ik zie zelfs dat grondprijzen hoger zijn dan grond met dezelfde vierkante meters met een huis erop!!

Edit: En over dat betaald parkeren! Dat truukje probeerden ze ook uit bij ons centrum. Iedereen parkeerde een eind verderop en de inkomsten van de winkels gingen ineens achteruit. Alle winkel ketens hebben toen massaal geprotesteerd tegen de gemeenten en toen werd alles weer weggehaald.

Soms lach ik me krom en bijna dood om de mensen die bij de gemeentes werken. Olie, maar dan ook oliedom. Volgens mij zijn ze gewoon radeloos met hun geld problemen. Ze weten niet waar ze het vandaan moeten graaien.

[ Voor 17% gewijzigd door Verwijderd op 16-12-2013 20:40 ]

[Bartjuh]

Versteegrob schreef op maandag 16 december 2013 @ 20:28:
Zien jullie de grondprijzen op termijn dalen? Heb laatst gekeken voor een kavel in Apeldoorn maar dat kost je minimaal 2 ton. De prijs is in Apeldoe € 355 per m2 en de gemeente zit met een schuld van ver boven de 100 miljoen dus ze kunnen weinig aan de grondprijs doen.

Hmm, oplossing is simpel.

Doe de grondprijs met 30% omlaag, en je verkoopt meer dan 2x zoveel. Als het niet meer is.
0,7*2 = 1,4. En 1,4 > 1. Kortom, ze verdienen meer, er is meer bedrijvigheid, er is veel meer werk voor bouwvakkers (minder uitkeringen door gemeente), er is minder schuld bij de inwoners (en die spenderen dus meer bij de lokale retail/restaurants), en ze trekken meer mensen die ook gemeentebelasting e.d. gaan betalen!

Maarja, dat betekend dat de "waarde" van de huizen van de bestuurders van de gemeente gaan dalen, en dat willen ze niet

[ Voor 5% gewijzigd door Bartjuh op 16-12-2013 20:53 ]

[Fiber]

Verwijderd schreef op maandag 16 december 2013 @ 20:35:
[...]

Ik zie zelfs dat grondprijzen hoger zijn dan grond met dezelfde vierkante meters met een huis erop...!!

Inderdaad. Dus gewoon een bestaand huis kopen, platgooien en er wat nieuws neerzetten. Bijvoorbeeld:

http://www.funda.nl/koop/...de-hoofdweg-10/kenmerken/

Nog geen tientje per vierkante meter...

[Maverick]

Bartjuh schreef op maandag 16 december 2013 @ 20:52:
[...]

Hmm, oplossing is simpel.

Doe de grondprijs met 30% omlaag, en je verkoopt meer dan 2x zoveel. Als het niet meer is.
0,7*2 = 1,4. En 1,4 > 1. Kortom, ze verdienen meer, er is meer bedrijvigheid, er is veel meer werk voor bouwvakkers (minder uitkeringen door gemeente), er is minder schuld bij de inwoners (en die spenderen dus meer bij de lokale retail/restaurants), en ze trekken meer mensen die ook gemeentebelasting e.d. gaan betalen!

Je vergeet alleen dat er niet ineens 2x zoveel grond is om te verkopen. De gemeentes zingen het gewoon uit totdat de prijzen weer stijgen. Ze kunnen grond maar 1 keer verkopen en eht is een schaars goed.

[Mfpower]

Verwijderd schreef op maandag 16 december 2013 @ 20:32:
Wacht maar tot alle babyboomers straks uit hun "te grote" huis willen en graag naar een 65+ Appartementje willen waar ook een "beetje" hulp geboden kan worden.

Die groep is groot, zeeeer groot.

Eens. Alleen die gaan niet "ineens" weg en mijn ervaring met huizen van oudere mensen is dat ze ook vaak in een staat van 30 jaar geleden zijn achtergebleven. Er staan er hier veel van te koop, voor bodemprijzen.
Dus je zult of handig moeten zijn, of geluk moeten hebben,of veel verbouwingsgeld in moeten zetten. Financieren is er helaas niet meer bij. Anders waren ze allang weg denk ik.

[RemcoDelft]

Fiber schreef op maandag 16 december 2013 @ 21:13:
Nog geen tientje per vierkante meter...

Als je daar toch 10 huizen mocht bouwen he... Dergelijke gigantische kavels zijn ook in meer bewoonde gebieden te vinden.

Maverick schreef op maandag 16 december 2013 @ 21:16:
Je vergeet alleen dat er niet ineens 2x zoveel grond is om te verkopen. De gemeentes zingen het gewoon uit totdat de prijzen weer stijgen. Ze kunnen grond maar 1 keer verkopen en eht is een schaars goed.

Als het land "vol" zou zijn, zouden er helemaal geen nieuwe kavels moeten worden uitgegeven. Dat is niet het geval, er kunnen zonder dat je het op de landkaart echt ziet prima miljoenen kavels worden verkocht. Dan maar een paar koeien minder in de wei!

[DeNachtwacht]

Maverick schreef op maandag 16 december 2013 @ 21:16:
Je vergeet alleen dat er niet ineens 2x zoveel grond is om te verkopen. De gemeentes zingen het gewoon uit totdat de prijzen weer stijgen. Ze kunnen grond maar 1 keer verkopen en eht is een schaars goed.

De vergrijzing die eraan zit te komen moet je echt niet onderschatten volgens mij. Kijk eens hier
Die enorme groep tussen de 40 en 65 jaar gaat de komende 25 jaar allemaal met pensioen én ze gaan langer leven dan de voorgaande generaties.

Dit betekent 2 dingen:
- er gaat een grote vraag ontstaan naar kleinschalig wonen met zorg in de buurt, denk aan woongroepen of zelfs wijken speciaal voor bejaarden met zorgfaciliteiten.
- als de grote groep vijftigers en veertigers hun middenklasse eengezinswoningen verlaat, komen er veel minder tieners en twintigers die hierin interesse hebben. De prijzen zullen dus gaan dalen; er zijn simpelweg veel minder geïnteresseerden.

Kortom; de prijsdalingen die we nu zien zijn echt niet alleen de tijdelijke crisis.

Het is met name vanwege opkomende vergrijzing dat de EU behoorlijk met het vingertje naar NL heeft gewezen over de hypotheekrente-aftrek. Die heeft namelijk voor een enorme schuldenberg gezorgd (fikse hypotheken). Rutte en Balkenende zeiden natuurlijk in koor dat daar tegenover echte waarde zit (stenen) maar met de vergrijzing in het vooruitzicht is die waarde nog helemaal niet zo zeker.

Het is ook mijn stellige overtuiging dat de aanpak van de hypotheekrente aftrek vooral door achterkamertjes dwang uit Europa komt ipv de wens van bijvoorbeeld VVD. Bij de kiezers ligt dit immers behoorlijk onpopulair.

[Señor Sjon]

Dat dachten ze rond ~2000 ook. Al die oude mensen die appartementen willen hebben. Nou niet dus. Ze wonen vaak al erg lang in hun vertrouwde omgeving en hebben nauwelijks maandlasten. Voor de servicekosten kunnen ze vaak al makkelijk een tuinman, schilder en huishoudelijke hulp inschakelen. Zo doen mijn overbuurtjes het allemaal ook in hun vrijstaande woningen. De meesten zullen er blijven tot ze echt naar een verzorgingstehuis moeten of ze verlaten horizontaal de woning.

[Bartjuh]

Senor Sjon schreef op maandag 16 december 2013 @ 22:03:
Dat dachten ze rond ~2000 ook. Al die oude mensen die appartementen willen hebben. Nou niet dus. Ze wonen vaak al erg lang in hun vertrouwde omgeving en hebben nauwelijks maandlasten. Voor de servicekosten kunnen ze vaak al makkelijk een tuinman, schilder en huishoudelijke hulp inschakelen. Zo doen mijn overbuurtjes het allemaal ook in hun vrijstaande woningen. De meesten zullen er blijven tot ze echt naar een verzorgingstehuis moeten of ze verlaten horizontaal de woning.

De bulk ligt voor 65 jaar... nog even wachten.

[marshallq]

Bartjuh schreef op maandag 16 december 2013 @ 22:07:
[...]

De bulk ligt voor 65 jaar... nog even wachten.

Helaas wil ik nu graag een betaalbare woning, hopelijk zal dit me op latere leeftijd niet gaan 'opbreken'. Als ik 10 jaar jonger was zou ik waarschijnlijk ook nog een tijd sparen.

[Krisp]

10 jaar is niet genoeg. De 65-jarige van nu is niet te vergelijken met de 65-jarige van pakweg 20 jaar geleden. Als ik zie hoe ouderen zichzelf vitaal houden en nog ten volle genieten van het leven, zie ik voorlopig geen enkele reden waarom die het huis binnen 10 jaar zouden willen (of moeten) verlaten. Daarnaast heeft een 'oudere' van nu geen behoefte aan een verzorgingsflat in de toekomst. Waarom zou je ook: het geld om onderhoud uit te besteden is er meestal wel, zeker bij de vermogende oudere. Neem mee dat de belangrijkste doodsoorzaak 'kanker' heet en de kans dat iemand tussen zes planken zijn huis uit gaat is groter dan dat hij een verzorgingstehuis bezoekt.

Bovendien wil je in de tussentijd ook wonen. Als je nu een starterswoning kunt kopen, kun je over 15-20 jaar (mits boven water) zonder moeite doorschuiven naar een prachtig huis tegen een relatief lage prijs.

[ Voor 11% gewijzigd door Krisp op 16-12-2013 22:37 ]

[DeNachtwacht]

Senor Sjon schreef op maandag 16 december 2013 @ 22:03:
Dat dachten ze rond ~2000 ook. Al die oude mensen die appartementen willen hebben. Nou niet dus. Ze wonen vaak al erg lang in hun vertrouwde omgeving en hebben nauwelijks maandlasten. Voor de servicekosten kunnen ze vaak al makkelijk een tuinman, schilder en huishoudelijke hulp inschakelen. Zo doen mijn overbuurtjes het allemaal ook in hun vrijstaande woningen. De meesten zullen er blijven tot ze echt naar een verzorgingstehuis moeten of ze verlaten horizontaal de woning.

Dat is helaas niet waar. Zoals je in mijn linkje bij het CBS zag, zijn de babyboomers pas sinds vorig jaar met pensioen aan het gaan. Dat is zo sinds 2005 begonnen met binnendruppelen van prepensioeners en vutters. Die voorspellingen uit 2000 gingen over dat de vergrijzing letterlijk vanaf 2012 zou gaan inzetten. Écht merkbaar wordt het trouwens pas over een jaar of 5, als de grote hordes de 65 halen en er ondertussen ook steeds meer 70'ers zijn.

Bovendien vergeet je ook iets belangrijks: verzorgingstehuizen zijn in hard tempo aan het verdwijnen. Die kosten namelijk te veel. Die zelfhulpwoningen komen er vanwege het woord van 2013: de participatiesamenleving. Dat betekent: meer voor je familie en buren gaan zorgen, in plaats van ingehuurde krachten die die zorg voor je gaan doen. Dat is met die enorme aantallen bejaarden die er aan komen namelijk simpelweg niet meer te betalen.

Krisp schreef op maandag 16 december 2013 @ 22:36:
Bovendien wil je in de tussentijd ook wonen. Als je nu een starterswoning kunt kopen, kun je over 15-20 jaar (mits boven water) zonder moeite doorschuiven naar een prachtig huis tegen een relatief lage prijs.

Je vergeet alleen wel dat "vitaal zijn" betekent dat lopen, zien etc wel al een stukje minder gaat boven de 70. Die zeventigers willen dus allemaal graag op de begane grond wonen en geen trappen meer. De kinderen zijn ook het huis uit, dus zo'n eng groot huis met 2 of 3 lege kamers waar je al 5 jaar niet meer geweest bent wordt ook overkill. Zoals ik hierboven al zei, het gaat ook heus niet volgend jaar zichtbaar worden, maar wel over een jaar of 5 tot 15, als al die mensen ook massaal de 80 in gaan.

Of desnoods als ze inderdaad overlijden; hoe je het ook wil, er zit een massale verkoopgolf van middenklasse huizen aan te komen die over een jaar of 10-15 merkbaar begint te worden.

[ Voor 23% gewijzigd door DeNachtwacht op 16-12-2013 22:46 ]

[Fiber]

Ik denk dat het heel erg verschilt van persoon tot persoon. Ik ken er genoeg die inderdaad pas tegen de honderd tussen zes plankjes hun huis uit gaan of gedwongen naar een verzorgingstehuis. En ik ken anderen die op hun zestigste al hun ruime hoekhuis met tuin, schuur en garage omruilden voor een fraai appartement met parkeerkelder en ruim balkon. En dat niet eens om gezondheidsredenen maar gewoon omdat ze het makkelijker vinden in onderhoud, schoonmaak, etc.

[Krisp]

DeNachtwacht schreef op maandag 16 december 2013 @ 22:40:
[...]

Je vergeet alleen wel dat "vitaal zijn" betekent dat lopen, zien etc wel al een stukje minder gaat boven de 70. Die zeventigers willen dus allemaal graag op de begane grond wonen en geen trappen meer. De kinderen zijn ook het huis uit, dus zo'n eng groot huis met 2 of 3 lege kamers waar je al 5 jaar niet meer geweest bent wordt ook overkill. Zoals ik hierboven al zei, het gaat ook heus niet volgend jaar zichtbaar worden, maar wel over een jaar of 5 tot 15, als al die mensen ook massaal de 80 in gaan.

Of desnoods als ze inderdaad overlijden; hoe je het ook wil, er zit een massale verkoopgolf van middenklasse huizen aan te komen die over een jaar of 10-15 merkbaar begint te worden.

Zolang het ze geen geld kost, kan de bovenverdieping best leeg blijven. Zeker als de huur van een verzorgingsflat duurder is. Of omdat de noodzaak om te verhuizen ontbreekt. Of omdat de juiste kwaliteit domweg niet beschikbaar is. En aangezien de gemiddelde 65-jarige nu 80 wordt denk ik dat je ten minste 15 jaar mag rekenen. Zeker omdat er meestal twee mensen in dat grote huis wonen.

[ATS]

Inderdaad... Mijn ouders hebben niet voor niets alweer jaren geleden een mooi huis gekocht dat vooral beneden erg ruim is. Indien nodig, kunnen kan er zonder enige moeite een traplift of zelfs een normale lift in, maar ook beneden wat verbouwen en alleen daar gaan wonen is zeker haalbaar. Ik zie ze daar als het ook maar even kan wonen tot hun dood eigenlijk, en gelijk hebben ze. Ik hoop uiteraard dat dat nog lang duurt, en dat soort verbouwingen ook voorlopig nog niet nodig zijn

[DeNachtwacht]

Ik kan het blijven herhalen maar zoals ik al zei gaan we vanaf nu de invloed van de vergrijzing stapsgewijs steeds meer merken. Dat niet iedereen morgen verhuist hoef je mij ook niet uit te leggen. Feit is dat gemiddeld genomen mensen de laatste 10 jaar van hun leven kleinschaliger willen gaan wonen en meer zorg nodig hebben. Uiteindelijk kan een 10-20% van de mensen tot zijn dood in het oude huis wonen maar uiteindelijk gaan ze nu eenmaal dood. Kortom; zo over 10 tot 15 jaar gaat dat langzamerhand steeds meer merkbaar effect hebben op de huizenmarkt.

[Fiber]

Vijftien jaar is een erg lange tijd... Dat zijn nog minstens drie kabinetten, drie zomerspelen en sommigen hier zijn dan wellicht zelf al weer opa en oma...

[RemcoDelft]

Krisp schreef op maandag 16 december 2013 @ 22:54:
Zeker als de huur van een verzorgingsflat duurder is.

Verhuizen zou betekenen dat hij een flink hogere huur gaat betalen voor een kleinere woning. Dat komt doordat hij al ruim veertig jaar in hetzelfde huis woont waarvan de huur in de loop der tijd weliswaar is gestegen, maar lang niet tot het niveau dat tegenwoordig bij het aangaan van een nieuw huurcontract zou gelden.

Oftewel dat komt doordat hij nu te weinig huur betaald. Of nieuwe huren zijn veel te hoog, 't is maar net hoe je het bekijkt. Beide is trouwens politiek op te lossen, want het is natuurlijk belachelijk dat een studentenkamer meer kost dan veel mensen voor hun grote sociale huurhuis betalen.

[Señor Sjon]

@DeNachtwacht
Ik heb het over planologisch appartementen inzetten voor zogenaamd de vergrijzing met de redenatie dat ze allemaal hun 2^1 kap en vrijstaande woning gingen verkopen om luxe appartementen te kopen. Dat is gewoon ingestoken beleid geweest vanuit de overheid.

Wat je wel ziet is dat ouderen in buitengebieden vanwege de veiligheid daar wel weg willen. Hier in de polder staan echt legio boerderijen en dijkhuizen te koop.

[Krisp]

DeNachtwacht schreef op maandag 16 december 2013 @ 23:33:
Ik kan het blijven herhalen maar zoals ik al zei gaan we vanaf nu de invloed van de vergrijzing stapsgewijs steeds meer merken. Dat niet iedereen morgen verhuist hoef je mij ook niet uit te leggen. Feit is dat gemiddeld genomen mensen de laatste 10 jaar van hun leven kleinschaliger willen gaan wonen en meer zorg nodig hebben.

Dat mensen meer zorg nodig hebben is een feit, maar dat ze kleinschaliger willen gaan wonen is nog maar de vraag. Op zichzelf willen ouderen dat wel, maar zonder de nadelen die ik eerder genoemd heb. Dat probeer ik je duidelijk te maken.

Uiteindelijk kan een 10-20% van de mensen tot zijn dood in het oude huis wonen maar uiteindelijk gaan ze nu eenmaal dood. Kortom; zo over 10 tot 15 jaar gaat dat langzamerhand steeds meer merkbaar effect hebben op de huizenmarkt.

Ook dat effect betwist ik niet, maar ik denk wel dat het 5 jaar later gaat gebeuren. In de tussentijd kun je nog prima een huis kopen en bewonen. Ik zou het dus nu niet meenemen in mijn overwegingen.

RemcoDelft schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 07:49:
[...]

Oftewel dat komt doordat hij nu te weinig huur betaald. Of nieuwe huren zijn veel te hoog, 't is maar net hoe je het bekijkt. Beide is trouwens politiek op te lossen, want het is natuurlijk belachelijk dat een studentenkamer meer kost dan veel mensen voor hun grote sociale huurhuis betalen.

Meer dan 60% van de ouderen bezit een eigen huis, de huur van het bestaande huis is dus helemaal niet relevant. Voor die andere 40% geldt je argument overigens wel.

[ph4ge]

Mijn ouders zijn na hun pensioen kleiner gaan wonen, en hebben de overwaarde gebruikt voor een mooie auto en voor veel reizen. Ik kan me niet voorstellen dat ouderen erg gelukkig worden van vasthouden aan hun oude huis als ze dat geld ook uit kunnen geven aan andere zaken.

Het rapport wat ik een paar pagina's geleden postte, van het SCP, verwijst dan ook naar meer dan 2 miljoen verkopers die hun verhuiswens uitstellen (op de 7 (?) miljoen koophuizen). Je kan die wens niet eeuwig uitstellen, zeker als het niet hoeft maar het pure verliesaversie is, je wordt er in ieder geval niet gelukkig van. Vroeg of laat komt dit een keer los en je kan beter bij de mensen die als eerste hun verlies nemen dan de laatste. Sterker nog, de mensen die in 2010 verkochten, ondanks alle verhalen dat het een tijdelijk dipje was en de prijzen 2 jaar later weer op het oude niveau zouden staan, zijn nu spekkoper. Die genieten al een aantal jaren van hun overwaarde terwijl uitstellers hun overwaardes alleen maar zien smelten.

[Señor Sjon]

quote: http://www.cobouw.nl/nieu...-belasting-op-woningbezit

“De heffing van gemiddeld 775 euro per jaar per huurwoning pakt slecht uit voor woningmarkt”, waarschuwt Johan Conijn, bijzonder hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam. “Het is puur een maatregel voor de schatkist.” Als hij toch een suggestie mag doen, zegt Conijn: “Dan zou ik een bezitsbelasting invoeren, zodat ook woningeigenaren bijdragen aan die 1,7 miljard euro.”

Gelukkig betalen woningeigenaren geen belasting.

@ph4ge
Een verhuiswens zegt niet zoveel. Ik zou ook wel willen verhuizen met de juiste voorwaarden, maar verre van concrete plannen. Behoor ik nu tot de 2 miljoen?

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 09:39:
[...]

Gelukkig betalen woningeigenaren geen belasting.

@ph4ge
Een verhuiswens zegt niet zoveel. Ik zou ook wel willen verhuizen met de juiste voorwaarden, maar verre van concrete plannen. Behoor ik nu tot de 2 miljoen?

Het gaat om mensen die aangeven hun wens om door te stromen uit te stellen, dat aantal is sinds 2009 bijna vertienvoudigd (van 260.000 in 2009 naar bijna 2,2 miljoen in 2013). Tegelijkertijd geeft het onderzoek aan dat het aantal starters niet is afgenomen en er geen concrete aanwijzingen zijn dat starters hun aankoop uitstellen. Dit zegt wel wat, ongeacht wat precies de definitie is dan moet je het zelf maar lezen.

Senor Sjon schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 09:39:
Gelukkig betalen woningeigenaren geen belasting.

Natuurlijk wel een stuk minder dan huurders.

[ Voor 12% gewijzigd door ph4ge op 17-12-2013 10:00 ]

[Wackmack]

Verkoop woningen neemt verder toe

DEN HAAG -
De verkoop van woningen is in november met 7,6 procent gestegen ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar. Het Kadaster registreerde 10.576 verkochte woningen, tegen 9833 een jaar eerder. Dat blijkt uit dinsdag gepubliceerde cijfers.

Vergeleken met de voorgaande maand oktober bedraagt de groei in verkopen 6,5 procent. Van alle soorten woningen werden er vorige maand meer verkocht vergeleken met een jaar eerder. Vooral appartementen waren in trek, met een plus van 11,2 procent. Bij tussenwoningen (plus 3,5 procent) is de stijging het minst groot.
Het aantal verkochte woningen steeg in alle provincies, behalve in Limburg (min 3,7 procent) en Zeeland (min 8,2 procent). In Friesland was de stijging het grootst, met een verkoopspurt van ruim 19,2 procent.
Het Kadaster maakte ook bekend dat het aantal gedwongen huizenverkopen in november met bijna een kwart (23,9 procent) is gedaald. In totaal ging het om 197 executieveilingen, vergeleken met 259 in november vorig jaar.

http://www.telegraaf.nl/o...n_neemt_verder_toe__.html

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 09:47:
[...]
Het gaat om mensen die aangeven hun wens om door te stromen uit te stellen, dat aantal is sinds 2009 bijna vertienvoudigd (van 260.000 in 2009 naar bijna 2,2 miljoen in 2013). Tegelijkertijd geeft het onderzoek aan dat het aantal starters niet is afgenomen en er geen concrete aanwijzingen zijn dat starters hun aankoop uitstellen. Dit zegt wel wat, ongeacht wat precies de definitie is dan moet je het zelf maar lezen.


[...]

Natuurlijk wel een stuk minder dan huurders.

Wut...?

[rik86]

Tja, het eerste echte dal was november 2008 (-35,7%) waarbij november 2009 ook nog een daling van ca. 14% liet zien. Daarnaast heeft november nog geen uitschieter omhoog gehad dus zo raar is dit niet

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 10:41:
Wut...?

Die hebben geen hypotheekrenteaftrek.

[Gurneyhck]

rik86 schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 10:42:
Tja, het eerste echte dal was november 2008 (-35,7%) waarbij november 2009 ook nog een daling van ca. 14% liet zien. Daarnaast heeft november nog geen uitschieter omhoog gehad dus zo raar is dit niet

Plus het feit dat er volgend jaar een stuk minder kan worden geleend dankzij de NIBUD-richtlijnen. Ik vermoed daarom dat dit enkel een eindejaarspiek zal zijn...

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 10:43:
[...]

Die hebben geen hypotheekrenteaftrek.

Dus... ik zal de discussie niet weer oprakelen, maar HRA is niet het enige en dat weet je zelf ook wel. Daar ben je te goed voor geïnformeerd.

[Bartjuh]

Senor Sjon schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 10:49:
[...]Dus... ik zal de discussie niet weer oprakelen, maar HRA is niet het enige en dat weet je zelf ook wel. Daar ben je te goed voor geïnformeerd.

Uiteraard, maar als je naar alle typen 'woninggebruikers' kijkt, dan zijn particuliere huurders die 680+ huren netto verreweg de grootste betalers. Zij betalen voor de overwaardering, tekorten, en de hogere bruto rente veroorzaakt door de HRA, ze betalen direct voor de HRA via belasting, en ze krijgen 0 subsidie. Dit terwijl de andere groepen wel subsidie krijgen (en fiks ook), dan wel in de vorm van HRA, dan wel in de vorm van huursubsidie.

Kortom, de boel is zwaar scheefgetrokken. En de enige manier om dit recht te trekken is de HRA af te bouwen naar nul. Gelukkig is de EU ook nog ergens goed voor, en dat is voor druk om de HRA aan te pakken, van onze politiek moet het immers niet komen

[rik86]

sociale huur krijgt subsidie, de HRA is een korting; Die groep die moet dus al wel belasting afdragen om die korting te kunnen krijgen en zijn alsnog netto-betalers.

Daarnaast hoeft HRA niet fout te zijn, het ligt eraan wat je doel is. Als je eigenwoningbezit wilt stimuleren waarbij volledig afgelost wordt kan de HRA een prima middel zijn om dat te faciliteren. Het grote voordeel daarvan is namelijk dat mensen tijdens hun werkzame leven, wanneer normaliter het inkomen hoger is, een huis kopen en aflossen en als ze dan klaar zijn met werken en aflossen veel goedkoper kunnen wonen.

[Tleilaxu]

rik86 schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 11:17:
sociale huur krijgt subsidie, de HRA is een korting; Die groep die moet dus al wel belasting afdragen om die korting te kunnen krijgen en zijn alsnog netto-betalers.

Daarnaast hoeft HRA niet fout te zijn, het ligt eraan wat je doel is. Als je eigenwoningbezit wilt stimuleren waarbij volledig afgelost wordt kan de HRA een prima middel zijn om dat te faciliteren. Het grote voordeel daarvan is namelijk dat mensen tijdens hun werkzame leven, wanneer normaliter het inkomen hoger is, een huis kopen en aflossen en als ze dan klaar zijn met werken en aflossen veel goedkoper kunnen wonen.

sociale huur krijgt geen subsidie, dat is ook een korting ;-)
Wel kunnen mensen met een laag inkomen huursubsidie krijgen, maar dat is iets anders.

Daarnaast is de groep met HRA zeker niet altijd netto betaler, dat is wel heeeeel kort door de bocht. (zorgtoeslag, kinderbijslag, etc).

[ Voor 7% gewijzigd door Tleilaxu op 17-12-2013 11:29 ]

[ninjazx9r98]

ph4ge schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 09:37:
Mijn ouders zijn na hun pensioen kleiner gaan wonen, en hebben de overwaarde gebruikt voor een mooie auto en voor veel reizen. Ik kan me niet voorstellen dat ouderen erg gelukkig worden van vasthouden aan hun oude huis als ze dat geld ook uit kunnen geven aan andere zaken.

Ik kan het me juist heel goed voorstellen aangezien ik inclusief mijn ouders (ondertussen alleen nog m'n moeder) heel wat ouderen ken die juist helemaal niet gelukkig worden van reizen en/of een nieuwe auto en heel gelukkig zijn in hun eigen huis en slechts sporadisch op vakantie gaan (en dan 9 van de 10 keer ook nog binnen Nederland)
Sterker nog met uitzondering van de vorige buren van mijn ouders ken ik helemaal geen ouderen die kleiner zijn gaan wonen of dat van plan zijn.
Mijn vader is ruim een jaar geleden overleden maar mijn moeder zal tenzij het uiteindelijk moet niet vertrekken uit haar eigen huis, participatiesamenleving of niet.
Wat dat betreft hecht ze teveel waarde aan de sociale contacten in haar nabije omgeving en wil ook niet kleiner wonen voor meer geld.
Dat ze minder vitaal zou zijn (leeftijd 71) herken ik niet of beter gezegd nauwelijks en dat geldt ook voor de meeste anderen van die leeftijd of (stukken) hoger die ik ken.
Wat dat betreft zie ik ook een duidelijk verschil in vitaliteit van mensen die nu rond de 70 zijn en mensen die dat een jaar of twintig geleden waren.

Zelf zijn wij overigens wel van plan om veel te reizen en/of eventueel ergens een tweede huis te kopen in het buitenland op latere leeftijd maar het is helemaal niet gezegd dat we dan ons huis gaan verkopen.

PS
Zit ineens aan m'n vitale buurman van 84 te denken in z'n koophuis die ik alleen zie vertrekken tussen zes plankjes en anders niet.
Hij heeft overigens ook nog niet zo lang geleden een nieuwe auto gekocht en hem kennende gaat hij liever zoveel mogelijk vissen in plaats van te reizen

[Bartjuh]

rik86 schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 11:17:
sociale huur krijgt subsidie, de HRA is een korting; Die groep die moet dus al wel belasting afdragen om die korting te kunnen krijgen en zijn alsnog netto-betalers.

Is een subsidie. Aftrek is een vorm van subsidie.

Bijvoorbeeld: de zonnepanelen BTW-korting die er was, afgerond op 15%. Was dat een btw-vrijstelling en dus korting en dus geen subsidie, of zou je dat een subsidie noemen?

Het is alleen een naampje, meer niet. Maar het blijft subsidie.

[Señor Sjon]

En hoe kan je subsidie uitdelen? Door eerst belasting te innen. Zo is het cirkeltje weer rond.

[RemcoDelft]

Bartjuh schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 11:32:
Het is alleen een naampje, meer niet. Maar het blijft subsidie.

Dat doet pijn bij de mensen die 14 miljard euro rentesubsidie per jaar krijgen, tegen grofweg 2 miljard euro huursubsidie. Ze willen perse niet horen dat ze subsidie krijgen, want het geld moet wel blijven stromen natuurlijk!

Laten we het gewoon kosten noemen, als land gezien. En dat geld verdwijnt uiteindelijk naar banken en woningbouwdirecteurtjes.

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 11:39:
En hoe kan je subsidie uitdelen? Door eerst belasting te innen. Zo is het cirkeltje weer rond.

Met hetzelfde inkomen betaal je gewoon veel meer belasting als huurder dan koper. Zo simpel is het, en dat weet jij ook anders was je wel huurder geweest. Alleen lage inkomens die uberhaupt niet kunnen kopen krijgen nog enige huursubsidie, die in het niet valt bij de HRA (in totaal gaat er zo'n 3 miljard naar huursubsidies en zo'n 15 miljard naar HRA volgend jaar). Een beetje OZB e.d. wegen daar niet tegenop.

Overigens inderdaad een goede novembermaand qua transacties, in lijn met de voorspellingen wellicht iets beter. Voor het eerst dit jaar boven de 10.000 transacties. Om dit enigszins in perspectief te plaatsen; na januari 1995 was de eerste maand waarin minder dan tienduizend woningen werden verkocht pas in januari 2009. De vraag is echter of december zich kan meten met vorig jaar en in hoeverre de nieuwe regels de transacties doen instorten in januari 2014.

[Señor Sjon]

Je koopt je risico af door te huren en je koopt flexibiliteit van 1 month notice door te huren. Dat kost ook geld.

En je vergeet de onrendabele top die de koopmarkt normaal financierde. Die kregen daar wel weer HRA op, dat wel. Maar daar zijn echt absurde vermogens in gaan zitten. Zo is de overheid in de vorm van corporaties en huurregelgeving haar eigen katalysator geworden.

[Z___Z]

Zag net een interview op RTLZ. Kan even geen linkje vinden. Maar deze persoon had wel een interessante oplossing voor de huidige private schulden probleem.
In de jaren 50-60 was de private schuld ongeveer 60% van het BNP. Nu is dit in Nederland 2.4x BNP en in de VS 1.8x BNP. Om dit op te lossen geeft de ECB bijvoorbeeld iedere belastingbetaler X% van het BNP, bijvoorbeeld 1000 euro. Mensen met schulden moeten verplicht dit geld gebruiken om schuld af te lossen, terwijl mensen die geen schuld hebben een extraatje hebben. Vervolgens moet je tegelijkertijd de bank regels aanpassen voor de huizenmarkt. Je mag bijvoorbeeld maar 80% LTV lenen ongeacht je inkomen. Hierdoor kan inkomen niet meer als hefboom gebruikt worden om een huis te kopen.
Volgens het interview hadden ze iets soortgelijks gedaan in Australie. Daar hadden ze iedere belastingbetaler 1000 AUD gegeven, alleen wel ten laste van de overheisdschuld. Resultaat, Australie is een van de weinige landen die in de huidige crisis geen recessie heeft.

[Cobb]

In Australia heb je dan ook een redelijke villa voor 125.000 euro en ze hebben gemiddeld ook een inkomen van 50.000 euro daar.
Als ik die 1000 euro in mijn hypotheek stort dan scheelt mij dat een eurootje of 5 in de maand.

[ Voor 57% gewijzigd door Cobb op 17-12-2013 15:10 ]

[Señor Sjon]

We hadden hier een tientje van Lieftink, maar da's wat anders. Maar volgens mij worden banken daar beter van ten koste van (weer) de gemeenschap.

[RemcoDelft]

Z___Z schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 14:28:
Om dit op te lossen geeft de ECB bijvoorbeeld iedere belastingbetaler X% van het BNP, bijvoorbeeld 1000 euro.
[...]
, alleen wel ten laste van de overheisdschuld.

Dat gebeurt nu toch ook al? Door minder belasting te heffen dan de overheid uitgeeft houden mensen meer geld over dan ze gezien de overheidsuitgaven zouden moeten hebben. Dat gaat ten laste van de staatsschuld.
Collectief lenen om private schulden te verminderen lost niets op, tenzij je daarna collectief de schulden niet kan terugbetalen (zoals Griekenland), dan is weinig private schuld (zoals Griekenland t.o.v. NL) een voordeel.

[Z___Z]

Daarom moet het geld ook van de ECB komen, in ruil voor minder ruime financieringsmogelijkheden zou dit geen invloed op de inflatie moeten hebben. Het verkleint alleen de bankwereld.

[rube]

Cobb schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 15:07:
In Australia heb je dan ook een redelijke villa voor 125.000 euro

ehh, Lokatie - Lokatie - Lokatie.
In Australie zijn de prijzen (in de steden) ook enorm gestegen de afgelopen tijd en heb je op sommige plekken voor 125K maximaal een bezemkast.

[Verwijderd]

rik86 schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 11:17:
sociale huur krijgt subsidie, de HRA is een korting; Die groep die moet dus al wel belasting afdragen om die korting te kunnen krijgen en zijn alsnog netto-betalers.

Daarnaast hoeft HRA niet fout te zijn, het ligt eraan wat je doel is. Als je eigenwoningbezit wilt stimuleren waarbij volledig afgelost wordt kan de HRA een prima middel zijn om dat te faciliteren. Het grote voordeel daarvan is namelijk dat mensen tijdens hun werkzame leven, wanneer normaliter het inkomen hoger is, een huis kopen en aflossen en als ze dan klaar zijn met werken en aflossen veel goedkoper kunnen wonen.

"Sociale" huur krijgt helemaal geen subsidie. En ook geen korting. Ik vraag me serieus af waar dat fabeltje elke keer vandaan komt.

Wel krijgen arme huurders huurtoeslag. Maar dat heeft op zichzelf helemaal niks met sociale huur te maken.

HRA daarentegen is gewoon een cadeautje, waar we met z'n allen voor opdraaien.

[Pooh]

Verwijderd schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 16:06:
[...]
"Sociale" huur krijgt helemaal geen subsidie. En ook geen korting. Ik vraag me serieus af waar dat fabeltje elke keer vandaan komt.

Wel krijgen arme huurders huurtoeslag. Maar dat heeft op zichzelf helemaal niks met sociale huur te maken.

Sociale huur krijgt geen directe subsidie meer (die is een aantal jaren terug afgeschaft in ruil voor hun mogelijkheden tot commerciele verhuur), maar de woningvoorraad van de sociale verhuurders is wel zwaar gesubsidieerd. Niet alleen is veel gebouwd met gemeenschapsgeld, ook is veel grond gratis verkregen, en is er jarenlang subsidie heengegaan. Precies om die reden wil de overheid ook het 'scheefwonen' aanpakken, een commerciele verhuurder kan namelijk nooit voor hetzelfde geld een woning neerzetten.

[Señor Sjon]

En jarenlang geen leges hoeven betalen, etc, etc.

[Krisp]

Pooh schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 16:12:
[...]

Sociale huur krijgt geen directe subsidie meer (die is een aantal jaren terug afgeschaft in ruil voor hun mogelijkheden tot commerciele verhuur), maar de woningvoorraad van de sociale verhuurders is wel zwaar gesubsidieerd. Niet alleen is veel gebouwd met gemeenschapsgeld, ook is veel grond gratis verkregen, en is er jarenlang subsidie heengegaan. Precies om die reden wil de overheid ook het 'scheefwonen' aanpakken, een commerciele verhuurder kan namelijk nooit voor hetzelfde geld een woning neerzetten.

Vraag is dan natuurlijk waar het probleem zit. Zijn huurhuizen te goedkoop, of zijn koophuizen zonder subsidie te duur, en worden ze door de HRA goedkoper? Met de huidige rentestand concurreert sociale huur bijna met koop, terwijl particuliere verhuur vele malen duurder is.

Zoals inmiddels al vaak gezegd is de meest doortastende oplossing om de HRA af te schaffen. Ik denk dat de sociale huur daarna opeens niet meer 'te duur' is, maar een nette prijs vraagt. Door de huur van sociale huurwoningen te verhogen, los je het probleem niet op, maar bestrijd je een symptoom.

[Verwijderd]

Beide "subsidies", zijn gewoon zinloos geld rondpompen (HRA) of je reinste vorm van schaamteloos nivelleren (huurtoeslag, zorgtoeslag, kindertoeslagen, woontoeslagen, enzovoort, enzovoort, enzovoort). Allemaal zaken waar hele legers ambtenaren voor nodig zijn, allemaal zaken die fout kunnen gaan, allemaal zaken die klauwen met geld kosten.

De "sociale" huur heeft met name de topbestuurders van wooncorporaties gesubsidieerd. Nieuwe sociale huurwoningen zitten niet voor niets allemaal in het hoogste prijssegment (€650,- per maand... dat is dik een derde van een modaal inkomen, en ra ra ra wanneer je juist _niet_ meer in aanmerking komt voor dergelijke woningen). De huizenmarkt is helemaal naar de klote geholpen door onze vrinden van de overheid, en de oorzaak ligt echt niet door wat subsidies die in het verleden zijn gegeven.

[Señor Sjon]

Het is met de huidige stand van techniek ook te makkelijk om met allerlei toeslagen te werken. Trap de bedragen in een systeem en er komt vanzelf een toeslag uit rollen. Volgens mij moest men hier 30-40 jaar geleden niet aan denken.

[Verwijderd]

Pooh schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 16:12:
[...]

Sociale huur krijgt geen directe subsidie meer (die is een aantal jaren terug afgeschaft in ruil voor hun mogelijkheden tot commerciele verhuur), maar de woningvoorraad van de sociale verhuurders is wel zwaar gesubsidieerd. Niet alleen is veel gebouwd met gemeenschapsgeld, ook is veel grond gratis verkregen, en is er jarenlang subsidie heengegaan. Precies om die reden wil de overheid ook het 'scheefwonen' aanpakken, een commerciele verhuurder kan namelijk nooit voor hetzelfde geld een woning neerzetten.

Vroeger ja. Lang geleden. Maar tegenwoordig moeten al die woco's hun eigen broek ophouden. Dat betekent nu dus gewoon 550 euro huur voor 20 jaar geleden al afgeschreven bovenwoninkjes van 35 m². Daar is echt niks gesubsidieerds aan.

Als commerciële partijen het voor dat soort bedragen niet rendabel kunnen bouwen en verhuren, terwijl de huren sowieso al tot de hoogste van de wereld behoren, dan is er echt iets goed mis met de Nederlandse huurmarkt. Dan is er structureel iets mis (veel te hoge grondprijzen bijvoorbeeld) en/of wordt er hier en daar gewoon teveel gegraaid. Oh wacht...

Leuk en aardig dat men de problemen met de woningmarkt wil oplossen. Maar doe dat dan niet over de ruggen van de huurders, zoals nu gebeurt.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 16:31:
Het is met de huidige stand van techniek ook te makkelijk om met allerlei toeslagen te werken. Trap de bedragen in een systeem en er komt vanzelf een toeslag uit rollen. Volgens mij moest men hier 30-40 jaar geleden niet aan denken.

In 1969 is de BTW ingevoerd, dat is nu 44 jaar geleden en was toch redelijk voordat computers gemeengoed waren. Sindsdien is het aantal belastingen en toeslagen gigantisch toegenomen, en dat lijkt voorlopig niet te stoppen. Dit leunt inderdaad zwaar op techniek, terwijl de burger er helemaal niet beter van wordt.

[Señor Sjon]

Verwijderd schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 16:43:
[...]

Vroeger ja. Lang geleden. Maar tegenwoordig moeten al die woco's hun eigen broek ophouden. Dat betekent nu dus gewoon 550 euro huur voor 20 jaar geleden al afgeschreven bovenwoninkjes van 35 m². Daar is echt niks gesubsidieerds aan.

Als commerciële partijen het voor dat soort bedragen niet rendabel kunnen bouwen en verhuren, terwijl de huren sowieso al tot de hoogste van de wereld behoren, dan is er echt iets goed mis met de Nederlandse huurmarkt. Dan is er structureel iets mis (veel te hoge grondprijzen bijvoorbeeld) en/of wordt er hier en daar gewoon teveel gegraaid. Oh wacht...

Leuk en aardig dat men de problemen met de woningmarkt wil oplossen. Maar doe dat dan niet over de ruggen van de huurders, zoals nu gebeurt.

Maar het is wel makkelijk dat je start met een gevulde woningportefeuille en huurders of niet? Begin jaren '90 werden de corporaties losgeweekt van de gemeentes, maar tot die tijd is alles met gemeenschapsgeld betaald. Ook kunnen ze erg goedkoop geld aantrekken en hebben ze een achtervang via het SVH. Allemaal dingen die ik als ontwikkelaar niet heb... maar er wel mee moet concurreren. Vervolgens zijn corporaties bedrijfje gaan spelen met verstrekkende gevolgen (Vestia, Woonstad Rotterdam, Portaal, WSG, etc).

Ik zou me eerst even verdiepen in de 'inner workings' van de woningmarkt voordat je hier met de onderbruik ten strijde trekt.

[Verwijderd]

Senor Sjon schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 16:54:
[...]

Maar het is wel makkelijk dat je start met een gevulde woningportefeuille en huurders of niet? Begin jaren '90 werden de corporaties losgeweekt van de gemeentes, maar tot die tijd is alles met gemeenschapsgeld betaald. Ook kunnen ze erg goedkoop geld aantrekken en hebben ze een achtervang via het SVH. Allemaal dingen die ik als ontwikkelaar niet heb... maar er wel mee moet concurreren. Vervolgens zijn corporaties bedrijfje gaan spelen met verstrekkende gevolgen (Vestia, Woonstad Rotterdam, Portaal, WSG, etc).

Ik zou me eerst even verdiepen in de 'inner workings' van de woningmarkt voordat je hier met de onderbruik ten strijde trekt.

Je kunt er natuurlijk vanalles bij blijven halen, tot en met de onderbuik. Maar uiteindelijk is het in mijn ogen toch echt heel simpel: als een 3kamer appartement, waar je in Duitsland 500 euro huur voor betaalt, in Nederland per se 850 euro aan huur moet opleveren om "rendabel" te kunnen zijn, dan blijft er ergens gewoon teveel een de strijkstok hangen. Als je weet waar dat is, dat weet je ook meteen waar je moet ingrijpen.

En ik weet één ding heel zeker: bij de huurders ben je niet aan het goede adres. De huren zijn hier al zo'n beetje de hoogste van heel Europa.

[Krisp]

Senor Sjon schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 16:54:
[...]

Maar het is wel makkelijk dat je start met een gevulde woningportefeuille en huurders of niet? Begin jaren '90 werden de corporaties losgeweekt van de gemeentes, maar tot die tijd is alles met gemeenschapsgeld betaald. Ook kunnen ze erg goedkoop geld aantrekken en hebben ze een achtervang via het SVH. Allemaal dingen die ik als ontwikkelaar niet heb... maar er wel mee moet concurreren. Vervolgens zijn corporaties bedrijfje gaan spelen met verstrekkende gevolgen (Vestia, Woonstad Rotterdam, Portaal, WSG, etc).

Ik zou me eerst even verdiepen in de 'inner workings' van de woningmarkt voordat je hier met de onderbruik ten strijde trekt.

Maar waar zit dan het probleem? Laten we aannemen dat de ontwikkelaar een eerlijke boterham wil verdienen. Zijn overige kosten, die grofweg bestaan uit grond + bouwkosten + onderhoud + belasting, zijn te hoog. Afaik hebben woningcoöperaties geen specifiek belastingvoordeel meer sinds 2008, is het onderhoud doorgaans even duur, net als de bouwkosten. Hun uitgangspositie is wel beter, omdat woningcoöperaties veel bestaande woningen en grond bezitten. Daar staat (gedeeltelijk) tegenover dat huurders die al langer in een woning zitten geen marktconforme huur betalen. Dan komt er nu de verhuurdersheffing, bestemd voor iedere verhuurder met meer dan 10 woningen waarin de huur lager is dan de huurtoeslag. Die is er dus ook voor iedere commerciële huurder in die markt. Dat tast toch de concurrentiepositie niet verder aan? De ongelijkheid uit het verleden blijft.

Wat hpeopjes (imo terecht) zegt, is dat de huren te duur worden tov kopen. Dat er iets aan de strijkstok blijft hangen geloof ik niet. De grondprijs is te hoog. Dat heeft niets te maken met strijkstokken, maar wel met niet willen aanpassen van prijzen aan de vraag. Elke andere maatregel dan het aanpassen van de (grond)prijzen is imo symptoombestrijding. Dit geldt ook voor de verhuurdersheffing. Om de 'druk' verder op te voeren naar de huidige bezitters van de grond, zou je de HRA verder kunnen aanpakken. Dat is niet leuk voor bestaande huizen- en grondbezitters, maar is wel noodzakelijk voor herstel op de woningmarkt. Op dat moment kunnen ontwikkelaars weer concurreren met coöperaties en bestaande bouw.

[Z___Z]

http://www.immobilienscou...eldorf/etagenwohnung.html

Huren is in Duitsland niet veel goedkoper dan in Nederland.

[pedorus]

Z___Z schreef op dinsdag 17 december 2013 @ 17:24:
http://www.immobilienscou...eldorf/etagenwohnung.html

Huren is in Duitsland niet veel goedkoper dan in Nederland.

Kom je nu dan ook met die link naar een stad van ~600K inwoners in Nederland waar er vergelijkbare woningen met een huur van 500 euro zo openbaar zonder wachtlijst beschikbaar zijn? Ik snap de link niet bij de zin.

[Z___Z]

http://www.funda.nl/huur/rotterdam/0-600/

Wachtlijsten gelden alleen bij WoCo's. Ook in Nederland is genoeg te krijgen.