Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[m-vw]

REDSD schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 08:57:
[...]

De hypotheker vertelde dat dit komt door een wijziging van het Nibud, deze heeft de regels aangescherpt voor wat een persoon mag lenen.
[...]

Het Nibud is toch enkel een adviesorgaan?

Wellicht dat de overheid wet- en regelgeving aanpast naar aanleiding van adviesen, maar het Nibud zelf doet/kan dit volgens mij niet.

[REDSD]

m-vw schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 09:10:
[...]


Het Nibud is toch enkel een advies orgaan?

Wellicht dat de overheid wet- en regelgeving aanpast naar aanleiding van adviesen, maar het Nibud zelf doet/kan dit volgens mij niet.

Volgens mij zijn hypotheek verstrekers verplicht de Nibud berekening te gebruiken voor het schatten van de draagkracht.

Maar ik heb geen inzage hoe het precies berekend wordt, wat ik wel weet is dat ik 8% terug wordt gezet, wat mijn kansen op het huis dat ik wil weer aanzienlijk verkleinen hierdoor.

[ATS]

Galois schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 08:34:
[...]


En waar ligt dit aan? De enige veranderingen zijn toch dat je 104% ipv 105% mag lenen en dat de NHG-kosten iets omhoog gaat. Maar 8% is inderdaad wel erg veel. Weet je door welke regels dit komt?
En met welke vaste rente is gerekend? Gaat de toetsrente, momenteel volgens mij 5% ook omhoog? De werkelijke rente is een stuk lager. En als je (volgens mij) 10 jaar of langer vastzet, dan mag je met de werkelijke rente rekenen. Wat ook weer scheelt in je maximale hypotheekbedrag.

Ik denk niet dat de prijzen nog eens met 6% zullen dalen, maar stijgen zullen ze in mijn ogen ook niet (noemenswaardig) doen. Door de simpele verklaring dat men steeds minder mag lenen en de maximale hypotheekrenteaftrek die elk jaar met 0,5% omlaag gaat.

Als de economie aantrekt, zal er wel wat meer beweging komen.

Maar goed, alle slimme economen spreken elkaar tegen op dit gebied, dus ik weet het al helemaal niet

Het komt omdat het Nibud nieuwe woonnormen vaststelt. Dat zijn normen over hoeveel nog haalbaar is om uit te geven aan wonen bij welk inkomen, per inkomensklasse. Daarin worden ook cijfers over andere lasten meegenomen. Aangezien die ook veranderen en veranderd zijn, komt dat plaatje er anders uit te zien. Als in: het bedrag dat je bij een gegeven bruto inkomen aan woonlasten kan dragen neemt af omdat je koopkracht afneemt. Dat heeft effect op hoeveel je kan lenen bij een gegeven inkomen, omdat hypotheekverstrekkers deze normen gebruiken in hun berekeningen van hoeveel ze je willen lenen.

Die 105 naar 104% gaat over Loan To Value, dit gaat over Loan To Income. De effecten daarvan zijn heel wat groter dan die één procent minder LTV.

[ph4ge]

fRiEtJeSaTe schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 08:50:
[...]

Allereerst vraagt hij wat ik denk, dit is wat 'ik' denk.
3 maanden terug m'n huis binnen 1 week verkocht, je wil niet weten hoeveel bezichtigingen.
Een starterswoning, weliswaar scherp geprijst, maar toch.

Daarnaast is er voor de komende jaren woningtekort voorspeld, wat alleen maar versterkt is door de malaise in de nieuwbouw.
Het hypotheek verstrekken verhaal geloof ik niet zo in. Banken verstrekken graag hypotheken (hoge winstmarges) en de overheid heeft baat bij een florerende woningmarkt, dus als blijkt dat het volk geen leningen meer kan krijgen, zullen ze weer soepeler worden.

Ik snap dat het jouw mening is, maar dat er starters aan het wachten zijn om de markt te bespringen is gewoon feitelijk onjuist, vandaar mijn reactie.

Scherp geprijsde huizen waren altijd al zo verkocht. Voor de juiste prijs wordt elk huis verkocht, dat was vorig jaar en al die andere jaren voor de crisis ook. Ik heb in januari een huis in mijn buurt voor 2 weken verkocht zien worden voor de vraagprijs. Vlak na dat aflossen verplicht was geworden. Dat zegt iets over dat huis en de prijsstelling, niet dat de markt toen aan trok.

Er is altijd een tekort aan huizen in Nederland. Dat is nog een gevolg van de oorlog, de productie heeft de bevolkingsgroei nooit bij kunnen houden laat staan in kunnen halen. Daarnaast stuurt de overheid ook actief op schaarste, met name gemeentes profiteren immers van hoge prijzen. Toen in 2008 de markt begon in te storten was er ook een tekort en werd er ook te weinig verbouwd. Wellicht neemt dat tekort nog iets toe, maar dat heeft een verwaarloosbaar effect. Een enorm tekort of een enorm tekort+1% meer tekort maakt het verschil niet. Als er 1 starterswoning is op 2 starters, dan nog kan de starter niet ineens meer lenen bij de bank.

Dat is de reden waarom de Nederlandse markt zo afhankelijk is van wat men kan betalen. Wonen is een eerste levensbehoefte en keuze heb je nauwelijks, bijna iedereen geeft (noodgedwongen) zijn maximale budget uit om te kunnen wonen. Zodra de koopkracht onder druk komt of de leennormen worden aangepast heeft dat dus direct invloed op de prijs. Deze en andere indicatoren staan voor volgend jaar nog steeds naar beneden, dat is de reden waarom clubs als de NVM en VEH naast hun jubelverhaal in de media wat dieper in hun rapporten nog steeds gewoon dalingen voorspellen.

Wat de markt gaat doen is verder natuurlijk off topic, daar is een ander topic voor. Het komt er in het kort op neer dat de voorspellingen van experts variëren van stabilisatie tot een weer versnellende daling, wie daar meer over wil weten kan het andere topic lezen. Wat voor dit topic relevant is dat:
- De tijd dat je een huis kocht als investering voorbij is, je koopt het nu gewoon om er fijn in te wonen en accepteert dat dat nou eenmaal geld waard is en dus geld kost.
- De tijd dat huizen automatisch stegen of waardevast waren is echt voorbij. Je doet er echt verstandig aan om daar rekening mee te houden. Ook als je goede vooruitzichten hebt en ooit nog eens naar een groter/mooier huis wil verhuizen, want dan is onder water staan een probleem.
- Je kan pas achteraf bepalen of je op het juiste moment gekocht hebt, maar het is belangrijk dat je er rekening mee houdt dat dit niet het geval is. Er is nog nooit iemand geweest die een huis kocht en op dat moment dacht dat het een slecht idee was...

Om dan weer terug te komen op ervaringen: Zowel mn huidige huis als mn huis per 31/12/2013 is met een aanzienlijk deel eigen geld gekocht, zodat prijsdalingen geen probleem zijn. Hierdoor kan ik nu zonder problemen doorstromen. Destijds werd mij geadviseerd om vooral geen eigen geld in te brengen, want dan had ik minder HRA. Dat je voor elke 40 cent HRA die je terug krijgt 60 cent moest betalen was die adviseur het niet mee eens. Dat ik een probleem zou hebben bij een daling nam hij niet serieus, huizen daalden immers nooit in waarde. Ik heb ook mijn huidige huis zonder problemen verkocht, maar dat is gewoon omdat elk huis op elk moment wordt verkocht, mits je de juiste prijs accepteert.

[Verwijderd]

We kennen het verhaal. Zullen we nu weer terug naar het onderwerp van dit topic en proberen om de mensen die nog wel willen kopen (of net hebben gekocht) niet óók nog eens de put in te praten?

[MrAcid]

Ik wil nog steeds kopen, zit niet in de put en heb samen met mijn vriendin een leuke startersbovenwoning op het oog!

[Verwijderd]

Tuurlijk zijn er genoeg mensen die willen kopen. Ik weet het, n=1, maar als ik alleen al in mijn eigen omgeving kijk dan zie ik echt veel mensen die allemaal hoogopgeleid zijn, goede salarissen hebben en op korte termijn huizen willen kopen. Ik hoor ook regelmatig klachten van de strekking dat men een leuk huis op het oog had waar niets aan hoefde te gebeuren, maar dat al weg was vóór ze er goed en wel mee konden doorgaan. Ik zie het bij mij in de straat ook: huizen die perfect zijn afgewerkt en een realistische prijs hebben, zijn binnen een week of drie, vier weg, vaak nog sneller.

Los van de inhoudelijke merites van de huizenprijzendiscussie denk ik ook dat mensen snakken naar een lichtpuntje na vijf jaar murw te zijn geslagen met negatief nieuws, en dan met name het aanhoudende gedram van sommige personen die er koste wat het kost in willen hameren dat je een sukkel bent geweest als je de afgelopen X jaar een huis hebt gekocht of nu nog een huis wilt kopen.

[Oscar Mopperkont]

N=2, want hier heb ik exact hetzelfde verhaal. Spreek steeds vaker hoogopgeleide mensen met goed salaris die op zoek zijn naar een huis, maar waarbij de huizen voor de neus worden weggekaapt. Dan zeg ik altijd dat er 260k huizen te koop staan en dat er toch wel iets tussen moet zitten, maar dat valt kennelijk toch tegen. Misschien is de verwachting ook verkeerd. Niet elk huis in de markt is te hoog geprijsd en niet voor elk huis zijn er 10 gelijke woningen te vinden. Als je dus wat leuks ziet, kun je maar beter toeslaan en er niet vanuit gaan dat de huizenprijzen altijd maar zullen dalen.

Moet wel zeggen dat ik het dan over binnen de ring Amsterdam heb. Daar werd al vaker van gezegd dat de huizenmarkt daar meer in de lift lijkt te zitten dan elders, maar harde cijfers daarover heb ik nog niet kunnen vinden.

[Krisp]

Het is ook niet waar dat het een slecht moment is om te kopen. Met de lage rente en de prijzen die nominaal al 20% gezakt zijn, is het nu vergeleken met 10 jaar geleden een prima moment om een huis te kopen. De lasten zijn gewoon laag, ook omdat 'iedereen' op dit moment een huurhuis zoekt en die domweg niet te vinden zijn.

Zeker op de langere termijn is het nu goedkoper om te kopen. Zet de rente voor 10 jaar vast (±4%), los lekker af (en neem gerust die aflossing mee als kosten) en je komt in de vergelijking huren vs kopen goedkoper uit, wanneer je nog eens 20% daling in 5 jaar meeneemt. Dit in vergelijking met 5 jaar huren en daarna kopen.

Het grootste probleem is niet dat mensen niet willen kopen, maar dat mensen niet tegen een marktconforme prijs willen/kunnen verkopen.

[Verwijderd]

Je kunt beter kopen als de rente torenhoog staat. Op de lange termijn ben je dan beter af.

[Krisp]

Alleen als dientengevolge de prijzen al zijn gedaald. En (1) dat zijn ze niet (voldoende). Bovendien (2) gaat de rente voorlopig niet stijgen, dus volgt er ook geen daling, en (3) is de prijselasticiteit van de huizenmarkt onvoldoende om nogmaals 20% daling te verwerken. De markt zit nu al vast, dat zit hij dan nog meer.

[Oscar Mopperkont]

Krisp schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 11:11:
Het grootste probleem is niet dat mensen niet willen kopen, maar dat mensen niet tegen een marktconforme prijs willen/kunnen verkopen.

De restschuldproblematiek is inderdaad hetgeen dat de markt op slot heeft gezet. De politiek steekt daarvoor de kop in het zand. Maar goed, dan doet de tijd gewoon zijn werk en zie je dat mensen langzaam wat aan aflossen zijn, waardoor ze ook makkelijker hun verlies kunnen nemen en kunnen verhuizen. Het is alleen jammer dat de politiek dit geen zetje heeft gegeven, bijvoorbeeld door voorstel van Remco te implementeren.

[Verwijderd]

Krisp schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 11:16:
Alleen als dientengevolge de prijzen al zijn gedaald. En (1) dat zijn ze niet (voldoende). Bovendien (2) gaat de rente voorlopig niet stijgen, dus volgt er ook geen daling, en (3) is de prijselasticiteit van de huizenmarkt onvoldoende om nogmaals 20% daling te verwerken. De markt zit nu al vast, dat zit hij dan nog meer.

Dat is waar. Het is niet zo zwart-wit als ik het stelde, er zitten flink wat mitsen en maar'en aan.

Toch wacht ik met een gerust hart nog een tijd met kopen. En als de marktomstandigheden voor kopers niet verbeteren, dan koop ik misschien wel helemaal nooit. Dan zal ik eerder op zoek gaan naar een nog goedkopere huurwoning.

[Bartjuh]

Verwijderd schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 11:15:
Je kunt beter kopen als de rente torenhoog staat. Op de lange termijn ben je dan beter af.

Inderdaad!

Bij lage rentes is de markt en prijzen conform ingesteld (aan de hand van betaalbaarheid, en dus hoger), maar de rente kan alleen maar omhoog, niet/nauwelijks meer omlaag. Kortom, de betaalbaarheid wordt nooit beter. In een markt met hoge rentes kan de rente fors dalen, en je betaalbaarheid kan fors beter worden.

Dus lage rentes is voor een eerste koper geen voordeel maar een nadeel. De markt zoekt toch een balans en de betaalbaarheid schommelt veel minder dan de rentes en huizenprijzen. Als je het huis en hypotheek eenmaal hebt, dan wil je dat de rentes flink gaan dalen

[ph4ge]

Krisp schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 11:16:
Alleen als dientengevolge de prijzen al zijn gedaald. En (1) dat zijn ze niet (voldoende). Bovendien (2) gaat de rente voorlopig niet stijgen, dus volgt er ook geen daling, en (3) is de prijselasticiteit van de huizenmarkt onvoldoende om nogmaals 20% daling te verwerken. De markt zit nu al vast, dat zit hij dan nog meer.

In het verleden is het ook gelukt om nog harder te zakken dan nu het geval is. 40% is zowel historisch in Nederland als internationaal echt niet uniek. De enige reden dat het nu nog mee valt is dat het actief wordt tegen gewerkt. Maar goed, partijen als The Economist, CBS, VEH etc verspellen niet voor niets een daling van rond de 5% voor 2014, dus die zien het wel als mogelijkheid.

Zeker op het moment dat gemeentes verliezen moeten pakken op hun grond, daar waar accountants nu al op hameren en waar ze na de verkiezingen niet meer omheen kunnen. Dan wordt nieuwbouw betaalbaar en moet bestaande bouw mee. Als dat nog wordt gecombineerd met maatregelen om de markt op gang te brengen, zoals doorstroomleningen en kortere dubbele HRA bij 2 huizen dan is er echt niets wat de markt tegen houdt om verder te zakken. Als de VVD straks op het niveau komt waar ze in de huidige peilingen in staan zullen dat soort noodzakelijke maatregelen ook niet langer worden geblokkeerd. En wie zegt dat bijv. de HRA niet verder aangetast wordt? Een LTV van 80% is zelfs al voorbereid. Nog even los van dat bericht van de BKR van deze week dat studieschuld nauwelijks nog worden meegenomen in de hypotheek en dat dat eigenlijk wel zou moeten, en dat vlak voordat het sociaal leenstelsel wordt ingevoerd...

Ik ben het met je eens dat de rente op de korte termijn, zeg 2 jaar, niet zal stijgen. Maar daarna kan het ook ineens hard gaan natuurlijk. Ook daarvoor hoef je alleen maar naar het verleden te kijken.

Krisp schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 11:11:
Het is ook niet waar dat het een slecht moment is om te kopen. Met de lage rente en de prijzen die nominaal al 20% gezakt zijn, is het nu vergeleken met 10 jaar geleden een prima moment om een huis te kopen. De lasten zijn gewoon laag, ook omdat 'iedereen' op dit moment een huurhuis zoekt en die domweg niet te vinden zijn.

Zeker op de langere termijn is het nu goedkoper om te kopen. Zet de rente voor 10 jaar vast (±4%), los lekker af (en neem gerust die aflossing mee als kosten) en je komt in de vergelijking huren vs kopen goedkoper uit, wanneer je nog eens 20% daling in 5 jaar meeneemt. Dit in vergelijking met 5 jaar huren en daarna kopen.

Het grootste probleem is niet dat mensen niet willen kopen, maar dat mensen niet tegen een marktconforme prijs willen/kunnen verkopen.

Het is nu ongeveer een even goed moment om te kopen als 10 jaar geleden, ja, maar we moeten niet doen alsof dat een best moment was. De prijzen waren toen net 40% gestegen in een paar jaar... Overigens, als de prijzen in een paar jaar ook zo snel kunnen stijgen, waarom zouden ze dan niet zo snel kunnen dalen?

Er is nog steeds geen enkele indicator die er op wijst dat de prijzen gaan stijgen. Het enige wat is veranderd is dat er "vertrouwen" is dat het gaat stijgen. Hoewel ook bij die cijfers flinke vraagtekens zijn te plaatsen. Maar dan nog, met vertrouwen kan je niet betalen.

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 11:10:
Moet wel zeggen dat ik het dan over binnen de ring Amsterdam heb. Daar werd al vaker van gezegd dat de huizenmarkt daar meer in de lift lijkt te zitten dan elders, maar harde cijfers daarover heb ik nog niet kunnen vinden.

Zie het CBS voor het verschil tussen Amsterdam en de rest van Nederland (incl. Amsterdam mind you).

[ Voor 15% gewijzigd door ph4ge op 10-12-2013 12:07 ]

[Krisp]

ph4ge schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 11:54:
[...]

In het verleden is het ook gelukt om nog harder te zakken dan nu het geval is. 40% is zowel historisch in Nederland als internationaal echt niet uniek. De enige reden dat het nu nog mee valt is dat het actief wordt tegen gewerkt. Maar goed, partijen als The Economist, CBS, VEH etc verspellen niet voor niets een daling van rond de 5% voor 2014, dus die zien het wel als mogelijkheid.

Ik ben aan het rekenen geweest met 5% daling per jaar, en dan is het voor mij goedkoper om te kopen dan om te huren. Van 5% word ik dus niet warm of koud, dan kijk ik wat het gemakkelijkst verkrijgbaar is. Op dit moment is het aanbod van koopwoningen het grootst, dus dan koop ik.

En nogmaals: de marktelasticiteit is op dit moment erg laag door alle onder water hypotheken. Die 10% tov 2012 is echt uniek en ik acht het onwaarschijnlijk dat we die percentages nogmaals gaan halen. Vergeet ook niet dat woningcoöperaties de verkopen nog opprikken doordat ze zo veel huizen in de markt zetten. De markt zit dus eigenlijk nog vaster dan op het eerste gezicht lijkt.

Zeker op het moment dat gemeentes verliezen moeten pakken op hun grond, daar waar accountants nu al op hameren en waar ze na de verkiezingen niet meer omheen kunnen. Dan wordt nieuwbouw betaalbaar en moet bestaande bouw mee. Als dat nog wordt gecombineerd met maatregelen om de markt op gang te brengen, zoals doorstroomleningen en kortere dubbele HRA bij 2 huizen dan is er echt niets wat de markt tegen houdt om verder te zakken. Als de VVD straks op het niveau komt waar ze in de huidige peilingen in staan zullen dat soort noodzakelijke maatregelen ook niet langer worden geblokkeerd. En wie zegt dat bijv. de HRA niet verder aangetast wordt? Een LTV van 80% is zelfs al voorbereid. Nog even los van dat bericht van de BKR van deze week dat studieschuld nauwelijks nog worden meegenomen in de hypotheek en dat dat eigenlijk wel zou moeten, en dat vlak voordat het sociaal leenstelsel wordt ingevoerd...

Ik ben het met je eens dat de rente op de korte termijn, zeg 2 jaar, niet zal stijgen. Maar daarna kan het ook ineens hard gaan natuurlijk. Ook daarvoor hoef je alleen maar naar het verleden te kijken.

• Als gemeenten serieus weer met de marktprijzen mee willen, moet de grondprijs met ±50% dalen. Ik acht dat onwaarschijnlijk, zelfs na afwaardering.
• Evenmin acht ik het waarschijnlijk dat er doorstroomleningen gaan ontstaan. Waar gemeenten nu nog de verantwoordelijkheid pakken voor startersleningen, is die situatie voor doorstromers veel complexer. Bovendien: in wiens belang is het? Imo is het alleen het probleem van de doorstromer, niet van de gemeente, bank of overheid. Zeker zolang het concept 'starterslening' blijft werken.
• En LTV van 80% gaat alleen gebeuren als de markt aantrekt, en niet voor 2018. Dat is nog 5 jaar weg, veel te ver om daar als gemiddelde koper rekening mee te houden.
• Studieschuld is ook nog veel te ver weg om als koper rekening mee te houden. Je kijkt wat je nu kunt kopen, niet over vijf jaar.

Bovendien: als ik nu een huis koop, zorg dat mijn hypotheek boven water blijft en daarna een groter huis koop, dan heb ik eveneens het voordeel van een goedkoper groot huis. Zolang de huizenprijzen niet sneller dalen dan 5% per jaar, kan ik dat prima voor blijven lopen als starter.

[...]

Het is nu ongeveer een even goed moment om te kopen als 10 jaar geleden, ja, maar we moeten niet doen alsof dat een best moment was. De prijzen waren toen net 40% gestegen in een paar jaar... Overigens, als de prijzen in een paar jaar ook zo snel kunnen stijgen, waarom zouden ze dan niet zo snel kunnen dalen?

Er is nog steeds geen enkele indicator die er op wijst dat de prijzen gaan stijgen. Het enige wat is veranderd is dat er "vertrouwen" is dat het gaat stijgen. Hoewel ook bij die cijfers flinke vraagtekens zijn te plaatsen. Maar dan nog, met vertrouwen kan je niet betalen.

De markt kan niet snel dalen omdat de markt inelastisch is naar beneden vanwege de hoge hypotheken. Vergeet niet dat er heel veel deals ook niet gesloten worden doordat koper en verkoper er vanwege de prijs niet uitkomen.

En nee, de markt gaat niet stijgen. Dat hoor je mij ook niet zeggen. Maar als de markt minder dan 5% daalt, dan maakt het voor huishoudens niet uit of je koopt of huurt.

[Mfpower]

Over alle verhalen van verkoopbaarheid hierboven: dat beaam ik. Wij zijn op zoek naar een huis en gaan kopen, ook al weet ik dat de prijzen mogelijk nog dalen. We willen immers wonen. Vanuit mijn koperspositie zie ik inderdaad huizen die goed onderhouden voor een scherpe prijs weggaan, en huizen die laten we zeggen 6+ maanden op funda staan waarvoor 1 van 2 de twee niet waar is (slechte staat of duur of soms ook allebei).
Wat voor ons ook meeweegt is het belang van "goede afwerking". Wij kunnen eigen geld inleggen en/of een verbouwinkje betalen, maar niet EN structureel onderhoud, EN de badkamer EN de keuken EN een uitbouw. Ik zie veel leuke opknappers maar zo handig ben ik helaas niet, en meefinancieren op dit moment is een drama. Dus ben ik afhankelijk van eigen geld, en dat kan ik maar 1x uitgeven. Ook zijn er zaken die niet meteen moeten en bij mij vallen onder luxe (vaak is een badkamer niet mooi, maar kun je er prima in douchen en je tanden poetsen, en als je wilt kun je dan na een aantal jaar sparen verbouwen bijvoorbeeld).
Ik kan me voorstellen dat er meer mensen in deze positie zitten en dus huizen kopen die in meer of mindere mate "af" zijn. Die zijn dan ook snel weg, en ik betaal daar -binnen mijn mogelijkheden- graag ook wat meer voor.
Ik weet niet of het een goede of slechte zaak is dat verbouwingen moeilijk worden meegefinancierd: lijkt me niet goed voor de bouwsector en je ziet dat opknapwoningen eigenlijk alleen nog worden gekocht met mensen die heel veel geld hebben om te investeren (hoewel ook die vaak voor woningen kiezen die "af" zijn) of zelf heel handig zijn. Andere kant is dat huizen minder onder water staan, gezien 10K verbouwing maar 4K extra waarde oplevert of iets dergelijks (die 4K kun je dan wel meefinancieren vaak).
In die zin vind ik het wel jammer dat ik twee linkerhanden heb, want ik zie echt leuke huizen in goede buurten voor relatief weinig geld staan die heel veel investering behoeven, waar ik het geld en de handigheid niet voor heb.
Ook voel ik wel druk om "in een keer goed" te kopen omdat ik niet het vertrouwen heb dat ik binnen 10 jaar ga doorstromen. Vanwege de lagere prijzen die denk ik gaan komen, maar ook omdat de maandlasten door volledig afbetalen hoger liggen waardoor sparen buiten aflossen minder kan dan bij kopers voor 2011. Wij zijn dus kieskeurige kopers, wat de makelaars in mijn woonplaats niet altijd even goed kunnen waarderen.

[ Voor 9% gewijzigd door Mfpower op 10-12-2013 16:56 ]

[Hielko]

De markt kan niet snel dalen omdat de markt inelastisch is naar beneden vanwege de hoge hypotheken. Vergeet niet dat er heel veel deals ook niet gesloten worden doordat koper en verkoper er vanwege de prijs niet uitkomen.

Ik denk dat je niet helemaal snapt wat 'de markt' is: juist als koper en verkoper er niet uitkomen vanwege de prijs is er een ding wat zeker is, de marktprijs is lager dan wat de verkopers willen accepteren. Het feit dat ze dat verlies niet kunnen of willen realiseren veranderd daar niks aan. Hetzelfde geldt natuurlijk ook voor kopers; als je nergens een bod geaccepteerd krijgt dan bied je lager dan de marktprijs. Daadwerkelijke transacties: dat bepaalt de marktprijs.

Hypothetisch: het is prima mogelijk dat prijzen met 20% zakken, ook al zou het merendeel van de verkopers niet in een positie zitten die dat verlies kunnen realiseren. Er zijn altijd mensen die het wel kunnen, of door omstandigheden geen keuze hebben. Zo'n mogelijk prijsdaling ontstaat echter niet in een vacuüm : een mogelijk scenario zou bijv. een zware recessie kunnen zijn met werkloosheid en gedwongen verkopen tot gevolg.

[Verwijderd]

Krisp schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 13:40:
[...]

En nee, de markt gaat niet stijgen. Dat hoor je mij ook niet zeggen. Maar als de markt minder dan 5% daalt, dan maakt het voor huishoudens niet uit of je koopt of huurt.

Dat hangt maar net af van de huur die je nu betaalt vs. de koopwoning die je zou willen kopen.

Als de markt volgend jaar 4% op jaarbasis zou dalen, dan hebben we het over ongeveer 6000 euro voor een woning die ik op dit moment interessant zou vinden. 6000 euro, dat is al meer dan wat ik per jaar aan huur betaal voor m'n huidige woning! Voor mij maakt die 4% dus wel degelijk veel uit.

[RemcoDelft]

Krisp schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 13:40:
Ik ben aan het rekenen geweest met 5% daling per jaar, en dan is het voor mij goedkoper om te kopen dan om te huren. Van 5% word ik dus niet warm of koud, dan kijk ik wat het gemakkelijkst verkrijgbaar is. Op dit moment is het aanbod van koopwoningen het grootst, dus dan koop ik.

Wil je je berekening plaatsen?
Bij een huis van 2 ton is 5% daling 10k in een jaar. Dat is 833 euro huur per maand, plus de rente (minus aftrekpost) op die 2 ton. Nog afgezien van eenmalige kosten, maar die heb je ook als je een jaar later koopt.

En nogmaals: de marktelasticiteit is op dit moment erg laag door alle onder water hypotheken.

Die mensen kunnen niet verkopen, maar een groter aantal mensen heeft daar geen last van.

[list]• Als gemeenten serieus weer met de marktprijzen mee willen, moet de grondprijs met ±50% dalen. Ik acht dat onwaarschijnlijk, zelfs na afwaardering.

Maar gezien de enorm ingestorte nieuwbouwmarkt zou 50% daling wel tot 10 keer zoveel verkopen kunnen leiden, en dan levert het opeens wel 5 keer zoveel op. De eerste gemeente die dat doet haalt heel veel starters naar zich toe.

• Evenmin acht ik het waarschijnlijk dat er doorstroomleningen gaan ontstaan. Waar gemeenten nu nog de verantwoordelijkheid pakken voor startersleningen, is die situatie voor doorstromers veel complexer. Bovendien: in wiens belang is het? Imo is het alleen het probleem van de doorstromer, niet van de gemeente, bank of overheid. Zeker zolang het concept 'starterslening' blijft werken.

Een starterslening is toch ook uitsluitend in het belang van de doorstromer? Met als verschil dat de starter voor de kosten opdraait, en niet de doorstromer (die over het algemeen meer te besteden heeft).

Bovendien: als ik nu een huis koop, zorg dat mijn hypotheek boven water blijft en daarna een groter huis koop, dan heb ik eveneens het voordeel van een goedkoper groot huis. Zolang de huizenprijzen niet sneller dalen dan 5% per jaar, kan ik dat prima voor blijven lopen als starter.

Ik zie graag je berekening.

De markt kan niet snel dalen omdat de markt inelastisch is naar beneden vanwege de hoge hypotheken. Vergeet niet dat er heel veel deals ook niet gesloten worden doordat koper en verkoper er vanwege de prijs niet uitkomen.

De huizenmarkt als geheel staat zo'n half biljoen euro boven water. Daar zit bij heel veel mensen ruimte genoeg. Of zou het wellicht zijn dat met name de mensen die de laatste jaren verhuisd zijn, graag opnieuw verhuizen, en de mensen die al 20-50 jaar wonen helemaal niet zo snel willen vertrekken en dus een klein deel van de totale verkopers uitmaken?

[bert pit]

Als het over de richting gaat waar huizenprijzen heen gaan dan heb ik een eenvoudige stelregel: een modale woning moet gekocht kunnen worden door een gezin met een modaal inkomen. Zolang dit niet zo is, is de modale prijs te hoog en is het aannemelijk dat deze zal dalen. Uiteraard spelen andere factoren ook een rol bij de prijsvorming, deze zijn hier al genoemd.

[DeNachtwacht]

Dit is vrijwel altijd het geval. Het gezin Modaal verdient anno 2013 rond de €45.000 per jaar (Jan €32.500 en zijn vrouw €12.000). Je kan nu 4 tot maximaal 5 keer je jaarinkomen lenen, dat komt dus rond de €210.000 uit, een modale koopwoning.

Tien jaar terug kon het gezin modaal tot pakweg 6 a 7 keer het jaarinkomen lenen, en lag de verkoopprijs dus ook rond de €245.000.

Er wordt altijd hoop poeha gemaakt over "nu moet je wel kopen, en nu niet", maar feitelijk maakt het voor het huis dat je krijgt weinig uit. Hoe meer Jan Modaal kan lenen, hoe duurder het huis dat hij wil kopen wordt. Natuurlijk zijn er kleine schommelingen, maar in grote lijnen klopt het wel.

[Galois]

ATS schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 09:38:
[...]

Het komt omdat het Nibud nieuwe woonnormen vaststelt. Dat zijn normen over hoeveel nog haalbaar is om uit te geven aan wonen bij welk inkomen, per inkomensklasse. Daarin worden ook cijfers over andere lasten meegenomen. Aangezien die ook veranderen en veranderd zijn, komt dat plaatje er anders uit te zien. Als in: het bedrag dat je bij een gegeven bruto inkomen aan woonlasten kan dragen neemt af omdat je koopkracht afneemt. Dat heeft effect op hoeveel je kan lenen bij een gegeven inkomen, omdat hypotheekverstrekkers deze normen gebruiken in hun berekeningen van hoeveel ze je willen lenen.

Die 105 naar 104% gaat over Loan To Value, dit gaat over Loan To Income. De effecten daarvan zijn heel wat groter dan die één procent minder LTV.

Ik vind het verschil in maximale hypotheek voor mijn situatie tussen 2013 en 2014 klein.

Volgens http://www.berekenhet.nl/...-hypotheek-berekenen.html is dat 7000 euro (500.000 in 2014 tegen 507.000 in 2014). Ong. 1,5%.

(geen idee hoe betrouwbaar die website is, maar volgens mij wel ok)

[rinkel]

@nachtwacht
Dat klopt idd, er wordt veel geroepen dat huizen betaalbaarder zijn geworden, maar niemand heeft het over de leencapaciteit die is afgenomen (Nibud)
Al is het natuurlijk wel zo dat een (nieuw) huis maandelijks goedkoper is geworden door de lagere hypotheek, dus lagere maandlasten.

@galois
Dat komt doordat jij een dusdanig hoog besteedbaar inkomen hebt de woonlasten een kleiner percentage zijn dan bij vele anderen.
Iemand met een hoog inkomen heeft er dus minder last van doordat de kosten voor levensonderhoud (excl woonlasten dus) voor iedereen (min of meer) gelijk zijn.

Zoals al eerder gezegd zijn de max hypotheek bedragen gebaseerd op berekeningen van het Nibud. Een verlaging van de max hypotheek was begin 2013 al goed merkbaar doordat het Nibud de daling van de koopkracht in 2013 had doorberekend.

[ph4ge]

rinkel schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 22:46:
Al is het natuurlijk wel zo dat een (nieuw) huis maandelijks goedkoper is geworden door de lagere hypotheek, dus lagere maandlasten.

Dat is natuurlijk niet waar. Het simpele feit dat je verplicht moet aflossen vergelijken met belastingtechnisch gunstige producten als banksparen zorgt ervoor dat dezelfde lening bij een gemiddelde rente al snel 20% duurder is over de hele looptijd. Ook de HRA is beperkt en wordt verder beperkt wat er voor zorgt dat zelfs als je iets minder leent je toch duurder uit zult zijn.

[rinkel]

Klopt,
Die was ik idd even vergeten.
Neemt niet weg dat de schuld lager is.

[Krisp]

Hielko schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 17:09:
[...]

Ik denk dat je niet helemaal snapt wat 'de markt' is: juist als koper en verkoper er niet uitkomen vanwege de prijs is er een ding wat zeker is, de marktprijs is lager dan wat de verkopers willen accepteren. Het feit dat ze dat verlies niet kunnen of willen realiseren veranderd daar niks aan. Hetzelfde geldt natuurlijk ook voor kopers; als je nergens een bod geaccepteerd krijgt dan bied je lager dan de marktprijs. Daadwerkelijke transacties: dat bepaalt de marktprijs.

Hypothetisch: het is prima mogelijk dat prijzen met 20% zakken, ook al zou het merendeel van de verkopers niet in een positie zitten die dat verlies kunnen realiseren. Er zijn altijd mensen die het wel kunnen, of door omstandigheden geen keuze hebben. Zo'n mogelijk prijsdaling ontstaat echter niet in een vacuüm : een mogelijk scenario zou bijv. een zware recessie kunnen zijn met werkloosheid en gedwongen verkopen tot gevolg.

Je wilt toch niet gaan beweren dat er 'een markt' is als de verkopen met 75% zijn gereduceerd? Dan is er duidelijk iets wat de markt belemmert, zeker omdat de verkoper wel wil verkopen voor die prijs (die ken ik ook), maar het domweg niet kan vanwege een restschuld. Dat terwijl er ook genoeg kopers zijn. Het woord prijselasticiteit is daarvoor niet het goede woord merk ik. Echter, ik ga er niet in mee dat er geen markt is. Er is een markt, maar er is een barrière die de verkopen tegenhoudt omdat een lagere prijs niet geaccepteerd kan worden.

RemcoDelft schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 18:08:
[...]

Wil je je berekening plaatsen?
Bij een huis van 2 ton is 5% daling 10k in een jaar. Dat is 833 euro huur per maand, plus de rente (minus aftrekpost) op die 2 ton. Nog afgezien van eenmalige kosten, maar die heb je ook als je een jaar later koopt.

Ik ben voor je gaan zoeken in Utrecht naar een huis van 2 ton. Helaas is in dat segment nauwelijks iets te huur (dat zegt op zich al iets), maar ik heb een huis van 154.000 euro vraagprijs, die ook te huur staat voor 1.050 euro per maand. Ik zal voor je gaan rekenen vanuit mijn situatie, dan snap je ook waarom ik die uitspraak doe.

Uitgangspunten:
- 50.000 euro eigen geld wat op dit moment niet (noemenswaardig) rendeert, ingezet om het huis te kopen;
- rente wordt voor 5 jaar vastgezet, voor 3,15%;
- alle vaste lasten van de gemeente Utrecht zet ik onder een noemer, die heb ik uitgerekend op basis van de tarieven van de gemeente Utrecht.

Kopen kost mij:
- 6000 euro eenmalig
- 370 euro per maand, inclusief aflossing van 180 euro
- 66 euro per maand gemeentelijk belastingen die direct gerelateerd zijn aan het eigendom van een huis.

Maakt totaal ±435 euro per maand, inclusief HRA. Daar staat een huur van 1050 per maand tegenover, met ongeveer 35 euro per maand gemeentelijke belastingen die horen bij de huur van een huis. Waarschijnlijk kost het ook nog 1 maand huur als bemiddelingskosten, a 1050 euro.

Dat maakt een verschil van 830 euro per maand (kosten huur - kosten koop + aflossing hypotheek), grofweg 10K per jaar. De afschrijving van dit pand is ±5% per jaar omdat hij daalt in waarde, grofweg 7500 euro per jaar.

Dat maakt voor kopen:
kosten: 12 * 435 = 5220
afschrijving: 7500
aflossing: 12*-180=2160
totaal: 10560

Voor huren:
12*1085 = 13020

13020-10560=2460 euro verschil per jaar in het voordeel van kopen.

Alles meegerekend woon ik na twee jaar goedkoper als ik koop. Lijkt me best een redelijke business case.

Ik doe hier wat aannames, die deels voor mij specifiek geldig zijn:
- ik snap dat geld ook kan renderen, maar ik heb geen zin om dat risico te lopen;
- onderhoud is niet inbegrepen, maar wordt (grotendeels) opgevangen door kosten VvE;
- ik heb rentevoordeel omdat ik eigen geld inleg;
- bij een duurder huis (2 ton) kunnen de getallen iets anders uitvallen;
- deze huur kan hoog zijn (ik heb geen grondig onderzoek gedaan).

Aan de andere kant:
- een huis van ongeveer 2 ton waarde is niet snel te vinden, het aanbod is dus karig;
- het huis is van jou, geen gezeik met verhuurders.
- waarschijnlijk krijg ik extra woongenot als ik een huis koop, omdat ik een duurder huis koop. Het prijsverschil per maand (inc aflossing en afschrijving) weegt voor mij op tegen de waarde ervan.

Dit is dus de reden dat ik 5% daling geen probleem vind.

[...]

Die mensen kunnen niet verkopen, maar een groter aantal mensen heeft daar geen last van.

Dat betwijfel ik. Het aanbod is groot, maar een groot deel (ik zoek een bron voor ±50%) is domweg te hoog geprijsd. Maar ook beredeneerd kun je het wel volgen: starters willen in starterswoningen wonen, die nu bezet worden door doorstromers. Een groot deel woont daar nu 5-7 jaar, precies de tijd van het hoogste punt in de markt. Die hebben doorgaans niet of nauwelijks afgelost, met alle gevolgen van dien. Daar zit de markt vast: niet in het hogere segment, daar zit vooral verliesaversie (en die zakken meestal wel).

[...]

Maar gezien de enorm ingestorte nieuwbouwmarkt zou 50% daling wel tot 10 keer zoveel verkopen kunnen leiden, en dan levert het opeens wel 5 keer zoveel op. De eerste gemeente die dat doet haalt heel veel starters naar zich toe.

Leuk, maar die grond dient als onderpand. Je kunt -net als doorstromer- wel willen verkopen, maar dan vraagt de bank wel om dik bedrag om de lening af te lossen. Dat hebben veel gemeenten ook niet.

[...]

Een starterslening is toch ook uitsluitend in het belang van de doorstromer? Met als verschil dat de starter voor de kosten opdraait, en niet de doorstromer (die over het algemeen meer te besteden heeft).

Veel startersleningen hebben als voorwaarde dat je uit een huurhuis van de woningcoöperatie moet komen. Drie keer raden wie er bij gebaat is als die woning vrijkomt. Niet de doorstromer.

[...]

De huizenmarkt als geheel staat zo'n half biljoen euro boven water. Daar zit bij heel veel mensen ruimte genoeg. Of zou het wellicht zijn dat met name de mensen die de laatste jaren verhuisd zijn, graag opnieuw verhuizen, en de mensen die al 20-50 jaar wonen helemaal niet zo snel willen vertrekken en dus een klein deel van de totale verkopers uitmaken?

Ik snap je punt niet. Maar als je wilt zeggen dat mensen die naar vijf jaar willen verhuizen, toen een fout hebben gemaakt: dat klopt. Maar achteraf kun je een koe in de kont kijken, maar dan verander je nog niets aan de situatie. Ik zou ook willen verhuizen als ik in de schoenen van de doorstromer van nu zou staan.

[Verwijderd]

€1050 is imho echt een belachelijk hoge huur voor een hok van 154k. Verder heb je het in je verhaal over een VVE, maar mis ik even de VVE-bijdrage in je kostenplaatje bij kopen.

Anyway, bij mij is de situatie behoorlijk anders. Ik huur nu een klein 3-kamerhok voor 455 kale huur, maar als ik ga kopen wil ik natuurlijk wel wat beters hebben. Dan ga ik voor een woning van minimaal 150k. Als ik dan 5% van de vraagprijs uitspaar met een jaar wachten, dan huur ik eigenlijk gewoon een jaar voor nop. En dan neem ik de maandelijkse kosten van kopen nog niet eens mee!

[pedorus]

Ik zit me sterk af te vragen of dat appartement legaal te verhuren is voor boven de ~650 euro, ivm het puntenstelsel... Ik ken hier iets dat te koop staat voor 175K waarvan ik weet dat volgens het puntenstelsel de maximale rekenhuur ~600 euro is. Een ander voorbeeld is die makelaar zelf, die heeft volgens funda precies 1 appartement via funda verhuurt dit jaar, namelijk deze. Huur was 750 euro en het staat voor 195K te koop. Meestal komen huurappartementen sowieso geeneens op funda, dus daar vind je alleen de (te) dure. 1050 euro slaat nergens op, geen wonder dat het al 6+ maanden "te huur" staatwordt aangeboden.

[Krisp]

Verwijderd schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 23:16:
€1050 is imho echt een belachelijk hoge huur voor een hok van 154k. Verder heb je het in je verhaal over een VVE, maar mis ik even de VVE-bijdrage in je kostenplaatje bij kopen.

Klopt, maar de VvE bijdrage is bij beide gelijk, die kon ik dus wegstrepen in de berekening.

pedorus schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 23:31:
Ik zit me sterk af te vragen of dat appartement legaal te verhuren is voor boven de ~650 euro, ivm het puntenstelsel... Ik ken hier iets dat te koop staat voor 175K waarvan ik weet dat volgens het puntenstelsel de maximale rekenhuur ~600 euro is. Een ander voorbeeld is die makelaar zelf, die heeft volgens funda precies 1 appartement via funda verhuurt dit jaar, namelijk deze. Huur was 750 euro en het staat voor 195K te koop. Meestal komen huurappartementen sowieso geeneens op funda, dus daar vind je alleen de (te) dure. 1050 euro slaat nergens op, geen wonder dat het al 6+ maanden "te huur" staatwordt aangeboden.

Ik ben me dan ook niet aan het verdiepen in de huur van huizen. Ik heb overigens nog 200 euro per maand te 'vergeven' voordat huren goedkoper wordt bij 5% daling, nog los van het extra woongenot wat kopen geeft. Ik denk dat mijn punt duidelijk is.

[Verwijderd]

Krisp schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 23:35:
[...]

Klopt, maar de VvE bijdrage is bij beide gelijk, die kon ik dus wegstrepen in de berekening.

Bij huren betaal je geen VVE-bijdrage. Die bijdrage dient door de eigenaar te worden betaald, en die verwerkt het vervolgens in de huur. Die 1050 euro huur zal dus wel inclusief (alles) zijn. Zoniet dan wordt de huurprijs nog belachelijker dan die nu al is.

Ik ben me dan ook niet aan het verdiepen in de huur van huizen. Ik heb overigens nog 200 euro per maand te 'vergeven' voordat huren goedkoper wordt bij 5% daling, nog los van het extra woongenot wat kopen geeft. Ik denk dat mijn punt duidelijk is.

Jouw punt is duidelijk, voor zover het het door jou voorgespiegelde geval betreft, dat ik persoonlijk als nogal onrealistisch ervaar.

Ik ben het met je eens dat kopen in principe goedkoper is dan huren, in elk geval voor wat betreft de maandelijkse lasten. Maar als je elk jaar 5% moet afschrijven op je huis vanwege waardedaling, dan gaat dat principe in de meeste gevallen echt niet meer op.

[pedorus]

Die berekening is natuurlijk tamelijk onrealistisch, zo breng je 50K in waar je 0 rente voor wil hebben. Met 175K en 600 euro huur, een situatie waarvan ik zeker weet dat die realistisch is in voorkomende gevallen, werkt het heel anders. 175K*5% afschrijving is al 729 euro afschrijving per maand, ruim boven de 600 euro betaalde huur&servicekosten. Daarbovenop komen dan nog in ieder geval hogere belastingen, hogere servicekosten, verzekeringen, rente/misgelopen rente op eigen geld en onderhoud. En natuurlijk is er een verschil in flexibiliteit en gelopen risico. Vreemd toch dat sommige mensen graag blijven (scheef)huren.

Wat ook interessant is dat je de rente voor 5 jaar vast zet, maar beweert dat je als koper geen rekening hoeft te houden met ontwikkelingen na 2018 (Krisp in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt #2"), zoals afbouw van LTV naar 80%. Verder is dan je bewering interessant dat de rente niet zal stijgen (http://gathering.tweakers...quote_message/41389495/58), geld dit ook na die 5 jaar? Wat ik in ieder geval kan melden is dat rente variabeler is dan de meeste mensen denken. 5 jaar geleden kon je nog 5.25% op vrij opneembaar spaargeld krijgen bijvoorbeeld, nu is dit onder de 2%.

[Oscar Mopperkont]

Het is dan ook nogal een aanname: elk jaar 5% afschrijven. Dan is je huis na 30 jaar nog maar 20% van de aankoopwaarde waard. En dan zou je ook nog eens moeten corrigeren voor inflatie...

Als je idd denkt dat een huis minder waard wordt, dan moet je dat zeker meenemen in je overweging. Je moet echter ook kijken naar de opties die je hebt. Huizen die aan je eisen voldoen, kunnen best wel eens schaars zijn en dan kun je er niet zomaar vanuit gaan dat eenzelfe huis zomaar weer voorbij komt voor een lagere prijs.

[pedorus]

Tjsa, in het korte termijnplaatje tussen kopen en huren is de prijsstijging of -daling nu eenmaal een allesbepalende factor geweest de afgelopen decennia. Tot 2008 was kopen daardoor een stuk beter dan huren, er viel niet tegenop te sparen; na 2008 was huren een stuk beter dan kopen. Op termijn zal dit vast weer een keer naar de andere kant om slaan.

Maar met die aanname van -5% een berekening maken dat kopen nog steeds beter uitpakt is denk ik toch jezelf voor de gek houden, uitzonderlijke gevallen daargelaten.

[Krisp]

pedorus schreef op woensdag 11 december 2013 @ 00:14:
Tjsa, in het korte termijnplaatje tussen kopen en huren is de prijsstijging of -daling nu eenmaal een allesbepalende factor geweest de afgelopen decennia. Tot 2008 was kopen daardoor een stuk beter dan huren, er viel niet tegenop te sparen; na 2008 was huren een stuk beter dan kopen. Op termijn zal dit vast weer een keer naar de andere kant om slaan.

Maar met die aanname van -5% een berekening maken dat kopen nog steeds beter uitpakt is denk ik toch jezelf voor de gek houden, uitzonderlijke gevallen daargelaten.

Zoals ik al in mijn post neerzette: ik heb huren niet goed onderzocht en ben eerlijkheidshalve ook niet van zins om me te gaan haasten om het juiste huurhuis te krijgen. Dus ja, zelfs al is kopen duurder, dan zou ik nog gerust gaan kopen. Ik wil een eigen huis, omdat ik me daar prettiger in voel.
Alleen al omdat iets als een keuken in een huurhuis praktisch altijd droefenis en ellende is.

Ik denk dat een daling van 5% niet lang meer gaat aanhouden. In 2014 maken we nog een klapper omdat het Nibud nu ook de lagere rentes strenger beoordeelt, maar het Nibud kan op een gegeven moment ook niet meer verantwoorden om nog lager te gaan. Wederom zitten hier wat aannames onder, waar de lage rente een van de belangrijkste is. Hoe lang dat duurt? Iig zolang als de FED niet aan tapering begint.

[Verwijderd]

Ook die keuken is niet gratis.

[Oscar Mopperkont]

Tijd voor weer wat cijfers:

http://mobiel.nu.nl/econo...al-executieveilingen.html

Het aantal executieverkopen is fors gedaald. Zegt weinig over prijsontwikkeling, maar dat is in ieder geval (weer) positief nieuws

[Fiber]

Verwijderd schreef op woensdag 11 december 2013 @ 00:34:
Ook die keuken is niet gratis.

En ook in een huurhuis kan en mag je meestal wel een eigen keuken plaatsen...

(Argumenten voor of tegen huren genoeg, maar dit is er geen een...)

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 11 december 2013 @ 07:51:
Het aantal executieverkopen is fors gedaald. Zegt weinig over prijsontwikkeling, maar dat is in ieder geval (weer) positief nieuws

Het aantal mensen met een betalingsachterstand op de hypotheek neemt nog steeds toe. In 2008: 31.500 huishoudens met een achterstand, 2005 21.000 en afgelopen oktober 91.812.
Minder executieverkopen op het moment dat de betalingsachterstanden toenemen is dan ook niet logisch. Het wijst op hele andere belangen, banken die liever hebben dat mensen niet betalen dan dat ze prijsdalingen over de gehele linie riskeren bijvoorbeeld.

Wat mij betreft is dit zeer slecht nieuws: problemen worden uitgesteld, risico voor de banken en huis"eigenaar" neemt toe, en prijzen worden hoog gehouden.

Krisp schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 23:07:
Ik ben voor je gaan zoeken in Utrecht naar een huis van 2 ton. Helaas is in dat segment nauwelijks iets te huur (dat zegt op zich al iets), maar ik heb een huis van 154.000 euro vraagprijs, die ook te huur staat voor 1.050 euro per maand. Ik zal voor je gaan rekenen vanuit mijn situatie, dan snap je ook waarom ik die uitspraak doe.

Dat flatje staat al lange tijd te huur en te koop. M.a.w. beide prijzen zijn te hoog om een huurder of een koper te vinden. 8.2% van de prijs als huur is dan ook gigantisch hoog, en ik denk niet dat de mensen die in het 150k segment een woning zoeken, serieus 1000+ euro huur overwegen. Als dat wel zo is heb je natuurlijk een punt, maar ik verwacht dat een twee keer zo dure (koop)woning nauwelijks meer oplevert in huur. En dan heb je een veel realistischer huur, waarbij de prijsdaling bij koop veel meer uitmaakt.

Uitgangspunten:
- 50.000 euro eigen geld wat op dit moment niet (noemenswaardig) rendeert, ingezet om het huis te kopen;
- rente wordt voor 5 jaar vastgezet, voor 3,15%;
- alle vaste lasten van de gemeente Utrecht zet ik onder een noemer, die heb ik uitgerekend op basis van de tarieven van de gemeente Utrecht.

Kopen kost mij:
- 6000 euro eenmalig
- 370 euro per maand, inclusief aflossing van 180 euro
- 66 euro per maand gemeentelijk belastingen die direct gerelateerd zijn aan het eigendom van een huis.

Maakt totaal ±435 euro per maand, inclusief HRA. Daar staat een huur van 1050 per maand tegenover, met ongeveer 35 euro per maand gemeentelijke belastingen die horen bij de huur van een huis. Waarschijnlijk kost het ook nog 1 maand huur als bemiddelingskosten, a 1050 euro.

Dat maakt een verschil van 830 euro per maand (kosten huur - kosten koop + aflossing hypotheek), grofweg 10K per jaar. De afschrijving van dit pand is ±5% per jaar omdat hij daalt in waarde, grofweg 7500 euro per jaar.

Dat maakt voor kopen:
kosten: 12 * 435 = 5220
afschrijving: 7500
aflossing: 12*-180=2160
totaal: 10560

Voor huren:
12*1085 = 13020

13020-10560=2460 euro verschil per jaar in het voordeel van kopen.

Je vergeet dat je op je 50k eigen geld zeker 2% rente kan krijgen, da's 1000 euro per jaar in het voordeel van huren.

Alles meegerekend woon ik na twee jaar goedkoper als ik koop. Lijkt me best een redelijke business case.

In dit geval: zeker. Als je daadwerkelijk overweegt om 1000+ euro huur te betalen voor een pand van 150k, aannemende dat beide tarieven te hoog zijn, getuige het feit dat het langdurig aangeboden wordt.

- bij een duurder huis (2 ton) kunnen de getallen iets anders uitvallen;
- deze huur kan hoog zijn (ik heb geen grondig onderzoek gedaan).

Ik begon duidelijk met m'n reactie voor ik alles gelezen had...

- het huis is van jou, geen gezeik met verhuurders.

Het is een appartement, daarbij heb je altijd gezeik met VVE en "andere bewoners". Een "huis in de lucht" is nooit echt van jou.

Veel startersleningen hebben als voorwaarde dat je uit een huurhuis van de woningcoöperatie moet komen. Drie keer raden wie er bij gebaat is als die woning vrijkomt. Niet de doorstromer.

De doorstromer krijgt dankzij de starterslening een hogere prijs dan "de marktprijs" zonder die poespas. Op Funda beginnen heel veel advertenties tegenwoordig met: "starterslening mogelijk!".... Dat is geen manier om een product aan te prijzen, het komt op mij over alsof ze een droom proberen te verkopen.

Krisp schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 23:35:
Klopt, maar de VvE bijdrage is bij beide gelijk, die kon ik dus wegstrepen in de berekening.

Voor zover ik weet kan dat niet. Servicekosten zal je toch echt moeten specificeren. 95 euro per maand van een VVE is waarschijnlijk voor onderhoud, en dat kan je niet apart doorberekenen aan een huurder.

[ Voor 9% gewijzigd door RemcoDelft op 11-12-2013 09:13 ]

[ph4ge]

@Krisp:

Je vergeet nogal wat kosten:
- Is het huis wat je koopt kant en klaar of moet er wat aan opgeknapt worden (bijna onvermijdelijk in die prijsklasse)
- Gemiddeld kost onderhoud 300 euro in de maand, dit huis is iets goedkoper en zal wellicht iets lagere kosten hebben, maar 200 euro zal het snel zijn. Bijna elke koper vergist zich daar in (ik ook!)
- 50k laat renderen levert het al snel 100 euro in de maand op.
- Ik snap niet waarom je het 5 jaar vast wil zetten. Je profiteert niet van de daling/stabiliteit van de korte termijn rente terwijl je bijna zeker weet dat het over 5 jaar flink gestegen is (wat je dus niet afdekt). Wat mij betreft moet je of voor echte zekerheid gaan (min 20 jaar vast, bij annuitair heb je dan dusdanig veel afgelost dat je een flinke stijging kan opvangen) en anders variabel als je dat risico aan durft. 5 jaar is net niets, dan loop je beide voordelen mis. De meeste mensen zullen het risico niet kunnen/willen lopen en het dus vastzetten, dat mag je best mee rekenen en anders moet je een flinke voorziening voor stijgende rente in je berekening opnemen.
- Verzekeringen (minimaal opstal)
- OZB, rioolrecht, waterschapslasten etc

Verder twijfelt niemand er aan dat kopen op de lange termijn goedkoper is. Daar zorgt de overheid voor. Echter, op de korte termijn is huren goedkoper. De vraag is waar die grens ligt, dat hangt van vele omstandigheden af. De risico's bij huren zijn ook veel kleiner; scheiden, baan aan de andere kant van het land etc is bij huren geen probleem. Dat is ook wat waard.

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 11 december 2013 @ 07:51:
Tijd voor weer wat cijfers:

http://mobiel.nu.nl/econo...al-executieveilingen.html

Het aantal executieverkopen is fors gedaald. Zegt weinig over prijsontwikkeling, maar dat is in ieder geval (weer) positief nieuws

Word je nou zelf ook niet moe van jezelf? Het neergooien van een willekeurig bericht met een willekeurige statement zonder onderbouwing dat het positief nieuws is echt irritant. Of geef een aanzet tot een discussie over dit cijfer en wat het zou betekenen, of laat het achterwege. De expert in je eigen artikel noemt nota bene 2 verklaringen die niets met de woningmarkt te maken hebben. Het aantal achterstanden loopt immers wel op, wat suggereert dat de oorzaak geen verband houdt met "positief nieuws", wat dat ook mag betekenen. Het middel heeft gewoon aan populariteit verloren.

[timag]

ph4ge schreef op woensdag 11 december 2013 @ 09:15:

Verder twijfelt niemand er aan dat kopen op de lange termijn goedkoper is. Daar zorgt de overheid voor.

Onzin, verhuurders geven geen geld weg (sociale huur uitgezonderd). Voordat je iets kan verhuren moet je het kopen. De huurprijs zal altijd de kosten van het kopen moeten dekken. Zelf kopen is daardoor sowieso op lange termijn altijd goedkoper dan huren, ook zonder overheid.

[ph4ge]

timag schreef op woensdag 11 december 2013 @ 09:31:
Onzin, verhuurders geven geen geld weg (sociale huur uitgezonderd). Voordat je iets kan verhuren moet je het kopen. De huurprijs zal altijd de kosten van het kopen moeten dekken. Zelf kopen is daardoor sowieso op lange termijn altijd goedkoper dan huren, ook zonder overheid.

Dat zeg ik toch? Kopen is goedkoper op de lange termijn. In principe heeft een verhuurder natuurlijk nauwelijks kosten aan huurwoningen die al afgeschreven en afbetaald zijn en kan huren best goedkoper zijn, zeker als de overheid er HRA achtige bedragen tegenaan zou gooien. Maar dat is niet de praktijk, de praktijk is dat de overheid kopen flink stimuleert en de vergelijking dus scheef trekt waardoor kopen altijd goedkoper is.

[Woy]

timag schreef op woensdag 11 december 2013 @ 09:31:
[...]


Onzin, verhuurders geven geen geld weg (sociale huur uitgezonderd). Voordat je iets kan verhuren moet je het kopen. De huurprijs zal altijd de kosten van het kopen moeten dekken. Zelf kopen is daardoor sowieso op lange termijn altijd goedkoper dan huren, ook zonder overheid.

ph4ge zegt toch ook dat het goedkoper is op de lange termijn. Buiten het feit dat de overheid d.m.v. van HRA het al goedkoper maakt, is het anders inderdaad ook al logisch, want uiteindelijk zitten er dezelfde kosten aan een huis, plus bij huur betaal je het rendement van de verhuurder. Op de lange termijn is het eenvoudig: Huren is minder risico en flexibeler qua verhuizen, Kopen is goedkoper en meer mogelijkheden tot verandering binnen je huis.

ph4ge schreef op woensdag 11 december 2013 @ 09:36:
[...]
In principe heeft een verhuurder natuurlijk nauwelijks kosten aan huurwoningen die al afgeschreven en afbetaald zijn en kan huren best goedkoper zijn.

Maar financieel is een verhuurder niet slim bezig als hij de financieringskosten niet meetelt, ook al is het huis al afbetaald. Als hij immers geen fatsoenlijk rendement maakt op de huidige waarde van het te verhuren object kan hij het beter verkopen en het geld ergens anders insteken.

[ Voor 24% gewijzigd door Woy op 11-12-2013 09:40 ]

[EXX]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 11 december 2013 @ 07:51:
Tijd voor weer wat cijfers:

http://mobiel.nu.nl/econo...al-executieveilingen.html

Het aantal executieverkopen is fors gedaald. Zegt weinig over prijsontwikkeling, maar dat is in ieder geval (weer) positief nieuws

De daling komt doordat banken van alles doen om een huis maar weg te houden van de veiling. Veel liever regelen ze zelf een onderhandse verkoop (terecht overigens). De daling van de executieverkopen zegt dus niets over de markt.

Mfpower schreef op dinsdag 10 december 2013 @ 16:52:
Wij zijn op zoek naar een huis en gaan kopen, ook al weet ik dat de prijzen mogelijk nog dalen. We willen immers wonen. Vanuit mijn koperspositie zie ik inderdaad huizen die goed onderhouden voor een scherpe prijs weggaan, en huizen die laten we zeggen 6+ maanden op funda staan waarvoor 1 van 2 de twee niet waar is (slechte staat of duur of soms ook allebei).
Wat voor ons ook meeweegt is het belang van "goede afwerking". Wij kunnen eigen geld inleggen en/of een verbouwinkje betalen, maar niet EN structureel onderhoud, EN de badkamer EN de keuken EN een uitbouw. Ik zie veel leuke opknappers maar zo handig ben ik helaas niet, en meefinancieren op dit moment is een drama. Dus ben ik afhankelijk van eigen geld, en dat kan ik maar 1x uitgeven. Ook zijn er zaken die niet meteen moeten en bij mij vallen onder luxe (vaak is een badkamer niet mooi, maar kun je er prima in douchen en je tanden poetsen, en als je wilt kun je dan na een aantal jaar sparen verbouwen bijvoorbeeld).

Dit. Ik ben zelf ook al een tijd op zoek naar een huis in de hogere prijsklasse (rond de 450k) en zie alleen maar precies dit: uitgeleefde bouw, waar je alle kozijnen moet vervangen, alle sanitair nog uit het jaar nul is en de keuken op uit elkaar vallen staat. Maar wel als verkoper rustig de volle pot vragen. Ook ik heb behoorlijk wat eigen geld ter beschikking maar het houdt een keer op. En dan vragen de verkopers zich af waarom het huis niet verkocht raakt.....

[ Voor 15% gewijzigd door EXX op 11-12-2013 09:54 ]

[ph4ge]

Woy schreef op woensdag 11 december 2013 @ 09:36:
Maar financieel is een verhuurder niet slim bezig als hij de financieringskosten niet meetelt, ook al is het huis al afbetaald. Als hij immers geen fatsoenlijk rendement maakt op het te verhuren object kan hij het beter verkopen en het geld ergens anders insteken.

Verkopen is natuurlijk niet interessant nu de prijzen zo gezakt zijn, bovendien is elke cent die je verdient aan een goed wat 30+ jaar oud is en dus is afgeschreven een enorm goed rendement.

[Señor Sjon]

Die betalingsachterstanden zijn eerder de schuld van de deplorabele economie, stijgende werkloosheid en de WW die na 2-3 jaar voor veel mensen is afgelopen.

@EXX
De huizen die je zoekt kosten 550k met nieuwe keuken, kozijnen et al. Je wilt er alleen 450k voor betalen en dan krijg je die kosten nog.

[ Voor 32% gewijzigd door Señor Sjon op 11-12-2013 09:46 ]

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op woensdag 11 december 2013 @ 09:15:
Word je nou zelf ook niet moe van jezelf? Het neergooien van een willekeurig bericht met een willekeurige statement zonder onderbouwing dat het positief nieuws is echt irritant. Of geef een aanzet tot een discussie over dit cijfer en wat het zou betekenen, of laat het achterwege. De expert in je eigen artikel noemt nota bene 2 verklaringen die niets met de woningmarkt te maken hebben. Het aantal achterstanden loopt immers wel op, wat suggereert dat de oorzaak geen verband houdt met "positief nieuws", wat dat ook mag betekenen. Het middel heeft gewoon aan populariteit verloren.

Lijkt er meer op dat je een allergie hebt voor positief nieuws

Hoop dat je zelf nooit in de positie komt dat je een betalingsachterstand krijgt op je hypotheek, maar dan is een executieverkoop wel het laatste waar je op zit te wachten. Je huis levert dan een stuk minder op en je blijft met een veel hogere restschuld achter dan dat je je huis op een normale manier had verkocht. Dus ja ik vind dit positief nieuws. Zeker als je leest dat er steeds meer mensen zijn met een betalingsachterstand. Daar wordt nu dus kennelijk een betere oplossing voor gevonden dan het huis maar in de executieverkoop te gooien.

Daarnaast hebben die executieverkopen een marktverstorend effect, omdat ze door de druk van extreem snelle verkoop voor onder de "marktprijs" weggaan.

Edit: Zie nu trouwens op daskapital.nl dat het aantal te koop staande woningen op Funda ook weer tot onder de 260k is gezakt. Niet zo lang geleden zaten we nog boven de 270k en vorig jaar zelfs nog op 275k als ik mij niet vergis. Daar lijkt dus ook een trend de goede kant op te zitten.

[ Voor 8% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 11-12-2013 09:56 ]

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 11 december 2013 @ 09:50:
Lijkt er meer op dat je een allergie hebt voor positief nieuws

Nee, ik ben allergisch voor trollen zoals deze. Je kan net zo goed posten: "het heeft gisteren niet geregend, dit is weer positief nieuws!" Het staat nota bene in je eigen bericht waarom dit niks over de woningmarkt zegt, en als iemand dat zegt komt de standaard troll dat men altijd maar negatief is. Dat een executieverkoop niet fijn is snap ik ook wel, de afname zegt alleen niks over de marktontwikkelingen, zoals in je eigen bericht herhaaldelijk al gemeld is. Bovendien komt het in de huidige regelgeving bijna nooit tot executieverkoop als je meewerkt met de bank, alleen als je echt elke oplossing tegenwerkt is dit het laatste redmiddel.

[ Voor 26% gewijzigd door ph4ge op 11-12-2013 10:13 ]

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op woensdag 11 december 2013 @ 10:03:
[...]
Nee, ik ben allergisch voor trollen zoals deze.

offtopic:
Het was uiteraard een reactie op de "Word je nooit moe van jezelf?". Volgens mij was dat de "troll" in de discussie. Dat soort opmerkingen kan ik prima hebben, maar dan is het m.i. wel een beetje flauw om te gaan miepen over "trollen" als je de bal teruggekaatst krijgt.

Je kan net zo goed posten: "het heeft gisteren niet geregend, dit is weer positief nieuws!" Het staat nota bene in je eigen bericht waarom dit niks over de woningmarkt zegt...

In het bericht staan meerdere verklaringen, waarvan er één wel degelijk met de woningmarkt te maken heeft. Los daarvan is het gevolg van executieverkopen dat de markt verstoord wordt, zoals ik hierboven al uitlegde. Dus leuke analogie, maar hij gaat helaas niet op.

[Krisp]

ph4ge schreef op woensdag 11 december 2013 @ 09:15:
Verder twijfelt niemand er aan dat kopen op de lange termijn goedkoper is. Daar zorgt de overheid voor. Echter, op de korte termijn is huren goedkoper. De vraag is waar die grens ligt, dat hangt van vele omstandigheden af. De risico's bij huren zijn ook veel kleiner; scheiden, baan aan de andere kant van het land etc is bij huren geen probleem. Dat is ook wat waard.

Het ging er mij niet eens om om aan te tonen dat kopen goedkoper is, maar dat kopen in een dalende markt ook interessant is omdat het prijsverschil zo groot is. Ik had het ook anders kunnen zeggen: kopen levert mij minimaal het voordeel op ter grootte van de HRA plus het rendement wat de verhuurder wil halen. Ik mag immers aannemen dat de overige kosten er nog steeds zijn. Dat is al snel een paar honderd euro per maand, en dat kan prima een beperkte daling van de markt opvangen.

ph4ge schreef op woensdag 11 december 2013 @ 10:03:
[...]

Nee, ik ben allergisch voor trollen zoals deze. Je kan net zo goed posten: "het heeft gisteren niet geregend, dit is weer positief nieuws!" Het staat nota bene in je eigen bericht waarom dit niks over de woningmarkt zegt, en als iemand dat zegt komt de standaard troll dat men altijd maar negatief is.

Ergens sluit ik wel bij Oskar Mopperkont aan: elk positief nieuws wordt de grond ingeboord omdat het niet goed genoeg zou zijn. Waar wacht je dan op? Als iedereen zo denkt, moet een huis nog 50% dalen en zelfs dan roepen mensen dat de markt nog steeds daalt.

Aan het begin van de crisis riepen mensen dat de markt 30% zou dalen. Nominaal zitten we nu op 20%, reëel is het 30%. Waarom zou het dan nu nog steeds kommer en kwel zijn? Waarom zou het niet kunnen dat de bodem in zicht is? Er is immers nog steeds vraag naar koopwoningen tegen een goede prijs. Er zijn genoeg mensen die willen kopen tegen een redelijke prijs. Niet voor niets stijgen de hypotheekaanvragen en stijgen de bezichtigingen. Dat het economisch niet het slimst is, wil nog niet zeggen dat mensen er niet voor kiezen. BMW en Apple groeien ook nog steeds, ondanks dat het niet de goedkoopste producten zijn.

[Woy]

ph4ge schreef op woensdag 11 december 2013 @ 09:44:
[...]
Verkopen is natuurlijk niet interessant nu de prijzen zo gezakt zijn,

Dat is maar de vraag, als het nu niet rendeert kan dat best een goede optie zijn. Of je moet verwachten dat de huizenprijzen in de komende tijd weer (flink) gaan stijgen, dan verwacht je dus je rendement op een andere manier binnen te krijgen.

bovendien is elke cent die je verdient aan een goed wat 30+ jaar oud is en dus is afgeschreven een enorm goed rendement.

Onzin, dat het afgelost is betekend niet dat het afgeschreven is. Het heeft nog steeds een marktwaarde, en je moet dus bekijken of verhuren het beste middel is om rendement op die marktwaarde te krijgen ( Waarbij je ook rekening moet proberen te houden met de waardeontwikkeling natuurlijk ). Als dat niet zo is kun je het beter verkopen.

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 11 december 2013 @ 10:14:
Het was uiteraard een reactie op de "Word je nooit moe van jezelf?". Volgens mij was dat de "troll" in de discussie. Dat soort opmerkingen kan ik prima hebben, maar dan is het m.i. wel een beetje flauw om te gaan miepen over "trollen" als je de bal teruggekaatst krijgt.

Nee, trollen is zomaar iets roepen waarvan jezelf weet dat het niet klopt. Desinformatie.

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 11 december 2013 @ 10:14:
In het bericht staan meerdere verklaringen, waarvan er één wel degelijk met de woningmarkt te maken heeft. Los daarvan is het gevolg van executieverkopen dat de markt verstoord wordt, zoals ik hierboven al uitlegde. Dus leuke analogie, maar hij gaat helaas niet op.

De daling is al meer dan anderhalf jaar geleden ingezet. Zowel De la Porte van de Vereniging Eigen Huis als Peter Boelhouwer van de NVM, toch partijen die alles in een positief jasje gieten als ze de kans krijgen, verklaren bij RTLZ dat dit puur komt door een andere opstelling van de banken, als gevolg van andere (gedrags)regels. Dat er ook bij NU 5 oorzaken worden genoemd en in een bij zinnetje wordt verwezen naar de woningmarkt zegt genoeg. Uberhaupt zeggen een 100 transacties per maand weinig over een markt die op gezondniveau zo'n 20.000 transacties in de maand zou moeten hebben.

Het Funda cijfer is geen cijfer, dat pretendeert ook helemaal niet om een indicator te zijn. Of een hoog cijfer of een laag cijfer beter of slechter is? Je zou verwachten dat het aanbod stijgt op het moment dat meer mensen het gevoel hebben dat het betere tijden zijn om een huis te verkopen, er zijn immers een hoop verkopers afgehaakt. Ook zou je verwachten dat doorstromers die nu hun kans willen pakken hun huis te koop gaan zetten.

Houd het gewoon bij de werkelijke cijfers, de transacties worden al door 4 verschillende partijen bijgehouden en apart gepubliceerd gedurende de maand, en ja die transacties zijn licht gestegen (wat je dus een lichtpuntje zou kunnen noemen). Het heeft weinig zin om dit met nog een vijfde, onbetrouwbare, methode opnieuw hetzelfde te constateren (ik neem aan dat je daar naartoe wil, want wederom roep je "positief!" zonder onderbouwing, en het zal wel geen trollen zijn).

Woy schreef op woensdag 11 december 2013 @ 10:30:
Onzin, dat het afgelost is betekend niet dat het afgeschreven is. Het heeft nog steeds een marktwaarde, en je moet dus bekijken of verhuren het beste middel is om rendement op die marktwaarde te krijgen ( Waarbij je ook rekening moet proberen te houden met de waardeontwikkeling natuurlijk ). Als dat niet zo is kun je het beter verkopen.

De investering is al lang en breed terugverdiend. Een huizenkoper moet een huis in 30 jaar afbetalen, een verhuurder hoeft dat vaak niet meer en kan op die manier goedkoper zijn. Nogmaals, we zijn het eens dat kopen op de lange termijn goedkoper is dus ik beschouw dit een beetje als een non-discussie.

Krisp schreef op woensdag 11 december 2013 @ 10:24:
[Ergens sluit ik wel bij Oskar Mopperkont aan: elk positief nieuws wordt de grond ingeboord omdat het niet goed genoeg zou zijn. Waar wacht je dan op? Als iedereen zo denkt, moet een huis nog 50% dalen en zelfs dan roepen mensen dat de markt nog steeds daalt.

Aan het begin van de crisis riepen mensen dat de markt 30% zou dalen. Nominaal zitten we nu op 20%, reëel is het 30%. Waarom zou het dan nu nog steeds kommer en kwel zijn? Waarom zou het niet kunnen dat de bodem in zicht is? Er is immers nog steeds vraag naar koopwoningen tegen een goede prijs. Er zijn genoeg mensen die willen kopen tegen een redelijke prijs. Niet voor niets stijgen de hypotheekaanvragen en stijgen de bezichtigingen. Dat het economisch niet het slimst is, wil nog niet zeggen dat mensen er niet voor kiezen. BMW en Apple groeien ook nog steeds, ondanks dat het niet de goedkoopste producten zijn.

Ik blijf het herhalen. Wonen is een eerste levensbehoefte. Dat was het 2000 jaar geleden, dat was het in 2008 en dat zal het in het jaar 4000 ook nog zijn. Dat gegeven op zichzelf heeft geen invloed op de markt.

Ten tweede, kommer en kwel gaat er vanuit dat lage huizenprijzen slecht zijn. Hier is in dit topic al genoeg over geschreven. Lagere prijzen is in principe juist positief, geen kommer en kwel.

Ten derde, er is al zoveel geschreven over waarom de prijzen gaan dalen. Ik zou zeggen kijk even een of twee pagina's terug. In het kort: Werkloosheid stijgt, koopkracht daalt, financiering wordt krapper en duurder. Je kan beter vragen, waarom gaan de prijzen stijgen? Het enige wat voorbij komt is vertrouwen, maar nogmaals, met vertrouwen kan je niet betalen. Je kan nog zoveel vertrouwen hebben: als je onze gezamenlijke portemonnee steeds kleiner wordt dan dalen de prijzen gewoon.

Ten vierde, we beleven gewoon een kopie van december 2012. Ook toen was het hosanna in de media, schoten de vertrouwensindexen omhoog en waarschuwden vele, waaronder ik, dat de onderliggende indicatoren nog steeds op een flinke daling wijzen. Ook toen moest je niet zeuren, niet elk positief onderbouwd weerleggen, want de bodem was in zicht. Ik zal niet helemaal mijn gelijk claimen, ja, ik had verwacht dat het harder zou gaan, maar helemaal ongelijk heb ik niet gekregen.

We hebben het sinds de start van de crisis ongeveer 5 keer gezien. Telkens als er een klap aan zat te kopen was dat zichtbaar in de onderliggende cijfers, maar begon er in de media een offensief, wat gevolgd werd door een stijgend vertrouwen en iets oplopende transacties. Telkens werd dit gevolgd daar een nieuwe dip. Het is gewoon een herhaling van zetten. In 2008, 2009, 2010, 2012 en 2013 werd de bodem aangekondigd en was er een opleving. Telkens was dit alleen gebaseerd op vertrouwen.

Vergis je niet, er zijn veel belangen en ook vele posters hier die gewoon hogere prijzen willen. Mij zal het in principe een worst wezen. Ik zie echter geen enkel argument waarom de prijzen stijgen, wel een hoop die er op duiden dat het gaat dalen. Ik erger me aan de misinformatie die hierover verspreid wordt en ik erger me aan het feit dat deze problemen niet opgelost worden maar dat iedereen zn hoofd in het zand steekt. Ik erger me aan willekeurig positieve berichten, die worden geplaatst met als enige doel om te kunnen roepen dat diegene die niet achterin de polonaise aansluit niet zo negatief moet doen. Want ook al zal een daling van de huizenprijzen mij niet hard raken, het houdt wel de economie al jaren in de houtgreep. En nieuwbouw trekt ook nog steeds niet aan, het aantal vergunningaanvragen is al bijna 0, maar telkens weet het nog een beetje verder te dalen. (Noteer alvast deze voorspelling, de eerste keer dat het aantal niet daalt, simpelweg omdat het bijna 0 is, zal weer een reden zijn dat de vlag uit gaat bij bijv. Oscar) En dat allemaal terwijl de overheid tientallen miljarden tegen de huizenmarkt aangooit, elk jaar weer, en grote stelselwijzigingen nog altijd boven de markt hangen.

[ Voor 58% gewijzigd door ph4ge op 11-12-2013 11:22 ]

[Woy]

ph4ge schreef op woensdag 11 december 2013 @ 10:31:
[...]
De investering is al lang en breed terugverdiend. Een huizenkoper moet een huis in 30 jaar afbetalen, een verhuurder hoeft dat vaak niet meer en kan op die manier goedkoper zijn.

Dat de initiële investering is terug verdiend doet niks af aan het feit dat het nog steeds een investering is die moet renderen. Ik betwiste ook niet dat het goedkoper kan zijn, maar alleen dat dat doorgaans niet slim van de verhuurder is. Verder ga ik er van uit dat het grootste deel van de verhuurders wel logisch over hun investeringen nadenkt, en dus is het logisch dat Huren normaalgesproken ook zonder regelingen zoals HRA duurder is.

Natuurlijk heb je nu een groep mensen die een huis tijdelijk relatief goedkoop verhuren omdat ze deze niet verkocht krijgen, maar dat is maar een tijdelijk fenomeen. Als mensen dat voor langere tijd zo blijven doen zijn ze ook niet verstandig bezig.

Nogmaals, we zijn het eens dat kopen op de lange termijn goedkoper is dus ik beschouw dit een beetje als een non-discussie.

Nouja, ik hoor heel vaak mensen opmerkingen maken over verhuurders die hun huis "allang terug verdiend hebben" en daarom gek aangekeken worden dat ze een marktconforme huur gebaseerd op de huidige waarde van het object vragen. Dat vind ik altijd een beetje kortzichtig, en daarom reageer ik er op.

Een aandeelhouder word toch ook niet gek aangekeken dat hij verwacht dat een bedrijf winst blijft maken, ook al is het aandeel dat hij gekocht heeft ondertussen al in waarde verdubbeld?

[ Voor 15% gewijzigd door Woy op 11-12-2013 10:43 ]

[Señor Sjon]

ph4ge

Je spreekt jezelf wel een beetje tegen.

Eerst was het hel en verdoemenis als het aantal woningen op Funda toenam en 'zie je wel! Crisis!' Nu is het het aantrekken van de markt.

[ph4ge]

dubbel

[ Voor 99% gewijzigd door ph4ge op 11-12-2013 11:04 ]

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op woensdag 11 december 2013 @ 10:42:
ph4ge

Je spreekt jezelf wel een beetje tegen.

Eerst was het hel en verdoemenis als het aantal woningen op Funda toenam en 'zie je wel! Crisis!' Nu is het het aantrekken van de markt.

Ik krijg net een bericht dat ik niet op trollen mag reageren. Maar ik heb het nog nooit over het Funda cijfer gehad.

Los daarvan, onderbouw dan eens waarom dit goed nieuws zou zijn! Ik mis nog steeds argumenten bij iedereen die roept dat het gaat stijgen. Veel verder als "jij moet niet zo negatief doen" of "jeej! willekeurig nieuws wat ik als positief bestempel!" komt de discussie niet. Terwijl de tekenen die op daling wijzen weinig onduidelijk laten, die worden overigens ook helemaal niet betwist.

Dit is niet de eerste keer dat je dit trucje uithaalt. Toen de vorige keer de gemiddelde woningwaarde werd besproken en dat een positief signaal zou zijn weerlegde ik dat ook als een onbruikbaar cijfer. Ook toen deed jij alsof ik het eerder wel had gebruikt om een negatieve trend aan te tonen en ook toen was dat niet juist. Toont in mijn ogen vooral aan dat veel van de positieve geluiden niet op feiten zijn gebaseerd, maar op een wens vanwege eigen belang.

Woy schreef op woensdag 11 december 2013 @ 10:39:
Een aandeelhouder word toch ook niet gek aangekeken dat hij verwacht dat een bedrijf winst blijft maken, ook al is het aandeel dat hij gekocht heeft ondertussen al in waarde verdubbeld?

Huur zou gewoon een kwestie van vraag en aanbod moeten zijn. Voor welk bedrag krijg je het verhuurt, en voor welke bedrag niet. In principe heeft de waarde van het gebouw er niet mee te maken. Sterker nog, het is andersom, de waarde van het gebouw zou afhankelijk moeten zijn van het huurpotentieel. Maar nogmaals, dan zit je dus met de overheid die roet in het eten gooit. Tot in de treuren is geregeld wat wel en niet mag, huren zijn afhankelijk van de waarde van het huis (die afhankelijk is van de koopmarkt, dus HRA etc) en er wordt zoveel schaarste geregeld dat men al in de rij moet staan voor een huurwoning en er helemaal niet meer naar de prijs gekeken wordt. Nogmaals, het is de overheid die hiermee te maken heeft. Een verhuurder is wel gek als hij het leeg laat staan omdat hij anders niet vangt wat hij kwijt zou zijn geweest als hij het huis tegen de marktprijs van vandaag zou moeten financieren. Op papier kan dat best, in de praktijk inderdaad niet.

Ik wil nog een ding over de executieveilingen kwijt, voor wat het waard is. Wanneer stond dit op het laagste punt? December 2012...! (vlak voordat opnieuw de p***** uitbrak op de huizenmarkt). Hoe dan ook lijkt mij gedwongen verkopen (waar executie een onderdeel van is) een interessanter gegeven, en dat loopt nog steeds op. Overigens zegt dat ook meer over de economie in zn algemeen dan de huizenmarkt.

[ Voor 84% gewijzigd door ph4ge op 11-12-2013 12:35 ]

[Woy]

offtopic:
@ph4ge: Je hebt nu twee maal dezelfde reactie, met een aantal posts ertussen.

[ Voor 49% gewijzigd door Woy op 11-12-2013 10:59 ]

[EXX]

Senor Sjon schreef op woensdag 11 december 2013 @ 09:45:
@EXX
De huizen die je zoekt kosten 550k met nieuwe keuken, kozijnen et al. Je wilt er alleen 450k voor betalen en dan krijg je die kosten nog.

Nee, zo reken ik niet. Ik bekijk wat een huis zou kosten als het 100% ok zou zijn (ik heb het hier over technisch in orde, niet over of het mijn smaak is). Dan ga ik kijken wat er niet goed is en trek de kosten af van deze prijs. Dat is dan voor mij een acceptabele prijs.

Dus ja: als een huis dat compleet in orde 550k moet kosten voor 450k wordt aangeboden en ik er dan voor 100k aan moet vertimmeren om het compleet in orde te krijgen is mij ook goed. Maar dat gebeurt in de praktijk niet. De verkopers vragen gewoon 550k, ondanks dat er nog voor 100k aan verbouwd moet worden.

[Verwijderd]

Fiber schreef op woensdag 11 december 2013 @ 09:12:
[...]

En ook in een huurhuis kan en mag je meestal wel een eigen keuken plaatsen...

(Argumenten voor of tegen huren genoeg, maar dit is er geen een...)

Er is weldegelijk een verschil: in een huurhuis mag je inderdaad een (andere) keuken plaatsen. In een koophuis zul je wel moeten. Dat betekent dus extra kosten bij kopen.

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 11-12-2013 12:03 ]

[Pooh]

Verwijderd schreef op woensdag 11 december 2013 @ 12:03:
[...]

Er is weldegelijk een verschil: in een huurhuis mag je inderdaad een (andere) keuken plaatsen. In een koophuis zul je wel moeten. Dat betekent dus extra kosten bij kopen.

De meeste koophuizen hebben gewoon een werkende keuken hoor.

[Verwijderd]

Pooh schreef op woensdag 11 december 2013 @ 12:06:
[...]

De meeste koophuizen hebben gewoon een werkende keuken hoor.

Dacht je dat die gratis was?

[Pooh]

Verwijderd schreef op woensdag 11 december 2013 @ 12:08:
[...]

Dacht je dat die gratis was?

Nee, maar dat is hij in een huurhuis ook niet? Je huurt een woning met keuken en CV-ketel en dergelijke, en daar betaal je dan ook voor.

[Verwijderd]

Pooh schreef op woensdag 11 december 2013 @ 12:09:
[...]

Nee, maar dat is hij in een huurhuis ook niet? Je huurt een woning met keuken en CV-ketel en dergelijke, en daar betaal je dan ook voor.

Da's waar. Dan zit het uiteraard in de huur verwerkt.

Afijn, zoals Fiber hierboven al schreef, die keuken is gewoon niet echt een argument voor of tegen huren of kopen.

[Woy]

ph4ge schreef op woensdag 11 december 2013 @ 10:55:
[...]
Huur zou gewoon een kwestie van vraag en aanbod moeten zijn. Voor welk bedrag krijg je het verhuurt, en voor welke bedrag niet. In principe heeft de waarde van het gebouw er niet mee te maken. Sterker nog, het is andersom, de waarde van het gebouw zou afhankelijk moeten zijn van het huurpotentieel.

Dat is dus exact hetzelfde. De huurprijs is gewoon gecorreleerd aan de waarde van het huis, of je nu van de huurprijs naar de waarde redeneert of andersom haalt daarbij niet uit.

Een verhuurder is wel gek als hij het leeg laat staan omdat hij anders niet vangt wat hij kwijt zou zijn geweest als hij het huis tegen de marktprijs van vandaag zou moeten financieren. Op papier kan dat best, in de praktijk inderdaad niet.

Leeg laten staan is natuurlijk bijna nooit een goede optie, maar verkopen tegen marktwaarde natuurlijk wel! Daarom is de marktwaarde een belangrijk gegeven voor de verhuurder om te bepalen of het rendabel is om het huis te verhuren, als dat niet het geval is kan hij het beter verkopen en dat geld op een andere manier investeren.

[TheGhostInc]

Wat ik wel een belangrijk verschil (of dat voor of tegen is mag iedereen zelf bepalen) vind bij de huurmarkt vs. de koopmarkt:

De huurmarkt is veel onrustiger voor de 'zoeker' dan de koopmarkt.
Bij uitzondering staan woningen kort of zelfs niet te koop (maar worden wel verkocht ). Meestal zijn woningen enkele maanden in de verkoop, soms zelfs langer. Dit bekent dat je keuze vrij ruim is en de bedenk tijd ook vrij lang.
(Alleen bijzondere gevallen gaan rap of voor een scherpe prijs, meestal is er ruimte voor een hoger bod etc.)
Als een woning te huur staat is er maar een beperkte tijd waarin je kunt reageren (2 weken?) of de woning is dusdanig geprijsd dat het loont om de woning leeg te laten staan op zoek naar een huurder die wel de volle mep wil betalen. Dus alleen bij 'dure' huurhuizen heb je keuze, bij de goedkopere huurhuizen is het vooral ellebogen werk en zo snel mogelijk bezichtigen en handtekening zetten.

Als je nu kijkt op Funda heb je een aardig beeld van het aanbod op de koopmarkt, pak de tijd van te koop staan erbij en je weet al bijna genoeg. Kadaster registreert ook nog een hoop, dus dat helpt allemaal mee.
Voor de huurmarkt moet je langere tijd de markt volgen om te achterhalen waarvoor je wel/niet kunt huren en dat is per wijk/stad sterk verschillend. Ook worden veel dingen onderhands verhuurd en moet je dus 'bekend' zijn (of je bekend maken) om wat betere huizen te krijgen. Nieuwbouw staat vaak als advertentie in een krant en de gunstige zijn weer heel snel weg. Ook is het soms wachten 'op die ene flat' of die 'ene verhuurder'.

Wat betekend dat voor iemand die twijfelt tussen kopen en huren:
Een 'goed' huurhuis regelen kost gewoon veel tijd in het beginproces. Onderzoek doen, contacten leggen en hopen op een goede deal. Heb je die tijd niet dan betaal je al snel €100 per maand meer, het voorbeeld hierboven loopt op tot €300. (Plus eventueel courtage)
Een 'goed' koophuis regelen is een paar zoekcriteria invullen op Funda, enkele bezichtigen en een bod uitbrengen. Meestal is er meer vergelijkbaar aanbod dus is het vooral een kwestie van keuzes maken. Als je te graag wilt betaal je misschien wel 5-10% teveel. Maar je kunt jezelf indekken met een goede makelaar, bouwkundig adviseur etc.

Pak je het voorbeeld hierboven €150K koop <-> 700 huur en je doet het niet handig, dan betaal je misschien €15k teveel of €100 per maand teveel huur. €15K aankoop teveel is (4%?) €600 rentekosten op jaar basis (ex. HRA).€100 huur per maand teveel, betekent €1200 per jaar teveel. En dan heb ik het nog gunstig voor het huurhuis gehouden en dan nog is de impact al snel 3x zo hoog

Daarom heb ik persoonlijk een hekel aan de huurmarkt. Continu op 'jacht' naar een goede woning. Gemiddelde bedenktijd is een avond/dag of weekeind en de bedragen waar het over gaan komen gewoon elke maand terug. Het is niet een eenmalige courtage, maar elke maand komt de rekening.
Terwijl ik nu niet het idee heb dat ik snel 10% teveel betaal voor een koophuis, weet ik uit ervaring dat ik wel snel €100 teveel betaal voor een huurhuis (of soms wel moet).

[Verwijderd]

TheGhostInc schreef op woensdag 11 december 2013 @ 15:21:
Wat betekend dat voor iemand die twijfelt tussen kopen en huren:
Een 'goed' huurhuis regelen kost gewoon veel tijd in het beginproces. Onderzoek doen, contacten leggen en hopen op een goede deal. Heb je die tijd niet dan betaal je al snel €100 per maand meer, het voorbeeld hierboven loopt op tot €300. (Plus eventueel courtage)
Een 'goed' koophuis regelen is een paar zoekcriteria invullen op Funda, enkele bezichtigen en een bod uitbrengen. Meestal is er meer vergelijkbaar aanbod dus is het vooral een kwestie van keuzes maken. Als je te graag wilt betaal je misschien wel 5-10% teveel. Maar je kunt jezelf indekken met een goede makelaar, bouwkundig adviseur etc.

Pak je het voorbeeld hierboven €150K koop <-> 700 huur en je doet het niet handig, dan betaal je misschien €15k teveel of €100 per maand teveel huur. €15K aankoop teveel is (4%?) €600 rentekosten op jaar basis (ex. HRA).€100 huur per maand teveel, betekent €1200 per jaar teveel. En dan heb ik het nog gunstig voor het huurhuis gehouden en dan nog is de impact al snel 3x zo hoog

Daarom heb ik persoonlijk een hekel aan de huurmarkt. Continu op 'jacht' naar een goede woning. Gemiddelde bedenktijd is een avond/dag of weekeind en de bedragen waar het over gaan komen gewoon elke maand terug. Het is niet een eenmalige courtage, maar elke maand komt de rekening.
Terwijl ik nu niet het idee heb dat ik snel 10% teveel betaal voor een koophuis, weet ik uit ervaring dat ik wel snel €100 teveel betaal voor een huurhuis (of soms wel moet).

Imho overdrijf je de moeilijkheden bij huren nogal. Ja, je moet wel snel reageren, maar dat is dan ook het enige. Het is bij huren ook minder belangrijk dat alles perfect in orde is en precies zoals je het wilt. Het is toch maar huur, dus als het je niet bevalt, zeg je de huur gewoon weer op.

Ik heb juist hele goede ervaringen met huren. Nog nooit problemen mee gehad. Daarentegen hoor ik met kopen niks anders dan ellende voorbij komen (maar ook dat zal wel selectief zijn, van mijn kant).

[Verwijderd]

Eerlijk gezegd ben ik ook nog nooit zaken tegengekomen als courtage, sleutelgeld of andere ongein bij huren. Ik heb ook nooit een borg hoeven betalen, terwijl ik toch vier huurappartementen heb gehad. Wel één keer een paar tientjes om de naamplaatjes voor de brievenbus te laten graveren. Ik heb in huurwoningen ook nooit het gevoel gehad 'onrustig' te wonen of continu 'op jacht' te moeten zijn. Wel is het zo dat je een eigen huis natuurlijk veel meer naar je smaak kunt aanpassen. In mijn huurwoningen was er altijd wel iets cosmetisch dat ik zelf anders zou hebben gedaan: kleur van de keukenkastjes, dat soort dingen. In een koophuis los je dat gewoon op, in een huurhuis accepteer je het. De waarde van de flexibiliteit van huren wordt imo echt onderschat. Het is zó extreem fijn als je gewoon elke maand kunt opzeggen zonder enige rompslomp.

[ph4ge]

Ik zal eens een Oscar doen: Op dit moment nog steeds aanzienlijke overwaardering van de Nederlandse huizenmarkt (zo'n 14%), aldus de OECD. Negatief nieuws!

Het is natuurlijk wel een stuk verbetert tov een paar jaar geleden, toen Nederland met stip bovenaan stond. Ze hebben gelijk gekregen dus. Opvallend dat België zo aan het stijgen is en nu in de top staat van huizenbubbels. De UK is ook hard aan het stijgen, maar dat komt omdat ze daar precies het tegenovergestelde doen als hier. Ze versoepelen daar de financieringsnormen, tot een belachelijke 90% LTV!

[EXX]

Bij die 90% LTV moet je wel nog een ridicule Help-to-Buy overheidslening optellen (net zoiets als de starterslening hier), waarbij de LTV nog wat omhoog gaat.

[ Voor 14% gewijzigd door EXX op 11-12-2013 18:00 ]

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op woensdag 11 december 2013 @ 17:51:
Ik zal eens een Oscar doen: Op dit moment nog steeds aanzienlijke overwaardering van de Nederlandse huizenmarkt (zo'n 14%), aldus de OECD. Negatief nieuws!

Het is natuurlijk wel een stuk verbetert tov een paar jaar geleden, toen Nederland met stip bovenaan stond. Ze hebben gelijk gekregen dus. Opvallend dat België zo aan het stijgen is en nu in de top staat van huizenbubbels. De UK is ook hard aan het stijgen, maar dat komt omdat ze daar precies het tegenovergestelde doen als hier. Ze versoepelen daar de financieringsnormen, tot een belachelijke 90% LTV!

Je vergeet de smiley!

Maar OECD had een paar jaar geleden voorspeld dat er een crisis zou aankomen, de overheid kredietruimte zou beperken en de annuitaire hypotheek zou verplichten? Aangezien dat m.i. de grootste factoren zijn geweest in de huidige daling (wat je overigens zelf terecht ook zegt voor de UK, daar stijgt het door verruiming, hier daalde het (deels) door verkrapping). Dat lag niet alleen aan de oververhitting van de markt.

[ Voor 5% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 11-12-2013 19:03 ]

[ph4ge]

EXX schreef op woensdag 11 december 2013 @ 17:58:
Bij die 90% LTV moet je wel nog een ridicule Help-to-Buy overheidslening optellen (net zoiets als de starterslening hier), waarbij de LTV nog wat omhoog gaat.

Als ik het goed heb is het incl. help-to-buy 90%. In Nederland is het inderdaad excl. startersleningen. In UK krijg je trouwens deze "startersleningen" tot 500.000 pond.

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 11 december 2013 @ 18:48:
Maar OECD had een paar jaar geleden voorspeld dat er een crisis zou aankomen, de overheid kredietruimte zou beperken en de annuitaire hypotheek zou verplichten? Aangezien dat m.i. de grootste factoren zijn geweest in de huidige daling (wat je overigens zelf terecht ook zegt voor de UK, daar stijgt het door verruiming, hier daalde het (deels) door verkrapping). Dat lag niet alleen aan de oververhitting van de markt.

Dat hangt er natuurlijk mee samen. Het is voornamelijk dankzij het verruimen van de financiering dat we de bubbel hebben opgeblazen, zoals de OECD constateerde, en het is dankzij het beperken dat hij weer langzaam leegloopt. OECD en andere internationale organisaties hebben inderdaad wel vaker aangegeven dat onze regelingen onhoudbaar waren. Dat volledig aflossingsvrij, 125%+ LTV, en 7 LTI onhoudbaar waren was internationaal al lang duidelijk, Nederland wilde er alleen niet aan. Net als dat het niet moeilijk is om te voorspellen dat er nog veel meer versoberd gaat worden. Het is hopeloos naïef om dit niet in voorspellingen mee te nemen.

Let op dat de huizenprijzen volgens het OECD 23% te hoog zijn ten opzichte van ons inkomen. Ten opzichte van de huren valt het mee, maar dat komt wellicht omdat huren ook gewoon te hoog zijn. Maar Nogmaals, ten opzichte van ons inkomen zijn de prijzen 23% te hoog, waarom zou je willen dat dat nog hoger wordt?!

[ Voor 8% gewijzigd door ph4ge op 11-12-2013 19:56 ]

[RemcoDelft]

Starters sparen fors voor aankoop woning

Starters op de woningmarkt sparen flink voordat ze een huis kopen. Ruim een kwart van deze kopers spaart tussen de twintig- en vijftigduizend euro.

Internationaal gezien stelt het natuurlijk niets voor, en zou je ook kunnen zeggen dat driekwart van de kopers minder dan 20k spaart, oftewel minder dan 5-10% van de aankoopprijs.

"Je ziet dat we wat meer richting het Duitse model gaan", licht een woordvoerder van ING toe. Daar kan een woning tot maximaal tachtig procent van de waarde via een hypotheek worden gefinancierd.

In Nederland gaat dit percentage volgend jaar van 105 naar 104 procent.

80% vergelijken met 104%, je moet het maar durven...

Uit het onderzoek komt verder naar voren dat starters positiever zijn geworden over de vooruitzichten op de woningmarkt. Bijna een derde van de starters verwacht dat de bodem van de huizenprijzen dit kwartaal is bereikt. In het vorige kwartaal was dat nog een op de vijf.

Als starter ben ik positiever als ik verwacht dat huizenprijzen veel verder dalen... Wat is dat toch met mensen die geld verdienen aan de woningmarkt om "positief" altijd te verbinden met "duurder"?

[Verwijderd]

Oh, ik ben wel erg positief hoor.

[t_captain]

RemcoDelft schreef op donderdag 12 december 2013 @ 08:34:
Starters sparen fors voor aankoop woning

[...]


Wat is dat toch met mensen die geld verdienen aan de woningmarkt om "positief" altijd te verbinden met "duurder"?

Eenvoudig: omdat er veel meer longposities dan shortposities in deze markt zijn.

[Sander]

ph4ge schreef op woensdag 11 december 2013 @ 19:22:
[...]
Let op dat de huizenprijzen volgens het OECD 23% te hoog zijn ten opzichte van ons inkomen. Ten opzichte van de huren valt het mee, maar dat komt wellicht omdat huren ook gewoon te hoog zijn. Maar Nogmaals, ten opzichte van ons inkomen zijn de prijzen 23% te hoog, waarom zou je willen dat dat nog hoger wordt?!

Dit is allemaal geredeneerd vanuit de prijzen van de woning tov de lening etc. Het grote probleem is dat de huurmarkt de prijzen juist opstuwt, door maatregelen zoals de inkomensafhankelijke huurverhoging. Ik ben dus erg benieuwd hoe dat zich gaat ontwikkelen, want het is voor starters lastig om aan een fatsoenlijke huurwoning te komen doordat ze vaak beperkt in aanmerking komen voor sociale woningen en de vrije sector te duur is. Tegelijkertijd zal dit de druk op de studentenwoningen ook gaan verhogen, want daar zullen mensen langer (proberen) te blijven zitten.

[Krisp]

RemcoDelft schreef op donderdag 12 december 2013 @ 08:34:
Starters sparen fors voor aankoop woning

[...]


Internationaal gezien stelt het natuurlijk niets voor, en zou je ook kunnen zeggen dat driekwart van de kopers minder dan 20k spaart, oftewel minder dan 5-10% van de aankoopprijs.

Nu blijkt dat een groot gedeelte van de starters slimmer is dan nu.nl denkt:

Ruim twee derde van de starters zegt te sparen voordat ze een woning aanschaffen. Van de starters geeft 15% aan tot 10.000 euro te sparen. Bijna twee op de tien spaart tussen de 10.000 en 20.000 euro, ruim een kwart spaart tussen de 20.000 en 50.000 euro en 7% legt tussen de 50.000 en 100.000 euro op zij. Ruim 10% spaart meer dan 100.000 euro. Zeven op de tien spaart vooral voor de inrichting van de woning, ruim de helft gebruikt (een gedeelte van het) spaargeld voor de financiering van de kosten koper en notariskosten. Bijna de helft gebruikt ook spaargeld als inleg om zo een lagere hypotheek af te kunnen sluiten.

Ruimt twee derde spaart dus geld, bijna de helft gebruikt het geld voor een lagere hypotheek.

[Señor Sjon]

Je ziet wel dat de economie nu aan 2 kanten zo gepakt wordt. Doorstromers sparen en de starters ook. Dus de enige remedie is tijd.

[EXX]

Tsja, eigenlijk is het zo dat de "welvaart" die jaren geleden door hoge leningen naar voren is gehaald, nu opgehoest moet worden.

[Krisp]

Eigenlijk valt het me alles mee dat de economie niet slinkt, alhoewel dat verklaart wordt doordat de export goed gaat. Wat me tot nu toe wel tegenvalt is dat de waarde van hypotheken nauwelijks daalt. Ik had verwacht dat daar inmiddels wel enkele procenten van verdwenen zou zijn. Wellicht komt dat nog als ouderen massaal gaan schenken om de hypotheek af te lossen. Het bewustzijn is er nu in ieder geval.

[ Voor 12% gewijzigd door Krisp op 12-12-2013 13:03 ]

[pedorus]

Tsja, dat zal samenhangen met de hoeveelheid aflossingsvrij hypotheken, daarop wordt natuurlijk minder tot niet afgelost, waardoor de schuld blijft. Ook wel opvallend hoe erg het wel niet zou zijn als Nederland zijn AAA-rating zou kwijtraken; nu dit gebeurd is, hoor je vrij weinig erover hoe dit dan komt. De hoge hypotheekschuld die ook nog eens deels onder water staat is daar namelijk een zeer belangrijke factor in.

[Krisp]

Wat ik wel merk is dat het sentiment rondom aflossingsvrije hypotheken verandert. Als ik bijvoorbeeld een site als deze bekijk, zie ik steeds meer mensen overtuigd raken van het aflossen van schulden. Nu is deze website klein, maar er zijn er meer als deze.

[ATS]

Wat vinden mensen hier overigens van het experiment om flexwerkers makkelijker toch aan een hypotheek te helpen?

Zelf vind ik het maar vreemd. Het gaat om een heel specifieke groep hier. Vooral het feit dat het via een uitzendbureau moet gaan vind ik nogal discutabel. Ik zie niet in wat een ZZP-er daar voor koopt.

Overigens is het idee dat je kan toetsen op perspectief in plaats van huidige situatie en/of verleden natuurlijk alles behalve nieuw. Dat hadden we voor de crisis ook, anders had ondergetekende nooit een hypotheek gekregen op zijn toen nog tijdelijke contract.

[ph4ge]

SCP: stuwmeer van niet actieve verkopers

Een interessante samenvatting van "De sociale staat van Nederland 2013" van het SCP. Er worden hier een flink aantal aannames onderuit gehaald die vaak worden genoemd als mogelijke aanleiding waardoor de woningmarkt op termijn gaat herstellen.

- Geleidelijk dringt bij verkopers steeds meer door dat dit geen tijdelijke dip is. Om maar weer eens een quote uit de kast te halen, dat is "positief!", naar mijn mening kan de markt alleen loskomen als de verkopers accepteren dat 2008 nooit meer terugkomt. Men moet de grote positieve kant zien van de huidige ontwikkelingen op de huizenmarkt en zich niet stuk staren op de problemen. Zowel het feit dat de markt op slot zit als dat de prijsdalingen beperkt blijven komt omdat de verkopers er nog niet aan willen, zodra het besef er wel is kan het dus weer snel gaan.
- Zoals ik al vaker heb gezegd: Het aantal starters op de woningmarkt is gedurende de crisis onveranderd gebleven (ondanks vergrijzing!). Er is dus absoluut geen sprake van een stuwmeer van starters die hun aankoop hebben uitgesteld wat elk moment los kan komen. Wat ik ook al vaker heb aangeven: het zijn juist doorstromers, aka verkopers, die uitstellen en die vroeg of laat een keer los gaat komen (met meer transacties en lagere prijzen ten gevolge).
- In tegenstelling tot de positieve berichten is wonen, zowel kopen als huur, niet goedkoper geworden de afgelopen 3 jaar. De woonquote is ondanks de prijsdalingen en lage rente alleen maar gestegen, we zijn een nog groter deel van ons inkomen aan wonen kwijt. A. is het maar zeer de vraag of deze hoge woonquote houdbaar is en B. het is dus maar zeer de vraag of het nu een beter moment is om te kopen dan 3 jaar geleden. Dan heb ik het niet over het risico dat als de rente gaat stijgen de woonquote de lucht in schiet en we straks echt heel ons inkomen aan wonen kwijt zijn en niet kunnen consumeren. Al zorgt de HRA voor dat dit probleem voor bijna de helft op de overheid kan worden afgeschoven.

[Mfpower]

ph4ge schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 10:02:
SCP: stuwmeer van niet actieve verkopers

Een interessante samenvatting van "De sociale staat van Nederland 2013" van het SCP. Er worden hier een flink aantal aannames onderuit gehaald die vaak worden genoemd als mogelijke aanleiding waardoor de woningmarkt op termijn gaat herstellen.

- Geleidelijk dringt bij verkopers steeds meer door dat dit geen tijdelijke dip is. Om maar weer eens een quote uit de kast te halen, dat is "positief!", naar mijn mening kan de markt alleen loskomen als de verkopers accepteren dat 2008 nooit meer terugkomt. Men moet de grote positieve kant zien van de huidige ontwikkelingen op de huizenmarkt en zich niet stuk staren op de problemen. Zowel het feit dat de markt op slot zit als dat de prijsdalingen beperkt blijven komt omdat de verkopers er nog niet aan willen, zodra het besef er wel is kan het dus weer snel gaan.
- Zoals ik al vaker heb gezegd: Het aantal starters op de woningmarkt is gedurende de crisis onveranderd gebleven (ondanks vergrijzing!). Er is dus absoluut geen sprake van een stuwmeer van starters die hun aankoop hebben uitgesteld wat elk moment los kan komen. Wat ik ook al vaker heb aangeven: het zijn juist doorstromers, aka verkopers, die uitstellen en die vroeg of laat een keer los gaat komen (met meer transacties en lagere prijzen ten gevolge).
- In tegenstelling tot de positieve berichten is wonen, zowel kopen als huur, niet goedkoper geworden de afgelopen 3 jaar. De woonquote is ondanks de prijsdalingen en lage rente alleen maar gestegen, we zijn een nog groter deel van ons inkomen aan wonen kwijt. A. is het maar zeer de vraag of deze hoge woonquote houdbaar is en B. het is dus maar zeer de vraag of het nu een beter moment is om te kopen dan 3 jaar geleden. Dan heb ik het niet over het risico dat als de rente gaat stijgen de woonquote de lucht in schiet en we straks echt heel ons inkomen aan wonen kwijt zijn en niet kunnen consumeren. Al zorgt de HRA voor dat dit probleem voor bijna de helft op de overheid kan worden afgeschoven.

Mooie samenvatting. Ik zag trouwens onlangs een filmpje op huizenmarkt-zeepbel (ik ben niet trots op de bron) waarin iemand stelde dat doorstromers zoals we die voor 2008 kenden niet meer bestaan; immers groter gaan wonen omdat je woning enorm veel meer waard wordt is er niet meer bij: sparen en aflossen zijn de enige mogelijkheden om dit te realiseren (of veel meer gaan verdienen oid). Het filmpje stelde zelfs dat kopers nu meer zoeken naar een 'huis voor het leven' of in elk geval voor langere tijd dan de vroegere gemiddelde 7 jaar. Ik als starter beaam dat, ik spaar/wacht nog wel even en koop dan de woning waar ik 10-15 jaar kan blijven zitten, minimaal.

Je laatste punt, de woonquote is echt het grootste onderschatte punt en heb ik al eerder aangehaald. Een "modaal" huis is voor "modalers" bijna niet op te brengen vanwege de 100% financiering. Mensen kunnen maar zoveel missen in de maand. Dat huren onderhand NOG duurder is doet daar niets aan af; mijn vrouw is budgetcoach en ziet mensen (behalve door domme keuzes) vaak gebukt onder hoge woonlasten en energielasten. Wat me verbaast is a) dat deze prijscorrectie naar betaalbaarheid zo langzaam gaat en b) (offtopic) dat deze hoge woonlasten niet door de overheid gezien worden als economisch probleem (weinig koopkracht e.d.). Misschien zijn de woonlasten buiten werkeloosheid wel het enige echte probleem voor de koopkracht.

Wat dat betreft heeft het huurverhogen op sommigen onder ons wel effect: als ik dan moet kiezen tussen teveel geld uitgeven voor wonen door kopen of veel te veel geld uitgeven door te huren, tsja, dan koop je wel tegen een te hoge prijs.Mijn vermoeden is dat de torenhoge huren dan ook ervoor zorgen dat koopprijzen niet snel dalen wat de malaise in stand houdt.

Tot slot zie ik in deze omgeving dat het vroegere modale segment (200k-240K oid) bijna niet meer verkoopt, naar ik vermoed vanwege de hoge woonlasten. Transacties op funda laten zien dat goedkope eengezinswoningen <180K snel gaan en "duurdere" segment woningen 250-350K mits het geldt waard, ook.

[Señor Sjon]

De overheid is dan ook het grootste probleem van de gestegen lasten op allerlei fronten terwijl het salaris bruto gelijk bleef. Loonmatiging et al erbovenop en je zit dat men 10-15 jaar later gewoon niet meer uitkomt. De enige dooddoener is dat het leuk voor de export is, maar het gros is wederexport. Dan de roep om technici, maar ze niet willen betalen voor het werk. Dus tsja, het is allemaal erg dubbel.

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 11:00:
De overheid is dan ook het grootste probleem van de gestegen lasten op allerlei fronten terwijl het salaris bruto gelijk bleef. Loonmatiging et al erbovenop en je zit dat men 10-15 jaar later gewoon niet meer uitkomt. De enige dooddoener is dat het leuk voor de export is, maar het gros is wederexport. Dan de roep om technici, maar ze niet willen betalen voor het werk. Dus tsja, het is allemaal erg dubbel.

De overheid maakt gewoon deze politieke keuze. Het idee dat hoge huizenprijzen goed zijn is diep geworteld en wordt actief gecultiveerd door machtige lobby's. Het is bovendien ook de zoveelste strijd tussen generaties, waar de jongeren wederom aan het kortste eind trekken. Onze grote vriend Blok heeft gewoon de keuze gemaakt om voor de 100% in te zetten op hoge prijzen, voor zover de kapitaalmarkten dat nog toelaaten. In Den Haag roepen dat lagere prijzen niet alleen maar een korte termijn probleem zijn maar op de korte, midden en lange termijn ook allerlei voordelen heeft is een groter taboe dan ooit op het "H-woord" gezeten heeft. En ja, dan is het resultaat dat wij van alle Europeanen veruit het meeste kwijt zijn aan ons huis, zelfs nadat de overheid er al tientallen miljarden per jaar tegenaan gegooid heeft en dat we er ondertussen nog blij mee zijn ook.

Mfpower schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 10:45:
Wat dat betreft heeft het huurverhogen op sommigen onder ons wel effect: als ik dan moet kiezen tussen teveel geld uitgeven voor wonen door kopen of veel te veel geld uitgeven door te huren, tsja, dan koop je wel tegen een te hoge prijs.Mijn vermoeden is dat de torenhoge huren dan ook ervoor zorgen dat koopprijzen niet snel dalen wat de malaise in stand houdt.

Ook tov de huren zijn de huizenprijzen hoog, zie bijv. de mening De Deutsche Bank. Alleen valt dat verschil nog wel mee omdat de overheid inderdaad vol inzet op mensen van huur naar koop jagen. Het probleem zit hem ten opzichte van ons inkomen, we houden simpelweg te weinig geld over omdat we teveel van ons netto inkomen kwijt zijn aan wonen.

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 13-12-2013 11:32 ]

[redwing]

ph4ge schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 11:27:
[...]
De overheid maakt gewoon deze politieke keuze. Het idee dat hoge huizenprijzen goed zijn is diep geworteld en wordt actief gecultiveerd door machtige lobby's. Het is bovendien ook de zoveelste strijd tussen generaties, waar de jongeren wederom aan het kortste eind trekken. Onze grote vriend Blok heeft gewoon de keuze gemaakt om voor de 100% in te zetten op hoge prijzen, voor zover de kapitaalmarkten dat nog toelaaten. In Den Haag roepen dat lagere prijzen niet alleen maar een korte termijn probleem zijn maar op de korte, midden en lange termijn ook allerlei voordelen heeft is een groter taboe dan ooit op het "H-woord" gezeten heeft. En ja, dan is het resultaat dat wij van alle Europeanen veruit het meeste kwijt zijn aan ons huis, zelfs nadat de overheid er al tientallen miljarden per jaar tegenaan gegooid heeft en dat we er ondertussen nog blij mee zijn ook.

De enige oplossing om te zorgen dat je procentueel minder van je salaris kwijt zult zijn is zorgen dat er meer aanbod komt waardoor je een normale marktwerking krijgt. Voorlopig wordt de prijs echter nog altijd bepaald door wat mensen kunnen betalen. Hierdoor krijg je automatisch dat je een groot gedeelte van je inkomen kwijt raakt aan je huis. Dingen als HRA afschaffen zullen hier niets aan veranderen omdat ze weliswaar de prijs van een huis verlagen maar het zal er niet voor zorgen dat je netto per maand meer over houdt. Je betaalt nl. bruto wel minder maar netto zal er weinig veranderen.

Daarnaast snap ik je laatste opmerking niet. Hoezo zijn mensen daar blij mee ? De meeste mensen zijn er juist niet blij mee. Het probleem is alleen dat dalende huizenprijzen voor veel mensen die al een huis hebben voor problemen kan zorgen. Daarmee zijn die mensen niet gelijk blij met de hoge huizenprijzen en de HRA, ze zijn alleen niet blij met de aanpassingen/afschaffing er van. En dat is toch een heel verschil.

[...]
Ook tov de huren zijn de huizenprijzen hoog, zie bijv. de mening De Deutsche Bank. Alleen valt dat verschil nog wel mee omdat de overheid inderdaad vol inzet op mensen van huur naar koop jagen. Het probleem zit hem ten opzichte van ons inkomen, we houden simpelweg te weinig geld over omdat we teveel van ons netto inkomen kwijt zijn aan wonen.

Deze is niet zo gek omdat door de HRA de prijzen van huizen hoog zijn en daarmee ook de schulden. Aangezien in deze lijst de schulden mee zijn genomen zal NL er altijd slecht uitkomen.

[ph4ge]

redwing schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 12:27:
Daarnaast snap ik je laatste opmerking niet. Hoezo zijn mensen daar blij mee ? De meeste mensen zijn er juist niet blij mee. Het probleem is alleen dat dalende huizenprijzen voor veel mensen die al een huis hebben voor problemen kan zorgen. Daarmee zijn die mensen niet gelijk blij met de hoge huizenprijzen en de HRA, ze zijn alleen niet blij met de aanpassingen/afschaffing er van. En dat is toch een heel verschil.

De algemene tendens is toch dat men duurder huizen "positief" of "herstel" noemt.

redwing schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 12:27:
Deze is niet zo gek omdat door de HRA de prijzen van huizen hoog zijn en daarmee ook de schulden. Aangezien in deze lijst de schulden mee zijn genomen zal NL er altijd slecht uitkomen.

Er wordt in dit lijstje alleen gekeken naar de huizenprijzen ten opzichte van de huren en ten opzichte van het inkomen, en dat in historisch perspectief. Schuld speelt in dit lijstje geen rol. Aangezien de HRA al meer dan honderd jaar bestaat zal dat in een historische vergelijking geen grote rol spelen.

[Ray]

Krisp schreef op donderdag 12 december 2013 @ 09:57:
[...]

Nu blijkt dat een groot gedeelte van de starters slimmer is dan nu.nl denkt:

[...]

Ruimt twee derde spaart dus geld, bijna de helft gebruikt het geld voor een lagere hypotheek.

ik vraag me ten zeerste af waar dit onderzoek is gehouden. Ik zit de laatste jaren vrijwel uitsluitend bij starters aan tafel en deze getallen zijn totaal onwerkelijk. Als ik uit mijn ervaring praat dan heeft 10% iets gespaard, tot een 10.000,-- euro. 5% meer dan dat en de overige 85% heeft nog geen 3000 euro als ze al niet (studie) schulden hebben. Het artikel lijkt meer op propaganda 'kijk iedereen spaart' waarvan dan trouwens tegenwoordig........

[Wobblier]

Lage huizenprijzen is allemaal leuk en aardig. De het zal de gemiddelde doorstromer aan z'n kont oxideren wat de prijs van het huis is. Wat hem interesseerd is de financierbaarheid van z'n volgende huis en in die mogelijkheden is flink gesneden. De enige die hoge huizenprijzen wil zijn de marktverlaters.

Roepen dat de huizenmarkt op slot zit omdat huiseigenaaren er nog niet aan willen zegt meer over degene die deze uitspraak doet. Allemaal leuk en aardig vanuit je ivoren toren.

Vooral het idee dat we maar even moeten aflossen. De groep mensen die rond 2008 de markt instapten hebben daar zowel niet de groei in inkomen als financiele middelen voor gehad. Veel van deze groep zitten nou juist in dat segment wat niet verkoopt (modaal huis).

Door de prijs nog verder te laten dalen door bijv. afbouw HRA zet je deze mensen alleen maar vaster. Niet direct een probleem, want die groep zit nou net goed qua gezinssituatie.

[RemcoDelft]

Ray schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 12:51:
ik vraag me ten zeerste af waar dit onderzoek is gehouden. Ik zit de laatste jaren vrijwel uitsluitend bij starters aan tafel en deze getallen zijn totaal onwerkelijk. Als ik uit mijn ervaring praat dan heeft 10% iets gespaard, tot een 10.000,-- euro. 5% meer dan dat en de overige 85% heeft nog geen 3000 euro als ze al niet (studie) schulden hebben. Het artikel lijkt meer op propaganda 'kijk iedereen spaart' waarvan dan trouwens tegenwoordig........

Zou het kunnen dat de starters die druk aan het sparen zijn, helemaal nog niet aan jouw tafel zitten? De mensen die niet sparen en gewoon lukraak lenen en dus nu kopen zitten er wellicht al, de spaarders hebben nog wat tijd nodig.

[svdree]

Mfpower schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 10:45:
[...]

immers groter gaan wonen omdat je woning enorm veel meer waard wordt is er niet meer bij:

Ik heb deze redenering nooit gesnapt: is die grotere woning ook niet enorm veel duurder geworden dan?

Ik heb niet zo'n moeite met de huidige prijsdalingen. OK, mijn woning (gekocht in 2005) staat ook 'onder water', maar als ik zie wat er nu voor huizen er nu binnen mijn bereik komen, dan ben ik wel bereid om dat verlies te nemen.

[Fiber]

svdree schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 13:26:
[...] OK, mijn woning (gekocht in 2005) staat ook 'onder water', maar als ik zie wat er nu voor huizen er nu binnen mijn bereik komen, dan ben ik wel bereid om dat verlies te nemen.

Dan moet dat wel kunnen natuurlijk. Veel mensen kunnen hun verlies nauwelijks nemen en blijven dus zitten waar ze zitten. Meestal ook geen probleem, maar soms wel.

[Rukapul]

svdree schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 13:26:
[...]


Ik heb deze redenering nooit gesnapt: is die grotere woning ook niet enorm veel duurder geworden dan?

Precies. Het is ook nonsens. De 'overwaarde' zorgt er niet voor dat men een groter huis kan kopen, want dat grotere huis is veel sterker in prijs gestegen. Het gestegen inkomen en mogelijk aflossing/kapitaalsopbouw is de reden dat men een groter en duurder huis kan kopen. Als je van dat grotere duurdere huis de 'overwaarde' van het oude huis, de aflossing/kapitaalsopbouw aftrekt houd je een stuk over wat nog steeds door het gestegen inkomen afgedekt moet worden. Zouden prijzen niet gestegen zijn en er dus geen sprake zijn van 'overwaarde' dan zou men nog groter hebben kunnen gaan wonen.

Zolang je groter wilt gaan wonen (incl starten) en je netto vermogenspositie groter dan 0 is dan heb je baat bij dalende/lage prijzen. Wil je kleiner gaan wonen (incl stoppen) dan heb je baat bij stijgende/hoge prijzen.

[Fiber]

Continu dalende prijzen zijn nooit goed. Hoe lang wil je dat volhouden? Tot nul Euro voor een vrijstaande villa...? Zoals met vrijwel alles zijn ook hier licht stijgende prijzen het beste. Dat biedt mensen rust en zekerheid en vertrouwen. Het probleem met de huizenbubbel was dat de prijzen veel te hard stegen, dan krijg je een bubbel en die loopt nu weer leeg.

[Artimunor]

RemcoDelft schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 13:05:
[...]

Zou het kunnen dat de starters die druk aan het sparen zijn, helemaal nog niet aan jouw tafel zitten? De mensen die niet sparen en gewoon lukraak lenen en dus nu kopen zitten er wellicht al, de spaarders hebben nog wat tijd nodig.

Dit zou kunnen, echter lijken deze bedragen mij ook een beetje onrealistisch...
10% van de starters zou meer dan een ton hebben gespaard? dat is 1 op de 10 jonge mensen!
Dat terwijl de werkeloosheid toeneemt, en het voor schoolverlaters steeds moeilijker wordt om werk te vinden, laat staan te sparen.
Daar komt dan nog een fikse studieschuld bij.

[ph4ge]

svdree schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 13:26:
Ik heb deze redenering nooit gesnapt: is die grotere woning ook niet enorm veel duurder geworden dan?

Ik heb niet zo'n moeite met de huidige prijsdalingen. OK, mijn woning (gekocht in 2005) staat ook 'onder water', maar als ik zie wat er nu voor huizen er nu binnen mijn bereik komen, dan ben ik wel bereid om dat verlies te nemen.

Overwaarde creëert eigen geld, en eigen geld is een belangrijk smeermiddel. Een fictief rekenvoorbeeld.

Huis 1, gekocht met een hypotheek van 150.000 euro (kk e.d. meegefinancierd), 10 jaar later verkocht voor 200.000 euro. Dit is nog heel bescheiden als je begin jaren 90 kocht. Vervolgens kan je Huis 2 kopen met een hypotheek van 400.000 euro plus 50.000 "eigen geld". Hierdoor is je eigen risico en het risico van de bank een stuk lager terwijl je toch 450.000 euro voor Huis 2 kan betalen.

Nu is het andersom. Huis 1 gekocht met een hypotheek van 150.000 en na 10 jaar krijg je er 100.000 euro voor. Ipv dat je nu een Huis 2 kan kopen van 450.000 euro mag je blij zijn als je die 50.000 euro restschuld mee gefinancierd krijgt. Huis 2 mag dan ineens maximaal 350.000 euro kosten met een zelfde hypotheek van 400.000 euro. Als je de bank zover krijgt om de restschuld te financieren.

Daar komt nog bij dat je die 50.000 euro overwaarde ook in had kunnen zetten voor bijv. een verbouwing, dus dat je dan een iets goedkoper huis mooi kon maken, en dat zit er nu absoluut ook niet meer in. Als je je 50.000 euro onderwaarde al mee gefinancierd krijgt krijg je er nooit meer een hypotheek voor een verbouwing bij.

Puntje bij paaltje wil iedereen nog steeds dezelfde stap maken. Het heeft weinig zin om te verhuizen naar een woning die niet aanzienlijk beter is. Men wil nog steeds van het appartementje naar de twee onder een kap en anders niet, je gaat niet horizontaal doorstromen. Dat betekent dus dat of Huis 2 100.000 euro in prijs moet zakken, of dat huis 1 weer 50.000 euro moet stijgen of dat men niet doorstroomt. Waarbij we dan nog maar even vergeten hoe lastig het is om restschuld mee te financieren.

Of men gaat gewoon aflossen, maar dat willen de meeste mensen niet, en als ze het wel willen kunnen ze het vaak niet of duurt het gewoon lang.

[svdree]

ph4ge schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 13:40:
[...]

Nu is het andersom. Huis 1 gekocht met een hypotheek van 150.000 en na 10 jaar krijg je er 100.000 euro voor. Ipv dat je nu een Huis 2 kan kopen van 450.000 euro mag je blij zijn als je die 50.000 euro restschuld mee gefinancierd krijgt. Huis 2 mag dan ineens maximaal 350.000 euro kosten met een zelfde hypotheek van 400.000 euro. Als je de bank zover krijgt om de restschuld te financieren.

Maar als huis 2 (net als huis 1) ook 1/3 in prijs daalt, dan is het nog maar 3 ton...

edit: Kak, deze vergelijking klopt natuurlijk niet, die 4.5 ton is de nieuwe prijs. Als dit huis 1/3 in prijs gedaald is, was het dus eigenlijk eerst 675000 euro.

[ Voor 12% gewijzigd door svdree op 13-12-2013 13:57 ]

[Z___Z]

Het beste zou dus zijn dat de huizenprijzen stabiel zijn. Dus niet stijgen en niet dalen. Hierdoor creëer je "overwaarde" door af te lossen, waardoor je eigen geld hebt om door te stromen. Overwaarde zorgde er ook voor dat je niet hoefde te concurreren met starters. Huizen in het segment 500k+ waren voor starters bijna niet bereikbaar, omdat deze door doorstromers werden gekocht met overwaarde. Nu kunnen starters deze huizen wel kopen, omdat de doorstromers bijna geen overwaarde meer hebben en dus nu ook moeten concurreren op leencapaciteit. Dat is de reden waarom huizen van 500k nu nog maar 400k opbrengen. Deze categorie huizen was in 2008 nog vrij groot, terwijl dat niet aan inkomen te herleiden is.

svdree schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 13:47:
[...]


Maar als huis 2 (net als huis 1) ook 1/3 in prijs daalt, dan is het nog maar 3 ton...

Maar met een onderwaarde van 50k, kan deze persoon geen 300k lenen. Het probleem is dus het aflossen van die 50k. Ook kan de persoon die huis 2 gekocht heeft voor 400k waarschijnlijk niet z'n 100k restschuld betalen, waardoor huis 2 minimaal 350k moet opleveren, of persoon van huis 2 blijft zitten waar hij zit.

Wat de overheid zou kunnen doen om restschulden wat draaggaarder te maken is aflossen tot de WOZ waarde of X% van de WOZ waarde aftrekbaar te maken. Hierdoor wordt het makkelijker om van je restschuld af te komen, wordt er meer afgelost, kunnen starters voor een lagere prijs kopen en kost het de overheid op de langere termijn minder HRA voor de <2013 hypotheken.

[ Voor 19% gewijzigd door Z___Z op 13-12-2013 13:54 ]

[redwing]

ph4ge schreef op vrijdag 13 december 2013 @ 12:49:
[...]
De algemene tendens is toch dat men duurder huizen "positief" of "herstel" noemt.

Ja, maar dat is omdat dat betekent dat er weer meer huizen verkocht worden. Het is dus niet zozeer dat de duurdere huizen positief zijn als wel dat het goed is dat er weer beweging in de huizenmarkt komt.

[...]
Er wordt in dit lijstje alleen gekeken naar de huizenprijzen ten opzichte van de huren en ten opzichte van het inkomen, en dat in historisch perspectief. Schuld speelt in dit lijstje geen rol. Aangezien de HRA al meer dan honderd jaar bestaat zal dat in een historische vergelijking geen grote rol spelen.

The work by DeutscheDPB.XE -0.12% economists Peter Hooper, Torsten Slok and Matthew Luzzetti ranks different countries’ housing markets according to an average of two ratios: home prices to income and home prices to debt.

Oftewel het wordt volgens het verhaal wel meegenomen (ik heb de tabel niet doorgekeken dus kan best zijn dat het alleen in het verhaal staat maar niet op de tabel van toepassing is).

Dat de HRA er al 100 jaar is en daarom geen rol meer speelt klopt trouwens niet, de HRA wordt nl. pas van belang voor de prijs van een woning als er krapte op de huizenmarkt ontstaat. Voorheen was het nl. veel meer dat de prijzen bepaald werden door echte marktwerking. De laatste jaren is het echter zo dat de prijzen bepaald worden door de hoogste bieder en dan is HRA plotseling wel een probleem. Er zijn dus meerdere factoren voor nodig voordat HRA een probleem wordt en zorgt voor fors hogere huizenprijzen