Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[Oscar Mopperkont]

Haha, we zullen zien wat het wordt.

Het blijft allemaal koffiedik kijken.

Hopelijk heb je geen gelijk, en dat zeg ik niet omdat ik je dan zou mogen uitlachen, maar omdat ik natuurlijk hoop dat we eindelijk eens een beetje uit de crisis komen

[JvS]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 21 november 2013 @ 19:14:
Haha, we zullen zien wat het wordt.

Het blijft allemaal koffiedik kijken.

Hopelijk heb je geen gelijk, en dat zeg ik niet omdat ik je dan zou mogen uitlachen, maar omdat ik natuurlijk hoop dat we eindelijk eens een beetje uit de crisis komen

Het zou ook weleens tijd worden, maar ik ben ook wel wat somber hoor. Huizen tussen de 220 en 290 k zullen in tegenstelling tot nu niet meer met NHG gekocht kunnen worden (scheelt toch wel wat op hyptotheekrente) NHG zelf wordt ietsje duurder. Potjes voor startersleningen zullen niet eeuwig gevuld blijven (voor de sub 220k klasse, scheelt toch zo 3500 euro aan rentekosten in 3 jaar). De hoveelheid die je mét NHG kunt lenen (startersmarkt) wordt volgend jaar al behoorlijk verkrapt. En daarnaast wordt de financieringsruimte verkrapt naar 100% van de waarde in plaats van 105% (in stapjes van 1% per jaar).

Allemaal kleine dingetjes. Maar wel allemaal dingetjes die nog gaan komen (en dan hoeft er nog niet eens nieuw beleid te komen). De vraag is in hoeverre dat gaat opwegen tegen de stijging. Het is en blijft vraag en aanbod. Dus Amsterdam en Utrecht zullen vast wel weer wat sneller opleven (erg veel vraag, sowieso hoge prijzen daardoor), maar of het echt tot stijgingen structureel zal leiden? Ik denk het niet.

Eerder is al gezegd dat er een periode komt van een soort 'nullijn'. Ik denk dat dat ook gaat gebeuren en dat de 'prijsdaling' enkel gaat komen doordat de rest van de producten duurder worden en de lonen weer wat gaan stijgen. Mijn mening sluit hier wel bij aan. Al zal het me niets verbazen als de prijs in eerste instantie nog wel 5% zakt, maar dat is maar een gevoel.

Ik zie in elk geval nog geen redenen voor herstel. Behalve dan dat veel mensen het zouden willen. Volgens mij moet dan eerst de economie weer groeien (en echt groeien sowieso > 0,5% per jaar lijkt me) en de werkloosheid dalen (en de koopkracht dus wat toenemen).

[ Voor 11% gewijzigd door JvS op 21-11-2013 19:43 ]

[Oscar Mopperkont]

NHG gaat toch pas 1 juli 2014 omlaag? En dan in stappen? Eerst naar EUR 265k

[Mfpower]

ph4ge schreef op donderdag 21 november 2013 @ 16:28:
[...]
Ik kan er wel heel uitgebreid op reageren, maar het punt is dat als jij 10 jaar een huis hebt je normaal gesproken geen probleem hebt. Alleen als je echt een slachtoffer bent of echt domme dingen gedaan hebt heb je problemen. Voor de eerste groep zou ik best wel hulp willen zien, maar nogmaals dat is een detail op de hele huizenmarkt. Als jij het daar niet mee eens bent, lets agree to disagree.

Ik ben het met je hele stuk eens, ik ben het ook met je eens dat als je 10 jaar een huis hebt je toch al aardig je onderwaarde zou moeten hebben gecompenseerd, en dat je die daling zou moeten kunnen handelen.
Toch zou ik alle mensen die 100% aflossingsvrij hadden niet gelijk als dom willen neerzetten. Ik vond het dom ja, want toen ik voor het eerst naar een huis ging kijken in 2004 zag ik alleen maar een fatsoenlijk maandplaatje (want je kijkt toch naar betaalbaarheid) als ik amper iets zou aflossen. Ik heb toen de hypotheekman uitgelachen en gezegd dat dit geen haalbare situatie was. Ik zei dat dit niet eeuwig kon duren. Ik heb gewacht met kopen. En daar pluk ik nu de wrange vruchten van. De mensen die toen een huis kochten wonen al 10 jaar lekker, wel onder water nu, ik woon nog in een huurappartement. Hebben kinderen en lagere maandlasten dan ik! Maar komen wel rond.

Wat zijn de wrange vruchten? Nou, ik ga dit of volgend jaar een huis kopen (voor het eerst). De financiering is duurder geworden (100% aflossen + HRA minder + geen spaarhypo meer mogelijk) en de max hypotheek veel lager. Echter mijn maandplaatje is hetzelfde gebleven (OK ik ben meer gaan verdienen maar dat had ik anders ook gedaan). Het verschil ik dat ik een lager bedrag kan lenen tegen dezelfde maandlasten. Ondanks het zakken van de huizenprijs vind ik dat hier nog niet voor gecompenseerd is en dat is echt nodig!
En het wordt nog "erger" (en ook gezonder, dat is de tegenstelling) met ideeen die naar 80% LTV gaan zonder dat mensen makkelijk kunnen sparen. Ik was lang alleen (kon weinig sparen, hoge huur) en heb nu een kind (weer weinig sparen, nog hogere huur) en ineens doen de banken moeilijk over mijn studieschuld (terecht of niet). Een deel van mijn spaargeld moet ik nu inleveren als ik ga kopen terwijl eerder alles gefinancierd werd.

Kortom, ik bedacht TOEN dat kopen echt een bubbel was en ben gezond gaan leven, maar als ik nu een huis koop mag ik nog meer gaan betalen dan zij die nu onder water staan. Ik voel me ook een beetje gestraft omdat iedereen me toen voor gek verklaarde, en ik nu als starter de prijs betaal voor zittende mensen die in alles ontzien worden (waarom moeten zij niet verplicht aflossen? Ach, natuurlijk anders komen ze niet rond!). Toch ben ik blij dat ik niet onder water sta. Als ik nu 20 was dan zou ik nog lekker wachten maar ik heb nu een leeftijd dat als ik niet "snel" ga kopen ik het beter helemaal niet meer kan doen terwijl ik met alle komende regels voorzie dat de markt nog meer op slot gaat en de prijzen nog meer gaan dalen. Eigenlijk zou ik nog langer moeten wachten maar ik moet ergens wonen, en zoals eerder is gemeld is huren NOG duurder.... ik ga dus kopen met het idee dat ik nooit meer kan verhuizen (dalende markt) maar wel over 30 jaar geen woonlasten meer heb. Gecombineerd met over 30 jaar geen pensioen/AOW meer kom ik dan misschien nog net rond. Een oudedagsvoorziening dus.

[JvS]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 21 november 2013 @ 20:19:
NHG gaat toch pas 1 juli 2014 omlaag? En dan in stappen? Eerst naar EUR 265k

Klopt maar dat maakt niet dat het niet gebeurt. Alleen dat het meer uitgesmeerd gebeurt. Totale effect blijft hetzelfde.

[ph4ge]

Ik zeg niet dat niks aflossen en niks sparen dom is. Ik zeg alleen dat de gevolgen moeten en zullen zijn voor diegene die die keuze maakt, en niet voor de starter of de overheid. Als je er voor kiest om niet af te lossen, kies je voor een restschuld.

[Fiber]

Mfpower schreef op donderdag 21 november 2013 @ 20:24:
[...] Ik voel me ook een beetje gestraft omdat iedereen me toen voor gek verklaarde, en ik nu als starter de prijs betaal voor zittende mensen die in alles ontzien worden...

Gelukkig heeft niemand je gedwongen, het zijn je eigen keuzes geweest. Maar de prijzen zijn nu wel een stuk lager, de rente is een stuk lager, de kosten koper zijn een stuk lager en het feit dat de banken strenger zijn geworden en dat je nu verplicht moet aflossen is alleen maar om je tegen jezelf te beschermen.

En dat je studieschuld na tien jaar nog steeds niet is afgelost is ook je eigen keuze en in tien jaar tijd had je toch echt wel wat kunnen sparen, al was het maar een klein bedrag per maand geweest. Het blijft een kwestie van keuzes maken, en ik denk dat je niet eens zulke heel foute keuzes hebt gemaakt, maar dat gedoe over 'je gestraft voelen' daar wordt ik een beetje moe van. Niemand straft je, je bent gewoon verantwoordelijk voor je eigen keuzes en voor de consequenties van die keuzes. En geloof me, er zijn zat mensen in Nederland (en de rest van de wereld) die het een heel stuk slechter getroffen hebben dan jij.

[r.e.s]

Fiber schreef op donderdag 21 november 2013 @ 22:41:
[...]

Gelukkig heeft niemand je gedwongen, het zijn je eigen keuzes geweest. Maar de prijzen zijn nu wel een stuk lager, de rente is een stuk lager, de kosten koper zijn een stuk lager en het feit dat de banken strenger zijn geworden en dat je nu verplicht moet aflossen is alleen maar om je tegen jezelf te beschermen.

En dat je studieschuld na tien jaar nog steeds niet is afgelost is ook je eigen keuze en in tien jaar tijd had je toch echt wel wat kunnen sparen, al was het maar een klein bedrag per maand geweest. Het blijft een kwestie van keuzes maken, en ik denk dat je niet eens zulke heel foute keuzes hebt gemaakt, maar dat gedoe over 'je gestraft voelen' daar wordt ik een beetje moe van. Niemand straft je, je bent gewoon verantwoordelijk voor je eigen keuzes en voor de consequenties van die keuzes. En geloof me, er zijn zat mensen in Nederland (en de rest van de wereld) die het een heel stuk slechter getroffen hebben dan jij.

Dus jij vind het terecht dat groep A die een huis kocht voor 1 januari 2013 voor zijn hypotheek van 2,5 ton ongeveer 50.000 euro minder hoeft te betalen dan iemand die dezelfde woning kocht op 2 januari 2013.

Daarnaast kun je tegenwoordig ook minder lenen (wat opzich goed is!) maar waardoor je niet in dezelfde (type) woning kunt wonen als iemand uit 2008.

Ook liggen de woonlasten voor starters met een annuitaire hypotheek aanzienlijk hoger dan die van mensen met een spaarhypotheek (om nog te zwijgen van mensen met een aflossingsvrije hypotheek). Je hebt het dan al gauw over 200,- PM netto verschil. 2400 euro per jaar (toch een lekkere vakantie met het gezin?).

Als de politiek het eerlijk had willen doen, hadden ze bij bestaande gevallen:
- Geen annuitair = Geen NHG
- Aflossingsvrij = Geen HRA
- Spaar hypotheek = Overgangs regeling van 5 jaar richting annuitair

[ Voor 3% gewijzigd door r.e.s op 22-11-2013 01:54 ]

[t_captain]

r.e.s schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 01:50:
[...]

Als de politiek het eerlijk had willen doen, hadden ze bij bestaande gevallen:
- Geen annuitair = Geen NHG

NHG hoort de overheid buiten te staan. Nu zijn ze als risicodrager van de kredietrisico's wel betrokken, maar dat maakt het waarborgfonds nog niet tot een instrument van de regering om haar beleid mee uit te voeren.

- Aflossingsvrij = Geen HRA
- Spaar hypotheek = Overgangs regeling van 5 jaar richting annuitair

Dat zou betekenen dat je de juist de oude gevallen benadeelt vanwege de boetes en oversluitkosten. Vanuit de klant gezien ook niet helemaal eerlijk. Je zou middels een noodwet die aflosboetes kunnen tegengaan, maar hoe eerlijk is dat naar de financiers toe?

[ph4ge]

t_captain schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 07:46:
NHG hoort de overheid buiten te staan. Nu zijn ze als risicodrager van de kredietrisico's wel betrokken, maar dat maakt het waarborgfonds nog niet tot een instrument van de regering om haar beleid mee uit te voeren.

Wie betaalt, bepaalt. Natuurlijk mag de overheid er een stevige stempel op drukken, dat doen ze dan ook.

t_captain schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 07:46:
Dat zou betekenen dat je de juist de oude gevallen benadeelt vanwege de boetes en oversluitkosten. Vanuit de klant gezien ook niet helemaal eerlijk. Je zou middels een noodwet die aflosboetes kunnen tegengaan, maar hoe eerlijk is dat naar de financiers toe?

3 van de 4 geldverstrekkers zijn/waren staat, en ook de vierde heeft natuurlijk weinig te willen op het moment. Leuk is anders, maar het kan. Overigens mag je op je hypotheek altijd elk jaar tenminste 10% boetevrij aflossen. Dat wil zeggen dat annuitaire aflossingen onder de boetegrens vallen.

[t_captain]

ph4ge schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 07:56:
[...]
Wie betaalt, bepaalt. Natuurlijk mag de overheid er een stevige stempel op drukken, dat doen ze dan ook.

[...]

De overheid betaalt niet, dat hebben de betrokken mensen zelf gedaan door de NHG borgtochtprovisie te betalen. Deze mensen hebben bovendien een langdurige polis waarvan de premie is vooruitbetaald. Het zou imho ronduit onfatsoenlijk zijn om die zaken open te trekken.

Als het aan mij ligt heeft de overheid de bankencrisis aangegrepen om de macht over de financiele sector naar zich toe te trekken. En misbruiken ze het de macht die voortvloeit uit feit dat ze nu zowel de AFM als een paar flinke banken aansturen.

[Woy]

ph4ge schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 07:56:
[...]
3 van de 4 geldverstrekkers zijn/waren staat, en ook de vierde heeft natuurlijk weinig te willen op het moment. Leuk is anders, maar het kan. Overigens mag je op je hypotheek altijd elk jaar tenminste 10% boetevrij aflossen. Dat wil zeggen dat annuitaire aflossingen onder de boetegrens vallen.

Als ik nu annuitair af ga lossen op mijn hypotheek kom ik toch echt snel in de knoop met mijn KEW

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op donderdag 21 november 2013 @ 16:48:
NHG is goed voor de overheid: http://www.woningmarktcij...arden_op_woningmarkt_.htm
Wel grappig stuk. Als ze de besparing in het NHG fonds stoppen, dan heb je vanzelf genoeg dekking.

Nogal creatief om te beargumenteren dat de NHG de overheid geld bespaart, omdat er zo minder renteaftrek is. Als minder renteaftrek het doel zou zijn, zou de overheid dat ook zonder NHG vrij eenvoudig kunnen bereiken.
Of vergelijk het met de oosterburen: zonder NHG hebben ze lagere rentes! En zonder renteaftrek hebben ze lagere loan-to-value en dus ook lager risico.

Z___Z schreef op donderdag 21 november 2013 @ 17:00:
Het probleem van je onderwaterhypotheek aflossen is dat het je nu per direct geld kost. Als je 25k moet aflossen kan je van dat spaargeld geen auto meer kopen. Aangezien de netto hypotheeklasten op dit moment lager zijn dan de inflatie, kan je puur economisch gezien, beter nu je geld uitgeven ipv aflossen in je hypotheek.

Het probleem van mensen met hoge schulden is dat ze en dat huis [/i]en[/i] die auto willen hebben, maar ondertussen een negatief "bezit" bezitten.

Maar dit kost ze slechts 100 euro/maand meer.

Des te meer reden om eens niet naar maandlasten maar naar het hele bedrag te kijken.

[ph4ge]

t_captain schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 08:02:
De overheid betaalt niet, dat hebben de betrokken mensen zelf gedaan door de NHG borgtochtprovisie te betalen. Deze mensen hebben bovendien een langdurige polis waarvan de premie is vooruitbetaald. Het zou imho ronduit onfatsoenlijk zijn om die zaken open te trekken.

Nee, dat is niet waar. De premie dekt bij lange na de risico's niet, daarom zit er een staatsgarantie op. Op het moment dat die staatsgarantie maar een klein beetje wordt beperkt schiet de rente op NHG leningen omhoog, wat bevestigt dat die staatsgarantie de zekerheid oplevert, niet het minimale potje.

Overigens betaal je natuurlijk feitelijk niks. Met de oude tarieven had je soms binnen een maand het bedrag wat je aan de NHG betaalde al terug verdiend met rentekorting. De garantie van de overheid is wat de NHG waarde geeft.

Woy schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 08:32:
Als ik nu annuitair af ga lossen op mijn hypotheek kom ik toch echt snel in de knoop met mijn KEW

Je hebt dan een probleem met de belastingdienst, niet zo zeer met de bank. Niks houdt de wetgever tegen om die barrières weg te halen.

[Woy]

ph4ge schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 09:07:
[...]
Overigens betaal je natuurlijk feitelijk niks. Met de oude tarieven had je soms binnen een maand het bedrag wat je aan de NHG betaalde al terug verdiend met rentekorting. De garantie van de overheid is wat de NHG waarde geeft.

Zeker niet binnen een maand. Volgens mij was het tarief dat ik betaalde 0,55 %, de terugverdientijd is inderdaad niet erg lang, maar toch minstens 1 a 2 jaar.

Je hebt dan een probleem met de belastingdienst, niet zo zeer met de bank. Niks houdt de wetgever tegen om die barrières weg te halen.

Ook met de bank, want ik zou dan de waardeopbouw van mijn KEW moeten verlagen, en dat kan ook niet zondermeer. Of ik moet mijn huis natuurlijk dubbel af willen lossen, dan is het inderdaad puur een aangelegenheid met de BD. Maar ik zou het zelf niet fijn vinden als ik verplicht word om twee maal de waarde van mijn huis te moeten aflossen.

[ Voor 6% gewijzigd door Woy op 22-11-2013 09:14 ]

[ph4ge]

Woy schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 09:13:
Zeker niet binnen een maand. Volgens mij was het tarief dat ik betaalde 0,55 %, de terugverdientijd is inderdaad niet erg lang, maar toch minstens 1 a 2 jaar.

bij 0,55% ben je normaal gesproken ook binnen het jaar klaar, je kreeg (in ieder geval tot voor kort) echt wel meer dan een halve procent rentekorting. Maar de inleg is een stuk lager geweest en het voordeel een stuk groter.

Punt is dat de inleg het risico niet eens bijna dekt en dat het de huizenkoper veel meer geld oplevert dan het kost. Het is dus niet de huizenkoper die het betaalt, dat is echt de overheid die het risico loopt en dus feitelijk betaalt.

Woy schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 09:13:
Ook met de bank, want ik zou dan de waardeopbouw van mijn KEW moeten verlagen, en dat kan ook niet zondermeer. Of ik moet mijn huis natuurlijk dubbel af willen lossen, dan is het inderdaad puur een aangelegenheid met de BD. Maar ik zou het zelf niet fijn vinden als ik verplicht word om twee maal de waarde van mijn huis te moeten aflossen.

Laten we eens beginnen met iedereen die het binnen zijn contract met de bank wel kan hetzelfde te behandelen en dus wel laten aflossen. Voor zover ik weet is al sinds jaar en dag verplicht dat iedereen jaarlijks tenminste 10% mag aflossen. We moeten niet weer een kleine groep tot standaard gaan verheffen, de meeste mensen kunnen het wel zonder problemen. De overheid wordt altijd maar verlamd omdat er alleen over de negatieve uitzonderingen gepraat wordt.

Dan kan je daarna in gesprek met de banken over die gevallen die juridisch helemaal dicht getimmerd zijn. Ook de banken kunnen het kapitaal goed gebruiken en zitten niet te wachten op hypotheken die onder water staan, daar is vast wel een overgangsregeling mee te maken. Zeker omdat de overheid als eigenaar een grote invloed heeft. Als stok achter de deur heb je dan nog wetgeving.

Ik weet wel dat de meeste mensen er niet op zitten te wachten dat hun belastingvoordeel beperkt wordt, maar deze regelingen zijn gewoon schadelijk en creëren een enorm verschil tussen huizenbezitters onderling, om nog maar niet over huurders te spreken. Hoewel het ongetwijfeld niet binnen een dag geregeld is en er misschien een overgangsregeling moet zijn voor een handvol gevallen kan het prima als de politieke wil er is.

[ Voor 4% gewijzigd door ph4ge op 22-11-2013 09:29 ]

[Mfpower]

Fiber schreef op donderdag 21 november 2013 @ 22:41:
[...]

Gelukkig heeft niemand je gedwongen, het zijn je eigen keuzes geweest. Maar de prijzen zijn nu wel een stuk lager, de rente is een stuk lager, de kosten koper zijn een stuk lager en het feit dat de banken strenger zijn geworden en dat je nu verplicht moet aflossen is alleen maar om je tegen jezelf te beschermen.

En dat je studieschuld na tien jaar nog steeds niet is afgelost is ook je eigen keuze en in tien jaar tijd had je toch echt wel wat kunnen sparen, al was het maar een klein bedrag per maand geweest. Het blijft een kwestie van keuzes maken, en ik denk dat je niet eens zulke heel foute keuzes hebt gemaakt, maar dat gedoe over 'je gestraft voelen' daar wordt ik een beetje moe van. Niemand straft je, je bent gewoon verantwoordelijk voor je eigen keuzes en voor de consequenties van die keuzes. En geloof me, er zijn zat mensen in Nederland (en de rest van de wereld) die het een heel stuk slechter getroffen hebben dan jij.

Misschien verwoord ik het verkeerd, ik bedoel het niet zo lijdzaam. Wat ik bedoel is dat de zittende mensen niet de consequenties hoeven te dragen van de onverantwoorde risico's en de starter hier extra "gestraft" voor wordt. Met name de starter die indertijd zijn logische verstand heeft gebruikt. Maar nu ik er over nadenk is de consequentie van de koper van toen de dalende huizenprijs, en in het ergste geval een niet-afgeloste hypotheek na 30 jaar. Maar de regels van 1 januari van dit jaar zijn nog niet verdisconteerd in de huizenprijs (-15%). Ik verwacht dat die nog gaan komen, maar ik kan/wil niet langer wachten met kopen, omdat ik net als de mensen van 2008 ook wil wonen en leven. Alleen ik voorzie dat het ergste nog gaat komen in deze bubbel. Wacht maar tot het sociale leenstelsel ingaat. Iedereen studieschuld, dag huizenmarkt. Mocht er echt een LTV van 80% gaan komen dan kan ik daar nooit meer voor gaan sparen met de hoge huurprijzen/kinderopvang etc (en velen met mij) en is het einde van de huizenmarkt daar.

Ik heb geen spijt van mijn keuzes, en ik kan mijn studieschuld in 1 klap aflossen als ik dat wil. Maar dat wil ik niet omdat de rente zo laag is en ik het makkelijk kan dragen (=keuze ja), en graag wat liquide middelen overhoud. De nieuwe regels dwingen mij wel om dit te doen als ik een huis wil kopen, terwijl ik dat onzinnig vind in mijn situatie.
En ja, andere mensen hebben het slechter, maar die opmerking snap ik hier niet. Er zijn er ook die het beter hebben

r.e.s schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 01:50:
[...]


Dus jij vind het terecht dat groep A die een huis kocht voor 1 januari 2013 voor zijn hypotheek van 2,5 ton ongeveer 50.000 euro minder hoeft te betalen dan iemand die dezelfde woning kocht op 2 januari 2013.

Daarnaast kun je tegenwoordig ook minder lenen (wat opzich goed is!) maar waardoor je niet in dezelfde (type) woning kunt wonen als iemand uit 2008.

Ook liggen de woonlasten voor starters met een annuitaire hypotheek aanzienlijk hoger dan die van mensen met een spaarhypotheek (om nog te zwijgen van mensen met een aflossingsvrije hypotheek). Je hebt het dan al gauw over 200,- PM netto verschil. 2400 euro per jaar (toch een lekkere vakantie met het gezin?).

Als de politiek het eerlijk had willen doen, hadden ze bij bestaande gevallen:
- Geen annuitair = Geen NHG
- Aflossingsvrij = Geen HRA
- Spaar hypotheek = Overgangs regeling van 5 jaar richting annuitair

Jij verwoordt het goed inderdaad. Ik snap niet dat bestaande gevallen ontzien zijn. Het enige wat dit effect kan drukken is wanneer de huizenprijzen NOG sterker dalen, volgens mij moet om het verschil met 1 januari te corrigeren de prijs met 15% omlaag. Dat is nog niet gebeurd.

[ Voor 20% gewijzigd door Mfpower op 22-11-2013 09:39 ]

[Señor Sjon]

r.e.s schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 01:50:
[...]


Dus jij vind het terecht dat groep A die een huis kocht voor 1 januari 2013 voor zijn hypotheek van 2,5 ton ongeveer 50.000 euro minder hoeft te betalen dan iemand die dezelfde woning kocht op 2 januari 2013.

Daarnaast kun je tegenwoordig ook minder lenen (wat opzich goed is!) maar waardoor je niet in dezelfde (type) woning kunt wonen als iemand uit 2008.

Ook liggen de woonlasten voor starters met een annuitaire hypotheek aanzienlijk hoger dan die van mensen met een spaarhypotheek (om nog te zwijgen van mensen met een aflossingsvrije hypotheek). Je hebt het dan al gauw over 200,- PM netto verschil. 2400 euro per jaar (toch een lekkere vakantie met het gezin?).

Als de politiek het eerlijk had willen doen, hadden ze bij bestaande gevallen:
- Geen annuitair = Geen NHG
- Aflossingsvrij = Geen HRA
- Spaar hypotheek = Overgangs regeling van 5 jaar richting annuitair

Wut?
Dus iedereen die voor het Kunduzakkoord en later regeerakkoord 2012 een huis heeft gekocht kan er echt wat aan doen dat die regels veranderen? Moeten de mensen met een hypotheek voor 2000 ook de consumptieve delen los gaan weken en de HRA daarvan stoppen? Of mensen met een PremieABC woning de premie maar terugstorten aangezien ze nu altijd overwaarde hebben?

Er wordt hier aan alle kanten betoogd dat prijzen gedaald zijn, dus ja ik zou liever nu hetzelfde huis kopen voor 3 ton dan toen voor 3,5 ton. Scheelt toch weer 50k achter je naam.

Ik wil niet eens beginnen met can of worms die ontstaat als iedereen en masse langs de banken moet. Veel mensen met onderwaarde krijgen opeens een ongunstig rentevoorstel = want onderwaarde. Daarbij moeten aandelenportfolio's op lage posities verkocht worden etc. Nee, echt daar trek je volle zalen mee

Overigens, politiek is nooit eerlijk. Een spaarpolis slopen voor annuitair is alleen een voordeel voor de overheid.

ph4ge schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 09:24:
[...]
bij 0,55% ben je normaal gesproken ook binnen het jaar klaar, je kreeg (in ieder geval tot voor kort) echt wel meer dan een halve procent rentekorting. Maar de inleg is een stuk lager geweest en het voordeel een stuk groter.

Punt is dat de inleg het risico niet eens bijna dekt en dat het de huizenkoper veel meer geld oplevert dan het kost. Het is dus niet de huizenkoper die het betaalt, dat is echt de overheid die het echte risico loopt.

[...]

Laten we eens beginnen met iedereen die het binnen zijn contract met de bank wel kan hetzelfde te behandelen en dus wel laten aflossen. Voor zover ik weet is al sinds jaar en dag verplicht dat iedereen jaarlijks tenminste 10% mag aflossen. We moeten niet weer een kleine groep tot standaard gaan verheffen, de meeste mensen kunnen het wel zonder problemen. De overheid wordt altijd maar verlamd omdat er alleen over de negatieve uitzonderingen gepraat wordt.

Dan kan je daarna in gesprek met de banken over die gevallen die juridisch helemaal dicht getimmerd zijn. Ook de banken kunnen het kapitaal goed gebruiken en zitten niet te wachten op hypotheken die onder water staan, daar is vast wel een overgangsregeling mee te maken. Zeker omdat de overheid als eigenaar een grote invloed heeft. Als stok achter de deur heb je dan nog wetgeving.

Ik weet wel dat de meeste mensen er niet op zitten te wachten dat hun belastingvoordeel beperkt wordt, maar deze regelingen zijn gewoon schadelijk en creëren een enorm verschil tussen huizenbezitters onderling. Hoewel het ongetwijfeld niet binnen een dag geregeld is en er misschien een overgangsregeling moet zijn voor een handvol gevallen kan het prima als de politieke wil er is.

Ga je weer met je kleine groep. Dus iedereen die een huis voor 2013 heeft gekocht is een kleine groep... gezien de verkopen is juist de groep na 2012 de kleine groep.

Als iets het verleden wel geleerd heeft, dan is stil blijven zitten tijdens het scheren vaak de valide oplossing is. Dezelfde paniek had je in de jaren '80 met dezelfde doemverhalen. Mijn ouders hebben toen verkocht en de onderwaarde 'gepakt'. Daar zijn ze 10 jaar mee bezig geweest als eenverdiener met opgroeiende kinderen. Een oom die in dezelfde straat woonde, heeft nu geen hypotheek meer.

@Hierboven
LTV 80% gaat er niet komen. In het buitenland is het ook 80+20% in verschillende leenvormen. Het is met VRH niet eens mogelijk om belastingvrij voor een huis van een ton in je eentje te sparen, laat staan de bijkomende kosten als verhuizen en inrichten.

[ATS]

Ondertussen in de media:

"Oude tijden herleven op de Amsterdamse huizenmarkt"

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 09:35:
Er wordt hier aan alle kanten betoogd dat prijzen gedaald zijn, dus ja ik zou liever nu hetzelfde huis kopen voor 3 ton dan toen voor 3,5 ton. Scheelt toch weer 50k achter je naam.

Reken het eens uit...

Senor Sjon schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 09:35:
Ga je weer met je kleine groep. Dus iedereen die een huis voor 2013 heeft gekocht is een kleine groep... gezien de verkopen is juist de groep na 2012 de kleine groep.

Je moet goed lezen. De kleine groep zijn de mensen die een dusdanig ingewikkeld web van producten hebben dat je er echt niet meer uit komt om die mensen te laten aflossen. Het overgrote deel heeft echter gewoon de voorwaarde in zn hypotheek staan dat je 10% per jaar boetevrij mag aflossen, daar hoeft dus niks voor omgezet te worden.

Senor Sjon schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 09:35:Als iets het verleden wel geleerd heeft, dan is stil blijven zitten tijdens het scheren vaak de valide oplossing is. Dezelfde paniek had je in de jaren '80 met dezelfde doemverhalen. Mijn ouders hebben toen verkocht en de onderwaarde 'gepakt'. Daar zijn ze 10 jaar mee bezig geweest als eenverdiener met opgroeiende kinderen. Een oom die in dezelfde straat woonde, heeft nu geen hypotheek meer.

Dat is wel bijzonder. Dan moeten ze echt op de piek hebben gekocht en 2 jaar later weer hebben verkocht. Zonder een huis terug te kopen wat uiteindelijk nu veel meer waard is. De prijzen stegen namelijk hard in 5 jaar op weg naar de top, en storten weer binnen 2 jaar in. Ja, je hebt altijd pechvogels, maar dat is weer de uitzondering die er aan de haren wordt bijgesleept. Overigens staan de huizenprijzen nog steeds aanzienlijk hoger dan toen op de piek. Maar hoe zit dit dan eigenlijk?

Senor Sjon schreef op maandag 15 april 2013 @ 20:09:
Mid jaren '90 verviel ook de verplichting om voor je 65e klaar te zijn met je hypotheek. Althans, dat vertelden mijn ouders laatst. Toen zijn ze pas gaan kopen.

Er zijn veel meer mensen die in 2009 hun verlies hebben genomen terwijl iedereen riep dat het allemaal mee zou gaan vallen, en daarmee zo'n 15% daling bespaard hebben tov als ze gewacht hadden. Er zijn helemaal veel mensen die 10.000 euro verlies geaccepteerd hebben en daardoor een mooier huis met 40.000 euro 'korting' hebben kunnen kopen. Of mensen die al lang van hun overwaarde zijn aan het genieten, ook al is het iets minder dan verwacht, ipv het geld in stenen te hebben zitten, hopend dat er een wonderbaarlijk herstel komt voordat je te oud bent om het uit te geven

Senor Sjon schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 09:35:
@Hierboven
LTV 80% gaat er niet komen. In het buitenland is het ook 80+20% in verschillende leenvormen. Het is met VRH niet eens mogelijk om belastingvrij voor een huis van een ton in je eentje te sparen, laat staan de bijkomende kosten als verhuizen en inrichten.

Dat eerste is niet waar, er zijn zat landen waar het wel de standaard is. Bovendien zitten wij met startersleningen e.d. vaak nog veel hoger. De VRH heffing is gewoon een kwestie van bouwsparen invoeren of de VRH afschaffen of de grens te verhogen. Kan binnen een weekje geregeld zijn.

Wat mij betreft is dit allemaal ruis. Er worden allerlei details bijgesleept om maar te kunnen rationaliseren dat de huizenprijzen nooit kunnen en mogen dalen en dat de wetgever nooit ook maar 1 verworven recht mag afnemen. Face it, de huizenmarkt is veranderd en eeuwig stijgende prijzen zijn nooit realistisch geweest.

[ Voor 8% gewijzigd door ph4ge op 22-11-2013 10:05 ]

[Verwijderd]

Mfpower schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 09:34:
[...]

Misschien verwoord ik het verkeerd, ik bedoel het niet zo lijdzaam. Wat ik bedoel is dat de zittende mensen niet de consequenties hoeven te dragen van de onverantwoorde risico's en de starter hier extra "gestraft" voor wordt. Met name de starter die indertijd zijn logische verstand heeft gebruikt. Maar nu ik er over nadenk is de consequentie van de koper van toen de dalende huizenprijs, en in het ergste geval een niet-afgeloste hypotheek na 30 jaar. Maar de regels van 1 januari van dit jaar zijn nog niet verdisconteerd in de huizenprijs (-15%). Ik verwacht dat die nog gaan komen, maar ik kan/wil niet langer wachten met kopen, omdat ik net als de mensen van 2008 ook wil wonen en leven. Alleen ik voorzie dat het ergste nog gaat komen in deze bubbel. Wacht maar tot het sociale leenstelsel ingaat. Iedereen studieschuld, dag huizenmarkt. Mocht er echt een LTV van 80% gaan komen dan kan ik daar nooit meer voor gaan sparen met de hoge huurprijzen/kinderopvang etc (en velen met mij) en is het einde van de huizenmarkt daar.

Voorlopig zijn we nog niet klaar met de daling op de huizenmarkt en aanpassen van de regels. Wat ik al eerder heb gezegd, ik verwacht dat dit nog wel 10 jaar of langer gaat duren. Ik heb in 2011 gekocht, met in het achterhoofd wetende dat de huizenprijs nog minimaal 10% zou gaan dalen.

Voordeel, 2% overdrachtsbelasting, nog binnen het oude HRA regime. Ik los 100% af met banksparen.
Nadeel, ik moet er minimaal 10 jaar blijven zitten.

Dit gaat de situatie voorlopig zijn. De regels worden strenger, waardoor je minder kan lenen en de huizenprijzen uiteindelijk met een vertraging van 1 jaar of langer dalen. Je kan blijven uitstellen, maar je betaald nu huur en je woont in een woning die (waarschijnlijk) niet aan je wensen voldoet.

Mfpower schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 09:34:
[...]
Ik heb geen spijt van mijn keuzes, en ik kan mijn studieschuld in 1 klap aflossen als ik dat wil. Maar dat wil ik niet omdat de rente zo laag is en ik het makkelijk kan dragen (=keuze ja), en graag wat liquide middelen overhoud. De nieuwe regels dwingen mij wel om dit te doen als ik een huis wil kopen, terwijl ik dat onzinnig vind in mijn situatie.
En ja, andere mensen hebben het slechter, maar die opmerking snap ik hier niet. Er zijn er ook die het beter hebben

Zoals hierboven gezegd, de huizenprijzen dalen omdat je minder mag lenen / meer zelf moet financieren.

Mfpower schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 09:34:
[...]

Jij verwoordt het goed inderdaad. Ik snap niet dat bestaande gevallen ontzien zijn. Het enige wat dit effect kan drukken is wanneer de huizenprijzen NOG sterker dalen, volgens mij moet om het verschil met 1 januari te corrigeren de prijs met 15% omlaag. Dat is nog niet gebeurd.

Ik heb een contract met de bank, daarin kan ik niet zomaar mijn bestaande hypotheek in aanpassen.
Daarnaast mag met verwachten, ook al blijkt dat vaak niet zo te gaan, dat de overheid niet zomaar regels uit het verleden aanpast zonder te kijken naar de gevolgen.

[Señor Sjon]

Uitrekenen in procenten is nooit lekker. Dan kan je elke groep van 100k mensen wegzetten als klein en maar 2,5% van de huishoudens die gekocht hebben, of maar 1% van alle huishoudens. Als je de Pietendiscussie ziet, dan zijn 21 personen al genoeg om een rel te starten.


De landen waar het de standaard is wordt echt wel een alternatieve financiering aangeboden voor de laatste 20%. Kan een andere vorm dan hypotheek zijn bijvoorbeeld. Ik ben nog zoekende naar een site die dat allemaal duidelijk weergeeft, want er wordt me iets teveel geroepen dat 80%=heilig in de rest van de wereld behalve NL.

https://economie.rabobank...ningmarkt-september-2013/
Nog interessant leesvoer van de Rabobank, hun kwartaalbericht woningmarkt met veel grafieken en indicatoren.

@MFpower. Je kan dus je studieschuld in 1x aflossen? Ik vind het wel apart dat je van elke periode alleen de voordelen wilt. Voorwaarden 2006 voor prijzen en rente 2013 zeg maar. Misschien ook de aftrekbaarheid van voor 2000?

[ph4ge]

Verwijderd schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 10:01:
Ik heb een contract met de bank, daarin kan ik niet zomaar mijn bestaande hypotheek in aanpassen.
Daarnaast mag met verwachten, ook al blijkt dat vaak niet zo te gaan, dat de overheid niet zomaar regels uit het verleden aanpast zonder te kijken naar de gevolgen.

Die verwachting is onterecht. Waarom zou de overheid wel de BTW of de huren mogen verhogen, maar niet iets voor de huizeneigenaren mogen veranderen? Je hebt geen enkele garantie, het is ook eigenlijk alleen maar goed dat er iets is als voortschrijdend inzicht.

Het is gewoon simpel. De overheid hield het niet meer vol om zoveel geld te stoppen in de huizenmarkt. Dan kan je kiezen voor:
a. alleen voor nieuwe gevallen, met als gevolg dat de huizenprijzen hard dalen waardoor de bestaande gevallen ook getroffen worden omdat hun huis minder waard wordt.
b. voor alle gevallen, omdat je veel meer mensen raakt heb je veel minder ingrijpende maatregelen nodig voor hetzelfde effect, de prijzen dalen minder hard.

De politiek heeft de huizenbezitter wijs gemaakt dat ze bij A. echt niets aan bestaande gevallen zouden doen, zonder erbij te vertellen dat je dat op een andere manier logischerwijs alsnog op je bord krijgt. Dat is gewoon logisch. Het is bovendien ook gewoon eerlijk, je kan niet verwachten dat 2 buurmannen voor hetzelfde aankoopbedrag hetzelfde huis kopen, maar dat buurman a die op 31 dec 2012 kocht tienduizenden of zelfs honderdduizenden euro's belasting voordeel krijgt tov buurman b die op 1 jan 2013 kocht. Zo werkt het gewoon niet.

[ Voor 4% gewijzigd door ph4ge op 22-11-2013 10:19 ]

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 10:09:
https://economie.rabobank...ningmarkt-september-2013/
Nog interessant leesvoer van de Rabobank, hun kwartaalbericht woningmarkt met veel grafieken en indicatoren.

Die is al uitgebreid besproken, zoek het even een paar pagina's terug. HINT: Er staat een enorme rekenfout in, wat eigenlijk het hele verhaal onderuit haalt.

Senor Sjon schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 10:09:
@MFpower. Je kan dus je studieschuld in 1x aflossen? Ik vind het wel apart dat je van elke periode alleen de voordelen wilt. Voorwaarden 2006 voor prijzen en rente 2013 zeg maar. Misschien ook de aftrekbaarheid van voor 2000?

Reken het nou gewoon eens uit wat de regels die in jan 2013 ingegaan zijn kosten, ook al staat de rente ondertussen bijna een procent lager (waar bestaande gevallen vaak ook van profiteren, dat dan weer wel). En inderdaad, als iedereen straks met 30.000 euro schuld de arbeidsmarkt opgaat, dan is dat gewoon 30.000 euro die niet aan een huis besteed gaat worden.

ATS schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 09:53:
Ondertussen in de media:

"Oude tijden herleven op de Amsterdamse huizenmarkt"

Inderdaad, cijfers tonen aan dat in heel de land de prijzen dalen, behalve in binnenring van Amsterdam, dus daar gaat het 8 uur journaal over. En dan uit het niets roepen dat Amsterdam "voor loopt op de rest van Nederland" ipv te concluderen dat het gewoon een uitzonderlijk stukje Nederland is. Maar goed, het is november, kennen jullie deze nog:

Overigens is "bieden vanaf" helemaal geen uitzonderlijk concept, ik kom het regelmatig tegen. Zo verbazingwekkend is het dus ook weer niet. Als de vraagprijs maar laag genoeg is zal je altijd een bieder vinden.

[ Voor 33% gewijzigd door ph4ge op 22-11-2013 10:33 ]

[Mfpower]

Senor Sjon schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 10:09:

@MFpower. Je kan dus je studieschuld in 1x aflossen? Ik vind het wel apart dat je van elke periode alleen de voordelen wilt. Voorwaarden 2006 voor prijzen en rente 2013 zeg maar. Misschien ook de aftrekbaarheid van voor 2000?

Haha leuk, je doet alsof ik een enorme opportunist ben. Maar goed ik ga hier niet op in om dat te offtopic is als je geinteresseerd bent in mijn persoonlijke situatie doe je maar een DM.

[Señor Sjon]

30k schuld? Of ga je nu wel uit van die uitzonderingsgevallen die maximaal lenen?
http://www.st-ab.nl/normwsf.htm
77,15*4*12=3.700 euro.
251,76*4*12=12.085 euro.
Komt niet eens in de buurt van de 30k. Niet elke student leent maximaal bij. Dat zijn uitzonderingen.

@Mfpower. Je 'rant' kwam wel zo over namelijk. Je had ook 50k onderwater kunnen staan i.p.v. spaargeld hebben om te kunnen schakelen.

[redwing]

ph4ge schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 09:54:
[...]
en dat de wetgever nooit ook maar 1 verworven recht mag afnemen.

Bijna iedereen in dit topic is het erover eens dat je die verworven rechten juist wel mag afnemen. Je moet daarbij echter wel een grote mits meenemen, nl. dat dit er niet voor moet zorgen dat veel mensen in de problemen komen. Je moet dus goed opletten welke rechten je aanpast, hoe en met welke termijn. Daarnaast is volgens analisten de woningmarkt een van de grote punten waarom de economie in Nederland zo slecht op gang komt (tov. de omliggende landen). Juist door die verworven rechten aan te pakken zorg je er voor dat die huizenmarkt niet op gang komt.

Het is dus niet simpelweg even die 'verworven rechten' aanpakken, daar moet je erg mee opletten. Aan de andere kant is bijna iedereen het er wel over eens dat er iets aan zal moeten veranderen.

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 10:37:
30k schuld? Of ga je nu wel uit van die uitzonderingsgevallen die maximaal lenen?
http://www.st-ab.nl/normwsf.htm
77,15*4*12=3.700 euro.
251,76*4*12=12.085 euro.
Komt niet eens in de buurt van de 30k. Niet elke student leent maximaal bij. Dat zijn uitzonderingen.

Nu nog wel ja. Als volgend jaar de studiefinanciering is afgeschaft natuurlijk niet meer. Deze bezuiniging levert de overheid 110 miljoen Euro op elk jaar. Dat is elk jaar 110 miljoen euro die starters straks missen. Daarnaast wordt er op jaarbasis nog eens 170 miljoen weggehaald bij langstudeerders. Het ligt dus in de lijn der verwachtingen dat als je meer dan 200 miljoen elk jaar weghaalt bij studenten dat ze dat koopkracht kost na hun studie, waarschijnlijk zullen er daardoor veel meer leningen zijn.

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 22-11-2013 11:06 ]

[Señor Sjon]

Dus stufi afschaffen kost de student 4 tot 12k? Gezien de onderwaardes in dit topic nauwelijks de moeite.

[Wobblier]

De rol van NHG wordt hier en daar in dit topic nogal overschat. De NHG dekt het verschil tussen hypotheekschuld en de (werkelijke) executiewaarde.

De dalende huizenprijs verhoogt dat niet het risico. Het aantal executieverkopen doet dat. Uiteraard betekend een groter verschil tussen hypotheek- en executie waarde een groter uitkeringsbedrag. Dat moet in het risico cijfer worden verwerkt.

Daarbovenop durf ik te stellen dat er vrijwel geen aflossingsvrije hypotheken met een waarde boven de executiewaarde bestaan. Zo wel dan twijfel ik zwaar aan de bankier die dit is aangegaan.

m.a.w. zorgt de aflossing er voor dat het aangekochte huis langzaam het waardeverschil wat in het risico is verwerkt verkleint.

Maargoed, de staat staat () garant. Eens dat we dan met publiek geld speculeren. Maar denk wel in termen van publiek schuld. Een staatslening kost 0.5% rente. Economisch een stuk lagere overhead dan publiek schuld a 6% rente. Hier redden we niet de huiseigenaar mee overigens. Die wordt eerst uitgekleed. De begunstigde is de bank.

[ Voor 3% gewijzigd door Wobblier op 22-11-2013 11:27 ]

[ph4ge]

272,46*12*5 = 16347,6 euro voor een beta. Dat is nog excl. rente en het verhogen van het studiegeld, laat staan als je een jaar uitloop hebt. En dat kan nog hard oplopen als je bijv. wat bij leent. Het zijn flinke bedragen op je starterswoning. Aangezien de gemiddelde studieschuld nu meer dan 16.000 euro is en de student straks meer dan 16.000 euro inlevert is een bedrag van 30.000 dus helemaal niet zo uit de lucht gegrepen.

[ Voor 53% gewijzigd door ph4ge op 22-11-2013 11:30 ]

[Pooh]

ph4ge schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 11:27:
272,46*12*5 = 16347,6 euro voor een beta. Dat is nog excl. rente en het verhogen van het studiegeld, laat staan als je een jaar uitloop hebt.

Voor een beta met rijke ouders! Bij ouders met een minimuminkomen is het (272,64 + 252,17)*12*5 = 31488.60

[Señor Sjon]

Beta's zijn niet eens de helft van de studenten. En het gros is HBO wat geen vijf jaar duurt.

En zo zit de student lekker in de spaarmodus de komende 20 jaar om eindelijk een huis te kunnen kopen. Dit is wel het uitvloeisel van wat velen hier blijkbaar willen. In DE koopt men vaak ook pas na hun 40e een woning.

[Bartjuh]

Yes, en dat is ook gezond. Het idee dat je MOET kopen op je 25ste is vrij bizar. In NL wordt je gedwongen omdat mede dankzij de HRA de huizenprijzen zijn gestegen en dus huren relatief veel te hoog liggen (lening voor huurhuis in box3 -> geen HRA). Geen wonder dat sociale huur zo populair is, zelfs voor modaal.

De enige echte oplossingen zijn de huizenprijzen verder laten dalen (zonder rare regelingen), de gemeentes laten afboeken op grond en de grondprijs drastisch verlagen, en de HRA lineair afbouwen naar 0% over een periode van 30 jaar. Tsjah, en anders blijft het gewoon een ongezonde markt en blijft het economisch kwakkelen hier.

[ Voor 6% gewijzigd door Bartjuh op 22-11-2013 11:57 ]

[Wobblier]

De enige echte oplossingen zijn de huizenprijzen verder laten dalen (zonder rare regelingen), de gemeentes laten afboeken op grond en de grondprijs drastisch verlagen, en de HRA lineair afbouwen naar 0% over een periode van 30 jaar. Tsjah, en anders blijft het gewoon een ongezonde markt en blijft het economisch kwakkelen hier.

Tja .. dat is het eeuwige zwarte (nu regenboog?) pieten spel. Of m.a.w. wie gaat de bubbel betalen: Gemeentes vind ik maar een slecht idee. Maar daar hebben we het al eens over gehad. Huurders kijken "scheef" naar de HRA. Starters kijken naar de verkopers. Verkopers kijken het nog even aan. Intussen telt de financiele sector haar gesubsidieerde rentinkomsten (HRA) met verzekerd risico (NHG).

[Iblies]

Je kunt er niet van uitgaan dat elke vorm van subsidie wordt afgeschaft. De HRA in huidige kan dan wel vervallen
maar andere landen hebben terdege wel vormen van ondersteuning om eigen huis bezit te stimuleren.

In België heb je een regeling waarbij er lagere rentes zijn. Hierdoor kan de koper meer financieren. Soms wordt er ook gespeeld met pacht. Dan reserveert de gemeente/overheid bepaalde stukken waardoor de totaalprijs net wat lager is.

Wat praktisch wel overal gangbaar is, is aflossen en aanbetaling. Alleen moeten we hier nog aan wennen.
Niet alleen koper, maar ook verkoper moet het nog beseffen. En dat geld ook voor makelaars en trawanten die je nog steeds bruto-netto berekeningen voorschotelen.

[Oscar Mopperkont]

Senor Sjon schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 11:43:
Beta's zijn niet eens de helft van de studenten. En het gros is HBO wat geen vijf jaar duurt.

Op hogescholen zitten dan weer geen studenten, maar scholieren

[TheJason]

Ach tegenwoordigers worden mbo-ers in de media ook studenten genoemd....

Wat tevens van belang is mbt de studieschuld is dat deze 2x negatief meeteld bij je maximale leenbedrag.
Volgend jaar heb je dus al te maken met een verlaging van het maximaal te financierenbedrag en over 5 jaar heb je dus ook een groep starters vanaf het hbo en de universisteit met een studieschuld waardoor zij snel 20k euro minder kunnen lenen dan de afgestuurde starter het jaar daarvoor.

Ik denk dat dit de prijzen dan weer verder onder druk zit. Want mensen zullen niet snel accepteren dat zij niet hetzelfde/vergelijkbaar huis kunnen kopen als de mensen die een jaar eerder een huis hadden gekocht terwijl de nieuwe starter hetzelfde of een hoger start-salaris heeft.

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 11:43:
Beta's zijn niet eens de helft van de studenten. En het gros is HBO wat geen vijf jaar duurt.

En zo zit de student lekker in de spaarmodus de komende 20 jaar om eindelijk een huis te kunnen kopen. Dit is wel het uitvloeisel van wat velen hier blijkbaar willen. In DE koopt men vaak ook pas na hun 40e een woning.

Waar het om gaat is dat er bijna 300 miljoen wordt weggehaald waar dat voor het grootste deel terug geleend moet worden. Of dat wenselijk is of niet was niet het punt, het punt was dat dit zn negatieve invloed op de huizenmarkt gaat hebben. Niet het hele bedrag zal extra geleend worden, maar het deel dat wel geleend wordt telt ook nog eens dubbel op de koopkracht als je een huis wil kopen.

offtopic:
Overigens heb ik zojuist een deal bereikt voor de aankoop van een huis. Dit zorgt dat ik een nog groter belang heb bij een stijgende markt, maar dit zal mijn mening dat er veel is om negatief over te zijn niet beinvloeden

[ Voor 7% gewijzigd door ph4ge op 22-11-2013 13:39 ]

[Verwijderd]

ph4ge schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 10:11:
[...]
Die verwachting is onterecht. Waarom zou de overheid wel de BTW of de huren mogen verhogen, maar niet iets voor de huizeneigenaren mogen veranderen? Je hebt geen enkele garantie, het is ook eigenlijk alleen maar goed dat er iets is als voortschrijdend inzicht.

Het is gewoon simpel. De overheid hield het niet meer vol om zoveel geld te stoppen in de huizenmarkt. Dan kan je kiezen voor:
a. alleen voor nieuwe gevallen, met als gevolg dat de huizenprijzen hard dalen waardoor de bestaande gevallen ook getroffen worden omdat hun huis minder waard wordt.
b. voor alle gevallen, omdat je veel meer mensen raakt heb je veel minder ingrijpende maatregelen nodig voor hetzelfde effect, de prijzen dalen minder hard.

De politiek heeft de huizenbezitter wijs gemaakt dat ze bij A. echt niets aan bestaande gevallen zouden doen, zonder erbij te vertellen dat je dat op een andere manier logischerwijs alsnog op je bord krijgt. Dat is gewoon logisch. Het is bovendien ook gewoon eerlijk, je kan niet verwachten dat 2 buurmannen voor hetzelfde aankoopbedrag hetzelfde huis kopen, maar dat buurman a die op 31 dec 2012 kocht tienduizenden of zelfs honderdduizenden euro's belasting voordeel krijgt tov buurman b die op 1 jan 2013 kocht. Zo werkt het gewoon niet.

Er wordt al aangepast, de maximale HRA gaat in stapjes terug naar 38%

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 13:35:
[...]
Waar het om gaat is dat er bijna 300 miljoen wordt weggehaald waar dat voor het grootste deel terug geleend moet worden. Of dat wenselijk is of niet was niet het punt, het punt was dat dit zn negatieve invloed op de huizenmarkt gaat hebben. Niet het hele bedrag zal extra geleend worden, maar het deel dat wel geleend wordt telt ook nog eens dubbel op de koopkracht als je een huis wil kopen.

offtopic:
Overigens heb ik zojuist een deal bereikt voor de aankoop van een huis. Dit zorgt dat ik een nog groter belang heb bij een stijgende markt, maar dit zal mijn mening dat er veel is om negatief over te zijn niet beinvloeden

Gefeliciteerd.

Het is de tendens om nu negatief te zijn, net als in 2008 de markt onoverwinnelijk leek.

[assje]

Senor Sjon schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 13:51:
[...]

Gefeliciteerd.

Het is de tendens om nu negatief te zijn, net als in 2008 de markt onoverwinnelijk leek.

In dit topic misschien, in de publieke opinie is dat volgens mij absoluut niet het geval.

[Sport_Life]

TheJason schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 13:06:
Ach tegenwoordigers worden mbo-ers in de media ook studenten genoemd....

Wat tevens van belang is mbt de studieschuld is dat deze 2x negatief meeteld bij je maximale leenbedrag.
Volgend jaar heb je dus al te maken met een verlaging van het maximaal te financierenbedrag en over 5 jaar heb je dus ook een groep starters vanaf het hbo en de universisteit met een studieschuld waardoor zij snel 20k euro minder kunnen lenen dan de afgestuurde starter het jaar daarvoor.

Ik denk dat dit de prijzen dan weer verder onder druk zit. Want mensen zullen niet snel accepteren dat zij niet hetzelfde/vergelijkbaar huis kunnen kopen als de mensen die een jaar eerder een huis hadden gekocht terwijl de nieuwe starter hetzelfde of een hoger start-salaris heeft.

Ik ken vrij weinig mensen die maximaal lenen bij de eerste hypotheek. De meeste blijven daar wel enkele tienduizenden euro's onder zitten (niet iemand van 25 die voor 140k een appartement koopt - die tijd is sowieso een beetje over). Zodra kinderen komen gaan ze beide minder werken, wat mogelijk is ivm hoger inkomen. Dus ik denk niet dat dat zoveel invloed heeft.

[TheGhostInc]

TheJason schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 13:06:
[...]
Wat tevens van belang is mbt de studieschuld is dat deze 2x negatief meeteld bij je maximale leenbedrag.
Volgend jaar heb je dus al te maken met een verlaging van het maximaal te financierenbedrag en over 5 jaar heb je dus ook een groep starters vanaf het hbo en de universisteit met een studieschuld waardoor zij snel 20k euro minder kunnen lenen dan de afgestuurde starter het jaar daarvoor.
[...]

Op zich vind ik dit niet verkeerd.
Het is te gek voor woorden dat mensen liever niet hun studieschuld aflossen maar sparen/beleggen/consumeren omdat het zo'n lekker goedkoop krediet is.

Maar ik denk dat over 5 jaar deze hele crisis alweer zo ver in het verleden is dat de gemiddelde starter & bank er weer een stuk positiever instaan. Daarnaast kun je als student/starter nog meedoen in sociale huur. En dat is ook prima. Die kunnen prima een paar jaar huren, klein beetje voorbereiden op de woningmarkt voordat ze hun eerste huis kopen. Zodra ze doorhebben dat ze beter kunnen gaan aflossen om een (redelijke) hypotheek te kunnen krijgen gaat het snel. Elke €100 aflossen is €200 meer hypotheek. Dat is de beste deal die je kunt krijgen, want voor elke €100 cash die je meeneemt bij je hypotheek krijg je ... €100 meer huis.

Vergeet ook niet dat de wachtrijen voor sociale huurwoningen als sneeuw voor de zon gaan verdwijnen (en dat al gedaan hebben). Als je afgelopen jaar nog niet een flinke verhoging voor je kiezen hebt gehad dan krijg je die dit jaar wel . Sociale huur wordt dan vanzelf voor de mensen die het (tijdelijk) nodig hebben en iedereen die er te lang in blijft zitten financiert de sociale woningen van de toekomst....

[Bartjuh]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 12:38:
[...]Op hogescholen zitten dan weer geen studenten, maar scholieren

Je bedoeld MBO? Dat zijn scholieren...

Een student is iemand die een studie volgt in het hoger onderwijs, dat wil zeggen aan een universiteit, het HBO (Nederland), een hogeschool (België) of een college (Verenigde Staten)

Wikipedia: Student

[JvS]

Sport_Life schreef op maandag 25 november 2013 @ 22:40:
[...]

Ik ken vrij weinig mensen die maximaal lenen bij de eerste hypotheek. De meeste blijven daar wel enkele tienduizenden euro's onder zitten (niet iemand van 25 die voor 140k een appartement koopt - die tijd is sowieso een beetje over). Zodra kinderen komen gaan ze beide minder werken, wat mogelijk is ivm hoger inkomen. Dus ik denk niet dat dat zoveel invloed heeft.

Dat geldt voor stellen die fulltime werken en dat al een paar jaar doen. Als je dan samen maximaal leent, ben je niet zo heel slim bezig in de meeste gevallen.

Iemand die alleen is, leent vaak wel maximaal, om maar zo'n mooi mogelijk huis te kunnen kopen.

[Tsurany]

Een alleenstaande starter moet haast wel maximaal lenen om ook maar iets fatsoenlijks te kunnen kopen.

[dcl!]

TheGhostInc schreef op maandag 25 november 2013 @ 23:19:
[...]
Vergeet ook niet dat de wachtrijen voor sociale huurwoningen als sneeuw voor de zon gaan verdwijnen (en dat al gedaan hebben). Als je afgelopen jaar nog niet een flinke verhoging voor je kiezen hebt gehad dan krijg je die dit jaar wel . Sociale huur wordt dan vanzelf voor de mensen die het (tijdelijk) nodig hebben en iedereen die er te lang in blijft zitten financiert de sociale woningen van de toekomst....

Droom verder. Als ik hier rondkijk in het Gooi, zijn er inderdaad al een heleboel mensen uit sociale huur vertrokken. Die woningen staan nu allemaal (sommige al een jaar of langer) leeg: in de verkoop. Niemand die het kopen wil, wachtlijsten voor sociale huur nog steeds eindeloos lang.

[Bartjuh]

TheGhostInc schreef op maandag 25 november 2013 @ 23:19:
[...]Vergeet ook niet dat de wachtrijen voor sociale huurwoningen als sneeuw voor de zon gaan verdwijnen (en dat al gedaan hebben). Als je afgelopen jaar nog niet een flinke verhoging voor je kiezen hebt gehad dan krijg je die dit jaar wel . Sociale huur wordt dan vanzelf voor de mensen die het (tijdelijk) nodig hebben en iedereen die er te lang in blijft zitten financiert de sociale woningen van de toekomst....

Huh, what? Spreek je via een soort inter-universaal wormhole vanuit een parallel universum?

Een flinke verhoging in procenten wellicht, maar nog steeds VEEL goedkoper dan vrije markt huur. Als ik de kans krijg en er één vrij komt in de regio waar ik wil wonen, dan zou ik zonder blikken of blozen vanuit een vrije sector woning naar sociale huur gaan. Anytime. Scheelt honderden euro's per maand.

Nee, ondanks de verhoging is sociale huur populairder dan ooit.

En zoals genoemd door dcl! ..... de domste maatregel OOIT door enig kabinet: om in de woningmarkt -die gekenmerkt wordt door een overaanbod van overgewaardeerde koophuizen en grote schaarste op de sociale huurmarkt- sociale huurhuizen te koop aan te bieden. Echt, een verplichte les economie 101 lijkt mij op zijn plaats voor de leden van het kabinet

[ATS]

Concurrentieverbod hypotheekmarkt dit voorjaar opgeheven: http://www.nugeld.nl/wone...aks-weer-concurreren.html

Dat klinkt als goed nieuws lijkt me, hoewel banken op dit moment sowieso niet heel erg lijken staan te springen om meer hypotheekklanten. Hopelijk levert het toch een wat neerwaartse druk op de marges van de banken op.

[t_captain]

Ik deel je analyse. In principe is het goed nieuws, maar ik verwacht niet dat de banken heel aggresief zullen instappen. Nieuwe hypotheken zijn redelijk aantrekkelijk omdat de LTV wat lager is en de prijsdaling reeds is genomen. Desondanks zitten banken niet te wachten om hun positie in onze hypotheekmarkt enorm uit te breiden.

Op de huizenprijzen is het effect trouwens heel beperkt, rentedalingen lager dan 5% leveren niet zoveel leencapaciteit op in 2014.

[timag]

Bartjuh schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 11:54:
Yes, en dat is ook gezond. Het idee dat je MOET kopen op je 25ste is vrij bizar. In NL wordt je gedwongen omdat mede dankzij de HRA de huizenprijzen zijn gestegen en dus huren relatief veel te hoog liggen (lening voor huurhuis in box3 -> geen HRA). Geen wonder dat sociale huur zo populair is, zelfs voor modaal.

Als sociaal echt sociale huur zou zijn (alleen voor de echte minima, zonder drempel voor de huurprijs) was er een veel gezondere private huurmarkt.

Dat is een minstens net zo grote oorzaak van dit probleem als de staat van de koopmarkt.

[TheJason]

timag schreef op dinsdag 26 november 2013 @ 14:36:
[...]


Als sociaal echt sociale huur zou zijn (alleen voor de echte minima, zonder drempel voor de huurprijs) Als er geen subsidie/korting/belasting teruggave was geweest op eigen woningbezit was er een veel gezondere private huurmarkt.

Dat is een minstens net zo grote oorzaak van dit probleem als de staat van de koopmarkt.

[Bartjuh]

timag schreef op dinsdag 26 november 2013 @ 14:36:
[...]Als sociaal echt sociale huur zou zijn (alleen voor de echte minima, zonder drempel voor de huurprijs) was er een veel gezondere private huurmarkt.

Dat is een minstens net zo grote oorzaak van dit probleem als de staat van de koopmarkt.

Je draait het om. Het is geen oorzaak, de populariteit van sociale huur is een gevolg. Sociale huur is broodnodig omdat we subsidies zoals de hypotheekrenteaftrek-subsidie hebben die de koopmarkt zwaar overwaardeerd, en die niet geldt voor box 3 (en dus schuld t.b.v. huurwoningen niet subsidieerd -> kromheid in de markt).

Geen HRA en daardoor geen overgewaardeerde huizenprijzen, en dus geen hogere vrije sector huurprijzen? -> sociale huur is alleen nodig voor de echte minima.

[pingkiller]

http://www.rtlnieuws.nl/n...le-huurwoning-gaat-omhoog

Arg!
Waarom zou iemand met een salaris van 43k gesubsidieerd moeten wonen? De overheid zou zich bijna compleet moeten terugtrekken van de gehele woningmarkt. Alleen de onderste laag van de bevolking zou geholpen moeten worden met subsidie op een woning.

[Verwijderd]

Hoeveel subsidie krijgt iemand met een inkomen van 43k dan die besluit te gaan huren?
Meer dan de maandelijkse honderden euro's aan HRA?

Kijk toch eens een keer wat verder dan je eigen onderbuik. Bijna alle nieuwbouw wordt (al dan niet gedeeltelijk) gesubsidieerd. En ja, daar vallen ook woningen onder die later in de verkoop gaan.

[ph4ge]

Zowel de HRA, als de huursubsidie als de sociale huur in het algemeen is niks anders dan geld rondpompen om de vastgoedprijzen hoog te houden. Ondertussen zorgen ze er ook niet voor dat de schaarste afneemt, integendeel. De enige die er van profiteren zijn banken, handelaren, makelaars, projectontwikkelaars etc omdat hoe meer geld er rondgepompt wordt hoe meer er aan de kapstok blijft hangen. Het is toch belachelijk dat bijna niemand in Nederland op eigen kracht kan wonen, en dat het selecte groepje wat wel ook nog enorm gebruik maken van de zogenaamde noodzakelijke regelingen.



Als je dit soort plaatjes ziet is het toch zorgelijk dat de overheid niks anders doet dan heel hard roepen dat de problemen over zijn hopende dat ze daarmee vanzelf verdwijnen? Wat misschien nog wel net zo erg is dat heel veel Nederlanders dat (willen) geloven en dat er dus nooit draagvlak komt voor de noodzakelijke maatregelen en het wachten is tot de wal het schip keert. Tot die tijd gaan wij Nederlanders elk positief signaaltje 100 keer uitvergroten, uit zn verband trekken en in 20 verschillende manieren in de media brengen want dan zal het wel waar zijn.

[ Voor 18% gewijzigd door ph4ge op 27-11-2013 07:33 ]

[Ray]

Telkens weer de vraag in hoeverre (hypotheek) spaartegoeden en pensioen toezeggingen in zo,n overzicht verwerkt zitten. Ik denk namelijk niet.

Dat die verdeling van vermogen dan wel weer ongelijk over onze bevolking verdeeld is, dat is een ander punt.......

[Tleilaxu]

pingkiller schreef op dinsdag 26 november 2013 @ 22:24:
http://www.rtlnieuws.nl/n...le-huurwoning-gaat-omhoog

Arg!
Waarom zou iemand met een salaris van 43k gesubsidieerd moeten wonen? De overheid zou zich bijna compleet moeten terugtrekken van de gehele woningmarkt. Alleen de onderste laag van de bevolking zou geholpen moeten worden met subsidie op een woning.

1. Sociale huur wordt niet gesubsidieerd.
2. de 43k+ groep betaald extra huur.
Dus hou op met je onderbuik 'Arg!' onzin. Als je het beste voor hebt met de samenleving vraag je dit jaar ook je HRA zeker niet meer terug?

[Pjotr22]

Sport_Life schreef op maandag 25 november 2013 @ 22:40:
[...]

Ik ken vrij weinig mensen die maximaal lenen bij de eerste hypotheek. De meeste blijven daar wel enkele tienduizenden euro's onder zitten

Geloof me bijna niemand die een eerste eigen woning koopt heeft tienduizend (laat staan tienduizenden) euro's. Ouders hebben dat soms wel.

Er ontstaat straks een gat tussen mensen met geld (ouders met geld) en zonder, doordat in 2017 alle bijkomende kosten meegefinancierd moeten worden Het bedrag wat je kunt lenen op basis van de waarde van de woning zal daarna nog verder dalen (naar mijn idee een goede zaak op termijn, we zijn behoorlijk leen ziek).

Stel dat je op je 28e wilt kopen, je 25.000 moet meenemen voor alleen de aankoop (heb het niet over verbouwing, inrichting etc), dan moet je tussen verlaten studie (23?) en je 28e dus jaarlijks 5000,- sparen voor de aanschaf van je eerste huis.. Hoe moet je dat doen? Hebben mensen van 23 dat geld over?

De gemiddelde leeftijd zal dus hoger worden, ik verwacht een langere periode waarin starters niet kunnen kopen. En starters zijn naar mijn idee nou juist de aanjagers van de woningmarkt.

[Avinator88]

Pjotr22 schreef op woensdag 27 november 2013 @ 08:00:
[...]


Geloof me bijna niemand die een eerste eigen woning koopt heeft tienduizend (laat staan tienduizenden) euro's. Ouders hebben dat soms wel.

Er ontstaat straks een gat tussen mensen met geld (ouders met geld) en zonder, doordat in 2017 alle bijkomende kosten meegefinancierd moeten worden Het bedrag wat je kunt lenen op basis van de waarde van de woning zal daarna nog verder dalen (naar mijn idee een goede zaak op termijn, we zijn behoorlijk leen ziek).

Stel dat je op je 28e wilt kopen, je 25.000 moet meenemen voor alleen de aankoop (heb het niet over verbouwing, inrichting etc), dan moet je tussen verlaten studie (23?) en je 28e dus jaarlijks 5000,- sparen voor de aanschaf van je eerste huis.. Hoe moet je dat doen? Hebben mensen van 23 dat geld over?

De gemiddelde leeftijd zal dus hoger worden, ik verwacht een langere periode waarin starters niet kunnen kopen. En starters zijn naar mijn idee nou juist de aanjagers van de woningmarkt.

Hmm, zal ik mijn n=1 hier even tegenover zetten..

Ik (25), 2 jaar geleden begonnen met werken, mijn vrouw (24) 1,5 jaar. Wij wonen nu in een duur huurhuis van 1000e in de maand en wij zijn nu bezig een eerste huis te kopen. Het is ons toch gelukt om in de tussentijd bijna 20k te sparen en daarbij zitten onze startsalarissen onder dat in onze vakgebieden, omdat we gekozen hebben voor bedrijven die we leuk vinden.

Ik beschouw ons eigenlijk niet als uitzondering als ik zo rondkijk. Dus ik ben het toch niet helemaal eens met jouw redenering

[Verwijderd]

Dan mag er wel wat gedaan worden aan die krankzinnige vermogensrendementheffing. Prima als mensen meer spaargeld moeten meenemen bij de aankoop van een huis, maar dan moet je het als overheid niet gaan lopen ontmoedigen door belasting te gaan heffen op een niet-bestaand rendement.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op woensdag 27 november 2013 @ 09:36:
Dan mag er wel wat gedaan worden aan die krankzinnige vermogensrendementheffing. Prima als mensen meer spaargeld moeten meenemen bij de aankoop van een huis, maar dan moet je het als overheid niet gaan lopen ontmoedigen door belasting te gaan heffen op een niet-bestaand rendement.

Je moet ook niet overdrijven met de VRH. Stel je hebt 60.000 eur gespaard met zn tweeen, daar is ruim 42.000 eur vrij van VRH. Over het overige betaal je 216 eur.

[Krisp]

Pjotr22 schreef op woensdag 27 november 2013 @ 08:00:
[...]


Geloof me bijna niemand die een eerste eigen woning koopt heeft tienduizend (laat staan tienduizenden) euro's. Ouders hebben dat soms wel.

In mijn omgeving kopen de meeste mensen die een huis kopen die met een significante hoeveelheid eigen geld. Ouders springen soms bij, maar er wordt eigenlijk altijd wel minimaal 20K bij elkaar gespaard. Bedragen tot 100K zijn geen uitzondering en dan praat ik over mensen die maximaal 28 jaar oud zijn.

De truc? Besparen op andere kosten. Samenwonen (veel werken en niet veel uitgeven), bij je ouders intrekken, uitgavenpatroon op studieniveau houden (op kamers blijven wonen terwijl je werkt). Het is misschien niet leuk om nog op kamers te wonen, maar wel noodzakelijk als je hoger op de ladder wilt komen.

Ik geloof dat het bezit van geld de komende jaren bijzonder belangrijk gaat worden om niet zwaar onder invloed te komen van mensen met geld of macht. De mate waarin nu geld van arm naar rijk stroomt (door leningen) is op termijn onhoudbaar. Sparen is de manier om daar onderuit te komen.

Verwijderd schreef op woensdag 27 november 2013 @ 09:36:
Dan mag er wel wat gedaan worden aan die krankzinnige vermogensrendementheffing. Prima als mensen meer spaargeld moeten meenemen bij de aankoop van een huis, maar dan moet je het als overheid niet gaan lopen ontmoedigen door belasting te gaan heffen op een niet-bestaand rendement.

Is 1,2% VRH voor jou een reden om niet te sparen? Behalve dat 21K/42K uitgezonderd is, zou ik me daar totaal niet door laten beïnvloeden. Sparen doe je voor een veel groter doel, 1,2% is slechts een kleine hobbel om die doelstelling te bereiken. Je kunt dan nog beter stoppen met werken, dat wordt voor 40-50% belast.

[ninjazx9r98]

Pjotr22 schreef op woensdag 27 november 2013 @ 08:00:
[...]


Geloof me bijna niemand die een eerste eigen woning koopt heeft tienduizend (laat staan tienduizenden) euro's. Ouders hebben dat soms wel.

Dat hoeft toch ook helemaal niet? Het ligt er namelijk maar net aan wat je definitie is van maximaal lenen.
Als de maximale hypotheek die je kunt krijgen 250.000 euro is en je een huis koopt van 210.000 euro kun je ook zeggen dat je niet maximaal leent of hoeft te lenen.

[Lethalis]

Pjotr22 schreef op woensdag 27 november 2013 @ 08:00:
[...]
Geloof me bijna niemand die een eerste eigen woning koopt heeft tienduizend (laat staan tienduizenden) euro's. Ouders hebben dat soms wel.

Als je 2 jaar thuis blijft wonen bij je ouders terwijl je werkt, zou het al geen enkel probleem meer mogen zijn.

Ik had meer dan 10000 euro toen ik op mezelf ging wonen op mijn 24ste. Toen had ik zelf mijn opleiding betaald, rijbewijs, heb ik best veel geld aan vakanties en uitjes met mijn vriendin uitgegeven, maar dan nog bleef er altijd makkelijk 500 euro over elke maand. Dus na 2 jaar sparen had ik al 12000 euro.

Persoonlijk werkte ik vanaf mijn 20ste al voor een fulltime salaris, dus ik kon 4 jaar sparen. 4 * 12 * 500 = 24000 euro. De helft daarvan heb ik uitgegeven aan allemaal onzin, maar de andere helft had ik dus gewoon op zak toen ik mijn eerste flat ging kopen.

En ik betaalde mijn ouders ook braaf elke maand 300 euro voor kost en inwoning.

Nu heeft niet iedereen vanaf zijn 20ste 1800 bruto en een auto van de zaak, maar ik vind dat bijvoorbeeld 2 jaar sparen en thuiswonen op zich niet heel raar is, voordat je zelf iets gaat kopen (of huren).

[ Voor 13% gewijzigd door Lethalis op 27-11-2013 11:40 ]

[Pooh]

En als je niet bij je ouders wilt wonen, ga je toch op kamers, of deel je een appartement? De eerste paar jaar dat ik werkte heb ik ook op kamers gezeten, en later een appartement gedeeld. Dat scheelt enorm in de kosten, zodat je inderdaad vrij eenvoudig 500 per maand kunt sparen van je starterssalaris. Bedragen van meer dan 30k zijn lastiger om aan te komen, maar 10-20k per persoon aan eigen geld zou vrijwel iedereen moeten kunnen opbrengen voor een woning.

Zeker als je het studentenleven gewend bent (rondkomen van pakweg 1000 euro netto per maand), is een starterssalaris altijd hoger. Minimumloon is al 1250 netto, bij een startsalaris van 2000 per maand zit je al op 1500 netto. Als je gewoon je studentenlevensstijl aanhoudt, houd je dus royaal over. Het probleem is vooral dat nieuw-werkenden al hun geld meteen uitgeven.

[ Voor 28% gewijzigd door Pooh op 27-11-2013 11:56 ]

[Mfpower]

Lethalis schreef op woensdag 27 november 2013 @ 11:36:
[...]

Als je 2 jaar thuis blijft wonen bij je ouders terwijl je werkt, zou het al geen enkel probleem meer mogen zijn.

Ik had meer dan 10000 euro toen ik op mezelf ging wonen op mijn 24ste. Toen had ik zelf mijn opleiding betaald, rijbewijs, heb ik best veel geld aan vakanties en uitjes met mijn vriendin uitgegeven, maar dan nog bleef er altijd makkelijk 500 euro over elke maand. Dus na 2 jaar sparen had ik al 12000 euro.

Persoonlijk werkte ik vanaf mijn 20ste al voor een fulltime salaris, dus ik kon 4 jaar sparen. 4 * 12 * 500 = 24000 euro. De helft daarvan heb ik uitgegeven aan allemaal onzin, maar de andere helft had ik dus gewoon op zak toen ik mijn eerste flat ging kopen.

En ik betaalde mijn ouders ook braaf elke maand 300 euro voor kost en inwoning.

Nu heeft niet iedereen vanaf zijn 20ste 1800 bruto en een auto van de zaak, maar ik vind dat bijvoorbeeld 2 jaar sparen en thuiswonen op zich niet heel raar is, voordat je zelf iets gaat kopen (of huren).

Ik geloof wederom dat hier op dit topic vooral mensen zijn die het a) getroffen hebben b) zeer goed in staat zijn tot een supersolide financieel beleid.
De uitzonderingen dus.
Zo zijn er ook een hoop mensen die niet onder a) vallen en wel onder b) (waaronder ik) die helaas een studentenkamer hadden en eruit moesten. Ik had niet meteen een relatie en moest enorm veel huur afdragen. Ik kon met mijn 2400 bruto startsalaris ongeveer 200 euro in de maand sparen, net na mijn studie. En bij gebrek aan levende/vermogende ouders kan ik daar ook niet terecht.
Niet dat ik zielig ben maar je kunt je eigen situatie niet projecteren op de meeste mensen, en de cijfers spreken ook wel anders als je kijkt naar de hoeveelheid schulden, ook studieschulden. Onderschat ook niet de hevige dynamieken en spanningen die in veel gevallen optreden als kinderen lang thuis blijven wonen. Niet iedereen is daarvan gediend. Consider yourself lucky dat dit in jouw geval kon, en ik wil het mijn kinderen ook bieden.Maar het is niet de regel en ook niet voor iedereen haalbaar. Dan heb ik het nog niet over de grote schare afgestudeerden die niet eens werk kunnen vinden op het moment.

Pooh schreef op woensdag 27 november 2013 @ 11:53:
En als je niet bij je ouders wilt wonen, ga je toch op kamers, of deel je een appartement? De eerste paar jaar dat ik werkte heb ik ook op kamers gezeten, en later een appartement gedeeld. Dat scheelt enorm in de kosten, zodat je inderdaad vrij eenvoudig 500 per maand kunt sparen van je starterssalaris. Bedragen van meer dan 30k zijn lastiger om aan te komen, maar 10-20k per persoon aan eigen geld zou vrijwel iedereen moeten kunnen opbrengen voor een woning.

Ja maar niet heel snel. Zeker als het nieuwe leenstelsel voor studenten erdoor komt moet je ook om een hypotheek te krijgen eerst je studieschuld aflossen. Als dat 20K is en je wilt 20K sparen is dat al even 40K die je moet overhouden.
Zelfs als je 500 euro per maand kunt sparen wat ik erg optimistisch vind doe je hier nog 6-7 jaar over. Tel uit dat de optimale leeftijd voor vrouwen om kinderen te krijgen eigenlijk onder de 30 is (doet bijna niemand, wordt niet echt aangemoedigd, maar zou om meerdere redenen beter zijn) en sparen gaat bij kids nog minder hard. Wij kunnen met alles wat kinderen kosten vanaf volgend jaar ook nog maar 200 in de maand sparen.En dan kiezen we om ons kind af en toe ook nog te zien thuis (niet 2 fulltime banen).
Overigens, mijn vrouw is o.a. budgetcoach en ik zie (anoniem) wel eens wat staatjes voorbij komen van mensen die het op papier best goed hebben maar toch met enorme lasten zitten, de realiteit is niet echt simpel. Al die "paar" euro's van de afgelopen jaren komen bij veel mensen ineens hard aan (kinderopvang, zorgkosten, huurverhoging, energielasten)

[ Voor 27% gewijzigd door Mfpower op 27-11-2013 12:03 ]

[Pooh]

Je hoeft helemaal niet je studieschuld meteen af te lossen. Daar heb je 15 jaar voor, dat wordt zelfs 20 geloof ik. De rente is minimaal (rond 1% in veel gevallen), dus dat gaat om zo'n 100 euro per maand.

Als je dan 400 per maand overhoudt heb je in 4 jaar je 20k bij elkaar gespaard. Op je 23e afgestudeerd, op je 27e in staat om een huis te kopen, ruim voor je 30e en ruim voordat je aan kinderen begint.

Ik ken de staatjes die jij noemt, en ik weet ook wel dat veel mensen de discipline hiervoor niet kunnen opbrengen. Maar ik zie ook heel veel werkende jongeren hun geld royaal uitgeven. Ik heb met een goed inkomen ruim een jaar op een kamertje van 2x3 gewoond, bij een hospita in een slechte buurt. Verre van ideaal, maar dat opent daarna wel heel veel perspectieven. Spaargeld is gewoon ontzettend handig.

[Mfpower]

Pooh schreef op woensdag 27 november 2013 @ 12:08:
Je hoeft helemaal niet je studieschuld meteen af te lossen. Daar heb je 15 jaar voor, dat wordt zelfs 20 geloof ik. De rente is minimaal (rond 1% in veel gevallen), dus dat gaat om zo'n 100 euro per maand.

Wel als je een huis wilt kopen, studieschuld is sinds dit jaar oid "ineens" een probleem bij de financiering (loop er zelf tegenaan nu)

[Pooh]

Mfpower schreef op woensdag 27 november 2013 @ 12:18:
[...]
Wel als je een huis wilt kopen, studieschuld is sinds dit jaar oid "ineens" een probleem bij de financiering (loop er zelf tegenaan nu)

Alleen voor de LTI. Iets goedkopers zoeken helpt.

[RemcoDelft]

Het is toch helemaal niet vreemd dat iemand met 20k studieschuld ook (orde-grootte) 20k minder hypotheekschuld kan aangaan? Je maandlasten zijn tenslotte hoger.

rekenvoorbeeld:

alleenstaande met een bruto jaarinkomen van €40.000 en een studieschuld van €22.000. Opties:

1. Geen studieschuld (bank houdt hier geen rekening mee of er is geen schuld): de maximale hypotheek bedraagt €170.758.
2. 0,75%-norm van de schuld: de kredietlasten zijn €165 per maand, de maximale hypotheek is €140.022.

[pingkiller]

Verwijderd schreef op woensdag 27 november 2013 @ 06:28:
Hoeveel subsidie krijgt iemand met een inkomen van 43k dan die besluit te gaan huren?
Meer dan de maandelijkse honderden euro's aan HRA?

Kijk toch eens een keer wat verder dan je eigen onderbuik. Bijna alle nieuwbouw wordt (al dan niet gedeeltelijk) gesubsidieerd. En ja, daar vallen ook woningen onder die later in de verkoop gaan.

Tleilaxu schreef op woensdag 27 november 2013 @ 07:53:
[...]

1. Sociale huur wordt niet gesubsidieerd.
2. de 43k+ groep betaald extra huur.
Dus hou op met je onderbuik 'Arg!' onzin. Als je het beste voor hebt met de samenleving vraag je dit jaar ook je HRA zeker niet meer terug?

Lees eens wat beter. Ik zeg dat de overheid zich moet terugtrekken van de gehele woningmarkt.

Als de sociale huur niet wordt gesubsideert, wie draait er dan op voor het verschil tussen sociaal en vrije markt huren?. Een zelfde huis kost minimaal 2x zoveel in de vrije markt VS sociale huur. Iemand moet dat bedrag ophoesten.

[assje]

pingkiller schreef op woensdag 27 november 2013 @ 12:37:
[...]


[...]


Lees eens wat beter. Ik zeg dat de onderheid zich moet terugtrekken van de gehele woningmarkt.

Als de sociale huur niet wordt gesubsideert, wie draait er dan op voor het verschil tussen sociaal en vrije markt huren?. Een zelfde huis kost minimaal 2x zoveel in de vrije markt VS sociale huur. Iemand moet dat bedrag ophoesten.

Dat verschil zou er hoogstwaarschijnlijk niet of minder zijn als er geen prijsopdrijving door HRA zou zijn. Verder is het grote onzin dat er een factor 2 tussen particulier en sociaal zit. Gemiddelde sociale huurwoning die nu nieuw verhuurd wordt zit rond de ¬600,- en dat zijn woningen die particulier ook niet de hoofdprijs waard zouden zijn (uitzonderingen midden in het centrum van een stad daargelaten)

[TheJason]

RemcoDelft schreef op woensdag 27 november 2013 @ 12:32:
Het is toch helemaal niet vreemd dat iemand met 20k studieschuld ook (orde-grootte) 20k minder hypotheekschuld kan aangaan? Je maandlasten zijn tenslotte hoger.

rekenvoorbeeld:

[...]

Dat is ook niet gek. Alleen volgens mij is het effect wat groter.
Op basis van de Rabobank site:
Studieschuld 22.000 euro -> minder lenen 42.300
Persoonlijke lening 22.000 euro -> minder lenen 112.700

Pooh schreef op woensdag 27 november 2013 @ 12:19:
[...]

Alleen voor de LTI. Iets goedkopers zoeken helpt.

Bij een startersinkomen van 3.000 per maand (wat best hoog is. Met een lager inkomen wordt het effect natuurlijk nog zwaarder) kan je maximaal 170.000 euro lenen.

Je zul dus niet iets goedkoper moeten zoeken maar significant goedkoper. Het verschil tussen het soort woningen dat je kan kopen voor 170.000 en 130.000 is aanzienlijk.

Het lijkt mij dan ook zeer aannemelijk dat starters eerder zo snel mogelijk hun studieschuld gaan aflossen en daarna en huis gaan kopen dan maar iets goedkopes zoeken omdat het verschil zo groot is. Dit zal dan leiden tot een dalene vraag van starters wat verstrekt wordt doordat de wijzigingen in de basisbeurs en andere verhogigen van de studiekosten.

[Johnny]

pingkiller schreef op dinsdag 26 november 2013 @ 22:24:
http://www.rtlnieuws.nl/n...le-huurwoning-gaat-omhoog

Arg!
Waarom zou iemand met een salaris van 43k gesubsidieerd moeten wonen? De overheid zou zich bijna compleet moeten terugtrekken van de gehele woningmarkt. Alleen de onderste laag van de bevolking zou geholpen moeten worden met subsidie op een woning.

Ik dacht dat dit plan geen kans van slagen had omdat Europa het niet zou toestaan?

In 2011 kwam dit ook al ter sprake: http://nos.nl/artikel/312...rens-mogelijk-omhoog.html

Kan iemand uitleggen hoe dit dan toch weer kan gebeuren?

[Pooh]

TheJason schreef op woensdag 27 november 2013 @ 13:22:
Bij een startersinkomen van 3.000 per maand (wat best hoog is. Met een lager inkomen wordt het effect natuurlijk nog zwaarder) kan je maximaal 170.000 euro lenen.

Je zul dus niet iets goedkoper moeten zoeken maar significant goedkoper. Het verschil tussen het soort woningen dat je kan kopen voor 170.000 en 130.000 is aanzienlijk.

Het lijkt mij dan ook zeer aannemelijk dat starters eerder zo snel mogelijk hun studieschuld gaan aflossen en daarna en huis gaan kopen dan maar iets goedkopes zoeken omdat het verschil zo groot is. Dit zal dan leiden tot een dalene vraag van starters wat verstrekt wordt doordat de wijzigingen in de basisbeurs en andere verhogigen van de studiekosten.

Het maakt toch nauwelijks uit of je je spaargeld inbrengt in de hypotheek, of gebruikt om de studieschuld mee af te lossen? Als je 130k mag lenen, en je neemt 20k eigen geld mee, dan krijg je ineens ook makkelijk 170k hypotheek. De hefboom op je marge is heel hoog.

[Lethalis]

Over het verhogen van die sociale huurgrens..

Ten eerste: die grens is in de plannen al verlaagd van 43000 naar 38000.

Ten tweede: omdat er een gat in de woningmarkt zit, waarbij mensen buiten de sociale huursector vallen vanwege hun inkomen, maar alsnog te weinig verdienen om in de particuliere sector te wonen.

Daarnaast begrijp ik niet waarom mensen steeds met hun startersinkomen een woning willen kopen. Dat is zo ongeveer het domste wat je kunt doen (ik spreek uit ervaring ).

Zodra jouw inkomen stijgt, groei je namelijk heel snel uit de woning waar je in woont en zul je hem op korte termijn willen verkopen.

Dus je kunt het beste eerst een paar jaar huren (desnoods een kamer / studio), meer werkervaring opbouwen en salaris, en daarna pas kopen.

[ Voor 48% gewijzigd door Lethalis op 27-11-2013 13:35 ]

[Bart-Willem]

Dat probleem hadden m'n vriendin (nu vrouw) en ik ook: teveel verdienen om te mogen huren (sociale huur that is) en met de hypotheek leek het eerst ook bijna mis te gaan waardoor koop ook ver weg leek. En de particuliere sector was hier in de regio niets te vinden of je moet veels teveel betalen waarbij de makelaar ook weer flinke inkomenseisen erop nahield. Maar goed dat de hypotheek achteraf toch eigenlijk doodsimpel bleek te zijn (in ieder geval waar we nu bij zitten, want bij Syntrus Achmea waren de eisen 1000x zwaarder leek wel), anders hadden we een probleem gehad.

[TheJason]

Pooh schreef op woensdag 27 november 2013 @ 13:31:
[...]

Het maakt toch nauwelijks uit of je je spaargeld inbrengt in de hypotheek, of gebruikt om de studieschuld mee af te lossen? Als je 130k mag lenen, en je neemt 20k eigen geld mee, dan krijg je ineens ook makkelijk 170k hypotheek. De hefboom op je marge is heel hoog.

Volgens de Rabobank calculator werkt dat niet zo. Als je 130k mag lenen en je neemt 20k eigen geld me dan blijft je maximale hypotheek 130k euro. Je kan dan echter wel een woning kopen van 150k.

Het maakt dan wel dergelijk verschi om een lening af te lossen of eigen geld in te brengen.

[Tleilaxu]

pingkiller schreef op woensdag 27 november 2013 @ 12:37:
Als de sociale huur niet wordt gesubsideert, wie draait er dan op voor het verschil tussen sociaal en vrije markt huren?. Een zelfde huis kost minimaal 2x zoveel in de vrije markt VS sociale huur. Iemand moet dat bedrag ophoesten.

Dat is dus niet waar en dus ook precies de soort stemmingmakerij waar ik bulten van krijg.
Met hetzelfde gemak kunnen we dat omgekeerd doen:
http://www.volkskrant.nl/...er-dan-sociale-huur.dhtml

Johnny schreef op woensdag 27 november 2013 @ 13:26:
[...]

Ik dacht dat dit plan geen kans van slagen had omdat Europa het niet zou toestaan?

In 2011 kwam dit ook al ter sprake: http://nos.nl/artikel/312...rens-mogelijk-omhoog.html

Kan iemand uitleggen hoe dit dan toch weer kan gebeuren?

Europa heeft geen grens bepaald, Europa heeft alleen bepaald dát er een grens moet zijn, om ongelijkheid te voorkomen met de particuliere sector. De minister van wonen destijds heeft 33k voorgesteld en Europa is hier in mee gegaan. Later is hier (opnieuw) discussie over ontstaan.

[ Voor 33% gewijzigd door Tleilaxu op 27-11-2013 13:54 ]

[Pooh]

TheJason schreef op woensdag 27 november 2013 @ 13:45:
[...]
Volgens de Rabobank calculator werkt dat niet zo. Als je 130k mag lenen en je neemt 20k eigen geld me dan blijft je maximale hypotheek 130k euro. Je kan dan echter wel een woning kopen van 150k.

Het maakt dan wel dergelijk verschi om een lening af te lossen of eigen geld in te brengen.

Online calculator is iets heel anders dan de werkelijkheid. Eigen geld inbrengen telt veel meer mee dan voor alleen dat bedrag, op wat voorwaarden. Dat komt omdat je de maandlasten omlaag kunt brengen door dat eigen geld bijvoorbeeld in een premiedepot te stoppen, en doordat het risico (en dus de rente) daalt omdat je een lagere LTV krijgt.
Dat is maatwerk, en dat kan de adviseur je vertellen. Voor een simpele online-schatting is dat veel te ingewikkeld.

[timag]

Bartjuh schreef op dinsdag 26 november 2013 @ 19:37:
[...]

Je draait het om. Het is geen oorzaak, de populariteit van sociale huur is een gevolg. Sociale huur is broodnodig omdat we subsidies zoals de hypotheekrenteaftrek-subsidie hebben die de koopmarkt zwaar overwaardeerd, en die niet geldt voor box 3 (en dus schuld t.b.v. huurwoningen niet subsidieerd -> kromheid in de markt).

Geen HRA en daardoor geen overgewaardeerde huizenprijzen, en dus geen hogere vrije sector huurprijzen? -> sociale huur is alleen nodig voor de echte minima.

Ik draai niets om. Sociale woningen zijn gewoon neergezet, los van de economische vraag. Een soort planeconomie. De rest van de woningmarkt heeft zich vraaggestuurd daar omheen gevormd.

HRA beinvloedt alleen de hoogte van de prijzen, niet het vraaggestuurd zijn van de markt.

Sociale woningbouw en de bijbehorende regelgeving hebben de marktwerking uit de onderkant en het midden van de markt gehaald. Het is gewoon niet interessant om commercieel iets te gaan doen in dat segment. Daardoor is er met name in het middengebied veel te weinig huuraanbod.

[DrivinUCrazy]

Pooh schreef op woensdag 27 november 2013 @ 13:50:
[...]

Online calculator is iets heel anders dan de werkelijkheid. Eigen geld inbrengen telt veel meer mee dan voor alleen dat bedrag, op wat voorwaarden. Dat komt omdat je de maandlasten omlaag kunt brengen door dat eigen geld bijvoorbeeld in een premiedepot te stoppen, en doordat het risico (en dus de rente) daalt omdat je een lagere LTV krijgt.
Dat is maatwerk, en dat kan de adviseur je vertellen. Voor een simpele online-schatting is dat veel te ingewikkeld.

Nu de HRA voor nieuwe hypotheken alleen nog maar voor annuïtaire of lineaire hypotheken geldt, zijn dat soort constructies vrijwel niet meer interessant.
In de praktijk kun je dus hetzelfde huis kopen maar je lening verlagen, of je leent maximaal en hebt dus extra financiële ruimte voor een duurdere woning. En alles daartussenin natuurlijk.

Dan zit de online calculator dus een heel eind in de buurt.

[Pjotr22]

ninjazx9r98 schreef op woensdag 27 november 2013 @ 11:00:
[...]

Dat hoeft toch ook helemaal niet? Het ligt er namelijk maar net aan wat je definitie is van maximaal lenen.
Als de maximale hypotheek die je kunt krijgen 250.000 euro is en je een huis koopt van 210.000 euro kun je ook zeggen dat je niet maximaal leent of hoeft te lenen.

Ik heb het over maximaal op onderpand. Was het maar waar dat starters niet op max inkomen hoeven te fnancieren, zou hoop betalingsproblemen voorkomen bij einde relatie en baan kwijt, de meest voorkomende oorzaken van betaalproblemen

Pooh schreef op woensdag 27 november 2013 @ 12:08:
Je hoeft helemaal niet .....

Als je dan 400 per maand overhoudt heb je in 4 jaar je 20k bij elkaar gespaard. .....

Ik ken de staatjes die jij noemt, en ik weet ook wel dat veel mensen de discipline hiervoor niet kunnen opbrengen. Maar ...... Spaargeld is gewoon ontzettend handig.

Ik denk dat iedereen dat weet maar jij bij de minderheid hoort die de verleiding van uit eten / stappen / auto / die verre vakantie / die mooie thuis bioscoop etc etc kan weerstaan.

Het duurt gewoon een paar jaar voordat de groep 20-30 zich realiseert dat ze moeten sparen voor een huis. Dat is heel wat anders dan sparen voor al die andere dingen. Het is sparen voor iets waar de generatie daarvoor niet voor heeft gespaard, en de generatie dáárvoor niet voor hoefde te sparen omdat de max financiering alleen op inkomen van het mannetje werd verstrekt. Met ander woorden het moet een hele generatie aangeleerd worden om te sparen voor een huis, zoals de oosterburen al wel al heel lang doen. jij bent je tijd vooruit.


@ Pooh ik vrees voor je dat TheJason gelijk heeft. Eigen geld voor je huis verlaagt het bedrag dat je nodig hebt, het maakt niet dat je meer kun lenen. Zou ook een heel slecht advies zijn. Indien het echter direct beschikbaar vermogen is dat je niet nodig hebt voor de aanschaf. De bank mag dan een percentage van dat vermogen zien als inkomen, waardoor je meeer kunt lenen

voorbeeld

inkomen 40 K
stufi 22K
lening max 140 / zonder stufi 170K

stel zelfde cijfers maaar met vermogen van 30K dat je niet nodig hebt voor de aankoop :

Lening max net geen 144K / zonder stufi 174 K

Met andere woorden maakt geen drol uit, en dan gaat het om 30K wat je over hebt.

[benchMarc]

Pjotr22 schreef op woensdag 27 november 2013 @ 20:54:
[...]


Ik heb het over maximaal op onderpand. Was het maar waar dat starters niet op max inkomen hoeven te fnancieren, zou hoop betalingsproblemen voorkomen bij einde relatie en baan kwijt, de meest voorkomende oorzaken van betaalproblemen


[...]


Ik denk dat iedereen dat weet maar jij bij de minderheid hoort die de verleiding van uit eten / stappen / auto / die verre vakantie / die mooie thuis bioscoop etc etc kan weerstaan.

Het duurt gewoon een paar jaar voordat de groep 20-30 zich realiseert dat ze moeten sparen voor een huis. Dat is heel wat anders dan sparen voor al die andere dingen. Het is sparen voor iets waar de generatie daarvoor niet voor heeft gespaard, en de generatie dáárvoor niet voor hoefde te sparen omdat de max financiering alleen op inkomen van het mannetje werd verstrekt. Met ander woorden het moet een hele generatie aangeleerd worden om te sparen voor een huis, zoals de oosterburen al wel al heel lang doen. jij bent je tijd vooruit.


@ Pooh ik vrees voor je dat TheJason gelijk heeft. Eigen geld voor je huis verlaagt het bedrag dat je nodig hebt, het maakt niet dat je meer kun lenen. Zou ook een heel slecht advies zijn. Indien het echter direct beschikbaar vermogen is dat je niet nodig hebt voor de aanschaf. De bank mag dan een percentage van dat vermogen zien als inkomen, waardoor je meeer kunt lenen

voorbeeld

inkomen 40 K
stufi 22K
lening max 140 / zonder stufi 170K

stel zelfde cijfers maaar met vermogen van 30K dat je niet nodig hebt voor de aankoop :

Lening max net geen 144K / zonder stufi 174 K

Met andere woorden maakt geen drol uit, en dan gaat het om 30K wat je over hebt.

Het klopt wel dat de echte spaarders uitzonderingen zijn. Dat merk ik overal. Ik heb 4 jaar in een studentenhuis gewoond en moest alles zelf betalen. Mijn ouders betaalden helemaal niks bij want dat was financieel niet goed te doen voor ze. Terwijl mijn huisgenoten maximaal leenden en tot 3 uur 's middags in hun nest lagen had ik er soms al bijna 8 uur op zitten met werken. Het verschil is dat zij met 30K aan studieschuld het huis verlieten en ik met 10K meer dan toen ik er binnen kwam.
Gek genoeg denken veel mensen dat ze al hun geld maar moeten uigeven. Ik ken meer dan genoeg leeftijdsgenoten die ongeveer hetzelfde verdienen als ik, maar hooguit 10 of 20K aan schamele spaarcentjes hebben. Zelf heb ik inmiddels al meer dan 50+K gespaard en ik ben nu 29. Ik werk nu 5 jaar waarvan ik 3,5 jaar met mijn vriendin in een huurappartement in de vrije sector zit (830 eur per maand).
Mijn vriendin spaart aardig mee en zo hoop ik straks mooi een flink lagere hypotheek te kunnen aanvragen door spaargeld in te leggen.

Het is gewoon een kwestie van verstandig omgaan met je centen. Ik ben ook al 3 jaar achter elkaar 3 tot 4 weken op vakantie geweest naar Noorwegen (stervens duur) en moet ook gewoon eten, kleding kopen, hobby's betalen en vaste lasten.
Soms snap ik gewoonweg niet waar mensen hun geld aan opbrassen. Mijn huisgenoten hebben nu ook door dat ze misschien iets tè makkelijk hebben gedacht over de stufi. Grappig dat mensen die een universitaire studie hebben afgerond dat niet eerder zagen. En het ergste... zij kregen dus wel hun kamer vergoed van hun ouders Daarbij komt nog dat ik niks heb hoeven missen van mijn studententijd ondanks dat ik er 30 uur per week bijwerkte. Gewoon winwin dus.
Het is mij allang duidelijk dat het gros van het volk niet met geld kan omgaan en allerlei onbelangrijke zaken denkt nodig te hebben die alleen maar een boel geld kosten en eigenlijk geen drol opleveren.

Ik zou trouwens ook graag zien dat we net zoals meerdere landen gaan zorgen dat banken niet meer dan bijv 70 of 80% van de woningwaarde aan hypotheek uitlenen.

[Motrax]

Johnny schreef op woensdag 27 november 2013 @ 13:26:
[...]

Ik dacht dat dit plan geen kans van slagen had omdat Europa het niet zou toestaan?

In 2011 kwam dit ook al ter sprake: http://nos.nl/artikel/312...rens-mogelijk-omhoog.html

Kan iemand uitleggen hoe dit dan toch weer kan gebeuren?

Zo werd het wel het klootjesvolk verteld. Met andere woorden: leugens & nog meer leugens.

Of dit plan strand

Wat ik storend vind aan dit soort plannen is dat er wéér geen integrale aanpak is van de huizenmarkt. We stellen hier wat bij, dan weer daar, valt er verder nog wat om en we sleutelen weer verder.

[RemcoDelft]

Motrax schreef op woensdag 27 november 2013 @ 23:16:
Wat ik storend vind aan dit soort plannen is dat er wéér geen integrale aanpak is van de huizenmarkt. We stellen hier wat bij, dan weer daar, valt er verder nog wat om en we sleutelen weer verder.

Werkgelegenheid/eigenbelang van politici! Waarom in 1 keer iets oplossen als je er ook de komende 30 jaar mee bezig kan blijven?

[Bartjuh]

timag schreef op woensdag 27 november 2013 @ 14:00:
[...]Ik draai niets om. Sociale woningen zijn gewoon neergezet, los van de economische vraag. Een soort planeconomie. De rest van de woningmarkt heeft zich vraaggestuurd daar omheen gevormd.

HRA beinvloedt alleen de hoogte van de prijzen, niet het vraaggestuurd zijn van de markt.

Sociale woningbouw en de bijbehorende regelgeving hebben de marktwerking uit de onderkant en het midden van de markt gehaald. Het is gewoon niet interessant om commercieel iets te gaan doen in dat segment. Daardoor is er met name in het middengebied veel te weinig huuraanbod.

De HRA beïnvloedt net zo goed het vraag-gestuurd zijn van de markt: de prijs is namelijk onlosmakelijk verbonden met vraag en aanbod. Zie Wikipedia: Vraag en aanbod , en dan met name de grafiek.

Doordat de HRA ten eerste de prijzen heeft verhoogd, moeten de huurprijzen ook omhoog voor eenzelfde rendement. Ten tweede, is er geen HRA op schuld voor de aankoop van huurwoningen, wat opnieuw voor kromheid zorgt. Immers, gewone particulieren moeten tegen top-tarief hun huis verhuren (die ze niet verkocht krijgen of niet willen verkopen) omdat hun HRA-subsidie wegvalt. Dat scheelt 100-en euro's per maand, die in de huur wordt verdisconteert (waar de hogere brute rente om de hoek komt in vergelijking met HRA-loos Duitsland).

Als de HRA niet bestond waren de huizenprijzen lager, viel er geen gat meer tussen verkoop en verhuren van je huis, de rente was lager geweest (zie Duitsland), en waren de vrije-sector huurprijzen dus veel competitiever geweest. Dus wel fatsoenlijke huurwoningen voor 500 euro in de vrije-sector, nu ondenkbaar. Kortom, de vraag en dikke wachtrijen bij sociale huur was veel kleiner geweest. En de interesse veel meer verschoven richting minima.

[RemcoDelft]

Bartjuh schreef op donderdag 28 november 2013 @ 10:46:
Als de HRA niet bestond waren de huizenprijzen lager, viel er geen gat meer tussen verkoop en verhuren van je huis, de rente was lager geweest (zie Duitsland), en waren de vrije-sector huurprijzen dus veel competitiever geweest. Dus wel fatsoenlijke huurwoningen voor 500 euro in de vrije-sector, nu ondenkbaar. Kortom, de vraag en dikke wachtrijen bij sociale huur was veel kleiner geweest. En de interesse veel meer verschoven richting minima.

Overregulering maakt meer kapot dan je lief is. Maar helaas komt de overheid uitsluitend met meer regelgeving i.p.v. minder...

[Krisp]

RemcoDelft schreef op donderdag 28 november 2013 @ 10:50:
[...]

Overregulering maakt meer kapot dan je lief is. Maar helaas komt de overheid uitsluitend met meer regelgeving i.p.v. minder...

Een kleine overheid is niet in het belang van de overheid. Ik zal niet meteen roepen dat 95% van de regelgeving overbodig is, maar uit allerlei onderzoeken blijkt dat minder, maar slimme regulering beter werkt dan gedetailleerde regulering. Denk aan het uitzetten van stoplichten wat nu steeds vaker gebeurt, en verrassend goede effecten geeft.

[timag]

Bartjuh schreef op donderdag 28 november 2013 @ 10:46:
[...]

De HRA beïnvloedt net zo goed het vraag-gestuurd zijn van de markt: de prijs is namelijk onlosmakelijk verbonden met vraag en aanbod. Zie Wikipedia: Vraag en aanbod , en dan met name de grafiek.

Het effect dat de HRA in de markt brengt is dat mensen meer kunnen betalen. Er is nog steeds marktwerking. Die is er bij sociale huur NIET.

Bartjuh schreef op donderdag 28 november 2013 @ 10:46:
[...]

Dus wel fatsoenlijke huurwoningen voor 500 euro in de vrije-sector, nu ondenkbaar. Kortom, de vraag en dikke wachtrijen bij sociale huur was veel kleiner geweest. En de interesse veel meer verschoven richting minima.

Er is per definitie geen vrije sector voor 500 euro. 500 euro valt namelijk volgens de regels binnen de sociale huur.

Als je als commercieel bedrijf aan de categorie modaal huizen wilt verhuren dan is dat gewoon onmogelijk. Je moet of net buiten de liberalisatiegrens gaan bouwen en dan ben je te duur voor modale inkomens of onder de liberalisatiegrens en dan verlies je de zeggenschap over huurprijs en de categorie modaal mag je woning niet meer huren. Dit heeft helemaal NIETS te maken met HRA.

Als je de huurmarkt volledig vrij zou geven of de liberalisatiegrens ver naar onderen zou duwen dan krijg je redelijke huurprijzen voor de onderkant van de markt en modale inkomens. Nu kan dat gewoon niet. (ik ga even voorbij aan een oplossing voor de minima, die moet je dan anders inregelen)

[yinx84]

Ik ben 5 jaar geleden bij m'n vriendin (inmiddels vrouw ) in komen wonen. Toen nog allebei student. Sociale huur appartementje. Sinds 3 jaar hebben we allebei een goede baan, dus we huren al heel lang zo scheef als het maar kan. Omdat onze lasten bijzonder laag waren hebben we al die tijd aardig wat per maand opzij kunnen leggen. Nu hebben we een huis gekocht (maandag overdracht ) waarvan we direct een groot deel van de schuld hebben kunnen aflossen en daarmee onze maandelijkse dusdanig hebben kunnen verlagen dat we nét iets meer dan onze oude sociale huur gaan betalen. Met de huurverhogingen voor 'scheefwoners' zouden we zelfs in januari 2015 meer betalen in het appartementje.

Kortom, als je mazzel hebt in het begin van je 'wooncarriere' dan werkt dat je hele leven door. Ik heb zelf het geluk gehad dat ik zonder moeite de sociale huur ben ingerold... dat gun ik iedereen eigenlijk wel. Terwijl ik dat zeg realiseer ik me ook dat ik onderdeel van het probleem ben (geweest) met scheefwonen.

[Fiber]

yinx84 schreef op donderdag 28 november 2013 @ 17:03:
[...] het appartementje.

Kortom, als je mazzel hebt in het begin van je 'wooncarriere' dan werkt dat je hele leven door...

En niet te veel eisen stellen de eerste paar jaar...

[RemcoDelft]

Een van de huurhuizen die ik pas hier bekeken heb, heeft na 6+ maanden leegstand nu een prijsverlaging: van 780 naar 730 per maand. Dezelfde verhuurder deed dat bij een ander huis eerder ook (en die werd na de tweede huurverlaging pas verhuurd). Het huis is echter te onpraktisch om dit geld waard te zijn (zoals onhandige kamerafmetingen, een enorme keuken waar alsnog geen tafel in past, geen WC boven, hoewel er een lege kleine ruimte is (ze hebben dus iets willen besparen door het niet aan te leggen)). En het is gelegen aan een lawaaiige weg.
Als de huur verder zakt gaan we het zeker overwegen, nu is het verschil met onze huidige huur te klein.
Elke 2 weken is er open huis (al enkele maanden lang), ondertussen is het huis gevuld met meubels (vloer lag er al in), bank, kast, tafel, stoelen, lampen, vloerkleed, gordijntjes, pantoffels (!), bedden, messenblok op het aanrecht, etc.
Oftewel de verhuurder doet alles om de huur maar niet te hoeven verlagen, want dan zouden hun eigen huurders wellicht willen gaan verhuizen. 't Is namelijk niet alsof er geen vraag is naar huurwoningen!

[offtopic anecdote]
Het viel me na jarenlang die "reclame" te zien pas op dat er lang voordat we Minister Blok hadden, al een Blok aan het Been werd afgebeeld:

[Señor Sjon]

Tsja, dan komt de liberalisatiegrens van 690 erg dichtbij, dus veel lager zal ie niet gaan.

[Pooh]

Senor Sjon schreef op vrijdag 29 november 2013 @ 11:13:
Tsja, dan komt de liberalisatiegrens van 690 erg dichtbij, dus veel lager zal ie niet gaan.

Dat is onzin. De liberalisatiegrens gaat niet over de huurprijs, maar over de maximaal toelaatbare huurprijs op basis van het puntenstelsel. Je mag altijd minder vragen, daarmee wordt de woning niet ineens 'sociale sector'.

[Azer]

Klein beetje off-topic misschien, maar het is mij niet helemaal duidelijk welke huurhuizen nou onder sociale huur vallen. Zelf huur ik bijvoorbeeld een appartement van een investeringsmaatschappij voor €630 per maand. Ik heb hiervoor echter niet op de wachtlijst hoeven staan en krijg ook geen huursubsidie omdat ik hiervoor teveel verdien. Verder heb ik toen ik er kwam wonen een werkgeversverklaring moeten afgeven omdat ik minimaal 4x de huur moest verdienen en een borg van 1 maand huur moeten betalen.

Huur ik nu sociaal of niet?

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op vrijdag 29 november 2013 @ 11:13:
Tsja, dan komt de liberalisatiegrens van 690 erg dichtbij, dus veel lager zal ie niet gaan.

Er staan in hetzelfde complex ook flats te huur voor minder. Maar dat is bij verhuur-scumbags die illegaal sleutelgeld vragen.

[Pooh]

Azer schreef op vrijdag 29 november 2013 @ 11:17:
Klein beetje off-topic misschien, maar het is mij niet helemaal duidelijk welke huurhuizen nou onder sociale huur vallen. Zelf huur ik bijvoorbeeld een appartement van een investeringsmaatschappij voor €630 per maand. Ik heb hiervoor echter niet op de wachtlijst hoeven staan en krijg ook geen huursubsidie omdat ik hiervoor teveel verdien. Verder heb ik toen ik er kwam wonen een werkgeversverklaring moeten afgeven omdat ik minimaal 4x de huur moest verdienen en een borg van 1 maand huur moeten betalen.

Huur ik nu sociaal of niet?

Dat kan je zo niet beoordelen.

Er zijn 2 verschillende kanten om het te bekijken: Je hebt het 'puntenstelsel', op basis waarvan de maximaal toelaatbare huur wordt bepaald. X punten = Y huur maximaal (en in de veel gevallen betaal je precies de max). Bij een bepaald aantal punten val je in de geliberaliseerde groep, en is de huurprijs vrij. Dat zou bij jou zo kunnen zijn, al doet het bedrag anders vermoeden.

De andere kant is de kant van de coorporaties: Die hebben allerlei woningen, voor een groot deel niet geliberaliseerd, en zijn verplicht om mee te werken aan het gemeentelijk beleid omtrent spreiding, wachtlijsten, voorrangsgevallen, inkomensnormen en dergelijke. Maar een ander deel van de 'sociale categorie' is in handen van particulieren of kleinere maatschappijen, en vaak heeft de gemeente daar een andere regeling voor. In Amsterdam mag je geloof ik 10 woningen hebben en vrij toebedelen, pas daarboven moet je met woningnet gaan samenwerken. Overigens mogen ook corporaties een deel van hun woningen (5% ofzo) vrij toewijzen, maar die gebruiken ze doorgaans voor vervangende woonruimte bij renovatie/sloop.

Overigens is de 2e categorie (particuliere verhuur) wel gebonden aan het maximale huursysteem volgens het puntenstelsel! Vaak weten mensen dit niet, en vaak worden er belachelijk hoge huren gevraagd voor woningen die gewoon sociale verhuur zijn en een max huur kennen, maar in theorie kun je dan een lagere huurprijs afdwingen via de huurcommissie. In de praktijk kan je dat wel eens een heel sacherijnige huurbaas opleveren die je het huis uit pest. Corporaties hebben meestal hun zaken wel op orde en vragen precies het maximum.

[ Voor 12% gewijzigd door Pooh op 29-11-2013 11:30 ]