Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[Wilke]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 18 november 2013 @ 15:59:
Waarom wordt "de" media zo gewantrouwd? Ze berichten toch gewoon wat er aan de hand is?

Nee.

De meeste media kopieren klakkeloos PR-verhalen van verschillende belangenclubs, die op de schaal van "lies, damn lies, statistics" meestal ergens voorbij het eind van die schaal zitten.

Dat is namelijk veel makkelijker dan zelf onderzoeken hoe iets zit, want dat vergt tijd en geld, en competente journalisten.

Dus het is niet per se een kwestie van wantrouwen, meer dat je het in veel gevallen op geen enkele manier nog serieus kunt nemen.

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 18 november 2013 @ 15:59:
Waarom wordt "de" media zo gewantrouwd? Ze berichten toch gewoon wat er aan de hand is?

Nee, dat doen ze niet. Ze rapporteren niet alleen feiten, en ze zijn selectief met welke feiten ze rapporteren. Daarmee is de informatie niet onjuist, maar de achterliggende boodschap wel.

De media rapporteren slechts deels wat er aan de hand is. De ene keer jaar op jaar cijfers, de volgende keer maand op maand, dan weer tov de de maand ervoor of het kwartaal er voor, dan weer voorlopige cijfers die vervolgens naar beneden worden bijgesteld etc. net wat het meest gunstig lijkt. Vaak staat het ook gewoon bol fouten, zoals het meest recente Rabobank rapport of de VEH vertrouwensindex. Vervolgens laten ze de NVM of iets dergelijks de cijfers "duiden", als ze niet gewoon letterlijk het persbericht overnemen. Dat is niet "gewoon wat er aan de hand is" maar een mening van een zeer bevooroordeelde bron. Het is niks anders als een reclame praatje waar een paar cijfers bij gezocht worden.

Als je je wil beperken tot "de reguliere nationale media zijn positief, dus dan is het waar" heb je geen discussie maar ben je aan het trollen Dat de media positief zijn, daar is iedereen het over eens. Op Tweakers denkt men echter zelf, en dan blijkt dat de onderbouwing rammelt. Als je dan leest dat Minister Blok de banken gewoon opdracht heeft gegeven om alleen nog positief nieuws te melden, dan lopen de rillingen over je rug.

Dat heeft niks met wantrouwen te maken. Er worden hier continu harde cijfers geplaatst die allemaal duidelijk een ander beeld schetsen. Zelfs in de economie van Zimbabwe kan je nog lichtpuntjes vinden als je hard genoeg zoekt, je moet echt wat verder kijken dan een zorgvuldig geselecteerde statistiek om een volledig beeld te krijgen. Vergis je niet, er zijn heel veel belangen bij de huizenmarkt betrokken. Regering, banken, makelaars, bouw etc. Probeer daarom zelf te denken, en je te laten informeren door bronnen die geen eigen belang hebben.

Vandaar dat ik gewoon aan je vroeg, wijs mij een grafiek die wijst op herstel. Jij kwam niet verder dan een grafiek die wijst op mogelijk 5000 transacties meer op jaarbasis, na net bijna gehalveerd te zijn. Ik noem dat geen herstel. Als jij je wil vastklampen aan het grafiekje wat Remco postte moet je dat vooral wel doen. Elke statisticus, maar ook elke havo 2 leerling, zal je kunnen vertellen dat het nergens op slaat om over een periode van 3 maanden telkens met de 3 maanden een jaar eerder te vergelijken en als je dan een minimale verandering ziet daar een grote ommekeer aan te hangen.

[ Voor 17% gewijzigd door ph4ge op 18-11-2013 16:55 ]

[Oscar Mopperkont]

Punt is dat de berichtgeving altijd rammelt, niet alleen als het positief is, maar ook als het negatief is. Ik geloof er niet zo in dat "de" media aan het manipuleren zouden zijn.

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 18 november 2013 @ 16:55:
Punt is dat de berichtgeving altijd rammelt, niet alleen als het positief is, maar ook als het negatief is. Ik geloof er niet zo in dat "de" media aan het manipuleren zouden zijn.

Dat zeg jij, post eens een voorbeeld. We zien bijv. de banken in juni roepen dat ze geen voorspellingen meer doen, omdat dat niet te doen is in de huidige markt om vervolgens 3 maanden later van de daken te roepen dat de huizenmarkt op de bodem zit. Dat roept men overigens al meer dan een jaar.

[ Voor 133% gewijzigd door ph4ge op 18-11-2013 17:05 ]

[Amafi]

Misschien in eerste instantie niet. Maar doordat ze manipulative cijfers overnemen zonder gedegen brononderzoek, zijn ze ook niet objectief te noemen. En manipuleren ze alsnog

[ Voor 3% gewijzigd door Amafi op 18-11-2013 17:00 ]

[Tleilaxu]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 18 november 2013 @ 16:55:
Punt is dat de berichtgeving altijd rammelt, niet alleen als het positief is, maar ook als het negatief is. Ik geloof er niet zo in dat "de" media aan het manipuleren zouden zijn.

De media laat zich manipuleren, zoals Wilke ook aangeeft.
Ze publiceren doodleuk een verhaal van de Hypotheker dat de 'hypotheekaanvragen stijgen' met een kop alsof de huizenmarkt herstelt. Terwijl ze op zijn minst zelf even zouden moeten proberen objectieve cijfers te krijgen, of een duidelijke nuance aanbrengen dat het de cijfers van een club met belangen zijn.
Want een NVM of VEH zal nooit objectief publiceren over de huizenmarkt. 'De media' mag dit dus niet blind overnemen.

[MIBRK]

JvS schreef op maandag 18 november 2013 @ 13:54:
Laten we dan gewoon een normale grafiek doen, absolute aantal verkochte woningen per maand:

[afbeelding]

Dit is gewoon doorkwakkelen zou ik zeggen. De piek komt wel in december als iedereen nog een huis wil voordat de financiering weer wat verkrapt.

Heb je trouwens deze grafiek ook vanaf laten we zeggen 2000?

Om alles in het perspectief te zien..

[ph4ge]

Voorbeeldje van de NOS.
Juni: link
"De sterke daling wordt wel vertekend door de verkooppiek in mei en juni 2012. Toen besloten veel mensen om vòòr 1 juli 2012 toch nog snel een huis te kopen door de onzekerheid rond de overdrachtsbelasting."

Prima, dat is een goeie duiding van slechte cijfers, waardoor het allemaal minder erg is dan het lijkt.

Augustus: link

Waar is nu de duiding? Nee, alleen een boodschap van de NVM dat er weer leven in de brouwerij is.

Dit zijn gewoon feiten, zo werken de media, ik kan er ook niks van maken. De NOS is toch niet de minste partij.

[JvS]

Ik heb die grafiek niet hoor, die heeft het kadaster:
http://www.kadaster.nl/web/pagina/Vastgoed-Dashboard.htm



Ik had hem expres niet zover terug laten lopen. Maar het vergelijk met 2009, 2010 en 2011 is op zich ook wel interessant. Je moet alleen wel weten waarnaar je kijkt.Elke keer zie je een enorme piek en daarna veel maanden terugval. Dus jan-apr 2013 hebben last van de december ervoor en aug-nov 2012 hebben last van de enorme piek van juli.

Dus als je dan precies aug-okt 2013 (wat gewoon normale 'matige / redelijke' maanden zijn) gaat vergelijken met het begin van 2013 of met dezelfde maanden in 2012, dan ziet het er haleluja praise the lord goed uit, "het tij gaat keren", maar als je dan wat beter naar de getallen kijkt, dan lijkt het wel mee te vallen.

Fair enough, als je naar de grafiek kijkt die ik hier plaats, dan zou je kunnen zeggen dat er wel een redelijke trend naar wat minder harde daling zichtbaar is. Het kruipt weer een beetje naar 2010 - 2011 getallen. Maar die grafiek 'ruist' te hard om er echt zinnige dingen over te kunnen zeggen.

Wat je wel zeker weet is dat de financieringsruimte nog omlaag gaat, dat de NHG grens uberhaupt omlaag gaat naar 220K. Dat zal huizen tussen de 290 en 220 duurder maken en zal hoogstwaarschijnlijk een drukkend effect hebben. Het drukkende effect van de duurdere hypotheken door beperkte HRA, geldt alleen voor nieuwe gevallen dus dat effect (15% duurder) druppelt ook langzaam de huizenmarkt binnen... Die drukkende effecten zijn er gewoon en alleen weet niemand hoe 'hard' dat drukt.

Ik durf wel te zeggen dat nu wel een aardig moment is om te kopen. Maar om nu te zeggen dat er echt niets meer gaat dalen? Ik betwijfel het ten zeerste...

[pedorus]

CBS heeft data sinds 1995 voor het aantal verkochte woningen:

Minder dan 12000 transacties in oktober is gewoon beroerd. De beroerde oktobermaanden beginnen in 2009 (met 11385 stuks), en zijn simpelweg nog niet over.

Ik zou ook niet weten waarom het een goede tijd zou zijn om te kopen zolang de prijzen nog dalen. Een paar procent korting op een huis is al snel duizenden euros. Trek maar door:
https://twitter.com/Bubbe...88708099290169344/photo/1

Doortrekken is zo gek nog niet, de econoom Shiller heeft mede dankzij deze herengrachtindex de Nobelprijs voor de economie gekregen..

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op maandag 18 november 2013 @ 16:58:
[...]

Dat zeg jij, post eens een voorbeeld.

Ik noem net het voorbeeld van de jaar-op-jaar cijfers. Als de prijzen in januari 5% lager zijn dan in januari een jaar ervoor, dan is er geen sprake van een verdere daling of "weer" een daling als de prijzen in februari nog steeds 5% lager zijn dan een jaar ervoor. Je moet kijken naar de verandering. Dat doen de media vrijwel altijd fout, zowel bij dalingen als stijgingen.

Ik geloof er gewoon niet zo in dat "de" media als geheel manipuleert. Media is media. Telegraaf overdrijft vaak, GeenStijl wil vaak een tegengeluid laten horen, DasKapital en FTM ook. Joop.nl geeft altijd weer een socialistische draai aan nieuws. Op teletekst is gewoon geen ruimte voor duiding, etc. Daar zit niet heel veel achter. En ook nu weer kun je gewoon de "context" (lees: je mag niet positief berichten) gewoon terugvinden in "de" media. Kijk bijvoorbeeld eens op FTM.nl, daar vindt je ook de "duiding" die jij graag leest "WONINGVERKOPEN VOLGEN HET CRISISGEMIDDELDE" (http://www.ftm.nl/column/...-volgen-crisisgemiddelde/). Andere media brengen het nieuws juist weer wat positiever. Gewoon niet slechts op 1 site kijken en je krijgt echt wel een genuanceerd beeld en dat beeld is zeker niet zo eenzijdig als je nu doet voorkomen.

[Fiber]

Als je de ergste pieken en dalen een beetje wegdenkt dan zie je gewoon dat we in de jaren tot en met december 2008 vrij stabiel rond de 15.000 verkopen per maand zaten en dat we sinds januari 2009 iets onder de 10.000 verkopen per maand zitten. Dat is gewoon een zeer fikse daling en ik zie die aantallen van voor 2009 echt niet zomaar terugkomen, behalve wellicht een verder niets zeggend december piekje. Pas als de economie echt weer een beetje aantrekt gaan ook de huizen verkopen weer langzaam omhoog.

[Oscar Mopperkont]

Versteegrob schreef op maandag 18 november 2013 @ 15:40:
[...]


Heb nog nooit zo'n grafiek in de media gezien, apart waarom ze alleen maar positief willen publiceren. Vanmorgen heel positief item op radio 1 over het herstel van de woningmarkt, het dieptepunt was zeker bereikt.

Dan moet je misschien eens daadwerkelijk "de" media gaan volgen, want hij staat vandaag bijvoorbeeld gewoon weer op de FD-site...

http://fd.nl/economie-pol...open-nog-kleine-aantallen

[Tleilaxu]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 18 november 2013 @ 17:51:
[...]

Ik noem net het voorbeeld van de jaar-op-jaar cijfers. Als de prijzen in januari 5% lager zijn dan in januari een jaar ervoor, dan is er geen sprake van een verdere daling of "weer" een daling als de prijzen in februari nog steeds 5% lager zijn dan een jaar ervoor. Je moet kijken naar de verandering. Dat doen de media vrijwel altijd fout, zowel bij dalingen als stijgingen.

Ik geloof er gewoon niet zo in dat "de" media als geheel manipuleert. Media is media. Telegraaf overdrijft vaak, GeenStijl wil vaak een tegengeluid laten horen, DasKapital en FTM ook. Joop.nl geeft altijd weer een socialistische draai aan nieuws. Op teletekst is gewoon geen ruimte voor duiding, etc. Daar zit niet heel veel achter. En ook nu weer kun je gewoon de "context" (lees: je mag niet positief berichten) gewoon terugvinden in "de" media. Kijk bijvoorbeeld eens op FTM.nl, daar vindt je ook de "duiding" die jij graag leest "WONINGVERKOPEN VOLGEN HET CRISISGEMIDDELDE" (http://www.ftm.nl/column/...-volgen-crisisgemiddelde/). Andere media brengen het nieuws juist weer wat positiever. Gewoon niet slechts op 1 site kijken en je krijgt echt wel een genuanceerd beeld en dat beeld is zeker niet zo eenzijdig als je nu doet voorkomen.

Maar die link is geen nieuwsbericht, maar een column.

[Oscar Mopperkont]

Tleilaxu schreef op maandag 18 november 2013 @ 18:24:
[...]

Maar die link is geen nieuwsbericht, maar een column.

En columns zijn geen onderdeel van de media? Dat is toch juist de plek om "duiding" van nieuws te lezen? Overigens kun je ook kijken in dat FD nieuwsbericht dat ik plaatste. Daar zie je bijvoorbeeld gewoon de grafiek (die sommigen nog nooit in de media hadden gezien) waar je zelf de ontwikkeling in kan zien en wordt ook een mogelijke verklaring gegeven voor het dalende aantal executieverkopen.

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 18 november 2013 @ 17:51:
Ik noem net het voorbeeld van de jaar-op-jaar cijfers. Als de prijzen in januari 5% lager zijn dan in januari een jaar ervoor, dan is er geen sprake van een verdere daling of "weer" een daling als de prijzen in februari nog steeds 5% lager zijn dan een jaar ervoor. Je moet kijken naar de verandering. Dat doen de media vrijwel altijd fout, zowel bij dalingen als stijgingen.

Nee, jaar op jaar is juist in principe de beste methode. Dat komt omdat de huizenmarkt door de seizoenen wordt beinvloed. Het is belastingtechnisch gunstig of juist ongunstig om het net voor de jaarwisseling te doen, en men gaat zin krijgen in plannen maken als het weer aan het opknappen is in het voorjaar.

De verandering is juist niet relevant. Als er ergens een flinke nieuwbouwwijk wordt opgeleverd zou dat betekenen dan de markt explodeert en de maand daarna weer ingestort is. Als we na een ijskoude februari, waarin men nauwelijks op straat kon komen van het ijs en de sneeuw ineens een redelijke maart hebben dan is de maand op maand verandering enorm. Nee, in principe is jaar op jaar het beste, de elimineert de meeste seizoens- en incidentele invloeden. Dat is ook het cijfer zoals het al vanaf voor de oorlog gerapporteerd wordt, en wat alleen in tijden van daling af en toe vergeten wordt en vervangen wordt door andere cijfers omdat dat beter uit komt.

Echter, 2012 was een heel bijzonder jaar. 2 grote pieken door grote incidentele gebeurtenissen, en daar tussen diepe dalen. Daardoor is jaar op jaar in dit geval niet ideaal. Er zijn verschillende manieren om die effecten uit te balanceren. Een daarvan is om het hele jaar tot nu toe te vergelijken met heel 2012 tot en met oktober, op die manier heffen de pieken en dalen elkaar op. Een andere is om te vergelijken met 2011, dat was een vlak en normaal crisisjaar, slechts iets beter dan 2012 als geheel.

Dat is allemaal geen hogere statistiek. Natuurlijk kan je statistieken verdraaien, maar dit is objectieve logica die iedereen kan volgen en veel logischer dan wat de media van de NVM e.d. overnemen. Je bent niet aan het jokken als je zegt dat de cijfers joj met 500 transacties zijn toegenomen. En als je dan zegt dat je daarom denkt dat de crisis voorbij is is dat vrijheid van meningsuiting. Op het moment dat de media dat letterlijk overnemen is er echter meer aan de hand.

Oscar Mopperkont schreef op maandag 18 november 2013 @ 17:51:Ik geloof er gewoon niet zo in dat "de" media als geheel manipuleert. Media is media. Telegraaf overdrijft vaak, GeenStijl wil vaak een tegengeluid laten horen, DasKapital en FTM ook. Joop.nl geeft altijd weer een socialistische draai aan nieuws. Op teletekst is gewoon geen ruimte voor duiding, etc. Daar zit niet heel veel achter. En ook nu weer kun je gewoon de "context" (lees: je mag niet positief berichten) gewoon terugvinden in "de" media. Kijk bijvoorbeeld eens op FTM.nl, daar vindt je ook de "duiding" die jij graag leest "WONINGVERKOPEN VOLGEN HET CRISISGEMIDDELDE" (http://www.ftm.nl/column/...-volgen-crisisgemiddelde/). Andere media brengen het nieuws juist weer wat positiever. Gewoon niet slechts op 1 site kijken en je krijgt echt wel een genuanceerd beeld en dat beeld is zeker niet zo eenzijdig als je nu doet voorkomen.

We hebben gewoon een aantal grote media die pretenderen objectief te zijn. Dan denk ik aan de NOS, RTL en de grote kranten. Elk van deze media heeft bewezen nieuwsberichten veel te positief te brengen, en ik wacht op een voorbeeld waar dat niet het geval is. Een obscure column ergens op internet is natuurlijk iets heel anders dan de opening van het 20:00 uur journaal of de voorpagina van de Telegraaf, dat moet zelfs jij snappen.

Oscar Mopperkont schreef op maandag 18 november 2013 @ 18:30:
En columns zijn geen onderdeel van de media? Dat is toch juist de plek om "duiding" van nieuws te lezen? Overigens kun je ook kijken in dat FD nieuwsbericht dat ik plaatste. Daar zie je bijvoorbeeld gewoon de grafiek (die sommigen nog nooit in de media hadden gezien) waar je zelf de ontwikkeling in kan zien en wordt ook een mogelijke verklaring gegeven voor het dalende aantal executieverkopen.

Als je zo gaat beredeneren is het simpele feit dat ik hier op Tweakers iets schrijf ook al media Ik had het over de landelijke media. En jij zegt dat men negatief nieuws ook niet weet te duiden, maar dat is gewoon niet waar. Zoals je al ziet, een negatieve grafiek wordt wel geplaatst in een vrij grote krant, maar er wordt een positieve draai aan gegeven.

Daarnaast is een column per definitie subjectief en dus totaal ongeschikt voor objectieve duiding. Dat geeft ook niet. Inderdaad, als ik een persbericht van de NVM lees dan weet ik dat dat ik dat met een flinke korrel zout moet nemen. Als ik vervolgens s avonds Nieuwsuur kijk dan verwacht ik wel dat men er een beetje kritisch naar kijkt, en niet gewoon het persbericht voorlezen om vervolgens Ger nog even 5 minuten een verkooppraatje te laten houden. Als jij zegt dat alle media gekleurd is, dan is dat een teleurstellende constatering die ik niet deel, maar dan zou het nog niet zo erg zijn als er een balans was. Die balans is er niet. Kritische volgers van de woningmarkt worden doodgezwegen. Er zal bijv. nooit een buitenlander aan het woord gelaten worden, never. Een enkele keer wordt er iets gerapporteerd van een buitenlandse bank, maar dan alleen als het positief is. Maar een hoogleraar die gewoon openlijk toegeeft betaald te worden door de NVM wordt overal als onafhankelijke deskundige gepresenteerd, zonder dat hem maar een kritische vraag gesteld wordt.

In dit topic is bewezen dat NU, NOS, RTL, AD, BNR en de Telegraaf allemaal een veel te positief gekleurde visie brengen. Jij zegt dat dat ook geldt voor negatief nieuws. Ik ben dan erg benieuwd welke main stream media jij bedoeld, maar het feit dat je met een blog kwam spreekt eigenlijk al boekdelen.

[Milmoor]

Zie hier voor een uitgebreid rapport (80 pagina's) met een inleidend filmpje. Harde cijfers met weinig kleuring. Er zijn ook lokale varianten van, oa Enschede en Amsterdam.

[Verwijderd]

Al het nieuws is gekleurd. Het is namelijk onmogelijk om 100% objectief te zijn. Iedereen heeft een mening, gevoel en wordt beinvloed door andere personen. Het probleem hier is dat de "gevestigde orde" een bepaald beeld heeft/wil schetsen terwijl degene die een andere visie hebben erbij worden gehaald als nutty professor.

Dit is erg jammer, want ik denk dat er zeker een zinnige discussie valt te voeren over het feit of het nu een goed moment om te kopen is. Mijn mening bijvoorbeeld is dat we in een situatie terecht zijn gekomen waar de huizenprijzen voor het komende decenia, of nog langer, horizontaal langzaam omlaag zullen bewegen.

De quick bust wat hier soms wordt geopperd zal in mijn mening nooit komen omdat het een dramatische impact heeft op de economie en persoonlijke situatie van te veel mensen. De overheid is bezig om de bubbel heel langzaam leeg te laten lopen.

Terug naar de discussie.. als huizenprijzen de komende 10 jaar 20% dalen, is het dan verstandig om nu een huis te kopen?

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op maandag 18 november 2013 @ 22:14:
Terug naar de discussie.. als huizenprijzen de komende 10 jaar 20% dalen, is het dan verstandig om nu een huis te kopen?

Hangt maar net van de situatie en van de motieven af.

[Fiber]

Verwijderd schreef op maandag 18 november 2013 @ 22:14:
[...] Terug naar de discussie.. als huizenprijzen de komende 10 jaar 20% dalen, is het dan verstandig om nu een huis te kopen?

Dat ligt er aan. Hoe lang wil je er blijven wonen? Hoeveel spaargeld heb je? Hoeveel kun je per jaar aflossen van een eventuele hypotheek? Etc. etc. etc.

[Krisp]

pedorus schreef op maandag 18 november 2013 @ 17:50:
Ik zou ook niet weten waarom het een goede tijd zou zijn om te kopen zolang de prijzen nog dalen. Een paar procent korting op een huis is al snel duizenden euros. Trek maar door:
https://twitter.com/Bubbe...88708099290169344/photo/1
[afbeelding]
Doortrekken is zo gek nog niet, de econoom Shiller heeft mede dankzij deze herengrachtindex de Nobelprijs voor de economie gekregen..

Er zijn twee redenen waarom ik het doortrekken van die lijn niet zondermeer doe. Ten eerste is ons inkomen dusdanig gestegen zodat onze welvaart is toegenomen en beschikbaar is over meer mensen. Ten tweede zijn we ook meer gaan werken: niet alleen de man, maar ook de vrouw werkt mee.

Tegelijkertijd is ook de kredietverstrekking versoepeld. Mensen kunnen nu domweg meer lenen en banken zijn voorlopig niet van zins om dat te verminderen, tenzij ze worden gedwongen door het Nibud. Dat worden ze u ook, maar ze zullen zeker niet verder gaan dan dat.

De enige manier waarop het nog verder naar beneden kan, is door een 80% LTV in te ruimen. Zelfs dan is het nog tijdelijk. In Duitsland ligt de gemiddelde prijs niet veel lager, terwijl deze regel in de praktijk gehanteerd wordt. Maar wees realistisch: net zoals iedereen weet dat de HRA slecht is en afgeschaft moet worden, weet 'iedereen' dat 80% LTV slimmer is. Niemand stemt er alleen op.

[Wobblier]

De enige manier waarop het nog verder naar beneden kan, is door een 80% LTV in te ruimen. Zelfs dan is het nog tijdelijk. In Duitsland ligt de gemiddelde prijs niet veel lager, terwijl deze regel in de praktijk gehanteerd wordt. Maar wees realistisch: net zoals iedereen weet dat de HRA slecht is en afgeschaft moet worden, weet 'iedereen' dat 80% LTV slimmer is. Niemand stemt er alleen op.

De HRA is hier wel besproken ja .. maar die 80% LTV. Hoezo is dat slimmer? Volgens mij heb je die 80% volledig arbitrair gekozen op basis wat je gehoord hebt over Duitsland. Daar wordt inderdaad een 80% LTV geeist. Overigens is het onzin dat je maar voor 80% van de woningwaarde een hypotheek kan krijgen. De waarde boven 80% moet een risico verzekering hebben. Een populaire maatregel voor de bank en de verzekeraars, niet voor de koper.

Maar ik kan wel een argument verzinnen: Die LTV is een private schuld. Private schulden kosten de economie veel overhead. Het economisch gezien veel slimmer om weinig dure private schulden te hebben tegenover hoge goedkope publiekeschulden. Nederland heeft relatief veel vermogen zoals pensioen, dat vermogen inzetten om private schuld overhead te verminderen kan een impuls geven. Risico afwenden met publiek geld kan ook een economisch voordeel geven. (daar is de NHG weer)

Maar dat doe je niet door 80% LTV te eisen. Slaat zelfs nergens op. Je moet stimuleren om vermogen aan te wenden. Daar heeft een starter overigens niets aan. Die heeft geen vermogen.

[ Voor 3% gewijzigd door Wobblier op 19-11-2013 08:37 ]

[EXX]

Verwijderd schreef op maandag 18 november 2013 @ 22:14:
Mijn mening bijvoorbeeld is dat we in een situatie terecht zijn gekomen waar de huizenprijzen voor het komende decenia, of nog langer, horizontaal langzaam omlaag zullen bewegen.

De quick bust wat hier soms wordt geopperd zal in mijn mening nooit komen omdat het een dramatische impact heeft op de economie en persoonlijke situatie van te veel mensen. De overheid is bezig om de bubbel heel langzaam leeg te laten lopen.

Dit scenario is IMHO wel 1 van de waarschijnlijkste.

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op maandag 18 november 2013 @ 18:51:
Nee, jaar op jaar is juist in principe de beste methode. Dat komt omdat de huizenmarkt door de seizoenen wordt beinvloed. Het is belastingtechnisch gunstig of juist ongunstig om het net voor de jaarwisseling te doen, en men gaat zin krijgen in plannen maken als het weer aan het opknappen is in het voorjaar.

Uh, waar zeg ik precies dat je niet jaar-op-jaar moet doen? Ik voeg er enkel aan toe dat je vervolgens naar de ontwikkeling moet kijken van de jaar-op-jaar.

De verandering is juist niet relevant. Als er ergens een flinke nieuwbouwwijk wordt opgeleverd zou dat betekenen dan de markt explodeert en de maand daarna weer ingestort is. Als we na een ijskoude februari, waarin men nauwelijks op straat kon komen van het ijs en de sneeuw ineens een redelijke maart hebben dan is de maand op maand verandering enorm.

Je moet naar de verandering in jaar-op-jaar kijken dan elimineer je seizoensinvloeden en kun je een ontwikkeling zien.

Nee, in principe is jaar op jaar het beste, de elimineert de meeste seizoens- en incidentele invloeden. Dat is ook het cijfer zoals het al vanaf voor de oorlog gerapporteerd wordt, en wat alleen in tijden van daling af en toe vergeten wordt en vervangen wordt door andere cijfers omdat dat beter uit komt.

Goed, maar even een voorbeeldje. In januari worden nieuwe belastingmaatregelen ingevoerd, ik zeg maar wat: de annuïtaire hypotheek wordt verplicht gesteld. Dat scheelt pak hem beet 10% in leenvermogen en de huizenprijzen dalen dus met 10%. Jaar-op-jaar 10% daling. Als dat in februari nog steeds 10% is ten opzichte van de februari het jaar ervoor (dan streep je dus seizoensinvloed weg) dan is er dus eigenlijk niks gewijzigd. De huizenprijs is nog steeds 10% lager, maar niet verder gedaald en ook niet verder gestegen.Vaak wordt er in de media (ik denk door onwetenheid) over gesproken dat de huizenprijs in februari dan wéér met 10% is gedaald, in plaats van te zeggen dat het nog steeds zo is (overigens werkt die beide kanten op, je zult ook zien dat dit gaat gebeuren als de huizenprijzen weer zouden gaan stijgen).

Dat is allemaal geen hogere statistiek. Natuurlijk kun je statistieken verdraaien, maar dit is objectieve logica die iedereen kan volgen en veel logischer dan wat de media van de huizen-zeepbel.nl e.d. overnemen.

In dit topic is bewezen dat NU, NOS, RTL, AD, BNR en de Telegraaf allemaal een veel te positief gekleurde visie brengen. Jij zegt dat dat ook geldt voor negatief nieuws. Ik ben dan erg benieuwd welke main stream media jij bedoeld, maar het feit dat je met een blog kwam spreekt eigenlijk al boekdelen.

Als je het maar vaak genoeg herhaalt, dan wordt het niet ineens waar

Dit artikel op FD zul je trouwens ook wel interessant vinden

Woningmarkt zal volgend jaar plussen laten zien

[ Voor 6% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 19-11-2013 09:42 ]

[pedorus]

Wobblier schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 08:35:
Maar dat doe je niet door 80% LTV te eisen. Slaat zelfs nergens op. Je moet stimuleren om vermogen aan te wenden. Daar heeft een starter overigens niets aan. Die heeft geen vermogen.

Wel is het kabinetsbeleid bij "robuust herstel": http://www.volkskrant.nl/...ld-bij-aankoop-huis.dhtml

Krisp schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 07:47:
Er zijn twee redenen waarom ik het doortrekken van die lijn niet zondermeer doe. Ten eerste is ons inkomen dusdanig gestegen zodat onze welvaart is toegenomen en beschikbaar is over meer mensen. Ten tweede zijn we ook meer gaan werken: niet alleen de man, maar ook de vrouw werkt mee.

Je denkt dat de vorige honderden jaren geen redenen hadden waarom de prijzen soms opliepen? Verder verwijs ik terug naar de discussie "vrouw werkt, toch niet meer huis geproduceerd", reeds vele malen herhaalt hier.

De enige manier waarop het nog verder naar beneden kan, is door een 80% LTV in te ruimen. Zelfs dan is het nog tijdelijk.

Waarom zou dat effect tijdelijk zijn? Verwacht je dat er meer gespaard gaat worden, terwijl je in de toekomst vaak juist ook meer studieschuld opbouwt?

In Duitsland ligt de gemiddelde prijs niet veel lager, terwijl deze regel in de praktijk gehanteerd wordt.

Terug naar bijv. pedorus in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt" en verder.
Omdat die linkjes oud zijn, kun je bijvoorbeeld Selfkant en Oirsbeek pakken.

Algemene grafiek DE-NL: http://woningmarktcijfers...exQ=1990%3AQ1&breedte=800

[Verwijderd]

EXX schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 09:14:
[...]
Dit scenario is IMHO wel 1 van de waarschijnlijkste.

Eens: gewoon afbouwen van schulden op de ouderwetse manier, dus blijven zitten totdat je genoeg hebt afgelost om te kunnen verhuizen.

[redwing]

Verwijderd schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 09:47:
[...]
Eens: gewoon afbouwen van schulden op de ouderwetse manier, dus blijven zitten totdat je genoeg hebt afgelost om te kunnen verhuizen.

Op zich ook mee eens, het probleem blijft dan alleen wel dat doordat er weinig gebeurt op de huizenmarkt de economie ook maar moeilijk weer op gang komt. De huizenmarkt is nu eenmaal een belangrijk punt in de economie,ook omdat mensen meer gaan bezuinigen om af te kunnen lossen.

Daarnaast blijft een van de grootste problemen in NL ook nog steeds dat er te weinig huizen zijn waardoor de prijs afhankelijk is van wat mensen kunnen lenen en niet een reële prijs is welke door concurrentie wordt bepaald.

[Verwijderd]

pedorus schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 09:44:
[...]


Algemene grafiek DE-NL: http://woningmarktcijfers...exQ=1990%3AQ1&breedte=800

Dat is gewoon het juiste moment in de grafiek nemen.
http://woningmarktcijfers...exQ=2009%3AQ1&breedte=800

Zelfde grafiek, ander jaartal als eikpunt.

Als je het eerlijk wil doen dan zet je het vinkje:
Of indexeer ieder land op langlopend gemiddelde
(vervangt gekozen periode; 100=gemiddelde van land):

Dan geeft de grafiek al een heel ander beeld. Ook is het interessant om andere landen erbij te nemen, dan zie je dat Duitsland de vreemde eend in de bijt is:

http://woningmarktcijfers...4&indexeach=1&breedte=800

[ Voor 32% gewijzigd door Verwijderd op 19-11-2013 10:33 ]

[Krisp]

pedorus schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 09:44:
[...]

Je denkt dat de vorige honderden jaren geen redenen hadden waarom de prijzen soms opliepen? Verder verwijs ik terug naar de discussie "vrouw werkt, toch niet meer huis geproduceerd", reeds vele malen herhaald hier.

Die vrouw is precies mijn argument. Omdat de vrouw werkt, wordt hetzelfde huis duurder. Dat is dus een van de redenen waarom de prijzen stijgen. En allicht waren er vroeger redenen waarom huizen duurder waren, maar die redenen vervielen kennelijk. Heden ten dage werken vrouwen nog steeds en verdienen we nog steeds veel.

[...]

Waarom zou dat effect tijdelijk zijn? Verwacht je dat er meer gespaard gaat worden, terwijl je in de toekomst vaak juist ook meer studieschuld opbouwt?

Omdat in Duitsland de gemiddelde prijs ongeveer even hoog is, zelfs met 20% sparen. Daar moet je niet naar de indexcijfers of naar individuele huizen voor kijken, maar naar de gemiddelde prijs. Ik verwacht dus dat de prijzen hooguit tijdelijk zakken omdat de vraag wegvalt. Er zijn immers niet heel mensen (1/3 ongeveer) die 20% van de aankoopprijs hebben liggen.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 09:47:
[...]


Eens: gewoon afbouwen van schulden op de ouderwetse manier, dus blijven zitten totdat je genoeg hebt afgelost om te kunnen verhuizen.

En in de tussentijd eet de inflatie rustig een beetje van je schuld op. Zelfs al zouden de mensen willen verhuizen, het feit dat je de restschuld contact moet afrekenen zet voor het meerendeel de doorstroming stop.

Dus daarom mening, het is wellicht niet zo verkeerd om nu een huis te kopen, zolang je maar 100% aflost en een huis koopt waar je minimaal 10 jaar in kan en wil blijven.

[Señor Sjon]

Verwijderd schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 10:30:
[...]


Dat is gewoon het juiste moment in de grafiek nemen.
http://woningmarktcijfers...exQ=2009%3AQ1&breedte=800

Zelfde grafiek, ander jaartal als eikpunt.

Als je het eerlijk wil doen dan zet je het vinkje:
Of indexeer ieder land op langlopend gemiddelde
(vervangt gekozen periode; 100=gemiddelde van land):

Dan geeft de grafiek al een heel ander beeld. Ook is het interessant om andere landen erbij te nemen, dan zie je dat Duitsland de vreemde eend in de bijt is:

http://woningmarktcijfers...4&indexeach=1&breedte=800

Nog een variant, met Q1 1995 (begin tweeverdieners) als index:
http://woningmarktcijfers...exQ=1995%3AQ1&breedte=800
België erbij, die hebben blijkbaar een groter probleem. Die zijn ons 2 jaar geleden al gepasseerd.

[Pooh]

Belgie is altijd veel duurder geweest: http://woningmarktcijfers...exQ=1978%3AQ1&breedte=800

Dit bewijst echt alleen maar dat 'harde cijfers' echt helemaal niks zeggen. Woonquote op basis van besteedbaar inkomen is de enige manier om een beetje inzicht in de cijfers te krijgen.

[Verwijderd]

Pooh schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 10:44:
Belgie is altijd veel duurder geweest: http://woningmarktcijfers...exQ=1978%3AQ1&breedte=800

Dit bewijst echt alleen maar dat 'harde cijfers' echt helemaal niks zeggen. Woonquote op basis van besteedbaar inkomen is de enige manier om een beetje inzicht in de cijfers te krijgen.

Probleem is alleen dat het besteedbaar inkomen enorm lastig te berekeken is (belastingen, subsidies etc). Zeker als je ook nog rekening moet houden met het feit dat 1 eur in Nederland niet hetzelfde is als 1 eur in bulgarije (qua koopkracht).

[Bartjuh]

Pooh schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 10:44:
Belgie is altijd veel duurder geweest: http://woningmarktcijfers...exQ=1978%3AQ1&breedte=800

Dit bewijst echt alleen maar dat 'harde cijfers' echt helemaal niks zeggen. Woonquote op basis van besteedbaar inkomen is de enige manier om een beetje inzicht in de cijfers te krijgen.

Huh, volgens mij is hij kaduuk?

http://woningmarktcijfers...exQ=1990%3AQ1&breedte=800

Hier wel goed. Goochelen met cijfers

Edit: Een jaar pakken waar ze over elkaar liggen is denk ik het eerlijkste. Iedereen weet dat de bubbel begon ongeveer na 1995. Dus als ik 1994:Q1 doe is de meest eerlijke representatie. En dat komt ook wel aardig overeen met observatie, in België zijn huizen meestal goedkoper geweest, tot de afgelopen paar jaren.

[ Voor 18% gewijzigd door Bartjuh op 19-11-2013 11:03 ]

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 09:36:
Uh, waar zeg ik precies dat je niet jaar-op-jaar moet doen? Ik voeg er enkel aan toe dat je vervolgens naar de ontwikkeling moet kijken van de jaar-op-jaar.

Dat zegt ook niet zoveel, dan kijk je dus weer gewoon maand op maand en wegen allerlei invloeden mee. Als we het ene jaar toevallig een mooie mei maand hadden en het andere jaar een slechte meimaand, dan zit er een groot verschil tussen de joj cijfers van mei en juni, wat op zichzelf weinig zegt. Je moet echt kijken naar de trend.[/quote]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 09:36:
Goed, maar even een voorbeeldje. In januari worden nieuwe belastingmaatregelen ingevoerd, ik zeg maar wat: de annuïtaire hypotheek wordt verplicht gesteld. Dat scheelt pak hem beet 10% in leenvermogen en de huizenprijzen dalen dus met 10%. Jaar-op-jaar 10% daling. Als dat in februari nog steeds 10% is ten opzichte van de februari het jaar ervoor (dan streep je dus seizoensinvloed weg) dan is er dus eigenlijk niks gewijzigd. De huizenprijs is nog steeds 10% lager, maar niet verder gedaald en ook niet verder gestegen.Vaak wordt er in de media (ik denk door onwetenheid) over gesproken dat de huizenprijs in februari dan wéér met 10% is gedaald, in plaats van te zeggen dat het nog steeds zo is (overigens werkt die beide kanten op, je zult ook zien dat dit gaat gebeuren als de huizenprijzen weer zouden gaan stijgen).

Dat is allemaal geen hogere statistiek. Natuurlijk kun je statistieken verdraaien, maar dit is objectieve logica die iedereen kan volgen en veel logischer dan wat de media van de huizen-zeepbel.nl e.d. overnemen.

Het is nog nooit voorgekomen dat een maatregel in 1 maand 10% plus of min bracht. Maatregelen worden eerst voorspeld (oa in dit topic gebeurt dat regelmatig correct), dan langzaamaan gaan ze door de kamer en uiteindelijk worden ze maanden later ingevoerd. De gevolgen van individuele maatregelen worden dan ook al veel eerder in de prijs opgenomen, dat gaat heel geleidelijk. Ik weet niet wat dit fictief voorbeeld met een realiteit te maken heeft.

De media zijn er juist als de kippen bij om aan zo'n cijfer toe te voegen dat ze maand op maand, kwartaal op kwartaal of iets anders niet gedaald zijn als ze het kunnen vinden. Er zijn juist heel veel voorbeelden voorbij gekomen waar een relatief grote daling uitgebreid genuanceerd wordt, waar dat voor een stijging nooit gebeurt.

Krisp schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 10:34:
Omdat in Duitsland de gemiddelde prijs ongeveer even hoog is, zelfs met 20% sparen. Daar moet je niet naar de indexcijfers of naar individuele huizen voor kijken, maar naar de gemiddelde prijs. Ik verwacht dus dat de prijzen hooguit tijdelijk zakken omdat de vraag wegvalt. Er zijn immers niet heel mensen (1/3 ongeveer) die 20% van de aankoopprijs hebben liggen.

De gemiddelde prijs is een geheel waardeloze statistiek die niks zegt. Het zegt immers helemaal niets over wat voor huis je koopt voor dat geld. Als je in Duitsland een gemiddelde prijs hebt van 2 ton, maar men woont daarvoor wel in kapitale kastelen, terwijl je in Nederland een gemiddelde prijs hebt van 1,9 toen, maar we wonen gemiddeld wel in een veredelde doos met een golfplaten dak

Ander voorbeeld, in maart worden er 5 huizen verkocht van 1 ton per stuk, gemiddelde dus 1 ton. In april worden er 5 dezelfde huizen verkocht, weer voor 1 ton, maar ook een villa voor 1,3 miljoen euro. De gemiddelde prijs stijgt dan naar 3 ton, terwijl precies hetzelfde huis precies dezelfde waarde heeft behouden

Elke conclusie die wordt onderbouwd met de "gemiddelde prijs" is niks anders dan goochelen met cijfers.

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 09:36:
Dit artikel op FD zul je trouwens ook wel interessant vinden

Woningmarkt zal volgend jaar plussen laten zien

Het is inderdaad interessant dat dezelfde voorspelling meerdere keren in het nieuws komt, en dat ze niet de moeite hebben genomen om hem te updaten nadat gebleken is dat ze verkeerde cijfers hebben gebruikt (namelijk de NVM cijfers dubbel gecorrigeerd tot marktaandeel). Je bewijst hier nogmaals mee dat de media er alles aan doen om positief nieuws te melden.

Bartjuh schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 10:56:
[...]

Huh, volgens mij is hij kaduuk?

http://woningmarktcijfers...exQ=1990%3AQ1&breedte=800

Hier wel goed. Goochelen met cijfers

Edit: Een jaar pakken waar ze over elkaar liggen is denk ik het eerlijkste. Iedereen weet dat de bubbel begon ongeveer na 1995. Dus als ik 1994:Q1 doe is de meest eerlijke representatie. En dat komt ook wel aardig overeen met observatie, in België zijn huizen meestal goedkoper geweest, tot de afgelopen paar jaren.

Dit soort grafieken zeggen alleen iets over hoe de prijzen zich hebben ontwikkeld in de verschillende landen, maar niet over hoe de waardes zich onderling verhouden. Wat we zien is dat we hier relatief snel zijn gestegen, maar dat er in Belgie nooit een correctie is gekomen. Op zich zegt dat niks, dat kan alles betekenen.

[ Voor 17% gewijzigd door ph4ge op 19-11-2013 11:33 ]

[ATS]

Verwijderd schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 10:36:
Zelfs al zouden de mensen willen verhuizen, het feit dat je de restschuld contact moet afrekenen zet voor het meerendeel de doorstroming stop.

Wie zegt dat je de restschuld contant moet afrekeken? Dat is onzin. Die kan je best financieren. Natuurlijk gaat dat ten koste van je ruimte, maar het is niet zo dat je cash het verschil moet hebben liggen om een stap te kunnen maken. Er zijn wel andere problemen, zoals dat je je huis daadwerkelijk verkocht moet hebben om door te kunnen stromen.

[pedorus]

Verwijderd schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 10:30:
Zelfde grafiek, ander jaartal als eikpunt.

De optie van 1990 is standaard en waarschijnlijk ingegeven doordat de huizenprijs daar meer rond het Nederlandse gemiddelde zit volgens de herengrachtindex, en Duitsland daar op zijn gemiddelde over deze tijdsperiode. Zou kunnen dat "indexeer ieder land op langlopend gemiddelde" wel beter is, beeld blijft redelijk hetzelfde.

Krisp schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 10:34:
[...]

Die vrouw is precies mijn argument. Omdat de vrouw werkt, wordt hetzelfde huis duurder. Dat is dus een van de redenen waarom de prijzen stijgen.

Als je deze 'natuurwet' gelooft kun je maar beter nooit gaan klussen met een vrouw erbij. Opeens worden de bouwmaterialen veel duurder, terwijl het werk niet sneller gaat..

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 11:28:
[...]
Dat zegt ook niet zoveel, dan kijk je dus weer gewoon maand op maand en wegen allerlei invloeden mee. Als we het ene jaar toevallig een mooie mei maand hadden en het andere jaar een slechte meimaand, dan zit er een groot verschil tussen de joj cijfers van mei en juni, wat op zichzelf weinig zegt. Je moet echt kijken naar de trend.

Het kwartje lijkt te vallen. Je moet inderdaad kijken naar de trend. En dat doe je dus door maandelijks te kijken naar de verandering te kijken in jaar-op-jaar. En als er dan 1x een wijziging is dan heb je inderdaad nog geen trend te pakken, maar kun je slechts opmerken dat het 1x beter of slechter is. Verandert het 4x op rij in een bepaalde richting dan lijkt er toch iets van een trend te zijn. Hoewel ook daar goede verklaringen voor zouden kunnen zijn. Dat zie je nu bijvoorbeeld ook. Kijk bijvoorbeeld in dit topic. Hoewel we 4x op rij een verbetering zien, zijn er genoeg mensen die hier zeggen dat het niet laat zien dat het beter gaat met de markt. Anderzijds heb je bijvoorbeeld weer een hoogleraar woningmarkten die er wél een trend in ziet. De toekomst zal uitwijzen wat het is. Het enige dat ik vaststel is dat het in ieder geval geen slecht nieuws is dat die cijfers verbeteren, wat de oorzaak ook is.

Het is nog nooit voorgekomen dat een maatregel in 1 maand 10% plus of min bracht. Maatregelen worden eerst voorspeld (oa in dit topic gebeurt dat regelmatig correct), dan langzaamaan gaan ze door de kamer en uiteindelijk worden ze maanden later ingevoerd. De gevolgen van individuele maatregelen worden dan ook al veel eerder in de prijs opgenomen, dat gaat heel geleidelijk. Ik weet niet wat dit fictief voorbeeld met een realiteit te maken heeft.

Deze opmerking meen je neem ik aan niet serieus.

[Verwijderd]

pedorus schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 11:36:
[...]

De optie van 1990 is standaard en waarschijnlijk ingegeven doordat de huizenprijs daar meer rond het Nederlandse gemiddelde zit volgens de herengrachtindex, en Duitsland daar op zijn gemiddelde over deze tijdsperiode. Zou kunnen dat "indexeer ieder land op langlopend gemiddelde" wel beter is, beeld blijft redelijk hetzelfde.

Het beeld NL / DL blijft hetzelfde. Neem in de grafiek ook eens de andere europese landen erbij, dan is nederland opeens niet zo erg.

pedorus schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 11:36:
Als je deze 'natuurwet' gelooft kun je maar beter nooit gaan klussen met een vrouw erbij. Opeens worden de bouwmaterialen veel duurder, terwijl het werk niet sneller gaat..

Huizenprijzen zijn bijna 1 op 1 gecorreleerd aan wat mensen kunnen lenen. Op het moment dat er dus meer inkomen in een gezin komt, en de banken daar extra geld door willen uitlenen heeft dit een prijsopdrijvend effect.

[redwing]

ATS schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 11:28:
[...]
Wie zegt dat je de restschuld contant moet afrekeken? Dat is onzin. Die kan je best financieren. Natuurlijk gaat dat ten koste van je ruimte, maar het is niet zo dat je cash het verschil moet hebben liggen om een stap te kunnen maken.

Het maximale leenbedrag voor NHG is gekoppeld aan de huizenprijs (105% oid ? ). Als je dus een ander huis koopt zul je die moeten financieren waardoor je die 105% al opgebruikt. Je zit dan echter nog steeds met een restschuld welke je nog moet financieren. Die zul je dan dus met een dure lening moeten financieren of contant afrekenen. Die lening zul je moeilijk krijgen omdat je geen onderpand hebt en dus blijft de optie zelf financieren over.
Veel mensen kunnen dus simpelweg niet verhuizen omdat ze de restschuld niet zelf op kunnen brengen, maar hem ook niet in de hypotheek kunnen verwerken (ondanks dat ze best genoeg kunnen verdienen om restschuld + hypotheek makkelijk te kunnen betalen)

[Señor Sjon]

Grappig dat de gemiddelde prijs wel telt om aan te tonen dat de woningmarkt onderuit gaat, maar voor andere methodes is ie onbruikbaar?

[ATS]

redwing schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 12:24:
[...]

Het maximale leenbedrag voor NHG is gekoppeld aan de huizenprijs (105% oid ? ). Als je dus een ander huis koopt zul je die moeten financieren waardoor je die 105% al opgebruikt. Je zit dan echter nog steeds met een restschuld welke je nog moet financieren. Die zul je dan dus met een dure lening moeten financieren of contant afrekenen. Die lening zul je moeilijk krijgen omdat je geen onderpand hebt en dus blijft de optie zelf financieren over.
Veel mensen kunnen dus simpelweg niet verhuizen omdat ze de restschuld niet zelf op kunnen brengen, maar hem ook niet in de hypotheek kunnen verwerken (ondanks dat ze best genoeg kunnen verdienen om restschuld + hypotheek makkelijk te kunnen betalen)

Nee, daar heb je geen last van. Je restchuld valt niet binnen die 104% norm. Je kan je restschuld gewoon financieren, al zijn er wel maxima natuurlijk. In mijn gesprek met de Rabobank een maand geleden ongeveer werd 115% LTV genoemd voor het meefinancieren van je restschuld (en dat bleef 115, ook als de normale LTV naar 104 zou gaan. Dan heb je dus 11% restschuld "ruimte", in plaats van 10). Wel moet die 115% natuurlijk binnen je normen op basis van je inkomen vallen, maar dat lijkt me niet meer dan logisch. Voor het berekenen van de lasten van die restschuld, wordt wel gerekend met een aflossingstermijn van 10 jaar, aangezien dat de maximale periode is dat het de rente erover mag aftrekken.

[ Voor 3% gewijzigd door ATS op 19-11-2013 14:02 ]

[redwing]

ATS schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 13:52:
[...]
Nee, daar heb je geen last van. Je restchuld valt niet binnen die 104% norm. Je kan je restschuld gewoon financieren, al zijn er wel maxima natuurlijk. In mijn gesprek met de Rabobank een maand geleden ongeveer werd 115% LTV genoemd voor het meefinancieren van je restschuld. Wel moet die 115% natuurlijk binnen je normen op basis van je inkomen vallen, maar dat lijkt me niet meer dan logisch. Voor het berekenen van de lasten van die restschuld, wordt wel gerekend met een aflossingstermijn van 10 jaar, aangezien dat de maximale periode is dat het de rente erover mag aftrekken.

Nu heb je daar nog wel last van, maar in 2014 gaan ze dat inderdaad veranderen gecombineerd met wat andere eisen waardoor je minder kunt lenen. Daarnaast moet je huidige woning nu al onder NHG vallen en valt het stuk dat je meefinanciert al snel buiten de NHG-garantie. Daarnaast zie je in dat stuk zelf al wat haken en ogen staan (vooral dat het alleen een oplossing is voor mensen die goedkoper gaan wonen, terwijl het veelal om mensen gaat die juist door willen groeien en dat je die restschuld vaak versneld af moet lossen. Dus nee, die restschuld kan echt een probleem zijn zowel in hogere maandlasten als meer risico t/m het simpelweg niet kunnen verhuizen omdat een bank het niet wil meefinancieren.

[Señor Sjon]

Ander bericht:
http://www.vastgoedjourna...ariefsverhoging-Kadaster/
Ik heb de tarieven voor verkaveling eens vergeleken (2012-2013-2014) en het is gewoon niet leuk meer. Wederom een verplichte monopolist die je geld afhandig maakt.

Gisteravond nog Tegenlicht over de woningbouw. Adrie De Duif mocht zijn paradepaardje weer promoten van zelfbouw (heeft onnoemelijk veel geld gekost aan promotie e.d.). In de docu vergeet ie doodleuk de overheid als kostenverhoger, maar nee, de bouwer/ontwikkelaar is evil en de gemeente heeft er allemaal niks aan kunnen doen. Echt, ik krijg kokend bloed van die man.

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 11:37:
Het kwartje lijkt te vallen. Je moet inderdaad kijken naar de trend. En dat doe je dus door maandelijks te kijken naar de verandering te kijken in jaar-op-jaar. En als er dan 1x een wijziging is dan heb je inderdaad nog geen trend te pakken, maar kun je slechts opmerken dat het 1x beter of slechter is. Verandert het 4x op rij in een bepaalde richting dan lijkt er toch iets van een trend te zijn. Hoewel ook daar goede verklaringen voor zouden kunnen zijn. Dat zie je nu bijvoorbeeld ook. Kijk bijvoorbeeld in dit topic. Hoewel we 4x op rij een verbetering zien, zijn er genoeg mensen die hier zeggen dat het niet laat zien dat het beter gaat met de markt. Anderzijds heb je bijvoorbeeld weer een hoogleraar woningmarkten die er wél een trend in ziet. De toekomst zal uitwijzen wat het is. Het enige dat ik vaststel is dat het in ieder geval geen slecht nieuws is dat die cijfers verbeteren, wat de oorzaak ook is.

Vergis je niet, die hoogleraar is gewoon een werknemer van de NVM en riep 6 jaar geleden dat er geen bubbel is en sindsdien onafgebroken dat de bodem bereikt is.

De trend verandert niet. Dat is en blijft +- - 5% op jaarbasis en rond de 10.000 transacties per maand. Zo gaat het in principe de hele crisis al. De enige reden waarom het lijkt dat het iets beter gaat was vanwege die piek in juni, waarin we -9,6 zagen. Op dat moment riep ook niemand dat 10% daling de trend was. Het is dan raar om nu te roepen dat we een dalende trend hebben omdat je die -9,6% uit juni als ijkpunt neemt.

[DaTimMan]

redwing schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 14:04:
[...]

Nu heb je daar nog wel last van, maar in 2014 gaan ze dat inderdaad veranderen gecombineerd met wat andere eisen waardoor je minder kunt lenen. Daarnaast moet je huidige woning nu al onder NHG vallen en valt het stuk dat je meefinanciert al snel buiten de NHG-garantie. Daarnaast zie je in dat stuk zelf al wat haken en ogen staan (vooral dat het alleen een oplossing is voor mensen die goedkoper gaan wonen, terwijl het veelal om mensen gaat die juist door willen groeien en dat je die restschuld vaak versneld af moet lossen. Dus nee, die restschuld kan echt een probleem zijn zowel in hogere maandlasten als meer risico t/m het simpelweg niet kunnen verhuizen omdat een bank het niet wil meefinancieren.

Het is prima mogelijk om een huis te kopen zonder NHG en je restschuld mee te financieren. Een aantal banken heeft daar geen probleem mee en zet dan idd de 115% LTV in als max. Dus een huis van 300.000 (geen NHG) kan je ongeveer 30000 meefinacieren + KK binnen de 115%. NHG heb je dan niet, maar dat is niet direct een probleem. NHG keert in veel situaties niet uit.

dus als je op je inkomen 345.000 kan lenen is 300.000 financieren op 115% geen probleem voor het meenemen van een schuld van 30000.

lijkt me logisch dat je dan hogere maandlasten hebt dan zonder schuld maar het is zeker niet onmogelijk. daarbij is de hypothetische 30.000 in 10 jaar ook maar 3000 per jaar (ex rente). Misschien begrijp ik je verkeerd met je regel dat je nieuwe huis in de NHG moet vallen, maar dat is zeker niet waar

[ph4ge]

BAM merkt niets van stabilisering woningmarkt

Heijmans verkoopt 30% minder nieuwe woningen

Bovenstaande is de mening van s lands grootste huizenbouwers over alle lichtpuntjes van de laatste weken. En dan te bedenken dat 2012 al een ongekend dieptepunt was. Vreemd genoeg pikken de reguliere media deze berichten niet op, zal wel toeval zijn...

[Mektheb]

ph4ge schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 16:29:
BAM merkt niets van stabilisering woningmarkt

Heijmans verkoopt 30% minder nieuwe woningen

Bovenstaande is de mening van s lands grootste huizenbouwers over alle lichtpuntjes van de laatste weken. En dan te bedenken dat 2012 al een ongekend dieptepunt was. Vreemd genoeg pikken de reguliere media deze berichten niet op, zal wel toeval zijn...

Ach zodra er niet meer als 1 euro winst gemaakt wordt in verhouding tot het jaar ervoor gaat het al slecht met je bedrijf, Media van links rechts binnen of buiten vertrouw ik al voor geen cent meer.

[ Voor 4% gewijzigd door Mektheb op 19-11-2013 16:31 ]

[redwing]

DaTimMan schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 16:05:
[...]
Het is prima mogelijk om een huis te kopen zonder NHG en je restschuld mee te financieren. Een aantal banken heeft daar geen probleem mee en zet dan idd de 115% LTV in als max. Dus een huis van 300.000 (geen NHG) kan je ongeveer 30000 meefinacieren + KK binnen de 115%. NHG heb je dan niet, maar dat is niet direct een probleem. NHG keert in veel situaties niet uit.

NHG keert in veel situaties echter wel uit en scheelt je daardoor ook in de rente kosten omdat banken minder risico lopen. Het is inderdaad geen must, maar wel heel handig omdat het zowel in risico als in kosten scheelt.

Daarnaast heb je ook nog het probleem dat je je woning pas kan/mag verkopen als je de hypotheek afgelost hebt. Dus je zult al een lening/hypotheek moeten hebben om de restschuld te financieren op het moment dat je je huis verkoopt. Op dat moment heeft de bank geen onderpand en zal je dus niet snel een lening geven.

Die restschuld zorgt er dus ten eerste voor dat je meer problemen met verkopen hebt en dat een bank al mee zal moeten helpen (wat ze eigenlijk dan weer niet mogen omdat ze dan leningen zonder onderpand verstrekken), ten tweede levert het veel extra kosten op waardoor het overstappen naar een ander huis al snel te duur wordt.

dus als je op je inkomen 345.000 kan lenen is 300.000 financieren op 115% geen probleem voor het meenemen van een schuld van 30000.

lijkt me logisch dat je dan hogere maandlasten hebt dan zonder schuld maar het is zeker niet onmogelijk. daarbij is de hypothetische 30.000 in 10 jaar ook maar 3000 per jaar (ex rente).

Dat is dus 250 euro per maand + 70 euro rente = 320 euro/maand wat je extra moet financieren. Voor jou misschien geen probleem, voor veel mensen is het toch een erg groot bedrag wat bovenop de hypotheek komt (dit hele bedrag is ten slotte extra bovenop de hypotheek voor je nieuwe huis).

Misschien begrijp ik je verkeerd met je regel dat je nieuwe huis in de NHG moet vallen, maar dat is zeker niet waar

Dat moet inderdaad niet maar gezien de huidige economy is het wel erg handig om te hebben mocht je b.v. je baan kwijt raken.

[DaTimMan]

redwing schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 16:34:
[...]


Daarnaast heb je ook nog het probleem dat je je woning pas kan/mag verkopen als je de hypotheek afgelost hebt. Dus je zult al een lening/hypotheek moeten hebben om de restschuld te financieren op het moment dat je je huis verkoopt. Op dat moment heeft de bank geen onderpand en zal je dus niet snel een lening geven.

Klopt, de volgorde word dan: Definitief verkopen , Definitief Kopen , Passeren nieuwe woning, Passeren oude woning.

Lastig maar met wat plannen niet erg.

Dat is dus 250 euro per maand + 70 euro rente = 320 euro/maand wat je extra moet financieren. Voor jou misschien geen probleem, voor veel mensen is het toch een erg groot bedrag wat bovenop de hypotheek komt (dit hele bedrag is ten slotte extra bovenop de hypotheek voor je nieuwe huis).

Verhuizen met een restschuld is een keuze, tenzij je je baan verliest, maar dan is een nieuwe hypotheek toch al niet mogelijk en moet je gaan huren. Ook dan kan je de restschuld 10 jaar aftrekken als de NHG niet uitkeert. Tuurlijk moet je ze financieren en kost dat geld lijkt me een non-issue. Bij vrijwillig verhuizen neem je dit mee in de conclusie of je kan verhuizen.

Dat moet inderdaad niet maar gezien de huidige economy is het wel erg handig om te hebben mocht je b.v. je baan kwijt raken.

Ja het is handig maar ook erg duur. In 2014 word dit 1% van de koopprijs (3000 euro bij 300k) Daar kan je zelf ook goede AOV&Woonlasten verzekering voor afsluiten die je lasten doorbetalen. Dan hoef je niet gedwongen te verhuizen bij verlies van baan of arbeidsongeschiktheid.

Het blijft een lastige, vrijwillig verhuizen met restschuld kan, is niet heel moeilijk en zeker ook een keuze!

onvrijwillig verkopen met restschuld is weer een hele lastige en daar is verhuizen naar een nieuw koophuis meestal ook niet meer mogelijk.
edit:
op de rente kosten heb je gelijk. Verschil is 0.5% en toch wel veel. Wel ben ik blij dat de NHG omlaag gaat, de staat hoeft niet garant te staan voor alles meer dan een rijtjeshuis. Restschuld meenemen binnen de NHG is nogal zinloos met de nieuwe grens, en betekend vaak gelijkwaardig terugkopen.

[ Voor 7% gewijzigd door DaTimMan op 19-11-2013 16:51 ]

[ATS]

redwing schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 16:34:
[...]

NHG keert in veel situaties echter wel uit en scheelt je daardoor ook in de rente kosten omdat banken minder risico lopen. Het is inderdaad geen must, maar wel heel handig omdat het zowel in risico als in kosten scheelt.

Klopt, en zeker nu banken geen individuele kortingen meer mogen verstrekken. In mijn geval schatte de bank destijds het risico voor mij dusdanig laag in, dat het verschil tussen mijn rente en de toen geldende NHG rente maar heel erg klein was. Dat mag helaas niet meer.

Daarnaast heb je ook nog het probleem dat je je woning pas kan/mag verkopen als je de hypotheek afgelost hebt. Dus je zult al een lening/hypotheek moeten hebben om de restschuld te financieren op het moment dat je je huis verkoopt. Op dat moment heeft de bank geen onderpand en zal je dus niet snel een lening geven.

Die restschuld zorgt er dus ten eerste voor dat je meer problemen met verkopen hebt en dat een bank al mee zal moeten helpen (wat ze eigenlijk dan weer niet mogen omdat ze dan leningen zonder onderpand verstrekken), ten tweede levert het veel extra kosten op waardoor het overstappen naar een ander huis al snel te duur wordt.

Nu zit je weer problemen te verzinnen die er niet zijn. De bank zal je best een lening willen verstrekken voor je restschuld (ok, mits binnen redelijke grenzen). Dat is inderdaad geen hypothecaire lening, maar nergens staat dat banken alleen hypothecaire leningen mogen verstrekken. Dat doen ze dus ook gewoon. En ja, daar hangt een hoger (rente) prijskaartje aan dan aan een hypothecaire lening, maar die rente is nog steeds aftrekbaar en zal je meestal ook maar kort hoeven betalen. Zodra je een nieuw huis koopt financier je het weer mee tegen een lagere rente.
[/quote]

Dat is dus 250 euro per maand + 70 euro rente = 320 euro/maand wat je extra moet financieren. Voor jou misschien geen probleem, voor veel mensen is het toch een erg groot bedrag wat bovenop de hypotheek komt (dit hele bedrag is ten slotte extra bovenop de hypotheek voor je nieuwe huis).

Uiteraard. Als je €30.000 moet aflossen in 10 jaar, dan kom je inderdaad uit op €250 per maand aflossing. Plus rente, maar die is weer aftrekbaar van de IB. Dat is toch niet gek? Het gaat dus inderdaad ten laste van de ruimte die je hebt om een duurder huis te kopen, maar ook een duurder huis had extra geld gekost. Geld wat je niet hebt, want je hebt nog een uitstaande schuld.

[JvS]

Senor Sjon schreef op dinsdag 19 november 2013 @ 12:24:
Grappig dat de gemiddelde prijs wel telt om aan te tonen dat de woningmarkt onderuit gaat, maar voor andere methodes is ie onbruikbaar?

Pardon? Er zal vast wel iemand zijn die de gemiddelde prijs gebruikt heeft en die zal dan (terecht) tegengesproken zijn. Voor zowel dalen als stijgen is de prijsindex de beste (minst slechte) methode om de gemiddelde prijs van een huis te bepalen. Niet de gemiddelde verkoopprijs, die is gevoelig voor verschuiving in aantallen in grote / kleine huizen. De index corrigeert daarvoor.

Eigenlijk kan je het best per klasse per m2 per regio kijken, maar dan worden de aantallen weer zo klein. Het is ook maar een lastige toestand "De prijs" voor een gemiddeld huis bepalen .

[ph4ge]

Het CBS publiceerde vandaag cijfers waaruit blijkt dat het vertrouwen in het nemen van grote aankopen zoals huizen gedaald is tot het laagste niveau van dit jaar. Ben benieuwd hoe de reguliere media dit oppakken.

[Bartjuh]

ph4ge schreef op woensdag 20 november 2013 @ 10:24:
Het CBS publiceerde vandaag cijfers waaruit blijkt dat het vertrouwen in het nemen van grote aankopen zoals huizen gedaald is tot het laagste niveau van dit jaar. Ben benieuwd hoe de reguliere media dit oppakken.

Waarschijnlijk totaal niet.

Maar ik begin mij onderhand af te vragen of de grote massa -dus niet de mensen in dit topic- al door beginnen te krijgen dat de media hun gewoon bespeelt. Zo van: "Dit is de zoveelste keer dat er positieve berichten naar buiten komen, maar de vorige X keer bleken ze allemaal niet waar". Waardoor deze berichten juist een averechts effect gaan krijgen, mensen verliezen nog meer vertrouwen.

[t_captain]

ph4ge schreef op woensdag 20 november 2013 @ 10:24:
Het CBS publiceerde vandaag cijfers waaruit blijkt dat het vertrouwen in het nemen van grote aankopen zoals huizen gedaald is tot het laagste niveau van dit jaar. Ben benieuwd hoe de reguliere media dit oppakken.

Volgens mij staat de koopbereidheid (-22) op het hoogste punt sinds januari (-17). Gecorrigeerd voor seizoensinvloeden (-19) staat het cijfer op het hoogste punt van het jaar. In absolute waarde staan alle cijfers nog negatief, maar de laatste maanden zijn ze wel aan het stijgen.

[ Voor 8% gewijzigd door t_captain op 20-11-2013 10:53 ]

[Wobblier]

Waarschijnlijk totaal niet.

Valt wel mee:

http://nos.nl/artikel/577...trouwen-stijgt-sterk.html
http://www.rtlnieuws.nl/n...er-vertrouwen-de-economie

Ik heb toevallig hetzelfde gevoel, maar dan bij de ecomisch-pessimistische posters op dit forum. Elk negatief argument wordt uitvergroot en breed uitgemeten. Het is zo frequent dat ik automatisch de post ga nuanceren als ik het lees.

[RemcoDelft]

Wat zegt dat consumentenvertrouwen nou precies, als de seizoensinvloed maand-op-maand vele malen groter is dan de verandering in vertrouwen?

oktober ==> november: -21 ==> -24
Maar na correctie voor seizoensinvloeden: -27 ==> -18
Oftewel i.p.v. 3 punten lager 9 punten hoger.

[t_captain]

De relevante vraag is niet hoe groot de seizoensinvloed is, maar hoe variabel. Als de seizoensinvloed in oktober bijvoorbeeld altijd +10 is en in november altijd -2, dan is een seizoensgecorrigeerde stijging van +9 wel significant. Maar als het seizoenseffect van oktober {+10 +/- 20} is, verandert de zaak.

[Wobblier]

RemcoDelft schreef op woensdag 20 november 2013 @ 11:03:
Wat zegt dat consumentenvertrouwen nou precies, als de seizoensinvloed maand-op-maand vele malen groter is dan de verandering in vertrouwen?

oktober ==> november: -21 ==> -24
Maar na correctie voor seizoensinvloeden: -27 ==> -18
Oftewel i.p.v. 3 punten lager 9 punten hoger.

Typisch zo'n post dat ik nuanceer.

Het index cijfer consumenten vertrouwen zegt niet zoveel. Het probeert te benaderen of we positiever staan tegenover de economie door meningen te peilen en te vergelijken met een vorige periode. Er is een relatie met wat we vinden van de economie en wat we uitgeven.

Mensen zijn zo beinvloedbaar dat naast de economie ook andere factoren onze mening beinvloeden over onze mening over de economie. Die kunnen we corrigeren. Schijnbaar correleert het gecorrigeerde cijfer beter met de prognose voor de binnenlandse bestedingen. Het fijnere is voor de statistici.

Ik denk trouwens niet dat het veel effect heeft op de huizenmarkt. Factoren als financieringsmogelijkheden en werkeloosheid hebben veel directer effect. Voorlopig staan die nog negatief.

Wel denk (of hoop) ik dat dit positief is, als de binnenlandse bestedingen aantrekt werkt dat positief op de werkloosheid.

[Krisp]

ph4ge schreef op woensdag 20 november 2013 @ 10:24:
Het CBS publiceerde vandaag cijfers waaruit blijkt dat het vertrouwen in het nemen van grote aankopen zoals huizen gedaald is tot het laagste niveau van dit jaar. Ben benieuwd hoe de reguliere media dit oppakken.

Leuk, zo kom je nog eens op interessante vragen uit. Hier is een selectie van de antwoorden (jazeker en ja, misschien) op de vraag of je een huis gaat kopen of bouwen in de komende 2 jaar. Ik heb de jaren genomen, en van 2013 de maanden:

Ik zie het stuwmeer aan kopers nog niet.

Natuurlijk is het zo dat het consumentenvertrouwen weer stijgt. Ik heb ook meer vertrouwen gekregen: zolang we (langzaam) blijven groeien terwijl we massaal onze schulden aflossen komen we er wel uit. Dat betekent echter niet dat we er al zijn. 'We' zijn wel op de goede weg.

[ph4ge]

t_captain schreef op woensdag 20 november 2013 @ 11:14:
De relevante vraag is niet hoe groot de seizoensinvloed is, maar hoe variabel. Als de seizoensinvloed in oktober bijvoorbeeld altijd +10 is en in november altijd -2, dan is een seizoensgecorrigeerde stijging van +9 wel significant. Maar als het seizoenseffect van oktober {+10 +/- 20} is, verandert de zaak.

De seizoensinvloeden zijn interessant om de ontwikkeling te bepalen. Je zou (blijkbaar) verwachten dat het vertrouwen veel harder daalt in deze maand dan dat er werkelijk gebeurd is. Maar dat veranderd feitelijk niet dat het vertrouwen wel gedaald, en op zijn laagste niveau staat dit jaar. Waarbij overigens wel weer opvalt dat de vorige piek op de huizenmarkt samenviel met een dieptepunt in dit cijfer

Wobblier schreef op woensdag 20 november 2013 @ 10:50:
[...]


Valt wel mee:

http://nos.nl/artikel/577...trouwen-stijgt-sterk.html
http://www.rtlnieuws.nl/n...er-vertrouwen-de-economie

Ik heb toevallig hetzelfde gevoel, maar dan bij de ecomisch-pessimistische posters op dit forum. Elk negatief argument wordt uitvergroot en breed uitgemeten. Het is zo frequent dat ik automatisch de post ga nuanceren als ik het lees.

In dit geval zoom ik in op het onderdeel dat van toepassing is op de huizenmarkt, gezien dit topic Ontwikkelingen op de huizenmarkt #2 heet Als je het over de algemene economie wil hebben kan je wel stellen dat het consumenten vertrouwen, hoewel nog steeds zwaar negatief, wel iets minder negatief is geworden.

[ Voor 34% gewijzigd door ph4ge op 20-11-2013 12:25 ]

[Ps3gamer91]

Wat zou een verklaring kunnen zijn voor het feit dat er meer transacties plaatsvinden, maar de huizenprijzen toch nog (licht) dalen?

[Oscar Mopperkont]

Dat mensen hun verlies nemen?

[Ps3gamer91]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 20 november 2013 @ 15:19:
Dat mensen hun verlies nemen?

Hm ja goeie

[Señor Sjon]

Interessant is het aantal hypotheken t.o.v. verkochtte huizen. In de VS loopt dit helemaal spaak, wat eigenlijk betekent dat woningen worden opgekocht door investeerders. Vervolgens verhuren zij het weer en verkopen bij een stijgende markt. Datzelfde zal hier ook wel gebeuren. Afstanden in NL zijn klein, ondanks dat we 30km ergens heen al veel te ver vinden.

[JvS]

Senor Sjon schreef op woensdag 20 november 2013 @ 15:28:
Interessant is het aantal hypotheken t.o.v. verkochtte huizen. In de VS loopt dit helemaal spaak, wat eigenlijk betekent dat woningen worden opgekocht door investeerders. Vervolgens verhuren zij het weer en verkopen bij een stijgende markt. Datzelfde zal hier ook wel gebeuren. Afstanden in NL zijn klein, ondanks dat we 30km ergens heen al veel te ver vinden.

Nou dat zou fantastisch zijn. Helpt de woningmarkt weer op weg door flink aan te kopen en biedt (huur) aan in een markt waar nu veel schaarste is.

Kopen bij de laagste prijs dempt die dip en verkopen op een piek zorgt ervoor dat die ook gedempt wordt (wet van vraag en aanbod). Dus ik zie daar niet zo een heel groot probleem in. Hooguit dat je kan zeggen dat de signaalfunctie van een aantrekkende woningmarkt niet zoveel zegt over de economie.

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op woensdag 20 november 2013 @ 15:28:
Interessant is het aantal hypotheken t.o.v. verkochtte huizen. In de VS loopt dit helemaal spaak, wat eigenlijk betekent dat woningen worden opgekocht door investeerders. Vervolgens verhuren zij het weer en verkopen bij een stijgende markt. Datzelfde zal hier ook wel gebeuren. Afstanden in NL zijn klein, ondanks dat we 30km ergens heen al veel te ver vinden.

Ik ben erg benieuwd waar je dit op baseert. Voorlopig moeten investeerders het zonder HRA, NHG en dergelijke doen, en staan ze dus op een grote afstand tov normale kopers. Daardoor is het erg moeilijk om een goede aankoop te doen, investeerders kunnen moeilijk concurreren. Alleen middels veilingen is wat te halen voor investeerders die speculeren op winst in de korte termijn, maar dat is altijd al zo geweest en er zijn juist plannen om dat systeem om te gooien.

Er is geen enkel signaal dat er investeerders van buiten Nederland komen naar onze huizenmarkt, als buitenlandse investeerders al geen Nederlandse hypotheek durven te verstrekken zullen ze helemaal niet zelf gaan kopen. Bovendien zijn buitenlandse analisten nog een stuk negatiever dan de Nederlandse analisten die hier het nieuws in Nederland domineren.

Binnenlandse investeerders zoals pensioenfondsen staan zelfs ook helemaal niet te popelen, er wordt al jaren (politieke) druk op ze uitgeoefend maar voorlopig weigeren ze een noemenswaardige investering te doen. Als dat ooit wel gebeurd ligt het voor de hand dat ze dat via hypotheekverschaffing gaan doen. De overcreditering en sterke regulering van de Nederlandse huizenmarkt heeft er toe geleid dat er haast geen private huur woningen meer over zijn en er is geen enkele structurele maatregel genomen die dat gaat veranderen. Een klimaat waarin private huur bijna is uitgestorven slaat niet uit zichzelf om. De afstanden binnen Nederland zijn in ieder geval niet ineens kleiner geworden.

Zelfs als je gelooft dat de huizenmarkt inderdaad op afzienbare termijn gaat stabiliseren is dat nog iets heel anders als daadwerkelijk stijgen, sneller stijgen dan inflatie is nog een stap verder. Dan nog heeft een investeerder natuurlijk ook kosten voor verwerving en het aanhouden van die woningen die ook nog terugverdiend moeten worden, als je bestaande woningen gaat kopen is het bovendien enorm moeilijk om schaalvoordelen te behalen (allerlei verschillende huizen in allerlei verschillende gemeentes is een administratieve en praktische ramp tov bijv. investeren in een enkel complex bestaande uit vele vergelijkbare woningen). Zelfs onze eigen NVM ziet een noemenswaardige stijging van de woningwaardes niet gebeuren tenminste de komende 3 jaar, dus de kans dat investeerders dat wel zien is 0.

De enige manier waarop investeerders zelf woningen gaan afschaffen is als de grondprijzen flink dalen waardoor ze op grote schaal nieuwe woningen kunnen laten bouwen. Lagere grondprijzen zal de waarde van woningen desondanks niet goed doen. Maar goed, dromen mag altijd

[ Voor 13% gewijzigd door ph4ge op 20-11-2013 20:24 ]

[Señor Sjon]

Ik vraag dan ook om de hypotheken t.o.v. de verkopen Nu is dat niet heel duidelijk, want met al die gewijzigde regelingen, scheidingen etc kan een hypotheek rustig uit 6+ leningdelen bestaan, elk met een ander regime. In de VS loopt dit dus helemaal uit de hand. Waarom zou dat hier niet kunnen gebeuren?

Valt me overigens wel op dat deze niet is gepost: http://www.nu.nl/geldzake...goedkoper-in-oktober.html
Dit is een jaar-op-jaar daling van 4%. Valt me mee gezien de aangescherpte 2013 eisen en halverwege het jaar verlaagde NHG.

En NHG is natuurlijk niet heilig, langzamerhand is de dekking weer wat het was qua bedrag, dus een steeds groter deel van de markt valt sowieso daarbuiten.

[Oscar Mopperkont]

Vorige maand was de daling nog 4,1% dus weer een hele kleine verbetering

Maar goed, er zullen wel weer genoeg mensen zijn die ook aan die verbetering weer een negatieve draai kunnen geven. Ben benieuwd wat het nu zal zijn.

Overigens wil ik hiermee niet zeggen dat het ineens rammend goed gaat op de huizenmarkt, het is alleen weer een kleine indicator dat het wat beter gaat. Hopelijk blijft dat doorzetten, want het blijft allemaal pril.

[Avinator88]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 21 november 2013 @ 10:29:
Vorige maand was de daling nog 4,1% dus weer een hele kleine verbetering

Maar goed, er zullen wel weer genoeg mensen zijn die ook aan die verbetering weer een negatieve draai kunnen geven. Ben benieuwd wat het nu zal zijn.

Overigens wil ik hiermee niet zeggen dat het ineens rammend goed gaat op de huizenmarkt, het is alleen weer een kleine indicator dat het wat beter gaat. Hopelijk blijft dat doorzetten, want het blijft allemaal pril.

0.1% minder slecht is geen verbetering, dat is ruis...

Duiding van getallen is, vind ik, bijzonder belangrijk. Er wordt in de media en onderzoeksrapporten (!) etc. altijd een absoluut getal gegeven zonder ook maar een soort van significantie of afwijking om naderhand gecorrigeerd te worden (welk weer door niemand wordt gezien). Ik vind het belangrijker om te kijken naar de trend.

De trend op dit moment op het gebied van huizenprijzen is negatief! 0.1% minder snelle daling verandert daar niks aan.

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op donderdag 21 november 2013 @ 10:21:
Ik vraag dan ook om de hypotheken t.o.v. de verkopen Nu is dat niet heel duidelijk, want met al die gewijzigde regelingen, scheidingen etc kan een hypotheek rustig uit 6+ leningdelen bestaan, elk met een ander regime. In de VS loopt dit dus helemaal uit de hand. Waarom zou dat hier niet kunnen gebeuren?

Ik volg je niet. Ik ben het met je eens dat de Nederlandse hypotheek gerust uit vele onderdelen kan bestaan. Nu alle exotische hypotheekvormen zijn verdwenen zal dat wel minder worden. Maar ik zie niet wat dit met (buitenlandse) investeerders te maken heeft.

Senor Sjon schreef op donderdag 21 november 2013 @ 10:21:
Valt me overigens wel op dat deze niet is gepost: http://www.nu.nl/geldzake...goedkoper-in-oktober.html
Dit is een jaar-op-jaar daling van 4%. Valt me mee gezien de aangescherpte 2013 eisen en halverwege het jaar verlaagde NHG. En NHG is natuurlijk niet heilig, langzamerhand is de dekking weer wat het was qua bedrag, dus een steeds groter deel van de markt valt sowieso daarbuiten.

Het is net hoe je het bekijkt. De huizenprijzen zijn harder gedaald dan de beperking van financiering, maar minder hard als dat de extra kosten voor verplicht aflossen met zich meebrengen. Het is minder dan ik voorspeld had, maar nog steeds fors. Waarschijnlijk wordt het gedempt omdat mensen hun verlies niet willen/kunnen nemen.

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 21 november 2013 @ 10:29:
Vorige maand was de daling nog 4,1% dus weer een hele kleine verbetering

Maar goed, er zullen wel weer genoeg mensen zijn die ook aan die verbetering weer een negatieve draai kunnen geven. Ben benieuwd wat het nu zal zijn.

Stop nou eens met trollen, als je al weet dat wat je post gewoon niet klopt post het dan gewoon niet

[Verwijderd]

ph4ge schreef op donderdag 21 november 2013 @ 10:43:
[...]
Het is net hoe je het bekijkt. De huizenprijzen zijn harder gedaald dan de beperking van financiering, maar minder hard als dat de extra kosten voor verplicht aflossen met zich meebrengen. Het is minder dan ik voorspeld had, maar nog steeds fors. Waarschijnlijk wordt het gedempt omdat mensen hun verlies niet willen/kunnen nemen.

Van alle potentiële verkopers is maar een minderheid daadwerkelijk gedwongen om te verkopen (werkloosheid, scheiding etc.). De meeste mensen verkopen niet omdat ze de propositie van verkoop met verlies nu niet aantrekkelijk vinden, dus kiezen ze ervoor om langer in hun huidige huis te blijven wonen. In zoverre is hun 'verlies' een papieren verlies dat ze ook helemaal niet concreet hoeven te maken. Het voortdurende hameren op 'verlies moet genomen worden' begint dan een beetje vermoeiend te worden.

[Oscar Mopperkont]

Avinator88 schreef op donderdag 21 november 2013 @ 10:33:
De trend op dit moment op het gebied van huizenprijzen is negatief! 0.1% minder snelle daling verandert daar niks aan.

Exact, je moet naar de trend kijken en dan zie je nu 4 maanden op rij dat de daling van de huizenprijs ten opzichte van een jaar ervoor aan het dalen is. Met andere woorden: een positieve trend. In juni was het nog -9,6% en nu is het nog -4%.

Hetzelfde geldt voor de aantallen, ook die nemen nu 4 maanden op rij toe ten opzichte van dezelfde periode het jaar ervoor.

Dat is nog "maar" een rijtje van 4 maanden, maar dat is zeker geen negatieve trend.

[Avinator88]

@Oscar

Een dubbele afgeleide van huizenprijzen, die toevallig positief is, is nutteloos om te zien als positieve trend...Dat is een rekenkundig trucje.

"De daling gaat minder snel" is leuk om te horen, maar de realiteit is dat er nog steeds daling is.

[ph4ge]

Oscar weet dondersgoed dat de enige reden waarom we in juni een piek van -9,6% hadden was omdat er iets in 2012 gebeurde, wat juni 2012 uitzonderlijk maakte. Het is geen nieuws dat 2012 een jaar was met extreme pieken en dalen en die pieken en dalen zeggen niks over de situatie nu. Keer op keer roepen dat omdat 2013 vlak naar beneden beweegt er dus sprake is van "een positieve" ontwikkeling is niets anders dan trollen. Schommelingen in 2012 zeggen niets over de situatie nu, het enige wat ze zeggen is dat we die schommelingen nu niet hebben.

Je kan met het zelfde cijfer ook roepen dat de trend omhoog aan het afnemen is. We zijn immers in 3 maanden tijd van -9,6 naar -4,1 gegaan, en in deze maand is er maar 0,1% vanaf gegaan, de bodem is bereikt het cijfer gaat nu weer toenemen? (Het antwoord is trouwens "ja", maar dat is niet het punt)

Verwijderd schreef op donderdag 21 november 2013 @ 11:33:
Van alle potentiële verkopers is maar een minderheid daadwerkelijk gedwongen om te verkopen (werkloosheid, scheiding etc.). De meeste mensen verkopen niet omdat ze de propositie van verkoop met verlies nu niet aantrekkelijk vinden, dus kiezen ze ervoor om langer in hun huidige huis te blijven wonen. In zoverre is hun 'verlies' een papieren verlies dat ze ook helemaal niet concreet hoeven te maken. Het voortdurende hameren op 'verlies moet genomen worden' begint dan een beetje vermoeiend te worden.

Als je wil verkopen, dan moet je het verlies nemen. Natuurlijk, als je niet wil dan hoeft dat niet, dan verkoop je niet. Dat is verder irrelevant voor een discussie over de huizenmarkt, omdat deze mensen zich daar niet op begeven.

En dan kom je weer bij verliesaversie. Als je op je huis van 150.000 euro niet 20.000 euro verlies wil nemen, dan mis je het huis waar je naar zou willen doorstromen van 300.000 euro wat je nu voor 260.000 euro kan krijgen. Als je wacht op het moment dat je oude huis weer 20.000 euro meer waard is geworden is je nieuwe huis 40.000 euro meer waard geworden. De mensen die wel willen maar het uitstellen omdat ze niet gedwongen zijn zijn dus een dief van hun eigen portemonnee.

Verder, als je wil dat de markt op gang komt, dan moeten de verliezen genomen worden. Kopers worden alleen maar verder beperkt, dus als de verliezen niet genomen worden blijft de markt vast zitten.

[ Voor 80% gewijzigd door ph4ge op 21-11-2013 12:28 ]

[Tleilaxu]

ph4ge schreef op donderdag 21 november 2013 @ 11:56:
Je kan met het zelfde cijfer ook roepen dat de trend omhoog aan het afnemen is. We zijn immers in 3 maanden tijd van -9,6 naar -4,1 gegaan, en in deze maand is er maar 0,1% vanaf gegaan.

Haha, inderdaad, de daling van de dalende trend is aan het afnemen

[Verwijderd]

ph4ge schreef op donderdag 21 november 2013 @ 11:56:
En dan kom je weer bij verliesaversie. Als je op je huis van 150.000 euro niet 20.000 euro verlies wil nemen, dan mis je het huis waar je naar zou willen doorstromen van 300.000 euro wat je nu voor 260.000 euro kan krijgen. Als je wacht op het moment dat je oude huis weer 20.000 euro meer waard is geworden is je nieuwe huis 40.000 euro meer waard geworden. De mensen die wel willen maar het uitstellen omdat ze niet gedwongen zijn zijn dus een dief van hun eigen portemonnee.

Dat is leuk gevonden, maar zo werkt het praktisch niet. Zelfs als de mensen die nu een huis van 150k hebben, bereid zouden zijn om dat te verkopen voor 20k minder, dan stuiten ze nog op het feit dat de mensen met een huis van 300k niet bereid zijn om dat huis te verkopen voor 40k minder. Dat heeft natuurlijk te maken met verliesaversie maar ook met wat men nog kan dragen. Een kleine 20k kun je met goede wil nog wel overbruggen, maar in de hogere prijsklasse kijk je rustig tegen 50+k aan. De verliezen die je daar zou moeten nemen zijn in absolute zin groter maar ook in relatieve zin, omdat de prijzen van duurdere woningen ook nog eens harder gedaald zijn dan van starterswoningen.

Verder, als je wil dat de markt op gang komt, dan moeten de verliezen genomen worden. Kopers worden alleen maar verder beperkt, dus als de verliezen niet genomen worden blijft de markt vast zitten.

Daar kan ik het moeilijk mee oneens zijn, maar er mist nog een stap om het handen en voeten te geven. Immers, de individuele burger zal de woningmarkt niet vlot kunnen trekken. De individuele burger ziet simpelweg links zijn hypotheekschuld van 200k en rechts zijn huis dat inmiddels in waarde is gedaald tot 170k. Je kunt moeilijk verwachten dat individuele burgers hun 'verliezen maar gaan nemen' in het algemene belang van de woningmarkt. Nee, hier is toch echt een taak weggelegd voor de overheid. Die zal een balans moeten vinden tussen enerzijds het afbouwen van de overkreditering door het stimuleren van aflossing etc., en anderzijs het niet jarenlang op slot zetten van de markt, door het mogelijk te maken ondanks een restschuld toch te verhuizen onder strikte voorwaarden.

Volgens mij zijn we het allemaal heel erg eens (hoe kun je immers ook tégen betaalbare woonruimte en tégen een goed functionerende koopmarkt zijn), maar wat denk ik in dit soort discussies veel wrevel opwekt is het feit dat de macro-economische malaise een beetje op het bordje wordt gelegd van de individuele huizenbezitter -- alsof díe zich maar schuldig moet gaan voelen voor de shit waar de hele markt in zit en alsof díe maar tientallen k's moet gaan aftikken om de boel weer vlot te trekken.

[Señor Sjon]

Klopt, dat verhaal van verliesaversie doet me gelijk aan dat schoolwerkstukje denken van het CPB. Tenenkrommend verhaal.

Het verhaal is natuurlijk heel relevant. Het aanbod op de markt is niet wat zou moeten zijn in dat opzicht.

[RemcoDelft]

[Oscar Mopperkont]

Avinator88 schreef op donderdag 21 november 2013 @ 11:44:
@Oscar

Een dubbele afgeleide van huizenprijzen, die toevallig positief is, is nutteloos om te zien als positieve trend...Dat is een rekenkundig trucje.

"De daling gaat minder snel" is leuk om te horen, maar de realiteit is dat er nog steeds daling is.

Als je naar de trend wil kijken, dan zul je gewoon naar de eerste (dit is niet de tweede) afgeleide moeten kijken inderdaad. Of wil je ineens niet naar de trend kijken als die positief is?

ph4ge schreef op donderdag 21 november 2013 @ 11:56:
Je kan met het zelfde cijfer ook roepen dat de trend omhoog aan het afnemen is. We zijn immers in 3 maanden tijd van -9,6 naar -4,1 gegaan, en in deze maand is er maar 0,1% vanaf gegaan, de bodem is bereikt het cijfer gaat nu weer toenemen? (Het antwoord is trouwens "ja", maar dat is niet het punt)

Dat is een terecht punt. Trend omhoog (ben blij dat we daar nu eindelijk op één lijn zitten ) is inderdaad aan het afnemen en ook daar geldt dat dit nu een paar maanden op rij zo is. Zou dus best zo kunnen zijn dat het nu stabiliseert dan (maar ook daar weer kanttekening dat het nog maar een paar maanden zijn).

@nare man: nog een punt om daar aan toe te voegen, is dat die restschuld niet zo heel makkelijk te financieren is, omdat er geen zekerheid tegenover staat (ook niet als ie al in je hypotheek zit, maar dat onderscheid maakt de bank helaas niet). Dus zelfs al zouden mensen verlies willen nemen, soms kan het gewoon niet.

[ Voor 50% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 21-11-2013 13:27 ]

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op donderdag 21 november 2013 @ 12:15:
[...]


Dat is leuk gevonden, maar zo werkt het praktisch niet. Zelfs als de mensen die nu een huis van 150k hebben, bereid zouden zijn om dat te verkopen voor 20k minder, dan stuiten ze nog op het feit dat de mensen met een huis van 300k niet bereid zijn om dat huis te verkopen voor 40k minder. Dat heeft natuurlijk te maken met verliesaversie maar ook met wat men nog kan dragen. Een kleine 20k kun je met goede wil nog wel overbruggen, maar in de hogere prijsklasse kijk je rustig tegen 50+k aan. De verliezen die je daar zou moeten nemen zijn in absolute zin groter maar ook in relatieve zin, omdat de prijzen van duurdere woningen ook nog eens harder gedaald zijn dan van starterswoningen.


[...]


Daar kan ik het moeilijk mee oneens zijn, maar er mist nog een stap om het handen en voeten te geven. Immers, de individuele burger zal de woningmarkt niet vlot kunnen trekken. De individuele burger ziet simpelweg links zijn hypotheekschuld van 200k en rechts zijn huis dat inmiddels in waarde is gedaald tot 170k. Je kunt moeilijk verwachten dat individuele burgers hun 'verliezen maar gaan nemen' in het algemene belang van de woningmarkt. Nee, hier is toch echt een taak weggelegd voor de overheid. Die zal een balans moeten vinden tussen enerzijds het afbouwen van de overkreditering door het stimuleren van aflossing etc., en anderzijs het niet jarenlang op slot zetten van de markt, door het mogelijk te maken ondanks een restschuld toch te verhuizen onder strikte voorwaarden.

Volgens mij zijn we het allemaal heel erg eens (hoe kun je immers ook tégen betaalbare woonruimte en tégen een goed functionerende koopmarkt zijn), maar wat denk ik in dit soort discussies veel wrevel opwekt is het feit dat de macro-economische malaise een beetje op het bordje wordt gelegd van de individuele huizenbezitter -- alsof díe zich maar schuldig moet gaan voelen voor de shit waar de hele markt in zit en alsof díe maar tientallen k's moet gaan aftikken om de boel weer vlot te trekken.

Precies.. Spijker + kop

[ph4ge]

Verwijderd schreef op donderdag 21 november 2013 @ 12:15:
Dat is leuk gevonden, maar zo werkt het praktisch niet. Zelfs als de mensen die nu een huis van 150k hebben, bereid zouden zijn om dat te verkopen voor 20k minder, dan stuiten ze nog op het feit dat de mensen met een huis van 300k niet bereid zijn om dat huis te verkopen voor 40k minder. Dat heeft natuurlijk te maken met verliesaversie maar ook met wat men nog kan dragen. Een kleine 20k kun je met goede wil nog wel overbruggen, maar in de hogere prijsklasse kijk je rustig tegen 50+k aan. De verliezen die je daar zou moeten nemen zijn in absolute zin groter maar ook in relatieve zin, omdat de prijzen van duurdere woningen ook nog eens harder gedaald zijn dan van starterswoningen.

Voor het overgrote deel van de huizenbezitters geldt dat ze niet onder water staan. Lang niet iedereen staat onderwater, en die mensen die dat wel staan hebben vaak ook nog wel kapitaal of staan onder de streep maar een paar duizend euro onder water. Grofweg staan alleen de mensen die rond 2008 hebben verkocht onder water. Heb je een paar jaar eerder gekocht, dan heb je alleen je overwaarde zien verdampen en bovendien al heel wat jaren afgelost. Heb je later gekocht, dan heb je al deels geprofiteerd van de dalingen en dat risico bewust gelopen. Bovendien hebben die als het goed is niet de behoefte om binnen 3 jaar weer te verhuizen.

We moeten niet een relatief kleine groep met problemen tot de standaard bombarderen. Inderdaad, als je echt niet kan dan kan je niet, dan zul je gewoon moeten aflossen en een paar jaar geduld moeten hebben. Als die 10% van de huizenbezitters is dan is het veel. Ook in een stijgende markt waren er mensen die in de problemen met hun hypotheek kwamen.

Ik lees hier ook toch vooral dat mensen hun verlies niet willen nemen, zelden wordt er over kunnen gesproken. Ik heb niet het idee dat die mensen die hier constant die groep probleemgevallen aanhalen daar zelf toe behoren, dat is echt een kwestie van gewoon niet willen.

Verwijderd schreef op donderdag 21 november 2013 @ 12:15:
Daar kan ik het moeilijk mee oneens zijn, maar er mist nog een stap om het handen en voeten te geven. Immers, de individuele burger zal de woningmarkt niet vlot kunnen trekken. De individuele burger ziet simpelweg links zijn hypotheekschuld van 200k en rechts zijn huis dat inmiddels in waarde is gedaald tot 170k. Je kunt moeilijk verwachten dat individuele burgers hun 'verliezen maar gaan nemen' in het algemene belang van de woningmarkt. Nee, hier is toch echt een taak weggelegd voor de overheid. Die zal een balans moeten vinden tussen enerzijds het afbouwen van de overkreditering door het stimuleren van aflossing etc., en anderzijs het niet jarenlang op slot zetten van de markt, door het mogelijk te maken ondanks een restschuld toch te verhuizen onder strikte voorwaarden.

Als je inderdaad 15% daling hebt meegemaakt, dan nog is dat een overkomelijk probleem als je elk jaar netjes aflost, zoals nieuwe gevallen gedwongen worden om te doen.

Verwijderd schreef op donderdag 21 november 2013 @ 12:15:
Volgens mij zijn we het allemaal heel erg eens (hoe kun je immers ook tégen betaalbare woonruimte en tégen een goed functionerende koopmarkt zijn), maar wat denk ik in dit soort discussies veel wrevel opwekt is het feit dat de macro-economische malaise een beetje op het bordje wordt gelegd van de individuele huizenbezitter -- alsof díe zich maar schuldig moet gaan voelen voor de shit waar de hele markt in zit en alsof díe maar tientallen k's moet gaan aftikken om de boel weer vlot te trekken.

Het is nou eenmaal een feit dat het doen van een investering risico met zich mee brengt. Als ik aandelen koop en de koersen dalen ga ik ook niet roepen dat het oneerlijk is dat dat op mijn bordje wordt gelegd.

Bovendien is het gewoon niet waar. Alle maatregelen die genomen worden raken de starters. Die krijgen oa. straks tienduizenden euro's minder HRA dan hun buurman bij hetzelfde huis, die krijgen verplicht een studieschuld, minder pensioen etc. Hun koopkracht daalt daardoor en het is niet meer dan logisch dat door waardedalingen die pijn toch nog verspreid wordt over de groepen die door deze maatregelen niet geraakt worden.

Hoe dan ook, deze discussie wordt weer een herhaling van zetten. Sommige huizenbezitters vinden dat er geen maatregelen getroffen mogen worden die hun raken, en vinden het vervolgens niet eerlijk/acceptabel dat die groep die wel geraakt wordt daardoor niet meer kan betalen voor het huis wat de huizenbezitter vindt dat zijn huis waard is. Er moest nou eenmaal iets gebeuren op de huizenmarkt en er is bewust gekozen voor methodes die de huizenbezitter niet direct raken, maar logischerwijs dus wel indirect gaan raken.

Tel je zegeningen. Je bent nog maar een jaar of 10 huizenbezitter en kan door deze maatregelen goedkoop doorstromen, of je bent al langer huizenbezitter en ziet alleen wat fictieve winst verdampen. Als je pech hebt heb je recenter gekocht, ja, dan zul je op een houtje moeten bijten, maar ook dat is nog wel te overzien. Het was toch al geen slim plan om een huis te kopen en hem binnen 5 jaar weer te verkopen. Om hun probleem op te lossen wordt er niet meer van hun gevraagd dan wat we starters tegenwoordig verplichten.

Door alle bezuinigingen komt er vanzelf geld vrij om de echte probleemgevallen, dan denk ik aan minder dan 5% van de huizenbezitters, tegemoet te komen. Dat kan door bijv. per direct de startersleningen te vervangen met een doorstromers lening.

[ Voor 12% gewijzigd door ph4ge op 21-11-2013 14:48 ]

[Señor Sjon]

De groep onder water is gekocht vanaf ~2003, niet 2008. Het gaat om een miljoen huishoudens. van de 4,2m die een huis hebben... Je kleineert de groep telkens alsof het om niemand gaat, maar een willekeurige Google query laat gewoon een hele hoop artikelen zien.

CBS

CBS grafiek is nog duidelijker met percentage onder water per leeftijdsgroep:


En bijna 30k achter hun naam aan onderwaarde:


De meest mobiele mensen op de markt zit voor respectievelijk 75% (25-30 jaar) en 67% (30-35 jaar) onder water. Let wel dit zijn cijfers per 1-1-2011. Dat is 34 maanden voor nu. Die groep is alleen maar groter geworden.

Of een rapport van DNB (PDF) met 1.3 miljoen huishoudens onder water.

[ Voor 16% gewijzigd door Señor Sjon op 21-11-2013 15:00 ]

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op donderdag 21 november 2013 @ 14:48:
De groep onder water is gekocht vanaf ~2003, niet 2008. Het gaat om een miljoen huishoudens. van de 4,2m die een huis hebben... Je kleineert de groep telkens alsof het om niemand gaat, maar een willekeurige Google query laat gewoon een hele hoop artikelen zien.

CBS

CBS grafiek is nog duidelijker:
[afbeelding]

De meest mobiele mensen op de markt zit voor respectievelijk 75% (25-30 jaar) en 67% (30-35 jaar) onder water

Of een rapport van DNB (PDF) met 1.3 miljoen huishoudens onder water.

Er wordt door jou (bewust) alleen gekeken naar de hypotheek, niet wat er tegenover staat. Jij weet prima dat deze statistiek misleidend is en het siert je niet dat je het op die manier plaatst, probeer in ieder geval de schijn van objectiviteit te bewaren. Als jij in het laatste jaar van je banksparen zit, kan je nu tientallen procenten onderwater staan en volgend jaar hypotheek vrij zijn. Er is geen koper van voor 2012 die afloste, daar heb je banksparen voor.

Het is gewoon logisch. We eisen van starters dat men in 30 jaar hun hele hypotheek aflost. De huizenprijzen zijn met ongeveer 20% gedaald. Na 10 jaar moet je dat gewoon al lang en breed op kunnen vangen. We moeten geen medelijden hebben met mensen die nooit een cent gespaard of afgelost hebben maar juist naar Dirk Scheringa gingen voor een tweede of derde hypotheek.

Ook is het gewoon logisch dat de grootste probleem gevallen de kleinste groep uitmaken. Als jij 1000 euro onder water staat dan ben je onderdeel van deze grafiek, maar niet een probleem wat de overheid moet oplossen. Dan maar geen nieuwe iPhone en je kan het risico wat je gelopen hebt wel opvangen, en met een beetje mazzel profiteren van je volgende huis die ook in waarde is gezakt.

Je post op zich een mooie grafiek. Ongeveer 12% heeft 30k onderwaarde. Ik denk dat dat een redelijke grens is om te bepalen of men een echt probleem heeft of niet. Dan blijft dus 88% over die dat niet heeft en zn verlies eventueel wel kan nemen. 88%, dat is meer dan genoeg om de markt los te maken.

Van die 12% zal een groot deel in staat zijn om zelf af te lossen, al is het maar omdat er een spaarproduct tegenover staat. Dan blijven er nog een paar procent over die op zich wel het inkomen hebben en het op kunnen lossen door een paar jaar wat zuiniger te leven. We hebben dan dus over minder dan 10%, eerder de 5% die ik al eerder aanhaalde, die echt een probleem heeft. Geef die een doorstroomlening als ze willen verhuizen en dan blijft er echt geen enkele groep meer over die het verlies echt niet kan nemen.

[ Voor 30% gewijzigd door ph4ge op 21-11-2013 15:03 ]

[Fiber]

Senor Sjon schreef op donderdag 21 november 2013 @ 14:48:
[...]

Of een rapport van DNB (PDF) met 1.3 miljoen huishoudens onder water.

Je link is dood. Bedoel je deze...? http://www.dnb.nl/binarie...2013_web_tcm46-292373.pdf

En je gaat er van uit dat al die 1.3 miljoen huishoudens niks afgelost en/of gespaard hebben. Lijkt me redelijk triest als dat echt waar is...

[Mektheb]

Zijn er genoeg die het niet hebben gespaard nee en ook niet mee rekening gehouden, maar aan de andere kant als ze 20k onderwaterstaan en ze blijven zitten waar ze zitten betekend het helemaal niets.
Als ze verder gewoon hun termijnen betalen en aflossen etc.

[NiGeLaToR]

Fiber schreef op donderdag 21 november 2013 @ 14:55:
[...]

Je link is dood. Bedoel je deze...? http://www.dnb.nl/binarie...2013_web_tcm46-292373.pdf

En je gaat er van uit dat al die 1.3 miljoen huishoudens niks afgelost en/of gespaard hebben. Lijkt me redelijk triest als dat echt waar is...

Als je in 2003 een huis kocht heb je nu 10 jaar kunnen sparen, dan heb je wellicht al 20% van je doel gespaard, aangezien de rente-op-rente pas later echt begint op te lopen. En dat bij 100% aflossing. Dus bij 50% aflossing, of bij een beleggingshypotheek kan het nog veel lager zijn.

Aflossen doen overigens maar heel weinig mensen, krijg ik nog steeds vaak genoeg te horen van mensen 'dat is zonde want dan krijg ik geen HRA meer, adviseur blabla adviseert niet doen blabla'. En dan komt er vakantie-auto-etc. Of heel soms, zonnepanelen

Dus, stel je hebt 1,3 miljoen mensen onder water, over hoeveel huishoudens zitten deze? Mijn vrouw en ik staan samen voor 20k onder water, ieder 10k. Dekken we af met stukje spaarhypotheek en spaargeld - dus we lossen ook nog maar wat af.

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op donderdag 21 november 2013 @ 14:51:
[...]
Er wordt door jou (bewust) alleen gekeken naar de hypotheek, niet wat er tegenover staat. Als jij in het laatste jaar van je banksparen zit, kan je nu tientallen procenten onderwater staan en volgend jaar hypotheek vrij zijn.

Het is gewoon logisch. We eisen van starters dat men in 30 jaar hun hele hypotheek aflost. De huizenprijzen zijn met ongeveer 20% gedaald. Na 10 jaar moet je dat gewoon al lang en breed op kunnen vangen. We moeten geen medelijden hebben met mensen die nooit een cent gespaard of afgelost hebben maar juist naar Dirk Scheringa gingen voor een tweede of derde hypotheek.

Ook is het gewoon logisch dat de grootste probleem gevallen de kleinste groep uitmaken. Als jij 1000 euro onder water staat dan ben je onderdeel van deze grafiek, maar niet een probleem wat de overheid moet oplossen. Dan maar geen nieuwe iPhone en je kan het verlies wat je als investeerder gelopen bent wel opvangen, en met een beetje mazzel profiteren van je volgende huis die ook in waarde is gezakt.

Je post op zich een mooie grafiek. Ongeveer 12% heeft 30k onderwaarde. Ik denk dat dat een redelijke grens is om te bepalen of men een echt probleem heeft of niet. Dan blijft dus 88% over die dat niet heeft en zn verlies eventueel wel kan nemen. 88%, dat is meer dan genoeg om de markt los te maken.

Van die 12% zal een groot deel in staat zijn om zelf af te lossen, al is het maar omdat er een spaarproduct tegenover staat. Dan blijven er nog een paar procent over die op zich wel het inkomen hebben en het op kunnen lossen door een paar jaar wat zuiniger te leven. We hebben dan dus over minder dan 10%, eerder de 5% die ik al eerder aanhaalde, die echt een probleem heeft. Geef die een doorstroomlening als ze willen verhuizen en dan blijft er echt geen enkele groep meer over die het verlies echt niet kan nemen.

Banksparen bestaat nog niet lang genoeg. Tot de crisis was 125% op 6x inkomen en 100% aflossingsvrij veel voorkomend. Handig? Nee. Gebeurd? Ja.

Ook met 4,5x en 125% heb je misschien 25% afgelost/opgebouwd na 10 jaar. Pas in de laatste jaren gaat het hard met sparen.
Rekenvoorbeeldje met 3 ton op 125% executiewaarde (~110% woningwaarde). Geen verbouwingen e.d., net genoeg om alle provisies, notaris, verhuizing en 6% OB te betalen.
Hypotheek = 330k.
Ingelost 25% = 82.5k
Tussenstand = 247,5k
Maar de waardedalingen zijn niet uit de lucht. 20-25% is niet niks voor een woning van die prijscategorie.
300-25%=225k restwaarde.
Dus bij iemand die braaf aan het aflossen is, zit al een restschuld van 22,5k. Dan rekening ik niet eens met hypotheken van 125% aankoopwaarde ipv executiewaarde voor verbouwen e.d. Of die 50%+ aflossingsvrij zijn.

Het 12% verhaal gaat niet op. De mensen zonder onderwaarde zijn vaak veel ouder en gaan nauwelijks verhuizen. Juist de groep 20-40 verhuist veel vaker en zit in de problemen. Het is onderdeel van de scheve verdeling van kapitaal.

Edit
@hierboven, het gaat om 1.3 miljoen huishoudens. Met 2.2 persoon/huishouden dus 2.860.000 mensen in koopwoningen.

[ Voor 3% gewijzigd door Señor Sjon op 21-11-2013 15:16 ]

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op donderdag 21 november 2013 @ 15:11:
Banksparen bestaat nog niet lang genoeg. Tot de crisis was 125% op 6x inkomen en 100% aflossingsvrij veel voorkomend. Handig? Nee. Gebeurd? Ja.

Banksparen in zn huidige vorm, maar daarvoor waren er al verschillende manier om vermogen op te bouwen en niet af te lossen met als doel op het einde in 1 keer af te lossen. Als je nooit een cent vermogen hebt opgebouwd naast je hypotheek dan was je ook in de problemen gekomen als de markt niet 20% gezakt was.

Senor Sjon schreef op donderdag 21 november 2013 @ 15:11:Ook met 4,5x en 125% heb je misschien 25% afgelost/opgebouwd na 10 jaar. Pas in de laatste jaren gaat het hard met sparen.
Rekenvoorbeeldje met 3 ton op 125% executiewaarde (~110% woningwaarde). Geen verbouwingen e.d., net genoeg om alle provisies, notaris, verhuizing en 6% OB te betalen.
Hypotheek = 330k.
Ingelost 25% = 82.5k
Tussenstand = 247,5k
Maar de waardedalingen zijn niet uit de lucht. 20-25% is niet niks voor een woning van die prijscategorie.
300-25%=225k restwaarde.
Dus bij iemand die braaf aan het aflossen is, zit al een restschuld van 22,5k. Dan rekening ik niet eens met hypotheken van 125% aankoopwaarde ipv executiewaarde voor verbouwen e.d.

Een misleidend voorbeeld. We zitten nu min of meer op het prijspeil van 10 jaar geleden. De waarde van zijn huis zou ongeveer gelijk moeten zijn. Maar goed, laten we aannemen dat het huis in Oost Friesland staat en aanzienlijk harder is gedaald dan gemiddeld. Blijkbaar is deze persoon in staat om meer dan 8000 per jaar in te lossen. Als hij nog een beetje zuiniger leeft is 10.000 waarschijnlijk ook mogelijk. Na 2 jaar heeft hij dan 20.000 gespaard, zal zn huist misschien nog iets gedaald zijn en staat hij nog 10k onder water. Die 10k is prima draagbaar, eventueel met een doorstroomlening. In het ergste geval spaart hij nog een jaar en is hij weer helemaal bovenwater.

Senor Sjon schreef op donderdag 21 november 2013 @ 15:11:
Het 12% verhaal gaat niet op. De mensen zonder onderwaarde zijn vaak veel ouder en gaan nauwelijks verhuizen. Juist de groep 20-50 verhuist veel vaker.

Die 88% is echter wel de groep waar we het over hebben, de groep die de markt in beweging kan zetten. De groep die hun verlies kan nemen maar het niet wil. Bovendien spreken we over verlies, maar in werkelijkheid is er alleen minder winst. Als al die mensen zeggen: "fuck it, wat moet ik met een groot huis als al mn kinderen uit huis zijn, laat ik genieten van 500% winst ipv te hopen op 600% winst die ik in 2008 had kunnen pakken" komt de markt zo weer op gang Maar door telkens maar te roepen dat het zoveel beter gaat stellen die mensen die beslissing uit. We moeten niet die <12% van de huizenbezitters als excuus gebruiken.

[ Voor 8% gewijzigd door ph4ge op 21-11-2013 15:28 ]

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op donderdag 21 november 2013 @ 15:23:
[...]
Banksparen in zn huidige vorm, maar daarvoor waren er al verschillende manier om vermogen op te bouwen en niet af te lossen met als doel op het einde in 1 keer af te lossen. Als je nooit een cent vermogen hebt opgebouwd naast je hypotheek dan was je ook in de problemen gekomen als de markt niet 20% gezakt was.

[...]
Een misleidend voorbeeld. We zitten nu min of meer op het prijspeil van 10 jaar geleden. De waarde van zijn huis zou ongeveer gelijk moeten zijn. Maar goed, laten we aannemen dat het huis in Oost Friesland staat en aanzienlijk harder is gedaald dan gemiddeld. Blijkbaar is deze persoon in staat om meer dan 8000 per jaar in te lossen. Als hij nog een beetje zuiniger leeft is 10.000 waarschijnlijk ook mogelijk. Na 2 jaar heeft hij dan 20.000 gespaard, zal zn huist misschien nog iets gedaald zijn en staat hij nog 10k onder water. Die 10k is prima draagbaar, eventueel met een doorstroomlening. In het ergste geval spaart hij nog een jaar en is hij weer helemaal bovenwater.

Wat is er misleidend aan? De grafiek van Remco geeft zelfs ~2000 als niveau aan. Ik snap waar je heen wilt als het 2003 is. Dan zou de woningwaarde 300k zijn en de hypotheek nog maar 247,5. Die producten gingen tot 1-1-2013 vaak tot 50% van de hypotheek. Dus ook de helft opgebouwd. Dan zou het net break-even zijn. Maar om in 2003 330k te kunnen financieren, was je toen wel een jaar of 30. Nu 40. In de grafiek hebben die ook een kleiner probleem.

Helaas was er ook nog zoiets als een woekerpolis rond die tijd, dus opbouw niet gegarandeerd.

[...]
Die 88% is echter wel de groep waar we het over hebben, de groep die de markt in beweging kan zetten. De groep die hun verlies kan nemen maar het niet wil. Bovendien spreken we over verlies, maar in werkelijkheid is er alleen minder winst. Als al die mensen zeggen: "fuck it, wat moet ik met een groot huis als al mn kinderen uit huis zijn, laat ik genieten van 500% winst ipv te hopen op 600% winst die ik in 2008 had kunnen pakken" komt de markt zo weer op gang Maar door telkens maar te roepen dat het zoveel beter gaat stellen die mensen die beslissing uit. We moeten niet die <12% van de huizenbezitters als excuus gebruiken.

Niet waar. Van die 88% is de helft sowieso al te oud. Van de groep 25-40 die normaliter het meeste verhuizen, kan zomaar 50-60% geen kant op. Het is net als de overwaarde die nog bestaat over de GEHELE woningmarkt, net als de pensioenbuffers van HEEL NL. Toch heeft maar een beperkte groep toegang tot al die middelen.

De groep die niet onder water staat, heeft geen baat bij de woningen van de groep die wel onder water staat. Eerder andersom. En laat dat nou net niet kunnen.

[NiGeLaToR]

Vraag maar eens na in je kennissenkring hoeveel mensen die een huis kochten na 2000 nu niet onder water staan - inclusief pogingen tot sparen/aflossen/beleggen. Dat zijn er in mijn kring bar weinig. Het had gewoon geen prio; geen adviseur adviseerde 'aflossen' en een enkeling deed een storting bij aanvang, wat nu soms minder is dan 10 jaar terug - ivm woekerproduct met dubbele neergaande werking icm met een orv. Een enkeling is 'break-even' qua waarde en heeft een bescheiden potje gespaard in de 50% aflossing die NHG toentertijd vereiste.

Van de oudere generaties heb ik 2 typen:
1 - mega overwaarde, maar een bescheiden inkomen. Die blijven dus keilekker zitten.
2 - mega overwaarde, maar opgenomen om leuke dingen van te doen en een bescheiden inkomen. Die blijven dus keilekker zitten.

Tot nu toe nog niemand die zich gedwongen voelde te verhuizen - want tjah, huizenprijzen zijn nu laag, dus overwaarde ook. Wacht nog wel even tot ik meer kan cashen. Of dat moment komt weet niemand en is wellicht vrij laag, maar toch.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op donderdag 21 november 2013 @ 15:49:
Wat is er misleidend aan? De grafiek van Remco geeft zelfs ~2000 als niveau aan.

Je kan de inflatie-gecorrigeerde-lijn hier niet voor gebruiken.

[Señor Sjon]

Ik tikte uit mijn hoofd. Nu nog een correctie voor (het gebrek aan) loonstijging.

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op donderdag 21 november 2013 @ 15:49:
Wat is er misleidend aan? De grafiek van Remco geeft zelfs ~2000 als niveau aan. Ik snap waar je heen wilt als het 2003 is. Dan zou de woningwaarde 300k zijn en de hypotheek nog maar 247,5. Die producten gingen tot 1-1-2013 vaak tot 50% van de hypotheek. Dus ook de helft opgebouwd. Dan zou het net break-even zijn. Maar om in 2003 330k te kunnen financieren, was je toen wel een jaar of 30. Nu 40. In de grafiek hebben die ook een kleiner probleem.

Helaas was er ook nog zoiets als een woekerpolis rond die tijd, dus opbouw niet gegarandeerd.

Ik kan er wel heel uitgebreid op reageren, maar het punt is dat als jij 10 jaar een huis hebt je normaal gesproken geen probleem hebt. Alleen als je echt een slachtoffer bent of echt domme dingen gedaan hebt heb je problemen. Voor de eerste groep zou ik best wel hulp willen zien, maar nogmaals dat is een detail op de hele huizenmarkt. Als jij het daar niet mee eens bent, lets agree to disagree.

Senor Sjon schreef op donderdag 21 november 2013 @ 15:49:
Niet waar. Van die 88% is de helft sowieso al te oud. Van de groep 25-40 die normaliter het meeste verhuizen, kan zomaar 50-60% geen kant op. Het is net als de overwaarde die nog bestaat over de GEHELE woningmarkt, net als de pensioenbuffers van HEEL NL. Toch heeft maar een beperkte groep toegang tot al die middelen.

Hoezo te oud? Mijn ouders zijn rond hun pensioen verhuist en een stuk kleiner gaan wonen. 15 jaar later zullen ze waarschijnlijk weer verhuizen als ze dan nog leven.
En dat er 50 tot 60% geen kant op kan klopt gewoon niet. Dat is het totaal wat onder water staat en kijkt totaal niet naar wat er tegenover staat. En met een klein bedrag zit je ook niet muurvast. Al zou het afschaffen van startersleningen en die vervangen voor doorstroomleningen zeker een goede maatregel zijn.

Maar we hadden het niet over muur vast, we hadden het over verlies niet willen nemen, niet over niet kunnen nemen.

Senor Sjon schreef op donderdag 21 november 2013 @ 15:49:
De groep die niet onder water staat, heeft geen baat bij de woningen van de groep die wel onder water staat. Eerder andersom. En laat dat nou net niet kunnen.

Zie:

NiGeLaToR schreef op donderdag 21 november 2013 @ 15:58:
Van de oudere generaties heb ik 2 typen:
1 - mega overwaarde, maar een bescheiden inkomen. Die blijven dus keilekker zitten.
2 - mega overwaarde, maar opgenomen om leuke dingen van te doen en een bescheiden inkomen. Die blijven dus keilekker zitten.

Tot nu toe nog niemand die zich gedwongen voelde te verhuizen - want tjah, huizenprijzen zijn nu laag, dus overwaarde ook. Wacht nog wel even tot ik meer kan cashen. Of dat moment komt weet niemand en is wellicht vrij laag, maar toch.

Wat moet je nou als oud echtpaar met een grote woning met 3 lege kamers? Zoals ik al zei, mijn ouders zijn gaan cashen toen ik uit huis ging. Ze hebben een kleiner huis buiten de Randstad gekocht voor ongeveer de helft van het geld wat ze voor hun oude huis kregen, daar zijn ze nu van op wereldreis. Dat is voor veel ouderen een goed idee en zorgt voor doorstroming op de woningmarkt.

Die ouderen moeten zich niet stuk staren op de prijs die ze mogelijk in 2008 hadden kunnen krijgen, maar moeten zich realiseren dat ze nog altijd een dikke overwaarde hebben. En daar blijkt ook uit dat de rol die de media nu op zich nemen averechts werkt. Dit soort mensen wachten terwijl dat nergens voor nodig is. Dan kunnen we nu wel roepen over de mensen die vast zitten, maar we hebben het nog steeds over tenminste 88% die dat niet zit en ook niet wil verkopen. Men zegt dat het probleem zit bij kopers die wachten totdat de prijzen niet meer dalen, maar volgens mij zit het probleem bij verkopers die wachten tot de prijzen niet meer dalen en weer stijgen. Dat gevoel wordt versterkt door de media, terwijl de huizenmarkt en de meeste individuele verkopers beter af zijn als ze iets minder winst zouden accepteren.

Zelfs als je het puur doet om winst te maken kan je beter je verlies nemen. Zelfs het geld op een bankrekening zetten levert meer op, maar het een beetje slim investeren levert veel meer op. Ook als er een wonder op de huizenmarkt gebeurt. De ouderen voor wie dit geldt kunnen dan nog van het geld genieten, als je wat ouder bent en je wacht nog 5 jaar dan zal je wellicht een paar % meer ontvangen, als je veel geluk hebt versla je de inflatie, maar dan heb je ook 5 jaar minder om het uit te geven.

De jongere die behoort tot de 88% wil vaak ook niet verhuizen uit verliesaversie. Hij stroomt dan niet door naar een mooier huis wat nog veel harder in waarde gedaald is en weer veel harder gestegen is als je daar op wacht en het komt uit.

Om een lang verhaal kort te maken:
- Startersleningen moeten vervangen worden door doorstroomleningen om de echte probleemgroep (<12%) te helpen met doorstromen.
- Mensen die niet onder of boven water staan moeten gemotiveerd worden om te profiteren van lage prijzen. Ondanks dat ze een verlies zien maken ze winst als ze goed doorstromen
- Ouderen die hun overwaarde deels hebben zien verdampen moeten gemotiveerd worden om blij te zijn met wat er nog over is.

Dan is er niks wat verkopers tegen houdt om de markt in beweging te zetten, waardoor starters uiteindelijk ook weer een huis kunnen vinden. We doen alsof elke starter een treintje in beweging zet. Maar de starter is niet de eerste, maar de laatste. Op het moment dat de rijke ouderen besluit te gaan rentenieren met iets minder overwaarde dan gepland, kan de jongere doorstromen naar het huis van die ouderen. Wel met verlies maar relatief gezien met winst. Vervolgens kan de starter het huis van de jongeren kopen voor een lagere prijs als die jongere heeft betaalt, maar ondertussen ontvangt die starter wel veel minder HRA en heeft hij vele andere nadelen die dat compenseren. Zorg dat je het geheel smeert met doorstroomleningen en we kunnen dit topic sluiten

offtopic:
Ik ben dicht bij een akkoord voor een huis voor rond de 4 ton, wat ruim 5 jaar geleden de markt op kwam voor 6,5 ton (vraagprijs ondertussen 2 ton gezakt). Eigendom van een wat oudere vrouw wiens man overleden is en graag terug wil naar haar familie aan de andere kant van het land en dat nu al meer dan 5 jaar uitstelt. Er zit geen hypotheek op het huis. Volgens mij is iedereen blij als we er uit komen, ook de verkoper nadat haar huis ruim 25% in waarde gezakt is. Zij kan met een dikke portemonnee terug naar haar familie en ik heb een huis waar ik een gezin kan stichten voor de marktprijs. Die 25% "korting" betaal ik ruimschoots terug met alle HRA die ik misloop.

[Señor Sjon]

Ik heb wel vaker betoogd dat de jaren '70/'80 bungalow met 'authentieke details' vaak niet realistisch op de markt staat. Maar dat stonden ze voor de crisis ook niet.

NHG is goed voor de overheid: http://www.woningmarktcij...arden_op_woningmarkt_.htm
Wel grappig stuk. Als ze de besparing in het NHG fonds stoppen, dan heb je vanzelf genoeg dekking.

[Z___Z]

Het probleem van je onderwaterhypotheek aflossen is dat het je nu per direct geld kost. Als je 25k moet aflossen kan je van dat spaargeld geen auto meer kopen. Aangezien de netto hypotheeklasten op dit moment lager zijn dan de inflatie, kan je puur economisch gezien, beter nu je geld uitgeven ipv aflossen in je hypotheek.

Dat is ook de reden waarom mensen nu niet met een restschuld van 25k gaan verhuizen, terwijl hun volgende huis nu misschien 50k goedkoper is. Als hun eigen huis weer 25k is gestegen en het volgende huis ook 50k gestegen is, betalen ze inderdaad 25k meer voor hun volgende huis. Maar dit kost ze slechts 100 euro/maand meer. Dus duurt het meer dan 20 jaar voordat je dit verschil aan meerkosten van het duurdere huis hebt betaald. Ondertussen heb je wel die 25k cash die je kan gebruiken om auto/boot/vakanties te kunnen betalen.

[EXX]

Prima dat mensen zo redeneren, maar dan geen geklaag aub over "de onderwaterhypotheek".

[Oscar Mopperkont]

Zie dat dit bericht nog niet wat gepost:

Huizenprijzen dalen niet overal meer

ANP
Makelaars melden dat in Amsterdam steeds meer woningen worden verkocht voor meer dan de vraagprijs. Afgelopen kwartaal betaalde 8 procent van de kopers meer dan de eigenaar ervoor vroeg.

Amsterdam loopt voor op andere steden. Met name huizen binnen 'de ring' zijn populair. Daar staan veel huurhuizen en panden. Koopwoningen zijn relatief schaars, de vraag stijgt, dus de prijs stijgt ook.

In de lift
Volgens makelaars zit de huizenmarkt al maanden in de lift. Uit andere grote steden zijn nog geen cijfers bekend, maar uit met name Utrecht komen berichten dat het daar ook beter gaat de laatste maanden.

Vorige maand meldden diverse makelaars voor het eerst dat de woningmarkt zich aan het herstellen is. Daarmee lijkt een einde te komen aan een jarenlange prijsdaling op de huizenmarkt.

http://nos.nl/artikel/577...len-niet-overal-meer.html

Overigens kan het ook gewoon betekenen dat de prijzen die gevraagd worden realistischer zijn.

[ Voor 3% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 21-11-2013 17:59 ]

[Z___Z]

De meeste mensen die spaargeld hebben liggen, klagen ook niet over hun 'onderwaterhypotheek'. De mensen die alles opgemaakt hebben en toch groter willen gaan wonen, omdat ze wel het salaris hebben om groter te gaan wonen dat zijn de mensen die klagen. En de mensen die vinden dat verkopers hun huis perse moeten verkopen voor het bod dat ze neergelegd hebben, ook al is dat bod onrealistisch laag.

[stok]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 21 november 2013 @ 17:58:
Zie dat dit bericht nog niet wat gepost:

[...]

http://nos.nl/artikel/577...len-niet-overal-meer.html

Overigens kan het ook gewoon betekenen dat de prijzen die gevraagd worden realistischer zijn.

Over een paar maanden gaan de nieuwe financieringsregels in en dan gaat de 'stijgende' (lees: marginaal minder hard dalende) lijn gewoon weer lekker door wat ie al een tijd doet; dalen.

Ergens maart/april is het 'ja die iets minder hard dalende lijn werd veroorzaakt door de nieuwe regels die dichter en dichter bij kwamen'. Of door de verder oplopende werkloosheid; of de dalende koopkracht; of een van de andere negatieve indicatoren. Als ik dat mis heb mag je me tegen die tijd citeren en hard uitlachen!

[ Voor 6% gewijzigd door stok op 21-11-2013 18:52 . Reden: Mezelf nog verder ingedekt! ]