Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[Fiber]

Krisp schreef op zaterdag 09 november 2013 @ 13:21:
[...] maar ook stellen om mij heen staan (nu nog steeds) verbaasd over het belachelijk hoge bedrag wat zij kunnen lenen. Die gaan echt niet maximaal lenen omdat het kan...

Tot ze hun droomhuis tegenkomen...

[RemcoDelft]

WiLLoW_TieN schreef op zaterdag 09 november 2013 @ 11:06:
...spaargeld te beleggen in bakstenen.
[...]
Ik kom met name in b.v Friesland en Limburg nu vaak huizen tegen op Jaap & Funda die in mijn ogen echt goedkoop zijn. Dus tussen de 75K en 140K. Als je er dan zelf 40K inpompt en de rest hypo neemt.
Kan je volgens mij een goed rendement behalen. En het gekochte object betaald zichzelf.
Evt. leuk als extra ouwedags voorziening ;-)

Historisch gezien is 75.000 euro voor een 50 jaar oud afgelegen rijtjeshuis op die locatie nog steeds erg duur. Verkijk je daar niet op, "wij" zijn hoge prijzen dusdanig "gewend" dat het al snel laag lijkt, maar het kan altijd nog behoorlijk zakken.
Er is een reden dan ook de huizen die jij linkt al lange tijd te koop staan. De toekomstverwachting voor die locaties is leegloop, vrij waardeloos dus als oudedagsvoorziening.
En leegloop/leegstand kan leiden tot een versnelde waardedaling.

Als ik er zou wonen zou het een ander verhaal zijn, 75k is minder dan 10 jaar huur, gewoon afschrijven tot 0 dus!

[DeNachtwacht]

ph4ge schreef op vrijdag 08 november 2013 @ 18:30:
veel opmerkingen

Ik snap niet wat het meningsverschil tussen ons zou moeten zijn, ik heb geloof ik nergens dingen gezegd die tegen jouw argumenten in gaan?

Ik heb ook nooit gezegd dat huizen een goede investering zouden zijn. Het enige dat ik bekritiseerde waren twee stellingen van benchmark.
1.dat je een een auto kopen kan vergelijken met een huis kopen qua investering. Dat is complete onzin want zodra je met een auto de dealer uit rijdt is hij al 20% in waarde gedaald, en dat zet zich door tot hij na 20-30 jaar is afgeschreven (een collecters item daargelaten) En daarnaast de stelling
2.dat in de jaren '60 "iedereen" "gewoon" een huis kon kopen en dat dat nu niet meer kan "want de huizen zijn enorm duur geworden". Juist nu zijn huizenprijzen weeer flink gekelderd, alleen ja dat het niet zo makkelijk gaat als in 2005 is logisch want toen kon men gewoon te veel geld lenen met als gevolg dat die huizen anno 2013 flink onder water staan. Als je over de hele linie kijkt kan nu vrijwel iedereen wel een huisje bekostigen, juist in 1960 was dat voor een heel groot deel van de bevolking niet weggelegd.

[ATS]

ph4ge schreef op vrijdag 08 november 2013 @ 18:30:
Weet je wie de Nobelprijs voor de Economie dit jaar won? Ene heer Shiller, door deze uitspraak: " “Bestaande huizen vergen onderhoud, worden met het verstrijken van de tijd minder waard, kunnen uit de smaak vallen op enig moment en de techniek om huizen te bouwen verbetert, ergo nieuwe huizen zijn over het algemeen van een betere kwaliteit. Dat maakt een huis tot een matige investering. De gedachte dat een eigen huis een goede investering is, ligt achter ons.

Ik ben geen nobelprijswinnaar in de economie, maar dit lijkt mij echt te kort door de bocht. Nieuwer is niet hetzelfde als beter, in heel veel opzichten niet. Huizen kunnen inderdaad uit de smaak raken, maar ook weer helemaal in de smaak komen ("met authentieke jaren '30 details!", "echte Jugendstill!"). In die tijd was er vaak nog aandacht voor kleine stijldetails die het geheel net wat meer cachet gaven. Nu is elk tientje dat een huis meer kost om te bouwen te veel. Veel bouwinnovaties gaan niet over kwaliteit, maar over kostenreductie. Dat vertaalt zich niet automatisch in kwaliteit, en zeker niet op de langere termijn. Als ik in mijn jaren '30 appartement een gaatje boor in een muur, dan kom ik keiharde bakstenen tegen. Probeer je dat in je moderne jaren '90 woning, dan vindt je materiaal wat nauwelijks steviger is dan papier als je niet in een dragende muur zit. Nou nou... wat een kwaliteitsverbetering! Op andere vlakken zijn er natuurlijk wel degelijk kwaliteitsverschillen, maar het is niet zo simpel als je hier stelt.

En dan is het nog het verschil in kavelgrootte, en niet te vergeten: locatie. Oudere huizen staan vaak (niet altijd) op meer grond dan dat je nu hebt. En ze staan vaak op gewildere locaties. Nieuwe huizen staan veelal in nieuwe wijken, die meestal aan de randen van de stad te vinden zijn, of in compleet nieuwe gebieden al dan niet rondom wat oorspronkelijk een dorpje was. Dat zijn niet altijd de fijnste locaties.

[ph4ge]

Krisp schreef op zaterdag 09 november 2013 @ 13:21:
Nee, maar als studenten daar 2-3 jaar langer blijven hangen in een studentenwoning, Is er zomaar minder vraag naar 50.000-75.000 woningen (100.000 huizen per jaar verkocht, helft daarvan is starters, waarvan weer de helft ex-student is, 2-3 jaar). Dat scheelt toch een slok op een borrel, zeker in studentensteden.

Dat zou kloppen als er uit het niets nieuwe studentenwoningen verschijnen om deze vraag te beantwoorden. Bovendien mocht ik althans maar 6 maanden na mijn studie in mijn kamer blijven zitten, en voor zover ik weet is dat de standaard.

Krisp schreef op zaterdag 09 november 2013 @ 13:21:
Mwah, de leegstandswet helpt iets, maar volgt mij worden er nog steeds huurwoningen aangeboden. Ze zijn duur, maar ze zijn er wel. Het is dus wel degelijk een alternatief.

Ja, er wordt huur aangeboden, maar er zit een enorm gat voor mensen die net niet in aanmerking komen voor sociale huur. In het segment daar net boven is haast geen aanbod, en het aanbod wat er is is daardoor relatief heel erg duur. Kortom, voor de grootste groep starters is huren haast gen keuze.

Krisp schreef op zaterdag 09 november 2013 @ 13:21:
Het was een reactie op de opmerking dat men betaalt wat men kan lenen. Dat is dus niet zo. Dat was wellicht zo, maar nu niet meer. Daarmee is het geen feit meer.

Ook in 2008 waren er mensen die de Staatsloterij hadden gewonnen en een huis cash konden afrekenen. Of een enorme overwaarde hadden op hun vorige huis. Natuurlijk geldt het niet voor iedereen, er zijn altijd uitzonderingen. Helaas kan ik het cijfer niet meer terugvinden, maar ik heb echt ergens gelezen dat de gemiddelde LTV en LTI van starters nauwelijks gedaald is.

Loop maar eens bij de Hypotheker of de bank naar binnen, en let maar op wat het eerste is wat hij voor je gaat berekenen. Ik heb het nu 3 keer gedaan (N=1, maar goed), en zelfs op het moment dat je zegt dat je totaal niet interessant vind wat je maximaal kan lenen wordt dat "ter informatie" toch altijd als eerste uitgerekend omdat dat gewoon standaard is.

Krisp schreef op zaterdag 09 november 2013 @ 13:21:
Tot en met 2013 kon je met lagere rentes significant meer lenen. In 2014 heb je (bijna) gelijk, maar nu nog niet.

Alles valt of staat met het meetmoment. Ik had het over de lange termijn, dan is jouw grafiek als tegenargument gewoon verkeerd gekozen.

Krisp schreef op zaterdag 09 november 2013 @ 13:21:
Op de langere termijn is er een verband tussen de leennormen, maar ik neem aan dat jij ook weet dat mensen niet tot hun maximum lenen. Nare Man heeft dat hier voor zichzelf uitgelegd, maar ook stellen om mij heen staan (nu nog steeds) verbaasd over het belachelijk hoge bedrag wat zij kunnen lenen. Die gaan cht niet maximaal lenen omdat het kan.

Klopt, N=1, maar er zijn geen cijfers die aantonen dat starters relatief minder zijn gaan lenen. Het is gemiddeld nog altijd zo'n 4,5 LTI en 95% LTV en dat is dus incl. loterijwinnaars etc.

Krisp schreef op zaterdag 09 november 2013 @ 13:21:
Vraag is of de conjunctuur de bron is, of de huizenmarkt. Dat er een verband is, is imo wel duidelijk. Op dit moment houdt men de hand op de knip, o.a. doordat er afgelost 'moet' worden op het huis. Dalende huizenprijzen versterken dat sentiment.

Op dit moment is het duidelijk de huizenmarkt zelf die de economie beïnvloed en niet andersom. De export is hoger dan ooit, toch krimpt de economie en met name de bouw. We blijven achter bij heel Europa qua herstel. Dat wijst op een voornamelijk intern probleem in onze economie, en dan kom je al snel bij de huizenmarkt uit. De maatregelen die de huizenmarkt naar beneden duwen zijn gewoon onafhankelijk van de economie. Bijv. aflossingsvrije hypotheken worden niet weer ineens toegestaan als de economie aantrekt, de NHG gaat ook niet ineens omhoog etc. Sterker nog, Blok heeft meerdere malen aangekondigd dat er nog veel meer beperkingen voor de huizenmarkt in het vat zitten die worden uitgevoerd zodra de markt het aan kan. Ontwikkelingen als Basel III staan ook los van de conjunctuur, en ja dat treft nou eenmaal de Nederlandse huizenmarkt veel harder dan anderen omdat wij van die absurd ruime financieringen hebben.

[timag]

ATS schreef op maandag 11 november 2013 @ 09:15:
[...]

Ik ben geen nobelprijswinnaar in de economie, maar dit lijkt mij echt te kort door de bocht.

...
En dan is het nog het verschil in kavelgrootte, en niet te vergeten: locatie. Oudere huizen staan vaak (niet altijd) op meer grond dan dat je nu hebt. En ze staan vaak op gewildere locaties. Nieuwe huizen staan veelal in nieuwe wijken, die meestal aan de randen van de stad te vinden zijn, of in compleet nieuwe gebieden al dan niet rondom wat oorspronkelijk een dorpje was. Dat zijn niet altijd de fijnste locaties.

Er is een verschil tussen investeren in een huis en investeren in grond. Het verschil in prijs tussen vergelijkbare woningen op verschillende locaties komt voort uit de waarde van de grond, niet de waarde van het huis op zich. Als je een huis koopt is dat altijd een combinatie van beide investeringen.

• Het huis zelf schrijf je op af. Je kan dit eventueel wel tegengaan door het goed te onderhouden en af en toe te investeren in vernieuwing. Feit is wel dat bepaalde nieuwe technologiën niet kostenefficient te integreren zijn in oude woningen, bijv. op het vlak van energiebesparing.
• De grond hoef je niet persé op af te schrijven, die slijt niet. De waarde kan wel veranderen, positief of negatief, afhankelijk van allerlei factoren, als schaarste, windmolens, rare buren.

Of de stelling klopt hangt er dus vanaf hoe je er naar kijkt.

ph4ge schreef op maandag 11 november 2013 @ 09:45:
[...]

Op dit moment is het duidelijk de huizenmarkt zelf die de economie beïnvloed en niet andersom. De export is hoger dan ooit, toch krimpt de economie en met name de bouw. We blijven achter bij heel Europa qua herstel. Dat wijst op een voornamelijk intern probleem in onze economie, en dan kom je al snel bij de huizenmarkt uit.

Interessante stelling, en misschien heb je wel gelijk, maar ik zie dat nergens goed onderbouwd. Het feit dat mensen geen vertrouwen hebben, misschien wel werkloos zijn of kunnen worden leidt ertoe dat ze collectief de hand op de knip houden. Consumentenbestedingen zijn een enorme factor in de economie, persoonlijk denk ik dat dat zwaarder weegt dan de huizenmarkt.

Dalende prijzen op de huizenmarkt komen voort uit de economische situatie, deels door vertrouwen, deels doordat mensen minder te besteden hebben. Dit wordt natuurlijk wel versterkt door de maatregelen m.b.t. hypotheken.

[ Voor 25% gewijzigd door timag op 11-11-2013 10:01 . Reden: aanvulling ]

[Bartjuh]

ATS schreef op maandag 11 november 2013 @ 09:15:
[...]Ik ben geen nobelprijswinnaar in de economie, maar dit lijkt mij echt te kort door de bocht. Nieuwer is niet hetzelfde als beter, in heel veel opzichten niet. Huizen kunnen inderdaad uit de smaak raken, maar ook weer helemaal in de smaak komen ("met authentieke jaren '30 details!", "echte Jugendstill!"). In die tijd was er vaak nog aandacht voor kleine stijldetails die het geheel net wat meer cachet gaven. Nu is elk tientje dat een huis meer kost om te bouwen te veel. Veel bouwinnovaties gaan niet over kwaliteit, maar over kostenreductie. Dat vertaalt zich niet automatisch in kwaliteit, en zeker niet op de langere termijn. Als ik in mijn jaren '30 appartement een gaatje boor in een muur, dan kom ik keiharde bakstenen tegen. Probeer je dat in je moderne jaren '90 woning, dan vindt je materiaal wat nauwelijks steviger is dan papier als je niet in een dragende muur zit. Nou nou... wat een kwaliteitsverbetering! Op andere vlakken zijn er natuurlijk wel degelijk kwaliteitsverschillen, maar het is niet zo simpel als je hier stelt.

En dan is het nog het verschil in kavelgrootte, en niet te vergeten: locatie. Oudere huizen staan vaak (niet altijd) op meer grond dan dat je nu hebt. En ze staan vaak op gewildere locaties. Nieuwe huizen staan veelal in nieuwe wijken, die meestal aan de randen van de stad te vinden zijn, of in compleet nieuwe gebieden al dan niet rondom wat oorspronkelijk een dorpje was. Dat zijn niet altijd de fijnste locaties.

Plus: er is geen nobelprijs voor de economie!

Alfred Nobel vond economie geen wetenschap (terecht mijns inziens). Er is dan ook geen officiële nobelprijs voor de economie. De zogenaamde nobelprijs voor de economie is eigenlijk een prijs uitgereikt door een Zweedse instantie (geen nobel-comité), en heet: "De prijs van de Zweedse Rijksbank voor Economische Wetenschappen ter nagedachtenis aan Alfred Nobel".

Wikipedia: Prijs van de Zweedse Rijksbank voor economie

Kortom, heeft bij lange na het aanzien niet van een nobelprijs.

[Verwijderd]

ATS schreef op maandag 11 november 2013 @ 09:15:
[...]

Ik ben geen nobelprijswinnaar in de economie, maar dit lijkt mij echt te kort door de bocht. Nieuwer is niet hetzelfde als beter, in heel veel opzichten niet. Huizen kunnen inderdaad uit de smaak raken, maar ook weer helemaal in de smaak komen ("met authentieke jaren '30 details!", "echte Jugendstill!"). In die tijd was er vaak nog aandacht voor kleine stijldetails die het geheel net wat meer cachet gaven. Nu is elk tientje dat een huis meer kost om te bouwen te veel. Veel bouwinnovaties gaan niet over kwaliteit, maar over kostenreductie. Dat vertaalt zich niet automatisch in kwaliteit, en zeker niet op de langere termijn. Als ik in mijn jaren '30 appartement een gaatje boor in een muur, dan kom ik keiharde bakstenen tegen. Probeer je dat in je moderne jaren '90 woning, dan vindt je materiaal wat nauwelijks steviger is dan papier als je niet in een dragende muur zit. Nou nou... wat een kwaliteitsverbetering! Op andere vlakken zijn er natuurlijk wel degelijk kwaliteitsverschillen, maar het is niet zo simpel als je hier stelt.

En dan is het nog het verschil in kavelgrootte, en niet te vergeten: locatie. Oudere huizen staan vaak (niet altijd) op meer grond dan dat je nu hebt. En ze staan vaak op gewildere locaties. Nieuwe huizen staan veelal in nieuwe wijken, die meestal aan de randen van de stad te vinden zijn, of in compleet nieuwe gebieden al dan niet rondom wat oorspronkelijk een dorpje was. Dat zijn niet altijd de fijnste locaties.

Ik denk dat de waarheid in het midden ligt. Ik denk dat je inderdaad moet afschrijven op een huis. De vraag is echter in hoeveel jaar. Daarnaast zie je dat huizen uit 1800 (oude herenhuizen) meer waard zijn dan de huizen uit de jaren 60. Dit ligt aan de locatie, maar ook aan de sfeer van een huis.

Hieruit blijkt maar weer hoe lastig het is om de waarde en afschrijving van een huis in te schatten

[Krisp]

ph4ge schreef op maandag 11 november 2013 @ 09:45:
[...]
Dat zou kloppen als er uit het niets nieuwe studentenwoningen verschijnen om deze vraag te beantwoorden. Bovendien mocht ik althans maar 6 maanden na mijn studie in mijn kamer blijven zitten, en voor zover ik weet is dat de standaard.

Dat geldt inderdaad voor grote coöperaties zoals SLS (Leiden). Er is daarnaast echter nog een grote markt voor particuliere kamerhuur. Daar gelden dat soort regels niet, en daar wordt goed gebruik van gemaakt.

[...]
Ja, er wordt huur aangeboden, maar er zit een enorm gat voor mensen die net niet in aanmerking komen voor sociale huur. In het segment daar net boven is haast geen aanbod, en het aanbod wat er is is daardoor relatief heel erg duur. Kortom, voor de grootste groep starters is huren haast gen keuze.

Waar. Dat is ook waarom er alternatieven worden gezocht. Kopen is er daar een van, maar -zoals eerder gezegd- ik ken er meer.

[...]
Ook in 2008 waren er mensen die de Staatsloterij hadden gewonnen en een huis cash konden afrekenen. Of een enorme overwaarde hadden op hun vorige huis. Natuurlijk geldt het niet voor iedereen, er zijn altijd uitzonderingen. Helaas kan ik het cijfer niet meer terugvinden, maar ik heb echt ergens gelezen dat de gemiddelde LTV en LTI van starters nauwelijks gedaald is.

Loop maar eens bij de Hypotheker of de bank naar binnen, en let maar op wat het eerste is wat hij voor je gaat berekenen. Ik heb het nu 3 keer gedaan (N=1, maar goed), en zelfs op het moment dat je zegt dat je totaal niet interessant vind wat je maximaal kan lenen wordt dat "ter informatie" toch altijd als eerste uitgerekend omdat dat gewoon standaard is.

Klopt helemaal. Zelfs met een significante hoeveelheid spaargeld ga ik waarschijnlijk ook voor een (vrijwel) maximale hypotheek, wel op één inkomen. Deels omdat dit met de verscherpte hypotheeknormen i.cm. een lage rente zeer goed te betalen is, deels omdat ik op een locatie wil wonen die een van de duurste van NL is.

Echter, voor stellen is het een compleet ander verhaal. Stellen lenen op één salaris (soms gedwongen door het niet hebben van een vast contract, soms bewust) of zeer beperkt op twee. Dat lijkt me een zeer gezonde situatie. Nu moet ik wel zeggen dat ik spreek over singles tussen de 20 en 30 jaar oud. Ik kan me voorstellen dat wanneer je kinderen hebt, je wat dieper gaat omdat de kids ook ruimte nodig hebben.

[...]
Alles valt of staat met het meetmoment. Ik had het over de lange termijn, dan is jouw grafiek als tegenargument gewoon verkeerd gekozen.


[...]
Klopt, N=1, maar er zijn geen cijfers die aantonen dat starters relatief minder zijn gaan lenen. Het is gemiddeld nog altijd zo'n 4,5 LTI en 95% LTV en dat is dus incl. loterijwinnaars etc.

Ik ben heel benieuwd naar deze cijfers, ik ken ze niet. Kun je toch niet op zoek naar de bron? Ik zie alleen dat in de afgelopen jaren de leennormen minder ver gedaald zijn tov de daadwerkelijke verkoopprijs. Wellicht is het moment 'tactisch' gekozen, maar als het in 2008 4,5LTI was, zou het nu ongeveer 4,0x zijn. Dit zegt natuurlijk niets over de LTV.

[...]

Op dit moment is het duidelijk de huizenmarkt zelf die de economie beïnvloed en niet andersom. De export is hoger dan ooit, toch krimpt de economie en met name de bouw. We blijven achter bij heel Europa qua herstel. Dat wijst op een voornamelijk intern probleem in onze economie, en dan kom je al snel bij de huizenmarkt uit. De maatregelen die de huizenmarkt naar beneden duwen zijn gewoon onafhankelijk van de economie. Bijv. aflossingsvrije hypotheken worden niet weer ineens toegestaan als de economie aantrekt, de NHG gaat ook niet ineens omhoog etc. Sterker nog, Blok heeft meerdere malen aangekondigd dat er nog veel meer beperkingen voor de huizenmarkt in het vat zitten die worden uitgevoerd zodra de markt het aan kan. Ontwikkelingen als Basel III staan ook los van de conjunctuur, en ja dat treft nou eenmaal de Nederlandse huizenmarkt veel harder dan anderen omdat wij van die absurd ruime financieringen hebben.

Ik denk dat je het belang van de huizenmarkt op de economie overschat. Zoals je weet staat de huizenmarkt vast. Er gebeurt dus (hoegenaamd) niets. En dat hoeft ook niet, zolang je maar in je huis blijft wonen en de hypotheek betaalt. Dat gebeurt over het algemeen wel. Als je kijkt naar wat er achterblijft, zijn het de consumentenuitgaven. Niet zo zeer omdat consumenten niet willen, maar omdat ze niet kunnen. Niet voor niets klagen steeds meer consumenten dat ze wel proberen te besparen, maar niet meer overhouden. Zoals Klaas Knot het zei: mensen houden hun hand niet op de knip, maar er komt domweg minder in de knip.

Dat is ook de reden waarom het debat over loonsverhoging wordt gevoerd. Dat is mogelijk een manier om uit de recessie te komen. Zie o.a. deze artikelen. Op die manier kan ook de huizenmarkt weer op gang komen. Op dat moment kan er weer afgelost worden.

[ph4ge]

Krisp schreef op maandag 11 november 2013 @ 10:47:
Dat geldt inderdaad voor grote coöperaties zoals SLS (Leiden). Er is daarnaast echter nog een grote markt voor particuliere kamerhuur. Daar gelden dat soort regels niet, en daar wordt goed gebruik van gemaakt.

Maar er kunnen niet meer mensen op kamers wonen, omdat er maar beperkte capaciteit is

Krisp schreef op maandag 11 november 2013 @ 10:47:
Klopt helemaal. Zelfs met een significante hoeveelheid spaargeld ga ik waarschijnlijk ook voor een (vrijwel) maximale hypotheek, wel op één inkomen. Deels omdat dit met de verscherpte hypotheeknormen i.cm. een lage rente zeer goed te betalen is, deels omdat ik op een locatie wil wonen die een van de duurste van NL is.

Echter, voor stellen is het een compleet ander verhaal. Stellen lenen op één salaris (soms gedwongen door het niet hebben van een vast contract, soms bewust) of zeer beperkt op twee. Dat lijkt me een zeer gezonde situatie. Nu moet ik wel zeggen dat ik spreek over singles tussen de 20 en 30 jaar oud. Ik kan me voorstellen dat wanneer je kinderen hebt, je wat dieper gaat omdat de kids ook ruimte nodig hebben.

Vergeet niet dat het nog altijd enorm gestimuleerd wordt door de HRA. Het idee leeft nog steeds dat het goed is als je hier maximaal van profiteert.

Krisp schreef op maandag 11 november 2013 @ 10:47:
Ik ben heel benieuwd naar deze cijfers, ik ken ze niet. Kun je toch niet op zoek naar de bron? Ik zie alleen dat in de afgelopen jaren de leennormen minder ver gedaald zijn tov de daadwerkelijke verkoopprijs. Wellicht is het moment 'tactisch' gekozen, maar als het in 2008 4,5LTI was, zou het nu ongeveer 4,0x zijn. Dit zegt natuurlijk niets over de LTV.

Helaas oordelen de partijen die dit soort cijfers hebben dat het niet in het algemeen belang is dat dit soort cijfers (makkelijk) toegankelijk zijn.

Wat ik wel kan vinden bij het Kadaster
Gemiddelde hypotheeksom bij aankoop huis september: 244.000 euro
Gemiddelde koopsom september: 215.000 euro

Dit suggereert dat het gros van de mensen nog altijd meer lenen dan de waarde van het huis en eigen geld nog altijd een zeldzaamheid is. Hoe dit zich houdt ten aanzien van de lonen publiceren het CBS en het Kadaster niet, op Google vind ik het ook niet terug, dus laten we dat maar in het midden houden of dat daalt of niet.

Uiteindelijk is het resultaat hetzelfde, jij zegt dat mensen kiezen voor lagere LTV, ik zeg dat het voornamelijk dwang is, maar hoe dan ook betekent het dat er minder geld naar de huizenmarkt gaat. Het zou een goede ontwikkeling zijn als mensen zelf minder LTV opzoeken, ik doe het zelf ook, maar ik geloof absoluut niet dat het een grote trend is. Vroeger had je ook verstandige hypotheeknemers

Krisp schreef op maandag 11 november 2013 @ 10:47:
Ik denk dat je het belang van de huizenmarkt op de economie overschat. Zoals je weet staat de huizenmarkt vast. Er gebeurt dus (hoegenaamd) niets. En dat hoeft ook niet, zolang je maar in je huis blijft wonen en de hypotheek betaalt. Dat gebeurt over het algemeen wel. Als je kijkt naar wat er achterblijft, zijn het de consumentenuitgaven. Niet zo zeer omdat consumenten niet willen, maar omdat ze niet kunnen. Niet voor niets klagen steeds meer consumenten dat ze wel proberen te besparen, maar niet meer overhouden. Zoals Klaas Knot het zei: mensen houden hun hand niet op de knip, maar er komt domweg minder in de knip.

Dat is ook de reden waarom het debat over loonsverhoging wordt gevoerd. Dat is mogelijk een manier om uit de recessie te komen. Zie o.a. deze artikelen. Op die manier kan ook de huizenmarkt weer op gang komen. Op dat moment kan er weer afgelost worden.

Als iemand een huis koopt, dan hebben makelaars, bouwers, adviseurs, financiers, ambtenaren etc allemaal werk. Maar dat niet alleen, je moet verhuizers hebben, je gaat verbouwen, nieuwe keuken, badkamer, en natuurlijk een nieuwe inboedel. Niet geheel onafhankelijk, maar lees dit eens. Daar wordt beweert dat bouw, vastgoed en al het gerelateerde goed is voor zo'n 25% van de nationale economie. Laat het de helft zijn, dat is nog altijd veel. En ja, dat we minder geld te besteden hebben hangt daar ook weer aan elkaar vast. Maar dat er nog steeds maandelijks meer dan 100 bouwbedrijven failliet gaan en er 700.000 werkelozen zijn helpt niet. Het is denk ik minimaal net zo interessant voor de economie als er meer mensen gaan werken dan als de mensen die al werken meer gaan overhouden, maar dat wordt behoorlijk off topic.

[ Voor 4% gewijzigd door ph4ge op 11-11-2013 11:32 ]

[mtr33]

ph4ge schreef op maandag 11 november 2013 @ 11:29:
Wat ik wel kan vinden bij het Kadaster
Gemiddelde hypotheeksom bij aankoop huis september: 244.000 euro
Gemiddelde koopsom september: 215.000 euro

Dit suggereert dat het gros van de mensen nog altijd meer lenen dan de waarde van het huis en eigen geld nog altijd een zeldzaamheid is. Hoe dit zich houdt ten aanzien van de lonen publiceren het CBS en het Kadaster niet, op Google vind ik het ook niet terug, dus laten we dat maar in het midden houden of dat daalt of niet.

De ingeschreven hypotheek bestaat uit (1) de hypotheeksom + (2) opslag % bank (individueel, afhankelijk van risico) + (3) extra inschrijving om in de toekomst meer te kunnen lenen zonder opnieuw een de notariskosten te hoeven betalen.
Dat 'we' in NL nog steeds structureel te veel lenen ben ik met je eens, maar daarvoor zijn deze Kadaster gegevens niet direct een onderbouwing.

Dat het inbrengen van eigen geld nog niet de standaard is als in de hierboven genoemde landen is erg jammer. Daarvoor is eigenlijk een complete herinrichting van de hypotheekmarkt nodig (en als we het nu niet doen, wanneer dan wel). Laten we eens beginnen bij het stimuleren van sparen voor eigen inbreng door de rente in dat geval te verlagen tot een 'normale' hoogte. In DL/DK liggen de rentetarieven zo'n 2% lager met een beperktere leencapaciteit. In NL financieren wij met o.a. onze hypotheken in feite de balans van de banken. Haal daar 2% vanaf en ze vallen om...maar ondertussen rapporteren ze wel winst....

[rube]

ph4ge schreef op maandag 11 november 2013 @ 11:29:
[...]
Als iemand een huis koopt, dan hebben makelaars, bouwers, adviseurs, financiers, ambtenaren etc allemaal werk. Maar dat niet alleen, je moet verhuizers hebben, je gaat verbouwen, nieuwe keuken, badkamer, en natuurlijk een nieuwe inboedel.

Geven mensen *over het algemeen* niet gewoon uit wat ze beschikbaar hebben? Dus als het niet gaat naar alles wat met verhuizen, verbouwen te maken heeft, dan geven mensen het uit aan andere zaken, en dus stimuleren zij ook de economie?

[Krisp]

ph4ge schreef op maandag 11 november 2013 @ 11:29:
[...]
Maar er kunnen niet meer mensen op kamers wonen, omdat er maar beperkte capaciteit is

Klopt, maar als je zit waar je zit hoef je niet weg. Dat 'lost zich op' via de nieuwe studenten die geen kamer kunnen vinden.

[...]
Vergeet niet dat het nog altijd enorm gestimuleerd wordt door de HRA. Het idee leeft nog steeds dat het goed is als je hier maximaal van profiteert.

Waar, alhoewel we zo langzamerhand een renteniveau halen waarbij het voor starters 100-200 euro/maand uitmaakt. Op een hypotheek van 800-900 per maand is dat een overkomelijk bedrag.

[...]
Helaas oordelen de partijen die dit soort cijfers hebben dat het niet in het algemeen belang is dat dit soort cijfers (makkelijk) toegankelijk zijn.

Wat ik wel kan vinden bij het Kadaster
Gemiddelde hypotheeksom bij aankoop huis september: 244.000 euro
Gemiddelde koopsom september: 215.000 euro

Dit suggereert dat het gros van de mensen nog altijd meer lenen dan de waarde van het huis en eigen geld nog altijd een zeldzaamheid is. Hoe dit zich houdt ten aanzien van de lonen publiceren het CBS en het Kadaster niet, op Google vind ik het ook niet terug, dus laten we dat maar in het midden houden of dat daalt of niet.

Uiteindelijk is het resultaat hetzelfde, jij zegt dat mensen kiezen voor lagere LTV, ik zeg dat het voornamelijk dwang is, maar hoe dan ook betekent het dat er minder geld naar de huizenmarkt gaat. Het zou een goede ontwikkeling zijn als mensen zelf minder LTV opzoeken, ik doe het zelf ook, maar ik geloof absoluut niet dat het een grote trend is. Vroeger had je ook verstandige hypotheeknemers

Dat het een goede ontwikkeling is, zijn we eens. Ik vraag me wel af hoe het kadaster-cijfer tot stand komt. We kunnen tot 105% lenen, maar dit getal is nog hoger. Ik twijfel dan ook aan de mate waarin dit getal daadwerkelijk cijfers weergeeft.

[...]
Als iemand een huis koopt, dan hebben makelaars, bouwers, adviseurs, financiers, ambtenaren etc allemaal werk. Maar dat niet alleen, je moet verhuizers hebben, je gaat verbouwen, nieuwe keuken, badkamer, en natuurlijk een nieuwe inboedel. Niet geheel onafhankelijk, maar lees dit eens. Daar wordt beweert dat bouw, vastgoed en al het gerelateerde goed is voor zo'n 25% van de nationale economie. Laat het de helft zijn, dat is nog altijd veel. En ja, dat we minder geld te besteden hebben hangt daar ook weer aan elkaar vast. Maar dat er nog steeds maandelijks meer dan 100 bouwbedrijven failliet gaan en er 700.000 werkelozen zijn helpt niet. Het is denk ik minimaal net zo interessant voor de economie als er meer mensen gaan werken dan als de mensen die al werken meer gaan overhouden, maar dat wordt behoorlijk off topic.

Vergeet ook bij deze cijfers de bron niet: het is de bouw zelf. Die hebben een bepaald belang. Ik denk dat de grote bouwbedrijven er slecht voorstaan, vooral omdat woningcoöperaties de hand op de knip doen. De bouwbedrijven zelf nemen geen grote nieuwe projecten meer aan en verkopen nu langzaam maar zeker de oude projecten.

Echter, er wordt nog veel verbouwd (ook omdat consumenten niet kunnen verhuizen en dan maar gaan opknappen). Ook wordt er veel geld uitgegeven aan andere zaken. Niet voor niets is de groei van het BBP ±0%. Als die 25% echt niet was gecompenseerd, was die groei een stuk lager geweest.

[merauder]

Momenteel probeer ik een gerenoverde woning in de onderkant van de markt te verkopen. In mijn situatie is dat beide huizen evenveel kosten in de maand als particuliere huur, en beide huizen binnen de financiering passen van 1 salaris. Hierdoor volg ik al een tijdje wat er op de onderkant van de markt gebeurt.

Een van de punten wat mij opvalt is dat er momenteel veel huizen verkocht worden onder voorbehoud, om een week later weer op de markt te komen. De afgelopen week zag ik 2 huizen waarbij dat gebeurde, in de prijsklase tussen de 50 en de 100k. Bedragen wat zo'n beetje de max is voor een startende single die met zijn/haar handen werkt.

[RemcoDelft]

Voor de liefhebbers van hoge grondprijzen: Ik kwam dit huis tegen:

Dit huis staat net onder Apeldoorn (=de gemeente die de mist in ging met grondspeculaties). Het huis is oud, klein en niet echt bijzonder. Prijs gezakt van 669k naar 499k. Maar het heeft 25.390 m² grond, en de omgeving ziet er uit als een Veluwe-bos!
Verdeel dat kavel in 20 stukken, dan zit je op 25k per kavel van 1000 m² tegen 25 euro per vierkante meter. Geef je met z'n twintigen wat geld uit aan nutsvoorzieningen en een bijpassende gravelweg, en je kan riant wonen! Maar dat mag niet...

Ter vergelijking: voor 936 m² zand (geen grote bomen dus op je kavel) betaal je in Apeldoorn 334k. Ik denk niet dat nutsvoorzieningen en bestrating 310k per huis hoeft te kosten...

[Bartjuh]

Laatst viel mij deze ook al op:
http://www.funda.nl/koop/...ls-t-welna-t-amelinksbos/

66.000 m2, voor 855k. Bouwgrond. Dat zie je gewoon met Google earth makkelijk uit de ruimte, dat is gewoon serieus een hapje uit Enschede. Kan je makkelijk een paar straten op kwijt.

Maarja, bestemmingsplan hé

[RemcoDelft]

Het past ook totaal niet in het "Nederland is zo vol"-verhaal. 1 gezin dat woont op de ruimte waar elders duizenden mensen op wonen.

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op woensdag 13 november 2013 @ 09:25:
Voor de liefhebbers van hoge grondprijzen: Ik kwam dit huis tegen:
[afbeelding]
Dit huis staat net onder Apeldoorn (=de gemeente die de mist in ging met grondspeculaties). Het huis is oud, klein en niet echt bijzonder. Prijs gezakt van 669k naar 499k. Maar het heeft 25.390 m² grond, en de omgeving ziet er uit als een Veluwe-bos!
Verdeel dat kavel in 20 stukken, dan zit je op 25k per kavel van 1000 m² tegen 25 euro per vierkante meter. Geef je met z'n twintigen wat geld uit aan nutsvoorzieningen en een bijpassende gravelweg, en je kan riant wonen! Maar dat mag niet...

Ter vergelijking: voor 936 m² zand (geen grote bomen dus op je kavel) betaal je in Apeldoorn 334k. Ik denk niet dat nutsvoorzieningen en bestrating 310k per huis hoeft te kosten...

Bouw- en woonrijp maken kost je ook rond de 50 euro per m², afhankelijk van waar de nuts zich bevindt.

Maar is dit grond in eigendom? Stukken die tegen de Veluwe aanschurken zijn vaak gepacht van Staatsbosbeheer. En anders zijn er wel strenge voorwaarden opgelegd die nooit en te nimmer toestaan dat hier een gebouw bijkomt.

[Tsurany]

Wel mooi weggewerkte garage. Gewoon die heuvel verder uithollen en daar appartementen in bouwen. Van de buitenkant verandert er vrijwel niks maar je kan er een heel dorp bouwen

[t_captain]

Ik vraag me af waarom je in Enschede een hele nieuwe wijk zou gaan bouwen. De prognoses voor de bevolkingsomvang dat stuk van ons land zijn niet gunstig.

[Bartjuh]

t_captain schreef op woensdag 13 november 2013 @ 10:32:
Ik vraag me af waarom je in Enschede een hele nieuwe wijk zou gaan bouwen. De prognoses voor de bevolkingsomvang dat stuk van ons land zijn niet gunstig.

Dat is waar, dat is eigenlijk overal in Nederland zo op de randstad na. Iedereen trekt naar de randstad.

Enschede/Hengelo/Almelo (Twente) heeft wel als voordeel dat er nog wel wat industrie e.d. zit, met veel connecties naar Duitsland. Dat heeft Zuid-Limburg en het Noorden nauwelijks.

[EXX]

Zuid-Limburg geen connecties naar Duitsland? Hoe kom je daar bij?

[Bartjuh]

EXX schreef op woensdag 13 november 2013 @ 10:46:
Zuid-Limburg geen connecties naar Duitsland? Hoe kom je daar bij?

Industrie met connecties, niet connecties.

[Stoffel]

Dat valt reuze mee hoor, en daarbij zit je me een reistijd vergelijkbaar met wat normaal is in de randstad al ver in Duitsland en België vanuit Zuid-Limburg. Waar het overigens stukken beter gaat dan in Nederland, ook vergeleken met de randstad. Als je een beetje creatief en ondernemend bent is er genoeg geld te verdienen, plus dat je handig gebruik kunt maken van faciliteiten in drie landen.

[T-MOB]

Tsja, we kunnen ook nog de 47 hectare van het Vondelpark volbouwen. Dat krijg je makkelijk verkocht. Zo'n landgoed heeft gewoon een functie, zowel voor recreatie als voor het behoud van historisch landschap. Dat daat een gezin woont is bijzaak - dat scheelt de maatschappij kosten voor onderhoud.

Enschede heeft tot 2025 overigens nog niet echt te maken met krimp. Maar ook niet met explosieve groei, dus een extra woonwijk is wellicht wat overkill.

En @Stoffel, Bartjuh heeft het over industrie (met connecties). Als je een beetje creatief en ondernemend bent kom je er overal wel. Maar niet heel Limburg is creatief, laat staan ondernemend.

[t_captain]

Bartjuh schreef op woensdag 13 november 2013 @ 10:44:
[...]

Dat is waar, dat is eigenlijk overal in Nederland zo op de randstad na. Iedereen trekt naar de randstad.

Enschede/Hengelo/Almelo (Twente) heeft wel als voordeel dat er nog wel wat industrie e.d. zit, met veel connecties naar Duitsland. Dat heeft Zuid-Limburg en het Noorden nauwelijks.

Randstad is inderdaad de primaire groeier. De grotere steden die niet te ver van de randstad liggen (Breda, Tilburg, Almere) doen het in het voorspellingsmodel ook vrij goed. Eindhoven ziet er ook redelijk uit, waarbij dat waarschijnlijk meer te maken heeft met de sterke ontwikkeling van de werkgelegenheid dan met de afstand naar de Randstad.

Zuid-limburg, het oosten en het noorden doen het aanzienlijk minder, waarbij het zuiden en het noorden nu al krimpregio's bevatten. De connecties naar Duitsland zijn overigens het sterkst in midden- en zuid Limburg (kijk naar de omvang van de steden aan de overkant van de grens, >5 miljoen inwoners in een stukje Duitsland dat min of meer tegen ons Limburg aan ligt). Maar ook dat heeft tot op heden de krimp in regio Heerlen niet kunnen afremmen.

Als je Enschede vergelijkt met Eindhoven, dan zal de grotere afstand naar de Randstad mogelijk in het nadeel werken van de prognoses voor Enschede. Ook de afgelopen decennia is de groei van Enschede al achtergebleven bij die van Eindhoven: Enschede groeide 10% sinds 1980, Eindhoven groeide 10% sinds 1999.

Al met al: ik denk dat elk bouwproject in Enschede het best kan worden gecombineerd met een even groot sloopproject.

[ Voor 4% gewijzigd door t_captain op 13-11-2013 12:04 ]

[ATS]

t_captain schreef op woensdag 13 november 2013 @ 12:03:
Al met al: ik denk dat elk bouwproject in Enschede het best kan worden gecombineerd met een even groot sloopproject.

Dat beetje vuurwerk was dus eigenlijk precies goed daar?
Dat heeft een behoorlijke nieuwe wijk opgeleverd in die hoek van de stad. Pure stadsvernieuwing

[Wackmack]

Economen voorspellen einde van de recessie

De meerderheid van een selectie binnenlandse en buitenlandse economen verwacht dat het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) donderdag gaat meedelen dat de recessie in Nederland voorbij is. Dat blijkt uit een peiling van De Telegraaf onder tien economen.

Luc Aben, hoofdeconoom van Van Lanschot, spreekt van een `dubbeltje op zijn kant`, maar vanwege `lichtpuntjes` in Europa gaat hij toch uit van een plus. Ook econoom Marten van Garderen van ING vermoedt dat de recessie donderdag formeel tot het verleden zal behoren. De recessie heeft dan twee jaar geduurd.

De economen verwachten over het algemeen dat Nederland zal profiteren van de voorzichtig aantrekkende economieën in de ons omringende landen. Ook zien de meesten dat de crisis op de woningmarkt, met een daling van de huizenprijzen van circa 20%, bijna ten einde is.

http://www.profnews.nl/10...len-einde-van-de-recessie

[RemcoDelft]

Versteegrob schreef op donderdag 14 november 2013 @ 16:35:
Economen voorspellen einde van de recessie

Dat is hun bestaansrecht, iets anders zullen ze nooit voorspellen...

De meerderheid van een selectie binnenlandse en buitenlandse economen verwacht dat het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) donderdag gaat meedelen dat de recessie in Nederland voorbij is. Dat blijkt uit een peiling van De Telegraaf onder tien economen.

Dit is dus nieuws van maandag. Vandaag is het donderdag. Het CBS heeft twee persberichten:
-Economie groeit met 0,1 procent, 46 duizend banen minder
-Iets meer vacatures
Het woord "recessie" wordt niet genoemd. Waarom breng je een verkeerde voorspelling voor vandaag vandaag onder de aandacht?

De economen verwachten over het algemeen dat Nederland zal profiteren van de voorzichtig aantrekkende economieën in de ons omringende landen. Ook zien de meesten dat de crisis op de woningmarkt, met een daling van de huizenprijzen van circa 20%, bijna ten einde is.

Economen zien dan ook uitsluitend papieren waarde...

[ph4ge]

Ik vraag me echt af waar die economen dat dan op baseren of dat ze elkaar gewoon napraten. Dat is nou altijd jammer aan zo'n bericht; er worden meningen gepeild en die worden dan als feiten gepresenteerd. Maar je hebt er zo weinig aan zonder onderbouwing.

Het is nog nooit vertoond dat in een tijd dat de werkeloosheid opliep en de financieringsmogelijkheden werden beperkt de prijzen stegen. De cijfers laten dan ook absoluut nog geen herstel zien. Alleen de transacties zijn iets toegenomen jaar-op-jaar, maar dat heeft meer met 2012 dan met 2013 te maken en waarschijnlijk laten november en vooral december jaar-op-jaar weer een daling zien. De prijzen dalen iets minder hard, maar dalen wel, en het is logisch dat dat vanaf 1 januari weer versnelt. En dat is allemaal nog exclusief inflatie.

Ik zou echt niet weten waar stabiliteit vandaan moet komen. Er komen steeds minder mensen die een huis kunnen kopen, en die het wel kunnen houden veel minder koopkracht over en kunnen veel minder lenen. Wellicht dat de positieve berichtgeving de gevolgen vertraagt, maar daarmee verdwijnen ze niet.

En dat is nog allemaal exclusief maatregelen die Brussel wil. Die maatregelen worden alleen maar noodzakelijker, dus het kan niet anders als dat ze vroeg of laat uitgevoerd worden.

Brussel: huizenmarkt en arbeidsmarkt sneller hervormen
door Anna Vossers 13 nov 2013

Brussel: huizenmarkt en arbeidsmarkt sneller hervormen
Nederland moet van de Europese Commissie de hypotheekrenteaftrek sneller afbouwen en hervormingen op de arbeidsmarkt moeten sneller worden ingevoerd. Brussel blijft in de gaten houden of de Nederlandse economie voldoende herstelt.

Dat heeft de Europese Commissie woensdag laten weten. Aanstaande vrijdag worden de ontwerpbegrotingen van de eurolanden beoordeeld. Nederland kan daarbij dringende aanbevelingen krijgen over de begroting voor 2014, waarover Brussel steeds meer te zeggen krijgt.

WW

De Europese Commissie is positief over veranderingen die het kabinet al heeft doorgevoerd op de woningmarkt, namelijk dat de prijzen van sociale huurwoningen voor mensen met de laagste inkomens minder mogen stijgen en ook dat de hypotheekrenteaftrek voor starters enigszins is beperkt. Maar het doorvoeren van de maatregelen gaat nog 'te langzaam', vindt Brussel.

Duitsland

Net als vorig jaar laat de Europese Commissie van Nederland en zestien andere landen 'macro-economische onevenwichtigheden' onderzoeken. Opvallend is daarbij dat ook Duitsland een onderzoek krijgt.

Voorzitter José Manuel Barroso heeft aangegeven dat de Europese Commissie wil weten hoe het handelsoverschot van Duitsland, dat net als Nederland al jaren veel meer exporteert dan importeert, de Europese economie beïnvloedt. Het gaat daarbij onder meer om de waarde van de euro. Als de euro te veel waard wordt, is het voor de zuidelijke economieën lastiger om uit de economische crisis te komen.

De Commissie beveelt Duitsland overigens wel al langer aan ervoor te zorgen dat Duitsers meer uitgeven, zodat de internationale handel meer in evenwicht komt.

Houden de bovengenoemde economen hier ook rekening mee? En de onvermijdelijke afschrijvingen op gemeentelijke grondposities? Of worden deze "compleet onverwachte maatregelen" binnenkort weer als excuus gebruikt waarom het wekelijks geprofeteerde herstel weer uit blijft?

[Cobb]

Brussel kan wel willen dat de hypotheekrente sneller wordt afgebouwd, maar dat gaat Nederland echt niet meer helpen. Enorm veel geld zit muurvast in hypotheken met veel te hoge rentes en een veel te hoge LTV. Nu drastisch beperken zou betekenen dat velen nog minder te besteden hebben. Er moet iets geven voordat je weer kunt nemen. De belastingdruk op loon, arbeid en de lokale belastingen moeten omlaag, waardoor er meer geld binnenkomt bij de burger. Dan is er weer een beetje ademruimte om de HRA aan te pakken.

Het belang van Europa is niet het belang van een lidstaat.

[ Voor 14% gewijzigd door Cobb op 14-11-2013 20:23 ]

[ph4ge]

Als je de HRA beperkt en het via de Ik terug geeft verdwijnen de schadelijke prikkels maar daalt de koopkracht niet.

[ATS]

De Correspondent over het BBP. Aardig in het kader van het beoordelen van die 0,1% "groei" (tussen aanhalingstekens, want die 0,1% valt ruim binnen de onzekerheidsmarges volgens mij).

ph4ge schreef op donderdag 14 november 2013 @ 21:50:
Als je de HRA beperkt en het via de Ik terug geeft verdwijnen de schadelijke prikkels maar daalt de koopkracht niet.

Dat klopt dus niet helemaal. De IB daalt voor iedereen. Dat kost de huizenbezitters dus veel koopkracht. In feite is het nivellerend, want het huizenbezit is verreweg het grootste in de hogere inkomensgroepen.

[ Voor 44% gewijzigd door ATS op 15-11-2013 08:53 ]

[ph4ge]

ATS schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 08:50:
Dat klopt dus niet helemaal. De IB daalt voor iedereen. Dat kost de huizenbezitters dus veel koopkracht. In feite is het nivellerend, want het huizenbezit is verreweg het grootste in de hogere inkomensgroepen.

Het is juist denivellerend, want de aller rijkste hebben geen hypotheek nodig maar profiteren wel relatief veel van een lagere IB. Het hangt er een beetje vanaf hoe je het terug geeft, als het politiek wenselijk is kan je het best grotendeels aan de huizenbezitter teruggeven. Uiteindelijk gaan die er sowieso op vooruit op het moment dat ze inzien dat hoewel ze HRA krijgen, ze nog altijd rente betalen en dat aflossen dus altijd goedkoper is.

Overigens betalen die rijken die dus veel van de HRA zouden profiteren, ook onnodig veel rente omdat ze een hypotheek hebben die ze niet nodig hebben. Als ze het fiscale voordeel op een andere manier terug krijgen, zonder dat ze ook nog eens rente hoeven te betalen, gaan ze er ook netto zelfs op vooruit.

[Señor Sjon]

Hoeveel allerrijksten gaat erom? Er wordt beleid gemaakt op de extremen. Rijk (VVD) en arm (PvdA). Maar alles tussen 1x en 3x modaal komt in de gehaktmolen van die twee partijen terecht.

[Azer]

Artikel op NU.nl: http://www.nu.nl/economie...sherstel-woningmarkt.html

De titel alleen al, de prijsdalingen van de afgelopen jaren vindt ik juist het echte herstel van de woningmarkt! Maar prijsdalingen zijn natuurlijk niet in het belang van de Rabobank...

'Marktwerking komt geleidelijk op gang. In het derde kwartaal kenmerkte relatieve beleidsrust de markt. Er waren geen verrassingen, ook niet in de Miljoenennota", stelden ze.

Dus als de prijzen dalen omdat minder mensen een huis kunnen kopen is het geen marktwerking?

[Krisp]

ph4ge schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 10:11:
[...]
Het is juist denivellerend, want de aller rijkste hebben geen hypotheek nodig maar profiteren wel relatief veel van een lagere IB. Het hangt er een beetje vanaf hoe je het terug geeft, als het politiek wenselijk is kan je het best grotendeels aan de huizenbezitter teruggeven. Uiteindelijk gaan die er sowieso op vooruit op het moment dat ze inzien dat hoewel ze HRA krijgen, ze nog altijd rente betalen en dat aflossen dus altijd goedkoper is.

Overigens betalen die rijken die dus veel van de HRA zouden profiteren, ook onnodig veel rente omdat ze een hypotheek hebben die ze niet nodig hebben. Als ze het fiscale voordeel op een andere manier terug krijgen, zonder dat ze ook nog eens rente hoeven te betalen, gaan ze er ook netto zelfs op vooruit.

Juist. Een afschaffing van de HRA zou dan ook volledig ten goede moeten komen aan de HRA. Ik zou daarbij denken aan het verlengen en verlagen van de derde schijf (waarbij de tweede schijf uiteraard volgt).

Het enige 'nadeel' is dat de BBP dan daalt als gevolg van de lage rente en de grote hoeveelheid aflossingen.

Azer schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 10:37:
[..]

Dus als de prijzen dalen omdat minder mensen een huis kunnen kopen is het geen marktwerking?

Er kan altijd marktwerking plaatsvinden in een reguleerde markt, alhoewel de markt dat acteert naar de incentives van de regulatie. In de woningmarkt was dat bijv de HRA, waardoor mensen duurdere huizen kochten dan goed voor ze was.

Ter verdediging van de Rabobank: het is natuurlijk zo dat een deel van de daling van de huizenmarkt is gekomen doordat de overheid de regels van het spel aanpaste. Dat moest de markt verwerken, waarna er weer naar die regels gehandeld kan worden. De Rabobank zegt nu in feite dat de nieuwe hypotheekregels zijn 'verwerkt' door de markt. Daar ben ik het op zich mee eens.

Wat de Rabobank dan weer niet vertelt, is dat de maximale hypotheek volgend jaar nog een keer met ±10% daalt. De regels worden dus weer veranderd. Steeds meer mensen lopen tegen die grenzen aan, waardoor de prijzen onherroepelijk gaan dalen natuurlijk.

[ Voor 31% gewijzigd door Krisp op 15-11-2013 10:46 ]

[t_captain]

Ik voorzie dat november en vooral december vrij goede maanden zullen worden; de aankomende verlaging van de hypotheeksom zal een deel van de potentiele kopers ertoe aanzetten om nog dit jaar tot een transactie te komen. Q1 zal wel niet best worden.

[timag]

Azer schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 10:37:
[...]


Dus als de prijzen dalen omdat minder mensen een huis kunnen kopen is het geen marktwerking?

Ik denk dat ze eerder bedoelen dat als de regels steeds veranderen de markt stilvalt door onzekerheid. Mensen kijken de kat uit de boom omdat ze niet weten waar ze aan toe zijn. Als de randvoorwaarden een tijdje stabiel zijn gaat de markt zijn werk weer doen en wordt er langzaam een nieuw evenwicht zichtbaar.

[EXX]

t_captain schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 10:46:
Ik voorzie dat november en vooral december vrij goede maanden zullen worden; de aankomende verlaging van de hypotheeksom zal een deel van de potentiele kopers ertoe aanzetten om nog dit jaar tot een transactie te komen. Q1 zal wel niet best worden.

Dat was een jaar geleden ook al, alleen toen nog sterker door het aanpassen van de HRA regels vanaf 1/1/2013. Dus het is maar af te wachten of november en december beter worden vergeleken met vorig jaar.

[ph4ge]

De Rabobank is gestopt met het doen van voorspellingen: link
Dit bericht klopt dus niet of de Rabo is weer lekker aan het manipuleren. Als grootste hypotheekverstrekker zullen ze vast een objectieve blik hebben. Het feit dat ze kwartaal op kwartaal kijken en niet jaar op jaar (-5%) is ook een teken van een objectieve blik!

t_captain schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 10:46:
Ik voorzie dat november en vooral december vrij goede maanden zullen worden; de aankomende verlaging van de hypotheeksom zal een deel van de potentiele kopers ertoe aanzetten om nog dit jaar tot een transactie te komen. Q1 zal wel niet best worden.

Het zullen toch echt de verkopers moeten zijn die nu moeten happen, omdat ze over 2 maanden niet meer hetzelfde voor hun huis kunnen krijgen. Echter zie ik dat niet gebeuren, de jubelverhalen zorgen er voor dat verkopers niet meer een lagere prijs willen accepteren. Zoals altijd, als het vertrouwen stijgt dan dalen de transacties.

[ Voor 64% gewijzigd door ph4ge op 15-11-2013 11:21 ]

[Krisp]

t_captain schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 10:46:
Ik voorzie dat november en vooral december vrij goede maanden zullen worden; de aankomende verlaging van de hypotheeksom zal een deel van de potentiele kopers ertoe aanzetten om nog dit jaar tot een transactie te komen. Q1 zal wel niet best worden.

Ik denk dat het wel mee zal vallen Veel grote nieuwssites hebben dit bericht niet overgenomen en derhalve is het vrij onbekend. Vorig jaar ontstond er een hele hype rondom de belastingaftrek, die imo ook nog op onjuiste informatie gebaseerd was. Het bevestigde wederom mijn beeld dat veel consumentengedrag niet gebaseerd is op rationele argumenten en onderzoek, maar op de persoon die het hun vertelt. Waar banken en makelaars vorig jaar uitgebreid communiceerden over het veranderende beleid, blijft dat dit jaar echter uit. Derhalve denk ik dat veel consumenten niet wakker geschud zijn.

ph4ge schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 11:16:
De Rabobank is gestopt met het doen van voorspellingen: link
Dit bericht klopt dus niet of de Rabo is weer lekker aan het manipuleren.

...met exacte cijfers ja. Maar zeker niet met roepen dat de huizenmarkt weer stabiel is.

[EXX]

ph4ge schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 11:16:
De Rabobank is gestopt met het doen van voorspellingen: link
Dit bericht klopt dus niet of de Rabo is weer lekker aan het manipuleren. Als grootste hypotheekverstrekker zullen ze vast een objectieve blik hebben.

Inderdaad, nu ze weer "positief" nieuws kunnen spammen is er ineens geen radiostilte meer mbt berichten over de huizenmarkt. Het heeft idd nogal een hoog WC eend gehalte.

[ph4ge]

Krisp schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 11:21:
Ik denk dat het wel mee zal vallen Veel grote nieuwssites hebben dit bericht niet overgenomen en derhalve is het vrij onbekend. Vorig jaar ontstond er een hele hype rondom de belastingaftrek, die imo ook nog op onjuiste informatie gebaseerd was. Het bevestigde wederom mijn beeld dat veel consumentengedrag niet gebaseerd is op rationele argumenten en onderzoek, maar op de persoon die het hun vertelt. Waar banken en makelaars vorig jaar uitgebreid communiceerden over het veranderende beleid, blijft dat dit jaar echter uit. Derhalve denk ik dat veel consumenten niet wakker geschud zijn.

Dat klopt, ik heb zelfs meegemaakt bij de bezichtiging van een huis dat de makelaar gewoon zei dat dit niet waar is. Ik heb het nieuwsbericht ter plekke geopend op mijn mobiel, maar het werd afgedaan als geruchten.

Het probleem is dat de makelaars en banken hinken op 2 gedachtes. Ze kunnen nu wel flink lobbyen in de media om mensen nu te laten kopen omdat de financieringsmogelijkheden worden beperkt, maar dat staat haaks op alle berichten van herstel dus dat houden ze liever in de luwte.

[Wobblier]

Wat betreft de 'beterende' economie in relatie met de huizenmarkt: ik denk dat eerst de economie moet aantrekken voordat je effect gaat zien in de huizenmarkt. Vooral omdat de flex er wel zo'n beetje uit is- verkopers nemen liever geen verlies, kopers nemen liever minder krediet. Stimulansen vanuit de overheid hoeven we niet op te rekenen, laat staan dat we dit wenselijk vinden.

Als de economie aantrekt leunt dat blijkbaar voorlopig zwaar op de export. Nu nog de binnenlandse bestedingen (zal dit de werkeloosheid moeten dempen) en pas daarna zal je het effect gaan zien in de huizenmarkt. Voorlopig is het nog pril.

[Krisp]

ph4ge schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 11:27:
[...]

Het probleem is dat de makelaars en banken hinken op 2 gedachtes. Ze kunnen nu wel flink lobbyen in de media om mensen nu te laten kopen omdat de financieringsmogelijkheden worden beperkt, maar dat staat haaks op alle berichten van herstel dus dat houden ze liever in de luwte.

Vanuit het perspectief van banken en makelaars zou ik nu zeker gaan lobbyen. Volgend jaar staat de markt waarschijnlijk toch vast. Door middel van informeren kweek je aan beide kanten een gevoel van urgentie: de verkoper is bang dat hij volgend jaar minder geld krijgt, de koper is bang dat hij minder kan lenen. Het resultaat is dat meer mensen dit jaar nog door de hoepel bij de notaris springen. Volgend jaar ben je ze kwijt.

Persoonlijk ben ik blij dat er niet zo veel geroepen wordt. Het zorgt inderdaad voor de noodzakelijke rust en dat de markt rustig 'herstelt': een daling van ±5% per jaar. Best een gezonde daling, maar niet zo hard dat de markt compleet stil gaat liggen. Bovendien is het niet zo veel dat aflossen totaal geen perspectief biedt. Als het kabinet de HRA iets sneller afbouwt (dat kan nu al prima) zonder dat ze eisen gaan stellen aan de LTV, verwacht ik dat we binnen 3-5 jaar een gezonde en rustige markt hebben waar iedereen weer vertrouwen in heeft.

[ATS]

ph4ge schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 10:11:
[...]
Het is juist denivellerend, want de aller rijkste hebben geen hypotheek nodig maar profiteren wel relatief veel van een lagere IB. Het hangt er een beetje vanaf hoe je het terug geeft, als het politiek wenselijk is kan je het best grotendeels aan de huizenbezitter teruggeven. Uiteindelijk gaan die er sowieso op vooruit op het moment dat ze inzien dat hoewel ze HRA krijgen, ze nog altijd rente betalen en dat aflossen dus altijd goedkoper is.

Overigens betalen die rijken die dus veel van de HRA zouden profiteren, ook onnodig veel rente omdat ze een hypotheek hebben die ze niet nodig hebben. Als ze het fiscale voordeel op een andere manier terug krijgen, zonder dat ze ook nog eens rente hoeven te betalen, gaan ze er ook netto zelfs op vooruit.

De aller, aller rijksten zijn geen groep met een grote impact op de belastingen. Dat zijn er zo weinig dat het niet opschiet, en het gros van hun vermogen (en inkomsten) komt uit investeringen, niet uit arbeid. Wat er overblijft zijn een paar CEO's die grof verdienen in loondienst. Daar heb je voor de IB dus sowieso niets aan.

Het gaat om de groep tussen 1,5 en 3 keer modaal. Dat zijn mensen die veelal in loondienst zijn en met een koophuis. Schaf je de HRA af in ruil voor een lagere IB, dan gaan deze mensen dus meer betalen, omdat de niet-huiseigenaren ook die lagere IB genieten. Dat zijn meestal mensen die minder verdienen. Nivellerend dus.

[Azer]

Krisp schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 11:21:
[...]

Ik denk dat het wel mee zal vallen Veel grote nieuwssites hebben dit bericht niet overgenomen en derhalve is het vrij onbekend. Vorig jaar ontstond er een hele hype rondom de belastingaftrek, die imo ook nog op onjuiste informatie gebaseerd was. Het bevestigde wederom mijn beeld dat veel consumentengedrag niet gebaseerd is op rationele argumenten en onderzoek, maar op de persoon die het hun vertelt. Waar banken en makelaars vorig jaar uitgebreid communiceerden over het veranderende beleid, blijft dat dit jaar echter uit. Derhalve denk ik dat veel consumenten niet wakker geschud zijn.

Ik kreeg toevallig gisteren een e-mail van de Hypotheker (waar ik een aantal maanden geleden ben geweest voor een orienterend gesprek). Een quote uit deze e-mail:

Profiteer dit jaar nog van de huidige financiële mogelijkheden
Het kan voor u daarom interessant zijn om nog vóór 1 januari 2014 te beslissen over de aankoop van een woning, zodat u gebruik kunt maken van de bestaande regelingen.
Maak nu een afspraak voor een verantwoord hypotheekadvies, wij helpen u graag bij het maken van een goede keuze!

Verder wordt er gerefereerd naar de volgende URL: https://mijn.hypotheker.n...wijzigingen-nibud-en-nhg/

[Tjeerd]

Azer schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 12:42:
[...]


Ik kreeg toevallig gisteren een e-mail van de Hypotheker (waar ik een aantal maanden geleden ben geweest voor een orienterend gesprek). Een quote uit deze e-mail:

[...]


Verder wordt er gerefereerd naar de volgende URL: https://mijn.hypotheker.n...wijzigingen-nibud-en-nhg/

Die e-mail kreeg ik ook. Het is volgens mij sinds 2008 of iets daarna dat er elk jaar dusdanige veranderingen zijn, dat men die elk jaar maar blijft aangrijpen dat het "nu de beste tijd is" om een hypotheek af te sluiten. Misschien hebben ze er wel gelijk in, maar stiekem zijn het drijfveren voor hypotheekverstrekkers om mensen maar toch te laten besluiten hun aankoop eerder te doen, omdat wachten wel eens ongunstig kan zijn. Waardoor je volgens mij elk jaar wel een seizoen hebt dat er vanwege verandering van regels een opleving is van de verkoop.

[Artimunor]

t_captain schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 10:46:
Ik voorzie dat november en vooral december vrij goede maanden zullen worden; de aankomende verlaging van de hypotheeksom zal een deel van de potentiele kopers ertoe aanzetten om nog dit jaar tot een transactie te komen. Q1 zal wel niet best worden.

Je mag toch hopen dat de meesten ondertussen wel doorhebben dat aan je max gaan zitten niet verstandig is... die 10% lager is voor je eigen bestwil.

Onder je max gaan zitten en versneld aflossen is het allerbeste, omdat we na een tijdje stagflatie (deflatie met lage rente) op den duur ook weer de inflatie met bijbehorende stijging van rente gaan krijgen, je rentevast periode zal dan maar net afgelopen zijn.

Die 10% minder maximum heeft ook geen effect op versneld aflossen, want dat mag zowiezo nog.

Eigenlijk is nu kopen dus behoorlijk dom vanuit financieel perspectief, je moet hoe dan ook als je het zou doen vanwege familie omstandigheden een flinke daling incalculeren.

[Señor Sjon]

Tjeerd schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 12:51:
[...]
Die e-mail kreeg ik ook. Het is volgens mij sinds 2008 of iets daarna dat er elk jaar dusdanige veranderingen zijn, dat men die elk jaar maar blijft aangrijpen dat het "nu de beste tijd is" om een hypotheek af te sluiten. Misschien hebben ze er wel gelijk in, maar stiekem zijn het drijfveren voor hypotheekverstrekkers om mensen maar toch te laten besluiten hun aankoop eerder te doen, omdat wachten wel eens ongunstig kan zijn. Waardoor je volgens mij elk jaar wel een seizoen hebt dat er vanwege verandering van regels een opleving is van de verkoop.

En raad eens, elke keer ging de bestedingsruimte omlaag. Het volgt bijna compleet de lijn van de prijzendalingen (daling is iets scherper, kan ook emotie zijn).

[Pooh]

Artimunor schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 13:46:
[...]
Je mag toch hopen dat de meesten ondertussen wel doorhebben dat aan je max gaan zitten niet verstandig is... die 10% lager is voor je eigen bestwil.

Maar als 'aan je max zitten' niet verstandig is, en je max gaat omlaag, is het dan ineens wel verstandig om aan je max te zitten?

[Tleilaxu]

Pooh schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 13:58:
[...]

Maar als 'aan je max zitten' niet verstandig is, en je max gaat omlaag, is het dan ineens wel verstandig om aan je max te zitten?

Dat zou kunnen, ligt er aan waarom de max omlaag gaat. Je moet zelf nadenken over wat verstandig is.
Als je 2 ton op de bank hebt zou het bv theoretisch prima kunnen om max te lenen.
Toen de max nog 125% was, was het misschien minder verstandig om max te lenen, wanneer de max 90% is maakt het minder uit.

Dat rare uitgaan van het maximum te lenen bedrag komt vanuit de gedachte dat huizen alleen maar kunnen stijgen etc.

[ph4ge]

ATS schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 12:36:
De aller, aller rijksten zijn geen groep met een grote impact op de belastingen. Dat zijn er zo weinig dat het niet opschiet, en het gros van hun vermogen (en inkomsten) komt uit investeringen, niet uit arbeid. Wat er overblijft zijn een paar CEO's die grof verdienen in loondienst. Daar heb je voor de IB dus sowieso niets aan.

Het gaat om de groep tussen 1,5 en 3 keer modaal. Dat zijn mensen die veelal in loondienst zijn en met een koophuis. Schaf je de HRA af in ruil voor een lagere IB, dan gaan deze mensen dus meer betalen, omdat de niet-huiseigenaren ook die lagere IB genieten. Dat zijn meestal mensen die minder verdienen. Nivellerend dus.

Dit is een kwestie van keuzes maken. Het is maar net hoe je het geld terug geeft. Om maar eens een gekke zijstraat te noemen: je kan het ook weer teruggeven door de OZB af te schaffen (dan moet het rijk de gemeentes compenseren van de besparing op HRA). Dan weet je zeker dat je alleen de huizeneigenaren weer tegemoet komt. Ook kan je de overdrachtsbelasting afschaffen, wat zorgt voor stijgingen van de waarde van het huis. Natuurlijk zal het niet 1 op 1 bij dezelfde huiseigenaren weer terugkomen, maar in grote lijnen wel. Hoe je de HRA teruggeeft kan je over discussieren, maar dat is een kwestie van politieke keuzes maken.

Tjeerd schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 12:51:
[...]
Die e-mail kreeg ik ook. Het is volgens mij sinds 2008 of iets daarna dat er elk jaar dusdanige veranderingen zijn, dat men die elk jaar maar blijft aangrijpen dat het "nu de beste tijd is" om een hypotheek af te sluiten. Misschien hebben ze er wel gelijk in, maar stiekem zijn het drijfveren voor hypotheekverstrekkers om mensen maar toch te laten besluiten hun aankoop eerder te doen, omdat wachten wel eens ongunstig kan zijn. Waardoor je volgens mij elk jaar wel een seizoen hebt dat er vanwege verandering van regels een opleving is van de verkoop.

Een verkoper zal altijd roepen dat je nu moet kopen. Ben je ooit een autodealer binnengelopen om vervolgens te horen dat je daar nu niet moet zijn? Daarom moet je meningen van vooral banken en makelaars altijd met een enorme korrel zou nemen.

Het lijkt er wel op dat december 2012 een goed moment was om te kopen, zeker zolang de overheid de huidige huiseigenaren compleet buitenschot houdt. Die mensen profiteren nog maximaal van het oude aflossingsregime en hoewel de prijzen flink gedaald zijn zijn ze niet genoeg gedaald om dat verschil te compenseren. Dat maakt nu kopen dus per definitie geen ideaal moment.

[Z___Z]

Maximaal lenen is juist nu heel voordelig. Vooral als je spaargeld hebt liggen. De AEX is dit jaar bijna 15% gestegen. Dus waarom je geld vast zetten in stenen als je het ook kan beleggen. Meer dan 3% rendament maken is op dit moment niet moeilijk. Gewoon het hypotheek deel wat je aan spaargeld hebt liggen met variabele rente afsluiten. Mocht de rente stijgen kan je het alsnog direct aflossen.

[ph4ge]

Z___Z schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 14:18:
Maximaal lenen is juist nu heel voordelig. Vooral als je spaargeld hebt liggen. De AEX is dit jaar bijna 15% gestegen. Dus waarom je geld vast zetten in stenen als je het ook kan beleggen. Meer dan 3% rendament maken is op dit moment niet moeilijk. Gewoon het hypotheek deel wat je aan spaargeld hebt liggen met variabele rente afsluiten. Mocht de rente stijgen kan je het alsnog direct aflossen.

De leek kan net zo goed naar het casino gaan. Sterker nog, zonder me in de huidige koersen verdiept te hebben lijkt mij dat het ideale instap moment niet ligt op het moment dat de aandelenkoersen juist 15% zijn gestegen. Er zijn bovendien hele volksstammen die nu in de problemen zitten omdat ze zijn gaan beleggen ipv gewoon af te lossen.

Pooh schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 13:58:
[...]

Maar als 'aan je max zitten' niet verstandig is, en je max gaat omlaag, is het dan ineens wel verstandig om aan je max te zitten?

Zolang de Nederlandse max nog altijd veel ruimer is dan internationaal en historisch gebruikelijk is kan je wel zeggen dat aan je max zitten niet verstandig is. Op het moment dat 80% LTV een beetje gangbaar wordt is het een ander verhaal.

[Señor Sjon]

Buitenland is vaak 80% LTV + 20% LTV in een andere vorm. Kan zijn kortere looptijd, andere rente, etc.

[ph4ge]

Azer schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 10:37:
Artikel op NU.nl: http://www.nu.nl/economie...sherstel-woningmarkt.html

De titel alleen al, de prijsdalingen van de afgelopen jaren vindt ik juist het echte herstel van de woningmarkt! Maar prijsdalingen zijn natuurlijk niet in het belang van de Rabobank...


Dus als de prijzen dalen omdat minder mensen een huis kunnen kopen is het geen marktwerking?

Woningmarktcijfers was even zo vriendelijk om in het rapport van de Rabobank te duiken, en er staat een gigantische fout in. Ze corrigeren het aantal door de NVM gerapporteerde verkochte woningen twee keer. Echt enorm amateuristisch, of is het misleiding? Er zitten toch hele slimme economen bij zo'n Bank? Hoe dan ook scheelt het zo'n 10% in de verwachte aantal transacties. Voor zover de cijfers van het NVM al helemaal objectief zijn natuurlijk. Die 10% is meer dan het herstel dat de Rabobank ziet en schopt dus heel de voorspelling door de war. Maar de propaganda is breed opgepikt in de media, uiteraard stond de Staatsomroep om 20:00 vooraan met dit 'nieuws''. Corrigeren kan altijd nog als het iemand opvalt.

Senor Sjon schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 14:32:
Buitenland is vaak 80% LTV + 20% LTV in een andere vorm. Kan zijn kortere looptijd, andere rente, etc.

De exacte regels verschillen van land tot land, maar dat Nederland nog altijd veel ruimer is met het verstrekken van hypotheken is duidelijk. En dan hebben we het nog niet over startersleningen, Blokhypotheken en andere wanproducten die hier gangbaar zijn en de werkelijke leencapaciteit nog eens flink verhogen.

EDIT: Het blijkt dat Blok opdracht gegeven heeft aan de banken om positief over de huizenmarkt te zijn. Vandaar dat men bij de Rabo niet meer fatsoenlijk kan rekenen.

[ Voor 32% gewijzigd door ph4ge op 16-11-2013 19:57 ]

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op vrijdag 15 november 2013 @ 14:29:
[...]
Zolang de Nederlandse max nog altijd veel ruimer is dan internationaal en historisch gebruikelijk is kan je wel zeggen dat aan je max zitten niet verstandig is. Op het moment dat 80% LTV een beetje gangbaar wordt is het een ander verhaal.

Als 'aan je max zitten' niet verstandig is, wat dan wel? Het is als op de snelweg 100 gaan rijden, omdat 120 onveilig zou zijn.

Waarom interesseert het helemaal niks of je wel of niet aan je maximum gaat zitten:
Je maximum is niks meer dan een getal, berekent met alle gegevens van vandaag, totaal geen rekening houdend met enig toekomstperspectief, behalve dat 1 van de 2 minder moet kunnen gaan werken ivm kinderen.

Aan je maximum gaan zitten is dus alleen gevaarlijk als je toekomstperspectief niet beter is dan het rekenvoorbeeld. Bijvoorbeeld een salaris boven je functieprofiel (dus bij ontslag geen kans op een vergelijkbare baan), geen doorgroei mogelijkheden en geen 'eenvoudige' promoties meer mogelijk. (Junior -> Medior -> Senior) Ook een CAO die al jaren op '0' staat zou een risico kunnen zijn. Maar als je niet in 1 van die categorieën valt is er niks mis met aan je max gaan zitten. Paar voorbeeldjes:

Je hypotheek is niet onderhevig aan inflatie en dus de hypotheeklasten ook niet. Een (gemiddelde) inflatie van 1% (2%) zorgt ervoor dat aan het eind van de looptijd van 30 jaar je lasten in verhouding nog maar ~75% (~55%) beslaan van wat ze op de start datum waren. Zolang je salaris maar mee stijgt met de inflatie (en zelfs dat hoeft nog niet eens helemaal) nemen de hypotheeklasten af. Ik heb voor de gein er ook even 2% bijgezet, dat is namelijk de afgelopen 20 jaar het gemiddelde geweest.
Gekkigheid met deflatie en hyperinflatie ontstaat praktisch alleen in tijden van oorlog, dus tenzij je een radicale islamiet bent is dat niet een scenario waar imho veel rekening mee gehouden hoeft te worden. Zelfs met een volledig crashende huizenmarkt, crisis en alle ellende van de afgelopen 5 jaar is de inflatie niet raar gaan doen.

Wat is je max. en hoeveel zou je er dan onder moeten gaan zitten?
Stel je kunt €200.000 lenen, en je gaat tot €190.000, is dat dan safe? En ben je dan ook safe bezig als je maar €950.000 leent in plaats van je max van €1 miljoen, dat is immers ook netjes 5% onder je max. Of zou je dan maar tot €900.000 gaan, voor dat beetje extra lucht?
Volgens mij is het dan veel belangrijker om te kijken wat 'de max' je oplevert. Als je huis daarmee toekomst vaster wordt (bijvoorbeeld een extra kamer) dan is het 'risico' dat je moet verhuizen als het toch een tweeling wordt weer kleiner. Zeker onderin de markt kan €10.000 extra je veel extra huis opleveren. Als je dan bedenkt dat de kosten van een huis kopen boven de €10.000 liggen voor een woning van €200.000 dan kan goedkoop dus toch echt duurkoop worden.

Samengevat, niet aan je max willen zitten is korte termijn denken en is ook nog eens heel subjectief, voor een starter met perspectief is het onzin om bewust onder je max te gaan zitten, zeker omdat een huis geen korte termijn actie is.
Voor mensen die in een latere fase zitten (40+/50+) beginnen andere factoren mee te spelen, zoals wanneer gaan de kinderen studeren, wanneer stop je met werken of begint de partner juist weer met werken.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op maandag 18 november 2013 @ 01:28:
Je hypotheek is niet onderhevig aan inflatie en dus de hypotheeklasten ook niet. Een (gemiddelde) inflatie van 1% (2%) zorgt ervoor dat aan het eind van de looptijd van 30 jaar je lasten in verhouding nog maar ~75% (~55%) beslaan van wat ze op de start datum waren. Zolang je salaris maar mee stijgt met de inflatie (en zelfs dat hoeft nog niet eens helemaal) nemen de hypotheeklasten af. Ik heb voor de gein er ook even 2% bijgezet, dat is namelijk de afgelopen 20 jaar het gemiddelde geweest.
Gekkigheid met deflatie en hyperinflatie ontstaat praktisch alleen in tijden van oorlog, dus tenzij je een radicale islamiet bent is dat niet een scenario waar imho veel rekening mee gehouden hoeft te worden. Zelfs met een volledig crashende huizenmarkt, crisis en alle ellende van de afgelopen 5 jaar is de inflatie niet raar gaan doen.

Je verhaal klopt gewoon niet. Je netto hypotheeklasten lopen wel op, omdat je steeds minder HRA krijgt. Starters hebben bovendien vaak te maken met Statersleningen en Blokhypotheken die er ook voor zorgen dat je lasten gedurende de looptijd fors oplopen. Nog even los van dat in de lijn der verwachtingen ligt dat er meer overheidsmaatregelen gaan volgen die starters/huizeneigenaren geld gaan kosten.

Overigens is deflatie op dit moment een reel scenario in de Eurozone. Als in Nederland de huizenprijzen mee zouden tellen bij het berekenen van het inflatiepercentage zouden we zelfs al deflatie hebben.

TheGhostInc schreef op maandag 18 november 2013 @ 01:28:
Samengevat, niet aan je max willen zitten is korte termijn denken en is ook nog eens heel subjectief, voor een starter met perspectief is het onzin om bewust onder je max te gaan zitten, zeker omdat een huis geen korte termijn actie is.
Voor mensen die in een latere fase zitten (40+/50+) beginnen andere factoren mee te spelen, zoals wanneer gaan de kinderen studeren, wanneer stop je met werken of begint de partner juist weer met werken.

Het is juist voor starters belangrijker. Die groep heeft steeds minder zekerheid. Niet meer de zekerheid van een pensioen op je 65ste, niet meer de zekerheid van een vaste baan, niet meer het luxe sociale vangnet, een volledig uitgeklede NHG en niet meer de zekerheid dat je huis op zn minst de waarde behoudt. Maar wel 'de zekerheid' dat je bijv op afzienbare termijn kinderen krijgt en je studieschuld moet gaan afbetalen wat het hele plaatje overhoop schopt.

De vergelijking 100 kmu vs 120 kmu op de snelweg gaat niet op. Het is eerder 100 kmu blijven rijden met een auto die ook 300 kmu kan. Natuurlijk kan je ook met 300 kmu over de weg scheuren en in de meeste gevallen ben je in staat om de auto gewoon onder controle te houden. Echter, hoe harder je gaat, hoe groter de kans op ongelukken en hoe erger die ongelukken dan zullen zijn. De vangrail (bijv. scheiding) die je met 100 kmu per uur raakt zorg voor flinke blikschade, als je hem met 300 kmu raakt is het je (financiele) dood.

Omdat iets kan wil nog niet zeggen dat iets verstandig is. Iedereen is het er over eens dat een LTV van 106% gewoon veel te hoog is, dit zou, ook volgens het huidige hoge huizenprijzenminnend kabinet, eigenlijk naar de 80% moeten. Er is vastgelegd dat het naar de 100% gaat en er zijn duidelijke uitspraken van Premier en Minister dat als de huizenmarkt het weer kan hebben dit verder omlaag gaat. Het is niet meer dan boerenverstand dat je je dan heel hard af moet vragen of je nu nog wel 106% moet lenen, er is niet voor niets consensus dat dit niet goed is voor de economie en niet voor het individu. En als degene die het huis over een paar jaar weer van jou moet kopen nog maar 80% kan lenen, heb jij waarschijnlijk een probleem als je veel meer geleend hebt.

Uiteraard verschilt het van geval tot geval. Als jij een jaarinkomen hebt van 1 miljoen euro, nog eens 10 miljoen op de bank hebt staan en vervolgens een huis wil kopen van 2 ton tegen 106% LTV, met een starterslening en een Blok-hypotheek moet je dat vooral doen. In zn algemeenheid kan je echter zeggen dat alle partijen waar je mee te maken krijgt als je een huis gaat aankopen zoveel mogelijk aan je willen verdienen, daar is alles op ingericht. Het is dus slim om zelf te denken, zelf te kijken en dan een conservatieve inschatting te maken wat verstandig is. Waar dat uitkomt ligt voor iedereen anders, maar als je naïef naar de makelaars/hypothekers van deze wereld luistert en over een paar jaar in de problemen zit moet je ook niet komen klagen dat je niet wist dat je een risico nam.

Echt, er staan miljoenen huishoudens onder water en er zijn hele volksstammen financieel geruïneerd door DSB en vergelijkbare praktijken. Denken dat als de bank zegt dat het wel goed is dan zal het wel goed zijn is niet meer van deze tijd. We gaan ook niet onze credit card maxen omdat het kan, ook dat is niet verstandig.

[Zware Unit]

ph4ge schreef op maandag 18 november 2013 @ 09:19:
[...]
Omdat iets kan wil nog niet zeggen dat iets verstandig is. Iedereen is het er over eens dat een LTV van 106% gewoon veel te hoog is, dit zou, ook volgens het huidige hoge huizenprijzenminnend kabinet, eigenlijk naar de 80% moeten.

Zolang je mensen maar dwingt een groot deel gedurende de looptijd af te lossen is er niks mis met 106% van de taxatiewaarde. Natuurlijk is er risico op 106%, maar in mijn optiek is dit acceptable. Leuk natuurlijk de 80%, maar dat betekent dat je uit de economie vele miljarden aan koopkracht gaat halen aangezien mensen de 26% aan eigen geld moeten gaan opbouwen. Koopkracht die toch al enorm onder druk staat. Persoonlijk ben ik voor de aanpassing dat de HRA enkel en alleen van toepassing is op het deel van je hypotheek die je daadwerkelijk aflost. Daarvoor is de HRA namelijk bedoeld: het eigenwoningbezit te bevorderen.

[Woy]

Zware Unit schreef op maandag 18 november 2013 @ 10:18:
[...]
Persoonlijk ben ik voor de aanpassing dat de HRA enkel en alleen van toepassing is op het deel van je hypotheek die je daadwerkelijk aflost. Daarvoor is de HRA namelijk bedoeld: het eigenwoningbezit te bevorderen.

Dat is sinds 1-1-2013 al het geval

[RemcoDelft]

Zware Unit schreef op maandag 18 november 2013 @ 10:18:
Leuk natuurlijk de 80%, maar dat betekent dat je uit de economie vele miljarden aan koopkracht gaat halen aangezien mensen de 26% aan eigen geld moeten gaan opbouwen. Koopkracht die toch al enorm onder druk staat.

Het is uitstelgedrag, niet meer dan dat. Stel dat je 200% mag lenen... Of 400%... Dat geeft een gigantische oppepper aan de koopkracht! Nu even tenminste... Daarna neemt het af omdat het moet worden terugbetaald.

[Zware Unit]

Woy schreef op maandag 18 november 2013 @ 10:19:
[...]

Dat is sinds 1-1-2013 al het geval

Toch slimme mensen in Den Haag

[Bartjuh]

Zware Unit schreef op maandag 18 november 2013 @ 10:18:
[...]Zolang je mensen maar dwingt een groot deel gedurende de looptijd af te lossen is er niks mis met 106% van de taxatiewaarde. Natuurlijk is er risico op 106%, maar in mijn optiek is dit acceptable. Leuk natuurlijk de 80%, maar dat betekent dat je uit de economie vele miljarden aan koopkracht gaat halen aangezien mensen de 26% aan eigen geld moeten gaan opbouwen. Koopkracht die toch al enorm onder druk staat. Persoonlijk ben ik voor de aanpassing dat de HRA enkel en alleen van toepassing is op het deel van je hypotheek die je daadwerkelijk aflost. Daarvoor is de HRA namelijk bedoeld: het eigenwoningbezit te bevorderen.

Hoe meer je kunt lenen, hoe meer er geleend wordt voor een huis. Huizen worden navenant duurder, voor hetzelfde goed. Daarnaast, is sparen zo'n slecht idee? Kijk naar wat dat de economie van Duitsland nu heeft gebracht!

Nee, eigenlijk is het veel beter als huizenprijzen laag zijn, zodat er meer geld over is voor echt economisch nuttige zaken zoals bedrijvigheid. In plaats dat we ons geld direct naar de aflossing en rente (direct, en direct via de HRA) sturen, dat grotendeels naar het buitenland verdwijnt.

Ook ligt het risico van die 106% niet bij de bank, maar bij de belastingbetaler en klanten van de bank (waaronder ook huurders). 80% LTV zou zowel de risico's enorm verminderen, alswel de prijzen doen dalen naar betaalbaarder huizen, waardoor we meer geld overhouden voor echte bedrijvigheid.

[Zware Unit]

RemcoDelft schreef op maandag 18 november 2013 @ 10:24:
[...]

Het is uitstelgedrag, niet meer dan dat. Stel dat je 200% mag lenen... Of 400%... Dat geeft een gigantische oppepper aan de koopkracht! Nu even tenminste... Daarna neemt het af omdat het moet worden terugbetaald.

106% geeft geen enorme oppepper aan de koopkracht, maar zorgt voor geen verdere verslechtering. Ik ben voor een geleidelijke afbouw van de HRA en een verlaging naar 100% van taxatiewaarde, maar dit soort zaken moeten geleidelijk gaan.

80% is op korte termijn echt niet realistisch zonder de economie te slopen. Als je dit op lange termijn (>20 jaar) wil invoeren prima, maar zorg dan voor een solide lange termijn beleid. Dit is een probleem dat de afgelopen 25 jaar is gecreëerd en iets wat je niet zomaar ongedaan kan maken.

[pedorus]

TheGhostInc schreef op maandag 18 november 2013 @ 01:28:
Je maximum is niks meer dan een getal, berekent met alle gegevens van vandaag, totaal geen rekening houdend met enig toekomstperspectief, behalve dat 1 van de 2 minder moet kunnen gaan werken ivm kinderen.

Onzin, hier moet je volgens het Nibud dat die normen vaststelt juist zelf rekening mee houden:

quote: http://www.nibud.nl/filea...albare_hypotheek_2013.pdf

7.1 De komst van kinderen

Vaak besluiten één of beide partner(s) (tijdelijk) minder te gaan werken bij de komst van kinderen. Dat betekent dat de inkomsten lager zijn. De uitgaven zijn daarentegen hoger. Met de komst van kinderen is er in de meeste gezinnen dus minder budget beschikbaar voor de hypotheeklasten. U kunt hier bij het afsluiten van de hypotheek al rekening mee houden. Bijvoorbeeld door ervoor te kiezen om niet beide inkomens volledig te laten meetellen bij de berekening van het maximale hypotheekbedrag

Aan je maximum gaan zitten is dus alleen gevaarlijk als je toekomstperspectief niet beter is dan het rekenvoorbeeld.

Gelukkig weet je precies wanneer een van de andere punten opgaat (oa ziekte, werkloosheid, scheiden, overlijden)?

Je hypotheek is niet onderhevig aan inflatie en dus de hypotheeklasten ook niet.

Andere gerelateerde lasten (onderhoud, energie, belastingen, enz.) echter wel. Netto hypotheeklasten zijn ook niet meer constant ivm vermindering HRA gedurende de looptijd.

Gekkigheid met deflatie en hyperinflatie ontstaat praktisch alleen in tijden van oorlog, dus tenzij je een radicale islamiet bent is dat niet een scenario waar imho veel rekening mee gehouden hoeft te worden.

Welke oorlog hadden ze in Japan dan precies? Daar hadden ze decennia lang geen inflatie..

Samengevat, niet aan je max willen zitten is korte termijn denken en is ook nog eens heel subjectief, voor een starter met perspectief is het onzin om bewust onder je max te gaan zitten, zeker omdat een huis geen korte termijn actie is.

Met deze redenering had je in 2008 ook een huis gekocht waar je nu wellicht vast zat...

[ph4ge]

Zware Unit schreef op maandag 18 november 2013 @ 10:18:
Zolang je mensen maar dwingt een groot deel gedurende de looptijd af te lossen is er niks mis met 106% van de taxatiewaarde. Natuurlijk is er risico op 106%, maar in mijn optiek is dit acceptable. Leuk natuurlijk de 80%, maar dat betekent dat je uit de economie vele miljarden aan koopkracht gaat halen aangezien mensen de 26% aan eigen geld moeten gaan opbouwen. Koopkracht die toch al enorm onder druk staat. Persoonlijk ben ik voor de aanpassing dat de HRA enkel en alleen van toepassing is op het deel van je hypotheek die je daadwerkelijk aflost. Daarvoor is de HRA namelijk bedoeld: het eigenwoningbezit te bevorderen.

Er lekt nu juist veel te veel geld weg uit de economie doordat we zoveel rente moeten betalen. Rente verdwijnt naar het buitenland en op de bankrekening van renteniers, dat is niet goed voor de economie. Minder lenen betekent minder rente en dus meer geld voor andere zaken. Maar goed, het is een achterhoede gevecht, want aan Basel III gaan onze banken gewoon niet ontkomen.

Het zijn waardedalingen die op zichzelf niet leuk zijn. Bepaalde groepen komen hierdoor in de problemen en andere groepen zien hun winst verdampen. Maar lage huizenprijzen zijn op zichzelf wel goed, hoe minder je voor een huis betaalt hoe meer je ergens anders kan besteden. Meer lenen betekent alleen maar dat er meer geld weglekt uit de economie en we meer geld voor hetzelfde goed betalen.

[ Voor 15% gewijzigd door ph4ge op 18-11-2013 11:03 ]

[ATS]

Bartjuh schreef op maandag 18 november 2013 @ 10:37:
[...]

Hoe meer je kunt lenen, hoe meer er geleend wordt voor een huis. Huizen worden navenant duurder, voor hetzelfde goed. Daarnaast, is sparen zo'n slecht idee? Kijk naar wat dat de economie van Duitsland nu heeft gebracht!

Duitsland heeft prachtige exportcijfers, maar de binnenlandse bestedingen en loonontwikkeling blijven achter. Zo geweldig zou ik dat niet willen noemen.

Overigens heb je met een 80% LTV op termijn meer geld in de reële economie, in plaats van minder. Allereerst moet er gespaard worden, dus dat haalt geld uit de economie. Maar, dat sparen brengt rendement op. Het rendement hoeft dus minder gespaard (dan wel afgelost) te worden uit geld dat de huizenkoper verdient. Dat geld kan de echte economie in. 80% LTV zorgt ook voor een rem op de huizenprijzen. Geld wat niet aan een huis wordt uitgegeven, kan aan andere zaken uitgegeven worden. Dat scheelt echt enorm. Vervolgens zorgt die lagere LTV ook voor een lager risico voor de bank, en dus voor lagere rentes. Geld wat de huizenkoper niet aan rente besteed, kan hij besteden aan andere zaken.

Al met al denk ik dat een lagere LTV en huizenprijzen die niet te hard stijgen goed is voor de economie. Maar de transitie daarheen is lastig, omdat het op de korte en zelfs middellange termijn wel degelijk pijnlijk is om daar te komen. Hoewel er inderdaad nog altijd veel lucht zit in de huizenprijzen, zou ik graag zien dat de prijzen niet verder zakken. Zolang ze langdurig stabiliseren is het goed.

Waar volgens mij behoefte aan is, is een spaarvorm die het belastingtechnisch ook interessant maakt om te sparen voor een eigen woning. Ik denk aan soort van geblokkeerde rekening die alleen voor de aankoop van een eigen woning gebruikt mag worden, en die daarmee in box 1 valt (geen VRH). Rente hierop zou ook onbelast kunnen zijn. Bij opname voor een ander doel laat je de fiscale kassa rinkelen. Zo maak je het eenvoudiger voor mensen om ook daadwerkelijk die 20+% zelf bij elkaar te sparen. Je zou zelfs inleg in een dergelijke rekening nog een klein beetje fiscaal kunnen stimuleren, bijvoorbeeld door een dergelijke inleg voor een percentage aftrekbaar te maken van de IB.

[page404]

http://www.nu.nl/economie...-verkocht-in-oktober.html

volgens mij komen we nu op het punt dat de cijfers echt gaan wijzen naar een herstel. Het valt me om me heen (Vinexwijken rond Utrecht) op dat huizen weer snel verkocht worden, en ook die met vraagprijzen die niet op de "paniekprijzen" liggen van een jaar geleden. Ik was heel lang sceptisch maar ik durf voorzichtig weer optimistisch te zijn. Mijn gevoel is ook dat als de huizenmarkt hersteld (niet zozeer de prijzen maar wel de doorstroming) dat de rest van de economie ook weer op gang gaat komen,

[Zware Unit]

ATS schreef op maandag 18 november 2013 @ 11:03:
[...]
Waar volgens mij behoefte aan is, is een spaarvorm die het belastingtechnisch ook interessant maakt om te sparen voor een eigen woning. Ik denk aan soort van geblokkeerde rekening die alleen voor de aankoop van een eigen woning gebruikt mag worden, en die daarmee in box 1 valt (geen VRH). Rente hierop zou ook onbelast kunnen zijn. Bij opname voor een ander doel laat je de fiscale kassa rinkelen. Zo maak je het eenvoudiger voor mensen om ook daadwerkelijk die 20+% zelf bij elkaar te sparen. Je zou zelfs inleg in een dergelijke rekening nog een klein beetje fiscaal kunnen stimuleren, bijvoorbeeld door een dergelijke inleg voor een percentage aftrekbaar te maken van de IB.

Agree! Voor een huis van 300.000 euro plus 18.000 euro k.k. heb je toch 78.000 euro spaargeld nodig. Tel hierbij op het bedrag dat je huidige woning mogelijk onder water staat en je hebt een serieus bedrag nodig.

[ph4ge]

page404 schreef op maandag 18 november 2013 @ 11:10:
http://www.nu.nl/economie...-verkocht-in-oktober.html

volgens mij komen we nu op het punt dat de cijfers echt gaan wijzen naar een herstel. Het valt me om me heen (Vinexwijken rond Utrecht) op dat huizen weer snel verkocht worden, en ook die met vraagprijzen die niet op de "paniekprijzen" liggen van een jaar geleden. Ik was heel lang sceptisch maar ik durf voorzichtig weer optimistisch te zijn. Mijn gevoel is ook dat als de huizenmarkt hersteld (niet zozeer de prijzen maar wel de doorstroming) dat de rest van de economie ook weer op gang gaat komen,

Het is een gemiddeld aantal transacties voor oktober, sinds de start van de crisis. Er is dus geen herstel. Het enige wat deze cijfers laten zien is de piek en het dal die we in 2012 hadden omdat men dacht dat overdrachtsbelasting weer omhoog zou gaan. 2013 is nog altijd hard op weg om het slechtste jaar te worden sinds de start van de crisis.

1000 extra transacties tov oktober 2012 is nou ook weer niet zo schokkend natuuurlijk. Op macro economisch niveau betekent dat niks, er staan geloof ik 300.000 huizen te koop. We hebben het tegenwoordig als we het over de transacties hebben om zulke kleine hoeveelheden, dat zodra je het in percentage gaat zetten kleine schommelingen ineens groot lijken.

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 18-11-2013 11:21 ]

[Zware Unit]

ATS schreef op maandag 18 november 2013 @ 11:03:
[...]
Hoewel er inderdaad nog altijd veel lucht zit in de huizenprijzen...

Waar haal je deze wijsheid vandaan? Zeker nu huren steeds duurder begint te worden kan je lastig zeggen dat er nog veel lucht zit in de huizenprijzen.

[Xanaroth]

page404 schreef op maandag 18 november 2013 @ 11:10:
http://www.nu.nl/economie...-verkocht-in-oktober.html

volgens mij komen we nu op het punt dat de cijfers echt gaan wijzen naar een herstel. Het valt me om me heen (Vinexwijken rond Utrecht) op dat huizen weer snel verkocht worden, en ook die met vraagprijzen die niet op de "paniekprijzen" liggen van een jaar geleden. Ik was heel lang sceptisch maar ik durf voorzichtig weer optimistisch te zijn. Mijn gevoel is ook dat als de huizenmarkt hersteld (niet zozeer de prijzen maar wel de doorstroming) dat de rest van de economie ook weer op gang gaat komen,

Voorzichtig met je aannames! Alle verkopen de afgelopen maanden zitten nog altijd onder de 10k/maand, bijna rock-bottom. Zet voor de gein kadaster aantal woningverkopen op de 'max' setting welke tot 2005 loopt ofzo, en dan zitten de verkopen serieus laag.

Wat je ziet is geen herstel, maar simpelweg dat het bijna niet mogelijk is om met 16.000.000 mensen minder verhuizingen (om het zo maar even te noemen) dan 10.000/maand te hebben - al dan niet geforceerd door werk/ontslag/gezinsuitbreiding..

[Bartjuh]

@page404

Afgelopen juni liet een daling zien van 55,4%.... toen schreeuwden we ook geen moord en brand

Waarschijnlijk zijn dit voornamelijk mensen die al een aantal jaar van plan zijn een huis te kopen, maar door het media-offensief van belanghebbenden nu een huis kopen. De belangrijke economische indicatoren zijn nog steeds dik negatief: Werkloosheid neemt nog steeds fiks toe, er moet nog veel schulden afgeboekt gaan worden, en veel overheidsmaatregelen moeten nog door-resoneren.

[Maverick]

ph4ge schreef op maandag 18 november 2013 @ 11:16:
[...]
Het is een gemiddeld aantal transacties voor oktober, sinds de start van de crisis. Er is dus geen herstel. Het enige wat deze cijfers laten zien is de piek en het dal die we in 2012 hadden omdat men dacht dat overdrachtsbelasting weer omhoog zou gaan. 2013 is nog altijd hard op weg om het slechtste jaar te worden sinds de start van de crisis.

1000 extra transacties tov oktober 2012 is nou ook weer niet zo schokkend natuuurlijk. We hebben het tegenwoordig als we het over de transacties hebben om zulke kleine hoeveelheden, dat zodra je het in percentage gaat zetten kleine schommelingen ineens groot lijken.

De 2e helft van 2013 is wel aanzienlijk beter dan de eerste helft geloof ik. Hoewel ik denk dat een herstel nog niet echt te zien is, zien we toch zeker wel dat we inmiddels steviger in de bodem komen te staan. De vraag is alleen wanneer de weg naar boven weer voorzichtig ingezet zal worden. Denk zelf dat we eind volgend jaar echt wel weer langzaam uit de put gaan kruipen.

[ATS]

Zware Unit schreef op maandag 18 november 2013 @ 11:16:
[...]

Waar haal je deze wijsheid vandaan? Zeker nu huren steeds duurder begint te worden kan je lastig zeggen dat er nog veel lucht zit in de huizenprijzen.

Heel simpel. Huizen zijn nog steeds heel duur ten opzichte van een gezinsinkomen, en dan zijn de gezinsinkomens aardig gestegen door de toegenomen arbeidsparticipatie van vrouwen.

[Oscar Mopperkont]

page404 schreef op maandag 18 november 2013 @ 11:10:
http://www.nu.nl/economie...-verkocht-in-oktober.html

volgens mij komen we nu op het punt dat de cijfers echt gaan wijzen naar een herstel. Het valt me om me heen (Vinexwijken rond Utrecht) op dat huizen weer snel verkocht worden, en ook die met vraagprijzen die niet op de "paniekprijzen" liggen van een jaar geleden. Ik was heel lang sceptisch maar ik durf voorzichtig weer optimistisch te zijn. Mijn gevoel is ook dat als de huizenmarkt hersteld (niet zozeer de prijzen maar wel de doorstroming) dat de rest van de economie ook weer op gang gaat komen,

Het aantal positieve berichten blijft inderdaad toenemen. Het lijkt allemaal nog pril, dus hopen dat het doorzet. Het is in ieder geval de zoveelste stijging

[RemcoDelft]

page404 schreef op maandag 18 november 2013 @ 11:10:
Het valt me om me heen (Vinexwijken rond Utrecht) op dat huizen weer snel verkocht worden, en ook die met vraagprijzen die niet op de "paniekprijzen" liggen van een jaar geleden.

Ik zie hier juist veel meer te koop/huur staan. Met name appartementen in een 12 jaar oud complex: lange tijd stonden er 3 tot 4 leeg en te huur, nu zijn dat er 14. Steeds meer komen ze met tijdelijke huurverlagingen (blijkbaar willen ze niet structureel verlagen en begint de leegstand nu toch pijn te doen), maar ze raken niet verhuurd. Een deel zit ondertussen zelfs onder de sociale huurgrens.
Hetzelfde met te koop staande appartementen in dat complex: hetgeen verkocht werd was de goedkoopste (150k), de rest blijft staan.

Zware Unit schreef op maandag 18 november 2013 @ 11:13:
Agree! Voor een huis van 300.000 euro plus 18.000 euro k.k. heb je toch 78.000 euro spaargeld nodig. Tel hierbij op het bedrag dat je huidige woning mogelijk onder water staat en je hebt een serieus bedrag nodig.

Die 300k is bij 105% lenen. Bij 80% lenen neemt "wat de gek kan betalen" hard af, en dus ook de prijs. Als het huis 100k zakt heb je nog maar 50k spaargeld nodig. En met 50k eigen geld bespaar je je dan 150k extra schuld!

Tel hierbij op het bedrag dat je huidige woning mogelijk onder water staat en je hebt een serieus bedrag nodig.

En wat die restschuld betreft: dat is natuurlijk het probleem van de verkoper. Ideaal zou zijn als er voldoende betaalbare nieuwbouw komt, dan koopt de koper gewoon een nieuw huis. De tweedeling is dan compleet:
-bestaande huizen van voor 2013 met aflossingsvrije hypotheek volledig aftrekbaar
-nieuwe huizen na 2013 tegen lagere aanschafprijs en aflossen in 30 jaar.

Voor wie de makelaarslobby gelooft dat verkoopaantallen stijgen, een grafiek. Deze laat het lopend gemiddelde zien van het aantal verkopen de afgelopen 12 maanden:

[ph4ge]

Maverick schreef op maandag 18 november 2013 @ 11:20:
De 2e helft van 2013 is wel aanzienlijk beter dan de eerste helft geloof ik. Hoewel ik denk dat een herstel nog niet echt te zien is, zien we toch zeker wel dat we inmiddels steviger in de bodem komen te staan. De vraag is alleen wanneer de weg naar boven weer voorzichtig ingezet zal worden. Denk zelf dat we eind volgend jaar echt wel weer langzaam uit de put gaan kruipen.

Als we het volhouden om:
-Voor altijd deze bizar lage rentes te houden,
-Voor altijd een enorm media offensief hebben, en
-De maatregelen die vanaf 1-1-2014 ingaan weer terugdraaien,
dan kan je wellicht spreken van een bodem. Nu zit het op bovenstaande 3 fronten enorm mee voor de huizenmarkt. Deze enorme boost zorgt er echter voor dat we horizontaal bewegen, niet omhoog maar horizontaal. Als die boost verdwijnt zal die horizontale beweging ook weer naar beneden afbuigen.

De tweede helft is niet echt beter dan de eerste helft, althans niet gecompenseerd voor seizoensinvloeden, we hikken gewoon al jaren tegen de 10.000 in de maand aan, omdat dat gewoon het minimum blijkt te zijn wat je kan hebben in een land met 17.000.000 inwoners. Het was de eerste maanden van het jaar wel iets minder, doordat er wat aankopen naar december 2012 werden geschoven, maar zo schokkend was dat niet. Het enige wat is veranderd is de berichtgeving. En de hoeveelheid positieve berichtgeving is op zichzelf geen graadmeter, we weten allemaal dat dit een opdracht van Blok is.

Wat we gewoon zien is dat er in 2012 het een en ander gebeurde waardoor de transacties meer op en neer golfden. In 2013 is het allemaal wat vlakker. Daarom hadden we in juni -50% en nu 3 maanden later +30%. Let op dat dit cijfer in juni niet werd gepubliceerd door verschillende grote media. Die -50% werd toen afgedaan als niet belangrijk nieuws.

[ Voor 7% gewijzigd door ph4ge op 18-11-2013 11:46 ]

[EXX]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 18 november 2013 @ 11:32:
[...]

Het aantal positieve berichten blijft inderdaad toenemen. Het lijkt allemaal nog pril, dus hopen dat het doorzet. Het is in ieder geval de zoveelste stijging

Deze positieve berichten zijn vooral spin. Het totale aantal transacties is nog steeds lager dan 2012. De prijzen dalen nog steeds. In 2014 neemt de leencapaciteit verder af en verdwijnt het voordeeltje van de NHG verder.

[Oscar Mopperkont]

EXX schreef op maandag 18 november 2013 @ 12:07:
[...]
Deze positieve berichten zijn vooral spin. Het totale aantal transacties is nog steeds lager dan 2012.

Het totaal zal ook wel lager blijven, omdat begin 2013 gewoon erg slecht was. Dat neemt niet weg dat er nu een stijgende lijn in lijkt te zitten.

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 18 november 2013 @ 12:12:
Het totaal zal ook wel lager blijven, omdat begin 2013 gewoon erg slecht was. Dat neemt niet weg dat er nu een stijgende lijn in lijkt te zitten.

Vertel? De enige noemenswaardige stijging is tov oktober 2012, een cijfer wat omlaag werd getrokken door juni en december 2012. Wijs mij een grafiek met een (duidelijk) stijgende lijn. De grafiek van RemcoDelft bijv spreekt boekdelen, daar heb je echt een vergrootglas nodig om die stijging te zien.

[ Voor 11% gewijzigd door ph4ge op 18-11-2013 12:26 ]

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op maandag 18 november 2013 @ 12:25:
Wijs mij een grafiek met een (duidelijk) stijgende lijn. De grafiek van RemcoDelft bijv spreekt boekdelen, daar heb je echt een vergrootglas nodig om die stijging te zien.

Gewoon een kwestie van op het juiste punt knippen. Creatief met statistiek, makelaar-stijl. Zo dan:
Aantal huizen verkocht (lopend gemiddelde over 12 maanden):

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op maandag 18 november 2013 @ 12:25:
[...]
Vertel? De enige noemenswaardige stijging is tov oktober 2012, een cijfer wat omlaag werd getrokken door juni en december 2012. Wijs mij een grafiek met een (duidelijk) stijgende lijn. De grafiek van RemcoDelft bijv spreekt boekdelen, daar heb je echt een vergrootglas nodig om die stijging te zien.

Zie grafiek van Remco als hij niet in 1995 begint.

[ph4ge]

RemcoDelft schreef op maandag 18 november 2013 @ 12:30:
[...]

Gewoon een kwestie van op het juiste punt knippen. Creatief met statistiek, makelaar-stijl. Zo dan:
Aantal huizen verkocht (lopend gemiddelde over 12 maanden):
[afbeelding]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 18 november 2013 @ 12:31:
[...]

Zie grafiek van Remco als hij niet in 1995 begint.

Haha, het heeft een minuut geduurd! Inderdaad, zo kan je altijd wel wat verzinnen. Ik ben benieuwd of Oscar de eerste volgende keer dat deze grafiek weer een millimeter daalt ook roept dat het het begin is van een nieuwe vrije val, of dat het dan wel ineens geduid wordt.

[ Voor 13% gewijzigd door ph4ge op 18-11-2013 12:44 ]

[stok]

ph4ge schreef op maandag 18 november 2013 @ 12:38:
[...]


[...]

Haha, het heeft een minuut geduurd! Inderdaad, zo kan je altijd wel wat verzinnen. Ik ben benieuwd of Oscar de eerste volgende keer dat deze grafiek weer een millimeter daalt ook roept dat het het begin is van een nieuwe vrije val, of dat het dan wel ineens geduid wordt.

Gast zit gewoon te trollen joh.

[ph4ge]

stok schreef op maandag 18 november 2013 @ 13:01:
Gast zit gewoon te trollen joh.

Nee, het is trollen om zo selectief naar een grafiek te kijken en alleen maar hier te reageren als er een positief bericht is met niks anders dan de mededeling dat het er goed uit ziet omdat er een positief bericht is. Ik stelde een oprechte vraag, je kan niet menen dat 5000 extra transacties op jaarbasis een serieus teken van herstel is, niet nadat de transactie aantallen bijna zijn gehalveerd van ruim 200.000 per jaar. Het is een statistische schommeling omdat een lijn nou eenmaal nooit exact horizontaal zal bewegen en er op 17 miljoen inwoners altijd wel een paar transacties plaats zullen vinden, al is het maar omdat er altijd wel mensen sterven.

[ Voor 17% gewijzigd door ph4ge op 18-11-2013 13:13 ]

[stok]

ph4ge schreef op maandag 18 november 2013 @ 13:12:
[...]
Nee, het is trollen om zo selectief naar een grafiek te kijken en alleen maar hier te reageren als er een positief bericht is met niks anders dan de mededeling dat het er goed uit ziet omdat er een positief bericht is. Ik stelde een oprechte vraag, je kan niet menen dat 5000 extra transacties op jaarbasis een serieus teken van herstel is, niet nadat de transactie aantallen bijna zijn gehalveerd van ruim 200.000 per jaar. Het is een statistische schommeling omdat een lijn nou eenmaal nooit exact horizontaal zal bewegen en er op 17 miljoen inwoners altijd wel een paar transacties plaats zullen vinden, al is het maar omdat er altijd wel mensen sterven.

ik doelde dan ook niet op jou ...

[ph4ge]

stok schreef op maandag 18 november 2013 @ 13:15:
[...]

ik doelde dan ook niet op jou ...

Haha, oke.

[Wackmack]

RemcoDelft schreef op maandag 18 november 2013 @ 11:40:
[...]

Ik zie hier juist veel meer te koop/huur staan. Met name appartementen in een 12 jaar oud complex: lange tijd stonden er 3 tot 4 leeg en te huur, nu zijn dat er 14. Steeds meer komen ze met tijdelijke huurverlagingen (blijkbaar willen ze niet structureel verlagen en begint de leegstand nu toch pijn te doen), maar ze raken niet verhuurd. Een deel zit ondertussen zelfs onder de sociale huurgrens.
Hetzelfde met te koop staande appartementen in dat complex: hetgeen verkocht werd was de goedkoopste (150k), de rest blijft staan.


[...]

Die 300k is bij 105% lenen. Bij 80% lenen neemt "wat de gek kan betalen" hard af, en dus ook de prijs. Als het huis 100k zakt heb je nog maar 50k spaargeld nodig. En met 50k eigen geld bespaar je je dan 150k extra schuld!


[...]

En wat die restschuld betreft: dat is natuurlijk het probleem van de verkoper. Ideaal zou zijn als er voldoende betaalbare nieuwbouw komt, dan koopt de koper gewoon een nieuw huis. De tweedeling is dan compleet:
-bestaande huizen van voor 2013 met aflossingsvrije hypotheek volledig aftrekbaar
-nieuwe huizen na 2013 tegen lagere aanschafprijs en aflossen in 30 jaar.

Voor wie de makelaarslobby gelooft dat verkoopaantallen stijgen, een grafiek. Deze laat het lopend gemiddelde zien van het aantal verkopen de afgelopen 12 maanden:
[afbeelding]

Eens, in mijn vorige appartement stond nooit iets leeg echter dit jaar stonden er 4 appartementen leeg voor meerdere maanden. De prijs is rond de € 700 voor 70m2 in het centrum van Apeldoorn. Wel is er zelden onderhoud gepleegd, de appartementen zijn gebouwd in de jaren 60. Door de achterstallige onderhoud is het lastig ze te verhuren en de crisis speelt mee.

[JvS]

Laten we dan gewoon een normale grafiek doen, absolute aantal verkochte woningen per maand:



Dit is gewoon doorkwakkelen zou ik zeggen. De piek komt wel in december als iedereen nog een huis wil voordat de financiering weer wat verkrapt.

[ Voor 7% gewijzigd door JvS op 18-11-2013 13:55 ]

[cyberstalker]

Is dat niet juist onlogisch? Volgend jaar verkrapt de financiering, wat de prijzen weer een stuk zal laten dalen. Als je dat even afwacht en dan koopt zit je met een stuk lagere maandlasten.

[!null]

Nee, maandlasten gaan juist omhoog, door een mindere NHG dekking. Dus in het geval van aankomende jaarwisseling is het juist andersom. Voorheen had je misschien gelijk.

[Bart-Willem]

cyberstalker schreef op maandag 18 november 2013 @ 15:16:
Is dat niet juist onlogisch? Volgend jaar verkrapt de financiering, wat de prijzen weer een stuk zal laten dalen. Als je dat even afwacht en dan koopt zit je met een stuk lagere maandlasten.

De prijzen zullen hoe dan ook dalen, omdat voor veel mensen die 1% minder kunnen lenen meteen ten koste van hun spaarrekening zullen gaan. Daarbij: met de nieuwe Nibud-normen wordt de leencapaciteit komend jaar (fors) lager en ik denk dat we dat weer zullen merken in de huizenprijzen.

De tijdelijke opleving die er nu is, valt gewoon te wijten aan het huurders wegpesten uit de huurwoning door de (forse) huurstijgingen. Ik denk dat door de strengere regels (in combinatie met de Nibud-normen) die tijdelijke opleving begin komend jaar weer doodgebloed is.

[Wackmack]

JvS schreef op maandag 18 november 2013 @ 13:54:
Laten we dan gewoon een normale grafiek doen, absolute aantal verkochte woningen per maand:

[afbeelding]

Dit is gewoon doorkwakkelen zou ik zeggen. De piek komt wel in december als iedereen nog een huis wil voordat de financiering weer wat verkrapt.

Heb nog nooit zo'n grafiek in de media gezien, apart waarom ze alleen maar positief willen publiceren. Vanmorgen heel positief item op radio 1 over het herstel van de woningmarkt, het dieptepunt was zeker bereikt.

[stok]

Tegen de tijd dat er sprake is van echt herstel gelooft niemand de berichtgeving meer

[Oscar Mopperkont]

Waarom wordt "de" media zo gewantrouwd? Ze berichten toch gewoon wat er aan de hand is?

Enige dat soms ontbreekt is de context, maar dat geldt bij zowel positieve als negatieve berichtgeving. Als ze het bijvoorbeeld hebben over jaar-op-jaar cijfers wordt vaak gezegd dat prijzen "verder" zijn gedaald of "verder" zijn gestegen, terwijl de daling of stijging nagenoeg gelijk was aan de jaar-op-jaar stijging of daling de maand ervoor. Ze kijken dan dus niet naar de afgeleide waar het daadwerkelijk om gaat. Maar dat werk beide kanten op.

[Señor Sjon]

Juli-oktober 2012 is anders een stuk slechter dan juli-oktober 2013. Komt natuurlijk door de OB en de onzekerheid rondom de kabinetsformatie, maar toch. Al 4 maanden rond de 10k woningen/maand is beter dan het eerste halfjaar.

[Wobblier]

Ja ik snap dat ook niet.

Ik kan me totaal niet vinden in negatieve houding op dit forum. Bijna op het niveau van "Al die complottheoristen proberen ons te beinvloeden!!" Bij elk positief geluid vliegen de "feiten" om je oren. Terwijl er bij een minder hard dalende prijs of een stijgend aantal verkopen toch echt een positief bericht hoort.

Ja natuurlijk is de huizencrisis niet voorbij. Dat komt omdat de huizenmarkt "achter" de economie aanloopt. Koopkracht, werkeloosheid, HRA en financieringsvoorwaarden. Dat weten we zonder dat gemopper op de media/blok/bank/hra/ltv ook wel.