Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[Motrax]

Senor Sjon schreef op donderdag 31 oktober 2013 @ 09:58:
Schaf de NHG dan gewoon af, want dit wordt ook een wassen neus. Ik ben benieuwd of dit ook voor bestaande gevallen gaat gelden, net als de wijzigingen eerder dit jaar.

Als het ook voor bestaande gevallen geldt wil ik mijn geld terug

[Woy]

ph4ge schreef op donderdag 31 oktober 2013 @ 11:29:
[...]
Met een prijsdaling van meer dan 20% is het nog steeds lekker als je de helft niet hoeft te betalen.

Mij is onduidelijk in hoeverre deze maatregel ook voor bestaande gevallen gaat gelden. In dat geval moet je natuurlijk nu als een gek je huis verkopen wat onder water staat.

Eigenlijk is het sowieso absurd dat de voorwaarden voor de huidige gevallen aangepast kunnen worden. Vanuit de consument gezien is het gewoon een financieel product waarvoor je betaald. Een dergelijke overeenkomst mag normaal gesproken helemaal niet eenzijdig aangepast worden.

Motrax schreef op donderdag 31 oktober 2013 @ 11:34:
[...]
Als het ook voor bestaande gevallen geldt wil ik mijn geld terug

De vorige wijzigingen gelden ook voor bestaande gevallen. Ik snap nog steeds niet dat dat juridisch mogelijk is, maar ik heb ook nog niet gehoord dat daar iemand voor naar de rechter gegaan is, dus misschien is dat ook helemaal niet houdbaar.

[ Voor 24% gewijzigd door Woy op 31-10-2013 11:37 ]

[EvaluationCopy]

Dergelijke overeenkomsten mogen ze best eenzijdig aanpassen, maar dan mag ik hem eenzijdig opzeggen.

[Woy]

EvaluationCopy schreef op donderdag 31 oktober 2013 @ 11:45:
Dergelijke overeenkomsten mogen ze best eenzijdig aanpassen, maar dan mag ik hem eenzijdig opzeggen.

Het punt is dat de vergoeding voor de volledige looptijd al betaald is. Dus eenzijdig opzeggen zou ook betekenen dat de premie terug betaald moet worden, en zelfs dat is twijfelachtig.

Anders is het bijvoorbeeld ook wel erg makkelijk om bijvoorbeeld een arbeidsongeschiktheidsverzekering aan te bieden waarbij je de overeenkomst opzegt op het moment dat iemand daar aanspraak op wil maken.

Het is gewoon een lopende verzekering waar al voor betaald is, dus daar mag de dekking niet opeens aangepast worden.

[ Voor 32% gewijzigd door Woy op 31-10-2013 11:48 ]

[Coffeemonster]

Of je daar gelukkiger van wordt? Want de bank gaat dan ook doodleuk je hypotheekrente verhogen, omdat voor hun het risico is toegenomen. Leuk als je huis onder water staat.

[Woy]

Coffeemonster schreef op donderdag 31 oktober 2013 @ 11:49:
Of je daar gelukkiger van wordt? Want de bank gaat dan ook doodleuk je hypotheekrente verhogen, omdat voor hun het risico is toegenomen. Leuk als je huis onder water staat.

Dat kan natuurlijk ook pas na het verlopen van de rentevaste periode. Maar sowieso is het wel erg twijfelachtig of voorwaarden van een dergelijke verzekering wel eenzijdig aangepast mogen worden.

[ Voor 14% gewijzigd door Woy op 31-10-2013 11:50 ]

[EXX]

Nee, door de NHG op te zeggen verander je de voorwaarden waaronder je die rente hebt gekregen. De bank kan dus de rente aanpassen.

[ph4ge]

EvaluationCopy schreef op donderdag 31 oktober 2013 @ 11:45:
Dergelijke overeenkomsten mogen ze best eenzijdig aanpassen, maar dan mag ik hem eenzijdig opzeggen.

En wat schiet je daar mee op?! Dan ben je helemaal ongedekt.

Er zal ongetwijfeld in de kleine lettertjes staan dat de dekking kan worden aangepast als de dekkingsgraad te laag wordt. Bekijk het positief, je hebt eigenlijk te weinig premie betaald, te weinig rente betaald en teveel dekking gehad

Pooh schreef op donderdag 31 oktober 2013 @ 11:32:
Als je je huis vrijwillig verkoopt doet de NHG helemaal niks hoor. Dus als je onder water staat kun je beter gewoon gestaag aflossen of sparen.

'Vrijwillig' kan je wel tussen aanhalingstekens zetten, de NHG laat zich prima bedonderden met bijv. een nepscheiding. Maar als je dus al in de problemen zit dan ben je erbij gebaat om haast te maken. Aflossen is natuurlijk altijd goed

[EXX]

Dat feestje met de "nepscheiding" wordt steeds moelijker, aangezien de NHG 1 van de 2 partners kan dwingen in het huis te blijven wonen.

[Woy]

ph4ge schreef op donderdag 31 oktober 2013 @ 11:50:
[...]
En wat schiet je daar mee op?! Dan ben je helemaal ongedekt.

Er zal ongetwijfeld in de kleine lettertjes staan dat de dekking kan worden aangepast als de dekkingsgraad te laag wordt.

Dat het in de kleine lettertjes staat betekend natuurlijk nog niet perse dat het ook daadwerkelijk mag.

Bekijk het positief, je hebt eigenlijk te weinig premie betaald, te weinig rente betaald en teveel dekking gehad

Klopt, maar dat is natuurlijk niet iets wat achteraf zomaar aangepast mag worden. Dat is gewoon een foute risico inschatting van de aanbieder van het product.

'Vrijwillig' kan je wel tussen aanhalingstekens zetten, de NHG laat zich prima bedonderden met bijv. een nepscheiding. Maar als je dus al in de problemen zit dan ben je erbij gebaat om haast te maken. Aflossen is natuurlijk altijd goed

Maar ook dat is met de huidige regels ook al een stuk lastiger. Als een van de partners de lasten kan dragen word op dit moment al niet meer uitgekeerd.

[Coffeemonster]

Deze aanpassing maakt de keuze voor het wel of niet oversluiten van de hypotheek naar een andere bank bij het einde van een rentevaste periode wel een stuk lastiger.

[Señor Sjon]

Het gros met onderwaarde kan vaak niet oversluiten naar een andere bank...

[Motrax]

ph4ge schreef op donderdag 31 oktober 2013 @ 11:50:
[...]
En wat schiet je daar mee op?! Dan ben je helemaal ongedekt.

Er zal ongetwijfeld in de kleine lettertjes staan dat de dekking kan worden aangepast als de dekkingsgraad te laag wordt. Bekijk het positief, je hebt eigenlijk te weinig premie betaald, te weinig rente betaald en teveel dekking gehad

Maar op het moment dat de dekking eenzijdig wordt aangepast naar een niveau dat de dekking helemaal niet meer uitmaakt, dan zou ik wel mijn geld terug willen... Enige voordeel blijft de lagere rente, maar als je rentevaste periode is afgelopen, dan krijg je helemaal een brak voorstel van de bank, ivm een "verhoogd risico".

offtopic:
Ben ik blij dat ik mijn rente voor 30 jaar vast heb staan, 4,65%. Nooit meer gezever of onzekerheid

[RemcoDelft]

Motrax schreef op donderdag 31 oktober 2013 @ 11:34:
[...]
Als het ook voor bestaande gevallen geldt wil ik mijn geld terug

Wat verandert er voor jou? Het eigen risico is voor de bank, jij hoeft niet meer premie te betalen. Je hebt toch jarenlang rentekorting genoten? Of ga je dat ook bijbetalen?

Ik verbaas me over de mensen hier die denken dat de NHG er voor hen is! NHG is voor de bank. Des te vreemder dat de bank straks ook een eigen risico krijgt, dat zou betekenen dat de NHG er alleen nog voor zichzelf is...

[Woy]

NHG is er zowel voor de bank als voor de huizenkoper. De bank is daarin inderdaad beter beschermd, want die word altijd kosteloos gesteld ( Mits die zich aan de regels gehouden heeft ), en de huizenkoper alleen als hij aan bepaalde voorwaarden voldoet.

Dat zijn de afspraken die gemaakt zijn op het moment dat de huizenkoper de overeenkomst met NHG afsloot. Op die afspraken word nu terug gekomen, en dat zou niet moeten kunnen. Ik vraag me daarbij ook af of het echt stand zou houden bij een rechter.

Overigens zullen deze nieuwe regels waarschijnlijk niet zoveel invloed hebben op de huizenkoper, en ik verwacht ook niet dat banken akkoord zullen gaan met een ER van 10% voor bestaande gevallen zonder dat ze dat door kunnen belasten aan diezelfde huidige gevallen. Als dat wel het geval is zal er snel genoeg een rechtszaak gestart worden.

Premie terugbetalen is IMHO ook helemaal niet aan de orde. Het zou mooi worden als een partij zo makkelijk van een verzekerings overeenkomst af kan komen. Dan bied je gewoon goedkoop een verzekering aan, en op het moment dat het niet meer uit lijkt te komen hef je de overeenkomst gewoon op. Dat kan je geen verzekering meer noemen natuurlijk.

[ Voor 41% gewijzigd door Woy op 31-10-2013 12:18 ]

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op donderdag 31 oktober 2013 @ 12:09:
[...]

Wat verandert er voor jou? Het eigen risico is voor de bank, jij hoeft niet meer premie te betalen. Je hebt toch jarenlang rentekorting genoten? Of ga je dat ook bijbetalen?

Ik verbaas me over de mensen hier die denken dat de NHG er voor hen is! NHG is voor de bank. Des te vreemder dat de bank straks ook een eigen risico krijgt, dat zou betekenen dat de NHG er alleen nog voor zichzelf is...

Hoezo? Je betaalt voor een product die je voor 30 jaar afsluit. Die moet je tegen onverwachte risico's beschermen. Maar nu er tegenwind staat, worden de voorwaarden in je nadeel aangepast...vooral omdat dat fonds nu gebruikt wordt waar het voor is opgericht. Zo hebben overheden allerlei crisispotjes die angstvallig beschermd worden, ipv gebruikt waar ze voor bedoeld waren.

[T-MOB]

En een restschuld gaat onder NHG meegefinancierd kunnen worden. Op zich wel een nuttig voorstel om mensen die vast zitten in hun woning te helpen. Die staan dan natuurlijk nog net zo onder water, maar hebben wel de mogelijkheid om bijvoorbeeld kleiner te gaan wonen (of dichter bij het werk). Als ze hun huis verkocht krijgen, natuurlijk.

[Señor Sjon]

Alsof die mensen allemaal NHG hebben? De meesten met grote problemen (50-100k) hebben gekocht voordat de NHG grens is opgetrokken naar 350k, dus geen NHG hypotheek. Blijkbaar heeft ~25% een NHG hypotheek, dus erg veel zal de woningmarkt hier niet mee opschieten.

Dat nu.nl bericht is wel krom. Volgens mij moet men onder de grens blijven en niet erboven zoals in het artikel staat.

[ATS]

ATS schreef op maandag 28 oktober 2013 @ 15:44:
Ik heb overigens net dezelfde vraag [hoe werkt dat aftrekken tegen 51,5% nu precies?] ook gesteld aan de overheid, als reactie op de voorlichtingpagina van de overheid over de nieuwe hypotheekregels waar ook staat:

Ok, ik heb antwoord gehad. Zoals beloofd even een update.

Het volledige antwoord was:

Zie hiervoor https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-33756-3.html bij 3.5

Maar... daar staat een in mijn ogen wel behoorlijk helder antwoord. Wat er eigenlijk gebeurt is dat je net als nu de volledige aftrek behoudt. Echter, aan het einde van de rit wordt uitgerekend wat nu je voordeel was, en dat komt als een soort opslag weer bovenop je verschuldigde belasting.Onder de link hierboven staan uitgewerkte voorbeelden (die best veel lijken op mijn eigen voorbeeldjes )

Wat me nog niet duidelijk is, is in welke volgorde de aftrekposten verwerkt worden. Dat wordt relevant als je deels in 52, deels in 42% aftrekt. Als je dan de hypotheekrenteaftrek als eerste aftrekt, betaal je meer dan als je het als laatste aftrekt, omdat een groter deel van je aftrek in het 52% tarief valt. Ik denk echter dat ze het als laatste gaan verwerken, juist om discussie daarover te voorkomen...

[ Voor 19% gewijzigd door ATS op 31-10-2013 13:59 ]

[Woy]

@ATS: Het is dus eigenlijk een heffings "bijtelling" geworden ( Een soort tegenhanger van de heffingskorting ). Maar inderdaad de volgorde van bijtellingen/aftrekposten word dan wel van belang, en in het aangehaalde stuk staat inderdaad niet aangegeven hoe daar mee omgegaan word.

[Señor Sjon]

ATS schreef op donderdag 31 oktober 2013 @ 13:56:
[...]

Ok, ik heb antwoord gehad. Zoals beloofd even een update.

Het volledige antwoord was:

[...]


Maar... daar staat een in mijn ogen wel behoorlijk helder antwoord. Wat er eigenlijk gebeurt is dat je net als nu de volledige aftrek behoudt. Echter, aan het einde van de rit wordt uitgerekend wat nu je voordeel was, en dat komt als een soort opslag weer bovenop je verschuldigde belasting.Onder de link hierboven staan uitgewerkte voorbeelden (die best veel lijken op mijn eigen voorbeeldjes )

Wat me nog niet duidelijk is, is in welke volgorde de aftrekposten verwerkt worden. Dat wordt relevant als je deels in 52, deels in 42% aftrekt. Als je dan de hypotheekrenteaftrek als eerste aftrekt, betaal je meer dan als je het als laatste aftrekt, omdat een groter deel van je aftrek in het 52% tarief valt. Ik denk echter dat ze het als laatste gaan verwerken, juist om discussie daarover te voorkomen...

Wat is die regeling een HEL zeg. Daar kom je toch op een gegeven moment niet meer uit?

En meer over de NHG-grenzen:
2011: €350,000
2012: €320,000
2013: €290,000
juli 2014: €265,000
juli 2015: €245,000
juli 2016: €225,000
2017 e.v.: gemiddelde huizenprijs

Risico voor banken is 10% van de restschuld.

[ Voor 8% gewijzigd door Señor Sjon op 31-10-2013 14:23 ]

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op donderdag 31 oktober 2013 @ 14:17:
Wat is die regeling een HEL zeg. Daar kom je toch op een gegeven moment niet meer uit?

Het gevolg van het blijven stapelen van beleid? Het feit dat die "officiele bekendmaking" 32.000 woorden telt over alleen al dit onderwerp zegt genoeg: er werken veel te veel mensen aan, met veel te veel uitzonderingssituaties. Ik heb het enkele jaren geleden al "voorspeld": de enige oplossing die de overheid heeft voor overregulering in de huizenmarkt, is nog meer regulering.

[ATS]

Woy schreef op donderdag 31 oktober 2013 @ 14:12:
@ATS: Het is dus eigenlijk een heffings "bijtelling" geworden ( Een soort tegenhanger van de heffingskorting ). Maar inderdaad de volgorde van bijtellingen/aftrekposten word dan wel van belang, en in het aangehaalde stuk staat inderdaad niet aangegeven hoe daar mee omgegaan word.

Ik heb daar nog maar een mailtje aan gewaagd. Eens kijken waar ze mee terug komen.

[timag]

t_captain schreef op donderdag 31 oktober 2013 @ 11:10:
[...]


Ben je dan een tegenstander van kredietverzekeringen in het algemeen?

Nee ik ben tegenstander van kredietverzekeringen waar degene die het risico loopt de premie niet zelf betaalt of de premie geen relatie heeft met het risico. Dat werkt verkeerd gedrag in de hand (bijv. een klant een te hoge i.p.v. een verantwoorde hypotheek verkopen)

Senor Sjon schreef op donderdag 31 oktober 2013 @ 11:13:
[...]


Dat renteverschil is ook niet echt dramatisch tussen wel/niet NHG. Sowieso gaan de bedragen omlaag tot de gemiddelde prijs van ~210k. Dus alles boven een hoekwoning valt erbuiten.

Dat is precies mijn punt. Omdat de markt op dit punt niet goed werkt door de NHG. In andere landen zie je grotere verschillen bij verschillende LTV ratio's of andere kredietwaardigheid.

Op de financiële markten is risico, naast looptijd, de belangrijkste factor in de hoogte van de rente, maar bij ons is dat principe bij hypotheekrente bijna helemaal niet meer aanwezig. Dat is toch apart?

[ Voor 43% gewijzigd door timag op 31-10-2013 15:10 ]

[hardware-lover]

ATS schreef op donderdag 31 oktober 2013 @ 08:40:
[...]
Ik denk (en hoop) dat je beeld overdreven is. Ja,er zijn comazuipers en drugsgebruikers. Maar je wil toch niet zeggen dat die er in de jaren '60 en '70 niet waren? Dat de jeugd toen wel gezond leefde? RTL5 laat zo'n beetje het uitschot van Nederland zien, en volgens mij vindt men dat leuke TV juist omdat het niet normaal is.

Vermogen in de vorm van een eigen woning wordt nu al belast als je het ongeluk hebt om verpleegzorg nodig te hebben, dus ik ben bang dat je gelijk hebt op dat gebied.

In ander, on topic nieuws: NHG wordt duurder en krijgt eigen risico. Krijgen we toch nog een piekje eind dit jaar?

Het is tegenwoordig stukken gemakkelijk te krijgen, alles wat ik als voorbeeld heb aangehaald aan verleidingen, dan tijdens de jaartallen die je opnoemt. Er werd wel veel meer gerookt in die jaren, dat zonder twijfel, ik heb het dan over sigaretten en shag. Het valt me het laatste decennia ook op dan een biertje vaker niet meer voldoet maar dat er veel eerder (op jongere leeftijd), naar sterkere drank wordt gegrepen. 5% alcohol schijnt meestal al niet meer voldoende te zijn om het gezellig te maken. Ik spreek mijn zorg daarover ook uit tegenover mijn (inmiddels volwassen) kinderen maar die zien dat niet als werkelijk probleem, waar maak ik me druk om?
En met alle respect voor het TV-aanbod, maar wat tegenwoordig steeds verder wordt uitgemolken aan wat eerder wel als leuk werd ervaren "oh oh", dat gaat al helemaal nergens meer over. Dan ben je al hersendood als dat als onderhoudend beschouwd wordt. Maar van dat soort programma's hebben we er werkelijk te over hier op de buis. Prima, je wordt er misschien niet slimmer van maar dood ga je er zeker niet aan.

V.w.b. de zorg, dat is in in Nederland een lacher geworden. De overheid heeft dat zo losgelaten dat ze het totaal niet meer in het bedwang hebben, ze hebben geen idee waar het geld allemaal naar toe gaat en of de afgesproken zorglast wel eerlijk wordt toegepast en gedeclareerd. Nope, de overheid heeft zich daar geweldig mee in de vingers gesneden. Als het ziekenhuis waar ik meestal kom (nu in Uden), zich kan veroorloven om de rekening 1.5 jaar te laten liggen voordat deze wordt ingediend bij de zorgverzekeraar, dan stikken ze toch werkelijk de moord van het geld, en dat kan in mijn ogen niet kloppen. Ik heb het nu niet over één factuurtje hè? Dat gaat al jaren zo, bij ieder gezinslid van ons die op een of andere wijze met het ziekenhuis te maken heeft gehad.

Maar ik dwaal gruwelijk af.....

De ontwikkelingen op de huizenmarkt zijn nog zoveel zorgelijker dan ze ooit zijn geweest. Als men denkt dat er rust komt dan komt er wel weer een of andere dwaze actie waardoor het beetje rust weer volledig teniet wordt gedaan. Reëel gezien is het voor jongeren ontzettend moeilijk om een eigen plekje te veroveren in onze maatschappij. Onze regering zegt zo mooi dat we de lasten niet bij onze kinderen neer mogen leggen maar ze doen dat gvd zelf al op een verschrikkelijke wijze.
Ze creëren veel te weinig banen. Dwingen jongeren < 26 jaar die al klaar zijn met hun opleiding om bij geen werk maar weer naar school te gaan, er wordt namelijk geen uitkering gegeven aan deze groep, klop maar eens aan bij je gemeente. Er moet eerder werk aanvaard worden wat beneden het opleidingsniveau ligt wat tot gevolg heeft dat banen voor de lager opgeleiden worden weggenomen. Probleem verschuiven noem ik dat. Weinig inkomen betekent geen geld voor het kopen van een huis, het huren van een huis (helemaal een geweldige actie geweest die huurharmonisatie en het huren naar inkomen), al helemaal niet in de sociale sector, vrije sector huurprijzen rijzen de pan uit. Het kunnen opbouwen van een eventueel pensioen (dat was toch zo'n heet hangijzer?), m.a.w., de jongeren blijven langer thuiswonen omdat het niet anders kan. Nee, ik geef het ze te doen op jonge leeftijd. Ik weet niet hoe dat met mijn andere leeftijdsgenoten gaat (55 jr), maar wij schieten zoveel mogelijk bij aan de onderkant (onze kinderen) en verlenen zoveel mogelijk hulp aan de bovenkant (onze ouders). Want beide groepen worden zwaar in de steek gelaten.

Er moet nog veel veranderen op de huizenmarkt, reëel gezien zijnde huizen nog steeds te duur. Ons huis is vanaf 1996, volgens de WOZ waarde, 4x meer in waarde gestegen. We hebben er sinds die tijd niets aan verbouwd. Het vervelende is echter dat bij een nog grotere daling er zoveel mensen in de problemen gaan komen dat een hele grote groep met een tophypotheek komt te zitten terwijl dit voor 2008 helemaal niet aan de orde was. De banken straffen dit vervolgens extra af door het rente-tarief naar boven toe aan te passen. Dat gebeurd nu eenmaal indien de hypotheek > 75% van de WOZ waarde, zeker als je dicht bij de 100% komt te zitten.

Ik adviseer mijn kinderen om toch serieus het kopen van een woning in overweging te nemen, al was het alleen maar omdat het huren van een huis als snel flink duurder is dan het aflossen van een (niet al te hoge hypotheek). Het probleem is echter dat er een degelijk inkomen moet zijn met goede vooruitzichten op werk de komende jaren, en dat valt nu eenmaal niet zo mee in deze tijden. Het is zeker wel eens beter geweest. Eerlijk gezegd heb ik liever dat ze maar zolang als mogelijk is thuis blijven wonen zodat ze de zorg voor de eigen woning niet hoeven te hebben. Nu maar wachten tot de overheid een belasting gaat voeren op het totale inkomen per adres, dan moeten we weer wat anders gaan bedenken (onderduiken of zo). Wie het weet mag het zeggen.

[RemcoDelft]

hardware-lover schreef op vrijdag 01 november 2013 @ 01:41:
V.w.b. de zorg, dat is in in Nederland een lacher geworden. De overheid heeft dat zo losgelaten dat ze het totaal niet meer in het bedwang hebben, ze hebben geen idee waar het geld allemaal naar toe gaat en of de afgesproken zorglast wel eerlijk wordt toegepast en gedeclareerd. Nope, de overheid heeft zich daar geweldig mee in de vingers gesneden. Als het ziekenhuis waar ik meestal kom (nu in Uden), zich kan veroorloven om de rekening 1.5 jaar te laten liggen voordat deze wordt ingediend bij de zorgverzekeraar, dan stikken ze toch werkelijk de moord van het geld, en dat kan in mijn ogen niet kloppen. Ik heb het nu niet over één factuurtje hè? Dat gaat al jaren zo, bij ieder gezinslid van ons die op een of andere wijze met het ziekenhuis te maken heeft gehad.

Maar ik dwaal gruwelijk af.....

Je zegt het zelf al, je dwaalt af
Maar ik vind het een interessante discussie, en zou die in RemcoDelft in "PVDA waarschuwt zorgverzekeraars" voort willen zetten.

[Ray]

Senor Sjon schreef op donderdag 31 oktober 2013 @ 09:58:
Schaf de NHG dan gewoon af, want dit wordt ook een wassen neus. Ik ben benieuwd of dit ook voor bestaande gevallen gaat gelden, net als de wijzigingen eerder dit jaar.

@t_capitan
De generaties zijn er ook nog niet uit: http://www.volkskrant.nl/...sme-en-onwetendheid.dhtml

ik heb ze hier zojuist over gesproken . Vooralsnog geldt het alleen voor nieuwe gevallen. Wel is het zo dat ipv een annuitair daldende borgtocht (2013) deze vanaf 2014 naast de 10% eigen risico alleen daalt voor het annuitair dalend deel van (fictieve) aflossingen. Daarmee mag je stellen dat het risico voor de geldverstrekker niet veel veranderd met nu en daarmee er hopelijk gewoon 1 NHG rente tarief blijft voor bestaande en en nieuwe gevallen

[t_captain]

Dat is ook logisch, je kunt niet zomaar een bestaande koopsompolis veranderen.

[Ray]

t_captain schreef op vrijdag 01 november 2013 @ 14:57:
Dat is ook logisch, je kunt niet zomaar een bestaande koopsompolis veranderen.

Blijkbaar is je ontgaan dat ze dit dus afgelopen jaar ( tot mijn verbazing) wel degelijk gedaan hebben oa in. De bepaling rondom de minimale verkoopprijs bij een verlies verkoop

Dat die discussie nog niet voor de rechter is geweest is jammer want mijn inziens heb je inderdaad te maken met de voorwaarden die geldig waren op het moment van afsluiten.

[t_captain]

Ray schreef op vrijdag 01 november 2013 @ 15:14:
[...]


Blijkbaar is je ontgaan dat ze dit dus afgelopen jaar ( tot mijn verbazing) wel degelijk gedaan hebben oa in. De bepaling rondom de minimale verkoopprijs bij een verlies verkoop

Dat die discussie nog niet voor de rechter is geweest is jammer want mijn inziens heb je inderdaad te maken met de voorwaarden die geldig waren op het moment van afsluiten.

Ik heb persoonlijk al sinds 2005 niet meer met NHG te maken, dus ik weet alleen wat ik via het nieuws heb meegekregen. Het meest recente nieuws is dat ze het beleid voor het geven van toestemming wat hebben aangescherpt, waardoor het nu een optie kan zijn dat 1 van de gescheiden partners in de woning moet blijven.

Als ik die wijziging moet inschatten, waarschijnlijk was er altijd al toestemming nodig voor een verliesverkoop? In dat geval zijn de polisvoorwaarden dus ongewijzigd, en is de stichting slechts wat minder coulant geworden bij het toepassen van de voorwaarden.

De premie is trouwens flink opgelopen. Volgens mij betaalde ik indertijd slechts 0.3 of 0.4% premie voor NHG.

[EXX]

Ja, de NHG moet blijkbaar geld hebben. Follow The Money deed een analyse van het fonds en kwam tot de conclusie dat het helemaal niet zo solide is,

[Señor Sjon]

Vind het artikel niet zo sterk als andere FTM artikelen.

Zo verwachtte het WEW in 2009 nog dat er in 2013 slechts 56 miljoen euro aan uitkeringen hoefde te worden betaald, terwijl deze week bleek dat alleen al in de eerste helft van 2013 70,9 miljoen euro is uitgekeerd.

Voorbeeldje. Je kan dit moeilijk WEW kwalijk nemen. Sindsdien is er een hoop veranderd en zijn ook constant regels omtrent hypotheken gewijzigd. Hoe moesten ze dat ooit voorspellen? Volgens alle economiegeleerden zou het nu allang weer hosanna moeten gaan. Voelt een beetje als schoppen achteraf met de kennis van nu.

[ATS]

Inderdaad. En hun eigen aannames zijn net zo goed ongefundeerd:

veronderstel dat het aantal verliesdeclaraties tot 2015 door oplopende werkloosheid zal verdubbelen van zo’n 3500 per jaar naar 7000 in 2015. Veronderstel verder dat het gemiddelde verlies toeneemt van 34.000 euro in 2012 naar 50.000 euro eind 2014 (een prijsdaling van ongeveer twaalf procent).

Wat maakt die aannames realistischer dan die van WEW zelf?

[EXX]

Het punt dat FTM wil maken is dat het WEW lang niet zo solide is als ons wordt voorgespiegeld, kijkende naar de track record sinds 2008. FTM extrapoleert gewoon de resultaten uit het nabije verleden.

[Ray]

t_captain schreef op vrijdag 01 november 2013 @ 15:40:
[...]


Ik heb persoonlijk al sinds 2005 niet meer met NHG te maken, dus ik weet alleen wat ik via het nieuws heb meegekregen. Het meest recente nieuws is dat ze het beleid voor het geven van toestemming wat hebben aangescherpt, waardoor het nu een optie kan zijn dat 1 van de gescheiden partners in de woning moet blijven.

Als ik die wijziging moet inschatten, waarschijnlijk was er altijd al toestemming nodig voor een verliesverkoop? In dat geval zijn de polisvoorwaarden dus ongewijzigd, en is de stichting slechts wat minder coulant geworden bij het toepassen van de voorwaarden.

De premie is trouwens flink opgelopen. Volgens mij betaalde ik indertijd slechts 0.3 of 0.4% premie voor NHG.

Dus niet. De voorwaarden (voor iedereen!) zijn wel degelijk flink aangepast bij verlies verkoop. De minimale opbrengst tov de getaxeerde waarde is aangepast van 80 naar 95 procent.

Meer voorbeelden staan oa hier

http://weblog.makelaarswe...e-nhg-regels-bij-verkoop/

[Señor Sjon]

EXX schreef op vrijdag 01 november 2013 @ 16:13:
Het punt dat FTM wil maken is dat het WEW lang niet zo solide is als ons wordt voorgespiegeld, kijkende naar de track record sinds 2008. FTM extrapoleert gewoon de resultaten uit het nabije verleden.

Als deze crisis iets heeft geleerd, is dat extrapoleren bijkans onmogelijk is.

[_starbuck_]

Goed nieuws voor starters die geen gebruik van NHG maken dat de NHG wordt aangepast. Doordat de banken nu voor NHG-hypotheken hogere rentes gaan rekenen, zal dat een drukkend effect hebben op de huizenprijzen. Meer huis voor hetzelfde geld dus!

[ Voor 7% gewijzigd door _starbuck_ op 01-11-2013 20:38 ]

[Ray]

_starbuck_ schreef op vrijdag 01 november 2013 @ 20:36:
Goed nieuws voor starters die geen gebruik van NHG maken dat de NHG wordt aangepast. Doordat de banken nu voor NHG-hypotheken hogere rentes gaan rekenen, zal dat een drukkend effect hebben op de huizenprijzen. Meer huis voor hetzelfde geld dus!

Wie zegt dat ze dat gaan doen ? In mijn post van zojuist vindt je juist het argument dat ze dat niet hoeven te doen omdat er voor hun weinig aan zekerheid veranderd. Deze uitleg heb ik vandaag van de NHG servicedesk zelf ontvangen. Dat ze wellicht weer vanalles gaan proberen is natuurlijk niet uitgesloten maar dan zouden er dus twee rente tarieven voor NHG moeten komen en dat is zeer onwenselijk

[Sport_Life]

_starbuck_ schreef op vrijdag 01 november 2013 @ 20:36:
Goed nieuws voor starters die geen gebruik van NHG maken dat de NHG wordt aangepast. Doordat de banken nu voor NHG-hypotheken hogere rentes gaan rekenen, zal dat een drukkend effect hebben op de huizenprijzen. Meer huis voor hetzelfde geld dus!

Oh, dus als de rente omlaag gaat stijgen de huizenprijzen?! Nou, dan is er de afgelopen 5 jaar ergens iets verkeerd gegaan volgens mij .
Onzinnige stelling.

[Oscar Mopperkont]

Rente heeft idd invloed op huizenprijzen. Dus wat je zegt is waar. Neemt niet weg dat de crisis een meer prijsdrukkend effect had dan de lagere rente een prijsopdrijvend effect had.

[ph4ge]

Inderdaad, de rente heet een directe invloed op de prijzen. Immers, wat men maandelijks kan opbrengen aan lasten voor een huis verandert niet. Het is een van de redenen dat onafhankelijke experts voorspellen dat de daling nog niet op het einde is. De historische lage rente maskeert de onderliggende problemen voor een deel, als die weer oploopt naar normale niveaus krijgen we een nieuwe scherpe daling, en dat is een kwestie van tijd.

[Ray]

aan de andere kant is onze rente op het moment nog te hoog in verhouding met een normale marktrente (vergelijk bv met Duitsland). Hier zijn al de bekende discussies over gaande. Hoe abnormaal is de huidige rente op lange termijn gekeken naar zeg de aankomende zeg 20 jaar. (ik gok er op dat het nog heel wat jaartjes zo doorgaat en blijf dus lekker, een veel te hoge, variabele rente betalen)

[ Voor 3% gewijzigd door Ray op 02-11-2013 11:01 ]

[pedorus]

Waarom gaan die mensen die roepen dat de hypotheekrente te hoog is niet gewoon zelf hypotheekleningen verstrekken voor eigen risico? De reden is natuurlijk dat het risico op het niet terugkrijgen van geld vrij hoog is, vandaar dat buitenlandse partijen ook niet instappen. En vandaar ook dat er nu 10% eigen risico bij NHG wordt ingevoerd, de tarieven fors oplopen en NHG richting failliet (negatief eigen vermogen) aan het gaan is...

Ik gok dat die 10% eigen risico banken nog een stuk voorzichtiger zal maken. En ik denk dat ze vanwege dat eigen risico ook niet zomaar restschulden zullen willen meefinancieren in de nhg-hypotheek, ook al is dit nu theoretisch mogelijk. Ik dacht dat iets van 80% tegenwoordig NHG was voor deze wijziging, dus de impact lijkt mij behoorlijk.

[BTU_Natas]

En het is rond! Gisteren de sleutels opgehaald. 10jaar vast tegen 4,05% Wij zijn er blij mee

[Krisp]

Ray schreef op zaterdag 02 november 2013 @ 11:00:
aan de andere kant is onze rente op het moment nog te hoog in verhouding met een normale marktrente (vergelijk bv met Duitsland). Hier zijn al de bekende discussies over gaande. Hoe abnormaal is de huidige rente op lange termijn gekeken naar zeg de aankomende zeg 20 jaar. (ik gok er op dat het nog heel wat jaartjes zo doorgaat en blijf dus lekker, een veel te hoge, variabele rente betalen)

Dat valt reuze mee: banken moet hun eigen vermogen versterken doordat de Nederlandse hypotheken veelal een te hoog (+80%) LTV hebben. Het lijkt me niet meer dan redelijk dat dit bedrag bij de consumenten met een hoge hypotheek vandaan wordt gehaald.

Het geklaag over de hoge rente kwam o.a. bij VEH vandaan, die alle belang heeft bij een lage rente. Dat hebben starters ook wel, maar om een heel andere reden. Eigenaren kunnen bij een lagere rente meer krijgen voor een huis, starters kunnen bij gelijkblijvende prijzen meer kopen. De gewenste effecten voor beide groepen verschillend, en bij een dalende markt is het VEH is meer gelijk krijgt. Daarom ben ik -als starter- niet voor een lage lentestand. Ik heb liever 6% rente: als starter loont het dan eindelijk om eigen geld te hebben. Die hypotheek los ik liever zo snel mogelijk af, dan maakt de rente helemaal niet meer uit.

[Fiber]

Krisp schreef op zaterdag 02 november 2013 @ 12:58:
[...] Die hypotheek los ik liever zo snel mogelijk af, dan maakt de rente helemaal niet meer uit.

Gewoon eerst dertig jaar sparen met zes procent rente en dan pas een huis kopen...

[_starbuck_]

Sport_Life schreef op vrijdag 01 november 2013 @ 22:38:
[...]

Oh, dus als de rente omlaag gaat stijgen de huizenprijzen?! Nou, dan is er de afgelopen 5 jaar ergens iets verkeerd gegaan volgens mij .
Onzinnige stelling.

Ahum. Het is nauwelijks omstreden dat de rente invloed heeft op de huizenprijzen. Hoe lager de rente, hoe hoger, ceteris paribus, de prijzen.

We hebben nu een extreem lage rente. Als die rente gaat stijgen gaat dat zeker invloed hebben op de huizenprijzen.

Al dat geroep dat we nu een bodem van de markt hebben bereikt is is dan ook bijhoorlijk kortzichtig.

ik heb liever 6% rente: als starter loont het dan eindelijk om eigen geld te hebben. Die hypotheek los ik liever zo snel mogelijk af, dan maakt de rente helemaal niet meer uit.

Idd, bij een lage rentestand is juist geen reden om zsm een huis te kopen: de prijzen kunnen dan vooral nog naar beneden.

[ Voor 19% gewijzigd door _starbuck_ op 02-11-2013 15:30 ]

[Sport_Life]

_starbuck_ schreef op zaterdag 02 november 2013 @ 15:28:
[...]


Ahum. Het is nauwelijks omstreden dat de rente invloed heeft op de huizenprijzen. Hoe lager de rente, hoe hoger, ceteris paribus, de prijzen.

We hebben nu een extreem lage rente. Als die rente gaat stijgen gaat dat zeker invloed hebben op de huizenprijzen.

Al dat geroep dat we nu een bodem van de markt hebben bereikt is is dan ook bijhoorlijk kortzichtig.


[...]


Idd, bij een lage rentestand is juist geen reden om zsm een huis te kopen: de prijzen kunnen dan vooral nog naar beneden.

De bank beredeneert anders. Die zegt, jij mag met x salaris x bedrag lenen of de rente nou 5 of 10% is. Het is niet zo dat je met een lagere rentestand meer kan lenen. De bank houdt er rekening mee dat de rente omhoog kan schieten.

[Krisp]

Sport_Life schreef op zaterdag 02 november 2013 @ 15:46:
[...]

De bank beredeneert anders. Die zegt, jij mag met x salaris x bedrag lenen of de rente nou 5 of 10% is. Het is niet zo dat je met een lagere rentestand meer kan lenen. De bank houdt er rekening mee dat de rente omhoog kan schieten.

Onjuist: beneden de 5% moet de bank voor leningen van minder dan 10 jaar met een percentage van 5% rekenen, maar met een hoger rentepercentage moeten ze die hanteren. Dit wordt georkestreerd vanuit het Nibud: daarom worden woonlasten bij het Nibud ook als een percentage van het bruto-inkomen uitgedrukt.

[ Voor 9% gewijzigd door Krisp op 02-11-2013 16:07 ]

[_starbuck_]

Krisp schreef op zaterdag 02 november 2013 @ 16:02:
[...]

Onjuist: beneden de 5% moet de bank voor leningen van minder dan 10 jaar met een percentage van 5% rekenen, maar met een hoger rentepercentage moeten ze die hanteren. Dit wordt georkestreerd vanuit het NiBud: daarom worden woonlasten altijd als een percentage van het bruto-inkomen uitgedrukt.

En daarnaast zijn mensen zelf ook geneigd om minder te willen lenen naarmate de rente hoger wordt. Als de rente twee keer zo hoog wordt, dan betaal je bij zelfde leensom, twee keer zoveel rente. Daardoor wordt lenen een stuk minder aantrekkelijker, en zie dat je mensen minder willen lenen voor een huis. Dit zorgt voor natuurlijk lagere prijzen.

[Cobb]

Hmpff lees net dat je straks een kleine 18.000 meer kunt lenen voor een energie neutrale woning. Dat is lekker handig...daarmee zet je dus de verkoop van oudere woningen nog meer mee onderdruk.

[Señor Sjon]

Een energieneutrale woning heeft ook installaties nodig voor minimaal dat bedrag, dus zo raar is dat niet.

[Cobb]

Het zijn gewoon kunst grepen. Een collega van mij heeft ook zo'n woning betaalt nagenoeg geen gas maar wel even 80 tot 90 euro per maand aan onderhoudscontract voor de warmtepomp. En deze kosten worden ieder jaar weer fijn verhoogd.

[RemcoDelft]

Cobb schreef op dinsdag 05 november 2013 @ 08:30:
Hmpff lees net dat je straks een kleine 18.000 meer kunt lenen voor een energie neutrale woning. Dat is lekker handig...daarmee zet je dus de verkoop van oudere woningen nog meer mee onderdruk.

nu.nl:

Consumenten met een inkomen vanaf 29.000 euro kunnen maximaal 13.500 euro extra lenen voor de financiering van een huis waarvan de energierekening te verwaarlozen is.
[...]
En op verzoek van de Tweede Kamer is het bij noodzakelijke woningverbetering, ook aan de funderingen, mogelijk voor een lening af te wijken van de relatie tussen hypotheek en de woningwaarde.
Deze afwijkingsmogelijkheid geldt voor gevallen waarin het risico van een restschuld voor de consument wordt ondervangen door gemeentelijke regelingen voor noodzakelijke woningverbetering, aldus de bewindslieden.

1. Waarom komt het risico bij de gemeente te liggen?
2. Ik betaal nu 82 euro per maand aan energie, het overgrote deel daarvan gaat op aan vast recht, heffingen, transport, capaciteitstarief, meterkosten, aansluitkosten, energieheffing, duurzameenergietoeslag, belastingen, etc. etc.. De productiekosten van de elektriciteit die ik gebruik zijn misschien 10 euro per maand, de productiekosten van het aardgas 1 euro. De resterende 71 euro blijft dus voornamelijk ergens bij de overheid hangen, en de overheid zal dat geld hoe-dan-ook toch nodig hebben. Net als bij vrijwel alle andere milieusubsidies kan je er dus donder op zeggen dat dat geld alsnog elders wordt binnengeharkt zodra er massaal gebruik van wordt gemaakt.

Cobb schreef op dinsdag 05 november 2013 @ 09:43:
Het zijn gewoon kunst grepen. Een collega van mij heeft ook zo'n woning betaalt nagenoeg geen gas maar wel even 80 tot 90 euro per maand aan onderhoudscontract voor de warmtepomp. En deze kosten worden ieder jaar weer fijn verhoogd.

Net zoals stadsverwarming dus, waarbij je een afvalproduct koopt voor de prijs van aardgas plus de kosten van een CV-ketel die je anders zou huren o.i.d. maar nu niet nodig hebt.
Mooie boel als alleen al je warmtepomp meer kost dan m'n huidige energierekening

[ Voor 15% gewijzigd door RemcoDelft op 05-11-2013 09:47 ]

[Verwijderd]

Cobb schreef op dinsdag 05 november 2013 @ 08:30:
Hmpff lees net dat je straks een kleine 18.000 meer kunt lenen voor een energie neutrale woning. Dat is lekker handig...daarmee zet je dus de verkoop van oudere woningen nog meer mee onderdruk.

Ik denk dat dat wel meevalt. De markten voor oudere en nieuwe woningen zijn toch al behoorlijk sterk van elkaar gescheiden. Mensen zullen niet snel in één oriëntatie-sessie zowel nieuwere woningen als echt oudere woningen (vooroorlogs) gaan bekijken. Mensen met een voorkeur voor nieuwbouw krijg je meestal ook met geen stok in oudbouw en vice versa. Mensen die bewust kiezen voor oudere woningen, zullen de hogere stookkosten voor lief nemen.

Let wel dat dit eigenlijk alleen geldt voor woningen waarbij het aspect 'ouderdom/historie' een zelfstandig verkoopargument is dat opweegt tegen de hogere stookkosten. Het gaat dan vaak om (al dan niet monumentale) woningen op zeer gewilde locaties. Dit soort ontwikkelingen zal uiteraard wel een zware neerwaartse prijsdruk leggen op woningen die enerzijds niet energiezuinig zijn, maar anderzijds ook niet de charme/gewildheid hebben van echt oude woningen. Het gaat dan met name om de bekende jaren 60 en 70-meuk.

[Cobb]

En het verschil tussen postzegeltuintje of nog een beetje tuin van 16x8 in mijn geval.

[assje]

Stevige aanpassing vanaf 1 januari in het maximale leenbedrag voor NHG hypotheken.

De startende koper die wil profiteren van de dalende huizenprijzen en lage hypotheekrente, kan in 2014 van een koude kermis thuiskomen. Juist bij lage hypotheekrentes gaat de maximale hypotheek in 2014 gemiddeld 10% omlaag. Dat blijkt uit de nieuwe normen die Nationale Hypotheek Garantie bekend heeft gemaakt.

http://www.homefinance.nl...n-bij-lage-rente-1459.asp

[ph4ge]

assje schreef op dinsdag 05 november 2013 @ 10:15:
Stevige aanpassing vanaf 1 januari in het maximale leenbedrag voor NHG hypotheken.


[...]

http://www.homefinance.nl...n-bij-lage-rente-1459.asp

De formulering is wel weer stuitend. Het zijn de verkopers die er last van gaan krijgen, de potentiële kopers kunnen nog minder betalen. De insteek dat je pech hebt omdat je minder kan lenen is natuurlijk helemaal verkeerd. Het zijn verkopers die potentiele kopers mislopen als ze wachten. Deze berichtgeving werkt ook averechts, de verkopers moeten naar de kopers gepraat worden, niet andersom. Kopers willen wel, wonen is een eerste levensbehoefte, maar je krijgt simpelweg veel minder gefinancierd.

[ Voor 19% gewijzigd door ph4ge op 05-11-2013 10:28 ]

[celshof]

Verwijderd schreef op dinsdag 05 november 2013 @ 10:08:
[...]


Ik denk dat dat wel meevalt. De markten voor oudere en nieuwe woningen zijn toch al behoorlijk sterk van elkaar gescheiden. Mensen zullen niet snel in één oriëntatie-sessie zowel nieuwere woningen als echt oudere woningen (vooroorlogs) gaan bekijken. Mensen met een voorkeur voor nieuwbouw krijg je meestal ook met geen stok in oudbouw en vice versa. Mensen die bewust kiezen voor oudere woningen, zullen de hogere stookkosten voor lief nemen.

Let wel dat dit eigenlijk alleen geldt voor woningen waarbij het aspect 'ouderdom/historie' een zelfstandig verkoopargument is dat opweegt tegen de hogere stookkosten. Het gaat dan vaak om (al dan niet monumentale) woningen op zeer gewilde locaties. Dit soort ontwikkelingen zal uiteraard wel een zware neerwaartse prijsdruk leggen op woningen die enerzijds niet energiezuinig zijn, maar anderzijds ook niet de charme/gewildheid hebben van echt oude woningen. Het gaat dan met name om de bekende jaren 60 en 70-meuk.

Er zijn nog wel meer aspecten die meespelen in de prijs en dan komen juist jaren '60-'70 er nog wel aardig uit. Dan denk ik aan speeltuintjes, scholen en voornamelijk de eigen tuin.
En als ik dan kijk naar onze eigen huizentocht (die alleen in Leiden heeft plaatsgevonden, dus wel n=1) waarbij we naar zowel oude, nieuwe als jaren '70 woningen hebben gekeken (en '80, '90 en '00), dan zijn de oude huizen met voldoende woonruimte, kamers en tuin te duur en hebben de nieuwe woningen een te kleine tuin (denk aan 5x5). De jaren '70 woningen hebben echter allemaal een grotere tuin, zijn betaalbaar en hebben faciliteiten voor kinderen (zo kom ik dagelijks in een speeltuintje en toch ook minstens 2x per week op de kinderboerderij).

edit: Het huis heeft trouwens ook voldoende potentie om nog verder te isoleren (spouw, vloer, dak)

En voordat mensen gekke dingen gaan denken: ik heb een zoontje van 2

[Señor Sjon]

Mwoah, er zijn wel een aantal typische periodes te onderscheiden.
Na-oorlogs tot ~1975. Steeds groter wordende huizen om de jonge babyboomers kwijt te kunnen. Veel geld en 30 jaar enorme voorspoed. In eerste instantie t/m jaren '50 matige bouwkwaliteit door gebrek aan materialen door de wederopbouw. De beruchte doorzonwoning is ook rond deze periode ontstaan. Energie kostte toch geen ruk, dus isolatie is voor losers. Een enkelglas 'winkelpui' is standaard in veel woningen.

Daarna worden de huizen kleiner en willen de babyboomers zelf ook een woning. Ontstaan van een crisis dankzij olie en volkomen scheve bevolkingspiramide. Eind jaren '70 tot eind jaren '80 veelal crisisbouw. Daarna jaren '90 met VINEX. Vanaf '00 op de top weer kleinere kavels doordat ook uitleggebieden van VINEX erg hoge grondprijzen krijgen. Regulering neemt een steeds grotere vlucht.

[Mfpower]

ph4ge schreef op dinsdag 05 november 2013 @ 10:19:
[...]
De formulering is wel weer stuitend. Het zijn de verkopers die er last van gaan krijgen, de potentiële kopers kunnen nog minder betalen. De insteek dat je pech hebt omdat je minder kan lenen is natuurlijk helemaal verkeerd. Het zijn verkopers die potentiele kopers mislopen als ze wachten. Deze berichtgeving werkt ook averechts, de verkopers moeten naar de kopers gepraat worden, niet andersom. Kopers willen wel, wonen is een eerste levensbehoefte, maar je krijgt simpelweg veel minder gefinancierd.

Helemaal mee eens. Ondanks dat proberen we toch dit jaar nog een huis te kopen.
Ik snap ook niet waar het idee vandaan komt dat de prijzen weer gaan stijgen wanneer er voor de gemiddelde mens een absoluut plafond op de financiering staat, welke steeds verder daalt.

[Cobb]

assje schreef op dinsdag 05 november 2013 @ 10:15:
Stevige aanpassing vanaf 1 januari in het maximale leenbedrag voor NHG hypotheken.


[...]

http://www.homefinance.nl...n-bij-lage-rente-1459.asp

Dat geldt enkel als je onder voorwaarden van nhg wilt lenen en dat is natuurlijk geen must.

[Ray]

Cobb schreef op dinsdag 05 november 2013 @ 17:36:
[...]

Dat geldt enkel als je onder voorwaarden van nhg wilt lenen en dat is natuurlijk geen must.

ik heb zo'n akelig vermoeden dat de GHF ze 1 op 1 over gaat nemen, dus dat ze dadelijk voor elke hypotheek gaan gelden.

[JvS]

Ik las net in de metro dat er in oktober 15500 huizen zijn verkocht. Dat is wel stevig. Bijna net zoveel als juni en december 2012, de topmaanden van dat jaar die veel hoger scoorden...

[ph4ge]

JvS schreef op woensdag 06 november 2013 @ 07:44:
Ik las net in de metro dat er in oktober 15500 huizen zijn verkocht. Dat is wel stevig. Bijna net zoveel als juni en december 2012, de topmaanden van dat jaar die veel hoger scoorden...

Ik neem aan dat je naar de voorspelling van Makelaarsland verwijst? Hou in de gaten dat dit een voorspelling van een makelaar is waar nogal wat haken en ogen aanzitten, ze hebben niet een best trackrecord.

Maar oktober zal ongetwijfeld nog beter zijn dan vorig jaar. Toen begon het halverwege november aan te trekken. Met alle maatregelen die in het vat zitten voor 2014 zien we misschien wel weer een piekje in de transacties.

EDIT: Hier een blogje over deze cijfers.

[ Voor 14% gewijzigd door ph4ge op 06-11-2013 09:10 ]

[JvS]

Geen idee ik las het inde Metro, ik vond het al zo een bijzonder hoog bedrag. Zie dat op de site van het kadaster nog niets over oktober gepubliceerd is:

http://www.kadaster.nl/web/pagina/Vastgoed-Dashboard.htm

hmmm dit is het bericht: http://www.metronieuws.nl...aar/SrZmkf!joy5Sp2VvcQvI/

Lijkt inderdaad van Makelaarsland vandaan te komen? Bizar dat het als feit gebracht wordt.

[ Voor 41% gewijzigd door JvS op 06-11-2013 10:41 ]

[RemcoDelft]

JvS schreef op woensdag 06 november 2013 @ 10:40:
Lijkt inderdaad van Makelaarsland vandaan te komen? Bizar dat het als feit gebracht wordt.

Deze Belangenclub roept al vanaf maart maandelijks dat er meer dan 10.000 woningen zijn verkocht. Dit zijn altijd leugens geweest. In werkelijkheid:
maart 2013 8933
april 2013 6554
mei 2013 8333
juni 2013 7224
juli 2013 9659
augustus 2013 9977
september 2013 9289

RTL doet ook vrolijk mee met deze lobbyclub:
Oktober 2009: 12.641
Oktober 2010: 13.533
Oktober 2011: 11.897
Oktober 2012: 12.790
Oktober 2013: 15.541

In werkelijkheid:
Oktober 2009: 11385
Oktober 2010: 9950
Oktober 2011: 9453
Oktober 2012: 8507
Oktober 2013: onbekend

De grote vraag is: wat betaalt deze lobbyclub aan de media om hun leugens als feiten te publiceren? Of zijn journalisten echt zo naief/dom/goedgelovig?

[ph4ge]

Journalisten zijn naïef/dom/goedgelovig en hebben zelf vaak ook koopwoningen en/of de overtuiging dat hoge prijzen goed zijn. Er zijn al vaker stukken geschreven over dat het lijkt alsof er een soort mediapact is. Er zijn nauwelijks nog kritische geluiden te horen over de economische cijfers en vooruitzichten. Dat geldt niet alleen voor de huizenmarkt, maar daar geldt het wel sterk omdat daar heel veel belangen spelen. Het is echt schrijnend om dezelfde 'experts' keer op keer op tv hetzelfde verhaal te roepen terwijl ze er keer op keer naast zitten.

Makelaarsland publiceert op basis van hun eigen cijfers die ongetwijfeld zullen kloppen. Vervolgens doen ze daar elke maand dezelfde berekening over, al jaren lang. Waar ze geen rekening mee houden is dat hun marktaandeel varieert (nu toeneemt want ze zijn prijsvechter) en dat ze juist vertegenwoordigd zijn in het lage segment (prijsvechter), het segment wat het beste presteert. Ook zitten ze in regios die beter presteren. Vervolgens gaan ze uit van voorlopige koopcontracten, terwijl de trend is dat veel meer mensen hun financiering niet rond krijgen. Als je dan je rekenmethodes niet aanpast gaan je voorspellingen steeds verder uit de pas lopen en ze worden steeds positiever, terwijl die rekenmethodes ooit wel goed zullen zijn geweest.

[t_captain]

RemcoDelft schreef op woensdag 06 november 2013 @ 10:54:
[...]

Deze Belangenclub roept al vanaf maart maandelijks dat er meer dan 10.000 woningen zijn verkocht. Dit zijn altijd leugens geweest. In werkelijkheid:
maart 2013 8933
april 2013 6554
mei 2013 8333
juni 2013 7224
juli 2013 9659
augustus 2013 9977
september 2013 9289

Ik denk dat de eerste cijfers (10k+ verkopen) van makelaars zijn (eventueel NVM cijfer dat is opgeschaald naar 100%/marktaandeel NVM). Je tweede cijfers ("werkelijk") lijken van het kastaster te komen.
Dat betekent twee verschillen:

1. tijdsverschuiving van +- anderhalve maand (tussen koopakte en transport)
2. afgeketste transacties (ontbinding koopakte, al dan niet gebruik makend van het voorbehoud financiering)

RTL doet ook vrolijk mee met deze lobbyclub:
Oktober 2009: 12.641
Oktober 2010: 13.533
Oktober 2011: 11.897
Oktober 2012: 12.790
Oktober 2013: 15.541

In werkelijkheid:
Oktober 2009: 11385
Oktober 2010: 9950
Oktober 2011: 9453
Oktober 2012: 8507
Oktober 2013: onbekend

De grote vraag is: wat betaalt deze lobbyclub aan de media om hun leugens als feiten te publiceren? Of zijn journalisten echt zo naief/dom/goedgelovig?

Oktober 2013 kan ik niet analyseren, ik mis de Kadaster data.
Oktober 2012 lijkt wel te kloppen. Transporten november 2012 9833, december 2012 17.364, gemiddeld 13.600 per maand.

[ph4ge]

t_captain, als Makelaarsland zijn cijfers extrapoleert voor marktaandeel etc, dan kunnen ze toch ook een marge voor afgeketste verkopen meenemen? Zouden dat er echt meer dan 10% zijn? Geloof het niet.

[t_captain]

Het was van oudsher enkele procenten maar naar ik heb gebrepen is dat sinds 2008 aanzienlijk omhoog gegaan. Meer dan 10% lijkt me best realistisch.

Banken zijn kritischer. Daarmee wil ik niet gaan lopen klagen "niemand krijgt tegenwoordig nog een hypotheek", want dat is onzin (*).

De kredietregels worden strikter nageleefd. Een BKR codering die bijvoorbeeld 3 jaar hersteld is, was voor de crisis niet perse een killer. Tegenwoordig vermoed ik dat banken je gewoon afwijzen om de resterende 2 jaar van je "AH" codering uit te zitten. Of een intentieverklaring die net niet voldoet aan de norm. Of een zelfstandige met 2 jaar geschiedenis i.p.v. 3. Pas je echter precies in het plaatje, krijg je gewoon een hypotheek.


Mensen die dat roepen, praten imho vooral elkaar na. Of hebben zelf een afwijzing gehad vanwege een "vergeten" BKR verleden, vertrouwensbreuk met een financiele instelling, verkeerd ingeschatte inkomensgegevens o.i.d.

[ Voor 14% gewijzigd door t_captain op 06-11-2013 12:40 ]

[ph4ge]

Als dat zo is dan houdt niks Makelaarsland tegen om dat in zn voorspellingen op te nemen. Nog even los dat Makelaarsland en de media deze voorspellingen als feiten presenteert.

EDIT: Dat je gewoon een hypotheek krijgt is het probleem niet. Het zal de hoogte zijn die tegenvalt. Al verbaas ik me over het feit wat ik kan lenen en hoeveel druk er nog altijd op je word uitgeoefend om zoveel mogelijk te lenen.

[ Voor 39% gewijzigd door ph4ge op 06-11-2013 12:42 ]

[t_captain]

Volgens mij rapporteren makelaars (makelaarsland, NVM, ...) gewoon het aantal ondertekende koopaktes.

Dat getal correleert weliswaar sterk met het aantal transporten, maar het is uiteindelijk een ander getal. Zoals ik hierboven benoemde, zitten er o.m. de ontbindingen tussen de twee getallen.

Je kunt natuurlijk wel verlangen dat makelaars allemaal kleine lettertjes erbij zetten, maar voor insiders is dit voor de hand liggend. Ik die het meer als het werk van een journalist om de informatie in de context van de lezer of kijker te plaatsen. Eigenlijk gaat dat altijd mis zodra financieel of economisch nieuws wordt opgepakt door de algemene redactie.

[Ortep]

ph4ge schreef op dinsdag 05 november 2013 @ 10:19:
Het zijn verkopers die potentiele kopers mislopen als ze wachten. Deze berichtgeving werkt ook averechts, de verkopers moeten naar de kopers gepraat worden, niet andersom. Kopers willen wel, wonen is een eerste levensbehoefte, maar je krijgt simpelweg veel minder gefinancierd.

Grappig dat ik met jouw woorden tot precies de omgekeerde conclusie kom.

Je schrijft: Wonen is een eerste levensbehoefte, daar ben ik het mee eens.
Maar waarom moeten de verkopers dan inbinden? Die wonen immers al? De meeste kunnen rustig blijven zitten. Misschien niet 100% naar hun zin. Maar ze hebben een dak boven hun hoofd en kunnen het betalen (Ik heb het niet over het ramp gezin dat in 2008 een huis heeft gekocht en waar vervolgens 4 kinderen zijn geboren waarna de vader is ontslagen, moeder niet kan werken en ziek is waarna een scheiding volgde).
De kopers daarentegen hebben geen huis en mogen kiezen, onder een brug gaan slapen of bij pappa en mamma blijven wonen. Als ze een relatie krijgen en kinderen willen kunnen ze vast op zolder van een van de ouder nog wel een baby kamer timmeren. Het verschijnsel is bekend, het bestond ook in de jaren 50-60 en heette toen 'inwonen'

Wie zou er het meest gemotiveerd zijn om wat aan de prijs te doen? De mensen die rustig kunnen blijven zitten en het voor 80% naar hun zin hebben? Of de mensen die vreselijk graag een huis willen en het voor 80% _NIET_ naar hun zin hebben?

Of het eerlijk is of niet, en hoe het zo gekomen is maakt niet uit, dat is de werkelijkheid.
Het komt er gewoon op neer dat de slimme kopers gewoon een aantal jaren als een idioot gaan sparen (Dat kan heel goed als je alle twee een baan hebt en geen kinderen. Je leeft van het ene salaris en zet het andere opzij. Zelfs met het minimumloon krijg je zo in een paar jaar flink wat geld bij elkaar).
Ze kunnen dan de vraagprijs betalen omdat ze nog maar 80% hypotheek nodig hebben. Lekker goedkoop ook nog. Je gespaarde geld levert flink wat rendement op deze manier door de verlaagde woonlasten.
Gevolg: Zij hebben een huis en wonen min of meer tevreden.
De kopers die zeiden dat de verkopers graaiers waren en dat het niet eerlijk was en dat de prijzen heus nog wel 20-30-40% zouden dalen zitten zonder huis.

[ Voor 5% gewijzigd door Ortep op 06-11-2013 14:06 ]

[Wackmack]

Niet alle berichten zijn positief, http://daskapital.nl/2013/11/snel_koop_dat_huis.html

Volgend jaar kunnen we minder lenen, zie de link.

[Ortep]

Versteegrob schreef op woensdag 06 november 2013 @ 14:07:
Niet alle berichten zijn positief, http://daskapital.nl/2013/11/snel_koop_dat_huis.html

Volgend jaar kunnen we minder lenen, zie de link.

Heb je de commentaren er onder ook gelezen?

Eentje er van komt neer op het volgende: Als je denkt dat minder lenen heel erg is, dan was de situatie in 2007 de hemel op aarde. Toen mocht je veeeeeeel meer lenen. En toen kwam 2008.

Het is niet erg om minder te mogen lenen. Dan moet iedereen maar meer sparen voor je een huis koopt net zoals dat in de rest van de wereld het geval is en net zoals in het in Nederland tot 1990 was.
Uiteindelijk moet je dat huis gewoon betalen. Of je begint er voor te sparen of je zit aan het einde met een restschuld en geen HRA meer. En vergeet niet dat als je 10K in je huis stopt dat misschien over 30 jaar door inflatie nog maar aanvoelt als 5K, maar dat je er ook 30 jaar geen rente over hebt hoeven betalen

[ Voor 18% gewijzigd door Ortep op 06-11-2013 14:16 ]

[ph4ge]

Ortep schreef op woensdag 06 november 2013 @ 13:58:
Grappig dat ik met jouw woorden tot precies de omgekeerde conclusie kom.

Je schrijft: Wonen is een eerste levensbehoefte, daar ben ik het mee eens.
Maar waarom moeten de verkopers dan inbinden? Die wonen immers al? De meeste kunnen rustig blijven zitten. Misschien niet 100% naar hun zin. Maar ze hebben een dak boven hun hoofd en kunnen het betalen (Ik heb het niet over het ramp gezin dat in 2008 een huis heeft gekocht en waar vervolgens 4 kinderen zijn geboren waarna de vader is ontslagen, moeder niet kan werken en ziek is waarna een scheiding volgde).
De kopers daarentegen hebben geen huis en mogen kiezen, onder een brug gaan slapen of bij pappa en mamma blijven wonen. Als ze een relatie krijgen en kinderen willen kunnen ze vast op zolder van een van de ouder nog wel een baby kamer timmeren. Het verschijnsel is bekend, het bestond ook in de jaren 50-60 en heette toen 'inwonen'

Wie zou er het meest gemotiveerd zijn om wat aan de prijs te doen? De mensen die rustig kunnen blijven zitten en het voor 80% naar hun zin hebben? Of de mensen die vreselijk graag een huis willen en het voor 80% _NIET_ naar hun zin hebben?

Of het eerlijk is of niet, en hoe het zo gekomen is maakt niet uit, dat is de werkelijkheid.
Het komt er gewoon op neer dat de slimme kopers gewoon een aantal jaren als een idioot gaan sparen (Dat kan heel goed als je alle twee een baan hebt en geen kinderen. Je leeft van het ene salaris en zet het andere opzij. Zelfs met het minimumloon krijg je zo in een paar jaar flink wat geld bij elkaar).
Ze kunnen dan de vraagprijs betalen omdat ze nog maar 80% hypotheek nodig hebben. Lekker goedkoop ook nog. Je gespaarde geld levert flink wat rendement op deze manier door de verlaagde woonlasten.
Gevolg: Zij hebben een huis en wonen min of meer tevreden.
De kopers die zeiden dat de verkopers graaiers waren en dat het niet eerlijk was en dat de prijzen heus nog wel 20-30-40% zouden dalen zitten zonder huis.

Uiteraard, als je niet wil of hoeft te verkopen dan niet. Net als dat als je niet wil kopen dan doe je het niet. Ik heb het natuurlijk over de mensen die wel willen en/of moeten verkopen. Die mensen moeten naar de kopers gepraat worden, niet andersom. De mensen die vreselijk graag een huis willen kopen kunnen nou eenmaal niet meer lenen dan een bepaald bedrag, en dat is nou eenmaal minder dan vroeger en dat wordt volgende maand weer een paar procent minder.

Voor kopers is er geen keus: Ze moeten ergens wonen en ze kunnen niet meer lenen dan X. Het slaat dus nergens op dat de media zn best doet om de kopers verder te overtuigen. Het zijn de verkopers die kunnen bewegen (tot op zekere hoogte natuurlijk, sommige mensen zitten echt muurvast maar dat geldt niet voor de meerderheid).

De media kan nog zo hard roepen dat het beter gaat, maar daar kunnen kopers niet meer door lenen. Het enige effect is dat verkopers worden aangemoedigd te wachten, en dat dus de markt verder op slot gaat. Terwijl wachten helemaal niet voordelig is voor verkopers.

Overigens gaan de meeste kopers weer naar een andere koopwoning. Sterker nog, die gaan naar een duurdere koopwoning. Door met verlies te verkopen profiteer je dus juist als je een duurder huis wat ook gedaald is koopt. Zowel in relatieve als in absolute bedragen dalen die duurdere woningen harder, dus als je 80% tevreden bent met je huis ben je juist voordelig uit als je besluit je verlies te nemen en naar dat 100% huis te gaan. Dit verhaal hoor je nauwelijks in de media.

[ Voor 10% gewijzigd door ph4ge op 06-11-2013 15:08 ]

[Ortep]

ph4ge schreef op woensdag 06 november 2013 @ 14:40:
Voor kopers is er geen keus: Ze moeten ergens wonen en ze kunnen niet meer lenen dan X. Het slaat dus nergens op dat de media zn best doet om de kopers verder te overtuigen. Het zijn de verkopers die kunnen bewegen (tot op zekere hoogte natuurlijk, sommige mensen zitten echt muurvast maar dat geldt niet voor de meerderheid).

Ze kunnen misschien wel bewegen, maar waarom zouden ze dat doen? Zelfs al zit je niet muurvast. Ze hebben daar geen enkele reden voor.

En ja, kopers kunnen minder lenen. Maar dat heeft alleen maar tot gevolg dat de vraag opschuift in de tijd. Ze (moeten) gaan sparen en een aantal er van doet het ook al. En dat kan vrij eenvoudig als je een net startend stel bent. Dan koop je dat huis gewoon 3-5 jaar later. Simpel rekenvoorbeeld (Ja ik weet dat er zo meteen iemand roept dat voor hem/haar dat voorbeeld niet geldt, maar voor de meeste geldt het wel)

Beginnend stel, rond de 25. Een met een baan van 33K net onder modaal, de ander met een baan met het minimumloon, 19K. Dan kan je gaan leven van het 33K salaris. Dat kan prima als je niet te gek doet. Je kan gewoon op vakantie en TV kijken en zo nu en dan uit eten. Vervolgens zet je heel dat minimumloon opzij, dat is netto ruim 15K per jaar. Hou dat 3-5 jaar vol en je hebt 50-80K gespaard.

Wat ook gedaan wordt is dat ouders die al een huis hebben hun hypotheek wat aanpassen en op die manier een schenking doen vooruitlopend op de erfenis. Ook dat zie ik in mijn omgeving regelmatig gebeuren. Er werd heel schamper gedaan over het schenken van een ton, wie _kan_ dat nu? Maar als het (groot)ouderlijk huis al bijna is afbetaald is dat niet eens zo heel erg moeilijk. Maar zelfs dan nog, het is het maximum, minder mag ook. Een schenking of onderhandse lening op de erfenis van 25K is zo geregeld en dan heeft mijn voorbeeld stel in 3-5 jaar plotseling 75-100K op de bank staan. Een leuke aanbetaling op een huis. De maximale hypotheek voor dit stel is 221K op dit moment. Ze kunnen dan dus met gemak een huis van 250-300K kopen na 3-5 jaar.

En nu ben ik van een erg laag inkomen uitgegaan dat in die tijd ook niet omhoog gaat door periodieken enz. Het gaat nog veel harder als je een wat hoger inkomen hebt.

Sparen schijnt echt niet in het systeem van veel mensen te zitten. Maar het heeft enorme voordelen om het op deze manier te doen. Het is de manier waarop ik het zelf heb gedaan. En met een flinke inspanning heb ik 20% van te voren gespaard en de daarop volgende 5 jaar nog eens 30% afgelost. En dat heeft tot gevolg dat ik nu met een enorme grijns op mijn gezicht zit en zeg: Hypotheek? Oh ja, die had ik vroeger

[ Voor 8% gewijzigd door Ortep op 06-11-2013 15:26 ]

[Phantasmagoria]

Een scenario waarin we toewerken naar "herstel" van het bubbelprijzen niveau op basis van substantieel lagere leencapaciteit (=feit) die dan (komt dat even goed uit!) gecompenseerd zou worden door substantieel meer eigen geld (=voorlopig fictie) van kopers lijkt me een illusie.

De opmerkingen van Dijsselbloem en belanghebbenden over stijgende prijzen zijn absurd en lijken afkomstig uit een andere werkelijkheid.

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op woensdag 06 november 2013 @ 14:40:
[...]
Uiteraard, als je niet wil of hoeft te verkopen dan niet. Net als dat als je niet wil kopen dan doe je het niet. Ik heb het natuurlijk over de mensen die wel willen en/of moeten verkopen. Die mensen moeten naar de kopers gepraat worden, niet andersom. De mensen die vreselijk graag een huis willen kopen kunnen nou eenmaal niet meer lenen dan een bepaald bedrag, en dat is nou eenmaal minder dan vroeger en dat wordt volgende maand weer een paar procent minder.

Voor kopers is er geen keus: Ze moeten ergens wonen en ze kunnen niet meer lenen dan X. Het slaat dus nergens op dat de media zn best doet om de kopers verder te overtuigen. Het zijn de verkopers die kunnen bewegen (tot op zekere hoogte natuurlijk, sommige mensen zitten echt muurvast maar dat geldt niet voor de meerderheid).

@ph4ge
Dan is de woning gewoon te duur voor die koper. Voor elk budget is er een woning.

De media kan nog zo hard roepen dat het beter gaat, maar daar kunnen kopers niet meer door lenen. Het enige effect is dat verkopers worden aangemoedigd te wachten, en dat dus de markt verder op slot gaat. Terwijl wachten helemaal niet voordelig is voor verkopers.

Overigens gaan de meeste kopers weer naar een andere koopwoning. Sterker nog, die gaan naar een duurdere koopwoning. Door met verlies te verkopen profiteer je dus juist als je een duurder huis wat ook gedaald is koopt. Zowel in relatieve als in absolute bedragen dalen die duurdere woningen harder, dus als je 80% tevreden bent met je huis ben je juist voordelig uit als je besluit je verlies te nemen en naar dat 100% huis te gaan. Dit verhaal hoor je nauwelijks in de media.

Dat hoor je niet, want het klopt gewoon niet. Je gaat dan je onderwaarde van misschien wel 50k te gelde maken. Dat scheelt zomaar 100k hypotheek en de bank moet het ook nog willen financieren, want er zit geen onderpand achter.

Mensen die in de jaren '80 zijn blijven zitten hebben veel minder schade opgelopen dan mensen die verkochten met restschuld, ander huis terugkochten en snel die schuld af moeten lossen. Die prijsdaling van de andere woning weegt niet op tegen het gecashte verlies en de lagere hypotheek

[ph4ge]

Ortep schreef op woensdag 06 november 2013 @ 15:18:
Ze kunnen misschien wel bewegen, maar waarom zouden ze dat doen? Zelfs al zit je niet muurvast. Ze hebben daar geen enkele reden voor.

Nogmaals, en ik blijf me niet herhalen, we hebben het over potentiele verkopers, mensen die hun huis te koop hebben staan omdat ze willen en/of moeten verhuizen. Dat kan je niet wegzetten met "waarom zouden ze", het zijn mensen die het willen/moeten en toch wachten.

Ortep schreef op woensdag 06 november 2013 @ 15:18:
En ja, kopers kunnen minder lenen. Maar dat heeft alleen maar tot gevolg dat de vraag opschuift in de tijd. Ze (moeten) gaan sparen en een aantal er van doet het ook al. En dat kan vrij eenvoudig als je een net startend stel bent. Dan koop je dat huis gewoon 3-5 jaar later. Simpel rekenvoorbeeld (Ja ik weet dat er zo meteen iemand roept dat voor hem/haar dat voorbeeld niet geldt, maar voor de meeste geldt het wel)

Beginnend stel, rond de 25. Een met een baan van 33K net onder modaal, de ander met een baan met het minimumloon, 19K. Dan kan je gaan leven van het 33K salaris. Dat kan prima als je niet te gek doet. Je kan gewoon op vakantie en TV kijken en zo nu en dan uit eten. Vervolgens zet je heel dat minimumloon opzij, dat is netto ruim 15K per jaar. Hou dat 3-5 jaar vol en je hebt 50-80K gespaard.

Het is vrijwel onmogelijk om een goedkope huurwoning te vinden. De lonen dalen, de lasten stijgen. Wonen is een eerste levensbehoefte, dat stel je niet uit.

De ideale situatie van een jong stel met beide een vaste baan is met uitsterven bedreigt en zelfs als ze er zijn wordt het ze heel onaantrekkelijk gemaakt om te sparen al zouden ze het kunnen.

Ortep schreef op woensdag 06 november 2013 @ 15:18:
Wat ook gedaan wordt is dat ouders die al een huis hebben hun hypotheek wat aanpassen en op die manier een schenking doen vooruitlopend op de erfenis. Ook dat zie ik in mijn omgeving regelmatig gebeuren. Er werd heel schamper gedaan over het schenken van een ton, wie _kan_ dat nu? Maar als het (groot)ouderlijk huis al bijna is afbetaald is dat niet eens zo heel erg moeilijk. Maar zelfs dan nog, het is het maximum, minder mag ook. Een schenking of onderhandse lening op de erfenis van 25K is zo geregeld en dan heeft mijn voorbeeld stel in 3-5 jaar plotseling 75-100K op de bank staan. Een leuke aanbetaling op een huis. De maximale hypotheek voor dit stel is 221K op dit moment. Ze kunnen dan dus met gemak een huis van 250-300K kopen na 3-5 jaar.

Dat is knap, er zijn nauwelijks banken die hier aan meewerken en dan krijg je ook geen HRA. Die overwaarde is bovendien ook veel minder geworden. Er zijn veel minder mensen die dit kunnen dan in 2008, dus waarom zouden meer mensen dit gaan doen? Op macroniveau verandert dat niks.

Het is echt een minimale groep die een forse schenking van hun ouders krijgen. Sterker nog, het lijkt mij een logische aanname dat het juist verkopers zijn die zo'n schenking krijgen. Immers, die ouders zijn dichter bij "de erfbelasting" en het probleem van een huis wat onder water staat stimuleert hem veel meer om bij te dragen dan starters die denken aan kopen.

Ik vind het behoorlijk wereldvreemd om er vanuit te gaan dat de gemiddelde starter wel even een ton krijgt die hij 6 jaar geleden niet had gekregen. Als ze al iets extras krijgen of sparen, dan zal dat hooguit de verbouwingen en kosten koper dekken die je steeds moeilijker en straks helemaal niet meer krijgt meegefinancieerd. En dan te bedenken dat je ook nog verplicht allemaal studieschulden krijgt die ook van je hypotheek af gaan.

Ortep schreef op woensdag 06 november 2013 @ 15:18:En nu ben ik van een erg laag inkomen uitgegaan dat in die tijd ook niet omhoog gaat door periodieken enz. Het gaat nog veel harder als je een wat hoger inkomen hebt.

Sparen schijnt echt niet in het systeem van veel mensen te zitten. Maar het heeft enorme voordelen om het op deze manier te doen. Het is de manier waarop ik het zelf heb gedaan. En met een flinke inspanning heb ik 20% van te voren gespaard en de daarop volgende 5 jaar nog eens 30% afgelost. En dat heeft tot gevolg dat ik nu met een enorme grijns op mijn gezicht zit en zeg: Hypotheek? Oh ja, die had ik vroeger

Eigenlijk zeg je, wat er ook gebeurt, de huizenprijzen gaan nooit dalen, de kopers zullen zich altijd aan moeten passen?! Heb je geen ongelijk gekregen de afgelopen 6 jaar? Als je jou reactie leest dan is een daling van de prijzen per definitie onmogelijk! Wat zou er volgens jou kunnen gebeuren waardoor de prijzen wel dalen?

Volgens mij overschat je het aanpassingsvermogen enorm, terwijl je ondertussen 0 aanpassingsvermogen ziet bij de huizenverkoper. Terwijl die laatste juist wel die mogelijkheid heeft, leuk of niet maar een restschuld van 20.000 euro kan je je op aanpassen, maar als je 20.000 euro minder kan lenen dan is dat het einde van het verhaal, je kan 20.000 euro minder besteden. En voor de koper die gewoon aflost, zoals gebruikelijk is bij een lening, is dat geen enkel probleem! Als je gewoon lineair aflost, wat heel normaal is zowel internationaal als historisch en helemaal niet onmogelijk is kan je 3,3% daling per jaar gewoon opvangen. Dat is het minste wat een verkoper kan doen, ipv roepen dat kopers maar uit het niets geld moeten creëren.

Elke maatregel die de overheid neemt betekent gewoon simpelweg minder geld voor de aankoop van een huis, niet dat men op een of andere magische manier het geld ergens anders vandaan haalt. Nogmaals, als een starter een pot geld heeft had hij dat ook gehad voor al deze beperkende maatregelen, zijn mogelijkheden worden dus nog net zo goed beperkt.

Ik geloof dat je ook even vergeet dat los van de spelregels op de huizenmarkt er nog veel meer veranderd is. Zelfs in 2008 konden mensen al niet sparen voordat ze gingen kopen. Dan kan je niet verwachten dat ze dat in het 6e crisisjaar wel gaan doen. Een baan op niveau vinden is voor de meeste al bijna onmogelijk, een vastcontract een utopie en als je geld overhoudt dan moet je toch echt eerst die studieschuld die men tegenwoordig heeft afbetalen. Deze problemen had je in 2008 ook niet en vertalen zich ook naar wat men aan een huis kan besteden.

En nogmaals, je bent als potentiele doorstromer een dief van je eigen portemonnee als je wacht op stijgingen. Je volgende huis is zowel in percentage als in harde Euro's veel harder gedaald in waarde. Wacht je op een stijging, en wonder boven wonder komt die stijging, dan zal je volgende huis harder in waarde stijgen. Verliesaversie ten top.

[ Voor 4% gewijzigd door ph4ge op 06-11-2013 17:07 ]

[Wackmack]

Wat een super goed stuk ph4ge! Echt alles klopt in mijn ogen. Alles zegt tegen mij dat de huizen juist gaan dalen omdat iedereen steeds minder overhoudt wat jij ook al aangeeft. Vind het dan ook raar dat veel mensen en de media denken dat de huizen alweer gaan stijgen. Wie kan dat nog betalen? Zie de enorme werkloosheid, bij de bank krijg je steeds minder. Vorige jaar heb ik een gesprek gehad met een hypotheekadviseur en als je dan kijkt hoeveel je moet verdienen om een huis van 3 ton te kunnen betalen, schrikbarend maar wel een stuk veiliger. Nee ik zie prijzen niet stijgen, ze kunnen misschien wel stijgen maar dan worden ze helemaal niet meer verwacht.

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op woensdag 06 november 2013 @ 15:36:
@ph4ge
Dan is de woning gewoon te duur voor die koper. Voor elk budget is er een woning.

Precies, als alle budgetten dalen dalen alle woningen mee. Er ontstaat immers niet uit het niets een nieuw ondersegment aan woningen.

Senor Sjon schreef op woensdag 06 november 2013 @ 15:36:
Dat hoor je niet, want het klopt gewoon niet. Je gaat dan je onderwaarde van misschien wel 50k te gelde maken. Dat scheelt zomaar 100k hypotheek en de bank moet het ook nog willen financieren, want er zit geen onderpand achter.

Als je 50k restschuld hebt, zonder spaargeld dan ben je een uitzondering. Dan zit je inderdaad vast, wat overigens niet wil zeggen dat je huis niet in waarde gedaald is. Extremen erbij halen schiet natuurlijk niet op. Niet iedereen heeft in 2008 een tophypotheek genomen en nooit een cent gespaard of afgelost. Gelukkig maar. En waarom kan de oplossing niet komen uit die groep die geld krijgt van hun ouders, maar moeten de ouders van de starters dat betalen? Er is een groep die muur vast zit, maar er is nog een veel grotere groep die wel kan verkopen maar dat niet doen. Nogmaals, we hebben het over de grootste groep, de groep die wel een keuze heeft.

Senor Sjon schreef op woensdag 06 november 2013 @ 15:36:
Mensen die in de jaren '80 zijn blijven zitten hebben veel minder schade opgelopen dan mensen die verkochten met restschuld, ander huis terugkochten en snel die schuld af moeten lossen. Die prijsdaling van de andere woning weegt niet op tegen het gecashte verlies en de lagere hypotheek

Ik weet niet wat je hiermee bedoelt. Er zijn heel veel voorbeelden van mensen die in 2010, dus toen de markt al een stuk gezakt was, die een heel stuk beter uit zijn dan als ze langer gewacht hadden.

Maar begrijp ik ook uit jouw verhaal dat ongeacht wat er gebeurt, de huizenprijzen nooit zijn gedaald en nooit zullen dalen omdat verkopers dat niet willen?

@Versteegrob: Thanks! In het kort is mijn voorspelling gewoon dat geld wat er niet is ook niet uitgegeven kan en zal worden. Potentiële verkopers hebben een keus om verlies te accepteren maar ook een nieuw huist te kopen wat ook goedkoper is, of te blijven somberen in de hoop dat het ooit aantrekt, wat niet erg realistisch is, om dan tot de conclusie te komen dat hun volgende huis ook duurder is.

[ Voor 8% gewijzigd door ph4ge op 06-11-2013 17:20 ]

[Ortep]

ph4ge schreef op woensdag 06 november 2013 @ 16:33:
[...]
Nogmaals, en ik blijf me niet herhalen, we hebben het over potentiele verkopers, mensen die hun huis te koop hebben staan omdat ze willen en/of moeten verhuizen. Dat kan je niet wegzetten met "waarom zouden ze", het zijn mensen die het willen/moeten en toch wachten.

Ik moet me blijkbaar ook herhalen. Die volgens jou "potentiele verkopers" hebben blijkbaar geen zin om te verkopen. Er is blijkbaar geen drang. Ik gaf je ook waarom dat voor de meerderheid van de mensen ook
helemaal niet dringend is. De enige die een echt probleem hebben zijn de kopers. Verkopen en verhuizen kost geld. Waarom zou je dat uitgeven?

Het is vrijwel onmogelijk om een goedkope huurwoning te vinden. De lonen dalen, de lasten stijgen.
Wonen is een eerste levensbehoefte, dat stel je niet uit.

Zoals ik al meerdere malen zei, de kopers hebben een probleem. Willen, kunnen of gaan ze niet sparen? Dan doe je het lekker niet en blijf je bij pappa en mamma wonen of je gaat kijken in een minder druk deel van Nederland. Bevalt je dat niet? Prima, maar wie heeft er dan een probleem? De verkoper of de koper?

De ideale situatie van een jong stel met beide een vaste baan is met uitsterven bedreigt en zelfs als ze er zijn wordt het ze heel onaantrekkelijk gemaakt om te sparen al zouden ze het kunnen.

Heerlijk, je gaf precies de door mij voorspelde reactie. Je geeft aan dat het voor sommige niet werkt. Voor een groot deel werkt het wel. En ik gaf nergens aan dat je een vaste baan _moet_ hebben. Ik gaf alleen een inkomens niveau aan. Het maakt me werkelijk niet uit of je dat via vaste baan, uitzendbureau of als ZZPer doet. Ik liet alleen zien hoe je kon sparen

Dat is knap, er zijn nauwelijks banken die hier aan meewerken en dan krijg je ook geen HRA. Die overwaarde is bovendien ook veel minder geworden. Er zijn veel minder mensen die dit kunnen dan in 2008, dus waarom zouden meer mensen dit gaan doen? Op macroniveau verandert dat niks.

Waarom zou een bank hier niet aan meewerken? Als ik een huis dat getaxeerd is op 250K wil kopen en ik breng 100K eigen geld mee dan zegt de bank gewoon dat ik een hypotheek van 150K kan krijgen hoor.

Natuurlijk zijn er minder mensen met overwaarde dan in 2008, maar de wereld is niet geschapen in 2008. Er leven nu nog mensen die voor de tweede wereld oorlog zijn geboren en die een huis bezitten. Zoals ik al aangaf, het mijne is gewoon afbetaald net als dat van mijn schoonmoeder en de rest van haar familie.

Het is echt een minimale groep die een forse schenking van hun ouders krijgen. Sterker nog, het lijkt mij een logische aanname dat het juist verkopers zijn die zo'n schenking krijgen. Immers, die ouders zijn dichter bij "de erfbelasting" en het probleem van een huis wat onder water staat stimuleert hem veel meer om bij te dragen dan starters die denken aan kopen.

Zoals ik al schreef: Ik ga niet uit van een 100K, Maar 25K is simpel te regelen voor iemand met een afbetaald huis. En ik gaf ook aan dat mogelijk grootouders dat konden doen of ouders. Mogelijk allemaal een beetje. Reken eens na, als je een jong stel bent heb je hoogstwaarschijnlijk twee paar ouders en waarschijnlijk vier paar grootouders. Als die allemaal maar 5K bijdragen heb je al 30K . Spaar er zelf nog 40 en je hebt 70K, een leuke aanbetaling op een huis.

Ik vind het behoorlijk wereldvreemd om er vanuit te gaan dat de gemiddelde starter wel even een ton krijgt die hij 6 jaar geleden niet had gekregen.

Ja ik ben wereldvreemd, ik ging er van uit dat er echt gelezen werd. Ik had het er over dat het maximum een ton was. Bij mijn berekening ging ik er van uit dat je van 2 paar ouders en 4 paar grootouders samen 25K kreeg. Dat stond er gewoon bij. De rest was sparen door één inkomen opzij te zetten. Er zijn genoeg mensen in Nederland die van 1 modaal salaris leven met een kind of 2. Dat kan een stel starters zonder kinderen dus ook. Kunnen ze dat niet voor 3-5 jaar moeten ze gewoon geen verplichting aan gaan zoals het kopen van een huis en zeker niet aan kinderen beginnen. Want dan zullen ze nooit in staat zijn hun financiën op orde te krijgen

Als ze al iets extras krijgen of sparen, dan zal dat hooguit de verbouwingen en kosten koper dekken die je steeds moeilijker en straks helemaal niet meer krijgt meegefinancieerd. En dan te bedenken dat je ook nog verplicht allemaal studieschulden krijgt die ook van je hypotheek af gaan.

Lees nu eens echt wat ik heb geschreven, ik rekende voor dat een stel met een echt minimaal inkomen met gemak kon sparen. Daar moet je dus al mee beginnen als je thuis woont. Daarna kan je gewoon anti-kraak gaan wonen. Is dat iets wat je heel je leven wilt? Nee, maar het is goedkoop en je kan dus sparen. En lang niet iedereen heeft een studieschuld.

Eigenlijk zeg je, wat er ook gebeurt, de huizenprijzen gaan nooit dalen, de kopers zullen zich altijd aan moeten passen?! Heb je geen ongelijk gekregen de afgelopen 6 jaar? Als je jou reactie leest dan is een daling van de prijzen per definitie onmogelijk! Wat zou er volgens jou kunnen gebeuren waardoor de prijzen wel dalen?

Natuurlijk zeg ik dat niet...ik heb persoonlijk meegemaakt dat ze heel wat harder daalde dan wat er nu gebeurt. De ploffende bubbel van 1980 was veel erger met 42% daling in 2 jaar.
Maar jij blijft er maar op hameren dat die prijzen nu veel te hoog zijn en dat de verkopers _MOETEN_ aanpassen. Ze doen het niet, of maar mondjesmaat...blijkbaar gebeurt er niet wat jij vindt dat er zou moeten gebeuren. De prijzen dalen lang zo hard niet als jij maar blijft eisen

Volgens mij overschat je het aanpassingsvermogen enorm, terwijl je ondertussen 0 aanpassingsvermogen ziet bij de huizenverkoper. Terwijl die laatste juist wel die mogelijkheid heeft, leuk of niet maar een restschuld van 20.000 euro kan je je op aanpassen, maar als je 20.000 euro minder kan lenen dan is dat het einde van het verhaal, je kan 20.000 euro minder besteden.

Van mij hoeft niemand zich aan te passen. De koper niet en de verkoper niet. Maar voor de dertigste keer: De koper heeft een veel groter probleem dan de verkoper. Die kan gewoon voor de kosten die hij al jaren gewoon kan betalen blijven zitten. Geef me één goede reden waarom hij dat verlies zou nemen? Zolang hij niet verkoopt bestaat dat verlies niet. En zodra hij wel verkoopt mag hij het ophoesten en ook nog eens een verhuizing gaan betalen.

[ph4ge]

Volgens mij lees je mijn reacties niet, of ik de jouwe niet. Ik reageerde op het feit dat de media proberen de kopers te motiveren om te kopen, terwijl het de verkopers zijn die die motivatie missen en dat daardoor de markt op slot is. Dat is ook de kern van jouw verhaal als ik het goed begrijp, verkopers willen niet en ze hebben geen groot probleem. Dan zijn we het er dus over eens dat wil de huizenmarkt weer op gang komen, de mensen die er voor kiezen om hem op slot te zetten omdat ze niet willen overtuigt moeten worden. Anders gebeurt er gewoon niks.

Ging men in 1980 er vanuit dat de kopers wel zouden sparen en dat de prijzen dus op hetzelfde niveau bleven? Dat is toen ook niet gebeurd, men is niet gaan sparen waardoor de markt op hetzelfde niveau bleef. Nee, die daalden en er was een forse verruiming van de leencapaciteit nodig om weer terug op het oude niveau te komen. Als dat toen niet gebeurde/werkte, waarom zou dat nu wel zo zijn?

Verder zeg ik dat banken niet mee willen werken aan het ten gelden maken van overwaarde, dmv een nieuwe hypotheek. Dat was jouw voorstel, daardoor zou men aan starters schenken, ik zeg dat dat niet gebeurt. Wat vervolgens een huis kopen met 1/3 eigen geld daarmee te maken heeft ontgaat mij volledig. Overigens krijg jij die lening absoluut niet als je niet genoeg verdient.

De rest van het verhaal, dat mensen maar moeten sparen en geld cadeau moeten krijgen, geldt op zn minst net zo goed voor verkopers.

We hebben met zn alle een probleem, omdat verkopers denken dat het beter is om te blijven zitten. Dat terwijl er geen uitzicht is op herstel en als dat herstel er wel komt gaan ze er niet op vooruit. Ze denken dat hun verlies dan verdwijnt, maar realiseren niet dat hun nieuwe huis op zn minst net zo hard in waarde gestegen is. Dat noemt men verliesaversie, en is niet in hun eigen belang.

Natuurlijk is hun probleem niet zo groot als mensen die geen huis kunnen kopen, maar zowel direct (ze wonen niet optimaal, het verlies wordt alleen maar groter) als indirect (de economie gaat kapot) hebben ze net zo goed een probleem. Het is inderdaad een kwestie van willen, dat was het begin van mijn betoog en volgens mij ben jij daar gewoon een goed voorbeeld van. Al heb ik ook wel een beetje het idee dat je je niet echt weet te verplaatsen in de situatie van huidige starters, er is een groot verschil met begin jaren 80 op vele fronten.

En dan komen we dus weer terug bij de stelling dat de media en politiek geen verkopers hoeft te overtuigen om te kopen, maar dat je verkopers moet overtuigen om te verkopen. Ik zie geen enkele aanwijzing dat kopers dichter naar verkopers kunnen gaan bewegen al zouden ze het willen.

[ Voor 7% gewijzigd door ph4ge op 06-11-2013 17:46 ]

[Pooh]

Je kunt verkopers proberen te overtuigen wat je wilt, maar verkopen is in de huidige tijd helemaal nie zo gunstig.

Stel dat je inkomen zeker en stabiel is. Nu zit je in een huis, je kunt de hypotheek betalen en rustig aflossen. Als je verkoopt zit je met een restsschuld, en door strengere eisen van de banken met een lager bedrag om te besteden aan een nieuwe woning. Die restschuld tikt dubbel hard aan, je krijgt er maar een korte periode meer HRA voor, en als je er je spaargeld voor inzet, neemt het te besteden bedrag aan een nieuwe woning des te harder af, want dan gaat de LTV omhoog.

[Verwijderd]

Exact de reden dat verkopers simpelweg met de voeten stemmen en de markt nog wel een tijdje op slot blijft totdat we allemaal keurig hebben afgelost.

[Fiber]

ph4ge schreef op woensdag 06 november 2013 @ 14:40:
[...] De mensen die vreselijk graag een huis willen kopen kunnen nou eenmaal niet meer lenen dan een bepaald bedrag, en dat is nou eenmaal minder dan vroeger en dat wordt volgende maand weer een paar procent minder.

Voor kopers is er geen keus: Ze moeten ergens wonen en ze kunnen niet meer lenen dan X...

Op zich wel mee eens. Maar dan zoeken ze toch een huis dat bij dat bedrag past. Krijg je wellicht niet je droomwoning, en waarschijnlijk zeker niet op je droom locatie, maar er is echt wel een dak boven je hoofd te vinden hoor. Ook voor maximaal te lenen bedrag X.

[ninjazx9r98]

Ik weet het antwoord wel waarom dat geen optie is en daar heb je zelf ook op gereageerd
http://gathering.tweakers...message/40976769#40976769

Tot <15 jaar geleden kon je voor een modaal inkomen een heel ander soort huis kopen. Er is geen enkele rechtvaardiging waarom men nu maar gewoon flink minder moet accepteren. Waarom mogen de huizenprijzen wel stijgen, maar als er dan druk naar beneden is moet iedereen maar gewoon met minder huis genoegen nemen?

[ Voor 22% gewijzigd door ninjazx9r98 op 06-11-2013 19:46 ]

[ph4ge]

Fiber schreef op woensdag 06 november 2013 @ 17:59:
[...]

Op zich wel mee eens. Maar dan zoeken ze toch een huis dat bij dat bedrag past. Krijg je wellicht niet je droomwoning, en waarschijnlijk zeker niet op je droom locatie, maar er is echt wel een dak boven je hoofd te vinden hoor. Ook voor maximaal te lenen bedrag X.

Ook voor jouw geldt, zo werkt het niet. Er zijn niet ineens een hoop dure huizen verdwenen en goedkopere bijgekomen. Als ik met mijn hoge inkomen ga zoeken naar een huis wat je vroeger met een gemiddeld inkopen kon kopen, dan gaat die gene met een gemiddeld inkopen wonen in het huis wat anders aan iemand met een laag inkomen was verkocht. Dat betekent dus dat er in de bovenkant van de markt steeds meer leeg valt en dat er aan de onderkant mensen zijn die op straat moeten wonen, want er zijn ook niet ineens meer huurwoningen. Sterker nog, die mensen die nu in die goedkope woningen wonen is precies de groep die daar niet voor kiest maar niet anders kan.

Kortom, zo werkt het niet. Dat toont de recente geschiedenis aan. Met minder genoegen nemen geldt minimaal net zo hard voor de verkopers. Ook verder in de geschiedenis zie je gewoon dat als men minder kan betalen, de huizenprijzen dalen. Zo simpel is het. We zijn toch ook niet ineens allemaal mooier gaan wonen toen er meer geld beschikbaar kwam, en daar was men toen toch ook niet boos over of dat vond men toch ook niet raar?

En wat krijg je dan dus als men massaal vast blijft houden aan bubbelprijzen? Een economische ramp. En dat is alleen te voorkomen (of beter gezegd, daar kunnen we alleen uitkomen) als die mensen die het verlies kunnen nemen ervan overtuigd raken dat dat niet erg is, dat ze zelfs beter af zijn. Dat je ook genoegen kan nemen met 4 keer overwaarde ipv hardnekkig vast te blijven houden aan 5 keer omdat je buurman dat toevallig in 2007 voor zijn huis ontvangen heeft. Dat terwijl je met pensioen bent, je kinderen uit huis zijn en je die overwaarde waarschijnlijk veel beter ergens anders in kan investeren (waar het wel rendeert en de economie stimuleert) of leuke dingen van kan en wil doen. Of erfgenamen die per se een bepaald bedrag willen voor een huis terwijl in principe elke erfenis mooi meegenomen is.

Dat zit in de hoofden van de verkopers, en dat is het probleem van deze markt. Niet die groep die onder water staat, die groep is niet alleen relatief klein maar als die gewoon normaal aflossen is dat in 10 jaar (33% aflossing, of nog beter banksparen) makkelijk opgelost. En die verkopers kunnen als ze het willen, desnoods nadat ze even afgelost hebben, ook weer doorstromen naar een huis wat ook goedkoper is geworden. Dat is ook goed voor de individuele verkoper, die profiteert hier ook van! Het probleem zit ook niet in de hoofden van kopers die dolgraag willen kopen maar nou eenmaal niet meer kunnen betalen wat men vroeger kon betalen.

Als je een auto koopt en je wil hem 10 jaar later verkopen ga je ook niet roepen dat een potentiële koper maar een schenking van zn ouders moet krijgen, nee, dan accepteer je ook gewoon dat de waarde die die auto ooit had niet meer realistisch is. Voor het overgrote deel van de verkopers van huizen geldt echter dat ze nog steeds het aankoopbedrag terugkrijgen en vaak zelfs nog overwaarde. Maar op een of ander manier wordt men als het om huizen gaat een enorme verliesaversie aangepraat en wordt men aangepraat dat het ooit weer beter gaat en je dus slapend rijk wordt als je daar op wacht.

De enige mensen die echt pech hebben bij een daling zijn de mensen die uitstromen, bijv. de mensen die naar een aanleunwoning of iets dergelijks gaan. Verder is uiteindelijk iedereen een winnaar als de prijzen dalen. En die verliezers verliezen in de meeste gevallen ook alleen maar een beperkt deel van de overwaarde. Die doen zichzelf ook geen plezier door het nog een paar jaar uit te stellen tot ze zwak of dood zijn.

Nogmaals, het is niet omdat ik het wil, maar gewoon omdat het zo is. Je kan wel vinden dat je huis nooit in waarde kan dalen, dat alle effecten die de prijzen beïnvloeden maar zonder problemen en zonder zeuren door kopers moeten worden opgevangen, maar dat is nou eenmaal niet waar. Als er minder geld beschikbaar is om iets te kopen, dan wordt dat product minder waard, en we staan aan de vooravond van weer een flinke krimp.

[ Voor 12% gewijzigd door ph4ge op 06-11-2013 20:02 ]

[Fiber]

ph4ge schreef op woensdag 06 november 2013 @ 19:47:
[...] Ook voor jouw geldt, zo werkt het niet. Er zijn niet ineens een hoop dure huizen verdwenen en goedkopere bijgekomen...

Er worden tegenwoordig best veel onverkoopbare, grote, dure huizen opgesplitst in kleinere betaalbare eenheden...

[ph4ge]

Fiber schreef op woensdag 06 november 2013 @ 20:02:
Er worden tegenwoordig best veel onverkoopbare, grote, dure huizen opgesplitst in kleinere betaalbare eenheden...

Ik ben blij dat alleen tegen de eerste zin wat in te brengen was...

Ik ben erg benieuwd naar de cijfers. Het is namelijk zowel bouwkundig als vergunningstechnisch bijzonder lastig voor elkaar te krijgen. En het kost ook geld, vaak meer dan een beetje daling accepteren (in principe moet heel de binnenkant overhoop, want aan een individuele woning zijn heel veel eisen gesteld). De woningvoorraad neemt in ieder geval nauwelijks toe, ook wordt het nauwelijks aangeboden, beiden zou je wel verwachten als het waar was.

[Señor Sjon]

Sorry, 1 miljoen huishoudens onder water is een kwart van de markt. Dat is niet een klein deel. En het is normaliter ook de groep die nu blijft zitten. En de verkopers zullen net zo hard als de kopers moeten sparen. Beetje raar dat je dat bij alleen de verkoper neerlegt. Een koper heeft vooral als starter meer spaarmogelijkheden, vooral als ze nog thuis wonen. Dus ze verkopen niet zo snel. Iemand die niet weg hoeft met 4 tot 5 keer overwaarde zal als hij niet hoeft ook niet weggaan.

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op woensdag 06 november 2013 @ 20:20:
Sorry, 1 miljoen huishoudens onder water is een kwart van de markt. Dat is niet een klein deel. En het is normaliter ook de groep die nu blijft zitten. En de verkopers zullen net zo hard als de kopers moeten sparen. Beetje raar dat je dat bij alleen de verkoper neerlegt. Een koper heeft vooral als starter meer spaarmogelijkheden, vooral als ze nog thuis wonen. Dus ze verkopen niet zo snel. Iemand die niet weg hoeft met 4 tot 5 keer overwaarde zal als hij niet hoeft ook niet weggaan.

1 miljoen onder water kijkt niet naar het geld wat er op spaarrekeningen staat. Bovendien gaat het gros om kleine bedragen.

Verder heb ik een hele lijst genoemd met allerlei maatregelen die de verkopers treffen. Ik reageer juist op de op een opmerking dat alles bij kopers vandaan moet komen, de suggestie dat prijzen nooit mogen en kunnen dalen. Het verschil is dat daar niks meer te halen is, terwijl het voor verkopers meestal wel een keuze is.

Overigens vind ik niet dat de prijzen dalen, ik constateer het. Als er minder geld beschikbaar is, dan dalen de prijzen, en andersom.

[ Voor 6% gewijzigd door ph4ge op 06-11-2013 21:33 ]

[ninjazx9r98]

Met minder genoegen nemen is ook een keuze, het is alleen een keuze die jij niet wenst te horen/maken maar dat neemt niet weg dat het nog steeds een keuze is.
Even kort door de bocht maar als ik zou willen verkopen dan zal het mij een rotzorg zijn dat het volgens jou een economische ramp veroorzaakt als ik volgens jou teveel vraag net als dat het mij een rotzorg zal zijn dat we volgens jou aan de vooravond staan van weer een flinke krimp.
Als ik zou willen verkopen (willen, niet moeten) dan kun je blijven roepen tot je eens ons weegt dat er een bepaalde rechtvaardiging is waarom jij recht meent te hebben op mijn huis en ik een X bedrag verlies moet nemen maar zolang ik de lasten kan betalen en niet persé weg moet heb ik als verkoper nog altijd het laatste woord en blijf lekker zitten waar ik zit.

Zelfde voor je opmerking over erfgenamen die persé een bepaald bedrag willen hebben voor een huis.
In de toekomst zal ik daar mee te maken krijgen als m'n moeder overlijdt maar ik kan je nu al vertellen dat ik het niet met je eens ben dat iedere erfenis mooi meegenomen is en als het even kan voor het maximaal haalbare ga.
Ik ga namelijk niet de belastingdienst extra spekken (erfbelasting gaat over de WOZ waarde en niet de waarde in het economische verkeer) omdat een lachende derde voor een prikkie dat huis denkt te kunnen kopen.
Dat huis gaat tegen die tijd voor de marktwaarde en ik laat me niet zondermeer onder druk zetten omdat het om een erfenis gaat en alles mooi mee genomen is.

[ph4ge]

Nogmaals, op macro niveau is die keuze er niet. Er staan niet ineens andere huizen in Nederland als we minder kunnen lenen.

Ik spreek verder helemaal niet op persoonlijke titel, maar gewoon met middelbare school economie als ik zeg dat minder aanbod van geld lagere prijzen betekent. Je huis wordt minder waard, of je het nou leuk vindt of niet. Ik roep helemaal niet dat ik recht heb op je huis, stel je niet zo aan. Als jij het liever leeg laat staan met alle kosten van dien en denkt dat je je moeder daar meer recht mee aandoet dan er een ander in te laten wonen tegen de waarde die het huis heeft op dit moment heeft is dat jouw keuze. Het is niet verstandig, maar jouw keuze.

Je hebt alle recht om voor het maximaal haalbare te gaan, maar je zult ook moeten accepteren dat er een maximum is, en dat dat maximum anders is dan vroeger.

De verliesaversie is enorm blijkt maar weer eens. Ik heb uitgebreid onderbouwd dat het niet erg is. Ik heb nog geen inhoudelijk argument gehoord waarom huizenprijzen nooit kunnen en/of mogen dalen.

Het enige wat ik terugkrijg is persoonlijke verwijten. Nogmaals, ik hoef niks van jullie, ik concludeer alleen. Als je het daar niet mee eens bent, kom dan eens met argumenten.

Waarom mogen/kunnen de prijzen wel stijgen als we meer kunnen lenen maar niet dalen als dat minder wordt?

Het is een politieke keuze geweest om de huizenbezitters, zoveel mogelijk buitenschot te houden. Ze krijgen doordat ze niet hoeven af te lossen veel meer HRA en veel lagere maandlasten. Een koper van nu betaalt daardoor al veel meer voor hetzelfde huis. Zoek dit topic even door voor een compleet overzicht van maatregelen en wat dat een starter kost. Het is niet meer dan logisch dat het gewicht van deze maatregelen middels prijsdalingen toch nog enigszins verdeeld wordt. Maar nogmaals, ook voor veruit de meeste huizenbezitters zijn dalingen onder de streep positief, hoewel op korte termijn wel lastig, behalve voor die groep die al van enorme stijgingen heeft genoten en nu met iets minder overwaarde genoegen zal moeten gaan nemen.

[ Voor 20% gewijzigd door ph4ge op 06-11-2013 22:28 ]

[ATS]

@ph4ge: je doet net alsof de verliesaversie alleen bij de verkopers zit, maar ik denk dat je je daarin vergist. Die aversie zit net zo hard, en wellicht nog wel harder, bij de banken, zoals Pooh ook probeerde duidelijk te maken.

Zou zouden wij graag willen verhuizen. We hebben zelf als een paar huizen gezien die we zeer aantrekkelijk vinden, en ook makkelijk zouden kunnen betalen. We hebben nu echter een koopappartement, en die is natuurlijk ondanks renovatie in prijs gezakt. De makelaars zijn het er niet over eens hoeveel, maar dat we het huidige (annuïtaire) openstaande bedrag er niet gaan uit krijgen is helder. Jammer maar helaas. Om te kunnen verhuizen worden we nu echter in een situatie gedwongen waarbij we eerst ons appartement verkocht moeten hebben, voordat we verder kunnen met een aankoop. Zelfs een garantie voor het opvangen van de dubbele woonlasten helpt daarin niets. Dat komt omdat de bank moet rekenen met een verkoopopbrengst van maar 75% van de marktwaarde. De marktwaarde is discutabel natuurlijk, gezien de verschillende opvattingen van de makelaars. Maarja, die 25% extra daling hakt er echt hard in. Die zorgt dan namelijk voor het berekenen van de mogelijkheden voor een nieuwe hypotheek dat ze gaan rekenen met dat bedrag als extra uitstaand consumptief krediet á 9% rente ofzo. Overblijvende ruimte om een hypotheek af te sluiten voor het soort huis wat we zoeken is er dan al lang niet meer. Over verliesaversie gesproken...

Het is de bank die ons op onze plek houdt, niet wijzelf. Als we (definitief) verkocht moeten hebben voordat we in actie kunnen komen voor een andere woning, dan betekent dat dat we óf een koper moeten zien te vinden die bereid is een heel lange termijn voor de overdracht te accepteren, of we moeten twee keer verhuizen en in de tussentijd een huurhuis zien te vinden. Ik wil namelijk graag rustig kunnen kijken en echt een huis kopen dat me bevalt en waar ik denk 20 jaar of langer te kunnen wonen. Overhaast een beslissing moeten nemen past daar niet in. Dat maakt het er niet aantrekkelijker op...

[ninjazx9r98]

ph4ge schreef op woensdag 06 november 2013 @ 22:05:
Ik roep helemaal niet dat ik recht heb op je huis, stel je niet zo aan.

Ik zal je nog maar een keer quoten:

Tot <15 jaar geleden kon je voor een modaal inkomen een heel ander soort huis kopen. Er is geen enkele rechtvaardiging waarom men nu maar gewoon flink minder moet accepteren. Waarom mogen de huizenprijzen wel stijgen, maar als er dan druk naar beneden is moet iedereen maar gewoon met minder huis genoegen nemen?

Daar lees ik toch echt in dat je een soort recht meent te hebben omdat je niet minder wilt accepteren en volgens mij heb je vaker soortgelijke uitspraken gedaan.

Als jij het liever leeg laat staan met alle kosten van dien en denkt dat je je moeder daar meer recht mee aandoet dan er een ander in te laten wonen tegen de waarde die het huis heeft op dit moment heeft is dat jouw keuze. Het is niet verstandig, maar jouw keuze.

Wijs me even aan waar ik zeg dat ik meer wil hebben dan de waarde van het huis op dat moment?
Ik reageerde op jouw opmerking over erfgenamen en dat elke erfenis mooi meegenomen is, jij had het daar helemaal niet over de daadwerkelijke waarde van het huis en wat de erfgenamen er voor vragen.

Je hebt alle recht om voor het maximaal haalbare te gaan, maar je zult ook moeten accepteren dat er een maximum is, en dat dat maximum anders is dan vroeger.

Zie je mij ergens zeggen dat ik dat niet doe?

De verliesaversie is enorm blijkt maar weer eens. Ik heb uitgebreid onderbouwd dat het niet erg is.

Geen rechtvaardiging (willen) zien om minder te accepteren kun je ook verliesaversie noemen.
Uiteraard kun je onderbouwen maar als je in z'n algemeenheid meent te kunnen onderbouwen dat het niet erg is neem ik die onderbouwing sowieso met een korreltje zout.

Waarom mogen/kunnen de prijzen wel stijgen als we meer kunnen lenen maar niet dalen als dat minder wordt?

Omdat emotie ook een (grote) rol speelt, los van of dat terecht of onterecht is.
Overigens geen idee hoe je er bij komt dat huizenprijzen nooit kunnen/mogen dalen, de praktijk spreekt je wat dat betreft tegen.
Volgens mij zijn hier ook niet of nauwelijks mensen die van mening zijn dat de prijzen helemaal niet kunnen/mogen dalen, er is wel verschil van mening wat te doen als dat het geval is en verschil van mening over hoe groot die daling wel niet zou moeten zijn.

[pedorus]

ninjazx9r98 schreef op woensdag 06 november 2013 @ 22:53:
Daar lees ik toch echt in dat je een soort recht meent te hebben omdat je niet minder wilt accepteren en volgens mij heb je vaker soortgelijke uitspraken gedaan.

Maar, ehh, passende huisvesting is toch ook een mensenrecht? Het kunstmatig creëren van schaarste op de woningmarkt druist ook 100% in tegen de Nederlandse grondwet. Waarschijnlijk dode letters...

[ph4ge]

ninjazx9r98 schreef op woensdag 06 november 2013 @ 22:53:
[...]

Ik zal je nog maar een keer quoten:

[...]

Daar lees ik toch echt in dat je een soort recht meent te hebben omdat je niet minder wilt accepteren en volgens mij heb je vaker soortgelijke uitspraken gedaan.

Dan lees je verkeerd. Ik reageer op de stelling dat we maar moeten accepteren dat we met zn alle steeds mindere huizen zouden moeten gaan bewonen. Ik reageer daarop dat ik daar geen rechtvaardiging in zie, de huizenprijzen moeten gewoon zakken in dat geval.

ninjazx9r98 schreef op woensdag 06 november 2013 @ 22:53:
[...]Wijs me even aan waar ik zeg dat ik meer wil hebben dan de waarde van het huis op dat moment?
Ik reageerde op jouw opmerking over erfgenamen en dat elke erfenis mooi meegenomen is, jij had het daar helemaal niet over de daadwerkelijke waarde van het huis en wat de erfgenamen er voor vragen.

Je reageert op een voorbeeld waar mensen niet willen zakken en het huis liever leeg laten staan dan verkopen. Ik snap dat je niet wil of kan verkopen als dat een restschuld betekent, maar wat ik aangeef is dat dat in dit en vele andere voorbeelden niet op gaat.

ninjazx9r98 schreef op woensdag 06 november 2013 @ 22:53:
[...]Geen rechtvaardiging (willen) zien om minder te accepteren kun je ook verliesaversie noemen.
Uiteraard kun je onderbouwen maar als je in z'n algemeenheid meent te kunnen onderbouwen dat het niet erg is neem ik die onderbouwing sowieso met een korreltje zout.

Je moet doen wat je niet laten kan. Ik vind het goedkoop om niet op de argumenten in te gaan, dat je niet probeert op de logica in te gaan of met tegenargumenten komt, maar het verhaal afdoet met een dooddoener als dat je het met een korrel zout neemt.

Verder is het geen verliesaversie bij kopers. Nogmaals, die hebben meestal geen keuze. Er zijn maar weinig kopers die dan maar onder de brug gaan wonen omdat ze hun droomhuis niet kunnen betalen...
[...]

ninjazx9r98 schreef op woensdag 06 november 2013 @ 22:53:
[...]Omdat emotie ook een (grote) rol speelt, los van of dat terecht of onterecht is.
Overigens geen idee hoe je er bij komt dat huizenprijzen nooit kunnen/mogen dalen, de praktijk spreekt je wat dat betreft tegen.
Volgens mij zijn hier ook niet of nauwelijks mensen die van mening zijn dat de prijzen helemaal niet kunnen/mogen dalen, er is wel verschil van mening wat te doen als dat het geval is en verschil van mening over hoe groot die daling wel niet zou moeten zijn.

De reactie van een aantal mensen hier is dat als we met zn alle minder kunnen betalen dat we dan dus maar met zn allen met mindere huizen genoegen moeten nemen kan ik niet anders uitleggen als een idee dat prijzen nooit kunnen/zullen/mogen dalen. Dat wordt inderdaad niet met zoveel woorden gezegd, maar dat is wel het logisch gevolg van die opmerking.

En inderdaad, dat klopt niet. Dat is de strekking van mijn verhaal. We kunnen niet als heel het Nederlandse volk besluiten dat we minder kunnen betalen en dus minder goed gaan wonen. De huizenvoorraad is statisch, het aanbod verandert niet of nauwelijks. Dus op het moment dat iedereen minder kan gaan lenen worden niet alle huizen ineens kleiner. Nee, die zelfde huizen worden minder waard. Niet omdat ik het wil, maar omdat het zo is. Ik zie geen enkel argument waaruit het tegendeel blijkt.