Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[Kju]

Lethalis schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 08:15:
[...]

Bovendien - wanneer je naar dat inkomen kijkt en de koopkracht daarvan - dan kom je op een koopwoning van 140000 tot 150000 euro uit. De woningen waarin je terecht komt in (en vooral ook onder) die prijsklasse, staan vaak in een buurt waar het krioelt van de sociale huurwoningen. Dus het lijkt me sterk dat het daar dan beter wonen is dan in een sociale huurwoning. Zeker niet in de stad.

In een gemiddelde grote stad (Amsterdam niet meegeteld) zit je in die prijsklasse toch echt wel in een keurig appartement in een keurige buurt zonder sociale huurwoningen in de omgeving. In Den Haag kan je voor die prijs op 85 tot 100 m2 zitten in een Bloemenbuurt, Vruchtenbuurt, Heesterbuurt en zelfs op gewilde locaties in die buurten zoals de Thorbeckelaan of Laan van Meerdervoort.

[rube]

Senor Sjon schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 08:43:
Als je met zijn tweeën minimumloon verdient, dan zit je al boven de 34k. Heb je een auto'tje voor je werk, dan kan de bijtelling ervoor zorgen dat je geen sociale huurwoning kan krijgen.

Volgens mij hebben de meeste mensen met een leasauto wel iets meer als het minimum. Maar je kunt er natuurlijk ook altijd voor kiezen om de auto niet prive te rijden natuurlijk, dan heb je geen bijtelling.

[Krisp]

Wilke schreef op donderdag 25 april 2013 @ 12:46:
[...]


Even iets rechtzetten hier: belastingen leveren nooit een bijdrage aan de economie. Ze herverdelen rijkdom (of een gebrek daaraan), maar van zichzelf iets toevoegen, dat bestaat niet.

Correct, ik bedoelde overheidsbegroting.

[Señor Sjon]

rube schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 09:04:
[...]


Volgens mij hebben de meeste mensen met een leasauto wel iets meer als het minimum. Maar je kunt er natuurlijk ook altijd voor kiezen om de auto niet prive te rijden natuurlijk, dan heb je geen bijtelling.

Vergis je niet in al die aygo's en zo op de weg met bv verpleegsters die op huisbezoek gaan. Ik zie ze geregeld rijden. Natuurlijk is de bijtelling niet zo hoog, maar die 14% over 10k kan je net over de sociale grens duwen. Anders moet je weer twee auto's hebben, wat ook eigenlijk zonde is.

[nare man]

Lethalis schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 08:15:
[...]

De inkomensgrens voor sociale huur is 34.000 euro per jaar.

Dat betekent dat mensen met een inkomen van 2600 euro per maand nog in een sociale huurwoning kunnen zitten. Dat vind ik nou niet bepaald een groep die behoort tot het afvoerputje van Nederland.

Maar dan kijk je alleen naar de bovenlaag, de mensen die echt op de grens zitten qua inkomen. Dat is niet wat ik bedoel: ik bedoel het soort mensen die de reden zijn dat jij nu juist uit jouw oude buurt wilt verhuizen.

Bovendien - wanneer je naar dat inkomen kijkt en de koopkracht daarvan - dan kom je op een koopwoning van 140000 tot 150000 euro uit. De woningen waarin je terecht komt in (en vooral ook onder) die prijsklasse, staan vaak in een buurt waar het krioelt van de sociale huurwoningen. Dus het lijkt me sterk dat het daar dan beter wonen is dan in een sociale huurwoning. Zeker niet in de stad.

Ben ik niet met je eens. Genoeg wijken - ook in Rotterdam - waar je voor dat bedrag een prima appartement hebt in een leefbare omgeving.

[pedorus]

Interessante rechtzaak: hypotheekverstrekker wil niet veilen, VvE wel: http://www.vastgoedjourna...bij-wanbetaling-eigenaar/

Dus met een oplettende VvE kun je maar beter de servicekosten blijven betalen, anders kunnen ze je huis veilen zelfs als de bank dit niet wil. En nogmaals de verklaring waarom het aantal veilingen niet stijgt.

[nare man]

Ik vind dat geen gelukkige uitspraak. De bank wordt ernstig in haar belangen geschaad, want de bank wil niet verkopen omdat die wel inziet dat er na executie een onverhaalbare restvordering zal blijven bestaan. Waarschijnlijk heeft de appartementseigenaar de hypotheek wel steeds keurig betaald, dus de bank heeft geen belang om tot veiling over te gaan. Het belang van de VVE bij executie is het verhalen van haar vordering uit hoofde van niet-voldane verenigingsbijdragen. Ik begrijp echt niet waarom het belang van de VVE bij het doorzetten van de veiling zwaarder zou wegen dan het belang van de bank bij niet-veiling; immers, de VVE blijft na executie alsnog met een onverhaalbare restvordering op de appartementseigenaar zitten (de volledige verkoopopbrengst gaat immers naar de bank, die óók met een restschuld blijft zitten). In feite is er sprake van een lose-lose-lose-situatie: de VVE heeft na executie nog steeds een restvordering, de bank heeft een restvordering, en de appartementseigenaar staat op straat.

Ik maak uit de (bespreking van de) uitspraak ook niet op of de VVE wellicht minder zware middelen tot haar beschikking stonden, zoals het leggen van derdenbeslag onder een bank op de tegoeden of desnoods het salaris van de schuldenaar, of zonodig executoriaal beslag op roerende zaken. Ook als de eigenaar op dit moment geen verhaal biedt is het alsnog wenselijker om niet te executeren en te wachten tot de eigenaar wel verhaal biedt. Leg dan desnoods loonbeslag, dan vloeit het geld automatisch naar de VVE elke maand.

Nu betreft het hier een kort geding-uitspraak, dus het kan in de bodemzaak nog anders lopen. Als de VVE nu gaat executeren zou ik de bank adviseren om een bodemprocedure op te starten tegen de VVE tot vergoeding van de schade die de bank lijdt, omdat de handelwijze van de VVE jegens de bank mij zonder meer onrechtmatig lijkt. Dat lijkt me een geenszins kansloze onderneming.

[ Voor 5% gewijzigd door nare man op 26-04-2013 11:35 ]

[Señor Sjon]

De uitspraak is wel apart. Maar als je twee jaar niet betaald, dan praat je zomaar over 200x24 = 4.800 euro. Wie is dan preferent bij een veiling? Wordt de VvE dan eerst betaald? Er is altijd een eigenaar, dus in het veilingtraject loopt dit VvE tekort op.

[Kju]

Ik heb de uitspraak zelf niet opgezocht, heb dus niet gelezen hoe hoog de vordering is en wat er precies aan de hand is. De uitspraak is wel overdreven. De VVE kan gewoon een vonnis halen voor haar vordering, beslag leggen op de woning zodat er bij verkoop altijd betaald moet worden en, mits het lid een dienstverband heeft, loonbeslag leggen.
Ik moet eerlijk bekennen dat ik vaak gedreigd heb om woningen te veilen als leden niet betalen, maar meestal is het dreigement voldoende en als dat niet zo is is het via een loonbeslag vrijwel altijd redelijk snel binnen.

[nare man]

De hypotheekhouder heeft een voorrecht, dus die zal eerst voldaan worden uit de executie-opbrengst. Er resteert vervolgens niets voor de VVE. Daarom snap ik niet wat het belang van de VVE hier is. Maar goed, het is niet de eerste vreemde uitspraak in een executiegeschil die ik zie. Dat kan echt alle kanten op waaien.

[ Voor 23% gewijzigd door nare man op 26-04-2013 11:37 ]

[Kju]

In de praktijk moeten veilingkopers vrijwel altijd de veilingkoopsom aan de bank betalen plus de kosten van andere beslagen en achterstallige bedragen, waaronder ook de VVE. Dat is heus wel op een redelijke wijze in de veilingvoorwaarden op te nemen. De bank wordt echter wel benadeeld, de koopsom komt meestal niet eens in de buurt van 60% van de marktwaarde, laat staan de hypothecaire schuld.

[nare man]

Klopt, je moet dat dan contractueel (veiligvoorwaarden) met de koper regelen. Punt blijft echter dat de bank er enorm bij inschiet. Maar goed, dit is een arrest in kort geding, daar moet je naar zijn aard niet teveel waarde aan hechten.

[croxz]

Nee, dit is een uitspraak in het hoger beroep omdat bij het kort geding de bank nog gelijk had gekregen.

De voorzieningenrechter heeft in kort geding de hypotheekhouder gelijk gegeven en geoordeeld dat het belang van de hypotheekhouder om de veiling tegen te houden zwaarder weegt dan het belang van de VvE om deze doorgang te laten vinden. De VvE is in hoger beroep gegaan tegen dit oordeel van de voorzieningenrechter.

En de VvE heeft wel een belang: zij kan namelijk de bijdrage voor het vorige en huidig jaar bij de nieuwe eigenaar verhalen:

Dat belang is gelegen in het feit dat de kopende partij de bijdragen aan de VvE verschuldigd is voor het lopende en voorafgaand boekjaar (in casu 2012 en 2013). Het Gerechtshof acht dit een gerechtvaardigd belang van de VvE om tot veiling van het appartement over te gaan.

[TheJason]

nare man schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 11:33:
Ik vind dat geen gelukkige uitspraak. De bank wordt ernstig in haar belangen geschaad, want de bank wil niet verkopen omdat die wel inziet dat er na executie een onverhaalbare restvordering zal blijven bestaan. Waarschijnlijk heeft de appartementseigenaar de hypotheek wel steeds keurig betaald, dus de bank heeft geen belang om tot veiling over te gaan. Het belang van de VVE bij executie is het verhalen van haar vordering uit hoofde van niet-voldane verenigingsbijdragen. Ik begrijp echt niet waarom het belang van de VVE bij het doorzetten van de veiling zwaarder zou wegen dan het belang van de bank bij niet-veiling; immers, de VVE blijft na executie alsnog met een onverhaalbare restvordering op de appartementseigenaar zitten (de volledige verkoopopbrengst gaat immers naar de bank, die óók met een restschuld blijft zitten). In feite is er sprake van een lose-lose-lose-situatie: de VVE heeft na executie nog steeds een restvordering, de bank heeft een restvordering, en de appartementseigenaar staat op straat.

Uit het artikel:
Voor VvE’s is dit een zeer gunstige uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam. VvE’s worden de laatste jaren steeds vaker geconfronteerd met wanbetalers en het wordt ook steeds moeilijker het geld te innen. Zelfs nadat een toewijzend vonnis is verkregen. Het is dus geen probleem om in rechte vast te laten stellen dat een eigenaar zijn (maandelijkse) bijdragen moet betalen, maar vervolgens biedt een eigenaar geen enkele verhaalsmogelijkheid. De VvE rest uiteindelijk niets anders dan over te gaan tot het veilen van het appartementsrecht.Voordeel voor de VvE is in dat geval gelegen in het feit dat op grond van de wet de koper kan worden aangesproken voor achterstand in de bijdragen over het lopende en voorafgaand boekjaar. De hypotheekhouder gooit echter vaak roet in het eten door de VvE in het executietraject op allerlei manieren te dwarsbomen. Dit met de stelling dat de opbrengst van het appartement op een veiling veel minder zal zijn dan de door de hypotheekhouder verstrekte lening. Het is goed te zien dat het Gerechtshof Amsterdam hier nu een eind aan maakt. Het wordt op deze manier voor hypotheekhouders een stuk lastiger de VvE tegen te houden indien zij tot veiling van een appartementsrecht wenst over te gaan. 

Ik maak uit de (bespreking van de) uitspraak ook niet op of de VVE wellicht minder zware middelen tot haar beschikking stonden, zoals het leggen van derdenbeslag onder een bank op de tegoeden of desnoods het salaris van de schuldenaar, of zonodig executoriaal beslag op roerende zaken. Ook als de eigenaar op dit moment geen verhaal biedt is het alsnog wenselijker om niet te executeren en te wachten tot de eigenaar wel verhaal biedt. Leg dan desnoods loonbeslag, dan vloeit het geld automatisch naar de VVE elke maand.

Nu betreft het hier een kort geding-uitspraak, dus het kan in de bodemzaak nog anders lopen. Als de VVE nu gaat executeren zou ik de bank adviseren om een bodemprocedure op te starten tegen de VVE tot vergoeding van de schade die de bank lijdt, omdat de handelwijze van de VVE jegens de bank mij zonder meer onrechtmatig lijkt. Dat lijkt me een geenszins kansloze onderneming.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op donderdag 25 april 2013 @ 09:01:
Scheld de restschuld (van de aftrekbare hypotheekdelen... geen consumptie!) kwijt tot 100k bij verkoop en de woningmarkt loopt als een zonnetje. Waarschijnlijk goedkoper dan al die huidige ellende en economische downfall.

Jij hebt 300k hypotheek, ik koop jouw huis voor 200k, en verkoop het daarna weer aan jou voor 100k, waarna jij het gratis weggeeft en niemand nog schuld over heeft... Lijkt me lichtelijk ongewenst!

Immers is de overheid één van de grootste aanjagers geweest door restrictief grondbeleid.

Dat is met een pennestreek op te lossen. Maar dan moeten o.a. gemeenten virtuele verliezen nemen, die ze nu nog kunnen uitstellen.

Xanaroth schreef op donderdag 25 april 2013 @ 11:38:
Dat stuwmeer waar mensen het over hebben, kan iemand aangeven of dat werkelijk bestaat? Wie is dat dan/kan dat zijn? Hoe groot is die groep? Welke prijsklasse? Er wordt wel veel geroepen over dat stuwmeer aan starters, maar lijkt heel erg op zwarte materie - niemand kan het zien/aantonen want het blijft enkel theoretisch.

Ik denk dat vrijwel iedereen wel een huis zou willen kopen, tegen de juiste prijs/omstandigheden. En lange tijd werden kopers door prijsstijgingen aangemoedigd om dat vooral zo snel mogelijk te doen, waardoor kopers minder kritisch en meer vrijgevig werden. Het aantal mensen dat wil kopen zal niet minder zijn nu prijzen lager zijn en nog veel lager kunnen worden.

Andere stelling: er is een stuwmeer aan verkopers! En die stelling is wel eenvoudig te bewijzen: kijk op Funda bijvoorbeeld.

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 12:25:
[...]

Jij hebt 300k hypotheek, ik koop jouw huis voor 200k, en verkoop het daarna weer aan jou voor 100k, waarna jij het gratis weggeeft en niemand nog schuld over heeft... Lijkt me lichtelijk ongewenst!


[...]

...

Dan heb je geen hypotheek uit 2010 meer, maar uit 2013, dus je treintje stopt daar.

[Kju]

RemcoDelft schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 12:25:
[...]

Andere stelling: er is een stuwmeer aan verkopers! En die stelling is wel eenvoudig te bewijzen: kijk op Funda bijvoorbeeld.

Om het nog ingewikkelder te maken: die verkopers zijn grotendeels ook kopers, want ze willen een ander huis, maakt dat het stuwmeer aan kopers, ongeacht de overlap, dan niet groter dan het stuwmeer aan verkopers?

[Iblies]

Kju schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 11:40:
In de praktijk moeten veilingkopers vrijwel altijd de veilingkoopsom aan de bank betalen plus de kosten van andere beslagen en achterstallige bedragen, waaronder ook de VVE. Dat is heus wel op een redelijke wijze in de veilingvoorwaarden op te nemen. De bank wordt echter wel benadeeld, de koopsom komt meestal niet eens in de buurt van 60% van de marktwaarde, laat staan de hypothecaire schuld.

Oorzaak - gevolg ??

Als er nog geld moet worden betaald voor VVE dan wordt er minder geboden. Hetzelfde geld voor huizen waarbij water-elektriciteit-gas is afgesloten. Hoe langer je blijft wachten, hoe lager de opbrengst zal zijn.

Uitspraak lijkt me overigens fair,
bank kijkt op dit moment naar haar individueel belang, echter dient de VVE het belang van het complex. Als een VVE haar functie niet meer kan uitvoeren schaadt dat veel meer panden dan die van de hypotheekhouder.

[Iblies]

RemcoDelft schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 12:25:
[...]
...
Dat is met een pennestreek op te lossen. Maar dan moeten o.a. gemeenten virtuele verliezen nemen, die ze nu nog kunnen uitstellen.
...

Het zijn geen virtuele verliezen maar keiharde euro's.

Waarde staat op de balans, er zijn leningen op afgesloten en ondertussen al deels uitgegeven, contracten moeten worden opengebroken en worden aangepast (kost geld). Als je gaat herwaarderen dan heb je een probleem.

En met op de leningen die zijn afgesloten zit het probleem, er is een voorschot genomen op de toekomst.

[RemcoDelft]

Iblies schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 12:48:
Het zijn geen virtuele verliezen maar keiharde euro's.

Waarde staat op de balans, er zijn leningen op afgesloten en ondertussen al deels uitgegeven, contracten moeten worden opengebroken en worden aangepast (kost geld). Als je gaat herwaarderen dan heb je een probleem.

En met op de leningen die zijn afgesloten zit het probleem, er is een voorschot genomen op de toekomst.

Ongetwijfeld. Maar dat probleem wordt er niet minder op door grond duur in de boeken te laten staan zonder het te verkopen.
Eigenlijk zouden alle gemeenten alle bouwgrond gewoon dit jaar nog moeten verkopen en dit hoofdstuk afronden.

[Lethalis]

nare man schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 09:57:
[...]
Maar dan kijk je alleen naar de bovenlaag, de mensen die echt op de grens zitten qua inkomen. Dat is niet wat ik bedoel: ik bedoel het soort mensen die de reden zijn dat jij nu juist uit jouw oude buurt wilt verhuizen.

Maar dat is ironisch genoeg een buurt die grotendeels uit koopwoningen bestaat.

Dus als starter iets kopen in een buurt als de mijne levert je nauwelijks meer op dan sociale huur. Misschien dat het appartement zelf netter is, maar voor de buurt hoef je het niet te doen.

En ook in deze buurt staan genoeg appartementen van 120.000 tot 150.000 euro. Toch wil ik dolgraag weg hier.

Kju schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 09:04:
[...]
In een gemiddelde grote stad (Amsterdam niet meegeteld) zit je in die prijsklasse toch echt wel in een keurig appartement in een keurige buurt zonder sociale huurwoningen in de omgeving. In Den Haag kan je voor die prijs op 85 tot 100 m2 zitten in een Bloemenbuurt, Vruchtenbuurt, Heesterbuurt en zelfs op gewilde locaties in die buurten zoals de Thorbeckelaan of Laan van Meerdervoort.

Als ik de Bloemenbuurt zo zie met streetview dan is dat net zo'n gare wijk als waar ik nu zit.

In de veiligheidsaanpak van segbroek krijgen daarom de volgende zaken extra aandacht:
- terugdringen aantal deal- en drugspanden
- terugdringen jongerenoverlast
- verminderen overlast van horeca en coffeeshops
- aanpak veelvoorkomende criminaliteit zoals woninginbraken en diefstal uit auto
- verbeteren van de veiligheid

Bron: http://www.denhaag.nl/hom...o/Veiligheid-Segbroek.htm

Ja, klinkt als een keurige buurt

[pedorus]

Iblies schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 12:35:
Uitspraak lijkt me overigens fair,

Ik weet het niet. Ik heb even de uitspraak opgezocht: BZ7383. Het ging over een bedrag van 1.422 euro, terwijl er waarschijnlijk tienduizenden euro's schade ontstaan als er geveild wordt. Dat is wellicht wat vroeg om te gaan veilen.. Neemt niet weg dat de VvE natuurlijk op een gegeven moment zijn geld moet kunnen zien in plaats van opgescheept te zitten met een "kale kip".

Het stukje over het belang is:

quote: http://www.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=BZ7383

Desondanks kan niet worden gezegd dat de [ appellante ] geen enkel belang heeft bij executie, omdat minst genomen de veilingkoper op grond van artikel 5:122 lid 3 BW de bijdragen aan de [ appellante ] verschuldigd wordt over het lopende en voorafgaande boekjaar, derhalve thans 2013 en 2012. Of de veilingkoper wellicht de volledige onbetaald gebleven bijdrage aan de [ appellante ] dient te voldoen, zoals is opgenomen in de volgens de [ appellante ] toepasselijke veilingvoorwaarden laat het hof in het midden, omdat deze vraag op de wijze als bedoeld in de artikelen 518 en 538 Rv aan de orde dient te komen en het hof geen aanleiding ziet daarop vooruit te lopen.
Naast de voldoening van de eigenaarsbijdrage op de voet van artikel 5:122 Rv heeft de [ appellante ] ook belang bij de executie, omdat zij daardoor wordt bevrijd van een lid dat hardnekkig weigert zijn eigenaarsbijdragen te voldoen.

Het is dus een hoger beroep. Edit: Ah, het probleem is dat 2011 en eerder niet te verhalen is op de koper - http://maxius.nl/burgerlijk-wetboek-boek-5/artikel122/lid3 Mja, dan wordt het na 2 jaar rationeel voor de VvE om te gaan veilen... Handiger zou zijn om die termijn wat langer te maken in de wet.

[ Voor 7% gewijzigd door pedorus op 26-04-2013 13:11 ]

[TheJason]

Had de bank dan niet beter dat bedrag aan de vve kunnen betalen. ...?

[Señor Sjon]

De bank zit er voor zichzelf. Die heeft daar geen belang bij. VvE komt bovenop het veilingbedrag, dus de bank schiet er niets mee op verder.

Maar 1.422 is niet veel, dan is appartement ook geen vermogen waard.

[Jiriki]

RemcoDelft schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 12:57:
[...]
Eigenlijk zouden alle gemeenten alle bouwgrond gewoon dit jaar nog moeten verkopen en dit hoofdstuk afronden.

Klinkt leuk, maar dan is het hele land failliet. Zo is de gemeente verantwoordelijk geweest voor het onderhoud, dat moet dan door de belastingbetaler worden opgehoest in plaats van uit de verkoop. Hetzelfde voor de aanleg van riolering, CAI, wegen en straatverlichting.

Vaak moet er ook natuur, bedrijven of buurtbewoners worden gecompenseerd, weer kosten waar de gemeente - of beter de bewoners van de gemeente - voor moeten ophoesten.

Het plan om dan nieuwe kopers te subsidiëren uit een pot die de huidige bewoners van diezelfde gemeente zal de nieuwe bewoners niet echt populair maken. Trouwens, de vraag is of de nieuwe bewoners er wel willen gaan wonen wanneer de gemeentebelasting net met 600-800% is gestegen...

[pedorus]

Senor Sjon schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 13:21:
Maar 1.422 is niet veel, dan is appartement ook geen vermogen waard.

Hypotheek was 175K. Denk dat de servicekosten wat te laag waren voor onderhoudskosten. Wellicht wilde de VvE onderhoud gaan plegen, dan heb je een probleem met leden zonder geld.

TheJason schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 13:16:
Had de bank dan niet beter dat bedrag aan de vve kunnen betalen. ...?

Rationeel zou het nog kunnen dat de bank dit bedrag als extra lening verstrekt, maar verwacht dat er allerlei (interne) regeltjes bij de bank spelen die dat tegengaan.

[nare man]

croxz schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 12:08:
Nee, dit is een uitspraak in het hoger beroep omdat bij het kort geding de bank nog gelijk had gekregen.

Het is een arrest in kort geding, zoals ik zei. Van een uitspraak in kort geding in eerste aanleg kun je gewoon in appel gaan. Je kunt in kort geding zelfs tot aan de Hoge Raad procederen (al is er van het spoedeisende karakter dan weinig meer overeind, dan ben je gewoon twee jaar aan het procederen...).

pedorus schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 13:06:
[...]
Het stukje over het belang is:

[...]

Het hof overweegt daar dat een ander belang van de VVE erin is gelegen dat zij van een wanbetalend lid af is, maar dat lijkt mij onhoudbaar. De bevoegdheid tot executie van een vonnis op een onroerende zaak is niet gegeven om iemand uit zijn huis te stoten, maar om verhaal en incasso van vorderingen mogelijk te maken. Anders gezegd: het nastreven van het 'verwijderen' van een wanbetalend lid is niet een legitiem doel van de VVE, en dus is er eerder sprake van misbruik van bevoegdheid in mijn optiek.

[ Voor 38% gewijzigd door nare man op 26-04-2013 13:39 ]

[Kju]

Lethalis schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 12:58:

[...]

Als ik de Bloemenbuurt zo zie met streetview dan is dat net zo'n gare wijk als waar ik nu zit.

In de veiligheidsaanpak van segbroek krijgen daarom de volgende zaken extra aandacht:
- terugdringen aantal deal- en drugspanden
- terugdringen jongerenoverlast
- verminderen overlast van horeca en coffeeshops
- aanpak veelvoorkomende criminaliteit zoals woninginbraken en diefstal uit auto
- verbeteren van de veiligheid

Bron: http://www.denhaag.nl/hom...o/Veiligheid-Segbroek.htm

Ja, klinkt als een keurige buurt

Tenzij je jezelf kan permitteren om in een villawijk naast Madestein te wonen zal je in een grote stad als Den Haag in elke wijk of buurt enige vorm van overlast hebben. Daarnaast maakt een duurdere wijk de kans op inbraken niet kleiner

[Lethalis]

Kju schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 13:38:
[...]
Tenzij je jezelf kan permitteren om in een villawijk naast Madestein te wonen zal je in een grote stad als Den Haag in elke wijk of buurt enige vorm van overlast hebben. Daarnaast maakt een duurdere wijk de kans op inbraken niet kleiner

Tsja, daarom zoek ik ook altijd naar woningen in buurten waar ik uiteindelijk de sloeber ben.

Als alles doorgaat, woon ik over 2 maanden in Hillegersberg-Noord in een huurappartement van 800 euro per maand. Nieuwbouw. En in de omgeving staan veel woningen die groter en (veel) duurder zijn

En dan nog vind ik het geen geweldige buurt hoor, want ook daar zie je weleens Marokkaantjes lopen etc, maar het is daar tenminste weer een minderheid en niet het algemene straatbeeld.

Kopen zal ik zo snel in de stad helemaal niets meer. Dan moet het echt een nette buitenwijk zijn waar ik dan een woning koop van rond de 200k, terwijl het gemiddelde hoger ligt.

Laat mij maar de armoedzaaier van de buurt zijn

Zo konden we ook een huurappartement in Bergschenhoek krijgen in een nieuwbouwwijk. Kostte maar 700 per maand, terwijl er huizen naast stonden van 350.000 euro. Het werd hem uiteindelijk niet, omdat het maar 50m2 was en de indeling wat onpraktisch.. maar ook dan hadden we verder in een prima buurt gewoond.

En inbraken.. tsja, je hebt gelijk dat er bij mij nog nooit is ingebroken de afgelopen 8 jaar. Het is de moeite nauwelijks waard in deze buurt om in te breken. Ook bij mij niet. In het beste geval neem je een nasje en wat speakers mee, voor de rest staat er niks interessants. Als ik straks duurder ga wonen, ga ik ook niet ineens duurdere spullen kopen.. dus dan is er alsnog weinig tot niets te halen bij mij. Gadgets boeien mij niet zo en als ik straks minder te besteden heb, koop ik al helemaal niet meer zo snel allemaal rommel. Ik heb niet eens een laptop ofzo. Alleen een PC die echt heel zwaar is En dan qua gewicht, niet qua specs

[ Voor 28% gewijzigd door Lethalis op 26-04-2013 14:09 ]

[Xanaroth]

TheJason schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 13:16:
Had de bank dan niet beter dat bedrag aan de vve kunnen betalen. ...?

Klopt, dat zie je ook in de uitspraak terug. Dat de bank geenzins oog heeft voor de problemen die ze de VVE opzadelen is mede-verantwoordelijk voor een uitspraak tegen de bank. Als de bank inderdaad tegemoetgekomen was aan de VVE, onder het motto dat zeg 1.000,- betalen minder erg is dan 10.000, schade op de hypotheek, was het vast en zeker een ander verhaal geworden.


@nare-man, volgens mij onderschat je absolute en relatieve waarden bij het voortrekken van het belang van de bank.
Tuurlijk is de absolute schade groter bij executieverkoop - maar relatief is de schade enorm bij de VVE. Er kan niet verder dan 2 jaar worden teruggekeken, maar afhankelijk van de grootte van het complex kan het enkele procenten (!) in vermogen schelen. Zo heb ik zelfs (bij zoektocht naar een woning) een VVE rapport gezien waarin de achterstallige bedragen groter waren dan het totale vermogen.

Om niet te vergeten dat elke maand dat de wanbetaler(s) er zitten de problemen voor de VVE (en dus ook voor de overige bewoners) groter worden. Immers, die moeten meer betalen en met een beetje pech komen deze daardoor ook in de problemen. En met een slechte VVE levert hun woning dan vervolgens ook minder op.
Dus sterker nog - een slechte VVE verlaagt van ALLE woningen de waarde omdat potentiele kopers dat meenemen in een bod. Dus in dat licht is de financiele schade (ook bij banken ivm alle restschulden in de huidige markt) van niet betalen van de VVE exponentieel veel groter dan de enkele executie!


Daarbovenop nog eens, de 'schade' die de bank loopt, zul je enkel in de statistiek 'aantal executieverkopen' terugzien... Daar gaan zulke groten bedragen om dat die 10-20k niet zal kunnen opvallen. Bovendien heeft de bank aanzienlijk meer middelen tot de beschikking om ook het restand tussen hypotheek en restschuld terug te krijgen zoals NHG en eigen financiele reserves om dergelijke executies op te vangen.

[ Voor 25% gewijzigd door Xanaroth op 26-04-2013 14:07 ]

[nare man]

Lethalis schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 13:54:
[...]
Als alles doorgaat, woon ik over 2 maanden in Hillegersberg-Noord in een huurappartement van 800 euro per maand. Nieuwbouw. En in de omgeving staan veel woningen die groter en (veel) duurder zijn

En dan nog vind ik het geen geweldige buurt hoor, want ook daar zie je weleens Marokkaantjes lopen etc, maar het is daar tenminste weer een minderheid en niet het algemene straatbeeld.

In elke buurt zie je wel eens Marokkaantjes lopen. Als je helemaal geen Marokkaantjes wilt zien, dan moet je op Schiermonnikoog gaan wonen (en zelfs dan kan ik het niet garanderen ). Anders heb je er altijd wel in meer of mindere mate mee te maken. Ik dacht ook altijd dat kleine provincieplaatsjes heilig waren qua problemen, maar waar ik vandaag kom (Zutphen) en waar mijn vriendin vandaan komt (Oisterwijk) - toch allebei zeer pittoreske provinciestadjes - heb je ook al genoeg hang-allochtoontjes. Dit is gewoon de 21e eeuw en we zullen ermee moeten leren leven (voorzover we dat nog niet al hadden geleerd). Ik zie ook vaak genoeg Marokkaantjes lopen in Blijdorp (er zitten net over de grens met Bergpolder nogal wat middelbare scholen) maar daarvan wordt de wijk niet ineens minder leefbaar ofzo. Natuurlijk wordt het iets anders als je in een wijk woont met 90% niet-westerse allochtonen (ik heb zelf ook aan de Mathenesserweg gewoond dus ik ken het) maar te denken dat je geen allochtonen meer kunt zien in een wijk....misschien is dat niet zo heel realistisch (om nog maar te zwijgen over het feit dat hoe 'witter' een (buiten)wijk is, hoe panischer en kortzichter de mensen vaak zijn....)

[ Voor 12% gewijzigd door nare man op 26-04-2013 14:33 ]

[nare man]

Xanaroth schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 13:58:
[...]


@nare-man, volgens mij onderschat je absolute en relatieve waarden bij het voortrekken van het belang van de bank.

Ik vind dit nogal een hoog 'de bank heeft toch genoeg geld dus moet niet zeuren'-gehalte hebben. Het verandert mijn mening niet: de VVE had ook andere middelen tot zijn beschikking, zoals loonbeslag. Bovendien hebben de meeste VVE's wel een bepaling in hun statuten dat een gebruiker het gebruiksrecht van zijn privé-gedeelte kan worden ontzegd als hij op ernstige wijze tekortschiet in de verplichtingen uit hoofde van het lidmaatschap. Moet jij zien hoe snel iemand betaalt als hem de toegang tot zijn woning wordt ontzegd.

[Xanaroth]

nare man schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 14:32:
[...]


Ik vind dit nogal een hoog 'de bank heeft toch genoeg geld dus moet niet zeuren'-gehalte hebben. Het verandert mijn mening niet: de VVE had ook andere middelen tot zijn beschikking, zoals loonbeslag. Bovendien hebben de meeste VVE's wel een bepaling in hun statuten dat een gebruiker het gebruiksrecht van zijn privé-gedeelte kan worden ontzegd als hij op ernstige wijze tekortschiet in de verplichtingen uit hoofde van het lidmaatschap. Moet jij zien hoe snel iemand betaalt als hem de toegang tot zijn woning wordt ontzegd.

Volgens mij was dat juist de 1e rechtzaak? Begon met de VVE die geld opeisen wilt, via bijvoorbeeld loonbeslag. Daar viel uiteindelijk geen geld te halen (of in ieder geval niet genoeg), dus de laatste stap was overgaan tot het executeren. Toen begon het verhaal vve tegenover de bank en de rechtzaak die gelinked werd.

[ Voor 5% gewijzigd door Xanaroth op 26-04-2013 14:48 ]

[Help!!!!]

nare man schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 14:32:
[...]


Ik vind dit nogal een hoog 'de bank heeft toch genoeg geld dus moet niet zeuren'-gehalte hebben. Het verandert mijn mening niet: de VVE had ook andere middelen tot zijn beschikking, zoals loonbeslag. Bovendien hebben de meeste VVE's wel een bepaling in hun statuten dat een gebruiker het gebruiksrecht van zijn privé-gedeelte kan worden ontzegd als hij op ernstige wijze tekortschiet in de verplichtingen uit hoofde van het lidmaatschap. Moet jij zien hoe snel iemand betaalt als hem de toegang tot zijn woning wordt ontzegd.

En hoe ga je dat effectueren? En wat als de man in kwestie sowieso te weinig geld heeft? Dan betaalt hij eerst de VVE maar komt vervolgens in achterstand op de hypotheek en moet er alsnog geveild worden.

[nare man]

Xanaroth schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 14:47:
[...]


Volgens mij was dat juist de 1e rechtzaak? Begon met de VVE die geld opeisen wilt, via bijvoorbeeld loonbeslag. Daar viel uiteindelijk geen geld te halen (of in ieder geval niet genoeg), dus de laatste stap was overgaan tot het executeren. Toen begon het verhaal vve tegenover de bank en de rechtzaak die gelinked werd.

Je hebt wellicht gelijk; ik zie in dat vastgoedjournaal verhaaltje staan dat 'ander verhaal niet mogelijk was', daar ga ik dan maar vanuit. Dan nog vind ik dat de belangen van de bank niet op deze manier opzij mogen worden gezet.

[Señor Sjon]

Ik begrijp meer dat de bank niet wilt bewegen en het dus via een rechtzaak gedaan is. Dat schijnt een beetje door in de uitspraak.

[Ortep]

nare man schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 14:28:
[...]
Ik dacht ook altijd dat kleine provincieplaatsjes heilig waren qua problemen, maar waar ik vandaag kom (Zutphen) en waar mijn vriendin vandaan komt (Oisterwijk) - toch allebei zeer pittoreske provinciestadjes - heb je ook al genoeg hang-allochtoontjes.

Ik kom met regelmaat in de buurt van Zutphen, mijn vrouw komt er vandaan. Maar heb je de laatste jaren nog wel eens rondgekeken in plaatsjes als Kampen Genemuiden en Raalte? Daar loopt het met regelmaat volkomen uit de hand met knokpartijen en zo. Maar dat zijn dan lokale boer'n zoooon'n die de lokale kroeg hebben bezocht of een drinkkeet. Ok, andere overlast dan sissen naar vrouwen, maar overlast blijft het. Het haalt alleen de krant niet echt. Huizen zijn daar wel heel betaalbaar trouwens. Jammer dat er nauwelijks goed openbaar vervoer is en nauwelijks werk

[nare man]

Ik ben wel bekend met het fenomeen van de Dieka-bus boerendisco's op het platteland, daar was het eigenlijk altijd wel knokken. Mensen hebben het altijd wel over de kans dat je in de randstad het slachtoffer wordt van een delict, maar laten we het eens hebben over die lompe boeren in de achterhoek. In de Molenbar hoefde je ook maar even verkeerd naar iemand te kijken en je had een ram te pakken

Overigens is het natuurlijk in de provincie wel veel leefbaarder dan in de randstad, dat is gewoon zo. Helaas zijn 'leefbaar' en 'werk' vrijwel communicerende vaten: de prijzen van woningen en van leven in het algemeen zijn daar juist (relatief) laag, en er is daar zoveel vrijheid en natuur, omdát er weinig werk is Dat is de pest. Je moet daar het geluk hebben een goede baan te vinden; en reistijd hoort er vrijwel standaard bij. Als ik naar een plek als Gorssel of Vorden zou verhuizen (iets dat ik best zou willen overigens), dan zou mijn salaris ongeveer door de helft gaan -- áls ik al werk in de directe omgeving zou vinden (dus niet met een uur enkele reis). En dat is niet zo'n aanlokkelijk perspectief.

[ Voor 7% gewijzigd door nare man op 26-04-2013 17:16 ]

[Lethalis]

Een knokpartijtje hier en daar bij het uitgaan hoorde er in Lekkerkerk ook bij, maar dat is toch wat anders dan dat je niet veilig over straat kunt lopen 's avonds. Het was sowieso altijd gelokaliseerd, oftewel: bij het uitgaan dus. Voor de rest gebeurde er helemaal niks.

Overigens ben ik een paar jaar geleden nog bij het Zwarte Cross geweest en daar gebeurde ook zo goed als niks.. beetje dronken lui die lijp deden maar dat was het dan ook.

[Hielko]

Mwa, ik vraag me af in hoeverre de statistieken jullie beeld over het platteland bevestigen. Natuurlijk gebeuren er meer dingen in de stad, maar daar wonen ook veel meer mensen. Hoe zit het bijv. met het aantal moorden per duizend inwoners als je kijkt naar stad en platteland?

[Fiber]

Hielko schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 18:37:
Mwa, ik vraag me af in hoeverre de statistieken jullie beeld over het platteland bevestigen. Natuurlijk gebeuren er meer dingen in de stad, maar daar wonen ook veel meer mensen. Hoe zit het bijv. met het aantal moorden per duizend inwoners als je kijkt naar stad en platteland?

Moorden boeien mij niet zo, ik zou persoonlijk meer last hebben van groepen herrie en rotzooi makende scooter jeugd. (Natuurlijk is moord wel heel erg, maar persoonlijk heb je er weinig last van meestal.)

Maar ik woon in de stad, Amersfoort, en niet in de netste wijk, Soesterkwartier, maar ik heb in mijn straatje vrijwel nergens last van. Hier spelen de buurtkinderen gewoon op straat en daar heb ik geen last van, dat is juist wel gezellig. En buren die zo nu en dan hun biertje of koffie in de voortuin drinken.

[Lethalis]

Hielko schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 18:37:
Mwa, ik vraag me af in hoeverre de statistieken jullie beeld over het platteland bevestigen. Natuurlijk gebeuren er meer dingen in de stad, maar daar wonen ook veel meer mensen. Hoe zit het bijv. met het aantal moorden per duizend inwoners als je kijkt naar stad en platteland?

http://mens-en-samenlevin...nd-feiten-en-cijfers.html

De meeste moorden worden in de familiesfeer gepleegd in Nederland. En de tweede grootste groep zijn afrekeningen in het criminele milieu.

Persoonlijk denk ik dat de kans een heel stuk kleiner is dat je op het platteland wordt vermoord dan in de stad. Simpelweg omdat in de stad het risico nou eenmaal groter is dat je ergens op het verkeerde moment en de verkeerde plaats bent.

En voor de rest is het maar net met wie jij omgaat

Maar pech hebben kun je altijd natuurlijk. Mijn ouders hebben een jaar of 30 op het platteland geleefd in Duitsland. Een werkgever van mijn vader is daar een keer beroofd en vermoord bij een tankstation. Ook is er in hetzelfde dorp eens een oud stel overvallen in hun huis en vermoord.

Op het platteland leef je natuurlijk wel wat meer afgezonderd van de rest, dus ben je ook een makkelijker slachtoffer. Maar daar staat wel tegenover dat je een eventuele dader ook niet zo snel tegenkomt.

En qua persoonlijke ervaring: mijn vader vertelde die 2 verhalen alsof het heel bizar was, maar in de 8 jaar dat ik op de Franselaan in Rotterdam woon zijn er al een stuk of 3 mensen neergeschoten in mijn straat. Waarvan eentje kort nadat ik mijn hond aan het uitlaten was.. ik heb de ruzie bij de kroeg nog in de verte gehoord die er volgens de krant aan vooraf ging, dus tsja

Ook hebben ze een familielid van een surinaamse collega van mij doodgeschoten 's ochtends net voor het moment dat ik er voorbij reed, dus dat was ook wel bizar. Eerst zag ik allemaal politie en ambulance en vervolgens een huilende collega op mijn werk.

Je maakt in de stad wel meer mee hoor. Ook qua ruzies op straat, winkelovervallen, etc. Zowel de Bas vd Heijden bij mij op de hoek als het sigarettenwinkeltje tegenover zijn overvallen terwijl ik gewoon thuis was. Toch apart om die medewerkers dan helemaal geschrokken te zien staan enzo met politie erbij.

Het komt in de stad allemaal net wat dichterbij.

[ Voor 24% gewijzigd door Lethalis op 27-04-2013 07:54 ]

[Phantasmagoria]

Opmerkelijke tweedeling van de huizenmarkt. De koper en de VERhuurder zijn Koning. Vanaf Januari dit jaar ben ik aan het zoeken op de particuliere huurmarkt (tot aan 1k pm). Ik dacht wat gevonden te hebben maar de verhuurder/verhuurmakelaar kwam met een zodanige wijziging in het (leegstands)contract dat ik er niet mee akkoord kon gaan. Deze leegstandscontracten worden gepresenteerd als 'voldoend aan wettelijke eisen' maar om dit te beoordelen is waarschijnlijk juridische kennis nodig. Addendums zoals permanente 24h notice om het pand te verlaten (voor bezichtigingen), is dat wettelijk?

Zoals het er nu naar uitziet heb ik nu toch wat anders maar je kunt duidelijk merken dat het een verhuurders markt is. Volledige doopceel wordt gelicht, financieel en anderszins (saldo overzichten, stroken, externe creditchecks, woonverleden). Makelaars behouden zich het recht van gunning voor. Simpel gezegd betekent dit dat je door een ballotage commissie moet. En de markt tot aan 1k is krap. Dus voor het interview met de makelaar/eigenaar even naar de kapper, zondagse kloffie aan en niet te vergeten schoenen poetsen..!

[Xanaroth]

Prachtig stukje marketing weer! Vooruitzicht woningmarkt op lange termijn goed volgens S&P, althans dat zegt nu.nl.

Lijkt haast een positief artikel, stabilisatie in 2014 voor huizenmarkt in de Eurozone enzo. Echter, beetje verder graven, over Nederland durven ze enkel nog cijfers rond daling te geven voor dit en volgend jaar - niks over wanneer ze voor ons een stabilisatie verwachten.

Dus de 'meeste Europese landen' hoort ons landje niet bij.

[Bartjuh]

In ons land begon ook later de correctie, terwijl bijvoorbeeld in Spanje en Ierland de correctie allang in volle gang was.

Kortom, ik denk dat we nu halverwege zijn, terwijl veel andere landen allang over dat punt heen zijn.

[Krisp]

Xanaroth schreef op maandag 29 april 2013 @ 17:19:
Prachtig stukje marketing weer! Vooruitzicht woningmarkt op lange termijn goed volgens S&P, althans dat zegt nu.nl.

Lijkt haast een positief artikel, stabilisatie in 2014 voor huizenmarkt in de Eurozone enzo. Echter, beetje verder graven, over Nederland durven ze enkel nog cijfers rond daling te geven voor dit en volgend jaar - niks over wanneer ze voor ons een stabilisatie verwachten.

Dus de 'meeste Europese landen' hoort ons landje niet bij.

De daling is in 2013 nog 5,5%, in 2014 gaat er nog eens 1% af. Niet de klappers van 2012 en eerder, maar nog steeds significant. (klik)

[Xanaroth]

Krisp schreef op maandag 29 april 2013 @ 19:56:
[...]

De daling is in 2013 nog 5,5%, in 2014 gaat er nog eens 1% af. Niet de klappers van 2012 en eerder, maar nog steeds significant. (klik)

Klopt, ze verwachten geen grote klapper. Maar ze wekken sterk de indruk alsof Nederland bij de meerderheid hoort en de prijzen weer gaan stijgen, terwijl er juist iets heel anders wordt verwacht.

[Krisp]

Xanaroth schreef op maandag 29 april 2013 @ 20:15:
[...]


Klopt, ze verwachten geen grote klapper. Maar ze wekken sterk de indruk alsof Nederland bij de meerderheid hoort en de prijzen weer gaan stijgen, terwijl er juist iets heel anders wordt verwacht.

Tja, wanneer je de lobby van VEH, Bouwend Nederland, NVM verenigt en daar als bonus Rutte bovenop doet (mensen, heb vertrouwen en koopt!) en de pers heeft geen onderzoeksjournalistiek meer om een tegengesteld bericht te geven, dan krijg je dit. Bovendien zullen sommige journalisten ook wel klaar zijn met het schrijven van negatieve berichten, en willen sommige consumenten die niet meer lezen.

[ph4ge]

Xanaroth schreef op maandag 29 april 2013 @ 17:19:
Prachtig stukje marketing weer! Vooruitzicht woningmarkt op lange termijn goed volgens S&P, althans dat zegt nu.nl.

Lijkt haast een positief artikel, stabilisatie in 2014 voor huizenmarkt in de Eurozone enzo. Echter, beetje verder graven, over Nederland durven ze enkel nog cijfers rond daling te geven voor dit en volgend jaar - niks over wanneer ze voor ons een stabilisatie verwachten.

Dus de 'meeste Europese landen' hoort ons landje niet bij.

Weer eens een prima voorbeeldje van de machtige lobby die op dit moment gaande is om mensen maar aan het kopen te zetten. Want wat zegt de buitenlandse media op basis van hetzelfde rapport? Bijv. de Britse The Telegraph:

S&P sees deepening house slump in Spain, France and Holland


[...]

S&P said the deep crisis in the Netherlands would grind on despite the government’s partial retreat from austerity and its decision to delay €4.3bn in spending custs.

Dutch home prices will slide another 6.5pc by late next year, bringing the accumulated fall to more than 23pc. The agency said the apparent recovery in mortgage loans this year was a statistical distortion that would fade as job losses mount. Dutch unemployment surged to 8.1pc in March from 5.9pc a year ago.
Over 25pc of Dutch mortgages are now “onder water” - as they say in Holland - with negative equity.

Je wordt echt voorgelogen waar je bij staat als je niet zelf kritisch kijkt. Je zou toch zeggen dat een NU.nl redelijk onafhankelijk is, maar het lijkt er sterk op alsof dit stukje door een makelaar is geschreven. Waarbij ook nog eens dient opgemerkt te worden dat S&P de Nederlandse huizenmarkt structureel te positief heeft beoordeeld met de kennis van nu.

Overigens is dezelfde krant juist weer zeer positief over hun eigen nationale huizenmarkt, iets wat ook erg misplaatst is als je het rapport leest. Elk land kent dezelfde problemen met de huizenlobby.

[ Voor 7% gewijzigd door ph4ge op 29-04-2013 20:41 ]

[RemcoDelft]

S&P is dan ook een kredietbeoordelaar. Vandaar dat ze prijsstijgingen positief noemen, want dat is gunstig voor het onderpand. Niet voor de koper...

[Z___Z]

Prijsstijging is gusting voor het onderpand, dus ook voor de koper.

[Krisp]

RemcoDelft schreef op dinsdag 30 april 2013 @ 22:26:
S&P is dan ook een kredietbeoordelaar. Vandaar dat ze prijsstijgingen positief noemen, want dat is gunstig voor het onderpand. Niet voor de koper...

Generieker: S&P is een bedrijf wat van mening is dat groei goed is, en krimp slecht. Elke vorm van krimp beoordeelt S&P als 'slecht'.

[Xanaroth]

Z___Z schreef op woensdag 01 mei 2013 @ 08:42:
Prijsstijging is gusting voor het onderpand, dus ook voor de koper.

Als koper, betekend prijsstijging dat je het eerst kon kopen, maar nu niet meer want het is te duur geworden. Allesbehalve gunstig dus.

[nare man]

Xanaroth schreef op woensdag 01 mei 2013 @ 09:25:
[...]


Als koper, betekend prijsstijging dat je het eerst kon kopen, maar nu niet meer want het is te duur geworden. Allesbehalve gunstig dus.

Je kunt met evenveel recht betogen dat een stijging van de waarde van het onderpand gunstig is voor kopers, omdat financiers bij een hogere waarde van het onderpand bereid zijn meer financiering te verstrekken. Het is maar net welke randvoorwaarden je aanhoudt. Je bedoelt neem ik aan: waardestijging van het onderpand is ongunstig voor kopers indien het niet gepaard gaat met een parallelle stijging van de bereidheid van financiers om op dat in waarde gestegen onderpand ook meer krediet te verstrekken.

[Xanaroth]

nare man schreef op woensdag 01 mei 2013 @ 09:33:
[...]


Je kunt met evenveel recht betogen dat een stijging van de waarde van het onderpand gunstig is voor kopers, omdat financiers bij een hogere waarde van het onderpand bereid zijn meer financiering te verstrekken. Het is maar net welke randvoorwaarden je aanhoudt. Je bedoelt neem ik aan: waardestijging van het onderpand is ongunstig voor kopers indien het niet gepaard gaat met een parallelle stijging van de bereidheid van financiers om op dat in waarde gestegen onderpand ook meer krediet te verstrekken.

In dat geval kun je je eerder afvragen, waarom de financier niet oorspronkelijk al de 'ruimere' regels hanteren als dat kennelijk verantwoord is.
Het enige juiste vanuit financieringsoogpunt bij een lager risico is lagere rente (=lagere leenkosten), niet meer geld in absolute zin.

[Z___Z]

Prijsstijging is op de langere termijn altijd gunstig voor de koper. Aangezien de koper ooit weer verkoper wordt. Als je het dan tegen een hogere prijs kan verkopen is dat goed voor de koper.
De prijsstijging moet wel gematigd zijn, zodat deze structureel kan blijven stijgen. Is dit niet zo, zoals de prijsstinging tot 2008, vind er een correctie plaats. Deze is dan weer slecht voor iedereen. Zowel huizenbezitters, aanstaande huizenkopers als mensen die niks direct met de huizenmarkt te maken heeft. Al het geld wat de reeele economie verlaat, kan niet meer verdient worden door iemand die er voor wil werken. Dus de huidige situatie.
Wat de ECB imo moet doen is staatoubligaties opkopen, ipv de rente verlagen. Hierdoor komt er meer geld de reeele economie in. Dit moet wel met mate gebeuren, zodat de inflatie rond de 2-3% blijft.

[pedorus]

Z___Z schreef op woensdag 01 mei 2013 @ 11:21:
Prijsstijging is op de langere termijn altijd gunstig voor de koper. Aangezien de koper ooit weer verkoper wordt. Als je het dan tegen een hogere prijs kan verkopen is dat goed voor de koper.
De prijsstijging moet wel gematigd zijn, zodat deze structureel kan blijven stijgen. Is dit niet zo, zoals de prijsstinging tot 2008, vind er een correctie plaats. Deze is dan weer slecht voor iedereen.

Blijvende gematigde stijging dus? Wat een goed idee! Ik stel voor om vanaf nu de prijzen vast te zetten en met 3% per jaar te laten stijgen. Dan kan de hypotheek per jaar 3% stijgen bij gelijkblijvende LTV. Aangezien de rente op staatsleningen bijna 0 is op dit moment, hoeft er eigenlijk geen hypotheekrente gerekend te worden als de staat als afvang dient. Dit betekend dat er eigenlijk ruimte is om die 3% terug te geven aan de huizenbezitter, dmv een payment-in-kind hypotheek. In plaats van betalen, krijg je dan dus zo'n 200.000 * 3% = 6000 euro per jaar toe (ok, je hypotheekschuld neemt ook toe, maar dat is geen probleem als je gewoon blijft wonen). Goede deal toch? Gelijk invoeren zou ik zeggen.

Het mooie is ook dat hoe groter het huis is dat je koopt, hoe meer geld je krijgt! Geen gezeik, iedereen rijk

[RemcoDelft]

Z___Z schreef op woensdag 01 mei 2013 @ 11:21:
Prijsstijging is op de langere termijn altijd gunstig voor de koper. Aangezien de koper ooit weer verkoper wordt.

De meeste mensen verkopen om daarna beter te gaan wonen. In dat geval is het voordeel van de prijsstijging ruim verdwenen doordat je nieuwe huis meer gestegen is.
Alternatief: de koper gaat dood, leuk voor de erfgenamen.
Ik heb geen directe getallen beschikbaar, maar ik verwacht dat de overgrote meerderheid niet z'n huis verkoopt om vervolgens elders van het geld te gaan genieten.

De prijsstijging moet wel gematigd zijn, zodat deze structureel kan blijven stijgen.

Hier maak je een denkfout. Geen enkele prijsstijging kan structureel zo blijven doorgaan! Tenzij het een prijsstijging onder de inflatie is, maar dan zou je niet van een prijsstijging moeten spreken.
Ideaal (en veel logischer) zou ik een langzame afname van waarde (na inflatiecorrectie) verwachten, op stabiele wijze. Tenslotte wordt het huis ouder en dus gewoon minder waard.

Is dit niet zo, zoals de prijsstinging tot 2008, vind er een correctie plaats. Deze is dan weer slecht voor iedereen. Zowel huizenbezitters, aanstaande huizenkopers als mensen die niks direct met de huizenmarkt te maken heeft.

Een correctie (=prijsdaling) is helemaal niet slecht voor aanstaande huizenkopers. Het enige wat slecht is voor die kopers is dat het zo lang duurt, of iets verder terug dat prijzen eerder zo hard stegen. Want zonder die harde stijging was er nu geen daling geweest!

Al het geld wat de reeele economie verlaat, kan niet meer verdient worden door iemand die er voor wil werken. Dus de huidige situatie.

En dat is weer het gevolg van via geleend geld "welvaart naar voren halen" in het verleden.

[JvS]

Eigenlijk is een correcte huizenprijs, gebaseerd op betaalbaarheid zonder HRA, die 100% in pas loopt met de inflatie het meest ideale beeld.

Prijsstijgingen hoger dan inflatie zorgen ervoor dat huizen meer kosten (d0h), en ook voor mensen die een huis bezitten zorgt dit uiteindelijk voor hogere hypotheekkosten (al is het effect minder omdat ze 'eerder waren ingestapt'). Maar dit is op de lange termijn niet vol te houden. De enige die daar echt van profiteren zijn de banken (mits die graag weer hypotheken willen uitgeven, omdat de balansen weer op orde zijn).

Een prijs gebaseerd op betaalbaarheid zonder HRA vind ik belangrijk, omdat je eigenlijk ziet dat in Nederland (zeker bij starters) gekeken wordt naar "Wat kan ik per maand missen aan mijn huis" en dat wordt dan gebruikt om te bepalen wat het budget voor een huis is. HRA zorgt ervoor dat dat budget omhoog gaat en de huizenprijzen stijgen. Ik ben ervan overtuigd dat we zonder HRA dezelfde netto maandlasten zouden hebben, maar goedkopere huizen (in aanschafwaarde). HRA is op de lange termijn alleen nuttig voor (wederom) de banken. Die lenen meer geld uit, deels betaald door de klant en deels door de staat (ook door de klant dus ).

Een prijs die lange tijd daalt of daalt tov inflatie zorgt ervoor dat mensen huiverig zijn om in te stappen, banken huiverig zijn om leningen te verstrekken, mensen die een huis verkopen niet willen dalen en dat bij elkaar heeft een algemeen verlammend effect op de markt.

Dus buiten deze (naar mijn mening gezonde) correctie is een prijs die rond de inflatie stijgt het meest ideaal. Ik merk het nu ook aan mezelf. Ik huur en zou best wel een iets beter huis willen kopen. Ik kan inmiddels ook huizen in Utrecht betalen waar ik wat langer zou willen wonen, maar nog niet waar ik mijn hele leven wil wonen. Gevolg: Dat huis van 175K waar ik graag zou willen kopen en makkelijk kan kopen, koop ik niet. Ik ben erg huiverig om over 4 jaar ineens 17.500 euro extra aan waardedaling kwijt te zijn... Dat zie ik niet zo zitten. Ik wacht dus af tot prijzen weer vlak worden of een half jaartje licht stijgen. Dan durf ik het wel weer aan . Ik hoef niet perse de laagste prijs, maar wil zeker niet een waardedalend object van 200K in bezit hebben .

[RaZ]

Je moet ook niet redeneren in geld dat je kwijt bent, maar dan zijn gewoon je woonlasten. Als ik 4 jaar huur waar ik nu zit, ben ik ook 32k armer (en dan hou ik voor het gemak geen rekening met de maximale huurverhogingen die elk jaar gewoon doorgevoerd worden).

[RemcoDelft]

RaZ schreef op woensdag 01 mei 2013 @ 12:03:
Je moet ook niet redeneren in geld dat je kwijt bent, maar dan zijn gewoon je woonlasten. Als ik 4 jaar huur waar ik nu zit, ben ik ook 32k armer (en dan hou ik voor het gemak geen rekening met de maximale huurverhogingen die elk jaar gewoon doorgevoerd worden).

Natuurlijk moet je dat "geld wat je kwijt bent" ook meerekenen! Als je wilt zien wat het effect kan zijn als je dat niet doet: kijk maar eens naar de mensen die nu 50k "onder water" staan.
't Is niet alsof je bij koop in die 4 jaar die 32k (give or take) niet aan hypotheek zou betalen... Dat geld ben je toch kwijt. Wat overblijft, is als huurder geen restschuld.

[JvS]

RaZ schreef op woensdag 01 mei 2013 @ 12:03:
Je moet ook niet redeneren in geld dat je kwijt bent, maar dan zijn gewoon je woonlasten. Als ik 4 jaar huur waar ik nu zit, ben ik ook 32k armer (en dan hou ik voor het gemak geen rekening met de maximale huurverhogingen die elk jaar gewoon doorgevoerd worden).

Ja klopt, maar daarnaast heb je ook nog onderhoud en rentekosten. De rekensom valt nogal nadelig uit voor een koopwoning. Ik ben in 4 jaar (met elk jaar 5% stiging) toevallig ook 32K kwijt aan huur, maar een huis van 175K zou me met 10% waardedaling, rente en onderhoud kosten. Dat is zo'n beetje 36K plus nog wat onderhoud (zal ook wel iets van 2000 euro zijn in die tijd). Is toch wat meer.

Even herberekend met de onlne rekentool van Funda waarin ik 182K leen. Ik vergeet allerlei bijkomende kosten bij een hypotheek. Netto hypotheek kost 722 per maand, dat is al 34,5K voor vier jaar. 17,5K afschrijving en 2K onderhoud. En dan gok ik dat je zo'n 10.000 hebt afgelost in de eerste 4 jaar annuitair. Kost een huis je in die tijd 44K. Best stevig meer geld .

[ Voor 19% gewijzigd door JvS op 01-05-2013 12:56 ]

[nare man]

RemcoDelft schreef op woensdag 01 mei 2013 @ 11:36:
[...]
Hier maak je een denkfout. Geen enkele prijsstijging kan structureel zo blijven doorgaan! Tenzij het een prijsstijging onder de inflatie is, maar dan zou je niet van een prijsstijging moeten spreken.
Ideaal (en veel logischer) zou ik een langzame afname van waarde (na inflatiecorrectie) verwachten, op stabiele wijze. Tenslotte wordt het huis ouder en dus gewoon minder waard.

En dit is dus één van die specifieke rariteiten op woningmarkten: namelijk dat huizen, anders dan de meeste duurzame goederen, niet langzaam minder waard worden. Dat gebeurt uiteraard wel als ze niet onderhouden worden, maar ik ga even uit van adequaat onderhoud. Dit komt doordat een sterk waardebepalende eigenschap van woningen - de locatie - niet aan afschrijving/ontwaarding onderhevig is. Ja, de perceptie van locatie kan natuurlijk door de tijd heen fluctueren, maar die kan dus ook hoger worden, terwijl jij hier volgens mij het oog hebt op zuivere afschrijving als gevolg van het ouder worden. Jouw stelling geldt misschien wel voor degenen die een huis zien als een 'machine om in te wonen' en er dus net zo naar kijken als een ondernemer naar een productiemachine zou kijken, zonder enige emotie. Maar dat type kopers bepaalt niet de gehele markt.

[Z___Z]

RemcoDelft schreef op woensdag 01 mei 2013 @ 11:36:
[...]
Hier maak je een denkfout. Geen enkele prijsstijging kan structureel zo blijven doorgaan! Tenzij het een prijsstijging onder de inflatie is, maar dan zou je niet van een prijsstijging moeten spreken.
Ideaal (en veel logischer) zou ik een langzame afname van waarde (na inflatiecorrectie) verwachten, op stabiele wijze. Tenslotte wordt het huis ouder en dus gewoon minder waard.
[...]

Precies, een structurele absolute stijging hoeft geen reeele stijging te zijn. Dus als de inflatie 2% per jaar is, dan zou een goed functionerende huizenmarkt op het equilibrium ongeveer 2% per jaar mee moeten stijgen. Ruim onder deze 2% zorgt voor onrust die we nu hebben, ruim boven deze 2% is niet houdbaar op de lange termijn, zoals de periode 1990-2008.
De betaalbaarheid van huizen is op dit moment prima, als je woonlasten van een koopwoning vergelijkt met een huurwoning.

[Xanaroth]

Z___Z schreef op woensdag 01 mei 2013 @ 11:21:
Prijsstijging is op de langere termijn altijd gunstig voor de koper. Aangezien de koper ooit weer verkoper wordt. Als je het dan tegen een hogere prijs kan verkopen is dat goed voor de koper.
De prijsstijging moet wel gematigd zijn, zodat deze structureel kan blijven stijgen. Is dit niet zo, zoals de prijsstinging tot 2008, vind er een correctie plaats. Deze is dan weer slecht voor iedereen. Zowel huizenbezitters, aanstaande huizenkopers als mensen die niks direct met de huizenmarkt te maken heeft. Al het geld wat de reeele economie verlaat, kan niet meer verdient worden door iemand die er voor wil werken. Dus de huidige situatie.
Wat de ECB imo moet doen is staatoubligaties opkopen, ipv de rente verlagen. Hierdoor komt er meer geld de reeele economie in. Dit moet wel met mate gebeuren, zodat de inflatie rond de 2-3% blijft.

Het is zeker goed, meer geld in de reeele economie. Maar dat kan enkel wanneer er geld voor beschikbaar is NA betaling van zaken als de hypotheek. Je hebt het dan namelijk over consumptie zoals eten/drinken/vakanties/hobby's etc.
Het is net koken. Men neme het nettoloon, halen daar genoeg vanaf voor betalen van de woning (hypotheek etc). Wat over blijft kan uitgegeven worden voor de reeele (=niet financiele sector) economie. You cant have your cake and eat it too.
Oftewel, goedkopere huizen betekend groei MITS men geen disproportionele schulden tov inkomen hebben zoals nu het geval is. Nu moeten namelijk eerst de schulden worden afbetaald, na betalen van de hypotheek, voordat men kan kijken wat er overblijft om te consumeren.


Daarnaast is de correctie niet slecht voor iedereen. Kopers, zoals mij, vinden het fantastisch . Ik kan elk jaar meer kopen (lagere kosten door goedkopere woningen) en nog luxer leven ook (bij dezelfde hypotheek relatief minder geld kwijt door loonstijging). Als ik daarnaast spaar, kan ik zelfs meer krijgen voor minder geld. Hoe kan ik dat niet prachtig vinden?
Voor de crisis was het kijken voor een appartementje als ik afgestudeerd was. Nu zit ik te kijken naar 4/5 kamer eengezinswoningen met tuin in Amsterdam voor hetzelfde prijsniveau, en elke maand dat ik geen leuke woning zie wordt het goedkoper (=meer ruimte in maandlasten om te genieten van het leven) of meer woning (='dure' woningen zakken tot in mijn prijsklasse).

[ Voor 10% gewijzigd door Xanaroth op 01-05-2013 13:47 ]

[Arnout]

Als je 200k hebt liggen, ja dan kun je elke maand meer kopen voor dat geld.
Maar de werkelijkheid is dat veel starters dat niet hebben liggen en te horen krijgen dat ze eigen geld mee moeten brengen omdat de bank niet meer dan 100% LTV wil.

[Tleilaxu]

Arnout schreef op donderdag 02 mei 2013 @ 08:34:
Als je 200k hebt liggen, ja dan kun je elke maand meer kopen voor dat geld.
Maar de werkelijkheid is dat veel starters dat niet hebben liggen en te horen krijgen dat ze eigen geld mee moeten brengen omdat de bank niet meer dan 100% LTV wil.

Dat zijn ook wel weer 2 extremen, 200k hebben vs niks hebben
Een huis kopen zonder eigen geld was ook voor de crisis al niet verstandig, daar is niet zo heel veel aan veranderd. Dat het kon: ja, maar verstandig?

[Krisp]

Als de werkloosheid een graadmeter is voor de huizenprijzen, dan gaan we nog een leuk jaar tegemoet:
http://www.nu.nl/economie...kt-9-procent-in-2014.html

[Señor Sjon]

Xanaroth schreef op woensdag 01 mei 2013 @ 13:42:
[...]


Het is zeker goed, meer geld in de reeele economie. Maar dat kan enkel wanneer er geld voor beschikbaar is NA betaling van zaken als de hypotheek. Je hebt het dan namelijk over consumptie zoals eten/drinken/vakanties/hobby's etc.
Het is net koken. Men neme het nettoloon, halen daar genoeg vanaf voor betalen van de woning (hypotheek etc). Wat over blijft kan uitgegeven worden voor de reeele (=niet financiele sector) economie. You cant have your cake and eat it too.
Oftewel, goedkopere huizen betekend groei MITS men geen disproportionele schulden tov inkomen hebben zoals nu het geval is. Nu moeten namelijk eerst de schulden worden afbetaald, na betalen van de hypotheek, voordat men kan kijken wat er overblijft om te consumeren.


Daarnaast is de correctie niet slecht voor iedereen. Kopers, zoals mij, vinden het fantastisch . Ik kan elk jaar meer kopen (lagere kosten door goedkopere woningen) en nog luxer leven ook (bij dezelfde hypotheek relatief minder geld kwijt door loonstijging). Als ik daarnaast spaar, kan ik zelfs meer krijgen voor minder geld. Hoe kan ik dat niet prachtig vinden?
Voor de crisis was het kijken voor een appartementje als ik afgestudeerd was. Nu zit ik te kijken naar 4/5 kamer eengezinswoningen met tuin in Amsterdam voor hetzelfde prijsniveau, en elke maand dat ik geen leuke woning zie wordt het goedkoper (=meer ruimte in maandlasten om te genieten van het leven) of meer woning (='dure' woningen zakken tot in mijn prijsklasse).

Je vergeet dat je mogelijke hypotheek ook navenant meedaalt. Kon je eerst bij wijze van spreke 250k krijgen, nu is dat nog 200k. Effectief kan je dus dezelfde huizen als toen kopen.

[Xanaroth]

Senor Sjon schreef op donderdag 02 mei 2013 @ 09:19:
[...]

Je vergeet dat je mogelijke hypotheek ook navenant meedaalt. Kon je eerst bij wijze van spreke 250k krijgen, nu is dat nog 200k. Effectief kan je dus dezelfde huizen als toen kopen.

Zolang als ik rond kijk (bijna 3 jaar - klinkt erger dan het is, ben pas 1 jaar echt op zoek naar een woning) is mijn hypotheek onverandert bij hetzelfde inkomen. Renteafwijking buiten beschouwing gelaten - inclusief rente effect kan ik steeds meer lenen bij gelijke inkomsten.

Het zal ongetwijfeld kloppen dat er mensen zijn waar de hoeveelheid die ze kunnen lenen achteruit is gegaan, maar ik zie dat niet terug.

[ Voor 8% gewijzigd door Xanaroth op 02-05-2013 09:44 ]

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op donderdag 02 mei 2013 @ 09:19:
[...]

Je vergeet dat je mogelijke hypotheek ook navenant meedaalt. Kon je eerst bij wijze van spreke 250k krijgen, nu is dat nog 200k. Effectief kan je dus dezelfde huizen als toen kopen.

Logisch, want die hypotheek daalt voor iedereen. Daarom heb ik ook veel liever stricte leennormen dan de vrijheid om zo veel mogelijk te lenen.
En die 50k minder voor hetzelfde huis scheelt je heel veel aflossen!

[stin]

Krisp schreef op donderdag 02 mei 2013 @ 08:45:
Als de werkloosheid een graadmeter is voor de huizenprijzen, dan gaan we nog een leuk jaar tegemoet:
http://www.nu.nl/economie...kt-9-procent-in-2014.html

Ik denk dat het juist andersom is.
Doordat de huizenprijzen dalen verhuist men niet meer makkelijk. Daardoor wordt een vacature minder snel vervuld en stijgt de werkloosheid.
Momenteel stijgt het aantal vacatures, mede door de vergrijzing, maar toch worden deze vacatures niet gevuld. Dit heeft o.a. te maken met het feit dat men zeer specifieke eisen heeft (hoger opleidingsniveau, etc.), maar ook dat bijvoorbeeld een geschikte persoon 200 KM verder woont en deze niet wil verhuizen op dit moment.

[Krisp]

stin schreef op donderdag 02 mei 2013 @ 09:59:
[...]


Ik denk dat het juist andersom is.
Doordat de huizenprijzen dalen verhuist men niet meer makkelijk. Daardoor wordt een vacature minder snel vervuld en stijgt de werkloosheid.
Momenteel stijgt het aantal vacatures, mede door de vergrijzing, maar toch worden deze vacatures niet gevuld. Dit heeft o.a. te maken met het feit dat men zeer specifieke eisen heeft (hoger opleidingsniveau, etc.), maar ook dat bijvoorbeeld een geschikte persoon 200 KM verder woont en deze niet wil verhuizen op dit moment.

Het werkt elkaar in de hand: klik. Een spiraal dus. Overigens vraag ik mij af of hogeropgeleiden niet willen verhuizen/reizen voor een baan. 200km is wellicht wat te gortig, maar 100km is iig in mijn omgeving geen uitzondering. En dat zullen de hogeropgeleiden ook moeten, want sinds 2000 neemt (iig in de VS) het aantal banen voor hogeropgeleiden niet meer toe, en het aantal hogeropgeleiden wel. Oorzaak: de tech-bubble/crash. Dat kan nog grotere gevolgen hebben voor de huizenprijzen.

[Verwijderd]

Misschien een domme vraag. Maar het besluit van de ECB om de rente te verlagen. Gaat dat doorwerken in de hypotheekrentes?

[stin]

Kan goed zijn, maar waarschijnlijk is deze verlaging al ingeprijsd. De rente die verlaagd is, is de rente waarvoor banken kunnen lenen. De rente voor je hypotheek is de rente waarvoor de banken aan elkaar lenen (bijv. Euribor). Je kunt mooie grafieken oproepen om te kijken wat de spread tussen de rente van de ECB en EURIBOR is. Als deze spread gelijk zou blijven, dan zou het goedkoper moeten worden, maar dit hoeft niet (direct) het geval te zijn.

[ Voor 5% gewijzigd door stin op 02-05-2013 17:30 ]

[Bart-Willem]

Verwijderd schreef op donderdag 02 mei 2013 @ 15:57:
Misschien een domme vraag. Maar het besluit van de ECB om de rente te verlagen. Gaat dat doorwerken in de hypotheekrentes?

Als het goed is wel. Ik zie sowieso dat de hypotheekrente de afgelopen paar maanden flink gedaald is: toen wij een paar maanden terug op oriënterend gesprek waren geweest was het gros 4,3%, nu zitten er al een aantal op 4,0% en best veel op 4,1 tot 4,15%.

[G.Scholtens]

Rentes zijn inderdaad alweer flink gezakt, bij 30jaar vast zetten bij aegon. Nu ook 4.25% dacht ik zo.
Heerlijk.

[Bartjuh]

Krisp schreef op donderdag 02 mei 2013 @ 08:45:
Als de werkloosheid een graadmeter is voor de huizenprijzen, dan gaan we nog een leuk jaar tegemoet:
http://www.nu.nl/economie...kt-9-procent-in-2014.html

Voor mij helemaal, over een paar jaar wil ik een huis kopen én ik ben een WO techneut waar zelfs in deze tijd van ontslagen een schrijnend tekort aan is

[douwe.nl]

Heb heb eind 2007 gekocht, volgens mij is met mijn handtekening de markt ingestort nu volle bak aan het verbouwen zodat we er de komende jaren nog kunnen blijven zitten, met een kleine op komst willen we eigenlijk iets met tuin maar dat zal moeten wachten, qua ruimte kan het best maar ik vind dat een kleine buiten moet kunnen apelen.

[The Eagle]

Mja, ik zit voor eind 2012 nog op een rente van 4,7 voor 10 jaar vast. Bankspaar nog net, dat dan weer wel. Grosso modo kan daar geen annuiteitenhypotheek van 30 jaar vast tegenop
Tenzij ik over 10 jaar een woekerrente krijg natuurlijk. Maar dat zou voor de hypotheekverstrekkers een gevalletje eigen glazen ingooien zijn, dus dont think so

[Ortep]

The Eagle schreef op donderdag 02 mei 2013 @ 20:30:
Tenzij ik over 10 jaar een woekerrente krijg natuurlijk. Maar dat zou voor de hypotheekverstrekkers een gevalletje eigen glazen ingooien zijn, dus dont think so

Denk je dat ze dat niet doen? Als de banken tegen 12% moeten lenen op de kapitaalmarkt, dan gaat jouw rente gewoon omhoog naar 13-14%. Dat is al eerder gebeurd (1978-1985) en zal vast ook nog wel eens gaan gebeuren. In Engeland liep hij zelfs op tot 16-17%

Als je de kans krijgt zou ik de rente voor 30 jaar vast zetten. Wat je nu hebt kan hooguit 4.7% dalen, maar met gemak met 10% stijgen. En zelfs als de kapitaalmarktrente naar 0% daalt betaal jij altijd nog wel een 2%. Dus je maximale voordeel is 3%, maar er is geen bovengrens aan de rente die je eventueel kan tegenkomen.

[ Voor 26% gewijzigd door Ortep op 02-05-2013 22:17 ]

[pingkiller]

Meanwhile, over in de vrije sector huur markt...
Net een brief gekregen waar in staat dat ik vanaf volgende maand juli 2,5% meer moet betalen. Dat komt neer op 20e per maand. Daar heb je als huiseigenaar dan weer geen last van.

@Hieronder
Er wordt inderdaad pas in juli verhoogd. Brief is van 26 april maar heb hem pas net geopend

[ Voor 23% gewijzigd door pingkiller op 02-05-2013 23:19 ]

[RemcoDelft]

pingkiller schreef op donderdag 02 mei 2013 @ 22:23:
Meanwhile, over in de vrije sector huur markt...
Net een brief gekregen waar in staat dat ik vanaf volgende maand 2,5% meer moet betalen. Dat komt neer op 20e per maand. Daar heb je als huiseigenaar dan weer geen last van.

Is het volgende (afgezien van de maximale huurverhoging) niet ook geldig voor vrije sector?
Rijksoverheid:

De verhuurder mag maar 1 keer per 12 maanden de huur verhogen. Daarbij moet hij zich houden aan de maximale huurverhoging. Ook moet hij minstens 2 maanden van tevoren schriftelijk aan de huurder laten weten dat de huur omhoog gaat.

Hiermee zou de huurverhoging dus op z'n vroegst in augustus ingaan.

Huisbaas hier heeft de huur nog niet durven verhogen, we zitten juist eerder te denken om een verlaging te vragen. Maar dat willen we pas doen als we een alternatief hebben gevonden. Minder huur betalen is leuk, maar verhuizen is lastig. Dus ideaal: we vinden een goedkopere vergelijkbare woning, en vragen dan onze huidige verhuurder om een huurverlaging. Als hij daar niet mee instemt, verhuizen we. Stemt-ie wel in, blijven we wonen. Dat scheelt hem dan ook de (makelaars)kosten van het vinden van een nieuwe huurder.
Sinds we hier wonen is de huur van grofweg 5% van de waarde van het huis "gestegen" naar zo'n 6%.

[ Voor 3% gewijzigd door RemcoDelft op 02-05-2013 23:06 ]

[Free rider]

Krisp schreef op donderdag 02 mei 2013 @ 11:06:
Het werkt elkaar in de hand: klik. Een spiraal dus. Overigens vraag ik mij af of hogeropgeleiden niet willen verhuizen/reizen voor een baan. 200km is wellicht wat te gortig, maar 100km is iig in mijn omgeving geen uitzondering.

Het gelinkte CPB-rapport legt een verband tussen werkloosheid en woningprijzen in een regio, niet tussen arbeidsmobiliteit en de doorstroming van woningen.
Je stelt dat hogeropgeleiden niet willen verhuizen voor een baan maar ik denk dat het gewoon niet *kunnen*. Als iemand 200 km verderop werk kan krijgen zal hij zijn huis echt niet sneller verkopen. Een huis staat nu gemiddeld een jaar te koop, en zolang kan een werkgever niet wachten. Een eventuele verhuiskostenregeling van een werkgever moet extreem riant zijn als dit goed is voor een jaar lang dubbele woonlasten plus extra loonbelasting hierover plus garantstelling voor hypotheek, omdat de werknemer niet snel een hypotheek voor zijn tweede huis kan krijgen.

En dat zullen de hogeropgeleiden ook moeten, want sinds 2000 neemt (iig in de VS) het aantal banen voor hogeropgeleiden niet meer toe, en het aantal hogeropgeleiden wel. Oorzaak: de tech-bubble/crash. Dat kan nog grotere gevolgen hebben voor de huizenprijzen.

Volgens mij heeft de hoogte van huizenprijzen niets met het opleidingsniveau te maken. Het is niet zo dat een miljonair zonder schoolopleiding minder betaalt voor een huis dan een miljonair die hoogleraar is. Laatst was er een overheidsrapport over de huizenmarkt, daar werd de schuld gelegd bij fiscale maatregelen als hypotheekrenteaftrek en maatregelen waardoor er minder werd gebouwd in de tijd dat de huizenprijs juist toenam.

[Xanaroth]

Ftm artikel huizentreintje ontspoort , een van de weinige plekken waar journalisten zelf onderzoek doen ipv lobby artikelen copy-pasten.

Starters kopen wel en dat aantal is relatief en absoluut gezien zelfs bijna onverandert. Daar tegenover doorstromers welke in aanzienlijk grotere mate stoppen met kopen. De doorstroming is er volgens hen niet, omdat er geen winst meer wordt gemaakt en men dus niet kan doorstromen naar een duurdere prijsklasse.

En in die duurdere prijsklasse is de daling in absolute termen zo groot, dat men deze prijsaanpassing simpelweg niet kan maken.

Oplossing voor de woningmarkt zou dus moeten komen vanuit doorstromers (vooral degene die restschuld houden) - niet de starters.

[Verwijderd]

Bart-Willem schreef op donderdag 02 mei 2013 @ 17:31:
[...]

Als het goed is wel. Ik zie sowieso dat de hypotheekrente de afgelopen paar maanden flink gedaald is: toen wij een paar maanden terug op oriënterend gesprek waren geweest was het gros 4,3%, nu zitten er al een aantal op 4,0% en best veel op 4,1 tot 4,15%.

Dat is wel gunstig. Wil graag op korte termijn een huis kopen. Overigens waar kom jij die 4,0% tegen? Neem aan dat je het hebt over 10 jaars rente?

[Señor Sjon]

Xanaroth schreef op vrijdag 03 mei 2013 @ 08:26:
Ftm artikel huizentreintje ontspoort , een van de weinige plekken waar journalisten zelf onderzoek doen ipv lobby artikelen copy-pasten.

Starters kopen wel en dat aantal is relatief en absoluut gezien zelfs bijna onverandert. Daar tegenover doorstromers welke in aanzienlijk grotere mate stoppen met kopen. De doorstroming is er volgens hen niet, omdat er geen winst meer wordt gemaakt en men dus niet kan doorstromen naar een duurdere prijsklasse.

En in die duurdere prijsklasse is de daling in absolute termen zo groot, dat men deze prijsaanpassing simpelweg niet kan maken.

Oplossing voor de woningmarkt zou dus moeten komen vanuit doorstromers (vooral degene die restschuld houden) - niet de starters.

Gelukkig roep ik dit ook al even.

[Xanaroth]

Verwijderd schreef op vrijdag 03 mei 2013 @ 08:31:
[...]


Dat is wel gunstig. Wil graag op korte termijn een huis kopen. Overigens waar kom jij die 4,0% tegen? Neem aan dat je het hebt over 10 jaars rente?

Independer denk ik, redelijk accuraat.

[Bart-Willem]

Verwijderd schreef op vrijdag 03 mei 2013 @ 08:31:
[...]


Dat is wel gunstig. Wil graag op korte termijn een huis kopen. Overigens waar kom jij die 4,0% tegen? Neem aan dat je het hebt over 10 jaars rente?

Independer.nl en zijn inderdaad de 10-jaar rentes.

[nare man]

douwe.nl schreef op donderdag 02 mei 2013 @ 19:09:
Heb heb eind 2007 gekocht, volgens mij is met mijn handtekening de markt ingestort nu volle bak aan het verbouwen zodat we er de komende jaren nog kunnen blijven zitten, met een kleine op komst willen we eigenlijk iets met tuin maar dat zal moeten wachten, qua ruimte kan het best maar ik vind dat een kleine buiten moet kunnen apelen.

Ach, daar komen ze wel overheen. In de grote stad groeit het merendeel van de kinderen op in een woning zonder tuin en vroeger was dat helemaal normaal. Net zoals twee kinderen op één kamer geen ramp is. In zoverre werkt de crisis wel louterend. Mensen zien nu dat ze heel veel dingen niet écht nodig hebben (elk kind een slaapkamer, grote tuin, eigen parkeerplek, etc. etc.), dan wel dat , als ze ze echt willen, ze er gewoon voor moeten betalen

[Verwijderd]

Bart-Willem schreef op vrijdag 03 mei 2013 @ 09:23:
[...]

Independer.nl en zijn inderdaad de 10-jaar rentes.

Ahh zie het Die 4,0% zijn "eigen" hypotheken van de Hypotheekshop. Heb daar alleen niet een al te goed 1e gesprek gehad. Dus dat wordt hem niet. Maar de rente is vergeleken met begin van het jaar al wel lekker gedaald inderdaad.

[Lethalis]

nare man schreef op vrijdag 03 mei 2013 @ 09:27:
[...]
Ach, daar komen ze wel overheen. In de grote stad groeit het merendeel van de kinderen op in een woning zonder tuin en vroeger was dat helemaal normaal. Net zoals twee kinderen op één kamer geen ramp is. In zoverre werkt de crisis wel louterend. Mensen zien nu dat ze heel veel dingen niet écht nodig hebben (elk kind een slaapkamer, grote tuin, eigen parkeerplek, etc. etc.), dan wel dat , als ze ze echt willen, ze er gewoon voor moeten betalen

Dat is ook zo.. ik merk bij mezelf dat het vooral de buurt en het aantal vierkante meters is dat beperkend op mij werkt. Zodra ik in een ruimer appartement in een betere buurt woon, durf ik daar best met kinderen te zitten en hoef ik niet per se een woning met een tuin te kopen. Als het kan is het leuk, maar het is geen vereiste.

Mijn jeugd in Antwerpen (Berghem) was ook zeker geen slechte. Ik ben in een appartement opgegroeid de eerste jaren (tot en met mijn 6e ongeveer). Een aantal jaar terug ben ik er nog eens gaan kijken. En dan zie je bijvoorbeeld dat er veel parkjes in de buurt zijn, de buurt gewoon netjes opgeruimd is, enzovoorts. Er zitten ook wel veel allochtonen, maar het is niet te vergelijken met bijvoorbeeld Delfshaven.

Zodra er genoeg buitenruimte is die voor kinderen geschikt is (parkjes, speeltuintjes, etc) dan is het allemaal prima te doen.

Het valt mij trouwens op dat de parkjes in grotere steden als Parijs bijna altijd omringd zijn door een hek. De parken worden netjes onderhouden, gaan 's nachts op slot (anti hangjeugd) en je kunt kinderen er gewoon laten rennen (weliswaar onder toezicht), omdat ze niet in 1 keer de straat op kunnen. Het zijn kleine groene oases in de stad.

Hier in Nederland staat er bijna nooit een hek omheen volgens mij en worden het al snel hangplekken waar allemaal bierflesjes en ander afval rondzwerft

[Fiber]

Xanaroth schreef op vrijdag 03 mei 2013 @ 08:26:
Ftm artikel huizentreintje ontspoort , een van de weinige plekken waar journalisten zelf onderzoek doen ipv lobby artikelen copy-pasten.

Starters kopen wel en dat aantal is relatief en absoluut gezien zelfs bijna onverandert. Daar tegenover doorstromers welke in aanzienlijk grotere mate stoppen met kopen. De doorstroming is er volgens hen niet, omdat er geen winst meer wordt gemaakt en men dus niet kan doorstromen naar een duurdere prijsklasse.

En in die duurdere prijsklasse is de daling in absolute termen zo groot, dat men deze prijsaanpassing simpelweg niet kan maken.

Oplossing voor de woningmarkt zou dus moeten komen vanuit doorstromers (vooral degene die restschuld houden) - niet de starters.

OK, starters kopen dus nog wel blijkbaar, maar de doorstromers dus niet meer. Waar gaan die doorstromers dan heen? Gaan die dan allemaal weer huren? Of kopen de starters voornamelijk nieuwbouw of gesplitste panden? Leuk onderzoek, maar het is nog niet helemaal compleet vind ik.

De oplossing wordt ook niet genoemd overigens. Ik stem voor het mogen meenemen van een restschuld naar een nieuwe hypotheek.

---

Free rider schreef op vrijdag 03 mei 2013 @ 01:33:
[...]
Je stelt dat hogeropgeleiden niet willen verhuizen voor een baan maar ik denk dat het gewoon niet *kunnen*. ...

Of ze nou niet willen of niet kunnen, het netto effect blijft hetzelfde: Werkgevers krijgen minder geschikte kandidaten en werknemers kunnen de baan niet krijgen die ze eigenlijk wel zouden willen. Beide is slecht voor de economie.

[Xanaroth]

Fiber schreef op vrijdag 03 mei 2013 @ 10:34:
[...]

OK, starters kopen dus nog wel blijkbaar, maar de doorstromers dus niet meer. Waar gaan die doorstromers dan heen? Gaan die dan allemaal weer huren? Of kopen de starters voornamelijk nieuwbouw of gesplitste panden? Leuk onderzoek, maar het is nog niet helemaal compleet vind ik.

De oplossing wordt ook niet genoemd overigens. Ik stem voor het mogen meenemen van een restschuld naar een nieuwe hypotheek.

Je mag je restschuld ook meenemen op zich, mits je onder de maximale LTV blijft? Het is trouwens enorm lastig te achterhalen wat er met doorstromers gebeurt.
Misschien de dubbele lasten, hadden ze al eerder wat gekocht? Sterfte? De massale leegstand van huizenmelkers/ex-huurpanden die wel in prijs kunnen zakken? Duiken ze de huur in? Of zijn het mid/eind 20-ers die terug naar mama/papa gaan omdat ze in de schuldsanering zitten?

[...]

Of ze nou niet willen of niet kunnen, het netto effect blijft hetzelfde: Werkgevers krijgen minder geschikte kandidaten en werknemers kunnen de baan niet krijgen die ze eigenlijk wel zouden willen. Beide is slecht voor de economie.

Misschien krijg je dan weer decentralisatie? Dus dat werkgevers zich niet massaal groeperen in de randstad, maar zich weer verspreiden over het land om een zo groot mogelijke potentiele groep werknemers te krijgen. Marktwerking enzo.

[nare man]

Lethalis schreef op vrijdag 03 mei 2013 @ 09:56:
[...]

Dat is ook zo.. ik merk bij mezelf dat het vooral de buurt en het aantal vierkante meters is dat beperkend op mij werkt. Zodra ik in een ruimer appartement in een betere buurt woon, durf ik daar best met kinderen te zitten en hoef ik niet per se een woning met een tuin te kopen. Als het kan is het leuk, maar het is geen vereiste.

Een goede buurt is veel belangrijker inderdaad. Wat heb je aan een tuin als je in een troosteloze shitomgeving zit?

Het valt mij trouwens op dat de parkjes in grotere steden als Parijs bijna altijd omringd zijn door een hek. De parken worden netjes onderhouden, gaan 's nachts op slot (anti hangjeugd) en je kunt kinderen er gewoon laten rennen (weliswaar onder toezicht), omdat ze niet in 1 keer de straat op kunnen. Het zijn kleine groene oases in de stad.

Hier in Nederland staat er bijna nooit een hek omheen volgens mij en worden het al snel hangplekken waar allemaal bierflesjes en ander afval rondzwerft

Niet overal Als ik kijk naar de Statensingel, dan is dat een heerlijke groene plek waar je rustig kunt zitten en waar kinderen kunnen spelen zonder hondenpoep, hangjongeren en zwerfafval. Afgelopen zondag heb ik daar met mijn vriendin ook urenlang heerlijk op een bankje in de zon gezeten. Maar volgens mij is dat wel een uitzondering in de stad.

Ik denk dat het te maken heeft met de Nederlandse volksaard. Nederlanders zijn gewoon niet trots op hun omgeving en zijn sowieso nogal in zichzelf gekeerd: 's avonds gaan de luiken en de gordijnen dicht, en overdag zitten we het liefst áchter ons huis, in de tuin, omgeven door hoge schuttingen (de tuin zelf is ook bij voorkeur geen echte tuin, maar liever gewoon een betegeld plaatsje met grafkiezels en nare boeddha-fonteintjes). Wij hebben gewoon geen openbaar leven en hechten geen waarde aan het spenderen van tijd in de openbare ruimte met anderen. Dat is in Parijs wel anders.

* nare man gaat binnenkort weer een weekje, lekker hangen in de Parijse parken

[Z___Z]

Xanaroth schreef op vrijdag 03 mei 2013 @ 10:46:
[...]


Misschien krijg je dan weer decentralisatie? Dus dat werkgevers zich niet massaal groeperen in de randstad, maar zich weer verspreiden over het land om een zo groot mogelijke potentiele groep werknemers te krijgen. Marktwerking enzo.

Bedrijven gaan juist meer centraliseren in tijden waar personeel moeilijk te krijgen is. Stel je kan een goede werknemer krijgen in oost Groningen, maar na 3 jaar gaat hij/zij weg. Ga dan als bedrijf maar een nieuwe werknemer zoeken. Zat je als bedrijf in de randstad dan heb je dit probleem veel minder, omdat hier veel meer keus is aan potentiele werknemers. Dalende huizenprijzen is daarmee vooral slecht voor mensen die niet in de randstad wonen.

[Xanaroth]

Z___Z schreef op vrijdag 03 mei 2013 @ 10:50:
[...]

Bedrijven gaan juist meer centraliseren in tijden waar personeel moeilijk te krijgen is. Stel je kan een goede werknemer krijgen in oost Groningen, maar na 3 jaar gaat hij/zij weg. Ga dan als bedrijf maar een nieuwe werknemer zoeken. Zat je als bedrijf in de randstad dan heb je dit probleem veel minder, omdat hier veel meer keus is aan potentiele werknemers. Dalende huizenprijzen is daarmee vooral slecht voor mensen die niet in de randstad wonen.

Ik doelde er juist op, dat ze in de randstad vechten om dezelfde mensen, terwijl bedrijf openen in het oosten betekend dat ze vrijwel geen concurrentie (meer) hebben. Dus zullen ze daar juist makkelijker werknemers vinden.
Denk dus niet in termen van totaal aantal beschikbare werknemers, maar aantal werknemers per bedrijf in een regio. Als mensen niet kunnen/willen/.... verhuizen (maar bedrijven gaan ondertussen wel failliet) kun je als bedrijf relatief makkelijk aan goed en goedkoop personeel komen.

[Señor Sjon]

Fiber schreef op vrijdag 03 mei 2013 @ 10:34:
[...]

OK, starters kopen dus nog wel blijkbaar, maar de doorstromers dus niet meer. Waar gaan die doorstromers dan heen? Gaan die dan allemaal weer huren? Of kopen de starters voornamelijk nieuwbouw of gesplitste panden? Leuk onderzoek, maar het is nog niet helemaal compleet vind ik.

De oplossing wordt ook niet genoemd overigens. Ik stem voor het mogen meenemen van een restschuld naar een nieuwe hypotheek.

---

Die zijn eindelijk hun tweede huis kwijt en van de dubbele last verlost. De discussie blijft wie alle pijn moet nemen. De generatie huizenkopers die op de markt begonnen tussen 1990-2000 hebben de winst en 2000-2010 (de doorstromers) hebben al het verlies. De huidige starter staat erbij en kijkt ernaar. Het is onmogelijk om alle waardedaling door één 'koop'generatie op te llaten ossen, hoewel sommigen hier dat terecht zouden vinden. 1 miljoen werkende huishoudens uitschakelen in de economie door ze alles te laten aflossen zorgt voor een veelvoud aan economische schade voor iedereen. Dan kan je als NL wel inpakken. Dit raakt dan ook mensen die geen huis gekocht hebben of geen onderwaarde.

[...]

Of ze nou niet willen of niet kunnen, het netto effect blijft hetzelfde: Werkgevers krijgen minder geschikte kandidaten en werknemers kunnen de baan niet krijgen die ze eigenlijk wel zouden willen. Beide is slecht voor de economie.

Jup. Het is 1 groot web van verbanden.


Ander bericht:

http://www.gebiedsontwikk...imte-voor-gezond-verstand

Ik ben het helemaal eens hiermee. We kunnen een huis in 12-14 weken bouwen, maar het proces ervoor duurt jaren en kost klauwen met geld en rapporten.

[ph4ge]

Een groot deel van de huizen en kantoren zijn al lang en breed af als er eindelijk een koper komt. Dat het lang duurt is echt een marginaal probleem, mensen en bedrijven die acuut moeten verhuizen kunnen zo een leegstaand pand betrekken. Het aandeel in de prijzen van administratieve lasten is ook marginaal, de te hoge prijs komt door de grond. Bovendien voegen de regels weldegelijk kwaliteit toe, ik snap wel dat de verkopers liever kwaliteit dan winst inleveren maar dat is zeer onwenselijk voor de kopers.

[JvS]

Hoezo? Koper zijn er zelf toch bij? Er zijn genoeg mensen die in een huis uit 1985 (met veel minder kwaliteit dus) prima wonen en dat prima geld waard vinden. Als je wel die kwaliteit wilt, kan dat, maar is het duurder.

Dat hoeft van mij niet met regels opgelegd te worden.