Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[Bartjuh]

St@m schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 10:33:
[...] Hou op joh. Huizen hier in de straat/buurt gaan als warme broodjes. Geen uitspraken doen als je niet weet over welk deel van Nederland, welke stad en überhaupt welke wijk het gaat. Ik geloof best dat er een algemene trend is in het dalen van de huizenprijzen, maar dat betekend niet dat een specifiek huis ook maar direct 30/40K in waarde hoort te dalen omdat dat de trend is. Hence ook de extra ~20K die gestoken is in het huis (verbouwing, meer ruimte). Dus ja, mijn huis is evenveel waard als in 2008, misschien wel meer. Komt bij dat het huis wel groter is geworden, en geheel gemoderniseerd, en dat er voor zo'n 30K aan verspijkerd is. Maar goed, je hebt nooit de garantie dat je je investeringen in je huis weer terug ziet komen in de verkoopwaarde. Voor 2008 niet, en nu ook niet.

Ik ben het inmiddels wel gewend, mensen die onterecht nog steeds denken dat ze evenveel kunnen krijgen als in 2007/2008, nog steeds met hun hoofd in de wolken. Dat zijn nog steeds grote groepen. Zonder meer informatie is de kans statistisch gezien zeer groot dat jij ook bij die groep hoort.

Dus, welke stad/buurt?

[indexample]

NVM bevestigt: huizenmarkt herstelt

herstel
•een terugkeer naar een vorige toestand. •iets weer in een goede toestand terugbrengen. •een vergoeding voor leed.

zo is de titel wel op meer manieren uit te leggen. herstel na een bubbel ? of herstel naar de hogere prijzen van 2008?

aangezien de prijzen nog steeds dalen in meeste regios, gaan we maar uit van herstel naar reelere prijzen, niet herstel naar hogere huizenprijzen uit recent verleden.

[ Voor 26% gewijzigd door indexample op 10-10-2013 11:34 ]

[rik86]

Ik las 't artikel op nu.nl ook net:

In het derde kwartaal van 2013 zijn 19,7 procent meer woningen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar.

Ook ten opzichte van het tweede kwartaal dit jaar is er sprake van een stijging, namelijk 10 procent.
Dat blijkt donderdag uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), de grootste makelaarsorganisatie van Nederland.
"Het is voor het eerst sinds 2005 dat in twee opeenvolgende kwartalen het aantal transacties is toegenomen", zegt voorzitter Ger Hukker. De NVM denkt dat voorzichtig herstel in gang is gezet.

Zeggen ze nu dat 't 3e kwartaal t.o.v. 't 3e kwartaal vorig jaar beter is en t.o.v. 't 2e kwartaal dit jaar beter is en we daarom 2 kwartalen met een toegenomen aantal transacties hebben?

[BlakHawk]

St@m schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 10:39:
Dat bedoel ik dus te zeggen en heb onszelf even als lijdend voorwerp genomen. Mensen blijven zitten, want ze kunnen niets met de restschuld die overblijft. Dus er is weinig doorstroming. En mensen die nu huren kijken eerst de kat uit de boom. Wat gebeurd er met de HRA, gaan de prijzen nog meer dalen enz.

Klopt, ook al zou ik willen verhuizen. Ik blijf lekker zitten, tot het moment dat het huis weer de waarde van 2008 heeft. Duurt dat 3 jaar? Prima! Duurt het 20 jaar? Ook prima.

We hebben geen haast, hoeven nergens heen...

[Woy]

dfrenner schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 11:39:
[...]
Klopt, ook al zou ik willen verhuizen. Ik blijf lekker zitten, tot het moment dat het huis weer de waarde van 2008 heeft. Duurt dat 3 jaar? Prima! Duurt het 20 jaar? Ook prima.

Hoezo de waarde van 2008? Ik kan me prima voorstellen dat je op dit moment niet verhuist als je onder water staat, maar puur wachten op het prijspeil van 2008 klinkt een beetje als verliesaversie.

Kijk op dit moment zal ik zelf ook niet snel verhuizen, ten eerste omdat ik prima woon, ten tweede omdat ik verwacht zo'n 10k onder water te staan. Die 10k kan ik niet zo snel financieren, dus zit verhuizen er niet in. Maar als ik over 2 jaar bijvoorbeeld niet meer onder water sta, is de huizenprijs wat mij betreft geen enkele belemmering meer om te verhuizen.

[ Voor 26% gewijzigd door Woy op 10-10-2013 11:43 ]

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 11:05:
Inderdaad het goede nieuws dat hierboven door ph4ge al werd voorspeld

Bijna exact hetzelfde cijfers als Q3 2011, wat dus betekent dat we nog steeds voornamelijk het effect zien van grote schommelingen in 2012. En toen waren de berichten anders, Q3 2011 werd als zwarte tegenvaller bestempeld. Het is maar net hoe je het brengt, exact 2 jaar geleden was het slecht nieuws en nu zijn bijna exact dezelfde cijfers (heel) goed nieuws.

[St@m]

Bartjuh schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 11:25:
[...]

Ik ben het inmiddels wel gewend, mensen die onterecht nog steeds denken dat ze evenveel kunnen krijgen als in 2007/2008, nog steeds met hun hoofd in de wolken. Dat zijn nog steeds grote groepen. Zonder meer informatie is de kans statistisch gezien zeer groot dat jij ook bij die groep hoort.

Dus, welke stad/buurt?

Oud-Ittersum, Zwolle. Ik verneem graag je bevindingen.

Edit: En met alle respect, graag een betrouwbare bron erbij. Je posthistorie in deze topic die ik even heb doorgebladerd getuigd niet van een neutrale blik en een specifieke kennis over verschillende wijken in verschillende steden i.c.m. de dalende huizenprijzen.

[ Voor 24% gewijzigd door St@m op 10-10-2013 12:02 ]

[ph4ge]

dfrenner schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 11:39:
Klopt, ook al zou ik willen verhuizen. Ik blijf lekker zitten, tot het moment dat het huis weer de waarde van 2008 heeft. Duurt dat 3 jaar? Prima! Duurt het 20 jaar? Ook prima.

We hebben geen haast, hoeven nergens heen...

Je moet je realiseren dat het grotere duurdere huis wat je nu uitstelt zowel relatief als in harde euro's harder gedaald is dan je goedkopere huis. Als je dus wacht tot de prijzen weer stijgen snij je jezelf in de vingers, want je volgende huis zal zowel in absolute als in relatieve cijfers waarschijnlijk ook harder stijgen, hoe duurder het huis hoe volatieler de prijzen.

Tenzij je van plan bent om uit te stromen of kleiner te gaan wonen, dan is een eventuele stijging wel gunstig. Maar als je in die leeftijd zit zou onderwaarde geen probleem zijn.

[Oscar Mopperkont]

Alles is relatief. Het zou ook wel bizar zijn als het in één kwartaal ineens op het niveau 2008 zou zitten.

Telegraaf brengt het nieuws trouwens ook wel mooi met de opmerking dat de huizenverkopen "explosief' zijn gestegen. Dat het beter gaat is wel duidelijk, maar dat mag ook wel in perspectief worden geplaatst. Als het niveau laag ligt heb je met een beetje extra verkopen al snel een hele grote procentuele stijging.

[BlakHawk]

Woy schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 11:41:
Hoezo de waarde van 2008? Ik kan me prima voorstellen dat je op dit moment niet verhuist als je onder water staat, maar puur wachten op het prijspeil van 2008 klinkt een beetje als verliesaversie.

Kijk op dit moment zal ik zelf ook niet snel verhuizen, ten eerste omdat ik prima woon, ten tweede omdat ik verwacht zo'n 10k onder water te staan. Die 10k kan ik niet zo snel financieren, dus zit verhuizen er niet in. Maar als ik over 2 jaar bijvoorbeeld niet meer onder water sta, is de huizenprijs wat mij betreft geen enkele belemmering meer om te verhuizen.

Waarom zou ik genoegen nemen met een restschuld als het niet hoeft?
Ik werk voor mijn eigen geld, niet voor mensen die graag goedkoper willen wonen!

130m2 is ruim voldoende, al is het voor 30 jaar. Prima!

Eerder dan de waarde van 2008 ga ik niet weg

ph4ge schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 11:46:
Je moet je realiseren dat het grotere duurdere huis wat je nu uitstelt zowel relatief als in harde euro's harder gedaald is dan je goedkopere huis. Als je dus wacht tot de prijzen weer stijgen snij je jezelf in de vingers, want je volgende huis zal zowel in absolute als in relatieve cijfers waarschijnlijk ook harder stijgen, hoe duurder het huis hoe volatieler de prijzen.

Tenzij je van plan bent om uit te stromen of kleiner te gaan wonen, dan is een eventuele stijging wel gunstig. Maar als je in die leeftijd zit zou onderwaarde geen probleem zijn.

Ik hoef niet perse groter te wonen...
Andere locatie misschien ooit. Grotere tuin?

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 11:48:
Alles is relatief. Het zou ook wel bizar zijn als het in één kwartaal ineens op het niveau 2008 zou zitten.

Telegraaf brengt het nieuws trouwens ook wel mooi met de opmerking dat de huizenverkopen "explosief' zijn gestegen. Dat het beter gaat is wel duidelijk, maar dat mag ook wel in perspectief worden geplaatst. Als het niveau laag ligt heb je met een beetje extra verkopen al snel een hele grote procentuele stijging.

Dat hadden we al die jaren ook over de dalingen kunnen zeggen...
Als je alle dalingen in percentages in de kranten bij elkaar optelt kom je tot een daling van rond de 14000%

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 11:48:
Alles is relatief. Het zou ook wel bizar zijn als het in één kwartaal ineens op het niveau 2008 zou zitten.

Het punt is juist dat we gewoon nog op niveau 2011 en 2012 zitten, of eigenlijk er iets onder. De cijfers veranderen niet noemenswaardig. Het is goochelen met cijfers waardoor het wat lijkt en er dan een hele mooie flitsende verpakking omheen plakken.

De berichtgeving van de media is inderdaad ernstig. Natuurlijk voorspelde ik het al, maar het blijft mij verbazen. Want eerlijk is eerlijk, Ger was voor een makelaar best genuanceerd in zn toelichting. Waarschijnlijk ziet hij de bui al hangen in 2014 al hangen.

Het zijn niet de cijfers die veranderen, maar de berichtgeving. Hetzelfde cijfer was 2 jaar geleden - terecht - een ramp. 2 transacties per makelaar per maand, nauwelijks nog nieuwbouw, vergunningaanvragen die nog altijd dalen etc. We stabiliseren misschien, maar wel op een enorm laag transactie niveau, op een gegeven moment kan er gewoon niks meer af.

dfrenner schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 11:54:
Ik hoef niet perse groter te wonen...
Andere locatie misschien ooit. Grotere tuin?

Ik heb het niet noodzakelijk over groter, maar duurder. Als je totaal geen interesse hebt om ooit te verhuizen zijn de marktontwikkelingen ook gewoon niet relevant voor je. Wat doe je hier dan? Maar als je wel een interesse hebt om duurder te gaan wonen, dan zijn dalende prijzen goed voor je "woningcarriere"

[ Voor 37% gewijzigd door ph4ge op 10-10-2013 12:04 ]

[Bartjuh]

St@m schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 11:45:
[...]Oud-Ittersum, Zwolle. Ik verneem graag je bevindingen.

Zwolle... zit wel in het gele gebied: http://woningmarktcijfers...03/stuwmeer-per-gemeente/

Ik denk dat Zwolle qua woningmarkt zeer vergelijkbaar is met Enschede. In 2007-2008 waren daar de huizenprijzen al relatief gunstig t.o.v. de rest van Nederland (minder opgeblazen), ook omdat het net als Zwolle in een uithoek ligt. In een straal van 30km om Zwolle is het voornamelijk landbouwgrond. Op 30 km afstand is de eerste fatsoenlijke stad Deventer.

Kortom, het zal, net als Enschede, door de minder opgeblazen prijzen ook minder dalen in waarde.

[Woy]

dfrenner schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 11:54:
[...]
Waarom zou ik genoegen nemen met een restschuld als het niet hoeft?
Ik werk voor mijn eigen geld, niet voor mensen die graag goedkoper willen wonen!

Je hoeft ook niet onder de marktwaarde te verkopen, of met restschuld. Ik neem aan dat je ook gewoon aflost op je hypotheek. Dus op een gegeven moment kun je gewoon zonder restschuld verkopen. Natuurlijk hoef je helemaal niet te verkopen, maar als je de mogelijkheid hebt om een beter/leuker huis te verkopen interesseert het toch helemaal niet hoeveel "verlies" je geleden hebt op je huidige huis. De verkoper van het andere huis heeft dat verlies hoogstwaarschijnlijk ook geleden, en dat is dus weer jouw winst.

Eerder dan de waarde van 2008 ga ik niet weg

Dat wijst dus op verliesaversie, iets waar veel amateur beleggers ook last hebben. Het is helemaal niet interessant hoeveel iets op een willekeurig moment in het verleden waard is geweest. Het is belangrijk om te bekijken wat iets nu waard is en wat je verwacht dat het in de toekomst waard zal zijn ( Zowel het huis dat je eventueel verkoopt als het huis dat je daar eventueel voor terug koopt ).

[Bartjuh]

Woy schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 12:10:
[...]Dat wijst dus op verliesaversie, iets waar veel amateur beleggers ook last hebben. Het is helemaal niet interessant hoeveel iets op een willekeurig moment in het verleden waard is geweest. Het is belangrijk om te bekijken wat iets nu waard is en wat je verwacht dat het in de toekomst waard zal zijn ( Zowel het huis dat je eventueel verkoopt als het huis dat je daar eventueel voor terug koopt ).

Dezelfde soort mensen die in 2008 Blackberry aandelen hebben gekocht, en denken: ik houd de aandelen aan tot ze weer waard zijn wat ik er in juni 2008 voor betaald heb Veel succes jongens!

[St@m]

Bartjuh schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 12:04:
[...]

Zwolle... zit wel in het gele gebied: http://woningmarktcijfers...03/stuwmeer-per-gemeente/

Ik denk dat Zwolle qua woningmarkt zeer vergelijkbaar is met Enschede. In 2007-2008 waren daar de huizenprijzen al relatief gunstig t.o.v. de rest van Nederland (minder opgeblazen), ook omdat het net als Zwolle in een uithoek ligt. In een straal van 30km om Zwolle is het voornamelijk landbouwgrond. Op 30 km afstand is de eerste fatsoenlijke stad Deventer.

Kortom, het zal, net als Enschede, door de minder opgeblazen prijzen ook minder dalen in waarde.

En dan ook nog eens de specifieke wijk Maar goed. Blijkt maar weer dat je niet zomaar kunt roepen dat een huis wel 30/40K in prijs gedaald moet zijn.
Ik weet niet hoe goed je topografische kennis is maar Zwolle een uithoek noemen is nou ook weer wat overdreven

Overigens zie ik niet precies het directe verband tussen het aantal huizen wat te koop staat en de bijbehorende tijd die het duurt voordat een woning verkocht is i.c.m. de dalende huizenprijzen. Het kan een indicator zijn.. maar de pagina die je nu aanhaalt zegt niets over individuele gevallen en de specifieke eigenschappen van een woning.
Dit is een gevalletje "Er staan huizen lang te koop in een bepaald gebied dus de huizen zijn 10/20% in waarde gedaald, en dat is natuurlijk onzin.

[BlakHawk]

Woy schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 12:10:
Dat wijst dus op verliesaversie, iets waar veel amateur beleggers ook last hebben. Het is helemaal niet interessant hoeveel iets op een willekeurig moment in het verleden waard is geweest. Het is belangrijk om te bekijken wat iets nu waard is en wat je verwacht dat het in de toekomst waard zal zijn ( Zowel het huis dat je eventueel verkoopt als het huis dat je daar eventueel voor terug koopt ).

Dat vind ik zonde van mijn spaarpolis...
Sowieso van de KK die ik sowieso al "kwijt" ben. En dan nog een keer KK erbij voor het nieuwe huis...

Nee dank je, blijf wel lekker zitten

[Woy]

dfrenner schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 12:13:
[...]
Sowieso van de KK die ik sowieso al "kwijt" ben. En dan nog een keer KK erbij voor het nieuwe huis...

Dat heeft dus niks met de waarde van je huis te maken want de KK ben je nu sowieso al "kwijt", en KK voor een eventueel nieuw huis heb je ongeacht de waarde van je huis. Die zullen zelfs waarschijnlijk hoger zijn als de huizenprijzen stijgen

Nee dank je, blijf wel lekker zitten

Moet je vooral doen, maar de reden dat je niet wil verhuizen als je niet tenminste het bedrag uit 2008 voor je huis krijgt is geen rationele

[BlakHawk]

Bartjuh schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 12:13:
Dezelfde soort mensen die in 2008 Blackberry aandelen hebben gekocht, en denken: ik houd de aandelen aan tot ze weer waard zijn wat ik er in juni 2008 voor betaald heb Veel succes jongens!

Ik ben ervan overtuigd dat mijn huis over 25 jaar echt wel meer waard is dan ik er in 2008 voor heb betaald...

Aandelen hebben met het reilen en zeilen van een bedrijf te maken. Een bedrijf kan failliet en dan heb je met aandelen niets.

Een huis houdt grond en waarde en is inflatie onderhevig...

[Metro2002]

St@m schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 10:39:
[...]


Dat bedoel ik dus te zeggen en heb onszelf even als lijdend voorwerp genomen. Mensen blijven zitten, want ze kunnen niets met de restschuld die overblijft. Dus er is weinig doorstroming. En mensen die nu huren kijken eerst de kat uit de boom. Wat gebeurd er met de HRA, gaan de prijzen nog meer dalen enz.

Als je wilt verhuizen en je weet dat je huis onder water staat dan ga je toch sparen en wat minder luxe leven? Ik vind het vrij apart om dan maar te stellen dat er wel wat gedaan mag worden voor mensen die onder water staan.

En ja ik ben zelf ook een hele forse sloot geld kwijt geraakt door het inzakken van huizenprijzen maar kon dankzij sparen wel gewoon verhuizen. Ik heb het huis gekocht, het is mijn risico als het in prijs daalt. Bijkomend voordeel: Je beseft hoe fucking duur huizen zijn als je het bij elkaar wilt sparen

[Verwijderd]

ph4ge schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 11:57:
[...]
Ik heb het niet noodzakelijk over groter, maar duurder. Als je totaal geen interesse hebt om ooit te verhuizen zijn de marktontwikkelingen ook gewoon niet relevant voor je. Wat doe je hier dan? Maar als je wel een interesse hebt om duurder te gaan wonen, dan zijn dalende prijzen goed voor je "woningcarriere"

We zijn het vaker eens dan ik dacht Mijn eigen appartement is nu in waarde gedaald, maar het grotere huis waar ik over een jaar of wat naartoe hoop te verhuizen is nog harder in waarde gedaald. Dat kan ik met eigen waarneming vaststellen. Daarom hoop ik ook niet op (weer) flink stijgende huizenprijzen: mijn onderwaarde en restschuld zullen dan afnemen, maar het grotere huis waar ik naartoe wil verhuizen komt tegelijkertijd (en zelfs nog sneller) minder in mijn bereik te liggen. Conclusie is dat ik gewoon de restschuld moet gaan aflossen die er nu staat, hopen dat de prijzen in de tussentijd redelijk gelijk blijven of althans niet explosief stijgen (beetje daling kan ook nog wel), zodat ik t.z.t. een groter huis voor een goede prijs kan kopen (bij die categorie huizen speelt restschuld minder, omdat het vaak oudere mensen zijn die er wonen die al veel meer hebben afgelost). Natuurlijk is het zuur dat ik alsnog 25-30k contant moet aftikken hoewel ik al die jaren trouw heb afgelost, maar als ik in mijn huurappartement was blijven zitten, dan had ik met de huurstijgingen die ik toen al ondervond (4-5% per jaar) minstens zoveel moeten betalen en had ik sowieso een veel minder mooi huis gehad.

Alles is relatief

[Bartjuh]

St@m schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 12:13:
[...]En dan ook nog eens de specifieke wijk Maar goed. Blijkt maar weer dat je niet zomaar kunt roepen dat een huis wel 30/40K in prijs gedaald moet zijn.
Ik weet niet hoe goed je topografische kennis is maar Zwolle een uithoek noemen is nou ook weer wat overdreven

Uithoek t.o.v. randstad en andere steden/werkgelegenheid. Er is weinig te doen om Zwolle heen, je moet minimaal 30km reizen voordat je iets interessants tegenkomt.

Overigens zie ik niet precies het directe verband tussen het aantal huizen wat te koop staat en de bijbehorende tijd die het duurt voordat een woning verkocht is i.c.m. de dalende huizenprijzen. Het kan een indicator zijn.. maar de pagina die je nu aanhaalt zegt niets over individuele gevallen en de specifieke eigenschappen van een woning.
Dit is een gevalletje "Er staan huizen lang te koop in een bepaald gebied dus de huizen zijn 10/20% in waarde gedaald

Uiteraard een versimpeling van de werkelijkheid, maar ik vind het een van de beste indicatoren omdat het direct iets zegt over de verhouding vraag en aanbod. Als het erg lang te koop staat, dan zijn de huizen ofwel te duur, of iedereen wil weg daar.

Het kan ook iets zeggen over het mindere realiteitsbesef, in de rode gebieden daalt niemand met de huizenprijs, en dus staan ze langer te koop Maar ik denk dat dat redelijk uniform is over Nederland, dus dat zal niet veel uitmaken...

[BlakHawk]

Woy schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 12:17:
Moet je vooral doen, maar de reden dat je niet wil verhuizen als je niet tenminste het bedrag uit 2008 voor je huis krijgt is geen rationele

Dat hoeft toch ook niet
Toch wil ik mijn huis niet met verlies verkopen, dat is een verhuizing mij niet waard.

[Woy]

dfrenner schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 12:18:
[...]
Ik ben ervan overtuigd dat mijn huis over 25 jaar echt wel meer waard is dan ik er in 2008 voor heb betaald...

So? Wie interesseert dat dan? Stel je hebt in 2008 250K betaald, het is nu 200k waard. Kan best zijn dat dat over 10 jaar weer 250K is, maar als je nu een huis koopt van 250K is dat over 10 jaar dan waarschijnlijk 312,5k waard. Je schiet er dus financieel niks mee op om te wachten totdat je je originele aankoop bedrag terug krijgt.

Aandelen hebben met het reilen en zeilen van een bedrijf te maken. Een bedrijf kan failliet en dan heb je met aandelen niets.

Een huis houdt grond en waarde en is inflatie onderhevig...

Een huis is net zo goed afhankelijk van de markt, het zal minder volatiel zijn als bij aandelen, maar er geld hetzelfde principe.

dfrenner schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 12:22:
[...]


Dat hoeft toch ook niet
Toch wil ik mijn huis niet met verlies verkopen, dat is een verhuizing mij niet waard.

Dat verlies heb je al geleden, het heeft geen zin om naar het verleden te kijken. Het verkopen van je huis maakt niet dat je dan opeens dat verlies hebt, dat is er ook als je je huis niet verkoopt. Je hebt nu oogkleppen op dat je alleen naar de mogelijke "winst" op je huidige huis wil kijken, terwijl diezelfde "winst" op een ander object misschien wel groter is.

[ Voor 24% gewijzigd door Woy op 10-10-2013 12:26 ]

[St@m]

Metro2002 schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 12:19:
[...]

Als je wilt verhuizen en je weet dat je huis onder water staat dan ga je toch sparen en wat minder luxe leven? Ik vind het vrij apart om dan maar te stellen dat er wel wat gedaan mag worden voor mensen die onder water staan.

Dat was al gezegd, en ik heb mezelf verduidelijkt toch?

En ja ik ben zelf ook een hele forse sloot geld kwijt geraakt door het inzakken van huizenprijzen maar kon dankzij sparen wel gewoon verhuizen. Ik heb het huis gekocht, het is mijn risico als het in prijs daalt. Bijkomend voordeel: Je beseft hoe fucking duur huizen zijn als je het bij elkaar wilt sparen

Ik kan niets anders dan het met je eens zijn, maar ook dit had ik al eerder gezegd

Bartjuh schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 12:20:

Uithoek t.o.v. randstad en andere steden/werkgelegenheid. Er is weinig te doen om Zwolle heen, je moet minimaal 30km reizen voordat je iets interessants tegenkomt.

Nou vooruit dan maar Gelukkig is 30KM 20 minuutjes, en in Zwolle is altijd wat te doen! En Deventer is geen stad.. (PEC-GAE )

Uiteraard een versimpeling van de werkelijkheid, maar ik vind het een van de beste indicatoren omdat het direct iets zegt over de verhouding vraag en aanbod. Als het erg lang te koop staat, dan zijn de huizen ofwel te duur, of iedereen wil weg daar.
Het kan ook iets zeggen over het mindere realiteitsbesef, in de rode gebieden daalt niemand met de huizenprijs, en dus staan ze langer te koop Maar ik denk dat dat redelijk uniform is over Nederland, dus dat zal niet veel uitmaken...

Ok, fair enough, voor het grotere geheel is het een aardige indicatie.

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 11:57:
Het punt is juist dat we gewoon nog op niveau 2011 en 2012 zitten, of eigenlijk er iets onder. De cijfers veranderen niet noemenswaardig.

En we zaten eronder, als gezegd is het niet heel realistisch om te denken dat we nu ineens als een malle omhoog zouden gaan. Zo goed gaat het simpelweg nog niet.

Verder is het de vraag wat nu een "gezonde" omloopsnelheid zou zijn. In 2007/2008 hadden we een oververhitte markt. Huizen gingen absurd snel over de toonbank en de prijzen waren te hoog. Nu gaan de huizen langzaam over de toonbank en liggen de prijzen laag.

Ik heb om eerlijk te zijn geen idee wat gezond zou zijn. Weet alleen dat 2007/2008 en 2012/2013 uitersten lijken te zijn.

[Arnout]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 13:30:
[...]

Ik heb om eerlijk te zijn geen idee wat gezond zou zijn. Weet alleen dat 2007/2008 en 2012/2013 uitersten lijken te zijn.

Ik zou zeggen, wanneer 'de huizenprijzen' meestijgen met de inflatie. Erboven werkt speculatie (en daarmee de huizenbubble) in de hand (zie 1995-2005), eronder (zoals nu) legt de markt stil.

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 13:30:
En we zaten eronder, als gezegd is het niet heel realistisch om te denken dat we nu ineens als een malle omhoog zouden gaan. Zo goed gaat het simpelweg nog niet.

De belangrijkste reden dat we onder 2011 zaten was vanwege veranderende regelgeving. Daardoor hadden we de laatste dip in Q1 2013. Als je de pieken en dalen vanwege de veranderende regelgeving afvlakt dan zie je dat 2011, 2012 en 2013 tot nu ongeveer gelijk zijn. 2012 was iets slechter dan 2011 en 2013 wordt nog slechter, maar dat zijn minimale verschillen.

We zitten dus qua transacties bijna 3 jaar onafgebroken in dezelfde dip, er is feitelijk niets veranderd. We zaten helemaal niet lager of hoger, we bewegen gewoon rond dezelfde lijn. Een vlakke horizontale lijn bestaat namelijk niet in de statistiek. We hebben wat variaties door seizoenen, het weer, de verkiezingen, wijzigende regelgeving etc. Door de een keer te vergelijken met een maand eerder, dan met een jaar eerder, dan met een kwartaal eerder kan je altijd wel een plusje vinden, maar feitelijk verandert er niets. We zitten gewoon 3 jaar rond hetzelfde niveau, het is nauwelijks mogelijk om nog lagere transacties te zien maar 2013 gaat dat waarschijnlijk nog wel lukken.

[t_captain]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 13:30:
[...]

En we zaten eronder, als gezegd is het niet heel realistisch om te denken dat we nu ineens als een malle omhoog zouden gaan. Zo goed gaat het simpelweg nog niet.

Verder is het de vraag wat nu een "gezonde" omloopsnelheid zou zijn. In 2007/2008 hadden we een oververhitte markt. Huizen gingen absurd snel over de toonbank en de prijzen waren te hoog. Nu gaan de huizen langzaam over de toonbank en liggen de prijzen laag.

Ik heb om eerlijk te zijn geen idee wat gezond zou zijn. Weet alleen dat 2007/2008 en 2012/2013 uitersten lijken te zijn.

We hebben zo'n 7.5 miljoen huishoudens. Als ik het goed heb bestaat ongeveer 55% van de woningvoorraad uit koopwoningen; 4 miljoen huishoudens met een eigen woning dus. Als je in een mensenleven de periode beschouwt dat hij zelf een huishouden heeft, dan is dat een periode van pakweg 50 jaar. Laat mensen in die periode 4 of 5 keer verhuizen, 10 a 12 jaar per huis. Dan zou je 25.000 a 30.000 transacties per maand hebben. Volgens mij zitten we met 30.000 transacties in een kwartaal ver onder dat niveau.

[zeeg]

t_captain schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 14:10:
Laat mensen in die periode 4 of 5 keer verhuizen, 10 a 12 jaar per huis.

Waarom reken je hiermee, waarom zou dat gemiddeld (moeten) zijn? Ik woon sinds mn 25ste in een huis en hoop daar mn hele leven te blijven eigenlijk.

[Oscar Mopperkont]

Arnout schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 14:04:
[...]
Ik zou zeggen, wanneer 'de huizenprijzen' meestijgen met de inflatie. Erboven werkt speculatie (en daarmee de huizenbubble) in de hand (zie 1995-2005), eronder (zoals nu) legt de markt stil.

Dus in Amsterdam hebben we op dit moment een gezonde huizenmarkt?

ph4ge schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 14:05:
We zitten dus qua transacties bijna 3 jaar onafgebroken in dezelfde dip

Dip ten opzichte van 2008. Maar waarom zou 2008 de normaal moeten zijn? Dat was echt een overspannen markt.

t_captain schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 14:10:
We hebben zo'n 7.5 miljoen huishoudens. Als ik het goed heb bestaat ongeveer 55% van de woningvoorraad uit koopwoningen; 4 miljoen huishoudens met een eigen woning dus. Als je in een mensenleven de periode beschouwt dat hij zelf een huishouden heeft, dan is dat een periode van pakweg 50 jaar. Laat mensen in die periode 4 of 5 keer verhuizen, 10 a 12 jaar per huis. Dan zou je 25.000 a 30.000 transacties per maand hebben. Volgens mij zitten we met 30.000 transacties in een kwartaal ver onder dat niveau.

Berekening is aardig, maar ik ben eevn wezen Googelen en lees:

Het jaar 2006 geldt als het topjaar wat het aantal woningtransacties betreft, in dat jaar vonden bijna 210.000 woningtransacties plaats

Dus iets zal er niet kloppen in jouw berekening, aangezien jij een normaal vindt van minimaal 300.000 transacties per jaar.

[ Voor 69% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 10-10-2013 14:38 ]

[Arnout]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 14:33:
[...]

Dus in Amsterdam hebben we op dit moment een gezonde huizenmarkt?

Denk dat Amsterdam wat overgewaardeerd is .

Nee, hier zal bijvoorbeeld de urbanisatie (trek platteland --> stad) ook een rol spelen. Doordat het in Amsterdam beter gaat dan in de rest van Nederland, zijn er dus ook plaatsen waar het nog slechter dan gemiddeld gaat (bijvoorbeeld ten oosten van Groningen).

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 14:33:
Dip ten opzichte van 2008. Maar waarom zou 2008 de normaal moeten zijn? Dat was echt een overspannen markt.

Nee, niet tov 2008, maar ook met de hele periode ervoor. Het is alleen verdomd lastig om die cijfers te vinden omdat maar tot en met 2008 openbaar toegankelijk is. Wat ik wel vind is dat Nederlanders gemiddeld eens in de 7 jaar verhuizen. Het feit dat een huis gemiddeld 3 jaar te koop staat, of nog langer, geeft aan dat er ook iets niet klopt. Terwijl we het ondertussen er allemaal over eens zijn dat er te weinig huizen voor de hoeveelheid mensen en de te verwachte bevolkingsgroei.

Ik zie in ieder geval geen enkele reden waarom lagere transacties het nieuwe normaal zou zijn. Er zijn allerlei gebeurtenissen geweest die er voor zorgen dat men minder kan lenen, maar de behoefte om te verhuizen is niet kleiner. Met de flexibelere arbeidsmarkt zou die juist moeten toenemen.

[Krisp]

ph4ge schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 14:48:
[...]

Nee, niet tov 2008, maar ook met de hele periode ervoor. Het is alleen verdomd lastig om die cijfers te vinden omdat maar tot en met 2008 openbaar toegankelijk is. Wat ik wel vind is dat Nederlanders gemiddeld eens in de 7 jaar verhuizen. Het feit dat een huis gemiddeld 3 jaar te koop staat, of nog langer, geeft aan dat er ook iets niet klopt. Terwijl we het ondertussen er allemaal over eens zijn dat er te weinig huizen voor de hoeveelheid mensen en de te verwachte bevolkingsgroei.

Ik heb hier een lijstje met verkopen vanaf 2005. Mijn vraag zou zijn of 300.000 verkopen per jaar en verhuizen per 7 jaar uberhaupt al geen kenmerken zijn van een overspannen markt.

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 14:48:
Nee, niet tov 2008, maar ook met de hele periode ervoor.

Waarin het aantal transacties nóg hoger was. Alleen zijn meeste mensen in dit topic erover eens dat huizenmarkt toen overspannen was, dat werd toen ook gezegd (zelfs door mij ja en ook ik vond de prijzen toen (begin 2008), quote "absurd hoog"). Maar nu vind jij dus dat dat de normaal zou moeten zijn? Een gigantische vraag met dito hoge prijzen dus?

Het is alleen verdomd lastig om die cijfers te vinden omdat maar tot en met 2008 openbaar toegankelijk is. Wat ik wel vind is dat Nederlanders gemiddeld eens in de 7 jaar verhuizen. Het feit dat een huis gemiddeld 3 jaar te koop staat, of nog langer, geeft aan dat er ook iets niet klopt. Terwijl we het ondertussen er allemaal over eens zijn dat er te weinig huizen voor de hoeveelheid mensen en de te verwachte bevolkingsgroei.

Als een huis 3 jaar te koop staat klopt er iets niet, heb je gelijk in. Maar dat komt door de crisis. We zien nu dat het weer wat aantrekt. Het zal alleen nog wel een hele tijd duren voordat zo'n gemiddelde omlaag gaat.

Ik zie in ieder geval geen enkele reden waarom lagere transacties het nieuwe normaal zou zijn. Er zijn allerlei gebeurtenissen geweest die er voor zorgen dat men minder kan lenen, maar de behoefte om te verhuizen is niet kleiner. Met de flexibelere arbeidsmarkt zou die juist moeten toenemen.

Mooiste normaal zou zijn dat mensen huurhuizen hebben, maar dat is hoe ik er tegenaan kijk.

[T-MOB]

Mja, er staat op die site zelf al een nuancering.

Nederlanders verhuizen gemiddeld zeven keer in hun leven. Dat is dus gemiddeld één keer in de tien jaar. Maar dat gemiddelde zegt niet zoveel: jongeren verhuizen immers veel vaker dan ouderen.

Daar kun je nog aan toevoegen dat mensen in een koophuis minder vaak verhuizen dan mensen met een huurhuis. Als je ergens kort denkt te gaan wonen koop je geen huis, dan ga je huren.

[Fiber]

St@m schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 10:22:
[...]

Kunnen sparen en daadwerkelijk sparen zijn 2 verschillende dingen. Ik wil ook leuke dingen doen, en kinderen kosten ook geld...

Dat is een prima eigen keuze. Maar dan moet je ook niet huilen dat je in je huis vast zit, en dat niemand je daarbij wil helpen. Daar kies je namelijk gewoon zelf voor.

T-MOB schreef op donderdag 10 oktober 2013 @ 15:17:
[...] verhuizen...

Tja, wat is de definitie van verhuizen...? Telt een paar keer met je ouders mee verhuizen ook mee? Tellen je twee of drie studentenhuizen ook mee? Jaartje anti-kraak en/of op de camping telt ook mee?

Voor veel mensen gaat het ongeveer zo: Ouderlijk huis, tweede ouderlijk huis, studentenhuis, beter studentenhuis, huurhuis, koophuis, groter/mooier koophuis, senioren appartement, verzorgingshuis...

[ Voor 39% gewijzigd door Fiber op 10-10-2013 18:11 ]

[JvS]

Yep ik ben al zeker tien keer verhuisd en heb nog nul huizen gekocht . Ik denk dat mensen met een koopwoning extreem veel minder vaak verhuizen dan mensen met een koopwoning.

[ Voor 41% gewijzigd door JvS op 10-10-2013 18:37 ]

[T-MOB]

Een relatiebreukje links of rechts zorgt ook nog wel eens voor een verhuizing. Maar goed, het ging meer om de berekening hierboven waarin wordt gesteld dat een koophuis een "doorlooptijd" van 10 a 12 jaar heeft en dat daarom 25.000 tot 30.000 transacties een gezonde markt zou zijn. Ik denk dat dat wat te optimistisch gesteld is (12 jaar per huis valt overigens wel mooi samen met 7 keer verhuizen op een mensenleven).

Ik zou eerder denken aan 17 tot 20 jaar per huis (en dus iets onder de 20k transacties). Maar dat is eigenlijk nergens anders op gebaseerd dan wat ik om me heen zie. En dat is inderdaad zo'n riedeltje ouderlijks huis -> studentenkamer -> huurhuis -> starterswoning -> beter koophuis -> seniorenwoning. Alhoewel heel veel mensen het liefst in hun eigen huis sterven en daar ook wel de investering voor willen doen in een slaap- en badkamer beneden.

[ph4ge]

Het is een interessante stelling dat het huidige aantal transacties misschien wel het nieuwe normaal is. Maar daar zou een goede econoom maar eens onderzoek naar moeten doen. Ik denk dat bijv. het fenomeen restschulden en verliesaversie er voor zorgen dat we veel minder transacties dan 'normaal' hebben.

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 11-10-2013 12:11 ]

[Arnout]

Oorspronkelijk heette dit topic "Klappen van de huizenbubble?" wat destijds nog een vraag was en hevig ter discussie stond. Inmiddels is er in het topic wel consensus bereikt dat er een huizenbubble is. Het zijn niet alleen huizenbezitters die klappen krijgen, maar de daling is nu zo groot dat ook overheid en de hele Nederlandse economie de pijn voelen.

Het idee is niet nieuw, maar het lijkt wel steeds duidelijker te worden dat er hoe dan ook een oplossing moet komen voor de negatieve spiraal (schuld-deflatiespiraal) waarin we zitten, en het wordt steeds urgenter.

Schuld-deflatiespiraal

De huizenmarkt is in een gevaarlijke schuld-deflatiespiraal beland met dalende huizenprijzen bij zeer hoge hypotheekschulden. Huishoudens proberen hun hypotheekschulden terug te brengen. Maar door de lagere consumentenbestedingen stijgt de werkloosheid en gaan meer bedrijven failliet. Bijgevolg dalen inkomens en blijft economische groei uit en houdt de malaise op de woningmarkt aan. Daardoor komen huishoudens met hypotheekschulden in grotere problemen.

De schuld-deflatiespiraal tast ook de overheidsfinanciën en het bankwezen aan. Het lukt de overheid niet goed om begrotingstekorten terug te dringen. Aanhoudende bezuinigingen en lastenverzwaringen versterken alleen maar de economische neergang en verlagen de besteedbare inkomens waardoor huishoudens nog moeilijker hun schulden kunnen verminderen.

Verzilveren pensioenrechten

Mensen met restschulden zouden daarom eenmalig de mogelijkheid moeten krijgen om hun pensioenrechten te verzilveren om zo hun hypotheekschulden af te lossen. Zo kunnen huishoudens weer boven water komen. Dit kan vooral de jongeren met grote hypotheekschulden helpen, want de waarde van hun pensioenrechten is door de lage rekenrente sterk gestegen.

http://www.mejudice.nl/ar...estschulden-weg-te-werken

[ Voor 29% gewijzigd door Arnout op 11-10-2013 17:18 ]

[JvS]

Door de lage rekenrente is de waarde van de pensioenrechten gestegen??? Een lage rekenrente zorgt er juist voor dat er meer ingelegd moet worden of gekort moet worden op de pensioenen. (even los van de discussie of een lage rekenrente realistisch is).

[ Voor 55% gewijzigd door JvS op 11-10-2013 18:45 ]

[Wackmack]

Hoe positief zijn de Tweakers'over de markt? Is het dieptepunt echt bereikt? Als ik de berichten lees wel en veel mensen zeggen het ook. Zelf verwacht en hoop ik het nog niet. Met zoveel werklozen, bedrijven die failliet gaan kunnen de prijzen toch alleen maar zakken zou je denken.

[Fiber]

Versteegrob schreef op vrijdag 11 oktober 2013 @ 21:03:
Hoe positief zijn de Tweakers over de markt...?

'De markt' bestaat niet. Er zijn grote regionale verschillen. De betere buurten in Amsterdam en Utrecht stijgen wellicht al weer een beetje, maar de krimp regio's zullen nog wel een tijdje blijven zakken.

[Mystic Spirit]

Volgens mij bericht er nog vrijwel niemand dat de bodem bereikt zou zijn. De daling vlakt af en er zijn wat meer verkopen, maar het algemene beeld is toch nog wel dat prijzen voorlopig zullen blijven dalen.

[FireAge]

Mystic Spirit schreef op vrijdag 11 oktober 2013 @ 21:11:
Volgens mij bericht er nog vrijwel niemand dat de bodem bereikt zou zijn. De daling vlakt af en er zijn wat meer verkopen, maar het algemene beeld is toch nog wel dat prijzen voorlopig zullen blijven dalen.

Behalve natuurlijk alle makelaars . Die berichten continue dat de bodem bereikt is.

[Pooh]

JvS schreef op vrijdag 11 oktober 2013 @ 18:42:
Door de lage rekenrente is de waarde van de pensioenrechten gestegen??? Een lage rekenrente zorgt er juist voor dat er meer ingelegd moet worden of gekort moet worden op de pensioenen. (even los van de discussie of een lage rekenrente realistisch is).

Dat is toch hetzelfde? Door de lage rente moet het fonds meer in kas hebben om jou straks van je pensioen te kunnen voorzien. Om meer in kas te hebben verlagen ze de uitkeringen (of stoppen met indexeren), en verhogen de inleg. Maar uiteindelijk zit er dus meer geld in de pot van jou. Of dat out een hogere uitkering gaat opleveren is onduidelijk, maar je spaart meer, belastingvrij.

[dj1981]

JvS schreef op vrijdag 11 oktober 2013 @ 18:42:
Door de lage rekenrente is de waarde van de pensioenrechten gestegen??? Een lage rekenrente zorgt er juist voor dat er meer ingelegd moet worden of gekort moet worden op de pensioenen. (even los van de discussie of een lage rekenrente realistisch is).

Op zich klopt die redenering wel: door de lagere rekenrente moeten pensioenfondsen immers meer geld nu in kas hebben om aan hun toekomstige verplichting te voldoen (ze moeten rekenen met een lager rendement op beleggingen (daarom heet het ook rekenrente), dus voor elke euro die ze aan jou over 30 jaar moeten betalen moeten ze nu meer centen in kas hebben.

Andersom werkt dat natuurlijk ook zo: jij geeft aan dat je graag nu een bak geld wilt hebben (om een hypotheek af te lossen) en in ruil daarvoor zie je af van de helft van je pensioen. Stel de helft van je toekomstige pensioen is 100 euro. Als de rekenrente nul is, dan kan het pensioenfonds je op dit moment dus 100 euro geven (want die 100 euro rendeert niet). Als de rekenrente 10% is, dan kunnen ze je misschien nu 10 euro geven in ruil voor jouw belofte om over 30 jaar met 100 euro minder genoegen te nemen.

Los van al dat theoretische geneuzel moet ik zeggen dat ik zowat van mijn stoel viel toen ik dit plan las. Van Lans Bovenberg verwacht ik niet anders, dat is een oude kerel die graag de pensioenen van jongeren uitkleedt, maar van Bas Jacobs had ik anders verwacht.

Het idee is dat je afziet van een deel van je pensioen in ruil voor geld nu. Handig als je hypotheek onder water staat, want dat kan je dan mooi aflossen. Goed beschouwd blijft het echter een soort aanmoediging voor jongeren om hun pensioen in te ruilen voor een belegging in vastgoed. Dat lijkt me niet verstandig, zeker niet omdat wel duidelijk is dat eigenlijk niemand uit eigen beweging genoeg spaart voor z'n pensioen (daarom is het ook verplicht). En dan gaan we jongeren aanmoedigen om een groot deel van hun pensioen op te geven voor een klein bedrag nu?

[JvS]

Pooh schreef op vrijdag 11 oktober 2013 @ 23:09:
[...]

Dat is toch hetzelfde? Door de lage rente moet het fonds meer in kas hebben om jou straks van je pensioen te kunnen voorzien. Om meer in kas te hebben verlagen ze de uitkeringen (of stoppen met indexeren), en verhogen de inleg. Maar uiteindelijk zit er dus meer geld in de pot van jou. Of dat out een hogere uitkering gaat opleveren is onduidelijk, maar je spaart meer, belastingvrij.

Ergens in mijn hoofd veroorzaakt dit kortsluiting.

Er is een lage rente, daardoor moet / is ook de rekenrente omlaag. Door die lage rekenrente voldoet de hoeveelheid in kas niet (het levert over de jaren immers minder op) voor de dekkingsgraad en worden alle zeile bijgezet om dit weer op peil te krijgen. Dan kan je toch niet zeggen "door de lage rekenrente zit er nu veel geld in kas en kunnen we dat lekker gebruiken voor de huizenmarkt". De dekkingsgraad is toch waar het om gaat, niet de absolute hoeveelheid? Of ben ik nu helemaal gek?

Er is een reden dat er zo hard gewerkt wordt om de kas bij te vullen. Het is nodig. Dan kan je toch niet zeggen "Ja we hebben nu lekker gevuld, dus door de lage rekenrente kunnen we geld uit de kas pakken". Dat is echt de grootste kolder die ik ooit gehoord heb!

Wat hij in mijn beleving zegt is dit: Die lage rekenrente is onzin, dus er is nutteloos extra geld in de pot gegooid, maar dat is helemaal niet nodig. Laten we dat extra geld gebruiken voor de woningmarkt en dan hopen we dat de rente zeer snel weer naar 4% of meer stijgt, want dan sterken de pensioenen weer aan. Gewoon flink speculueren met de pensioenen (vooral van jongeren!) dus....

[t_captain]

Goede analyse.

Pensioenfondsen hebben twee soorten pijn: lage rente (die tegenwoordig wat meer marktconform moet worden berekend dan vroeger) en toenemende levensverwachting.

De rente is redelijk ingeboekt, ook al is de zuivere lijn van "mark to market" wel iets verzacht.

De klap van de sneller dan verwacht stijgende levensverwachting moet grotendeels nog worden geleden.

Dit lijkt me niet het moment om de teugels te laten vieren en de pensioenfondsen boekhoudkundig de problemen te laten maskeren.

[ Voor 14% gewijzigd door t_captain op 12-10-2013 10:49 ]

[Bartjuh]

Versteegrob schreef op vrijdag 11 oktober 2013 @ 21:03:
Hoe positief zijn de Tweakers'over de markt? Is het dieptepunt echt bereikt? Als ik de berichten lees wel en veel mensen zeggen het ook. Zelf verwacht en hoop ik het nog niet. Met zoveel werklozen, bedrijven die failliet gaan kunnen de prijzen toch alleen maar zakken zou je denken.

Dat is gewoon een hogere frequentie sinus gesuperponeerd op de lange termijn daling. Lokaal, en tijdelijk, zal de markt even kunnen stabiliseren, en misschien zelfs minimaal stijgen (maar hoe je dat statistisch betrouwbaar meet met zo weinig verkopen...), maar op lange-termijn ziet het er nog steeds niet goed uit. Werkloosheid stijgt nog steeds, lonen stijgen niet mee met inflatie (inkomen daalt dus), en iedereen blijft aflossen (wat direct ten koste gaat van consumptie -> nog minder werk). Daarnaast worden (terecht) de financieringsmogelijkheden voor huizen strikter, maar het is nog lang niet op het Duitse niveau (waar we zouden moeten zijn: 80% LTV, eigen inbreng, geen HRA-subsidie, etc). En het grondbeleid moet aangepast worden, en de gemeentes verliezen nemen (en bezuinigen op hun dure bestuurders).

Nee, er kan nog wel wat lucht uit.

FireAge schreef op vrijdag 11 oktober 2013 @ 22:04:
[...]Behalve natuurlijk alle makelaars . Die berichten continue dat de bodem bereikt is.

Die berichten dat al 5 jaar

[ Voor 8% gewijzigd door Bartjuh op 12-10-2013 11:21 ]

[mekkieboek]

t_captain schreef op zaterdag 12 oktober 2013 @ 10:47:
Dit lijkt me niet het moment om de teugels te laten vieren en de pensioenfondsen boekhoudkundig de problemen te laten maskeren.

Valt me sowieso op dat de pensioenfondsen steeds vaker worden genoemd als oplossing voor allerlei problemen. Vandaag nog Boskalis die geld kan gebruiken voor investeringen. Aan een boom zo vol geladen mist men een twee pruimen niet. Het is ook niet makkelijk om zover vooruit te kijken. Dus nu snel verlichting en over 30 jaar, ach wie dan leeft wie dan zorgt.

[Fiber]

Investeren is prima, als het maar een fatsoenlijk rendement oplevert. En liever investeren in Nederlandse bedrijven dan in buitenlandse bedrijven. Maar dat heeft verder niets te maken met je pensioen inruilen voor een berg bakstenen...

[_starbuck_]

ph4ge schreef op dinsdag 17 september 2013 @ 14:24:
EDIT: En lage rente betekent juist dat het een slecht moment is om te kopen. Als de rente weer stijgt, en dat is onvermijdelijk, dan dalen de prijzen en stijgen je lasten. Immers, wat men maandelijks kan opbrengen verandert niet. Je bent dan dus dubbel de sigaar. Je moet kopen als de rente hoog is, dan zijn de prijzen laag en profiteer je dubbel als de rente weer daalt

Klopt helemaal!

Makelaars hebben het volgende trukje bedacht:
(1) Als een lage rente is, en dus relatief hogere prijzen : "Je moet nu kopen want straks gaat de rente omhoog!"
(2) Als de rente hoog staat, en de prijzen dus relatief lager zijn: "Woningen zijn nu betaalbaar, dit is dus een goed koopmoment".

Ik vind het altijd zo jammer dat veel media niet in staat zijn om kritische vragen stellen aan makelaars die steevast aan het woord worden gelaten als er iets met "de woningmarkt" speelt. Veel media stellen de makelaars simpelweg in staat om hun verkooppraatjes te houden er steevast klinken als "Je moet nu kopen want ........."

[Krisp]

_starbuck_ schreef op zaterdag 12 oktober 2013 @ 22:35:
[...]

Ik vind het altijd zo jammer dat veel media niet in staat zijn om kritische vragen stellen aan makelaars die steevast aan het woord worden gelaten als er iets met "de woningmarkt" speelt. Veel media stellen de makelaars simpelweg in staat om hun verkooppraatjes te houden er steevast klinken als "Je moet nu kopen want ........."

Maar wanneer de media dat niet doen, betekent dat niet dat mensen het zelf niet kunnen. We hebben in Nederland een bevolking waarvan bijna de helft van de bevolking hoger opgeleid is en daarmee kritisch heeft leren denken. De bronnen om dit te kunnen worden door sociale media steeds toegankelijker: in wezen hoef je alleen maar een zoekopdracht te doen. Dat lijkt me wel het minste wat je doet wanneer je 4,5x je bruto jaarsalaris (grofweg 7-8 keer je netto jaarsalaris) uitgeeft.

Ik weet dat mensen doorgaans grotere ogen hebben dan hun portemonnee aan kan. Ik heb er begrip voor als je in de shit zit omdat je vlak voor 2008 gekocht hebt en veel van de informatie nog niet beschikbaar was. Maar heden ten dage mag je verwachten dat je jezelf hebt ingelezen op de marktomstandigheden en anticipeert op een eventuele verdere daling. Als je alleen de NOS en de makelaar als bron gebruikt en nu enkel koopt omdat de hypotheek goedkoper is dan huren, dan verdien je het imo ook om tzt met een flinke restschuld te zitten. Dan leer je tenminste waarom een gedegen onderzoek belangrijk is.

Ergerlijker vind ik het dat Rutte en consorten hopen op een stijging van de huizenprijzen. Als je voor een vrije markt bent, dan laat je het wel uit je hoofd om daar opmerkingen over te maken. Het niet reageren op marktontwikkelingen is een teken van vertrouwen in de markt. Dat heeft Rutte niet, niet als het hem niet uitkomt.

[freedzed6]

Krisp schreef op zaterdag 12 oktober 2013 @ 22:57:
[...]

Maar wanneer de media dat niet doen, betekent dat niet dat mensen het zelf niet kunnen. We hebben in Nederland een bevolking waarvan bijna de helft van de bevolking hoger opgeleid is ....

HAHAHA trololololo echt een opmerking die niet klopt. Feit is dat MAX 25-30% van de mensen hoog is opgeleid in Nederland of dacht je dat de LOI opeens ook meeteld?

Een truc om iedereen aan een HBOtje te helpen (door het onderwijs kwaliteiten te verlagen + je kent de HBO schandalen hopelijk wel van de afgelopen jaren) helpt er helaas niet aan dat een bevolking opeens veel slimmer is geworden.

[Jiffy]

Krisp schreef op zaterdag 12 oktober 2013 @ 22:57:
[...]

Maar wanneer de media dat niet doen, betekent dat niet dat mensen het zelf niet kunnen. We hebben in Nederland een bevolking waarvan bijna de helft van de bevolking hoger opgeleid is en daarmee kritisch heeft leren denken.

Noem me cynisch, maar dat de Nederlandse bevolking gemiddeld genomen steeds hoger is opgeleid heeft naar mijn ervaring niet of nauwelijks invloed op de financiële kennis van diezelfde bevolking.

Het merendeel van de Nederlanders is financieel analfabeet: geen flauw idee hoe het met hun pensioenen zit, geen idee wat ze maandelijks betalen aan verzekeringen en dingen als hypotheken snappen ze al helemaal niet. En weet je? Ze wíllen het niet eens snappen. Hoe vaak ik al gehoord heb 'joh, geen idee hoor, dat begrijp ik toch niet'. Dat is dan bij mensen die een huis van 2, 3, 4 ton kopen. De (waarschijnlijk) grootste aankoop van hun leven en ze besteden er minder onderzoek aan dan welke nieuwe smartphone ze willen hebben...

Hou er rekening mee dat de gemiddelde tweaker een nerd is: bovenmatig geïnteresseerd in het uitzoeken hoe iets zit, het ordenen van gegevens en gemiddeld significant hoger opgeleid dan de gemiddelde Nederlander. En dan nog durf ik te beweren dat ook hier op Tweakers echt niet 'bijna de helft ... kritisch heeft leren denken.'

Ik zou het op zich wel een onderzoekje waard vinden om een enquete te doen op Tweakers om te zien hoeveel % in staat is om het verschil uit te leggen tussen een geldllening die lineair wordt afgelost en eentje die annuïtair wordt afgelost en daarbij in staat is daarvan een grafiekje (zonder cijfers, gewoon de globale vorm) te tekenen.

[RemcoDelft]

Jiffy schreef op zondag 13 oktober 2013 @ 08:31:
Het merendeel van de Nederlanders is financieel analfabeet: geen flauw idee hoe het met hun pensioenen zit, geen idee wat ze maandelijks betalen aan verzekeringen en dingen als hypotheken snappen ze al helemaal niet. En weet je? Ze wíllen het niet eens snappen. Hoe vaak ik al gehoord heb 'joh, geen idee hoor, dat begrijp ik toch niet'. Dat is dan bij mensen die een huis van 2, 3, 4 ton kopen. De (waarschijnlijk) grootste aankoop van hun leven en ze besteden er minder onderzoek aan dan welke nieuwe smartphone ze willen hebben...

Ook dat wordt natuurlijk versterkt door het maximale lenen! Zodra je max. 70-80% mag lenen, en dus 25-35% van die 2, 3, 4 ton (of tegen die tijd wellicht 1, 1.5, 2 ton) moet sparen, dringt toch wel door hoe de vork in de steel zit.
Ik lees nog steeds mensen die een hypotheek geen probleem vinden, maar "10k restschuld is veel geld"! Wat denk je van 300k aflossen? Da's 30 keer zo veel... Maar om een of andere reden wordt dat als iets heel anders gezien! Net zoals geleend geld veel eenvoudiger uitgeeft dan geld waar je voor hebt moeten zweten.

[ Voor 7% gewijzigd door RemcoDelft op 13-10-2013 09:22 ]

[redwing]

RemcoDelft schreef op zondag 13 oktober 2013 @ 09:21:
[...]
Ik lees nog steeds mensen die een hypotheek geen probleem vinden, maar "10k restschuld is veel geld"! Wat denk je van 300k aflossen? Da's 30 keer zo veel...

Ja, maar daar heb je nog de waarde van het huis tegenover staan. Zolang dat minimaal in balans is weet je dat je geen 'echte' schuld hebt. Die 10k is dus echt wel belangrijker dan die 300k

[Lethalis]

Krisp schreef op zaterdag 12 oktober 2013 @ 22:57:
[...]
We hebben in Nederland een bevolking waarvan bijna de helft van de bevolking hoger opgeleid is en daarmee kritisch heeft leren denken.

Goed zijn in een bepaald vak (en eventueel hoger opgeleid zijn) betekent niet dat je ook in het algemeen kritisch nadenkt over dingen. Toen ik 24 was en al een tijdje een goede baan als software ontwikkelaar had, tekende ik ook voor een hypotheek waarvan ik eigenlijk niet echt begreep hoe het werkte. Ik wou maar 1 ding weten: los ik gegarandeerd alles af na 30 jaar? Het antwoord daarop was ja, dus dan vond ik het goed.

Ook nam ik een hypotheek opvang polis (die zo ongeveer nooit uitkeerde) die mij werd aangesmeerd en veel te dure verzekeringen. Pas jaren later werd ik wakker op dat gebied en begon ik zelf dingen te regelen.

Al die tijd daarvoor was ik veel te druk bezig met werken en mijn vakgebied, waardoor ik simpelweg niet de tijd nam om goed na te denken over anderen dingen.

Sinds ik mij meer bezighou met de woningmarkt, mijn financien, hypotheekvormen, enzovoorts weet ik er ook veel meer over. Maar dat is echt een kwestie van tijd er in investeren, dingen opzoeken, ga zo maar door.

Opleidingsniveau zegt in dat opzicht helemaal niets. Je bent misschien beter in staat om dingen zelf uit te zoeken, maar dat betekent niet dat je dit ook daadwerkelijk doet.

Sterker nog, ik verbaas mij altijd over die verhalen van WO studenten die een studio'tje van 35m2 hebben gekocht omdat ze geen kamer konden krijgen in Utrecht bijvoorbeeld. Die gingen op allerlei constructies in en zitten met enorme schulden inmiddels. Constructies waarvan ik denk "dan ben je toch compleet debiel als je daarmee in zee gaat?", maar waar echt hoogopgeleide mensen en zelfs hun ouders mee akkoord gingen (stond ooit in het magazine van Vereniging Eigen Huis, weet niet meer welk nummer, maar ik heb het echt stomverbaasd gelezen).

Tsja

[ Voor 9% gewijzigd door Lethalis op 13-10-2013 09:54 ]

[EricChang]

redwing schreef op zondag 13 oktober 2013 @ 09:42:
[...]

Ja, maar daar heb je nog de waarde van het huis tegenover staan. Zolang dat minimaal in balans is weet je dat je geen 'echte' schuld hebt. Die 10k is dus echt wel belangrijker dan die 300k

Dat is maar zeer de vraag.
In een dalende markt is het niet altijd een probleem. Immers, als je gaat verhuizen naar een duurder huis zal dat huis ook in prijs gedaald zijn en zelfs meer dan je huidige huis (aangenomen dat het huizen op een zelfde soort locatie zijn). Dus is je uiteindelijke hypotheek lager dan in een stijgende markt.

Als je blijft zitten, is die 10k ook geen probleem. Die hoort bij de fluctuatie van de waarde van je huis.

Het wordt pas een probleem als je het geld niet hebt en je moet verhuizen (bv omdat je je de hypotheek ook al niet meer kunt opbrengen).

De reden waarom mensen die 10k vaak als een 'groot probleem' zien is dat ze de hypotheeklasten incalculeren, maar daar houdt het bij op. Er wordt bijna nooit rekening gehouden met een waardedaling (in de vorm van een extra spaarpotje, maar ook in de vorm van het afsluiten van een lagere hypotheek om extra sparen mogelijk te maken).

[EnerQi]

EricChang schreef op zondag 13 oktober 2013 @ 09:54:
[...]

De reden waarom mensen die 10k vaak als een 'groot probleem' zien is dat ze de hypotheeklasten incalculeren, maar daar houdt het bij op. Er wordt bijna nooit rekening gehouden met een waardedaling (in de vorm van een extra spaarpotje, maar ook in de vorm van het afsluiten van een lagere hypotheek om extra sparen mogelijk te maken).

Het probleem is het 'en, en, en" verhaal. De hypotheeklasten mogen niet hoger zijn dan 30% of 33% (dacht ik). Dan heb je in feite nog 70 tot 67% "over" om te leven EN tegenvallers op te vangen. Maar mensen willen en een 2e auto en een verbouwing en op vakantie gaan. Sparen is er dan moeilijk bij (buiten het feit dat de overheid in dit geval ook niet meehelpt met lastenverzwaring)

Ik zou het op zich wel een onderzoekje waard vinden om een enquete te doen op Tweakers om te zien hoeveel % in staat is om het verschil uit te leggen tussen een geldllening die lineair wordt afgelost en eentje die annuïtair wordt afgelost en daarbij in staat is daarvan een grafiekje (zonder cijfers, gewoon de globale vorm) te tekenen.

Tweakers = IT kennis en geen financiële kennis . Ik verwacht dat dit ook nog eens een lagere score gaat opleveren. De financiele kennis van mensen is niet erg hoog, op school wordt er maar mondjesmaat over gepraat of überhaupt uitgelegd (in een uurtje).

Voordat mensen naar een hypotheekadviseur of enig andere adviseur/verkoper (ook over nieuwe pc's )gaan praten, is het belangrijk dat hij/zij ook de eisen en wensen geformuleerd heeft (en er aan vasthoudt). Niet te snel willen beslissen wat veel verkopers natuurlijk willen

[Krisp]

Lethalis schreef op zondag 13 oktober 2013 @ 09:48:
[...]

Goed zijn in een bepaald vak (en eventueel hoger opgeleid zijn) betekent niet dat je ook in het algemeen kritisch nadenkt over dingen. Toen ik 24 was en al een tijdje een goede baan als software ontwikkelaar had, tekende ik ook voor een hypotheek waarvan ik eigenlijk niet echt begreep hoe het werkte. Ik wou maar 1 ding weten: los ik gegarandeerd alles af na 30 jaar? Het antwoord daarop was ja, dus dan vond ik het goed.

Ook nam ik een hypotheek opvang polis (die zo ongeveer nooit uitkeerde) die mij werd aangesmeerd en veel te dure verzekeringen. Pas jaren later werd ik wakker op dat gebied en begon ik zelf dingen te regelen.

Al die tijd daarvoor was ik veel te druk bezig met werken en mijn vakgebied, waardoor ik simpelweg niet de tijd nam om goed na te denken over anderen dingen.

Sinds ik mij meer bezighou met de woningmarkt, mijn financien, hypotheekvormen, enzovoorts weet ik er ook veel meer over. Maar dat is echt een kwestie van tijd er in investeren, dingen opzoeken, ga zo maar door.

Opleidingsniveau zegt in dat opzicht helemaal niets. Je bent misschien beter in staat om dingen zelf uit te zoeken, maar dat betekent niet dat je dit ook daadwerkelijk doet.

Mijn verhaal richt zich dan ook niet op de hypotheek, maar op de prijs van een huis. Als de markt zakt (en nog steeds zakt) dan betekent dat iets voor de prijs. Dan ga je dus niet wat kopen 'omdat het nu het moment is'. Dan denk je een keer extra na.

En nogmaals: ergens snap ik het wel. De frustratie van het al vijf jaar niet kunnen kopen van een huis omdat deze domweg buiten het bereik ligt, ligt er soms heel dik bovenop. Maar juist van hoogopgeleide mensen verwacht ik dat ze dit kunnen.

Sterker nog, ik verbaas mij altijd over die verhalen van WO studenten die een studio'tje van 35m2 hebben gekocht omdat ze geen kamer konden krijgen in Utrecht bijvoorbeeld. Die gingen op allerlei constructies in en zitten met enorme schulden inmiddels. Constructies waarvan ik denk "dan ben je toch compleet debiel als je daarmee in zee gaat?", maar waar echt hoogopgeleide mensen en zelfs hun ouders mee akkoord gingen (stond ooit in het magazine van Vereniging Eigen Huis, weet niet meer welk nummer, maar ik heb het echt stomverbaasd gelezen).

Tsja

Ik zal je eerlijk zeggen dat ik toentertijd ook naar zo'n studio heb zitten kijken en dat ik achteraf gezien erg blij ben dat mijn ouders resoluut hebben geweigerd dit te financieren.

[woekele]

Mijn vriendin had tijdens studie ook studio gekocht. Tegen zelfde prijs als aanschaf verkocht. Lage rente betaald al die tijd. Ondertussen ook nog afgelost en dus overwaarde. Wat is het probleem? Misschien ken ik de constructies waar jullie op doelen gewoon niet.

[redwing]

EricChang schreef op zondag 13 oktober 2013 @ 09:54:
[...]
Dat is maar zeer de vraag.
In een dalende markt is het niet altijd een probleem. Immers, als je gaat verhuizen naar een duurder huis zal dat huis ook in prijs gedaald zijn en zelfs meer dan je huidige huis (aangenomen dat het huizen op een zelfde soort locatie zijn). Dus is je uiteindelijke hypotheek lager dan in een stijgende markt.

Je zult die schuld echter wel zelf moeten finzncieren omdat je max. HRA gekoppeld zit aan de waarde van het huis. Dus dan zul je plotseling 10k over moeten hebben.

Het wordt pas een probleem als je het geld niet hebt en je moet verhuizen (bv omdat je je de hypotheek ook al niet meer kunt opbrengen).

De reden waarom mensen die 10k vaak als een 'groot probleem' zien is dat ze de hypotheeklasten incalculeren, maar daar houdt het bij op. Er wordt bijna nooit rekening gehouden met een waardedaling (in de vorm van een extra spaarpotje, maar ook in de vorm van het afsluiten van een lagere hypotheek om extra sparen mogelijk te maken).

Het grootste probleem is natuurlijk wel dat als je werkeloos raakt die 10k die je extra hebt gespaard als eerste op gaat en daarna ga je pas je huis verkopen omdat je het niet meer kunt betalen. Dus zelfs als je er wel rekening mee houdt door een extra spaarpotje te hebben koop je daar alleen maar wat extra tijd mee maar kun je niet voorkomen dat je in de problemen komt. Maar wat het echte punt was dat ik wilde maken is dat de 300k hypotheek die afgelost geen probleem is zolang je er maar een huis met dezelfde waarde tegenover hebt. Pas als dat huis in waarde daalt en onder die 300k komt krijg je een probleem. Oftewel die 10k die je onder water staat is een probleem, die 290k die afgedekt wordt door het huis niet.

[JvS]

woekele schreef op zondag 13 oktober 2013 @ 10:56:
Mijn vriendin had tijdens studie ook studio gekocht. Tegen zelfde prijs als aanschaf verkocht. Lage rente betaald al die tijd. Ondertussen ook nog afgelost en dus overwaarde. Wat is het probleem? Misschien ken ik de constructies waar jullie op doelen gewoon niet.

Het geldt natuurlijk niet voor alle studio's, maar voor de meeste van 30m2 betaalde je al snel 135K. Nu de markt wat ingezakt is, heb je voor dat geld soms al meerkamerappartementen in de steden (niet A'dam centrum uiteraard). Ik had bij die studio's toch altijd wel het gevoel dat het wel heeeeel speculatief was.

Als je hem hebt verkocht, destebeter natuurlijk . Maar ik zou dan zeggen dat dat je gelukt is voor 2007 .

[Metro2002]

Lethalis schreef op zondag 13 oktober 2013 @ 09:48:
[...]

Goed zijn in een bepaald vak (en eventueel hoger opgeleid zijn) betekent niet dat je ook in het algemeen kritisch nadenkt over dingen. Toen ik 24 was en al een tijdje een goede baan als software ontwikkelaar had, tekende ik ook voor een hypotheek waarvan ik eigenlijk niet echt begreep hoe het werkte. Ik wou maar 1 ding weten: los ik gegarandeerd alles af na 30 jaar? Het antwoord daarop was ja, dus dan vond ik het goed.

Ook nam ik een hypotheek opvang polis (die zo ongeveer nooit uitkeerde) die mij werd aangesmeerd en veel te dure verzekeringen. Pas jaren later werd ik wakker op dat gebied en begon ik zelf dingen te regelen.

Al die tijd daarvoor was ik veel te druk bezig met werken en mijn vakgebied, waardoor ik simpelweg niet de tijd nam om goed na te denken over anderen dingen.

Sinds ik mij meer bezighou met de woningmarkt, mijn financien, hypotheekvormen, enzovoorts weet ik er ook veel meer over. Maar dat is echt een kwestie van tijd er in investeren, dingen opzoeken, ga zo maar door.

Opleidingsniveau zegt in dat opzicht helemaal niets. Je bent misschien beter in staat om dingen zelf uit te zoeken, maar dat betekent niet dat je dit ook daadwerkelijk doet.

Sterker nog, ik verbaas mij altijd over die verhalen van WO studenten die een studio'tje van 35m2 hebben gekocht omdat ze geen kamer konden krijgen in Utrecht bijvoorbeeld. Die gingen op allerlei constructies in en zitten met enorme schulden inmiddels. Constructies waarvan ik denk "dan ben je toch compleet debiel als je daarmee in zee gaat?", maar waar echt hoogopgeleide mensen en zelfs hun ouders mee akkoord gingen (stond ooit in het magazine van Vereniging Eigen Huis, weet niet meer welk nummer, maar ik heb het echt stomverbaasd gelezen).

Tsja

Dat is nu eenmaal ook de kern van onze maatschappij. iedereen heeft zijn eigen specialisme en je kunt nu eenmaal niet álles weten. Er zijn bijzonder weinig mensen die in staat zijn om zelf hun fiets of auto te repareren, hun huis te verven, riool te ontstoppen, zelf een nieuwe CV ketel kunnen ophangen en hun financiën onder controle hebben, hun hypotheek snappen etc.

Daar zijn andere mensen voor en als je een hypotheek wilt moet je ook op het oordeel van de adviseur kunnen vertrouwen zonder er zelf verstand van te hebben.
Als er op het dashboard van mijn auto een lampje gaat branden ga ik ook naar de garage en ga ik ervanuit dat ze het oplossen, daar hoef ik toch niet zelf ook nog achteraan om te kijken of ze het goed hebben gedaan? Als ik daar kom voor een set nieuwe remmen zou het toch raar zijn als ik thuis de wielen er nog af moet halen om te kijken of ze het daadwerkelijk hebben uitgevoerd?

Maar blijkbaar werkt dat in de financiele wereld anders en net als jij heb ik daar ook van geleerd en haal ik wél na afloop de wielen er maar even af en verdiep ik me van te voren maar even in het lampje dat gaat branden want anders wordt je gewoon genaaid.

Zo wilde mijn fin. adviseur bij mijn huidige hypotheek ook graag dat ik de oude hypotheekvorm (beleggingshypotheek ) oversloot want 'dat is gungstig ivm de HRA' .........
Ik heb uiteindelijk een volledige annuiteitenhypotheek genomen, ik vind het belangirjker dat het huis na 30 jaar is afbetaald dan dat ik wat meer HRA krijg. Het was wel duidelijk dat de adviseur zulke tegenspraak niet gewend was want hij bleef er maar op terugkomen

Maarja al doende leert men en ik probeer ook maar wél zoveel mogelijk van alles af te weten zodat ik elk geval niet aan alle kanten genaaid wordt. En al weet je overal maar een beetje van, dan heb je al een streepje voor op 90% van de bevolking

[Hielko]

Als er op het dashboard van mijn auto een lampje gaat branden ga ik ook naar de garage en ga ik ervanuit dat ze het oplossen, daar hoef ik toch niet zelf ook nog achteraan om te kijken of ze het goed hebben gedaan? Als ik daar kom voor een set nieuwe remmen zou het toch raar zijn als ik thuis de wielen er nog af moet halen om te kijken of ze het daadwerkelijk hebben uitgevoerd?

Nee, maar het is nou ook niet direct onmogelijk dat er ook wat op de rekening staat wat helemaal niet zo nodig was om de auto te fixen. En hetzelfde geldt voor al die andere dingen waar je een expert voor nodig hebt. Het verschil met die dingen en een huis/financiën is dat dit over het algemeen by far de grootste uitgave is die je ooit doet in je leven. Dan mag je zelf toch ook wel een beetje in de materie duiken.

[Metro2002]

Hielko schreef op zondag 13 oktober 2013 @ 13:33:
[...]

Nee, maar het is nou ook niet direct onmogelijk dat er ook wat op de rekening staat wat helemaal niet zo nodig was om de auto te fixen. En hetzelfde geldt voor al die andere dingen waar je een expert voor nodig hebt. Het verschil met die dingen en een huis/financiën is dat dit over het algemeen by far de grootste uitgave is die je ooit doet in je leven. Dan mag je zelf toch ook wel een beetje in de materie duiken.

Het is ook de meest ingewikkelde materie waar je mee te maken krijgt dus is het niet zo gek dat je je laat voorlichten en ik vind persoonlijk dat je de mensen dan wel moet kunnen vertrouwen. Bij mij is dat vertrouwen niet echt denderend als het op adviseurs voor hypotheken aan komt maar ik probeer meer aan te geven dat mensen (imho terecht) dat uitbesteden aan iemand die er verstand van zou moeten hebben.

Misschien moeten ze een soort bovag voor financiele instellingen maken. Als je een bepaald logo ziet dat je er vanuit mag gaan dat ze weten waar ze over praten.

[Wackmack]

COLUMN PETER PAUL DE VRIES: KOOP EEN EIGEN HUIS
Als belegger moet je je niet gek laten maken door de waan van de dag. Dat is echter makkelijker gezegd dan gedaan. Hoe verleidelijk was het niet om in 2009 – in het diepst van de crisis – te denken dat de economie verder zou krimpen, bedrijfswinsten verder zouden dalen en je dus niet in aandelen moest zitten.

Achteraf weten we dat de durfals van toen hun investering hebben verdubbeld. En hoe verleidelijk was het rond 2000 niet om te geloven in internetbedrijfjes met koerswinstverhoudingen van honderd of meer, als er überhaupt al winst was. De meeste van die bedrijven bestaan niet meer. De kunst is je te verplaatsen in de situatie over twee, drie of vijf jaar. Tijdens de Eerste Golfoorlog van 1990 heb ik die les opgedaan. Eigenlijk weet je vrij zeker dat zo’n omstandigheid van tijdelijke aard is; een paar jaar later heeft niemand het er meer over. Zo’n situatie biedt dan uitstekende kansen om goede aandelen goedkoop op te pikken. Groeiers als Heineken of LVMH, maar dan voor tien in plaats van twintig keer de winst.

Met diezelfde blik heb ik geprobeerd naar de woningmarkt te kijken. Nu is deze wezenlijk anders dan de effectenmarkt, qua vraag en aanbod, liquiditeit, fiscaliteit en waardering. Maar ik waag toch een poging. De karakteristieken van een huis zijn het gebouw en de waarde van de grond. Die grondwaarde kan flink fluctueren, maar bouwkosten hebben de neiging structureel en trendmatig te stijgen – bouwmaterialen en bouwvakkers zijn duur. En dus kunnen we er voor de lange termijn van uitgaan dat huizenprijzen stijgen. Mijn best guess zou zijn: ongeveer met hetzelfde percentage als de inflatie. Voor de huizenprijsontwikkeling op lange termijn zou ik dus een stijgende lijn tekenen met een hellingshoek van twee tot drie procent. Als we het effect van toenemende schaarste meenemen, kan de lijn nog iets steiler. Wanneer we die lijn afzetten tegen de ontwikkeling van de afgelopen twee decennia, hebben we vijftien jaar met sterkere stijgingen en vijf jaar van – forse – correctie. Die correctie is versterkt door de beperking van de hypotheekrenteaftrek. De daling van de huizenprijzen sinds juni 2008 bedraagt al 21 procent. In reële koopkrachttermen – dus gecorrigeerd voor inflatie – is de correctie al meer dan dertig procent. In mijn ogen een correctie in een langdurig stijgende trend. Toen ik tijdens mijn vakantie de Franse en Belgische financiële bladen las, werd ik gesterkt in die visie. De huizenprijzen in België zijn sinds 2008 met elf procent gestegen en in Frankrijk met 2,9 procent.

U weet dat ik langlopende staatsobligaties met twee procent rente een onaantrekkelijke en eigenlijk onverantwoorde belegging vind. Twee procent is onvoldoende om de inflatie bij te houden; u wordt elk jaar armer. Dan kunt u uw geld beter in eigen stenen stoppen. De kans is veel groter dat u de inflatie bijhoudt. Obligaties hebben geen terras, balkon, gezellige woonkamer of tuin op het zuiden. Vandaar mijn (langetermijn)advies: houd het hoofd koel en koop een eigen huis!
Deze column van Peter Paul de Vries verscheen eerder in Quote september.

http://www.quotenet.nl/Ni...Koop-een-eigen-huis-90783

[Oscar Mopperkont]

Oei, die column zal in dit topic voor sommigen wel als een rode lap op een stier werken.

[RemcoDelft]

Versteegrob schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 09:29:
Die grondwaarde kan flink fluctueren

Tot nog toe houdt de overheid de grondwaarde (of beter gezegd de grondprijs) al 5 crisisjaren redelijk stabiel hoog.

maar bouwkosten hebben de neiging structureel en trendmatig te stijgen – bouwmaterialen en bouwvakkers zijn duur.

Bakstenen kosten centen per stuk, en bouwvakkers zijn nou niet bepaald de best betaalde Nederlanders. Hoeveel procent van een 2 ton nieuwbouwhuist zou er aan bouwvakkersalaris opgaan? Ik verwacht niet veel, als ik zie hoe weinig mensen er op een grote bouwplaats rondlopen en in enkele jaren heel veel huizen neerzetten.

En dus kunnen we er voor de lange termijn van uitgaan dat huizenprijzen stijgen.

Op lange termijn wordt vrijwel alles duurder, dat is simpel geldontwaarding.

Mijn best guess zou zijn: ongeveer met hetzelfde percentage als de inflatie.

Huizenprijzen hebben zich de afgelopen 60 jaar weinig aangetrokken van de inflatie. Wel zijn ze nu zo'n 2 keer hoger na inflatiecorrectie dan 20 jaar geleden.

Als we het effect van toenemende schaarste meenemen, kan de lijn nog iets steiler.

Op lange termijn kan die schaarste nog best eens afnemen.

Wanneer we die lijn afzetten tegen de ontwikkeling van de afgelopen twee decennia, hebben we vijftien jaar met sterkere stijgingen en vijf jaar van – forse – correctie.

De correctie was minimaal t.o.v. de stijgingen. Dat mensen dat "fors" noemen zegt meer over de belangen dan over de realiteit.

Die correctie is versterkt door de beperking van de hypotheekrenteaftrek.

Gek, volgens de makelaars was december 2012 toch echt de ideale tijd om te kopen...
Komt bij dat de renteaftrek nauwelijks beperkt is!

Toen ik tijdens mijn vakantie de Franse en Belgische financiële bladen las, werd ik gesterkt in die visie. De huizenprijzen in België zijn sinds 2008 met elf procent gestegen en in Frankrijk met 2,9 procent.

Hoeveel huizen heeft Peter Paul de Vries daar gekocht? Of is dit net als alle andere huizenbezitters en makelaars: "de ideale tijd om te kopen, alleen niet voor henzelf, maar anderen"?

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 09:50:
Oei, die column zal in dit topic voor sommigen wel als een rode lap op een stier werken.

Deze dan:

Den Bosch slaat alarm over hoge huren

Door onder andere de hoge huur dreigt een steeds grotere groep mensen in de armoede te belanden, concludeert de gemeente na onderzoek.
In 2010 was voor 21 procent van de Bossche huishoudens de huur onbetaalbaar, dit jaar is dit opgelopen tot 26 procent. In absolute aantallen gaat het om een stijging van 1000 huurders in Den Bosch. Het percentage dreigt te stijgen naar 37 procent in 2018.
Den Bosch noemt de uitkomsten van het onderzoek 'verontrustend'. ''Er moeten met urgentie maatregelen worden genomen. Lokale partijen kunnen dat onmogelijk alleen. Er zijn óók landelijke maatregelen nodig'', staat maandag in een verklaring.
De gemeente denkt aan behoud van het aantal sociale huurwoningen, investeringen in energiemaatregelen en tijdelijke huurverlagingen.

Petitie
De gemeente, corporaties en huurders bieden dinsdag in Den Haag een petitie aan.
Van alle gemeenten in Nederland is Den Bosch naar eigen zeggen een van de eersten die de ontwikkeling van de woonlasten door de jaren heen heeft laten onderzoeken.
De Woonbond zegt dat de uitkomsten van het lokale onderzoek naadloos aansluiten op eerder, landelijk onderzoek. ''Het kabinetsbeleid versterkt de armoede. We maken ons heel ongerust. Dit gaat een heel groot probleem worden.''
De oplossingen die Den Bosch noemt, vindt de Woonbond reële opties. Maar vanwege de verhuurdersheffing is de investeringsruimte bij corporaties nog maar beperkt, constateert een woordvoerder maandag. De Woonbond meent dat de bedrijfslasten bij de corporaties nog omlaag kunnen.

En toch zie ik nog steeds mensen roeptoeteren over hoe belachelijk goedkoop "sociale" huurwoningen wel niet zijn en dat het allemaal kunstmatig goedkoop is gehouden. Terwijl dus 1 op de 4 gewoon al teveel huur betaalt t.o.v. het maandinkomen.

[Verwijderd]

Metro2002 schreef op zondag 13 oktober 2013 @ 11:25:
[...]


Dat is nu eenmaal ook de kern van onze maatschappij. iedereen heeft zijn eigen specialisme en je kunt nu eenmaal niet álles weten. Er zijn bijzonder weinig mensen die in staat zijn om zelf hun fiets of auto te repareren, hun huis te verven, riool te ontstoppen, zelf een nieuwe CV ketel kunnen ophangen en hun financiën onder controle hebben, hun hypotheek snappen etc.

Daar zijn andere mensen voor en als je een hypotheek wilt moet je ook op het oordeel van de adviseur kunnen vertrouwen zonder er zelf verstand van te hebben.
Als er op het dashboard van mijn auto een lampje gaat branden ga ik ook naar de garage en ga ik ervanuit dat ze het oplossen, daar hoef ik toch niet zelf ook nog achteraan om te kijken of ze het goed hebben gedaan? Als ik daar kom voor een set nieuwe remmen zou het toch raar zijn als ik thuis de wielen er nog af moet halen om te kijken of ze het daadwerkelijk hebben uitgevoerd?

Maar blijkbaar werkt dat in de financiele wereld anders en net als jij heb ik daar ook van geleerd en haal ik wél na afloop de wielen er maar even af en verdiep ik me van te voren maar even in het lampje dat gaat branden want anders wordt je gewoon genaaid.

Zo wilde mijn fin. adviseur bij mijn huidige hypotheek ook graag dat ik de oude hypotheekvorm (beleggingshypotheek ) oversloot want 'dat is gungstig ivm de HRA' .........
Ik heb uiteindelijk een volledige annuiteitenhypotheek genomen, ik vind het belangirjker dat het huis na 30 jaar is afbetaald dan dat ik wat meer HRA krijg. Het was wel duidelijk dat de adviseur zulke tegenspraak niet gewend was want hij bleef er maar op terugkomen

Maarja al doende leert men en ik probeer ook maar wél zoveel mogelijk van alles af te weten zodat ik elk geval niet aan alle kanten genaaid wordt. En al weet je overal maar een beetje van, dan heb je al een streepje voor op 90% van de bevolking

Indien je dit hebt gedaan voordat de verplichting van de annuiteiten ivm HRA is het financieel niet de meest optimale constructie. Indien je volledig wil afbetalen is bijvoorbeeld een bankspaarhypotheek ook mogelijk, waarbij je maximaal gebruikt maakt van de HRA.

Je adviseur heeft je dit geprobeert uit te leggen zoals ik het lees en geprobeert je meerdere malen te wijzen op het feit dat je niet de beste constructie neemt (op dat moment). Hij voert zijn werk dus uit zoals het hoort.

[t_captain]

De beste oplossing zit aan de inkomstenkant

[assje]

Verwijderd schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 10:37:
[...]

En toch zie ik nog steeds mensen roeptoeteren over hoe belachelijk goedkoop "sociale" huurwoningen wel niet zijn en dat het allemaal kunstmatig goedkoop is gehouden. Terwijl dus 1 op de 4 gewoon al teveel huur betaalt t.o.v. het maandinkomen.

Conclusie:
Kopen is te duur
Sociaal huren is te duur (maar te goedkoop t.o.v. koop)

[Bartjuh]

Verwijderd schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 10:37:
[...]
Deze dan:

Den Bosch slaat alarm over hoge huren

[...]
En toch zie ik nog steeds mensen roeptoeteren over hoe belachelijk goedkoop "sociale" huurwoningen wel niet zijn en dat het allemaal kunstmatig goedkoop is gehouden. Terwijl dus 1 op de 4 gewoon al teveel huur betaalt t.o.v. het maandinkomen.

Nee, sociale huurwoningen zijn niet goedkoop, deze zijn eerlijk geprijsd. Juist geprijsd.

De andere huurwoningen zijn veel te duur. Maar dat komt vooral door de afgrijselijke HRA die wel geldt voor woningbezitters, maar niet voor verhuurders. Kortom, als een rap afbouwen die HRA!

De huurmarkt wordt vaak vergeten, maar die is er veel erger aan toe dan de koopsector.

[Woy]

Verwijderd schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 10:37:
[...]
En toch zie ik nog steeds mensen roeptoeteren over hoe belachelijk goedkoop "sociale" huurwoningen wel niet zijn en dat het allemaal kunstmatig goedkoop is gehouden. Terwijl dus 1 op de 4 gewoon al teveel huur betaalt t.o.v. het maandinkomen.

Er staat juist dat de sociale huur wel te betalen is, immers geven ze dit als 1 van de oplossingen

De gemeente denkt aan behoud van het aantal sociale huurwoningen, investeringen in energiemaatregelen en tijdelijke huurverlagingen.

Het artikel gaat dus ook niet alleen over sociale huur, maar waarschijnlijk juist vooral over de particuliere huur die te duur is.

[ATS]

Bartjuh schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 10:42:
[...]
De andere huurwoningen zijn veel te duur. Maar dat komt vooral door de afgrijselijke HRA die wel geldt voor woningbezitters, maar niet voor verhuurders. Kortom, als een rap afbouwen die HRA!

Eh... Die aftrek geldt natuurlijk wel voor verhuurders. Een verhuurder trekt de financieringskosten van zijn huurobjecten natuurlijk gewoon af van de inkomsten uit de huren, alvorens hij zijn winst berekend waarover hij zijn belasting moet betalen.

[Verwijderd]

*knip*

[ Voor 107% gewijzigd door Verwijderd op 14-10-2013 11:03 ]

[Krisp]

Woy schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 10:42:
[...]

Het artikel gaat dus ook niet alleen over sociale huur, maar waarschijnlijk juist vooral over de particuliere huur die te duur is.

Hier krijg je een interessante situatie. Als je het niet kunt betalen, zul je er in the end onherroepelijk uit moeten wegens het niet betalen van de huur. Mensen worden dan genoodzaakt om sociaal te huren, maar daar is domweg niet genoeg capaciteit voor. Gevolg is dat wachtlijsten stijgen, mensen genoodzaakt worden om te kopen, etc. Aan de andere kant: als je het nu niet kunt betalen, zal een verhuurder je waarschijnlijk niet toelaten. Echter, uiteindelijk zullen er dan niet genoeg huurders zijn om alle woningen te verhuren. Gaat dan de huur omlaag? Immers: tegelijk met het leeglopen van de bubbel, stijgt de vraag naar particuliere woningen.

Uiteindelijk resultaat (en daar zal Den Bosch niet de enige in zijn) is dat een groep huishoudens compleet terugvallen naar het bestaansminimum: een kleine huurwoning, geen geld voor extra's en waarschijnlijk een hoge (rest)schuld door hun uitgavenpatroon in het verleden.

[Bartjuh]

ATS schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 10:51:
[...]Eh... Die aftrek geldt natuurlijk wel voor verhuurders. Een verhuurder trekt de financieringskosten van zijn huurobjecten natuurlijk gewoon af van de inkomsten uit de huren, alvorens hij zijn winst berekend waarover hij zijn belasting moet betalen.

Nope, de lening voor de woning gaat van box 1 naar box 3, en daarover kun je geen HRA ontvangen.

Mensen die nu dus hun koopwoning willen verhuren, en daar een hoge hypotheek op hebben, zijn dus de sjaak. Wat eigenlijk helemaal nergens op slaat, maar goed.

[Woy]

Bartjuh schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 11:05:
[...]

Nope, de lening voor de woning gaat van box 1 naar box 3, en daarover kun je geen HRA ontvangen.

Mensen die nu dus hun koopwoning willen verhuren, en daar een hoge hypotheek op hebben, zijn dus de sjaak. Wat eigenlijk helemaal nergens op slaat, maar goed.

ATS heeft het dan waarschijnlijk ook over een bedrijf dat woningen verhuurt, en daar is dat wel het geval. Alleen particulieren die hun huis verhuren kunnen de financieringskosten inderdaad niet aftrekken van de inkomsten.

[Bartjuh]

Woy schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 11:08:
[...]ATS heeft het dan waarschijnlijk ook over een bedrijf dat woningen verhuurt, en daar is dat wel het geval. Alleen particulieren die hun huis verhuren kunnen de financieringskosten inderdaad niet aftrekken van de inkomsten.

Jup, maar die hebben weer last van te hoge huizenprijzen door de HRA. De HRA zorgt voor oneerlijke concurrentie tussen koop en huur, vanwege de subsidie op rente van leningen die niet voor beide partijen geldt.

Daarom: woningprijzen omlaag, en HRA afbouwen.

[ph4ge]

Versteegrob schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 09:29:
De karakteristieken van een huis zijn het gebouw en de waarde van de grond. Die grondwaarde kan flink fluctueren, maar bouwkosten hebben de neiging structureel en trendmatig te stijgen – bouwmaterialen en bouwvakkers zijn duur. En dus kunnen we er voor de lange termijn van uitgaan dat huizenprijzen stijgen.

Nieuwbouw is in de meeste gebieden al flink duurder dan bestaande bouw. Dat maakt niet dat de waarde van bestaande bouw stijgt, maar dat men simpelweg geen nieuwbouw koopt en dat dus de bouw helemaal op zn gat ligt. Huizen die 20 jaar geleden voor 100.000 gulden nieuwbouw verkocht werd worden nu voor 200.000 euro verkocht, daar zit ook geen enkel verband in met de kosten om te bouwen. En toenemende bouwkosten en schaarste vormden in het verleden ook geen belemmering voor de markt om de prijzen te corrigeren.

Ik ben het er in grote lijnen mee eens dat sec het bouwen niet veel meer goedkoper kan. Maar de grond is al snel de helft van de aankoopprijs en die zou theoretisch naar 0 kunnen, dat zal niet snel gebeuren maar er kan een flinke hap af. De overhead, zowel qua overheid als makelaars en projectontwikkelaars etc, kan ook een stuk minder. BTW is 21% en dat kan dus ook nog zakken... En laten we wel wezen, Polen en Bulgaren maken de bouw ook goedkoper. Nog los van dat we ons ontwikkelen, computers, auto's etc. we bouwen het nu allemaal veel efficiënter dan vroeger. Kortom, er is geen enkele garantie dat nieuwbouw alleen maar duurder wordt.

Samenvattend, de wens is de vader van de gedachte. De stelling dat nieuwbouw alleen maar duurder wordt en dat dus de huizenprijzen alleen maar kunnen stijgen is 2 keer fout.

Huizen zijn altijd schaars, wonen is altijd een eerste levensbehoefte. Men betaalt wat de koopkracht toelaat, dat wat men kan lenen. Alle andere factoren hebben een marginale invloed, wat procenten in de marge.

Krisp schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 11:04:
Hier krijg je een interessante situatie. Als je het niet kunt betalen, zul je er in the end onherroepelijk uit moeten wegens het niet betalen van de huur. Mensen worden dan genoodzaakt om sociaal te huren, maar daar is domweg niet genoeg capaciteit voor. Gevolg is dat wachtlijsten stijgen, mensen genoodzaakt worden om te kopen, etc. Aan de andere kant: als je het nu niet kunt betalen, zal een verhuurder je waarschijnlijk niet toelaten. Echter, uiteindelijk zullen er dan niet genoeg huurders zijn om alle woningen te verhuren. Gaat dan de huur omlaag? Immers: tegelijk met het leeglopen van de bubbel, stijgt de vraag naar particuliere woningen.

Uiteindelijk resultaat (en daar zal Den Bosch niet de enige in zijn) is dat een groep huishoudens compleet terugvallen naar het bestaansminimum: een kleine huurwoning, geen geld voor extra's en waarschijnlijk een hoge (rest)schuld door hun uitgavenpatroon in het verleden.

Het is gewoon een hele kromme situatie dat men denkt en hoopt dat wonen altijd maar duurder wordt. Het is simpelweg logisch dat als iets sneller stijgt dan inflatie dat het dan uiteindelijk te duur wordt en dat men het niet kan betalen, want de lonen stijgen niet net zo hard mee. Sterker nog, de koopkracht daalt al jaren.

Het is alleen maar goed als we minder geld kwijt zijn aan wonen, als de huren en de koopprijzen dalen. Dan kunnen we dat geld elders besteden! Alleen op de korte termijn is dat voor een kleine groep huizenbezitters een probleem. Voor handelaren, banken, makelaars e.d. is het ook een probleem, maar dat is de risico van het vak en die zullen zich wel aanpassen. Voor de overheid is het ook een probleem, al zal zowel minder HRA als minder subsidie en veel meer geld elders in de economie veel van de pijn kunnen opvangen.

[JvS]

Woy schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 11:08:
[...]

ATS heeft het dan waarschijnlijk ook over een bedrijf dat woningen verhuurt, en daar is dat wel het geval. Alleen particulieren die hun huis verhuren kunnen de financieringskosten inderdaad niet aftrekken van de inkomsten.

Een belangrijk verschil is wel HRA altijd globaal 35% rentevoordeel geeft op de rente omdat je die rente aftrekt van je looninkomen. Dat is een hele andere situatie dan de rentekosten aftrekken van de huurinkomen.

[Wobblier]

Bartjuh schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 11:13:
[...]

Jup, maar die hebben weer last van te hoge huizenprijzen door de HRA. De HRA zorgt voor oneerlijke concurrentie tussen koop en huur, vanwege de subsidie op rente van leningen die niet voor beide partijen geldt.

Daarom: woningprijzen omlaag, en HRA afbouwen.

Er is een reden waarom er geen HRA wordt verstrekt aan mensen die hun pand verhuren. Huur impliceert dat er een partij die inkomsten genereert (verhuurder). De HRA is niet bedoelt om die inkomsten te faciliteren. Je krijgt alleen HRA op je (primaire) woonhuis.

ph4ge schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 11:18:
[..]
Het is gewoon een hele kromme situatie dat men denkt en hoopt dat wonen altijd maar duurder wordt. Het is simpelweg logisch dat als iets sneller stijgt dan inflatie dat het dan uiteindelijk te duur wordt en dat men het niet kan betalen, want de lonen stijgen niet net zo hard mee. Sterker nog, de koopkracht daalt al jaren.

Het is alleen maar goed als we minder geld kwijt zijn aan wonen, als de huren en de koopprijzen dalen. Dan kunnen we dat geld elders besteden!

Er is nog een 3e variable, financierbaarheid. De huizenprijs kon zo veel stijgen ten opzichte van de inflatie door gunstigere financieringsvoorwaarden. Zoals aflossingsvrij deel, HRA maximalisatie d.m.v. spaarhypotheekconstructies en zelfs belegginsconstructies begin 2000.

De financierbaarheid is aardig gedaald, dat effect zie je terug in de huizenprijzen. De rente is erg laag, zodra die stijg zal het de huizenprijsstijging nog dempen.

Wat betreft minder kwijt zijn, ik denk dat nooit wonen goedkoop gaat worden. Er lijkt een soort balans te vormen gebaseerd op wat we kunnen betalen.

[ Voor 3% gewijzigd door Wobblier op 14-10-2013 11:44 ]

[ph4ge]

Wobblier schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 11:42:
Er is nog een 3e variable, financierbaarheid. De huizenprijs kon zo veel stijgen ten opzichte van de inflatie door gunstigere financieringsvoorwaarden. Zoals aflossingsvrij deel, HRA maximalisatie d.m.v. spaarhypotheekconstructies en zelfs belegginsconstructies begin 2000.

De financierbaarheid is aardig gedaald, dat effect zie je terug in de huizenprijzen. De rente is erg laag, zodra die stijg zal het de huizenprijsstijging nog dempen.

Wat betreft minder kwijt zijn, ik denk dat nooit wonen goedkoop gaat worden. Er lijkt een soort balans te vormen gebaseerd op wat we kunnen betalen.

Dat bedoelde ik in dit geval met koopkracht. Wat men kan financieren en tegen welke kosten bepalen de hoeveel men kan kopen. Schaars is schaars, bijna alle kopers lenen nog steeds wat maximaal mogelijk is. Als huizen nog schaarser worden kunnen ze niet ineens meer lenen. En dus is de prijs afhankelijk van wat men kan lenen.

[ Voor 10% gewijzigd door ph4ge op 14-10-2013 11:47 ]

[Krisp]

ph4ge schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 11:18:
[...]

Het is gewoon een hele kromme situatie dat men denkt en hoopt dat wonen altijd maar duurder wordt. Het is simpelweg logisch dat als iets sneller stijgt dan inflatie dat het dan uiteindelijk te duur wordt en dat men het niet kan betalen, want de lonen stijgen niet net zo hard mee. Sterker nog, de koopkracht daalt al jaren.

Het is alleen maar goed als we minder geld kwijt zijn aan wonen, als de huren en de koopprijzen dalen. Dan kunnen we dat geld elders besteden! Alleen op de korte termijn is dat voor een kleine groep huizenbezitters een probleem. Voor handelaren, banken, makelaars e.d. is het ook een probleem, maar dat is de risico van het vak en die zullen zich wel aanpassen. Voor de overheid is het ook een probleem, al zal zowel minder HRA als minder subsidie en veel meer geld elders in de economie veel van de pijn kunnen opvangen.

Meer geld uitgeven aan wonen is niet zozeer een probleem, maar wel het geld uitgeven aan de financiering ervan. Zolang het in de reële economie (aannemers, meubelzaken) wordt uitgegeven is het zelfs een hele goede zaak. Het vervelende is nu dat het geld wordt uitgegeven aan investeerders die hun geld laten renderen in hypotheken en huizen. Het enige resultaat daarvan is dat het geld van arm naar rijk stroomt, en dat sloopt de economie uiteindelijk. Het moet imo niet renderen om veel geld te hebben op een spaarrekening.

Wobblier schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 11:42:
[...]

Er is nog een 3e variable, financierbaarheid. De huizenprijs kon zo veel stijgen ten opzichte van de inflatie door gunstigere financieringsvoorwaarden. Zoals aflossingsvrij deel, HRA maximalisatie d.m.v. spaarhypotheekconstructies en zelfs belegginsconstructies begin 2000.

De financierbaarheid is aardig gedaald, dat effect zie je terug in de huizenprijzen. De rente is erg laag, zodra die stijg zal het de huizenprijsstijging nog dempen.

Wat betreft minder kwijt zijn, ik denk dat nooit wonen goedkoop gaat worden. Er lijkt een soort balans te vormen gebaseerd op wat we kunnen betalen.

Ik verwacht dat door de aflosverplichting van hypotheken mensen veel kritischer gaan kijken naar de prijs van huizen. Je betaalt immers niet alleen rente (dat al snel vergeleken wordt met huur), maar ook daadwerkelijk het huis zelf. Die beweging die je nu al: duurdere huizen worden goedkoper, omdat de combinatie rente+aflossing voor een hypotheek van 4 ton domweg veel uitmaakt. Daardoor ontstaat een prijsdruk naar beneden. Dat kost alleen nog tijd.

[Wobblier]

Krisp schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 11:54:
[...]
Ik verwacht dat door de aflosverplichting van hypotheken mensen veel kritischer gaan kijken naar de prijs van huizen. Je betaalt immers niet alleen rente (dat al snel vergeleken wordt met huur), maar ook daadwerkelijk het huis zelf. Die beweging die je nu al: duurdere huizen worden goedkoper, omdat de combinatie rente+aflossing voor een hypotheek van 4 ton domweg veel uitmaakt. Daardoor ontstaat een prijsdruk naar beneden. Dat kost alleen nog tijd.

100% eens, wel een kleine nuance: Het is aflosverplichting voor behoud van HRA. Ik twijfel of mensen hun hele huis willen aflossen. Zeker gezien we steeds meer politieke tendens is dat mensen hun huis moeten opeten om hun WW en misschien later ook AOW / pensioen aan te vullen.

Ik denk dat de meeste mensen nog steeds een deel aflossingsvrij houden en deze zonder HRA gaan financieren. Ook denk ik dat de afbouw van de HRA de terugkomst van de aflossingsvrije hypotheek gaat betekenen.

[redwing]

Verwijderd schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 10:37:
En toch zie ik nog steeds mensen roeptoeteren over hoe belachelijk goedkoop "sociale" huurwoningen wel niet zijn en dat het allemaal kunstmatig goedkoop is gehouden. Terwijl dus 1 op de 4 gewoon al teveel huur betaalt t.o.v. het maandinkomen.

Waar er hier meestal over geroeptoeterd wordt is juist die 3/4 die ruim voldoende verdient voor de huur en vaak ruim meer dan nodig om de huur op te brengen. Ga de subsidie van die 3/4 dan eens gebruiken om de mensen die echt problemen hebben om rond te komen te helpen.

[Metro2002]

Krisp schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 11:54:
[...]
Het moet imo niet renderen om veel geld te hebben op een spaarrekening.

dat doet het momenteel ook niet maar waarom mag geld niet renderen op een spaarrekening??? Mij ontgaat de logica daarvan. Waar het geld ook is, de economie heeft er ALTIJD profijt van. Als het op een spaarrekening staat kan de bank meer kredieten verstrekken. Als het uitgegeven wordt in de bloemenzaak is de eigenaar van de bloemenzaak weer blij en als het geinvesteerd wordt in huizen of beleggingen heeft dat ook effect op de economie.

Er moet IMHO eens gestopt worden met zo idioot veel overheidsbemoeienis, niet alleen op de huizenmarkt maar overal. Als ik veel geld wil sparen moet de overheid daar niet een deel van komen inpikken, als ik het wil uitgeven moet de overheid daar niet een deel van inpikken, als ik een huis wil kopen moet de overheid niet gelijk met de overdrachtsbelasting in de aanslag staan, als ik de rente van een huis niet kan betalen moet de overheid niet een deel aftrekbaar maken, als ik de huur niet kan betalen moet de overheid geen geldpotje geven.

Véél minder overheidsbemoeienis en je krijgt een markt die zichzelf weer kan reguleren, goed met geld omgaan, een betere baan nemen, overwerken, uberhaupt werken etc gaat weer lonen en de luilakken van de maatschappij worden gedwongen wat te gaan doen.
Het enige dat de overheid IMHO zou moeten regelen: Leger, politie, infrastructuur, OV, zorg en energievooziening, scholing en een basis sociaal vangnet voor mensen die niet kunnen werken door bv ziekte of handicap.

De overheid doet veel maar zorg en energie zijn al niet meer in handen van de overheid, het leger is ongeveer wegbezuinigd evenals het onderwijs en het OV is privaat maar enorm gesubsidieerd en gehandicapten kunnen al doodvallen. Dan vraag ik me wel eens af waar de overheid nog voor aanwezig is aangezien alle kerntaken niet meer uitgevoerd worden.

Het enige doel dat deze overheid nog lijkt te hebben is alles kapot niveleren.
Gek he dat we zo'n zesjescultuur hebben hier.

[ATS]

Bartjuh schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 11:05:
[...]

Nope, de lening voor de woning gaat van box 1 naar box 3, en daarover kun je geen HRA ontvangen.

Mensen die nu dus hun koopwoning willen verhuren, en daar een hoge hypotheek op hebben, zijn dus de sjaak. Wat eigenlijk helemaal nergens op slaat, maar goed.

Als bedrijf natuurlijk wel, en daar ging het over dacht ik. De meeste mensen huren niet van een particulier, maar van een bedrijf.

Voor particulieren gaat de woning inderdaad naar box 3. Daarover krijg je geen HRA, dat klopt. Maar je hoeft over die woning ook de ontvangen huur niet te rekenen als inkomsten. Dit zijn immers resultaten van je beleggingen, net zoals je spaarrente en beleggingen. Je betaalt wel de vermogensrendementheffing van 1,2% over je woning, maar geen eigenwoningforfait meer (het is immers niet de woning waarin je zelf woont als je hem verhuurt). Op de site van Vereniging Eigen Huis staat een rekenvoorbeeld. Op een huis van 3 ton komen ze daar uit op een huur van €1056. Niet bizar denk ik?

[RemcoDelft]

ATS schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 10:51:
Eh... Die aftrek geldt natuurlijk wel voor verhuurders. Een verhuurder trekt de financieringskosten van zijn huurobjecten natuurlijk gewoon af van de inkomsten uit de huren, alvorens hij zijn winst berekend waarover hij zijn belasting moet betalen.

Maar de bewoner van het pand heeft daar niets aan, die kan z'n huur niet aftrekken. Dat maakt dat particuliere huur al snel 2 keer zoveel netto kost t.o.v. "huren van de bank".
Eenvoudige oplossing: huren ook aftrekbaar maken. Of HRA afschaffen natuurlijk.

[ph4ge]

Krisp schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 11:54:
Ik verwacht dat door de aflosverplichting van hypotheken mensen veel kritischer gaan kijken naar de prijs van huizen. Je betaalt immers niet alleen rente (dat al snel vergeleken wordt met huur), maar ook daadwerkelijk het huis zelf. Die beweging die je nu al: duurdere huizen worden goedkoper, omdat de combinatie rente+aflossing voor een hypotheek van 4 ton domweg veel uitmaakt. Daardoor ontstaat een prijsdruk naar beneden. Dat kost alleen nog tijd.

Er zal echt weinig veranderen in het denken van mensen. Het lijkt erop alsof er ook haast niets veranderd is ten aanzien van het verkrijgen van de maximale hypotheek of bijv. gelijk kopen ondanks jonge leeftijd. Feit blijft dat woningen schaars zijn in Nederland en de lobby machtig. Je ontkomt er dus haast niet aan om mee te gaan met de gekte. Het feit dat men af lost verandert daar echt niks aan, ik geloof niet dat veel kopers zich uberhaupt bewust zijn van het feit dat ze nu een andere hypotheekvorm krijgen.

[ Voor 8% gewijzigd door ph4ge op 14-10-2013 15:42 ]

[Tleilaxu]

redwing schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 14:12:
[...]

Waar er hier meestal over geroeptoeterd wordt is juist die 3/4 die ruim voldoende verdient voor de huur en vaak ruim meer dan nodig om de huur op te brengen. Ga de subsidie van die 3/4 dan eens gebruiken om de mensen die echt problemen hebben om rond te komen te helpen.

En zoals iedere keer: die 3/4 krijgt geen subsidie.

[Wobblier]

RemcoDelft schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 15:31:
[...]

Maar de bewoner van het pand heeft daar niets aan, die kan z'n huur niet aftrekken. Dat maakt dat particuliere huur al snel 2 keer zoveel netto kost t.o.v. "huren van de bank".
Eenvoudige oplossing: huren ook aftrekbaar maken. Of HRA afschaffen natuurlijk.

Of deze bewoner koopt een huis zonder dat er naast de bank een extra partij winst moet maken op het huis (verhuurder).

Commerciele huur is per definitie duurder dan zelf kopen. Alleen in wonderland (en de sociale huur) zijn er verhuurders zonder winstoormerk. We noemen het huisjesmelken en over het algemeen een schril contrast met wonderland.

[ Voor 6% gewijzigd door Wobblier op 15-10-2013 08:29 ]

[t_captain]

ph4ge schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 15:41:
[...]

Er zal echt weinig veranderen in het denken van mensen. Het lijkt erop alsof er ook haast niets veranderd is ten aanzien van het verkrijgen van de maximale hypotheek of bijv. gelijk kopen ondanks jonge leeftijd. Feit blijft dat woningen schaars zijn in Nederland en de lobby machtig. Je ontkomt er dus haast niet aan om mee te gaan met de gekte. Het feit dat men af lost verandert daar echt niks aan, ik geloof niet dat veel kopers zich uberhaupt bewust zijn van het feit dat ze nu een andere hypotheekvorm krijgen.

Een normale woningmarkt heeft drie segmenten: sociale huur, vrije huur en koop.

In NL is het tweede segment zo goed als afwezig. De laatste jaren zit er wel een duidelijke toename in (huis moeilijk te verkopen dus maar verhuren, woningzoekende die liever huurt dan koopt). Maar het blijft marginaal. Gevolg van HRA waardoor vrije huur een paar honderd duurder is dan koop.

[assje]

Tleilaxu schreef op maandag 14 oktober 2013 @ 16:38:
[...]

En zoals iedere keer: die 3/4 krijgt geen subsidie.

En zoals iedere keer: maar ze wonen wel in woningen die niet (meer) voor hen bedoeld zijn.

- Sociale huur is voor minima
- Particuliere of geprivatiseerde huur is voor iedereen die daar niet bij hoort

Huursubsidie is niet de enige subidie bij sociale huurwoningen getuige de naam de naam "sociaal".

[ Voor 11% gewijzigd door assje op 15-10-2013 09:17 ]

[Señor Sjon]

t_captain schreef op dinsdag 15 oktober 2013 @ 08:33:
[...]


Een normale woningmarkt heeft drie segmenten: sociale huur, vrije huur en koop.

In NL is het tweede segment zo goed als afwezig. De laatste jaren zit er wel een duidelijke toename in (huis moeilijk te verkopen dus maar verhuren, woningzoekende die liever huurt dan koopt). Maar het blijft marginaal. Gevolg van HRA waardoor vrije huur een paar honderd duurder is dan koop.

Nou...

Wat dacht je van een veel te groot sociaal segment die loopt tot modaal. Dat zijn niet meer de allerarmsten. Een regulier beroep als leraar, agent e.d. is afhankelijk van sociale huur.

Een tweede punt is extreme huurbescherming. Als particulier kan je failliet gaan op het weer wegkrijgen van een huurder. Daarom is verhuur vaak het domein van bedrijven (vrije sector) of corporaties (sociaal, althans, dat zou moeten).

[assje]

Senor Sjon schreef op dinsdag 15 oktober 2013 @ 09:21:
[...]

Nou...

Wat dacht je van een veel te groot sociaal segment die loopt tot modaal. Dat zijn niet meer de allerarmsten. Een regulier beroep als leraar, agent e.d. is afhankelijk van sociale huur.

Een tweede punt is extreme huurbescherming. Als particulier kan je failliet gaan op het weer wegkrijgen van een huurder. Daarom is verhuur vaak het domein van bedrijven (vrije sector) of corporaties (sociaal, althans, dat zou moeten).

Corporaties kunnen tegenwoordig ook gewoon geprivatiseerde woningen verhuren.

Oplossing dus wat mij betreft:
- Alle veel te luxe en grote sociale huurwoningen worden in de loop der tijd overgeheveld naar geprivatiseerde huur (voor scheefhuurders kan dat gewoon bij zittende huurders) (KAN NU NIET - zou mijn voorstel zijn)
- Nieuw beleid om kleine woningen met weinig luxe goedkoop te bouwen als sociale huurwoningen. (in plaats van de 120m2 met garage zoals in de jaren 80 volop gebeurde)

P.s.:
Ik woon op dit moment in een oud sociale huurwoning die ik geprivatiseerd huur van een woningcorporatie.

[ Voor 6% gewijzigd door assje op 15-10-2013 09:26 ]