Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[bluemoon23]

Senor Sjon schreef op donderdag 26 september 2013 @ 09:05:
In het oosten heb je in de regel mooie zandgronden om te bouwen. De drek in de randstad is vaak één grote frustratie. Altijd heien, straten zijn al verzakt voor oplevering, etc.

Ja dat was makkelijk voor de fundering , afgraven tot 1m diepte, betonstrook storten voor de fundering, daar de fundering op metselen en klaar.
Heipalen gebruiken we hier alleen voor flatgebouwen.

[ph4ge]

Verwijderd schreef op donderdag 26 september 2013 @ 04:43:
De grond in de randstad is een stuk lastiger, het maakt wel verschil of je op de klei of zandgrond gaat bouwen.

Natuurlijk zal de ondergrond wel iets uitmaken in de bouwkosten, maar daar wordt de grond zelf niet noodzakelijk duurder of goedkoper van. De bouwkosten worden dan hoger of lager. Sterker nog, je zou verwachten dat grond goedkoper wordt naarmate het duurder is om er op te bouwen.

Maar lokaal zijn de verschillen ook heel groot. Als je bijv. het dorpje De Lutte, net in Nederland, vergelijkt met het dorpje Bad Bentheim 10 kilometer verderop in Duitsland. Dan betaal je in de Lutte 259 euro/m2 ex BTW en tussen de 25 en 100 euro/m2. Het is hetzelfde gebied, zelfde grond. Ik werd hier op gewezen door een kennis die naar Duitsland is verhuist, net een paar kilometer verder. Zou het kunnen dat de gemeente in Nederland flink hoopt mee te snoepen of is daar een goede reden voor? Ik zie geen logische verklaring voor het verschil in kosten die je in Nederland hebt en in Duitsland, afgezien van dat de overheid.

mekkieboek schreef op woensdag 25 september 2013 @ 21:02:
Dat is (als ik me niet vergis) net zoiets als zeggen die nieuwe keuken, badkamer, dakkapellen, uitbouw vd huiskamer zijn aangeschaft door de huidige bewoners van een huis dus dan moeten zij er maar voor betalen.

Nee, wat gemeentes nu doen is de kosten voor het zwembad en de groeivoorziening etc die zijn gemaakt en gebruikt lang voordat je er ging wonen laten betalen door die nieuwe inwoner.

[ Voor 17% gewijzigd door ph4ge op 26-09-2013 14:16 ]

[t_captain]

ph4ge schreef op donderdag 26 september 2013 @ 13:59:
[...]

Maar lokaal zijn de verschillen ook heel groot. Als je bijv. het dorpje De Lutte, net in Nederland, vergelijkt met het dorpje Bad Bentheim 10 kilometer verderop in Duitsland. Dan betaal je in de Lutte 259 euro/m2 ex BTW en tussen de 25 en 100 euro/m2. [...]

Een kenmerk van de woningmarkt in NL is dat de prijzen van oudsher vrij "vlak" zijn. Een huis achterin Drente kost bijvoorbeeld een derde van helzelfde huis in Amsterdam; waar die verhouding in andere landen misschien wel 1:10 zou zijn.

Die onbalans wordt in je voorbeeld pijnlijk duidelijk.

/me denkt dat we in ons land een lange trend tot urbanisatie hebben ingezet en dat die verhouding tussen goedkope en dure grond hier meer in de pas gaat lopen met andere landen

[Wobblier]

[b]ph4ge schreef op donderdag 26 september 2013 @ 13:59:
Nee, wat gemeentes nu doen is de kosten voor het zwembad en de groeivoorziening etc die zijn gemaakt en gebruikt lang voordat je er ging wonen laten betalen door die nieuwe inwoner.

Ik vind dit overigens niet meer dan logisch. Zelfs in Sim City stijgt de land value afhankelijk wat er in de directe omgeving is gebouwd. Alternatieven zijn er ook: koop grond in een ontwikkelingsland.

[ph4ge]

Wobblier schreef op vrijdag 27 september 2013 @ 08:28:
Ik vind dit overigens niet meer dan logisch. Zelfs in Sim City stijgt de land value afhankelijk wat er in de directe omgeving is gebouwd. Alternatieven zijn er ook: koop grond in een ontwikkelingsland.

Nee, ik zie geen enkele reden waarom je zou mee moeten betalen aan subsidies voor een bibliotheek voor dat je er ging wonen. Dat geld is gewoon direct gebruikt voor de bewoners op dat moment, daar heb jij nu niks meer aan. Daar betaal je gemeentelijke belastingen voor, en dat ga je mee betalen op het moment dat je er gaat wonen. Als de gemeente niet uit komt dan moeten de uitgaven omlaag of de belastingen omhoog.

Het is gewoon onzinnig om met terugwerkende kracht de lokale sportvereniging te financieren. Of zoals bij ons in de gemeente aan een van de 3 gemeentehuizen die in 10 jaar tijd versleten zijn. Dat geld is ten behoeve gekomen van de inwoners van toen, die hebben er toen ook over mogen stemmen en heb je al nieuwe inwoner weinig tot niets aan.

Je gaat al wonen in een gemeente met tekorten en schulden en wordt dus al geconfronteerd met toenemende lasten en afnemende voorzieningen, waarom zou je je dan ook nog eens in moeten kopen? Kijk, in Nederland heb je geen keuze en deden veel mensen het dus maar, maar eigenlijk is het van de zotte. Het gaat een keer mis, dat zien we de afgelopen 5 jaar en in tegenstelling tot de positieve berichten neemt het aantal vergunningsaanvragen voor nieuwbouw gewoon nog steeds af.

Als de grond meer waarde heeft door de ontwikkeling van het gebied, dan moet dat blijken als het voor marktwaarde verkocht wordt. Gemeentes moeten niet hun duim in de mond steken en er prijzen uit zuigen die niemand kan en wil betalen zodat er tekorten gedicht kunnen worden.

[ Voor 26% gewijzigd door ph4ge op 27-09-2013 09:10 ]

[Pooh]

ph4ge schreef op vrijdag 27 september 2013 @ 08:56:
Als de grond meer waarde heeft door de ontwikkeling van het gebied, dan moet dat blijken als het voor marktwaarde verkocht wordt. Gemeentes moeten niet hun duim in de mond steken en er prijzen uit zuigen die niemand kan en wil betalen zodat er tekorten gedicht kunnen worden.

Dat doen ze ook helemaal niet. Hooguit zijn ze een beetje traag met reageren. Je kijkt naar de grondprijzen van vandaag, verzint een plan voor een nieuwbouwwijk, begint met aanleggen, en dan kelderen de prijzen. Dan kun je een aantal dingen doen: terugschalen, je verlies nemen, voorzieningen uitkleden, of de prijs stabiel houden en proberen zoveel mogelijk nog te verkopen. Ideaal is het allemaal niet, maar de verliezen op de nieuwbouwwijk dan maar afwentelen op de huidige inwoners in de bestaande wijken is dat ook niet.

Daarom zijn die prijzen nog niet 'uit de duim gezogen', dat waren gewoon courante marktprijzen een jaar of wat geleden. En plannen en financiering voor zo'n wijk gaat nu eenmaal niet in 1 jaar.

[rube]

Pooh schreef op vrijdag 27 september 2013 @ 09:39:
[...]
Dat doen ze ook helemaal niet. Hooguit zijn ze een beetje traag met reageren. Je kijkt naar de grondprijzen van vandaag, verzint een plan voor een nieuwbouwwijk, begint met aanleggen, en dan kelderen de prijzen. Dan kun je een aantal dingen doen: terugschalen, je verlies nemen, voorzieningen uitkleden, of de prijs stabiel houden en proberen zoveel mogelijk nog te verkopen. Ideaal is het allemaal niet, maar de verliezen op de nieuwbouwwijk dan maar afwentelen op de huidige inwoners in de bestaande wijken is dat ook niet.

Daarom zijn die prijzen nog niet 'uit de duim gezogen', dat waren gewoon courante marktprijzen een jaar of wat geleden. En plannen en financiering voor zo'n wijk gaat nu eenmaal niet in 1 jaar.

Als gemeentes niet hadden gespeculeerd, hadden ze helemaal geen verlies hoeven te nemen. De grond gewoon in de boeken zetten voor de aanschafwaarde en er was niet zoveel aan de hand geweest.

Het probleem is dat ze het geld (de verwachte winst) al hebben uitgegeven voor deze daadwerkelijke gerealiseerd is en de grond voor veel meer in de boeken stond.

Nu blijkt dat ze de grond niet meer voor de topprijs van 5 jaar geleden kunnen verkopen is er op papier dus wel een verlies.

[Pooh]

'Gespeculeerd' is een leuk woord, maar daarmee maak je het wel meteen zwart/wit.

Je bent een gemeente, naast je ligt een weiland, en je kunt wel een extra wijk gebruiken. Je zoekt uit wat dat kost: wegen aanleggen, rioolzuivering moet vergroot, sportvelden moeten verplaatst (kan die noodlijdende voetbalclub eindelijk ook eens een nieuw hok krijgen). Bibliotheek wil graag een filiaal in nieuwe wijk, er moet een basisschool komen. Kost allemaal geld.
Aan de andere kant moet je het weiland kopen, en verkopen aan gasten die daar huisjes opzetten en verkopen. Dat levert geld op.
Die 2 zet je tegenover elkaar, en dan rolt er een mooi, haalbaar en realistisch plan uit: nieuwe wijk, mooie nieuwe voorzieningen, en aan 't eind wordt de gemeentekas er niet leger op. Dus gaat iedereen akkoord (ook de bewoners trouwens, gemeenten zijn heel directe democratie, dus als 't je niet bevalt had je moeten klagen!).

Terwijl je bezig bent stort de markt in. Wat doe je dan? Kun je wel roepen dat je 'niet had moeten speculeren', maar je plannen liggen er nu en uitgaven lopen al. Bibliotheek eruit is simpel. Maar wat doe je met die basisschool? Als je die schrapt, worden huizen ook meteen minder populair. En die sportclubs kunnen hun eigen bijdrage moeilijk nog verder verhogen, en wat levert dat eigenlijk op?

Op een langzaam pitje doorbouwen terwijl je hoopt dat de markt aantrekt is misschien niet de beste taktiek, maar wel een heel begrijpelijke. En als je 't beter weet, je bent altijd welkom op de raadsvergaderingen om je geniale plan in te dienen of gewoon at random in te spreken.

[rube]

Pooh schreef op vrijdag 27 september 2013 @ 09:55:
'Gespeculeerd' is een leuk woord, maar daarmee maak je het wel meteen zwart/wit.

Je bent een gemeente, naast je ligt een weiland, en je kunt wel een extra wijk gebruiken. Je zoekt uit wat dat kost: wegen aanleggen, rioolzuivering moet vergroot, sportvelden moeten verplaatst (kan die noodlijdende voetbalclub eindelijk ook eens een nieuw hok krijgen). Bibliotheek wil graag een filiaal in nieuwe wijk, er moet een basisschool komen. Kost allemaal geld.
Aan de andere kant moet je het weiland kopen, en verkopen aan gasten die daar huisjes opzetten en verkopen. Dat levert geld op.
Die 2 zet je tegenover elkaar, en dan rolt er een mooi, haalbaar en realistisch plan uit: nieuwe wijk, mooie nieuwe voorzieningen, en aan 't eind wordt de gemeentekas er niet leger op. Dus gaat iedereen akkoord (ook de bewoners trouwens, gemeenten zijn heel directe democratie, dus als 't je niet bevalt had je moeten klagen!).

Terwijl je bezig bent stort de markt in. Wat doe je dan? Kun je wel roepen dat je 'niet had moeten speculeren', maar je plannen liggen er nu. Bibliotheek eruit is simpel. Maar wat doe je met die basisschool? Als je die schrapt, worden huizen ook meteen minder populair. En die sportclubs kunnen hun eigen bijdrage moeilijk nog verder verhogen, en wat levert dat eigenlijk op?

Op een langzaam pitje doorbouwen terwijl je hoopt dat de markt aantrekt is misschien niet de beste taktiek, maar wel een heel begrijpelijke. En als je 't beter weet, je bent altijd welkom op de raadsvergaderingen om je geniale plan in te dienen of gewoon at random in te spreken.

Maar zoals jij het steld is het ook niet perse een probleem. Dan hoef je nog niet af te boeken want dan heb je het geld nog niet uit hoeven gegeven aan de bibliotheek, sportclubs e.d. en staat de grond niet voor hoge prijzen in de boeken. Dan moet je inderdaad bedenken wat je als gemeente gaat doen op het moment dat de markt instort, maar hoef je niet perse met tekorten komen te zitten.

De praktijk was echter veelvuldig dat de winsten uit toekomstige grond verkoop al gebruikt waren voor lopende uitgaven in de gemeenten. En dat is wel speculeren.

[Pooh]

De vraag is wat 'lopende uitgaven' zijn. Die sportclub wordt eerst verplaatst, die rioolzuivering moet eerst vernieuwd, en die nieuwe tunnel om de wijk bereikbaar te maken wordt eerst aangelegd. Je kunt geen huizen in het weiland bouwen en daarna pas de voorzieningen eromheen bouwen.
Uiteindelijk is het niet zo simpel als mijn voorbeeld, omdat inkomsten van gronduitgifte en uitgaven lang niet zo helder direct met elkaar te maken hebben. Maar je zult toch echt rekening moeten houden met toekomstige opbrengsten van grond als je gaat bouwen. Net zoals een projectontwikkelaar ervan uitgaat dat hij aan 't eind z'n huisjes voor een bepaalde prijs kan verkopen. Als de bouwer halverwege is, en de markt stort in, is dat dan 'speculatie' geweest? Dan is alle handel speculatie.

[RemcoDelft]

Pooh schreef op vrijdag 27 september 2013 @ 09:39:
Daarom zijn die prijzen nog niet 'uit de duim gezogen', dat waren gewoon courante marktprijzen een jaar of wat geleden. En plannen en financiering voor zo'n wijk gaat nu eenmaal niet in 1 jaar.

Het zijn nooit marktprijzen geweest, als mensen in de rij moesten staan en loten voor een woning. Dat is schaarste, en totaal onnodig.
Bij voldoende nieuw aanbod zouden (afgezien van stadscentra) oude huizen vrijwel niets meer kosten. Vergelijk het met een 10 jaar oude auto: net zo luxe als een nieuwe, maar nog geen 10% van de prijs. Bij huizen buiten centra is dat in veel landen niet anders (maar dan wellicht na 40 jaar i.p.v. na 10 jaar), zolang er maar de keuze is om een nieuw huis te bouwen zonder meer dan de bouwkosten voor het kavel te betalen.
Ik verbaas me er vooral over dat er niet een gemeente is die hier serieus mee breekt. Is dat kartelvorming? Want de eerste gemeente die dit serieus omgooit kan direct duizenden zo niet tienduizenden kavels verkopen. Zelfs afgelegen gemeenten met geldnood zoals Apeldoorn: ruim opgezette kavels in de omringende weilanden tegen marktprijs verkopen prima.

*Edit*: leuk die voorbeelden hierboven, maar je hebt het over grofweg 100.000 euro voor kavels van net 100 m²! Sterker nog: als je grotere kavels zou verkopen voor wellicht dezelfde prijs heb je zelfs minder voorzieningen nodig! Eerder werd de vergelijking met "10 km naar het oosten" al gemaakt: als ze het daar voor veel lagere prijzen kunnen, dan moet dat hier ook kunnen! Dat kan je niet goedpraten met de kosten van het RWZI's, dat moet daar namelijk net zo goed. Plus: RWZI's worden gewoon betaald uit een verbruiksbelasting.

[ Voor 18% gewijzigd door RemcoDelft op 27-09-2013 10:16 ]

[rube]

Ik denk dat je ook wel weet dat het merendeel van de gemeenten die nu in de probleem zit of gaat komen het niet op die manier heeft gedaan.

Kijk, de rioolzuivering hoeft niet alleen vernieuwd te worden voor die wijk. Er moet alleen een nieuw gedeelte worden aangelegd door de nieuwe wijk. Prima, die kosten neem je mee. En de weg om er te komen ook. En die een basisschool ga je bouwen als 1/3 van de wijk klaar is. Dan heb je daar al geld voor binnen gekregen. Er is nooit al een school met 10 leraren klaar voordat er nog maar een huis staat.
De eerste weg, de eerste lantaarnpalen en riolering (voorbereiding) zijn niet de grootste kosten. Dat zijn niet de kosten die grond van een paar euro per vierkante meter naar honderden euro's per vierkante meter laten gaan.

Zoals hierboven gesteld kocht iemand in het oosten van het land grond voor € 123,- excl.
In zijn gemeente zijn toch ook alle voorzieningen? Waarom kan het daar wel en in andere gemeentes niet? Tuurlijk in hoogtijdagen zou je als gemeente welk gek zijn als je het niet zou vragen en krijgen, maar in tijden dat het minder gaat en je als gemeente een begrotingstekort hebt omdat je dat geld al hebt uitgegeven, ja dat noem ik speculeren.

[timag]

RemcoDelft schreef op vrijdag 27 september 2013 @ 10:12:
[...]

Het zijn nooit marktprijzen geweest, als mensen in de rij moesten staan en loten voor een woning. Dat is schaarste, en totaal onnodig.

Helemaal mee eens, als er geloot moet worden worden er geen marktprijzen gerekend. Dan is de prijs duidelijk te laag...

De discussie hierboven gaat nergens over. Waarde van grond heeft maar voor een klein stukje te maken met de kosten. De waarde wordt bepaald door vraag en aanbod. De rest zijn details. Als de grond in Duitsland de helft of minder kost is het gewoon omdat daar minder vraag is. Als je minder wil betalen kan je gewoon daar gaan wonen.

Zoals ik al meerdere malen in dit topic heb aangegeven: het is zeer onwenselijk als gemeentes grond onder de marktprijs verkopen. Dat is subsidie waar alleen de projectontwikkelaar of de eerste eigenaar wat aan heeft. Daarnaast is het voor bestaande bouw oneigenlijke concurrentie. Dat gemeentes domme dingen hebben gedaan bestrijd ik niet. Maar domweg de prijzen verlagen is geen oplossing.

[ Voor 49% gewijzigd door timag op 27-09-2013 10:38 . Reden: aanvulling ]

[Señor Sjon]

Heeft die grond in Duitsland ook een rioolaansluiting of een sceptic tank? Heb je een gasaansluiting of heb je zo'n PrimaGAZ tank? Dat zijn ook allemaal factoren die de grondprijs beïnvloeden.

[rube]

@ Timag: Ik wist niet dat er in Nederland nog zoveel kavels verkocht worden dat de prijzen nog steeds zo hoog zijn -> Back to marktprijzen

@Senor Sjon: In het oosten van Nederland, zoals ik in het voorbeeld hierboven aangaf heb je dat iig wel hoor.

[Z___Z]

Als je zo nodig goedkope grond wil, ga je toch in het oosten wonen. Moet je ook niet gaan klagen dat je elke dag 2 uur in de auto zit om naar je werk in de Randstad te gaan.
Mensen betalen uiteindelijk de prijs wat ze aantrekkelijk vinden. Dit is een afweging tussen locatie, voorzieningen, reistijd, confort etc. Met de huidige vergrijzing en kleine bevolkingsgroei is het helemaal niet wenselijk om nog veel meer bouwgrond uit te geven. Dit zorgt alleen maar voor leegstand in bestaande woningen. Kijk maar naar de kantorenmarkt. Met leegstand in wijken krijg je ghetto vorming.
Het is wel zo dat een huis minder waard wordt in de loop der jaren. Maar door modernisering en onderhoud gaat de waarde weer omhoog. Dus een huis dat in het begin van de 20e eeuw gebouwd is, maar in de loop der jaren spouwmuurisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, HR++ glas, centrale verwarming met HR++ ketel, moderne badkamer en moderne keuken heeft gekregen hoeft niet minder waard te zijn dan een woning gebouwd in het begin van de 21e eeuw. Integendeel zelfs, de oude woningen staan vaak op betere locaties en zijn daarom duurder.
Vergelijking met een auto gaat niet echt op. Kijk maar eens naar het kwaliteitsverschil tussen een Golf uit begin jaren 80 en een Polo van nu. Dan snap je wel waarom die Polo van nu meer waard is. Ook bestaat een auto grotendeels uit slijtage onderdelen. Als je bij een auto, net als bij een huis de slijtage onderdelen vervangt en moderniseert dan is je oude auto ook nog wel wat waard. Dus airco inbouwen, motor vervangen door een zuinige moderne, trommelremmen vervangen voor schijfremmen, catalisator inbouwen, electrische ramen, geluidsisolatie toevoegen, nieuwe velgen etc.

[rube]

Z___Z schreef op vrijdag 27 september 2013 @ 11:21:
Als je zo nodig goedkope grond wil, ga je toch in het oosten wonen. Moet je ook niet gaan klagen dat je elke dag 2 uur in de auto zit om naar je werk in de Randstad te gaan.

Ik geloof dat je het punt van hierboven mist.

De discussie was of gemeentes wel/niet moeten/kunnen afboeken en de winsten gebruiken voor het ontwikkelen van de wijk of andere (onterechte) zaken. En of dat ze dus wel realistische prijzen vragen of dat niet kunnen vanwege begroting tekorten.

Rant mode on: Overigens zou ik zelf weer terug gaan naar het oosten. Lekker helemaal geen file meer. Oh, wacht, daar heb ik nu ook geen last van met thuiswerken Rant mode off

Mensen betalen uiteindelijk de prijs wat ze aantrekkelijk vinden. Dit is een afweging tussen locatie, voorzieningen, reistijd, confort etc.

Zeker. En tot 2008 ging dat best goed. Op dit moment betalen dus maar heel weinig mensen nog iets omdat ze de prijzen niet aantrekkelijk vinden en deze niet zaken. Ook niet in de randstad

Met de huidige vergrijzing en kleine bevolkingsgroei is het helemaal niet wenselijk om nog veel meer bouwgrond uit te geven. Dit zorgt alleen maar voor leegstand in bestaande woningen.

Maar ondertussen klagen "we" wel dat er te weinig word gebouwd en dat er een tekort is/komt aan huizen? Een van de twee stellingen klopt dan volgens mij niet.

[ph4ge]

Z___Z schreef op vrijdag 27 september 2013 @ 11:21:
Mensen betalen uiteindelijk de prijs wat ze aantrekkelijk vinden.

Dat is dus precies het probleem. Mensen willen wel, dolgraag zelfs, maar kunnen en willen niet voor de prijzen die gemeentes vragen. Immers is de BTW en kosten van financiering gestegen, maar de koopkracht, werkgelegenheid, financieringsmogelijkheden etc gedaald. Dit terwijl de grondprijzen niet of nauwelijks meebewegen, hooguit als een gemeente door pure noodzaak gedwongen wordt. En de prijzen staan ook in geen enkele verhouding tot de kosten.

Als de gemeentes de grond gewoon verkopen aan de hoogste bieder, zal je inderdaad zien dat de grond in de Randstad duurder is dan er buiten. Dat is ook geen probleem. Het probleem is dat gemeentes zelf een prijs verzinnen en dat die ver boven het budget van de potentiële hoogste bieder ligt. De grond in de Randstad is te duur en wordt niet verkocht, de grond daar buiten is dan wel goedkoper als in de Randstad maar is net zo goed te duur en wordt ook niet verkocht.

Er zit gewoon geen verband tussen de prijs die gemeentes verzinnen en wat de markt bereid is om te betalen, met alle gevolgen van dien (de woningbouw en dus economie valt stil terwijl er eigenlijk een tekort en toenemende vraag is naar huizen). Vooruit, ik zal het geen speculeren noemen, maar de gemeentes gingen wel uit van prijzen die ze nooit zullen krijgen wat ook een groot probleem is voor de financiën van die overheden en dus van ons allemaal. De enige oplossing is afboeken, er worden steeds meer gemeentes gedwongen om dat te doen, en na de verkiezingen zal het overal gebeuren. Dan is het wel zonde dat we bijna 6 jaar op dat inzicht van de gemeentes moeten wachten, want ondertussen is dit uitstel rampzalig voor de economie (en kost het de gemeentes ook meer geld, grond wordt alleen maar minder waard en de financiering moet gewoon doorbetaald worden).

Er komen hier de laatste tijd regelmatig lichtpuntjes voorbij, daar kon je al over discussiëren, maar op de nieuwbouwmarkt is daar absoluut nog geen sprake van.

[ Voor 4% gewijzigd door ph4ge op 27-09-2013 13:57 ]

[Wobblier]

In hoeverre 'verzinnen' gemeentes de prijs? Uit wat van hier begrijp is een klein deel kosten en een dalend deel vraag / aanbod met een 'verzonnen' winstopslag van de gemeente?

Ik zou eerst maar stoppen met het idee van winst en speculeren. De gemeentebegroting is een bedrag wat ze uitgeven en dus ook ergens op moeten halen.

En gezien het rijk de gemeente steeds minder financiert zal de gemeente dit uit belastingen en ook uit grondprijzen moeten halen. Ik voorspel dat wanneer een woningmarkt aantrekt de grondprijs eerder zal stijgen dan dalen.

Vinden dat de grondprijs hoog is kan ik wel inkomen. Ben ik het aardig mee eens. Maar vinden dat de gemeente moet afboeken zonder te zeggen waar tegen is absurd.

[defiant]

Over grondbeleid van de overheid (artikel uit 2005):

Wie de afgelopen jaren risicoloos zijn zakken wilde vullen hoefde slechts landbouwgrond te verwerven waarop (door een transparante overheid gegarandeerd) een toekomstige bouwbestemming rustte. Dankzij het ontwikkelingsrecht van de grondeigenaar leverde dit een unieke onderhandelingspositie op die door bouwen dan wel door speculatieve verkoop kon worden verzilverd. Een oplopende spiraal van schaarste op de markt en aanpassing van de verkoopprijzen aan dezelfde markt zorgden er voor dat er altijd werd verdiend. Gemeenten pikten een lekker graantje mee door zelf in deze ontwikkelingen mee te gaan.

[...]

De huidige regelgeving ten aanzien van grondverwerving en de ontwikkelrechten die aan grondbezit gekoppeld zijn, zijn namelijk mede oorzaak van de ontstane situatie. De Tweede Kamer ontwikkelt daarom ook plannen voor aanpassing. Dat werd tijd, of eigenlijk is het al 25 jaar te laat. Even een stukje parlementaire geschiedenis. Op 22 maart 1977 viel het kabinet Den Uyl doordat KVP en ARP (toen lid van het kabinet, maar met oppositiepartij CHU bezig met de vorming van het CDA) weigerden het wetsvoorstel ten aanzien van de grondpolitiek te ondertekenen. Het doel van het wetsvoorstel was om de stijging van de grondprijzen door speculatie (en daardoor de stijging van koop- en huurprijzen) te beperken. Daartoe dienden gemeenten een voorkeursrecht te krijgen bij grondaankoop. Verder moesten eigenaren bij onteigening niet op basis van de waarde in het vrije economische verkeer worden schadeloosgesteld, maar volgens de gebruikswaarde van de grond. Achteraf gezien geen slecht voorstel, maar gezien de grote stemmenbasis onder de agrarische bevolking die als eerste leek te profiteren van de 'vrije verkoop' van grond, is het geen wonder dat het er in de door CDA gedomineerde latere kabinetten nooit van is gekomen. Intussen is de agrarische grondbezitter natuurlijk niet de winnaar geworden van het Grote Grond Monopolyspel, maar de ontwikkelaar, de geprivatiseerde corporatie en de 'ondernemende' gemeente.

[...]

'De geldbedragen die gemoeid waren met de bouwfraude vallen in het niet bij de enorme speculatiewinsten op de grondmarkt en de monopolieposities op de bouwlocaties die daarvan het gevolg zijn. Het pijnlijke is: de bouwfraude mocht niet en wat hier op de grondmarkt gebeurt mag wèl, want de wetgever is hier in gebreke gebleven.' dat zei Hugo Priemus over de kwestie in een recente aflevering van Zembla waarin de kwalijke rol van de overheid, de ontwikkelaars en de corporaties ten aanzien van de grondpolitiek tegen het licht werd gehouden. Dat er aan die wettelijk ondersteunde speculatie een eind wordt gemaakt is de hoogste tijd.

Ik kan alleen niet zo snel vinden of deze wetgeving inmiddels al wel is aangepast.

[Señor Sjon]

Nee, gelukkig niet.

Voorkeursrecht gemeente is een erg socialistisch middel. Je kan dus van je eigen grond geveegd worden met een shitbod als dat door zou gaan.

Maar gemeentes hebben flink wat dingen gekocht en gebouwd vanuit de opbrengsten van de GREX (GRondEXploitatie). Daar zit men nu op de blaren van dit koopgedrag.

[Z___Z]

Het probleem met dure producten die niet aan slijtage onderhevig is, zoals grond, of goud, is dat als je het (nog) niet hebt, je vindt dat het te duur is. Op het moment dat je het hebt, vind je dat het z'n waarde moet behouden.
In het geval van de gemeente grond, zijn de mensen die al in de gemeente wonen eigenaar van de grond en de mensen die er willen gaan wonen degene die de grond willen hebben. Nu kan je wel zeggen dat de grond te duur is en dat je het aan de hoogste bieder moet verkopen, maar worden de huidige eigenaren daar wel beter van? Dat is de vraag vanuit de eigenarenkant. Zolang die vraag nee is, moet de gemeente die grond niet verkopen.

[RemcoDelft]

Z___Z schreef op vrijdag 27 september 2013 @ 17:39:
Het probleem met dure producten die niet aan slijtage onderhevig is, zoals grond, of goud, is dat als je het (nog) niet hebt, je vindt dat het te duur is. Op het moment dat je het hebt, vind je dat het z'n waarde moet behouden.

De grond is niet te duur, de vergunning ("bestemmingsplan") maakt het duur! Maar je hebt een punt: doordat veel mensen 100.000 euro hebben betaald voor een piepklein kaveltje, en ondertussen miljoenen mensen denken dat hun stukje grond zoveel "waard" is, zijn miljoenen mensen voorstander van het in stand houden van het systeem waarbij je met heel weinig ruimte genoegen moet nemen. En dat is raar, want als het goedkoper zou zijn zou je er gewoon meer van kunnen kopen. Net als goud trouwens, hoe goedkoper het is, hoe meer je er van kan kopen!
Jouw redenering andersom gaat er vanuit dat je zoveel mogelijk GELD wilt hebben, niet zoveel mogelijk grond (of goud). Een compleet verkeerde aanpak dus, want je piepkleine tuintje wordt er niet groter van als het meer waard wordt (op het moment dat je dood bent en de erven het huis verkopen...).

[ph4ge]

Z___Z schreef op vrijdag 27 september 2013 @ 17:39:
Het probleem met dure producten die niet aan slijtage onderhevig is, zoals grond, of goud, is dat als je het (nog) niet hebt, je vindt dat het te duur is. Op het moment dat je het hebt, vind je dat het z'n waarde moet behouden.

De vergelijking met goud gaat niet op, omdat dat gewoon aan de wetten van vraag en aanbod onderhevig is. Als de vraag daalt, dan daalt de prijs, en vinden we dat heel normaal. Waarom zou dat met grond anders moeten zijn? Als je die vergelijking wil maken, dan houdt dat automatisch in dat je tegen het huidige systeem bent, goud wordt niet gereguleerd door gemeentes.

Het is overigens een illusie dat als je maar niet verkoopt de waarde niet daalt. Ik ben ook niet van plan om mijn auto op korte termijn weg te doen, maar ik heb geen enkele illusie dat hij nog dezelfde waarde heeft als toen ik hem kocht.

[RemcoDelft]

t_captain schreef op donderdag 26 september 2013 @ 14:17:
Een kenmerk van de woningmarkt in NL is dat de prijzen van oudsher vrij "vlak" zijn. Een huis achterin Drente kost bijvoorbeeld een derde van helzelfde huis in Amsterdam; waar die verhouding in andere landen misschien wel 1:10 zou zijn.

Komt dat niet voornamelijk door het restrictief grondbeleid? Ook in Drenthe mag je niet onbeperkt huizen bouwen, terwijl er ruimte zat is.

[Fiber]

Pooh schreef op vrijdag 27 september 2013 @ 09:55:
'Gespeculeerd' is een leuk woord, maar daarmee maak je het wel meteen zwart/wit.

Je bent een gemeente, naast je ligt een weiland, en je kunt wel een extra wijk gebruiken. Je zoekt uit wat dat kost: wegen aanleggen, rioolzuivering moet vergroot, sportvelden moeten verplaatst (kan die noodlijdende voetbalclub eindelijk ook eens een nieuw hok krijgen). Bibliotheek wil graag een filiaal in nieuwe wijk, er moet een basisschool komen. Kost allemaal geld.
Aan de andere kant moet je het weiland kopen, en verkopen aan gasten die daar huisjes opzetten en verkopen. Dat levert geld op....

Waarom zou een gemeente dat moeten of willen doen. Dat kun je mijns inziens beter aan project-ontwikkelaars overlaten...

[bluemoon23]

Hier een link met kavelverkoop in Duitsland, goed het is in de middle of nowhere maar dat geldt ook voor veel plaatsen in NL http://www.ggb-grafschaft.de/index.html?Ringe.htm~Hauptframe
€38/m2 inclusief rioolaansluiting voor vuilwater, regenwater moet op eigen terrein afgevoerd worden, daar hebben ze tegenwoordig hele mooie systemen voor.
Gas hebben ze daar volgens mij ook wel, als het mooi weer is kan ik er morgen wel een fietstochtje aan wagen.

Blijkbaar is de kavelverkoop minder een deel van de begroting bij Duitse gemeenten.

RemcoDelft schreef op zaterdag 28 september 2013 @ 17:27:
Komt dat niet voornamelijk door het restrictief grondbeleid? Ook in Drenthe mag je niet onbeperkt huizen bouwen, terwijl er ruimte zat is.

Meestal wordt er verschrikkelijk moelijk gedaan door gemeenten en provincies over de bouw van huizen in landelijk gebied (buiten bebouwde kom),
Er zijn genoeg mensen met een ruime kavel van (ik noem maar wat) 50m breed, heel veel ouders willen daar wel de helft van schenken aan hun kinderen zodat zij daar een huis kunnen bouwen.
Denk maar niet dat je dat voor elkaar krijgt, (of je moet al vriendjes zijn met de wethouder, dan kan het ineens wel)

[ Voor 39% gewijzigd door bluemoon23 op 29-09-2013 00:46 ]

[Fiber]

Waarom koop je net over de grens in Duitsland dan geen kaveltje en ga je daar dan niet wonen?

Heb even gekeken. Dat gebied is voor Duitsers eigenlijk een beetje een uithoek. Het past eigenlijk veel beter bij Nederland en heeft kort na de oorlog volgens mij ook een tijdje bij Nederland gehoord.

Maar eigenlijk boeit dat allemaal niet meer tegenwoordig. Sinds we een vrij verkeer van goederen, mensen en diensten hebben in Europa kun je gaan wonen waar je wilt. Dus ook in Duitsland als de prijzen je daar beter aanstaan. Ik vraag me serieus af waarom niet meer mensen dat doen als het daar blijkbaar veel goedkoper is, vlak over de grens. Ik ben zelf te veel gericht op Midden en West Nederland, maar als ik in de oostelijke delen van Groningen, Drente, Overijssel, Gelderland, Brabant of Limburg zou wonen en werken met mijn familie etc. ook daar, dan zou ik het zeker overwegen om net over de grens in Duitsland te gaan wonen.

[ Voor 99% gewijzigd door Fiber op 29-09-2013 01:11 ]

[mekkieboek]

bluemoon23 schreef op zondag 29 september 2013 @ 00:37:
Hier een link met kavelverkoop in Duitsland, goed het is in de middle of nowhere maar dat geldt ook voor veel plaatsen in NL http://www.ggb-grafschaft.de/index.html?Ringe.htm~Hauptframe
€38/m2 inclusief rioolaansluiting voor vuilwater, regenwater moet op eigen terrein afgevoerd worden, daar hebben ze tegenwoordig hele mooie systemen voor.
Gas hebben ze daar volgens mij ook wel, als het mooi weer is kan ik er morgen wel een fietstochtje aan wagen.

Blijkbaar is de kavelverkoop minder een deel van de begroting bij Duitse gemeenten.

Toch geldt ook daar dat het uit de lengte of uit de breedte moet komen. Wegen en andere voorzieningen leggen zich niet vanzelf aan. Zie bijvoorbeeld deze link vd WDR:
http://www.wdr.de/tv/mark...ge/2013/0527/kommunen.jsp

Als de wegen aan reparatie / vervanging toe zijn, wordt een bijdrage vd inwoners gevraagd.

So zum Beispiel in Marne. In der norddeutschen Kleinstadt mussten die Anwohner einer Straße zwischen 5000 und 10000 Euro für eine Grundsanierung berappen, obwohl ihre Häuser kaum mehr als 80000 Euro wert sind. Je größer das Grundstück, umso größer der Beitrag.

Ik wil best aannemen dat het over de grens beter is op sommige punten. Maar ze hebben te maken met vergelijkbare problemen en dito kosten.

[bluemoon23]

Fiber schreef op zondag 29 september 2013 @ 00:47:
Waarom koop je net over de grens in Duitsland dan geen kaveltje en ga je daar dan niet wonen?

Het blijft toch echt emigreren, nu kan ik nog wel redelijk Duits lezen en spreken dat is het punt niet.
Af en toe denk ik er wel eens aan, maar dan liever een oude boerderij met wat grond erbij dan in een nieuwbouwplan met de helft Nederlanders.

Maargoed, mijn punt was dat de Duitsers blijkbaar wat meer uit gaan van de reele kosten bij de prijsbepaling van de kavels.

Ergens hier boven werd gesteld dat nieuwbouwkavels duurder zijn omdat daar ook de voorzieningen in de nieuwe wijk van betaald worden, zoals school, bibliotheek enz.
Dat geldt natuurlijk alleen voor complete nieuwe (vinex)wijken, als er ergens in een hoek van de stad op een stuk braakliggend terrein een paar straatjes komen dan wordt daar verder geen aparte school voor gebouwd.

[rube]

Stil hier zeg de laatste tijd. Misschien weer voer voor discussie:
'Vertrouwen woningmarkt trekt verder aan'

[ph4ge]

Het interessante van dit soort onderzoeken is dat ze zich niet richten op potentiële kopers, in het bijzonder starters, maar vooral op eigenaren, mensen die belang hebben bij hoge prijzen. Uit het onderzoek van de ING bleek dat vooral verkopers veel meer vertrouwen krijgen de laatste maanden. Maarja, je zal uiteindelijk toch iemand moeten vinden die wil en kan kopen, het is de vraagkant van de markt die het af laten weten en fundamenteel veranderd is.

Het blog De Starter heeft recent al uitgezocht dat een stijging van deze vertrouwensindexen in het verleden consequent leidde tot een daling van de transacties. Helaas kan ik het plaatje even niet vinden. Logisch ook, als je gelooft dat het in de toekomst beter wordt, wil je niet in prijs zakken, terwijl de noodzaak om in prijs te zakken niet minder wordt. Als je gelooft dat het alleen maar slechter wordt ben je eerder bereid nu je verlies te nemen.

Hoewel het vertrouwen in de woningmarkt nog steeds zwaar negatief is, en onder kopers nauwelijks verbeterd is, is dat het probleem niet. Wonen is immers een eerste levensbehoefte, er is nog altijd schaarste. Het probleem is simpelweg de koopkracht die telkens afneemt. Je kan nog zoveel vertrouwen hebben, zolang de koopkracht afneemt dalen de prijzen.

EDIT: In ander nieuws: Afbouw Nationale Hypotheekgarantie leidt tot verdere daling huizenprijs Je hoeft geen doemdenker te zijn om te zien dat dit soort maatregelen de prijzen echt alleen naar beneden gaan dwingen. Verkopers, zeker als je een huis rond de NHG grens hebt, nu is de kans.

[ Voor 16% gewijzigd door ph4ge op 01-10-2013 17:11 ]

[RemcoDelft]

Ik dacht dat banken zich zouden onthouden van voorspellingen over de woningmarkt? Of mag dat alleen als het "positief" (lees: hogere prijzen voorspellen) is?

ING: "Starters en koopwoningbezitters verwachten dat bodem huizenprijzen in zicht is"

Ruim de helft van de koopwoning bezitters vindt het nu een gunstige periode om een huis te kopen.

Ik zou zeggen, koop er een huis bij...

Onder starters vindt 80% het een gunstige periode

Starters zijn mensen die daadwerkelijk een huis kopen. 20% koopt dus een huis ondanks dat ze het ongunstig vinden?
Ze vergeten te zeggen wat de mensen die geen huis gaan kopen er van denken Een selecte steekproef is compleet waardeloos om welke uitspraak dan ook op te baseren.

Zowel de meeste starters als koopwoningbezitters verwachten dat de bodem van de huizenprijzen in zicht is.

Mensen die verwachten dat prijzen nog flink zullen dalen zijn nu inderdaad geen starters. Het geeft wel aan dat "the greater fool theory" nog flink in de prijzen zit: mensen willen blijkbaar pas kopen als ze verwachten dat iemand anders ze straks uit de brand gaat helpen.
En koopwoningbezitters? Die verwachten toch al sinds 2008 dat prijzen niet gaan dalen en zeker niet verder dalen dan ze al gedaald zijn?

[Krisp]

De conclusie zou dus ook kunnen zijn dat de onderzoekspopulatie slimmer is gekozen. Ik hecht er niet zo veel waarde aan en kijk komend jaar wel weer wat de stand van zaken is op de huizenmarkt. De economische indicatoren worden steeds beter, maar het herstel is nog extreem broos en de schuldenlasten worden wereldwijd steeds hoger. Een kleine stijging van het overheidsbeleid (tapering bijv) kan een grote impact hebben op de rentestand, en daarmee een grote impact hebben op de (huizen)prijzen wereldwijd.

Op dit moment is er op zijn minst sprake van stabilisatie van de huizenverkopen en -prijzen, daar wijzen de meeste indicatoren op. De toekomst is imo echter nog zeer ongewis.

[Arnout]

Gedwongen huizenverkopen een derde toegenomen

Schiffer ziet ook lichtpuntjes op de woningmarkt. Zo steeg het aantal verkochte woningen met een NHG-hypotheek in het derde kwartaal met 22 procent tot 21.400, vergeleken met het voorgaande kwartaal. ,,Van een trendbreuk kunnen we nog niet spreken. Maar het is wel weer een signaal dat erop wijst dat de woningmarkt aantrekt. Dit is een behoorlijk percentage'', stelt de directeur.

Of dit positief is? De NHG premie is nu te laag om de kosten te dekken, dus ik zou dan juist niet blij zijn met een toename in de aanvoer...

Schiffer denkt dan ook dat de tijd rijp is voor starters om een koopwoning aan te schaffen. ,,De prijs van woningen is een stuk sneller gedaald dan de leencapaciteit van veel mensen. Je kunt nu dus een kwalitatief hoogwaardigere woning kopen dan 2, 3 jaar geleden en je kunt kiezen uit heel veel woningen'', weet de directeur.

Leencapaciteit is toch ook fors gedaald? Misschien zit er wel een verband tussen...

,,Als mijn zoon nu aan mij vraagt of hij een huis zal kopen, zou ik zeggen: moet je doen. Een jaar geleden zou ik hem dat hebben afgeraden.''

En dan nog even een gratis advies...

Kwartaalbericht: https://www.nhg.nl/filead...albericht_NHG_Q3_2013.pdf
https://www.nhg.nl/organi...ers-3e-kwartaal-2013.html

[ Voor 7% gewijzigd door Arnout op 02-10-2013 09:02 ]

[Señor Sjon]

Hoezo? NHG kan éénzijdig de voorwaarden aanpassen zodat alles erbuiten valt. Dat hebben ze eerder dit jaar ook al een beetje gedaan. Zodra de rijksoverheid zelf moet dokken, is het systeem gelijk weg. Daar vertrouw ik de overheid wel in.

[Oscar Mopperkont]

Gooien we dit bericht er ook nog maar even in:

Huizenprijs grote stad loopt op

En dit bericht is ook wel weer interessant, aangezien de huizenmarkt nauw is verbonden met de economie (het was geen toeval dat de huizenprijs onderuit ging nadat de grootste economische crisis sinds de jaren 30 was uitgebroken):

Sterke groei Nederlandse industrie

Dat is nu 3 maanden op rij, waarbij de groei dus enkel toeneemt.

[ Voor 56% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 02-10-2013 09:15 ]

[Galois]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 09:07:
Gooien we dit bericht er ook nog maar even in:

Huizenprijs grote stad loopt op

Zucht... mooie berichten. Een periode van meer dan 10 jaar...

Vind dit soort berichten altijd erg verwonderlijk: aan de ene kant lees je dat banken steeds moeilijker doen, dat je steeds minder mag lenen. Nu nog 105% en dat wordt afgebouwd naar 100% (of minder!). De hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd naar 38%, reken uit hoeveel dat meer gaat kosten.

Kortom: Jan Modaal zal een minder huis kunnen kopen. En toch gaan de prijzen stijgen? Dat betekent dus dat Jan Modaal niet meer in een eengezinswoning kan wonen, maar in een 12 verdiepingen hoge flat in een appartement van 50 m²?

Mijn boerenverstand zegt mij dus dat de prijzen zeker niet zullen gaan stijgen. Jan Modaal kan dat niet betalen en als Jan Modaal dat niet kan betalen, dan koopt Jan Modaal niets. En als Jan Modaal niets koopt, dan valt er niets te verkopen.

Ik voorspel dat de huizenprijzen tussen nu en 2082 meer dan verdubbeld zullen zijn!

[Krisp]

Daar komt bij dat huizen steeds minder toegankelijk worden. Aangenomen dat het vermogen een steeds belangrijkere rol gaat spelen, is het interessant om het kijken naar de Gini-index van vermogen. Die was in 2002 0,74, momenteel 0,82. 80% van de Nederlanders heeft daarmee minder dan een kwart van het vermogen in handen. Het mediane bedrag voor een huishouden in 2009 was 43K, exclusief pensioenen overigens. Dat is niet gek veel als je ook nog zoiets als een buffer wilt aanhouden. Aangevuld met de mededeling van Klaas Knot dat Nederlanders niet meer sparen maar steeds minder inkomen hebben, verwacht ik dat er de komende tijd nog geen kurken eraf gaan.

[Señor Sjon]

Galois schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 09:16:
[...]


Zucht... mooie berichten. Een periode van meer dan 10 jaar...

Vind dit soort berichten altijd erg verwonderlijk: aan de ene kant lees je dat banken steeds moeilijker doen, dat je steeds minder mag lenen. Nu nog 105% en dat wordt afgebouwd naar 100% (of minder!). De hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd naar 38%, reken uit hoeveel dat meer gaat kosten.

Kortom: Jan Modaal zal een minder huis kunnen kopen. En toch gaan de prijzen stijgen? Dat betekent dus dat Jan Modaal niet meer in een eengezinswoning kan wonen, maar in een 12 verdiepingen hoge flat in een appartement van 50 m²?

Mijn boerenverstand zegt mij dus dat de prijzen zeker niet zullen gaan stijgen. Jan Modaal kan dat niet betalen en als Jan Modaal dat niet kan betalen, dan koopt Jan Modaal niets. En als Jan Modaal niets koopt, dan valt er niets te verkopen.

Ik voorspel dat de huizenprijzen tussen nu en 2082 meer dan verdubbeld zullen zijn!

Het verschil is dat die maatregelen nu al een jaar bekend zijn. Consumenten zijn 'fickle beings'. De schok is nu wel geland en mensen moeten toch wat. Je kan niet 5+ jaar blijven zitten als je toen al een verhuizing uitstelde vanwege de crisis.

Krisp schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 09:40:
Daar komt bij dat huizen steeds minder toegankelijk worden. Aangenomen dat het vermogen een steeds belangrijkere rol gaat spelen, is het interessant om het kijken naar de Gini-index van vermogen. Die was in 2002 0,74, momenteel 0,82. 80% van de Nederlanders heeft daarmee minder dan een kwart van het vermogen in handen. Het mediane bedrag voor een huishouden in 2009 was 43K, exclusief pensioenen overigens. Dat is niet gek veel als je ook nog zoiets als een buffer wilt aanhouden. Aangevuld met de mededeling van Klaas Knot dat Nederlanders niet meer sparen maar steeds minder inkomen hebben, verwacht ik dat er de komende tijd nog geen kurken eraf gaan.

Vermogen is heel scheef verdeeld in de zin dat het bij de minder mobiele babyboomers zit. Dat is ook een trendbreuk met vroeger.

[Mfpower]

Het klinkt een beetje als sentiment vs. feiten. Sentiment: het gaat goed (oh?). Feiten: het is belabberder geworden.
Mijn verhaal (n=1): Ik heb voor 2008 GEEN huis gekocht omdat ik de prijzen idioot vond (de hypotheekverstrekker vond mij maar raar). Zeer hoge maandlasten tenzij aflossingsvrij, en dat laatste wilde ik niet. Conclusie toen: ik kan (verantwoord) geen huis kopen, en dit was tegen de stroom in. Ik heb vrienden toen hetzelfde advies gegeven en een aantal zitten flink in de sh*t nu... (scheiding, etc)

Inmiddels zijn de regels veranderd en de prijzen gezakt. Ik moet echter evenveel tot meer betalen dan toen voor hetzelfde huis (wat nu een stuk goedkoper is). Dit omdat annuitair moet en spaarhypotheek niet meer mag + afbouw HRA. Conclusie: ik kan nog steeds niet (verantwoord) een huis kopen, ondanks de daling van de prijzen. Daarbij is de koopkracht alleen maar gedaald. Tel daarbij op de andere effecten van de crisis en het kan gewoon niet zo zijn dat de prijzen niet meer zakken. Het dalen van de huizenprijzen heeft amper effect op wat het kost om een huis te kopen. Het enige voordeel van nu t.o.v. toen is de lage rentestand (die eigenlijk nog 2x zo hoog is als wat het moet zijn ivgl met omliggende landen).

Ik heb wat promotie gemaakt en verdien nu meer dus we gaan waarschijnlijk toch een huis kopen; niet omdat ik het verantwoord vind maar omdat ik een gezin heb en we uit ons 50m2 appartementje groeien, waar ik dankzij de huurwet nooit meer in zou mogen (scheefhuurder, betaal wel 600pm maar goed) en met 4-6% per jaar stijging niet interessant blijft. Ergens anders huren is geen optie dus ik moet wel kopen of klein blijven wonen. Zo gauw ik hier uit ga verhoogt de woningstichting de prijs naar 800eur pm (om het uit de sociale huur te gooien) maar ik vraag me af wie dit voor dat geld wil hebben...

Dus ik behoor tot de groep mensen die maar wacht met kopen omdat ik TOEN de goede keuzes wilde maken en NU ervoor gestraft wordt omdat de maatregelen zich opstapelen die het weer even duur maken als toen, ondanks de lagere woningprijs. Conclusie: de prijzen moeten nog meer zakken voor het voor jan modaal als ik weer betaalbaar word en anders ja, dan moet jan modaal altijd in een 50m2 appartementje blijven wonen. Oh, en sparen gaat ook niet erg hard met kids, opvang etc ook al werk je allebei dus als ze naar 80% financiering gaan dan ben ik bankroet want ik krijg dat bedrag voorlopig niet bij elkaar, en de huurstijgingen eten de rest van mijn geld op.

Wat ik trouwens zie in mijn omgeving (n=2) dat mensen die kopen nu vooral net afgestudeerde stellen zijn (die nog geen torenhoge studieschulden hebben i.t.t. de komende generatie) die huizen kopen op 2 inkomens waarvan ik me afvraag of zij nadenken over de toekomst. Bij een evt kinderwens, die de meeste mensen in mijn omgeving hebben, wordt het wonen in zo'n huis praktisch onbetaalbaar. Maar dat vertelt geen hypotheekverstrekker erbij.

edit:

stukje over wat ik denk dat de huidige kopers zijn

[ Voor 9% gewijzigd door Mfpower op 02-10-2013 10:30 ]

[page404]

Mfpower schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 10:23: Ik heb voor 2008 GEEN huis gekocht omdat ik de prijzen idioot vond (de hypotheekverstrekker vond mij maar raar). Zeer hoge maandlasten tenzij aflossingsvrij, en dat laatste wilde ik niet.
[..]
Ik moet echter evenveel tot meer betalen dan toen voor hetzelfde huis (wat nu een stuk goedkoper is). Dit omdat annuitair moet en spaarhypotheek niet meer mag + afbouw HRA. Conclusie: ik kan nog steeds niet (verantwoord) een huis kopen, ondanks de daling van de prijzen.

Die afbouw HRA zou ik me niet te druk om maken. Die wordt in 28 jaar van 52% naar 38% afgebouw, ofwel een half procentpunt per jaar. En zolang je in het 42% tarief zit merk je daar dus de eerste 20 jaar niks van en daarna minimaal.
Daarnaast denk ik dat je het verschil tussen annuitair en spaarhypotheek ook zwaar overschat. Dit ga je ook pas veel later in de looptijd merken, dus wanneer de inflatie je lastendruk al aardig heeft laten verdampen.
Ik heb trouwens zelf nog een deels aflossingsvrije hypotheek en ik vind dat erg prettig. Ik kan nu namelijk zelf kiezen wanneer ik af wil lossen. Financiële meevallers zoals bonussen stop ik nu in aflossing, maar op momenten en in het tempo dat het mij uitkomt. Vergt wat planning en discipline, maar dat lukt me wel

Overigens ben ik, tegen de doemdenkers in het topic in echt wel van overtuigd dat de bodem nu echt geraakt is. Eén zwaluw maakt geen zomer maar als ik zo de artikelen lees en de interviews op BNR hoor zie ik al meerdere zwaluwen en weinig donderwolkjes meer. Tijd om weer vooruit te gaan kijken!

[rube]

Mfpower schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 10:23:
Dus ik behoor tot de groep mensen die maar wacht met kopen omdat ik TOEN de goede keuzes wilde maken en NU ervoor gestraft wordt omdat de maatregelen zich opstapelen die het weer even duur maken als toen, ondanks de lagere woningprijs.

Ja, maar het positieve voor je is dat, ook al je kun je nu niet veel sparen, het absolute bedrag dat je moet lenen toch lager is. Het risico is daarmee toch lager en als je na een tijdje weer wat meer kunt sparen, is het ook makkelijker af te lossen.

[Señor Sjon]

Net afgestudeerd betekent wel dat ze nog gaan groeien in salaris. Binnen een paar jaar zit één van twee vaak wel op hetzelfde gezinsinkomen als toen ze begonnen.

[Mfpower]

page404 schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 10:47:
[...]

Die afbouw HRA zou ik me niet te druk om maken. Die wordt in 28 jaar van 52% naar 38% afgebouw, ofwel een half procentpunt per jaar. En zolang je in het 42% tarief zit merk je daar dus de eerste 20 jaar niks van en daarna minimaal.
Daarnaast denk ik dat je het verschil tussen annuitair en spaarhypotheek ook zwaar overschat. Dit ga je ook pas veel later in de looptijd merken, dus wanneer de inflatie je lastendruk al aardig heeft laten verdampen.

Dan ga je ervanuit dat de salarissen meegroeien met de inflatie. En dat is nou juist iets wat bij mij de afgelopen 5 jaar niet is gebeurd.. laten we hopen dat dat geen trend blijft..
Het verschil bij een gelijke huizenprijs is sinds 1 januari zo'n 15% geloof ik, dus de prijzen van de huizen moeten naar mijn mening een deel daarvan omlaag.

[Galois]

page404 schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 10:47:
[...]

(...)

Overigens ben ik, tegen de doemdenkers in het topic in echt wel van overtuigd dat de bodem nu echt geraakt is. Eén zwaluw maakt geen zomer maar als ik zo de artikelen lees en de interviews op BNR hoor zie ik al meerdere zwaluwen en weinig donderwolkjes meer. Tijd om weer vooruit te gaan kijken!

Alleen snap ik dus niet hoe. Hoe kan Jan Modaal nu een gezinshuis kopen in de Randstad? Oké, in Appingedam ben ik ervan overtuigd dat je daar netjes 100+ m2 voor prijzen kunt kopen die Jan Modaal kan betalen. Maar in de Randstad? Dat is niet mogelijk.

Wij hebben een gezamelijk inkomen van rond de 100.000 euro. Wij zijn druk bezig met het vinden van een koopwoning. Met dit inkomen (van meer dan 3x modaal) zou je toch ook 3x modaal moeten kunnen kopen? Dat is niet het geval. In deze prijsklasse zijn er voldoende tussenwoningen van 100 m2. Maar als wij nu een futureproof huis willen dan willen we toch wel 130+ m2 en het liefst ook een hoekwoning of 2-onder-1-kap. Maar kennelijk is dat alleen weggelegd voor mensen die meer dan 100.000 euro verdienen?

Als we gaan kijken naar wat je kunt kopen voor 40.000 euro, dus boven modaal, dan kun je daar geen gezinshuis voor kopen.

En tuurlijk, er zijn genoeg mensen op de wereld die met 5 kinderen op 50 m2 wonen, maar wij wonen in NL.

Vergelijk dit met mensen die nu met pensioen gaan. Die wonen met een Jan Modaal inkomen echt wel in betere huizen dan de Jan Modaal van 2013 kan kopen.

Op basis van deze argumenten en mijn gevoel, denk ik dat de prijzen zeker nog zullen moeten zakken (of nog 10 jaar op deze hoogte blijven).

[t_captain]

Galois schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 11:02:
[...]


Alleen snap ik dus niet hoe. Hoe kan Jan Modaal nu een gezinshuis kopen in de Randstad? Oké, in Appingedam ben ik ervan overtuigd dat je daar netjes 100+ m2 voor prijzen kunt kopen die Jan Modaal kan betalen. Maar in de Randstad? Dat is niet mogelijk.

In deze redenering zitten een paar flaws.

Ten eerste is de vrije sector (incl koopwonmingen) slechts een deel van de woningmarkt. Grosso modo: kopers zijn mensen die modaal of daarboven verdienen. Huurders zijn mensen die modaal of daaronder verdienen. De gemiddelde koper heeft een bovengemiddeld inkomen.

Ten tweede verdient Jan Modaal tussen 1.3 en 1.5x modaal. Mevrouw modaal werkt ook twee dagen.

[rube]

Galois schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 11:02:
[...]
Alleen snap ik dus niet hoe. Hoe kan Jan Modaal nu een gezinshuis kopen in de Randstad? etc.

Ik zie hier in de Randstad (tussen Rotterdam-Utrecht) beste mooie rijtjeshuizen gaan voor 170K. Deze zijn 120m, 3 slaapkamers en mogelijkheid om 5 te creëren. Vlakbij alle voorzieningen, basis en middelbare scholen, supermarkten, snelweg, trein etc. voldoende future proof lijkt me.

Als je uitgaat van LTI = 4 moet je 42.5K verdienen.
Als je uitgaat van modaal, 4 x 33K = 132K moet je nu dus zo'n 40K eigen geld meenemen.

Er zit nog wel ruimte voor iets daling, aangezien deze meeste mensen die modaal hebben geen 40K bij elkaar sparen. Aan de andere kant, we gan toch de kant op van meer sparen en wellicht is een daling van b.v. 20K wel voldoende om de bodem van deze goedkopere huizen te gaan zien (dan dus nog circa 10% er af vanaf nu).

----
Edit: zoals hierboven aangegeven heb je met mevrouw modaal dus al wel de kans om zo'n rijtjeshuis te kopen en zal de daling in de lagere prijsklasse vooralsnog beperkt zijn.
----

Ik ben het met je eens dat in de duurdere prijsklasse waarschijnlijk een grotere daling zal plaatsvinden.

[ Voor 8% gewijzigd door rube op 02-10-2013 11:17 ]

[Pooh]

Galois schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 11:02:
Wij hebben een gezamelijk inkomen van rond de 100.000 euro. Wij zijn druk bezig met het vinden van een koopwoning. Met dit inkomen (van meer dan 3x modaal) zou je toch ook 3x modaal moeten kunnen kopen? Dat is niet het geval. In deze prijsklasse zijn er voldoende tussenwoningen van 100 m2. Maar als wij nu een futureproof huis willen dan willen we toch wel 130+ m2 en het liefst ook een hoekwoning of 2-onder-1-kap. Maar kennelijk is dat alleen weggelegd voor mensen die meer dan 100.000 euro verdienen?

Met een gezamenlijk inkomen van 100k kun je een woning van zo'n 400k kopen (3.5x inkomen + 50k eigen geld)? Daar kun je toch makkelijk 130m2 plus tuin voor krijgen? Ik weet niet waar je zoekt, maar dat lukt zelfs in Amsterdam prima! http://funda.nl/48876676/

In een plaats als Amersfoort krijg je daarvoor een bijna nieuwe 2-onder-1-kap van nog veel meer volume: http://funda.nl/47251420/

Kortom, waar heb je het precies over?

[ Voor 9% gewijzigd door Pooh op 02-10-2013 11:46 ]

[Ryceck]

Het probleem is alleen dat als mensen zeggen dat "ze in de randstad willen wonen" ze ook gelijk voor een dubbeltje op de eerste rij willen zitten en dan gaan zitten klagen dat de huizen in de binnenstad niet voor een klein bedrag de deur uit gaan.

Voor 150-200k (wat je als gezin best op kan brengen volgens mij) zijn in de randstad (Utrecht/Amsterdam/Rotterdam) hele leuke woningen te vinden, mits je bereid bent niet de top van de top te willen. Witte Vrouwen in Utrecht moet je dus uit je hoofd zetten en je moet gaan kijken richting Leidsche Rijn. Geen enkel probleem en hardstikke mooie huizen daar, het is alleen niet het mooie idyllische hart van de stad; maarja daar betaal je dan ook niet voor.

Een tweede probleem is dat mensen altijd het grootste willen hebben wat er te krijgen is. Ik heb buren wonen verderop die een woning van 150m2 (4 verdiepingen ex tuin) hebben zonder kinderen "want je wilt toch ruimte" voor een dikke 300k. Ik verklaar ze voor gek, heb dezelfde woning gekocht met minder ruimte voor een hoop minder geld (120m2 ex tuin) waar ik ook met mijn gezin (nu 1, wellicht later meer) ruim in kan leven de komende 15 jaar. En nee ik heb geen 3 berghokken en 2 logeerkamers over; maar waar de hell zou ik die uberhaupt voor moeten hebben? Waarom meer kopen als je het niet nodig hebt?

Hierboven riep iemand al "En tuurlijk, er zijn genoeg mensen op de wereld die met 5 kinderen op 50 m2 wonen, maar wij wonen in NL". En waarom is het dan anders in NL? Waarom is iedereen er van overtuigd dat we zoveel meer ruimte moeten hebben? Kijk nu eerst eens naar wat je echt nodig hebt in plaats van wat je denkt nodig te hebben omdat de hele wereld roept dat dit zo is. 2 kinderen die samen een kamer delen is echt geen probleem hoor, die kids worden echt wel volwassen en leren zelfs nog dingen delen ook; en het scheelt je dik 50k in je woningkosten omdat je een kamer (25m2) minder nodig hebt.
Luxe-problemen... echt waar

_{Er even buiten gelaten dat de huizenprijzen wat mij betreft structureel te hoog zijn op dit moment en dat de prijzen makkelijk nog 20% omlaag kunnen. Echter lost dat het issue niet op omdat als de prijzen gedaald zijn mensen gewoon blijven klagen dat de nog net iets duurdere huizen buiten hun bereik liggen... Welkom in de westerse samenleving waar wat je hebt nooit genoeg is en je altijd meer wilt hebben (dan anderen)...}

[ Voor 10% gewijzigd door Ryceck op 02-10-2013 11:34 ]

[rube]

+ 1 Ryceck. Is hier ook al meer geroepen, maar ja.

Zoiets also "Meet your needs, lower you wants"

[Maverick]

Galois schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 11:02:
[...]


Alleen snap ik dus niet hoe. Hoe kan Jan Modaal nu een gezinshuis kopen in de Randstad? Oké, in Appingedam ben ik ervan overtuigd dat je daar netjes 100+ m2 voor prijzen kunt kopen die Jan Modaal kan betalen. Maar in de Randstad? Dat is niet mogelijk.

Wij hebben een gezamelijk inkomen van rond de 100.000 euro. Wij zijn druk bezig met het vinden van een koopwoning. Met dit inkomen (van meer dan 3x modaal) zou je toch ook 3x modaal moeten kunnen kopen? Dat is niet het geval. In deze prijsklasse zijn er voldoende tussenwoningen van 100 m2. Maar als wij nu een futureproof huis willen dan willen we toch wel 130+ m2 en het liefst ook een hoekwoning of 2-onder-1-kap. Maar kennelijk is dat alleen weggelegd voor mensen die meer dan 100.000 euro verdienen?

Als we gaan kijken naar wat je kunt kopen voor 40.000 euro, dus boven modaal, dan kun je daar geen gezinshuis voor kopen.

En tuurlijk, er zijn genoeg mensen op de wereld die met 5 kinderen op 50 m2 wonen, maar wij wonen in NL.

Vergelijk dit met mensen die nu met pensioen gaan. Die wonen met een Jan Modaal inkomen echt wel in betere huizen dan de Jan Modaal van 2013 kan kopen.

Op basis van deze argumenten en mijn gevoel, denk ik dat de prijzen zeker nog zullen moeten zakken (of nog 10 jaar op deze hoogte blijven).

Wat een kul. Wij hebben een woning gekocht voor 225.000 von (nieuwbouw dus, wat nog tamelijk duur is ivt bestaande bouw) in de randstad van 130m^2, Daarbij zitten we beiden rond modaal (dus gezinsinkomen van 2x modaal zegmaar) Nu ga jij mij niet vertellen dat je geen woning kunt vinden die aan die eisen die je net stelt voldoen.

Ik denk dat inmiddels de situatie een beetje veranderd is met een jaar of wat geleden, er leven er een aantal op een roze wolk waarin ze denken dat de prijzen zo ver zullen dalen dat iedereen die het minimum loon verdient gewoon een vrijstaande woning kan kopen. Ik kan je uit de droom helpen, dat gaat niet gebeuren. De prijzen gaan over een paar jaar gewoon weer omhoog. Als je het geld hebt liggen, dan is dit echt het moment om in te stappen want over 5 jaar zijn de prijzen echt weer op de weg omhoog. Als je het nu niet kunt betalen, dan kun je het over 5 jaar ook niet.
vervelend nieuws voor sommigen, maar als je loon niet met de inflatie meestijgt, dan ga je gewoon steeds minder kunnen en zal dat koophuis steeds verder van je verwijderd zijn met de jaren.

[rube]

@ Maverick: dat bepaalde huizen niet meer zo ver zullen dalen kan ik inkomen. Maar waarom zouden de prijzen weer (meer als inflatie) gaan stijgen?

[Phantasmagoria]

Of de prijzen over 5 of x jaar stijgen, wie zal het zeggen. De grenzen van prijs manipulatie/opdrijving van overheidswege (grondprijzen, belastingen etc, kunstmatige schaarste) zijn wel bereikt. En is er iemand die echt gelooft dat we gewoon weer een bubbel gaan maken met zijn allen (afgezien van belanghebbenden als makelaars ed)? Het lijkt me dat met de scherpe beperking op leen en dus betaalcapaciteit al het andere irrelevant wordt. En het simpelweg aannemen dat mensen dan maar "een klasse lager" gaan wonen is denk ik ook niet reeel. Blijft over een algemene, permanente en benedenwaards gerichte prijsaanpassing, in welk proces we nu zitten..

[Pooh]

rube schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 12:01:
@ Maverick: dat bepaalde huizen niet meer zo ver zullen dalen kan ik inkomen. Maar waarom zouden de prijzen weer (meer als inflatie) gaan stijgen?

De bevolking groeit, de huishoudengrootte daalt, en de nieuwbouw ligt al 5 jaar op zijn gat. Ik waag me niet aan voorspellingen, maar het is best mogelijk dat er na een correctie een periode van snelle stijging komt.

[rube]

Pooh schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 12:06:
[...]
De bevolking groeit, de huishoudengrootte daalt, en de nieuwbouw ligt al 5 jaar op zijn gat. Ik waag me niet aan voorspellingen, maar het is best mogelijk dat er na een correctie een periode van snelle stijging komt.

Van welk geld? Ik zie niet komen dat de (single)huishoudens spoedig zoveel geld hebben gespaard en/of weer meer kunnen lenen.

[t_captain]

Met Pooh. Er zijn ingredienten voor een goede inhaalslag. Alleen verwacht ik dat de nogal zorgwekkende gezinsfinancien en beperkte beschikbaarheid van krediet dit aardig zullen afremmen. Misschien wordt het wel net zoals na de vorige dip (79-83). Toen duurde het >10 jaar voordat de piek van het prijsniveau werd overtroffen.

[Pooh]

rube schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 12:08:
Van welk geld? Ik zie niet komen dat de (single)huishoudens spoedig zoveel geld hebben gespaard en/of weer meer kunnen lenen.

De huizenprijzen zijn veel harder gedaald dan de financieringsruimte. Mensen willen nu niet meer 'maximaal' lenen, ook al kunnen ze het wel, maar kiezen voor zekerheid, omdat ze ook in de luxe positie zitten dat ze ruime keus hebben en goed kunnen onderhandelen. Als de markt aantrekt en het weer een verkopersmarkt wordt, gaan kopers logischerwijs 'verder' om maar hun droomhuis te kunnen kopen. Hoeveel ruimte daar inzit weet ik niet, of het een significant effect gaat hebben weet ik ook niet, maar enige 'overshoot' verwacht ik wel. Maar eerst moet de bodem bereikt, en dat kan ook nog wel even duren.

[rube]

t_captain schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 12:10:
Met Pooh. Er zijn ingredienten voor een goede inhaalslag. Alleen verwacht ik dat de nogal zorgwekkende gezinsfinancien en beperkte beschikbaarheid van krediet dit aardig zullen afremmen. Misschien wordt het wel net zoals na de vorige dip (79-83). Toen duurde het >10 jaar voordat de piek van het prijsniveau werd overtroffen.

Maar die kwam dus ook omdat er flink meer geleend kon worden. Dat zie ik dus op *korte* termijn niet gebeuren.

[Bartjuh]

Maverick schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 11:54:
[...]
Ik denk dat inmiddels de situatie een beetje veranderd is met een jaar of wat geleden, er leven er een aantal op een roze wolk waarin ze denken dat de prijzen zo ver zullen dalen dat iedereen die het minimum loon verdient gewoon een vrijstaande woning kan kopen. Ik kan je uit de droom helpen, dat gaat niet gebeuren. De prijzen gaan over een paar jaar gewoon weer omhoog. Als je het geld hebt liggen, dan is dit echt het moment om in te stappen want over 5 jaar zijn de prijzen echt weer op de weg omhoog. Als je het nu niet kunt betalen, dan kun je het over 5 jaar ook niet.
vervelend nieuws voor sommigen, maar als je loon niet met de inflatie meestijgt, dan ga je gewoon steeds minder kunnen en zal dat koophuis steeds verder van je verwijderd zijn met de jaren.

Oh ja? Gaan gewoon omhoog? Waar moet men het van betalen dan?

- De koopkracht daalt.
- De werkeloosheid stijgt.
- Het restschuld/onder water hypotheek-aandel stijgt met double digits.
- De gedwongen verkopen stijgen rap.
- De banken willen hun reserves op orde hebben, gaan alleen goede hypotheken met weinig risico aan. Liefst 80% LTV -> vereist veel mensen die jarenlang sparen.
- Geen aflossingsvrij meer (althans, niemand neemt dat meer vanwege gebrek HRA dan).
- Er moeten nog veel schulden afgeboekt worden overal (gemeenten, huishoudens, etc), dat legt enorme druk op de hoeveelheid mensen die het kan betalen.

Nee, reken er voorlopig maar niet op Ik denk dat het enigszins stabiliseert de komende jaren (niet meer hard daalt), maar we krijgen gewoon een Japan-scenario (in het "klein"?), iets dat decennia lang duurt...

Ik ben het wel met je eens dat je aan de onderkant niet ineens meer kan kopen (meer opties heeft), maar dat is natuurlijk niet het enige voordeel dat je kunt hebben... het grote voordeel voor starters is: minder schuld!. Minder je hele leven lang zuchten onder een berg schuld.

[t_captain]

rube schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 12:13:
[...]

Maar die kwam dus ook omdat er flink meer geleend kon worden. Dat zie ik dus op *korte* termijn niet gebeuren.

Die kredietverruiming speelde vooral in de periode daarna. Eerst de bubble (- 1979), daling 1979-1983, herstel (waarbij begin jaren '90 de oude records werden geevenaard). En toen kwam de kredietverruiming waarna de prijzen hard verder stegen (pakweg 1992-2001).

[Maverick]

Bartjuh schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 12:16:
[...]

Oh ja? Gaan gewoon omhoog? Waar moet men het van betalen dan?

- De koopkracht daalt.
- De werkeloosheid stijgt.
- Het restschuld/onder water hypotheek-aandel stijgt met double digits.
- De gedwongen verkopen stijgen rap.
- De banken willen hun reserves op orde hebben, gaan alleen goede hypotheken met weinig risico aan. Liefst 80% LTV -> vereist veel mensen die jarenlang sparen.
- Geen aflossingsvrij meer (althans, niemand neemt dat meer vanwege gebrek HRA dan).
- Er moeten nog veel schulden afgeboekt worden overal (gemeenten, huishoudens, etc), dat legt enorme druk op de hoeveelheid mensen die het kan betalen.

Nee, reken er voorlopig maar niet op Ik denk dat het enigszins stabiliseert de komende jaren (niet meer hard daalt), maar we krijgen gewoon een Japan-scenario (in het "klein"?), iets dat decennia lang duurt...

Ik ben het wel met je eens dat je aan de onderkant niet ineens meer kan kopen (meer opties heeft), maar dat is natuurlijk niet het enige voordeel... het grote voordeel voor starters is: minder schuld!. Minder je hele leven lang zuchten onder een berg schuld.

Mensen hebben een kort geheugen. Er geeft op dit moment niemand wat uit omdat het in het aflossen van schulden gestoken wordt. Over een paar jaar heeft dit als resultaat dat men een lagere schuldenlast heeft. men kan dus meer spenderen en denkt dat eht wel weer kan. Bovendien is de nood op aflossen ineens niet meer zo hoog want de economie is er ook weer bovenop gekomen (er zijn al vele tekenen van herstel, in nederland nog maar matig, maar daar buiten zeker al meer).
Als het balletje weer begint te rollen gaan mensen vanzelf weer meer risico nemen, dat is nu eenmaal de aard van het beestje. En dus zal de rand van wat men kan betalen weer opgezocht en opgerekt worden. (tot dat het weer mis gaat )

rube schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 12:13:
[...]

Maar die kwam dus ook omdat er flink meer geleend kon worden. Dat zie ik dus op *korte* termijn niet gebeuren.

ben ik met je eens. Het niveau van 2008 is voorlopig wel even uit beeld.

[rube]

t_captain schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 12:20:
[...]
Die kredietverruiming speelde vooral in de periode daarna. Eerst de bubble (- 1979), daling 1979-1983, herstel (waarbij begin jaren '90 de oude records werden geevenaard). En toen kwam de kredietverruiming waarna de prijzen hard verder stegen (pakweg 1992-2001).

Was het herstel en oude records 83-93 niet vooral het gevolg van inflatie dan? Dus prijzen gecorrigeerd voor inflatie '90 stonden nog eigenljk niet op de tops van '83?

[Krisp]

Naar mijn idee moet de periode 2010-2020 vooral gezien worden als herstructurering voor de huizenmarkt en (snel) stijgende huizenprijzen passen daar niet bij. Dijsselbloem heeft al aangekondigd dat de LTV-ratio aangepakt moet worden op het moment dat de markt weer aantrekt, en zie ik niet in waarom de HRA in de volgende kabinetsperiode niet verder aangepakt wordt (de VVD staat er als enige tegenstander ten slotte niet heel florisant voor).

[TF]

ik hoor steeds meer om mij heen dat de bodem nu wel bereikt is. En ook dat de markt langzaam weer wat aantrekt.
Hoelang gaat het duren voor huizen weer de prijzen van voorheen hebben? 5 jaar?

[Pooh]

rube schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 12:24:
[...]
Was het herstel en oude records 83-93 niet vooral het gevolg van inflatie dan? Dus prijzen gecorrigeerd voor inflatie '90 stonden nog eigenljk niet op de tops van '83?

Dat kwam niet door inflatie, maar vooral door dalende rentes, stijgende lonen en ruimere financieringsmogelijkheden. Dat komt niet meer terug.

TF schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 12:28:
ik hoor steeds meer om mij heen dat de bodem nu wel bereikt is. En ook dat de markt langzaam weer wat aantrekt.
Hoelang gaat het duren voor huizen weer de prijzen van voorheen hebben? 5 jaar?

Gecorrigeerd voor inflatie: nooit. Niet in de komende 40 jaar. Ongecorrigeerd hangt het logischerwijs van de inflatie af, maar reken ook maar op 10 jaar minstens. De eerste paar jaar na de bodem verwacht ik dat 't even snel corrigeert, maar daarna krijg je een lange periode van relatieve rust, ver onder het niveau van 2008.

[rube]

TF schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 12:28:
ik hoor steeds meer om mij heen dat de bodem nu wel bereikt is. En ook dat de markt langzaam weer wat aantrekt.
Hoelang gaat het duren voor huizen weer de prijzen van voorheen hebben? 5 jaar?

Heb je de laatste paar pagina's gelezen of knal je er even zo fris in?

[Bartjuh]

TF schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 12:28:
ik hoor steeds meer om mij heen dat de bodem nu wel bereikt is. En ook dat de markt langzaam weer wat aantrekt.
Hoelang gaat het duren voor huizen weer de prijzen van voorheen hebben? 5 jaar?

Waar hoor je dat dan? De onderbuik van woningbezitters? Belangengroepen van makelaars/grondbezitters(gemeenten)/woningbezitters?

[Arnout]

Pooh schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 12:06:
[...]

De bevolking groeit, de huishoudengrootte daalt, en de nieuwbouw ligt al 5 jaar op zijn gat. Ik waag me niet aan voorspellingen, maar het is best mogelijk dat er na een correctie een periode van snelle stijging komt.

Daalt (of daalde?) de huishoudensgrootte omdat iedereen een huis kon en ging kopen? Ik denk dat huishoudensgrootte een flinke correlatie heeft met stijgende huizenprijzen. En dat de huishoudensgrootte sinds laten we zeggen 2011 niet meer afneemt. Kinderen blijven bijvoorbeeld langer thuis wonen. Echtscheiding: toch maar niet; is wel erg duur nu.

[ Voor 3% gewijzigd door Arnout op 02-10-2013 12:39 ]

[Mfpower]

Bartjuh schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 12:16:
[...]

Oh ja? Gaan gewoon omhoog? Waar moet men het van betalen dan?

- De koopkracht daalt.
- De werkeloosheid stijgt.
- Het restschuld/onder water hypotheek-aandel stijgt met double digits.
- De gedwongen verkopen stijgen rap.
- De banken willen hun reserves op orde hebben, gaan alleen goede hypotheken met weinig risico aan. Liefst 80% LTV -> vereist veel mensen die jarenlang sparen.
- Geen aflossingsvrij meer (althans, niemand neemt dat meer vanwege gebrek HRA dan).
- Er moeten nog veel schulden afgeboekt worden overal (gemeenten, huishoudens, etc), dat legt enorme druk op de hoeveelheid mensen die het kan betalen.

Nee, reken er voorlopig maar niet op Ik denk dat het enigszins stabiliseert de komende jaren (niet meer hard daalt), maar we krijgen gewoon een Japan-scenario (in het "klein"?), iets dat decennia lang duurt...

Ik ben het wel met je eens dat je aan de onderkant niet ineens meer kan kopen (meer opties heeft), maar dat is natuurlijk niet het enige voordeel dat je kunt hebben... het grote voordeel voor starters is: minder schuld!. Minder je hele leven lang zuchten onder een berg schuld.

Ik denk dat dit realistisch is; het enige wat nog moet wijzigen is het idee dat het stijgen van de huizenprijzen goed nieuws is. De enigen die daarmee gebaat zijn, zijn de mensen die niet aflossen en onder water zitten (en moeten verkopen). En projectontwikkelaars, gemeenten en dus politici. Maar niet jij en ik; ik bedoel, lagere prijzen is lagere kosten. Mooi toch?
Voor de rest zie ik geen enkel voordeel in stijgende huizenprijzen (met meer dan de inflatie) of worden we met z'n allen ook blij als de benzine met 10% per jaar duurder wordt? Lage woonlasten is meer koopkracht!

[Pooh]

Arnout schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 12:37:
[...]

Daalt (of daalde?) de huishoudensgrootte omdat iedereen een huis kon en ging kopen? Ik denk dat huishoudensgrootte een flinke correlatie heeft met stijgende huizenprijzen. En dat de huishoudensgrootte sinds laten we zeggen 2011 niet meer afneemt. Kinderen blijven bijvoorbeeld langer thuis wonen. Echtscheiding: toch maar niet; is wel erg duur nu.

Harde cijfers zijn handiger. De trend loopt sinds de daling in huizenprijzen in 2008 begon gewoon netjes door: http://statline.cbs.nl/St...30&D2=a&HDR=G1&STB=T&VW=T

[redwing]

rube schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 12:13:
[...]

Maar die kwam dus ook omdat er flink meer geleend kon worden. Dat zie ik dus op *korte* termijn niet gebeuren.

Dit is inderdaad het belangrijkste punt. Werkloosheid e.d. gaan vanzelf weer de goede kant op als de economie verder aantrekt, wat gezien o.a. de landen om ons heen niet lang meer lijkt te duren. De hypotheek die iemand kan krijgen zijn echter stukken lager en die bepalen vooral de huizenprijs. Stabiliseren zal dus wel gebeuren, maar een inhaalslag zie ik zo snel niet gebeuren.

[ph4ge]

Pooh schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 12:06:
De bevolking groeit, de huishoudengrootte daalt, en de nieuwbouw ligt al 5 jaar op zijn gat. Ik waag me niet aan voorspellingen, maar het is best mogelijk dat er na een correctie een periode van snelle stijging komt.

Dat maakt niets uit. Op de huizenmarkt is al sinds de oorlog spraken van chronische te kort aan aanbod. Meer of minder vraag heeft weinig invloed, want de vraag is altijd een stuk hoger dan het aanbod. De prijzen worden bepaald door de financieringsmogelijkheden. De financieringsmogelijkheden zijn rap afgenomen sinds de piek en nemen alleen maar verder af, dat er in de tussentijd grotere tekorten ontstaan zal best zo zijn maar we kunnen nou eenmaal niet meer betalen dan we kunnen lenen.

Bovendien is het aantal starters sinds de crisis niet afgenomen en toch zijn de prijzen gedaald. Dat geeft ook aan dat er altijd meer dan genoeg vraag is geweest, maar dat de financiering het gewoon laat afweten. Het gaat niet om het aantal kopers, dat is altijd meer dan het aantal huizen, het gaat er om wat die kopers kunnen betalen.

Op de lange termijn krijg je dat men verplicht studieschulden heeft en verplicht eigen geld moet inbrengen. Dat zal betekenen dat op de lange termijn de prijzen alleen maar kunnen dalen. Op de korte termijn hebben we een oplopende werkeloosheid en een dalende koopkracht. Vanaf 2014 komt daar een lagere NHG en nog nauwere financieringsmogelijkheden bij. Snelle stijging kan dus gewoon helemaal niet, het bestaat niet.

Er is ook helemaal geen sprake van toenemende transacties, wat je verwacht voordat de prijzen gaan oplopen. We lopen nog zwaar achter op 2012 en dat was al een rampzalig jaar, alleen door de golfbeweging in dat jaar lijkt het mee te vallen.

[ Voor 27% gewijzigd door ph4ge op 02-10-2013 12:57 ]

[Pooh]

ph4ge schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 12:52:
[...]
Dat maakt niets uit. Op de huizenmarkt is al sinds de oorlog spraken van chronische te kort aan aanbod. Meer of minder vraag heeft weinig invloed, want de vraag is altijd een stuk hoger dan het aanbod. De prijzen worden bepaald door de financieringsmogelijkheden. De financieringsmogelijkheden zijn rap afgenomen sinds de piek en nemen alleen maar verder af, dat er in de tussentijd grotere tekorten ontstaan zal best zo zijn maar we kunnen nou eenmaal niet meer betalen dan we kunnen lenen.

Bovendien is het aantal starters sinds de crisis niet afgenomen en toch zijn de prijzen gedaald. Dat geeft ook aan dat er altijd meer dan genoeg vraag is geweest, maar dat de financiering het gewoon laat afweten. Het gaat niet om het aantal kopers, dat is altijd meer dan het aantal huizen, het gaat er om wat die kopers kunnen betalen.

Niet helemaal waar. Zoals ik al aangaf, de huizenprijzen zijn sinds 2008 harder gedaald dan de financieringsmogelijkheden. Blijkbaar zijn de kopers nog voorzichtiger dan de banken.

Op de lange termijn krijg je dat men verplicht studieschulden heeft en verplicht eigen geld moet inbrengen. Dat zal betekenen dat op de lange termijn de prijzen alleen maar kunnen dalen. Op de korte termijn hebben we een oplopende werkeloosheid en een dalende koopkracht. Vanaf 2014 komt daar een lagere NHG en nog nauwere financieringsmogelijkheden bij.

Voorlopig zie ik geen reden om aan te nemen dat alleen de financieringsmogelijkheden de beperkende factor zijn.

Snelle stijging kan dus gewoon helemaal niet, het bestaat niet.

Ik verwacht dat na de bodem de stijging een jaar of wat hoger zal zijn dan de inflatie. 1-2% reele stijging is niet echt 'snel', dat is gewoon de de rebound die je verwacht na een aantal jaar daling.

Er is ook helemaal geen sprake van toenemende transacties, wat je verwacht voordat de prijzen gaan oplopen. We lopen nog zwaar achter op 2012 en dat was al een rampzalig jaar, alleen door de golfbeweging in dat jaar lijkt het mee te vallen.

Heb je mij horen zeggen dat de bodem al bereikt zou zijn, of zelfs maar dat we er in de buurt zouden zijn?

[ Voor 1% gewijzigd door Pooh op 02-10-2013 13:11 . Reden: verduidelijking ]

[t_captain]

rube schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 12:24:
[...]


Was het herstel en oude records 83-93 niet vooral het gevolg van inflatie dan? Dus prijzen gecorrigeerd voor inflatie '90 stonden nog eigenljk niet op de tops van '83?

Inderdaad. Maar als je pieken gaat indexeren, kom je altijd op een curve die piek met piek verbindt.

Pooh schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 12:31:
[...]

Dat kwam niet door inflatie, maar vooral door dalende rentes, stijgende lonen en ruimere financieringsmogelijkheden. Dat komt niet meer terug.

[...]

Als je zegt "dat komt niet meer terug" dan hoop ik dat je op deze combinatie van de drie factoren doelt en niet op de individuele factoren.

Dalende rentes: die staan al vrij laag dus daar zit inderdaad niet zoveel ruimte meer in.

Stijgende lonen: de gemiddelde CAO lonen zijn sinds 2008 gematigd gestegen (procent of 8 in 5 jaar). Dat is minder dan de inflatie, waarmee de koopkracht van huizenkopers wat onder druk is komen te staan. Bovendien zijn werknemers die niet onder een CAO vallen vaak wat meer achtergebleven. Naar de toekomst toe mag ik toch hopen dat lonen gewoon gaan stijgen.

Ruimere financieringsmogelijkheden: onderschat niet de hebzucht van bankiers. Nu staat de crisis nog vers op het netvlies en zitten ze allemaal braaf aan hun Basel-III buffers te bouwen. Niet wezenlijk anders dan in de periode na 1983 dus. Maar het geheugen is kort, de mens is hebzuchtig, en er zullen over een aantal jaar ongetwijfeld nieuwe mogelijkheden worden gevonden om wat meer uit te lenen

[ph4ge]

Pooh schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 13:02:
Niet helemaal waar. Zoals ik al aangaf, de huizenprijzen zijn sinds 2008 harder gedaald dan de financieringsmogelijkheden. Blijkbaar zijn de kopers nog voorzichtiger dan de banken.

Vergeet niet dat door het verplicht aflossen de lening ook nog een stuk duurder is geworden. Daarnaast heb je geen exotische partijen zoals DSB meer die de grenzen oprekken.

Pooh schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 13:02:
Voorlopig zie ik geen reden om aan te nemen dat alleen de financieringsmogelijkheden de beperkende factor zijn.

Dat klopt natuurlijk. Je hebt bijv. ook de toenemende studieschulden, restschulden, lagere HRA en de lagere NHG etc. die een rol spelen. Het heeft in ieder geval allemaal met het beschikbare budget te maken en niks met wel of niet willen. Wonen is gewoon een primaire levensbehoefte en er is altijd schaarste geweest.

Pooh schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 13:02:
Ik verwacht dat na de bodem de stijging een jaar of wat hoger zal zijn dan de inflatie. 1-2% reele stijging is niet echt 'snel', dat is gewoon de de rebound die je verwacht na een aantal jaar daling.

De definitie van bodem is dat het daarna omhoog gaat, alleen dat kan je pas achteraf stellen. In die zin is het een open deur. Maar wanneer de bodem bereikt is, en wanneer dat afgelopen is, daar kan je over praten. Gezien de maatregelen die in het vat zitten kan je onmogelijk stellen dat de bodem bereikt is en dan is nog de vraag wanneer we het achter ons laten. Dat zou ook een soort Japan scenario kunnen worden, waar men zich al decennia op de bodem bevindt. Ik denk dat dat meer voor de hand is, de enige manier waarop je een gigantische schuldenlast als de onze kan oplossen is inflatie en dat duurt lang.

Pooh schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 13:02:
Heb je mij horen zeggen dat de bodem al bereikt zou zijn, of zelfs maar dat we er in de buurt zouden zijn?

Dan zijn we het daar over eens.

t_captain schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 13:25:
Ruimere financieringsmogelijkheden: onderschat niet de hebzucht van bankiers. Nu staat de crisis nog vers op het netvlies en zitten ze allemaal braaf aan hun Basel-III buffers te bouwen. Niet wezenlijk anders dan in de periode na 1983 dus. Maar het geheugen is kort, de mens is hebzuchtig, en er zullen over een aantal jaar ongetwijfeld nieuwe mogelijkheden worden gevonden om wat meer uit te lenen

We hebben natuurlijk gewoon te maken met wet- en regelgeving, in die zin is er weinig speling voor de banken over. Wellicht dat dat in de toekomst weer verandert, maar dat is heel ver weg. Het zal voorlopig alleen maar rap minder worden, op naar de 80% LTV. Het is ironisch genoeg overigens de overheid die in de vorm van startersleningen e.d. zelf deze wetten en normen overtreedt en mensen een te hoge schuldenlast aansmeert.

[ Voor 20% gewijzigd door ph4ge op 02-10-2013 13:40 ]

[Fiber]

Mfpower schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 10:23:
[...] Conclusie: de prijzen moeten nog meer zakken voor het voor jan modaal als ik weer betaalbaar word en anders ja, dan moet jan modaal altijd in een 50m2 appartementje blijven wonen...

Ga eens in Noord Oost Groningen of zo kijken wat je daar allemaal kan kopen met een modaal salaris...

[t_captain]

Noord-Oost Groningen? ALs je daar een huis koopt moet je het serieus afschrijven. Toevallig vandaag een artikel wat de trend tot urbanisatie benoemt:
http://www.telegraaf.nl/b..._richting_Randstad__.html

Het is overigens al een tijd aan de gang. Delftzijl had ooit 32.500 inwoners. Nu nog maar 26.000.

[Pooh]

Fiber schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 13:41:
[...]

Ga eens in Noord Oost Groningen of zo kijken wat je daar allemaal kan kopen met een modaal salaris...

Daarvoor hoef je helemaal niet naar Groningen. Zelfs in omgeving Amsterdam kun je met een modaal salaris wel beter wonen dan in een 50m2 appartement. Voor 150k (dat moet nog lukken?), koop je in Zaandam een keurige tussenwoning met tuin en 3 slaapkamers: http://funda.nl/48415624/

[page404]

Galois schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 11:02:

Alleen snap ik dus niet hoe. Hoe kan Jan Modaal nu een gezinshuis kopen in de Randstad? Oké, in Appingedam ben ik ervan overtuigd dat je daar netjes 100+ m2 voor prijzen kunt kopen die Jan Modaal kan betalen. Maar in de Randstad? Dat is niet mogelijk.

Wij hebben een gezamelijk inkomen van rond de 100.000 euro. Wij zijn druk bezig met het vinden van een koopwoning. Met dit inkomen (van meer dan 3x modaal) zou je toch ook 3x modaal moeten kunnen kopen? Dat is niet het geval. In deze prijsklasse zijn er voldoende tussenwoningen van 100 m2. Maar als wij nu een futureproof huis willen dan willen we toch wel 130+ m2 en het liefst ook een hoekwoning of 2-onder-1-kap. Maar kennelijk is dat alleen weggelegd voor mensen die meer dan 100.000 euro verdienen?

Toch nog even reageren, al zie ik dat ik niet de eerste ben met deze boodschap. Wij hebben een gezamenlijk inkomen van 70k. Significant minder dan jouw situatie dus, en met 2 kinderen. Nu hebben we een hypotheek van €330.000 die we prima op kunnen brengen. Ik kan me niet voorstellen dat jij geen 3 ton kan lenen dus, of zelfs 3.5 ton. Daar koop je een prachtige woning van in Utrecht, Amersfoort of elke andere grotere gemeente. Pak voor de grap Houten. Zitten ook 2-onder-1 kaps bij of een leuke hoekwoning. De vraag is, heb je het er voor over?

[ph4ge]

Pooh schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 13:58:
[...]

Daarvoor hoef je helemaal niet naar Groningen. Zelfs in omgeving Amsterdam kun je met een modaal salaris wel beter wonen dan in een 50m2 appartement. Voor 150k (dat moet nog lukken?), koop je in Zaandam een keurige tussenwoning met tuin en 3 slaapkamers: http://funda.nl/48415624/

Een modaal salaris is bruto 33.000 euro, daarmee kan je ongeveer 140.000 euro lenen, volgend jaar minder. Er van uitgaande dat er nog wat van de vraagprijs af gaat koop je daarmee dus een kleine opknapper op een postzegel. En dat opknappen zit er niet in, want dat krijg je nooit gefinancierd. En dan woon je in Zaandijk

page404 schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 14:48:
Toch nog even reageren, al zie ik dat ik niet de eerste ben met deze boodschap. Wij hebben een gezamenlijk inkomen van 70k. Significant minder dan jouw situatie dus, en met 2 kinderen. Nu hebben we een hypotheek van €330.000 die we prima op kunnen brengen. Ik kan me niet voorstellen dat jij geen 3 ton kan lenen dus, of zelfs 3.5 ton. Daar koop je een prachtige woning van in Utrecht, Amersfoort of elke andere grotere gemeente. Pak voor de grap Houten. Zitten ook 2-onder-1 kaps bij of een leuke hoekwoning. De vraag is, heb je het er voor over?

Hij geeft aan dat hij inderdaad wel een huis kan kopen, maar dat hij vindt dat hij niet een huis kan kopen wat past bij zn inkomen. Of dat terecht is laat ik in het midden.

[ Voor 39% gewijzigd door ph4ge op 02-10-2013 14:56 ]

[Pooh]

ph4ge schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 14:50:
[...]

Een modaal salaris is bruto 33.000 euro, daarmee kan je ongeveer 140.000 euro lenen, volgend jaar minder. Er van uitgaande dat er nog wat van de vraagprijs af gaat koop je daarmee dus een kleine opknapper op een postzegel. En dat opknappen zit er niet in, want dat krijg je nooit gefinancierd. En dan woon je in Zaandijk

Voor 33k mag je met NHG (4%) 158.405 lenen. Daarmee is 150k prima te financieren, dan kun je je eigen spaargeld gebruiken voor wat schilderwerk.

En met Zaandijk is niks mis. En soortgelijke woningen vind je ook in Zaandam, Zwanenburg, Uithoorn en andere plekken op fiets/brommerafstand van Amsterdam. Het ging er alleen maar om dat je met een modaal salaris niet in een klein flatje hoeft te zitten, zelfs niet in de duurste regio van NL. Dat de meeste mensen alsnog de voorkeur geven aan een klein appartement (want liever binnen de ring van A'dam) is een kwestie van smaak.

[ Voor 3% gewijzigd door Pooh op 02-10-2013 14:56 ]

[Fiber]

page404 schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 14:48:
[...] De vraag is, heb je het er voor over?

En of je in Houten zou willen wonen...?

Maar voor de rest heb je volgens mij helemaal gelijk. Wellicht stellen mensen hun eisen te hoog? Helaas kan niet iedereen een vrijstaande villa in Laren of Blaricum kopen...

[page404]

Fiber schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 14:55:
[...]

En of je in Houten zou willen wonen...?

Ik zou er niet DOOD gevonden willen worden Maar nog altijd beter dan Nieuwegein, Almere of Zoetermeer

[ph4ge]

Pooh schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 14:54:
[...]

Voor 33k mag je met NHG (4%) 158.405 lenen. Daarmee is 150k prima te financieren, dan kun je je eigen spaargeld gebruiken voor wat schilderwerk.

En met Zaandijk is niks mis. En soortgelijke woningen vind je ook in Zaandam, Zwanenburg, Uithoorn en andere plekken op fiets/brommerafstand van Amsterdam. Het ging er alleen maar om dat je met een modaal salaris niet in een klein flatje hoeft te zitten, zelfs niet in de duurste regio van NL. Dat de meeste mensen alsnog de voorkeur geven aan een klein appartement (want liever binnen de ring van A'dam) is een kwestie van smaak.

Ik heb gekeken op de site van de ING, daar kwam 140.000 uit. Je moet in ieder geval tot het uiterste gaan, en vanaf 1 januari is zelfs dat niet genoeg. En dan kan je dus geen enkele tegenslag meer hebben en het huis niet de opknapbeurt geven die het gewoon nodig heeft. Je hoeft niet in een klein flatje te zitten, ja, maar dit is natuurlijk ook gewoon een veredelde doos. En dat is als je echt voor het maximum gaat, als we nou een les hebben geleerd van de crisis...

[ Voor 5% gewijzigd door ph4ge op 02-10-2013 14:59 ]

[Pooh]

ph4ge schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 14:58:
[...]
Ik heb gekeken op de site van de ING, daar kwam 140.000 uit. Je moet in ieder geval tot het uiterste gaan, en vanaf 1 januari is zelfs dat niet genoeg. Je hoeft niet in een klein flatje te zitten, ja, maar dit is natuurlijk ook gewoon een veredelde doos. En dat is als je echt voor het maximum gaat, als we nou een les hebben geleerd van de crisis...

'Veredelde doos'? Voor een woning met 3 slaapkamers en een tuin? Je kunt ook te verwend zijn.

[ph4ge]

Pooh schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 15:01:
'Veredelde doos'? Voor een woning met 3 slaapkamers en een tuin? Je kunt ook te verwend zijn.

Doe jij het voor 80m2? Dacht het niet, je kan toch niet serieus menen dat we het maar normaal moeten vinden dat dat een modaal huis is voor een gezin? Jan Modaal heeft ook 2 kinderen.

[ Voor 4% gewijzigd door ph4ge op 02-10-2013 15:03 ]

[Pooh]

ph4ge schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 15:03:
[...]

Doe jij het voor 80m2? Dacht het niet, je kan toch niet serieus menen dat we het maar normaal moeten vinden dat dat een modaal huis is voor een gezin? Jan Modaal heeft ook 2 kinderen.

Ik ben in een huis opgegroeid dat niet veel groter was. Met 3 kinderen. Geen enkel probleem mee.

[ Voor 36% gewijzigd door Pooh op 02-10-2013 15:21 ]

[rube]

Fiber schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 14:55:
[...]
Helaas kan niet iedereen een vrijstaande villa in Laren of Blaricum kopen...

En waarom dan niet? Ik vind dat we daar RECHT op hebben!!
Met een modaal inkomen en dan in deze tijd dat nog niet kunnen BE-LA-CHE-LIJK

[ph4ge]

Pooh schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 15:05:
Ik ben in een huis opgegroeid dat niet veel groter was. Met 3 kinderen. Geen enkel probleem mee.

Als je een zwerver vraagt of hij het een probleem vindt om op straat te wonen zal hij het ook geen probleem vinden. In alle redelijkheid, als 20 m2 per persoon de norm is dan is de norm niet goed, we zijn geen kippen. En dan hebben we het over een uitzondering; een huis wat waarschijnlijk onhaalbaar is en dat in ieder geval op korte termijn zeker onhaalbaar is plus waar het nodige aan moet gebeuren.

[page404]

ph4ge schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 15:03:
[...]

Doe jij het voor 80m2? Dacht het niet, je kan toch niet serieus menen dat we het maar normaal moeten vinden dat dat een modaal huis is voor een gezin? Jan Modaal heeft ook 2 kinderen.

Ik heb gelukkig de keuze en ben in staat geweest een prachtig huis te kopen. Maar als het niet kan dan kan het niet. Mijn 1e flat zag er ook niet uit toen ik 'm kocht. 80m2, 3 kamers, klein keukentje. Veel aan opgeknapt (dubbel glas, nieuwe badkamer), en met veel plezier gewoond. Hadden we met 1 kind makkelijk kunnen wonen, met 2 ook nog een tijd uit kunnen houden. Ik zou het genoemde voorbeeld in Zaandam vanuit mijn huidige perspectief ook niet hoeven, maar met een jaarinkomen van 40k€ zul je gewoon je eisen lager moeten stellen. Dat is het enige wat moet veranderen, de eisen van mensen.

[Fiber]

ph4ge schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 15:03:
[...] Doe jij het voor 80m2? Dacht het niet, je kan toch niet serieus menen dat we het maar normaal moeten vinden dat dat een modaal huis is voor een gezin? Jan Modaal heeft ook 2 kinderen.

Ik woon in een (huur)huis van ongeveer 70m2. Ik woon er alleen, ruimte zat dus. Maar ik heb buren met 5 (vijf) kinderen in zo'n zelfde rijtjeshuis. Stapelbedden zijn populair in deze buurt...

[ph4ge]

Dan verschillen we fundamenteel van mening. Tot <15 jaar geleden kon je voor een modaal inkomen een heel ander soort huis kopen. Er is geen enkele rechtvaardiging waarom men nu maar gewoon flink minder moet accepteren. Waarom mogen de huizenprijzen wel stijgen, maar als er dan druk naar beneden is moet iedereen maar gewoon met minder huis genoegen nemen?

Fiber schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 15:10:
Ik woon in een (huur)huis van ongeveer 70m2. Ik woon er alleen, ruimte zat dus. Maar ik heb buren met 5 (vijf) kinderen in zo'n zelfde rijtjeshuis. Stapelbedden zijn populair in deze buurt...

Dan heb je het dus over bijna 2x zoveel ruimte als Jan Modaal als hij snel handelt voor de nieuwe normen in gaan, zich tot het absolute maximum in de schulden stopt en ook nog met eigen geld het huis opknapt. Ja, goeie vergelijking.

[ Voor 66% gewijzigd door ph4ge op 02-10-2013 15:14 ]

[Fiber]

ph4ge schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 15:10:
[...] Er is geen enkele rechtvaardiging waarom men nu maar gewoon flink minder moet accepteren...

Cri-sis.

[ph4ge]

Fiber schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 15:14:
Cri-sis.

Alleen voor de starters en niet voor de huiseigenaren? Maar goed, dat 20m2 de persoon een crisis situatie is zegt genoeg. En vergis je niet, dan hebben we het over modaal, er zijn heel veel mensen die er onder zitten en dus met nog minder genoegen moeten nemen?

Als we met zn alle minder kunnen lenen dan worden de huizen gewoon minder waard. We kunnen niet met zn alle kleiner gaan wonen en de onderkant op straat zetten. Dat zou betekenen dat aan de onder kant steeds meer mensen op straat komen en dat er aan de bovenkant steeds meer leegstand is. Het aanbod, de huizenvoorraad verandert immers niet, er wordt nauwelijks nieuw gebouwd.

Nee, de top inkomens zullen de top huizen (moet kunnen) kopen, en de laagste inkomens de laagste klasse huizen. Als een bepaalde groep minder gaat verdienen, dan daalt de waarde van de huizen waar die groep normaal gesproken in zou belanden.

[ Voor 70% gewijzigd door ph4ge op 02-10-2013 15:20 ]

[rube]

ph4ge schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 15:08:
[...]
Als je een zwerver vraagt of hij het een probleem vindt om op straat te wonen zal hij het ook geen probleem vinden. In alle redelijkheid, als 20 m2 per persoon de norm is dan is de norm niet goed, we zijn geen kippen.

Zo, daar ga eventjes wel heel kort door de bocht en ik ben het daar dan ook volledig niet mee eens.

Onze buren hebben met 7 personen op 120m^2 gewoond, waar wij daar een tijd met 2 personen hebben gewoond. Toch hebben zij daar prima gewoon hoor.
Sterker nog, er zijn een heleboel mensen ook in Nederland die geen 20m^2 per persoon hebben.

En denk even aan mooie boten waar mensen permanent op wonen (geheel vrijwillig, vaak duurder als een huis) dan red je de 20m^2 ook niet hoor. Het is maar net hoe je daar mee omgaat. Jij niet zo best gok ik, maar om daar dan maar van uit ge gaan voor de gehele bevolking lijkt me niet gewenst.

[Pooh]

ph4ge schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 15:10:
Dan verschillen we fundamenteel van mening. Tot <15 jaar geleden kon je voor een modaal inkomen een heel ander soort huis kopen. Er is geen enkele rechtvaardiging waarom men nu maar gewoon flink minder moet accepteren.

Welke regio heb je het over? Ik gaf regio Amsterdam als voorbeeld omdat de prijzen daar heel hoog liggen. In een regio als Deventer (redelijk centraal richting het oosten) koop je voor hetzelfde geld een jaren '70 woning met 4 slaapkamers: http://funda.nl/48685828/

[Phantasmagoria]

Bij mij in de buurt heb je voor 140k trouwens een schuur/garage/stukje grond maar geen huis, althans geen huis dat zich in redelijke staat bevindt. Voor 300k (opgeblazen oude prijs .... ) mag je een rijtjeshuis in een middelmatige buurt aanschaffen. Sommige verkopers hier wachten al jaaaaren op zo'n waanzinnige maar blijven de moed erin houden...

Het scenario dat mensen gewoon een klasse lager gaan shoppen en de prijzen netjes gelijk blijven (of stijgen) lijkt me een sterk staaltje wishful thinking van huizenbezitters.

[rube]

ph4ge schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 15:10:
Dan verschillen we fundamenteel van mening. Tot <15 jaar geleden kon je voor een modaal inkomen een heel ander soort huis kopen. Er is geen enkele rechtvaardiging waarom men nu maar gewoon flink minder moet accepteren.

Misschien moet je tot <15 jaar geleden niet als de "standaard" nemen maar b.v. <50 jaar. Dan kom je ook op iets anders uit.

[EvaluationCopy]

rube schreef op woensdag 02 oktober 2013 @ 15:15:
[...]


En denk even aan mooie boten waar mensen permanent op wonen (geheel vrijwillig, vaak duurder als een huis) dan red je de 20m^2 ook niet hoor. Het is maar net hoe je daar mee omgaat. Jij niet zo best gok ik, maar om daar dan maar van uit ge gaan voor de gehele bevolking lijkt me niet gewenst.

Da's wel een slecht voorbeeld hoor, met een boot heb je het hele Nederlandse binnenwater als achtertuin, ruimte zat

En er zijn weinig mensen die op minder dan 30m2 boot gaan wonen maar dat terzijde.