Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[JvS]

Oscar : dat effect van vooruitgehaalde verkopen in juni 2012 heeft toch niet alleen gevolgen voor juli 2012, maar ook op augustus en september (in afnemende mate). Dus zo gek is het niet dat juni 2013 een rampmaand leek en juli en augustus 2013 ineens uitstekend afsteken. Dat is gewoon datzelfde "lichtpuntje" waar een hele heldere verklaring voor is.

Ik verwacht in november en vooral december weer 'rampcijfers' en in januari en (in steeds mindere mate) februari / maart weer jubelberichten over het aantal transacties...

[Krisp]

Natuurlijk zijn er in november en december rampencijfers: ook dat is een rechtstreeks gevolg van aflopende regelingen in 2012. Je kunt net zo weinig zeggen met die cijfers als met de cijfers nu. Hooguit kun je concluderen dat de cijfers gelijk zijn met die van 2011; toen de markt ook niet best was. Jubelen is -hoe dan ook- m.i. nog niet aan de orde. De reden daarvan ligt niet bij de overheid.

Blok stelt vanmorgen in het FD dat de huizenmarkt in een grote transitie zit. Alhoewel ik die opinie met hem deel, ben ik niet van mening dat de regie van die transitie in handen ligt van de overheid. De echte reden is een blijvend wantrouwen jegens financiële instellingen en de politiek en een realisatie dat huizenprijzen niet eeuwig kunnen stijgen. Ik ga er vanuit dat die gevoelens voorlopig de markt nog wel blijven regeren.

[Oscar Mopperkont]

@JvS: dat zou zeker kunnen. We zullen zien. Het positieve is in ieder geval dat het niet negatief was

[rube]

dijsselbloem verwacht afschaffing boetes bij schenking

Over dat schenken, als wij nu niets van de buurvrouw of achternicht krijgen, mag ik dan ook 50K aan mijn vriendin schenken, zij 50K aan mij en dan samen 100K boetevrij aflossen?

[Avinator88]

rube schreef op donderdag 19 september 2013 @ 11:09:

Over dat schenken, als wij nu niets van de buurvrouw of achternicht krijgen, mag ik dan ook 50K aan mijn vriendin schenken, zij 50K aan mij en dan samen 100K boetevrij aflossen?

Afhankelijk van hoe de wet geschreven is natuurlijk, maar dit lijkt me bijzonder fraudegevoelig...

[Verwijderd]

Alles hangt af van de hoe de wet a) bedoeld is en b) uiteindelijk geformuleerd wordt, dus daar kunnen we nu nog niet zoveel over zeggen. Als dit niet de bedoeling is dan zal het worden uitgesloten. Werden kun je natuurlijk altijd proberen te frauderen maar de vraag is waarom je het zou doen. Je loopt immers het risico van een heftige schenkingsrechtaanslag.

[Arnout]

Krisp schreef op donderdag 19 september 2013 @ 09:22:
Blok stelt vanmorgen in het FD dat de huizenmarkt in een grote transitie zit. Alhoewel ik die opinie met hem deel, ben ik niet van mening dat de regie van die transitie in handen ligt van de overheid.

Blok stelt ook in het FD dat de huizenbubble ontstaan is door de HRA. Terwijl dat alleen niet de oorzaak kan zijn. Hij vergeet de overkreditering vanaf 1994.

[JvS]

Even mijn verwachting uitspreken. Er zijn twee effecten:

1. Wat kunnen mensen lenen
2. Wat kost een hypotheek


1. Hypotheekruimte / leencapaciteit is omlaag gegaan door strengere financieringsregels (niet zo snel meer meer dan 4x jaarsalaris als hypotheek, mee moeten tellen van studieschuld, niet meer dan 105% mogen lenen), daarnaast is er kleine daling in koopkracht (door meer werkloosheid, inflatie en beperkte loonstijging).
2. Hypotheken zijn vrij goedkoop omdat de rente laag staat, maar zijn wel in een klap weer (ongeveer) 15% duurder geworden op 01jan13 door afschaffing fiscaal voordelige spaarproducten voor nieuwe hypotheken.

Aangezien sinds december de prijs van een nieuwe hypotheek 15% hoger is geworden, verwacht ik dat dat uiteindelijk (geleidelijk) volledig in de prijs van huizen gaat zitten. Dat komt nog bovenop de effecten die door de andere factoren veroorzaakt worden. Ik denk dat de actuele prijzen nog iets van 5% zullen zakken en dan niet zo enthousiast zullen stijgen / gelijk blijven (en daardoor eigenlijk zakken tov het normale prijsniveau), net zo lang tot (gecorrigeerd voor inflatie!) huizenprijzen > 40% lager liggen dan op de top van 2008.

Dat lijkt overigens een extreme stelling, maar AUG 2008 > AUG 2013 hebben we in totaal 9,8% inflatie gezien (cijfers CBS). Feitelijke huizenprijs is 18% gedaald. Als je die twee cijfers naast elkaar, zijn huizenprijzen gecorrigeerd voor inflatie nu al 25,3% gedaald. Nog 5 jaar 3% inflatie en 5% actuele prijsdaling en de 40% tov AUG2008 is een feit.

Zie berekening:

[Xanaroth]

Arnout schreef op donderdag 19 september 2013 @ 11:26:
[...]

Blok stelt ook in het FD dat de huizenbubble ontstaan is door de HRA. Terwijl dat alleen niet de oorzaak kan zijn. Hij vergeet de overkreditering vanaf 1994.

Zonder HRA zouden dingen als een spaarhypotheek, aflossingsvrij, zoveel mogelijk aan (boven) je max willen lenen, alleen niet gewenst of uberhaupt mogelijk zijn.

Dat heet nou root cause analyse. Die overkreditering en bijbehoorende hypotheekvormen waren alleen maar mogelijk omdat de HRA bestond. De oorzaak is datgene wat iets mogelijk maakt/waar het mee begint.


Als een woning in brand staat is de oorzaak ook niet het vuur, maar datgene wat in eerste instantie het vuur mogelijk maakte te ontstaan.

[ari3]

ninjazx9r98 schreef op woensdag 18 september 2013 @ 16:14:
[...]
Dan kun je imho als overheid jaren later niet zomaar ineens extra gaan belasten omdat dergelijke hypotheek vormen ineens niet meer wenselijk zijn.
Ik zie het gewoon als een dertig jarig contract waar je niet zomaar even aan kunt gaan sleutelen als de inhoud niet meer bevalt.

Interessante redenering die ik graag doortrek naar arbeidsovereenkomsten: ten tijde dat ik mijn arbeidsovereenkomst heb afgesloten wat het toptarief 52% en was er een arbeidskorting en een algemene heffingskorting. Door de nieuwe plannen wordt het tarief verhoogd en komen kortingen te vervallen. Hierdoor wordt zonder mijn instemming meer afgeroomd dan oorspronkelijk begroot was. Onbetrouwbare overheid...

[ Voor 5% gewijzigd door ari3 op 19-09-2013 11:55 ]

[BlakHawk]

artificial_sun schreef op woensdag 18 september 2013 @ 16:32:
Zo zag ik mijn belasingvrije oldtimer ook. En wij kunnen ook gewoon direct een bak geld gaan betalen (verplichte stalling+belasting/volledige belasting) , als de maatregelen gelijdelijk zouden worden ingesteld zou ik er meteen voor tekenen.

Hypotheek afnemers met een "maximaal belasting voordeel" hypotheek weten al jaren dat de HRA gaat veranderen. Dus een beetje voorbereiden (al is het maar mentaal) kan geen kwaad.

Er zit wel verschil in een hobby erbij en een basisbehoefte toch?

[rube]

Al sinds ze de Stufi gingen aanpassen terwijl ik studeerde, vertrouw ik de overheid niet meer wat dat soort zaken betreft

Als je eens gaat verdiepen wat overheden allemaal gedaan hebben: geld, goederen etc. confisqueren, niet betalen volgens afspraak (obligaties e.d.), algemene regelingen aanpassen etc.
Tsss, het lijken net mensen

Nee, een wijze les uit deze (huizencrisis) is hopelijk voor velen: "maak je niet te afhankelijk van de overheid"

[Verwijderd]

rube schreef op donderdag 19 september 2013 @ 12:01:
Nee, een wijze les uit deze (huizencrisis) is hopelijk voor velen: "maak je niet te afhankelijk van de overheid"

Helemaal mee eens, maar helaas was (en is) de werkelijkheid weerbarstiger. Mensen moeten nu éénmaal wonen, dus 'niet afhankelijk worden van de overheid' betekent eigenlijk niets meer dan 'blijf tot je dertigste bij je ouders wonen'.

Immers, zit je in een koopwoning dan ben je afhankelijk van het in stand blijven van (o.a.) de HRA, zit je in een sociale huurwoning dan ben je afhankelijk van het sociale-huurbeleid van de overheid, zit je in een particuliere huurwoning dan ben je afhankelijk van de verhuurder.

Overigens is die afhankelijkheid er toch wel, ook als je geen koopwoning aanschaft en/of bergen spaargeld hebt. Immers, belastingschijven kunnen worden aangepast, toeslagen kunnen worden afgeschaft, autorijden kan ineens (nog veel meer) belast worden, eigen risico's worden opgeschroefd, etc. etc.

Ik zou bijvoorbeeld ook kunnen zeggen dat mensen die zo ver van hun werk gaan wonen dat ze er niet op de fiets kunnen komen, een onverantwoord risico nemen omdat de overheid het woon-werkverkeer met de auto zomaar ineens veel duurder kunnen maken, zodat je niet meer rond kunt komen. Ik zou ook kunnen zeggen dat kinderen nemen onverantwoord is, omdat de overheid alle toeslagen etc. ineens kan afschaffen. En zo kan ik nog wel even doorgaan. Een significante mate van exposure en afhankelijkheid is inherent aan leven in een zo gereguleerde samenleving als praktisch ieder modern land is.

[ Voor 22% gewijzigd door Verwijderd op 19-09-2013 12:10 ]

[rube]

Verwijderd schreef op donderdag 19 september 2013 @ 12:08:
[...]
Helemaal mee eens, maar helaas was (en is) de werkelijkheid weerbarstiger. Mensen moeten nu éénmaal wonen, dus niet te afhankelijk worden van de overheid' betekent eigenlijk niets meer dan 'blijf tot je dertigste bij je ouders wonen'.

Niet mijn worden verdraaien he "te" maar weer even toegevoegd.

Immers, zit je in een koopwoning dan ben je afhankelijk van het in stand blijven van (o.a.) de HRA, zit je in een sociale huurwoning dan ben je afhankelijk van het sociale-huurbeleid van de overheid, zit je in een particuliere huurwoning dan ben je afhankelijk van de verhuurder.

Overigens is die afhankelijkheid er toch wel, ook als je geen koopwoning aanschaft en/of bergen spaargeld hebt. Immers, belastingschijven kunnen worden aangepast, toeslagen kunnen worden afgeschaft, autorijden kan ineens (nog veel meer) belast worden, eigen risico's worden opgeschroefd, etc. etc.

Ik zou bijvoorbeeld ook kunnen zeggen dat mensen die zo ver van hun werk gaan wonen dat ze er niet op de fiets kunnen komen, een onverantwoord risico nemen omdat de overheid het woon-werkverkeer met de auto zomaar ineens veel duurder kunnen maken, zodat je niet meer rond kunt komen. Ik zou ook kunnen zeggen dat kinderen nemen onverantwoord is, omdat de overheid alle toeslagen etc. ineens kan afschaffen. En zo kan ik nog wel even doorgaan. Een significante mate van exposure en afhankelijkheid is inherent aan leven in een zo gereguleerde samenleving als praktisch ieder modern land is.

Waar, je bent altijd wel ergens van afhankelijk.
Maar je kunt je er wel gedeeltelijk tegen "wapenen".
Enerzijds om voorzieningen te treffen. Zorg b.v. dat je de hypotheek ook zonder HRA kunt betalen, ook rond kunt komen bij 6 maanden ww etc.
Anderzijds door flexibel te zijn. Woon-werk verkeer te duur geworden, zoek een baan dichterbij al dan niet na de vereiste omscholing, etc.

Ja, op dit moment hebben sommigen mensen daar niets meer aan (werkloos geraakt, tophypotheek, huis -25% etc). Maar ik denk dat een nieuwe generatie hier toch wel anders mee om zal gaan. Tot dat de nieuwe generatie weer op staat en het vergeten is......

[TheJason]

JvS schreef op donderdag 19 september 2013 @ 11:31:
Even mijn verwachting uitspreken. Er zijn twee effecten:

1. Wat kunnen mensen lenen
2. Wat kost een hypotheek


1. Hypotheekruimte / leencapaciteit is omlaag gegaan door strengere financieringsregels (niet zo snel meer meer dan 4x jaarsalaris als hypotheek, mee moeten tellen van studieschuld, niet meer dan 105% mogen lenen), daarnaast is er kleine daling in koopkracht (door meer werkloosheid, inflatie en beperkte loonstijging).
2. Hypotheken zijn vrij goedkoop omdat de rente laag staat, maar zijn wel in een klap weer (ongeveer) 15% duurder geworden op 01jan13 door afschaffing fiscaal voordelige spaarproducten voor nieuwe hypotheken.

Aangezien sinds december de prijs van een nieuwe hypotheek 15% hoger is geworden, verwacht ik dat dat uiteindelijk (geleidelijk) volledig in de prijs van huizen gaat zitten. Dat komt nog bovenop de effecten die door de andere factoren veroorzaakt worden. Ik denk dat de actuele prijzen nog iets van 5% zullen zakken en dan niet zo enthousiast zullen stijgen / gelijk blijven (en daardoor eigenlijk zakken tov het normale prijsniveau), net zo lang tot (gecorrigeerd voor inflatie!) huizenprijzen > 40% lager liggen dan op de top van 2008.

Dat lijkt overigens een extreme stelling, maar AUG 2008 > AUG 2013 hebben we in totaal 9,8% inflatie gezien (cijfers CBS). Feitelijke huizenprijs is 18% gedaald. Als je die twee cijfers naast elkaar, zijn huizenprijzen gecorrigeerd voor inflatie nu al 25,3% gedaald. Nog 5 jaar 3% inflatie en 5% actuele prijsdaling en de 40% tov AUG2008 is een feit.

Zie berekening:
[afbeelding]

Interessante analyse en verwachting waar ik mij ook wel in kan vinden.
Hoe denk jij over het effect van het recente nieuwsbericht dat aangaaf dat de hypotheeknormen tov inkomen vanaf 2014 weer naar beneden worden bijgesteld.

Had jij dit al reeds in je verwachting verwerkt of heeft dit denk je geen invloed?

[JvS]

Hoe denk jij over het effect van het recente nieuwsbericht dat aangaaf dat de hypotheeknormen tov inkomen vanaf 2014 weer naar beneden worden bijgesteld.

Het verlagen van zowel "Loan to Income" (nu 4,25x, dat kan lager worden, maar verwacht ik eigenlijk niet echt) als "Loan to Value" (nu 105%, volgend jaar 104, verlagend naar 100, sommigen zeggen zelfs naar 80%) vind ik erg complex.

Dat heeft heel veel impact op startende eenverdieners en wat minder op tweeverdieners (ik en mijn ex konden FEB2013 echt waanzinnig veel geld lenen op 2 fulltime salarissen,1,5x zoveel als we wilden lenen zelfs). Ik vind het lastig te kwantificeren wat dat voor effect heeft.En volgens mij zijn die maatregelen er helemaal niet doorheen, alleen die verlaging van 105 naar 100% financiering over 5 jaar.

[TheJason]

Ik doelde op de onderstaande post /bericht.

Krisp schreef op vrijdag 23 augustus 2013 @ 09:02:
Zoals het er naar uitziet gaan de huizenprijzen in 2014 wel stabiliseren: we kunnen immers nog minder lenen.

Ik vraag me af waarom Moerland dit soort zaken niet in ogenschouw neemt. Hij zal dit toch ook kunnen berekenen? Zijn verhaal wordt op deze manier alleen nog maar doorzichtiger.

[ATS]

ari3 schreef op donderdag 19 september 2013 @ 11:54:
[...]
Interessante redenering die ik graag doortrek naar arbeidsovereenkomsten: ten tijde dat ik mijn arbeidsovereenkomst heb afgesloten wat het toptarief 52% en was er een arbeidskorting en een algemene heffingskorting. Door de nieuwe plannen wordt het tarief verhoogd en komen kortingen te vervallen. Hierdoor wordt zonder mijn instemming meer afgeroomd dan oorspronkelijk begroot was. Onbetrouwbare overheid...

Helemaal niet meer kunnen aanpassen door de overheid gaat me wat ver, maar ik ben eigenlijk wel van mening dat de overheid zich zou moeten verplichten om aanpassingen die inkomenseffecten hebben ruim op tijd aan te kondigen en goed inzichtelijk te maken. Wat mij betreft tenminste een jaar van te voren, waarbij de belastingdienst zorgt dat er een soort aangifteprogramma komt waarmee je kan doorrekenen wat de effecten zijn op jouw eigen situatie. Op dit moment is dat eigenlijk niet te overzien voor mensen. Dat zorgt voor onzekerheid, en onzekerheid zorgt voor economische schade.

[Z___Z]

De overheid moet sowieso alle regels op een termijn gelijk trekken. Dus niet regels als mensen die geboren zijn voor 19XX krijgen eindloonpensioen, tussen 19XX en 20XX middenloonregeling, en na 20XX beschikbare premieregeling.
Alle bejeaarden die nu klagen dat hun riante eindloonregeling minder wordt, moeten ook beseffen dat ze jaren te weinig premie hebben ingelegd en dat alle mensen die middelloonregeling hebben hiervoor opdraaien.
Zo ook met de huizenmarkt. Alle hypotheken voor 2013 mogen aflossingsvrij en alles na 2013 moet anuitair afgelost worden. Een slechte regeling. Er moet een overgang zijn van de oude naar de nieuwe regeling. Dus bijvoorbeeld X jaar overgangstijd, waarbij de X lang genoeg moet zijn om mensen de tijd te geven zich aan te passen aan de nieuwe regeling. Dus bij grote bedragen als hypotheken misschien 10 jaar, en kleine aanpassingen zoals MRB vrijstelling 3 jaar.

[Krisp]

Xanaroth schreef op donderdag 19 september 2013 @ 11:40:
[...]


Zonder HRA zouden dingen als een spaarhypotheek, aflossingsvrij, zoveel mogelijk aan (boven) je max willen lenen, alleen niet gewenst of uberhaupt mogelijk zijn.

Dat heet nou root cause analyse. Die overkreditering en bijbehoorende hypotheekvormen waren alleen maar mogelijk omdat de HRA bestond. De oorzaak is datgene wat iets mogelijk maakt/waar het mee begint.


Als een woning in brand staat is de oorzaak ook niet het vuur, maar datgene wat in eerste instantie het vuur mogelijk maakte te ontstaan.

Mwah, het kan best interessant zijn om een (deels) aflossingsvrije hypotheek te nemen wanneer de HRA is afgeschaft. Het risico voor de bank is laag (er is meer dan voldoende onderpand), de rente dus ook, en je hoeft jouw vermogen niet in te zetten voor het huis. Met zo'n constructie kun je anticiperen op een grote som aa geld die op je afkomt, zoals een lijfrente of een erfenis. Ik verwacht dat de aflossingsvrije hypotheek wel een plaats blijft houden na de afschaffing van de HRA.

Als je RCA toepast, dan zul je zien dat noch de HRA noch de aflossingsvrije hypotheek het probleem is. Het is de combinatie die het echt giftig maakt, zeker als dat ook gecombineerd wordt met banken die (te) ruimhartig financieren.

JvS schreef op donderdag 19 september 2013 @ 12:54:
[...]

Het verlagen van zowel "Loan to Income" (nu 4,25x, dat kan lager worden, maar verwacht ik eigenlijk niet echt) als "Loan to Value" (nu 105%, volgend jaar 104, verlagend naar 100, sommigen zeggen zelfs naar 80%) vind ik erg complex.

Dat heeft heel veel impact op startende eenverdieners en wat minder op tweeverdieners (ik en mijn ex konden FEB2013 echt waanzinnig veel geld lenen op 2 fulltime salarissen,1,5x zoveel als we wilden lenen zelfs). Ik vind het lastig te kwantificeren wat dat voor effect heeft.En volgens mij zijn die maatregelen er helemaal niet doorheen, alleen die verlaging van 105 naar 100% financiering over 5 jaar.

Wat ik bij tweeverdieners nooit gesnapt heb, die het feit dat er geen risicopremie is op het moment dat je vol leent op twee inkomens. Immers: de kans dat een van beide een baan verliest is groter. De impact ervan is lager zolang er niet boven een grens (1,7 inkomen) geleend wordt, grappig genoeg wordt daarna de kans kleiner (immers: je moet dan gaan rekenen met de kans dat beide partners hun baan kwijtraken), en later zelfs de impact. Imo mag dat best weerklinken in de rente van de hypotheek.

[JvS]

Wat bij tweeverdieners ook geldt, is dat er mogelijk kinderen komen waardoor er ook rustig 30% minder gewerkt zal gaan worden.

[Wobblier]

Het lastige van het toepassen van de HRA op annuitaire op de bestaande aflossingsvrije / spaarhypotheken is dat je de groep mensen die tussen 2007 en 2011 een huis kochten het nog wel eens onmogelijk kan maken om rond te komen.

Ik vraag me ook af in hoeverre het fair is, gezien het accent in die tijd op fors financieren lag waar de HRA in faciliteerd. Zo ook de 6% overdrachtsbelasting.

Met mij valt er wel over te praten om die 6% overdrachtsbelasting terug te geven

Maargoed .. ik twijfel sterk of het slim is om de koopkracht nog harder naar beneden te halen bij deze groep mensen. Deels omdat ik daar bij hoor, maar ook omdat ik het idee heb dat de economie als voldoende krimpt met de huidige maatregelen.

Oeps, ik zat nog op de vorige pagina

[ Voor 3% gewijzigd door Wobblier op 20-09-2013 08:38 ]

[ATS]

Wobblier schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 08:36:
Het lastige van het toepassen van de HRA op annuitaire op de bestaande aflossingsvrije / spaarhypotheken is dat je de groep mensen die tussen 2007 en 2011 een huis kochten het nog wel eens onmogelijk kan maken om rond te komen.

Ik vraag me ook af in hoeverre het fair is, gezien het accent in die tijd op fors financieren lag waar de HRA in faciliteerd. Zo ook de 6% overdrachtsbelasting.

Met mij valt er wel over te praten om die 6% overdrachtsbelasting terug te geven

Maargoed .. ik twijfel sterk of het slim is om de koopkracht nog harder naar beneden te halen bij deze groep mensen. Deels omdat ik daar bij hoor, maar ook omdat ik het idee heb dat de economie als voldoende krimpt met de huidige maatregelen.

Oeps, ik zat nog op de vorige pagina

Eerder beweerde je dat het uitvoeringstechnisch te ingewikkeld zou zijn, en nu zeg je dat het niet fair is. Ik vind het niet fair om mensen die nu een huis kopen zo anders te blijven behandelen dan mensen die in vorige jaren een huis kochten. Wat dat betreft is de stapsgewijze verlaging van het aftrekpercentage wat mij betreft een goede maatregel: het treft nieuwe en bestaande gevallen. Ik ben niet blij met de complexiteit, maar goed...

[rik86]

tja, de mensen die nu een huis kopen hebben een voordeel van de OB van 4% en vermoedelijk ook flink kunnen profiteren van de verlaagde BTW, dat dan ook maar gelijk compenseren voor de mensen die vroeger hebben gekocht? Ik proef hier toch echt een vorm van jaloezie bij sommigen en sommigen die HRA als bron van al het kwaad zien.

Wat vooral veel mensen hier vergeten, het afschaffen van de HRA (wat ik zelf geen slecht idee vind als huizenbezitter) is GEEN bezuiniging van de overheid in de zin van dat het de uitgaven verlaagd. En juist daar zit het grote probleem, die uitgaven zijn gewoon te hoog. Door de HRA af te schaffen verhoog je de inkomsten, dus de lasten van een groot deel van de bevolking, waarbij alle oplossingen ook nog eens meestal budgetneutraal zijn. Ik denk ook niet dat het huizenmarkt problemen oplost op korte termijn.
Volgens mij worden de prijzen door 2 aspecten bepaald: - De bouwkosten (grond en bouwen) en de betaalbaarheid.

Het pure bouwen zelf weet ik niet of nog enorme marges op zitten, ik kan het me zelf haast niet voorstellen als ik zie hoe het in de bouw zit. De enige manieren waarop de prijzen nu nog echt veel kunnen dalen is of de grondprijs verlagen, of kleiner bouwen of de kavelgrootte verkleinen.

Is het reëel dat de grondprijs nog overal daalt, ik denk het niet, want er is in Nederland gewoon weinig grond voor de hoeveelheid mensen en er is ooit gekozen om niet overal te mogen bouwen. Vanuit natuuroogpunt ook een prima idee in mijn ogen.
Daarnaast, als de grondprijzen moeten dalen, dan moeten gemeentes afschrijven want die grond staat (nu ook al) te duur in de boeken. Dat gat op de begroting/balans moet gedicht worden waardoor de overige lasten omhoog zijn. Per saldo schieten we daar ook niets mee op.

Volgens mij is 't abrupt afschaffen of flink wijzigen van de HRA volgens mij een erg slecht idee. Het verlaagt inderdaad de huizenprijzen, maar ik vraag me echt heel erg af of dat wel wenselijk is vanwege alle ongewenste bij-effecten, namelijk:
- Gemeentebegrotingen/balans schieten in 't rood, dus of bezuinigen op voorzieningen, of gemeentelijke belastingen omhoog
- Balans van banken worden flink verstoord, waardoor met wat pech de overheid weer banken moet redden, wat lastenverzwaringen tot gevolg heeft
- Mensen komen enorm onder water te staan en hebben op eens veel minder te besteden omdat ze geen HRA meer hebben, waardoor de economie nog meer stilvalt/krimpt

In een doemscenario zorgt dit dat het BBP krimpt, waardoor onze schuldverhoudingen verslechteren, de ratings van de kredietbureau's fors verslechteren en daardoor de rentelasten oplopen. Dat i.c.m. met een 3e economische crisis op rij zorgt dat we een 2e griekenland worden. Dat wil je echt niet.

[Z___Z]

De algemene mening op GoT is dat HRA slecht is. Daar ben ik het niet mee eens. Het zorgt voor een prijsverschil tussen kopen en huren, waardoor het aantrekkelijk wordt om te kopen.
Het enige slechte aan de HRA was dat hier door banken en verzekeraars misbruik van gemaakt werd, door allerlei truukjes uit te halen in de financiering, zodat maximaal genoten kon worden van de HRA. Daarnaast was het LTV van 110% toestaan erg slecht.

@Wobblier: Extreme financieringen kwamen in die jaren alleen voor bij HBO/WO starters. Die konden tot 6x hun jaarsalaris krijgen aan financieringen. Maar ook alleen als je werkzaam was in een markt waarin aantoonbaar salarisgroei zat.
Meeste starters beginnen met een salaris van rond de 30k. Hiermee kan je 6x30k=180k lenen. Als je 5 jaar later kijkt hebben de meeste een salaris van minimaal 40k. Hiermee kan je 4.5x40 = 180k lenen. Dus na 5 jaar zit je op een prima LTI factor. Velen zullen die 40k al voor die 5 jaar halen als ik in mijn omgeving kijk.

[Wobblier]

ATS schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 08:56:
[...]Ik vind het niet fair om mensen die nu een huis kopen zo anders te blijven behandelen dan mensen die in vorige jaren een huis kochten. Wat dat betreft is de stapsgewijze verlaging van het aftrekpercentage wat mij betreft een goede maatregel: het treft nieuwe en bestaande gevallen.

Ben ik het met je eens hoor.

Maar luister .. door de financieringsmogelijkheden te bepreken voor nieuwe gevallen worden voor doorstromers en starters kansen beperkt (nadelige werking), welke een neerwaartse druk uitoefend op de huizenprijzen (compenserend effect).

Door de huidige HRA regels aan te passen verlaag je de koopkracht zeer fors van bestaande huizenbezitters (nadelig effect) en plaats je economisch fragiele gezinnen uit huis. Ja .. dat vind ik een te zware maatregel en niet fair.

Z__Z: Ik woon in Utrecht, voor 180K kocht je in 2008 een garagebox

[ Voor 3% gewijzigd door Wobblier op 20-09-2013 09:32 ]

[ph4ge]

rik86 schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 09:15:
tja, de mensen die nu een huis kopen hebben een voordeel van de OB van 4% en vermoedelijk ook flink kunnen profiteren van de verlaagde BTW, dat dan ook maar gelijk compenseren voor de mensen die vroeger hebben gekocht? Ik proef hier toch echt een vorm van jaloezie bij sommigen en sommigen die HRA als bron van al het kwaad zien.

De BTW is juist verhoogd op nieuwbouw.

rik86 schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 09:15:
Wat vooral veel mensen hier vergeten, het afschaffen van de HRA (wat ik zelf geen slecht idee vind als huizenbezitter) is GEEN bezuiniging van de overheid in de zin van dat het de uitgaven verlaagd.

De meeste voorstellen tot afschaffing van de HRA zijn budget neutraal, dit wordt weer terug gegeven middels de inkomstenbelasting. Het gaat er om dat alle nare bijeffecten van de HRA verdwijnen.

rik86 schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 09:15:
En juist daar zit het grote probleem, die uitgaven zijn gewoon te hoog. Door de HRA af te schaffen verhoog je de inkomsten, dus de lasten van een groot deel van de bevolking, waarbij alle oplossingen ook nog eens meestal budgetneutraal zijn. Ik denk ook niet dat het huizenmarkt problemen oplost op korte termijn.
Volgens mij worden de prijzen door 2 aspecten bepaald: - De bouwkosten (grond en bouwen) en de betaalbaarheid.

Maak daar maar 1 van. De bouwkosten staan in geen verhouding tot de prijzen. Het verschil tussen wat het werkelijk kost om een huis te bouwen en wat de huizenprijzen doen romen de gemeentes af met de grondprijzen en blijft hangen bij projectontwikkelaars e.d.

rik86 schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 09:15:
Het pure bouwen zelf weet ik niet of nog enorme marges op zitten, ik kan het me zelf haast niet voorstellen als ik zie hoe het in de bouw zit. De enige manieren waarop de prijzen nu nog echt veel kunnen dalen is of de grondprijs verlagen, of kleiner bouwen of de kavelgrootte verkleinen.

Is het reëel dat de grondprijs nog overal daalt, ik denk het niet, want er is in Nederland gewoon weinig grond voor de hoeveelheid mensen en er is ooit gekozen om niet overal te mogen bouwen. Vanuit natuuroogpunt ook een prima idee in mijn ogen.
Daarnaast, als de grondprijzen moeten dalen, dan moeten gemeentes afschrijven want die grond staat (nu ook al) te duur in de boeken. Dat gat op de begroting/balans moet gedicht worden waardoor de overige lasten omhoog zijn. Per saldo schieten we daar ook niets mee op.

Ook voor de grondprijzen geldt vraag en aanbod. Je kan ze wel hoog houden omdat de grond schaars zou zijn, als niemand het koopt zijn de prijzen dus te hoog. Bovendien is het kunstmatige schaarste, er is echt nog maar een paar procent van Nederland bebouwt en als we willen kunnen we ook vrij gemakkelijk nieuwe grond creëren, zeker tegen de huidige grondprijzen.

En de gemeente balansen kloppen gewoon niet. Je helpt er niemand mee door gewoon foute bedragen in de boeken te laten staan, daar verdwijnt het verlies niet mee. Accountants zijn al aan het piepen.

rik86 schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 09:15:
Volgens mij is 't abrupt afschaffen of flink wijzigen van de HRA volgens mij een erg slecht idee. Het verlaagt inderdaad de huizenprijzen, maar ik vraag me echt heel erg af of dat wel wenselijk is vanwege alle ongewenste bij-effecten, namelijk:
- Gemeentebegrotingen/balans schieten in 't rood, dus of bezuinigen op voorzieningen, of gemeentelijke belastingen omhoog
- Balans van banken worden flink verstoord, waardoor met wat pech de overheid weer banken moet redden, wat lastenverzwaringen tot gevolg heeft
- Mensen komen enorm onder water te staan en hebben op eens veel minder te besteden omdat ze geen HRA meer hebben, waardoor de economie nog meer stilvalt/krimpt

In een doemscenario zorgt dit dat het BBP krimpt, waardoor onze schuldverhoudingen verslechteren, de ratings van de kredietbureau's fors verslechteren en daardoor de rentelasten oplopen. Dat i.c.m. met een 3e economische crisis op rij zorgt dat we een 2e griekenland worden. Dat wil je echt niet.

Direct afschaffen wil dan ook niemand. Maar het moet wel gebeuren. Overigens zijn de meeste economen van mening dat pijn uitsmeren de pijn alleen maar verergert, als je de pijn in een keer neemt dan kan je daarna herstellen. Zie het verschil met Amerika en Nederland, daar lieten ze toen het mis ging gewoon de huizenprijzen instorten, was 2 jaar vervelend, maar ondertussen staan ze alweer boven het niveau van toen (oke, dat heeft ook andere oorzaken en is niet gezond, zijn veel meer voorbeelden te bedenken). In Nederland ettert het maar door, waardoor wij al meer dan 5 jaar een zwaar negatief consumentenvertrouwen hebben en het einde echt nog niet in zicht is. De schade economische schade van over een periode van 5 jaar de huizenprijzen 20% laten zakken is veel groter dan als we dat gewoon direct in 2008 hadden laten gebeuren ipv met kunst en vliegwerk een hoop geld uit te geven om het te vertragen.

Nogmaals, ik zie niet in wat er mis is tussen gelijke monniken gelijke kappen. Het enige effect van alle maatregelen bij de starters leggen is dat die dus niets meer kunnen kopen waardoor de economie stilvalt en de prijzen onnodig hard dalen.

We moeten ook niet doen alsof de HRA voor bestaande gevallen laten gelden op basis van annuitair aflossen zo'n ramp is. Dat voel je pas aan het einde van je looptijd. De eerste +-25 jaar stijgen je lasten niet harder dan bij huur.

Z___Z schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 09:24:
De algemene mening op GoT is dat HRA slecht is. Daar ben ik het niet mee eens. Het zorgt voor een prijsverschil tussen kopen en huren, waardoor het aantrekkelijk wordt om te kopen.

Had je hier nog een argument aan willen toevoegen of blijft het gewoon bij een statement? Waarom zou kopen aantrekkelijker gemaakt moeten worden? Waarom zouden we niet gewoon met zn alle iets minder belasting gaan betalen?

Bovendien is het gewoon niet waar, door de HRA stijgen de prijzen tot een niveau waardoor je per saldo net zoveel per maand betaalt als dat de HRA en de stijging die het veroorzaakt er niet was. Het enige wat het doet is stimuleren dat je meer betaalt voor hetzelfde huis. Immers ligt vast welk percentage inkomen men aan wonen kan en wil besteden en als we met zn allen extra kunnen besteden en er verandert niks aan het aanbod dan betalen we dus gewoon meer.

[ Voor 10% gewijzigd door ph4ge op 20-09-2013 09:39 ]

[rube]

huizenprijzen-ruim-4-procent-gedaald
Nou, kom d'r maar in of dat nu wel of niet gunstig is en of het met vorig jaar augustus vergeleken moet worden of eigenlijk met de voorgaande maand

[Xanaroth]

Krisp schreef op donderdag 19 september 2013 @ 16:51:
[...]

Mwah, het kan best interessant zijn om een (deels) aflossingsvrije hypotheek te nemen wanneer de HRA is afgeschaft. Het risico voor de bank is laag (er is meer dan voldoende onderpand), de rente dus ook, en je hoeft jouw vermogen niet in te zetten voor het huis. Met zo'n constructie kun je anticiperen op een grote som aa geld die op je afkomt, zoals een lijfrente of een erfenis. Ik verwacht dat de aflossingsvrije hypotheek wel een plaats blijft houden na de afschaffing van de HRA.

Als je RCA toepast, dan zul je zien dat noch de HRA noch de aflossingsvrije hypotheek het probleem is. Het is de combinatie die het echt giftig maakt, zeker als dat ook gecombineerd wordt met banken die (te) ruimhartig financieren.

Aflossingsvrij betaal je gewoon rente over hoor - dat kan best eens evenveel of meer worden als een eventuele belastingaanslag bij een grote geldsom, waardoor je je oorspronkelijke doel mist. Helemaal met iets als erfenis waar je niks op kunt plannen, kan het zomaar stuk duurder uitvallen om die aflossingsvrije som aan te houden. Hetzelfde met boete bij aflossen - wegen de extra rentekosten op tegen de boete door simpelweg extra af te lossen?
Er zal slechts in een handjevol unieke gevallen een financieel interessante optie zijn een deel aflossingsvrij te nemen. Waarschijnlijk is dat een dusdanig beperkte groep dat aflossingsvrij dan nooit ontwikkeld zou worden door banken.

rube schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 09:46:
huizenprijzen-ruim-4-procent-gedaald
Nou, kom d'r maar in of dat nu wel of niet gunstig is en of het met vorig jaar augustus vergeleken moet worden of eigenlijk met de voorgaande maand

Je kunt nu mooi zien op de CBS statline dat de daling -4 tot -5% per jaar was, vervolgens 1 jaar lang (juli 2012 tot juni 2013) boven de 8% daling, en we nu weer terug gaan naar -4 tot -5% daling per jaar.

Vooraf aan de -8,x% dalingen was er een periode van -1,x% dalingen. De markt blijft teruggaan naar een tempo van -4 a -5% daling per jaar, het is maar net hoe hoog/laag de daling het jaar ervoor was.

[ Voor 24% gewijzigd door Xanaroth op 20-09-2013 09:53 ]

[Wobblier]

ph4ge schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 09:32:
Direct afschaffen wil dan ook niemand. Maar het moet wel gebeuren. Overigens zijn de meeste economen van mening dat pijn uitsmeren de pijn alleen maar verergert, als je de pijn in een keer neemt dan kan je daarna herstellen. Zie het verschil met Amerika en Nederland, daar lieten ze toen het mis gaan gewoon de huizenprijzen instorten, was 2 jaar vervelend, maar ondertussen staan ze alweer boven het niveau van toen (ok, dat heeft ook andere oorzaken en is niet gezond). In Nederland ettert het maar door, waardoor wij al meer dan 5 jaar een zwaar negatief consumentenvertrouwen hebben en het einde echt nog niet in zicht is.

We moeten ook niet doen alsof de HRA voor bestaande gevallen laten gelden op basis van annuitair aflossen zo'n ramp is. Dat voel je pas aan het einde van je looptijd. De eerste +-25 jaar stijgen je lasten niet harder dan bij huur.

Economen zullen plijten voor investeringen om economische krimp te beperken. Het lijkt me erg sterk een econoom plijt om de krimp te versterken door de 'pijn even hard te nemen'. Dat is een recept voor recessie.

Het toepassen van HRA op annuitaire basis is wel een ramp. Het lost niets op behalve een koopkrachtbeperking. De schuld blijft hetzelfde. Het vergelijken met de huur vind ik absurd, een huurder investeerd namelijk niet en mist de daarbij horende risico's. Liever zie ik een vorm dat de schuld minderd, zoals het verplicht stellen om af te lossen. Dat is een veel natuurlijke HRA beperking.

Ergens heb ik het vermoeden dat je denkt dat een huis kopen eenfinanciele investering is waar je geld mee kan verdienen of verliezen. Mensen kopen een huis om te kunnen wonen. De primaire behoefte. Brood op de plank en een keer op vakantie.

[SVP]

Over het abrupt afschaffen van de HRA, naast het feit dat een hele hoop huiseigenaren flink minder te besteden hebben bij het wegvallen van de HRA. Is er ook een grote groep die maximaal heeft geleend bij de bank op basis van de HRA. Dus op het moment dat de HRA wegvalt, kan een grote groep mensen simpelweg de rekeningen niet meer betalen. Wat wederom een domino effect zal gaan creëren, nog meer gedwongen verkopen etc.En zal zowel de huizenmarkt als de economie nog verder in het slop duwen.

Tel daarbij alle andere lastenverzwaringen op en de huidige middenklasse zal ook niet meer rond kunnen komen. Wat er naar mijn mening moet gebeuren is vooral rust creëren op de markt. Hierdoor zal vanzelf langzaam het vertrouwen weer toenemen

[Xanaroth]

SVP schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 09:53:
Over het abrupt afschaffen van de HRA, naast het feit dat een hele hoop huiseigenaren flink minder te besteden hebben bij het wegvallen van de HRA. Is er ook een grote groep die maximaal heeft geleend bij de bank op basis van de HRA. Dus op het moment dat de HRA wegvalt, kan een grote groep mensen simpelweg de rekeningen niet meer betalen. Wat wederom een domino effect zal gaan creëren, nog meer gedwongen verkopen etc.En zal zowel de huizenmarkt als de economie nog verder in het slop duwen.

Tel daarbij alle andere lastenverzwaringen op en de huidige middenklasse zal ook niet meer rond kunnen komen. Wat er naar mijn mening moet gebeuren is vooral rust creëren op de markt. Hierdoor zal vanzelf langzaam het vertrouwen weer toenemen

Op dit moment is er vooral ironie op de woningmarkt. Rust creeert juist onrust!

Iedereen merkt en ziet dat er serieus dingen moeten veranderen richting de toekomst. Doordat dit niet gebeurt, weet niemand waar ze aan toe zijn en gedraagt men zich juist onrustig.

Wat wordt de verandering, wanneer komt deze, heeft het invloed op mijn situatie tegen die tijd, kan ik er dan mee omgaan of verlies ik de woning...?

Wat nodig is, is dat iemand door de zure appel heenbijt en serieus hervormd, desnoods via een meer-jarenplan, maar dat iedereen weet waar ze nu, morgen, volgend jaar en over 10 jaar aan toe zijn. Een punt om naar toe te werken.

Wobblier schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 09:51:
[...]
Het toepassen van HRA op annuitaire basis is wel een ramp. Het lost niets op behalve een koopkrachtbeperking. De schuld blijft hetzelfde. Het vergelijken met de huur vind ik absurd, een huurder investeerd namelijk niet en mist de daarbij horende risico's. Liever zie ik een vorm dat de schuld minderd, zoals het verplicht stellen om af te lossen. Dat is een veel natuurlijke HRA beperking.

Ja, en dan gaat men 1 euro per jaar aflossen. De enige maatregel die werkt is wat de overheid heeft gedaan, harde eis stellen van annuitair of lineair of combinatie van die 2.

[ Voor 32% gewijzigd door Xanaroth op 20-09-2013 09:59 ]

[Verwijderd]

ph4ge schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 09:32:
[...]
Direct afschaffen wil dan ook niemand. Maar het moet wel gebeuren.

Het moet niet gebeuren en het gaat niet gebeuren. Herinner je je de ware volksopstand tegen de inkomensafhankelijke zorgpremie? Dat, maar dan in het kwadraat, gaat gebeuren als de HRA ineens wordt afgeschaft.

Met geleidelijke afschaffing over +/- 10 jaar heb ik geen probleem, dat is stevig maar draagbaar en mag van mij ook best voor bestaande gevallen gaan gelden. Je moet echter wel realistisch zijn en dat ben je niet als je pleit voor cold turkey afschaffen.

Overigens zijn de meeste economen van mening dat pijn uitsmeren de pijn alleen maar verergert, als je de pijn in een keer neemt dan kan je daarna herstellen. Zie het verschil met Amerika en Nederland, daar lieten ze toen het mis ging gewoon de huizenprijzen instorten, was 2 jaar vervelend, maar ondertussen staan ze alweer boven het niveau van toen (oke, dat heeft ook andere oorzaken en is niet gezond, zijn veel meer voorbeelden te bedenken).

Je vergeet wel even een belangrijk aspect, namelijk dat je in de VS aanzienlijk makkelijker van je hypotheek af raakt dan in Nederland. Zodra je het onderpand weer 'inlevert' is het gedaan. Natuurlijk, je krijgt er een slechte credit rating door en het wordt daardoor lastig om allerlei andere dingen te doen, maar je bent wel van je huis en je hypotheek af. In Nederland kún je je huis simpelweg niet kwijtraken zonder koper (wij kennen geen 'surrender' aan de bank), en blijft je schuld je altijd achtervolgen, tenzij je drie jaar in de WSNP loopt (maar dan gelden er weer aanvullende vereisten, zoals te goeder trouw zijn geweest bij het maken van de schulden, etc.etc.).

In Nederland ettert het maar door, waardoor wij al meer dan 5 jaar een zwaar negatief consumentenvertrouwen hebben en het einde echt nog niet in zicht is. De schade economische schade van over een periode van 5 jaar de huizenprijzen 20% laten zakken is veel groter dan als we dat gewoon direct in 2008 hadden laten gebeuren ipv met kunst en vliegwerk een hoop geld uit te geven om het te vertragen.

Ik ben het met je eens dat visie en daadkracht vereist zijn, maar de HRA cold turkey afschaffen is wel een beetje te simpel gesteld. Voordat je zoiets doet wil je wel even wat degelijker onderzoek naar de risico's en gevolgen dan een (overigens bij vlagen best goede) discussie op een willekeurig internetforum.

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 20-09-2013 10:05 ]

[Tleilaxu]

Z___Z schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 09:24:
Het enige slechte aan de HRA was dat hier door banken en verzekeraars misbruik van gemaakt werd, door allerlei truukjes uit te halen in de financiering, zodat maximaal genoten kon worden van de HRA.

Niet alleen door de banken en verzekeraars, ook door de afnemers.

[SVP]

Xanaroth schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 09:56:
[...]
Op dit moment is er vooral ironie op de woningmarkt. Rust creeert juist onrust!

Iedereen merkt en ziet dat er serieus dingen moeten veranderen richting de toekomst. Doordat dit niet gebeurt, weet niemand waar ze aan toe zijn en gedraagt men zich juist onrustig.

En dat bedoel ik precies met rust creëren. Zorgen dat er duidelijkheid ontstaat. Beperk de HRA tot een max van bijvoorbeeld de NHG en bouw dit in 30 jaar af. Hierdoor worden huidige woningbezitters ontzien, starters gaan langzaam ook minder voordeel genieten van de HRA en zo kun je de bubbel langzaam leeg laten lopen, zonder de economie al te veel te schaden. En laat dit dan ook gelijk lopen met de huursubsidie...

[Verwijderd]

Tleilaxu schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 09:59:
[...]

Niet door de banken en verzekeraars, door de afnemers.

Waarbij de banken, de tussenpersonen en de overheid natuurlijk totaal niet faciliteerden

[ph4ge]

Wobblier schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 09:51:
Economen zullen plijten voor investeringen om economische krimp te beperken. Het lijkt me erg sterk een econoom plijt om de krimp te versterken door de 'pijn even hard te nemen'. Dat is een recept voor recessie.

Het toepassen van HRA op annuitaire basis is wel een ramp. Het lost niets op behalve een koopkrachtbeperking. De schuld blijft hetzelfde. Het vergelijken met de huur vind ik absurd, een huurder investeerd namelijk niet en mist de daarbij horende risico's. Liever zie ik een vorm dat de schuld minderd, zoals het verplicht stellen om af te lossen. Dat is een veel natuurlijke HRA beperking.

Wat het oplost is dat het discriminatie wegneemt tussen verschillende generaties en dat het mensen aanzet om af te gaan lossen. Verder loop je als investeerder juist meer risico dat er iets veranderd dan als huurder, het slaat nergens op om mensen te ontzien omdat ze investeren. Bovendien is/was de algemene opinie dat kopen bijna altijd beter en goedkoper is, dus waarom wel de huren verhogen maar niet iets doen wat de kopers raakt? En wat zeg je tegen de bank als hij de rente verhoogt, dat mag niet want ik ben investeerder geen huurder?

Bovendien heeft verplicht aflossen hetzelfde effect, dan daalt de HRA namelijk ook, je schuld neemt namelijk af. Je zadelt de mensen die echt op het randje zitten dan ook nog eens op met een verplichte aflossing. Door de HRA te koppelen aan een virtuele annuitaire aflossing bouw je hem heel geleidelijk af over de looptijd en laat je mensen de keuze.

Wobblier schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 09:51:
Ergens heb ik het vermoeden dat je denkt dat een huis kopen eenfinanciele investering is waar je geld mee kan verdienen of verliezen. Mensen kopen een huis om te kunnen wonen. De primaire behoefte. Brood op de plank en een keer op vakantie.

Wacht even. We mogen dus alle wetten en regels aanpassen, behalve die de huizenbezitter raken. We hebben de BTW ook verhoogd, dat raakt geen primaire behoeftes? De vergelijking met de huurder gaat niet op zeg je omdat jij een investering doet. Maar nu is het ineens niks anders dan een primaire behoefte. Dat is het voor een huurder ook. Waar het om gaat is dat het geen ramp is als je lasten met een procent stijgen, zeker niet als dat ondertussen wordt gecompenseerd in de inkomstenbelasting.

Als je kopers als investeerders wil behandelen dan moet je alle voordelen en steunmaatregelen afschaffen. Dat is investeerdersrisico. Als je het behandelt als sec een primaire behoefte dan kan je dat net zo goed iets duurder maken zoals je bij huurders ook doet, zoals zoveel duurder wordt. Als we nieuwe gevallen elk jaar iets minder HRA willen geven door ze te verplichten af te lossen, waarom is het dan ineens onrechtvaardig om bestaande gevallen net zo goed iets minder HRA te geven? Het zijn toch allebei kopers?

[Tleilaxu]

Verwijderd schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 10:00:
[...]


Waarbij de banken, de tussenpersonen en de overheid natuurlijk totaal niet faciliteerden

Je hebt gelijk, die ook.

[ph4ge]

Xanaroth schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 09:49:
Je kunt nu mooi zien op de CBS statline dat de daling -4 tot -5% per jaar was, vervolgens 1 jaar lang (juli 2012 tot juni 2013) boven de 8% daling, en we nu weer terug gaan naar -4 tot -5% daling per jaar.

Vooraf aan de -8,x% dalingen was er een periode van -1,x% dalingen. De markt blijft teruggaan naar een tempo van -4 a -5% daling per jaar, het is maar net hoe hoog/laag de daling het jaar ervoor was.

Valt mij eigenlijk tegen dat de maand-op-maand stijging eigenlijk 0 is. Meestal is dat meer in augustus en bovendien hadden we mooi weer, om nog niet te spreken over het media offensief van de afgelopen maanden.

Jaar-op-jaar zijn we inderdaad weer terug op het oude niveau, de piek die vorig jaar juni had, waardoor we een relatief harde daling hadden in juni dit jaar, zijn we duidelijk over.

Ik ben zelf overigens ook in onderhandeling over een huis. Ik ben terug gebeld door iemand die mn bod van december wat ze toen resoluut afwezen alsnog willen accepteren. Ik heb ze gewezen op het Kunduz akkoord en dat ik na het huis nog een keer gezien te hebben een nieuw bod zal doen. Wonder boven wonder begreep de makelaar dat.

[redwing]

ph4ge schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 10:13:
[...]
Wacht even. We mogen dus alle wetten en regels aanpassen, behalve die de huizenbezitter raken. We hebben de BTW ook verhoogd, dat raakt geen primaire behoeftes? De vergelijking met de huurder gaat niet op zeg je omdat jij een investering doet. Maar nu is het ineens niks anders dan een primaire behoefte. Dat is het voor een huurder ook. Waar het om gaat is dat het geen ramp is als je lasten met een procent stijgen, zeker niet als dat ondertussen wordt gecompenseerd in de inkomstenbelasting.

Het grote verschil tussen huurders en kopers is dat als je als huurder je huur niet kunt betalen je naar een kleiner huis zult moeten verhuizen waarbij je geen schuld over houdt. Als je als koper het niet meer kunt betalen zul je met verlies je huis moeten verkopen en daarna een probleem hebben omdat je nu een heel grote schuld over hebt. Vandaar dat je er heel erg mee op moet letten hoe je de HRA gaat aanpakken. Je wilt ten slotte niet dat de huizenmarkt een extra diep dal gaat krijgen.

[ph4ge]

redwing schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 10:30:
Het grote verschil tussen huurders en kopers is dat als je als huurder je huur niet kunt betalen je naar een kleiner huis zult moeten verhuizen waarbij je geen schuld over houdt. Als je als koper het niet meer kunt betalen zul je met verlies je huis moeten verkopen en daarna een probleem hebben omdat je nu een heel grote schuld over hebt. Vandaar dat je er heel erg mee op moet letten hoe je de HRA gaat aanpakken. Je wilt ten slotte niet dat de huizenmarkt een extra diep dal gaat krijgen.

Dat hangt van je definitie van dal af. Minder betalen voor hetzelfde zouden we voor elk ander goed prima vinden, alleen bij huizen zijn er mensen die daar graag steeds meer voor willen betalen. Als de broodprijzen stijgen is het land in rep en roer. Ik heb er geen probleem mee als de woningkosten voor de Nederlanders dalen, dan kunnen we dat geld weer ergens anders aan uitgeven.

De HRA voor bestaande gevallen aanpassen tot (virtueel) annuitair aflossen betekent de eerste +-15 jaar dat je lasten niet harder stijgen dan de inflatie. Als je ondertussen gewoon aflost stijgen de lasten daarna ook niet harder. Nogmaals, dat mag het probleem niet zijn, dat vinden we voor elke andere uitgave heel normaal, dat vinden we voor nieuwe kopers heel normaal. Die voorkeursbehandeling moet maar eens verdwijnen en ik heb nog geen steekhoudend argument gehoord waarom daar iets op tegen zou zijn.

[Wobblier]

ph4ge schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 10:29:
Wacht even. We mogen dus alle wetten en regels aanpassen, behalve die de huizenbezitter raken.

Dat zeg ik niet. Ik zeg dat er een fragiele groep huizenbezitters zijn en de voorgestelde maatregelen onrechtvaardig zwaar zijn zonder dat ze bijdragen aan een positief effect behalve 'bezuinigen' in het algemeen en jouw rechtsvaardigheidsgevoel als starter.

Waar het om gaat is dat het geen ramp is als je lasten met een procent stijgen, zeker niet als dat ondertussen wordt gecompenseerd in de inkomstenbelasting.

Ik reageerde op je argument om 'snel pijn te nemen'. Dit is een veel subtielere methode waar wel vat voor te zeggen is. Hoewel ik wel vind dat dit niet de huidige schuld (LTV) doet dalen, iets waar een HRA maatregel minimaal aan moet voldoen naar mijn mening.

Als je kopers als investeerders wil behandelen dan moet je alle voordelen en steunmaatregelen afschaffen. Dat is investeerdersrisico. Als je het behandelt als sec een primaire behoefte dan kan je dat net zo goed iets duurder maken zoals je bij huurders ook doet, zoals zoveel duurder wordt. Als we nieuwe gevallen elk jaar iets minder HRA willen geven door ze te verplichten af te lossen, waarom is het dan ineens onrechtvaardig om bestaande gevallen net zo goed iets minder HRA te geven? Het zijn toch allebei kopers?

Ik pleit niet om kopers als investeerders te behandelen. Ik pleit ervoor dat hun investering enig recht op bescherming behoort omdat het om een primaire behoefte gaat. Dat vertaal ik in:

- niet (speciaal voor Xanaroth:) beleidsmatig mensen uit hun huis zetten
- evenwichtig en stabiel beleid voeren

[ Voor 3% gewijzigd door Wobblier op 20-09-2013 11:38 ]

[Xanaroth]

Wobblier schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 10:47:
Ik pleit niet om kopers als investeerders te behandelen. Ik pleit ervoor dat hun investering enig recht op bescherming behoort omdat het om een primaire behoefte gaat. Dat vertaal ik in:

- niet mensen uit hun huis zetten
- evenwichtig en stabiel beleid voeren

Waarom zou iemand nog ook maar 1 eurocent betalen voor een woning, als ze er toch niet uitgezet mogen worden?

Wonen (dak boven je hoofd) is een primaire behoefte. Een eigen woning bezitten is dat niet. En niemand verplicht je maximaal te lenen, een goedkoop appartementje kan prima om in de primaire behoefte te voorzien.

[ Voor 11% gewijzigd door Xanaroth op 20-09-2013 10:52 ]

[redwing]

ph4ge schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 10:41:
[...]
Dat hangt van je definitie van dal af. Minder betalen voor hetzelfde zouden we voor elk ander goed prima vinden, alleen bij huizen zijn er mensen die daar graag steeds meer voor willen betalen. Als de broodprijzen stijgen is het land in rep en roer. Ik heb er geen probleem mee als de woningkosten voor de Nederlanders dalen, dan kunnen we dat geld weer ergens anders aan uitgeven.

Deze reaktie komt hier nu al vaker terug maar slaat helemaal nergens op. Het gaat er hier niet om dat mensen niet graag iets goedkoper willen kopen, het gaat er om dat hun bezittingen plotseling 30-40% minder waard worden. En je kunt me niet wijs maken dat jij er blij van wordt als je plotseling minder bezittingen krijgt vanwege een beslissing van de regering.....

De HRA voor bestaande gevallen aanpassen tot (virtueel) annuitair aflossen betekent de eerste +-15 jaar dat je lasten niet harder stijgen dan de inflatie. Als je ondertussen gewoon aflost stijgen de lasten daarna ook niet harder. Nogmaals, dat mag het probleem niet zijn, dat vinden we voor elke andere uitgave heel normaal, dat vinden we voor nieuwe kopers heel normaal. Die voorkeursbehandeling moet maar eens verdwijnen en ik heb nog geen steekhoudend argument gehoord waarom daar iets op tegen zou zijn.

Hier is ook niemand op tegen, 95% van de mensen hier zijn het er mee eens dat de HRA moet veranderen. Er moet alleen wel op gelet worden dat je daarmee niet meer problemen veroorzaakt dan oplost. Oftewel veranderingen zullen geleidelijk moeten gebeuren.

[Metro2002]

Verwijderd schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 09:57:
Je vergeet wel even een belangrijk aspect, namelijk dat je in de VS aanzienlijk makkelijker van je hypotheek af raakt dan in Nederland. Zodra je het onderpand weer 'inlevert' is het gedaan. Natuurlijk, je krijgt er een slechte credit rating door en het wordt daardoor lastig om allerlei andere dingen te doen, maar je bent wel van je huis en je hypotheek af. In Nederland kún je je huis simpelweg niet kwijtraken zonder koper (wij kennen geen 'surrender' aan de bank), en blijft je schuld je altijd achtervolgen, tenzij je drie jaar in de WSNP loopt (maar dan gelden er weer aanvullende vereisten, zoals te goeder trouw zijn geweest bij het maken van de schulden, etc.etc.).

Daarnaast kennen ze in de VS ook gewoon aftrekbare rente op hypotheken en moet je ook in het achterhoofd houden dat de inkomenstenbelasting daar een fors stuk lager is dan hier. Maximaal tarief is daar 32% en in veel staten is het zelfs 0% en laat de HRA hier de fikse inkomstenbelasting nou net nog een beetje compenseren.

Dus als we naar de VS gaan kijken moeten we hier de HRA ook niet afschaffen. De HRA is ook niet de oorzaak van de ellende op de woningmarkt. De vreselijk rare hypotheekconstructies (die door de HRA wel interessant werden) waren de oorzaak. Nou dat probleem is aangepakt want je kan alleen nog HRA krijgen op linear of annuitaire hypotheekvormen dus dat hele 'HRA' probleem is allang getackled. Mochten ze het nu alsnog afschaffen dan is het domweg een lastenverzwaring voor miljoenen mensen waar je U tegen zegt.

[ Voor 8% gewijzigd door Metro2002 op 20-09-2013 11:07 ]

[Z___Z]

@Wobblier: Waren ook fictieve cijfers. Was je met z'n tweeen als starter HBO/WO kon je 360k lenen. Voor dat geld kon je ook in 2008 nog wat leuks kopen in Utrecht.

@ph4ge: De prijzen stijgen niet omdat er HRA bestaat, want de prijzen zijn ook gedaald terwijl we nog steeds HRA hebben. De prijzen zijn gestegen omdat kapitaal goedkoper werd. Dit was makkelijk tegen te gaan door de maximale LTV te geleidelijk te verlagen toen de prijzen met >10% per jaar steeg. Je kon voor elke scheet die je nodig had om een huis te kopen meefinancieren in de hypotheek. Dat in combinatie met goedkoper worden van kapitaal is de reden van de explosieve stijging.
Was de LTV max maar 80% moest je ondanks dat kaptiaal veel goedkoper werd, nog steeds eerst die overige 30% bij elkaar sparen. Hierdoor wordt niet de prijs van kapitaal de bepalende factor van de huizenprijzen, maar het vermogen om die 30% bij elkaar te sparen.

[ Voor 10% gewijzigd door Z___Z op 20-09-2013 11:21 ]

[ph4ge]

redwing schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 11:01:
Deze reaktie komt hier nu al vaker terug maar slaat helemaal nergens op. Het gaat er hier niet om dat mensen niet graag iets goedkoper willen kopen, het gaat er om dat hun bezittingen plotseling 30-40% minder waard worden. En je kunt me niet wijs maken dat jij er blij van wordt als je plotseling minder bezittingen krijgt vanwege een beslissing van de regering.....

Het zijn alleen papieren bezittingen. Als jij je huis ziet, zoals hier vaak geroepen, als een levensbehoefte die nou eenmaal bepaalde kosten heeft, dan is de waarde die je eventueel opbouwt bijzaak. De rente+aflossing zijn gewoon de kosten die je hebt om te leven, en alles wat je aan het einde van de rit overhoudt is mooi. Of je huis dan 1 of 5 ton waard is, het resultaat is dat je na 30 jaar gratis woont. Natuurlijk is het niet leuk als dit bedrag lager is, maar zelfs als het huis na die 30 jaar nog maar 1 euro waard is is dat 1 euro meer dan wat een huurder heeft opgebouwd. Schommelingen in de tussentijd zijn alleen relevant voor de kleine groep die noodgedwongen moet verhuizen en voor mensen die hun huis wel zien als belegging. Beide groepen zijn zelf het risico van waardedaling aangegaan, al kan je best wat doen om de eerste groep te helpen.

redwing schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 11:01:
Hier is ook niemand op tegen, 95% van de mensen hier zijn het er mee eens dat de HRA moet veranderen. Er moet alleen wel op gelet worden dat je daarmee niet meer problemen veroorzaakt dan oplost. Oftewel veranderingen zullen geleidelijk moeten gebeuren.

Hoe geleidelijk wil je het hebben? Het koppelen aan (virtueel) annuitair aflossen is super geleidelijk, dan heb je het in de eerste 10 jaar over procenten. Daarna gaat het langzaam sneller, met de echte klappen in de laatste 5 jaar. Maar goed, dan heb je 25 jaar de tijd gehad om dat op te vangen, dat moeten nieuwe gevallen ook.

Z___Z schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 11:20:
@ph4ge: De prijzen stijgen niet omdat er HRA bestaat, want de prijzen zijn ook gedaald terwijl we nog steeds HRA hebben. De prijzen zijn gestegen omdat kapitaal goedkoper werd. Dit was makkelijk tegen te gaan door de maximale LTV te geleidelijk te verlagen toen de prijzen met >10% per jaar steeg. Je kon voor elke scheet die je nodig had om een huis te kopen meefinancieren in de hypotheek. Dat in combinatie met goedkoper worden van kapitaal is de reden van de explosieve stijging.
Was de LTV max maar 80% moest je ondanks dat kaptiaal veel goedkoper werd, nog steeds eerst die overige 30% bij elkaar sparen. Hierdoor wordt niet de prijs van kapitaal de bepalende factor van de huizenprijzen, maar het vermogen om die 30% bij elkaar te sparen.

Dat is te kort door de bocht. Dat de prijzen dalen terwijl de HRA niet is afgeschaft wil niet zeggen dat het bestaan van de HRA niet in de prijs zit. De prijs komt tot stand door een geheel van factoren, en de HRA is er een van. Dat de prijs ook reageert als een van de andere factoren verandert wil niet zeggen dat de HRA geen invloed heeft. Zonder HRA zou de prijs een nieuw evenwicht vinden, men kan niet ineens maandelijks meer uitgeven en dus dalen de prijzen. Dit soort systemen duwen de waarde van huizen omhoog, maar per maand ben je gewoon net zoveel aan hetzelfde huis kwijt gedurende de hele looptijd van je hypotheek.

[ Voor 26% gewijzigd door ph4ge op 20-09-2013 11:35 ]

[redwing]

ph4ge schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 11:30:
[...]
Het zijn alleen papieren bezittingen. Als jij je huis ziet, zoals hier vaak geroepen, als een levensbehoefte die nou eenmaal bepaalde kosten heeft, dan is de waarde die je eventueel opbouwt bijzaak. De rente+aflossing zijn gewoon de kosten die je hebt om te leven, en alles wat je aan het einde van de rit overhoudt is mooi. Of je huis dan 1 of 5 ton waard is, het resultaat is dat je na 30 jaar gratis woont.

Je vergeet even de hypotheekkosten waardoor je heel wat winst op je huis zal moeten maken om gratis te kunnen wonen. Het grote verschil tussen huren en kopen is wel dat je bij kopen waarde op kunt bouwen, maar als huurder kun je dat natuurlijk net zo goed door te gaan sparen. Daarnaast is een huis absoluut niet alleen maar een papieren bezitting. Op het moment dat je huis nl. in waarde keldert betekend dat dat je niet kunt verhuizen, mocht er iets in de financiële situatie veranderen ben je dan b.v. zeer beperkt in je opties. Maar ook als je simpelweg gezinsuitbreiding/verkleining hebt (kinderen -> uit huis) kun je dan geen kant op.

Oftewel je gaat wel heel kort door de bocht om te stellen dat het voor huizenbezitters niet veel uitmaakt wat hun huis waard is. Daar zitten gewoon heel veel dingen aan vast.

Natuurlijk is het niet leuk als dit bedrag lager is, maar zelfs als het huis na die 30 jaar nog maar 1 euro waard is is dat 1 euro meer dan wat een huurder heeft opgebouwd.

Dit geldt alleen als je hypotheek compleet is afgelost in die tijd. Daarnaast is de reden van die waarde opbouw dat een koper standaard een gedeelte van zijn geld apart zet om te sparen/af te lossen. Wat houdt een huurder tegen om maandelijks een bedrag aan de kant te zetten om ook te sparen ? In principe is dat nl. precies hetzelfde. Als koper betaal je de rente + een bedrag als aflossing. Als huurder kun je de huur als rente zien en kun je daarnaast een bedrag apart zetten om te sparen.

Schommelingen in de tussentijd zijn alleen relevant voor de kleine groep die noodgedwongen moet verhuizen en voor mensen die hun huis wel zien als belegging. Beide groepen zijn zelf het risico van waardedaling aangegaan, al kan je best wat doen om de eerste groep te helpen.

Je hebt ook nog die grote groep die graag naar een groter/kleiner huis willen. Kijk eens naar de huidige huizenmarkt, die is echt niet het gevolg van alleen die kleine groep die noodgedwongen moet verkopen. Die situatie is vooral ontstaan doordat de mensen die naar een andere woning zouden willen nu niet gaan omdat hun huis te weinig waard is.

[...]
Hoe geleidelijk wil je het hebben?

Ik heb ook niet gezegd dat het geen goede oplossing zou kunnen zijn, ik ben het er alleen niet mee eens dat huizenprijzen voor de meeste huizenbezitters niet veel uitmaken en dat je een verhoging van huren kunt vergelijken met het verlagen van de HRA. Het verhogen van huren heeft gewoon veel minder impact omdat mensen er geen schuld aan over houden als het te duur wordt.

[RemcoDelft]

redwing schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 11:57:
Het verhogen van huren heeft gewoon veel minder impact omdat mensen er geen schuld aan over houden als het te duur wordt.

Het verhogen van huren heeft tot doel huurders naar de koopmarkt te jagen, en daarmee een schuld van een ander over te nemen. Dat geeft ze alle kans om er een schuld aan over te houden...

[Bart-Willem]

RemcoDelft schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 12:07:
[...]

Het verhogen van huren heeft tot doel huurders naar de koopmarkt te jagen, en daarmee een schuld van een ander over te nemen. Dat geeft ze alle kans om er een schuld aan over te houden...

Dit dus. Nu is de VVD ineens heel erg afwezig met hun "laat de markt het maar bepalen!"-opvattingen. Huren verhogen om de woningwaarde van koopwoningen te beschermen (iets anders doet zo'n huurverhoging niet, dat "scheefwonen" is leuk en aardig maar in feite een Europese regeling met een te lage aftopping van het inkomen aangezien lagereloon-landen in Europa die norm flink naar beneden trekken) is in mijn ogen het domste wat je kan doen. En als je er over nadenkt is het ook best ziekelijk van de VVD (het was immers hun plan, zie het verkiezingsprogramma).

[Z___Z]

ph4ge schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 11:30:
[...]

Dat is te kort door de bocht. Dat de prijzen dalen terwijl de HRA niet is afgeschaft wil niet zeggen dat het bestaan van de HRA niet in de prijs zit. De prijs komt tot stand door een geheel van factoren, en de HRA is er een van. Dat de prijs ook reageert als een van de andere factoren verandert wil niet zeggen dat de HRA geen invloed heeft. Zonder HRA zou de prijs een nieuw evenwicht vinden, men kan niet ineens maandelijks meer uitgeven en dus dalen de prijzen. Dit soort systemen duwen de waarde van huizen omhoog, maar per maand ben je gewoon net zoveel aan hetzelfde huis kwijt gedurende de hele looptijd van je hypotheek.

Ik zeg ook niet dat de HRA geen invloed heeft op de huizenprijs. Natuurlijk heeft de HRA invloed. Kapitaal kost door de HRA minder, waardoor je voor dezelfde lasten een hogere prijs kan betalen. Omdat alle kosten bij het kopen van een huis volledig gefinancierd kon worden is de enige bepalende factor voor de huizenprijzen de kosten van het aantrekken van kapitaal in verhouding tot het inkomen.
Als je zelf kapitaal mee moet nemen, verandert dit plaatje drastisch, zonder dat je iets aan de HRA hoeft te doen. Hiermee stimuleer je nog steeds het bezit van huizen.
Het maatschappelijke voordeel van huizenbezit is er bijna geen schaalvoordeel te behalven valt in meerdere huizen bezitten. Dus als particuliern zelf huizen bezitten, zorgen ze zelf voor het onderhoud van het huis en de leefbaarheid van de buurt, zonder te betalen voor allerlei management lagen in woningcoorperaties, die toch geen schaalvoordeel kunnen krijgen. Het enige waar een management laag goed voor is, is het zorgen voor lagere totale kosten. Dat is de reden waarom managers goed betaald krijgen. Als er geen voordeel te behalen is, dan is het nutteloze overhead.
Een particulier kan bijvoorbeeld zelf kiezen om te gaan schilderen ipv het te laten doen. Scheelt een hoop geld. Je kan zelf je tuin aanleggen, een schutting vervangen etc.

Het grootste nadeel van eigen woningbezit is inderdaad de mindere flexibiliteit. Maar 90% van de bevolking sterft binnen 30km van waar die geboren is. Dus wat dat betreft is dit een klein nadeel ten opzichte van de grote voordelen.

Het is niet voor niets dat regeringen eigen woningbezit stimuleren op de een of andere manier.

[ninjazx9r98]

Een groot aantal keren komt de term (virtueel) annuitair aflossen voorbij, kan iemand eens een toelichting geven hoe dat er uit zou moeten zien in combinatie bij een spaarhypotheek met KEW(en dus niet een bankspaarhyptheek) ?

[Woy]

ninjazx9r98 schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 12:16:
Een groot aantal keren komt de term (virtueel) annuitair aflossen voorbij, kan iemand eens een toelichting geven hoe dat er uit zou moeten zien in combinatie bij een spaarhypotheek met KEW(en dus niet een bankspaarhyptheek) ?

Bij annuitair los je daadwerkelijk op de lening af, bij een KEW stort je exact hetzelfde bedrag in een spaarproduct dat een rente heeft die gelijk staat aan die op de lening. De rente die je ontvangt op de spaarpot staat gelijk aan de rente die je bij een annuitaire zou besparen.

Bij Annuitair

Lening	Betaalde Rente (5%)
100.000	5.000
90.000	4.500
79.500	3.975

Bij KEW

Lening	Spaarpot	Betaalde Rente	Ontvangen Rente	Netto Rente
100.000	0	5.000	0	5.000
100.000	10.000	5.000	500	4.500
100.000	20.500	5.000	1.025	3.975

Zoals je ziet loopt de netto rente gewoon gelijk, dus netto ( voor belasting ) komt het op hetzelfde neer als annuitair aflossen. Een KEW heeft naast waardeopbouw echter ook nog een verzekeringscomponent, dus daar komen ook wat kosten bij kijken. Het bovenstaande voorbeeld is dus ietwat te simplistisch, maar geeft wel een goed beeld wat er met virtueel annuitair bedoeld word.

[ Voor 36% gewijzigd door Woy op 20-09-2013 12:43 ]

[pedorus]

Z___Z schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 12:11:
Het grootste nadeel van eigen woningbezit is inderdaad de mindere flexibiliteit. Maar 90% van de bevolking sterft binnen 30km van waar die geboren is. Dus wat dat betreft is dit een klein nadeel ten opzichte van de grote voordelen.

Het is niet voor niets dat regeringen eigen woningbezit stimuleren op de een of andere manier.

Dat gebeurd inderdaad internationaal gezien en is erg dom. Zie [google=The cult of home ownership is dangerous and damaging]. Huiseigenaarschap levert hogere werkloosheid op, en grotere risico's.

rik86 schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 09:15:
Is het reëel dat de grondprijs nog overal daalt, ik denk het niet, want er is in Nederland gewoon weinig grond voor de hoeveelheid mensen en er is ooit gekozen om niet overal te mogen bouwen. Vanuit natuuroogpunt ook een prima idee in mijn ogen.

Oftewel de Greenbelt myth. Alleen al dat je denkt dat grond schaars is, geeft al aan dat je zelden in de trein of op het platteland om je heen kijkt, en dat die ongebruikte gebieden kennelijk beter gebruikt kunnen worden. Grondschaarste is onzin, bebouwing is maar 8% van het oppervlakte, waar 55% van het oppervlakte agrarisch (ook volledig kunstmatig dus) is.

Daarnaast, als de grondprijzen moeten dalen, dan moeten gemeentes afschrijven want die grond staat (nu ook al) te duur in de boeken. Dat gat op de begroting/balans moet gedicht worden waardoor de overige lasten omhoog zijn. Per saldo schieten we daar ook niets mee op.

Stel je toch ook eens voor dat we speculanten straffen...

[rik86]

oh, speculanten straffen vind ik helemaal niet erg, 't is alleen wat vervelend dat het merendeel daarvan overheid is, dus dat de gaten die daardoor ontstaan door de nederlanders gevuld mogen worden.

grond an sich is inderdaad niet schaars, maar grond waarop huizen gebouwd kunnen worden wel. Op het moment dat er een keuze wordt gemaakt om een groot deel van de rest van de grond vrij te geven voor bebouwing, dan zou dat helemaal geen slecht idee zijn, maar 't zou wel een enorme omslag zijn in de grondpolitiek. De grote vraag is of 't gewenst is dat het onderscheid tussen stad en platteland vervaagt, want dat zal dan vermoedelijk gebeuren. Naast het feit dat ik niet weet of 't wel kan met de huidige milieu-normen

[ph4ge]

Woy schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 12:26:
[...]

Bij annuitair los je daadwerkelijk op de lening af, bij een KEW stort je exact hetzelfde bedrag in een spaarproduct dat een rente heeft die gelijk staat aan die op de lening. De rente die je ontvangt op de spaarpot staat gelijk aan de rente die je bij een annuitaire zou besparen.

Bij Annuitair

Lening	Betaalde Rente (5%)
100.000	5.000
90.000	4.500
79.500	3.975

Bij KEW

Lening	Spaarpot	Betaalde Rente	Ontvangen Rente	Netto Rente
100.000	0	5.000	0	5.000
100.000	10.000	5.000	500	4.500
100.000	20.500	5.000	1.025	3.975

Zoals je ziet loopt de netto rente gewoon gelijk, dus netto ( voor belasting ) komt het op hetzelfde neer als annuitair aflossen. Een KEW heeft naast waardeopbouw echter ook nog een verzekeringscomponent, dus daar komen ook wat kosten bij kijken. Het bovenstaande voorbeeld is dus ietwat te simplistisch, maar geeft wel een goed beeld wat er met virtueel annuitair bedoeld word.

Je moet wel waken dat dit virtuele cijfers zijn. In werkelijkheid los je niet 1/10 af in het eerste jaar. In het begin los je haast niks af, en langzaam los je steeds meer af als je annuitair leent.

Het punt is dat het bruto precies hetzelfde is, maar netto loopt het uit de pas. Banksparen is een juridisch, boekhoudkundige trucje. Je zou dat product prima kunnen laten bestaan, maar dus alleen de som van schuld plus spaarpot aftrekbaar kunnen maken. Dat wordt dus bedoelt met HRA op basis van virtuele annuitaire hypotheek. In plaats van een schuld die gelijk loopt en een spaarpotje wat oploopt behandelen we het fiscaal gewoon als een annuitaire lening, zoals alle nieuwe gevallen nu verplicht moeten afsluiten.

Nou is bovenstaande misschien te rigoureus. Je zou kunnen het wat ingewikkelder kunnen maken en 2013 voor iedereen als het eerste jaar met lineaire aflossing kunnen beschouwen. Dus dan kijk je hoe het spaarpotje er in jaar 1 uit zag, niet hoe het er nu in jaar 20 uit ziet. Dan krijgt iedereen dus heel langzaam steeds minder HRA en het geld wat je dan bespaart kan je bijv. inzetten in de bestrijding van restschulden.

[ninjazx9r98]

Woy schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 12:26:
[...]

Bij annuitair los je daadwerkelijk op de lening af, bij een KEW stort je exact hetzelfde bedrag in een spaarproduct dat een rente heeft die gelijk staat aan die op de lening. De rente die je ontvangt op de spaarpot staat gelijk aan de rente die je bij een annuitaire zou besparen.

Bij Annuitair

Lening	Betaalde Rente (5%)
100.000	5.000
90.000	4.500
79.500	3.975

Bij KEW

Lening	Spaarpot	Betaalde Rente	Ontvangen Rente	Netto Rente
100.000	0	5.000	0	5.000
100.000	10.000	5.000	500	4.500
100.000	20.500	5.000	1.025	3.975

Zoals je ziet loopt de netto rente gewoon gelijk, dus netto ( voor belasting ) komt het op hetzelfde neer als annuitair aflossen. Een KEW heeft naast waardeopbouw echter ook nog een verzekeringscomponent, dus daar komen ook wat kosten bij kijken. Het bovenstaande voorbeeld is dus ietwat te simplistisch, maar geeft wel een goed beeld wat er met virtueel annuitair bedoeld word.

Dat zijn de verschillen in uitvoering tussen de twee hypotheekvormen en die ken ik.
Ik heb echter het vermoeden dat de keren dat ik hier virtueel annuitair voorbij zie komen dat het om iets anders gaat.
Vermoeden wordt onder andere veroorzaakt door een opmerking als "De HRA voor bestaande gevallen aanpassen tot (virtueel) annuitair aflossen"
Mijn vermoeden is dan dat de betaalde rente hetzelfde blijft als in de kolom van jouw tabel KEW maar dat je bijv alleen HRA krijgt over de kolom netto rente.
Vandaar de vraag hoe dat er uit zou moeten zien.

@ph4ge
Waarom zou banksparen een juridisch boekhoudkundig truukje zijn?
Het is een andere manier om tot een bepaald bedrag te komen en voldoet (voldeed) aan alle eisen die de overheid stelt (stelde) om gebruik te mogen maken van HRA.
Om die reden zou ik het dan ook niet zozeer een truukje willen noemen.
Banksparen is overigens een ander product dan een spaarhyptoheek waar ik het over had maar fiscaal gezien zijn ze gelijk.
De spaarhypotheek zoals wij die hebben wordt aan het einde van de rit overigens volledig gebruikt om de hyptoheek af te lossen.
Er wordt dus weldegelijk afgelost, het gebeurt alleen op een ander moment.

[ Voor 13% gewijzigd door ninjazx9r98 op 20-09-2013 13:34 ]

[Z___Z]

Je moet je wel beseffen als je grond veel goedkoper maakt dan bestaande huizen, dat je heel snel ghetto vorming krijgt. Want, waarom zou je een bestaand huis afbreken om er vervolgens iets nieuws neer te zetten als je ook braakliggend grond kan kopen. Om die reden moet nieuwe grond altijd minimaal dezelfde prijs hebben als een bestaande kavel slopen om te herontwikkelen.

Over spaarhypotheek vs anuitaire hypotheek, adviseurs geven altijd rekensommetjes waarbij je tienduizenden euro's voordeel hebt over de hele looptijd. De waarheid is, dat deze voordelen pas in de laatste 10 jaar van de hypotheek naar boven komen. In de eerste paar jaren is de spaarhypotheek duurder. Rekening houdend met de inflatie is de reeele winst van de spaarhypotheek heel klein. De afschaffing van de spaarhypotheek zorgt daarom ook niet echt voor hogere woonlasten. De afschaffing van de aflossingsvrije hypotheek daarentegen wel.

[Verwijderd]

ph4ge schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 13:26:
[...]
Banksparen is een juridisch, boekhoudkundige trucje.

Ja, zo kun je alles wel een juridisch, boekhoudkundig trucje noemen Is aftrek van studiekosten een boekhoudkundige truc? Algemene heffingskorting? Uberhaupt, is de hele IB dan niet een trucje?

Een 'truc', 'maas in de wet' of whatever is voor mij een bepaalde situatie of mogelijk gebruik van een wet die niet strookt met (en zelfs contrair is aan) de bedoeling van die wet. Als een 'maas' ontdekt wordt, dan zal over het algemeen de wet snel aangepast worden, dan wel zal de rechter zeggen dat het niet de bedoeling is om op die manier van een wet gebruik te maken.

In het geval van de HRA kun je moeilijk ontkennen dat dat volledig gebacked wordt door de wetgever en dat geen enkele rechter de legitimiteit van de HRA ter discussie zal stellen. Ik zie dus niet in wat er een 'trucje' aan is. Dat jij vindt dat de HRA 'handig' en 'niet de bedoeling' is, is natuurlijk iets anders.

[ Voor 65% gewijzigd door Verwijderd op 20-09-2013 13:52 ]

[Woy]

ninjazx9r98 schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 13:28:
[...]
Vermoeden wordt onder andere veroorzaakt door een opmerking als "De HRA voor bestaande gevallen aanpassen tot (virtueel) annuitair aflossen"
Mijn vermoeden is dan dat de betaalde rente hetzelfde blijft als in de kolom van jouw tabel KEW maar dat je bijv alleen HRA krijgt over de kolom netto rente.
Vandaar de vraag hoe dat er uit zou moeten zien.

In die context wordt inderdaad bedoeld dat de HRA beperkt wordt tot de netto betaalde rente, en het bedrag wat afgetrokken kan worden wordt dan dus vergelijkbaar met annuitair.

Overigens zou dat IMHO alleen rechtvaardig zijn als de overheid dan ook de mogelijkheid geeft om kosteloos over te stappen naar echt annuitair. Anders zit je vast een een product met kosten en regels door de overheid, maar laten ze het voordeel (hogere HRA) vervallen.

[ph4ge]

Verwijderd schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 13:41:
Ja, zo kun je alles wel een juridisch, boekhoudkundig trucje noemen Is aftrek van studiekosten een boekhoudkundige truc? Algemene heffingskorting? Uberhaupt, is de hele IB dan niet een trucje?

Een 'truc', 'maas in de wet' of whatever is voor mij een bepaalde situatie of mogelijk gebruik van een wet die niet strookt met (en zelfs contrair is aan) de bedoeling van die wet. Als een 'maas' ontdekt wordt, dan zal over het algemeen de wet snel aangepast worden, dan wel zal de rechter zeggen dat het niet de bedoeling is om op die manier van een wet gebruik te maken.

In het geval van de HRA kun je moeilijk ontkennen dat dat volledig gebacked wordt door de wetgever en dat geen enkele rechter de legitimiteit van de HRA ter discussie zal stellen. Ik zie dus niet in wat er een 'trucje' aan is. Dat jij vindt dat de HRA 'handig' en 'niet de bedoeling' is, is natuurlijk iets anders.

Het is nooit de bedoeling van de wetgever geweest dat men in plaats van gewoon de schuld af te lossen die schuld laat staan en een spaarpotje opbouwt, deze vervolgens 1 op 1 koppelt zodat je veel meer dan marktrente ontvangt over dat spaargeld en ondertussen wel maximaal mag aftrekken terwijl dat geld net zo goed in je huis zit als dat het afgelost was. Dat heeft geen ander doel dan maximaal de HRA uitbuiten. Ik zeg ook niet dat het illegaal was, ik zeg alleen dat het heel logisch is dat dit afgeschaft is. Er zijn zoveel voorbeelden van financiële producten en constructies die in principe niets toevoegen aan de economie, en die waren volkomen legaal maar uiteindelijk hadden we wel een kredietcrisis. Dit is gewoon een truc.

Nogmaals, ik neem het niemand kwalijk dat je het gebruikte, dat was logisch. Maar als je er goed over nadenkt is het gewoon een onzinnige constructie die de overheid niets oplevert en alleen maar geld kost. Er is bovendien geen enkele rechtvaardiging om het in stand te houden voor bestaande gevallen, afgezien dat het voor die mensen natuurlijk niet leuk is om achteruit te gaan. Maar goed, dat is nou eenmaal de tijd waarin we zitten en keuzes die gemaakt moeten worden. Ik zou het via de IB gewoon teruggeven, per saldo los je een systeemfout op, neem je hindernissen en prikkels weg en los je oneerlijke verschillen op.

Woy schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 13:49:
In die context wordt inderdaad bedoeld dat de HRA beperkt wordt tot de netto betaalde rente, en het bedrag wat afgetrokken kan worden wordt dan dus vergelijkbaar met annuitair.

Overigens zou dat IMHO alleen rechtvaardig zijn als de overheid dan ook de mogelijkheid geeft om kosteloos over te stappen naar echt annuitair. Anders zit je vast een een product met kosten en regels door de overheid, maar laten ze het voordeel (hogere HRA) vervallen.

In de praktijk zitten er nauwelijks extra kosten en regels aan verbonden. Ik kan me niet voorstellen dat de banken het tegen zouden houden, die willen ook schulden van de balans gooien, maar als het moet zal ik er voor zijn om ze dat te verplichten. Dat lijkt me het probleem niet.

[ Voor 6% gewijzigd door ph4ge op 20-09-2013 14:10 ]

[rube]

Z___Z schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 13:37:
Je moet je wel beseffen als je grond veel goedkoper maakt dan bestaande huizen, dat je heel snel ghetto vorming krijgt. Want, waarom zou je een bestaand huis afbreken om er vervolgens iets nieuws neer te zetten als je ook braakliggend grond kan kopen.

Dat is natuurlijk niet waar. Prijzen van bestaande woningen zullen daardoor ook gewoon lager worden.

Om die reden moet nieuwe grond altijd minimaal dezelfde prijs hebben als een bestaande kavel slopen om te herontwikkelen.

Nee, andersom: de prijs van de bestaande kavel zal zich aanpassen aan de marktprijzen (=in het gestelde voorbeeld de nieuwe kavel)

Edit: als er oneindig veel grond beschikbaar gesteld zou worden tegen een hele lage prijs is het natuurlijk wel weer iets anders. Maar dan nog, locatie, locatie, locatie is toch belangrijk en bepalend. Al kun je voor 5K 1000M^2 in Noord Oost Groningen kopen, dan nog trekt niet opeens half Nederland daarheen en blijven de Vinex wijken in de Randstand leeg achter. Mensen willen ook dicht bij OV / Snelwegen / Werk / Familie / Stadscentra etc. wonen

[ Voor 23% gewijzigd door rube op 20-09-2013 14:11 ]

[Verwijderd]

ph4ge schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 14:05:
[...]
Het is nooit de bedoeling van de wetgever geweest dat men in plaats van gewoon de schuld af te lossen die schuld laat staan en een spaarpotje opbouwt, deze vervolgens 1 op 1 koppelt zodat je veel meer dan marktrente ontvangt over dat spaargeld en ondertussen wel maximaal mag aftrekken terwijl dat geld net zo goed in je huis zit als dat het afgelost was. Dat heeft geen ander doel dan maximaal de HRA uitbuiten. Ik zeg ook niet dat het illegaal was, ik zeg alleen dat het heel logisch is dat dit afgeschaft is. Er zijn zoveel voorbeelden van financiële producten die in principe niets toevoegen aan de economie, en die waren volkomen legaal maar uiteindelijk hadden we wel een kredietcrisis.

Je kunt lang soebatten over de bedoeling van de wetgever destijds, dan zou je de parlementaire geschiedens uit de negentiende eeuw moeten raadplegen. De wetgever heeft in de afgelopen jaren de Wet IB 2001 nog herhaaldelijk aangepast waarbij de HRA gesauveerd werd, dat is toch een ondubbelzinnige indicatie dat het gebruik wat op dat moment van de HRA werd gemaakt, de goedkeuring van de wetgever kon wegdragen. Daarom reageer ik ook altijd nogal kribbig als mensen (overigens jij niet) stellen dat het 'misbruik' was als je maximaal van de HRA profiteerde. Roomser dan de paus, noem ik dat.

Wel heb je gelijk dat het logisch is om het af te schaffen (gevalletje voortschrijdend inzicht van de overheid zullen we maar zeggen) en in dat verband heb ik ook geen enkel probleem met het afbouwen van bestaande gevallen, maar wel onder de voorwaarde dat er een redelijk overgangsregime komt (streng doch rechtvaardig) en dat tenminste eens nagedacht wordt over integrale hervormingen van de woningmarkt in plaats van steeds maar weer de kaasschaaf te hanteren (hier een procentje, daar een procentje, en dan roepen dat dat 'een structurele hervorming' is )

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 20-09-2013 14:13 ]

[Z___Z]

De overstap van een spaarproduct naar anuitair is een overeenkomst tussen jou en de bank. De overheid kan de bank misschien dwingen (ze heeft toch de helft van de Nederlandse bancaire sector in handen).
Het probleem van vritueel anuitair is dat dit lastig is voor mensen om te begrijpen. Niet iedereen is econoom en voor veel mensen is de huidige belastingaangife al moeilijk genoeg.
Van mij persoonlijk maakt de HRA wel of niet afschaffen niet zoveel uit (ja ik heb ook een hypotheek). De HRA afschaffen is voor mij minder duur dan de huidige bezuinigingsmaatregelen. Die gaat er straks voor zorgen dat de marginale belastingdruk voor 1,5 tot 2 keer modaal naar 60% gaat. Ik vind een progresief belastingstelsel prima, maar het Nederlandse belastingstelsel is helemaal niet progresief.
Het gaat van
- (toeslagen = negatieve belastingen)
+ (schaal 1 33% marginale belasting)
+ (schaal 1 > 33% marginale belasting, door afname van toeslagen)
+ (schaal 2 en 3 beide ongeveer > 42% marginale belastingdruk door afname van toeslagen)
+ (schaal 4 > 52% marginale belastingdruk en afname van belastingvrije voet)
- (schaal 4 52% marginale belastingdruk)

Ik denk dat de marginale belastingdruk als je in de 42% schaal zit nauwelijks lager is dan 52%. Als je in begin schaal 4 zit dan zit je op 60% terwijl je daarna weer op 52% zit. Haal dan al die inkomensafhankelijke maatregelen weg en stop alles gewoon recht toe recht aan in de schalen.
http://www.telegraaf.nl/o...uk_naar_60_procent__.html

rube schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 14:06:
[...]

Dat is natuurlijk niet waar. Prijzen van bestaande woningen zullen daardoor ook gewoon lager worden.

[...]

Nee, andersom: de prijs van de bestaande kavel zal zich aanpassen aan de marktprijzen (=in het gestelde voorbeeld de nieuwe kavel)

Edit: als er oneindig veel grond beschikbaar gesteld zou worden tegen een hele lage prijs is het natuurlijk wel weer iets anders. Maar dan nog, locatie, locatie, locatie is toch belangrijk en bepalend. Al kun je voor 5K 1000M^2 in Noord Oost Groningen kopen, dan nog trekt niet opeens half Nederland daarheen en blijven de Vinex wijken in de Randstand leeg achter. Mensen willen ook dicht bij OV / Snelwegen / Werk / Familie / Stadscentra etc. wonen

Dat is wel een groot uiteinde, maar er is grond zat in het groene hart om iedereen die in de randstad wil wonen 1000m2 aan grond te geven. De leefbaarheid gaat daarmee in de Randstad niet echt vooruit.

[ Voor 24% gewijzigd door Z___Z op 20-09-2013 14:21 ]

[ph4ge]

Verwijderd schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 14:12:
Je kunt lang soebatten over de bedoeling van de wetgever destijds, dan zou je de parlementaire geschiedens uit de negentiende eeuw moeten raadplegen. De wetgever heeft in de afgelopen jaren de Wet IB 2001 nog herhaaldelijk aangepast waarbij de HRA gesauveerd werd, dat is toch een ondubbelzinnige indicatie dat het gebruik wat op dat moment van de HRA werd gemaakt, de goedkeuring van de wetgever kon wegdragen. Daarom reageer ik ook altijd nogal kribbig als mensen (overigens jij niet) stellen dat het 'misbruik' was als je maximaal van de HRA profiteerde. Roomser dan de paus, noem ik dat.

Gezien het feit dat die constructies pas circa 100 jaar laten zijn bedacht kunnen we wel tot de conclusie komen dat de wetgever die niet in gedachte had toen de HRA werd ingevoerd. Maar nee, het is geen misbruik. Je wordt in Nederland gewoon gedwongen om hier maximaal gebruik van te maken, want anders betaal je je helemaal suf en je buurman doet het ook.

Verwijderd schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 14:12:
Wel heb je gelijk dat het logisch is om het af te schaffen (gevalletje voortschrijdend inzicht van de overheid zullen we maar zeggen) en in dat verband heb ik ook geen enkel probleem met het afbouwen van bestaande gevallen, maar wel onder de voorwaarde dat er een redelijk overgangsregime komt (streng doch rechtvaardig) en dat tenminste eens nagedacht wordt over integrale hervormingen van de woningmarkt in plaats van steeds maar weer de kaasschaaf te hanteren (hier een procentje, daar een procentje, en dan roepen dat dat 'een structurele hervorming' is )

Ik denk dat echt verplicht aflossen voor iedereen een echte structurele hervorming is. Als dat heeft gewerkt kan je vervolgens de HRA in zn geheel langzaam afschaffen. Als men gewoon aflost is de afhankelijkheid van de HRA alweer een stuk kleiner.

Z___Z schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 14:16:
De overstap van een spaarproduct naar anuitair is een overeenkomst tussen jou en de bank. De overheid kan de bank misschien dwingen (ze heeft toch de helft van de Nederlandse bancaire sector in handen).
Het probleem van vritueel anuitair is dat dit lastig is voor mensen om te begrijpen. Niet iedereen is econoom en voor veel mensen is de huidige belastingaangife al moeilijk genoeg.

Ik vind ook niet dat de overheid je moet dwingen, daarom wordt er ook gesproken over virtueel. Je krijgt de keuze of je mee doet of niet, maar de HRA is gewoon hetzelfde als voor ieder ander. Lijkt mij eerlijk. Als je dan de banken nog dwingt om oversluiten gratis mogelijk te maken (als dat al nodig is, want de banken willen dit denk ik ook) dan zie ik in ieder geval geen probleem vanuit rechtvaardigheid gezien. Iedereen vangt dan gewoon hetzelfde, dat is eerlijk.

Verder is het niet zo ingewikkeld, men kan voortaan niet meer het hele bedrag maar slechts de som van schuld plus spaarpot aftrekken. Het berekenen van een annuiteit kreeg ik bij m&o op de middelbare school, dat is echt een schijntje vergeleken bij alle andere regelgeving die bij een hypotheek komt kijken.

[T-MOB]

Z___Z schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 14:16:
Het probleem van vritueel anuitair is dat dit lastig is voor mensen om te begrijpen. Niet iedereen is econoom en voor veel mensen is de huidige belastingaangife al moeilijk genoeg.

De bank kan toch gewoon op het jaarlijkse hypotheekoverzicht zetten wat de netto (en dus fiscaal aftrekbare) rente is. Zo'n overzicht heb je met een annuitaire hypotheek ook nodig, want dan is toch al niet heel helder welk deel van de betalingen precies rente en aflossing zijn.

[ATS]

redwing schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 11:01:
[...]

Deze reaktie komt hier nu al vaker terug maar slaat helemaal nergens op. Het gaat er hier niet om dat mensen niet graag iets goedkoper willen kopen, het gaat er om dat hun bezittingen plotseling 30-40% minder waard worden. En je kunt me niet wijs maken dat jij er blij van wordt als je plotseling minder bezittingen krijgt vanwege een beslissing van de regering.....

Maar dat gebeurt aan de lopende band. Zo was ik ooit mede-eigenaar van een zweefvliegtuig. Totdat de overheid het ineens een goed idee vond om het verplicht te maken om elk vliegtuig uit te rusten met een transponder, en ze anders enorme beperkingen op te leggen. Daarmee werd het vliegtuig (in Nederland) in feite ineens waardeloos, omdat de kosten van zo'n systeem hoger zijn dan de waarde van het vliegtuig. Ander voorbeeld: oldtimers verliezen momenteel heel snel in waarde omdat de vrijstelling voor de motorrijtuigenbelasting verdwijnt.

Waarom mag dat niet bij de huizenmarkt?

Hier is ook niemand op tegen, 95% van de mensen hier zijn het er mee eens dat de HRA moet veranderen. Er moet alleen wel op gelet worden dat je daarmee niet meer problemen veroorzaakt dan oplost. Oftewel veranderingen zullen geleidelijk moeten gebeuren.

Het nu invoeren van een (virtuele) annuïtaire (of wat mij betreft lineaire) aflossing ter beperking van de HRA is toch heel geleidelijk? Je neemt natuurlijk als startjaar voor die afname het moment van invoering of het moment van aangaan van de lening voor nieuwe gevallen. Het zou inderdaad niet eerlijk zijn om als startjaar het originele moment van het aangaan van de lening te nemen, en zo van huishoudens die 15 jaar geleden aflossingsvrij of een spaarhypotheek namen ineens een heel groot stuk aftrek af te nemen.

Tegelijk laat je de verplichting om lineair or annuïtair af te lossen om HRA te kunnen krijgen weer vallen: dat is een zaak tussen de koper en de geldverstrekker. Door de afbouw van de aftrekbaarheid blijft het sowieso interessanter om af te lossen.

[ninjazx9r98]

ph4ge schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 14:23:
[...]

Ik denk dat echt verplicht aflossen voor iedereen een echte structurele hervorming is. Als dat heeft gewerkt kan je vervolgens de HRA in zn geheel langzaam afschaffen. Als men gewoon aflost is de afhankelijkheid van de HRA alweer een stuk kleiner.

Met een spaarhypotheek wordt ook gewoon afgelost maar dan aan het einde van de looptijd in plaats van maandelijks een beetje.
De relatie tussen afhankelijk zijn van HRA en aflossen zie ik om die reden dan ook niet direct.

[...]

Ik vind ook niet dat de overheid je moet dwingen, daarom wordt er ook gesproken over virtueel. Je krijgt de keuze of je mee doet of niet, maar de HRA is gewoon hetzelfde als voor ieder ander. Lijkt mij eerlijk. Als je dan de banken nog dwingt om oversluiten gratis mogelijk te maken (als dat al nodig is, want de banken willen dit denk ik ook) dan zie ik in ieder geval geen probleem vanuit rechtvaardigheid gezien. Iedereen vangt dan gewoon hetzelfde, dat is eerlijk.

Waarom zouden banken dat willen?
Een spaarhypotheek is juist een gunstige overeenkomst voor de bank aangezien de lener 30 jaar dezelfde rente moet betalen over de hoofdsom.
Denk eerder dat je als hypotheekgever genaaid wordt door de bank om het zomaar te zeggen bij dat oversluiten.
Kan me zomaar voorstellen dat een taxatie verplicht wordt, hogere rente als je onder water staat omdat het onderpand de financiering niet (meer) dekt en soortgelijke ongein.

ATS schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 14:24:
[...]

Maar dat gebeurt aan de lopende band. Zo was ik ooit mede-eigenaar van een zweefvliegtuig. Totdat de overheid het ineens een goed idee vond om het verplicht te maken om elk vliegtuig uit te rusten met een transponder, en ze anders enorme beperkingen op te leggen. Daarmee werd het vliegtuig (in Nederland) in feite ineens waardeloos, omdat de kosten van zo'n systeem hoger zijn dan de waarde van het vliegtuig. Ander voorbeeld: oldtimers verliezen momenteel heel snel in waarde omdat de vrijstelling voor de motorrijtuigenbelasting verdwijnt.

Waarom mag dat niet bij de huizenmarkt?

Omdat je over het algemeen niet woont in een zweefvliegtuig of een oldtimer en beide ook geen eerste levensbehoefte zijn?

[ Voor 21% gewijzigd door ninjazx9r98 op 20-09-2013 14:49 ]

[ph4ge]

ninjazx9r98 schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 14:47:
Met een spaarhypotheek wordt ook gewoon afgelost maar dan aan het einde van de looptijd in plaats van maandelijks een beetje.
De relatie tussen afhankelijk zijn van HRA en aflossen zie ik om die reden dan ook niet direct.

In de eerste plaats geldt op dit moment dat je geen HRA krijgt als je een spaarhypotheek afsluit. Dus daar zit een verschil met de mensen die dat nog wel krijgen.

In de tweede plaats is aflossen op een lening internationaal en historisch gebruikelijk en gewenst. Dat er constructie is bedacht om daar onder uit te komen met als enige doel om de HRA te maximaliseren was niet verboden, maar had ook geen ander doel dan om maximaal te profiteren van de overheid. Het is dus in principe een nutteloos product, dus waarom zou dat gestimuleerd moeten worden? Zowel het oorspronkelijke doel (kosten om inkomsten te vergaren zijn aftrekbaar) als het secundaire doel (stimuleren van eigenwoningbezit) worden er niet mee geholpen. Het kost alleen maar geld, dus is het afgeschaft. Het is gewoon een truc die de banken bedacht hebben met geen ander doel om geld te verkrijgen van de overheid.

ninjazx9r98 schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 14:47:
Waarom zouden banken dat willen?
Een spaarhypotheek is juist een gunstige overeenkomst voor de bank aangezien de lener 30 jaar dezelfde rente moet betalen over de hoofdsom.
Denk eerder dat je als hypotheekgever genaaid wordt door de bank om het zomaar te zeggen bij dat oversluiten.
Kan me zomaar voorstellen dat een taxatie verplicht wordt, hogere rente als je onder water staat omdat het onderpand de financiering niet (meer) dekt en soortgelijke ongein.

Banken moeten hun kapitaalspositie versterken. Om aan de kapitaalseisen te voldoen moeten ze af van schulden die >80% LTV hebben, dat is gewoon cruciaal voor de rating van de banken met de nieuwe internationale regelgeving.

Bovendien levert die extra rente die ze ontvangen ze niks op omdat ze net zoveel extra rente moeten betalen over een spaarpotje. Het is bovendien gewoon praktisch om minder producten in de portefeuille te hebben en zo zijn er nog wel meer praktische redenen te bedenken.

Kortom, ik verwacht niet dat ze echt dwars zullen liggen. Voor een groot deel van de mensen geldt dat ze het al kunnen binnen de afgesproken voorwaarde, en waar dat niet kan verwacht ik niet dat banken de kont tegen de kribbe gaan gooien. En als ze dat wel doen dwingen we ze gewoon, lastiger maar ook geen onoverkomelijk probleem.

ninjazx9r98 schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 14:47:
Omdat je over het algemeen niet woont in een zweefvliegtuig of een oldtimer en beide ook geen eerste levensbehoefte zijn?

Volgens mij praten we in een cirkel. Er zijn ook al genoeg voorbeelden gegeven van andere primaire levensbehoeftes die de overheid ook duurder maakt (huren bijvoorbeeld).

[BlakHawk]

ph4ge schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 15:14:
Volgens mij praten we in een cirkel. Er zijn ook al genoeg voorbeelden gegeven van andere primaire levensbehoeftes die de overheid ook duurder maakt (huren bijvoorbeeld).

Daar wil ik wel even op ingaan...
Dit gebeurt alleen als je extreem lage huren hebt (sociale huur).

Toen ik startte met werken en op zoek ging naar een huis, verdiende ik met 2100 bruto al te veel om in aanmerking te komen voor sociale huur...

Ik moest dus de vrije sector in met 2100 per maand bruto salaris, dus huren van 800+ euro.

Ik kon hoog of laag springen sociale huur a 550 euro kon niet....

Wat men nu doet is enkel voor mensen met een salaris boven de 45k op jaarbasis, dus 3500 bruto per maand fors verhogen...

Met 3500 per maand kom je echt niet in de problemen als je een huur van 500 euro hebt en daar wat meer voor moet gaan betalen, want iemand met 2100 bruto als starter heeft geen andere keuze...

Het is dus een selecte groep met een relatief hoog salaris voor de huur die zij betalen (sociaal).
Dat is toch echt een ander verhaal.

[RemcoDelft]

Z___Z schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 14:16:
Dat is wel een groot uiteinde, maar er is grond zat in het groene hart om iedereen die in de randstad wil wonen 1000m2 aan grond te geven. De leefbaarheid gaat daarmee in de Randstad niet echt vooruit.

Ik durf het tegenovergestelde te beweren: de leefbaarheid in de Randstad wordt aanzienlijk beter als je niet 8 hoog in een flatje woont, om vervolgens in een leeg weiland in de file te staan, maar lekker ruim in datzelfde weiland kan wonen samen met alle andere flatbewoners. Dan leg je dat weiland maar in Oost-Groningen.

dfrenner schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 15:23:
Wat men nu doet is enkel voor mensen met een salaris boven de 45k op jaarbasis, dus 3500 bruto per maand fors verhogen...

Een huur die van 400 naar 420 euro per maand gaat noem ik geen forse verhoging. Het is (zoals zo vaak) gerommel in de marge.

[Pooh]

RemcoDelft schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 15:31:
[...]

Ik durf het tegenovergestelde te beweren: de leefbaarheid in de Randstad wordt aanzienlijk beter als je niet 8 hoog in een flatje woont, om vervolgens in een leeg weiland in de file te staan, maar lekker ruim in datzelfde weiland kan wonen samen met alle andere flatbewoners. Dan leg je dat weiland maar in Oost-Groningen.

Dat hangt nogal van je definitie van 'leefbaarheid' af. Er is een groeiende beweging naar de steden toe, met meer compactheid en hogere voorzieningendichtheid. Deels is dat planning, maar voor een groot deel ook vraaggestuurd.
Buitenwijken met meer ruimte zijn minder populair. Niet voor niks hebben veel vinexwijken een slechte naam, ondanks dat er toch weinig 8-hoog gebouwd wordt.

[ninjazx9r98]

ph4ge schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 15:14:
In de tweede plaats is aflossen op een lening internationaal en historisch gebruikelijk en gewenst. Dat er constructie is bedacht om daar onder uit te komen met als enige doel om de HRA te maximaliseren was niet verboden, maar had ook geen ander doel dan om maximaal te profiteren van de overheid.

Hoe kom je er toch steeds weer bij dat er niet afgelost wordt?
Bij een spaarhypotheek is er weldegelijk sprake van aflossen, het gebeurt alleen aan het einde van de rit als het totaalbedrag bij elkaar gespaard is en niet iedere maand een beetje.
Dat lijk je echter keer op keer te negeren aangezien je maar blijft doorgaan over de noodzaak tot aflossen waardoor je op z'n minst de suggestie lijkt te wekken dat een spaarhypotheek nooit afgelost wordt.
Het is overigens dezelfde overheid die deze hypotheekvormen heeft toegestaan inclusief de mogelijkheid tot maximale HRA.

Bovendien levert die extra rente die ze ontvangen ze niks op omdat ze net zoveel extra rente moeten betalen over een spaarpotje. Het is bovendien gewoon praktisch om minder producten in de portefeuille te hebben en zo zijn er nog wel meer praktische redenen te bedenken.

Ik zou zeggen reken het eens uit en kijk dan nog eens of het ze niks oplevert.
Dertig jaar lang rente krijgen over de hoofdsom versus dertig jaar lang rente betalen over een groeiend spaarpotje wat na grofweg 21 jaar pas op de helft van de hoofdsom zit.

[Z___Z]

@RemcoDelft: Flats zijn juist uitermate efficient voor wonen en werken. Als iedereen op de grond woont, want dat gaat gebeuren als grond nagenoeg gratis is, dan worden de afstanden die je moet afleggen veel groter. Een supermarkt heeft immers een X aantal klanten nodig om rendabel te zijn. Hoe meer grond die X mensen gebruiken om te wonen, hoe verder je gemiddeld moet reizen om naar die supermarkt te gaan (Amerikaans model zeg maar). Openbaar vervoer kan je dan meteen afschaffen. Want een bushalte heeft een X aantal personen bereik nodig om sociaal rendabel te zijn. Als je meer dan 10 minuten moet lopen om naar de bushalte te gaan ga je niet meer met de bus. Laat staan metro of tram.
Het is niet voor niets dat de rijkste gebieden enorme compacte steden zijn. New York, Singapore, Hong Kong, Shang Hai, Tokio en zelfs Dubai, waar grond zo'n beetje gratis is, omdat het een enorme zandbak is. Veel mensen per vierkante meter, betekent veel voorzieningen op loopafstand. Veel werkgelegenheid op loopafstand. Veel mensen die hetzelfde stukje moeten reizen, dus rendabel openbaar vervoer.
Hoog frequentie openbaar vervoer, zodat je nog meer voorzieningen binnen kort reisbereik hebt.

Daarnaast zorgt hoge m2 prijzen voor efficient wonen. Efficient ingerichte keuken, woonkamer, slaapkamer etc. Dit kan je later weer toepassen in je grotere huis, zodat je grotere huis nog groter lijkt. Als woonruimte goedkoop is, was er nooit een flatscreen tv, want waarom niet gewoon een CRT neerzetten. Toch ruimte zat en nog beter beeld ook. Opklapbare strijkplank, niet nodig, waarom niet gewoon een strijktafel.

[rube]

Z___Z schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 16:27:
Daarnaast zorgt hoge m2 prijzen voor efficient wonen. Efficient ingerichte keuken, woonkamer, slaapkamer etc. Dit kan je later weer toepassen in je grotere huis, zodat je grotere huis nog groter lijkt. Als woonruimte goedkoop is, was er nooit een flatscreen tv, want waarom niet gewoon een CRT neerzetten. Toch ruimte zat en nog beter beeld ook. Opklapbare strijkplank, niet nodig, waarom niet gewoon een strijktafel.

Goedkope grondprijs is niet gelijk aan een goedkope vierkante meterprijs voor een woning.
Je kan ook gewoon hetzelfde rijtjeshuis neerzetten maar dan met een grotere voor- en achtertuin.
Zeg maar wat meer groen, leefbaarder enzo.

[Wobblier]

Z___Z schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 16:27:
@RemcoDelft: Flats zijn juist uitermate efficient voor wonen en werken.
...
Het is niet voor niets dat de rijkste gebieden enorme compacte steden zijn. New York, Singapore, Hong Kong, Shang Hai, Tokio en zelfs Dubai, waar grond zo'n beetje gratis is, omdat het een enorme zandbak is. Veel mensen per vierkante meter, betekent veel voorzieningen op loopafstand. Veel werkgelegenheid op loopafstand. Veel mensen die hetzelfde stukje moeten reizen, dus rendabel openbaar vervoer.
...
Daarnaast zorgt hoge m2 prijzen voor efficient wonen. Efficient ingerichte keuken, woonkamer, slaapkamer etc. Dit kan je later weer toepassen in je grotere huis, zodat je grotere huis nog groter lijkt. Als woonruimte goedkoop is, was er nooit een flatscreen tv, want waarom niet gewoon een CRT neerzetten. Toch ruimte zat en nog beter beeld ook. Opklapbare strijkplank, niet nodig, waarom niet gewoon een strijktafel.

Je verhaal doet me denken aan de foto's van Micheal Wolf http://photomichaelwolf.c...-of-density-scout-shots/1. Overigens fantastische foto's .. efficient en rendabel .. maar ..

Trouwens, de verhalen bij deze foto's is dat de bewoners heel sociaal zijn. Een plichtsbesef hebben tenopzichte van hun buren en er relatief weinig criminaliteit. Nadruk maar even op relatief.

[ Voor 8% gewijzigd door Wobblier op 20-09-2013 17:23 ]

[ATS]

rube schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 17:12:
[...]

Goedkope grondprijs is niet gelijk aan een goedkope vierkante meterprijs voor een woning.
Je kan ook gewoon hetzelfde rijtjeshuis neerzetten maar dan met een grotere voor- en achtertuin.
Zeg maar wat meer groen, leefbaarder enzo.

Of je maakt de tuin niet groter, en houdt grotere stukken groen open waar alle bewoners van de omgeving kunnen gaan wandelen, fietsen, zwemmen in de recreatieplan, etc. Zeg maar wat meer groen, leefbaarder enzo. In je eigen tuintje ben je snel uitgewandeld...

[RemcoDelft]

ATS schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 22:17:
Of je maakt de tuin niet groter, en houdt grotere stukken groen open waar alle bewoners van de omgeving kunnen gaan wandelen, fietsen, zwemmen in de recreatieplan, etc. Zeg maar wat meer groen, leefbaarder enzo. In je eigen tuintje ben je snel uitgewandeld...

Ik liep gisteren even over dat openbaar groen, en heb m'n schoenen daarna maar gewoon in de container gegooid... Typisch Nederlands om elk stukje gras vol met hondenstront te gooien, en typisch Nederlands om het verbod op honden totaal niet te handhaven.
Hoeveel keer per jaar zwem jij trouwens in die recreatieplas? Het grote voordeel van meer ruimte bij je huis is dat je het dagelijks benut, en niet de 2 keer per jaar dat je de grote stad verlaat.

[FireAge]

Wobblier schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 17:21:
[...]


Je verhaal doet me denken aan de foto's van Micheal Wolf http://photomichaelwolf.c...-of-density-scout-shots/1. Overigens fantastische foto's .. efficient en rendabel .. maar ..

Trouwens, de verhalen bij deze foto's is dat de bewoners heel sociaal zijn. Een plichtsbesef hebben tenopzichte van hun buren en er relatief weinig criminaliteit. Nadruk maar even op relatief.

Dat doet me dan weer aan de film Elysium denken

Ja flats zijn efficient. Maar ik weet niet of mensen er beter van worden. Lees maar eens een boek door over stedenbouw. Genoeg onderzoek gedaan dat zonder genoeg water, groen, open ruimte etc een stad heel snel verloederd.

[Lethalis]

FireAge schreef op zaterdag 21 september 2013 @ 09:38:
[...]

Dat doet me dan weer aan de film Elysium denken

Maar niet Elysium zelf

Ik zou me niet voor kunnen stellen om in zo'n enorme betonnen bunker te moeten wonen. Mensen zijn daar echt een nummer geworden zo te zien.

PS:
Die "100x100" foto's

[ Voor 4% gewijzigd door Lethalis op 21-09-2013 10:01 ]

[rube]

ATS schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 22:17:
[...]
Of je maakt de tuin niet groter, en houdt grotere stukken groen open waar alle bewoners van de omgeving kunnen gaan wandelen, fietsen, zwemmen in de recreatieplan, etc. Zeg maar wat meer groen, leefbaarder enzo. In je eigen tuintje ben je snel uitgewandeld...

Of: en en. Lekker wandelen in groen (en dan hopelijk niet zoals RemcoDelft beschreef) en bij thuiskomst even wat sla en tomaatjes uit de eigen tuin plukken om de salade te maken

@Torenflats: ik kom af en toe in Hong Kong en ja, een weekje is leuk maar daarna gaat al dat beton mij wel vervelen.

[Fiber]

Lethalis schreef op zaterdag 21 september 2013 @ 09:56:
[...]

PS:
Die "100x100" foto's

Ik vind ze juist prachtig. Hoe mensen kunnen wonen en leven in een huisje van ongeveer zes vierkante meter. (2.5 x 2.5) En wij maar klagen dat tachtig vierkante meter veel te weinig is voor een gezin...

[Stoffel]

Fiber schreef op zaterdag 21 september 2013 @ 11:38:
[...]

Ik vind ze juist prachtig. Hoe mensen kunnen wonen en leven in een huisje van ongeveer zes vierkante meter. (2.5 x 2.5) En wij maar klagen dat tachtig vierkante meter veel te weinig is voor een gezin...

En jij denkt dat die mensen niet liever wat meer ruimte hebben? Ik denk dat het pure noodzaak en wat mij betreft pure armoede is. Ik zou nog liever uit het raam springen als ik er moest wonen.

[Z___Z]

Juist als je flats bouwt heb je meer ruimte voor groen. Als alle mensen in Hong Kong op de grond zouden wonen, heb je geen natuur meer. Stel je hebt 100m2 per huis. Dan heb je voor een rijtjeshuis zo'n 150m2 grond nodig inclusief een kleine tuin en de weg voor het huis.
als je het in een flat bouwt met 10 verdiepingen heb je per huis nog maar 20m2 nodig. Heb je dus nog 1300 m2 per 10 huizen over voor groenvoorziening.

in Hong Kong heb je op Island nog veel groen op de bergen, en je bent met de metro snel buiten de stad waar veel groen is. Daarnaast is door de grote bevolkingsdichtheid markt voor goedkope ontbijt tentjes, lunch tentjes en restaurantjes. Je kan daar wonen zonder ooit zelf te koken tegen dezelfde kosten als je hier in Nederland elke dag zelf kookt. Dit terwijl de lonen vergelijkbaar zijn met Nederland.

[ Voor 32% gewijzigd door Z___Z op 21-09-2013 13:13 ]

[Lethalis]

Hoewel het concept van een flat zeker wel voordelen biedt, is de manier waarop die mensen leven echt wel noodzaak. Dat doen ze niet voor hun lol.

Ik woon ook in een appartement. Maar dan wel een net appartement met gestucte muren, 80m2, CV, bouwjaar 2010, hoge plafonds (2m65) en grote ramen. En een balkon.

Dan is het niet erg.. maar in zo'n hok wonen. Ik moet er niet aan denken. Dan word ik echt claustrofobisch.

Maar ja, zoals de maker van de film Elysium ook al zei.. Elysium is nu. Wij wonen in Elysium. We hebben het alleen niet altijd door. Wat misschien nog wel erger is, is dat onze welvaart afbrokkelt en we straks eraan moeten wennen dat we met minder genoegen moeten nemen en dat we uiteindelijk niet meer in Elysium wonen. Maar voorlopig doen we het hartstikke goed vergeleken met andere landen.

"we gaan van een verzorgingsstaat naar een participatiestaat" .. het is het begin van het einde.

[assje]

dfrenner schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 15:23:
[...]
Daar wil ik wel even op ingaan...
Dit gebeurt alleen als je extreem lage huren hebt (sociale huur).

De huur van mijn geliberaliseerde huurwoning bij de woningcorporatie werd dit jaar anders ook gewoon verhoogd met 4,5% (€690,- -> €720,-). Als dat ieder jaar zo blijft gaat de lol er toch wel snel vanaf.

Een scheefhuurder in een sociale huurwoning zou worden "gestraft" met een extra 2% huurverhoging, (6,5% dus). Bij een huur van €400,- zou dat dus €426,- worden.

Merk hierbij op dat de absolute huurverhoging voor mij nog steeds hoger is dan die van de scheefhuurder, dat schiet lekker op ja om de scheefhuurders daar weg te krijgen!

[ATS]

RemcoDelft schreef op zaterdag 21 september 2013 @ 09:03:
[...]

Ik liep gisteren even over dat openbaar groen, en heb m'n schoenen daarna maar gewoon in de container gegooid... Typisch Nederlands om elk stukje gras vol met hondenstront te gooien, en typisch Nederlands om het verbod op honden totaal niet te handhaven.
Hoeveel keer per jaar zwem jij trouwens in die recreatieplas? Het grote voordeel van meer ruimte bij je huis is dat je het dagelijks benut, en niet de 2 keer per jaar dat je de grote stad verlaat.

Die hondenpoep vindt je ook gewoon op de stoep helaas. Of in het zand van de speeltuin

Ik zwem zo af en toe in een recreatieplas ja, hoewel ik vanaf mijn huidige woonplaats vaker naar het strand ga. Maar daarvoor moet ik wel een half uur door de stad fietsen...

Ik woonde vroeger redelijk aan de rand van Enschede: een paar minuten fietsen, en je was er gewoon echt uit en reed tussen stukken bos, hei en oud cultuurlandschap met mooie bomen, hagen en doorkijkjes. Ik ging daar regelmatig een stuk fietsen: soms een dag(deel), soms gewoon 's avonds een rondje. Tegenwoordig woon ik in Den Haag. De stad heeft echt zijn charme, maar ik mis het wel dat het bijna niet mogelijk is om hem even achter je te laten. Je kan hier echt geen kant op, en natuur beleef je alleen als je oogkleppen opzet zodat je niet teveel tegelijk ziet en het autogeluid dat je overal hoort negeert. Zelfs waar ik vroeger woonde kon je op zondag middag nog even een rondje over de dijk lopen om uit te waaien...

[artificial_sun]

Klopt scheefhuur los je niet zomaar op. En een hoop scheefhuurders zijn ook bang om te kopen. Want dan zit je ook ineens met hoge (relatief dan) lasten en je zit vast (werk (zoek) gebied meteen veel verkleind).

Ken twee scheef huur situaties in mijn directe omgeving.
De ene is gaan kopen vlak bij hun werk. En voordat ze goed en wel geschilderd hadden kreeg 1 van de 2 de optie, of vertrekken of 100 km verderop gaan werken.
De ander situatie heeft veel geld maar 1 van de 2 geen vast werk. Nu kopen is regio gebonden zijn en onzeker zijn over het budget voor de komende jaren. dan kun je beter nog even huren voor 450 p/m

[Señor Sjon]

Het lijkt wel alsof ik de jaren '50-'60 hoor. De grote flatgebieden (Zaandam, Vlaardingen, Bijlmer) zijn allen nou niet echt het utopische stulpje geworden zoals gedacht, ondanks de grote groengebieden die er vaak wel bij zitten. De Bijlmer is geïnspireerd op een Franse architect die ook in Parijs dit heeft gedaan. Nu een ghetto overigens als ik het goed heb.

Bij een xx aantal verdiepingen (7-10 dacht ik) raak mensen vervreemd van de 'wereld beneden' doordat ze de volledige interactie kwijt zijn met wat er op de grond gebeurd.

Wij zijn onvergelijkbaar met NY, HongKong en Tokyo.

[Z___Z]

De gebieden die je op noemt zijn dan ook allemaal sociale huurflats. Je moet sociale woningen ook tussen vrije sector huurwoningen/koopwoningen bouwen. Je moet ze alleen kleiner/minder luxe maken, zodat mensen die vrije sector huren of kopen zich niet genaaid voelen door de overheid.
Dat flats wel goed werken, kan je in Rotterdam zien bij Blaak of op de Kop van Zuid, hoewel de Kop van Zuid ook een beetje een troosteloze bedoeling is. Niet meer op wandelafstand van het centrum, dus de hoge prijs IMHO niet waard.

Scheefhuurders kan je alleen wegpesten als je de huur in 1 keer optrekt naar markt conform ipv procentueel te verhogen ten opzcihte van wat het nu is. Sociaal huren moet geen keus zijn. Als je nu 10 jaar ingeschreven bent, kan je bij elke vrijkomende woning gaan kijken en afwijzen als je het niet leuk vind. Sociale huur is bedoeld om mensen onderdak te bieden. Dus huizen toewijzen. Vind je het niks, ga dan particulier huren of kopen.

[Señor Sjon]

Sociale huur hoort tot minimumloon te zijn. Het is imo schandalig dat een regulier beroep met een modaal inkomen nog tot de sociale huur gerekend (moet) worden. Dat is gewoon een manco in ons politieke inkomensbeleid van de laatste 10-20 jaar.

De eis van 30% sociaal bouwen wordt nu langzamerhand losgelaten in gebiedsontwikkelingen. Dat percentage is al te hoog om realistisch te bouwen.

[Mfpower]

Senor Sjon schreef op maandag 23 september 2013 @ 15:12:
Sociale huur hoort tot minimumloon te zijn. Het is imo schandalig dat een regulier beroep met een modaal inkomen nog tot de sociale huur gerekend (moet) worden. Dat is gewoon een manco in ons politieke inkomensbeleid van de laatste 10-20 jaar.

Ik blijf het maar roepen, ik ben het pertinent met je oneens en dit is m.i. politieke doctrine. Sociaal wonen en de woningcorporaties zijn nooit specifiek geweest voor de minima. Voor de minima is er zoiets als huursubsidie icm een max huurprijs. De corporaties en sociale huur komen voort uit het idee dat iedereen betaalbaar kan wonen; zeker in de tijd dat kopen een luxe was en niet de standaard. Gewoon een sociaal idee dus, toegankelijk voor iedereen. Wil je luxe? Koop dan of huur prive.

Doordat nu iedereen "sociaal" tot minimum bombardeert en dat ineens er zoiets is als een scheefhuurder is pure politieke praat om iedereen arm te krijgen (teveel te laten betalen), of een opgeblazen huur/koopmarkt te creeren of te behouden.

edit:
paar kleine foutjes

[ Voor 3% gewijzigd door Mfpower op 23-09-2013 15:31 ]

[Verwijderd]

Ja, echt absurd dat mensen niet 35%-50% van hun inkomen kwijt willen zijn aan louter huur. Wat een aso's allemaal; als je een modaal inkomen hebt moet je immers maar gewoon €850,- (bruto) huur willen betalen voor een woning. En uiteraard ook elk jaar een huurverhoging van 4% willen slikken, want in de vrije sector is er geen maximum aan huurverhoging vastgesteld.

Ik weet niet van welke planeet jij komt, maar ik vind het werkelijk waar te zot voor woorden dat het blijkbaar normaal is dat je zulke percentages van je inkomen maar kwijt moet zijn puur aan wonen. De huurprijzen in Nederland slaan nergens meer op, behalve in de sociale huursector, waar de huurprijzen gewoon zijn meegestegen met de inflatie. Dat is toch normaal?

Voorbeeld:
Een huurwoning in mijn omgeving wordt voor €860,- bruto verhuurd, wat neer komt op ruim 45% van een netto modaal inkomen. En daar komt nog een kleine €100,- aan servicekosten bij. En energiekosten. Elk jaar wordt de huur met 4% verhoogd, wat een exponentiële stijging betekent. Dat betekent dat je na 5 jaar al op €1050,- bruto huur zit. Na 8 jaar €1181,-. Na 10 jaar €1277,-. Hoe de fuck moet je dat in vredesnaam bijhouden, en hoe kan je op die manier überhaupt sparen om ooit iets te kunnen kopen om van die huurverhogingen af te zijn?

Leg jij mij maar eens uit waar mensen met een modaal inkomen terecht kunnen. Blijkbaar is een huurwoning in de sociale huursector ad. €650,- per maand (=36% van een netto modaal inkomen) volgens jou asociaal, en het alternatief is minimaal €100,- duurder, waarbij je vaak ook nog eens genoegen moet nemen met een kleinere woning. Want schaarste en die fantastische vrije markt waar iedereen zo wild van is.

We moeten maar eens af van het principe dat iedereen maar een bepaald percentage kwijt moet zijn aan zijn of haar woning. Als er te weinig betaalbare woningen zijn, moeten er simpelweg meer betaalbare woningen gebouwd worden. Heel gek, ik weet het. Maar de oplossing zit hem dus niet in het wegpesten van mensen uit hun huis door de huren nog meer te verhogen dan dat ze al zijn.

Mfpower schreef op maandag 23 september 2013 @ 15:29:
[...]

Ik blijf het maar roepen, ik ben het pertinent met je oneens en dit is m.i. politieke doctrine. Sociaal wonen en de woningcorporaties zijn nooit geweest voor de minima. Voor de minima is er zoiets als huursubsidie icm sociale woningbouw. De corporaties en sociale huur komen voort uit het idee dat iedereen betaalbaar kan wonen; zeker in de tijd dat kopen een luxe was en niet de standaard. Gewoon een sociaal idee dus, toegankelijk voor iedereen. Wil je luxe? Koop dan of huur prive.

Doordat nu iedereen "sociaal" tot minimum bombardeert en dat ineens er zoiets is als een scheefhuurder is pure politieke praat om iedereen arm te krijgen (teveel te laten betalen), of een opgeblazen huur/koopmarkt te creeren of te behouden.

De hele term "scheefwoner" vind ik weerzinwekkend en is niets anders dan het criminaliseren van mensen met een inkomen anders dan minimumloon. Een absolute schande. Hoe zit het dan met mensen van honderden en honderden euro's per maand krijgen aan HRA en eveneens goedkoop wonen? Waarom is dát dan geen scheefwonen en wordt de HRA nauwelijks beperkt?

[ Voor 21% gewijzigd door Verwijderd op 23-09-2013 15:32 ]

[dcl!]

Bovendien is het scheefwonen voor een groot deel veroorzaakt doordat mensen inderdaad met een laag inkomen de woning inkwamen, maar ondanks dat ze wilden doorstromen er gwoon niet meer uitkwamen.

Wachtlijsten waren 20 jaar geleden ook al 10-15 jaar.
Inkomen flink gestegen, maar toch letterlijk nog 1 euro onder de minimum maandloon voor de vrije sector? Je kwam niet in aanmerking. Als je dan na 12 jaar eindelijk genoeg verdiend, ben je wel 12 jaar ouder en heb je mogelijk geeneens zin meer om te verhuizen. Maar dan ben je ploteseling een scheefwoner.

Inmiddels genoeg inkomen om een startersflatje te kunnen kopen, maar na 15 jaar wil natuurlijk wel doorstromen naar iets anders dan een 2kamer startersflatje.

[fRiEtJeSaTe]

Verwijderd schreef op maandag 23 september 2013 @ 15:29:
De hele term "scheefwoner" vind ik weerzinwekkend en is niets anders dan het criminaliseren van mensen met een inkomen anders dan minimumloon. Een absolute schande. Hoe zit het dan met mensen van honderden en honderden euro's per maand krijgen aan HRA en eveneens goedkoop wonen? Waarom is dát dan geen scheefwonen en wordt de HRA nauwelijks beperkt?

Tja gaan we weer; als je meer verdient dan minimumloon ben je automatisch 'rijk' en plukt de overheid je kaal. En terwijl je al werkend uitgekleed wordt staat er een horde werkloze mensen op de dam te protesteren dat bezuinigingen onbespreekbaar zijn, en er vooral meer belasting moet worden geheven op hoge inkomens. Aan de ene kant spreekt men over participatiemaatschappij, aan de andere kant wil de overheid burgers geen cent extra te besteden geven om ook daadwerkelijk zaken voor zichzelf te regelen. Je moet wel het beste uit jezelf halen, maar mag er geen cent aan verdienen.

Ondertussen krijgt de VVD overal de schuld van, terwijl het alleen maar naar de pijpen van de PVDA danst.
Over 5 jaar gewoon je loon overmaken naar Samsom en Roemer, dan zorgen zij dat iedereen minimumloon krijgt en geen cent meer.

[ Voor 7% gewijzigd door fRiEtJeSaTe op 23-09-2013 15:41 ]

[Verwijderd]

Volgende stap is je loonstrookje meenemen naar de supermarkt om het scheefeten aan te pakken? Of duurdere treinkaartjes voor mensen met een hoger inkomen?

We zijn aardig ver heen.. Maar dat gedoe met het "scheefhuren" doet mij toch wel echt serieus overwegen om zo snel mogelijk m'n biezen te pakken en dit walgelijke politieke klimaat achter mij te laten. Werken wordt kei- en keihard afgestraft in Nederland, al helemaal als je financieel onafhankelijk tracht te zijn.

[ Voor 13% gewijzigd door Verwijderd op 23-09-2013 15:43 ]

[Mektheb]

Verwijderd schreef op maandag 23 september 2013 @ 15:42:
Volgende stap is je loonstrookje meenemen naar de supermarkt om het scheefeten aan te pakken? Of duurdere treinkaartjes voor mensen met een hoger inkomen?

We zijn aardig ver heen.. Maar dat gedoe met het "scheefhuren" doet mij toch wel echt serieus overwegen om zo snel mogelijk m'n biezen te pakken en dit walgelijke politieke klimaat achter mij te laten. Werken wordt kei- en keihard afgestraft in Nederland, al helemaal als je financieel onafhankelijk tracht te zijn.

En daarom doen er een hoop zwart werken.

Dan verdienen ze schoon genoeg om "voor de overheid mee te mogen doen aan alles" en met het zwarte geld doen ze de rest.
Sja zo krijg je natuurlijk constructies.

En ik geef ze groot gelijk, zolang de kas bji de staat gevuld kan worden is het goed.

[redwing]

Mfpower schreef op maandag 23 september 2013 @ 15:29:
[...]
Ik blijf het maar roepen, ik ben het pertinent met je oneens en dit is m.i. politieke doctrine. Sociaal wonen en de woningcorporaties zijn nooit specifiek geweest voor de minima. Voor de minima is er zoiets als huursubsidie icm een max huurprijs. De corporaties en sociale huur komen voort uit het idee dat iedereen betaalbaar kan wonen; zeker in de tijd dat kopen een luxe was en niet de standaard. Gewoon een sociaal idee dus, toegankelijk voor iedereen. Wil je luxe? Koop dan of huur prive.

Klopt op zich, maar.... het idee is inderdaad dat het betaalbaar moet blijven en voor veel mensen die er nu wonen is het niet alleen betaalbaar maar zelfs erg goedkoop. En daar is het ook nooit voor bedoelt. Als je huizen kunstmatig goedkoop maakt om ze betaalbaar te houden moet je er wel voor zorgen dat er ook mensen in wonen die het ook nodig hebben. Anders ben je alleen mensen met 'genoeg' geld aan het spekken.

Oftewel zolang de huren kunstmatig laag gehouden worden vind ik het geen slecht idee dat er alleen mensen tot een bepaald inkomen in mogen wonen. Of dat bij voldoende inkomen het kunstmatig gedeelte verdwijnt en de woningen dus marktconform geprijst worden.

Maar ook daarbij is er een maar... Dan moet er vanuit de regering wel gezorgd worden dat de huizen waar zulke mensen naar toe zouden willen verhuizen er ook voldoende zijn. Helaas is dat nu net de markt waar gemeentes/regering/bouwers minder verdienen en is er dus ook nu nog steeds een tekort (en daarmee te hoge prijzen). De hele huizenmarkt is ten slotte een kwestie van vraag/aanbod en zolang het aanbod te laag is gaat de prijs naar wat er betaald kan worden (en dus te hoog).

fRiEtJeSaTe schreef op maandag 23 september 2013 @ 15:38:
Over 5 jaar gewoon je loon overmaken naar Samsom en Roemer, dan zorgen zij dat iedereen minimumloon krijgt en geen cent meer.

Ja, we hebben het ook zo slecht in Nederland......

[fRiEtJeSaTe]

redwing schreef op maandag 23 september 2013 @ 15:49:
[...]
Ja, we hebben het ook zo slecht in Nederland......

Je gaat voorbij aan het feit dat de reden dat we het zo goed hebben is, dat er mensen zijn die het beste uit zichzelf willen halen, om zo meer dan minimum / modaal te verdienen. Haal je door af te romen, bij die mensen de motivatie weg, krijg je een neerwaartse spiraal.

[Señor Sjon]

Verwijderd schreef op maandag 23 september 2013 @ 15:29:
Ja, echt absurd dat mensen niet 35%-50% van hun inkomen kwijt willen zijn aan louter huur. Wat een aso's allemaal; als je een modaal inkomen hebt moet je immers maar gewoon €850,- (bruto) huur willen betalen voor een woning. En uiteraard ook elk jaar een huurverhoging van 4% willen slikken, want in de vrije sector is er geen maximum aan huurverhoging vastgesteld.

Ik weet niet van welke planeet jij komt, maar ik vind het werkelijk waar te zot voor woorden dat het blijkbaar normaal is dat je zulke percentages van je inkomen maar kwijt moet zijn puur aan wonen. De huurprijzen in Nederland slaan nergens meer op, behalve in de sociale huursector, waar de huurprijzen gewoon zijn meegestegen met de inflatie. Dat is toch normaal?

Voorbeeld:
Een huurwoning in mijn omgeving wordt voor €860,- bruto verhuurd, wat neer komt op ruim 45% van een netto modaal inkomen. En daar komt nog een kleine €100,- aan servicekosten bij. En energiekosten. Elk jaar wordt de huur met 4% verhoogd, wat een exponentiële stijging betekent. Dat betekent dat je na 5 jaar al op €1050,- bruto huur zit. Na 8 jaar €1181,-. Na 10 jaar €1277,-. Hoe de fuck moet je dat in vredesnaam bijhouden, en hoe kan je op die manier überhaupt sparen om ooit iets te kunnen kopen om van die huurverhogingen af te zijn?

Leg jij mij maar eens uit waar mensen met een modaal inkomen terecht kunnen. Blijkbaar is een huurwoning in de sociale huursector ad. €650,- per maand (=36% van een netto modaal inkomen) volgens jou asociaal, en het alternatief is minimaal €100,- duurder, waarbij je vaak ook nog eens genoegen moet nemen met een kleinere woning. Want schaarste en die fantastische vrije markt waar iedereen zo wild van is.

We moeten maar eens af van het principe dat iedereen maar een bepaald percentage kwijt moet zijn aan zijn of haar woning. Als er te weinig betaalbare woningen zijn, moeten er simpelweg meer betaalbare woningen gebouwd worden. Heel gek, ik weet het. Maar de oplossing zit hem dus niet in het wegpesten van mensen uit hun huis door de huren nog meer te verhogen dan dat ze al zijn.


[...]


De hele term "scheefwoner" vind ik weerzinwekkend en is niets anders dan het criminaliseren van mensen met een inkomen anders dan minimumloon. Een absolute schande. Hoe zit het dan met mensen van honderden en honderden euro's per maand krijgen aan HRA en eveneens goedkoop wonen? Waarom is dát dan geen scheefwonen en wordt de HRA nauwelijks beperkt?

Je leest mijn post denk ik verkeerd. Het gaat mij erom dat het volledig uit de hand is gelopen dat een modaal inkomen met modale beroepen al een gereguleerd sector nodig heeft om uberhaupt betaalbaar te kunnen wonen. En helaas, het is verre van toegankelijk voor iedereen door de inkomenseisen. Waarom kan ik niet goedkoop een huis krijgen? Misschien zit ik wel op de grote vaart en ben ik weinig thuis. Dan heb je geen trek in een dure huurwoning omdat de rest al weggereserveerd is.