Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[Bartjuh]

Wilke schreef op zaterdag 31 augustus 2013 @ 00:27:
Je overweegt leegstandsverhuur vooral als je "moet" verhuizen (bv. voor werk of omdat je huis te klein is) terwijl het huis onder water staat, dus meer hypotheek dan het waard is, en je geen zin hebt om met een hoge restschuld te verkopen. Dat heeft i.h.a. niks te maken met het kunnen dragen van de hypotheeklasten. En ook niet met situaties waarin hypotheek < WOZ-waarde (het geval waarin vermogensbelasting speelt).

DUS is het nog ongunstiger dan gestelde casus, want je mist nog meer HRA.

Bovendien is gaat het dragen van twee hypotheken, helemaal als er één onder water staat, doorgaans gepaard met moeite om de lasten te kunnen betalen. Er is immers een reden dat de hypotheek onder water staat, en het huis nog niet is verkocht*. Als je genoeg geld heb kan je verlies nemen voordat het erger wordt, als je dat niet hebt niet.


* Bij een juiste prijs verkoop je elk huis, nog steeds.

[Wilke]

Opnieuw nee: een prima reden om te verhuren is dat je niet wilt verkopen met een grote restschuld. Dat hoeft helemaal niet gerelateerd te zjn aan het kunnen dragen van (dubbele) maandlasten op enig moment.

Je generaliseert en verbindt allerlei zaken met elkaar die helemaal niet onlosmakelijk bij elkaar horen. Dus ik hou er nu dan maar over op. Feit is idd wel dat de HRA niet helpt, daarover zijn we het eens.

[Bartjuh]

Wilke schreef op zaterdag 31 augustus 2013 @ 10:57:
Opnieuw nee: een prima reden om te verhuren is dat je niet wilt verkopen met een grote restschuld. Dat hoeft helemaal niet gerelateerd te zjn aan het kunnen dragen van (dubbele) maandlasten op enig moment.

Je generaliseert en verbindt allerlei zaken met elkaar die helemaal niet onlosmakelijk bij elkaar horen. Dus ik hou er nu dan maar over op. Feit is idd wel dat de HRA niet helpt, daarover zijn we het eens.

Dan gebruiken jij en ik een andere definitie van "kunnen dragen"

Als je het namelijk prima kon betalen, dan had je geen restschuld. Punt. De inkomsten zijn dus ontoereikend om een accumulatie van restschuld te voorkomen. De bank ziet dit gebeuren (dat je het niet kan opbrengen om die daling te betalen) en wil verkopen via executieveiling om verdere accumulatie van restschuld te beperken.

Een perfecte oplossing voor zowel huiseigenaar als bank zou zijn om te verhuren... echter, daar komt de HRA weer om de hoek die alles verpest, met name bij hoge schuld.

[Wilke]

Bartjuh schreef op zaterdag 31 augustus 2013 @ 11:06:
Dan gebruiken jij en ik een andere definitie van "kunnen dragen"

Als je het namelijk prima kon betalen, dan had je geen restschuld.

Incorrect. Je haalt nu vermogen en inkomen door elkaar. Ik geef het op.

[Stoffel]

Bartjuh schreef op zaterdag 31 augustus 2013 @ 09:33:
[...]

DUS is het nog ongunstiger dan gestelde casus, want je mist nog meer HRA.

Bovendien is gaat het dragen van twee hypotheken, helemaal als er één onder water staat, doorgaans gepaard met moeite om de lasten te kunnen betalen. Er is immers een reden dat de hypotheek onder water staat, en het huis nog niet is verkocht*. Als je genoeg geld heb kan je verlies nemen voordat het erger wordt, als je dat niet hebt niet.


* Bij een juiste prijs verkoop je elk huis, nog steeds.

Als je het makkelijk kunt betalen kun je er ook gewoon bewust voor kiezen om niet te verkopen? Ik spreek uit ervaring, want heb zelf ook twee huizen waarvan ik er maar in eentje woon. De ander is verhuurd, waarbij de huurinkomsten de hypotheek ongeveer opheffen. Als ik dat huis nu verkoop moet ik er (schat ik) een 30-40k op bijleggen. Dat kan ik wel, maar het is in mijn optiek kapitaalvernietiging. Het huis kost me nu namelijk niets, iemand anders betaalt de hypotheek af dus spaart voor mij, en mocht de huizenmarkt ooit aantrekken dan zien we dan wel weer of ik het wil verkopen. In de tussentijd stijgt de huur ieder jaar een beetje en blijft de hypotheek hetzelfde. De marge wordt dus alleen maar groter. Waarom zou ik in godsnaam 30-40k spaargeld weggooien in deze situatie? Het enige dat ik kan bedenken is het risico dat de huurder weggaat en ik (tijdelijk) geen andere heb. Dat zou echter de eerste keer niet zijn en ik kan de maandlasten dan nog steeds dragen.

[ninjazx9r98]

Onze buurvrouw verhuurt ondertussen ook een jaar of vier haar huis (iedere keer max één jaar en zag de huidige huurders gisteren druk bezig met verhuizen) omdat ze het vanwege de markt nu niet kwijt kan voor de prijs die ze wil hebben.
Ze wacht gewoon rustig af tot de markt weer aantrekt en heeft geen haast om het te verkopen en net als bij Stoffel zijn het de huurders die ondertussen de hypotheekkosten opbrengen.

[Bartjuh]

Wilke schreef op zaterdag 31 augustus 2013 @ 13:23:
[...]
Incorrect. Je haalt nu vermogen en inkomen door elkaar. Ik geef het op.

Euh, vermogen en inkomen zijn gewoon gekoppeld hoor. Hell, netto inkomen IS de tijdsafgeleide van vermogen!!

[woekele]

Bij tijdelijke verhuur (max een jaar) behoud je je recht op HRA. Je moet dan wel over 70% van de huurinkomsten belasting betalen (bijtelling als het ware). Ik weet niet hoe dat zit als je ook nog een ander huis hebt met HRA. Dat kan denk ik niet. De buurvrouw zal zelf dus ook iets huren waarschijnlijk? Of ze doet het om een andere reden voor maximaal een jaar natuurlijk...

[Wilke]

Wat Stoffel zegt dus.

[Bartjuh]

Stoffel schreef op zaterdag 31 augustus 2013 @ 15:02:
[...]Als je het makkelijk kunt betalen kun je er ook gewoon bewust voor kiezen om niet te verkopen?

Uiteraard, mijn verhaal sloot dat niet uit

Wilke schreef op zaterdag 31 augustus 2013 @ 19:44:
Wat Stoffel zegt dus.

Wat Stoffel zegt ben ik het grotendeels mee eens, met jouw verhaal niet. Je haalt er allerlei andere situaties bij die weliswaar net zo goed voorkomen, maar er voor de discussie helemaal niet toe doen. En vervolgens ook nog stellen dat inkomen en vermogen twee onafhankelijke variabelen zijn, ja, dan wordt het helemaal vaag.

Maar goed, laten we hier maar over ophouden, veel zin heeft het ook niet zo.

[ Voor 20% gewijzigd door Bartjuh op 31-08-2013 20:01 ]

[Verwijderd]

ninjazx9r98 schreef op zaterdag 31 augustus 2013 @ 15:53:
Onze buurvrouw verhuurt ondertussen ook een jaar of vier haar huis (iedere keer max één jaar en zag de huidige huurders gisteren druk bezig met verhuizen) omdat ze het vanwege de markt nu niet kwijt kan voor de prijs die ze wil hebben.
Ze wacht gewoon rustig af tot de markt weer aantrekt en heeft geen haast om het te verkopen en net als bij Stoffel zijn het de huurders die ondertussen de hypotheekkosten opbrengen.

Kan ze nog lang wachten. Lekker rustig.

In de tussentijd wordt dat huis compleet uitgewoond, door steeds nieuwe huurders.

[Bartjuh]

Verwijderd schreef op zondag 01 september 2013 @ 19:49:
[...]Kan ze nog lang wachten. Lekker rustig.

In de tussentijd wordt dat huis compleet uitgewoond, door steeds nieuwe huurders.

Ik weet niet hoe oud ze is, maar als ze al richting pensioensleeftijd gaat zal ze dat waarschijnlijk niet meer meemaken in dit leven

[Verwijderd]

Bartjuh schreef op zondag 01 september 2013 @ 20:43:
[...]

Ik weet niet hoe oud ze is, maar als ze al richting pensioensleeftijd gaat zal ze dat waarschijnlijk niet meer meemaken in dit leven

Denk het ook niet.

[ninjazx9r98]

@hpeopjes en Bartjuh
Het is heel spijtig maar jullie gaan allebei niet door voor de magnetron.
Tot op heden is er absoluut geen sprake van uitwonen van het huis door de huurders, tot nu toe zijn het keurige mensen die door een makelaar geselecteerd worden en wordt er helemaal niets uitgewoond.
De buurvrouw zelf woont en werkt al enige tijd in het buitenland, haar ouders houden een oogje in het zeil en maken het huis weer klaar voor verhuur als dat weer nodig is.
Wat leeftijd betreft, ik schat dat haar pensioenleeftijd nog een jaar of dertig in de toekomst ligt.

[Oscar Mopperkont]

Lekker tendentieus gebracht, maar wel het posten waard:

ma 02 sep 2013, 10:20
Huizenverkoop door het dak
Van onze financiële redactie
AMSTERDAM -
Het aantal huizenverkopen is afgelopen maand geëxplodeerd. Het aantal huizenverkopen nam 50% toe in vergelijking met dezelfde periode van 2012, en ook vroegen consumenten veel vaker om bezichtigingen en hypotheekadviezen. "De bodem in de huizenmarkt is echt bereikt."

Het ging om 11.500 verkochte huizen en 130.000 aanvragen voor een bezichtiging, in augustus. Ook ten opzichte van de voorgaande maand betekende dit een stijging, aldus gegevens van Makelaarsland, een van de grootste makelaars van Nederland.
Strategisch moment
Volgens directeur Jeroen Stoop zijn er meerdere factoren die de verkopen in augustus aanjoegen. "We merken dat klanten verwachten dat de economie herstelt en de hypotheekrente daardoor zal stijgen, evenals de huizenprijzen. Ze zien de huidige periode daarom als strategisch moment om een huis te kopen. Augustus was al de vierde sterke maand op rij, de bodem is echt bereikt."
Media
Daarnaast spreekt Stoop van een positieve invloed van de media. "Berichten dat de bodem van de huizenprijzen bereikt is, dragen bij aan het goede gevoel van de consument. Dat hebben wij hier echt duidelijk gemerkt." Vanwege de vele bezichtigingen die in augustus zijn uitgevraagd verwacht Stoop ook voor september een goede maand.
Kanttekening bij de vergelijking op jaarbasis is wel dat vorig jaar augustus een erg zwakke maand was, mede omdat beleggers de verkiezingsuitslag afwachtten. Bovendien schoof een aantal huizenkopers aankopen naar voren in 2012, omdat vanaf juli de NHG-grens verlaagd zou worden.

bron:http://www.telegraaf.nl/dft/21858006/__Huizenverkoop_door_het_dak__.html

Zijn dit nu trouwens nieuwe cijfers? Of gewoon een andere bron, die wat achterloopt (net zoals cijfers kadaster, NVM niet op elkaar voor- of achterlopen) voor dezelfde cijfers als vorige maand?

Als het een bron was die vorige maand ook al de stijging liet zien, dan lijkt het in ieder geval alweer zwaluw twee te zijn. Nog steeds geen zomer, maar beter dan een negatief bericht

[rube]

[b][message=40808076,noline]Oscar Mopperkont schreef op maandag 02 september 2013 @
Nog steeds geen zomer, maar beter dan een negatief bericht

Verkoop is in principe goed voor de economie. Maar of het voor de lange termijn ook goed is voor de starter / huizenbezitter / economie ligt natuurlijk wel aan de verkoopprijzen (hoger is niet voor allen beter).

[Woy]

Dat is natuurlijk niet zo goed te vergelijken aangezien vorig jaar volgens mij juist een dip na Juli was door regelgeving die af zou lopen. Hetzelfde effect zal je waarschijnlijk nog erger in januari 2014 zien.

Maar op zich heb ik ook wel het idee dat het zo langzaamaan in ieder geval niet meer erger wordt, en dat mensen qua huizenmarkt weer iets positiever gaan kijken, en dat resulteert in ieder geval in meer bezichtigingen.

[NiGeLaToR]

Woy schreef op maandag 02 september 2013 @ 11:51:
Dat is natuurlijk niet zo goed te vergelijken aangezien vorig jaar volgens mij juist een dip na Juli was door regelgeving die af zou lopen. Hetzelfde effect zal je waarschijnlijk nog erger in januari 2014 zien.

Maar op zich heb ik ook wel het idee dat het zo langzaamaan in ieder geval niet meer erger wordt, en dat mensen qua huizenmarkt weer iets positiever gaan kijken, en dat resulteert in ieder geval in meer bezichtigingen.

Onderschat het effect van gewenning niet. Het hele crisis-, vertrouwen-, en oorloggedoe krijgt langzamerhand een baard. We weten het allemaal wel, het is erg, overheid onbetrouwbaar en als we van oude munitie af moeten kiezen we een zondebok in het midden-oosten uit, prima - val me er niet mee lastig.



Wellicht is een standaard rouwproces curve zelfs wel van toepassing (deze incl hoe je iemand in elke fase van het proces kunt benaderen) en krabbelen we nu langzaam weer omhoog. Ik denk dat veel mensen het punt van 'accepteren' voorbij zijn en nu een nieuw plan hebben gemaakt of aan het maken zijn.

[EXX]

Op zich kan er best weer wat vaart in de huizenmarkt zitten. Wat wel interessant zou zijn is een uitsplitsing naar prijsklassen. Ik heb zelf het idee dat er het weer beter gaat in het "gemiddelde segment", tot pakweg 300k, met als best lopende het segment rond de 200k. De markt boven de 300k is nog steeds achteruit aan het kachelen.

[Krisp]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 02 september 2013 @ 11:40:
Lekker tendentieus gebracht, maar wel het posten waard:


[...]

bron:http://www.telegraaf.nl/dft/21858006/__Huizenverkoop_door_het_dak__.html

Zijn dit nu trouwens nieuwe cijfers? Of gewoon een andere bron, die wat achterloopt (net zoals cijfers kadaster, NVM niet op elkaar voor- of achterlopen) voor dezelfde cijfers als vorige maand?

Als het een bron was die vorige maand ook al de stijging liet zien, dan lijkt het in ieder geval alweer zwaluw twee te zijn. Nog steeds geen zomer, maar beter dan een negatief bericht

Makelaarsland heeft al sinds april elke maand een bericht de wereld ingestuurd waarin ze vermelden dat de huizenprijzen en verkopen 'omhoog' gingen, waarvan ook een aantal keer met de titel 'door het dak'. Ik geloof niet dat ik daar veel waarde aan moet hechten. Zeker niet omdat de media gecomplimenteerd worden met hun berichtgeving.

[ Voor 10% gewijzigd door Krisp op 02-09-2013 12:07 ]

[NiGeLaToR]

EXX schreef op maandag 02 september 2013 @ 12:01:
Op zich kan er best weer wat vaart in de huizenmarkt zitten. Wat wel interessant zou zijn is een uitsplitsing naar prijsklassen. Ik heb zelf het idee dat er het weer beter gaat in het "gemiddelde segment", tot pakweg 300k, met als best lopende het segment rond de 200k. De markt boven de 300k is nog steeds achteruit aan het kachelen.

Dat is een open deur: Zowel financieel is het hogere segment risicovoller, als dat er aan de onderkant veel meer mobiliteit moet zijn om mensen naar boven door te laten groeien. Als de markt stabiliseert gaat dat inderdaad van laag naar hoog.

Krisp schreef op maandag 02 september 2013 @ 12:03:
[...]

Makelaarsland heeft al sinds april elke maand een bericht de wereld ingestuurd waarin ze vermelden dat de huizenprijzen en verkopen 'omhoog' gingen, waarvan ook een aantal keer met de titel 'door het dak'. Ik geloof niet dat ik daar veel waarde aan moet hechten.

Ze moeten wat klinkt wel beter dan 'ja nou er zijn wel een paar huizen verkocht maar 1 zwaluw maakt nog geen zomer, dus vooral niet te positief denken allemaal, het blijft prematuur natuurlijk'

[ Voor 39% gewijzigd door NiGeLaToR op 02-09-2013 12:09 ]

[Krisp]

NiGeLaToR schreef op maandag 02 september 2013 @ 12:04:
[...]

Ze moeten wat klinkt wel beter dan 'ja nou er zijn wel een paar huizen verkocht maar 1 zwaluw maakt nog geen zomer, dus vooral niet te positief denken allemaal, het blijft prematuur natuurlijk'

Ik snap helemaal dat ze vanuit hun standpunt redeneren en vindt ook dat hun mening mag klinken. Het resultaat is echter cynisme. Doordat Makelaarsland al sinds 2008 ongeveer roept (ik had verder naar het verleden door kunnen gaan) dat het beter gaat, hebben ze totaal geen autoriteit meer om het te roepen als het echt zo ver is.

Eerlijkheidshalve denk ik dat we er dicht bij zitten. Echter, door het cynisme gaat het nog veel langer duren voordat er weer vertrouwen is in de huizenmarkt. Dat laatste gaat de komende jaren nog wel doorspelen.

[ Voor 3% gewijzigd door Krisp op 02-09-2013 12:23 ]

[ph4ge]

Het is vrij simpel, natuurlijk leeft de markt iets op tov vorig jaar omdat we toen een enorme dip hadden. Zet je heel 2013 af tegen 2012 dan lopen we nog enorm achter op het gebied van transacties, zelfs een uitzonderlijk goede eindejaarsrally maakt dat niet goed. Sterker nog, in 2012 hadden we weer een piek in december vanwege het verplicht aflossen. En 2012 was al historisch slecht.

Het probleem met Makelaarsland en NVM is inderdaad dat ze elk maand hetzelfde roepen. Ik zie dit dan ook zeker niet als een zwaluw.

[dcl!]

Nou ja, hoe lang kan iemand z'n plas op blijven houden voor het in de broek te doen?
Los van het tij dat tegenzit, zijn mensen nu natuurlijk al heel lang hun woonwensen aan het uitstellen. Ondanks de crisis zijn er nog steeds mensen die het best kunnen betalen, maar het verstandig vinden te wachten. Maar dat hou je niet eindeloos vol.

Daarnaast hebben we de omslag van eerst kopen, dan verkopen, naar een eerst verkopen, dan kopen. De gevolgen van die omslag zullen nog wel een poos gevoeld worden, omdat er bijzonder weinig wordt verkocht dus de volgende stap, weer kopen, ook weer langer duurt. Maar op enig moment moet daar weer wat meer evenwicht komen natuurlijk.

[ph4ge]

dcl! schreef op maandag 02 september 2013 @ 13:09:
Nou ja, hoe lang kan iemand z'n plas op blijven houden voor het in de broek te doen?
Los van het tij dat tegenzit, zijn mensen nu natuurlijk al heel lang hun woonwensen aan het uitstellen. Ondanks de crisis zijn er nog steeds mensen die het best kunnen betalen, maar het verstandig vinden te wachten. Maar dat hou je niet eindeloos vol.

Tja, dit argument horen we al bijna 6 jaar. De vraag is nooit weggeweest, zeker niet onder starters (de groep die niet kan uitstellen). Het probleem is dat kopers steeds minder kunnen betalen. De mensen die hun plas inhouden zijn de verkopers.

[Woy]

ph4ge schreef op maandag 02 september 2013 @ 13:17:
[...]
Tja, dit argument horen we al bijna 6 jaar.

6 jaar geleden zaten we eind 2007, toen was er nog niks aan de hand

De vraag is nooit weggeweest, zeker niet onder starters (de groep die niet kan uitstellen). Het probleem is dat kopers steeds minder kunnen betalen. De mensen die hun plas inhouden zijn de verkopers.

Dat valt denk wel mee, ondertussen is de meerderheid van verkopers mensen die nog geen nieuw huis hebben, en dat zijn dus ook potentiële kopers. Natuurlijk heb je ook een groep mensen die echt moet verkopen ( Baan verloren, relatie stuk, etc. ), en bij die mensen zal het inderdaad wel lastiger zijn.

[dcl!]

ph4ge schreef op maandag 02 september 2013 @ 13:17:
[...]

Tja, dit argument horen we al bijna 6 jaar.

6 jaar geleden was ik daar niet van onder de indruk, maar inderdaad, zijn we nu wat jaartjes verder.
En ik denk dat we dat gaan nu merken, maar dat is uiteraard iets heel anders dan een "echte" opleving.

[ph4ge]

Nogmaals, mensen kunnen gewoon minder betalen. Dat heeft helemaal niks met vertrouwen of ongeduldig te maken Het is dan ook echt geen zinnig argument om te roepen dat het geduld opraakt. Het zijn de verkopers die geduldig mikken op te hoge prijzen die men tegenwoordig simpelweg niet meer kan betalen, pas als die ongeduldig worden kan er beweging komen. De wens om op jezelf of groter te gaan wonen is nooit verdwenen.

Het is heel simpel hier te zien. Waar een gezin met een inkomen van 66.000 euro per jaar in 2010 nog 368000 euro hypotheek kon afsluiten, is dat volgend jaar nog maar 287.000. Het zelfde huis zal dus 80.000 euro goedkoper moeten worden. En zelfs als het vertrouwen gigantisch toeneemt zal hij nooit meer hetzelfde voor een huis kunnen betalen als dat hij in 2010 kon betalen. Kortom, vertrouwen en geduld hebben hier niks mee te maken, hij kan simpelweg niet meer betalen. Hij zal hooguit iets meer geneigd zijn om maximaal te lenen, maar Nederlanders lenen sowieso bijna allemaal maximaal als ze een huis kopen. En dan hebben we het nog niet over de fors verlaagde NHG en andere maatregelen die de koop van een huis een stuk duurder maken. En het feit dat er door de vergrijzing veel te koop staat en komt en dat er door de hoge werkloosheid minder vraag is dan anders.

Overigens heeft Makelaarsland "toevallig" de cijfers voor juli een stuk naar beneden aangepast. Zo kan ik ook een stijging tov de maand ervoor bereiken. Maar nogmaals, we zien gewoon iets minder transacties dan het historisch slechte jaar 2012, het enige wat we nu zien als we jaar-op-jaar vergelijken zijn pieken en dalen veroorzaakt door stelselwijzigingen in 2012. Een zeer goed juni 2012 gevolgd door zeer slechte juli en augustus geven precies het tegenovergestelde effect in 2013 volgens deze logica.

Beter is dan ook om 2013 als geheel met 2012 te vergelijken of ook naar eerdere jaren te kijken. Beiden geven een veel minder rooskleurig beeld weer.Het geeft alleen maar aan hoe wanhopig men op zoek is naar "goed" nieuws. Typische is wel dat in juni de jaar-op-jaar cijfers bijv. de Telegraaf niet haalden. Ik ben benieuwd of dat in oktober-november-december weer het geval is, als wij net de bittere smaak van Prinsjesdag achter de rug hebben terwijl er in 2012 een run was vanwege het afschaffen van aflossingsvrije hypotheken.

[ Voor 4% gewijzigd door ph4ge op 02-09-2013 15:42 ]

[Señor Sjon]

En ook dit roep ik al langer, de huizenprijzen dalen in eenzelfde tempo als de financierbaarheid. Om van 368k naar 287k te gaan, betekent een daling van 22%. Hoe zat het ook alweer met de prijsdalingen...?

[Verwijderd]

Daarnaast stijgen de lonen ook gewoon door... Dus tja.. uiteindelijk komt het wel weer bij elkaar...

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op maandag 02 september 2013 @ 15:44:
En ook dit roep ik al langer, de huizenprijzen dalen in eenzelfde tempo als de financierbaarheid. Om van 368k naar 287k te gaan, betekent een daling van 22%. Hoe zat het ook alweer met de prijsdalingen...?

Klopt, daar zijn we het ongeveer over eens. Er zijn alleen nog andere factoren die de prijs naar beneden brengen, oa:
- Werkeloosheid en tijdelijke contracten
- Toegenomen studieschulden
- Vergrijzing
- Fors verlaagde NHG
- Verplicht aflossen
- Veel moeilijker om te lenen voor bijv. een verbouwing.
- Vertrouwen is ook nog zeer negatief, hoewel minder negatief dan een paar maanden terug.

Het enige wat dit compenseert is de huurverhoging en dat er meer eenpersoonshuishoudens komen. Maar een persoon kan ook minder lenen dan twee.

Verwijderd schreef op maandag 02 september 2013 @ 15:50:
Daarnaast stijgen de lonen ook gewoon door... Dus tja.. uiteindelijk komt het wel weer bij elkaar...

Dat is niet per definitie waar, de koopkracht daalt zelfs al jaren en daar worden de normen op gebaseerd.

Het klopt wel dat inflatie het kan oplossen, maar dat is een kwestie van een hele lange adem en bovendien zijn de verkopers daar niet bij gebaat (hooguit in hun hoofd).

[ Voor 22% gewijzigd door ph4ge op 02-09-2013 15:55 ]

[rik86]

Maar dat raakt denk ik vooral de duurdere segmenten. Die blijven onverkoopbaar als er niet voldoende gezakt wordt in prijs omdat 't niet betaald kan worden. Dus die mensen die een ander huis nodig hebben zullen dan naar een 'lager' segment moeten zakken.

1,5 tot 2 verdieners kunnen prima een rijtjeshuis van circa 2 ton kopen; Helemaal als starters die beiden werk hebben. Ja, die zullen ook liever wat groters hebben gekocht, maar als dat niet financierbaar is en de prijzen in 't gewenste segment niet dalen, dan houdt 't op en moet je wel naar een ander type huis kijken

[nare man]

ph4ge schreef op maandag 02 september 2013 @ 15:51:
[...]
Klopt, daar zijn we het ongeveer over eens. Er zijn alleen nog andere factoren die de prijs naar beneden brengen, oa:
(...)

Ik denk dat je gelijk hebt. Daarom nu de million dollar question: hoe gaan we deze soeza aanpakken en zorgen we ervoor dat de huizenmarkt niet nog vijftien jaar op slot zit?

[RaZ]

nare man schreef op maandag 02 september 2013 @ 15:59:
[...]


Ik denk dat je gelijk hebt. Daarom nu de million dollar question: hoe gaan we deze soeza aanpakken en zorgen we ervoor dat de huizenmarkt niet nog vijftien jaar op slot zit?

Dat is niet zo moeilijk. Arbeid goedkoper maken..!! <-- en dat is eenvoudig dan het klinkt!!

[ Voor 5% gewijzigd door RaZ op 02-09-2013 16:03 ]

[ATS]

ph4ge schreef op maandag 02 september 2013 @ 15:51:
[...]
Klopt, daar zijn we het ongeveer over eens. Er zijn alleen nog andere factoren die de prijs naar beneden brengen, oa:
- (...)
- Fors verlaagde NHG
-(...)

Nou, daar is wel wat op af te dingen. NHG komt volgend jaar weer terug op het niveau waar hij in 2008 ook lag: €265.000. Hij is tijdens de crisis juist verhoogd als stimuleringsmaatregel.

[Iblies]

Het lijkt me verstandiger om de kosten terug te brengen. De kosten van een werknemer zijn in Nederlanf belachelijk hoog. Het brutoloon is maar een deel van de kosten.

[rube]

RaZ schreef op maandag 02 september 2013 @ 16:02:
[...]
Dat is niet zo moeilijk. Arbeid goedkoper maken..!! <-- en dat is eenvoudig dan het klinkt!!

Misschien moet je iets meer details geven?
Wil je de lonen verlagen? Of wil je de belastingen/premies verlagen? En in beide gevallen, hoe los je de problemen die ontstaan door lagere inkomsten voor de burgers cq de overheid op?

[ph4ge]

ATS schreef op maandag 02 september 2013 @ 16:11:
Nou, daar is wel wat op af te dingen. NHG komt volgend jaar weer terug op het niveau waar hij in 2008 ook lag: €265.000. Hij is tijdens de crisis juist verhoogd als stimuleringsmaatregel.

Het is iets wat ten opzichte van de huidige situatie minder wordt. In 2010 werd er volop gestimuleerd nu die ondersteuning weg valt zullen de prijzen dus verder zakken.

Zeker voor huizen die op het randje tussen wel/geen NHG zitten is het een flinke klap als de waarde die de verkopers in hun hoofd hadden ineens hoger is dan de NHG.

EDIT: Iemand de woordvoerder van de NVM op BNR gehoord? Hij mocht eerst zn verkooppraatje houden, hoe rooskleurig de markt er voor stond en dat je nu toch echt moest kopen. Toen vroeg de journalist 1 simpele vraag; "kunt u misschien de cijfers geven waarop u dit baseert", en toen werd hij helemaal boos want dat kon hij niet. Uiteindelijk na een paar keer doorvragen kwam hij met een of ander lul verhaal dat een fictieve tussenwoning 200 euro per maand goedkoper was geworden sinds 2009 en dat dat wel moest betekenen dat de huizenmarkt "meer dynamiek" heeft gekregen. Wat een afgang, totaal niet gewend aan kritische vragen.

[ Voor 33% gewijzigd door ph4ge op 02-09-2013 16:59 ]

[RaZ]

Edit: drukte op versturen, ipv bekijken, post was nog niet af, working on it

[ Voor 200% gewijzigd door RaZ op 02-09-2013 16:45 ]

[Krisp]

Senor Sjon schreef op maandag 02 september 2013 @ 15:44:
En ook dit roep ik al langer, de huizenprijzen dalen in eenzelfde tempo als de financierbaarheid. Om van 368k naar 287k te gaan, betekent een daling van 22%. Hoe zat het ook alweer met de prijsdalingen...?

Dat is niet waar. Kijk even naar de grafiek 'leenvermogen vs huizenprijzen'. Daaruit blijkt dat huizen sneller dalen in waarde dan dat het leenvermogen daalt. Deze vergelijking gaat dus niet op, en dat maakt het ook onduidelijk waar de bodem ligt. Lag hij maar rechtstreeks gecorreleerd met de leencapaciteit, dan kon ik geld verdienen.

[Z___Z]

Betekent wel dat als het vertrouwen terugkomt in de huizenmarkt dat de prijzen snel zullen stijgen naar het leenvermogen.

[Pooh]

Z___Z schreef op maandag 02 september 2013 @ 17:33:
Betekent wel dat als het vertrouwen terugkomt in de huizenmarkt dat de prijzen snel zullen stijgen naar het leenvermogen.

Ten eerste moet er daarvoor ook vertrouwen in de rest van de economie zijn. Zolang de werkloosheid hoger is dan vroeger zullen mensen minder bereid zijn om uit te gaan van hun volledige inkomen.

Maar belangrijker: zeker in de hogere segmenten worden woningen niet alleen betaald met een hypotheek, maar ook door spaargeld en overwaarde uit de vorige woning. Met name die laatste is flink verdampt, en die krijg je niet zomaar meer terug. Starterswoningen hebben dat effect minder, maar die zijn dan ook minder in waarde gedaald.

[Shadowhawk00]

ph4ge schreef op maandag 02 september 2013 @ 15:20:

Het is heel simpel hier te zien. Waar een gezin met een inkomen van 66.000 euro per jaar in 2010 nog 368000 euro hypotheek kon afsluiten, is dat volgend jaar nog maar 287.000. Het zelfde huis zal dus 80.000 euro goedkoper moeten worden.

Nee deze persoon zal een huis met een andere prijs moeten kopen, dat zegt niets over de woning.
Het maakt het alleen wel zo dat de markt voor bepaalde prijzen wat minder groot is en natuurlijk zal het huis ook wel in prijs dalen. MAar de redenatie als iemand het eerst kon kopen en nu niet meer moet de prijs naar beneden klopt niet 1 op 1.

[Bartjuh]

RaZ schreef op maandag 02 september 2013 @ 16:02:
[...]Dat is niet zo moeilijk. Arbeid goedkoper maken..!! <-- en dat is eenvoudig dan het klinkt!!

Ik las laatst zelfs een betoog dat zij dat wij juist de salarissen omhoog moeten gooien. We zitten namelijk met twee zaken; een inflatie-crisis waardoor mensen veel minder geld kunnen uitgeven en iedereen de hand op de knip houdt, en we zijn te concurrerend t.o.v. de zuidelijke landen. Uiteindelijk levert hogere salarissen (volgens de beste man) juist meer banen op.

Ik kan het zo 1-2-3 niet vinden.

ph4ge schreef op maandag 02 september 2013 @ 15:51:
[...]Klopt, daar zijn we het ongeveer over eens. Er zijn alleen nog andere factoren die de prijs naar beneden brengen, oa:
- Werkeloosheid en tijdelijke contracten

Persoonlijk denk ik dat werkeloosheid een van de belangrijkste factoren is.

Uiteraard heeft ruim 9/10 nog wel een baan, maar het gaat vooral om de angst van het verliezen van een baan. Er is veel onzekerheid, praktisch overal. Stel reorganisatie zit eraan te komen in bedrijf van 1000 man, er gaan er 100 uit, 1/10de, dan is 1000 man onzeker, niet 100. En 1000 man gaat geen hypotheek nemen.

Als je dat vergroot naar de maatschappij dan is een significant deel onzeker over de toekomst, veel meer dan er geen baan hebben. Ik zie dit in mijn omgeving met name onder net afgestudeerde MBO en HBO jongeren zonder een technische opleiding. Veelal tijdelijke contracten, 20 uur in de week, simpel werk ernaast. Niemand denkt aan kopen, iedereen huurt, of woont zelfs nog thuis.

[ Voor 45% gewijzigd door Bartjuh op 02-09-2013 19:13 ]

[ph4ge]

Shadowhawk00 schreef op maandag 02 september 2013 @ 18:19:
Nee deze persoon zal een huis met een andere prijs moeten kopen, dat zegt niets over de woning.
Het maakt het alleen wel zo dat de markt voor bepaalde prijzen wat minder groot is en natuurlijk zal het huis ook wel in prijs dalen. MAar de redenatie als iemand het eerst kon kopen en nu niet meer moet de prijs naar beneden klopt niet 1 op 1.

Het zegt alles over de woning. De starter van nu zal een starterswoning van de starter uit 2008 kopen. De doorstromer zal een huis van de doorstromer uit 2008 kopen. Die doorstromer gaat echt niet van de ene naar andere starterswoning omdat zijn financieringsmogelijkheden zijn beperkt. Er is geen nieuw segment aan de onderkant bij gekomen, men kan niet allemaal gewoon een klasse lager kopen. Als het aanbod niet veranderd is, hoe kan je dan verwachten dat de vraag verandert? Het enige wat er aan de vraag kant is veranderd is de leningscapaciteit en het aanbod zal zich daar gewoon op aanpassen. Net als dat meer financieringsmogelijkheden ook niet betekende dat men ineens grotere huizen kon kopen, nee dan stijgen de prijzen en dat vinden we ook allemaal heel logisch en normaal.

De rijkste 5% van Nederland zal de duurste 5% van de huizen kopen, de een na rijkste 5% zal de op een na duurste huizen kopen. Heel Nederland kan minder betalen en dus zullen in heel Nederland alle prijzen dalen. Als ik nu de hoogste bieder ben, en ik kan in 2014 5% minder betalen dan ben ik nog steeds de hoogste bieder, immers mijn concurrenten kunnen ook 5% minder betalen.

Het is ook een beetje asociaal om te zeggen dat iedereen maar gewoon met minder genoegen moet nemen. Bedenk je je wat jij verdiende toen je je huis kocht, bedenk wat je met dat salaris nu kan lenen, en dat is wat je huis nu ongeveer waard is. Het is helemaal niet mogelijk dat iedereen doorschuift, de starter zal net zo goed een starterswoning kopen en die hoeft echt niet te concurreren met een doorstromer.

[ Voor 10% gewijzigd door ph4ge op 02-09-2013 19:29 ]

[Krisp]

ph4ge schreef op maandag 02 september 2013 @ 19:12:
[...]

Het zegt alles over de woning. De starter van nu zal een starterswoning van de starter uit 2008 kopen. De doorstromer zal een huis van de doorstromer uit 2008 kopen. Die doorstromer gaat echt niet van de ene naar andere starterswoning omdat zijn financieringsmogelijkheden zijn beperkt. Er is geen nieuw segment aan de onderkant bij gekomen, men kan niet allemaal gewoon een klasse lager kopen. Als het aanbod niet veranderd is, hoe kan je dan verwachten dat de vraag verandert? Het enige wat er aan de vraag kant is veranderd is de leningscapaciteit en het aanbod zal zich daar gewoon op aanpassen. Net als dat meer financieringsmogelijkheden ook niet betekende dat men ineens grotere huizen kon kopen, nee dan stijgen de prijzen en dat vinden we ook allemaal heel logisch en normaal.

Probleem is ook dat de doorstromer een restschuld heeft van 25K-50K€. Die doorstroomwoning is volledig buiten bereik, dus de verkoper blijft (m.i. terecht) lekker zitten totdat er een beter bod komt, of hij zijn hypotheek voldoende heeft afgelost. En dat is spannend genoeg, want echte starterswoningen zijn momenteel een stuk minder populair dan in 2008.

[Z___Z]

Starters van nu willen allemaal een woning waar ze de komende 10 jaar kunnen blijven wonen. Dus ze begeven zich op de doorstromers markt van 2008. Maar zoals ph4ge verwachten ze wel dat ze daarvoor de prijs kunnen betalen van de starterswoningen uit 2008.
Leen capaciteit is misschien wel afgenomen, maar de maandlasten ook. Dus je kan dichter bij de max lenen zonder in de problemen te komen. Verder kan je ook spaargeld inzetten. Starters die al vanaf 2008 aan het wachten zijn hebben veel kunnen sparen. Al dat spaargeld komt ook weer vrij als het vertrouwen terug komt in de woningmarkt.

[Señor Sjon]

Die starter heeft ook te maken met een arbeidsmarkt in crisis. Dus geen vast contract, onzekerheid en bij een reorganisatie als 1 van de eerste eruit.

[Help!!!!]

Z___Z schreef op maandag 02 september 2013 @ 20:23:
Starters van nu willen allemaal een woning waar ze de komende 10 jaar kunnen blijven wonen. Dus ze begeven zich op de doorstromers markt van 2008. Maar zoals ph4ge verwachten ze wel dat ze daarvoor de prijs kunnen betalen van de starterswoningen uit 2008.
Leen capaciteit is misschien wel afgenomen, maar de maandlasten ook. Dus je kan dichter bij de max lenen zonder in de problemen te komen. Verder kan je ook spaargeld inzetten. Starters die al vanaf 2008 aan het wachten zijn hebben veel kunnen sparen. Al dat spaargeld komt ook weer vrij als het vertrouwen terug komt in de woningmarkt.

Hoe zijn de maandlasten dan afgenomen ?

[Bartjuh]

Help!!!! schreef op maandag 02 september 2013 @ 21:19:
[...]Hoe zijn de maandlasten dan afgenomen ?

Idd, ik zie de overige maandlasten (buiten huis) alleen maar toenemen t.o.v. inkomen, zie inflatie. Gelijkblijvende lonen.

Z___Z schreef op maandag 02 september 2013 @ 20:23:
... Starters die al vanaf 2008 aan het wachten zijn hebben veel kunnen sparen. Al dat spaargeld komt ook weer vrij als het vertrouwen terug komt in de woningmarkt.

Met zulke huurprijzen? Misschien als je het geluk hebt met een aardig loon in een sociale huurwoning te wonen, anders niet.

[ Voor 53% gewijzigd door Bartjuh op 02-09-2013 21:25 ]

[T-MOB]

Help!!!! schreef op maandag 02 september 2013 @ 21:19:
[...]
Hoe zijn de maandlasten dan afgenomen ?

Nou, de maandlasten van een 20% lagere hypotheek zijn ook (min of meer) 20% lager. Daar komt bij dat de rente een stuk lager is dan 2008. Je kunt nu met NHG onder de 4% krijgen. In 2008 was dat eerder 5%. De bruto lasten van een aflossingsvrije hypotheek liggen dan 36% lager.

In een scenario waarin je aflost ligt het iets ingewikkelder. Een 30-jarige annuiteitenhypotheek tegen 4% levert een bruto jaarlast op van ~5.8% van de hoofdsom. Bij 5% is de jaarlast ~6.5%. Het rentepercentage levert dan 11% lagere (bruto) maandlasten. Met een 20% lagere hoofdsom zijn de maandlasten lasten dan ongeveer 29% lager.

Alleen had in 2008 bijna niemand een annuiteitenhypotheek. Maar zelfs als je een 20% hogere aflossingsvrije hypotheek tegen 5% (2008) vergelijkt met een annutiteit tegen 4% (nu) kom je op ~8% lagere brutolasten. En dan bouw je nog vermogen op ook.

[RaZ]

En omdat de prijzen zijn gezakt, is de WOZ ook gezakt, en betaal je voor je dure huis, een stuk minder belasting...

M'n ouders zagen de WOZ van 250k naar 199k... En lachuh dat ze deden...

[Woy]

Bartjuh schreef op maandag 02 september 2013 @ 18:57:
[...]

Ik las laatst zelfs een betoog dat zij dat wij juist de salarissen omhoog moeten gooien. We zitten namelijk met twee zaken; een inflatie-crisis waardoor mensen veel minder geld kunnen uitgeven en iedereen de hand op de knip houdt, en we zijn te concurrerend t.o.v. de zuidelijke landen. Uiteindelijk levert hogere salarissen (volgens de beste man) juist meer banen op.

Ik kan het zo 1-2-3 niet vinden.

Je doelt waarschijnlijk op dit artikel http://www.mejudice.nl/ar...d-snakt-naar-loonstijging

[Bartjuh]

Woy schreef op maandag 02 september 2013 @ 23:06:
[...]Je doelt waarschijnlijk op dit artikel http://www.mejudice.nl/ar...d-snakt-naar-loonstijging

Die ja, thanks!

[Verwijderd]

RaZ schreef op maandag 02 september 2013 @ 23:04:
En omdat de prijzen zijn gezakt, is de WOZ ook gezakt, en betaal je voor je dure huis, een stuk minder belasting...

M'n ouders zagen de WOZ van 250k naar 199k... En lachuh dat ze deden...

De gemeentes hebben de tarieven anders flink verhoogd. Er moet tenslotte genoeg geld in het laatje komen. Lachen dat ze doen als de huizenprijzen weer richting niveau 2005 gaat...

[ATS]

Woy schreef op maandag 02 september 2013 @ 23:06:
[...]

Je doelt waarschijnlijk op dit artikel http://www.mejudice.nl/ar...d-snakt-naar-loonstijging

Ja, die had ik ook gezien. Overigens is arbeid goedkoper maken niet tegengesteld aan lonen laten stijgen. Arbeid goedkoper maken kan ook het verlagen van de belastingen en overige heffingen op arbeid inhouden, en ook het goedkoper maken van het ontslaan van mensen. Dat kan allemaal prima samen gaan met (netto) loonstijgingen waardoor de consument weer wat meer geld in de zak krijgt.

Verwijderd schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 07:37:
De gemeentes hebben de tarieven anders flink verhoogd. Er moet tenslotte genoeg geld in het laatje komen. Lachen dat ze doen als de huizenprijzen weer richting niveau 2005 gaat...

Klopt. De voorzieningen in de gemeentes moeten intussen namelijk ook in stand gehouden worden, en de gemeentes hebben heel weinig andere opties. De rijksoverheid schuift steeds meer taken naar gemeentes, zonder daarbij het (volledige) benodigde budget erbij te doen. De rijksoverheid boekt dat vrolijk in als bezuiniging. Maar intussen mag de gemeente het probleem oplossen.

[ Voor 35% gewijzigd door ATS op 03-09-2013 08:46 ]

[joopv]

Bartjuh schreef op maandag 02 september 2013 @ 18:57:
[...]Ik las laatst zelfs een betoog dat zij dat wij juist de salarissen omhoog moeten gooien. ...

De reden dat de arbeidskosten hier zo hoog zijn zit 'n niet of nauwelijks in de salarissen.

Denk aan de secundaire kosten van een werknemer: de diverse verzekeringen en loonheffingen, de hele veiligheids- en aansprakelijkheidscultuur die de laatste decennia gigantisch veel extra geld is gaan kosten.

Ik werk zelf in de IT, heb een kantoorbaan, kom vrijwel niet (meer) bij klanten. Toch heb ik - net zoals vele collega's met dezelfde functie - laatst een verplichte VCA (veiligheid) training+examen moeten volgen. "Onze klanten eisen dat" was de reden. Het slaat werkelijk nergens op, naar mijn onbescheiden mening. Dát zijn de zaken die arbeid idioot duur maken.

[TF]

ok jongens de bodem is bereikt. De verkoop gaat weer omhoog. Rente gaat omhoog en dus ook de prijzen van de huizen gaa nweer omhoog. Wanneer zitten we weer op het oude niveau? OF zal het zon vaart niet lopen?

[Bart-Willem]

Dat de bodem bereikt is valt nu niet te zeggen, pas over een tijdje. Die halleluja-stemmingmakerij van makelaars geloof ik niet in. Dat er nu meer bezichtigingen zijn heeft een simpele reden: het kabinet is bezig om mensen uit huurwoningen te jagen en daarom gaan mensen toch maar voor iets anders kiezen. Persoonlijk vind ik het wanbeleid van de bovenste plank: dat is gewoon een VVD-geintje om de huizenprijzen gewoon kunstmatig hoog te houden. Als de prijzen van koopwoningen maar blijven dalen, dan bescherm je ze door de huurprijzen gewoon buitenproportioneel te laten stijgen. Heel dat scheefwonen-verhaal is gewoon een wassen neus: men laat alle huurders opdraaien voor misschien 0,5% van alle huurders die de "regels overtreden".

[Oscar Mopperkont]

TF schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 10:12:
ok jongens de bodem is bereikt. De verkoop gaat weer omhoog. Rente gaat omhoog en dus ook de prijzen van de huizen gaa nweer omhoog. Wanneer zitten we weer op het oude niveau? OF zal het zon vaart niet lopen?

Dat is misschien weer wat voorbarig. Rente is in NL verder toch ook nog niet aan stijgen of wel? Dat bericht had ik namelijk niet gezien.

[TF]

nou als er meer huizen verkocht worden, dan gaat de rente stijgen. Dat gokte ik

[page404]

Bart-Willem schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 10:19:
Heel dat scheefwonen-verhaal is gewoon een wassen neus: men laat alle huurders opdraaien voor misschien 0,5% van alle huurders die de "regels overtreden".

Nou heb ik de cijfers ook niet, maar in mijn beleving is het meer dan 0.5%. Heb in een straat gewoond met veel sociale huur en er stonden toch veel forse auto's voor de deur. En dat zie ik overal in de wijk. Ook armoedig ingerichte woningkjes waar duidelijk weinig geld zit, maar niet alleen maar dat.

Oke, even een snelle Google-actie: bij corporaties gaat het om 26%. Dat noem ik geen marge-aantallen maar gewoon significant. Deze cijfers zijn dus al gedaald door a) strengere EU regels en b) een groep mensen die door de crisis weer onder de inkomensgrens zijn gekomen. Het percentage was dus hoger.

[ Voor 20% gewijzigd door page404 op 03-09-2013 10:43 ]

[Bartjuh]

page404 schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 10:40:
[...]Nou heb ik de cijfers ook niet, maar in mijn beleving is het meer dan 0.5%. Heb in een straat gewoond met veel sociale huur en er stonden toch veel forse auto's voor de deur. En dat zie ik overal in de wijk. Ook armoedig ingerichte woningkjes waar duidelijk weinig geld zit, maar niet alleen maar dat.

Zo ken ik ook een turk die een X5 heeft, woont in sociale huur

Nee, van mij mag zowel de hele koopsector (HRA) als de huursector (sociale huur) helemaal overhoop gegooid worden. Dan gemeenten die verliezen moeten nemen op grond, en we zijn al een heel eind in het gezond maken en gelijktrekken van de woningmarkt.

Vrije markt + ruim grondbeleid, en alleen een toelage voor wie dat echt nodig heeft (huursubsidie).

[Verwijderd]

Banken hebben nog gemiddeld 40% aflossingsvrije hyptoheken in hun portefeuille? Veel of weinig?

http://marketupdate.nl/ni...dpijndossier-voor-banken/

[t_captain]

Bartjuh schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 10:47:
[...]

Zo ken ik ook een turk die een X5 heeft, woont in sociale huur

Er zijn genoeg redenen waarom je auto en je woning uiteen kunnen lopen.

Denk aan mensen met een flexibel inkomen; bijvorbeeld zelfstandigen of mensen die op flexcontracten werken. Of mensen die een aanzienlijk deel van hun inkomsten uit overwerk, -toeslagen of bonussen halen. Hypotheek is meestal geen optie, banken zijn de laatste jaren vrij rigide met hun acceptatie.

Of misschien is deze BMW liefhebber ook een strenge gelovige. Een hypotheek zoals we die in ons land kennen past niet in alle opvattingen van Islam. Er waren eens wat plannen voor zgn "halal-hypotheken" maar volgens mij zijn die plannen in de kredietcrisis een stille dood gestorven.

Je kunt stellen dat iemand dan maar in de vrije sector moet gaan huren. Maar welke vrije sector? Deze huurmarkt is in NL namelijk veel en veel kleiner dan in andere landen (dat komt voornamelijk door de HRA die hetzelfde huis als huurwoning netto 30 a 50% duurder maakt dan als koopwoning).

[Krisp]

page404 schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 10:40:
[...]

Nou heb ik de cijfers ook niet, maar in mijn beleving is het meer dan 0.5%. Heb in een straat gewoond met veel sociale huur en er stonden toch veel forse auto's voor de deur. En dat zie ik overal in de wijk. Ook armoedig ingerichte woningkjes waar duidelijk weinig geld zit, maar niet alleen maar dat.

Oke, even een snelle Google-actie: bij corporaties gaat het om 26%. Dat noem ik geen marge-aantallen maar gewoon significant. Deze cijfers zijn dus al gedaald door a) strengere EU regels en b) een groep mensen die door de crisis weer onder de inkomensgrens zijn gekomen. Het percentage was dus hoger.

Dit is een van de redenen dat ik een groot voorstander ben van een soort campuscontracten in de sociale huur. Dat zou wat mij betreft inhouden dat als je 3 jaar (significant) boven de sociale huurgrens leeft, je geacht wordt een ander huis te zoeken buiten de sociale huur. Dat maakt de sector een stuk kleiner, de wachtlijsten een stuk korter en zo wordt de sociale huur ook weer gebruikt waarvoor het bedoeld is.

[Oscar Mopperkont]

@Krisp: volgens mij is het zuiverder om het geheel via de huursubsidie op te lossen. Gefe de huurprijzen eindelijk eens vrij, zodat de markt wat dat betreft een eerlijk beeld geeft. Geef mensen daarnaast een zak geld als ze niet in staat zouden zijn om te kunnen huren. Die zak geld kan dan omlaag op moment dat er meer wordt verdiend. Woont ineens niemand meer scheef en zie je meteen hoeveel subsidie mensen daadwerkelijk krijgen (dat is nu nogal mistig, omdat de sociale huurprijzen niet overeenkomen met de huurprijzen in de vrije sector voor vergelijkbare objecten).

Nu is het allemaal half half en krijg je dit soort problemen met "scheefwonen".

[EXX]

TF schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 10:12:
ok jongens de bodem is bereikt. De verkoop gaat weer omhoog. Rente gaat omhoog en dus ook de prijzen van de huizen gaa nweer omhoog. Wanneer zitten we weer op het oude niveau? OF zal het zon vaart niet lopen?

Rente gaat omhoog dus ook de prijzen van de huizen gaan weer omhoog? Rare redenatie: hogere rente betekent een lagere hypotheeksom bij dezelfde maandlast. Dus zou het moeten zijn: rente gaat omhoog, de prijzen van de huizen gaan omlaag.

[TF]

EXX schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 11:29:
[...]
Rente gaat omhoog dus ook de prijzen van de huizen gaan weer omhoog? Rare redenatie: hogere rente betekent een lagere hypotheeksom bij dezelfde maandlast. Dus zou het moeten zijn: rente gaat omhoog, de prijzen van de huizen gaan omlaag.

nee hoor.

Huizen worden verkocht, meer vraag naar hypotheken, rente stijgt want banken willen meer verdienen. Hypotheeksom stijgt om te voorkomen dat je het huis niet zou kunnen kopen.

[Krisp]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 11:28:
@Krisp: volgens mij is het zuiverder om het geheel via de huursubsidie op te lossen. Gefe de huurprijzen eindelijk eens vrij, zodat de markt wat dat betreft een eerlijk beeld geeft. Geef mensen daarnaast een zak geld als ze niet in staat zouden zijn om te kunnen huren. Die zak geld kan dan omlaag op moment dat er meer wordt verdiend. Woont ineens niemand meer scheef en zie je meteen hoeveel subsidie mensen daadwerkelijk krijgen (dat is nu nogal mistig, omdat de sociale huurprijzen niet overeenkomen met de huurprijzen in de vrije sector voor vergelijkbare objecten).

Nu is het allemaal half half en krijg je dit soort problemen met "scheefwonen".

Het is niet de enige weg naar Rome, huursubsidie is ook een optie. Nadeel daarvan is dat er een grote hoeveelheid geld 'verplaatst' wordt. Daarnaast gaat een deel van dat geld niet meer naar de coöperaties toe, maar naar particuliere verhuurders. Ik ben persoonlijk overtuigd dat woningcooperaties voor de sociale huurder beter zijn dan particuliere verhuurders. Om deze tweede reden zou ik niet snel kiezen voor oplossingen waarin gestrooid wordt met subsidie.

[EXX]

TF schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 11:32:
[...]

nee hoor.

Huizen worden verkocht, meer vraag naar hypotheken, rente stijgt want banken willen meer verdienen. Hypotheeksom stijgt om te voorkomen dat je het huis niet zou kunnen kopen.

Dat laatste kan niet zomaar. De hypotheeksom is gerelateerd aan je inkomen, niet aan de prijs van het huis.

[Wilke]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 11:28:
@Krisp: volgens mij is het zuiverder om het geheel via de huursubsidie op te lossen. Gefe de huurprijzen eindelijk eens vrij, zodat de markt wat dat betreft een eerlijk beeld geeft. Geef mensen daarnaast een zak geld als ze niet in staat zouden zijn om te kunnen huren.

Dit creeert hetzelfde probleem als HRA: de huurprijzen stijgen dan door tot het niveau dat de huursubsidie toelaat. We moeten juist van beide *af* (HRA en huursubsidie).

[Oscar Mopperkont]

Wilke schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 11:56:
[...]


Dit creeert hetzelfde probleem als HRA: de huurprijzen stijgen dan door tot het niveau dat de huursubsidie toelaat. We moeten juist van beide *af* (HRA en huursubsidie).

Denk dat huursubsidie er ook snel aan zou gaan op moment dat zichtbaar wordt hoeveel subsidie er daadwerkelijk wordt gegeven.

HRA zou inderdaad ook op termijn afgebouwd moeten worden.

Krisp schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 11:32:
[...]

Het is niet de enige weg naar Rome, huursubsidie is ook een optie. Nadeel daarvan is dat er een grote hoeveelheid geld 'verplaatst' wordt. Daarnaast gaat een deel van dat geld niet meer naar de coöperaties toe, maar naar particuliere verhuurders. Ik ben persoonlijk overtuigd dat woningcooperaties voor de sociale huurder beter zijn dan particuliere verhuurders. Om deze tweede reden zou ik niet snel kiezen voor oplossingen waarin gestrooid wordt met subsidie.

Waarom zou een particuliere verhuurder slechter zijn? Laten we eerst eens kijken of er echt een "marktfalen" zou zijn en dan kijken of dat het beste middels woningcorporaties kan worden opgelost. De mensen die ik ken die in vrije sector huren, hebben allemaal prima onderhouden woningen die je zo zou willen kopen.

[ Voor 48% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 03-09-2013 12:05 ]

[Wobblier]

Onbegrijpelijk dat sommige mensen pleiten voor een bloeiende commerciële huur op een vrijgegeven woningmarkt. Ik begrijp het ideaal wel, waar particulieren kunnen investeren in huizen en vermogen laten renderen in de vorm van huuraanbod. De werkelijkheid is dat binnen no time een hedgefund of investmentbank een megacorperatie financiert om inkomsten te genereren en dicteren door te spelen met het aanbod en het maken prijsafspraken (maar even uitgaande van verbod op marktmonopolie). De huurder betaald die rekening.

Begrijp me niet verkeerd overigens. Ik ben groot voorstander voor een gezonde woningmarkt incl. betaalbare commerciele en sociale huur. Maar "marktwerking" en "commercie" in basisbehoeften is historisch gezien weinig succesvol.

[Señor Sjon]

Het is juist scheef dat modaal in het sociale huursegment past. Normale beroepen als agent, buschauffeur, etc vallen met een modaal of net onder modaal inkomen binnen dat keurslijf. Dat is iets teveel overheid voor alledaagse beroepen naar mijn smaak.

[Oscar Mopperkont]

@Wobblier: privatisering van zwaar gereguleerde markten (zorg) of feitelijke monopolies (NS) werkt niet goed. Maar een "huurmarkt" zal volgens mij niet in dat straatje passen en dus wel kunnen werken.

[ATS]

Wobblier schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 12:06:
Begrijp me niet verkeerd overigens. Ik ben groot voorstander voor een gezonde woningmarkt incl. betaalbare commerciele en sociale huur. Maar "marktwerking" en "commercie" in basisbehoeften is historisch gezien weinig succesvol.

Er is nu al volop commercie voor primaire levensbehoeften. Of eet jij niet?

[rik86]

Verwijderd schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 11:20:
Banken hebben nog gemiddeld 40% aflossingsvrije hyptoheken in hun portefeuille? Veel of weinig?

http://marketupdate.nl/ni...dpijndossier-voor-banken/

Is dit volledig aflossingsvrij, of ook constructies waar minder dan de helft aflossingsvrij is? Als het alleen maar volledig aflossingsvrij is, dan hebben we wel een probleem in Nederland als er op die hypotheken ook weinig afgelost wordt.

[TF]

EXX schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 11:36:
[...]


Dat laatste kan niet zomaar. De hypotheeksom is gerelateerd aan je inkomen, niet aan de prijs van het huis.

klopt, en zoals deze is gezakt bij het invallen van de markt, stijgt deze ook weer mee

[t_captain]

Wobblier schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 12:06:
Onbegrijpelijk dat sommige mensen pleiten voor een bloeiende commerciële huur op een vrijgegeven woningmarkt. Ik begrijp het ideaal wel, waar particulieren kunnen investeren in huizen en vermogen laten renderen in de vorm van huuraanbod. De werkelijkheid is dat binnen no time een hedgefund of investmentbank een megacorperatie financiert om inkomsten te genereren en dicteren door te spelen met het aanbod en het maken prijsafspraken (maar even uitgaande van verbod op marktmonopolie). De huurder betaald die rekening.

Ik zie in andere Europese landen geen signalen van een dergelijke ontwikkeling. De meeste woningverhuur in de vrije sector betreft particulier eigendom, de rest is verdeeld tussen een flink aantal projectontwikkelaars.

Dat komt omdat er niet gek veel schaalvoordeel zit in woningverhuur. Laat een grotere speler de huren oplopen, talloze individuele woningbezitters die met een makelaar hun woning willen verhuren.

[EXX]

TF schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 12:37:
[...]

klopt, en zoals deze is gezakt bij het invallen van de markt, stijgt deze ook weer mee

Dan heb je andere cijfers dan ik, want de cijfers van mij zien de hypotheeksom alleen maar dalen.

Bovendien draai je oorzaak en gevolg om: Dat de hypotheeksom de afgelopen tijd gedaald is, heeft de daling (mede) veroorzaakt. De daling van de hypotheeksom zelf is veroorzaakt door de problemen op de financiële markten en het toenemend risicobesef.

[ph4ge]

EXX schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 13:18:
Dan heb je andere cijfers dan ik, want de cijfers van mij zien de hypotheeksom alleen maar dalen.

Bovendien draai je oorzaak en gevolg om: Dat de hypotheeksom de afgelopen tijd gedaald is, heeft de daling (mede) veroorzaakt. De daling van de hypotheeksom zelf is veroorzaakt door de problemen op de financiële markten en het toenemend risicobesef.

De daling van de hypotheeksom is voornamelijk door gewijzigde regelgeving (en handhaving van die regels). Omdat die veranderende regelgeving verantwoordelijk is voor het grootste deel van de daling krijgen we dus ook geen stijging meer zolang de regelgeving niet terug veranderd wordt.

[EXX]

En die gewijzigde regelgeving was weer het resultaat van de bankencrisis, oplopende tekorten en toenemend risicobesef.

De regelgeving wordt voor een lange tijd niet meer soepeler, eerder restrictiever. Zet daar een stijgende rente nog bovenop. Hoe mensen dan kunnen denken dat de huizenprijzen binnenkort weer gaan stijgen is me dan ook een raadsel.

[Bart-Willem]

page404 schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 10:40:
[...]

Nou heb ik de cijfers ook niet, maar in mijn beleving is het meer dan 0.5%. Heb in een straat gewoond met veel sociale huur en er stonden toch veel forse auto's voor de deur. En dat zie ik overal in de wijk. Ook armoedig ingerichte woningkjes waar duidelijk weinig geld zit, maar niet alleen maar dat.

Oke, even een snelle Google-actie: bij corporaties gaat het om 26%. Dat noem ik geen marge-aantallen maar gewoon significant. Deze cijfers zijn dus al gedaald door a) strengere EU regels en b) een groep mensen die door de crisis weer onder de inkomensgrens zijn gekomen. Het percentage was dus hoger.

Dat is apart: volgens VROM gaat het om 4%. Het kan wel weer kloppen dat het 26% is als men kijkt naar de inkomensgrens van 33.000 Euro, en daar zit je met 2 man waarvan beiden een minimumloon krijgen en de een parttime werkt al gauw boven. Kijk je naar de grens erboven, dan zou het wel eens slechts 4% kunnen zijn.

Dat er wijken zijn waar dure auto's staan, kan ik niet ontkennen. Zo staan hier in de buurt huurwoningen met gewoon een Q7 op de stoep, zelfs een R8 en een hoop dure BMW's en Mercedessen. Maar dat zijn buurten waar drugsrunners wonen en kennelijk doet men daar niets aan. Needless to say dat er ook regelmatig een wietkwekerij wordt opgerold. Sowieso zijn dat wijken waar veel allochtonen wonen en daar ook gewoon blijven zitten omdat ze van hun geloof geen hypotheek mogen hebben (de halal-hypotheek vond overigens geen doorgang omdat het niet zou mogen geloof ik). De naïeve mens wil graag denken dat men die dure auto's kan rijden omdat men met de hele familie zo'n auto koopt, maar het komt vaker voor dat men gewoon het liefst veel geld in een auto stopt (wanneer het niet om criminele activiteiten gaat).

[Wobblier]

ATS schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 12:27:
[...]

Er is nu al volop commercie voor primaire levensbehoeften. Of eet jij niet?

Ik eet omdat ik in een rijk land woon. De prijs van Amerikaans graan wordt beinvloed door deriviatenhandel (Idee van Goldman Sachs, goedgekeurd door de Amerikaanse senaat, verboden in Europa). Je kent misschien wel het principe dat een boer z'n oogst al verkocht heeft voordat hij het heeft geoogst. De oogst bevind zich op de markt en er kan in gehandeld worden.

Gevolg is dat schepen graan (eenvoudig houdbaar) langs de kust varen tot de optie op de graan afloopt. Intussen stijgt de graanprijs door stijgende vraag en dalend aanbod (de geoogste graan bevind zich niet op de markt).

Beetje rancuneus voorbeeld (heb ik van een alu-mutsen theorie over het ontstaan van de arabische lente), neem hem gerust met een schep zout. Maar niet ondenkbaar toe te passen in elke vrije markt.

Tevens gebeurt dit ook met appels bij de Albert Hein (vaak 1 a 2 oogsten oud) en met de olie (de olie wisseld meerdere malen van eigenaar tijdens het transport van de delver tot de raffinaderij). Zonder al deze marktwerking was de appel een stuk lekkerder en de diesel een stuk goedkoper.

[...]
Dat komt omdat er niet gek veel schaalvoordeel zit in woningverhuur. Laat een grotere speler de huren oplopen, talloze individuele woningbezitters die met een makelaar hun woning willen verhuren.

Je zal de markt moeten reguleren zodat er geen schaalvoordeel te behalen valt. Dat laatste snap ik trouwens niet. De talloze woningbezitters die via de makelaar hun woning willen verhuren kopen dan een nieuwe woning voor hunzelf? Tevens verhuren die hun 2e woning voor een door de grote woningcorperatie opgedreven prijs.

Commerciele huur werkt in het buitenland, omdat daar geen/minder woningschaarste is. In Nederland lijkt mij dit niet werkbaar. Doordat mensen vanwege hun financiele situatie (onregelmatig/tijdelijk werk, teveel inkomsten voor sociale huur) gedwongen worden om commercieel te huren is de markt al voor een deel verstoord.

Overigens .. ik ben geen voorstander van de huidige situatie. Nu vloeit de HRA practisch rechtstreeks naar de bank, zorgt voor vastzittende huiseigenaren die veel te hoge hypotheken aflossen ipv de economie te voeden en starters die enorm moeten sparen ipv de economie te voeden.

(Ik ben van het type geld moet rollen)

[ Voor 32% gewijzigd door Wobblier op 03-09-2013 16:08 ]

[rube]

TF schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 11:32:
[...]
nee hoor.
Huizen worden verkocht, meer vraag naar hypotheken, rente stijgt want banken willen meer verdienen. Hypotheeksom stijgt om te voorkomen dat je het huis niet zou kunnen kopen.

Wellicht is het eens tijd om je te verdiepen in hoe de economie werkt voor je wat gokt en zomaar wat gaat roepen

[joopv]

Wobblier schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 15:44:
[...]
(Ik ben van het type geld moet rollen)

Geld is van oorsprong een smeermiddel voor de handel - het is nu eenmaal lastig om brood wat je over hebt te ruilen tegen vis, als je effe geen vis nodig hebt maar wel brandhout. Bijvoorbeeld.

DAT is de echte functie van geld. Ik vraag me af in hoeverre de economen en financieel experts dat nog in de smiezen hebben.

[ATS]

joopv schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 16:26:
[...]

Geld is van oorsprong een smeermiddel voor de handel - het is nu eenmaal lastig om brood wat je over hebt te ruilen tegen vis, als je effe geen vis nodig hebt maar wel brandhout. Bijvoorbeeld.

DAT is de echte functie van geld. Ik vraag me af in hoeverre de economen en financieel experts dat nog in de smiezen hebben.

Dirk Bezemer kan goed uitleggen wat geld is, en in de opvolgende delen hoe geld werkt in de huizen- of aandelenmarkt:
1. Debt, a great invention:

2. How bubbles grow:

3. Why crisis occur:

4. The post-bubble economy:

[Switchie]

ATS schreef op woensdag 04 september 2013 @ 08:38:
[...]

Dirk Bezemer kan goed uitleggen wat geld is, en in de opvolgende delen hoe geld werkt in de huizen- of aandelenmarkt:

Ik hoop toch niet dat hij ook colleges geeft in deze Jip en Janneke-taal?

[ATS]

Switchie schreef op woensdag 04 september 2013 @ 21:28:
[...]

Ik hoop toch niet dat hij ook colleges geeft in deze Jip en Janneke-taal?

Lijkt me van niet, maar zeker weten doe ik dat niet. Ik heb geen economie gestudeerd, en ook niet in Groningen. Ik heb dus nooit college van de beste man gevolgd. Ik was juist onder de indruk van de kunnen uitleggen in simpele bewoordingen van deze complexe materie. Als iemand iets complex simpel kan uitleggen, dan wijst dat vaak op een goed begrip van de materie.

[Motrax]

Vandaag is bekend geworden dat de huren bijna nog nooit zo hard zijn gestegen. Hier nog een rekenvoorbeeld vanuit mijn ervaring:

Begin 2010 flat van de woningbouw. 380,- per maand, 3,- service kosten (glas)

Nu 3 jaar later gaan we er uit.

De huur was inmiddels gestegen naar 420,- per maand (inclusief de 6,5% rijke huurdersheffing).

De flat staat nu weer in de verhuur voor 475,- en service kosten 10,-. Dat is een stijging van 100,- in 3 jaar tijd (!!!).

Hoe kunnen lage inkomens dit ooit gaan betalen? Die flat is veel te duur... ik heb er met mijn schoonbroer aan zitten rekenen die een voltijd minimumloon heeft op 21-jarige leeftijd. Maar zelfs met 23-jarig minimumloon en huurtoeslag wordt het enorm krap om rond te komen met een huur van 475,- per maand...

Soms vraag ik mij wel eens af of je nog wel kan leven in Nederland.

[Thalaron]

Motrax schreef op donderdag 05 september 2013 @ 16:53:

Hoe kunnen lage inkomens dit ooit gaan betalen? Die flat is veel te duur... ik heb er met mijn schoonbroer aan zitten rekenen die een voltijd minimumloon heeft op 21-jarige leeftijd. Maar zelfs met 23-jarig minimumloon en huurtoeslag wordt het enorm krap om rond te komen met een huur van 475,- per maand...

Soms vraag ik mij wel eens af of je nog wel kan leven in Nederland.

Ik het met je eens ben dat de huur nu lijkt te "exploderen"...
Zodra een woning vrijkomt is het natuurlijk DE tijd om de huur te verhogen. Zit je niet vast aan dat lage percentage lijkt me.

Maar bij minimum loon en een sociale huurwoning... iets met huurtoeslag?
Daarbij krijgt hij ook nog van de belasting een toeslag voor zorgverzekering.

Al met al moet het goed te doen zijn lijkt me? Sure, hij zal niet leven als een koning... maar aan de andere kant ken ik er genoeg die op hun 23+ nog bij hun ouders wonen. Nu is dit niet voor eenieder een optie natuurlijk. Maar goed met 21 jaar en op je eigen wonen op een minimum salaris is het IMO sowieso logisch dat je het niet breed hebt in je eentje?

Of het wel/niet eerlijk is in het midden gelaten. Niet iedereen heeft immers dezelfde mogelijkheden en kansen. Maar "life is hard"

[TF]

rube schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 16:03:
[...]

Wellicht is het eens tijd om je te verdiepen in hoe de economie werkt voor je wat gokt en zomaar wat gaat roepen

En toch is het waar. Niet vergeten dat elke econoom minimaal 2 meningen heeft over 1 onderwerp.

Volgens een eerder geposte link kan er steeds minder geleend worden. Dat neemt vanzelf weer toe als mensen weer meer gaan verdienen en uiteindelijk huizen weer duurder gaan worden.

Weet je wat. We parkeren deze discussie tot 5 september 2023. Zie je dan!

[ Voor 32% gewijzigd door TF op 05-09-2013 21:39 ]

[Xanaroth]

TF schreef op donderdag 05 september 2013 @ 21:35:
[...]

En toch is het waar. Niet vergeten dat elke econoom minimaal 2 meningen heeft over 1 onderwerp.

Volgens een eerder geposte link kan er steeds minder geleend worden. Dat neemt vanzelf weer toe als mensen weer meer gaan verdienen en uiteindelijk huizen weer duurder gaan worden.

Weet je wat. We parkeren deze discussie tot 5 september 2023. Zie je dan!

Sorry TF, maar je zit er in dit geval echt naast. Ga die paar youtube lessen van de hoogleraar kort bekijken, dan zie je dat geld compleet anders werkt.

Discussie willen voeren is prima, maar als je een bepaalde basiskennis mist wordt het heel lastig inhoudelijk op dingen in te gaan.

[TF]

Xanaroth schreef op donderdag 05 september 2013 @ 21:40:
[...]


Sorry TF, maar je zit er in dit geval echt naast. Ga die paar youtube lessen van de hoogleraar kort bekijken, dan zie je dat geld compleet anders werkt.

Discussie willen voeren is prima, maar als je een bepaalde basiskennis mist wordt het heel lastig inhoudelijk op dingen in te gaan.

Ik neem die 'lessen' niet zo serieus. Ben een beetje wars van mensen die erg graag willen vertellen wat 'de' waarheid is.

Dus laten we eenieder in zijn waarde laten. Ik ben van mening dat deze markt net iets anders werkt.Daarnaast heb ik wel degelijk basiskennis op dit soort onderwerpen. Maar ben geen ingewijde. Hetgeen ook weer een ander beeld kan geven. Het beeld van de uiteindelijke klant. Ik.
Want ik wil een huis verkopen. In deze markt. En ik heb mij onderwijl aardig verdiept in wat mijn inziens momenteel het best is om te doen.
Net zoals ik in 2006 (aankoop eerste woning) een woning aangekocht en dit een prachtige investering was. Want een huis werd nooit meer minder waard. Moet je ons nu zien. Restschuld etc. Maar overal is een oplossing voor. Als je maar verstandig en rationeel omgaat met deze zaken. Niet verkopen / kopen als je niet liquide genoeg bent om de schuld (grotendeels) op te vangen etc

Je zou voor de grap eens moeten gaan praten bij sommige 'algemene' hypotheekverstrekkers. Ze beloven daar nog altijd gouden bergen en stappen vrij snel over potentiële problemen heen. Het wegzetten van een financieel product is nog altijd belangrijker dan de klant informeren over de (mogelijke) lastenverzwaring.

Dan over de hypotheeksom maximaal. Die word bepaald op basis van je inkomen, je huidige schulden en je toekomst perspectief. De verschillende banken waar ik langs geweest ben zijn bereid sommige klanten meer te laten lenen dan anderen in hetzelfde schuitje.
Op basis van die ervaringen ben ik van mening dat het maximale hypotheekbedrag uiteindelijk weer zal gaan meestijgen met de markt. Echter. 104% van de marktwaarde van de woning zal met een aantal jaren terug gebracht gaan worden naar 100%. Dit betekend dus dat mensen eigen geld moeten gaan inbrengen om KK te betalen. Dit neemt echter niet weg dat die 100% die geleend moet gaan worden niet zou meegroeien met de markt. Dus de klant kan in de toekomst meer lenen. Maar enkel voor het financieren van kostprijs van de woning niet om ook randzaken als KK etc te financieren.

[ Voor 65% gewijzigd door TF op 05-09-2013 22:24 ]

[xahmol]

TF schreef op donderdag 05 september 2013 @ 22:09:
[...]
Echter. 104% van de marktwaarde van de woning zal met een aantal jaren terug gebracht gaan worden naar 100%.

Maak hier maar 80% van, je loopt achter. Is al aangekondigd door Dijsselbloem.

Verder is de ontwikkeling gaande dat straks mensen die tot de max of zelfs meer willen lenen fors meer rente betalen dan veilige leenders. Op initiatief van de banken zelf, logisch gevolg van Basel III en de fundingmarkt voor banken.
Ook daar loopt jou verhaal dus spaak.

[ Voor 30% gewijzigd door xahmol op 06-09-2013 06:29 ]

[Xanaroth]

TF schreef op donderdag 05 september 2013 @ 22:09:
[...]

Ik neem die 'lessen' niet zo serieus. Ben een beetje wars van mensen die erg graag willen vertellen wat 'de' waarheid is.

Dus laten we eenieder in zijn waarde laten. Ik ben van mening dat deze markt net iets anders werkt.Daarnaast heb ik wel degelijk basiskennis op dit soort onderwerpen. Maar ben geen ingewijde. Hetgeen ook weer een ander beeld kan geven. Het beeld van de uiteindelijke klant. Ik.
Want ik wil een huis verkopen. In deze markt. En ik heb mij onderwijl aardig verdiept in wat mijn inziens momenteel het best is om te doen.
Net zoals ik in 2006 (aankoop eerste woning) een woning aangekocht en dit een prachtige investering was. Want een huis werd nooit meer minder waard. Moet je ons nu zien. Restschuld etc. Maar overal is een oplossing voor. Als je maar verstandig en rationeel omgaat met deze zaken. Niet verkopen / kopen als je niet liquide genoeg bent om de schuld (grotendeels) op te vangen etc

Je zou voor de grap eens moeten gaan praten bij sommige 'algemene' hypotheekverstrekkers. Ze beloven daar nog altijd gouden bergen en stappen vrij snel over potentiële problemen heen. Het wegzetten van een financieel product is nog altijd belangrijker dan de klant informeren over de (mogelijke) lastenverzwaring.

Dan over de hypotheeksom maximaal. Die word bepaald op basis van je inkomen, je huidige schulden en je toekomst perspectief. De verschillende banken waar ik langs geweest ben zijn bereid sommige klanten meer te laten lenen dan anderen in hetzelfde schuitje.
Op basis van die ervaringen ben ik van mening dat het maximale hypotheekbedrag uiteindelijk weer zal gaan meestijgen met de markt. Echter. 104% van de marktwaarde van de woning zal met een aantal jaren terug gebracht gaan worden naar 100%. Dit betekend dus dat mensen eigen geld moeten gaan inbrengen om KK te betalen. Dit neemt echter niet weg dat die 100% die geleend moet gaan worden niet zou meegroeien met de markt. Dus de klant kan in de toekomst meer lenen. Maar enkel voor het financieren van kostprijs van de woning niet om ook randzaken als KK etc te financieren.

Je haalt eisen door elkaar en gooit ze op 1 hoop. Dat is onjuist.

eis 1 - Gebasseerd op onderpand ofwel max 100% lenen (wordt uiteindelijk 80%, is al aangekonigd maar nog niet officieel).
eis 2 - Gebasseerd op oinkomen ofwel LTI (hangt af van o.a. rentestand ofwel risico's die worden gelopen bij verstrekken van de lening, je inkomen, schulden, betalingsverplichtingen).

De meest kritische bepaalt je lening. Stel je kunt op basis van je financien 200k lenen, maar de woning is 150k waard, dan kun je max 150k lenen.
Stel de woning is 200k, maar op basis van je financien 150k lenen, ook dan weer is je max 150k.


Verder bestaat toekomstperspectief zelf tegenwoordig buiten beschouwing. Alleen een gegarandeerde verhoging (zoals cao afspraken) die binnen 6 maanden na sluiten van de hypotheek plaatsvinden kunnen nog meegenomen worden. Meer lenen kan altijd, nu ook, maar dan ga je (aanzienlijk) meer rente betalen. Wat ironisch genoeg ook je maximale lening weer omlaag haalt, omdat die afhangt van de rente die op de hypotheek zit. Dus er is niemand meer die aan dat spelletje mee doet.

[Testert]

Of eis 3 - De maandlast obv de Nibud cijfers?

[xahmol]

Testert schreef op vrijdag 06 september 2013 @ 08:09:
Of eis 3 - De maandlast obv de Nibud cijfers?

Dat is eis 2, de LTI.

[TF]

Xanaroth schreef op vrijdag 06 september 2013 @ 07:44:
[...]


Je haalt eisen door elkaar en gooit ze op 1 hoop. Dat is onjuist.

eis 1 - Gebasseerd op onderpand ofwel max 100% lenen (wordt uiteindelijk 80%, is al aangekonigd maar nog niet officieel).

Vanaf wanneer willen ze dit invoeren? Ik vind dat de markt eerst maar eens moet stabiliseren met alle maatregelen die reeds genomen zijn. De huidige maatregelen zorgen er reeds voor dan mensen minder schulden hebben?

Daarnaast is dit voor starters natuurlijk funest. Als je een huis van 180k koopt moet je zelf 36k meenemen. En dat is nog zonder bijkomende kosten.
Starters zitten immers nog maar net op de arbeidsmarkt. Of zouden we straks naar een situati gaan waar de starters de huidige doorstromers zijn?

edit: Ik lees net na 2018. Geeft ze mooi de tijd om de nodige huurwoningen te bouwen die nodig zullen zijn

[ Voor 6% gewijzigd door TF op 06-09-2013 08:30 ]