Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[Pooh]

Als je meer risico loopt met een hogere hypotheek, dan moet de bank de rente verhogen voor die groep (doen ze al) En als de overheid huizenbezit zonder risico wil stimuleren, dan moeten ze de hypotheekrenteaftrek boven 80% LTV afschaffen, wat ik zou toejuichen. Maar het is vrij absurd om de bal dan maar neer te leggen bij degene die het risico aangaat, met een soort moralistisch: 'oh, foei, daar is die regeling niet voor'.

En 'gewoon huren' is in Amsterdam geen optie, net als in veel andere grote steden.

[ Voor 9% gewijzigd door Pooh op 29-08-2013 13:00 ]

[Bartjuh]

xahmol schreef op donderdag 29 augustus 2013 @ 11:59:
[...]De belastingbetaler betaald niets aan schuldsanering, niet direct althans. Alleen de schuldeisers leveren in bij schuldsanering. Het is niet zo dat de overheid opeens die schulden betaald of zo. Als je het breder bedoeld als dat die kosten uiteindelijk bij ons andere consumenten wordt neergelegd middels hogere prijzen klopt het natuurlijk wel.

Jawel, de belastingdienst is namelijk schuldeiser #1 in NL.

[ph4ge]

Pooh schreef op donderdag 29 augustus 2013 @ 12:54:
Als je meer risico loopt met een hogere hypotheek, dan moet de bank de rente verhogen voor die groep (doen ze al)

Het tegendeel is waar, onder NHG betaal je allemaal hetzelfde al leg je 95% in. En als je geen NHG neemt en je legt 95% in dan ben je meestal nog duurder uit dan iemand die 100+% onder NHG neemt. Dat komt omdat de risico's genationaliseerd zijn, en dat is de reden waarom het niet vanzelfsprekend is dat je risico mag nemen met je hypotheek. Dat heeft niks met betutteling of iets dergelijks te maken.

Pooh schreef op donderdag 29 augustus 2013 @ 12:54:
En als de overheid huizenbezit zonder risico wil stimuleren, dan moeten ze de hypotheekrenteaftrek boven 80% LTV afschaffen, wat ik zou toejuichen. Maar het is vrij absurd om de bal dan maar neer te leggen bij degene die het risico aangaat, met een soort moralistisch: 'oh, foei, daar is die regeling niet voor'.

Niks "foei", wel "eigen schuld dikke bult" als het mis gaat. Plus het gedrag actief ontmoedigen. En wat jij zegt is wel waar we naar terug gaan. Risico's nemen kan, maar niet met een hypotheek. Dan moet je maar een bedrijfje oprichten en aandelen verkopen of een persoonlijke lening a 15% per jaar nemen.

Pooh schreef op donderdag 29 augustus 2013 @ 12:54:
En 'gewoon huren' is in Amsterdam geen optie, net als in veel andere grote steden.

Dat is geen reden om dan maar 125% zonder aflossing te nemen zodat je lekker risico's kan nemen. Als je een huis koopt, dan moet je het betalen en conservatief te werk gaan omdat je nou eenmaal hoop steun krijgt van de samenleving en diezelfde samenleving met grote risico's opzadelt.

[Pooh]

ph4ge schreef op donderdag 29 augustus 2013 @ 13:19:
[...]
Het tegendeel is waar, onder NHG betaal je allemaal hetzelfde al leg je 95% in. En als je geen NHG neemt en je legt 95% in dan ben je meestal nog duurder uit dan iemand die 100+% onder NHG neemt. Dat komt omdat de risico's genationaliseerd zijn, en dat is de reden waarom het niet vanzelfsprekend is dat je risico mag nemen met je hypotheek. Dat heeft niks met betutteling of iets dergelijks te maken.

Van NHG is nooit sprake geweest, dus ik heb braaf meer betaald.

Niks "foei", wel "eigen schuld dikke bult" als het mis gaat. Plus het gedrag actief ontmoedigen. En wat jij zegt is wel waar we naar terug gaan. Risico's nemen kan, maar niet met een hypotheek. Dan moet je maar een bedrijfje oprichten en aandelen verkopen of een persoonlijke lening a 15% per jaar nemen.

Maar waar haal jij vandaan dat ik risico's zou hebben genomen? Ik heb gewoon besloten om voor liquiditeit te gaan, in plaats van voor geld in stenen. Daarvoor krijg je flexibiliteit, in ruil daarvoor betaal je misschien iets meer. Risico was er nooit. Ja, de eerste jaren moet je zuinig leven om een buffertje op te bouwen, en als ik in die tijd de woonlasten niet had kunnen opbrengen had ik een restschuld gehad, maar niet in die mate dat ik die niet zou kunnen aflossen in de jaren erna.

Dat is geen reden om dan maar 125% zonder aflossing te nemen zodat je lekker risico's kan nemen. Als je een huis koopt, dan moet je het betalen en conservatief te werk gaan omdat je nou eenmaal hoop steun krijgt van de samenleving en diezelfde samenleving met grote risico's opzadelt.

Met welk risico zadel je de maatschappij precies op?

[Bartjuh]

Z___Z schreef op donderdag 29 augustus 2013 @ 12:00:
Ben het met Pooh eens. Ieder wel denkend persoon die enig zins verstand heeft van de financiele markt zal hetzelfde doen als Pooh. Sparen levert de economie en jezelf niks op. Beleggen zorgt ervoor dat bedrijven kapitaal kunnen aantrekken, zodat ze producten en diensten kunnen leveren, waardoor "de gewone man" werk heeft.

Je haalt zaken door elkaar.
Zie hier het verschil tussen leningen voor bedrijvigheid en leningen voor een huis:
http://www.voxeu.org/arti...-driver-high-unemployment
http://www.ft.com/intl/cm...eabdc0.html#axzz2dM9t3MRi

Veel/hoge leningen voor bedrijvigheid zijn maatschappelijk/economisch nuttig, leningen voor een huis niet, eerder schadelijk, het zorgt voor meer lange-termijn werkeloosheid.

[Bartjuh]

Pooh schreef op donderdag 29 augustus 2013 @ 13:26:
[...]Met welk risico zadel je de maatschappij precies op?

125% LTV -> niet kunnen betalen -> betalingsachterstand -> schuldsanering. zeg, 30% van 3 ton = 90k weggestreept ten koste van belastingdienst en bank (en wellicht andere partijen). Belastingdienst legt rekening bij belastingbetaler, en bank legt rekening bij andere klanten d.m.v. rente en andere tarieven, of in uiterste geval (bij veel van dergelijke mensen): nationalisering en daarmee miljarden verliezen a la ABN Amro.

Als je alles kan betalen in de toekomst (wat NOOIT zeker is), dan is het geen probleem gebleken. Maar het is wel degelijk een risico.

[Pooh]

Waar haal je ineens een belastingschuld vandaan? Het gaat om een hypotheek, dat is een contract tussen een bank en een klant. Als de klant niet kan betalen, heeft de bank een probleem, en op basis van een risicoinschatting krijgen ze in ruil voor dat probleem rente. Als de bank dat risico fout inschat: eigen probleem, laat maar failliet gaan. Maar je kunt particulieren toch niet kwalijk gaan nemen dat banken hun zaken niet op orde hebben/hadden?

Dat is ongeveer alsof je boos bent op mensen omdat ze te goedkope philips scheerapparaten kopen, waardoor philips failliet gaat, waardoor de overheid philips moet redden omdat er anders duizenden mensen werkloos zijn. In mijn wereld heeft Philips dan stomme fouten gemaakt, niet de kopers van de scheerapparaten.

[Z___Z]

Als ik cash in de aankoop van m'n huis stop kan ik dat niet meer gebruiken om maandelijkse lasten te betalen. Dus als ik een huis van 200k koop en hierin 40k eigen geld stop in plaats van te lenen, levert dit bij 5% rente 2000 euro minder bruto rente lasten per jaar op. Dus betaal je dan 8000 ipv 10000 euro rente per jaar. Als je dan je baan kwijt raakt en je hebt die 40k niet meer liggen, loop je meteen tegen een probleem aan.
Nu heb je dit geld liquide gehouden door het niet te gebruiken bij de aankoop van je huis, maar belegd in aandelen. Nu heb je een schuld van 200k ipv 160k en 40k liquide middelen. Als je nu ontslagen wordt, heb je 40k reserve om bijvoorbeeld nog 4 jaar hypotheekrente te kunnen betalen.
Dat is dus de reden waarom Pooh, ik en vele anderen max geleend hebben voor een huis en reserve geld aanhouden. Flexibiliteit. Mocht de buffer groeien naar 60k, kan je altijd nog boete vrij aflossen op het aflosvrije deel van de hypotheek.

@Bartjuh: Stel je hebt een afbetaald huis met EW van 500k en je hebt een goed idee om een bedrijf te starten. Voor dit bedrijf heb je startkapitaal nodig. Je gaat naar de bank om dit te lenen. Je moet 8% rente betalen, want je leent zonder onderpand. Je vertelt de bank dat je ook een huis hebt, en kan dus een hypotheek afsluiten. Je betaalt nu nog maar 4%. Ik zie geen enkele reden voor deze ondernemer om dan geen hypotheek te nemen.
Stel hij had z'n huis nog niet afbetaald en had een hypotheek van 400k op dit huis. Daarnaast heeft hij 400k gespaard voor het aflossen van z'n hypotheek. Hij kan nu dit geld gebruiken voor z'n idee om een onderneming te starten. Hij betaald nog steeds 4% rente, maar krijgt er nu ook hypotheek rente aftrek over. Er is geen verschil met deze situatie en de vorige qua risico.

[Krisp]

Pooh schreef op donderdag 29 augustus 2013 @ 13:26:
[...]

Maar waar haal jij vandaan dat ik risico's zou hebben genomen? Ik heb gewoon besloten om voor liquiditeit te gaan, in plaats van voor geld in stenen. Daarvoor krijg je flexibiliteit, in ruil daarvoor betaal je misschien iets meer. Risico was er nooit. Ja, de eerste jaren moet je zuinig leven om een buffertje op te bouwen, en als ik in die tijd de woonlasten niet had kunnen opbrengen had ik een restschuld gehad, maar niet in die mate dat ik die niet zou kunnen aflossen in de jaren erna.

Het probleem met dit verhaal is dat jij een koophuis wenst te combineren met de voordelen van een huurhuis. In feite zijn er in jouw geval twee 'onderdelen':

1. Je hebt een koophuis gefinancierd (125% LTV) waarbij je niet aflost;
2. Je spaart geld waarbij het rendement telt.

(1) is domweg onhandig. Het is in jouw geval alleen voordelig omdat de HRA er is, anders had je beter kunnen huren zodat je daadwerkelijk flexibel bent. Bovendien loop je een risico doordat de huizenprijzen dalen. Je moet aan het einde van de looptijd van de lening voldoende geld hebben. (2) is jouw ding. Meer geld zorgt ervoor dat je inderdaad flexibel bent, maar je loopt een risico. Dat is een keuze.

De combinatie zorgt voor nog meer risico. Enerzijds loop je risico doordat je zo veel mogelijk leent zonder dat daar een fatsoenlijk onderpand tegenover staat (je huis heeft namelijk onvoldoende waarde) en ten tweede loop je risico doordat je geld inzet op rendement. Ook deposito's zijn daar gevoelig voor, zeker als je een achtergesteld deposito hebt.

Het is niet 'fout' dat je risico loopt: dat is je goed recht. Maar zoals elk element waarbij rendement een rol speelt, loop je een risico. Dat kan succesvol zijn, maar ook zeer vervelend uitpakken. Mijn benadering is daarbij mee risicomijdend, de jouwe meer gericht op een zo hoog mogelijk rendement. In het verleden is alleen gebleken dat de tweede benadering ook fout uit kan pakken.

Edit: ik heb het hier niet over een buffer tot ~40K, maar over het bedrag daarboven. Een buffer hebben is best goed, maar geld bewust op een spaarrekening houden terwijl je zonder grote risico's ook kunt aflossen is m.i. niet slim.

[ Voor 5% gewijzigd door Krisp op 29-08-2013 14:29 ]

[Vreesie]

Krisp schreef op donderdag 29 augustus 2013 @ 14:22:
[...]

Het probleem met dit verhaal is dat jij een koophuis wenst te combineren met de voordelen van een huurhuis. In feite zijn er in jouw geval twee 'onderdelen':

1. Je hebt een koophuis gefinancierd (125% LTV) waarbij je niet aflost;
2. Je spaart geld waarbij het rendement telt.

(1) is domweg onhandig. Het is in jouw geval alleen voordelig omdat de HRA er is, anders had je beter kunnen huren zodat je daadwerkelijk flexibel bent. Bovendien loop je een risico doordat de huizenprijzen dalen. Je moet aan het einde van de looptijd van de lening voldoende geld hebben. (2) is jouw ding. Meer geld zorgt ervoor dat je inderdaad flexibel bent, maar je loopt een risico. Dat is een keuze.

Dat ben ik wel met je eens, maar tot 2008 was het de normaalste zaak van de wereld dat men meer leende dan de waarde van de woning en een heleboel hypotheek adviseurs kwamen regelmatig met dit "gouden" advies om toch de hypotheek er door heen te kunnen drukken.

Natuurlijk ben je zelf verantwoordelijk waar je voor tekent, maar juist omdat het voor de meeste mensen geen dagelijkse kost is, ga je al gauw af op het advies van de hypotheek adviseur.

Achteraf gezien is dat voor een heleboel mensen, net zoals ik, niet verstandig geweest....

[Pooh]

Puntsgewijs dan maar:
- Huren is geen optie in Amsterdam en veel andere grote steden.
- Natuurlijk moet je aan het eind van de looptijd voldoende geld hebben. Dat moet je bij een hypotheek waarop je wel aflost ook. Tot een half jaar geleden loste werkelijk niemand in Nederland af op zijn hypotheek, iedereen had een spaarhypotheek die in principe op exact hetzelfde neerkwam als mijn constructie, met dit verschil dat ik iets flexibeler ben en niet aan het schema van de bank gebonden ben.
- Rendement vs risico is een bekend verhaal, maar zoals ik al aangaf: het verschil tussen woningwaarde en hypotheek heb ik gewoon op saaie spaarrekeningen en deposito's. Maar dat lijkt mij mijn eigen probleem verder.

Waar het mij om gaat is dat ik zo'n constructie niet moreel verwerpelijk vind, en dat ik het absurd vind om te roepen dat je daarmee de maatschappij met risico's opzadelt. De 2 partijen die risico lopen zijn de bank en de klant, en die lossen dat samen maar op.

[Krisp]

..ware het niet dat de staat vervolgens die bank mag redden. Maar je hebt gelijk, in beginsel is het een probleem van bank en klant.

Daarom ben ik ook voorstander dat banken met de klanten die onder water staan in gesprek gaan, over de vraag hoe ze hun hypotheek weer op een acceptabel niveau kunnen krijgen. Op de een of andere manier doen/durven banken dat niet, terwijl ze dat volgens hun voorwaarden meestal wel gerechtigd zijn.

[Pooh]

De banken hebben daar niet zoveel belang bij. Er word door banken veel minder afgeschreven op hypotheken als dat eraan verdiend wordt. Slechts een heel klein percentage komt echt in de problemen, en het NHG zit nog behoorlijk in z'n buffers. En maatwerkgesprekken zijn duur om te voeren, daar stook je de winst op je hyptoheekportefeuille zo mee op.

Daarnaast lost het probleem zich volgens de banken vanzelf op. Een paar jaar inflatie, een paar jaar regulier aflossen/inleggen, en de hypotheek is weer keurig 'boven water'. Dan ga je geen paniek schoppen. Hooguit stuur je een keer een leuke mailing uit met 'als u extra wilt aflossen, dan kan dat' of 'als u X extra inlegt op uw spaarrekening, dan levert u dat Y op'.

[ Voor 8% gewijzigd door Pooh op 29-08-2013 15:08 ]

[T-MOB]

Zolang er geen betalingsproblemen zijn heeft de bank daar toch geen reden toe. Een hypotheek uit 2008 die nu 25% onder water staat heeft nog een looptijd van 25 jaar. In die tijd doet de inflatie zijn werk wel. Bij 2% inflatie zou dat ruwweg een overwaarde van 50% betekenen in 2038.als de reeele huizenprijs gelijk blijft aan het huidig niveau. Als er in die 25 jaar nog wordt afgelost is er helemaal geen probleem.

[Z___Z]

@Krisp: Bij kopen heb je veel meer keus dan bij huren. Dus aflossingsvrij kopen != huren. Je hebt inderdaad risico dat je huis minder waard wordt, maar je hebt ook de kans dat je huis meer waard wordt.
Je hebt aan het eind van de looptijd van je hypotheek niet evenveel geld nodig als je openstaande lening, maar het verschil tussen de executiewaarde en de hypotheek.
Bij een inflatie van 2,5% per jaar is geld ongeveer gehalveerd in waarde in 30 jaar. Dus je schuld zal zonder aflossen ook reeel gehalveerd, als je niet aflost. Nominaal natuurlijk niet. Met het wegvallen van HRA na 30 jaar zal je dus aan het eind precies even veel reeel betalen aan je woning als in het begin. De meeste mensen hebben een NHG hypotheek, waarbij dus minimaal 50% afgelost moet worden aan het eind van de looptijd. Hierdoor is de hypotheek na 30 jaar nog maar 25% van de reeele waarde van je huis.
Mocht de nominale waarde van je woning na 30 jaar lager zijn dan wanneer je gekocht hebt, betekent dit dat de prijs 50% gedaald in reeele waarde gedaald is. Uit historische cijfers is te achterhalen dat dit nog nooit gebeurd is in een periode van 30 jaar.

Verplicht aflossen is zoiets als verplicht pensioensparen. Het is nodig, omdat de gemiddelde Nederlander niet genoeg discipline heeft om zelf een deel van z'n inkomsten opzij te zetten voor later. Hypotheek aflossen is ook een deel van je vermogen opzij zetten voor later.

[Bartjuh]

Pooh schreef op donderdag 29 augustus 2013 @ 13:52:
Waar haal je ineens een belastingschuld vandaan? Het gaat om een hypotheek, dat is een contract tussen een bank en een klant. Als de klant niet kan betalen, heeft de bank een probleem, en op basis van een risicoinschatting krijgen ze in ruil voor dat probleem rente. Als de bank dat risico fout inschat: eigen probleem, laat maar failliet gaan. Maar je kunt particulieren toch niet kwalijk gaan nemen dat banken hun zaken niet op orde hebben/hadden?

Mensen die in de schulden zitten, zitten zelden bij één partij in de schulden. Ze laten eerst bij alle partijen langzaam betalingsachterstanden oplopen om het zo lang mogelijk uit te houden, tot het echt niet meer kan.

En als banken problemen hebben, hebben wij (helaas) allemaal een probleem (ING en ABN vergeten? Dat zijn onze belastingcenten). Reden hoge rentes vergeten? (waar iedereen last van heeft) Dat is om de balansen te spekken vanwege klanten die hun leningen niet meer kunnen betalen!

Daarom ook; 80% LTV invoeren, HRA afschaffen, en sociale huur afbouwen. Om zoveel mogelijk afhankelijkheden in het systeem te elimineren.

[Krisp]

Z___Z schreef op donderdag 29 augustus 2013 @ 15:24:
@Krisp: Bij kopen heb je veel meer keus dan bij huren. Dus aflossingsvrij kopen != huren. Je hebt inderdaad risico dat je huis minder waard wordt, maar je hebt ook de kans dat je huis meer waard wordt.
Je hebt aan het eind van de looptijd van je hypotheek niet evenveel geld nodig als je openstaande lening, maar het verschil tussen de executiewaarde en de hypotheek.

Dit is onjuist, tenzij je aan het einde van de looptijd van de lening (na 30 jaar) stopt met het bezitten van het huis. Dus of je verkoopt het huis en gaat op straat wonen, of je gaat weer huren, of je lost je hypotheek (grotendeels) af.

Bij een inflatie van 2,5% per jaar is geld ongeveer gehalveerd in waarde in 30 jaar. Dus je schuld zal zonder aflossen ook reeel gehalveerd, als je niet aflost. Nominaal natuurlijk niet. Met het wegvallen van HRA na 30 jaar zal je dus aan het eind precies even veel reeel betalen aan je woning als in het begin.

Dat is waar, zolang je salaris stijgt met de inflatie. Voor veel Nederlanders gebeurt dat op dit moment niet, de koopkracht (waar je uiteindelijk mee aflost) daalt zelfs. De gemiddelde Nederlander heeft de laatste 10 jaar al niet meer te besteden en het ziet er niet naar uit dat dit verbetert. Inflatie is dus niet de goede waarde om naar te kijken.

De meeste mensen hebben een NHG hypotheek, waarbij dus minimaal 50% afgelost moet worden aan het eind van de looptijd. Hierdoor is de hypotheek na 30 jaar nog maar 25% van de reeele waarde van je huis.
Mocht de nominale waarde van je woning na 30 jaar lager zijn dan wanneer je gekocht hebt, betekent dit dat de prijs 50% gedaald in reeele waarde gedaald is. Uit historische cijfers is te achterhalen dat dit nog nooit gebeurd is in een periode van 30 jaar.

Even hier kijken: ik tel [phone], 1920-1950. Opvallend genoeg elke keer naar een periode van stevige stijging. Op dit moment komen we net uit zo'n piek, een die historisch erg hoog is. Dat is te verklaren, maar ik vlak het risico zeker niet uit dat de nominale waarde van een huis in 2040 gelijk is aan de waarde van de hypotheek. Overigens heeft maar 25% van de Nederlanders een NHG-hypotheek.

Verplicht aflossen is zoiets als verplicht pensioensparen. Het is nodig, omdat de gemiddelde Nederlander niet genoeg discipline heeft om zelf een deel van z'n inkomsten opzij te zetten voor later. Hypotheek aflossen is ook een deel van je vermogen opzij zetten voor later.

Waar. Dat neemt niet weg dat het daarom wel verstandig is om te doen. Want net zoals pensioensparen is aflossen van je hypotheek ook vermogen wat niet meetelt bij het bepalen van bijvoorbeeld je bijstand.

[Iblies]

Krisp schreef op donderdag 29 augustus 2013 @ 15:47:
[...]

Dit is onjuist, tenzij je aan het einde van de looptijd van de lening (na 30 jaar) stopt met het bezitten van het huis. Dus of je verkoopt het huis en gaat op straat wonen, of je gaat weer huren, of je lost je hypotheek (grotendeels) af.
...

Ik begrijp dit niet helemaal.

Na 30 jaar stopt de aftrek, maar dat is relatief makkelijk te omzeilen. Al heb je geen HRA meer dan kun je nog gewoon herfinancieren indien je inkomen voldoende is en/of je genoeg vermogen hebt.

[Krisp]

Iblies schreef op donderdag 29 augustus 2013 @ 16:23:
[...]



Ik begrijp dit niet helemaal.

Na 30 jaar stopt de aftrek, maar dat is relatief makkelijk te omzeilen. Al heb je geen HRA meer dan kun je nog gewoon herfinancieren indien je inkomen voldoende is en/of je genoeg vermogen hebt.

Dat is inderdaad ook een stap die je kunt nemen. Na dertig jaar moet je pensioen dan wel hoog genoeg zijn, en in pensioenfondsen heb ik niet zo veel vertrouwen. Veel pensioenen zijn echter nu gebaseerd op een middelloon-regeling, waarbij je 70% van het gemiddelde loon over je carriere krijgt. Dat is pakweg de helft van wat je op het laatste moment verdiende. Je hebt dan echt niet meer veel 'inkomen' over om nog een huis te kunnen financieren, waarbij er ook geen HRA meer van toepassing is. (hoe zou je dat willen omzeilen?)

[Z___Z]

Precies, zonder aftrek kan je prima een hypotheek nemen. Als je na 30 jaar over de 65 heen bent is het inderdaad onhandig. Banken moeten daarom ook rekening houden met je pensieon bij het verstrekken van de lening. Hebben ze bij mij wel gedaan, ookal ben ik nog geen 65, 30 jaar nadat ik m'n huis heb gekocht.
50% van je eindloon is meestal meer dan 100% van je beginloon. Tel daarbij dat je minder belasting betaald als je over de 65 heen bent en je zit netto niet zo slecht.
Mensen die geen NHG hypotheek hebben wonen in relatief dure huizen. Dat hebben ze met overwaarde gekocht of met een groot inkomen. De probleemgevallen van de starters van rond 2008 zullen dat meestal niet zijn.
Ik zeg ook niet dat je geen kapitaal moet opbouwen, maar het verplichten om dat in een huis te doen is waar ik op tegen ben. LTV verlagen naar 80% vind ik verder een prima idee. Beter dan verplicht anuitair (inflexibel) aflossen.
Bijstand krijg je sowieso niet als je nog een huis bezit. Maar als je de schuldsanering in moet, vind ik dat je daar ook je pensioenaanspraken voor moet afstaan.

[Wilke]

Krisp schreef op donderdag 29 augustus 2013 @ 10:15:
Mensen die 125% LTV financieren, zijn doorgaans ook niet de mensen die spaargeld hebben. Ieder weldenkend mens weet dat spaargeld minder rendeert dan een hypotheek - HRA, zeker op dit moment.

Op dit moment ja, enkele jaren geleden, no way. Rond 2007 was de spaarrente nog 3.5% ofzo en hypotheek rond de 5% (if that) en na HRA dus ca. 3%, uitgaand van 42% IB. Tot enkele jaren geleden was aflossen dus meestal niet zinvol. Nu wel, dus wat denk je dat iedereen aan het doen is?

Op het moment dat je geen spaargeld hebt op het moment dat je een koopwoning betrekt, is de kans kleiner dat je dat tijdens de looptijd van je hypotheek wel opbouwt.

Ik denk dat we inmiddels op een n=3 zitten die zegt van niet Er is ook gewoon geen logisch verband tussen die dingen. Als je was gaan huren, waren je directe maandlasten hoger en kon je dus nog veel minder sparen. Ofzo? Ik zie het verband iig niet.

[ Voor 10% gewijzigd door Wilke op 29-08-2013 17:11 ]

[xahmol]

Nog maar een keer: LTV van 125% is nooit mogelijk geweest behalve bij DSB en wat andere vage partijen. Bij gewone banken was die 125% de LTFV (Loan to Foreclosure Value, executiewaarde), voor het gemak tot 2008 gelijk aan 110% LTV.

Dus je kunt die 80% LTV niet met 125% vergelijken, wel met 110%.

Wilke schreef op donderdag 29 augustus 2013 @ 17:09:
[...]
Op dit moment ja, enkele jaren geleden, no way. Rond 2007 was de spaarrente nog 3.5% ofzo en hypotheek rond de 5% (if that) en na HRA dus ca. 3%, uitgaand van 42% IB. Tot enkele jaren geleden was aflossen dus meestal niet zinvol. Nu wel, dus wat denk je dat iedereen aan het doen is?

+1. Exact de situatie waardoor echt bijna iedereen tot 2008 125% LTFV / 110% LTV financierde en meestal minstens 50% aflossingsvrij. Mede veroorzaakt natuurlijk door het toen algemeen geldende idee dat vastgoed alleen in prijs kan stijgen.
Vind dat geen misbruik van het systeem, dat systeem was destijds zo ingericht en waren IB tarieven onder andere zo hoog als ze waren omdat HRA dat deels compenseerd.
Met de kennis van nu is het natuurlijk makkelijk oordelen. Maar ken echt heel weinig mensen, zelfs onder de 'professionals' die toen niet leenden tot de max om de HRA optimaal te benutten.
Komt bij mij nog eens bij dat ik in 52% IB val.
Sinds 2008 zijn wij wel meteen al vrijwillig gaan aflossen. Maar wel met de kanttekening dat ik het risico van geen liquide buffer nog veel groter vind dan een grote onderwaterstand. Van onderwater staan heb je nml geen enkel probleem zolang je de hypotheek kan betalen. Maar zonder buffer kom je vrij acuut in de problemen als er ook maar iets gebeurd.

[ Voor 85% gewijzigd door xahmol op 29-08-2013 18:52 ]

[Bartjuh]

NED 2 discussie over mensen met restschuld nu, en hoe de bank ermee omgaat!

[xahmol]

Bartjuh schreef op donderdag 29 augustus 2013 @ 21:11:
NED 2 discussie over mensen met restschuld nu, en hoe de bank ermee omgaat!

Niet gekeken. Maar lees op Twitter algemene mening dat het een tenenkrommend slecht programma was.

Laat me raden: banken zijn evil, hebben alles veroorzaakt en zijn harteloos als ze niet ieders schuld kwijtschelden?

[ Voor 17% gewijzigd door xahmol op 29-08-2013 22:03 ]

[woekele]

Inderdaad. Er was weinig ruimte voor nuance. Als je ook maar iets durfde te suggereren van eigen verantwoordelijk was je het pure kwaad en moest je in de straat opgehangen worden. Jammer.

[Bartjuh]

xahmol schreef op donderdag 29 augustus 2013 @ 22:02:
[...]Niet gekeken. Maar lees op Twitter algemene mening dat het een tenenkrommend slecht programma was.

Laat me raden: banken zijn evil, hebben alles veroorzaakt en zijn harteloos als ze niet ieders schuld kwijtschelden?

Was net ingezapt, maar was inderdaad die trant. Veel emotie en weinig feiten/wetenschap. Echter, ik ben wel blij dat het uitgezonden wordt, en dat daardoor bij veel mensen wel broodnodige scepsis wordt gekweekt. Banken bestaan tegenwoordig alleen nog maar om de zakken van de happy few te spekken, en 'maatschappelijk nut' is absoluut geen doel. Daar is niets aan gelogen. Dat dit er eindelijk inslijt bij het volk zie ik als een goede trend.

[Verwijderd]

Je zou best onderscheid mogen maken tussen een investment bank en een reguliere bank. Dat maakt het al een tikkeltje genuanceerder....

[Bartjuh]

Helaas komt het in de praktijk bij beide op hetzelfde neer.

[xahmol]

Bartjuh schreef op donderdag 29 augustus 2013 @ 23:09:
[...]Was net ingezapt, maar was inderdaad die trant. Veel emotie en weinig feiten/wetenschap. Echter, ik ben wel blij dat het uitgezonden wordt, en dat daardoor bij veel mensen wel broodnodige scepsis wordt gekweekt. Banken bestaan tegenwoordig alleen nog maar om de zakken van de happy few te spekken, en 'maatschappelijk nut' is absoluut geen doel. Daar is niets aan gelogen. Dat dit er eindelijk inslijt bij het volk zie ik als een goede trend.

Goed, kennelijk is dit inmiddels de populaire borreltafel mening, dus ga hier de 'discussie' maar niet aan, maar dit is in zoveel aspecten te kort door de bocht of klinkklare onzin....
Maar met die opvatting zal het vast een heerlijk programma geweest zijn.

[Verwijderd]

Hier is de uitzending. Interessant dat er gevallen tussen zaten van restschulden die opgelopen zijn tot 195k, er een huizenschuldenbezitter bij zat die inmiddels cliënt is bij de voedselbank, er eentje tussen zat die alvast een caravan heeft aangeschaft om in te gaan wonen en als klap op de vuurpijl de broer van iemand die zelfmoord heeft gepleegd op de dag van z'n huisuitzetting. En het meest opmerkelijke is dat echt niemand zelf schuld heeft aan z'n eigen ellende en dat de bal bij de banken en politiek wordt gelegd om hun ellende op te lossen. Typische huizenbezitters mentaliteit.

En dat allemaal terwijl je nog niet eens zo heel lang geleden 'gek was als je huurde' ...

[Bartjuh]

xahmol schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 06:10:
[...]
Goed, kennelijk is dit inmiddels de populaire borreltafel mening, dus ga hier de 'discussie' maar niet aan, maar dit is in zoveel aspecten te kort door de bocht of klinkklare onzin....
Maar met die opvatting zal het vast een heerlijk programma geweest zijn.

Borreltafel mening? Heb je niet op zitten letten de afgelopen jaren? In ieder geval niet verdiept in de materie, zoveel is zeker (of je hebt belangen in de financiële sector, kan ook).

De belangenverstrengeling, hebzucht, corruptie, nepotisme, etc, is zo fundamenteel voor de financiële industrie, dat we het blijkbaar gewoon gaan vinden?

Het is echt één grote beerput. Maar goed, noem jij maar eens één industrie die ook maar 1/10 heeft opgeslokt aan het belastinggeld voor het redden dat de financiële industrie heeft opgeslokt? En als je echt zo naïef bent dat je denkt dat het aan falen ligt, dan leef je echt volgens het credo: ignorance is bliss. Men kan daar niet verliezen, grote bonussen als het goed gaat, en als het slecht gaat gered worden en weer bonussen krijgen voor het redden. Socialize the losses, privatize the profits noemen we dat.

Maar goed, hebzucht is van alle tijden, maar op zo'n grote, doordrongen, en vooral ook geaccepteerde schaal is unprecedented. Helaas zijn er op de hoogste posities van de regulerende organen van Europa en de VS mensen van Goldman Sachs binnengedrongen, dus erg veel hoop dat dit ooit verbeterd heb ik niet meer. We krijgen het sowieso slechter dan onze ouders, tenzij de complete financiële industrie + politiek/regulerende organen gereset worden, cq failliet gaan.

[Krisp]

Bartjuh schreef op donderdag 29 augustus 2013 @ 23:09:
[...]

Was net ingezapt, maar was inderdaad die trant. Veel emotie en weinig feiten/wetenschap. Echter, ik ben wel blij dat het uitgezonden wordt, en dat daardoor bij veel mensen wel broodnodige scepsis wordt gekweekt. Banken bestaan tegenwoordig alleen nog maar om de zakken van de happy few te spekken, en 'maatschappelijk nut' is absoluut geen doel. Daar is niets aan gelogen. Dat dit er eindelijk inslijt bij het volk zie ik als een goede trend.

Lees even dit verhaal: http://www.ftm.nl/exclusive/man-zelfmoord-pleegde-rabobank/ Wat mij zo verbaast (en dat is imo verwijtbaar aan de Rabobank) is dat zij een man met een inkomen van 900 euro in de maand 260.000 euro aan hypotheek geven. Stel dat de verkoopprijs van het huis 20% hoger zou moeten liggen als je de stijging van de huizenprijzen zou doorzetten, dan is het alsnog een ridicule hypotheek: 600K - 240K = een verkoopprijs 360K, 20% stijging levert ~430K op, waarna er een hypotheek van 170K overblijft. Dat is nog steeds een hele sloot geld, wat ten opzichte van zijn inkomen nog steeds een zeer fors bedrag is.

Ik denk dat het belangrijk is dat de bal niet volledig bij de bank moet liggen (wat in de uitzending wel geïnsinueerd werd), maar de Rabobank heeft hier wel degelijk verwijtbaar gedrag vertoont.

[Pooh]

Bartjuh schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 10:19:
[...]
Het is echt één grote beerput. Maar goed, noem jij maar eens één industrie die ook maar 1/10 heeft opgeslokt aan het belastinggeld voor het redden dat de financiële industrie heeft opgeslokt?

Philips, Fokker, Daf, de landbouw, de mijnbouw en natuurlijk RSV. Kortom: Elke crisis is er wel weer een andere tak 'too big to fail'.

[superpolm]

Verwijderd schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 10:16:
Hier is de uitzending. Interessant dat er gevallen tussen zaten van restschulden die opgelopen zijn tot 195k, er een huizenschuldenbezitter bij zat die inmiddels cliënt is bij de voedselbank, er eentje tussen zat die alvast een caravan heeft aangeschaft om in te gaan wonen en als klap op de vuurpijl de broer van iemand die zelfmoord heeft gepleegd op de dag van z'n huisuitzetting. En het meest opmerkelijke is dat echt niemand zelf schuld heeft aan z'n eigen ellende en dat de bal bij de banken en politiek wordt gelegd om hun ellende op te lossen. Typische huizenbezitters mentaliteit.

En dat allemaal terwijl je nog niet eens zo heel lang geleden 'gek was als je huurde' ...

Dat verbaasde me ook nog al ja, niemand was zelf verantwoordelijk voor de schuld die ze zijn aangegaan. Die ene man uit Amsterdam vond zichzelf verstandig dat ie 'maar' 350k had geleend ipv de 600k wat mogelijk was. Of de bank ff de rente wil verlagen want het is crisis.

[pedorus]

Heel snel een klein stukje gekeken:
http://www.uitzendinggemist.nl/afleveringen/1362959 op 1:30 vertelt iemand hoe ze met een achterstand van ~3000 euro na werkloosheid uit haar rijtjeshuis in hoofddorp zal worden gezet. De wachtlijst voor een sociale huurwoning bedraagt zo'n 10 jaar, dus ze kan bij verkoop op straat belanden. De suggestie is dat ze in haar auto kan gaan wonen. Dit wordt vrij emotieloos gezegd.

Ik vind het eigenlijk verbazingwekkend hoe weinig emotie daarbij komt kijken. In een gemeenschap in Afrika zetten ze mensen niet zomaar op straat. Hier in het rijke Nederland, zijn de regels nu eenmaal zo? Sorry, de wachtlijst is nu eenmaal 10 jaar, dus ga maar in een auto/caravan wonen?

[fRiEtJeSaTe]

xahmol schreef op donderdag 29 augustus 2013 @ 22:02:
[...]
Niet gekeken. Maar lees op Twitter algemene mening dat het een tenenkrommend slecht programma was.
Laat me raden: banken zijn evil, hebben alles veroorzaakt en zijn harteloos als ze niet ieders schuld kwijtschelden?

- 'ben mijn baan kwijt, ja kon ik niks aan doen m'n werkgever ging failliet'
- 'kan de hypotheek niet meer betalen, ja hadden ze me maar niet zo'n hoge hypotheek moeten aansmeren'
- 'de bank moet 50% van mijn schuld kwijtschelden en de hypotheek verlagen, want we waren allebei fout'

Moest eigenlijk meteen denken aan die South Park aflevering over Apple voorwaarden.
'ahhhh, you didn't read it!'

[superpolm]

pedorus schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 10:31:
Heel snel een klein stukje gekeken:
http://www.uitzendinggemist.nl/afleveringen/1362959 op 1:30 vertelt iemand hoe ze met een achterstand van ~3000 euro na werkloosheid uit haar rijtjeshuis in hoofddorp zal worden gezet. De wachtlijst voor een sociale huurwoning bedraagt zo'n 10 jaar, dus ze kan bij verkoop op straat belanden. De suggestie is dat ze in haar auto kan gaan wonen. Dit wordt vrij emotieloos gezegd.

Ik vind het eigenlijk verbazingwekkend hoe weinig emotie daarbij komt kijken. In een gemeenschap in Afrika zetten ze mensen niet zomaar op straat. Hier in het rijke Nederland, zijn de regels nu eenmaal zo? Sorry, de wachtlijst is nu eenmaal 10 jaar, dus ga maar in een auto/caravan wonen?

Maar als ze iedereen zonder te betalen in het huis laten wonen dan betaald straks niemand meer. Dat willen ze denk ik voorkomen.

[Mektheb]

superpolm schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 10:30:
[...]

Dat verbaasde me ook nog al ja, niemand was zelf verantwoordelijk voor de schuld die ze zijn aangegaan. Die ene man uit Amsterdam vond zichzelf verstandig dat ie 'maar' 350k had geleend ipv de 600k wat mogelijk was. Of de bank ff de rente wil verlagen want het is crisis.

Ja en nee ben ik helemaal met je eens, maar zelfde met een keuring bij je auto als ze mij wijsmaken dat de ophanging vervangen moet worden dan moet de ophanging vervangen worden.
Ik heb er geen kaas van gegeten dus ga ik er vanuit hij dat wel heeft.

En zo heb ik hetzelfde met een bank dat hun mij adviseren met wat het best voor mij is.
Niet dat ik het niet even na lees etc en jada jada, maar je snap wel wat ik bedoel.

Een automonteur is ook geen hardware engineer en laat staan een hypotheek exper.
Ik noem dat dus eigenlijk gewoon een geval van iemand een poot uit draaien en daar doet de bank dus vrolijk aan mee.
Maar dit is wel heel kort door de bocht gezegt hoor, het is ook per situatie en per geval weer anders.
Sommige mensen hebben het zelf in de hand.

[xahmol]

Bartjuh schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 10:19:
[...]

Borreltafel mening? Heb je niet op zitten letten de afgelopen jaren? In ieder geval niet verdiept in de materie, zoveel is zeker (of je hebt belangen in de financiële sector, kan ook).

Denk dat ik duidelijk meer opgelet heb dan jij. Maar ja, ik werk inderdaad in de financiële sector, dus dat zal mijn mening en zelfs mijn feiten in jouw ogen toch wel meteen diskwalificeren. Maakt discussie dan weinig zinvol.

Maar kleine tip van de sluier: jij maakt de zelfde fout als zovelen, nml de Goldman Sachsen en Lehmans van deze wereld op één hoop te schuiven als alle banken. In Nederland hebben we geen investment banken. Eigenlijk ook nooit gehad, enige uitzondering waren de ABN Amro onderdelen die nu bij RBS zitten en, in de marge, de Barings onderdelen van ING die al lang voor de financiële crisis alweer verkocht waren. Aan ABN Amro trouwens, die die onderdelen binnen een jaar weer met verlies doorverkocht.

Nederlandse banken zijn echt om hele andere redenen in de problemen gekomen. En ook om hele verschillende redenen tussen de NL banken onderling.
Tipje van de sluier: Problemen van ING kwamen door de Amerikaanse retailbank waar nauwelijks bonussen werden betaald. Dat had niets met hebzucht te maken, probleem was daar dat ze veel meer spaargeld binnenkregen dan ze capaciteit hadden om zelf uit te zetten. Gecombineerd met de verplichting van de VS overheid om VS spaargeld voor ten minste 80% in Amerikaanse hypotheken te beleggen.
Hetzelfde zou Triodos kunnen gebeuren die volgens mij harder groeit in uitgerekend sparen in Spanje dan gezond voor ze is.

Alles over één kam scheren is dus onzin. Net zo als stellen dat banken de enige schuldige zijn. Overheden hebben ze hard gestimuleerd precies die zaken te doen als waar jij nu over valt. En klanten sleepten banken toen al voor de rechter omdat ze hun hypotheek op 8 keer bruto jaarsalaris met 125% LTFV niet konden krijgen.

En wat dat staatssteun betreft: heb je ooit wel eens nagerekend hoeveel staatssteun deze industrieën krijgen:
- landbouw met Europese landbouwsubsidies;
- industrie en tuinbouw met subsidies op gas;
- vliegmaatschappijen met staatssteun en ontbreken van accijns op kerosine;
- staatssteun aan scheepswerven, DAF en andere industrie;
- industriebeleid en gunstige vestigingsvoordelen voor bedrijven;
etc.

Niet dat dat pleit voor het normaal vinden van staatssteun, begrijp me niet verkeerd. Maar banken, en alleen banken, de ultimate evil vinden is gewoon aantoonbaar dom.

[fRiEtJeSaTe]

Mensen zoeken heel snel de schuld buiten hunzelf.
Daar komt nog bij dat Nederlanders natuurlijk uber-verwend zijn, en niet gewend zijn om zelf hun boontjes te doppen. Altijd komt er wel een ombudsman / overheid / etc. tussen die ze uit de brand helpt. Nu dat langzaam afbrokkelt zie je ze spartelen.

[superpolm]

Mektheb schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 10:33:
[...]

Ja en nee ben ik helemaal met je eens, maar zelfde met een keuring bij je auto als ze mij wijsmaken dat de ophanging vervangen moet worden dan moet de ophanging vervangen worden.
Ik heb er geen kaas van gegeten dus ga ik er vanuit hij dat wel heeft.

En zo heb ik hetzelfde met een bank dat hun mij adviseren met wat het best voor mij is.
Niet dat ik het niet even na lees etc en jada jada, maar je snap wel wat ik bedoel.

Een automonteur is ook geen hardware engineer en laat staan een hypotheek exper.
Ik noem dat dus eigenlijk gewoon een geval van iemand een poot uit draaien en daar doet de bank dus vrolijk aan mee.
Maar dit is wel heel kort door de bocht gezegt hoor, het is ook per situatie en per geval weer anders.
Sommige mensen hebben het zelf in de hand.

Een auto is een kleine aankoop, een hypotheek is een schuld voor je leven. Als je bij zo'n aankoop niet goed geinformeerd bent dan kan je beter niet dat contract tekenen. Een bank wil gewoon winst maken net als elk ander bedrijf dus je kan het ze niet kwalijk nemen.

[Mektheb]

superpolm schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 10:38:
[...]

Een auto is een kleine aankoop, een hypotheek is een schuld voor je leven. Als je bij zo'n aankoop niet goed geinformeerd bent dan kan je beter niet dat contract tekenen. Een bank wil gewoon winst maken net als elk ander bedrijf dus je kan het ze niet kwalijk nemen.

Ligt er maar net aan hoe je het bekijkt..als ik wil is de hypotheek in 20 jaar klaar en dan heb ik nog als het goed is 30 jaar te leven.
En ik zeg ook niet ik ze het kwalijk neem, ik zeg gewoon alleen er een hoop mensen niet capable genoeg zijn om dit te regelen en te begrijpen.
En dat daarvoor een Adviseur is .

Maar ja het iets waar er meerdere schuld in hebben, maar iemand die 900 netto krijgt moet geen hypotheek van 250.000 kunnen krijgen.

[pedorus]

fRiEtJeSaTe schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 10:36:
Mensen zoeken heel snel de schuld buiten hunzelf.

Tuurlijk is er ergens eigen schuld. Maar als iemand "schuldig" is aan het kopen van een woning, en het onverwacht verliezen van zijn/haar baan, is het wel extra cru als er geen betaalbare huurwoning te krijgen is... Zelfs in de VS zijn ook wetten gekomen na de crisis dat je iemand niet zomaar op straat mag zetten. Hier in Nederland met wachtlijsten van 10 jaar doen we het kennelijk nog gewoon.

Lijkt me een mooie regel dat je als overheid/banken eerst maar eens voor een vervangende woning moet zorgen, desnoods een zeecontainer, voordat je iemand zijn huis uit mag zetten. Wachtlijsten van meer dan een jaar zijn sowieso niet eerlijk wat mij betreft, dat zou ook verboden moeten worden, ga desnoods loten. En tussen overheid en bank zit toch heel weinig verschil tegenwoordig..

[fRiEtJeSaTe]

Volgens mij kun je gewoon urgentie aanvragen op basis van uitzetting.

[ Voor 86% gewijzigd door fRiEtJeSaTe op 30-08-2013 10:44 ]

[Mektheb]

pedorus schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 10:42:
[...]

Tuurlijk is er ergens eigen schuld. Maar als iemand "schuldig" is aan het kopen van een woning, en het onverwacht verliezen van zijn/haar baan, is het wel extra cru als er geen betaalbare huurwoning te krijgen is... Zelfs in de VS zijn ook wetten gekomen na de crisis dat je iemand niet zomaar op straat mag zetten. Hier in Nederland met wachtlijsten van 10 jaar doen we het kennelijk nog gewoon.

Lijkt me een mooie dat je als overheid/banken eerst maar eens voor een vervangende woning moet zorgen, desnoods een zeecontainer, voordat je iemand zijn huis uit mag zetten. Wachtlijsten van meer dan een jaar zijn sowieso niet eerlijk wat mij betreft, dat zou ook verboden moeten worden, ga desnoods loten. En tussen overheid en bank zit toch heel weinig verschil tegenwoordig..

Of kantoorpanden, die staan er zat leeg

[superpolm]

Mektheb schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 10:42:
[...]

Ligt er maar net aan hoe je het bekijkt..als ik wil is de hypotheek in 20 jaar klaar en dan heb ik nog als het goed is 30 jaar te leven.
En ik zeg ook niet ik ze het kwalijk neem, ik zeg gewoon alleen er een hoop mensen niet capable genoeg zijn om dit te regelen en te begrijpen.
En dat daarvoor een Adviseur is .

Maar ja het iets waar er meerdere schuld in hebben, maar iemand die 900 netto krijgt moet geen hypotheek van 250.000 kunnen krijgen.

Denk dat het ook een probleem is dat mensen denken recht te hebben op een koophuis/hypotheek. Mensen snappen er niks van, huren een adviseur in (die alleen maar geld wil verdienen) en dan huilen als het mis gaat. Wat is er mis met een huis huren?

[Mektheb]

superpolm schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 10:49:
[...]

Denk dat het ook een probleem is dat mensen denken recht te hebben op een koophuis/hypotheek. Mensen snappen er niks van, huren een adviseur in (die alleen maar geld wil verdienen) en dan huilen als het mis gaat. Wat is er mis met een huis huren?

Niks , maar er zijn er genoeg die net wat meer zouden willen en hun salaris daar wel toerijkend voor is.
Maar dat ze dan verkeerd voorgelicht zijn of hypotheek hebben waardoor ze nu toch onder water staan.

Een huis huren is ook geen probleem, maar er zit wel een probleem als je voor 2 dezelfde woningen 1 huur ander hypotheek voor de huur 900euro betaald kaal en bij de hypotheek versie 580euro.
Dan gaan mensen naar de koop. ( helemaal toen we nog gouden bergen hadden )
En al helemaal als mensen in het sociale gebeuren zitten voor een woning, gemiddelde wachttijd van 5/7 jaar is normaal.
Je woont thuis bij je ouders je bent 23 en je krijgt een vriendin op je 25e denk je ik zou graag op mezelf willen en je staat ingeschreven sinds je 18e ( niet iedereen doet dat ) dan kan je als je dan geluk heb een woning krijgen op je 25e maar als het tegen zit kan je op je 29e samen wonen.(waardoor je denk ik weer teveel verdient en er niet voor in aanmerking komt )
En ja dat is niet erg en nee zo'n ramp hoeft dat niet te zijn, Maar je wilt toch ook is op je eigen benen en particulier huren is helemaal vaak "niet betaalbaar voor de meesten".
Maar dit is dus per persoon gezin en situatie

Maar met een huis huren is niks miss mee...zeker niet.

[ Voor 3% gewijzigd door Mektheb op 30-08-2013 10:56 ]

[Avinator88]

Na het lezen van het verhaal (http://www.ftm.nl/exclusive/man-zelfmoord-pleegde-rabobank/ ) van Nick heb ik helemaal niet het idee dat de bank slecht heeft gehandeld.
Wat er voor het gemak ontbreekt uit het hele verhaal is het vermogen van Nick, welk in zijn eerste huis zit. Ik gok dat dat in 2007 ruim genoeg onderpand was voor zijn lening.
Gewoon slecht timing. Dit verhaal is heel erg verdraaid zonder alle feiten te geven. En dan wordt de Rabobank beschuldigd en kan het zich niet verweren, want volgens mij mag men niet zomaar financiele gegevens van klanten publiceren.

[Mektheb]

Avinator88 schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 10:55:
Na het lezen van het verhaal (http://www.ftm.nl/exclusive/man-zelfmoord-pleegde-rabobank/ ) van Nick heb ik helemaal niet het idee dat de bank slecht heeft gehandeld.
Wat er voor het gemak ontbreekt uit het hele verhaal is het vermogen van Nick, welk in zijn eerste huis zit. Ik gok dat dat in 2007 ruim genoeg onderpand was voor zijn lening.
Gewoon slecht timing. Dit verhaal is heel erg verdraaid zonder alle feiten te geven. En dan wordt de Rabobank beschuldigd en kan het zich niet verweren, want volgens mij mag men niet zomaar financiele gegevens van klanten publiceren.

Helaas is dat vaak het geval met de media.

[ATS]

Je hebt vast gelijk hoor, maar als ik een dergelijk rijtje zie:

xahmol schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 10:34:

En wat dat staatssteun betreft: heb je ooit wel eens nagerekend hoeveel staatssteun deze industrieën krijgen:
- landbouw met Europese landbouwsubsidies;
- industrie en tuinbouw met subsidies op gas;
- vliegmaatschappijen met staatssteun en ontbreken van accijns op kerosine;
- staatssteun aan scheepswerven, DAF en andere industrie;
- industriebeleid en gunstige vestigingsvoordelen voor bedrijven;
etc.

... en je kwalifieert het ontbreken van belastingen als staatssteun (en dat is het in zekere zin ook), dan vraag ik me af waarom banken nog altijd de enorme steun krijgen van het ontbreken van een belasting op financiële transactie. Tel je die ook even op bij de steun die de bankensector gekregen heeft (en nog altijd krijgt) dan?

[Pooh]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Pooh op 30-08-2013 11:04 ]

[Avinator88]

Mektheb schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 10:54:
Je woont thuis bij je ouders je bent 23 en je krijgt een vriendin op je 25e denk je ik zou graag op mezelf willen en je staat ingeschreven sinds je 18e ( niet iedereen doet dat ) dan kan je als je dan geluk heb een woning krijgen op je 25e maar als het tegen zit kan je op je 29e samen wonen.(waardoor je denk ik weer teveel verdient en er niet voor in aanmerking komt )

Het slaat natuurlijk nergens op dat sociale huur en de kosten van een huis kopen ongeveer hetzelfde zijn en de kosten van particulier huur bijna het dubbele.

Het scheve is dat men denkt dat als je een huis koopt, je niet hoeft af te lossen. Als je aflossing meerekent is een huis kopen wel degelijk duurder dan particulier huur. Die omslag is gebeurd in 2008:
aflossingsvrij <--> wel aflossen
en nu zit iedereen in de problemen.

[ATS]

Pooh schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 10:59:
[...]

Hoe kom je daarbij? Ik betaal gewoon BTW over mijn transactiekosten?

Maar niet over de transactie zelf. In de winkel betaal je toch ook niet alleen de BTW over de overheadkosten van de winkelier? Banken en andere financiële instellingen betalen die belasting zelf dus ook niet. Wat mij betreft is het hoog tijd voor de invoering van de Tobintaks.

[Avinator88]

@ATS
Wat is precies een belasting op een finaniele transactie?

Ik geef jou geld voor een product. Ik betaal belasting op het product (btw). Moet ik ook belasting betalen over het geld dat ik betaal.

De ander krijgt inkomen, betaalt inkomensbelasting.

[Señor Sjon]

Avinator88 schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 10:55:
Na het lezen van het verhaal (http://www.ftm.nl/exclusive/man-zelfmoord-pleegde-rabobank/ ) van Nick heb ik helemaal niet het idee dat de bank slecht heeft gehandeld.
Wat er voor het gemak ontbreekt uit het hele verhaal is het vermogen van Nick, welk in zijn eerste huis zit. Ik gok dat dat in 2007 ruim genoeg onderpand was voor zijn lening.
Gewoon slecht timing. Dit verhaal is heel erg verdraaid zonder alle feiten te geven. En dan wordt de Rabobank beschuldigd en kan het zich niet verweren, want volgens mij mag men niet zomaar financiele gegevens van klanten publiceren.

Dit viel mij ook al op:
2007 120k hypotheek in op een pand met waarde X
2008 456k hypotheek (2 huizen)
2009 540k hypotheek (2 huizen)
2010 600k hypotheek (2 huizen)
2010 260k hypotheek (1 huis), blijkbaar leverde de andere woning 340k op. In 2007 kan dat zomaar 450k zijn geweest.

...
Zijn levensstijl is sober, bezweren al zijn vrienden. Maar voor het nieuwe huis wil hij de beste materialen. Familie en vrienden zuiveren de tekorten aan. Vanaf begin 2010 verkeert Van Leeuwen in voortdurende onmin met Rabobank. Die ruzies gaan over achterstallige betalingen, te trage verkoop van zijn oude huis, verkeerd uitgevoerde bouw van zijn nieuwe huis en vele niet nagekomen afspraken over en weer.

De wereld van het geld en de wereld van een dromer botsen.

Uiteindelijk heeft Van Leeuwen eind 2011 een kleine achterstallige betaling op de hypotheek van 8139 euro. Het wordt de inleiding tot de noodlottige gebeurtenis van 13 februari 2012.
...

Beste materialen kosten geld. Als hij naar eigen zeggen 3 ton het schip in is gegaan, dan is er wel meer aan de hand geweest. En 8k schuld op een maandlast van 1k is gewoon 8 maanden achterstand.

Ik denk dat, gezien de waarde, de rabobank heeft gefinancierd op basis van een forse overwaarde en dat die man zelf het bouwproces en de bijbehorende kosten niet in de hand had.

[ Voor 4% gewijzigd door Señor Sjon op 30-08-2013 11:07 ]

[xahmol]

ATS schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 10:57:
Je hebt vast gelijk hoor, maar als ik een dergelijk rijtje zie:
[...]
... en je kwalifieert het ontbreken van belastingen als staatssteun (en dat is het in zekere zin ook), dan vraag ik me af waarom banken nog altijd de enorme steun krijgen van het ontbreken van een belasting op financiële transactie. Tel je die ook even op bij de steun die de bankensector gekregen heeft (en nog altijd krijgt) dan?

Banken betalen gewoon VPB hoor.
Wat wel zo is, is dat bancaire diensten inderdaad vrijgesteld zijn van BTW. Is overigens niet om banken het leven voordeliger te maken, meer omdat BTW bij bancaire diensten het probleem heeft dat toegevoegde waarde berekenen nogal complex is omdat er geen sprake is van traditionele inkoop en winstmarge. Dat werkt bij banken nogal complexer.
Overigens zijn verzekeringen wel belast met assurantiebelasting.
Waar jij denk ik op doelt is de Tobin tax (edit: inderdaad, dat heb je ondertussen zelf ook gespecificeerd), de voorgestelde belasting op alle financiële transacties. Klinkt sympathiek, maar ook die hindert de banken niet. De klanten wel die dan meer moet gaan betalen voor elke transactie. En NL banken handelen niet/nauwelijks voor eigen risico (in tegenstelling tot UK/VS investment banks en hedgefunds)
Dat is toch echt iets anders dan directe subsidie op gas of landbouwsubsidie.

Oevrigens: te je dan ook even de reeds gemaakte terugbetalingen mee? Muv ABN Amro en SNS hebben alle instellingen die staatssteun hebben ontvangen inmiddels meer terugbetaald dan ze ontvangen hebben.

[ Voor 5% gewijzigd door xahmol op 30-08-2013 11:09 ]

[ATS]

De toegevoegde waarde van banken is inderdaad lastig te vinden

Ik doelde inderdaad op de tobintaks. Ik begrijp dat banken die zich bezighouden met normale bankzaken daar geen last van zullen hebben. Wie er wel last van hebben, zijn instellingen die handelen in afgeleide producten, en het remmen daarvan lijkt me een gezonde ontwikkeling.

[xahmol]

ATS schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 11:12:
De toegevoegde waarde van banken is inderdaad lastig te vinden

Ik doelde inderdaad op de tobintaks. Ik begrijp dat banken die zich bezighouden met normale bankzaken daar geen last van zullen hebben. Wie er wel last van hebben, zijn instellingen die handelen in afgeleide producten, en het remmen daarvan lijkt me een gezonde ontwikkeling.

Op zich eens, ware het niet dat het ook alle particulieren raakt die normale transacties doen. Beleggen wordt dan voor particulieren nog veel duurder.
Ander fors negatief gevolg voor NL is dat het ook fors de pensioenfondsen raakt. Kosten van pensioenbeleggen worden dan fors hoger.
En omdat de VS en de UK al hebben gesteld nooit een Tobin tax in te voeren heeft het dan qua positieve gevolgen weinig zin. De handel die je tegen wilt houden zit al vrijwel uitsluitend in New York en Londen. En verhuisd overnight naar de Britisch Virgin Isles of de Kaaimaneilanden als de VS of de UK ons verrassen en het toch invoeren.
Puur symboolpolitiek om de Tobin tax alleen in de Eurozone in te voeren. En schadelijk dus voor particulieren.
De Tobintax werkt alleen als we een wereldregering zouden hebben.

[ Voor 9% gewijzigd door xahmol op 30-08-2013 11:19 ]

[ATS]

Omdat de belasting zo laag is, zullen denk ik de gevolgen voor particulieren wel meevallen. Er zullen maar weinig particulieren zijn die werken met zulke lage marges dat een dergelijke belasting hun gaat raken. Pensioenfondsen krijgen er inderdaad vast last van, maar ook daar is het maatschappelijk wenselijk om in te zetten op lange termijn investeringen lijkt me.

Het niet invoeren van een dergelijk systeem in de UK en de VS is uiteraard een probleem. Wellicht zijn er manieren om dat te tackelen, maar dat weet ik niet. Iets met regelgeving die geldt zodra je actief bent in de eurozone, of de handeling daar nu plaatsgevonden heeft of niet. Dat zal niet eenvoudig zijn in elk geval. Als het zou helpen het financiële systeem in de EU stabieler en doorzichtiger te maken, dan heeft het mijn zegen.

Zo, en nu weer terug naar het onderwerp: de ontwikkelingen op de huizenmarkt...

[Iblies]

Bartjuh schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 10:19:
[...]

Borreltafel mening? Heb je niet op zitten letten de afgelopen jaren? In ieder geval niet verdiept in de materie, zoveel is zeker (of je hebt belangen in de financiële sector, kan ook).

De belangenverstrengeling, hebzucht, corruptie, nepotisme, etc, is zo fundamenteel voor de financiële industrie, dat we het blijkbaar gewoon gaan vinden?

Het is echt één grote beerput. Maar goed, noem jij maar eens één industrie die ook maar 1/10 heeft opgeslokt aan het belastinggeld voor het redden dat de financiële industrie heeft opgeslokt? En als je echt zo naïef bent dat je denkt dat het aan falen ligt, dan leef je echt volgens het credo: ignorance is bliss. Men kan daar niet verliezen, grote bonussen als het goed gaat, en als het slecht gaat gered worden en weer bonussen krijgen voor het redden. Socialize the losses, privatize the profits noemen we dat.

Maar goed, hebzucht is van alle tijden, maar op zo'n grote, doordrongen, en vooral ook geaccepteerde schaal is unprecedented. Helaas zijn er op de hoogste posities van de regulerende organen van Europa en de VS mensen van Goldman Sachs binnengedrongen, dus erg veel hoop dat dit ooit verbeterd heb ik niet meer. We krijgen het sowieso slechter dan onze ouders, tenzij de complete financiële industrie + politiek/regulerende organen gereset worden, cq failliet gaan.

Daadwerkelijk?
Of is het iets van alle tijden?

Een schuld die je aangaat moet je afbetalen. Dat beginsel is essentieel. Dat er fouten zijn gemaakt, dat de werkelijkheid te rooskleurig is geschetst doet daar helemaal niets aan af.

En daar waar het buitenland dat beginsel altijd heeft geëerd, en relatief simpel kon ingrijpen door lagere rentes door te berekenen en daardoor de afloscapaciteit kon vergroten waren we hier in Nederland nog druk aan het discussiëren of we de HRA zouden aanpassen.

En sowieso de discussie over Goldman en Sachs... We hebben het hier zo naar de klote geholpen dat de schuld ongetwijfeld in het buitenland ligt

Even een herinnering in wat voor circus we hier leven met alle bijbehorende idioterie.
http://www.geertwilders.n...m_content&do_pdf=1&id=497

Onverkort handhaven hypotheekrenteaftrek

En dat clubje kies ik niet voor niets uit. Die zitten nu met 15 man in de kamer à €100.000 de man. Voordat je andere 'hogere' machten gaat zoeken,
lijkt het me verstandig om eerst te kijken welke toegevoegde waarde het overgrote deel van de kamers heeft.

[Arnout]

http://edition.cnn.com/20...rlands-nation-under-water

[Z___Z]

Mektheb schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 10:54:
[...]

Je woont thuis bij je ouders je bent 23 en je krijgt een vriendin op je 25e denk je ik zou graag op mezelf willen en je staat ingeschreven sinds je 18e ( niet iedereen doet dat ) dan kan je als je dan geluk heb een woning krijgen op je 25e maar als het tegen zit kan je op je 29e samen wonen.(waardoor je denk ik weer teveel verdient en er niet voor in aanmerking komt )
[...]

De overheid moet maar eens per wet verbieden om in te schrijven voor sociale huurwoningen als je niet daadwerkelijk op zoek bent. De wachttijd verdwijnt dan als sneeuw voor de zon. Vervolgens mag iedereen op vrijkomende woningen inschrijven en wordt naar urgentie bepaald wie de woning krijgt.
Dus wordt je op straat gezet door de bank dan ben je een prio 1 geval. Kom je uit een andere gemeente verder dan zeg 50 km verderop en je moet verhuizen van je baas, ben je prio 2, wil je uit huis van je ouders ben je prio 3, wil je verhuizen van woning A naar woning B ben je prio 4 om maar een voorbeeld te noemen.

[Bartjuh]

Pooh schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 10:28:
[...]Philips, Fokker, Daf, de landbouw, de mijnbouw en natuurlijk RSV. Kortom: Elke crisis is er wel weer een andere tak 'too big to fail'.

Elk afzonderlijk 95 miljard onvoorziene staatssteun ja? Hmm, dat is nieuw voor mij.

En als we subsidies (zoals landbouw) ook meerekenen, wat dacht je van de HRA-subsidie van 14 miljard per jaar, dat effectief alleen maar een bankensubsidie is?

Avinator88 schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 10:55:
Na het lezen van het verhaal (http://www.ftm.nl/exclusive/man-zelfmoord-pleegde-rabobank/ ) van Nick heb ik helemaal niet het idee dat de bank slecht heeft gehandeld.
Wat er voor het gemak ontbreekt uit het hele verhaal is het vermogen van Nick, welk in zijn eerste huis zit. Ik gok dat dat in 2007 ruim genoeg onderpand was voor zijn lening.
Gewoon slecht timing. Dit verhaal is heel erg verdraaid zonder alle feiten te geven. En dan wordt de Rabobank beschuldigd en kan het zich niet verweren, want volgens mij mag men niet zomaar financiele gegevens van klanten publiceren.

Niet slecht heeft gehandeld?
Hoe kan je in godsnaam een dorpsgek, want zo komt het verhaal van deze Nick over, een hypotheek van 6 ton geven? Deze Nick was waarschijnlijk iemand die niet bepaald begaafd was, en ook bepaald geen 'hoogwaardige' banen heeft gehad. Waarschijnlijk had het iets met individuele commissie te maken...

Dat is hetzelfde als ik bezweet, warrig pratend, met bloed aan mijn handen, een wapenwinkel binnenloop (a la VS) en vraag om een AR-15 met een shitload aan munitie. En dan nu de quiz-vraag:
Moet de medewerker van de wapenhandel:
A.) Mij de AR-15 + shitload munitie verkopen.
B.) Mij weigeren.

Overigens wel een interessant artikel verder. Dit vond ik ook wel 'grappig' op het einde:

Ook ontvingen wij honderden woedende reacties. Hoe we Rabobank toch zo zwart konden maken. Schandalig.

We deden een steekproef in deze reacties. Ze waren zonder uitzondering afkomstig van mensen die bij Rabobank of andere financiële dienstverleners werkzaam zijn.

De enige mensen die denken dat ze goede zaken verrichten zijn de mensen uit de financiële industrie zelf

Arnout schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 12:26:
http://edition.cnn.com/20...rlands-nation-under-water

Dit ook:

Sadly, like Brinker's story it's a familiar -- if predictable -- tale: An overheated housing market, inflated by readily available 100% mortgage offers, loans at five times salary and, worst of all, generous tax deductions on repayments, combined to create an incentive to buy, buy, buy.

En zo is het!

[CynicRelief]

Bartjuh schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 13:02:

Dat is hetzelfde als ik bezweet, warrig pratend, met bloed aan mijn handen, een wapenwinkel binnenloop (a la VS) en vraagt om een AR-15 met een shitload aan munitie. En dan nu de quiz-vraag:
Moet de medewerker van de wapenhandel:
A.) Mij de AR-15 + shitload munitie verkopen.
B.) Mij weigeren.

Proest, ja hoe zou het met de zorgplicht van die wapenhandelaar gesteld zijn? Net zoals bij de banken vermoed ik, dus jij gaat gewoon met die AR-15 naar buiten

[Verwijderd]

Zonde dat je het hele inhoudelijke stuk van Xahmol dan weer negeert Bartjuh, maarjah liever selectief reageren dan helemaal niet he...

[Bartjuh]

Verwijderd schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 13:23:
Zonde dat je het hele inhoudelijke stuk van Xahmol dan weer negeert Bartjuh, maarjah liever selectief reageren dan helemaal niet he...

Ik heb zoveel om op te reageren, maar die "inhoudelijke" tipjes van de sluier nog niet aan toegekomen. Heb meer te doen vandaag.

[ph4ge]

Is dit niet meer iets voor het ervaringen topic? Hoe iemand die luistert naar financieel adviseurs en makelaars uiteindelijk tot zelfmoord is gedreven is echt een ervaring en geen marktontwikkeling.

Ik werk zelf overigens niet bij banken, maar ik vind het ook echt in de eerste plaats zijn eigen schuld. Na schuldsanering had het bovendien voor hem opgelost geweest. Niet leuk, maar het kan en hoort erbij als je zulke rampzalige beslissingen neemt.

Die bankmedewerkers doen gewoon hun werk. Probeer zelf maar eens geld van iemand te krijgen, je wordt constant geconfronteerd met allerlei smoesje waarom er niet betaald wordt. Als je eenmaal in die rol zit dan moet je je gewoon zakelijk opstellen. Alleen die fout is wel heel pijnlijk, waar gewerkt wordt worden fouten gemaakt maar dat had beter opgelost moeten worden. Dan was hij waarschijnlijk nog steeds in de financiële problemen gekomen, maar toch.

[Avinator88]

Bartjuh schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 13:02:
Hoe kan je in godsnaam een dorpsgek, want zo komt het verhaal van deze Nick over, een hypotheek van 6 ton geven? Deze Nick was waarschijnlijk iemand die niet bepaald begaafd was, en ook bepaald geen 'hoogwaardige' banen heeft gehad. Waarschijnlijk had het iets met individuele commissie te maken...

Ik maak nergens uit op dat Nick een dorpsgek is. Hoe het op mij overkomt:
1. Nick heeft een huis met nog een beetje hypotheekschuld (gokje: huis is ongeveer 450k waard)
2. Nick wil graag verhuizen
3. Rabobank geeft Nick een hypotheek op 2 huizen, waarbij de waarde van het onderpand waarschijnlijk meer is dan lening
4. Kredietcrisis slaat toe --> het onderpand is niks meer waard

Naar mijn weten krijg je gewoon een hypotheek als je een onderpand hebt die evenveel of meer waard is dan de hypotheek. Hoe je dan je rente moet betalen, is dan jouw probleem.

[xahmol]

Bartjuh schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 13:02:
[...]
Niet slecht heeft gehandeld?
Hoe kan je in godsnaam een dorpsgek, want zo komt het verhaal van deze Nick over, een hypotheek van 6 ton geven? Deze Nick was waarschijnlijk iemand die niet bepaald begaafd was, en ook bepaald geen 'hoogwaardige' banen heeft gehad. Waarschijnlijk had het iets met individuele commissie te maken...

Dat is hetzelfde als ik bezweet, warrig pratend, met bloed aan mijn handen, een wapenwinkel binnenloop (a la VS) en vraag om een AR-15 met een shitload aan munitie. En dan nu de quiz-vraag:
Moet de medewerker van de wapenhandel:
A.) Mij de AR-15 + shitload munitie verkopen.
B.) Mij weigeren.

Ik vind het dan wel frappant dat vaak dezelfde mensen die banken evil vinden vanwege de 'onverantwoord hoge verstrekte hypotheken' nu ook vinden dat banken evil zijn vanwege het strikt hanteren van de 'veels te strenge hypotheekverstrekkingsnormen'.
Zeker bepaalde politici zijn heel sterk in onverantwoordelijke overkreditering te veroordelen en tegelijkertijd te vinden dat banken 'veels te moeilijk krediet verstrekken'. Terwijl ze tegelijk even de noodzakelijke buffers voor banken verhogen, maar wel vinden dat er te veel toetredingsdrempels voor nieuwe concurrenten zijn. Tja. Hoezo kilo's boter op je hoofd?

Feit is dat in 2007-2008 klanten naar de rechter stapten omdat ze, in hun ogen onterecht, een veels te hoge hypotheek niet kregen. En daar in sommige gevallen zelfs gelijk in kregen. En dat bij mensen die bijna nergens een hypotheek kregen niet even een lampje ging branden dat het wellicht niet zo handig was om met die ene partij in zee te gaan (DSB, GMAC) die ze wel een hypotheek wilde geven.

Nog een gevalletje zorgplicht: in een recente Kifid uitspraak is een bank veroordeeld tot compensatie op waardeloos geworden Lehman obligaties. Dit ondanks dat de bank zwart op wit kon aantonen dat de bank de klant nadrukkelijk had afgeraden deze obligaties te kopen en de bank die obligaties alleen maar wel wilde verkopen nadat de klant schriftelijk had verklaard zich bewust te zijn van de risico's en tegen het advies van de bank in deze onligaties wel te willen kopen.
Dat Kifid die klacht dan toch toewijst toont mij aan dat zorgplicht nu al veel te ver is doorgeslagen en eigen verantwoordelijkheid kennelijk niet meer van belang is.

Als ze in de VS voor wapens een zorgplicht zouden hebben die ook maar in de buurt van de 10% kwam van wat we nu hier al voor de financiële sector hebben....

[Bartjuh]

xahmol schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 13:37:
[...]Ik vind het dan wel frappant dat vaak dezelfde mensen die banken evil vinden vanwege de 'onverantwoord hoge verstrekte hypotheken' nu ook vinden dat banken evil zijn vanwege het strikt hanteren van de 'veels te strenge hypotheekverstrekkingsnormen'.

Eigenlijk heb ik hier geen tijd voor, maar ja

Bij verstrekking moeten ze ontzettend streng zijn, bij het moment van verstrekking. Dat is alleen maar goed dat het nu aangescherpt wordt, van mij mogen ze zo snel mogelijk naar 80% LTV. Ik ben het daar 100% mee eens, en daar zul je mij absoluut niet over horen klagen.

Waar ik het over heb is de zorgplicht van de bank, toentertijd, die gewoonweg compleet absent was. En waar ik over klaag is dat zij nu niet de verantwoordelijkheid nemen voor de consequenties van het negeren van die zorgplicht, die nu tot uiting komen. Zij hadden een dorpsgek met dromen nooit een dergelijke lening moeten aanbieden, zeker met een salaris dat niets voorstelt + diploma's/werkervaring dat niet veel voorstelt.

Zeker bepaalde politici zijn heel sterk in onverantwoordelijke overkreditering te veroordelen en tegelijkertijd te vinden dat banken 'veels te moeilijk krediet verstrekken'. Terwijl ze tegelijk even de noodzakelijke buffers voor banken verhogen, maar wel vinden dat er te veel toetredingsdrempels voor nieuwe concurrenten zijn. Tja. Hoezo kilo's boter op je hoofd?

Ook mee eens, de politiek is net zo schuldig in NL, zeker met de HRA. We moeten sowieso af van makkelijk krediet voor huizen (ik heb het hier expliciet niet over bedrijvigheid!). Dat vind ik ook een goede ontwikkeling.

Feit is dat in 2007-2008 klanten naar de rechter stapten omdat ze, in hun ogen onterecht, een veels te hoge hypotheek niet kregen. En daar in sommige gevallen zelfs gelijk in kregen. En dat bij mensen die bijna nergens een hypotheek kregen niet even een lampje ging branden dat het wellicht niet zo handig was om met die ene partij in zee te gaan (DSB, GMAC) die ze wel een hypotheek wilde geven.

Kan/kon je dat serieus afdwingen? Maar goed, hoeveel gevallen gaat dit over? Enkelen?

Er moet gewoon strikte regulering komen die geijkt is op preventief handelen. 80% LTV is daar één van. Ik vind banken splitsen tot ze een omvang hebben die niet meer gered hoeft te worden ook een goede (niet meer too big to fail). Als banken weer te groot worden, dan weer splitsen. Desnoods nummer je het. Die afhankelijkheid van de overheid moet compleet weg. Banken failliet? Jammer dan. Dat is erg belangrijk. Ook de overheidsgarantie op spaargeld moet weg. En privé vermogen van bankiers moet weer gewoon direct aangesproken kunnen worden bij falen, dat voorkomt korte-termijn harken voor individueel gewin ten koste van de bank (alom aanwezig in de financiële sector).

[TF]

Wat ik mij afvraag.

Als je bij de rabobank een hypotheek afsluit (geen starter) dan betaal je, als je zelf veel voorwerk doet, ongeveer 600 euro aan afsluitkosten.
De hypotheker rekent bijna 2900 euro aan afsluit en 'bemiddelings' kosten. Ik begrijp niet zo goed wat bemiddeling is tov afsluit.
Immers moet je voor notarieel transport gewoon zorgen dat het geld op de rekening daar staat. Dat doet de bank en jij bent verantwoordelijk voor de communicatie of dat ook gaat gebeuren.

Wat is er dan te bemiddelen? Het vergelijk van de verschillende aanbieders? Dat is toch het advies.

[xahmol]

TF schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 14:07:
Als je bij de rabobank een hypotheek afsluit (geen starter) dan betaal je, als je zelf veel voorwerk doet, ongeveer 600 euro aan afsluitkosten.

Niet voor niets is de AFM tegenwoordig kind aan huis bij de Rabo.... klacht is dat Rabo zijn positie als aanbieder misbruikt om onder kostprijs advies te geven.
Feit is wel dat door de transparantie nu de adviestarieven eerder naar die 600 dan naar die 2900 zullen gaan bewegen. En het 'onafhankelijke' intermediair het erg moeilijk gaat krijgen bij gebrek aan verdienmodel.

Bartjuh schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 14:00:
[...]
Waar ik het over heb is de zorgplicht van de bank, toentertijd, die gewoonweg compleet absent was.

Denk dat dat wat genuanceerder licht. Enerzijds kun je ook daar niet alle banken over één kam scheren. Anderzijds kreeg ook toen normaal gesproken een dorpsgek geen hypotheek. Dus of het beteffende verhaal is een stuk genuanceerder, of het is een grove fout die niet representatief is voor de hele markt destijds.

Bartjuh schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 14:00:
[...]Kan/kon je dat serieus afdwingen? Maar goed, hoeveel gevallen gaat dit over? Enkelen?

Via Kifid ja. En idd enkel geval. Maar wel tekenend voor teneur destijds. Te Kritisch verstrekken werd toen door klant en markt amper geaccepteerd.

Bartjuh schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 14:00:
Er moet gewoon strikte regulering komen die geijkt is op preventief handelen. 80% LTV is daar één van. Ik vind banken splitsen tot ze een omvang hebben die niet meer gered hoeft te worden ook een goede (niet meer too big to fail). Als banken weer te groot worden, dan weer splitsen. Desnoods nummer je het. Die afhankelijkheid van de overheid moet compleet weg. Banken failliet? Jammer dan. Dat is erg belangrijk.

Daarover zijn we het ook niet oneens, integendeel, daar ben ik erg voor. 80% LTV, prima ontwikkeling.
Vind alleen wel dat too big to fail voorkomen moet gebeuren door hogere buffervermogens te eisen, precies wat Basel III al doet, inclusief een 'too big to fail' boete: systeembanken moeten fors hogere buffers aanhouden dan kleine banken en hebben daardoor een concurrentienadeel. Helemaal terechte maatregelen.
Dit is beter dan een maximum omvang af te dwingen. Balanstotaal zegt nml niets over risico: investments banks hebben fors lagere balanstotalen dan retailbanks. Hedgefondsen en handel voor eigen rekening vergt zelfs bijna helemaal geen balanstotaal, is grotendeels fee business en off balance.
Buffers moeten aanhouden op basis van risico gewogen activiteiten is veel effectiever. En dat is precies wat Basel III doet.
Alleen moet je dan niet zeuren dat op korte termijn door Basel III Nederlandse hypotheken met hun hoge LTV en LTI en hoge rentevast termijn opeens erg veel onaantrekkelijker worden voor banken. En dus de rentetarieven omhoog moeten en buitenlandse partijen zich terug trekken van de NL markt waardoor concurrentie fors minder wordt. Dat lost zich pas op als we inderdaad naar 80% LTV gaan.
Ook zijn hogere buffers natuurlijk een extra barriere voor toetreding op de markt. Gevolg: nog minder concurrentie.
Wil niet zeggen dat je die hogere buffers niet moet doen, integendeel, maar korte termijn impact is op de blaren zitten ja met hogere hypotheekrentes en stukken strengere verstrekkingseisen.

Bartjuh schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 14:00:
Ook de overheidsgarantie op spaargeld moet weg

Het is geen overheidsgarantie, maar een overheids afgedwongen garantie van de banken onderling. Nogal een nuance verschil. DSB is door de andere banken betaald, niet door de overheid.
Probleem bij too big to fail banken is alleen dat de andere banken zelf failliet gaan vanwege het inroepen van de garantie. SNS was daarin een twijfelgeval, kennelijk vond DNB dat ten minste één bank die charge niet zou trekken. Heb zelf wel een vermoeden welke, maar dat houd ik even voor me, geen bewijs voor. En wellicht was behoudt werkgelegenheid en het feit dat vermogen nu al een knelpunt bij kredietverstrekking is voor Dijsselbloem een andere overweging.
Maar dat probleem wordt in de toekomst opgelost doordat nu is bepaald dat banken moeten gaan sparen voor het deposito garantie stelsel: in plaats van achteraf de schade verdelen als het fout gaat wordt vanaf nu vooraf elk jaar een percentage van het uitstaand spaartegoed in een fonds gestort. Ook dat is een goede ontwikkeling in de too big to fail problematiek denk ik.

[ Voor 76% gewijzigd door xahmol op 30-08-2013 14:38 ]

[!null]

xahmol schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 13:37:
[...]


Ik vind het dan wel frappant dat vaak dezelfde mensen die banken evil vinden vanwege de 'onverantwoord hoge verstrekte hypotheken' nu ook vinden dat banken evil zijn vanwege het strikt hanteren van de 'veels te strenge hypotheekverstrekkingsnormen'.

Maar in principe kun je dit toch wel stellen?
Er werd veel te losbandig geleend (los van wiens schuld dit nou was, overheid of bank) en nu is alles weer heel erg moeilijk. (wederom kwestie wie schuld heeft, bank of overheid).

Nu heb ik eigenlijk geen moeite met minder financiering van de bank. Dingen zoals 80% LTV zou ik prima vinden al zou het beter zijn te beginnen met 90% LTV. En niet iedereen 6x z'n salaris geven is natuurlijk wel goed. Echter de hele regelgeving omtrent flexibel inkomen en andere zaken, alles is puur gefocust op de NHG regels. Het totstand komen van het jaar inkomen van iemand is ook echt ontzettend lastig. In die zin doen ze wel "veel te moeilijk". Heeft natuurlijk ook met de pushende AFM te maken, je kunt niet alleen maar banken de schuld geven.
Dat je voor een bepaald inkomen niet alles en de halve wereld kunt lenen vind ik prima. Wij gaan nu een hypotheekafsluiten van inderdaad 80% LTV. Niet dat de bank dat eist, maar het resterende geld krijgen we dus niet omdat het inkomen van mijn vriendin (flexibel inkomen) totaal wordt weggecijferd en niks meer waard is, dus ja dan moet je wat

[Avinator88]

TF schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 14:07:


Wat is er dan te bemiddelen? Het vergelijk van de verschillende aanbieders? Dat is toch het advies.

Dat is het geldklopperij gebeuren.
Stel je eens voor dat jij een brood koopt bij de bakker en er staat iemand voor de deur te wijzen naar de bakker, het is natuurlijk vanzelfsprekend dat je die arme man betaalt. Vervolgens nadat je het brood het gekocht, vraagt de bakker nog om wat extra geld omdat hij jou een brood heeft verkocht (met winst).

[xahmol]

!null schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 14:12:
[...]
nu is alles weer heel erg moeilijk. (wederom kwestie wie schuld heeft, bank of overheid)

Vind het persoonlijk nog steeds te makkelijk..... zou persoonlijk liever inderdaad max 80% LTV zien en nog strengere LTI eisen als nu. Banken voelen daar nu ook voor, maar worden op de vingers getikt nu als ze strenger willen zijn dan de GHF.
Interessante ontwikkeling is daarom dat Delta Lloyd nu als eerste hypotheken met lage LTV echt fors goedkoper gaat maken. Goede en logische ontwikkeling IMHO (en nee, werk niet bij Delta Lloyd).

[ Voor 17% gewijzigd door xahmol op 30-08-2013 14:39 ]

[Verwijderd]

Avinator88 schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 14:13:
[...]


Dat is het geldklopperij gebeuren.
Stel je eens voor dat jij een brood koopt bij de bakker en er staat iemand voor de deur te wijzen naar de bakker, het is natuurlijk vanzelfsprekend dat je die arme man betaalt. Vervolgens nadat je het brood het gekocht, vraagt de bakker nog om wat extra geld omdat hij jou een brood heeft verkocht (met winst).

Als jij denkt dat je een hypotheek koopt kun je beter zelf eens nagaan of je wel voldoende kennis hebt om een bijdrage hier te leveren.....Je hoeft echt geen jurist te zijn om te weten dat je een lening van veelal enkele tonnen niet kunt vergelijken met de koop van een brood.

[!null]

@xahmol: Vooralsnog loont veel eigen inbreng niet. Leuk dat Delta Lloyd dat gaan doen. Maar verder, tot nu toe is eigen inbreng gewoon een mindering van de hypotheeksom en het verandert geen bal aan de rest van je hypotheek (zoals hypotheekrente).

Maar goed, strengere LTV en LTI, ik vind het allemaal best maar dat is ook wat ik zei. Echter de regels om tot een inkomen te komen (bij alles wat niet een vast contract baan is) zijn erg moeilijk. Ook andere zaken eromheen hakken op je maandlasten in en dus wat je kunt lenen. Lenen bij familie mag effectief niet. Daarom kun je zeggen, het was vroeger te makkelijk en nu te moeilijk, los van LTI.

Eigenlijk vind ik de LTI zoals nu is prima, maar moet alleen de LTV lager, eerste stapje naar 95% en zo verder afbouwen.

[xahmol]

Verwijderd schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 14:44:
[...]

Als jij denkt dat je een hypotheek koopt kun je beter zelf eens nagaan of je wel voldoende kennis hebt om een bijdrage hier te leveren.....Je hoeft echt geen jurist te zijn om te weten dat je een lening van veelal enkele tonnen niet kunt vergelijken met de koop van een brood.

Wat kort door de bocht. Je hebt gelijk voor niet-starters nu. Maar oorzaak is niet dat een hypotheek zo complex is of de bedragen zo hoog, maar de enorme puinhoop aan regels en overgangsregels die de fiscus van de HRA gemaakt heeft.
Zonder fiscale bemoeienis zou voor de meeste gevallen een hypotheek een commodity standaard product zijn wat je makkelijk online zou kunne afsluiten.

[Bartjuh]

xahmol schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 14:34:
[...]
...
Interessante ontwikkeling is daarom dat Delta Lloyd nu als eerste hypotheken met lage LTV echt fors goedkoper gaat maken. Goede en logische ontwikkeling IMHO (en nee, werk niet bij Delta Lloyd).

Ja, dat is denk ik de manier om toch op 80% als de modus LTV bij afgesloten hypotheken uit te komen. Want van de PvdA en VVD hoef je wat dat betreft niets te verwachten.

80% en lager een lagere rente dan >80%. Prima idee!

[Verwijderd]

xahmol schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 14:49:
[...]


Wat kort door de bocht. Je hebt gelijk voor niet-starters nu. Maar oorzaak is niet dat een hypotheek zo complex is of de bedragen zo hoog, maar de enorme puinhoop aan regels en overgangsregels die de fiscus van de HRA gemaakt heeft.
Zonder fiscale bemoeienis zou voor de meeste gevallen een hypotheek een commodity standaard product zijn wat je makkelijk online zou kunne afsluiten.

Wat mij betreft geeft een goede adviseur dan ook advies over de gevolgen die een hypothecair lening heeft op je leven en financiele inrichting. En daar betaal je een uurtarief voor. En dat lijkt me ook nodig indien de regels simpeler waren. De gevolgen van een dergelijke lening blijven grotendeels gelijk. Dat het omlaag kan geloof ik graag. Ik geloof dat ik nu 2750 betaal, maar dan krijg ik iemand die alles uit handen neemt, meegaat naar de notaris en mijn eerste aangifte doet als huiseigenaar. Nog steeds duur.

[xahmol]

Verwijderd schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 14:56:
[...]
Wat mij betreft geeft een goede adviseur dan ook advies over de gevolgen die een hypothecair lening heeft op je leven en financiele inrichting. En daar betaal je een uurtarief voor. En dat lijkt me ook nodig indien de regels simpeler waren. De gevolgen van een dergelijke lening blijven grotendeels gelijk. Dat het omlaag kan geloof ik graag. Ik geloof dat ik nu 2750 betaal, maar dan krijg ik iemand die alles uit handen neemt, meegaat naar de notaris en mijn eerste aangifte doet als huiseigenaar. Nog steeds duur.

In de situatie dat een hypotheek geen fiscale gevolgen heeft ontgaat me even waarom ik voor een hypotheek een financieel planner nodig heb, en voor het aangaan van een vrije sector huurcontract met hogere huur dan die hypotheeklasten niet.
Zeker niet als restwaarde risico redelijk beperkt is door LTV <80%.

Dat voor sommige mensen een financieel planner nuttig kan zijn kan kloppen, maar dan niet meer alleen voor een hypotheek. En zeker al niet verplicht zoals nu.

[Avinator88]

Verwijderd schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 14:44:
[...]

Als jij denkt dat je een hypotheek koopt kun je beter zelf eens nagaan of je wel voldoende kennis hebt om een bijdrage hier te leveren.....Je hoeft echt geen jurist te zijn om te weten dat je een lening van veelal enkele tonnen niet kunt vergelijken met de koop van een brood.

En waar zou je het dan mee vergelijken?
De hoogte van het bedrag maakt niet. Ik betaal een ander voor een product waar diegene winst over maakt. Zijn winst is echter bij dit product niet instantaan, maar tijdgebonden. Hierbij komt dat er rekening wordt gehouden met risico's en inflatie en daarbovenop een opslag afhankelijk van de koper.
Als men dit allemaal zelf kan uitzoeken en zelf de capaciteit heeft om weloverwogen beslissingen te maken, zelf de capaciteit heeft financiele gevolgen door te rekenen en te onderzoeken, waarom zou men dan gedwongen worden om adviseurskosten en afsluitkosten te moeten betalen?

Om een goede discussie te kunnen voeren moet men op de hoogte zijn van de kwaliteiten van de ander. Ik zou nooit aan de hand van 1 forum-post durven beweren dat iemand niet een nuttige bijdrage kan leveren. Ik vind het ook frappant dat je kan oordelen dat ik onvoldoende kennis heb.

[Verwijderd]

De hoogte van het bedrag maakt inderdaad niets uit, dat maakt van een lening nog steeds geen koop.
Je koopt immers geen lening/hypotheek.

[Avinator88]

Verwijderd schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 15:17:
De hoogte van het bedrag maakt inderdaad niets uit, dat maakt van een lening nog steeds geen koop.
Je koopt immers geen lening/hypotheek.

Je koopt toch echt een financieel product. Het is geen dienstverlening of hulp of maatschappelijk noodzaak. Een bank is een bedrijf met producten die het tegen het hoogst haalbare winst verkoopt!

[Verwijderd]

Ja dat willen ze je wellicht wijsmaken, maar je leent gewoon een som geld tegen bepaalde voorwaarden en je geeft daarvoor een recht van hypotheek af op de grond en de woning die jouw eigendom zijn.

Wat verkoopt de bank dan volgens jou?

[Avinator88]

Volgens mij zijn we nu aan het verdwalen in de semantiek:
Men koopt een financieel product van een bank. Dit financieel product omvat inderdaad een leensom, de bepaalde voorwaarden en het recht van hypotheek.

Ik noem het inderdaad een product, want de bepaalde voorwaarden zijn bij elke aanbieder anders en als consument heb je de vrijheid om te kiezen. Alles bij elkaar zie ik het nog steeds als koop.

Wat gebeurt er dan volgens jou?

[ATS]

xahmol schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 14:11:
Maar dat probleem wordt in de toekomst opgelost doordat nu is bepaald dat banken moeten gaan sparen voor het deposito garantie stelsel: in plaats van achteraf de schade verdelen als het fout gaat wordt vanaf nu vooraf elk jaar een percentage van het uitstaand spaartegoed in een fonds gestort. Ook dat is een goede ontwikkeling in de too big to fail problematiek denk ik.

Dat vind ik juist een enge ontwikkeling eigenlijk. Zo'n pot met geld, daarvan gaat op termijn geeist worden dat er iets mee gebeurt. Hij moet belegd worden. Als leverage gaan dienen voor een of ander fonds, is "te vol" en mag afgeroomd worden... Nee, ik heb daar weinig vertrouwen in op de lange termijn. Beter is het om de garantie terug te brengen naar een normaal niveau in plaats van de 100k nu.

[Verwijderd]

Avinator88 schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 15:53:
Volgens mij zijn we nu aan het verdwalen in de semantiek:
Men koopt een financieel product van een bank. Dit financieel product omvat inderdaad een leensom, de bepaalde voorwaarden en het recht van hypotheek.

Ik noem het inderdaad een product, want de bepaalde voorwaarden zijn bij elke aanbieder anders en als consument heb je de vrijheid om te kiezen. Alles bij elkaar zie ik het nog steeds als koop.

Wat gebeurt er dan volgens jou?

Ik ben jurist en hecht dus wel waarde aan semantiek

Je koopt simpelweg niets. Je krijg enkel geld en in ruil daarvoor moet je bepaalde dingen doen en heeft de bank een recht van hypotheek op jouw eigendom. That's it. Maargoed dat schiet verder zo niet op.

[xahmol]

ATS schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 16:07:
[...]

Dat vind ik juist een enge ontwikkeling eigenlijk. Zo'n pot met geld, daarvan gaat op termijn geeist worden dat er iets mee gebeurt. Hij moet belegd worden. Als leverage gaan dienen voor een of ander fonds, is "te vol" en mag afgeroomd worden... Nee, ik heb daar weinig vertrouwen in op de lange termijn. Beter is het om de garantie terug te brengen naar een normaal niveau in plaats van de 100k nu.

Overheid beheert pot met geld. En er is overigens feitelijk geen pot met geld, die is er alleen op papier. Wordt weggestreept met de staatsschuld. Overheid leent dus gewoon minder voor dat geld.
Van beleggen of afromen van de pot kan dus geen sprake zijn. Behalve dan dus dat de pot dus eigenlijk verplicht voor 100% in NL staatsobligaties belegd.
Nadeel is wel dat als een bank omvalt de staatsschuld dus acuut weer stijgt. Maar het zijn dan voor de staat geen out of pocket expenses die het begrotingstekort raken.

Overigens is de vorming van die pot wel een jaar uitgesteld, want de heffing van dit jaar van in totaal een miljard gaat 100% naar de dekking van het omvallen van SNS Reaal.

[ Voor 16% gewijzigd door xahmol op 30-08-2013 17:25 ]

[CynicRelief]

Dat geleuter over semantiek zou zich naar de klanten moeten vertalen in zorgplicht. Die vertaling blijkt lastig.

[Bartjuh]

Ik zat net mij ook in te lezen over verhuur van een koopwoning, maar ook daar is de hypotheekrenteaftrek één grote marktmanipulerende ramp

Omdat nu veel mensen hun huis niet verkocht krijgen*, zou verhuren een goede optie kunnen zijn.... kunnen ja, want de HRA gooit weer eens roet in het eten Het huis verhuist namelijk van box1 naar box3, en men kan geen HRA meer genieten. Dat scheelt zo 40%+ in rentelasten. Naast dat, moet je ook nog vermogensrendementheffing van 1,2% betalen. Afhankelijk van de hoogte van de hypotheek, kan dit ook flink in de papieren lopen. Je bent aan de misgelopen HRA inkomsten + vermogensrendementheffing al snel 600 - 700 euro p/maand kwijt, en dan moet je nog beginnen met alle andere kosten en risico, en houd je dus niets over om de rest van de hypotheeklasten te dekken.

Kortom; verhuren heeft al snel financieel geen zin, en je kan het beter leeg laten staan. Het heeft sneller zin als je geen baan meer hebt (valt er sowieso weinig HRA te genieten). En dat terwijl de huurmarkt in veel plaatsen nog steeds erg krap is.

Ik vroeg mij al af waarom er nog steeds relatief weinig particuliere verhuurders zijn met woningen die men niet verkocht krijgt... Wat is Nederland toch een raar land geworden, vastgelopen door een plethora aan regeltjes en subsidies. Zonder de HRA waren de huizenprijzen en totale rentelasten (zonder HRA) evenredig lager geweest, en kon het gewoon financieel prima uit, wat zeer logisch zou zijn.

Van mij mag het hele belastingsysteem in NL in één keer op de schop.


* Ze willen of kunnen niet verkopen voor een marktconforme prijs, anders was hij zo weg.

[Wilke]

Bartjuh schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 19:44:
Ik zat net mij ook in te lezen over verhuur van een koopwoning, maar ook daar is de hypotheekrenteaftrek één grote marktmanipulerende ramp

Omdat nu veel mensen hun huis niet verkocht krijgen*, zou verhuren een goede optie kunnen zijn.... kunnen ja, want de HRA gooit weer eens roet in het eten Het huis verhuist namelijk van box1 naar box3, en men kan geen HRA meer genieten. Dat scheelt zo 40%+ in rentelasten. Naast dat, moet je ook nog vermogensrendementheffing van 1,2% betalen. Afhankelijk van de hoogte van de hypotheek, kan dit ook flink in de papieren lopen. Je bent aan de misgelopen HRA inkomsten + vermogensrendementheffing al snel 600 - 700 euro p/maand kwijt, en dan moet je nog beginnen met alle andere kosten en risico, en houd je dus niets over om de rest van de hypotheeklasten te dekken.

Kortom; verhuren heeft al snel financieel geen zin, en je kan het beter leeg laten staan. Het heeft sneller zin als je geen baan meer hebt (valt er sowieso weinig HRA te genieten). En dat terwijl de huurmarkt in veel plaatsen nog steeds erg krap is.

Hoewel ik het in grote lijnen met je eens ben, vooral waar het de HRA betreft, klopt 1 ding hieraan niet: je woningschuld (hypotheek) verhuist tegelijk met de woningwaarde ook naar box 3. Met andere woorden, die twee streep je eerst tegen elkaar weg. Dit betekent dat als je huis ver onder water staat t.o.v. de hypotheek die er op zit, en je wel een bergje spaargeld hebt staan, dit je vermogensrendementheffing netto zelfs kan verlagen (!)

Zoals eerder in dit topic al naar voren kwam, kun je dat spaargeld bij het verliezen van HRA zeer waarschijnlijk het best inzetten om een stuk af te lossen (zoveel als boetevrij mag), maar dat is weer een andere discussie.

Het is trouwens ook niet algemeen waar dat je er dan netto niks mee opschiet t.o.v. leegstand, het is idd wel zo dat de HRA het verschil aanmerkelijk kleiner maakt en de beslissing uberhaupt lastig. Want dit zou natuurlijk een no-brainer moeten zijn.

[ Voor 16% gewijzigd door Wilke op 30-08-2013 20:10 ]

[croxz]

Je mag een 2de woning toch 2 jaar verhuren met behoud van HRA?

Ik denk dat er weinig particulier verhuurd wordt omdat men tussen 2008 en 2010 gestopt is met het kopen van een nieuwe woning al voordat de oude woning verkocht is. Nu wil iedereen is de oude woning verkocht zien.

[edit]
Never mind, al gevonden dat dat dus niet kan.

[ Voor 78% gewijzigd door croxz op 30-08-2013 20:20 ]

[Bartjuh]

Wilke schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 20:04:
[...]Hoewel ik het in grote lijnen met je eens ben, vooral waar het de HRA betreft, klopt 1 ding hieraan niet: je woningschuld (hypotheek) verhuist tegelijk met de woningwaarde ook naar box 3. Met andere woorden, die twee streep je eerst tegen elkaar weg. Dit betekent dat als je huis ver onder water staat t.o.v. de hypotheek die er op zit, en je wel een bergje spaargeld hebt staan, dit je vermogensrendementheffing netto zelfs kan verlagen (!)

Bij de berekening van de vermogensrendementheffing ja, daar krijg je sowieso al iets van 43k belastingvrij op, maar de HRA niet En: het HRA verlies >> vermogensheffing, doorgaans. De HRA gaat gewoon over de hypotheekrente, en die kan je niet wegstrepen. Kortom, dat scheelt niet zoveel.

[CynicRelief]

Bartjuh schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 19:44:

Van mij mag het hele belastingsysteem in NL in één keer op de schop.

M.i. de duidelijkheid waar iedereen op zit te wachten ...

[mekkieboek]

Bartjuh schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 19:44:
Kortom; verhuren heeft al snel financieel geen zin, en je kan het beter leeg laten staan.

Volgens mij geniet je alleen HRA voor de woning die je hoofdverblijf is. Maw. als je een huis leeg laat staan of verhuurt, in beide gevallen heb je geen HRA.

[Bartjuh]

mekkieboek schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 21:21:
[...]Volgens mij geniet je alleen HRA voor de woning die je hoofdverblijf is. Maw. als je een huis leeg laat staan of verhuurt, in beide gevallen heb je geen HRA.

Nee, je geniet (blijkbaar) nog 3 jaar HRA, volgens een of andere crisis-regeling.

[Wilke]

croxz schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 20:13:
Je mag een 2de woning toch 2 jaar verhuren met behoud van HRA?

Nee. Je mag momenteel 3 jaar ("tijdelijk", dat was vroeger 2 jaar) + het al lopende jaar de HRA behouden als het huis leegstaat, en dus geen "eigen woning" meer is (=de woning waar jij ingeschreven staat bij de gemeente). Maar zodra je het verhuurt, krijg je geen HRA meer. Als je stopt met verhuren, en het dus weer leeg staat, krijg je wel weer HRA (mits het nog steeds binnen die 3 jaar valt). Ook dat laatste was vroeger niet zo.

Bartjuh schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 20:32:
Bij de berekening van de vermogensrendementheffing ja, daar krijg je sowieso al iets van 43k belastingvrij op, maar de HRA niet En: het HRA verlies >> vermogensheffing, doorgaans. De HRA gaat gewoon over de hypotheekrente, en die kan je niet wegstrepen. Kortom, dat scheelt niet zoveel.

Als je getrouwd/samenwonend bent ja, anders 21k. En ja, natuurlijk is het verlies aan HRA groter dan vermogensheffing. Daarentegen ontvang je ook huur, die je verder niet hoeft op te geven (is geen inkomen uit werk). Volgens jouw post lijkt het alsof beide bij elkaar op zou tellen: je verliest HRA *en* je gaat ook nog eens meer vermogensheffing betalen. Onder omstandigheden waarin je leegstandsverhuur zou overwegen is dat dus vrijwel nooit het geval

[ Voor 43% gewijzigd door Wilke op 30-08-2013 22:11 ]

[Bartjuh]

Wilke schreef op vrijdag 30 augustus 2013 @ 22:05:
[...]Als je getrouwd/samenwonend bent ja, anders 21k. En ja, natuurlijk is het verlies aan HRA groter dan vermogensheffing. Daarentegen ontvang je ook huur, die je verder niet hoeft op te geven (is geen inkomen uit werk). Volgens jouw post lijkt het alsof beide bij elkaar op zou tellen: je verliest HRA *en* je gaat ook nog eens meer vermogensheffing betalen. Onder omstandigheden waarin je leegstandsverhuur zou overwegen is dat dus vrijwel nooit het geval

Je zou leegstandsverhuur overwegen als je de lasten van het huis moeilijk kunt dragen, en dat is bij een hoge hypotheek (en dus veel HRA). Mensen die een afbetaald, of praktisch afbetaald, huis verhuren doen dit doorgaans al jaren voordat de crisis uitbrak, dit zijn niet de nieuwe verhuurders. En deze mensen kunnen verlies nemen, en doen dat dan ook veelal ipv verhuur.

Bijvoorbeeld in deze specifieke casus moet de minimale huur € 1056 per maand zijn om puur en alleen de rentekosten + vermogensrendementheffing te dekken voor een 300k huis waar 250k hypotheek op zit:
http://www.eigenhuis.nl/a...olgen-tijdelijke-verhuur/

En dit is zeer voordelig gerekend voor vermogensrendementkorting (veel schuld verrekend + echtgenote: € 43k vrijstelling).

[Wilke]

Je overweegt leegstandsverhuur vooral als je "moet" verhuizen (bv. voor werk of omdat je huis te klein is) terwijl het huis onder water staat, dus meer hypotheek dan het waard is, en je geen zin hebt om met een hoge restschuld te verkopen. Dat heeft i.h.a. niks te maken met het kunnen dragen van de hypotheeklasten. En ook niet met situaties waarin hypotheek < WOZ-waarde (het geval waarin vermogensbelasting speelt).