Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[dangerpaki]

De huidige situatie en opgedreven prijzen zijn het resultaat van de HRA. Want opeens kon men een duurder huis betalen. De vraag naar woningen werd hoog. En zoals bij een typisch economisch model gaan de prijzen omhoog bij een hogere vraag. (Momenteel gebeurt precies wat je zou verwachten in dat economische model: vraag laag dus prijs omlaag).

De enigen die hard verdiend hebben aan de HRA zijn de banken (die hogere hypotheken konden verstrekken en geld binnen harken), de makelaars (die woningen ver boven de waarde konden verkopen en marges konden opstrijken) en de overheid zelf die ondanks het verstrekken van de HRA belastingen kon binnen harken bij de banken, makelaars en mensen die overwaarde van hun huizen hadden en dit niet staken in hun volgens huis (als ze dat wel deden dan betalen ze alsnog BTW dus komt het alsnog bij de staat terecht).

Mijns inziens los je dit alleen op door per direct alle nieuwe aankopen geen HRA meer te verlenen. Resultaat hiervan:

• Mensen kunnen alleen kopen wat ze echt kunnen betalen
• De vraag naar woningen wordt realistischer, namelijk wat mensen daadwerkelijk kunnen betalen
• Prijzen van woningen dalen daarmee weer naar het punt waar ze horen (namelijk wat de woningen waard zijn)
• Huidige bewoners van koopwoningen lijden mogelijk verlies (maar die hebben als compensatie de HRA gehad)

Een oplossing die velen niet zal aanstaan die nu al een huis hebben. Maar dat is alleen omdat ze hopen dat die daling in prijs ergens gaat stoppen en ze niet dieper in de schulden komen. Alleen gezien de huidige markt lijkt het me helemaal niet realistisch dat die daling voorlopig gaat stoppen. Dan heb ik zoiets accepteer die daling dan maar, maar dan is de markt in ieder geval weer schoon. Verder ben ik van mening dat die banken die jarenlang geld verdiend hebben aan deze mensen ook prima wat aan restschuld mogen mee betalen.

[Hielko]

In dit verhaal ga je er een beetje vanuit dat dankzij de HRA vermogen uit het niks is ontstaan, maar dat is natuurlijk niet helemaal waar. De huizenbezitters als groep zullen het overgrote deel van de HRA ook zelf betalen via de belastingen, en het afschaffen van de HRA geeft dan ruimte om de belastingen te verlagen waardoor er ruwweg evenveel geld overblijft om in huizen te stoppen.

[Señor Sjon]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 13 augustus 2013 @ 10:01:
Ze zijn nu helemaal knettergek geworden in Den Haag: ze gaan 2 miljard extra bezuinigen om "investeringsruimte" te creeren. Alsof de markt zelf niet het beste kan bepalen waar geld heen zou moeten stromen...

Maar goed, dat zal wel weer iets worden met de "sterkste schouders en zwaarste lasten worden"...

Dat gaat zeker een negatief effect hebben op de huizenmarkt, als mensen nog minder te besteden krijgen.

Hier hebben we een ander topic voor (is een beetje weggezakt), maar een overheid die gaat herverdelen is per definitie een 'bad thing'. Zal wel 2 miljard nivelleren worden.

Krisp schreef op dinsdag 13 augustus 2013 @ 10:24:
[...]

Mwah: als ik de maatregelen die het FD benoemt bekijk, wordt er voornamelijk op toeslagen, salarissen (nullijn muv zorg) en de zorguitgaven gesneden. Tevens snijdt de overheid (eindelijk) in eigen vlees, alhoewel dat in de praktijk waarschijnlijk een nullijn is in plaats van 'snijden'.

Dat snijden in eigen vlees komt omdat ze uitschieten met de bijl richting de burger en zo zichzelf raken.

dangerpaki schreef op dinsdag 13 augustus 2013 @ 12:39:
De huidige situatie en opgedreven prijzen zijn het resultaat van de HRA. Want opeens kon men een duurder huis betalen. De vraag naar woningen werd hoog. En zoals bij een typisch economisch model gaan de prijzen omhoog bij een hogere vraag. (Momenteel gebeurt precies wat je zou verwachten in dat economische model: vraag laag dus prijs omlaag).

De enigen die hard verdiend hebben aan de HRA zijn de banken (die hogere hypotheken konden verstrekken en geld binnen harken), de makelaars (die woningen ver boven de waarde konden verkopen en marges konden opstrijken) en de overheid zelf die ondanks het verstrekken van de HRA belastingen kon binnen harken bij de banken, makelaars en mensen die overwaarde van hun huizen hadden en dit niet staken in hun volgens huis (als ze dat wel deden dan betalen ze alsnog BTW dus komt het alsnog bij de staat terecht).

Mijns inziens los je dit alleen op door per direct alle nieuwe aankopen geen HRA meer te verlenen. Resultaat hiervan:

• Mensen kunnen alleen kopen wat ze echt kunnen betalen
• De vraag naar woningen wordt realistischer, namelijk wat mensen daadwerkelijk kunnen betalen
• Prijzen van woningen dalen daarmee weer naar het punt waar ze horen (namelijk wat de woningen waard zijn)
• Huidige bewoners van koopwoningen lijden mogelijk verlies (maar die hebben als compensatie de HRA gehad)

Een oplossing die velen niet zal aanstaan die nu al een huis hebben. Maar dat is alleen omdat ze hopen dat die daling in prijs ergens gaat stoppen en ze niet dieper in de schulden komen. Alleen gezien de huidige markt lijkt het me helemaal niet realistisch dat die daling voorlopig gaat stoppen. Dan heb ik zoiets accepteer die daling dan maar, maar dan is de markt in ieder geval weer schoon. Verder ben ik van mening dat die banken die jarenlang geld verdiend hebben aan deze mensen ook prima wat aan restschuld mogen mee betalen.

Anders lees je het topic even... Dit is al een gepasseerd station. Kredietverruiming door tweeverdieners, banken die minder reserves aan hoefden te houden en het onbeperkt rente aftrekken van consumptieve schulden (niet alleen HRA...) voor 2001.

[Z___Z]

t_captain schreef op dinsdag 13 augustus 2013 @ 10:10:
[...]


Da's geen probleem. Het probleem is dat je wel heel gauw tot de sterke schouders behoort

Ergste is nog dat de overheid uitkeringen gewoon verhoogt met de inflatiecijfers van het CPB, terwijl werkende Nederlanders via de CAO gewoon op de 0-lijn worden gehouden.

Sowieso moeten uitkeringen niet gekoppeld worden aan het gemiddelde inflatiecijfer, maar aan het inflatiecijfer van de nodige uitgave van iemand die een uitkering heeft.
Dus bijvoorbeeld:

• Sociale woning huur
• Eten en drinken (suppermarkt producten)
• Gas, water, electra
• Kleding

Het CPB houdt rekening met:

• Brandstof (mensen in de bijstand horen geen auto te rijden, is OV voor)
• Gemiddelde huurprijs (mensen in de bijstand hebben niks te maken met huurstijgingen in de vrije sector)
• Bioscoopkaartjes/Evenementen/Theater/Pretparkprijzen (zijn luxe producten)
• Electronica/TV's/Smartphones/Tablets/Wasdroger (zijn luxe producten)

[t_captain]

Mijn opmerking was gewoon een loze rant n.a.v. een berekening die ik laatst maakte over de marginale belastingdruk.

offtopic:
Tussen pakweg 40k en 55k belastbaar jaarinkomen wordt een extra euro zelfs een fractie zwaarder belast dan een extra euro boven de 70k.

Als die 40-55k bruto het inkomen is waarvan je een gezin onderhoudt, dan wordt je imho wel erg snel tot de sterkste schouders gerekend. Imho is modaal al een aantal jaar geleden volledig uitgekleed (tot het netto besteedbaar inkomen nauwelijks meer boven minimum lag), en zijn de laatste jaren de werkenden tussen modaal en anderhalf modaal aan de beurt.

[Biggg]

Hielko schreef op dinsdag 13 augustus 2013 @ 12:51:
In dit verhaal ga je er een beetje vanuit dat dankzij de HRA vermogen uit het niks is ontstaan, maar dat is natuurlijk niet helemaal waar. De huizenbezitters als groep zullen het overgrote deel van de HRA ook zelf betalen via de belastingen, en het afschaffen van de HRA geeft dan ruimte om de belastingen te verlagen waardoor er ruwweg evenveel geld overblijft om in huizen te stoppen.

Oh ja? Wat is er fout aan het volgende rekenvoorbeeld?

1000 mensen kopen een huis voor 100k met een evengrote hypotheek. De waarde van de woningen samen is 100.000.000 eu, de waarde van de hypotheken ook. Het totale vermogen van de huizenbezitters is dan dus 0 euro.

Nu voeren we de HRA in, waardoor mensen bijv. 10% meer kunnen lenen met dezelfde maandlasten.

10 mensen van de 1000 verkoopt nu hun huis voor 110k. De waarde van alle huizen is nu gestegen naar 110k, want dat is nu nieuwe de marktprijs. Dus de totale waarde van de woningen is 110.000.000 eu, tegen over 100.020.000 eu aan hypotheken. Zie hier bijna 10.000.000 aan vermogen uit niks ontstaan..

BTW, als de huizenbezitters zelf de HRA betalen, dan kan niemand er toch op tegen zijn om dit vandaag nog kostenneutraal af te schaffen (teruggeven via verlaging inkomstenbelasting)? De praktijk is echter anders..

[Pooh]

De HRA is nooit 'ingevoerd', dus dat argument gaat niet op. De HRA is een restant van het oude idee dat alle rente op schulden aftrekbaar hoort te zijn voor de belasting, en alle renteopbrengsten op vermogen belast horen te worden. In de loop van de tijd is alle 'consumptieve schuld' daar uit geschrapt, en is de HRA als enige overgebleven.

Het probleem met HRA afschaffen is niet dat degenen die nu HRA ontvangen erop achteruit gaan. Dat is niet waar, je kunt het vrij simpel neutraal afschaffen. Het probleem is juist dat diegenen die een koophuis zonder hypotheek hebben erop achteruit gaan, en dat is veel lastiger te compenseren.

[Biggg]

Pooh schreef op dinsdag 13 augustus 2013 @ 23:18:
De HRA is nooit 'ingevoerd', dus dat argument gaat niet op. De HRA is een restant van het oude idee dat alle rente op schulden aftrekbaar hoort te zijn voor de belasting, en alle renteopbrengsten op vermogen belast horen te worden. In de loop van de tijd is alle 'consumptieve schuld' daar uit geschrapt, en is de HRA als enige overgebleven.

Daar gaat het natuurlijk niet om, het is ook maar een rekenvoorbeeld. De HRA is wel een multiplier op alle het andere beleid dat is ingevoerd en is daardoor debet aan het opdrijven van de marktprijs.
Het argument is dat HRA wel vermogen creeert, wat vervolgens dus verdampt als je het weg haalt. Dit komt omdat het vermogen wat in de totale hoeveelheid woningen zit, is gebaseerd op de marktprijs van kleine subset van de woningen die worden verkocht.

Het probleem met HRA afschaffen is niet dat degenen die nu HRA ontvangen erop achteruit gaan. Dat is niet waar, je kunt het vrij simpel neutraal afschaffen.

Waarom is dat niet waar? Onderbouw dat eens.

Het probleem is juist dat diegenen die een koophuis zonder hypotheek hebben erop achteruit gaan, en dat is veel lastiger te compenseren.

Waarom is de waarde daling van de mensen met een koophuis zonder hypotheek een probleem? Waarom moet dat gecompenseerd worden? We hebben de prijsstijging van hun woning toch ook niet belast?

[ATS]

De NVM en VeH vinden dat corporaties die woningen verkopen de markt verstoren, volgens het AD. De corporaties zouden soms wel 20.000 euro onder de normale vraagprijs zitten, volgens hun.

Mijn vraag: wie is er nu realistisch de prijs? Natuurlijk kan een corporatie makkelijker 20k afschrijven op een huis dan een individu die een huis probeert te verkopen dat al onder water staat, maar toch... Het lijkt mij niet meer dan logisch dat de prijzen zakken als het aanbod toeneemt...

[RemcoDelft]

Biggg schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 08:03:
Het argument is dat HRA wel vermogen creeert, wat vervolgens dus verdampt als je het weg haalt. Dit komt omdat het vermogen wat in de totale hoeveelheid woningen zit, is gebaseerd op de marktprijs van kleine subset van de woningen die worden verkocht.

Nog een stapje terug: het komt door het feit dat vermogen in geld wordt uitgedrukt i.p.v. in aantal woningen.
Zonder HRA is je huis minder euro's waard. Of je euro is meer huizen waard. Maar feit is: het blijft exact hetzelfde huis! Je hoeft er wellicht als koper minder uur voor te werken.

[Xanaroth]

ATS schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 08:04:
De NVM en VeH vinden dat corporaties die woningen verkopen de markt verstoren, volgens het AD. De corporaties zouden soms wel 20.000 euro onder de normale vraagprijs zitten, volgens hun.

Mijn vraag: wie is er nu realistisch de prijs? Natuurlijk kan een corporatie makkelijker 20k afschrijven op een huis dan een individu die een huis probeert te verkopen dat al onder water staat, maar toch... Het lijkt mij niet meer dan logisch dat de prijzen zakken als het aanbod toeneemt...

Simpel - de corporatie krijgt de woningen ook amper verkocht, dus de realistische prijs ligt daar nog eens onder.

Snap het standpunt van NVM/VeH dan ook niet echt. Hoe sneller de prijzen dalen hoe sneller we bij de new-normal komen en de prijs kan stabiliseren. Door dat tegen te werken maken ze het voor huizenbezitters alleen maar lastiger (langer onzekerheid, langer tot verkopen aantrekken, meer concurrentie etc).

[Oscar Mopperkont]

Wat denken we van plannen om levensverzekeringen in te zetten voor aflossen hypotheken.

Lijkt mij wel sympathiek, maar denk dat de mensen die daadwerkelijk kapitaal daar in hebben zitten, juist weer niet de mensen zijn met een restschuld. Het zal dus wel eerder een druppel op een gloeiende plaat worden. Maar goed, er wordt eindelijk weer eens een klein beetje creatief gedacht in Den Haag.

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 09:38:
Wat denken we van plannen om levensverzekeringen in te zetten voor aflossen hypotheken.

Wiki:

Redenen om een levensverzekering af te sluiten:

1. Schuldaflossing;
2. De verzorging van de nabestaanden te garanderen;
3. Een inkomen voor de oude dag te garanderen;
4. Te sparen voor toekomstige lasten.

Bij optie 1 kan ik me er iets bij voorstellen, hoewel het dan alsnog neerkomt op fiscaal gunstig aflossen bovenop de genoten HRA.
Bij alle andere opties heeft het geld een andere bestemmen. Plus, de naam zegt het al, een levensverzekering is in principe bedoeld voor het moment dat je dood bent. Wat zal de verzekeraar er van vinden als-ie eerder moet uitkeren?

[Z___Z]

Biggg schreef op dinsdag 13 augustus 2013 @ 22:59:
[...]
BTW, als de huizenbezitters zelf de HRA betalen, dan kan niemand er toch op tegen zijn om dit vandaag nog kostenneutraal af te schaffen (teruggeven via verlaging inkomstenbelasting)? De praktijk is echter anders..

Je kan de HRA niet kosten neutraal oplossen, want als je de HRA terug geeft via de IB, dan geef je ook geld terug aan mensen die geen hypotheek hebben. Dus kosten neutraal voor de overheid is niet kosten neutraal voor de huizenbezitter.

Daarnaast geef je hiermee nog meer voordeel aan de baby-boomers. Die ten eerste geprofiteerd hebben van de huizenprijzenstijgingen, vervolgens 30 jaar HRA hebben gehad en daarna ook nog eens IB korting krijgen nadat ze toch al geen HRA meer krijgen.

[MrFl0ppY]

RemcoDelft schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 09:43:
[...]

Wiki:

[...]

Bij optie 1 kan ik me er iets bij voorstellen, hoewel het dan alsnog neerkomt op fiscaal gunstig aflossen bovenop de genoten HRA.
Bij alle andere opties heeft het geld een andere bestemmen. Plus, de naam zegt het al, een levensverzekering is in principe bedoeld voor het moment dat je dood bent. Wat zal de verzekeraar er van vinden als-ie eerder moet uitkeren?

Ik zie het net andersom eerlijk gezegd.

Maar je hebt gelijk, velen keren uit bij het overlijden. Toch zijn er ook zat die uitkeren bij leven. Bijvoorbeeld bij een bepaalde leeftijd. Dus die varianten kunnen prima ingezet worden zonder dat daar de verzekeraar last van heeft. Wel vind ik het weer een rare kronkel waarvan ik denk: creatief, maar het is geen lange termijn oplossing en je maakt er alles weer lastiger en dus fraude gevoeliger mee.

[Slasher]

Xanaroth schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 08:23:
Snap het standpunt van NVM/VeH dan ook niet echt. Hoe sneller de prijzen dalen hoe sneller we bij de new-normal komen en de prijs kan stabiliseren. Door dat tegen te werken maken ze het voor huizenbezitters alleen maar lastiger (langer onzekerheid, langer tot verkopen aantrekken, meer concurrentie etc).

Jij bent vast geen huizenverkoper, dan had je het wel gesnapt

[t_captain]

Z___Z schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 09:46:
[...]

Je kan de HRA niet kosten neutraal oplossen, want als je de HRA terug geeft via de IB, dan geef je ook geld terug aan mensen die geen hypotheek hebben. Dus kosten neutraal voor de overheid is niet kosten neutraal voor de huizenbezitter.

Klopt. De grote winnaar is iemand met een hoog inkomen die geen gebruik maakt van HRA. Afbetaald huis, danwel huurwoning.

Bij afschaf van HRA, komen woning en hypotheek vermoedelijk in box 3 terecht. Degene met een afbetaald huis zal dit voelen (1.2% belasting t.o.v. momenteel 0% onder wet Hillen). Vooral de huurder profiteert dus.

Daarnaast geef je hiermee nog meer voordeel aan de baby-boomers. Die ten eerste geprofiteerd hebben van de huizenprijzenstijgingen, vervolgens 30 jaar HRA hebben gehad en daarna ook nog eens IB korting krijgen nadat ze toch al geen HRA meer krijgen.

Dat valt mee, die box 3 vs. wet Hillen in box 1. Bovendien zijn de babyboomers inmiddels met de AOW. ALs je met de AOW bent val je in lagere belastingschijven, waardoor je waarschijnlijk ook evenredig minder zult profireren van een tariefsverlaging.

[Tjeerd]

Leuk artikel over dumpprijzen van huizen van woningcorporaties:

De woningmarkt in Nederland dreigt binnenkort nog verder in te zakken, als gevolg van dumping van goedkope corporatiewoningen. Daarvoor waarschuwen Vereniging Eigen Huis en makelaarsvereniging NVM. Dat meldt het Algemeen Dagblad.

Aanleiding zijn nieuwe regels, die het makkelijker maken voor corporaties om tot 25 procent korting te bieden als ze oude huurhuizen te koop zetten. Die regels, voorgesteld door minister Blok (Wonen), zijn bedoeld om corporaties die financieel krap zitten te helpen meer geld binnen te halen.

Maar op de huizenmarkt wordt een bestaand probleem verergerd, zeggen Eigen Huis en NVM: ondergraving van de huizenprijzen door de goedkope panden van de corporaties. 'Veel van onze leden worden nu al moedeloos van de verkoop met korting door corporaties,' zegt Bob Maas van Vereniging Eigen Huis tegen het AD. 'Zij proberen hun huis te verkopen. Maar soms zit de corporatie 20.000 euro onder hun prijs met een vergelijkbaar huis.' (bron: AD)

[ATS]

Tjeerd schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 10:10:
Leuk artikel over dumpprijzen van huizen van woningcorporaties:


[...]

Dat had ik al neergezet vanmorgen...

[Oscar Mopperkont]

Tjeerd schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 10:10:
Leuk artikel over dumpprijzen van huizen van woningcorporaties:


[...]

Absurd ja. Blok maakt er een flinke zooi van.

[pedorus]

Het is vooral weer overduidelijk dat NVM en VEH niet opkomen voor de belangen van de aanstaande koper. De aankoopmakelaar moet wel een farce zijn..

[Slasher]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 10:27:
[...]

Absurd ja. Blok maakt er een flinke zooi van.

Blok, en zijn voorganger natuurlijk ook want die regels waren er al om een corporatiewoning goedkoper aan te bieden en de woningmarkt verder op slot te zetten. Het is toch niet zo moelijk om deze conclusie te trekken?

pedorus schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 10:39:
Het is vooral weer overduidelijk dat NVM en VEH niet opkomen voor de belangen van de aanstaande koper. De aankoopmakelaar moet wel een farce zijn..

Het ledenbestand van VeH bestaat vooral uit huizenbezitters dus dat is op zich niet vreemd dat ze dit standpunt innemen.

[ Voor 46% gewijzigd door Slasher op 14-08-2013 10:43 ]

[ATS]

Als NVM gelijk heeft met haar claim dat de huizenmarkt wel zo ongeveer op haar dieptepunt is, dan is het raar dat corporaties uberhaupt af zouden willen van die verplichting om een winstdelingsregeling te treffen. Die regeling zou namelijk in een stijgende markt alleen maar goed zijn voor de corporaties. Kennlijk verwachten de corporaties niet dat de markt op de middelange termijn weer gaat stijgen. Of is een dergelijke regeling ook in een op termijn stijgende markt niet interessant, omdat het wellicht toch al kopschuwe kopers afschrikt?

[Sempy]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 09:38:
Wat denken we van plannen om levensverzekeringen in te zetten voor aflossen hypotheken.

Lijkt mij wel sympathiek, maar denk dat de mensen die daadwerkelijk kapitaal daar in hebben zitten, juist weer niet de mensen zijn met een restschuld. Het zal dus wel eerder een druppel op een gloeiende plaat worden. Maar goed, er wordt eindelijk weer eens een klein beetje creatief gedacht in Den Haag.

Ik neem aan dat hiermee in feite wordt bedoeld dat de beperkende voorwaarden van de KEW qua 15/20 jaar inleg komen te vervallen? In dat geval een uitstekende maatregel waardoor het aantrekkelijker wordt om versneld af te lossen.

[rube]

Ik vraag me alleen af: hoe zit het dan met het maximaal 10 of 20% boetevrij aflossen dat in de meeste hypotheken is opgenomen?

[pedorus]

Slasher schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 10:39:
Het ledenbestand van VeH bestaat vooral uit huizenbezitters dus dat is op zich niet vreemd dat ze dit standpunt innemen.

Zo is het ook niet gek dat de vakbond opkomt voor de belangen van ouderen. Het effect is echter in beide gevallen hetzelfde: gebrek aan nieuwe aanwas en ze zijn minder serieus te nemen.

Sowieso is het alleen vervelend dat de prijzen zakken voor verkopers die onder water staan en partijen met belangen in de markt. Dit is nog steeds voor het merendeel niet het geval. In de jaren '80 zijn de huizenprijzen ook door de helft gegaan. Dit was juist zeer positief als je een positief vermogen had en groter wilde wonen. Want: dat grotere huis was ook de helft minder geprijsd.

[nare man]

Het vervelende is alleen dat de mensen die het de komende decennia moeten gaan trekken in Nederland, zeg maar de mensen die nu < 35 zijn, al met een achterstand beginnen.

Over de ongeloofwaardigheid van de 'gevestigde instellingen' ben ik het helemaal met je eens. Dat soort dinosaurusclubs kunnen ze beter opdoeken, die voeren echt een achterhoedegevecht.

[ Voor 5% gewijzigd door nare man op 14-08-2013 11:00 ]

[Jiffy]

rube schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 10:52:
Ik vraag me alleen af: hoe zit het dan met het maximaal 10 of 20% boetevrij aflossen dat in de meeste hypotheken is opgenomen?

Dat is iets tussen jou en de bank. Die 15/20 jaars eis is een voorwaarde van de overheid. En dat is dus een verschil.

Ik kan me in een dergelijk geval echter wel voorstellen dat de overheid de banken vriendelijk doch dringend vraagt coulant met vervroegde aflossingen om te gaan. Het hangt er een beetje van af hoe graag men de totale hoeveelheid schilden in NL omlaag wenst te brengen.

[rube]

Jiffy schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 11:00:
[...]
Dat is iets tussen jou en de bank. Die 15/20 jaars eis is een voorwaarde van de overheid. En dat is dus een verschil.

Dat is me duidelijk

Ik kan me in een dergelijk geval echter wel voorstellen dat de overheid de banken vriendelijk doch dringend vraagt coulant met vervroegde aflossingen om te gaan. Het hangt er een beetje van af hoe graag men de totale hoeveelheid schilden in NL omlaag wenst te brengen.

Want anders heeft het namelijk in veel gevallen echt geen zin. Mensen gaan echt niet alsnog een boete betalen om meer af te mogen lossen, lijkt me zo.
Ben wel benieuwd.

[Verwijderd]

rube schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 11:05:
[...]

Dat is me duidelijk

[...]

Want anders heeft het namelijk in veel gevallen echt geen zin. Mensen gaan echt niet alsnog een boete betalen om meer af te mogen lossen, lijkt me zo.
Ben wel benieuwd.

Voor de meeste mensen zal het geen probleem zijn, want meer dan 10% per jaar sparen is toch wel lastig

[Sempy]

rube schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 10:52:
Ik vraag me alleen af: hoe zit het dan met het maximaal 10 of 20% boetevrij aflossen dat in de meeste hypotheken is opgenomen?

Dat is een aparte afspraak met je bank en de soepelheid van die voorwaarden zit ook verrekend in de rente die ze je ooit geboden hebt. Staat los van dit voorstel.

Overigens is niet uit te sluiten dat hypotheekverstrekkers hierop in gaan springen door voorwaarden te versoepelen. Zelf zit ik bij Florius en die hanteren sinds juni vorig jaar geen beperkingen. Enige beperking is dat je uit eigen middelen moet aflossen, als je het geld elders leent gelden wel maximum% om boetevrij af te lossen.

Verwijderd schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 11:07:
[...]


Voor de meeste mensen zal het geen probleem zijn, want meer dan 10% per jaar sparen is toch wel lastig

Erfenissen, ontslagvergoedingen, etc. zit je zo op dat bedrag. Dat zijn ook de gevallen die al gauw tegen die beperkingen van de KEW aanlopen en er dus maar voor kiezen om het geld op een spaarrekenint te zetten.

[ Voor 23% gewijzigd door Sempy op 14-08-2013 11:19 ]

[Scooper]

In de nieuwsberichten worden nu de levensverzekeringen (KEW) aangehaald waarbij de vrijstellingstermijnen van 15 en 20 jaar zouden gaan vervallen. Maar ik neem aan dat dit dan ook gaat gelden voor de (bank)spaarhypotheekproducten (SEW en BEW)?

[Oscar Mopperkont]

Bij banksparen zal het niet snel lonen om af te lossen. Daar krijg je immers de netto hypotheekrente als rente, terwijl het bij aftrek bruto is. Met andere woorden: die dingen zijn niet voor niets ingericht op niet aflossen.

[rube]

Verwijderd schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 11:07:
[...]
Voor de meeste mensen zal het geen probleem zijn, want meer dan 10% per jaar sparen is toch wel lastig

Dat is natuurlijk niet van toepassing op het aflossen met de levensverzekering. Als de overheid graag ziet dat burgers die gaan gebruiken om af te lossen, dan stelt 10% natuurlijk niet veel voor.

Of ze komen met de banken overeen dat ze er soepel mee omgaan (lees geen boete in rekening brengen)

Of mensen die al willen aflossen op deze manier, gaan dat nauwelijks doen want die gaan geen boete betalen en dus zal de regeling niet werken.

[Scooper]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 11:20:
Bij banksparen zal het niet snel lonen om af te lossen. Daar krijg je immers de netto hypotheekrente als rente, terwijl het bij aftrek bruto is. Met andere woorden: die dingen zijn niet voor niets ingericht op niet aflossen.

Zolang je de eindtermijn op 30 jaar houdt kun je inderdaad alleen met de inleg van je spaardeel spelen, dat haalt relatief weinig uit. Tenzij je versneld kan aflossen. Dan betaal je geen 30 jaar rente meer, maar bijvoorbeeld 15 jaar, dat kan wel enorm in kosten schelen.

[xahmol]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 11:20:
Bij banksparen zal het niet snel lonen om af te lossen. Daar krijg je immers de netto hypotheekrente als rente, terwijl het bij aftrek bruto is. Met andere woorden: die dingen zijn niet voor niets ingericht op niet aflossen.

Ik heb de stellige verwachting dat dit stap 1 is, en dat beperking of geleidelijke afschaffing van de HRA ook voor bestaande gevallen stap 2 is. De fiscale hobbel om dan van je dan onvoordelige (bank)spaar hypotheek af te komen is dan nu alvast weggenomen.

[Woy]

xahmol schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 11:25:
[...]
De fiscale hobbel om dan van je dan onvoordelige (bank)spaar hypotheek af te komen is dan nu alvast weggenomen.

Zelfs als de HRA afgeschaft zou worden is een (bank)spaar hypotheek financieel helemaal niet zo veel onvoordeliger dan een annuïtaire hypotheek ( Mits je het netto annuïtaire gedeelte wel af kan trekken natuurlijk ). Buiten de kosten van het product zijn de grootste nadelen de regels omtrent het extra storten en de looptijd. Bij een spaarhypotheek zal dat nog iets slechter uipakken, aangezien daar ook een overlijdens verzekering deel in zit, dus die heeft wat meer kosten, maar daar krijg je natuurlijk ook wat voor terug.

[ Voor 21% gewijzigd door Woy op 14-08-2013 11:31 ]

[Iblies]

xahmol schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 11:25:
[...]


Ik heb de stellige verwachting dat dit stap 1 is, en dat beperking of geleidelijke afschaffing van de HRA ook voor bestaande gevallen stap 2 is. De fiscale hobbel om dan van je dan onvoordelige (bank)spaar hypotheek af te komen is dan nu alvast weggenomen.

Dat kan nu al als je het gebruikt om af te lossen.

Probleem is de constructies/overeenkomsten die de financiële instellingen met de consument is aangegaan.
Er zijn namelijk nog relatief veel beleggingsconstructies met een gegarandeerd eindvermogen. Tussentijds stoppen kun je soms de waarde van je beleggingen krijgen, maar dat zou voor het gros niet goed uitpakken.
Daarnaast heb je ook nog eens constructies waarbij tussentijds stoppen van de polis, je alleen de inleg terugkrijgt. Je krijgt dan het rentecomponent niet.

Als de overheid zelfs overweegt om een streep te zetten op die polissen, dan kun je er van uitgaan dat ze de komende tig jaar nog heel veel rechtszaken zullen moeten uitvechten. Niet alleen vanuit de burgerij, maar ook vanuit de financiële wereld.

[nare man]

Dat zie ik sowieso nog wel gebeuren. Ik vermoed dat mensen tot op heden gewoon nog niet genoeg klem hebben gezeten. Maar als het mes er daadwerkelijk ingaat dan kun je er natuurlijk donder op zeggen dat de zaak voor de rechter komt. Gelet op het primaat van de politiek kan een wet niet rechtstreeks getoetst worden maar er bestaat wel degelijk zoiets als onrechtmatige wetgeving.

[rik86]

Bij de volgende situatie: hypotheek 200k, rente 5%, looptijd 30 jaar ben je bruto bij spaarhypotheek 388k kwijt, bij annuiteit 381k; Netto, bij 42% aftrek, scheelt het juist 42k in het voordeel van de spaarhypotheek.

Zou je de aftrek gaan beperken zodat je max af mag trekken wat je bij een annuiteithypotheek af zou mogen trekken, dan zit er netto eigenlijk bijna geen verschil meer tussen

[Woy]

rik86 schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 12:31:
Bij de volgende situatie: hypotheek 200k, rente 5%, looptijd 30 jaar ben je bruto bij spaarhypotheek 388k kwijt, bij annuiteit 381k;

Met welke kosten heb je dan gerekend voor de spaarhypotheek?

[ATS]

Omdat het off topic is op de oorsponkelijke locatie, even een reactie alhier:

xahmol schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 12:25:
[...]
Maar zonder HRA hebben heel simpel slechts twee hypotheekvormen recht van bestaan: annuitair en liniair. Net zoals in de rest van de wereld. Waar liniair over de hele looptijd goedkoper is, maar toch waarschijnlijk minder aantrekkelijk vanwege veel hogere maandlasten aan het begin van de rit.

Zie
[afbeelding]

(bron: http://www.berekenhet.nl/...sten-hypotheekvormen.html )

Mooi plaatje, en het klopt ook als je in absolute € gaat rekenen. Maar het plaatje verandert wel als je de inflatie mee gaat rekenen. Bij 2% inflatie (conservatief getal; we zitten nu boven de 3), is je € over 20 jaar 33% minder waard dan nu. Zou je de grafiek corrigeren voor inflatie-effecten, dan zitten ze veel dichter bij elkaar. Inflatie is de pest voor (cash) vermogen, maar is erg gunstig als je schulden hebt... Dat is natuurlijk alleen zo als de lonen grofweg de inflatie volgen. Als de koopkracht gewoon daalt door de inflatie, dan heb je een probleem.

Woy schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 11:29:
[...]

Zelfs als de HRA afgeschaft zou worden is een (bank)spaar hypotheek financieel helemaal niet zo veel onvoordeliger dan een annuïtaire hypotheek ( Mits je het netto annuïtaire gedeelte wel af kan trekken natuurlijk ). Buiten de kosten van het product zijn de grootste nadelen de regels omtrent het extra storten en de looptijd. Bij een spaarhypotheek zal dat nog iets slechter uipakken, aangezien daar ook een overlijdens verzekering deel in zit, dus die heeft wat meer kosten, maar daar krijg je natuurlijk ook wat voor terug.

Wellicht is het niet onvoordeliger, maar wel veel onflexibeler. Wat is dan nog het punt van deze constructie? Als het hetzelfde kost als annuïtair, dan zou ik voor die laatste kiezen: veel eenvoudiger en veel flexibeler.

[ Voor 25% gewijzigd door ATS op 14-08-2013 13:40 ]

[Woy]

ATS schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 13:38:
Wellicht is het niet onvoordeliger, maar wel veel onflexibeler. Wat is dan nog het punt van deze constructie? Als het hetzelfde kost als annuïtair, dan zou ik voor die laatste kiezen: veel eenvoudiger en veel flexibeler.

Het punt is dat het niet direct een enorm probleem is dat het in een dergelijke constructie zit op het moment dat er wat aan de HRA veranderd, aangezien het qua kosten redelijk vergelijkbaar is met een annuïteiten hypotheek. Natuurlijk ben je wel minder flexibel, dus een overgang zou wel wenselijk zijn. Het punt waarom ik reageer is omdat veel mensen denken dat je opeens veel meer rente blijft betalen omdat je schuld groter is, maar dat is gewoonweg onjuist.

[Iblies]

Mijn optiek blijft lineaire de beste optie.

De eerste paar jaar betaal je weliswaar meer, maar dat compenseer je de laatste jaren weer net zo hard. Je creëert daarmee veel meer vrijheid voor jezelf.

De korte-termijn optie van annuïteit waarbij je de eerste jaren wat minder betaalt, trekt veel mensen aan, echter netto gaan ze steeds meer betalen. Theoretisch compenseer je dat met inflatie-correctie, maar echt ideaal is het niet. Daarnaast minimaliseer je vrij snel de risico's met lineair voor alle partijen.
Vanuit risico-oogpunt is annuïteit alleen interessant bij nieuwbouw of als je 20% zelf financiert.

[xahmol]

Iblies schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 14:02:
Mijn optiek blijft lineaire de beste optie.

Theoretisch juist.
Maar hoge kosten juist aan het begin is redelijk een no go voor starters waar de hypotheek net op het randje is. Hoge maandlasten als het juist in het begin krap betaalbaar is en lage kosten als je juist meestal een hoger inkomen hebt dan echt een behoorlijke bottleneck.

Niet voor niets is buiten NL annuïtair bijna de standaard. Met liniair alleen voor die mensen die ruim hun hypotheek kunnen betalen en geen starter meer zijn.

ATS schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 13:38:
Mooi plaatje, en het klopt ook als je in absolute € gaat rekenen. Maar het plaatje verandert wel als je de inflatie mee gaat rekenen. Bij 2% inflatie (conservatief getal; we zitten nu boven de 3), is je € over 20 jaar 33% minder waard dan nu. Zou je de grafiek corrigeren voor inflatie-effecten, dan zitten ze veel dichter bij elkaar. Inflatie is de pest voor (cash) vermogen, maar is erg gunstig als je schulden hebt... Dat is natuurlijk alleen zo als de lonen grofweg de inflatie volgen. Als de koopkracht gewoon daalt door de inflatie, dan heb je een probleem.

Je vergeet dan één ding voor het gemak: het feit dat zonder SEW/BEW fiscaal regime die spaarsaldi in box 3 vallen ipv 1. En dus onder de vermogensrendenentsheffng. En dat vergoot het verschil weer fors.

[ Voor 42% gewijzigd door xahmol op 14-08-2013 14:20 ]

[rik86]

ATS schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 13:38:

[...]

Wellicht is het niet onvoordeliger, maar wel veel onflexibeler. Wat is dan nog het punt van deze constructie? Als het hetzelfde kost als annuïtair, dan zou ik voor die laatste kiezen: veel eenvoudiger en veel flexibeler.

Zodat mensen niet hoeven te wisselen/switchen van hypotheek

[Smuggler]

bij annuitair kan je alsnog beslissen om liniair af te lossen. bij een liniair kan je niet meer beslissen om toch nog annuitair af te lossen. betreft rente maakt het niets uit. daarom ga ik voor aan annuitaire hypotheek maar los ik deze liniair af.

[Woy]

xahmol schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 14:16:
[...]
Je vergeet dan één ding voor het gemak: het feit dat zonder SEW/BEW fiscaal regime die spaarsaldi in box 3 vallen ipv 1. En dus onder de vermogensrendenentsheffng. En dat vergoot het verschil weer fors.

Maar als de HRA zou verdwijnen zou het logisch zijn dat zowel de lening als het spaarsaldo in Box-3 vallen waardoor het netto saldo nog steeds negatief zou zijn. Dus dat haalt ook niet zo heel veel uit.

[xahmol]

Woy schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 14:28:
[...]

Maar als de HRA zou verdwijnen zou het logisch zijn dat zowel de lening als het spaarsaldo in Box-3 vallen waardoor het netto saldo nog steeds negatief zou zijn. Dus dat haalt ook niet zo heel veel uit.

Goed punt. Dat zou dan idd logisch zijn, net zoals de woning zelf in box 3 trouwens igv overwaarde tov hypotheek.

[Woy]

xahmol schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 14:33:
[...]


Goed punt. Dat zou dan idd logisch zijn, net zoals de woning zelf in box 3 trouwens igv overwaarde tov hypotheek.

Dan zou natuurlijk ook meteen het eigenwoningwaarde forfait dienen te vervallen.

En om het logisch te maken zou bij een negatief eigen vermogen in box-3 een forfaitair percentage in mindering gebracht moeten worden op je inkomen

[ Voor 18% gewijzigd door Woy op 14-08-2013 14:41 ]

[Krisp]

Woy schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 14:28:
[...]

Maar als de HRA zou verdwijnen zou het logisch zijn dat zowel de lening als het spaarsaldo in Box-3 vallen waardoor het netto saldo nog steeds negatief zou zijn. Dus dat haalt ook niet zo heel veel uit.

De overheid is niet logisch. Het kan prima geregeld worden dat de eerste woning niet onder vermogen valt. Niet logisch, maar wellicht heel erg wenselijk.

[Woy]

Krisp schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 14:56:
[...]

De overheid is niet logisch. Het kan prima geregeld worden dat de eerste woning niet onder vermogen valt. Niet logisch, maar wellicht heel erg wenselijk.

Je weet het natuurlijk nooit, maar als ze SEW/KEW gaan verplaatsen naar Box-3 dan zou het wel logisch zijn om alles wat met eigenwoningbezit te maken heeft naar box-3 verplaatst wordt.

[rik86]

't zou natuurlijk heel raar zijn als de woning en evt. bijbehorende hypotheek niet onder box-3 vallen, maar het spaarsaldo ter aflossing van die hypotheek wel

[Oscar Mopperkont]

Zonder HRA heeft ook aflossingsvrij natuurlijk ook recht van bestaan. Enige reden dat die nu de nek om is gedraaid is omdat er wél HRA zit op aflossingshyoptheken en je dus wel gek zou zijn dat niet te nemen.

Zonder HRA zou het overigens vaak veel verstandiger zijn om gewoon te gaan huren, maar dat terzijde.

[Krisp]

rik86 schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 15:39:
't zou natuurlijk heel raar zijn als de woning en evt. bijbehorende hypotheek niet onder box-3 vallen, maar het spaarsaldo ter aflossing van die hypotheek wel

Waarom? De situatie is nu niet anders, ware het niet dat het spaargeld voor het huis 'geoormerkt' is. Je kunt prima de waarde van het huis buiten beschouwing laten (het is virtuele waarde), de hypotheek ten behoeve van het eerste huis aftrekbaar houden, maar elke vorm van spaarsaldo, geoormerkt of niet, belasten. Wat je dan effectief bereikt is dat sparen ontmoedigd wordt, maar dat is een andere discussie.

M.i. zou de waarde van het huis niet moeten meetellen, evenmin als de hypotheek op dat huis (maar evenmin HRA). Het is redelijk om een hypotheek op een huis onder een speciaal fiscaal regime te laten vallen. Ik zie een huis dan ook niet als vermogen, maar als noodzakelijk kwaad. Spaarsaldo is dat echter niet. Je moedigt aflossen aan door het sparen wel te belasten, maar het huis niet.

[ Voor 5% gewijzigd door Krisp op 14-08-2013 16:08 ]

[Wceend]

Iblies schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 14:02:
Mijn optiek blijft lineaire de beste optie.

De eerste paar jaar betaal je weliswaar meer, maar dat compenseer je de laatste jaren weer net zo hard. Je creëert daarmee veel meer vrijheid voor jezelf.

De korte-termijn optie van annuïteit waarbij je de eerste jaren wat minder betaalt, trekt veel mensen aan, echter netto gaan ze steeds meer betalen. Theoretisch compenseer je dat met inflatie-correctie, maar echt ideaal is het niet. Daarnaast minimaliseer je vrij snel de risico's met lineair voor alle partijen.
Vanuit risico-oogpunt is annuïteit alleen interessant bij nieuwbouw of als je 20% zelf financiert.

Dit is ook mijn optiek maar toch hebben wij annuiteit gekozen. Met lineair moet je per maand de eerste jaren veel meer betalen dan bij annuiteit. Als het geld er door omstandigheden niet is zit je direct in de problemen.

Wij gaan nu voor annuiteit en kiezen er voor om per jaar extra af te lossen waardoor je toch een soort lineaire vorm krijgt.

[Maverick]

Wceend schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 16:22:
[...]

Dit is ook mijn optiek maar toch hebben wij annuiteit gekozen. Met lineair moet je per maand de eerste jaren veel meer betalen dan bij annuiteit. Als het geld er door omstandigheden niet is zit je direct in de problemen.

Wij gaan nu voor annuiteit en kiezen er voor om per jaar extra af te lossen waardoor je toch een soort lineaire vorm krijgt.

Same here. We willen veel extra aflossen met onze qnuitaire hypotheek, maar mocht er een keer de ruimte niet zijn kunnen we dat overslaan. Andersom doen daar zie ik het nut niet van in.

[!null]

Ja dat zijn wij ook van plan. Met daarbij de kanttekening dat de eerste jaren gewoon lekker geleefd gaat worden, want met gezinsuitbreiding op komst willen we daar wel van genieten. Zitten die kids eenmaal op school dan zit je echt in het gebruikelijke ritme zoals half NL, als het goed is ook hoger salaris, en dan kan hopelijk erg snel de hypotheek afgebouwd worden. Zodat je in de verdere toekomst lekker bestedingsruimte hebt.

[Xanaroth]

Wat is de verwachting over het bestaan van de NHG eigenlijk?

Mooi stukje herinnering op woningmarktcijfers.

NHG zou problemen krijgen bij een prijsdaling van 20-25% en werkloosheid van 9,5%.

Laatste cijfers van CBS zijn nu een werkloosheidsverwachting van 9,25% (actuele cijfer is 8,7%). De prijsdaling staat momenteel al boven de 20% en gaat mogelijk ook dit jaar of begin volgend jaar voorbij de 25% daling.

Wie gaat de NHG vertellen dat het 'niet reële scenario' van prijsdaling en werkloosheid mogelijk volgend jaar al voorbijgestreeft gaat worden? Gaat de NHG dit jaar weer verder afgezwakt worden, of moeten ze dit dan ook gaan stopzetten?

[RemcoDelft]

rik86 schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 15:39:
't zou natuurlijk heel raar zijn als de woning en evt. bijbehorende hypotheek niet onder box-3 vallen, maar het spaarsaldo ter aflossing van die hypotheek wel

Als je op een spaarhypotheek doelt zou dat juist wel logisch zijn: je krijgt tenslotte renteaftrek over de rente die je via de achterdeur spaart.

Voor wat betreft "box 3"-speculatie: realiseer je dat lagere huizenprijzen hier alleen maar gunstig zijn als huizenbezitter

Xanaroth schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 22:15:
Wat is de verwachting over het bestaan van de NHG eigenlijk?

NHG is een garantie voor banken. Dat de huizenkoper er profijt van heeft is bijzaak.
En gezien het feit dat driekwart van de grote banken toch al van de Staat is, maakt het weinig uit of de Staat via de NHG een paar miljard moet bijspringen of tientallen miljarden moet bijleggen om de laatste grote bank ook te redden... Ik verwacht dus niet dat de NHG wordt opgedoekt, hoewel ik het graag zou zien. Wellicht NHG afschaffen voor nieuwe gevallen als goed begin? Hoewel NHG natuurlijk zonder nieuw geld gaat afsterven, en de directeur daar zal dan flink gaan lobbyen...


Verkoopdaling nieuwe koopwoningen stop

Aan de daling in de verkoop van nieuwe koopwoningen lijkt na vijf jaar een einde te zijn gekomen.
[...]
Dat meldde de NVB, Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers, donderdag.
[...]
"Het feit dat we alleen daar al blij mee zijn, geeft aan welke klappen onze sector heeft gekregen."
[...]
De verkoop van nieuwe koopwoningen is de afgelopen jaren teruggezakt van zo'n 4000 per maand naar bijna 1200.
[...]
dat er voor de ontwikkelaars een "kantelpunt'' aankomt. ^{(waar hebben we dat eerder gehoord)}
Nieuwe koopwoningen zijn aantrekkelijker geworden voor de consument omdat ze extreem goedkoop'' zijn, merkt de vereniging in dat verband op.
[...]
De NVB vreest dan ook dat er voorlopig geen einde komt aan de faillissementen en ontslagen in de bouwsector.

De bouwers beweren dat woningen extreem goedkoop zijn. Dat vraagt om CBS-data voor de bouwkosten van koopwoningen (x1000 euro):


Ik kan helaas geen gegevens vinden van gemiddelde verkoopprijzen voor nieuwbouwwoningen. Maar gezien het feit dat grondprijzen nauwelijks zakken en bouwkosten vrijwel gelijk zijn gebleven, denk ik dat het met "extreem goedkoop" wel meevalt. Hier in de buurt zie ik kleine rijtjeshuizen nog steeds rond de 2 ton verkocht worden, waarbij het kavel en het huis alleen maar smaller worden. Of een woonkamer van 4 meter breed smal waarbij het huis 3 verdiepingen heeft. Want weiland is dusdanig zeldzaam dat een zolder goedkoper is dan een iets breder kavel...
Verder natuurlijk niets nieuws, een verkoper die zegt dat z'n product extreem goedkoop is. Eigenlijk zegt dat alleen dat de verkoper er liever meer geld voor wil hebben. Niets nieuws dus. Als het echt extreem goedkoop was, nam ik er meerdere af

[ Voor 44% gewijzigd door RemcoDelft op 15-08-2013 10:58 ]

[Señor Sjon]

Je slaat wel even alle extra eisen over die een woning van 1995 onvergelijkbaar maken met die van nu. Een indicatief lijstje heb ik al eens gepost.

[nare man]

...en het cirkeltje is weer rond. Insert paar pagina's discussie over de kosten van het bouwen van woningen

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op donderdag 15 augustus 2013 @ 11:57:
Je slaat wel even alle extra eisen over die een woning van 1995 onvergelijkbaar maken met die van nu. Een indicatief lijstje heb ik al eens gepost.

Zelfs als dat waar is doet dat niks af aan het punt dat prijzen helemaal niet laag zijn. Dit is slechts een mogelijke oorzaak, maar dat is voor kopers irrelevant.

Het is wel weer triest gesteld met de media als je ziet hoe ze het persbericht van NVB weer oppakken en verdraaien. We blijven hangen op een alltime dieptepunt en ze geven aan dat de vakantieperiode er aan komt (deze cijfers zijn van kwartaal 2) en dan storten de verkopen traditioneel in. En dan hebben we het dus over 7.000 nieuwbouwhuizen die verkocht worden, op 7.500.000 huishoudens, sinds wanneer gaan huizen meer dan 1000 jaar mee? Reden voor de NOS om het journaal te openen met "de huizenmarkt is gestabiliseerd" Ik vraag me af wanneer Noord Korea geld gaat eisen van Nederland omdat we hun methodes gebruiken.

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 15-08-2013 13:06 ]

[Iblies]

De eisen zijn allang bekend dus je kunt daar op anticiperen.

Je kunt niet eindeloos blijven beweren dat een huis duurder door de extra eisen. Jaarlijks worden er miljoenen huizen gebouwd waarbij terdege de eisen worden meegenomen. De eisen zijn namelijk geen Nederlandse aangelegenheid.
Indien je als sector niet innoveert om nieuwe technieken te ontwikkelen dan klopt er iets niet.

Gelukkig blijkt door nieuwe technieken dat je goedkopere huizen kunt bouwen zonder de hedendaagse eisen uit het oog te verliezen.

Frappant blijft dan nog dat je voor 150k een nieuwbouw huis kunt laten bouwen inc grond, terwijl er talloze duurdere talloze huizen te koop zijn die allang niet meer aan de eisen voldoen. Zolang dat niet mee wordt genomen blijven we nog lang doormodderen.

[Tleilaxu]

nare man schreef op donderdag 15 augustus 2013 @ 12:05:
...en het cirkeltje is weer rond. Insert paar pagina's discussie over de kosten van het bouwen van woningen

inclusief de vergelijking met Duitsland

[xahmol]

RemcoDelft schreef op donderdag 15 augustus 2013 @ 07:59:
NHG is een garantie voor banken. Dat de huizenkoper er profijt van heeft is bijzaak.
En gezien het feit dat driekwart van de grote banken toch al van de Staat is, maakt het weinig uit of de Staat via de NHG een paar miljard moet bijspringen of tientallen miljarden moet bijleggen om de laatste grote bank ook te redden...

Sorry, maar dit is echt onzin.
De NHG is in het leven geroepen juist om de koper te beschermen tegen restschulden bij calamiteiten als scheiden. Juist de koper heeft er dus veel profijt bij, die krijgt relatief goedkoop een soort verzekering tegen restschuld als het fout gaat.

Voor de banken is NHG niet per sé voordelig. Ja, de banken krijgen uitgekeerd als het fout gaat wat het kredietrisico verlaagd, daar staat tegenover dat de bank voor NHG ook extra werk moet doen en genoegen moet nemen met een lagere rente. Bovendien blijkt in de praktijk zo'n 20% van de omvallende hypotheken achteraf toch niet (om diverse redenen) aan de NHG eisen te voldoen.
Ook voor de financiering maakt het weinig uit omdat buitenlandse kapitaalverstrekkers (waar de NL hypotheekverstrekkers vanwege te weinig spaargeld op de NL markt tov de uitstaande hypotheken erg afhankelijk van zijn) NHG niet snappen en als ze het snappen niet vertrouwen (oa omdat het geen absolute garantie is zoals die 80% die ik eerder noemde al aangeeft). Dus funding van een NHG hypotheek is net zo duur als een niet NHG hypotheek.

En dat alle banken staatsbanken zijn is natuurlijk ook onzin. Allereerst zijn er wel iets meer hypotheekverstrekkers in Nederland dan de grootbanken. Ten tweede zijn alleen ABN Amro en SNS staatsbanken, ING en Rabo, veruit de grootste twee op de hypothekenmarkt niet.
Rabo heeft nooit staatssteun gehad, ING heeft inmiddels inclusief de rente meer terugbetaald dan ontvangen en betaald de rest komend jaar terug (eerder wilde ING wel, maar dat mocht niet van de EU omdat ING te veel profijt zou hebben van vervroegde aflossing).

Tot slot: wat NHG nog meer uithold dan hoge werkloosheid (dalende huizenprijs hakt er natuurlijk wel fors in) is het optrekken van de NHG grens naar de absurde hoogte die het nu is. Wat overigens is gedaan voor de kopers om starters te stimuleren, niet om de banken te helpen. En daarnaast het feit dat mensen nu gaan scheiden alleen maar om van hun onderwaterstand gratis af te komen. Zie http://www.refdag.nl/nieu...eidingsperikelen_1_707766
Daar staat tegenover dat de NHG premies fors verhoogt zijn.

[ Voor 5% gewijzigd door xahmol op 15-08-2013 14:08 ]

[Iblies]

Dubbel

[ Voor 95% gewijzigd door Iblies op 15-08-2013 14:46 ]

[Iblies]

De banken zijn niet in staat om met elkaar te concurreren. Rabobank gaat bezuinigen, ING heeft eerder afgelost omdat ze goedkoper konden lenen maar de kosten voor wanbetaling stijgen, ABN en SNS zitten aan het infuus.

[ Voor 7% gewijzigd door Iblies op 15-08-2013 14:45 ]

[ph4ge]

xahmol schreef op donderdag 15 augustus 2013 @ 14:06:
Sorry, maar dit is echt onzin.
De NHG is in het leven geroepen juist om de koper te beschermen tegen restschulden bij calamiteiten als scheiden. Juist de koper heeft er dus veel profijt bij, die krijgt relatief goedkoop een soort verzekering tegen restschuld als het fout gaat.

Voor de banken is NHG niet per sé voordelig. Ja, de banken krijgen uitgekeerd als het fout gaat wat het kredietrisico verlaagd, daar staat tegenover dat de bank voor NHG ook extra werk moet doen en genoegen moet nemen met een lagere rente. Bovendien blijkt in de praktijk zo'n 20% van de omvallende hypotheken achteraf toch niet (om diverse redenen) aan de NHG eisen te voldoen.

NHG is voor de koper net als dat een starterslening voor de starter is. Niet dus, het is in de eerste plaats in het belang van de bank (en startersleningen zijn in het belang van de verkopers). De bank wordt helemaal niet gedwongen om met een lagere rente genoegen te nemen, die geven ze omdat het risico voor de banken veel kleiner is. Extra werk is ook verwaarloosbaar, het tegendeel is eerder waar. NHG hypotheken zijn de standaard en dus productiewerk, niet-NHG hypotheken zijn maatwerk met potentieel meer risico's en dus vaak arbeidsintensiever. Bijkomend gunstig effect voor de banken is dat de NHG de prijzen opdrijft.

[RemcoDelft]

xahmol schreef op donderdag 15 augustus 2013 @ 14:06:
Tot slot: wat NHG nog meer uithold dan hoge werkloosheid (dalende huizenprijs hakt er natuurlijk wel fors in) is het optrekken van de NHG grens naar de absurde hoogte die het nu is. Wat overigens is gedaan voor de kopers om starters te stimuleren, niet om de banken te helpen.

Toevoeging op wat ph4ge hierboven zegt: het verhogen van de NHG-grens was in het belang van verkopers! Dat is de directe winnaar als een koper meer kan betalen voor hetzelfde huis.

[xahmol]

ph4ge schreef op donderdag 15 augustus 2013 @ 15:58:
[...]
NHG is voor de koper net als dat een starterslening voor de starter is. Niet dus, het is in de eerste plaats in het belang van de bank (en startersleningen zijn in het belang van de verkopers). De bank wordt helemaal niet gedwongen om met een lagere rente genoegen te nemen, die geven ze omdat het risico voor de banken veel kleiner is. Extra werk is ook verwaarloosbaar, het tegendeel is eerder waar. NHG hypotheken zijn de standaard en dus productiewerk, niet-NHG hypotheken zijn maatwerk met potentieel meer risico's en dus vaak arbeidsintensiever. Bijkomend gunstig effect voor de banken is dat de NHG de prijzen opdrijft.

Sorry, maar ben het echt fundamenteel met je oneens.
Jij vind verzekering tegen restschuld dan niet van waarde voor de koper?

Startersleningen zijn een heel ander verhaal. Dat is echt een sigaar uit eigen doos. Maar NHG kan de koper een enkeltje schuldsanering schelen.

Ook met jouw stellige verhaal over de banken oneens (uit mijn ervaring bij een hypotheekverstrekker), maar verder geen zin in een welles/nietes hier dus laat ik het hier verder bij. Behalve dat ik aanbieders ken die bewust geen NHG meer willen doen (zeggen ze niet hardop, maar ze maken zich qua rente gewoon niet competatief in dat segment).

Iblies schreef op donderdag 15 augustus 2013 @ 14:44:
De banken zijn niet in staat om met elkaar te concurreren. Rabobank gaat bezuinigen, ING heeft eerder afgelost omdat ze goedkoper konden lenen maar de kosten voor wanbetaling stijgen, ABN en SNS zitten aan het infuus.

Eens met de constatering dat concurrentie te veel ontbreekt, oneens met jouw reden. Bezuinigingen op operationele kosten en wanbetaling op oude portefeuille zijn geen redenen om niet te kunnen verstrelkken of te concurreren. De kosten zijn nml het probleem niet.
De grote bottleneck is op dit moment de kapitaalbehoefte nu alle banken krap in het buffervermogen zitten tov de nieuwe eisen uit Basel III, met daarbij het tekort aan spaargeld in de NL markt en de lastige secutirisatie markt (doorverkoop/herverpakken van hypotheken) waardoor los van buffervermogen ook de financiering een issue is.
Banken moeten daarom vanuit balansmanagement noodgedwongen op de rem trappen in hypotheekproductie. Niet vanwege de winst en verlies impact. Het is dat ook de vraag uitvalt, anders zouden rentepercentages nog veel meer stijgen.
Dit probleem is ook veel groter in NL dan in het buitenland om een aantal redenen:
- erg hoge loan to value waarde die in NL gebruikelijk is, in buitenland krijg je echt niet meer dan 100% onderpandwaarde, vrijwel altijd zelfs niet meer dan 70-80%. In Basel III krijgen leningen met een hoge LTV een 'boete' in nodig vermogen;
- LTV blijft ook hoog omdat aflossing voor hypotheken afgesloten voor dit jaar vrijwel altijd pas aflossen op einde looptijd of helemaal niet aflossen;
- veel hogere funding gap (tekort aan spaargeld) in NL, zowel door de relatief veel hogere gemiddelde hypotheekhoogte als het feit dat in NL pensioengelden niet als spaargeld bij banken staat maar bij afzonderlijke pensioenfondsen. En Nederlanders dus relatief erg weinig via de banken sparen.
En dat is ook de reden waarom buitenlandse verstrekkers niet toetreden tot de NL markt, sterker nog zich terug trekken van de NL markt (BNP Paribas, RBOS, GMAC). En de reden dat hypotheekrentes in NL veel hoger zijn dan in het buitenland. De spaarrentes overigens ook (ookal zou je dat niet zeggen met de magere 2% die je nu krijgt).

[ Voor 46% gewijzigd door xahmol op 15-08-2013 18:15 ]

[ph4ge]

xahmol schreef op donderdag 15 augustus 2013 @ 17:59:
Sorry, maar ben het echt fundamenteel met je oneens.
Jij vind verzekering tegen restschuld dan niet van waarde voor de koper?

Het is een bijkomstigheid en eentje die puntje bij paaltje ook vaak tegenvalt. Het gros van de Nederlanders zou meer geholpen zijn bij de lagere prijzen, lagere rente, stabielere markt en gezondere overheidsfinanciën die we hadden gehad zonder al deze kunstgrepen van de overheid. Die mensen die dat willen hadden dan gewoon een normale verzekering af kunnen sluiten en waren dan nog beter af geweest.

Het kromme is bovendien dat je een dief van je eigen portemonnee bent als je niet met deze gekkigheid mee gaat als het even kan.

[xahmol]

ph4ge schreef op donderdag 15 augustus 2013 @ 18:19:
[...]
Het gros van de Nederlanders zou meer geholpen zijn bij de lagere prijzen, lagere rente, stabielere markt en gezondere overheidsfinanciën die we hadden gehad zonder al deze kunstgrepen van de overheid.

En dat ben ik wel weer hardgrondig met je eens. Ben zelf daarom ook absoluut voor het terugbrengen van de NHG tot waar hij oorspronkelijk voor bedoeld was: starters. Dus alleen voor de eerste woning en tot max een ton of 2. En voor volledig afschaffen van de HRA for that matter, want dat verstoort pas echt in het nadeel van kopers en verkopers.

[Iblies]

xahmol schreef op donderdag 15 augustus 2013 @ 17:59:
...

Je vergeet iets essentieels.

Banken zijn niet meer in staat om hun eigen producten aan de consument uit te leggen.
Dat ze meer vermogen nodig hebben is al heel lang bekend. Laatste decennia zijn er genoeg signalen bekend dat de hypotheekmarkt in Nederland niet helemaal koosjer is. Maar geluid van de politiek was duidelijk, er wordt niet getornd aan de HRA, echter werden er aan de ene kant beperkingen vastgelegd, oa banksparen, en aan de andere kant startersleningen verstrekt.
Hoe dubbel is dat.

Nu zitten we met de de idiote situatie dat we een 0,5 tot 1% meer betalen dan omringende landen.
En dan kunnen we heel lang gaan zitten morren, maar op een huis van 2 ton is dat gemiddeld 1500 bruto, 900 euro netto.
Dat simpel feit willen allerlei 'intellectuelen' wel eens vergeten, maar daar draait het aan het eind van de rit wel om.

En om terug te komen op eenvoud,
de huizentaxaties die in huidige balansen zijn opgenomen bij banken zijn allang niet meer representatief. Als banken hun portefeuilles zouden moeten herwaarderen dan zijn ze alsnog de klos.
Het trieste is dat we het wel weten, maar dat we er op dit als samenleving maar mondjesmaat iets aan doen en maar hopen dat de prijzen gaan stijgen.
In andere landen kreeg je een hypotheek die je niet kon betalen omdat je hypotheek hoger is dan je huiswaarde en werd je uit huis gezet. Verschil is wel dat die banken op dit moment relatief schoon zijn. Het huis wordt geveild voor een lagere prijs, er komen mensen in te wonen die het wel kunnen betalen, en op een gegeven moment gaat het balletje weer rollen.
Je neemt een dik verlies, maar dat is voor korte termijn.
Wij zijn het het op een onrealistische manier aan het uitsmeren en dat heeft het buitenland ook door,
http://www.telegraph.co.u...-in-Greece-and-Spain.html
Willekeurige site en we hebben de twijfelachtige eer om onderaan het rijtje te staan.
Ook leuk,


Als je de norm wilt halen dan moet je een keer die bubbel doorprikken en met schone lei beginnen. HRA afschaffen, hypotheek lineair of annuïteit bij 80% financieren.
Dan heb je binnen een paar jaar voor langere termijn alles op orde.

[Señor Sjon]

En dan? 1 miljoen huishoudens naar de voedselbank? Ik vind het prima, alleen als we dan ook de onderwaarde wegstrepen om met die schone lei te beginnen. Je kan niet alles willen veranderen, maar dat dan intact laten. Er zijn volgens mij al genoeg banken die de onderwaarde hebben afgeschreven, dus het is pure winst wat daarop nog binnenkomt.

[Iblies]

In Nederland?
http://www.elsevier.nl/Ec...ken-onder-water-1279518W/

Ongeveer 1,3 miljoen huishoudens in Nederland hadden eind vorig jaar een hypotheek waarvan de waarde hoger was dan die van hun huis. Het totale tekort bedroeg ongeveer 65 miljard euro.

Daar hebben de banken dus echt geen voorzieningen voor getroffen. En het probleem ligt deels in het feit dat de lening niet wordt afgelost en het je moet hebben van waardestijging.
Gemiddeld gaat het over een bedrag van 50k.

De vraag is hoe lang we door kunnen gaan alsof er niets aan de hand is voordat het uit de hand gaat lopen. Vergeleken met een aantal jaren geleden hebben we een 2 tot 3% hogere werkeloosheid en dat dat geen effect heeft in deze groep is onmogelijk.

[Señor Sjon]

En je kan dus niet zeggen (imo) we schaffen alle plussen af (HRA e.d.) en laten de minnen staan. Drie van de vier banken zijn (in)direct onder invloed van de staat. Dus de staat veroorzaakt zijn eigen probleem voor de toekomst.

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op donderdag 15 augustus 2013 @ 21:00:
En je kan dus niet zeggen (imo) we schaffen alle plussen af (HRA e.d.) en laten de minnen staan. Drie van de vier banken zijn (in)direct onder invloed van de staat. Dus de staat veroorzaakt zijn eigen probleem voor de toekomst.

Het is geen kwestie van kunnen, het is een kwestie van moeten. We kunnen het er over hebben hoe we de pijn kunnen beperken maar het zal toch gaan gebeuren. De wal is het schip aan het keren en nu kunnen we het zelf nog beïnvloeden. Benadrukken dat de oplossing niet leuk is is geen oplossing op zichzelf.

Als we geleidelijk alle "plussen" afschaffen zullen de huizenprijzen nog een klap maken, maar als we ondertussen aflossen verplichten dan lost het probleem zichzelf op. Voor de acute gevallen kan dan een aparte tijdelijke oplossing gezocht worden. Maar het begint met erkennen dat we die kant op gaan.

[RemcoDelft]

Iblies schreef op donderdag 15 augustus 2013 @ 20:39:
In Nederland?
http://www.elsevier.nl/Ec...ken-onder-water-1279518W/

[...]

Daar hebben de banken dus echt geen voorzieningen voor getroffen. En het probleem ligt deels in het feit dat de lening niet wordt afgelost en het je moet hebben van waardestijging.
Gemiddeld gaat het over een bedrag van 50k.

En dat is eind vorig jaar... Ondertussen zijn de huizenprijzen ongeveer 5% lager. Op een gemiddelde van (uit de losse pols) 2 ton is dat 10.000 euro per huis. Deze 1.3 miljoen huishoudens staan dus gemiddeld 60k onder water (gemiddeld zullen ze nauwelijks noemenswaardig hebben afgelost), en er zijn nog wat huishoudens bijgekomen die ook onder water staan. Van 65 miljard "onder water" naar >78 miljard in 8 maanden. Een toename van 20%!

[xahmol]

Iblies schreef op donderdag 15 augustus 2013 @ 19:07:
[...]
En om terug te komen op eenvoud,
de huizentaxaties die in huidige balansen zijn opgenomen bij banken zijn allang niet meer representatief. Als banken hun portefeuilles zouden moeten herwaarderen dan zijn ze alsnog de klos.
Het trieste is dat we het wel weten, maar dat we er op dit als samenleving maar mondjesmaat iets aan doen en maar hopen dat de prijzen gaan stijgen.

Ok, zo werkt de waardering van hypotheken voor particulieren op bankbalansen dus niet. Huizentaxaties hebben geen directe relatie met de balanswaardering van hypotheken. Zolang mensen blijven betalen is er nml niets aan de hand. Je bent in de war met vastgoed wat direct op de bankbalans staat of zakelijke vastgoedfinanciering zoals bv het probleem was bij SNS Property Finance.
Voorzieningbepaling voor particuliere hypotheken gaat op portefeuilleniveau over de hele massa, niet per individuele lening. Van hertaxatie per individuele lening is dus ook geen sprake.
Voorziening wordt in de Basel revels berekend op basis van modellen voor Expected Loss, formule is: expected loss (EL) = probability of default (PD, kans op wanbetaling) x exposure at default (EAD, potentieel verlies bij wanbetaling of te wel lening minus waarde onderpanden en overige zekerheden) x loss given default (LGD, percentage van de EAD dat je bij wanbetaling ook echt verwacht niet meer terug te krijgen).
Huizenprijzen wegen mee in de EAD. En dat nemen banken nu al lang mee, meestal op basis van een huizenprijzenindex. Dat is ook de reden waarom de toevoegingen aan de voorzieningen bij banken nu ook stijgen, maar lang niet zo spectaculair als jouw tekst zou doen verwachten. Domweg omdat de PD (kans dat mensen niet meer kunnen betalen) desondanks alles erg laag blijft in NL.
Kortom: dat de klos zijn als banken zouden herwaarderen is gewoon onjuist, voor particuliere hypotheken althans. Zakelijk licht dat nog wat anders, daar wordt vanwege de omvang per lening vaak wel per afzonderlijke lening gewaardeerd,

[ Voor 29% gewijzigd door xahmol op 15-08-2013 23:24 ]

[Wceend]

RemcoDelft schreef op donderdag 15 augustus 2013 @ 21:38:
[...]

En dat is eind vorig jaar... Ondertussen zijn de huizenprijzen ongeveer 5% lager. Op een gemiddelde van (uit de losse pols) 2 ton is dat 10.000 euro per huis. Deze 1.3 miljoen huishoudens staan dus gemiddeld 60k onder water (gemiddeld zullen ze nauwelijks noemenswaardig hebben afgelost), en er zijn nog wat huishoudens bijgekomen die ook onder water staan. Van 65 miljard "onder water" naar >78 miljard in 8 maanden. Een toename van 20%!

Al deze huishoudens hebben echter 2 keuzes. Enorm gaan jammeren dat ze onder water staan en dat Den Haag ze moet helpen. Of de schouders eronder en ieder dubbeltje omdraaien en aflossen maar.
Ik denk alleen dat veel huishoudens voor optie 1 kiezen dat is namelijk veel makkelijker dan zelf iets doen.

Gezien de vakantiedrukte hebben veel huishoudens daar nog wel geld voor dus aflossen moet ook kunnen.

[ph4ge]

Wceend schreef op vrijdag 16 augustus 2013 @ 08:30:
[...]

Al deze huishoudens hebben echter 2 keuzes. Enorm gaan jammeren dat ze onder water staan en dat Den Haag ze moet helpen. Of de schouders eronder en ieder dubbeltje omdraaien en aflossen maar.
Ik denk alleen dat veel huishoudens voor optie 1 kiezen dat is namelijk veel makkelijker dan zelf iets doen.

Gezien de vakantiedrukte hebben veel huishoudens daar nog wel geld voor dus aflossen moet ook kunnen.

Gewoon ouderwets lineair aflossen en binnen een paar jaar is je hypotheek weer onder controle en boven water. Niet leuk, maar het kan wel, zelfs als je de meest extreme tophypotheek hebt is die niet zo extreem dat je je maandlasten niet met een paar procent kan verhogen zonder om te komen van de honger. Je lost dan 3,3% per jaar af, na 5 jaar is je hypotheek al 16,5% lager en dan is je ondraagbare restschuld verdampt of in ieder geval weer behapbaar geworden.

Als de overheid bijvoorbeeld bovenstaande als uitgangspunt neemt kan je mensen dwingen om hun eigen verantwoordelijkheid te nemen en hun eigen probleem op te lossen. Dan zijn we er na een jaar of 5 al grotendeels uit en dan doe je niks anders als wat internationaal en historisch al heel normaal is. Ondertussen zou je bijv. de overheidsbesparingen die je direct hebt vanwege bijv. minder HRA in kunnen zetten voor de grootste probleem gevallen (mensen die bijv. werkeloos zijn, al hoort dat risico er ook bij als je een huis koopt).

In 5 jaar een huizencrisis van deze omvang oplossen zonder dat de economie instort, waarschijnlijk eerder door de duidelijkheid en hoop die er dan eindelijk is, zou een knappe prestatie zijn en een stuk beter dan de 6 jaar die we nu aan het aanmodderen zijn zonder dat het einde in zicht is. Volgens mij hebben we veel meer economische hinder van het uitsmeren van het probleem zoals we dat de afgelopen 6 jaar gedaan hebben tov op korte termijn een klap incasseren. Wat mij betreft is het enige alternatief om de inflatie zn werk te doen en dan kijken we tegen decennia kwakkelende huizenmarkt en economie aan, verloren generaties. Met de vergrijzing en problematische overheidsfinanciën kunnen we ons dat eigenlijk niet permitteren.

[ Voor 4% gewijzigd door ph4ge op 16-08-2013 09:13 ]

[Señor Sjon]

Inflatie doet zijn werk wel, alleen jammer dat dit keer de inkomens nauwelijks stijgen. 3,3% op 3 ton is al 10k. Als iedereen dat gaat doen, dan blijft er geen economie over.

[EnerQi]

De schuldenproblematiek via inflatie oplossen kan ook alleen als de inkomens stijgen. Schulden blijven voor het oorspronkelijke bedrag staan .

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op vrijdag 16 augustus 2013 @ 09:13:
Inflatie doet zijn werk wel, alleen jammer dat dit keer de inkomens nauwelijks stijgen. 3,3% op 3 ton is al 10k. Als iedereen dat gaat doen, dan blijft er geen economie over.

Alleen die mensen die onder water staan en bovendien dalen de maandlasten dan ook hard. Het zal inderdaad even slikken zijn, maar het kan want anders had je nooit die hypotheek gekregen om te beginnen. Die schulden zijn nou eenmaal aangegaan en verdwijnen pas weer als ze afbetaald zijn. Je doet net alsof er een alternatief is. 10+ jaar wachten op inflatie a 3% is nog veel dodelijker voor de economie.

We zullen toch echt een stap terug moeten doen voordat we vooruit kunnen. Je kan beter 1 stap terug zetten om er 2 vooruit te zetten dan stil blijven staan. Ik voorspel namelijk wel dat onze economie weer kan boomen als de huizenbubbel is opgelost, want dat trekt alles naar beneden op het moment. Nu zijn we afgezien van de huizenmarkt een potentieel enorm sterke economie maar door stil te staan wordt dat allemaal steeds minder. Dat potentieel blijft nu ongebruikt en verdwijnt.

Ik blijf erbij, als we in 2007-08 in een keer klappen hadden gemaakt waren we toen een stuk harder gedaald maar ondertussen wel weer boven ons huidige economische niveau uitgegroeid met perspectief op meer.

[Krisp]

Senor Sjon schreef op vrijdag 16 augustus 2013 @ 09:13:
Inflatie doet zijn werk wel, alleen jammer dat dit keer de inkomens nauwelijks stijgen. 3,3% op 3 ton is al 10k. Als iedereen dat gaat doen, dan blijft er geen economie over.

Inflatie zou zijn werk alleen doen als de lonen stijgen met de inflatie, danwel de huizenprijzen stijgen waardoor er overwaarde ontstaat. Beide zijn op dit moment niet waar. Inflatie doet zijn werk dus in het geheel niet.

Feit is dat de huidige huizenbubbel leegloopt en dat het niet waarschijnlijk is dat de huizen op korter termijn gaan stijgen. Als je nu onder water staat, ontkom je er niet aan om domweg geld af te lossen. Inflatie is daarvoor niet de oplossing.

[Wceend]

Senor Sjon schreef op vrijdag 16 augustus 2013 @ 09:13:
Inflatie doet zijn werk wel, alleen jammer dat dit keer de inkomens nauwelijks stijgen. 3,3% op 3 ton is al 10k. Als iedereen dat gaat doen, dan blijft er geen economie over.

eh ja hallo die schulden zijn toch al in de economie gepompt? nu moeten ze een keer afgelost worden. Heel normaal hoor.

[Oscar Mopperkont]

Wceend schreef op vrijdag 16 augustus 2013 @ 08:30:
Al deze huishoudens hebben echter 2 keuzes. Enorm gaan jammeren dat ze onder water staan en dat Den Haag ze moet helpen. Of de schouders eronder en ieder dubbeltje omdraaien en aflossen maar.
Ik denk alleen dat veel huishoudens voor optie 1 kiezen dat is namelijk veel makkelijker dan zelf iets doen.

Gezien de vakantiedrukte hebben veel huishoudens daar nog wel geld voor dus aflossen moet ook kunnen.

Je hebt de laatste tijd het nieuws zeker niet gevolgd?

Er wordt massaal afgelost en Nederland is al lange tijd in recessie doordat met name huiseigenaren de hand op de knip houden en de binnenlandse bestedingen dus fors achterblijven.

[Z___Z]

In slechte tijden moet er juist niet afgelost worden, maar geld uitgegeven worden. In goede tijden moet er juist afgelost worden. Dit wordt ook door de centrale banken gestimuleerd, want slechte economie = lage rente = aantrekkelijk lenen, niet aantrekkelijk sparen. Goede economie = hoge rente = duur om te lenen = aantrekkelijk om te sparen.

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op vrijdag 16 augustus 2013 @ 09:06:
[...]
Gewoon ouderwets lineair aflossen en binnen een paar jaar is je hypotheek weer onder controle en boven water. Niet leuk, maar het kan wel, zelfs als je de meest extreme tophypotheek hebt is die niet zo extreem dat je je maandlasten niet met een paar procent kan verhogen zonder om te komen van de honger. Je lost dan 3,3% per jaar af, na 5 jaar is je hypotheek al 16,5% lager en dan is je ondraagbare restschuld verdampt of in ieder geval weer behapbaar geworden.

Even een rekensom:

Maandinkomen M
Jaarinkomen 12M
Max hypotheek 4.5x12M=54M, huis dat je daarmee hebt gekocht is ongeveer 50M waard (ongeveer 10% aankoopkosten).

Waardedaling is ongeveer 20% --> Huis is nog 40M waard. Je staat dus 14M met je hypotheek onder water.

Na belasting is je besteedbaar maandinkomen ongeveer 0,7M (ik doe even alsof we lage belastingen hebben in NL).

Jouw stelling is dat je je maandlasten met een paar procent verhoogt je 3,3% van je hypotheek per jaar kunt aflossen.

De hypotheek was 54M --> 3,3% daarvan is 1,78M per jaar en dat is weer 0,15M per maand.

0,15M van 0,7M is meer dan 20%.

Wijs even aan wat ik verkeerd bereken, maar volgens mij is 20% van je netto maandinkomen aflossen niet hetzelfde als je maandlasten met een paar procent verhogen. Zeker niet als je bedenkt dat er veel vaste posten zijn waar je niet zo heel veel aan kunt doen, zoals bijvoorbeeld je ziektekostenverzekering, je bestaande rentelasten van je hypotheek etc. Die 20% moet je dus ook nog eens halen uit dat deel dat wel variabel is.

Denk dat dat misschien ook wel het grootste probleem is in dit topic: mensen onderschatten hoe dingen "eventjes" gedaan kunnen worden. Een periode van ruim meer dan 5 jaar is veel reëeler en een periode van >5 jaar is heel wat op een "mensenleven". Vervolgens komt dan weer de "ja, maar eigen schuld..."-reflex, terwijl van die mensen ondertussen wel wordt gevraagd om solidair te zijn met de mensen die hun baan verliezen door elke maand netjes hoge belastingen te betalen. Als het ieder voor zich is, los het probleem dan op door gewoon even geen belasting te heffen. Dan heb je die restschuld echt zo afgelost.

[Verwijderd]

Ik snap eigenlijk niet waarom deze discussie nog steeds gevoerd wordt.

- HRA afschaffen = huizenprijzen dalen
- HRA afschaffen = mensen hebben minder te besteden.

Gevolg, iedereen die een koophuis heeft blijft zitten.

Daarnaast hebben dalende huizenprijzen geen invloed als je blijft zitten. Alleen de mensen die 100% aflossingvrije hypotheek hebben zouden maatregelen moeten treffen als ze ooit iets aan hun kinderen willen achterlaten.

[Pooh]

Oscar: Maar dan ga je ervan uit dat er normaal een aflossingsvrij schema is. In de praktijk gaat vrijwel iedereen ervan uit dat ze in 30 jaar de hypotheek aflossen. (Ja, ook mensen die ooit een 'volledig aflossingsvrije' hypotheek namen deden dat, alleen probeerden die buiten de hypotheek om dat bedrag bij elkaar te sparen: meer discipline nodig, maar ook meer vrijheid).

Als je in 30 jaar annuitair aflost, en je moet tijdelijk naar lineair toe om sneller af te lossen, dan is het verschil lang niet zo groot. Bij 4% rente is bij een annuitaire aflossing al in het eerste jaar 2.1% aflossing. Je gaat dus praktisch 1.2% meer aflossen, dat is ongeveer 7% van je inkomen. (Bij maximale financiering, 0 inflatie en in het eerste jaar). Bij 2% inflatie en loonsstijgingen per jaar, en 5 jaar in je annuitaire systeem blijft daar ongeveer 5% van je inkomen van over. Misschien niet leuk, maar ook niet onoverkomelijk toch?

[ Voor 15% gewijzigd door Pooh op 16-08-2013 10:12 ]

[Oscar Mopperkont]

Annuitair aflossen was tot dit jaar een exotisch product, bovendien had ph4ge het over de extreme tophypotheek. Die zijn vaak ook extreem aflossingsvrij.

Maar goed, stel dat we uitgaan van een spaarhypotheek die uitkomt op 50% van het hypotheekbedrag (hoger is belastingtechnisch weer minder interessant, bovendien was dat ook heel gangbaar).

Dan spaar je in 30 jaar 50% op. Als we dat in M gaan uitdrukken heb je het misschien over 0,03M per maand dat je spaart? Afhankelijk van de rente. Dit is even een schatting, kan het ff niet zo snel uitrekenen. Die sommetjes ben ik sinds uni een beetje verleerd

Dan hebben we het dus nog steeds over het gaan van 0,03M naar 0,15M. Dat verandert het verhaal niet zo heel veel.

[nare man]

Verwijderd schreef op vrijdag 16 augustus 2013 @ 10:09:
Ik snap eigenlijk niet waarom deze discussie nog steeds gevoerd wordt.

- HRA afschaffen = huizenprijzen dalen
- HRA afschaffen = mensen hebben minder te besteden.

Gevolg, iedereen die een koophuis heeft blijft zitten.

Het lijkt mij dan ook onvermijdelijk dat er een faciliteit komt voor huiseigenaren om ondanks een restschuld toch te kunnen verhuizen. Het saneren van het systeem door het schrappen van nu als onwenselijk beschouwde regelingen is maar de helft van het probleem. Je kunt de regels veranderen zodat het in de toekomst beter kan gaan, maar daarmee verander je de feitelijke situatie nog niet. Het lijkt mij daarom het beste om de regels te saneren en mensen tegelijkertijd de mogelijkheid te geven om wel uit het slop te komen en alvast méé te doen in het nieuwe systeem. Natuurlijk mag je wel de nodige strenge eisen stellen aan zo'n verhuizing met restschuld, maar dat lijkt me evident.

Daarnaast hebben dalende huizenprijzen geen invloed als je blijft zitten. Alleen de mensen die 100% aflossingvrije hypotheek hebben zouden maatregelen moeten treffen als ze ooit iets aan hun kinderen willen achterlaten.

Maar de issue is juist dat bijna niemand altijd blijft zitten, ook niet degenen die beweren dat ze op hun 25e een huis kopen waar ze tot hun 75e zullen blijven wonen

[ATS]

Kent iemand dit initiatief: huizen bij afslag via internet verkopen? Ziet er wel uit als een leuk initiatief zo op het eerste oog...

In ander nieuws: SNS wordt aggressiever op de hypothekenmarkt. Mag dat wel? SNS is toch staatseigendom en daarom door Brussel beperkt in haar mogelijkheden?

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 16 augustus 2013 @ 10:16:
Annuitair aflossen was tot dit jaar een exotisch product[...]

Huh? Het is juist zo ouderwets als wat. Mijn ouders hadden al zo'n ding begin jaren '70...
Volgens mij is het alleen tijdens de "de bomen groeien de lucht in" house van de jaren '90 en eerste helft van de jaren '0 populair geweest om met echt exotische constructies aan de slag te gaan (beleggingshypotheken enzo).

[ Voor 75% gewijzigd door ATS op 16-08-2013 10:31 ]

[dcl!]

Een leuker concept dan die suffe "bieden vanaf" prijzen op Funda

[Oscar Mopperkont]

ATS schreef op vrijdag 16 augustus 2013 @ 10:21:
Huh? Het is juist zo ouderwets als wat. Mijn ouders hadden al zo'n ding begin jaren '70...
Volgens mij is het alleen tijdens de "de bomen groeien de lucht in" house van de jaren '90 en eerste helft van de jaren '0 populair geweest om met echt exotische constructies aan de slag te gaan (beleggingshypotheken enzo).

Andere tijden. Dat het ooit een gangbaar product was, maakt niet dat het de laatste 20 jaar gewoon een exotisch product was door de inrichting van het belastingstelsel. Het was zo ingericht dat bankspaarhypotheken fiscaal verreweg het meest aantrekkelijk waren. Dan kun je nu moeilijk mensen verwijten dat ze zo'n hypotheek hebben.

[Pooh]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 16 augustus 2013 @ 10:16:
Maar goed, stel dat we uitgaan van een spaarhypotheek die uitkomt op 50% van het hypotheekbedrag (hoger is belastingtechnisch weer minder interessant, bovendien was dat ook heel gangbaar).

(...)

Dan hebben we het dus nog steeds over het gaan van 0,03M naar 0,15M. Dat verandert het verhaal niet zo heel veel.

Of je nu annuitair aflost, spaart in een spaarhypotheek of spaart op een bankrekening is allemaal lood om oud ijzer: aan het eind wil je genoeg geld hebben om de hypotheek af te lossen. Het is niet reeel om te rekenen met een opbouw van 50%. Dat was het ook in 2000 of in 2005 niet, ik heb hier de papieren nog liggen waarin we toen, op de top van de vrijgevigheid van banken, uitleg kregen over dat je toch echt zelf 100% moest sparen als je dat niet via de bank deed.

Maar laten we de berekeningen even maken. 100k hypotheek, 4% rente, 30 jaar, 40% belastingvoordeel. Lasten in het eerste jaar:

Aflossingsvrij: 4000 rente (2400 netto).
Annuitair: 4000 rente (2400 netto), 1890 aflossing.
Lineair: 4000 rente (2400 netto), 3330 aflossing.
Spaarhyp, 50% opbouw: 4000 rente (2400 netto), 945 spaarinleg.
Spaarhyp, 100% opbouw: 4000 rente (2400 netto), 1890 spaarinleg.

Je gaat dus van 1890 naar 3330. Dat is ruim 1.5 keer zoveel inleg/aflossing, maar de totale lasten zijn 7330 tegen 5890 (24% meer) of netto 5730 tegen 4290 (33% meer).

In verhouding tot het inkomen is het (bij een woonquote van 30%) 10% meer.

[ Voor 3% gewijzigd door Pooh op 16-08-2013 10:42 ]

[Wceend]

Z___Z schreef op vrijdag 16 augustus 2013 @ 09:58:
In slechte tijden moet er juist niet afgelost worden, maar geld uitgegeven worden. In goede tijden moet er juist afgelost worden. Dit wordt ook door de centrale banken gestimuleerd, want slechte economie = lage rente = aantrekkelijk lenen, niet aantrekkelijk sparen. Goede economie = hoge rente = duur om te lenen = aantrekkelijk om te sparen.

Ja dit wordt altijd in slechte tijden geroepen. Ik hoor alleen niemand in goede tijden roepen dat er afgelost moet worden. Dan lenen ze lekker stug door. En voila een crisis in de dop

[TRG550]

ATS schreef op vrijdag 16 augustus 2013 @ 10:21:
Kent iemand dit initiatief: huizen bij afslag via internet verkopen? Ziet er wel uit als een leuk initiatief zo op het eerste oog...

Ziet er zeker leuk uit maar vraag me direct af of dit voor de verkoper wel zo handig is in tijden van mindere vraag. Met name omdat het hier over moeilijk verkoopbare huizen gaat.