Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[Arnout]

Zou de 'huizentrein' dan toch niet bestaan?

http://www.wegwijs.nl/art...oningmarkt-weer-stopgezet

[!null]

Pooh schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 09:59:
[...]

Ja natuurlijk. Net als dat je tegenwoordig studieleningen moet melden (en bij sommige banken zelfs de bank moet machtigen om die informatie bij de IBG op te vragen). Elke schuld van meer dan 1000 euro oid moet je melden, en het is valsheid in geschrifte als je dat zou verzaken. Dat kost je in het minste geval je NHG en goodwill bij de bank, en is het ergste geval een strafzaak.

Maar los daarvan zijn er hele volksstammen die de studieschuld niet gaan melden. En ook zelfs hypothekers die er naar vragen (eerlijk antwoord krijgen) en er vervolgens niks mee doen. Gebeurde bij bekende van me. En ook mensen in de huizenmarkt (te denken valt aan makelaars) die aanraden het absoluut niet te noemen.
Maarja, niet zo gek he, want anders kun je al helemaal geen hypotheken meer afsluiten voor de gemiddelde starter. Als iedereen braaf zijn studieschuld zou melden zou de helft van de hypotheken voor twintegers (of zelfs begin 30-ers) niet doorgaan denk ik.

[ Voor 13% gewijzigd door !null op 30-07-2013 10:31 ]

[RemcoDelft]

ErA schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 09:38:
Overigens hoop ik niet dat ik een complete off topic discussie heb gestart hiermee. Tis niet bepaald een ontwikkeling op de huizenmarkt

't Is in zoverre een ontwikkeling, dat het een manier is om de HRA te maximaliseren. Op zich niets nieuws, alleen deze methode is nog steeds mogelijk i.t.t. banksparen e.d.

[croxz]

Pooh schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 09:59:
[...]
[...] tegenwoordig [...]

Misschien is dat het, ik kan me namelijk niet herinneren dat het 7 jaar geleden speelde toen ik mijn hypotheek afsloot.

Arnout schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 10:11:
Zou de 'huizentrein' dan toch niet bestaan?

http://www.wegwijs.nl/art...oningmarkt-weer-stopgezet

De trein is veel complexer geworden omdat alle schakels akkoord moeten zijn (en gefinancieerd) voordat de trein kan gaan rijden. Vroeger kocht de 1ste schakel eerst een nieuw huis en zette dan de oude pas te koop op zoek naar de volgende schakel. Nu moeten alle schakels in kannen en kruiken zijn voordat er gereden wordt.

[ Voor 52% gewijzigd door croxz op 30-07-2013 10:38 ]

[RaZ]

Het is eigenlijk een maffe constructie. Je betaalt rente, over die rente krijg je je HRA, terwijl de rente in z'n totaliteit weer in een schenking terugvloeid. De HRA is dan echt een cadeau'tje.

Als je ook kijkt naar de startersleningen.. Die slaat helemaal nergens op. Dat is een subsidie die betaalt vanuit de gemeentebelasting. Aan de ene kant heb je de nivellering in toeslagen. En die groep betaalt vervolgens weer mee aan die starterlening

[croxz]

RaZ schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 10:37:
Het is eigenlijk een maffe constructie. Je betaalt rente, over die rente krijg je je HRA, terwijl de rente in z'n totaliteit weer in een schenking terugvloeid. De HRA is dan echt een cadeau'tje.

Dat hoeft niet zo te zijn, je kan de 'winst' ook delen met de uitlener en alleen de netto rente laten schenken. Zo heeft de uitlener ook nog wat rendement op zijn geld.

[Edit]
Ik vind het niet zo'n vreemde constructie, waarom zou alleen een bank mogen profiteren van HRA? Nu leen je bijvoorbeeld van je ouders tegen 5% rente. De belastingdienst betaalt jou hiervan 2.1% terug in de vorm van HRA, netto rente voor jou 2,9%. Die schenken je ouders jou weer terug. Jij betaald geen rente, en je ouders ontvangen 2,1% rente op hun lening. Meer dan ze op menig spaarrekening ontvangen...

[ Voor 30% gewijzigd door croxz op 30-07-2013 10:45 ]

[Krisp]

!null schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 09:59:
Ja dit is mee riets voor het "Ervaring met huis kopen" topic.


[...]


Ja klopt. Bank zal het niet weten. En ja, de bank wil dat je IEDERE financiele verplichting die je hebt (van studieschuld tot alimentatie, of prive leningen) aan hun meldt. Een deel daarvan kunnen ze zelf toetsen bij de BKR, en ander deel kunnen ze niet toetsen en moeten ze jou maar vertrouwen.

Dus een onderhandse lening kan opzich wel, maar mij werd ook uitgelegd dat de bank ook wel gaat kijken naar waar dat spaargeld vandaan komt, als het heel veel is. Als jij even 10K erbij leent en op je rekening hebt staan niet zo'n probleem. Maar als jij 50K op je rekening hebt staan gaan ze misschien een bankrekeningoverzicht van een jaar eerder, of twee jaar eerder opvragen. Zodat ze het spaargedrag kunnen zien. Met als doel natuurlijk dit soort vage onderhandse dingen er uit te vissen.
Waarschijnlijk speelt het mee hoe groot het bedrag op je rekening is, ten opzichte van je inkomen.
Wij werden er iig voor gewaarschuwd door onze hypotheek man (dus niet de bank zelf)

Geloof die hypotheekman maar niet op zijn blauwe ogen. Leuk dat hij denkt dat dit zo is, maar (1) banken geven elkaar geen toegang tot saldo's op wederzijdse spaarrekeningen. Ze kunnen het dus niet eens weten. Daarnaast (2) is het irrelevant voor ze. Immers: zij hebben het eerste recht op het onderpand doordat het huis met hypotheek bezwaard is. Onderhandse leningen/schenkingen worden altijd na de bank ingeschreven, waardoor het risico er voor de bank er niet meer is.

Dan heb ik het nog niet over verzekeraars en andere aanbieders van hypotheken (niet banken), waar je jouw spaargeld niet kunt stallen. Sowieso is het een tip om de bank waar je spaart en de bank waar je leent van elkaar te scheiden: je wilt bij een faillissement niet dat je spaargeld compleet wordt weggestreept tegen de hypotheek, waardoor je totaal niet meer liquide bent.

[!null]

@Krisp, de banken vragen de rekeningoverzicht ook op bij de hypotheeknemer zelf natuurlijk!
En als jij een hypotheek gaat afsluiten met veel eigen geld erin (of dat eigen geld nou deels onderhands geleend is of niet) zul je moeten aantonen dat je dat geld hebt middels een bankrekening overzicht. Als jij zegt "ik stop er 50K eigen geld in" zeggen zij "ok, laat maar zien dat je dat hebt".
Vervolgens kunnen ze vragen gaan stellen, als ze een jong stel voorzich hebben, en veel eigen geld, door te vragen waar het vandaan komt. Mij werd vertelt dat ze om het spaargedrag inzichtelijk te krijgen kunnen gaan vragen naar bankafschriften uit het verleden, een jaar eerder bijvoorbeeld. Dit om dit soort onderhandse leningen boven water te krijgen, als ze het niet vertrouwen. En die bankafschriften die vragen ze natuurlijk bij de hypotheeknemer zelf op, ze krijgen het idd niet van een andere bank.
Ik vind het ook niet eens zo gek om heel eerlijk te zijn.
Dus die hypotheekman zegt dus helemaal niet dat banken bij elkaars spaarrekeningen toegang geven. Daarnaast heeft hij er helemaal geen belang bij dat dit gebeurt, het is voor hem ook negatief. Hij probeert ons dus van goed advies te voorzien om niet in de problemen te komen. Zodat wij in zo'n niet-standaard situatie met hulp van familie weten wat ons te wachten staat. En ja, uiteindelijk wil hij ook gewoon een hypotheek verkopen ja, maar tot nu toe zijn het prima adviezen.

[Tleilaxu]

croxz schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 10:41:
[...]

Dat hoeft niet zo te zijn, je kan de 'winst' ook delen met de uitlener en alleen de netto rente laten schenken. Zo heeft de uitlener ook nog wat rendement op zijn geld.

[Edit]
Ik vind het niet zo'n vreemde constructie, waarom zou alleen een bank mogen profiteren van HRA? Nu leen je bijvoorbeeld van je ouders tegen 5% rente. De belastingdienst betaalt jou hiervan 2.1% terug in de vorm van HRA, netto rente voor jou 2,9%. Die schenken je ouders jou weer terug. Jij betaald geen rente, en je ouders ontvangen 2,1% rente op hun lening. Meer dan ze op menig spaarrekening ontvangen...

precies, 2,1% op kosten van de belastingbetaler.

[croxz]

Tleilaxu schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 11:22:
[...]

precies, 2,1% op kosten van de belastingbetaler.

Die anders naar de bank vloeit... Nogmaals, waarom zou er in de prive-sfeer niet geprofiteerd mogen worden van HRA?
[Edit]
Vergeet ook niet dat de uitlener een behoorlijk risico loopt, bij eventuele betalingsproblemen staat hij achter aan de rij van schuldeisers.

[ Voor 21% gewijzigd door croxz op 30-07-2013 11:25 ]

[rik86]

Volgens mij zal huren ook in een normale situatie zonder subsidies duurder zijn dan kopen, omdat het risico bij huren afgedekt moet worden. Een verhuurder zal altijd enige leegstand hebben, wat in de huurprijs verwerkt zal zijn en ook risico op groot onverwacht onderhoud zal in de huurprijs verwerkt zitten, net zoals financieringskosten/winstmarge.

Je betaalt een premie/opslag voor minder risicovol wonen + flexibeler wonen.

[Verwijderd]

pingkiller schreef op maandag 29 juli 2013 @ 17:53:
Kopen is altijd goedkoper dan vrije sector huur ivm de subsidie die je krijgt op je hypotheek.
Zonder overheid bemoeienis zou huren ook duurder zijn maar dan niet meer dan enkele procenten denk ik zo.

Ja inderdaad, dit is ook de reden dat ik nu wil gaan kopen, ben dan sowieso de helft goedkoper uit..

[Iblies]

croxz schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 11:24:
[...]

Die anders naar de bank vloeit... Nogmaals, waarom zou er in de prive-sfeer niet geprofiteerd mogen worden van HRA?
[Edit]
Vergeet ook niet dat de uitlener een behoorlijk risico loopt, bij eventuele betalingsproblemen staat hij achter aan de rij van schuldeisers.

Er is hier helema geen sprake van profiteren, en er moet zeker ook niet de schijn worden gewekt dat dat zo is.

Het gaat om een fors bedrag en ik zou als ouder wel gek zijn om het ineens aan mijn kinderen geven. In eerste instantie gewoon werken voor je geld.
Daarnaast eist een bank vaak dat de verstrekker geen hypotheekrecht of pandrecht krijgt. De verstrekker heeft hierdoor een hoger risico wat een hogere rente rechtvaardigt.

Een ander aspect is dat je gebruik maakt van schenkingsrecht onder een bepaalde norm. Gewoon een staaltje estateplanning. Daar is veel over te zeggen, maar ook gewoon een terechte regeling en beter stapsgewijs dan in een keer de volle hap. Je hebt als ouder ook de geruststelling dat je kinderen op zijn minst een afbetaald dak boven hun hoofd hebben.


Er zijn ook steeds meer ouderen die hun kinderen mee helpen aflossen door het aflossingbedrag te verdubbelen tot het vrijstellingsmaximum. Kinderen betalen wat en ouderen schuiven ook bij. Modern gezegd "duurzame" regeling,
maar vaak merk je toch dat het met enige tegenzin gaat.

Het is allemaal mogelijk, en de een heeft wat meer administratieve rompslomp cq kosten dan de ander, maar het kan wel.

En ze hebben allemaal een ding gemeen, en dat is dat de hypotheek steeds kleiner wordt, HRA wordt steeds minder, aftrek dus ook, teruggaaf ook. Het idee dat er sprake is van profiteren klopt maar in een enkel opzicht, namelijk dat de maatschappij als geheel weer een subsidietrekker minder heeft

[Arnout]

En het mooie is, het is een manier om het steeds groter wordende gat tussen oud en jong kleiner te maken; heel grof beschouwd hebben de 20-35 'ers het lastig omdat ze dalende huizenprijzen hebben, en hebben 40-65'ers doorgaans overwaarde die eigenlijk ten koste is gegaan van de 20-35'ers.
Dus er zal hoe dan ook geld van oud naar jong moeten stromen.

[Krisp]

!null schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 11:05:
@Krisp, de banken vragen de rekeningoverzicht ook op bij de hypotheeknemer zelf natuurlijk!
En als jij een hypotheek gaat afsluiten met veel eigen geld erin (of dat eigen geld nou deels onderhands geleend is of niet) zul je moeten aantonen dat je dat geld hebt middels een bankrekening overzicht. Als jij zegt "ik stop er 50K eigen geld in" zeggen zij "ok, laat maar zien dat je dat hebt".
Vervolgens kunnen ze vragen gaan stellen, als ze een jong stel voorzich hebben, en veel eigen geld, door te vragen waar het vandaan komt. Mij werd vertelt dat ze om het spaargedrag inzichtelijk te krijgen kunnen gaan vragen naar bankafschriften uit het verleden, een jaar eerder bijvoorbeeld. Dit om dit soort onderhandse leningen boven water te krijgen, als ze het niet vertrouwen. En die bankafschriften die vragen ze natuurlijk bij de hypotheeknemer zelf op, ze krijgen het idd niet van een andere bank.
Ik vind het ook niet eens zo gek om heel eerlijk te zijn.

Dat ze spaargeld checken is niet vreemd, maar de reden waarom is waarschijnlijk anders. De hypotheekverstrekker heeft een probleem wanneer frauduleus handelen wordt geconstateerd bij de overdracht (door de notaris) of later (door de fiscus). Dan gaat of de deal niet door (dat is een probleem) of gaat de ficus vorderen (en dan staat de bank niet als eerste in de rij, wat een nog groter probleem is).

Dus die hypotheekman zegt dus helemaal niet dat banken bij elkaars spaarrekeningen toegang geven. Daarnaast heeft hij er helemaal geen belang bij dat dit gebeurt, het is voor hem ook negatief. Hij probeert ons dus van goed advies te voorzien om niet in de problemen te komen. Zodat wij in zo'n niet-standaard situatie met hulp van familie weten wat ons te wachten staat. En ja, uiteindelijk wil hij ook gewoon een hypotheek verkopen ja, maar tot nu toe zijn het prima adviezen.

Het belang van die hypotheekman is (was) dat hij een hogere hypotheek verkoopt. Als jouw familie niet financiert, dan gaat de financiering via hem. Een bank gaat redelijkerwijs geen enkel bezwaar hebben tegen een onderhandse lening wanneer het totaal binnen de geldende financieringsnormen wordt verstrekt en zij het eerste verzoek tot onderpand kunnen vestigen. Wanneer het totale bedrag boven de normen uitstijgt, ontstaat er een andere situatie. Wellicht kun je dan nog iets doen (maar daar ben ik niet bekend mee) met een notarieel jaarlijks vastgelegde schenking.

[Ryan1981]

Als je het mij vraagt is de oorzaak als volgt en 2 ledig:

1)De overheid heeft besloten de burger meer bestedingsruimte te geven d.m.v. HRA. In plaats dat er meer huizen gebouwd zijn, zijn gewoon de prijzen omhoog gegaan, want alle verkopers van huizen of huizenbouwers dachten hee, dat is mooi, ik weet dat mensen meer kunnen besteden dus ga ik meer vragen en schaarste houden --> Dikke winst.

2)De grondprijzen in populaire lokaties (lees plekken waar werk te vinden is) zijn enorm hoog.

Oplossing? Meer goedkopere huizen bouwen of liever nog de grondprijs verlagen en dan HRA afschaffen met terugwerkende kracht. Mensen die dan in de problemen komen het goedkopere huis laten kopen wat ze zonder HRA hadden kunnen betalen/terugbetalen voor de te dure grond, en de restschuld omzetten in een hypotheek die de overheid moet afbetalen (zie het als afbouwen HRA). Op deze manier draait de overheid voor hun eigen fout op.

En toen werdt ik wakker

[!null]

Krisp schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 13:16:
Het belang van die hypotheekman is (was) dat hij een hogere hypotheek verkoopt. Als jouw familie niet financiert, dan gaat de financiering via hem. Een bank gaat redelijkerwijs geen enkel bezwaar hebben tegen een onderhandse lening wanneer het totaal binnen de geldende financieringsnormen wordt verstrekt en zij het eerste verzoek tot onderpand kunnen vestigen. Wanneer het totale bedrag boven de normen uitstijgt, ontstaat er een andere situatie. Wellicht kun je dan nog iets doen (maar daar ben ik niet bekend mee) met een notarieel jaarlijks vastgelegde schenking.

Heb je mijn voorgaande berichten wel gelezen?
De hypotheekman kan helemaal geen hogere hypotheek verkopen. Als onze familie niet financiert gaat het hele feest niet door en is er geen hypotheek. Hij adviseert ons meer dan prima over wat de familie zou kunnen bijdragen en in welke vorm dat dan moet. En de bank valt dan wel degelijk over een onderhandse lening. Wanneer zo'n lening netjes op de balans zou komen te staan kan je grofweg voor iedere 10K die je leent bij familie, 20K minder lenen bij de bank. Daarom willen ze het ook wel weten, als je ineens een gigantisch bedrag op de rekening hebt staan.

De hele reden dat ik me er tegen aan begon te bemoeien op de vorige pagina is dat het hele familie lening verhaal er compleet anders uit ziet wanneer je de familie gebruikt om het gat te dichten tussen wat de bank je wil geven, en wat het huis kost. Een gigantisch verschil in de situatie. Hoef je geen gat de dichten, en ben je slechts mogelijkheden aan het onderzoeken om het goedkoper te krijgen, heb je inderdaad mogelijkheden zat.
Moet je een gat dichten, kan het vrijwel alleen met schenkingen (bank wil dan schenkingovereenkomst zien). Met de andere opties (onderhandse lening) zou je informatie achter moeten houden voor de bank.
Dat je een schenking ook weer terug gaat schenken hoef je voor dat moment niet op papier te zetten.

Een notariele vastgelegde jaarlijks "terug" schenking om terug te betalen zie ik het nut niet van in. Zoiets wil je eigenlijk niet registreren want dan ziet de bank het ook gewoon als een financiele verplichting. Andere reden kan zijn dat je het vast legt met je familie. Maar als het bedrag niet al te hoog is, zou ik het lekker met familie onderling op papier zetten en handtekening eronder. Heb verder ook helemaal niet de behoefte om de notaris vaker te zien dan strict noodzakelijk kan m'n geld beter gebruiken.

[ZeRoC00L]

Ryan1981 schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 13:25:
Op deze manier draait de overheid voor hun eigen fout op.

Waar denk je dat de overheid z'n geld vandaan haalt ?
Juist ja, jij en alle andere nederlanders, dus lekker idee

[Ryan1981]

Tja of ze nu de HRA afbouwen of de restschuld op zich nemen is voor mij hetzelfde maar in het laatste geval heb jij minder administratie en natuurlijk is de grond prijs verlagen iets waar wij niet aan mee betalen.

[ Voor 14% gewijzigd door Ryan1981 op 30-07-2013 13:35 ]

[Cheezus]

Ryan1981 schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 13:32:
Tja of ze nu de HRA afbouwen of de restschuld op zich nemen is voor mij hetzelfde maar in het laatste geval heb jij minder administratie en natuurlijk is de grond prijs verlagen iets waar wij niet aan mee betalen.

Want de overheid gaat gewoon minder uitgeven als ze minder inkomsten hebben? Of zullen ze misschien hetzelfde blijven uitgeven en het geld maar ergens anders vandaan halen (belastingverhoging, minder subsidies), waar jij dus alsnog voor betaald/last van hebt.

[Ryan1981]

Cheezus schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 13:39:
[...]


Want de overheid gaat gewoon minder uitgeven als ze minder inkomsten hebben? Of zullen ze misschien hetzelfde blijven uitgeven en het geld maar ergens anders vandaan halen (belastingverhoging, minder subsidies), waar jij dus alsnog voor betaald/last van hebt.

Misschien dat de HRA meer kost dan de grondprijs verlagen. Daar heb ik geen inzicht in

[t_captain]

!null schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 13:29:
[...]

De hypotheekman kan helemaal geen hogere hypotheek verkopen. Als onze familie niet financiert gaat het hele feest niet door en is er geen hypotheek. Hij adviseert ons meer dan prima over wat de familie zou kunnen bijdragen en in welke vorm dat dan moet. En de bank valt dan wel degelijk over een onderhandse lening. Wanneer zo'n lening netjes op de balans zou komen te staan kan je grofweg voor iedere 10K die je leent bij familie, 20K minder lenen bij de bank. Daarom willen ze het ook wel weten, als je ineens een gigantisch bedrag op de rekening hebt staan.
[...]

Hangt van het soort lening af. Standaard wordt uitgegaan van een soort doorlopend krediet met een netto maandlast van 2% van de kredietsom. Als je echter een vast maandbedrag en een langdurige rentevaste periode afspreekt, kan de lening tegen werkelijke maandlast worden geteld.

Dan is er nog de mogelijkheid om de periodieke gift van de rente bij de notaris vast te leggen en deze inkomsten te verpanden aan de bank. Als de periode van de maandelijkse gift even lang is als de looptijd van de onderhandse lening, kunnen ze waarschijnlijk worden verrekend (of in anders bij je toetsinkomen worden opgeteld).

Tenslotte kan de onderhandse lening voldoen aan de fiscale voorwaaden voor een eigenwoningschuld. Dan geniet je hypotheekrenteaftrek, wat kan worden meegenomen in de berekening van je maximale hypotheek.

[Iblies]

Is deze al langsgekomen,
http://www.elsevier.nl/Ec...ngstichting-WSG-1322522W/

Opnieuw moet een woningcorporatie worden gered. De kleine Brabantse Woningstichting Geertruidenberg (WSG) heeft 118 miljoen euro aan noodsteun nodig om niet failliet te gaan.

En 118 mln is het minimale. Aangezien ze 4000 woningen hebben gaat het om een bedrag van bijna €30.000,- per pand.
Vestia heeft al aangetoond dat ondanks hun beloftes terdege wel zijn gaan bezuinigen op hun bestaand woningaanbod dus dat belooft ook nog eens weinig goeds voor de huidige huurders.

Ze zouden eens moeten kijken wat de schaalvergroting van woningstichtingen en de daaruit volgende grootheidswaanzin de samenleving op dit moment kost. De huurders zijn op dit moment de gebeten hond in overwegend oudere huizen.

[Verwijderd]

Ryan1981 schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 13:25:
Oplossing? Meer goedkopere huizen bouwen of liever nog de grondprijs verlagen en dan HRA afschaffen met terugwerkende kracht. Mensen die dan in de problemen komen het goedkopere huis laten kopen wat ze zonder HRA hadden kunnen betalen/terugbetalen voor de te dure grond, en de restschuld omzetten in een hypotheek die de overheid moet afbetalen (zie het als afbouwen HRA). Op deze manier draait de overheid voor hun eigen fout op.

En toen werdt ik wakker

Dit is wel een hele ingewikkelde constructie. Als je de HRA in een keer wil aflossen dan zou dat kunnen met een idee wat een heel eind terug als eens is aangedragen. Zitten ook veel haken en ogen aan en zal niet eerlijk zijn voor iedereen.

Iedereen die nu recht heeft op HRA daarvan word de netto contante waarde uitgerekend van de aftrek in de huidige situatie tot het eind. Stel je hebt een hypotheek van 200K waarvan nog 25 jaar recht op HRA. Dan neem je de rente over die periode en verdisconteer je die met 4%. Als je 5% rente betaald dan betaal je over de komende 25 jaar 250K rente waarvan je 100K (40%) aan HRA terugkrijgt. Dat zou een netto contact waarde hebben van 62.5K. De overheid betaald dit aan de bank als aflossing op je hypotheek waardoor je een hypotheek overhoud van 137.5K en een nette/bruto maandlast van 573 euro per maand en daarvoor was het 833 per maand bruto en 500 netto. Als je dan nog 5 jaar opgebouwd vermogen via bankspaar oid meeneemt dan zal de maandlast zelfs dichter bij 500 euro komen.

De huizenprijs zal hierdoor ook flink zakken maar dat kan omdat de hypotheken lager zijn. Degene die hierbij verliezen zijn degene die al 30 jaar een woning bezitten en geen hypotheek meer hebben en het meest geprofiteerd hebben van de HRA.

Ook mensen die nu meer dan 10-15 jaar een volledig aflossingsvrij hypotheek hebben zullen het moeilijk kunnen krijgen aangezien de aflossing lager is en de maandlasten dan flink zullen stijgen. Normaal gesproken zouden deze mensen in die tijd een hoger inkomen opgebouwd moeten hebben en een deel van deze groep dit moeten kunnen opvangen. Ook heeft deze groep nog geprofiteerd van de stijgingen voor 2008.

Dit is vrij ingrijpend en is onmogelijk voor iederen situatie een goede uitkomst te bieden. Het is wel in mijn optiek een vrij eerlijke en directe oplossing.

De overheid zou dan deze aflossing (afkopen van de HRA) kunnen lenen tegen 1-2% waardoor het verschil met de 4% verdiscontering nog een extra voordeel is voor de overheid. Deze lening word dan betaald van de extra belastinginkomsten door het wegvallen van de HRA.

De banken hebben geld in kas wat weer geinvesteerd kan worden in ondernemingen waardoor onze economie weer opgang geholpen kan worden. Nadeel is dat ze ineens veel minder inkomsten hebben en het geld wel snel uit moeten kunnen zetten om er weer geld mee te verdienen.

Ander probleem is ook de bouwsector die dan niet meer kan concurreren met de gezakte prijzen van bestaande woningen. Dus geen oplossing voor alles maar wel leuk om over na te denken.

[ATS]

Interessant gedachtenexperiment. Ik begrijp alleen de "verdiscontering met 4%" niet. Wat bedoel je daar nu mee? Waar komt die 4% vandaan?

Er zit nog wel een probleem in het voorstel: een overheveling van jong naar oud. Mensen boven de 35 37 die een huis hebben gekocht, vallen voor een deel van hun aflossingsperiode (uitgaande van 30 jaar aflossing) in een lager belastingtarief. Na je pensioen betaal je minder belasting, en dat zorgt natuurlijk ook voor minder aftrek. Mensen op de top van hun carriere trekken af tegen 52%. Als je huidige aftrek een rol speelt, dan krijg je dus de scheve situatie dat je als je nu op je top zit, je nu ook de hoofdprijs incasseert qua "afkoop" van de HRA. Zit je daarentegen nog vroeg in je loopbaan en heb je daardoor nu nog een relatief lage aftrek, dan zul je nooit kunnen gaan genieten van die hogere aftrek naar mate je carriere zich ontwikkelt. Mensen verder in hun carriere, over het algemeen al wat oudere werknemers, profiteren dus dubben (maximale afkoop terwijl ze na hun 65e van veel minder hadden kunnen genieten). Hoe korter geleden gekocht, hoe beter. Voor jongere mensen die nog vroeger in hun carriere staan is het een aardige aderlating.

[Verwijderd]

ATS schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 15:29:
Interessant gedachtenexperiment. Ik begrijp alleen de "verdiscontering met 4%" niet. Wat bedoel je daar nu mee? Waar komt die 4% vandaan?

Er zit nog wel een probleem in het voorstel: een overheveling van jong naar oud. Mensen boven de 35 37 die een huis hebben gekocht, vallen voor een deel van hun aflossingsperiode (uitgaande van 30 jaar aflossing) in een lager belastingtarief. Na je pensioen betaal je minder belasting, en dat zorgt natuurlijk ook voor minder aftrek. Mensen op de top van hun carriere trekken af tegen 52%. Als je huidige aftrek een rol speelt, dan krijg je dus de scheve situatie dat je als je nu op je top zit, je nu ook de hoofdprijs incasseert qua "afkoop" van de HRA. Zit je daarentegen nog vroeg in je loopbaan en heb je daardoor nu nog een relatief lage aftrek, dan zul je nooit kunnen gaan genieten van die hogere aftrek naar mate je carriere zich ontwikkelt. Mensen verder in hun carriere, over het algemeen al wat oudere werknemers, profiteren dus dubben (maximale afkoop terwijl ze na hun 65e van veel minder hadden kunnen genieten). Hoe korter geleden gekocht, hoe beter. Voor jongere mensen die nog vroeger in hun carriere staan is het een aardige aderlating.

Verdiscontering is de waarde van geld in de toekomst naar nu halen. Als je over 10 jaar 10.000 krijgt is dat minder waard dan dat je het nu krijgt door inflatie en dergelijke. De reden voor 4% is omdat de overheid dat gebruikt als fictief rendement op je box3 vermogen.

Er zijn inderdaad details die dan ingevuld moeten worden. Je kan uitgaan voor 42% aftrek voor iedereen waardoor er geen verschil meer is tussen hogere en lagere inkomens. Het voordeel na je 65ste is inderdaad lager en daar zou een lager tarief voor kunnen gelden. Dit is vrij makkelijk uit te rekenen. Het HRA bedrag over de laatste jaren is dan geen 42% meer 25% bijvoorbeeld waardoor het te ontvangen bedrag lager word.

[Bartjuh]

Verwijderd schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 15:44:
[...]
Verdiscontering is de waarde van geld in de toekomst naar nu halen. Als je over 10 jaar 10.000 krijgt is dat minder waard dan dat je het nu krijgt door inflatie en dergelijke. De reden voor 4% is omdat de overheid dat gebruikt als fictief rendement op je box3 vermogen.

Dat fenomeen van geld dat in de toekomst minder waarde heeft heet future value, en discounting: Wikipedia: Discounting

Belangrijk bijv. bij grote investeringen nu, die pas later renderen.

[Help!!!!]

Eén van de mogelijke problemen met dit plan is dat de (fundings) verplichtingen die de banken zijn aangegaan voor langere termijn zijn. Dit kun je meestal niet zo maar opbreken zonder grote (negatieve) financiele gevolgen die ook weer opgevangen moeten worden.

[Verwijderd]

Er kunnen plannen komen zoveel ze willen.
Wanneer banken de hypotheek rente hoog houden en de voorwaardes scherp dan wordt er voorlopig weinig huizen verkocht.

[Jiffy]

Verwijderd schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 18:43:
Wanneer banken de hypotheek rente hoog houden en de voorwaardes scherp dan wordt er voorlopig weinig huizen verkocht.

Dat van die 'hoge rente' hoor je wel vaker en de rente in NL is idd een tikkie hoger dan in de ons omringende landen (daar zijn ook redenen voor), maar feit is dat de hypotheekrente historisch gezien uiterst laag is.

De banken hebben daarnaast de laatste paar jaar (m.i. terecht) veel strengere regels opgelegd gekregen mbt het verstrekken van nieuwe financiering èn hebben (m.i. ook terecht) de opdracht gekregen hun buffers significant te vergroten.

Je kunt niet verwachten dat je enerzijds de regels aanscherpt die kredietverlening mogelijk maken en anderzijds verbaasd zijn als dit lijdt tot een vermindering van diezelfde kredietverlening.

Afgezien daarvan ben ik er van overtuigd dat de Europese bankensector door en door verrot is en dat we niet eerder serieus economisch herstel in Europa zullen zien dan wanneer diezelfde bankensector eindelijk eens grootscheeps gesaneerd wordt. Niet dat dat de enige factor is die een economisch herstel in de weg staat, maar het speelt een grote rol in het geheel.

Resumerend: de hypotheekrente in NL ís gewoon niet hoog. Die is juist ontzettend laag.

[ph4ge]

Verwijderd schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 18:43:
Er kunnen plannen komen zoveel ze willen.
Wanneer banken de hypotheek rente hoog houden en de voorwaardes scherp dan wordt er voorlopig weinig huizen verkocht.

De rentes zijn historisch laag en de regels zijn historisch ruim. Ja, vergeleken met andere landen is de rente hier wat hoger (wat op zich ook niet zo gek is, wie wil er überhaupt in onze huizenmarkt investeren?). En ja, we komen uit een periode waarin de regels nog gekker waren. Maar nog steeds zijn beiden variabelen enorm "gunstig" voor de markt als je het standpunt hebt dat ruime regels en lage rentes goed zijn en nog steeds draait de markt inderdaad voor geen meter, maar dat heeft dus andere oorzaken.

[ATS]

Verwijderd schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 18:43:
Er kunnen plannen komen zoveel ze willen.
Wanneer banken de hypotheek rente hoog houden en de voorwaardes scherp dan wordt er voorlopig weinig huizen verkocht.

Dan sluit je je hypotheek af in Duitsland. Moet je wel 20% eigen geld meenemen. Als je dat doet in Nederland, valt er ook te praten over de rente...

[Pooh]

ATS schreef op woensdag 31 juli 2013 @ 10:24:
[...]

Dan sluit je je hypotheek af in Duitsland. Moet je wel 20% eigen geld meenemen. Als je dat doet in Nederland, valt er ook te praten over de rente...

Er is geen Duitse bank die voor een Nederlandse woning een 'duitse rente' aanbiedt, ook niet als je 20% eigen geld meeneemt. De marges zijn hier hoger omdat de risico's hier hoger zijn. De Duitse huizenprijzen zijn historisch laag, dus het risico dat een Duitse bank loopt is ook heel laag. De Nederlandse huizenprijzen zijn nog steeds hoog en zitten in een daling, dus als de hypotheekgever in problemen komt, weet je zelfs met 20% eigen geld niet of je je geld terugziet.

[Oscar Mopperkont]

De rente is hoog, omdat er geen concurrentie is en omdat Nederlandse banken moeilijker kapitaal kunnen aantrekken. Ons vermogen staat vooral bij pensioenfondsen geparkeerd.

Als je namelijk een vegrelijkbare hyoptheek neemnt in NL en en DL dan zit er een spread tussen van 2 procentpunten. Dan heb ik dus over in NL hyoptheek waar je 20% eigen geld meeneemt en geen NHG en in DL 20% meenemen en geen NHG. Zie in dit verband het al vaak aangehaalde artikel van FTM (ga het niet meer opzoeken).

Het verhaal dat het enkel komt door die 20% eigen geld meenemen, is dus gewoon niet waar.

[Bartjuh]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 31 juli 2013 @ 10:55:
Het verhaal dat het enkel komt door die 20% eigen geld meenemen, is dus gewoon niet waar.

Nee klopt, zoals Pooh zegt: het risico telt zwaarder mee.

Ik zou als buitenstaander ook absoluut niet willen investeren in de NL woningmarkt. Zeker niet als ze de top aanvoeren van overwaardering in Europa, en nog een lange weg omlaag hebben te gaan. En bovendien een compleet door subsidie verziekte woningmarkt is met bizar rare verschillen tussen huur en koop.

Nee, ik snap heel goed waarom er nu geen buitenlandse banken toetreden tot de NL hypotheekmarkt. Een paar maanden terug sprongen een aantal mensen hier een gat in de lucht toen er in het nieuws geruchten gingen dat Duitse banken hierheen zouden komen met lage rentes. "ze komen! ze komen! met lage rentes!". Ik bleef kritisch, et voila: ze komen niet, en al helemaal niet met significant lagere rentes.

[ Voor 6% gewijzigd door Bartjuh op 31-07-2013 11:58 ]

[rube]

Conclusies:
De buitenlandse banken verwachten ook dat NL huizenprijzen zullen dalen
De markt doet zijn werk
De huidige rente op de NL markt is dus helemaal niet gek hoog

[Oscar Mopperkont]

De banken waren er ook niet toen de huizenmarkt hier omhoog ging. Daar kun je dus niks uit afleiden.

Nederland is gewon een kleine markt, helemaal niet interessant om in te stappen.

Probleem is als gezegd dat onze banken relatief weinig vermogen hebben, omdat het bij pensioenfondsen staat (is hun eigen verhaal), en dat er geen concurrentie is. Bijna alle banken hangen aan staatsinfuus en mogen geen "prijsleider" zijn. Rabobank zou, als enige grote bank zonder infuus, dus wel gek zijn om te gaan concurreren op rentes.

De rente is dus historisch laag, maar nog wel te hoog als je kijkt naar risico dat banken met de nieuwe hypotheken lopen.

[rube]

Begin '00 waren er volgens mij diverse buitenlandse banken die hier hypotheken aanboden. Die zijn inmiddels allemaal stilletjes weer weggegaan als ik het goed heb. Mensen die hier meelezen en er dieper in zitten zouden dit moeten kunnen bevestigen.

Uiteraard heeft de Rabobank gelijk, zou ik ook doen in hun situatie.
Toch denk ik dat er echt wel andere partijen op deze markt zouden gaan opereren als de rente "te hoog" zou zijn.

[Pooh]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 31 juli 2013 @ 12:13:
De banken waren er ook niet toen de huizenmarkt hier omhoog ging. Daar kun je dus niks uit afleiden.

Hoe kom je daarbij? Niet alleen waren er 10 jaar geleden een aantal buitenlandse banken die in Nederland hypotheken verkochten, veel belangrijker was dat Nederlandse banken tot enkele jaren geleden hun hypotheken (of het risico daarop) simpel konden doorverkopen aan het buitenland.

Als buitenlandse bank wil je in Nederland helemaal geen kantoren en servicepunten opzetten. Als je Nederlandse hypotheken leuke winsten vind maken, dan koop je die dingen van de Rabobank, die heeft er genoeg en heeft de infrastructuur al. De structuur van zo'n deal is heel simpel: de Rabo maakt elke maand aan jou een deel van de rente over (spread over de risk free rate), en als de hypotheeknemer stopt met betalen, is het risico voor jou en mag je de restschuld ophoesten.

Die spreads lopen nu ontzettend op, omdat de markt stilligt. Niemand koopt nog Nederlandse hypotheken, dus moet de Rabo steeds meer betalen om die dingen van de balans af te krijgen. Daarom stijgt de spread die de Rabo vraagt aan de klant.

[Ray]

Bartjuh schreef op woensdag 31 juli 2013 @ 11:56:
[...]

Nee klopt, zoals Pooh zegt: het risico telt zwaarder mee.

Ik zou als buitenstaander ook absoluut niet willen investeren in de NL woningmarkt. Zeker niet als ze de top aanvoeren van overwaardering in Europa, en nog een lange weg omlaag hebben te gaan. En bovendien een compleet door subsidie verziekte woningmarkt is met bizar rare verschillen tussen huur en koop.

Nee, ik snap heel goed waarom er nu geen buitenlandse banken toetreden tot de NL hypotheekmarkt. Een paar maanden terug sprongen een aantal mensen hier een gat in de lucht toen er in het nieuws geruchten gingen dat Duitse banken hierheen zouden komen met lage rentes. "ze komen! ze komen! met lage rentes!". Ik bleef kritisch, et voila: ze komen niet, en al helemaal niet met significant lagere rentes.

Ze komen wel, sterker nog ze zijn er al. Alleen niet voor starters (mits een aanzienlijk eigen vermogen) De rentes zijn inderdaad voor 20 jaar onder de 3%. Op dit moment wordt alleen de media even met rust gelaten omdat die zoals gewoonlijk zonder enig kennis van zaken de boel weer totaal uit zijn verband geblazen heeft.

[mrwolf]

Bron? Voorbeeld? Link?

[Pooh]

Argenta, BoS, Allianz en NIBC zijn al decennia actief op de Nederlandse hypothekenmarkt. Rentes zijn niet bijzonder concurrerend.

[ Voor 3% gewijzigd door Pooh op 31-07-2013 13:25 ]

[!null]

Ray schreef op woensdag 31 juli 2013 @ 12:42:
[...]


Ze komen wel, sterker nog ze zijn er al. Alleen niet voor starters (mits een aanzienlijk eigen vermogen) De rentes zijn inderdaad voor 20 jaar onder de 3%. Op dit moment wordt alleen de media even met rust gelaten omdat die zoals gewoonlijk zonder enig kennis van zaken de boel weer totaal uit zijn verband geblazen heeft.

Welke banken bieden je deze lage rentes voor 20 jaar vast? Vind het wel interessant, ben wel starter, maar we gaan waarschijnlijk wel over de 20% zelf financieren (al dan niet met hulp) met eigen vermogen.

[ph4ge]

Pooh schreef op woensdag 31 juli 2013 @ 13:25:
Argenta, BoS, Allianz en NIBC zijn al decennia actief op de Nederlandse hypothekenmarkt. Rentes zijn niet bijzonder concurrerend.

NIBC is Nederlands. De andere 3 zijn al sinds jaar en dag in Nederland actief ja, maar op kleine schaal. De meeste zijn inderdaad vertrokken sinds het mis begon te gaan, rond 2008 en zien geen enkele aanleiding om terug te komen.

!null schreef op woensdag 31 juli 2013 @ 13:45:
Welke banken bieden je deze lage rentes voor 20 jaar vast? Vind het wel interessant, ben wel starter, maar we gaan waarschijnlijk wel over de 20% zelf financieren (al dan niet met hulp) met eigen vermogen.

Een van de vele kromme gevolgen van ons systeem is dat je met NHG altijd de laagste rente krijgt al leg je nog zoveel eigen geld in.

[ Voor 32% gewijzigd door ph4ge op 31-07-2013 13:53 ]

[Pooh]

ph4ge schreef op woensdag 31 juli 2013 @ 13:52:
[...]

NIBC is Nederlands. De andere 3 zijn al sinds jaar en dag in Nederland actief ja, maar op kleine schaal. De meeste zijn inderdaad vertrokken sinds het mis begon te gaan, rond 2008 en zien geen enkele aanleiding om terug te komen.

Sinds 2005 is er bar weinig Nederlands meer aan NIBC.

[!null]

ph4ge schreef op woensdag 31 juli 2013 @ 13:52:
Een van de vele kromme gevolgen van ons systeem is dat je met NHG altijd de laagste rente krijgt al leg je nog zoveel eigen geld in.

Ja dat ervaar ik nu ook inderdaad. Maar de laagste rente betekent niet 3% over 20 jaar, ik ben wel benieuwd bij welke bank dat lukt. Veel verder dan 3,9% voor 10 jaar kom je niet.

[Pooh]

Helemaal nergens. Voor 20Y ligt de staatsobligatie op 2.6%. Er is geen bank die jou voor 40 basispunten een hypotheek verkoopt.

[t_captain]

Er is een verschil tussen een 20-jarige obligatie (hoofdsom staat 20 jaar uit) en een 20-jarige Duitse hypotheek (die meestal annuitair afloopt). Bovendien zit de risicoopslag van de Nederlandse rijksoverheid in die 2.6% yield. In Duitsland en Luxemburg zijn de yields lager.

[Pooh]

Dat de duitse yield lager is heeft er niks mee te maken. Het gaat erom dat als een bank z'n geld aan de nederlandse staat kan geven, of aan jou, ze niet voor het 2e kiezen voor een schamele 40 bips meer.

Duitse en Luxemburgse banken kunnen zelfstandig niet goedkoper geld aantrekken dan de Nederlandse, in ieder geval niet goedkoper dan de Rabo. Securitisatie kan natuurlijk wel, maar dat moet opgetuigt worden, wat je voor kleine volumes niet doet, en hoe breng je dat aan de man? Ofwel als Nederlandse hypotheken (maar dan zit je met hetzelfde probleem als de Rabo, die zooi raak je niet kwijt), ofwel je mixt ze in je Duitse (maar daar konden investeerders wel eens heel bang van worden). Ik voorzie geen rentes van lager dan 3% voor 20 jaar, op geen enkele manier. Lager dan 3 voor 10 jaar zou in theorie kunnen, maar zie ik in de praktijk ook nog niet snel gebeuren.

[Krisp]

ph4ge schreef op woensdag 31 juli 2013 @ 13:52:
[...]

Een van de vele kromme gevolgen van ons systeem is dat je met NHG altijd de laagste rente krijgt al leg je nog zoveel eigen geld in.

Toevallig kwam ik van de week op de site van MoneYou en die geven sinds kort een lager rentepercentage als je maximaal 65% van je huis financiert. Dan begint het meteen dubbel te tellen: geen kosten meer voor NHG en een lagere rente: prettig.

[dcl!]

Ja. die had ik ook gezien. Jammer dat die er vorig jaar nog niet was.

[Chutney]

Zoveel scheelt het nou ook weer niet.

[rik86]

Bij een annuiteitenhypotheek van 200k scheelt 't je bruto zo'n € 17,- per maand

[Krisp]

Chutney schreef op woensdag 31 juli 2013 @ 15:28:
Zoveel scheelt het nou ook weer niet.

Hoe groot is het verschil in risico tussen een NHG-hypotheek en geen hypotheek? Dat reflecteert zich in het verschil in rente.

[nFo]

Full res: http://tweakers.net/ext/f/Fak1g6h3LvdgdQnoDVJlf1HY/full.jpg

[ Voor 31% gewijzigd door nFo op 31-07-2013 22:39 ]

[Bartjuh]

Grappig dat we nog steeds boven het bubbel-niveau van begin jaren 80 zitten!

[ Voor 9% gewijzigd door Bartjuh op 31-07-2013 22:49 ]

[pedorus]

Dat is eigenlijk niet grappig, dat is dramatisch... Zeker als je bedenkt dat de koopkracht nauwelijks is toegenomen de afgelopen 20 jaar (bron: dnb) en dalende is, en we nauwelijks echt sparen (bron:dnb), en de werkloosheid hard oploopt.

Overigens is hogere werkloosheid een gevolg van een groter aantal mensen die een koopwoning heeft. Deze mensen zijn namelijk inflexibeler. En vervolgens duurt het meestal jaren na een piek in werkloosheid voordat een prijsdaling stopt, een negatieve spiraal. Daarnaast geeft een huizenbubbel de ergste recessies en wordt rijkdom oneerlijker verdeeld wat innovatie remt. Financial Times legde het laatst uit:

The cult of home ownership is dangerous and damaging.

Dat inzicht hebben we hier niet. Wij hebben Mark Rutte, de man die claimde de hypotheekrenteaftrek te zullen invoeren als deze niet had bestaan.... Ik vrees dat de goede maatregelen nog wel even op zich laten wachten. We hebben maatregelen nodig die de bestedingsruimte van huishoudens verhogen, en de invloed van kapitaal tegengaan, Jaap van Duijn legt uit waarom dit een goed idee is: http://www.mejudice.nl/vi...an-duijn-over-de-onbalans. Goed is volgens mij HRA/overdrachtsbelasting/ewf/nhg in zeg 20 jr volledig afschaffen, inkomensbelasting omlaag, btw omlaag, vennootschapsbelasting terug omhoog (nu 25%, was 48%!), fors snijden in hoge salarissen publieke sector, overheid incl. zorg fors versimpelen en echt bezuinigen, restschulden kwijtschelden, fors afschrijven op grond, erfpacht en wachtlijsten voor huurwoningen verbieden, private huursector creëren, enz, enz, enz. Genoeg te doen, regering regeer!

!null schreef op woensdag 31 juli 2013 @ 14:00:
Ja dat ervaar ik nu ook inderdaad. Maar de laagste rente betekent niet 3% over 20 jaar, ik ben wel benieuwd bij welke bank dat lukt. Veel verder dan 3,9% voor 10 jaar kom je niet.

Het is zeker niet waar dat NHG altijd het goedkoopst is, ook bij een bank als ING niet, hoewel ze er niet mee te koop lopen. 3.9% kan goedkoper, nu 3.35% voor 10 jaar bij <50%: http://www.volksbankhypotheek.nl/ (via: http://www.iex.nl/Column/102366/Goedkoop-n-Duits.aspx ).

[Ray]

!null schreef op woensdag 31 juli 2013 @ 13:45:
[...]


Welke banken bieden je deze lage rentes voor 20 jaar vast? Vind het wel interessant, ben wel starter, maar we gaan waarschijnlijk wel over de 20% zelf financieren (al dan niet met hulp) met eigen vermogen.

Op dit moment is nog geen passend voorstel voor de starter alleen voor mensen die op 31/12/2012 een hypotheek hadden is er nu een product klaar. Daar zijn rentes onder de 3% voor 20 jaar mogelijk (heb de offertes al gezien)
Aan duits annuiteiten geld voor de rest van markt wordt hard gewerkt maar zoals gezegd moet dat eerst rond zijn voordat er weer een (negatieve) mediahype komt. Om je een idee te geven kijk maar eens hier.

http://www.planethome.de/...eck/qc_index.jsp&coop=phs

in dit voorbeeld zit je op 20 jr 3,27%

[ Voor 6% gewijzigd door Ray op 01-08-2013 00:03 ]

[defiant]

pedorus schreef op woensdag 31 juli 2013 @ 23:48:
We hebben maatregelen nodig die de bestedingsruimte van huishoudens verhogen, en de invloed van kapitaal tegengaan, Jaap van Duijn legt uit waarom dit een goed idee is: http://www.mejudice.nl/vi...an-duijn-over-de-onbalans.

Globalisering heeft die route al afgesloten aangezien vrij markten inclusief vrij verkeer van kapitaal zulke maatregelen direct tegenwerken, zie o.a. het "succes" wat Nederland heeft in kapitaal/belastingvlucht door allerlei belastingverdragen.

Op Europees niveau zou het misschien kunnen werken, maar qua beleid en politiek heeft het bedrijf-en bankwezen Europa stevig in haar greep.

Vergeet ook niet dat inkomens tevens stagneren door een zeer simpel vraag en aanbod mechanisme, de wereld telt inmiddels 7 miljard mensen in gebieden die zich economisch ook steeds verder ontwikkelen. Iemand in China of India hoeft (nog) geen hypotheek af te betalen van 2 ton of een aanzienlijk deel van het loon in te leveren voor sociale zekerheid 'entitlements'.

[Bartjuh]

@pedorus

Volgens mij kunnen wij het helemaal met elkaar vinden, ik kan niets in je post vinden waar ik het niet mee eens ben... komt niet bij heel veel mensen voor in dit topic

Ik ben het er helemaal mee eens dat de huidige houding van de overheid, die huizenbezit duidelijk promoot, een zeer slechte is. Het veroorzaakt hoge schulden en slechte arbeidsmobiliteit...

Weg met de HRA, weg met sociale huur (zeker in het centrum van grote steden)! En huursubsidie alleen voor de allerarmsten. Zo komt de huurmarkt vrij, en zit iemand met een kleine portemonnee gewoon in de buitenwijken of dorpen te huren, en iemand met een grotere portemonnee kan in de binnenstad huren. Zoals het hoort. Ik kan mij er stierlijk aan irriteren als iemand met een klein inkomen midden in Amsterdam kan vertoeven in een prima appartement, terwijl iemand anders die net iets meer verdient gelijk het drievoudige moet gaan aftikken voor een gelijkwaardig appartement. Echt ongekende idiotie, die je volgens mij nergens anders in de wereld tegenkomt.

[rube]

'Groei vertrouwen in woningmarkt vlakt af'

De onlangs ingezette stijging van het vertrouwen in de woningmarkt is in juli weer bijna tot stilstand gekomen. Dat stelt de Vereniging Eigen Huis (VEH) donderdag op basis van eigen onderzoek.

Goh, wat een verrassing

[Krisp]

rube schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 10:07:
'Groei vertrouwen in woningmarkt vlakt af'


[...]


Goh, wat een verrassing

Ach, we hebben het over een score van 69, dus over een verminderde negativiteit:

Op elk van deze zes vragen zijn, naast een 'weet het niet' categorie, vijf stemmingsantwoorden mogelijk: sterk negatief, enigszins negatief, neutraal, enigszins positief, sterk positief. [..] De hierbij behorende scores bedragen respectievelijk 0, 50, 100, 150 en 200.

bron

Ik ben blij dat VEH al zes kwartalen op rij een stijging ziet, maar ik zie sinds juli 2005 al een negatieve markt.

Kees de Kort zei het gisteren op BNR treffend: veel partijen zien het als positief als de huizenprijzen hoger worden. Echter, er is oo een andere groep (kopers) waarvoor de markt minder toegankelijk wordt. Daar hebben veel partijen (waaronder VEH) weinig oog voor.

[ATS]

Krisp schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 10:29:
Kees de Kort zei het gisteren op BNR treffend: veel partijen zien het als positief als de huizenprijzen hoger worden. Echter, er is oo een andere groep (kopers) waarvoor de markt minder toegankelijk wordt. Daar hebben veel partijen (waaronder VEH) weinig oog voor.

Klopt. De prijzen hoeven van mij dan ook helemaal niet te stijgen, of hooguit de inflatie te volgen. Als ze maar redelijk stabiel blijven!

[nare man]

Bartjuh schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 00:51:
Ik kan mij er stierlijk aan irriteren als iemand met een klein inkomen midden in Amsterdam kan vertoeven in een prima appartement, terwijl iemand anders die net iets meer verdient gelijk het drievoudige moet gaan aftikken voor een gelijkwaardig appartement. Echt ongekende idiotie, die je volgens mij nergens anders in de wereld tegenkomt.

Dat hebben we te danken aan enkele decennia sociaaldemocratie.

[Oscar Mopperkont]

Bartjuh schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 00:51:
@pedorus

Volgens mij kunnen wij het helemaal met elkaar vinden, ik kan niets in je post vinden waar ik het niet mee eens ben... komt niet bij heel veel mensen voor in dit topic

Wij zijn het ook meestal niet eens, maar wat Pedorus zegt, ben ik ook grotendeels mee eens (maar goed, heb al vaker aangegeven waarom ik de markt in NL verziekt vindt, HRA langzaam moet worden afgeschaft, en dat de overheid huizenbezit niet moet stimuleren en dat het gek is dat er zoveel verborgen subsidie is in de vorm van sociale huur op hele goede locaties).

Dus kennelijk zijn ook wij het op punten wel eens

ATS schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 10:35:
Klopt. De prijzen hoeven van mij dan ook helemaal niet te stijgen, of hooguit de inflatie te volgen. Als ze maar redelijk stabiel blijven!

Exact. Als prijzen zich rond de inflatie zouden ontwikkelen, dan zou dat al prima zijn.

nare man schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 10:38:
Dat hebben we te danken aan enkele decennia sociaaldemocratie.

Gekke is alleen dat "zelfs" de VVD er vaak hard aan heeft meegewerkt. Jammer dat we geen echt liberale partijen in NL kennen. Aan HRA is namelijk niks liberaals.

[ Voor 37% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 01-08-2013 10:52 ]

[RemcoDelft]

rube schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 10:07:
'Groei vertrouwen in woningmarkt vlakt af'
Goh, wat een verrassing

Ze hebben een vreemde/suggestieve schaalverdeling: van 0 tot 200, waarbij 0-100 negatief is en 100-200 positief. Ze zitten nu op 69.
Een veel logischere (en minder suggestieve) schaalverdeling zou -100 tot 100 zijn, waarbij ze nu op -31 zitten.

nare man schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 10:38:
Dat hebben we te danken aan enkele decennia sociaaldemocratie.

Oorsponkelijk was het idee van sociale woningbouw best goed: zorgen dat ook de arbeidersklasse in fatsoenlijke huizen kan wonen.
Het is helaas een klein beetje doorgeschoten. Hier in de buurt staan sociale huurwoningen: 2 onder 1 kap, twee verdiepingen plus een zolder, kortgeleden van binnen en van buiten grondig gerenoveerd incl. extra isolatie, grote tuin voor en achter, garage, en een heel rijtje Mercedes en BMW voor de deur.

[rube]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 10:50:
[...]
Exact. Als prijzen zich rond de inflatie zouden ontwikkelen, dan zou dat al prima zijn.

Mee eens, de vraag is wat is dan wel het goede vertrekpunt?

Lange termijn gemiddelde nemen en die voor de inflatie gecorrigeerd? Want dan moeten we volgens mij nog wel een stukje omlaag om daarna pas de prijs met de inflatie mee te laten meelopen.

[Oscar Mopperkont]

rube schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 10:59:
[...]

Mee eens, de vraag is wat is dan wel het goede vertrekpunt?

Lange termijn gemiddelde nemen en die voor de inflatie gecorrigeerd? Want dan moeten we volgens mij nog wel een stukje omlaag om daarna pas de prijs met de inflatie mee te laten meelopen.

Dat is zeker een vraag. Veel mensen gaan hier graag uit van 1995 als de normaal, maar vraag me af of dat wel terecht is. Rond die tijd werden de regels van het spel namelijk gewijzigd.

Het grote probleem is dat de huizenprijs voor een heel groot deel wordt bepaald door de regels van het spel. Wel of geen HRA, welke vorm van HRA, maximale lening die je mag afsluiten, etc. Die regels wijzigen continu, dus het is moeilijk een "normaal" aan te wijzen. Denk dat we "gewoon" (zo gewoon is het natuurlijk niet) langzaam alle marktverstorende maatregelen zoveel mogelijk moeten afschaffen en dan zien we op termijn wel wat de markt tzt bepaalt als de normaal op dat moment. Ik denk niet dat het veel zin heeft om te kijken naar verleden. We kunnen namelijk een hoop vinden van de huizenprijzen, maar de markt bepaalt wel wat de juiste prijs is in de gegeven markt.

[Squishie]

RemcoDelft schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 10:58:
[...]

Ze hebben een vreemde/suggestieve schaalverdeling: van 0 tot 200, waarbij 0-100 negatief is en 100-200 positief. Ze zitten nu op 69.
Een veel logischere (en minder suggestieve) schaalverdeling zou -100 tot 100 zijn, waarbij ze nu op -31 zitten.


[...]

Correct. Naar mijn mening is dit alleen maar een manier om mensen (die niet de "kleine letters" lezen) psychologisch op het verkeerde been te zetten.....


"ooooh kijk, er is een steiging in vertrouwen van bijv. 1 naar 2".
Ja het is inderdaad een steiging (het is zelfs een verdubbeling), maar daarbij niet meldende dat 1 en 2, op deze schaal alsnog ZEEEER slecht is).
Daarnast schrikken positieve getallen minder af dan negatieve.

[ Voor 7% gewijzigd door Squishie op 01-08-2013 11:20 ]

[GateKeaper]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 11:05:
[...]
Denk dat we "gewoon" (zo gewoon is het natuurlijk niet) langzaam alle marktverstorende maatregelen zoveel mogelijk moeten afschaffen en dan zien we op termijn wel wat de markt tzt bepaalt als de normaal op dat moment.

Er moet gewoon zekerheid komen, duidelijkheid. Wat gaat er nu wel gebeuren / veranderen, en wat niet. Blijft de HRA nu wel of niet bestaan, is de rente van de hypotheken volgende maand gelijk, lager of juist hoger? We hebben een slagkrachtige en betrouwbare overheid nodig. Niet dat wispelturige gebeuren.

Zet de hypotheken vast, verbied rente wijzigingen voor een jaar, of iets meer en daarbij ook een tijdelijk verbod om buitenlandse hypotheken op huizen in NL om concurrentienadelen te voorkomen.

Het is gewoon een enorm probleem dat mensen niet weten waar ze aan toe zijn. De angst dat je nu koopt, en volgende maand je rente 1% lager was uitgevallen, en er dan ook nog achter komen dat je weer 5% in waarde van je huis bent verloren, terwijl de inflatie 3% is, en je loonstijging maar 0,5%. Dat is momenteel gewoon een serieus probleem!

[nare man]

RemcoDelft schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 10:58:
[...]
Oorsponkelijk was het idee van sociale woningbouw best goed: zorgen dat ook de arbeidersklasse in fatsoenlijke huizen kan wonen.
Het is helaas een klein beetje doorgeschoten. Hier in de buurt staan sociale huurwoningen: 2 onder 1 kap, twee verdiepingen plus een zolder, kortgeleden van binnen en van buiten grondig gerenoveerd incl. extra isolatie, grote tuin voor en achter, garage, en een heel rijtje Mercedes en BMW voor de deur.

Helemaal mee eens, met het idee van sociale woningbouw als voorziening voor degenen die echt niet op andere wijze zelf in huisvesting kunnen voorziennig is op zich niets mis, maar de vangnetfunctie impliceert voor mij per definitie dat sprake moet zijn van 'sobere, doelmatige huisvesting', niet van excessen (grote twee-onder-éénkappers, penthouses, grachtengordel etc.).

Overigens denk ik wel dat veel commentaar op de sociale woningbouw (en dan vooral de (werkelijke of vermeende) luxe daarvan) voortkomt uit pure rancune van huiseigenaren, maar dat is weer een ander verhaal.

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 11:05:
Dat is zeker een vraag. Veel mensen gaan hier graag uit van 1995 als de normaal, maar vraag me af of dat wel terecht is. Rond die tijd werden de regels van het spel namelijk gewijzigd.

De regels zijn natuurlijk al voor een deel teruggedraaid en worden nog verder teruggedraaid. Ook qua welvaart zakken we weer richting die niveau's.

Squishie schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 11:18:
Correct. Naar mijn mening is dit alleen maar een manier om mensen (die niet de "kleine letters" lezen) psychologisch op het verkeerde been te zetten.....


"ooooh kijk, er is een steiging in vertrouwen van bijv. 1 naar 2".
Ja het is inderdaad een steiging (het is zelfs een verdubbeling), maar daarbij niet meldende dat 1 en 2, op deze schaal alsnog ZEEEER slecht is).
Daarnast schrikken positieve getallen minder af dan negatieve.

Goh, een partij die grote belangen heeft bij hoge prijzen die de waarheid verdraaid en maximale media aandacht krijgt? What else is new?

nare man schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 12:35:
[...]


Helemaal mee eens, met het idee van sociale woningbouw als voorziening voor degenen die echt niet op andere wijze zelf in huisvesting kunnen voorziennig is op zich niets mis, maar de vangnetfunctie impliceert voor mij per definitie dat sprake moet zijn van 'sobere, doelmatige huisvesting', niet van excessen (grote twee-onder-éénkappers, penthouses, grachtengordel etc.).

Overigens denk ik wel dat veel commentaar op de sociale woningbouw (en dan vooral de (werkelijke of vermeende) luxe daarvan) voortkomt uit pure rancune van huiseigenaren, maar dat is weer een ander verhaal.

Wat er geregeld moet worden is:
A. Alleen sociale nieuwbouw voor wie het echt nodig heeft. Niet zoals nu dat als je er eenmaal zit dat je er mag blijven zitten en net zoveel blijft betalen ook als je inkomen gestegen is. (wat niet moet betekenen dat we werken afmoedigen)
B. Er moet ook een alternatief zijn, veel mensen die nu sociaal huren zouden daar niet moeten zitten maar kunnen eigenlijk ook niet weg.

[ Voor 32% gewijzigd door ph4ge op 01-08-2013 12:39 ]

[rube]

GateKeaper schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 12:17:
[...]
Er moet gewoon zekerheid komen, duidelijkheid. Wat gaat er nu wel gebeuren / veranderen, en wat niet. Blijft de HRA nu wel of niet bestaan, is de rente van de hypotheken volgende maand gelijk, lager of juist hoger? We hebben een slagkrachtige en betrouwbare overheid nodig. Niet dat wispelturige gebeuren.

Zet de hypotheken vast, verbied rente wijzigingen voor een jaar, of iets meer en daarbij ook een tijdelijk verbod om buitenlandse hypotheken op huizen in NL om concurrentienadelen te voorkomen.

Het is gewoon een enorm probleem dat mensen niet weten waar ze aan toe zijn. De angst dat je nu koopt, en volgende maand je rente 1% lager was uitgevallen, en er dan ook nog achter komen dat je weer 5% in waarde van je huis bent verloren, terwijl de inflatie 3% is, en je loonstijging maar 0,5%. Dat is momenteel gewoon een serieus probleem!

Ik ben het met je eens bent dat de overheid duidelijker zou moeten zijn en niet iedere 6 maanden met een andere plan moet komen.

Echter, het vast zetten van de hypotheek rente door de overheid is een absurd idee en nooit werkbaar. Bovendien, als je er niet tegen kunt dat er schommelingen zijn in waarde, rente, inflatie en loonstijgingen, ga dan gewoon lekker huren zou ik zeggen. Dergelijke onzekerheden zijn toch gewoon onderdeel van het hele leven en zijn niet anders als in het verleden (ja, toen wist je alleen niet of het huis 5 of 10% meer waard zou worden in dat jaar ).

[rube]

Trouwens, juli is weer afgesloten. Wie zou er als eerste met nieuwe (positieve) cijfers komen

[GateKeaper]

rube schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 12:45:
[...]

Echter, het vast zetten van de hypotheek rente door de overheid is een absurd idee en nooit werkbaar. Bovendien, als je er niet tegen kunt dat er schommelingen zijn in waarde, rente, inflatie en loonstijgingen, ga dan gewoon lekker huren zou ik zeggen. Dergelijke onzekerheden zijn toch gewoon onderdeel van het hele leven en zijn niet anders als in het verleden (ja, toen wist je alleen niet of het huis 5 of 10% meer waard zou worden in dat jaar ).

Mee eens.. maar het schommelt nu allemaal iets te veel, een tijdelijke freeze kan wel positieve invloed hebben op het vertrouwen van de consument.

[rube]

Ja maar, dan ga je geforceerd vertrouwen proberen te creëren. Ik denk niet dat dat de goede manier is.
Mensen moeten leren dat deze (en andere) onzekerheden er altijd zullen zijn. Dat ze dit van circa '95 tot '08 even vergeten waren moeten we niet als standaard gaan zien.

Mijn ouders kochten in '90 hun eerste huis. Golfoorlog, rente op 10% (!) etc. Ja, dat was ook niet goed voor het vertrouwen, maar zo gaat dat nou eenmaal.

En ook als er wel vertrouwen is, veel mensen kunnen nu gewoon niet meer de financiering krijgen als voorheen. Dus wellicht zouden ze dan wel willen, dan nog kunnen ze niet.

[Oscar Mopperkont]

nare man schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 12:35:
Helemaal mee eens, met het idee van sociale woningbouw als voorziening voor degenen die echt niet op andere wijze zelf in huisvesting kunnen voorziennig is op zich niets mis, maar de vangnetfunctie impliceert voor mij per definitie dat sprake moet zijn van 'sobere, doelmatige huisvesting', niet van excessen (grote twee-onder-éénkappers, penthouses, grachtengordel etc.).

Waarom geven we die mensen niet gewoon genoeg geld? Dat is toch een veel eenvoudigere oplossing? Nu zie je dat eerst het huis niet tegen een marktprijs wordt aangeboden en vervolgens komt er nog een klein beetje huursubsidie bij. Dat is wat mij betreft een omslachtig systeem. Bovendien zorgt het voor een tweedeling tussen sociale huurwoningen en andere woningen. Als je gewoon een zak met geld geeft, is bovendien veel inzichtelijker wat mensen krijgen.

Hebben we echt redenen om aan te nemen dat de markt geen goedkope woningen zou bouwen als er geen woningcorporaties zijn? Zo ja, hoe doet men dat an in andere landen?

[Iblies]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 13:30:
[...]
...
Hebben we echt redenen om aan te nemen dat de markt geen goedkope woningen zou bouwen als er geen woningcorporaties zijn? Zo ja, hoe doet men dat an in andere landen?

Ghetto-vorming en banlieus. En dat is iets wat je in alle landen terug ziet komen. Niet alleen de VS, maar ook in de VK, frappant genoeg is daar ook een groot deel blank, Frankrijk, en zelfs Duitsland maakt zich daar schuldig aan. En vaak begint het met die wijken vaak met een vorm van sociale woningbouw. Niet door middel van woningstichting, maar dan in samenwerking met de overheid een groot gebied helemaal volbouwen voor mensen die minder te besteden hebben.

En helaas is er een correlatie tussen inkomen en IQ,
Wikipedia: The Bell Curve

Je moet een bepaalde balans hebben tussen inkomens om een beetje een fatsoenlijke maatschappij te hebben. Het planologisch systeem dat we hier hanteren kleven veel nadelen aan, maar het heeft ook zo zijn voordelen. Je heb minder ruimte voor excessen in bepaalde subculturelen binnen de Nederlandse samenleving.


Dat het ondersteuningssysteem een bepaalde mate van complexiteit bevat is overigens wel aan te bevelen. Indien je het het te simpel maakt, nodigt het weer uit om er vooral gebruik van te maken. In een kort verleden hadden we dat met de WAO en WW.
Als je een kleine afwijking had, dan was er een ruim vangnet. Zo lopen we graag te verkondigen dat we een laag werkeloosheidspercentage hebben, maar daarnaast hebben we nog steeds de WAO en daarnaast de WIA.
Bij WW was het gewoon een kwestie van rekenen. 6 Maanden werken en je kreeg 6 maanden WW. Trieste was dat als je 6 maanden ging buffelen met veel nachtwerk (toeslag), overwerk en/of dubbele baan, kon je daarna 6 maanden lekker uitrusten.

[Oscar Mopperkont]

Iblies schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 14:28:
Ghetto-vorming en banlieus. En dat is iets wat je in alle landen terug ziet komen. Niet alleen de VS, maar ook in de VK, frappant genoeg is daar ook een groot deel blank, Frankrijk, en zelfs Duitsland maakt zich daar schuldig aan.

Dat gaat enkel over de vraag of je mensen wil spreiden. Kun je heel wat bomen over opzetten, maar stel dat "we" vinden dat dat raadzaam is, dan kan dat toch nog steeds met geld?

Voorbeeldje:

Sociale huurwoning in gewilde wijk in Amsterdam, daarvan is huurprijs EUR 450
Mensen in die woning krijgen ook nog EUR 50 subsidie
En onder de streep betaal je EUR 400

"Marktprijs" van de sociale huurwoning is EUR 850

Dan kun je toch net zo goed die mensen EUR 450 subsidie direct geven? Dan zie je veel beter wat er gegeven wordt en kun je de woningcorporatie uitschakelen.

[Pooh]

Wie gaat die 450 euro ophoesten? Er bestaan nu eenmaal woningcorporaties, die in het verleden met subsidie en gemeenschapsgeld goedkope woningen hebben kunnen bouwen. Hun bezit zit grotendeels in die stenen. Dus een corporatie kan zo'n woning verhuren voor 450 euro, en lijdt dan geen verlies. Of wil je in 1 klap de hele zwik corporatiewoningen verkopen aan nieuwe verhuurders, voor de dubbele prijs? Dat is een miljardeninvestering waar niemand z'n handen aan gaat branden.

[TRG550]

Pooh schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 15:26:
Wie gaat die 450 euro ophoesten? Er bestaan nu eenmaal woningcorporaties, die in het verleden met subsidie en gemeenschapsgeld goedkope woningen hebben kunnen bouwen. Hun bezit zit grotendeels in die stenen. Dus een corporatie kan zo'n woning verhuren voor 450 euro, en lijdt dan geen verlies. Of wil je in 1 klap de hele zwik corporatiewoningen verkopen aan nieuwe verhuurders, voor de dubbele prijs? Dat is een miljardeninvestering waar niemand z'n handen aan gaat branden.

Dat de WC geld in stenen hebben zitten hoeft niet uit te maken dit kan nog steeds door woningcorporaties en/of overheid betaald worden.

woning staat leeg
optie A: verhuren voor 450 met 50 euro subsidie

optie B: verhuren voor 850 en dan 450 aan subsidie geven (400 wc + 50 overheid)
Aan beide houdt je 400 over voor allerlei andere kosten

Wellicht geef je hiermee wel verkeerde impuls af en zou je een max moeten zetten op deze subsidie want geef je ook €1600 subsidie als de huur 2000 is?
Nadeel dat dan vooral de goedkopere woningen in aanmerking komen door dit maximum waardoor je de economische klasses scheidt zoals hierboven ook besproken.

Andere vraag: wanneer krijg je die subsidie van €400? als je werkt, ook als huur<400, is dit per persoon/huishouden/adres?

[ Voor 4% gewijzigd door TRG550 op 01-08-2013 15:40 ]

[Oscar Mopperkont]

Pooh schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 15:26:
Wie gaat die 450 euro ophoesten? Er bestaan nu eenmaal woningcorporaties, die in het verleden met subsidie en gemeenschapsgeld goedkope woningen hebben kunnen bouwen. Hun bezit zit grotendeels in die stenen. Dus een corporatie kan zo'n woning verhuren voor 450 euro, en lijdt dan geen verlies. Of wil je in 1 klap de hele zwik corporatiewoningen verkopen aan nieuwe verhuurders, voor de dubbele prijs? Dat is een miljardeninvestering waar niemand z'n handen aan gaat branden.

Zo'n stelsel hoeft niet in 1 dag ingevoerd te zijn. Als die woningen daadwerkelijk een marktprijs hebben van een huur van EUR 850 per maand, dan kun je ze verkopen aan particuliere investeerders. Ook dat hoeft niet in 1 dag te gebeuren. Enige dat ik aangeef, is dat we nu een gek stelsel hebben met een (op sommige plekken) heel hoge verborgen subsidie. Bovendien leidt het tot scheefhuren, aangezien die mensen die zo'n woning hebben weten te bemachtigen, vaak (terecht) gewoon lekker blijven zitten waar ze zitten. Die verborgen subsidie pakt niemand ze namelijk af. Er komen nu wel wat voorstellen in die richting, maar dat is ook weer een lapmiddel.

[rinkel]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 15:44:
[...]

Zo'n stelsel hoeft niet in 1 dag ingevoerd te zijn. Als die woningen daadwerkelijk een marktprijs hebben van een huur van EUR 850 per maand, dan kun je ze verkopen aan particuliere investeerders. Ook dat hoeft niet in 1 dag te gebeuren. Enige dat ik aangeef, is dat we nu een gek stelsel hebben met een (op sommige plekken) heel hoge verborgen subsidie. Bovendien leidt het tot scheefhuren, aangezien die mensen die zo'n woning hebben weten te bemachtigen, vaak (terecht) gewoon lekker blijven zitten waar ze zitten. Die verborgen subsidie pakt niemand ze namelijk af. Er komen nu wel wat voorstellen in die richting, maar dat is ook weer een lapmiddel.

Op zich kan ik me daar wel in vinden, op de lange termijn.
Dit lost ook het probleem met inkomensafhankelijke huur waar nu elke keer gedoe mee is.
Gewoon simpel, helder en duidelijk.

[Pooh]

TRG550 schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 15:38:
[...]

Dat de WC geld in stenen hebben zitten hoeft niet uit te maken dit kan nog steeds door woningcorporaties en/of overheid betaald worden.

woning staat leeg
optie A: verhuren voor 450 met 50 euro subsidie

optie B: verhuren voor 850 en dan 450 aan subsidie geven (400 wc + 50 overheid)
Aan beide houdt je 400 over voor allerlei andere kosten

Het 2e is toch precies de huidige situatie? Waarom zou de woningbouw 850 incasseren om daarna 400 terug te storten op dezelfde rekening?

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 15:14:
Dan kun je toch net zo goed die mensen EUR 450 subsidie direct geven? Dan zie je veel beter wat er gegeven wordt en kun je de woningcorporatie uitschakelen.

Dat zou die woningcorporatie wel willen: de inkomsten verdubbelen!
Het is juist andersom: als er geen schaarste was geweest, waren huizen nooit zo duur geworden en had ook die "arme" bewoner gewoon kunnen huren. Alleen niet in centrum Amsterdam.

Daar komt bij dat je een valse vergelijking maakt: 90% van de huurwoningen is in bezit van woningcorporaties, en doet dus niet mee met de vrije markt. Vervolgens houd je de resterende 10% als marktprijs aan... Daarentegen als je alle huurwoningen op de vrije markt zou gooien, zouden degenen die nu 10% uitmaken van de huurmarkt opeens uit 100% kunnen kiezen, terwijl de resterende 90% helemaal niet zoveel kan betalen. De huur komt dus lager te liggen dan de huidige vrije sector huren.

[Oscar Mopperkont]

Dat er een andere huurprijs komt, ben ik helemaal mee eens. Als principe maar wordt omgegooid. Die sociale woningbouw heeft namelijk net als de HRA een marktverstorend effect en het is niet transparant.

[ Voor 7% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 01-08-2013 16:34 ]

[t_captain]

...en zorgt voor gekke inkomenseffecten van mensen die onder/tegen modaal verdienen. Van die gevallen dat een loonsverhoging alleen maar geld kost.

Het liefst zou ik zien dat alle inkomensherverdeling (huur, zorg, andere toeslagen, inkomensafhankelijke premie ZVW ) werd samengevat in de inkomstenbelasting. Op de bijstand na.

[Señor Sjon]

Pooh schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 15:55:
[...]

Het 2e is toch precies de huidige situatie? Waarom zou de woningbouw 850 incasseren om daarna 400 terug te storten op dezelfde rekening?

Zo is heel het NL belastingstelsel opgebouwd... Alleen zitten er nog een hoop poppetjes en instanties tussen die geld kosten. We maken het leven niet goedkoper, we subsidiëren de armen om ook de hoge prijzen te kunnen betalen, in plaats van een lager prijspeil.

[Pooh]

Senor Sjon schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 17:27:
[...]

Zo is heel het NL belastingstelsel opgebouwd... Alleen zitten er nog een hoop poppetjes en instanties tussen die geld kosten. We maken het leven niet goedkoper, we subsidiëren de armen om ook de hoge prijzen te kunnen betalen, in plaats van een lager prijspeil.

Nee, dat zijn 2 verschillende dingen.
Vroeger gaf de overheid geld aan de woningcooperatie, en geld aan de huurder. Daarna gaf de huurder wat geld aan de coorporatie, en daarmee was de deal rond.

Sinds de corporaties zelfstandig zijn , geeft de overheid alleen nog geld aan de huurder, en de huurder geeft geld aan de corporatie. Dat is inderdaad het systeem dat jij beschrijft.

Maar het voorstel was nu: De overheid geeft geld aan de huurder, de corporatie geeft OOK geld aan de huurder, en daarmee betaalt de huurder dan de corporatie weer. Zodra er geld over 'dezelfde lijn' heen en weer gaat is het echt volledige flauwekul geworden.

[!null]

"Geld moet rollen" is dan toch altijd het argument?

[Iblies]

Senor Sjon schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 17:27:
[...]

Zo is heel het NL belastingstelsel opgebouwd... Alleen zitten er nog een hoop poppetjes en instanties tussen die geld kosten. We maken het leven niet goedkoper, we subsidiëren de armen om ook de hoge prijzen te kunnen betalen, in plaats van een lager prijspeil.

Niet helemaal.

Huurtoeslag is gebaseerd op besteedbaar inkomen. Met inkomen x kun je een bedrag y aan huur kwijt zijn. Als je maar 400 euro huur kunt betalen, dan krijg je bij een woning van 500 dus €100,- en bij een woning van 600 tot €200 toeslag.

Het is ook een van de redenen waarom er een heel scala aan regels omheen zit. Puntenstelsel, maximale huur, maximale huurstijging etc.

Daarom vind ik het vreemd dat ze de WOZ niet meenemen bij berekenen van huur. Dan zou bij heel veel woningen de huur drastisch dalen ipv de eindeloze huurstijging waarbij in heel veel gevallen totaal geen correlatie is met de waarde van de woning.

[ph4ge]

RTL Z Huizenindex: de trend blijft overeind

Ik ben echt niet het type om te geloven in complot theorieën, maar de manier waarop de media handelen begint schokkende vormen aan te nemen.

[Oscar Mopperkont]

Alsof RTL de huizenmarkt stabiel kan lullen. En als ze het al zouden kunnen, moeten ze een medaille krijgen. Doen ze eigenhandig meer voor de economie dan de overheid (overigens niet zo moeilijk, want dat doet eigenlijk iedereen die de economie niet aan het slopen is ).

[ATS]

t_captain schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 16:52:
Het liefst zou ik zien dat alle inkomensherverdeling (huur, zorg, andere toeslagen, inkomensafhankelijke premie ZVW ) werd samengevat in de inkomstenbelasting. Op de bijstand na.

En we noemen het "basisinkomen"?

[t_captain]

@ATS: dat is een andere discussie.

Het feit is dat we een opeenstapeling van inkomens-herverdelende regelingen hebben. Een beetje uit de losse pols van lage naar hoge inkomens gesorteerd heb je te maken met:
- bijstand
- eventuele aanvullingen op bijstand
- gemeentelijke regelingen voor kwijtschelding van belastingen en gratis voorzieningen
- toeslagen
- heffingskortingen
- inkomensafhankelijke bijdrage ZVW
- aftrekposten
- progressieve inkomstenbelasting

Inkomensverzekeringen laat ik even buiten beschouwing.

Gevolg is een grillig verloop van de totale belastingdruk die bij de werkgever+werknemer combinatie wordt neergelegd. Zo is de marginale belastingdruk over je inkomen tussen 40.000 en 55.000 euro erg hoog (42% IB + 4% afbouw arbeidskorting + 7.xx% IAB-ZVW + 0.42% vanwege inkomensafhankelijke drempel giften) = ongeveer 54%. Tussen 55.000 en 70.000 is de belastingdruk nog iets hoger (52% IB + 4% afbouw arbeidskorting + 0.52% vanwege inkomensafhankelijke drempel giften = 56.5%). Daarboven zakt de belastingdruk naar 52.5%. Toeslagen heb ik even buiten beschouwing gelaten, anders wordt het heel complex.

In feite stijgt de belastingdruk als een razende van bijna 0 als je 10.000 euro verdient naar dik 50% over je inkomen vanaf 40k. En de stijging is niet altijd vloeiend, denk aan het kwijtraken van allerlei benefits als je boven minimum uitstijgt, of de huurtoeslag die je plotseling kwijtraakt tegen modaal. Die grilligheid, gecombineerd met de nogal grote persoonlijke verschillen, zorgen dat we imho een belastingcurve hebben waarvoor geen maatschappelijk draagvlak is. Omdat jaar na jaar de tekorten als lastenverzwaringen bij modaal+ zijn neergelegd, hoor je wel heel gauw bij de grootverdieners.

A propos basisinkomen: imho zeer onwenselijk maar misschien onvermijdelijk.

Ik zie een trend waarin een steeds kleinere groep een steeds grote bijdrage aan de economie levert. Aan de andere kant van de vergelijking is er een steeds grotere groep die nauwelijks iets kan bijdragen. De banen op MBO niveau zijn op hun retour, en daar zit de bulk van de beroepsbevolking.
Ik zou niet weten hoe je in deze context een bepaalde rust en vrede in je samenleving kunt handhaven, basisinkomen is een van de ideeen.

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 23:54:
Alsof RTL de huizenmarkt stabiel kan lullen. En als ze het al zouden kunnen, moeten ze een medaille krijgen. Doen ze eigenhandig meer voor de economie dan de overheid (overigens niet zo moeilijk, want dat doet eigenlijk iedereen die de economie niet aan het slopen is ).

Het probleem is dat RTL deze index in het leven heeft geroepen omdat de officiële onafhankelijke index van het kadaster zn onafhankelijk te grabbel heeft gegooid. Vergis je niet over wie hier achter zitten, dat is de overheidsgesubsieerde "woningmarktexpert" Boelhouwer, de NVM en de TU Delft. Niet de minste organisaties, waar je toch wel wat van mag verwachten. Het staatsjournaal was ook al niet meer betrouwbaar. Ook de Telegraaf en het AD hebben zich al van de slechtste kant laten zien als het om de huizenmarkt gaat. Er blijft zo geen betrouwbare media meer over. En dat terwijl de makelaars, banken e.d. juist van mening zijn dat te negatieve berichtgeving juist een belangrijke oorzaak van de dalende markt is. Een mening die ik volgens mij van jou en anderen ook weleens gezien heb. Dat de misleidingstechnieken ondertussen zo doorzichtig zijn geworden geeft alleen maar aan dat de paniek in de woningmarkt nog lang niet over is en dat alle zogenaamde positieve signalen van de laatste weken met enorm veel zout genomen moeten worden.

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 13:28:
Hoe ver liep Kadaster op NVM? En komen deze cijfers overeen met de cijfers van NVM een tijdje geleden? Dan zou je namelijk kunnen zien of de huidige uitspraken van NVM dat er bodemvorming lijkt te zijn, kloppen, of dat cijfers Kadaster dat tegenspreken.

Goed, beide partijen hebben al een kwalijke reputatie, maar er van uitgaande dat het kadaster nog wel eerlijk de werkelijke verkoopaantallen rapporteert: Ik kwam dit vandaag tegen, trek zelf je conclusies...

Naast het NVM is overigens ook de HDN de boel gewoon aan het manipuleren. In het ene persbericht vergelijken ze maand op maand en het volgende persbericht jaar op jaar om telkens maar het meest positieve weer te kunnen geven. Ik zeg het je, objectief nieuws en cijfers vinden is afgezien van wat onafhankelijke blogs bijna onmogelijk geworden. De reguliere media denken maar aan een ding, en dat is niet het belang van de Nederlander.

Ik ben het deels wel eens dat vertrouwen een belangrijke rol speelt. Met het manipuleren van de cijfers en media op deze schaal verwacht je niet dat dat het vertrouwen ten goede komt.

[ Voor 10% gewijzigd door ph4ge op 02-08-2013 10:46 ]

[Ryan1981]

Ik ben ook aan het rondkijken om een huis te kopen en ik hoop natuurlijk op een verdere prijsdaling

Ik wilde wel even kwijt dat wat er ook gebeurd, de bestedingsruimte moet volgens mij absoluut niet vergroot worden, dat drijft de huizenprijzen alleen maar omhoog want er worden niet opeens meer huizen bijgebouwd. Dat is volgens mij ook de hele oorzaak van de hele bubbel die we nu hebben.

[Motrax]

ph4ge schreef op vrijdag 02 augustus 2013 @ 09:22:
[...]
Het probleem is dat RTL deze index in het leven heeft geroepen omdat de officiële onafhankelijke index van het kadaster zn onafhankelijk te grabbel heeft gegooid. Vergis je niet over wie hier achter zitten, dat is de overheidsgesubsieerde "woningmarktexpert" Boelhouwer, de NVM en de TU Delft. Niet de minste organisaties, waar je toch wel wat van mag verwachten. Het staatsjournaal was ook al niet meer betrouwbaar. Ook de Telegraaf en het AD hebben zich al van de slechtste kant laten zien als het om de huizenmarkt gaat. Er blijft zo geen betrouwbare media meer over. En dat terwijl de makelaars, banken e.d. juist van mening zijn dat te negatieve berichtgeving juist een belangrijke oorzaak van de dalende markt is. Een mening die ik volgens mij van jou en anderen ook weleens gezien heb. Dat de misleidingstechnieken ondertussen zo doorzichtig zijn geworden geeft alleen maar aan dat de paniek in de woningmarkt nog lang niet over is en dat alle zogenaamde positieve signalen van de laatste weken met enorm veel zout genomen moeten worden.

Alleen Kees de Kort moeten we nog geloven De raspessimist van BNR... alleen jammer dat hij wel vaak gelijk heeft, ik had liever positiever nieuws gehoord, maar dat is er erg weinig. Dat is nu de realiteit.

[Bartjuh]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 01 augustus 2013 @ 23:54:
Alsof RTL de huizenmarkt stabiel kan lullen. En als ze het al zouden kunnen, moeten ze een medaille krijgen. Doen ze eigenhandig meer voor de economie dan de overheid (overigens niet zo moeilijk, want dat doet eigenlijk iedereen die de economie niet aan het slopen is ).

Nee, dan doen ze eigenhandig meer schade toe aan de economie. Een dergelijk hoog prijspeil is uiterst slecht, en zorgt ervoor dat er opnieuw hoge schulden worden aangegaan en minder wordt geïnvesteerd in de rest, het daadwerkelijk productieve deel, van de economie. Stenen produceren niets.

Nee, de huizenprijzen moeten verder dalen naar een juist equilibrium in een woningmarkt met randvoorwaarden die zo liberaal mogelijk zijn. De overheid moet alleen rap de HRA afbouwen naar 0 (verdisconteren in loonbelasting), de sociale huur kwijt, en afboeken op bouwgrond en veel meer bouwgrond uitleveren tegen veel lagere prijzen.

Alleen zo kan je op termijn een gezonde woningmarkt bewerkstelligen, niet door praten.

[Iblies]

Het is jammer dat RTL een aantal stimuleringsfactoren dus helemaal niet meeneemt. Zo heb je de landelijke starterslening. In principe voor mensen die net geen huis kunnen financieren. Ik zou daar wel eens de getallen van zien en of het potje niet op is. Die is ingegaan op 1 juli. Daarnaast heb je de tijdelijke verlaging van btw van verbouw. Scheelt je zomaar 15%.

De scheefhuurders die (semi)verplicht hun huis uit gaan, die kijken ook nog eens rond.

Eerste twee factoren zijn tijdelijk, dat laatste is ook maar de vraag hoe lang dat goed gaat. Dan krijg je langzaam leegstand in de sociale sector. Vraag me af in hoeverre met dit beleid daar rekening mee is gehouden.
Ander fenomeen kan dan een ook een rol gaan spelen zoals dat nu met ouderen is. Liever alleen en "onafhankelijk" met inkomen (gecorrigeerd met alle toeslagen) dan samen overal het volle pond voor betalen. Dan kunnen er mensen in huizen komen te wonen terwijl die veel te groot is om er maar voor te zorgen dat die verhuurd blijft.

Ik hoop van harte dat die gegevens wel netjes en eerlijk gemonitord worden.