Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[Oscar Mopperkont]

_{Interessante discussie over salariëring van technici en niet-technici, maar wat heeft het nog met de huizenmarkt te maken?
Wellicht idee om er een apart topic over op te zetten?}

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 12:25:
"Geld in stenen stoppen" is een veelgehoorde dooddoener. Wat wil je dan? Gratis stenen? Dat kan natuurlijk niet!
Wat mensen die dit zeggen bedoelen is dat ze en de stenen willen, en het geld nogmaals voor iets anders willen gebruiken! Dus stenen van geleend geld, en met je zelfverdiende geld iets leuks gaan doen...

Wat is daar mis mee? Mensen huren of leasen wel vaker dingen? Alleen nu heb je HRA, waardoor de huuroptie in feite niet bestaat. Ik pleit dus voor géén HRA en al helemaal geen HRA die geld in stenen stoppen stimuleert.

[rube]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 12:28:
[...]
Wat is daar mis mee? Mensen huren of leasen wel vaker dingen? Alleen nu heb je HRA, waardoor de huuroptie in feite niet bestaat. Ik pleit dus voor géén HRA en al helemaal geen HRA die geld in stenen stoppen stimuleert.

Mensen willen vaak niet tot aan hun dood werken, maar eerder met pensioen. Het verminderen van vaste lasten (zoals huur/hypotheek) helpt om op latere leeftijd rond te kunnen komen met een lager inkomen. Zodat ze dus niet meer (fulltime) te hoeven werken.

Een andere oplossing is dat mensen tijdens hun werkende leven voldoende zouden sparen. Maar de meeste mensen doen dat niet uit zich zelf.

Daarom is een afbetaald huis als je 50 of 60 bent, in plaats van huren voor veel mensen wel verstandig en is het wellicht niet verkeerd om dat vanuit de overheid te stimuleren. Wel op de juiste manier natuurlijk, niet met de huidige HRA

[Señor Sjon]

Ik zie alleen niet hoe het wegvallen van de HRA gecompenseerd gaat worden. Dan komen mensen alleen nog maar vaster te zitten en verliezen ze nog meer geld door weer een overheidsmaatregel.

Beetje als Zweden begin jaren '90... dat heeft ook jaren geduurd voodat daar weer wat boven water kwam.

@hierboven
Sparen is leuk... als we die achterstallige salarisverhogingen ook eens kregen. We lopen alweer 10% achter in een paar jaar. Dat gaat rechtstreeks van het besteedbaar inkomen af.

[ Voor 24% gewijzigd door Señor Sjon op 26-07-2013 12:47 ]

[Jiffy]

RemcoDelft schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 12:25:

Wat gebeurt er vervolgens met zo'n woning? Koopt het waarborgfonds het? Of moet de koper ermee blijven zitten en nemen de betalingsachterstanden alleen maar toe?

Alles kan, dat is nu nog niet bekend, de ontbinding is nog 'kakelvers'. In dit geval zijn de tekorten zowel absoluut als relatief enorm en voor de cliënt onoverbrugbaar.

Om 'mijn' praktijkvoorbeeldje even te nemen: koopsom van € 72.000, totale woninggerelateerde schulden (1ste hypotheek, starterslening, beslag van energiemaatschappij, achterstanden vereniging van eigenaars, nota makelaar): € 147.500. De restschuld zou, indien deze overdracht door zou zijn gegaan, dus hoger zijn dan de verkoopwaarde van de woning...

Needless to say staat verkoper onder bewind (dit soort problemen ontstaat meestal niet uit het niets, daar is in de meeste gevallen een oorzaak voor): uit een dergelijk scenario kun je je als verkoper zijnde nooit meer omhoog werken.

En dit jaar heb ik al meerdere van dit soort zaken gehad. Uiteindelijk zullen die verliezen door een partij genomen moeten worden. Een deel van die verliezen worden, als zo'n zaak doorgaat, opgevangen door NHG, maar dat geldt lang niet voor alle schulden. En daar blijven er in zo'n geval meestal meer dan genoeg van over.

Ja, mensen in zo'n situatie zitten heel, héél diep in de shit.

[ Voor 14% gewijzigd door Jiffy op 26-07-2013 12:49 ]

[ATS]

Jiffy schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 12:13:
Die gedachte speelde vanmorgen ook door mijn hoofd. Daar ga ik dus zo maar even met de makelaar over bellen, want die ontbindende voorwaarde zit dus niet in de koopovereenkomst. Dat muisje kon nog wel eens een lelijk staartje krijgen. Aan de andere kant: dit is een typisch geval van veren en kale kippen: verkoper staat onder bewind en er valt geen dubbeltje te halen. Grote kans dat koper de moeite niet eens zal nemen om die 10% te incasseren. En idd, zo blijkt bij navraag: koper heeft afgezien van de 10%.

Dan heeft de verkoper stinkende mazzel. Ik zou als koper niet zo makkelijk € 7k laten schieten als ik daar recht op heb. De verkoper verhaalt het maar lekker dwarsliggende bank o.i.d.

[Verwijderd]

Let op! Lees net dat die banken een groot deel van de rente in hun zak steken! http://marketupdate.nl/ni...otheekrente-in-eigen-zak/

[Rukapul]

ATS schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 13:33:
[...]

Dan heeft de verkoper stinkende mazzel. Ik zou als koper niet zo makkelijk € 7k laten schieten als ik daar recht op heb. De verkoper verhaalt het maar lekker dwarsliggende bank o.i.d.

Ten eerste zal blijken dat je er uiteindelijk geen recht op hebt wanneer verkoper zich fatsoenlijk voor een rechter verdedigt. Het is meer regel dan uitzondering dat boetebedingen zoals deze gematigd of zelfs vernietigd worden wanneer verkoper weinig aan te rekenen valt en/of niet kan betalen. Matiging tot de daadwerkelijke kosten ligt dan voor de hand (wat met dit goedkope huis mogelijk weinig zal schelen). Ten tweede ga je dat geld bij een kale kip niet terugzien.

Je kunt het dus wel willen, maar pick your battles wisely.
En verhalen op de bank kan alleen maar wanneer deze zodanig zou handelen wanneer het voordeel voor de bank niet redelijk in verhouding zou staan tot de nadelen van de klant. In principe mag een bank dwarsliggen.

[ Voor 15% gewijzigd door Rukapul op 26-07-2013 13:46 ]

[ATS]

Verwijderd schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 13:38:
Let op! Lees net dat die banken een groot deel van de rente in hun zak steken! http://marketupdate.nl/ni...otheekrente-in-eigen-zak/

Dat is toch geen verrassing? Dat roept VEH al jaren. Het lijkt me een direct gevolg van a) de compleet weggevallen concurrentie op de hypotheekmarkt in Nederland, en b) de strenger wordende eisen aan banken om kapitaalbuffers aan te houden.

a) is natuurlijk het gevolg van de nationalisaties, waarbij Brussel oplegt dat deze banken geen lagere rentes op leningen of hogere rentes op spaartegoeden mogen bieden dan de niet-genationaliseerde/ondersteunde concurrentie. Dus Rabo kan de facto de rentestanden bepalen in de markt, en het is niet zo gek dat ze dat dan ook doen op een manier die goed is voor de bank. Druk van concurrenten is er immers bijna niet. Dat middel werkt als je inderdaad nog wat marktpartijen overhoudt die geen steun hebben ontvangen, maar dat is in Nederland praktisch niet het geval.

b) is ook logisch (we willen geen banken-bailouts meer toch?), maar al met al pakt het niet fijn uit voor de klanten (of de economie).

[Oscar Mopperkont]

rube schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 12:45:
[...]

Mensen willen vaak niet tot aan hun dood werken, maar eerder met pensioen. Het verminderen van vaste lasten (zoals huur/hypotheek) helpt om op latere leeftijd rond te kunnen komen met een lager inkomen. Zodat ze dus niet meer (fulltime) te hoeven werken.

Een andere oplossing is dat mensen tijdens hun werkende leven voldoende zouden sparen. Maar de meeste mensen doen dat niet uit zich zelf.

Daarom is een afbetaald huis als je 50 of 60 bent, in plaats van huren voor veel mensen wel verstandig en is het wellicht niet verkeerd om dat vanuit de overheid te stimuleren. Wel op de juiste manier natuurlijk, niet met de huidige HRA

Maar dat hoef je toch niet middels aflossen te doen? Ik kan toch ook een paar ton euro in aandelen, obligaties of grondstoffen hebben? Dan zit het niet vast in stenen en heb ik later ook een appeltje voor de dorst.

[Jiffy]

ATS schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 13:33:
Dan heeft de verkoper stinkende mazzel. Ik zou als koper niet zo makkelijk € 7k laten schieten als ik daar recht op heb. De verkoper verhaalt het maar lekker dwarsliggende bank o.i.d.

Forget it. Hoe wil je dat verhalen? Je hebt dan misschien wel een vordering, maar je sluit keurig aan achterin de rij. Na de bank, na de starterslening, na de beslaglegger, na de vereniging van eigenaars. En na de courtagenota van de makelaar.

Als er dan al bij lange na niet genoeg is om de bank te betalen, tja... Dan kun je die 7k wel willen hebben en er volgens de regels ook nog recht op hebben, maar geen schijn van kans dat je daar ook maar een euro van te zien zult krijgen.

In de loop van de jaren ben ik wel meer ontbindingen tegengekomen waarbij één van beide partijen recht had op 10%. En het daadwerkelijk uitbetalen van die 10%, tja, in veel gevallen gebeurt dat dus niet. Ik ben ook wel gevallen tegengekomen waarbij er een advocaat op werd gezet, beslag werd gelegd, et cetera. En het resultaat was uiteindelijk nihil: er wás gewoon niks.

[j_du_pee]

Senor Sjon schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 11:22:
Op de site van woningmarktcijfers maar een reactie achtergelaten. Het kan toch niet zo zijn dat een kritische woningmarktsite dat CPB prul voor zoete koek slikt?

Hoho, ik slik het niet als zoete koek hoor Ik denk alleen dat zo'n rapportje niet zomaar wordt geschreven, daar is om gevraagd. Ik denk dat daar om is gevraagd door degenen die beleid te verdedigen hebben. En vervolgens speculeer/wensdenk ik wat raak om wat voor beleid dat dan zou kunnen gaan

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 13:54:
Maar dat hoef je toch niet middels aflossen te doen? Ik kan toch ook een paar ton euro in aandelen, obligaties of grondstoffen hebben? Dan zit het niet vast in stenen en heb ik later ook een appeltje voor de dorst.

Even op een rijtje:
1. je bezit een huis van enkele tonnen
2. je bezit aandelen van enkele tonnen
3. je hebt een schuld van enkele tonnen

1 en 3 kan je tegen elkaar wegstrepen, dan houd je aandelen over maar ben je dakloos.
2 en 3 kan je tegen elkaar wegstrepen, dan heb je een afbetaald huis.
Als je aandelen in waarde dalen, kan je 1 en 3 tegen elkaar wegstrepen maar mag je maandelijks je hypotheek blijven betalen.

Wat jij wilt, komt in feite neer op aandelen kopen met geleend geld, met je huis als onderpand. Dat was ten tijde van de beleggingshypotheek heel populair! Gokken op winst! Maar dat kan de bank zelf ook wel... vergeet niet waarom de bank jouw huis als onderpand nodig heeft: jij vangt de risico's op.

[Xanaroth]

j_du_pee schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 14:01:
[...]

Hoho, ik slik het niet als zoete koek hoor Ik denk alleen dat zo'n rapportje niet zomaar wordt geschreven, daar is om gevraagd. Ik denk dat daar om is gevraagd door degenen die beleid te verdedigen hebben. En vervolgens speculeer/wensdenk ik wat raak om wat voor beleid dat dan zou kunnen gaan

Inderdaad.

Eerst kwam een mini-berichtje van Blok, dat (onder andere) de HRA wordt aangepakt en we pas met prinsjesdag meer horen omdat een en ander nog wordt uitgewerkt.

Wat nou, toevallig verschijnen erna rapportjes over dingen als verliesaversie van instanties.

1+1 = 2, grote kans dat daar subtiel naar een vooraf bedacht (bericht Blok) resultaat wordt geschreven. Dan verliezen de politici hun gezicht niet, want ze kunnen met rapportjes zwaaien dat deze zware pil uiteindelijk het beste is voor het land...

'Beste landgenoten, we hebben ons best gedaan de afgelopen jaren, maar het is niet gelukt. uit de laatste studies blijkt dat bladiebladiebla, en we dus de HRA ook voor bestaande gevallen minimaal moeten aanpakken.'
Kan mooi de VVD beloftes breken, en het afdekken met dat slimme mensen het voorschrijven en het het beste is voor het land op dit moment. Dat heet nou politiek.

[ Voor 17% gewijzigd door Xanaroth op 26-07-2013 14:29 ]

[rube]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 13:54:
[...]
Maar dat hoef je toch niet middels aflossen te doen? Ik kan toch ook een paar ton euro in aandelen, obligaties of grondstoffen hebben? Dan zit het niet vast in stenen en heb ik later ook een appeltje voor de dorst.

Zoasls RemcoDelft hierboven aangeeft
+, de meeste mensen sparen daar niet voldoende voor. Die mensen hebben dus niet alleen een niet-afgeloste hypotheek, maar ook niet een paar ton in aandelen, obligaties of wat voor andere investering ook.

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 14:07:
Even op een rijtje:
1. je bezit een huis van enkele tonnen
2. je bezit aandelen van enkele tonnen
3. je hebt een schuld van enkele tonnen

1 en 3 kan je tegen elkaar wegstrepen, dan houd je aandelen over maar ben je dakloos.
2 en 3 kan je tegen elkaar wegstrepen, dan heb je een afbetaald huis.
Als je aandelen in waarde dalen, kan je 1 en 3 tegen elkaar wegstrepen maar mag je maandelijks je hypotheek blijven betalen.

Wat jij wilt, komt in feite neer op aandelen kopen met geleend geld, met je huis als onderpand. Dat was ten tijde van de beleggingshypotheek heel populair! Gokken op winst! Maar dat kan de bank zelf ook wel... vergeet niet waarom de bank jouw huis als onderpand nodig heeft: jij vangt de risico's op.

Het komt niet neer op het kopen van aandelen met geleend geld. Als ik een huis koop met een hypotheek (zelfs annuitair) dan heb ik op dag 1 nog steeds geen cent in mijn portemonnee om aandelen te kopen. Dat zou enkel kunnen als de hypotheek op dag 1 hoger is dan de waarde van mijn huis. Maar dan heb ik gewoon een lening genomen bij de bank.

Het voorgaande verandert niet met de tijd. Zodra je verhuist kun je met verkoop van je huis je hypotheek aflossen. Als je dan zegt "ja, maar een huis kan ook minder waard worden", dan heb je gelijk, maar dan heeft dat niks te maken met eventuele aandelen die ik naast een huis koop. Los daarvan: als de overheid dat een probleem vindt, kunnen ze het verplicht maken dat je na X jaar Y% van je huis hebt afgelost / een bedrag opzij hebt gezet om dit op te kunnen vangen. Bijvoorbeeld na 5 jaar 15%. Dan kun je ook grote prijsschommelingen zoals nu opvangen. Het is nergens voor nodig om na 30 jaar 100% afgelost te moeten hebben. Je kunt allemaal redenen bedenken waarom dat wel fijn zou zijn, maar dat mogen mensen dan toch voor zichzelf uitmaken?

rube schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 14:51:
[...]

Zoasls RemcoDelft hierboven aangeeft
+, de meeste mensen sparen daar niet voldoende voor. Die mensen hebben dus niet alleen een niet-afgeloste hypotheek, maar ook niet een paar ton in aandelen, obligaties of wat voor andere investering ook.

Zie hiervoor, wat Remco zegt klopt niet. Verder hebben best veel mensen met hun pensioengerechtigde leeftijd een bedrag van een paar ton middels een pensioen bij elkaar gespaard. Dat is helemaal niet zo vreemd. Waarom zou je daar nog een belegging in een huis naast moeten hebben?

[ Voor 14% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 26-07-2013 15:15 ]

[Iblies]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 12:28:
[...]

Wat is daar mis mee? Mensen huren of leasen wel vaker dingen? Alleen nu heb je HRA, waardoor de huuroptie in feite niet bestaat. Ik pleit dus voor géén HRA en al helemaal geen HRA die geld in stenen stoppen stimuleert.

Kun je me een huur of lease variant opnoemen waarbij geen rekening wordt gehouden met afschrijving??
Je zou dan een golf III voor dezelfde prijs huren. Of antieke computers leasen met 1024kb ram, 512 MB harde schijf en wordperfect
Vrijwel elke huur of lease contract zit een afschrijvingsfactor in berekend. Alleen bij exclusieve producten wil/moet men die achterwege laten, echter is de lease- huurprijs ook exclusief. En een burger koopt in zijn leven maar een enkele keer een huis, maar het is gewoon een massaproduct waar de eisen consequent veranderen.

Daar ligt het grote verschil. Alleen al om dat feit vind ik de huidige regels helemaal geen slechte constructie. Je sluit een lening af waar je lange tijd aan vastzit, verplicht aflossen als norm hanteren om risico's op midden-lange termijn te minimaliseren is dan geen slecht idee. Afwijkende constructies kan een bank nog altijd afsluiten, maar de overheid bij dergelijke constructies betrekken is niet verstandig.

Als je in jouw geval veel aandelen/obligaties hebt kun misschien een bank overtuigen om een lagere hypotheek te berekenen. Of het verstandig is, is een tweede. Een huis kost rond de 2 ton en zit niet in box III. Je betaalt daarover geen vermogensbelasting.
Daarnaast zijn de meerkosten om af te lossen op een 30-jarige hypotheek te verwaarlozen als je weet wat je ervoor krijgt. Met dat verschil ga je echt de beurs niet verslaan.

[Oscar Mopperkont]

Grond.

Maar los daarvan: waarom pleiten mensen er ineens voor dat de overheid het kopen van huizen moet stimuleren middels HRA? Dacht dat daar weinig voorstanders van waren in dit topic, maar daar zat ik dus kennelijk mis.

Ben ik nu de enige in dit topic die tegen HRA is, en is zelfs Remco (kan het haast niet geloven) vóór HRA?!?

[ Voor 117% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 26-07-2013 15:18 ]

[Iblies]

Ik ben zelf niet tegen het concept stimuleren eigen-woning bezit. Echter heeft de oude regeling te veel hiaten. Levenslang een aflossingsvrije hypotheek, waarbij je letterlijk de gok neemt dat je huis meer waard is dan bij aanschaf schiet niet op. Je gaat daarbij uit van een aantal factoren uit die niet zijn gewaarborgd. Bijvoorbeeld onderhoud maar ook dat iemand lang blijft werken, en in gevallen waar op basis van tweeverdieners een huis is aangeschaft, dat ze samen blijven.

Daarnaast stimuleert de huidige regeling, dus aflossen, de omloopsnelheid van huizen. Op een gegeven moment is het gewoon interessanter om een huis af te breken en een nieuwe te bouwen. Je subsidieert dan een primaire levensbehoefte, maar het verdient zich op andere manier weer terug. Zo hoef je niet meer tegen een huis aan te kijken van 50 jaar waar je moet afwegen of je gaat verbouwen of verhuizen, maar je gaat een huis laten printen en plant het op je kavel.

Wat dat betreft heeft de crisis ons ook laten zien dat een huis helemaal niet veel hoeft te kosten.

Meest ideale zou om alleen de lineaire hypotheek als norm te stellen, dan betaal je in de eerste periode wat meer, maar als het huis wat ouder is, en de drang om het een ander te vernieuwen, dan ontstaat er vanzelf meer financiële ruimte om dat te doen. Een net-bij-de-tijds huis wordt dan steeds meer een haalbare kaart.

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 15:13:
Het komt niet neer op het kopen van aandelen met geleend geld. Als ik een huis koop met een hypotheek (zelfs annuitair) dan heb ik op dag 1 nog steeds geen cent in mijn portemonnee om aandelen te kopen. Dat zou enkel kunnen als de hypotheek op dag 1 hoger is dan de waarde van mijn huis. Maar dan heb ik gewoon een lening genomen bij de bank.

Het is niet perse vanaf het begin zo, maar op het moment dat je x ton schuld, x ton aandelen en x ton huis hebt, bevind je je in de door mij geschetste situatie.
Vergeet niet dat aflossen helemaal niet verplicht is! Het staat je volledig vrij je schulden zo lang aan te houden als jij maar wilt. Je hoeft (als nieuw geval) alleen geen HRA te verwachten, en binnenkort (?) wellicht voor oude gevallen ook niet meer. Prima toch als dat het je waard is? Dan moet je een behoorlijk aandelenrendement halen om de vermogensbelasting en gemiste HRA te compenseren.

Extra argument om aflossen te verplichten: uiteindelijk zijn de maandlasten bij "iedereen aflossingsvrij" gewoon gelijk aan de maandlasten bij "iedereen annuitair"! Alleen de huizenprijs is hierbij variabel. En daarmee de grondprijs. Dus bij dezelfde maandlasten kan je en aflossen, en je x ton in aandelen bij elkaar sparen! Win-win, alleen is je huis aan het eind van de looptijd wat minder waard, omdat de koper ook annuitair moet lenen.

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 15:16:
Ben ik nu de enige in dit topic die tegen HRA is, en is zelfs Remco (kan het haast niet geloven) vóór HRA?!?

Nee, ik ben geen fan van HRA. Maar HRA werkt aflossingsvrij in de hand, vandaar dat Nederland redelijk uniek was in het massaal niet-aflossen van hypotheekschulden.

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 16:00:
Het is niet perse vanaf het begin zo, maar op het moment dat je x ton schuld, x ton aandelen en x ton huis hebt, bevind je je in de door mij geschetste situatie.
Vergeet niet dat aflossen helemaal niet verplicht is! Het staat je volledig vrij je schulden zo lang aan te houden als jij maar wilt. Je hoeft (als nieuw geval) alleen geen HRA te verwachten, en binnenkort (?) wellicht voor oude gevallen ook niet meer. Prima toch als dat het je waard is? Dan moet je een behoorlijk aandelenrendement halen om de vermogensbelasting en gemiste HRA te compenseren.

Met andere woorden: de overheid stimuleert dat je geld stopt in stenen. Het is aantrekkelijker dan in andere dingen te stoppen. Je kunt je afvragen of je daarmee een juiste allocatie van middelen krijgt. Ik denk zelf dat de markt daar beter toe in staat is.

Nee, ik ben geen fan van HRA. Maar HRA werkt aflossingsvrij in de hand, vandaar dat Nederland redelijk uniek was in het massaal niet-aflossen van hypotheekschulden.

Geen HRA is een veel mooiere oplossing. Dan kunnen mensen gewoon helemaal zelf bepalen hoe ze het inrichten. Dat vind ik beter dan een HRA die geld stenen insluist, zoals nu het geval is. De huurmarkt gaat zich op deze manier namelijk nog steeds niet goed ontwikkelen. Misschien wel op korte termijn door de daling van de huizenprijs nu, maar niet op lange termijn. Een huis kopen om te verhuren, levert namelijk niet snel wat op doordat er dan geen HRA is voor de financieringskosten.

Maar goed, iedereen vindt het nu een probleem dat huizenprijzen kunnen variëren en dus als enorme hefboom werken die tot grote schulden kunnen leiden, maar diezelfde mensen vinden het prima als huizen kopen wordt gestimuleerd. Ik vind het maar vreemd.

[Jiffy]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 15:16:
Ben ik nu de enige in dit topic die tegen HRA is, en is zelfs Remco (kan het haast niet geloven) vóór HRA?!?

Nee hoor. Ik ben uit principe tegen de HRA. Maar tot het moment dat hij wordt afgeschaft, maak ik er gebruik van.

En als de HRA uiteindelijk zodanig wordt aangepast zodat ook bestaande gevallen richting annuïtair of lineair worden geduwd, mag ik hopen dat er met de bankspaarders pragmatisch zal worden omgegaan. En dan stap ik braaf over (momenteel 100% spaar).

Als je me diep in m'n hartje kijkt, zeg ik 'stel gewoon in dat HRA blijft bestaan tot 15/20/25/30 jaar na nu en daarna is het afgelopen en uit'. Klaar. Ben je van het hele gedonder af.

[ Voor 13% gewijzigd door Jiffy op 26-07-2013 16:17 ]

[Thalaron]

Xanaroth schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 14:26:
[...]


Inderdaad.

Eerst kwam een mini-berichtje van Blok, dat (onder andere) de HRA wordt aangepakt en we pas met prinsjesdag meer horen omdat een en ander nog wordt uitgewerkt.

Wat nou, toevallig verschijnen erna rapportjes over dingen als verliesaversie van instanties.

1+1 = 2, grote kans dat daar subtiel naar een vooraf bedacht (bericht Blok) resultaat wordt geschreven. Dan verliezen de politici hun gezicht niet, want ze kunnen met rapportjes zwaaien dat deze zware pil uiteindelijk het beste is voor het land...

'Beste landgenoten, we hebben ons best gedaan de afgelopen jaren, maar het is niet gelukt. uit de laatste studies blijkt dat bladiebladiebla, en we dus de HRA ook voor bestaande gevallen minimaal moeten aanpakken.'
Kan mooi de VVD beloftes breken, en het afdekken met dat slimme mensen het voorschrijven en het het beste is voor het land op dit moment. Dat heet nou politiek.

Meh...

Wij hebben een volledig af te lossen spaarhypotheek voorgaand jaar afgesloten. Ik verwacht niet dat ze de HRA hierop in 1 keer gaan afschaffen voor bestaande gevallen... waarom niet? Wij lossen nog volledig af voor een woning welke niet onder water staat.

Hoeveel mensen hebben een spaarhypotheek in 2008 afgesloten met 0-100% aflossing of eventueel in combinatie met een beleggingsdeel?

HRA afschaffen klinkt leuk voor de staatskas... wij krijgen iets van 350-400 euro per maand aan HRA. Nu hebben we dit niet nodig (al rekening gehouden met eventuele inperkingen van de HRA)... maar dit geld lang niet voor iedereen... afschaffing HRA zonder de bank te verplichten je hypotheek (kosteloos) om te zetten naar een vorm die wel HRA toestaat ofwel HRA in het geheel afschaffen voor alle gevallen leid IMO alleen maar tot NOG meer achterstanden en daarmee gedwongen verkopen. Bij gedwongen verkopen gaan mensen de schuldsanering in/ vallen terug op NHG en dit kost ook weer geld.

Daarbij kan ik zoals ik al aangaf de HRA prima missen...
Maar die nieuwe auto koop ik dit jaar dan dus maar niet...
Oh wacht, dat willen ze ook niet...

Wat IK liever zou zien, is wanneer ze dan voor bestaande gevallen aan zouden pakken:
HRA teruggave verplicht terug laten vloeien in extra aflossingen.
Oftewel: 400 euro per maand HRA = 12x 400 euro p/m extra aflossen p/j
Dan blijft het geld ook daar waar het bedoeld is, om het huis betaalbaar(der) te maken.

Nieuwe gevallen direct de HRA volledig afschaffen in zijn huidige vorm en zoals ze het in ik dacht België doen: Datgene wat je aflost aftrekbaar maken! Dan loont het tevens om extra af te lossen. Daarnaast de inbreng van eigen vermogen ook aftrekbaar maken (tot een max van zeg 75K om te voorkomen dat de "rijken" een huis van 1 Miljoen cash betalen en volledig aftrekken terwijl ze geld zat hebben).

Nog een potentieel "voordeel" is dat nieuwe gevallen minder snel een bestaande woning zullen kopen: Bestaande gevallen willen immers hun HRA niet kwijt/kunnen niet weg doordat de "nieuwe gevallen" hun prijzen niet kunnen betalen... maar!: Sparen voor een huis wordt door aftrek van eigen inbreng zeer interessant! en extra aflossen wordt beloond in plaats van afgestraft. Daarbij verwacht ik een stijging in de vraag naar nieuwbouw woningen. Immers: deze hervorming zorgt dat de huidige huizenbezitters hun huidige huis gunstiger maakt om te blijven... meer vraag in de bouw = minder werkloosheid! = meer potentiële huizenkopers!

en directe aanslag op je vrij te besteden budget, op lange termijn steeds meer te besteden.

Maar het zal wel iets worden van een afbouw van 3%/5% per jaar of iets anders slaps...
Gezien ik verwacht dat bij een volledige afschaffing van de HRA mensen ineens wel kunnen protesteren. Voor 10-30 euro per maand voor je ziekenkosten gaat men dit niet doen... maar voor 300-500 euro per maand wordt dat denk ik iets anders (velen KUNNEN dit gewoonweg niet)

[Maverick]

Iblies schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 15:14:
[...]

Kun je me een huur of lease variant opnoemen waarbij geen rekening wordt gehouden met afschrijving??
Je zou dan een golf III voor dezelfde prijs huren. Of antieke computers leasen met 1024kb ram, 512 MB harde schijf en wordperfect

das natuurlijk geen eerlijke vergelijking. Je gaat hier voor het gemak even voorbij aan het feit dat die woning uit de jaren dertig die alleen maar meer waard is geworden een keuken en badkamer heeft gekregen welke de originele bouwkosten uit die tijd al ver overstijgen. Een woning kan gewoon courant gehouden worden door onderhoud en vernieuwing.
Als je een woning koopt en daar 50 jaar geen onderhoud op pleegt kun je hem idd bijna in zijn geheel afschrijven. Daarin verschilt het niets van andere goederen.
Als ik mijn pc ieder jaar voorzie van nieuwe onderdelen en software, dan blijft deze toch ook nog steeds geld waard? Ookal begin deze als 486, het huis is gewoon de behuizing.

wellicht een beetje naast jouw punt, maar zie wel vaker de discussie dat huizen ook maar gewoon afgeschreven moeten worden binnen X jaar net zoals andere goederen.

[TheGhostInc]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 16:11:
[...]
Een huis kopen om te verhuren, levert namelijk niet snel wat op doordat er dan geen HRA is voor de financieringskosten.
[...]

Exact, daar zit het probleem.
Het bezit van huizen is compleet uit z'n verband getrokken. Een koophuis zou ongeveer vergelijkbaar moeten zijn met een huurhuis. Uiteraard met kleine voor/nadelen, maar onderaan de streep moet een huurder niet ontzettend veel beter/slechter uit zijn dan een koper.

De huizenmarkt zit niet alleen op slot doordat mensen niet kunnen verhuizen, maar ook beleggers (bv. huizenmelkers) zijn maar amper actief.
Als iemand zijn huis te koop zet moet het voor alle partijen op de markt interessant kunnen zijn, of je verhuurder, particulier of belegger bent.

Het is toch bijzonder dat er 3 mensen in een rij wonen, waarbij de eerst €500 huur betaald in een sociale woning, de volgende €1000 commercieel en de derde €700 hypotheek betaald.

[Jiffy]

TheGhostInc schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 16:28:
[...]
Het is toch bijzonder dat er 3 mensen in een rij wonen, waarbij de eerst €500 huur betaald in een sociale woning, de volgende €1000 commercieel en de derde €700 hypotheek betaald.

Dat is absurd. De hele woningmarkt in Nederland is dan ook totaal verrot. Als morgen het subsidiesysteem stopt (HRA plus huurtoeslag), is overmorgen het grootste deel van de Nederlanders dakloos. Dan is er duidelijk iets niet in orde met hoe wij onze woningvoorraad financieren.

[Iblies]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 16:11:...
Geen HRA is een veel mooiere oplossing. Dan kunnen mensen gewoon helemaal zelf bepalen hoe ze het inrichten. Dat vind ik beter dan een HRA die geld stenen insluist, zoals nu het geval is. De huurmarkt gaat zich op deze manier namelijk nog steeds niet goed ontwikkelen. Misschien wel op korte termijn door de daling van de huizenprijs nu, maar niet op lange termijn. Een huis kopen om te verhuren, levert namelijk niet snel wat op doordat er dan geen HRA is voor de financieringskosten...

Want?

Huis is een lange-termijn investering waarbij je de eerste jaren simpelweg heel weinig verdient. Je schrijft dan de eerste jaren wat meer af en verdient wat minder, maar de huur blijft indexeren met inflatie waardoor je wel steeds meer kunt vragen.

Ik vermoed dat je er een verkeerde berekening op na houdt.

Als je begint met een rendement 1,5% en 3,3% afschrijving, dan vraag je voor een huis van 2 ton eerst 800, na verloop van tijd wordt je rendement steeds hoger, dmv de afschrijving krijg je ook weer vermogen om ergens anders in te steken.

[Oscar Mopperkont]

Waarom zou je stimuleren dat mensen überhaupt een langetermijninvestering in huizen doen? De overheid kan daar toch gewoon buiten blijven?

[RemcoDelft]

Thalaron schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 16:20:
Wat IK liever zou zien, is wanneer ze dan voor bestaande gevallen aan zouden pakken:
HRA teruggave verplicht terug laten vloeien in extra aflossingen.
Oftewel: 400 euro per maand HRA = 12x 400 euro p/m extra aflossen p/j
Dan blijft het geld ook daar waar het bedoeld is, om het huis betaalbaar(der) te maken.

Voor zover ik weet is dit bij spaarhypotheken juist niet mogelijk: de inleg mag niet hoger uitkomen dan het totaalbedrag, en als je daar al naar op weg bent, gaat het mis als je meer inlegt.

Datgene wat je aflost aftrekbaar maken! Dan loont het tevens om extra af te lossen. Daarnaast de inbreng van eigen vermogen ook aftrekbaar maken (tot een max van zeg 75K om te voorkomen dat de "rijken" een huis van 1 Miljoen cash betalen en volledig aftrekken terwijl ze geld zat hebben).

Dus: huurder koopt huis, huurder verkoopt huis, huurder heeft 75k aftrekpost? Zo kan je hetzelfde huis elke dag aan een andere huurder doorverkopen, een mooie carroussel om maar geen belasting meer te hoeven betalen!

Sparen voor een huis wordt door aftrek van eigen inbreng zeer interessant! en extra aflossen wordt beloond in plaats van afgestraft.

Ik denk niet dat de politiek van 1,2% vermogensbelasting per jaar naar (tot) 52% belastingaftrek gaat...
Dergelijke "wilde" ideeen maken het ook niet eenvoudiger: het leidt tot meer regelgeven, meer mogelijke fraude en veel meer ambtenaren om alles in de gaten te houden. Terwijl de overheid al steeds groter wordt (t.o.v. BNP).

TheGhostInc schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 16:28:
Het is toch bijzonder dat er 3 mensen in een rij wonen, waarbij de eerst €500 huur betaald in een sociale woning, de volgende €1000 commercieel en de derde €700 hypotheek betaald.

Het wordt nog absurder als je naar het totaalplaatje kijkt: de eerste huurder krijgt huursubsidie waarna er €300 overblijft, de tweede krijgt niets, en de derde krijgt HRA waardoor z'n aflossingsvrije hypotheek nog slechts €350 kost.
Dit maakt de tweede de nettobetaler van de voordeeltjes van de andere 2, omdat deze voordeeltjes uit de algehele belastingen komen (en dus tot hogere belastingen geleid hebben).

Jiffy schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 16:16:
Als je me diep in m'n hartje kijkt, zeg ik 'stel gewoon in dat HRA blijft bestaan tot 15/20/25/30 jaar na nu en daarna is het afgelopen en uit'. Klaar. Ben je van het hele gedonder af.

Dat kan de politiek nooit stellen, omdat we in 15-30 jaar weer 4-15 kabinetten verder zijn, die allemaal hun invloed willen laten gelden. Het is redelijk zinloos om plannen te maken waar een ander weer wat anders van maakt. Werkverschaffing voor politici.

[ Voor 10% gewijzigd door RemcoDelft op 26-07-2013 16:45 ]

[rinkel]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 15:13:
[...]

Zie hiervoor, wat Remco zegt klopt niet. Verder hebben best veel mensen met hun pensioengerechtigde leeftijd een bedrag van een paar ton middels een pensioen bij elkaar gespaard. Dat is helemaal niet zo vreemd. Waarom zou je daar nog een belegging in een huis naast moeten hebben?

Hmm, als ik naar de opbouw van mijn (MiddelLoon) pensioentje kijk zie ik nog geen tonnen. En als ik dan 65 75 ben zie ik ook niet hoe ik van die pensioenuitkering mijn hypotheek zou moeten betalen. Als ik dan hyptheekvrij kan wonen zou me dat goed uit komen.

[Oscar Mopperkont]

rinkel schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 16:51:
[...]


Hmm, als ik naar de opbouw van mijn (MiddelLoon) pensioentje kijk zie ik nog geen tonnen. En als ik dan 65 75 ben zie ik ook niet hoe ik van die pensioenuitkering mijn hypotheek zou moeten betalen. Als ik dan hyptheekvrij kan wonen zou me dat goed uit komen.

Niets houd jou toch tegen dat te doen? Ik ben er alleen niet voor dat de overheid vermogen oppotten in huizen stimuleert. Prima als ze stimuleren dat je een pensioen bij elkaar spaart, maar laat ze dat dan doen. Ze doen op dat gebied juist het tegenovergestelde.

[rinkel]

Ik ben ook een principe-tegenstander van de HRA, al zou ik er weer gretig gebruik van maken (mn huis verkocht). Het is gewoon weer een voorbeeld van geld rondpompen.
Alleen zie ik in bovenstaande voorbeelden geen opslossing (HRA in de hypotheek storen als aflossing, etc) omdat veel mensen die HRA maandelijks gewoon niet kunnen missen. Afschaffing bij bestaande hypotheken zou echt een enorme impact hebben, ik denk dat 70-80% van de huishoudens de lasten niet meer kunnen betalen en dan tot een gedwongen verkoop komt met, in veel gevallen, een verlies door onderwaterstand.
De maatschappelijke impact is veel te groot.

[Oscar Mopperkont]

Ben ook niet voor afschaffing ineens. Verre van. Overheid zou het moeten afschaffen met een tempo dat bijvoorbeeld is gekoppeld aan het inflatieniveau.

[Bart-Willem]

De HRA ineens afschaffen hebben ze in Zweden slechte ervaringen mee. Ik zou het niet aanraden, of je zou heel veel persoonlijke faillissementen in Nederland willen hebben.

[Iblies]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 16:38:
Waarom zou je stimuleren dat mensen überhaupt een langetermijninvestering in huizen doen? De overheid kan daar toch gewoon buiten blijven?

Je kunt prima huren toch? En het is geen verplichting om gebruik te maken van de HRA. Het is een regeling met een einddatum (30 jaar) en daarnaast is met de nieuwe regels de last voor de overheid steeds minder.

Ik zie geen probleem om een vorm van subsidie overeind te houden voor een primaire levensbehoefte. Het voordeeltje moet je ook niet overdrijven, voor Jan modaal hebben we het over een bedrag van rond de 250 euro pm.
Dat er een cap komt voor duurdere huizen is imo wel wenselijk.

[Bastien]

Bart-Willem schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 18:00:
De HRA ineens afschaffen hebben ze in Zweden slechte ervaringen mee. Ik zou het niet aanraden, of je zou heel veel persoonlijke faillissementen in Nederland willen hebben.

Het schept aan de andere kant wel weer werkgelegenheid

Zie hier in de straat trouwens een aantal appartementen te koop komen voor een vraagprijs die op de top van de marktgekte nog niets eens gevraagd werd. Ben benieuwd of deze ooit zo verkocht raken, gemiddelde prijs van de laatste 3 (waar wel wat aan mocht gebeuren) is 108K geweest geloof ik, nu staan er 4 te koop voor 140K+

[RemcoDelft]

Iblies schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 19:18:
Ik zie geen probleem om een vorm van subsidie overeind te houden voor een primaire levensbehoefte. Het voordeeltje moet je ook niet overdrijven, voor Jan modaal hebben we het over een bedrag van rond de 250 euro pm.
Dat er een cap komt voor duurdere huizen is imo wel wenselijk.

Waarom dan niet gewoon een woontoeslag/woonaftrek? Forfaittair, ik las ooit dat Belgie dat heeft met grofwg 2000 euro. Genoeg als leuk extraatje, en niet zo veel dat mensen ervan afhankelijk worden.
Zowel huurtoeslag als renteaftrek zou er onder kunnen vallen, gewoon 1 systeem voor huren of kopen.

[Oscar Mopperkont]

Iedereen moet wonen we hebben toch ook geen subsidie op eten (slecht voorbeeld kom maar door met verhalen over landbouwsubsidies, maar dan hoor ik ook graag dat je het een goed systeem vindt ) Het slaat nergens op om belasting te betalen om weer aan iedereen uit te keren. Dan pomp je enkel geld rond.

Verder kun je juist niet goed huren in NL en het Is een misvatting dat de HRA wonen betaalbaarder maakt in een markt met schaarste.

[ Voor 18% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 26-07-2013 19:46 ]

[Z___Z]

HRA is ooit ingevoerd om huizen kopen te stimuleren. Niet om huizen betaalbaarder te maken. Door kopen aantrekkelijker te maken dan huren. Gedachte hier achter is dat mensen zuiniger en betet om gaan met dingen die ze bezitten dan dingen die ze lenen tegen een vergoeding. Daarom snap ik niet waarom er zoveel mensen tegen HRA zijn. Natuurlijk betaal je meer in de vrije sector huur. Maar iedereen heeft de keus om te huren of te kopen met de bijhorende voor/nadelen.

Anders is dit voor sociale huur. Daarom zou sociale huur minder keuze gebaseerd moeten zijn, maar meer toegewezen woonruimte worden. Wil je wat anders, moet je maar gaan kopen of vrije sector gaan huren.

[t_captain]

Waarom zou de overheid een rol moeten spelen in de eigendomskeuze van de woningmarkt? Onder de streep doet HRA drie dingen:
- vrije sector huurmarkt wordt de kop ingedrukt (slecht voor arbeidsmobiliteit dus zou geen doelstelling moeten zijn)
- middeninkomens worden verleid om met vijf jaarsalarissen in residentiëel vastgoed te beleggen (kan een doel zijn als projectontwikkelaars wat risico van hun balans krijt willen)
- voor hogere inkomens zijn woningen naar verhouding goedkoper, theoretisch verschuif je hier het conaumptiepatroon richting wonen (waarom?)

[Bart-Willem]

Z___Z schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 22:20:
Maar iedereen heeft de keus om te huren of te kopen met de bijhorende voor/nadelen.

Dat is dus niet helemaal waar: stel dat bij ons de hypotheek afgewezen wordt, dan kunnen we dus niet kopen. Maar we verdienen net teveel voor een sociale huurwoning, en je raadt het al: in de vrije huursector heeft men weer inkomenseisen die weer overeen komen met die van een hypotheek. Oftewel: bij afwijzing van de hypotheek kunnen we geen kant op.

Dat probleem ga je straks ook met starters krijgen wanneer studiebeurzen automatisch leningen zijn: omdat iedereen dan een studieschuld zal hebben, wordt de leencapaciteit bij kopen enorm veel kleiner. Maar als net-werkende starter verdien je al snel teveel (zeker als men wil gaan samenwonen) voor een sociale huurwoning, plus dat je studieschuld daar níet in ogenschouw wordt genomen. Dit worden nog problemen waar het kabinet nog geen rekening mee heeft gehouden bij het invoeren van dat "geweldige" PvdA-symboolpolitiek-idee.

[Jiffy]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 17:14:
Ben ook niet voor afschaffing ineens. Verre van. Overheid zou het moeten afschaffen met een tempo dat bijvoorbeeld is gekoppeld aan het inflatieniveau.

Wat ik ook al zei: stel een algemeen geldende einddatum in de toekomst, ergens 15/20/25/30 jaar na nu, en na die tijd is het gewoon helemaal afgelopen. Afschaffen ineens heeft een te grote negatieve impact voor een te grote groep mensen.

[Señor Sjon]

Z___Z schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 22:20:
HRA is ooit ingevoerd om huizen kopen te stimuleren. Niet om huizen betaalbaarder te maken. Door kopen aantrekkelijker te maken dan huren. Gedachte hier achter is dat mensen zuiniger en betet om gaan met dingen die ze bezitten dan dingen die ze lenen tegen een vergoeding. Daarom snap ik niet waarom er zoveel mensen tegen HRA zijn. Natuurlijk betaal je meer in de vrije sector huur. Maar iedereen heeft de keus om te huren of te kopen met de bijhorende voor/nadelen.

Anders is dit voor sociale huur. Daarom zou sociale huur minder keuze gebaseerd moeten zijn, maar meer toegewezen woonruimte worden. Wil je wat anders, moet je maar gaan kopen of vrije sector gaan huren.

Uhm nee, dat heeft de politiek ervan gemaakt. De HRA bestaat al sinds 1891 als tegenhanger van de IB. Elke tig pagina's komt deze misvatting weer langs. Zoek maar even terug.

Netto besteedbaar inkomen vergroten is de sleutel tot het eventueel afschaffen van de HRA, het aflossen van schulden en het vlottrekken van de economie. Als men eindelijk weer meer te besteden heeft komt het vertrouwen en daarmee de groei ook weer terug.

[Iblies]

t_captain schreef op vrijdag 26 juli 2013 @ 22:31:
Waarom zou de overheid een rol moeten spelen in de eigendomskeuze van de woningmarkt? Onder de streep doet HRA drie dingen:
- vrije sector huurmarkt wordt de kop ingedrukt (slecht voor arbeidsmobiliteit dus zou geen doelstelling moeten zijn)

Dat argument klopt niet.
Panden verhuren is een langetermijninvestering en levert op korte termijn te weinig op. Altijd al zo geweest. Het grote probleem is dat de sociale huursector iedereen toeliet om een huis te huren, en eenmaal binnen, werd er niet meer getoetst of je daar moest blijven. Als ondernemer kun je niet concurreren tegen de prijzen die sociale woningbouw hanteerde.

En in de toekomst zal het aantrekkelijker worden om een pand te verhuren. Steeds meer mensen zullen hun hypoteek al dan niet versneld aflossen, en de mogelijkheid hebben om hun eigen huis te verhuren en zelf een nieuwe aan te schaffen. Met de huidige regels wordt je vanzelf eigenaar, of je het nu wilt of niet.

Overigens is arbeidsmobiliteit denk ik wel het grootste kul-argument dat politici wel eens willen laten vallen.
Het gros van Nederland verdient veel te weinig geld om geregeld te verhuizen. Dat kost gewoon bakken met geld. Laat staan het feit dat een mens helemaal niet zo flexibel is als wordt geacht. Die verandert niet zomaar van leefomgeving.

- middeninkomens worden verleid om met vijf jaarsalarissen in residentiëel vastgoed te beleggen (kan een doel zijn als projectontwikkelaars wat risico van hun balans krijt willen)

Als maatschappij vinden we de lasten draagbaar. Als ze te hoog waren zouden we de norm aanpassen.

- voor hogere inkomens zijn woningen naar verhouding goedkoper, theoretisch verschuif je hier het conaumptiepatroon richting wonen (waarom?)

Daar is ook een grens aan gezet, aftrek wordt gemaximaliseerd tot 38%. Hogere schaal zal niet leiden tot meer aftrek.


Op termijn zal het op een aantal zaken wel loslopen, en de directe kosten van de HRA zullen ook niet oplopen. Grootste probleem dat ik zie zijn de huizen onder water waar niet op wordt afgelost. Vraag blijft dan of de winst van het een het verlies van het ander kan opvangen.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op zaterdag 27 juli 2013 @ 01:10:
Netto besteedbaar inkomen vergroten is de sleutel tot het eventueel afschaffen van de HRA, het aflossen van schulden en het vlottrekken van de economie. Als men eindelijk weer meer te besteden heeft komt het vertrouwen en daarmee de groei ook weer terug.

Dit heb je al heel veel vaker gezegd in dit topic. Hoe zie je het voor je? Iedereen een flinke salarisverhoging in crisistijd? Stijgende loonkosten ==> nog meer werkloosheid?
Wellicht wordt het tijd omdat hele idee van "groei" eens los te laten. Sowieso is de definitie ervan krom door "groei" uitsluitend in geld uit te drukken. Geld uitgegeven aan medische zorg wordt zo als groei gezien, terwijl het betekent dat de gezondheid van de gemiddelde inwoner afneemt.
En in geld uitgedrukt wordt nieuwbouw zelfs als kapitaalvernietiging gezien, omdat het de totale "waarde" van alle huizen verlaagt. Veel krommer kan de definitie van groei niet zijn.

[Z___Z]

HRA afschaffen is alleen maar goed voor de baby boom generatie die al 30 jaar genoten hebben vn HRA. Aangezien ze dan alle voordeel hebben gehad vam de HRA en straks ook weer het voordeel hebbem vam de lagere IB ter compensatie van de HRA. Gezien mensen in die levensfase de grote meerderheid in de kamer is, zou ik zeggen ze zorgen weer goed voor zichzelf.
Voor starters maakt het niet uit, want geen HRA betekent lagere prijzen, maar hogere financieringskosten, dus lood om oud ijzer.

[eamelink]

Iblies schreef op zaterdag 27 juli 2013 @ 01:10:
Dat argument klopt niet.

Dat argument klopt wel. Door de HRA is het financieren van een huis voor eigen bewoning veel goedkoper dan het financieren van een huis voor verhuur en dus remt het de huurmarkt. So simpel is het.

[Bartjuh]

RemcoDelft schreef op zaterdag 27 juli 2013 @ 06:37:
[...]
Dit heb je al heel veel vaker gezegd in dit topic. Hoe zie je het voor je? Iedereen een flinke salarisverhoging in crisistijd? Stijgende loonkosten ==> nog meer werkloosheid?

Nee, HRA direct verdisconteren in loonbelasting. Gaat werken direct ook harder lonen, en krijg je geen kromme situatie dat particuliere huurders van 680+ euro/maand voor alles mogen opdraaien, maar 0,0 subsidie krijgen. Iets dat de arbeidsmobiliteit star maakt, en slecht is voor de economie.

Er is weinig goed aan de HRA, grootste gedrocht van NL.

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op zaterdag 27 juli 2013 @ 06:37:
[...]

Dit heb je al heel veel vaker gezegd in dit topic. Hoe zie je het voor je? Iedereen een flinke salarisverhoging in crisistijd? Stijgende loonkosten ==> nog meer werkloosheid?
Wellicht wordt het tijd omdat hele idee van "groei" eens los te laten. Sowieso is de definitie ervan krom door "groei" uitsluitend in geld uit te drukken. Geld uitgegeven aan medische zorg wordt zo als groei gezien, terwijl het betekent dat de gezondheid van de gemiddelde inwoner afneemt.
En in geld uitgedrukt wordt nieuwbouw zelfs als kapitaalvernietiging gezien, omdat het de totale "waarde" van alle huizen verlaagt. Veel krommer kan de definitie van groei niet zijn.

Stijgende loonkosten > stijgende consumptie > stijgende omzetten > stijgende productie > meer werkgelegenheid.

Weer Duitsland volgen waarbij salarissen dit jaar met 4-5% stijgen. Het hele loonmatiging gebeuren werkte in de jaren toen we hopeloos te duur waren. Maar dat werkt niet meer, want qua arbeid zijn we helemaal niet meer zo duur. Zo scheelde het bv met China een factor 33 in 2000, dat is nu nog maar 4x.. Er zijn genoeg gebieden waar het wel goed gaat en veel bedrijven maken gewoon winst. Alleen die winst blijft bij de bedrijven en vloeit niet naar de werknemers.

Ik roep het zo vaak omdat het in mijn optiek ook de enige oplossing is. Andere oplossingen halen nog meer geld weg bij de consument die steeds heftiger de hand op de knip houdt hierdoor.

[Verwijderd]

Bartjuh schreef op zaterdag 27 juli 2013 @ 10:22:
[...]

Nee, HRA direct verdisconteren in loonbelasting. Gaat werken direct ook harder lonen, en krijg je geen kromme situatie dat particuliere huurders van 680+ euro/maand voor alles mogen opdraaien, maar 0,0 subsidie krijgen. Iets dat de arbeidsmobiliteit star maakt, en slecht is voor de economie.

Er is weinig goed aan de HRA, grootste gedrocht van NL.

Klopt, maar de overheid wil het afschaffen om te 'bezuinigen'. Per saldo is het eigenlijk een enorme lastenverzwaring voor de middenklasse die toch al zeer hard door de nivelleringsmaatregelen van dit socialistische kabinet worden geraakt. De enige manier om het af te schaffen is door de HRA in belastingverlaging terug te geven aan de middenklasse. Netto is het effect bijna nul want zowat de gehele middenklasse heeft een koopwoning en dus HRA.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op zaterdag 27 juli 2013 @ 11:30:
Stijgende loonkosten > stijgende consumptie > stijgende omzetten > stijgende productie > meer werkgelegenheid.

Je vergeet "stijgende prijzen"... Net zoals de belastingverlagingen door "paars" 5% meer nettosalaris gaven, gevolgd door meerdere jaren 5% inflatie. Netto schiet je daar niets mee op, behalve dat je schulden (en spaargeld) minder waard worden.

Verwijderd schreef op zaterdag 27 juli 2013 @ 13:08:
De enige manier om het af te schaffen is door de HRA in belastingverlaging terug te geven aan de middenklasse. Netto is het effect bijna nul want zowat de gehele middenklasse heeft een koopwoning en dus HRA.

Klopt. Vandaar ook dat er netto zeer weinig mensen daadwerkelijk voor betalen. Zeg maar de kleine groep zonder huursubsidie en zonder HRA.
Maar gezien de geldhonger van de overheid zal afschaffing niet samengaan met belastingverlaging, het tegenovergestelde gebeurt volop.

[Z___Z]

Als HRA afgeschaft wordt in ruil voor alle andere inkomens afhankelijke toeslagen/subsidies, ben ik voor. Dat zorgt ervoor dat we een veel transparantere belastingstelsel krijgen, waardoor al die dure accountants niet meer nodig zijn om belasting aangiftes te doen. Dus alles wat nu op de Box 1 inkomen gebaseerd is, terugvoeren in de belastingschijven. Vervolgens geen inkomens afhankelijke toeslagen/belastingen meer heffen.

Over het minder uitgeven van geld, er is gewoon minder geld in de omloop, waardoor er minder uit gegeven kan worden. Dit komt door de Basel III eis. Hierdoor moeten banken 5% tier 1 geld hebben ipv 1%. Gezien een bank van z'n tier 1 geld een bepaalde factor mag uitlenen rekent dit door naar de totale hoeveelheid geld in de reeele economie.
Banken zijn de geld creërende instanties. Gezien ze door Basel III meer geld uit de economie nemen dan terug erin stoppen, verdwijnt er gewoon geld. Aangezien de ECB dit geld wat verdwijnt niet terug stopt in de economie is er in totaal gewoon minder geld te besteden. Oplossing die de FED voor dit probleem heeft is: staatsobligaties terug kopen. Dit is de meest eerlijke manier om geld in de economie te stoppen. Gezien het geld van de overheid van ons allemaal is.
Oplossing voor de Eurocrisis is dus de ECB van elk land zeg 3% van het BNP aan staatsobligaties terug kopen, tot de economie weer is gestabiliseerd.

[defiant]

RemcoDelft schreef op zaterdag 27 juli 2013 @ 13:18:
Je vergeet "stijgende prijzen"... Net zoals de belastingverlagingen door "paars" 5% meer nettosalaris gaven, gevolgd door meerdere jaren 5% inflatie.

En nu hebben we inflatie zonder dat de lonen stijgen.

[Iblies]

eamelink schreef op zaterdag 27 juli 2013 @ 09:42:
[...]

Dat argument klopt wel. Door de HRA is het financieren van een huis voor eigen bewoning veel goedkoper dan het financieren van een huis voor verhuur en dus remt het de huurmarkt. So simpel is het.

Financiering zijn kosten die je gewoon kunt aftrekken...


Waar je indirect voor pleit is dat je een pand 100% gaat financieren en vervolgens ook nog eens geld gaat overhouden...
Ik heb eerder aangegeven dat vastgoed een langetermijninvestering is. Zoals bij elke onderneming zul je daar ook eigen geld in moeten stoppen. Tzt verdien je je geld dubbel en dwars terug.

Dat het geen snelle markt is heb ik totaal geen problemen mee. Het gaat hier om een primaire levensbehoefte.

[Thalaron]

eamelink schreef op zaterdag 27 juli 2013 @ 09:42:
[...]
Het gaat hier om een primaire levensbehoefte.

Er is 1 ding dat ik echter niet begrijp... Als een woning tot primaire levensbehoeften valt, waarom zit er dan geen laag BTW tarief op? Waarom zit er in vredesnaam 21% BTW op nieuwbouw? Ja natuurlijk is dat lekker ontvangen voor de fiscus... maar aan de andere kant betekent het wel dat de bouwers het zwaar(der) hebben en indien ze dit naar 6% trekken dan zou het in mijn ogen op meerdere manieren interessant KUNNEN zijn:

- Het prijsverschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw wordt wat meer rechtgetrokken
- Bouwbedrijven kunnen bouwvakkers aan de slag zetten
- Bouwvakkers leveren voor de fiscus ook weer IB op
- Minder bouwvakkers en onderaannemers/leveranciers welke uitkeringen lopen te trekken = voordelig

En indien ze dan 6% te laag vinden kunnen ze ook nog kiezen voor een middenweg (6% laag - 10/14% woningbouw - 21% hoog.

Oh enne... Mocht een politicus meelezen en denken, goed idee!
graag invoeren voor 14-10-2013

Dat zou een leuke meevaller zijn voor ons lol.
Stel je nieuwbouw huis kost 225K zonder BTW
21% BTW = 272.500 = 47.200 euro belasting
6% BTW = 238.500 = 13.500 euro belasting

Verschil van 33.700 euro. Kon ik mooi uitgeven aan extra meerwerk/keuken/badkamer/tuininrichting.

Al zou dit alleen werken indien de verkopende/bouwende partijen hun marge niet vergroten (wetje erbij maken dan maar lol)

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op zaterdag 27 juli 2013 @ 13:18:
[...]

Je vergeet "stijgende prijzen"... Net zoals de belastingverlagingen door "paars" 5% meer nettosalaris gaven, gevolgd door meerdere jaren 5% inflatie. Netto schiet je daar niets mee op, behalve dat je schulden (en spaargeld) minder waard worden.

Prijzen stijgen nog steeds, alleen het inkomen niet.
Paars was van 1994 tot 2002. Dat is alweer 11 jaar geleden. Toen zat ik nog op school . Je moet bijna al 35+ zijn geweest om daar voordeel van te hebben gehad. By the way, het inkomen staat nu gelijk met 1997, dat was drie jaar in paars. En trouwems, hoe kom je aan die 5%? Ik zie alleen een hoge inflatie rond de invoering van de Euro in 2002 en de BTW stijging van 17,5 > 19% in 2001. Toen zijn we ook driftig door afrondingen gepakt, ik heb zelf nog meerdere keren schapkaartjes vervangen en die gingen telkens omhoog:
2001:
stijging BTW plus afronding.
2002
dubbel prijzen met Euro plus afronding.
halfjaar later enkel prijzen met weer afronding.
Dat afronden ging overigens niet naar beneden...

Met de wijzigingen in het belastingstelsel en ook de HRA toen, was het ook niet de bedoeling dat de burger er meer aan over ging houden, dat is dan ook niet gebeurd. Voor de rest schommelt de officiële inflatie rond de 2%.

Grafiekje incl. bronnen http://www.homefinance.nl...nflatie-nederland-cpi.asp
We gebruiken overigens ook het CPI maar die zijn ook vrij discutabel qua werkelijke inflatie. De EU methode wijkt hier telkens vanaf..

[...]

Klopt. Vandaar ook dat er netto zeer weinig mensen daadwerkelijk voor betalen. Zeg maar de kleine groep zonder huursubsidie en zonder HRA.
Maar gezien de geldhonger van de overheid zal afschaffing niet samengaan met belastingverhoging, het tegenovergestelde gebeurt volop.

Niet samengaan met een belastingverlaging denk ik dat je bedoelt. Om een of andere reden denken ze dat belastingen verhogen vijf jaar in de crisis nog steeds gaat werken zonder het land verder af te breken.

Edit
Je kan beter bij de gemeentes gaan kijken, die zullen minder genegen zijn hun grondprijzen te laten zakken, dus de bouwer houdt er niet veel meer aan over. Maar ik zie eerder nog een BTW stijging komen om het verlies goed te maken omdat de verhoging naar 21% niets opleverde.

[ Voor 6% gewijzigd door Señor Sjon op 27-07-2013 17:56 ]

[rik86]

't grote probleem dat de overheid heeft is dat HRA direct afschaffen veel huishoudens in de problemen brengt, wat de crisis niet zal oplossen; Verzinnen ze met de besparing die ze 't afschaffen oplevert een vangnet voor die gevallen, dan help je de mensen die domme keuzes hebben gemaakt en diegenen die wel braaf hebben afgelost hebben dan pech.

Doe je het budgetneutraal, zal je nog steeds zulke gevallen hebben, maar is het geen besparing.

Doe je het op een verstandige afbouwmanier, dan levert het helemaal geen besparing op. Wat mij betreft gaat er vanaf bijv. 01/01/17 elk jaar 1/30e af van wat je af kunt trekken totdat er per 01/01/47 niets meer afgetrokken kan worden. Desnoods in 20 jaar of zo, maar dan komt de klap langzaam aan, maak je geen onderscheid tussen bestaand en nieuwe gevallen. Bij voorkeur een extra noodwet die het oversluiten van hypotheken naar annuitair mogelijk maakt waarbij banken verplicht mee moeten werken (zonder boetes voor de oversluiters) en er geen nadelige fiscale gevolgen zitten aan overstappen.

[Ps3gamer91]

Zoals ik al zei in een ander topic: Ik denk dat een huis kopen een investering is nu. Vooral voor mensen die geen huis hebben en een 1e huis kopen..

[Wackmack]

Waarom denk je dat? Het lijkt mij dat de huizen nog wel even zakken met de prijs. Kijk naar de economie, werkloosheid, hoeveel er al te koop staat. Lijkt me dat je beter nog even kan wachten wil je het als investering kopen.

[Ps3gamer91]

Versteegrob schreef op maandag 29 juli 2013 @ 13:11:
Waarom denk je dat? Het lijkt mij dat de huizen nog wel even zakken met de prijs. Kijk naar de economie, werkloosheid, hoeveel er al te koop staat. Lijkt me dat je beter nog even kan wachten wil je het als investering kopen.

De bouw trekt weer aan, ook in de woonbouw. Ik denk dat een key point is waaraan je kan zien of de woningen het beter doen. Ook zijn er meer positieve berichten over de economie zelf. Lichtpuntjes, afijn, ik denk dat de economie snel weer omhoog gaat, ook al is het langzaam

[ Voor 23% gewijzigd door Ps3gamer91 op 29-07-2013 13:15 ]

[rube]

waar zie je dat de bouw weer aantrekt? (toch niet van dat berichtje van het aantal vactures)

[t_captain]

De vacaturestijging in de bouw is inderdaad opmerkelijk. De tijdelijke BTW-verlaging lijkt extra werk op te leveren (dat signaal hoorde ik een tijdje geleden al). Kennelijk zijn bedrijven inmiddels zodanig gesaneerd dat ze voor een beetje extra werk al extra mensen nodig hebben.

Wat betreft je optimisme over een snel economisch herstel, dat deel ik niet.

Mijn mening is dat al kort na 2000 een nieuwe realiteit is ingetreden waarin de structurele economische groei veel lager is dan in de periode 1945-2000. Ons sociale stelsel is echter gefinancierd op de groei: een bepaalde economische groei is nodig om he betaalbaar te houden, de toename van de staatsschuld wordt dan gecompenseerd door de toename van het BBP. Toen de groei wegviel, hebben we een aantal jaar proberen on kunstmatig door te groeien op basis van zeer ruim monetair beleid en zeer lage rente. Dat is de periode 2003-2008.

Toen kwamen de banken in de knel, hun balansen waren veel te zwak geworden. Daarna kwamen een aantal zwakkere eurolanden in de knel, dat waren de landen die ook op consumptief krediet hun economie hadden geprobeerd te groeien. En nu zitten we in een periode waarin de staatsschuld flink is opgelopen en de komende jaren met strenge bezuinigingen moet worden gesaneerd. Banken moeten hun eigen vermogen opbouwen en tegelijk hun balanstotaal wat afbouwen (Basel III). Verwacht geen groei in de publieke sector en verwacht geen grote groei van investeringen. En van consumenten in de eurozone hoef je ook niet veel te verwachten. Blijft alleen de export over, die loopt redelijk.

[ Voor 4% gewijzigd door t_captain op 29-07-2013 13:31 ]

[Ps3gamer91]

http://www.cbs.nl/nl-NL/m...-wonen/nieuws/default.htm

Toch zie ik hier wat positieve cijfers. We dalen, maar het is minder hard. Valt dat onder het positieve in het negatieve zien?

[RaZ]

Versteegrob schreef op maandag 29 juli 2013 @ 13:11:
Waarom denk je dat? Het lijkt mij dat de huizen nog wel even zakken met de prijs. Kijk naar de economie, werkloosheid, hoeveel er al te koop staat. Lijkt me dat je beter nog even kan wachten wil je het als investering kopen.

Dat ligt er aan.

Mijn huidige situatie is dat ik al 10 jaar sociaal huur. M'n huurprijs is nu 660 euro (500 kaal, 160 servicekosten). In een flat.

Ik kan een schenking krijgen van 40-50k (belastingvrij).

En als ik dan kijk naar wat woningen, zie ik best wel leuk spul te koop staan met een vraagprijs van zo rond de 130k. Dan spreek ik over een rijtjeshuis. Hypotheek die ik dan nodig heb, is rond de 90k. Dat geeft een bruto hypotheeklast van 450 euro per maand. Beetje HRA er bij, en de netto last is 330 euro.

Voor 330 euro in een rijtjeshuis, of voor het dubbele in een flatje..

De investering is niet de waarde van het object, maar de lage kosten die het met zich meebrengt. De hypotheek stijgt niet, de huren wel..

Ik zou in 30 jaar hypotheeklast net zo veel geld kwijt zijn als ± 15 jaar huren..

Het leuke is ook dat als ik met pensioen ga, ik hypotheekvrij ben, en nihil woonkosten meer heb, terwijl de een huur gewoon doorloopt tot je stopt met huren.

Ik schrijf een koopwoning dus in 30 jaar af.. Ik ga niks verbouwen, ik hoef geen hangend toilet, of een luxe keuken met inbouw spul..

Hoe langer ik wacht met kopen, des te meer geld ben ik kwijt aan huur. Je woonlasten halveren geeft in mijn geval een koopkrachtstijging van 300 euro per maand. Dat is simpelweg voor een laag inkomen (onder modaal) een hoop geld.

[Richard]

^
Ik kan me dit best voorstellen. Als ik zelf nog huur had gezeten, had ik allang in 2010 bij de dalende prijzen "snel" wat gekocht om "op de trein te springen".
Alhoewel nu niemand meer op die trein wil springen gaat het alleen maar verder omlaag..

[ph4ge]

Ps3gamer91 schreef op maandag 29 juli 2013 @ 13:33:
http://www.cbs.nl/nl-NL/m...-wonen/nieuws/default.htm

Toch zie ik hier wat positieve cijfers. We dalen, maar het is minder hard. Valt dat onder het positieve in het negatieve zien?

We dalen minder hard? We hebben vorige maand een record gezet voor deze crisis, 9,6 procent daling van de prijzen! Er werd even wanhopig gewezen op maand op maand cijfers, die zouden positief zijn, maar nu het huizenseizoen achter de rug is zijn die ook weer negatief. Er is een media offensief geweest, maar de werkelijke cijfers laten het niet zien.

Nu wijs je naar een minimale stijging van het aantal vacatures. Zo'n 700 volgens een bepaald onderzoeksbureau. Dat is statistisch niet significant en het valt in het niet bij de massale ontslaggolven en faillissementen die nog steeds plaatsvinden. En dat terwijl een tijdelijke maatregel een flink aantal investeringen die anders in 2014 gedaan zouden worden naar voren haalt... (en die dus niet meer in 2014 gedaan worden)

Maar goed, laten we even aannemen dat we stabiliseren, waar nog geen enkele aanleiding voor is maar goed, waarom zouden de prijzen dan weer gaan stijgen? Wordt de aflossingsvrije hypotheek, met 125% lenen a 7,5 keer het inkomen weer ingevoerd? Dat is namelijk de situatie waar we vandaan komen en die keert hopelijk nooit meer terug, dus ook de prijzen van toen keren nooit meer terug. Nog even los van dat toch echt eerst de economie moet aantrekken.

RaZ schreef op maandag 29 juli 2013 @ 13:50:
Voor 330 euro in een rijtjeshuis, of voor het dubbele in een flatje..

En zet nu is alle kosten, dus belastingen, verzekeringen, onderhoud en afschrijvingen op een rij? Waarbij ik niet zeg dat kopen per definitie slecht is, maar als dit de afweging is die je maakt dan mis je nogal wat. Zeker met Prinsjesdag voor de deur, wacht nou op zn minst dat af.

Richard schreef op maandag 29 juli 2013 @ 13:58:
^
Ik kan me dit best voorstellen. Als ik zelf nog huur had gezeten, had ik allang in 2010 bij de dalende prijzen "snel" wat gekocht om "op de trein te springen".
Alhoewel nu niemand meer op die trein wil springen gaat het alleen maar verder omlaag..

Oei, je hebt de kogel ontweken. Je had dan nu, als je ook je kk had meegefinancierd, al snel zo'n 20% onderwater gestaan. Net als vele anderen die toen in de praatjes van de makelaars trapten, want ja het was een beste tijd om te kopen en gouden winst te maken.

[ Voor 24% gewijzigd door ph4ge op 29-07-2013 14:30 ]

[t_captain]

De hypotheeklasten van een koopwoning zijn ook niet zo hoog. Ik heb al dik 8 jaar een hoekwoning. Qua waarde is het zo ongeveer de gemiddelde koopwoning in Nederland. Rente kost 850 per maand bruto, 470 netto na aftrek belastingvoordeel HRA. Dan is er de premie voor de spaarhypotheek, 220 per maand. Netto lasten nog geen 700 euro.
Verder wordt er bijna 300 euro per maand aan vermogen opgebouwd en zit er een volledige verzekering op overlijden van twee verzekerden.

[mrwolf]

RaZ schreef op maandag 29 juli 2013 @ 13:50:
Hoe langer ik wacht met kopen, des te meer geld ben ik kwijt aan huur. Je woonlasten halveren geeft in mijn geval een koopkrachtstijging van 300 euro per maand. Dat is simpelweg voor een laag inkomen (onder modaal) een hoop geld.

Je vergeet gemakshalve in het huur-scenario dat je wel een gift van 40K ontvangt? Dan nog lijkt kopen goedkoper, maar is het verschil bij lange na niet zo groot als je nu (jezelf) voorschotelt.

[RaZ]

@ph4ge:
Onderhoud.. Dat doe ik zelf, met het minimale wat een sociale woningbouw ook doet: 1x per 10 jaar een likje verf...
Het gaat mij puur om wat het mij kost, en wat ik daarvoor terug krijg. Zeker met het oog op geen aanvullend pensioen.

@mrwolf:
Nou, ik krijg die schenking alleen als ik ga kopen. Want als ik koop, is die 40-50k belastingvrij. Dat geld niet in een koopwoning stoppen, houdt in dat de overheid daar fijn belasting over gaat heffen. Die 40k is dus totaal niet aan de orde als ik blijf huren.

[RemcoDelft]

RaZ schreef op maandag 29 juli 2013 @ 14:19:
@ph4ge:
Onderhoud.. Dat doe ik zelf, met het minimale wat een sociale woningbouw ook doet: 1x per 10 jaar een likje verf...
Het gaat mij puur om wat het mij kost, en wat ik daarvoor terug krijg. Zeker met het oog op geen aanvullend pensioen.

Op lange termijn is het ongetwijfeld voordeliger om te kopen. Maar als die woning van 130k nu volgend jaar 120k kost, en je nog een jaartje huurt... Dan ben je dus goedkoper uit, en daar wachten heel wat kopers op.

@mrwolf:
Nou, ik krijg die schenking alleen als ik ga kopen. Want als ik koop, is die 40-50k belastingvrij. Dat geld niet in een koopwoning stoppen, houdt in dat de overheid daar fijn belasting over gaat heffen. Die 40k is dus totaal niet aan de orde als ik blijf huren.

Die 40k kan ook zonder te kopen wel (vrijwel) belastingvrij zijn. De vermogensbelasting wordt er nu ook over betaald, maar door de huidige eigenaar i.p.v. door jou. Netto maakt dat allemaal weinig uit.

[RaZ]

Wellicht was ik niet duidelijk genoeg.

Als ik een huis ga kopen, krijg ik een schenking. Die schenking ga ik niet krijgen als ik niet ga kopen.

Zo doodsimpel is het...

[rik86]

Maar die 40k kan dan niet in 1x geschonken worden; Dus mag er gelijk een deel naar de fiscus toe.

Verder hangt 't natuurlijk heel erg van de situatie af of kopen wel/niet gunstig is. Als je al ergens woont is de situatie natuurlijk heel anders dan wanneer je uit huis gaat/ samen gaat wonen en daardoor echt een woning nodig hebt. Op het moment dat je het prima kunt financieren en je hebt een woning nodig is het echt geen slecht moment om te kopen. Het grote voordeel van kopen is dat je (als je volledig aflost) over 30 jaar veel lagere woonlasten hebt dan wanneer je huurt, helemaal als je straks gepensioneerd bent is dat een hoop extra welkome ruimte die je hebt.

Ik heb 2 jaar geleden een huis gekocht, woon er prima en zou er prima de rest van m'n leven kunnen wonen. Het is onze droom naar het platteland te verhuizen en zelf te bouwen, als we daar later het geld voor hebben doen we dat dan vast, maar ook dan zal het een huis zijn waar we oud kunnen worden. Ik weet natuurlijk niet hoe de toekomst eruit ziet, maar een huis kopen voor een paar jaar leek mij inderdaad niet verstandig. We hebben bewust een huis gekocht waar we kinderen kunnen krijgen en op kunnen laten groeien en evt. oud kunnen worden. Is m'n huis nu minder waard geworden? Ja, vast wel. Sta ik nu onder water? Misschien wel 10-15%. Maar dat vind ik geen enkel probleem. Ik woon hier prima. En ik had toch ergens moeten wonen...

Een huis als investering kopen is inderdaad af te raden, helemaal als je er een hypotheek bij nodig hebt, maar daarom koop ik 't niet. Ik koop 't om erin te wonen.

[ Voor 12% gewijzigd door rik86 op 29-07-2013 14:58 ]

[edie]

Kennelijk is er een eenmalige verhoogde vrijstelling voor schenkingen van ouders aan kind voor het kopen/aflossen/verbeteren/onderhouden van het huis:
[quote=http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/relatie_familie_en_gezondheid/schenken/schenking_doen/vrijstelling_voor_schenkingen_aan_kinderen/vrijstelling_voor_financiering_van_eigen_woning/vrijstelling_voor_financiering_van_een_eigen_woning]
U mag gebruikmaken van de eenmalig verhoogde vrijstelling van € 51.407 als aan alle volgende voorwaarden is voldaan:
De schenking is vastgelegd in een overeenkomst, waarin de opschortende voorwaarde is opgenomen dat uw kind de schenking heeft gebruikt voor een van de volgende doelen:

• Uw kind heeft een eigen woning verworven.
  Dit is het moment waarop de akte van levering is getekend bij de notaris.
• Uw kind heeft voor zijn eigen woning een recht van erfpacht, opstal of beklemming afgekocht.
• Uw kind heeft (een deel van) een eigenwoningschuld afgelost.
• U en uw kind kunnen schriftelijk aantonen dat de schenking daadwerkelijk door u en/of uw partner is betaald en door uw kind is gebruikt voor de kosten die hierboven worden genoemd.

[Arnout]

RaZ schreef op maandag 29 juli 2013 @ 14:52:
Wellicht was ik niet duidelijk genoeg.

Als ik een huis ga kopen, krijg ik een schenking. Die schenking ga ik niet krijgen als ik niet ga kopen.

Zo doodsimpel is het...

Dan kun je het beste kopen. €330 netto per maand en over 30 jaar is de woning van jou. Of hij dan 130k of 70k waard is, maakt jou niet uit.

Huren is 2x zo duur en je ziet het niet terug (oftewel huurhuis is voor jou over 30 jaar €0 waard). Wel moet je even bepalen hoeveel de flexibiliteit je waard is die je bij huren hebt.

[Verwijderd]

Tja flexibiliteit vind ik ook zo'n loos begrip. Als je met een partner en eventueel kind ergens woont en je hebt wellicht nog goede familiebanden en vrienden op een plek. Hoe flexibel ben je dan als je huurt? Dan ga je evengoed niet zomaar ergens anders heen voor werk. Het wordt altijd te pas en te onpas geroepen hier, maar huur staat wat mij betreft niet gelijk aan flexibel, daarvoor zijn er teveel factoren die meespelen.

[RaZ]

Flexibiliteit bij huren? Ik kan een huis kopen, voor een lage last (puur kijkend naar het financiele plaatje). Terwijl dat zelfde huis huren 15 jaar wachttijd heeft. Ik heb pas 6 jaar wachttijd. Ik moet dus 9 jaar wachten voor een soortgelijke woning.

Zo flexibel vind ik dat niet hoor

[rinkel]

Eigenlijk moet je dat ook meer vergelijken met vrije-sector huur.
Sociale huur is zo flexibel als een steen, juist door die wachttijden.
Ik weet niet meer precies hoe het nu zit, maar je kunt die wachttijd ook niet meenemen naar een andere regio. Dus als je nu na 10 jaar wachten eindelijk een woning hebt kunnen bemachtigen in Utrecht, maar je wilt/moet naar Rotterdam, kun je opnieuw onderaan aansluiten.
Ik heb nooit iets opgebouwd, aangezien ik na mijn studie meteen iets gekocht had ooit. Als ik nu iets zou willen huren kan ik 10 jaar wachten voor sociale huur. (Overigens kom ik niet in aanmerking voor sociale huur)

Ik kan me dus goed voorstellen dat je dan nu iets wilt kopen.

[ErA]

RaZ schreef op maandag 29 juli 2013 @ 13:50:
[...]


Ik kan een schenking krijgen van 40-50k (belastingvrij).

Beste Raz,

Ik lees dit en haak hier even snel omdat je wellicht duizenden euro's gaat mislopen.

Als deze 40~50 euro beschikbaar wordt gesteld door een familielid, dan is het wijs je ook te verdiepen in de mogelijkheden van de zogenaamde familiehypotheek. Het geld kan dan nog steeds geschonken worden, maar met mogelijkheden tot extra fiscaal voordeel. dan is schenken van dit geld het domste wat je kan doen.

In plaats van schenken is het veel slimmer om een onderhandse lening / familiehypotheek aan te gaan.

Voorbeeld:

Familielid X leent jou 50.000. De voorwaarden zijn als volgt:

annuïtaire hypotheek
20 jaar vast
6% hypotheekrente

Met een dergelijk schema liggen de jaarlijkse brutolasten op 4.298,59. De nettolasten stijgen naar het einde van de looptijd toe. Immers: je gaat steeds meer aflossen en steeds minder rente betalen.

Deze lening is echter 100% fiscaal aftrekbaar net als een normale hypotheek. Daarnaast kan zowel de aflossing ALS de rente ieder jaar worden geschonken (max bedraagt ongeveer 5,5K ofzo momenteel)

In totaal gedurende de looptijd kan er € 35.971,72 worden afgetrokken bij de belasting. Uitgaande van 42% levert dit een additionele : € 15.108 euro netto op, bovenop alle teruggeschonken aflossing en rente.

Die 50K kan dus gewoon 65K waard zijn, als je het een beetje slim speelt.

Hoop dat dit van toepassing is voor je. Het is zo een sexy constructie ( Heb zelf ook 40K lopen op deze manier)

aanvullend: Ik heb onlangs dus zelf besloten een huis te kopen. Koopsom 156K. Totale hypotheeksom 163.000, waarvan 40K familiehypotheek. (let op: ik betaal WEL aflossing, die krijg ik niet teruggeschonken) van de rente krijg ik 3% teruggeschonken.

Alles van elkaar afgetrokken zit ik op een netto rente last van circa 325 euro in de eerste maand en een gemiddelde aflossing van 450 per maand.

Vrienden van mij bewonen sinds een maand eenzelfde type woning. In aanzienlijk slechtere staat (mijn keuken, badkamer en toilet zijn top, die van hun onveranderd sinds 1977) en betalen 700 euro aan huur...

Ik besef me dat kopen nog extra kosten met zich mee brengt, maar dat zijn er geen 4500 per jaar. Om nog maar niet te beginnen over huurverhoging.

[ Voor 24% gewijzigd door ErA op 30-07-2013 09:40 ]

[Tleilaxu]

Arnout schreef op maandag 29 juli 2013 @ 15:38:
[...]

Dan kun je het beste kopen. €330 netto per maand en over 30 jaar is de woning van jou. Of hij dan 130k of 70k waard is, maakt jou niet uit.

Huren is 2x zo duur en je ziet het niet terug (oftewel huurhuis is voor jou over 30 jaar €0 waard). Wel moet je even bepalen hoeveel de flexibiliteit je waard is die je bij huren hebt.

Alhoewel je gelijk zult hebben op de lange termijn kopen goedkoper uit zal komen, kun je natuurlijk niet zo maar zeggen dat huren 2x zo duur is. Raz vergelijkt nu de netto hypotheek lasten met de huurlasten, maar met de huurlasten ben je ook verder klaar. Bij het kopen komen er nog extra belastingen, verzekeringen en onderhoud bij.

[Pooh]

Tleilaxu schreef op maandag 29 juli 2013 @ 16:21:
[...]

Alhoewel je gelijk zult hebben op de lange termijn kopen goedkoper uit zal komen, kun je natuurlijk niet zo maar zeggen dat huren 2x zo duur is. Raz vergelijkt nu de netto hypotheek lasten met de huurlasten, maar met de huurlasten ben je ook verder klaar. Bij het kopen komen er nog extra belastingen, verzekeringen en onderhoud bij.

GWE, inboedelverzekering en sommige gemeentelijke belastingen heb je met huren ook. OZB en onderhoud niet, maar daar staan vaak weer servicekosten tegenover. Bovendien stijgen huren elk jaar, terwijl hypotheeklasten vast liggen.
Netto vergelijken is lastig, maar het is lang niet altijd zo dat als het op het eerste gezicht gelijk is, huren automatisch goedkoper uitkomt aan 't eind.

[theroach]

ErA schreef op maandag 29 juli 2013 @ 16:17:
[...]


Beste Raz,

Ik lees dit en haak hier even snel omdat je wellicht duizenden euro's gaat mislopen.

Als deze 40~50 euro beschikbaar wordt gesteld door een familielid, dan is schenken van dit geld het domste wat je kan doen.

In plaats van schenken is het veel slimmer om een onderhandse lening / familiehypotheek aan te gaan.

Voorbeeld:

Familielid X leent jou 50.000. De voorwaarden zijn als volgt:

annuïtaire hypotheek
20 jaar vast
6% hypotheekrente

Met een dergelijk schema liggen de jaarlijkse brutolasten op 4.298,59. De nettolasten stijgen naar het einde van de looptijd toe. Immers: je gaat steeds meer aflossen en steeds minder rente betalen.

Deze lening is echter 100% fiscaal aftrekbaar net als een normale hypotheek. Daarnaast kan zowel de aflossing ALS de rente ieder jaar worden geschonken (max bedraagt ongeveer 5,5K ofzo momenteel)

In totaal gedurende de looptijd kan er € 35.971,72 worden afgetrokken bij de belasting. Uitgaande van 42% levert dit een additionele : € 15.108 euro netto op, bovenop alle teruggeschonken aflossing en rente.

Die 50K kan dus gewoon 65K waard zijn, als je het een beetje slim speelt.

Hoop dat dit van toepassing is voor je. Het is zo een sexy constructie ( Heb zelf ook 40K lopen op deze manier)

Maar degene die leent moet nog wel vermogensbelasting betalen de komende 20 jaar (al neemt dit af als je het te schenken deel eraf haalt per jaar) en bij een schenking niet.

[ErA]

theroach schreef op maandag 29 juli 2013 @ 16:29:
[...]


Maar degene die leent moet nog wel vermogensbelasting betalen de komende 20 jaar (al neemt dit af als je het te schenken deel eraf haalt per jaar) en bij een schenking niet.

Klopt.Ik zelf krijg maar 3% van de rente teruggeschonken,en betaal gewoon de aflossing. Op die manier is het dus win/win.

Als je een suikeroom hebt, die alles schenkt en de vermogensbelasting ook nog wel op zich neemt, bedraagt het over 20 jaar ongeveer 5~7K aan vermogensbelasting. Nog steeds een dikke plus in het voordeel van deze constructie t.o.v. schenken.

[theroach]

ErA schreef op maandag 29 juli 2013 @ 16:37:
[...]


Klopt.Ik zelf krijg maar 3% van de rente teruggeschonken,en betaal gewoon de aflossing. Op die manier is het dus win/win.

Als je een suikeroom hebt, die alles schenkt en de vermogensbelasting ook nog wel op zich neemt, bedraagt het over 20 jaar ongeveer 5~7K aan vermogensbelasting. Nog steeds een dikke plus in het voordeel van deze constructie t.o.v. schenken.

Voor jou wel inderdaad . Ik ga het zelf waarschijnlijk ook toepassen met mijn pa als ik een huis ga kopen eind dit jaar/volgend jaar. Gunstige constructie voor mij.

[ErA]

theroach schreef op maandag 29 juli 2013 @ 16:40:
[...]


Voor jou wel inderdaad . Ik ga het zelf waarschijnlijk ook toepassen met mijn pa als ik een huis ga kopen eind dit jaar/volgend jaar. Gunstige constructie voor mij.

Mijn vader pakt op deze manier: 3%-1,2 = 1.8% rendement over zijn vermogen. Dit is nogal dik een procent meer dan als hij het stil laat staan op de bank. Beleggen is een ander verhaal...

[DrivinUCrazy]

Een dik procent meer dan op de bank? Moneyou biedt op dit moment maar liefst () 1,8% rente. Daar hoeft hij het dus niet voor te doen.
Wel fijn dat jullie het zo kunnen doen natuurlijk.

[RaZ]

Tleilaxu schreef op maandag 29 juli 2013 @ 16:21:
[...]

Alhoewel je gelijk zult hebben op de lange termijn kopen goedkoper uit zal komen, kun je natuurlijk niet zo maar zeggen dat huren 2x zo duur is. Raz vergelijkt nu de netto hypotheek lasten met de huurlasten, maar met de huurlasten ben je ook verder klaar. Bij het kopen komen er nog extra belastingen, verzekeringen en onderhoud bij.

Wat deden de huren de laatste 10 jaar? Die stegen met ruim 3%. Trek dat grapje eens door:
2013: 7.200
2014: 7.416
2015: 7.638
..
2044: 17.000

En dan de hypotheek:
2013: 3.600
2014: 3.600
2015: 3.600
..
2044: 0 (hypotheek volledig afgelost)

Zoek de verschillen.

En aangezien verzekeringen, belastingen en onderhoud niet zo hoog is. 1,2% OZB op de WOZ.. Peanuts! Onderhoud: Als het hout goed is, is het goed, likje verf, klaar!
Verzekeringen: Standaard opstal, en als single heb je geen levensverzekering nodig. Wat er met het huis gebeurt als ik dood ben.. Dan kan de bank er nog wat aan verdienen ook

[pingkiller]

Kopen is altijd goedkoper dan vrije sector huur ivm de subsidie die je krijgt op je hypotheek.
Zonder overheid bemoeienis zou huren ook duurder zijn maar dan niet meer dan enkele procenten denk ik zo.

[ph4ge]

RaZ schreef op maandag 29 juli 2013 @ 17:05:
[...]

Wat deden de huren de laatste 10 jaar? Die stegen met ruim 3%. Trek dat grapje eens door:
2013: 7.200
2014: 7.416
2015: 7.638
..
2044: 17.000

En dan de hypotheek:
2013: 3.600
2014: 3.600
2015: 3.600
..
2044: 0 (hypotheek volledig afgelost)

Zoek de verschillen.

En aangezien verzekeringen, belastingen en onderhoud niet zo hoog is. 1,2% OZB op de WOZ.. Peanuts! Onderhoud: Als het hout goed is, is het goed, likje verf, klaar!
Verzekeringen: Standaard opstal, en als single heb je geen levensverzekering nodig. Wat er met het huis gebeurt als ik dood ben.. Dan kan de bank er nog wat aan verdienen ook

De gemiddelde huiseigenaar was in 2011 5000 euro per jaar kwijt aan onderhoud en dat zal nu wat meer zijn. Je kan nog met zo weinig tevreden zijn, maar het is niet nul. Het valt altijd tegen en ja je loopt ook het risico op groot onderhoud als je ergens 30 jaar woont (een CV gaat niet 30 jaar mee zelfs als je er af en toe een likje verf tegenaan gooit). Alleen daarmee is het gat tussen huren en kopen al grotendeels gedekt OZB loopt trouwens elk jaar op, is ook snel een paar tientjes de maand, en de HRA zou zomaar eens snel minder kunnen worden, wacht 17 september maar af. Je hebt ook nog het eigenwoningforfait en overdrachtsbelasting (k.k.). Daarnaast heb je afschrijvingen, zeker als je geen onderhoud pleegt is je huis niet waardevast. Verzekeringen e.d. zijn ook een paar tientjes in de maand. Je zal een huis in die prijsklasse ook wel flink moeten opknappen.

Ja, doordat je 40.000 euro cadeau krijgt die je blijkbaar niet erft of op een andere manier tot je beschikking hebt als je geen huis koopt vertekent het in jouw geval. Dan nog doe je er goed aan om voor jezelf het hele verhaal te vertellen en niet blind op een makelaar af te gaan. Want je bent een kant op aan het beredeneren, vergeet vele nadelen van kopen en voordelen van huren. Wat is bijv. het risico je waard? Wat als je werkeloos wordt, gaat scheiden of juist een partner vindt, een baan aan de andere kant van het land etc? Wat als de HRA er aan gaat?

Je bespaart geen paar duizend euro per jaar, hooguit een paar honderd, en is dat je wel waard? En is het dan niet beter om nog een jaar te wachten omdat de daling sneller gaat dan die honderden euro's die je nu extra aan huur kwijt bent? Het antwoord hierop kan zeker "nu kopen" zijn, maar voorlopig neem je jezelf in de maling. Voor een ieder die geen 40.000 euro cadeau krijgt kan het antwoord ook "nu kopen" zijn, maar die kans is klein als je eerlijk tegen jezelf bent.

[Cheezus]

ph4ge schreef op maandag 29 juli 2013 @ 18:34:
[...]

De gemiddelde huiseigenaar was in 2011 5000 euro per jaar kwijt aan onderhoud en dat zal nu wat meer zijn.

Nouja, een klein deel van dat 'onderhoud' is maar noodzakelijk. In die 5000 zit ook het vervangen van keukens, badkamers, uitbouwen en dakkapelen. Als je niet met de tijd mee hoeft te gaan kun je prima 30 jaar doen met een badkamer, en een keuken ook wel een flink deel van die tijd (los van de luxe apparaten die je ook achterwege kunt laten).
Als je het noodzakelijke onderhoud (dat likje verf) dan nog zelf doet kost het ook lang niet zo veel, dan blijven dingen als CV, dak of gevels voegen over. Daarvan zijn de kosten wel hoog maar hoef je hooguit 1x te doen in die 30 jaar (ervan uitgaande dat ze zo goed als nieuw zijn bij aanschaf).

Verder ben ik het wel met je eens

[Verwijderd]

En stel je voor dat je je baan kwijt raakt, dan wordt de huur automagisch wel nog betaald.....

[RaZ]

En wie zegt dat er sprake is van een CV-ketel? Misschien is het wel een boiler Voegen is ook het werk niet, heel makkelijk te doen, en heb ik al vaker gedaan. De oude voeg verwijderen is wel takkewerk

Verlies ik m'n baan, dan heb ik een dag later gewoon weer nieuw werk.. Het minimumloon is namelijk netto een stuk hoger dan wat de WW netto geeft..

Ik kan dus elk baantje voor 40 uur aanpakken. Al is het schroefjes sorteren

En als het echt nodig is... Dan laat ik een ander de hypotheek wel betalen: Klik

[Señor Sjon]

Dat VEH onderzoek rammelt natuurlijk aan alle kanten. Ga je dezelfde vervangingsfrequentie invoeren zoals in huur (uhm... nooit? ), dan zijn de kosten een stuk lager.
CV-ketel: Als je al een HR+ ketel hebt, dan is het vervangen van de ketel eens per 15 jaar niet meer dan het vervangen van de ketel. Zonder appendages, leidingen e.d. vervangen kost dat ~1.000-1.500 euro.
Schilder hier kost rond de 2.400 euro en moet elke zes jaar.
Dus 400+100=500 euro/jaar reserveren aan major onderhoud.

Heb je een traditioneel huis (dakpannen, gemetselde gevels), dan heb je met een huis van de 1990 of later weinig te duchten. Alleen mid-jaren '90 zit er een slechte batch HR glas tussen die snel lek slaat.

Badkamers, keukens, dakkapellen, etc zijn verbeteringen die je bij een huurwoning ook niet zo snel hebt. Om te (over)leven hoef je niet je keuken e.d. te vervangen. Dat zijn smaakdingen.

[ZeRoC00L]

DrivinUCrazy schreef op maandag 29 juli 2013 @ 17:00:
Een dik procent meer dan op de bank? Moneyou biedt op dit moment maar liefst () 1,8% rente. Daar hoeft hij het dus niet voor te doen.
Wel fijn dat jullie het zo kunnen doen natuurlijk.

In de berekening van era is hij eral vanuit gegaan dat er 1,2% vrh afgaat. dus ja, wel degelijk ruim 1% meer dan op een bank zetten.

[!null]

ErA schreef op maandag 29 juli 2013 @ 16:17:
[...]


Beste Raz,

Ik lees dit en haak hier even snel omdat je wellicht duizenden euro's gaat mislopen.

Als deze 40~50 euro beschikbaar wordt gesteld door een familielid, dan is schenken van dit geld het domste wat je kan doen.

In plaats van schenken is het veel slimmer om een onderhandse lening / familiehypotheek aan te gaan.

Er is hier wel een hele dikke maar op te noemen. Namelijk dat de banken zo'n familiare lening, of een deel van de hypotheek zelfs bij de familie als familie hypotheek ook gewoon als een keiharde last zien.
Dus grijp je naar dit soort dingen om om de bank heen te werken omdat je niet genoeg kunt lenen, dan is schenken de enige optie.

De grap is zelfs zo dat een familie lening (die vaak echt geen 30 jaar gaat lopen maar veel korter) al als gigantische kosten post wordt gezien door de bank. Met andere woorden, je leent 10K van familie en je kunt 20K minder lenen van de bank compleet nutteloos dus.
Wil je zo'n familie lening toch al meenemen, dan moet je al het geld op je bank hebben staan alsof je het gespaard hebt en de bank verder niks van de leningen laten zien. Maar als dit om hoge bedragen gaat (niet 10K, maar bijvoorbeeld 50K) dan gaat de bank zich afvragen waar dat ineens vandaan komt en kunnen ze dat spaar gedrag bekijken.

De bank accepteert echter een schenkingsovereenkomst zonder problemen, en accepteert het ook dat het geld dan nog niet op je rekening staat maar dat deze schenking pas gedaan wordt als de hypotheek wordt afgesloten (is nogal een verschil bij een nieuwbouw huis bijvoorbeeld)

Zo'n halve familiehypotheek (bijvoorbeeld van VEH) gaat ook niet werken, dat een deel van het geld ergens anders vandaan kom intereseert de bank niet, ze zien dat je nog steeds dezelfde lasten hebt.
Een volledige familiehypotheek is natuurlijk geen probleem, ben je van de banken af.

Dus ja, als je geen problemen met financien hebt bij de bank maar je wil het goedkoper doen, dan zijn er wel mogelijkheden. Maar ga je naar dat soort dingen op zoek omdat je niet genoeg bij de bank kunt lenen kom je al vrij snel terecht op een schenking als enige mogelijkheid, of gewoon het geld op je rekening hebben staan en het zonder registratie bij je familie regelen met lening, en dan hopen dat de bank niet af gaat vragen waarom zo'n jong iemand ineens zoveel geld op z'n rekening heeft staan (en dat vorig jaar nog niet had).

Daarnaast, als RaZ z'n ouders hem 50K willen schenken, dan is het goedkoopste om dat gewoon aan te nemen waarom zou je er een lening constructie van willen maken? dan moet hij het namelijk terug betalen.

[RaZ]

Die lening waar hij het over heeft, is gunstiger als je dat leent bij je ouders ipv de bank. De rente kan je dan hoger zetten. Die rente komt ook in aanmerking voor de HRA. De rente die je betaalt aan je ouders, krijg je vervolgens weer in een belastingvrije schenking terug (max 5.600 per jaar).

Lenen bij ouders in deze constructie is voordeliger dan lenen bij de bank. Immers, Je krijgt vanwege de HRA meer, terwijl je eigenlijk geen rente betaalt.

Of die construrtie nu nog kan, gezien de restricties op de HRA, weet ik niet.

[!null]

Ja, maar bij een schenking betaal je helemaal niks meer

Ik vond het een loze uitdrukking, dat een schenking het domste is wat je kunt doen. Om de simpele reden dat een schenking betekent dat je geld krijgt ipv leent, maar ook omdat een schenking vaak ook de enige officiele weg is om het (te) lage bedrag wat je in jouw situatie bij de bank kunt lenen, aan te vullen.

Zelf zitten we ook in zo'n soort bootje. We willen helemaal niet de hele wereld bij elkaar lenen, maar het inkomen van m'n vriendin wordt totaal niet meegerekend (want flexibel inkomen en gemiddelde afgelopen 3 jaar niet goed, ondanks nu wel). Het gat wat overblijft losse we maar voor de helft op met eigen geld. De rest zal waarschijnlijk door de familie geschonken worden. Dat wij dat dan weer gaan terugbetalen is een ander verhaal. Maar op papier is het een schenking, want anders lukt het niet bij de bank.
Daarnaast zijn het niet dusdanig grote bedragen dat het voordeel van aftrekbare rente enzo op een echte lening niet zo schokkend meer zijn. Ja een lening die voor de BD ook een lening is biedt wel voordelen, maar op 10 tot 20K is dat niet zo veel in da maand. Ik zou dat voordeel wel mee willen nemen, maar ik ben al blij als het gewoon lukt. Daarna zullen wij er ook vrij goedkoop zitten en is het dus goed mogelijk om deze leningen snel terug te betalen. (en dus heel snel de familie uit het financiele plaatje gewerkt te hebben)

Met dusdanig lage hypotheken (jij hebt het over 80 a 90K? wij misschien 130K) is het ook wel interessant om op je hypotheek te sparen voor de komende tien jaar. En lekker ieder jaar 10% aflossen als het je lukt maar goed, je moet ook een buffer op je rekening staan en ook nog een beetje fatsoenlijk kunnen leven.

[ErA]

!null schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 08:53:
[...]


Er is hier wel een hele dikke maar op te noemen. Namelijk dat de banken zo'n familiare lening, of een deel van de hypotheek zelfs bij de familie als familie hypotheek ook gewoon als een keiharde last zien.
Dus grijp je naar dit soort dingen om om de bank heen te werken omdat je niet genoeg kunt lenen, dan is schenken de enige optie.

Klopt: als je niet genoeg kan lenen en je ouder willen een aanvulling doen, dan moet er inderdaad geschonken worden.

Verder zijn er nog heel veel meer op- en aanmerkingen over een dergelijke constructie.

Ikzelf heb me er de afgelopen maanden zeer in verdiept, en voor mij is het een zeer rendabele constructie geworden.

Het bedrag wordt mij geleend i.p.v. geschonken. dit betekend dat ik gewoon aflossing betaal, maar het gros van de rente teruggeschonken krijg.

Als ik mij mag herformuleren:

Als je ouders of een ander familielid je geld willen schenken voor het kopen van een huis. Dan is het erg wijs om de zogenaamde "Familiehypotheek" diepgaand uit te zoeken. Het geld kan dan nog steeds geschonken worden en bijkomend is er een mogelijkheid voor extra fiscaal voordeel.


Overigens hoop ik niet dat ik een complete off topic discussie heb gestart hiermee. Tis niet bepaald een ontwikkeling op de huizenmarkt

[ Voor 5% gewijzigd door ErA op 30-07-2013 09:41 ]

[croxz]

!null schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 08:53:
[...]
Er is hier wel een hele dikke maar op te noemen. Namelijk dat de banken zo'n familiare lening, of een deel van de hypotheek zelfs bij de familie als familie hypotheek ook gewoon als een keiharde last zien.

Hoe weet de bank dat er sprake is van een onderhandse lening, deze is namelijk niet BKR aangemeld? Wordt je geacht dit zelf te melden?

[!null]

Ja dit is mee riets voor het "Ervaring met huis kopen" topic.

croxz schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 09:51:
[...]

Hoe weet de bank dat er sprake is van een onderhandse lening, deze is namelijk niet BKR aangemeld? Wordt je geacht dit zelf te melden?

Ja klopt. Bank zal het niet weten. En ja, de bank wil dat je IEDERE financiele verplichting die je hebt (van studieschuld tot alimentatie, of prive leningen) aan hun meldt. Een deel daarvan kunnen ze zelf toetsen bij de BKR, en ander deel kunnen ze niet toetsen en moeten ze jou maar vertrouwen.

Dus een onderhandse lening kan opzich wel, maar mij werd ook uitgelegd dat de bank ook wel gaat kijken naar waar dat spaargeld vandaan komt, als het heel veel is. Als jij even 10K erbij leent en op je rekening hebt staan niet zo'n probleem. Maar als jij 50K op je rekening hebt staan gaan ze misschien een bankrekeningoverzicht van een jaar eerder, of twee jaar eerder opvragen. Zodat ze het spaargedrag kunnen zien. Met als doel natuurlijk dit soort vage onderhandse dingen er uit te vissen.
Waarschijnlijk speelt het mee hoe groot het bedrag op je rekening is, ten opzichte van je inkomen.
Wij werden er iig voor gewaarschuwd door onze hypotheek man (dus niet de bank zelf)

[Pooh]

croxz schreef op dinsdag 30 juli 2013 @ 09:51:
[...]

Hoe weet de bank dat er sprake is van een onderhandse lening, deze is namelijk niet BKR aangemeld? Wordt je geacht dit zelf te melden?

Ja natuurlijk. Net als dat je tegenwoordig studieleningen moet melden (en bij sommige banken zelfs de bank moet machtigen om die informatie bij de IBG op te vragen). Elke schuld van meer dan 1000 euro oid moet je melden, en het is valsheid in geschrifte als je dat zou verzaken. Dat kost je in het minste geval je NHG en goodwill bij de bank, en is het ergste geval een strafzaak.