Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[Lethalis]

ph4ge schreef op donderdag 11 april 2013 @ 10:49:
[...]
Het is nu een slecht moment om te kopen, je had het in december moeten doen en anders moet je gewoon wachten.

Of iets een slecht moment om te kopen is, hangt helemaal van de omstandigheden af.

De koper die mijn woning gaat kopen, doet er in principe niet slecht aan. Ik heb het in 2005 gekocht voor 75.000 euro. De woning is in 2009 misschien wel 90.000 "waard" geweest, maar ik verkoop hem nu voor 72.000 euro. Bovendien heb ik er bijna 10.000 euro in gestoken om het op te knappen.

Als hij zijn financiering dus rond krijgt, heeft hij een prima woning voor een scherpe prijs. En aangezien het zelf een Pool is, zal hij het minder erg vinden dan ik dat de rest van de buurt volstroomt met zijn landgenoten.

Ik daarentegen ben prima bereid er wat op in te leveren, als ik maar weer verder kan met mijn leven. Dus eigenlijk is het een win-win situatie.

Mijn netto schuld is namelijk maar 70.000 euro, dus krijg ik zelfs nog 2.000 euro terug van de bank. Geen restschuld dus.

Hierna ga ik samen met mijn vriendin particulier huren. Dit is wel relatief duur, maar nog prima te doen voor ons en dan kunnen we tenminste weer naar de toekomst kijken in plaats van vast te zitten in deze buurt.

Puur financieel bekeken zou je misschien kunnen zeggen dat ik er niet goed aan doe om het nu te verkopen voor die prijs, maar voor de koper is het in dit geval een prima situatie. En ik ben dus allang blij dat ik hier weg kan Ik had van dat geld (wat ik had kunnen verdienen bij een hogere prijs) anders misschien een andere auto gekocht en dat heb ik nu gewoon gelaten voor wat het is om het verlies te nemen en de verhuizing te kunnen betalen.

Zo zijn er nog wel meer woningen op de markt momenteel van mensen die graag verder willen en ook bereid zijn om daarvoor in te leveren. En dan kan het best lucratief zijn om nu te kopen.

[ Voor 4% gewijzigd door Lethalis op 11-04-2013 12:01 ]

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op donderdag 11 april 2013 @ 11:44:
Je mist het punt. Het gaat er niet om wat je kan voorspellen, maar een makelaar kan dondergoed weten dat als er net een negatieve ontwikkeling is geweest dat het nu dus niet het ideale moment is. Bovendien wijzen ze zichzelf die mythische krachten toe door elke 3 maanden een persbericht naar buiten te brengen dat het dieptepunt bereikt is en elke kijker te bombarderen met bewijzen dat hij nu moet kopen. Elke kans die ze krijgen verspreiden ze hetzelfde sprookje. Ze komen zelf telkens met de opmerking dat je nu moet kopen, dan moet je niet achteraf gaan roepen dat je het eigenlijk niet kan voorspellen. Doet het dan ook niet! Daarnaast, de makelaars vertegenwoordigen ook kopers, dus waarom worden die misleid?

Het moraal van het verhaal is dus inderdaad dat je zelf moet denken en niet de berichtgeving in de media moet geloven dat het dieptepunt bereikt is. We zijn het er dus over eens dat makelaars niet meer serieus zijn te nemen. De makelaars roepen maar wat tegen beter weten in.

Een beetje het upgraden van je videokaart dilemma dus. Er komt altijd een betere voor hetzelfde of minder geld in de toekomst.

Er zijn genoeg doemberichten geweest van betrokken partijen, maar meestal worden die hier afgedaan als 'preken voor eigen parochie' en dergelijke. En inderdaad, elke kwartaal is er wel een ander overheidsregeltje ingegaan.

[ph4ge]

Xanaroth schreef op donderdag 11 april 2013 @ 11:51:
Enkel bij niet zakkende huizenprijs. Door de zakkende huizenprijs, ben je straks annuitair goedkoper uit dan te hebben gekocht met 100% aflossing banksparen voor 31-12-12.

Precies, als de markt weer gereageerd heeft ontstaat er een nieuw evenwicht, een moment waarop je weer kan kopen. Maar vlak na een negatieve maatregel heb je gewoon het nadeel dat die maatregel je wel raakt, maar dat je niet profiteert van een lagere prijs. Het is dus heel krom als een makelaar eerst roept je moet voor 1 januari kopen want daarna wordt de financiering zo'n 25% duurder om vervolgens direct op 1 januari te roepen dat je nu moet kopen. Nee, het is dan geen goed moment om te kopen, tenzij je inderdaad een werelddeal maakt die je op 31 december niet kon maken. Zolang marktpartijen zo doorzichtig de waarheid buigen komt er zeker geen vertrouwen.

Senor Sjon schreef op donderdag 11 april 2013 @ 12:05:
Een beetje het upgraden van je videokaart dilemma dus. Er komt altijd een betere voor hetzelfde of minder geld in de toekomst.

Er zijn genoeg doemberichten geweest van betrokken partijen, maar meestal worden die hier afgedaan als 'preken voor eigen parochie' en dergelijke. En inderdaad, elke kwartaal is er wel een ander overheidsregeltje ingegaan.

Nee, een beetje de waarheid verdraaien is het. Het is nu geen beter moment dat 31 december maar een heel stuk slechter moment. Roepen dat het nu een goed moment is is misleiding van je klanten. Zowel kopers als verkopers. Het is gewoon niet waar dat huizen betaalbaarder zijn geworden zoals het NVM in alle media zonder weerwoord mag claimen. En daar prikken mensen doorheen waardoor het vertrouwen alleen maar afneemt. Als je dan zo nodig telkens media aandacht wil trekken, vertel dan de waarheid. En als je het niet weet, doe dan niet of je het wel weet. Het simpele feit dat de vraagprijzen nauwelijks gedaald zijn spreekt ook boekdelen, makelaars zeggen gewoon niet de waarheid in dit geval tegen verkopers.

Zoek eens op wat de NVM elk jaar rond deze tijd naar buiten brengt. Het is al bijna 5 jaar op rij hetzelfde verhaal, het dieptepunt is (bijna) bereikt.

[ Voor 41% gewijzigd door ph4ge op 11-04-2013 13:15 ]

[Iblies]

Wat je ook mist in de discussie is dat er ook veel huizen hun bedrag helemaal niet waard zijn omdat ze helemaal niet up-to-date zijn.

En dat zijn niet eens de grootste zaken, maar isoleren, dubbel glas en een nieuwe cv zijn in mijn optiek de meest elementaire zaken. En dan heb je het niet eens over antieke keukens, schuurtje van betonplanken etc.

NVM mag wat dat betreft specifieker zijn dat er veel huizen op de markt zijn die eigenlijk opnieuw opgebouwd moeten worden. In België wordt dat vaker gedaan, maar daar hebben ze ook wat meer vrijheden.


Als je een correctie maakt in het woningaanbod met betrekking tot kwaliteit, dan wordt de markt al gauw een stuk kleiner en ziet het er ogenschijnlijker een stuk positiever uit.

[Motrax]

Qua onderhoud onderkent Ger Hukker / NVM dat ook:

http://www.nu.nl/economie...ubileum-met-rouwrand.html

En dat is te zien. Ik kom continue huizen tegen met enkel glas, waar isolatie een vies woord is en de keuken en badkamer er per direct uit moeten.

En ondertussen nog wel de hoofdprijs vragen alsof het een paleisje is.

Badkamer + keuken is zomaar 30k, dat kan ook niet iedereen even betalen en dat geld moet uit de lengte of de breedte komen (en wat mij betreft bij de verkoper vandaan ).

[Xanaroth]

Motrax schreef op donderdag 11 april 2013 @ 12:52:
Qua onderhoud onderkent Ger Hukker / NVM dat ook:

http://www.nu.nl/economie...ubileum-met-rouwrand.html

En dat is te zien. Ik kom continue huizen tegen met enkel glas, waar isolatie een vies woord is en de keuken en badkamer er per direct uit moeten.

En ondertussen nog wel de hoofdprijs vragen alsof het een paleisje is.

Badkamer + keuken is zomaar 30k, dat kan ook niet iedereen even betalen en dat geld moet uit de lengte of de breedte komen (en wat mij betreft bij de verkoper vandaan ).

Sterker nog - dat geld is er geeneens. Bijna al die woningen moeten het hebben van de rijksten onder ons (oftewel: rijke papa/mama die eventjes 50k kunnen missen omdat ze niet in de schuldenbubbel zijn gestapt) of ze moeten het 'geluk' hebben dat een type zoals Kju langskomt - opkomen, opknappen en doorverkopen.
In het 1e geval krijgen ze heel misschien een redelijke prijs, omdat geld dan een non-issue voor de kopers is, maar anders staan ze makkelijk jaren lang leeg en verkopen ze uiteindelijk voor 50-60% van de originele vraagprijs (en dan heb je jarenlang alle belastingen/gwl en dergelijke mogen betalen, dus dat gaat nog van de 'winst' af).

[ Voor 5% gewijzigd door Xanaroth op 11-04-2013 15:02 ]

[EXX]

Kees de Kort is snel klaar met het huizenprijzen rapport: 120 pagina's bullshit

[Iblies]

Motrax schreef op donderdag 11 april 2013 @ 12:52:
Qua onderhoud onderkent Ger Hukker / NVM dat ook:

http://www.nu.nl/economie...ubileum-met-rouwrand.html

En dat is te zien. Ik kom continue huizen tegen met enkel glas, waar isolatie een vies woord is en de keuken en badkamer er per direct uit moeten.

En ondertussen nog wel de hoofdprijs vragen alsof het een paleisje is.

Badkamer + keuken is zomaar 30k, dat kan ook niet iedereen even betalen en dat geld moet uit de lengte of de breedte komen (en wat mij betreft bij de verkoper vandaan ).

Dat laatste is wat je nog mist. Het blijft een beetje bij vage termen, maar er worden nooit getallen genoemd. Een club als NVM moet ook duidelijk instructies geven dat bepaalde delen dusmatig verouderd zijn dat er rekening mee moet worden gehouden in de prijs. Daarbij komt dat je een woning koopt om in te wonen. Je wilt niet een huis aanschaffen met een verbouwing in aankomst.
Kost tijd, kost moeite, kost geld en je weet nooit of het resultaat aan de verwachting zal voldoen dus wil je als koper voldoende marge in de verkoopprijs zodat je eventuele tegenslagen kunt opvangen. Verkopers willen dat vaak onderschatten en maken het gauw 'persoonlijk' dat een makelaar niets uitvoert of dat niemand wilt kopen.

[Señor Sjon]

Veel oudere verkopers hebben vaak wel zoiets:
"Het was goed genoeg voor ons, dus ook goed genoeg voor de koper. Wie houdt er nou niet van bruin/oranje gevlamde tegels, groen sanitair, steenstrips, schrootjesplafond en zware eiken haarden?"

Als een makelaar er wat van zegt, dan is het antwoord snel dat ie alleen maar voor een makkelijke verkoop gaat en zich op dat vlak er niet mee moet bemoeien. Echt hoor, soms moet het drie jaar duren voordat zoiets gaat landen bij een verkoper.

Kopers daarentegen kunnen er ook wat van.

[rube]

De prijs van een badkamer is natuurlijk sterk afhankelijk van de uitvoering en of je zelf e.e.a. kunt doen of alles uitbesteed. Maar natuurlijk moet dat, net als de staat van de rest van het huis, gewoon ingecalculeerd zijn de vraagprijs (of het bod )

Ik heb echter wel de indruk dat als een huis kant en klaar is, incl. 1 jaar oude badkamer en nieuwe keuken (nieuw prijs twv 15K). De vraagprijs 200K is, mensen dat kunnen lenen van de bank en ze dat ook betalen.

Als een zelfde soort huis 185 kost, beginnen mensen te piepen "omdat er nog een nieuwe badkamer en keuken twv van 15K in moet".

Dat begrijp ik niet zo goed? Ik zou liever het huis van 185K kopen en naar mijn eigen smaak voor 15K de keuken en badkamer doen, dan dat ik verplicht ben om te kiezen wat er al inzit. En het lijkt me ook niet dat waarde met 15K is toegenomen, zodat ze dat in de "kant en klare situatie" wel kunnen lenen en bij de "doe het zelf situatie" niet?

[Lethalis]

Iblies schreef op donderdag 11 april 2013 @ 16:27:
[...]
Kost tijd, kost moeite, kost geld en je weet nooit of het resultaat aan de verwachting zal voldoen dus wil je als koper voldoende marge in de verkoopprijs zodat je eventuele tegenslagen kunt opvangen. Verkopers willen dat vaak onderschatten en maken het gauw 'persoonlijk' dat een makelaar niets uitvoert of dat niemand wilt kopen.

Het is op zich ook niet gek dat ze het onderschatten, want in de tijd dat je standaard meer leende voor verbouwingen - omdat de woning toch meer waard werd - was het vrij normaal om zelf een nieuwe badkamer en keuken te laten installeren.

Tsja en dat gaat nu helaas niet meer zo.

Eigenlijk moet mijn badkamer gerenoveerd worden, maar voordat ik de woning in de verkoop zette heb ik hem "opgeleukt" door er een nieuw kastje in te monteren, het e.e.a. te verven, nieuwe kraan en douchekop geinstalleerd, nieuw douchegordijn opgehangen.. zodat het iig weer een beetje wat leek.

Blijkbaar werkte het, want het is verkocht onder voorbehoud. Nu nog hopen dat de tegels blijven zitten tot en met de oplevering

[rube]

Lethalis schreef op donderdag 11 april 2013 @ 17:12:
[...]
Het is op zich ook niet gek dat ze het onderschatten, want in de tijd dat je standaard meer leende voor verbouwingen - omdat de woning toch meer waard werd - was het vrij normaal om zelf een nieuwe badkamer en keuken te laten installeren.

Tsja en dat gaat nu helaas niet meer zo.

Maar het is dan toch wel vreemd dat je dat geld wel kunt lenen als de verkoper dat nog even voor jou doet? Het huis neemt dan net zoveel toe in waarde als dat je het zelf zou doen, waarom zou de bank het in het ene geval wel lenen en in het andere geval niet?

Edit: gefeliciteerd met de verkoop

[ Voor 3% gewijzigd door rube op 11-04-2013 17:14 ]

[Lethalis]

rube schreef op donderdag 11 april 2013 @ 17:14:
[...]
Maar het is dan toch wel vreemd dat je dat geld wel kunt lenen als de verkoper dat nog even voor jou doet? Het huis neemt dan net zoveel toe in waarde als dat je het zelf zou doen, waarom zou de bank het in het ene geval wel lenen en in het andere geval niet?

Edit: gefeliciteerd met de verkoop

Het is een illusie om te denken dat een woning echt in waarde toeneemt door een nieuwe badkamer of keuken. Je haalt nooit de kosten er uit. Als je 10.000 euro aan een badkamer besteedt, wordt de woning dus niet automatisch 10.000 euro meer waard. En omdat een lening gebonden is aan de waarde van een woning, zul je daar tegenwoordig niet zo makkelijk meer extra voor kunnen lenen. Terwijl dit 8 jaar geleden nog heel normaal was. Ik mocht veel meer lenen dan mijn woning waard was dus (niet gedaan gelukkig) en dat mag tegenwoordig niet meer.

Het "omdat de woning toch meer waard werd" in mijn zin heeft dan ook niets met verbouwingen te maken, maar alleen met de tijd. De woning werd altijd meer waard, ook al deed je niets, dus mocht je meer lenen.

[ Voor 9% gewijzigd door Lethalis op 11-04-2013 17:21 ]

[rube]

Lethalis schreef op donderdag 11 april 2013 @ 17:18:
[...]
Het is een illusie om te denken dat een woning echt in waarde toeneemt door een nieuwe badkamer of keuken. Je haalt nooit de kosten er uit. Als je 10.000 euro aan een badkamer besteedt, wordt de woning dus niet automatisch 10.000 euro meer waard. En omdat een lening gebonden is aan de waarde van een woning, zul je daar tegenwoordig niet zo makkelijk meer extra voor kunnen lenen. Terwijl dit 8 jaar geleden nog heel normaal was. Ik mocht veel meer lenen dan mijn woning waard was dus (niet gedaan gelukkig) en dat mag tegenwoordig niet meer.

Nee, dat je die kosten er niet uithaalt ben ik me van bewust. Dat is nog erger als bij auto's

Maar hier in de buurt meegemaakt:
Een huis voor boven de 200K is verkocht "omdat die zo mooi af was".
eenzelfde huis vraagprijs 169K vonden ze niets omdat ze daar te veel aan moesten doen (lees: keuken en badkamer)

Ik kan je wel vertellen dat je voor dat verschil van >31K nog wel iets meer had kunnen doen als alleen de badkamer en keuken...
Dat de bank niet te veel verbouwingen meer wilt financieren begrijp ik wel, maar waarom ze dan wel die lening voor dat dure huis willen verstrekken begrijp ik niet. Toch kiezen mensen dus nu voor om eigenlijk duurder uit te zien, omdat ze geen geld hebben gespaard voor een verbouwing.

[Fiber]

En voor 2008 was dat soms net andersom, dan kocht je een huis liever zo kaal mogelijk om het helemaal naar eigen smaak te kunnen afmaken. Tegenwoordig gaat dat bijna niet meer, dus moet een huis juist helemaal af en instap-klaar zijn, in zo neutraal mogelijke kleuren. (Elke kleur is goed, als het maar wit is...)

[Iblies]

Senor Sjon schreef op donderdag 11 april 2013 @ 17:10:
Veel oudere verkopers hebben vaak wel zoiets:
"Het was goed genoeg voor ons, dus ook goed genoeg voor de koper. Wie houdt er nou niet van bruin/oranje gevlamde tegels, groen sanitair, steenstrips, schrootjesplafond en zware eiken haarden?"
...

Deze kwam ik tegen op een ander forum,


http://www.jaap.nl/te-koo...at+4/9184355/omschrijving

En an sich ziet het er voor de rest niet echt slecht uit totdat je het volgende leest,

* de kozijnen van de woning zijn matig en dienen (deels) te worden vervangen
* Plat dak van de hoofdbouw dient te worden vervangen
* eenvoudig afwerkingsniveau, u dient rekening te houden met modernisatiekosten

De sfeer en de meesterlijke deur zou je nog eventueel overheen kunnen kijken, maar opgeteld wordt het wel een flinke som geld. Voor de lieve prijs van 125k waar de rest van de buurt net de 150k aantikt voor soortgelijke woningen.

Eigenlijk is het onbegrijpelijk dat een makelaar er voor kiest om een dergelijke woning in deze conditie zo te promoten. Woning is praktisch onverkoopbaar wat gevolgen heeft voor andere woningen in de buurt. Niemand die in de buurt van een huis wil wonen die op verval staat.

[Fiber]

Ach, daar is de prijs dan ook naar... Zolang het dak niet lekt en de wind niet door het huis giert zie ik op het eerste oog niks wat een paar blikken verf en wat nieuwe tegeltjes niet op kunnen lossen...

En die 125k kan vast nog wel wat van af ook. Het punt is natuurlijk dat de banken er tegenwoordig niet zo happig meer op zijn om verbouw kosten mee te financieren...

[Xanaroth]

rube schreef op donderdag 11 april 2013 @ 17:28:
[...]


Nee, dat je die kosten er niet uithaalt ben ik me van bewust. Dat is nog erger als bij auto's

Maar hier in de buurt meegemaakt:
Een huis voor boven de 200K is verkocht "omdat die zo mooi af was".
eenzelfde huis vraagprijs 169K vonden ze niets omdat ze daar te veel aan moesten doen (lees: keuken en badkamer)

Ik kan je wel vertellen dat je voor dat verschil van >31K nog wel iets meer had kunnen doen als alleen de badkamer en keuken...
Dat de bank niet te veel verbouwingen meer wilt financieren begrijp ik wel, maar waarom ze dan wel die lening voor dat dure huis willen verstrekken begrijp ik niet. Toch kiezen mensen dus nu voor om eigenlijk duurder uit te zien, omdat ze geen geld hebben gespaard voor een verbouwing.

Ze zijn dus niet duurder uit, want de 'goedkope' optie is simpelweg geen mogelijkheid voor ze. Je hebt pas een keuze als je echt wat kunt kiezen - heb je niet voldoende spaargeld dan heb je eigenlijk geen keuze meer (tenzij je bereid bent om een paar jaar te wachten tot je woning af is..).

[Arnout]

EXX schreef op donderdag 11 april 2013 @ 15:21:
Kees de Kort is snel klaar met het huizenprijzen rapport: 120 pagina's bullshit

Vind het ook tenenkrommend om te merken dat er blijkbaar krachten bezig zijn die zo'n rapport waardeloos maken.

[Krisp]

Arnout schreef op donderdag 11 april 2013 @ 22:33:
[...]

Vind het ook tenenkrommend om te merken dat er blijkbaar krachten bezig zijn die zo'n rapport waardeloos maken.

De eerste kracht die dat deed was Stef Blok, die meteen meldde dat hij niets ging doen met het rapport (overigens zonder dat hij het had gelezen). Dat heeft de commissie zelf gedaan door belangrijke momenten niet te benoemen in het rapport, terwijl deze de conclusie ervan prima zouden ondersteunen ('op advies van de Rabobank...). Daarnaast noemt de commissie nauwelijks oplossingen die echt het probleem oplossen, maar slechts algemene vaagheden ('In dat licht kan bij toekomstig overheidsbeleid bijvoorbeeld gekozen worden voor een neutralere, meer woonvorm-onafhankelijke benadering.' Zie je gemeenten het al doen?) Dat is de reden dat het rapport waardeloos gemaakt is.

De analyse is best goed, maar is geen rocketscience en zeker niet nieuw. Daarnaast kunnen er zeker op- en aanmerkingen gemaakt worden over de onderzoeksmethodiek.

[Lethalis]

Mark Rutte gisteren op TV was ook tenenkrommend. Met gedwongen lach op zijn gezicht verkondigen dat we met zijn allen gewoon positiever moeten zijn, gewoon dat huis moeten kopen en eens risico moeten nemen in ons leven. Dan komt het vast allemaal goed

Alsof de malaise op de woningmarkt alleen maar wordt veroorzaakt door negativiteit.

Eerst moeten we met zijn allen hard besparen en nu moeten we ineens doen alsof er niks gebeurd is. Ja, dat zal vast werken

Ik moest die paard smiley een keer gebruiken lol.

[timag]

Xanaroth schreef op donderdag 11 april 2013 @ 21:05:
[...]

Ze zijn dus niet duurder uit, want de 'goedkope' optie is simpelweg geen mogelijkheid voor ze. Je hebt pas een keuze als je echt wat kunt kiezen - heb je niet voldoende spaargeld dan heb je eigenlijk geen keuze meer (tenzij je bereid bent om een paar jaar te wachten tot je woning af is..).

Je kan nog steeds prima lenen op de waarde van het huis na verbouwing. Het punt is alleen dat je echt waarde moet toevoegen of sterk waardeverminderende punten moet wegnemen. Dat betekent dat je geen cosmetische verbouwingen meer gefinancierd krijgt (deze badkamer is niet mooi, doe maar een andere) maar wel modernisering (de tegels vallen van de muur en het bad is lek) of uitbreiding (op/aanbouw met nieuwe badkamer erin).

[rube]

Xanaroth schreef op donderdag 11 april 2013 @ 21:05:
[...]
Ze zijn dus niet duurder uit, want de 'goedkope' optie is simpelweg geen mogelijkheid voor ze. Je hebt pas een keuze als je echt wat kunt kiezen - heb je niet voldoende spaargeld dan heb je eigenlijk geen keuze meer (tenzij je bereid bent om een paar jaar te wachten tot je woning af is..).

Nou ja, volgens mij is dat niet meer als normaal een paar jaar eerst weer te sparen om het verder naar je zin te maken. Dus voor mij is dat een reële (en goedkopere) optie en ik denk dat veel andere dat vanzelf ook (gedwongen ) gaan inzien.

[Bart-Willem]

Lethalis schreef op vrijdag 12 april 2013 @ 09:31:
Mark Rutte gisteren op TV was ook tenenkrommend. Met gedwongen lach op zijn gezicht verkondigen dat we met zijn allen gewoon positiever moeten zijn, gewoon dat huis moeten kopen en eens risico moeten nemen in ons leven. Dan komt het vast allemaal goed

Alsof de malaise op de woningmarkt alleen maar wordt veroorzaakt door negativiteit.

Eerst moeten we met zijn allen hard besparen en nu moeten we ineens doen alsof er niks gebeurd is. Ja, dat zal vast werken

Ik moest die paard smiley een keer gebruiken lol.

Heeft 'ie dat echt zo gezegd ja? Risico nemen in tijden van economische malaise. Of wil 'ie de banken dwingen om ook meer risico te nemen?

[EXX]

Arnout schreef op donderdag 11 april 2013 @ 22:33:
[...]

Vind het ook tenenkrommend om te merken dat er blijkbaar krachten bezig zijn die zo'n rapport waardeloos maken.

Follow The Money doet ook een duit in het zakje.

[Iblies]

Ambtenaren willen wel eens het overzicht kwijtraken.

Voor de huizen"crisis" zaten we met beleggingshypotheken. Daar zijn ook duizenden mensen het schip ingegaan door geld in te leggen dat letterlijk is verdampt. Vervolgens kwam daar heel hard DSB nog overheen waarbij duidelijk werd dat althans een deel van de bankiers het niet zo nauw neemt met de regels. Toen de gevolgen van de crisis hun weerslag kreeg op de huizenmarkt bleek dat een steeds groter deel van de leningen onder water kwam te staan waarbij vervolgens banksparen verplicht werd om in aanmerking te komen voor de NHg.

Huizenkopers zijn sinds 1 augustus 2011 verplicht de hypotheek tijdens de looptijd gedeeltelijk af te lossen. Maximaal 50% van de waarde van de woning mag aflossingsvrij blijven. De rest moet verplicht worden afgelost. Daarmee wordt voorkomen dat huiseigenaren aan het einde van de looptijd van de hypotheek een te grote restschuld hebben. Deze regels gelden niet voor hypotheken die zijn afgesloten vóór 1 augustus 2011.

http://www.rijksoverheid....g/nieuwe-regels-hypotheek


Misschien is het onbegrip of daadwerkelijk onwetendheid,
maar een dak boven je hoofd valt toch echt onder primaire levensbehoefte dus dan wil je bij aanschaf wel zeker zijn van je zaak dat er niet binnen de kortste keren weer andere regels komen.

[ Voor 23% gewijzigd door Iblies op 15-04-2013 11:53 . Reden: Correctie ]

[rube]

Iblies schreef op vrijdag 12 april 2013 @ 13:02:
Misschien is het onbegrip of daadwerkelijk onwetendheid,
maar een dak boven je hoofd valt toch echt onder primaire levensbehoefte dus dan wil je bij aanschaf wel zeker zijn van je zaak dat er niet binnen de kortste keren weer andere regels komen.

Tuurlijk willen mensen dat. Maar als er een ding zeker is, is dat zaken veranderen. Soms duurt het langer, soms korter, maar altijd veranderen zaken. Of het nu regels zijn, directe omgeving, persoonlijk situaties etc.

Dat we vragen aan politiek om duidelijkheid te geven en niet constant zaken te veranderen is logisch. Maar voor mij is net zo logisch om je eigen plan te trekken, niet (volledig) daarvan afhankelijk te zijn en jezelf "weerbaar" maken door op een juiste manier flexibel op te stellen.

Jezelf volledig overleveren aan de op dat moment geldende regels van de overheid, is naar mijn mening dan ook nogal naïef.

[Ray]

Iblies schreef op vrijdag 12 april 2013 @ 13:02:
Ambtenaren willen wel eens het overzicht kwijtraken.

Voor de huizen"crisis" zaten we met beleggingshypotheken. Daar zijn ook duizenden mensen het schip ingegaan door geld in te leggen dat letterlijk is verdampt. Vervolgens kwam daar heel hard DSB nog overheen waarbij duidelijk werd dat althans een deel van de bankiers het niet zo nauw neemt met de regels. Toen de gevolgen van de crisis hun weerslag kreeg op de huizenmarkt bleek dat een steeds groter deel van de leningen onder water kwam te staan waarbij vervolgens banksparen verplicht werd om in aanmerking te komen voor de NHg.

Ik weet niet waar die wijsheid vandaan komt maar het is pertinent niet waar

[Iblies]

Gecorrigeerd,

een overheidsregel. Banksparen is daarbij de meest favoriete vorm geworden. Hoe ik zelf bij NHG beland is me ook een raadsel. Vrijdagmiddag...

[pedorus]

Met al die wijzingen is het ook logisch dat je het niet meer bij kan houden. Tijd voor een eenvoudiger systeem zoals ze dit in Duitsland kennen zou je zeggen... Ondanks dat er onlangs nog een regeerakkoord is opgedoken (), verwacht ik dat je over enkele maanden zo weer andere regels kan aantreffen, al is het maar omdat je bouwvakkers niet stil moet laten zitten.

In het nieuws is dat er weer een kwart meer huiseigenaren met betaalproblemen zijn. Nu 81888, in 2009 waren dit er nog minder dan 40.000. Lijkt steeds sneller toe te nemen, ~10.000 per half jaar nu.

[Señor Sjon]

Is ook niet zo raar, na drie jaar houdt de WW ook op. Apart eigenlijk, in 2006 was deze 5 jaar, in de regel genoeg om een crisis uit te zingen. Dat had ik eerder niet bedacht, maar zou zeker een oorzaak kunnen zijn dat dit nu snel toeneemt.

[Señor Sjon]

Reactie Neprom over het woonrapport:
http://www.neprom.nl/List...58&Source=%2fdefault.aspx

Rapport Commissie Huizenprijzen: gemiste kans

Gisteren is het lang verwachte rapport van de Commissie Huizenprijzen uitgekomen. Nagenoeg iedereen die iets met de woningmarkt te maken heeft, maar zelf het werk niet doet, is er langs geweest. Wij waren als NEPROM van tevoren sceptisch over de uitkomst, maar we hebben loyaal meegewerkt. De commissie is uitgebreid van informatie voorzien en we hebben ervoor gezorgd dat voor de Vinex-locatie die de commissie bezocht ook de relevante informatie vanuit de markt beschikbaar was.

Maar het resultaat is teleurstellend. De analyse is redelijk goed, bij de conclusies wordt het al minder en de aanbevelingen slaan grotendeels de plank mis, of zijn in het licht van de analyse zelfs onzinnig.

De Commissie kijkt terug op de Vinex-periode, waarin de huizenprijzen zeer fors zijn gestegen. Dat komt doordat in die periode de inkomens zeer sterk stegen, tweede inkomens bij de hypotheekverstrekking werden meegeteld, de rente laag was, er bijzondere hypotheekproducten op de markt kwamen (spaarhypotheek) en er bij de banken geen enkele terughoudendheid was in de hypotheekverstrekking. De zeer snel stijgende vraag werd niet vertaald in een hogere woningproductie. In elk land zou het moeilijk zijn om zo snel aan die bijna explosief groeiende vraag te voldoen, maar in ons kleine, dichtbevolkte landje met een laagbouwtraditie is dat nog veel lastiger. Daar kwam bij dat we net begonnen waren met de Vinex-operatie, waarin veel meer koopwoningen gebouwd moesten worden met nauwelijks enige subsidie, waardoor zowel gemeenten als marktpartijen een enorm verandertraject doormaakten. Alles moest eigenlijk opnieuw worden uitgevonden.

Tegelijkertijd werd een zeer restrictief ruimtelijk beleid ingevoerd, waardoor veruit de meeste nieuwbouw op grootschalige nieuwbouwlocaties vlakbij de grote en middelgrote steden moest plaatsvinden. Het doel was het versterken van stedelijk draagvlak, terugdringen van de automobiliteit en het open houden van de groene ruimte. Daarnaast was er ook nog een enorme kwaliteitsslag nodig om de kopers erheen te lokken. De Vinex-locaties waren bovendien erg kostbaar door hun ligging vlakbij de steden, door hoge saneringskosten van eerder gebruik, en door noodzakelijke kostbare infrastructurele investeringen.

Al met al dus een zeer ambitieuze en kostbare opgave. De marktpartijen geloofden er aanvankelijk niet in, maar het Rijk hield voet bij stuk. En uiteindelijk is het ook gelukt en was er inderdaad sprake van schaarste en schaarstepremies. Hierdoor rezen de grondprijzen de pan uit, werden de boeren miljonair, werd er veel geld afgeroomd door gemeenten (ten behoeve van de hoge publieke investeringen) en verdienden de marktpartijen goed. Door de schaarste liepen de prijzen in de bestaande woningvoorraad zeer sterk op en heeft één generatie op de koopmarkt zeer fors verdiend. Voor een deel is die papieren winst weer verloren gegaan, maar het is over het algemeen niet de generatie met restschulden.

Volgens mij is dat het verhaal. En niet, zoals de ‘kwaliteitskrant’ FD (“de oorsprong van de voorsprong”) vandaag kopt: “Schaarste nieuwbouwhuizen bewust in stand gehouden door bouwpolder” Dat is klinkklare onzin. Ontwikkelaars, bouwers en ook gemeenten hebben er in de hoogtijdagen juist achteraan gejaagd om de productie omhoog te krijgen. Iedere individuele marktpartij en gemeente had juist belang bij een eigen hoge woningproductie.

Van het redelijk goed geschreven verhaal van de commissie valt best wat te leren. Maar de lessen en de aanbevelingen van de Commissie Huizenprijzen deel ik niet. Ik loop er een paar na.

De commissie suggereert als oplossing dat het Rijk opnieuw de regie moet nemen ten aanzien van de feitelijke woningproductie. Terwijl juist het restrictieve rijksbeleid een belangrijk aandeel had in de oorsprong van het probleem. Onbegrijpelijk en onzinnig.

De commissie beveelt aan dat er gestuurd moet worden op hypothecair krediet. Daar waar de commissie doelt op het vermijden van excessen (spaarhypotheek, aflossingsvrije hypotheek) deel ik die conclusie. De commissie zou wél veel harder aan mogen zetten dat we juist nu behoefte hebben aan ruimere kredietmogelijkheden en dat het kabinet en de AFM nu naar de andere kant zijn doorgeschoten. Een bot maximum aan de loan-to-income, waar de commissie voor pleit, lijkt mij onzinnig. Bij een lagere rentestand is het verantwoord om meer te lenen dan bij een hoge rentestand. Die rente is een belangrijke regulator van onze economie. De rente hangt ook samen met inflatie, die op lange termijn sterk samenhangt met de ontwikkeling van de huizenprijzen.

De commissie bepleit verder meer bouwlocaties, zodat er meer en beter gebouwd kan worden naar de reële lokale behoefte. Die aanbeveling deel ik van harte. Dat zal op de lange termijn werkelijk wat doen aan de schaarste en maakt het mogelijk om sneller de productie te laten stijgen. Het tegenovergestelde is op dit moment echter aan de orde; heel veel gemeenten proberen in regionaal overleg te komen tot het schrappen van locaties en het temporiseren van de productie. Dit in een poging om de grondprijzen overeind te houden. Dat had de commissie moeten signaleren en hiertegen had zij moeten waarschuwen. In het verlengde daarvan had de commissie veel krachtigere maatregelen moeten bepleiten die nu de productie stimuleren, zodat we straks niet geconfronteerd worden met nieuwe schaarste.

De commissie stelt dat het voor gemeenten steeds lastiger is geworden om baten van bestemmingswijziging van de grond naar zich toe te trekken. Onzin! De grondexploitatiewet, waarvan de NEPROM een van de grondleggers is, heeft de positie van de gemeenten juist versterkt. Die macht is nu doorgeschoten en zorgt voor vertraging. Bovendien: als het gewenst is dat de gemeente meer dan kosten verhaalt (wat ze in de praktijk al doet) en ook baten afroomt (van de boer), dan moet daar een wettelijk kader voor komen. Dat is er niet. Ook de hoge grondprijzen die gemeenten in rekening brengen, en de onwil om die mee te laten dalen met prijsdaling op de woningmarkt, zorgen juist nu voor grote problemen.

De commissie bepleit opnieuw het zelfrealisatierecht tegen het licht te houden, omdat daardoor de concurrentie zou worden verstoord. Een kansloze exercitie die om de 5 jaar wordt herhaald. Het draagt niet bij aan de oplossing (sneller inspelen op de marktvraag) en staat op gespannen voet met eigendomsrechten. Dit punt is ook in geen enkel ander Europees land aan de orde. Het leidt tot veel bureaucratisch gedoe en levert de consument geen winst op.

De commissie bepleit dat gronden door de gemeente openbaar aanbesteed moeten worden. Juist daar zien we in de praktijk heel veel misgaan. Natuurlijk moet er concurrentie worden georganiseerd, maar dat kan op vele manieren. Europees aanbesteden is de slechtst denkbare.

De commissie bepleit ook meer transparantie in kosten en prijzen van woningen in het belang van gezonde concurrentie. Opnieuw: onzinnig en het leidt tot meer bureaucratie. ‘Track-and-trace’ noemt de commissie dat. Tsja, dan kun je dus zien hoeveel winst Siemens op de deurbel maakt? Waar gaat dat over? Gaan hierdoor de huizenprijzen dalen? Natuurlijk niet. Maar uiteraard: transparantie is een groot goed. Zeker waar het gaat om de grond, zou ik zeggen.

Ook benoemt de commissie nog eens de ‘hobby’ van particulier opdrachtgeverschap. Niks mis mee; mensen die dat willen moeten de ruimte krijgen. Maar structureel lost het helemaal niets op.

De commissie heeft wel gelijk met haar conclusie dat veel regelgeving tot onnodige vertraging leidt en dat er in het regelwoud gekapt moet worden. Maar het pleidooi voor experimenteren met regelvrij bouwen is wel heel erg mager. Dat moet veel krachtiger ingezet worden. Juist deze tijd moet benut worden om daar daadwerkelijk wat aan te doen. Kijk bijvoorbeeld naar de recente publicatie in het kader van de Actieagenda Bouw, over het ‘ontslakken’ van de gebiedsontwikkeling.

Dan beveelt de commissie aan om te verevenen tussen hogedrukgebieden en krimpgebieden. Dus geld afromen in de Randstad ten behoeve van Groningen, Limburg en Zeeland. Kortom, de commissie gaat als eerste alvast de schaarstepremie verdelen, die wellicht bij economisch herstel beschikbaar komt. Oftewel: het Vinex-systeem van lokaal en regionaal niveau nu tot nationaal politiek beleid maken. Het systeem waar we vandaan komen in het kwadraat uitvoeren. In plaats van ervoor te zorgen dat die schaarstepremies niet ontstaan.

Kortom, dit rapport is een gemiste kans! En afgezien van de lezenswaardige geschiedenis kan het zo het ronde archief in, zoals ook het hoofdcommentaar van de Telegraaf concludeerde.

[ph4ge]

Een aantal terechte stukken kritiek. Het enige waar ik het echt niet mee eens bent is dat de krediet ruimte weer moet worden verruimd, dat er geen maximum LTV moet zijn. Dat is een belangrijke oorzaak van de problemen nu en er is geen enkele reden waarom we in Nederland veel ruimere regels dan de rest van de wereld nodig zouden moeten hebben. Maar dat is het gevolg van een ander feit wat ook het Neprom niet echt durft uit te spreken: de huizenprijzen moesten simpelweg naar beneden. Ze concluderen wel dat ze kunstmatig gestegen zijn maar durven ook niet de pijnlijke boodschap te brengen dat ze naar beneden moeten. Al zeggen ze dat wel tussen de regels door te concluderen dat de grondprijzen te hoog zijn.

[Ortep]

Senor Sjon schreef op maandag 15 april 2013 @ 13:37:
Is ook niet zo raar, na drie jaar houdt de WW ook op.

Er zijn maar heel weinig mensen die echt de volle 38 maanden krijgen hoor. Je bouwt op dit moment een maand per gewerkt jaar op. Je moet dus een arbeidsverleden van 38 jaar hebben om het te halen. Omdat er geen gegevens van voor 1995 zijn gaan ze er van uit dat je op je 18e bent gaan werken. Dus moet je 56+ zijn om die 38 maanden te halen. En tot aan dit jaar was de AOW leeftijd 65 jaar. Dus als je ouder dan 61 jaar en 10 maanden was kreeg je ook je 38 maanden niet. Je ging immers met pensioen voor je het maximum bereikt had. Dat kleine groepje zal weinig invloed op het totaal hebben.

En juist de groep die op dit moment 56+ is hoort bij de groep die hun huizen nog gekocht hebben in de tijd dat er verplicht moest worden afgelost en je ook verplicht was een 20% eigen geld mee te nemen. Dat ze later misschien grotere verplichtingen zijn aangegaan is best mogelijk,, maar hoe dan ook brachten ze een flinke sloot eigen geld mee. Er van uitgaande dat de meeste mensen hun eerste huis rond hun 30ste jaar kopen zijn de mensen die de grens van 38 maanden WW halen wel ongeveer klaar met aflossen

[Señor Sjon]

Mid jaren '90 verviel ook de verplichting om voor je 65e klaar te zijn met je hypotheek. Althans, dat vertelden mijn ouders laatst. Toen zijn ze pas gaan kopen.

[Ortep]

Senor Sjon schreef op maandag 15 april 2013 @ 20:09:
Mid jaren '90 verviel ook de verplichting om voor je 65e klaar te zijn met je hypotheek. Althans, dat vertelden mijn ouders laatst. Toen zijn ze pas gaan kopen.

Dat klopt ook. Maar als je rond je 30ste koopt ben je met je 65ste wel klaar met afbetalen hoor. Zeker als je een annuïteiten hypotheek hebt zoals in de jaren 80 tot begin 90 gebruikelijk was. En nu ook weer zal worden. Je zou wel gek zijn die te rekken. Je maandlasten gaan er nauwelijks van omlaag en de totale rekening wordt er flink hoger van.
Mijn eerste hypotheek liep 25 jaar. Tenminste, daar was hij op berekend. Toen ik hem kon oversluiten op een spaarhypotheek ging hij weer 25 jaar lopen. Samen werd dat 32.5 jaar.
Ik heb een keer een grove berekening genaakt, het kwam er op neer dat ik mijn huis ruim 3 maal betaalde. 1 maal voor het huis zelf, de andere twee keer waren de rente over dat bedrag over de jaren. de HRA haalde daar wel weer een deel van af, maar 2.5 maal heb ik het wel betaald. Volgens de WOZ is het huis nu in euro's even veel waard als ik er in guldens voor moest betalen...Dat is dus 2.2 maal winst. Totaal een klein verlies...als ik niet de verbeteringen meetel die ik heb aangebracht want dan is het een fors verlies Blijkbaar heb ik iets verkeerd gedaan. Ik hoor niets anders dan dat babyboomers tonnen verdiend zouden hebben aan hun huizen en dat ze 4-6 keer meer waard zijn geworden.
Maar ik klaag niet, ik heb er immers al die tijd ook gewoond en ik woon er vanaf 1 mei gratis, het voordeel van aflossen dus.

[ Voor 5% gewijzigd door Ortep op 15-04-2013 20:37 ]

[pedorus]

Gerelateerd de volgende interessante vraag bij OverGeld, even de guldens vervangen door euros

quote: http://www.telegraaf.nl/o...en_met_overwaarde___.html

Ik ben 63 jaar en heb in de jaren 80 mijn huis gekocht voor €63.529. Sinds enkele jaren heb ik mijn hypotheek aflossingsvrij gemaakt en die bedraagt nu €55.000. De WOZ-waarde van mijn huis bedraagt €334.000. Kan ik vanuit de overwaarde van mijn woning de hypotheek aflossen, zodat de maandlasten lager worden?

334 / 63,529 = 525% trouwens.

[Ortep]

pedorus schreef op maandag 15 april 2013 @ 20:40:
334/63,529=525% trouwens.

Hij heeft waarschijnlijk in 1982 gekocht. Ik in 1980. Dat scheelde enorm. Toen was er nl ook een huizencrisis. Mijn huis ging toen van 159->109 in waarde en ik zal al na de top. Als die man geluk heeft gehad en een gedwongen verkoop heeft gekocht of zo kan je de enorme stijging verklaren. Mogelijk heeft hij ook flink verbouwd, extra uitbouw, garage of meer van dat soort dingen. Maar dat is dus ongeveer de enige groep die flink winst heeft kunnen maken. Mensen die in 1978 en 1979 kochten komen er nog rotter uit dan ik. Dat was de top van de bubbel toen. De totale waardedaling was toen gemiddeld 42% in iets van 3 jaar tijd. En dat sukkelde nog een jaar of wat door voor het weer aantrok. Pas in 1995 waren de huizen weer op de oude waarde in guldens, maar zat er wel 15 jaar inflatie bij.

[ Voor 8% gewijzigd door Ortep op 15-04-2013 20:53 ]

[Verwijderd]

Mooi voorbeeld van een stukje cognitieve dissonantie op de huizenmarkt. Huizenbezitters in een dorpje dat naar eigen zeggen krimpt, vergrijst, leegloopt en last heeft van leegstand en waar dus de huizenprijzen op de lange termijn naar 0 zullen gaan, vragen 225k voor een rijtjeshuis tot 600k voor een vrijstaand huis.

Je zou eigenlijk voor de grap eens 10k moeten bieden op dat huis van 600k met bovenstaand argument om te zien hoe ze dan reageren.

[Señor Sjon]

Ben ik niet helemaal eens.

Apeldoorn, Enschede en Doetinchem zijn 30-40 minuten rijden. Op dat vlak denken we dat Nederland echt bij de grens ophoud te bestaan. Dorpje heeft 1.000 inwoners, hier in de regio zijn wel meer gehuchten met minder. Tuurlijk is krimp een probleem, maar het is eerder dat de stad veel populairder is geworden. In de jaren '70/'80 wisten ze niet wat ze met de grote steden aanmoesten. Het aantal inwoners van Amsterdam was toen gezakt van 870.000 (1963) naar 680.000 (1984). Door stadsvernieuwing e.d. stijgt het langzaam weer naar nu 790.000 (2012).

[Iblies]

Vraag blijft in hoeverre er sprake is van populariteit.

De stad Tilburg heeft in het verleden twee dorpen erbij gekregen. Dan maak je een leuk sprongetje in aantallen. En het is voor een grotere stad veel makkelijker om extra geld los te peuteren bij de provinciale of landelijke overheid.
Om Tilburg als voorbeeld aan te halen, daar werden een paar wijken aangemerkt als Vogelaar- krachtwijken, dus is er geld beschikbaar gekomen om de boel op te knappen. Daarbij wordt dan de overweging gemaakt wat lonend is, verbouwen of afbreken en opknappen. Gekozen is voor een mix en dat heeft zijn weerslag op de wijk. Een stuk rustiger en het ziet er netter en bij de tijd uit.

Een klein dorp heeft die middelen niet en moet het hebben van de mensen zelf en dan is het maar altijd de vraag in hoeverre een kleine gemeenschap in staat is om dat op te brengen.

[Ray]

Verwijderd schreef op woensdag 17 april 2013 @ 13:17:
Mooi voorbeeld van een stukje cognitieve dissonantie op de huizenmarkt. Huizenbezitters in een dorpje dat naar eigen zeggen krimpt, vergrijst, leegloopt en last heeft van leegstand en waar dus de huizenprijzen op de lange termijn naar 0 zullen gaan, vragen 225k voor een rijtjeshuis tot 600k voor een vrijstaand huis.

Je zou eigenlijk voor de grap eens 10k moeten bieden op dat huis van 600k met bovenstaand argument om te zien hoe ze dan reageren.

Ik ken het daar (van het weekend nog heerlijk met de motor in die regio wezen touren) en het is daar bijzonder gewild. Zoals Sjon al zegt ligt het best centraal. Zoals overal kan er best wat van de prijs af maar we moeten het meemaken dat ze daar voor € 0,-- weggaan. Ik ken persoonlijk redelijk wat mensen die nu in de omgeving wonen en voor een nette prijs graag naar Barchem gaan

[ Voor 11% gewijzigd door Ray op 17-04-2013 16:00 ]

[Verwijderd]

Ray schreef op woensdag 17 april 2013 @ 15:55:
Ik ken het daar (van het weekend nog heerlijk met de motor in die regio wezen touren) en het is daar bijzonder gewild. ...

Heb je het artikel gelezen? Er is veel leegstand en de bevolking heeft angst voor een verdere terugloop van de bevolking en voorzieningen en het is dus niet gewild.

[Señor Sjon]

Een supermarkt e.d. is vrij uniek. Hier in de regio zijn dorpen tot 1500 inwoners al verstoken van winkels.

Binnen een paar uur ben je diagonaal door heel Nederland gereden, dus wat dat betreft laten wij ons ook wel een beetje gek maken. Ik woon aan de westkust, maar in een krappe 2 uur ben je in Duitsland.

[rube]

Verwijderd schreef op woensdag 17 april 2013 @ 17:04:
[...]
Heb je het artikel gelezen? Er is veel leegstand en de bevolking heeft angst voor een verdere terugloop van de bevolking en voorzieningen en het is dus niet gewild.

Gelezen. Ja, tuurlijk heeft dat invloed op de prijs. Maar op een gegeven moment komt er weer een evenwicht (lager prijzen - trekt weer mensen). Dat evenwicht zal echter niet bij de 0 of 10K zijn maar een stuk hoger.

[ Voor 4% gewijzigd door rube op 17-04-2013 17:11 ]

[Xanaroth]

rube schreef op woensdag 17 april 2013 @ 17:10:
[...]


Gelezen. Ja, tuurlijk heeft dat invloed op de prijs. Maar op een gegeven moment komt er weer een evenwicht (lager prijzen - trekt weer mensen). Dat evenwicht zal echter niet bij de 0 of 10K zijn maar een stuk hoger.

Dan ben je de artikelen van o.a. vorig jaar vergeten, waarin gemeentes leegstaande woningen opkochten voor 0-20k om te gaan slopen, omdat er zelfs voor die prijs niemand in wou behalve wiettelers?

De loop naar de randstad is al in een aanzienlijk verder stadium. Tuurlijk gaan mensen uit de stad ook weer richting het platteland, maar die hebben dan toch snel eisen zoals winkels/treinstation binnen 5-10min fietsafstand omdat ze die dingen toch wel prettig vinden.

[rube]

Xanaroth schreef op woensdag 17 april 2013 @ 17:21:
[...]
Dan ben je de artikelen van o.a. vorig jaar vergeten, waarin gemeentes leegstaande woningen opkochten voor 0-20k om te gaan slopen, omdat er zelfs voor die prijs niemand in wou behalve wiettelers?

De loop naar de randstad is al in een aanzienlijk verder stadium. Tuurlijk gaan mensen uit de stad ook weer richting het platteland, maar die hebben dan toch snel eisen zoals winkels/treinstation binnen 5-10min fietsafstand omdat ze die dingen toch wel prettig vinden.

Nee, die ben ik niet vergeten. Locatie is belangrijk. Deze omgeving is volgens mij een stuk beter waar die andere huizen werden opgekocht (en dat waren als ik het goed heb ook geen vrijstaande huizen).

[Bartjuh]

Verwijderd schreef op woensdag 17 april 2013 @ 13:17:
Mooi voorbeeld van een stukje cognitieve dissonantie op de huizenmarkt. Huizenbezitters in een dorpje dat naar eigen zeggen krimpt, vergrijst, leegloopt en last heeft van leegstand en waar dus de huizenprijzen op de lange termijn naar 0 zullen gaan, vragen 225k voor een rijtjeshuis tot 600k voor een vrijstaand huis.

Je zou eigenlijk voor de grap eens 10k moeten bieden op dat huis van 600k met bovenstaand argument om te zien hoe ze dan reageren.

Dit vind ik anders geen verkeerd huis... http://www.funda.nl/koop/...48687480-borculoseweg-11/

Moet wel wat aan gebeuren, met name aan interieur, maar heeft heel mooie potentie...

[nare man]

Supermooie omgeving, Barchem. Ik heb zelf heel lang in Zutphen gewoond en fietste er veel. Als ik terug zou gaan naar die omgeving zou ik eerder voor een wat grotere plaats kiezen, bijvoorbeeld Gorssel of Lochem, maar er zullen ongetwijfeld ook genoeg mensen zijn die in een écht extreem klein plaatsje zoals Barchem willen wonen. De markt is nu gewoon prut, en die mensen zijn bang dat voorzieningen uit hun dorp verdwijnen. Dat is echter van een totaal andere orde dan uitspraken als "bied er 10k voor of gooi ze plat".

[Verwijderd]

nare man schreef op woensdag 17 april 2013 @ 17:42:
... maar er zullen ongetwijfeld ook genoeg mensen zijn die in een écht extreem klein plaatsje zoals Barchem willen wonen. ...

Grappig dat alleen hier iedereen Barchem geweldig vindt maar dat de eigen bewoners wegtrekken(leegstand) en Barchem met een wanhopige poging in de telegraaf nieuwe bewoners probeert te trekken(wat op zich tot nu toe dus niet erg schijnt te lukken). Persoonlijk vind ik 10k nog te veel voor Barchem.

[DaMayan]

ph4ge schreef op woensdag 10 april 2013 @ 22:45:
[...]

Dat is gewoon een vorm van cognitieve dissonantie. Aan de ene kant wil iedereen een gezonde markt en af van de hoge hypotheekschuld. Aan de andere kant wil geen van de partijen in dat programma dat de prijzen verder dalen. De oplossing van probleem 1 is minder schulden, de oplossing van probleem 2 is meer schulden, dus zeggen we gewoon allebei. Zo maken we het voor starters eerst lastiger om te lenen, want we lenen met zn alle veel te veel, maar verzinnen we ondertussen allerlei startersleningen en andere ingewikkelde producten om te zorgen dat de starter vooral meer kan lenen want anders kan hij niet betalen wat de verkopers vragen. We willen bestaande gevallen ontzien en leggen dus alle vervelende maatregelen alleen bij de starters, maar vervolgens verwachten we wel dat die starters de huizenmarkt op gang helpen. Welkom in Nederland.

Dit is inderdaad precies wat aan de hand is, mooi geschreven.

Niemand wil accepteren dat een daling van de prijzen een broodnodige correctie is. Ze moeten niet met startersleningen en financieringsmaatregelen voor starters komen. Nee ze moeten juist de mensen helpen met hun dalende woningwaarde. Financieringsmogelijkheden voor restschuld moeten ontworpen worden.
Accepteer dalende prijzen en pas daar je beleid op aan, niet in alle macht proberen de prijzen hoog te houden.

[Ray]

Er zitten veel mensen in Lochem en plaatsen er omheen die ik ken die graag in Barchem gekocht hadden maar dat niet konden betalen. Nu zal verhuizen geen optie zijn omdat het oude huis net zo hard daalt. Daar zit dus eerder het probleem dan dat Barchem an sich niet gewild is. Men wil er wel heen maar kan vaak niet.

[RemcoDelft]

Bartjuh schreef op woensdag 17 april 2013 @ 17:31:
Dit vind ik anders geen verkeerd huis... http://www.funda.nl/koop/...48687480-borculoseweg-11/

Moet wel wat aan gebeuren, met name aan interieur, maar heeft heel mooie potentie...

Van buiten vind ik het er heel mooi uitzien, van binnen is het allemaal niks meer... En de tuin: ik houd wel van een beetje tuin, maar hoef geen derde hectare... Zo leuk vind ik grasmaaien nou ook weer niet
Als je op hetzelfde kavel 5 vrijstaande huizen zou (mogen) bijbouwen denk ik dat je hele leuke verkoopprijzen kan bereiken.

Als ik met Streetview door Barchem loop vind ik de "sfeer" daar wel wat hebben (voor zover dat per computer valt te beoordelen). Het ziet er heerlijk rustig en vriendelijk uit.

[The Eagle]

rube schreef op donderdag 11 april 2013 @ 17:28:
[...]


Nee, dat je die kosten er niet uithaalt ben ik me van bewust. Dat is nog erger als bij auto's

Maar hier in de buurt meegemaakt:
Een huis voor boven de 200K is verkocht "omdat die zo mooi af was".
eenzelfde huis vraagprijs 169K vonden ze niets omdat ze daar te veel aan moesten doen (lees: keuken en badkamer)

Ik kan je wel vertellen dat je voor dat verschil van >31K nog wel iets meer had kunnen doen als alleen de badkamer en keuken...
Dat de bank niet te veel verbouwingen meer wilt financieren begrijp ik wel, maar waarom ze dan wel die lening voor dat dure huis willen verstrekken begrijp ik niet. Toch kiezen mensen dus nu voor om eigenlijk duurder uit te zien, omdat ze geen geld hebben gespaard voor een verbouwing.

Ik denk dat dat niet zozeer het niet willen doen van een verbouwing is, als wel het tijdsaspect en de rompslomp die er bij komt kijken. Als je zelf al een koophuis hebt wat je ook moet verkopen, wil je dat natuurlijk zsm kwijt. Dat betekent dat je ook zsm in het nieuwe huis wilt zitten. je huis verkopen met de melding: "nu te koop, maar pas in overleg te betrekken ivm verbouwing" klinkt voor potentiele verkopers niet echt aantrekkelijk. Bovendien: het is niet aslleen de verbouwing zelf, maar ook de dubbele lasten die er bij komen kijken. Daar ga je even aan voorbij, maar als jij een maand of 3 dubbele vaste lasten hebt kost je dat voor een beetje huis ook gewoon 5k extra qua hypotheek, g/w/e, verzekeringen en noem maar op, bovenop je verbouwingskosten. Dan hou je van die 31k nog maar 26k over. Nog steeds een leuk bedrag, maar een beetje badkamer of keuken is ook niet heel erg goedkoop, zeker niet als er een hoop meerwerk qua leidingen bij komt kijken. Ga maar eens dichte keuken open maken om er een kookeiland in te zetten....

Persoonlijke ervaring: wij zijn net zelf van de randstad (particuliere huur) naar Brabant (koopwoning) verhuisd. Heel bewust gekozen voor een huis waar vrijwel niks aan gedaan hoefde te worden en bijna volledig naar onze smaak was. Kost wat, maar dan heb je ook wat. Het was niet dat ik niet wilde verbouwen, maar daar had ik 1) de tijd niet voor (beiden drukke baan, geld moet ergens vandaan komen) 2) geen zin in al dat geregel en de bijkomende stress en 3) geen zin in de dubbele woonlasten.
Dus dat werd geen ruime tweekapper met garage uit de jaren 80 / 90, maar een vrijwel nieuw (1,5 jaar oud) hoekhuis dat aan alle moderne eisen voldeed. Iets kleiner, maar voor nu ruim voldoende

[Hielko]

+ als je gaat verbouwen loop je het risico dat je tegen onverwachte kosten gaat aanlopen, of dat het langer duurt (eigenlijk hetzelfde) of eigenlijk niet helemaal mogelijk zoals gewenst. Al dat soort dingen tikken wel aan, en het is dan ook rationeel dat oud huis + geschatte kosten verbouwen < kant-en-klaar huis qua prijs. Dus 31K goedkoper was waarschijnlijk niet eens zo heel rare prijs.

[nare man]

DaMayan schreef op woensdag 17 april 2013 @ 18:27:
[...]
Niemand wil accepteren dat een daling van de prijzen een broodnodige correctie is. Ze moeten niet met startersleningen en financieringsmaatregelen voor starters komen. Nee ze moeten juist de mensen helpen met hun dalende woningwaarde. Financieringsmogelijkheden voor restschuld moeten ontworpen worden.
Accepteer dalende prijzen en pas daar je beleid op aan, niet in alle macht proberen de prijzen hoog te houden.

Klopt, exact wat ik ook vind. Het helpt echter niet dat er steeds van die domme roeptoeters doorheen blaten dat 'alles maar moet klappen'. Gecontroleerd afbouwen naar een gezond prijs- en financieringsniveau, dat is het beste.

[ Voor 69% gewijzigd door nare man op 18-04-2013 00:27 ]

[Señor Sjon]

Jup. Alleen jammer dat voornamelijk de vorige generatie starters eigenlijk de klos is. Genoeg mensen hebben met overwaarde gekocht in die periode die daardoor niet onder water staan, die konden vaak niet eens het volledige huis verhypotheken op basis van hun inkomen.

[Jiriki]

Een gezond niveau is ook maar relatief, hier in de buurt (Brabant, noord Limburg) beginnen we nu te krijgen dat Belgen en zelfs een enkele Duitser hier huizen kopen omdat het hier zo lekker goedkoop is.

Aan de ene kant wel een impuls voor de markt, maar aan de andere kant zitten we al met een tekort aan huizen en dat wordt zo niet beter. Wordt er eerst met subsidie een wijk gebouwd, trekken er vervolgens voor 25% Belgen in.

[nare man]

Jiriki schreef op donderdag 18 april 2013 @ 09:06:
Een gezond niveau is ook maar relatief, hier in de buurt (Brabant, noord Limburg) beginnen we nu te krijgen dat Belgen en zelfs een enkele Duitser hier huizen kopen omdat het hier zo lekker goedkoop is.

Waarom doen ze dat? Als we sommige regulars in dit topic mogen geloven dan is Duitsland toch het Walhalla van woningen, waar je een vrijstaande woning met een paar honderd m2 grond kunt kopen voor de prijs van een twee-kamer-appartementje in Nederland?

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op woensdag 17 april 2013 @ 17:04:
Heb je het artikel gelezen? Er is veel leegstand en de bevolking heeft angst voor een verdere terugloop van de bevolking en voorzieningen en het is dus niet gewild.

Als ik er werk in de buurt had, zou ik er zo gaan wonen!
Dit weekend naar Duitsland Eiffel geweest. Heerlijk! Leuke dorpjes!

Boeiend dat 40% leegstaat, ik zou er zo gaan wonen.

Xanaroth schreef op woensdag 17 april 2013 @ 17:21:
Dan ben je de artikelen van o.a. vorig jaar vergeten, waarin gemeentes leegstaande woningen opkochten voor 0-20k om te gaan slopen, omdat er zelfs voor die prijs niemand in wou behalve wiettelers?

Of dat zijn huizen die nooit voor 0-20k zijn aangeboden aan consumenten...
Of dat zijn bouwvallen
Of er zit nog een apart stukje bij voor de grond

Bartjuh schreef op woensdag 17 april 2013 @ 17:31:
Dit vind ik anders geen verkeerd huis... http://www.funda.nl/koop/...48687480-borculoseweg-11/

Moet wel wat aan gebeuren, met name aan interieur, maar heeft heel mooie potentie...

Dat ziet er toch erg gaaf uit, helemaal in het bos verscholen met eigen oprijlaan...
Als ik het geld had...

De enige reden dat ik in de randstad woon is familie en werk...

[nare man]

Nu met gratis homejacking!

[Ortep]

nare man schreef op donderdag 18 april 2013 @ 10:03:
[...]


Waarom doen ze dat? Als we sommige regulars in dit topic mogen geloven dan is Duitsland toch het Walhalla van woningen, waar je een vrijstaande woning met een paar honderd m2 grond kunt kopen voor de prijs van een twee-kamer-appartementje in Nederland?

Dat was verleden jaar...de huizenprijzen in Duitsland vliegen dit jaar omhoog.

http://www.welingelichtek...hieten-verder-omhoog.html

Ik stond verleden jaar echt verbijsterd te kijken naar de huizenprijzen in bv Boppard, een stadje ter grootte van Delft tussen Koblenz en Bingen. Daar kon ik voor 75% van de waarde van mijn jaren 60 'doorzonwoning' een 3 verdiepingen hoog pand kopen op ongeveer 10 keer de hoeveelheid grond. Natuurlijk met garage voor twee auto's. Bijna in het In het centrum met vanaf de bovenverdieping een fraai uitzicht over de Rijn. De Duitsers vonden de vraagprijs schandalig hoog...er konden vast nog enige 10duizenden af vertelden ze me.

[ Voor 32% gewijzigd door Ortep op 18-04-2013 14:53 ]

[Verwijderd]

nare man schreef op donderdag 18 april 2013 @ 10:03:
Waarom doen ze dat? Als we sommige regulars in dit topic mogen geloven dan is Duitsland toch het Walhalla van woningen, waar je een vrijstaande woning met een paar honderd m2 grond kunt kopen voor de prijs van een twee-kamer-appartementje in Nederland?

Al die Duitsers trekken natuurlijk naar Nederlandse dorpjes als Barchem waar je voor 10k een vrijstaand huis met groot stuk grond koopt terwijl je daar in Duitsland in soortgelijke dorpjes al snel 150k voor betaalt. Stelletje profiteurs.

[nare man]

Ik heb direct na jouw post een bod neergelegd van 10k op één van die huizen, maar nog geen reactie gehad

Misschien kun jij ze overtuigen? Dat zou me veel schelen!

[Verwijderd]

Misschien zijn de verkopers al in onderhandeling met een van de vele Duitsers die massaal naar Nederland zijn getrokken om hier een, in vergelijking met Duitsland, spotgoedkoop huis te kopen?

[stin]

Ortep schreef op donderdag 18 april 2013 @ 14:48:
[...]


Dat was verleden jaar...de huizenprijzen in Duitsland vliegen dit jaar omhoog.

http://www.welingelichtek...hieten-verder-omhoog.html

Ik stond verleden jaar echt verbijsterd te kijken naar de huizenprijzen in bv Boppard, een stadje ter grootte van Delft tussen Koblenz en Bingen. Daar kon ik voor 75% van de waarde van mijn jaren 60 'doorzonwoning' een 3 verdiepingen hoog pand kopen op ongeveer 10 keer de hoeveelheid grond. Natuurlijk met garage voor twee auto's. Bijna in het In het centrum met vanaf de bovenverdieping een fraai uitzicht over de Rijn. De Duitsers vonden de vraagprijs schandalig hoog...er konden vast nog enige 10duizenden af vertelden ze me.

Je kunt niet zomaar stellen dat "de" huizenprijzen in Duitsland omhoog schieten. Wellicht dat het gemiddeld genomen stijgt, maar het is nog altijd een kwestie van vraag en aanbod. Dat betekent dat de grotere steden in trek zijn bij investeerders en particulieren en daar de huizenprijzen stijgen, maar gebieden die geen goede ligging hebben goedkoper worden. En het dorpje waar jij naar refereert (15.000 inwoners noem ik geen stad ter grootte van Delft) is het nogal logisch dat je daar een huis voor een lage prijs kunt kopen. De ligging vind ik vrij ongunstig. Ver weg van Frankfurt/Bonn/Köln en dus minder gewild.

[pedorus]

Verwijderd schreef op vrijdag 19 april 2013 @ 10:00:
Misschien zijn de verkopers al in onderhandeling met een van de vele Duitsers die massaal naar Nederland zijn getrokken om hier een, in vergelijking met Duitsland, spotgoedkoop huis te kopen?

Lijkt me een parallelle wereld. pedorus in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt" anders..

Voor de huizenbezitters: http://www.iex.nl/Column/...stingdienstonderzoek.aspx Gratis laten doorrekenen hoelang de Belastingdienst/Jos Koets denken dat je nog renteaftrek hebt. Geeft maar weer aan hoeveel te ingewikkeld de regels zijn.

Verder was het nieuws van gisteren over de werkloosheid, vooral in de groep 25-40, natuurlijk weer dramatisch voor de huizenmarkt. Het patroon in veel landen is dat pas enkele jaren na een piek in de werkloosheid langzaamaan een daling tot stoppen kan komen.

Mocht de waarschuwing van DNB over hogere rentes terecht zijn dan zal dit in de toekomst ook invloed gaan hebben. Voor nu: Hypotheek langer vastzetten is aanbevolen? Kun je nu zeggen dat DNB min. 10 jaar vastzetten aanraadt? Edit: NB: de rentes zijn niet te hoog zoals hier wel beweerd

Niet dat ik zelf direct een huis kopen zou aanraden met een verwachtte 20% daling de komende jaren. Als je dat meerekent wordt de woonlast 72.7% ofzo.. (En in goede tijden was de woonlast met die rekenmethode negatief!) Maar je hebt nu eenmaal van die mensen die gebruik willen maken van de extra keus aan huizen die kopen geeft, of die niet meermaals willen verhuizen

[ Voor 3% gewijzigd door pedorus op 19-04-2013 12:02 ]

[nare man]

Dus wat is concreet je suggestie voor de woningmarkt als geheel?

[Ortep]

stin schreef op vrijdag 19 april 2013 @ 10:01:
En het dorpje waar jij naar refereert (15.000 inwoners noem ik geen stad ter grootte van Delft) is het nogal logisch dat je daar een huis voor een lage prijs kunt kopen. De ligging vind ik vrij ongunstig. Ver weg van Frankfurt/Bonn/Köln en dus minder gewild.

Duitse steden zitten anders in elkaar. De dorpskern heet Boppard...maar daar zit een hele 'kreis' omheen. Vegelijk het met Bleiswijk dat maar een paar duizend inwonders heet...maar wel deel uit maakt van Lansingerland dat wat oppervlak ruim 3 keer zo groot is als Gouda en ongeveer 3/4 van de inwoners telt. Maar je hebt gelijk Delft heeft een flink stuk nieuwbouw om de oude kern liggen. Dat was ik meer aan dacht.

De ligging van Boppard is trouwens heel gunstig. Pal aan de Rijn en vlak naast de Moezel. Binnen 10 minuten zit je op de A61 die je overal brengt. In minder dan 1.5 uur (Heerlen) of 2 uur (Venlo) zit je zelfs al in Nederland. En je zit vlak bij Koblenz en Bingen, dat is 30 minuten rijden minuten rijden. Wiesbaden ligt iets verder maar is goed bereikbaar.
Vergeet niet dat Duitsers gewend zijn veel grotere afstanden te rijden dan Nederlanders. Ik heb vrienden in die omgeving en ze rijden rustig even naar Keulen op en neer om te gaan shoppen. Wiesbaden daar denken ze niet eens over na. Dat vinden ze dicht bij. Dat is maar 45 minuten.

Je kan inderdaad niet zomaar prijzen vergelijken. Grote steden zijn overal de uitzondering. Maar over het algemeen zijn Duitse huizen goedkoper...en beter afgewerkt. Er trekken ook flink veel Nederlanders naar Duitsland. Goede en goedkope huizen, degelijke sociale structuur, goede gezondheidszorg enz. Er zijn mensen die grapjes maken als: Weet je wat de hoogste berg ven Nederland is? Winterberg...in Duitsland. Daar zitten zoveel Nederlanders dat de winkels Nederlandse opschriften hebben. Dat zie je bv in Cochem ook. Je wordt in de Horeca in het Nederlands aangesproken.

http://www.woningaanbodduitsland.nl/indexn.html

De mensen die ik in Duitsland spreek maken zich wel zorgen over de snelheid waarmee de prijzen oplopen. Ze zijn bang voor 'Hollandsche' toestanden

[ Voor 15% gewijzigd door Ortep op 19-04-2013 13:50 ]

[pedorus]

nare man schreef op vrijdag 19 april 2013 @ 12:10:
Dus wat is concreet je suggestie voor de woningmarkt als geheel?

Ik sta niet aan het roer he, ik schets ontwikkelingen. Tuurlijk heb ik wel suggesties, laat ik ze nog eens herhalen:

De grondwet van Nederland geeft aan wat de overheid moet doen: pogen voor betaalbare woningen te zorgen. Dus niet: de boel kunstmatig schaars houden. Dus dat betekend dat er zeer fors moet worden afgeschreven op grond.

Je zult zien dat de werkloosheid in de bouw en aanverwante sectoren als sneeuw voor de zon verdwijnt. Ook moet particuliere verhuur mogelijk gemaakt worden (zoveel mogelijk gelijk aan koop behandelen). Kun je daar ook voor bouwen.

Dit betekend ook een aantal failliete gemeentes die zich niet aan hun taak hebben gehouden, deze hebben gegokt en verloren. Dat zorgt ervoor dat er fors daadwerkelijk bezuinigd moet worden bij de overheid; en bezuinigen betekend niet de lasten bij de burger leggen.

Dan is er nog een groep van minimaal 1 miljoen "scheefleners", huishoudens met een te hoge schuld omdat ze simpelweg wilden wonen. Voor hun moet het lijken alsof de prijzen niet dalen of gedaald zijn qua woonlasten en mogelijkheden tot verhuizen. Daarover moeten afspraken met de banken gemaakt worden, deze moeten desnoods gedwongen worden te boeten. Verder kunnen naar model van de BCG de rijken meebetalen om de banken overeind te houden als ze fors moeten afschrijven op de "scheefleners". Ook verdienen een aantal mensen in de financiele sector simpelweg te veel, of houden ze zich bezig met financiële constructies die Nederland(ers) zwaar benadelen. Afvoeren naar IJslands model, dus schulden afschrijven en desnoods bankiers de gevangenis in. Jawel, harde en pijnlijke maatregelen dus

In de basis gaat er dus om om mensen aan het werk te houden en dat mensen consumptieruimte hebben en niet te veel schuld. Uit een schuldencrisis kom je door schulden kwijt te schelden, dit is al duizenden jaren bekend, zie Nehemia 5. Echter, de geschiedenis leert dat we niets van de geschiedenis leren, dus het zal wel niet lukken om tot dit inzicht te komen

[Fiber]

In de VS kun je vaak je sleutel inleveren en dan ben je van je huis èn van je hypotheek af. Dat mogen ze van mij hier ook wel invoeren. Dan leg je de verantwoordelijkheid waar hij hoort, namelijk bij de banken en dus niet bij de particuliere huis-eigenaren.

[RaZ]

Dat lijkt mij ook wel een goed plan. De schuld is voor de bank, net als de overwaarde dan

[RemcoDelft]

Fiber schreef op vrijdag 19 april 2013 @ 14:11:
In de VS kun je vaak je sleutel inleveren en dan ben je van je huis èn van je hypotheek af. Dat mogen ze van mij hier ook wel invoeren. Dan leg je de verantwoordelijkheid waar hij hoort, namelijk bij de banken en dus niet bij de particuliere huis-eigenaren.

Lijkt me prima! Maar: wat denk je dat dat doet met de "Loan to value"? Dat wordt dan 70% executiewaarde lenen, de rest zelf inleggen. Ook dat lijkt me prima, het zal leiden tot fors lagere prijzen en lagere leningen. Banken zullen risico proberen te vermijden. Tenminste: als bankiers niet op korte termijn persoonlijk kunnen cashen met acties die op lange termijn de bank om zeep helpen.

[nare man]

Het heeft geen zin om een dergelijk te implementeren in de Nederlandse situatie, omdat het feitelijk gewoon neerkomt op huren, en dat hebben we al. Het lijkt mij niet wenselijk dat een particulier enerzijds op ieder moment kan beslissen om éénzijdig afstand te doen van zijn bezit en zijn schuld, terwijl hij anderzijds wel het genot zou hebben gehad van een stijging van de woningwaarde bij verkoop. Het is van tweeën één: of de particulier draagt niet het risico van waardedaling en hij kan de woning zo verlaten zonder schuld (wij noemen dat gewoon huren), of hij kan de winst genieten van waardestijging maar dan loopt hij ook het risico van waardedaling (koop). Een businessmodel waarbij het risico op een investering wel volledig bij de geldgever ligt maar de voordelen niet, lijkt me weinig aanlokkelijk.

Verder zou ik wel een wat meer in-depth analyse willen zien van de Amerikaanse modellen voordat ik er verder iets van ga vinden. Want een één-op-één vergelijking tussen de VS en Nederland is meestal niet mogelijk, al is het maar vanwege de totaal verschillende rechtsstelsels.

[ Voor 8% gewijzigd door nare man op 19-04-2013 14:49 ]

[rube]

nare man schreef op vrijdag 19 april 2013 @ 14:47:
Het heeft geen zin om een dergelijk te implementeren in de Nederlandse situatie, omdat het feitelijk gewoon neerkomt op huren, en dat hebben we al. Het lijkt mij niet wenselijk dat een particulier enerzijds op ieder moment kan beslissen om éénzijdig afstand te doen van zijn bezit en zijn schuld, terwijl hij anderzijds wel het genot zou hebben gehad van een stijging van de woningwaarde bij verkoop. Het is van tweeën één: of de particulier draagt niet het risico van waardedaling en hij kan de woning zo verlaten zonder schuld (wij noemen dat gewoon huren), of hij kan de winst genieten van waardestijging maar dan loopt hij ook het risico van waardedaling (koop).

Verder zou ik wel een wat meer in-depth analyse willen zien van de Amerikaanse modellen voordat ik er verder iets van ga vinden. Want een één-op-één vergelijking tussen de VS en Nederland is meestal niet mogelijk, al is het maar vanwege de totaal verschillende rechtsstelsels.

disclaimer: ik ben niet bekend met de details in de VS, maar dat gezegd hebbende, zo gek is het toch niet wat RemcoDelft zegt?

Dat is bij veel bedrijven (B.V.) ook het geval. Eigen vermogen b.v. 30%, en vreemd vermogen (lening bank) 70%. Gat het goed, is de winst voor de eigenaar. Gaat het slecht (failliet) dan zal de bank waarschijnlijk ook niet alles terugkrijgen.

[Señor Sjon]

Veel banken trekken lang voor de 70% al de stekker eruit.

nare man doelt op het sleutel inleveren, schuld weg principe.

[rube]

Senor Sjon schreef op vrijdag 19 april 2013 @ 14:53:
Veel banken trekken lang voor de 70% al de stekker eruit.

nare man doelt op het sleutel inleveren, schuld weg principe.

Nou ja, dat is dan een kwestie van percentages lijkt me, het principe blijft hetzelfde.
Maar zo vreemd is het toch niet dat bedrijven b.v. 70% vreemd vermogen hebben?

Edit: als een bedrijf failliet gaat, is de eigenaar toch ook niet meer aansprakelijk voor die schuld? Dat is toch hetzelfde.

[ Voor 13% gewijzigd door rube op 19-04-2013 15:08 ]

[stin]

rube schreef op vrijdag 19 april 2013 @ 14:52:
[...]
Dat is bij veel bedrijven (B.V.) ook het geval. Eigen vermogen b.v. 30%, en vreemd vermogen (lening bank) 70%. Gat het goed, is de winst voor de eigenaar. Gaat het slecht (failliet) dan zal de bank waarschijnlijk ook niet alles terugkrijgen.

Dit is toch irrelevant. Als bedrijf heeft het meer voordelen om schulden te hebben. Je hebt natuurlijk je belasting shield waardoor je geld bespaart (net zoals particulier: hypotheekrenteaftrek) en daarnaast creeer je lagere kapitaalkosten (aangezien vreemd kapitaal gunstiger is als eigen kapitaal) waardoor de waarde van je bedrijf stijgt. Zeer eenvoudig gezien gaat het om het onderpand (gebouwen, patenten, vergunningen, etc) en de cashflow die je genereert. Als particulier heb je meestal een onderpand en dat is de woning.

Het lijkt me niet echt handig om dit te vergelijken met particulieren/huizenmarkt.

rube schreef op vrijdag 19 april 2013 @ 15:01:
[...]

Nou ja, dat is dan een kwestie van percentages lijkt me, het principe blijft hetzelfde.
Maar zo vreemd is het toch niet dat bedrijven b.v. 70% vreemd vermogen hebben?

Edit: als een bedrijf failliet gaat, is de eigenaar toch ook niet meer aansprakelijk voor die schuld? Dat is toch hetzelfde.

Een eenmanszaak gaat failliet. De eigenaar is aansprakelijk voor z'n schulden.
Een BV gaat failliet. De rechtspersoon is aansprakelijk voor de schulden.

De bedrijfsvorm is dus nogal belangrijk. Als een particulier een huis koopt, dan koop hij dat op zijn naam. Je kunt dat dus niet gaan vergelijken met een BV.

[ Voor 27% gewijzigd door stin op 19-04-2013 15:17 ]

[rube]

stin schreef op vrijdag 19 april 2013 @ 15:10:
[...]
Het lijkt me niet echt handig om dit te vergelijken met particulieren/huizenmarkt.

Het ging om het verschil tussen wel/niet aansprakelijk tussen NL en de VS voor hyptheken.
Ik vond de vergelijking helemaal niet zo gek , aangezien we iets soortgelijks hebben in NL voor bedrijven.
Maar goed, ik laat het hier wel bij.

Edit: ok, nog een wijziging dan omdat je dat in de tussentijd ook had gedaan

Tuurlijk maakt het type bedrijf uit of je wel of niet aansprakelijk bent. Maar het ging mij on de analogie, dat het ook in NL WEL gebeurt (ja, niet voor eenmanszaak). Maar het geeft aan dat het niet het verschil is perse tussen NL en de VS.

[ Voor 27% gewijzigd door rube op 19-04-2013 15:20 ]

[stin]

Ik snap natuurlijk wel wat je ermee wilt zeggen, maar mocht je in Nederland zoiets gaan invoeren dan betekent het dus dat het risico van de banken hoger wordt. Dat leidt tot een hogere rente. Situatie voor de particulier blijft uiteindelijk hetzelfde (als je het heel simpel bekijkt, ik ken nl. de amerikaanse situatie ook niet precies)

[ Voor 16% gewijzigd door stin op 19-04-2013 15:24 ]

[RaZ]

Niet alleen hogere rentes (ook hogere HRA natuurlijk), maar behalve dat zal men ook weer terug gaan naar het systeem om 20% eigen geld in te leggen. Huis van 2 ton kopen? Prima, 160k hypotheek kan je krijgen, 40k eigen geld zal je dan moeten hebben.

Dat zal ook weer zorgen dat de prijzen moeten zakken. Immers, toen dat afgeschaft werd in Nederland, stegen de prijzen weer. Ook toen de kostenkoper in de financiering kwam te zitten, de top-hypotheek dus.

[RemcoDelft]

rube schreef op vrijdag 19 april 2013 @ 15:17:
Het ging om het verschil tussen wel/niet aansprakelijk tussen NL en de VS voor hyptheken.

Ik ben wel benieuwd of de VS hier de enige mee is. In Nederland zie ik het niet ontstaan zolang de NHG nog bestaat. Toch zou dit gewoon aan marktpartijen overgelaten moeten worden: vrije concurrentie moet in principe alle opties beschikbaar maken. Bij nader inzien verwacht ik niet dat marktpartijen dit vrijwillig zullen aanbieden.

Ik hoopte ergens online een mooi overzichtje te vinden van verschillende hypotheekvormen in verschillende landen, maar dat valt tegen...
Ook in de VS kost weglopen van een hypotheek je punten: "Missed mortgage payments and defaults wind up on your credit report, where they remain for seven years". Zeg maar het Amerikaanse BKR dus?

Het grootste nadeel wat ik hier zo snel aan zie, is dat het totaal niet motiveert om af te lossen: als je huis al onder water staat, en je zo kan weglopen, ben je elke euro die je er voor die tijd vrijwillig in stopt kwijt.
Hier een voorbeeld:

Q: I bought my house in February 2007 for $362,000. It is now worth $150,000. The loan is interest only. I've tried to get another loan at a lower interest rate, but no bank will help me. Should I walk away or stay? I am on time with my payments, and I don't have any other financial problems. . Please help me.

En zulke verhalen heb ik vaker gelezen: ook mensen die hun hypotheek gewoon kunnen betalen, willen het eigenlijk niet omdat "weglopen" goedkoper is. Het artikel hieronder noemt dat een "strategic default": walking away from an underwater home when the borrower has the ability to pay.

Een groot voordeel daarentegen is weer dat het banken motiveert om geen langdurige hypotheken uit te geven. Hoe eerder een deel is afgelost, hoe kleiner de kans dat het huis onder water komt te staan. Hier lees ik als voorbeeld een hypotheek van slechts 15 jaar:

She’d bought her apartment in 2005 for $98,000 and had been faithfully paying down a 15-year mortgage. But when the real estate market collapsed and neighbors started suffering foreclosures, her unit’s value plummeted to about $30,000.

Toch een rapport gevonden dat landen vergelijkt:
International Comparison of Mortgage Product Offerings
Hieruit (Figure 7) blijkt wel dat als mensen kunnen weglopen van hun hypotheek, dat er voor zorgt dat dat ook veel vaker gedaan wordt dan in landen waar dat niet kosteloos kan. Daardoor heb ik het vermoeden dat deze mogelijkheid puur in het belang van consumenten is, en dat banken die mogelijkheid niet zouden bieden als het niet wettelijk verplicht is. Dat laatste is een aanname van mij trouwens.

[nare man]

RemcoDelft schreef op vrijdag 19 april 2013 @ 16:04:
[...]
Toch een rapport gevonden dat landen vergelijkt:
International Comparison of Mortgage Product Offerings
Hieruit (Figure 7) blijkt wel dat als mensen kunnen weglopen van hun hypotheek, dat er voor zorgt dat dat ook veel vaker gedaan wordt dan in landen waar dat niet kosteloos kan. Daardoor heb ik het vermoeden dat deze mogelijkheid puur in het belang van consumenten is, en dat banken die mogelijkheid niet zouden bieden als het niet wettelijk verplicht is. Dat laatste is een aanname van mij trouwens.

Wat jij hier zegt klopt. Het zorgt voor een enorme moral hazard omdat het mensen de verkeerde prikkels geeft, namelijk: niet aflossen omdat je toch gewoon kunt weglopen. De enige 'achtervang' is dat mensen een negatieve BKR-registratie krijgen en gedurende zeven jaar geen nieuwe mortgage kunnen krijgen, maar voor mensen die echt in de shit zitten is dat vaak een veel aantrekkelijker alternatief dan een persoonlijk faillissement. Ik begrijp dus echt niet de ratio van deze mogelijkheid, tenzij het inderdaad iets is dat louter bedoeld is in het belang van consumenten en niet van banken, maar daar zijn de VS meestal niet zo enorm vooruitstrevend in. Dus ik begrijp eigenlijk niets van die hele rechtsfiguur

[Iblies]

Vergeet niet dat een aanbetaling gebruikelijk is en dat je dus terdege wel een flinke som geld kwijtraakt. Weglopen houd niet in dat je niks verliest. Het blijft een afweging en met de gedaalde huizenprijzen moeten de financiële instellingen hun verlies nemen.

Maar het systeem an-sich is niet verkeerd, bij een constante markt en/of stijgende markt heeft de bank nog de aanbetaling achter de hand om de verliezen te beperken indien het wordt geveild en het defacto minder dan de marktprijs zal opleveren.

[Verwijderd]

Je kunt in de VS in het algemeen ook niet de sleutels inleveren, dat kan alleen een beperkt aantal non-recourse states.

En inderdaad moet je in de VS ook minstens iets van 20% aanbetalen op een huis, je gaat zelf dus ook voor 20% het schip in.

[Wilke]

nare man schreef op vrijdag 19 april 2013 @ 17:42:
Wat jij hier zegt klopt. Het zorgt voor een enorme moral hazard omdat het mensen de verkeerde prikkels geeft, namelijk: niet aflossen omdat je toch gewoon kunt weglopen. De enige 'achtervang' is dat mensen een negatieve BKR-registratie krijgen en gedurende zeven jaar geen nieuwe mortgage kunnen krijgen, maar voor mensen die echt in de shit zitten is dat vaak een veel aantrekkelijker alternatief dan een persoonlijk faillissement. Ik begrijp dus echt niet de ratio van deze mogelijkheid, tenzij het inderdaad iets is dat louter bedoeld is in het belang van consumenten en niet van banken, maar daar zijn de VS meestal niet zo enorm vooruitstrevend in. Dus ik begrijp eigenlijk niets van die hele rechtsfiguur

Banken moeten niet zo dom zijn om leningen te geven op een onderpand dat geen stabiele waarde heeft - of dit risico in de rente verdisconteren. En inderdaad: een aanbetaling eisen die je dan als koper zeker wel kwijt gaat zijn.

Zo'n raar systeem vind ik het niet.

[Xanaroth]

Verwijderd schreef op vrijdag 19 april 2013 @ 18:35:
En inderdaad moet je in de VS ook minstens iets van 20% aanbetalen op een huis, je gaat zelf dus ook voor 20% het schip in.

Vooral dit deel, daardoor hebben banken eigenlijk alsnog geen risico. Als je de sleutels komt inleveren, geef je een behoorlijke zak met geld af. Daarnaast heb je nog enige tijd afgelost en rente betaald, aangezien je geen 20% inlegt om daarna gelijk te stoppen met betalen, waardoor de bank vrij snel op 'safe' zit waarbij rente+aflossing+executie de 80% van de bank dekt.

Verder is een BKR-achtige registratie in de USA veel zwaarder, omdat ze daar creditcards gebruiken zoals wij de pinpas gebruiken - en die krijg je gedurende 7 jaar dan ook niet meer waardoor je ook in het dagelijks leven tegen veel meer problemen aan zult lopen. Dus zul je 'gewoon' afbetalen zolang dat kan, helemaal omdat ze daar geen vage constructies zoals aflossingsvrij kennen, wat het risico voor de bank alleen maar verkleint.

[ Voor 19% gewijzigd door Xanaroth op 19-04-2013 20:12 ]

[Bartjuh]

Fiber schreef op vrijdag 19 april 2013 @ 14:11:
In de VS kun je vaak je sleutel inleveren en dan ben je van je huis èn van je hypotheek af. Dat mogen ze van mij hier ook wel invoeren. Dan leg je de verantwoordelijkheid waar hij hoort, namelijk bij de banken de belastingbetaler (ze worden toch gered) en dus niet bij de particuliere huis-eigenaren.

Eerst maar eens zorgen dat ze failliet kunnen gaan -> banken splitsen dus. Max grootte.

[ Voor 9% gewijzigd door Bartjuh op 19-04-2013 20:45 ]

[RemcoDelft]

Het CBS heeft gegevens van maart gepubliceerd.
%-verandering t.o.v. dezelfde maand een jaar eerder (bron: CBS huizenprijsindex)

[Maverick]

Zijn er eigenlijk ergens cijfers te vinden die deze dalingen opdeelt per provincie/prijsklasse/andere criteria?

[Señor Sjon]

huizenzoeker.nl houdt het ook bij, die kan je zelfs als csv krijgen volgens mij (althans, kan me zoiets heugen).

[mark de man]

Bij het Kadaster kan dat in ieder geval voor provincies.
Eerst kon dat ook per woningsoort, maar ik weet niet of dat tegenwoordig nog mogelijk is.

http://www.kadaster.nl/web/pagina/Vastgoed-Dashboard.htm

[Señor Sjon]

Dat kadasterding geeft wel leuke resultaten:
1) 9.000 verkopen geven 14.800 ingeschreven hypotheken, zal toch met meerdere leningdelen te maken hebben en het omzetten voor 1 april.
2) de gemiddelde hypotheeksom is in januari ingestort en klimt weer. Vermoedelijk starters vanwege de oude regels die het gemiddelde drukken. Nu krijg je de oversluiters tot 1-4 en dan is het weer afwachten wat er gebeurd.
3) de prijsindex is stabieler dan de koppenmakers van de krant. Vanaf juli 2012 gebeurt er al niet zo heel veel meer met de prijs, in 8 maanden van index 90 naar index 87. Jaar op jaar geven ze 7% aan, maar van 94 naar 87 is 7 punten daling, dat is toch 7,5% daling t.o.v. maart vorig jaar.
4) 175 woningen zijn via executie geveild. Schril contrast met de 88k personen (niet huishoudens...) die 3-4 maanden niet hun hypotheek betaald hebben. J-o-j is deze zelfs dalende.

[Iblies]

Veel panden worden onderhands verkocht en halen de veiling niet of worden teruggetrokken.

Een pand op een veiling wil voor 60 tot 70% van de marktprijs van de hand gaan + kosten veiling. Als er een koper is die dat bedrag wil ophoesten dan gaat de bank vaak akkoord.

En in bepaalde situaties zijn mensen bereid om hun verlies te nemen. De restschuld wordt dan voor lief genomen en een schuld van 20% is nog altijd beter dan een van 50%. Dat de overheid daarbij ook nog de financiering van de schuld heeft gefacilliteerd maakt het er niet beter op. Het is theoretisch een stuk moeilijker om een beroep te doen op WSNP en een bank hoeft niet gelijk mee te werken aan kwijtschelding.

[pedorus]

Senor Sjon schreef op maandag 22 april 2013 @ 10:09:
3) de prijsindex is stabieler dan de koppenmakers van de krant. Vanaf juli 2012 gebeurt er al niet zo heel veel meer met de prijs

Het lijkt erop dat de tijdsperiode expres zo is gekozen aangezien juni-juli 2012 een behoorlijke daling is. En dan nog is de 3% daling in die uitgezochte periode meer dan de meeste mensen kunnen aflossen in diezelfde tijd. 3% daling op 200.000 euro is toch 6.000 euro. Dat noem ik dus wel veel.

4) 175 woningen zijn via executie geveild. Schril contrast met de 88k personen (niet huishoudens...) die 3-4 maanden niet hun hypotheek betaald hebben. J-o-j is deze zelfs dalende.

Ik hoorde laatst een verhaal van iemand van die 88k. Deze kon de hypotheek niet meer opbrengen, had een tamelijk hoge (6-7%) hypotheekrente en liep 4 maanden achter. Wel een baan, maar leek niet meer goed te komen. Echter, de Rabobank had door dat ze beter de beste man in het huis konden laten, en verlies konden nemen op de maandlasten, dan het huis op de veiling te brengen.

Banken hebben ook door dat als je die 88k (~2% van de totale markt) gevallen op de markt gooit de woningprijzen zullen inklappen, en ze dan nog minder vangen. Het aantal executieverkopen is dan ook niet echt meer een bruikbare indicator van de problemen die er spelen, ook ivm nhg e.d. Het aantal verliesdeclaraties bij nhg zegt bijvoorbeeld meer.

[Señor Sjon]

Maar het zijn 88k personen. Als het allemaal op twee namen staat, gaat het om 44k woningen, toch alweer een verschil.

3% daling in bijna een 2/3e jaar is niet leuk, maar een stuk minder dan de doomsayers hier die nog uitgaan van 15-20%/jaar.
Juni/juli vorig jaar kwam weer door de dreigende OB stijging. Die is uiteindelijk niet doorgegaan, maar je kan in de grafieken de acties van de overheid terugzien.

[Ortep]

Hoe wordt het eigenlijk berekend. Daar kom ik niet goed achter. Wordt er huis op huis gekeken? Dus Huis A werd vorig jaar voor 200 verkocht en dit jaar het identieke huis er naast voor 190?

Want als ze naar de gemiddelde verkoopprijs kijken klopt er geen meter van de dalingen. De duurdere huizen zakken hoe dan ook het snelste in waarde en ook worden er veel minder van verkocht. Dan kan je de volgende situatie krijgen:

In januari worden er in een bepaalde stad 9 huizen verkocht voor 210K en eentje voor een 1000K de gemiddelde verkoopwaarde is dan ongeveer 300K
Als er in februari dan 10 verkocht worden voor 200K zijn er eigenlijk meer huizen verkocht omdat februari een korte maand is en januari een lange. De prijs van de meeste huizen is met 5% gedaald. Maar als je het geheel bekijkt is de prijsdaling wel 33%

[Maverick]

[Señor Sjon]

Ortep schreef op maandag 22 april 2013 @ 11:07:
Hoe wordt het eigenlijk berekend. Daar kom ik niet goed achter. Wordt er huis op huis gekeken? Dus Huis A werd vorig jaar voor 200 verkocht en dit jaar het identieke huis er naast voor 190?

Want als ze naar de gemiddelde verkoopprijs kijken klopt er geen meter van de dalingen. De duurdere huizen zakken hoe dan ook het snelste in waarde en ook worden er veel minder van verkocht. Dan kan je de volgende situatie krijgen:

In januari worden er in een bepaalde stad 9 huizen verkocht voor 210K en eentje voor een 1000K de gemiddelde verkoopwaarde is dan ongeveer 300K
Als er in februari dan 10 verkocht worden voor 200K zijn er eigenlijk meer huizen verkocht omdat februari een korte maand is en januari een lange. De prijs van de meeste huizen is met 5% gedaald. Maar als je het geheel bekijkt is de prijsdaling wel 33%

Zo werkt het helaas wel. Ze houden ook de prijzen per categorie bij, maar een vrijstaand huis kan vanaf 200k (klein hok met 5cm ruimte naar buren) tot een of ander mansion van miljoenen lopen. Zelfde voor appartementen. Een studentenhok van 50k of een penthouse van 600k. Beide appartementen...

[Xanaroth]

Leuk die CBS cijfers, maar door de overloop van vorig jaar is er weinig over te zeggen. Hier kunnen namelijk nog transacties tussen zitten die in december werden getekend (zover ik weet zijn er nog steeds banken met achterstand?).
Zal dus nog wel 1-2 maanden duren voordat je vanuit dergelijke CBS cijfers iets zinnig kunt zeggen.