Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[Xanaroth]

_l_Arjan_l_ schreef op vrijdag 05 april 2013 @ 12:05:
[...]


Hoe is de reële prijs (rode lijn) bepaald? Is bv in de grafiek verwerkt dat er nu gemiddeld 1.5 persoon per huishouden werkt ipv 1 en houdt de grafiek rekening met bv het feit dat er hypotheekrenteaftrek bestaat wat prijzen omhoog heeft gestuwd en bij beperking van de aftrek weer een prijsdrukkend effect heeft? Heb je een linkje?

Rode lijnt komt gewoon vanaf de TU Delft, dus voor vragen moet je daar zijn bij de professoren. Enige wat iemand anders erbij heeft gezet is dat groene lijntje.

Verder heeft de HRA geen invloed op de maximale hoogte van de hypotheek, dus irrelevant in dat opzicht.
HRA is pas indirect relevant omdat het mensen aangemoedigd heeft niet af te lossen en daarmee opstap creeerde naar de bubbel en dat leidde naar soepelere hypotheekregels. Maar het waren de wijzigingen in regels die de bubbel meer deden groeien dan nodig, niet de HRA. HRA is slechts de prikkel die vraag naar vage constructies creerde.

Bovendien, over 400 jaar zijn er wel wat meer invloeden geweest, zoals 80% tot 125%LTV's en wisselende rentes (tussen 2% en 13%) welke significant grotere impact hebben gehad dan 1->1,5 verdiener of het wel/niet bestaan van de HRA. Immers, LTV/renteverschillen hebben direct invloed op de maximale hypotheek.

[ Voor 25% gewijzigd door Xanaroth op 05-04-2013 12:13 ]

[Coffeemonster]

nare man schreef op vrijdag 05 april 2013 @ 12:02:
[...]


Ik ben wel benieuwd naar de herkomst van dit plaatje. Het lijkt van de TU Delft afkomstig, maar het onopvallende "vrij naar" linksonder en de Snorkel rechtsonder doen me toch anders vermoeden

Originele plaatje komt van Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft. In het onderzoeksprogramma Housing Systems wordt onder meer onderzoek gedaan naar de woningmarkt.

Het originele plaatje staat overigens in het vorige topic en geeft de Herengrachtindex weer:


Edit: De Herengrachtindex blijkt overigens een idee te zijn van Piet Eichholtz van de Universiteit van Maastricht. Ik weet niet in welke context deze door Onderzoeksinstituut OTB in deze presentatie is gebruikt.

[ Voor 12% gewijzigd door Coffeemonster op 05-04-2013 16:21 ]

[nare man]

Kijk, dat vermoedde ik al. De groene en paarse lijnen die erbij zijn getekend, en de grijze lijn die de prognose tot 2030 geacht wordt weer te geven, zijn er dus bijgetekend door een onbekende bron.

Zonder iets te zeggen over de juistheid van die prognoses, is het natuurlijk nogal misleidend om te doen alsof je je baseert op onderzoek van de TU Delft, terwijl je in feite gewoon zelf je eigen wensen aan het projecteren bent (wat we dan moeten vinden van mensen die hopen op een continue daling tot 2030, laten we maar even in het midden...).

[ Voor 7% gewijzigd door nare man op 05-04-2013 16:15 ]

[Fiber]

Ik snap dat soort grafiekjes nooit als er niet bij staat over hoeveel vierkante meters en wat voor kwaliteit huis op welke lokatie etc. het gaat. De originele grafiek ging dus over de Herengracht, maar ook daar staan geen vierkante meters, etc. bij. En de Herengracht doortrekken naar Boerenkoolstradeel en de rest van Nederland is al helemaal waanzin lijkt mij.

[Coffeemonster]

Uitleg over de Herengrachtindex is hier te vinden. Uit voetnoot 4 blijkt dat wanneer je de sample opdeelt in 6 klassen met verschillende vloeroppervlaktes, dat dan de verschillen tussen de indices van de groepen marginaal zijn. Verder moet je inderdaad oppassen met het interpreteren van de resultaten. Eichholz heeft voor deze aanpak gekozen omdat de Herengracht zo lang een stabiele voorraad huizen heeft.

[nare man]

Ja, die herengrachtindex is op zich wetenschappelijk op de juiste wijze verantwoord. Wat niet verantwoord is, is het groene en grijze stukje in de door Xanaroth geposte, aangepaste versie. Daar heb ik nog geen bron van gezien. Dat plaatje presenteren als "feiten" die "meer zeggen dan 1000 woorden" is dan ook nogal een gotspe.

[ph4ge]

nare man schreef op vrijdag 05 april 2013 @ 16:48:
Ja, die herengrachtindex is op zich wetenschappelijk op de juiste wijze verantwoord. Wat niet verantwoord is, is het groene en grijze stukje in de door Xanaroth geposte, aangepaste versie. Daar heb ik nog geen bron van gezien. Dat plaatje presenteren als "feiten" die "meer zeggen dan 1000 woorden" is dan ook nogal een gotspe.

Het groene komt gewoon uit het kadaster, althans dat staat er. Het grijze is een voorspelling op basis van vorige "crashes", hoe die voorspelling tot stand gekomen is is duidelijk uit het plaatje te halen.

[nare man]

Ik snap wel dat het uit het plaatje te halen is, maar het maakt nog wel een verschil of die interpretatie van de historische gegevens heeft plaatsgevonden door een gerenommeerd onderzoeksinstituut, of door willekeurige blogger X of Y (alhoewel sommigen dat waarschijnlijk niet zo zullen zien; tegenwoordig heeft immers iedereen een mening die "evenveel waard is").

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op vrijdag 05 april 2013 @ 16:56:
[...]

Het groene komt gewoon uit het kadaster, althans dat staat er. Het grijze is een voorspelling op basis van vorige "crashes", hoe die voorspelling tot stand gekomen is is duidelijk uit het plaatje te halen.

^^ Tot zover vind ik het allemaal best logisch. Het enige wat echt twijfelachtig is, is hoe lang de grijze lijn na 2013 naar beneden blijft gaan. Dat kan tot "reele prijs" 200k zijn, 100k, of 50k. We hebben het in het verleden allemaal gezien getuige deze grafiek.

[nare man]

Ik vind het begrip "reële prijs" sowieso een beetje verwarrend. Het begrip "reëel" houdt toch een zeker waarde-oordeel in, terwijl er natuurlijk geen (echt) objectieve uitspraken kunnen worden gedaan over wat een "reële" prijs is voor een woning.

Eerlijk gezegd vind ik een correctie van 255k voor een gemiddelde woning op de top in 2007 naar (stel) 175k in 2014 of 2015 een heel reële (in de zin van wenselijke) correctie. Maar een daling tot nog geen 25% van de waarde in 2008, die dan bovendien pas in 2030 bereikt wordt, lijkt me iets wat niemand moet willen. Een volledig in elkaar flikkerende en vervolgens meerdere decennia op zijn gat liggende woningmarkt is tenslotte ook geen gezonde woningmarkt, ik denk dat we het daar allemaal wel over eens zijn.

[ Voor 52% gewijzigd door nare man op 05-04-2013 17:24 ]

[Fiber]

nare man schreef op vrijdag 05 april 2013 @ 17:21:
Ik vind het begrip "reële prijs" sowieso een beetje verwarrend. Het begrip "reëel" houdt toch een zeker waarde-oordeel in, terwijl er natuurlijk geen (echt) objectieve uitspraken kunnen worden gedaan over wat een "reële" prijs is voor een woning.

Of is dat ongeveer hetzelfde als het gemiddelde over de laatste paar honderd jaar...?

[ph4ge]

nare man schreef op vrijdag 05 april 2013 @ 17:04:
Ik snap wel dat het uit het plaatje te halen is, maar het maakt nog wel een verschil of die interpretatie van de historische gegevens heeft plaatsgevonden door een gerenommeerd onderzoeksinstituut, of door willekeurige blogger X of Y (alhoewel sommigen dat waarschijnlijk niet zo zullen zien; tegenwoordig heeft immers iedereen een mening die "evenveel waard is").

Er van uitgaande dat de data klopt, kan iedere leek de logica zien dat de vorige 10 crashes in een bepaald tempo gebeurde en dat dat in de huidige 11e keer weer redelijk klopt. Het gaat er niet altijd om wie het zegt, maar wat er gezegd wordt. Het wordt pas echte belangrijk wie het zegt als er alleen een conclusie wordt genoemd zonder de onderliggende gegevens en logica. Nu kan iedereen voor zichzelf oordelen of dit plaatje logisch is of niet en is het dus verder niet zo relevant wie het eerst op dat idee is gekomen.

De grijze lijn lijkt wel redelijk arbitrair, al is ook de logica dat we uiteindelijk op "normaal" uit zullen komen ook goed te volgen. Wat normaal is? Dat is wel een ingewikkeld verhaal maar kunnen we gelukkig aannemen van een gerenommeerd instituut

[Xanaroth]

nare man schreef op vrijdag 05 april 2013 @ 17:21:
Ik vind het begrip "reële prijs" sowieso een beetje verwarrend. Het begrip "reëel" houdt toch een zeker waarde-oordeel in, terwijl er natuurlijk geen (echt) objectieve uitspraken kunnen worden gedaan over wat een "reële" prijs is voor een woning.

Eerlijk gezegd vind ik een correctie van 255k voor een gemiddelde woning op de top in 2007 naar (stel) 175k in 2014 of 2015 een heel reële (in de zin van wenselijke) correctie. Maar een daling tot nog geen 25% van de waarde in 2008, die dan bovendien pas in 2030 bereikt wordt, lijkt me iets wat niemand moet willen. Een volledig in elkaar flikkerende en vervolgens meerdere decennia op zijn gat liggende woningmarkt is tenslotte ook geen gezonde woningmarkt, ik denk dat we het daar allemaal wel over eens zijn.

Reëel wordt gebruik in de context dat het genormaliseerd is voor invloeden als inflatie, zodat je 'toen' en 'nu' eerlijk kunt vergelijken (vandaar dat het enorm veel lijkt op de herengracht index, want ook daar wordt de inflatie verwerkt).

Dus stel 255k naar 175k is niet correct als je kijkt naar dergelijke reële vergelijkingen. Die 175k is dan 8 jaar a 2-3% inflatie later. Oftewel, bij 255k in 2007 tegen 175k in 2015, zeg je eigenlijk hetzelfde als 255k in 2007 was eigenlijk ~140-150k in 2007. Dus in termen van waarde, heb je het over 40% daling ipv de 30% waar je aan denkt als je 255 en 175 vergelijkt doordat je in werkelijkheid wel inflatie hebt.
Zeg je 255k in 2007 en 175k in 2020, dan komt het neer op een daling die hetzelfde is aan 135k in 2007. Oftewel, de valuta daling waar je aan denkt als je 255k en 175k vergelijkt is 30%, maar in termen van waarde is het ruim 50%!

Dus voorzichtig voordat je getallen roept met verschillende jaartallen, en vervolgens waardes die niet inflatie gecorrigeerd zijn vergelijkt met waardes die wel gecorrigeerd zijn. Voordat je weet bevestig je iets wat je probeert te weerleggen.

[nare man]

Ik probeer niets te weerleggen, ik bemerk alleen dingen, namelijk dat het begrip "reële waarde' eigenlijk een beetje een vreemd begrip is omdat het een waarde-oordeel inhoudt, en dat een daling tot 2030 in algemene zin (los van wel/niet inflatiegecorrigeerd en los van percenteages) onwenselijk is.

[Xanaroth]

nare man schreef op vrijdag 05 april 2013 @ 17:43:
Ik probeer niets te weerleggen, ik bemerk alleen dingen, namelijk dat het begrip "reële waarde' eigenlijk een beetje een vreemd begrip is omdat het een waarde-oordeel inhoudt, en dat een daling tot 2030 in algemene zin (los van wel/niet inflatiegecorrigeerd en los van percenteages) onwenselijk is.

Hoezo?

Als we dit jaar een stijging hebben van 2,5% (gaat natuurlijk niet gebeuren - puur illustratief), hebben we nog altijd een daling omdat de inflatie boven de 3% ligt. Is daarmee stijging van 2,5% per jaar onwenselijk? Dan heb je wel na 2 jaar je k.k. eruit...

[ Voor 3% gewijzigd door Xanaroth op 05-04-2013 17:45 ]

[stin]

Nominale prijsontwikkeling is inclusief inflatie
Reele prijsontwikkeling = nominale prijsstijging minus inflatie

De reele prijsontwikkeling zegt iets over de woningprijs ten opzichtige van andere goederen.

bron: artikel/presentatie TU delft

[Coffeemonster]

Dat is ook het vervelende als dit soort losse sheets rond gaan zwerven op internet. Je mist de context van de sheet in de presentatie en de uitleg die bij de sheet hoort. Dan kunnen er opeens conclusies ontstaan die nooit bedoeld zijn door de presentator.

Ik vermoed overigens dat de rode lijn de gemiddelde prijs is over de hele periode, en niet de (subjectieve) gewenste prijs.

[Fiber]

Coffeemonster schreef op vrijdag 05 april 2013 @ 17:46:
Dat is ook het vervelende als dit soort losse sheets rond gaan zwerven op internet. Je mist de context van de sheet in de presentatie en de uitleg die bij de sheet hoort. Dan kunnen er opeens conclusies ontstaan die nooit bedoeld zijn door de presentator.

Ik vermoed overigens dat de rode lijn de gemiddelde prijs is over de hele periode, en niet de (subjectieve) gewenste prijs.

Dacht ik eerst ook, maar ik denk nu dat het gewoon de (voor inflatie etc. gecorrigeerde) gemiddelde waarde van een huis aan de Amsterdamse Herengracht is, die op dat punt precies 100.000 Euro is. (En dus niet 100 als in een prijs index.)

[pedorus]

Huizen aan de herengracht zijn natuurlijk wel iets duurder dan 2.5 ton in euros van 2009. De grafiek komt van Paul de Vries, gepromoveert in 2010 aan de TU Delft en sinds 2011 werkzaam voor de Rabobank. De bron is volgens zijn proefschrift "Eichholz 1997, CBS, NVM, Kadaster, bewerking Onderzoeksinstituut OTB (TU Delft)".

Het lijkt me niet heel relevant wat hij er zelf mee wilde zeggen; in de sheets staat een aantekening van "Nu valt op dat vanaf 1985 de prijs boven het gemiddelde ligt vanaf 1630"; echter met dat gegeven doet hij wat mij betreft veel te kort in zijn model. Het is beter om de data voor zichzelf te laten spreken, want hij voorspelde zelf een hernieuwde stijging van de huizenprijzen, maar we zijn inmiddels 3 jaar verder... Inmiddels voorspeld trouwens zijn werkgever (Rabobank) een heropleving..

---

Overigens had de SER gisteren nog wel een aardige conclusie, waarvan ik hoop dat Stef Blok er iets mee doet:

quote: http://www.ser.nl/~/media...tabieler-vaarwater-2.ashx

Ontbrekende huurmarkt vergroot macro economische instabiliteit...
[...]
.. leidt tot minder mobiliteit en hogere werkloosheid

Ik kan me zowaar vinden in de aanbevelingen voor de woningmarkt:

quote: http://www.ser.nl/~/media...tabieler-vaarwater-5.ashx

Woningmarkt

1. Stabielere financiering van hypotheken. Gelet op de doorgaans lange looptijden van hypotheken is het van belang daarvoor meer lange termijn financiering aan te trekken. Daarmee ontstaat meer stabiliteit en zekerheid voor huishoudens, banken en financiers.
2. Verlaging van LTV-ratio’s, zodat er een buffer is voor het opvangen van huizenprijsdalingen. Voor nieuwe hypotheken is in de afgelopen jaren een eerste stap gemaakt. Uiteindelijk is een verdere daling van LTV’s onontkoombaar, maar de timing hiervan luistert gezien de recessie nauw. Een daling van LTV’s vergt ook meer mogelijkheden om te sparen voor een eigen woning.
3. Een goed functionerende huurmarkt. Dit is een noodzakelijk complement van lagere LTV’s. Het ontbreken van een middensegment op de huurmarkt maakt dat veel huishoudens zich te vroeg en te diep in hypotheekschulden steken. Voorwaarden daarvoor zijn een gelijkere fiscale behandeling van huur en een gelijk speelveld tussen woningcorporaties en commerciële verhuurders. Op korte termijn kunnen tussenvormen tussen huur en koop behulpzaam zijn, bijvoorbeeld door verhuur van onverkochte woningen toe te staan met behoud van hypotheekrenteaftrek.
4. Een oplossing voor probleemhypotheken. Het aantal huishoudens met een potentiële restschuld wordt nu geraamd op een half miljoen. Dit is een risico voor huishoudens én financiële sector. Dat probleem zal niet op korte termijn worden opgelost. De nieuwe fiscale regeling voor restschuld is een goede stap. Blijvende aandacht voor deze problematiek is geboden.

Het enigste wat ontbreekt is een oproep om te stoppen met rijk rekenen, af te schrijven op bouw(grond), en te snijden in regelgeving indien nodig. Dit zodat de bouwers ook weer kunnen bouwen.

Punt 3 lijkt me het belangrijkste. Wachtlijsten van tientallen jaren en nauwelijks een private huursector, dat is een negatieve prestatie van wereldformaat.

[pingkiller]

[b][message=40055009,noline]
Overigens had de SER gisteren nog wel een aardige conclusie,

Interessant stuk van de SER. Kan mij volledig vinden in hun conclusies over de commerciële huurmarkt.

[Z___Z]

Wachtlijsten in de sociale huur is heel makkelijk vanaf te komen, door iedereen die voor de 2e keer een woning weigert eraf te gooien.

[RemcoDelft]

Z___Z schreef op zaterdag 06 april 2013 @ 13:45:
Wachtlijsten in de sociale huur is heel makkelijk vanaf te komen, door iedereen die voor de 2e keer een woning weigert eraf te gooien.

Iets heel anders: als je 1 (of 2, of meer!) koophuizen bezit, en aan de inkomstennorm voldoet, mag je ook gewoon een sociale huurwoning betrekken. Dergelijke dingen zouden ook gewoon onmogelijk gemaakt moeten worden.

[Verwijderd]

klopt, er is geen vermogenstoets voor sociale huurwoning. Een miljonair kan aanspraak maken op een dergelijke woning. Bizar natuurlijk. Maar goed, ik pleit er eigenlijk voor dat de overheid zich zoveel mogelijk terugtrekt uit de huizenmarkt, dat zal de bubble verder doen leeglopen.

Er is echt geen gebrek aan woonruimte hoor in Nederland. Mensen slapen niet op straat, en er staan miljoenen m2 kantoorruimte leeg.

[dcl!]

Nou, die vermogenstoets was er 13 jaar geleden wel hoor. Bij inschrijven hoefde je het niet op te geven, maar bij selectie voor woning werd er doorgevraagd naar andere zaken.

[Krisp]

Xanaroth schreef op vrijdag 05 april 2013 @ 17:41:
[...]

Reëel wordt gebruik in de context dat het genormaliseerd is voor invloeden als inflatie, zodat je 'toen' en 'nu' eerlijk kunt vergelijken (vandaar dat het enorm veel lijkt op de herengracht index, want ook daar wordt de inflatie verwerkt).

Maar het inflatiecijfer is natuurlijk geen heilig getal. Inflatie wordt berekend op basis van voor consumenten relevante prijsveranderingen gedurende een bepaalde periode, en 'volgt' die prijsveranderingen. Dat wordt ook nog gecorrigeerd aan de hand van wat een gemiddeld huishouden besteedt: voedselprijzen wegen bijvoorbeeld zwaarder dan de prijs van kleding.

Maar wat zegt dat nu? Simpelweg wat je gemiddeld genomen meer uitgeeft per maand, een jaar verder. Maar dat betekent niet dat geld meer of minder waard wordt. Zo vertalen wij het wel (en dat is in het dagelijks gebruik ook handig), maar in de meest letterlijke zin is inflatie de stijging van het algemeen prijspijl: de prijs die je moet betalen voor een gemiddelde hoeveelheid goederen.

Huizenprijzen hebben imo niet direct iets met inflatie te maken. De koopsom van een huis wordt (afaik) niet in de berekening meegenomen, huren weer wel. De stijging van de huizenprijs wordt er dus ook niet in meegenomen, de daling evenmin. Je kunt dus niet zeggen dat je meer of minder huis krijgt na acht jaar, omdat de huizenmarkt een totaal eigen prijsverloop kent.

Wanneer je kijkt naar de huizenprijzen en die koppelt aan de inflatie, zul je wel enige correlatie vinden. Die heeft echter niet direct iets te maken met de inflatie, maar eerder met de loon-prijs-spiraal, die inderdaad uit inflatie volgt. Dat wordt dan weer veroorzaakt dat het maximaal te lenen bedrag uit het bruto inkomen volgt.

Het (veronder)stellen dat huizenprijzen direct beïnvloed worden door de inflatie, is imo te kort door de bocht en doet geen recht aan de waarheid.

[Sport_Life]

EnerQi schreef op donderdag 21 maart 2013 @ 10:04:
Er komen steeds meer berichten dat de het dal van de huizenprijzen bereikt is en dat het economisch beter gaat. Zijn we het er mee eens?

Persoonlijk: nee, ik denk dat de huizenprijzen nog wel wat zullen dalen, al is het maar ivm het jaarlijks afnemen van het percentage woonwaarde dat geleend mag worden (van 106% naar 100%). Ook denk ik dat de correctie van annuiteiten/liniare lening (+- 7% tov spaarhypotheek) en de kapitaalrestricties van banken nog niet (helemaal) verwerkt zijn.

Qua verkopersaantallen denk ik eerlijk gezegd wel dat het dieptepunt bereikt is. Het grote aanbod, de lage rente en "(schijn)duidelijkheid" over HRA kunnen er denk ik wel voor zorgen dat er tot eind 2013 weer een groeiend aantal huizen wordt verkocht. Alleen zal de prijsstijging nog wel even achterblijven.

Maargoed ik heb het gevoel dat in dit soort topics vrij weinig positief wordt geschreven over het algemeen, het is een beetje het volgen van de grote massa .

[ Voor 20% gewijzigd door Sport_Life op 07-04-2013 13:38 ]

[Xanaroth]

Krisp schreef op zondag 07 april 2013 @ 12:20:
[...]

Maar het inflatiecijfer is natuurlijk geen heilig getal. Inflatie wordt berekend op basis van voor consumenten relevante prijsveranderingen gedurende een bepaalde periode, en 'volgt' die prijsveranderingen. Dat wordt ook nog gecorrigeerd aan de hand van wat een gemiddeld huishouden besteedt: voedselprijzen wegen bijvoorbeeld zwaarder dan de prijs van kleding.

Maar wat zegt dat nu? Simpelweg wat je gemiddeld genomen meer uitgeeft per maand, een jaar verder. Maar dat betekent niet dat geld meer of minder waard wordt. Zo vertalen wij het wel (en dat is in het dagelijks gebruik ook handig), maar in de meest letterlijke zin is inflatie de stijging van het algemeen prijspijl: de prijs die je moet betalen voor een gemiddelde hoeveelheid goederen.

Huizenprijzen hebben imo niet direct iets met inflatie te maken. De koopsom van een huis wordt (afaik) niet in de berekening meegenomen, huren weer wel. De stijging van de huizenprijs wordt er dus ook niet in meegenomen, de daling evenmin. Je kunt dus niet zeggen dat je meer of minder huis krijgt na acht jaar, omdat de huizenmarkt een totaal eigen prijsverloop kent.

Wanneer je kijkt naar de huizenprijzen en die koppelt aan de inflatie, zul je wel enige correlatie vinden. Die heeft echter niet direct iets te maken met de inflatie, maar eerder met de loon-prijs-spiraal, die inderdaad uit inflatie volgt. Dat wordt dan weer veroorzaakt dat het maximaal te lenen bedrag uit het bruto inkomen volgt.

Het (veronder)stellen dat huizenprijzen direct beïnvloed worden door de inflatie, is imo te kort door de bocht en doet geen recht aan de waarheid.

Huizenprijzen worden wel degelijk direct beinvloed door de inflatie. Zo is momenteel de inflatie (>3%) groter dan de gemiddelde loonontwikkeling (~1,6%). Dat betekend dat de leennorm omlaag gaat (zoals ook te zien bij het Nibud), omdat het een stijging van al die kosten betekend met als gevolg dat je minder geld over hebt voor een woning.
En als je minder kunt uitgeven, moeten de huizen wel in prijs zakken om niet onbetaalbaar te worden.

[Verwijderd]

Fiber schreef op vrijdag 05 april 2013 @ 17:52:
Dacht ik eerst ook, maar ik denk nu dat het gewoon de (voor inflatie etc. gecorrigeerde) gemiddelde waarde van een huis aan de Amsterdamse Herengracht is, die op dat punt precies 100.000 Euro is. (En dus niet 100 als in een prijs index.)

Hier staat een plaatje van de prijs index die duidelijk laat zien wat er waarschijnlijk gaat gebeuren en niet alleen op de herengracht. Net als in de jaren '80 loopt de bubbel vrijwel symmetrisch leeg. De prijsindex zal weer rond de 100 komen te liggen en daar is ongeveer nog 20 jaar voor nodig, de absolute daling zal nog iets van 25 - 30% zijn en de rest doet de inflatie.

[Señor Sjon]

Jup, braaf in lijn met de opkomende tweeverdiener. Terug naar 100 betekent éénverdiener met max de executiewaarde. Ortep heeft de oude voorwaarden van vroegah hier ergens staan.

Wellicht interessanter is de grafiek met het besteedbaar inkomen i.p.v. de inflatie. Vanaf 2008 daalt deze al met 0,4%/jr gemiddeld en vorig jaar een hap met 3,2%. Voor dit jaar ziet het er niet veel beter uit.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op maandag 08 april 2013 @ 09:48:
Jup, braaf in lijn met de opkomende tweeverdiener. Terug naar 100 betekent éénverdiener met max de executiewaarde. Ortep heeft de oude voorwaarden van vroegah hier ergens staan.

Zolang dubbel salaris meetellen leidt tot prijsstijgingen i.p.v. groteren/nieuwere/betere/mooiere huizen, ben je als koper veel beter af als iedereen op 1 salaris koopt. En max. (of beter: nog minder!) dan de executiewaarde lenen zorgt voor een enorme afname van het risico. NHG kan dan gewoon verdwijnen.

Ik heb gezocht maar niet gevonden, wellicht weet iemand hier het: in de grafiek hierboven stegen de prijzen van 1975-1978 vrij hard. De oorzaak hiervan kan ik echter niet vinden; wel van alles over de crisis waardoor de prijzen daarna afnamen, en ook de oorzaak van de huidige crisis (meer lenen, minder/geen eigen geld inbrengen, meer salarissen meetellen, lage rente). Wat leidde tot de prijsstijging na 1975?

Ik kwam bij mijn zoektocht op De Hollandse-Huizen-Bubbel; oorzaken en gevolgen uit. Goed leesvoer (van 1 jaar oud).

[ Voor 3% gewijzigd door RemcoDelft op 08-04-2013 10:07 ]

[rube]

De groep voor wie veel en groot allemaal niet zo nodig hoeft is ook groeiende. Wellicht (nu nog) een kleine groep en wellicht slechts een tijdsbeeld, maar wie weet zal dit ook nog wel de nodige gevolgen kunnen hebben (en dan vooral voor de "duurdere" huizen).
En dat staat dan los van vertrouwen en of het al dan niet kunnen betalen op 1 of 2 salarissen.

[Verwijderd]

Senor Sjon schreef op maandag 08 april 2013 @ 09:48:
Jup, braaf in lijn met de opkomende tweeverdiener. Terug naar 100 betekent éénverdiener met max de executiewaarde. Ortep heeft de oude voorwaarden van vroegah hier ergens staan.

Inderdaad, loan to value ratio gaat weer naar 100% de komende jaren en het aantal tweeverdieners neemt af door de sterk oplopende werkloosheid. Dat zal zeker z'n uitwerking hebben op de huizenprijzen.

[Xanaroth]

Senor Sjon schreef op maandag 08 april 2013 @ 09:48:
Jup, braaf in lijn met de opkomende tweeverdiener. Terug naar 100 betekent éénverdiener met max de executiewaarde. Ortep heeft de oude voorwaarden van vroegah hier ergens staan.

Wellicht interessanter is de grafiek met het besteedbaar inkomen i.p.v. de inflatie. Vanaf 2008 daalt deze al met 0,4%/jr gemiddeld en vorig jaar een hap met 3,2%. Voor dit jaar ziet het er niet veel beter uit.

Ach, de tweeverdiener. Kwam toevallig gister document van langs op huizenmarkt-zeepbel/Woningnieuws. Komt origineel uit een rapport van het ministerie van financien rond het jaar 2000, over de stijging eind jaren '90.

Dat de inbreng van tweeverdiener ongeveer 38% meer hypotheek is (= waardeverhoging). De rest is puur door aanpassing van leenregeltjes en inkomensstijging.
Dus dat zou betekenen dat je van een index 100 tussen 1980/1990 nu index 140 kunt maken ter vergelijking (puur theorie natuurlijk, door de lastenverhogingen en kosten van kdv is dat niet realistisch). Betekend dan echter nog steeds een zeer significante daling totdat je weer in de buurt van een gezond niveau komt.

[ Voor 4% gewijzigd door Xanaroth op 08-04-2013 11:52 ]

[Krisp]

Xanaroth schreef op zondag 07 april 2013 @ 16:02:
[...]


Huizenprijzen worden wel degelijk direct beinvloed door de inflatie. Zo is momenteel de inflatie (>3%) groter dan de gemiddelde loonontwikkeling (~1,6%). Dat betekend dat de leennorm omlaag gaat (zoals ook te zien bij het Nibud), omdat het een stijging van al die kosten betekend met als gevolg dat je minder geld over hebt voor een woning.
En als je minder kunt uitgeven, moeten de huizen wel in prijs zakken om niet onbetaalbaar te worden.

Het feit dat het Nibud er tussen zit, betekent dat er een indirecte invloed is, die nu zelfs tegengesteld is aan de inflatie. Andres gezegd: door de inflatie kun je nu meer huis kopen voor hetzelfde geld, wat eigenlijk deflatie is.

De huizenprijzen worden dus door een veel complexer mechanisme beïnvloed. Hierin speelt inflatie een indirecte rol; doordat het geld niet (meer) aan een huis besteed kan worden.

Verwijderd schreef op maandag 08 april 2013 @ 10:13:
[...]

Inderdaad, loan to value ratio gaat weer naar 100% de komende jaren en het aantal tweeverdieners neemt af door de sterk oplopende werkloosheid. Dat zal zeker z'n uitwerking hebben op de huizenprijzen.

Daar zou ik niet te hard rekening mee houden. De werkloosheid is erg afhankelijk van opleiding: hogeropgeleiden zijn minder werkloos dan lageropgeleiden. Aangezien het doorgaans hogeropgeleiden zijn die huizen kopen, is het effect van werkloosheid hierin een stuk minder groot.

Persoonlijk heb ik geen idee meer of de huizenprijzen dalen en in welke mate. Je mag er vanuit gaan dat de overheid de komende tijd de regels niet meer zal aanscherpen, dus die factor blijft constant. Nu is het de vraag of mensen vanwege de onzekerheid wachten, of dat er een zeer sterke relatie is tussen de leencapaciteit en de huizenprijzen. In het eerste geval loopt de markt niet totdat de economie aantrekt (en dat gaat in 2013 en waarschijnlijk 2014 niet gebeuren), in het tweede geval zouden er weer verkopen moeten gaan plaatsvinden als mensen het huis van hun wensen kunnen kopen wanneer de nieuwe normen en wetten zijn verdisconteerd in de prijs.

[ Voor 17% gewijzigd door Krisp op 08-04-2013 12:09 ]

[Señor Sjon]

Xanaroth schreef op maandag 08 april 2013 @ 11:50:
[...]


Ach, de tweeverdiener. Kwam toevallig gister document van langs op huizenmarkt-zeepbel/Woningnieuws. Komt origineel uit een rapport van het ministerie van financien rond het jaar 2000, over de stijging eind jaren '90.

Dat de inbreng van tweeverdiener ongeveer 38% meer hypotheek is (= waardeverhoging). De rest is puur door aanpassing van leenregeltjes en inkomensstijging.
Dus dat zou betekenen dat je van een index 100 tussen 1980/1990 nu index 140 kunt maken ter vergelijking (puur theorie natuurlijk, door de lastenverhogingen en kosten van kdv is dat niet realistisch). Betekend dan echter nog steeds een zeer significante daling totdat je weer in de buurt van een gezond niveau komt.

En natuurlijk inflatie, regelgeving, etc. Een huis uit 1980 nieuw is niet te vergelijken met een nieuw huis uit 2010. KDV etc telt allemaal niet mee in je bruto inkomen voor je hypotheek.

Vanaf 2006 wordt kredietverlening al ingeperkt, dus het is niet heel nieuw allemaal.

[pedorus]

Om nog maar eens te laten zien dat de prijs het probleem is, en niet de vraag:

[RemcoDelft]

pedorus schreef op maandag 08 april 2013 @ 21:39:
Om nog maar eens te laten zien dat de prijs het probleem is, en niet de vraag:
[video]

Dit geeft toch behoorlijk aan hoe wanhopig mensen worden van de torenhoge grondprijzen? Dat ze buiten lange tijd in de rij gaan staan om een piepklein stukje zand te mogen kopen voor 1-2 modale jaarsalarissen? En dat in een (zelfbenoemd) rijk land? Pure armoede om als beesten te moeten wachten om iets te mogen kopen...
En de bureaucratie is er blij mee: werk voor heel veel ambtenaren, er komen weer miljoenen binnen, ze kunnen er een speciale website voor maken, nieuwe regeltjes verzinnen, en straks met z'n allen toezien op de naleving ervan...
Ik heb het al vaker gezegd: de overheid zou grofweg een half miljoen kavels beschikbaar moeten stellen tegen marktprijzen, en de hele economie krabbelt weer op! En met marktprijzen bedoel ik prijzen waarvoor een half miljoen kavels daadwerkelijk verkocht worden, niet de huidige 300.000 euro voor 1000 vierkante meter waarbij de gemeente 2 kavels beschikbaar stelt en ze jaren te koop staan, maar gewoon een jaar lang elke minuut een kavel op eBay, bieden vanaf 1 euro, verplicht bouwen binnen 1 jaar, verplicht een huis d'r op binnen 2 jaar. Zoiets. En het dan compleet aan de markt overlaten wat er uit komt.

[ Voor 8% gewijzigd door RemcoDelft op 09-04-2013 08:38 ]

[Verwijderd]

ja leuk maar dat gaat tegen alle belangen van de banenmachine in.
Een echt vrije markt zou veel ambtenaren werkloos maken.

[Señor Sjon]

Is dat het verhaal van de gemeente Den Haag?

Het zal wel eerst een aanbesteding zijn geweest met een plethora aan eisen en minimale opbengst voor de gemeente. Nu spelen ze goede sier na een afwaardering. Zo zullen meerdere gemeenten hun straatje schoon willen vegen.

Maar we zitten tot na de gemeenteraadsverkiezingen met hoge gemeentelijke grondprijzen, die hete aardappel moet koste wat het kost doorgeschoven worden. Ik verwacht dat veel betrokkenen niet meer verkozen willen worden straks, anders moeten ze hun eigen problemen oplossen.

[ph4ge]

RemcoDelft schreef op dinsdag 09 april 2013 @ 08:37:
Ik heb het al vaker gezegd: de overheid zou grofweg een half miljoen kavels beschikbaar moeten stellen tegen marktprijzen, en de hele economie krabbelt weer op! En met marktprijzen bedoel ik prijzen waarvoor een half miljoen kavels daadwerkelijk verkocht worden, niet de huidige 300.000 euro voor 1000 vierkante meter waarbij de gemeente 2 kavels beschikbaar stelt en ze jaren te koop staan, maar gewoon een jaar lang elke minuut een kavel op eBay, bieden vanaf 1 euro, verplicht bouwen binnen 1 jaar, verplicht een huis d'r op binnen 2 jaar. Zoiets. En het dan compleet aan de markt overlaten wat er uit komt.

Eens. Hier betaal je meer dan 300.000 euro voor 500 m2 (ex btw), echt belachelijk. Kavels staan dan ook al jaren te koop, voor de halve prijs zouden ze zo weg zijn. Ik snap niet wat er op tegen is om die kavels gewoon te veilen? Dat is toch gewoon de vrije markt? Want dat vind ik ook wel weer krom van de actie van de gemeente DH, nu heb ik het gevoel dat de overheid onnodig veel ambtenaren aan het werk zet en dat de grond nog te weinig oplevert ook. Toch hopen we maar dat het een trend is, want iedereen is gebaat bij lagere grondprijzen. Alleen de gemeentes en de banken niet, jammer dan.

[petervandenberg]

ph4ge schreef op dinsdag 09 april 2013 @ 09:48:
[...]
Eens. Hier betaal je meer dan 300.000 euro voor 500 m2 (ex btw), echt belachelijk. Kavels staan dan ook al jaren te koop, voor de halve prijs zouden ze zo weg zijn. Ik snap niet wat er op tegen is om die kavels gewoon te veilen? Dat is toch gewoon de vrije markt? Want dat vind ik ook wel weer krom van de actie van de gemeente DH, nu heb ik het gevoel dat de overheid onnodig veel ambtenaren aan het werk zet en dat de grond nog te weinig oplevert ook. Toch hopen we maar dat het een trend is, want iedereen is gebaat bij lagere grondprijzen. Alleen de gemeentes en de banken niet, jammer dan.

Je benadert deze kwestie nu wel erg kort door de bocht. Afwaarderen van gemeentes en banken betekend simpelweg dat de gewone burger deze tekorten die ontstaan zal moeten financieren. Het geld is immers al voorzien voor toekomstige bestedingen door de gemeentelijke overheden.

[Jiriki]

RemcoDelft schreef op dinsdag 09 april 2013 @ 08:37:
[...]
Ik heb het al vaker gezegd: de overheid zou grofweg een half miljoen kavels beschikbaar moeten stellen tegen marktprijzen, en de hele economie krabbelt weer op!

Je snapt wel dat dat betekend dat de gemeentebelasting met 30-40% gaat stijgen? Grond verkoop is een van de twee inkomensbronnen van gemeentes, wanneer ze daar op af moeten schrijven (ze hebben dit wel moeten onderhouden al die jaren) dan zullen de belastingen flink omhoog gaan.

Hier in de buurt is er sprake van geweest maar toen ze er achter kwamen dat de belastingen dan met 100% (!) zouden moeten stijgen zijn ze er maar mee opgehouden. In feite vraag je dan dus andere mensen in je gemeente om jouw huis te subsidiëren.

[nare man]

Jiriki schreef op dinsdag 09 april 2013 @ 09:54:
[...]

Je snapt wel dat dat betekend dat de gemeentebelasting met 30-40% gaat stijgen? Grond verkoop is een van de twee inkomensbronnen van gemeentes, wanneer ze daar op af moeten schrijven (ze hebben dit wel moeten onderhouden al die jaren) dan zullen de belastingen flink omhoog gaan.

Ja, maar het is in dit topic echt een trend om vooral te roepen hoe de eindsituatie moet zijn, zonder zich te bekreunen over de vraag hoe je daar moet komen zonder al teveel brokken.

Ik denk dat niemand meer met droge ogen beweert dat de situatie van < 2007 voort had moeten duren, maar de vraag is natuurlijk wel hoe je met zo min mogelijk slachtoffers naar een wenselijke situatie komt.

[ Voor 15% gewijzigd door nare man op 09-04-2013 10:14 ]

[Señor Sjon]

Jup, want dat geld was er in eerste instantie ook al niet. Daar zijn allemaal leuke projecten van opgestart (biibliotheken, theaters, etc) en nu blijkt de financiering op los zand gebaseerd.
Toen dus gefinancierd door kopers voor de hele gemeente. Andersom zou dus ook moeten kunnen.

Edit
Schunniger is eigenlijk dat je eerst te dure grond hebt gekocht en je via de gemeentelijke lasten dit alsnog weer kan ophoesten. Eigenlijk betaal je dit dus (minimaal!) twee keer.

[ Voor 24% gewijzigd door Señor Sjon op 09-04-2013 10:15 ]

[RemcoDelft]

Jiriki schreef op dinsdag 09 april 2013 @ 09:54:
Hier in de buurt is er sprake van geweest maar toen ze er achter kwamen dat de belastingen dan met 100% (!) zouden moeten stijgen zijn ze er maar mee opgehouden. In feite vraag je dan dus andere mensen in je gemeente om jouw huis te subsidiëren.

Nee, het is juist precies andersom: je vraagt een paar nieuwskomers in de gemeente om in een klap meer belasting te betalen dan mensen die daar al 50 jaar wonen in hun hele leven betaald hebben!

Daarbij: de grondverkoop is al ingestort! De inkomsten daaruit ook.

[ph4ge]

RemcoDelft schreef op dinsdag 09 april 2013 @ 11:01:
Nee, het is juist precies andersom: je vraagt een paar nieuwskomers in de gemeente om in een klap meer belasting te betalen dan mensen die daar al 50 jaar wonen in hun hele leven betaald hebben!

Daarbij: de grondverkoop is al ingestort! De inkomsten daaruit ook.

Dat is de kern van het verhaal. De grond waar ik het over had staat straks 5 jaar te koop zonder einde in zicht. De gemeente moet het onderhouden en er rente voor betalen. Als het destijds voor 1/2 - 2/3 van de prijs was verkocht had de nieuwe eigenaar daar al 5 jaar belasting zitten betalen en een heel stel bouwers aan het werk gezet etc. Het klopt inderdaad dat gemeentes het papieren verlies nog niet kunnen of willen nemen. Maar uitstel kost ook alleen maar geld. Zo gaat het eigenlijk met de hele huizenmarkt, vervelende beslissingen worden uitgesteld totdat de wal het schip keert. Het is in sommige gemeentes zo erg dat je beter een stuk land kan kopen met een prima huis erop en dat huis te slopen, omdat je dan goedkoper uit bent als dat je een leeg stukje land koopt (niet voor niets mag dat meestal niet).

[ Voor 10% gewijzigd door ph4ge op 09-04-2013 13:35 ]

[Fiber]

ph4ge schreef op dinsdag 09 april 2013 @ 13:33:
[...]
Het is in sommige gemeentes zo erg dat je beter een stuk land kan kopen met een prima huis erop en dat huis te slopen, omdat je dan goedkoper uit bent als dat je een leeg stukje land koopt (niet voor niets mag dat meestal niet).

Serieus? Als jij eigenaar bent van de grond en van het huis wat daar op staat dan mag je het niet slopen en er een nieuw huis neerzetten? Lijkt me de omgekeerde wereld... Behalve als je huis een monumenten status heeft natuurlijk. Ik wist wel dat je meestal niet drie huizen op de plek van één huis mag zetten of zo...

[ZeRoC00L]

Je zult eerst een sloop vergunning en daarna een bouwvergunning moeten aanvragen.
Het is aan de gemeente of je wel of niet deze vergunningen krijgt.

Waarschijnlijk beter om één muurtje te laten staan, en een 'verbouwing' te doen.

[Señor Sjon]

Dat is niet helemaal waar. Gemeente is ook gebonden aan bestemmingsplannen e.d. Ze kunnen via wat subjectieve criteria (welstand...) wel wat doen en natuurlijk met ambtelijke snelheid gaan werken.

[XanderDrake]

RemcoDelft schreef op dinsdag 09 april 2013 @ 08:37:
Dit geeft toch behoorlijk aan hoe wanhopig mensen worden van de torenhoge grondprijzen? Dat ze buiten lange tijd in de rij gaan staan om een piepklein stukje zand te mogen kopen voor 1-2 modale jaarsalarissen? En dat in een (zelfbenoemd) rijk land? Pure armoede om als beesten te moeten wachten om iets te mogen kopen...

Kan je het nog simplistischer intrepeteren? Is dit anders dan wat er zou gebeuren als er grond vrij zou komen in Tokyo of New York? Ik denk dat het daar makkelijk nog wat extremer aan toe zou gaan, en dat zijn sowieso de duurste en rijkste gebieden ter wereld.

[Shadowhawk00]

RemcoDelft schreef op dinsdag 09 april 2013 @ 08:37:
[...]

Dit geeft toch behoorlijk aan hoe wanhopig mensen worden van de torenhoge grondprijzen? Dat ze buiten lange tijd in de rij gaan staan om een piepklein stukje zand te mogen kopen voor 1-2 modale jaarsalarissen? En dat in een (zelfbenoemd) rijk land? Pure armoede om als beesten te moeten wachten om iets te mogen kopen...
En de bureaucratie is er blij mee: werk voor heel veel ambtenaren, er komen weer miljoenen binnen, ze kunnen er een speciale website voor maken, nieuwe regeltjes verzinnen, en straks met z'n allen toezien op de naleving ervan...
Ik heb het al vaker gezegd: de overheid zou grofweg een half miljoen kavels beschikbaar moeten stellen tegen marktprijzen, en de hele economie krabbelt weer op! En met marktprijzen bedoel ik prijzen waarvoor een half miljoen kavels daadwerkelijk verkocht worden, niet de huidige 300.000 euro voor 1000 vierkante meter waarbij de gemeente 2 kavels beschikbaar stelt en ze jaren te koop staan, maar gewoon een jaar lang elke minuut een kavel op eBay, bieden vanaf 1 euro, verplicht bouwen binnen 1 jaar, verplicht een huis d'r op binnen 2 jaar. Zoiets. En het dan compleet aan de markt overlaten wat er uit komt.

Ze verkopen de kavels al tegen marktprijzen, want ze kunnen het verkopen tegen die prijs dus is het niet te duur. Ja leuk zoveel kavels verkopen en die zijn er ook genoeg maar niet in den haag. Iedereen wil midden in het centrum wonen in een vrijstaand huis voor 100000 euro. En ja dat gaat nou eenmaal niet.
Dan kan je hard roepen dat is niet eerlijk maar er zijn genoeg gebieden in nederland waar genoeg huizen tegen een schappelijke prijs te koop zijn.

[RemcoDelft]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 09 april 2013 @ 18:21:
Ze verkopen de kavels al tegen marktprijzen, want ze kunnen het verkopen tegen die prijs dus is het niet te duur.

Ik heb het niet over de 200 kavels die nu verkocht zijn, maar over de tienduizenden zo niet honderdduizenden kavels die wel beschikbaar zijn, met bestemmingsplan "woningbouw", maar niet verkocht worden.

Schokkend om te zien dat de Tweede Kamer nu in Jip en Janneke animatie uitlegt wat zeker de overheid 20 jaar geleden al had kunnen en moeten zien!
En het heeft alsnog 5 jaar crisis geduurt voordat de overheid letterlijk durft te zeggen: "opbrengst gaat boven voldoende bouwen"! De grote vraag is nu: gaat de overheid iets doen met deze conclusie van hun eigen Commissie Huizenprijzen?

Conclusies
Ruim twintig jaar prijsstijging: de vraag steeg, het aanbod reageerde niet. Dat is uniek in de wereld.
De prijsstijging werd vooral veroorzaakt doordat we meer gingen lenen. Dit leidde tot een zeepbel. We kregen echter niet meer waar voor het geld.
Voor consumenten zijn hypotheekmarkt en woningbouwproductie een black box. Weinig kennis, weinig begrip, weinig invloed.
Waarschuwingen voor oplopende hypotheekschuld en grote risico’s waren niet krachtig genoeg, werden niet gehoord, laat staan opgevolgd.
De rijksoverheid had kunnen ingrijpen en oververhitting kunnen temperen, maar liet dat na.
Er werd bewust gestuurd op schaarste. De opbrengst werd belangrijker dan voldoende bouwen. Niemand nam regie toen bleek dat er onvoldoende werd gebouwd.
De concurrentie in de bouw is fors afgenomen.
De verkoop van huurwoningen kon niet voor afkoeling zorgen van de koopmarkt.
De koopwoning werd steeds minder aantrekkelijk voor huurders.
Particulier opdrachtgeverschap kwam niet van de grond. De bouwpolder stond het niet toe.
Een historische dip in bouwproductie voorspelt forse prijsstijging in de toekomst.

Met name dat laatste punt van de conclusie: eerst een heel verhaal over "er wordt veel te weinig gebouwd, overheid staat het niet toe", en i.p.v. daar dan iets aan te gaan doen nu na 20 jaar het kwartje eindelijk valt, gaan ze er vanuit dat dat niet gaat gebeuren en de prijzen wel weer gaan exploderen.

Aanbevelingen voor de toekomst

De Tweede Kamer moet meer aandacht hebben voor prijsontwikkelingen en de verklaringen daarvoor: jaarlijks een hoofdlijnendebat.
Grenzen aan de leenmogelijkheden (ten opzichte van waarde huis en inkomen).
De overheid moet in uitzonderlijke gevallen kredietmogelijkheden kunnen beperken.
Koerswijziging: doorstroming bevorderen in plaats van alleen eigenwoningbezit stimuleren.
Hypotheekverstrekkers moeten minder afhankelijk worden van de internationale kapitaalmarkt. Pensioenfondsen kunnen hier een rol spelen. Meer concurrentie nodig tussen hypotheekverstrekkers.
Meer en beter bouwen naar behoefte. De rijksoverheid moet aanspreekbaar zijn op de bouwproductie. Lokale partijen moeten meer openstaan voor particulier opdrachtgeverschap.
Meer concurrentie noodzakelijk op de bouwmarkt. Recht op zelfrealisatie moet onder de loep worden genomen. Openbaar aanbesteden moet de norm worden.
Bouwregels meer toepassen op basis van vertrouwen. Experimenten met regelvrij bouwen uitbreiden. Energiekosten integraal onderdeel woonlasten.
Prijskwaliteitverhouding tussen huur- en koopsector moet verbeteren.
De consument meer centraal: zowel in hypotheekmarkt als in woningbouwmarkt.
Betere informatiepositie en daadwerkelijke invloed.

RTL: Woningmarkt was zeepbel.

[ Voor 91% gewijzigd door RemcoDelft op 10-04-2013 13:06 ]

[EXX]

Het Eindrapport Huizenprijzen is klaar.

Het is nu officieel: We hadden een huizenmarkt zeepbel, zie pagina 11:

De omvang van de forse prijsdaling heeft aangetoond dat op de Nederlandse woningmarkt sprake is geweest van een zeepbel.

Markant: de uitspraken dat de Rabobank niet wilde dat de gemeente de grondprijzen te verlaagde, en dat die gemeente daar vervolgens ook nog gehoor aan gaf, hebben het rapport niet gehaald.

Dit was zeker te pijnlijk voor de politiek.

[dcl!]

ph4ge schreef op dinsdag 09 april 2013 @ 13:33:
[...]

Het is in sommige gemeentes zo erg dat je beter een stuk land kan kopen met een prima huis erop en dat huis te slopen, omdat je dan goedkoper uit bent als dat je een leeg stukje land koopt

Maar dit gebeurt ook vaak om een andere reden: het is minder duur om een geheel nieuw huis te laten optrekken, dan een bestaand te verbouwen.
Ook best bizar eigenlijk.
Gebeurde enige jaren geleden in het rijke Spiegel (Bussum) regelmatig, huis tegen de vlakte en een nieuwe villa bouwen.

[Arnout]

Er is zelfs een soort presentatie 'for dummies' gemaakt...

http://www.huizenprijzen.tweedekamer.nl/#step1

Veel meer bevestiging dat er een 'huizenbubble' is ga je niet krijgen denk ik.

[ Voor 27% gewijzigd door Arnout op 10-04-2013 13:56 ]

[Señor Sjon]

Tsja, open deuren worden er wel ingetrapt. De overheid is zelf een grote veroorzaker (o.a. VINEX schaarste en leencapaciteit) en wil nu meer overheid om de boel in de gaten te houden. We weten allemaal hoe goed dat werkt.

Paar opvallende punten:

9. Het is voor gemeenten steeds moeilijker geworden om baten van
bestemmingswijziging van de grond naar zich toe te trekken. De
commissie pleit ervoor om bestaande instrumenten van gemeenten
tegen het licht te houden en waar nodig beter te benutten. In dit
kader is onder meer de Grondexploitatiewet van belang. Die maakt
het mogelijk een bijdrage te vragen van ontwikkelende partijen voor
de inrichting van de openbare ruimte, indien de gemeente niet de
grondeigenaar is. Hiermee kunnen noodzakelijke investeringen in de
publieke ruimte worden afgedwongen. Indien bestaande mogelijkhe-
den geen soelaas bieden, rechtvaardigt het belang van dit onderwerp
nieuwe maatregelen.

Waarom moet de gemeente baat hebben bij de bestemmingswijziging van iemand anders? Juist dit stelsel van vergoedingen is een grote rem, want in de praktijk kom ik de meest absurde bedragen tegen. Niet alleen als ontwikkelaar, maar ik zie ook particulieren rustig 4-6.000 euro moeten lappen aan omgeving-/plan-/whateverbijdrage om een huis te slopen en opnieuw te bouwen. Dat is nog buiten de bouwleges. Bestemmingsplanprocedures kosten nog steeds minimaal een jaar, want een plan is ook niet in een week geschreven. Er gaat een hoop papier om in al die plannen.

12. In de parlementaire enquête Bouwsubsidies (1986–1988) en in de
parlementaire enquête Bouwnijverheid (2002–2003) is al geconsta-
teerd dat het woningbouwproces en de gemaakte kosten en
opbrengsten niet transparant zijn. Transparantie in kosten en
prijzen van huizen is in het belang van gezonde concurrentie
en een goed geïnformeerde consument. De commissie stelt
daarom voor:
a. Een duidelijke uniforme eindnota voor nieuwbouwwoningen te
hanteren waarop staat welke partij welk aandeel heeft geleverd
aan de bouw en welk bedrag zij daarvoor ontvangen. Bedragen
moeten in hoofdgroepen worden uitgesplitst naar onder andere
winst en opstal en de bedragen moeten worden toegerekend aan
afzonderlijke producten, diensten en partijen.
b. Dat gemeenten, zeker bij grote bouwprojecten, overwegen de
toepassing van «track and trace»-systemen af te dwingen.
Dergelijke systemen die gedurende het woninbouwproces
inzichtelijk maken welke bijdragen door welke partij worden
geleverd zijn al in ontwikkeling. Deze systemen kunnen het
inzicht van en de samenwerking tussen publieke en private
partijen bevorderen.

Ik denk dat mensen best gaan schuimbekken als ik de post overheid ga specificeren.

[Iblies]

EXX schreef op woensdag 10 april 2013 @ 13:12:
...
Dit was zeker te pijnlijk voor de politiek.

De vraag is in hoeverre de politiek het rapport helemaal gaat doorlezen en welke maatregelen zullen worden genomen. Als samenleving worden we nog steeds bij het ootje genomen.

11. Om de concurrentie op de bouwmarkt te bevorderen, beveelt de commissie aan dat gemeenten in een zo vroeg mogelijk stadium van het woningbouwproces het «pas-toe-of-leg-uit-principe» hanteren. Dit wil zeggen dat voor de betreffende bouwlocaties bouwopdrachten in principe openbaar worden aanbesteed indien de gemeente zeggenschap heeft over de grond. Als er zwaarwegende redenen of omstandigheden zijn om dit niet te doen, kan hiervan worden afgeweken. In dat geval moet dit goed worden uitgelegd.
12. In de parlementaire enquête Bouwsubsidies (1986–1988) en in de parlementaire enquête Bouwnijverheid (2002–2003) is al geconsta- teerd dat het woningbouwproces en de gemaakte kosten en opbrengsten niet transparant zijn. Transparantie in kosten en prijzen van huizen is in het belang van gezonde concurrentie en een goed geïnformeerde consument. De commissie stelt daarom voor:
a. Een duidelijke uniforme eindnota voor nieuwbouwwoningen te hanteren waarop staat welke partij welk aandeel heeft geleverd aan de bouw en welk bedrag zij daarvoor ontvangen. Bedragen moeten in hoofdgroepen worden uitgesplitst naar onder andere winst en opstal en de bedragen moeten worden toegerekend aan afzonderlijke producten, diensten en partijen.
b. Dat gemeenten, zeker bij grote bouwprojecten, overwegen de toepassing van «track and trace»-systemen af te dwingen. Dergelijke systemen die gedurende het woninbouwproces inzichtelijk maken welke bijdragen door welke partij worden geleverd zijn al in ontwikkeling. Deze systemen kunnen het inzicht van en de samenwerking tussen publieke en private partijen bevorderen.

Dit moet een enorm deja-vu geven. Bij de bouwfraude werd er ook met geld geschoven maar weinig verantwoording afgelegd. Nu heb je dezelfde partijen die de grote projecten aannemen en blijkbaar gaat het feestje nog gewoon door.
Met dien verstande dat het nu op de lokale politiek wordt afgeschoven. Niet helemaal onterecht, maar er is dus geen sprake van checks en balances op lokaal niveau wat zorgelijk is.


Een beetje parlementariër zou aandringen op een onderzoek, maar het zou beter geweest zijn als ze er tijdig bij zijn geweest. Het is altijd gek geweest dat je met een handtekening de waarde van de grond kunt vertienvoudigen zonder dat er een spade in de grond is gestoken. Regelmatig komen verhalen naar boven dat een raadslid daarbij een dubbele functie heeft vervuld.

[SkiFan]

Enige oplossing hier is minder overheidsbemoeienis.

- Geen welstandscommissie meer, als je een architect hebt die getekend heeft moet t klaar zijn
- Snellere procedures. In Duitsland kun je dezelfde week als je je bouwtekening indient al beginnen
- Lagere grondprijzen. Grondbedrijf mag niet meer de melkkoe van de gemeente zijn.
- Meer vrijheid voor de burger, leidt tot betere prijselaticiteit. En het proces volkomen transparant maken met minder lokale bevoegdheden. Dat voorkomt ook de strijkstok van de van der Reytjes en co.
- En eigenlijk vooral; meer standaardbouw toestaan. In Duitsland zetten ze voor een ton een hut neer waar je hier 2 ton voor betaalt.

[ Voor 11% gewijzigd door SkiFan op 10-04-2013 14:15 ]

[SkiFan]

En dan nog:

De woningmarkt is nog lang niet uit de malaise. De gemiddelde koopsom van koopwoningen in Nederland is in de eerste twee maanden van dit jaar met 12,8 procent gedaald

Dat blijkt uit cijfers van het Kadaster, geanalyseerd door Woningmarktcijfers.nl.

Het gaat om een vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. In de eerste twee maanden van dit jaar was de gemidelde koopsom 208.700 euro. De gemiddelde koopsom in de eerste helft van 2012 was 235.000 euro.

"De daling is fors omdat de gemiddelde koopsom in de eerste helft van 2012 met 235.000 euro nog redelijk hoog was", zegt de huizensite.

Duurdere woning niet kwijt te raken
De afname komt grotendeels door een scherpe daling van de verkoop van duurdere woningen. In de prijsklasse van 400.000 tot 600.000 euro nam het aantal transacties af met 38 procent, boven de 600.000 euro zelfs met 50 procent.

Morgen wordt nog duidelijker hoe de huizenmarkt ervoor staat. Dan maakt makelaarsorganisatie NVM de huizencijfers bekend over het eerste kwartaal.

Forse daling. Versnelling van de trend, is doorgaans het einde daarvan.

[Señor Sjon]

Natuurlijk gaat het extra hard met 100% aflossen bij hele dure woningen.

[Iblies]

SkiFan schreef op woensdag 10 april 2013 @ 14:14:

...
- Lagere grondprijzen. Grondbedrijf mag niet meer de melkkoe van de gemeente zijn.
...

Het is geen melkkoe van de gemeente, het maakt onderdeel uit van de begroting. En nu de inkomsten hard zijn gedaald, gaat de OZB harder omhoog, en zoeken gemeentes oude belastingen weer op om te innen.

http://www.mkb.nl/index.php?pageID=4&messageID=8765

Lokale lastenstijgingen
MKB-Nederland en VNO-NCW pleiten dan ook voor een micronorm. Die aanpak is helemaal in lijn met de meerjarenafspraken die in 2011 tussen Rijk en decentrale overheden zijn gemaakt. En die voorgestelde micronorm zorgt er bovendien voor dat een gemeente de lasten niet harder kan laten stijgen dan met het inflatiepercentage. Correcties voor volume-effecten, zoals nieuwbouw, uitgezonderd.
Dat zo'n micronorm hard nodig is, blijkt volgens de organisaties ook uit de voor 2013 verwachte forse stijgingen van andere gemeentelijke belastingen. Naar verwachting stijgt de precariobelasting met 9,6 procent, de toeristenbelasting 8 procent en de parkeerbelasting 5 procent.

De precario- en toeristenbelasting waren nou net twee belastingen waar niet al te nauw naar gekeken werd en vaak als stok achter de hand. Vb bij cafe's als ze de hele straat gaan volgooien met stoelen en tafels. Nu wordt er weer strenger op gecontroleerd.

[nare man]

En dat is dus eigenlijk een gevalletje van détournement de pouvoir: het gebruiken van een bevoegdheid (in casu het innen van belasting) voor een ander doel dan waarvoor hij verleend is. Natuurljik staat de bevoegdheid van de gemeente om belastingen te innen op zich wel vast, maar het is in dit geval evident dat het wordt gebruikt om de begroting weer sluitend te krijgen, en dat er geen enkele aandacht meer is voor de oorspronkelijke grondslag en bedoeling van de belasting in kwestie.

[Señor Sjon]

Iblies schreef op woensdag 10 april 2013 @ 14:45:
[...]

Het is geen melkkoe van de gemeente, het maakt onderdeel uit van de begroting. En nu de inkomsten hard zijn gedaald, gaat de OZB harder omhoog, en zoeken gemeentes oude belastingen weer op om te innen.

Dat maakt het nog steeds een melkkoe. Motorrijtuigenbelasting rings a bell? Er zijn heel veel leuke dingen gekocht van de opbrengsten. Voorbeelden te over:
Bilbiotheek Almere
Schouwburg Almere
Schouwburg Lelystad
Gemeentehuis Hardenberg
Dan als ik nog wel wat 'boulevards' en 'plekken met grandeur' over. Vroeger had je over de balk op tv, dat is alleen maar erger geworden.

Net als dat bij elke samenvoeging van gemeentes er opeens weer een nieuw stadhuis meot komen.

http://www.mkb.nl/index.php?pageID=4&messageID=8765

[...]


De precario- en toeristenbelasting waren nou net twee belastingen waar niet al te nauw naar gekeken werd en vaak als stok achter de hand. Vb bij cafe's als ze de hele straat gaan volgooien met stoelen en tafels. Nu wordt er weer strenger op gecontroleerd.

Het gekke is eigenlijk dat het gebruikersdeel van de OZB is afgeschaft, maar buiten dat is er in NL een raar stelsel van semi-samenhangende belastingen.

[Fiber]

Als die gebouwen die jij hierboven noemt ook echt gebruikt worden en mensen hebben er plezier van dan vind ik het niet direct geld over de balk. Het kan nog vele malen erger met projecten waar echt niemand iets aan heeft zoals bruggen die niet gebruikt worden, kantoren die leeg staan, etc.

Over de Balk zit tegenwoordig in Kanniewaarzijn trouwens...: http://kanniewaarzijn.vara.nl/Weggegooid-geld.8944.0.html

[Señor Sjon]

Jup, maar dat programma vind ik door de vage sketches niet om aan te zien.

Tuurlijk zal elk gebouw gebruikt worden, maar het zijn echt megabedragen die erin omgaan. Niet alleen de bouw van tientallen miljoenen, maar ook het gebruik en onderhoud.

[Fiber]

Senor Sjon schreef op woensdag 10 april 2013 @ 15:15:
Jup, maar dat programma vind ik door de vage sketches niet om aan te zien.

Smaken verschillen, ik vind ze wel grappig. Doet denken aan het oude 'Ook dat nog'...

Tuurlijk zal elk gebouw gebruikt worden, maar het zijn echt megabedragen die erin omgaan. Niet alleen de bouw van tientallen miljoenen, maar ook het gebruik en onderhoud.

Tja, uiteindelijk kies je daar als gemeenschap toch zelf voor, via de gekozen gemeenteraad. En als er niks is in een stad dan wordt er ook weer geklaagd, dus je doet het ook niet gauw goed...


Maar goed, we dwalen weer eens af, het ging over de grondprijzen, hoe de opbrengst daarvan besteed zou moeten worden is wellicht een eigen topic waard...

[Señor Sjon]

Het heeft er alles mee te maken, want uit de woningmarkt werden die dingen betaald. Die bron is opgedroogd en nu gaan overheden weer los om het geld elders los te peuteren. Aangezien ze maar een beperkt aantal instrumenten hebben, dan zal het OZB stijgen en betaald parkeren worden.

Over de gemeenteraad wil ik het niet echt hebben inderdaad. Even gechargeerd; er lopen mensen rond met net een veterstrikdiploma die zich in januari druk maken over de oliebollenkwaliteit in straattentjes voor de december erop.

Waar zit het geld eigenlijk wel? De Rijksbegroting is al bijna de helft van het BBP? Zou het daar allemaal opgeslokt zitten?

[Fiber]

Senor Sjon schreef op woensdag 10 april 2013 @ 15:36:
[...]
Over de gemeenteraad wil ik het niet echt hebben inderdaad. Even gechargeerd; er lopen mensen rond met net een veterstrikdiploma die zich in januari druk maken over de oliebollenkwaliteit in straattentjes voor de december erop...

Dan hebben jullie die toch echt zelf gekozen.

En waar het geld zit? Op de Zwitserse etc. bankrekeningen van een klein clubje mensen dat echt de dienst uit maakt in Nederland en de rest van de wereld...

[ Voor 16% gewijzigd door Fiber op 10-04-2013 15:43 ]

[dcl!]

Fiber schreef op woensdag 10 april 2013 @ 15:40:
[...]

Dan hebben jullie die toch echt zelf gekozen.

Dat ja. Zo lang de opkomst verkiezingen schrikbarend laag blijft, mogen de burgers die niet gestemd hebben in elk geval niet klagen.

[EXX]

Nou, gemeenteraadsleden in kleinere gemeentes worden vaak gekozen door degenen aan wie ze het meeste subsidie beloven (lokale verenigingen bv).

[ Voor 9% gewijzigd door EXX op 10-04-2013 15:42 ]

[Jiriki]

Senor Sjon schreef op woensdag 10 april 2013 @ 13:58:
Waarom moet de gemeente baat hebben bij de bestemmingswijziging van iemand anders? Juist dit stelsel van vergoedingen is een grote rem, want in de praktijk kom ik de meest absurde bedragen tegen.

Verschillende redenen, maar voornamelijk omdat woningbouw verenigingen te lam zijn om iets te bouwen buiten waar ze aan verdienen. Wanneer bijvoorbeeld landbouwgrond weer eens wordt omgezet in bouwbestemming bouwen ze huizen maar mag de gemeente opdraaien voor de straten en de riolering e.d.

Nu kun je wel zeggen dat ze dat maar zelf moeten betalen, maar zelf dat zijn wij allemaal. En vervolgens krijgt de directeur van de woningbouw vereniging weer een bonus vanwege het behalen van zijn targets...

[Fiber]

EXX schreef op woensdag 10 april 2013 @ 15:42:
Nou, gemeenteraadsleden in kleinere gemeentes worden vaak gekozen door degenen aan wie ze het meeste subsidie beloven (lokale verenigingen bv).

dcl! schreef op woensdag 10 april 2013 @ 15:42:
[...]
Dat ja. Zo lang de opkomst verkiezingen schrikbarend laag blijft, mogen de burgers die niet gestemd hebben in elk geval niet klagen.

Stemmen is één ding, maar je kan ook actief campagne voeren voor de betere kandidaten en partijen en/of jezelf kandidaat stellen.

[ Voor 16% gewijzigd door Fiber op 10-04-2013 15:47 ]

[Jiriki]

Been there, done that. Helaas blijkt dat financieel haalbare plannen niet opwegen tegen goedkoper bier bij de voetbalvereniging of het houden van (vul zelf maar in) in de eigen wijk voor de gemiddelde kiezer.

[Ray]

Arnout schreef op woensdag 10 april 2013 @ 13:56:
Er is zelfs een soort presentatie 'for dummies' gemaakt...

http://www.huizenprijzen.tweedekamer.nl/#step1

Veel meer bevestiging dat er een 'huizenbubble' is ga je niet krijgen denk ik.

dit is echt te erg voor woorden, komt dit echt / is dit echt bedoelt voor de tweede kamer ? Ik wist dat het een stel kleuters zijn maar dit

[Verwijderd]

EXX schreef op woensdag 10 april 2013 @ 15:42:
Nou, gemeenteraadsleden in kleinere gemeentes worden vaak gekozen door degenen aan wie ze het meeste subsidie beloven (lokale verenigingen bv).

De gemeenteraad is trouwens wel iets waar je WEL in wilt zitten. Het zijn fantastisch betaalde bijbaantjes.
Als jij in een raad zit van een gemeente waar 100000 mensen wonen vang je al 1600 euro plus geweldige secundaire arbeidsvoorwaarden.
En dat voor pakweg 1 vergadering per week. Zou je van kunnen leven, hoef je helemaal niet meer te werken. Er zijn veel raadsleden die zo leven, die werken gewoon wat bij in een kroeg of starten stressloos een bedrijfje wat ze leuk vinden.

Probleem: meer mensen weten dit, dus probeer er maar tussen te komen.

En wat je zegt over subsidie is helemaal waar, dat is helemaal een ongeschreven pluspunt. Veel ambtenaren beunen bij via (ietwat duistere) wegen om subsidie binnen te harken. Ambtenaren zijn stiekem veel rijker dan je denkt!

[EXX]

Jiriki schreef op woensdag 10 april 2013 @ 15:53:
Been there, done that. Helaas blijkt dat financieel haalbare plannen niet opwegen tegen goedkoper bier bij de voetbalvereniging of het houden van (vul zelf maar in) in de eigen wijk voor de gemiddelde kiezer.

De spijker op zijn kop.

[Bonsaiboom]

Ray schreef op woensdag 10 april 2013 @ 16:04:
[...]


dit is echt te erg voor woorden, komt dit echt / is dit echt bedoelt voor de tweede kamer ? Ik wist dat het een stel kleuters zijn maar dit

Ik neem aan dat dit gewoon een van de publicatiemedia is, waarmee een ongeveer compleet ontoegankelijk rapport, voor de gewone mensch toegankelijk gemaakt is.

[qadn]

Ray schreef op woensdag 10 april 2013 @ 16:04:
[...]


dit is echt te erg voor woorden, komt dit echt / is dit echt bedoelt voor de tweede kamer ? Ik wist dat het een stel kleuters zijn maar dit

Los van de cartooneske plaatjes vind ik het wel een heldere en snelle uiteenzetting van de kernpunten van het rapport. Niets mis mee dus.

Je kan toch ook niet verwachten dat elk kamerlid elk rapport leest?

[Fiber]

Ik denk dat we die plaatjes straks wel in het Journaal enzo gaan terugzien, lekker makkelijk voor de heren en dames daar...

[Bastien]

qadn schreef op woensdag 10 april 2013 @ 18:58:
[...]


Los van de cartooneske plaatjes vind ik het wel een heldere en snelle uiteenzetting van de kernpunten van het rapport. Niets mis mee dus.

Je kan toch ook niet verwachten dat elk kamerlid elk rapport leest?

Daarom hebben ze binnen fracties toch specialisten of 'specialisten' voor de diverse onderwerpen? Dan volgt de rest van de fractie meestal als ze als stemvee in de TK zitten, de specialisten hebben het dan al in de commissievergaderingen besproken en dan het fractiestandpunt bepaald.

Maar ook de EU heeft zich vandaag blijkbaar geroerd:

Het is belangrijk dat Nederlandse huishoudens meer gaan aflossen op hun hypotheken, maar dit moet niet te snel gebeuren, om negatieve effecten voor de economie op korte termijn te voorkomen.

Dat stelt de Europese Commissie (EC) woensdag in een rapport. Hoewel de aflossing van de hoge schuldpositie op korte termijn een negatief effect hebben, zal het op de lange termijn grotere positieve effecten hebben, stelt de centrale bank.

De noodzaak om het te doen is volgens de EC in Nederland minder urgent dan in andere landen, door de sterke vermogenspositie van Nederlandse huishoudens, de lage werkloosheid in ons land aan het begin van de crisis, en de nog relatief beperkte daling van de huizenprijzen. De uitdaging voor de Nederlandse regering is daarom, stelt de Commissie, om de aflossing van hypotheken binnen de perken te houden, en het vertrouwen en de groei te stimuleren terwijl de overheidsbegroting in evenwicht wordt gebracht.

De totale schuldpositie van Nederlandse huishoudens is in de afgelopen vijftien jaar ruim verdubbeld, van nog geen 60% van het nationale inkomen (bbp) in 1995 tot 128% in 2011. Daardoor ligt die schuld nu ruim boven het niveau dat houdbaar wordt geacht op de lange termijn. Afgezet tegen de totale bezittingen steeg de schuld overigens minder sterk, omdat de waarde van de huizen ook sterk toenam.

Hervormingen van de woningmarkt zouden huishoudens, banken en de overheid minder kwetsbaar kunnen maken voor hun hoge schulden, stelt de EC verder. Met name hervormingen van de huurmarkt en de inefficiente woningbouwverenigingen zouden de woningmarkt weer aan de praat kunnen brengen. Daarbij moeten huurders die aangewezen zijn op sociale huur wel worden ontzien, volgens het rapport.
bron

O.a. zal de sterke vermogenspositie van de NL komen doordat het geld wordt opgepot ipv (deels) te gebruiken voor de financiering van de woning (a.k.a. aflossen). En natuurlijk zullen mensen minder geneigd zijn geld uit te geven aan wat dan ook met zo'n onbetrouwbare overheid die zo weer ergens een zekerheid weg snoeit. Het is alleen jammer dat er niet concreet wordt gemaakt waarom we niet snel mogen aflossen? Welke negatieve effecten verwacht men dan? Dat het geld dan niet in auto's, tv's en andere >1e levensbehoefte gestoken gaat worden. Misschien staat het wel in het rapport maar die doorlezen lukt nu even niet.

Maar net als het rapport van eerder vandaag: het is niets nieuws, alleen nu staat het op ander papier dan krantenpapier. Dan gaat blijkbaar iedereen over elkaar heen buitelen hoe er decennia is gekloot door de overheid (zowel landelijk als provinciaal en lokaal). Maar goed, leuk voor het nageslacht maar er gaat toch niets nuttigs veranderen.

[ph4ge]

Iemand die debat op 2 zit te kijken? Gaat weer uitgebreid over starters en hoe goed ze het hebben/krijgen. Er is echter weer geen enkele (potentiele) starter aan het woord. Hoe kan het toch dat deze groep, die zo belangrijk is, zo wordt genegeerd door de beleidsmakers en de media?

Waarom mag bijv. die knakker van de PvdA roepen dat het nu als starter een perfecte tijd is om te kopen ondanks de nieuwe regelgeving, want de prijzen zijn zo gedaald. Nou, beste PvdA, de regels zijn pas 3 maanden ingegaan, ze maken dezelfde hypotheek zo'n 25% duurder, maar zijn de prijzen in 3 maanden 25% gedaald? NEE! En aangezien er niemand aan het woord komt die zelf in die situatie zit en met zn eigen geld dit soort sommetjes maakt komen we nooit bij een potentiële oplossing. Ze hopen gewoon dat als ze maar vaak genoeg roepen dat starters nu moeten starten dat ze het vanzelf gaan geloven.

offtopic:
Niet helemaal eerlijk, want ik ben zelf gevraagd om er vanavond te gaan zitten maar het was te kort dag en kon niet op tijd in Hilversum zijn

[ Voor 6% gewijzigd door ph4ge op 10-04-2013 22:00 ]

[Xanaroth]

Nog grappiger was het aan de ene kant promoten van 'schulden moeten omlaag' en aan de andere kant 'leningen moeten omhoog om kopen makkelijker te maken'.
Die arme man heeft totaal geen idee wat hij eigenlijk probeert te zeggen, en de rest ook niet.

[ph4ge]

Xanaroth schreef op woensdag 10 april 2013 @ 22:02:
Nog grappiger was het aan de ene kant promoten van 'schulden moeten omlaag' en aan de andere kant 'leningen moeten omhoog om kopen makkelijker te maken'.
Die arme man heeft totaal geen idee wat hij eigenlijk probeert te zeggen, en de rest ook niet.

Dat is gewoon een vorm van cognitieve dissonantie. Aan de ene kant wil iedereen een gezonde markt en af van de hoge hypotheekschuld. Aan de andere kant wil geen van de partijen in dat programma dat de prijzen verder dalen. De oplossing van probleem 1 is minder schulden, de oplossing van probleem 2 is meer schulden, dus zeggen we gewoon allebei. Zo maken we het voor starters eerst lastiger om te lenen, want we lenen met zn alle veel te veel, maar verzinnen we ondertussen allerlei startersleningen en andere ingewikkelde producten om te zorgen dat de starter vooral meer kan lenen want anders kan hij niet betalen wat de verkopers vragen. We willen bestaande gevallen ontzien en leggen dus alle vervelende maatregelen alleen bij de starters, maar vervolgens verwachten we wel dat die starters de huizenmarkt op gang helpen. Welkom in Nederland.

[Wackmack]

Dubbel post.

[ Voor 85% gewijzigd door Wackmack op 11-04-2013 00:25 ]

[Lethalis]

ph4ge schreef op woensdag 10 april 2013 @ 21:52:
Iemand die debat op 2 zit te kijken?

Ik heb het voor een deel gezien, maar ik vond het op een gegeven moment zo frustrerend om naar te kijken dat ik daarna maar Southpark ben gaan kijken

Vooral die droeftoeters van een vrouwen die daar zaten. Mijn god. "Ja ik heb er niet voor getekend dat mijn huis 19% minder waard is geworden". Nee, de bank ook niet muts.

Of dat andere mens dat de bank de schuld gaat geven omdat iemand ernstig ziek is geworden in haar familie en de buren haar het leven tot een hel hebben gemaakt en ze haar huis wel met een enorme restschuld (90.000 euro) moest verkopen. Geef dan die buren de schuld, dat zijn de echte eikels geweest.

Heel zielig allemaal, daar niet van. Maar wat heeft de bank daarmee te maken? Dat is pure stemmingmakerij en die kots ik na een kwartiertje echt uit.

De bank heeft in principe maar 1 verantwoordelijkheid gehad die ze niet goed nagekomen zijn en dat is dat ze teveel risico hebben genomen. Ze hebben mensen inderdaad meer laten lenen dan goed voor ze was en in die zin kun je zeggen dat ze deels verantwoordelijk zijn voor de malaise, maar zoals er tijdens dat programma ook werd gezegd: er staan 2 handtekeningen op. De koper is net zo fout.

Dus als je al restschulden kwijt wilt schelden, doe het dan voor de helft. Dan zijn in principe de belangen van alle partijen behartigd. De mensen die wel netjes hebben gespaard, zijn dan nog steeds beter af dan de mensen die de helft van hun restschuld moeten betalen. De mensen met een restschuld is ook voor de helft tegemoet gekomen en de banken hebben dan ook hun verantwoordelijkheid gedragen (voor zover dat mogelijk is met staatssteun maar goed).

Maar al dat irrelevante zielige gezeur er omheen.. brrr. Ik kan dat echt niet aanzien. Het is blijkbaar heel moeilijk om gewoon een zakelijke discussie over zo'n onderwerp te voeren. Nu kijk ik ook bijna nooit dit soort programma's, maar omdat het over de woningmarkt ging bleef ik even plakken.

Die advocaat vond ik nog wel een markant figuur om aan te horen, maar ook daar zaten veel dingen in waarvan ik dacht "dat klopt gewoon niet". Ik ken genoeg mensen die maar voor een deel hebben geleend en de rest met eigen geld hebben betaald. Ik geloof echt niet dat een bank daar "nee" tegen zegt. Misschien een financieel adviseur die er een slaatje uit wil slaan voor zijn percentage, maar dan ben je ook gewoon dom als je daarmee in zee gaat. Je kan namelijk zelf net zo goed nee zeggen en naar de volgende gaan voor een hypotheek die wel bij jou past.

[ Voor 19% gewijzigd door Lethalis op 11-04-2013 08:50 ]

[t_captain]

+1 voor Lethalis. Waar zit die "Like" knop?

[EXX]

Lethalis schreef op donderdag 11 april 2013 @ 07:53:
[...]
Vooral die droeftoeters van een vrouwen die daar zaten. Mijn god. "Ja ik heb er niet voor getekend dat mijn huis 19% minder waard is geworden". Nee, de bank ook niet muts.

Dat was toch wel het toppunt van dommigheid zeg. Bovendien was haar restschuld virtueel, ze hoefde niet te verkopen dus wat is het probleem?

Voor de rest van je posting: like +1

[Señor Sjon]

Debat op 2 is meestal niet om door te komen. Veel dezelfde mensen aan het woord, random afgebroken en het komt vaak net niet tot het punt en haakt weer af op het moment dat het net interessant wordt. Zo krijg je een verzameling one-liners i.p.v. een debat. De presentator helpt ook niet mee.

[Xanaroth]

Dieptepunt (alweer) bereikt volgens NVM.

Right....

[EXX]

De NVM schrijft dat het vooraf gehoopte doorstroomeffect is uitgebleven. Dat komt doordat het hele fenomeen van huizentreintjes een mythe is. Een starter veroorzaakt tegenwoordig lang niet meer zo veel verhusbewegingen omdat ergens in de keten altijd wel een huis zit dat al leeg staat. Daar stopt het dan.

[RemcoDelft]

Uit bovengenoemde link:

De tussenwoning was in de afgelopen maanden de snelst verkopende woning: de verkooptijd daalde met 4,8 procent tot 131 dagen. Andere woningtypen stonden langer te koop, zoals appartementen (155 dagen) en vrijstaande woningen (258 dagen).

Ik neem aan dit gaat over de woningen die daadwerkelijk verkocht worden, dan is 4 maanden helemaal niet zo slecht. Maar daar staat dan tegenover dat enkele honderdduizenden huizen wel te koop staan maar niet verkocht worden, en gemiddeld (uit de losse pols) ondertussen 1-2 jaar te koop staan.

[Jiriki]

Verwijderd schreef op woensdag 10 april 2013 @ 16:57:
[...]
De gemeenteraad is trouwens wel iets waar je WEL in wilt zitten. Het zijn fantastisch betaalde bijbaantjes.
Als jij in een raad zit van een gemeente waar 100000 mensen wonen vang je al 1600 euro plus geweldige secundaire arbeidsvoorwaarden.
En dat voor pakweg 1 vergadering per week. Zou je van kunnen leven, hoef je helemaal niet meer te werken. Er zijn veel raadsleden die zo leven, die werken gewoon wat bij in een kroeg of starten stressloos een bedrijfje wat ze leuk vinden.

Dat zijn dus de eikels die ervoor zorgen dat een gemeente helemaal verlamd wordt. Wanneer je het goed wilt doen, ben je er zeker 20-30 uur per week aan kwijt voor vergaderingen, voorbereiding op de vergaderingen, werkbezoeken, lezen van rapporten etc.

Helaas wordt de gemeenteraad buiten de steden tegenwoordig opgemaakt uit 50% huisvrouwen en 50% bejaarden en hebben ze óf de tijd niet óf de kennis niet om er iets goeds mee te doen.

[dcl!]

De NVM, die tent die al 20-25 jaar (zo oud ben ik dus alweer, want toen ik mijn krantenwijkje met woonbode nog draaide las ik dit al) altijd adverteerde met "een makelaar, juist nu (in deze tijd bla bla) .

[ph4ge]

dcl! schreef op donderdag 11 april 2013 @ 10:21:
De NVM, die tent die al 20-25 jaar (zo oud ben ik dus alweer, want toen ik mijn krantenwijkje met woonbode nog draaide las ik dit al) altijd adverteerde met "een makelaar, juist nu (in deze tijd bla bla) .

Ik ben ongeveer in mei vorig jaar begonnen met zoeken, dit is wat de makelaars zeiden:
1. Tot en met juli: Je bent net op tijd, want in juli gaat de overdrachtsbelasting weer omhoog en de NHG norm omlaag. Heb jij even mazzel!
2. Tot en met oktober: Je moet echt nu kopen want straks gaat de BTW om hoog en je kan minder financieren.
3 Tot en met december: Straks krijg je het Kunduz akkoord, nu kan je nog op de oude manier financieren terwijl de prijzen al gedaald zijn.
4. Sinds december: Ja, nu is er zekerheid en zijn de huizenprijzen heel laag. Als je kan moet je nu kopen, want het dieptepunt is in zicht.

[Señor Sjon]

Ze hebben toch niet gelogen?
1. Pas heel laat was bekend dat de OB 2% bleef, typisch iets van de overheid de laatste jaren door al die last-minuten acties.
2. BTW ging al omhoog voor koopcontracten die na het Kunduzakkoord gesloten waren. En bij het kopen van je inrichting klopt het wel, dat is duurder.
3. Klopt, vanaf januari ben je aanmerkelijk meer kwijt dan een (bank)spaarproduct die je ook 100% aflossing bracht.
4. Veel erger kan de overheid niet maken zou je zeggen... nou ja... ik steek er mijn handen niet voor in het vuur. Met deze regering (en de twee opvolgende) weet je het nooit.

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op donderdag 11 april 2013 @ 10:46:
Ze hebben toch niet gelogen?
1. Pas heel laat was bekend dat de OB 2% bleef, typisch iets van de overheid de laatste jaren door al die last-minuten acties.
2. BTW ging al omhoog voor koopcontracten die na het Kunduzakkoord gesloten waren. En bij het kopen van je inrichting klopt het wel, dat is duurder.
3. Klopt, vanaf januari ben je aanmerkelijk meer kwijt dan een (bank)spaarproduct die je ook 100% aflossing bracht.
4. Veel erger kan de overheid niet maken zou je zeggen... nou ja... ik steek er mijn handen niet voor in het vuur. Met deze regering (en de twee opvolgende) weet je het nooit.

Ze hebben wel gelogen, want als 1 inderdaad het ideale moment was dan zijn 2, 3 en 4 dat dus automatisch niet. Je kan niet zeggen: Iedereen moet voor 1 januari kopen om vervolgens doodleuk op 1 januari te roepen dat het nu een ideaal moment is.

Er is er geen een die eerlijk zegt: er is net vorige maand een maatregel ingegaan die het kopen van een huis X% duurder maakt, dus als je nu koopt zit die daling er waarschijnlijk nog niet in. Je hebt het ideale (relatief goed) moment gemist. En als ik me gelijk had laten haasten had nu ik nu met een huis gezeten wat tienduizenden euro's minder waard was als toen ik het kocht.

Het is nu een slecht moment om te kopen, je had het in december moeten doen en anders moet je gewoon wachten. En het probleem is dat kopers niet gek zijn, het enige resultaat is dat makelaars helemaal niet meer serieus genomen worden met alle gevolgen van dien. Het begint toch met een eerlijk verhaal. Net als dat ze eens wat vaker tegen verkopers eerlijk moeten zeggen dat de vraagprijs die de verkopers in gedachte hebben volstrekt onrealistisch is.

[ Voor 29% gewijzigd door ph4ge op 11-04-2013 11:07 ]

[Señor Sjon]

En hoe moet een makelaar weten dat:
1) de OB toch niet weer omhoog gaat? De 6% regeling voor verbouw is bijvoorbeeld toentertijd ook niet verlengd, startersleningen zijn ook niet verlengd. Dus uit het verleden kon men alleen maar bedenken dat dit ook niet verder ging.
2) het kabinet wel/niet valt over zaken. IMO waren er helemaal geen nieuwe verkiezingen nodig. De gedoogpartner was weg, maar de regering zat er nog. Nu zijn ze alleen met een meerderheid in de TK hetzelfde gedoe overnieuw aan het doen in de EK, alleen dan zonder gedoogakkoord.
3) wie de verkiezingen wint en welke maatregelen daaruit voortvloeien. Daarbij moet je ook maar weten welke verkiezingsbeloften standhouden en welke weggekwartet zijn.
4) welke maatregelen wel/niet doorgaan uit het Kunduzakkoord, regeerakkoord v1.0, regeerakkoord v2.0 en het woonakkoord.
5) het belastingplan waarin 100% aflossen annuitiair zit, is pas in december 2012 door de eerste kamer gegaan. Het CDA is toch overstag gegaan, terwijl ze nu weer het riet ingestuurd zijn met de Blok-Hypotheek.

Je gaat mythische proporties toewijzen aan makelaars zoals marktvoorspellen, kristallen bol kijken, etc. Hun doel is verkopen en als koper verwacht ik ook een gezonde dosis onderzoek. Ik zit ook in de woningmarkt, maar ik kan ook niet elke bokkesprong van de politiek voorspellen. Hell, in de campagne stond de VVD recht voor de HRA, maar er is geen partij die zo vaak de HRA heeft aangepast en nu effectief heeft gehalveerd.

[ph4ge]

Je mist het punt. Het gaat er niet om wat je kan voorspellen, maar een makelaar kan dondergoed weten dat als er net een negatieve ontwikkeling is geweest dat het nu dus niet het ideale moment is. Bovendien wijzen ze zichzelf die mythische krachten toe door elke 3 maanden een persbericht naar buiten te brengen dat het dieptepunt bereikt is en elke kijker te bombarderen met bewijzen dat hij nu moet kopen. Elke kans die ze krijgen verspreiden ze hetzelfde sprookje. Ze komen zelf telkens met de opmerking dat je nu moet kopen, dan moet je niet achteraf gaan roepen dat je het eigenlijk niet kan voorspellen. Doet het dan ook niet! Daarnaast, de makelaars vertegenwoordigen ook kopers, dus waarom worden die misleid?

Het moraal van het verhaal is dus inderdaad dat je zelf moet denken en niet de berichtgeving in de media moet geloven dat het dieptepunt bereikt is. We zijn het er dus over eens dat makelaars niet meer serieus zijn te nemen. De makelaars roepen maar wat tegen beter weten in. En het is gewoon als koper niet aantrekkelijk om zaken te doen met iemand die gewoon in je gezicht staat te liegen.

[ Voor 9% gewijzigd door ph4ge op 11-04-2013 14:23 ]

[Jiriki]

Hoezo? Het klopt toch, wanneer je eerder een huis had gekocht was je netto de komende 30 jaar goedkoper uit geweest.

Ja, er komen nog steeds nieuwe maatregelen bij maar wat moet hij dan zeggen, wacht nog even want het wordt nog duurder? Wacht nog wat langer, dan kan je alleen nog maar huren maar wel tegen hogere huurprijzen dan nu?

[Xanaroth]

Jiriki schreef op donderdag 11 april 2013 @ 11:47:
Hoezo? Het klopt toch, wanneer je eerder een huis had gekocht was je netto de komende 30 jaar goedkoper uit geweest.

Ja, er komen nog steeds nieuwe maatregelen bij maar wat moet hij dan zeggen, wacht nog even want het wordt nog duurder? Wacht nog wat langer, dan kan je alleen nog maar huren maar wel tegen hogere huurprijzen dan nu?

Enkel bij niet zakkende huizenprijs. Door de zakkende huizenprijs, ben je straks annuitair goedkoper uit dan te hebben gekocht met 100% aflossing banksparen voor 31-12-12.

Vergeet niet, als een woning zeg 10k minder kost, bespaar je niet alleen 10k maar ook de 30 jaar rente daarover - dan is het totaal 20-25k wat je netto bespaard.