Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[Pooh]

Krisp: Eens met je verhaal, maar de methodebeschrijving is de oude. Ik heb de nieuwe ooit in handen gehad, maar kan 'm online niet vinden.

[Kju]

Ach, bij statistieken moet je gewoon goed in de gaten houden dat de maker altijd dusdanig richting kan geven aan de presentatie dat hij kan laten zien wat hij wil laten zien.
Als ik bij de afgelopen 100 taxaties uit zou moeten gaan van indexering zou ik nooit op een betrouwbare waarde komen. De recente transacties wijken altijd (zowel positief als negatief) af van de meest recente indexen.

[Krisp]

Pooh schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 10:52:
Krisp: Eens met je verhaal, maar de methodebeschrijving is de oude. Ik heb de nieuwe ooit in handen gehad, maar kan 'm online niet vinden.

Dan heeft het CBS zijn site niet bijgewerkt. Kan wel even mailen of ze dat willen doen.

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 09:58:
Nu: De ingewikkelde formules zijn aangepast, er is wat met de wegingen geschoven. Dat is wat jij zegt en dat klopt. Maar het fundamentele verschil is dat nu huizen die niet verkocht zijn ook meewegen. Het harde cijfer wordt dus beïnvloed door een subjectief cijfer.

Als dat werkelijk zo is: heb je er meer info/linkjes over? Waar halen ze de cijfers van niet-verkochte huizen dan vandaan? Funda? WOZ-waarde ervan? Vraagprijzen? Of gaat dit over alle huizen, incl. de huizen die niet te koop staan?

[Xanaroth]

RemcoDelft schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 11:26:
[...]

Als dat werkelijk zo is: heb je er meer info/linkjes over? Waar halen ze de cijfers van niet-verkochte huizen dan vandaan? Funda? WOZ-waarde ervan? Vraagprijzen? Of gaat dit over alle huizen, incl. de huizen die niet te koop staan?

Wat ze zeggen is dit (geheel voorbeel/illustratief).

Nederland heeft 4 miljoen woningen:
- 1 miljoen appartementen
- 2 miljoen rijtjeswoningen
- 500.000 vrijstaand
- 500.000 2-onder-1-kapper

Verkocht in willekeurige maand zijn 15 appartementen, 2 rijtjeswoningen, 1 vrijstaand en 1 2-onder-1-kap.
Nu geven ze daar dus de weging aan naar de volledige woningmarkt. Dus 15x1.000.000 (appartementen), 2x2.000.000 (rijtjeswoning), 1x500.000 (vrijstaand) en 1x500.000 (twee-onder-1-kap) en het totaal delen ze door alle huizen (4.000.000).

Waar voorheen dergelijke verkopen appartementen dus een aandeel gaven van 15/19 bij bepalen van de gemiddelde woning waarde, wordt dat na correctie voor de gehele markt nu 14/20. Andersom, het aandeel van rijtjeswoningen gaan van 2/19 naar 4/20 na correctie.

Nogmaals, getallen zijn geheel illustratief. Maar effect is dus dat ze de verkopen aanpassen richting de totale woningvoorraad. Daardoor zou het getal meer representatief moeten worden voor de woningwaarde an sich, wat lang niet zo raar klinkt.

[ph4ge]

Xanaroth, de methode die jij beschrijft gebruiken ze al sinds de introductie. Er wordt wat mee gerommeld maar in essentie is dat niet veranderd, daar heb ik ook geen probleem mee. Wat er wel is veranderd, althans zo begrijp ik alle berichten, is dat de input niet alleen meer de data is van de verkochte huizen, zoals jij ook schrijft, maar dat de input ook de waarde van niet verkochte huizen is. Dat laatste is nieuw en dat is zeer dubieus naar mijn mening.

[Pooh]

ph4ge schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 11:50:
Xanaroth, de methode die jij beschrijft gebruiken ze al sinds de introductie.

Nee, dat deden ze niet. Zie nogmaals mijn uitleg in Pooh in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt #2" en Pooh in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt #2", en de al door mij gegeven linkjes naar de methode en de kritiek van 'woningmarktcijfers'. In het verleden waren de verhoudingen in de transactievolumes leidend voor de weging, nu de verhoudingen in heel de markt.

Er wordt wat mee gerommeld maar in essentie is dat niet veranderd, daar heb ik ook geen probleem mee. Wat er wel is veranderd, althans zo begrijp ik alle berichten, is dat de input niet alleen meer de data is van de verkochte huizen, zoals jij ook schrijft, maar dat de input ook de waarde van niet verkochte huizen is.

Nee. Dat is niet waar. De output is de waarde van de niet verkochte huizen (namelijk de transactieprijzen teruggerekend naar de totale markt), in plaats van de waarde van de verkochte huizen (gecorrigeerd voor woningtype, prijs en locatie). De input is ongewijzigd.

Dat laatste is nieuw en dat is zeer dubieus naar mijn mening.

Waarom is dat dubieus? Heb je mijn linkjes wel gelezen? Heb je de vervelende effecten gelezen in het artikel van 'woningmarktcijfers'? Dat is een prachtige analyse van waarom de oude methode vervelend is en de nieuwe beter.

Xanaroth schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 11:42:
Wat ze zeggen is dit (geheel voorbeel/illustratief).

Dat zei ik: Pooh in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt #2"

Ik hou ermee op. Als mensen niet de moeite nemen om bijdragen ook te lezen komen we niet verder.

[ Voor 12% gewijzigd door Pooh op 18-07-2013 12:44 ]

[ph4ge]

Pooh schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 11:57:
Nee, dat deden ze niet. Zie nogmaals mijn uitleg in Pooh in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt #2" en Pooh in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt #2", en de al door mij gegeven linkjes naar de methode en de kritiek van 'woningmarktcijfers'. In het verleden waren de transactievolumes leidend voor de weging, nu de volumes van heel de markt.

Je realiseert je dat je naar de oude methode verwijst, waar ook nog eens in staat dat het wel zo werkt? Het wegen op basis van type woning en locatie staat daar ook al inbeschreven.

Pooh schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 11:57:
Nee. Dat is niet waar. De output is de waarde van de niet verkochte huizen (namelijk de transactieprijzen teruggerekend naar de totale markt), in plaats van de waarde van de verkochte huizen (gecorrigeerd voor woningtype, prijs en locatie). De input is ongewijzigd.

Nogmaals, je realiseert je dat je zelf naar de oude methode verwijst? Ik heb toch de nieuwe methode gequote, of niet? En dat daar in staat dat de oude methode ook al onderscheidt maakt tussen woningtypes? Nogmaals, dat is het probleem niet. Je had altijd een mooi calculatortje waarin je kon in geven welke postcode, wat voor type huis, en de laatste transactie en dan rolde er keurig een geschatte waarde uit. Die is geschrapt omdat het te negatief zou zijn.

Waar het om gaat is dat je niet kan bepalen wat een huis waard is als er geen transactie plaats vindt. Dit is gewoon een feit. Daarom is het juist zo belangrijk dat je alleen kijkt naar die situaties waar dat wel gebeurd. Het kadaster vindt het geen goed idee om alleen naar de verkochte woningen te kijken. Ik ben het daar fel mee oneens. Dat rapport waar jij naar verwijst is bijna letterlijk het persbericht van het Kadaster en voegt niks toe. Ik weet niet wie ze zijn of wat ze doen maar het simpele feit dat ze het wel met het kadaster eens zijn is niet mijn probleem. Het simpele feit dat ze geen enkele waarde zeggen te hechten aan het aantal transacties getuigd niet van veel inzicht in ieder geval.

Volgens mij is mijn logica niet zo heel ingewikkeld. Het oude PBK was objectiever omdat het alleen keek naar de verkochte woningen. Het nieuwe PBK neemt andere factoren mee die niet per definitie objectief zijn.

Pooh schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 11:57:
Waarom is dat dubieus? Heb je mijn linkjes wel gelezen? Heb je de vervelende effecten gelezen in het artikel van 'woningmarktcijfers'? Dat is een prachtige analyse van waarom de oude methode vervelend is en de nieuwe beter.

De prachtige analyse is helemaal niet zo prachtig. De analyse is simpelweg onjuist. Mensen gaan het PBK niet verwarren met de gemiddelde koopsom. Dit omdat het laatste niet erg relevant is. Wat het PBK deed was de gemiddelde koopsom corrigeren, zoals beschreven door Xanaroth. Zo werkte het altijd al. En ja, dat is goed, want nogmaals de gemiddelde koopsom op zichzelf zegt niet zoveel. Dat woningmarktcijfers zich zorgen maakt dat mensen het PBK en de gemiddelde koopsom door elkaar halen zegt niks over de oude PBK en daar is met het nieuwe systeem ook niks aan veranderd. Woningmarktcijfers haalt ook als argument aan dat de nieuwsberichten een negatieve stemming veroorzaken, het Noord Korea argument van de prachtige analyse...

Wat er dubieus aan is is dat je een hard cijfer, namelijk de daadwerkelijk verkochte huizen, gaat mengen met meningen. Dat kan je best doen als je denkt dat iemand daar op zit te wachten, als je dan ook nog maar de harde cijfers blijft publiceren. Het is zeer onverstandig en een teken aan de wand dat de regels worden veranderd om het sentiment positief te kunnen beinvloeden.

Het verschil is niet dat er in de nieuwe methode wordt gewogen voor woningtype. De manier waarop dat gebeurt is wat veranderd, maar thats it. Het verschil is dat de oude methode terecht alleen naar de transacties keek en de nieuwe methode haalt daar de woningvoorraad bij. Uit het stuk van woningmarktcijfers:

De huidige (*nu oude) PBK index wordt uitsluitend bepaald door het aantal transacties en de gecorrigeerde koopsom. Er wordt dus geen rekening gehouden met de woningvoorraad in de koopsector.

Op pagina 14 van de oude condities die jij post blijkt dat het PBK altijd al rapporteerde voor de verschillende woningtypes. Nogmaals, daar is niks mis mee. Maar, er werd inderdaad alleen gekeken naar verkochte woningen. Een goed plan, omdat dat de enige objectieve cijfers zijn. Maar wat wilde woningmarktcijfers en heeft het Kadaster overgenomen? Dat er ook gekeken wordt naar woningen die niet verkocht zijn! En die waarde is niet nauwkeurig en objectief te bepalen. Dus zowel de woningen die verkocht zijn als de waardeontwikkeling van de woningen die niet verkocht zijn zijn de input en daar rolt de PBK index uit. Dat is het probleem wat ik heb met de nieuwe cijfers.

Jij mag een onbegrensd vertrouwen hebben in de overheid, ik deel dat niet. Ik zie dat een lobby club (woningmarktcijfers blijkt na lang zoeken gewoon een makelaar te zijn...) concludeert dat het publiceren van de cijfers niet in hun voordeel is en dat op aandringen van die club de manier waarop die cijfers tot stand komen aangetast wordt. Ik zie dat het calculatortje wat altijd op de site van het kadaster stond moest verdwijnen omdat de informatie mensen negatief zou beinvloeden. Waar was die lobby en zn bezwaren toen prijzen omhoog schoten? Toen was het geen probleem maar nu de prijzen dalen gaan we maar de manier waarop we dat meten aanpassen.

[Pooh]

ph4ge schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 12:54:
[...]
Je realiseert je dat je naar de oude methode verwijst, waar ook nog eens in staat dat het wel zo werkt? Het wegen op basis van type woning en locatie staat daar ook al inbeschreven.

Ja, in de oude methode werd ook gecorigeerd voor type woning en lokatie. Natuurlijk was de oude methode niet de gemiddelde verkoopprijs. Maar in de oude methode werd NIET gecorrigeerd voor een afwijking in de verhouding tussen de types in de sample (verkochte woningen) en de verhouding in de populatie (alle woningen). In de nieuwe methode doen ze dat wel.¹ In mijn optiek is dat beter, maar al was het slechter, het is in elk geval volledig objectief, simpel na te rekenen en geheel transparant.

Je realiseert je dat je zelf naar de oude methode verwijst? En dat daar in staat dat de oude methode ook al onderscheidt maakt tussen woningtypes? Nogmaals, dat is het probleem niet.

De oude methode maakt onderscheid, maar corrigeert niet voor verschil tussen sample en populatie in verhoudingen tussen woningtypes. Zie mijn rekenvoorbeeld.

Je had altijd een mooi calculatortje waarin je kon in geven welke postcode, wat voor type huis, en de laatste transactie en dan rolde er keurig een geschatte waarde uit. Die is geschrapt omdat het te negatief zou zijn.

Ik geloof het graag, ik zou niet weten wat dat ermee te maken heeft.

Waar het om gaat is dat je niet kan bepalen wat een huis waard is als er geen transactie plaats vindt. Dit is gewoon een feit.

Goede vraag. Als bij mij in de straat alle vergelijkbare woningen verkocht worden voor de helft van de prijs van vorig jaar, zegt dat dan wat over mijn woning?

Daarom is het juist zo belangrijk dat je alleen kijkt naar die situaties waar dat wel gebeurd. Het kadaster vindt het geen goed idee om alleen naar de verkochte woningen te kijken.

Hoe kom je daarbij? Er wordt nog steeds alleen naar de verkochte woningen gekeken. Alleen wat er uitgerekend wordt is de prijsindex van alle woningen in nederland, in plaats van de prijsindex van de bestaandeverkochte woningen. Dus als er alleen appartementen worden verkocht (voor dezelfde prijs als vroeger), en maar heel weinig rijtjeswoningen (maar dan wel voor een kwart van de prijs) dan daalt de index toch, omdat er nu eenmaal heel veel rijtjeshuizen zijn. Vroeger bleef de index dan constant, want de verkochte woningen waren nauwelijks in prijs gedaald.

Volgens mij is mijn logica niet zo heel ingewikkeld. Het oude PBK was objectiever omdat het alleen keek naar de verkochte woningen. Het nieuwe PBK neemt andere factoren mee die niet per definitie objectief zijn.

Welke niet objectieve factor nemen ze dan mee? Het aantal huizen van elk type in elke provincie is spijkerhard.

De prachtige analyse is helemaal niet zo prachtig. De analyse is simpelweg onjuist. Mensen gaan het PBK niet verwarren met de gemiddelde koopsom.

Stropop. Het gaat hier niet over gemiddelde koopsom, het gaat over de vraag of je verhoudingen in het sample overeenkomen met de populatie, en of je daarvoor moet/mag corrigeren. Bij een hoog volume is dat irrelevant, bij kleine volumes en op lokale schaal is de 2e methode robuuster.

Wat er dubieus aan is is dat je een hard cijfer, namelijk de daadwerkelijk verkochte huizen, gaat mengen met meningen.

Welke niet objectieve factor nemen ze dan mee? Het aantal huizen van elk type in elke provincie is spijkerhard.

Dat kan je best doen als je denkt dat iemand daar op zit te wachten, als je dan ook nog maar de harde cijfers blijft publiceren. Het is zeer onverstandig en een teken aan de wand dat de regels worden veranderd om het sentiment positief te kunnen beinvloeden.

De harde cijfers zijn nog steeds beschikbaar.

Het verschil is niet dat er in de nieuwe methode wordt gewogen voor woningtype. De manier waarop dat gebeurt is wat veranderd, maar thats it. Het verschil is dat de oude methode terecht alleen naar de transacties keek en de nieuwe methode haalt daar de woningvoorraad bij.

Zie mijn uitleg hierboven. Ik ga het geen 4e keer voorrekenen.

Maar wat wilde woningmarktcijfers en heeft het Kadaster overgenomen? Dat er ook gekeken wordt naar woningen die niet verkocht zijn! En die waarde is niet nauwkeurig en objectief te bepalen. Dus zowel de woningen die verkocht zijn als de waardeontwikkeling van de woningen die niet verkocht zijn zijn de input en daar rolt de PBK index uit. Dat is het probleem wat ik heb met de nieuwe cijfers.

Je verwart input met output van het model.

Jij mag een onbegrensd vertrouwen hebben in de overheid,

Dat heb ik helemaal niet. Maar zulke rekenmodellen zijn mijn werk, en ik snap dus een beetje wat ze doen. In dit geval maken ze een keurig verantwoorde keuze.

---

¹Op een vereenvoudigde manier trouwens: ze hebben de totale populatie gedefinieerd als alle woningen in Nederland. Vanaf 2014 zullen ze alle koopwoningen als uitgangspunt nemen, wat natuurlijk een nog wat realistischer maatstaf is.

[Arnout]

Nog een opvallende uitspraak, dit geeft aan waarom er mogelijk veel minder executieverkopen zijn. De banken moeten nu namelijk wel tot het uiterste gaan om dat te voorkomen.

http://www.2bwadvocaten.n...ning-door-bank-aan-banden

http://zoeken.rechtspraak.nl/detailpage.aspx?ljn=CA0869

[ Voor 19% gewijzigd door Arnout op 19-07-2013 08:09 ]

[Xanaroth]

Wauw, wat een omslag ineens!

Angst voor verlies houdt woningmarkt op slot

Omdat verliesaversie indirect een negatief heeft op de arbeidsmarkt zou hebben - mensen verhuizen minder snel voor een baan - zou de overheid volgens het CPB kunnen ingrijpen.

Dat zou bijvoorbeeld kunnen door het verminderen of afschaffen van de hypotheekrenteafrek, waardoor woningbezit minder aantrekkelijk wordt.

Wauw.. gewoon.. wauw.. Er worden langzaam aan ambtenaartjes wakker. Overduidelijk een proefballon vanuit de overheid (via CPB, zodat er geen 'partij' staat en niemand gezichtsverlies leidt) maar een belangrijk signaal met de aankondiging richting prinsjesdag in het achterhoofd.

[RemcoDelft]

@Hierboven: de oplossing "huizenbezit minder aantrekkelijk maken" om mensen makkelijker te laten verhuizen kan uitsluitend op de zeer lange termijn iets oplossen. Op korte termijn verandert dat niets aan het feit dat mensen hun huis niet met verlies willen verkopen.
Raar, want zelfs aandelen worden verkocht als ze verlies opleveren! En bij elk ander product is het volledig normaal dat het na 10-20 jaar gebruik minder waard is dan toen het nieuw was. En dan heb ik het niet over de restschuld maar over verliesaversie:

In economics and decision theory, loss aversion refers to people's tendency to strongly prefer avoiding losses to acquiring gains. Some studies suggest that losses are twice as powerful, psychologically, as gains.

De grote vraag is: waarom treedt verliesaversie wel op bij een huis, en niet bij een auto? Die verkoop je na 10 jaar voor 10% van de nieuwprijs! Als leek op dit gebied en als consument gok ik dat het voornamelijk door gewenning komt: auto's werden altijd minder waard, huizen gingen een hele generatie lang alleen maar in prijs omhoog. Zodra dat ook went, zou verliesaversie moeten verdwijnen.

[rube]

En ik kan me zo voorstellen dat het om veel grotere bedragen gaat (waar men inderdaad niet op gerekend had)

[Señor Sjon]

Xanaroth schreef op vrijdag 19 juli 2013 @ 08:12:
Wauw, wat een omslag ineens!

Angst voor verlies houdt woningmarkt op slot


[...]


Wauw.. gewoon.. wauw.. Er worden langzaam aan ambtenaartjes wakker. Overduidelijk een proefballon vanuit de overheid (via CPB, zodat er geen 'partij' staat en niemand gezichtsverlies leidt) maar een belangrijk signaal met de aankondiging richting prinsjesdag in het achterhoofd.

Ik wist niet dat het CPB ook de Stichting Open Deur beheerde?
Verliesaversie is vrij logisch. Men zal voor een baan geen 30-40k restschuld over hebben. Het kost gewoon jaren om dat af te lossen.

Dus omdat mensen in de shit zitten met onderwaarde, gaan we ze geld afpakken zodat ze nog minder geld hebben of extra af kunnen lossen? Die mensen doen wat de overheid had moeten doen en daar worden ze voor gestraft? Ik weet niet wat ze bij het CPB gesnoven hebben, but can I have some? Echt. Dit is een logica van een idiocratie die ik niet kan bevatten.

quote: Pagina 16

"...Donders et al. (2010) laten zien dat, zonder rekening te houden met de gevolgen van verliesaversie, de fiscale subsidiëring van eigenwoningbezit tot substantiële negatieve welvaartseffecten leidt. Rekening houdend met verliesaversie komen, bij dalende huizenprijzen, de negatieve gevolgen van de verdere afname van de verhuismobiliteit van woningbezitters daar mogelijk bovenop. Een grotere huursector, ten koste van eigenwoningbezit, kan dit tegengaan."

Is dit geschreven voor de huursector? De fiscaliteiten rondom de huurmarkt worden vakkundig overgeslagen. Dat de koopmarkt deze huurmarkt ook goeddeels heeft gefinancierd wordt overgeslagen.

...De verhuismobiliteit zou verder bevorderd kunnen worden als huizenverkopers hun reserveringsprijs sneller neerwaarts zouden aanpassen. ... Tevens zou de overheid ervoor kunnen kiezen om de overdrachtsbelasting verder te verlagen. "

No shit Sherlock. De OB lijkt me overigens geen drempel meer met 2%.

quote: pagina 18

De forse daling van het aantal transacties en de stijging van het woningaanbod sinds 2008 op de Nederlandse woningmarkt lijken moeilijk te rijmen met de substantiële prijsdaling in diezelfde periode.

Zullen we de oogkleppen even afdoen en kijken naar de boze buitenwereld? Crisis, financieringsdrempels etc zijn van invloed. Verliesaversie lijkt wel menselijk.

Echt, hadden ze deze onderzoeker nog op voorraad liggen? Wat een prul.

Overigens, de CPB woningmarktmodellen zijn notoir onbetrouwbaar, dus hier zal ook wel weer een oepsje inzitten.

[rik86]

RemcoDelft schreef op vrijdag 19 juli 2013 @ 08:23:
@Hierboven: de oplossing "huizenbezit minder aantrekkelijk maken" om mensen makkelijker te laten verhuizen kan uitsluitend op de zeer lange termijn iets oplossen. Op korte termijn verandert dat niets aan het feit dat mensen hun huis niet met verlies willen verkopen.
Raar, want zelfs aandelen worden verkocht als ze verlies opleveren! En bij elk ander product is het volledig normaal dat het na 10-20 jaar gebruik minder waard is dan toen het nieuw was. En dan heb ik het niet over de restschuld maar over verliesaversie:

[...]

De grote vraag is: waarom treedt verliesaversie wel op bij een huis, en niet bij een auto? Die verkoop je na 10 jaar voor 10% van de nieuwprijs! Als leek op dit gebied en als consument gok ik dat het voornamelijk door gewenning komt: auto's werden altijd minder waard, huizen gingen een hele generatie lang alleen maar in prijs omhoog. Zodra dat ook went, zou verliesaversie moeten verdwijnen.

Omdat een huis veel waardevaster is/ van zo'n kwaliteit zijn dat de eerste tientallen jaren, mits goed onderhouden, de afschrijving door veroudering lager is dan de inflatie waardoor een huis gelijk blijft in waarde/ stijgt.

De prijs van een huis bestaat uit 2 onderdelen: De grondprijs en het gebouw wat er op staat. De grond zal met onveranderende wetgeving en de huidige bevolkingsgroeimodellen schaars blijven. Bij gelijkblijvend vraag/aanbod zal deze normaal gezien ongeveer de inflatie volgen.
Stel je de volgende situatie voor: Huis wordt in 40 jaar volledig afgeschreven, inflatie 1,5% procent, grond en huis worden elk jaar 1,5% duurder door de inflatie correctie, maar het huis ziet wel elk jaar 1/40e deel van z'n waarde verdwijnen. Dan is na 40 jaar je bezit 40% minder waard, maar wel volledig afgeschreven.

Als de afschrijving langer zal zijn, wat met de huidige bouwkwaliteit wel te verwachten is/ de inflatie hoger zal zijn, wat ook te verwachten is gezien het doel van ca. 2% dan wordt het bezit bij normale economische omstandigheden per definitie niet minder waard. Dus ik vind het helemaal niet zo raar in een land als Nederland waar de grond schaars is.

[Xanaroth]

rik86 schreef op vrijdag 19 juli 2013 @ 09:59:
[...]


Omdat een huis veel waardevaster is/ van zo'n kwaliteit zijn dat de eerste tientallen jaren, mits goed onderhouden, de afschrijving door veroudering lager is dan de inflatie waardoor een huis gelijk blijft in waarde/ stijgt.

De prijs van een huis bestaat uit 2 onderdelen: De grondprijs en het gebouw wat er op staat. De grond zal met onveranderende wetgeving en de huidige bevolkingsgroeimodellen schaars blijven. Bij gelijkblijvend vraag/aanbod zal deze normaal gezien ongeveer de inflatie volgen.
Stel je de volgende situatie voor: Huis wordt in 40 jaar volledig afgeschreven, inflatie 1,5% procent, grond en huis worden elk jaar 1,5% duurder door de inflatie correctie, maar het huis ziet wel elk jaar 1/40e deel van z'n waarde verdwijnen. Dan is na 40 jaar je bezit 40% minder waard, maar wel volledig afgeschreven.

Als de afschrijving langer zal zijn, wat met de huidige bouwkwaliteit wel te verwachten is/ de inflatie hoger zal zijn, wat ook te verwachten is gezien het doel van ca. 2% dan wordt het bezit bij normale economische omstandigheden per definitie niet minder waard. Dus ik vind het helemaal niet zo raar in een land als Nederland waar de grond schaars is.

Het is juist heel raar in Nederland, waar slechts 3% ofzo bebouwd is, dat er zo wanhopig wordt vastgehouden aan ideeen als 'grond is schaars'.
Neem nou Zuid-oost azie, meer dan de helft van de bevolking woont daar. En lees ook de text erbij - groot deel van dit gebied is mongolie (dunst bevolkte land ter wereld?) en water.

Dus nee, grond is hier niet schaars, fabeltje.


Verder, een woning behoud enkel de inflatie als levensonderhoud de inflatie volgt. Heb je 2% prijsstijging door +4% voedsel en -2% electronica, gaat men minder uitgeven aan de woning omdat voedsel belangrijker is dan electronica.
Daarnaast geld dat enkel als de loonontwikkeling de inflatie volgt (dus bij 2% inflatie ook minimaal 2% loonstijging).
Een woning volgt daarnaast enkel de inflatie, als het goed onderhouden is. Daarvoor wordt aangeraden 1-1,5% aan de woningwaarde erin te stoppen aan onderhoud elk jaar.
Tot slot ligt het er nog aan welke definitie van inflatie je gebruikt. Zo zit de inflatie voor Nederland op een onbekend niveau - EU en NL geven andere waardes af (3,2 vs 2,8% ofzo?).

Oftewel - fe gaat dus nogal kort door de bocht door specifiek de inflatie te volgen. Dan mis je enkele essentiele factoren die belangrijker zijn zoals opbouw van kosten, loonontwikkeling en staat van de woning.

[ Voor 20% gewijzigd door Xanaroth op 19-07-2013 10:42 ]

[Señor Sjon]

Bestemde grond is schaars bedoelt ie.

[rube]

Senor Sjon schreef op vrijdag 19 juli 2013 @ 10:52:
Bestemde grond is schaars bedoelt ie.

Yep en dat is correct. Maar je weet niet wat er de komende 30-40 jaar gaat gebeuren dus is het wel riskant om daar vanuit te blijven gaan (vwb de waarde).

[RemcoDelft]

rik86 schreef op vrijdag 19 juli 2013 @ 09:59:
De grond zal met onveranderende wetgeving en de huidige bevolkingsgroeimodellen schaars blijven. Bij gelijkblijvend vraag/aanbod zal deze normaal gezien ongeveer de inflatie volgen.

Grondprijzen zijn lange tijd veel sneller gestegen dan de inflatie. Kavels worden nu nauwelijks verkocht omdat ze nog op bubbelprijzen zitten. M.a.w. de grond is al aanzienlijk minder waard dan 5 jaar geleden.

[rik86]

@rube, dat klopt, daarom noem ik ook dat gelijkblijvende vraag/aanbod. En eerlijk gezegd zie ik de grondbestemmingspolitiek niet zo heel snel wijzigen, met name vanwege milieu argumenten.

@RemcoDelft, het is ook niet voor niets dat de prijzen nu instorten, die waren overprijsd. Maar het idee dat woningen in een normale situatie niet in waarde dalen.

[rube]

rik86 schreef op vrijdag 19 juli 2013 @ 11:12:
@rube, dat klopt, daarom noem ik ook dat gelijkblijvende vraag/aanbod. En eerlijk gezegd zie ik de grondbestemmingspolitiek niet zo heel snel wijzigen, met name vanwege milieu argumenten.

Dat verwacht ik ook niet zo snel hoor. Maar de meeste mensen hadden 30-40 jaar geleden heel veel dingen van nu ook voorspelt/verwacht, zowel positief als negatief. En bij negatief zijn dat nu precies de zwarte zwanen..

Neem voor de grap eens aan dat zeespiegel voor de Nederlandse kust de komende 40 jaar met 6 meter stijgt. En dat deze in de decenia daarna nog met 8 meter zal stijgen (naar verwachting).

Wat zal dat doen met Nederland, de plaatsen waar we dan wonen en dus de grondprijzen

(alsjeblieft geen discussie of het 2.40m of 20 cm ofzo moet zijn, het gaat om de stelling, of een andere "zwarte zwaan" waar we nu geen of serieus rekening mee houden en de mogelijke invloed daarvan op grondprijzen op lange termijn)

[Señor Sjon]

Om met die grap mee te gaan.
Wat is de zeespiegel de afgelopen 100 jaar gestegen? Of de afgelopen 40 jaar? 40 jaar geleden was 1973. Hoeveel is de zeespiegel sindsdien gestegen? Met de voorspelde stijgingen hadden de Deltawerken al onder water moeten staan.

[rube]

Senor Sjon schreef op vrijdag 19 juli 2013 @ 11:26:
Om met die grap mee te gaan.

Zie de disclaimer onder mijn stelling.

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op vrijdag 19 juli 2013 @ 08:23:
De grote vraag is: waarom treedt verliesaversie wel op bij een huis, en niet bij een auto? Die verkoop je na 10 jaar voor 10% van de nieuwprijs!

Ik heb nog een 13 jaar oude Opel Corsa met maar 170k op de teller te koop staan voor slechts 35k euro. Met veel authentieke details zoals originele banden, remblokken en uitlaat. Geïnteresseerde huizenbezitters kunnen zich per pm melden. Voor de snelle beslisser: in juli nog met gratis garantie!¹.

¹ _{tot aan het einde van de oprit}

[Steamwitz]

De vergelijking met auto's vind ik persoonlijk niet helemaal eerlijk. Natuurlijk moet je een huis (net als een auto) afschrijven, maar is de levensduur van een huis te vergelijken met een auto? En zijn er andere factoren die een rol spelen?

Een auto gaat in NL/B misschien tien, vijftien jaar mee en dan is die auto meestal idd nog maar 10% waard. Je hebt dan dus een afschrijving van 9% per jaar.
Maar hoe lang gaat een huis mee? Vijftig, zeventig, honderd jaar? Als je uitgaat van 50 jaar, dan heb je elk jaar een afschrijving van iets minder dan 2% (van de aankoopprijs). De inflatie is echter 3-5%. Dus ondanks de afschrijving wordt een huis toch meer waard.

Daarnaast heb je ook de locatie die een rol speelt. Of ik nu in Groningen, Rotterdam, Maastricht of België een auto koop, dat maakt niet uit. Ik kan die auto immers toch verplaatsen en dat heeft dus nauwelijk invloed op de prijs.
Bij huizen ligt dit anders. Mensen wonen graag op een locatie waar ze alles in de buurt hebben: uiteraard voldoende werkgelegenheid, een supermarkt en sportvereniging om de hoek en natuurlijk willen we ook nog een park/weilanden/duinen/bos/strand in de buurt waar we ons even kunnen ontrekken aan de drukte.
De huizen in de randstad zijn duur, maar dit is wel de locatie waar je dit alles hebt. En een huis kopen op het platteland in groningen en dit vervolgens verplaatsen naar de randstad, dat gaat toch echt niet.
(Overigens is er in de randstad inderdaad nog voldoende ruimte om bij te bouwen. Maar willen we dat wel? Kijk bijvoorbeeld naar het stukje tussen Schiedam en Delft. Ruimte zat! Toch heeft de aanleg van een paar kilometer A4 tientallen jaren geduurd omdat de omgeving in opstand kwam. Blijkbaar zijn die paar weilanden toch een hoop waard voor de mensen die in de omgeving wonen.)

En dan zijn er nog de onbetaalbare 200(?) jaar oude grachtenwoningen in Amsterdam, maar die heb je met auto's net zo goed. Er zijn immers genoeg oldtimers die intussen tonnen en zelfs miljoenen kosten.

Daarnaast zijn er natuurlijk nog andere dingen die meespelen: Het gestegen gezinsinkomen, HRA, maar ook brandstofprijzen (benzine vs diesel vs gas) en subsidie/korting op de aanschaf van een auto of wegenbelasting.

In ieder geval vind ik niet dat je de auto en huizenmarkt zomaar even op één hoop kunt gooien, al zijn er natuurlijk inderdaad wel raakvlakken.

[Xanaroth]

Steamwitz schreef op vrijdag 19 juli 2013 @ 14:21:
De vergelijking met auto's vind ik persoonlijk niet helemaal eerlijk. Natuurlijk moet je een huis (net als een auto) afschrijven, maar is de levensduur van een huis te vergelijken met een auto? En zijn er andere factoren die een rol spelen?

Een auto gaat in NL/B misschien tien, vijftien jaar mee en dan is die auto meestal idd nog maar 10% waard. Je hebt dan dus een afschrijving van 9% per jaar.
Maar hoe lang gaat een huis mee? Vijftig, zeventig, honderd jaar? Als je uitgaat van 50 jaar, dan heb je elk jaar een afschrijving van iets minder dan 2% (van de aankoopprijs). De inflatie is echter 3-5%. Dus ondanks de afschrijving wordt een huis toch meer waard.

Daarnaast heb je ook de locatie die een rol speelt. Of ik nu in Groningen, Rotterdam, Maastricht of België een auto koop, dat maakt niet uit. Ik kan die auto immers toch verplaatsen en dat heeft dus nauwelijk invloed op de prijs.
Bij huizen ligt dit anders. Mensen wonen graag op een locatie waar ze alles in de buurt hebben: uiteraard voldoende werkgelegenheid, een supermarkt en sportvereniging om de hoek en natuurlijk willen we ook nog een park/weilanden/duinen/bos/strand in de buurt waar we ons even kunnen ontrekken aan de drukte.
De huizen in de randstad zijn duur, maar dit is wel de locatie waar je dit alles hebt. En een huis kopen op het platteland in groningen en dit vervolgens verplaatsen naar de randstad, dat gaat toch echt niet.
(Overigens is er in de randstad inderdaad nog voldoende ruimte om bij te bouwen. Maar willen we dat wel? Kijk bijvoorbeeld naar het stukje tussen Schiedam en Delft. Ruimte zat! Toch heeft de aanleg van een paar kilometer A4 tientallen jaren geduurd omdat de omgeving in opstand kwam. Blijkbaar zijn die paar weilanden toch een hoop waard voor de mensen die in de omgeving wonen.)

En dan zijn er nog de onbetaalbare 200(?) jaar oude grachtenwoningen in Amsterdam, maar die heb je met auto's net zo goed. Er zijn immers genoeg oldtimers die intussen tonnen en zelfs miljoenen kosten.

Daarnaast zijn er natuurlijk nog andere dingen die meespelen: Het gestegen gezinsinkomen, HRA, maar ook brandstofprijzen (benzine vs diesel vs gas) en subsidie/korting op de aanschaf van een auto of wegenbelasting.

In ieder geval vind ik niet dat je de auto en huizenmarkt zomaar even op één hoop kunt gooien, al zijn er natuurlijk inderdaad wel raakvlakken.

Auto's uit de jaren '20/'30/'40 etc zijn soms felbegeerd en collectors items, net als mensen graag in woningen uit die tijd zitten. Huizen uit de jaren '80 worden gesloopt, auto's uit die tijd zijn in sommige gevallen ook al collectors items. Dus ja, je kan het prima vergelijken, want de auto's gaan net zo lang mee als huizen (je kunt zelfs discussieren of auto's niet langer meegaan).
Tenminste, als je (net als bij huizen) geld in goed onderhoud stopt, anders is het in beide gevallen heel snel voorbij.

Verder, inflatie is wat iets kost, niet wat je te besteden hebt. 5% inflatie betekend dat je elk jaar 5% minder geld kunt uitgeven, wat natuurlijk betekend dat huizen goedkoper moeten worden (immers, er is steeds minder geld voor een woning na alle andere levensbehoeftes). Wat ertoe doet is hoe snel je inkomen stijgt, dat is veel belangrijker.

[ Voor 6% gewijzigd door Xanaroth op 19-07-2013 14:30 ]

[Russel88]

Xanaroth schreef op vrijdag 19 juli 2013 @ 14:27:
[...]

Dus ja, je kan het prima vergelijken, want de auto's gaan net zo lang mee als huizen (je kunt zelfs discussieren of auto's niet langer meegaan).
Tenminste, als je (net als bij huizen) geld in goed onderhoud stopt, anders is het in beide gevallen heel snel voorbij.

Tuurlijk.
Als ik over de snelwegen rij zie ik ook zoveel auto's rondrijden uit de jaren 70,80 en 90.

[Steamwitz]

Ik denk dat ik niet helemaal goed verwoord heb wat ik bedoelde (en ik dwaalde met name op het einde van mijn vorige post af). Op zich kun je de auto en huizenmarkt wel vergelijken, maar je moet wel bedenken dat de levensduur van een huis vele malen langer is dan die van een auto en er ook hele andere factoren een rol spelen.
Ik denk dan ook niet dat je kunt stellen dat huizen in de afgelopen 20 jaar niet afgeschreven werden. Het leek er alleen op omdat andere factoren (levensduur, locatie en gezinsinkomen) gezamelijk meer invloed hadden dan de afschrijving, en de prijzen daardoor toch lange tijd bleven stijgen. (Dat dus in tegenstelling tot de autowaarde die wel daalde als de auto ouder werd.)

[ Voor 11% gewijzigd door Steamwitz op 19-07-2013 15:08 ]

[!null]

Afschrijving moet aanwezig zijn ja, maar past niet echt in het Nederlandse denkbeeld over huizen. Andere zaken zijn inderdaad veel meer bepalend geweest: inflatie, vergroting besteedbaar inkomen aan wonen, en ook de locatie en daarmee grondprijs. Het beetje hout en steen wat er op staat is eigenlijk maar een deel van de prijs, en alleen dat deel kan afschrijven, de grondprijs niet.

Soms zie je opknappers voorbij komen dat je denkt... daar moet nog wel meer vanaf wil je het verkopen. Tijdje terug zag ik ook een typisch houten huis net buiten centrum Weesp. Historisch gezien zijn daar wat leuke houten huizen neergezet. Echter deze met compleet begroeide tuin, en het diende volledig gerenoveerd te worden. Wel vrijstaand, maar dus volledig van hout. Toch 2 ton vragen....

[joopv]

Een huis kun je wellicht afschrijven over 50 of 100 jaar (als er weinig onderhoud aan gedaan is), maar aan de grond valt niks af te schrijven.

De grondprijs kan zomaar 50% van de waarde van een koophuis zijn.

De vergelijking met een auto slaat dus nergens op.

[Richard]

joopv schreef op vrijdag 19 juli 2013 @ 15:09:
Een huis kun je wellicht afschrijven over 50 of 100 jaar (als er weinig onderhoud aan gedaan is), maar aan de grond valt niks af te schrijven.

De grondprijs kan zomaar 50% van de waarde van een koophuis zijn.

Of zelfs 100% Ik woon in een nogal landelijke omgeving, waar door de Provincie een bouwstop op is gelegt aan alles in het "buitengebied". Gemeentes kregen daarvoor wel de vrijheid om buiten de Provincie om (goedkeuring) binnen een bepaalde grens "onbeperkt" andere projecten te starten binnen de bebouwde kom.

Hierdoor is alleen het huisnummerbordje wat op een baksteen geschroeft zit al geld waard geworden. Mensen kopen in het buitengebied een krot (0% woningwaarde, 100% kavelwaarde), bouwen er een villa overheen, en inpandig slopen ze het krot.

Beetje regels omzeilen.

[Iblies]

Steamwitz schreef op vrijdag 19 juli 2013 @ 15:03:
Ik denk dat ik niet helemaal goed verwoord heb wat ik bedoelde (en ik dwaalde met name op het einde van mijn vorige post af). Op zich kun je de auto en huizenmarkt wel vergelijken, maar je moet wel bedenken dat de levensduur van een huis vele malen langer is dan die van een auto en er ook hele andere factoren een rol spelen.
Ik denk dan ook niet dat je kunt stellen dat huizen in de afgelopen 20 jaar niet afgeschreven werden. Het leek er alleen op omdat andere factoren (levensduur, locatie en gezinsinkomen) gezamelijk meer invloed hadden dan de afschrijving, en de prijzen daardoor toch lange tijd bleven stijgen. (Dat dus in tegenstelling tot de autowaarde die wel daalde als de auto ouder werd.)

En ziedaar een medeveroorzaker van een bubbel.

Een pand dat ouder is en behoefte heeft aan een grote (grotere) renovatie, maar ondertussen kwa prijs harder dan inflatie stijgt, daar gaat er iets hard mis.

Om een voorbeeld in harde euro's te geven. Een pand dat in 2000 150.000 euro waard was, en in 2005 180.000 met de kennisgeving dat er 30k aan moet worden verspijkerd,
die is dus 60k in waarde gestegen, 40%.
Als koper moet je dat bedrag toch op korte termijn ophoesten.

Als we normaal onze hypotheek zouden aflossen zouden we veel meer buffer hebben om die scheefgroei op te kunnen vangen. Of de verkoper brengt het pand bij de tijd, of hij verrekent het in de prijs. Dat stukje bewustwording moet nog komen bij de burger.

[Richard]

Iblies schreef op vrijdag 19 juli 2013 @ 15:20:
[...]
Om een voorbeeld in harde euro's te geven. Een pand dat in 2000 150.000 euro waard was, en in 2005 180.000 met de kennisgeving dat er 30k aan moet worden verspijkerd,
die is dus 60k in waarde gestegen, 40%.
Als koper moet je dat bedrag toch op korte termijn ophoesten.

Je mag echt niet spreken over 60k, want een pand is niet in 5 jaar (2000-2005) 30k aan onderhoud(sverschil).

[Iblies]

joopv schreef op vrijdag 19 juli 2013 @ 15:09:
Een huis kun je wellicht afschrijven over 50 of 100 jaar (als er weinig onderhoud aan gedaan is), maar aan de grond valt niks af te schrijven.

De grondprijs kan zomaar 50% van de waarde van een koophuis zijn.

De vergelijking met een auto slaat dus nergens op.

Beetje een administratieve dooddoener.

Ondernemers mogen inderdaad theoretisch niet afschrijven op hun grond, maar mogen nog steeds terecht een bak met geld reserveren om ervoor te zorgen dat het pand wordt afgebroken en opgeruimd.
Of je hebt een aparte reservering, of je hanteert een hogere afschrijfwaarde voor je pand. En dan laat ik de reserveringen voor aanpassen/opknappen van het pand even achterwege.

De regeling waar je het over hebt is ingevoerd ten tijde dat de prijzen de pan uitrezen en dat de verhoudingen zoek waren. Afschrijven/reserveren zorgde voor lagere winst terwijl de grond steeds meer waard werd. Nu zie je weer het omgekeerde maar dan ook nog eens in het kwadraat. Panden/kantoren zijn niets meer waard en de grond waarop daar kraait geen haan naar.

Die verliezen moeten ook nog eens een keer worden genomen.

Om heb eenvoudig te houden is het beste om vanuit de overheid een regeling te ondersteunen waarbij alle partijen het minst risico lopen,
de hele lening aflossen. Dat er sprake kan zijn van restwaarde als je nog een stukje grond over hebt, so be it. Als je 100m grond hebt dan hebben we het over een bedrag rond de 20.000 tot 40.000 euro. Dat zijn geen bedragen waar een inspecteur jou voor achterna komt.


@boven
Bedrag had ik aangehaald voor waardestijging terwijl daarnaast onderhoud tot een minimum is gebleven en niet zozeer dat in vijf jaar het pand zoveel achteruit is gegaan.

[ Voor 5% gewijzigd door Iblies op 19-07-2013 15:49 ]

[Steamwitz]

Iblies schreef op vrijdag 19 juli 2013 @ 15:20:
[...]

En ziedaar een medeveroorzaker van een bubbel.

Een pand dat ouder is en behoefte heeft aan een grote (grotere) renovatie, maar ondertussen kwa prijs harder dan inflatie stijgt, daar gaat er iets hard mis.

Om een voorbeeld in harde euro's te geven. Een pand dat in 2000 150.000 euro waard was, en in 2005 180.000 met de kennisgeving dat er 30k aan moet worden verspijkerd,
die is dus 60k in waarde gestegen, 40%.
...

Als je dat alleen voor het huis zelf betaald, dan betaal je misschien te veel. Maar hoe zit het met de locatie/grond? Misschien is de werkgelegenheid wel erg toegenomen, zijn de salarissen gestegen, is de locatie bereikbaarder geworden, zit er nu wel een supermarkt/theater om de hoek, is die naastgelegen lelijke fabriek gesloten en afgebroken, is de wijk kindvriendelijk geworden, zijn omliggende gebieden achteruit gegaan en zo kan ik nog tientallen mogelijke redenen aanvoeren waardoor de prijs hard kan stijgen.
Landelijk gezien heeft natuurlijk de eerste veel invloed gehad. De afgelopen 20 jaar ging het ons tenslotte voor de wind en hadden we relatief veel geld te besteden. Hierdoor namen de prijzen van woningen hard toe omdat er veel vraag was naar grotere woningen op mooiere locaties. De laatste paar jaar gaat het wat minder en dalen de prijzen, omdat iedereen wat onzekerder is over het geld wat we kunnen besteden. Dat heeft naar mijn mening niets met een bubbel te maken, maar met de markt. Als de economie weer toeneemt, nemen de huizenprijzen ook weer toe, omdat er dan weer een grotere vraag ontstaat. (Hier laat ik dingen als HRA enzo wel buiten beschouwing.)

Natuurlijk zijn er mensen die een zo duur mogelijk huis hebben gekocht om zo veel mogelijk winst te maken, maar ik denk dat het merendeel gewoon koopt omdat ze op een bepaalde locatie willen wonen die niet te huur is, verwachten dat de lasten van een koophuis op de langere termijn lager zijn dan die van een huurhuis, of het huis als spaarpot/pensioen willen gebruiken.

Iblies schreef op vrijdag 19 juli 2013 @ 15:20:
...
Als koper moet je dat bedrag toch op korte termijn ophoesten.

Als we normaal onze hypotheek zouden aflossen zouden we veel meer buffer hebben om die scheefgroei op te kunnen vangen. Of de verkoper brengt het pand bij de tijd, of hij verrekent het in de prijs. Dat stukje bewustwording moet nog komen bij de burger.

Dat mensen (en banken) beter moeten nadenken voor ze een handtekening onder een hypotheek zetten, daar ben ik het mee eens, maar dan vooral om te zorgen dat mensen (en banken) niet in de problemen komen.
Om scheefgroei op te vangen vind ik geen goede reden. Als een verkoper zijn huis graag voor twee keer de marktwaarde te koop wil zetten, dan is dat een zaak van de verkoper, niet voor de koper die graag wat minder wil betalen.
Ik wil ook graag minder geld uitgeven aan een mooi huis en denk dat sommige prijzen best omlaag zouden kunnen, maar als de eigenaar daar niet aan wil meewerken, dan heb ik drie keuzes: ik betaal de huidige prijs, ik wacht tot het goedkoper wordt of ik kijk naar een ander huis. Er zijn tenslotte genoeg huizen te koop.

[ Voor 3% gewijzigd door Steamwitz op 19-07-2013 17:38 ]

[Iblies]

In veel gevallen heeft de verkoper helemaal de vrijheid niet om de prijs omlaag te brengen zonder met een schuld achter te blijven.
Daarnaast is het maar de vraag of burgers met een huis onder water wel zo happig zijn om hun huis bij de tijd te brengen. Ik zie het namelijk niet gebeuren dat een bank een extra hypotheek verstrekken om een aantal zaken te vernieuwen. En al zouden ze dat willen, dan is er maar de vraag in hoeverre ze willen gaan en/of ze niet een eisen dat je zelf flink wat geld meeneemt.
In principe gaat een hypotheek tot 105%, dus een nieuwe lening zal naar alle waarschijnlijkheid een duurdere persoonlijke lening worden.

Dat is wat ik bedoel met tweedeling,
strengere eisen, waarbij aan de ene kant huizen hebt die worden afgelost, en er financiële ruimte ontstaat om binnen de normen het huis op te knappen. Daarnaast huizen die onder de oude regels vallen en eerst een financiële inhaalslag moeten maken waardoor een aantal zaken uitgesteld worden.

[Arthas]

RemcoDelft schreef op vrijdag 19 juli 2013 @ 11:02:
[...]

Grondprijzen zijn lange tijd veel sneller gestegen dan de inflatie. Kavels worden nu nauwelijks verkocht omdat ze nog op bubbelprijzen zitten. M.a.w. de grond is al aanzienlijk minder waard dan 5 jaar geleden.

En daar raak je direct een grote boosdoener, waarom alles nog op slot zit. Voorbeeld: op het moment is hier in de buurt een plan met 18 vrije kavels in ontwikkeling. De grond is destijds duur gekocht door de gemeente en nog duurder verkocht aan een ontwikkelaar. Let op, de grond is aangekocht in 2008.

En die ontwikkelaar heeft nu last van verlies-aversie. In deze is het de ontwikkelaar die moeilijk zijn kavels kwijtraakt, op andere plekken is het de overheid/gemeente die moet afschrijven op de gekochte grond en dat niet of nauwelijks doet.

Senor Sjon schreef op vrijdag 19 juli 2013 @ 09:37:
[...]

Ik wist niet dat het CPB ook de Stichting Open Deur beheerde?
Verliesaversie is vrij logisch. Men zal voor een baan geen 30-40k restschuld over hebben. Het kost gewoon jaren om dat af te lossen.

Dus omdat mensen in de shit zitten met onderwaarde, gaan we ze geld afpakken zodat ze nog minder geld hebben of extra af kunnen lossen? Die mensen doen wat de overheid had moeten doen en daar worden ze voor gestraft? Ik weet niet wat ze bij het CPB gesnoven hebben, but can I have some? Echt. Dit is een logica van een idiocratie die ik niet kan bevatten.

[...]

Is dit geschreven voor de huursector? De fiscaliteiten rondom de huurmarkt worden vakkundig overgeslagen. Dat de koopmarkt deze huurmarkt ook goeddeels heeft gefinancierd wordt overgeslagen.


[...]

No shit Sherlock. De OB lijkt me overigens geen drempel meer met 2%.


[...]

Zullen we de oogkleppen even afdoen en kijken naar de boze buitenwereld? Crisis, financieringsdrempels etc zijn van invloed. Verliesaversie lijkt wel menselijk.

Echt, hadden ze deze onderzoeker nog op voorraad liggen? Wat een prul.

Overigens, de CPB woningmarktmodellen zijn notoir onbetrouwbaar, dus hier zal ook wel weer een oepsje inzitten.

De jongens en meiden die geslaagd zijn voor het onderdeel Behavioral Finance werken niet bij het CPB

[joopv]

Een ingezonden stukje van een makelaar in het Eindhovens Dagblad.

"Stop juichverhalen woningmarkt"

[Xanaroth]

joopv schreef op zondag 21 juli 2013 @ 10:35:
Een ingezonden stukje van een makelaar in het Eindhovens Dagblad.

"Stop juichverhalen woningmarkt"

Eerst aangeven hoe de te hoge hypotheken/schulden het probleem zijn (hij geeft wel correct aan dat het probleem bij de doorstromer ligt). Maar vervolgens is de oplossing terug naar ruime leencapaciteit en aflossingsvrij, dat wat juist de kern is van het probleem!.

Had hij geëindigd met iets als meer eisen (zoals richting max 80% lenen versneld invoeren) was het een stuk geloofwaardiger geweest (immers, probleem is restschulden, ergo oplossing is restschulden voorkomen - niet meer restschulden creëren).

Prachtig stukje, maar uiteindelijk vooral even heerlijk kunnen lachen om weer een makelaar die beperkt is door het missen van inhoudelijke kennis.

[Señor Sjon]

En met versneld naar 80% gaat de doorstromer helemaal niet meer van zijn plek. Hoppa, hangslot op de woningmarkt en sleutel weggeflikkerd.

[Fiber]

Xanaroth schreef op zondag 21 juli 2013 @ 19:54:
[...] restschulden voorkomen...

Alleen zo jammer dat je daar een beetje laat mee bent. Die restschulden zijn er al lang, dus voorkomen gaat niet meer.

Dus als we er dan vanuit gaan dat die restschulden er al zijn, en dat die een probleem zijn, dan is het toch wel zinnig om het over een oplossing te hebben. Welke oplossing dat moet zijn daar valt over te twisten, maar alleen maar roepen dat we die restschulden moeten voorkomen, daar is het nu wel een beetje te laat voor.

[pingkiller]

Het treurige is dat er sinds 2008 geen ingrijpende veranderingen zijn doorgevoerd in de woningmarkt. De HRA moet er op termijn aan geloven en het totaal aan sociale huurwoningen moet flink worden teruggeschroefd. De politiek lijkt het maar niet voor elkaar te krijgen om op te boksen tegen de gevestigde belangen. Te weten banken, mensen met een koop woning en scheefhuurders. Deze drie partijen zijn wat mij betreft verantwoordelijk voor de problemen in de huizenmarkt(impliciet dan wel expliciet) en daar moet dan ook de rekening terecht komen. Hoe sneller je de pijn concreet maakt hoe beter je de pijn kan managen.

overigens is de politiek hier ook een partij in maar daar kan je zo lastig een rekening neerleggen. Als de overheid moet gaan betalen betekend dat vrijwel zeker dat er minder geld naar onderwijs/zorg/etc gaat

[t_captain]

HRA is de hoofdoorzaak dat we geen gezonde commerciele huurmarkt hebben zoals andere landen; ten opzichte van eigen woningbezit wordt commerciele huur met wen paar honderd euro per woning per maand benadeeld.

Overigens ben ik niet van mening dat huizen hier te goedkoop zijn. De afgelopen paar jaar orienteer ik me af en toe internationaal en dan lach ik me altijd kapot om mijn huidige hypotheeklasten. De mensen hebben gewoon te weinig euro's in hun portemonnaie, da's het echte probleem

[Iblies]

pingkiller schreef op zondag 21 juli 2013 @ 20:28:
Het treurige is dat er sinds 2008 geen ingrijpende veranderingen zijn doorgevoerd in de woningmarkt.
...

Financiering is teruggebracht van 125 naar 105 en wordt nog minder, studieschuld telt mee bij hypotheekaanvraag, aflossingsvrij is niet meer toegestaan als je subsidie wilt, scheefhuurders moeten flink meer betalen.

Alleen is de overheid vergeten dat een paar bijkomstigheden om de hoek komen kijken waar niet op is ingespeeld. Zo mogen verkopers een restschuld meefinancieren en banken claimen dat ze het ook willen financieren,
alleen de burger wil er niet aan.

Is ook niet vreemd als je stapsgewijs regels doorvoert, je hebt geen consequent beleid. Je ziet dat ook terugkomen in de verkopen, ene keer schiet deze de lucht in, vervolgens krijg je wederom een diepterecord. Wil je een uit die cirkel komen dan moet je perspectief bieden en dat krijg je als je in staat wordt gesteld om die schuld te beperken.
Me alle veranderende regels op sociaal vlak gaat dat tegen gezond verstand in. Je gaat niet op een hypotheek van 30 jaar aflossen als je niet wat de komende 5 of 10 jaar zal brengen.

Probleem bij de hypotheken onder water is dat het een civiele zaak is tussen hypotheekgever en hypotheeknemer. Ondanks het feit dat de overheid terdege een rol heeft, al was het maar in gedeelde aansprakelijkheid, kunnen ze er verdomd weinig aan doen. Wat de overheid wel kan doen is de banken verplichten hun balansen te herwaarderen omdat die niet representatief is. Op dit kunnen banken oude taxaties gebruiken terwijl een pand een stuk minder waard is. De kans is groot dat vervolgens de overheid de bank weer mag opkopen of financieren.

[Xanaroth]

Senor Sjon schreef op zondag 21 juli 2013 @ 20:02:
En met versneld naar 80% gaat de doorstromer helemaal niet meer van zijn plek. Hoppa, hangslot op de woningmarkt en sleutel weggeflikkerd.

Is de kern niet juist dat de doorstromer NU al niet verhuist vanwege de restschuld? Dat hanglsot zit al 5 jaar lang op de woningmarkt (zie verkoopcijfers etc).

Dus - verhuist nu niet vanwege restschuld ongeacht of je regels verder aanscherpt of niet. Echter, door snel de regels aan te scherpen, voorkom je wel restschulden in de toekomst (je zorgt ervoor dat de groep niet oneindig door kan groeien).
Volgende stap is dan degene met restschuld te 'helpen' door bijvoorbeeld HRA te vervangen door Hypotheek Aflossings Aftrek (niet aftrekken van rente, maar het bedrag dat je aflost). Dat kun je in principe identiek doen aan de huidige HRA kwa hoeveelheid geld, maar daarmee zorg je in elk geval voor een einde aan alle aflossingsvrije hypotheken en beperk je de restschuld problemen opnieuw.
Daarna kun je dan nog altijd naar restschuld zelf kijken, maar ik denk dat de banken niet mee gaan werken (en Nederland is al blut) dus dat zal toch vanuit de consument zelf moeten komen met ouderwets aflossen.

Oftewel, de enige oplossing lijkt mij om echt te gaan hervormen met grote stappen.

[ Voor 8% gewijzigd door Xanaroth op 22-07-2013 07:44 ]

[Help!!!!]

Het hervormen van de huizenmarkt is goed maar brengt de andere problemen pijnlijk aan het licht.

Het probleem zit namelijk niet in de eerste plaats in de huizenmarkt.

Het oppompen vd huizenmarkt en het genereren van te hoge schulden zorgde voor veel (goedverdiendende) banen en inkomen. Het zorgde ook voor geld bij de overheid om allerlei dure hobbies te kunnen uitvoeren etc.

Als dit niet uit de huizenmarkt komt dan zal het uit een andere sector/sectoren moeten komen. Maar welke ?

Er zijn in NL imo veel teveel mensen tov de capaciteit vd economie om het welvaartsniveau te kunnen handhaven.

Oplossingen
1 Genoegen nemen met (stuk) minder. (Wil niemand.)
2 Andere sectoren die verlies opvangen. (Ik zie ze niet direct.)
3 Minder mensen. (Demografie enigzins sturen, altijd heikel punt. Zou wel goed zijn.)

Hierdoor komt niemand uit het huizenmarkt issue. Het issue huizenmarkt en ermee doormodderen zelf zal daarom nog wel even doorgaan denk ik.

[ Voor 7% gewijzigd door Help!!!! op 22-07-2013 09:19 ]

[!null]

Ik zie niet echt hoe mensen wegsturen een oplossing is. Misschien als je alleen mensen wegstuurt die ons geld kosten (levenslange uitkeringstrekkers of zieken / afgekeurden)

Genoegen nemen met een stuk minder willen maar weinig mensen, maar het zal vaak niet echt een keuze zijn denk ik.

[RemcoDelft]

Help!!!! schreef op maandag 22 juli 2013 @ 09:16:
Oplossingen
1 Genoegen nemen met (stuk) minder. (Wil niemand.)

Minder wat? Minder geld? Of minder huizen? Want het bouwen van huizen is nou niet bepaald een probleem, en bouwvakkers zijn niet degenen die dat hele riante salaris krijgen door het opkloppen van huizenbubbels.

[defiant]

t_captain schreef op zondag 21 juli 2013 @ 20:41:
Overigens ben ik niet van mening dat huizen hier te goedkoop zijn. De afgelopen paar jaar orienteer ik me af en toe internationaal en dan lach ik me altijd kapot om mijn huidige hypotheeklasten. De mensen hebben gewoon te weinig euro's in hun portemonnaie, da's het echte probleem

Er zijn inderdaad geluiden die vinden dat de loonmatiging het afgelopen decennium over het algemeen het verkeerde instrument is geweest:
Nederland snakt naar loonstijging

[ Voor 3% gewijzigd door defiant op 22-07-2013 09:40 ]

[Xanaroth]

Koopwoning 9,6% goedkoper.

Bestaande koopwoningen waren in juni 9,6 procent goedkoper ten opzichte van een jaar eerder. De prijsdaling is groter dan in mei toen huizen 8,2 procent goedkoper waren.

We hebben ook voor het eerst een officiele double-digit prijsdaling, met 10.4% bij vrijstaande woningen.

Lijkt erop dat de prijsdaling steeds meer versneld de afgelopen maanden? In totaal nu 21% eraf sinds de piek. Ruim 1/3 van de daling zit dus in de laatste 1/5 van de crisis...

[ Voor 9% gewijzigd door Xanaroth op 22-07-2013 09:51 ]

[t_captain]

@defiant: een loon-prijs spiraal is idd de meest voor de hand liggende weg uit de huiige situatie.
- het biedt de mogelijkheid om lonen meer te differentiëren naar de structurele veranderingen op de arbeidsmarkt (nu zijn veel mensen in minder gevraagde beroepen te duur geworden waardoor ze werkloos worden)
- je reduceert de snel opgelopem staadsschuldquote
- je kunt de verhouding tussen inkomenvan (schaarse) werkenden en (overvloedige) inactieven iets verleggen
- de hogere lonen van de gevraagde werknemers (bovenste helft arbeidsmarkt) herstellen de woningmat,t.

[Señor Sjon]

defiant schreef op maandag 22 juli 2013 @ 09:39:
[...]

Er zijn inderdaad geluiden die vinden dat de loonmatiging het afgelopen decennium over het algemeen het verkeerde instrument is geweest:
Nederland snakt naar loonstijging

Merci. Dat stuk was ik al een tijdje kwijt. Maar dat is precies wat ik al tijden propagandeer. Cumulatief is er meer dan 10% daling van inkomen. Verklaart ook weer een deel van de woningmarkt en de deplorabele staat van onze economie.

De woningmarkt zit nu gewoon in een vrije val.
- 6 miljard bezuinigingen staan op stapel.
- Pechtold zal via weer een akkoord het ontslagrecht en de ww helpen afbreken. Nauwelijks ww, nauwelijks ontslagvergoeding (een 'leerbudget' betaalt geen hypotheek), jarenlange reele inkomensdaling en iedereen is inmiddels murw gebeukt.
- status sociaal akkoord erg onduidelijk met de komende bezuinigngen.
- pensioenen en de opbouw hiervan daalt.
- geld wordt elders over de balk gesmeten, dus iedereen wacht als een konijn in de koplampen wanneer de afrekening daarvan komt.
- Rutte en Samsom die willen dat je gaat consumeren, maar wel ondertussen de middelen afpakken.

Tsja, wie gaat dan een huis kopen?

[MIBRK]

Senor Sjon schreef op maandag 22 juli 2013 @ 10:07:
[...]

Merci. Dat stuk was ik al een tijdje kwijt. Maar dat is precies wat ik al tijden propagandeer. Cumulatief is er meer dan 10% daling van inkomen. Verklaart ook weer een deel van de woningmarkt en de deplorabele staat van onze economie.

De woningmarkt zit nu gewoon in een vrije val.
- 6 miljard bezuinigingen staan op stapel.
- Pechtold zal via weer een akkoord het ontslagrecht en de ww helpen afbreken. Nauwelijks ww, nauwelijks ontslagvergoeding (een 'leerbudget' betaalt geen hypotheek), jarenlange reele inkomensdaling en iedereen is inmiddels murw gebeukt.
- status sociaal akkoord erg onduidelijk met de komende bezuinigngen.
- pensioenen en de opbouw hiervan daalt.
- geld wordt elders over de balk gesmeten, dus iedereen wacht als een konijn in de koplampen wanneer de afrekening daarvan komt.
- Rutte en Samsom die willen dat je gaat consumeren, maar wel ondertussen de middelen afpakken.

Tsja, wie gaat dan een huis kopen?

Iemand die ergens moet wonen.

[Franck]

Xanaroth schreef op maandag 22 juli 2013 @ 09:49:
Koopwoning 9,6% goedkoper.


[...]


We hebben ook voor het eerst een officiele double-digit prijsdaling, met 10.4% bij vrijstaande woningen.

Lijkt erop dat de prijsdaling steeds meer versneld de afgelopen maanden? In totaal nu 21% eraf sinds de piek. Ruim 1/3 van de daling zit dus in de laatste 1/5 van de crisis...

Dat is mooi. Dan komt dalijk het herstel. Er wordt meestal overdreven voor herstel (overshoot)

[rube]

Franck schreef op maandag 22 juli 2013 @ 10:19:
[...]
Dat is mooi. Dan komt dalijk het herstel. Er wordt meestal overdreven voor herstel (overshoot)

Weet niet wat jou definitie van "herstel" en "dalijk" is, maar als je ervan uit gaat dat zoals gebruikelijk het dieptepunt 2 jaar na de hoogste werkeloosheid is verwacht je dus dat we de piek in werkeloosheid nu bereikt hebben en over 2 jaar (dalijk) "herstellen"?

Kun je onderliggende redenen specificeren voor je oneliner?

[Krisp]

Franck schreef op maandag 22 juli 2013 @ 10:19:
[...]

Dat is mooi. Dan komt dalijk het herstel. Er wordt meestal overdreven voor herstel (overshoot)

Dus wanneer we de double digits ingaan, is er sprake van overshoot? Voor zover ik de prijzen overzie, gaat de daling alleen maar sneller en zie ik op basis van de cijfers in juni nog geen enkele indicatie voor herstel. De hoeveelheid verkopen worden minder, de prijs daalt als een malle. Pas als de hoeveelheid verkopen licht omhoog gaat, is er m.i. sprake van een vorm van herstel. Op dat moment kan er ook sprak zijn van overshoot: doordat de prijs zoveel lager is, gaan mensen kopen omdat men een dief van de portemonnee is wanneer men het niet doet.

[Woy]

Senor Sjon schreef op maandag 22 juli 2013 @ 10:07:
[...]
Merci. Dat stuk was ik al een tijdje kwijt. Maar dat is precies wat ik al tijden propagandeer. Cumulatief is er meer dan 10% daling van inkomen. Verklaart ook weer een deel van de woningmarkt en de deplorabele staat van onze economie.

Dat lijkt me inderdaad ook een van de beste oplossingen voor de huidige problematiek. De verliezen blijven bij de mensen die de risico's genomen hebben, maar de verliezen worden wel betaalbaarder op deze manier.

Tevens kan er voor de oudere werknemers minder salaris stijging verwacht worden, en dat is typisch de groep die juist wel geprofiteerd heeft van de explosieve groei van de woningmarkt.

Ik vindt het ook een mooi onderbouwd stuk om te lezen, en had er nooit bij stil gestaan dat het een reële optie kon zijn.

De woningmarkt zit nu gewoon in een vrije val.
- 6 miljard bezuinigingen staan op stapel.
- Pechtold zal via weer een akkoord het ontslagrecht en de ww helpen afbreken. Nauwelijks ww, nauwelijks ontslagvergoeding (een 'leerbudget' betaalt geen hypotheek), jarenlange reele inkomensdaling en iedereen is inmiddels murw gebeukt.
- status sociaal akkoord erg onduidelijk met de komende bezuinigngen.
- pensioenen en de opbouw hiervan daalt.
- geld wordt elders over de balk gesmeten, dus iedereen wacht als een konijn in de koplampen wanneer de afrekening daarvan komt.
- Rutte en Samsom die willen dat je gaat consumeren, maar wel ondertussen de middelen afpakken.

Tsja, wie gaat dan een huis kopen?

Het probleem is IMHO vooral dat de overheid totaal geen visie uitdraagt of duidelijk beleid heeft. Elke week is er wel weer een of ander plan wat flinke impact kan hebben op iemand zijn financiële situatie. Met dat in ogenschouw is het niet gek dat mensen grote bestedingen uitstellen. De overheid moet eens gewoon eens een duidelijk lange termijn plan neerleggen, en zich daar ook aan houden. Dat zie ik echter op dit moment niet gebeuren, want de huidige regering heeft gewoon niet genoeg draagvlak, en moeten bij alles weer een compromis zoeken. Elk plan wat ze lanceren wordt vroeger of later voor de helft afgebroken, waardoor er weer andere plannen op tafel komen.

[RemcoDelft]

Xanaroth schreef op maandag 22 juli 2013 @ 09:49:
Koopwoning 9,6% goedkoper.

Ik heb de CBS-data t/m juni 2013 verwerkt tot grafieken.

%-verandering t.o.v. dezelfde maand een jaar eerder


CBS huizenprijsindex


Aantal huizen verkocht (lopend gemiddelde over 12 maanden)

[Xanaroth]

RemcoDelft schreef op maandag 22 juli 2013 @ 10:30:
[...]

Ik heb de CBS-data t/m juni 2013 verwerkt tot grafieken.

%-verandering t.o.v. dezelfde maand een jaar eerder
[afbeelding]

CBS huizenprijsindex
[afbeelding]

Aantal huizen verkocht (lopend gemiddelde over 12 maanden)
[afbeelding]

De dalingsnelheid lijkt een mooie lineaire streep naar beneden te zijn sinds 2010. Elke meting daalt de prijs sneller dan ervoor.

We zullen nu elk moment richting capitulation gaan denk ik? Immers, in de sociale kringen en media zie je langzaam aan acceptatie komen, met dingen als verliesaversie, lobby tegen HRA, huidige starters die plannen maken uitgaande van restschuld bij volgende verhuizing, etc.

In het huidige tempo zal despair wel eens aanzienlijk sneller kunnen gaan volgen. Immers, als we zo doorgaan is de huidige -21% van de top mogelijk volgend jaar -3x%... Dan kan het zomaar 2015 interessant worden voor investeerders om in te stappen.

Dat valt trouwens ook weer samen met de talloze eerdere voorspellingen, van een crisis tot 2017. Immers bodem in 2015/2016 en dan nog 1-2 jaar return to normal...

[ Voor 6% gewijzigd door Xanaroth op 22-07-2013 11:13 ]

[RemcoDelft]

Xanaroth schreef op maandag 22 juli 2013 @ 11:01:
In het huidige tempo zal despair wel eens aanzienlijk sneller kunnen gaan volgen. Immers, als we zo doorgaan is de huidige -21% van de top mogelijk volgend jaar -3x%...

Tijd voor een Poll?

Poll: Welk scenario verwacht jij voor de huizenprijsindex?
• Tussen A en B
• Tussen B en C
• Tussen C en D
• Tussen D en E
• Tussen E en F
• Tussen F en G

^{Ook een poll maken? Klik hier}

[!null]

Ik wil gewoon C kiezen

[rik86]

Ik vind de lijntjes niet zo heel duidelijk vooral
Ik denk/hoop tussen B & D, boven B is niet realistisch, onder D is volgens mij rampzalig voor de economie.

Wat ik me afvraag: Volgens mij is de totale uitstaande hypotheekschuld rond de 700 miljard euro. Als de huizenprijzen 20% dalen, zouden banken dan ook 20% daarvan af moeten schrijven/ moeten ze dan het onderwaterstaande deel afschrijven/ moeten ze dat doen bij de aflossingsvrije hypotheken die onder water staan? Hoe zit dat eigenlijk en wat voor effect heeft dat op de diverse ratio's, zoals de tier-1-core ratio?

[rube]

rik86 schreef op maandag 22 juli 2013 @ 12:24:
Wat ik me afvraag: Volgens mij is de totale uitstaande hypotheekschuld rond de 700 miljard euro. Als de huizenprijzen 20% dalen, zouden banken dan ook 20% daarvan af moeten schrijven/ moeten ze dan het onderwaterstaande deel afschrijven/ moeten ze dat doen bij de aflossingsvrije hypotheken die onder water staan?

Zolang de hypotheekgever gewoon aan zijn verplichtingen kan voldoen hoeven de banken niet zo heel veel af te gaan schrijven lijkt mij? Pas als die niet meer kunnen betalen, zullen ze wat af af moeten gaan schrijven op de lening omdat de onderliggende waarde niet meer geheel voldoende is.

[ATS]

Zelfs dan nog niet. De restschuld blijft gewoon staan immers nadat het onderpand verkocht is door de bank.

[rube]

ATS schreef op maandag 22 juli 2013 @ 12:59:
Zelfs dan nog niet. De restschuld blijft gewoon staan immers nadat het onderpand verkocht is door de bank.

Ja, maar "Pas als die niet meer kunnen betalen," kan de restschuld wel blijven staan, maar heb je als bank toch wel een issue denk ik. Van een kale kip kun je niet plukken. Maar goed, als het met NHG is heeft de bank sowieso geen probleem (voorlopig althans dan )

[Woy]

In principe zouden ze het onderpand af moeten waarderen. Voor hypotheken die lager zijn als de waarde van het onderpand haalt dat niet zo heel veel uit. Voor hypotheken die hoger zijn neemt het risico van de lening toe, en daarmee ongetwijfeld de waarde ( Waarvoor je hem door zou kunnen verkopen ).

[ Voor 3% gewijzigd door Woy op 22-07-2013 13:05 ]

[Krisp]

rik86 schreef op maandag 22 juli 2013 @ 12:24:
Wat ik me afvraag: Volgens mij is de totale uitstaande hypotheekschuld rond de 700 miljard euro. Als de huizenprijzen 20% dalen, zouden banken dan ook 20% daarvan af moeten schrijven/ moeten ze dan het onderwaterstaande deel afschrijven/ moeten ze dat doen bij de aflossingsvrije hypotheken die onder water staan? Hoe zit dat eigenlijk en wat voor effect heeft dat op de diverse ratio's, zoals de tier-1-core ratio?

Het is niet voor niets dat banken er op dit moment alles aan doen te voorkomen dat mensen hun huis gedwongen verkocht moeten worden.

Strikt genomen is een hypotheek een persoonlijke lening, waar een onderpand aan vastgekoppeld zit. Als de huizenprijzen zakken, hoeft er geen probleem te zijn. Voorwaardelijk hiervoor is dat de lening wordt afgelost en de rente betaald wordt. Nederlanders doen dat (internationaal gezien) erg goed. Zolang ze dat blijven doen, is er dan ook geen enkel probleem. Lastiger wordt het als mensen hun woning niet meer kunnen betalen, doordat ze bijvoorbeeld werkeloos worden. Wanneer de verplichtingen op dat moment niet meer nagekomen kunnen worden, moet de bank gaan afschrijven op de hypotheek.

De huizenprijzen zijn dus niet direct van invloed op de afschrijvingen, maar de wanbetalingen. Die nemen ook toe, en doordat de uiterste consequentie van wanbetalingen (gedwongen verkoop) minder oplevert. De restschuld die overblijft wordt dan zo groot, dat redelijkerwijs niet verwacht kan worden dat deze (volledig) wordt ingelost. Dat is pas het moment dat banken moeten afschrijven. In generieke zin doen ze dit eerder, omdat je dat soort dingen kunt zien aankomen.

Moeten banken nu al afschrijven? Strikt genomen niet. Dat hebben ze tot nu toe ook heel beperkt gedaan (ik meen 1 miljard, ook voor objecten die banken zelf bezitten). Voor een eerlijk verhaal zouden ze dat wel moeten doen.

[rube]

Krisp schreef op maandag 22 juli 2013 @ 13:07:
[...]
Moeten banken nu al afschrijven? Strikt genomen niet. Dat hebben ze tot nu toe ook heel beperkt gedaan (ik meen 1 miljard, ook voor objecten die banken zelf bezitten). Voor een eerlijk verhaal zouden ze dat wel moeten doen.

Dat is natuurlijk de vraag. Zolang het verhaal eerlijk is, in zijnde dat bijna alle klanten zeer waarschijnlijk gewoon aan hun betalingen zullen blijven voldoen, waarom zouden ze dan veel meer af moeten schrijven?

Ze kunnen hooguit reserveringen gaan nemen als de kans mogelijk aanwezig is. Als je gaat afboeken terwijl dit nog niet te onderbouwen is, krijg je volgens mij gelazer met accountants en de belastingdienst...

Eigen onroerend goed is natuurlijk iets anders.

[Help!!!!]

!null schreef op maandag 22 juli 2013 @ 09:31:
Ik zie niet echt hoe mensen wegsturen een oplossing is. Misschien als je alleen mensen wegstuurt die ons geld kosten (levenslange uitkeringstrekkers of zieken / afgekeurden)

Genoegen nemen met een stuk minder willen maar weinig mensen, maar het zal vaak niet echt een keuze zijn denk ik.

Immigratiebeleid, kinderbijslag e.d. zijn o.a. middelen waarmee demografie te sturen is.

RemcoDelft schreef op maandag 22 juli 2013 @ 09:35:
[...]

Minder wat? Minder geld? Of minder huizen? Want het bouwen van huizen is nou niet bepaald een probleem, en bouwvakkers zijn niet degenen die dat hele riante salaris krijgen door het opkloppen van huizenbubbels.

Minder geld/welvaart natuurlijk.

[RemcoDelft]

Help!!!! schreef op maandag 22 juli 2013 @ 13:35:
Minder geld/welvaart natuurlijk.

Dat komt neer op de quote die ik ooit over Ierland hoorde (vrij vertaald): "het ging mis op het moment dat mensen gingen geloven dat welvaart niet ontstond door daadwerkelijke productie, maar door hetzelfde stukje land telkens voor een hogere prijs te verkopen"! Dure huizen zijn geen welvaart, betaalbare huizen(bouw) wel.

[Iblies]

Krisp schreef op maandag 22 juli 2013 @ 13:07:
[...]

...
De huizenprijzen zijn dus niet direct van invloed op de afschrijvingen, maar de wanbetalingen. Die nemen ook toe, en doordat de uiterste consequentie van wanbetalingen (gedwongen verkoop) minder oplevert. De restschuld die overblijft wordt dan zo groot, dat redelijkerwijs niet verwacht kan worden dat deze (volledig) wordt ingelost. Dat is pas het moment dat banken moeten afschrijven. In generieke zin doen ze dit eerder, omdat je dat soort dingen kunt zien aankomen.

Moeten banken nu al afschrijven? Strikt genomen niet. Dat hebben ze tot nu toe ook heel beperkt gedaan (ik meen 1 miljard, ook voor objecten die banken zelf bezitten). Voor een eerlijk verhaal zouden ze dat wel moeten doen.

Het gaat om waarderingen.

Een hypotheek met NHG kan de de bank doodleuk op hetzelfde bedrag blijven waarderen. Nederlandse overheid staat garant waardoor theoretisch de banken alleen hypotheken zonder die verzekering opnieuw zouden moeten herwaarderen, wat overigens ook niet consequent wordt gedaan.

Al zou de overheid in de knel komen, en een paniek besluit nemen, zoals met de ABN, door financiële instellingen te verplichten de hypotheken te herwaarderen,
dan kunnen de banken inpakken en moet de overheid ook garant staan. Alle instellingen failliet laten gaan is onmogelijk en dat weten de instellingen ook heel goed.

Een mogelijkheid is om een serieuze stress-test te houden, waarbij hypotheken op marktwaarde worden gewaardeerd. Dan kun je banken in ieder geval direct aanspreken op de midden-lange termijn risico's en dat deze vervolgens serieuze buffers gaan aanmaken, of een andere regeling gaan verzinnen waarbij de risico's terug worden gebracht.

Bij de huidige worden alle risico's afgescheept op de burger, NHG => belastinggeld, 10 jaar schuld meenemen is ook niet een mooi uitzicht, etc.

En om een pas op de plaats te maken,
de woekerpolis en trawanten is nog steeds niet volledig afgewerkt, de resultaten die de instellingen halen zijn daardoor niet representatief want er moeten nog veel kosten worden genomen. Overheid moet de financiële instellingen een heel stuk strenger aanpakken of ze het nu willen of niet. Echter is er ondanks 150 leden in de tweede kamer en 100 in de eerste,
te weinig kennis om een fatsoenlijk beleid te ontwikkelen om de instellingen op te schonen. Dan blijf je met verassingen zitten en is het maar weer de vraag of een instelling overeind kan blijven of niet.

[Xanaroth]

RemcoDelft schreef op maandag 22 juli 2013 @ 11:14:
[...]

Tijd voor een Poll?

Toch relatief veel mensen met 'Tussen B en C', dus die vanaf nu een stijging verwachten. Vraag me af waar dat op gebasseerd is?

[mrwolf]

De wens is de vader van de gedachte wellicht?

[rube]

En, 9 mensen, 17%, nou nou, poe hee.

[Bartjuh]

Overblijfselen uit het 'de prijzen zullen eeuwig stijgen' tijdperk.

In 2008 waren er hier genoeg die dachten dat 10% daling al ondenkbaar was (en die reageren nu nog volop).

[SeatRider]

Wat ik me dit weekend nou afvroeg, wat nou als we niet de hypotheekrente aftrekbaar maken, maar de aflossing?

Stel; hypotheek 200.000. Dan is met een gemiddelde rente van 5% en een lineaire aflossing de middelrente (5% van 100.000) = 5.000 per jaar. Dat is bij 42% belastingvoordeel dus 2.100 belastingvoordeel, maal 30 jaar is 60.200

Als we in plaats daarvan het aflossen aftrekbaar maken. Stel je lost weer lineair af, 6666,67 per jaar. Als je dat fiscaal aftrekbaar maakt, kunnen mensen sneller aflossen, en gaan vanzelf de rentelasten ook omlaag.

Bij een annuiteitenhypotheek is juist de aflossing in het begin nog erg laag, waardoor je pas later profijt hiervan zult hebben. Een lineaire hypotheek is in dit geval juist handiger, omdat je direct begint met aflossen.

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op maandag 22 juli 2013 @ 11:14:
[...]

Tijd voor een Poll?
[afbeelding]
Poll: Welk scenario verwacht jij voor de huizenprijsindex?
• Tussen A en B
• Tussen B en C
• Tussen C en D
• Tussen D en E
• Tussen E en F
• Tussen F en G
[afbeelding]
^{Ook een poll maken? Klik hier}

Denk zelf dat het rond C zal zitten. Belangrijkste factor zal nieuwe begroting zijn. Als kredietmogelijkheden weer worden beperkt, dan zul je net als in afgelopen jaren zien dat prijs daar negatief door beinvloed wordt. Als Blok eindelijk eens snapt dat rust geboden is, dan zullen prijzen denk ik stabiel blijven. Gezien grote aanbod zal een (grote) stijging niet snel aan de orde zijn.

[ATS]

SeatRider schreef op maandag 22 juli 2013 @ 15:20:
Wat ik me dit weekend nou afvroeg, wat nou als we niet de hypotheekrente aftrekbaar maken, maar de aflossing?

Stel; hypotheek 200.000. Dan is met een gemiddelde rente van 5% en een lineaire aflossing de middelrente (5% van 100.000) = 5.000 per jaar. Dat is bij 42% belastingvoordeel dus 2.100 belastingvoordeel, maal 30 jaar is 60.200

Als we in plaats daarvan het aflossen aftrekbaar maken. Stel je lost weer lineair af, 6666,67 per jaar. Als je dat fiscaal aftrekbaar maakt, kunnen mensen sneller aflossen, en gaan vanzelf de rentelasten ook omlaag.

Bij een annuiteitenhypotheek is juist de aflossing in het begin nog erg laag, waardoor je pas later profijt hiervan zult hebben. Een lineaire hypotheek is in dit geval juist handiger, omdat je direct begint met aflossen.

Aardig idee (en hier met enige regelmaat geopperd), maar ik zie even niet in waarom je een aflossing zou moeten mogen afrekken van je inkomstenbelasting als je de originele lening niet ziet als extra inkomen... Ik bedoel: dat je je pensioenpremie kan aftrekken waarna je later belasting betaalt over de uitkering is redelijk, maar voor het aftrekken van je aflossing op woning staat er niets tegenover. Ook wordt de situatie ten opzichte van huurders wel heel erg scheef zo: die mogen immers hun huur ook niet aftrekken. Ten slotte doet het niets aan het beperken van die aftrek. Je zou er tenminste een plafond in moeten leggen lijkt me, anders wordt het een wel heel eenvoudige manier om je af te dragen belastingen te verminderen als je veelverdiener bent: gewoon een duur pand kopen, en de hypotheek aflossen in zo'n tempo dat je netto (bijna) geen inkomen hebt. Hypotheek afgelost? Volgende pand kopen en hetzelfde trucje herhalen...

Netto maakt het overigens voor normale gevallen niet zo heel veel uit denk ik, afhankelijk van de rente. Is de rente hoog, dan zal het totaalbedrag aan rente hoger zijn dan de aflossing over 30 jaar. Is de rente laag, dan is de aflossing het grotere deel.

[!null]

SeatRider schreef op maandag 22 juli 2013 @ 15:20:
Wat ik me dit weekend nou afvroeg, wat nou als we niet de hypotheekrente aftrekbaar maken, maar de aflossing?

Stel; hypotheek 200.000. Dan is met een gemiddelde rente van 5% en een lineaire aflossing de middelrente (5% van 100.000) = 5.000 per jaar. Dat is bij 42% belastingvoordeel dus 2.100 belastingvoordeel, maal 30 jaar is 60.200

Als we in plaats daarvan het aflossen aftrekbaar maken. Stel je lost weer lineair af, 6666,67 per jaar. Als je dat fiscaal aftrekbaar maakt, kunnen mensen sneller aflossen, en gaan vanzelf de rentelasten ook omlaag.

Bij een annuiteitenhypotheek is juist de aflossing in het begin nog erg laag, waardoor je pas later profijt hiervan zult hebben. Een lineaire hypotheek is in dit geval juist handiger, omdat je direct begint met aflossen.

Is op zich wel een aardig idee en al vaker geopperd. Echter, in het begin zullen de lasten hoe dan ook zwaarder zijn en later juist makkelijker. Terwijl iedereen doorgaans in het begin moeite heeft om de eindjes aan elkaar te knopen en later niet.

[SeatRider]

ATS schreef op maandag 22 juli 2013 @ 15:36:
[...]
Aardig idee (en hier met enige regelmaat geopperd), maar ik zie even niet in waarom je een aflossing zou moeten mogen afrekken van je inkomstenbelasting als je de originele lening niet ziet als extra inkomen... Ik bedoel: dat je je pensioenpremie kan aftrekken waarna je later belasting betaalt over de uitkering is redelijk, maar voor het aftrekken van je aflossing op woning staat er niets tegenover. Ook wordt de situatie ten opzichte van huurders wel heel erg scheef zo: die mogen immers hun huur ook niet aftrekken. Ten slotte doet het niets aan het beperken van die aftrek. Je zou er tenminste een plafond in moeten leggen lijkt me, anders wordt het een wel heel eenvoudige manier om je af te dragen belastingen te verminderen als je veelverdiener bent: gewoon een duur pand kopen, en de hypotheek aflossen in zo'n tempo dat je netto (bijna) geen inkomen hebt. Hypotheek afgelost? Volgende pand kopen en hetzelfde trucje herhalen...

Ja, er zou een soort van plafond moeten zijn, anders kun je sowieso in één klap een huis tax free kopen, als je genoeg geld hebt.

[rube]

SeatRider schreef op maandag 22 juli 2013 @ 15:42:
[...]

Ja, er zou een soort van plafond moeten zijn, anders kun je sowieso in één klap een huis tax free kopen, als je genoeg geld hebt.

En je een erg goed salaris hebt

[RemcoDelft]

ATS schreef op maandag 22 juli 2013 @ 15:36:
Aardig idee (en hier met enige regelmaat geopperd), maar ik zie even niet in waarom je een aflossing zou moeten mogen afrekken van je inkomstenbelasting als je de originele lening niet ziet als extra inkomen... Ik bedoel: dat je je pensioenpremie kan aftrekken waarna je later belasting betaalt over de uitkering is redelijk, maar voor het aftrekken van je aflossing op woning staat er niets tegenover. Ook wordt de situatie ten opzichte van huurders wel heel erg scheef zo: die mogen immers hun huur ook niet aftrekken. Ten slotte doet het niets aan het beperken van die aftrek

Dat is eenvoudig te voorkomen, en legt ook meteen de vinger op de zere plek: verander de bestaande HRA zo dat het bedrag gelijk blijft, maar stel een extra eis: je krijgt alleen HRA als je minimaal dat bedrag aflost.
Annuitair is dan niet strikt genoeg! Maar de mensen die zonder HRA niet kunnen rondkomen (oftewel de tophypotheken uit het verleden) gaan dit niet kunnen opbrengen...

[Iblies]

ATS schreef op maandag 22 juli 2013 @ 15:36:
[...]


Aardig idee (en hier met enige regelmaat geopperd), maar ik zie even niet in waarom je een aflossing zou moeten mogen afrekken van je inkomstenbelasting als je de originele lening niet ziet als extra inkomen... Ik bedoel: dat je je pensioenpremie kan aftrekken waarna je later belasting betaalt over de uitkering is redelijk, maar voor het aftrekken van je aflossing op woning staat er niets tegenover. Ook wordt de situatie ten opzichte van huurders wel heel erg scheef zo: die mogen immers hun huur ook niet aftrekken. Ten slotte doet het niets aan het beperken van die aftrek. Je zou er tenminste een plafond in moeten leggen lijkt me, anders wordt het een wel heel eenvoudige manier om je af te dragen belastingen te verminderen als je veelverdiener bent: gewoon een duur pand kopen, en de hypotheek aflossen in zo'n tempo dat je netto (bijna) geen inkomen hebt. Hypotheek afgelost? Volgende pand kopen en hetzelfde trucje herhalen...

Netto maakt het overigens voor normale gevallen niet zo heel veel uit denk ik, afhankelijk van de rente. Is de rente hoog, dan zal het totaalbedrag aan rente hoger zijn dan de aflossing over 30 jaar. Is de rente laag, dan is de aflossing het grotere deel.

Het is wel een mooiere oplossing voor restschuld/onder water.
De aflossing daar aftrekken is in mijn optiek een veel betere oplossing dan alleen de financiering aftrekken.

De kans dat in de nabije toekomst dergelijke toestanden weer zullen voorkomen acht ik minimaal, indien de huidige regels worden aangehouden.
Bij een restschuld van 30.000 los je over 10 jaar 250 euro per maand af, na aftrek is dat 150 euro. Het is niet steeds niet weinig, maar nog te overzien.

Het hoe en wat daar invulling aan moet worden is een penibele situatie. Het beste zou een overheidsorgaan zijn die deze taak op zich neemt, en dat de aftrek door de financiële instellingen wordt bekostigd.

En het hoeft niet echt veel te kosten,
als 250.000 gezinnen er tzt gebruik van zullen maken met een gemiddelde schuld van 30.000 dan heb je het over een bedrag van 7,5mld. Aan belastinginkomsten kost je dat 3,2mld, over 10 jaar is dat 320 mln p/j. Een factor die daarbij niet verrekend heb is dat de financieringskosten minder worden als je aflost. Lagere schuld, minder financiering, minder teruggaaf.

De bal is deels aan de instellingen, deels aan de overheid, maar ook deels bij de consument. De bank heeft altijd een zorgplicht gehad, en er kan terecht de vraag worden gesteld of daar zo realistisch invulling aan is gegeven. Signalen van overhitting waren al ruim voor de crisis aanwezig, en toch ging men klakkeloos door met het verstrekken van oa aflossingsvrije hypotheken.

[ATS]

RemcoDelft schreef op maandag 22 juli 2013 @ 16:28:
[...]

Dat is eenvoudig te voorkomen, en legt ook meteen de vinger op de zere plek: verander de bestaande HRA zo dat het bedrag gelijk blijft, maar stel een extra eis: je krijgt alleen HRA als je minimaal dat bedrag aflost.
Annuitair is dan niet strikt genoeg! Maar de mensen die zonder HRA niet kunnen rondkomen (oftewel de tophypotheken uit het verleden) gaan dit niet kunnen opbrengen...

Dát vindt ik nu een interessant idee: op zich houdt je de rente aftrekbaar, maar maximaal tot het bedrag dat je ook aflost. Dat klinkt mij al realistischer dan gewoon de aflossing in zijn geheel aftrekbaar maken. Aan de andere kant vraag ik me af: is het wel nodig om strenger te worden dan annuïtair?

Voor restschulden kan je wat mij betreft wel nadenken over creatieve oplossingen. Dat is een oplossing voor fouten uit het verleden.

[Oscar Mopperkont]

Gister helemaal gemist dat in Amsterdam de huizenprijzen gewoon gestegen zijn:

http://www.rtlnieuws.nl/e...g-woningmarkt#node_314016

Toch wel opvallend nieuws, gezien de berichten over rest van NL.

[ Voor 19% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 23-07-2013 08:28 ]

[Ortep]

ATS schreef op dinsdag 23 juli 2013 @ 08:11:
[...]
Dát vindt ik nu een interessant idee: op zich houdt je de rente aftrekbaar, maar maximaal tot het bedrag dat je ook aflost. Dat klinkt mij al realistischer dan gewoon de aflossing in zijn geheel aftrekbaar maken. Aan de andere kant vraag ik me af: is het wel nodig om strenger te worden dan annuïtair?

Het klinkt als een 'nieuw' plan. Maar dat was precies wat ik deed toen ik begon met mijn huis te kopen. De hele HRA werd gebruikt om versneld af te lossen op een annuïtaire hypotheek. Juist in het begin heb je maximale HRA en dan helpt het aflossen ook omdat je direct je maandlasten kan laten dalen. Waardoor je het jaar er op weer de HRA PLUS het verschil in maandlasten kan aflossen.
Het werd me niet verplicht door de overheid, maar door de bank. Die botweg stelde: Je zorgt maar dat je binnen 5 jaar zoveel hebt afgelost dat je de hele hypotheek op één salaris kan dragen anders verlengen we niet.
En raad eens, plotseling blijkt een 5e hands wasmachine goed te zijn, heb je geen auto nodig maar blijkt fietsen naar je werk heel gezond, en is een omgekeerde krat met een 'gezellig' kleedje er over een heel mooi tafeltje om de 48 cm TV op te zetten.
Maar na die paar jaar is het in eens alsof een huis niets kost. Nu ja, het kost wel geld, maar je hebt inmiddels zoveel afgelost dat onder water staan nooit meer aan de orde komt, en het wel of niet handhaven van de HRA is een niet belangrijke discussie geworden. Woonlasten zijn niet meer van het hoogste belang. Er zijn hier mensen die zeggen dat dat verschrikkelijk is, die 3-5 jaar waarin je zuinig moet zijn en niet kan 'leven' Maar dat moet je omdraaien. Het is maar maximaal een jaar of 5 krap. Dan ben je ergens rond de 30-35. Daarna heb je het 50-45 jaar veel makkelijker.

[Tleilaxu]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 23 juli 2013 @ 08:26:
Gister helemaal gemist dat in Amsterdam de huizenprijzen gewoon gestegen zijn:

http://www.rtlnieuws.nl/e...g-woningmarkt#node_314016

Toch wel opvallend nieuws, gezien de berichten over rest van NL.

Ik vind het opvallen dat RTL Nieuws een pagina heeft met als tag 'opleving van de woningmarkt', terwijl geen van de artikelen (behalve die over Amsterdam), wijst op een opleving. En zelfs die van amsterdam is gewoon een daling van 5%, alleen ten opzichte van het vorige kwartaal een stijging.

[ Voor 5% gewijzigd door Tleilaxu op 23-07-2013 08:49 ]

[Ortep]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 23 juli 2013 @ 08:26:
Toch wel opvallend nieuws, gezien de berichten over rest van NL.

Op dit moment is slecht nieuws heel populair. Zeker in de huizenmarkt. Net als bij de pensioenen. Iedereen loopt te roepen dan het daar zo slecht gaat en dat ze moeten korten. Dan gaat het dus over 3 pensioenfondsen (Wel met veel leden) Maar niemand praat over de andere pensioenfondsen waarvan sommige al jaren lang rendementen van meer dan 10% per jaar halen, sommige zelfs 18% !!!!! en waarvan de dekkingsgraad dik boven de 120% is, tot wel 140% toe. Waar nog gewoon wordt geïndexeerd zonder een enkel probleem. Soms werd er een jaar net iets minder verhoogd, maar er wordt nu zelfs weer over extra inhaal indexaties gedacht bij die fondsen.

Goed nieuws is geen nieuws...niet voor pensioenen, niet voor terreuraanslagen, niet voor criminaliteitscijfers en niet voor de huizenmark

[Z___Z]

Ortep schreef op dinsdag 23 juli 2013 @ 08:42:
[...]


Het klinkt als een 'nieuw' plan. Maar dat was precies wat ik deed toen ik begon met mijn huis te kopen. De hele HRA werd gebruikt om versneld af te lossen op een annuïtaire hypotheek. Juist in het begin heb je maximale HRA en dan helpt het aflossen ook omdat je direct je maandlasten kan laten dalen. Waardoor je het jaar er op weer de HRA PLUS het verschil in maandlasten kan aflossen.
Het werd me niet verplicht door de overheid, maar door de bank. Die botweg stelde: Je zorgt maar dat je binnen 5 jaar zoveel hebt afgelost dat je de hele hypotheek op één salaris kan dragen anders verlengen we niet.
En raad eens, plotseling blijkt een 5e hands wasmachine goed te zijn, heb je geen auto nodig maar blijkt fietsen naar je werk heel gezond, en is een omgekeerde krat met een 'gezellig' kleedje er over een heel mooi tafeltje om de 48 cm TV op te zetten.
Maar na die paar jaar is het in eens alsof een huis niets kost. Nu ja, het kost wel geld, maar je hebt inmiddels zoveel afgelost dat onder water staan nooit meer aan de orde komt, en het wel of niet handhaven van de HRA is een niet belangrijke discussie geworden. Woonlasten zijn niet meer van het hoogste belang. Er zijn hier mensen die zeggen dat dat verschrikkelijk is, die 3-5 jaar waarin je zuinig moet zijn en niet kan 'leven' Maar dat moet je omdraaien. Het is maar maximaal een jaar of 5 krap. Dan ben je ergens rond de 30-35. Daarna heb je het 50-45 jaar veel makkelijker.

Het zijn meestal mensen die gestudeerd hebben die huizen kopen. Dus dat zou betekenen dat je na je 5 jaar studeren en dus zuinig moet leven nog eens 5 jaar zuinig aan moet doen. Dat in de leeftijd van 18-28. Als dat het geval moet zijn, dan zou ik helemaal niet meer het advies geven om te studeren. Je kan dan beter op je 18e meteen gaan werken tegen 1800 euro/maand en sociaal gaan huren. Het kost dan gewoon te veel tijd voor je je studie hebt 'terugverdiend'.

[Tleilaxu]

Ortep schreef op dinsdag 23 juli 2013 @ 08:48:
[...]


Op dit moment is slecht nieuws heel populair. Zeker in de huizenmarkt. Net als bij de pensioenen. Iedereen loopt te roepen dan het daar zo slecht gaat en dat ze moeten korten. Dan gaat het dus over 3 pensioenfondsen (Wel met veel leden) Maar niemand praat over de andere pensioenfondsen waarvan sommige al jaren lang rendementen van meer dan 10% per jaar halen, sommige zelfs 18% !!!!! en waarvan de dekkingsgraad dik boven de 120% is, tot wel 140% toe. Waar nog gewoon wordt geïndexeerd zonder een enkel probleem. Soms werd er een jaar net iets minder verhoogd, maar er wordt nu zelfs weer over extra inhaal indexaties gedacht bij die fondsen.

Goed nieuws is geen nieuws...niet voor pensioenen, niet voor terreuraanslagen, niet voor criminaliteitscijfers en niet voor de huizenmark

Ben ik het niet mee eens. Ik denk niet dat mensen nog opkijken van een bericht dat de huizenprijzen opnieuw gedaald zijn, dat weten we nu allemaal wel. Juist een stabilisatie van de prijs is iets wat mensen zal interesseren?

[Z___Z]

Ja, maar het bericht dat de huizenmarkt stabiliseert, kan je maar 1x daadwerkelijk naar buiten brengen, terwijl berichten over daling eindeloos herhaald kunnen worden.

[Ortep]

Z___Z schreef op dinsdag 23 juli 2013 @ 08:51:
[...]

Het zijn meestal mensen die gestudeerd hebben die huizen kopen. Dus dat zou betekenen dat je na je 5 jaar studeren en dus zuinig moet leven nog eens 5 jaar zuinig aan moet doen. Dat in de leeftijd van 18-28. Als dat het geval moet zijn, dan zou ik helemaal niet meer het advies geven om te studeren. Je kan dan beter op je 18e meteen gaan werken tegen 1800 euro/maand en sociaal gaan huren. Het kost dan gewoon te veel tijd voor je je studie hebt 'terugverdiend'.

Klopt, dat heb ik zelf ook een keer uitgerekend. Toen ik studeerde woonde er onder me een postbode. Als ik ging tellen wat ik uitgaf en aan kosten had en wat hij aan inkomen had, dan duurde het ergens tot mijn 45ste voor ik hem had ingehaald. Dus even veel geld had verdiend. Immers, als ik 5 jaar langer onder weg was, had hij al minimaal 5 keer het minimum loon. (Een postbode kreeg meer) En als ik dan als aanvangssalaris modaal kreeg (Kreeg ik niet) , dan koste me dat iets van 3 jaar om het in te halen. Maar ja, dan had hij ook weer 3 jaarsalarissen gehad.
In de praktijk had ik ruim 10-12 jaar nodig om wat salaris betreft op zijn niveau te komen. En dan heb ik de kosten niet eens meegenomen. Dan had ik het nog niet beter, nee, dan was ik op hetzelfde punt. Het staat je vrij om dat ook te doen. En dan maar hopen dat je zulk soort werk 50 jaar leuk zal blijven vinden met geen enkel kans op verbetering.

Van mij hoef je niet zuinig aan te doen. Maar dan ook niet klagen dat je de rest van je leven krap _blijft_ zitten. Geld lenen kost geld Maar ik heb nu al een jaar of 30 plezier van die paar jaar bezuinigen en ik hoop er nog 20 aan vast te knopen. Oh ja, had je al gelezen in deze discussie dat mijn huis hypotheek vrij is? En dan ik dus NUL aan woonlasten heb (Afgezien van onderhoud natuurlijk) Ik heb zelfs geen last van de huurwaardeforfait.

[Ortep]

Tleilaxu schreef op dinsdag 23 juli 2013 @ 08:52:
[...]

Ben ik het niet mee eens. Ik denk niet dat mensen nog opkijken van een bericht dat de huizenprijzen opnieuw gedaald zijn, dat weten we nu allemaal wel. Juist een stabilisatie van de prijs is iets wat mensen zal interesseren?

Het is waar journalisten van leven...van ellende, ze schrijven wel: Man kreeg duw van jongen en viel op zijn gezicht. Maar nooit: Man struikelde en werd opgevangen door behulpzame jongen.

De criminaliteitscijfers dalen al sinds 2000...lees jij er vaak over?
Je leest wel dat de werkloosheid met 10% stijgt, (van 7.8 naar 8.6), maar je leest nergens: Goh ongeveer 92% van de mensen heeft gewoon werk.
Meer dan de helft van de pensioenfondsen draaien van goed tot uitstekend, lees jij er veel over?
Er zijn nog steeds mensen die hun huis binnen 3 maanden verkopen, lees jij er veel over? Nee, wat de krant haalt is die arme dochter die al 7 jaar lang het huis van haar moeder probeert te verkopen om de erfbelasting te betalen. En waar het dan ook nog voor een deel haar eigen schuld is

[ Voor 9% gewijzigd door Ortep op 23-07-2013 09:30 ]

[Z___Z]

@Orterp: Ik klaag ook niet en heb ook gewoon een huis gekocht vorig jaar en verbouwd. Dus zal vast ook onder water staan. Heb er verder geen problemen mee. Los 60% af en 40% aflosingsvrij. Ik ga er vanuit dat mijn salaris nog wel stijgt, waardoor aflossen in een later stadium voordeliger is voor mij dan nu. Ben wel voor een rijtjeshuis gegaan ipv een vrijstaande woning, gezien die laatste categorie nog te veel daalt in waarde. Is ook logisch want grote huizen worden steeds minder aantrekkelijk, gezien de samenstelling van huishoudens veel kleiner is geworden.

Het is nu ook anders dan in de jaren 80, toen de rente nog double digits waren. Toen merkte je van aflossen nog daadwerkelijk iets in de maandlasten. Maar nu als ik 50k zou aflossen zou me dat maar 100 euro/maand aan maandlasten schelen. Dus niet echt de moeite waard. Het duurt gewoon te lang voordat je weer 50k aan besteedbaar geld hebt met die besparing.

[Ortep]

Z___Z schreef op dinsdag 23 juli 2013 @ 09:13:
@Orterp: Ik klaag ook niet en heb ook gewoon een huis gekocht vorig jaar en verbouwd. Dus zal vast ook onder water staan.

Het klonk alsof ik jou beschuldigde van klagen. Dat was niet de bedoeling. Maar het was meer als algemene opmerking bedoeld

Het is nu ook anders dan in de jaren 80, toen de rente nog double digits waren. Toen merkte je van aflossen nog daadwerkelijk iets in de maandlasten. Maar nu als ik 50k zou aflossen zou me dat maar 100 euro/maand aan maandlasten schelen. Dus niet echt de moeite waard. Het duurt gewoon te lang voordat je weer 50k aan besteedbaar geld hebt met die besparing.

klopt, de aflossing hakte er toen fors in wat rente betreft. Maar dan nog heb je met een niet al te hoge hypotheek van laten we zeggen 200K en een rente van 5% ongeveer 10K per jaar aan rentekosten. Met een inkomen beneden de 56K levert je dat 4200 aan HRA op.
In het, niet door mij, voorgestelde systeem los je dat dus extra af. Maar je lost natuurlijk ook je gewone annuïteit af. Dat is al snel 250 euro per maand in het begin. Dus dat is ook nog eens 3000 euro per jaar dat de schuld daalt.

Hou dat 5 jaar vol en je hebt al 35K afgelost.

Het is iedereen zijn eigen keuze dat wel of niet te doen. Het enige wat ik stelde was dat het geen echt nieuw idee was. Maar dat het dus al eerder werd toegepast.

[Xanaroth]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 23 juli 2013 @ 08:26:
Gister helemaal gemist dat in Amsterdam de huizenprijzen gewoon gestegen zijn:

http://www.rtlnieuws.nl/e...g-woningmarkt#node_314016

Toch wel opvallend nieuws, gezien de berichten over rest van NL.

Ja, ze hebben het over een daling van 5,5% (waar het landelijk -9,6% jaar-op-jaar is) en zeggen in de header dat het een stijging is.

Je bent er mooi ingetrapt, volgende keer het hele artikel eerst lezen .


De 'opleving' tag van RTL staat ook ineens vol met 'trekt het aan of niet?' artikelen. Kennelijk zijn de cijfers zo enorm negatief dat ze de propaganda niet vol kunnen houden zonder gezichtsverlies te leiden. Vooral artikel van Hans de Geus is - zoals we gewend zijn van hem, puur feitelijk en zeer helder - opmerkelijk, aangezien het een RTL man is. Daarmee is duidelijk dat er zelfs binnen RTL 2 kampen zijn, degene met kennis (zoals Hans de Geus) en degene met een te hoge hypotheek (zoals degene die de tab oorsponkelijk heeft gemaakt, maar zo te zien aan de kant is gezet gezien de omslag in stemming van de artikelen).

[ Voor 36% gewijzigd door Xanaroth op 23-07-2013 09:49 ]

[Krisp]

Xanaroth schreef op dinsdag 23 juli 2013 @ 09:41:
[...]

De 'opleving' tag van RTL staat ook ineens vol met 'trekt het aan of niet?' artikelen. Kennelijk zijn de cijfers zo enorm negatief dat ze de propaganda niet vol kunnen houden zonder gezichtsverlies te leiden. Vooral artikel van Hans de Geus is - zoals we gewend zijn van hem, puur feitelijk en zeer helder - opmerkelijk, aangezien het een RTL man is. Daarmee is duidelijk dat er zelfs binnen RTL 2 kampen zijn, degene met kennis (zoals Hans de Geus) en degene met een te hoge hypotheek (zoals degene die de tab oorsponkelijk heeft gemaakt, maar zo te zien aan de kant is gezet gezien de omslag in stemming van de artikelen).

Ik vind het heel lastig om te stellen dat de pers een subjectieve rol speelt. Toch zijn er wel aanwijzingen:

• De NOS bericht alleen na aanleiding van cijfers van de NVM, en gisteren niet na aanleiding van de cijfers van het kadaster. Nu snap ik dat de NOS niet dubbel wil berichten, maar kiezen tussen objectieve cijfers en cijfers van een belangengroepering lijkt me geen moeilijke keuze. Daarnaast is het komkommertijd.
• RTL pikt als kop van een artikel de stijging in Amsterdam eruit.
• Nu.nl weet nog een nuance aan te brengen (het positieve verhaal van NVM, maar ook een minder positief verhaal ernaast).

Het is heel lastig om er een objectief verhaal uit te halen.

[Oscar Mopperkont]

Xanaroth schreef op dinsdag 23 juli 2013 @ 09:41:
[...]


Ja, ze hebben het over een daling van 5,5% (waar het landelijk -9,6% jaar-op-jaar is) en zeggen in de header dat het een stijging is.

Je bent er mooi ingetrapt, volgende keer het hele artikel eerst lezen .

Haha, ja mooie

Maar even serieus. Het is opvallend nieuws, omdat het natuurlijk tegen de trend in is van de rest van Nederland. Daar zag je dat de jaar-op-jaar-prijs versneld daalde en in Amsterdam juist niet, terwijl er een goede reden was voor de versnelling die was waargenomen.

Het blijft een N=1-verhaal, dus heel veel kun je niet met het nieuws. Wilde het alleen even flaggen.

Wellicht komt het doordat huizen in Vinex-wijken in slaapstad A heel goed concurreren met huizen in slaapstad B, C of D en elk huis dus veel meer "last" heeft van concurrentie, wat de prijzen drukt. Of wellicht komt het gewoon door toeval

Nouja, we zullen zien hoe het loopt. De cijfers van volgende maand zijn volgens mij weer meer indicatief dan van deze maand, omdat juni vorig jaar een aparte maand was.

[ATS]

Ortep schreef op dinsdag 23 juli 2013 @ 09:27:
[...]
In het, niet door mij, voorgestelde systeem los je dat dus extra af. Maar je lost natuurlijk ook je gewone annuïteit af. Dat is al snel 250 euro per maand in het begin. Dus dat is ook nog eens 3000 euro per jaar dat de schuld daalt.

Hou dat 5 jaar vol en je hebt al 35K afgelost.

Het idee was, in elk geval bij mij, niet om de aftrek van de rente te verplichten als extra aflossing, maar om de aftrek te maximaliseren op het bedrag dat je afgelost hebt dat jaar. Dus los je alleen je annuïteit af, dan los je zo'n 250 * 12 = 3k af, en is dat ook je maximale renteaftrek, ook al is je betaalde rente 10k. Als je meer wil aflossen dan kan dat: gebruik je voorlopige teruggave om af te lossen. Bij de 10k totale (7k extra) aflossing haal je je maximale renteaftrek. Wat je nog meer aflost levert je qua HRA niets extra op, maar wel qua verminderde rentelasten natuurlijk.

Het nadeel van dit systeem is dat het best complex is natuurlijk. Het is lastig om van te voren in te schatten hoeveel aftrek je hebt voor het lopende jaar, zeker als je fluctuerend inkomen hebt, je je baan verliest of je situatie op een andere manier verandert. Op zich maakt dat voor de rentelasten en het halen van de maximale HRA niet uit, maar wel voor wat die aftrek dan precies gaat opleveren en of het financieel haalbaar is om dat te doen. Toch denk ik dat het wel een enorme stimulans kan zijn om versneld af te lossen.

[RemcoDelft]

Ik heb nog wat grafiekjes gemaakt van de prijsontwikkeling (gecorrigeerd met de Consumer Price Index):


Ter vergelijking dezelfde grafiek, maar dan de CPI-correctie uitgevoerd naar huidige euro's i.p.v. 1995-euro's:

Inflatie meegenomen lag de piek op de huizenmarkt op augustus 2007. In absolute prijs lag de piek op augustus 2008. Precies 1 jaar verschil.

Bronnen:
Verkoopprijzen en -aantallen
Inflatie 1995
Inflatie 1996-heden

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 23 juli 2013 @ 08:26:
Gister helemaal gemist dat in Amsterdam de huizenprijzen gewoon gestegen zijn:

http://www.rtlnieuws.nl/e...g-woningmarkt#node_314016

Even quoten van RTL:

Amsterdamse huizenbezitters hoeven nog niet meteen te juichen, want hun huis is het afgelopen jaar nog steeds 5,5% gedaald in waarde. Maar het is een opvallend lichtpuntje. De huizenprijzen lijken weer wat te stijgen

Toch wel opvallend nieuws, gezien de berichten over rest van NL.

Het is geen opvallend nieuws. Het enige opvallende is hoe suggestief RTL dit brengt!
Nu de feiten:
-De huizenprijzen in Amsterdam zijn gedaald.
-RTL moet zoeken naar een lichtpuntje en komt daarmee uit op de nietszeggende kwartaal-op-kwartaal-cijfers.
-Blijkbaar is het alleen voor Amsterdam gelukt om daar een positieve draai aan te geven.
-RTL noemt producten die duurder worden nog steeds "een lichtpuntje", wat wel aangeeft dat het vanuit de verkoper bekeken wordt. Als land heb je er niets aan als schulden toenemen voor hetzelfde product.

[ Voor 66% gewijzigd door RemcoDelft op 23-07-2013 10:45 ]