Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[Bart-Willem]

Ik denk dat Arnout anders wel een punt heeft: de woningmarkt is een indicator dat het slecht gaat met de economie, niet de oorzaak. Velen laten ons dat geloven, en ik snap dat ook wel omdat het om forsere bedragen gaat dan besparen op een tube tandpasta. Maar dat het slecht gaat met de economie zie je ook in de detailhandel en autobranche: consumenten geven gewoon geen geld uit. En dat is ook deels door de overheid: de BTW-verhoging blijkt meer kwaad dan goed te hebben gedaan, evenals alle overige "bezuinigingen" die gewoon een ordinaire lastenverhoging zijn. Dat Nederlanders daarom maar massaal de hand op de knip houden is dus heel wat meer dan de huizen die niet gekocht worden.

[Bartjuh]

Ook een nauwelijks genoemde trend, maar al 20+ jaar aan de gang en van enorme invloed op de economie op lange termijn: vraag en aanbod tussen bedrijfsleven en wat er afstudeert is COMPLEET uit evenwicht!

WO afgestuurde social-science kan mooi direct naar de bijstand, terwijl een WO bèta afgestudeerde (werktuigbouw, chemische technologie, etc) zelfs nu de bedrijven voor het uitzoeken heeft. Dat is toch op zijn zachtst gezegd apart te noemen... toch?

Vanuit de overheid zou onderwijs veel meer als een investering moeten worden gezien. Iemand opleiden voor de bijstand (WO social-science, kunst, economie, bedrijfskunde) is een slechte investering (kost belastingbetaler 8000+ euro per jaar, + uitkeringen na studie). Kortom, gewoon knetterharde quota's op die opleidingen, op allemaal. Als je bent uitgeloot en hem alsnog wilt doen? Dan betaal je maar gewoon instituutgeld.

[EXX]

Natuurlijk compleet offtopic maar ik moet je wel gelijk geven. Afgelopen weekend publiceerde zuyd hogeschool in de regionale krant een lijst met alle afgestudeerden van dit jaar. Alleen al het aantal sociale werkers was groter dan alle beta's bij elkaar.

[Rukapul]

EXX schreef op dinsdag 16 juli 2013 @ 23:22:
Natuurlijk compleet offtopic

Post het dan niet... en hetzelfde voor al degenen hierboven die het topic meenden te moeten verrijken met de lokale toko's in Almere en wat niet meer

Dit topic gaat over de huizenmarkt. Zie de topicwarning.

[ Voor 8% gewijzigd door Rukapul op 16-07-2013 23:32 ]

[ATS]

RemcoDelft schreef op dinsdag 16 juli 2013 @ 16:18:
[...]

En de bank die dat weigerde zag de klant vertrekken naar een bank die wel meer wou uitlenen...

Op welke manier ontslaat ze dat van hun verantwoordelijkheid? De zorgplicht geldt voor alle (financiële) dienstverleners. Of een ander dat nu nalaat of niet is niet relevant.

[ATS]

Bartjuh schreef op dinsdag 16 juli 2013 @ 23:09:
Ook een nauwelijks genoemde trend, maar al 20+ jaar aan de gang en van enorme invloed op de economie op lange termijn: vraag en aanbod tussen bedrijfsleven en wat er afstudeert is COMPLEET uit evenwicht!

WO afgestuurde social-science kan mooi direct naar de bijstand, terwijl een WO bèta afgestudeerde (werktuigbouw, chemische technologie, etc) zelfs nu de bedrijven voor het uitzoeken heeft. Dat is toch op zijn zachtst gezegd apart te noemen... toch?

Vanuit de overheid zou onderwijs veel meer als een investering moeten worden gezien. Iemand opleiden voor de bijstand (WO social-science, kunst, economie, bedrijfskunde) is een slechte investering (kost belastingbetaler 8000+ euro per jaar, + uitkeringen na studie). Kortom, gewoon knetterharde quota's op die opleidingen, op allemaal. Als je bent uitgeloot en hem alsnog wilt doen? Dan betaal je maar gewoon instituutgeld.

Je overdrijft nogal. Ik heb een master filosofie, social science pur-sang dus. En ik ben nog geen dag werkloos geweest en geen cent uitkering getrokken. En ja, ik heb nu een prima betaalde baan. Zo ken ik er meer.

[rube]

Maar snel even wat on topic nieuws:Vergrijzing vormt bedreiging woningmarkt

Naar verwachting komen rond 2030 circa 53.000 koopwoningen per jaar vrij, gelijk aan de huidige productie van nieuwbouwwoningen.

Zonder ingrijpen kan deze toename van aanbod leiden tot een verdere waardedaling van woningen, problemen met de verhuurbaarheid en leegstand. Dit effect zal met name zichtbaar zijn in krimpregio's.

ATS: zie bericht RAKUPUL

[Mektheb]

2030 is me huis allang afbetaald, ik zie het probleem niet . ( voor mij dan )

[RemcoDelft]

rube schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 09:00:
... Zonder ingrijpen ...

Ik ben heel benieuwd wat ze daarmee bedoelen: woningen slopen? Voor zover ik weet is 5-10% leegstand prima in een gezonde markt: het geeft voldoende keus, voorkomt prijsbubbels, en zorgt ervoor dat je ruim de tijd hebt om te verhuizen (en dus tijdelijk 2 huizen te hebben).
Beschikbaarheid lijkt me aanzienlijk belangrijker dan hoge prijzen.

[rube]

RemcoDelft schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 09:04:
[...]
Ik ben heel benieuwd wat ze daarmee bedoelen: woningen slopen? Voor zover ik weet is 5-10% leegstand prima in een gezonde markt: het geeft voldoende keus, voorkomt prijsbubbels, en zorgt ervoor dat je ruim de tijd hebt om te verhuizen (en dus tijdelijk 2 huizen te hebben).
Beschikbaarheid lijkt me aanzienlijk belangrijker dan hoge prijzen.

Ja, de titel "vormt een bedreiging" is ook maar net vanuit welke hoek je het bekijkt. De eigenaren? Potentiele kopers? Of bedoelen ze een bedreiging voor de gehele samenleving

[Arnout]

Ik denk vooral dat het extra aanbod -nog meer dan nu- niet aansluit op de behoefte. Het zullen voornamelijk oudere, uitgeleefde woningen zijn, te groot voor jonge gezinnen.

[Krisp]

Bart-Willem schreef op dinsdag 16 juli 2013 @ 21:03:
Ik denk dat Arnout anders wel een punt heeft: de woningmarkt is een indicator dat het slecht gaat met de economie, niet de oorzaak. Velen laten ons dat geloven, en ik snap dat ook wel omdat het om forsere bedragen gaat dan besparen op een tube tandpasta. Maar dat het slecht gaat met de economie zie je ook in de detailhandel en autobranche: consumenten geven gewoon geen geld uit. En dat is ook deels door de overheid: de BTW-verhoging blijkt meer kwaad dan goed te hebben gedaan, evenals alle overige "bezuinigingen" die gewoon een ordinaire lastenverhoging zijn. Dat Nederlanders daarom maar massaal de hand op de knip houden is dus heel wat meer dan de huizen die niet gekocht worden.

Het is imo niet zo zwart-wit: Deze hele crisis is begonnen als een schuldencrisis; waarbij Amerikanen na stijging van de hypotheekrente hun huis niet meer konden betalen. Daardoor stokte de kredietverlening wereldwijd, waardoor de economie in een crisis kwam. Imo zijn zowel de recessie als de stilvallende huizenmarkt een symptoom van hetzelfde probleem: stokkende kredietverlening. Dat de EU juist in de afgelopen jaren kapitaaleisen zoals Basel III aan het invoeren is, zorgt ervoor dat de kredietverlening beperkt blijft. In Nederland speelden daarnaast nog de zeer ruime regelingen aangaande hypotheekverstrekking. Die heeft de overheid aangescherpt, door zowel qua aflossing (lenteakkoord) als qua maximale hypotheek (NiBud) eisen te stellen.

Vervolgens is er een treintje gaan lopen: de aanvoer van nieuwe kopers met genoeg geld stokte (immers: de banken verlenen mondjesmaat hypotheken die vervolgens ook nog lager zijn), waardoor er mensen met restschuld waren. Die restschuld drukt weer op de prijs van het volgende huis. Daarbij zijn er afvallers die überhaupt niet meer (ver)kopen, en maakt men de omslag van eerst kopen - dan verkopen naar eerst verkopen - dan kopen. Deze twee redenen verklaren de lagere verkopen van huizen en het grote aanbod op Funda.

Een huis kost -ook in de crisis- nog steeds veel geld. Een koophuis is -nog steeds- goedkoper dan een huurhuis. Mensen kopen nu andere -meer courante- huizen, maar kopen nog steeds huizen. Als je een hypotheek kunt betalen, dan koop je gewoon (zeker als dat met NHG kan, er is dan geen risico). Wonen moet je toch, en dan maar zo goedkoop mogelijk (en dus kopen).

Het enige wat in dit verhaal nog roet in het eten kan gaan gooien, is de wetenschap dat de huizen nog nooit zo duur zijn geweest. Als mensen niet het vertrouwen hebben dat ze tegen een redelijke prijs van hun huis af kunnen, dan kopen ze niet meer. Dat denkt imho echter nog maar een zeer beperkt deel van de potentiële kopers: starters kopen immers nog steeds (wel goedkoper, niet minder). De vraag is hoe snel mensen het 'pessimistische' verhaal gaan overnemen. Als dat gebeurt gaan de prijzen nog veel sneller zakken.

[RemcoDelft]

Krisp schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 09:28:
Het enige wat in dit verhaal nog roet in het eten kan gaan gooien, is de wetenschap dat de huizen nog nooit zo duur zijn geweest. Als mensen niet het vertrouwen hebben dat ze tegen een redelijke prijs van hun huis af kunnen, dan kopen ze niet meer. Dat denkt imho echter nog maar een zeer beperkt deel van de potentiële kopers: starters kopen immers nog steeds (wel goedkoper, niet minder). De vraag is hoe snel mensen het 'pessimistische' verhaal gaan overnemen. Als dat gebeurt gaan de prijzen nog veel sneller zakken.

De starters die in (zeg) 2007 een huis kochten, en nu zwaar onder water staan, hebben nu het argument: "maar ik wilde gewoon wonen en huren was geen optie". Zou dat voor de huidige starters nog steeds opgaan? Dus, als (stel!) dat ze over 5 jaar alsnog flink onder water staan, dan kunnen ze met precies hetzelfde verhaal aankomen: "Huren was onbereikbaar, kopen was goedkoper, maar het risico was een gok?"

[Señor Sjon]

De nieuwbouw voor huurwoningen stort ook in, dus er zal een schaarste blijven.

Krisp, je vergeet in je stappen de securisaties van die slechte hypotheken. Pakketjes hiervan in de mix met goede hypotheken kregen een AAA rating, terwijl het risico veel groter was dan de rating aangaf, vooral doordat er junk tussen de goede hypotheken zat.

[Arnout]

Krisp schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 09:28:
[...]

Het is imo niet zo zwart-wit: Deze hele crisis is begonnen als een schuldencrisis; waarbij Amerikanen na stijging van de hypotheekrente hun huis niet meer konden betalen. Daardoor stokte de kredietverlening wereldwijd, waardoor de economie in een crisis kwam. Imo zijn zowel de recessie als de stilvallende huizenmarkt een symptoom van hetzelfde probleem: stokkende kredietverlening.

Klopt. Door die (te) ruime kredietverlening zitten nu vooral huishoudens met een aanzienlijke hoeveelheid schulden (private schulden) die behoorlijk in de weg zitten en alleen de rente al kost een aanzienlijk deel wat niet meer in de economie kan stromen. Daarom is het heel goed dat er (flink) afgelost wordt en gaat worden en moeten we niets in de weg leggen om dat proces te verstoren of uit te stellen, met bijv. doorrollen van de restschuld.

Dat hierbij de overheid denkt precies nu de publieke schulden (overheidsschuld) te moeten reduceren (behalve dat Brussel dat wil zie ik geen andere argumenten gegeven door Rutte en de zijnen) maakt het probleem extra pijnlijk.

[rube]

Arnout schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 09:43:
[...]
Dat hierbij de overheid denkt precies nu de publieke schulden (overheidsschuld) te moeten reduceren (behalve dat Brussel dat wil zie ik geen andere argumenten gegeven door Rutte en de zijnen) maakt het probleem extra pijnlijk.

Tja, dat is inderdaad extra pijnlijk nu. Maar verwacht je dat als de overheid het nu niet doet, dat ze dat later wel gaan doen? Heb ik de afgelopen decennia ook niets van gezien.

Overigens reduceert de overheid helemaal de schulden niet, ze proberen alleen te voorkomen dat meer groeien (nog steeds 3% tekort).

Moet je voorstellen wat het voor de economie en de huizenmarkt zou betekenen als ze de schulden werkelijk zouden verminderen!

[Arnout]

Ondertussen in Diemen worden -door omzetten van kansloze kantoorruimte- 936 studentenwoningen opgeleverd, met een slogan als "Studeren met een Club Med gevoel"...

https://pbs.twimg.com/media/BPULmGSCAAIYmVr.jpg:large

De vraag is natuurlijk of die extra voorzieningen er gaan komen, die het "Club Med" gevoel moeten gaan creëren... anders is bijna 500 euro/mnd erg veel geld.

[RemcoDelft]

Arnout schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 10:16:
https://pbs.twimg.com/media/BPULmGSCAAIYmVr.jpg:large

Hoe serieus kan je Lineke Nieber nemen, als ze beweert dat er ruim 8 miljoen vierkante kilometer kantoorruimte leegstaat in Nederland? Ik snap dat het een "foutje" is, maar het geeft aan dat ze totaal geen idee heeft wat ze meerdere keren opschrijft. De rest van de getallen kan je dan ook niet vertrouwen.

[superpolm]

Forse daling verkochte woningen in juni
In juni zijn 7.224 woningen verkocht, een daling van 55,4 procent ten opzichte van een jaar eerder.

Dat blijkt woensdag uit cijfers van het Kadaster.

De daling is niet verrassend, aangezien vorig jaar juni sprake was van een eenmalige stijging van 70 procent. De dreigende verhoging van de overdrachtsbelasting zorgde er destijds voor dat veel mensen voor 1 juli een woning kochten.

http://www.nu.nl/economie...te-woningen-in-juni-.html

[Krisp]

RemcoDelft schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 09:34:
[...]

De starters die in (zeg) 2007 een huis kochten, en nu zwaar onder water staan, hebben nu het argument: "maar ik wilde gewoon wonen en huren was geen optie". Zou dat voor de huidige starters nog steeds opgaan? Dus, als (stel!) dat ze over 5 jaar alsnog flink onder water staan, dan kunnen ze met precies hetzelfde verhaal aankomen: "Huren was onbereikbaar, kopen was goedkoper, maar het risico was een gok?"

Nee, de markt is anders. Starters van nu lossen af (ook in 2012, door de spaarhypotheek) waardoor de restschuldproblematiek kleiner is. Bovendien is de markt al een stuk gezakt. Daarnaast zijn starters nu bewuster van de situatie en kopen ze courante woningen (goede lokatie, goed onderhouden) die altijd wel lopen. Bovendien kopen starters meer voor de langere termijn.

Vergeet ook niet dat zelfs inclusief aflossing, kopen nog steeds goedkoper is. Dat komt o.a. door de lagere rente, maar is er ook ~20% van de prijs af. Als de huren niet (significant) zakken, dat kun je meer dan 20 procent van het budget besteden aan aflossing zonder dat er iets in het maandbedrag verandert tov 2008.

Senor Sjon schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 09:40:
De nieuwbouw voor huurwoningen stort ook in, dus er zal een schaarste blijven.

Krisp, je vergeet in je stappen de securisaties van die slechte hypotheken. Pakketjes hiervan in de mix met goede hypotheken kregen een AAA rating, terwijl het risico veel groter was dan de rating aangaf, vooral doordat er junk tussen de goede hypotheken zat.

Klopt. Wellicht ga ik in het eerste stuk te snel.

Arnout schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 09:43:
[...]

Klopt. Door die (te) ruime kredietverlening zitten nu vooral huishoudens met een aanzienlijke hoeveelheid schulden (private schulden) die behoorlijk in de weg zitten en alleen de rente al kost een aanzienlijk deel wat niet meer in de economie kan stromen. Daarom is het heel goed dat er (flink) afgelost wordt en gaat worden en moeten we niets in de weg leggen om dat proces te verstoren of uit te stellen, met bijv. doorrollen van de restschuld.

Dat hierbij de overheid denkt precies nu de publieke schulden (overheidsschuld) te moeten reduceren (behalve dat Brussel dat wil zie ik geen andere argumenten gegeven door Rutte en de zijnen) maakt het probleem extra pijnlijk.

Waar. Het zou goed zijn als de overheid zelf pas op de plaats maakt met het bezuinigingen, en slechts hervormingen doorvoert. Helaas is hervormen voor de politiek heel moeilijk, bezuinigen is makkelijk.

superpolm schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 10:28:
[kadasterverhaal]

Weer een bubbel van de NVM weggeblazen.

[RemcoDelft]

Grafiekje aantal verkochte huizen per maand (bron, aanvulling):


Helaas geen data van voor 1995.

[superpolm]

7.224 verkopen op een totaal van meer dan 270k, die prijzen kunnen alleen maar omlaag als je het mij vraagt.

[Bart-Willem]

rube schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 09:00:
Maar snel even wat on topic nieuws:Vergrijzing vormt bedreiging woningmarkt


[...]


ATS: zie bericht RAKUPUL

En daar komen ze nu pas achter? Dat had ik ze 10 jaar geleden al kunnen vertellen. De politiek kennende zal wel de oplossing zoeken in extra immigranten toelaten.

Ik denk dat met name de grotere woningen over zullen blijven: babyboomers zorgen goed voor zichzelf en wonen over het algemeen net iets groter. Aan de andere kant: het zou zomaar kunnen zijn dat de kinderen ervan dan die woning gaan bewonen en de andere groottes dus flink over zullen blijven.

[rube]

Bart-Willem schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 11:00:
[...]
En daar komen ze nu pas achter? Dat had ik ze 10 jaar geleden al kunnen vertellen. De politiek kennende zal wel de oplossing zoeken in extra immigranten toelaten.

Ik denk dat met name de grotere woningen over zullen blijven: babyboomers zorgen goed voor zichzelf en wonen over het algemeen net iets groter. Aan de andere kant: het zou zomaar kunnen zijn dat de kinderen ervan dan die woning gaan bewonen en de andere groottes dus flink over zullen blijven.

Op de "goede" locaties wel. Maar wat voor al die kinderen die zijn weg getrokken uit de krimp gebieden voor studie en werk. Die zullen waarschijnlijk niet terug keren, maar eerder (proberen te) verkopen.

[Xanaroth]

superpolm schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 10:28:
[...]

Even ter referentie. Vorig jaar +70% (dus 100 werd 170) en dit jaar - 55% (170 wordt 76) betekend aanzienlijke verlaging bovenop het effect van extra verkopen vorig jaar.

Jaar-op-jaar van het kwartaal is niet veel beter met met bijna 23% daling (vorig kwartaal was ook al zoiets?). Lijkt er dus op dat al het 'bodem is bereikt' alweer ver achter ons ligt. Vraag me af wat de gegevens volgende week zijn over de prijzen, maar ik denk dat sommigen (met name degene die net kochten) geen goede zomer gaan krijgen.

RemcoDelft schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 10:43:
Grafiekje aantal verkochte huizen per maand (bron, aanvulling):
[afbeelding]

Helaas geen data van voor 1995.

Als je de pieken even wegdenkt, zie je een lijn die steeds sneller naar beneden gaat... lijkt net de huizenprijs, gaat steeds sneller omlaag.

[ Voor 47% gewijzigd door Xanaroth op 17-07-2013 11:30 ]

[pedorus]

YTY is weinig zinvol vanwege die piek vorig jaar. Het Kadaster heeft het meest simpele model op hun site ingebouwd, waarschijnlijk een standaardcomponent. Het treurige is wel hoe goed dat model blijft presteren, je zou toch een keer een stabilisatie verwachten - http://www.kadaster.nl/web/pagina/Vastgoed-Dashboard.htm :

Laagste aantal transacties voor juni sinds ten minste 1995. Klassiek in de economische theorie is het volgende: eerst dalen de transacties, dan de prijzen. Als verkoper is het dan volgens dezelfde theorie veelal verstandig, hoewel contrecoeur, om snel te zakken met de prijs, om nog goed te verkopen.

[Phantasmagoria]

Krisp schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 09:28:
[...]
Als je een hypotheek kunt betalen, dan koop je gewoon (zeker als dat met NHG kan, er is dan geen risico). Wonen moet je toch, en dan maar zo goedkoop mogelijk (en dus kopen).

Bovenstaande geldt niet voor mij en wellicht voor meer mensen niet...

Zo goedkoop mogelijk is voor mij geen criterium. Ik kan een hypotheek betalen, in de minder courante delen van nederland genoeg voor een vrijstaand huis. Waar ik nu woon -vanwege werk- is voor mijn maximale hypotheekbedrag de keus echter een stuk minder.

Ik huur al meer dan 10 jaar op de particuliere markt, voornamelijk vanwege de flexibiliteit. Het hypotheek bedrag wat zou behoren bij de netto lasten van huur (die ik dus al 10 jaar prima kan dragen) ligt trouwens een stuk boven het maximale hypotheek bedrag obv bruto inkomen...

[Iblies]

pedorus schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 11:41:
...
Laagste aantal transacties voor juni sinds ten minste 1995. Klassiek in de economische theorie is het volgende: eerst dalen de transacties, dan de prijzen. Als verkoper is het dan volgens dezelfde theorie veelal verstandig, hoewel contrecoeur, om snel te zakken met de prijs, om nog goed te verkopen.

Het zal nooit nul worden.

De vraag die je zelden terug ziet komen is waarom mensen niet verhuizen, en dat spreekt redelijk voor zich. Teveel onzekerheid bij een te grote groep mensen in de samenleving. Gezinnen zijn vb helemaal niet zeker of hun besteedbaar inkomen wel hetzelfde blijft met alle bezuinigingen. Niet alleen mbt kinderopvang, kindgebonden budget en pensioen,
maar toevalligerwijs bracht iemand ook studie ter sprake.

Het laatste wat de huidige generatie wil is dat hun kroost een onoverbrugbare achterstand oploopt. Als je 30- 40k onder water staat en je kunt er vrij weinig aan doen, en je verneemt dat een studie dezelfde getallen oplevert, dan is voor een doorsnee gezin de keus snel gemaakt. Geld dat overblijft gaat in een potje voor studie, en de rest komt later wel.

De overheid ontgaat de impact die alle maatregelen hebben.

[rube]

Iblies schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 12:35:
[...]
De overheid ontgaat de impact die alle maatregelen hebben.

Dat weet ik nog zo net niet. Ik denk eerder dat de overheid dat accepteert omdat zij (in hun ogen) geen betere oplossing weten.

[Señor Sjon]

Ik denk toch echt dat het ze ontgaat. Of ze blijven acteren, maar elke keer opnieuw de verrassing is ook oud aan het worden. Regeren is vooruitzien, maar dat vooruitzien is tot max het volgende deelakkoord.

Blok komt binnen 2 maanden met (weer) een plan voor de HRA, dus je kan wederom alles verwachten. Ook de vurige wens om de WW te castreren in een tijd van mega-werkloosheid en de ontslagpremies tot wassen neus te verminderen zorgt ervoor dat iedereen stil blijft zitten.

[Oscar Mopperkont]

superpolm schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 10:28:
Cijfers kadaster

Hoe ver liep Kadaster op NVM? En komen deze cijfers overeen met de cijfers van NVM een tijdje geleden? Dan zou je namelijk kunnen zien of de huidige uitspraken van NVM dat er bodemvorming lijkt te zijn, kloppen, of dat cijfers Kadaster dat tegenspreken.

[ph4ge]

pedorus schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 11:41:
YTY is weinig zinvol vanwege die piek vorig jaar. Het Kadaster heeft het meest simpele model op hun site ingebouwd, waarschijnlijk een standaardcomponent. Het treurige is wel hoe goed dat model blijft presteren, je zou toch een keer een stabilisatie verwachten - http://www.kadaster.nl/web/pagina/Vastgoed-Dashboard.htm :
[afbeelding]
Laagste aantal transacties voor juni sinds ten minste 1995. Klassiek in de economische theorie is het volgende: eerst dalen de transacties, dan de prijzen. Als verkoper is het dan volgens dezelfde theorie veelal verstandig, hoewel contrecoeur, om snel te zakken met de prijs, om nog goed te verkopen.

En andersom werkt dat ook zo. Eerst stijgen de transacties en dan de prijzen. Hoe minder transacties, hoe groter het verschil tussen vraag en aanbod blijkbaar is. Aan de vraagzijde verandert er niet veel, dat wordt eerder moeilijker dan makkelijker, dus het moet van de aanboodzijde komen.

Maar goed, maand op maand is juni natuurlijk wel oke, zoals elk jaar. Dat het de slechte juni ooit is vergeten we dan maar (aldus de makelaars).

[Help!!!!]

Krisp schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 09:28:
[...]

Het is imo niet zo zwart-wit: Deze hele crisis is begonnen als een schuldencrisis; waarbij Amerikanen na stijging van de hypotheekrente hun huis niet meer konden betalen. Daardoor stokte de kredietverlening wereldwijd, waardoor de economie in een crisis kwam. Imo zijn zowel de recessie als de stilvallende huizenmarkt een symptoom van hetzelfde probleem: stokkende kredietverlening.

Het probleem was en is: te hoge schulden. (Of zo je wilt, in de fase daarvoor, te hoge kredietverlening.)

Alle andere zaken zoals, stokkende kredietverlening/crashing huizenmarkt, zijn daar een symptoom van.

[Señor Sjon]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 13:28:
[...]

Hoe ver liep Kadaster op NVM? En komen deze cijfers overeen met de cijfers van NVM een tijdje geleden? Dan zou je namelijk kunnen zien of de huidige uitspraken van NVM dat er bodemvorming lijkt te zijn, kloppen, of dat cijfers Kadaster dat tegenspreken.

Kadaster hobbelt zo'n 2-3 maanden achter de NVM aan.
NVM meet gesloten koopovereenkomsten.
Kadaster meet notarieel transport. Dat is vanwege aanvragen financiering, verhuizen, etc, in de regel 2-3 maanden na verkoop.

[rube]

Help!!!! schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 13:31:
[...]
Het probleem was en is: te hoge schulden. (Of zo je wilt, in de fase daarvoor, te hoge kredietverlening.)

Alle andere zaken zoals, stokkende kredietverlening/crashing huizenmarkt, zijn daar een symptoom van.

+1

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 13:32:
Kadaster hobbelt zo'n 2-3 maanden achter de NVM aan.

Makelaarsland roept al sinds in ieder geval april dat er ruim 10.000 woningen per maand verkocht worden. En het lijkt me heel sterk dat dat uitsluitend komt doordat ze "voorlopen" op het Kadaster, en niet door het feit dat ze zichzelf zo telkens weer in de media weten te plaatsen.

[Señor Sjon]

Daar kan ik ook niks aan doen.

Kan me ook voorstellen dat woningen wat sneller begin juli transporteren om zo te kunnen verhuizen in een vakantie.

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 13:42:
[...]

Makelaarsland roept al sinds in ieder geval april dat er ruim 10.000 woningen per maand verkocht worden. En het lijkt me heel sterk dat dat uitsluitend komt doordat ze "voorlopen" op het Kadaster, en niet door het feit dat ze zichzelf zo telkens weer in de media weten te plaatsen.

Maar wat roept de NVM sinds april? Aangezien de cijfers van Kadaster nu, dan overeen zouden komen met cijfers uit april van NVM. Als NVM dan toen geen daling heeft geregistreerd, dan zou dat dan gek zijn natuurlijk.

ph4ge schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 13:29:
[...]

En andersom werkt dat ook zo. Eerst stijgen de transacties en dan de prijzen. Hoe minder transacties, hoe groter het verschil tussen vraag en aanbod blijkbaar is. Aan de vraagzijde verandert er niet veel, dat wordt eerder moeilijker dan makkelijker, dus het moet van de aanboodzijde komen.

Maar goed, maand op maand is juni natuurlijk wel oke, zoals elk jaar. Dat het de slechte juni ooit is vergeten we dan maar (aldus de makelaars).

Denk eerder dat het van de vraagzijde moet komen. Bijna alle mensen die huis te koop hebben staan, zijn potentiële kopers.Die kopers gaan echter primair niet over tot kopen omdat ze hun huis niet verkopen en niet zozeer omdat de prijzen van het huis dat ze op het oog hebben veel te hoog zou zijn.

Anderzijds: wil je kans maken bij de kopers die er wel zijn, dan is er veel concurrentie en zul je laag moeten gaan zitten met prijs.

Dus het leidt wel tot lagere prijzen, maar te hoge prijzen zijn volgens mij niet "het" probleem van de huizenmarkt, het is de doorstroom dat het primaire probleem is.

[ Voor 49% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 17-07-2013 14:06 ]

[pedorus]

Iblies schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 12:35:
De overheid ontgaat de impact die alle maatregelen hebben.

En men stelt het ook nog eens tot het laatste moment uit. Er zijn nu al mogelijke maatregelen bekend die eerder zijn geopperd, maar pas met Prinsjesdag wordt bekend gemaakt wat het kabinet wil. Voor de huizenmarkt zijn dat minimaal, met aankondiging van slechts 3 maanden ofzo voor ingang:

• Afschaffing belastingvrije reiskostenvergoeding (oud voorstel)
• Afschaffing zorgtoeslag (oud, HRA kan zorgtoeslag geven)
• Extra nivellering (huizenkopers hebben vaak meer inkomen; veroorzaakt extra werkloosheid)
• Hardere aanpak HRA zoals EU eist
• Aanpak ontslagrecht en WW
• ?

Oftewel een ongekende hoeveelheid onzekerheid. Naast 1000+ euro/maand verwachte prijsdaling geeft dat niet echt een lekker moment om een huis te gaan kopen.

[Kju]

Ik vond deze wel leuk om te delen, al is het een beetje "wij van wc-eend"...

7 woningmarktmythes ontkracht
Je hebt uiteindelijk maar één koper nodig voor je huis.” Een welbekende fabel op de woningmarkt. Feit is dat er helmaal niet voor elk huis een koper is. Wat zijn de meest hardnekkige mythes en wat zijn de feiten? En hoe krijg je deze mythes bij je klant doorgeprikt?
Eigenlijk mogen we ze hier helemaal niet herhalen, de mythes die ronddwalen op de woningmarkt. Eenmaal in je hoofd, zijn mythes namelijk maar moeilijk te verdringen met de feiten. Beter is het om te beginnen met de feiten en de mythe halverwege zo min mogelijk beeldend neer te zetten. Vervang de fabel met een ander beeld, een feit. Philipine Vinke, makelaar en vice-voorzitter van Vakgroep Wonen en Frank Harleman, researcher bij NVM, hebben zich verdiept in het ‘debunken’ van fabels en de juiste feiten over de woningmarkt uitgezocht.

1) Er wordt geen huis meer verkocht
Onzin. In het eerste kwartaal, dat bekend staat als een slecht kwartaal omdat de nieuwe hypotheekregels per 1 januari van kracht gingen, zijn er 23.750 woningen verkocht. Dat komt neer op bijna 2.000 woningen per week. Op het hele eiland Terschelling staan ongeveer 2.000 woningen. Het eiland Terschelling zou dus zomaar binnen een week verkocht kunnen zijn. Door dit beeld te schetsen, onthouden mensen het feit en wordt de mythe weggenomen. Vinke: “We raden makelaars aan om dit naar hun eigen marktgebied te vertalen door bijvoorbeeld een bepaalde straat of wijk, die het aantal te koop staande woningen in het marktgebied vertegenwoordigt, als beeld te gebruiken.”

2) Half Nederland staat te koop
Laten we beginnen een beeld te schetsen van hoe groot de koopwoningvoorraad in Nederland eigenlijk is. Volgens cijfers van het CBS telt het land ongeveer vier miljoen koopwoningen. Daarvan staan er zo’n 227.000 te koop. Bovendien komen er steeds minder nieuwe woningen bij in het aanbod, omdat potentiële woningverkopers hun besluit uitstellen. Feitelijk staat momenteel 6 procent van de koopwoningvoorraad te koop. “Mensen hebben vaak een beeld in hun hoofd van een straat die ze kennen waar heel veel woningen te koop staan en neigen dan te denken dat het overal wel zo zal zijn”, verklaart Harleman de mythe. Hij maakte een smiley met een klein taartpuntje eruit om de waarheid te visualiseren. Een ander beeld dat effectief de fabel kan debunken is je een flatgebouw voor te stellen, waarin maar twee van de zestig woningen te koop staan.

3) De prijzen dalen steeds harder
Is dat zo? Als we kijken hoe de prijzen zich hebben ontwikkeld sinds het begin van de eeuw, ligt de gemiddelde meerwaarde van een woning nog steeds rond de 23 procent. De prijzen zijn wel gezakt sinds het begin van de crisis natuurlijk, maar woningbezitters die hun huis aan het begin van de eeuw kochten, hebben nog steeds een overwaarde. Sinds de crisis zijn de prijzen gemiddeld met 17 procent gedaald. De grootste dip was al eind 2008. Na enig herstel, volgde in 2011 een tweede dip, die zijn dieptepunt bereikte in het derde kwartaal van 2012. Toen lag de prijs ten opzichte van een jaar eerder zo’n 7,5 procent lager. Echter, sinds het derde kwartaal is er een omslagpunt, waarin de prijsdaling wat afvlakt vergeleken met een jaar eerder. De prijzen dalen dus eigenlijk juist minder hard.

4) Elke woning wordt wel een keer verkocht
Dat is niet waar. Ja, als je twintig jaar geduld hebt misschien. Dat hebben de meeste kopers niet. Inderdaad wordt 23 procent van het nieuwe aanbod binnen een kwartaal verkocht, maar andersom geldt ook: de helft van het aanbod staat meer dan een jaar te koop. Van de 100 mensen zitten er na een jaar nog 38 met een onverkocht huis. En dan hebben 20 mensen al besloten hun woning van de markt te halen. Na drie jaar is de kans tot verkoop zelfs afgenomen tot 2 procent. Vinke en Harleman vergelijken het woningaanbod met de snoeppot, waarin de oude snoepjes altijd verdwijnen en we rond kerst nog een verdwaald paaseitje kunnen tegenkomen. Nooit meer worden deze snoepjes uitgekozen. Veel liever eten we uit de nieuwe zak drop, die ernaast ligt.

5) Je kunt altijd nog zakken met de prijs
Je hebt nog steeds die klant, die zegt ‘ik vraag een iets hogere prijs dan mijn makelaar adviseert’. Zakken kan altijd nog. Geen goede tactiek. We zitten in een dalende markt en als de verkoper zijn vraagprijs hoog insteekt, vindt hij in eerste instantie geen koper. Ondertussen zakt de marktprijs van de woning steeds verder. Wanneer die verkoper alsnog besluit te zakken met de prijs, is het verschil tussen de vraagprijs en de op dat moment geldende marktprijs nog steeds even groot. Hij zal zijn prijs dus veel harder moeten verlagen dan de ontwikkeling in de markt is. Zet hij zijn woning, die 225.000 euro waard is, daarentegen gelijk scherp in de markt voor 232.000 en verkoopt hij het pand binnen drie maanden, dan krijgt hij er nog 223.000 voor. Zo onderzocht de Amsterdam School of Real Estate.

6) Kopen wordt steeds duurder
Het idee heerst sterk onder kopers dat een koopwoning steeds minder bereikbaar voor hen wordt, omdat ze moeten aflossen. Echter, het is juist veel aantrekkelijk geworden om te kopen. Een tussenwoning, die in 2009 een waarde van 206.000 euro had, is nu 184.000 euro waard. Uitgaande van een annuïtaire hypotheek en het feit dat er over die 206.000 nog 6 procent overdrachtsbelasting betaald moest worden, is de netto maandlast nu gezakt van 880 euro in 2009 naar 720 euro.

7) Ik doe gewoon een laag bod
Kun je als koper doen, maar het blijkt dat verkopers helemaal niet bereid zijn om heel veel onder de markt te verkopen. In 2008 was het verschil tussen vraag- en verkoopprijs iets meer dan 3 procent. Nu is dat bijna 7 procent op de laatste vraagprijs. Op de oorspronkelijke vraagprijs is al heel veel ingeleverd. Verkopers hebben hun grens allang bereikt. Visualiseer een mooie ijscoupe. “Vroeger betaalde je voor het ijs en de saus en de slagroom en de kers. Nu hoef je de kers en de slagroom niet te betalen. Maar het is niet zo dat je de helft van het ijsje ook nog gratis krijgt”, aldus Vinke.

Bron: Vastgoedactueel

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 14:01:
Maar wat roept de NVM sinds april? Aangezien de cijfers van Kadaster nu, dan overeen zouden komen met cijfers uit april van NVM. Als NVM dan toen geen daling heeft geregistreerd, dan zou dat dan gek zijn natuurlijk.

Uit mijn geheugen: NVM was heel stil in april. Mijn vermoeden is dat ze stil zijn zodra er niets positiefs (vanuit de makelaar bekeken) te vertellen is. Dus het zou goed kunnen dat ze een daling registreerden.

[Kju]

Binnen de NVM schijnt het te rommelen op dit moment. Uitlatingen van de voorzitter die niet overeenkomen met de mening van leden, leden die overstappen naar andere brancheverenigingen, algemeen onenigheid over de richting die gevolgd moet worden (makelaarsgericht of consumentgericht) etc.

[rik86]

Xanaroth schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 11:26:
[...]


Even ter referentie. Vorig jaar +70% (dus 100 werd 170) en dit jaar - 55% (170 wordt 76) betekend aanzienlijke verlaging bovenop het effect van extra verkopen vorig jaar.

Jaar-op-jaar van het kwartaal is niet veel beter met met bijna 23% daling (vorig kwartaal was ook al zoiets?). Lijkt er dus op dat al het 'bodem is bereikt' alweer ver achter ons ligt. Vraag me af wat de gegevens volgende week zijn over de prijzen, maar ik denk dat sommigen (met name degene die net kochten) geen goede zomer gaan krijgen.


[...]

Waarom zouden die geen goede zomer krijgen? Je moet toch ergens wonen en als je prima woont, 't prima kan betalen en aflost, dan is er niets aan het handje toch? Ik maak me echt geen moment zorgen dat m'n huis op dit moment onder water staat, want de kans op inkomensverlies waardoor ik 't niet meer kan betalen is echt minimaal, ik woon er prima en ik los af, waardoor ik vanzelf niet meer onder water sta. Tuurlijk, er kan natuurlijk van alles echt mis gaan, maar als de prijzen de komende 30 jaar met meer dan 50% dalen, de jaarlijkse inflatie dat niet tegengaat en ik dan het resterende deel niet kan financieren, dan is er echt wel wat ergers aan de hand in Nederland/ de wereld.

[Iblies]

Kju schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 14:42:
Binnen de NVM schijnt het te rommelen op dit moment. Uitlatingen van de voorzitter die niet overeenkomen met de mening van leden, leden die overstappen naar andere brancheverenigingen, algemeen onenigheid over de richting die gevolgd moet worden (makelaarsgericht of consumentgericht) etc.

Bron?

NVM is een clubje dat al heel oud en het kan goed mogelijk zijn dat vanuit de leiding steeds meer het idee komt om de richting te veranderen.
Zij weten zelf ook heel goed dat de markt 'uit balans' is en dat een deel van het woningaanbod een andere oplossing nodig heeft die niet kan worden gezocht bij de burger/consument. Daarnaast hebben ze ook een goed zicht op de zakelijke markt waar ook heel veel panden stof aan het happen zijn.

Als het daar borrelt heb je naast bouwend Nederland een ander partij die naar alternatieven zoekt anders dan kunstmatig financieren.

[Kju]

Een concrete bron heb ik helaas niet voor je. Ik kom regelmatig NVM leden tegen die klagen, leden die overgestapt zijn die vertellen waarom, in die richting moet je het zoeken..

[Señor Sjon]

Niet lang geleden gingen ook twee kopstukken van Funda ervandoor. NVM schijnt ook niet heel goedkoop te zijn voor leden, dus ik kan me de wrevel wel voorstellen, vooral als je als makelaar nu niets verkoopt.

[Kju]

Ik vind de NVM een prachtige club, dat wil ik gerust stellen. Als ik er lid kon worden was ik waarschijnlijk destijds ook lid geworden. Omdat ik ook handel in onroerend goed zou ik niet toegelaten worden. (als je eerst lid wordt en daarna gaat handelen laten ze het wel "oogluikend" toe, maar dat ter zijde) Nu zou ik de NVM niet overwegen, het enige verschil is momenteel nog alleen de hogere ranking op Funda en de fors hogere entreefee, de overige kosten zijn vrij vergelijkbaar. Ik zit nu bij VBO en dat bevalt me prima.

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 14:01:
Denk eerder dat het van de vraagzijde moet komen. Bijna alle mensen die huis te koop hebben staan, zijn potentiële kopers.Die kopers gaan echter primair niet over tot kopen omdat ze hun huis niet verkopen en niet zozeer omdat de prijzen van het huis dat ze op het oog hebben veel te hoog zou zijn.

Dat is niet waar, er zijn op het moment zelfs bijna meer starters dan doorstromers (dat terwijl volgens de theorie een starter leidt tot een doorstromer, maar die doorstromer leidt ook weer tot een doorstromer). Er zijn nog min of meer even veel starters als voor de crisis. Ja, hun budget is wat minder en ja ze zijn vanwege de vergrijzing met wat minder, maar in principe is daar niets veranderd. Het zijn de doorstromers die verzaken, dat zijn dus mensen die hun huis wel verkocht kregen.

Bovendien, een starter kan simpelweg niet meer lenen. Een verkoper kan wel dalen, dan heeft hij misschien restschuld maar het kan wel. Sterker nog, velen moeten wel. Bovendien werkt wachten voor de starter en tegen de verkoper, die zit zn problemen alleen maar groter worden ipv dat ze opgelost worden.

[ Voor 5% gewijzigd door ph4ge op 17-07-2013 15:33 ]

[Señor Sjon]

Hoezo kan een verkoper wel dalen? Velen doen helemaal niets, vandaar dat er geen doorstroming is.

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 15:35:
Hoezo kan een verkoper wel dalen? Velen doen helemaal niets, vandaar dat er geen doorstroming is.

Het aanvaarden van een restschuld is een keuze, hoger bieden dan je maximale hypotheek is geen keuze.

Heb je wel gelezen wat ik zeg? Er zijn nog net zoveel mensen die hun huis verkopen aan starters als voor de crisis, ze kopen alleen geen ander huis meer. Ze doen niet helemaal niets, ze verkopen hun huis maar kopen er niets voor terug, zeker geen duurdere woning.

[RaZ]

Waarom zou je doorstromen? Dat is financieel gewoon niet aantrekkelijk.

De explosie op de prijs is natuurlijk ook gekomen omdat je kon gaan kopen op 2 inkomens. Dat zou niet eerlijk zijn tegenover de zittende mensen.. De prijs van een woning is altijd bepalend geweest met wat je kon krijgen van de bank.

De tijd dat je kocht, en na 2 jaar met winst kon verkopen, zorgde natuurlijk voor een leuk verkoop... Nu zie je dat mensen liever blijven zitten, omdat ze er gewoon prima zitten, en niet persee groter/duurder willen, want dat zou namelijk alleen kunnen als je niet met een verlies zit, maar met een winst die je er weer in steekt.

Zonder die prijstijging van de 2 inkomens hadden de starters van toen gewoon 2x meer inkomen dan de zittende mensen, en konden ze ipv een rijtjeshuis een riante villa kopen, dat zou scheef lopen, en dit is het gevlog er van..

Willen we weer doorstromen? Maak dan lekker de hypotheekaftrek 40 jaar, zorg dat mensen weer richting de 7x jaarinkomen kunnen lenen... Zoniet, dan herstelt de markt ook wel weer, maar is een lange termijn oplossing. Het in ere herstellen van de bubble zorgt nu voor doorstroming, en verschuif je de ellende weer een generatie verder.

Misschien volgend jaar maar een huis kopen. Dan lap ik de helft van m'n sociale huur nu per maand, en ben ik na 30 jaar klaar met betalen. De woningbouw doet 1x per 10 jaar een nieuw likje verf op het hout, en meer ook niet echt. Dat kan ik zelf ook wel. En ik hoef geen paleis, zoals een zwevend toilet of een superluxe keuken/badkamer.. Dat heb je in een huurwoning ook niet, hoef ik in een koopwoning verders ook niet.

Het gaat mij puur om de kosten, en tevens als dak boven het hoofd als het inkomen wegvalt door het behalen van pensioenleeftijd.

Want kijkend naar m'n moeder met haar koophuis welk afbetaalt is, en het met een AOW'tje moet doen, goedkoper wonen zonder opgebouwd pensioen is er simpelweg niet..

[Ortep]

ph4ge schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 15:32:
Bovendien werkt wachten voor de starter en tegen de verkoper, die zit zn problemen alleen maar groter worden ipv dat ze opgelost worden.

Dat kan je zo niet stellen.
Bij wachten zit de verkoper in een huis en dat huis kan hij (meestal) wel betalen. Ook al staat het onder water, het hypotheek bedrag is niet veranderd. Als hij zijn huis verkoopt met een restschuld, dan staat hij dus buiten op straat en moet hij ergens anders gaan wonen. Bovendien moet hij die restschuld aflossen op de een of andere manier. Tegen hogere rente, in een sneller tempo en zonder HRA. Kopen kan hij niet meer. Gaat hij huren, dan nog dalen zijn woonlasten niet of nauwelijks want bij zijn huur komt het bedrag dat hij moet aflossen. Dus kan hij aleen in een heel goedkoop huurhuis gaan zitten (Als hem dat al lukt dat te krijgen)
Eindresultaat: Zijn maandlasten dalen niet echt, en hij woont in een slechter huis. Bovendien zitten er zelfs aan een goedkope verhuizing nog flink wat kosten. Al is het alleen maar nieuwe gordijnen en iets op de vloer. Uiteindelijk zijn op deze manier zijn problemen zelfs groter als hij verkoopt dan als hij maar blijft zitten en hopen. Je moet wel een _heel_ sterke reden hebben om met een restschuld te gaan verkopen

De startende koper heeft een echt acuut probleem, die heeft gewoon geen, of een te klein huis. Er roepen hier mensen dat ze dan lekker gaan samen wonen met anderen zoals bij Friends, met gedeelde badkamer/keuken. Dat is leuk voor 1 of 2 jaar, maar natuurlijk niet te doen zodra je een echte relatie krijgt of kinderen.
En dat er misschien in Nederland een paar duizend mensen zijn die hun probleem op die manier oplossen verandert echt de huizenmarkt niet.

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 15:38:
[...]

Het aanvaarden van een restschuld is een keuze, hoger bieden dan je maximale hypotheek is geen keuze.

Heb je wel gelezen wat ik zeg? Er zijn nog net zoveel mensen die hun huis verkopen aan starters als voor de crisis, ze kopen alleen geen ander huis meer. Ze doen niet helemaal niets, ze verkopen hun huis maar kopen er niets voor terug, zeker geen duurdere woning.

Aanvaarden van een restschuld is inderdaad een keuze, maar er is ook een keuze om dat niet te doen. Als je niet hoger kan bieden, dan was het huis te duur voor je. Niet alles is opeens binnen bereik van een koper natuurlijk.

[Iblies]

ph4ge schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 15:32:
[...]
... Sterker nog, velen moeten wel...

De groep die moet is momenteel relatief klein. Het overgrote deel kan rustig blijven zitten en het maandelijks bedrag ophoesten.

Een combinatie van factoren zal wel grotere problemen opleveren.

Aflossingsvrij en oud pand waarbij niets wordt gedaan is een fatale combinatie. Als de prijzen stabiliseren dan blijven die een eeuwigheid in de markt. Dan heb je niet alleen factor scheiding, werkeloosheid maar komt daar tzt onverkoopbare panden bij.

Dan kun je weliswaar de lasten weliswaar prima financieren, maar raak je het niet kwijt voor de (onrealistische) vraagprijs. En aan iemand vragen om met een restschuld te gaan zitten die kan oplopen tot de helft van de kostprijs, dat gaat tegen alles in. Dat is niet alleen vandaag de dag veel geld, maar over tien jaar is dat nog steeds veel.

En om het in perspectief te zetten, de afgelopen 5 jaar zijn de prijzen gedaald. Herstel van dergelijke bedragen zie ik niet snel gebeuren, en dan is de doelgroep al richting de 50 jaar en zijn mogelijke kinderen al jongvolwassen. De kansen om dan af te lossen zijn dan nog een stuk kleiner. Daar waar een generatie terug een huis, of deels de waarde daarvan kon doorgeven, krijgt een deel van de huidige generatie praktisch niets anders dan de ellende en stress van alledag die het ongetwijfeld met zich meebrengt.


Mijn inziens is er een grotere drang om de de waarde van het pand en de hypotheek dichter naar elkaar te brengen, en het liefst naar minder dan executiewaarde. Niet werk je dan naar een gezondere markt toe, er is ook meer onderhandelingsruimte en mocht er toevalligerwijs een keer een verplichte verkoop plaatsvinden dan is het verschil op te vangen.

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 15:52:
Aanvaarden van een restschuld is inderdaad een keuze, maar er is ook een keuze om dat niet te doen. Als je niet hoger kan bieden, dan was het huis te duur voor je. Niet alles is opeens binnen bereik van een koper natuurlijk.

Wie zegt dat alles maar voor iedereen bereikbaar moet zijn? Als het maar bereikbaar is voor iemand die in dezelfde levensfase zit en net zo'n goede baan heeft als de verkoper toen die zn huis kocht. Nogal makkelijk praten dat het huis wat je 10 jaar geleden kon kopen nu te goed is voor iemand die in dezelfde situatie zit als jij toen.

Op zich zie je al wel dat mensen met minder genoegen nemen, niet voor niets zijn de klappen aan de onder kant van de markt veel kleiner dan bovenin, niet voor niets is het aantal starters gelijk gebleven, maar dat houdt ook ergens op. Als iedereen voor de goedkoopste klasse huizen gaat worden die vanzelf relatief duurder, dat zie je ook gebeuren.

Het is natuurlijk geen oplossing dat iedereen maar met minder genoeg moet nemen. Er wordt inderdaad niet verkocht maar nogmaals, dat is echt de keuze van de verkoper. De kopers krijgen simpelweg de oude prijzen niet meer gefinancieerd, dat is geen keuze maar een gegeven. De situatie aan de vraagzijde is gewoon blijvend veranderd, de aanbodzijde moet wel mee. Ik zeg niet dat ik die keuze niet begrijp, maar zo is het en niet anders. Als van iedereen het budget daalt dan moet van iedereen de waarde van de huizen dalen, je kan niet allemaal met minder genoegen nemen. Je zal moeten accepteren dat je je starterswoning alleen kan verkopen aan starters en niet aan doorstromers en dat die starters nou eenmaal niet meer kunnen financieren wat vroeger gebruikelijk was. Ik vind het eerlijk gezegd gewoon asociaal klinken als je zegt tegen iemand die in jouw schoenen van destijds staat dat hij maar gewoon met veel minder genoegen moet nemen als jij toen.

Maar nogmaals, het probleem zit bij de doorstromers. Als die echter een beetje verstandig zijn, zelf hun verantwoordelijkheid nemen, zijn hun de grote winnaars ipv de zielepoten. Immers is het huis waar ze naar willen doorstromen relatief, maar zeker absoluut gezien, nog veel harder gedaald in waarde.

RaZ schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 15:46:
Willen we weer doorstromen? Maak dan lekker de hypotheekaftrek 40 jaar, zorg dat mensen weer richting de 7x jaarinkomen kunnen lenen... Zoniet, dan herstelt de markt ook wel weer, maar is een lange termijn oplossing. Het in ere herstellen van de bubble zorgt nu voor doorstroming, en verschuif je de ellende weer een generatie verder.

Schulden met schulden bevechten is geen oplossing. Wat jij voorstelt is dat we die generaties een bailout geven en het probleem een generatie opschuiven. De generatie die al het hardst wordt getroffen door vergrijzing, de opgelopen staatsschuld en de afnemende gasbaten to name a few. De mensen die straks nog maar met 2 werkenden zijn voor elke niet werkenden. Die mogen hopen dat er nog wat pensioen over is tegen hun 80ste levensjaar. Nee, de wal heeft het schip gekeerd en het simpelweg niet mogelijk meer om de schuld nog even door te schuiven al zouden we het willen. Op de lange termijn is dat alleen maar goed, de bubbel moet een keer leeg.

Het was een politieke keuze, breed gedragen onder huizenbezitters, om de huizenbezitters geheel buitenschot te houden en de rekening in zn geheel bij de starters te leggen. Het is niet meer dan logisch en rechtvaardig dat dat middels prijsdalingen als nog over alle generaties wordt uitgesmeerd. Allemaal aflossen, ook de huizenbezitters, het hoort er bij.

[ Voor 23% gewijzigd door ph4ge op 17-07-2013 16:33 ]

[Kju]

Iblies schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 16:10:
[...]

De groep die moet is momenteel relatief klein. Het overgrote deel kan rustig blijven zitten en het maandelijks bedrag ophoesten.

Een combinatie van factoren zal wel grotere problemen opleveren.

Aflossingsvrij en oud pand waarbij niets wordt gedaan is een fatale combinatie. Als de prijzen stabiliseren dan blijven die een eeuwigheid in de markt. Dan heb je niet alleen factor scheiding, werkeloosheid maar komt daar tzt onverkoopbare panden bij.

Dan kun je weliswaar de lasten weliswaar prima financieren, maar raak je het niet kwijt voor de (onrealistische) vraagprijs. En aan iemand vragen om met een restschuld te gaan zitten die kan oplopen tot de helft van de kostprijs, dat gaat tegen alles in. Dat is niet alleen vandaag de dag veel geld, maar over tien jaar is dat nog steeds veel.

En om het in perspectief te zetten, de afgelopen 5 jaar zijn de prijzen gedaald. Herstel van dergelijke bedragen zie ik niet snel gebeuren, en dan is de doelgroep al richting de 50 jaar en zijn mogelijke kinderen al jongvolwassen. De kansen om dan af te lossen zijn dan nog een stuk kleiner. Daar waar een generatie terug een huis, of deels de waarde daarvan kon doorgeven, krijgt een deel van de huidige generatie praktisch niets anders dan de ellende en stress van alledag die het ongetwijfeld met zich meebrengt.


Mijn inziens is er een grotere drang om de de waarde van het pand en de hypotheek dichter naar elkaar te brengen, en het liefst naar minder dan executiewaarde. Niet werk je dan naar een gezondere markt toe, er is ook meer onderhandelingsruimte en mocht er toevalligerwijs een keer een verplichte verkoop plaatsvinden dan is het verschil op te vangen.

Grotendeels eens. Alleen, als taxateur kan ik je vertellen, een (betrouwbare) executiewaarde is niet te bepalen omdat de uitkomsten van de rekenmethode niet in overeenstemming is met de veilingopbrengsten in de praktijk, vandaar ook dat deze waarde niet meer wordt gehanteerd. Verder is het niet werkbaar om op één dag ineens cold turkey te zeggen "voortaan financieren we max. 80% van de marktwaarde en de koper moet het verschil inclusief kosten koper maar zelf ophoesten". Dat is alleen te bewerkstelligen met een trapsgewijze invoering over een periode van vijf of tien jaar zodat iedereen (niet alleen starters) met een verhuiswens kan plannen. Daarnaast moet het fiscaal nog geregeld worden en, dat is de grootste hobbel, moeten onze politici het dan ook nog met elkaar eens worden. Aangezien het vanaf de nog te bereiken of misschien wel al bijna bereikte bodem waarschijnlijk wel zo'n tien a vijftien jaar zal duren voordat de prijs herstelt tot het niveau 2008 is er voldoende tijd om dat te plannen. Die mensen met grote restschulden gaan al die tijd waarschijnlijk toch al niet verhuizen als ze geen cash hebben om de schuld te dekken en banken moeilijk doen om restschulden mee te financieren bij een nieuwe woning.

[rube]

Kju schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 16:22:
[...]
Verder is het niet werkbaar om op één dag ineens cold turkey te zeggen "voortaan financieren we max. 80% van de marktwaarde en de koper moet het verschil inclusief kosten koper maar zelf ophoesten". Dat is alleen te bewerkstelligen met een trapsgewijze invoering over een periode van vijf of tien jaar zodat iedereen (niet alleen starters) met een verhuiswens kan plannen.

Waarom is dat niet werkbaar? Ik denk dat het prima werkbaar is, de vraag is alleen of het wenselijk is.

Als ik me niet vergis hebben ze in Zweden in de jaren '90 ook besloten om de HRA (vrijwel) in een keer af te schaffen....

[Mektheb]

rube schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 16:37:
[...]

Waarom is dat niet werkbaar? Ik denk dat het prima werkbaar is, de vraag is alleen of het wenselijk is.

Als ik me niet vergis hebben ze in Zweden in de jaren '90 ook besloten om de HRA (vrijwel) in een keer af te schaffen....

Precies, alleen kost het de partij die het doet al hun stemmen voor de aankomende 10 jaar.

[Kju]

rube schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 16:37:
[...]

Waarom is dat niet werkbaar? Ik denk dat het prima werkbaar is, de vraag is alleen of het wenselijk is.

Als ik me niet vergis hebben ze in Zweden in de jaren '90 ook besloten om de HRA (vrijwel) in een keer af te schaffen....

Ik heb het niet over HRA maar over de financierbaarheid in de markt. Ik ben een voorstander van afschaffing HRA, maar dat is alleen mogelijk/werkbaar in combinatie met een verlaging van de belastingtarieven zodat het netto voor iedereen ongeveer hetzelfde blijft. We hebben in Nederland alleen ook nog een sociaal huurstelsel (die andere woonsubsidie) die roet in het eten gooit, als je belasting over de hele linie gaat verlagen en HRA afschaft zou je eigenlijk ook de huurtoeslag af moeten schaffen en een oplossing moeten verzinnen voor minima.

[!null]

Ik wil ook wel van dat HRA systeem af, maar er in deze tijden in klap vanaf stappen lijkt me een slecht idee. Dat het sneller afgebouwd kan worden dan nu zou wel ok zijn, daarnaast zijn er nog steeds mensen die HRA genieten voor hypotheekvormen die je nu echt niet meer met HRA kunt afsluiten. Vind ik vreemd. Die moet je eigenlijk dwingen om annuitair te gaan aflossen, en ze anders geen HRA meer geven.

We moeten eigenlijk met z'n allen afspreken dat we nooit meer aflossingsvrije constructies gaan doen. En langzaam de HRA wegwerken.

Wel kan de HRA er snel worden afgegooid wanneer je de loonbelasting vervolgens ook net zo snel omlaag gooit.

[ Voor 9% gewijzigd door !null op 17-07-2013 16:43 ]

[RaZ]

ph4ge schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 16:11:

[...]

Schulden met schulden bevechten is geen oplossing.

True... Het probleem is niet dat er schulden zijn, het probleem is dat men niet aan de betalingsverplicht kan voldoen, en de grootste lening die je kan krijgen, is een hypotheek, en dat hakt er keihard in.

Wat jij voorstelt is dat we die generaties een bailout geven en het probleem een generatie opschuiven. De generatie die al het hardst wordt getroffen door vergrijzing, de opgelopen staatsschuld en de afnemende gasbaten to name a few. De mensen die straks nog maar met 2 werkenden zijn voor elke niet werkenden. Die mogen hopen dat er nog wat pensioen over is tegen hun 80ste levensjaar. Nee, de wal heeft het schip gekeerd en het simpelweg niet mogelijk meer om de schuld nog even door te schuiven al zouden we het willen. Op de lange termijn is dat alleen maar goed, de bubbel moet een keer leeg.

Nee, dat stel ik niet voor.

Maar de doorstromer was alleen maar de doorstromer, omdat de prijzen zo hard omhoog gingen, en je winst pakte.. Flinke winsten ook, die wel zorgde dat je om een aantal jaar kon verkassen, met flinke winsten..

Zonder die prijstijgingen waren er geen doorstromers.. Het 1 kan niet bestaan zonder het ander, en dat is gewoon wat je ziet. Zeker als je ook kijkt naar de aanpassingen over wat je kan lenen tegenwoordig, en daardoor zakken de prijzen.

Je ziet gewoon perfecte marktwerking. Je kon kopen naar je geld had. Dat was makkelijk 6x je jaarinkomen, met 106% aflossingsvrij, en sparen hoefde je zelf niet te doen, je verkocht immers met winst.

Nu zie je het inkomen zakken, geen 6x je jaarsalaris, niks geen HRA op je aflossingsvrij, en de prijs wordt daar ook naar aangepast.

Als starter op de kopersmarkt kan je met je geld nogsteeds het zelfde kopen. De markt past zich aan.. Koop je onderaan de markt (zeg zo van voor de bubble, of halverwege), en dump je het op een booming periode, pak je winsten. Net zo dat detacheringsbedrijven hun solicitatiegesprekken in showroom van auto-dealers hadden... Die tijd is voorbij.. Bedrijven hebben immers genoeg mensen om uit te kiezen.. Ipv dat je echt met geld moest wapperen om ze te laten jobhoppen.

Ik ben in '99 bij een open avond geweest voor een koopwoning. 2kamer appartement voor 127.000,- gulden von. Die gaan nu, nogsteeds voor meer dan het dubbele van de hand.. Immers, 127k gulden is 58k euro.. Staat te koop, maar voor die prijs kan je simpelweg beter krijgen.

Als je kijkt naar prijs vs. comfort, tuurlijk zal je meer betalen voor een woning met een luxe keuken met dure inbouw spullen... Maar bij oplevering is het allemaal standaard spul, zoals je in een sociale huurwoning terug ziet.

En met de zakkende prijzen, en de dump van ex sociale huur die stukken voordeliger is met die standaard 1000,- keukentje van Bruynzeel, voldoet dat prima. Ik wil immers kopen omdat een dak boven je hoofd in de huur vele malen duurder is.

Het is een dak boven je hoofd, geen statussymbool met een prestige-object van: Kijk mij eens strooien met geld in zut wat je leuk, luxe en mooi vind.

Ik heb een hypotheek nodig van 90k. Dat geeft een maandlast van 450 bruto, 330 netto. Geen idee wat dat doet als je de rente voor 30 jaar gewoon vast zet. Ik huur nu voor 660,- en de huur stijgt elk jaar. Ik betaal liever 330 per maand, en spaar ik 330, dan ik 660 huur lap voor iets wat het niet waard is..

Maar dan kijk ik puur naar wat ik nu heb, en wat ik zou hebben hebben, voor de zelfde staat van een woning, tegen misschien 25% van de kosten van huren tot je dood...

Ik zie het aan m'n buurman, is 70, huurt voor 600 per maand, van een AOW'tje. (natuurlijk krijgt ie huurtoeslag).
M'n moeder, heeft een afbetaalde koopwoning, kost haar niks, en weet van gekkigheid niet wat ze met "al dat vele geld" van dat AOW'tje moet doen..

[SeatRider]

(ik heb deze discussie even een half jaar gelaten voor wat die was, en constateer nu dat het gewoon nog steeds een herhaling van zetten is - beetje hetzelfde als het Grote Wegmisbruikers Topic)

[Kju]

Misschien al gepost (heb niet teruggelezen), dit vind ik een mooi rapport over starters, doorstromen en een mogelijk stuwmeer aan verhuizingen: klik

[Iblies]

Kju schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 16:22:
[...]

Grotendeels eens. Alleen, als taxateur kan ik je vertellen, een (betrouwbare) executiewaarde is niet te bepalen omdat de uitkomsten van de rekenmethode niet in overeenstemming is met de veilingopbrengsten in de praktijk, vandaar ook dat deze waarde niet meer wordt gehanteerd. Verder is het niet werkbaar om op één dag ineens cold turkey te zeggen "voortaan financieren we max. 80% van de marktwaarde en de koper moet het verschil inclusief kosten koper maar zelf ophoesten". Dat is alleen te bewerkstelligen met een trapsgewijze invoering over een periode van vijf of tien jaar zodat iedereen (niet alleen starters) met een verhuiswens kan plannen. Daarnaast moet het fiscaal nog geregeld worden en, dat is de grootste hobbel, moeten onze politici het dan ook nog met elkaar eens worden. Aangezien het vanaf de nog te bereiken of misschien wel al bijna bereikte bodem waarschijnlijk wel zo'n tien a vijftien jaar zal duren voordat de prijs herstelt tot het niveau 2008 is er voldoende tijd om dat te plannen. Die mensen met grote restschulden gaan al die tijd waarschijnlijk toch al niet verhuizen als ze geen cash hebben om de schuld te dekken en banken moeilijk doen om restschulden mee te financieren bij een nieuwe woning.

Dat is nou juist mijn vrees,
dat het nog zolang gaat duren voordat de markt is hersteld en dat die huizeneigenaren geen cent extra in zijn woning gaat stoppen.

Dan hebben we het over bijna 20 jaar waar hopelijk op zijn minst het hoognodige aan gedaan is. Op dat moment heb je dus al een tweedeling in de markt, een deel van de huizen waar annuïteit de norm is, en waar gedeeltelijk al op is afgelost en zodoende meer marge hebben om te onderhandelen. En een deel die nog met de oude hypotheken zit waar ze het liefst niet op willen inleveren. Als je tegen die tijd +50 bent, wil je niet met nog een schuld worden opgezadeld.

Moet tijdig worden opgepakt anders krijg je alsnog de rekening op een totaal verkeerd moment. Die moet sowieso een keer betaald worden.

Overigens hanteer je in mijn optiek de executiewaarde als richtlijn, en niet als norm. Je weet sowieso dat de opbrengst een stuk minder is dan de marktwaarde en dat hypotheken van de vorige generatie waarbij ruimschoots is gefinancierd daar naar toe moet werken. Dan beperk je potentiële verliezen die uiteindelijk linksom of rechtsom door de maatschappij moeten worden gedragen.
Als je tegen die tijd met het spreekwoordelijk krot zit, dan heb ik liever een restpost van 10k dan een van 50k.

[ Voor 34% gewijzigd door Iblies op 17-07-2013 16:58 ]

[Kju]

Herstel na de vorige crisis heeft tot bijna het eind van de jaren negentig geduurd (inflatie meegerekend)... Hoewel deze crisis niet zo zwaar is verwacht ik niet dat de prijzen binnen enkele jaren zullen herstellen, de daling duurt inmiddels al vijf jaar. Het is nu een beetje aan het afvlakken, met geluk (dat weten we pas aan het eind van het jaar als de deals uit september in december passeren) blijft dat zo en krijgen we wat stijging. De hoogte van de daling wordt in ieder geval al minder... een procentje meer of minder is niet zo spannend...

[rube]

En dan is het in 2014 afwachten wat Prinsjesdag 2013 ons gebracht heeft

[RaZ]

Denk dat het grootste euvel gewoon is dat veel mensen simpelweg geen nieuwe hypotheek meer krijgen, al zouden ze het willen. Men is ontslagen, en krijgt simpelweg een jaarcontract.. Bank wil dat risico niet.. Dat is exact mijn probleem.

Ik moet duur huren in de sociale sector, terwijl kopen nu al 50% goedkoper is. Huur stijgt, de schuld niet.. Reken maar door... Goedkoop wonen is kopen.. Behalve dat.. Ik kan de last van kopen financieel makkelijk dragen, scheelt ook nog eens veel kosten voor de belastingbetaler, gezien ik geen stijgende huur heb en wellicht ooit aanspraak zou maken voor huurtoeslag.. Al knalt m'n inkomen met 50% naar beneden, zou ik alsnog die last kunnen lappen, terwijl ik dan zeker 200 euro per maand huurtoeslag ga krijgen..

En, ik zou zelf minder kunnen gaan werken, en zelfs meer koopkracht hebben, en dus meer kan kopen, en dus meer BTW aftik.. Dat gaat direct naar de staat, ipv dat de staat moet lappen om duur te huren..

Iedereen wordt daar beter van... Maarja, helaas word ik gedwongen duur te huren, en een lage koopkracht heb.

[Kju]

Geen intentieverklaring?

[Señor Sjon]

Kju schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 16:59:
Herstel na de vorige crisis heeft tot bijna het eind van de jaren negentig geduurd (inflatie meegerekend)... Hoewel deze crisis niet zo zwaar is verwacht ik niet dat de prijzen binnen enkele jaren zullen herstellen, de daling duurt inmiddels al vijf jaar. Het is nu een beetje aan het afvlakken, met geluk (dat weten we pas aan het eind van het jaar als de deals uit september in december passeren) blijft dat zo en krijgen we wat stijging. De hoogte van de daling wordt in ieder geval al minder... een procentje meer of minder is niet zo spannend...

Ik zie deze crisis als zwaarder. Ten eerste duurt hij langer en in de jaren '80/'90 had je nog de tweeverdienersreserve voor kapitaal. Die hebben we nu niet meer. Ook kunnen we minder vrij bewegen door allerlei steunfondsen die we ook moeten spekken en een in de nek hijgende EU.

[Kju]

Tsja, tijdens de vorige woningmarktcrisis was ik nog een kleuter (denk ik), ik ga maar van statistieken af... Hoe dan ook, er zijn zo veel invloeden op die woningmarkt, het is nu belangrijker om in ieder geval een stabiele prijsontwikkeling te krijgen. De stijgende prijsontwikkeling zal daarna heus wel komen, alleen zal het niet snel stijgen.
Dat zeggende, in de VS zijn de prijzen in een jaar tijd 12% gestegen...

[RemcoDelft]

Kju schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 16:59:
... verwacht ik niet dat de prijzen binnen enkele jaren zullen herstellen, de daling duurt inmiddels al vijf jaar. Het is nu een beetje aan het afvlakken

Waar baseer je dat op? De CBS-cijfers laten anders zien...

Kju schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 17:18:
Dat zeggende, in de VS zijn de prijzen in een jaar tijd 12% gestegen...

In de VS zijn prijzen ook veel sneller en meer gedaald.

[Bartjuh]

Kju schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 17:18:
Tsja, tijdens de vorige woningmarktcrisis was ik nog een kleuter (denk ik), ik ga maar van statistieken af... Hoe dan ook, er zijn zo veel invloeden op die woningmarkt, het is nu belangrijker om in ieder geval een stabiele prijsontwikkeling te krijgen. De stijgende prijsontwikkeling zal daarna heus wel komen, alleen zal het niet snel stijgen.
Dat zeggende, in de VS zijn de prijzen in een jaar tijd 12% gestegen...

Dat moet je dan juist voorkomen .... anders krijg je automatisch weer bubbel-vorming.

Het best is dat eerst de prijzen verder corrigeren, en dan gewoon altijd rond een mooi evenwicht blijven (inflatiegecorrigeerd), en tweedehands huizen gewoon afschrijven over tijd (op grond na uiteraard).

[Kju]

RemcoDelft schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 17:19:
[...]

Waar baseer je dat op? De CBS-cijfers laten anders zien...

Omdat ik, die relatief weinig taxeer in vergelijking met andere collega's, de afgelopen weken elke week wel twee of drie opdrachten krijg. In mijn werkgebied (Den Haag) zijn de m2-prijzen in de afgelopen zes maanden of gelijk gebleven of aan het stijgen, vind ik de koopsommen die mijn opdrachtgevers overeenkomen vaak absurd hoog t.o.v. de minder recente transacties. Het kan een momentopname zijn, zoals ik zeg, echt weten vind ik kan pas in september-december en dan is het de vraag wat de markt in de periode daar na doet en dan is het verder weer niet meer relevant...

[...]

In de VS zijn prijzen ook veel sneller en meer gedaald.

Klopt...

Bartjuh schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 17:23:
[...]

Dat moet je dan juist voorkomen .... anders krijg je automatisch weer bubbel-vorming.

Het best is dat eerst de prijzen verder corrigeren, en dan gewoon altijd rond een mooi evenwicht blijven (inflatiegecorrigeerd), en tweedehands huizen gewoon afschrijven over tijd (op grond na uiteraard).

Ik begrijp niet precies hoe je "tweedehands" huizen wil afschrijven als ze keurig onderhouden zijn en er niets op is aan te merken?

[ Voor 24% gewijzigd door Kju op 17-07-2013 17:29 ]

[Bartjuh]

Kju schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 17:26:
[...]
Ik begrijp niet precies hoe je "tweedehands" huizen wil afschrijven als ze keurig onderhouden zijn en er niets op is aan te merken?

Simpel, alles slijt + eisen veranderen.

Een nieuw huis met dikke en geïsoleerde spouw, goedgeregelde balansventilatie, zwarte zonnepanelen (PV) geïntegreerd in dak ipv dakpannen en juist georiënteerd, warmtepomp + LTV vloerverwarming, HR+++ triple glas, douche WTW, nieuwe elektriciteitsbekabeling+meterkast met veel uitbreidingsmogelijkheden, en alles nieuw dus kan nog wel even mee.

Of een oud huis met kleine spouw, overal koudebruggen, broze stenen, enkel-glas, oude bedrading+meterkast, geen douche-WTW, en de nodige slijtagesporen hier en daar (bakstenen vervang je niet zo snel) etc.

Ik zou het wel weten als het voor dezelfde prijs in de markt stond, op vergelijkbare locatie, en vergelijkbare m2n

[pedorus]

Kju schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 17:26:
In mijn werkgebied (Den Haag) zijn de m2-prijzen in de afgelopen zes maanden of gelijk gebleven of aan het stijgen,

Je pakt nu een periode die slecht te controleren valt, maar het lijkt mij een sterk verhaal als ik naar de PBK voor Den Haag kijk en die van Nederland. Grafiek t/m Q1 2013 van CBS:


Den Haag gaat redelijk gelijk op met de landelijke PBK. De landelijke PBK daalt al 2 jaar akelig constant met 7-8% per jaar, zie de simpele methode van het kadaster:

Over enkele dagen is er weer een punt bij, maar ik durf te wedden dat dit beeld niet echt veranderd.

(In reële termen versnelt de daling trouwens zelfs, vanwege 3.2% inflatie, maar dat komt vooral door hogere BTW. Die inflatie heeft niet voor loonsverhoging gezorgd, integendeel. )

Weet je zeker dat je niet naar te lage volumes zonder smoothing zit te kijken, zoals de hypotheker doet?

Maar mocht het waar zijn dat de prijzen al weer stijgen, dan wordt het hoog tijd om de 80% LTV eis in te voeren, zoals de commissie structuur Nederlandse banken voorstelt

[Kju]

Bartjuh schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 17:38:
[...]

Simpel, alles slijt + eisen veranderen.

Een nieuw huis met dikke en geïsoleerde spouw, goedgeregelde balansventilatie, zwarte zonnepanelen (PV) geïntegreerd in dak ipv dakpannen en juist georiënteerd, warmtepomp + LTV vloerverwarming, HR+++ triple glas, douche WTW, nieuwe elektriciteitsbekabeling+meterkast met veel uitbreidingsmogelijkheden, en alles nieuw dus kan nog wel even mee.

Of een oud huis met kleine spouw, overal koudebruggen, broze stenen, enkel-glas, oude bedrading+meterkast, geen douche-WTW, en de nodige slijtagesporen hier en daar (bakstenen vervang je niet zo snel) etc.

Ik zou het wel weten als het voor dezelfde prijs in de markt stond, op vergelijkbare locatie, en vergelijkbare m2n

Ik zie niet in wat in jouw verhaal anders is dan in de huidige situatie. Als je op buurtniveau een jaren 30 woning vergelijkt met een woning die in 2005 is gebouwd zal, zonder rekening te houden met bijzondere details, de woning uit 2005 altijd een hogere m2-prijs hebben juist vanwege de voorzieningen die je noemt. Als het niveau van de afwerking lager is, de installaties verouderd zijn, dan zal dat in de waarde verwerkt worden.

pedorus schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 18:25:
[...]

Je pakt nu een periode die slecht te controleren valt, maar het lijkt mij een sterk verhaal als ik naar de PBK voor Den Haag kijk en die van Nederland. Grafiek t/m Q1 2013 van CBS:
[afbeelding]

Den Haag gaat redelijk gelijk op met de landelijke PBK. De landelijke PBK daalt al 2 jaar akelig constant met 7-8% per jaar, zie de simpele methode van het kadaster:
[afbeelding]
Over enkele dagen is er weer een punt bij, maar ik durf te wedden dat dit beeld niet echt veranderd.

(In reële termen versnelt de daling trouwens zelfs, vanwege 3.2% inflatie, maar dat komt vooral door hogere BTW. Die inflatie heeft niet voor loonsverhoging gezorgd, integendeel. )

Weet je zeker dat je niet naar te lage volumes zonder smoothing zit te kijken, zoals de hypotheker doet?

Maar mocht het waar zijn dat de prijzen al weer stijgen, dan wordt het hoog tijd om de 80% LTV eis in te voeren, zoals de commissie structuur Nederlandse banken voorstelt

Zonder al te veel in te willen gaan op waarderingsmethodieken:
Ten opzichte van het Kadaster (die eigenlijk alles op een hoop gooit, evt. gesorteerd op bouwjaar, grootte, type etc.) kijkt een taxateur naar de overeenkomsten en verschillen in in o.a. het niveau van de afwerkingen, de kwaliteit van de installaties, de aard van de inrichting en de gebruiksoppervlakten. Aangezien je je blijkbaar hebt verdiept in de statistieken van het Kadaster moet je het met me eens zijn dat dat niet in de cijfers van het Kadaster terugkomt terwijl dat wel het belangrijkst is als je prijzen gaat vergelijken. Dat kunnen ze simpelweg niet omdat het Kadaster niet Funda zit te spideren om voornoemde kenmerken bij elke transactie te verzamelen. Hetzelfde probleem ontstaat ook bij modelmatige waardebepalingen van o.a. Midas, NBWO (waar o.a. de Hypotheker gebruik van maakt), Ortax, Calcasa etc. die gebruikt worden bij gevalideerde taxaties. Daarnaast corrigeert een taxateur voor stand, ligging, erfdienstbaarheden, erfpacht (grondwaarde, canon) etc., ook allemaal zaken waar een Kadaster geen rekening mee houdt. V.w.b. stand en ligging wil ik dan in het geval Den Haag opmerken dat de transacties in volume en aard hemelsbreed kunnen verschillen op wijk en buurtniveau. Vergelijk bijvoorbeeld het aantal verkopen op Funda met het aantal te objecten die nog te koop staan tussen een Vruchtenbuurt (relatief veel transacties) en Transvaalkwartier (nagenoeg geen transacties).
In de Vruchtenbuurt waar er wel relatief veel transacties in het afgelopen jaar zijn geweest is het vrij eenvoudig om na correctie van de voor de waardering meest belangrijke aspecten vrij nauwkeurig een m2-prijs te bepalen. Deze prijs is de afgelopen zes maanden vrijwel ongewijzigd, als je naar de prijzen kijkt van kant-en-klare appartementen zijn die zelfs gestegen en worden ze binnen enkele weken tot enkele maanden verkocht, de opknappers lopen niet maar ze worden wel verkocht maar dan tegen een prijs die veel lager is dan wanneer je uit zou gaan van "gemiddelde waarde marktconform minus de kosten die nodig zijn om het marktconform te maken". Indexering van transactieprijzen in deze buurt heeft totaal geen zin en zou zelfs onverstandig zijn omdat de prijzen in deze buurt niet gelijk zijn aan het gemiddelde in de regio (die o.a. wordt beinvloed door transacties in buurten waar wel prijzen dalen). Voor de rest moet je dan ook rekening houden met andere aspecten in de statistiek die een vertekend beeld kunnen veroorzaken (denk bijvoorbeeld aan m2's die niet kloppen in de BAG die in sommige rapportages wel de statistieken beinvloeden)

[Iblies]

Bartjuh schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 17:38:
[...]

Simpel, alles slijt + eisen veranderen.

Een nieuw huis met dikke en geïsoleerde spouw, goedgeregelde balansventilatie, zwarte zonnepanelen (PV) geïntegreerd in dak ipv dakpannen en juist georiënteerd, warmtepomp + LTV vloerverwarming, HR+++ triple glas, douche WTW, nieuwe elektriciteitsbekabeling+meterkast met veel uitbreidingsmogelijkheden, en alles nieuw dus kan nog wel even mee.

Of een oud huis met kleine spouw, overal koudebruggen, broze stenen, enkel-glas, oude bedrading+meterkast, geen douche-WTW, en de nodige slijtagesporen hier en daar (bakstenen vervang je niet zo snel) etc.

Ik zou het wel weten als het voor dezelfde prijs in de markt stond, op vergelijkbare locatie, en vergelijkbare m2n

Dat is ook de reden waarom de energielabel voor woningen wel verplicht is, maar dat er niemand er gehoor aan geeft en dat het geen consequenties heeft. Overheid pakt het niet op en kunnen ze ook niet doen. Het gros van de huizen zal zwaar door de mand vallen wat zijn weerslag zal hebben in de prijs.

[Krisp]

Kju schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 19:48:
[...]

In de Vruchtenbuurt waar er wel relatief veel transacties in het afgelopen jaar zijn geweest is het vrij eenvoudig om na correctie van de voor de waardering meest belangrijke aspecten vrij nauwkeurig een m2-prijs te bepalen. Deze prijs is de afgelopen zes maanden vrijwel ongewijzigd, als je naar de prijzen kijkt van kant-en-klare appartementen zijn die zelfs gestegen en worden ze binnen enkele weken tot enkele maanden verkocht, de opknappers lopen niet maar ze worden wel verkocht maar dan tegen een prijs die veel lager is dan wanneer je uit zou gaan van "gemiddelde waarde marktconform minus de kosten die nodig zijn om het marktconform te maken". Indexering van transactieprijzen in deze buurt heeft totaal geen zin en zou zelfs onverstandig zijn omdat de prijzen in deze buurt niet gelijk zijn aan het gemiddelde in de regio (die o.a. wordt beinvloed door transacties in buurten waar wel prijzen dalen). Voor de rest moet je dan ook rekening houden met andere aspecten in de statistiek die een vertekend beeld kunnen veroorzaken (denk bijvoorbeeld aan m2's die niet kloppen in de BAG die in sommige rapportages wel de statistieken beinvloeden)

Volgens mij zeg je nu met zoveel woorden dat de mate waarin een huis daalt (of niet) afhangt van de locatie: sommige locaties dalen wel, anderen niet. Dan kunnen jullie toch beiden gelijk hebben? Gemiddeld daalt Den Haag wel (dat blijkt bijvoorbeeld uit de cijfers van het Kadaster), maar in sommige buurten (zoals de Vruchtenbuurt, waar jij kennelijk getaxeerd hebt) is dat niet het geval.

[Motrax]

En dat is ook de reden waarom dat energielabel niet van de grond komt. Allemaal natte vingerwerk, terwijl je met gezond verstand ook weet dat een jaren '70 woning hogere stookkosten heeft een woning uit 2012.

Of wil je graag nog meer betalen voor nog een onzin taxatie? Van de NWWI taxatie voor NHG was ik ook al van onder de indruk

[Kju]

Krisp schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 20:00:
[...]

Volgens mij zeg je nu met zoveel woorden dat de mate waarin een huis daalt (of niet) afhangt van de locatie: sommige locaties dalen wel, anderen niet. Dan kunnen jullie toch beiden gelijk hebben? Gemiddeld daalt Den Haag wel (dat blijkt bijvoorbeeld uit de cijfers van het Kadaster), maar in sommige buurten (zoals de Vruchtenbuurt, waar jij kennelijk getaxeerd hebt) is dat niet het geval.

Het ligt wel genuanceerder dan dat. Ik vind het gemiddelde van het Kadaster niet betrouwbaar omdat het een vertekend beeld geeft. Maar goed, zoals ik al zei, het kan nu een momentopname zijn, pas tussen september en december zal ik het merken of het doorzet.

[Krisp]

Kju schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 20:19:
[...]

Het ligt wel genuanceerder dan dat. Ik vind het gemiddelde van het Kadaster niet betrouwbaar omdat het een vertekend beeld geeft. Maar goed, zoals ik al zei, het kan nu een momentopname zijn, pas tussen september en december zal ik het merken of het doorzet.

Het kadaster zorgt door de meetmethode in ieder geval voor een consistente meting. Vraag is of de bronnen van het kadaster (WOZ-waarde van gemeenten) betrouwbaar zijn. Over hoe de prijsindex is opgesteld:

Het Prijsindexcijfer van Bestaande Koopwoningen (PBK) geeft maandelijks het prijsverloop weer van de door particulieren aangekochte woningen. Het prijsindexcijfer van bestaande koopwoningen is een gezamenlijke statistiek van het Kadaster en het CBS. De index is gebaseerd op de waarde van de volledige woningvoorraad. Door rekening te houden met de WOZ-waarde, corrigeert het CBS de index voor prijsveranderingen die alleen het gevolg zijn van kwaliteitsverschillen tussen de verkochte woningen. De verkopen van nieuwbouwwoningen maken geen deel uit van de index. Wij publiceren de PBK rond de 21ste van de maand. De uitkomsten zijn bij publicatie definitief. Deze index toont de maand op maand ontwikkeling. (2010 = 100)

Grappig genoeg is de gemiddelde koopsom in Nederland niet noemenswaardig meer gewijzigd het afgelopen jaar. Ik vraag me af of dat meer zegt over de PBK of over de veranderende samenstelling van de verkochte huizen.

[ Voor 3% gewijzigd door Krisp op 17-07-2013 21:21 ]

[ph4ge]

Het grappige is dat Noord Korea onze overheid recent nog heeft besloten dat de PBK te realistisch negatief was. Er werd altijd alleen gekeken naar daadwerkelijk verkochte woningen. Logisch, want het enige moment waarop je met zekerheid de waarde kan bepalen is als koper en verkoper elkaar vinden. Dit vond men echter te negatief, dat was prima geschikt toen de prijzen stegen maar nu moet je kopers natuurlijk niet te slim maken. Men besloot dat ze zelf wel kunnen bepalen wat de waarde is zonder daar harde cijfers bij nodig te hebben. Niet controleerbaar, niet bekend waar het op gebaseerd is, gewoon natte vingerwerk. En warempel, ineens daalt de index niet zo snel meer.

[ Voor 9% gewijzigd door ph4ge op 17-07-2013 21:41 ]

[EXX]

Dus is de PBK tegenwoordig geen betrouwbaar, maar een gemanipuleerd cijfer.

[pedorus]

Voor zo'n suggestie zou een linkje wel handig zijn.. De laatste wijziging (dit volgens mij), waarbij de frequenties verlaagd zijn, en de wegingen aangepast, is volgens mij niet onlogisch. Je hebt een behoorlijk aantal transacties nodig om goed uit te middelen, en je wilt het waardeverloop over alle types weten, ook als sommige types op een bepaald moment even nauwelijks verkopen. Dat heeft weinig met "natte vingerwerk" te maken, of negativisme censureren. Sterker nog, in principe verwacht ik dat het of niets uit zal maken (op lange termijn), of dat slecht verkopende types die meer dalen nu zelfs ietsje meer impact hebben (grote vrijstaande woningen bijvoorbeeld).

Mocht je het niet vertrouwen, dan kun je de oude data er naast leggen, maar als het goed is middelt de impact van de nieuwe definities uit op langere termijn.

Kju schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 20:19:
Ik vind het gemiddelde van het Kadaster niet betrouwbaar omdat het een vertekend beeld geeft.

Het klopt ook enkel gewogen gemiddeld gezien. Niet voor elke wijk natuurlijk, er zijn wijken die boven- en die onder gemiddeld presteren (en toevallig woont iedereen natuurlijk in een wijk waar de prijzen niet dalen, wat statistisch gezien niet kan). En natuurlijk zijn er verschillen per object. Echter, voor zover ik weet ga je bij een taxatie ook gewoon uit van de transactieprijzen van vergelijkbare objecten, zoals het Kadaster die registreert. Het kan dus gewogen gemiddeld gezien niet anders uitpakken. Vervelend wordt het natuurlijk op plekken waar er simpelweg geen transacties van vergelijkbare objecten plaatsvinden, hoewel ze wel op funda staan.

(Statistisch gezien is dat laatste probleem trouwens niet bepaald een nieuw probleem, Kaplan-Meier is niet voor niets een van de meest geciteerde artikelen ooit. Ik verwacht niet dat die theorie hier wordt toegepast enkel.)

[Verwijderd]

Bartjuh schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 17:38:
[...]

Simpel, alles slijt + eisen veranderen.

Een nieuw huis met dikke en geïsoleerde spouw, goedgeregelde balansventilatie, zwarte zonnepanelen (PV) geïntegreerd in dak ipv dakpannen en juist georiënteerd, warmtepomp + LTV vloerverwarming, HR+++ triple glas, douche WTW, nieuwe elektriciteitsbekabeling+meterkast met veel uitbreidingsmogelijkheden, en alles nieuw dus kan nog wel even mee.

Of een oud huis met kleine spouw, overal koudebruggen, broze stenen, enkel-glas, oude bedrading+meterkast, geen douche-WTW, en de nodige slijtagesporen hier en daar (bakstenen vervang je niet zo snel) etc.

Ik zou het wel weten als het voor dezelfde prijs in de markt stond, op vergelijkbare locatie, en vergelijkbare m2n

Ze staan niet op dezelfde locatie! Die leuke jaren 30 woning staat in een groene wijk strak naast het centrum met alle gemakken naast de deur. De goed geïsoleerde nieuwbouwwoning staat in een vinexwijk ver buiten de stad met weinig groen, geen voorzieningen en als je pech heb met sociale woningbouw naast jouw deur.

[Arnout]

http://www.ftm.nl/origina...therstel-vergeet-het.aspx

Mooie grafieken waarin je ook duidelijk de voorraad ziet verouderen.

[Xanaroth]

Arnout schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 07:57:
http://www.ftm.nl/origina...therstel-vergeet-het.aspx

Mooie grafieken waarin je ook duidelijk de voorraad ziet verouderen.

Mooi plaatje erbij vanuit woningmarktcijfers, het aantal verkopen (totaal verkopen afgelopen 12 maanden). Daar zit dan nog een piek in van eind vorig jaar, dus lijkt erop dat we onder de 100k verkopen grens gaan duiken dit jaar.

[ Voor 19% gewijzigd door Xanaroth op 18-07-2013 08:09 ]

[RemcoDelft]

pedorus schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 01:37:
Mocht je het niet vertrouwen, dan kun je de oude data er naast leggen, maar als het goed is middelt de impact van de nieuwe definities uit op langere termijn.

Dat heb ik gedaan (ik maakte voor de wijziging al de grafiek met prijsverloop). Het verschil was inderdaad minimaal, hoewel het over de hele grafiek een verandering zichtbaar maakte.

Verwijderd schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 07:22:
en als je pech heb met sociale woningbouw naast jouw deur.

Sociale huurwoningen worden tegenwoordig ook regelmatig op de vrije markt verhuurd (want: meer geld!). Ik ben twee dagen geleden langs een woning gelopen om de buurt/woning te bekijken, omdat-ie iets goedkoper is dan ons huidige huis. Het gaf zeg maar zo'n Flodder-gevoel: een samenscholing op straat, oude auto's, etc. Op zich prima, maar niet voor 3 keer meer huur dan de buren betalen! Ik vraag me af wat de bewoners van zo'n huis daar van vinden als ze er eenmaal wonen voor 800+ euro per maand.
Nu is dit een N=1 geval, want ik heb hiet eerder zo'n woning bekeken. Maar ik had het me ook niet eerder gerealiseerd dat ik daar niet wil wonen!

Xanaroth schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 08:07:
Mooi plaatje erbij vanuit woningmarktcijfers, het aantal verkopen (totaal verkopen afgelopen 12 maanden). Daar zit dan nog een piek in van eind vorig jaar, dus lijkt erop dat we onder de 100k verkopen grens gaan duiken dit jaar.

En dan had afgelopen juni wellicht nog extra verkopen vanwege de verlaging van de NHG-grens per 1 juli. Of wellicht leidt dat tot hogere verkoopprijzen in juni (niet te verwarren met de prijsindex, die kan gewoon verder dalen).

[Xanaroth]

RemcoDelft schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 08:26:
En dan had afgelopen juni wellicht nog extra verkopen vanwege de verlaging van de NHG-grens per 1 juli. Of wellicht leidt dat tot hogere verkoopprijzen in juni (niet te verwarren met de prijsindex, die kan gewoon verder dalen).

Zal vooral na juni de verkoopprijs verlagen, omdat iedereen die hiervoor op de NHG grens zat en de woning niet verkocht kreeg, minimaal zal moeten zakken naar de nieuwe NHG grens (immers, renteverschil maakt dat de woning aanzienlijk meer kost waardoor ze zichzelf uit de markt prijzen) om nog kans te maken op een verkoop.

Gevolg daarvan is dat woningen in de prijsklasse eronder naar ook omlaag gedrukt worden door het verschil in formaat/kwaliteit. Zo zie je al enkele maanden het aantal verkopen <100k toenemen, omdat het aanbod daar gestaag groeit (was pre-2008 ondenkbaar, woning voor <100k).

[ph4ge]

EXX schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 23:11:
Dus is de PBK tegenwoordig geen betrouwbaar, maar een gemanipuleerd cijfer.

Klopt, ze hebben de lage hoeveelheid transacties als een excuus gebruikt om een fundamentele wijziging in de manier hoe de cijfers tot stand komen in te voeren. Van een redelijk objectief getal is het nu gewoon een wens van een partij die bij hoge prijzen gebaat is.

In de reeks 2005=100 zijn deze gewichten gebaseerd op de som van de verkoopprijzen van de woningen die zijn verkocht in een recent jaar. Vanaf 21 februari 2013 zijn de gewichten gebaseerd op de waarde van de woningvoorraad.

Dit betekent dat de PBK voortaan de prijsontwikkeling volgt van de gehele woningvoorraad en niet meer alleen van het deel dat in die periode verkocht is.

De waarde van de woningvoorraad is natte vingerwerk. De enige manier waarop je objectief de waarde kan bepalen, is als een woning gekocht wordt. De waarde van de woningvoorraad kan alles zijn. Het is ook niet alsof elk huis uitgebreid getaxeerd wordt voor dit cijfer, en dan nog is de waarde slechts de mening van een taxateur. Juist het feit dat er nauwelijks transacties plaatsvinden geeft aan dat er een groot meningsverschil is over de waarde van huizen.

Ik kan er inkomen dat je bijv. om de 2 maanden gaat publiceren ipv elke maand omdat de transacties lager zijn (transacties zijn ongeveer gehalveerd sinds de piek), maar deze fundamentele verandering is gewoon om mensen niet slimmer te maken dan ze zijn. Als niemand een woning koopt voor de waarde die het kadaster bepaald, wat is het cijfer dan waard? Ik voorspelde dat deze wijziging de index snel zou stabiliseren en dat is ook gebeurd. Ik snap dat het kadaster nu accuraat kan voorspellen, het is toch natte vingerwerk en er is toch geen enkele controle op. Had op zn minst de oude index er naast laten bestaan, met een kanttekening, maar stel je voor dat kopers teveel geïnformeerd raken

[ Voor 7% gewijzigd door ph4ge op 18-07-2013 09:41 ]

[Krisp]

ph4ge schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 08:47:
[...]

Klopt, ze hebben de lage hoeveelheid transacties als een excuus gebruikt om een fundamentele wijziging in de manier hoe de cijfers tot stand komen in te voeren. Van een redelijk objectief getal is het nu gewoon een wens van een partij die bij hoge prijzen gebaat is.

Kun je dit onderbouwen, liefst met een vergelijking met de originele rekenmethode? Zoals ik eerder heb aangegeven is de gemiddelde verkoopprijs sinds juli 2012 niet significant gedaald, terwijl de PBK wel significant gedaald is. Daarnaast lijkt de methode de wens van deze partijen niet te ondersteunen. De PBK daalt consistent door terwijl NVM & consorten voortdurend stellen dat de bodem bereikt is.

[Pooh]

ph4ge schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 08:47:
[...]

Klopt, ze hebben de lage hoeveelheid transacties als een excuus gebruikt om een fundamentele wijziging in de manier hoe de cijfers tot stand komen in te voeren. Van een redelijk objectief getal is het nu gewoon een wens van een partij die bij hoge prijzen gebaat is.

Hoe kom je daarbij? Het enige wat ze gedaan hebben is de gewichten aangepast. Ze delen de woningmarkt in in categorieen woningen (type woning, regio, prijsklasse, etc), en aan elk geven ze een gewicht. Vroeger liepen die gewichten mee met het aantal transacties (dus als er meer appartementen dan rijtjeshuizen werden verkocht, wogen de appartementen zwaarder in de index), nu liggen die vast via de voorraad (dus als er minder appartementen zijn, wegen ze ook minder, ook al verkopen ze meer). Bij hoge volumes maakt het allemaal niks uit, omdat uiteindelijk elke woning wel een keer terugkomt in de index, maar bij lage volumes is de 2e index wat logischer.

Als je hier al een effect van verwacht (backtracing geeft aan dat die klein is, maar is onbetrouwbaar omdat de markt nooit daalde), dan zou mijn inschatting zijn dat de index juist harder daalt dan de transactieprijzen, immers incourante woningen die wel in waarde dalen maar niet verkopen wegen nu zwaarder mee.

Methodebeschrijving oude model
Iemand die de nieuwe online kan vinden?
En hier een kritische analyse van waarom de oude niet goed werkt. (heel kort samengevat: als er veel woningen van 1 type inzaten, trokken die de index teveel mee).

[ Voor 20% gewijzigd door Pooh op 18-07-2013 09:23 ]

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 08:47:
Ik voorspelde dat deze wijziging de index snel zou stabiliseren en dat is ook gebeurd.

Dit is niet waar. De huizenprijsindex vanaf juni 2012 t/m mei 2013 toont een duidelijke daling aan:
93,4
89,9
89,4
88,9
88,7
89,2
88,7
86,1
87,1
87,2
86,0
84,9

Krisp schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 09:11:
Zoals ik eerder heb aangegeven is de gemiddelde verkoopprijs sinds juli 2012 niet significant gedaald, ...

Dat klopt. Verkoopprijzen vanaf juli 2012 t/m mei 2013 blijven grofweg gelijk:
216721 (juli 2012)
214075
216849
214546
220465
221887
206583
210384
220430
214969
211869

Maar komt dat niet doordat de hele grote daling precies de maand ervoor plaatsvond? Vergelijk de verkoopprijzen vanaf juli 2012 t/m juni 2012 maar eens:
248424
241390
246538
237499
232640
230582
241473
237464
230341
231130
228010
240443 (juni 2012)

... terwijl de PBK wel significant gedaald is.

Ik zie gelijkblijvende prijs bij een lagere prijsindex als "meer waar voor je geld": een beter/duurder/groter huis voor hetzelfde geld.

[ph4ge]

Pooh schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 09:13:
Hoe kom je daarbij?

Heb je de bovenstaande post gelezen? Ik quote uit het persbericht. Ze kijken sinds een paar maanden niet meer naar de daadwerkelijke verkopen. Ook de PBK calculator van het kadaster is afgeschaft. Alles in het kader van wat niet weet wat niet deert.

RemcoDelft schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 09:30:
Dit is niet waar. De huizenprijsindex vanaf juni 2012 t/m mei 2013 toont een duidelijke daling aan:
93,4
89,9
89,4
88,9
88,7
89,2
88,7
86,1
87,1
87,2
86,0
84,9

De wijziging is pas vanaf maart ingegaan. En sinds dat moment neemt de daling af. Helemaal gestabiliseerd is het inderdaad nog niet, maar om dat in een keer te doen zou te verdacht zijn.

[ Voor 45% gewijzigd door ph4ge op 18-07-2013 09:43 ]

[Pooh]

ph4ge schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 09:40:
[...]

Heb je de bovenstaande post gelezen? Ik quote uit het persbericht. Ze kijken sinds een paar maanden niet meer naar de daadwerkelijke verkopen. Ook de PBK calculator van het kadaster is afgeschaft. Alles in het kader van wat niet weet wat niet deert.

Natuurlijk heb ik bovenstaande post en het persbericht gelezen. Maar je interpretatie is fout.

Versimpeld voorbeeld: referentiejaar 2010. 1000 woningen, waarvan 900 eengezinswoningen voor 200k, en 100 appartementen voor 100k.
Er worden deze maand 10 woningen verkocht: 9 appartementen voor 50k, en 1 eengezinswoning voor 200k.

Oude model: (9*50k/100k + 1*200k/200k)/10 = index van 55.
Nieuwe model: (100*50k/100k + 900*200k/200k)/1000 = index van 95.
In het eerste geval nemen de in waarde gedaalde appartementen de hele index mee, omdat er daar nu eenmaal veel van verkocht zijn. In het 2e geval kijken ze niet meer naar de verhoudingen in de verkoop, maar naar de verhoudingen in de hele markt: de eengezinswoningen hebben hun waarde behouden, dus blijft de index redelijk stabiel.

Overigens is je suggestie 'wat niet weet wat niet deert' wel heel vervelend. De site woningmarktcijfers (en anderen) heeft jarenlang lopen schelden op het CBS dat de 2e methode veel beter was dan de eerste (zie mijn linkje en di esite), nu hebben ze 'm eindelijk aangepast en nu is 't weer niet goed?

[ Voor 11% gewijzigd door Pooh op 18-07-2013 09:49 ]

[ph4ge]

Nee, dat zijn 2 verschillende zaken. Ja, de wegingen zijn aangepast. Maar wegingen werden altijd al gebruikt, het keek nooit sec naar de gemiddelde prijs. Dat is een apart cijfer (gemiddelde transactiewaarde) wat ook gepubliceerd wordt (als het uitkomt). De PBK is wat anders, dat was altijd al opgesplitst. Maar daarnaast wordt er nu ook gekeken naar huizen die niet verkocht zijn en worden deze in de PBK meegenomen.

Vroeger: Alleen transacties die daadwerkelijk plaatsvonden telden mee. Dat is immers het enige harde waarde oordeel. Daar gingen ingewikkelde formules tegenaan om een cijfer op te delen naar verschillende type woningen en verschillende gebieden.
Nu: De ingewikkelde formules zijn aangepast, er is wat met de wegingen geschoven. Dat is wat jij zegt en dat klopt. Maar het fundamentele verschil is dat nu huizen die niet verkocht zijn ook meewegen. Het harde cijfer wordt dus beïnvloed door een subjectief cijfer.

[ Voor 4% gewijzigd door ph4ge op 18-07-2013 09:59 ]

[Krisp]

RemcoDelft schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 09:30:
[...]

Dat klopt. Verkoopprijzen vanaf juli 2012 t/m mei 2013 blijven grofweg gelijk:
216721 (juli 2012)
214075
216849
214546
220465
221887
206583
210384
220430
214969
211869

Maar komt dat niet doordat de hele grote daling precies de maand ervoor plaatsvond? Vergelijk de verkoopprijzen vanaf juli 2012 t/m juni 2012 maar eens:
248424
241390
246538
237499
232640
230582
241473
237464
230341
231130
228010
240443 (juni 2012)


[...]

Ik zie gelijkblijvende prijs bij een lagere prijsindex als "meer waar voor je geld": een beter/duurder/groter huis voor hetzelfde geld.

Het klopt dat de daling na juni 2012 significant was. Het punt wat ik wilde maken is dat de prijzen al langere tijd stabiel zijn. Dat had ik niet duidelijk kunnen maken als ik de periode had verlengd. Ik had dit moeten vermelden.

ph4ge schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 09:40:
[...]

De wijziging is pas vanaf maart ingegaan. En sinds dat moment neemt de daling af. Helemaal gestabiliseerd is het inderdaad nog niet, maar om dat in een keer te doen zou te verdacht zijn.

Sorry, maar met deze zin diskwalificeer je jouw complete argumentatie. Een rekenmethode is een rekenmethode. Als je die in maart invoert, is de waarheid in maart de nieuwe methode, niet een mengeling van de oude en de nieuwe. Elke zichzelf respecterend statistisch bedrijf (en daar schaar ik het Kadaster onder) gaat de data niet manipuleren omdat e.e.a. anders 'verdacht' zou overkomen.

[ph4ge]

Krisp schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 09:59:
Sorry, maar met deze zin diskwalificeer je jouw complete argumentatie. Een rekenmethode is een rekenmethode. Als je die in maart invoert, is de waarheid in maart de nieuwe methode, niet een mengeling van de oude en de nieuwe. Elke zichzelf respecterend statistisch bedrijf (en daar schaar ik het Kadaster onder) gaat de data niet manipuleren omdat e.e.a. anders 'verdacht' zou overkomen.

Op het moment dat A de calculator zomaar wordt afgeschaft omdat dit de prijzen zou drukken en B de methode ineens fundamenteel wordt aangepast omdat het resultaat niet bevalt sluit ik niets meer uit. Ik zeg ook niet dat de data gemanipuleerd wordt, maar wel wat er vervolgens met die date gebeurt. De enige data zijn de transacties die daadwerkelijk plaatsvinden, die zullen ze vast netjes behandelen.

Wat ze vervolgens met die data doen vertrouw ik niet. Ze voegen een zeer subjectieve parameter toe en ja, daarmee kan je sturen zonder de objectieve data te manipuleren. Dat ik het verdacht vind dat binnen een paar maanden het beoogde effect bereiken roepen ze over zichzelf af, we kunnen immers nu niet meer controleren met de oude index en de objectiviteit van de data is aangetast. En nee, zelfs als je mijn wantrouwen niet deelt is daarmee mn argumentatie niet gediskwalificeerd, in fact het inzoomen op een klein detail is een discussietrucje die niet uit sterke argumenten voortkomt.

Wat mij betreft moet je een duidelijk onderscheid maken tussen harde statistieken, het achteraf controleren van wat er werkelijk is gebeurd, en zachte statistieken waar je met ingewikkelde modellen een voorspelling doet. Het dusdanig bewerken van statistieken dat ze een gedetailleerder beeld geven (wat de oude PBK deed) is iets heel anders dan het toevoegen van nieuwe subjectieve data.

[ Voor 20% gewijzigd door ph4ge op 18-07-2013 10:13 ]

[Pooh]

ph4ge schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 09:58:
Nee, dat zijn 2 verschillende zaken. Ja, de wegingen zijn aangepast. Maar wegingen werden altijd al gebruikt, het keek nooit sec naar de gemiddelde prijs. Dat is een apart cijfer (gemiddelde transactiewaarde) wat ook gepubliceerd wordt (als het uitkomt). De PBK is wat anders, dat was altijd al opgesplitst. Maar daarnaast wordt er nu ook gekeken naar huizen die niet verkocht zijn en worden deze in de PBK meegenomen.

Er werden altijd al wegingen gebruikt, maar de verhoudingen waarin de verschillende categorieen woningen meetelden hingen vroeger af van de mate waarin dat type woning verkocht werd. Zie de linkjes die ik gaf, met name het kritische stuk van 'woningmarktcijfers' is heel verhelderend over hoe vervelende effecten dat kan hebben.
Nu hangen die wegingen af van het totaal aantal beschikbare woningen op de markt, zoals in mijn rekenvoorbeeld.

Vroeger: Alleen transacties die daadwerkelijk plaatsvonden telden mee. Dat is immers het enige harde waarde oordeel. Daar gingen ingewikkelde formules tegenaan om een cijfer op te delen naar verschillende type woningen en verschillende gebieden.
Nu: De ingewikkelde formules zijn aangepast, er is wat met de wegingen geschoven. Dat is wat jij zegt en dat klopt. Maar het fundamentele verschil is dat nu huizen die niet verkocht zijn ook meewegen. Het harde cijfer wordt dus beïnvloed door een subjectief cijfer.

Woningen die niet verkocht zijn tellen mee voor de verhoudingen, niet voor de waarde. Dus als er 3 villa's verkocht worden voor de helft van de prijs, worden alle villa's in Nederland in waarde gehalveerde. Daar is niets subjectiefs aan, de cijfers van hoeveel woningen van elk type in elke provincie staan zijn spijkerhard.

ph4ge schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 10:07:
[...]
Op het moment dat A de calculator zomaar wordt afgeschaft omdat dit de prijzen zou drukken en B de methode ineens fundamenteel wordt aangepast omdat het resultaat niet bevalt sluit ik niets meer uit.
. Ik zeg ook niet dat de data gemanipuleerd wordt, maar wel wat er vervolgens met die date gebeurt. De enige data zijn de transacties die daadwerkelijk plaatsvinden, die zullen ze vast netjes behandelen.

Dit is een complottheorie waar ik niks mee kan. De achterliggende motieven lijken mij vooral te liggen op de aanhoudende kritiek op het CBS dat de PBK teveel beinvloed werd door kleine volumes en de mate waarin afwijkende verkopen (met name grote volumes corporatiewoningen) een grote invloed op de PBK hadden. Alle critici hebben altijd aangedrongen op een model zoals het huidige, waarbij alle woningen in NL gewaardeerd worden op basis van de verkoopcijfers van de afgelopen maanden, in plaats van alleen de woningen die verkocht zijn. Nogmaals: de inschatting van die waarde gebeurt nog steeds alleen maar op basis van de verkopen, alleen als de verhouding tussen een bepaald type woning in de verkopen en in werkelijkheid scheef ligt, wordt dat nu gecorrigeerd.

Wat ze vervolgens met die data doen vertrouw ik niet. Ze voegen een zeer subjectieve parameter toe en ja, daarmee kan je sturen zonder de objectieve data te manipuleren.

Welke subjectieve parameter?

[Krisp]

ph4ge schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 10:07:
[...]

Op het moment dat A de calculator zomaar wordt afgeschaft omdat dit de prijzen zou drukken en B de methode ineens fundamenteel wordt aangepast omdat het resultaat niet bevalt sluit ik niets meer uit. Ik zeg ook niet dat de data gemanipuleerd wordt, maar wel wat er vervolgens met die date gebeurt. De enige data zijn de transacties die daadwerkelijk plaatsvinden, die zullen ze vast netjes behandelen.

Wat ze vervolgens met die data doen vertrouw ik niet. Ze voegen een zeer subjectieve parameter toe en ja, daarmee kan je sturen zonder de objectieve data te manipuleren. Dat ik het verdacht vind dat binnen een paar maanden het beoogde effect bereiken roepen ze over zichzelf af, we kunnen immers nu niet meer controleren met de oude index en de objectiviteit van de data is aangetast. En nee, zelfs als je mijn wantrouwen niet deelt is daarmee mn argumentatie niet gediskwalificeerd, in fact het inzoomen op een klein detail is een discussietrucje die niet uit sterke argumenten voortkomt.

Wat mij betreft moet je een duidelijk onderscheid maken tussen harde statistieken, het achteraf controleren van wat er werkelijk is gebeurd, en zachte statistieken waar je met ingewikkelde modellen een voorspelling doet. Het dusdanig bewerken van statistieken dat ze een gedetailleerder beeld geven (wat de oude PBK deed) is iets heel anders dan het toevoegen van nieuwe subjectieve data.

Ik heb mij niet goed uitgedrukt: de data wordt inderdaad niet gemanipuleerd, maar de rekenmethode is eveneens vastgelegd. Wanneer je bij het kadaster alle data van de afgelopen maand zou opvragen zou je aan de hand van deze methodebeschrijving dezelfde uitkomsten moeten hebben. Dat is transparant en anders dan speculatie heb je geen enkel bewijs dat de methode in de praktijk niet toegepast wordt. Zoals je zelf al aangeeft is het zeer onwaarschijnlijk dat de data gemanipuleerd wordt. Het lijkt me dan niet dat je twijfel moet hebben bij de index. Uitspraken als "Van een redelijk objectief getal is het nu gewoon een wens van een partij die bij hoge prijzen gebaat is." zijn imo derhalve abject.