Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[indexample]

opzich interessant met oorlogen en dreigingen etc, maar wellicht kun je elk jaar in google stoppen en daar een of andere dreiging vinden. ook als er geen crash plaatsvindt.

[NiGeLaToR]

eperon schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 09:46:
opzich interessant met oorlogen en dreigingen etc, maar wellicht kun je elk jaar in google stoppen en daar een of andere dreiging vinden. ook als er geen crash plaatsvindt.

Ok.

[Phantasmagoria]

Wikipedia: Correlation does not imply causation

en in de toekomst kijken kan niemand

wel vermoed ik dat deze economische crisis permanente en ingrijpende gevolgen gaat hebben, en niet alleen op de huizenmarkt...

[Krisp]

eperon schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 09:46:
opzich interessant met oorlogen en dreigingen etc, maar wellicht kun je elk jaar in google stoppen en daar een of andere dreiging vinden. ook als er geen crash plaatsvindt.

Er is natuurlijk wel een indirecte correlatie: een oorlog heeft altijd veel invloed op de economische situatie in een land. De economische situatie heeft weer impact op de huizenprijzen. Wanneer je een correlatie wilt aantonen, zouden economische cijfers (groeicijfers, rentestanden, inflatie, geldhoeveelheid) je kunnen helpen.

[dcl!]

!null schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 08:46:
Ik heb een beetje moeite met die afbeelding. Als ik het goed begrijp is het inflatie gecorrigeerd. Want 100.000 euro in 1640 kon je natuurlijk heel wat kastelen voor kopen.

Met je 100.000 euro kon je niets kopen in die tijd. Toen waren ze nog zo verstandig dat je met echt goud, of in elk geval munten die nog echt een zekere waarde (samenstelling grondstoffen) hadden, moest betalen. Een luchtkasteel had je kunnen kopen

Maar dan komen we in een ander topic: de geld (of papier) bubble.

[rube]

dcl! schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 10:16:
[...]

Met je 100.000 euro kon je niets kopen in die tijd. Toen waren ze nog zo verstandig dat je met echt goud, of in elk geval munten die nog echt een zekere waarde (samenstelling grondstoffen) hadden, moest betalen. Een luchtkasteel had je kunnen kopen

Maar dan komen we in een ander topic: de geld (of papier) bubble.

Maar het zou wel leuk zijn om de prijzen eens af te zetten tegen x gram goud. Ik meen me te herinneren wel eens zoiets gezien te hebben, en daarbij bleef goud behoorlijk constant terwijl de valuta flink schommelde.

Of tulpenbollen natuurlijk

[Xanaroth]

Nigel,

Als je echt kritisch was, dan zou je verder kijken dan je neus lang is. Gaat niet om oorzaak, maar gevolg. Dus wat gebeurt er elke keer, ongeacht de reden:
- Return to normal inclusief undershoot.
- Dalingen van 40-50% tegenover de top.
- Volgen vrijwel allemaal dezelfde snelheid als je kijkt naar hoeveelheid geld inclusief inflatiecorrectie, en niet naar %.

Doel is om te vertellen hoe/waar we staan, niet waarom.

Bovendien, als je per-se een willekeurig gevecht wilt. Google eens op Irak/Afghanistan, arabische lente en geheel centraal Afrika in de laatste pak-m-beet 10 jaar ofzo. Genoeg problemen te vinden, pick your poison.
Wat ik hiermee bedoel is - dat er dingen tegelijk gebeuren, betekend niet dat er een verband is. Er is elk jaar wel ergens een (vorm van) oorlog, dat de crashes zo relatief zeldzaam zijn geeft dus aan dat er geen direct verband tussen deze ontwikkelingen zal zijn. Dus als je andersom kijkt (zet een grafiek uit met wanneer er ergens op de wereld dreiging/oorlog was) zul je zien dat dit vrijwel permanent is en dus vrijwel elke directe vorm van samenhang met de huizenmarkt verdwijnt.
Indirect is er zeker invloed, maar dat geld voor tal van factoren. Zo is rente ook een invloed op de prijzen, maar ironisch genoeg was de hoogste rente in de afgelopen 50 jaar in de crisis van de jaren '80, toen de huizenmarkt juist piekte.
Zie ook:

Phantasmagoria schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 09:51:
Wikipedia: Correlation does not imply causation

[ Voor 64% gewijzigd door Xanaroth op 03-07-2013 10:31 ]

[NiGeLaToR]

Xanaroth schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 10:25:
Nigel,

Als je echt kritisch was, dan zou je verder kijken dan je neus lang is. Gaat niet om oorzaak, maar gevolg. Dus wat gebeurt er elke keer, ongeacht de reden:
- Return to normal inclusief undershoot.
- Dalingen van 40-50% tegenover de top.
- Volgen vrijwel allemaal dezelfde snelheid als je kijkt naar hoeveelheid geld inclusief inflatiecorrectie, en niet naar %.

Dat haal ik niet uit de cijfers of de grafiek, tenzij ik afrondingsverschillen van decennia en tientallen procenten mee neem. Geen van de pieken of dalen lijkt sprekend op de ander.
Merkwaardig dat je mij verwijt niet 'echt' kritisch te zijn terwijl de conclusies die je trekt niet te onderbouwen zijn.

Enige wat ik in 5 minuten heb gedaan is de tijdlijn voor Nederland erbij pakken en zien dat er elke piek en dal een periode van relatieve onrust en rust tonen. Die kun je zo over de huizenprijzen plotten. En dat het een toevallig samenspel niet automatisch bewijs is voor een relatie betekent niet dat het tegendeel niet waar kan zijn.

Doel is om te vertellen hoe/waar we staan, niet waarom.

Bovendien, als je per-se een willekeurig gevecht wilt. Google eens op Irak/Afghanistan, arabische lente en geheel centraal Afrika in de laatste pak-m-beet 10 jaar ofzo. Genoeg problemen te vinden, pick your poison.
Wat ik hiermee bedoel is - dat er dingen tegelijk gebeuren, betekend niet dat er een verband is. Er is elk jaar wel ergens een (vorm van) oorlog, dat de crashes zo relatief zeldzaam zijn geeft dus aan dat er geen direct verband tussen deze ontwikkelingen zal zijn. Dus als je andersom kijkt (zet een grafiek uit met wanneer er ergens op de wereld dreiging/oorlog was) zul je zien dat dit vrijwel permanent is en dus vrijwel elke directe vorm van samenhang met de huizenmarkt verdwijnt.
Indirect is er zeker invloed, maar dat geld voor tal van factoren. Zo is rente ook een invloed op de prijzen, maar ironisch genoeg was de hoogste rente in de afgelopen 50 jaar in de crisis van de jaren '80, toen de huizenmarkt juist piekte.
Zie ook:

[...]

Waarom denk je dat ik alleen de in Nederland merkbare items heb gepakt Ik heb geen literatuur/geschiedenisstudie gedaan, het is alleen bijzonder dat we wel conclusies trekken in de trant van 'ja nou dit gebeurt dus elke keer weer' en het niet aandurven om even dieper te graven naar in welke situatie Nederland toen verkeerde. Twee van de 6 grote dalen bestond Nederland niet eens - dat is net zoiets als Nederland nog in Duitse handen had geweest de situatie vergelijken met toen het in Franse handen was
Zowel Napoleon als Merkel staan niet toe dat we onze hypotheekrente aftrekken van de belasting

Dus nee, mijn bevindingen zijn geen waterdicht bewijs, maar geeft wel aan dat de conclusie die getrokken wordt uit 't grafiekje gewoon onmogelijk zijn.

[Arnout]

De NHG beschikt over een forse glazen bol blijkbaar.

Op basis van de actuele inzichten in de ontwikkeling van de economie en de koopwoningmarkt is de verwachting dat het garantievermogen zich bij ongewijzigd beleid vanaf 2018 snel zal herstellen naar het huidige niveau en hoger. Aanspraken op de achtervang van de overheid worden dan ook niet
verwacht.

Want alles moet erop wijzen dat de overheidsgarantie niet verzilverd moet gaan worden.

[Señor Sjon]

rube schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 10:24:
[...]


Maar het zou wel leuk zijn om de prijzen eens af te zetten tegen x gram goud. Ik meen me te herinneren wel eens zoiets gezien te hebben, en daarbij bleef goud behoorlijk constant terwijl de valuta flink schommelde.

Of tulpenbollen natuurlijk

Volgens mij was de prijs van een ei nog het meest constante over de eeuwen heen. Goud is ook voer voor speculatie namelijk. De prijs daarvan is ook een rollercoaster de laatste jaren.

Arnout schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 10:44:
De NHG beschikt over een forse glazen bol blijkbaar.


[...]


Want alles moet erop wijzen dat de overheidsgarantie niet verzilverd moet gaan worden.

Nee, hun mogelijk verlies wordt steeds kleiner door de strenge afbetaalnormen, de lagere NHG dekking en natuurlijk de eenzijdig aangepaste voorwaarden.

[rube]

Senor Sjon schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 10:51:
[...]
Volgens mij was de prijs van een ei nog het meest constante over de eeuwen heen. Goud is ook voer voor speculatie namelijk. De prijs daarvan is ook een rollercoaster de laatste jaren.

Dat ligt eraan vanuit welke kant je het bekijkt. Je kan ook zeggen dat goud de laatste jaren stabiel is en de diverse valuta een rollercoaster vormen

Misschien nog beter: je zou ook kunnen kijken hoeveel uur een gemiddelde Nederlander moet werken om een gemiddeld huis te kopen. Dan heb je minder met fluctuatie in grondstoffen/valuta te maken, maar kijk je puur naar uren arbeid.

[Arnout]

Senor Sjon schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 10:51:
[...]

Nee, hun mogelijk verlies wordt steeds kleiner door de strenge afbetaalnormen, de lagere NHG dekking en natuurlijk de eenzijdig aangepaste voorwaarden.

Blijf het pervers vinden dat je d.m.v. een scheiding een restschuld kunt afwenden.

[RemcoDelft]

rube schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 10:24:
Maar het zou wel leuk zijn om de prijzen eens af te zetten tegen x gram goud.

Maar dit zegt natuurlijk niet zo veel Het enige dat ik hier uit kan afleiden is dat de verhouding huizen/goud zo'n factor 5 op en neer kan gaan.

Xanaroth schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 10:25:
Gaat niet om oorzaak, maar gevolg. Dus wat gebeurt er elke keer, ongeacht de reden:
- Return to normal inclusief undershoot.
- Dalingen van 40-50% tegenover de top.

Je kan ook stellen dat er meer dalingen in de grafiek te zien zijn die het gemiddelde niet bereiken. Het feit dat er een daling is, is dus geen garantie dat dat gaat gebeuren (hoewel dat gezien de zwaarte van de crisis naar mijn mening wel waarschijnlijk is).

Arnout schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 10:44:
De NHG beschikt over een forse glazen bol blijkbaar.
"... dat het garantievermogen zich bij ongewijzigd beleid vanaf 2018 snel zal herstellen naar het huidige niveau ..."

Het enige wat ik hier tussen de regels door lees, is dat het garantievermogen gaat dalen

rube schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 10:59:
Misschien nog beter: je zou ook kunnen kijken hoeveel uur een gemiddelde Nederlander moet werken om een gemiddeld huis te kopen. Dan heb je minder met fluctuatie in grondstoffen/valuta te maken, maar kijk je puur naar uren arbeid.

En vergelijk dat dan ook met het aantal uur dat er besteed wordt aan de bouw van een gemiddeld huis. Dan betrek je de factor prijsopdrijving bij het aantal uren daadwerkelijke arbeid.

Arnout schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 11:01:
Blijf het pervers vinden dat je d.m.v. een scheiding een restschuld kunt afwenden.

NHG is dan ook uitsluitend garantie voor de banken.

[Krisp]

Feit blijft dat er een grafiek staat waar een spike in zit. Je kunt natuurlijk op je klompen aanvoelen dat die spike eruit moet. Omdat de economische omstandigheden ten opzichte van vorige bubbles behoorlijk veranderd zijn (we leven nog steeds in een tijd van voorspoed) zou het mij verbazen als de prijs op 130K in 2020 gemiddeld uitkomt. Echter, dat de lijn in de 50%-afwijkingsregio komt vind ik op dit moment niet onrealistisch.

Overigens moet in deze hele discussie meegenomen worden dat een (groot) deel van de dalingen veroorzaakt wordt door aangescherpte leennormen. Zolang die niet verder aangescherpt worden, kan de prijs ook snel stabiliseren.

[Ortep]

RemcoDelft schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 09:21:
[...]

Het is 5,6% t.o.v. het aantal nieuwe NHG-deelnemers, en stijgende!

Ja zo lust ik er nog een paar. Het is een veelvoud van de mensen die gisteren een huis hebben gekocht. Dat zegt ook helemaal niets.

We hebben zo'n vier miljoen koopwoningen in Nederland, en er zijn er dus een dikke tweeduizend die in de problemen kwamen. Dat is dis 0.000571ste deel. Daar ben ik niet van onder de indruk. Ook niet van 10 keer zoveel..

Natuurlijk heel vervelend voor de mensen waar het om gaat. Maar voor de hele bevolking maakt het niet uit. Om het in perspectief te zetten, je hebt per jaar ongeveer even veel kans om dood te gaan aan de griep.

[EXX]

Senor Sjon schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 10:51:
Volgens mij was de prijs van een ei nog het meest constante over de eeuwen heen. Goud is ook voer voor speculatie namelijk. De prijs daarvan is ook een rollercoaster de laatste jaren.

Dat is pas na het loslaten van de goudstandaard/koppeling het geval. De laatste koppeling werd begin jaren 70 doorgesneden.

De prijs van goud zoals we die nu kennen is een heel andere prijs dan die van "echt goud". De prijs wordt tegenwoordig bepaald door allerlei goudcontracten en claims op goud: ook weer papier dus. De huidige "goudprijs" is niets anders dan een derivaat.

[rube]

Krisp schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 11:07:
Omdat de economische omstandigheden ten opzichte van vorige bubbles behoorlijk veranderd zijn (we leven nog steeds in een tijd van voorspoed) zou het mij verbazen als de prijs op 130K in 2020 gemiddeld uitkomt. Echter, dat de lijn in de 50%-afwijkingsregio komt vind ik op dit moment niet onrealistisch.

Misschien moeten we een poll aanmaken waar we verwachten dat de prijzen de komende 1,2,3,4,5 en 10 jaar zullen staan

[Arnout]

Ortep schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 11:09:
[...]
We hebben zo'n vier miljoen koopwoningen in Nederland, en er zijn er dus een dikke tweeduizend die in de problemen kwamen. Dat is dis 0.000571ste deel. Daar ben ik niet van onder de indruk. Ook niet van 10 keer zoveel..

ca. 42.000 woningtransacties eerste helft 2013.
2284 daarvan gedwongen verkoop.

Dat is nogal wat.

[ Voor 62% gewijzigd door Arnout op 03-07-2013 11:34 ]

[Bart-Willem]

Krisp schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 11:07:


Overigens moet in deze hele discussie meegenomen worden dat een (groot) deel van de dalingen veroorzaakt wordt door aangescherpte leennormen. Zolang die niet verder aangescherpt worden, kan de prijs ook snel stabiliseren.

Idd, daarbij is het zo dat je nu 105% kan lenen, dat wordt komende jaren afgebouwd met 1% per jaar naar 100%. Dat betekent dus dat de 5% kosten koper zelf uit eigen zak moet worden betaald. De Hollandse handelsgeest kennende zal dit wel betekenen dat de huizenprijzen sowieso met 1% extra zullen dalen komende paar jaren.

[EXX]

Krisp schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 11:07:
Overigens moet in deze hele discussie meegenomen worden dat een (groot) deel van de dalingen veroorzaakt wordt door aangescherpte leennormen. Zolang die niet verder aangescherpt worden, kan de prijs ook snel stabiliseren.

Of omgekeerd: een (groot) deel van de prijsstijging 1990-2008 werd veroorzaakt door de steeds ruimere leenmogelijkheden.

[Xanaroth]

Krisp schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 11:07:
Overigens moet in deze hele discussie meegenomen worden dat een (groot) deel van de dalingen veroorzaakt wordt door aangescherpte leennormen. Zolang die niet verder aangescherpt worden, kan de prijs ook snel stabiliseren.

Overigens moet in deze hele discussie meegenomen worden dat een (groot) deel van de stijgingen veroorzaakt werden door soepelere leennormen. Zolang die verder aangescherpt worden, kan de prijs ook snel stabiliseren.

Tenminste, ik ga er nog altijd vanuit dat we naar een 'gezond' niveau toe willen...

[ Voor 7% gewijzigd door Xanaroth op 03-07-2013 11:32 ]

[Oscar Mopperkont]

De huizenmarkt volgt ook de leennorm. Dat zie je nu ook. Kredietverlening is met iets van 16% ingeperkt en huizenprijzen met een vergelijkbaar percentage gedaald.

[Ortep]

Arnout schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 11:13:
[...]


ca. 42.000 woningtransacties eerste helft 2013.
2284 daarvan gedwongen verkoop.

Dat is nogal wat.

Zo mag je niet rekenen. Die 2284 komen juist niet uit de groep die in de eerste helft van 2013 een huis kochten. Ze komen uit de totale groep die ooit in de afgelopen 30-40 jaar een huis kochten.
Juist de mensen die in 2013 kochten zullen nog niet aan een gedwongen verkoop toe zijn. Het is juist uit de veel grotere groep die er voor zit waar ze uitkomen. Laten we zeggen de groep die tussen 2005 en 2010 kocht.
Natuurlijk zijn de mensen die in 1990 een huis kochten waarschijnlijk niet aan de orde, die zitten waarschijnlijk niet echt onder water. Maar verkijk je er niet op, ik ken mensen die in 1985 kochten en dus eigenlijk bijna afbetaald zouden moeten zijn, maar ze hebben steeds maximaal op overwaarde geleend om leuke dingen te doen en ze zitten dus nu met angst en vreze naar de WOZ waarde van hun huis te kijken. Daar staat nog 110K schuld op, meer dan de waarde van het huis op het moment dat ze het kochten. Een echtscheiding/werkloosheid kan dan plotseling een probleem worden.
Er zit ook nogal wat achterstallig bij. De bank gaat ook echt niet de verkoop afdwingen als je een keer een maand betaling mist. Ze proberen dat zo lang mogelijk uit te stellen, gedwongen verkoop staat garant voor een (te) lage opbrengst. Ze hebben liever dat je een jaar niet betaalt en dan weer aan de slag gaat.
Dus wat je nu ziet is ellende van 2-3 jaar van mensen die jaren daarvoor nog een huis kochten jaar geleden. En dat daalt vanzelf, omdat er nu zo weinig mensen een huis kopen.
Vandaar dat het aantal nu wel oploopt, het loopt gewoon achter op het aantal verkopen

[ Voor 18% gewijzigd door Ortep op 03-07-2013 12:21 ]

[Krisp]

Xanaroth schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 11:31:
[...]


Overigens moet in deze hele discussie meegenomen worden dat een (groot) deel van de stijgingen veroorzaakt werden door soepelere leennormen. Zolang die verder aangescherpt worden, kan de prijs ook snel stabiliseren.

Tenminste, ik ga er nog altijd vanuit dat we naar een 'gezond' niveau toe willen...

Klopt ten dele: de schuld die opgebouwd is, moet ook afbetaald worden. Dat heeft een tijdelijk drukkend effect op de prijzen.

Ortep schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 12:12:
[...]

Zo mag je niet rekenen. Die 2284 komen juist niet uit de groep die in de eerste helft van 2013 een huis kochten. Ze komen uit de totale groep die ooit in de afgelopen 30-40 jaar een huis kochten.

Wat er bedoeld wordt is dat een significant deel van de verkopen gedwongen is: ~5%. Neem daarin mee dat een ander significant deel van de verkopen gedaan wordt door woningcoöperaties en je weet dat de markt eigenlijk nog verder vaststaat dan zichtbaar is in de verkoopcijfers.

[Ortep]

Krisp schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 12:26:

Wat er bedoeld wordt is dat een significant deel van de verkopen gedwongen is: ~5%. Neem daarin mee dat een ander significant deel van de verkopen gedaan wordt door woningcoöperaties en je weet dat de markt eigenlijk nog verder vaststaat dan zichtbaar is in de verkoopcijfers.

Dat is nu juist _niet_ het geval. Als er in een gegeven jaar 100 mensen iets kopen en in jaar er op maar 10, dan is dat een gegeven. Maar als het 'product' in 1% van de gevallen wordt teruggebracht na een jaar, dan _lijkt_ het of er in jaar 2 10% producten worden teruggebracht. Maar het is echt maar 1% van de totale verkoop.

[Krisp]

Ortep schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 12:31:
[...]


Dat is nu juist _niet_ het geval. Als er in een gegeven jaar 100 mensen iets kopen en in jaar er op maar 10, dan is dat een gegeven. Maar als het 'product' in 1% van de gevallen wordt teruggebracht na een jaar, dan _lijkt_ het of er in jaar 2 10% producten worden teruggebracht. Maar het is echt maar 1% van de totale verkoop.

Laat ik het anders zeggen: er zijn 42000 huizentransacties. Er zijn 2200 'gedwongen' verkopen. Dan is toch 5 procent van de verkopen gedwongen? Daar kun je verschillende betekenissen aan verbinden. Ik doe daarbij een uitspraak over de algemene markt (deze is vastgelopen), niet een uitspraak over de gedwongen verkopen. Dat zou je in jouw voorbeeld ook kunnen doen.

[Ortep]

Krisp schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 12:35:
[...]

Laat ik het anders zeggen: er zijn 42000 huizentransacties. Er zijn 2200 'gedwongen' verkopen. Dan is toch 5 procent van de verkopen gedwongen? Daar kun je verschillende betekenissen aan verbinden. Ik doe daarbij een uitspraak over de algemene markt (deze is vastgelopen), niet een uitspraak over de gedwongen verkopen. Dat zou je in jouw voorbeeld ook kunnen doen.

Nee, natuurlijk zitten die 2200 in die 42000 maar het is _niet_ zo dat 5% van de huizen gedwongen verkocht moeten worden.

Als er volgend jaar bijna helemaal niemand meer een huis koopt en het aantal transacties is maar 100, allemaal gedwongen kan je wel zeggen dat 100% van de transacties gedwongen is. Maar het is niet zo dat als je een huis kopt dat je dan 100% risico loopt dat je het _zelf_ gedwongen moet verkopen

Er werden de afgelopen jaren veel grotere aantallen huizen verkocht. En uit die groep komen de gedwongen verkopen die je nu ziet. Daarom lijkt het nu zo extreem, er wordt immers veel minder verkocht

Over 5 jaar zal het aantal gedwongen verkopen spectaculair dalen. Puur omdat mensen niet meer in de problemen komen. Mensen die nu geen probleem hebben zullen over 5 jaar waarschijnlijk ook geen probleem hebben, ze lossen immers af. En er koopt bijna niemand meer een huis, dus het aantal _mogelijke_ nieuwe probleemgevallen neemt af.

Je gaf aan dat jij een algemene uitspraak deed. Dat klopt, maar de discussie begon met iemand die min of meer suggereerde dat 2200 gedwongen verkopen veel was, waarna iemand anders aangaf dat het veel was ten opzichte van de huidige verkoopaantallen.

Ik gaf alleen maar aan dat beide uitspraken niet op die manier gedaan mogen worden

[ Voor 31% gewijzigd door Ortep op 03-07-2013 12:47 ]

[Iblies]

Ortep schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 12:39:
[...]
Er werden de afgelopen jaren veel grotere aantallen huizen verkocht. En uit die groep komen de gedwongen verkopen die je nu ziet. Daarom lijkt het nu zo extreem, er wordt immers veel minder verkocht

Over 5 jaar zal het aantal gedwongen verkopen spectaculair dalen. Puur omdat mensen niet meer in de problemen komen. Mensen die nu geen probleem hebben zullen over 5 jaar waarschijnlijk ook geen probleem hebben, ze lossen immers af. En er koopt bijna niemand meer een huis, dus het aantal _mogelijke_ nieuwe probleemgevallen neemt af.

Het aantal probleemgevallen zal structureel toenemen.

Een van de problemen is dat er een deel van de woningmarkt niet tegen de aanschafprijs kan worden verkocht waardoor er een restschuld achterblijft. Kijk alleen al naar de talloze studio's waar schaamteloos een ton voor wordt gevraagd. Op een gegeven moment komen die op de markt. En theoretisch hebben we het allemaal wel netjes dichtgetimmerd,
restschuld neem je 10 jaar mee waardoor de kans dat er een uitkering zal plaatsvinden minder zal worden, maar dat betekent niet dat er geen problemen zijn. Ze komen alleen niet meer terug in de statistieken.

[Ortep]

Iblies schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 12:50:
[...]

Het aantal probleemgevallen zal structureel toenemen.

Een van de problemen is dat er een deel van de woningmarkt niet tegen de aanschafprijs kan worden verkocht waardoor er een restschuld achterblijft.

Ja dus? Dat geldt alleen voor de mensen die in 2008 kochten, nu ja, laten we zeggen 2006-2010.
De mensen die daarvoor kochten hebben veel lager gekocht en hebben voor een deel ook al afgelost. Misschien hebben ze wel verlies, dat is vervelend voor ze, maar dat hoeft nog niet tot een gedwongen verkoop te leiden. Mensen die na 2010 kochten hebben veel voorzichtiger gekocht en toen waren de huizenprijzen al aan het dalen. Dus hun mogelijke verlies is lager.

Het aantal probleemgevallen zal afnemen. Alles voor 2004 staat niet onder water en heeft geen probleem en zal het ook niet krijgen. Ze zijn immers al 10 jaar aan het aflossen. Alles na 2010 wist heel goed waar ze aan begonnen en heeft al goedkoper gekocht. Als de daling nog even doorzet, dan nog is voor deze mensen de klap niet zo groot als voor de mensen uit 2008. Bovendien zijn het er veel minder, dus bij gelijkblijvend percentage zal het aantal probleemgevallen alleen daardoor al dalen

Mensen die in 2004 kochten krijgen nu ongeveer de waarde terug, en als ze verstandig waren hebben ze zelfs al een deel afgelost al dan niet via aan bankspaar constructie. Dus die hebben geen restschuld.
Mensen die in 2005 kochten hebben een paar 1000, misschien wel 10000 restschuld, maar dat is te overzien. Daarvoor gooit de bank je huis echt niet in de gedwongen verkoop.

Toen ik mijn huis kocht was het na 2 jaar een dikke 30% minder waard. Jammer, maar wat maakt het uit? Ik kon in jaar 1 de hypotheek betalen en dus ook in jaar 2,3,4,5..... ook. Ben ik nu plotseling een probleemgeval?
(Kom niet aan met scheiding, want dat had ik ook nog. Het was op te vangen, we hebben de restschuld gedeeld en die was daarna wel op te vangen. Leuk is anders, maar het ging)

De bubbel in de woning markt zie je nu als een na-ijlende bubbel in de problemen markt.

[ Voor 15% gewijzigd door Ortep op 03-07-2013 13:05 ]

[EXX]

Ortep schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 13:01:
[...]


Ja dus? Dat geldt alleen voor de mensen die in 2008 kochten, nu ja, laten we zeggen 2006-2010.
De mensen die daarvoor kochten hebben veel lager gekocht en hebben voor een deel ook al afgelost....

...Alles voor 2004 staat niet onder water en heeft geen probleem en zal het ook niet krijgen. Ze zijn immers al 10 jaar aan het aflossen. ..

...Mensen die in 2004 kochten krijgen nu ongeveer de waarde terug, en als ze verstandig waren hebben ze zelfs al een deel afgelost al dan niet via aan bankspaar constructie. ...

Kijk voor de lol eens hoeveel er in 10 jaar is afgelost met de zeer gebruikelijke 50% aflossingsvrij + 50% spaarhypotheek constructie. Dat valt behoorlijk tegen. Dan heb ik het nog niet eens over 50% aflossingsvrij + 50% beleggingshypotheek, die hele volksstammen hebben afgesloten.

En dan heb je natuurlijk, zoals je zelf al aangeeft, ook nog dit:

Ortep schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 12:12:
Natuurlijk zijn de mensen die in 1990 een huis kochten waarschijnlijk niet aan de orde, die zitten waarschijnlijk niet echt onder water. Maar verkijk je er niet op, ik ken mensen die in 1985 kochten en dus eigenlijk bijna afbetaald zouden moeten zijn, maar ze hebben steeds maximaal op overwaarde geleend om leuke dingen te doen en ze zitten dus nu met angst en vreze naar de WOZ waarde van hun huis te kijken. Daar staat nog 110K schuld op, meer dan de waarde van het huis op het moment dat ze het kochten. Een echtscheiding/werkloosheid kan dan plotseling een probleem worden.

[Señor Sjon]

Ortep schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 13:01:
[...]


Ja dus? Dat geldt alleen voor de mensen die in 2008 kochten, nu ja, laten we zeggen 2006-2010.
De mensen die daarvoor kochten hebben veel lager gekocht en hebben voor een deel ook al afgelost. Misschien hebben ze wel verlies, dat is vervelend voor ze, maar dat hoeft nog niet tot een gedwongen verkoop te leiden. Mensen die na 2010 kochten hebben veel voorzichtiger gekocht en toen waren de huizenprijzen al aan het dalen. Dus hun mogelijke verlies is lager.

Het aantal probleemgevallen zal afnemen. Alles voor 2004 staat niet onder water en heeft geen probleem en zal het ook niet krijgen. Ze zijn immers al 10 jaar aan het aflossen. Alles na 2010 wist heel goed waar ze aan begonnen en heeft al goedkoper gekocht. Als de daling nog even doorzet, dan nog is voor deze mensen de klap niet zo groot als voor de mensen uit 2008. Bovendien zijn het er veel minder, dus bij gelijkblijvend percentage zal het aantal probleemgevallen alleen daardoor al dalen

Mensen die in 2004 kochten krijgen nu ongeveer de waarde terug, en als ze verstandig waren hebben ze zelfs al een deel afgelost al dan niet via aan bankspaar constructie. Dus die hebben geen restschuld.
Mensen die in 2005 kochten hebben een paar 1000, misschien wel 10000 restschuld, maar dat is te overzien. Daarvoor gooit de bank je huis echt niet in de gedwongen verkoop.

Toen ik mijn huis kocht was het na 2 jaar een dikke 30% minder waard. Jammer, maar wat maakt het uit? Ik kon in jaar 1 de hypotheek betalen en dus ook in jaar 2,3,4,5..... ook. Ben ik nu plotseling een probleemgeval?
(Kom niet aan met scheiding, want dat had ik ook nog. Het was op te vangen, we hebben de restschuld gedeeld en die was daarna wel op te vangen. Leuk is anders, maar het ging)

De bubbel in de woning markt zie je nu als een na-ijlende bubbel in de problemen markt.

2004 is heel opportunistisch. Vergeet niet de minimaal 10% k.k. uit die tijd. De prijzen liggen rond 2003, dus met die 10% k.k. staat grofweg alles ouder dan 2001 niet onder water.

Wat hierbij ook een manco is, is dat hele volksstammen tot ~2000 op de hypotheek consumptief hebben geleend. Was toch allemaal aftrekbaar.

[Krisp]

Ortep schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 12:39:
[...]


Nee, natuurlijk zitten die 2200 in die 42000 maar het is _niet_ zo dat 5% van de huizen gedwongen verkocht moeten worden.

Als de NHG die huizen verkoopt is er een restschuld. De NHG verkoopt niet zonder een reden een huis: de mensen kunnen het huis op de een of andere manier niet meer betalen. Als ze dat wel hadden gekund, dan was het huis niet verkocht. Dan wordt het toch gedwongen verkocht?

Als er volgend jaar bijna helemaal niemand meer een huis koopt en het aantal transacties is maar 100, allemaal gedwongen kan je wel zeggen dat 100% van de transacties gedwongen is. Maar het is niet zo dat als je een huis kopt dat je dan 100% risico loopt dat je het _zelf_ gedwongen moet verkopen

Niemand koopt gedwongen een huis. Het gaat hier om de verkopende partij die gedwongen wordt.

Er werden de afgelopen jaren veel grotere aantallen huizen verkocht. En uit die groep komen de gedwongen verkopen die je nu ziet. Daarom lijkt het nu zo extreem, er wordt immers veel minder verkocht

Niet alleen het percentage, maar ook het aantal gedwongen verkopen neemt significant toe. Het aantal is nog relatief klein (2200), dat is een verzachtende omstandigheid. Tegelijkertijd zijn dit alleen de huizen met NHG, en dat is zeker niet de meerderheid van de woningen in Nederland.

[!null]

@Krisp, de NHG doet dat toch helemaal niet? Dat zijn gewoon de banken.

[Arnout]

Owja het beeld is nog wat erger. 2284 is het aantal aanspraken op de NHG.

37% van de hypotheken in NL is met NHG afgesloten. Dus het aantal gedwongen verkopen is flink hoger, misschien niet /37*100, maar toch richting het dubbele. Dus ca. 5000 gedwongen verkopen op ca. 42000 transacties.

[Krisp]

!null schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 13:57:
@Krisp, de NHG doet dat toch helemaal niet? Dat zijn gewoon de banken.

Klopt. Strikt genomen verkopen de eigenaren zelfs zelf het huis. Echter, dit gaat wel onder begeleiding van bank en in samenspraak met de NHG.

[NiGeLaToR]

Arnout schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 14:09:
Owja het beeld is nog wat erger. 2284 is het aantal aanspraken op de NHG.

37% van de hypotheken in NL is met NHG afgesloten. Dus het aantal gedwongen verkopen is flink hoger, misschien niet /37*100, maar toch richting het dubbele. Dus ca. 5000 gedwongen verkopen op ca. 42000 transacties.

Percentage is niet relevant, groei tov vorige perioden wel. Geen verrassing dat er weinig huizen verkocht worden - dan is het aandeel gedwongen verkopen logischerwijs hoger. Hoeveel neemt de gedwongen verkoop op zichzelf toe?

[Testert]

Schat ik het goed in dat een bank je sneller in de executie gooit wanneer je NHG hebt dan wanneer je dat niet hebt? Zonder NHG lijkt me de kans groter dat ze bot vangen bij een failliete particulier en zelf moeten afboeken ipv in de NHG pot te kunnen graaien.

[RemcoDelft]

NiGeLaToR schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 14:27:
Hoeveel neemt de gedwongen verkoop op zichzelf toe?

48%.

Testert schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 14:44:
Schat ik het goed in dat een bank je sneller in de executie gooit wanneer je NHG hebt dan wanneer je dat niet hebt?

In dat geval ben je met NHG dus eerder dakloos dan zonder NHG.

[assje]

Arnout schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 14:09:
Owja het beeld is nog wat erger. 2284 is het aantal aanspraken op de NHG.

37% van de hypotheken in NL is met NHG afgesloten. Dus het aantal gedwongen verkopen is flink hoger, misschien niet /37*100, maar toch richting het dubbele. Dus ca. 5000 gedwongen verkopen op ca. 42000 transacties.

Dat is van het totaal van hypotheken, hoe zit dit bij hypotheken die nieuw af worden gesloten? Mij lijkt dat dit percentage veel hoger ligt, bijna iedereen die een woning koopt met een waarde lager dan de NHG grens zal gebruik maken van de NHG.

[Z___Z]

Xanaroth schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 07:37:
[...]


Je vergeet dat geleend geld per definitie altijd terug moet. Dat is de kern van ons financiele stelsel.

Wat je eigenlijk zegt hier, is dat alleen gratis geld weggeven nog helpt (is de enige manier om ervoor te zorgen dat men niet terug hoeft te betalen). Dat druist in tegen alle logica en elke vorm van realisme.

Veel handiger is, om te beginnen bij het probleem. Was er geen bubbel (lees: stijging) geweest, waren alle andere problemen er ook nooit geweest. Oftewel, de oorzaak ligt bij de ongezonde prijsstijgingen en we moeten dat zien op te lossen.
Er is slechts 1 optie tegen ongezond hoge prijzen - dat is prijzen verlagen.

Verder, niets haalt zoveel geld uit de economie als rente op leningen/hypotheken. Als er dus 1 ding slecht is voor de economie, dan is dat niet aflossen!
Een beetje hypotheek nu 30 jaar vastzetten kost je ongeveer de hypotheek aan rente (dus je betaald 2x zoveel als het eigenlijk waard is, en groot deel van dat geld haal je uit de economie - je kan het niet uitgeven aan wat nuttigs). Stel je lost niet af, betaal je over je hele leven MEER aan de bank, dan als je gewoon had afgelost - dus netto gaat er dan nog minder geld de economie in.

Beste voor de economie - niets lenen, gewoon sparen en daarna zelf betalen. Kosten zijn dan enkel zo hoog als de aanschaf. Slechtste voor de economie - alles lenen, niks terugbetalen en rente betalen. Kosten zijn dan oneindig, want omdat je niet terugbetaald stopt de rente nooit.
Gulden middenweg - alleen lenen wat je echt 'moet' (hypotheek) en zo snel mogelijk alles terugbetalen zodat je netto zo min mogelijk aan banken betaald, en zoveel mogelijk geld over houdt voor de 'echte' economie.

geleend geld hoeft niet per definitie terugbetaald te worden. Daar zit een grote denkfout. Het geld is al de economie in. Er zit een onderpand achter. Dus als jij het verkoopt los je de lening af, maar iemand die het koopt sluit er weer een lening voor af. Dus netto is er niks afgelost.
geld lenen is niet toekomstige welvaart naar voren halen, maar gecontroleerd geld in de economie stoppen. Immers je moet een bepaalde kasstroom kunnen genereren om een bepaalde som geld te kunnen lenen. De rente is de prijs van kapitaal.
welvaart wordt bepaald door de hoeveelheid arbeid dat er verricht wordt. Dus de ratio werkende tov de niet werkenden (kinderen, ouderen, werklozen). Omdat deze vethouding verslechtert zal de welvaart dalen. Echter is de productiviteit van mensen ook verhoogd, dus zal de welvaart niet zo hard dalen als de ratio.

[ph4ge]

Ik kan het niet vaak genoeg zeggen, de huizenmarkt is een middel, geen doel. Het is alleen een doel voor mensen die er zelf belang bij hebben dat de prijzen zo hoog mogelijk zijn. Het doel van de huizenmarkt is dat mensen geschikt en betaalbaar kunnen wonen, een huis moet dan ook een woning zijn en niet meer dan dat. Meer lenen draagt niet bij aan dat doel, in tegendeel. Hoge huizenprijzen dragen niks bij aan dit doel, in tegendeel. Proberen de bubbel nog net lang genoeg in stand te houden zodat de huidige generatie huizenbezitters de pijn bij hun kinderen kunnen leggen draagt niets bij aan dit doel, in tegendeel. Geloof mij nou maar, met de vergrijzing e.d. krijgt die generatie het al moeilijk genoeg.

Bovendien zit in de definitie van lening gewoon dat het terug betaald moet worden. Als je niet terug wil betalen moet je niet kopen. Het is de rente die daadwerkelijk verdwijnt uit de economie, de lening zelf voegt niets toe, het helpt alleen dat je niet eerst 30 jaar hoeft te sparen voordat je kan kopen maar je kan alles wat je in die tijd zou sparen alvast naar voren halen, in ruil voor rente. Je wordt dus armer van de lening, niet rijker.

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 03-07-2013 19:52 ]

[Rukapul]

Iblies schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 12:50:
Een van de problemen is dat er een deel van de woningmarkt niet tegen de aanschafprijs kan worden verkocht waardoor er een restschuld achterblijft. Kijk alleen al naar de talloze studio's waar schaamteloos een ton voor wordt gevraagd. Op een gegeven moment komen die op de markt. En theoretisch hebben we het allemaal wel netjes dichtgetimmerd,

En wat zou daar het probleem van zijn?

Stel zo'n studio is voor een ton gekocht. (De uiterst wazige financiele constructies laat ik maar even buiten beschouwing.)
Stel verder dat een studio minimaal maandelijks 350 euro op kan leveren aan huur waarvan 300 na verhuurderslasten. Stel een verhuurder wil ik rendement van 5%. Dan zou de waarde van de studio 72k zijn. Maak je er 200 van dan wordt dat 48k.

Oftewel, de huidige eigenaar moet even 30a50k verlies nemen en een paar jaar bikkelen, maar daarnaast resteert een prima economisch rendabel te verhuren woonruimte.

[Verwijderd]

ph4ge schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 19:52:
Ik kan het niet vaak genoeg zeggen, de huizenmarkt is een middel, geen doel. Het is alleen een doel voor mensen die er zelf belang bij hebben dat de prijzen zo hoog mogelijk zijn. Het doel van de huizenmarkt is dat mensen geschikt en betaalbaar kunnen wonen, een huis moet dan ook een woning zijn en niet meer dan dat. Meer lenen draagt niet bij aan dat doel, in tegendeel. Hoge huizenprijzen dragen niks bij aan dit doel, in tegendeel. Proberen de bubbel nog net lang genoeg in stand te houden zodat de huidige generatie huizenbezitters de pijn bij hun kinderen kunnen leggen draagt niets bij aan dit doel, in tegendeel. Geloof mij nou maar, met de vergrijzing e.d. krijgt die generatie het al moeilijk genoeg.

Bovendien zit in de definitie van lening gewoon dat het terug betaald moet worden. Als je niet terug wil betalen moet je niet kopen. Het is de rente die daadwerkelijk verdwijnt uit de economie, de lening zelf voegt niets toe, het helpt alleen dat je niet eerst 30 jaar hoeft te sparen voordat je kan kopen maar je kan alles wat je in die tijd zou sparen alvast naar voren halen, in ruil voor rente. Je wordt dus armer van de lening, niet rijker.

Oneens met een aantal zaken. Je over simplificeert de zaken enorm. Een huis is natuurlijk veel en veel meer dan simpelweg een woning waar je kunt wonen (als in verblijven, eten en slapen spartaans). Een huis is luxe vandaar de verschillende segmenten en de grote prijsverschillen. Er zit in dit topic ook gewoon een groot deel ressentiment van mensen die hun droomhuis simpelweg (nog) niet kunnen betalen. En dan is de wens al snel moeder van de gedachte.

[t_captain]

Eigenlijk zijn woonlasten helemaal niet hoog in ons landje:) Ik woon in een leuke hoekwoning, vier slaapkamers, inbouwkeuken, vloerverwarming, garage. Een jaar of negen geleden gekocht, prijsniveau toen zal vergelijkbaar zijn met het huidige prijsniveau. De netto hypotheeklast? Net geen 700 euro. Inclusief verzekering van overlijdensrisico. En inclusief opbouw van vermogen in de spaarhypotheek. Als je die eraf trekt, blijft er maar net 400 euro aan netto lasten over.

In de meeste ontwikkelde landen huur je ongeveer anderhalve garagebox voor dat geld

[Fiber]

Verwijderd schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 22:07:
[...] Oneens met een aantal zaken. Je over simplificeert de zaken enorm. Een huis is natuurlijk veel en veel meer dan simpelweg een woning waar je kunt wonen (als in verblijven, eten en slapen Spartaans). Een huis is luxe vandaar de verschillende segmenten en de grote prijsverschillen. Er zit in dit topic ook gewoon een groot deel ressentiment van mensen die hun droomhuis simpelweg (nog) niet kunnen betalen. En dan is de wens al snel moeder van de gedachte.

Daar heb je wel een punt natuurlijk. Voor de basis wooneisen kom je met twintig vierkante meter per persoon al een heel eind natuurlijk... De rest is luxe.

[Z___Z]

Ben deze week in Engeland zo'n 50 km ten westen van London. Als ik hier bij de makelaars kijk wat de huizenprijzen hier zijn, dan zijn ze in Nederland gewoon laag (of hier hoog).

[Tjeerd]

Z___Z schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 23:01:
Ben deze week in Engeland zo'n 50 km ten westen van London. Als ik hier bij de makelaars kijk wat de huizenprijzen hier zijn, dan zijn ze in Nederland gewoon laag (of hier hoog).

Denk dat dat appels met peren vergelijken is. Er zijn een hoop factoren die niet 1:1 zijn te vergelijken met die in Nederland (salaris, belasting(systeem) e.d.). En het feit dat het daar veel hoger is betekent niet per se dat het ook een 'gezonde' markt is. Eigenlijk zou er eens een grafiekje moeten worden gemaakt waarin een lijst van variabelen wordt meegenomen per land om te zien hoe de verhoudingen zijn tussen landen onderling.

[Xanaroth]

Z___Z schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 23:01:
Ben deze week in Engeland zo'n 50 km ten westen van London. Als ik hier bij de makelaars kijk wat de huizenprijzen hier zijn, dan zijn ze in Nederland gewoon laag (of hier hoog).

Het is redelijk algemeen bekend dat ze in Engeland de bubbel niet lieten crashen, maar verder hebben opgeblazen met eigen vormen van NHG. Zo 'helpen' ze je daar als je hypotheek minder is dan 600.000 pond (ruim 700.000 euro's), waardoor zo'n beetje iedereen ervoor in aanmerking komt.

[NiGeLaToR]

ph4ge schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 19:52:
Ik kan het niet vaak genoeg zeggen, de huizenmarkt is een middel, geen doel.

Volgens mij is de markt een platform waarop handel gedreven kan worden. Het doel is in- en verkoop van woonruimte. Het middel is in ons geval een valuta - de euro

Bedoel je aan te geven dat het platform iets te enthousiast 'gebruikt' wordt voor geldelijk gewin door prijzen kunstmatig op te drijven wat ten koste van in dit geval de consument gaat.

Eén van de dingen die ik in de discussie weinig terug zie is de vraag-aanbod kant van het verhaal - in de jaren 90' toen de prijzen zo opliepen was er een chronisch tekort aan woningen. 'Iedereen' kent de verhalen nog van appartementjes in Amsterdam die per opbod 'geveild' werden op maandagmorgen - een makelaar had dat soort woningen ongeveer 30 minuten in de verkoop en de vraagprijs werd regelmatig flink overboden. Vraag > aanbod.

Nu is de vraag < aanbod - dan kun je twee dingen doen: Je huis weliswaar te koop zetten voor een prijs uit de oude tijd, maar dan alleen omdat het bord mooi staat in je tuin (ofzo) óf je past je aan.

Uiteindelijk is dat het marktmodel in een notendop: Aanpassen aan het vraag en aanbod model. En dat lukt slecht door bemoeienis van de overheid - lenen stimuleren ipv aflossen, schijnzekerheid dmv NHG (want je moet het nog steeds kunnen betalen) en een markt die er meer baat bij heeft dat woningen duur zijn dan dat ze goedkoper worden (waarom kosten in mijn woonplaats _alle_ makelaars 1,85% ex btw (wtf) van de verkoopprijs?).

[Tleilaxu]

NiGeLaToR schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 08:39:
[...]

Eén van de dingen die ik in de discussie weinig terug zie is de vraag-aanbod kant van het verhaal - in de jaren 90' toen de prijzen zo opliepen was er een chronisch tekort aan woningen. 'Iedereen' kent de verhalen nog van appartementjes in Amsterdam die per opbod 'geveild' werden op maandagmorgen - een makelaar had dat soort woningen ongeveer 30 minuten in de verkoop en de vraagprijs werd regelmatig flink overboden. Vraag > aanbod.

Maar was dat echt vanuit een tekort, of meer vanuit een 'hype' gedachte dat het huisje morgen alweer een stuk 'meer waard' zou zijn?

[Verwijderd]

NiGeLaToR schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 08:39:
[...]


Volgens mij is de markt een platform waarop handel gedreven kan worden. Het doel is in- en verkoop van woonruimte. Het middel is in ons geval een valuta - de euro

Bedoel je aan te geven dat het platform iets te enthousiast 'gebruikt' wordt voor geldelijk gewin door prijzen kunstmatig op te drijven wat ten koste van in dit geval de consument gaat.

Eén van de dingen die ik in de discussie weinig terug zie is de vraag-aanbod kant van het verhaal - in de jaren 90' toen de prijzen zo opliepen was er een chronisch tekort aan woningen. 'Iedereen' kent de verhalen nog van appartementjes in Amsterdam die per opbod 'geveild' werden op maandagmorgen - een makelaar had dat soort woningen ongeveer 30 minuten in de verkoop en de vraagprijs werd regelmatig flink overboden. Vraag > aanbod.

Nu is de vraag < aanbod - dan kun je twee dingen doen: Je huis weliswaar te koop zetten voor een prijs uit de oude tijd, maar dan alleen omdat het bord mooi staat in je tuin (ofzo) óf je past je aan.

Uiteindelijk is dat het marktmodel in een notendop: Aanpassen aan het vraag en aanbod model. En dat lukt slecht door bemoeienis van de overheid - lenen stimuleren ipv aflossen, schijnzekerheid dmv NHG (want je moet het nog steeds kunnen betalen) en een markt die er meer baat bij heeft dat woningen duur zijn dan dat ze goedkoper worden (waarom kosten in mijn woonplaats _alle_ makelaars 1,85% ex btw (wtf) van de verkoopprijs?).

Marktwerking is het aanpassen van prijzen totdat er een optimale prijs/kwaliteitsverhouding is. Helaas wordt marktwerking vrijwel altijd verstoord door externe factoren. Bij de huizenmarkt zijn er zelfs heel veel externe factoren.

Daarnaast gaat de aanpassing naar optimale prijs/kwaliteit verhouding nooit perfect. De markt zal een aantal keer doorschieten naar boven of beneden voordat er een optimale verhouding wordt bereikt (totdat deze weer verstoort wordt door externe factoren).

Aanbod is nu inderdaad groter dan de vraag. Het is interessant om te onderzoeken hoe de vraag zich het komende decenia gaat ontwikkelen. Het aanbod is vrij makkelijk te bepalen omdat er slecht een klein aantal nieuwe woningen worden gebouwd.

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 09:30:
Aanbod is nu inderdaad groter dan de vraag.

Waar baseer je dat op?

Ik durf te beweren dat er veel meer vraag is, alleen niet bij de huidige prijs. Als je dat niet meeneemt kan je altijd zeggen dat het aanbod groter is dan de vraag, want kijk, niemand wil dit zolderkamertje kopen voor 10 miljoen euro! Of hey, de vraag is altijd groter, want er is iemand die voor 5 euro een vrijstaande villa zoekt!

Ik denk dat het zinniger is om vraag en aanbod niet als "de een is groter dan de ander" te zien. Er is altijd aanbod, en er is altijd vraag. Het punt waar die 2 elkaar raken is nu echter piepklein.

[ Voor 6% gewijzigd door RemcoDelft op 04-07-2013 09:40 ]

[ph4ge]

NiGeLaToR schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 08:39:
Volgens mij is de markt een platform waarop handel gedreven kan worden. Het doel is in- en verkoop van woonruimte. Het middel is in ons geval een valuta - de euro

Bedoel je aan te geven dat het platform iets te enthousiast 'gebruikt' wordt voor geldelijk gewin door prijzen kunstmatig op te drijven wat ten koste van in dit geval de consument gaat.

Wat ik bedoel is dat we eens naar de markt moeten kijken met de doelen in gedachte. Hoge prijzen zijn geen doel, die werken eerder tegen de doelen. Elk cent die een huishouden uitgeeft aan een huis gaat niet meer de reeele economie in. Voor elk goed geldt dat het voor de consument goed is als de prijs daalt, dus de klachten zijn ook gewoon vreemd.

Je kan nog zo hard wensen dat de prijzen gaan stijgen omdat je zelf een huis hebt, maar dat kan gewoon niet. Het is een bewuste (politieke) keuze geweest om de crisis bij de starter te leggen en niet bij de bestaande gevallen. Via een daling van de prijzen wordt die pijn toch nog verdeeld en moet simpelweg de huizenbezitter net zo goed als de starter ook gaan aflossen. De starter is nou eenmaal ook niet gek en bovendien kan hij niet anders. Waar de bezuinigingen verspreid over de huizenbezitters, en dus net zo goed ook de toekomstige huizenbezitters, was er ook een daling geweest maar een stuk minder.

In een markt schommelen prijzen nou eenmaal. Dat risico neem je als je koopt en niet huurt. Dat risico is in principe ook te dragen en bijna alle mensen die nu in de problemen zitten hebben zelf verzaakt tijdig maatregelen te nemen.

Nogmaals, hoge prijzen kunnen geen doel zijn van de huizenmarkt. Voor de een is het leuk als ze stijgen, voor de ander is het leuk als ze dalen, maar per saldo maakt het weinig uit omdat iedereen toch kijkt naar de netto maandlasten. We moeten praten over waar we wel naartoe willen en hoe we de moeite die het kost om dat te bereiken eerlijk verdelen. Aflossen fiscaal aantrekkelijk maken, doorstroom leningen ipv startersleningen en fors lagere grondprijzen zouden al een goed begin zijn. Wedden dat er dan in no time weer gang in de markt zit? We zitten dan alleen op een ander prijsniveau, dat moet men maar accepteren, maar de economie draait dan weer en het herstel kan ingezet worden. En daar gaat het uiteindelijk om. Als we een huis gewoon zien als een goed wat in 30 jaar afbetaald moet worden maakt het in principe weinig uit hoeveel hij waard is na die 30 jaar, elk bedrag is dan mooi want wonen kost nou eenmaal geld.

RemcoDelft schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 09:39:
[...]

Waar baseer je dat op?

Ik durf te beweren dat er veel meer vraag is, alleen niet bij de huidige prijs. Als je dat niet meeneemt kan je altijd zeggen dat het aanbod groter is dan de vraag, want kijk, niemand wil dit zolderkamertje kopen voor 10 miljoen euro! Of hey, de vraag is altijd groter, want er is iemand die voor 5 euro een vrijstaande villa zoekt!

Ik denk dat het zinniger is om vraag en aanbod niet als "de een is groter dan de ander" te zien. Er is altijd aanbod, en er is altijd vraag. Het punt waar die 2 elkaar raken is nu echter piepklein.

[afbeelding]

Klopt, de vraag verdwijnt niet en is nooit weggeweest. Men moet altijd wonen. Welke keuzes er in timing gemaakt worden schommelen een beetje maar in principe wil een starter van nu net zo graag een eerste huisje kopen als de starter in 2007. En de doorstromer van nu wil net zo graag doorstromen als de doorstromer van 2007. Ze kunnen het alleen niet omdat te hoge prijzen dat tegenhouden. Daarom is het ook simpele economie dat eerst de transacties weer gaan toenemen en dan pas stabiliseren de prijzen. Meer transacties geeft immers aan dat de prijs het juiste niveau nadert. Minder transacties zoals we eigelijk al 5 jaar zien geeft aan dat het verschil groter wordt, niet kleiner. Met als aantekening dat het aantal transacties inmiddels zo klein is dat een relatieve schommeling op dit moment ook niet alles zegt. 10% plus of min van een klein beetje is nog steeds niet veel

[ Voor 24% gewijzigd door ph4ge op 04-07-2013 10:00 ]

[Verwijderd]

Ik ben ook aan het oriënteren voor een koopwoning (regio barendrecht),
wat mij opvalt is dat een mooi 3 kamers appartement met circa 100m2 oppervlakte en een normale eensgezinswoning praktisch even duur zijn in de koopsom.

Vind dit wel vreemd, aangezien je bij die laatste geen 4 buren hebt (of meer), veel meer ruimte hebt en een tuin nog erbij.

Eigenlijk vind ik de appartementen te duur geprijsd t.o.v normale rijtjeshuizen.

[Bart-Willem]

De meeste appartementen staan ook dik onder water. In de jaren 2000 waren appartementen enorm gehyped als dé starterswoning (klopte natuurlijk ergens ook wel), en in veel steden had je ook nog eens koopsubsidies etc van 30k die zo'n woning natuurlijk hetzelfde bedrag duurder maakte. Nu de huizenmarkt ingestort is zijn juist de appartementen het meest in waarde gedaald en raak je ze aan de straatstenen niet kwijt (uitzonderingen daar gelaten).

[Señor Sjon]

Appartementen zijn veel duurder om te bouwen dan een eengezinswoning. Die vier buren geven ook vier geluidslekken, zonder lift hoef je niet eens meer te proberen een appartement te verkopen en appartementencomplexen kennen algemene ruimtes die afgewerkt opgeleverd moeten worden. Ook heb je veel meer met brand- en vluchtveilighed te maken (trappenhuizen, brandcompartimenten). Dan heb je nog de extra meters aan bv. parkeergarage, bergingen, etc, en daarom zijn appartementen dus duurder.

[Verwijderd]

Klopt Ja.. Bedankt voor de uitleg..
Wat motiveert mij als koper (ben maar alleen) om toch voor een appartement te kiezen ipv een rijtjeshuis met meer ruimte en minder overlast? .. (buiten de energierekening)

[indexample]

Senor Sjon schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 10:47:
Appartementen zijn veel duurder om te bouwen dan een eengezinswoning. Die vier buren geven ook vier geluidslekken, zonder lift hoef je niet eens meer te proberen een appartement te verkopen en appartementencomplexen kennen algemene ruimtes die afgewerkt opgeleverd moeten worden. Ook heb je veel meer met brand- en vluchtveilighed te maken (trappenhuizen, brandcompartimenten). Dan heb je nog de extra meters aan bv. parkeergarage, bergingen, etc, en daarom zijn appartementen dus duurder.

huizen zijn toch waard wat iemand er voor veel geven? wat je nu omschrijft zijn inderdaad extra bouwkosten, maar geen dingen waarvan iemand zegt, ja daarom wil ik meer betalen...

ik denk dat appartementen meer waard zijn door:

locatie
energierekening
geen trappen --> beter gebruik van woonoppervlak

[ Voor 7% gewijzigd door indexample op 04-07-2013 10:56 ]

[Señor Sjon]

Hoe of hoe, dat kost gewoon geld en het zit allemaal niet in een ééngezinswoning, want dat is niet nodig. Daarom is een appartement duurder bouwen dan een gezinswoning.

Ik zou altijd voor een eengezinswoning gaan, maar ik heb mijn ellende gehad met appartementen, dus er zit wel een bias in.
- servicekosten komen bovenop je woonlasten en zijn 50-250 euro, afhankelijk van het gebouw, de mate van ingekochte luxe en achterstallig onderhoud. Ook heb je een VvE en moet je samen afspraken maken;
- meer rekening houden met anderen, je bent immers buren;
- sneller geluidsoverlast of je veroorzaakt sneller geluidsoverlast;
- verder sjouwen met je boodschappen;
- bij gezinsuitbreiding in de regel minder geschikt qua ruimte;
- buiten de grote steden imo geen solide investering;
- tuin geeft veel meer voordelen (motorstalling, BBQ, thuisvakantie, etc.);
- vaak moeilijker parkeren.

Een vriend van me heeft een rijtjeswoning met zolder. Hij is ook alleen, het is veel te groot, maar je kan wel crashen als hij een BBQ heeft gehouden. Ook zijn er genoeg gezinnen te vinden die dat huis ook wel willen kopen.

[Xanaroth]

Verwijderd schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 10:54:
Klopt Ja.. Bedankt voor de uitleg..
Wat motiveert mij als koper (ben maar alleen) om toch voor een appartement te kiezen ipv een rijtjeshuis met meer ruimte en minder overlast? .. (buiten de energierekening)

Energierekening ook niet per se, want via de VvE betaal je onder andere ook mee aan de energie van het gebouw (lampen trappenhuis etc). Daarnaast is het lastiger/onmogelijk verbeteringen door te voeren zoals zonnecellen.
Helemaal als je de oudere appartementen bekijkt, zijn de kosten vaak bizar hoog doordat ook dingen als de verwarming (boiler) voor het gehele gebouw gedeelt zijn. Dan heb je zomaar 200+ euro 'vve' kosten omdat je water/verwarming en een klein deel electriciteit daarin zitten.

Eigenlijk is de reden voor een appartement dat je geen tuin wilt of de locatie (staan vaak op plekken, zoals binnenstad, waar geen eengezinswoningen zijn).

[ Voor 16% gewijzigd door Xanaroth op 04-07-2013 11:02 ]

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 11:01:
Hoe of hoe, dat kost gewoon geld en het zit allemaal niet in een ééngezinswoning, want dat is niet nodig. Daarom is een appartement duurder bouwen dan een gezinswoning.

Ik zou altijd voor een eengezinswoning gaan, maar ik heb mijn ellende gehad met appartementen, dus er zit wel een bias in.
- servicekosten komen bovenop je woonlasten en zijn 50-250 euro, afhankelijk van het gebouw, de mate van ingekochte luxe en achterstallig onderhoud. Ook heb je een VvE en moet je samen afspraken maken;
- meer rekening houden met anderen, je bent immers buren;
- sneller geluidsoverlast of je veroorzaakt sneller geluidsoverlast;
- verder sjouwen met je boodschappen;
- bij gezinsuitbreiding in de regel minder geschikt qua ruimte;
- buiten de grote steden imo geen solide investering;
- tuin geeft veel meer voordelen (motorstalling, BBQ, thuisvakantie, etc.);
- vaak moeilijker parkeren.

Een vriend van me heeft een rijtjeswoning met zolder. Hij is ook alleen, het is veel te groot, maar je kan wel crashen als hij een BBQ heeft gehouden. Ook zijn er genoeg gezinnen te vinden die dat huis ook wel willen kopen.

Maar de grondprijs, toch de grootste kostenpost, is per appartement veel lager. Je deelt immers de grond.

Appartement is alleen interessant is je midden in de stad woont en als het even kan echt een mooi uitzicht hebt. Ik kijk zelf ook in Barendrecht en inderdaad daar moet je niet in een appartement willen wonen. Dan heb je het slechte van 2 werelden.

[Señor Sjon]

Klopt, maar voor bestaande bouw maakt het minder uit. Barendrecht is vrij duur en heeft erg veel eengezinswoningen.

[Verwijderd]

Weet je wat het is, ik wil perse in de buurt van het groen wonen, niet klem zitten, en als het kan richting het water.. Ik kom dan snel uit bij appartementen helaas ..

[Iblies]

Bart-Willem schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 10:44:... In de jaren 2000 waren appartementen enorm gehyped als dé starterswoning...

Senor Sjon schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 10:47:
Appartementen zijn veel duurder om te bouwen dan een eengezinswoning...

Het is telkens de kern van de discussie, prijs, prijs, prijs.

Rationeel gezien zou je alle financieringsmogelijkheden terug moeten brengen naar een variant, linear aflossen. De annuïteit kent een vreemde curve waarbij je pas in de tweede helft meer gaat aflossen. Bij linear los je 1/3 binnen 10 jaar af. Risico is een stuk minder, je bent minder gebonden aan een bepaalde woning, is je huis te klein dan kun je ervoor kiezen om na 10 jaar het huis op de schop te nemen en uit te breiden, je kunt ervoor kiezen om minder uren te werken, in het verlengde daarvan, je hebt meer te besteden als je ouder wordt.

Het is eerder ter sprake gebracht dat je geen rust brengt als je huizen in allerlei categorieën gaat opdelen. Daarnaast heeft de Rabobank ook al aangegeven dat een aanschaf meer voor het leven is, imo een signaal dat ze afstappen van het idee om huizen te financieren met een specifieke doelgroep.


Met deze regering is dat nog wishful thinking. De belangen zijn te groot en de financiële draagkracht is er voor de groot deel van de bevolking niet. De extra aflossingen leveren zelfs 'schade' op.

[Señor Sjon]

Dat heeft niet zoveel te maken met de bouwprijs van een appartement of eengezinswoning. Bij een appartement komt gewoon veel meer regelgeving kijken plus een organisatiegraad van de bewoners. Lang niet iedereen is daar aan toe.

Klein stukje geschiedenis, rond 2000 was de gedachte van veel gemeentes (en die bepalen de bestemming...) dat de 'grijze golf' graag de dure eengezinswoning in zou ruilen voor een appartement. Sommigen hebben dat gedaan (geen tuinonderhoud e.d.), maar zijn van een koude kermis thuisgekomen. Ze hebben nu opeens veel meer buren dan eerst, ze zijn ruimte kwijt en van de servicekosten kan je ook een tuinman betalen in je oude huis.

@greenbeauty
Misschien meer voor het andere woning kopen topic, maar in de buurt van Barendrecht ligt erg veel. 10 minuten verder heb je al de Hoekse Waard met lagere prijzen en landelijker gelegen woningen. Verkooptijd is dan wel langer, maar anders zal je wat moeten huren.

[nare man]

Bart-Willem schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 10:44:
De meeste appartementen staan ook dik onder water.

Dat is juist, maar dat wordt niet veroorzaakt door het feit dat het appartementen. Ik vermoed dat als je in de gemiddelde vinexwijk gaat kijken onder kopers in de leeftijd 25-35, dat ook het merendeel van de ééngezinswoningen en twee-onder-éénkappers nu onder water staat.

In de jaren 2000 waren appartementen enorm gehyped als dé starterswoning (klopte natuurlijk ergens ook wel), en in veel steden had je ook nog eens koopsubsidies etc van 30k die zo'n woning natuurlijk hetzelfde bedrag duurder maakte. Nu de huizenmarkt ingestort is zijn juist de appartementen het meest in waarde gedaald en raak je ze aan de straatstenen niet kwijt (uitzonderingen daar gelaten).

Dat is natuurlijk extreem afhankelijk van de omgeving waarin ze staan. In de meeste steden van Nederland moet je geen appartement kopen, simpelweg omdat je voor dezelfde prijs een ééngezinswoning hebt. De poster waar het om gaat wil in Barendrecht wonen. Daar moet je gewoon een ééngezinswoning kopen, er is daar geen reden een appartement te kopen. Als de poster in Rotterdam wilde wonen dan zou het een ander verhaal zijn, omdat de woningvoorraad daar heel anders is: appartementen maken er sowieso de bulk van de woningvoorraad uit, en de hele huizen die er zijn, zijn van een zodanige aard (vaak herenhuizen van >250m2) dat ze ook in de huidige markt nog veel te duur en (zowel door hun prijs als door hun onderhoud) niet aantrekkelijk zijn voor starters. Dit verschijnsel zie je ook in de andere drie grote steden (Utrecht overigens wel in mindere mate, maar dat is dan ook niet echt een grote stad). Je hebt simpelweg geen keus als je in de stad wilt wonen: daar is alles appartement.

Overigens is de tendens wel weer dat meer jonge, hoger opgeleide mensen naar de stad trekken of daar blijven als ze er al woonden. In de jaren '90 is het "wonen buiten de ring" (lees: vinex) enorm gepushd, omdat de oude wijken van de grote steden in de jaren '70 en '80 behoorlijk verpauperd waren. Dat is nu weer anders omdat het leefklimaat in veel oude wijken in de grote steden enorm is verbeterd, terwijl "la vie Vinex" de afgelopen 10, 15 jaar toch niet zo'n paradijs is gebleken.

Verder viel het mij dit weekend weer eens op toen ik met vrienden aan het debatteren was, hoe verschillend groepen mensen denken over het nut van een ééngezinswoning met tuin. Er zijn toch heel wat mensen die een tuin echt niet belangrijk vinden en meer prijs stellen op de nabijheid van voorzieningen en de ligging in het centrum van een grote stad (wederom geldt dit alleen voor de vier grote steden). Ik heb overigens wel eens een onderzoekje gelezen waaruit naar voren kwam dat bèta's/IT'ers bovengemiddeld vaak landelijk(er) willen wonen; in dat onderzoek werd gesuggereerd dat dat kwam door een hogere gevoeligheid voor indrukken, en minder behoefte aan sociale interactie en voorzieningen. Het verbaast mij dus niet dat nogal wat posters op een techforum als dit de ééngezinswoning de hemel in prijzen en het liefst rechtstreeks vanuit de moederschoot naar een klein (vinex)dorpje zouden willen verhuizen.

Maar nogmaals, in Barendrecht of een ander B-dorp zou ik nooit een appartement kopen.

[ Voor 16% gewijzigd door nare man op 04-07-2013 11:42 ]

[Pooh]

Maar appartementen (en wonen in de stad) wordt misschien weer minder populair wanneer mensen een woning aanschaffen voor langere tijd? Zolang je jong en hip bent wil je graag in de stad wonen, en met 1 klein kind is het ook nog wel te doen (al valt 't traplopen met buggy niet mee, en is een auto ook wel handig), maar met 2 opgroeiende kinderen wil je toch graag een tuin, buitenruimte, een straat waar veilig gespeeld kan worden, et cetera.

Ik kan me goed voorstellen dat de beweging die je de laatste 10 jaar zag (terug naar 'binnen de ring') weer gekeerd gaat worden. Als je een huis koopt voor 10 jaar of meer, dan moet je er gewoon rekening mee houden dat je levensstijl anders is aan 't eind van die periode. Dat is heel anders dan wanneer je iets koopt voor nu, met je drukke uitgaansleven en je vrienden om je heen, in de wetenschap dat verhuizen naar verderop nooit problemen oplevert: je kunt je hippe appartement altijd inruilen voor 2 keer zoveel ruimte 'buiten de ring'. Die laatste aanname is in ieder geval op dit moment niet meer automatisch waar.

[Señor Sjon]

nare man schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 11:36:
[...]


Dat is juist, maar dat wordt niet veroorzaakt door het feit dat het appartementen. Ik vermoed dat als je in de gemiddelde vinexwijk gaat kijken onder kopers in de leeftijd 25-35, dat ook het merendeel van de ééngezinswoningen en twee-onder-éénkappers nu onder water staat.

[...]


Overigens is de tendens wel weer dat meer jonge, hoger opgeleide mensen naar de stad trekken of daar blijven als ze er al woonden. In de jaren '90 is het "wonen buiten de ring" (lees: vinex) enorm gepushd, omdat de oude wijken van de grote steden in de jaren '70 en '80 behoorlijk verpauperd waren. Dat is nu weer anders omdat het leefklimaat in veel oude wijken in de grote steden enorm is verbeterd, terwijl "la vie Vinex" de afgelopen 10, 15 jaar toch niet zo'n paradijs is gebleken.

Dat valt ook goed samen met het gebrek aan technici. Dus je ziet het zelfs in de woningmarkt terugkomen.

Verder viel het mij dit weekend weer eens op toen ik met vrienden aan het debatteren was, hoe verschillend groepen mensen denken over het nut van een ééngezinswoning met tuin. Er zijn toch heel wat mensen die een tuin echt niet belangrijk vinden en meer prijs stellen op de nabijheid van voorzieningen en de ligging in het centrum van een grote stad (wederom geldt dit alleen voor de vier grote steden). Ik heb overigens wel eens een onderzoekje gelezen waaruit naar voren kwam dat bèta's/IT'ers bovengemiddeld vaak landelijk(er) willen wonen; in dat onderzoek werd gesuggereerd dat dat kwam door een hogere gevoeligheid voor indrukken, en minder behoefte aan sociale interactie en voorzieningen. Het verbaast mij dus niet dat nogal wat posters op een techforum als dit de ééngezinswoning de hemel in prijzen en het liefst rechtstreeks vanuit de moederschoot naar een klein (vinex)dorpje zouden willen verhuizen.

Maar nogmaals, in Barendrecht of een ander B-dorp zou ik nooit een appartement kopen.

Klopt helemaal. Ik heb bijvoorbeeld helemaal niks met de stad. Parkeren is klote, duur en onpraktisch, winkels hebben vaak niet wat je zoekt en het is mij te druk om te wonen (bezoeken is wat anders). Zolang er nog pakketjes bezorgd worden, kom ik wel aan mijn spullen.

Tuurlijk hebben ook minder jongeren een auto, het is immers crisis.

[Ilantir]

ph4ge schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 11:05:
[...]
Maar de grondprijs, toch de grootste kostenpost, is per appartement veel lager. Je deelt immers de grond.

Dat is in mijn situatie in ieder geval incorrect. Bij ons werd de grond per verdieping afgerekend.

[nare man]

Pooh schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 11:54:
Maar appartementen (en wonen in de stad) wordt misschien weer minder populair wanneer mensen een woning aanschaffen voor langere tijd? Zolang je jong en hip bent wil je graag in de stad wonen, en met 1 klein kind is het ook nog wel te doen (al valt 't traplopen met buggy niet mee, en is een auto ook wel handig), maar met 2 opgroeiende kinderen wil je toch graag een tuin, buitenruimte, een straat waar veilig gespeeld kan worden, et cetera.

Dat kun je ook wel in de stad vinden, alleen dan moet je er meer voor betalen. De grote steden in Nederland staan vol met prachtige herenhuizen, alleen je moet dan wel wat verder zijn in je carrière zodat je het kunt opbrengen daar te wonen. Wil je twee kinderen met een tuin en een garage, maar heb je geen (gezamenlijk) salaris van 150k, dan zul je toch moeten kijken naar alternatieven en dat wordt dan vaak gevonden buiten de stad.

Als ik in mijn sociale omgeving kijk dan zie ik dat heel veel mensen de stad niet verlaten, ook niet als ze kinderen hebben. Maar goed, dan gaat het om advocaten, notarissen, medisch specialisten, academisch personeel, et cetera, die het ook op latere leeftijd nog erg belangrijk vinden (zoniet nog belangrijker dan op jonge leeftijd) om in de buurt te wonen van sociale en culturele voorzieningen.

[ Voor 8% gewijzigd door nare man op 04-07-2013 12:05 ]

[Pooh]

Ilantir schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 12:02:
[...]
Dat is in mijn situatie in ieder geval incorrect. Bij ons werd de grond per verdieping afgerekend.

Dat heeft er toch niets mee te maken? Het gaat er niet om hoe de financiele lasten verdeeld worden, maar puur om de gedeelde lasten.
Als 200m2 grond 100.000 euro kost, en je zet daar een enkele woning van 200k op, dan moet die 300k opleveren. Als je op datzelfde stukje grond 5 appartementen boven elkaar zet, met een bouwprijs van 200k per appartement, dan kost elk appartement maar 220k.

[Ilantir]

Pooh schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 12:05:
[...]

Dat heeft er toch niets mee te maken? Het gaat er niet om hoe de financiele lasten verdeeld worden, maar puur om de gedeelde lasten.
Als 200m2 grond 100.000 euro kost, en je zet daar een enkele woning van 200k op, dan moet die 300k opleveren. Als je op datzelfde stukje grond 5 appartementen boven elkaar zet, met een bouwprijs van 200k per appartement, dan kost elk appartement maar 220k.

Ik bedoelde dus dat ze volgens mij per het dus driedubbel afrekenen ipv delen, want onze grondprijs lag zo opgeteld ver boven het gemiddelde dat je bij een huis zou betalen in de omgeving.

[Señor Sjon]

Helaas kost de grond in geval van appartementen dan bijvoorbeeld 300-400k. Een woning is bestemd tot goothoogte 6 meter bijvoorbeeld en een appartementengebouw tot 21 meter (~7 lagen). Maar in de grondexploitatie (GREX) van de gemeente staan braaf meer opbrengsten voor die grond van appartementen door de ruimere bestemming.

[ Voor 7% gewijzigd door Señor Sjon op 04-07-2013 12:13 ]

[t_captain]

Ik heb wel eens wat studies gelezen over het fenomeen wat Nare Man beschrijft.

De sociaal-economische context van grote steden was inderdaad decennialang een toenemende tweedeling. Je woonde alleen nog maar in Amsterdam als je (a) tot de minima behoorde en geen mogelijkheden had om te verhuizen uit je sociale huurwoning naar een randgemeente, of (b) zoveel geld had dat je ook in Ams een leuke woning kon betalen. De middenklasse trok de stad uit.

Die trend lijkt de afgelopen 15 jaar te keren. Zo'n ommekeer begint met studenten die na hun afstuderen blijven hangen in die karakteristieke oude volkswijk. Gevolgd door een toename van de voorzieningen, eethuisjes doen bijvoorbeeld goede zaken in een wijk waar veel jonge afgestudeerden in betrekkelijk goedkope woningen zitten. Gevolg is dat de aantrekkelijkheid van een wijk toeneemt en de mensen er niet meer wegwillen, ook al hebben ze een keuze. Zo ontstaat een nieuwe grootstedelijke middenklasse.

Aan de andere kant hebben Vierde Nota en later VINEX wijken juist ingeboet aan aantrekkelijkheid. De oorspronkelijke tweeverdieners bewoners hebben kinderen gekregen, en dat werden tieners. Tieners zonder auto, op afstand van een stadscentrum, in een wijk die voornamelijk op wonen is gericht, vormen groepen hangjongeren. De flow is uit de woningmarkt, de nieuwe jonge stellen blijven nog even in de stad wonen (zowel omdat het daar leuker is geworden als vanwege de slechtere woningmarkt van de afgelopen jaren). Gevolg is dat die VIN en VINEX wijken nog geen gevarieerde populatie hebben kunnen ontwikkelen.

En wat betreft auto's: dat zijn tegenwoordig niet meer de statussymbolen die het voor eerdere generaties ooit waren. Zuinige auto's staan symbool voor conformisme en het gebrek aan mogelijkheden om je aan de grijze massa te onttrekken (niet zo cool dus). Snelle auto's zijn 20 jaar na Kyoto een beetje fout. Het zou me niet verbazen als de huidige generatie studenten veel minder geeft om de parkeergelegenheid in hun toekomstige woonwijk.

[Pooh]

Jongeren in de stad doen het inderdaad veel vaker zonder auto. http://www.volkskrant.nl/...ters-onder-jongeren.dhtml

Bij ons de de buurt (hippe wijk in opkomst in Amsterdam) zie je een enorme toename van deelauto's (greenwheels, mywheels, car2go (elec)). Daarnaast veel bakfietsen, en als je een keer buiten de stad moet zijn huur je een auto. Dat levert veel meer vrijheid en gemak op dan een eigen auto, met onderhoud, hoge parkeerkosten en weinig flexibiliteit, die grote delen van de tijd niks staat te doen. Als je een auto niet voor de status hebt, is het een beetje een sneu ding.

[nare man]

Juist. Dat soort tendensen zijn lange-termijnontwikkelingen die op de achtergrond een belangrijke rol spelen (wellicht minstens zo belangrijk als practicalities zoals LTV en HRA). De crisis heeft in zoverre ook wel een louterende rol gehad. Jarenlang kon het niet op, kon je je helemaal suf lenen voor een huis, een dure auto, en allerhande niet-duurzame gebruiksgoederen. Nu komt de machine tot stilstand en gaan mensen zich bezinnen: hebben mijn vriendin en ik wel werkelijk twee auto's en twee parkeerplekken nodig? Is het wel werkelijk nodig dat we uiterlijk op onze 30e verkassen naar een vrijstaand huis met vijf slaapkamers en een tuin van 250m2? Hebben onze kinderen anders geen leven? Er ontstaat een hele nieuwe manier van denken over consumeren, waaronder ook wonen valt. Hele generaties vóór ons zijn opgegroeid met meerdere kinderen op een slaapkamer in flatjes drie-hoog-achter, en ineens, sinds begin jaren '90, zou het een absolute noodzakelijkheid zijn dat elk kind zijn eigen (grote) slaapkamer heeft? Ik zie althans in mijn omgeving echt een behoorlijke behoefte aan immateriële welvaart: dus de aanwezigheid van kunst, cultuur, (hoogopgeleide) gelijkgestemden, et cetera. Daarbij raken traditionele statussymbolen, zoals een dikke auto, een dikke twee-onder-één kapper, et cetera steeds meer in onbruik.

[ Voor 13% gewijzigd door nare man op 04-07-2013 12:33 ]

[Iblies]

Het is maar de vraag in hoeverre de binnenstad aantrekkelijk is.

De oudere (arbeiders)huizen hebben vaak geen groter oppervlak dan 32m2, 4 breed en 8 diep, en een externe keuken/toilet/(douche). Op de verdieping zie je dat terug in de kamerverdeling. Kleine slaapkamers of teruggebracht naar twee kamers.
Aan de ene kant heb je wel de voordelen van korte afstanden, maar echt comfortabel is het weer ook niet. De rommelzolder wordt een slaapkamer om net dat beetje meer bewegingsvrijheid in je eigen huis te hebben.

Wil je die stap terug doen, dan moet je ook bereid zijn om je kinderen de straat op te schoppen tot het etenstijd is

[nare man]

Iblies schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 12:39:
Het is maar de vraag in hoeverre de binnenstad aantrekkelijk is.

Dat is inderdaad de vraag, maar de tendensen die t_captain hierboven mooi heeft beschreven en die ook in diverse sociaal-geografische en demografische onderzoeken zichtbaar is, laten zien dat die vraag de afgelopen 15 jaar in toenemende mate positief wordt beantwoord

Het voorbeeld wat je geeft - een hutje van 32m2 - is ook wel weer extreem. Niemand haalt het in z'n hoofd om met meer dan één persoon op 32m2 te gaan wonen, laat staan met kinderen. Maar daar gaat het ook niet om. Amsterdam, Rotterdam en Den Haag staan vol met appartementen met vloeroppervlaktes van 80 tot meer dan 150m2, meer dan genoeg om comfortabel te leven. Utrecht is daar in zoverre wel weer een afwijking van omdat je daar veel van die arbeiderswoninkjes hebt die inderdaad effectief bestaan uit een kleine begane grond en één zoldertje onder een schuin dak (Wittevrouwen etc.), maar die zijn ook daar onverminderd populair

[Pooh]

Daarnaast wordt er ook steeds meer uitgebouwd, opgetopt, samengevoegd e.d. Wij hebben dat met ons appartement gedaan (van 60m2 + zolders hebben we 100m2 + dakterras gemaakt), wat vrijwel alle bovenste etages hebben gedaan in onze straat. Daarnaast zijn de begane grondwoningen vrijwel allemaal uitgebouwd (van 60m2 naar 80m2), en en enkeling heeft 2 etages samengevoegd (60+60 = 120).

Juist doordat daardoor er meer variatie in woningen komt, wordt een wijk alleen maar aantrekkelijker. In hetzelfde blok wonen singles in hun eerste woning, stellen met kinderen in een dubbele op de begane grond, en tweeverdieners zonder kinderen op 't dak.

[Señor Sjon]

nare man schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 12:43:
[...]


Dat is inderdaad de vraag, maar de tendensen die t_captain hierboven mooi heeft beschreven en die ook in diverse sociaal-geografische en demografische onderzoeken zichtbaar is, laten zien dat die vraag de afgelopen 15 jaar in toenemende mate positief wordt beantwoord

Het voorbeeld wat je geeft - een hutje van 32m2 - is ook wel weer extreem. Niemand haalt het in z'n hoofd om met meer dan één persoon op 32m2 te gaan wonen, laat staan met kinderen. Maar daar gaat het ook niet om. Amsterdam, Rotterdam en Den Haag staan vol met appartementen met vloeroppervlaktes van 80 tot meer dan 150m2, meer dan genoeg om comfortabel te leven. Utrecht is daar in zoverre wel weer een afwijking van omdat je daar veel van die arbeiderswoninkjes hebt die inderdaad effectief bestaan uit een kleine begane grond en één zoldertje onder een schuin dak (Wittevrouwen etc.), maar die zijn ook daar onverminderd populair

Is het opkomend of is het terug naar het gemiddelde? Jarenlang is natuurlijk de middenstand de stad 'uitgejaagd' waardoor bijvoorbeeld ook Amsterdam een forse daling in inwoners kende. Dat is nu weer herstellende. Ik denk dat je het fenomeen als een return to normal moet zien.

[t_captain]

@Pooh: ik geloof dat zulke diversiteit een belangrijke factor is in een prettige wijk.

In het verleden hebben we juist veel aan "specialisatie" gedaan, vooral in de periode 1970-2000. Hele wijken vol met huizen die voornamelijk jonge stellen trokken (misschien wel vanuit een soort dogma dat je een huis in een rustige wijk moet kopen om een gezin in te stichten). Best gezellig in de beginjaren van zo'n wijk, allemaal gelijkgestemden bij elkaar. Maar als 15 jaar later de buurtsuper is uitgegroeid tot de hangplek van allemaal verveelde tieners, is er van die gezelligheid niet veel over.

[Señor Sjon]

De babyboomgeneratie moest ook ergens wonen. Daarvoor zijn dus hele wijken opgericht. Ook was het begin jaren '80 geen pretje in de stad (in de periode van de krakersrellen e.d.). Dus mensen zochten ook de rust om daar aan te ontsnappen en wilden hun kinderen niet daarin op laten groeien. Ook vervuiling van auto's, bussen, vrachtwagens en industrie was toen veel erger in stedelijke gebieden.

Ik zie wel weer een beer op de weg, want in de huidige planologische structuur, worden bedrijven snel als hinderlijk gezien en wegbestemd. Aan het eind van het liedje krijg je VINEX hoogbouw in een oud jasje. Ik ga er niet vanuit, maar het is wel een tendens. Zoek maar op Staat van Bedrijfsactiviteiten.

[Iblies]

nare man schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 12:43:
[...]
...
Het voorbeeld wat je geeft - een hutje van 32m2 - is ook wel weer extreem. Niemand haalt het in z'n hoofd om met meer dan één persoon op 32m2 te gaan wonen, laat staan met kinderen...

Dat is niet het gebruiksoppervlak, maar de afmeting van de huisjes en dat is nog redelijk groot.
Met een verdieping, zolder en bijkeukentje kom je al op 90m2 zonder tuin.

Probleem is dat de indeling vaak onpraktisch is waardoor je veel ruimte verliest.

Zo heb ik verschillende malen gezien dat bij dergelijke huisjes de keuken naar voren wordt gehaald, en vervolgens uitbouw plaatsvind over de volle breedte om een fatsoenlijke woonkamer te kijgen aan de achterkant.

Maar dergelijke verbouwingen kun je alleen bekostigen als je niet het volle pond betaalt voor het huis.

[nare man]

Senor Sjon schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 13:15:
De babyboomgeneratie moest ook ergens wonen. Daarvoor zijn dus hele wijken opgericht. Ook was het begin jaren '80 geen pretje in de stad (in de periode van de krakersrellen e.d.). Dus mensen zochten ook de rust om daar aan te ontsnappen en wilden hun kinderen niet daarin op laten groeien. Ook vervuiling van auto's, bussen, vrachtwagens en industrie was toen veel erger in stedelijke gebieden.

Precies. De mantra waar in feite 'onze' hele generatie vanuit gaat, is dat je na je 30e een ééngezinswoning moet hebben en buiten de stad moet wonen, anders ben je toch niet helemaal normaal, zeker niet als je kinderen krijgt: want iedereen houdt toch van een tuin en van makkelijk parkeren? Maar dergelijke mantra's zijn natuurlijk sterk tijd- en plaatsgebonden en inderdaad een gevolg van de manier waarop de stad zich in de periode 1970 t/m eind jaren '90 ontwikkelde. In de 21e eeuw zijn daar enorme verbeterslagen gemaakt en dat zie je terug in de populariteit van bepaalde soorten woningen.

Ik zie wel weer een beer op de weg, want in de huidige planologische structuur, worden bedrijven snel als hinderlijk gezien en wegbestemd. Aan het eind van het liedje krijg je VINEX hoogbouw in een oud jasje. Ik ga er niet vanuit, maar het is wel een tendens. Zoek maar op Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Als dat zo is, is dat eigenlijk vreemd. Natuurlijk ga je niet zware industrie in een stadscentrum bouwen (hoewel industriegebouwen nadat de industrie is vertrokken wel gave lofts opleveren ), maar de dienstverlenende sector, de creatieve sector, het onderwijs, ook high-tech, kunnen toch prima in de stad gevestigd zijn? Je gaat natuurlijk niet een enorme fab waar ze CPU's drukken in een stad neerplanten, maar de 'schone' aspecten van high-tech hoeven volgens mij niet per se ver buiten de stad op saaie industrieterreinen te liggen waar niemand eigenlijk wil zijn.

Een tijdje terug las ik in de Groene Amsterdammer een stukje over Amerikaanse techbedrijven die weer wilden dat hun werknemers gewoon op het bedrijfspand aanwezig waren, in plaats van thuiswerken, want bij elkaar zitten en fysiek aanwezig zijn komt de creativiteit ten goede. Het hele idee van thuiswerken hangt sowieso sterk samen met de manier waarop in de jaren '70 tot eind '90 over de stad werd gedacht: daar ben je liever niet, het is onhandig, je staat in de file en je kunt er niet parkeren, dus bij voorkeur ga je thuiswerken. Als bedrijven dat weer gaan terugdraaien dan lijkt mij dat prima in de ontwikkeling passen die we hierboven beschreven.

[ Voor 18% gewijzigd door nare man op 04-07-2013 13:27 ]

[Pooh]

Iblies schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 13:20:
[...]

Dat is niet het gebruiksoppervlak, maar de afmeting van de huisjes en dat is nog redelijk groot.
Met een verdieping, zolder en bijkeukentje kom je al op 90m2 zonder tuin.

Probleem is dat de indeling vaak onpraktisch is waardoor je veel ruimte verliest.

Waar vind je zulke huizen in grote steden? En waar in de 'binnenstad' waar jij het over had? Dit klinkt veel meer als de arbeidershuisjes die tussen pakweg 1890 en 1925 gebouwd werden in de wijken buiten de binnensteden van de provincieplaatsen.

[Señor Sjon]

Die Staat werkt met een tabel functies en allerlei categorieën van hinder in wel/niet gemengd gebied. Elk bedrijf kan in de tabel ingedeeld worden en afhankelijk daarvan moeten gevoelige functies een bepaalde afstand bewaren. Omgekeerd geld hetzelfde. Je mag geen nieuw bedrijf oprichten in een bestaand pand als die tabel dat niet toestaat. En dat kan soms ver gaan.

[Pooh]

Senor Sjon schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 13:28:
Die Staat werkt met een tabel functies en allerlei categorieën van hinder in wel/niet gemengd gebied. Elk bedrijf kan in de tabel ingedeeld worden en afhankelijk daarvan moeten gevoelige functies een bepaalde afstand bewaren. Omgekeerd geld hetzelfde. Je mag geen nieuw bedrijf oprichten in een bestaand pand als die tabel dat niet toestaat. En dat kan soms ver gaan.

En wat is daar precies mis mee? Een reclameman, advocaat of fotograaf kan prima vanuit een woonhuis werken, voor een huisarts, een winkel of kunstenaar met atelier wil je misschien liever een aangewezen plek op wijkniveau, en voor grote kantoren en industrie zoek je een plek op stadsniveau?
Misschien allemaal een beetje teveel gereguleerd op dit moment, maar wat is er mis met het principe?

[t_captain]

nare man schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 13:24:
[...]


Precies. De mantra waar in feite 'onze' hele generatie vanuit gaat, is dat je na je 30e een ééngezinswoning moet hebben en buiten de stad moet wonen, anders ben je toch niet helemaal normaal, zeker niet als je kinderen krijgt: want iedereen houdt toch van een tuin en van makkelijk parkeren?

[...]

Het is imho een beetje het mantra van de vorige generaties. Maar zoals alle culturele waarden heeft deze wel een naklank.

Als dat zo is, is dat eigenlijk vreemd. Natuurlijk ga je niet zware industrie in een stadscentrum bouwen (hoewel industriegebouwen nadat de industrie is vertrokken wel gave lofts opleveren ), maar de dienstverlenende sector, de creatieve sector, het onderwijs, ook high-tech, kunnen toch prima in de stad gevestigd zijn? Je gaat natuurlijk niet een enorme fab waar ze CPU's drukken in een stad neerplanten, maar de 'schone' aspecten van high-tech hoeven volgens mij niet per se ver buiten de stad op saaie industrieterreinen te liggen waar niemand eigenlijk wil zijn.

Planologisch vind ik Strijp-S in Eindhoven een leuke ontwikkeling. Een paar honderd woningen, plus wat cultuur en recreatie, plus een flink aantal kleinschalige kantoren (er zit van alles wat, maar wel wat focus of de creatieve beroepen). Allemaal op een oud industrieterrein van Philips wat een landmark in de lokale geschiedenis is.

[Señor Sjon]

Omdat een deel van de levendigheid van de stad komt door functies die historisch er nog zitten, maar volgens die Staat allang weg hadden moeten zijn. Een oorzaak van de VINEX woondorpen is dat ze uitermate slecht met andere functies te waren combineren.

Zeg maar de arbeiderswoningen naast een fabriek is tegenwoordig uit den boze.
Hier staan de tabellen van VNG: http://www.vng.nl/onderwe...drijven-en-milieuzonering

Bij een gemengd gebied zijn alle afstanden 1 klasse lager (3.2 wordt 3.1). De afstanden worden in de regel gerekend vanaf de bestemmingsgrens (kan anders zijn dan perceelgrens of bouwvlak namelijk).
1.0 > 10
2.0 > 30
3.1 > 50
3.2 > 100
4.1 > 200
4.2 > 300
5.1 > 500
5.3 > 1000
6.0 > 1500
Een edelsmid voor juwelen heeft bv. al 30 > 10 meter aan de broek in gemengd gebied. (criterium: geluid).
Vuurwerk tot 10 ton ook, eveneens voor geluid. Wat heb je liever?

[Pooh]

Maar heeft dat met die normen te maken, of met de manier waarop vinex-wijken zijn ingericht? Als een edelsmid vrijgehouden moet worden van woningen, dan maak je een leuk los blokje met ateliers en winkeltjes in de wijk. De meeste vinex-wijken hebben zulke blokjes niet, en dus worden 't slaapwijken. Maar dat heeft weinig met die afstanden te maken, 30 meter is gewoon 'aan de overkant van de straat'.

[RemcoDelft]

Pooh schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 14:14:
30 meter is gewoon 'aan de overkant van de straat'.

Maar 30 meter rondom het gebouw is 1000 m², en dat is meerdere huizen a 100.000 euro grond per stuk. Dan wordt die edelsmid onbetaalbaar.

[Señor Sjon]

^^^ 30 meter naar links en je bent vijf huizen verder. Naar rechts ook. Bij de gemengde vorm is het 10 meter, dan praat je over een gat van twee huizen links en twee huizen rechts. Zou wel een grappig straatbeeld opleveren.

[Pooh]

Maar er hoeft toch geen gracht van 30 meter om een edelsmid heen? Dat zou absurd zijn. Ik neem aan dat je gewoon een blok van zulk soort dingen tegen elkaar kunt zetten? Fysiotherapeut, edelsmid, snackbar, snoepwinkel, tandarts, atelier/kunstenaar, fietsenmaker, kinderdagverblijf. Parkeerplaats erachter, fietsenrek ervoor, slootje ernaast, boompje, weggetje, en dan weer huizen? In een bestaande wijk is het lastig inpassen, maar in een nieuw wijk is dat prima te doen.
Alleen kun je dan je woonhuis niet omzetten in iets dat 'overlast' veroorzaakt.

Ik weet niet wat er wordt verstaan onder een 'edelsmid', dus ik kan niet inschatten of dat terecht is. Iemand die achter een bureautje met een soldeerboutje en een mini-aambeeldje zilveren ringen loopt te maken kan dat prima vanuit huis doen, maar een stampende machine die platen in vorm stampt tot massa-juwelen moet misschien zelfs wel naar een bedrijventerrein. Zoals ik al zei: het is vast teveel gereguleerd nu, maar ik snap de denkwijze prima.

[Señor Sjon]

Het gaat om het uitsluiten van gevoelige functies zoals wonen en zorg met slapen.

Wat jij omschrijft is dus de VINEX oplossing. Geen straatje met winkeltjes, bedrijvigheid en wonen, maar alles gesegmenteerd naar soort.

Komt ook omdat we dicht bevolkt zijn en redelijk weinig van elkaar kunnen hebben. Huizen zijn steeds beter geïsoleerd, maar iedereen heeft last van herrie.

[nare man]

Senor Sjon schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 15:00:
Komt ook omdat we dicht bevolkt zijn en redelijk weinig van elkaar kunnen hebben. Huizen zijn steeds beter geïsoleerd, maar iedereen heeft last van herrie.

Misschien zijn we met zijn allen wel gewoon een stel verwende nesten geworden

[Pooh]

Maar die regels gaan toch ook alleen over nieuw te bouwen wijken? Hier in Amsterdam worden tenminste nog steeds edelsmeden en kinderdagverblijven geopend onder, naast en tussen woningen. Dus ik zie 't probleem niet zo. Of wil je graag dat nieuwbouwwijken ook die mogelijkheid hebben?

Het probleem met vinex is volgens mij dat ze hier juist geen gebruik van maken, en je hooguit ergens in 't midden een winkelcentrum hebt, maar nergens een beetje leuke mix. Leuke mix door 10 of 30 meter afstand te houden is iets anders dan alles maar wegstoppen op 1 plek.

[Señor Sjon]

De klacht is juist het slaapstad gehalte van Vinexlocaties. Dat los je alleen op door er ook werkgelegenheid te maken, zodat er overdag ook een noodzaak is om er te zijn. Maak die werkgelegenheid onmogelijk en er verandert niets. Over 20 jaar zal een onderzoeksbureau voor veel geld tot dezelfde conclusie komen.

[Pooh]

Senor Sjon schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 15:49:
De klacht is juist het slaapstad gehalte van Vinexlocaties. Dat los je alleen op door er ook werkgelegenheid te maken, zodat er overdag ook een noodzaak is om er te zijn. Maak die werkgelegenheid onmogelijk en er verandert niets. Over 20 jaar zal een onderzoeksbureau voor veel geld tot dezelfde conclusie komen.

Ik ben het volledig met je eens. Maar ik snap totaal niet wat die 10/30-metergrens daarmee te maken heeft. In de gemiddelde vinex-wijk is er 1 centraal punt met wat winkeltjes, en verder is er helemaal niks. In een wijk met een doorsnede van een kilometer of 2 is er 1 zo'n punt. Terwijl je die bedrijvigheid prima kunt spreiden, zonder dat je daarmee die 10/30-metergrens in gevaar brengt. Genoeg rijtjes woningen die nu 30 meter bij alle andere bebouwing vandaan staan. Zo'n rijtje vervangen door ateliers en lichte bedrijfjes kan heel goed, en zou heel gezond zijn. Maar in de vinex-gedachte hoort bedrijvigheid op een bedrijventerrein. Die gedachte is fout, maar die vloeit volgens mij niet voort uit die 'Staat van Bedrijfsactiviteiten'. In ieder geval niet na eerste lezing.

Links de gemiddelde vinex-wijk nu, rechts zoals ik 't zou doen. 1 hokje = 30x30 meter, kleur spreekt voor zich: . En dan 't liefst nog wat meer, zodat je ook bedrijvigheid aantrekt waar nu geen ruimte voor is.

[ Voor 9% gewijzigd door Pooh op 04-07-2013 16:19 ]

[Señor Sjon]

De Staat is gekomen vanaf ~1986. Dat is ongeveer uit de tijd van de VIN(EX) gedachte van scheiden van zaken. Op zich logisch met die tijdsgeest, want alles bij elkaar leverde het een stad op en dat was toen gelijk aan chaos, vervuiling etc.

Paar meer (in bijlage 3 van de VNG link staan de meeste):
Slager (met slagerij) <200m² = 50 meter (geluid)
Bakker <7.500kg meel/week = 30 meter (geluid/geur)
Vervaardiging van leer/textiel/bont = 50 meter (geluid/geur)
Fabricage munten/sieraden = 30 meter (geur)
Meubelmaker = 100 meter (geluid)
Meubelstoffeerder <200m² = 10 meter (stof/geluid)
Consumptieijsfabriek <200m² = 30 meter (geluid)

Het verklaart misschien ook wel weer deels waarom oude ambachten als slager en bakker minder voorkomen, ze mogen het bijna niet meer uitvoeren in nieuwe gebieden.

Edit
Waar mijn werk vroeger zat, zou het niet meer terug mogen komen, ondanks de bestemming...

[ Voor 5% gewijzigd door Señor Sjon op 04-07-2013 16:35 ]

[Pooh]

Ik snap wel wat je zegt, maar volgens mij kun je binnen die normen nog steeds prima een moderne, gemengde wijk bouwen. Het is de gedachte dat er zo min mogelijk bedrijvigheid in de buurt moet zijn die geleid heeft tot zowel die normen als tot slaapwijken. Maar die normen kun je best zo toepassen dat je nog steeds zoveel mogelijk mengt ipv segregeert. Volgens mij doen ze dat in IJburg bijvoorbeeld best redelijk (met name 't havenkwartier).

Hoe zit dat in bestaande wijken? Waarom mag je bedrijf niet terugkomen? Zoals ik al zei: in Amsterdam openen er nog steeds nieuwe bedrijven onder, naast en tussen woningen? Ook slagers, bakkers, kinderdagverblijven, naaiateliers en edelsmeden.

[ Voor 6% gewijzigd door Pooh op 04-07-2013 16:53 ]