Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[Verwijderd]

Dat die babyboomers zo spaarzaam zouden zijn, vind ik echt een misconceptie. Ja, je hebt er spaarzamen tussenzitten, maar er zijn er ook zat die zich continu over de kop hebben geleend. Dat laatste kon ook, doordat alles altijd alleen maar méér waard werd.

Eigenlijk vind ik het maar een tot op het bot verwende generatie. Sure, ze zijn ooit met niks begonnen, maar dat werd al snel heel veel meer. 2 auto's voor de deur was in de jaren '80 echt geen luxe, nu is één auto dat al. Maar dat was nog niet genoeg: de huizen werden groter en groter (uiteraard elke keer weer een beetje meer hypotheek erbij) en de auto's groeiden mee.

Uiteraard zijn er babyboomers die het rustig aan gedaan en die er nu warmpjes bij zitten met hun afbetaalde huis. Maar de meerderheid heeft het er flink van genomen, dankzij de in hun tijd opgeblazen bubble-economie, het land totaal leeggeroofd en diep in de schulden aan de jongere generatie achterlatend.

[Verwijderd]

JvS schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 19:04:
[...]

Ok. Nou dan ga jij verder in het alu-hoedjes-trollers topic, en dan discussieren wij gewoon met de officiele cijfers.

Graag een beetje respect voor andermans mening. Jouw mening is echt niet beter dan de mijne.

Steeds meer mensen hebben geen vertrouwen meer in onze overheid, en haar cijfertjes en voorspellingen. Dat is één van de grote problemen van deze tijd.

[JvS]

Verwijderd schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 19:12:
[...]

Graag een beetje respect voor andermans mening. Jouw mening is echt niet beter dan de mijne.

Volgens mij voer je een goede discussie we met op feiten gebaseerde onderbouwingen. Jij gooit een mening neer als feit (zeer hoge inflatie rond invoering van de euro) en doet mijn feit (inflatiecijfer van een normale bron: Het CBS) af als mening met een dooddoener "Geloof jij cijfertjes van de overheid nog dan? ;)". Dat vind ik een kansloze en trollerige discussiestijl en daar heb ik geen respect voor.

Steeds meer mensen hebben geen vertrouwen meer in onze overheid, en haar cijfertjes en voorspellingen. Dat is één van de grote problemen van deze tijd.

Tja, dat mensen geen vertrouwen hebben in dingen waar ze wel vertrouwen in zouden mogen / kunnen hebben (het verzamelen van feiten) is misschien een probleem, maar dat maakt het niet zo dat die cijfertjes onbetrouwbaar zijn.

De voorspellingen en maatregelen uiteraard wel. Daar zou ik geen geld op inzetten, maar dit gaat gewoon om normale cijfers.

[Verwijderd]

JvS schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 19:22:
[...]

Volgens mij voer je een goede discussie we met op feiten gebaseerde onderbouwingen. Jij gooit een mening neer als feit (zeer hoge inflatie rond invoering van de euro) en doet mijn feit (inflatiecijfer van een normale bron: Het CBS) af als mening met een kansloze dooddoener "Geloof jij cijfertjes van de overheid nog dan? ;)". Dat vind ik een kansloze en trollerige discussiestijl en daar heb ik geen respect voor.

[...]
Tja, dat mensen geen vertrouwen hebben in dingen waar ze wel vertrouwen in zouden mogen / kunnen hebben (het verzamelen van feiten) is misschien een probleem, maar dat maakt het niet zo dat die cijfertjes onbetrouwbaar zijn.

De voorspellingen en maatregelen uiteraard wel. Daar zou ik geen geld op inzetten, maar dit gaat gewoon om normale cijfers.

Wat is volgens jou de definitie van "normale cijfers", afgezet tegen "niet-normale" of "abnormale" cijfers? En hoe weet ik zeker dat de cijfers die het CBS produceert niet politiek gekleurd zijn? Wie controleert dit?

Zoals gezegd, vertrouw jij op wie je wilt vertrouwen. Dan doe ik dat ook. Wie dat vertrouwen verdient moet iedereen voor zichzelf maar bepalen.

[Virtuozzo]

JvS schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 19:04:
[...]

Ok. Nou dan ga jij verder in het alu-hoedjes-trollers topic, en dan discussieren wij gewoon met de officiele cijfers.

Er zit daar wel een punt. Niemand kan in het licht van recentelijke media aandacht nog ontkennen dat onze overheid een structureel probleem heeft in nogal zeer selectief zijn met gebruik van informatie, voor zowel bron als middel. Zoals elders al opgemerkt en vermeld, zie de uitzending van Tros Radar gisteren waar weer eens op tafel kwam dat de overheid aan de slag gaat met onderzoeksresultaten voorzien door belanghebbenden. Zeer betreurenswaardig, een dergelijke situatie, maar al lang geen uitzondering meer. Kijk maar eens naar de cijfers gebruikt voor de beleidsvorming voor de Blok hypotheek, leuk die selectieve CBS indexaties hanteren

Even bruut gesteld, de afgelopen jaren hebben we in toenemende mate voorbeelden hiervan gezien, zowel in publicaties als in gehanteerde onderzoeken. CBS heeft al eens geprobeerd aan de bel te trekken tijdens de laatste verkiezingen (maar ja, media aandacht), de vorige CPB top is al tegen die muur aangelopen, de AFM heeft al een flink aantal keren geprobeerd om de eigen onderzoeken aan ministers voor te leggen waar de preferentie uitging naar onderzoek en cijferrapportages juist komende van opdrachtgevers in verstrengeling van belangen. Ik zou dus mensen niet op hun reacties in deze aanvallen, maar het juist omarmen. Een enkel perspectief is altijd onderhevig aan dezelfde val wat in statistiek zit ingebouwd. Verken dus meerdere perspectieven, onderzoek bronnen en valideer informatie ongeacht bron.

Het is a) niet vreemd dat mensen steeds meer de "officiële" cijfers in een ander licht stellen en b) zelf op zoek gaan naar informatie omdat steeds meer naar buiten komt met betrekking op de betrouwbaarheid van de informatie die de overheid gebruikt, en geeft. Alle cijfers staan altijd in dienste van een belang. Taak van mensen is het nu eenmaal om òf te slikken, òf te controleren en balans te vinden tussen belangen. Simpele keuze, zitten wel consequenties aan vast.

Terzijde, dit is ook een van de fundamentele vereisten van een democratisch systeem. Je controleert datgene waar jij jouw macht aan uit handen geeft.

[Shadowhawk00]

Senor Sjon schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 16:17:
[...]

Ze hebben alleen die lepel uitgespuugd en teren straks in op hun kinderen. De verzorgingsstaat gebouwd op gas en geleend geld en er nooit wat aan gedaan. Als er maar 1 op 7 werkende vs oudere is is er niet zoveel aan de hand, straks is dat saldo 1 op 2...

De ratio oudere / werkende is helemaal niet relevant voor de verzorgingsstaat. Het is de ratio werkende / niet werkende die van belang is.Maar dat terzijde.

Uit de verschillende grafieken kan je dus concluderen dat er de afgelopen jaren te veel huizen zijn bijgebouwd waardoor er gewoon te weinig vraag is naar woonruimte. Als er wel vraag naar was werden huizen wel verkocht. Of er zijn gewoon te weinig huizen in het juiste segment gemaakt.

Dit probleem lost dus uiteindelijk zichzelf op omdat mensen die niet moeten verkopen gewoon blijven zitten en de huidige mensen die nog thuis wonen wel een keer de behoefte krijgen om op zichzelf te wonen. En de huren worden ook gewoon steeds hoger dus uiteindelijk komt er wel weer vraag naar koopwoningen en verkopen ze wel.

[JvS]

Verwijderd schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 19:30:
[...]

Wat is volgens jou de definitie van "normale cijfers", afgezet tegen "niet-normale" of "abnormale" cijfers? En hoe weet ik zeker dat de cijfers die het CBS produceert niet politiek gekleurd zijn? Wie controleert dit?

Media, economen, onderzoekers, volk, vanallles. Maar dat controleren moet wel gedegen gebeuren. Degene die zeggen hoe ze aan hun cijfers komen en die een evenwichtig pakket aan producten gebruikt die ben ik geneigd om te geloven. Ik heb geen onderzoeken gezien of degelijk onderbouwde verhalen waarin geconcludeerd wordt dat de inflatie rond de invoering van de Euro erg hoog was. Ik hoor alleen op Forums veel mensen dat schreeuwen en af en toe een politicus (Vaak niet de meest betrouwbare) het aanhalen.

Nergens fatsoenlijke cijfers die dat staven. Alleen roepers. En die geloof ik niet. Als je het systeem als geheel (dus de overheid, gecontroleerd door het volk (economen, journalisten, etc)) niet vertrouwt, dan val je in mijn ogen in de alu-hoedjes catagorie.

En ja, zoals je zegt. Iedereen mag geloven wat hij zelf wil en mag vetrouwen wat hij zelf wil.

[ Voor 13% gewijzigd door JvS op 21-05-2013 19:52 ]

[Virtuozzo]

Er zitten wel natuurlijke grenzen aan dat oh zo gewenste verband tussen "en de huren worden ook gewoon steeds hoger dus uiteindelijk komt er wel weer vraag naar koopwoningen en verkopen ze wel". Regionale verschillen spelen daar een sterke rol, maar denk ook aan de toekomstige consequenties van de huidige economische situatie en zaken als arbeidsmobiliteit.

Ik had recentelijk een leuke lunch met een kennis die actief is bij de Kredietbank. Een van de onderwerpen was de toenemende bezorgdheid in beleidsvorming over de mogelijkheden voor gezinnen die nu in de problemen komen om überhaupt nog in de toekomst de mogelijkheden te verkrijgen om terug deel te nemen aan die koopmarkt. Ze had het niet over situaties van lagere opleiding en inkomen trouwens. Behoefte is een factor, noodzaak een andere. Mogelijkheid een toenemend grotere factor. Natuurlijk, de overtuiging dat op magische wijze wel weer een balans gevonden zal worden heerst, vooralsnog echter zijn daar geen tekenen van te zien. Maar goed, ik neig dan ook meer naar de toetsingen vanuit IMF en AFM waar men zich begint af te vragen of we niet rekening moeten houden met een eventueel generatieverloop in een dergelijk structureel herstel (waarbij "herstel" de definitie volgt van de overheid in deze, een terugkeer naar de situatie zoals voorheen en gewenst - wat eigenlijk ook gewoon weer eenzelfde gespannen situatie is).

Ik ben het er trouwens mee eens dat er teveel bijgebouwd is vanuit het vreemde perspectief dat een bouwsector een hoeksteen van interne economie hoort te zijn op principiële basis. Het klopt trouwens dat er best wel wat scheef zit tussen segmenten, types en locaties objecten, dat vergeet men vaak.

JvS schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 19:49:
[...]

Media, onderzoekers, volk, vanallles. Maar dat controleren moet wel gedegen gebeuren. Degene die zeggen hoe ze aan hun cijfers komen en die een evenwichtig pakket aan producten gebruikt die ben ik geneigd om te geloven. Ik heb geen onderzoeken gezien of degelijk onderbouwde verhalen waarin geconcludeerd wordt dat de inflatie rond de invoering van de Euro erg hoog was. Ik hoor alleen op Forums veel mensen dat schreeuwen en af en toe een politicus (Vaak niet de meest betrouwbare) het aanhalen.

Nergens fatsoenlijke cijfers die dat staven. Alleen roepers. En die geloof ik niet.

Dat controleren is er echter in steeds mindere mate. Begrijpelijk, psychologisch gezien, echter wel iets wat toch steeds meer in beeld komt.

Dat je een onderzoek zelf niet hebt gezien, betekent echter niet vanzelfsprekend dat je dus moet bouwen op cijfers die je wel gezien hebt. Een beetje initiatief is in dat opzicht een vereiste bij onze inrichting van samenleving. De media fungeert allang niet meer als instrument van balans in deze.

Wat dat onderwerp van inflatie bij introductie van de euro aangaat, er zijn genoeg onderzoeken te vinden die beide kanten van het verhaal met cijfers staven. Logisch ook, welkom bij statistiek. Wat wel opvallend is, is dat zelfs in de rapportages vanuit de EC zelf naar voren komt dat er een structureel vertekenend effect is opgetreden in prijsniveau's - en dat is iets wat terdege een impact heeft gehad op consumptief gedrag maar ook op verschillende graadmeters van consumptief en andere indexen van vertrouwen in economische interactie. Ik zou zeggen, volg de link in mijn profiel en ga eens op zoek :-)

Perceptie is het punt daarbij. Iets wat ook opduikt in onderzoeken zoals die van Hartman, maar ook Traut-Mattausch en Herwartz. En die perceptie, ongeacht veelvoorkomende terminologische verwarring (maar niet altijd), heeft wel degelijk zijn effect. Enkel al omdat dit soort effecten direct gerelateerd zijn aan de basis van elke economische interactie: vertrouwen.

Dat er vanwege fouten gemaakt bij de introductie van de euro gaten zitten tussen de ervaring van inflatie en gemeten inflatie spreekt voor zich, is echter iets wat men nooit zo maar mag afdoen als "die cijfers zie ik niet dus is het niet relevant". Al was het enkel maar omdat mensen nu eenmaal geen getalletjes zijn, als dat nog niet duidelijk is enkel al in dit land met de recente stroom van "becijferd" beleid wat vervolgens ingetrokken moet worden omdat "vreemd genoeg" menselijk gedrag maar niet wil corresponderen aan het becijferde .... tja.

JvS schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 19:49:
Als je het systeem als geheel (dus de overheid, gecontroleerd door het volk (economen, journalisten, etc)) niet vertrouwt, dan val je in mijn ogen in de alu-hoedjes catagorie.

Toch is dat nu juist de vereiste van functioneren van een democratisch systeem zoals we dat over de tijd heen ingericht hebben. Men geeft een mandaat van macht, men mag echter nooit het vertrouwen geven omdat de basis van noodzakelijk functioneren menselijk gedrag is.

Er zijn instrumenten van controle, die functioneren echter in steeds mindere mate. Beeldvorming, selectief gebruik van informatie, allebei inmiddels toch een structureel probleem. Dat neemt echter niet weg dat het electoraat zijn verantwoordelijkheid gewoon zelf niet neemt, omdat het of geen deel meer neemt aan het proces en informatie zelf doet toetsen, of gewoon zowel mandaat als vertrouwen uit handen geeft (vanuit onzekerheid, angst, onbegrip, desinteresse, frustratie, enzovoorts).

[ Voor 10% gewijzigd door Virtuozzo op 21-05-2013 20:14 ]

[Señor Sjon]

JvS schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 17:41:
[...]

Sorry, maar dat is echt bullwhip uit de euro onderbuik...

Schommelt al jaren tussen de 2 - 4%. Geen piek bij introductie van de euro. Die piek zat vooral bij mensen die alleen met de ns reizen, boodschappen doen bij de stationskiosk, drinken structureel in het café halen en de lunch uit een automaat... Oftewel vooral in mensen hun hoofd.

http://nl.inflation.eu/in...i-inflatie-nederland.aspx

2000 (BTW van 17,5 naar 19%)
2001 (Invoering euro)
2002 (einde dubbele beprijzing)
Laten toch wel een piek in de grafiek zien.

Ook zijn er al meerdere stukken geschreven over de wisselkoers gulden <> euro, waarbij NL 1:2 had moeten krijgen en niet 1:2,2. Hierdoor is de loonmatiging effectief onderuit gehaald. De kosten stegen wel, maar de inkomens niet. Dus opeens was iedereen 13% armer.

[Virtuozzo]

Wat die 13% armer aangaat, voordat iemand weer de statistiek induikt. Onderschat nou eens niet de enorme factor van perceptie daarbij, en de consequenties :-)

[JvS]

Senor Sjon schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 20:13:
[...]


2000 (BTW van 17,5 naar 19%)
2001 (Invoering euro)
2002 (einde dubbele beprijzing)
Laten toch wel een piek in de grafiek zien.

Er is een klein piekje, dat amper indruk maakt. De invoering zelf heeft natuurlijk ook gewoon geld gekost dat ergens vandaan moet komen. Maar het is gewoon pertinent niet zo dat alles toen ineens een buitensporrig stuk duurder is geworden. Sommige dingen (tijdelijk) wel ietsje of wat meer (afrondingen op mooie getallen, en de monopolies: horeca, (parkeer)automaten, stationsvoer), maar dat corrigeert zich voor de meeste dingen wel weer. Die grafiek schommelt tussen 1995 en 2013 gewoon tussen de 2 en 4% en schiet er nergens absurd uit.

Ook zijn er al meerdere stukken geschreven over de wisselkoers gulden <> euro, waarbij NL 1:2 had moeten krijgen en niet 1:2,2. Hierdoor is de loonmatiging effectief onderuit gehaald. De kosten stegen wel, maar de inkomens niet. Dus opeens was iedereen 13% armer.

En wanneer is die afname van 13% van de koopkracht precies gebeurd? Juist, die is niet geweest. Zo werkt het ook helemaal niet. Wat er wel gebeurt, is dat jouw producten voor het buitenland 13% goedkoper worden, en dat de producten die jij uit het buitenland haalt, 13% duurder worden. Overigens iets wat veel landen nastreven (Japan is op dit moment hard onderweg), omdat het voordelen biedt voor de maakindustrie en allerlei exporterende factoren.

Ook daarvan kan je niet zeggen dat het 'het volk 13% heeft gekost'. Ik weet het, de onderbuik wil dit wel zo laten weten. Maar het mooiste is dat we al sinds de jaren 70 gekoppeld zaten aan de D-mark en dat gewoon zo gebleven is (in dezelfde verhouding). Dit effect komt dus zeker niet uit de jaren 90 of 2000, maar ver daarvoor...

En nog even een zwikkie cijfers over de koopkrachtontwikjkeling:



Let op, dit is van het CBS. Dus als je dit niet gelooft, dan helaas. Maar ik zie bijna nergens daling van de koopkracht. En al helemaal geen 13%. Vergelijk het eens met andere landen in de wereld (die waaraan we die 13% zogenaamd zijn verloren)...

Ik kan eerlijk gezegd wel boos worden van het presenteren van allerlei onbeargumenteerde onderbuikmeninngen als "feiten".

[ Voor 7% gewijzigd door JvS op 21-05-2013 20:34 ]

[stok]

Waarom koopkrachtcijfers van het CBS niet zo gek veel zeggen:

De koopkrachtontwikkeling wordt op twee verschillende manieren in beeld gebracht. De dynamische koopkrachtontwikkeling geeft de verandering in koopkracht weer zoals personen die in werkelijkheid ondervonden hebben. Het inkomen verandert bijvoorbeeld niet alleen door een algemene loonsverhoging maar ook door wijzigingen in de persoonlijke omstandigheden zoals promotie, het aanvaarden van (ander) werk, pensionering of een verandering in de samenstelling van het huishouden. De statische koopkrachtverandering geeft daarentegen de koopkrachtontwikkeling weer bij gelijkblijvende persoonlijke omstandigheden. Sinds 2002 worden er door het CBS geen cijfers meer over de statische koopkracht gemaakt.

Bron: http://www.cbs.nl/nl-NL/m...g/inkomen-inkomen-art.htm

Met andere woorden, de koopkrachtcijfers vh CBS zijn gebaseerd op een gemiddeld persoon die begint, en werkt, promotie maakt en zo groeit. Ja duh, de koopkracht groeit in 9/10 gevallen.

Wat veel boeiender is, is hoe is de koopkracht van een gemiddeld persoon met inkomen modaal zich over de jaren ontwikkeld heeft. Met andere woorden jan modaal in 2001, 2002, 2003, etc. Heeft Jan Modaal anno 2013 een lagere koopkracht dan Jan Modaal in 2001? Ik durf er mijn hand voor in het vuur te steken dat dit de afgelopen jaren (sinds 2002) minder en minder is geworden.

[ Voor 5% gewijzigd door stok op 21-05-2013 21:24 ]

[RemcoDelft]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 19:38:
Uit de verschillende grafieken kan je dus concluderen dat er de afgelopen jaren te veel huizen zijn bijgebouwd waardoor er gewoon te weinig vraag is naar woonruimte. Als er wel vraag naar was werden huizen wel verkocht.

Je vergeet de meest voor de hand liggende optie: de huizen zijn veel te duur!
Als brood 1000 euro kost kan je ook niet zeggen dat er genoeg brood gebakken wordt, als de 10 broden die bij de bakker liggen niet verkocht worden.

Je wilt toch niet serieus beweren dat er "te weinig vraag is naar woonruimte"? Die vraag is er echt wel, alleen niet (meer) voor 10 modale jaarsalarissen voor een rijtjeswoning.

[JvS]

stok schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 21:15:
Waarom koopkrachtcijfers van het CBS niet zo gek veel zeggen:


[...]

Bron: http://www.cbs.nl/nl-NL/m...g/inkomen-inkomen-art.htm

Met andere woorden, de koopkrachtcijfers vh CBS zijn gebaseerd op een gemiddeld persoon die begint, en werkt, promotie maakt en zo groeit. Ja duh, de koopkracht groeit in 9/10 gevallen.

Ze volgen niet een persoon, maar een populatie. En die populatie krijgt gemiddeld steeds betere banen. Maar er komen ook nieuwe mensen bij met startersfuncties en er gaan mensen met pensioen. Dat die populatie gemiddeld steeds betere banen heeft, is juist een teken van welvaart. Maar dat is niet vanzelfsprekend. En zeker niet zo vanzelfsprekend als de koopkracht stijging van een individu gedurende zijn carrière, zoals je lijkt te suggereren.

Wat veel boeiender is, is hoe is de koopkracht van een gemiddeld persoon met inkomen modaal zich over de jaren ontwikkeld heeft. Met andere woorden jan modaal in 2001, 2002, 2003, etc. Heeft Jan Modaal anno 2013 een lagere koopkracht dan Jan Modaal in 2001? Ik durf er mijn hand voor in het vuur te steken dat dit de afgelopen jaren (sinds 2002) minder en minder is geworden.

Waarop denk je dat het inkomen van Jan Modaal gebaseerd is? Op diezelfde populatie die ook promotieis maakt. Ik zou je hand maar niet te lang in het vuur houden. Want koopkrachtstijging = stijging inkomen (gemiddeld inkomen lijkt me het eerlijkst) - stijging kosten (inflatie dus). Dat is de dynamische koopkrachtstijging.

Bij het modale inkomen wordt ook niet gezegd "Het modale inkomen bij gelijke omstandigheden".... Het zijn juist die omstandigheden (meer hoogwaardig werk, meer hoge en beter betaalde functies) die meer koopkracht geven (echte koopkracht, want wij hebben die goed betaalde functies). Die omstandigheden gelden voor de hele populatie... Die maken de populatie...

Ik kan geloof ik nog wel de hele avond doorgaan zo...

[ Voor 93% gewijzigd door JvS op 21-05-2013 21:45 ]

[stok]

Het gaat juist niet om de populatie. Het gaat (bij de huidige methodiek) meer op een persoon in wisselende omstandigheden. Het staat er letterlijk:

De dynamische koopkrachtontwikkeling geeft de verandering in koopkracht weer zoals personen die in werkelijkheid ondervonden hebben. Het inkomen verandert bijvoorbeeld niet alleen door een algemene loonsverhoging maar ook door wijzigingen in de persoonlijke omstandigheden zoals promotie, het aanvaarden van (ander) werk, pensionering of een verandering in de samenstelling van het huishouden.

En ik weet niet hoe het met jou zit, maar ik verdien nu meer dan vorig jaar, omdat ik een trede omhoog ben gegaan. Niks voor hoeven doen. Dit geldt voor de meeste mensen met een CAO, en daarnaast geldt zie het dik gedrukte. Volgens deze methodiek is er dus bijna per definitie sprake van koopkrachtstijging (vandaar ook de 9/10). Maar dit geeft een vertekend beeld, want er wordt gesproken van een gemiddelde, maar iedereen weet dat het ook om de verdeling van de koopkracht gaat.


Waar het juist om gaat is wat kan bv. een starter met HBO-V nu en wat kon een starter met HBO-V 10 jr. geleden. (de oude werkwijze) En ja, natuurlijk wordt dit gedaan door een hele boel bij elkaar op te tellen en te delen om een gemiddelde te berekenen. Als je dit weet kun je zeggen hoe ontwikkelt de koopkracht zich door de jaren. Alleen met deze cijfers kun je zeggen dat een starter anno nu het beter of minder heeft dan een starter 10 jr. geleden.

Ik kan geloof ik nog wel de hele avond doorgaan zo...

"Dat vind ik een kansloze en trollerige opmerking en daar heb ik geen respect voor."

[Virtuozzo]

Maar het zijn officiële cijfers! Waarom zouden we naar een bron kijken, of naar methodiek, of ons afvragen of er een doelstelling aan cijfers gekoppeld is.

Zo, misschien kunnen we nu even de loopgraaf passeren en ons blijven concentreren op argumentatie zonder in loopgraafjes te springen.

[Señor Sjon]

Dat snap ik.

Populatie wordt gemiddeld ouder, dus Jean Modaal ook?

Heb je de berichten gemist dat het BESTEEDBAAR inkomen al vijf jaar op rij daalt? Dan kan je bruto wel omhoog gaan, netto ga je erop achteruit.
Het geliefde CBS: http://www.cbs.nl/nl-NL/m...hief/2013/2013-022-pb.htm
Bovenaan pagina 2 van de PDF zie je vanaf 2001 een lichte daling. Eigenlijk is alleen een piek in 2007, voor de rest is het na 2001 een daling. Vanaf 1994 tot 2001 is het een stijgende lijn van ~122 naar 158.

En met de plannen van Rutte-II (we hebben pas het Kunduzakkoord gehad), gaat er nog veel meer pijn op de huishoudens afkomen. Die denken wel als laatste aan een huis kopen.

De euro/gulden kan je hier terugvinden: http://www.telegraaf.nl/d..._de_euro_niet_meer__.html
Met rapport (PDF): http://www.inmaxxa.nl/res...erson%20august%201997.pdf

[ Voor 14% gewijzigd door Señor Sjon op 21-05-2013 22:15 ]

[JvS]

stok schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 22:02:
Het gaat juist niet om de populatie. Het gaat (bij de huidige methodiek) meer op een persoon in wisselende omstandigheden. Het staat er letterlijk:


[...]

En ik weet niet hoe het met jou zit, maar ik verdien nu meer dan vorig jaar, omdat ik een trede omhoog ben gegaan. Niks voor hoeven doen.

Hoe verklaar je dan dat de laatste drie jaar de dynamische koopkrachtontwikkeling op ongeveer 0 is blijven steken? Want ik ben de laatste drie jaar iets van 20% in inkomen gestegen... Of heeft toevallig die ene persoon waarop volgens jou dit hele koopkrachtplaatje gebaseerd is een demotie gehad?

Natuurlijk is het niet gebaseerd op 1 persoon. Het is een gemiddelde van alle personen. Een populatie dus. Dat staat er trouwens ook letterlijk (jij maakt het nota bene vet, het woord personen). En van die groep verliezen er ook mensen hun baan, en gaan er mensen met pensioen. Als dat er (veel) meer zijn, dan de mensen die normale promotie maken, verliest die groep koopkracht. Dat is wat je nu ziet in de laatste jaren. En als er in die groep weinig mensen hun baan verliezen, starters hogere salarisen krijgen en mensen lekker promotie maken, dan wint die groep aan koopkracht.

Mogelijk is dit interessant leesvoer: http://www.cbs.nl/NR/rdon...p koopkrachtberekeneningf

[Señor Sjon]

n=1.

Velen zijn op de nullijn gezet of zijn teruggevallen naar WW of bijstand, dan zak je wel meer dan 30% en dat maakt die ene die 20% stijgt niet goed.

[JvS]

Senor Sjon schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 22:31:
n=1.

Velen zijn op de nullijn gezet of zijn teruggevallen naar WW of bijstand, dan zak je wel meer dan 30% en dat maakt die ene die 20% stijgt niet goed.

Precies mijn punt. . Het gaat om de koopkracht van de populatie, niet van een groep mensen die alleen specifiek carriere aan het maken zijn. Sterker nog, het hele concept is juist opgericht om niet binnen specifieke groepen te kijken, maar de dynamiek mee te nemen van het overgaan van 1 groep naar een andere. Zo ga je er bijvoorbeeld 37% in koopkracht op vooruit als je gaat samenwonen . Dat soort effecten gebeuren. Als meer mensen gaan samenwonen, heb je gewoon meer koopkrachtontwikkeling.

Even je opmerking over besteedbaar inkomen en koopkracht. Heb ik niet direct een antwoord op. Mijn plaatje van koopkrachtontwikkeling staat in dit raport (wederom CBS), daar staat ook jouw plaatje in van inkomensontwikkeling (andere schaal, pagina 20, stippellijn). Ik denk dat ze hier wel op een of andere manier aan elkaar gelinkt zijn. Ik weet niet zo goed wat "gezinsinkomen" is alleen. Maar ik kan me voorstellen dat effecten als samenwonen die koopkracht sterk beinvloeden enzo los staan van inkomensstijging.

Link

[ Voor 22% gewijzigd door JvS op 21-05-2013 22:37 ]

[stok]

JvS schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 22:25:
[...]
Natuurlijk is het niet gebaseerd op 1 persoon. Het is een gemiddelde van alle personen. Een populatie dus. Dat staat er trouwens ook letterlijk (jij maakt het nota bene vet, het woord personen). En van die groep verliezen er ook mensen hun baan, en gaan er mensen met pensioen. Als dat er (veel) meer zijn, dan de mensen die normale promotie maken, verliest die groep koopkracht. Dat is wat je nu ziet in de laatste jaren. En als er in die groep weinig mensen hun baan verliezen, starters hogere salarisen krijgen en mensen lekker promotie maken, dan wint die groep aan koopkracht.

Dankje. Dit is precies mijn punt. Er is een beginpunt met allemaal mensen in vergelijkbare situatie. Zeg Jan Modaal. (allemaal jannen bij elkaar opgeteld en gedeeld)
Dan gebeuren er over de jaren dingen (die jij beschrijft, en net zoals de dynasmische koopkrachtontwikkeling zegt). Eindresultaat is een groep met verschillende mensen die verschillende paden bewandeld hebben (sommige promotie, sommige werkloos, sommige ziek, etc). En dit wordt opgeteld en gedeeld en blijkt er positieve koopkrachtontwikkeling (hoera, meer positieve ontwikkelingen dan negatieve).

Echter, waar het om gaat (en ik steeds op terugkom), is dat je in bovenstaande situatie niet meer kunt spreken van de groep Jan Modaal. Ja, ze waren ooit Jan Modaal (meest voorkomende inkomen), maar nu niet meer, want enkele hebben promotie (3x modaal), sommige ziek (1/2 modaal), etc. Sommige gezin, sommige alleenstaand, etc. Je kunt zeggen dat de Jan Modaal van x jaar geleden zich ontwikkeld heeft tot xyz en dat dit gemiddeld genomen geleid heeft tot een positieve koopkrachtontwikkeling.

Wanneer je echter 10 jaar geleden een groep Jan Modaal (of starter met papiertje xyz) pakt, kijkt wat hun gemiddelde koopkracht is, en vervolgens elk jaar een groep Jan Modaal (of ...) samenstelt en kijkt wat hun gemiddelde koopkracht is kun je pas echt zien wat de koopkrachtontwikkeling vd groep is.

Het is totaal niet boeiend om te weten wat de gehele populatie qua koopkrachtontwikkeling doet. Want dit zegt niks over de verdeling van die ontwikkeling. (het aloude de rijken worden rijker etc.)

[Señor Sjon]

Daar zijn die CPB rapporten van vlak na de kabinetsformatie.

Ook is er een verschil tussen Jan Modaal en Jan W(erkend) Modaal. Daar zit o.b.v. fulltime ~12k tussen.

[JvS]

In die groep vallen mensen af en komen er mensen bij. Je volgt niet als een cohort studie een specifieke groep mensen. Het is gewoon een groep, representatief voor iedereen. Daar komen ook starters bij, net als tien jaar geleden. De groep is dynamisch, ook van bezetting. Dus jan modaal van 10 jaar geleden is inmiddels manager modaal, maar studenten van tien jaar geleden zijn er nu bijgekomen en zijn nu jan modaal. En kinderen zijn nu student (die zijn echt nieuw).

Jij maakt elke keer de vergelijking met een groep, statisch van bezetting die gezamenlijk een carrière maakt, en waarvan er af en toe eentje ziek wordt of zijn baan verliest. Dat is het dus niet.

Het ironische is dat die rekenmethode gebruikt wordt om de impact van hoge inkomens minder mee te rekenen (die tellen zwaar mee als je alleen naar totalen zou kijken), door te kijken wat de koopkrachtontwikkeling op gemiddelde persoons niveau is.

Dat jij het niet interessant vindt en het ineens over inkomensverdeling wilt gaan hebben is weer heel wat anders zou ik zeggen.

[ Voor 26% gewijzigd door JvS op 21-05-2013 23:04 ]

[stok]

JvS schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 22:56:

Jij maakt elke keer de vergelijking met een groep, statisch van bezetting die gezamenlijk een carrière maakt, en waarvan er af en toe eentje ziek wordt of zijn baan verliest. Dat is het dus niet.

Dit wil ik juist niet. Daarom zeg ik een startende HBO-V (of politieagent, of ...). Je pakt er nu 100, telt inkomens bij elkaar op en deelt dit. Wat heeft deze nu aan koopkracht, en wat 'toen' als je er 'toen' 100 pakte. En wat is het (positieve/negatieve) verschil.
Of hetzelfde voor gezin met samenstelling xyz en huishoudelijk inkomen z, etc.etc.

Dat jij het niet interessant vindt en het ineens over inkomensverdeling wilt gaan hebben is weer heel wat anders zou ik zeggen.

Ik heb het niet over inkomensverdeling, maar over koopkrachtontwikkelingverdeling.

Maar we zijn het oneens over hoe de koopkrachtontwikkeling berekend zou moeten worden (en wat er uit beschikbare gegevens geëxtrapoleerd kan worden). Deze zeer modaal verdienende starter gaat slapen.

[gerrutcamaro]

kunnen jullie niet een apart topic maken over de koopkrachtontwikkeling?

[Señor Sjon]

Tsja, gezien de woningmarkt in NL voornamelijk draait om wat je kan financieren, heeft dit wel degelijk veel raakvlakken.

[Krisp]

Net zoals de eurocrisis: veel raakvlakken, toch een ander onderwerp.

Ik verwacht dat de huizenmarkt binnenkort verder vastloopt doordat de rente voor Nederland gaat stijgen. Het wordt steeds duidelijker dat Nederland ontzettend zwaar gefinancierd is. Dan kunnen daar bijzonder grote pensioenpotten tegenover staan, maar de investering daarvoor kost de gemiddelde Nederlander inmiddels ook veel geld. Per saldo geven we op dit moment veel geld uit aan de aflossing en rente van onze schulden. Geld dat niet in de economie terecht komt.

[ Voor 4% gewijzigd door Krisp op 22-05-2013 13:04 ]

[rube]

Krisp schreef op woensdag 22 mei 2013 @ 13:03:
Net zoals de eurocrisis: veel raakvlakken, toch een ander onderwerp.

Ik verwacht dat de huizenmarkt binnenkort verder vastloopt doordat de rente voor Nederland gaat stijgen. Het wordt steeds duidelijker dat Nederland ontzettend zwaar gefinancierd is. Dan kunnen daar bijzonder grote pensioenpotten tegenover staan, maar de investering daarvoor kost de gemiddelde Nederlander inmiddels ook veel geld. Per saldo geven we op dit moment veel geld uit aan de aflossing en rente van onze schulden. Geld dat niet in de economie terecht komt.

Voorlopig is er nog geld genoeg vanuit de ECB tegen een extreem lage rente volgens mij. Waarom zou dit beleid van de ECB binnenkort veranderen?
Als dat namelijk zou veranderen, zou dat betekenen dat de rente op spaarrekeningen (eindelijk) weer eens omhoog zou gaan? Dan is cash dus King: eerst sparen met meer rente, daarna een huis goedkoper kunnen kopen met dat gepaarde geld.

[Krisp]

rube schreef op woensdag 22 mei 2013 @ 13:29:
[...]


Voorlopig is er nog geld genoeg vanuit de ECB tegen een extreem lage rente volgens mij. Waarom zou dit beleid van de ECB binnenkort veranderen?
Als dat namelijk zou veranderen, zou dat betekenen dat de rente op spaarrekeningen (eindelijk) weer eens omhoog zou gaan? Dan is cash dus King: eerst sparen met meer rente, daarna een huis goedkoper kunnen kopen met dat gepaarde geld.

Omdat de rating van de overheid ook veel zegt. Een van de redenen dat de rente van banken in NL en Dld zo laag ligt, is dat de creditrating van NL en Dld AAA is. Wanneer die rating lager wordt, daalt de waardering voor banken mee (immers: de overheid is minder goed in staat om garant te staan voor banken). Dan is het moeilijker om aan geld te komen.

[rube]

Krisp schreef op woensdag 22 mei 2013 @ 14:34:
[...]
Omdat de rating van de overheid ook veel zegt. Een van de redenen dat de rente van banken in NL en Dld zo laag ligt, is dat de creditrating van NL en Dld AAA is. Wanneer die rating lager wordt, daalt de waardering voor banken mee (immers: de overheid is minder goed in staat om garant te staan voor banken). Dan is het moeilijker om aan geld te komen.

Maar is het niet zo, dat b.v. Spaande banken nu voor hetzelfde lage tarief geld kunnen lenen bij de ECB als de Nederlandse banken? m.a.w. de rating van de overheid heeft [op dit moment] minder invloed op de rente waarvoor banken kunnen lenen?

[stin]

rube schreef op woensdag 22 mei 2013 @ 18:11:
[...]

Maar is het niet zo, dat b.v. Spaande banken nu voor hetzelfde lage tarief geld kunnen lenen bij de ECB als de Nederlandse banken? m.a.w. de rating van de overheid heeft [op dit moment] minder invloed op de rente waarvoor banken kunnen lenen?

Als banken (korte) leningen verstrekken, dan gebruiken ze daarvoor de Euribor/Libor. Ze lenen dus van andere banken. Als ze liquiditeitsproblemen hebben, kunnen ze daarvoor geld lenen bij de ECB.
Een Nederlandse of Duitse bank die een hogere rating heeft, betaalt bijvoorbeeld Euribor + 0.003%* margin, waarbij een Spaanse bank met een lagere rating bijvoorbeeld Euribor + 0.2%* margin moet betalen. Dat betekent dus dat ze niet zo goedkoop aan kapitaal kunnen komen. Als dit niet het geval zou zijn, waarom heb je dan eigenlijk een rating? Een rating geeft een bepaald risico aan. Dat risico heeft weer invloed op de rente/margin die je moet betalen voor kapitaal. Zuig je, betaal je meer. Zuig je niet, betaal je minder. Precies hetzelfde met je hypotheek.

* geen idee of dit soort margins kloppen.

[ Voor 14% gewijzigd door stin op 22-05-2013 18:38 ]

[Fiber]

Juist door de Euro crisis kunnen (de inwoners van) Nederland, Duitsland en nog een paar andere 'degelijke' landen goedkoop geld lenen. Hoe slechter het in Griekenland gaat, hoe liever rijke Grieken hun geld bij ons willen stallen.

^{Waar is de tijd gebleven dat je nog bijna tien procent rente op je staatsobligaties kreeg...}

[rube]

Ja, op de vrije markt is me dat duidelijk: ik stal het voorlopig ook liever bij een grote Nederlandse (staats)bank dan bij een vage Cypriotische bank (oeps...dat ging recent al mis ).

Maar ik heb nooit gelezen/uitgezocht hoe dat nu zat als banken bij de ECB lenen, of ze daar dus ook een hogere rente aan moeten betalen bij een lagere rating. En zo nee, of er een limiet of welke limiet er dan aan zit hoeveel ze bij de ECB kunnen lenen t.o.v. "de markt".

Lijkt me namelijk niet dat de ECB de marktrente voor leningen slechte banken gaat vragen, dan helpen ze die banken nog niet? Maar als de ECB dus geen hogere rente vraagt, dan kunnen die "slechte" banken veel lenen (meer als nodig om te overleven) en dat ook weer uitlenen tegen lagere kosten als eigenlijk zou kunnen volgens de markt?

Het zal wel niet kloppen, althans dat hoop ik wel, en het gaat een beetje off topic, maar als ik zou wel heel benieuwd zijn wat wat de verwachte gevolgen zijn voor de hypotheekrente als Nederland een lagere rating krijgt.

[Oscar Mopperkont]

Voor alle mensen die vinden dat mensen die een huis kochten om in te gaan wonen, hebben "gegokt" en verloren, is dit wel een leuke column (als je vindt dat het allemaal gokken was, wijs dan op zijn minst de juiste gokker aan):

http://www.ftm.nl/followl...schrijven-te-dwingen.aspx

[Tleilaxu]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 08:12:
Voor alle mensen die vinden dat mensen die een huis kochten om in te gaan wonen, hebben "gegokt" en verloren, is dit wel een leuke column (als je vindt dat het allemaal gokken was, wijs dan op zijn minst de juiste gokker aan):

http://www.ftm.nl/followl...schrijven-te-dwingen.aspx

Alleen de schuld bij de banken neerleggen is natuurlijk ook 14 bruggen te ver. Een huizenbezitter zelf heeft ook verantwoordelijkheid.
Als je huis meer waard wordt in de toekomst, ga je dan de overwaarde ook delen met de rest van de samenleving?

[Señor Sjon]

Uhm... ja?
Je toekomstige OB wordt hoger, je EWF wordt hoger, je moet overwaarde opnieuw in de stenen stoppen waardoor de HRA lager wordt.

Of wou je nog meer delen met de samenleving?

Ik ben het helemaal eens met het stuk. Als kers op de taart verhogen de banken de rentemarges alleen maar. Voor welk risico dan? Dat is dan zo marginaal dat het niet die hoge rentes verantwoord.
Alles wordt nu op de schouders van de koper/eigenaar gelegd, dat is al vaker gezegd, dat brengt meer schade aan de economie dan een afschrijving.

[ Voor 16% gewijzigd door Señor Sjon op 23-05-2013 08:55 ]

[EXX]

Senor Sjon schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 08:55:
Uhm... ja?
Je toekomstige OB wordt hoger, je EWF wordt hoger, je moet overwaarde opnieuw in de stenen stoppen waardoor de HRA lager wordt.

Uhm, nee? Waar op gedoeld wordt is natuurlijk de (forse) winsten die bij verkoop zijn gemaakt in het verleden en waarmee iedereen zich rijk rekende. Die werden geheel in eigen zak gestoken en niet gedeeld met de bank of belastingbetaler.

Dat je je overwaarde opnieuw in stenen moet stoppen vind ik niet meer dan normaal. Waarom zou je dat niet doen, minder lenen is toch goed? O ja, vanwege de HRA. Dat geeft direct aan hoezeer deze regeling ontspoort is.

Waar we gewoon mee te maken hebben is een hetvolgende:

Tot 2008: meer mensen kopen huizen -> huizen stijgen in waarde -> banken geven meer krediet doordat onderpanden in waarde stijgen -> meer mensen kopen huizen -> etc.

Na 2008: huizen stijgen niet meer in waarde -> banken laten het krediet niet meer groeien -> minder mensen kopen huizen -> huizen dalen in waarde -> banken verkleinen de kredieten omdat de onderpanden dalen in waarde -> minder mensen kopen huizen -> etc.

Het hele mechanisme dat de prijzen omhoog gedreven heeft staat nu in de achteruit.

[Señor Sjon]

Vanaf 2004 is de bijleenregeling al actief, dus de grootste winsten zijn al 'afgeroomd' op die manier. Die zijn dus weer de stenen in gerold.

IMO is een reset van het systeem de snelste methode. We blijven anders 20 jaar voortsukkelen.
Banken zullen ook geld moeten laten, niet alleen de staat (hogere rente = hogere HRA, ik snap de passiviteit niet van de overheid in deze... nou ja snap het wel, maar wil het niet snappen ). Op dit moment betaalt iedereen behalve de bank, die zelf de geldkraan vol openzette.

[Krisp]

EXX schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 09:16:
[...]

Het hele mechanisme dat de prijzen omhoog gedreven heeft staat nu in de achteruit.

Dat klopt, en dat is ook de intentie van het artikel: doordat we langzaam achteruit gaan, houdt iedereen zijn adem in en duurt het alleen maar langer, maar is het resultaat niet minder heftig. Het verschil met de VS is dat zij 'vooruit' kunnen kijken, en wij nog 'achteruit'.* Dat kost gewoon veel tijd.

Banken in Nederland staan er overigens minder goed voor dan je denkt. Niet alleen zijn drie van de vier grote banken genationaliseerd, maar de Rabobank staat momenteel ook onder druk.

*Kanttekening hierbij is dat de VS op dit moment de geldkraan heeft aangezet, waardoor het beeld van de economische status in de VS gefingeerd is. De Amerikaanse economie staat er lang niet zo goed voor als op het eerste gezicht lijkt. Ook de Japanse economische status is fragiel (daar stijgt de import wel, maar de export niet, resultaat is een nog groter handelstekort), en de Chinese economie (waar de officiële cijfers van economische groei vrijwel zeker te hoog zijn).

[EXX]

Senor Sjon schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 09:20:
IMO is een reset van het systeem de snelste methode.

Het is maar wat je verstaat onder reset. Als overheid stoppen met alle zaken zoals startersleningen ed. zodat het prijsniveau sneller op een nieuw evenwicht komt. Als dat betekend botweg alle te hoge schulden schrappen ben in mordicus tegen.

Dan nog liever dit: keer 20.000 euro (of een ander bedrag) uit aan iedere Nederlander boven de 18. Mensen met schulden moeten dat gebruiken om de schulden af te lossen. De rest heeft een leuk extraatje.

[assje]

EXX schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 09:42:
[...]
Dan nog liever dit: keer 20.000 euro (of een ander bedrag) uit aan iedere Nederlander boven de 18. Mensen met schulden moeten dat gebruiken om de schulden af te lossen. De rest heeft een leuk extraatje.

Resultaat: inflatie

[ Voor 26% gewijzigd door assje op 23-05-2013 09:50 ]

[Señor Sjon]

Dan heb je nog steeds de huizenmarktproblematiek niet opgelost.

[EXX]

assje schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 09:50:
[...]


Resultaat: inflatie

Dat wordt dan weer goedgemaakt door het geld wat je erbij krijgt. De mensen zonder schulden worden door het extra geld gecompenseerd voor de inflatie en de mensen met schulden zien deze afnemen.

Senor Sjon schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 09:51:
Dan heb je nog steeds de huizenmarktproblematiek niet opgelost.

De restchuldproblematiek wordt zo wel een heel stuk minder.

[Z___Z]

20k uitdelen is nog niet eens zo'n heel slecht idee. Alleen waar moet het geld vandaan komen. Ik zou zeggen van de ECB. Maar dan moet je iedereen in Europa geld geven. Hoe ga je de hoogte van het bedrag dan bepalen? Het BNP/capita zou een goede grondslag zijn.
Probleem is dan dat door de inflatie de euro daalt in waarde, waardoor het goedkoop wordt om onze producten te exporteren en dus de VS, China en Japan gaan stuiteren dat het oneerlijk is. Ze gaan dan ook geld bijdrukken, waardoor er een inflatieoorlog ontketent wordt.

[Señor Sjon]

FYI, die bijdruk oorlog is al even aan de gang.

Waarom denk je dat de aandelen zo stijgen? Obligaties hebben of geen rente, of een hoog risico. De banken kunnen met het bijna gratis ECB geld snel geld verdienen op de beurs. Ook kunnen ze zich inkopen in winstgevende bedrijven. Theoretisch zou een bank een goedlopend bedrijf over kunnen nemen door het gedrukte geld te gebruiken.

[EXX]

Z___Z schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 11:27:
20k uitdelen is nog niet eens zo'n heel slecht idee. Alleen waar moet het geld vandaan komen. Ik zou zeggen van de ECB. Maar dan moet je iedereen in Europa geld geven. Hoe ga je de hoogte van het bedrag dan bepalen? Het BNP/capita zou een goede grondslag zijn.
Probleem is dan dat door de inflatie de euro daalt in waarde, waardoor het goedkoop wordt om onze producten te exporteren en dus de VS, China en Japan gaan stuiteren dat het oneerlijk is. Ze gaan dan ook geld bijdrukken, waardoor er een inflatieoorlog ontketent wordt.

De overheid kan dat geld zelf gewoon lenen op de kapitaalmarkt tegen een zeer lage rente. Je ruilt dan (dure) schulden van de burger voor (goedkope) staatsschulden. Of anders de ECB inderdaad het geld laten creeëren.

Over de inflatie: de VS en Japan creëren op dit moment zelf geld als een gek en drukken de koers van hun munt, vooral Japan. Lijkt me niet dat deze dus recht van spreken hebben.

[rik86]

En wat is er mis met een inflatieoorlog? Als opeens alles 2x zo duur wordt en de inkomsten van mensen stijgen net zo hard, dan zijn de schulden opeens gehalveerd. Dat is alleen vervelend voor de banken, maar dat vind ik persoonlijk niet zo'n probleem...

[stin]

Senor Sjon schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 11:30:
FYI, die bijdruk oorlog is al even aan de gang.

Waarom denk je dat de aandelen zo stijgen? Obligaties hebben of geen rente, of een hoog risico. De banken kunnen met het bijna gratis ECB geld snel geld verdienen op de beurs. Ook kunnen ze zich inkopen in winstgevende bedrijven. Theoretisch zou een bank een goedlopend bedrijf over kunnen nemen door het gedrukte geld te gebruiken.

Als je denkt dat een bank even een paar miljard bij de ECB kan lenen tegen 0.5% om dit vervolgens lekker te gaan beleggen, dan snap je het volgens mij niet helemaal. Buiten dat snap ik niet wat obligaties en het lage rendement op dit moment met de ontwikkelingen op de huizenmarkt te doen heeft. Dit is hoe de obligatiemarkt werkt.
Ik raad je aan om een boek m.b.t. algemene economie te kopen.

[EXX]

rik86 schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 11:41:
En wat is er mis met een inflatieoorlog? Als opeens alles 2x zo duur wordt en de inkomsten van mensen stijgen net zo hard, dan zijn de schulden opeens gehalveerd. Dat is alleen vervelend voor de banken, maar dat vind ik persoonlijk niet zo'n probleem...

En vervelend voor de spaarders natuurlijk, want die zien met de huidige lage rente natuurlijk hun kapitaal halveren. Effectief betalen de spaarders dan de schulden van anderen af. Inflatie alleen is dus geen goed idee.

[Señor Sjon]

rik86 schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 11:41:
En wat is er mis met een inflatieoorlog? Als opeens alles 2x zo duur wordt en de inkomsten van mensen stijgen net zo hard, dan zijn de schulden opeens gehalveerd. Dat is alleen vervelend voor de banken, maar dat vind ik persoonlijk niet zo'n probleem...

Dat is dus het probleem. De inkomsten van mensen stijgen nauwelijks, maar de lasten wel.

stin schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 11:44:
[...]


Als je denkt dat een bank even een paar miljard bij de ECB kan lenen tegen 0.5% om dit vervolgens lekker te gaan beleggen, dan snap je het volgens mij niet helemaal. Buiten dat snap ik niet wat obligaties en het lage rendement op dit moment met de ontwikkelingen op de huizenmarkt te doen heeft. Dit is hoe de obligatiemarkt werkt.
Ik raad je aan om een boek m.b.t. algemene economie te kopen.

Omdat lage rentes niet doorkomen in financieringen aan bedrijven en de consument. Alles is voor de bank zeg maar. De ECB wil stimuleren met lage rentes (dit zijn niet die steunrentes waarop ze konden intekenen trouwens! Die mochten hier niet voor gebruikt worden), maar destimulans wordt herbelegd op de beurs en wordt niet gebruikt voor kredietverstrekking. Lenen voor 0,5%, rendement xx%. Waarom aan een riskant bedrijf uitlenen of aan een consument? Welkom in de eigen wondere wereld van de niet-reële economie.


Ik raad je aan eens buiten school te kijken wat er gebeurd. Volgens die economieboeken hadden we geen crisis moeten hebben of deze moeten voorspellen? Of de heilige Heertje hier in Nederland die ongeveer elk economieboek heeft geschreven. Dat terwijl er ook andere meningen zijn die onderbelicht blijven?

[Xanaroth]

rik86 schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 11:41:
En wat is er mis met een inflatieoorlog? Als opeens alles 2x zo duur wordt en de inkomsten van mensen stijgen net zo hard, dan zijn de schulden opeens gehalveerd. Dat is alleen vervelend voor de banken, maar dat vind ik persoonlijk niet zo'n probleem...

Klassiek foutje. Als je 100.000 euro schuld hebt, en de inflatie is 300%, is je schuld nog steeds 100.000 euro.

Schuld halveert pas als je de helft hebt afbetaald, en dat is precies wat men op dit moment aan het doen is - schulden wegwerken. Inflatie kan dat niet, alleen terugbetalen of failliet gaan werkt schulden weg. Nog even en je gaat zeggen dat een aflossingsvrije hypotheek na 30 jaar afgelost is...

Dat is wat uiteindelijk het beste werkt, schulden afbetalen. Het enige wat de overheid kan doen om daarin te helpen is loslaten van nul-lijnen (laat de markt de markt) zodat mensen ruimte hebben om extra af te lossen, en proberen het aflossen te ondersteunen (bijvoorbeeld door verplicht stellen van een annuitaire/lineaire hypotheek).

[ Voor 23% gewijzigd door Xanaroth op 23-05-2013 12:23 ]

[Hielko]

Xanaroth schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 12:20:
[...]


Klassiek foutje. Als je 100.000 euro schuld hebt, en de inflatie is 300%, is je schuld nog steeds 100.000 euro.

Ja, en nee. Nominaal heb je nog steeds 100.000 euro schuld, maar reeel heb je nog maar meer 70.000 euro schuld. Voor mensen met schulden is inflatie top, voor mensen met geld niet...

[Verwijderd]

Xanaroth schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 12:20:
[...]


Klassiek foutje. Als je 100.000 euro schuld hebt, en de inflatie is 300%, is je schuld nog steeds 100.000 euro.

Schuld halveert pas als je de helft hebt afbetaald, en dat is precies wat men op dit moment aan het doen is - schulden wegwerken. Inflatie kan dat niet, alleen terugbetalen of failliet gaan werkt schulden weg. Nog even en je gaat zeggen dat een aflossingsvrije hypotheek na 30 jaar afgelost is...

Dat is wat uiteindelijk het beste werkt, schulden afbetalen. Het enige wat de overheid kan doen om daarin te helpen is loslaten van nul-lijnen (laat de markt de markt) zodat mensen ruimte hebben om extra af te lossen, en proberen het aflossen te ondersteunen (bijvoorbeeld door verplicht stellen van een annuitaire/lineaire hypotheek).

Ja als je het letterlijk leest heb je gelijk. Echter een schuld word draagbaarder door inflatie omdat lonen normaliter de inflatie volgen.

[BlakHawk]

assje schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 09:50:
Resultaat: inflatie

Dat is nog beter nieuws voor de schulden, dus ook de staatsschuld van 350miljard....

[BlakHawk]

Xanaroth schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 12:20:
Dat is wat uiteindelijk het beste werkt, schulden afbetalen. Het enige wat de overheid kan doen om daarin te helpen is loslaten van nul-lijnen (laat de markt de markt) zodat mensen ruimte hebben om extra af te lossen, en proberen het aflossen te ondersteunen (bijvoorbeeld door verplicht stellen van een annuitaire/lineaire hypotheek).

Wat moet de overheid loslaten dan???
Kijk als ik geen inkomstenbelasting meer hoef te betalen heb ik een extraatje om schulden af te betalen...

Iets anders zie ik echt niet waarmee ik structureel kan aflossen...

[Juncto]

Als er een mega inflatie zou ontstaan, dat is aantrekkelijk voor de schuldenaren, maar de schuldverleners niet, het mogelijke gevolg hiervan zou kunnen zijn dat we dan geconfronteerd kunnen gaan worden met forse rente stijgingen, want de schuldverleners willen hun verlies ergens mee compenseren.
het gevolg van een fors hogere rente (op schulden) is dat de investeringen in DPM / on(-t)roerend goed enorm zullen afnemen (mijn inziens), dus waarschijnlijk een verdere krimp.

[RemcoDelft]

Ik kwam vandaag in Apeldoorn een billboard tegen: kavels te koop vanaf 3 november! WTF?! Waarom maanden vantevoren aankondigen dat een "product" dat ze al jaren op voorraad hebben over een half jaar pas in de verkoop gaat? Hopen ze dat mensen weer "ouderwets" in de rij gaan staan om hoge prijzen te mogen betalen? Of houdt de betrokken ambtenaar zichzelf weer maanden aan het werk met eigenlijk helemaal niets?

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 08:12:
Voor alle mensen die vinden dat mensen die een huis kochten om in te gaan wonen, hebben "gegokt" en verloren, is dit wel een leuke column (als je vindt dat het allemaal gokken was, wijs dan op zijn minst de juiste gokker aan):

http://www.ftm.nl/followl...schrijven-te-dwingen.aspx

Meer dan een "privatise the profits, socialize the losses" is het niet. Hier wordt al jaren gezegd dat "er geen probleem is als je maar blijft wonen", en dat is precies wat de onderwaterhypotheekbezitters dus moeten doen. Er is geen enkele reden om mensen met inkomen een bailout te geven.
Vergeet vooral niet dat er amper 20% prijsdaling geweest is in 5 jaar! Dat zou iedere gezonde hypotheek gewoon moeten kunnen opvangen. En voor wie dat toch niet kan, is er na het redmiddel NHG alsnog redmiddel WSNP.

Of vraag je eens af wat je hypotheekrente gaat doen als banken op 1 op de 4 hypotheken 50k moeten afschrijven... De resterende 3 van de 4 hypotheken mogen dan one way or another 17k bijbetalen... Banken kunnen uitsluitend geld uit het niets toveren in de vorm van nieuwe schulden, niet om schulden af te lossen.

En wat als die 50 miljard onder water oploopt tot 300 miljard?

EXX schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 09:42:
Dan nog liever dit: keer 20.000 euro (of een ander bedrag) uit aan iedere Nederlander boven de 18. Mensen met schulden moeten dat gebruiken om de schulden af te lossen. De rest heeft een leuk extraatje.

Inflatie aanwakkeren en de Staatsschuld opblazen dus?

rik86 schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 11:41:
En wat is er mis met een inflatieoorlog? Als opeens alles 2x zo duur wordt en de inkomsten van mensen stijgen net zo hard, dan zijn de schulden opeens gehalveerd. Dat is alleen vervelend voor de banken, maar dat vind ik persoonlijk niet zo'n probleem...

Je beloont zo mensen met schulden ten koste van mensen die sparen (incl. de geliefde pensioenen trouwens!).
Los daarvan zal de rente op een schuld sneller stijgen dan je salaris waardoor je het niet meer kan betalen voordat je schuld door inflatie niets meer waard is.
Klein voorbeeld met random getallen:
-schuld 100k
-rente 5%
-salaris 20k
--> 5k per jaar aan rente, 25% van je salaris.
Nu hyperinflatie van 10% extra er overheen:
-schuld 100k
-rente 15%
-salaris 22k
--> 15k per jaar aan rente, 68% van je salaris

Al dit soort ideeen lijken er compleet op gericht om mensen die massaal slechte beslissingen hebben genomen te redden. En dat maakt mensen niet verstandiger in de toekomst, integendeel! "Op de blaren zitten" daarentegen zorgt ervoor dat mensen voortaan wellicht beter nadenken.


Basisoplossing blijft: bouw nieuw! En niet 1% van de huizen van 5 jaar geleden, maar gewoon net zo veel. Afschrijven op de enorme hoeveelheden bouwgrond dus. En niet 10% in 5 jaar, maar veel meer. Even grof door de bocht: als huizen 20% goedkoper zijn geworden en zo'n 50% van de prijs van een nieuwbouw rijtjeshuis opgaat aan de grond, moet die grondprijs dus 40% omlaag om hetzelfde huis nu tegen marktprijs te kunnen verkopen. Prijzen zakken echter nog even verder, dus grondprijzen zullen minimaal moeten halveren. En dat kan prima, het kon namelijk ook verdubbelen in het verleden.

[Señor Sjon]

En wie gaat die nieuwe huizen kopen dan? En wie dicht de gaten bij de gemeentes?

Trouwens, we betalen al een hogere rente, ondanks dat de verliezen voor banken marginaal zijn. Die vangen de mensen die wel braaf betalen meer dan op.

[Xanaroth]

Hielko schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 12:32:
[...]

Ja, en nee. Nominaal heb je nog steeds 100.000 euro schuld, maar reeel heb je nog maar meer 70.000 euro schuld. Voor mensen met schulden is inflatie top, voor mensen met geld niet...

Ook onjuist. Inflatie gaat om de kosten, het prijspeil. Zegt niks over je inkomen of de relativering van schuld.

Zo is de afgelopen jaren, door de nullijn, een schuld van 100.000 euro eerder 110.000 euro geworden, omdat er inflatie is zonder bijbehorende loonstijging.

Nogmaals, inflatie en schuld hebben geheel niks mer elkaar te maken.

Dus vandaar dat alleen het daadwerkelijk afbetalen van de schuld helpt, niks anders.

[ Voor 6% gewijzigd door Xanaroth op 23-05-2013 13:19 ]

[rube]

Senor Sjon schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 13:16:
En wie gaat die nieuwe huizen kopen dan?

als je zo denkt, zouden we vanaf nu altijd in een neerwaartste spiraal blijven zitten

En wie dicht de gaten bij de gemeentes?

Tja, of de verliezen nu alleen nog maar op papier staan, of straks echt zijn, in de realiteit maakt het volgens mij uiteindelijk toch niet uit.

[Señor Sjon]

Nee dat klopt.


Maar moet dat allemaal in het tasje van de toenmalige huizenkoper gelegd worden? Terwijl banken, gemeentes en weet ik veel wie er van profiteren? Ook iemand die totaal niets met koopwoningen te maken heeft gehad, heeft er indirect van geprofiteerd. Immers zorgden die nieuwe woningen wel voor geld voor een nieuwe bibliotheek, infraverbeteringen, stedelijke vernieuwing, etc. Als de gemeentes terugmoeten, dan komt de rekening alsnog via de OZB bij de overige kopers terecht.

Er is veel rot in dat opzicht. De hete aardappel zal wel doorgeschoven blijven worden.

[EXX]

Senor Sjon schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 13:31:
Er is veel rot in dat opzicht. De hete aardappel zal wel doorgeschoven blijven worden.

Oftewel: "Delay & Pray" gevolgd door "Extend & Pretend". Net zoals de afgelopen jaren. Gevestigde belangen zijn sterker dan al het andere.

[Verwijderd]

EXX schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 13:41:
[...]

Oftewel: "Delay & Pray" gevolgd door "Extend & Pretend". Net zoals de afgelopen jaren. Gevestigde belangen zijn sterker dan al het andere.

Er zijn 2 oplossingen:
- nu de pijn (voor een groot gedeelte) nemen
- de pijn over jaren uitsmeren

Wat is politiek beter verkoopbaar denk je? Waar zullen de meeste burgers voor kiezen? Wat is beter voor de banken?

Uiteindelijk lost het probleem zichzelf op. Echter dit gaat dus jaren duren.

Degene die nu aan de zijlijn staan en wachten/hopen op de big bang zullen daar nog wel een tijd blijven staan.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 13:16:
En wie gaat die nieuwe huizen kopen dan? En wie dicht de gaten bij de gemeentes?

Er zijn heel veel mensen op zoek naar een betaalbaar huis. Ik denk niet dat aantallen kopers het probleem is. De prijs wel.
En die gaten bij gemeenten zijn er nu ook wel hoor...

Senor Sjon schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 13:31:
Maar moet dat allemaal in het tasje van de toenmalige huizenkoper gelegd worden? Terwijl banken, gemeentes en weet ik veel wie er van profiteren? Ook iemand die totaal niets met koopwoningen te maken heeft gehad, heeft er indirect van geprofiteerd. Immers zorgden die nieuwe woningen wel voor geld voor een nieuwe bibliotheek, infraverbeteringen, stedelijke vernieuwing, etc.

Ik denk dat de mensen die 100.000 euro voor een kavel van 120 m² hebben betaald werkelijk niets geven om een gloednieuwe bibliotheek waar ze moeten betalen voor een lidmaatschap terwijl er verouderde informatie in papieren vorm te vinden is... Het heeft eerder geleid tot verspilling van geld dan dat er veel nuttige dingen mee gedaan zijn.

Verwijderd schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 13:47:
Er zijn 2 oplossingen:
- nu de pijn (voor een groot gedeelte) nemen
- de pijn over jaren uitsmeren

Ik verbaas me juist over de enorme toename van het aantal huizen"bezitters" dan over "de pijn" praat... Wat is er gebeurd met "als je blijft wonen is er niets aan de hand"?

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 13:51:
[...]


[...]

Ik verbaas me juist over de enorme toename van het aantal huizen"bezitters" dan over "de pijn" praat... Wat is er gebeurd met "als je blijft wonen is er niets aan de hand"?

Dat is effectief de "pijn" uitsmeren over jaren. In plaats van nu 50.000 eur schuld te nemen blijf je zitten en neem je over 20 jaar 50.000 eur verlies, wat op dat moment veel dragelijker is.

[Señor Sjon]

@Remco

Omdat er nu dingen het nieuws ingeslingerd worden dat met de starters erbij alles weer pais en vree is. Het volgende wagonnetje in de verhuistrein is de doorstromer. Die blijft inderdaad lekker zitten, want bewegen kost hem aan alle kanten veel geld. Een lening naast de hypotheek:
1) wil de bank niet, want 'risico'.
2) wil de doorstromer niet, want consumputieve rente en telt verhoudingsgewijs heel zwaar in de hypotheek waardoor je niet twee, maar vier stappen terug moet doen.

Natuurlijk is het goed dat LTV e.d. is aangepast, maar de mensen van na 2004-5 zitten nu wel vast, de LTV (125 > 106) is in een paar jaar veel harder gedaald dan zij ooit konden aflossen. Ook is het belastingkllmaat van toen al een heel andere dan die van nu (o.a. kinderopvang, HRA, rentestanden).

@vanMelick. Misschien is het over 20 jaar twee ton winst met de Germaanse Mark. Dat is niet te voorspellen.

[Xanaroth]

Senor Sjon schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 13:31:
Nee dat klopt.


Maar moet dat allemaal in het tasje van de toenmalige huizenkoper gelegd worden? Terwijl banken, gemeentes en weet ik veel wie er van profiteren? Ook iemand die totaal niets met koopwoningen te maken heeft gehad, heeft er indirect van geprofiteerd. Immers zorgden die nieuwe woningen wel voor geld voor een nieuwe bibliotheek, infraverbeteringen, stedelijke vernieuwing, etc. Als de gemeentes terugmoeten, dan komt de rekening alsnog via de OZB bij de overige kopers terecht.

Er is veel rot in dat opzicht. De hete aardappel zal wel doorgeschoven blijven worden.

Normaal gesproken heb je een adviseur gebruikt. Als je het gevoel hebt dat je niet goed bent voorgelegd - begin dan een rechtzaak tegen adviseur/bank. Zorgplicht enzo, leveren van slechte dienst/product, zie ook de woekerpolissen. Al krijg je maar de adviseurskosten vergoed (1000-2000 euro) is het toch een stapje.
Doe je helemaal niks en blijf je braaf en stil zitten, dan leg je je er dus bij neer dat je alles zelf moet ophoesten of geef je toe dat het je eigen schuld was.

Maar wachten totdat iemand uit goede wil jou zomaar duizenden euro's toespeelt, en een beetje huilie huilie doen, is in elk geval niet het juiste pad. Neem in elk geval zelf de verantwoordelijkheid, je weet zelf het beste of er onjuiste dingen zijn gezegd/gedaan of dat je zelf vroeg om die onverantwoorden tophypotheek.

Het hoeft dus, in mijn ogen, niet volledig bij de voormalige huizenkoper gelegd te worden - maar die met zelf de stappen ondernemen tegen het slechte advies of de tekortgeschoten zorgplicht, niet handje omhooghouden en een ander met de oplossing te laten komen. En al helemaal niet bij de toekomstige koper via dubieuze startersleningen of dat soort onzin.

[ Voor 20% gewijzigd door Xanaroth op 23-05-2013 14:16 ]

[Señor Sjon]

Er is ook zoiets als tijdgeest.

En dat weerlegt mijn punt niet. Die adviseur kan ook niet voorzien dat door o.a. bewust schaars grondbeleid van de overheid de woningmarkt in september 2008 begon met dalen. Of dat er nu een 100% aflossingshypotheek is die maar in twee vormen aangeboden kan worden.

Edit.
Ik geef alleen maar een verklaring dat we met de huidige instelling nog heel lang blijven hangen in hetzelfde probleem.

[ Voor 17% gewijzigd door Señor Sjon op 23-05-2013 14:19 ]

[BlakHawk]

RemcoDelft schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 13:02:
Ik kwam vandaag in Apeldoorn een billboard tegen: kavels te koop vanaf 3 november! WTF?! Waarom maanden vantevoren aankondigen dat een "product" dat ze al jaren op voorraad hebben over een half jaar pas in de verkoop gaat? Hopen ze dat mensen weer "ouderwets" in de rij gaan staan om hoge prijzen te mogen betalen? Of houdt de betrokken ambtenaar zichzelf weer maanden aan het werk met eigenlijk helemaal niets?


[...]

Meer dan een "privatise the profits, socialize the losses" is het niet. Hier wordt al jaren gezegd dat "er geen probleem is als je maar blijft wonen", en dat is precies wat de onderwaterhypotheekbezitters dus moeten doen. Er is geen enkele reden om mensen met inkomen een bailout te geven.
Vergeet vooral niet dat er amper 20% prijsdaling geweest is in 5 jaar! Dat zou iedere gezonde hypotheek gewoon moeten kunnen opvangen. En voor wie dat toch niet kan, is er na het redmiddel NHG alsnog redmiddel WSNP.

Of vraag je eens af wat je hypotheekrente gaat doen als banken op 1 op de 4 hypotheken 50k moeten afschrijven... De resterende 3 van de 4 hypotheken mogen dan one way or another 17k bijbetalen... Banken kunnen uitsluitend geld uit het niets toveren in de vorm van nieuwe schulden, niet om schulden af te lossen.

En wat als die 50 miljard onder water oploopt tot 300 miljard?


[...]

Inflatie aanwakkeren en de Staatsschuld opblazen dus?


[...]

Je beloont zo mensen met schulden ten koste van mensen die sparen (incl. de geliefde pensioenen trouwens!).
Los daarvan zal de rente op een schuld sneller stijgen dan je salaris waardoor je het niet meer kan betalen voordat je schuld door inflatie niets meer waard is.
Klein voorbeeld met random getallen:
-schuld 100k
-rente 5%
-salaris 20k
--> 5k per jaar aan rente, 25% van je salaris.
Nu hyperinflatie van 10% extra er overheen:
-schuld 100k
-rente 15%
-salaris 22k
--> 15k per jaar aan rente, 68% van je salaris

Al dit soort ideeen lijken er compleet op gericht om mensen die massaal slechte beslissingen hebben genomen te redden. En dat maakt mensen niet verstandiger in de toekomst, integendeel! "Op de blaren zitten" daarentegen zorgt ervoor dat mensen voortaan wellicht beter nadenken.


Basisoplossing blijft: bouw nieuw! En niet 1% van de huizen van 5 jaar geleden, maar gewoon net zo veel. Afschrijven op de enorme hoeveelheden bouwgrond dus. En niet 10% in 5 jaar, maar veel meer. Even grof door de bocht: als huizen 20% goedkoper zijn geworden en zo'n 50% van de prijs van een nieuwbouw rijtjeshuis opgaat aan de grond, moet die grondprijs dus 40% omlaag om hetzelfde huis nu tegen marktprijs te kunnen verkopen. Prijzen zakken echter nog even verder, dus grondprijzen zullen minimaal moeten halveren. En dat kan prima, het kon namelijk ook verdubbelen in het verleden.

En wie kan er dan nog verhuizen?!?!?!
Leuk voor starters, maar voor de rest zit de complete markt op slot...

rube schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 13:19:
als je zo denkt, zouden we vanaf nu altijd in een neerwaartste spiraal blijven zitten

Maar geef eens antwoord!
De mensen die nu nog kunnen verhuizen zijn de mensen die grofweg voor 2005 een huis hebben gekocht en nog net niet onder water staan...

Laat de prijzen verder dalen en de groep mensen die nog kan/wil verkopen daalt en daalt en daalt...

Als niemand kan/wil verhuizen is nieuwbouw compleet nutteloos!

Senor Sjon schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 13:31:
Nee dat klopt.


Maar moet dat allemaal in het tasje van de toenmalige huizenkoper gelegd worden? Terwijl banken, gemeentes en weet ik veel wie er van profiteren? Ook iemand die totaal niets met koopwoningen te maken heeft gehad, heeft er indirect van geprofiteerd. Immers zorgden die nieuwe woningen wel voor geld voor een nieuwe bibliotheek, infraverbeteringen, stedelijke vernieuwing, etc. Als de gemeentes terugmoeten, dan komt de rekening alsnog via de OZB bij de overige kopers terecht.

Er is veel rot in dat opzicht. De hete aardappel zal wel doorgeschoven blijven worden.

Natuurlijk, ING heeft in de eerste 3 maanden van 2013 een winst behaald van 1,2 miljard! Stel je voor dat zij wat minder winst zouden maken!

RemcoDelft schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 13:51:
Er zijn heel veel mensen op zoek naar een betaalbaar huis. Ik denk niet dat aantallen kopers het probleem is. De prijs wel.
En die gaten bij gemeenten zijn er nu ook wel hoor...

Huizen zijn al best betaalbaar hoor!
Vergelijk het eens met huur...

Daarnaast staat de rente heel laag...

Het probleem is eerder de o0nzekerheid over baan/financiën etc. waardoor mensen de stap niet durven te nemen...

Ik verbaas me juist over de enorme toename van het aantal huizen"bezitters" dan over "de pijn" praat... Wat is er gebeurd met "als je blijft wonen is er niets aan de hand"?

Niets...
Alleen dezelfde onzekerheid hebben kopers ook. Over toekomst en baan en financiën...

[Xanaroth]

Senor Sjon schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 14:17:
Er is ook zoiets als tijdgeest.

En dat weerlegt mijn punt niet. Die adviseur kan ook niet voorzien dat door o.a. bewust schaars grondbeleid van de overheid de woningmarkt in september 2008 begon met dalen. Of dat er nu een 100% aflossingshypotheek is die maar in twee vormen aangeboden kan worden.

Edit.
Ik geef alleen maar een verklaring dat we met de huidige instelling nog heel lang blijven hangen in hetzelfde probleem.

Dat is zeker waar. Maar dingen als 'we gaan uit van x% salarisstijging en baseren daarop je hypotheek' treed misschien wel de regels. Immers, hoe kun je dat wel met voldoende zekerheid voorspellen maar de huizenmarkt geheel niet.

[Señor Sjon]

Bij hoogopgeleide starters ging dat bijna () altijd goed. Die stegen zo snel, dat ze per jaar ongeveer 20k meer hypotheek konden krijgen. Met 10% k.k. is dat een beetje zonde. Dus er werd wel rekening gehouden met het toekomstig inkomen, maar ook niet in absurde mate.

We hebben al het risico uit het systeem gehaald, immers een bank mag niet bankieren en zelf het risico nemen dat zij een klant verkeerd ingeschat hebben is er ook uit met NHG, AFM etc. We hebben nu allemaal vangnetten en regels tot uiteindelijk de twee hypotheken (lineair en annuitiair) die we nu hebben. Daar hebben we eigenlijk geen banken of adviseurs voor nodig. Waarom kunnen we niet voor 1,5% 10 jaar vast bij de overheid lenen? Het hele nut van de bank als tussenstap is weg.

Een jaar of 20 ging de woningmarkt alleen maar omhoog. Dus voor mensen die rond 1990 op de arbeidsmarkt kwamen met 22-23 jaar, die hebben tot 2008 volop geprofiteerd. Was je die leeftijd rond 2000, dan was het al een stuk minder en heb je rond 2010 die leeftijd, dan ben je meestal nog thuiswonend.

[stin]

Senor Sjon schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 11:57:
[...]

Dat is dus het probleem. De inkomsten van mensen stijgen nauwelijks, maar de lasten wel.


[...]

Omdat lage rentes niet doorkomen in financieringen aan bedrijven en de consument. Alles is voor de bank zeg maar. De ECB wil stimuleren met lage rentes (dit zijn niet die steunrentes waarop ze konden intekenen trouwens! Die mochten hier niet voor gebruikt worden), maar destimulans wordt herbelegd op de beurs en wordt niet gebruikt voor kredietverstrekking. Lenen voor 0,5%, rendement xx%. Waarom aan een riskant bedrijf uitlenen of aan een consument? Welkom in de eigen wondere wereld van de niet-reële economie.


Ik raad je aan eens buiten school te kijken wat er gebeurd. Volgens die economieboeken hadden we geen crisis moeten hebben of deze moeten voorspellen? Of de heilige Heertje hier in Nederland die ongeveer elk economieboek heeft geschreven. Dat terwijl er ook andere meningen zijn die onderbelicht blijven?

Uiteraard is er een financieringsprobleem voor het MKB, maar daar zijn oplossingen voor. Het probleem is dat het gewoonweg niet meer interessant is voor een bank om te kijken of een bedrijf een lening kan krijgen van maar 500k. In Duitsland wordt dit nog steeds opgelost door bijv. een Sparkasse die meestal in bezit is van een stad of regio en dus geen winstoogmerk hebben. Een provincie in NL zou bijv. makkelijk een bank kunnen oprichten zonder winstoogmerk, ALLEEN maar om MKB en consumenten te ondersteunen. Dat betekent dus niet dat de rentes laag zijn, maar dat betekent alleen maar dat een bank de moeite neemt om ook kleine(re) kredieten te verstrekken

Een goed bedrijf krijgt altijd een lening. Dat is het probleem op dit moment niet. Het probleem ligt op dit moment bij bedrijven die wel potentieel hebben, maar die gewoon veel risico hebben. Daarvoor heb je een bank nodig die zich de moeite neemt om dat risico te beoordelen en daarvoor een krediet beschikbaar te stellen. Dit is niks voor een bank met winstoogmerk (iig niet voor kleine bedragen) dus worden die kredieten gekapt. Dit is NIET het probleem van de banken, maar een probleem van de overheid.

De schoolboeken zijn trouwens al een tijdje dicht. Het bedrijf waar ik werk houdt zich soms bezig met het verzorgen van kapitaal voor bedrijven die a) moeilijk kapitaal krijgen of b) teveel schulden hebben om nog extra kapitaal te krijgen van banken. Voor de laatste groep kun je via constructies toch makkelijk aan financiering komen en kun je het buiten de balans houden zodat ze geen problemen krijgen met banken i.v.m. convenants.

Mensen en bedrijven worden steeds creatiever om aan kapitaal te komen. Krijgen ze het van de bank niet, dan regelen ze het wel op een andere manier. Wellicht is de ontwikkeling ook niet slecht. Het enige echte probleem voor Nederland is dat als er niet geinvesteerd wordt dit ook gevolgen heeft voor de economie en uiteraard weer in verbinding staat met de huizencrisis.

[Señor Sjon]

Zie hetzelfde met Deutsche Bank en de boerenportefeuille van ABN AMRO. Onder de 1 miljoen willen ze van je af.

Ik ken de alternatieve financieringskanalen. Helaas zijn die lastig te bereiken als je rekening courant krediet van de een op andere dag wordt afgesloten, iets wat helaas maar al te vaak gebeurd bij bedrijven.

[ph4ge]

Als mensen aflossen (of sparen) lost het probleem zich vanzelf op. Zelfs als de huizenprijzen 50% dalen, wat nog lang niet het geval is, moet je dat normaal gesproken in 15 jaar kunnen aflossen. In principe is een looptijd van 30 jaar lineair in zn geheel aflossen de norm, zowel historisch als internationaal. Als je dat niet kan, dan heb je echt zelf een te groot risico genomen toen je een te zware hypotheek nam. Dan maar de schuldsanering of blijven zitten waar je zit, maar dan hebben we het over een kleine groep, het gros kan zelf zn probleem oplossen als ze willen (en zie je ook steeds meer gebeuren). Ook is er een kleine groep die inderdaad misleid is, die kunnen een rechtszaak beginnen.

Maar goed, zo ver denk zelfs ik niet dat de huizenprijzen nog zullen dalen en als je een beetje carrière maakt kan je nog wel meer aflossen ook. Dus in plaats van zielig te doen had veruit het grootste deel van de mensen die nu onder water staan dat de afgelopen 5 jaar al grotendeels kunnen voorkomen/beperken door gewoon af te lossen en als ze nog een paar jaar doorgaan komt het vanzelf goed. En dan profiteer je dubbel, want je volgende huis is waarschijnlijk harder in waarde gedaald.

Dat er andere keuzes gemaakt zijn is niet de schuld van anderen. Volgens mij is juist een van de oorzaak van het probleem dat mensen maar blijven geloven dat het vanzelf goed gaat komen of dat ze gered gaan worden. Het moet maar eens doordringen dat het aflossen, vastzitten of schuldsanering is en dat elke discussie over een alternatief weggegooide tijd is want dat komt er toch niet.

[BlakHawk]

Senor Sjon schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 14:40:
Bij hoogopgeleide starters ging dat bijna () altijd goed. Die stegen zo snel, dat ze per jaar ongeveer 20k meer hypotheek konden krijgen. Met 10% k.k. is dat een beetje zonde. Dus er werd wel rekening gehouden met het toekomstig inkomen, maar ook niet in absurde mate.

We hebben al het risico uit het systeem gehaald, immers een bank mag niet bankieren en zelf het risico nemen dat zij een klant verkeerd ingeschat hebben is er ook uit met NHG, AFM etc. We hebben nu allemaal vangnetten en regels tot uiteindelijk de twee hypotheken (lineair en annuitiair) die we nu hebben. Daar hebben we eigenlijk geen banken of adviseurs voor nodig. Waarom kunnen we niet voor 1,5% 10 jaar vast bij de overheid lenen? Het hele nut van de bank als tussenstap is weg.

Een jaar of 20 ging de woningmarkt alleen maar omhoog. Dus voor mensen die rond 1990 op de arbeidsmarkt kwamen met 22-23 jaar, die hebben tot 2008 volop geprofiteerd. Was je die leeftijd rond 2000, dan was het al een stuk minder en heb je rond 2010 die leeftijd, dan ben je meestal nog thuiswonend.

Ik ben voor!

ph4ge schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 15:01:
Als mensen aflossen (of sparen) lost het probleem zich vanzelf op. Zelfs als de huizenprijzen 50% dalen, wat nog lang niet het geval is, moet je dat normaal gesproken in 15 jaar kunnen aflossen. In principe is een looptijd van 30 jaar lineair in zn geheel aflossen de norm, zowel historisch als internationaal. Als je dat niet kan, dan heb je echt zelf een te groot risico genomen toen je een te zware hypotheek nam. Dan maar de schuldsanering of blijven zitten waar je zit, maar dan hebben we het over een kleine groep, het gros kan zelf zn probleem oplossen als ze willen (en zie je ook steeds meer gebeuren). Ook is er een kleine groep die inderdaad misleid is, die kunnen een rechtszaak beginnen.

Maar goed, zo ver denk zelfs ik niet dat de huizenprijzen nog zullen dalen en als je een beetje carrière maakt kan je nog wel meer aflossen ook. Dus in plaats van zielig te doen had veruit het grootste deel van de mensen die nu onder water staan dat de afgelopen 5 jaar al grotendeels kunnen voorkomen/beperken door gewoon af te lossen en als ze nog een paar jaar doorgaan komt het vanzelf goed. En dan profiteer je dubbel, want je volgende huis is waarschijnlijk harder in waarde gedaald.

Dat er andere keuzes gemaakt zijn is niet de schuld van anderen. Volgens mij is juist een van de oorzaak van het probleem dat mensen maar blijven geloven dat het vanzelf goed gaat komen of dat ze gered gaan worden. Het moet maar eens doordringen dat het aflossen, vastzitten of schuldsanering is en dat elke discussie over een alternatief weggegooide tijd is want dat komt er toch niet.

Maar de mensen die potentieel in de problemen komen, kunnen juist niet extra aflossen...

Daarnaast schiet het niet echt op als ik 200 euro per maand ga aflossen... Heb ik over 10 jaar 24.000 afgelost...

Terwijl mijn spaarpolis mij ook 200 euro per maand kost en in 30 jaar 180.000 euro oplevert.

Als ik al in overweging neem om extra te gaan aflossen, zou ik eerder de inleg op de spaarpolis met dat bedrag verhogen.... Levert een stuk meer op.

[Krisp]

Senor Sjon schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 14:40:
Bij hoogopgeleide starters ging dat bijna () altijd goed. Die stegen zo snel, dat ze per jaar ongeveer 20k meer hypotheek konden krijgen. Met 10% k.k. is dat een beetje zonde. Dus er werd wel rekening gehouden met het toekomstig inkomen, maar ook niet in absurde mate.

offtopic:
Ik weet niet waar jij voor langere tijd 20% salarisstijging per jaar weet te krijgen, maar ik moet daar veel moeite voor doen, terwijl mijn omzet toch tamelijk hoog is. Je gaat snel onder die 20% imo.

We hebben al het risico uit het systeem gehaald, immers een bank mag niet bankieren en zelf het risico nemen dat zij een klant verkeerd ingeschat hebben is er ook uit met NHG, AFM etc. We hebben nu allemaal vangnetten en regels tot uiteindelijk de twee hypotheken (lineair en annuitiair) die we nu hebben. Daar hebben we eigenlijk geen banken of adviseurs voor nodig. Waarom kunnen we niet voor 1,5% 10 jaar vast bij de overheid lenen? Het hele nut van de bank als tussenstap is weg.

Nu je het zegt. De banken lenen bij de ECB, dus feitelijk fungeren banken als een soort administratiekantoor. Waarom dat 2% van de hypotheek per jaar moet kosten, is mij niet helemaal duidelijk.

[rube]

dfrenner schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 15:29:
[...]
Als ik al in overweging neem om extra te gaan aflossen, zou ik eerder de inleg op de spaarpolis met dat bedrag verhogen.... Levert een stuk meer op.

Daarbij ga je er wel van uit dat de regels niet verder veranderd worden mbt het sparen in box 1 en de HRA verder aangepast gaat worden. Ik zou daar geen geld op in te durven zetten

[ph4ge]

dfrenner schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 15:29:
Als ik al in overweging neem om extra te gaan aflossen, zou ik eerder de inleg op de spaarpolis met dat bedrag verhogen.... Levert een stuk meer op.

Sparen of aflossen maakt in wezen weinig uit. Als je voldoende spaart zodat je restschuld tzt geen probleem is is dat natuurlijk ook goed, je lost dan zelf je probleem op zoals het hoort. Alleen dit soort luxe regelingen bestaan tegenwoordig niet meer dus die mensen kunnen beter aflossen ipv het geld ergens op een spaarrekening te zetten a 1% rente.

[ Voor 4% gewijzigd door ph4ge op 23-05-2013 15:41 ]

[nare man]

rube schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 15:32:
[...]

Daarbij ga je er wel van uit dat de regels niet verder veranderd worden mbt het sparen in box 1 en de HRA verder aangepast gaat worden. Ik zou daar geen geld op in te durven zetten

Exact mijn gevoel. Het zal mij hogelijk verbazen als de fiscale behandeling van hypotheken de komende twee jaar gelijk blijft. Ik denk dat nog deze kabinetsperiode er verdergaande wijzigingen aankomen, ook voor bestaande hypotheken.

Ik heb ook een bankspaarhypotheek oude stijl en ik voel me het meest senang bij rechtstreeks aflossen op de hypotheek, niet op inleg in het spaardeel. Gewoon, hop, weg met die schuld, het moet toch een keer terugbetaald worden en het voelt fijner om je schuld te zien afnemen. Liever dan maar te moeten afwachten of het over dertig jaar allemaal goedkomt...

[Juncto]

@Krisp:
Nu je het zegt. De banken lenen bij de ECB, dus feitelijk fungeren banken als een soort administratiekantoor. Waarom dat 2% van de hypotheek per jaar moet kosten, is mij niet helemaal duidelijk.
Waarom we de kredietverstrekkers 2% of meer nodig hebben, is om aan de basel3 vereisten proberen te voldoen en in het geval van een bank met aandeelhouders, is het ook om de aandeelhouders te plezieren, met een stevige winst, en dien ten gevolge (zodra ze van de staatssteun afzijn) dik dividend uit te keren, naast de bonus voor de top.
Mijn idee hierbij is dat ING, correctie, J. Hommen, maar al te graag van de staatssteun af wilt, omdat het nu weer goed gaat en hij graag een extra dikke bonus wilt tbv zijn vakantiehuisjes :-)

[Señor Sjon]

Die extra inleg kan je vergeten, dat mag per 1 april niet meer... Dat is juist de dubbele pet die de overheid draagt met de schulden. ING had er een site over, maar die kan ik zo snel niet vinden.

Wel de tarieven trouwens: http://www.ing.nl/particu...hypotheekrente/index.aspx
<60% markwaarde geeft een 0,2% hogere hypotheekrente dan NHG... hoe rot is dat?

[BlakHawk]

rube schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 15:32:
Daarbij ga je er wel van uit dat de regels niet verder veranderd worden mbt het sparen in box 1 en de HRA verder aangepast gaat worden. Ik zou daar geen geld op in te durven zetten

Dat zien we dan wel weer...
Tegen die tijd is het toch voordeliger de hele hypotheekvorm om te zetten, naar annuïteiten bijvoorbeeld.

Dus nogmaals, tot die tijd is het voordeliger in je spaarpolis te stoppen. Gewoon een spaarpot, die je nooit kwijt raakt.

Sterker nog, de spaarpolis is veiliger dan een spaarrekening bij de bank... Waarom? Bij de bank is maximaal een ton gegarandeerd. Mocht de bank achter de polis failliet gaan mag je altijd je tegoeden wegstrepen tegen de schuld, ook al je je tegoed hoger dan 1 ton.

ph4ge schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 15:41:
Sparen of aflossen maakt in wezen weinig uit. Als je voldoende spaart zodat je restschuld tzt geen probleem is is dat natuurlijk ook goed, je lost dan zelf je probleem op zoals het hoort. Alleen dit soort luxe regelingen bestaan tegenwoordig niet meer dus die mensen kunnen beter aflossen ipv het geld ergens op een spaarrekening te zetten a 1% rente.

Klopt, we hebben een redelijk hoge rente (bijna 6%), maar die krijgen we dus ook in de spaarpolis...

nare man schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 15:45:
Exact mijn gevoel. Het zal mij hogelijk verbazen als de fiscale behandeling van hypotheken de komende twee jaar gelijk blijft. Ik denk dat nog deze kabinetsperiode er verdergaande wijzigingen aankomen, ook voor bestaande hypotheken.

Ik heb ook een bankspaarhypotheek oude stijl en ik voel me het meest senang bij rechtstreeks aflossen op de hypotheek, niet op inleg in het spaardeel. Gewoon, hop, weg met die schuld, het moet toch een keer terugbetaald worden en het voelt fijner om je schuld te zien afnemen. Liever dan maar te moeten afwachten of het over dertig jaar allemaal goedkomt...

Dat tikt aan als je 10k per jaar kunt wegstrepen... Maar met 200 per maand zet dat geen zoden aan de dijk en kun je het toch echt beter in je spaardeel knallen...

Niet iedereen zit in de luxe positie om veel geld te kunnen aflossen...

Terwijl 200 euro per maand in je spaardeel wel zoden aan de dijk zet over een periode van 30 jaar.

Senor Sjon schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 15:52:
Die extra inleg kan je vergeten, dat mag per 1 april niet meer... Dat is juist de dubbele pet die de overheid draagt met de schulden. ING had er een site over, maar die kan ik zo snel niet vinden.

Wel de tarieven trouwens: http://www.ing.nl/particu...hypotheekrente/index.aspx
<60% markwaarde geeft een 0,2% hogere hypotheekrente dan NHG... hoe rot is dat?

Waarom niet?
Ik mag best extra inleggen, alleen mag het nooit meer opleveren dan het eindbedrag...
In een periode van 30 jaar leg ik iedere maand 217 euro in, om ver 30 jaar op 180k uit te komen. Als ik nu 500 euro inleg per maand, resulteert dit erin dat ik later in de periode niets meer hoef in te leggen om op diezelfde 180k uit te komen.

Maar ik stort nu wel een stuk meer in de polis, waardoor er meer geld tegenover de schuld staat.

Het is voordeliger om nu in de polis te storten, omdat dit meer rendement oplevert, om vervolgens later als je niets meer hoeft in te leggen, dat maand bedrag af te lossen...

[Señor Sjon]

Er mag een factor 10 zitten tussen de grootste en kleinste aflossing dacht ik. Ook mag je niet je doel overschieten. Wel apart allemaal, willen mensen sparen, is het weer niet goed.

[Quorton]

maar dat doel overschieten gaat toch automatisch aangezien er rente bij blijft komen of wordt dat dan ook stopgezet.
Stel je zit na 20 jaar al op dat bedrag en je laat het nog 10 jaar staan, je mag niets meer inleggen, maar het bedrag zal toch groeien door de rente (tenzij dat dus stilgelegd wordt, maar dat is me dus niet duidelijk)

[Señor Sjon]

1) tussen je hoogste en laagste inleg mag een factor 10 zitten. bv. 50-500; 25-250, etc
2) alles erover is rijp voor de VRH van 1,2%.
3) als je het doelbedrag hebt bereikt, kan je natuurlijk vervroegd daarmee inlossen. De looptijd mag namelijk wel verkort worden.

DIt wordt echt een drama over 10-15 jaar, dat weet ik nou al.

[Fiber]

RemcoDelft schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 13:02:
[...] Basisoplossing blijft: bouw nieuw! En niet 1% van de huizen van 5 jaar geleden, maar gewoon net zo veel. Afschrijven op de enorme hoeveelheden bouwgrond dus. En niet 10% in 5 jaar, maar veel meer. Even grof door de bocht: als huizen 20% goedkoper zijn geworden en zo'n 50% van de prijs van een nieuwbouw rijtjeshuis opgaat aan de grond, moet die grondprijs dus 40% omlaag om hetzelfde huis nu tegen marktprijs te kunnen verkopen. Prijzen zakken echter nog even verder, dus grondprijzen zullen minimaal moeten halveren. En dat kan prima, het kon namelijk ook verdubbelen in het verleden...

Ja lekker, de woningmarkt overspoelen met goedkope nieuwbouw huizen, dan worden de bestaande huizen in één klap nog veel minder waard. Laten we eerst de 240 duizend bestaande woningen die nu te koop staan maar eens verkopen voordat we weer nieuwe gaan bouwen...

[Señor Sjon]

Voor landen mag het wel.

quote: http://www.telegraaf.nl/d...jk_kwijtgescholden__.html

AMSTERDAM -

Griekenland hoeft mogelijk een deel van de schulden aan de andere eurolanden niet terug te betalen. Daar hintte minister van Financiën en voorzitter van de eurogroep Jeroen Dijsselbloem op in de Griekse krant Kathimerini. De beslissing hierover valt voor de zomer van 2014.

[Fiber]

Voor de zomer van 2014... Kan nog een hoop gebeuren in die tijd...

[Señor Sjon]

Mag ik mijn hypotheekdeel onder NAP daar ook bij voegen.

[Iblies]

Senor Sjon schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 15:52:
...
Wel de tarieven trouwens: http://www.ing.nl/particu...hypotheekrente/index.aspx
<60% markwaarde geeft een 0,2% hogere hypotheekrente dan NHG... hoe rot is dat?

Inderdaad maar vreemd terwijl het risico met een NHG juist is gestegen.

Meestal wordt er een beroep gedaan ivm relatieproblemen, en vervolgens kan NHG doodleuk eisen dat een van de twee in het huis moet blijven wonen om de restschuld lager te houden omdat NHG anders niet hoeft mee te werken.

Voorkomen verkoop met verlies en beperken verlies
1.a. Indien -als gevolg van relatiebeëindiging, werkloosheid en/of arbeidsongeschiktheid - sprake is van een dreigende verkoop met verlies dient de geldgever een toetsing uit te voeren om vast te stellen of behoud van de woning mogelijk is:
• op basis van het (de) huidige inkomen(s) en/of
• door inbreng van eigen vermogen.
1.b. Indien de geldgever in navolging van het gestelde in lid 1.a. vaststelt dat woningbehoud niet mogelijk is,
meldt de geldgever dit aan de stichting. De stichting beoordeelt dan of er in het kader van de alsdan geldende Gedragslijn Intensief Beheer andere mogelijkheden zijn tot behoud van de woning. De geldgever dient medewerking te verlenen aan zowel de door de stichting te verrichten beoordeling als aan de eventueel daaruit voortvloeiende maatregelen tot behoud van de woning.
2. De stichting kan in overleg treden met de geldgever en de geldnemer teneinde mede te bevorderen dat een verkoop met verlies wordt voorkomen en dat het verlies wordt beperkt.
3. Indien sprake is van een dreigende verkoop met verlies dient de geldgever zich maximaal en aantoonbaar in te spannen voor het voorkomen van deze verkoop en voor het beperken van het verlies en te handelen met inachtneming van de alsdan geldende Gedragslijn Intensief Beheer

https://www.nhg.nl/filead...eldig_per_1_juli_2013.pdf

Onlangs was daar nog een reportage over op televisie waarbij een vrouw met kind berooid achter bleef en de man allang was vertrokken.

En met de nieuwe hypotheekregels waarbij het huis gelijk vanaf dag 1 wordt afgelost zal de NHG een wassen neus worden. Tariefstructuur moet dus worden aangepast. Een mooi initiatief vind ik die van NIBC. Hoe meer je hebt afgelost hoe lager de rente. Moet voor zich spreken aangezien het risico steeds verder daalt.
https://www.nibcdirect.nl...irect-hypotheek/aflossen/

[RemcoDelft]

Fiber schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 16:41:
Ja lekker, de woningmarkt overspoelen met goedkope nieuwbouw huizen, dan worden de bestaande huizen in één klap nog veel minder waard. Laten we eerst de 240 duizend bestaande woningen die nu te koop staan maar eens verkopen voordat we weer nieuwe gaan bouwen...

Gaan die 240.000 eigenaren dan ook een realistische prijs vragen? Want daar loopt het op spaak! Het probleem is niet dat er geen mensen huizen willen kopen. Het probleem is dat mensen niet willen verkopen...

Moet je je voorstellen dat er pas weer nieuwe auto's verkocht mogen worden als alle tweedehands auto's eerst verkocht zijn
Waarom dergelijke beperkingen voor een belangrijk iets als woonruimte? Voldoende nieuwbouw in het verleden had de huidige prijsbubbel kunnen voorkomen, en voldoende nieuwbouw nu zou eenzelfde bubbel in de toekomst kunnen voorkomen. Prijzen opblazen is nooit een oplossing, hooguit tijdelijk verschuiven van het probleem richting toekomst(ige generatie).
En ja, lokatie speelt een rol... Nieuwbouw in centrum Amsterdam hoeft van mij niet, daar wonen heel veel mensen in hele goedkope huurwoningen of hele dure koopwoningen. Maar 10 km buiten het centrum is volop plek, qua lokatie en reisafstand prima te fietsen.

[Krisp]

Iblies schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 17:23:
[...]

En met de nieuwe hypotheekregels waarbij het huis gelijk vanaf dag 1 wordt afgelost zal de NHG een wassen neus worden. Tariefstructuur moet dus worden aangepast. Een mooi initiatief vind ik die van NIBC. Hoe meer je hebt afgelost hoe lager de rente. Moet voor zich spreken aangezien het risico steeds verder daalt.
https://www.nibcdirect.nl...irect-hypotheek/aflossen/

..en de NIBC laat ook meteen het absurde van de NHG zien. Je kunt zo veel eigen geld inbrengen als je wilt, zonder NHG ben je altijd duurder uit. Het zou beter zijn als de NHG besluit om te stoppen met het afsluiten van nieuwe polissen, en dat het in 30 jaar afgebouwd wordt. Je kunt discussiëren over de timing (op dit moment zou een dergelijk besluit de huizenmarkt nog verder vast laten lopen), maar het principe is hieruit al duidelijk.

Dat zorgt er meteen voor dat de banken geen administratiekantoor, maar daarnaast risicodragend zijn.

[RemcoDelft]

Of beter: NHG mag van mij best blijven bestaan als spaarpot van banken onderling. Maar zonder de overheid die garant staat als het misgaat.
En daar wringt meteen de schoen: zelfs met NHG is het de overheid die moest bijspringen om 75% van de grote banken in Nederland te redden. Zonder NHG wordt dat niet anders.

[BlakHawk]

Quorton schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 16:14:
maar dat doel overschieten gaat toch automatisch aangezien er rente bij blijft komen of wordt dat dan ook stopgezet.
Stel je zit na 20 jaar al op dat bedrag en je laat het nog 10 jaar staan, je mag niets meer inleggen, maar het bedrag zal toch groeien door de rente (tenzij dat dus stilgelegd wordt, maar dat is me dus niet duidelijk)

Wat ik destijds begrepen heb, is dat je inleg wordt aangepast op de eindsom... Als ik nu opeens 200 euro extra ga inleggen, dan zal de maandelijkse inleg, voor het restant looptijd afnemen.
Bij spaar is alles van te voren exact uit te rekenen.

Dus als je structureel 200 euro extra inlegt, komt er een moment dat je niets meer mag inleggen, omdat je dan met enkel de rente (zonder inleg) je doel al bereikt...

Vanaf dat moment rendeert je geld wat je hebt ingelegd optimaal en kun je voor de rest van de jaren je bedrag wat je zou inleggen, gebruiken voor aflossing.
Zo maak je optimaal gebruik van je spaardeel en hoge rente die daaraan gekoppeld is...

Aflossen is leuk, maar het levert weinig op... Daarnaast zie ik extra sparen in je spaardeel ook als aflossing...

Als ik nu mijn huis zou moeten verkopen, wordt het tot nu toe opgebouwde deel in de polis ook weggestreept tegen de schuld... Dus of ik dat nu direct aflos, of tegen bijna 6% laat renderen in de polis, maakt geen fluit uit. Beide gaan pas echt spelen bij verkoop in verband met de restschuld...

RemcoDelft schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 20:23:
Gaan die 240.000 eigenaren dan ook een realistische prijs vragen? Want daar loopt het op spaak! Het probleem is niet dat er geen mensen huizen willen kopen. Het probleem is dat mensen niet willen verkopen...

Willen of kunnen?
Ik wil namelijk geen restschuld van 100k... Ik wil geen restschuld van 50k... Ik wil helemaal geen restschuld! Dus ik zal nooit verkopen als het niet echt moet.

Nu zit de schuld nog in ht huis en merkt men er niets van bij hun uitgaven en inkomsten. Bij verkoop heb je opeens naast je nieuwe huis een persoonlijke lening ter hoogte van die restschuld! Dat wil je niet...
Die persoon is opeens al zijn inkomsten per maand kwijt aan de bank...

Economisch gezien dus niet echt wenselijk.

Moet je je voorstellen dat er pas weer nieuwe auto's verkocht mogen worden als alle tweedehands auto's eerst verkocht zijn
Waarom dergelijke beperkingen voor een belangrijk iets als woonruimte? Voldoende nieuwbouw in het verleden had de huidige prijsbubbel kunnen voorkomen, en voldoende nieuwbouw nu zou eenzelfde bubbel in de toekomst kunnen voorkomen. Prijzen opblazen is nooit een oplossing, hooguit tijdelijk verschuiven van het probleem richting toekomst(ige generatie).
En ja, lokatie speelt een rol... Nieuwbouw in centrum Amsterdam hoeft van mij niet, daar wonen heel veel mensen in hele goedkope huurwoningen of hele dure koopwoningen. Maar 10 km buiten het centrum is volop plek, qua lokatie en reisafstand prima te fietsen.

Maar wie zegt dat huizen echt te duur zijn?
Blijkbaar kan men in de nieuwbouw niet goedkoper bouwen op dit moment.

Want bedrijven gaan er failliet en het zou wel erg stom zijn om je bedrijf uit koppigheid failliet te laten gaan, dat geloof ik niet...

Je kunt wel weer de grondprijzen aandragen, maar dat is een vast gegeven geregeld door overheden. Als je daar nu opeens heel erg in gaat zakken, wordt het probleem heel groot met bestaande woningen...

Het punt op dit moment is enkel vertrouwen. Zo duur zijn woningen niet...
Tenzij je verwacht dat je voor 300 euro per maand een mooie eengezinswoning moet kunnen kopen, want dat is gewoon onredelijk. Dan had ik er bij wijze van spreken 3 gekocht, gewoon omdat het kan

[Señor Sjon]

Iblies schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 17:23:
[...]

Inderdaad maar vreemd terwijl het risico met een NHG juist is gestegen.

Meestal wordt er een beroep gedaan ivm relatieproblemen, en vervolgens kan NHG doodleuk eisen dat een van de twee in het huis moet blijven wonen om de restschuld lager te houden omdat NHG anders niet hoeft mee te werken.

[...]

https://www.nhg.nl/filead...eldig_per_1_juli_2013.pdf

Onlangs was daar nog een reportage over op televisie waarbij een vrouw met kind berooid achter bleef en de man allang was vertrokken.

En met de nieuwe hypotheekregels waarbij het huis gelijk vanaf dag 1 wordt afgelost zal de NHG een wassen neus worden. Tariefstructuur moet dus worden aangepast. Een mooi initiatief vind ik die van NIBC. Hoe meer je hebt afgelost hoe lager de rente. Moet voor zich spreken aangezien het risico steeds verder daalt.
https://www.nibcdirect.nl...irect-hypotheek/aflossen/

Dat NHG verhaal is in feite te smerig voor woorden, want er zijn ook mensen die al 5-6 jaar geleden dit hadden afgesloten en nu de nieuwe regels krijgen. Je hebt eigenlijk een overeenkomst met NHG en zij passen éénzijdig de voorwaarden aan. Hoe of hoe, dat kan gewoon niet.

RemcoDelft schreef op donderdag 23 mei 2013 @ 20:23:
[...]

Gaan die 240.000 eigenaren dan ook een realistische prijs vragen? Want daar loopt het op spaak! Het probleem is niet dat er geen mensen huizen willen kopen. Het probleem is dat mensen niet willen verkopen...

Moet je je voorstellen dat er pas weer nieuwe auto's verkocht mogen worden als alle tweedehands auto's eerst verkocht zijn
Waarom dergelijke beperkingen voor een belangrijk iets als woonruimte? Voldoende nieuwbouw in het verleden had de huidige prijsbubbel kunnen voorkomen, en voldoende nieuwbouw nu zou eenzelfde bubbel in de toekomst kunnen voorkomen. Prijzen opblazen is nooit een oplossing, hooguit tijdelijk verschuiven van het probleem richting toekomst(ige generatie).
En ja, lokatie speelt een rol... Nieuwbouw in centrum Amsterdam hoeft van mij niet, daar wonen heel veel mensen in hele goedkope huurwoningen of hele dure koopwoningen. Maar 10 km buiten het centrum is volop plek, qua lokatie en reisafstand prima te fietsen.

Misschien wil de koper geen realistische prijs betalen?

Gaan we ook de regels beperken rond nieuwbouw? Want vooralsnog gaan we met het duurzaamheidstreintje en de EPC alleen maar verder. Dus hoe of hoe, nieuwbouw wordt per EPC verandering ~10k duurder. En dat is dus elke 2-3 jaar. Ook wil bijna niemand een eenheidsworstwoning en zijn grote projecten van 50+ woningen erg zeldzaam aan het worden. Op zijn top konden er ongeveer 80k huizen gebouwd worden per jaar. Dan had je al problemen om aan heistellingen, kranen en personeel te komen. We zitten nu niet eens op de helft en veel ervaring is al weg uit de sector.

Vroeger was nieuwbouw goedkoper dan bestaand omdat je nog in moest richten. Met het bouwbesluit zijn de laatste 20 jaar erg snel, erg veel regels bijgekomen.
Enkele voorbeelden:
- minimale afmeting toilet? vastgelegd
- op- en aantrede trap? vastgelegd
- helling van een hellingbaan? vastgelegd
- afmeting doorgang? vastgelegd
Vroeger werd een woning ~20cm hoger dan de straat gebouwd om regenwater e.d. te voorkomen. Al een paar jaar mag dit maximaal 20mm zijn. In gebieden met slechte waterberging kan dit al problemen geven. Het detail is een stuk bewerkelijker en al dit soort beetjes kosten geld.

In het verleden is het geprobeerd met hele nieuwbouwclusters. Veel daarvan zit nu in een proces van stedelijke vernieuwing, eigenlijk veel eerder dan nodig had moeten zijn (binnen 25-30 jaar na oplevering). Wie gaat dat betalen?

@DFrenner
Dat kan niet, je valt dan buiten de 1:10 regel. Je laagste inleg moet minimaal 10% zijn van de hoogste inleg.

[BlakHawk]

Senor Sjon schreef op vrijdag 24 mei 2013 @ 09:06:
@DFrenner
Dat kan niet, je valt dan buiten de 1:10 regel. Je laagste inleg moet minimaal 10% zijn van de hoogste inleg.

He, dan ben ik ook verkeerd voorgelicht. Deze exacte vraag werd positief beantwoord

[Xanaroth]

Senor Sjon schreef op vrijdag 24 mei 2013 @ 09:06:
Gaan we ook de regels beperken rond nieuwbouw? Want vooralsnog gaan we met het duurzaamheidstreintje en de EPC alleen maar verder. Dus hoe of hoe, nieuwbouw wordt per EPC verandering ~10k duurder. En dat is dus elke 2-3 jaar. Ook wil bijna niemand een eenheidsworstwoning en zijn grote projecten van 50+ woningen erg zeldzaam aan het worden. Op zijn top konden er ongeveer 80k huizen gebouwd worden per jaar. Dan had je al problemen om aan heistellingen, kranen en personeel te komen. We zitten nu niet eens op de helft en veel ervaring is al weg uit de sector.

Vroeger was nieuwbouw goedkoper dan bestaand omdat je nog in moest richten. Met het bouwbesluit zijn de laatste 20 jaar erg snel, erg veel regels bijgekomen.
Enkele voorbeelden:
- minimale afmeting toilet? vastgelegd
- op- en aantrede trap? vastgelegd
- helling van een hellingbaan? vastgelegd
- afmeting doorgang? vastgelegd
Vroeger werd een woning ~20cm hoger dan de straat gebouwd om regenwater e.d. te voorkomen. Al een paar jaar mag dit maximaal 20mm zijn. In gebieden met slechte waterberging kan dit al problemen geven. Het detail is een stuk bewerkelijker en al dit soort beetjes kosten geld.

Zolang ze voor <180k (dat is de vraagprijs, inclusief de grond) vrijstaand eengezinswoningen kunnen bouwen die niet alleen voldoen aan de huidige maar ook al aan de eerstvolgende EPC eisen - dan is duidelijk dat er eerder nog een cultuuromslag mist richting efficiencie en hoe ze om moeten gaan met die regels.

[Señor Sjon]

Misschien dat er verschil tussen spaar en bankspaar zit, maar dit was volgens mij ook één van de maatregelen, juist om een éénmalige inleg te voorkomen denk ik. Zo kon je je spaargeld inleggen, veel rendement opstrijken en geen VRH betalen.

edit
@hierboven
Wie zijn "ze"?

De regels en toepassingen veranderen sneller dan je bijna met scholing kan bijhouden. Laat staan dat daar nu geld voor is.

[ Voor 25% gewijzigd door Señor Sjon op 24-05-2013 09:54 ]

[nare man]

dfrenner schreef op vrijdag 24 mei 2013 @ 08:49:
[...]


Wat ik destijds begrepen heb, is dat je inleg wordt aangepast op de eindsom... Als ik nu opeens 200 euro extra ga inleggen, dan zal de maandelijkse inleg, voor het restant looptijd afnemen.
Bij spaar is alles van te voren exact uit te rekenen.

Dus als je structureel 200 euro extra inlegt, komt er een moment dat je niets meer mag inleggen, omdat je dan met enkel de rente (zonder inleg) je doel al bereikt...

Vanaf dat moment rendeert je geld wat je hebt ingelegd optimaal en kun je voor de rest van de jaren je bedrag wat je zou inleggen, gebruiken voor aflossing.
Zo maak je optimaal gebruik van je spaardeel en hoge rente die daaraan gekoppeld is...

Aflossen is leuk, maar het levert weinig op... Daarnaast zie ik extra sparen in je spaardeel ook als aflossing...

Je gaat er nu wel heel sterk vanuit dat de fiscale behandeling van spaarhypotheken 30 jaar gelijk blijft en dat is niet zo aannemelijk. Wie zegt dat het belastingvrij sparen in box 1 niet nog een keer op de schop gaat? Bovendien is er gewoon het argument van minder afhankelijk zijn van vage constructies. Ik heb een bankspaarhypotheek genomen, wetende dat ik mezelf in een knellend fiscaal keurslijf stopte, dus ik zal niet klagen als er weer iets verandert, maar mijn streven is daardoor dus wel om gewoon zo efficient mogelijk uit dat keurslijf te komen. Het zal me eerlijk gezegd ook niets verbazen als de bankspaarhypotheek de komende jaren nog een keer zo onaantrekkelijk wordt gemaakt (ook voor bestaande gevallen!) dat het gewoon de moeite loont om hem te laten omzetten naar annuïtair. Dat overweeg ik zelfs nu al. Ben je ook gewoon van het gezeik af.

[BlakHawk]

Senor Sjon schreef op vrijdag 24 mei 2013 @ 09:51:
Misschien dat er verschil tussen spaar en bankspaar zit, maar dit was volgens mij ook één van de maatregelen, juist om een éénmalige inleg te voorkomen denk ik. Zo kon je je spaargeld inleggen, veel rendement opstrijken en geen VRH betalen.

Maar dat is nu juist het probleem, aflossen is leuk en handig, maar slechts een hele selectieve groep met een erg riant salaris kan 1000 euro per maand extra aflossen... Dit zijn ook niet de mensen die ooit in de problemen gaan komen over het algemeen.

De gewone burger met en 1x - 2x modaal salaris zal per maand met enige aanpassingen in uitgavepatroon 200 euro kunnen wegleggen... Dan schiet aflossen gewoon niet op en kun je beter (voor zover mogelijk) laten renderen in je spaarpolis...

Mijn is bij afsluiten altijd uitgelegd dat dit geen enkel probleem is en de inleg daarop wordt aangepast en je eventueel na 20 jaar al de hele hups kunt aflossen tegen de hypotheek...
Zal eens een keer bellen met de bank...