Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 2

[Galactic]

pedorus schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 14:26:
[...]

Vreemd, niemand ziet die prijsdalingen in eigen buurt, en toch zakken de prijzen, ook met NHG

Voorbeeldje: centrum Zaandam, regio Amsterdam:
Vraagprijs 149.000
Verkoop lukt niet na een jaar, nu veiling:
Verkoopprijs 60.000

Een daling van 60% in prijs!

Hoe kan jij precies opzoeken voor welke prijs die woningen verkocht zijn?

[pedorus]

Het verschil in prijs is dus die laatste vraagprijs en de veilingopbrengst. Ik heb niet gekeken bij het kadaster.

Lethalis schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 14:29:
Ik ben met je eens dat de prijzen wel degelijk zakken, maar het voorbeeld dat je geeft is helaas niet geldig. Een executieverkoop / veiling is altijd al goedkoper geweest dan de originele vraagprijs.

Ik geef toe, het voorbeeld past niet helemaal bij de quote. Moest toevallig aan die opmerking denken toen ik het zag.

Ik zie trouwens dat eerder 199.000 de vraagprijs was (2006), later (2009) weer 135.000 om vanaf 2010 weer 149.000 te worden. Iets langer verkoopproces dan 1 jaar dus.. Wellicht de fundering inderdaad. Dan nog zie je maar weer hoe variabel de prijzen soms kunnen zijn: 70% verschil tussen hoogste vraag en uiteindelijk bedrag, en dan gaan er nog veilingkosten vanaf.

[Tjeerd]

Het is leuk dat er af en toe extreme exemplaren van huizen voorbij komen, zoals het hierboven aangehaalde 60% daling in de vraagprijs van het huis, maar dat is bijna in de categorie "mijn opa heeft altijd gerookt en werd 100 jaar oud". Er zijn met wat goed speurwerk wel meer van dat soort gevallen te vinden, maar het vertegenwoordigt niet het gemiddelde en de markt.

[rube]

Dat is waar, maar in het segment waar wij kijken (kavel min. 1000m^2 al dan niet met een oud huis iets buiten de randstad) zie ik ondertussen toch wel heel regelmatig vraagprijzen die tot 30-40% gedaald.

Maar ik heb ook de indruk dat deze kavels (al dan niet met oude in originele staat verkerende huizen ) meer dalen als een aantal andere type huizen

[Verwijderd]

rube schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 15:11:
Maar ik heb ook de indruk dat deze kavels (al dan niet met oude in originele staat verkerende huizen ) meer dalen als een aantal andere type huizen

Logisch natuurlijk. Hoe incouranter, hoe langer het duurt voor de spreekwoordelijke gek langskomt die het toch wil hebben, en hoe het financieel gaat knellen voor de verkoper(s).

[timag]

pedorus schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 11:16:
[...]

In een doemscenario is de kans natuurlijk zeer groot dat een van beiden de baan verliest. Bij 20% onafhankelijke kans op werkeloosheid is dat voor tweeverdieners 36%.

Waarom focust iedereen hier altijd op de hogere kans? De kans is misschien groter maar de impact is significant kleiner!

Als je als tweeverdieners (zeg allebei €35K bruto) een huis koopt op 1,5 salaris kan je dat met één salaris met aanhalen van de broekriem bij ontslag van één van de twee misschien nog wel betalen, zeker in de periode dat degene die z'n baan kwijt is ww krijgt.

Als er maar één inkomen is van €70K bruto met hetzelfde huis is het alles of niks. Waarschijnlijk kun je een vergelijkbaar huis dan echt niet meer betalen.

RemcoDelft schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 11:56:
[...]

Tsja, je zou dat tweede salaris ook kunnen gebruiken om versneld af te lossen en vervolgens groter te gaan wonen. Lijkt me nuttiger dan het tweede salaris gebruiken om prijzen op te drijven waardoor het huis duurder wordt, en het steeds moeilijker wordt om op 1 salaris te kopen zodat dat tweede salaris ook echt nodig is... Een mooi kringetje

Dit gaat niet op. Als mensen meer kunnen besteden stijgen de prijzen, of dat nou is door sneller aflossen en dan groter kopen of door meer lenen. In de situatie van meer lenen stijgen de prijzen hooguit in de tijd wat eerder.

[rube]

Verwijderd schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 15:39:
[...]
Logisch natuurlijk. Hoe incouranter, hoe langer het duurt voor de spreekwoordelijke gek langskomt die het toch wil hebben, en hoe het financieel gaat knellen voor de verkoper(s).

Maar je zou denken dat bij incourante huizen de originele vraagprijs hier natuurlijk ook al op aangepast zou zijn. Het enige dat ik wel kan beredeneren is dat mensen de broodnodige verbouwingen er tegenwoordig niet meer bij gefinancierd krijgen. Dus alleen mensen met cash, een veel kleinere groep, heeft mogelijk nog interesse in dit soort huizen.

[redwing]

Lethalis schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 14:29:
[...]

Ik ben met je eens dat de prijzen wel degelijk zakken, maar het voorbeeld dat je geeft is helaas niet geldig. Een executieverkoop / veiling is altijd al goedkoper geweest dan de originele vraagprijs.

Er zijn echter wel genoeg voorbeelden te vinden van woningen op Funda die na een jaar er nog op staan, waarbij zomaar 10.000 tot 20.000 euro van de vraagprijs is gehaald. En dat is wel degelijk een gevolg van de algemene waardedalingen in Nederland.

Maar is het huis dan 10.000 in waarde gezakt of is alleen de vraagprijs gezakt. Je kunt alleen een goed vergelijk maken tussen de prijs waar woningen voor verkocht zijn. Vraagprijzen zeggen totaal niets.

Myrdreon schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 13:32:
[...]
Let op! Ik heb de extra kosten door zelf het onderhoud te moeten doen en de hogere rentelast niet meegenomen. Je besparing als je huurt zal in werkelijkheid dus hoger uitvallen.

Het is juist een stuk lager omdat je vergeet dat je hypotheek afgelost wordt. In dat jaar heb je dus al een gedeelte gespaard. Laten we even simpel rekenen en lineair pakken dan kom je op 6300 (191k/30) euro afgelost uit. Pak dan je 7k winst, trek daar je 6300 van af en plotseling is het verschil nog maar 700 euro. En dan ga jij uit van een erg hoge daling. De verwachting van b.v. ING is 12% in 2 jaar oftewel 6% per jaar en dan pakt huren binnen het jaar dus al duurder uit.

Huren is goedkoper als je binnen een paar jaar wil verhuizen, op langere termijn is kopen goedkoper. Op zich is dat natuurlijk ook wel logisch aangezien de verhuurders ook winst moeten maken. Jij zult dus meer moeten betalen dan zij nodig hebben om het huis in bezit te hebben en te onderhouden.

[pedorus]

timag schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 16:06:
Waarom focust iedereen hier altijd op de hogere kans? De kans is misschien groter maar de impact is significant kleiner!

Als er genoeg financiële ruimte zou zijn, dan had de hypotheek op één salaris kunnen worden afgesloten. Bij de meeste stelletjes die ik ken, zal het verlies van een van de inkomens dramatische gevolgen hebben voor het gezin.

Maar dat even buiten de context waar het over ging. Huizen worden ook niet daadwerkelijk meer of minder waard als de inwoners met zijn tweeën gaan werken voor de hypotheek. Zelfs als het collectief gebeurd en bij kunstmatige schaarste zoals in Nederland stijgt hooguit de prijs. Bij voldoende aanbod zal de prijs weer richting de normale waarde gaan. Ook in zeer slechte economische tijden is de kans echter groot (die 36%) dat een koper dit weer op één inkomen moet doen, dus ook dan daalt de prijs weer.

Tjeerd schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 14:48:
Het is leuk dat er af en toe extreme exemplaren van huizen voorbij komen, zoals het hierboven aangehaalde 60% daling in de vraagprijs van het huis, maar dat is bijna in de categorie "mijn opa heeft altijd gerookt en werd 100 jaar oud". Er zijn met wat goed speurwerk wel meer van dat soort gevallen te vinden, maar het vertegenwoordigt niet het gemiddelde en de markt.

Klopt, het is meer ter lering ende vermaak. Een paar extreme goede aankopen is ook leuk. Gemiddelden zijn ook leuk, maar denk eraan:

quote: http://nl.wikipedia.org/w...van_statistische_gegevens

Een statisticus liep in een meer van gemiddeld een halve meter diep. Hij verdronk.

Vandaar dat de hele verdeling van mogelijke uitkomsten het interessantst is

[page404]

RemcoDelft schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 14:25:
[...]

Nee, je leest het verkeerd. Het gaat niet om kopen voor 1 jaar, het gaat om kopen over 1 jaar t.o.v. kopen nu. Dan verlies je die 15k in dit voorbeeld.


[...]

Ik denk dat 8% daling heel realistisch is. En dat wil ik geen "doemscenario" noemen. Sowieso noem ik prijsdalingen gunstig, maar zelfs als je prijsdalingen ongunstig noemt, is 8% nog geen "doem". Dan denk ik eerder aan 50% eraf zoals in andere landen.


[...]

Ik kijk wat verder vooruit dan 1 jaar En vooralsnog is nu kopen ongunstig, 15 jaar huren ook. Ergens daar tussenin zit het moment om te kopen om gedurende die 15 jaar in totaal het beste af te zijn.

Dat had ik inderdaad niet goed begrepen. Dan kan ik die berekening wel wat beter plaatsen.
Blijft voor mij wel een punt dat het a) nog steeds koffiedik kijken is hoe zowel de koop- als huurmarkt zich ontwikkelt, b) hoe je persoonlijke situatie over een langere periode is, en c) die eerste punten in acht nemend, ik ook vind dat als je een mooi pandje ziet, en je hebt er het geld voor over, dan moet je er gewoon voor gaan en blijft al dat calculerende gedoe wat mij betreft gerommel in de marge. Ook dat is speculeren. En er is al heel wat geschreven in dit topic over de weerstand tegen het zien van een huis als een beleggingsobject

[Xanaroth]

Hij vroeg om hulp, tussen kopen of de huurwoning accepteren. Dan heb je het over nu en morgen/volgend jaar, niet nu t/m 10-30 jaar tijd.

Kopen zit je namelijk aan vast (restschuld, inlevering van flexibiliteit etc), je gaat niet zomaar naar huren toe. Huren kan je morgen opzeggen en alsnog kopen. Bij kopen vs huren moet je altijd naar 2 tijdseenheden kijken, er is niks wat je tegenhoudt eerst te huren en daarna pas te kopen.

En over die 8%... vorig jaar gingen o.a. banken uit van 5-6%, het werd 8%. Zeker omdat je vorig jaar 2x een koopgolf had (stop OB verlaging samen met verlagingsstap NHG, spaar/aflossingsvrij constructies niet langer mogelijk met HRA - met die deadlines konden mensen minder goed onderhandelen door tijdgebrek) die de prijs hoog hield kun je je afvragen of die 8% wel een eerlijk beeld geeft en anders niet veel lager was geweest.
Daarnaast alle jaren zaten de banken te voorzichtig in de schatting voor de daling (Rabobank is er zelfs mee gestopt - ze zijn erachter dat ze er altijd naast zitten).

Dit jaar is de inzet zo'n 6-8% van wat ik heb gelezen. Als je de laatste 3-4 jaar en specifiek vorig jaar meeneemt, is de kans aanzienlijk aanwezig dat we wederom buiten de bandbreedte eindigen en dus een sterkere daling dan 8%.
Als de schatting iets was, dan is het wel conservatief. Er is geen enkele bovenwaartse druk meer op de prijs, immers geen 'acties' die aflopen of kunnen aflopen, maar wel neerwaartse druk doordat nu eigen geld moet worden meegenomen (toch weer 1-3k die men zelf extra mee moet nemen), we weer normaal doen met geld (schulden aflossen), dalende koopkracht (dus bijgesteelde quota) en omdat er simpelweg geen geld in de staatskas zit om iets te doen/betekenen.

[Bart-Willem]

Fiber schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 13:44:
[...]

Als je zo krap moet gaan zitten rekenen dan kun je volgens mij beter eerst nog een jaar of vijf of tien gaan huren, en ondertussen proberen een behoorlijke spaarrekening op te bouwen en meer gaan verdienen. Wees blij met de mogelijkheid, die heeft lang niet iedereen.

Met een huurwoning van 665 die per 1 juli meteen al 3,7% stijgt in kale huurprijs + het feit dat de woning jaarlijks met 6,5% én inflatiecorrectie verhoogd wordt zal het sparen eigenlijk ook wel tegenvallen.

Huur heeft als voordeel dat het direct opzegbaar is en handig is voor de korte termijn. Maar het is de bedoeling dat we iets kopen voor de lange termijn, niet iets dat over 5 of 6 jaar alweer in de verkoop gaat (althans: dat is niet de intentie, tenzij je ineens een vijfling verwacht ).

RemcoDelft schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 14:13:
[...]

Kan je dit uitleggen? Bedoel je dat de radiatoren te klein zijn om slechts 1 kamer warm te krijgen? Of heb je 1 knop per verdieping?

Het is 1 knop per verdieping, dus je regelt per verdieping de temperatuur. Je kan dus niet zeggen dat je slaapkamer en kantoortje wel gestookt moet worden maar de badkamer niet. Het is alles of niets, niet heel handig vind ik.

[...]

Heb je onderhoud en belastingen ook meegenomen in die maandbedragen?

Het onderhoud en belastingen heb ik niet meegenomen, maar wat betreft het onderhoud is het eigenlijk best simpel: het zal niet buitensporig duur zijn omdat de vader van m'n vriendin werkzaam is in de bouw en dus verdomd handig is. Het onderhoud en belastingen is altijd duurder dan bij huurwoningen, maar er dient wel de kanttekening geplaatst worden dat woningcoörporaties aangekondigd hebben de komende jaren slechts "minimaal en hoognodig onderhoud uit te voeren." Het zal dus niet meer zo superdeluxe zijn zoals het was.

Ik denk niet dat we meteen over 1 maand al gaan verhuizen, of binnen 2-3 maanden een huis gekocht hebben (kans is groter dat dit eind van het jaar zal zijn), maar voor de huurwoning moeten we vóór vrijdag besloten hebben. Maar voor die woning hebben we beiden geen "wow"-gevoel. Maar ja: de tijdsdruk naait me nogal op lijkt wel.

[ Voor 44% gewijzigd door Bart-Willem op 25-01-2013 20:32 ]

[Fiber]

Vanwaar die tijdsdruk? Is er dan zoveel belangstelling voor die veertig huurhuizen dat ze na vrijdag allemaal weg zijn als je niet direct toehapt?

[ Voor 3% gewijzigd door Fiber op 25-01-2013 22:05 ]

[JvS]

Tja, dan zullen de volgende 40 wel mogen kiezen lijkt me?

Als jullie op korte termijn een ander huis nodig hebben voor een beperkte periode, lijkt dit me eerlijk gezegd een ideale oplossing. Mijn huurwoning kost ook zoiets en ik ben heel blij dat ik niet een huis heb gekocht wat ik nu een dezer dagen zou moeten verkopen.

Alleen als je nu een huis kunt kopen waarvan je echt zoiets hebt "Yes dit is hem!" zou ik het niet doen. Anders kan je over een jaar toch alsnog een huis kopen?

[Verwijderd]

pedorus schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 14:26:
[...]

Vreemd, niemand ziet die prijsdalingen in eigen buurt, en toch zakken de prijzen, ook met NHG

Voorbeeldje: centrum Zaandam, regio Amsterdam:
Vraagprijs 149.000
Verkoop lukt niet na een jaar, nu veiling:
Verkoopprijs 60.000

Een daling van 60% in prijs!

Eindelijk weer een normale prijs voor een huis. 132.000 gulden. Over enkele jaren waarschijnlijk ook mogelijk zonder veiling.

[Bart-Willem]

Fiber schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 22:04:
Vanwaar die tijdsdruk? Is er dan zoveel belangstelling voor die veertig huurhuizen dat ze na vrijdag allemaal weg zijn als je niet direct toehapt?

Ja, er zijn 180 reacties op binnengekomen en eigenlijk moest het maandag of dinsdag al "rondgemaakt" worden, ware het niet dat we die dagen niet konden. Dus voorlopig staat de afspraak voor gegevenscontrole en (eventueel) tekenen op vrijdag. Als wij weigeren, dan heeft nummer 41 mazzel (er zijn 40 woningen en dus 40 man uitgenodigd voor bezichtigingen).

JvS schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 22:30:
Tja, dan zullen de volgende 40 wel mogen kiezen lijkt me?

Als jullie op korte termijn een ander huis nodig hebben voor een beperkte periode, lijkt dit me eerlijk gezegd een ideale oplossing. Mijn huurwoning kost ook zoiets en ik ben heel blij dat ik niet een huis heb gekocht wat ik nu een dezer dagen zou moeten verkopen.

Alleen als je nu een huis kunt kopen waarvan je echt zoiets hebt "Yes dit is hem!" zou ik het niet doen. Anders kan je over een jaar toch alsnog een huis kopen?

Het is niet zo dat we met een woningnood zitten. Nu is de huidige woning veels te klein (ruime studio, gelukkig aparte keuken en flinke berging, maar met 2 man niet ideaal net alsof je in een hotelkamer woont), maar ik zou het wel nog een jaar uit kunnen houden als het moet.

Als ik rondkijk op Funda heb ik al een Top-5 met woningen die zeer waarschijnlijk in ons budget vallen en al voldoen aan onze (niet al te grote) eisen. Het is alleen wel slim om meer te gaan bezichtigen zodat we een beter besef en gevoel krijgen met wat er qua indeling moet zijn. De woning die we gisteren bekeken hadden, had een nogal ongelukkige indeling qua woonkamer en keuken: megasmalle keuken (meer een tunnel) waardoor je eethoek volledig in de woonkamer geplaatst moet worden, maar dat past weer niet tenzij je je bank tegen de tv aan drukt onderhand (kon alleen in breedte want beide lengtes zijn onbruikbaar door deuren en raampartijen). Daarom hebben we ook geen "wow-gevoel" bij de bekeken woning. Dit weekend gaan we sowieso 2 koopwoningen bekijken met een open huis.

[ Voor 20% gewijzigd door Bart-Willem op 25-01-2013 22:50 ]

[RemcoDelft]

Bart-Willem schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 20:25:
Het is 1 knop per verdieping, dus je regelt per verdieping de temperatuur. Je kan dus niet zeggen dat je slaapkamer en kantoortje wel gestookt moet worden maar de badkamer niet. Het is alles of niets, niet heel handig vind ik.

Zijn ze nu aan het bezuinigen op knoppen? Wat een armoe is dat zeg! Slaapkamer koud, studeerkamer/kinderkamer warm, lijkt me toch niet te veel gevraagd?

[Verwijderd]

De hypotheekrente op nieuwbouwwoningen is (onbedoeld) afgeschaft..... http://www.telegraaf.nl/d...met_hyptheekregels__.html

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op zaterdag 26 januari 2013 @ 08:04:
De hypotheekrenteaftrek op nieuwbouwwoningen is (onbedoeld) afgeschaft..... http://www.telegraaf.nl/d...met_hyptheekregels__.html

Klinkt logisch zoals het daar staat. Lijkt me simpelweg een gevolg van het veel te ingewikkeld maken van een opeenstapeling van regeltjes. Tijd om from scratch te beginnen: schone lei, eenvoudige regels.

[redwing]

Verwijderd schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 22:33:
[...]
Eindelijk weer een normale prijs voor een huis. 132.000 gulden. Over enkele jaren waarschijnlijk ook mogelijk zonder veiling.

Die gulden is toch echt al weer heel wat jaartjes geleden afgeschaft. Prijzen vergelijken met toen is al lang onmogelijk tenzij je de inflatie meeneemt. Over enkele jaren zijn dat soort prijzen nog steeds niet mogelijk aangezien door het tekort aan huizen de prijzen vanzelf weer gaan stijgen als de crisis afneemt.

[redwing]

Myrdreon schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 19:22:
Kopen zit je namelijk aan vast (restschuld, inlevering van flexibiliteit etc), je gaat niet zomaar naar huren toe. Huren kan je morgen opzeggen en alsnog kopen. Bij kopen vs huren moet je altijd naar 2 tijdseenheden kijken, er is niks wat je tegenhoudt eerst te huren en daarna pas te kopen.

Dan nog miste je in je berekening het belangrijkste verschil en dat is dat je bij kopen je hypotheek aflost (al dan niet via een spaarregeling). Daarmee wordt zelfs 8% daling goedgemaakt. Daarnaast gaan de huurprijzen ieder jaar omhoog (wat ook al snl de helft van die 8% daling weer compenseert) terwijl je hypotheek niet zal veranderen. Je moet ook nu nog simpelweg bedenken of je ergens langere tijd wilt gaan wonen of niet en of je flexibel wil zijn. De kosten zijn zelfs nu niet echt verschillend tussen huren en kopen.

Verder is die 8% wel degelijk een eerlijk beeld omdat mensen door die 2 regelingen misschien wel net iets eerder een woning gingen kopen, maar de regeling was niet aantrekkelijk genoeg om een huis te kopen als je dat al niet van plan was. Echt veel verschil hebben ze dus niet gemaakt.

[jesselyn]

Verwijderd schreef op zaterdag 26 januari 2013 @ 08:04:
De hypotheekrente op nieuwbouwwoningen is (onbedoeld) afgeschaft..... http://www.telegraaf.nl/d...met_hyptheekregels__.html

Is dat voor nieuwbouwhuizen die nog aangekocht moeten worden? Of geldt dit nu ook voor huizen waarvan ze in 2012 al begonnen zijn met bouwen?

[pedorus]

jesselyn schreef op zaterdag 26 januari 2013 @ 10:55:
Is dat voor nieuwbouwhuizen die nog aangekocht moeten worden? Of geldt dit nu ook voor huizen waarvan ze in 2012 al begonnen zijn met bouwen?

Volgens mij vallen verkopen uit 2012 (incl. nog niet afgebouwde huizen) gewoon nog onder de oude regels. Die schuld was nml al onvermijdelijk voor 1 januari.

We zitten nu 25 dagen na het ingaan van de regels, dus pas na 7 maanden na het opstellen ofzo trekt de sector aan de bel? Lijkt me gaan over een kunstmatige constructie waar we toch vanaf moeten, bijkomende voordelen. Desnoods kan de uitgespaarde HRA worden ingezet om nieuwbouw te simuleren. Sowieso wel een goed idee, tijdelijk een bedrag uitkeren aan gemeentes per nieuw verkochte kavel, trek de bouw ook nog eens aan. Voorkomt dat gemeenten bouwgrond maar 10 jaar te hoog op de balans laten staan om maar niet af te hoeven schrijven.

[redwing]

pedorus schreef op zaterdag 26 januari 2013 @ 11:51:
[...]
Lijkt me gaan over een kunstmatige constructie waar we toch vanaf moeten, bijkomende voordelen.

Niet echt, wat er gebeurt is dat je een aannemer de grond laat kopen waar jouw huis op gebouwd gaat worden. Daarna gaat hij bouwen en zodra er bep. stukken klaar zijn wordt het aan jou overgedragen tegen een bepaald afgesproken bedrag. Wat er nu gebeurt is dat de aannemer zodra hij de grond koopt jou in principe nog niets laat betalen voor de grond zelf maar wel de rente die hij moet betalen. De kosten van de grond krijgt hij nl. betaald als je huis af en goedgekeurd is.

Die lening waar het hier nu om gaat is dus eigenlijk niets meer dan een hypotheek voor je huis en zou dus aftrekbaar moeten zijn. Als je daarnaast ziet dat je uiteindelijke hypotheek op je huis ook niet meer aftrekbaar is kun je natuurlijk wel voorstellen dat er iets niet klopt (al is het wel een snelle oplossing om de HRA weg te krijgen )

[RemcoDelft]

redwing schreef op zaterdag 26 januari 2013 @ 12:13:
[...]

Niet echt, wat er gebeurt is dat je een aannemer de grond laat kopen waar jouw huis op gebouwd gaat worden. Daarna gaat hij bouwen en zodra er bep. stukken klaar zijn wordt het aan jou overgedragen tegen een bepaald afgesproken bedrag. Wat er nu gebeurt is dat de aannemer zodra hij de grond koopt jou in principe nog niets laat betalen voor de grond zelf maar wel de rente die hij moet betalen. De kosten van de grond krijgt hij nl. betaald als je huis af en goedgekeurd is.

Dat is wel degelijk een kunstmatige constructie. Je begint je auto toch ook niet te betalen zodra de fabriek de eerste plaat staal besteld?
Daar kan je vrij eenvoudig vanaf door bouwers niet 500 huizen tegelijk te laten bouwen (gedurende meerdere jaren), maar gewoon 1 of enkele huizen tegelijk neer te zetten (in enkele maanden), en volledig te betalen bij oplevering. Boter bij de vis

[redwing]

RemcoDelft schreef op zaterdag 26 januari 2013 @ 12:47:
[...]
Dat is wel degelijk een kunstmatige constructie. Je begint je auto toch ook niet te betalen zodra de fabriek de eerste plaat staal besteld?

Jij wilt dat de aannemer op een bepaalde plek gaat bouwen. Daarvoor moet de aannemer investeren en dan kun je dat op de simpele manier regelen zoals nu gebeurt. Of de aannemers gaan je achteraf de rente ook aanrekenen waarna je veel meer moet betalen (langere rente + rente op rente). Het enige wat er dan gebeurt is dat je achteraf meer moet betalen dan je nu in het totaal betaald.

De constructie is op zich dus redelijk makkelijk om te zetten alleen gaat dat ons geld kosten.

Daar kan je vrij eenvoudig vanaf door bouwers niet 500 huizen tegelijk te laten bouwen (gedurende meerdere jaren), maar gewoon 1 of enkele huizen tegelijk neer te zetten (in enkele maanden), en volledig te betalen bij oplevering. Boter bij de vis

Liever niet aangezien huizen dan alleen nog maar duurder worden.

[ Voor 10% gewijzigd door redwing op 26-01-2013 13:15 ]

[RemcoDelft]

redwing schreef op zaterdag 26 januari 2013 @ 12:57:
Liever niet aangezien huizen dan alleen nog maar duurder worden.

Gezien de residuele grondwaardeberekening was dat helemaal niet nodig geweest: meer arbeid voor hetzelfde huis ==> meer werkgelegenheid ==> iets lagere grondprijs ==> zelfde verkoopprijs. Lijkt me ideaal om wat flexibeler te zijn.

[pedorus]

redwing schreef op zaterdag 26 januari 2013 @ 12:13:
Wat er nu gebeurt is dat de aannemer zodra hij de grond koopt jou in principe nog niets laat betalen voor de grond zelf maar wel de rente die hij moet betalen. De kosten van de grond krijgt hij nl. betaald als je huis af en goedgekeurd is.

Het lijkt me toch echt een kunstmatige constructie. Normaal gesproken betaal je de aannemer of bekostig je je eigen bouwkosten uit een bouwdepot bij je bank. In deze constructie heb je een lening bij de projectontwikkelaar. Deze lening wordt later geherfinancierd bij je bank.

Het kan bijna niet anders of deze constructie is bedacht om wat geld weg te halen bij de fiscus..

page404 schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 17:39:
het a) nog steeds koffiedik kijken is hoe zowel de koop- als huurmarkt zich ontwikkelt,

Het lijkt me juist erg duidelijk wat de huizenprijzen gaan doen. Het is dat je niet makkelijk kan speculeren op een daling van de huizenprijs (afgezien van geen huizen bezitten), anders had ik dit gedaan. Helaas is short gaan of putopties kopen op de PBK niet mogelijk.. Of heeft er iemand suggesties?

Onze minister van wonen, Stef Blok, aan het woord (bijna letterlijk, emphasis mine):

quote: http://www.bnr.nl/nieuws/...ernatief-voor-woningmarkt

We hebben de afgelopen jaren natuurlijk in Nederland een enorme kredietluchtbel gehad, juist in de huizenmarkt. Toen ik mijn eerste huis kocht, eind jaren '80, kon je drie keer je bruto inkomen lenen en dat van je partner werd voor de helft meegeteld. Dat werd uiteindelijk zes keer beide inkomens. Daardoor zijn die huizen ontzettend duur geworden, en dat was ook nog in de vorm van die aflossingsvrije hypotheken. Daar heeft de bouwsector natuurlijk ook van kunnen profiteren; er was veel meer geld in omloop voor huizen, maar er zijn toch ook echt een hoop mensen potentieel in problemen gekomen; u wijst al op de restschulden. Dus het is echt onvermijdelijk dat we nu zeggen: We gaan weer terug naar wat in de rest van de wereld gebruikelijk is - je lost gewoon af op je hypotheek. Wat gold voor onze ouders, misschien onze grootouders als ze een huis hadden: Je lost af op je hypotheek. En in die overgang, ja dat geeft spanning, dat realiseer ik me.

(op 2:02 van fragment)

[ Voor 6% gewijzigd door pedorus op 26-01-2013 14:03 . Reden: echte bron gevonden, relevante deel duidelijk ]

[redwing]

RemcoDelft schreef op zaterdag 26 januari 2013 @ 13:23:
[...]
Gezien de residuele grondwaardeberekening was dat helemaal niet nodig geweest: meer arbeid voor hetzelfde huis ==> meer werkgelegenheid ==> iets lagere grondprijs ==> zelfde verkoopprijs. Lijkt me ideaal om wat flexibeler te zijn.

Als dat zo toch eens zou werken he..... Meestal is het heel wat simpeler : Meer arbeid => meer kosten => jij meer betalen

pedorus schreef op zaterdag 26 januari 2013 @ 13:34:
[...]

Het lijkt me toch echt een kunstmatige constructie. Normaal gesproken betaal je de aannemer of bekostig je je eigen bouwkosten uit een bouwdepot bij je bank. In deze constructie heb je een lening bij de projectontwikkelaar. Deze lening wordt later geherfinancierd bij je bank.

Het kan bijna niet anders of deze constructie is bedacht om wat geld weg te halen bij de fiscus..

Tuurlijk, daarnaast heeft de aannemer veel minder risico omdat jij rechtstreeks bij hem in de schuld staat en er geen bank tussen zit. Het is echter eigenlijk precies hetzelfde als een lening bij de bank maar dan toevallig bij een aannemer. De oplossing is volgens mij ook simpel omdat als je die lening af gaat lossen je wel weer voor HRA in aanmerking komt.

En inderdaad zullen de huizenprijzen gaan dalen de komende paar jaren, daar valt weinig aan te speculeren.

[Fiber]

Aannemers en projectontwikkelaars moeten sowieso niet voor bankje gaan spelen, daar hebben we al banken voor. Dus je neemt gewoon een hypotheek en/of bouw-depot en daarmee koop je zelf de grond en betaal je de aannemer, ontwikkelaar, etc.

Maar ach, storm in een glas water, check de bron en wie er mee aan komt zetten en je weet al genoeg: Iets met happen naar Peijnenburg en het voeren van bepaalde wezens...

[redwing]

Fiber schreef op zaterdag 26 januari 2013 @ 14:28:
Maar ach, storm in een glas water, check de bron en wie er mee aan komt zetten en je weet al genoeg: Iets met happen naar Peijnenburg en het voeren van bepaalde wezens...

Tja, dan nog blijft het erg slordig. Het lijkt me echter ook logisch dat de belastingdienst dit gewoon goedkeurt voor de HRA dus een storm in een glas water is het zeker.

[Bart-Willem]

RemcoDelft schreef op zaterdag 26 januari 2013 @ 00:44:
[...]

Zijn ze nu aan het bezuinigen op knoppen? Wat een armoe is dat zeg! Slaapkamer koud, studeerkamer/kinderkamer warm, lijkt me toch niet te veel gevraagd?

Kennelijk wel. In mijn geval is het niet handig: ik zal waarschijnlijk de gehele dag op 1 kamertje achter de pc zitten (werk vooral vanuit huis) en wil het dan warm hebben. Om dan meteen de badkamer/hal/slaapkamer/anderekamer ook vol te stoken slaat nergens op. Het is een energiezuinig systeem, maar tegelijkertijd extreem onzuinig omdat je alleen per verdieping kan stoken. Iets met verkeerde zuinigheid.

M'n vriendin en ik hebben min of meer al besloten het huren niet te gaan doen, omdat we geen zin hebben om een hoop geld erin te stoppen (moet nog veel aan gebeuren) en over 3-4 jaar weer te gaan verhuizen omdat we dan alsnog gaan kopen. Dan hebben we liever iets bestaands (zie onhandigheid met HRA bij nieuwbouw hierboven) wat al zo goed als instapklaar is en meteen tig jaar vooruit kunnen. Maar eerst nog een paar dagen doormalen.

Ander argument: de verhuizing naar dat huurgebeuren zou ook net iets te vroeg komen. Ik heb wel wat spaarcenten, maar m'n vriendin maar een klein beetje en juist nu kan ze veel sparen. Maar dan hebben we wel tot mei/juni nodig om een leuk spaarsaldo op te bouwen voor inrichting etc. Als je dan in maart al moet verhuizen is dat niet zo handig zeg maar (ook i.v.m. dubbele huurlasten omdat je niet in een halve dag tijd verhuist en vloeren/muren/etc gefixt hebt).

[RemcoDelft]

Bart-Willem schreef op zaterdag 26 januari 2013 @ 15:35:
[...]
Kennelijk wel. In mijn geval is het niet handig: ik zal waarschijnlijk de gehele dag op 1 kamertje achter de pc zitten (werk vooral vanuit huis) en wil het dan warm hebben. Om dan meteen de badkamer/hal/slaapkamer/anderekamer ook vol te stoken slaat nergens op. Het is een energiezuinig systeem, maar tegelijkertijd extreem onzuinig omdat je alleen per verdieping kan stoken. Iets met verkeerde zuinigheid.

Is dat vloerverwarming of toch radiatoren? Bij radiatoren zou je nog een voetventiel dicht kunnen draaien.

M'n vriendin en ik hebben min of meer al besloten het huren niet te gaan doen, omdat we geen zin hebben om een hoop geld erin te stoppen (moet nog veel aan gebeuren)

Alternatief: huur iets bestaands! Wij zijn in 1 dag verhuisd, op de dag dat we de sleutel hadden. Ik heb alleen (later!) 1 gordijn vervangen door een donkerder exemplaar, en verder wat kleine klusjes (lekkende gootsteen, kapstok los, dat soort dingen).
Het zijn met name de "sociale" corporaties die willen dat gordijnrails en vloeren weer verwijderd worden, waarna de volgende opnieuw kan beginnen. Commercieel blijft dat (vaak) gewoon liggen, gestoffeerd huren dus.

ook i.v.m. dubbele huurlasten omdat je niet in een halve dag tijd verhuist

Halve dag voor mij, halve dag voor mijn (toen nog) vriendin
Qua muren/vloeren etc. hoeft het ook geen maanden te duren, zeker bij nieuwbouw. Zorg dat de woonkamer klaar is, dan kan je er in principe al in. Of doe het hele huis in een paar dagen.

*Edit*: na het typen realiseer ik me dat dit wellicht beter bij Ervaring met huis kopen deel 6 past...

[ Voor 3% gewijzigd door RemcoDelft op 26-01-2013 16:51 ]

[Señor Sjon]

pedorus schreef op zaterdag 26 januari 2013 @ 11:51:
[...]

Volgens mij vallen verkopen uit 2012 (incl. nog niet afgebouwde huizen) gewoon nog onder de oude regels. Die schuld was nml al onvermijdelijk voor 1 januari.

We zitten nu 25 dagen na het ingaan van de regels, dus pas na 7 maanden na het opstellen ofzo trekt de sector aan de bel? Lijkt me gaan over een kunstmatige constructie waar we toch vanaf moeten, bijkomende voordelen. Desnoods kan de uitgespaarde HRA worden ingezet om nieuwbouw te simuleren. Sowieso wel een goed idee, tijdelijk een bedrag uitkeren aan gemeentes per nieuw verkochte kavel, trek de bouw ook nog eens aan. Voorkomt dat gemeenten bouwgrond maar 10 jaar te hoog op de balans laten staan om maar niet af te hoeven schrijven.

Niet heel fair, veel mensen hadden verwacht dat deze regeling Rutte II niet ging halen, aangezien Rutte zogenaamd als een blok voor de HRA ging staan. Jammer dat ie dit op de verkiezingsdag zelf al overboord heeft gegooid; nog sneller dan het AOW verhaal van Wilders in 2010 en er eigenlijk nog een schepje bovenop doet. Effectief halveer je de HRA door het aflossen en daar bovenop wordt ook nog eens het percentage verlaagd. Verder is de regeling pas ergens in december door de Eerste Kamer vastgesteld, waarbij ook nog eens kantekeningen van de EK kwamen. Dus die 7 maanden is misschien 7 dagen geweest tussen akkoord EK en het ingaan van de regeling. IMO heel slordig en de opbrengsten zijn ook niet van dien aard dat het gerushed diende te worden.

RemcoDelft schreef op zaterdag 26 januari 2013 @ 12:47:
[...]

Dat is wel degelijk een kunstmatige constructie. Je begint je auto toch ook niet te betalen zodra de fabriek de eerste plaat staal besteld?
Daar kan je vrij eenvoudig vanaf door bouwers niet 500 huizen tegelijk te laten bouwen (gedurende meerdere jaren), maar gewoon 1 of enkele huizen tegelijk neer te zetten (in enkele maanden), en volledig te betalen bij oplevering. Boter bij de vis

Uhm ja... dus... je hebt geen idee wat dat betekent voor de prijs van een huis, maar begin maar te denken aan prijzen +10-20% minimaal. Ook gaat dat verdomde lastig in een rijtje, want er zijn meer dan zat mensen van wie het allemaal niet zo spectaculair hoeft. Laat staan dat een gemeente helemaal niet per kavel wil doorleveren of met 100 man in gesprek zijn over een project. Dan is een goedkoper serieproduct ook niet te vergelijken met een huis.


Het verhaal in de Gele Raaf spitst zich op de rente tussen aankoop van de woning en notarieel transport (indien die termijn al verlopen is) en eventueel als de start bouw al geweest is als ik het goed begrijp.
Ik vind het wel erg vergezocht ('herfinanciering van een lening'). Als ik de Woningborg overeenkomsten erbij pak (zijn overal wel te vinden), dan is hier geen sprake van een lening van de ontwikkelaar/bouwer. Er wordt een rentevergoeding overeengekomen op de termijnen die door de ontwikkelaar voorgefinanciert zijn richting de aannemer. Om dat gelijk weer als geldlening te bombarderen... dan kan je aan de gang blijven door de rentecomponent te gaan achterhalven van je keukenaankoop ofzo...

[Bart-Willem]

RemcoDelft schreef op zaterdag 26 januari 2013 @ 16:50:
[...]

Is dat vloerverwarming of toch radiatoren? Bij radiatoren zou je nog een voetventiel dicht kunnen draaien.

Zit geen vloerverwarming in, en de radiatoren zit niets van ventielen of knoppen omdat "het allemaal centraal geregeld is" (lees: per verdieping en de rest van het systeem is dan op de regelmeuk boven aangesloten).

[...]

Alternatief: huur iets bestaands! Wij zijn in 1 dag verhuisd, op de dag dat we de sleutel hadden. Ik heb alleen (later!) 1 gordijn vervangen door een donkerder exemplaar, en verder wat kleine klusjes (lekkende gootsteen, kapstok los, dat soort dingen).
Het zijn met name de "sociale" corporaties die willen dat gordijnrails en vloeren weer verwijderd worden, waarna de volgende opnieuw kan beginnen. Commercieel blijft dat (vaak) gewoon liggen, gestoffeerd huren dus.


[...]

Halve dag voor mij, halve dag voor mijn (toen nog) vriendin
Qua muren/vloeren etc. hoeft het ook geen maanden te duren, zeker bij nieuwbouw. Zorg dat de woonkamer klaar is, dan kan je er in principe al in. Of doe het hele huis in een paar dagen.

*Edit*: na het typen realiseer ik me dat dit wellicht beter bij Ervaring met huis kopen deel 6 past...

Inderdaad, iets bestaands huren is logischer en vergt minder investeringen. Ware het niet dat de wachtlijsten langer zijn (alhoewel bij dit weigeren we ook iets anders in die regio kunnen pakken, alleen wil ik eigenlijk niet in die regio wonen). Het opzeggen hier gaat sowieso per maand, dus als je 1 maart opzegt ga je er pas 1 april uit, en als je per 1 maart die ander pas krijgt (of bijvoorbeeld 8 maart) dan zit je sowieso eventjes met dubbele lasten.

[Xanaroth]

Dat verhaal over nieuwbouw is bizar. Wat een onzin hebben die bouwertjes toch bedacht om maar geld binnen te harken! Hoop dat ze vooral de regels niet aanpassen.

In de normale wereld, zegmaar alle producten van 0,01 tot 1,000,000,000 euro, is het normaal dat je betaald op aflevering. In dat bedrag zitten alle kosten die de leverancier maakt (dus evt rentekosten om dingen voor te schieten, zitten daar gewoon in).

Wat hier dus gebeurde, was dat ze geen totaalprijs vroegen, zodat ze uiteindelijk meer geld konden opstrijken. Mooi dus dat dat wordt aangepakt, die prijs waar je je handtekening zet moet het eindbedrag zijn, en evt extra kosten zijn nou eenmaal risico's die een leverancier neemt. Immers, als het goedkoper blijkt te zijn geworden door gunstige wisselkoers ofzo, krijg je het voordeel toch ook niet terug?

Echt weer lekker eenzijdig, goede zaak dat dit soort onzinpraktijken worden aangepakt. Jammer alleen dat je kopers eerst in de portemonee moet raken voordat ze de contracten echt gaan lezen.

[ Voor 10% gewijzigd door Xanaroth op 27-01-2013 13:37 ]

[RemcoDelft]

Myrdreon schreef op zondag 27 januari 2013 @ 13:36:
In de normale wereld, zegmaar alle producten van 0,01 tot 1,000,000,000 euro, is het normaal dat je betaald op aflevering. In dat bedrag zitten alle kosten die de leverancier maakt (dus evt rentekosten om dingen voor te schieten, zitten daar gewoon in).

Maar juist in die normale wereld zorgt concurrentie voor gezonde verhoudingen, en dat ontbreekt bij de woningbouw.

[Señor Sjon]

Jongen jongens, lees je nou eerst in in de contracten en inner workings voordat je ongenuanceerd gaat roepen.

Een huis is de duurste aankoop in je leven en niet vergelijkbaar met een pak melk. Een paar ton voorfinancieren en dan een koper die van de aardbodem 'verdwenen' is, doe je ook maar één keer. Of zijn al die ICTers die hier zitten ook akkoord met het betalen van een tonnen kostend project op de dag dat het systeem live gaat bij de klant? Dus dat je een jaar werk doet en dan pas betaald wordt? Daarbij werk je ook in betaaltermijnen of maandelijkse fee. Dus niet met zijn allen hyporcriet gaan zitten wezen dat de bouwsector maar wel een jaar op zijn geld moet wachten. Kan wel hoor, dan betaal je 200k * 7% = 14.000 euro extra voor je woning. Het is goedkoper om tegen je eigen hypotheek de termijnen te betalen dan de rentevergoeding van de bouwer. Die betaalt gewoon zijn leveranciers en personeel, dus hij is dat geld ook kwijt. Kom niet aan met Euribor o.i.d., de bouw betaalt zelf ook forse rentes.

@Mydreon
A: je koopt een woning bij de makelaar.
B: grond is in bezit van gemeente of ontwikkelaar
C: aannemer bouwt woning.
Je sluit een contract om de grond geleverd te krijgen (koopovereenkomst) en de woning te bouwen (aannemingsovereenkomst). DIt kan bij een ontwikkelende bouwer ook gecombineerd zijn en dan krijg je een koop-/aannemingsovereenkomst. Ook kan de grond rechtstreeks van de gemeente komen via een ABC levering (A=gemeente > B=ontwikkelaar > C=koper). Dit is een doorlevering van de ontwikkelaar naar de koper vanuit de overeenkomst die de ontwikkelaar met de gemeente heeft.

Stel je het volgende voor:
ontwikkelaar heeft grond in bezit.
Start verkoop 1-9-2010
Grond rentedragend vanaf 1-1-2011.
Als de grond transporteert naar koper na 1 januari 2011, dan betaalt de koper rente bij transport aan de ontwikkelaar vanwege het laat afnemen van de grond. Dit gebeurt vaak als men later in een project instapt en is ook gewoon onderhandelbaar. De ontwikkelaar heeft ook rente over de grondfinanciering en met een koopovereenkomst is de grond gewoon verkocht. Dus hij wil ervan af. Voor de koper is het ook een vorm van onderpand om de grond in bezit te hebben.

Ten tweede heb je een rente voor reeds vervallen bouwtermijnen. Die zijn ook rentedragend 14 dagen na het vervallen ervan. De ontwikkelaar krijgt ook gewoon een factuur van de aannemer voor de bouwtermijnen van die woning die niet verkocht is, maar wel noodzakelijk in het rijtje om te bouwen. Over deze voorfinanciering rekent hij een percentage aan de latere koper (wederom, onderhandelbaar). Dat heeft ook een reden, anders benadeel je de early adopters in het project. Anders loont het om zo laat mogelijk in een project te stappen, maar dan is er helemaal geen project. Dus kip/ei probleem.

Leesvoer:
Woningborg overeenkomsten nieuwbouw
http://www.woningborggroe...overeenkomsten-nieuwbouw/
http://www.woningborggroe...materiaal-en-formulieren/

[Verwijderd]

hier een goed voorbeeld hoe absurd soms vraagprijzen kunnen zijn:
http://www.funda.nl/koop/...estraat-94/fotos/#foto-15

meer dan 4000m2 voor een woninkje aan de rand van Utrecht. Wat bezielt die verkoper om dit te vragen??

[_l_Arjan_l_]

Is dat absurd gezien de alternatieven die je hebt in Utrecht? Volgens de hypotheekberekening op funda is de netto maandlast 610 euro (150k lening, annuitair). Voor 610 euro kun je niet per direct iets vergelijkbaars huren per maand in Utrecht in de vrije sector.

edit: Vergelijkbare woningen zijn 10% lager geprijsd op funda. Dus zo'n woning kun je waarschijnlijk voor ~130k krijgen.

[ Voor 21% gewijzigd door _l_Arjan_l_ op 27-01-2013 17:03 ]

[Fiber]

Verwijderd schreef op zondag 27 januari 2013 @ 16:51:
hier een goed voorbeeld hoe absurd soms vraagprijzen kunnen zijn:
http://www.funda.nl/koop/...estraat-94/fotos/#foto-15

meer dan 4000m2 voor een woninkje aan de rand van Utrecht. Wat bezielt die verkoper om dit te vragen??

Tja, strak, modern, netjes, etc. maar veel te klein. De prijs kan ik niet beoordelen, maar ik vind hem wel erg krap. Doe deze indeling op 50 m² dan begint het er op te lijken. Vooral die slaapkamer kan gewoon niet voor een modern appartement.

[Wilke]

35 m2, wow. Midden in het centrum kan ik me er nog iets bij voorstellen, maar dit is dus op een kwartier fietsen (4 km) van de binnenstad.

[Bartjuh]

Hypotheekschuld voor het eerst gedaald (sinds meting 2003) in november met 160 miljoen euro:
http://www.nu.nl/geldzake...schuld-eerst-gedaald.html

Maar in december groeide deze weer met 900 miljoen euro

De onderliggende waarde van de huizen is de afgelopen jaren flink afgenomen, maar de schuld is dus tot nu toe blijven stijgen. Klinkt niet gezond.

[Xanaroth]

Bartjuh schreef op maandag 28 januari 2013 @ 11:31:
Hypotheekschuld voor het eerst gedaald (sinds meting 2003) in november met 160 miljoen euro:
http://www.nu.nl/geldzake...schuld-eerst-gedaald.html

Maar in december groeide deze weer met 900 miljoen euro

De onderliggende waarde van de huizen is de afgelopen jaren flink afgenomen, maar de schuld is dus tot nu toe blijven stijgen. Klinkt niet gezond.

Dat niet gezonde moet je met een korrel zout nemen, aangezien >50% van de hypotheken aflossingsvrije vormen heeft. Die verdwijnen dus pas over 20-30 jaar (samen met zeer vermakelijke tv programma's, over mensen die alles doen om van de schuld af te komen).

Die 160 miljoen krimp (en vooral de trend vanaf 2011) is wel interessant. Lijkt erop dat december even een trendbreuk was door afloop van de 'oude' regels, maar dat we dit jaar consequent dalingen gaan zien. En gezien de snelheid/hoeveelheid, zou ik haast durven zeggen dat het voor een groot deel komt door voortijdige aflossingen die steeds normaler worden.

Immers is het aantal verkopen de laatste jaren redelijk constant, dus moet er een andere oorzaak zijn voor de ommezwaai sinds 2011.

[ Voor 13% gewijzigd door Xanaroth op 28-01-2013 11:55 ]

[JvS]

Wilke schreef op maandag 28 januari 2013 @ 10:45:
35 m2, wow. Midden in het centrum kan ik me er nog iets bij voorstellen, maar dit is dus op een kwartier fietsen (4 km) van de binnenstad.

Slaat helemaal nergens op. Ik woon in Utrecht en weet dat dit voor een fatsoenlijke woning inderdaad gewoon een 20% "Utrecht toeslag" kan schelen. Ik betaal dat ervoor. Maar dit slaat werkelijk alles.

Bij mij om de hoek zijn ze nu ook aan het "nieuwbouwen". Daar kan je een vergelijkbaar appartement kopen, maar dan in "Leuke stijl", op fiets/loopafstand van het station en vlakbij het centrum:

http://www.funda.nl/koop/...rstraat-1-d/omschrijving/

Niet dat ik die zou kopen overigens. Maar alvast een HEEL stuk beter dan dat ding in Maarssen-Zuid .

[TheJason]

Ik zat uit nieuwsgierigheid het Rabobank Hypotheek dossier in te vullen om te kijken wat ongeveer de maandelijkse kosten zijn en wat ik ongeveer zou kunnen lenen met mijn inkomen.

Vroeger was het volgens mij zo dat een studieschuld nog niet werd meegerekend maar tegenwoordig is dit wordt zo te zien hier wel rekening mee gehouden.

Kennelijk kan je bijna 2x de studieschuld minder lenen doordat je een studieschuld hebt. Dit scheelt behoorlijk kwam ik achter.

Ik vraag mij af hoeveel toekomstige starters dit al weten. Stel je hebt 4 jaar gewerkt na het studeren en verdient met een vast contract 3000 en je hebt daarbij een studieschuld van 12.500 euro dan is je maximale leenbedrag 142.200 euro lenen. Zonder studieschuld is je maximale leenbedrag 166.200.

Het wordt zo mogelijk ook wel interessant om je studieschuld versneld te gaan aflossen.

[JvS]

Heb zelf ook studieschuld. Wel terecht denk ik.

[TheJason]

Ja dat denk ik ook wel. Jammer alleen dat je dat niet wist toen je de studieschuld opbouwde. Ik denk dat ik komende 3 jaar maar ga sparen om mij studieschuld in 1 keer af te lossen.

[Bart-Willem]

Tja, beetje apart dat de Rabobank dat soort "eigen regeltjes" verzint want wettelijk gezien mag het niet eens (maar ja: wie houdt ze tegen).

Ik heb zelf ook nog een studieschuld maar wel al een groot deel tussentijds afgelost (bovenop m'n maandelijkse aflossing). Achteraf gezien dus niet slim omdat ik anders veel meer eigen spaargeld zou hebben.

[TheJason]

Je studieschuld telt volgens de berekening van de rabobank ongeveer 2 x negatief mee in je maximaal te lenen bedrag. Ingebracht eigen geld telt niet 2 x zo zwaar mee.

Stel je zou volgens die berekening 30k euro studieschuld hebben dan wordt je leenbedrag vermindert met 57k. Er wordt trouwens gerekend met de oorspronkelijke hoofdschuld en niet met de openstaande schuld. Volgens mij is het dan ook wel interessanter om als je een huis wil kopen de studieschuld zo snel mogelijk af te lossen in plaats van veel spaargeld te hebben.

De gemiddelde studieschuld is ongeveer 14.000 euro. Dit zorgt ervoor dat de huidige afstudeerders gemiddeld 27.000 minder kunnen lenen tov de starters waarbij nog geen rekening werd gehouden met de studieschuld.

De kans lijkt mij ook vrij groot dat je hierdoor ook de waarde van de starterswoningen de komende jaren ziet dalen omdat de leningscapaciteit van deze groep sterk is verminderd tov de groep starters van 3 jaar geleden en langer.

[Bart-Willem]

Het zou wel érg vreemd zijn in mijn geval om naar de hoofdschuld te kijken: die heb ik namelijk in 2 jaar tijd meer dan weten te halveren. Andere hypotheekverstrekkers beweren dat ze 2% van de schuld pakken als maandelijks aflosbedrag, maar ook dat klopt dus niet (is namelijk het driedubbele wat ik af zou moeten losssen per maand). Gelukkig is de studieschuld van m'n vriendin aanzienlijk minder, maar die moet nog beginnen met aflossen.

In ons geval kunnen we beter alleen op haar naam de hypotheek en huis kopen dus. Of mag dat weer niet van de bank?

[EXX]

Bart-Willem schreef op maandag 28 januari 2013 @ 20:33:
Tja, beetje apart dat de Rabobank dat soort "eigen regeltjes" verzint want wettelijk gezien mag het niet eens (maar ja: wie houdt ze tegen).

Waarom zouden banken geen strengere regls mogen hanteren? Dat heeft met de wettelijke regels weinig te maken. Die gaan over de maximale leensommen.

[Bart-Willem]

EXX schreef op maandag 28 januari 2013 @ 22:47:
[...]

Waarom zouden banken geen strengere regls mogen hanteren? Dat heeft met de wettelijke regels weinig te maken. Die gaan over de maximale leensommen.

Omdat de overheid zelf al geroepen heeft dat de studieschulden "leningen van een andere aard" zijn en niet te vergelijken met kredieten of creditcards.

De hypotheekverstrekker is het namelijk goed recht om zelf wel/geen vertrouwen te hebben in de kredietwaardigheid van een (potentiële) klant , maar ze behoren wel te weten dat bij een studieschuld altijd een minimum en maximum aflosbedrag heeft, bij niet volledige aflossing eventueel kwijtgescholden kan worden (alhoewel politiek anders kan doen besluiten tijdens de looptijd), en ook dat de rentes vele malen lager zijn dan bijvoorbeeld op spaarrekeningen (tenzij je in 2007/2008 afgestudeerd bent en de rente voor 5 jaar vastgelegd is, maar ik ben van 4,2% naar 0,6% gegaan). De aflossing is vaak niet heel hoog, en om dan 2x de studieschuld eraf halen is wel érg gortig (en als ze de oorspronkelijke schuld pakken zou het in mijn geval nergens op slaan, aangezien ik meer dan de helft afgelost heb de afgelopen paar jaar, mede dankzij een tussentijdse enorm grote aflossing).

Edit: vóór 1 april dit jaar móeten hypotheekverstrekkers zich houden aan de nieuwe regel dat studieschulden maximaal 0,75% (in plaats van 2%) als vaste lasten voor de studieschuld. Zie http://blog.eyeopen.nl/hy...chuld-straks-makkelijker/. Dus bij een studieschuld van 8000 Euro zou het ongeveer 60 Euro bedragen (terwijl voorheen 120 Euro berekend zou worden). In dat geval zou de studieschuld dus een minder grote invloed hebben op de hoogte van de hypotheek. Het zou dan maar 3250 Euro in de hypotheek-hoogte mogen schelen bij een schuld van 8000 Euro.

Maar ja: hoe zit het dan met mensen zoals ik die al een groot deel afgelost hebben, en van de IB-groep sowieso minder hoeven te betalen per maand?

[ Voor 22% gewijzigd door Bart-Willem op 28-01-2013 23:29 ]

[Krisp]

Bart-Willem schreef op maandag 28 januari 2013 @ 23:18:
[...]

Omdat de overheid zelf al geroepen heeft dat de studieschulden "leningen van een andere aard" zijn en niet te vergelijken met kredieten of creditcards.

Dat past de Rabobank dan goed toe, aangezien mijn Rabocard wordt aangeslagen op 5x de limiet (die ik praktisch nooit benader). Creditcards worden dus wel degelijk anders behandeld dan studieleningen.

Het is volkomen logisch dat een bank de maximum leencapaciteit afstemt met andere leningen. Dat begint al door gewoon het geleende bedrag af te trekken; het is niet voor niets een maximum. Het 'nadeel' van een studieleningen is daarbij dat deze vanuit de staat wordt uitgegeven, waardoor ik vermoed dat de staat voorgaat als schuldeiser inzake deze lening. De bank is dan nummer twee, en dat vertaalt zich in een hoger risico. De Rabobank doet dan kennelijk x2.

[Xanaroth]

http://www.huizenmarkt-ze...-de-woningmarkt/#comments

Interessante opmerking vanuit de AFM.

Als je de huidige hypotheeknorm kritisch zou bekijken en verbeteren (specifiek de Nibud berekeningen), zou de leennorm eerder kritischer (= iedereen minder hypotheek) dan ruimer moeten worden.
Tot zover de strijd van velen dat de normen verruimd moeten worden.

Schijnbaar gaan ze uit van o.a. kinderloos gezin bij bepalen van de maximale hypotheek...

[ Voor 10% gewijzigd door Xanaroth op 29-01-2013 07:48 ]

[Galactic]

We wonen niet meer in Nederland, maar ik heb van iemand gehoort, dat studiefinanciering (deel daarvan) vanaf nu geen gift meer zal zijn bij het afstuderen maar dat dit ook zou gelden als een schuld die terugbetaald dient te worden. Dat zal binnen enkele jaren ervoor zorgen dat studenten een hogere studieschuld zullen hebben. Dat gaat ook weer druk op de prijs zetten is te vermoeden.

[Arnout]

Zwaar ontopic die video, dus daarom ff inline.

Op 1:43... "druk om dat feestje door te laten gaan..." (het feestje van de stijgende huizenprijzen).

[Señor Sjon]

Myrdreon schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 07:47:
http://www.huizenmarkt-ze...-de-woningmarkt/#comments

Interessante opmerking vanuit de AFM.

Als je de huidige hypotheeknorm kritisch zou bekijken en verbeteren (specifiek de Nibud berekeningen), zou de leennorm eerder kritischer (= iedereen minder hypotheek) dan ruimer moeten worden.
Tot zover de strijd van velen dat de normen verruimd moeten worden.

Schijnbaar gaan ze uit van o.a. kinderloos gezin bij bepalen van de maximale hypotheek...

Nou zijn de AFM en het NIBUD de laatste tijd ook water en vuur. De AFM rust niet tot niemand meer een hypotheek kan krijgen.

Paar leesvoer momentjes:
Grondprijzen rapport van CPB uit 2011 (onderaan artikel).

En een kritische noot op de zelfbouwers uit de CoBouw van vorige week:

Den Haag - In het nieuwe boek met de titel Community architecture waarschuwt architect Henk van der Woude tegen vercommercialering van het particulier opdrachtgeverschap. Cobouw berichtte daarover op 8 januari jl. Volgens Jos Feijtel is er sprake van een aantal misverstanden.
Ook in de zienswijze van Henk van der Woude is, zoals vaker bij hypes, sprake van een hoge mate van oogkleppendichtheid. Onderstaand een poging om de oogkleppen weg te nemen door een vijftal misverstanden recht te zetten c.q. vijf ballonnetjes door te prikken.

Ballon 1: “Een belangrijke oorzaak (voor initiatieven voor particulier opdrachtgeverschap) is de economische crisis”, meldt het artikel. De cijfers tonen aan dat het percentage nieuwbouwwoningen dat middels particulier opdrachtgeverschap in crisistijd niet is toegenomen. De CBS-cijfers voor nieuwbouw (vergunningen particulieren) tonen aan de het aantal po-woningen even hard daalt als de totale productie (cbs.nl/StatWeb/publication/?DM). Vanaf 1981 zijn in totaal slechts 6500 woningen gebouwd op basis van particulier opdrachtgeverschap.

Ballon 2: “Een deel van de consumenten haakt af omdat hij het geld niet kan ophoesten, een ander deel haakt af omdat het (traditionele) huizenaanbod ter ver verwijderd is van zijn woonideaal”, meldt het artikel. Dat laatste suggereert dat de tweede groep afhakers massaal kiest voor een grote mate van eigen inbreng in het ontwerp van de woning. Het is echter goed om te bedenken dat van de eigenaren van de woningen die door particulier opdrachtgeverschap tot stand zijn gekomen, liefst 69 procent heeft gekozen voor een zogenaamde cataloguswoning (Woonkennis Jaarrapport 2011/12/ De Regie BV).

Ballon 3: “In Almere kunnen ook mensen met lage inkomens aan particulier opdrachtgeverschap doen”, meldt Van der Woude. Dat zal vast zo zijn, maar ook “gewone” woningen zouden in Almere goedkoper en dus meer in trek kunnen zijn als ze dezelfde subsidie (grondkosten, gunstige leningen, 40 procent van de hypotheek rentevrij) zouden krijgen. Daarnaast: de WOZ-waarde van vrijwel alle in ons land in particulier opdrachtgeverschap gebouwde woningen bedraagt tussen de € 290.000 en € 4500.000. Niet echt een prijs waar je lage inkomens verwacht. En overigens, ook in Almere worden veel minder woningen met particullier opdrachtgeverschap gebouwd dan vorige jaren.

Ballon 4: “De moderne woonconsument pikt niet langer dat de rol van architecten gemarginaliseerd is tot het ontwerpen van een woninggeveltje”. Daar valt veel over te zeggen. De keuze van 69 procent van de particuliere opdrachtgevers voor een cataloguswoning lijkt niet op veel eigen ontwerp te wijzen. Maar daarnaast is er onderzoek van Woonkennis (jaarrapport 2011/12) waaruit blijkt dat van de Nederlandse consumenten bij aankoop van een nieuw huis, slechts 7 procent kiest voor particulier opdrachtgeverschap. Maar hoe komt het eigenlijk dat architecten vaak niet die meerwaarde leverden waardoor ze de ze gemarginaliseerd werden? Weinig architecten weten echt wat wensen van consumenten zijn bijvoorbeeld over de woningplattegrond.

Ballon 5: “Het enthousiasme van grote projectontwikkelaars voor participatie doet het ergste vermoeden”. (Dit citaat is niet van Henk van der Woude, maar van de schrijver van het voorwoord, Wouter Vanstiphout - red.) Het is ook nooit goed of het deugt niet. Eerst wordt ontwikkelaars (terecht) verweten dat ze te lang wensen van consumenten hebben genegeerd. Nu doen ze dat steeds meer wel (ze zullen ook wel moeten, anders overleeft een ontwikkelaar deze barre tijden niet) en dan is het meteen een concurrentie voor de pure, reine “idealistische aanpak” en een “verShelling van het particuler opdrachtgeverschap”. Petje af voor idealisten maar een beetje realisme zou ons verder helpen.

Jos Feijtel, Ex-burgemeester, ex-corporatiedirecteur en ex-ontwikkelaar

[Bart-Willem]

Krisp schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 07:23:
[...]

Dat past de Rabobank dan goed toe, aangezien mijn Rabocard wordt aangeslagen op 5x de limiet (die ik praktisch nooit benader). Creditcards worden dus wel degelijk anders behandeld dan studieleningen.

Het is volkomen logisch dat een bank de maximum leencapaciteit afstemt met andere leningen. Dat begint al door gewoon het geleende bedrag af te trekken; het is niet voor niets een maximum. Het 'nadeel' van een studieleningen is daarbij dat deze vanuit de staat wordt uitgegeven, waardoor ik vermoed dat de staat voorgaat als schuldeiser inzake deze lening. De bank is dan nummer twee, en dat vertaalt zich in een hoger risico. De Rabobank doet dan kennelijk x2.

Dat ze er rekening mee houden snap ik wel, maar x2 slaat nergens op: bij een schuld van 8000 Euro moet je 45 tot 50 Euro per maand aflossen, terwijl de Rabobank er 16.000 Euro van afhaalt bij de hypotheek. Het zou eerlijker (en logischer) zijn als ze die 50 Euro van het bruto maandsalaris af halen in de berekeningen. En raadt eens: dat komt overeen met die 0,75% die men móet hanteren vanaf 1 april (beter gezegd: vóór 1 april moeten alle hypotheekverstrekkers dit hanteren, zo is afgesproken met de AFM). Dus de Rabobank lapt op dit moment de nieuwe regels aan de laars, iets wat ze wel vaker doen "omdat ze marktleider zijn" (en ondertussen het raar vinden dat velen hen als "arrogant" heeft bestempeld).

[Cheezus]

Het lijkt me dat een bank zelf wel mag bepalen of ze, naast wettelijk bepaalde minimum eisen, zwaardere eisen stellen aan een lening? Als het je niet bevalt kun je toch naar een concurrent stappen?

[Señor Sjon]

Concurrent?

[Arnout]

Senor Sjon schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 09:20:
Concurrent?

Ja die is wel erg pijnlijk zeg, vooral in dit topic.

[Bart-Willem]

Cheezus schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 09:19:
Het lijkt me dat een bank zelf wel mag bepalen of ze, naast wettelijk bepaalde minimum eisen, zwaardere eisen stellen aan een lening? Als het je niet bevalt kun je toch naar een concurrent stappen?

Nogmaals: die nieuwe regel is iets waar álle banken mee accoord zijn gegaan en dus eigenlijk een verplichting is (zie het artikel dat ik eerder genoemd heb). Dus de Rabobank is er ook accoord mee gegaan, maar past het nog niet toe. Ik vermoed dat ze het pas eind maart in gaan voeren.

[ph4ge]

Bart-Willem schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 09:35:
Nogmaals: die nieuwe regel is iets waar álle banken mee accoord zijn gegaan en dus eigenlijk een verplichting is (zie het artikel dat ik eerder genoemd heb). Dus de Rabobank is er ook accoord mee gegaan, maar past het nog niet toe. Ik vermoed dat ze het pas eind maart in gaan voeren.

Volgens mij is het niet zo zwart wit zoals jij het brengt. Niemand kan de RABO verplichten om een hypotheek te verstrekken als ze dat niet willen. Het is juist een goed teken dat een bank niet meer bijna automatisch het maximum bedrag verstrekt.

[Xanaroth]

Senor Sjon schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 09:10:
[...]

Nou zijn de AFM en het NIBUD de laatste tijd ook water en vuur. De AFM rust niet tot niemand meer een hypotheek kan krijgen.

Paar leesvoer momentjes:
Grondprijzen rapport van CPB uit 2011 (onderaan artikel).

En een kritische noot op de zelfbouwers uit de CoBouw van vorige week:

[...]

Water en vuur misschien, maar nu dus ook duidelijke onderbouwing erbij waarom ze het NIBUD niet konden/wouden volgen tijdens de rel vorig jaar. NIBUD wou toen per se soepelere normering doorduwen, maar nu blijkt dat de norm eigenlijk al te soepel was (technisch gezien deed de AFM dus slecht werk - ze hadden juist een strengere norm moeten verplichten richting banken, ipv slechts de verruiming tegenhouden).

Ikzelf vind het nogal wat, als de aanname van je rekenmodel onder andere is dat men uberhaupt geen kinderen heeft en ook niet neemt in de volledige 30 jaar looptijd van de hypotheek. Bij dergelijke 'fouten' kijk ik nu ook heel anders naar al die NIBUD cijfertjes.

[ Voor 6% gewijzigd door Xanaroth op 29-01-2013 09:55 ]

[Señor Sjon]

Aan de andere kant, je kan ook niet de keuze voor mensen maken om verplicht kinderen te nemen. Zo wordt ook niet de CPI en loonstijging meegenomen. Iets ongrijpbaars als de kinderopvangkosten zijn helemaal niet te plannen, want elke paar jaar liggen de vergoedingen en kosten daarvan ook volledig overhoop.

[JvS]

Bart-Willem schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 09:35:
[...]

Nogmaals: die nieuwe regel is iets waar álle banken mee accoord zijn gegaan en dus eigenlijk een verplichting is (zie het artikel dat ik eerder genoemd heb). Dus de Rabobank is er ook accoord mee gegaan, maar past het nog niet toe. Ik vermoed dat ze het pas eind maart in gaan voeren.

Ehm, dat is hoe jij het interpreteert. Dit zijn gewoon minimale eisen die er gesteld moeten worden. Als een bank meer eisen wil stellen, dan staat dat hun gewoon vrij.

[Motrax]

Ik heb het idee dat de Rabobank extra streng de hypotheken beoordeeld. Dat kunnen ze, er is toch geen concurrentie. En ik het idee dat de Rabobank niet zit te wachten op de randgevallen waarbij de max hypotheek grens weer wordt opgezocht. Laat die gevallen lekker naar de concurrent gaan, dan kan de Rabobank haar AA-status behouden

Aan de andere kant moet je niet volledig verkijken op de rekenvoorbeelden op de Rabobank site. Misschien is er meer mogelijk, maar komt dat pas naar voren wanneer je bij de Rabobank aangeschoven zit?

Ik heb ook met de tool gerekend en mijn spaargeld wordt niet meegenomen in het maximum hypotheekbedrag. Mijn spaargeld wordt alleen meegenomen in de te nemen hypotheek en resulteert in een lagere hypotheek en lager maandbedrag. Lijkt mij een beetje vreemd.

[t_captain]

Bart-Willem schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 09:16:
[...]

Dat ze er rekening mee houden snap ik wel, maar x2 slaat nergens op: bij een schuld van 8000 Euro moet je 45 tot 50 Euro per maand aflossen, terwijl de Rabobank er 16.000 Euro van afhaalt bij de hypotheek. Het zou eerlijker (en logischer) zijn als ze die 50 Euro van het bruto maandsalaris af halen in de berekeningen.

Het zou logischer zijn als ze 50 euro van je netto maandsalaris aftrekken. Je betaalt immers je maandelijkse termijnen aan DUO vanuit je netto inkomen.

Een lening wordt in het algemeen als volgt meegeteld:
* vaste maandtermijn over hele looptijd (of tenminste 5 jaar): het feitelijke maandbedrag wordt ten laste gebracht van het netto inkomen dat je aan je hypotheek zou kunnen betalen. Een verplichting van 100 euro per maand netto zou overeenkomen met de netto hypotheeklasten van pakweg 25.000 a 30.000 euro aan hypotheeksom.
* variabele maandtermijnen zoals bij een doorlopend krediet worden geteld als ware het vaste verplichtingen ten hoogte van 2% van de limiet.

[Cheezus]

Senor Sjon schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 09:20:
Concurrent?

Arnout schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 09:20:
Ja die is wel erg pijnlijk zeg, vooral in dit topic.

Ja, zoals die duitse bank die laatst in dit topic voorbij kwam. Maar die eisen zijn waarschijnlijk ook weer niet goed. We willen immers met veel risico een grote som geld lenen tegen minimale rente, dat dat moet toch gewoon kunnen?

[Bart-Willem]

JvS schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 10:30:
[...]

Ehm, dat is hoe jij het interpreteert. Dit zijn gewoon minimale eisen die er gesteld moeten worden. Als een bank meer eisen wil stellen, dan staat dat hun gewoon vrij.

Waarom gaan ze dan akkoord met een afspraak waar ze zich niet aan gaan houden?

Banken en verzekeraars hebben afgesproken dat iedere kredietverstrekker uit moet gaan van vaste maandlasten van 0,75% van de totale schuld. De nieuwe richtlijn gaat uiterlijk op 1 april 2013 in.

Ze wijken ervan af (tenminste: op dit moment, wie weet voeren ze het pas op 1 april in), dus houden ze zich niet aan die afspraak.

Maar goed: uit andere bronnen weet ik dat de Rabobank op dit moment liever geen hypotheken verstrekt dan wel, omdat ze als marktleider nu het nadeel van marktleider zijn ondervinden: veel hypotheek-afnemers hebben hun huis onder water staan. Zelf strengere regels hanteren (en daardoor ook minder hypotheken verstrekken) verkleint het risico.

[Rukapul]

Precies. Ik kreeg m'n nieuwe WOZ beschikking afgelopen week binnen en het ziet er niet goed uit voor de Rabo wat betreft de waarde van het onderpand van hun hypotheek!

En ik kan wel zeggen dat ze niet veel klanten nodig hebben met zo'n gat om door hun buffers te gaan Dubbel-A bij gratie van de klant die niet in gebreke blijft...

[Help!!!!]

Tenzij ze jou kunnen dwingen het verschil (als een taxatie ook een lage(re) waarde bevestigt ) bij te storten.

Hoe werkt dit eigenlijk. In hoeverre kunnen banken dit in het algemeen juridisch gezien vorderen.

[Verwijderd]

Afgezien van de volksopstand die dat teweeg zal brengen? Het gros van de mensen met een gat kúnnen niet bijstorten - en dat zijn juist de mensen die ze vanwege dat profiel bij zouden willen laten storten. En dan? Laten verkopen? Daar vul je dus dat gat niet mee

Ik denk dat banken zo ver zullen gaan als het stimuleren van bijstorten / extra aflossen bijvoorbeeld door wat bonus, maar niet zo stom zullen zijn om op grote schaal bijstorting te eisen.
Individueel zullen ze in gevallen misschien aandringen, maar ze zullen daar heel voorzichtig mee moeten zijn.

[ Voor 8% gewijzigd door Verwijderd op 29-01-2013 13:14 ]

[Help!!!!]

^
Thks., dat snap ik.

Dat het nu vaak niet in hun belang zou kunnen zijn, wil niet zeggen dat dat niet gaat veranderen.
Vandaar dat ik vraag in hoeverre zij juridisch gezien gerechtigd zijn.

[Fiber]

Help!!!! schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 13:18:
[...]
Vandaar dat ik vraag in hoeverre zij juridisch gezien gerechtigd zijn.

Lees gewoon de kleine lettertjes van je hypotheek contract eens door en je weet het precies...

[Xanaroth]

Bart-Willem schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 12:39:
[...]

Waarom gaan ze dan akkoord met een afspraak waar ze zich niet aan gaan houden?


[...]


Ze wijken ervan af (tenminste: op dit moment, wie weet voeren ze het pas op 1 april in), dus houden ze zich niet aan die afspraak.

Maar goed: uit andere bronnen weet ik dat de Rabobank op dit moment liever geen hypotheken verstrekt dan wel, omdat ze als marktleider nu het nadeel van marktleider zijn ondervinden: veel hypotheek-afnemers hebben hun huis onder water staan. Zelf strengere regels hanteren (en daardoor ook minder hypotheken verstrekken) verkleint het risico.

Paar subtiliteiten - het is een richtlijn (dus geen wet, ze mogen dus zelf weten of ze het wel/niet volgen). Strengere normen hanteren mag altijd, het is de andere kant op (flexibeler omgaan met regels, zodat je meer kunt lenen) wat niet mag.

Help!!!! schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 13:01:
Tenzij ze jou kunnen dwingen het verschil (als een taxatie ook een lage(re) waarde bevestigt ) bij te storten.

Hoe werkt dit eigenlijk. In hoeverre kunnen banken dit in het algemeen juridisch gezien vorderen.

Over het algemeen (als in - tenzij je slim genoeg was het uit het contract te krijgen):
- Jij betaald een taxatie als de bank daartoe overgaat (jij krijgt gewoon de rekening thuisgestuurd..).
- Vervolgens bepaalt de bank of en zo ja hoeveel je moet bijstorten, en
- Als die storting hoger is dan de boetevrije aflossing, mogen ze ook gewoon een boete afgeven voor gemiste renteinkomsten etc.


Of banken dat inderdaad massaal gaan doen is iets anders. Maar contractueel gezien staan ze volledig in hun recht, en kun je daar niks aan doen als je handtekening eronder staat.

[ Voor 45% gewijzigd door Xanaroth op 29-01-2013 13:30 ]

[Señor Sjon]

Je krijgt die bepaling vrijwel niet uit het contract helaas. Of je betaalt een procent meer rente, zo lief zijn ze ook wel weer.

Maar als ze dit gaan doen, dan krijgen ze een hoop brandende bankkantoren denk ik. Call of Duty op de Zuidas.

edit:

Den Haag - De kiem voor een nieuwe crisis op de woningmarkt wordt op dit moment gelegd.

Dat komt doordat de woningproductie onder invloed van de economische crisis is ingezakt. De kans is groot dat daardoor in het volgende decennium de vraag naar huizen het aanbod ruim zal overstijgen. Die zorgen werden maandag geuit tijdens de middagsessies van de parlementaire commissie huizenprijzen. De commissie onderzoekt de kostenontwikkeling en prijsvorming op de huizenmarkt.

Nico Rietdijk, directeur van NVB Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers, zei zich ongerust te maken over de situatie van de bouwsector. Voor volgend jaar staan slechts 25.000 nieuwe woningen op stapel. Volgens Rietdijk verliest de bouw binnen enkele jaren veel capaciteit zodat als de economie aantrekt, onvoldoende nieuwe huizen kunnen worden gebouwd.

Don't shoot the messenger, maar dit is wat ik ook al voorspel. Aan twee kanten wordt de woningmarkt geplet.
Geen financieringscapaciteit voor kopers en geen bouwcapaciteit voor bouwers. Daartussenin laveert nog een duurzaamheidsdoelstelling en het zwarte gat van de gemeentelijke grondbedrijven. Je hebt geen blackbox nodig om te voorspellen dat hier nog iets mee gaat gebeuren.

[ Voor 71% gewijzigd door Señor Sjon op 29-01-2013 13:36 ]

[Jiffy]

Help!!!! schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 13:18:
Vandaar dat ik vraag in hoeverre zij juridisch gezien gerechtigd zijn.

Dat staat vaak in de hypotheekakte en/of in de algemene voorwaarden die op de desbetreffende geldlening/hypotheekstelling van toepassing zijn. Daar heb je dus zelf voor getekend destijds en aangezien het geen onredelijk bezwarende voorwaarde is, is het juridisch prima afdwingbaar.

Wat is er in de basis niet onredelijk aan? Nou, simpel: jij leent bedrag X van de bank. De bank wil daarvoor een onderpand hebben (jouw woning). Vanwege dat onderpand kan de rente veel lager zijn dan bij een lening zónder onderpand (een PL of DLK, bijvoorbeeld): de bank loopt namelijk een significant lager risico op het niet-terug kunnen krijgen van die lening. Als jij niet betaalt, kunnen ze die woning gaan verkopen en daarmee het verschuldigde bedrag alsnog terugkrijgen.

Zolang het onderpand (de woning) minimaal bedrag X waard is, heeft de bank geen enkel probleem: ze weten dat ze te allen tijde dat geld terug kunnen krijgen door in geval van nood die woning te verkopen.

Het probleem wordt duidelijk zodra de waarde van het onderpand daalt tot onder het verschuldigde bedrag: het risico voor de bank op het geheel of gedeeltelijk niet terug kunnen krijgen van het door hen uitgeleende bedrag wordt groter. Dan kunnen ze logischerwijze twee dingen doen: extra aflossingen opeisen of de rente verhogen (hoger risico = hogere rente).

Die mogelijkheid tot het eisen van extra aflossing maakt dan ook standaard onderdeel uit van alle hypothecaire geldleningen die ik in de loop der jaren heb gezien (heel veel).

Bij individuele gevallen werkt dit prima en is het een logische handelswijze. In de huidige marktomstandigheden hebben we het echter niet meer over individuele gevallen, maar over een marktbrede waardedaling van zo'n beetje elke woning in Nederland.

Zoals door anderen al gezegd zullen banken op dit punt dan ook zéér voorzichtig opereren met het eisen van extra aflossingen, simpelweg omdat ze het risico van een daardoor verder instortende woningmarkt (en een nog snellere waardedaling) bij die modus operandi ook wel inzien.

Oftewel: in individuele gevallen kan een bank zonder meer extra aflossingen eisen, maar de kans dat ze dat op grote schaal gaan doen is uiterst gering.

[ Voor 3% gewijzigd door Jiffy op 29-01-2013 14:15 ]

[Señor Sjon]

Je kan dit wellicht beter zien in de context van een hypotheek plus verbouwing, waarbij in plaats van het verbeteren van de woning, er na de sloop opgehouden wordt. De bank heeft er minder aan, dus zal de toegebrachte waardedaling bijgestort willen zien.

[Verwijderd]

Myrdreon schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 13:26:
...
Over het algemeen (als in - tenzij je slim genoeg was het uit het contract te krijgen):
- Jij betaald een taxatie als de bank daartoe overgaat (jij krijgt gewoon de rekening thuisgestuurd..).
- Vervolgens bepaalt de bank of en zo ja hoeveel je moet bijstorten, en
- Als die storting hoger is dan de boetevrije aflossing, mogen ze ook gewoon een boete afgeven voor gemiste renteinkomsten etc.

Dus, voor de duidelijkheid: de bank laat op jouw kosten een taxatie plaats vinden, vervolgens bepaalt de bank zonder jouw goedkeuren hoeveel jij moet gaan bijstorten. Als die bijstorting hoger uitvalt dan je boetevrije ruimte, dan moet je ook nog eens een boete betalen over het bedrag dat boven je boetevrije ruimte uitkomt?

Dat dit allemaal kan, in Nederland.

[JohnStaakke]

Verwijderd schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 14:45:
[...]

Dus, voor de duidelijkheid: de bank laat op jouw kosten een taxatie plaats vinden, vervolgens bepaalt de bank zonder jouw goedkeuren hoeveel jij moet gaan bijstorten. Als die bijstorting hoger uitvalt dan je boetevrije ruimte, dan moet je ook nog eens een boete betalen over het bedrag dat boven je boetevrije ruimte uitkomt?

Dat dit allemaal kan, in Nederland.

Stel jezelf nu ook even de vraag hoe vaak zo`n extra storting-eis is voorgekomen en je zal verrast zijn door het antwoord.

[Fiber]

Verwijderd schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 14:45:
[...]

Dat dit allemaal kan, in Nederland.

En dat we daar allemaal klakkeloos mee akkoord gaan en er allemaal keurig netjes en met plezier onze handtekening onder zetten...

Punt is natuurlijk dat dit in een stijgende markt bijna nooit een probleem was, maar nu in een dalende markt kan dit in theorie wel een probleem worden. In de praktijk zal het wel loslopen denk ik.

[Wilke]

Jiffy schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 14:14:
Dat staat vaak in de hypotheekakte en/of in de algemene voorwaarden die op de desbetreffende geldlening/hypotheekstelling van toepassing zijn. Daar heb je dus zelf voor getekend destijds en aangezien het geen onredelijk bezwarende voorwaarde is, is het juridisch prima afdwingbaar.

Wat je er onredelijk aan zou kunnen noemen is dat de rente die je betaalt al gebaseerd is op een inschatting van het risico dat de bank er mee loopt. Hoe groter het percentage van de executiewaarde, hoe hoger de rente.

M.a.w. je betaalt sowieso al meer naarmate dit risico groter is.

[Xanaroth]

Verwijderd schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 14:45:
[...]

Dus, voor de duidelijkheid: de bank laat op jouw kosten een taxatie plaats vinden, vervolgens bepaalt de bank zonder jouw goedkeuren hoeveel jij moet gaan bijstorten. Als die bijstorting hoger uitvalt dan je boetevrije ruimte, dan moet je ook nog eens een boete betalen over het bedrag dat boven je boetevrije ruimte uitkomt?

Dat dit allemaal kan, in Nederland.

Je bedoeld: dat je daar je handtekening onder hebt gezet. Probleem is niet de eisen, probleem is dat mensen ermee akkoord zijn gegaan.

Daarom wordt ook zo gehamerd om op te letten op voorwaarden zoals boetevrij aflossen. Maar velen gaan per se voor de laagste rente...

[Dido]

Dat bijstorten gebeurde op een gegeven ogenblik ook met beleggingshyptheken. De beurs deed het zo slecht dat banken inderdaad hebben verzocht om extra bij te storten in de beleggingspot. Wilde of kon je dat niet? Dan gelden er opeens andere voorwaarden aangezien er sprake is van een verhoogd risico voor de bank.

[page404]

Wilke schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 15:18:
[...]


Wat je er onredelijk aan zou kunnen noemen is dat de rente die je betaalt al gebaseerd is op een inschatting van het risico dat de bank er mee loopt. Hoe groter het percentage van de executiewaarde, hoe hoger de rente.

M.a.w. je betaalt sowieso al meer naarmate dit risico groter is.

Dat is wel wat mij stoort bij de banken. Elke vorm van risico wentelen zij af op andere partijen. En als het dan nog mis gaat, mag de staat opdraaien. Misschien wat kort door de bocht, maar zo ervaar ik het wel.
2 maanden je hypotheek niet kunnen betalen en ze gaan al over tot executie van je woning, bij wijze van. En jij als hypotheekgever bent gewoon de klos als de opbrengst van die onvrijwillige executie lager is dan je openstaande schuld.
Een bank zou ook kunnen zeggen: meneer heeft al 14 jaar zijn hypotheek trouw betaald, zit nu even zonder werk, maar we verwachten dat hij over 2 maanden weer aan de bak is en alsnog aan zijn verplichtingen kan voldoen. Wij als bank nemen dat risico dat we aan het eind van het liedje 4 maanden rente kwijtraken en alsnog moeten executeren. Maar dat blijkt in de praktijk zelden bespreekbaar.

[Señor Sjon]

Meestal gaat het over periodes van 6-12 maanden achterstallige hypotheek. Dus dan praat je zomaar over 8-10k. Buiten dat, je vraagt HRA aan, maar betaalt niet. Krijg je dan nog een schop na van de fiscus? Want je kan feitelijk minder aftrekken?

[Dido]

Senor Sjon schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 16:08:
Meestal gaat het over periodes van 6-12 maanden achterstallige hypotheek. Dus dan praat je zomaar over 8-10k. Buiten dat, je vraagt HRA aan, maar betaalt niet. Krijg je dan nog een schop na van de fiscus? Want je kan feitelijk minder aftrekken?

Ja, je mag eventueel teveel ontvangen belastingteruggave natuurlijk gewoon terugbetalen. Waarom dat een "trap na" is weet ik niet. Waarom zou het logisch zijn dat ik iemands teveel geclaimde geld ga betalen?

[ Voor 22% gewijzigd door Dido op 29-01-2013 16:12 ]

[Fiber]

page404 schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 16:03:
[...]

Een bank zou ook kunnen zeggen: meneer heeft al 14 jaar zijn hypotheek trouw betaald, zit nu even zonder werk, maar we verwachten dat hij over 2 maanden weer aan de bak is en alsnog aan zijn verplichtingen kan voldoen. Wij als bank nemen dat risico dat we aan het eind van het liedje 4 maanden rente kwijtraken en alsnog moeten executeren. Maar dat blijkt in de praktijk zelden bespreekbaar.

Er zijn banken die daar mee adverteren op tv zag ik pas. Weet niet meer welke bank en hoe het precies zit.

[Seraphin]

Senor Sjon schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 13:33:
Je krijgt die bepaling vrijwel niet uit het contract helaas. Of je betaalt een procent meer rente, zo lief zijn ze ook wel weer.

Even voor de helderheid; het is klaarblijkelijk een veelvoorkomende bepaling in algemene voorwaarden van hypotheekverstrekkers dat ze additionele aflossing mogen eisen indien het onderpand in waarde daalt? (en dan bedoel ik niet de specifieke clausules voor het geval de boel affikt, maar een daling t.g.v. marktschommelingen).

Hoe moet ik zo'n clausule herkennen? Ik ken dat soort bepalingen wel van zakelijke faciliteiten (ISDA-CSA), maar bij hypotheken ken ik ze niet (logisch, niet mijn vakgebied), maar verwacht ik ze eigenlijk ook niet?

Gewoon ff voor de gein:
http://www.bankofscotland...ie-januari-2013-Direct%20[def].pdf

Waar staat die clausule?

Die boeterente bij teveel aflossen kun je toch sowieso voorkomen? In de situatie dat mijn bank me zou opbellen met het "verzoek" (eis?) om een bedrag extra af te lossen vanwege het waardeverlies van de woning (*kuch* en daarover boeterente betalen *kuch*), zou ik voorstellen om het benodigde bedrag vast te zetten op een verpande rekening; zo heeft de pank per saldo voldoende onderpand, blijft het geld juridisch van jou, en heb je sowieso geen boeterente. (of nog beter: aflossen tot max. boetevrij bedrag, de rest op een verpande rekening). Zodra de markt dan weer aantrekt, kan de verpanding worden opgeheven en heb je weer vrije beschikking over je centen.

[edit]

Goed, dus zelf nog maar wat meer voorwaarden doorgespit. Het blijkt dus héél erg per bank te verschillen.
Hoe ironisch om te zien dat de "brave" Raboebank [sic] de ergste voorwaarden van allemaal heeft (voor zover mijn 5 minuten onderzoek heeft opgeleverd); op ieder moment een (her)taxatie kunnen uitvoeren (op kosten van de leningnemer), en inderdaad keiharde aflossing kunnen eisen met boeterente.

Maar; soep, heet, eten; ING is al een heel stuk milder en bij BOS hanteren zie zo'n soort clausule gewoon niet.

[edit2]

@ hieronder: ook weer zo. Ik moet ook wel toegeven dat het "legalese" in de Rabo voorwaarden -ondanks duidelijke pogingen het begrijpelijk te houden- toch ook weer niet zo makkelijk te interpreteren is.

Waar het op neer komt is dat ze (Rabo dus) in de AGV hebben staan dat de lening (of delen daarvan) direct opeisbaar wordt in een aantal gevallen; één van die gevallen is (letterlijk)

Uw woning of een ander goed waarop zekerheid is gegeven:
- wordt overgedragen, onteigend, gevorderd of verbeurd verklaard;
- krijgt een andere maatregel van bestuursdwang opgelegd;
- raakt beschadigd of gaat voor een deel of helemaal verloren;
- wordt veel minder waard;
- gebruikt u voor een ander doel dan het doel op het moment waarop u zekerheid aan ons gaf; of
- wordt niet meer bewoond of zal binnen een paar maanden niet meer bewoond zijn.

Ik durf te wedden dat niet iedereen de impact van de term "direct opeisbaar" snapt (en de uitleg daarvan staat weer heel ergens anders in het document). Maar dan nog: wat is "veel" minder waard? In de media wordt een daling van 7% al als een Apocalypse voorgesteld, maar als bank denk ik dat je pas een (juridisch afdwingbaar) punt hebt bij schokken van 25-40%

[edit3]
Rabobank.... muhahaha

[ Voor 33% gewijzigd door Seraphin op 29-01-2013 17:16 ]

[franssie]

@Seraphin - Die verpanding kunnen jij en ik bedenken (ik werk ook in de financiële sector) maar een gemiddelde accountmanager heeft daar echt moeite mee, laat staan de klant. Overigens ken ik de bijstort clausule ook niet.

[page404]

Fiber schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 16:14:
[...]

Er zijn banken die daar mee adverteren op tv zag ik pas. Weet niet meer welke bank en hoe het precies zit.

Florius volgens mij. Gewoon een dochter van ABN AMRO. Als ik dat soort reclames hoor denk ik: jullie zijn de ergste en straks zit je bij Kassa tevergeefs uit te leggen dat het allemaal wel mee valt.

Senor Sjon schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 16:08:
Meestal gaat het over periodes van 6-12 maanden achterstallige hypotheek. Dus dan praat je zomaar over 8-10k.

Ik gaf ook al aan dat ik enigszins chargeerde. Alhoewel, banken zijn tegenwoordig 'als de dood' (zeggen ze) om teveel risico in hun hypotheekportefeuille te hebben, en achterstallige betalingen is daar een heel belangrijke van. De ironie is dat ze juist in deze tijd waarin iedereen het moeilijk heeft vrolijk de teugels een tikkie strakker aanhalen en categorisch weigeren mee te werken (ook als er een goed vooruitzicht is op liquiditeit op korte termijn), onder het mom van Basel III of welke regel dan ook.
Ik lees trouwens dat in de praktijk een half jaar inderdaad realistisch is. Dat was vroeger een jaar.
http://www.schuldhulp.org...hypotheekachterstand.html

[Help!!!!]

Jiffy schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 14:14:
[...]

...........

@ Jiffy en anderen: bedankt voor de toelichting.

[Verwijderd]

Myrdreon schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 15:23:
Je bedoeld: dat je daar je handtekening onder hebt gezet. Probleem is niet de eisen, probleem is dat mensen ermee akkoord zijn gegaan.
...

Ja, achteraf ben je wijzer. Dus, als je als hard werkende, modaal verdienende Nederlander een huis hebt gekocht en altijd netjes op tijd je hypotheek hebt betaald, kun je nu opeens elk moment een brief op de mat hebben liggen waarin gevraagd word of je even 30 - 60k af wil tikken? Waar moet je dat ooit van betalen?

Is er geen subsidie of potje om deze mensen te helpen? En heeft de bank hier geen zorgplicht? Hadden ze er niet op moeten wijzen dat huizenprijzen ook kunnen dalen? Mij is toen altijd verteld dat ze alleen maar kunnen stijgen en dat je gerust een aflossingsvrije hypotheek kan nemen.

[page404]

Verwijderd schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 20:16:
[...]

Ja, achteraf ben je wijzer. Dus, als je als hard werkende, modaal verdienende Nederlander een huis hebt gekocht en altijd netjes op tijd je hypotheek hebt betaald, kun je nu opeens elk moment een brief op de mat hebben liggen waarin gevraagd word of je even 30 - 60k af wil tikken? Waar moet je dat ooit van betalen?

Is er geen subsidie of potje om deze mensen te helpen? En heeft de bank hier geen zorgplicht? Hadden ze er niet op moeten wijzen dat huizenprijzen ook kunnen dalen? Mij is toen altijd verteld dat ze alleen maar kunnen stijgen en dat je gerust een aflossingsvrije hypotheek kan nemen.

Subsidie lijkt me hier het slechts mogelijke middel. Daar is zoiets echt niet voor bedoeld. En potjes zijn er ook al genoeg (die moeten per slot van rekening ook door iemand gevuld worden).
Misschien is dit een typisch geval soep en heet gegeten. Als banken dit massaal gaan eisen krijg je wel taferelen met rellen en brandstichten op de Zuid-As, zoals al eerder aangehaald hier

[Rukapul]

Dat brandstichten gaat wel wat worden. Als je ziet wat mijn subtiele reactie al weet op te roepen dan weet ik wel wat ik doe als die brief ooit arriveert en ik hoop dat een ieder ander precies hetzelfde doet.

In hoeverre hebben ze in Utrecht hun lokale puppets on a string? Dat kan wel eens de centrale vraag zijn.

[ Voor 10% gewijzigd door Rukapul op 29-01-2013 20:34 ]

[Señor Sjon]

Dido schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 16:11:
[...]

Ja, je mag eventueel teveel ontvangen belastingteruggave natuurlijk gewoon terugbetalen. Waarom dat een "trap na" is weet ik niet. Waarom zou het logisch zijn dat ik iemands teveel geclaimde geld ga betalen?

Tuurlijk is het logisch, maar iemand die door het putje gaat, zal niet zomaar zijn VT aanpassen. Die handhaaft het in hoop op betere tijden, zodat in het lopende jaar in ieder geval nog wat binnenkomt.

[_starbuck_]

Verwijderd schreef op dinsdag 29 januari 2013 @ 13:13:
Afgezien van de volksopstand die dat teweeg zal brengen? Het gros van de mensen met een gat kúnnen niet bijstorten - en dat zijn juist de mensen die ze vanwege dat profiel bij zouden willen laten storten. En dan? Laten verkopen? Daar vul je dus dat gat niet mee

Ik denk dat banken zo ver zullen gaan als het stimuleren van bijstorten / extra aflossen bijvoorbeeld door wat bonus, maar niet zo stom zullen zijn om op grote schaal bijstorting te eisen.

Waarom niet? De bank hoeft niet meteen te vragen om tienduizenden euros bij te storten. Maar, een beetje extra aflossing per maand moet voor de meeste mensen toch wel te doen zijn. Stukje bij beetje aflossen is zelfs voor de meeste mensen juist verstandig om een (grote) restschuld te voorkomen.

Elke maand een beetje aflossen is ook mooi in lijn met de verplichtingen van de nieuwe huizenkopers. Die moeten dat immers ook.

Wat dat betreft zie ik geen volksopstand ontstaan.

[Oscar Mopperkont]

Een beetje bijstorten heeft geen zin. Als je 5 jaar lang EUR 100 zou bijstorten, ben je na 5 jaar met rente misschien EUR 6500 verder. Een gemiddeld huis kost iets van EUR 230k, dus dan heb je 3% bij elkaar gespaard....