Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 2

[Señor Sjon]

Ze staan ook pas aan het begin in een niet-concurrerende markt. Voordat notaristarieven vrijgegeven werden, was het notarieel transport en opstellen van de aktes ook een stuk duurder.
Maar zeker met de nieuwe hypotheekregels is er niet veel wat ze kunnen doen. Wat dat betreft vind ik die vergelijking met auto/keuken/whatever kopen wel terecht. Daar betaal ik ook niet voor de offerte. Vooral bij banken die alleen hun eigen product verkopen vind ik betalen eigenlijk belachelijk, daar betaal ik toch al rente voor? Als ik een willekeurig ander krediet dan een hypotheek afsluit krijg ik ook geen advies- en afsluitkosten, zeker nu het product in standaardgevallen ook echt standaard is.

Van het weekend was het weer in Kassa, maar die nieuwe presentatrice heeft er geen drol verstand van en het was redelijk tenenkrommend qua niveau.

De enige reden voor adviseurs is in geval van scheiding en opnieuw samenwonen met een andere partner waarbij er zomaar 10 hypotheekdelen met allerlei gekoppelde voorzieningen omgeklust moeten worden.

[ari3]

Bedenk ook dat advies nodig is vanwege de complexiteit van de producten en fiscale regelgeving. Je hebt dus advies nodig omdat de aanbieders complexe, ondoorzichtige producten willen slijten.

[Jiffy]

ari3 schreef op woensdag 23 januari 2013 @ 11:25:
Bedenk ook dat advies nodig is vanwege de complexiteit van de producten en fiscale regelgeving.

Wat is er complex aan een lineaire of een annuïtaire lening?

Sorry hoor, maar >2000 euro voor een advies? Dat is volkomen belachelijk.

[ Voor 24% gewijzigd door Jiffy op 23-01-2013 11:29 ]

[page404]

ari3 schreef op woensdag 23 januari 2013 @ 11:25:
Bedenk ook dat advies nodig is vanwege de complexiteit van de producten en fiscale regelgeving. Je hebt dus advies nodig omdat de aanbieders complexe, ondoorzichtige producten willen slijten.

Ze maken het bewust schimmig en ondoorzichtig. In de basis is het een simpele berekening met de parameters te lenen bedrag, rente, aflossing en looptijd.
Zie ook deze reactie van mij eerder.

[Señor Sjon]

Ik had een lol momentje:
http://www.nu.nl/economie...den-loopt-90-procent.html

De overheden doen het slechter dan de burgers met LTV. In Nederland gaan we naar 100% voor hypotheken, maar in het buitenland is dit lager.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op woensdag 23 januari 2013 @ 11:44:
De overheden doen het slechter dan de burgers met LTV. In Nederland gaan we naar 100% voor hypotheken, maar in het buitenland is dit lager.

Je kan een percentage-schuld-t.o.v.-de-waarde niet gelijkstellen aan een percentage-schuld-t.o.v.-een-jaarinkomen...

[ari3]

Zoals iedereen weet is het belastingvoordeel voor een spaarhypotheek in box 1 in 2013 komen te vervallen voor nieuwe gevallen.

Mijn vraag is: is het oversluiten van een bestaande spaarhypotheek (dus van voor 2013) ook een nieuw geval? Dat zou namelijk heel zuur zijn als je rentevaste periode afloopt en je bank een hele hoge nieuwe rente instelt wetende dat je toch niet kunt oversluiten zonder fiscaal nadeel.

[Señor Sjon]

Dat kan tot 1 april, daarna ben je de Jacques.

[Arthas]

ari3 schreef op woensdag 23 januari 2013 @ 11:25:
Bedenk ook dat advies nodig is vanwege de complexiteit van de producten en fiscale regelgeving. Je hebt dus advies nodig omdat de aanbieders complexe, ondoorzichtige producten willen slijten.

Gratis advies, want zoveel complex en ondoorzichtig is het nu niet meer.

Wat is een Lineaire lening?
Je lost een vast bedrag af en betaalt daarnaast rente over het uitstaande bedrag. Voorbeeld: een lening van €100.000 tegen 5%. Je lost in 10 jaar af. Dus iedere termijn is €10.000. Daarbij komt de rente dus voor de eerste termijn betaal je €10.000 + (5% van €10.0000) = €15000. Tweede termijn betaal je opnieuw €10000, maar nu rente over €90000: Je betaalt dus €10.000 + (5% van €90.000) = €14.500. Enzovoorts.

Wat is een annuïtaire lening?
Je betaalt per termijn een vast bedrag. Dit is een deel aflossing en een deel rente. In het begin is het rente heel hoog en je aflossing laag, maar doordat je aflost wordt je rentedeel steeds lager. Je blijft echter een vast totaalbedrag betalen, dus je lost steeds sneller af.
In formule vorm is dit ietsje ingewikkelder:

A = Startschuld x (rentevoet/(1-((1+rentevoet)^ -looptijd)))

Voor €100.000 en 5% en een looptijd van 10 jaar zou dat betekenen, dat je annuïteit per jaar zou worden:

A = 100.000 x (0.05/(1-((1+0.05)^ -10)))
A = 100.000 x (0,05/(1-0.6139))
A = 100.000 x 0.1295
A = €12950,01

In de eerste periode los je dan €12950,01 - €5000(rente) = € 7950,01af.
De tweede periode is je schuld dan € 100.000- 7950.01= €92.049,99. Hierover betaal je 5%: €4602.50.
Je lost dan af: €12.950,01 - €4602,50 = € 8347,51. Enzovoort.

Voor zover het complexe en ondoorzichtige. Het is aan de klant te kiezen voor lineair of annuïteit. Aan de adviseur is het om uit te leggen hoe een dergelijk maandbedrag tot stand komt en daarbij kan de klant dus duidelijk bepalen of er nog ergens adders on het gras zitten. Die €2000 advieskosten bij hypotheek afsluiten zijn in mijn ogen een zeer duur betaalde economie-les.

[Arthas]

ari3 schreef op woensdag 23 januari 2013 @ 12:09:
Zoals iedereen weet is het belastingvoordeel voor een spaarhypotheek in box 1 in 2013 komen te vervallen voor nieuwe gevallen.

Mijn vraag is: is het oversluiten van een bestaande spaarhypotheek (dus van voor 2013) ook een nieuw geval? Dat zou namelijk heel zuur zijn als je rentevaste periode afloopt en je bank een hele hoge nieuwe rente instelt wetende dat je toch niet kunt oversluiten zonder fiscaal nadeel.

Van de website Vereniging Eigen Huis:
Voor hypotheken die zijn afgesloten vóór 1 januari 2013 geldt een overgangsrecht; de bestaande hypotheek kan in de huidige vorm blijven bestaan. Dit geldt ook als u verhuist of uw hypotheek oversluit.

Als de bank besluit jou te n**ien en een veel hogere rente gaat rekenen als je rentevaste periode afloopt, dan betaal je dus meer rente over het jaar gezien. Simpel. Ik denk niet dat de overheid er blij mee zal zijn, wanneer banken dit gaan doen (het burgertje bewust pesten).

De HRA blijft gewoon bestaan voor bestaande hypotheken en jouw voorbeeld zou betekenen dat de HRA (ook al loopt die terug voor de 52% schaal) nog hoger wordt.

Of er dan een fiscaal nadeel aan zit? Dat zal per geval verschillen. Iemand met een hoog spaardeel doet er misschien verstandig aan om af te gaan lossen. Iemand, die net 5 jaar bezig is, kan besluiten om dat nadeel te slikken en alsnog (ook na 1 april) een aflossingshypotheek te kiezen om over het geheel gezien toch voordeliger uit te zijn. Boetebeding etc allemaal meegenomen. Daar zou een adviseur dus wel wat in kunnen betekenen.

[downtime]

Arthas schreef op woensdag 23 januari 2013 @ 12:30:
Als de bank besluit jou te n**ien en een veel hogere rente gaat rekenen als je rentevaste periode afloopt, dan betaal je dus meer rente over het jaar gezien. Simpel. Ik denk niet dat de overheid er blij mee zal zijn, wanneer banken dit gaan doen.

Ik kan me vergissen maar na afloop van de rentevaste periode kun je toch boetevrij je hypotheek oversluiten? Is juist gemakkelijker geworden omdat banken nu 3 maanden tevoren het einde van de rentevaste periode moeten aankondigen.

[Señor Sjon]

@Arthas

Je vergeet de ellende die er nu bestaat aan verzekeringen met arbeidsongeschiktheidspolissen, levensverzekeringen, spaarpolissen en beleggingspolissen. Voorlopig hebben ze nog wel werk om dat weer allemaal te ontvlechten bij een nieuwe hypotheek.

[EXX]

downtime schreef op woensdag 23 januari 2013 @ 12:35:
[...]

Ik kan me vergissen maar na afloop van de rentevaste periode kun je toch boetevrij je hypotheek oversluiten? Is juist gemakkelijker geworden omdat banken nu 3 maanden tevoren het einde van de rentevaste periode moeten aankondigen.

IIRC moet je echter bij oversluiten een aflossingshypotheek nemen om je HRA te behouden.

[ZeRoC00L]

ari3 schreef op woensdag 23 januari 2013 @ 12:09:
Zoals iedereen weet is het belastingvoordeel voor een spaarhypotheek in box 1 in 2013 komen te vervallen voor nieuwe gevallen.

Mijn vraag is: is het oversluiten van een bestaande spaarhypotheek (dus van voor 2013) ook een nieuw geval? Dat zou namelijk heel zuur zijn als je rentevaste periode afloopt en je bank een hele hoge nieuwe rente instelt wetende dat je toch niet kunt oversluiten zonder fiscaal nadeel.

Aflopen van de rentevaste periode (en dus een nieuwe periode ingaan) is geen nieuwe hypotheek maar continuering van een bestaande, dus zal dat geen gevolgen hebben voor de spaarhypotheek in box 1.
Alleen de bedragen kunnen wat veranderen omdat het rentepercentage verandert. (meer rente betalen, betekend ook meer rente ontvangen op je spaardeel).

[Arthas]

downtime schreef op woensdag 23 januari 2013 @ 12:35:
[...]

Ik kan me vergissen maar na afloop van de rentevaste periode kun je toch boetevrij je hypotheek oversluiten? Is juist gemakkelijker geworden omdat banken nu 3 maanden tevoren het einde van de rentevaste periode moeten aankondigen.

Klopt. Leg ik het iets anders uit.
Stel jouw hypotheek nu: €100000. Bestaande spaardeel is na 10 jaar 40% van totale schuld. Je hebt 50% aflossing voorzien. Je moet dus nog 10%. Je betaalt 5% maar je rentevasteperiode loopt af en de bank komt met 6% voorstel: Je voelt je genaaid, want de lineaire hypotheek is maar 5%.
Echter. die ene procent meer is wel 1000 euro en 1/10e deel van het resterende bedrag. Met andere woorden: Aflossen en oversluiten. Jouw schuld is dan nog maar €60000, af te lossen in 20 jaar om nog recht op HRA te hebben.
Je fiscale nadeel bij oversluiten is wel duidelijk, simpelweg minder aftrek. Het fiscale nadeel voor de banken daarentegen... Als iedereen gaat aflossen met hun gespaarde bedrag, houden zij minder over aan renteopbrengsten en zij zijn dus ook genegen om aantrekkelijke rentes te bieden bij verlengen/oversluiten van spaarhypotheken.
De 100% aflossingsvrije hypotheken vallen hier natuurlijk buiten, hoewel ook hier de rentepercentages niet absurd zullen stijgen. Echter zie ik de lagere hypotheken 100% aflossingsvrij wel meer gaan betalen, ten opzichte van de hogere hypotheken (de kans dat er spaarrekeningen bij andere banken zijn, is over het algemeen groter bij hogere hypotheken)

Ik verwacht zelf, dat de bank met een lager voorstel komt en dat zij een eventuele lineaire lening liever een hogere rente laten rekenen. (relatief gezien ten opzichte van elkaar, ik kan natuurlijk niet in de toekomst zien en zeggen wat de hypotheekrente gaat doen)

Senor Sjon schreef op woensdag 23 januari 2013 @ 12:36:
...
Je vergeet de ellende die er nu bestaat aan verzekeringen met arbeidsongeschiktheidspolissen, levensverzekeringen, spaarpolissen en beleggingspolissen. Voorlopig hebben ze nog wel werk om dat weer allemaal te ontvlechten bij een nieuwe hypotheek.

Niet vergeten Dat moesten ze in het verleden ook al doen bij oversluiten.
De belegging- en spaarpolissen, voor zover gekoppeld aan de hypothecaire lening zijn redelijk duidelijk. Je krijgt immers iedere maand/jaar een overzicht.
Arbeidsongeschiktheidspolissen en levensverzekeringen daarentegen zijn beide verzekeringen voor de bank en staan los van de hypotheek zelf.

[ari3]

Senor Sjon schreef op woensdag 23 januari 2013 @ 12:15:
Dat kan tot 1 april, daarna ben je de Jacques.

Even wat verder gegoogled en er is een overgangsrecht voor bestaande gevallen:

Als u reeds een lopende box 1 polis of -rekening heeft (SEW, BEW of KEW).
Heeft u in 2012 een lopende box 1 KEW, BEW of SEW en koopt u in 2013 een nieuwe woning of sluit u uw hypotheek over naar een andere bank? Dan kan de KEW, BEW of SEW worden voortgezet, waarbij de huidige fiscale spelregels blijven gelden. Ook zal de vrijstelling naar verwachting jaarlijks worden geïndexeerd. Als aanvullende voorwaarde geldt wel dat de premie of inleg niet mag worden verhoogd en de looptijd mag niet worden verlengd. Ook het omzetten van een SEW, BEW of KEW in een andere SEW, BEW of KEW (bijvoorbeeld omdat u wilt sparen in plaats van beleggen) blijft mogelijk.

bron: http://www.eigenhuis.nl/a...nieuws-belastingplan2013/

Ad 2)

Heeft u reeds een lopende box 1 spaarverzekering of –rekening of beleggingspolis (een KEW, BEW of SEW) dan kunt u ook na 2013 uw product omzetten naar een bankspaarrekening. Koopt u bijvoorbeeld een nieuwe woning of sluit u uw hypotheek over naar een andere bank, dan kunt u uw product (fiscaal geruisloos) omzetten naar een bankspaarrekening.
Als aanvullende voorwaarde geldt dat de premie of inleg niet mag worden verhoogd en de looptijd mag daarnaast niet worden verlengd.

bron: http://www.telegraaf.nl/o...aren_nog_mogelijk___.html

Dit roept bij mij een nieuwe vraag op: als je de inleg niet mag verhogen, hoe verhoudt zich dat tot de regel dat je niet meer dan 10x de laagste premie mag inleggen? Is dat nu vervallen? Of geldt dat alleen als je oversluit?

[Arthas]

ari3 schreef op woensdag 23 januari 2013 @ 13:19:

Als aanvullende voorwaarde geldt dat de premie of inleg niet mag worden verhoogd en de looptijd mag daarnaast niet worden verlengd.
Dit roept bij mij een nieuwe vraag op: als je de inleg niet mag verhogen, hoe verhoudt zich dat tot de regel dat je niet meer dan 10x de laagste premie mag inleggen? Is dat nu vervallen? Of geldt dat alleen als je oversluit?

Ja, Je kunt nog tot 1 april 2013 je inleg verhogen en komt daarna komt die mogelijkheid te vervallen. Aflossen wordt op dat moment echt aflossen en niet meer vertraagd aflossen via een spaarrekening.

[ari3]

Vind het maar vreemd. Als je bijv. een eenmalige storting doet van 10x de laagste inleg dan bereik je eerder het eindkapitaal waardoor je ook eerder stopt met rente betalen en ook dus ook geen HRA meer kan genieten. Lijkt me toch juist voordelig voor de staat?

Edit: ik bedenk me net nog een implicatie: als je de inleg niet mag wijzigen, wat gebeurt er na 31 maart 2013 dan bij een renteherziening? Bij een hogere rente zal je minder moeten inleggen om minimaal 20 jaar te sparen om in aanmerking te komen voor de VRH-vrijstelling. Bij een lagere rente zal je juist meer moeten gaan inleggen om het eindkapitaal te bereiken.

[ Voor 43% gewijzigd door ari3 op 23-01-2013 14:00 ]

[Arthas]

ari3 schreef op woensdag 23 januari 2013 @ 13:38:
Vind het maar vreemd. Als je bijv. een eenmalige storting doet van 10x de laagste inleg dan bereik je eerder het eindkapitaal waardoor je ook eerder stopt met rente betalen en ook dus ook geen HRA meer kan genieten. Lijkt me toch juist voordelig voor de staat?

Edit: ik bedenk me net nog een implicatie: als je de inleg niet mag wijzigen, wat gebeurt er na 31 maart 2013 dan bij een renteherziening? Bij een hogere rente zal je minder moeten inleggen om minimaal 20 jaar te sparen om in aanmerking te komen voor de VRH-vrijstelling. Bij een lagere rente zal je juist meer moeten gaan inleggen om het eindkapitaal te bereiken.

Juist niet. Jouw rente-bedrag blijft hetzelfde. Je lost namelijk niet af door die eenmalige inleg, maar je bouwt meer vermogen op in het bankspaardeel. Jouw bankspaarrekening kan zelfs zo hoog worden dat jouw hypotheek meer dan afgelost kan worden. Wat overblijft komt dan ten goede van jouw eigen vermogen. Je kunt dus belastingvrij sparen in box1. Dit in tegenstelling tot je normale spaarrekening, die in box 3 valt.
Dus zolang de HRA bestaat, is het dus beter om niet af te lossen, maar te blijven sparen voor latere aflossing.

Reactie op je edit: je maandelijkse inleg op de bankspaarrekening staat normaal gesproken vast, het rente-bedrag niet. Als je een hogere rente moet gaan betalen, zal je maandbedrag omhoog gaan. Lagere rente, maandbedrag omlaag. Maar je inleg blijft gelijk. De bankspaarhypotheken, die over het algemeen afgesloten zijn, vallen allemaal in box1 en zijn door de fiscale regels, belastingvrij. Is dit voor jou niet het geval, ga dan direct naar de bank en praat met je eigen adviseur. Zie ook http://www.telegraaf.nl/o...e_spaar-_hypotheek__.html

[ari3]

Arthas schreef op woensdag 23 januari 2013 @ 14:31:
[...]
Juist niet. Jouw rente-bedrag blijft hetzelfde. Je lost namelijk niet af door die eenmalige inleg, maar je bouwt meer vermogen op in het bankspaardeel. Jouw bankspaarrekening kan zelfs zo hoog worden dat jouw hypotheek meer dan afgelost kan worden.

Snap ik, maar zodra het kapitaal bereikt is waarmee de hypotheek afgelost kan worden, zul je toch meteen aflossen zodat je geen rente meer hoeft te betalen? Of zijn de voorwaarden zo dat je verplicht moet inleggen voor de hele looptijd, ook als het saldo al voldoende is om de lening af te lossen?

Wat overblijft komt dan ten goede van jouw eigen vermogen. Je kunt dus belastingvrij sparen in box1. Dit in tegenstelling tot je normale spaarrekening, die in box 3 valt.
Dus zolang de HRA bestaat, is het dus beter om niet af te lossen, maar te blijven sparen voor latere aflossing.

Is me duidelijk. Naar mate je dichter bij het eindkapitaal komt is de rente over het spaargedeelte interessanter dan de betaalde rente (dankzij HRA).

Reactie op je edit: je maandelijkse inleg op de bankspaarrekening staat normaal gesproken vast, het rente-bedrag niet. Als je een hogere rente moet gaan betalen, zal je maandbedrag omhoog gaan. Lagere rente, maandbedrag omlaag. Maar je inleg blijft gelijk.

Ik vergat eigenlijk een aanname te vermelden, nl. dat de rente die vergoed wordt op de bankspaarrekening vaak gelijk is aan de rente die betaald wordt. Vandaar mijn opmerking dat bij stijgende rente je inderdaad meer betaald, maar dat bij gelijke inleg het benodige kapitaal om de lening af te lossen eerder bereikt wordt.

Omdat er onder de nieuwe regels ook voor bestaande gevallen kennelijk geen vrijheid meer is om de inleg te verlagen of verhogen lijkt het me met verschillende renteherzieningen moeilijk om fiscale gevolgen te vermijden. Ofwel je spaart te weing zodat je mogelijk moet bijlenen aan het eind van de looptijd (fiscaal ongunstig want geen HRA meer), ofwel je spaart te veel waardoor je VRH moet betalen.

[Arthas]

ari3 schreef op woensdag 23 januari 2013 @ 15:10:
[...]
Snap ik, maar zodra het kapitaal bereikt is waarmee de hypotheek afgelost kan worden, zul je toch meteen aflossen zodat je geen rente meer hoeft te betalen? Of zijn de voorwaarden zo dat je verplicht moet inleggen voor de hele looptijd, ook als het saldo al voldoende is om de lening af te lossen?

Of je gaat aflossen is helemaal aan jezelf. Logischerwijs zou je gaan aflossen inderdaad. Je bent dan immers schuldenvrij. Maar dat hoeft fiscaal niet voordeliger te zijn. Je gaat namelijk van belastingvrij box1, nu naar vermogen in box 3. Daarover betaal je 1,2% boven de vrijgestelde 21k. Met een huis van 100k is dat toch al 948 euro per jaar. De hypotheek aanhouden tot de maximale 30 jaar HRA is dan een stuk voordeliger.

[...]
Is me duidelijk. Naar mate je dichter bij het eindkapitaal komt is de rente over het spaargedeelte interessanter dan de betaalde rente (dankzij HRA).

De rente die je krijgt op het bankspaardeel is op het eind nagenoeg gelijk aan de betaalde rente (bij 100% bankspaar). Je krijgt HRA over de betaalde rente en die komt daar nog eens bij.

Ik vergat eigenlijk een aanname te vermelden, nl. dat de rente die vergoed wordt op de bankspaarrekening vaak gelijk is aan de rente die betaald wordt. Vandaar mijn opmerking dat bij stijgende rente je inderdaad meer betaald, maar dat bij gelijke inleg het benodige kapitaal om de lening af te lossen eerder bereikt wordt.

Jouw aanname is het hele idee achter bankspaarhypotheken. Daarom is het ook niet te verwachten dat de rente enorm zal stijgen. Mensen zouden zo maar het idee kunnen opvatten om eerder te gaan aflossen. Boete of niet.

Omdat er onder de nieuwe regels ook voor bestaande gevallen kennelijk geen vrijheid meer is om de inleg te verlagen of verhogen lijkt het me met verschillende renteherzieningen moeilijk om fiscale gevolgen te vermijden. Ofwel je spaart te weing zodat je mogelijk moet bijlenen aan het eind van de looptijd (fiscaal ongunstig want geen HRA meer), ofwel je spaart te veel waardoor je VRH moet betalen.

Hoezo is dit anders dan voorheen? Een 100% aflossingsvrije hypotheek moet ook afgelost worden, wil je het pand weer in eigen bezit krijgen.

VRH is geen grote aderlating. Je praat over 1.2% over je totale vermogen. (30% van 4% rendement op dat vermogen)
Maar daarom is het wel fiscaal voordelig om een hypotheekschuld te hebben. Hoe krom het ook klinkt. Nog niet zo heel lang geleden was het mogelijk om normale leningen af te trekken en kon men ook hypotheek gebruiken om nieuwe auto's te gaan kopen. Dat is nu over.

[TheFes]

Arthas schreef op woensdag 23 januari 2013 @ 15:57:
[...]


Of je gaat aflossen is helemaal aan jezelf. Logischerwijs zou je gaan aflossen inderdaad. Je bent dan immers schuldenvrij. Maar dat hoeft fiscaal niet voordeliger te zijn. Je gaat namelijk van belastingvrij box1, nu naar vermogen in box 3. Daarover betaal je 1,2% boven de vrijgestelde 21k. Met een huis van 100k is dat toch al 948 euro per jaar. De hypotheek aanhouden tot de maximale 30 jaar HRA is dan een stuk voordeliger.

Dit begrijp ik niet helemaal, aangezien de waarde van huis niet belast wordt in box 3, maar in box 1. Je betaalt geen vermogensbelasting over een volledig afgelost huis.

[Wilke]

Arthas schreef op woensdag 23 januari 2013 @ 15:57:
VRH is geen grote aderlating. Je praat over 1.2% over je totale vermogen. (30% van 4% rendement op dat vermogen)

Ah? Momenteel betekent het gewoon dat je zelfs voor inflatie al bijna een negatief rendement hebt op spaargeld.

[Free rider]

RemcoDelft schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 22:02:
"vaststellen dat het pand bestaat": wat stel ik me daar bij voor?

Excuses, het is onhandig omschreven, maar ik bedoel vooral het onderzoek waarbij wordt vastgesteld dat het pand de waarde heeft die overeenkomstig is met de hoogte van de hypotheek, en dat het afdoende verzekerd is.
Bijvoorbeeld, ik wil tienduizend Euro lenen en bied mijn auto als onderpand aan. Als jij daar op ingaat, dan wil je wellicht weten wat mijn auto nu waard is. Maar je wil niet alleen een recent taxatierapport, je wil ook mijn verzekeringen zien om te bepalen of bijvoorbeeld diefstal of brand geen gevolgen heeft voor je onderpand.

Al met al vrij weinig werk, voor 850 euro eenmalig en enkele duizenden euro's per jaar gedurende decennia...

Dat is natuurlijk een nadeel van een overheid die alles in details wil reguleren, het wordt voor nieuwe partijen wel erg lastig om zich op de Nederlandse markt te begeven. En dat werkt hoge tarieven in de hand. Maar zie het niet als een manier om kosten te verbergen. Ik denk dat iedere financieel adviseur dit soort kostenposten gewoon meeneemt in zijn advies.

[Jiffy]

Free rider schreef op woensdag 23 januari 2013 @ 20:17:
maar ik bedoel vooral het onderzoek waarbij wordt vastgesteld dat het pand de waarde heeft die overeenkomstig is met de hoogte van de hypotheek, en dat het afdoende verzekerd is.

Dat gebeurt dus door een taxateur en die betaal je als cliënt zijnde óók weer apart, dat zit (uiteraard) niet in de kosten die de hypotheekadviseur in rekening brengt.

je wil ook mijn verzekeringen zien om te bepalen of bijvoorbeeld diefstal of brand geen gevolgen heeft voor je onderpand.

Je bent verplicht om het onderpand te verzekeren en verzekerd te houden volgens de leningvoorwaarden van de bank, maar ik heb die papieren dus nog nóóit aan de bank hoeven laten zien...

Lang verhaal kort: er is geen énkel geldig excuus te verzinnen waarom een hypotheekadvies >2000 euro moet kosten (wat het nu standaard dus wel doet!).

Een notaris betaal je een paar honderd piek voor een hypotheekakte, een makelaar/taxateur betaal je een paar honderd piek voor een taxatierapport, waarom moet een hypotheekadviseur dan ineens 2000+ euro kosten? Omdat hij anders met twee, drie, vier cliënten per maand niet genoeg verdient? Dan is er blijkbaar niet voldoende vraag naar z'n diensten.

[RemcoDelft]

Ik lees/hoor/zie regelmatig dat de marges op hypotheken alleen maar gestegen zijn de laatste jaren. Terwijl "vroeger" die 2000 euro "advieskosten" in het rentepercentage verwerkt zat (als provisie). Oftewel dit komt heel sterk over als gewoon een kostenverhoging. Prima, maar in een markt zonder concurrentie is dat dubieus... Lijkt me een mooie taak voor de NMa om eens naar te kijken: is dit niet buitensporig hoog?

[ro3lie]

ari3 schreef op woensdag 23 januari 2013 @ 11:25:
Bedenk ook dat advies nodig is vanwege de complexiteit van de producten en fiscale regelgeving. Je hebt dus advies nodig omdat de aanbieders complexe, ondoorzichtige producten willen slijten.

De informatie die de Hypotheker mijn gaf is hetzelfde als ik lees op internet. Hypotheker vraagt 2990 bemiddelingskosten. Overige partijen zitten lager (2000) of hoger (3500). Verder rekenen ze 1000 notariskosten even zelf zoeken en dit scheelt je € 100.

Gezien de kosten van de Hypotheker en ik al weet wat het gaat worden sluit ik me hypotheek af middels zo'n 'execution only' proces. Oftewel geen advies en lage kosten (€ 600 - 1000).

Scheelt je makkelijk € 2000++

RemcoDelft schreef op woensdag 23 januari 2013 @ 22:19:
Ik lees/hoor/zie regelmatig dat de marges op hypotheken alleen maar gestegen zijn de laatste jaren. Terwijl "vroeger" die 2000 euro "advieskosten" in het rentepercentage verwerkt zat (als provisie). Oftewel dit komt heel sterk over als gewoon een kostenverhoging. Prima, maar in een markt zonder concurrentie is dat dubieus... Lijkt me een mooie taak voor de NMa om eens naar te kijken: is dit niet buitensporig hoog?

Hoe ik het begrijp is dat er geen provisie meer wordt gerekend maar bemiddelingskosten. Dus het een vervalt voor de ander. Nu ken ik de oude situatie niet maar als het in de rente was verwerkt lijkt me dat onaantrekkelijker? Zie bovenstaande tekst, geen advies = geen kosten.

[Free rider]

RemcoDelft schreef op woensdag 23 januari 2013 @ 22:19:
Prima, maar in een markt zonder concurrentie is dat dubieus... Lijkt me een mooie taak voor de NMa om eens naar te kijken: is dit niet buitensporig hoog?

De conclusie zal ongeveer de volgende zijn:
Nederland kent vier grote banken die het overgrote deel van de hypotheekmarkt in handen hebben. Van die vier banken, hebben ING en SNS steun van de Nederlandse staat gehad. Er was een voorwaarde dat deze steun niet mocht worden gebruikt voor het winnen van marktaandeel - omdat de steun concurrentievervalsend werkt. Daarnaast is ABN Amro genationaliseerd, maar ook die mag geen marktaandeel winnen. Dit zijn regels van de Europese Commissie: in principe mag een overheid geen bedrijf voortrekken - dus mag een gesteund bedrijf niet ineens goedkoper of beter of voordeliger dan de concurrenten zijn. De vierde bank, Rabo, heeft trouwens ook staatssteun gehad, zij het in de VS. Ik neem aan dat de Europese Commissie ook hier heeft gesteld dat zij niet ineens meer concurrerend mogen zijn - maar dat weet ik niet zeker. Los daarvan, hoeft Rabo ineens niet meer zo veel te concurreren, omdat hun concurrenten dat ook niet mogen.

Ik denk niet dat de NMa zo'n onderzoek wil uitvoeren. Want dan is er een kans dat ze moeten concluderen dat er geen sprake is van een concurrerende markt, en dat wordt een politiek schandaal waar niemand op wacht.

[RemcoDelft]

ro3lie schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 00:39:
Hoe ik het begrijp is dat er geen provisie meer wordt gerekend maar bemiddelingskosten. Dus het een vervalt voor de ander. Nu ken ik de oude situatie niet maar als het in de rente was verwerkt lijkt me dat onaantrekkelijker? Zie bovenstaande tekst, geen advies = geen kosten.

Nouja, je hebtnog steeds kosten. Minder hoog, maar nog steeds hoog voor simpel snel standaardwerk.
Ik zie het zo:
-oude situatie: een deel van de rente werd aan de tussenpersoon betaald
-nieuwe situatie: de rentemarge is OMHOOG gegaan en je moet apart aan de tussenpersoon betalen
Je bent dus dubbelop slechter af! Het zou veel logischer zijn als je geld toe krijgt als je geen tussenpersoon gebruikt, tenslotte is dat een "mee-eter". Dus: geen deel van de rente wordt aan de tussenpersoon betaald, dat deel kan je als cash back krijgen als je direct met de bank zaken doet.

En cash backs zouden wel eens een toekomst kunnen hebben nu er minder geleend mag worden. Klein voorbeeldje:
-je koopt een huis van 100k.
-je mag maximaal 105k lenen
-je wilt een nieuwe keuken
-i.p.v. 5% rente over die 105k kies je voor 6% rente, en in ruil krijg je 10k cashback bij het afsluiten.
Resultaat: meer HRA, meer geld, zonder hogere hypotheek dan toegestaan.

Free rider schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 01:48:
Ik denk niet dat de NMa zo'n onderzoek wil uitvoeren. Want dan is er een kans dat ze moeten concluderen dat er geen sprake is van een concurrerende markt, en dat wordt een politiek schandaal waar niemand op wacht.

Dat zou heel goed kunnen. Maar ondertussen draait de overheid via de HRA op voor dit gebrek aan concurrentie.

[Dido]

RemcoDelft schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 09:21:
En cash backs zouden wel eens een toekomst kunnen hebben nu er minder geleend mag worden.

Sterker nog, ik heb een hypotheek met cash-back

Een spaarhypotheek waarbij ik in drie termijnen een cash-back in mijn spaardeel gestort krijg. Dat heeft tot gevolg dat mijn inleg lager is.

Dat voordeel betaal ik deels weer terug door middel van een rente-opslag. Die uiteraard weer aftrekbaar is.

[Free rider]

RemcoDelft schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 09:21:
Dat zou heel goed kunnen. Maar ondertussen draait de overheid via de HRA op voor dit gebrek aan concurrentie.

Maar de overheid is zeker niet onschuldig.

Het zijn juist de maatregelen van de overheid die concurrentie onmogelijk maakt. Voorbeelden zijn verklaringen dat de overheid grote banken nooit failliet laat gaan, en allerlei eisen aan banken inclusief beloning van personeel - door eisen aan bonusen mag een bank een medewerker die veel hypotheken verkoopt nauwelijks beter belonen dan een medewerker die geen of weinig hypotheken verkoopt. Probeer dan maar eens als organisatie competatief te worden.

Er zit geen politicus te wachten op een NMa die stelt dat de concurrentie is verdwenen door alle overheidsmaatregelen - genomen door dezelfde politici om politieke redenen.

[Señor Sjon]

Free rider schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 01:48:
[...]

De conclusie zal ongeveer de volgende zijn:
Nederland kent vier grote banken die het overgrote deel van de hypotheekmarkt in handen hebben. Van die vier banken, hebben ING en SNS steun van de Nederlandse staat gehad. Er was een voorwaarde dat deze steun niet mocht worden gebruikt voor het winnen van marktaandeel - omdat de steun concurrentievervalsend werkt. Daarnaast is ABN Amro genationaliseerd, maar ook die mag geen marktaandeel winnen. Dit zijn regels van de Europese Commissie: in principe mag een overheid geen bedrijf voortrekken - dus mag een gesteund bedrijf niet ineens goedkoper of beter of voordeliger dan de concurrenten zijn. De vierde bank, Rabo, heeft trouwens ook staatssteun gehad, zij het in de VS. Ik neem aan dat de Europese Commissie ook hier heeft gesteld dat zij niet ineens meer concurrerend mogen zijn - maar dat weet ik niet zeker. Los daarvan, hoeft Rabo ineens niet meer zo veel te concurreren, omdat hun concurrenten dat ook niet mogen.

Ik denk niet dat de NMa zo'n onderzoek wil uitvoeren. Want dan is er een kans dat ze moeten concluderen dat er geen sprake is van een concurrerende markt, en dat wordt een politiek schandaal waar niemand op wacht.

In aanvulling hierop. De eis van de EC was komen te vervallen, omdat er geen concurrentie meer zou zijn. Dit heeft alleen nooit de eindversie gehaald door een oepsje van Bos en consorten. Dat ze 4+ jaar na dato dit niet corrigeren vind ik wel apart. Ook apart is het dat ze braaf elkaar volgen met de prijzen. Rabo is iets goedkoper, maar daar zal wel een verplichte winkelnering bij Interpolis zitten voor je opstal- en overige verzekeringen, bankrekeningen, spaarrekeningen etc.

[Jiffy]

Senor Sjon schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 09:46:
Rabo is iets goedkoper, maar daar zal wel een verplichte winkelnering bij Interpolis zitten voor je opstal- en overige verzekeringen, bankrekeningen, spaarrekeningen etc.

Nee hoor. Ik heb m'n verzekeringen keurig elders ondergebracht. Ook de overlijdensrisicoverzekering die als voorwaarde werd gesteld. Die hebben we keurig afgesloten bij de goedkoopste maatschappij die aan de eisen voldeed, in ieder geval. En die is vervolgens keurig verpand aan de bank.

Ze mogen het wel aanbieden, maar ze mogen het niet verplichten dat je het daar ook afsluit. Dat zou namelijk gedwongen koppelverkoop zijn en dat mag dus niet...

Dat mensen zo'n aanbod dan vaak blindelings accepteren zonder zelf informatie over andere verzekeringen in te winnen op internet, tja.

edit:
'gedwongen' toegevoegd

[ Voor 3% gewijzigd door Jiffy op 24-01-2013 10:35 ]

[Señor Sjon]

Koppelverkoop is wel toegestaan, telco's doen al jaren niets anders.

Wij hebben de OLV niet verpand, de overgebleven partner krijgt dat bedrag in handen. Daarmee kan hij/zij jaren de hypotheek betalen en eventuele onderwaarde uit verkoop betalen. De keuze is er altijd nog om dit in te lossen op de hypotheek als het financieel haalbaar is om er dan te blijven wonen. Bij verpanding heb je die vrijheid niet.

[Krisp]

Koppelverkoop is alleen toegestaan als er ook een alternatief is waarbij het niet het geval is. Oftewel: gedwongen (verplichte) koppelverkoop is verboden, maar koppelverkoop an sich niet.

Verpanding is in sommige gevallen verplicht door de bank om het risico af te dekken. Als je die verplichting niet hebt, kun je de verpanding eraf laten halen of er niet opzetten. Afaik kun je -zolang de dekking maar goed genoeg is- bij elke aanbieder een ORV afsluiten en die koppelen.

[ Voor 16% gewijzigd door Krisp op 24-01-2013 10:58 ]

[Fiber]

Dido schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 09:30:
[...]

Sterker nog, ik heb een hypotheek met cash-back

Een spaarhypotheek waarbij ik in drie termijnen een cash-back in mijn spaardeel gestort krijg. Dat heeft tot gevolg dat mijn inleg lager is.

Dat voordeel betaal ik deels weer terug door middel van een rente-opslag. Die uiteraard weer aftrekbaar is.

Ik wist niet eens dat zoiets kan en mag... Zit er een limiet aan de rente percentages en bedragen die je cash krijgt? Is ook handig voor verbouwingen etc.

[Dido]

Fiber schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 11:29:
Ik wist niet eens dat zoiets kan en mag... Zit er een limiet aan de rente percentages en bedragen die je cash krijgt? Is ook handig voor verbouwingen etc.

Geen idee of er limieten zijn. Maar de cash-back gaat dus wel linea recta naar de bankspaarrekening, niet naar mijn bankrekening.

De handigheid zit erin dat wat ik van d ebank krijg terugbetaal aan de bank als rente, en dat de staat mij daarvan weer een flink deel terugbetaalt. Dus handige gebruik van de HRA.

Dit gaat om een bankspaarhypotheek, dus het gaat nu niet meer op. Wel zou je bij een annuitaire hypotheek hetzelfde kunnen doen met een gedeeltelijke kwijtschelding van de restschuld. Je belastingvoordeel is echter lager.

[ronaldo vivaldi]

Dido schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 12:27:
[...]

Geen idee of er limieten zijn. Maar de cash-back gaat dus wel linea recta naar de bankspaarrekening, niet naar mijn bankrekening.

De handigheid zit erin dat wat ik van d ebank krijg terugbetaal aan de bank als rente, en dat de staat mij daarvan weer een flink deel terugbetaalt. Dus handige gebruik van de HRA.

Dit gaat om een bankspaarhypotheek, dus het gaat nu niet meer op. Wel zou je bij een annuitaire hypotheek hetzelfde kunnen doen met een gedeeltelijke kwijtschelding van de restschuld. Je belastingvoordeel is echter lager.

Klinkt leuk, maar volgens mij moet je hier bij je aangifte inkomstenbelasting rekening mee houden. Het komt mij namelijk bekend voor. Ik kreeg bijvoorbeeld bij mijn hypotheek een gratis verhuizing. Deze vertegenwoordigde een bepaalde waarde en tot deze waarde mocht ik betaalde afsluitprovisie, taxatiekosten of rente niet in mindering brengen op mijn box 1 inkomen.

Ook kon ik kiezen om hier jaarlijks rekening mee te houden. Dat wil zeggen over dat bedrag geen recht op hypotheek rente aftrek.

[Bart-Willem]

Hmm, vandaag een bezichtiging gehad voor een (nieuwbouw) sociale huurwoning (top van de sociale huurwoningen, dus 665 Euro per maand), maar omdat m'n vriendin een vast contract gekregen heeft is kopen toch wellicht een beter plan.

Maar ja: de huizenprijzen dalen, dus de vraag is of het nu wel slim is om in te stappen. De huurwoning viel wat mij betreft lichtelijk tegen, maar m'n vriendin is wat enthousiaster en zal eerder geneigd zijn om het te nemen omdat de woning weigeren "nogal definitief" is. Persoonlijk ben ik van mening dat bijna 700 Euro per maand zonder vermogen op te bouwen gewoon geld weggooien is. Help!

[Verwijderd]

Bart-Willem schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 19:31:
... Persoonlijk ben ik van mening dat bijna 700 Euro per maand zonder vermogen op te bouwen gewoon geld weggooien is. Help!

Ja, dan kun je beter 1000 tot 1500 per maand waardeverlies op een koopwoning nemen. Negatief vermogen opbouwen is natuurlijk ook een vorm van vermogen opbouwen, alleen noemen sommige mensen het dan schuld.

[JvS]

@Bart-Willem:
Tja. Hangt ervanaf wat je plannen zijn. Als je denkt binnen een jaar of 5 wel zodanig meer te verdienen dat je dan "echt" je droomwoning kunt kopen, dan zou ik lekker in die huurwoning gaan zitten. Waarschijnlijk goedkoper dan nu een huis kopen en dat over vijf jaar verkopen.

Als het voor de rest van je leven wordt en je kunt nu iets krijgen waarvan je ook zegt "daar blijf ik minimaal 10 jaar wonen", zou ik inderdaad een koopwoning nemen.

Huren is geen geld weggooien. Dan is rente betalen ook geld weggooien. En is 10% waardedaling op een woning in de komende anderhalf - twee jaar ook veel geld weggooien. Om nog maar niet te spreken van de 6% kosten koper die je weggooit. Is op een huis van 200.000 al snel 32.000 euro direct weggooien en dan ook nog de rente betalen. Daar kan je heel wat maandjes van huren .

[Bart-Willem]

Dat waardeverlies de komende paar jaar heb ik al ingecalculeerd, alleen is er 1 belangrijk verschil: het is wel je bezit. In geval van huren: per 1 juli mogen coorporaties eenmalig 1,5% extra huurverhoging doorvoeren bovenop de jaarlijkse stijging. En met het inkomen van m'n vriendin zitten we volgend jaar ook boven de grens van de EU-richtlijnen, wat dus betekent dat je 2,5% extra moet gaan betalen (en volgens mij gaat dat dan ook jaarlijks).

M'n vriendin roept doodleuk: "we moeten iets kopen waar we eigenlijk ook 30 jaar in kunnen blijven zitten", dus het is niet echt de bedoeling om na een paar jaar al te verhuizen. Voor een starterslening zouden we eventueel wel in aanmerking komen (met het oog op inkomens-toename de komende 3 jaar, wat bij m'n vriendin behoorlijk voor de hand liggend is, en mijn eigen bedrijf moet ook een stuk winstgevender worden de komende jaren).

[EnerQi]

M'n vriendin roept doodleuk: "we moeten iets kopen waar we eigenlijk ook 30 jaar in kunnen blijven zitten", dus het is niet echt de bedoeling om na een paar jaar al te verhuizen.

Dit zou altijd de intentie moeten zijn als je wilt kopen . Je weet helaas nooit hoe het ballentje gaat rollen in de toekomst.

[Verwijderd]

Bart-Willem schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 20:10:
Dat waardeverlies de komende paar jaar heb ik al ingecalculeerd, ...

Gelukkig maar, je wekte namelijk heel even de indruk dat je serieus dacht dat je met huizenbezit vermogen op kan bouwen.

[Señor Sjon]

Blok heeft weer wat vanuit zijn grot geroepen:
http://www.nu.nl/economie...gels-niet-versoepeld.html

Ik denk dat de Eerste Kamer nu elk voorstel gaat torpederen...

[pedorus]

Bart-Willem schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 20:10:
Dat waardeverlies de komende paar jaar heb ik al ingecalculeerd, alleen is er 1 belangrijk verschil: het is wel je bezit. In geval van huren: per 1 juli mogen coorporaties eenmalig 1,5% extra huurverhoging doorvoeren bovenop de jaarlijkse stijging. En met het inkomen van m'n vriendin zitten we volgend jaar ook boven de grens van de EU-richtlijnen, wat dus betekent dat je 2,5% extra moet gaan betalen (en volgens mij gaat dat dan ook jaarlijks).

Ik snap het niet helemaal: die 1000+ euro waardeverlies per maand is geen probleem, maar mogelijk 2,5% op 665 euro extra huur wel? Of wil je ook als je iets gaat huren niet na enkele jaren weer verhuizen (bijvoorbeeld naar een koopwoning), maar 30 jaar blijven zitten?

Normaal gesproken is het probleem van huren dat er weinig keuze is, maar dat speelt kennelijk niet bij jullie.

[Bart-Willem]

Schijnbaar schop ik huizenbezitters tegen het zere been als ik zeg dat waardevermindering "ingecalculeerd" is: wat ik bedoel te zeggen is dat de woning inderdaad de komende paar jaar wellicht nog in waarde zal dalen (al is de prognose dat in 2014 de economie aantrekt). Maar de huizenprijzen worden min of meer het zadel in geholpen doordat de huursector de komende jaren zal stijgen: minstens 1,5% bovenop de jaarlijkse inflatiecorrectie. Het gevolg ervan zal zich wel laten raden. Trouwens ook weer een prima argument om te kopen i.p.v. te huren. Het stuk wat dan in te calculeren valt: zodra we pas de woning gaan verkopen zodra de markt voldoende hersteld is, zal dus niet leiden tot een waardevermindering. Want tegenover die waardevermindering staat ook een waardevermeerdering op de lange termijn (tenminste: als het goed is). Dat het huis meteen onder water staat is logisch, maar dat probleem heeft iedere starter momenteel.

Wat betreft onze situatie en de keuze met huren: omdat m'n vriendin erg lang ingeschreven stond, kwamen we ineens in aanmerking voor die woning (we stonden op plaats 14, maar blijkbaar ging het niet om 1 woning maar 40 nieuwbouw-woningen), om naar dat dorp te verhuizen zag ik sowieso niet zitten en in eerste instantie had m'n vriendin gewoon gereageerd omdat ze ook benieuwd was hoe hoog ze nu zou staan (ik weet het: klinkt oliedom ), maar nergens was vermeld dat het niet om 1 maar om 40 woningen ging.

@ Pedorus: wat ik nu heb is ook huur en zou in eerste instantie voor een paar jaar zijn, maar inmiddels zit ik in mijn 11e jaar hier. Gelukkig is het niet een dure woning dus het bedrag dat ik in totaal "weggegooid" heb valt reuze mee.

[ Voor 7% gewijzigd door Bart-Willem op 24-01-2013 21:09 ]

[Señor Sjon]

De kreditering van kopers daalt met ingang van dit jaar weer ~9%, dus die kan je vast incalculeren als waardedaling.

[Oscar Mopperkont]

Senor Sjon schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 20:53:
Blok heeft weer wat vanuit zijn grot geroepen:
http://www.nu.nl/economie...gels-niet-versoepeld.html

Ik denk dat de Eerste Kamer nu elk voorstel gaat torpederen...

Laten we het hopen. Hij had op zijn minst met argumenten kunnen komen die hout snijden.

[Bonsaiboom]

Bart-Willem schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 21:08:
Schijnbaar schop ik huizenbezitters tegen het zere been als ik zeg dat waardevermindering "ingecalculeerd" is: wat ik bedoel te zeggen is dat de woning inderdaad de komende paar jaar wellicht nog in waarde zal dalen (al is de prognose dat in 2014 de economie aantrekt). Maar de huizenprijzen worden min of meer het zadel in geholpen doordat de huursector de komende jaren zal stijgen: minstens 1,5% bovenop de jaarlijkse inflatiecorrectie. Het gevolg ervan zal zich wel laten raden. Trouwens ook weer een prima argument om te kopen i.p.v. te huren. Het stuk wat dan in te calculeren valt: zodra we pas de woning gaan verkopen zodra de markt voldoende hersteld is, zal dus niet leiden tot een waardevermindering. Want tegenover die waardevermindering staat ook een waardevermeerdering op de lange termijn (tenminste: als het goed is). Dat het huis meteen onder water staat is logisch, maar dat probleem heeft iedere starter momenteel.

Nee, er zitten hier genoeg huizenbezitterbashers hoor. Wat het veel meer is, is dat je inderdaad lange termijn nodig hebt bij kopen. Meeste mensen die hier komen vragen hebben dat niet (3-5 jaar). Als je 10 jaar van plan bent, en kan wonen, enigszins waarschijnlijk, in de klasse waar je zou kunnen kopen, is dat met de huidige regelgeving in Nederland de betere keuze boven huren. Heeft te maken met HRA enzo, niet zozeer met vermogensopbouw/afbouw.

Ik denk niet dat het nog verder uit elkaar trekken van de huur- en koopmarkt nou zoveel ervoor gaat zorgen dat de woningprijzen weer gaan stijgen. Mensen zijn nu erg risicomijdend, en dat zie je in het instorten van de koopmarkt, maar ook het instorten van het consumentenvertrouwen.

[Xanaroth]

Senor Sjon schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 20:53:
Blok heeft weer wat vanuit zijn grot geroepen:
http://www.nu.nl/economie...gels-niet-versoepeld.html

Ik denk dat de Eerste Kamer nu elk voorstel gaat torpederen...

Ja, het is enorm onverwacht aangezien het een VVD'er is enzo maar hij zegt wel wat zinnigs. Waarom zou je, met de huidige crisis die al bijna 4,5 jaar duurt, nu ineens weer schulden willen promoten met 40 jaar aflossing en deels aflossingsvrij.

Die 1e kamer snapt er geen bal van, Blok gelukkig wel (waarschijnlijk de lobby's die het goed influisteren voor de verandering). Je moet er toch niet aan denken, versoepeling van de regels ter promotie van meer schuld terwijl we nog altijd een absurd record aan schulden hebben (zowel in LTV als LTI).


Als de 1e kamer nu alles tegenhoudt raken ze alle geloofwaardigheid kwijt. We moeten juist de andere kant op (dus strengere regels) om weer een gezonde economie te kunnen opbouwen.

Bart-Willem schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 21:08:
Schijnbaar schop ik huizenbezitters tegen het zere been als ik zeg dat waardevermindering "ingecalculeerd" is: wat ik bedoel te zeggen is dat de woning inderdaad de komende paar jaar wellicht nog in waarde zal dalen (al is de prognose dat in 2014 de economie aantrekt). Maar de huizenprijzen worden min of meer het zadel in geholpen doordat de huursector de komende jaren zal stijgen: minstens 1,5% bovenop de jaarlijkse inflatiecorrectie. Het gevolg ervan zal zich wel laten raden. Trouwens ook weer een prima argument om te kopen i.p.v. te huren. Het stuk wat dan in te calculeren valt: zodra we pas de woning gaan verkopen zodra de markt voldoende hersteld is, zal dus niet leiden tot een waardevermindering. Want tegenover die waardevermindering staat ook een waardevermeerdering op de lange termijn (tenminste: als het goed is). Dat het huis meteen onder water staat is logisch, maar dat probleem heeft iedere starter momenteel.

Wat betreft onze situatie en de keuze met huren: omdat m'n vriendin erg lang ingeschreven stond, kwamen we ineens in aanmerking voor die woning (we stonden op plaats 14, maar blijkbaar ging het niet om 1 woning maar 40 nieuwbouw-woningen), om naar dat dorp te verhuizen zag ik sowieso niet zitten en in eerste instantie had m'n vriendin gewoon gereageerd omdat ze ook benieuwd was hoe hoog ze nu zou staan (ik weet het: klinkt oliedom ), maar nergens was vermeld dat het niet om 1 maar om 40 woningen ging.

@ Pedorus: wat ik nu heb is ook huur en zou in eerste instantie voor een paar jaar zijn, maar inmiddels zit ik in mijn 11e jaar hier. Gelukkig is het niet een dure woning dus het bedrag dat ik in totaal "weggegooid" heb valt reuze mee.

Jij moet nodig eens wat leesvoer over Japan opzoeken. Al ruim 15 jaar non-stop dalende huizenprijzen. Er is geen enkele garantie dat er uberhaupt weer een stijging zal komen. Zeer veel overeenkomsten met Nederland, zoals een overheid die alles blijft ontkennen en constant pogingen onderneemt de markt te keren ipv de markt los te laten.
Daardoor is de daling relatief klein (net als in Nederland, geen harde crash maar geleidelijke landing) met als gevolg dat elk jaar opnieuw de waardedaling nét groot genoeg is dat huren voordeliger is dan het waardeverlies. Met als gevolg dat iedereen daar juist massaal huurt (tegenovergestelde van huidige NL, daar massaal huurders, hier massaal kopers).

Waar je beter rekening mee kunt houden, zijn de voorspellingen van grotere instanties en economen. Die verwachten op zn vroegst in 2017 herstel. Als je dan uitgaat van een 'rustige' daling met 5% op jaarbasis (dus zeg een ~18% eraf tot 2017) en vervolgens een gezonde stijging met de inflatie (~2% per jaar) zit je al bijna in 2027 voordat je op het huidige prijsniveau zit.
Aangezien men dit jaar alleen al een daling van 8-10% verwacht, is die 18% daling tot 2017 zeeer conservatief ingeschoten.

Oftewel, ga uit van een periode van minimaal 15 jaar totdat je uberhaupt weer quite kunt spelen en bepaald daaruit of het je waard is. Andersom; vindt je een koopwoning waar je kinderen opgroeien totdat ze weer het huis uit zijn.

[ Voor 71% gewijzigd door Xanaroth op 24-01-2013 22:08 ]

[RemcoDelft]

Myrdreon schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 21:54:
Als de 1e kamer nu alles tegenhoudt raken ze alle geloofwaardigheid kwijt. We moeten juist de andere kant op (dus strengere regels) om weer een gezonde economie te kunnen opbouwen.

Kan de eerste kamer dit dan nog tegenhouden? Ik was toch in de veronderstelling dat de aanpassing van de regelgeving per 1-1-2013 betekende dat het daadwerkelijk al was afgerond. Als de eerste kamer zich er nu nog over moet buigen, betekent dat dan dat het hele verbod op aflossingsvrije aftrekbaarheid nog niet echt van kracht is?

[Señor Sjon]

De kamer had het goedgekeurd met een sterke kanttekening erbij. Mensen worden ouder, mogen later pas met pensioen, dus de verlenging naar 40 jaar is in dat opzicht wel logisch.
Punt 2, maar daar is hier al langer strijd over, is dat het niet zwaar noodzakelijk is om voorbij de 50% af te lossen, of om dat te verplichten.

Effectief halveert de VVD hiermee de HRA t.o.v. pre 2013. Gek genoeg halveert hun achterban mee.

[pedorus]

RemcoDelft schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 22:03:
Kan de eerste kamer dit dan nog tegenhouden? Ik was toch in de veronderstelling dat de aanpassing van de regelgeving per 1-1-2013 betekende dat het daadwerkelijk al was afgerond.

Is al gepubliceerd zelfs: http://www.eerstekamer.nl...05_wet_herziening_fiscale

Dit zal naar aanleiding van een motie geweest zijn, maar lijkt mij nogal tegen de trend in gaan (HRA is geen geld meer voor beschikbaar).

Terug op nu kopen of huren: Ik zou (bij beschikbaarheid) het voorbeeld van de zoon van Boele Staal (NVB) volgen: afwachten en achterover leunen in een knappe huurwoning (helaas geen betere bron, uitzending was 19 januari)

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 22:28:
Punt 2, maar daar is hier al langer strijd over, is dat het niet zwaar noodzakelijk is om voorbij de 50% af te lossen, of om dat te verplichten.

Die laatste 50% is inderdaad niet zo interessant, maar die eerste 50% wel. En als je 50% aflossingsvrij doet, duurt dat 30 jaar... Sowieso wordt er annuitair de eerste jaren bar weinig afgelost.
Als je 50% aflossingsvrij neemt, en 50% annuitair, krijg je dan over die 50% alsnog renteaftrek? Dan kan je daar toch prima zelf voor kiezen als je dat wil?

[Bart-Willem]

Myrdreon schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 21:54:
[...]


Jij moet nodig eens wat leesvoer over Japan opzoeken. Al ruim 15 jaar non-stop dalende huizenprijzen. Er is geen enkele garantie dat er uberhaupt weer een stijging zal komen. Zeer veel overeenkomsten met Nederland, zoals een overheid die alles blijft ontkennen en constant pogingen onderneemt de markt te keren ipv de markt los te laten.
Daardoor is de daling relatief klein (net als in Nederland, geen harde crash maar geleidelijke landing) met als gevolg dat elk jaar opnieuw de waardedaling nét groot genoeg is dat huren voordeliger is dan het waardeverlies. Met als gevolg dat iedereen daar juist massaal huurt (tegenovergestelde van huidige NL, daar massaal huurders, hier massaal kopers).

Waar je beter rekening mee kunt houden, zijn de voorspellingen van grotere instanties en economen. Die verwachten op zn vroegst in 2017 herstel. Als je dan uitgaat van een 'rustige' daling met 5% op jaarbasis (dus zeg een ~18% eraf tot 2017) en vervolgens een gezonde stijging met de inflatie (~2% per jaar) zit je al bijna in 2027 voordat je op het huidige prijsniveau zit.
Aangezien men dit jaar alleen al een daling van 8-10% verwacht, is die 18% daling tot 2017 zeeer conservatief ingeschoten.

Oftewel, ga uit van een periode van minimaal 15 jaar totdat je uberhaupt weer quite kunt spelen en bepaald daaruit of het je waard is. Andersom; vindt je een koopwoning waar je kinderen opgroeien totdat ze weer het huis uit zijn.

Japan is natuurlijk sowieso een apart land, waar sommige leningen een negatieve rente kennen. Nederland is altijd een sterk rekenland geweest (maar tegelijkertijd ook een land van prima gebakken lucht verkopen), en ergens 15 jaar zitten vind ik niet erg. Zolang je niet verhuist is er eigenlijk weinig aan de hand.

Het is alleen lastig in te schatten wanneer 't hét beste moment is om in te stappen: doe je dat nu dan kan je een daling verwachten, maar stel dat de economie dusdanig aantrekt dat het in 2014 weer lichtelijk gaat stijgen dan ben je weer op het juiste moment ingestapt. De pech is dat je dat alleen achteraf kan bepalen, en haast niet vooraf.

[r.e.s]

Bart-Willem schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 22:55:
[...]

Japan is natuurlijk sowieso een apart land, waar sommige leningen een negatieve rente kennen. Nederland is altijd een sterk rekenland geweest (maar tegelijkertijd ook een land van prima gebakken lucht verkopen), en ergens 15 jaar zitten vind ik niet erg. Zolang je niet verhuist is er eigenlijk weinig aan de hand.

Het is alleen lastig in te schatten wanneer 't hét beste moment is om in te stappen: doe je dat nu dan kan je een daling verwachten, maar stel dat de economie dusdanig aantrekt dat het in 2014 weer lichtelijk gaat stijgen dan ben je weer op het juiste moment ingestapt. De pech is dat je dat alleen achteraf kan bepalen, en haast niet vooraf.

Het beste moment was de overgang van de gulden naar de euro voor de huizenbezitter. Ik vrees dat mijn generatie zo'n prijzenslag niet meer zal meemaken.

Persoonlijk vind ik het nu een goed moment om een huis te kopen als starter (hier ben ik zelf ook mee bezig). Waarom?
- Geen schimmige hypotheekconstructies meer (for now).
- Je kunt makkelijk hypotheken vergelijken (independer)
- Je kunt makkelijk notaris kosten vergelijken
- Indien je wilt verbouwen kun je dit nu goedkoper doen (door de bouwcrisis).
- 2%overdrachtsbelasting
- Veel aanbod koopwoningen
- Lage rente tarieven (5,35% voor 30 jaar vast).

Wat is de worst case scenario als je nu een huis koopt? Dat die 15% in prijs zakt? So what, dan blijf je toch gewoon zitten. Lijkt mij dat als je een huis koopt je toch wel de ambitie hebt om >10 jaar te blijven zitten. Winst moet niet meer het doel zijn om een huis te kopen maar zekerheid (wetend wat je maandlasten zijn de komende jaren), vrijheid (verbouwen zoals jij het wilt) en afbouwen van de schuld ( om na 30 jaar 'vrij' te zijn).

[Fiber]

Huren is gewoon flexibeler. Stel dat je relatie stuk loopt volgend jaar of zo, dan ben je blij dat je in een huurhuis zit... Als gezegd, als je zeker weet dat het voor ruim langer dan tien jaar is dan kun je wellicht beter kopen. Kopen is ook beter voor de economie natuurlijk: Gaat er weer een balletje rollen...

[pedorus]

r.e.s schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 00:11:
Persoonlijk vind ik het nu een goed moment om een huis te kopen als starter (hier ben ik zelf ook mee bezig).

Ik vind het een mooi lijstje met argumenten, maar zolang de prijzen met 1000+ euro per maand zakken zie ik het niet als een goed moment om een huis te kopen... Afhankelijk van je situatie natuurlijk, als je bijvoorbeeld kinderen wil huisvesten is het wellicht voor jou persoonlijk een uitstekend moment om een huis te kopen.

Timen van zaken kan nu eenmaal niet altijd. Laatst had ik precies één dag om een stad te bezoeken waar het bijna nooit regent. Wat denk je? Net regen... Een paraplu aangeschaft, en toch een prima dag gehad. Zo is het nu ook met de huizenmarkt, het is erg lastig timen als het om zelf in te wonen gaat.

Wat is de worst case scenario als je nu een huis koopt? Dat die 15% in prijs zakt?

Die -15% lijkt me eerder de verwachting voor de komende 1-3 jaar (gebaseerd op eigen verwachting en instanties/mensen als Jaap van Duijn, ING, ABN AMRO, Kees de Kort, Jos Koets, enz.). Worst case is eerder dat de prijs nog 50% zakt zodat je op het langetermijngemiddelde uitkomt van rond 1975 of 1985. Zie pedorus in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt" voor een grafiek (NB: percentages zijn gecorrigeerd voor inflatie):

quote: https://twitter.com/secto...64390981741342721/photo/1

Volgens mij laat deze grafiek van ABN AMRO wel duidelijk zien waarom -15% geen worst case scenario is.

Dan nog heb ik vaak genoeg een -50% meegemaakt van iets dat ik heb aangeschaft (van aandelen tot producten in de supermarkt). Zolang je er evengoed plezier aan (hebt) beleefd of het makkelijk kan opvangen is er weinig aan de hand lijkt me. -50% op je huis kan natuurlijk wel een probleem geven als je je huis moet verkopen en de hypotheek hoger zit. Als het doem-scenario uitkomt, dan zal dit waarschijnlijk samengaan met hoge werkloosheid en hoge rentes.

[r.e.s]

Fiber schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 00:17:
Huren is gewoon flexibeler. Stel dat je relatie stuk loopt volgend jaar of zo, dan ben je blij dat je in een huurhuis zit... Als gezegd, als je zeker weet dat het voor ruim langer dan tien jaar is dan kun je wellicht beter kopen. Kopen is ook beter voor de economie natuurlijk: Gaat er weer een balletje rollen...

Huren is flexibeler maar heeft ook zijn nadelen. Zo kreeg ik laatst een brief op de deurmat met een huurverhoging van 25 euro. Dat soort geintjes heb je minder bij een koophuis. Ook bouw je geen vermogen (of schuld ) op, kun je het huis niet naar je eigen wens maken.

En relaties, die kunnen altijd stuklopen. Gewoon zorgen dat je voordat je een huis koopt al een tijdje heb gehuurd en dat je niet een huis koopt die je alleen op 2 inkomens kunt dragen (zowiezo verstandig indien je vriendin minder wilt werken, arbeidsongeschikt raakt, of jij je baan kwijt raakt, je kinderen met een handicap krijgt enz. ). Stel de relatie gaat uit, dan kan 1 iemand in de woning blijven en koopt die de ander uit.

[redwing]

Verwijderd schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 20:44:
[...]

Gelukkig maar, je wekte namelijk heel even de indruk dat je serieus dacht dat je met huizenbezit vermogen op kan bouwen.

Dat doe je ook, of denk je dat over 30 jaar als je het huis afbetaald hebt het niets meer waard is ? Aangezien je maandlasten bij huren en kopen bij een vergelijkbaar huis ook ongeveer gelijk zijn (huren iets duurder met wat meer zekerheid op vaste maandelijkse kosten) kun je dat toch zien als vermogen opbouwen. Iig duidelijk meer dan bij huren.

Myrdreon schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 21:54:
[...]
Die 1e kamer snapt er geen bal van, Blok gelukkig wel (waarschijnlijk de lobby's die het goed influisteren voor de verandering). Je moet er toch niet aan denken, versoepeling van de regels ter promotie van meer schuld terwijl we nog altijd een absurd record aan schulden hebben (zowel in LTV als LTI).

Als de 1e kamer nu alles tegenhoudt raken ze alle geloofwaardigheid kwijt. We moeten juist de andere kant op (dus strengere regels) om weer een gezonde economie te kunnen opbouwen.

Hiermee krijg je echt geen betere economie. Je kunt je geldstromen dan wel beter verdelen maar voor de economie maakt het zeker op de kortere termijn bar weinig uit en voor de langere termijn maakt het dan weer weinig uit of je de aanpassing nu of over een jaartje doet als de economie al wat beter is.

De 1e kamer snapt er dus wel degelijk wat van want als je op korte termijn de economie wil helpen moet je de regels nog niet te zwaar maken. Daarmee werk je de huizenmarkt nl. tegen welke erg belangrijk is voor de economie. Oftewel voor beide standpunten is wat te zeggen afhankelijk van of je kijkt naar de economie op korte of langere termijn. Ook de eerste kamer gaat ten slotte uit van een tijdelijk uitstel om de economie de kans te geven wat te herstellen en niet van definitief van de baan schuiven.

[Bart-Willem]

r.e.s schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 00:11:
[...]


Het beste moment was de overgang van de gulden naar de euro voor de huizenbezitter. Ik vrees dat mijn generatie zo'n prijzenslag niet meer zal meemaken.

Persoonlijk vind ik het nu een goed moment om een huis te kopen als starter (hier ben ik zelf ook mee bezig). Waarom?
- Geen schimmige hypotheekconstructies meer (for now).
- Je kunt makkelijk hypotheken vergelijken (independer)
- Je kunt makkelijk notaris kosten vergelijken
- Indien je wilt verbouwen kun je dit nu goedkoper doen (door de bouwcrisis).
- 2%overdrachtsbelasting
- Veel aanbod koopwoningen
- Lage rente tarieven (5,35% voor 30 jaar vast).

Wat is de worst case scenario als je nu een huis koopt? Dat die 15% in prijs zakt? So what, dan blijf je toch gewoon zitten. Lijkt mij dat als je een huis koopt je toch wel de ambitie hebt om >10 jaar te blijven zitten. Winst moet niet meer het doel zijn om een huis te kopen maar zekerheid (wetend wat je maandlasten zijn de komende jaren), vrijheid (verbouwen zoals jij het wilt) en afbouwen van de schuld ( om na 30 jaar 'vrij' te zijn).

In deze argumenten kan ik me wel vinden, behalve dat ik de rentetarieven wellicht anders ga doen (10 jaar vast i.p.v. 30 jaar). Maar eerst zal het vaste contract van m'n vriendin getekend moeten worden en dat is hopelijk komende week, alhoewel HRM bij haar werkgever behoorlijk traag is. Daarna hypotheek-advies inwinnen etc etc.

Het valt trouwens wel op dat de proefberekening van de Rabobank nu een stuk lager is dan bijvoorbeeld Eigenhuis.nl. Even met een vriend van me erover gehad en volgens hem is het simpel te verklaren: Rabobank is marktleider, en als marktleider voel je meteen de nadelen van een crisis. Veel huizen staan onderwater en dat zou met name bij Rabobank-hypotheken zijn. Gevolg: de Rabobank geeft bij nieuwe gevallen minder hypotheek om het risico te verminderen.

Fiber schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 00:17:
Huren is gewoon flexibeler. Stel dat je relatie stuk loopt volgend jaar of zo, dan ben je blij dat je in een huurhuis zit... Als gezegd, als je zeker weet dat het voor ruim langer dan tien jaar is dan kun je wellicht beter kopen. Kopen is ook beter voor de economie natuurlijk: Gaat er weer een balletje rollen...

Ik heb al ruim 5 jaar een relatie (bijna 6 inmiddels) en we wonen al meer dan 4 jaar samen. Dus ik denk dat dat wel snor zit, en zo niet: er zijn tig huwelijken die klappen. Maar de bedoeling is wel dat er op niet al te lange termijn wel kiddo's komen (nou ja: eerst eentje, daarna zien we wel).

redwing schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 00:50:
[...]

Dat doe je ook, of denk je dat over 30 jaar als je het huis afbetaald hebt het niets meer waard is ? Aangezien je maandlasten bij huren en kopen bij een vergelijkbaar huis ook ongeveer gelijk zijn (huren iets duurder met wat meer zekerheid op vaste maandelijkse kosten) kun je dat toch zien als vermogen opbouwen. Iig duidelijk meer dan bij huren.
[...]

Dat was mijn punt ook, en laatst ook het punt van een discussie met mijn broer. Een huis schrijf je never nooit volledig af, en ook al zou je het huis afschrijven: de grond is altijd wel wat waard. Dus in het ergste geval ben je dus je maandlasten kwijt geweest + onderhoudskosten e.d. (renteverlies anders dan HR hoef je in principe niet mee te rekenen omdat dat bij huur ook niet het geval is).

Ergens is het sowieso raar dat men in NL op alles afschrijft (computer, auto, electronica enz) maar dat een huis eigenlijk niets af zou mogen schrijven terwijl het eigenlijk toch een soort van "gebruiksgoed" is.

[ Voor 16% gewijzigd door Bart-Willem op 25-01-2013 01:13 ]

[r.e.s]

pedorus schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 00:41:
[...]

Ik vind het een mooi lijstje met argumenten, maar zolang de prijzen met 1000+ euro per maand zakken zie ik het niet als een goed moment om een huis te kopen... Afhankelijk van je situatie natuurlijk, als je bijvoorbeeld kinderen wil huisvesten is het wellicht voor jou persoonlijk een uitstekend moment om een huis te kopen.

Timen van zaken kan nu eenmaal niet altijd. Laatst had ik precies één dag om een stad te bezoeken waar het bijna nooit regent. Wat denk je? Net regen... Een paraplu aangeschaft, en toch een prima dag gehad. Zo is het nu ook met de huizenmarkt, het is erg lastig timen als het om zelf in te wonen gaat.

[...]

Die -15% lijkt me eerder de verwachting voor de komende 1-3 jaar (gebaseerd op eigen verwachting en instanties/mensen als Jaap van Duijn, ING, ABN AMRO, Kees de Kort, Jos Koets, enz.). Worst case is eerder dat de prijs nog 50% zakt zodat je op het langetermijngemiddelde uitkomt van rond 1975 of 1985. Zie pedorus in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt" voor een grafiek (NB: percentages zijn gecorrigeerd voor inflatie):

[...]

Volgens mij laat deze grafiek van ABN AMRO wel duidelijk zien waarom -15% geen worst case scenario is.

Dan nog heb ik vaak genoeg een -50% meegemaakt van iets dat ik heb aangeschaft (van aandelen tot producten in de supermarkt). Zolang je er evengoed plezier aan (hebt) beleefd of het makkelijk kan opvangen is er weinig aan de hand lijkt me. -50% op je huis kan natuurlijk wel een probleem geven als je je huis moet verkopen en de hypotheek hoger zit. Als het doem-scenario uitkomt, dan zal dit waarschijnlijk samengaan met hoge werkloosheid en hoge rentes.

Ik zie anders de prijsdaling niet/nauwelijks op net onderhouden praktische huizen die binnen de NHG regels vallen in mijn regio. Die zijn ook allemaal binnen een jaar verkocht.

Het is aan jezelf om te bepalen wanneer het dieptepunt is bereikt, het enigste signaal wat ik wou aangeven is dat de huidige markt ook een aantal positieve punten heeft voor starters.

Bart-Willem schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 01:08:
[...]

In deze argumenten kan ik me wel vinden, behalve dat ik de rentetarieven wellicht anders ga doen (10 jaar vast i.p.v. 30 jaar). Maar eerst zal het vaste contract van m'n vriendin getekend moeten worden en dat is hopelijk komende week, alhoewel HRM bij haar werkgever behoorlijk traag is. Daarna hypotheek-advies inwinnen etc etc.

Wij kiezen er bewust voor om als we een huis kopen de rente voor 30 jaar vast te leggen. Ik wil namelijk niet op mijn 45ste geconfronteerd worden met mogelijk hogere rente tarieven (ala jaren 80 met 13%) terwijl je dan in een van de duurste periodes van je leven zit (qua kids en een vrouw die mogelijk minder wilt werken).

Dat was mijn punt ook, en laatst ook het punt van een discussie met mijn broer. Een huis schrijf je never nooit volledig af, en ook al zou je het huis afschrijven: de grond is altijd wel wat waard. Dus in het ergste geval ben je dus je maandlasten kwijt geweest + onderhoudskosten e.d. (renteverlies anders dan HR hoef je in principe niet mee te rekenen omdat dat bij huur ook niet het geval is).

Bart-Willem schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 01:08:
[...]
Ergens is het sowieso raar dat men in NL op alles afschrijft (computer, auto, electronica enz) maar dat een huis eigenlijk niets af zou mogen schrijven terwijl het eigenlijk toch een soort van "gebruiksgoed" is.

Afschrijving is lastig
- Sommige locaties blijven eenmaal gewild
- Emotie: De een vind oude details geweldig en de andere vind het troep
- Een huis gaat vaak langer mee dan een mensenleven
- Een huis kan je moderniseren, het is niet snel op.

[ Voor 12% gewijzigd door r.e.s op 25-01-2013 01:32 ]

[redwing]

Bart-Willem schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 01:08:
[...]
Het valt trouwens wel op dat de proefberekening van de Rabobank nu een stuk lager is dan bijvoorbeeld Eigenhuis.nl. Even met een vriend van me erover gehad en volgens hem is het simpel te verklaren: Rabobank is marktleider, en als marktleider voel je meteen de nadelen van een crisis. Veel huizen staan onderwater en dat zou met name bij Rabobank-hypotheken zijn. Gevolg: de Rabobank geeft bij nieuwe gevallen minder hypotheek om het risico te verminderen.

De Rabobank is sowieso altijd redelijk voorzichtig geweest met hypotheken. Vaak kun je daar meer krijgen als je ze aan kunt tonen dat je het goed kunt betalen en dat is ook de reden dat je uiteindelijk vaak wel meer kan/kon krijgen. De 1e berekeningen waren echter altijd al aan de lage kant.

[...]
Dat was mijn punt ook, en laatst ook het punt van een discussie met mijn broer. Een huis schrijf je never nooit volledig af, en ook al zou je het huis afschrijven: de grond is altijd wel wat waard. Dus in het ergste geval ben je dus je maandlasten kwijt geweest + onderhoudskosten e.d. (renteverlies anders dan HR hoef je in principe niet mee te rekenen omdat dat bij huur ook niet het geval is).

Ergens is het sowieso raar dat men in NL op alles afschrijft (computer, auto, electronica enz) maar dat een huis eigenlijk niets af zou mogen schrijven terwijl het eigenlijk toch een soort van "gebruiksgoed" is.

Ik vergelijk het meestal met huren en vergelijk dan de kosten. Als je ziet dat je voor beide ongeveer hetzelfde kwijt bent maar daarbij bij een koop-huis uiteindelijk een eigen huis over houdt kun je toch best zeggen dat je bij een eigen huis een kapitaal over houdt. Dat negatieve kapitaal waar ze het hier over hebben omdat je huis minder waard wordt is dus pas een negatief kapitaal als je moet verkopen op het moment dat je minder hebt afgelost dan je huis in waarde is vermindert. Oftewel dat heb je alleen als je de eerste jaren je huis weer gaat verkopen.

Met een volledig aflossingsvrije hypotheek is dat natuurlijk wel anders. Dan los je niets af dus als je huis minder waard wordt is dat wel gelijk een negatief kapitaal.

[Xanaroth]

redwing schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 00:50:
Hiermee krijg je echt geen betere economie. Je kunt je geldstromen dan wel beter verdelen maar voor de economie maakt het zeker op de kortere termijn bar weinig uit en voor de langere termijn maakt het dan weer weinig uit of je de aanpassing nu of over een jaartje doet als de economie al wat beter is.

De 1e kamer snapt er dus wel degelijk wat van want als je op korte termijn de economie wil helpen moet je de regels nog niet te zwaar maken. Daarmee werk je de huizenmarkt nl. tegen welke erg belangrijk is voor de economie. Oftewel voor beide standpunten is wat te zeggen afhankelijk van of je kijkt naar de economie op korte of langere termijn. Ook de eerste kamer gaat ten slotte uit van een tijdelijk uitstel om de economie de kans te geven wat te herstellen en niet van definitief van de baan schuiven.

Je krijgt wel degelijk een betere economie. Als je de economie op korte termijn wilt helpen, moet je de regels extra verzwaren en een crash forceren (ipv zachte landing). Zie onder andere USA, Ierland etc. Harde crash, maar daar heb je nu alweer stijgingen in verkopen en prijzen.

Daarnaast, als ze de economie de kans willen geven te herstellen, zal er iets gedaan moeten worden om de financiele wereld (banken, hypotheekadviseurs, makelaars etc) te laten inkrimpen evenals de bouw (bouwvakkers, architecten, etc). De economie moet namelijk niet bestaan uit slechts 2 beroepen; financieel en bouw.
Echter, door stijgende huizenprijzen kocht men massaal wat die 2 sectoren ondersteunde (enorme groei), en door de hoge maandlasten konden ze niks anders kopen (tenzij meegefinancierd, wat massaal gebeurde, dus men merkte het niet). Nu zie je dat men, door hoge maandlasten + sparen voor buffer, helemaal geen geld meer beschikbaar heeft om aankopen te doen. De hele koopkracht is weggevallen. Dat alleen al is voldoende om in te zien dat de prijzen veel lager moeten - een gezonde huizenprijs, heeft een maandlast waarbij je niet alleen kunt sparen maar ook nog eens geld over hebt voor andere uitgaven.

[ Voor 3% gewijzigd door Xanaroth op 25-01-2013 08:02 ]

[Lethalis]

Bart-Willem schreef op donderdag 24 januari 2013 @ 19:31:
Hmm, vandaag een bezichtiging gehad voor een (nieuwbouw) sociale huurwoning (top van de sociale huurwoningen, dus 665 Euro per maand), maar omdat m'n vriendin een vast contract gekregen heeft is kopen toch wellicht een beter plan.

Maar ja: de huizenprijzen dalen, dus de vraag is of het nu wel slim is om in te stappen. De huurwoning viel wat mij betreft lichtelijk tegen, maar m'n vriendin is wat enthousiaster en zal eerder geneigd zijn om het te nemen omdat de woning weigeren "nogal definitief" is. Persoonlijk ben ik van mening dat bijna 700 Euro per maand zonder vermogen op te bouwen gewoon geld weggooien is. Help!

Als ik een nieuwbouw sociale huurwoning zou kunnen krijgen voor 665 euro per maand, zou ik dolgelukkig zijn.

Dus ga voor die woning.

Straks ben je een paar jaar verder, verdien je bovenmodaal en krijg je nooit meer voor dat geld zo'n woning.

Ik verdien samen met mijn vriendin meer dan 60k per jaar en kan in de vrije sector met een beetje mazzel alleen maar een flatje huren voor dat geld.

Dus doe je voordeel ermee.

Ik zou bijna stoppen met werken zodat mijn vriendin en ik een goedkope woning kunnen scoren en daarna pas weer een baan zoeken Of mezelf inschrijven bij haar ouders.. dat soort trucjes

Punt is, ik wil helemaal niet meer dan 700 euro per maand kwijt zijn aan een woning. Maakt niet uit wat ik verdien. Ook al verdien ik straks 100k per jaar. Ik vind het gewoon zonde van het geld.

PS:
Een collega van mij heeft zo'n sociale huurwoning voor dat bedrag. Nieuwbouw rijtjeshuis, alles er op en er aan. Daarna is hij meer gaan verdienen, bijna hetzelfde als ik. En jaloers dat ik op hem ben dat hij zo goedkoop een woning heeft

[ Voor 15% gewijzigd door Lethalis op 25-01-2013 08:26 ]

[Señor Sjon]

pedorus schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 00:41:

[...]

Die -15% lijkt me eerder de verwachting voor de komende 1-3 jaar (gebaseerd op eigen verwachting en instanties/mensen als Jaap van Duijn, ING, ABN AMRO, Kees de Kort, Jos Koets, enz.). Worst case is eerder dat de prijs nog 50% zakt zodat je op het langetermijngemiddelde uitkomt van rond 1975 of 1985. Zie pedorus in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt" voor een grafiek (NB: percentages zijn gecorrigeerd voor inflatie):

[...]

Volgens mij laat deze grafiek van ABN AMRO wel duidelijk zien waarom -15% geen worst case scenario is.

Dan nog heb ik vaak genoeg een -50% meegemaakt van iets dat ik heb aangeschaft (van aandelen tot producten in de supermarkt). Zolang je er evengoed plezier aan (hebt) beleefd of het makkelijk kan opvangen is er weinig aan de hand lijkt me. -50% op je huis kan natuurlijk wel een probleem geven als je je huis moet verkopen en de hypotheek hoger zit. Als het doem-scenario uitkomt, dan zal dit waarschijnlijk samengaan met hoge werkloosheid en hoge rentes.

In die grafiek van ABN ontbreekt de 'tweeverdiener' factor van mid jaren '90. Die veroorzaakt ook een stijging die niet meer uit het systeem gaat. Daarom gaan vergelijkingen redelijk mank met oude prijsstelling. Eigenlijk heb je meer aan de grafiek waarin staat welk percentage van het inkomen aan woonlasten besteed wordt.

Myrdreon schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 08:00:
[...]


Je krijgt wel degelijk een betere economie. Als je de economie op korte termijn wilt helpen, moet je de regels extra verzwaren en een crash forceren (ipv zachte landing). Zie onder andere USA, Ierland etc. Harde crash, maar daar heb je nu alweer stijgingen in verkopen en prijzen.

There is no lack of trying. Die stugge Nederlanders blijven maar hypotheek betalen.

Daarnaast, als ze de economie de kans willen geven te herstellen, zal er iets gedaan moeten worden om de financiele wereld (banken, hypotheekadviseurs, makelaars etc) te laten inkrimpen evenals de bouw (bouwvakkers, architecten, etc). De economie moet namelijk niet bestaan uit slechts 2 beroepen; financieel en bouw.
Echter, door stijgende huizenprijzen kocht men massaal wat die 2 sectoren ondersteunde (enorme groei), en door de hoge maandlasten konden ze niks anders kopen (tenzij meegefinancierd, wat massaal gebeurde, dus men merkte het niet). Nu zie je dat men, door hoge maandlasten + sparen voor buffer, helemaal geen geld meer beschikbaar heeft om aankopen te doen. De hele koopkracht is weggevallen. Dat alleen al is voldoende om in te zien dat de prijzen veel lager moeten - een gezonde huizenprijs, heeft een maandlast waarbij je niet alleen kunt sparen maar ook nog eens geld over hebt voor andere uitgaven.

Als een sector overpowered is, is het wel de bankensector en de overheid zelf.
Als je ziet met welk tempo lasten verhoogd worden i.c.m. jarenlange loonmatiging, dan is de binnenlandse consumptie eigenlijk weggevaagd en wordt de export alleen maar belangrijker. Duitsland heeft hetzelfde met loonmatiging, maar die hebben intern de prijzen en lasten lager gehouden. Ga maar eens uit eten, voor de prijzen in Nederland, kan je in Duitsland sowieso met een extra persoon eten.

Het lijkt wel alsof politici niet meer kunnen overzien wat ze doen. Ze kijken naar hun eigen ministerie en doen verder niets meer.
Zoals Blok: alles aflossen is leuk, maar Economische Zaken zal er hoofdpijn van krijgen, want na oktober en november zal ook december en januari een daling van de bestedingen zien ten opzichte van een jaar eerder. Het geld is al weg. Deze maand wel netto wat meer inkomen, maar dat kan in één zucht door naar gestegen OZB, verhoging energiebelasting, gestegen MRB, gestegen assurantiebelasting, gestegen BTW (zal onderhand wel doorbelast worden), etc.

[Oscar Mopperkont]

pedorus schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 00:41:
[...]

Ik vind het een mooi lijstje met argumenten, maar zolang de prijzen met 1000+ euro per maand zakken zie ik het niet als een goed moment om een huis te kopen... Afhankelijk van je situatie natuurlijk, als je bijvoorbeeld kinderen wil huisvesten is het wellicht voor jou persoonlijk een uitstekend moment om een huis te kopen.

Timen van zaken kan nu eenmaal niet altijd. Laatst had ik precies één dag om een stad te bezoeken waar het bijna nooit regent. Wat denk je? Net regen... Een paraplu aangeschaft, en toch een prima dag gehad. Zo is het nu ook met de huizenmarkt, het is erg lastig timen als het om zelf in te wonen gaat.

[...]

Die -15% lijkt me eerder de verwachting voor de komende 1-3 jaar (gebaseerd op eigen verwachting en instanties/mensen als Jaap van Duijn, ING, ABN AMRO, Kees de Kort, Jos Koets, enz.). Worst case is eerder dat de prijs nog 50% zakt zodat je op het langetermijngemiddelde uitkomt van rond 1975 of 1985. Zie pedorus in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt" voor een grafiek (NB: percentages zijn gecorrigeerd voor inflatie):

[...]

Volgens mij laat deze grafiek van ABN AMRO wel duidelijk zien waarom -15% geen worst case scenario is.

Dan nog heb ik vaak genoeg een -50% meegemaakt van iets dat ik heb aangeschaft (van aandelen tot producten in de supermarkt). Zolang je er evengoed plezier aan (hebt) beleefd of het makkelijk kan opvangen is er weinig aan de hand lijkt me. -50% op je huis kan natuurlijk wel een probleem geven als je je huis moet verkopen en de hypotheek hoger zit. Als het doem-scenario uitkomt, dan zal dit waarschijnlijk samengaan met hoge werkloosheid en hoge rentes.

Die grafiek houdt toch geen rekening met de loonontwikkeling? Zie net in FD staan dat het gemiddelde uurloon gecorrigeerd voor inflatie in 2011 meer dan 4 maal zo hoog is als in 1970.

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 08:59:
In die grafiek van ABN ontbreekt de 'tweeverdiener' factor van mid jaren '90. Die veroorzaakt ook een stijging die niet meer uit het systeem gaat. Daarom gaan vergelijkingen redelijk mank met oude prijsstelling. Eigenlijk heb je meer aan de grafiek waarin staat welk percentage van het inkomen aan woonlasten besteed wordt.

Waarom is dat eigenlijk? Zou extra werken niet moeten betekenen dat je of meer geld over houdt of een groter huis kan kopen? Ipv dat je gewoon 50% meer betaalt voor het zelfde huis?

[Oscar Mopperkont]

Niet in een markt waar structureel krapte is.

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 09:05:
[...]
Waarom is dat eigenlijk? Zou extra werken niet moeten betekenen dat je of meer geld over houdt of een groter huis kan kopen? Ipv dat je gewoon 50% meer betaalt voor het zelfde huis?

Als jij de enige bent wel. Als het voor iedereen geldt, en de overheid te weinig nieuwbouw toestaat (en de grondprijzen opdrijft) niet.
Dat meer geld had tot grotere nieuwere mooiere huizen kunnen leiden, in dat geval zou er in crisistijd hooguit weer kleiner gebouwd worden i.p.v. dat het kaartenhuis instort.

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 09:05:
[...]
Waarom is dat eigenlijk? Zou extra werken niet moeten betekenen dat je of meer geld over houdt of een groter huis kan kopen? Ipv dat je gewoon 50% meer betaalt voor het zelfde huis?

Er hielden heel veel mensen meer geld over, waardoor er een run op woningen ontstond. Door de extra gelden werd er driftig gekocht. Ook werd deze prijsstijging te gelde gemaakt omdat toentertijd alle consumptieve rentes aftrekbaar waren. Dus eind jaren '90 waren de huizenprijzen zo gestegen, dat men van de tweede hypotheek auto's e.d. ging kopen.

[Xanaroth]

Senor, Duitsland en loonmatiging? Ik dacht juist dat er CAO's in duitsland afgesloten met hoge salarisverhogingen (2x inflatiepeil) die daardoor zelfs hier het nieuws haalden. Als er ergens niet aan loonmatiging gedaan wordt, is het Duitsland wel.

Terwijl we hier op inflatiepeil/2 aan gemiddelde CAO's zitten, waardoor de koopkracht achteruit rent, gaat in Duitsland deze juist vooruit.

Het 1e aanbod van werkgevers aan loonstijging lag daar zelfs hoger dan wat in Nederland de vakbonden vragen aan werkgevers.

[ Voor 41% gewijzigd door Xanaroth op 25-01-2013 10:05 ]

[ph4ge]

r.e.s schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 01:28:
Wij kiezen er bewust voor om als we een huis kopen de rente voor 30 jaar vast te leggen. Ik wil namelijk niet op mijn 45ste geconfronteerd worden met mogelijk hogere rente tarieven (ala jaren 80 met 13%) terwijl je dan in een van de duurste periodes van je leven zit (qua kids en een vrouw die mogelijk minder wilt werken).

Kan je niet gewoon veel beter zorgen dat je tegen die tijd al het nodige heb afgelost zodat je eventueel hogere rente kan opvangen? Bovendien kan je je rente altijd nog vast zetten als je denkt dat er een reële kans is dat zulke percentages terugkomen. 30 jaar is erg duur en je koopt dan zekerheid die je op korte termijn niet nodig hebt, en op lange termijn niet. Je wilt het alleen in een tussen periode, dus zet het dan later een keer vast.

Als straks de lucht uit de huizenmarkt is, de regels nog wat strenger zijn (deel eigen geld bij nieuwe hypotheek) en er is weer normale concurrentie is zullen de rentes echt eerder naar beneden gaan zoals in onze buurlanden. Dan betaal je nu extra en profiteer je niet eens mee.

Senor Sjon schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 09:43:
Er hielden heel veel mensen meer geld over, waardoor er een run op woningen ontstond. Door de extra gelden werd er driftig gekocht. Ook werd deze prijsstijging te gelde gemaakt omdat toentertijd alle consumptieve rentes aftrekbaar waren. Dus eind jaren '90 waren de huizenprijzen zo gestegen, dat men van de tweede hypotheek auto's e.d. ging kopen.

En nu komen veel mensen geld te kort, zijn stellen al blij als een van de twee een baan heeft. Dus waarom zouden de huizenprijzen dan ook niet zakken tot het niveau waarop dat normaal was?

[ Voor 22% gewijzigd door ph4ge op 25-01-2013 10:25 ]

[Señor Sjon]

Myrdreon schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 10:02:
Senor, Duitsland en loonmatiging? Ik dacht juist dat er CAO's in duitsland afgesloten met hoge salarisverhogingen (2x inflatiepeil) die daardoor zelfs hier het nieuws haalden. Als er ergens niet aan loonmatiging gedaan wordt, is het Duitsland wel.

Terwijl we hier op inflatiepeil/2 aan gemiddelde CAO's zitten, waardoor de koopkracht achteruit rent, gaat in Duitsland deze juist vooruit.

Het 1e aanbod van werkgevers aan loonstijging lag daar zelfs hoger dan wat in Nederland de vakbonden vragen aan werkgevers.

Dat is nu ja, maar de jaren ervoor zijn de lonen niet zo hard gestegen. Het is ook in het belang van de werkgevers dat hun werknemers hun spullen kunnen kopen. Duitsland produceert veel, dus kan eigen klanten goed gebruiken.

ph4ge schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 10:24:
[...]
Kan je niet gewoon veel beter zorgen dat je tegen die tijd al het nodige heb afgelost zodat je eventueel hogere rente kan opvangen? Bovendien kan je je rente altijd nog vast zetten als je denkt dat er een reële kans is dat zulke percentages terugkomen. 30 jaar is erg duur en je koopt dan zekerheid die je op korte termijn niet nodig hebt, en op lange termijn niet. Je wilt het alleen in een tussen periode, dus zet het dan later een keer vast.

Als straks de lucht uit de huizenmarkt is, de regels nog wat strenger zijn (deel eigen geld bij nieuwe hypotheek) en er is weer normale concurrentie is zullen de rentes echt eerder naar beneden gaan zoals in onze buurlanden. Dan betaal je nu extra en profiteer je niet eens mee.

[...]

En nu komen veel mensen geld te kort, zijn stellen al blij als een van de twee een baan heeft. Dus waarom zouden de huizenprijzen dan ook niet zakken tot het niveau waarop dat normaal was?

Omdat kredietverlening nog steeds op basis van twee inkomens kan. Dus die daling krijg je alleen als je teruggaat naar één inkomen voor een huis.

[ Voor 41% gewijzigd door Señor Sjon op 25-01-2013 10:32 ]

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 09:20:
[...]

Als jij de enige bent wel. Als het voor iedereen geldt, en de overheid te weinig nieuwbouw toestaat (en de grondprijzen opdrijft) niet.
Dat meer geld had tot grotere nieuwere mooiere huizen kunnen leiden, in dat geval zou er in crisistijd hooguit weer kleiner gebouwd worden i.p.v. dat het kaartenhuis instort.

Een ruimer overheidsbeleid had de prijzen inderdaad kunnen dempen, maar het blijft natuurlijk wel zo dat locatie blangrijk blijft. Niet iedereen kan aan de grachten in Amsterdam wonen (niet iedereen wil dat ook, maar je begrijpt wel waar ik op doel ). Ook nu zie je immers dat mensen zo 250k voor een appartement in Amsterdam neerleggen, terwijl je voor dat geld ook in een groot vrijstaand huis in Drenthe kunt wonen met een lap grond er bij.

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 10:42:Ook nu zie je immers dat mensen zo 250k voor een appartement in Amsterdam neerleggen, terwijl je voor dat geld ook in een groot vrijstaand huis in Drenthe kunt wonen met een lap grond er bij.

Ook weer een politieke keuze: direct naast Amsterdam ligt ook leeg weiland.

[EXX]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 09:05:
[...]

Die grafiek houdt toch geen rekening met de loonontwikkeling? Zie net in FD staan dat het gemiddelde uurloon gecorrigeerd voor inflatie in 2011 meer dan 4 maal zo hoog is als in 1970.

De grafiek is gecorrigeerd voor het inflatie, dus de inflatie is buiten spel. Dan de loonontwikkeling: het gemiddeld uurloon mag dan 4 keer zo hoog geworden zijn, maar hoe staat het met de kosten voor levensonderhoud, ziektekosten, belastingen enz. Die zijn toch ook gestegen.

Wat overblijft is het tweeverdienderseffect. Ook daar wordt IIRC aan geknabbeld: banken lenen niet meer volledig over beide inkomens, maar nemen een marge voor het geval dat iemand minder gaat werken.

[ Voor 16% gewijzigd door EXX op 25-01-2013 11:06 ]

[nare man]

EXX schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 11:04:
[...]
Wat overblijft is het tweeverdienderseffect. Ook daar wordt IIRC aan geknabbeld: banken lenen niet meer volledig over beide inkomens, maar nemen een marge voor het geval dat iemand minder gaat werken.

Klopt, er wordt voor gecorrigeerd, maar het volledig wegdenken van het tweede inkomen zal never nooit gebeuren, om hele andere redenen dan puur financiële: het wordt namelijk als anti-emancipatoir gezien en zal leiden tot een storm van protesten ('ze willen de vrouwtjes weer achter het aanrecht').

[EXX]

UIteraard. We gaan echt niet meer terug naar de jaren 50.

[pedorus]

Senor Sjon schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 08:59:
In die grafiek van ABN ontbreekt de 'tweeverdiener' factor van mid jaren '90.

In een doemscenario is de kans natuurlijk zeer groot dat een van beiden de baan verliest. Bij 20% onafhankelijke kans op werkeloosheid is dat voor tweeverdieners 36%.

Zie net in FD staan dat het gemiddelde uurloon gecorrigeerd voor inflatie in 2011 meer dan 4 maal zo hoog is als in 1970.

Vreemd, waarom worden er dan meer uren gewerkt dan toen (tweeverdieners)? Google News en LexisNexis kunnen dit artikel niet vinden. Heb je een linkje?

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 09:05:
Die grafiek houdt toch geen rekening met de loonontwikkeling?

Klopt. Echter, vanwege de definitie van inflatie is er geen reden om daarvoor te compenseren. Het verloop van de herengrachtindex over honderden jaren laat dit ook zien: geen langetermijntrend gecorrigeerd voor inflatie.

Het probleem is namelijk dat het niet kan dat de lonen gecorrigeerd voor inflatie stijgen en de producten gecorrigeerd voor inflatie ook. Als bestaande huizen gecorrigeerd voor inflatie meer waard worden, dan is dit per definitie inflatie op dat deelgebied.

Het kan natuurlijk dat nieuwe huizen twee keer zo goed en daarmee twee keer zo veel waard zijn als oude, maar ik zie dat niet terug in de verkoopprijzen.

[Oscar Mopperkont]

pedorus schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 11:16:
Het kan natuurlijk dat nieuwe huizen twee keer zo goed en daarmee twee keer zo veel waard zijn als oude, maar ik zie dat niet terug in de verkoopprijzen.

Nouja, wat Senor Sjon al zei: het hangt volgens mij meer samen met welk percentage van je inkomen je aan wonen uitgeeft. Dat percentage schommelt volgens mij niet zoveel. Als het gemiddelde uurloon dan onwijs stijgt, stijgen huizenprijzen dan weer harder dan de prijs van een brood.

Linkje naar artikel heb ik zo niet. Stond in de krant zelf in een artikel over demotie volgens mij.

[ Voor 9% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 25-01-2013 11:34 ]

[Señor Sjon]

@pedorus
Dat laatste is ook een punt natuurlijk. Pas vanaf de jaren '80-'90 wordt er werk gemaakt van fatsoenlijke gevelisolatie (>8cm). Huis van mijn schoonzusje van ~1980 heeft een whopping 4cm isolatie. Je kon dus vroeger wat makkelijker bouwen, want koudebruggen waren een onbekend fenomeen. Nu is dat ondenkbaar.

De bank financiert de twee inkomens 106% x 4,5-5 maal het bruto jaarinkomen van beide. Als beiden een vast contract of intentieovereenkomst hebben dan is het risico minder. Dat verdisconteren ze in de rentevoet.

[RemcoDelft]

nare man schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 11:12:
[...]
Klopt, er wordt voor gecorrigeerd, maar het volledig wegdenken van het tweede inkomen zal never nooit gebeuren, om hele andere redenen dan puur financiële: het wordt namelijk als anti-emancipatoir gezien en zal leiden tot een storm van protesten ('ze willen de vrouwtjes weer achter het aanrecht').

Tsja, je zou dat tweede salaris ook kunnen gebruiken om versneld af te lossen en vervolgens groter te gaan wonen. Lijkt me nuttiger dan het tweede salaris gebruiken om prijzen op te drijven waardoor het huis duurder wordt, en het steeds moeilijker wordt om op 1 salaris te kopen zodat dat tweede salaris ook echt nodig is... Een mooi kringetje

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 11:56:
Tsja, je zou dat tweede salaris ook kunnen gebruiken om versneld af te lossen en vervolgens groter te gaan wonen. Lijkt me nuttiger dan het tweede salaris gebruiken om prijzen op te drijven waardoor het huis duurder wordt, ...

Inderdaad, de enige die beter zijn geworden van het tweede salaris meetellen voor de hypotheek zijn de bouwsector en de banken. Toch raar dat die sectoren nu hard failliet aan het gaan zijn. Er klopt toch iets niet helemaal met het verdienmodel van huizenprijzen baseren op twee inkomens.

Voor huizenbezitters zelf is de koopkracht grofweg gehalveerd, vroeger kocht je op een eenverdiener salaris een huis, nu moeten beide werken om de huidige prijzen te kunnen betalen. Toch ook niet echt verrassend, deze groep heb ik nog nooit kunnen betrappen op rationeel denken of handelen.

[Arnout]

Verwijderd schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 12:53:
[...]

Inderdaad, de enige die beter zijn geworden van het tweede salaris meetellen voor de hypotheek zijn de bouwsector en de banken. Toch raar dat die sectoren nu hard failliet aan het gaan zijn. Er klopt toch iets niet helemaal met het verdienmodel van huizenprijzen baseren op twee inkomens.

Het heeft anders van halverwege '90-er jaren tot 2009 aardig goed gewerkt, de sectoren zijn fors gegroeid of in ieder geval groot gebleven en pas nu beginnen daar de klappen te vallen. Een correctie die eigenlijk 10 jaar eerder had moeten plaatsvinden, of nog beter, de (oneigenlijke) groei had nooit moeten ontstaan zodat er ook geen correctie nodig was. 7 vette jaren, nu de 7, 14 of 21 magere jaren.

[Señor Sjon]

Vergeet de overheid zelf niet.
- grondprijzen schoten de lucht in en zij hebben de monopolie op het bestemmen van gronden.
- btw over nieuwbouwwoningen
- overdrachtsbelasting over bestaande woningen.
- WOZ/OZB en verwante belastingen over woningen.
- EWF over WOZ-waarde.

[ Voor 15% gewijzigd door Señor Sjon op 25-01-2013 13:15 ]

[Bart-Willem]

Lethalis schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 08:14:
[...]

Als ik een nieuwbouw sociale huurwoning zou kunnen krijgen voor 665 euro per maand, zou ik dolgelukkig zijn.

Dus ga voor die woning.

Straks ben je een paar jaar verder, verdien je bovenmodaal en krijg je nooit meer voor dat geld zo'n woning.

Ik verdien samen met mijn vriendin meer dan 60k per jaar en kan in de vrije sector met een beetje mazzel alleen maar een flatje huren voor dat geld.

Dus doe je voordeel ermee.

Ik zou bijna stoppen met werken zodat mijn vriendin en ik een goedkope woning kunnen scoren en daarna pas weer een baan zoeken Of mezelf inschrijven bij haar ouders.. dat soort trucjes

Punt is, ik wil helemaal niet meer dan 700 euro per maand kwijt zijn aan een woning. Maakt niet uit wat ik verdien. Ook al verdien ik straks 100k per jaar. Ik vind het gewoon zonde van het geld.

PS:
Een collega van mij heeft zo'n sociale huurwoning voor dat bedrag. Nieuwbouw rijtjeshuis, alles er op en er aan. Daarna is hij meer gaan verdienen, bijna hetzelfde als ik. En jaloers dat ik op hem ben dat hij zo goedkoop een woning heeft

Dan heeft die collega de komende jaren wel een probleem, als ze de huren gaan verhogen.

En deze woning heeft helaas niet alles erop en eraan: het verwarmingssysteem is van het nieuwe type (maximaal tot 55 graden stoken, maar heeft als enorm nadeel dat je per verdieping moet stoken i.p.v. per ruimte, dus als je je slaapkamer warm wil hebben zit je ook je badkamer, hal en overige ruimtes op die verdieping warm te stoken terwijl dat eigenlijk niet eens hoeft). De badkamer is karig en de keuken, tegels die erin komt wordt bepaald door de woningbouw en zijn van het type "karig" (toen hier nieuwe keukens kwamen hadden we zelfs keuzes uit 8 verschillende keukens en 10 verschillende tegels).

Leuk en aardig die 700 Euro, maar als je een huis koopt voor 2 ton ben je de komende paar jaar netto 750 Euro kwijt per maand (goed, het loopt in 30 jaar bij een annuïteitenhypotheek wel op naar 1060 Euro, maar tegen die tijd ben je ook meer gaan verdienen). Waarbij aan het einde van de rit die woning je bezit is, en bij huur is dat niet zo.

Nu zullen we alleen geen 2 ton hypotheek krijgen (denk eerder tussen de 155k en 180k, afhankelijk hoe banken omgaan met mijn jaarverslagen, maar 't hoofdinkomen is van mijn vriendin) maar hier in de regio heb je al voor 160-175k een rijtjeswoning. En mochten we te weinig hypotheek krijgen dan komen we nog in aanmerking voor een starterslening.

[ Voor 7% gewijzigd door Bart-Willem op 25-01-2013 13:22 ]

[Arnout]

Senor Sjon schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 13:14:
Vergeet de overheid zelf niet.
- grondprijzen schoten de lucht in en zij hebben de monopolie op het bestemmen van gronden.
- btw over nieuwbouwwoningen
- overdrachtsbelasting over bestaande woningen.
- WOZ/OZB en verwante belastingen over woningen.
- EWF over WOZ-waarde.

Ook dat was allemaal gebasseerd op oneigenlijke groei, dus 'lenen' van de toekomst.
Lansingerland is zo'n voorbeeld.

Maar de vooruitzichten zijn nog steeds somber voor het grondbedrijf van de gemeente, gaan zeggen de burgemeester en de wethouder verder. “Het één is een gevolg van het ander: de financiële crisis bracht bedrijven in de problemen. Die moesten mensen ontslaan, met een groeiende werkloosheid als gevolg. Dat betekent: steeds meer mensen met een uitkering en stijgende kosten om die te kunnen betalen. Het wordt pas beter als de economie en de woningmarkt weer aantrekken”.

Ze gaan nog steeds van het idee uit dat de economie en de woningmarkt "wel weer aantrekken".

http://www.heraut-online....ne/index.php?itemid=19201

[Xanaroth]

Bart-Willem schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 13:17:
[...]

Dan heeft die collega de komende jaren wel een probleem, als ze de huren gaan verhogen.

En deze woning heeft helaas niet alles erop en eraan: het verwarmingssysteem is van het nieuwe type (maximaal tot 55 graden stoken, maar heeft als enorm nadeel dat je per verdieping moet stoken i.p.v. per ruimte, dus als je je slaapkamer warm wil hebben zit je ook je badkamer, hal en overige ruimtes op die verdieping warm te stoken terwijl dat eigenlijk niet eens hoeft). De badkamer is karig en de keuken, tegels die erin komt wordt bepaald door de woningbouw en zijn van het type "karig" (toen hier nieuwe keukens kwamen hadden we zelfs keuzes uit 8 verschillende keukens en 10 verschillende tegels).

Leuk en aardig die 700 Euro, maar als je een huis koopt voor 2 ton ben je de komende paar jaar netto 750 Euro kwijt per maand (goed, het loopt in 30 jaar bij een annuïteitenhypotheek wel op naar 1060 Euro, maar tegen die tijd ben je ook meer gaan verdienen). Waarbij aan het einde van de rit die woning je bezit is, en bij huur is dat niet zo.

Nu zullen we alleen geen 2 ton hypotheek krijgen (denk eerder tussen de 155k en 180k, afhankelijk hoe banken omgaan met mijn jaarverslagen, maar 't hoofdinkomen is van mijn vriendin) maar hier in de regio heb je al voor 160-175k een rijtjeswoning. En mochten we te weinig hypotheek krijgen dan komen we nog in aanmerking voor een starterslening.

Je weet toch dat je huren kan opzeggen, zonder dat je iets van boetes moet betalen?

Voorbeeldje:

Huis kopen nu: 180k, + k.k. a 6% = 191k
Huis kopen over 1 jaar (verwachte daling 8-10%, laten we zeggen 8%): 166k + k.k. a 6% = 176k

Oftewel, woning kopen kost je in 1 jaar 15k die je niet meer terug ziet.
Huur a 700 euro per maand, kost je 8.4k per jaar.

Resultaat - niet kopen betekend dat je aan het einde van dit jaar zo'n 7k meer vermogen zal hebben.

Let op! Ik heb de extra kosten door zelf het onderhoud te moeten doen en de hogere rentelast niet meegenomen. Je besparing als je huurt zal in werkelijkheid dus hoger uitvallen.

[ Voor 64% gewijzigd door Xanaroth op 25-01-2013 13:33 ]

[Fiber]

Bart-Willem schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 13:17:
[...]
Nu zullen we alleen geen 2 ton hypotheek krijgen (denk eerder tussen de 155k en 180k, afhankelijk hoe banken omgaan met mijn jaarverslagen, maar 't hoofdinkomen is van mijn vriendin) maar hier in de regio heb je al voor 160-175k een rijtjeswoning. En mochten we te weinig hypotheek krijgen dan komen we nog in aanmerking voor een starterslening.

Als je zo krap moet gaan zitten rekenen dan kun je volgens mij beter eerst nog een jaar of vijf of tien gaan huren, en ondertussen proberen een behoorlijke spaarrekening op te bouwen en meer gaan verdienen. Wees blij met de mogelijkheid, die heeft lang niet iedereen.

[Señor Sjon]

Myrdreon schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 13:32:
[...]


Je weet toch dat je huren kan opzeggen, zonder dat je iets van boetes moet betalen?

Voorbeeldje:

Huis kopen nu: 180k, + k.k. a 6% = 191k
Huis kopen over 1 jaar (verwachte daling 8-10%, laten we zeggen 8%): 166k + k.k. a 6% = 176k

Oftewel, woning kopen kost je in 1 jaar 15k die je niet meer terug ziet.
Huur a 700 euro per maand, kost je 8.4k per jaar.

Resultaat - niet kopen betekend dat je aan het einde van dit jaar zo'n 7k meer vermogen zal hebben.

Let op! Ik heb de extra kosten door zelf het onderhoud te moeten doen en de hogere rentelast niet meegenomen. Je besparing als je huurt zal in werkelijkheid dus hoger uitvallen.

Niet helemaal. Je lost grofweg 191/30=6,4k in (lineair gezien). Dus je verlies is lager (rente). Scheelt dus bijna niets met huren, want de huur heb je nu in aflossing gestoken. En als je op basis van één jaar rekent, dan kan je onderhoud aan een koopwoning verwaarlozen. De kans is groter dat je een woning met afwerkingen koopt i.p.v. kale vloeren en witte wanden. Dan is huur ook weer duurder. En een jaar later wordt de huur verhoogd met 2,9% inflatie. Met een huurstijging van 2%/jaar betaal je over 30 jaar 1.270 euro huur en bij een koopwoning nul, voor die tijd heb je de huur al even achter je gelaten.

Maar goed, korte termijn kopen is nooit handig.

[ Voor 8% gewijzigd door Señor Sjon op 25-01-2013 14:04 ]

[Tarkin]

Myrdreon schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 13:32:
[...]


Je weet toch dat je huren kan opzeggen, zonder dat je iets van boetes moet betalen?

Voorbeeldje:

Huis kopen nu: 180k, + k.k. a 6% = 191k
Huis kopen over 1 jaar (verwachte daling 8-10%, laten we zeggen 8%): 166k + k.k. a 6% = 176k

Oftewel, woning kopen kost je in 1 jaar 15k die je niet meer terug ziet.
Huur a 700 euro per maand, kost je 8.4k per jaar.

Resultaat - niet kopen betekend dat je aan het einde van dit jaar zo'n 7k meer vermogen zal hebben.

Let op! Ik heb de extra kosten door zelf het onderhoud te moeten doen en de hogere rentelast niet meegenomen. Je besparing als je huurt zal in werkelijkheid dus hoger uitvallen.

je logica klopt niet. Je moet het op verschillende termijnen kijken. Ga je 30 jaar lang huren. Dan heb je een huis afbetaald zonder er een te hebben. Dus als je 30 jaar op dezelfde plaats wilt blijven. dan is kopen de betere keuze.

Kijk je op een termijn van een paar jaar. Dan is huren overwegend de betere keuze in deze tijd. Alleen al door de extra kosten dat een eigen huis meebrengt.

Verder als de huurprijs opslaat en je dat niet meer wilt betalen. dan kan je inderdaad opzeggen. Maar de kans is zo goed als nul dat je voor dat geld dezelfde luxe krijgt (als je op dat moment in een sociale woning zit). Dus je kan wel de huur gaan opzeggen, maar je gaat geheid veel meer betalen voor iets anders.

[RemcoDelft]

Bart-Willem schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 13:17:
En deze woning heeft helaas niet alles erop en eraan: het verwarmingssysteem is van het nieuwe type (maximaal tot 55 graden stoken, maar heeft als enorm nadeel dat je per verdieping moet stoken i.p.v. per ruimte, dus als je je slaapkamer warm wil hebben zit je ook je badkamer, hal en overige ruimtes op die verdieping warm te stoken terwijl dat eigenlijk niet eens hoeft).

Kan je dit uitleggen? Bedoel je dat de radiatoren te klein zijn om slechts 1 kamer warm te krijgen? Of heb je 1 knop per verdieping?
Hier is de studeerkamer moeilijk warm te krijgen met mini-radiator, ik heb er nu een staande ventilator naast staan. De badkamer heeft een veel grotere radiator, voor een hele kleine ruimte, dus dat is zo warm. De slaapkamer koelt niet verder af dan een graad of 14, dus daar hoeft geen verwarming aan.

Leuk en aardig die 700 Euro, maar als je een huis koopt voor 2 ton ben je de komende paar jaar netto 750 Euro kwijt per maand (goed, het loopt in 30 jaar bij een annuïteitenhypotheek wel op naar 1060 Euro, maar tegen die tijd ben je ook meer gaan verdienen). Waarbij aan het einde van de rit die woning je bezit is, en bij huur is dat niet zo.

Heb je onderhoud en belastingen ook meegenomen in die maandbedragen?

Arnout schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 13:29:
Ze gaan nog steeds van het idee uit dat de economie en de woningmarkt "wel weer aantrekken".

http://www.heraut-online....ne/index.php?itemid=19201

Hopen op verdergaan met virtuele groei i.p.v. plannen voor de toekomst zodat er daadwerkelijk fysieke groei (lees: productie!) kan plaatsvinden. Jammer, na 4 jaar rotzooien mag toch duidelijk zijn dat dat nog wel even doorgaat zo.

Myrdreon schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 13:32:
Voorbeeldje:

Huis kopen nu: 180k, + k.k. a 6% = 191k
Huis kopen over 1 jaar (verwachte daling 8-10%, laten we zeggen 8%): 166k + k.k. a 6% = 176k

Oftewel, woning kopen kost je in 1 jaar 15k die je niet meer terug ziet.
Huur a 700 euro per maand, kost je 8.4k per jaar.

^^ Dat is ook ons plan. En waarschijnlijk van heel veel starters. Veel gezonder dan "snel instappen voor het duurder wordt" als je het mij vraagt.

Senor Sjon schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 14:02:
[...]
Niet helemaal. Je lost grofweg 191/30=6,4k in (lineair gezien). Dus je verlies is lager (rente).

Note: Myrdreon had de rente (!) nog niet eens meegenomen in z'n voorbeeldje, laat staan aflossing. Aflossing kan je er ook buiten houden, of je nou 1 of 100.000 euro aflost in dat jaar, de totale kosten blijven hetzelfde.

Tarkin schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 14:05:
[...]
je logica klopt niet. Je moet het op verschillende termijnen kijken. Ga je 30 jaar lang huren. Dan heb je een huis afbetaald zonder er een te hebben. Dus als je 30 jaar op dezelfde plaats wilt blijven. dan is kopen de betere keuze.

Uiteraard. Maar stel nou dat je het niet erg vindt om de komende paar jaar een keer te verhuizen. Dan zie ik andere opties.
Klein voorbeeldje (zeer algemeen) van duurste optie naar goedkoopste optie:
1. nu kopen, over 2 jaar verkopen, en daarna 48 jaar huren
2. 50 jaar huren
3. nu kopen, in 30 jaar aflossen, en daarna 20 jaar lastenvrij ^{(excl. belastingen)} wonen
4. nu 2 jaar huren, dan kopen, in 30 (of 28!) jaar aflossen, en daarna 18/20 jaar lastenvrij ^{(excl. belastingen)} wonen

[page404]

RemcoDelft schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 14:13:
[...]

Note: Myrdreon had de rente (!) nog niet eens meegenomen in z'n voorbeeldje, laat staan aflossing. Aflossing kan je er ook buiten houden, of je nou 1 of 100.000 euro aflost in dat jaar, de totale kosten blijven hetzelfde.

Het probleem is, los van of die berekening klopt of niet, hij heeft dmv cherrypicking het slechts mogelijk scenario gepakt. Een huis voor één jaar kopen is het ongunstigste wat je kan doen (vanwege overdrachtskosten). Daarnaast gaat hij er vanuit dat in dat jaar de prijzen ook nog eens 8% dalen, wat op zich een doemscenario is, maar door de korte periode ook nog eens desastreus. Normaliter ga je er vanuit dat je ergens zo lang woont dat de markt de kans heeft zich te herstellen (ironisch genoeg net zoals bij beleggingen).

tsja, zo kan ik elk scenario in mijn voordeel praten. Tuurlijk ga je voor één jaar huren en niet kopen. Doe diezelfde berekening over 15 jaar rekening houdend met langjarige gemiddelden van de huizenprijzen, een inflatie op de huurprijzen en je aflossing over die tijd, en je krijgt al een heel ander plaatje.

[RemcoDelft]

page404 schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 14:20:
[...]
Het probleem is, los van of die berekening klopt of niet, hij heeft dmv cherrypicking het slechts mogelijk scenario gepakt. Een huis voor één jaar kopen is het ongunstigste wat je kan doen (vanwege overdrachtskosten).

Nee, je leest het verkeerd. Het gaat niet om kopen voor 1 jaar, het gaat om kopen over 1 jaar t.o.v. kopen nu. Dan verlies je die 15k in dit voorbeeld.

Daarnaast gaat hij er vanuit dat in dat jaar de prijzen ook nog eens 8% dalen, wat op zich een doemscenario is,

Ik denk dat 8% daling heel realistisch is. En dat wil ik geen "doemscenario" noemen. Sowieso noem ik prijsdalingen gunstig, maar zelfs als je prijsdalingen ongunstig noemt, is 8% nog geen "doem". Dan denk ik eerder aan 50% eraf zoals in andere landen.

Doe diezelfde berekening over 15 jaar rekening houdend met langjarige gemiddelden van de huizenprijzen, een inflatie op de huurprijzen en je aflossing over die tijd, en je krijgt al een heel ander plaatje.

Ik kijk wat verder vooruit dan 1 jaar En vooralsnog is nu kopen ongunstig, 15 jaar huren ook. Ergens daar tussenin zit het moment om te kopen om gedurende die 15 jaar in totaal het beste af te zijn.

[pedorus]

r.e.s schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 01:28:
Ik zie anders de prijsdaling niet/nauwelijks op net onderhouden praktische huizen die binnen de NHG regels vallen in mijn regio. Die zijn ook allemaal binnen een jaar verkocht.

Vreemd, niemand ziet die prijsdalingen in eigen buurt, en toch zakken de prijzen, ook met NHG

Voorbeeldje: centrum Zaandam, regio Amsterdam:
Vraagprijs 149.000
Verkoop lukt niet na een jaar, nu veiling:
Verkoopprijs 60.000

Een daling van 60% in prijs!

[Señor Sjon]

Het was een executieveiling omwille van de hypotheek. Als die woning in de slechte zone valt van funderingsherstel (veel voorkomend in de Zaanstreek) dan is er nog een kostbare renovatie te gaan i.v.m. paalrot. Daarom biedt men op die huizen ook heel laag. Ze gaan ervan uit dat de begane grondvloer eruit moet, funderingsherstel en weer opnieuw opbouwen.

[Lethalis]

pedorus schreef op vrijdag 25 januari 2013 @ 14:26:
[...]

Vreemd, niemand ziet die prijsdalingen in eigen buurt, en toch zakken de prijzen, ook met NHG

Voorbeeldje: centrum Zaandam, regio Amsterdam:
Vraagprijs 149.000
Verkoop lukt niet na een jaar, nu veiling:
Verkoopprijs 60.000

Een daling van 60% in prijs!

Ik ben met je eens dat de prijzen wel degelijk zakken, maar het voorbeeld dat je geeft is helaas niet geldig. Een executieverkoop / veiling is altijd al goedkoper geweest dan de originele vraagprijs.

Er zijn echter wel genoeg voorbeelden te vinden van woningen op Funda die na een jaar er nog op staan, waarbij zomaar 10.000 tot 20.000 euro van de vraagprijs is gehaald. En dat is wel degelijk een gevolg van de algemene waardedalingen in Nederland.

[Señor Sjon]

Huizenzoeker kan je altijd wel kijken voor prijshistorie van woningen. Vraag ook niet hoe sommige woningen en foto's er nog steeds(!) uitzien. Wat dat betreft zijn sommige mensen zo a-commercieel mogelijk.