Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 2

[Señor Sjon]

En weer een corporatie gooit het bijltje erbij neer.

Rotterdam - Woningcorporatie Havensteder stelt voor dit jaar een investeringsstop in. 154 bouwprojecten worden afgelast.

Dat bevestigt de corporatie. Het betreft nieuwbouw- en grootschalige onderhoudsprojecten voor 7.700 woningen, waarvan de meeste dit jaar zouden beginnen. Lopende projecten worden wel afgerond. Dat zijn er 76 (5.200 woningen).

“De nieuwe lijn is: geen nieuwe projecten en geen nieuwe palen in de grond”, zegt een woordvoerder. De investeringsstop is volgens de Rotterdamse corporatie nodig vanwege het regeringsbeleid. De afgelopen jaren had Havensteder haar bouwtempo al naar beneden bijgesteld. In 2011 bouwde de corporatie 250 nieuwe woningen.

Jammer dat je van Blok en consorten nu helemaal niets meer hoort. Wellicht heeft ie niet langer zin in het downplayen van dit soort berichten?

[EXX]

Zoals te verwachten viel: Huizen vaker gedwongen verkocht dan ooit

Het gaat hier om verkopen onder NHG: het aantal bedroeg 3500 woningen en per woning was er gemiddeld een restschuld van € 34000,-

Dat houdt in dat het fonds in 2012 € 119 miljoen heeft moeten uitkeren.

[ Voor 39% gewijzigd door EXX op 17-01-2013 09:58 ]

[Señor Sjon]

Jup, ondanks dat hebben ze weer meer reserves opgebouwd. Krijg je eigenlijk je premie terug? Want ze zijn zo driftig reserves aan het aanhouden dat er straks na de crisis alsnog een half miljard overblijft.

[EXX]

Het is wel te verwachten dat de reserves in de komende jaren zullen slinken. Er zullen minder NHG hypotheken bijkomen (= minder premie in het fonds) en het aantal uitkeringen zal verder toenemen.

[Señor Sjon]

Klopt, maar vooralsnog hebben ze in jaar 4 van de crisis de reserves verder uit kunnen breiden.

Reden dat ik het zeg, is dat mij opvalt dat bij veel semi-overheidspartijen allerhande potjes en fondsen voor crisissituaties vóór de crisis zijn aangelegd en ze op dit moment vanwege de crisis alleen maar verder groeien. In feite gaat er een hoop kapitaal van consumenten inzitten, die de consument wellicht beter kon besteden om de economie weer op gang te helpen.

[Rukapul]

EXX schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 09:54:
Zoals te verwachten viel: Huizen vaker gedwongen verkocht dan ooit

Het gaat hier om verkopen onder NHG: het aantal bedroeg 3500 woningen en per woning was er gemiddeld een restschuld van € 34000,-

Dat houdt in dat het fonds in 2012 € 119 miljoen heeft moeten uitkeren.

En je kunt nu ook al een schatting doen voor de uitkering van volgend jaar.

Die 34k per woning komt hoort immers bij een daling van 15%-20% voor de globale markt. Tel daar de voorspelde daling voor dit jaar bij en de uitkering per woning stijgt met orde grootte 50% nog los van een mogelijke stijging van het aantal gedwongen verkopen.

Als het er echt op aan komt dan kan zo'n fonds met een grote knal ineens klappen juist omdat kleine stappen in de huizenprijzen veel groter doorwerken in de verliezen voor het garantiefonds.

[Verwijderd]

Senor Sjon, het is alleen maar goed dat het nog positief aangroeid..
Verwacht dat er dit jaar nog wel meer gedwongen verkopen zullen zijn..

Daarnaast is het fijn om te weten (als huizenbezitter met NHG) dat dit in ieder geval nog vol zit, mocht ik het nodig hebben dan zal er nog genoeg geld zijn om mij uit de shit te trekken..

En daarnaast wordt je eerst zelf kaal geplukt voordat ze uit gaan uitkeren..
Het zal echt niet zo zijn dat als je gaat scheiden je dan je spaargeld mag houden en dat NHG je schuld overneemt..

[ Voor 22% gewijzigd door Verwijderd op 17-01-2013 10:52 ]

[Señor Sjon]

De reden is vooralsnog voor 50+% scheidingen waarbij geen van de partners het huis over kan nemen. IMO is dat beinvloedbaar. Op zich wel raar dat daar dan ook dekking voor is, de meeste rechstbijstandsverzekeringen beginnen daar niet eens aan vanwege de bijbehorende kosten.

[Whuzz]

Lethalis schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 09:08:
[...]


PS:
Je kunt ook veel andere dingen zo benaderen. Mensen willen bijvoorbeeld vaak een grote eettafel, zodat er bezoek langs kan komen en ze met zijn allen kunnen eten. Maar hoe vaak gebeurt dat nou echt? Als je met een kleinere woonkamer af kunt, en daardoor ook 2400 euro per jaar bespaart.. dan kun je aardig wat keren uit eten voordat je dit geld hebt opgemaakt. Hoef je achteraf niet op te ruimen ook

Wij hebben zo'n grote eettafel (en dus een bijpassend grote woonkamer). En je hebt gelijk, het gebeurt maar een 1, hooguit 2 keer per jaar dat de hele capaciteit van die tafel gebruikt wordt voor een etentje.
Gelukkig wordt hij wel ieder weekend gebruikt voor bordspellen en andere gezelschapsactiviteiten, hetzij door het gezin, danwel met vrienden en kenissen en ik denk nog wekelijks (en dat is niet overdreven): "wat heerlijk zo'n grote tafel, zonder gezeik met ruimtegebrek".

Als me dat 2400 euro per jaar kost is dat omgerekend per uur een schijntje voor het genot dat het brengt.

[Whuzz]

Senor Sjon schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 10:57:
De reden is vooralsnog voor 50+% scheidingen waarbij geen van de partners het huis over kan nemen. IMO is dat beinvloedbaar.

Precies. Om te beginnen door het stoppen met hypotheken op twee salarissen. Dat is de grootste marktverzieker ooit.

[Xanaroth]

EXX schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 09:54:
Zoals te verwachten viel: Huizen vaker gedwongen verkocht dan ooit

Het gaat hier om verkopen onder NHG: het aantal bedroeg 3500 woningen en per woning was er gemiddeld een restschuld van € 34000,-

Dat houdt in dat het fonds in 2012 € 119 miljoen heeft moeten uitkeren.

Waar haal jij vandaan dat ze ook alle 3500 een uitbetaling kregen vanuit NHG? Staat alleen dat 3500 een aanspraak erop hebben gedaan.


Ook interessant, verkooppiek in December ook bij kadaster nu bekend. Vooral de cijfers achter de cijfers zijn interessant.

17k verkochte woningen in december, driekwart meer dan in november (oftewel, lag toen op ~9k). Totaal komt uit op 117k verkopen en een YOY van -2,9%.
Als er dus geen run was geweest, waren we rond de 110k woningen beland met een YOY richting de -8%

[ Voor 28% gewijzigd door Xanaroth op 17-01-2013 11:12 ]

[EXX]

Myrdreon schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 11:04:
[...]


Waar haal jij vandaan dat ze ook alle 3500 een uitbetaling kregen vanuit NHG? Staat alleen dat 3500 een aanspraak erop hebben gedaan.

Eeh, ja, das een goeie. Ik was er even van uitgegaan dat het hier toegewezen claims betrof. Het kan natuurlijk zijn dat bij een deel van de 3500 verkopen de NHG de restschuld niet overneemt.

In het fonds zit overigens nu € 750 miljoen.

[Ortep]

Lethalis schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 09:08:
[...]

De truc zit hem er in dat je een goede balans vindt voor jezelf.

Mensen vinden altijd dat "krap leven" of "sparen" gelijk staat aan "geen lol hebben". Maar dat hoeft helemaal niet zo te zijn. Het is vaak gewoon een kwestie van nuchter nadenken over dingen en keuzes maken.

Ben ik helemaal met je eens

Een klein beetje beperken doet al wonderen. Zoals ik als schreef, ik kocht mijn huis zonder rekening te houden met de HRA. Dat betekent dus dat ik niet maximaal leende en dat het het geld wat er terug kwam een leuk extraatje was.

Zodra je dat los kunt laten en gewoon lekker in je Twingo'tje naar je werk rijdt of beter nog - op de fiets aan komt zetten - en het je geen reet kan schelen dat je wat kleiner woont, omdat je immers slim met je ruimte omgaat (multifunctioneel) .. dan hou je echt heel veel geld over.

Ook dat heb ik gedaan. Mijn buurman MOET een grote auto hebben omdat hij eens per jaar op vakantie gaat met een hoop spullen bij zich. Ik heb een veel kleiner model. Ik huur wel een busje als ik veel te vervoeren heb. Dat bespaart me het hele jaar door op de aanschafkosten, afschrijving, brandstofgebruik, verzekering en wegenbelasting.

Je kan ook gewoon iets langer met een auto doen. Ik hoef niet steeds het nieuwste model. Ik rij nu in mijn 4e auto in 32 jaar. En deze is net 3.5 jaar oud. Ik doe dus ruim 9 jaar met een auto. Ik rijd niet in wrakken rond, ik heb ze allemaal nieuw gekocht en NIET met een lening.
Dat zelfde geldt natuurlijk ook voor je huis. Doe een jaartje langer met je keuken, badkamer en behang en je bespaart enorm. Je hoeft niet te wachten tot alles rot is, maar de keuken er uit om dat de modekleur van dit jaar rood is ipv blauw is echt een tikje overdone.

Eigenlijk zijn er vier scenarios
1) Als je lasten per maand €2000 zijn en je inkomsten zijn €3000 heb je geen enkel probleem en kan je doen wat je wilt
2) Als je lasten €2000 zijn en je inkomen is €1000 heb je een mega probleem en het is niet op te lossen. Dat loopt binnen een paar maanden fout. Nog goedkopere pindakaas kopen zal je echt niet helpen.
3) Uitgaven en inkomsten zijn €2000. Je wordt nie slechter, je wordt niet beter.
4) Als je lasten €2000 zijn en je inkomsten zijn €1950 dan leef je op het zelfde niveau als in geval 3. Maar dan loopt het uiteindelijk ook fout net als geval 2, het duurt alleen langer. En over je schulden moet je nog (veel) rente betalen ook. Dus de daling versnelt. Maar als je in deze situatie iets minder hard met je auto rijdt kan je al een tientje per maand besparen op je brandstof. Pak je dan ook nog eens zo nu en dan de fiets dan komt er nog een paar euro bij en als je een jaar langer met die auto doet kom er zo weer €50 bij. Krijg je de uitgaven op 1900. Dan leef je niet veel 'slechter' dan geval 3, maar je houdt wat geld over. Dus je vermogen groeit, zelfs met de lage rente van nu is dat beter dan groeiende schulden. Uiteindelijk betekent dat dat je bv als de wasmachine kapot is je gewoon een nieuwe koopt omdat je het geld hebt. En niet zoals geval 3 op afbetaling. Want op dat moment gaat ook geval 3 onder water want zijn lasten zijn plotseling €2010. Hij betaalt immers meer voor die wasmachine dan geval 4
Kleine besparingen die je lang kan aanhouden leveren utieindelijk heel veel op.

[Xanaroth]

En nog een leuke, bericht van S&P over de NL woningmarkt.

De daling is niet zo bijzonder (conservatieve -6%), maar wel het volgende:

De bevolkingsgroei en het naderende tekort aan woningen moeten dat bewerkstelligen.

Oftewel, op dit moment ziet S&P geen krapte op de woningmarkt? Dat deel klinkt veel realistischer, gezien de hoeveelheid leegstand/antikraak/kraak.

[nare man]

Ik weet niet of je dat moet lezen achter het woordje 'naderende'. Leegstand, antikraak en kraak zijn overigens volgens mij fenomenen die je met name bij bedrijfsruimte ziet, leegstand in dat segment kun je natuurlijk niet zomaar transponeren naar de markt voor woonhuizen.

[Arthas]

Myrdreon schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 11:16:
En nog een leuke, bericht van S&P over de NL woningmarkt.

De daling is niet zo bijzonder (conservatieve -6%), maar wel het volgende:

[...]het naderende tekort aan woningen

Oftewel, op dit moment ziet S&P geen krapte op de woningmarkt? Dat deel klinkt veel realistischer, gezien de hoeveelheid leegstand/antikraak/kraak.

Eigenlijk is dit een heel frappante opmerking, maar wel te verwachten.
De baby-boom gezinnen hebben de kinderen nu buiten de deur wonen. Veel baby-boomers zitten dus in relatief grote huizen. Uitzonderingen daargelaten natuurlijk, maar gemiddeld gezien zijn de woningen van de baby-boomers te groot.

Baby-boomers zullen dus naar kleinere woningen/appartementen gaan, terwijl er een overschot aan twee-onder-een-kappers en vrijstaande woningen ontstaat.

Er komt misschien wel een tekort aan woningen, maar dat is maar een deel van het verhaal. Ik verwacht eerder een verschuiving van de gezinswoningen naar de appartementen.

[gerrutcamaro]

ik ken persoonlijk niet veel 'oudjes' die vrijwillig in een appartement gaan wonen (tenzij het aanleun of aanverwante appartementen zijn). Zijn er cijfers of berichten die onderbouwen dat ouderen dat wel doen?

[RaZ]

nare man schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 11:54:
Ik weet niet of je dat moet lezen achter het woordje 'naderende'. Leegstand, antikraak en kraak zijn overigens volgens mij fenomenen die je met name bij bedrijfsruimte ziet, leegstand in dat segment kun je natuurlijk niet zomaar transponeren naar de markt voor woonhuizen.

Dat laatste gaat niet zonder de nodige aanpassingen. Al zijn er hier al een aantal kantoorpanden omgedoopt tot koopflats. Van studio's tot meerdere kamer woningen.

Maar er is genoeg leegstand wat direct bewoond kan worden.

Tijd terug uitstel van executie zitten kijken over een woning in Almere. Daar staat genoeg leeg. Vrije sector huur kan je morgen in als je wil. Maar die eisen zijn gewoon hoog, dus kijkend naar wat het kost is het niet op te brengen.

Zelf huur ik nu tijdelijk op basis van de leegstandswet. Het pand gaat gesloopt worden. Maar er was wat vertraging, omdat de woningbouw wellicht het geld niet had voor nieuwbouw of renovatie, werden er geen vergunningen gegeven voor die tijdelijke verhuur. Halve pand heeft een half jaar leeg gestaan.

Dmv de tijdelijke constructie heb je 0,0 huurdersbescherming. De woningbouw mag opzeggen, dan moet je er in 3 maanden uit zijn. Ze hadden ook normale contracten kunnen geven, maar dat zou te veel kosten om iedereen er uit te zetten vanwege die verhuisvergoeding en urengtie.

Als ik morgen de opzegging krijg, heb ik een giga uitdaging.

En er staat nogsteeds genoeg leeg. De woningbouw moet huizen verkopen. De huurder gaat weg, komt op de kopermarkt terecht. Sommige woningen staan dus heel lang leeg.

Dan zit hier verderop nog een oud pand van een bank, die daar al 20 jaar weg is. Wordt al 20 jaar anti-kraak verhuurt.. Dit soort constructies zie je hier steeds meer. Pand is niet geschikt om te wonen, maar op deze manier kan het wel.

[indexample]

3 maanden is nogal wat meer dan mensen die anti-kraak wonen, dat is een opzegtermijn van 2 weken, en heb je ook weinig rechten als huurder (regelmatige en onaangekondigde controle).

daar tegenover staan wel weer een aantal andere voordelen, zoals de prijs.

Zo spaar ik nu € 1000+ per maand, en hoop eind 2013 iets te kopen.

[ Voor 60% gewijzigd door indexample op 17-01-2013 13:08 ]

[Arthas]

gerrutcamaro schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 12:52:
ik ken persoonlijk niet veel 'oudjes' die vrijwillig in een appartement gaan wonen (tenzij het aanleun of aanverwante appartementen zijn). Zijn er cijfers of berichten die onderbouwen dat ouderen dat wel doen?

Het is een verwachting, tegen die van S&P in. S&P geeft ook een verwachting weer waarbij er een naderend tekort van woningen wordt gemeld.

Ik kan er nog wel een verwachting bij geven: Er komen meer één-persoonshuishoudens. Die hoeven niet in grote twee-onder-éénkappers te wonen, waar ze de helft van de tijd niet zijn en waar een paar kamers teveel in zitten. Zij kiezen dan voor flats.

[gerrutcamaro]

mijn verwachting; de meesten willen wel hun tweeondereenkapper behouden, de meesten zullen dan ook alleen maar noodgedwongen uitwijken naar een flat, net zoals de meeste oudjes nu al doen, die laten dan meestal tegen de tijd dat ze eruit gaan zo'n mooie jaren 50/60 woning achter waar al sinds 1980 geen groot onderhoud meer aan is gepleegd

[Verwijderd]

Arthas schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 13:06:
[...]


Het is een verwachting, tegen die van S&P in. S&P geeft ook een verwachting weer waarbij er een naderend tekort van woningen wordt gemeld.

Ik kan er nog wel een verwachting bij geven: Er komen meer één-persoonshuishoudens. Die hoeven niet in grote twee-onder-éénkappers te wonen, waar ze de helft van de tijd niet zijn en waar een paar kamers teveel in zitten. Zij kiezen dan voor flats.

Het nadererend woningtekort gaat uit van de prognoses over economische groei en de aantrekkingskracht van (vooral) de Noordvleugel van de Randstad. Hier worden (overigens betwiste) woningtekorten tot 300.000 woningen benoemd. Daarnaast zie je in Nederland nog een steeds een lagere gemiddelde woningbezetting. Dit zorgt per saldo (bij gelijkblijvende bevolking) ook voor een grotere woningvraag. Er zijn 2 grote vragen:
1. wanneer wordt de latent aanwezig vraag naar woningbouw omgezet naar een actieve vraag. (bijvoorbeeld als de koopmarkt weer aantrekt of als er veel meer middeldure huursegment wordt ontwikkeld. Voor dit laatste segment is immers bijna geen aanbod en gigantische vraag)
2. kloppen de economische prognoses over de groei en aan de aantrekkingskracht van de Randstad nog als het benodigde human capital geen huis kan vinden in de gewenste plekken...

De prognoses hebben dus vrij weinig/niets te maken met babyboomers die richting bejaardenhuizen sjezen oid.

[RaZ]

Ik ken juist veel oudjes die juist graag naar gelijkvloer willen. Maar die 1gezinswoning is goedkoper. Geen servicekosten. En juist omdat ze al lang in een woning zitten, of het nu huur of koop is, zijn de maandelijkse kosten vele malen hoger dan waar ze nu voor zitten.

Want zodra je een nieuwe huurder wordt, krijg je te maken met het puntensysteem. Terwijl als je 40 jaar terug een 1gezinswoning huurde, je alleen de procentuele verhogingen hebt gehad. Ze gaan het dubbele betalen voor minder.

Want in dit pand waar ik dan zit, is een aanleunwoning. Als ik mijn eigen voorudeur uitga, sta ik alsnog binnen. Er ligt vloerbedekking, en het is 24/7 boven de 20 graden. Ik betaal 128 euro per maand aan voorschot stookkosten.

Dus die keuze is makkelijk. Een 1gezinswoning verruilen wat een prikkie kost, voor een kleinere woning met minder comfort voor het dubbele. Dan heb je nog het verschil tussen wel en geen servicekosten. De maatschappij draait om geld. Dus waarom minder voor meer? Zou ik ook niet doen.

Dus het tuintje voor het groen er uit, bestraten, en een mooi plekkie voor je scootmobiel. Aangepast toilet en douche en een traplift...

[Señor Sjon]

gerrutcamaro schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 13:38:
mijn verwachting; de meesten willen wel hun tweeondereenkapper behouden, de meesten zullen dan ook alleen maar noodgedwongen uitwijken naar een flat, net zoals de meeste oudjes nu al doen, die laten dan meestal tegen de tijd dat ze eruit gaan zo'n mooie jaren 50/60 woning achter waar al sinds 1980 geen groot onderhoud meer aan is gepleegd

Klopt. Rond 2000 dacht men dat oudjes naar appartementen wilden. Gevolg is nu een overschot aan appartementen. Er zijn appartementen in dorpjes gebouwd waar uberhaupt geen vraag naar is. Maar men dacht in die tijd dat de babyboomer wel zijn vrijstaande huis wilde verlaten hiervoor.

[AMDFreak]

Volgens mij wordt thuiszorg juist steeds meer gestimuleerd, waardoor het wel mogelijk is dat ze langer thuis moeten blijven wonen. Verzorgingshuizen gaan nu ook langzaam op de schop.

Er zijn genoeg 60+ers die hun hypotheek hebben afgelost, maar nog lekker blijven zitten omdat het allemaal nog te doen is. Zodra ze moeite krijgen met de trap, gaan ze nadenken, als je het appartement in een keer kan betalen van je huidige huis (wat niet zo lastig is denk ik), heb je alleen maar VVE en stookkosten e.d.
Maar dat heb je ook wanneer je gaat huren. Naar mijn idee zijn er maar weinig riante huurappartementen (en dan bedoel ik > geen gallerijflats).

[Señor Sjon]

Ja, maar van het geld voor VvE en algemene ruimtes kan je ook hulp betalen zonder te verhuizen. Bij een VvE heb je vaak ook andere verplichtingen in het vaak belendende gebied, gemeenschappelijke tuin, etc. Het is echt niet zo dat je alleen nog maar met VvE en servicekosten zit. Hoe minder je wilt doen, hoe hoger de servicekosten natuurlijk zijn. Ook heb je ineens een hoop buren, daar moet je ook maar tegenkunnen als je al 30+ jaar je eigen stulpje gewend bent.

Veel 2^1 kap en vrijstaande woningen hebben genoeg mogelijkheden voor slapen/badkamer op de begane grond. Men gaat eerder verbouwen dan verhuizen.

[EXX]

AMDFreak schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 14:25:
Er zijn genoeg 60+ers die hun hypotheek hebben afgelost, maar nog lekker blijven zitten omdat het allemaal nog te doen is. Zodra ze moeite krijgen met de trap, gaan ze nadenken, als je het appartement in een keer kan betalen van je huidige huis (wat niet zo lastig is denk ik), heb je alleen maar VVE en stookkosten e.d.

Dat valt vaak vies tegen. In mijn omgeving (Regio Zuid-Limburg) zijn veel appartementen gebouwd, maar deze zijn stuk voor stuk duurder dan een eensgezinswoning. Ken gevallen van mensen waarvan het huis (hoekwoning) 170k opbracht en ze voor een appartement met 2 slaapkamers 230k moesten ophoesten.

Ik heb zo het idee dat de onroerend goed sector ook gedacht heeft dat de oudjes massaal om een appartement stonden te springen en dat ze zo de door de oudjes opgebouwde overwaarde konden cashen. De oudjes bleken echter niet gek en bleven zitten in hun huis.

[Xanaroth]

De meeste oudjes blijven juist zitten waar ze zitten. Tenminste bekend met de buurt, dus veel minder gevaar/risico (van sociale controle, tot weten welke stoeptegel los zit om niet te vallen..). Is ook al eens eerder langeweest (hier of in het oude topic) toen dat als resultaat in het nieuws was.

Nee.. die afbetaalde woningen zijn goedkoop, dus dat geld van vve/huur gaat lekker in een stoellift en aangepast sanitair.

[RaZ]

Zeker als je naar de sociale huur sector kijkt met die wachttijden.. Eenmaal verhuist, en je wachttijd is weg, ook logisch natuurlijk. Maar deze mensen kennen hun buren, al 40 jaar. Komen bij elkaar over de vloer, al 40 jaar. Verloop is er dus amper. In een hoge flat met 100+ woningen die gehorig zijn is er veel meer verloop, dus zit je constant tussen de "klussers".

Vertaal dat naar de arbeidsmarkt:
Zijn er mensen die hun vaste baan opzeggen voor een half jaar contract met minder loon bij een andere werkgever die je eigenlijk niet kent?

Weten wat je hebt, weten wat het kost, en het bevalt je al jaren.. Dat ga je toch niet op het spel zetten als je prima zit.. Die mensen hebben een wachttijd van 40 jaar. Die hebben straks eerste keus voor een woning als het niet meer te doen is met aanpassingen.

Mijn ouders zeggen ook: We gaan hier niet weg, tenzij het tussen 6 planken is, of het echt niet anders kan vanwege gezondheidsklachten. Oude woning wat vroeger een voorkamer en een achterkamer had met een bedstee. Keuken werd toen standaard uitgebouwd, dus de woonkamer is ruim. 50+m2. Toilet en douche zijn veel later pas gekomen (wel voordat mn ouders het kochten hoor), maar ook dat is de begane grond. Boven is het gewoon klein. 3 kleine kamertjes van 6,5-7m2, en een wat grotere slaapkamer voor de ouders.

Als een trapligt niet mogelijk is, dan gaat het bed naar beneden, et voila, gelijkvloers. Dan hoef je niet zo zeer meer boven te komen. En ook genoeg oude mensen in een sociale 1gezinswoning die ook in de huiskamer slapen. Hebben nog 2 verdiepingen er boven, staat nokvol met troep natuurlijk. Maar zelf komen ze er niet.

Want stel dat die mensen naar een 50m2 flatje gaan, laten een 90m2 (soms nog meer ook) woning achter. Huur verdubbelt, ruimte halveert, en je moet spullen dumpen waar ze aan gehecht zijn.

Dan moet je wel heel hard met je hoofd de grond hebben geraakt wil je dat vrijwillig gaan doen.

Bij koop geldt enigsinds wel het zelfde, alleen krijg je nu geld voor een woning, en koop je voor minder een woning terug. Daar hou je geld aan over, ipv dat het je geld kost.

[Señor Sjon]

EXX schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 14:40:
[...]
Dat valt vaak vies tegen. In mijn omgeving (Regio Zuid-Limburg) zijn veel appartementen gebouwd, maar deze zijn stuk voor stuk duurder dan een eensgezinswoning. Ken gevallen van mensen waarvan het huis (hoekwoning) 170k opbracht en ze voor een appartement met 2 slaapkamers 230k moesten ophoesten.

Ik heb zo het idee dat de onroerend goed sector ook gedacht heeft dat de oudjes massaal om een appartement stonden te springen en dat ze zo de door de oudjes opgebouwde overwaarde konden cashen. De oudjes bleken echter niet gek en bleven zitten in hun huis.

Een appartement bouwen is dan ook duurder dan een woning voor dezelfde ruimte.

[Arthas]

EXX schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 14:40:
[...]
...

Ik heb zo het idee dat de onroerend goed sector ook gedacht heeft dat de oudjes massaal om een appartement stonden te springen en dat ze zo de door de oudjes opgebouwde overwaarde konden cashen. De oudjes bleken echter niet gek en bleven zitten in hun huis.

Myrdreon schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 15:19:
De meeste oudjes blijven juist zitten waar ze zitten. Tenminste bekend met de buurt, dus veel minder gevaar/risico (van sociale controle, tot weten welke stoeptegel los zit om niet te vallen..). Is ook al eens eerder langeweest (hier of in het oude topic) toen dat als resultaat in het nieuws was.
...

Is dit niet inherent aan het feit, dat de huizenprijzen dalen?

Als ik zie waar mijn opa (88) woont (al sinds 1953) wordt de buurt alsmaar jonger. Iedereen om hem heen verhuist of valt weg. Voor zover de bekendheid met de buurtbewoners. Hij hoeft niet weg, zijn hypotheek is al decennia geleden afbetaald en hij gaat dus ook niet. Het voordeel voor hem: alles binnen handbereik, verzorgingshuis bij wijze van spreken op de hoek. Ondertussen al wel een keer van de trap gevallen, met een ziekenhuisbezoek van 2 weken tot gevolg.

Waar ik eigenlijk op doel is de iets jongere groep, die wel een overwaarde heeft in hun huis. Die niet willen verkopen met als hoofd-reden van de daling van de huizenprijs. Natuurlijk doet niemand dit, tenzij gedwongen.
Met als gevolg dat de huizenmarkt stagneert, omdat er geen doorstroming meer is en de jongeren niks meer kunnen.

[EXX]

Men ziet de bui al hangen: NHG verhoogt tarieven

Wie een huis wil kopen met NHG is sinds deze maand een stuk duurder uit. De Stichting Nationale Hypotheek Garantie heeft de tarieven opgeschroefd., van 0,7% naar 0,85%.

[Oscar Mopperkont]

Want hun buffers waren toch zo hard aan het slinken?

[EXX]

Ik denk eerder dat men wil voorkomen dat de buffers hard gaan slinken.

Ga maar na, in 2008 is de NHG grens opgeschroefd naar € 350.000 en zijn sindsdien meer NHG hypotheken verkocht. Die hypotheken staan nu allemaal onder water. Ondertussen dalen de verkoopprijzen en omzetvolumes: dat resulteert in lagere inkomsten.

[Iblies]

Lekker zakendoen dan.

Diegene met het grootste risico hebben relatief weinig betaalt,
diegene met het minste risico aangezien ze nauwelijks meer dan de economische waarde betalen en vervolgens gelijk beginnen af te lossen, moeten meer betalen

Het cruwe is dat er geen banken zijn die je een fatsoenlijk rentepercentage geven zonder die NHG, zelfs een hypotheek lager dan executiewaarde heeft een hogere rente.

[Arthas]

Iblies schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 16:35:
...

Het cruwe is dat er geen banken zijn die je een fatsoenlijk rentepercentage geven zonder die NHG, zelfs een hypotheek lager dan executiewaarde heeft een hogere rente.

Omdat, heel simpel gezegd, er zonder NHG geen volledige zekerheid is, dat de hypotheek afgelost/betaald wordt.
Nu wordt de NHG misbruikt om zo hogere rentepercentages te vragen bij geen NHG.

Erger vind ik het feit dat ING voor een hypotheek (80% EW, 10 jaar vast) in Nederland 5,3% kan rekenen en in Duitsland slechts 2,5% rekent. Zie hier klik

[EXX]

De rentetarieven zijn iets hoger, maar idd, het is ongeveer de helft van hier. Drie keer raden wat ik voor een hypotheek ga nemen bij mijn volgende huis.

[ Voor 21% gewijzigd door EXX op 17-01-2013 16:52 ]

[Oscar Mopperkont]

Is dat makkelijk om te doen? En zullen die Duitsers dan ook geen hoger tarief rekenen? Het is voor een Duitse bank immers moeilijker verhaal te halen in buitenland.

[nare man]

Of dat strikt juridisch zo is betwijfel ik: uitwinning van een hypotheekrecht op een huis is gewoon een kwestie van executeren, daarvoor heb je geen rechter nodig (recht van parate executie), en het maakt voor de gang van zaken verder niet uit of de hypotheekhouder een in Nederland of in het buitenland gevestigde partij is. Dat zou het internationale zakenverkeer namelijk wel heel erg veel complexer maken, ik heb tenminste in de praktijk nog nooit gezien dat de nationaliteit van de zekerheidsgerechtigde iets uitmaakte

[EXX]

Als het (1) te kopen huis niet te ver van Duitse grens ligt en (2) je eigen geld meeneemt is het geen enkel probleem een Duitse hypotheek te krijgen.

[ Voor 10% gewijzigd door EXX op 17-01-2013 17:46 ]

[gerrutcamaro]

beetje ot, maar wat houden duitse hypotheekverstrekkers er verder voor regels op na?

[EXX]

Kortweg, je moet eigen geld meenemen (rond de 20% van de vrije verkoopwaarde) en alleen annuïteiten/lineaire hypotheken. Rente maximaal 10 jaar vast. Vervroegde aflossing kan tot 10% per jaar, afhankelijk wat je afspreekt bij het afsluiten van de hypotheek.

[gerrutcamaro]

& maximaal 4.5x bruto jaarinkomen?

[Arthas]

EXX schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 17:51:
Kortweg, je moet eigen geld meenemen (rond de 20% van de vrije verkoopwaarde) en alleen annuïteiten/lineaire hypotheken. Rente maximaal 10 jaar vast. Vervroegde aflossing kan tot 10% per jaar, afhankelijk wat je afspreekt bij het afsluiten van de hypotheek.

De 20% eigen inbreng is nog het enige verschil met wat er in Nederland gebeurt. Daarom is het ook zo cru dat we in Nederland bijna het dubbele aan rente betalen. Want spaargeld meebrengen maakt voor de Nederlandse banken bijna niks uit.

Daar komt trouwens bij, dat de Nederlander uit de Randstad veel minder kans heeft om een dergelijke Duitse hypotheek te nemen. Puur om het feit dat ze te ver weg zitten.
Onze Autoriteit Financiele Markten houdt Duitse banken namelijk tegen om de Nederlandse hypotheekmarkt te betreden. Een Volksbank kan zonder filiaal in Nederland niet de markt betreden. En laat nou net die hypotheekmarkt van Nederland te klein zijn om een filiaal te openen.

[Oscar Mopperkont]

nare man schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 17:41:
Of dat strikt juridisch zo is betwijfel ik: uitwinning van een hypotheekrecht op een huis is gewoon een kwestie van executeren, daarvoor heb je geen rechter nodig (recht van parate executie), en het maakt voor de gang van zaken verder niet uit of de hypotheekhouder een in Nederland of in het buitenland gevestigde partij is. Dat zou het internationale zakenverkeer namelijk wel heel erg veel complexer maken, ik heb tenminste in de praktijk nog nooit gezien dat de nationaliteit van de zekerheidsgerechtigde iets uitmaakte

Juridisch niet, maar die Duitse bank is bekend met hoe het gaat in Duitsland en heeft intern procedures over hoe dat aangepakt moet worden. Als het dan ineens in NL moet worden uitgewonnen, gaan allemaal mensen ineens zweten omdat het niet 100% in het draaiboek past. Ik bedoel dan dus ook meer bedrijsfmatig.

[Verwijderd]

Senor Sjon schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 09:51:
En weer een corporatie gooit het bijltje erbij neer.

[...]

Jammer dat je van Blok en consorten nu helemaal niets meer hoort. Wellicht heeft ie niet langer zin in het downplayen van dit soort berichten?

Waar Blok mee bezig is mag Joost weten. Het is in ieder geval niet liberaal (de overheid die voor burgers gaat bepalen waar men wel en niet mag wonen?!), noch heeft het ook maar iets te maken met "het bevorderen van doorstroming van de huurmarkt". Die gast die spoort niet, en nu worden huurders (waaronder ik) gewoon onevenredig hard gepakt. Ik betaal ruim een derde van mijn inkomen aan huur à €630,-. Hoeveel moet ik verd*mme nog méér gaan betalen voor dezelfde producten/diensten door hogere heffingen en belastingen die toch wel weer bij de burger terecht komen?

Soms vraag ik me echt af waarom ik nog 40 uur per week op m'n werk zit in plaats van op de kosten van de maatschappij te leven. Des te hogerop ik kom met mijn carriere, des te meer ik word gestraft lijkt het wel. Ik ben laatst met een salarisverhoging van €100,- er gewoon €20,- op achteruit gegaan.

[RemcoDelft]

Arthas schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 18:15:
Onze Autoriteit Financiele Markten houdt Duitse banken namelijk tegen om de Nederlandse hypotheekmarkt te betreden. Een Volksbank kan zonder filiaal in Nederland niet de markt betreden. En laat nou net die hypotheekmarkt van Nederland te klein zijn om een filiaal te openen.

Kan je dat laatste toelichten? Er worden nog grofweg 100.000 huizen per jaar verkocht, tegen grofweg 200.000 euro per stuk. Dat is 20 miljard aan hypotheken wat jaarlijks wordt afgesloten. 2,5% rente is een half miljard euro rente per jaar. En als die bank grofweg de helft van de rente rekent, kunnen ze een heel groot deel van die taart binnenhalen. Daarvoor kan je toch prima een paar kantoren openen?

Extra motivatie voor de kopers om die 20% zelf bij elkaar te sparen. Maar dankzij NHG kan ook een Duitse bank die 20% regel best loslaten, ze lopen tenslotte geen enkel risico.

[ Voor 9% gewijzigd door RemcoDelft op 17-01-2013 19:09 ]

[Fiber]

Senor Sjon schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 15:48:
[...]
Een appartement bouwen is dan ook duurder dan een woning voor dezelfde ruimte.

Omstreeks begin jaren '70 werden er nog van die rijtjeshuisjes gebouwd met een slaapkamer en badkamer op de begane grond, ideaal voor wat oudere mensen: http://goo.gl/maps/xdi8u http://goo.gl/maps/RlxtT

Ik heb het idee dat ze dat soort huisjes tegenwoordig veel minder bouwen.

[Arthas]

RemcoDelft schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 19:08:
[...]

Kan je dat laatste toelichten? Er worden nog grofweg 100.000 huizen per jaar verkocht, tegen grofweg 200.000 euro per stuk. Dat is 20 miljard aan hypotheken wat jaarlijks wordt afgesloten. 2,5% rente is een half miljard euro rente per jaar. En als die bank grofweg de helft van de rente rekent, kunnen ze een heel groot deel van die taart binnenhalen. Daarvoor kan je toch prima een paar kantoren openen?
..

Ik neem dit deel terug: de Volksbank Emmerich-Rees biedt via tussenpersonen voor héél Nederland een Duitse hypotheek aan. Niet zo spectaculair als de echte duitse hypotheek, maar toch nog bijna een procent minder dan in Nederland.

[Señor Sjon]

Fiber schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 19:43:
[...]

Omstreeks begin jaren '70 werden er nog van die rijtjeshuisjes gebouwd met een slaapkamer en badkamer op de begane grond, ideaal voor wat oudere mensen: http://goo.gl/maps/xdi8u http://goo.gl/maps/RlxtT

Ik heb het idee dat ze dat soort huisjes tegenwoordig veel minder bouwen.

Dat zijn gewoon seniorenwoningen. Er is ook bijna geen vraag naar, want ouderen vinden het vaak stigmatiserend als ze zo'n woning kopen. Dan worden ze geconfronteerd met hun ouderdom. Klinkt heel suf, maar een grote NoNo is om in een brochure seniorenwoning te zetten. Dat wordt altijd levensloopbestendig genoemd.

[EXX]

Myrdreon schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 11:04:
[...]


Waar haal jij vandaan dat ze ook alle 3500 een uitbetaling kregen vanuit NHG? Staat alleen dat 3500 een aanspraak erop hebben gedaan.

Hier even op terug komende: in dit artikel staat dat er werkelijk 120 miljoen euro is uitgekeerd.

[Señor Sjon]

En de teneur blijft:

Nieuwe opdrachten architecten op dieptepunt
http://www.cbs.nl/nl-NL/m...ief/2012/2013-3773-wm.htm

[RaZ]

Vraag aanbod verhaal, marktwerking..

Je hebt immers geen architecten nodig om te bouwen. Want alles wat er nu al staat zijn de blauwdrukken er ook nog van. Dus gewoon de plannen van bestaande objecten hergebruiken. Scheelt ook al een hoop in de kosten.

Wat me overigens opviel over de cijfers over de prijzen uit december 2012, dan spreken over een daling van 16%. Op het niveau van 2004, waar de piek van de prijzen in 2008 lag. Tussen 2004 en 2008 zijn de prijzen dus 16% gestegen, in 4 jaar tijd. Nu in 4 jaar tijd met de zelfde snelheid weer gezakt.

Puur kijkend naar de prijs, ach.. Het was wel tijd dat de boel eens stopte met die waardestijging.. Alleen met de huidige regels zorgt er natuurlijk voor dat je niet enkel naar de prijs kan kijken, maar naar de bijkomende kosten omtrent de lening die je nodig hebt.

Als ik op Funda kijk, hier in de buurt, zie ik nog nergens lagere vraagprijzen. Dat zegt natuurlijk niks over de daadwerkelijk prijs waar een woning van de hand gaat. Waar mensen elkaar tot 2008 gewoon de prijs opdreven, puur omdat het kon, zie je nu een totaal andere marktwerking.

De uitverkoop van ex sociale huur (wat overigens niks nieuws is trouwens) zorgt nu natuurlijk wel voor dat er een extra hoog aanbod is. Met als gevolg dat in dat segment juist weer veels te weinig aanbod is. De wachttijden voor een woning in die sector stijgen ook als een dwaas.

[RemcoDelft]

RaZ schreef op maandag 21 januari 2013 @ 17:33:
Wat me overigens opviel over de cijfers over de prijzen uit december 2012, dan spreken over een daling van 16%. Op het niveau van 2004, waar de piek van de prijzen in 2008 lag. Tussen 2004 en 2008 zijn de prijzen dus 16% gestegen, in 4 jaar tijd. Nu in 4 jaar tijd met de zelfde snelheid weer gezakt.

Van 2003-2008 was de prijsstijging vrij stabiel 4% per jaar. De jaren daarvoor vond de enorme prijsexplosie plaats, waarbij de prijsstijging sinds 2000 vrijwel voornamelijk lager wordt. Dat is 12 jaar "afnemende stijging" op een rij.
Een plaatje:
%-verandering t.o.v. dezelfde maand een jaar eerder (bron: CBS huizenprijsindex)

[RaZ]

Die cijfers worden natuurlijk wel enigsinds hard gedrukt door de exeuctie-verkopen. Die gaan voor een prikkie (relatief gezien dan) over de toonbank. Die "handelaren" kopen dat weer voor de verkoop. In Amsterdam en Utrecht splitsen ze zelfs woningen, en maken daar 3 appartementen van. Ook relatief een lagee prijs, maar dat levert toch flinke sommen geld op.

Zie ook: http://www.rtvutrecht.nl/nieuws/323004

Dus het voor een weinig gekocht, gesplitst, en voor weinig weer verkocht. Terwijl er toch flinke winsten zijn voor de handelaar/aannemer. En toch zijn al die prijzen gewoon laag te noemen. 1 Woning, worden er in eens 3.. Dus 4x een prijs die erg laag ligt, ze zijn namelijk goedkoper dan het van een particulier overnemen.

De huizenmarkt heeft in het verleden laten zien dat marktwerking perfect werkt.. Daar heb je wel een groeiende economie en welvaart voor nodig. Die is weg, dus moet de boel ipv omhoog, gewoon omlaag.. Hoewel ik geen koopwoning, zijn het wel die mensen die enigsinds ook zorgen dat de sociale ook stagneert.

Gewoon even gaan scheiden, bij de NHG aankloppen. Kids gaan natuurlijk met de moeder mee, en je hebt weer een mooie situatie voor urgentie.. En toch worden de ene sector verkleind terwijl de vraag juist daar toeneemt, en wat je in de ene markt te weinig hebt, wordt in een oververzadigde stagnerende markt in gedrukt.

Er is nog nooit zoveel leegstand geweest hier.. Allemaal ex sociale huur wat men niet wilt kopen.. De overheid had die verplichting allang van tafel moeten schuiven in mijn ogen.. Waar de vraag het hoogst is, is het aanbod het laagst, waar de vraag het laagst is, is het aanbod te hoog (of de prijs ).

[ph4ge]

Arthas schreef op donderdag 17 januari 2013 @ 20:06:
Ik neem dit deel terug: de Volksbank Emmerich-Rees biedt via tussenpersonen voor héél Nederland een Duitse hypotheek aan. Niet zo spectaculair als de echte duitse hypotheek, maar toch nog bijna een procent minder dan in Nederland.

Als ik dan zie dat ze nog met "fiscaal aantrekkelijk banksparen" adverteren heb ik er toch gelijk een verkeerd gevoel bij. Toch een partij waar je je 30 jaar aan verbindt, als ze dan hun website niet eens up to date kunnen houden...

[Krisp]

ph4ge schreef op maandag 21 januari 2013 @ 18:12:
[...]

Als ik dan zie dat ze nog met "fiscaal aantrekkelijk banksparen" adverteren heb ik er toch gelijk een verkeerd gevoel bij. Toch een partij waar je je 30 jaar aan verbindt, als ze dan hun website niet eens up to date kunnen houden...

Behalve dat: buitenlandse banken hebben de neiging om na een aantal jaar hun portefeuille te verkopen aan een derde maatschappij die alleen beheer en verlengingen doet. Het aanbod wat je krijgt bij verlenging van de hypotheek is bij zo'n maatschappij vaak significant slechter, maar dan kost het geld om er vanaf te stappen. Over de hele looptijd is er niet of nauwelijks voordeel.

Ik vind Duitse hypotheken (net zoals de Argenta Bank, komend uit Vlaanderen) heel erg interessant, maar ik heb mijn vraagtekens bij de duurzaamheid van hun activiteiten in Nederland.

[icecreamfarmer]

Krisp schreef op maandag 21 januari 2013 @ 19:08:
[...]

Behalve dat: buitenlandse banken hebben de neiging om na een aantal jaar hun portefeuille te verkopen aan een derde maatschappij die alleen beheer en verlengingen doet. Het aanbod wat je krijgt bij verlenging van de hypotheek is bij zo'n maatschappij vaak significant slechter, maar dan kost het geld om er vanaf te stappen. Over de hele looptijd is er niet of nauwelijks voordeel.

Ik vind Duitse hypotheken (net zoals de Argenta Bank, komend uit Vlaanderen) heel erg interessant, maar ik heb mijn vraagtekens bij de duurzaamheid van hun activiteiten in Nederland.

Dan zet je het toch voor 30 jaar vast? Zolang jij gewoon je termijnen betaald maakt het geen zak uit.

[Krisp]

1. Dat kan niet.
2. Zelfs al zou het kunnen, dan is heel je rentevoordeel weg vanwege de hogere rente die ze vragen. En dat was nu juist het idee.

[Verwijderd]

Senor Sjon schreef op maandag 21 januari 2013 @ 16:38:
En de teneur blijft:

Nieuwe opdrachten architecten op dieptepunt
http://www.cbs.nl/nl-NL/m...ief/2012/2013-3773-wm.htm

Is ook logisch, de verwachting is dat huizen over een jaar 7% goedkoper zijn. Waarom dan nu bouwen? Wie koopt dat?

[icecreamfarmer]

Krisp schreef op maandag 21 januari 2013 @ 21:16:
1. Dat kan niet.
2. Zelfs al zou het kunnen, dan is heel je rentevoordeel weg vanwege de hogere rente die ze vragen. En dat was nu juist het idee.

Is de 30 jarige rente in DLD niet veel lager dan die in NL?

Misschien betaal je nu dan iets meer maar over 10 jaar minder.

[Krisp]

icecreamfarmer schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 08:35:
[...]


Is de 30 jarige rente in DLD niet veel lager dan die in NL?

Misschien betaal je nu dan iets meer maar over 10 jaar minder.

Wellicht moet je even op de website kijken. Het kan niet betekent in deze: ze bieden het product niet aan.

[Señor Sjon]

Verwijderd schreef op maandag 21 januari 2013 @ 21:18:
[...]

Is ook logisch, de verwachting is dat huizen over een jaar 7% goedkoper zijn. Waarom dan nu bouwen? Wie koopt dat?

Met ontwerpproces mee ben je zo weer een jaar verder voordat een project gaat lopen. En de bouwaanvragen zijn gehalveerd, maar de architectenopdrachten zijn gedecimeerd. Dat is wel toekomstige workflow die stagneert.

@RaZ: executieverkopen zijn qua aantallen marginaal op de cijfers van de totale woningmarkt. Dat verklaart het niet.
Verder gebruiken we al decennia geen blauwdrukken meer en door veranderende regelgeving is een tekening na een paar jaar waardeloos, omdat er telkens weer andere (milieu)maatregelen of hoogtes nodig zijn.

[Xanaroth]

Senor Sjon schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 08:58:
[...]

Met ontwerpproces mee ben je zo weer een jaar verder voordat een project gaat lopen. En de bouwaanvragen zijn gehalveerd, maar de architectenopdrachten zijn gedecimeerd. Dat is wel toekomstige workflow die stagneert.

Sorry hoor, maar zijn architecten niet volledig nutteloos?

Als ik kijk naar woningen van jaren 80 tot nu, is het enige verschil dat een muurtje soms iets anders is neergezet of dat de lengte/breedte verandert. En natuurlijk ander materiaalgebruik. Daar een rood stukje steen, daar geel, en kozijn gaat van hout naar kunststof.

Wat er verandert, zijn dingen die mensen ook gewoon zelf doen nadat ze een woning kopen (buitenkant verven, muurtje verplaatsen/slopen, etc) en waar een architect echt niet aan te past komt.


De enige reden dat er weer vraag zou kunnen komen naar architecten, is als de bouwwereld weer probeert te verkopen wat de klant vraagt ipv massaproductie. Dus afstappen van het standaard huidige ontwerp dat bestaat uit een rechthoekig ding met L-vormige begane grond, trap en toilet en gang - verdieping met gang, 2 slaapkamers en badkamer en ruimte voor cv - soms extra verdieping met slaapkamer.

Het enige wat ik eruit haal, is dat het laat eerder zien dat de bouwwereld na 4 jaar nog steeds weigert zich aan te passen, maar rustig blijft zitten met het handje omhoog naar Den Haag en verwacht dat ze nog steeds hetzelfde bouwontwerp kunnen gebruiken als de afgelopen 20 jaar. En dat de bouwwereld zelf heeft gemerkt dat architecten de afgelopen decenia niks aan het ontwerp hebben gedaan/toegevoegd en dus prima zonder kunnen als ze vasthouden aan dezelfde oude ontwerpen en massaproductie.

[ Voor 8% gewijzigd door Xanaroth op 22-01-2013 10:02 ]

[Señor Sjon]

Dat gehate ontwerp is het meest gevraagde ontwerp die de meeste kopers aanspreekt. In de regel is deze qua ruimte en constructie het meest optimale. Je kan wel een vierkant huis willen, maar dan komt er bijvoorbeeld een extra dragende wand in. Of de vloer wordt dikker, waardoor je weer een extra traptrede nodig hebt, meer lagen metselwerk, gebouw hoger, etc. Het wiel is ook al een tijdje rond bijvoorbeeld.
Wel veranderen eisen. Een woning eind jaren '70 had misschien 40mm isolatie. Dat is nu 140mm. Die 10cm moet ook ergens blijven. Maar daardoor veranderen er meer dingen. Glas is dubbel glas geworden, geluidseisen zijn veel strenger, deur- en verdiepingshoogtes zijn aangepast, trappen zijn flauwer (nemen nu meer ruimte in) en er gaat een stuk meer techniek de woning in dan vroeger. Ook in bouwsnelheid zijn grote sprongen gemaakt. In principe zouden we in 12-15 weken een woning met betoncasco kunnen opleveren. Ook verandert de consument. Men wil een appartement waarin men de buren niet kan horen. Vroeger werd geluid meer geaccepteerd dan nu. Massa (dikkere betonwanden/-vloeren) en ontkoppeling (zwevende dekvloer, ankerloze spouw) blokkeert dit, maar kost meer geld en neemt ruimte in. Dat moet ook een plek krijgen.

En laat nou net een koper niet elke keer hetzelfde huis aan de buitenkant willen hebben. Kijk eens naar de bloemkoolwijken. Rode steen en bruine of rode pan, eindeloos doorgestempeld. Wil je dat liever?

De bouwwereld wordt jaar op jaar gepakt door maatregelen. Alle corporaties leggen werken stil. Dit is nadat ontwikkelaars e.d. al opgehouden waren. Als ik op aanbestedingskalender kijk, dan komt er in na afgelopen bouwvak maar weinig los. Zoek maar eens de berichten van Woonbron, Havensteder etc. Daar worden tig woningen niet gerenoveerd en de nieuwbouw stopt. En dat terwijl we allemaal energiezuinig willen. Ik kan wel even doorgaan...

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 10:20:
Dat gehate ontwerp is het meest gevraagde ontwerp die de meeste kopers aanspreekt.

Waarom noem je het gehaat als het de meeste mensen aanspreekt?
Als ik een huis zou laten bouwen, mag dat van mij zijn hoe een kind op de kleuterschool een huis tekent: een vierkant met een driehoek er bovenop. Alles extra is leuk voor 3 weken, maar daarna ben je eraan gewend en maakt het bar weinig uit of het "mooi" of "lelijk" is. Wat ik veel belangrijker vind, is ruimte (daar blijf je van profiteren) en functionaliteit.
Ik woon nu in een "taartpunt" omdat ze heel creatief in een cirkel gebouwd hebben. Het gevolg is dat je overal dode hoeken hebt, wat ze nog verergeren om het er van buitenaf als geheel leuker uit te laten zien (gevolg: dode ruimte binnen en buiten). Zo kan je heel veel ruimte praktisch niet benutten. Zonde, want het is al niet zo ruim...
Met dezelfde materialen had het veel ruimer kunnen zijn als het wat praktischer was ingericht, i.p.v. "creatief".

In principe zouden we in 12-15 weken een woning met betoncasco kunnen opleveren.

Natuurlijk kan dat. Toch duurt het gemiddelde bouwproject meerdere jaren... Het zou ideaal zijn: koop nu een huis, en over 3 maanden staat-ie er. Ben je meteen af van het "we beginnen pas met bouwen als 70% verkocht is".

Men wil een appartement waarin men de buren niet kan horen.

Ik zou willen dat ik zonder me zorgen te maken over de buren 's avonds een film kan kijken met theater-geluid...

En laat nou net een koper niet elke keer hetzelfde huis aan de buitenkant willen hebben.

Wie is die koper? Als je particulieren een huis uit een catalogus laat uitzoeken en die bouwt, krijg je vanzelf heel gevarieerde wijken. Juist die rijtjes zijn allemaal hetzelfde. E ook in de "gevarieerde" wijken is alles gewoon vrijwel hetzelfde, simpelweg omdat een huis een huis is. Tenzij je hem onder een grasheuvel inbouwt zodat de buren je dak als tuin hebben (lijkt me geweldig trouwens!), maar het blijft allemaal vrijwel hetzelfde. En als het dan toch hetzelfde is, heb ik liever meer functionaliteit dan 30k extra te betalen voor "het ontwerp".

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 10:29:
[...]

Waarom noem je het gehaat als het de meeste mensen aanspreekt?

Dat is mijn opmerking op degene die ik reageer, die blijkbaar moeite heeft met een redelijke standaardizering van het binnenontwerp.

Als ik een huis zou laten bouwen, mag dat van mij zijn hoe een kind op de kleuterschool een huis tekent: een vierkant met een driehoek er bovenop. Alles extra is leuk voor 3 weken, maar daarna ben je eraan gewend en maakt het bar weinig uit of het "mooi" of "lelijk" is. Wat ik veel belangrijker vind, is ruimte (daar blijf je van profiteren) en functionaliteit.
Ik woon nu in een "taartpunt" omdat ze heel creatief in een cirkel gebouwd hebben. Het gevolg is dat je overal dode hoeken hebt, wat ze nog verergeren om het er van buitenaf als geheel leuker uit te laten zien (gevolg: dode ruimte binnen en buiten). Zo kan je heel veel ruimte praktisch niet benutten. Zonde, want het is al niet zo ruim...
Met dezelfde materialen had het veel ruimer kunnen zijn als het wat praktischer was ingericht, i.p.v. "creatief".

Helemaal eens. Beste voorbeeld zijn nog wel zogenaamde drive-in woningen. Mensen vinden het in het begin leuk, want je kijkt over de straat heen door het wonen op de 1e verdieping. Maar op een gegeven moment gaat het traplopen de mensen tegenstaan. Idem voor split-level woningen. Leuk in de folder en het eerste jaar, maar daarna toch onpraktisch omdat er maar een paar optimale indelingen bestaan en je redelijk vastzit door de trappen.

[...]

Natuurlijk kan dat. Toch duurt het gemiddelde bouwproject meerdere jaren... Het zou ideaal zijn: koop nu een huis, en over 3 maanden staat-ie er. Ben je meteen af van het "we beginnen pas met bouwen als 70% verkocht is".

Die 70% is voor de financiering en de garantie van Woningborg. In deze tijd kan je niet op de bonnefooi huizen bouwen, hopende dat ze verkocht worden. Ook schieten bouwplaatskosten en projectkosten omhoog als je één woning per keer bouwt. Voorbeeld: een heistelling laten komen kost 3k voor aan-en afvoer. Normaal heb je dit één keer op een project. Doe je dit per woning dan kost het je met BTW e.d. zomaar 5k VON meer. En dat is slechts één voorbeeld.

[...]

Ik zou willen dat ik zonder me zorgen te maken over de buren 's avonds een film kan kijken met theater-geluid...

Jup, had men vroeger een theaterset voor thuis?

[...]

Wie is die koper? Als je particulieren een huis uit een catalogus laat uitzoeken en die bouwt, krijg je vanzelf heel gevarieerde wijken. Juist die rijtjes zijn allemaal hetzelfde. E ook in de "gevarieerde" wijken is alles gewoon vrijwel hetzelfde, simpelweg omdat een huis een huis is. Tenzij je hem onder een grasheuvel inbouwt zodat de buren je dak als tuin hebben (lijkt me geweldig trouwens!), maar het blijft allemaal vrijwel hetzelfde. En als het dan toch hetzelfde is, heb ik liever meer functionaliteit dan 30k extra te betalen voor "het ontwerp".

Dat huis is ook ontworpen door een architect. En iedereen past natuurlijk wat aan. Wat een probleem is, is dat veel mensen het niet aandurven, omdat ze bang zijn voor Belgische toestanden. Een kavelwijk zonder stedenbouwkundig plan wordt moeizaam verkocht, omdat men bang is wat de buren gaan bouwen. Liefst zien ze dezelfde stijl terug en niet een notariswoning naast een hoeve die naast een moderne blokkendoos staat met ertussen een duurzame houten woning.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 10:48:
Wat een probleem is, is dat veel mensen het niet aandurven, omdat ze bang zijn voor Belgische toestanden. Een kavelwijk zonder stedenbouwkundig plan wordt moeizaam verkocht, omdat men bang is wat de buren gaan bouwen. Liefst zien ze dezelfde stijl terug en niet een notariswoning naast een hoeve die naast een moderne blokkendoos staat met ertussen een duurzame houten woning.

Juist in Belgie vind ik dat heel leuk: gevarieerde huizen op ruime kavels. En dat laatste doet het hem: als je kavel 150 vierkante meter is, heb je inderdaad last van alles wat je buren doen (teveel zon, te weinig schaduw, in het zicht, etc.). Als je kavel wat groter is, en je niet op het randje van de kavel hoeft te wonen, maakt dat allemaal bar weinig uit.

[Rukapul]

Senor Sjon schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 10:48:
Een kavelwijk zonder stedenbouwkundig plan wordt moeizaam verkocht, omdat men bang is wat de buren gaan bouwen.

Heb je hier een onderbouwing voor? Vrije kavels zijn de afgelopen decennia zo matig beschikbaar geweest dat bovenstaande zorg, indien al waar, een significante factor van betekenis kan zijn geweest.

[ari3]

Ik wil nog steeds een nieuwbouwwoning. Wat mij bevreemd is dat aangekondigde projecten nu worden afgelast vanwege verminderde vraag. Ik begrijp dat eigenlijk niet. Ik koop graag een nieuwbouwwoning maar dan wel met een prijscorrectie die in lijn is met de huidige marktsituatie. Waarom zou dit niet kunnen? Voorzitter Brinkman van Bouwend Nederland zei dat er een prijscorrectie van 15% zou komen voor nieuwbouwwoningen. Toch zie ik alleen maar opgeschorte projecten hier in de buurt...

[Oscar Mopperkont]

Rukapul schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 11:21:
[...]

Heb je hier een onderbouwing voor? Vrije kavels zijn de afgelopen decennia zo matig beschikbaar geweest dat bovenstaande zorg, indien al waar, een significante factor van betekenis kan zijn geweest.

De Blauwe Stad was toch zo'n project waar iedereen mocht bouwen wat hij wilde?

[ZeRoC00L]

Rukapul schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 11:21:
[...]

Heb je hier een onderbouwing voor? Vrije kavels zijn de afgelopen decennia zo matig beschikbaar geweest dat bovenstaande zorg, indien al waar, een significante factor van betekenis kan zijn geweest.

Precies, dat er zo weinig vrije kavels waren was met name omdat de gemeenten die niet beschikbaar stelden. Die schakelden liever met projectontwikkelaars, en ja, dan krijg je een 5 in dozijn rijtje huizen.

[RaZ]

@Senor Sjon:

Geef mij maar een kavel hoor. Lekker boeiende wat de buren neer gaan zetten. Daar kunnen ook wel eisen aan gesteld worden.

Wat gewoon bizar is dan die regelgeving om de zoveel aangepast wordt. Dan zou je eigenlijk nooit bestaande bouw moeten kopen, omdat die woning gewoon oud en achterhaalt is. Platwalsen, en nieuwbouw neerzetten.

Ik wil ook gewoon ruimte om in te woning. Dat heb ik nu ook, en dat pand staat er ook al 40 jaar. Dus of het nieuwbouw is of niet, het gros wat er nu staat zou niet eens meer gebouwd mogen worden.. Te zot voor worden.

Hoe de buitenkant er uit ziet, maakt mij opzich weinig weinig uit. Een jaren 30 woning vind ik sowieso een eye-catcher, net als metale velgen.. Maar je zit meer in dat ding, dan dat je er buiten zit, en daar eens naar gaat zitten staren van : Goh, de buitenkant is ook wel mooi he.

Ik zie het zelfs op m'n werk, in de productie-industrie. Nieuwe machines? Liever niet, veels te veel veilgiheidsopties waardoor je niet even snel iets kan aanpassen. Men koopt liever oude machines, die hebben die opties niet. Dus vele malen efficientere manier van werken.

Blauwdrukken van decennia geleden heb je het over 20 jaar oud of zelfs ouders. Je hoeft niet persee 20 jaar terug te gaan, maar die huizen in medio jaren 90 zijn prima bewoonbaar anders. Nieuwbouw worden eigenlijk steeds duurder door die nodeloze regelgeving. Immers wil iedereen in die sector er geld bij hebben elk jaar, en ook de stenen worden duurder.

Een oude woning die niet eens meer gebouwd zou mogen worden gaat meestel duurder van de hand dan het nieuwbouw neergezet kan worden. Qua regels zou bestaande eigenlijk vele malen goedkoper moeten zijn. Je hebt immers "oude troep".

Goed, zo'n kubus-woning zie ik dan niet zitten, maar al is de buiten roze.. Het gaat mij in de ruimte aan de binnenkant. En de indeling. De huidige normen zij hopeloos inefficient hoe het neergezet is. Begane grond in een rechthoek, zoals bijna alle huizen. Heb je je voordeur aan de zijkant, halverwege de ruimt. Daar zit dan de gang. Je deelt die ruimte daardoor in 2'en. Heb je een kleine woonkamer en een apparte keuken met eethoek.

Zeker omdat ik opgegroeid ben in een huis wat begin 1900 gebouwd is. Woonkamer is gewoon 5x9. Qua leef oppervlakte gewoon riant te noemen. Kleine slaapkamers boven, dat wel. Maar boeiend.. Dat is voor mij dan niet een eis of een wens.

Ik wil gewoon een woning... Niet een archtecturisch wonder. En dan wel 1 waar ik horizontaal uit ga, in 6 planken. Een studio kopen voor 80k met 26m2 ruimte... Wat moet je er mee? Je kan je reet er niet keren. Nieuwbouw? Nee, een eind jaren 70 kantoorpand want gerenoveerd wordt. Eigenlijk dus al totaal achterhaalt. En zo "bouwen" ze dus gewoon fijn zonder de constant veranderende regelgeving.

Er staan hier hele leuke senioren woningen. Gewoon een rijtjeshuis. Na de begane grond gaat ie direct diagonaal naar de nok toe. Voortuintje, achtertuintje, schuur. 3 kamers.. Zoiets zou ik wel wel willen. De huizen die je hier links ziet staan: Klik.

Eigen heel grappig in die wijk. De huizen aan de rechter zijn koop. Maar dat type huis stond tot jaren geleden de hele wijk mee vol daar. Alles is plat gegooid omdat het niet meer bewoonbaar/verhuurbaar zou zijn. En alles is nieuw neergezet.

Mijn ex heeft in Almere Buiten in een containerwoning gewoont. Ze keek dan uit op andere stapelcontainers in een L-vorm. Dat leken wel bungalows. Die heb ik dan niet aan de binnenkant gezien natuurlijk, maar het zag er echt leuk uit. Het hoeft niet duur te zijn. Het wordt onnodig duur gemaakt. Want hoe hoger de prijs, des te meer er aan verdient kan worden, des te meer de overheid er wat af kan snoepen in de vorm van belastingen die op percentages werken.

Zo'n bungalow zou ik best wellen hebben. Maarja.. Mag niet he.. Te idioot voor woorden...

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 11:15:
[...]

Juist in Belgie vind ik dat heel leuk: gevarieerde huizen op ruime kavels. En dat laatste doet het hem: als je kavel 150 vierkante meter is, heb je inderdaad last van alles wat je buren doen (teveel zon, te weinig schaduw, in het zicht, etc.). Als je kavel wat groter is, en je niet op het randje van de kavel hoeft te wonen, maakt dat allemaal bar weinig uit.

Je bent één van de weinigen die België dan mooi vindt.

Rukapul schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 11:21:
[...]

Heb je hier een onderbouwing voor? Vrije kavels zijn de afgelopen decennia zo matig beschikbaar geweest dat bovenstaande zorg, indien al waar, een significante factor van betekenis kan zijn geweest.

Geen onderzoek voorhanden, meer gecombineerde ervaringen + ervaringen van de makelaars die het moesten verkopen. Voorbeeldje is gewild wonen in Almere van rond 2001. Mensen konden zelf heel veel kiezen, maar omdat de buren iets konden kiezen wat zij niet mooi vonden, durfden ze niet te kopen. Toen uiteindelijk de ontwikkelaar samen met de makelaar de gevels bepaalde, werden opeens huizen wel verkocht, want mensen wisten waar ze aan toe waren.

Kavels werden gebruikt om begroting ook rond te krijgen en kregen daardoor een hoge kavelprijs.

ari3 schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 11:23:
Ik wil nog steeds een nieuwbouwwoning. Wat mij bevreemd is dat aangekondigde projecten nu worden afgelast vanwege verminderde vraag. Ik begrijp dat eigenlijk niet. Ik koop graag een nieuwbouwwoning maar dan wel met een prijscorrectie die in lijn is met de huidige marktsituatie. Waarom zou dit niet kunnen? Voorzitter Brinkman van Bouwend Nederland zei dat er een prijscorrectie van 15% zou komen voor nieuwbouwwoningen. Toch zie ik alleen maar opgeschorte projecten hier in de buurt...

Liever 2 projecten met 90% verkocht en kunnen bouwen dan 4 projecten 60% verkocht die alle vier niet kunnen starten. Van de bank mag je niet eens starten met bouwen bij 60% verkocht, aangezien je een hoop moet voorfinancieren. De winst zit pas in de laatste paar woningen.
En nieuwbouwhuizen hebben (weer) een aangepaste EPG gehad en het bouwbesluit is in april 2012 weer veranderd. Aangezien die meestal kostenverhogend werken, is het niet doorberekenen ervan al een forse aderlating. Een verandering in duurzaamheidsregels kost zomaar 7-10k euro.
Bouwregelgeving begint steeds meer politiek te worden. Dus als er veel regeringswissels zijn, dan wordt er ook veel veranderd, want ze willen hun stempel drukken.

[RemcoDelft]

ari3 schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 11:23:
Ik wil nog steeds een nieuwbouwwoning. Wat mij bevreemd is dat aangekondigde projecten nu worden afgelast vanwege verminderde vraag. Ik begrijp dat eigenlijk niet. Ik koop graag een nieuwbouwwoning maar dan wel met een prijscorrectie die in lijn is met de huidige marktsituatie. Waarom zou dit niet kunnen? Voorzitter Brinkman van Bouwend Nederland zei dat er een prijscorrectie van 15% zou komen voor nieuwbouwwoningen. Toch zie ik alleen maar opgeschorte projecten hier in de buurt...

Dat snap ik ook niet echt... Jarenlang zijn grondprijzen volgens de "residuele grondwaarde methode" (grondwaarde = marktwaarde van de woning minus alle bouwkosten) omhoog geschoten, dan kan dat nu toch via dezelfde methode weer omlaag? Als een nieuwbouwwoning i.p.v. 200k nog voor 150k verkocht kan worden, neemt de grondwaarde (bij gelijke bouwkosten) dus 50k af. Nog steeds ruim voldoende winst voor de gemeente, en dan kan de bouw gewoon doorgaan.
Dat lijkt me beter dan bouwvakkers werkloos thuis te laten zitten terwijl de economie instort...

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 11:26:
[...]

De Blauwe Stad was toch zo'n project waar iedereen mocht bouwen wat hij wilde?

Voor zover ik weet moet het daar alsnog goedgekeurd worden door "de architect" o.i.d... Nadat je enkele tonnen neertelt voor een kaveltje in noordoost Groningen...

[Istrilyin]

Senor Sjon schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 11:36:
Liever 2 projecten met 90% verkocht en kunnen bouwen dan 4 projecten 60% verkocht die alle vier niet kunnen starten. Van de bank mag je niet eens starten met bouwen bij 60% verkocht, aangezien je een hoop moet voorfinancieren. De winst zit pas in de laatste paar woningen.
En nieuwbouwhuizen hebben (weer) een aangepaste EPG gehad en het bouwbesluit is in april 2012 weer veranderd. Aangezien die meestal kostenverhogend werken, is het niet doorberekenen ervan al een forse aderlating. Een verandering in duurzaamheidsregels kost zomaar 7-10k euro.
Bouwregelgeving begint steeds meer politiek te worden. Dus als er veel regeringswissels zijn, dan wordt er ook veel veranderd, want ze willen hun stempel drukken.

Senor Sjon,

Dank voor al deze en de andere informatie in dit topic, dit is echt heel waardevol voor mij (en hopelijk vele anderen). Haalt het niveau van het forum omhoog, zeg maar!

[ Voor 1% gewijzigd door Istrilyin op 22-01-2013 11:57 . Reden: uitbreiding ]

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 11:41:
[...]

Dat snap ik ook niet echt... Jarenlang zijn grondprijzen volgens de "residuele grondwaarde methode" (grondwaarde = marktwaarde van de woning minus alle bouwkosten) omhoog geschoten, dan kan dat nu toch via dezelfde methode weer omlaag? Als een nieuwbouwwoning i.p.v. 200k nog voor 150k verkocht kan worden, neemt de grondwaarde (bij gelijke bouwkosten) dus 50k af. Nog steeds ruim voldoende winst voor de gemeente, en dan kan de bouw gewoon doorgaan.
Dat lijkt me beter dan bouwvakkers werkloos thuis te laten zitten terwijl de economie instort...


[...]

Voor zover ik weet moet het daar alsnog goedgekeurd worden door "de architect" o.i.d... Nadat je enkele tonnen neertelt voor een kaveltje in noordoost Groningen...

Residueel kan je ook negatief uitkomen tegenwoordig. Alleen hebben veel gemeentes het geld al uitgegeven van hun grondbedrijf. Iets met beer en huid. Apeldoorn is een bekende gemeente die uitgebreid heeft gespeculeerd. Komt erop neer dat de minimale waarde van de grond steeds hoger moet zijn om het project te bouwen, maar aan de andere kant is er een forse prijsdruk op de VON prijs.

Uiteindelijk ga je dit terugzien in de afmeting van de woning, de afwerking van straten etc. Leuk voorbeeldje is een straatje in de Stripheldenbuurt in Almere. Daar hebben ze éénrichtingsverkeer gemaakt, zodat ze op een wijk gezien 2-3 stroken extra woningen konden bouwen. Dit levert meer op in geld en er hoeft minder afwerking door de gemeente gemaakt te worden. Huizen zijn leuk, alleen totaal buiten proportie ten opzichte van de kavels en de buren.

Istrilyin schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 11:56:
[...]

Senor Sjon,

Dank voor al deze en de andere informatie in dit topic, dit is echt heel waardevol voor mij (en hopelijk vele anderen). Haalt het niveau van het forum omhoog, zeg maar!

Thanx.

[Rukapul]

2 reacties afgesplitst, zie Harmen in "Ervaring met huis kopen deel 6"

[Señor Sjon]

http://www.cbs.nl/nl-NL/m...hief/2013/2013-004-pb.htm

Wel grappig. Het aantal bouwaanvragen stort in, maar de leges zakken niet navenant. Maar een daling van 6,6%. Schrik trouwens niet van alle stijgingen verder (OZB etc). Ze zijn wel erg snel met het invoeren van de nieuwe inflatiecijfers. Een OZB stijging van 5,2% en verder forse stijgingen is toch wel buitensporig.
Gemeente: + 2,9%
Waterschap: + 3,2%

De enige daler is de provincie door de MRB-vrije auto's. Die maken volgend jaar een sprong als die regeling is afgelopen.

[Rukapul]

Op zich logisch aangezien leges bij wet een relatie moeten houden met de kosten. Die kosten zijn niet gedaald. Sterker nog, door minder aanvragen neemt de overhead juist toe per aanvraag.

[Fiber]

RemcoDelft schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 10:29:
[...]
Ik woon nu in een "taartpunt" omdat ze heel creatief in een cirkel gebouwd hebben. Het gevolg is dat je overal dode hoeken hebt, wat ze nog verergeren om het er van buitenaf als geheel leuker uit te laten zien (gevolg: dode ruimte binnen en buiten). Zo kan je heel veel ruimte praktisch niet benutten. Zonde, want het is al niet zo ruim...
Met dezelfde materialen had het veel ruimer kunnen zijn als het wat praktischer was ingericht, i.p.v. "creatief".
[...]

Waarom ben je er dan toch gaan wonen...?

[RemcoDelft]

Fiber schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 14:12:
Waarom ben je er dan toch gaan wonen...?

De reden waarom de meeste mensen wonen waar ze wonen: er is weinig andere keus... We zijn wel rustig op zoek naar iets anders, zodra we wat beters vinden vertrekken we.

Hypotheekadvies banken is van mindere kwaliteit
Opvallend uit dit artikel vind ik de prijzen:

Consumenten betalen bij grote banken gemiddeld 2036 euro voor advies. Bij intermediairs ligt dit bedrag op 2714 euro; bij hypotheekketens op 2855 euro.

Het moet toch mogelijk zijn om voor 100 euro in een uurtje advies te geven? Het is allemaal standaardwerk, waarom moet dat zo duur zijn?
Dit maakt het doel van de overheid, namelijk transparantie en betere dienstverlening, compleet onhaalbaar, doordat je nooit zes verschillende adviseurs kan raadplegen om de meest gunstige te kiezen.

Heb je trouwens perse zo'n adviseur nodig? Of mag je ook zonder adviseur gewoon een hypotheek afsluiten? Als je het niet te gek maakt qua fiscale structuren en maximaal lenen, maar gewoon een simpele annuiteitenhypotheek afsluit, kan je toch prima zelf de voordeligste aanbieder selecteren?
Het hele idee dat je duizenden euro's moet betalen voor advies voor een product wat je gaat kopen stuit mij enorm tegen de borst. In vrijwel elke andere branche zijn offertes gratis, als onderdeel van de dienstverlening. En daar denkt de overheid er niet aan om dat apart te laten afrekenen, stel je voor, betalen per proefrit of per stoel waar je op gaat zitten bij de Ikea...

[ Voor 11% gewijzigd door RemcoDelft op 22-01-2013 14:42 ]

[dcl!]

Eens, maar een heleboel hypotheken/aanbieders daarvan werken alleen met tussenpersonen. Uiteindelijk heb ik toch via een adviseur gewerkt (eerst een gratis gesprek), maar omdat ik via hem een zeer interessante rente via een rabofiliaal kon krijgen ben ik toch met hem in zee gegaan.

[Fiber]

RemcoDelft schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 14:39:
[...] In vrijwel elke andere branche zijn offertes gratis, als onderdeel van de dienstverlening. En daar denkt de overheid er niet aan om dat apart te laten afrekenen, stel je voor, betalen per proefrit of per stoel waar je op gaat zitten bij de Ikea...

Een advies is geen offerte...

En als het goed is komt elke adviseur die je raadpleegt op hetzelfde advies uit, namelijk het beste advies voor jou...

dcl! schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 14:43:
Eens, maar een heleboel hypotheken/aanbieders daarvan werken alleen met tussenpersonen. Uiteindelijk heb ik toch via een adviseur gewerkt (eerst een gratis gesprek), maar omdat ik via hem een zeer interessante rente via een rabofiliaal kon krijgen ben ik toch met hem in zee gegaan.

Dus een beetje hetzelfde als dat je geen sportschoenen of auto rechtstreeks bij de importeur kan kopen maar dat je naar een retailer/reseller/dealer moet gaan...

[ Voor 33% gewijzigd door Fiber op 22-01-2013 14:53 ]

[RemcoDelft]

dcl! schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 14:43:
Eens, maar een heleboel hypotheken/aanbieders daarvan werken alleen met tussenpersonen. Uiteindelijk heb ik toch via een adviseur gewerkt (eerst een gratis gesprek), maar omdat ik via hem een zeer interessante rente via een rabofiliaal kon krijgen ben ik toch met hem in zee gegaan.

Dan zou de overheid die "kortingen bij koppelverkoop via adviseurs" moeten aanpakken. Uiteindelijk is het toch vreemd dat de tussenhandelaar een betere prijs krijgt dan jijzelf zou krijgen zonder iemand er tussen?

[Oscar Mopperkont]

Rukapul schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 13:55:
Op zich logisch aangezien leges bij wet een relatie moeten houden met de kosten. Die kosten zijn niet gedaald. Sterker nog, door minder aanvragen neemt de overhead juist toe per aanvraag.

offtopic:
Het is alleen gek dat het nooit bij de overheid opkomt om dan in de overhead te snijden...

[ZeRoC00L]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 15:15:
[...]

offtopic:
Het is alleen gek dat het nooit bij de overheid opkomt om dan in de overhead te snijden...

Want bij de overheid zijn nu geen bezuinigingen ?
Zomaar een linkje van google:
http://www.nrc.nl/verkiez...e-maatregelen-op-een-rij/

Op de overheid wordt 2,5 miljard bezuinigd. Zo wordt de nullijn voor ambtenaren gehandhaafd.

[RemcoDelft]

ZeRoC00L schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 15:33:
Want bij de overheid zijn nu geen bezuinigingen ?
Zomaar een linkje van google:

Een ander linkje: Stijging ozb verhoogt inkomsten gemeenten
Gemeenten halen dit jaar gemiddeld bijna 3% meer belasting op dan vorig jaar. Dus nee, ondanks verkiezingsbeloften over "een kleinere overheid" geloof ik niet dat de overheid zichzelf gaat verkleinen.
De OZB gaat gemiddeld 5,2% omhoog, waarschijnlijk om te compenseren voor de dalende huizenprijzen. Voor een goedkoper huis ben je dus meer kwijt...

[Señor Sjon]

ZeRoC00L schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 15:33:
[...]

Want bij de overheid zijn nu geen bezuinigingen ?
Zomaar een linkje van google:
http://www.nrc.nl/verkiez...e-maatregelen-op-een-rij/

[...]

Heb je ook al eens gelezen hoe ze dat doen? Door automatische verhogingen van budgetten in te boeken als bezuiniging door deze niet door te laten gaan. Zoals je ziet verhogen ze ook de kosten voor de burger en zo heeft de overheid haar bezuiniging weer voor elkaar.

Er zijn een stuk minder aanvragen voor bouwvergunningen (omgevingsvergunningen), maar toch blijven de kosten redelijk gelijk. En dat terwijl er bij toezicht ook al een hoop mensen uit zijn. Waar de kosten wel aan gemaakt worden is mij een raadsel. De helft van de vergunningsaanvragen levert 10% minder legesopbrengsten op. Wat klopt hier niet?

[Arthas]

RemcoDelft schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 16:16:
[...]

Een ander linkje: Stijging ozb verhoogt inkomsten gemeenten
Gemeenten halen dit jaar gemiddeld bijna 3% meer belasting op dan vorig jaar. Dus nee, ondanks verkiezingsbeloften over "een kleinere overheid" geloof ik niet dat de overheid zichzelf gaat verkleinen.
De OZB gaat gemiddeld 5,2% omhoog, waarschijnlijk om te compenseren voor de dalende huizenprijzen. Voor een goedkoper huis ben je dus meer kwijt...

Hier gaat de OZB van 0.0833% naar 0.0944%. Geen 5.2% maar 13.3% stijging.
Daar moet ik bij zeggen dat de laatste 2 jaar de WOZ van 140k via 137k naar 130k is gegaan bij mij. Ik verwacht zelfs dat de WOZ dit jaar zal dalen naar 127k. (Kadaster gaf in november een geschatte WOZ waarde van 125.8k). De gemeente hier doet zelf de taxatie trouwens. Geen extern bedrijf. Daarbij zijn de bezwaarschriften over de WOZ van 5% naar minder dan 2% gegaan. De waardering zal dus wel redelijk goed liggen.

[Señor Sjon]

Maar je ziet wel de communicerende vaten. WOZ omlaag = OZB omhoog. Reken erop dat andersom niet geldt en dat de OZB stijging relatief hoger is dan de WOZ daling.

[Arthas]

Helemaal mee eens.

Ik geloof gerust dat er ook nog genoeg gemeenten zijn, waar de WOZ niet "automatisch" naar beneden gaat in tijden van dalende huizenprijzen.

Verder wil je als huiseigenaar natuurlijk ook niet dat de WOZ te ver daalt. De WOZ wordt toch als richtlijn gebruikt voor een prijsbepaling door makelaars. Het is wel leuk dat je minder gemeentebelasting betaald, maar of die paar tientjes per jaar opwegen tegen de (tien)duizenden euro's minder bij verkoop valt natuurlijk te betwijfelen.

[Fiber]

Arthas schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 20:55:
[...] Verder wil je als huiseigenaar natuurlijk ook niet dat de WOZ te ver daalt. De WOZ wordt toch als richtlijn gebruikt voor een prijsbepaling door makelaars...

Dan heb je wel een heel luie en slechte makelaar...

[TheJason]

RemcoDelft schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 14:39:

[...]

Het moet toch mogelijk zijn om voor 100 euro in een uurtje advies te geven? Het is allemaal standaardwerk, waarom moet dat zo duur zijn?
Dit maakt het doel van de overheid, namelijk transparantie en betere dienstverlening, compleet onhaalbaar, doordat je nooit zes verschillende adviseurs kan raadplegen om de meest gunstige te kiezen.

Heb je trouwens perse zo'n adviseur nodig? Of mag je ook zonder adviseur gewoon een hypotheek afsluiten? Als je het niet te gek maakt qua fiscale structuren en maximaal lenen, maar gewoon een simpele annuiteitenhypotheek afsluit, kan je toch prima zelf de voordeligste aanbieder selecteren?
Het hele idee dat je duizenden euro's moet betalen voor advies voor een product wat je gaat kopen stuit mij enorm tegen de borst. In vrijwel elke andere branche zijn offertes gratis, als onderdeel van de dienstverlening. En daar denkt de overheid er niet aan om dat apart te laten afrekenen, stel je voor, betalen per proefrit of per stoel waar je op gaat zitten bij de Ikea...

woensdag, 09 jan 2013
ABN Amro komt met hypotheek zonder advies

ABN Amro

Bij ABN Amro is het sinds gisteren mogelijk een hypotheek af te sluiten zonder gebruik te maken van een adviseur.

Dat meldt de NOS.

Hypotheekverstrekkers Rabobank, ING, SNS en Aegon zijn hier nog huiverig voor.

Kennis- en ervaringstoets
Wie bij ABN Amro zelf, zonder tussenkomst van een adviseur een hypotheek wil afsluiten, moet op internet wel eerst een kennis- en ervaringstoets invullen. Mensen die samen een hypotheek af willen sluiten, moeten deze toets allebei invullen.

Op basis hiervan krijgen klanten te horen of het in hun geval een goed idee is, geen gebruik te maken van advies.

Provisieverbod
De stap is het gevolg van de invoering van het provisieverbod op het gebied van hypotheken dat sinds 1 januari dit jaar van kracht is. Klanten moeten nu direct betalen voor advies.

Wie bij ABN Amro nu geen gebruik maakt van een adviseur, betaalt alleen de zogenoemde afhandelingskosten van 850 euro bij het afsluiten van een hypotheek. Nieuwe Klanten die wel gebruiken maken van advies betalen daarnaast 1.250 euro advieskosten, mensen die al een hypotheek bij ABN Amro hebben 900 euro.

Vanaf 1 januari volgend jaar zullen naar verwachting ook provisies in beleggingsfondsen verboden worden.

[RemcoDelft]

Wie bij ABN Amro nu geen gebruik maakt van een adviseur, betaalt alleen de zogenoemde afhandelingskosten van 850 euro bij het afsluiten van een hypotheek.

Ook hier: waarom is dit zo duur? Dit hoeft toch weinig meer werk te zijn dan het openen van een rekening, aanvragen van een creditcard of afsluiten van een verzekering?

[Free rider]

Bij het afsluiten van een hypotheek moet de hypotheeknemer (de bank) vaststellen dat het pand bestaat en dat er geen andere hypotheken op rusten (!), en dat er geen andere vreemde voorwaarden zijn. Verder zullen ze graag de kredietwaardigheid van de hypotheekgever (de huiseigenaar) in orde is, en -indien van toepassing- is er wat papierwerk omtrent de NHG.

Wellicht vergeet ik nog wat, maar het zal duidelijk zijn dat er toch iets meer aan zit dan het afsluiten van een verzekering.

edit - wat ik vergeet is dat afgesloten hypotheken (volgens mij) door een notaris moeten worden bekrachtigd.

[ Voor 10% gewijzigd door Free rider op 22-01-2013 21:56 ]

[RemcoDelft]

Free rider schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 21:54:
Bij het afsluiten van een hypotheek moet de hypotheeknemer (de bank) vaststellen dat het pand bestaat en dat er geen andere hypotheken op rusten (!), en dat er geen andere vreemde voorwaarden zijn. Verder zullen ze graag de kredietwaardigheid van de hypotheekgever (de huiseigenaar) in orde is, en -indien van toepassing- is er wat papierwerk omtrent de NHG.

Wellicht vergeet ik nog wat, maar het zal duidelijk zijn dat er toch iets meer aan zit dan het afsluiten van een verzekering.

edit - wat ik vergeet is dat afgesloten hypotheken (volgens mij) door een notaris moeten worden bekrachtigd.

Maar die notaris betaal je apart, dus dat "telt niet". De kredietwaardigheid moet ook bekeken worden voor een creditcardaanvraag, dus dat zullen ook de grote kosten niet zijn. Andere hypotheken op het pand nakijken is een administratieve handeling, en "vaststellen dat het pand bestaat": wat stel ik me daar bij voor?
Al met al vrij weinig werk, voor 850 euro eenmalig en enkele duizenden euro's per jaar gedurende decennia...

[icecreamfarmer]

RemcoDelft schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 22:02:
[...]

Maar die notaris betaal je apart, dus dat "telt niet". De kredietwaardigheid moet ook bekeken worden voor een creditcardaanvraag, dus dat zullen ook de grote kosten niet zijn. Andere hypotheken op het pand nakijken is een administratieve handeling, en "vaststellen dat het pand bestaat": wat stel ik me daar bij voor?
Al met al vrij weinig werk, voor 850 euro eenmalig en enkele duizenden euro's per jaar gedurende decennia...

Mee eens dat de administratiekosten bij een product met zoveel winst er niet bij in zitten.
Overigens kost het opvragen van gegevens bij het kadaster ook geld.
Ik denk dat als je de kosten halveert je redelijk uitkomt.

[Señor Sjon]

Een hypotheek wordt in principe voor 30 jaar afgesloten. Een deel van de kosten gaan ook daar in zitten. Mijn vrouw werkte vroeger bij een intermediair en die waren toch druk met updates over de hypotheek en eventuele gevolgen van wijziging van wetgeving.

Tuurlijk hoort dat in de rente verdisconteert te zijn, je betaalt immers geen losse bankkosten voor de hypotheekrekening en de afschriften.

[Jiffy]

Free rider schreef op dinsdag 22 januari 2013 @ 21:54:
Bij het afsluiten van een hypotheek moet de hypotheeknemer (de bank) vaststellen dat het pand bestaat en dat er geen andere hypotheken op rusten (!), en dat er geen andere vreemde voorwaarden zijn.

Welnee. Dat doet de notaris en daar betaal je die man/vrouw ook voor. Afgezien daarvan doe je zo'n onderzoek door middel van een simpele kadastrale/hypothecaire recherche. Weet je hoe lang dat onderzoek duurt? Minder dan een minuut (als het kadaster meewerkt).

Een kadastraal onderzoek kost iets van twee à drie euro, een hypothecair onderzoek (dat gebeurt veelal tegelijkertijd) idem. De notaris doet dit onderzoek bij elk dossier minimaal drie keer, samen met diverse andere verplichte onderzoeken.

Dit soort onderzoeken doe ik dagelijks (notariskantoor). De bank kán dat onderzoek technisch zelf ook doen (ze hebben ook direct toegang tot het kadaster, net als de notaris), maar ze hebben de kennis en vaardigheden niet om het correct te interpreteren. Dat erkennen ze zelf ook en dat is op zich geen enkel probleem: ik heb ze regelmatig aan de lijn om ze even bij te praten over bepaalde onderzoeken.

Verder zullen ze graag de kredietwaardigheid van de hypotheekgever (de huiseigenaar) in orde is,

Idd: BKR-inzage. Kost <1 minuut om te checken (dit kan de bank wel, de notaris niet).

en -indien van toepassing- is er wat papierwerk omtrent de NHG.

En dit zijn standaardformuliertjes.

Wellicht vergeet ik nog wat, maar het zal duidelijk zijn dat er toch iets meer aan zit dan het afsluiten van een verzekeringhypotheek.

Eigenlijk niet. Een hypothecaire geldlening is, met name sinds 1 januari jl., een vreselijk standaard iets. Annuïteit of lineair, rentepercentage, rentevastperiode, looptijd, wel/geen NHG, wel/geen overlijdensrisicoverzekering en dan heb je de spannendste dingen wel gehad.

Je kunt mij niet wijsmaken dat dat >2000 euro moet kosten. Helemaal niet als een notaris voor het opmaken en ondertekenen van de hypotheekakte 400 à 500 euro rekent. En dat is inclusief btw (het bedrag dat je betaalt aan een hypotheekadviseur is vrijgesteld van btw), en inclusief kadasterkosten (want die incasseert de notaris namens het kadaster). Een hypotheekakte voor een particulier is in 99 van de 100 gevallen standaardwerk, dus dat een notaris daar niet meer voor rekent is naar mijn idee logisch. Leg mij dan maar eens uit waarom het advies voor diezelfde hypotheek >2000 euro moet kosten...

edit - wat ik vergeet is dat afgesloten hypotheken (volgens mij) door een notaris moeten worden bekrachtigd.

Ongeveer. De bank verstrekt je een geldlening (dit kan zonder notaris), maar wil daarvoor iets in onderpand terug: jouw huis. Vanwege dat onderpand is de rente voor die lening ook veel lager dan bij een DLK of een PL.

Voor het in onderpand geven van je huis is het noodzakelijk dat je naar de notaris gaat, daar is geen andere mogelijkheid voor. Het hypotheekrecht wordt gevestigd door het inschrijven van een afschrift van de akte die de notaris gemaakt heeft bij het kadaster. Zolang de akte niet is ingeschreven, is er nog geen hypotheekrecht gevestigd, punt.

Nu wordt het leuk.
Veel mensen zeggen: 'ik neem een hypotheek!' Welnee. Je néémt geen hypotheek, je gééft hypotheek. Aan de bank.

Het is eigenlijk heel simpel. Als cliënt doe je twéé dingen met de bank: je léént geld en je gééft je huis (stuk grond, bedrijfspand, teboekgesteld schip, whatever) in onderpand. Dat zijn twee rechtshandelingen waarbij 'toevalligerwijze' dezelfde partijen zijn betrokken: jij en de bank.

Voor de geldlening geldt:
jij bent geldnemer/schuldenaar, de bank is geldgever/schuldeiser.

Voor het hypotheekrecht geldt:
jij bent hypotheekgever, de bank is hypotheeknemer. Je was dus de volle eigenaar, maar één van de rechten die daar bij hoort (het recht van hypotheek), heb je aan de bank gegeven. De bank wordt daarmee dus hypotheekhouder.

In de loop van de jaren los je (als het goed is) de geldlening af. Na 30 jaar is de geldlening volledig afgelost en kan de inschrijving bij het kadaster worden doorgehaald (dit gebeurt uiteraard eerder bij verkoop van die woning).

Gedurende de looptijd van die geldlening is het hypotheekrecht in het bezit van de bank en is de bank dus hypotheekhouder; na aflossing van de lening en doorhaling van het hypotheekrecht komt het hypotheekrecht automatisch weer bij je terug (vroeger verviel het hypotheekrecht, tegenwoordig is het eenzijdig opzegbaar, wat administratief gezien praktischer is).

Al die tijd is de bank hypotheekhouder geweest (want de bank had het recht van hypotheek, remember?). En in tegenstelling tot wat veel mensen denken (en tot wat bijna iedereen in het dagelijks spraakgebruik zegt) heb je helemaal geen hypotheek. Die heeft de bank. Je hebt een geldlening, dat klopt. Maar da's héél wat anders...

Eigenlijk heb je pas een hypotheek als de geldlening is afgelost en de bank je het hypotheekrecht teruggeeeft (dmv de doorhaling bij het kadaster). Maar vreemd genoeg zegt iedereen dan juist dat je huis dan hypotheekvrij is...