Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[rapture]

Of je kijkt naar buurlanden die de "grote" stap genomen hebben. bv België die in 2005 de HRA tot ongeveer 2000 euro forfaitaire aftrek reduceerde.

[Rukapul]

rapture schreef op dinsdag 10 mei 2011 @ 13:02:
Of je kijkt naar buurlanden die de "grote" stap genomen hebben. bv België die in 2005 de HRA tot ongeveer 2000 euro forfaitaire aftrek reduceerde.

Om dat in perspectief te plaatsen is het ook nodig om de omvang van de aftrek van daarvoor te kennen

In NL is het netto HRA voordeel voor een huis van ca 250k, 5% rente en 42% IB-tarief ca 5k per jaar (iets minder door EWF). Bij 100k, 5%, 37%: 1850. Bij 500k, 5%, 52%: 13000. Dat is dus ongeveer het relevante gebied.

[ Voor 23% gewijzigd door Rukapul op 10-05-2011 13:08 ]

[rapture]

Je kiest een bedrag zodanig uit dat de goedkoopste basiswoningen zoals de krantjes voorkomen, weinig last ervan hebben. Wil je mooier, duurder,... wonen dan dat? Dan ga je voor het luxegedeelte boven het basisgedeelte geen rente meer kunnen aftrekken.

Tot aan 100k sponsoren was vrij royaal in 2005 als ik naar mijn ouders kijk die in 2000 een huis in Antwerpen voor 50k kochten.

Voor Nederland zou ik nu de lat op een strakke 150k leggen, de royale 250k neigt teveel richting villa in de ogen van Jan Modaal.

[kenneth]

250k betaal je voor een beetje rijtjeswoning in een (middel)grote stad.

[TrailBlazer]

in de randstad krijg je voor 250K echt geen villa anders. Ik heb even in mijn woonplaats Hoofddorp gezocht op huizen tussen de 150 en 250K en geen een zou ik als villa bestempelen.

[Rukapul]

In plaats van meteen te happen op een normatieve stelling is het wellicht handiger om eerst het referentiekader duidelijk te krijgen. Daarom stel ik mijn vraag opnieuw: wat was de typische netto aftrek in Belgie voor de invoering van de forfetaire aftrek? En daarnaast: wat is de gemiddelde huizenprijs in Belgie?

[ Voor 4% gewijzigd door Rukapul op 10-05-2011 13:24 ]

[kenneth]

Mijn opmerking was bedoeld als referentiekader voor rapture Ik heb net geluncht, happen komt vanavond wel weer ...

[rapture]

Momenteel ligt het gemiddelde in Vlaanderen op 219048 euro voor een huis volgens de notarissen (wat er uiteindelijk betaald wordt, niet de vraagprijs): http://www.nieuwsblad.be/...articleid=DMF20110412_042

Hoeverre de transacties een vertekend beeld opleveren is een goede vraag. Als er voornamelijk "villa's" verkocht worden en de gewone arbeidersgezinnen doen niet mee, dan lijkt het gemiddelde hoger te liggen dan normaal.

Op een immo-website browsen... Voor 100k kan je in Antwerpen een te renoveren huis kopen, rond 125k beginnen de rijtjeshuizen. Met 150k wordt de zoektocht naar een huis in Antwerpen gemakkelijker.

Door de lat in 2005 op ongeveer 2000 euro (indexeerbaar, automatisch inflatiecorrectie zoals dat met de huur en lonen in België gebeurt) te leggen, hadden de basiswoningen toen weinig last van. Nu trekken de Antwerpenaren een gedeelte van de rente af. Op termijn kan de 2000 euro aftrek klein eruit zien door de snellere huizenprijzengroei tov de inflatie.

[ Voor 68% gewijzigd door rapture op 10-05-2011 14:17 ]

[BlakHawk]

rapture schreef op dinsdag 10 mei 2011 @ 13:42:
Op termijn kan de 2000 euro aftrek klein eruit zien door de snellere huizenprijzengroei tov de inflatie.

Dus ook zonder HRA hebben jullie een huizenbubble? Althans volgens de redenatie in dit topic

[Kapoen]

dfrenner schreef op woensdag 11 mei 2011 @ 08:37:
[...]
Dus ook zonder HRA hebben jullie een huizenbubble? Althans volgens de redenatie in dit topic

Wat ik merk in mijn eigen vriendenkring is de opmars van financieringen die atypisch zijn voor België, zoals bijvoorbeeld leningen van 30+ jaar. 'Vroeger' zou men nooit langer lenen dan 20 jaar. Ook zijn er veel ouders die bijspringen (indien mogelijk).

Dit alles om toch maar voor ons pensioen eigendom te hebben, aangezien onze pensioenen in België redelijk laag zijn. Dit maakt dat vele jonge twintigers ook al op de immo kar moeten/willen springen, wat de prijzen weer de hoogte in jaagt (door de langere leningstermijnen).

[Bonsaiboom]

Dat klinkt inderdaad ook als een bubbel (in wording)

[EXX]

Alweer een artikel in de Pers: We worden slaaf van de bank.

[MBV]

Dat is wel een open deur die ingetrapt wordt, maar daarmee niet minder waar.

[EXX]

Voor jouw (en ook voor mij) wellicht een open deur, maar ik denk niet voor de doorsnee Nederlander met eigen huis, die de afgelopen 15 jaar in zijn oren kreeg getoeterd: huizen zijn een super goede belegging, stijgen altijd in waarde, neem aflossingsvrij want dan zijn de maandlasten lekker laag, leg geen eigen geld in etc.

[nare man]

Wel slordig dat verschillende begrippen door elkaar worden gebruikt (bankspaarhypotheek, tophypotheek, aflossingsvrije hypotheek, beleggingshypotheek). De basale gedachtengang die aan het artikel ten grondslag ligt deel ik (en die is begrijpelijk), maar ik vind met zulke artikelen altijd dat de 'scoringsdrang' (het per sé willen aantonen dat we met zijn allen met 130 km/u op een betonnen muur afrijden) het vaak wint van de kwaliteit van schrijven en argumenteren.

[Cyberpope]

nare man schreef op donderdag 12 mei 2011 @ 11:26:
altijd dat de 'scoringsdrang' (het per sé willen aantonen dat we met zijn allen met 130 km/u op een betonnen muur afrijden) het vaak wint van de kwaliteit van schrijven en argumenteren.

niet alleen in nieuwartikelen helaas... schijnt de hele nieuwe norm in de samenleving te zijn.

[t_captain]

EXX schreef op donderdag 12 mei 2011 @ 10:12:
Alweer een artikel in de Pers: We worden slaaf van de bank.

Er worden wat losse getallen opgegooid ("bij de helft loopt de rentevaste periode binnen 5 jaar af" etc), maar het artikel gaat niet diep op de getallen in. Zo wordt niet becijferd hoeveel procent van de hypotheken momenteel boven de 125%EW staat.

Ik heb de site van het Kadaster erbij gepakt. De prijsindex bestaande koopwoningen staat momenteel ongeveer op hetzelfde niveau als in juli 2006:
juli 2006 105,2
maart 2011 105,1

Grosso modo betekent dit dat je alleen maar in die penibele ">125%" situatie zit als:
- je je huis vanaf de zomer van 2006 hebt gekocht
- je bij aankoop de volle 125% hebt geleend
- geen waarde-vermeerderende dingen aan je huis hebt gedaan of laten doen
- je geen cent hebt ingelost of gespaard

Stel, je was starter in juli 2006. Je kocht een huis voor 250.000 euro, executiewaarde a 89%=222.500,-. Hypotheek zonder inbreng eigen middelen, kosten koper a 9.5% meegefinancierd: 273.750,-
125% van de huidige executiewaarde is ongeveer 277.800,-. Daar zit je dus nog enkele duizenden euro's onder. Bovendien hebben kozen veel mensen rond die tijd een 50% spaarhypotheek. Als je die had, zou je in deze polis nog eens 9000 euro hebben opgebouwd.

Volgens mij is het dus een select gezelschap die echt boven de 125% zitten. Vooral die mensen die de afgelopen 2 of 3 jaar hebben gekocht met volledige financiering (starters zonder eigen geld) en dan nog vooral diegenen met een aflossingsvrije hypotheek.

Overigens het ik het landelijk/alle woningtypen cijfer gebruikt. In sommige woningtypes en regio's kan het slechter uitvallen, maar daar staat tegenover dat het in andere types en regio's weer wat gunstiger is.

[rapture]

dfrenner schreef op woensdag 11 mei 2011 @ 08:37:
Dus ook zonder HRA hebben jullie een huizenbubble? Althans volgens de redenatie in dit topic

In 10 jaar tijd zijn de goedkoopste huizen in Antwerpen van de oude 2 miljoen BEF (+/- 50k euro) naar 100k euro verdubbeld. Ging de inflatie en lonen ook zo snel?

2 voorgaande generaties hadden de ongelimiteerd-overal-huizen-neerplempen-periodes (1946-1960 omdat de wetgever "vergat" om te vermelden wie de straffen mocht uitdelen, dus niemand kon straffen uitdelen zodat alles kon. 1978-1993 met de opvulregel om de gaten tussen de willekeurig overal neergeplempte huizen van 1946-1960 op te vullen) meegemaakt.

Sinds 1993 begon de Ollandisering van Vlaanderen en daarbij hoort ook een werkende ruimtelijke ordenering, hoge huizenprijzen, veel regeltjes, controles werden plotseling effectief en idioot veel flitspalen in vergelijking met Wallonië. Zo'n strak keurslijf moet wel Nederlandse huizenprijzen opleveren en de inhaalbeweging is al een tijdje bezig.

[Kapoen]

rapture schreef op donderdag 12 mei 2011 @ 13:58:
[...]
In 10 jaar tijd zijn de goedkoopste huizen in Antwerpen van de oude 2 miljoen BEF (+/- 50k euro) naar 100k euro verdubbeld. Ging de inflatie en lonen ook zo snel?

Dan vraag ik mij toch af wat voor woning je krijgt voor 100k? Hier tegen Brussel heb je voor dat bedrag hoogstens een 'op te frissen woning' om het met een klepper van een eufemisme uit te drukken. In de praktijk gaat het dan om woningen die om een bulldozer smeken.

Mijn ouders bouwden begin jaren 90 een huis op 5 are grond, halfopen voor 6 miljoen oude franken (150000 euro ongeveer). En dit is helemaal geen riante villa of zo.

*edit* vraagje aan de kenners: is het eigenlijk wel juist om zomaar nog euros om te rekenen naar de oude Nederlandse gulden/Belgische Frank met een wisselkoers van 2002?

[ Voor 10% gewijzigd door Kapoen op 12-05-2011 16:16 ]

[kenneth]

Als je negen jaar inflatie wil negeren wel

[bite]

deleted

[ Voor 97% gewijzigd door bite op 06-02-2012 16:09 ]

[rapture]

Kapoen schreef op donderdag 12 mei 2011 @ 16:10:
Dan vraag ik mij toch af wat voor woning je krijgt voor 100k? Hier tegen Brussel heb je voor dat bedrag hoogstens een 'op te frissen woning' om het met een klepper van een eufemisme uit te drukken. In de praktijk gaat het dan om woningen die om een bulldozer smeken.

Elektriciteit, gas/waterleiding,... ga je opnieuw moeten aanleggen. Centrale verwarming was er niet. Alle muren ga je moeten bezetten. De doorgezakte deurkozijnen span ik terug vast. Laten doen is duur en in het weekend wat bijklussen kan de kosten drukken.

[EXX]

bite schreef op donderdag 12 mei 2011 @ 17:53:
[...]
Al dat doemdenken wordt ik echter een beetje moe van.

Het geeft wel aan dat er een omslag aan het plaatsvinden is in het sentiment betreffende de woningmarkt. Zulke geluiden waren een paar jaar geleden gewoon niet bestaand. Een huis kopen werd gezien als een must. Nu zie je dat het de andere kant opgaat en kopen steeds meer als een risico wordt gezien.

[pingkiller]

Hoe moet je als potentiele huizenbezitter omgaan met de informatie over de woningmarkt? Ik snap de problemen die in de artikelen worden aangekaart alleen kan ik er niet uit afleiden of het op dit moment wel of niet verstandig is om een huis te kopen.

Neem mijn situatie. Ik wil binnenkort een huis gaan kopen in Amsterdam. Prijs is maxiaal 175k, 50/50 bankspaar/aflossingsvrije hypotheek en ik verwacht dat ik over 10 jaar mijn huis weer wil verkopen. Gezien de huidige ontwikkelingen, is de kans dan groot dat ik over(of misschien tijdens)10 jaar een probleem heb?

Uiteraard heeft niemand een glazenbol en is niks zeker, maar je zou denken dat het toch mogelijk moet zijn om enigszins te bepalen of kopen nu verstandig is.

[TrailBlazer]

EXX schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 10:04:
[...]

Het geeft wel aan dat er een omslag aan het plaatsvinden is in het sentiment betreffende de woningmarkt. Zulke geluiden waren een paar jaar geleden gewoon niet bestaand. Een huis kopen werd gezien als een must. Nu zie je dat het de andere kant opgaat en kopen steeds meer als een risico wordt gezien.

het kopen van een huis op zich is geen risico. Veel mensen nemen/namen een (onbewust) risico met het kopen van een huis. Dat mensen nu met een slechte hypotheek opgescheept zitten wil niet zeggen dat als je nu een hypotheek wil je alleen maar een slechte hypotheek kan krijgen. Ik hoop dat veel mensen nu kritischer naar hun hypotheek gaan kijken als ze er een afsluiten. Ik denk dat dat een positief effect is van de huidige situatie.

pingkiller schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 10:37:
Hoe moet je als potentiele huizenbezitter omgaan met de informatie over de woningmarkt? Ik snap de problemen die in de artikelen worden aangekaart alleen kan ik er niet uit afleiden of het op dit moment wel of niet verstandig is om een huis te kopen.

Neem mijn situatie. Ik wil binnenkort een huis gaan kopen in Amsterdam. Prijs is maxiaal 175k, 50/50 bankspaar/aflossingsvrije hypotheek en ik verwacht dat ik over 10 jaar mijn huis weer wil verkopen. Gezien de huidige ontwikkelingen, is de kans dan groot dat ik over(of misschien tijdens)10 jaar een probleem heb?

Uiteraard heeft niemand een glazenbol en is niks zeker, maar je zou denken dat het toch mogelijk moet zijn om enigszins te bepalen of kopen nu verstandig is.

Een huis kopen kan gewoon op dit moment. Je moet er alleen niet vanuit gaan dat over 10 jaar je huis 50K meer waard is geworden.

[Rukapul]

Dat weet je niet. Er zijn teveel externe invloeden om met enige zekerheid iets te zeggen. En zelfs wanneer er extern niets zou veranderen dan zou het nog een gok zijn.

M.i. nog het meest zekere is de inflatie over de periode van 10 jaar. Ik zou die stellen op ca 28% inflatie voor de kiezen krijgt (2.5% per jaar). Tijd is dus m.i. een risicoreducerende factor, zelfs in het licht van de vele andere risico's

[CodeCaster]

pingkiller schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 10:37:
Neem mijn situatie. Ik wil binnenkort een huis gaan kopen in Amsterdam. Prijs is maxiaal 175k, 50/50 bankspaar/aflossingsvrije hypotheek en ik verwacht dat ik over 10 jaar mijn huis weer wil verkopen. Gezien de huidige ontwikkelingen, is de kans dan groot dat ik over(of misschien tijdens)10 jaar een probleem heb?

Alleen als je tegen die tijd niet zelf minstens het aflossingsvrije deel zelf hebt gespaard of afgelost... Je kunt niet garanderen dat je dat huis voor hetzelfde geld verkoopt.

[ Voor 11% gewijzigd door CodeCaster op 13-05-2011 11:16 ]

[Bonsaiboom]

10 jaar is sowieso een lange tijd en het klopt dat het moeilijk is om dat te overzien. Het is zo, dat hoe langer de termijn is waarover je denkt om ergens te gaan wonen, hoe verstandiger het is om te kopen dan te huren. Dat was zo, en dat zal (waarschijnlijk) ook zo blijven.

Bekijk bijvoorbeeld eens dit (erg onwaarschijnlijke) scenario. Je koopt dat huis nu voor 175k, waarbij je 200k in totaal hebt uitgegeven. Het huis daalt 25k in waarde in die 10 jaar, waardoor, als je het verkoopt, je 150k terug krijgt. Je hebt 5% rente betaald over je hypotheek (vast laten zetten bv), wat op 10k per jaar neerkomt. Zelfs in de meest 'lompe' gevallen, willen partijen de HRA geleidelijk afschaffen, en in dat segment is het zelfs onwaarschijnlijk dat het hard aangepakt wordt. Dus je betaald netto 6k aan rentelasten. Tel daar de 5k kosten koper en waarde daling bij op. Zit je op 11k per jaar.

De vraag is dan of je iets vergelijkbaars zou kunnen huren voor 900 per maand. Gaan we uit van 2% inflatie per jaar, dan zou het huis, inflatiegecorrigeerd, 213k waard zijn. Verkocht voor 150k is bijna 30% effectieve waardedaling.

Dat is echt enorm veel, en heel onwaarschijnlijk dat het zo hard gaat. En in die situatie, is kopen ongeveer even goed als huren. De reden dat dat zo is, is omdat je er al van uit gaat dat je er 10 jaar woont. Als dat ook zo is, dan zit je (denk ik) sowieso goed.

Het probleem op de huizenmarkt nu is, dat veel mensen zoiets gekocht hebben, en dan na 2 jaar weer weg willen / moeten. Als de huizenprijzen dan iets gedaald zijn (bv naar 165k), dan zouden zij met 35k restschuld zitten, uitgesmeerd over 2 jaar, zorgde voor effectieve maandlasten van bijna 2000 euro per maand. De bubbel is ontstaan, doordat die mensen in het verleden gewoon vrolijk 200k voor datzelfde huis vroegen en kregen.

[Roenie]

pingkiller schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 10:37:
Neem mijn situatie. Ik wil binnenkort een huis gaan kopen in Amsterdam. Prijs is maxiaal 175k, 50/50 bankspaar/aflossingsvrije hypotheek en ik verwacht dat ik over 10 jaar mijn huis weer wil verkopen. Gezien de huidige ontwikkelingen, is de kans dan groot dat ik over(of misschien tijdens)10 jaar een probleem heb?

Je zou een andere hypotheekvorm kunnen nemen waarbij je wel aflost. Of gewoon op je aflossingsvrije deel aflossen.

[Nomis]

Bonsaiboom schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 11:03:
10 jaar is sowieso een lange tijd en het klopt dat het moeilijk is om dat te overzien. Het is zo, dat hoe langer de termijn is waarover je denkt om ergens te gaan wonen, hoe verstandiger het is om te kopen dan te huren. Dat was zo, en dat zal (waarschijnlijk) ook zo blijven.

Bekijk bijvoorbeeld eens dit (erg onwaarschijnlijke) scenario. Je koopt dat huis nu voor 175k, waarbij je 200k in totaal hebt uitgegeven. Het huis daalt 25k in waarde in die 10 jaar, waardoor, als je het verkoopt, je 150k terug krijgt. Je hebt 5% rente betaald over je hypotheek (vast laten zetten bv), wat op 10k per jaar neerkomt. Zelfs in de meest 'lompe' gevallen, willen partijen de HRA geleidelijk afschaffen, en in dat segment is het zelfs onwaarschijnlijk dat het hard aangepakt wordt. Dus je betaald netto 6k aan rentelasten. Tel daar de 5k kosten koper en waarde daling bij op. Zit je op 11k per jaar.

De vraag is dan of je iets vergelijkbaars zou kunnen huren voor 900 per maand. Gaan we uit van 2% inflatie per jaar, dan zou het huis, inflatiegecorrigeerd, 213k waard zijn. Verkocht voor 150k is bijna 30% effectieve waardedaling.

Dat is echt enorm veel, en heel onwaarschijnlijk dat het zo hard gaat. En in die situatie, is kopen ongeveer even goed als huren. De reden dat dat zo is, is omdat je er al van uit gaat dat je er 10 jaar woont. Als dat ook zo is, dan zit je (denk ik) sowieso goed.

Het probleem op de huizenmarkt nu is, dat veel mensen zoiets gekocht hebben, en dan na 2 jaar weer weg willen / moeten. Als de huizenprijzen dan iets gedaald zijn (bv naar 165k), dan zouden zij met 35k restschuld zitten, uitgesmeerd over 2 jaar, zorgde voor effectieve maandlasten van bijna 2000 euro per maand. De bubbel is ontstaan, doordat die mensen in het verleden gewoon vrolijk 200k voor datzelfde huis vroegen en kregen.

Je vergeet hierbij voor het gemak de nieuwe verwarmingsketel, verf voor kozijnen en dakbedekking die in die 10 jaar ook aangekocht zijn. Er komen zo nog een aantal K aan onderhoudskosten bij dus.

[Testert]

En belasting en verzekeringen die voor huur niet gelden...

Edit: Anyway, Bonsaiboom werkt wel netjes een mogelijk scenario uit. Kan wat aan geschaafd worden om het volledig te krijgen en pingkiller kan het aanvullen met andere scenario's. Dat is de manier om in ieder geval het gevoel te hebben dat het niet helemaal een gok is

[ Voor 70% gewijzigd door Testert op 13-05-2011 13:16 ]

[Bonsaiboom]

Nomis schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 13:11:
[...]


Je vergeet hierbij voor het gemak de nieuwe verwarmingsketel, verf voor kozijnen en dakbedekking die in die 10 jaar ook aangekocht zijn. Er komen zo nog een aantal K aan onderhoudskosten bij dus.

Ja dat klopt allemaal. Ik neem ook geen servicekosten, huurverhogingen, en andere zaken mee. Het ging er inderdaad om om pingkiller meer grip op de situatie te geven

[Hielko]

Koele tool van de NYT om huren en kopen te vergelijken; http://www.nytimes.com/in.../buy-rent-calculator.html

[Bartjuh]

Nomis schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 13:11:
[...]
Je vergeet hierbij voor het gemak de nieuwe verwarmingsketel, verf voor kozijnen en dakbedekking die in die 10 jaar ook aangekocht zijn. Er komen zo nog een aantal K aan onderhoudskosten bij dus.

En hij vergeet ook de overdrachtsbelasting van 6% die je niet bij huren hebt. Dus 6% van 175k is 10,5k, toch ook weer een aanzienlijk bedrag.

[EXX]

Hielko schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 13:24:
Koele tool van de NYT om huren en kopen te vergelijken; http://www.nytimes.com/in.../buy-rent-calculator.html

Wel even bij de hypotheekrente de netto rente invullen ivm de HRA.

[Bonsaiboom]

Bartjuh schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 13:34:
[...]

En hij vergeet ook de overdrachtsbelasting van 6% die je niet bij huren hebt. Dus 6% van 175k is 10,5k, toch ook weer een aanzienlijk bedrag.

Die had ik wel, hypotheek van 200k voor een woning van 175k. Dat is 14% extra in totaal, wat voor alle kosten koper erg ruim is.

[ Voor 9% gewijzigd door Bonsaiboom op 13-05-2011 14:11 ]

[Bartjuh]

Bonsaiboom schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 14:11:
[...]
Die had ik wel, hypotheek van 200k voor een woning van 175k. Dat is 14% extra in totaal, wat voor alle kosten koper erg ruim is.

Oh, sorry, my bad

[Henk007]

Hielko schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 13:24:
Koele tool van de NYT om huren en kopen te vergelijken; http://www.nytimes.com/in.../buy-rent-calculator.html

Wat moet je bij property tax invullen? Overdrachtsbelasting? En hoe kun je onderhoudskosten en bijvoorbeeld lidmaatschap VVE verdisconteren ? huursubsidie ?
Niet voldoende toegespitst op de nederlandse situatie.

[Verwijderd]

Om te bepalen of er een huizenbubbel is is er een heel makkelijke vuistregel.

Jan Modaal verdiende in 1995 € 22.000. Huizenprijs was € 100.000.
In 2011 verdient Jan € 33.000 euro. Huizenprijs zou dus € 150.000 moeten zijn, want Jan betaalt met zijn geld het huis, niet met gebakken lucht.

Huizenprijs is nu € 240.000.

240.000 -/- 150.000 = € 90.000 gebakken lucht.

Qed.

[Jrz]

Verwijderd schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 15:14:
240.000 -/- 150.000 = € 90.000 gebakken lucht.

Qed.

Bak je dat in olie of in boter?

[Joarie]

Waren alle berekeningen maar zo simpel
Er zijn toch helaas iets meer dingen die meewegen dan alleen maar het inkomen van Jan Modaal.

Je zou zelfs de conclusie 180° kunnen omdraaien met deze bewijsvoering:
- De huizen in 1995 werden zeer goedkoop aangeboden
- Jan Modaal verdiende verhoudingsgewijs in 1995 te veel ten opzichte van zijn vaste lasten.

[Pooh]

Verwijderd schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 15:14:
Om te bepalen of er een huizenbubbel is is er een heel makkelijke vuistregel.

Jan Modaal verdiende in 1995 € 22.000. Huizenprijs was € 100.000.
In 2011 verdient Jan € 33.000 euro. Huizenprijs zou dus € 150.000 moeten zijn, want Jan betaalt met zijn geld het huis, niet met gebakken lucht.

Huizenprijs is nu € 240.000.

240.000 -/- 150.000 = € 90.000 gebakken lucht.

Qed.

Dat kan ook andersom: Het gemiddelde huishouden gaf in 1995 precies hetzelfde percentage van het inkomen uit aan woonlasten als in 2011. Kortom: geen enkele bubbel.

[MBV]

Verwijderd schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 15:14:
Om te bepalen of er een huizenbubbel is is er een heel makkelijke vuistregel.

Jan Modaal verdiende in 1995 € 22.000. Huizenprijs was € 100.000.
In 2011 verdient Jan € 33.000 euro. Huizenprijs zou dus € 150.000 moeten zijn, want Jan betaalt met zijn geld het huis, niet met gebakken lucht.

Huizenprijs is nu € 240.000.

240.000 -/- 150.000 = € 90.000 gebakken lucht.

Qed.

Je vergeet 1 ding: jan modaal verdiende in 1995 zijn geld nog alleen, volgens de bank. Pas na 1995 mocht zijn vrouw ook geld gaan verdienen voor de hypotheek, en is het effectieve inkomen per huishouden 1,5x modaal.

In 2011 verdient Jan samen met Truus dus (voorzichtig geschat) €45.000, dus zou zijn huis €204.500 moeten kosten. Hooguit €35.000 gebakken lucht dus.

[Pooh]

Hij vergeet veel meer. Modale inkomens hebben niets te maken met gemiddelde huizenprijzen. Jan Modaal woont echt niet in een gemiddelde woning. De gemiddelde woningwaarde wordt omhooggetrokken door duurdere huizen, vaak grotendeels hypotheekloos in bezit van babyboomers. Het modale inkomen wordt juist (licht) omlaag getrokken door minimumloners die helemaal geen koopwoning hebben. Appels met peren vergelijken, noemen we dat.

[EXX]

Henk007 schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 14:40:
[...]

Wat moet je bij property tax invullen? Overdrachtsbelasting? En hoe kun je onderhoudskosten en bijvoorbeeld lidmaatschap VVE verdisconteren ? huursubsidie ?
Niet voldoende toegespitst op de nederlandse situatie.

Property tax: OZB
Overdrachtsbelasting gewoon optellen bij de aankoopsom.
Huursubsidie: nvt bij vrije sector huur
VVE: Common charge

Even de advanced settings gebruiken en je kunt het vrij goed tunen.

[BlakHawk]

Pooh schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 15:41:
Hij vergeet veel meer. Modale inkomens hebben niets te maken met gemiddelde huizenprijzen. Jan Modaal woont echt niet in een gemiddelde woning. De gemiddelde woningwaarde wordt omhooggetrokken door duurdere huizen, vaak grotendeels hypotheekloos in bezit van babyboomers. Het modale inkomen wordt juist (licht) omlaag getrokken door minimumloners die helemaal geen koopwoning hebben. Appels met peren vergelijken, noemen we dat.

Dat maakt een vergelijking die juist is, wel erg lastig te maken...

[nare man]

dfrenner schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 15:44:
[...]


Dat maakt een vergelijking die juist is, wel erg lastig te maken...

Mwah, je kunt echt wel een educated guess maken. Gewoon zoveel mogelijk informatie die relevant is, in het model verwerken.

[Pooh]

Het simpelste is gewoon kijken naar gemiddelde woonlasten als percentage van het gemiddelde huishoudinkomen. Maar zoals ik al zei, dat is al 30 jaar redelijk stabiel.

Nog nauwkeuriger wordt het als je gaat verdisconteren voor opgebouwd vermogen. 'Vroeger' zat er bij die woonlasten een groter deel 'sparen voor later' in. Als je 30 jaar lang een hypotheek had gehad, kon je daarna immers vrijwel gratis wonen. Tegenwoordig zal dat minder zijn.

Aan de andere kant zou je kunnen beargumenteren dat de woonquote best mag stijgen. Nederlanders zijn eindeloos veel rijker dan in de jaren '70 en '80. De een geeft dat extra geld uit aan luxe kleding en de laatste smartphone, de ander gaat 3x op vakantie, en weer een ander koopt liever een groter huis. Bij stijgende welvaart moet de extra ruimte tussen inkomen en levensonderhoud toch ergens aan uitgegeven worden.

[foppe-jan]

Pooh schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 16:02:
Aan de andere kant zou je kunnen beargumenteren dat de woonquote best mag stijgen. Nederlanders zijn eindeloos veel rijker dan in de jaren '70 en '80.

Als jij hard kunt maken dat die toename van rijkdom ook breed gedragen zijn dan is dat natuurlijk geen probleem Maar gezien het feit dat de stijging in welvaart steeds meer toekomt aan bepaalde segmenten, betekent het dus dat je het hier hebt over inflatie waar zij niet tegen op kunnen boksen.
Overigens: in plaats van huizenprijsinflatie totdat dat extra inkomen weer opgaat aan woonlasten zou je er ook goed voor kunnen kiezen om gewoon de belastingtarieven voor de bovenste schijf weer terug op te hogen naar 70%. Dat lost dat probleem van te-veel-rijkdom-dus-ik-stop-het-maar-in-m'n-huis ook op, en lijkt mij eerlijker naar de rest van de bevoking toe.

[Pooh]

foppe-jan schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 16:13:
[...]

Als jij hard kunt maken dat die toename van rijkdom ook breed gedragen zijn dan is dat natuurlijk geen probleem Maar gezien het feit dat de stijging in welvaart steeds meer toekomt aan bepaalde segmenten, betekent het dus dat je het hier hebt over inflatie waar zij niet tegen op kunnen boksen.

Uitgezonderd mensen die leven van een uitkering, durf ik wel te wedden dat in alle sectoren de koopkracht is gestegen. Dat bepaalde groepen veel meer gestegen zijn dan anderen ontken ik niet. In de jaren '80 was het echt ongelooflijk veel normaler om als normale arbeider nooit op vakantie te gaan, kleding van oudere broers en zussen te dragen, geen auto te hebben en maximaal 1 keer per week vlees te eten. Dat is tegenwoordig behoorlijk anders.

Overigens: in plaats van huizenprijsinflatie totdat dat extra inkomen weer opgaat aan woonlasten zou je er ook goed voor kunnen kiezen om gewoon de belastingtarieven voor de bovenste schijf weer terug op te hogen naar 70%. Dat lost dat probleem van te-veel-rijkdom-dus-ik-stop-het-maar-in-m'n-huis ook op, en lijkt mij eerlijker naar de rest van de bevoking toe.

Ik weet niet of dat eerlijker is, maar het lost in elk geval niks op. Huizen worden er niet betaalbaarder door, en de verdeling van de mensen over de woningen wordt er ook niet anders door. Alleen daalt de prijs (in euros) van een woning. Wat helpt dat?

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 15:14:
Om te bepalen of er een huizenbubbel is is er een heel makkelijke vuistregel.

Jan Modaal verdiende in 1995 € 22.000. Huizenprijs was € 100.000.
In 2011 verdient Jan € 33.000 euro. Huizenprijs zou dus € 150.000 moeten zijn, want Jan betaalt met zijn geld het huis, niet met gebakken lucht.

Huizenprijs is nu € 240.000.

240.000 -/- 150.000 = € 90.000 gebakken lucht.

Qed.

Denk dat je guldens en euro's door elkaar haalt.

Huizen prijzen in 1995 waren gemiddeld 100k euro..
Dezelfde huizen zijn nu echt geen 240k hoor.
160-170k komt eerder om de hoek kijken.

Bron: Huis van mijn ouders.
In 1997 gekocht voor 95.000 euro. gemiddelde verkoop prijs nu 160.000

10.000 euro gebakken lucht?? Denk het niet, die 10k zijn vaak verbeterkosten (nieuwe keuken en evt nieuwe badkamer etc..

Hetzelfde huis is met een modaal inkomen 33-35k nog net te betalen.

[ Voor 10% gewijzigd door Verwijderd op 13-05-2011 16:45 ]

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 16:43:
[...]


Denk dat je guldens en euro's door elkaar haalt.

Huizen prijzen in 1995 waren gemiddeld 100k euro..
Dezelfde huizen zijn nu echt geen 240k hoor.
160-170k komt eerder om de hoek kijken.

Bron: Huis van mijn ouders.
In 1997 gekocht voor 95.000 euro. gemiddelde verkoop prijs nu 160.000

10.000 euro gebakken lucht?? Denk het niet, die 10k zijn vaak verbeterkosten (nieuwe keuken en evt nieuwe badkamer etc..

Hetzelfde huis is met een modaal inkomen 33-35k nog net te betalen.

Qed.

[Verwijderd]

Dat is waarschijnlijk gebaseerd op de randstad, die grafiek gaat hier in het oosten echt niet op.
Ook als ik kijk naar mijn huis. en ja ik weet de verkoop prijs in '98 (99k euro, woningbouw keuken en badkamer) en in 2007 geheel gemoderniseerd voor 164k gekocht..

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 16:51:
Dat is waarschijnlijk gebaseerd op de randstad, die grafiek gaat hier in het oosten echt niet op.
Ook als ik kijk naar mijn huis. en ja ik weet de verkoop prijs in '98 (99k euro, woningbouw keuken en badkamer) en in 2007 geheel gemoderniseerd voor 164k gekocht..

Qed.

[Fest]

Leuk al die grafiekjes, maar dat zijn gemiddelden. Het zegt alleen wat over de gemiddelde prijs, verder helemaal niks.

In de loop der jaren is onze welvaart enorm gegroeid. De basisbehoeften nemen een bepaalde hoeveelheid van je loon in beslag. Naarmate je loon dus stijgt, kun je zowel absoluut als relatief meer aan je woning besteden. Een stijging van de welvaart met 10%, kan dus zorgen voor een stijging van de huizenprijs met meer dan 10%, zo niet tientallen procenten.

[ Voor 7% gewijzigd door Fest op 13-05-2011 17:07 ]

[Pooh]

Verwijderd schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 17:01:
[...]


[afbeelding]

Qed.

Je blijft met grafieken van gemiddelde prijzen komen. Die zeggen niets over de ontwikkeling van huizen rond die prijs. Als in 1995 er 10 huizen waren van 100k, en 1 van 1 miljoen, en die kosten nu allemaal nog steeds 100k, en die van 1 miljoen kost nu 2 miljoen, dan is de gemiddelde prijs verdubbeld, maar de woningen van 100k zijn gelijk gebleven.

[foppe-jan]

Pooh schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 16:25:
Ik weet niet of dat eerlijker is, maar het lost in elk geval niks op. Huizen worden er niet betaalbaarder door, en de verdeling van de mensen over de woningen wordt er ook niet anders door. Alleen daalt de prijs (in euros) van een woning. Wat helpt dat?

Natuurlijk lost het wel iets op. Hogere belasting betekent minder verergering van de scheefgroei. Zoals je zelf ook zegt is de inkomstenstijging ongelijk verdeeld geweest, en dat kun je aanpakken middels belastingen. Natuurlijk lost dat historische ongelijkheden niet op, en mensen zouden (bijv.) een eenmalige 100% belasting op alle vermogen boven €100k vermoedelijk erg onredelijk vinden, maar het zou wel betekenen dat het op lange termijn weer recht zou groeien, want voor nieuwe aankopen bestaat er toch echt wel een verband tussen modale inkomens en huizenprijzen.
Babyboomers hebben deels minder hypotheek, maar alle boomers die de afgelopen 5 jaar verhuisd zijn, hebben er zeker een stevige hypotheek bij moeten nemen.

[Pooh]

foppe-jan schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 17:09:
[...]

Natuurlijk lost het wel iets op. Hogere belasting betekent minder verergering van de scheefgroei. Zoals je zelf ook zegt is de inkomstenstijging ongelijk verdeeld geweest, en dat kun je aanpakken middels belastingen. Natuurlijk lost dat historische ongelijkheden niet op, en mensen zouden (bijv.) een eenmalige 100% belasting op alle vermogen boven €100k vermoedelijk erg onredelijk vinden, maar het zou wel betekenen dat het op lange termijn weer recht zou groeien, want voor nieuwe aankopen bestaat er toch echt wel een verband tussen modale inkomens en huizenprijzen.

Dat is een nogal socialistisch uitgangspunt dat ik niet deel. Hogere belastingen leiden alleen maar tot hogere looneisen door werkenden, en dus tot inflatie. Qua scheefgroei lost dat niets op.

Babyboomers hebben deels minder hypotheek, maar alle boomers die de afgelopen 5 jaar verhuisd zijn, hebben er zeker een stevige hypotheek bij moeten nemen.

Want babyboomers sparen niet?

[MBV]

Pooh schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 16:25:

Ik weet niet of dat eerlijker is, maar het lost in elk geval niks op. Huizen worden er niet betaalbaarder door, en de verdeling van de mensen over de woningen wordt er ook niet anders door. Alleen daalt de prijs (in euros) van een woning. Wat helpt dat?

Het gaat niet eens over eerlijk of niet. Als je meer dan een bepaald percentage van je inkomsten aan de staat moet geven, zorgt dat ervoor dat de staat minder inkomsten krijgt. Mensen gaan dan op een informelere manier hun geld verdienen, beter hun best doen om de belasting te ontduiken, of zelfs verhuizen. De verlaging van het toptarief van de belasting heeft vziw voor een verhoging van de belastinginkomsten gezorgd... Dus we hebben geen geld om de belasting te verhogen

Oh ja, verplicht grafiekje:

Qed.

offtopic:
@Davidgilmour: Vooral dat Qed. vind ik nogal irritant. Je kan niet een controversieel standpunt, met nagenoeg geen onderbouwing, neerzetten als 100% de waarheid. Volgens wikipedia: Q.E.D., from the Latin quod erat demonstrandum, used at the end of a definitive proof. Ik heb vooral een onderbuik en wat losse grafiekjes die volslagen voorbijgaan aan de strekking van posts ervoor langs zien komen...

[Verwijderd]

Pooh schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 17:09:
[...]

Je blijft met grafieken van gemiddelde prijzen komen. Die zeggen niets over de ontwikkeling van huizen rond die prijs. Als in 1995 er 10 huizen waren van 100k, en 1 van 1 miljoen, en die kosten nu allemaal nog steeds 100k, en die van 1 miljoen kost nu 2 miljoen, dan is de gemiddelde prijs verdubbeld, maar de woningen van 100k zijn gelijk gebleven.

Ik heb het in mijn stelling ook over gemiddelden, Jan modaal etc.

[MBV]

Wat is het verschil dan tussen een gemiddelde en een modaal inkomen? Dat is een punt waar Pooh nu al een aantal keer op terugkomt. Je moet modale huizen met modale inkomens vergelijken. Daarnaast is er al meerdere keren (terecht) aangegeven dat de gemiddelde huizen mooier/groter zijn geworden. Je moet voor de grap eens kijken wat het woonoppervlak van een jaren-70 huis, en van een vinex-woning van de laatste paar jaar. Volgens mij zit daar een fors verschil tussen.

[Rukapul]

MBV schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 22:23:
Wat is het verschil dan tussen een gemiddelde en een modaal inkomen? Dat is een punt waar Pooh nu al een aantal keer op terugkomt. Je moet modale huizen met modale inkomens vergelijken.

Op zich een goede aanpak. Het voordeel van modaal is dat het effect van extreme uitschieters minder is.

Je zit overigens nog wel met het probleem dat modale inkomens niet noodzakelijkerwijs modale huizen kopen. Ten eerste zit er in de complete huizenvoorraad ook huurhuizen. Ten tweede kan het zijn dat andere effecten meespelen welke huizen gekocht worden, waaronder absolute betaalbaarheid. Iemand met nu een modaal inkomen kan in het verleden een huis hebben gekocht wat nu veel en veel meer waard is dan een modaal huis.

Daarnaast is er al meerdere keren (terecht) aangegeven dat de gemiddelde huizen mooier/groter zijn geworden. Je moet voor de grap eens kijken wat het woonoppervlak van een jaren-70 huis, en van een vinex-woning van de laatste paar jaar. Volgens mij zit daar een fors verschil tussen.

Dan kijk je alleen naar nieuwbouw (en dan nog is nieuwbouw niet per se groter, grondoppervlak is bijvoorbeeld vaak beperkt). Belangrijk is echter ook dat er de afgelopen jaren heel veel woningen zijn opgesplitst in 'appartementen', dat er ook veel hoogbouw is gebouwd, etc.

Zonder te komen met concreet cijfermateriaal kun je er weinig over zeggen.

[ Voor 7% gewijzigd door Rukapul op 13-05-2011 22:41 ]

[MBV]

Inderdaad, maar als er vooral grote 1-gezinswoningen bij komen, wordt het modale huis groter, toch? Dat groter huis staat inderdaad wel op hetzelfde stukje grond, daar heb je wel een punt.

Dat de getallen moeilijk te vinden zijn ben ik helemaal met je eens, en onderbouwt mijn stelling dat de rekensom van davidgilmour te makkelijk was.

[Verwijderd]

MBV schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 22:23:
Wat is het verschil dan tussen een gemiddelde en een modaal inkomen? Dat is een punt waar Pooh nu al een aantal keer op terugkomt. Je moet modale huizen met modale inkomens vergelijken. Daarnaast is er al meerdere keren (terecht) aangegeven dat de gemiddelde huizen mooier/groter zijn geworden. Je moet voor de grap eens kijken wat het woonoppervlak van een jaren-70 huis, en van een vinex-woning van de laatste paar jaar. Volgens mij zit daar een fors verschil tussen.

Vreemd dat de huizenprijzen in Duitsland en Belgie de afgelopen 16 jaar gemiddeld wel even hard zijn gestegen als het salaris van Jan Modaal. Maar die Duitsers wonen vast en zeker nog we in hun jaren 70 arbeiderswoninkje....

[Roenie]

Verwijderd schreef op zaterdag 14 mei 2011 @ 19:49:
Vreemd dat de huizenprijzen in Duitsland en Belgie de afgelopen 16 jaar gemiddeld wel even hard zijn gestegen als het salaris van Jan Modaal. Maar die Duitsers wonen vast en zeker nog we in hun jaren 70 arbeiderswoninkje....

En als dat zo is, wat is dan je punt? Wat wil je bereiken met je geposte grafieken?

[Verwijderd]

Roenie schreef op zaterdag 14 mei 2011 @ 20:53:
[...]
En als dat zo is, wat is dan je punt? Wat wil je bereiken met je geposte grafieken?

/me leest de titel van dit topic nog even door, huizenbubbel.....

[Roenie]

Verwijderd schreef op zondag 15 mei 2011 @ 00:40:
/me leest de titel van dit topic nog even door, huizenbubbel.....

Dat zal wel, maar je hebt niet echt een mening lijkt het. Je post alleen wat grafieken.

Wat vind je van een eventuele bubbel? Wat zou daar aan gedaan moeten worden? Moet er überhaupt iets aan gedaan worden? Wat is jouw situatie op de huizenmarkt? Raakt het je persoonlijk?

[Kapoen]

Verwijderd schreef op zaterdag 14 mei 2011 @ 19:49:
[...]

Vreemd dat de huizenprijzen in Duitsland en Belgie de afgelopen 16 jaar gemiddeld wel even hard zijn gestegen als het salaris van Jan Modaal. Maar die Duitsers wonen vast en zeker nog we in hun jaren 70 arbeiderswoninkje....

Hier in België zijn de huizenprijzen veel harder gestegen dan de lonen hoor. Vandaar ook dat men zoals ik al eerder aanhaalde gaat lenen op 30 of meer jaar, wat atypisch is naar Belgische normen. Nuja, die normen zijn dus duidelijk aan het verschuiven jammer genoeg.

[celshof]

MBV schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 22:23:
... Je moet voor de grap eens kijken wat het woonoppervlak van een jaren-70 huis, en van een vinex-woning van de laatste paar jaar. Volgens mij zit daar een fors verschil tussen.

Bij de zoektocht naar een huis (gezinswoning, categorie 250k-350k) in Leiden en omstreken heb ik zowel nieuwbouw als oudbouw gezien. Grootste verschil dat mij is opgevallen is de grootte van de tuin. Die is bij de nieuwe woningen vaak kleiner dan bij de jaren-70 huizen. Nieuwe huizen zijn wel veel beter geisoleerd (natuurlijk).
Het kan aan de regio liggen, maar ik herken jouw analyse niet.

[BlakHawk]

celshof schreef op maandag 16 mei 2011 @ 08:56:
[...]
Bij de zoektocht naar een huis (gezinswoning, categorie 250k-350k) in Leiden en omstreken heb ik zowel nieuwbouw als oudbouw gezien. Grootste verschil dat mij is opgevallen is de grootte van de tuin. Die is bij de nieuwe woningen vaak kleiner dan bij de jaren-70 huizen. Nieuwe huizen zijn wel veel beter geisoleerd (natuurlijk).
Het kan aan de regio liggen, maar ik herken jouw analyse niet.

Nieuwe huizen hebben inderdaad, vaak een veel kleinere tuin, maar de woonoppervlakte groeit vaak door de zolder. Mijn ouders hadden een zolder, wat echt een zolder is.
Wij hebben een zolder, waarbij de nok zo'n 5 meter hoog is. Dat kun je bijna geen zolder meer noemen. Eigenlijk is het gewoon een volwaardige verdieping.

[WVL_KsZeN]

Ik kan dat beamen (wat ziet dat er raar uit, als je dat zo typt...), ben zelf ook in Leiden op zoek geweest naar een leuk huis. Ook veel nieuwbouw bekeken. Ondanks de betere kwaliteit (voornamelijk kwa isolatie) was het gewoon een feit dat de bestaande huizen een betere ligging hadden (niet naast de snelweg/ naast het spoor) en vaak een groter perceel. Kijk bijvoorbeeld maar eens naar de huizen in Nieuw Leyden, ik zou daar niet vrolijk van worden, ondanks dat de huizen zelf prima zijn. Zelfde voor het nieuwe Groenoord project, 380K voor een huis zonder voortuin en een achtertuin van 5m diep.. dank-je-de-koekoek.

Uiteindelijk hebben we een huis in de Merenwijk gekocht. Ideale ligging, redelijk grote tuin en dankzij verbouwing is het binnen toch erg modern. Het enige dat we nog willen doen is het dak extra isoleren en over een paar jaar het dubbelglas vervangen voor state-of-the-art dubbel glas.

Overigens was zo'n huis van rond de 380k maar net iets groter dan het huis dat we nu hebben.. (tenzij ik onze schuur meetel, want die hebben die nieuwbouw huizen niet.. dan hebben wij veel meer ruimte)

[ Voor 10% gewijzigd door WVL_KsZeN op 16-05-2011 09:10 ]

[Gé Brander]

Er wordt tegenwoordig veel kleiner gebouwd op kleinere kavels. Mijn huis, uit 1974, gekocht voor 220.000 euro in 1999 is ruim te noemen. Grote woonkamer/keuken, bijkeuken, aangebouwde schuur voor de fietsen, 1e etage drie slaapkamers, 2e etage twee slaapkamers en een werkkamer, en een ruime tuin.

We hebben de afgelopen jaren naar nieuwbouwhuizen gekeken, maar altijd zouden we minimaal 299.000 euro moeten betalen voor een kleiner huis met een kleinere tuin. Dit alles in de randstad, net als ons huidige huis.

Het rare is dus dat we voor ons huidige huis op dit moment echt niet meer dan 250.000 euro zouden kunnen krijgen. Dus als we een nieuw huis zouden willen kopen, dan betalen we meer, en krijgen we veel minder.

[ Voor 7% gewijzigd door Gé Brander op 16-05-2011 09:58 ]

[nare man]

Dat zie je toch vaak met nieuwe(re) woningen: minder sfeer, minder goede ligging ('vinexwijk' of 'groeikern', brrr), minder tuin en duurder. Het enige dat voor nieuwe(re) woningen pleit is de betere isolatie.

[Delerium]

nare man schreef op maandag 16 mei 2011 @ 10:19:
Het enige dat voor nieuwe(re) woningen pleit is de betere isolatie.

Waar gisteren op Brandpunt een docu over was waaruit blijkt dat balansventilatie en goede isolate een ramp is voor je binnenklimaat (lees: schimmel, OCPD, Astma enzovoort). Goede isolatie is zowel een plus als een minpunt.

[nare man]

Delerium schreef op maandag 16 mei 2011 @ 10:22:
[...]

Waar gisteren op Brandpunt een docu over was waaruit blijkt dat balansventilatie en goede isolate een ramp is voor je binnenklimaat (lees: schimmel, OCPD, Astma enzovoort). Goede isolatie is zowel een plus als een minpunt.

Ik heb in mijn (huur)woning balansventilatie a.k.a. warmteterugwinning (WTW-unit). Waardeloos. Het ding is vaker kapot dan werkend. Ik gebruik hem nu als gewone afzuiginstallatie: de invoer-ventilator (die geacht wordt verse buitenlucht aan te zuigen) werkt al tijden niet, en in reparatie heb ik geen vertrouwen meer. In de periodes waarin hij het wel deed, kon ik vaststellen dat de invoer-functie een vieze, muffige lucht in je woning brengt en dat je de etensluchtjes en het afval van anderen ruikt. De beste oplossing is gewoon altijd ergens een raam open te hebben.

[ Voor 3% gewijzigd door nare man op 16-05-2011 10:41 ]

[Verwijderd]

nare man schreef op maandag 16 mei 2011 @ 10:41:
[...]


Ik heb in mijn (huur)woning balansventilatie a.k.a. warmteterugwinning (WTW-unit). Waardeloos. Het ding is vaker kapot dan werkend. Ik gebruik hem nu als gewone afzuiginstallatie: de invoer-ventilator (die geacht wordt verse buitenlucht aan te zuigen) werkt al tijden niet, en in reparatie heb ik geen vertrouwen meer. In de periodes waarin hij het wel deed, kon ik vaststellen dat de invoer-functie een vieze, muffige lucht in je woning brengt en dat je de etensluchtjes en het afval van anderen ruikt. De beste oplossing is gewoon altijd ergens een raam open te hebben.

offtopic:
Hmm, valt me tegen om te lezen. Ik krijg in juli een huurwoning opgeleverd met een ook een WTW-unit, waarbij er wordt gesproken over een systeem "Wat bijdraagt aan energiebesparing en een gezond en behaaglijk binnenklimaat. Het systeem houdt ook de luchtvochtigheid beter in balans."
Ik lees en hoor veel gemengde reacties omtrent het gebruik van zo'n WTW-unit. Ben zeer benieuwd...

[nare man]

offtopic:
Ik zou er niet teveel van verwachten. Realiseer je ook dat een WTW-unit aangesloten is op je eigen electra, dus je betaalt voor het vermogen dat het ding opneemt. Laat je hem 'vol' draaien (dus zowel in- als uitvoerende fans) dan betaal je ook meer omdat er een extra fan draait. Dit kan oplopen tot > 100W als hij op vol vermogen draait. Bovendien zijn veel nieuwbouwwoningen al zo goed geïsoleerd dat de WTW in verhouding maar zeer minimaal bijdraagt aan de besparing van warmte. Het grootste deel van de besparingen komt toch van dikke HR++ beglazing, dikke muren, geïsoleerde plafonds etc.

[Spotmatic]

Delerium schreef op maandag 16 mei 2011 @ 10:22:
[...]
Waar gisteren op Brandpunt een docu over was waaruit blijkt dat balansventilatie en goede isolate een ramp is voor je binnenklimaat (lees: schimmel, OCPD, Astma enzovoort). Goede isolatie is zowel een plus als een minpunt.

Zo waar... Onze eerste woning was een tussenwoning uit 2004 (wij waren de eerste bewoners) die helemaal potdicht was geisoleerd met amper ventilatie-mogelijkheden. Zelf ben ik een harde, maar mijn vrouw was jarenlang vrijwel continue verkouden. Artsen konden niets voor haar doen aangezien er geen oorzaak kon worden aangewezen.

We zitten sinds 2 jaar in een tussenwoning uit 1979 die niet bijster goed is geisoleerd (we hebben wel al het glas vervangen in HR++ dubbelglas, verder is de isolatie wel aanwezig maar normaal voor 1979 - dus spaarzaam) maar mijn vrouw is sinds de verhuizing niet meer verkouden geweest. Althans: wel de normale verkoudheidjes zoals iedereen die heeft, maar niet meer chronisch. Dit sterkt me ook in de overtuiging dat moderne woningen een bijzonder ongezond leefklimaat hebben.

(Dit nog even afgezien van de bekende voordelen van een ouder huis: minder eentonige wijken, veel meer groen, ruimere straten en parkeerplaatsen, grotere tuinen, bredere woonkamers, maar toch voor fors minder geld. Nieuw kopen is niet dom, maar liever niet in zo'n VINEX gedrocht en zeker geen huis met alleen maar balansventilatie).

[Bonsaiboom]

Het is ondertussen bijna standaard, in vergelijking met vorige jaar en vorige maand weer minder woningen verkocht. Bron FD

Het meest schrikbarende is dat de appartementenmarkt degene is die het sterkst daalt. Dat betekent dus echt dat de instroom nu opdroogt.

[MBV]

Verwijderd schreef op zaterdag 14 mei 2011 @ 19:49:
[...]

Vreemd dat de huizenprijzen in Duitsland en Belgie de afgelopen 16 jaar gemiddeld wel even hard zijn gestegen als het salaris van Jan Modaal. Maar die Duitsers wonen vast en zeker nog we in hun jaren 70 arbeiderswoninkje....

Nee, duitsers wonen al jaren in grotere huizen dan wij, en dat is niet veel veranderd (voor zover ik weet). Wij zijn wel veel groter gaan wonen, als ik kijk naar een nieuw rijtjeshuis t.o.v. een jaren-70 rijtjeshuis. En FYI: een arbeiderswoninkje denk ik aan een jaren-20 ding dat door bijv. Philips is neergezet, zoek maar eens op Koenraadlaan in Eindhoven. Dan is er toch wel heel veel verbeterd in de afgelopen 90 jaar...

Delerium schreef op maandag 16 mei 2011 @ 10:22:
[...]

Waar gisteren op Brandpunt een docu over was waaruit blijkt dat balansventilatie en goede isolate een ramp is voor je binnenklimaat (lees: schimmel, OCPD, Astma enzovoort). Goede isolatie is zowel een plus als een minpunt.

Goede balansventilatie heeft daar geen last van, en dat is ook al eens in Tegenlicht o.i.d. langsgekomen. Balansventilatie is een ramp als je hem altijd op de laagste stand hebt staan, nooit de koolstoffilters vervangt, de afdekdoppen van plek verwisselt enzovoort. Oftewel: RTFM, en als je zo'n huis koopt zou die in je hand moeten worden gedrukt. Wat ze bij nieuwe huizen al doen is 1 nieuw filter erbij geven, zodat mensen op het idee komen dat dat regelmatig moet gebeuren. Daarnaast erg belangrijk: aanvoer en afvoer niet te dicht bij elkaar, bij veel oudere huizen met balansventilatie was dat een probleem.

Mooie plus van balansventilatie: makkelijk aan te passen voor Airco

@Bonsai: ik ben heel benieuwd naar cijfers van de huurmarkt.

[Verwijderd]

nare man schreef op maandag 16 mei 2011 @ 11:02:

offtopic:
Ik zou er niet teveel van verwachten. Realiseer je ook dat een WTW-unit aangesloten is op je eigen electra, dus je betaalt voor het vermogen dat het ding opneemt. Laat je hem 'vol' draaien (dus zowel in- als uitvoerende fans) dan betaal je ook meer omdat er een extra fan draait. Dit kan oplopen tot > 100W als hij op vol vermogen draait. Bovendien zijn veel nieuwbouwwoningen al zo goed geïsoleerd dat de WTW in verhouding maar zeer minimaal bijdraagt aan de besparing van warmte. Het grootste deel van de besparingen komt toch van dikke HR++ beglazing, dikke muren, geïsoleerde plafonds etc.

offtopic:
Roger that. Is de theorie niet wat betreft een WTW-unit dat je geen ramen meer open hoeft te doen, maar gewoon de WTW aanzet voor ventilatie? In de winter lijkt mij dat wel een nette besparing, aangezien je dan minder hoeft te stoken. De desbetreffende nieuwbouwwoning is inderdaad van buiten en van binnen goed geïsoleerd, met _overal_ dubbele beglazing en dergelijke, dus qua stookkosten zal het sowieso wel meevallen denk ik.

[celshof]

MBV schreef op maandag 16 mei 2011 @ 11:33:
[...]...Wij zijn wel veel groter gaan wonen, als ik kijk naar een nieuw rijtjeshuis t.o.v. een jaren-70 rijtjeshuis.

Ik ben toch wel benieuwd welke plaatsen je als voorbeeld gebruikt, want zoals ik al postte heb ik een andere beleving.

[nare man]

MBV schreef op maandag 16 mei 2011 @ 11:33:
[...]
Oftewel: RTFM (...)

Ik heb meermaals een monteur van de fabrikant van de WTW-unit over de vloer gehad om het apparaat in zijn geheel opnieuw in te regelen, inclusief alle metingen. Scheelde geen barst. Nieuwe filters: maakte ook niets uit. Ventilatoren op een hogere stand zetten geeft meer airflow, maar ook een veel hoger geluidsniveau, en bovendien krijg je dan gewoon méér van die onwelriekende lucht in je appartement.

Er zal vast wel een perfect equilibrium zijn waarop zo'n apparaat wel naar behoren werkt, maar als het zo moeilijk is om dat punt te bereiken, dan is het for all practical purposes gewoon een waardeloos apparaat. Ik zie nog steeds het probleem niet met gewoon een raampje openzetten.

[Verwijderd]

Bonsaiboom schreef op maandag 16 mei 2011 @ 11:25:
Het is ondertussen bijna standaard, in vergelijking met vorige jaar en vorige maand weer minder woningen verkocht. Bron FD

Het meest schrikbarende is dat de appartementenmarkt degene is die het sterkst daalt. Dat betekent dus echt dat de instroom nu opdroogt.

En terecht, ik ga ook geen flatje kopen als eerste huis. Moet toch minimaal een tuin omheen zitten, flats (of met een mooi woord appartementen) zijn stevig overgewardeerd in de meeste regio's.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op maandag 16 mei 2011 @ 13:54:
[...]

En terecht, ik ga ook geen flatje kopen als eerste huis. Moet toch minimaal een tuin omheen zitten, flats (of met een mooi woord appartementen) zijn stevig overgewardeerd in de meeste regio's.

Lijkt het inderdaad wel op. In mijn woonplaats proberen ze nieuwbouw-appartementen op een etage van 80m*2 te verkopen voor boven de 200k. Op de begane grond met een (miniscuul) tuintje moet hetzelfde appartement tegen de 250k opbrengen. Heb me altijd al afgevraagd, wie dat nou gaat betalen.

Uit armoede zijn ze de rest-voorraad (stond nog te koop 1 jaar na oplevering) gaan verhuren, tot grote ergernis van de kopers van de overige appartementen. De eerste kopers met spijt van de aankoop zijn al gesignaleerd. Die hebben hun appartement weer te koop gezet, maar zullen een hoop geld gaan verliezen. Voor hetzelfde geld (vergelijkend met de apparatmentjes met tuintje) koop je een fatsoenlijke bestaande tussenwoning bij ons in de gemeente met voor- en achtertuin.

Edit:
Voorheen woonde ik in Utrecht. Het valt me op, dat je daar voor 150k vraagprijs nog wel wat keus hebt in appartementen van ongeveer 80m^2. Die zijn dan wel allemaal wat ouder, maar groot genoeg om redelijk comfortabel in te kunnen wonen.

[ Voor 10% gewijzigd door Verwijderd op 16-05-2011 14:12 ]

[Bonsaiboom]

Dat is hier in Eindhoven ook het geval. Er zijn best leuke appartementen, maar de verkoopprijzen zijn echt ridicuul. In de binnenstad kost een appartement van een 90m2 zo 250k euro exclusief parkeerplaats, of 270k inclusief. Dezelfde appartementen staan alleen ook te huur voor 750 euro exclusief, wat goedkoper per maand is dan de netto lasten bij koop....

Dat is dan wel binnenstad inderdaad. Ga je meer zoeken naar de rand, kom je ook genoeg tegen in de 120-140k range. Dat die dus minder verkopen is waar ik van sta te kijken.

[ Voor 19% gewijzigd door Bonsaiboom op 16-05-2011 14:14 ]

[Jelte]

nare man schreef op maandag 16 mei 2011 @ 13:39:
[...]


Ik heb meermaals een monteur van de fabrikant van de WTW-unit over de vloer gehad om het apparaat in zijn geheel opnieuw in te regelen, inclusief alle metingen. Scheelde geen barst. Nieuwe filters: maakte ook niets uit. Ventilatoren op een hogere stand zetten geeft meer airflow, maar ook een veel hoger geluidsniveau, en bovendien krijg je dan gewoon méér van die onwelriekende lucht in je appartement.

Er zal vast wel een perfect equilibrium zijn waarop zo'n apparaat wel naar behoren werkt, maar als het zo moeilijk is om dat punt te bereiken, dan is het for all practical purposes gewoon een waardeloos apparaat. Ik zie nog steeds het probleem niet met gewoon een raampje openzetten.

Helaas is het tegenwoordig bijna niet meer mogelijk om huizen te bouwen zonder een WTW-unit, omdat men dan simpelweg niet meer aan de wettelijke eisen van energiezuinigheid kan voldoen (EPC <=0.6). Dat is trouwens sowieso al een uitdaging. Met een simpele HR107 ketel en HR++ glas kom je er niet eens aan.

[MBV]

nare man schreef op maandag 16 mei 2011 @ 13:39:
[...]

Er zal vast wel een perfect equilibrium zijn waarop zo'n apparaat wel naar behoren werkt, maar als het zo moeilijk is om dat punt te bereiken, dan is het for all practical purposes gewoon een waardeloos apparaat. Ik zie nog steeds het probleem niet met gewoon een raampje openzetten.

Het was niet als een persoonlijke aanval bedoeld, meer als algemene constatering. Als jij er al alles aan gedaan hebt (en daar lijkt het op) dan vind ik het erg jammer: het idee was zo goed.

Het probleem van een raampje (of ventilatiestrook) openzetten is trouwens dat je koude of warme lucht naar binnen krijgt, waar de WTW-unit de uitlaatlucht langs de inlaatlucht stuurt (warmtewisselaar). De temperatuur van je huis zal dus minder veranderen door de ventilatie dan wanneer je hem alleen voor de afvoer van lucht gebruikt. En dat spaart energie, en zorgt er 's zomers voor dat je huis minder warm is.

[nare man]

Ik ervoer het ook zeker niet als een persoonlijke aanval hoor, bij lange na niet, ik ben alleen zelf nogal teleurgesteld in die apparaten en dat vind ik jammer, want het concept is prima, alleen de uitvoering lijkt tot nu toe gewoon bagger in veel nieuwe woningen. Zie bijv. ook Amersfoort Vathorst, waar veel woningen waren gebouwd met ramen die niet eens open konden, in de veronderstelling dat de balansventilatie de noodzaak van open ramen wel zou wegnemen.

[pingkiller]

Verwijderd schreef op maandag 16 mei 2011 @ 13:54:
[...]

En terecht, ik ga ook geen flatje kopen als eerste huis. Moet toch minimaal een tuin omheen zitten, flats (of met een mooi woord appartementen) zijn stevig overgewardeerd in de meeste regio's.

uuuhh, de locatie van een huis is ook belangrijk. De een wil een tuin, de ander wil in een stad wonen. Aangezien de meeste mensen beperkt worden door hun budget, moet er een keuze gemaakt worden. De een kiest voor de tuin, de ander voor de locatie.

En hoezo zijn appartementen overgewaardeerd? Waar baseer je dat op? Alleen op jouw voorkeur voor een tuin i.p.v. een mooie locatie?(gechargeerd)

[nare man]

Het hangt enorm af van de locatie en de aldaar bestaande vraag. Op een saaie Vinexlocatie zal het bouwen van appartementen geen enkele zin hebben, daar kiest men veel liever voor een huis met tuin. De ruimte is er vaak ook naar, zo midden in een godsverloren weiland waar Vinexwijken in de regel uit de grond gestampt worden. Zie je midden in een grote stad in de gewilde wijken, dan is het een ander verhaal: daar is het appartement eigenlijk dé woonvorm van keuze voor starters en iedereen daarboven, tenzij je financieel bij machte bent een huis te kopen, maar een heel huis op een AAA-locatie is maar voor weinigen weggelegd.

Je moet ook niet vergeten dat veel mensen bij 'appartement' meteen de associatie leggen met 'sociale huur' of 'een flatje drie-hoog-achter', terwijl er natuurlijk ook wel appartementen zijn die niet onderdoen voor gewone woningen. Ze hebben alleen geen tuin, maar als je dat niet belangrijk vindt is het natuurlijk geen nadeel.

[ Voor 20% gewijzigd door nare man op 16-05-2011 17:55 ]

[mekkieboek]

nare man schreef op maandag 16 mei 2011 @ 17:54:
Je moet ook niet vergeten dat veel mensen bij 'appartement' meteen de associatie leggen met 'sociale huur' of 'een flatje drie-hoog-achter', terwijl er natuurlijk ook wel appartementen zijn die niet onderdoen voor gewone woningen. Ze hebben alleen geen tuin, maar als je dat niet belangrijk vindt is het natuurlijk geen nadeel.

Voor sommigen is dat zelfs een voordeel, geen tuin . Waar appartementen ook minder op scoren is geluidsisolatie. Gewone nieuwbouwwoningen zijn vaak voorzien van gescheiden tussenmuren met hooguit enkele ankers op bepaalde plaatsen. Mits goed gebouwd is dat erg effectief. Appartementsgebouwen zijn vaker opgebouwd met massieve muren, zij het veel dikker. Wel zie je dat sommige complexen standaard worden voorzien van zwevende dekvloeren.

[Verwijderd]

pingkiller schreef op maandag 16 mei 2011 @ 17:18:
[...]

En hoezo zijn appartementen overgewaardeerd? Waar baseer je dat op? Alleen op jouw voorkeur voor een tuin i.p.v. een mooie locatie?(gechargeerd)

Ik denk ook niet, dat we moeten stellen dat alle appartementen overgewaardeerd zijn. Ik kan alleen oordelen over mijn woonplaats, omdat ik daar de buurten een beetje ken en weet wat voor huizen er in de buurt verkocht worden en voor welke prijs ongeveer. Maar de appartementen uit mijn post hierboven, maken onderdeel uit van een plan van 2 appartementgebouwen (in totaal 30 appartementen) en 4 rijtjes "gewone" woningen. Het prijsverschil tussen een tussenwoning (2 verdiepingen en mega-zolder) met klein voortuintje en achtertuintje (eerlijk is eerlijk: die is niet echt groot) en een appartement met mini-tuintje was 40.000 euro ongeveer 2 jaar geleden. (dus 240k voor het appartementje en 280k voor de tussenwoning)

Dat verbaast mij.

[Bonsaiboom]

Iets dat je niet moet vergeten, is dat je eigenlijk een basisprijs betaalt van ongeveer E60000 voor het feit dat je *iets* koopt. Daarna is wat je er bovenop koopt, is, *ernstig gesimplificeerd* enigszins lineair. Een prijs per m2 / m3, en wat +/- voor locatie etcetera, onderhoud en zo voorts.

[Bi-zonder]

pingkiller schreef op maandag 16 mei 2011 @ 17:18:
[...]En hoezo zijn appartementen overgewaardeerd? Waar baseer je dat op? Alleen op jouw voorkeur voor een tuin i.p.v. een mooie locatie?(gechargeerd)

Ik kan uiteraard niet spreken over alle appartementen.

Aantal jaren geleden een zeer klein appartement gekocht, 55 m3 (sparen, sparen was doel), jaren 70 woning. Weliswaar in een een zogeheten 'betere buurt', veel groen en ruimte, vlak bij strand, etc.
Vorig jaar binnen 7 dagen verkocht voor: € 125.000
diegene heeft hypo van € 142.000 voor een appartementje van 55 m3

Zelf door snelle verkoop nu tijdelijk gaan huren. Nieuwbouw appartement, 90 m3 met klein tuintje.
OZB is neergezet op: € 220.000, alle drie de verdiepingen boven ons ook.

Wáár dit op gebaseerd is? De gehele buurt bestaat uit eengezinswoningen € 350.000 - € 560.000.
Zijn zo ongeveer enige appartementenblok hier.

Voor € 220.000 zijn in deze stad géén eengezinswoningen met ruime tuin te koop. Prijzen liggen ver daar boven [/small] achterstandbuurten sluit ik persoonlijk uit voor koop.

Ook ik zie /herken om me heen prijzen voor appartementen, waarvan mij het een raadsel is, hoe ze aan die exorbitante prijzen komen.
Juist vanwege de eerder genoemde relatief kleine oppervlakten en tuintjes, die soms die naam niet eens mogen hebben. Reken daarbij ook nog eens de belabberde bouwmaterialen/kwaliteit die gebruikt worden tegenwoordig....

[SkiFan]

Mag toch hopen dat je 90 vierkante meter hebt en niet 90 kuub...

Anyhow, reality check: net over de grens bij Nijmegen (Kleve that is), goede buurt, op 536 M², 200 M² woonoppervlak: aankoop vijf jaar terug (dus op het hoogtepunt, al zijn de prijzen hier nauwelijks gedaald): 184K KK.

Oja, vrijstaand en er moest veel aan gebeuren (van binnen, we hebben geen muren verzet e.d., wel tuindeuren geplaatst, badkamer gebouwd, zoldervloer vervangen, zolder bewoonbaar gemaakt, nieuwe keuken, spouwmuren in de kelder gezet, kelder betegeld, toilet stevig verbouwd, plafonds gerepareerd, muren gestuckt, spouw geisoleerd, elektro vervangen). Al met al zeker 50K aan verbouwingen ingestopt, maar nu is het wel een lekker ruim huis.

Oja, vrijwel alles zelf gedaan, dat drukt natuurlijk ook stevig de kosten.

[ Voor 6% gewijzigd door SkiFan op 17-05-2011 10:01 ]

[nare man]

Maarja, Duitsland hè

[pingkiller]

Bi-zonder schreef op dinsdag 17 mei 2011 @ 09:49:
[...]
, waarvan mij het een raadsel is, hoe ze aan die exorbitante prijzen komen.

Simpel, vraag en aanbood. Als niemand de appartementjes kocht voor die prijs, dan zouden ze wel goedkoper worden. Ik zit er zelf nu ook aan te denken om een appartementje van 45-50 m2 te kopen voor rond de 165k in Amsterdam, en dat is nog aardig lastig.

[nare man]

pingkiller schreef op dinsdag 17 mei 2011 @ 10:08:
[...]

Simpel, vraag en aanbood. Als niemand de appartementjes kocht voor die prijs, dan zouden ze wel goedkoper worden. Ik zit er zelf nu ook aan te denken om een appartementje van 45-50 m2 te kopen voor rond de 165k in Amsterdam, en dat is nog aardig lastig.

Klopt, de prijsvorming van een appartement is heel sterk afhankelijk van de locatie, de vraag ter plaatse en de mogelijkheden van andere woonvormen (eengezinswoning). Kijk ik naar Rotterdam, waar ik zelf woon, dan is de vraag naar appartementen daar structureel hoog, omdat door de aanwezigheid van universiteit en bedrijfsleven er gewoon veel jonge mensen zijn die wel een koopwoning willen, maar dan op een leuke plek in het centrum, en die niet willen wegschralen in een vinexwijk in de B-dorpen (Barendrecht, Bergschenhoek, Berkel en Rodenrijs, en Bleiswijk).

Kijk je bijvoorbeeld naar Blijdorp, een wijk die nagenoeg volledig uit appartementen bestaat, dan zie je dat de doorstroom daar ontzettend hoog is (gemiddelde verhuistijd < 5 jaar). Je kunt een appartement daar altijd wel weer kwijt en dat zie je ook terug in de prijs. Zelf heb ik ook een appartement gekocht in Blijdorp (Rijksmonument, 135 m2, 5 kamers over 2 verdiepingen) voor 267.500, een prijs waarvoor je in de B-dorpen een volledig woonhuis met tuin en garage hebt. Maarja, dan zit je wel in een wijk zonder leuke sociale en culturele voorzieningen, die overdag volledig uitgestorven is, op wat verdwaalde vinexvrouwtjes na. Het gaat toch om locatie en voorzieningen.

[ Voor 13% gewijzigd door nare man op 17-05-2011 10:27 ]

[Bi-zonder]

SkiFan schreef op dinsdag 17 mei 2011 @ 10:00:
Mag toch hopen dat je 90 vierkante meter hebt en niet 90 kuub..

natuurljik

SkiFan schreef op dinsdag 17 mei 2011 @ 10:00:
Anyhow, reality check: net over de grens bij Nijmegen (Kleve that is), goede buurt, op 536 M², 200 M² woonoppervlak: aankoop vijf jaar terug (dus op het hoogtepunt, al zijn de prijzen hier nauwelijks gedaald): 184K KK.

Oja, vrijstaand en er moest veel aan gebeuren (van binnen, we hebben geen muren verzet e.d., wel tuindeuren geplaatst, badkamer gebouwd, zoldervloer vervangen, zolder bewoonbaar gemaakt, nieuwe keuken, spouwmuren in de kelder gezet, kelder betegeld, toilet stevig verbouwd, plafonds gerepareerd, muren gestuckt, spouw geisoleerd, elektro vervangen). Al met al zeker 50K aan verbouwingen ingestopt, maar nu is het wel een lekker ruim huis.

Oja, vrijwel alles zelf gedaan, dat drukt natuurlijk ook stevig de kosten.

ja, dat is prettig, vrijstaand zo'n ruimte voor ongeveer € 235.000

pingkiller schreef op dinsdag 17 mei 2011 @ 10:08:
[...]Simpel, vraag en aanbood. Als niemand de appartementjes kocht voor die prijs, dan zouden ze wel goedkoper worden. Ik zit er zelf nu ook aan te denken om een appartementje van 45-50 m2 te kopen voor rond de 165k in Amsterdam, en dat is nog aardig lastig.

Waarom 165 k uitgeven voor zo'n kleine ruimte, waarom kijk je niet nèt even buiten a'dam?

nare man schreef op dinsdag 17 mei 2011 @ 10:26:
[...]Klopt, de prijsvorming van een appartement is heel sterk afhankelijk van de locatie, de vraag ter plaatse en de mogelijkheden van andere woonvormen (eengezinswoning).

Locatie, enige hier is uitvalswegen, je zit zonder door stad te hoeven, snelweg richting alle grote steden.