Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Istrilyin]

CBS stats van vandaag...

Wij dalen nog even lekker door! Okay ik ga de NVM een beetje helpen:

"De daling, die eind vorig jaar zo'n 0.4%/maand was, is minder heftig met slechts 0.2%. Wel is duidelijk te zien dat er maar liefst 6% meer woningen verkocht worden dan in dezelfde periode vorig jaar. Over 2011 verwachten wij dat de prijzen een matige stijging gaan laten zien."

[Rukapul]

Grin. Er is altijd wel een x^ste afgeleide positief inderdaad

Prijspeil ligt nu op juni/juli 2006.

[EXX]

Istrilyin schreef op maandag 21 maart 2011 @ 09:39:
Wij dalen nog even lekker door! Okay ik ga de NVM een beetje helpen:

"De daling, die eind vorig jaar zo'n 0.4%/maand was, is minder heftig met slechts 0.2%. Wel is duidelijk te zien dat er maar liefst 6% meer woningen verkocht worden dan in dezelfde periode vorig jaar. Over 2011 verwachten wij dat de prijzen een matige stijging gaan laten zien."

LOL.

Helaas voor de NMV is de stijging van de verkopen IMHO slecht tijdelijk. Eind 2010 zit er duidelijk een piek in de verkopen. Vanaf 2011 kregen kopers te maken met strengere hyptheeknormen en het ziet er naar uit dat er eind 2010 meer gekocht is vanwege de ruimere hypotheekmogelijkheden. Deze verkopen worden nu pas door het kadaster / CBS geregistreerd omdat deze de datum van overdracht nemen. Dit itt de NVM, die nemen als meetpunt het koopcontract. De overdracht loopt altijd een paar maanden achter.

Zie ook de grafiek van het aantal huizen op funda. Daar zie je deze dip eind 2010 ook terug. Ondertussen staat het peil weer hoger dan ooit.

[Joarie]

Ah, vandaar het "sprongetje" op feb 2011 in verkochte woningen...vond dat piekje al zo raar.

Wel interessante data om eens door te neuzen. Als je de indexcijfer van 1999 vergelijkt met 2000 dan kun je alleen maar concluderen dat we echt met oogkleppen op hebben geleefd toendertijd. Man man, wat een rare stijging.

Het aantal verkochte woningen is trouwens schrikbarend laag over 2010. Dat zal idd niet beter worden de komende tijd met de verscherpte regels en een hogere toetsrente vanaf 1 april.

[Shadowhawk00]

EXX schreef op maandag 21 maart 2011 @ 10:11:
[...]

LOL.

Helaas voor de NMV is de stijging van de verkopen IMHO slecht tijdelijk. Eind 2010 zit er duidelijk een piek in de verkopen. Vanaf 2011 kregen kopers te maken met strengere hyptheeknormen en het ziet er naar uit dat er eind 2010 meer gekocht is vanwege de ruimere hypotheekmogelijkheden. Deze verkopen worden nu pas door het kadaster / CBS geregistreerd omdat deze de datum van overdracht nemen. Dit itt de NVM, die nemen als meetpunt het koopcontract. De overdracht loopt altijd een paar maanden achter.

Zie ook de grafiek van het aantal huizen op funda. Daar zie je deze dip eind 2010 ook terug. Ondertussen staat het peil weer hoger dan ooit.

Dit maakt de stelling toch niet minder waar. Alleen heb je er de oorzaak bij gegeven.
Overigens gebeurt dat selectief meten om de cijfers op te poetsen overal, het is daarom ook mogelijk om bij elk onderzoek vooraf de resultaten te bepalen en vervolgens die resultaten te halen.

Maar ach eigenlijk maakt het weinig uit, de huizenmarkt zit op slot en mensen raken hun huis niet kwijt, zolang mensen niet moeten verhuizen gebeurt er gewoon niets.
Starters tja die hebben de keus of kopen of huren en mensen met een huis hebben gewoon even een beperking qua verhuizen.

[CodeCaster]

Ik ben echt enorm benieuwd naar de gebeurtenissen die het komende jaar gaan plaatsvinden op de huizenmarkt. Ik ben bang dat er toch een naschok komt die veel mensen zal treffen. Als de trend doorzet dat het aantal te koop staande huizen groeit door een verschraling van de verkopen enerzijds en een groeiend aanbod door noodlijdende huizenbezitters anderzijds zitten we over een jaar in een nieuwe bubble, of eigenlijk een vacuüm.

Hoe gaan we daar uitkomen dan? Weer meer geld in de markt pompen door hogere hypotheken toe te staan, waardoor we hetzelfde fenomeen als nu over tien, twintig, misschien dertig jaar weer te zien gaan krijgen, of moet de onterecht opgebouwde overwaarde nu gewoon eens lek geprikt worden?

[rik86]

Hoge hypotheken toestaan kan best, maar met de voorwaarde erbij dat je na 5 jaar op max 100% executiewaarde zit en na 30 jaar minimaal 50% kan aflossen.

[Bartjuh]

Rukapul schreef op maandag 21 maart 2011 @ 09:42:
Grin. Er is altijd wel een x^ste afgeleide positief inderdaad

Dat valt mij inderdaad ook altijd op

Dan zeggen ze; De woningverkopen zijn minder hard gedaald afgelopen maand, en dat is dan gigantisch positief nieuws Ofwel; er zijn nog minder woningen verkocht in de 3de maand dan in de 2de maand, maar het verschil tussen de 1ste en de 2de maand is nog groter Dat weten ze dan te brengen alsof alles weer aantrekt en alles weer goed komt, economie is maar een raar vak.

[ Voor 7% gewijzigd door Bartjuh op 21-03-2011 10:59 ]

[Rukapul]

CodeCaster schreef op maandag 21 maart 2011 @ 10:32:
Ik ben echt enorm benieuwd naar de gebeurtenissen die het komende jaar gaan plaatsvinden op de huizenmarkt. Ik ben bang dat er toch een naschok komt die veel mensen zal treffen. Als de trend doorzet dat het aantal te koop staande huizen groeit door een verschraling van de verkopen enerzijds en een groeiend aanbod door noodlijdende huizenbezitters anderzijds zitten we over een jaar in een nieuwe bubble, of eigenlijk een vacuüm.

Hoe gaan we daar uitkomen dan? Weer meer geld in de markt pompen door hogere hypotheken toe te staan, waardoor we hetzelfde fenomeen als nu over tien, twintig, misschien dertig jaar weer te zien gaan krijgen, of moet de onterecht opgebouwde overwaarde nu gewoon eens lek geprikt worden?

De vetgedrukte zin suggereert dat het ons (maatschappij, iedereen in NL) probleem zou zijn. Dat is echter niet zo.

Het is het probleem van verkopers die een (kapitaals)verlies moeten nemen. In mindere mate zal ook het NHG fonds getroffen worden (met wellicht de gemeenten en overheid als achtervang, maar daarvoor verloopt het waarschijnlijk te traag). In nog mindere mate zullen de banken getroffen worden.

Na verloop van tijd is de situatie (marktbeprijzing) weer in evenwicht (prijzen, inkomens, etc.) en gaat de boel weer omhoog (nominaal; nu al over een reele waardestijging praten is irreeel). Tijd is een hele krachtige factor hier. Het is waarschijnlijk dat slechts degenen die die tijd niet hebben zullen verliezen.

Het is niet nodig overheidsgeld erin te pompen of de regels te laten vieren. Buiten de effecten op de individuele kapitaalspositie van enkele gezinnen zijn de maatschappelijke gevolgen van de huizenmarkt tamelijk minimaal.

[ Voor 6% gewijzigd door Rukapul op 21-03-2011 11:14 ]

[Shadowhawk00]

Ik denk dat je er te licht over denkt, gedwongen verkopen blijf je houden maar buiten dat moeten verkopers geen verlies nemen. We krijgen gewoon de situatie dat de markt op slot zit en niemand meer kan verhuizen en dat is wel een groter maatschappelijk probleem. Starters die niet meer op zichzelf kunnen wonen, ouderen die op zichzelf moeten blijven wonen een middenlaag die niet kan doorstromen dus noodgedwongen gezinsuitbreiding laat zitten.

Het is wat makkelijk om te zeggen ach de verkopers moeten ( de meeste moeten niets ) maar hun verlies nemen als dit heel lang blijft duren gaat het iedereen raken. Verkopers en starters het meeste.

[MBV]

"Vroeger" (denk 20 jaar terug) woonden gezinnen met 3 kinderen op een flatje van 80m2. Waarom zou dat nu niet kunnen, dus waarom zou de middenlaag 'gedwongen' zijn gezinsuitbreiding te laten zitten?

[Verwijderd]

De reden voor de dip in verkopen is mijns inziens niet zozeer te vinden in de nieuwe regels voor hypotheken, want die treffen slechts een deel van de starters: namelijk die starters die meteen helemaal maximaal willen lenen, en dat is lang niet iedereen. Als je dat niet wil, is net zoveel mogelijk als voorheen, aangezien de nieuwe regels lenen niet perse duurder maken.

Belangrijker is daarom de rentetrend: de rente is namelijk alweer een half jaar aan het stijgen. Dat maakt een veel groter verschil in leencapaciteit dan de nieuwe regels, en treft, in tegenstelling tot die nieuwe regels, iedereen: lenen wordt daardoor namelijk simpelweg duurder. Niet voor niets is de hele huizenprijsexplosie van de afgelopen 30 jaar gefinancierd door een steeds verder dalende rente. Het is dus de vraag wat de rente in de toekomst gaat doen. Gezien de toestand in bankenland ligt het voor de hand dat deze nog wel wat gaat stijgen...

[ Voor 9% gewijzigd door Verwijderd op 21-03-2011 12:02 ]

[Joarie]

Wat op zijn beurt weer leuk combineert met hogere levenskosten door gestegen voedselprijzen en olieprijs. Daarnaast stijgen de lonen niet of nauwelijks wat resulteert in een hele interessante economische cocktail voor de komende 2 tot 3 jaar

[Shadowhawk00]

Valt wel mee dat is altijd zo geweest. Hoge rente = lagere huizenprijzen lagere rente = hogere huizenprijzen.
Omdat we al een lange tijd dalenden rente hebben gehad valt het nu ineens op.

[pingkiller]

Verwijderd schreef op maandag 21 maart 2011 @ 12:00:
: namelijk die starters die meteen helemaal maximaal willen lenen, en dat is lang niet iedereen.

Bedoel je met lang niet iedereen een paar % van de starters? Kan me niet voorstellen dat starters niet maximaal willen lenen. Het verschil in bijvoorbeeld Amsterdam tussen een huis van 150k of 170k is best groot.

[Istrilyin]

Shadowhawk00 schreef op maandag 21 maart 2011 @ 11:27:
Ik denk dat je er te licht over denkt, gedwongen verkopen blijf je houden maar buiten dat moeten verkopers geen verlies nemen. We krijgen gewoon de situatie dat de markt op slot zit en niemand meer kan verhuizen en dat is wel een groter maatschappelijk probleem. Starters die niet meer op zichzelf kunnen wonen, ouderen die op zichzelf moeten blijven wonen een middenlaag die niet kan doorstromen dus noodgedwongen gezinsuitbreiding laat zitten.

Het is wat makkelijk om te zeggen ach de verkopers moeten ( de meeste moeten niets ) maar hun verlies nemen als dit heel lang blijft duren gaat het iedereen raken. Verkopers en starters het meeste.

Shadow,

Dit is een interessante stelling. Even loslaten op 2 verkopers: Jan en Piet. Ze zijn allebei even oud, hebben even veel geld, hetzelfde type woning, dezelfde baan, dezelfde toekomstplannen, een exact zou knappe vrouw, dezelfde auto ook, er is maar 1 verschil: Jan heeft het dat 15 jaar terug gekocht en Piet 2 jaar geleden. Jan gaat winst maken bij verkoop, Piet verlies. Suggereer je dat Jan en Piet anders moeten handelen?

Als ik tussen de regels doorlees, en ik ben aardig goed daarin geworden, dan lees ik gewoon "alsjeblieft, alsjeblieft, verkopers, ga niet stunten met de prijzen want ik wil niet dat ze dalen"

[Verwijderd]

Bedoel je met lang niet iedereen een paar % van de starters? Kan me niet voorstellen dat starters niet maximaal willen lenen. Het verschil in bijvoorbeeld Amsterdam tussen een huis van 150k of 170k is best groot.

Ik doelde in de eerste plaats op het feit dat lang niet iedereen die een huis wil kopen, een starter is (die maximaal wil lenen). Maar verder wil een serieus deel van de starters helemaal niet maximaal lenen. Wat voorbeelden:

- Dinky's van rond de 25 met MBO-opleiding of hoger, kunnen op hun 2 salarissen al snel 2,5 ton gefinancierd krijgen, maar willen dit vaak niet omdat ze bijvoorbeeld plannen voor gezinsuitbreiding hebben.
- Scheiders die hun ene gezinswoning verkopen en inruilen voor twee starterswoningen, netto daalt het aantal bewoners per huis nog altijd, wat dus leidt tot nieuwe vraag naar starterswoningen.
- Hogeropgeleide single ICTers met een baan in de detachering, verdienen bakken met geld en hebben behalve een plek voor hun PC en krachtstroom voor hun 2000+W voeding niets nodig

Op die laatste na zijn dat echt geen uitzonderingen. Het zijn met name de singles die het op de koopmarkt zwaar hebben en met moeite in de kleinste appartementjes terecht komen, fulltime tweeverdienende jonge stellen kunnen zelfs op ondermodale salarissen gemakkelijk een huis(je) met tuin kopen dat voldoende ruimte biedt (dan weer niet in de meeste delen van Amsterdam). Waarom zou je je dan dieper in de schulden steken?

[CodeCaster]

En dan ga je maar een relatie aan omdat je je studentenkamer toch een keer uit wil en sta je vijf jaar later alsnog met z'n tweeën op de wachtlijst omdat het toch niet zo goed klikte.

@Shadowhawk00: wat ik zie is dat mensen hun kosten koper meefinancieren en vervolgens het volledige hypotheekbedrag plus inflatie voor hun huis terugvragen. Er komt per verkoop dus zo'n 7-10% waarde bij. Wat die mensen niet snappen is dat een huis kopen geld kost, namelijk de kosten koper. Ze willen jarenlang ergens wonen en liefst nog quitte spelen of winst maken ook. Dat is toch niet reëel?

[Shadowhawk00]

Istrilyin schreef op maandag 21 maart 2011 @ 13:24:
Als ik tussen de regels doorlees, en ik ben aardig goed daarin geworden, dan lees ik gewoon "alsjeblieft, alsjeblieft, verkopers, ga niet stunten met de prijzen want ik wil niet dat ze dalen"

Ik was van plan nog zeker een jaar of 5 in mijn appartement te blijven wonen dus eh dalen ja hoor scheelt weer in de kosten, OZB wordt dan lager en zolang ik niet verkoop heb ik geen winst of verlies. Je zou kunnen stellen dat ik zelfs profiteer van de waardedaling.

Ik denk alleen dat er veel mensen in de problemen gaan komen als de prijzen te erg gaan dalen en dat het daardoor wel eens niet kan gebeuren. En als ex-starters niet meer kunnen verkopen kunnen starters niet kopen.

@Shadowhawk00: wat ik zie is dat mensen hun kosten koper meefinancieren en vervolgens het volledige hypotheekbedrag plus inflatie voor hun huis terugvragen. Er komt per verkoop dus zo'n 7-10% waarde bij. Wat die mensen niet snappen is dat een huis kopen geld kost, namelijk de kosten koper. Ze willen jarenlang ergens wonen en liefst nog quitte spelen of winst maken ook. Dat is toch niet reëel?

Nee dat is het ook niet, maar een huis moet je dan ook niet kopen als investering, die geld op moet leveren, maar meer als een huis waar je in wilt wonen. Dat mensen die 10% mee kunnen financieren is gestoord eigenlijk zou je gewoon tot max 90% van de waarde moeten kunnen financieren ipv de 120% van nu.
Verbouwingen en KK moet je gewoon afschrijven over de tijd dat je het huis hebt. Dat je aan het einde je huis kan verkopen voor een leuke prijs is een bonus geen vereiste of recht.

Hogeropgeleide single ICTers met een baan in de detachering, verdienen bakken met geld en hebben behalve een plek voor hun PC en krachtstroom voor hun 2000+W voeding niets nodig

Hey een bureau om aan te zitten kost ook ruimte he, evenals de magnetron en de diepvries voor de pizza's, dat moet je niet onderschatten.

[ Voor 9% gewijzigd door Shadowhawk00 op 21-03-2011 13:50 ]

[MBV]

verbouwingen lijkt me niet: als je een dakkapel erop zet kan een huis makkelijk 10k meer waard worden. Ik zou niet weten waarom je dat niet mee mag nemen. Of je koopt een krot van 50k, en wilt het verbouwen naar een modern huis voor 30k verbouwkosten. De waarde kan dan best wel 50k toenemen, dus die verbouwing kan prima in de hypotheek worden opgenomen. Hetzelfde geldt gedeeltelijk voor de keuken (in Nederland ) en badkamer.

Over die IT-nerd: ik heb een keer gekeken naar een appartement, waar zo'n nerd zat. Die had z'n slaapkamer (30m2 ofzo) aan 2 kanten voorzien van bureau, met een paar PC's en printers enzo erop. Z'n woonkamer stond vol met vitrinekasten met dinosaurussen, star-wars figuurtjes, en om z'n TV een stuk of 1000 DVD's Die 80m2 had hij heel hard nodig.

[ Voor 29% gewijzigd door MBV op 21-03-2011 13:56 ]

[Woy]

CodeCaster schreef op maandag 21 maart 2011 @ 13:35:
@Shadowhawk00: wat ik zie is dat mensen hun kosten koper meefinancieren en vervolgens het volledige hypotheekbedrag plus inflatie voor hun huis terugvragen. Er komt per verkoop dus zo'n 7-10% waarde bij. Wat die mensen niet snappen is dat een huis kopen geld kost, namelijk de kosten koper. Ze willen jarenlang ergens wonen en liefst nog quitte spelen of winst maken ook. Dat is toch niet reëel?

Is dat niet meer een fout aan de kopende kant? Blijkbaar zijn/waren er mensen die het normaal vonden dat de prijs zo snel steeg. Het was immers niet zo dat huizen die vaker van eigenaar wisselden sneller in prijs steeg. Anders zou er al snel een scheefgroei ontstaan, zodat huizen die minder vaak van eigenaar verwisseld zijn goedkoper zijn dan huizen die vaker van eigenaar verwisseld zijn.

Je zou als verkoper wel gek zijn als je minder voor je huis gaat vragen dan dat mensen er voor willen betalen. Natuurlijk is het niet realistisch als koper om maar te verwachten dat je altijd je kosten koper er uit haalt ( En ik weet dat er veel mensen zijn die dat wel denken ), maar zolang het door de markt blijkbaar betaald word, zou ik ook gewoon die prijs vragen.

Uiteindelijk is het gewoon een markt van vraag en aanbod. Je kunt als aanbieder wel leuk vinden dat je huist een x% in waarde gestegen moet zijn, maar zolang de koper dat bedrag niet wil betalen word er niks verkocht.

[ Voor 7% gewijzigd door Woy op 21-03-2011 13:56 ]

[Slasher]

Akkoord over nieuwe regels tophypotheken.
De Nederlandse banken, de Autoriteit Financiële Markten en het ministerie van Financiën hebben een akkoord bereikt over nieuwe regels voor tophypotheken. Minister Jan Kees de Jager van Financiën heeft dat in

Binnen de nieuwe regels mag de hypotheek bij aanschaf van een woning niet meer dan 110 procent van de aankoopwaarde van de woning bedragen.

Binnen de nieuwe regels mag de hypotheek bij aanschaf van een woning niet meer dan 110 procent van de aankoopwaarde van de woning bedragen. In een eerder voorstel van de AFM was nog sprake van 112 procent. De uitkomst is het gevolg van onderhandelingen over een oorspronkelijk voorstel van de AFM, de waakhond financiële markten.

Bron: telegraaf.nl

Weet niet precies wat ik hier van moet denken. Het gros heeft een tophypotheek, en kan zijn verbouwing niet meer meefinancieren, hooguit de K.K

Zo trek je een woningmarkt toch niet uit het slop?

[t_captain]

"Het gros heeft een tophypotheek" --> bij de starters wel. Van doorstromers mag je verwachten dat ze wel wat overwaarde of op een andere manier opgebouwd vermogen kunnen inbrengen.

De achtergrond van deze regel is volgens mij om paal en perk te stellen aan het financieren boven de waarde (oversluiten kredieten etc). Het lijkt me niet de bedoeling van deze regel dat het financieren van een waarde-toevoegende verbouwing moet worden beperkt. Zijn er geen uitzonderingen?

[MBV]

@Slasher: moet dat dan het hoogste doel zijn? Het doel van de AFM is stabiliteit, en houdbare regels. De onzekerheid van steeds veranderende regels is veel meer funest op de lange termijn

[EXX]

t_captain schreef op maandag 21 maart 2011 @ 16:11:
"Het gros heeft een tophypotheek" --> bij de starters wel. Van doorstromers mag je verwachten dat ze wel wat overwaarde of op een andere manier opgebouwd vermogen kunnen inbrengen.

Bij de doorstromers die de afgelopen 5 jaar voor het eerst een huis kochten in ieder geval niet. De waarde van het pand is in die tijd niet gestegen en afgelost is er ook nog nauwelijks.

De achtergrond van deze regel is volgens mij om paal en perk te stellen aan het financieren boven de waarde (oversluiten kredieten etc). Het lijkt me niet de bedoeling van deze regel dat het financieren van een waarde-toevoegende verbouwing moet worden beperkt. Zijn er geen uitzonderingen?

Alsjeblieft niet zeg. Dan gaat deze "uitzondering" weer volop gebruikt worden als ontsnappingsroute.

[Bonsaiboom]

Er zit al een ander lekker misbruikbaar feit in die regeling. Je mag dan wel niet meer aflossingsvrije hypotheken afsluiten en moet de helft afgelost worden, er wordt geen woord gerept over wanneer dat dan moet.

Dus nu ga je waarschijnlijk ook hypotheekvormen krijgen waarbij je eerst 10 jaar aflossingsvrij hebt, en dan in 20 jaar zou aflossen. Binnen die 10 jaar sluit je toch wel weer een nieuwe hypotheek af omdat je verhuist.

[Shadowhawk00]

t_captain schreef op maandag 21 maart 2011 @ 16:11:
De achtergrond van deze regel is volgens mij om paal en perk te stellen aan het financieren boven de waarde (oversluiten kredieten etc). Het lijkt me niet de bedoeling van deze regel dat het financieren van een waarde-toevoegende verbouwing moet worden beperkt. Zijn er geen uitzonderingen?

Je kan natuurlijk later ook die waarde toevoegende verbouwen uit spaargeld betalen, je hoeft niet alles te lenen bij een bank.

[Joarie]

Aflossingsvrij

Verder mag de verstrekte hypotheek nog maar voor maximaal de helft van de waarde van de woning aflossingsvrij zijn en worden de mogelijkheden om af te wijken van de inkomensnorm beperkt.

Het is wel nog steeds mogelijk om aanschafkosten van een huis plus kosten koper te financieren. Een eerdere eis van de AFM dat de top van de hypotheek in zeven jaar wordt afgelost, vervalt.

De Jager heeft de voorstellen naar de Tweede Kamer gestuurd, die er nog mee in moet stemmen. De Jager hoopt op invoering per 1 augustus van dit jaar.

Volgens NU.nl

Hmm...het is erg tweeledig. Ben blij dat de eis is vervallen om binnen 7 jaar verplicht je KK af te lossen, maar eigenlijk is er geen ontkomen aan op tijd te beginnen met aflossen aangezien je maar max 50% aflosvrij mag lenen volgens het voorstel. Dat is toch wel even andere koek vergeleken met 5 jaar geleden.

[Istrilyin]

Shadowhawk00 schreef op maandag 21 maart 2011 @ 13:48:
Ik denk alleen dat er veel mensen in de problemen gaan komen als de prijzen te erg gaan dalen en dat het daardoor wel eens niet kan gebeuren. En als ex-starters niet meer kunnen verkopen kunnen starters niet kopen.

Elke ex-starter kan verkopen! Een gedeelte kan niet verkopen zonder 30k restschuld te krijgen... Dat is niet hetzelfde. Restschuld is niet leuk, maar het hangt van het alternatief af of het de verkeerde keus is. 12k per jaar kwijt zijn aan rente, belasting, onderhoud etc terwijl je er niet woont bijvoorbeeld. Dat kan erger zijn dan je verlies meteen pakken. Zeker als je na twee jaar upkeep alsnog gaat verkopen, wellicht voor nog minder geld.

Overigens, starters kunnen zelfs kopen zonder verkopers: nieuwbouw. Zonder verkoop geen doorstromers, dus de volledige jaarproductie richting starters in dat geval.

[bite]

deleted

[ Voor 97% gewijzigd door bite op 06-02-2012 16:08 ]

[Slasher]

MBV schreef op maandag 21 maart 2011 @ 16:12:
@Slasher: moet dat dan het hoogste doel zijn? Het doel van de AFM is stabiliteit, en houdbare regels. De onzekerheid van steeds veranderende regels is veel meer funest op de lange termijn

In beginsel ben ik het er ook mee eens. Maar waarom zou je een verbouwing (waardevermeerderend) niet meer mee mogen financieren?

t_captain schreef op maandag 21 maart 2011 @ 16:11:
"Het gros heeft een tophypotheek" --> bij de starters wel. Van doorstromers mag je verwachten dat ze wel wat overwaarde of op een andere manier opgebouwd vermogen kunnen inbrengen.

De achtergrond van deze regel is volgens mij om paal en perk te stellen aan het financieren boven de waarde (oversluiten kredieten etc). Het lijkt me niet de bedoeling van deze regel dat het financieren van een waarde-toevoegende verbouwing moet worden beperkt. Zijn er geen uitzonderingen?

Dat is ook van de zotte dat je een PL mee kan finaniceren, maar ik neem aan een verbouwing van keuken of badkamer toch wel?

[ Voor 45% gewijzigd door Slasher op 21-03-2011 16:59 ]

[Joarie]

Die financier je toch apart, wordt apart getoetst en staat helemaal los van 110/112% discussie?

[bite]

deleted

[ Voor 128% gewijzigd door bite op 06-02-2012 16:08 ]

[EXX]

Of het tot 2004 kon weet ik niet meer, maar vroegâh kon je zoiets inderdaad doen.

[Joarie]

Dat kon inderdaad. Er zijn toen zat mensen op dure vakanties gegaan door het opnemen van hun virtuele overwaarde (ken ze helaas in mijn directe omgeving) en mensen die ermee een 2e woning hebben gefinancierd. Gelukkig is dat wel tot een halt geroepen met de nieuwe regels van de afgelopen jaren, maar de schade is helaas al gedaan

[MBV]

Slasher schreef op maandag 21 maart 2011 @ 16:58:
[...]


In beginsel ben ik het er ook mee eens. Maar waarom zou je een verbouwing (waardevermeerderend) niet meer mee mogen financieren?

In principe vind ik dat een waardevermeerderende verbouwing gefinancierd moet kunnen worden, in de praktijk gebruiken mensen het overal voor (inclusief kliklaminaat...).

Dat is ook van de zotte dat je een PL mee kan finaniceren, maar ik neem aan een verbouwing van keuken of badkamer toch wel?

Dat was wel, maar zal waarschijnlijk veranderen met de nieuwe regels.

[EXX]

MBV schreef op maandag 21 maart 2011 @ 17:11:
[...]

In principe vind ik dat een waardevermeerderende verbouwing gefinancierd moet kunnen worden, in de praktijk gebruiken mensen het overal voor (inclusief kliklaminaat...).

Het probleem is dat wel weer: hoeveel waardevermeerderend is het. Een nieuwe keuken is echt niet voor de volle 100% waardevermeerderend. Sterker nog, na een paar jaar is de waardevermeerdering nul. Alleen bij zaken als een aanbouw kan je spreken van waardevermeerdeing, maar ook daar niet voor de volle 100%.

[t_captain]

bite schreef op maandag 21 maart 2011 @ 17:05:
[...]

Het kan nog gekker, het schijnt dat je tot 2004 bijvoorbeeld een auto kon aanschaffen van de overwaarde en dan de rente van je tweede of nieuwe hypotheek nog kon opgeven voor HRA.
Edit: of doe er bijvoorbeeld een wereldreis van https://www.centraalbehee...er-doen-met-de-overwaarde

[...]

Verhogen van je hypotheek o.b.v. de overwaarde van je woning kan nog steeds. Dat is iets tussen de bank en de lener. Heb je een huis van 300.000 euro en een hypotheek van 100.000, wie moet je dan gaan verbieden om 10.000 te lenen (en daarbij je huis als onderpand te geven ten gunste van een lagere rente).

HRA krijg je er al heel lang niet meer op. Ik meen dat reeds in 1999 het betedingsdoel de eigen woning moest zijn, anders in ieder geval met de komst van het huidige belastingstelsel in 2001.

[RemcoDelft]

Woy schreef op maandag 21 maart 2011 @ 13:54:
[...]

Is dat niet meer een fout aan de kopende kant? Blijkbaar zijn/waren er mensen die het normaal vonden dat de prijs zo snel steeg. Het was immers niet zo dat huizen die vaker van eigenaar wisselden sneller in prijs steeg. Anders zou er al snel een scheefgroei ontstaan, zodat huizen die minder vaak van eigenaar verwisseld zijn goedkoper zijn dan huizen die vaker van eigenaar verwisseld zijn.

De "greater fool theory" speelt hier natuurlijk mee. En het "snel kopen, anders is-ie volgende maand weer duurder"-aspect wat bij alle speculaties een prijsopdrijvende rol heeft in een stijgende markt. Maar precies hetzelfde effect versterkt ook dalingen: "rustig aan, volgende maand kost-ie toch minder"...

[EXX]

Precies, en daarom probeert de NVM propaganda machine met man en macht uit te stralen dat de bodem wel bereikt is, de prijzen niet verder zullen dalen, vul zelf maar in....

[Ramzzz]

Op zich goed nieuws:

Volledig aflossingvrije hypotheek verdwijnt

De volledig aflossingsvrije hypotheek verdwijnt. Huizenkopers moeten in de toekomst minimaal de helft van de waarde van hun woning aflossen op de hypotheek.

Ook kan een huizenkoper in de toekomst minder lenen. Een hypotheek mag niet hoger zijn dan 110 procent van de waarde van de woning. Die tien procent extra is voor het overgrote deel bedoeld voor de Kosten Koper.

Gedragscode banken
Minister De Jager van Financiën neemt hiermee de gedragscode over die banken in februari opstelden. De Jager pleitte aanvankelijk voor strengere normen die door de Autoriteit Financiele Markten, de AFM, waren opgesteld.

Van de AFM mochten kopers dan wel maximaal 112 procent van de waarde van hun huis lenen, maar ze zouden alle schuld boven de 100 procent in de eerste zeven jaar moeten aflossen. De banken vreesden dat de kosten in die eerste jaren dan te veel zouden oplopen, waardoor de woningmarkt nog verder op slot zou komen te zitten.

Vrijwillig
De Jager kiest voor een vrijwillige regeling. Omdat de AFM constateerde dat banken in het verleden regelmatig van de eigen regeling afweken, zal de AFM controleren of de banken zich aan de nieuwe code houden.

Voor woningen tot 350.000 euro waarvoor een hypotheek met NHG-garantie wordt afgesloten, gelden al soortgelijke eisen. 80 procent van alle woningen wordt op dit moment verkocht met een NHG-garantie.

Volgens de Jager ligt hier "al met al een pakket van maatregelen dat recht doet aan de door mij gestelde eisen en voldoende recht doet aan consumentenbescherming".

Tevreden
Ook de AFM is tevreden met de nieuwe regeling. Volgens de toezichthouder wordt er nu bij het afsluiten van de hypotheek wel gekeken naar het salaris van de koper, maar veel te weinig naar de waarde van de woning. "We zijn blij dat de normen worden aangescherpt", aldus een woordvoerder.

Ah, ik zie dat het bericht al de rondte deed...

[Shadowhawk00]

Istrilyin schreef op maandag 21 maart 2011 @ 16:39:
Elke ex-starter kan verkopen! Een gedeelte kan niet verkopen zonder 30k restschuld te krijgen... Dat is niet hetzelfde. Restschuld is niet leuk, maar het hangt van het alternatief af of het de verkeerde keus is. 12k per jaar kwijt zijn aan rente, belasting, onderhoud etc terwijl je er niet woont bijvoorbeeld. Dat kan erger zijn dan je verlies meteen pakken. Zeker als je na twee jaar upkeep alsnog gaat verkopen, wellicht voor nog minder geld.

Ja en met 30k schuld krijg je makkelijk een nieuwe hypotheek om een ander huis te kopen. Waarschijnlijk niet dus die mensen gaan echt niet verkopen. Ze kunnen het niet want met een persoonlijke lening van 30k krijg je weer veel minder hypotheek en huren is niet overal mogelijk.Ik zie het bij mij in de buurt gebeuren dat mensen het gewoon gaan verhuren dat levert genoeg op om de hypotheek + aflossing + VVE te betalen dus ideaal. Mocht ik in de situatie komen dat dat nodig is ga ik het ook wel verhuren tegen een natuurlijk marktconforme huur.
Overigens als mensen best 30k restschuld zouden kunnen aflossen van eigen geld zouden starters ook makkelijk met 30k eigen geld een huis kunnen kopen.

Ik vind het eigenlijk een heel goede regeling dat mensen een nieuwe keuken/badkamer niet meer kunnen meefinancieren. Hoeveel huizen worden er nog verkocht zonder keuken ( behalve nieuwbouw ) en als je het geld er niet voor hebt gebruik je toch de bestaande keuken. Het is toch gewoon gestoord dat mensen een keuken van 2 jaar weggooien omdat de kleur niet goed is.
Een dakkapel of uitbouw zou je nog kunnen beargumenteren omdat het huis daardoor groter wordt en je meer woonoppervlak creëert maar een keuken of badkamer betaal je maar gewoon uit eigen zak.

[Rukapul]

Shadowhawk00 schreef op maandag 21 maart 2011 @ 11:27:
Ik denk dat je er te licht over denkt, gedwongen verkopen blijf je houden maar buiten dat moeten verkopers geen verlies nemen. We krijgen gewoon de situatie dat de markt op slot zit en niemand meer kan verhuizen en dat is wel een groter maatschappelijk probleem.

De markt zit niet op slot. Er vinden gewoon transacties plaats: ca 2/3 van pre-crisis. Dat is geen massaal maatschappelijk probleem, hooguit sub-optimaal. Er zal ook een continu aanbod blijven doordat bepaalde mensen wel moeten verkopen. Deze houden de markt liquide naast de velen die sowieso er al in slagen om transacties rond te krijgen.

Starters die niet meer op zichzelf kunnen wonen, ouderen die op zichzelf moeten blijven wonen een middenlaag die niet kan doorstromen dus noodgedwongen gezinsuitbreiding laat zitten.

Het is wat makkelijk om te zeggen ach de verkopers moeten ( de meeste moeten niets ) maar hun verlies nemen als dit heel lang blijft duren gaat het iedereen raken. Verkopers en starters het meeste.

Het argument van starters in deze gaat niet op: er is nog nooit zoveel keuze geweest voor mensen die een woning willen verkopen en geen huis hoeven te verkopen.

Dat er partijen (verkopers) zijn die verlies moeten nemen is uberhaupt geen argument: dan had men het risico niet moeten nemen. Dit betreft een individueel probleem, geen maatschappelijk.

Van alle problemen op de woningmarkt is 1/3 minder transacties (en dus een minder efficiente verdeling van bestaande woonruimte) wel een relatief onbelangrijk vanuit maatschappelijk perspectief. Zeker vanuit het perspectief dat dit een tijdelijk effect is en het dus slechts uitstel betreft.

Price discovery kost tijd

[foppe-jan]

Rukapul schreef op maandag 21 maart 2011 @ 22:43:
[...]

De markt zit niet op slot. Er vinden gewoon transacties plaats: ca 2/3 van pre-crisis. Dat is geen massaal maatschappelijk probleem, hooguit sub-optimaal.

Op slot is een relatief begrip, en een kwantitatief lagere (1/3) hoeveelheid transacties kan prima kwalitatief andere gevolgen hebben. Verder betekent 1/3 een verminderde 'omzet' van ca. 33 miljard euro. Nou bestaat het grootste deel van dit geld natuurlijk niet, en verdwijnt een groot deel hiervan direct weer in andere leningen, maar dat is voor de Nederlandse economie echt geen kattenpis.

Er zal ook een continu aanbod blijven doordat bepaalde mensen wel moeten verkopen. Deze houden de markt liquide naast de velen die sowieso er al in slagen om transacties rond te krijgen.
[...]

Maar deze mensen zijn nu ook al actief in de markt, en hoewel dat er vast nog wel een paar meer zullen worden, wil dat niet zeggen dat de vertraagde 'doorstroming' niet als problematisch zou kunnen worden ervaren door deelnemers, die gewend zijn geraakt aan de recente markt. Daarnaast moet je ook bedenken dat er doordat de markt slecht functioneert ook transacties zullen plaatsvinden die in een beter functionerende markt niet voor zouden komen omdat ze onnodig slecht zijn voor de verkoper.

Het argument van starters in deze gaat niet op: er is nog nooit zoveel keuze geweest voor mensen die een woning willen verkopen en geen huis hoeven te verkopen.

Je realiseert je dat 'starter' ook verwijst naar een specifieke prijsklasse? Natuurlijk is er veel keuze, maar zoals je zelf al aangeeft: discovery gaat langzaam bij een minder liquide markt, en een heleboel huizen zitten nog boven hun historische prijzen voor huizen die bedoeld zijn voor mensen van die doelgroep.

Dat er partijen (verkopers) zijn die verlies moeten nemen is uberhaupt geen argument: dan had men het risico niet moeten nemen. Dit betreft een individueel probleem, geen maatschappelijk.

Individuele problemen zijn ook maatschappelijke problemen, zij het dat deze vaak wegvalt tegen andere fluctuaties etc., waardoor de bijdrage onmeetbaar is. Maar als je maar genoeg individuen hebt met een probleem, krijg je vanzelf een meetbaar maatschappelijk probleem.
Om op de inhoud in te gaan: los van of mensen verlies moeten nemen, betekent hogere schuld langer afbetalen; als zodanig zullen die mensen vermoedelijk voorlopig minder actief zijn op de markt, waardoor de markt rustiger blijft.

Van alle problemen op de woningmarkt is 1/3 minder transacties (en dus een minder efficiente verdeling van bestaande woonruimte) wel een relatief onbelangrijk vanuit maatschappelijk perspectief. Zeker vanuit het perspectief dat dit een tijdelijk effect is en het dus slechts uitstel betreft.

Je gooit erg makkelijk met de zinsnede 'vanuit maatschappelijk perspectief'. Wederom, het feit dat iets lastig te meten is betekent niet dat het irrelevant is.
Daarnaast moet je je er niet op verkijken hoe veel 1/3 van de markt is, en wat precies de aard van het probleem is. Het gevolg van de nieuwe regels (en de nieuwe voorzichtigheid) van de banken is namelijk niet alleen dat de deelnemers minder vaak zullen verhuizen, maar ook dat een aanzienlijk deel van de mensen vanaf nu geen toegang meer heeft tot de koopwoningmarkt. En dit is een veel kwalijker (vanuit het oogpunt van de banken en van de mensen die een huis willen verkopen) oorzaak van verminderde liquiditeit dan puur een liquiditeitsverlaging bij gelijkblijvende vraag.
Het gevolg van deze verandering is vermoedelijk dat de vraag voor bepaalde soorten woningen sterk zal dalen, en daarna lager zal blijven; wat op zijn beurt waarschijnlijk betekent dat er in bepaalde prijsklassen veel te veel woningen worden aangeboden, die niet snel op een andere manier aangeboden zullen worden (omdat het deels nieuwbouw betreft, waar nog lonen uit betaald moeten worden etc.).

Los daarvan ben ik het er prima mee eens dat de nederlandse huizenmarkt moet veranderen, maar ik vind niet dat je moet proberen om de problemen die dit met zich meebrengt te bagatelliseren. Er zullen, als alles 'goed' gaat, enorme veranderingen moeten plaatsvinden op de huurwoningen-markt, maar voordat dat gebeuren zal zijn we vast wel 5 jaar verder, zo niet langer.

[ Voor 8% gewijzigd door foppe-jan op 22-03-2011 08:23 ]

[t_captain]

Ramzzz schreef op maandag 21 maart 2011 @ 19:53:
Op zich goed nieuws:


[...]
(knipsel uit artikel/persbericht):
Volledig aflossingvrije hypotheek verdwijnt

"De volledig aflossingsvrije hypotheek verdwijnt. Huizenkopers moeten in de toekomst minimaal de helft van de waarde van hun woning aflossen op de hypotheek."
[...]

Die regels gaan me eigenlijk best ver. Stel, ik wil nu een bepaald bedrag lenen. Die lening kan ik aan het eind van de looptijd inlossen met vermogen wat nu in box 3 zit. Wat is dan het verschil met een lening waaraan een product voor vermogensopbouw is gekoppeld? Uiteindelijk wordt in beide gevallen de lening aan het eind van de looptijd ingelost.

Ik heb het gevoel dat de AFM de laatste tijd besloten heeft dat zowel consumenten als banken niet handelsbekwaam zijn.

[t_captain]

foppe-jan schreef op dinsdag 22 maart 2011 @ 00:32:
[...]

Daarnaast moet je je er niet op verkijken hoe veel 1/3 van de markt is, en wat precies de aard van het probleem is. Het gevolg van de nieuwe regels (en de nieuwe voorzichtigheid) van de banken is namelijk niet alleen dat de deelnemers minder vaak zullen verhuizen, maar ook dat een aanzienlijk deel van de mensen vanaf nu geen toegang meer heeft tot de koopwoningmarkt. En dit is een veel kwalijker (vanuit het oogpunt van de banken en van de mensen die een huis willen verkopen) oorzaak van verminderde liquiditeit dan puur een liquiditeitsverlaging bij gelijkblijvende vraag.
Het gevolg van deze verandering is vermoedelijk dat de vraag voor bepaalde soorten woningen sterk zal dalen, en daarna lager zal blijven; wat op zijn beurt waarschijnlijk betekent dat er in bepaalde prijsklassen veel te veel woningen worden aangeboden, die niet snel op een andere manier aangeboden zullen worden (omdat het deels nieuwbouw betreft).

Het heeft uiteindelijk allemaal een eenvoudige verklaring, die ook nog eens vrij goed te voorzien was: de bevolkingsgroei in Nederland vlakt af. Op lange termijn zit er ook nog eens een vrij sterke correlatie tussen bevolkingsgroei en economische groei.

We hebben een aantal decennia gehad waarin de huizenprijzen "vanzelf" over de hele breedte van de markt bleven stijgen. In zo'n markt is de aanschaf van een eigen huis een vrijwel risicoloze investering. Paar jaar wachten, kosten koper eruit. Nog een paar jaar en die versleten keuken kan ook vervangen worden uit de overwaarde. De overheid heeft jarenlang aktief meegedaan om eigenwoningbezit aan de onderkant van de koop)markt te propageren (premie-A/premie-B/starterslening/gemeentelijke hypotheekgarantie/NHG etc). Dit deed men vanuit de gedachte dat wijken met eigen woningen vaak wat minder snel verloederen dan wijken met huurwoningen. Dus moest de familie modaal in een koopwoning.

Nu de structurele groeivoet is gehalveerd en in delen van het land de bevolking niet meer stijgt maar krimpt, liggen de kaarten anders geschud. Je kunt je afvragen of het wel verstandig is om mensen die nauwelijks financiele tegenslag kunnen opvangen te laten investeren met >20x hun netto vermogen in een eigen huis. Als beleggingsportefeulle is het zacht gezegd nogal discutabel. 95% vreemd vermogen, alles in vastgoed, 1 type vastgoed en 1 locatie...
Okee, het rendement is heel stabiel (namelijk de uitgespaarde huur). Dat maakt nog iets goed

Ik denk dat we er niet onderuit komen om de verhouding koopwoning/huurwoning weer iets te laten dalen.

[Shadowhawk00]

Rukapul schreef op maandag 21 maart 2011 @ 22:43:
Het argument van starters in deze gaat niet op: er is nog nooit zoveel keuze geweest voor mensen die een woning willen verkopen en geen huis hoeven te verkopen.

Nou ik hoor anders genoeg berichten, ook hier, dat de huizen voor starters te duur zijn. Dus wat wordt het nu want als ze niet te duur zijn is er geen huizenbubble en zijn de huizen voor starters goed geprijst en als ze wel te duur zijn is er bijna geen keuze voor starters.

Maar je beseft natuurlijk ook dat als huizen niet verkocht worden er ook geen nieuwe gemaakt worden. Want daar is niet genoeg winst op te behalen. Dat is op zich heel erg gunstig voor mensen met een huis want minder huizen is een hogere prijs maar voor de starter is dat wat vervelender.

[EXX]

t_captain schreef op dinsdag 22 maart 2011 @ 07:49:
Die regels gaan me eigenlijk best ver. Stel, ik wil nu een bepaald bedrag lenen. Die lening kan ik aan het eind van de looptijd inlossen met vermogen wat nu in box 3 zit.

Nu ga je er van uit dat iemand werkelijk vermogen opbouwd in box 3. Dat is bij een aflossingsvrije hyptheek echter niet verplicht. Daar zit net de pijn: men neemt een hypotheek en zorgt ondertussen niet voor "later".

[Rukapul]

t_captain stelt dat het geld nu al in box 3 zit he

Ik moet zeggen dat ik het allemaal wat beknellend en overgereguleerd vindt worden. Zorgplicht verwordt tot het star volgen van regeltjes wat uiteraard voorkomt dat recht gedaan kan worden aan veel bijzondere situaties (bv "de werkloze miljonair met een hypotheek").

Ook onder de oude regels had men onder de noemer zorgplicht boetes op kunnen leggen en dat zonder strakke uitvoeringsvormen op te schrijven. Juist strakke regels nodigen uit om er creatief omheen te werken. Onduidelijkheid laten, risico's laten liggen bij de uitvoerenden met af en toe een flinke tik op de vingers (bij teveel tikken verliest een directeur z'n goedkeuring van de DNB uiteraard ) werkt veel beter. Er moet vroeg en vaak gestrafd worden door een toezichthouder om zo continu normerend aanwezig te zijn. Dit vormt een beter antwoord op creatieve constructies en selectief shoppen dat banken - net als kinderen - plegen te doen.

Daarnaast is ook de uitvoeringsvorm van het overnemen van normen volgend uit zelfregulering uitermate wankel, omdat het geen duidelijke verankering kent vanuit de overheid en toezichthouder gezien. Beter zou zijn geweest om gewenst gedrag met incentives af te dwingen waar de overheid direct bij betrokken is.zoals alleen NHG, HRA, etc. bij hypotheken die aan bepaalde situaties voldoen. Ongewenste constructies worden daarmee eenvoudig uit de markt geprijsd. Dit maakt het ook een meer politiek iets in plaats van AFM als een soort financiele god te bestempelen die weet wat goed voor burger en maatschappij is.

[ Voor 23% gewijzigd door Rukapul op 22-03-2011 09:44 ]

[qadn]

Niet dat een anecdote data is, maar voor deze starter zijn huizen inderdaad te duur.
Terwijl het 4 jaar terug (toen ik 60% verdiende van nu) het wel kon betalen.
Maar dit heeft er vooral mee te maken dat men heel voorzichtig is qua hypotheken momenteel.

Wel een beetje vervelend natuurlijk.

Aan de andere kant blijf ik zo wel flexibel

[Rukapul]

qadn schreef op dinsdag 22 maart 2011 @ 09:38:
Niet dat een anecdote data is, maar voor deze starter zijn huizen inderdaad te duur.

Huizen zijn niet te duur (die zijn ca even duur als in 2006), maar de financiering ervan is duurder. Dat is een belangrijk verschil. Het is ook een teken dat het voor de stabiliteit beter is om voor de financiering van huizen niet voor zo'n enorm groot deel afhankelijk te moeten zijn van externe financiering.

[foppe-jan]

t_captain schreef op dinsdag 22 maart 2011 @ 08:06:
[...]


Het heeft uiteindelijk allemaal een eenvoudige verklaring, die ook nog eens vrij goed te voorzien was: de bevolkingsgroei in Nederland vlakt af. Op lange termijn zit er ook nog eens een vrij sterke correlatie tussen bevolkingsgroei en economische groei.

Niet de bevolkingsgroei zwakt af, maar de inkomensgroei. De bevolkingsgroei zwakt al decennia af. Dat de bevolking tijdens de industriële revolutie sterk begon toe te nemen, en dat daardoor de economieën groeide, betekende niet dat het loon van de gemiddelde arbeider (laat staan de levensstandaard) verbeterde; dat heeft nog een hele tijd op zich laten wachten.

[foppe-jan]

Rukapul schreef op dinsdag 22 maart 2011 @ 09:47:
[...]

Huizen zijn niet te duur (die zijn ca even duur als in 2006), maar de financiering ervan is duurder. Dat is een belangrijk verschil.

Huizen (en grond) zijn wel te duur, en daardoor zijn huurwoningen te onrendabel geworden, waardoor er daar veel te weinig van beschikbaar zijn gekomen (corporaties lopen hun bestand eerder uit te dunnen door verkoop aan huurders). Dit duwt mensen de koopmarkt in, waardoor die prijzen nog verder stegen, terwijl steeds meer mensen een steeds groter deel van hun inkomen kwijtraken aan huur/hypotheekgerelateerde kosten. Dat wordt nu dus moeilijker, maar alternatief aanbod is er nog niet tot de prijzen zich verder corrigeren.

[Rukapul]

foppe-jan schreef op dinsdag 22 maart 2011 @ 10:02:
[...]

Huizen (en grond) zijn wel te duur, en daardoor zijn huurwoningen te onrendabel geworden, waardoor er daar veel te weinig van beschikbaar zijn gekomen (corporaties lopen hun bestand eerder uit te dunnen door verkoop aan huurders). Dit duwt mensen de koopmarkt in, waardoor die prijzen nog verder stegen, terwijl steeds meer mensen een steeds groter deel van hun inkomen kwijtraken aan huur/hypotheekgerelateerde kosten. Dat wordt nu dus moeilijker, maar alternatief aanbod is er nog niet tot de prijzen zich verder corrigeren.

Ik was onzorgvuldig in mijn formulering aangezien ik slechts de prijs 2010 relatief aan 2006 wilde refereren in de context van de reactie waar ik op reageerde. Over de absolute prijzen ben ik het met je eens al kan dit niet los gezien worden van het hele stelsel in NL dat voor die hoge prijzen zorgt (HRA, grondbeleid, etc.)

[t_captain]

foppe-jan schreef op dinsdag 22 maart 2011 @ 09:56:
[...]

Niet de bevolkingsgroei zwakt af, maar de inkomensgroei. De bevolkingsgroei zwakt al decennia af. Dat de bevolking tijdens de industriële revolutie sterk begon toe te nemen, en dat daardoor de economieën groeide, betekende niet dat het loon van de gemiddelde arbeider (laat staan de levensstandaard) verbeterde; dat heeft nog een hele tijd op zich laten wachten.

Om een situatie van almaar stijgende huizenprijzen in stand te houden, heb je twee factoren nodig. Er moet een bepaalde schaarste blijven (vandaar het belang van bevolkingsgroei, al is dat natuurlijk maar 1 van de elementen). En de hoeveelheid geld die mensen kunnen besteden aan een woning moet stijgen (nominale inkomensgroei).

[qadn]

Rukapul schreef op dinsdag 22 maart 2011 @ 09:47:
[...]

Huizen zijn niet te duur (die zijn ca even duur als in 2006), maar de financiering ervan is duurder. Dat is een belangrijk verschil. Het is ook een teken dat het voor de stabiliteit beter is om voor de financiering van huizen niet voor zo'n enorm groot deel afhankelijk te moeten zijn van externe financiering.

Dus is het te duur

Toch wel vreemd als je ruim boven gemiddeld verdient.
En ik heb niet eens een tophypotheek nodig.

Aan de andere kant zie ik het over een jaar of 3-4 wel goedkomen. Het spaargeld wordt meer, en ik ga ervanuit dat OF de huizenprijzen inzakken OF dat hypotheken weer omhoog gaan.

[t_captain]

Rukapul schreef op dinsdag 22 maart 2011 @ 09:30:
t_captain stelt dat het geld nu al in box 3 zit he

Ik moet zeggen dat ik het allemaal wat beknellend en overgereguleerd vindt worden. Zorgplicht verwordt tot het star volgen van regeltjes wat uiteraard voorkomt dat recht gedaan kan worden aan veel bijzondere situaties (bv "de werkloze miljonair met een hypotheek").

Precies mijn punt. De klant en de bank worden beknot in hun normale handelsvrijheid. Stel, je zit in een situatie dat je genoeg vermogen in box 3 hebt om daarmee je hypotheek in te lossen (ik ga de discussie over de noodzaak van renteaftrek even uit de weg).
Je zou dit vermogen als tegenwaarde voor een aflossingvrije hypotheek kunnen gebruiken. Prima voor de consument, prima voor de bank. Maar ineens niet meer goed genoeg voor de AFM. Die dwingt de consument weer in de ouderwetse woekerpolis of de moderne bankspaar-varianten daarop. Waar blijft je economische vrijheid, je mag toch zelf bepalen of je liever in box 3 of in box 1 vermogen wil opbouwen? Box 1 is leuk als je binnen de strikte voorwaarden van de fiscale vrijstellingen valt, maar anders is box 3 gunstiger. Bijvoorbeeld als je binnen 15 of 20 jaar NL wilt verlaten. Of als je vernmogensopbouw nogal met pieken en dalen verloopt.

De AFM zou zich nuttiger maken door kaders te stellen voor risico-waardering. Dan zou een bank tegenover een aflossingsvrije hypotheek grotere kapitaalreserves moeten aanhouden, waardoor deze hypotheekvorm vanzelf duurder zou worden en meer mensen zouden kiezen voor hypotheken met spaarproducten. Alles volgens de normale werking van de vrije markt.

[Shadowhawk00]

Aangezien je niet kan garanderen dat iemand in box 3 gaat sparen of geld houd om zijn hypotheek af te lossen heb je dan een groot risico. De gemiddelde nederlander kan blijkbaar niet meer met geld omgaan en daarbij helder denken ( waarom is er tegenwoordig bij elke reclame over geld de text "let op geld lenen kost geld" verplicht ). Als je ze verplicht te sparen met een gekoppelde rekening zorg je ervoor dat mensen ook daadwerkelijk gaan sparen ipv het geld verbrassen en dan na 30jaar komen van "ik ben zo zielig want ik kan mijn hypotheek niet betalen".

Dat er uitzonderingen zijn die door deze regel geraakt worden is vervelend maar dat heb je wel vaker.
En als jij in box 3 meer geld hebt dan je aan je huis wilt besteden geeft aan dat je eigenlijk de HRA misbruikt voor iets waar hij niet voor was bedoelt dus mag je wat mij betreft best geraak worden hierdoor.

[foppe-jan]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 22 maart 2011 @ 10:31:
waarom is er tegenwoordig bij elke reclame over geld de text "let op geld lenen kost geld" verplicht

offtopic:
Omdat iedereen en zijn moeder (wehkamp, leenbakker, whoever) tegenwoordig leningen aanbiedt, in tegenstelling tot vroeger. De vraag is eerder waarom mensen tegenwoordig willen lenen: komt het misschien omdat er de afgelopen 10-15 jaar nogal wat koopkrachtdalingen hebben plaatsgevonden die disproportioneel gevolgen hebben gehad voor specifieke segmenten van de bevolking, bekend staand als 'zij die het al niet zo breed hadden'?

[Joarie]

Persoonlijk zou ik ook liever mijn geld in Box 3 gooien zodat je tenminste de vrijheid hebt om kapitaal op te bouwen om (waardevermeerderende) verbouwingen/investeringen in het huis te doen zonder dat je daarvoor weer naar de bank moet. Het feit dat je vermogensbelasting betaalt over dat deel weegt bij mij niet op tegen de voordelen van vrij-besteedbaar geld voor je huis/hypotheek.
Dit wordt alsmaar moeilijker gemaakt doordat het aflossingsvrije deel steeds kleiner wordt en de regels scherper. Best jammer, want er is inderdaad wel een groep mensen die verstandig met geld om weet te gaan.

[Woy]

t_captain schreef op dinsdag 22 maart 2011 @ 10:20:
[...]
Waar blijft je economische vrijheid, je mag toch zelf bepalen of je liever in box 3 of in box 1 vermogen wil opbouwen? Box 1 is leuk als je binnen de strikte voorwaarden van de fiscale vrijstellingen valt, maar anders is box 3 gunstiger. Bijvoorbeeld als je binnen 15 of 20 jaar NL wilt verlaten. Of als je vernmogensopbouw nogal met pieken en dalen verloopt.

In principe is er ook niemand die je verplicht in Box 1 te sparen als tegenwaarde voor je hypotheek. Het is alleen verplicht om dat op een verpande rekening te doen, zodat je niet de mogelijkheid hebt om dat geld op te nemen. Maar dat kan ook gewoon in Box 3, waardoor je ook niet hoeft te voldoen aan de regels voor een KEW/SEW. Maar op het moment dat je het niet aan je hypotheek zou koppelen heeft de bank natuurlijk ook minder zekerheid, en daar zou een kostenplaatje aan hangen.

Ik ben het verder wel met je eens dat de nieuwe regels wel erg beperkend zijn, en totaal geen vrijheid meer overlaten voor mensen die wel weten hoe ze met geld om moeten gaan, en ook voor de banken word het een stuk minden flexibel. Maar uiteindelijk zou het aan de bank moeten zijn om het risico goed in te schatten en daar de kosten ook op af te stellen.

[ Voor 6% gewijzigd door Woy op 22-03-2011 10:49 ]

[Shadowhawk00]

Woy schreef op dinsdag 22 maart 2011 @ 10:48:
[...]

In principe is er ook niemand die je verplicht in Box 1 te sparen als tegenwaarde voor je hypotheek. Het is alleen verplicht om dat op een verpande rekening te doen, zodat je niet de mogelijkheid hebt om dat geld op te nemen. Maar dat kan ook gewoon in Box 3, waardoor je ook niet hoeft te voldoen aan de regels voor een KEW/SEW. Maar op het moment dat je het niet aan je hypotheek zou koppelen heeft de bank natuurlijk ook minder zekerheid, en daar zou een kostenplaatje aan hangen.

Ik ben het verder wel met je eens dat de nieuwe regels wel erg beperkend zijn, en totaal geen vrijheid meer overlaten voor mensen die wel weten hoe ze met geld om moeten gaan, en ook voor de banken word het een stuk minden flexibel. Maar uiteindelijk zou het aan de bank moeten zijn om het risico goed in te schatten en daar de kosten ook op af te stellen.

Dit is wat kort door de bocht, dat je maar 110% van de waarde van je huis kan lenen is gewoon bescherming dus neit echt een beperking. En je hebt nu nog steeds redelijk wat mogelijkheden alleen moet je 50% ergens mee kunnen aflossen ( spaarhypotheek, beleggings, annuiteiten, linear ) en voor de andere 50% mag je alles doe wat je wilt.
Overigens staat er nergens dat je al je spaargeld moet gebruiken om je hypotheek te verlagen he je kan best in box 1 sparen en in box3 een normale spaarrekening hebben waarvoor je spaart voor een aflossingsvrij deel.

[Rukapul]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 22 maart 2011 @ 10:31:
Aangezien je niet kan garanderen dat iemand in box 3 gaat sparen of geld houd om zijn hypotheek af te lossen heb je dan een groot risico. De gemiddelde nederlander kan blijkbaar niet meer met geld omgaan en daarbij helder denken ( waarom is er tegenwoordig bij elke reclame over geld de text "let op geld lenen kost geld" verplicht ). Als je ze verplicht te sparen met een gekoppelde rekening zorg je ervoor dat mensen ook daadwerkelijk gaan sparen ipv het geld verbrassen en dan na 30jaar komen van "ik ben zo zielig want ik kan mijn hypotheek niet betalen".

Dat er uitzonderingen zijn die door deze regel geraakt worden is vervelend maar dat heb je wel vaker.
En als jij in box 3 meer geld hebt dan je aan je huis wilt besteden geeft aan dat je eigenlijk de HRA misbruikt voor iets waar hij niet voor was bedoelt dus mag je wat mij betreft best geraak worden hierdoor.

Maar dat laatste is een politiek besluit en moet derhalve door de politiek genomen worden en niet als bijresultaat van een uitvoeringsbesluit van een toezichthouder in het kader van zorgplicht.

[t_captain]

Ben ik het alweer eens met Rukapul --> high five!

AFM stelt zich meer en meer op als regelgever i.p.v. toezichthouder. Nu het om hypotheken gaat, heb je een onderwerp te pakken wat vrij veel mensen vrij diep raakt in hun financiele en persoonlijke planning. De regelgevende taak zou imho in de 2e kamer thuishoren.

[ Voor 0% gewijzigd door t_captain op 22-03-2011 11:29 . Reden: Important typo :) ]

[Verwijderd]

En je hebt nu nog steeds redelijk wat mogelijkheden alleen moet je 50% ergens mee kunnen aflossen ( spaarhypotheek, beleggings, annuiteiten, linear ) en voor de andere 50% mag je alles doe wat je wilt.

Precies. Het is nog steeds mogelijk om de 50% te "financieren" met een beleggingsproduct uit de hoogste risicocategorie, waarbij gerekend wordt met een rendement van 9% ofzo. Dan hoef je als starter maar 7500 euro in te leggen in je polis, en is je hypotheek verder aflossingsvrij. En ja, dit mag, of het verstandig is, hangt af van wat je verder spaart. Je beleggingsproduct kan nooit meer verlies opleveren dan 7500 euro, en zolang je zelf maar het hele hypotheekbedrag spaart is het verantwoord. Wel jammer natuurlijk dat je niet fiscaal gunstig spaart...

[ Voor 6% gewijzigd door Verwijderd op 22-03-2011 11:20 ]

[Rukapul]

t_captain schreef op dinsdag 22 maart 2011 @ 11:19:
Ben ik het alweer eens mar Rakapul --> high five!

(als je na al die jaren dat we elkaar hier tegenkmoen m'n nickname goed zou spellen dan zou het helemaal leuk zijn )

Verwijderd schreef op dinsdag 22 maart 2011 @ 11:20:
[...]


Precies. Het is nog steeds mogelijk om de 50% te "financieren" met een beleggingsproduct uit de hoogste risicocategorie, waarbij gerekend wordt met een rendement van 9% ofzo. Dan hoef je als starter maar 7500 euro in te leggen in je polis, en is je hypotheek verder aflossingsvrij. En ja, dit mag, of het verstandig is, hangt af van wat je verder spaart. Je beleggingsproduct kan nooit meer verlies opleveren dan 7500 euro, en zolang je zelf maar het hele hypotheekbedrag spaart is het verantwoord. Wel jammer natuurlijk dat je niet fiscaal gunstig spaart...

Een uitstekend voorbeeld van het om de intentie van regelgeving heen engineeren. De crux hier is natuurlijk dat de kwaliteit van zo'n constructie alleen beoordeeld kan worden in context van de totale vermogenspositie van de aanvrager. Als deze constructie betekent dat de totale vermogenspositie (asset kant) alleen bestaat uit het huis en hoogrisico beleggingspolis dan horen alarmbellen af te gaan. Als adviseur/verkoper zou je dat alleen aan klanten mogen verkopen wanneer die klant zelf de materie heel goed snapt en bewust is welke risico's hij neemt.

[ Voor 67% gewijzigd door Rukapul op 22-03-2011 11:31 ]

[Shadowhawk00]

Rukapul schreef op dinsdag 22 maart 2011 @ 11:20:
Als adviseur/verkoper zou je dat alleen aan klanten mogen verkopen wanneer die klant zelf de materie heel goed snapt en bewust is welke risico's hij neemt.

Met andere woorden nooit, want en adviseur kan er niet vanuit gaan dat iemand die materie tot in detail snapt en de mensen die het in detail snappen zullen liever zelf hun aandelen beheren.

[eamelink]

Nu heb ik toch vrij onlangs een artikeltje gelezen waarin ook die toenemende regelgevende rol van de AFM wordt besproken, maar ik heb geen idee meer waar ik dat gelezen heb...

De AFM vondt het zelf overigens wel meevallen en wees erop dat ze in vergelijking met andere Europese toezichthouders betrekkelijk weinig invloed hebben en dat een of ander rapport van een of andere europese evaluatiecommissie (jaja, lekker vaag ) zelfs vond dat de AFM gevaarlijk weinig macht had voor een toezichthouder

Mocht ik erop komen waar ik dat tegenkwam, dan zal ik het jullie niet onthouden

[Bartjuh]

We worden opnieuw gewaarschuwd door het IMF inzake de Hypotheekrenteafrekt;
http://frontpage.fok.nl/n...risico-voor-economie.html

Als het huidige kabinet nou ook eens luistert naar wijze economen

[Naboo]

AFM is een zelfingenomen groepje figuren dat denkt alles beter te weten en luistert totaal niet naar mensen uit de markt en hebben zeker wel te veel macht voor een toezichthouder. Een toezichthouder moet namelijk kijken of de wetten op gebied van financiele regelgeving worden nageleefd. Daar waar de AFM persoonlijk voor zaken heeft gezorgd als afschaffing van bonusprovisie etc. Dit hoort niet bij hun takenpakket vind ik. Daarbij zijn de boetes die zij uitdelen over het algemeen een lachertje.

Persoonlijk houd ik ook niet van de IMF die zich even gaat bemoeien met de Nederlandse regelgeving. De verlaging van de overdrachtsbelasting is zeker een goed punt, maar ja, dan loopt de overheid centjes mis he? Sowieso is het altijd al een rare regel geweest dat de KOPER die belasting moet betalen.

Hypotheekrente aftrek afschaffen ben ik wel voor. Alleen zal de overheid dat heel voorzichtig en vooral ook verstandig moeten aanpakken.

[foppe-jan]

Bartjuh schreef op maandag 28 maart 2011 @ 18:48:
We worden opnieuw gewaarschuwd door het IMF inzake de Hypotheekrenteafrekt;
http://frontpage.fok.nl/n...risico-voor-economie.html

Als het huidige kabinet nou ook eens luistert naar wijze economen

Tja, ik geef die lui in dit geval best gelijk, maar breek me de bek niet open over de dingen waartoe het IMF (onder neoliberale leiding) de landen die door westerse banken in de schulden zijn geraakt toe hebben gedwongen. Van Chili tot Mexico tot Singapore tot nu Ierland en Griekenland is het elke keer hetzelfde verhaal: sociale voorzieningen afschaffen zodat de banken geen verlies hoeven te lijden.

[Shadowhawk00]

Rukapul schreef op dinsdag 22 maart 2011 @ 11:15:
[...]

Maar dat laatste is een politiek besluit en moet derhalve door de politiek genomen worden en niet als bijresultaat van een uitvoeringsbesluit van een toezichthouder in het kader van zorgplicht.

Maakt uiteindelijk niet uit wie het besluit maakt natuurlijk. Het is naar de intentie van de regels, dat de wetgever gewoon zijn intentie en regels niet goed kan omschrijven en dat het op deze manier wordt opgelost is naar mijn idee niets mis mee.

[Metro2002]

qadn schreef op dinsdag 22 maart 2011 @ 09:38:
Niet dat een anecdote data is, maar voor deze starter zijn huizen inderdaad te duur.
Terwijl het 4 jaar terug (toen ik 60% verdiende van nu) het wel kon betalen.
Maar dit heeft er vooral mee te maken dat men heel voorzichtig is qua hypotheken momenteel.

Wel een beetje vervelend natuurlijk.

Aan de andere kant blijf ik zo wel flexibel

Huizen te duur of eisen te hoog?
Wat is je maximaal te verkrijgen hypotheek en waar zoek je een huis?

[Roet]

Metro2002 schreef op dinsdag 29 maart 2011 @ 10:39:
[...]


Huizen te duur of eisen te hoog?
Wat is je maximaal te verkrijgen hypotheek en waar zoek je een huis?

Ik denk dat het lastige aspect vooral zit in het feit dat zijn eisen waarschijnlijk hetzelfde zijn gebleven, en mogelijk de prijzen van de woningen ook. Echter, als je (veel?) minder kunt lenen, dan kan je de huizen gaan zien als te duur. Iets waar ik het overigens ook deels mee eens ben.

[Shadowhawk00]

Roet schreef op dinsdag 29 maart 2011 @ 11:08:
[...]

Ik denk dat het lastige aspect vooral zit in het feit dat zijn eisen waarschijnlijk hetzelfde zijn gebleven, en mogelijk de prijzen van de woningen ook. Echter, als je (veel?) minder kunt lenen, dan kan je de huizen gaan zien als te duur. Iets waar ik het overigens ook deels mee eens ben.

Persoonlijk denk ik dat mensen vrij hoge eisen stellen en vervolgens erachter komen dat ze of de eisen moeten bijstellen of een duurder huis moeten kopen.
Of dat ze bij het samenstellen van een eisenlijst niet voldoende in de gaten houden dat bepaalde eisen een stuk duurder zijn dan anderen. Locatie is bijvoorbeeld een heel dure eis.

[Rukapul]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 29 maart 2011 @ 08:25:
[...]


Maakt uiteindelijk niet uit wie het besluit maakt natuurlijk. Het is naar de intentie van de regels, dat de wetgever gewoon zijn intentie en regels niet goed kan omschrijven en dat het op deze manier wordt opgelost is naar mijn idee niets mis mee.

Uiteindelijk ben ik niet zo geinteresseerd in jouw mening an sich (en een discussie is eenvoudiger te volgen indien niet op elk feitelijk argument een "ik vind" aanvulling volgt), maar wel eventueel het kader waarin je die vormt. Jij mag een mening hebben (graag zelfs), maar de AFM en co als zodanig niet. Lees in dat licht nog even de subdraad met quotes-op-quotes nog eens terug tot aan onderstaande:

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 22 maart 2011 @ 10:31:
Dat er uitzonderingen zijn die door deze regel geraakt worden is vervelend maar dat heb je wel vaker.
En als jij in box 3 meer geld hebt dan je aan je huis wilt besteden geeft aan dat je eigenlijk de HRA misbruikt voor iets waar hij niet voor was bedoelt dus mag je wat mij betreft best geraak worden hierdoor.

Jouw mening als individu heeft geen basis in het bestuurlijk en democratisch kader zoals dat in Nederland geldt. Ook een waardeoordeel als "misbruik" bij een juridisch volstrekt legale regeling is geen oordeel dat een toezichthouder zich kan aanmeten, maar een burger of politicus wel. Juist het feit dat je zelf hier meningen in de reacties inbrengt illustreert eigenlijk al dat we het niet hebben over uitvoering (met wat interpretatie) van bestaande regelreving. Juist daarom dient het een politiek besluit te zijn zoals ik eerder betoogde.

[ Voor 5% gewijzigd door Rukapul op 29-03-2011 12:41 ]

[Henk007]

'Hypotheekgarantie moet worden afgeschaft'

Eigenlijk willen ze dat de hele NHG verdwijnt. Omdat de garantie nu het overgrote deel van de woningmarkt bestrijkt, heeft de NHG ook een prijsopdrijvend effect. Door de lagere rente en dus lagere maandlasten voor een NHG-hypotheek kunnen mensen zich namelijk een duurder huis veroorloven.

Economen: verlaag NHG-grens zo snel mogelijk

De bovengrens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) moet zo snel mogelijk worden afgebouwd. De garantieregeling, waarbij huizenkopers niet hoeven op te draaien voor het verlies bij gedwongen verkoop zou in zijn geheel moeten worden heroverwogen.
...
Dat stellen economen van SEO Economisch Onderzoek, dat in opdracht van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) onderzoek heeft gedaan naar de huidige regelgeving op de Nederlandse hypotheekmarkt.

De conclusie is dat NHG marktverstorend, prijsopdrijvend en risicoverhogend (voor de overheid) werkt. Daarvoor hoef je geen economie gestudeerd te hebben
Volgens mij wordt NHG niet afgeschaft, de lobby invloed van de banksters in dit land is daar veel te groot voor. Indien nodig gaat er gewoon belastinggeld in de NHG pot....
privatize the profits, socialize the losses

[ Voor 32% gewijzigd door Henk007 op 30-03-2011 16:09 ]

[EXX]

Woningmarkt holt verder achteruit
Donderdag 7 april 2011 10:12

NIEUWEGEIN (ANP) - De verkoop van woningen is in het eerste kwartaal met 14,3 procent gedaald vergeleken met het voorgaande kwartaal. Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen is daarmee uitgekomen op 21.536. Dat blijkt uit donderdag gepubliceerde cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).

De makelaarsorganisatie spreekt van een van de slechtste kwartalen sinds het dieptepunt van de economische crisis. De prijs van de gemiddelde verkochte woning lag met 227.000 euro 1 procent lager dan in het vierde kwartaal. Vergeleken met het eerste kwartaal van 2010 is er sprake van een daling met 1,6 procent.

,,Terwijl de economie weer aantrekt blijven consumenten op de woningmarkt afwachtend. Aan bijvoorbeeld de bezoekersaantallen op Funda zien we dat de verhuisbehoefte groot is, maar dat kopers uiteindelijk de stap toch niet durven te zetten’’, zegt NVM-voorzitter Ger Hukker.

Bron

Ik zou de laatste zin willen veranderen in "maar dat kopers uiteindelijk de stap toch niet durven of kunnen zetten". Tot zover het herstelverhaal.

Gisteren zag ik een item op IIRC het RTL nieuws waarbij blijkt dat de provincie Noord-Brabant een aardige kostenpost op zich af ziet komen ivm garanties gegeven indien iemand zijn woning niet kan verkopen. Wie in Brabant een nieuwbouwwoning wilde kopen maar bang was te blijven zitten met zijn oude huis, kon zich aanmelden. De provincie verplichtte zich om na twee jaar de woning te kopen voor 90% van de taxatiewaarde.
Door de dalende huizenprijzen moet Noord-Brabant de huizen uiteindelijk mogelijk voor minder geld verkopen. De provincie hoopt dat het totale verlies beperkt blijft tot enkele miljoenen euro’s.

Hoppa, nog meer belastingeld naar de "ondersteuning" van de huizenmarkt.

edit:

[Verwijderd]

Interessant was dat Hukker vanochtend op RTL7 wel een 'coming out' had. Hij verwacht dat de huizenprijzen dit jaar met tot 5% dalen en dat het jaren kan duren voordat de markt zich weer herstelt. De afgelopen jaren was het verhaal van de NVM altijd dat de markt zich 'spoedig' zou herstellen.

[EXX]

Het lijkt erop dat de ontkenningsfase voorbij is

[Shadowhawk00]

Ach ja als je ziet dat in bepaalde delen van brabant je een appartement kan kopen voor rond de 100k-140k dan valt het argument niet kunnen kopen vrij snel af en blijf je gewoon met de situatie zitten dat kopers niet willen kopen maar wel klagen.
Maar goed eigenlijk corrigeerd het wel, huizen verkopen niet -> minder huizen gebouwt -> minder aanbod + minder vraag = prijsen stabiliseren wel. Dat er dan mensen langer bij hun ouders blijven wonen omdat ze dat willen en op die manier meer kunnen sparen is ook goed voor de langere termijn.

Ik zit voorlopig goed 450 aan hypotheek + bijdrage VVE voor een 3kamer appartement daar kan ik het niet voor huren

[ Voor 10% gewijzigd door Shadowhawk00 op 07-04-2011 11:22 ]

[HaseMike]

EXX schreef op donderdag 07 april 2011 @ 11:17:
Het lijkt erop dat de ontkenningsfase voorbij is

Inderdaad na 3 jaar dit topic en 380 pagina's geleuter kunnen we dan eindelijk het vraagteken van de topic titel verwijderen.

[Joarie]

Zitten in deze cijfers de daadwerkelijke overdracht bij de notaris of gaan ze hier uit van het aantal (succesvolle) getekende koopovereenkomsten bij de makelaar?
Want als het eerste het geval is dan krijgen we in het 2e kwartaal nog een grotere klapper omdat in jan/feb nog huizen werden overgeschreven bij de notaris vanwege de aflopende (soepelere) hypotheekeisen van 2010.

[Naboo]

Mja, weet je wat het gewoon is.... De media roept dat het slecht gaat en bla bla.... en daardoor durven mensen geen huizen meer te kopen... terwijl er eigenlijk helemaal niks aan de hand is... Als je gewoon een inkomen hebt waarmee je een huis kan kopen, dan kan je dat gewoon doen.....

* Naboo vindt het allemaal maar geneuzel.... De huizen in mijn wijk staan gemiddeld 2-3 maanden te koop.... De enige groep die er echt last van heeft zijn de babyboomers met hun dik overgefinancieerde dure huizen....

[EXX]

Joarie schreef op donderdag 07 april 2011 @ 11:32:
Zitten in deze cijfers de daadwerkelijke overdracht bij de notaris of gaan ze hier uit van het aantal (succesvolle) getekende koopovereenkomsten bij de makelaar?

Volgens mij zijn dit de NVM cijfers en gaan die uit van het aantal getekende koopovereenkomsten.

Naboo schreef op donderdag 07 april 2011 @ 11:42:
Mja, weet je wat het gewoon is.... De media roept dat het slecht gaat en bla bla.... en daardoor durven mensen geen huizen meer te kopen... terwijl er eigenlijk helemaal niks aan de hand is... Als je gewoon een inkomen hebt waarmee je een huis kan kopen, dan kan je dat gewoon doen.....

Dat vind ik nog al een ontkenning van de werkelijkheid. Ja, je kunt nog steeds een huis kopen, maar de prijs/kwaliteit verhouding is zoek. Niemand is meer bereid de hoofdprijs te betalen. Ook een verbouwing even erbij financieren zit er niet meer in. Dus gaat men meer op de kwaliteit letten; opknappertjes zijn plots niet meer zo gewild.

* Naboo vindt het allemaal maar geneuzel.... De huizen in mijn wijk staan gemiddeld 2-3 maanden te koop.... De enige groep die er echt last van heeft zijn de babyboomers met hun dik overgefinancieerde dure huizen....

Tsja, als je vraagprijs reëel is, verkoop je het huis wel. Indien niet, blijf je ermee zitten. Een waarheid als een koe.

[Rukapul]

HaseMike schreef op donderdag 07 april 2011 @ 11:22:
[...]


Inderdaad na 3 jaar dit topic en 380 pagina's geleuter kunnen we dan eindelijk het vraagteken van de topic titel verwijderen.

Daarvoor is toch echt nog een discussie nodig over wat een bubbel kenmerkt.

Vooralsnog staat de prijsindex op ca 104.9 komend vanaf 113.5 op de piek.

[Naboo]

EXX schreef op donderdag 07 april 2011 @ 11:56:

Dat vind ik nog al een ontkenning van de werkelijkheid. Ja, je kunt nog steeds een huis kopen, maar de prijs/kwaliteit verhouding is zoek. Niemand is meer bereid de hoofdprijs te betalen. Ook een verbouwing even erbij financieren zit er niet meer in. Dus gaat men meer op de kwaliteit letten; opknappertjes zijn plots niet meer zo gewild.

Hoezo ontkenning? De mensen die een paar jaar geleden een huis hebben gekocht met een giga overfinanciering, want ja, alles moet duurder en mooier en die goede keuken die nog 20 jaar mee kan, die willen we toch liever vervangen met een nieuwe keuken van 20.000 euro, want over dat soort figuren praat je dan.. die mensen hebben een probleem. Want die blijven met een restschuld zitten.

Dat gelul van dat startende kopers kunnen geen hypotheek krijgen en bla bla, dat media gezeik, ja daarmee stimuleer je wel dat mensen niet durven te kopen.

Als je gewoon een vast inkomen hebt en je zoekt in de prijscategorie die bij jouw salaris hoort, dan is er helemaal niks aan de hand.

Het probleem zit hem bij de mensen zelf.... Lopen janken dat ze geen hypotheek kunnen krijgen voor het huis dat ze willen.... NEE TRUT! Je moet ook gewoon binnen je markt zoeken... en niet buiten je budget een huis willen kopen!

"Ja maar dan heb ik een klein huis!" SO FUCKING WHAT!! Dat is wat je kan kopen... LIVE WITH IT!!

Mensen zijn verziekt... mensen willen alles maar hebben... wat het ook kost... nieuwe plasma... hup... met dure uitgestelde betaling bij PrimeLine via de MediaMarkt aangeschaft... ipv er even voor te sparen....

Nee mensen willen alles NU NU NU!! Lenen, lenen, lenen... alles moet groter, beter, duurder..... Mensen trappen hun goede TV's en computers de deur uit omdat er een net iets snellere/betere versie is uit gekomen...

Mensen moeten gewoon eens een dreun voor hun harses hebben en reeel zijn met wat ze willen en kunnen, ipv maar een groot huis willen hebben in de Randstad terwijl ze een inkomen hebben waarmee ze een flatje in Bijlmer kunnen kopen.

De markt is niet verziekt... de mensen zijn verziekt...

Ik heb als starter toch ook gewoon een hoekhuis met garage kunnen kopen? Binnen 2 weken was mijn hypotheek geregeld.. Waarom? Omdat ik gewoon gezocht heb in mijn prijscategorie. En mijn huis was ook een opknapper... Geen centje pijn om dat mee te financieren...

Mensen die lopen te janken dat ze niks voor elkaar krijgen zijn niet reeel.... laat ze eerst eens naar zichzelf kijken...

[MBV]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 07 april 2011 @ 11:21:
Ach ja als je ziet dat in bepaalde delen van brabant je een appartement kan kopen voor rond de 100k-140k dan valt het argument niet kunnen kopen vrij snel af en blijf je gewoon met de situatie zitten dat kopers niet willen kopen maar wel klagen.

http://www.funda.nl/koop/.../3+kamers/appartement/p2/
Goh, het verstand is doorgebroken. Afgelopen zomer kreeg ik hier nauwelijks resultaat op buiten helmond.

Ik zit voorlopig goed 450 aan hypotheek + bijdrage VVE voor een 3kamer appartement daar kan ik het niet voor huren

Ik ben bijna jaloers, alleen heb ik de vrijheid dat ik volgend jaar ergens anders kan wonen.

@Naboo: take a chillpill

[FunkyTrip]

Naboo schreef op donderdag 07 april 2011 @ 11:42:
* Naboo vindt het allemaal maar geneuzel.... De huizen in mijn wijk staan gemiddeld 2-3 maanden te koop.... De enige groep die er echt last van heeft zijn de babyboomers met hun dik overgefinancieerde dure huizen....

Mwoah, de babyboomers is nu juist de groep die er het minst last van heeft. Die hebben namelijk helemaal geen overgefinancieerde dure huizen, maar spotgoedkoop gekochte huizen die nu vrijwel afbetaald zijn. Het zijn de kinderen van de babyboomers die in hun -op-dubbel-inkomen-top-hypotheek-huis-met-grote-tuin-voor-de-kids die de sjaak zijn.

[EXX]

Naboo schreef op donderdag 07 april 2011 @ 12:50:

Hoezo ontkenning? De mensen die een paar jaar geleden een huis hebben gekocht met een giga overfinanciering, want ja, alles moet duurder en mooier en die goede keuken die nog 20 jaar mee kan, die willen we toch liever vervangen met een nieuwe keuken van 20.000 euro, want over dat soort figuren praat je dan.. die mensen hebben een probleem. Want die blijven met een restschuld zitten.

Dat is toch geen kleine groep, die bovendien naarmate de prijzen dalen, steeds groter wordt. Ik ben het wel met je eens dat men hier voor een belangrijk deel zelf voor verantwoordelijk is.

Dat gelul van dat startende kopers kunnen geen hypotheek krijgen en bla bla, dat media gezeik, ja daarmee stimuleer je wel dat mensen niet durven te kopen.

Mwa, de invloed daarvan lijkt me vrij beperkt.

Als je gewoon een vast inkomen hebt en je zoekt in de prijscategorie die bij jouw salaris hoort, dan is er helemaal niks aan de hand.

Het probleem zit hem bij de mensen zelf.... Lopen janken dat ze geen hypotheek kunnen krijgen voor het huis dat ze willen.... NEE TRUT! Je moet ook gewoon binnen je markt zoeken... en niet buiten je budget een huis willen kopen!

Tsja, dat krijg je als kopers eerst wel dat grotere huis konden kopen, en nu met hetzelfde salaris niet meer. Dit vanwege strengere hypotheeknormen, stijgende rente etc.

Maar als iedereen doet wat je zegt, een (kleiner) huisje zoeken, passend bij het inkomen zoals het nu is. Dan blijven de mensen met grotere/duurdere panden met hun huis zitten, want wie koopt dat dan nog? De enige remedie is dan: prijs naar beneden.

[MBV]

FunkyTrip schreef op donderdag 07 april 2011 @ 13:06:
[...]


Mwoah, de babyboomers is nu juist de groep die er het minst last van heeft. Die hebben namelijk helemaal geen overgefinancieerde dure huizen, maar spotgoedkoop gekochte huizen die nu vrijwel afbetaald zijn. Het zijn de kinderen van de babyboomers die in hun -op-dubbel-inkomen-top-hypotheek-huis-met-grote-tuin-voor-de-kids die de sjaak zijn.

Babyboomers met een vrij laag inkomen hebben vaak ergens na 2000 hun huis verkocht, en een 2x zo duur huis ervoor teruggekocht met een grote hypotheek. Die kunnen ook heel goed in de problemen komen, zeker aangezien voor hun de 30 jaar vanaf 2000 al ver na hun pensioendatum ligt.

[Whuzz]

MBV schreef op donderdag 07 april 2011 @ 13:30:
[...]

Babyboomers met een vrij laag inkomen hebben vaak ergens na 2000 hun huis verkocht, en een 2x zo duur huis ervoor teruggekocht met een grote hypotheek.

Bron? De babyboomers in mijn omgeving (zeg maar, mijn ouders en hun vrienden) wonen juist vrijwel allemaal al 20-30 jaar in hetzelfde huis. Die huizen zijn 1) vrijwel afbetaald en 2) hebben zoveel overwaarde dat de markt gerust 50% mag instorten en dan hebben ze alsnog geen verlies.

[RagaBaSH]

Naboo schreef op maandag 28 maart 2011 @ 18:57:
AFM is een zelfingenomen groepje figuren dat denkt alles beter te weten en luistert totaal niet naar mensen uit de markt en hebben zeker wel te veel macht voor een toezichthouder. Een toezichthouder moet namelijk kijken of de wetten op gebied van financiele regelgeving worden nageleefd. Daar waar de AFM persoonlijk voor zaken heeft gezorgd als afschaffing van bonusprovisie etc. Dit hoort niet bij hun takenpakket vind ik. Daarbij zijn de boetes die zij uitdelen over het algemeen een lachertje.

Persoonlijk houd ik ook niet van de IMF die zich even gaat bemoeien met de Nederlandse regelgeving. De verlaging van de overdrachtsbelasting is zeker een goed punt, maar ja, dan loopt de overheid centjes mis he? Sowieso is het altijd al een rare regel geweest dat de KOPER die belasting moet betalen.

Hypotheekrente aftrek afschaffen ben ik wel voor. Alleen zal de overheid dat heel voorzichtig en vooral ook verstandig moeten aanpakken.

De koper moet niets betalen. Er is simpelweg afgesproken dat de overdrachtsbelasting moet worden betaald. Uiteindelijk betaalt de notaris dit (ik heb er iig geen aanslag voor gekregen). Waar hij dit uit haalt is een kwestie van onderhandelen. In mijn optiek is dit hetzelfde als een marktplaats verkoop waarbij je afspreekt dat je de verzendkosten voor de koper zijn (itt ophalen), of dat je als verkoper de verzendkosten draagt.
Zelfs als de overdrachtsbelasting bij de verkoper komt te liggen, zul je zien dat de prijs enkel met dat bedrag omhoog zal gaan. Kortom, het is een manier om de vraagprijs van je huis "virtueel" naar beneden te doen. (denk: internetverkoop met hoge verzendkosten, vliegtickets excl. brandstoftax, goedkoop mobiel abbo met hoge aansluitkosten).
Kortom: Niet vreemd.

@Whuzz
Babyboomers zijn er in verschillende soorten en maten, maar vaak zie je dat overwaarde op het huis in de vette jaren is omgezet in een consumptieve lening (auto, caravan, huis in frankrijk). Andere optie is inderdaad verhuizen. Het is juist de vooroorlogse generatie die de huizen heeft afbetaald. "De babyboomers" hebben gemiddeld genomen de waarde van hun huis in een hypotheek zitten [geen bron].

[Istrilyin]

Naboo schreef op donderdag 07 april 2011 @ 12:50:
...

Het probleem zit hem bij de mensen zelf.... Lopen janken dat ze geen hypotheek kunnen krijgen voor het huis dat ze willen.... NEE TRUT! Je moet ook gewoon binnen je markt zoeken... en niet buiten je budget een huis willen kopen!

"Ja maar dan heb ik een klein huis!" SO FUCKING WHAT!! Dat is wat je kan kopen... LIVE WITH IT!!

Mensen zijn verziekt... mensen willen alles maar hebben... wat het ook kost... nieuwe plasma... hup... met dure uitgestelde betaling bij PrimeLine via de MediaMarkt aangeschaft... ipv er even voor te sparen....

...

Qua stijl een uitstekende rant: mijn complimenten!

Maar qua inhoud denk ik dat je een paar dingen niet helemaal goed inschat. Het "verziekt" zijn van de mensen is al veel langer zo, minimaal 30 jaar. Mee eens? Of waren mensen in de jaren '80 zo bescheiden? Nee dus. Okay, dus qua mentaliteit is er niets nieuws onder de zon he.

Natuurlijk is de technologie vooruit gegaan, dus voor dezelfde hoeveelheid werk en inkomen koop je een grotere televisie of betere auto. Leve de vooruitgang! Mensen willen die plasma, net zoals mensen 30 jaar geleden een video recorder wilden hebben.

Echter voor woningen geldt dat allemaal niet. De afgelopen 15-20 jaar is de hoeveelheid woning die jan modaal kon kopen alleen maar achteruit gegaan. Dat is niet zijn schuld. Mensen zijn juist steeds bescheidener geworden. 30-ers van nu zijn als tweeverdieners in staat hetzelfde huis te kopen als de boomer 20 jaar geleden in z'n eentje. En ze deden het. Zonder klagen. Mede vanwege goedkoop geld. Nu het afgelopen is met die mirage van welvaart zijn ze terecht boos. De starter van nu wordt namelijk keihard genaaid voor een paar jaarsalarissen zelfs.

Dat starters nu pas klagen dat ze geen hypo kunnen krijgen is maar half terecht, ze zouden moeten klagen dat grondprijzen veel te hoog gemaakt zijn. Maar dat ze op zich beginnen te klagen is volkomen terecht.

[pingkiller]

Starters kunnen prima een huis krijgen, alleen niet op de toplocaties en niet met een riante hoeveelheid m2.

Daarnaast vraag ik mij af of het totaal aantal woningen die beschikbaar zijn voor mensen met een modaal inkomen de laatste 15-20 jaar echt is gezakt.

[Naboo]

RagaBaSH schreef op donderdag 07 april 2011 @ 14:01:
[...]


De koper moet niets betalen. Er is simpelweg afgesproken dat de overdrachtsbelasting moet worden betaald. Uiteindelijk betaalt de notaris dit (ik heb er iig geen aanslag voor gekregen). Waar hij dit uit haalt is een kwestie van onderhandelen. In mijn optiek is dit hetzelfde als een marktplaats verkoop waarbij je afspreekt dat je de verzendkosten voor de koper zijn (itt ophalen), of dat je als verkoper de verzendkosten draagt.
Zelfs als de overdrachtsbelasting bij de verkoper komt te liggen, zul je zien dat de prijs enkel met dat bedrag omhoog zal gaan. Kortom, het is een manier om de vraagprijs van je huis "virtueel" naar beneden te doen. (denk: internetverkoop met hoge verzendkosten, vliegtickets excl. brandstoftax, goedkoop mobiel abbo met hoge aansluitkosten).
Kortom: Niet vreemd.

@Whuzz
Babyboomers zijn er in verschillende soorten en maten, maar vaak zie je dat overwaarde op het huis in de vette jaren is omgezet in een consumptieve lening (auto, caravan, huis in frankrijk). Andere optie is inderdaad verhuizen. Het is juist de vooroorlogse generatie die de huizen heeft afbetaald. "De babyboomers" hebben gemiddeld genomen de waarde van hun huis in een hypotheek zitten [geen bron].

Uhm, de kopende partij moet altijd overdrachtsbelasting betalen hoor.... In welke vorm dat verder gegoten wordt dat maakt niet uit.... Feit blijft dat je (mits nieuwbouw / vrij op naam) 8% overdrachtsbelasting af moet tikken.

[kenneth]

Naboo schreef op donderdag 07 april 2011 @ 14:35:
Feit blijft dat je (mits tenzij nieuwbouw / vrij op naam) 8% 6% overdrachtsbelasting af moet tikken.

[Naboo]

Istrilyin schreef op donderdag 07 april 2011 @ 14:13:
[...]

Qua stijl een uitstekende rant: mijn complimenten!

Maar qua inhoud denk ik dat je een paar dingen niet helemaal goed inschat. Het "verziekt" zijn van de mensen is al veel langer zo, minimaal 30 jaar. Mee eens? Of waren mensen in de jaren '80 zo bescheiden? Nee dus. Okay, dus qua mentaliteit is er niets nieuws onder de zon he.

Natuurlijk is de technologie vooruit gegaan, dus voor dezelfde hoeveelheid werk en inkomen koop je een grotere televisie of betere auto. Leve de vooruitgang! Mensen willen die plasma, net zoals mensen 30 jaar geleden een video recorder wilden hebben.

Echter voor woningen geldt dat allemaal niet. De afgelopen 15-20 jaar is de hoeveelheid woning die jan modaal kon kopen alleen maar achteruit gegaan. Dat is niet zijn schuld. Mensen zijn juist steeds bescheidener geworden. 30-ers van nu zijn als tweeverdieners in staat hetzelfde huis te kopen als de boomer 20 jaar geleden in z'n eentje. En ze deden het. Zonder klagen. Mede vanwege goedkoop geld. Nu het afgelopen is met die mirage van welvaart zijn ze terecht boos. De starter van nu wordt namelijk keihard genaaid voor een paar jaarsalarissen zelfs.

Dat starters nu pas klagen dat ze geen hypo kunnen krijgen is maar half terecht, ze zouden moeten klagen dat grondprijzen veel te hoog gemaakt zijn. Maar dat ze op zich beginnen te klagen is volkomen terecht.

Thanks!

En het is inderdaad zo dat de maatschappij qua koopgedrag al een jaar of 20 verziekt is.... Maar ja, zo werd/wordt je geprogrammeerd he? Het begint al op school met je klasgenootje dat Nike schoenen heeft... of een Levi's broek... (in mijn tijd tenminste begin jaren 90) Gelukkig ben ik zelf allergisch voor dure merken omdat ik er simpelweg het nut niet van in zie, maar goed, zo wordt je op jonge leeftijd al gestimuleerd om mee te doen met de mode.... wat het ook kost...
Mid jaren '90, de Aprilla scooters.... iedereen moest zo'n ding hebben.... en zo gaat dat verder en verder...

Ik heb nu ook een 107cm plasma scherm staan... maar goed, dat is puur omdat ik hem 2e hands van een oud-klasgenootje over kon nemen. Mijn oude TV is naar de slaapkamer verhuist en mijn nog oudere TV staat nu bij mijn broer z'n dochter op de slaapkamer.
Stereo idem dito... mijn speakers zijn al 15 jaar oud, versterker is nog ouder, voor 100 euro 2e hands op marktplaats verkocht maar kwalitatief vergelijkbaar met een huidig model van 1500 euro.... alleen mijn CD speler is nieuw gekocht, want ja de oude ging stuk....

Voorderest, boeiuh allemaal... Ik koop pas wat nieuws als het ECHT aan vervanging toe is... Maar ja, iedereen wordt gek gemaakt door die irritante "komiek" en alles maar kopen kopen kopen op afbetaling bij de MediaMarkt.....

Gek he dat je dan geen hypotheek krijgt.... met je PrimeLine leningen tegen 15% rente.....

kenneth schreef op donderdag 07 april 2011 @ 14:39:
[...]

Excuus, verkeerd woordgebruik en gerekend als "adviseur" .... gemiddeld 8% incl. notariskosten...

[ Voor 3% gewijzigd door Naboo op 07-04-2011 14:45 ]

[MBV]

pingkiller schreef op donderdag 07 april 2011 @ 14:24:
Starters kunnen prima een huis krijgen, alleen niet op de toplocaties en niet met een riante hoeveelheid m2.

Daarnaast vraag ik mij af of het totaal aantal woningen die beschikbaar zijn voor mensen met een modaal inkomen de laatste 15-20 jaar echt is gezakt.

Oh ja? Single, startend op de arbeidsmarkt met een WO-opleiding = 2500/mnd. Zoek jij even wat in de buurt van Den Bosch voor mij FYI: MoneyYou roept als maximum koopsom 119k, dan moet je Tilburg, Helmond of Amersfoort 'in de buurt' noemen om iets van 3 kamers en 75m2 te vinden.

Voor tweeverdieners (of anderhalf-verdieners) heb je gelijk, maar op 1 loon een huis kopen is wel veel moeilijker geworden. Vrij simpel: tot de jaren 90 mocht je het 2e inkomen niet meenemen in je hypotheek.

[ManiacsHouse]

pingkiller schreef op donderdag 07 april 2011 @ 14:24:
Starters kunnen prima een huis krijgen, alleen niet op de toplocaties en niet met een riante hoeveelheid m2.

Daarnaast vraag ik mij af of het totaal aantal woningen die beschikbaar zijn voor mensen met een modaal inkomen de laatste 15-20 jaar echt is gezakt.

Waar ik dan de conclusie uit trek dat huizen gewoon te duur zijn (geworden). 20-30 jaar geleden voor je gezin een normaal eengezinswoning kopen mét tuin én ieder een slaapkamer met 1 inkomen. Nu mag je minimaal met z'n 2 gaan werken om überhaupt een huis te kunnen kopen met 0,5 meter voortuin en achter 5-6 meter grond.