Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[MBV]

Inflatie is een risico voor de bank, waardoor de rente omhoog gaat en je dus een kleinere factor kunt nemen voor je hypotheekwaarde. Dikke kans dat de 3-4x je jaarsalaris dan 2-3x wordt. Daarnaast heb ik het niet over hyperinflatie, maar gewone inflatie, en die hoeft niet op alle fronten even hard aan te komen. En hij komt waarschijnlijk met een zekere vertraging op je loonstrook.

[EXX]

Shadowhawk00 schreef op maandag 07 maart 2011 @ 13:22:
[...]


Hoe zou dat dan in zijn werk gaan, bij executieverkoop gaat het geld eerst naar de bank en dan als er wat over blijft naar de eigenaar. Maar als de bank gaat verhuren wat gaat er dan naar de eigenaar en hoe ga je dan om met restschuld aangezien deze niet bepaald kan worden.

Heel eenvoudig, er blijft in veruit de meeste gevallen niets over bij verkoop. De bank vordert het pand en de waarde van het pand ligt door de hoge inflatie (en bijbehorende rente) fors onder de hypotheekwaarde. De bank is nu eigenaar van het pand en zal een deal kunnen maken: voormalig eigenaar kan blijven zitten en huren, of hij moet opzouten en zelf nieuwe woonruimte zoeken. Eventuele restschuld zal de bank in het geval dat de voormalig eigenaar gaat huren opschorten. Indien voormalig eigenaar er niet mee akkoord gaat, moet hij wegwezen en wordt het pand alsnog verkocht. Als het een NHG hypo betreft: NHG dekt de schade voor de bank en de NHG krijgt een vordering op de voormalig eigenaar.

[Testert]

Het huis van mijn ouders kostte trouwens in 1975 minder meer ounces of gold dan het nu zou kosten...

Edit: oeps, cruciaal natuurlijk.

[ Voor 22% gewijzigd door Testert op 07-03-2011 14:04 ]

[Rukapul]

Als je dit verhaal iets meer in de huidige tijdsgeest wilt plaatsen dan zou je eigenlijk nog een paragraaf moeten toevoegen waarbij meneer Janssen eerst nog belastingverhogingen voor zijn kiezen heeft gekregen en allerlei subsidies en bijdragen heeft zien verdwijnen omdat de overheid in zijn land too-big-too-fail systeembanken met enorme kapitaalsinjecties heeft gered (en heeft afgezien van de kans om dit 'kapitaal' te de-accumuleren).

En natuurlijk was daar nog de centrale bank die de rente enorm heeft verlaagd waardoor allerlei (zaken)banken op grondstoffen gingen speculeren waardoor de prijzen daarvan omhoog gingen en daarmee de prijsinflatie in gang zetten.

[nare man]

EXX schreef op maandag 07 maart 2011 @ 13:37:
[...]
Als het een NHG hypo betreft: NHG dekt de schade voor de bank en de NHG krijgt een vordering op de voormalig eigenaar.

Die vordering gaat echter teniet als de eigenaar zich heeft gehouden aan de regels die de NHG stelt, anders zou er weinig nut uitgaan van een NHG-borgconstructie. De NHG heeft wel een vordering als de ex-eigenaar zich niet heeft gehouden aan bijv. de plicht om betalingsachterstanden tijdig te melden, nmet de bank in overleg te gaan over een oplossing etc. De schade blijft dus bij de NHG, die daardoor ook weer in de problemen komt als teveel executieverkopen met een grote restschuld plaatsvinden.

[ Voor 15% gewijzigd door nare man op 07-03-2011 15:13 ]

[Shadowhawk00]

EXX schreef op maandag 07 maart 2011 @ 13:37:
[...]

Heel eenvoudig, er blijft in veruit de meeste gevallen niets over bij verkoop. De bank vordert het pand en de waarde van het pand ligt door de hoge inflatie (en bijbehorende rente) fors onder de hypotheekwaarde. De bank is nu eigenaar van het pand en zal een deal kunnen maken: voormalig eigenaar kan blijven zitten en huren, of hij moet opzouten en zelf nieuwe woonruimte zoeken. Eventuele restschuld zal de bank in het geval dat de voormalig eigenaar gaat huren opschorten. Indien voormalig eigenaar er niet mee akkoord gaat, moet hij wegwezen en wordt het pand alsnog verkocht. Als het een NHG hypo betreft: NHG dekt de schade voor de bank en de NHG krijgt een vordering op de voormalig eigenaar.

Dat is niet dezelfde situatie jij stelde dat de bank het huis gewoon zou kunnen gaan verhuren voor een X aantal jaar. En hoe wilde je dat met de andere eigenaar afwikkelen dan ? Aangezien je geen waarde van eht onderpand hebt kan je die namelijk op dat punt niet verrekenen.

[Istrilyin]

Testert schreef op maandag 07 maart 2011 @ 12:55:

Cash is king, hier mooi uitgelegd:
http://gonzalolira.blogsp...erinflation-and-real.html

Een van de beste artikelen dit jaar gelezen! Mijn dank is groot!

[EXX]

nare man schreef op maandag 07 maart 2011 @ 15:13:
[...]


Die vordering gaat echter teniet als de eigenaar zich heeft gehouden aan de regels die de NHG stelt, anders zou er weinig nut uitgaan van een NHG-borgconstructie. De NHG heeft wel een vordering als de ex-eigenaar zich niet heeft gehouden aan bijv. de plicht om betalingsachterstanden tijdig te melden, nmet de bank in overleg te gaan over een oplossing etc. De schade blijft dus bij de NHG, die daardoor ook weer in de problemen komt als teveel executieverkopen met een grote restschuld plaatsvinden.

Tsja, dan gaat de NHG over de kop. Nog meer gedonder, maar niet iets waar IMHO de banken echt van wakker zullen liggen in een situatie waar geld in rap tempo minder wordt. De echte waarde (het vastgoed) is dan veel interessanter om te hebben/in bezit te krijgen.

Shadowhawk00 schreef op maandag 07 maart 2011 @ 15:56:
[...]


Dat is niet dezelfde situatie jij stelde dat de bank het huis gewoon zou kunnen gaan verhuren voor een X aantal jaar. En hoe wilde je dat met de andere eigenaar afwikkelen dan ? Aangezien je geen waarde van eht onderpand hebt kan je die namelijk op dat punt niet verrekenen.

Welke andere eigenaar? Er zijn 2 partijen: de schuleiser/bank en de woningeigenaar. Nu kan de laatste de rekening niet betalen, waarmee de bank komt aanzetten. Als gevolg daarvan vordert de bank het onderpand.

De bank heeft nu het onderpand in bezit en heeft nu de keuze voor executieverkoop. De marktomstandigheden zijn echter slecht hiervoor. Uitstel van verkoop is gunstiger. Omdat een leeg pand ook niet best is (verpaupering etc.), kun je de voormalig eigenaar aanbieden om te blijven zitten waar hij zit en te gaan huren. Daar zal echt wel een mouw aan te passen zijn. De voormalig eigenaar blij (hij wordt niet uitgezet en moet niet op slag een nieuw onderkomen zien te vinden), en de bank blij (geen executieverkoop op een zeer ongunstig tijdstip, geen leegstaand pand en ook nog huur vangen). In veruit de meeste gevallen zal er bij een executieveiling niets overblijven voor de voormalige huiseigenaar, dus waarom zou hij moeilijk doen als de bank hem aanbiedt dat hij kan blijven zitten als huurder?

[ Voor 44% gewijzigd door EXX op 07-03-2011 16:27 ]

[EXX]

dubbel my bad

[ Voor 98% gewijzigd door EXX op 07-03-2011 16:27 ]

[RemcoDelft]

Testert schreef op maandag 07 maart 2011 @ 13:53:
Het huis van mijn ouders kostte trouwens in 1975 minder meer ounces of gold dan het nu zou kosten...

En 20 keer zo veel in TV's...

EXX schreef op maandag 07 maart 2011 @ 13:14:
[...]

Moderate inflatie ja, maar niet bij hoge inflatie. Wat denk je dat er zou gebeuren als de rente naar 10% gaat? Of naar 50% (dat is nl. de grans bij hyperinflatie). Dan is alles wat met krediet gekocht moet worden zo dood als een pier, ook de huizenmarkt, want niemand kan de rentes nog opbrengen.

Tsja, bij hoge rente dalen de prijzen (je maandlasten kunnen tenslotte niet omhoog en huizen verdwijnen ook niet zomaar). M.a.w. zeer gunstig voor nieuwe kopers, die eerder kunnen aflossen. Ik betaal liever 1000 euro per maand voor een schuld voor een huis van 100.000 euro, dan 1000 euro per maand voor een schuld voor hetzelfde huis van 500.000 euro...

[Joarie]

RemcoDelft schreef op maandag 07 maart 2011 @ 16:37:
[...]

En 20 keer zo veel in TV's...

Die opmerking raakt kant noch wal. Het is appels met peren vergelijken wat je doet (duurzame goederen vs consumptie goederen)

[Cocytus]

.

[ Voor 102% gewijzigd door Cocytus op 12-05-2011 12:19 ]

[EXX]

Tegen de tijd dat je tonnen per maand verdient is het te laat. Het inkomen hinkt achter de prijsontwikkeling aan. De bank weet dit en zal, voordat de hypotheek niets meer waard geworden is door de inflatie, proberen het onderpand in handen te krijgen., voordat je inkomen groot genoeg is om de (dan waardeloze) hypotheek af te betalen.

Dit is de essentie: een hoge/hyperinflatie onstaat niet van de ene op de andere dag. Het heeft tijd nodig en in die tijd gaat het mis voor de huiseigenaar.

[MBV]

RemcoDelft schreef op maandag 07 maart 2011 @ 16:37:
[...]

En 20 keer zo veel in TV's...

Historisch gezien zijn goud en zilver goede indicaties van de 'echte' waarde van geld, pas de laatste 50-100 jaar zijn daar sterke schommelingen in gekomen. TV's zijn in 20 jaar ontwikkeld van early adopter naar commmodity, dus dat is een slechte vergelijking. Auto's waren 20 jaar geleden al commodity, dus daar kan je het dan beter in uitdrukken.

[...]

Tsja, bij hoge rente dalen de prijzen (je maandlasten kunnen tenslotte niet omhoog en huizen verdwijnen ook niet zomaar). M.a.w. zeer gunstig voor nieuwe kopers, die eerder kunnen aflossen. Ik betaal liever 1000 euro per maand voor een schuld voor een huis van 100.000 euro, dan 1000 euro per maand voor een schuld voor hetzelfde huis van 500.000 euro...

Als de banken tenminste geld willen uitlenen. Dat komt ook in dat verhaal van gonzalolira naar voren: in tijden van inflatie is dat niet het geval.

@Cocytus: kijk maar naar de prijsontwikkeling van huizen in Nederland. Inflatie is niet iets dat 'magisch' uit de hemel komt vallen, het is iets dat wordt veroorzaakt door de prijsstijging van 1 productgroep, en langzaam doordruppelt naar andere productgroepen. Terwijl korte-termijn behoeftes duurder worden, kunnen auto's etc best goedkoper worden.

[ Voor 14% gewijzigd door MBV op 07-03-2011 18:09 ]

[Cocytus]

MBV schreef op maandag 07 maart 2011 @ 18:07:
[...]

@Cocytus: kijk maar naar de prijsontwikkeling van huizen in Nederland. Inflatie is niet iets dat 'magisch' uit de hemel komt vallen, het is iets dat wordt veroorzaakt door de prijsstijging van 1 productgroep, en langzaam doordruppelt naar andere productgroepen. Terwijl korte-termijn behoeftes duurder worden, kunnen auto's etc best goedkoper worden.

Leg nou eerst maar eens uit waarom de ontwikkeling van de huizenprijzen en / of inflatie in Nederland over de afgelopen, zeg, vijftig jaar, relevant is in discussio over een scenario van hyperinflatie. En maak een onderscheid tussen reële en nominale prijsstijgingen, zoals het er nu staat is het voor mij sowieso totaal onduidelijk wat je nu eigenlijk zegt. Wat is 'duurder', een brood van 1 euro als je loon 2000 euro is of een brood van 2 euro als je loon 4500 euro is?

[ Voor 4% gewijzigd door Cocytus op 07-03-2011 22:40 ]

[MBV]

Ik bedoel de historische huizenprijzen. In de jaren 70 zijn de huizenprijzen in Nederland gedaald, terwijl de prijzen verder hard stegen. Of dat hyperinflatie was of niet maakt voor de discussie weinig uit: ik verwacht in de eurozone geen hyperinflatie, eerder in de VS. Wel gewone inflatie die hoger is dan normaal, misschien wel weer 10% zoals in de jaren 70.

[supershoe]

RemcoDelft schreef op maandag 07 maart 2011 @ 16:37:
[...]

Tsja, bij hoge rente dalen de prijzen (je maandlasten kunnen tenslotte niet omhoog en huizen verdwijnen ook niet zomaar). M.a.w. zeer gunstig voor nieuwe kopers, die eerder kunnen aflossen. Ik betaal liever 1000 euro per maand voor een schuld voor een huis van 100.000 euro, dan 1000 euro per maand voor een schuld voor hetzelfde huis van 500.000 euro...

Precies. Dat roep ik ook altijd.
Maar veel mensen lijken dit niet te begrijpen. Die gaan er vanuit dat de rente stijgt en de huizenprijzen gelijk blijven. Dan roepen ze, snel kopen voor de rente omhoog gaat en je maandlasten stijgen.

Kan echt niet wachten op een hoge rente! Misschien komt er dan eens flinke beweging in de tent.

[Cocytus]

MBV schreef op dinsdag 08 maart 2011 @ 10:45:
Ik bedoel de historische huizenprijzen. In de jaren 70 zijn de huizenprijzen in Nederland gedaald, terwijl de prijzen verder hard stegen. Of dat hyperinflatie was of niet maakt voor de discussie weinig uit: ik verwacht in de eurozone geen hyperinflatie, eerder in de VS. Wel gewone inflatie die hoger is dan normaal, misschien wel weer 10% zoals in de jaren 70.

Wat jij wel en niet verwacht interesseert me eigenlijk niet, ik reageerde op een post waarin een scenario van hyperinflatie als uitgangspunt werd genomen.Over wat er bij 'gewoon' hoge inflatie gebeurt, waar jij het kennelijk over hebt, heb ik niks gezegd.

[mekkieboek]

supershoe schreef op dinsdag 08 maart 2011 @ 11:08:
Kan echt niet wachten op een hoge rente! Misschien komt er dan eens flinke beweging in de tent.

Be careful what you wish for, you might actually get it...

[Shadowhawk00]

supershoe schreef op dinsdag 08 maart 2011 @ 11:08:
[...]

Kan echt niet wachten op een hoge rente! Misschien komt er dan eens flinke beweging in de tent.

Toch wel vreemd dat jij hoopt dat er veel mensen in de financiele problemen komen zodat jij er beter van word. Hoge rente zorgt historisch voor een lagere huizenprijs maar ook dat je minder kan lenen. Maar als mensen niet naar beneden kunnen zitten ze gewoon klem in hun eigen huis vervelend voor die mensen en jij hebt daar helemaal niets aan.

Veel mensen lijken niet te willen zien dat er ook genoeg huizen na 2005 verkocht zijn met een top hypotheek en dat die huizen altijd evenveel of meer moeten opbrengen voor de verkopers dan dat zijn betaald hebben simpelweg omdat ze geen keus hebben.

[NiaX]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 08 maart 2011 @ 13:16:
[...]


Toch wel vreemd dat jij hoopt dat er veel mensen in de financiele problemen komen zodat jij er beter van word. Hoge rente zorgt historisch voor een lagere huizenprijs maar ook dat je minder kan lenen. Maar als mensen niet naar beneden kunnen zitten ze gewoon klem in hun eigen huis vervelend voor die mensen en jij hebt daar helemaal niets aan.

Veel mensen lijken niet te willen zien dat er ook genoeg huizen na 2005 verkocht zijn met een top hypotheek en dat die huizen altijd evenveel of meer moeten opbrengen voor de verkopers dan dat zijn betaald hebben simpelweg omdat ze geen keus hebben.

Natuurlijk is dat vervelend voor mensen, maar daar zit toch ook een stuk eigen verantwoordelijkheid? Zij kiezen ervoor om een woning 100+ % financieren. Dan weet je toch dat je in de problemen kunt komen als huizenprijzen dalen?

[qadn]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 08 maart 2011 @ 13:16:
[...]

Veel mensen lijken niet te willen zien dat er ook genoeg huizen na 2005 verkocht zijn met een top hypotheek en dat die huizen altijd evenveel of meer moeten opbrengen voor de verkopers dan dat zijn betaald hebben simpelweg omdat ze geen keus hebben.

Je hebt toch de keuze om geen top hypotheek te nemen.
Uberhaupt is het verstandig om een hypotheek zo te plannen dat als je je baan verliest je nog kan blijven afbetalen.
Meer "moeten" opbrengen wil iedere huizeneigenaar wel. Maar als de markt dat op dat moment niet draagt zal je of voor minder moeten verkopen of moeten blijven zitten.

Overigens, als je van het ene naar het andere koophuis gaat lijkt me dit niet zo'n issue. Dat nieuwe huis is aan dezelfde ontwikkelingen onderhevig.

[supershoe]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 08 maart 2011 @ 13:16:
[...]


Toch wel vreemd dat jij hoopt dat er veel mensen in de financiele problemen komen zodat jij er beter van word. Hoge rente zorgt historisch voor een lagere huizenprijs maar ook dat je minder kan lenen. Maar als mensen niet naar beneden kunnen zitten ze gewoon klem in hun eigen huis vervelend voor die mensen en jij hebt daar helemaal niets aan.

Veel mensen lijken niet te willen zien dat er ook genoeg huizen na 2005 verkocht zijn met een top hypotheek en dat die huizen altijd evenveel of meer moeten opbrengen voor de verkopers dan dat zijn betaald hebben simpelweg omdat ze geen keus hebben.

Dat mensen onverstandige keuzes maken (zoals een tophypotheek nemen na 2005) is toch niet zielig? Je doet een risicovolle investering met geleend geld, de gevolgen moet je dan ook accepteren.

Als de prijs omhoog gaat is dat altijd maar normaal en als de prijs dan zakt en mensen in de financiele problemen komen is dat opeens zielig? Zijn mensen die aandelen hebben welke in prijs dalen ook zielig? Als ze die aandelen met geleend geld hebben gekocht? Nee dan zijn ze gewoon niet slim bezig!

[hamsteg]

qadn schreef op dinsdag 08 maart 2011 @ 13:33:
[...]
...
Uberhaupt is het verstandig om een hypotheek zo te plannen dat als je je baan verliest je nog kan blijven afbetalen.
Meer "moeten" opbrengen wil iedere huizeneigenaar wel. Maar als de markt dat op dat moment niet draagt zal je of voor minder moeten verkopen of moeten blijven zitten.

Dit vind ik een beetje angst praten. Als gezond arbeider mag je toch wel uitgaan van een gezond inkomen en niet dat je uitgaat van een uitkering? Zorg wel dat je een beetje spaargeld hebt om een jaartje naast je uitkering te kunnen uitzitten (10-15k) maar om standaard maar uit te gaan dat je misschien ooooit een keer tijdelijk werkloos bent ... gaat mij te ver. Ook banken zijn altijd bereid om tijdelijk mee te denken in oplossingen. Risicos moet je inschatten en meewegen, een top-hypotheek is zeer onverstandig en in deze tijd wordt duidelijk waarom maar durf ook te leven! Laat je niet leiden door angst. Je hele leven minimalistisch leven kan een keuze zijn maar als je later beseft dat een ingecalculeerd risico (dus heel beust doorrekenen en dan accepteren) je bepaald woongenot onthouden heeft ... is ook jammer.

Toen wij ons eerste huis kochten was het ook slecht, we hebben geaccepteerd dat toen meer als advies opging aan hypotheek (en geen top hypotheek) maar je hypotheek "daalt" jaarlijks met inflatie (effectief krijg je jaarlijks meer te besteden door inflatiekorrectie op je loon. Wij waren ook eigenwijs; Onze hypotheek is op basis van 75% aflossing en namen geen 10-20 jaar vast maar een half jaar steeds ... vinden ze niet leuk maar houdt ze wel scherp. Toen het beter ging met de rente hebben we deze vastgezet voor de rest van de looptijd (omdat lagere percentages geen extra effect meer hadden door hefboom effect). We hebben er bewsut voor gekozen de eerst 5-10 jaar te besteden aan carrière. Wij keken niet naar de huizenprijzen, daar speculeren wij niet mee (overwaarde). Wij hebben gekeken naar het verwachtte inkomen want onafhankelijk wat de huizenprijzen ook doen, onze huidige hypotheek moest maandelijks op de plank liggen.

We hebben altijd geaccepteerd dat er een tijd kan komen dat we "minder" moeten wonen, maar de afgelopen 15 jaar hebben we heerlijk geleefd en zijn de risico's voor ons steeds kleiner geworden omdat het effectief besteedbaar inkomen steeds meer is geworden (door inflatie en carriere). Als ik morgen arbeidsongeschikt wordt? <-- een heel smerig argument dat banken gebruiken om je een verzekering aan te praten --> Dan kunnen we in dit huis toch niet blijven wonen want dan zal ik toch naar een ander type huis moeten dat meer aansluit bij mijn handicap.

Ik hou geen halleluja verhaal om te gaan gokken met de hypotheek, zeer onverstandig! Maar ga niet super veilig zitten want dat is ook zonde van je geld, je doet jezelf veel te kort. Bepaal je grenzen, beoordeel en bespreek je toekomst, bepaald de risico's, praat met anderen welke risico's zij namen en stel daarbinnen je eigen grenzen; maar kijk ook eens vijftig jaar verder hoe je geleefd zou willen hebben!

[Atomsk]

Wel een interessante docu trouwens in relatie tot dit topic:

Tegenlicht - De Chinese bubble

Was maandag op tv. In China wordt als een gek gebouwd, prijzen vliegen de lucht in, maar veel appartementen staan leeg. Mensen die kopen doen dat vaak speculatief: niet voor zichzelf maar om winst op te maken bij het doorverkopen.
Ons druk maken over het klappen van een evt. Nederlandse bubble is één ding, maar wanneer dit in China gebeurt (en daar ziet het wel naar uit), dan zijn de gevolgen er niet minder om lijkt mij.

[foppe-jan]

Atomsk schreef op dinsdag 08 maart 2011 @ 18:24:
Wel een interessante docu trouwens in relatie tot dit topic:

Tegenlicht - De Chinese bubble

Was maandag op tv. In China wordt als een gek gebouwd, prijzen vliegen de lucht in, maar veel appartementen staan leeg. Mensen die kopen doen dat vaak speculatief: niet voor zichzelf maar om winst op te maken bij het doorverkopen.
Ons druk maken over het klappen van een evt. Nederlandse bubble is één ding, maar wanneer dit in China gebeurt (en daar ziet het wel naar uit), dan zijn de gevolgen er niet minder om lijkt mij.

Daarbij is vooral van belang dat de recente groei van de Duitse export bijv. in sterke mate afhankelijk is van Chinese vraag. Maar inderdaad, interessant vraagstuk, waar we absoluut nog meer over gaan horen.

[Verwijderd]

Atomsk schreef op dinsdag 08 maart 2011 @ 18:24:
Wel een interessante docu trouwens in relatie tot dit topic:

Tegenlicht - De Chinese bubble

Mensen die kopen doen dat vaak speculatief: niet voor zichzelf maar om winst op te maken bij het doorverkopen.

Dit is ook meteen het grote verschil met de markt hier, woningen worden gekocht op speculatie. Dat zie je hier bijna niet gebeuren mede door de overdrachtsbelasting. Heeft de overdrachtsbelasting ook nog een positieve kant .

[MBV]

Daar is hij ook voor ingevoerd. Ik denk trouwens dat de HRA veel beter helpt tegen speculatie: op de kantorenmarkt zie je veel meer handel in permanent lege panden Zie ook dat recente rapport van DTZ, van veel te veel

[foppe-jan]

MBV schreef op woensdag 09 maart 2011 @ 14:04:
Daar is hij ook voor ingevoerd. Ik denk trouwens dat de HRA veel beter helpt tegen speculatie

Maar is het probleem dat het volgens jou voorkomt erger of groter dan het probleem dat het creëert (icm goedkoop veel lenen-praktijken)?

[MBV]

Nee, ik denk dat de HRA beperkt zou moeten worden tot pak-em-beet 1 ton, de bouwkosten van een gemiddeld rijtjeshuis. Dat zou waarschijnlijk genoeg zijn om leegstand en speculatie tegen te gaan. En dat hoeft natuurlijk niet op 1 dag ingevoerd te worden

[ Voor 13% gewijzigd door MBV op 09-03-2011 17:05 ]

[Shadowhawk00]

MBV schreef op woensdag 09 maart 2011 @ 17:05:
Nee, ik denk dat de HRA beperkt zou moeten worden tot pak-em-beet 1 ton, de bouwkosten van een gemiddeld rijtjeshuis. Dat zou waarschijnlijk genoeg zijn om leegstand en speculatie tegen te gaan. En dat hoeft natuurlijk niet op 1 dag ingevoerd te worden

100k is wel heel erg weinig hoor, zelfs een normaal rijtjeshuis koop je niet voor veel minder dan 200k Maar er zou best een limiet aan kunnen zitten want mensen die een huis komen van 500k of meer die hebben het ook niet zo hard nodig natuurlijk.
Maar waarom beperken tot een bedrag en niet gewoon beperken met een % dus je krijgt altijd 30% terug ( voorbeeld ) of je nu in de 10% 42% of 52% schaal zit maakt niets uit.

[Whuzz]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 10 maart 2011 @ 09:04:

Maar waarom beperken tot een bedrag en niet gewoon beperken met een % dus je krijgt altijd 30% terug ( voorbeeld ) of je nu in de 10% 42% of 52% schaal zit maakt niets uit.

Omdat dat nog steeds betekend dat hoe hoger je hypotheek is, hoe meer je terug krijgt, hetgeen dus hoge hypotheken stimuleert. Minder dan het huidige systeem, maar toch.
Eén van de "problemen" met de HRA is dat het moeilijk te verkroppen is dat iemand met een salaris van 200k per jaar een hypotheek neemt van een miljoen en dan per maand een enorm bedrag aan HRA ontvangt, terwijl zijn "buurman" ternauwernood een huisje van 160k kon kopen en het met 150 euro (ofzo) aan HRA per maand moet doen.

[mekkieboek]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 10 maart 2011 @ 09:04:
Maar waarom beperken tot een bedrag en niet gewoon beperken met een % dus je krijgt altijd 30% terug ( voorbeeld ) of je nu in de 10% 42% of 52% schaal zit maakt niets uit.

Omdat mensen die een huis van zeg >500k overwegen, eigenlijk geen koopsubsidie meer nodig hebben, in tegenstelling tot b.v. starters.
Edit: spuit 11

[Maasluip]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 10 maart 2011 @ 09:04:
[...]


100k is wel heel erg weinig hoor, zelfs een normaal rijtjeshuis koop je niet voor veel minder dan 200k Maar er zou best een limiet aan kunnen zitten want mensen die een huis komen van 500k of meer die hebben het ook niet zo hard nodig natuurlijk.
Maar waarom beperken tot een bedrag en niet gewoon beperken met een % dus je krijgt altijd 30% terug ( voorbeeld ) of je nu in de 10% 42% of 52% schaal zit maakt niets uit.

Dat is lastiger te maken in de berekening. De berekening voor HRA is namelijk dat je de betaalde hypotheekrente aftrekt van je inkomen, waardoor je inkomen lager is. En over je inkomen betaal je belasting.

Dan is het makkelijker om een maximum te stellen aan het bedrag dat je kunt aftrekken.
Maar goed, dat stimuleert mensen weer om zo min mogelijk rente te betalen, dus een zo groot mogelijk aflossingsvrij gedeelte.

[foppe-jan]

Maasluip schreef op donderdag 10 maart 2011 @ 09:51:

Maar goed, dat stimuleert mensen weer om zo min mogelijk rente te betalen, dus een zo groot mogelijk aflossingsvrij gedeelte.

Tja, het lijkt mij dan ook prima om aflossingsvrije (en/of spaar-) hypotheken uit te sluiten van de HRA, en dan gewoon te zorgen dat je hypotheekproducten moet laten goedkeuren voor je ze mag verkopen zodat de banken het niet via een omweg toch nog proberen aan te bieden. Dat gezeur altijd met het bevoordelen van mensen die al veel geld hebben..

[EXX]

foppe-jan schreef op donderdag 10 maart 2011 @ 10:23:
[...]

Tja, het lijkt mij dan ook prima om aflossingsvrije (en/of spaar-) hypotheken uit te sluiten van de HRA, en dan gewoon te zorgen dat je hypotheekproducten moet laten goedkeuren voor je ze mag verkopen zodat de banken het niet via een omweg toch nog proberen aan te bieden. Dat gezeur altijd met het bevoordelen van mensen die al veel geld hebben..

idd, alleen lineair of annuïteit toelaten ivm HRA.

[MBV]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 10 maart 2011 @ 09:04:
[...]


100k is wel heel erg weinig hoor, zelfs een normaal rijtjeshuis koop je niet voor veel minder dan 200k Maar er zou best een limiet aan kunnen zitten want mensen die een huis komen van 500k of meer die hebben het ook niet zo hard nodig natuurlijk.
Maar waarom beperken tot een bedrag en niet gewoon beperken met een % dus je krijgt altijd 30% terug ( voorbeeld ) of je nu in de 10% 42% of 52% schaal zit maakt niets uit.

Met een limiet op het bedrag waarover je HRA geeft voorkom je speculatie in het gebied waar dat de meeste mensen raakt: de onderkant van de markt. Ook stimuleer je het bezit van huizen, wat juist aan de onderkant van de markt nodig is. Als je een duur huis kan betalen moet je ook maar oud en wijs genoeg zijn om zelf de gevolgen te overzien

En dat een klein rijtjeshuis (of een appartement van 80m2) al gauw over de 1,5 ton heen gaat kan alleen maar door de HRA: zonder HRA zou dat veel dichter bij de bouwkosten zitten. Door de limiet onder de prijs van 90% van de woningen te zetten voorkom je gedeeltelijk dat de HRA rechtstreeks naar de winst van de Rabobank gaat.

Maasluip schreef op donderdag 10 maart 2011 @ 09:51:
Maar goed, dat stimuleert mensen weer om zo min mogelijk rente te betalen, dus een zo groot mogelijk aflossingsvrij gedeelte.

Dat lijkt mij een contradictie. In het huidige systeem probeert iedereen de betaalde rente te maximaliseren, zodat ze zoveel mogelijk HRA krijgen. In mijn voorstel wordt je gestimuleerd om zo min mogelijk hypotheekrente te betalen, lijkt mij een stuk beter dan het huidige rondpompen van geld.

En stel nou eens dat mensen een ton aflossingsvrij doen om de HRA te maximaliseren, dan is de restschuld een stuk kleiner dan in de huidige situatie: 3 ton waarvan 1,5 ton aflossingsvrij (NHG-norm).

foppe-jan schreef op donderdag 10 maart 2011 @ 10:23:
[...]

Tja, het lijkt mij dan ook prima om aflossingsvrije (en/of spaar-) hypotheken uit te sluiten van de HRA, en dan gewoon te zorgen dat je hypotheekproducten moet laten goedkeuren voor je ze mag verkopen zodat de banken het niet via een omweg toch nog proberen aan te bieden. Dat gezeur altijd met het bevoordelen van mensen die al veel geld hebben..

Gedeeltelijk ben ik het wel met je eens: financiele innovaties zijn vaak alleen maar nieuwe manieren om regels te omzeilen. Aan de andere kant mogen mensen wat mij betreft doen wat ze willen met die eerste ton: de schade is te overzien als ze het verprutsen, toch?

[Shadowhawk00]

Maasluip schreef op donderdag 10 maart 2011 @ 09:51:
[...]

Dat is lastiger te maken in de berekening. De berekening voor HRA is namelijk dat je de betaalde hypotheekrente aftrekt van je inkomen, waardoor je inkomen lager is. En over je inkomen betaal je belasting.

Dan is het makkelijker om een maximum te stellen aan het bedrag dat je kunt aftrekken.
Maar goed, dat stimuleert mensen weer om zo min mogelijk rente te betalen, dus een zo groot mogelijk aflossingsvrij gedeelte.

Klopt maar daarmee stimuleer je de mensen met lagere inkomens in verhouding veel meer dan de mensen met hogere inkomens. Iemand die nu 10% betaalt aan belasting krijgt dan meer terug dan iemand die 52% betaald. De eerste zal de HRA echt wel nodig hebben om een huis te kunnen kopen.

Bovendien moet je nu een redelijke prijs gaan pakken maar met de inflatie moet je die regel steeds weer gaan aanpassen dat schiet niet heel erg op.

Trouwens 100k voor de bouwkosten eh in veel steden ben je al 20k kwijt aan de grond voor een huis 80 is nogal weinig aan arbeidsloon, huur apparatuur en materialen hoor.

[ Voor 16% gewijzigd door Shadowhawk00 op 10-03-2011 11:20 ]

[MBV]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 10 maart 2011 @ 11:18:
[...]


Klopt maar daarmee stimuleer je de mensen met lagere inkomens in verhouding veel meer dan de mensen met hogere inkomens. Iemand die nu 10% betaalt aan belasting krijgt dan meer terug dan iemand die 52% betaald. De eerste zal de HRA echt wel nodig hebben om een huis te kunnen kopen.

Waarom wil jij een bankdirecteur z'n villa financieren? HRA is een prachtig middel om eigen-woning-bezit te stimuleren, speculatie tegen te gaan enzovoort. Maar dat zijn belangen die vooral spelen in de lagere klasse. Bij de hogere prijsklassen zorgt het domweg voor een verdubbeling van de prijs, waardoor banken dubbel zo veel verdienen. Als er geen HRA zou zijn, zouden de prijzen van huizen lager zijn, het verandert niks aan de bereikbaarheid van huizen.

Bovendien moet je nu een redelijke prijs gaan pakken maar met de inflatie moet je die regel steeds weer gaan aanpassen dat schiet niet heel erg op.

Zo doen we dat ook met uitkeringen, ik zie het probleem niet.

Trouwens 100k voor de bouwkosten eh in veel steden ben je al 20k kwijt aan de grond voor een huis 80 is nogal weinig aan arbeidsloon, huur apparatuur en materialen hoor.

Ehm, hoe noem je arbeidsloon, apparatuur en materialen dan? Ok, ik zal hem anders zeggen: Herbouwkosten. Grond is gevoelig voor speculatie, hoe meer iedereen kan betalen, hoe duurder het wordt (op een gewilde locatie).

[zeeg]

MBV schreef op donderdag 10 maart 2011 @ 11:33:
Ehm, hoe noem je arbeidsloon, apparatuur en materialen dan? Ok, ik zal hem anders zeggen: Herbouwkosten.

Voor 100k bouw je echt geen huis. Wij zijn bezig met een verbouwing voor ongeveer dat bedrag, en je krijgt er echt wel wat voor terug hoor, maar lang niet een heel huis.

[dr snuggles]

MBV schreef op donderdag 10 maart 2011 @ 11:33:
HRA is een prachtig middel om eigen-woning-bezit te stimuleren, speculatie tegen te gaan enzovoort.

Je voorstel om de hypotheekrenteaftrek te verminderen tot een bedrag van 100.000 klinkt sympathiek en heeft voordelen. De aftrek blijft een vorm van subsidie. Prijsopdrijvende subsidie welke uiteindelijk in de zakken van de banken belanden. Speculatie kun je ook met de huidige overdrachtsbelasting tegen gaan.

Als ik moet kiezen tussen het huidige systeem en jouw voorstel, dan ga ik echter resoluut voor jouw voorstel. Maar het blijft subsidie.

[burne]

zeeg schreef op donderdag 10 maart 2011 @ 11:52:
Voor 100k bouw je echt geen huis.

Voor € 94.990 laat je een huis bouwen. Je hoeft niets zelf te doen. Nouja, vloerbedekking en meubels. Het enige wat je zelf moet leveren is een geschikte fundering.

[t_captain]

MBV schreef op donderdag 10 maart 2011 @ 11:33:
[...]

Waarom wil jij een bankdirecteur z'n villa financieren? HRA is een prachtig middel om eigen-woning-bezit te stimuleren, speculatie tegen te gaan enzovoort. Maar dat zijn belangen die vooral spelen in de lagere klasse. Bij de hogere prijsklassen zorgt het domweg voor een verdubbeling van de prijs, waardoor banken dubbel zo veel verdienen. Als er geen HRA zou zijn, zouden de prijzen van huizen lager zijn, het verandert niks aan de bereikbaarheid van huizen.


[...]

HRA is geen subsidieregeling maar gewoon een overblijfsel uit het belastingstelsel van voor 2001. In die tijd betaalde je inkomensbelasting over alle ontvangen rente (bijtellen bij het belastbaar inkomen in wat we tegenwoordig box 1 noemen). Logische keerzijde van hetzelfde principe is dat je de betaalde rente op leningen kon aftrekken.

Toen in 2001 het nieuwe belastingstelsel werd ingevoerd, was het logisch geweest om huizen en hypotheken net als alle andere bezittingen en schulden onder te brengen in box 3. Helaas was toen al zo'n marktverstoring ontstaan door de HRA dat het omzetten naar box3 een implosie van de woningmarkt zou hebben opgeleverd. Zodoende zitten we 10 jaar later nog steeds met dit fossiel.

Wat mij betreft wordt morgen de HRA afgeschaft, samen met de huursubsidie en alle andere fiscale discriminaties in de woningmarkt. Gebruik de resulterende 30+ miljard euro om alle schijven van de inkomstenbelasting pro rato te verlagen. Scheelt het gemiddelde NL huishouden meer dan 300 euro per maand. Wel moet je beseffen dat het voordeel veel meer bij de hogere inkomens terechtkomt. (1e en 2e schijf bestaan voornamelijk uit premie voor de volksverzekeringen).

[Shadowhawk00]

MBV schreef op donderdag 10 maart 2011 @ 11:05:
[...]
En dat een klein rijtjeshuis (of een appartement van 80m2) al gauw over de 1,5 ton heen gaat kan alleen maar door de HRA: zonder HRA zou dat veel dichter bij de bouwkosten zitten. Door de limiet onder de prijs van 90% van de woningen te zetten voorkom je gedeeltelijk dat de HRA rechtstreeks naar de winst van de Rabobank gaat.

Zoals iemand anders al aangaf je hebt al 100k nodig + fundering + grond voor een huis dan is HRA voor 100k een beetje weinig.

Dat lijkt mij een contradictie. In het huidige systeem probeert iedereen de betaalde rente te maximaliseren, zodat ze zoveel mogelijk HRA krijgen. In mijn voorstel wordt je gestimuleerd om zo min mogelijk hypotheekrente te betalen, lijkt mij een stuk beter dan het huidige rondpompen van geld.

Tja dat snap ik ook niet eigenlijk, zodra je over je 20k spaargeld komt betaal je over het restant 1.2% rente
die 1.2% + 60% van je hypotheekrente moet hoger zijn dan dat je aan rendement krijgt dat is mij nog niet gelukt zonder risico's te nemen. Bijstorten in spaarhypotheek is leuk maar 20jaar regeling houd dat tegen.

Wat mij betreft wordt morgen de HRA afgeschaft, samen met de huursubsidie en alle andere fiscale discriminaties in de woningmarkt. Gebruik de resulterende 30+ miljard euro om alle schijven van de inkomstenbelasting pro rato te verlagen. Scheelt het gemiddelde NL huishouden meer dan 300 euro per maand. Wel moet je beseffen dat het voordeel veel meer bij de hogere inkomens terechtkomt. (1e en 2e schijf bestaan voornamelijk uit premie voor de volksverzekeringen).

we hebben ook nog zoiets als een begrotingstekort en anders nog wat staatsleningen die ook rente kosten dus als je toch geld wilt gaan uitgeven zijn dat geen slechte doelen. De overheid krijgt namelijk geen renteaftrek over schulden.

Overigens is de HRA geen subsidie maar een korting je krijgt er geen geld bij je betaalt alleen minder, het resutaat is uiteraard hetzelfde. Maar HRA beperken tot bepaalde typen hyptheek ( annuiteit/lineair ) en eventueel met een redelijke bovengrens 200k of 30% zou best werken.
30% heeft trouwens voordeel boven een absolute grens als je die groep het namelijk te moeilijk maakt een duurder huis te kopen komt er meer vraag in de laag daaronder = prijs omhoog en dat gaat door tot de onderste lagen van de huizenmarkt.

[ Voor 17% gewijzigd door Shadowhawk00 op 15-03-2011 08:37 ]

[zeeg]

burne schreef op maandag 14 maart 2011 @ 21:43:
Voor € 94.990 laat je een huis bouwen. Je hoeft niets zelf te doen. Nouja, vloerbedekking en meubels. Het enige wat je zelf moet leveren is een geschikte fundering.

Een geschikte fundering en de grond waarop het huis komt (om een goede vergelijking met bestaande huizen te kunnen maken). En het huis op die site is vanaf € 95.000, zoals je weet zit het er dan in werkelijkheid nogal eens boven. Zeg dat er nog 50k bijkomt voor de fundering en de grond, dan zit je op 150k.

Dan heb je voor 150k een huis van ongeveer 70 à 75 m2 (ik zie zo snel geen maten erbij staan)? Dat is toch weer € 2.000 per m2 vloeroppervlak.
Een gemiddeld huis kost nu ongeveer € 240.000 en daar krijg je dan 110 à 120 m2 voor terug? Dat komt weer aardig in de buurt van de € 2.000 / m2.

[Istrilyin]

zeeg schreef op dinsdag 15 maart 2011 @ 08:53:
[...]

Een geschikte fundering en de grond waarop het huis komt (om een goede vergelijking met bestaande huizen te kunnen maken). En het huis op die site is vanaf € 95.000, zoals je weet zit het er dan in werkelijkheid nogal eens boven. Zeg dat er nog 50k bijkomt voor de fundering en de grond, dan zit je op 150k.

Dan heb je voor 150k een huis van ongeveer 70 à 75 m2 (ik zie zo snel geen maten erbij staan)? Dat is toch weer € 2.000 per m2 vloeroppervlak.
Een gemiddeld huis kost nu ongeveer € 240.000 en daar krijg je dan 110 à 120 m2 voor terug? Dat komt weer aardig in de buurt van de € 2.000 / m2.

Als ik het goed lees kun je kiezen voor 110m2 voor 102k... dus ik denk dat je een beetje pessimistisch bent.

[Joarie]

Dat was ook hoe ik het las. Waarom zou je anders zo'n rare namenreeks hebben: 78, 90, 110? Dat zijn hele gangbare step ups in m2 voor een woning.
In Duitsland zijn ze nou eenmaal wat verder en concurrerender met pre-fab woningen. Het zou mij dus ook niks verbazen dat ze hier in het oosten van het land dat al ontdekt hebben.

[ Voor 39% gewijzigd door Joarie op 15-03-2011 09:48 ]

[BlakHawk]

burne schreef op maandag 14 maart 2011 @ 21:43:
Voor € 94.990 laat je een huis bouwen. Je hoeft niets zelf te doen. Nouja, vloerbedekking en meubels. Het enige wat je zelf moet leveren is een geschikte fundering.

Wat een leuke site, maar dat zijn meer vakantiehuisjes...

Als je nu met iemand anders samen een huis daar koopt kun je zelfs twee onder één kap kopen:

http://www.hausausstellun...-136-Ihr-Town.4218.0.html

Vanaf 161.000 per helft...

Maar dan heb je wel 136 vierkante meter woonoppervlakte.

Wat kost 140m2 grond in nederland? En dan nog fundering?


Edit:
Het lijken echt kasten van huizen:
http://www.hausausstellun...us-121-Modern.3773.0.html
vanaf 145.000

Maar het is "maar" 120m2...
Ik heb nu een meer ruimte...

Istrilyin schreef op dinsdag 15 maart 2011 @ 09:39:
Als ik het goed lees kun je kiezen voor 110m2 voor 102k... dus ik denk dat je een beetje pessimistisch bent.

Hij heeft het toch over de grond en fundering?
Hoe werkt dat in nederland met een aansluiting op het riool, gas, electriciteit, telefonie en kabel?
Wat zou dat kosten om te laten doortrekken naar je stukje grond en daar op te bouwen huis?

Om nog niet over de infrastructuur als wegen te parten...

[ Voor 32% gewijzigd door BlakHawk op 15-03-2011 10:09 ]

[Shadowhawk00]

dfrenner schreef op dinsdag 15 maart 2011 @ 09:57:
[...]

Wat kost 140m2 grond in nederland? En dan nog fundering?

bouwgrond 200E per m2 ongeveer tenminste een jaar of 10 geleden.

Fundering zit veel graafwerk bij en beton storten dus dat zal niet goedkoop zijn, hoewel je natuurlijk je eigen fundering best met de hand kan uitgraven

[MBV]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 15 maart 2011 @ 08:36:
[...]


Zoals iemand anders al aangaf je hebt al 100k nodig + fundering + grond voor een huis dan is HRA voor 100k een beetje weinig.

Die 100k lijkt mij genoeg om eigen-woning-bezit te stimuleren. Grond zou ik er precies uit willen halen, omdat dat speculatief werkt: hoe meer mensen ervoor uit kunnen geven, hoe meer het waard wordt. Fundering kost ook behoorlijk wat, dat geloof ik direct, al is dat in het oosten van het land goedkoper. Met die prijs bedoelde ik ook meer dat je voor minder zeker geen huis kan bouwen, dus het zal nooit prijsopdrijvend werken zoals de huidige regeling.

[activeX1]

t_captain schreef op maandag 14 maart 2011 @ 22:40:
[...]


HRA is geen subsidieregeling maar gewoon een overblijfsel uit het belastingstelsel van voor 2001. In die tijd betaalde je inkomensbelasting over alle ontvangen rente (bijtellen bij het belastbaar inkomen in wat we tegenwoordig box 1 noemen). Logische keerzijde van hetzelfde principe is dat je de betaalde rente op leningen kon aftrekken.

Toen in 2001 het nieuwe belastingstelsel werd ingevoerd, was het logisch geweest om huizen en hypotheken net als alle andere bezittingen en schulden onder te brengen in box 3. Helaas was toen al zo'n marktverstoring ontstaan door de HRA dat het omzetten naar box3 een implosie van de woningmarkt zou hebben opgeleverd. Zodoende zitten we 10 jaar later nog steeds met dit fossiel.

Wat mij betreft wordt morgen de HRA afgeschaft, samen met de huursubsidie en alle andere fiscale discriminaties in de woningmarkt. Gebruik de resulterende 30+ miljard euro om alle schijven van de inkomstenbelasting pro rato te verlagen. Scheelt het gemiddelde NL huishouden meer dan 300 euro per maand. Wel moet je beseffen dat het voordeel veel meer bij de hogere inkomens terechtkomt. (1e en 2e schijf bestaan voornamelijk uit premie voor de volksverzekeringen).

Denk je er ook zo over als jij (na meerdere huizen gekocht en verkocht te hebben) een financiering hebt van rond de 400K? Het is allemaal makkelijk om te zeggen de HRA moet afgeschaft worden totdat het je eigen portemonee raakt.

[Verwijderd]

simsi000 schreef op dinsdag 15 maart 2011 @ 11:05:
[...]

Denk je er ook zo over als jij (na meerdere huizen gekocht en verkocht te hebben) een financiering hebt van rond de 400K? Het is allemaal makkelijk om te zeggen de HRA moet afgeschaft worden totdat het je eigen portemonee raakt.

Mij gaat het ook raken, maar het is een maatregel niet bepaald positieve effecten heeft gehad. Van mij mag 'ie eraf, onder de voorwaarde dat de inkomstenbelasting dan ook gaat dalen en de rest van de woningmarkt goed wordt aangepakt (huur).

Het is even pijn lijden, maar uiteindelijk stimuleert afschaffing de opbouw van vermogen i.p.v. schuld.

[Shadowhawk00]

simsi000 schreef op dinsdag 15 maart 2011 @ 11:05:
[...]

Denk je er ook zo over als jij (na meerdere huizen gekocht en verkocht te hebben) een financiering hebt van rond de 400K? Het is allemaal makkelijk om te zeggen de HRA moet afgeschaft worden totdat het je eigen portemonee raakt.

De meeste mensen zijn inderdaad vrij hypocriet daarin dat ze best alles willen afschaffen waar ze geen profijt van hebben of waar ze geen last van hebben.
De huidige vorm van HRA schiet zijn doel nu gewoon voorbij namelijk stimuleren van het kopen van huizen door mensen die het zonder niet kunnen betalen. Maar vervolgens krijgen juist de mense die het het hardste nodig hebben relatief het minste terug en omgekeerd.
Overigens als je een financiering van 400k hebt krijg je 80k per jaar binnen natuurlijk is het leuk om veel terug te krijgen maar heb jij dat geld even hard nodig voor je huis als iemand die maar 20k binnen krijg ? Veel vaste lasten zijn namelijk gewoon vaste bedragen.

Een goed begin zou zijn om de rente gewoon voor iedereen op 30% te zetten ( of iets dergelijks ) daarmee help je de onderste groep het meeste en de mensen die meer verdienen ( en daar val ik ook onder ) krijgen wat minder terug.
Ze mogen hem wat mij betreft ook helemaal afschaffen maar ik weet zeker dat er genoeg mensen zijn die dan in grote problemen raken dus daar ben ik niet voor ondanks dat ik er zelf weinig hinder van ga ondervinden ( behalven 1x minder op vakantie per jaar )

[djlinsen]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 15 maart 2011 @ 10:28:
[...]


bouwgrond 200E per m2 ongeveer tenminste een jaar of 10 geleden.

Fundering zit veel graafwerk bij en beton storten dus dat zal niet goedkoop zijn, hoewel je natuurlijk je eigen fundering best met de hand kan uitgraven

Wat? Waar? Hoe? Ik heb meer dan 450eur per m2 betaald, regio eindhoven!

[foppe-jan]

djlinsen schreef op dinsdag 15 maart 2011 @ 11:23:
[...]

Wat? Waar? Hoe? Ik heb meer dan 450eur per m2 betaald, regio eindhoven!

Sorry, maar varkensstallen leveren in brabant zoveel op dat het de grondprijzen in de hele provincie enorm heeft opgedreven

[t_captain]

simsi000 schreef op dinsdag 15 maart 2011 @ 11:05:
[...]

Denk je er ook zo over als jij (na meerdere huizen gekocht en verkocht te hebben) een financiering hebt van rond de 400K? Het is allemaal makkelijk om te zeggen de HRA moet afgeschaft worden totdat het je eigen portemonee raakt.

Gelukkig heb ik geen financiering van 400k maar iets onder de 250k

Ik heb deze link gevonden. Die zegt dat in het jaar 2008 de totale baten van loon- en inkomstenbelasting 40 miljard euro waren.

Deze tweede link verwijst naar een onderzoek van het CBS, ook over het jaar 2008. De kosten van de hypotheekrenteaftrek waren 10 miljard.

Als je de HRA zou afschaffen en met de opbrengst van deze maatregel de tarieven van de inkomstenbelasting pro rato zou verlagen, dan zou je dus 25% minder belasting hoeven af te dragen. Uit medeleven met de lagere inkomens heb ik de huurtoeslag in stand gelaten (door deze op te offeren zouden de tarieven verder omlaag kunnen).

Ik zou er meteen voor tekenen !

[Shadowhawk00]

djlinsen schreef op dinsdag 15 maart 2011 @ 11:23:
[...]

Wat? Waar? Hoe? Ik heb meer dan 450eur per m2 betaald, regio eindhoven!

10+ jaar geleden was het rond de 200 euro ( kan ook gulden nog zijn geweest ) maar was om aan te geven dat als je een huis kan laten bouwen voor 100k dat je dan toch echt wel wat meer kwijt bent al is het maar voor de grond.

[t_captain]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 15 maart 2011 @ 12:08:
[...]


10+ jaar geleden was het rond de 200 euro ( kan ook gulden nog zijn geweest )

Het zal 200 euro geweest zijn, of 450 gulden. Rond die tijd zijn gemeenten de grondprijzen enorm gaan verhogen (ook naar aanleiding van de sterk gestegen huizenprijzen in de periode 99-01). Nu is 400 ex BTW normaal. Waarmee je modale kavel van 200 m2 meteen 95000 euro kost. Plus bouwrijp maken en aansluiten op allerlei leidingen. Plus fundering. Plus bouw. Plus meerwerk. Dan zit je modale huis aan de modale prijs van 250.000 euro.

[EXX]

En hop, de volgende beperking komt eraan:

Banken strenger: fors lagere hypotheek vanaf april

15-03-2011 | Gepubliceerd 10:10
15-03-2011 | Laatst bijgewerkt 10:30

De toetsrente voor het verstrekken van hypotheken rentvaste perioden van korter dan tien jaar gaat per 1 april fors omhoog. Huishoudens kunnen daardoor minder lenen.

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) bepaalt elk kwartaal de leeneis die banken geacht worden te hanteren bij het verstrekken van hypotheekleningen.

Daarvoor wordt de zogenoemde toetsrente gebruikt, die geldt voor rentevaste perioden van minder dan tien jaar. Per 1 april gaat deze toetsrente met liefst 0,7 procentpunt omhoog naar 5,9 procent, zo meldt Intermediair De Hypotheekshop.

....

De Hypotheekshop becijfert dat voor een huishouden met twee inkomens, van respectievelijk 40 duizend euro en 20 duizend euro, de maximale hypotheek 278.632 euro bedraagt bij een toetsrente van 5,2 procent. Vanaf 1 april daalt dat door de hogere toetsrente naar 265.537 euro, ofwel ruim 13 duizend euro minder. Dat kan dus net een nieuwe keuken schelen.

Bron

Dit gaat het voor langere tijd (10 jaar en langer) vastzetten van de rente wel aantrekkelijker maken. Wellicht is dat ook de bedoeling.

[ Voor 29% gewijzigd door EXX op 15-03-2011 14:28 ]

[t_captain]

Omdat deze maatregel uit de koker van de banken komt, en de banken partij zijn in de hypotheken, moet je altijd kijken naar hun belangen.

Kennelijk willen de banken liever aansturen op langere rentevaste periodes voor nieuwe hypotheken.

Een mogelijke verklaring is dat de banken meer marge verwachten op 10-jaarshypotheken dan op kortere rentevaste periodes (rentemarge was erg opgelopen in de kredietcrisis, misschien voorzien de banken dat deze de komende jaren gaat teruglopen).

Een andere mogelijke verklaring is dat de banken een toename van concurrentie op de hypotheekmarkt voorzien. Hoe langer de rentevaste periode, hoe hoger de boeterente bij oversluiten van de hypotheek. (een aantal partijen hebben zich in de kredietcrisis teruggetrokken van de NL hypotheekmarkt, misschien voorzien de banken dat deze gaan terugkomen op de markt).

Weer een andere verklaring is dat de banken een sterke stijging van de korte rente voorzien. Om betalingsproblemen te voorkomen sturen ze de klanten liever naar lange rentevaste periodes. In ieder geval die klanten waarvan de acceptatie in de knel zou komen bij een toetsrente van 5.9% (dus niet de klanten die de hypotheek makkelijk 2x zouden kunnen krijgen).

De eerste twee verklaringen zijn een beetje achterdochting, als dat inderdaad de werkelijke reden is dan dienen de banken zuiver hun eigen belang. De derde verklaring gaat uit van banken die ook gericht zijn op bescherming van de consument, hier hebben de banken een verdeeld belang (teruglopende rentemarge vs beheersing van wanbetaling).

[EXX]

t_captain schreef op dinsdag 15 maart 2011 @ 15:14:
Weer een andere verklaring is dat de banken een sterke stijging van de korte rente voorzien. Om betalingsproblemen te voorkomen sturen ze de klanten liever naar lange rentevaste periodes. In ieder geval die klanten waarvan de acceptatie in de knel zou komen bij een toetsrente van 5.9% (dus niet de klanten die de hypotheek makkelijk 2x zouden kunnen krijgen).

Dit lijkt me een realistisch scenario, zeker gezien het "schot voor de boeg" van de ECB, die onlangs al een hint gaf te kijken naar het verhogen van de rente.

[Barrycade]

Is dit ook niet omdat er eisen nu aan de dekking zijn voor de banken? Voorheen was er geen verplichting aan de banken om een dekking te hebben voor de totale looptijd.

Nu moet men de hele rente periode dekking van het uitstaande bedrag hebben. Langere rentes dekken is voor hun ook duurder.

[Arnout]

Inmiddels is gister een nieuw record gezet: bijna 224.000 huizen te koop...

[t_captain]

Ik neig naar de 3e verklaring. De inflatie loopt de laatste maanden enorm op door wereldwijde schaarste aan verschillende basis-stoffen (van graan tot rubber). Daar komt nog de recente onrust in allerlei olie-exporterende landen bovenop. Ik had al eens een getal van 2.4% gelezen (ik meen de Duitse inflatie in januari) en dat was voordat de effecten van de gestegen olieprijs zichtbaar werden. Schrik niet als de inflatie dit jaar gemiddeld tussen de 2.6 en 3% gaat uitkomen (lager in de eerste maanden, oplopend tot boven de 3% later in het jaar).

De ECB doet z'n best om de overheidsfinancieen van de zwakkere landen in het zuiden te helpen door de rente kunstmatig laag te houden, maar dat is niet lang meer houdbaar. Beheersen van inflatie is en blijft het #1 doel van monetair beleid.

[Verwijderd]

djlinsen schreef op dinsdag 15 maart 2011 @ 11:23:
[...]

Wat? Waar? Hoe? Ik heb meer dan 450eur per m2 betaald, regio eindhoven!

Volgens een lokale gemeenteopzichter uit de plaats in Nederland waar ik vandaan kom kost het bouwklaar maken van grond 53 euro per m². De verkoopprijs ligt rond de 300 euro per m². Het verschil is pure speculatie/winst. Dat geeft dus ook wel een aardig antwoord op de topictitel.

Vlak over de grens in Duitsland is grond vanaf rond de 30 euro per m² te koop. Hier bijvoorbeeld, op rijafstand van de stad Groningen 883 m² voor 28.50 euro per m². In de wat grotere plaatsen op rijafstand van Nederland kost de grond rond de 50 euro per m².

In Duitsland wordt er veel prefab gebouwd. Dat is wat kwaliteit, duurzaamheid en brandveiligheid betreft inmiddels vergelijkbaar met massief bouwen. Wat energieverbruik aangaat meestal beter. Er zijn genoeg vrijstaande huizen voor minder dan 150.000 euro te vinden: hier bijvoorbeeld. Een vrijstaand huis van 154 m² op 600 m² grond + 20% Baunebenkosten kost dan (125.000 + 600 * 50) * 1.2 = 186.000 euro.

In Nederland kost een vrijstaand huis al snel het dubbele.

[Verwijderd]

In Duitsland lijkt zo ideaal, ik heb er twee tantes wonen en een collega. Wel typisch dat ze de voorzieningen van Nederland missen, de taalbarriere een probleem is en de afstand naar werk/vrienden ook niet optimaal is.

Nederland mag dan erg duur zijn, de voorzieningen zijn er ook naar.

t_captain schreef op dinsdag 15 maart 2011 @ 16:47:
De ECB doet z'n best om de overheidsfinancieen van de zwakkere landen in het zuiden te helpen door de rente kunstmatig laag te houden, maar dat is niet lang meer houdbaar. Beheersen van inflatie is en blijft het #1 doel van monetair beleid.

Eens, hoewel men gelukkig wel wat terughoudend is. Indien de inflatie een gevolg is van een autonome stijging van de grondstofprijzen, dan is het verhogen van de rente niet bijzonder effectief en kan zelfs leiden tot stagflatie. Moeilijke balans...

[t_captain]

Rente heeft een duidelijke invloed op de ontwikkeling van consumptie en investeringen binnen de economische zone. Eurozone behoort tot de grootste economieen van de wereld. Bij een grote economische zone heeft het wel degelijk invloed op de ontwikkeling van de schaarste. Zeker als je het beleid afstemt met bevriende economische machten zoals Zwitserland, Scandinavie, VK, VS en Canada.

Voornaamste probleem zijn de tegengestelde belangen binnen de eurozone. Zuid heeft hoge werkloosheid en zwakke groei dus wil graag lage rente (en vanwege de staatsschuld misschien ook wel een wat hogere inflatie). Noord heeft een prima draaiende economie en wil vooral de inflatie temperen.

[foppe-jan]

t_captain schreef op dinsdag 15 maart 2011 @ 16:47:
door wereldwijde schaarste aan verschillende basis-stoffen (van graan tot rubber).

Nee, door wereldwijde speculatie op grondstoffen. De grote banken mogen tegenwoordig ook speculeren op grondstoffen, en omdat er geen shorts op voedsel of olie bestaan kan de markt dus alleen omhoog (of omlaag als er geld uit de markt vertrekt). Terwijl er vroegah (5-10 jaar terug) misschien orde grootte 20 miljard in omging, praten we tegenwoordig om 400 miljard.

[MBV]

Ik snap dat niet zo. Speculatie in de gewone aandelen zorgt ervoor dat sneller de 'echte' prijs wordt behaald (volgens 'onderzoek' wat ooit in het nieuws is geweest, geen tijd om bronnen te zoeken). Het zorgt hooguit tijdelijk voor volatiliteit, maar de echte prijs verandert niet. Waarom werkt dat bij voedsel niet? En ook zonder shorts kan je toch aan allebei de kanten van een optie staan, schrijven en kopen?

[foppe-jan]

MBV schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 00:16:
Ik snap dat niet zo. Speculatie in de gewone aandelen zorgt ervoor dat sneller de 'echte' prijs wordt behaald (volgens 'onderzoek' wat ooit in het nieuws is geweest, geen tijd om bronnen te zoeken). Het zorgt hooguit tijdelijk voor volatiliteit, maar de echte prijs verandert niet. Waarom werkt dat bij voedsel niet? En ook zonder shorts kan je toch aan allebei de kanten van een optie staan, schrijven en kopen?

Ook aandelen in de aandelenmarkt worden in het algeheel meer waard op het moment dat meer mensen meer geld op de beurs zetten (bij een gelijkblijvende of niet even hard meegroeiende hoeveelheid aandelen). Maar nee, op de aandelenmarkt werkt dit theoretisch ook alleen maar omdat er ook shorts bestaan. Maar hoe wou jij precies futures uitschrijven als jij geen producent (oid) bent? ;-)

[Sempy]

t_captain schreef op dinsdag 15 maart 2011 @ 11:44:
[...]


Gelukkig heb ik geen financiering van 400k maar iets onder de 250k

Ik heb deze link gevonden. Die zegt dat in het jaar 2008 de totale baten van loon- en inkomstenbelasting 40 miljard euro waren.

Deze tweede link verwijst naar een onderzoek van het CBS, ook over het jaar 2008. De kosten van de hypotheekrenteaftrek waren 10 miljard.

Als je de HRA zou afschaffen en met de opbrengst van deze maatregel de tarieven van de inkomstenbelasting pro rato zou verlagen, dan zou je dus 25% minder belasting hoeven af te dragen. Uit medeleven met de lagere inkomens heb ik de huurtoeslag in stand gelaten (door deze op te offeren zouden de tarieven verder omlaag kunnen).

Ik zou er meteen voor tekenen !

Probleem van deze oplossing is dat je de HRA enkel als een inkomstenbestanddeel behandeld en niet als een instrument dat een zeer grote invloed heeft op de woningmarkt en het bankwezen. Met deze logica kunnen we zo ongeveer elke post op de rijksbegroting wegredeneren en omzetten in lagere belastingen.

De HRA bestaat al sinds 1893 en is dus al bijna 120 jaar een factor die invloed heeft op de woningmarkt. Door het in 1x afschaffen zoals jij voorstelt, zet je de woningmarkt op zijn kop. Ook als iedereen door de hogere IB per saldo ongeveer evenveel kwijt is, krijg je grote problemen. De waarde van de woningen zal immers door afschaffen HRA met tientallen % dalen, oftewel verhuizen vanuit je starterswoning betekent een enorm verlies nemen. Je blijft dus zitten waar je zit en de woningmarkt gaat compleet op slot voor nieuwkomers, waarschijnlijk ook de nieuwbouw want die projecten kunnen niet meer uit voor de prijzen die zonder HRA betaald kunnen worden. NIeuwkomers moeten dus huren, maar in de huurwoningen zitten we nu al krap. Uiteraard heeft dit alles ook werkgelegenheids gevolgen voor de bouwsector en toeleveranciers (keukenboeren etc.)

Verder zullen ook de banken niet blij zij met de waardedaling, de waarde van de achterliggende woningen dekt bij lange na niet de uitstaande hypotheekschuld (dankzij promoten aflossingsvrij etc,.). Gigantisch financieel risico in de boeken al schijnt het in veel gevallen mogelijk te zijn de woning gedwongen te verkopen bij forse waardedalingen. Al zal dat een hoop maatschappelijke onrust geven.

Kortom iedereen gaat een in 1x afschaffen van HRA merken, ook als je niet een koopwoning hebt. Zelf zie ik meer in het geleidelijk afschaffen van HRA, bijvoorbeeld door het aantal aftrekbare jaren geleidelijk omlaag te brengen, het gebruik van (bank)spaarhypotheken te verbieden en de overdrachtsbelasting af te schaffen. Hierbij moet je dan wel denken aan een afbouwperiode van zeker 20 jaar wil je de gehele woningmarkt een zachte landing laten maken.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op dinsdag 15 maart 2011 @ 18:57:
Volgens een lokale gemeenteopzichter uit de plaats in Nederland waar ik vandaan kom kost het bouwklaar maken van grond 53 euro per m². De verkoopprijs ligt rond de 300 euro per m². Het verschil is pure speculatie/winst. Dat geeft dus ook wel een aardig antwoord op de topictitel.

Een iets te makkelijke conclusie. Je vergeet de locatie...

Vlak over de grens in Duitsland is grond vanaf rond de 30 euro per m² te koop. Hier bijvoorbeeld, op rijafstand van de stad Groningen 883 m² voor 28.50 euro per m². In de wat grotere plaatsen op rijafstand van Nederland kost de grond rond de 50 euro per m².

In Duitsland wordt er veel prefab gebouwd. Dat is wat kwaliteit, duurzaamheid en brandveiligheid betreft inmiddels vergelijkbaar met massief bouwen. Wat energieverbruik aangaat meestal beter. Er zijn genoeg vrijstaande huizen voor minder dan 150.000 euro te vinden: hier bijvoorbeeld. Een vrijstaand huis van 154 m² op 600 m² grond + 20% Baunebenkosten kost dan (125.000 + 600 * 50) * 1.2 = 186.000 euro.

In Nederland kost een vrijstaand huis al snel het dubbele.

Maar als ik voor 50 euro per m2 een tuin erbij had kunnen kopen, had ik nu een tuin van 200m2 gehad, voor slechts 10.000 euro extra. Ik denk dat veel van mijn buren hetzelfde hadden gewild voor dat geld...

Kan dat, in de randstad???

[t_captain]

Sempy schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 09:25:
[...]

De HRA bestaat al sinds 1893 en is dus al bijna 120 jaar een factor die invloed heeft op de woningmarkt. Door het in 1x afschaffen zoals jij voorstelt, zet je de woningmarkt op zijn kop. Ook als iedereen door de hogere IB per saldo ongeveer evenveel kwijt is, krijg je grote problemen.

100% mee eens, dit kun je gewoon niet doen. De macroeconomische gevolgen zouden niet te overzien zijn.

Mijn post was een beetje een tegengeluid tegen de horde aan woningbezitters die en masse roepen dat ze allemaal failliet gaan als de HRA zou verdwijnen. Ik heb becijferd dat het voor mijn persoonlijke financieen best gunstig zou zijn om HRA af te schaffen ten gunste van een evenredige verlaging van de inkomstenbelasting. En dat terwijl ik een eigen huis heb wat ik het afgelopen decennium heb gekocht met volledig financiering.

De mensen die aanzienlijk achteruit zouden gaan bij een dergelijke wijziging, moeten naar verhouding van hun inkomen wel behoorlijk zwaar op HRA leunen.

[BlakHawk]

t_captain schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 11:26:
100% mee eens, dit kun je gewoon niet doen. De macroeconomische gevolgen zouden niet te overzien zijn.

Mijn post was een beetje een tegengeluid tegen de horde aan woningbezitters die en masse roepen dat ze allemaal failliet gaan als de HRA zou verdwijnen. Ik heb becijferd dat het voor mijn persoonlijke financieen best gunstig zou zijn om HRA af te schaffen ten gunste van een evenredige verlaging van de inkomstenbelasting. En dat terwijl ik een eigen huis heb wat ik het afgelopen decennium heb gekocht met volledig financiering.

De mensen die aanzienlijk achteruit zouden gaan bij een dergelijke wijziging, moeten naar verhouding van hun inkomen wel behoorlijk zwaar op HRA leunen.

Maar de reden om HRA af te schaffen is bezuinigen...
Dus waarom zou men het teruggeven in de IB???

[Abom]

t_captain schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 11:26:
[...]
Mijn post was een beetje een tegengeluid tegen de horde aan woningbezitters die en masse roepen dat ze allemaal failliet gaan als de HRA zou verdwijnen. Ik heb becijferd dat het voor mijn persoonlijke financieen best gunstig zou zijn om HRA af te schaffen ten gunste van een evenredige verlaging van de inkomstenbelasting. En dat terwijl ik een eigen huis heb wat ik het afgelopen decennium heb gekocht met volledig financiering.

HRA afschaffen om te bezuinigen maar vervolgens via de IB het geld 'terug geven'? Zo gaat het niet werken. Wanneer ze het afschaffen, zullen ze dat geleidelijk doen en zal de burger niet gecompenseerd worden.

Ik heb jaren lang het kopen van een huis uitgesteld omdat ik ervan overtuigd was dat men op relatief korte termijn iets aan de HRA zou doen en dat het invloed zou hebben op de huisprijzen, die veel te hoog zijn. Inmiddels heb ik een huis gekocht en voorlopig moet men, wat mij betreft, lekker van de HRA afblijven.

[MBV]

foppe-jan schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 00:25:
[...]

Ook aandelen in de aandelenmarkt worden in het algeheel meer waard op het moment dat meer mensen meer geld op de beurs zetten (bij een gelijkblijvende of niet even hard meegroeiende hoeveelheid aandelen). Maar nee, op de aandelenmarkt werkt dit theoretisch ook alleen maar omdat er ook shorts bestaan. Maar hoe wou jij precies futures uitschrijven als jij geen producent (oid) bent? ;-)

Gewoon doen? Je hebt een recht op levering of ontvangst, voor de daadwerkelijke levering verkoop je dat recht. _{of niet: http://thedailywtf.com/Articles/Special-Delivery.aspx}

[t_captain]

Als het puur gaat om de overheidsfinancien, moeten de gevolgen van de bezuinigingen evenredig worden verdeeld over de bevolkingsgroepen. Afschaffen van HRA moet dan bijvoorbeeld in samenhang worden gedaan met het verminderen of afschaffen van regelingen waarvan de lagere inkomens profiteren (denk aan zorgtoeslag, huurtoeslag, inkomensafhankelijke bijdrage ZVW).

Doe je dat niet, dan is het gevolg dat je een bezuiniging met een inkomensherverdeling combineert. Dat zijn twee heel verschillende doelen, met een heel ander maatschappelijk draagvlak. Het lijkt me zuiverder om de noodzaak tot bezuinigen apart te zien van de noodzaak tot nivellering van inkomens.

[BlakHawk]

t_captain schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 11:46:
Als het puur gaat om de overheidsfinancien, moeten de gevolgen van de bezuinigingen evenredig worden verdeeld over de bevolkingsgroepen. Afschaffen van HRA moet dan bijvoorbeeld in samenhang worden gedaan met het verminderen of afschaffen van regelingen waarvan de lagere inkomens profiteren (denk aan zorgtoeslag, huurtoeslag, inkomensafhankelijke bijdrage ZVW).

Doe je dat niet, dan is het gevolg dat je een bezuiniging met een inkomensherverdeling combineert. Dat zijn twee heel verschillende doelen, met een heel ander maatschappelijk draagvlak. Het lijkt me zuiverder om de noodzaak tot bezuinigen apart te zien van de noodzaak tot nivellering van inkomens.

Huh, er is noodzaak tot bezuinigen, feit...
Dus als je ergens kunt bezuinigen stop je dat in aflossing van de staatsschuld en ga je niet herverdelen... Naar wie wil je het herverdelen!?
Aflossing van staatsschuld vind ik het enige goede doel van het zeer geleidelijk afschaffen. Ieder ander doel ben ik direct al op tegen!

[Verwijderd]

dfrenner schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 11:36:
[...]


Maar de reden om HRA af te schaffen is bezuinigen...
Dus waarom zou men het teruggeven in de IB???

Omdat anders de belastingdruk stevig stijgt voor groepen waar toch al veel van gevraagd word. Ik ben het met captain eens, herverdeling is iets anders dan bezuinigen. Als het doel bezuinigen t.b.v. de staatsschuld is, dan moeten inderdaad ook andere regelingen op de schop.

Overigens zou het macro-economisch ook positief uit kunnen pakken: indien de belastingen omlaag gaan, wordt het aantrekkelijker om te gaan werken / mensen aan te nemen, lagere schuldquotes bij woningeigenaren, etc.

[ Voor 29% gewijzigd door Verwijderd op 16-03-2011 12:52 ]

[MorgothG]

De grondprijs is in een dicht bevolkt land altijd aan vraag en aanbod marktwerking onderhevig. De waarde wordt in een grondexploitatie getaxeerd aan de hand van de mogelijkheden en de transacties in de omgeving. Het is niet zo dat de gemeenten de prijs opdrijven. Immers het perceel voor een lagere prijs verkopen is staatssteun. Want de waarde in de markt ligt hoger.

[t_captain]

dfrenner schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 12:22:
[...]

Dus als je ergens kunt bezuinigen stop je dat in aflossing van de staatsschuld en ga je niet herverdelen... Naar wie wil je het herverdelen!?

Ik denk dat je de term "inkomensherverdeling" niet kent.

Inkomensherverdeling hoeft niet te betekenen dat je ergens geld ophaalt en ergens anders geld uitdeelt. Het is een politieke term die betrekking heeft op het verschil tussen de verdeling van de bruto-inkomens en de verdeling van de besteedbare netto-inkomens. Voornaamste instrument om dit te bereiken is de progressieve inkomstenbelasting in box 1: lagere inkomens worden (absoluut, maar ook naar verhouding) ontzien, hogere inkomens betalen naar verhouding meer. Je kunt dus herverdelen zonder ergens een cent aan subsidie te besteden, gewoon door op 1 plek meer belasting te heffen dan op een andere plek.

Inkomensherverdeling kan twee kanten op: "nivelleren" betekent dat je de verhouding tussen de netto-inkomens vlakker maakt, "denivelleren" betekent dat je de curve stijler maakt.

Het afschaffen van HRA (om bij het voorbeeld te blijven) is in zichzelf een nivellerende aktie. Gewoonweg omdat de hogere inkomens meer dan evenredig raakt en de lagere inkomens minder dan evenredig.

Je idee om HRA af te bouwen ten gunste van het verkleinen van de staatsschuld impliceert dat je de rekening voor een meer dan evenredig deel bij de hogere inkomens legt. Laten we dit optie (a) noemen.
Je zou ook de staatsschuld kunnen terugdringen door de bijstand en zorgtoeslag te verlagen, dan leg je de rekening voor een meer dan evenredig deel bij de lagere inkomens. Dat is optie (b). En zo zijn er nog talloze opties denkbaar.

Is er een meerderheid te krijgen voor het reduceren van onze staatsschuld? Misschien wel. Maar dat draagvlak betekent nog niet automatisch dat er ook een meerderheid voor optie (a) of (b) of welke andere optie is.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 12:40:
Omdat anders de belastingdruk stevig stijgt voor groepen waar toch al veel van gevraagd word. Ik ben het met captain eens, herverdeling is iets anders dan bezuinigen. Als het doel bezuinigen t.b.v. de staatsschuld is, dan moeten inderdaad ook andere regelingen op de schop.

Enerzijds zeg je dat de groep waar al veel van gevraagd wordt.
Welke groep is dat volgens jou?

En stemt die groep met de groep waar t_captain in zit?
Hij zelf denkt van wel:

t_captain schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 11:26:
Ik heb becijferd dat het voor mijn persoonlijke financieen best gunstig zou zijn om HRA af te schaffen ten gunste van een evenredige verlaging van de inkomstenbelasting. En dat terwijl ik een eigen huis heb wat ik het afgelopen decennium heb gekocht met volledig financiering.

Ik zie zelf alleen voordeel door de staatsschuld ervan af te lossen. Herverdeling zie ik niet zitten... Waar gaat dat nu verkeerd dan?

Overigens zou het macro-economisch ook positief uit kunnen pakken: indien de belastingen omlaag gaan, wordt het aantrekkelijker om te gaan werken / mensen aan te nemen, lagere schuldquotes bij woningeigenaren, etc.

Want iedereen kan zijn schuld aanpassen aan de waard van het huis!?!?!?
Mensen hebben al een hypotheek.

Het gevolg is dat de waarde die tegenover een schuld staat afneemt = negatief effect!

Welke bank zal als eerste staatssteun nodig hebben?

[Verwijderd]

dfrenner schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 13:18:
Enerzijds zeg je dat de groep waar al veel van gevraagd wordt.
Welke groep is dat volgens jou?

Onderkant van de middeninkomens tot aan de 52% schaal.

Ik zie zelf alleen voordeel door de staatsschuld ervan af te lossen. Herverdeling zie ik niet zitten... Waar gaat dat nu verkeerd dan?

Op het moment dat je alleen de HRA aanpakt ben je al nivellerend beleid aan het voeren. Wil je dit voorkomen, dan moet er meer gebeuren dan alleen de HRA aan te pakken. Al dat herverdelen lijkt leuk, maar het heeft ook negatieve gevolgen.

Want iedereen kan zijn schuld aanpassen aan de waard van het huis!?!?!?
Mensen hebben al een hypotheek.

Het gevolg is dat de waarde die tegenover een schuld staat afneemt = negatief effect!

Daarom moet het niet in 1x gebeuren, maar gefaseerd. Als bij jou de inkomstenbelasting met 25% zou dalen (in termen van het totale bedrag dat je jaarlijks betaalt) compenseert dat goeddeels eventueel waardeverlies. Het netto effect zal dan meevallen.

Probleem is dan wel dat mensen van de centen af moeten kunnen blijven, dat lukt er maar weinig.

[Shadowhawk00]

dfrenner schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 13:18:
ik zie zelf alleen voordeel door de staatsschuld ervan af te lossen. Herverdeling zie ik niet zitten... Waar gaat dat nu verkeerd dan?

Staatsschuld aflossen zou inderdaad op lange termijn veel opleveren.

Het gevolg is dat de waarde die tegenover een schuld staat afneemt = negatief effect!

Welke bank zal als eerste staatssteun nodig hebben?

Geen want zolang iedereen zijn hypotheeklasten blijft dragen is er geen enkel probleem, en anders is er nog de NHG waardoor banken veel minder risico lopen in de lagere segmenten en de hogere segmenten verdienen meestal wel genoeg om een eventuele restschuld te financieren.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 13:29:
Geen want zolang iedereen zijn hypotheeklasten blijft dragen is er geen enkel probleem, en anders is er nog de NHG waardoor banken veel minder risico lopen in de lagere segmenten en de hogere segmenten verdienen meestal wel genoeg om een eventuele restschuld te financieren.

Ligt eraan, bij een big bang benadering kan het zijn dat er veel gedwongen verkopen komen door waardedaling van het onderpand zonder dat er bijgestort kan worden. Welk deel hiervan onder NHG valt en of het voldoende is om een bank aan het wankelen te krijgen durf ik niet te zeggen.

[t_captain]

dfrenner schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 13:18:
[...]

Ik zie zelf alleen voordeel door de staatsschuld ervan af te lossen. Herverdeling zie ik niet zitten... Waar gaat dat nu verkeerd dan?

Zie mijn post van 12:59 voor de uitleg van herverdeling

[MBV]

dfrenner schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 13:18:
[...]

Ik zie zelf alleen voordeel door de staatsschuld ervan af te lossen. Herverdeling zie ik niet zitten... Waar gaat dat nu verkeerd dan?

Heb je zijn post gelezen? De HRA afschaffen is al een herverdeling van inkomen, van de rijke naar de arme bewoners, als je daar niet voor compenseert. Dus als je er de staatsschuld mee gaat aflossen, herverdeel je rijkdom van rijke naar arme bewoners van het land.

[Metro2002]

Verwijderd schreef op dinsdag 15 maart 2011 @ 21:36:
In Duitsland lijkt zo ideaal, ik heb er twee tantes wonen en een collega. Wel typisch dat ze de voorzieningen van Nederland missen, de taalbarriere een probleem is en de afstand naar werk/vrienden ook niet optimaal is.

Nederland mag dan erg duur zijn, de voorzieningen zijn er ook naar.


[...]

Welke voorzieningen zijn dat dan bv ?

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 13:37:
[...]
Ligt eraan, bij een big bang benadering kan het zijn dat er veel gedwongen verkopen komen door waardedaling van het onderpand zonder dat er bijgestort kan worden. Welk deel hiervan onder NHG valt en of het voldoende is om een bank aan het wankelen te krijgen durf ik niet te zeggen.

Dan nog hoeft een bank geen bijstorting te eisen natuurlijk. En als ze daardoor het risico lopen falliet te gaan zullen ze dat echt niet snel doen. Er is namelijk zolang de rente betaald wordt geen enkele reden voor de bank om dat te moeten doen. Ook zal een bank die daaraan begint vrij snel negatieve publiciteit krijgen en we weten allemaal wat dat met een goed lopende bank als DSB gedaan heeft.

[BlakHawk]

t_captain schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 13:55:
Zie mijn post van 12:59 voor de uitleg van herverdeling

Hmmm, die heb ik nog niet gelezen nee.
Dat maakte het duidelijker, het was een optie....

Verwijderd schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 13:24:
Daarom moet het niet in 1x gebeuren, maar gefaseerd. Als bij jou de inkomstenbelasting met 25% zou dalen (in termen van het totale bedrag dat je jaarlijks betaalt) compenseert dat goeddeels eventueel waardeverlies. Het netto effect zal dan meevallen.

En de bank? Wat gaat die van het waardeverlies zeggen en de gelijkblijvende schuld?
Wat zijn de gevolgen van die consequenties?

MBV schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 14:29:
Heb je zijn post gelezen? De HRA afschaffen is al een herverdeling van inkomen, van de rijke naar de arme bewoners, als je daar niet voor compenseert. Dus als je er de staatsschuld mee gaat aflossen, herverdeel je rijkdom van rijke naar arme bewoners van het land.

Nee ik had zijn post van 12:59 nog niet gelezen, lees jij anders eens waar ik op reageerde, misschien snap je het dan?

t_captain schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 11:26:
Ik heb becijferd dat het voor mijn persoonlijke financieen best gunstig zou zijn om HRA af te schaffen ten gunste van een evenredige verlaging van de inkomstenbelasting.

Daar staat duidelijk dat hij met het geld wat je op de HRA bespaart, evenredig de inkomstenbelasting wil verlagen.
Id de latere post van 12:59, verduidelijkt hij dat het een optie is, één van de velen.

Shadowhawk00 schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 13:29:
Geen want zolang iedereen zijn hypotheeklasten blijft dragen is er geen enkel probleem

Vertel dat eens tegen de banken, iets met balansen en aandelen

en anders is er nog de NHG waardoor banken veel minder risico lopen in de lagere segmenten en de hogere segmenten verdienen meestal wel genoeg om een eventuele restschuld te financieren.

Die NHG die altijd op 165.000 euro heeft gestaan!?
Dat hij nu op 3 ton staat wil niet zeggen dat iedereen die voor het ophogen van dat bedrag ook NHG had...

Dat zal een marginaal aantal hypotheekhouders zijn en zeker niet representatief voor de hogere segmenten...

Verwijderd schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 13:37:
Ligt eraan, bij een big bang benadering kan het zijn dat er veel gedwongen verkopen komen door waardedaling van het onderpand zonder dat er bijgestort kan worden. Welk deel hiervan onder NHG valt en of het voldoende is om een bank aan het wankelen te krijgen durf ik niet te zeggen.

Dan ben je waarschijnlijk een veelvoud van de kosten van HRA kwijt aan staatssteun voor de banken.

Vraagje:
Hoeveel jaar kun je HRA in stand houden voor het geld dat de afgelopen 2 jaar aan de banken is gegeven?

Shadowhawk00 schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 14:44:
Dan nog hoeft een bank geen bijstorting te eisen natuurlijk. En als ze daardoor het risico lopen falliet te gaan zullen ze dat echt niet snel doen. Er is namelijk zolang de rente betaald wordt geen enkele reden voor de bank om dat te moeten doen. Ook zal een bank die daaraan begint vrij snel negatieve publiciteit krijgen en we weten allemaal wat dat met een goed lopende bank als DSB gedaan heeft.

Dat ligt volgens mij niet zo simpel.
Een bank zal vrij ver gaan om een "gezonde" balans te houden. Dat heeft allemaal te maken met aandeelhouders en solide investeringen. Investeringen die diezelfde banken nodig hebben om verder te bankieren. Een gezonde balans is van bestaansbelang voor een bank.

Veel schuld , waar weinig activa tegenover staat is slecht voor de balans.
Het huis, onderpand van de bank wordt minder waar, waardoor de activa dalen. De passiva daartegen over blijven gelijk, want de schuld blijft.

Het kan voor een bank op een bepaald punt voordeliger zijn om die schulden dan maar af te schrijven en nog even te redden wat er te redden valt en voor minder geld tekenen... Vooral als het vooruitzicht is dat de activa (woningen) nog verder gaan dalen in prijs. En gefeliciteerd, op dat moment zit je in een neergaande spiraal....

En dat is vergelijkbaar met wat er in USA is gebeurd... Neergaande spiraal.

[Shadowhawk00]

Dat ligt volgens mij niet zo simpel.
Een bank zal vrij ver gaan om een "gezonde" balans te houden. Dat heeft allemaal te maken met aandeelhouders en solide investeringen. Investeringen die diezelfde banken nodig hebben om verder te bankieren. Een gezonde balans is van bestaansbelang voor een bank.

Veel schuld , waar weinig activa tegenover staat is slecht voor de balans.
Het huis, onderpand van de bank wordt minder waar, waardoor de activa dalen. De passiva daartegen over blijven gelijk, want de schuld blijft.

Het kan voor een bank op een bepaald punt voordeliger zijn om die schulden dan maar af te schrijven en nog even te redden wat er te redden valt en voor minder geld tekenen... Vooral als het vooruitzicht is dat de activa (woningen) nog verder gaan dalen in prijs. En gefeliciteerd, op dat moment zit je in een neergaande spiraal....

En dat is vergelijkbaar met wat er in USA is gebeurd... Neergaande spiraal.

Nee in de USA ligt dat heel anders, hier krijg je een persoonlijke schuld met een onderpand zodat je als je niet kan betalen de bank iets kan verkopen. Voor de bank veranderd er op de balans niets als het onderpand in waarde daalt want dat staat niet op de balans het is namelijk helemaal geen eigendom van de bank.
Het risico van de investeringen die zal inderdaad wel omhoog geschroeft moeten worden aangezien de gehele schuld niet meer gedekt word door het onderpand.

Op de balans staan activa en schulden ja maar in dit geval zijn de activa niet de onderpanden maar uitstaande hypotheken waarvan het bedrag exact gelijk blijft.

In de USA krijg je een hypotheek op een onderpand niet op een persoon waardoor die hypotheek effectief nooit meer waard kan zijn dan de woning. Zodra je daar je hypotheek niet meer wil/kan betalen lever je je huis in en klaar.

Een bank zal niet snel bijstorten gaan eisen van mensen als ze zeker weten dat ze het niet kunnen betalen, want het is niet erg goed voor je PR als er verschillende artikelen in de krant en op hart van nederland komen van mensen die keurig hun hypotheek betaald hebben maar wel het huis uit gezet zijn. En je maar genoeg negatieve publiciteit krijgt kan het zomaar zijn dat iemand oproept tot een bankrun op jou bank en dan ben je falliet. En gezien dat zoiets al is gebeurt bij de DSB is dat niet eens een heel onrealistisch scenario.

[Bonsaiboom]

dfrenner schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 15:14:
Dan ben je waarschijnlijk een veelvoud van de kosten van HRA kwijt aan staatssteun voor de banken.

Vraagje:
Hoeveel jaar kun je HRA in stand houden voor het geld dat de afgelopen 2 jaar aan de banken is gegeven?

Dat geld is niet gegeven, dat is geleend tegen bepaalde voorwaarden. De enige bank waarvoor dit niet geldt is ABN-AMRO. Het geld dat in ING en AEGON is gegaan, is gewoon geleend tegen een voor banken behoorlijk heftige rente. Het is niet voor niets dat zij proberen die staatssteun zo spoedig mogelijk terug te betalen.

Bovendien is de HRA zelf een manier om staatssteun aan de banken te geven. Mensen richten zich op wat ze netto kunnen missen. De effectieve HRA eindigt dus bij de banken als extra winst.

[BlakHawk]

Bonsaiboom schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 15:36:
Dat geld is niet gegeven, dat is geleend tegen bepaalde voorwaarden. De enige bank waarvoor dit niet geldt is ABN-AMRO. Het geld dat in ING en AEGON is gegaan, is gewoon geleend tegen een voor banken behoorlijk heftige rente. Het is niet voor niets dat zij proberen die staatssteun zo spoedig mogelijk terug te betalen.

Bovendien is de HRA zelf een manier om staatssteun aan de banken te geven. Mensen richten zich op wat ze netto kunnen missen. De effectieve HRA eindigt dus bij de banken als extra winst.

Inderdaad en alleen ABN heeft al 30 miljard gekregen... Dat is 3 jaar gratis HRA.
Daarnaast noemt iedereen het nu al subsidie voor de banken, wat denk je dat er gebeurt als die "subsidie" wegvalt en het risico stijgt???

Misschien moet de overheid eens de wanpraktijken aanpakken binnen de financiële wereld. Als je bekijkt hoeveel salaris sommige starters al krijgen en wat voor auto's dan kun je niet anders dan concluderen dat het ongezond is.

[Verwijderd]

Gekregen? Je bedoelt dat de staat daarmee ABN heeft gekocht en dat daar een waarde tegenover staat. Toegegeven, of het ook weer de 30 miljard op gaat brengen is op zijn minst twijfelachtig, maar krijgen is er niet bij.

[Henk007]

dfrenner schreef op donderdag 17 maart 2011 @ 07:40:
[...]

Misschien moet de overheid eens de wanpraktijken aanpakken binnen de financiële wereld. Als je bekijkt hoeveel salaris sommige starters al krijgen en wat voor auto's dan kun je niet anders dan concluderen dat het ongezond is.

(off topic)
In een vrije markt zonder overheidsbemoeienis zou een bank die exorbitante salarissen en bonussen betaalt ongetwijfeld worden weggeconcurreerd door een concollega die dat niet doet.
In de huidige constellatie is het nemen van risico's door banken een must, om de winsten te kunnen behalen die de klanten en aandeelhouders verwachten/eisen. Als het fout gaat volgt er een government bailout.

[nare man]

dfrenner schreef op donderdag 17 maart 2011 @ 07:40:
[...]
Als je bekijkt hoeveel salaris sommige starters al krijgen en wat voor auto's dan kun je niet anders dan concluderen dat het ongezond is.

Ressentiment.

[Shadowhawk00]

Henk007 schreef op donderdag 17 maart 2011 @ 08:20:
[...]


(off topic)
In een vrije markt zonder overheidsbemoeienis zou een bank die exorbitante salarissen en bonussen betaalt ongetwijfeld worden weggeconcurreerd door een concollega die dat niet doet.
In de huidige constellatie is het nemen van risico's door banken een must, om de winsten te kunnen behalen die de klanten en aandeelhouders verwachten/eisen. Als het fout gaat volgt er een government bailout.

Het enige verschil met een normaal bedrijf is dat een bank sneller een goverment bailout krijgt. Verder heeft elk beursgenoteerd bedrijf last van aandeelhouders die eigenlijk alleen maar uit zijn op eigen gewin.

Overigens zou een bank die minder hoge salarissen betaald en mindere bonussen minder personeel kunnen krijgen maar ook veel minder risico hoeven nemen.

[MBV]

Henk007 schreef op donderdag 17 maart 2011 @ 08:20:
[...]


(off topic)
In een vrije markt zonder overheidsbemoeienis zou een bank die exorbitante salarissen en bonussen betaalt ongetwijfeld worden weggeconcurreerd door een concollega die dat niet doet.
In de huidige constellatie is het nemen van risico's door banken een must, om de winsten te kunnen behalen die de klanten en aandeelhouders verwachten/eisen. Als het fout gaat volgt er een government bailout.

In een vrije markt zonder overheidsbemoeienis ontstaat een oligopolie, waarin een beperkt aantal bedrijven 90% van de markt bedient. Die paar bedrijven kunnen winst, bonussen en salarissen uitkeren zoveel als ze willen: 'de markt' kan ze niet missen. Zie de oliemarkt, de banken, etc. Reden voor mij om een beetje sceptisch naar een 'vrije markt zonder overheidsbemoeienis' te kijken.

[ Voor 5% gewijzigd door MBV op 17-03-2011 13:22 ]

[foppe-jan]

Vrije markt refereerde ooit naar 'vrij van marktverstorende invloeden', waarbij de overheid zich enerzijds niet moest inmengen, maar nog een veel belangrijker rol had om te zorgen dat markten open bleven voor nieuwe spelers etc.
Dit is in de huidige wereld eigenlijk niet voorstelbaar (alle multinationals willen helemaal geen concurrentie erbij), en dus zie je allerlei scheve wetgeving, zoals veel lagere belastingtarieven voor internationaal opererende bedrijven, Intellectueel eigendomsrecht running rampant (blokkeert ook toegang tot een markt), etc.
Het wachten is dus op mensen die niet bang of gevoelig zijn voor het gezever van bestaande bedrijven, en die ook nieuwe spelers een kans willen geven, wat (op termijn) ook tot -- op een gezonde manier -- meer concurrentie zal lijden.

[Istrilyin]

MorgothG schreef op woensdag 16 maart 2011 @ 12:52:
De grondprijs is in een dicht bevolkt land altijd aan vraag en aanbod marktwerking onderhevig. De waarde wordt in een grondexploitatie getaxeerd aan de hand van de mogelijkheden en de transacties in de omgeving. Het is niet zo dat de gemeenten de prijs opdrijven. Immers het perceel voor een lagere prijs verkopen is staatssteun. Want de waarde in de markt ligt hoger.

Interessante redenatie. Maar je laat wel een gegeven weg. Namelijk dat de hoeveelheid aanbod weer door de overheid bepaald wordt door middel van grondbeleid, en de overheid zo tamelijk direct de marktwaarde (omhoog) stuurt. De totale hoeveelheid geld die starters kwijt zijn voor hun kleine lapjes grond is enorm, en de winsten van allerlei belanghebbende partijen daarmee ook.

Gegeven het aanbod is tegen lagere prijzen verkopen inderdaad niet speciaal ideaal: je krijgt dan loterijen, of wie-het-eerst-komt, of wie goede vriendjes is met de burgemeester, of wie economisch gebonden is aan. Dat laatste vindt trouwens plaats.