Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Arnout]

Ik denk niet dat je dat "bewust het om zeep helpen van de huizenmarkt" kunt noemen, uitgevoerd door de banken. Ik denk dat de erfpachtconstructie meer de oorzaak is en de banken slechts logisch handelen. Ook als je een huis op een andere manier dan met de bank financiert, wil je geen erfpacht constructie die wurg-achtige neigingen krijgt.

[Verwijderd]

@t_captain
Klopt helemaal maar dit scenario speelt ook als de gemeente eigenaar van de grond is. Feitelijk zou daar dezelfde redenatie moeten worden toegepast, maar ik vrees dat de banken de overheid niet voor het hoofd wil stoten.

[Wceend]

als ze de erfpacht van de overheid ook willen aanpakken is in een keer alle vastgoed in Amsterdam onverkoopbaar. En ik ben bang dat de tweede kamer daar wel over gaat nadenken.

[Roenie]

Aan de andere kant zou je verwachten dat huizen op grond met erfpacht significant goedkoper zijn en je dus ook minder hoeft te lenen...dus navenant minder risico voor de banken...toch?

[Arnout]

Roenie schreef op woensdag 16 februari 2011 @ 15:02:
Aan de andere kant zou je verwachten dat huizen op grond met erfpacht significant goedkoper ijn en je dus ook minder hoeft te lenen...dus navenant minder risico voor de banken...toch?

Nu wel, maar er zit een steeds groter wordende mismatch tussen nu en vroeger. Waarschijnlijk zijn veel van die huizen veel te duur van eigenaar gewisseld en willen de banken hun vingers daar niet aan branden. In een stijgende markt (qua prijzen) ging dit nog goed, maar nu niet meer.

[Verwijderd]

Het probleem zal wel zijn dat huizen met erfpacht niet goedkoper waren terwijl dit natuurlijk wel zo zou moeten zijn. Ik zie alleen niet in waarom banken nu op de rem trekken bij particuliere erfpacht terwijl erfpacht bij de overheid (vooral Amsterdam) een minstens zo groot risico vormt.

[ Voor 42% gewijzigd door Verwijderd op 16-02-2011 15:19 ]

[nare man]

Ik denk dat de overheid een veel betrouwbaardere (lees: minder onvoorspelbare) pachtgever is, terwijl particulieren in beginsel kunnen vragen wat ze willen en de eigenaar van de opstal daarmee in grote problemen kunnen brengen. Dat is weer vervelend voor de bank, want die heeft natuurlijk liever niet dat de eigenaar van de opstal in problemen komt en de hypotheeklasten niet meer kan betalen.

[Verwijderd]

Ik denk dus dat die betrouwbaarheid behoorlijk tegen valt. Vrijwel alle erfpachtproblemen die het nieuws halen hebben de overheid als betrokkene

Overigens vraag ik me af hoe lang het nog mogelijk is om een hypotheek te krijgen op een appartement met een slapende VVE? Als volgende stap hoe lang het nog mogelijk is een hypotheek te krijgen op een huis waarvan de VVE niet ingeschreven is bij de Kamer van Koophandel? Zelf heb ik sterk op deze criteria gelet bij het kopen van een huis, maar gek genoeg zie je van een goed functionerende VVE vrijwel niets terug in de vraagprijs/verkoopprijs.

[nare man]

Ja, dat is inderdaad gek. Ik heb me daar ook al vaker over verbaasd. Je ziet een goed functionerende, goed gespekte VVE inderdaad niet terug in de verkoopprijs, maar ik denk dat bij gelijkwaardige appartementen de afwezigheid van een VVE wel de doorslag kan geven om een bepaald appartement niet te kopen. Bj mij is dat tenminste wel het geval.

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op woensdag 16 februari 2011 @ 15:39:
Ik denk dus dat die betrouwbaarheid behoorlijk tegen valt. Vrijwel alle erfpachtproblemen die het nieuws halen hebben de overheid als betrokkene

Misschien ook omdat een conflict met een overheid nieuwswaardiger is als een conflict tussen 2 particulieren??

[Verwijderd]

Cyberpope schreef op woensdag 16 februari 2011 @ 15:58:
[...]

Misschien ook omdat een conflict met een overheid nieuwswaardiger is als een conflict tussen 2 particulieren??

Denk dat een journalist weinig onderscheid maakt tussen een woningbouwvereniging of een overheidsinstelling.

[eamelink]

nare man schreef op woensdag 16 februari 2011 @ 15:27:
Dat is weer vervelend voor de bank, want die heeft natuurlijk liever niet dat de eigenaar van de opstal in problemen komt en de hypotheeklasten niet meer kan betalen.

Dat niet alleen, het zal in dat geval ook nog eens de waarde van het hypotheekobject decimeren

Als de looptijd afloopt tijdens de hypotheekperiode en de grondeigenaar de canon sterk verhoogt dan kan de waarde van het pand zomaar onder het hypotheekbedrag schieten, zeker wanneer er een groot aflossingsvrij deel is.

En als er een achterstand is in de canonbetalingen, dan gaan die over op een koper van het huis, wat ook weer nadelige invloed heeft op de waarde.

[ Voor 32% gewijzigd door eamelink op 16-02-2011 18:53 ]

[eamelink]

Verwijderd schreef op woensdag 16 februari 2011 @ 15:39:
Ik denk dus dat die betrouwbaarheid behoorlijk tegen valt. Vrijwel alle erfpachtproblemen die het nieuws halen hebben de overheid als betrokkene

Zou dat kunnen komen doordat overheidserfpachten vaak niet geindexeerd worden tijdens de looptijd, en de canon pas na afloop van de looptijd van bijvoorbeeld 50 of 70 jaar opnieuw bepaald wordt?

Als particuliere grondeigenaren wel jaarlijks indexeren dan zal je dus als particuliere erfpachter een jaarlijkste stijging voor de kiezen krijgen, maar niet die enorme sprong bij herindexering eens in de 70 jaar

[t_captain]

Verwijderd schreef op woensdag 16 februari 2011 @ 15:16:
Het probleem zal wel zijn dat huizen met erfpacht niet goedkoper waren terwijl dit natuurlijk wel zo zou moeten zijn.

Goed punt.

De huizenmarkt is van oudsher gebaseerd op de veronderstelling dat huizen vanzelf omhoog gaan in prijs. Vandaar ook de heersende gewoonte om ruim boven de waarde te lenen en slechts mondjesmaat te sparen of in te lossen. Vaak hebben woningkopers 7 of 8 jaar na de start een nettoschuld die nog steeds boven de aanschafprijs van de woning ligt. Dan ben je dus geheel afhankelijk van de stijging van de woningprijzen.

Nu werkt deze veronderstelling dat huizen altijd stijgen in prijs prima in een situatie van snel toenemende bevolking en welvaart maar minder goed wanneer de bevolkingsgroei en de structurele groeivoet van het BBP fors aan het afvlakken zijn.

Dan moet je naar de basics. Grond zal best stijgen, mits het op een gewilde locatie ligt. Opstal moet je bijhouden en moderniseren, of anders afschrijven. Daarom zou ik niet gauw een pand kopen op pachtgrond. Liever andersom, het pand huren en de grond kopen

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op woensdag 16 februari 2011 @ 15:39:
Ik denk dus dat die betrouwbaarheid behoorlijk tegen valt. Vrijwel alle erfpachtproblemen die het nieuws halen hebben de overheid als betrokkene

Overigens vraag ik me af hoe lang het nog mogelijk is om een hypotheek te krijgen op een appartement met een slapende VVE? Als volgende stap hoe lang het nog mogelijk is een hypotheek te krijgen op een huis waarvan de VVE niet ingeschreven is bij de Kamer van Koophandel? Zelf heb ik sterk op deze criteria gelet bij het kopen van een huis, maar gek genoeg zie je van een goed functionerende VVE vrijwel niets terug in de vraagprijs/verkoopprijs.

Misschien omdat het nogal lastig is om te bepalen of de VVE goed functioneerd en waarom, je kan een goed lopende VVE denken te hebben maar net het huis kopen van een key member van die VVE. Dus dat is lastig te bepalen. De financiele situatie van de VVE is wel belangrijk maar daarbij moet je niet alleen daarnaar kijken maar ook naar een meerjarig onderhoudsplan, als je 70k in kas hebt maar je moet net een groot onderhoud aan je dak doen van 40k ( fictieve getallen ) is dat minder positief dan een 40k in kas waarbij net dat onderhoud gedaan is.

[Cobb]

Arnout schreef op woensdag 16 februari 2011 @ 14:23:
Ik denk niet dat je dat "bewust het om zeep helpen van de huizenmarkt" kunt noemen, uitgevoerd door de banken.

Dan wil ik dit bericht van vandaag ook toevoegen:

DNB: banksparen bedreigt verzekeraars AMSTERDAM -

Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) kan het in opmars zijnde banksparen de positie van Nederlandse levensverzekeraars bedreigen. De toezichthouder gaat intensiever toezicht houden op de sector.


Dit heeft DNB aangekondigd bij de presentatie van de speerpunten voor dit jaar. Volgens de waakhond lijkt er in de levensverzekeringsmarkt sprake van overcapaciteit. Hierdoor bestaat het risico dat verlieslatende producten in de markt worden gezet. Dat kan volgens DNB ’de levensvatbaarheid van verzekeraars op termijn bedreigen’.

De overcapaciteit wordt mogelijk veroorzaakt door scherpe concurrentie van banksparen. Hierbij kan fiscaal gunstig worden gespaard voor extra pensioen of voor aflossing van de hypotheek. Hierdoor is de vraag naar levensverzekeringen sterk gedrukt.

DNB gaat de economische winstgevendheid van levensverzekeringsproducten ’tegen het licht houden’.

Maw ook nog eens de levensverzekeringen gaan duurder worden.

[Arnout]

Reden te meer om zeer kritisch te kijken naar een levensverzekering icm een hypotheekproduct. Ik werd door de bank ook aangeraden een volledige levensverzekering af te sluiten op mijn hypotheek maar heb daarvan af gezien.

[Cobb]

Een levensverzekering is vaak verplicht, maar hoeft niet altijd bij dezelfde partij te worden afgesloten of voor het volledige geleende bedrag.

Maar duurder blijft duurder...

[EXX]

Ik denk dat jij een overlijdensrisicoverzekering bedoeld.

[nare man]

Daar zit inderdaad wel een groot verschil tussen. Een levensverzekering is een sommenverzekering, waarbij je maandelijks een inleg doet die aangroeit en op enig moment tot uitkering komt. Het gaat daar dus om een polis met een stijgende waarde, die je premievrij kunt maken. Een overlijdensrisicoverzekering zoals hier bedoeld wordt, is geen sommenverzekering, maar een soort verzekering 'in natura': hij dient er alleen voor het risico dat bij overlijden de hypotheek niet meer kan worden betaald af te dekken ten behoeve van de andere bewoner(s) van het huis. Is de hypotheek afbetaald, dan is er ook geen overlijdensrisicoverzekering meer.

[ Voor 6% gewijzigd door nare man op 17-02-2011 17:22 ]

[FunkyTrip]

Volgens mij heb ik ook een beetje dom gedaan door een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten terwijl ik in mijn uppie woon. Maar goed, dat was een verplichting voor de NHG. Ik moet daar iets van 155 euro p/m naar toe afdragen. Zie ik daar ooit nog wat van terug?

Ik zag trouwens ook wat over slapende VVE staan. Ik snap uberhaupt niet dat mensen een appartement kopen waar de VVE niet een leuke bankrekening en lange termijnsplanning heeft. Sterker nog, dure VVE wordt vaak gezien als afknapper. D'r schijnt een flat geweest te zijn waar de VVE vrijwel niets voorstelde. Toen daar even het volledige airco systeem vervangen moest worden, moesten de bewoners even een paar miljoen ophoesten, wat neerkwam op duizenden euro's per appartement.

[ Voor 47% gewijzigd door FunkyTrip op 17-02-2011 17:30 ]

[FireAge]

En anders was dat magisch betaald? VVE of niet, de kosten draag je.
Geen VVE kun je als gok nemen dat het onderhoud niet hoeft terwijl jij er woont.
Wel VVE, dan draag je de lasten evenredig met mensen die er voor en na je wonen.

[nare man]

FunkyTrip schreef op donderdag 17 februari 2011 @ 17:28:
Volgens mij heb ik ook een beetje dom gedaan door een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten terwijl ik in mijn uppie woon. Maar goed, dat was een verplichting voor de NHG. Ik moet daar iets van 155 euro p/m naar toe afdragen. Zie ik daar ooit nog wat van terug?

Een OVR als je geen nabestaanden hebt heeft wel degelijk nut: namelijk voor de bank, die in geval van jouw overlijden geld uitgekeerd krijgt uit de OVR. Volgens mij eist de NHG overigens alleen dat het meerdere boven 80% van de aankoopprijs is afgedekt met een OVR. Het bedrag tot 80% is immers al afgedekt door de zakelijke zekerheidsfunctie van de woning zelf, waar de bank zich op kan verhalen ingeval van overlijden. Je hoeft daarom niet de volledige hoofdsom van de hypotheek af te dekken.

155 euro voor een OVR lijkt me overigens verschrikkelijk veel. Ik ben zelf aan het kijken voor mijn vriendin en mijzelf en de offertes die ik zo binnen krijg laten allemaal een bedrag van tussen de 15 en 25 euro zien, voor een OVR op twee levens, annuïtair dalend, voor 250.000 verzekerd bedrag. Heb je niet per ongeluk gekozen voor een verzekering die altijd het hele bedrag verzekert?

[ Voor 16% gewijzigd door nare man op 17-02-2011 17:54 ]

[JeroenE]

nare man schreef op donderdag 17 februari 2011 @ 17:52:
155 euro voor een OVR lijkt me overigens verschrikkelijk veel. Ik ben zelf aan het kijken voor mijn vriendin en mijzelf en de offertes die ik zo binnen krijg laten allemaal een bedrag van tussen de 15 en 25 euro zien, voor een OVR op twee levens, annuïtair dalend, voor 250.000 verzekerd bedrag. Heb je niet per ongeluk gekozen voor een verzekering die altijd het hele bedrag verzekert?

Zelfs als het niet daalt lijkt het me nog rijkelijk veel voor een overlijdensrisico^*. Toen wij ons eerste huis kochten had de adviseur bedacht dat het wel handig zou kunnen zijn om het overlijdensrisico per persoon te doen, voor allebei de helft van de hypotheek (dit ook omdat we toen nog verder geen gelegaliseerde samenlevingsvorm hadden). Dat had ik liever niet en voor -ik meen- 50 gulden per jaar (ja, jaar!) extra hebben we toen gewoon het hele hypotheekbedrag per persoon verzekerd.

Ik denk eerder dat FunkyTrip een verzekering heeft waarin ook een gedeelte wordt gespaard/belegd om een uitkering aan het eind van de looptijd te doen. Maar dat kan hij alleen zelf achter halen door zijn polis te lezen (of zijn adviseur te bellen).

* ervan uitgaand dat er geen gezondheidsrisio aanwezig is en bij verzekerd bedrag van pak hem beet hooguit 2 ton (en dus geen miljoen ofzo)

[Cobb]

EXX schreef op donderdag 17 februari 2011 @ 16:07:
Ik denk dat jij een overlijdensrisicoverzekering bedoeld.

Ik denk het ook...

[Shadowhawk00]

FireAge schreef op donderdag 17 februari 2011 @ 17:42:
En anders was dat magisch betaald? VVE of niet, de kosten draag je.
Geen VVE kun je als gok nemen dat het onderhoud niet hoeft terwijl jij er woont.
Wel VVE, dan draag je de lasten evenredig met mensen die er voor en na je wonen.

Behalve dat geen VVE niet bestaat, het is hooguit een inactieve VVE waar je niets aan kwijt bent maar er is er altijd wel 1. Geen VVE is een groot risico en als andere mensen je huis willen kopen zal je toch moeten aangeven dat er niets in de onderhoudspot zit en groot onderhoud eraan zit te komen als dat zo is. Lijkt me lastig verkopen, tja volgend jaar moet wel het dak vervangen worden dus dat gaat je 2k kosten.

[MBV]

Nog leuker: flat wordt steeds meer verkocht, en de verhuurder wil geen cent in de VVE stoppen. Dan is 3/4 van de flat nog van de verhuurder, en 1/4 van de flat in handen van particulieren. Wat doe je dan, als de regenpijp lekt?

[Pooh]

MBV schreef op donderdag 17 februari 2011 @ 21:37:
Nog leuker: flat wordt steeds meer verkocht, en de verhuurder wil geen cent in de VVE stoppen. Dan is 3/4 van de flat nog van de verhuurder, en 1/4 van de flat in handen van particulieren. Wat doe je dan, als de regenpijp lekt?

Dan beleg je een VvE vergadering, besluit de regenpijp te repareren, en stuurt de rekening voor 3/4 naar de eigenaar van 3/4e van de flat. Als hij niet betaalt moet je zorgen dat je notulen op orde zijn en stap je naar de rechter.

[Joarie]

Pooh schreef op donderdag 17 februari 2011 @ 22:06:
[...]

Dan beleg je een VvE vergadering, besluit de regenpijp te repareren, en stuurt de rekening voor 3/4 naar de eigenaar van 3/4e van de flat. Als hij niet betaalt moet je zorgen dat je notulen op orde zijn en stap je naar de rechter.

Klopt, zo hoort het te werken bij een VvE met een flatgebouw die deels uit particulier en deels uit huurcooperatie bestaat. Echter let wel dat je de cooperatie moet inlichten dat er een VvE vergadering is en dat zij evenredig veel stemmen hebben als dat zij appartementen hebben.
Kun je trouwens niet rechterlijk afdwingen dat een verhurende partij zijn steentje moet bijdragen aan onderhoud van het pand? Net zoals dat er ook een opstalverzekering moet zijn voor het hele gebouw?

[t_captain]

nare man schreef op donderdag 17 februari 2011 @ 17:52:
[...]

155 euro voor een OVR lijkt me overigens verschrikkelijk veel. Ik ben zelf aan het kijken voor mijn vriendin en mijzelf en de offertes die ik zo binnen krijg laten allemaal een bedrag van tussen de 15 en 25 euro zien, voor een OVR op twee levens, annuïtair dalend, voor 250.000 verzekerd bedrag. Heb je niet per ongeluk gekozen voor een verzekering die altijd het hele bedrag verzekert?

Een levensverzekering kan naast het overlijdensrisico ook kapitaalopbouw bevatten. Dan is 155 de hele maandelijkse betaling voor sparen/beleggen+2x ORV. Misschien dat hier "levensverzekering" en "overlijdensrisicoverzekering" zijn verward?

Verder is de premie voor een overlijdensrisicoverzekering is vooral je leeftijd van belang. Het scheelt enorm of je een 25-jarige of een 65-jarige wilt verzekeren. En in het verlengde daarvan de vraag of de premie gelijkblijvend is of jaarlijks wordt verhoogd omdat je een jaar ouden bent geworden. Gelijkblijvend is in het begin aanzienlijk duurder maar gaandeweg aanzienlijk goedkoper dan variabel.

[Verwijderd]

MBV schreef op donderdag 17 februari 2011 @ 21:37:
Nog leuker: flat wordt steeds meer verkocht, en de verhuurder wil geen cent in de VVE stoppen. Dan is 3/4 van de flat nog van de verhuurder, en 1/4 van de flat in handen van particulieren. Wat doe je dan, als de regenpijp lekt?

Dit is een situatie die inderdaad redelijk vaak voorkomt. VVE vergadering beleggen en hopen dat de verhuurder niet op komt dagen. Helaas is de meerderheid dan niet aanwezig dus kun je geen beslissingen nemen. Dus moet je nog een VVE vergadering moet beleggen en hopen dat de verhuurder niet op komt dagen. Dan kun je met meerderheid van stemmen beslissingen nemen.

[Shadowhawk00]

MBV schreef op donderdag 17 februari 2011 @ 21:37:
Nog leuker: flat wordt steeds meer verkocht, en de verhuurder wil geen cent in de VVE stoppen. Dan is 3/4 van de flat nog van de verhuurder, en 1/4 van de flat in handen van particulieren. Wat doe je dan, als de regenpijp lekt?

Volgens mij is het tegenwoordig wettelijk zo dat er een VVE moet zijn en er een redelijke reserve wordt opgebouwt ( aan de hand van het meerjarig onderhouds plan dat er ook moet zijn ). Heel leuk en aardig dat de verhuurder dit niet wil maar veel keus gaat hij niet hebben. Je moet ook de splistingsacte eens goed doorlezen bij mij staat daar namelijk in dat 1 partij nooit meer dan 45%(of 50%) van de stemmen kan hebben. Maar dat is natuurlijk niet overal zo. Overigens is de verhuurder ook verplicht reparaties aan het pand te doen je kan als verhuurder niet een pand laten verloederen terwijl je het verhuurt de huurders hebben ook rechten.
Als je dit pand trouwens pas gekocht hebt en de verkoper heeft je niet op de hoogte gesteld dat er geen reserve is voor onderhoud of gegevens van de VVE gegeven heeft terwijl je daar wel om gevraagt had kan je hem daarop aanspreken, hij heeft dan dingen verzwegen die van belang zijn.

Is het een idee om een topic te openen voor VVE gerelateerde dingen zodat we dit topic clean kunnen houden ?.

[ Voor 4% gewijzigd door Shadowhawk00 op 18-02-2011 08:56 ]

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 18 februari 2011 @ 08:54:
Is het een idee om een topic te openen voor VVE gerelateerde dingen zodat we dit topic clean kunnen houden ?.

Dat is niet eens zo'n gek idee.

Veel mensen lopen tegen problemen met de VVE aan. De eisen zijn al flink aangescherpt en zullen in de toekomst nog veel meer worden aangescherpt. Gemeentes zullen in de nabije toekomst veel nieuwe mogelijkheden krijgen om achterstallig onderhoud aan te pakken en daarbij zullen slapende VVE's ongetwijfeld als eerste aan de beurt zijn.

[MBV]

Sorry, was een off-topic losse flodder van mij. Zelf heb ik het niet meegemaakt (en het zal mij ook niet overkomen, geen fatsoenlijke VvE of geen fatsoenlijk onderhoud == no-go), kennis van me wel. Die wist het wel, maar zag daar niet zo'n groot probleem in...

[n4m3l355]

Om het nog wat verder offtopic te maken ..

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 18 februari 2011 @ 08:54:
Volgens mij is het tegenwoordig wettelijk zo dat er een VVE moet zijn en er een redelijke reserve wordt opgebouwt ( aan de hand van het meerjarig onderhouds plan dat er ook moet zijn ). Heel leuk en aardig dat de verhuurder dit niet wil maar veel keus gaat hij niet hebben.

Ja er dient een reserve te zijn echter deze is vormvrij. Dus hoe groot de reserve voor groot onderhoud is, is niet vastgelegd. Tevens mag het wel zo zijn dat er een reserve is maar dat wilt nog niet zeggen dat deze daadwerkelijk wordt aangesproken. Ook is het concept onderhoud een ruim begrip.

Je moet ook de splistingsacte eens goed doorlezen bij mij staat daar namelijk in dat 1 partij nooit meer dan 45%(of 50%) van de stemmen kan hebben. Maar dat is natuurlijk niet overal zo. Overigens is de verhuurder ook verplicht reparaties aan het pand te doen je kan als verhuurder niet een pand laten verloederen terwijl je het verhuurt de huurders hebben ook rechten.

Ik zit in een aantal VvE's en ik ken geen enkele VvE die deze regel kent. Het lijkt mij dan ook eerder dat je eerder het toeval hebt getroffen dan wat doorgaans de norm is. Eveneens bij het vormen van nieuwe VvE's heb ik deze regeling nooit meegemaakt.

Als je dit pand trouwens pas gekocht hebt en de verkoper heeft je niet op de hoogte gesteld dat er geen reserve is voor onderhoud of gegevens van de VVE gegeven heeft terwijl je daar wel om gevraagt had kan je hem daarop aanspreken, hij heeft dan dingen verzwegen die van belang zijn.

Natuurlijk dient de verhuurder onderhoud te plegen hetgeen waar hij als verhuurder verplicht toe is, dit staat los van wat de VvE uit dient te voeren.

Persoonlijk vind ik het eerlijk gezegd het hele verhaal rondom VvE's een beetje een dooie mus. Ja de meeste VvE's zijn onkundig echter in hoeverre onderscheiden zij zich in de onkunde van een gewone woningbezitter?

[MBV]

n4m3l355 schreef op vrijdag 18 februari 2011 @ 21:58:
Om het nog wat verder offtopic te maken ..
[knip]
Natuurlijk dient de verhuurder onderhoud te plegen hetgeen waar hij als verhuurder verplicht toe is, dit staat los van wat de VvE uit dient te voeren.

Waarom haal je een verhuurder erbij? Als ik als koper vraag hoe het met de VvE zit, en het antwoord is 'prima, en zoveel geld in kas', dan kan achteraf blijken dat dat niet klopt. Dat is dan toch zoiets als verborgen gebreken? Onderzoeksplicht is voldaan (gevraagd), verkoper heeft gelogen.

Persoonlijk vind ik het eerlijk gezegd het hele verhaal rondom VvE's een beetje een dooie mus. Ja de meeste VvE's zijn onkundig echter in hoeverre onderscheiden zij zich in de onkunde van een gewone woningbezitter?

Waarschijnlijk in de schaalgrootte van de potentiele kosten? Als je een huis koopt van 3 ton, kan je daar nooit meer dan 3 ton aan schade krijgen. Als je een appartement koopt van 2 ton kan je best een miljoen schade krijgen (als flat totaal), en nogal wat moeilijk juridisch gedoe als een grote bezitter (het pensioenfonds dat 3/4 van het pand verhuurt bijv.) niet wil betalen.

[FunkyTrip]

nare man schreef op donderdag 17 februari 2011 @ 17:52:
155 euro voor een OVR lijkt me overigens verschrikkelijk veel. Ik ben zelf aan het kijken voor mijn vriendin en mijzelf en de offertes die ik zo binnen krijg laten allemaal een bedrag van tussen de 15 en 25 euro zien, voor een OVR op twee levens, annuïtair dalend, voor 250.000 verzekerd bedrag. Heb je niet per ongeluk gekozen voor een verzekering die altijd het hele bedrag verzekert?

Ik ben in de war met de spaarhypo
Heb het even nagerekend. Initieel heb ik iets van 16.000 euro gestort en maandelijks betaal ik 155 euro. Na 30 jaar komt dit ongeveer overeen met de 2 ton hypo die ik heb (waar ik dan weer ruim 900 euro p/m bruto rente voor betaal a 5.2%).
Daar blijft ongetwijfeld e.e.a aan de strijkstok hangen voor de bank en de Hypotheker en ongetwijfeld uiterst riant voor de paar uurtjes die de Hypotheker er in heeft gestoken

[Shadowhawk00]

n4m3l355 schreef op vrijdag 18 februari 2011 @ 21:58:
Om het nog wat verder offtopic te maken ..
Ja er dient een reserve te zijn echter deze is vormvrij. Dus hoe groot de reserve voor groot onderhoud is, is niet vastgelegd. Tevens mag het wel zo zijn dat er een reserve is maar dat wilt nog niet zeggen dat deze daadwerkelijk wordt aangesproken. Ook is het concept onderhoud een ruim begrip.

Daarom heb je ook een plan waarin staat dat in jaar X het dak vervangen moet worden en in jaar Y geschildert moet worden. Ja en dat plan is ook verplicht en er dient voldoende in de reserve te zitten om dit te kunnen betalen.

Ik zit in een aantal VvE's en ik ken geen enkele VvE die deze regel kent. Het lijkt mij dan ook eerder dat je eerder het toeval hebt getroffen dan wat doorgaans de norm is. Eveneens bij het vormen van nieuwe VvE's heb ik deze regeling nooit meegemaakt.

Ik weet niet in hoevere dit gebruikelijk is dacht dat je er misschien iets aan zou kunnen hebben.

Natuurlijk dient de verhuurder onderhoud te plegen hetgeen waar hij als verhuurder verplicht toe is, dit staat los van wat de VvE uit dient te voeren.

Hij is nog steeds lid van de VVE en als het dak vervangen moet worden moet hij toch 3/4 daarvan betalen hoe dan ook. En hij moet de toekomstige kopers informeren als ze daarover vragen over het meerjarig onderhoudsplan en de reserve. Als de verhuurder wil verkopen wordt dit nu door zijn eigen actie bijna onmogelijk maar helaas voor de andere eigenaren ook.

Persoonlijk vind ik het eerlijk gezegd het hele verhaal rondom VvE's een beetje een dooie mus. Ja de meeste VvE's zijn onkundig echter in hoeverre onderscheiden zij zich in de onkunde van een gewone woningbezitter?

VVE hoeft niet onkundig te zijn maar veel mensen denken dat de reserve van de VVE niet op kan. Zo van we hebben 20k in kas mooi daar kunnen we X en Y van doen terwijl er het volgende jaar voor 30k aan kosten aankomen. Overigens behoor je zelf tot de VVE en kan je zelf best veel invloed uitoefenen als je daar wat tijd in wilt steken.

[FunkyTrip]

VVE van mijn complex is redelijk op orde in ieder geval. Tot aan 2025 is er al van alles uitgestippeld In 2018 bijv. een paar miljoen gereserveerd voor asbestverwijdering van balkons en dat soort dingen. Enige nadeel is dat de kopers allemaal laks zijn (incl. mijzelf) zodat er op een VVE vergadering geen hond komt opdagen behalve de representant van het handjevol huurders (stuk of 40 tegenover 200 kopers ofzo) en die haalt automatisch dus een meerderheid bij alle stemmingen. En dat kost geld. Want hij wil graag dingen die de meeste kopers absoluut niet boeit, maar wel onderhoud en uitgaven tot gevolg heeft. Deuren die automatisch open gaan overal om e.e.a. gebruiksvriendelijk te maken voor mindervaliden, terwijl dit een flat is met starterskoopwoningen. Daar zitten erg weinig mindervaliden tussen.

[Shadowhawk00]

[b][message=35568837,noline]En dat kost geld. Want hij wil graag dingen die de meeste kopers absoluut niet boeit, maar wel onderhoud en uitgaven tot gevolg heeft. Deuren die automatisch open gaan overal om e.e.a. gebruiksvriendelijk te maken voor mindervaliden, terwijl dit een flat is met starterskoopwoningen. Daar zitten erg weinig mindervaliden tussen.

Tja dat doen jullie jezelf aan natuurlijk, de verhuurder zorgt er op deze manier voor dat hij ook aan ouderen kan verhuren terwijl hij toch maar een klein deel van de kosten hoeft te betalen.
Maar goed zolang jullie dat allemaal niet erg vinden is er natuurlijk niets aan de hand.

[n4m3l355]

@shadowhawk, niet dat het uberhaubt hier relevant is maar zoals ik al aangaf is een VvE inderdaad verplicht tot het aanleggen van een reservefonds voor groot onderhoud echter nergens is concreet vastgelegd wat groot onderhoud is noch hoe groot dit fonds dient te zijn. Net zo min is ergens vast gelegd dat er een onderhoudsplan dient te zijn.

Dat terzijde allemaal leuk de problemen die kunnen ontstaan in VvE's maar naar mijn inziens niet echt relevant tot de huizenbubbel.

[Shadowhawk00]

Overigens even nagedacht en eigenlijk draait onze hele bestuursvorm op het hebben van een gematigde inflatie en dus ook stijgende huizenprijzen. Dus eigenlijk wil de overheid niet dat de prijzen zakken en zal geen beslissingen nemen die dat als resultaat hebben.
Alle acties die ze in die regio doen zijn impopulair en dat kost ze stemmen de volgende verkiezingen terwijl het een lange termijn planning is. Je gaat namelijk dingen doen die de eerste jaren voornamelijk negatief zijn voor de koopkracht terwijl het pas op langere termijn effect heeft en met een regering die max 4 jaar er zit is dat niet te doen.

Dus wat nou huizenbubble ze stijgen een beetje ze dalen een beetje dat doen ze al 30 jaar lang zo het dipje nu is gewoon omdat mensen minder vertrouwen hebben in de economie maar een bubble is het echt niet.

[mark de man]

Nou de prijsstijgingen van de afgelopen vijftien jaar vind ik niet echt normaal eerlijk gezegd. Natuurlijk zijn daar veel verschillende en elkaar versterkende oorzaken voor te geven, maar iemand die bij wijze van spreken twintig jaar geleden zijn woning kocht versus een huurder is toch echt voordeliger uit. Vooral de prijsstijging rond de eeuwwisseling was ongekend. Inderdaad zullen veel mensen in de problemen komen als de huizenprijzen zullen dalen, maar om heel eerlijk te zijn hebben zij daar toch ook enige schuld aan. En trouwens indien de huizenprijzen zullen dalen, zullen doorstromers daar eigenlijk weinig hinder van gaan ondervinden. natuurlijk daalt hun woning in prijs, maar de woning die zij daarna zullen kopen is dan ook een stuk goedkoper geworden. Als zij niet in staat zijn om hun lening af te lossen, dan is dat toch echt het probleem van de degene die de lening heeft afgesloten, als voor hem het inspelen op de huizenprijsstijgingen de enige manier is om de lening af te kunnen lossen, dan neem je toch te grote risico's.

[Jaspertje]

mark de man schreef op woensdag 23 februari 2011 @ 09:40:
Inderdaad zullen veel mensen in de problemen komen als de huizenprijzen zullen dalen, maar om heel eerlijk te zijn hebben zij daar toch ook enige schuld aan.

Waarom hebben die mensen daar schuld aan dan? Omdat ze betaald hebben wat er gevraagd werd?

En trouwens indien de huizenprijzen zullen dalen, zullen doorstromers daar eigenlijk weinig hinder van gaan ondervinden. natuurlijk daalt hun woning in prijs, maar de woning die zij daarna zullen kopen is dan ook een stuk goedkoper geworden. Als zij niet in staat zijn om hun lening af te lossen, dan is dat toch echt het probleem van de degene die de lening heeft afgesloten, als voor hem het inspelen op de huizenprijsstijgingen de enige manier is om de lening af te kunnen lossen, dan neem je toch te grote risico's.

Je gaat er hier vanuit dat mensen dan wel een groter en duurder huis kunnen betalen. Als je een schuld hebt, dan telt dat gewoon mee in de hoogte van je maximale hypotheek en die wordt daardoor dus lager. Alleen als je (veel) meer geld bent gaan verdienen of juist met z'n tweeen bent gaan werken gaat dit op. Maar waarom ga je dan groter wonen? Veel mensen zullen dat toch voor kinderen doen en dat betekend voor veel mensen juist minder inkomsten (zeker gezien de plannen om de kinder opvang minder te subsidieren). Dus juist de doorstroming komt dan in gevaar.

[CodeCaster]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 23 februari 2011 @ 09:21:
Dus wat nou huizenbubble ze stijgen een beetje ze dalen een beetje dat doen ze al 30 jaar lang zo het dipje nu is gewoon omdat mensen minder vertrouwen hebben in de economie maar een bubble is het echt niet.

Je hebt deze mening al een aantal keer in verkapte vorm als feit in dit topic gedeponeerd. Zou je hiermee op willen houden? Dat jij denkt dat er niet zoiets bestaat als een huizenbubble juich ik alleen maar toe, maar kom dan wel met feiten in plaats van "ze stijgen een beetje ze dalen een beetje".

[foppe-jan]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 23 februari 2011 @ 09:21:
Overigens even nagedacht

Misschien is het een idee om je ook eens in te lezen in de argumenten vóór de mogelijkheid van het ontstaan van huizenbubbles, in plaats van aan te nemen dat jouw 'even nadenken' je even ver schopt? Want ja, gematigde groei is inderdaad het doel van alle westerse economieën, maar nee, dit betekent niet dat er geen dingentjes mis kunnen gaan, omdat mensen overal in gaan investeren in de hoop hogere winst/rente te vangen op hun spaargeld.

[mark de man]

Jaspertje schreef op woensdag 23 februari 2011 @ 10:00:
[...]

Waarom hebben die mensen daar schuld aan dan? Omdat ze betaald hebben wat er gevraagd werd?


[...]

Je gaat er hier vanuit dat mensen dan wel een groter en duurder huis kunnen betalen. Als je een schuld hebt, dan telt dat gewoon mee in de hoogte van je maximale hypotheek en die wordt daardoor dus lager. Alleen als je (veel) meer geld bent gaan verdienen of juist met z'n tweeen bent gaan werken gaat dit op. Maar waarom ga je dan groter wonen? Veel mensen zullen dat toch voor kinderen doen en dat betekend voor veel mensen juist minder inkomsten (zeker gezien de plannen om de kinder opvang minder te subsidieren). Dus juist de doorstroming komt dan in gevaar.

Als mensen nauwelijks een hypotheek kunnen betalen met aflossing en dus "gedwongen" worden een aflossingsvrije hypotheek te nemen dan neem je inderdaad een risico en moet je in zekere mate zorgen voor een buffer indien de huizenprijzen dus niet zijn gestegen zoals zij hadden verwacht. Door er altijd maar van uit te gaan dat de prijzen stijgen, wil niet zeggen dat ze niet kunnen dalen. Natuurlijk moet de hypotheekverstrekker dan geen hypotheek geven aan mensen die dit nooit zouden kunnen betalen, maar in het verleden is toch gebleken dat dit het geval was, met een te hoge loan-to-income ratio.

Zodra mensen geconfronteerd worden met deze dalende prijzen dan zullen beide partijen (de verkoper en de koper die ook verkoper is, de huurders blijven buiten bespreking) hun verlies moeten accepteren en dat kan inderdaad nadelig uitpakken voor iemand die daarvoor een nieuwe fors hogere lening moet afsluiten. De doorstroming zal zo zeker in het begin een flinke stagnatie vertonen.

[Wekkel]

Vooralsnog zie ik vooral negatieve factoren voor de huizenmarkt. Economisch herstel is nauwelijks aanwezig (en we hebben de EU(banken)crisis nog te gaan binnenkort, en iets verder de VS-debt), banken lenen minder uit, deels uit eigen beweging, deels vanwege aangescherpte regels, en de rente lijkt wat te gaan stijgen. In buiten-Randstedelijke gebieden zie je echt stagnatie in verkoop van nieuwbouwwoningen.

Stroperig als vastgoed is, betekent dat in het beste scenario kwakkelen. Nu Nederland tot nu toe vrij stabiel is gebleken qua economische schommelingen (we hebben er wel last van, maar niet extreem), ligt dat kwakkelscenario wel voor de hand. Dat kan zo maar een paar jaar aanhouden.

Het duiden van de schuldige aan de problemen heeft vaak de vorm van een gelegenheidsargument: het is maar net wie je wil pakken. De partij die ik het minste terug zie komen in discussies om mij heen is de overheid. In mijn ogen juist de grootste verborgen veroorzaker: moedwillig inflatie toestaan (=geld bijprinten) staat garant voor problemen in de toekomst. Die problemen ervaren we nu na tientallen jaren losgeslagen monetair (overheids)beleid.

[engelbertus]

las geld over de hele wereld min of meer in evenwiht zal moeten zijn, dan kunnen nooit alle landen op hetzelfde moment een lichte groei hebben.
dat zou betekenen dat er meer geld is gekomen, terwijl dat natuurlijk niet kan . ( er staat geen meer "waarde"tegenover.

toch wordt er meer geld gedrukt, en ontstaat er dus inflatie.

de truck is dus er voor te zorgen dat er naast het stukje inflatie, nog een stukje meer geld binnen komt er is dan dus ergens ook extra verlies. en wellicht deflatie.

het is dus niet zo simpel om de huizenmarkt nu 1 op 1 ergens aan te koppelen om te bepalen of er een bubble is ( of de waarde van een huis wordt overschat tov de waare van andere dingen in dezelfde valuta.

het kan dus ook zo zijn dat andere dingen worden onderschat, of de waarde van het geld wordt onderschat.

dat mensen de schuld hebben aan hun hypotheek vond ik wel erg kort door de bocht, in de meeste gevallen zaten die mensen met een deskundige "hypotheker" om de tafel om tot de goede beslissing te komen. dus is het de schuld van de hypotheker in mijn ogen, want dat is tenslotte de deskundige, die nota bene door de overheid wordt gecontroleerd.
nu maatregelen treffen die dus de slachtoffers van de uitwassen van de hypothekers gaan treffen is niet erg netjes lijkt me.

zeker niet als de maatregelen er op neer komen dat de rgels tijdens het "spel" worden veranderd, zonder dat er iets tegenover staat. ook een geleidelijke overgang is niet echt de oplossing, immers, hoe geleidelijk is het als mijn hypotheek voor de komende 10 jaar vast staat?

boetes en dergelijke blijven van kracht ook als e overheid d eregels veranderd..

(zegt de eigenaar van een aflossingsvrije hypotheek, en twee woekerpolissen, tuurlijk, dat wist je van te voren.. dat een kapitaalverzekering eigen woning, met een plan genaamd flexx vermogensplan, eigenlijk een ordinaire belegging is, waarbij de tussenpersoon elk jaar alle kosten ruimschoots vergoed krijgt, en alleen de klant maar mag afwachten of er uberhaupt nog iets overblijft na 30 jaar)

[RemcoDelft]

t_captain schreef op woensdag 16 februari 2011 @ 14:18:
Vandaar dat de NVB de koppen bij elkaar heeft gestoken en de macht van de banken gebruikt om particuliere erfpacht van de markt te drukken.

Nu de erfpacht van gemeenten nog. Het hele idee ervan is belacheljik, en uitsluitend bedoeld om de grondeigenaar nog meer te laten verdienen dan bij verkoop van de grond.
Andersom komt het toch nooit voor? Dus: het huis huren, maar de grond eronder bezitten... Waarom dan wel op de huidige manier?

[MBV]

RemcoDelft schreef op donderdag 24 februari 2011 @ 21:32:
[...]

Nu de erfpacht van gemeenten nog. Het hele idee ervan is belacheljik, en uitsluitend bedoeld om de grondeigenaar nog meer te laten verdienen dan bij verkoop van de grond.
Andersom komt het toch nooit voor? Dus: het huis huren, maar de grond eronder bezitten... Waarom dan wel op de huidige manier?

Heb jij geen enkele vorm van historisch besef? Pachten komt al zo lang voor als er grootgrondbezitters zijn... dat gaat bij mijn weten minstens terug tot 1200 ofzo.

engelbertus schreef op donderdag 24 februari 2011 @ 21:23:
las geld over de hele wereld min of meer in evenwiht zal moeten zijn, dan kunnen nooit alle landen op hetzelfde moment een lichte groei hebben.
dat zou betekenen dat er meer geld is gekomen, terwijl dat natuurlijk niet kan . ( er staat geen meer "waarde"tegenover.
toch wordt er meer geld gedrukt, en ontstaat er dus inflatie.
[knip]

Je vergeet een heel belangrijke factor: omloopsnelheid. Hoe lang duurt het voor je de euro weer terugkrijgt die je net hebt uitgegeven? Als jij mij een euro geeft voor een brood, en ik geef jou morgen een euro voor een vis, dan is er effectief veel meer geld dan wanneer iedereen het in zijn oude sok stopt. En daar gaat het ook mis bij zo'n simplistisch beeld van geld: inflatie is afhankelijk van hoeveel geld er effectief is, niet van de hoeveelheid geld in omloop. Anders is het ontstaan van deflatie ook maar heel moeilijk uit te leggen.

zeker niet als de maatregelen er op neer komen dat de rgels tijdens het "spel" worden veranderd, zonder dat er iets tegenover staat. ook een geleidelijke overgang is niet echt de oplossing, immers, hoe geleidelijk is het als mijn hypotheek voor de komende 10 jaar vast staat?

Veel voorstellen gaan over een periode van 30 jaar, 'toevallig' de periode dat je belastingaftrek over je hypotheekrente krijgt.

(zegt de eigenaar van een aflossingsvrije hypotheek, en twee woekerpolissen, tuurlijk, dat wist je van te voren.. dat een kapitaalverzekering eigen woning, met een plan genaamd flexx vermogensplan, eigenlijk een ordinaire belegging is, waarbij de tussenpersoon elk jaar alle kosten ruimschoots vergoed krijgt, en alleen de klant maar mag afwachten of er uberhaupt nog iets overblijft na 30 jaar)

Laat je in elk geval niet zomaar van die woekerpolissen afhelpen. Veel 'woekerpolissen' hebben een gegarandeerd eindbedrag met meer dan 3% jaarrente, als je netjes op tijd betaalt. Dat is nog altijd meer dan de spaarrekening, en zeker meer dan de polis nu plunderen en op een spaarrekening zetten. Kennelijk is dat laatste nu heel populair bij het Kassa-forum

[engelbertus]

de omloopsnelheid is een bijkomende factor lijkt mij, ik bedoelde ook juist te zeggen dat de huizenmarkt / hypotheken niet de enige zaken zijn die invloed hebben / beinvloed worden door inflatie en het "matige groei" idee. je voorbeeld gaat uit van een brood en een vis. in prioncipe zijn idd die kleine dingen al van invloed op de waarde van geld.
maar het is niet alleen dat mensne het in een sok stoppen uit bezuinigingsoverweging, maar ook. als je vis wilt kopen, moet die er ook wel zijn. in jou voorbeeld zouden we ook af kunnen spreken dat we elke week een brood tegen een vis ruilen. de waarde van geld doet er dan niets toe ( en deed er niets toe.) maar als je in de tussentijd een biefstuk ruit voor 100 schelpen, en later wordt die "prijs"110 schelpen, dan begint het op een gegeven moment ergens te knijpen. als je dan schelpen ( of biefstuk) in geld (euro) gaat uitdrukken. krijg je een wisselende koers.

de hypotheekvoorstellen gaan misschien over 30 jaar, maar daarvan zit ik dan de eerste 10 jaar met die gewijzigde spelregels. geleidelijk aan wordt mijn belasting aftrek bijvoorbeeld kleiner, of wordt ik verplicht jaarlijks toch steeds een groter bedrag af te lossen. terwijl ik dat bijvoorbeeld niet kan betalen, omdat dat juist het uitgangspunt was bij de keus voor de hypotheekvorm. -> minder besteedbaar inkomen. en dan blijf jij met jebrood zitten, omdat ik het niet kan kopen, en verlaag jij toch de prijs van een brood.
is er dan sprake vaninflatie? deflatie? dat is niet te zeggen, omdat het niet allen van brood afhangt. en ook niet alleen van huizen.
in principe is de wisselkoers brood <-> huis veranderd. of daar een "goeie"reden voor is? ik vind een gewijzigde regeling geen goede regel.... ergens zijn er mensen die er weer aan verdienen, terwijl de mensen die het moeten betalen, er niks tegen kunnen doen. het probleem wordt verlegd naar een groep die zogenaamd re regels heeft uitgebuit of opgerekt door een zogenaamde verkeerde hypotheek te nemen. die hypotheek was niet verkeerd. De maatregel ertegen is alleen als oplossing voor een probleem aangedragen. een oplossing is postief, dus automatisch lijkt het juist debetreffende hypotheek als het probleem aan te duiden. ik vind dat in dat geval veel burgers het slachtoffer worden van een overheidsbemoeienis.

hetzelfde is aan de gang bij de woekepolissen. aan de ene kant is elke burger zelf aansprakelijk voor het afsluiten ervan. als je inderdaad alle misleidende praatjes wegschuift, kom je erachter dat alle berekeningen slechts een verkooppraatje waren, en je dus een grote sponsor van de verzekeraar wordt. gelukkig wirdt de andere kant ook belicht, de schuld van de verzekeraar, en evt de rol van de overheid hierin.

wat ik met de paragraaf tussen haakjes bedoelde is dat je ( ook al ben je nog zo slim) je toch in probleemsituaties terecht kunt komen.

nu willen ze iets doen aan de hypithekenen ben ik daar dus de dupe van. leuk dat de overheid optreed, maar in mijn geval was er geen probleem, maar loopt mijn financiele planning een behoorlijke beschadiging op. terwijl de overheid dan weer niks doet om de woekerpolissen echt aan te pakken. wat heb ik aan een compensatie over 30 jaar? van de extra inkomens die ze jaarlijks onder valse voorwendselen binnenslepen, kunnen ze die evt. compensaties dubbel en dwars terugverdienen. alsnog ben je de sigaar als "klant" ovrheidsoptreden in de woekerpolissen zou voor elke nederlander met een woekerpolis wel positie uitpakken.

maar nu blijf ik daar 30 jaar last van hebben, terwijl de 30 jaar volledige hypotheekrenteaftrek wordt afgepakt.

e.e.a. is gevolg van een evt verziekte markt voor verzekeringen en hypotheken. waarom dan slechts een deel oplossen, en dan ook nog het deel waar veel burger ook last van gaan krijgen? dat is rechtsongelijkheid.

[Shadowhawk00]

CodeCaster schreef op woensdag 23 februari 2011 @ 10:18:
[...]

Je hebt deze mening al een aantal keer in verkapte vorm als feit in dit topic gedeponeerd. Zou je hiermee op willen houden? Dat jij denkt dat er niet zoiets bestaat als een huizenbubble juich ik alleen maar toe, maar kom dan wel met feiten in plaats van "ze stijgen een beetje ze dalen een beetje".

Kom maar met feiten waarom deze wel zou bestaan dan? Tot nu toe zijn de huizen 5% gedaalt in 2 jaar of nog niet eens. Niet echt een bubble he.
Maar goed wat gebeurt er als de huizen zeg 50% in prijs dalen dat gaat effect hebben in de rest van de economie.
De overheid wil niet een inflatie hebben maar een inflatie is een vereiste in de huidige democratie namelijk lange termijnsplannen die nu pijn doen worden niet doorgevoert omdat het stemmen kost dus worden er populaire plannen doorgevoert wat extra schulden met zich meebrengt. Deze schulden zijn niet interresant omdat de inflatie ze wel wegwerkt. Zodra de huizen significant dalen zullen andere onderdelen wel mee moeten en er is een zeer reeele kans op een deflatie wat effectief betekend dat de BV nederland falliet is.
Dus om te voorkomen dat Nederland falliet gaat zal de overheid er alles aan doen om de daling enigzins binnen de perken te houden. Dus ja de prijzen zullen best wat dalen maar van een bubble waar mensen al snel 50% bij denken zal geen sprake zijn. Niet dan 10% ondenkbaar is en leuk is voor mensen hoor.

[Maasluip]

MBV schreef op donderdag 24 februari 2011 @ 22:19:
[...]

Heb jij geen enkele vorm van historisch besef? Pachten komt al zo lang voor als er grootgrondbezitters zijn... dat gaat bij mijn weten minstens terug tot 1200 ofzo.

Dat het 1200 jaar terug gaat betekent niet dat het belachelijk is. 1200 jaar geleden was er ook geen stemrecht voor de armen. Was er überhaupt stemrecht of was de macht in handen van een paar rijke edelmannen?

Het mag dan misschien historisch zo gegroeid zijn, maar het wordt in de tegenwoordige tijd ook misbruikt om huizen toch te kunnen verkopen. Ik zie iig geen reden waarom er een gemeente waar de laatste paar 100 jaar geen pachtsysteem was er opeens een plan komt om de grond in bezit van projectontwikkelaars te laten en de huizen te verkopen.
Dat heeft maar één doel en is zoveel mogelijk huizen te verkopen. Correctie: de projectontwikkelaars zo veel mogelijk te laten verdienen.

Erfpacht is een ouderwets en overbodig concept. Leuk als je er aan vast wil houden, maar ik denk dat behalve eigenaren van die grond er niemand is die er voordeel aan beleeft.

[Rukapul]

Erfpacht door (betrouwbare) overheden heeft anders ook voordelen (regie en planning) en heeft voor zover ik zie lang goed gewerkt in diverse grote steden. Iets minder positieve verhalen zijn op de Waddeneilanden met erfpacht van Staatsbosbeheer (maar eigenlijk was dat gewoon een potje onterecht janken, want de erfpacht was niet ineens niet-marktconform; alleen veel hoger dan voorheen omdat er tig jaar ineens geindexeerd werd) en particuliere erfpacht door o.a. projectontwikkelaars wat concreet problemen kan opleveren omdat deze partijen per definitie commercieel tot het gaatje zullen willen gaan wanneer de mogelijkheid zich aandient.

[Istrilyin]

engelbertus schreef op donderdag 24 februari 2011 @ 21:23:
las geld over de hele wereld min of meer in evenwiht zal moeten zijn, dan kunnen nooit alle landen op hetzelfde moment een lichte groei hebben.
dat zou betekenen dat er meer geld is gekomen, terwijl dat natuurlijk niet kan . ( er staat geen meer "waarde"tegenover.

toch wordt er meer geld gedrukt, en ontstaat er dus inflatie.

de truck is dus er voor te zorgen dat er naast het stukje inflatie, nog een stukje meer geld binnen komt er is dan dus ergens ook extra verlies. en wellicht deflatie.

Even interruptie... Geld is alleen maar een getalletje wat aangeeft wie nog iets van de andere mensen op de planeet tegoed heeft, en van wie andere mensen nog iets tegoed heeft. Je kunt de hoeveelheid geld gewoon 1000 jaar constant houden, het gaat om hoeveel procent mensen van het totaal hebben.

Inflatie zorgt met name voor het herverdelen van de welvaart, namelijk richting de mensen die het eerst van het nieuwe geld gebruik gaan maken, en richting mensen die schulden hebben. Ten koste van de rest, als een soort zero-sum game.

het is dus niet zo simpel om de huizenmarkt nu 1 op 1 ergens aan te koppelen om te bepalen of er een bubble is ( of de waarde van een huis wordt overschat tov de waare van andere dingen in dezelfde valuta.

Je kunt de waarde uitdrukken in 'aantal uren werk' of brood oid. Dan zie je een belangrijke stijging rond de milleniumwisseling.

dat mensen de schuld hebben aan hun hypotheek vond ik wel erg kort door de bocht, in de meeste gevallen zaten die mensen met een deskundige "hypotheker" om de tafel om tot de goede beslissing te komen. dus is het de schuld van de hypotheker in mijn ogen, want dat is tenslotte de deskundige, die nota bene door de overheid wordt gecontroleerd.
nu maatregelen treffen die dus de slachtoffers van de uitwassen van de hypothekers gaan treffen is niet erg netjes lijkt me.

Mensen kiezen hun eigen deskundigen, en het concept van 'jan zei dat ik in de sloot moest springen' ondersteun ik niet!

zeker niet als de maatregelen er op neer komen dat de rgels tijdens het "spel" worden veranderd, zonder dat er iets tegenover staat. ook een geleidelijke overgang is niet echt de oplossing, immers, hoe geleidelijk is het als mijn hypotheek voor de komende 10 jaar vast staat?

boetes en dergelijke blijven van kracht ook als e overheid d eregels veranderd..

De regels van het spel veranderen continu. Dat is het enige constante! Bij elke verandering zijn er groepen die er op voor- en achteruit gaan. Als dat onacceptabel is voor je dan zijn er dus geen veranderingen mogelijk.

Sorry voor een beetje confronterend erop in gegaan te zijn, maar ik denk dat dit de beste kansen heeft om een klein beetje over te komen.

[MBV]

engelbertus schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 09:41:
de omloopsnelheid is een bijkomende factor lijkt mij, ik bedoelde ook juist te zeggen dat de huizenmarkt / hypotheken niet de enige zaken zijn die invloed hebben / beinvloed worden door inflatie en het "matige groei" idee. je voorbeeld gaat uit van een brood en een vis. in prioncipe zijn idd die kleine dingen al van invloed op de waarde van geld.

Het is de cruciale factor in elk voorbeeld van grotere schaal. Als bijna al het geld in een oude sok zit, en er komt 1 muntje uit, dan is dat heel veel waard. Als al het geld in omloop is, is 1 muntje veel minder waard. En alles daartussenin natuurlijk. Hoe sneller je de euro die je uitgeeft weer terug ziet op je bankrekening, hoe minder het geld echt waard is.
Lees dit maar eens: Wikipedia: Fishervergelijking

de hypotheekvoorstellen gaan misschien over 30 jaar, maar daarvan zit ik dan de eerste 10 jaar met die gewijzigde spelregels. geleidelijk aan wordt mijn belasting aftrek bijvoorbeeld kleiner, of wordt ik verplicht jaarlijks toch steeds een groter bedrag af te lossen. terwijl ik dat bijvoorbeeld niet kan betalen, omdat dat juist het uitgangspunt was bij de keus voor de hypotheekvorm. -> minder besteedbaar inkomen. en dan blijf jij met jebrood zitten, omdat ik het niet kan kopen, en verlaag jij toch de prijs van een brood.
is er dan sprake vaninflatie? deflatie? dat is niet te zeggen, omdat het niet allen van brood afhangt. en ook niet alleen van huizen.

Dan is er geen sprake van inflatie of deflatie, maar van een lager besteedbaar inkomen. Jouw euro is in principe nog net zoveel waard, alleen kan je er minder van uitgeven. Het gevolg zou kunnen zijn dat er inflatie optreedt: jij gaat om dat te compenseren een hoger salaris vragen, waardoor het product dat jij maakt (of, wat waarschijnlijk is: waarvoor jij overhead bent, aangezien 80% van nederland achter een bureau zit) duurder wordt, waardoor de prijzen in de winkel hoger wordt.

Je hoeft trouwens niet persé meer te gaan betalen voor je huis. Een van de maatregelen zou kunnen zijn dat de hypotheekrenteaftrek wordt verlaagd naar maximaal een ton in 2042. Alles boven een ton mag alleen worden afgetrokken tot 2042. Daarmee blijven jouw bestaande woonlasten gelijk, en zit je dus alleen met het probleem dat je je huis niet aflost tot 2042. Wie wil je dan dat de kosten van de rommel opruimen betalen, als jij dat niet gaat doen? Meer loonbelasting heffen?

in principe is de wisselkoers brood <-> huis veranderd. of daar een "goeie"reden voor is? ik vind een gewijzigde regeling geen goede regel.... ergens zijn er mensen die er weer aan verdienen, terwijl de mensen die het
moeten betalen, er niks tegen kunnen doen.

Juist daarom moeten de regels worden aangepast: de huidige hypotheekregeling zorgt er alleen maar voor dat de banken extra bonussen aan hun topbestuurders kunnen uitkeren t.o.v. een situatie zonder hypotheekrenteaftrek.

ik vind dat in dat geval veel burgers het slachtoffer worden van een overheidsbemoeienis.

Huh? Jij hebt juist maximaal geprofiteerd van overheidsbemoeienis HRA is namelijk een uitstekend voorbeeld daarvan.

nu willen ze iets doen aan de hypithekenen ben ik daar dus de dupe van. leuk dat de overheid optreed, maar in mijn geval was er geen probleem, maar loopt mijn financiele planning een behoorlijke beschadiging op.

In jouw geval is er een heel groot probleem: ik moet via loonbelasting betalen voor de bonussen van de verzekeraars en banken waar jij een contract mee hebt getekend. Dat jij dat geen probleem vindt, dat kan ik me voorstellen _{Dit is heel erg kort-door-de-bocht, ik weet het. Ik belicht hier 1 kant van het verhaal, jij hebt de andere kant al belicht.}

terwijl de overheid dan weer niks doet om de woekerpolissen echt aan te pakken. wat heb ik aan een compensatie over 30 jaar?

Huh? De woekerpolissen zijn wel degelijk aangepakt, ze worden nu niet meer verkocht. Daarnaast was er een (karige) regeling om er vanaf te komen, met een (karige) schadevergoeding voor de slachtoffers.

e.e.a. is gevolg van een evt verziekte markt voor verzekeringen en hypotheken. waarom dan slechts een deel oplossen, en dan ook nog het deel waar veel burger ook last van gaan krijgen? dat is rechtsongelijkheid.

De woekerpolissen zijn juist ontstaan doordat de overheid de regels voor verzekeraars heeft afgezwakt. Voor die tijd hadden banken een monopoly op dat soort producten, en blonken ook niet echt uit in openheid, zal ik maar zeggen.

[CodeCaster]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 09:46:
[...]


Kom maar met feiten waarom deze wel zou bestaan dan? Tot nu toe zijn de huizen 5% gedaalt in 2 jaar of nog niet eens. Niet echt een bubble he.
Maar goed wat gebeurt er als de huizen zeg 50% in prijs dalen dat gaat effect hebben in de rest van de economie.
De overheid wil niet een inflatie hebben maar een inflatie is een vereiste in de huidige democratie namelijk lange termijnsplannen die nu pijn doen worden niet doorgevoert omdat het stemmen kost dus worden er populaire plannen doorgevoert wat extra schulden met zich meebrengt. Deze schulden zijn niet interresant omdat de inflatie ze wel wegwerkt. Zodra de huizen significant dalen zullen andere onderdelen wel mee moeten en er is een zeer reeele kans op een deflatie wat effectief betekend dat de BV nederland falliet is.
Dus om te voorkomen dat Nederland falliet gaat zal de overheid er alles aan doen om de daling enigzins binnen de perken te houden. Dus ja de prijzen zullen best wat dalen maar van een bubble waar mensen al snel 50% bij denken zal geen sprake zijn. Niet dan 10% ondenkbaar is en leuk is voor mensen hoor.

Je haalt nu natuurlijk twee dingen door elkaar. Je zegt eerst dat er geen bubble is en daarnaast dat als die er zou zijn dat het klappen hiervan niet goed zou zijn voor de economie ons land. Met dat tweede ben ik het uiteraard eens; wanneer alle nu te koop staande huizen plotsklaps tien procent minder zouden moeten opbrengen is er een immens probleem. Maar op den duur, of in ieder geval een afvlakking van de stijging, zou ik niet meer dan reëel vinden.

Simpel gezegd: vertel jij maar waarom het terecht is dat de huizenprijzen de afgelopen twintig jaar telkens in tien jaar tijd (en dan spreek ik over gevallen in de mij bekende periode 1988-2008) verdubbeld zijn. Daar kan geen inflatie tegenop. Huizen en hypotheken zijn toch jarenlang volgens dit principe weggezet? En nog steeds gaan diverse hypotheekaanbieders hier in hun berekeningen van uit. "Oh, hier, tien, vijftien procent aflossingsvrij, kosten koper meegefinancierd, dat win je allemaal wel weer terug joh". Als je er dertig jaar in blijft misschien ja...

Daarnaast snap ik sowieso nog steeds niet waarom een huis meer waard moet worden, inflatie daargelaten. Het wordt ouder, heeft steeds meer onderhoud nodig, wordt steeds minder gunstig om te kopen (want eromheen worden nieuwere, ruimere, beter geïsoleerde huizen gebouwd voor een vergelijkbare prijs). Een huis heeft niet het eeuwige leven. Als ik nu bijvoorbeeld al kijk naar de hier in de omgeving in de jaren '60 uit de grond gestampte flats, die staan geen dertig jaar meer, omdat er steeds frequenter onderhoud gepleegd moet worden vanwege verzakking, lekkage, tocht en rot. Of de VvE-kosten worden op den duur hoger dan de hypotheek, en zie dan nog maar een koper te vinden die jouw originele aankoopprijs wil betalen plus twintig procent om jouw verliezen te dekken...

[ Voor 19% gewijzigd door CodeCaster op 25-02-2011 11:12 ]

[Maasluip]

Rukapul schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 10:55:
Erfpacht door (betrouwbare) overheden heeft anders ook voordelen (regie en planning) en heeft voor zover ik zie lang goed gewerkt in diverse grote steden.

Daar heb je geen erfpacht voor nodig. Erfpacht gebruik je om speculatie tegen te gaan, maar tegelijkertijd (voordurend) geld te verdienen aan je bezittingen.

Er is verder geen enkele reden om grond niet te verkopen aan degene die er een huis op bouwt. Planning gebeurt d.m.v. bestemmingsplan en bouw- en sloopvergunningen. Dat hadden we in vroeger jaren niet, dus is het logisch dat toen die constructie werd gekozen.
Maar ik blijf er bij: in de tegenwoordige tijd is het een overbodig concept.

[engelbertus]

afkopen van woekerpolissen is inderdaad nu misschien niet zo slim, maar wat als in de toekomst de ovrheid zich elke 4 jaar afvraagt of er niet nog weer aan gesleuteld moet worden, waardoor er steeds minder overblijft voor de "slachtoffers" ik heb mijn polis bewust niet meer aan de hypotheek gekoppeld, omdat ik nu in iedergeval nog "vrij" ben om te beslissen wat ik er mee ga doen. anders zat ik er beslist 30 jaar aan vast. en nu brengt het ook wel geld op. in de eerste jaren afkopen is altijd ongunstig volgens de voorwaarden. ( je betaald naast de kosten die je al betaald hebt, ook een boete ( de koste voor de komende jaren, en een winstderving)
lang alle polissen hebben geen gegarandeerd eindbedrag wel vaak 110% van de inleg bij overlijden, maar daar betaal je ook een verzekeringspremie voor, en het kan veel minder zijn dan de waarde van je polis.
feit is dus dat niet alleen naar de waarde op dit moment mag kijken en dat het ook onrealistisch is om nu te rekenen met "wat als ik de polis nog 25 jaar premie vrij maak. " en te concluderen dat je helemaal geen winst maakt, maar er elk jaar op achteruit gaat.
feit blijft dat het kostenniveau veel te hoog is, en de kosten voor de tussenpersoon ook. de maxima die daar door de regering aan gesteld worden zijn ook niet realistisch voor dit soort producten. het risico ligt geheel bij de klant. of er nu winst of verlies gemaakt wordt, de "kosten" worden toch gedekt, en voor misgelopen inkomsten worden boetes uitgedeeld. als er over 30 jaar naar gekeken wordt hoe het gemiddelde kostenniveau was is dat niet realistisch een klein winstpercentage keer 30 jaar leevrt een behoorlijk bedrag op, de kosten (percentage) zal dan dus ook "gemiddeld" gezien niet erg hoog meer zijn.
maar zolang je niet al jaren winst hebt gemaakt, is dat percentage des te hoger. en veel te hoog. ze kunnen nu onbeperkt kosten maken, zonder dat er ook iets tegenover staat.

[Verwijderd]

Als erfpacht in het verleden goed was gebruikt dan hadden nu alle wijken uit de jaren 60 tegen de vlakte gekund. 50 jaar erfpacht en daarna eist de overheid de grond terug en bouwt nieuwe woningen. Dat had een goed middel geweest om nu de verpaupering tegen te gaan.

Helaas zien de overheden erfpacht met name als geldboom en zullen er alles aan doen om de huizenbezitter zoveel mogelijk uit te knijpen. Daarin verschillen ze echt niet met de particuliere erfpachter.

[MBV]

engelbertus schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 11:22:
[knip]

Dat de regering zich nu elk jaar afvraagt hoe het verder moet met de hypotheekrenteaftrek heeft een simpele oorzaak: ze heeft te lang niet durven ingrijpen. Hadden ze bijvoorbeeld de aftrek in 2000 beperkt tot een annuïteitenhyptheek, dan was er nu veel minder aan de hand geweest, en had niemand jou zo makkelijk een aflossingsvrije hypotheek verkocht. Linksom of rechtsom moet de huidige regeling worden aangepast, maar ja, nu doet het onvermijdelijk veel pijn. Aan de andere kant: er is al wel wat beperkt. Geen 2e huis, geen verkapte persoonlijke lening, winst uit je oude huis moet je herinvesteren, etc.

offtopic:
Ik heb je stuk nu 3x gelezen, maar ik heb geen idee wat je hiermee wilt zeggen. Zou je om te beginnen hoofdletters willen gebruiken aan het begin van een zin, en je zinnen iets korter willen maken? Langer dan een hele regel zonder punt of komma leest nogal lastig. Daarnaast kan een keertje nalezen geen kwaad, bijvoorbeeld 'lang alle polissen hebben geen gegarandeerd eindbedrag' mist het woordje 'niet'. Dat soort foutjes zorgt dat ik je stuk 3x moet lezen. Daarnaast zijn er spellingcontroles voor diverse browsers, die kleine typvoutjes eruit kunnen halen.

@Fastmatti: en daarmee een gigantische investering weggooien? Huizen bouwen is nog altijd niet gratis. De plannen voor uitgebreide renovatie lijken mij veel aantrekkelijker: voor- en achtergevel eraf, uitbouw erop, klaar. Of van 3 huizen 2 huizen maken. Dat kost veel minder grondstoffen, geld, enzovoort. Daarnaast zijn de verpauperde wijken toch meestal de huurwijken, waar de woningbouw al een overheidsorgaan is (of had moeten zijn).

[ Voor 14% gewijzigd door MBV op 25-02-2011 12:44 ]

[Istrilyin]

CodeCaster schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 11:06:
Je haalt nu natuurlijk twee dingen door elkaar. Je zegt eerst dat er geen bubble is en daarnaast dat als die er zou zijn dat het klappen hiervan niet goed zou zijn voor de economie ons land. Met dat tweede ben ik het uiteraard eens; wanneer alle nu te koop staande huizen plotsklaps tien procent minder zouden moeten opbrengen is er een immens probleem. Maar op den duur, of in ieder geval een afvlakking van de stijging, zou ik niet meer dan reëel vinden.

Het probleem is er sowieso al sinds 2000: huizen zijn te duur, wij hollanders krijgen minder woning voor meer geld. Dat ten opzichte van waar we zonder overheidsconcepten zoals hoge grondprijs, tophypo's etcetera zouden zijn.

Als huizen met 10% of meer zouden zakken dan komt het probleem aan de oppervlakte bij een gedeelte van de huiseigenaren. Een gedeelte, want de groep die nu 200% winst heeft zit nog steeds goed. Vervolgens ontstaat een gezondere markt. Koe bij de horens vatten, zeg maar.

Als het niet gebeurt, dan blijft het probleem bestaan. Het wordt alleen langzaam doorgegeven aan de volgende generatie. Of generaties. En al die tijd leven nederlanders in kleinere, slechtere woningen dan mogelijk, en zijn de winsten in de branches die ervan profiteren (makelaardij, bankwezen) extra hoog. Wat is daar zo geweldig aan?

Er is nog een argument voor 'plotsklaps'. Een langzame, over tien jaar uitgesmeerde correctie heeft ook als concequentie dat er tien jaar lang heel weinig transacties zijn. Mensen kijken de kat uit te boom, gaan niet verhuizen naar dichter bij werk en zo. Puur welvaartsverlies.

Vergelijk het met de tandarts. Gaatje uitboren en vullen in 10 minuten, of het geleidelijk doen over 10 uur.

[ Voor 0% gewijzigd door Istrilyin op 25-02-2011 12:53 . Reden: grammar ]

[Joarie]

Istrilyin schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 12:52:
[...]

Als huizen met 10% of meer zouden zakken dan komt het probleem aan de oppervlakte bij een gedeelte van de huiseigenaren. Een gedeelte, want de groep die nu 200% winst heeft zit nog steeds goed. Vervolgens ontstaat een gezondere markt. Koe bij de horens vatten, zeg maar.

Ik zou weleens de statistieken en cijfers willen zien hoeveel huishoudens nog in de veilige zone zitten (huis laag inkocht tussen 1950-1995 en niks geks met hun overwaarde hebben gedaan) en hoeveel huishoudens vastzitten in de tophypotheekzone (huis gekocht tussen 2000-2010). Pas dan kun je de maatregelen erop afstemmen.

Ik meen me nog te herinneren dat in de begin '90 jaren het heel gebruikelijk was om de verwachte overwaarde op je huis op te nemen en te stoppen in niet-duurzame goederen als auto's en vakanties en duurzame goederen als 2e woningen. Hoe maatschappelijk het ook geaccepteerd was in die tijd, het heeft toch behoorlijke gevolgen gehad voor de huizenprijsontwikkeling. Wat mij betreft is het niet meer dan fair om de rekening weer terug te leggen bij die groepen. En het is ook erg goed te controleren/achterhalen: vraag kadaster gegevens op + hypotheekbedrag en laat een taxateur een rondje lopen door het huis om te zien over er wel of niet in het huis geinvesteerd is.

Oh ja...niet elke beeldspraak is van toegevoegde waarde in een discussie

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 11:25:
Als erfpacht in het verleden goed was gebruikt dan hadden nu alle wijken uit de jaren 60 tegen de vlakte gekund. 50 jaar erfpacht en daarna eist de overheid de grond terug en bouwt nieuwe woningen. Dat had een goed middel geweest om nu de verpaupering tegen te gaan.

Helaas zien de overheden erfpacht met name als geldboom en zullen er alles aan doen om de huizenbezitter zoveel mogelijk uit te knijpen. Daarin verschillen ze echt niet met de particuliere erfpachter.

Dat proberen ze al langer met huurwoningen van 30jaar oud. Maarja dat kan volgens de wet dan weer niet want die mensen moeten ook ergens wonen. Probleem met dit soort constructies is dat er al mensen in die huizen wonen en die zal je toch echt een andere woning moeten aanbieden als verhuurder. En kopers uit hun huizen jagen en ze alles afpakken lijkt me ook nogal vervelende situaties opleveren en ik betwijfel of een rechter dat eigenlijk goed zou keuren.

Daarnaast snap ik sowieso nog steeds niet waarom een huis meer waard moet worden

Meer nederlanders dus meer huizen nodig, en dan zeker op gewilde locaties. Waarom kopen mensen een flat van 400k terwijl je voor datzelfde geld ergens anders een vrijstaand huis hebt? Omdat ze daar willen wonen.
Nieuwe huizen staan niet op die locatie want daar staat al een huis. Overigens vraag ik me echt af of die nieuwe huizen nou zoveel beter zijn dan de oudere huizen, en of het onderhoud echt veel meer word.

en hoeveel huishoudens vastzitten in de tophypotheekzone (huis gekocht tussen 2000-2010)

Wanneer je je huis gekocht hebt maakt niet veel uit voor deze situatie. Je moet alleen kijken naar hypotheek en waarde onderpand.

[ Voor 7% gewijzigd door Shadowhawk00 op 25-02-2011 13:22 ]

[engelbertus]

MBV schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 12:41:
[...]

Dat de regering zich nu elk jaar afvraagt hoe het verder moet met de hypotheekrenteaftrek heeft een simpele oorzaak: ze heeft te lang niet durven ingrijpen. Hadden ze bijvoorbeeld de aftrek in 2000 beperkt tot een annuïteitenhyptheek, dan was er nu veel minder aan de hand geweest, en had niemand jou zo makkelijk een aflossingsvrije hypotheek verkocht. Linksom of rechtsom moet de huidige regeling worden aangepast, maar ja, nu doet het onvermijdelijk veel pijn. Aan de andere kant: er is al wel wat beperkt. Geen 2e huis, geen verkapte persoonlijke lening, winst uit je oude huis moet je herinvesteren, etc.

offtopic:
Ik heb je stuk nu 3x gelezen, maar ik heb geen idee wat je hiermee wilt zeggen. Zou je om te beginnen hoofdletters willen gebruiken aan het begin van een zin, en je zinnen iets korter willen maken? Langer dan een hele regel zonder punt of komma leest nogal lastig. Daarnaast kan een keertje nalezen geen kwaad, bijvoorbeeld 'lang alle polissen hebben geen gegarandeerd eindbedrag' mist het woordje 'niet'. Dat soort foutjes zorgt dat ik je stuk 3x moet lezen. Daarnaast zijn er spellingcontroles voor diverse browsers, die kleine typvoutjes eruit kunnen halen.

@Fastmatti: en daarmee een gigantische investering weggooien? Huizen bouwen is nog altijd niet gratis. De plannen voor uitgebreide renovatie lijken mij veel aantrekkelijker: voor- en achtergevel eraf, uitbouw erop, klaar. Of van 3 huizen 2 huizen maken. Dat kost veel minder grondstoffen, geld, enzovoort. Daarnaast zijn de verpauperde wijken toch meestal de huurwijken, waar de woningbouw al een overheidsorgaan is (of had moeten zijn).

het gaat er dus om dat de bank "te veel verdient" en bonussen uitdeelt. de oplossing die de wetgever aandraagt betekent dat die hypotheken niet meer mogen. dat snap ik. maar de overgang is niet juist.
ik moet aan de ene kant nog steeds teveel aan de bank betalen, en aan de andere kant mag ik de rente niet meer aftrekken. dat is wat ik er "tegen"heb.
ik profiteer inderdaad met een aflossingvrije hypotheek van hoge aftrek, maar aan de andere kant, wordt ik geen woningbezitter. ik kan het ook niet helpen dat de nedelandse situatie zo is. ik vond dat ook niet prettig, immers mijn huis was er duurder door, en ik kon geen aflossing permiteren. nu krijg ik als derde nadeel dat ik opeens toch moet aflossen of geen hra meer heb.

in die zin vind ik dus de bemoeienis van de regering niet de juiste.

daar komt bij dat door de bemoeienis de prijs zal gaan dalen, en ik dus nog 30 jaar lang teveel voor mijn huis ga betalen. doordat de regering niet ingreep toen dat moest, of op een manier die wel redelijk is, had ik op dat moment ook weinig andere keus.

het si dus niet zozeer een bubble, maar een adere verdeling van de waarde van geld. want ik zie een brood niet opeens goedkoper worden door deze matregelen. dus de stijging van de prijzen rond de eeuwwisseling, wordt alleen op de huizenmarkt "gecorrigeerd". deze maatregel gaat dus slechts een beperkt deel van de bevolking "betalen." ik vind er namelijks niets onterechts aan dat ik een aflossingsvrije hytypotheek heb. niet tegenover mensen met een anuiteiten hypotheek, of een beleggingshypotheek, of mensen die een huis huren. je kiest zelf voor wat je wilt. alleen kies je wel met als uitgangspunt de regels die er zijn. dan kunnen die best worden aangepast, maar niet fundamenteel worden gewijzigd. de overheid verandert de regels, maar de contracten blijven hetzelfde.

en over de woekerpolis. die wordt wel aangepakt, maar wat schiet de burger er mee op? aan het eind van de looptijd wordt gekeken of je gecompenseerd moet worden. dus dan moet ie wel tot dan doorlopen. afkopen of premievrijmaken heeft geen zin. dan ben je je geld gewoon kwijt. daar komt nog bij dat veel verzekeraars nog niet eens hun versie van de implementatie van de regels klaar heeft. zo ruim si het dus niet. het is alleen dat de verzekeraars hem nu knijpen, hun gouden eieren verdampen als sneeuw voor de zon. mede omdat ze hun producten weer hebben doorverkocht voor teveel of te weinig.

en nog een opmerking "Jan" is niet een deskundige, dat is juist de reden dat je bij een hypotheker tercht bent gekomen.

[Slasher]

De huizenprijzen zullen dit jaar verder dalen. Rabobank voorspelt dat bestaande koopwoningen gemiddeld 2 procent minder zullen opbrengen dan in 2010.

De bank, met een marktaandeel van 30 procent de grootste hypotheekverstrekker van Nederland, wijst daarbij op het feit dat banken een stuk terughoudender zijn met het verstrekken van hypotheken en op de verwachte stijging van de hypotheekrente. Ook zijn de eisen voor een NHG-hypotheek een stuk strenger geworden, waardoor de betaalbaarheid verder onder druk is komen te staan.

Eén op de achttien transacties gaat niet door omdatde koper de financiering niet rond krijgt. Dit constateert ook Ger Hukker, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).

Champagne

Hukker: „Wie vorig jaar bijvoorbeeld moeiteloos drie ton kon lenen, krijgt nu zomaar 50.000 euro minder. De champagne wordt tegenwoordig pas opengetrokken als de financiering echt helemaal rond is.”

In Nederland staan naar schatting 193.000 woningen te koop, het hoogste aantal ooit. Een derde van die huizen staat meer dan een jaar te koop. Van het totale aanbod staat 7 procent langer dan 2 jaar in de etalage.

Hukker: „Het trieste is dat de interesse voor veel van die woningen vanaf het begin bijna nihil is. Vele tienduizenden woningen zijn zelfs nog nooit bezichtigd.”

Volgens Rabobank is het positief dat het aantal gedwongen verkopen zeer laag ligt. Dit betekent dat huishoudens in een koopwoning in de regel nog steeds goed aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen.

Bron: telegraaf.nl

Jammer dat het dikgedrukte dus helemaal niet waar is. Ja er is sprake van een daling in het te lenen bedrag, maar ik kan met mijn inkomen 4% minder lenen als in 2010. En dat is hooguit enkele duizenden euro's.

Hoe zaai je paniek onder potientiele kopers, met een inkomen 300k kan lenen is dat echt niet opeens 250k anno 2011

[Joarie]

Slasher schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 14:44:
[...]

Jammer dat het dikgedrukte dus helemaal niet waar is. Ja er is sprake van een daling in het te lenen bedrag, maar ik kan met mijn inkomen 4% minder lenen als in 2010. En dat is hooguit enkele duizenden euro's.

Hoe zaai je paniek onder potientiele kopers, met een inkomen 300k kan lenen is dat echt niet opeens 250k anno 2011

Maandag zitten wij weer bij de bank om te zien wat er in 5 maanden tijd is veranderd omtrent het te lenen bedrag. Qua inkomen is er bij ons niks veranderd dus het is interessant om jouw bevindingen eens te toetsen. Ikzelf gok dat het bedrag wel substantieel lager ligt dan "enkele duizenden euro's".

Ik moet eerlijk zeggen dat wij in onze zoektocht ook woningen links laten liggen die langer dan 6 maanden in de verkoop staan. Natuurlijk kun je fantastisch afdingen op dat soort woningen inmiddels, maar moet er niet aan denken om zelf die partij te worden die een woning meer dan 6 maanden onverkoopbaar op de markt heeft staan.

[Slasher]

Joarie schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 14:52:
Ik moet eerlijk zeggen dat wij in onze zoektocht ook woningen links laten liggen die langer dan 6 maanden in de verkoop staan. Natuurlijk kun je fantastisch afdingen op dat soort woningen inmiddels, maar moet er niet aan denken om zelf die partij te worden die een woning meer dan 6 maanden onverkoopbaar op de markt heeft staan.

Sorry hoor maar dat vind ik wel heel slechte argumentering

Als een huis tegenwoordig 6 maanden op funda staat wil natuurlijk niet zeggen dat het onverkoopbaar is. Vind het wel een beetje kortzichtig van je als ik zo eerlijk mag zijn.

Als jij een woning koopt en bang bent die partij te worden in de toekomst kan ik je aanraden om helemaal geen woning te kopen.

[ Voor 21% gewijzigd door Slasher op 25-02-2011 15:01 ]

[Joarie]

Slasher schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 14:55:
[...]

Sorry hoor maar dat vind ik wel heel slechte argumentering

Als een huis tegenwoordig 6 maanden op funda staat wil natuurlijk niet zeggen dat het onverkoopbaar is. Vind het wel een beetje kortzichtig van je als ik zo eerlijk mag zijn.

Mwah, wil het wel een beetje nuanceren. Onverkoopbaar bedoel ik mee dat gewoon een locatie/staat v/d woning die niet in verhouding staat tot de vraagprijs. En dan heb ik het niet over de standaard 10% afwijking vraagprijs tov gewenste prijs. Ik kom maar al te vaak dat soort woningen tegen in de prijsklasse waar we zoeken.

Daarnaast is bij ons de thuissituatie: 2 academen waarvan eentje werkzaam bij multinational. Dus het kan heel goed zijn dat we vanwege werk over een paar jaar weer verhuizen. Dat neem je allemaal mee in het zoeken van een woning. Je probeert zoveel mogelijk de voors en tegens af te wegen.

[Henk007]

Geen enkele woning is onverkoopbaar. Als je 6 maanden lang vasthoudt aan een te hoge vraagprijs, dan krijg je geen geïnteresseerden over de vloer, maar dat lijkt me triviaal.

edit: in principe wat Joari hierboven zegt.

[ Voor 11% gewijzigd door Henk007 op 25-02-2011 15:07 ]

[Slasher]

Joarie schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 15:03:
[...]


Mwah, wil het wel een beetje nuanceren. Onverkoopbaar bedoel ik mee dat gewoon een locatie/staat v/d woning die niet in verhouding staat tot de vraagprijs. En dan heb ik het niet over de standaard 10% afwijking vraagprijs tov gewenste prijs. Ik kom maar al te vaak dat soort woningen tegen in de prijsklasse waar we zoeken.

Daarnaast is bij ons de thuissituatie: 2 academen waarvan eentje werkzaam bij multinational. Dus het kan heel goed zijn dat we vanwege werk over een paar jaar weer verhuizen. Dat neem je allemaal mee in het zoeken van een woning. Je probeert zoveel mogelijk de voors en tegens af te wegen.

Ok dat veranderd het verhaal wel

Heb op dit moment mijn woning ook in de verkoop staan tegen een realistische prijs. Na 2 weken al een kijker dus dat stemt positief

[Istrilyin]

Joarie schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 13:18:
Ik zou weleens de statistieken en cijfers willen zien hoeveel huishoudens nog in de veilige zone zitten (huis laag inkocht tussen 1950-1995 en niks geks met hun overwaarde hebben gedaan) en hoeveel huishoudens vastzitten in de tophypotheekzone (huis gekocht tussen 2000-2010). Pas dan kun je de maatregelen erop afstemmen.

Het gaat niet om het absolute aantal, maar om de afgeleide naar tijd.

Het punt is: hoe langer je wacht, hoe meer 1950-1995 groepers totaal onverdiend tienduizenden euro's in hun schoot geworpen gekregen hebben, en hoe meer 2000-2020-ers de rekening betalen.

Oh ja...niet elke beeldspraak is van toegevoegde waarde in een discussie

... maar de mijne wel he ;-)

Joarie schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 15:03:
Mwah, wil het wel een beetje nuanceren. Onverkoopbaar bedoel ik mee dat gewoon een locatie/staat v/d woning die niet in verhouding staat tot de vraagprijs. En dan heb ik het niet over de standaard 10% afwijking vraagprijs tov gewenste prijs. Ik kom maar al te vaak dat soort woningen tegen in de prijsklasse waar we zoeken.

Okay, dus met 'onverkoopbaar' bedoel jij gewoon 'te duur ingezette'. Geen probleem (alleen even onthouden).

Daarnaast is bij ons de thuissituatie: 2 academen waarvan eentje werkzaam bij multinational. Dus het kan heel goed zijn dat we vanwege werk over een paar jaar weer verhuizen. Dat neem je allemaal mee in het zoeken van een woning. Je probeert zoveel mogelijk de voors en tegens af te wegen.

Als je maar een paar jaar in een koopwoning woont, in een dalende markt ook nog eens, dan moet je rekening houden met een potentieel forse restschuld. Niet gegarandeerd, maar zeker niet onwaarschijnlijk. Kopen is voor sommigen ook in deze tijd de beste keus, maar als ik dit hoor denk ik dat vrije sector huren voor jullie het beste is. De totale huur over 5 jaar zou wel eens veel lager kunnen zijn dan alle kosten van kopen bij elkaar.

[MBV]

engelbertus schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 13:35:
[...]

Ik profiteer inderdaad met een aflossingvrije hypotheek van hoge aftrek, maar aan de andere kant, wordt ik geen woningbezitter. Ik kan het ook niet helpen dat de Nederlandse situatie zo is. Ik vond dat ook niet prettig, immers mijn huis was er duurder door, en ik kon geen aflossing permitteren. Nu krijg ik als derde nadeel dat ik opeens toch moet aflossen of geen hra meer heb.

in die zin vind ik dus de bemoeienis van de regering niet de juiste.

In welk opzicht niet? Omdat hij jou geld kost, of omdat je de bemoeienis niet goed vindt?

Sowieso heb ik een wake up call voor je: ook met de huidige regelingen (bij mijn weten nog door een Paars kabinet ingevoerd, dus voor 2000) zou je HRA vervallen na 30 jaar. Hoe had je dat dan voor je gezien? Van je pensioen ineens 2x zo hoge woonlasten betalen?

offtopic:
Hoofdletters? Zinsopbouw?

daar komt bij dat door de bemoeienis de prijs zal gaan dalen, en ik dus nog 30 jaar lang teveel voor mijn huis ga betalen. doordat de regering niet ingreep toen dat moest, of op een manier die wel redelijk is, had ik op dat moment ook weinig andere keus.

Jawel: jij had, zoals ongeveer de helft van Nederland, een huis kunnen kopen dat je wel kon betalen met aflossing, of gewoon blijven huren. Je hebt nooit een huis moeten kopen dat je niet kon betalen zonder aflossingsvrije hypotheek, dat is altijd je eigen keuze geweest.

het si dus niet zozeer een bubble, maar een adere verdeling van de waarde van geld.

Wanneer zou iets dan wel een bubbel zijn? Wat bedoel je met een andere verdeling van de waarde van geld? Ik probeer serieus te snappen wat je bedoelt, maar ik snap niet waarom het ene in tegenspraak is met het andere.

want ik zie een brood niet opeens goedkoper worden door deze matregelen.

Dus is het wel een bubbel: het is geen algemene inflatie of deflatie, je verwacht dat de huizenmarkt in gaat storten. Lijkt mij per definitie wel een bubbel...

alleen kies je wel met als uitgangspunt de regels die er zijn. dan kunnen die best worden aangepast, maar niet fundamenteel worden gewijzigd. de overheid verandert de regels, maar de contracten blijven hetzelfde.

Dus de overheid mag nooit meer een verandering doorvoeren? "Ik heb mijn auto gekocht met in mijn achterhoofd een maximumsnelheid van 120km/u. Daarvoor voldoet hij prima. Bij de 130km/u schiet het verbruik ineens omhoog. Als ik dat eerder had geweten, had ik een andere auto uitgezocht, dus wil ik nu compensatie!!!" Ongeveer dezelfde redenering.

en nog een opmerking "Jan" is niet een deskundige, dat is juist de reden dat je bij een hypotheker tercht bent gekomen.

De quote was "jan zei dat ik in de sloot moest springen", waarbij 'jan' dus de hypotheker was Jij was geen deskundige, maar hebt wel zonder deugdelijk advies contracten getekend die je niet snapte. Is dat mijn schuld? Moet ik daarvoor de rekening betalen, via te hoge inkomstenbelasting voor huurders? Hoe lang heb je besteed aan je contracten doorlezen? Heb je aan een deskundige in je vrienden/familiekring gevraagd wat die ervan dachten? Ik heb namelijk het sterke vermoeden dat er veel mensen langer over de kleur van hun auto hebben nagedacht dan over hun hypotheek, want 'dat snap ik toch nooit helemaal'. Ik weet het, de banken en verzekeraars hebben heel erg hun best gedaan om alle kosten etc ondoorgrondelijk te maken. Toch verwacht ik dat je aardig wat tijd stopt in een contract wat je voor 30 jaar aangaat.

De HRA is hier al heel vaak langsgekomen, met heel veel mogelijke oplossingen. Heb jij een betere suggestie dan mijn voorstel?

Joarie schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 15:03:
[...]


Mwah, wil het wel een beetje nuanceren. Onverkoopbaar bedoel ik mee dat gewoon een locatie/staat v/d woning die niet in verhouding staat tot de vraagprijs. En dan heb ik het niet over de standaard 10% afwijking vraagprijs tov gewenste prijs. Ik kom maar al te vaak dat soort woningen tegen in de prijsklasse waar we zoeken.

De tijd dat het op Funde staat is niet echt een goede indicatie. Mijn ouders hadden hun huis eerst voor iets van 520k te koop staan, en hebben hem uiteindelijk (na 2 jaar ofzo) voor 430k verkocht. Voordat ze de prijs lieten zakken is er niemand langs geweest, maar ik denk dat de kopers voor 430k een mooi huis hebben gekocht dat zijn geld echt waard is. En als ze dat willen, hebben ze hem voor 430k ook weer snel verkocht.

[ Voor 10% gewijzigd door MBV op 25-02-2011 15:29 ]

[Joarie]

Istrilyin schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 15:20:
[...]

Als je maar een paar jaar in een koopwoning woont, in een dalende markt ook nog eens, dan moet je rekening houden met een potentieel forse restschuld. Niet gegarandeerd, maar zeker niet onwaarschijnlijk. Kopen is voor sommigen ook in deze tijd de beste keus, maar als ik dit hoor denk ik dat vrije sector huren voor jullie het beste is. De totale huur over 5 jaar zou wel eens veel lager kunnen zijn dan alle kosten van kopen bij elkaar.

Klopt helemaal, en wordt ook uitvoerig naar gekeken. Zitten as we speak idd al in een huurappartement in de vrije sector wat ons meer tijd geeft om goed na te denken over de huidige woningmarkt en uit te zoeken wat nou reëel is.

De utopie van ons op dit moment is doorstromen naar een ruime woning in een wijk die overeenkomt met ons huidige inkomensniveau (ver rechts op de nominaalcurve, voorbij 2 maal modaal). Zal wel een kern van waarheid inzitten dat mijn generatie te snel en te graag een bepaalde mate van welvaart wil hebben en laten zien
Wellicht wordt het weer tijd om eerst zelf een potje met geld te sparen waarmee je een aanbetaling doet op een te kopen huis...maar ja, dan ligt de hele markt weer op zijn gat

MBV schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 15:23:
[...]
De tijd dat het op Funde staat is niet echt een goede indicatie. Mijn ouders hadden hun huis eerst voor iets van 520k te koop staan, en hebben hem uiteindelijk (na 2 jaar ofzo) voor 430k verkocht. Voordat ze de prijs lieten zakken is er niemand langs geweest, maar ik denk dat de kopers voor 430k een mooi huis hebben gekocht dat zijn geld echt waard is. En als ze dat willen, hebben ze hem voor 430k ook weer snel verkocht.

Zoals ik al eerder aankaartte zit er een verschil in of de woning voor of na 2000 is aangeschaft. Ik gok dat jouw ouders een grote theoretische overwaarde hadden, maar dus vanwege de verkoopbaarheid minder winst hebben genomen. Er zijn zat mensen na 2000 die niet in die situatie zitten. We combineren het zoeken van een woning altijd steevast met een uitdraai van het kadaster. Daaraan kun je al heel goed zien in welke situatie de huidige bewoners verkeren. Dus nee, we staren niet blind op Funda

[ Voor 28% gewijzigd door Joarie op 25-02-2011 15:39 ]

[Verwijderd]

Ik vind het eerlijk gezegd nogal een aanname dat de prijzen de komende vijf jaar blijven dalen.

[Slasher]

Joarie schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 15:35:
We combineren het zoeken van een woning altijd steevast met een uitdraai van het kadaster. Daaraan kun je al heel goed zien in welke situatie de huidige bewoners verkeren.

Is dat echt zo? Ik denk dat je die gegevens vooral niet moet overschatten.

De gegevens van kadaster over mijn huis zegt niets over mijn persoonlijke financiele situatie, bijvoorbeeld hoe ruim ik in het geld zit, of ik al een ander huis gekocht heb, wat mijn werksituatie is, hoeveel ik al afgelost heb etc etc.

Allemaal factoren die toch van belang zijn. Ik heb echt geen boodschap aan het feit dat iemand op basis van gegevens uit het Kadaster mij komt vertellen wat in zijn oog het huis wel of niet waard is.

[ Voor 53% gewijzigd door Slasher op 25-02-2011 15:47 ]

[MBV]

@Slasher: toch heeft Joarie het goed gegokt: mijn ouders hebben in 2001 hun huis gekocht voor iets van 3-4 ton, en konden dus (ondanks een aflossingsvrije hypotheek, overwaarde vorige huis verdampt op de beurs, etc ) zonder problemen zakken. De verkoper van hun huidige huis heeft aardig moeten goochelen met persoonlijke leningen om net zo ver te zakken Het geeft een goede indicatie: als iemand net 2 jaar geleden een huis heeft gekocht kan hij 90% zeker niet zakken bij de verkoop, als het huis uit 1980 komt waarschijnlijk wel.

Ik heb echt geen boodschap aan het feit dat iemand op basis van gegevens uit het Kadaster mij komt vertellen wat in zijn oog het huis wel of niet waard is.

Ook niet als het kadaster zegt dat identieke huizen verderop voor veel minder zijn verkocht? En daarnaast: als jouw potentiele koper daar dan weer geen boodschap aan heeft, ben jij je huis niet kwijt.

[ Voor 25% gewijzigd door MBV op 25-02-2011 15:49 ]

[Slasher]

MBV schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 15:48:
Het geeft een goede indicatie: als iemand net 2 jaar geleden een huis heeft gekocht kan hij 90% zeker niet zakken bij de verkoop, als het huis uit 1980 komt waarschijnlijk wel.

Dat is dus ook niet waar. Het kadaster zegt niet hoeveel eigen vermogen de verkoper heeft en uit eigen middelen een eventueel verlies wel of niet op kan hoesten.

MBV schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 15:48:
Ook niet als het kadaster zegt dat identieke huizen verderop voor veel minder zijn verkocht? En daarnaast: als jouw potentiele koper daar dan weer geen boodschap aan heeft, ben jij je huis niet kwijt.

Daar heb je een wel een punt, maar goed het kadaster zegt weer niets over de staat van die woning dat lijkt me ook een factor in de verkoopprijs

Dat huis wat voor veel minder weggegaan is, kan natuurlijk in slechte staat van onderhoud zijn geweest.

[ Voor 38% gewijzigd door Slasher op 25-02-2011 15:52 ]

[MBV]

Nee, gelukkig niet, vandaar de 90% Zeker gezien de tijdgeest: in de jaren '00 kocht je het huis wat je maximaal kon lenen.

[ Voor 54% gewijzigd door MBV op 25-02-2011 15:50 ]

[Joarie]

Slasher schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 15:42:
[...]

Is dat echt zo? Ik denk dat je die gegevens vooral niet moet overschatten.

De gegevens van kadaster over mijn huis zegt niets over mijn persoonlijke financiele situatie, bijvoorbeeld hoe ruim ik in het geld zit, of ik al een ander huis gekocht heb, wat mijn werksituatie is, hoeveel ik al afgelost heb etc etc.

Allemaal factoren die toch van belang zijn. Ik heb echt geen boodschap aan het feit dat iemand op basis van gegevens uit het Kadaster mij komt vertellen wat in zijn oog het huis wel of niet waard is.

Ze worden ook niet overschat maar dient enkel als extra aanvulling op het onderzoek bij een mogelijk huis waar je interesse op valt. Daarnaast kun je ook veel info verkrijgen van de verkopende makelaar over de huidige situatie van de verkopers. Ze doen er niet geheimzinnig over. Een bezichtiging met een bouwkundige erbij helpt ook zeker. Natuurlijk kun je nooit 100% het plaatje compleet krijgen, maar dat is ook nooit geopperd.

[Rukapul]

Zo, nieuwe WOZ beschikking voor 2011 binnen. Ik heb mijn situatie maar eens doorgerekend.

Ontwikkeling van WOZ/koopprijs en hypotheek/WOZ (WOZ/hypotheek):
2009: 100% 108% (93%)
2010: 96% 112% (89%)
2011: 89% 121% (82%)


Op basis van dit soort cijfers zou je toch haast verwachten dat de Rabobank al lang door haar solvabiliteitsratios heengezakt moet zijn

[Shadowhawk00]

Rukapul schreef op zaterdag 26 februari 2011 @ 20:23:
Zo, nieuwe WOZ beschikking voor 2011 binnen. Ik heb mijn situatie maar eens doorgerekend.

Ontwikkeling van WOZ/koopprijs en hypotheek/WOZ (WOZ/hypotheek):
2009: 100% 108% (93%)
2010: 96% 112% (89%)
2011: 89% 121% (82%)


Op basis van dit soort cijfers zou je toch haast verwachten dat de Rabobank al lang door haar solvabiliteitsratios heengezakt moet zijn

Eh probleem ligt echter niet bij de bank maar bij jou natuurlijk. Als je moet verkopen houd je een restschuld over.
Goed dat we het amerikaanse systeem hier niet hebben anders zouden er heel veel banken gaan omvallen nu. Aan de andere kant met dit weer misschien toch niet

[Rukapul]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 26 februari 2011 @ 20:56:
[...]


Eh probleem ligt echter niet bij de bank maar bij jou natuurlijk. Als je moet verkopen houd je een restschuld over.
Goed dat we het amerikaanse systeem hier niet hebben anders zouden er heel veel banken gaan omvallen nu. Aan de andere kant met dit weer misschien toch niet

Ik moest ook denken aan het Amerikaanse systeem: dit beginnen verhoudingen te worden waar het bij wijze van spreken aantrekkelijk zou zijn om de sleutel bij de lokale Rabobank door de bus te duwen. Dat systeem zou banken trouwens wel scherp moeten houden.

Overigens behoor ik zelf tot de 10% van MBV hierboven

Waar het mij om gaat is dat de banken met de Rabobank voorop mijns inziens mooi weer spelen terwijl men op een gigantische voorraad hypotheken zit waarvan het onderpand ver in de min zit (in combinatie met de 90% van MBV die geen overige middelen heeft).

[ Voor 5% gewijzigd door Rukapul op 26-02-2011 21:17 ]

[Shadowhawk00]

Rukapul schreef op zaterdag 26 februari 2011 @ 21:15:
[...]

Ik moest ook denken aan het Amerikaanse systeem: dit beginnen verhoudingen te worden waar het bij wijze van spreken aantrekkelijk zou zijn om de sleutel bij de lokale Rabobank door de bus te duwen. Dat systeem zou banken trouwens wel scherp moeten houden.

Overigens behoor ik zelf tot de 10% van MBV hierboven

Waar het mij om gaat is dat de banken met de Rabobank voorop mijns inziens mooi weer spelen terwijl men op een gigantische voorraad hypotheken zit waarvan het onderpand ver in de min zit (in combinatie met de 90% van MBV die geen overige middelen heeft).

MBV ??
Ik denk dat dat wel meevalt, ze hebben ook een hoop hypotheken waarvan de huizen het wel ruimschoots halen natuurlijk. Maar voor een bank is het een kwestie van risico's afwegen en zeker met een NHG hypotheek loopt de bank bijna geen risico.

Overigens is deze situatie niet positief voor veel mensen want doorstroming wordt nu eigenlijk voor veel mensen onmogelijk omdat verkopen onmogelijk is. Leuk dat je volgende huis minder duur is maar aan de andere kant als je een grote schuld hebt die je niet tegen een normale rente kan financieren heb je geen keus. Een persoonlijke lening heeft meestal een veel grotere rente en geen HRA.

[MBV]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 26 februari 2011 @ 21:22:
[...]


MBV ??

Ja, die met dat taartje naast z'n naam, 4 posts terug

Rukapul schreef op zaterdag 26 februari 2011 @ 21:15:
Waar het mij om gaat is dat de banken met de Rabobank voorop mijns inziens mooi weer spelen terwijl men op een gigantische voorraad hypotheken zit waarvan het onderpand ver in de min zit (in combinatie met de 90% van MBV die geen overige middelen heeft).

Ik ben het met shadowhawk eens: een fors percentage heeft tussen 2000 en 2005 gekocht, die zitten nog niet 'onder water', de rest heeft een heel groot deel met NHG gekocht, wat risicoloos is voor de bank. En het NHG-fonds heeft in het verleden nooit veel uit hoeven keren, dus dat zal nu ook best meevallen Oftewel: niet de bankensector, maar de NHG loopt het risico. In vergelijking met de VS denk ik dan aan Fanny&Freddie.

[Sabelhout]

Joarie schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 14:52:
[...]


Ik moet eerlijk zeggen dat wij in onze zoektocht ook woningen links laten liggen die langer dan 6 maanden in de verkoop staan. Natuurlijk kun je fantastisch afdingen op dat soort woningen inmiddels, maar moet er niet aan denken om zelf die partij te worden die een woning meer dan 6 maanden onverkoopbaar op de markt heeft staan.

Ik ben zelf zo iemand die net een woning heeft gekocht die bijna 3 jaar in de verkoop heeft gestaan. Situatie van verkopers was een scheiding waarna ze hoopten iig nog wat overwaarde uit de woning over te houden. Dit gecombineerd met een volledig waardeloze presentatie van de makelaar heeft ervoor gezorgd dat wij in 3 jaar tijd de 3e bezichtigers waren en we hebben dan ook lekker kunnen onderhandelen.

Ipv een leuke hoekwoning hebben we dus nu een tweekapper met garage kunnen kopen, ook doordat we durfden te kijken naar huizen die al lang in de verkoop staan.

[Joarie]

Sabelhout schreef op maandag 28 februari 2011 @ 10:17:
[...]

Ik ben zelf zo iemand die net een woning heeft gekocht die bijna 3 jaar in de verkoop heeft gestaan. Situatie van verkopers was een scheiding waarna ze hoopten iig nog wat overwaarde uit de woning over te houden. Dit gecombineerd met een volledig waardeloze presentatie van de makelaar heeft ervoor gezorgd dat wij in 3 jaar tijd de 3e bezichtigers waren en we hebben dan ook lekker kunnen onderhandelen.

Ipv een leuke hoekwoning hebben we dus nu een tweekapper met garage kunnen kopen, ook doordat we durfden te kijken naar huizen die al lang in de verkoop staan.

Gefeliciteerd
Maar vind je het heel erg als ik jouw geschetste situatie schaar onder de Wet van de Kleine Getallen?
Mag ik zo brutaal zijn om te vragen naar de prijsontwikkeling van de woning? Je zegt namelijk dat je lekker hebt kunnen onderhandelen, maar dat is een psychologisch spel waarbij je zelfs met een goed gevoel kunt weglopen en bij wijze van spreken 10% teveel betaald hebt.

[Sabelhout]

Joarie schreef op maandag 28 februari 2011 @ 10:40:
[...]


Gefeliciteerd
Maar vind je het heel erg als ik jouw geschetste situatie schaar onder de Wet van de Kleine Getallen?
Mag ik zo brutaal zijn om te vragen naar de prijsontwikkeling van de woning? Je zegt namelijk dat je lekker hebt kunnen onderhandelen, maar dat is een psychologisch spel waarbij je zelfs met een goed gevoel kunt weglopen en bij wijze van spreken 10% teveel betaald hebt.

Ik probeerde er alleen maar mee te zeggen dat je je niet moet laten leiden door de periode dat het huis te koop staat. Kijk gewoon naar wat je wil, zoek de huizen die daarbij horen en bekijk of je denkt dat je het huis binnen je budget kunt verkrijgen.

De prijsontwikkeling van ons toekomstig huis is als volgt:
- begin 2008: 300k
- eind 2010: 265k (aankoop)

Procentueel gezien is het wellicht niet veel, maar gezien de locatie en het huis hebben we echt een hele goede prijs betaald (net iets meer dan de verkopers er 10 jaar geleden voor hebben betaald).

offtopic:
Ben overigens bang dat we nu nogal offtopic aan het gaan zijn.

[EXX]

Even een iets anders:

Hoge inflatie en/of hyperinflatie: waarom een probleem voor hypotheekeigenaren.

Vaak zie je de stelling langskomen (ook in dit topic en andere topics over de kredietcrisis): een hoge inflatie of zelfs hyperinflatie is prima, want ik heb een hoge hypotheek en zo kom ik er lekker van af. De rente staat toch voor 30 jaar vast, dus daar kan me weinig gebeuren.
Inderdaad, waarom is een hoge inflatie eigenlijk gevaarlijk voor mensen met schulden? Is het inderdaad niet het ideale scenario, om van de schulden af te komen, indien de schuldenberg wegsmelt als gevolg van geldontwaarding?

Velen denken zo en gaan zonder schroom hoge schulden aan, en denkt niet echt na over zulk een scenario. Het breekpunt is nl. dat zo een hoge inflatie niet ineens onstaat, maar een langzame opbouwperiode heeft, waarin de inflatie steeds hoger oploopt. Dit wordt vaak over het hoofd gezien en dit is net hetgene waar de pijn zit.

Nemen we een voorbeeld:

Meneer Jansen, 39 jaar, getrouwd en vader van 2 kinderen, werknemer en afdelingshoofd bij een firma die onderdelen voor de industrie levert. Kocht in 2005 een leuk huis met een hypotheek van 320.000 euro, de helft als spaarhypotheek en de helft aflossingsvrij. Zoals gebruikelijk in Nederland, geen eigen vermogen. De rentevaste periode voor 20 jaar vast à 5%.

De familie Jansen heeft daarnaast nog 2 auto's (ook gefinancierd) en gaat 1 keer per jaar op vakantie. Per maand is er een netto inkomen van 3800 euro. Daarvan gaan netto 1200 euro naar de hypotheek. Energierekening is 250 euro per maand, kleding kost gemiddeld 200 euro per maand en voedsel 600 euro per maand. De afbetaling van de 2 autos bedraagt samen 500 euro per maand.

In 2008 begint de kredietcrisis. Jansen begint eens zijn pensioen en levensverzekeringen te bekijken en ziet dat dit geen goede investeringen zijn. Hij breekt de contracten open en van de opbrengst koopt hij op raad van een goede vriend voor 30000 euro aan edelmetaal. Ondertussen is deze investering 50000 euro waard.

Deze vriend, die de kredietcrisis op de voet volgt, begint steeds weer over de hypotheek van Jansen te klagen. Deze echter speculeert erop dat het edelmetaal op het hoogtepunt van de crisis met gemak in 1 keer de hypotheek kan aflossen, als het een factor 20 duurder geworden is.

In het begint waant Jansen zich op de goede weg. De koersen van goud en zilver lopen op en hij denkt slim te zijn geweest. Het valt hem echter op dat de krat van zijn favoriete bier een euro duurder geworden is. Zijn vrouw klaagt er ook over: dezelfde pasta is in prijs gestegen van 49 naar 69 cent.

"Ach", denkt Jansen, "die 1 euro 20 is echt niet het einda van de wereld". Maar stilaan komt het thema inflatie steeds vaker naar boven, als vanwege onrust in de wereld de olieprijs blijft stijgen. Ondertussen merkt meneer Jansen dat hij voor zijn dagelijkse rit van 25 km heen en terug naar zijn werk steeds meer geld kwijt is.

In de weken daarna stijgt de brandstofprijs met 15 cent per liter en worden de reiskosten steeds groter. De 69 cent pasta kost ondertussen 89 cent. Tonijn kost plots het dubbele.

Nadat de lokale bakker zijn brood fors duurder gemaakt heeft, koopt Jansen een broodbakmachine. Hij koopt tevens een zak meel van 25 kg voor 28 euro. Zijn goede vriend weet hem echter te vertellen dat dezelfde zak een jnaar geleden 13,50 euro kostte.

Dan komt de schok: de beloofde economische opleveng stokt. De firma waar Jansen werkt voert een 4 daagse werkweek en; de overheid introduceert opnieuw de deeltijd WW voor de duur van 6 maanden om dit op te vangen.

Enkele maanden later crisisberaad bij de familie Jansen. Er moet bezuinigd worden, want de kosten voor voedsel zijn ondertussen gestegen van 600 naar 950 euro per maand. Energie is 50 euro per maand duurder geworden is bedraagt nu 300 euro. Er volgen geen bezuinigingen op het huishouden, maar op de vakantie.

Helaas wordt de situatie niet beter. Er volgen ontslagen in de firma waar Jansen werkt: 4 van de 30 werknemers moet weg, en Jansen mag het slechte nieuws gaan vertellen.

In de volgende weken steeds meer slecht nieuws. Nadat Spanje "gered" werd door een de EU met een nieuw reddingsfonds van 5 biljoen euro, klimt de goudprijs naar 1814 euro per oz. Het edelmetaal van Jansen is nu al 80.000 euro waard.

Daarna is er weer onrust in de wereld, dit maal in China en Rusland. De olieprijs expoldeert weer en de branstofprijzen beginnen met een "2". Jansen is stilletjes blij dat hij nog maar 1 auto hoeft te tanken. De auto van zijn vrouw heeft hij na afbetaling van het krediet gelijk verkocht. Het was gelukkig een kleine auto, die nog relatief veel opbracht.

Even later is er weer crisisoverleg bij de familie Jansen. De situatie begint nijpend te worden. De kosten voor voedsel zijn gestegen naar 1200 euro, ondanks dat er alleen bij discounters boodschappen gedaan wordt. De gestegen gasprijs en een koude winter laten de kosten voor de verwarming hoog oplopen en de totale energierekening gaat naar 450 euro per maand.

De weken daarna blijft Jansen piekeren over de kosten, en hoe ze te verlagen. Hij overweegt het edelmetaal te gebruiken om een vervroegde aflossing te doen op zijn hypotheek. De goudprijs staat ondertussen op 2239 euro per oz, maar dat is lang niet genoeg om de hyptheek helemaal kwijt te raken. Hij besluit om met zijn vrouw over verkoop van het huis te praten.

Er gebeurt echter iets onverwachts: nog voor Jansen met zijn vrouw over verkoop kan praten, valt een brief van de bank in de bus. Hij krijgt 21 dagen om een storting van 60000 euro te doen in zijn hypotheek, omdat het gat tussen de hypotheek en de waarde van het huis te groot geworden is door het instorten van de huizenmarkt. Indien hij hieraan niet kan voldoen volgt executieverkoop.

Jansen is zich op slag bewust van de ernst van de situatie. Het huis vekopen levert te weinig op om de hypotheek af te lossen. Hij probeert een herfinanciering, maar stelt tot zijn schrik vast dat de rente op een 5 jarige hyptheek naar 14,2% is gestegen. Langere renteperiodes bestaan niet eens meer. Hoe is het eigenlijk nog mogelijk voor mensen om een huis te kopen? En zelfs als hij zijn huis op zo korte termijn kan verkopen, zelf met verkoop van al het edelmetaal blijft er een forse restschuld over. Kortom: Jansen zit in de val.

Met pijn in het hart verkoopt Jansen een groot deel van zijn edelmetaal om de 60000 euro te verkrijgen die de bank opeist. Hij beseft dat met stijgende rente en dalende huizenprijzen zijn huis steeds minder waard wordt en dat de bank dan opnieuw op de stoep zal staan. Maar ja, wat moet hij anders?

In de daarop volgende crisisoverleggen bij de familie Jansen wordt duidelijk hoe men zich in de wurggreep van de bank en de neerwaartse prijsspiraal bevindt. Dat Jansen een salarisverhoging van netto 800 euro per maand heeft gekregen helpt ook niet echt. De maandelijkse rekening voor voedsel is opgelopen tot 1500 euro, en ook de energierekening blijft maar stijgen.

Op allerlei mogelijke manieren wordt geprobeerd te bezuinigen. Mevrouw Jansen probeert al geruime tijd een baantje te krijgen, maar zij is niet alleen en dat wil dus niet lukken.

Uiteindelijk zal het er op uit draaien dat men het huis niet meer kan betalen en er een executieverkoop volgt.

Ben van een ding zeker: de bank wint altijd en knijpt de familie Jansen uit totdat er niets meer te halen valt. Noch de staat, noch de bank zal de problemen oplossen. Zoals altijd zal de burger voor alles garant moeten staan. Banken en kredietverstrekkers zullen bij een hoge inflatie cq hyperinflatie acuut reageren en ipv met een waardeloze hypotheek te blijven zitten, zo snel mogelijk proberen het onderpand in bezit te krijgen, aangezien dat altijd een waarde vertegenwoordigd, itt de bij hoge inflatie verdampende hypotheek.

In het bovenstaande voorbeeld ga ik nog niet eens in op belastingverhogingen, onderhoud etc. in.

Je kan natuurlijk zeggen dat een massale default van huiseigenaren met de daarop volgende executieverkoop en waardedaling van huizen de banken grotere schade kan toebrengen, dan de hypotheken met rust te laten en ongewijzigd in de boeken te laten staan, ook al is het onderpand veel minder waard. Daarop te gokken is echter riskant. Bovendien, bij een op hol slaande inflatie zal de bank liever het onderpand in bezit krijgen, ook al is het minder waard. Beter een half ei dan een lege dop.

Kortom: hopen op hoge inflatie, be carefull what you whish for...

[MBV]

Hmm, mooi gedachtenexperiment. Maar zie je niet 1 ding over het hoofd: de 'intrinsieke waarde' van het onderpand (absoluut waar, mensen moeten ergens wonen) komt niet terug in de boekhouding van de bank. Die zit dan met een lading onverkoopbare huizen, en een gat in de balans. Daarnaast niet vergeten dat 3/4 van nederland in een koophuis zit met meer dan 80% financiering (gokje, geen tijd om het CBS te raadplegen). Iedereen massaal uit zijn huis zetten helpt de bank niets.

[Henk007]

EXX schreef op maandag 07 maart 2011 @ 10:57:

Er gebeurt echter iets onverwachts: nog voor Jansen met zijn vrouw over verkoop kan praten, valt een brief van de bank in de bus. Hij krijgt 21 dagen om een storting van 60000 euro te doen in zijn hypotheek, omdat het gat tussen de hypotheek en de waarde van het huis te groot geworden is door het instorten van de huizenmarkt. Indien hij hieraan niet kan voldoen volgt executieverkoop.

Dit recht heeft de bank niet, daarover staat niets in de overeenkomst. Als de klant netjes maandelijks zijn rente/aflossing betaalt, doet het precies wat hij contractueel met de bank is overeengekomen.
Verder vind ik de aanname van dalende vastgoedprijzen in een inflationaire omgeving voorbarig. Het is zeker mogelijk, maar niet per se een feit.

[nare man]

Henk007 schreef op maandag 07 maart 2011 @ 12:07:
[...]


Dit recht heeft de bank niet, daarover staat niets in de overeenkomst. Als de klant netjes maandelijks zijn rente/aflossing betaalt, doet het precies wat hij contractueel met de bank is overeengekomen.

Waarom is dit niet mogelijk? Het is vrij gangbaar als je een lening hebt afgesloten met zakelijke zekerheid, en de waarde van het zakelijke onderpand en de uitstaande hoofdsom gaan te ver uit elkaar lopen, dat je op enig moment wordt gevraagd om die discrepantie te verminderen. Dat is ook al voorgekomen: bijvoorbeeld bij mensen die een huis hebben gekocht met paalrot. Door die paalrot daalt de waarde van onderpand ineens met zo'n 60.000 euro en wil de bank dat gat op de zekerheid opvangen met een vermindering van de uitstaande hoofdsom (we gaan er even vanuit dat de personen in kwestie niet nog een onbelast vakantiehuisje hebben dat ze in hypotheek kunnen geven). Dan kun je toch geconfronteerd worden met de eis van aanvullende zekerheid (die overigens gewoon in de wet staat en dus altijd geldt, tenzij je hem contractueel hebt uitgesloten), ook al betaal je altijd keurig je maandlastje op tijd.

Die bank geeft jou echt geen hypotheek omdat je zo lekker verdient. Dat is wel een factor die meespeelt, maar het allerbelangrijkste is toch nog of, vanuit de bank bezien, de (executie)waarde van het zakelijke onderpand in verhouding is met de exposure (openstaande hoofdsom) van de bank op jou.

[ Voor 10% gewijzigd door nare man op 07-03-2011 12:11 ]

[Cocytus]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Cocytus op 12-05-2011 12:19 ]

[Jaspertje]

Het lijkt inderdaad niet waarschijnlijk maar dat opzich maakt niet uis, waar ik nog de meeste vraagtekens bij heb, is het bijstorten. Op het moment dat dit aan veel mensen gevraagd wordt zal een groot deel van de mensen in de problemen komen, dat brengt automatisch de banken en de overheid ook in problemen waardoor het de vraag is of banken in dit scenario inderdaad die extra storting zullen eisen bij een grote groep mensen (die EXX probeert te benoemen). Dit kan ze namelijk zelf de kop kosten (veel huizen in de executieverkoop levert voor de banken ook problemen op omdat veel mensen in de schuldhulpverlening (waar ze uitindelijk (zonder huis) terecht komen niet veel geld zullen opbrengen...

[Testert]

@ Cocytus > Als de rentes oplopen heeft dat direct gevolgen voor de hoogte van bedragen die mensen kunnen lenen. In een cultuur waar eerst gekeken wordt naar het maximum wat je kunt lenen om daar vervolgens een zo luxe mogelijk huis van te kopen, zal dat meteen betekenen dat de prijzen dalen.

Cash is king, hier mooi uitgelegd:
http://gonzalolira.blogsp...erinflation-and-real.html

I have a family friend here in Chile, an attorney named Hernán P., who made one of the shrewdest investments ever: At the height of the Argentine crisis in 2001, he bought an apartment in one of the most fashionable neighborhoods in Buenos Aires: A lovely and luxurious full-floor apartment, across the street from the Four Seasons.

It’s price before the crisis? $650,000. The price Hernán P. paid at the height of the crisis? Less than $90,000. Here’s the kicker: He was the only buyer. Of course, he had to pay in cash—no mortgage loans were available. In fact, he had to pay in cash cash: He was required by the seller to close the transaction with actual physical dollars.

At the time, I thought he was crazy—and told him so. But he replied, “Back in Chile in ‘73, during the hyperinflation brought about by Allende, I had the same opportunity—and didn’t take it. I’m not going to make the same mistake twice.”

I thought Hernán P. was a fool—then realized that I was the fool, when the Argentine crisis passed, real estate prices rebounded, and the apartment he had purchased was now worth several times what he paid for it.

[MBV]

@Jaspertje: dat is vrij simpel, ze doen dat in de VS ook. Op de korte termijn moeten ze dat doen om winst te maken, op de lange termijn vreet het ze kapot.

@Cocytus: als je een grote inflatie vanuit de grondstofprijzen (olie, gas, benzine, voedsel) krijgt, kunnen veel mensen hun hypotheek niet langer betalen. Vervolgens willen banken (verhoudingsgewijs) minder geld uitlenen omdat het risico groter is. Dan zou je dus best een hoge inflatie kunnen hebben op de dagelijkse consumptie, en een daling van de huizenprijzen.

@Testert: mooi verhaal, maar ik ben benieuwd in welke munt wij moeten investeren. Zijn voordeel was dat hij dollars had. Euro's zijn nu beter dan dollars, maar ik ben benieuwd wat wij beter kunnen.

[ Voor 15% gewijzigd door MBV op 07-03-2011 13:06 ]

[Shadowhawk00]

Bij een hyperinflatie stijgt alles in waarde omdat het geld minder waard word, dus ook de huizen. Iedereen moet namelijk meer gaan verdienen en uiteindelijk is je max hypotheek gewoon een formule waar je bruto salaris ingaat.
Inflatie is goed voor mensen met schulden en slecht voor mensen met spaargeld, daarom dat de overheid het ook nodig heeft aangezien die grote schulden hebben die met de inflatie gewoon minder worden.

[EXX]

Henk007 schreef op maandag 07 maart 2011 @ 12:07:
[...]


Dit recht heeft de bank niet, daarover staat niets in de overeenkomst. Als de klant netjes maandelijks zijn rente/aflossing betaalt, doet het precies wat hij contractueel met de bank is overeengekomen.
Verder vind ik de aanname van dalende vastgoedprijzen in een inflationaire omgeving voorbarig. Het is zeker mogelijk, maar niet per se een feit.

O jawel, in veel hyptheekovereenkomsten staat de clausule dat de bank bijstorting kan vragen indien de waarde van het onderpand teveel gaat afwijken van de hypotheekwaarde. Iets wat niet zoveel mensen weten.

Indien de bank zich het pand vordert, hoeft niet persé executieverkoop te volgen. Dat ligt helemaal aan de bank. Die kan (gezien de marktomstandigheden) er ook voor kiezen het pand te verhuren aan de voormalige eigenaar, en de panden in bezit te houden totdat de storm geluwd is.

Shadowhawk00 schreef op maandag 07 maart 2011 @ 13:11:
Bij een hyperinflatie stijgt alles in waarde omdat het geld minder waard word, dus ook de huizen. Iedereen moet namelijk meer gaan verdienen en uiteindelijk is je max hypotheek gewoon een formule waar je bruto salaris ingaat.

Alleen zit er een tijvdertraging tussen die 2. Eerst gaan de prijzen omhoog, en dan pas de inkomens. In de tussentijd wordt je gewurgd door de oplopende kosten en de bank die geld wil zien. Dan zijn net zo goed mensen met schulden zwaar de klos.

Inflatie is goed voor mensen met schulden en slecht voor mensen met spaargeld, daarom dat de overheid het ook nodig heeft aangezien die grote schulden hebben die met de inflatie gewoon minder worden.

Moderate inflatie ja, maar niet bij hoge inflatie. Wat denk je dat er zou gebeuren als de rente naar 10% gaat? Of naar 50% (dat is nl. de grans bij hyperinflatie). Dan is alles wat met krediet gekocht moet worden zo dood als een pier, ook de huizenmarkt, want niemand kan de rentes nog opbrengen.

Nu denk niet, 10% rente, dat kan nooit. 30 jaar geleden stond de hypotheekrente boven de 10%, het kan wel.

[ Voor 38% gewijzigd door EXX op 07-03-2011 13:20 ]

[Shadowhawk00]

EXX schreef op maandag 07 maart 2011 @ 13:14:
[...]

O jawel, in veel hyptheekovereenkomsten staat de clausule dat de bank bijstorting kan vragen indien de waarde van het onderpand teveel gaat afwijken van de hypotheekwaarde. Iets wat niet zoveel mensen weten.

Indien de bank zich het pand vordert, hoeft niet persé executieverkoop te volgen. Dat ligt helemaal aan de bank. Die kan (gezien de marktomstandigheden) er ook voor kiezen het pand te verhuren aan de voormalige eigenaar, en de panden in bezit te houden totdat de storm geluwd is.

Hoe zou dat dan in zijn werk gaan, bij executieverkoop gaat het geld eerst naar de bank en dan als er wat over blijft naar de eigenaar. Maar als de bank gaat verhuren wat gaat er dan naar de eigenaar en hoe ga je dan om met restschuld aangezien deze niet bepaald kan worden.