Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Woy]

JvS schreef op zaterdag 25 december 2010 @ 13:42:
[...]
Overigens is het gewoon objectief te constateren dat woningen duurder zijn. De prijzen uitgedrukt tegen inkomen zijn niet in verhouding zoals in de jaren 60-80, die zijn flink scheef gegroeid. Dit komt mede doordat huizen vaker op 2 inkomens gekocht worden. Dus dit is enkel lastig voor zelfstandigen.

Je moet dan wel het gezinsinkomen vergelijken met de woonlasten, want het is nou eenmaal een feit dat de arbeidsparticipatie omhoog is gegaan. Ik heb geen getallen over die verhoudingen, maar ik denk dat de verhouding tussen het gezinsinkomen en de woonlasten helemaal niet zo enorm anders is dan 60 jaar geleden.

Verder kun je natuurlijk ook niet puur en alleen naar het woongedeelte kijken. Hoe welvarender een samenleving word, hoe kleiner het gedeelte van het inkomen is dat aan bijvoorbeeld eten uitgegeven word. Is het dan heel gek dat er misschien een groter gedeelte naar woongenot gaat?

Nogmaals: ik ken de getallen niet, maar het is gewoon niet zo makkelijk om de situatie van 60 jaar geleden met nu te vergelijken, aangezien er veel meer veranderd is.

[MBV]

Verwijderd schreef op maandag 27 december 2010 @ 13:38:
[...]


Een verstandige beslissing.

Daar zit de crux: niet iedereen kan er rationeel* naar kijken, een huis kopen is heel veel emotie. Ik reken het net zo door als een mobieltje: sim-only of duur abbo? Als je ziet hoe weinig mensen die afweging rationeel maken, verwacht ik niet dat het met huizen anders gaat.

_{*) no offence, een beetje meer emotie zou voor mij echt geen kwaad kunnen}

[foppe-jan]

MBV schreef op maandag 27 december 2010 @ 14:10:
[...]

Daar zit de crux: niet iedereen kan er rationeel* naar kijken, een huis kopen is heel veel emotie. Ik reken het net zo door als een mobieltje: sim-only of duur abbo? Als je ziet hoe weinig mensen die afweging rationeel maken, verwacht ik niet dat het met huizen anders gaat.

_{*) no offence, een beetje meer emotie zou voor mij echt geen kwaad kunnen}

Vertel eens dan, hoe weeg jij "een goede buurt" tegen "minder forenstijd" en "mooi uitzicht op zonsondergang/blinde muur uit voorraam" rationeel, en hoe is dat precies vergelijkbaar met het besluiten tot wel/geen sim only?

[Verwijderd]

MBV schreef op maandag 27 december 2010 @ 14:10:
[...]

Daar zit de crux: niet iedereen kan er rationeel* naar kijken, een huis kopen is heel veel emotie. Ik reken het net zo door als een mobieltje: sim-only of duur abbo? Als je ziet hoe weinig mensen die afweging rationeel maken, verwacht ik niet dat het met huizen anders gaat.

_{*) no offence, een beetje meer emotie zou voor mij echt geen kwaad kunnen}

Sterker nog: de economie draait voor een substantieel deel op emotie.

Woy schreef op maandag 27 december 2010 @ 13:45:
Nogmaals: ik ken de getallen niet, maar het is gewoon niet zo makkelijk om de situatie van 60 jaar geleden met nu te vergelijken, aangezien er veel meer veranderd is.

Op (hoe toepasselijk ook, zie topictitel) Huizenmarkt-Zeepbel.nl staat een mooi artikel betreffende de explosieve groei van onder andere de hypotheekschulden over de afgelopen jaren.

[ Voor 33% gewijzigd door Verwijderd op 27-12-2010 16:11 ]

[MBV]

hoe weeg jij het verschil tussen een MP3-speler waar je ook mee kunt bellen voor 700 euro af tegen een nokia van 100 euro? "Ja maar, ik bel toch al zoveel, dat abonnement van 50/mnd gaat toch wel op!" Ik weet het, de impact is veel groter, maar als je zo'n kleine beslissing niet rationeel kan maken zal het met een grote ook puur emotie zijn.

[/offtopic]

[Verwijderd]

MBV schreef op maandag 27 december 2010 @ 14:10:
[...]

Daar zit de crux: niet iedereen kan er rationeel* naar kijken, een huis kopen is heel veel emotie. Ik reken het net zo door als een mobieltje: sim-only of duur abbo? Als je ziet hoe weinig mensen die afweging rationeel maken, verwacht ik niet dat het met huizen anders gaat.

Laat ik het dan anders stellen: een huis kopen is inderdaad (en onvermijdelijk) emotie, maar een hypothecaire lening aangaan behoort dat niet te zijn.

Begrippen als 'goede buurt', 'leuke sfeer' et cetera kun je natuurlijk niet kwantificeren, en daarmee is een huis kopen per definitie gevoel en emotie. Maar maandlasten X bij een koopsom Y en een inkomen Z kun je wel berekenen, net zoals je realistische en kwantificeerbare aannames kunt en moet doen over iemands levensverloop. Het is bijvoorbeeld niet realistisch om een hypotheek te verstrekken op basis van de aanname dat twee mensen van eind 20 die alletwee fulltime werken en heel goed verdienen, voor altijd datzelfde hoge salarisniveau zullen houden, omdat er nu eenmaal vrijwel altijd een moment komt waarop men kinderen wil en waarop er één of twee minder willen werken.

Daarin zit dus ook de taak van de adviseur: die moet onrealistische, emotionele (lees: overmoedige) aannames uit het verhaal van de cliënt halen, en hem behoeden voor het aangaan van onevenredig zware verplichtingen. Helaas is dat in het verleden niet altijd zo gegegaan; en daaraan zijn zowel de consumenten schuldig die overmoedig waren en zich niet goed hebben ingelezen, als de adviseurs die gedreven door vette commissies en courtages onverantwoorde financiële producten hebben verkocht.

[ Voor 52% gewijzigd door Verwijderd op 27-12-2010 16:51 ]

[n4m3l355]

Nare Man, daar zit juist de contradictie en ook naar mijn inziens de essentie van het verhaal. Voor het merendeel van de bevolking is een woning een plek om te wonen, je hond uit te laten en wie weet nog een junior op te voeden. Men zoekt dan iets wat bij zich past en waar ze zich goed bij voelen echter met als gevolg dat je een bepaalde waarde hecht aan de locatie en woning. Naar mijn inziens is het Gooi wel het beste voorbeeld dat volledig gehyped wordt maar niets rationeels heeft om de waarde te verklaren echter het ongrijpbare is zeker uit te drukken in geld door een deskundige/bureau (bv BRO). Echter voor 99% van de bevolking is dit helemaal niet relevant wat de daadwerkelijke waarde is voor een pand maar waar jij je goed bij voelt. En hier komt dan ook de essentie, voor een groot deel van de bevolking is het een gevoel waar je gemiddeld 7 jaar blijft wonen. Ondanks de inflatie als je je woning dan ook verkoopt hoop je iets terug te krijgen wat vergelijkbaar is. Dat de woning dan meer waard is geworden (normaal gezien) maakt niet uit aangezien je nieuwe woning ook duurder is geworden. En al is het omgekeerde het geval maakt dit niet uit aangezien andere woningen net zo goed mee bewegen in de markt zij het de ene plek misschien anders dan op de andere plek. En zolang we een woning niet gaan beschouwen als beleggingsobject en een overheid die betrouwbaar is in hetgeen wat die doet en gaat doen is er niets aan de hand. En juist het laatste is hetgeen wat veel mensen tegenhoudt. Constante twijfel door een overheid met steeds strengere eisen van banken (van de overheid uit) zorgen dan ook men stil blijft zitten in afwachting voor stilte.

[foppe-jan]

Maar waarom zouden banken hypotheken verstrekken als ze tegen .4% van de ECB mogen lenen om daar vervolgens staatsobligaties van te kopen? Die zwaardere regulering door de overheid boeit geen drol, ware het niet dat de banken nu zo weinig lenen dat discovery onmogelijk is, omdat er geen volume in de markt zit.. Als de prijzen eindelijk nog eens wat verder zakken ligt het weer wat beter in lijn met de hypotheken die je nu kunt krijgen, en dan gaat het wel weer lopen (zij het niet meer zo hard stijgen, boehoe), maar tot die tijd is het nogal catch-22.

[mekkieboek]

foppe-jan schreef op maandag 27 december 2010 @ 14:33:
Vertel eens dan, hoe weeg jij "een goede buurt" tegen "minder forenstijd" en "mooi uitzicht op zonsondergang/blinde muur uit voorraam" rationeel, en hoe is dat precies vergelijkbaar met het besluiten tot wel/geen sim only?

Dat zijn items die gekoppeld zijn aan verhuizen en krijg je sowieso mee te maken of je nu gaat huren of kopen.

Het zijn wel het soort emoties waardoor prijzen op de ene locatie meer zijn opgeblazen dan op de andere. Daardoor kunnen starters op bepaalde locaties niet meer meteen kopen en zijn dus tot huren veroordeeld.

[BurningSheep]

Verwijderd schreef op maandag 27 december 2010 @ 16:48:
[...]


Laat ik het dan anders stellen: een huis kopen is inderdaad (en onvermijdelijk) emotie, maar een hypothecaire lening aangaan behoort dat niet te zijn.

Begrippen als 'goede buurt', 'leuke sfeer' et cetera kun je natuurlijk niet kwantificeren, en daarmee is een huis kopen per definitie gevoel en emotie. Maar maandlasten X bij een koopsom Y en een inkomen Z kun je wel berekenen, net zoals je realistische en kwantificeerbare aannames kunt en moet doen over iemands levensverloop. Het is bijvoorbeeld niet realistisch om een hypotheek te verstrekken op basis van de aanname dat twee mensen van eind 20 die alletwee fulltime werken en heel goed verdienen, voor altijd datzelfde hoge salarisniveau zullen houden, omdat er nu eenmaal vrijwel altijd een moment komt waarop men kinderen wil en waarop er één of twee minder willen werken.

Daarin zit dus ook de taak van de adviseur: die moet onrealistische, emotionele (lees: overmoedige) aannames uit het verhaal van de cliënt halen, en hem behoeden voor het aangaan van onevenredig zware verplichtingen. Helaas is dat in het verleden niet altijd zo gegegaan; en daaraan zijn zowel de consumenten schuldig die overmoedig waren en zich niet goed hebben ingelezen, als de adviseurs die gedreven door vette commissies en courtages onverantwoorde financiële producten hebben verkocht.

Een goede adviseur gaat kijken naar wat de doelen van de client zijn en maakt een planning om die doelen te bereiken. Een redelijke adviseur doet wat jij hierboven beschrijft. De rest probeert je gewoon een zo'n duur mogelijke lening aan je broek te smeren.

Helaas is die laatste groep vele malen groter dan de eerste twee groepen bij elkaar.

[Roenie]

BurningSheep schreef op dinsdag 28 december 2010 @ 09:36:Een goede adviseur gaat kijken naar wat de doelen van de client zijn en maakt een planning om die doelen te bereiken. Een redelijke adviseur doet wat jij hierboven beschrijft. De rest probeert je gewoon een zo'n duur mogelijke lening aan je broek te smeren.

Helaas is die laatste groep vele malen groter dan de eerste twee groepen bij elkaar.

Wat mij dan nog het meest opviel toen ik voor een hypotheek ging is dat als je zelfs expliciet aangeeft wat je niet wilt, dergelijke 'adviseurs' met een oplossing komen die tegen die wens in gaat.

Kortom, die derde groep is kennelijk zo hardleers in het willen doordrukken van de meest winstgevende hypotheek, dat het sprankje besef in lijn met groep één en twee (dat ze toch diep van binnen moeten hebben), volledig is verdwenen. Maar goed, misschien heb ik niet de juiste adviseurs gesproken, dat kan natuurlijk.

[Verwijderd]

Mijn ervaringen zijn dezelfde. Ik heb tot op heden een aantal hypotheekadviseurs gesproken en allemaal zijn ze zo verschrikkelijk eigenwijs. Ze denken echt dat ze de waarheid in pacht hebben: ze zien een jong iemand voor zich met een pak aan en een stropdas, en koppelen daar meteen de gedachte aan: oh, die zal wel willen gaan voor de maximale hypotheek met de laagst mogelijke maandlasten. Elke adviseur die ik sprak kwam nog met het voorstel om zoveel mogelijk aflossingsvrij te lenen (bij NHG max. 50%) 'omdat je toch wel genoeg vermogen opbouwt, en de rest los je gewoon af met de verkoop.'

Ik denk dat het vaak nog niet eens een kwestie is van beïnvloeding door hogere commissies. Ik denk dat het vooral de persoonlijke tunnelvisie is van veel adviseurs, nu éénmaal ook niet de slimsten in de klas: die lieden zitten gewoon helemaal vastgeroest op 'bankspaarhypotheek want dat is fiscaal het voordeligst' en als je ze vraagt naar de mogelijkheden van een annuïteitenhypotheek in jouw specifieke situatie, dan zie je ze schrikken, en meteen reageren ze afwerend of ontwijkend.

[ Voor 14% gewijzigd door Verwijderd op 28-12-2010 15:05 ]

[Arnout]

Mijn ervaring zijn hetzelfde. Ik zeg dat ik eigen geld in de woning wil steken, komt hij tot twee keer toe aanzetten met een tophypotheek "omdat je daar meer fiscaal voordeel van hebt"... terwijl ik dat niet wil.
Voor mij overigens 1 van de tekenen dat er een "verborgen" agenda is om mensen zoveel mogelijk schuld aan te smeren, doet me sterk denken aan Money As Debt.

Ben blij met m'n zelf gekozen annuïteiten hypotheek.

[ Voor 30% gewijzigd door Arnout op 28-12-2010 15:24 ]

[Oscar Mopperkont]

Annuiteiten hypotheek kan toch nog steeds een tophypotheek zijn?

En wat is er mis om een tophypotheek te nemen als dat idd gunstiger uitkomt? Je kunt er dan toch nog steeds zelf voor kiezen om het geld dat je anders in je huis zou stoppen veilig op een bankrekening te zetten?

[Verwijderd]

Er is niets inherent 'mis' met een bepaalde hypotheek, zolang de adviseur de aspirant-hypotheekgever maar juist en volledig voorlicht. Voor elke hypotheekvorm of combinatie van hypotheekvormen (annuïtair, aflossingsvrij, met of zonder eigen geld, met of zonder beleggingsaspect, etcetera etcetera) is wel een situatie te bedenken waarin díe hypotheek juist is.

En inderdaad kan elke hypotheekvorm een tophypotheek zijn -- 'top' wil niets meer zeggen dan dat de verstrekte hoofdsom meer dan 100% van de executiewaarde is, waardoor de bank een groter (want niet met zakelijke zekerheid afgedekt) risico loopt op het bedrag dat boven de executiewaarde uitkomt. Het gevaar voor de hypotheekgever is vooral dat hij met een restschuld blijft zitten.

Ik denk overigens niet dat er een 'verborgen agenda' is om mensen zoveel mogelijk schulden aan te laten gaan -- in zoverre mag iedereen bekend worden verondersteld met het feit dat een bank geld verdient met rente, zodat het gunstig is voor de bank om veel geld uit te lenen. Het probleem is dat hypotheekadviseurs in de regel gewoon niet zo heel slim zijn: ze zijn vooral gericht op het pushen van veel hypotheken, want meer hypotheken afgesloten betekent meer provisie of commissie. Daarbij zijn adviseurs vaak niet getraind in omgaan met specifieke situaties en heerst er een 'one-size-fits-all'-mentaliteit ('een maximale bankspaarhypotheek is voor iedereen de beste oplossing').

Dit is overigens niet anders bij hypotheekadviseurs die zich zogenaamd specifiek op academici richten (ik noem geen namen). Ook daar krijg je soms baarlijkse nonsens te horen die echt niet is toegesneden op jouw situatie, en wordt er gewoon slecht naar je wensen geluisterd.

In dit wereldje geldt helaas dat als je het goed wilt doen, je het zelf moet doen (of tenminste, dat je jezelf verdomde goed moet inlezen of je wordt het slachtoffer van andermans domheid).

[ Voor 17% gewijzigd door Verwijderd op 28-12-2010 15:52 ]

[Rukapul]

@Oscar: Daar gaat het niet om. Het gaat erom dat de 'adviseurs' niet luisteren.

Ik moet zeggen dat ik gemengde ervaringen heb. Een enkele adviseur die toch met een beleggingsconstructie aan kwam zetten terwijl we dat expliciet hadden uitgesloten en meerdere adviseurs die bij herhaling aftasten af ze verzekeringen konden slijten terwijl duidelijk was aangegeven dat dat niet nodig en dat we daar ook niet in geinteresseerd waren. Voor de rest viel het redelijk mee, maar dat kwam waarschijnlijk ook omdat we wel aankoersten op het gebruikelijke 'stramien'.

Buiten kijf staat echter dat een flink deel van de 'adviseurs' weinig kaas heeft gegeten van financieel managemen. Tien tegen een dat een 'adviseur' niet uit zijn hoofd een afschatting in absolute euro's kan geven van het verschil in totale netto kosten tussen een bankspaarhypotheek of annuiteitenhypotheek per gefinancieerde 100k in combinatie met de 'standaard' 42% aftrek over een looptijd van 30 jaar. Om 5% over 3 ton uit te rekenen komt de rekenmachine typisch al boven tafel...

[ Voor 8% gewijzigd door Rukapul op 28-12-2010 16:29 ]

[Oscar Mopperkont]

Rukapul schreef op dinsdag 28 december 2010 @ 15:54:
@Oscar: Daar gaat het niet om. Het gaat erom dat de 'adviseurs' niet luisteren.

Mijn punt was meer dat ik verbaasd was dat Arnout zei "ik wil graag geld in mijn huis stoppen en geen tophypotheek" en hij vervolgens zegt "ben blij dat ik een annuïteitenhypotheek heb genomen". Dat gaf mij eigenlijk het idee dat Arnout niet goed weet wat een tophypotheek is. En in dat geval vind ik het niet gek dat de hypotheekadviseur heeft geprobeerd om aan te dringen om toch een tophypotheek te nemen als dat fiscaal voordeliger is (dat weet ik overigens niet, maar zou het me wel kunnen voorstellen).

Goede adviseur zou natuurlijk gewoon aan Arnout vragen waarom hij geen tophypotheek wil hebben en erachter proberen te komen of daar wel of niet een legitieme reden aan ten grondslag ligt. Ben er nu zelf eigenlijk wel benieuwd naar! Dus, Arnout: waarom wil je geen tophypotheek?

[ Voor 17% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 28-12-2010 16:07 ]

[foppe-jan]

Het probleem is dat hypotheekadviseurs in de regel gewoon niet zo heel slim zijn: ze zijn vooral gericht op het pushen van veel hypotheken, want meer hypotheken afgesloten betekent meer provisie of commissie. Daarbij zijn adviseurs vaak niet getraind in omgaan met specifieke situaties en heerst er een 'one-size-fits-all'-mentaliteit ('een maximale bankspaarhypotheek is voor iedereen de beste oplossing').

Waarom denk je dat de banken en hypotheekadviseurs deze "wat dommere" (maar heel 'enthousiaste', pushy, extraverte mensen inhuren als verkoper?

Verwijderd schreef op dinsdag 28 december 2010 @ 15:48:
Ik denk overigens niet dat er een 'verborgen agenda' is om mensen zoveel mogelijk schulden aan te laten gaan -- in zoverre mag iedereen bekend worden verondersteld met het feit dat een bank geld verdient met rente, zodat het gunstig is voor de bank om veel geld uit te lenen.

Tja, en ik denk van wel. Hoe meer mensen een tophypotheek nemen, hoe meer kans dat ze dat extra geld in hun huis steken (of gewoon meer bieden), hoe meer kans dat ze bij een volgende verkoop meer vragen, en de markt stijgt, waarna ze nog meer rente (want nog grotere hypotheeksommen) kunnen vangen. Normaliter verwacht je van een centrale bank dat zij hier iets aan doen, maar "dankzij" Basel-II (en specifiek dankzij risk-weighting) mochten alle banken zelf berekenen hoe risicovol de leningen waren die ze uit hadden staan, en hoefden ze maximaal 4% kapitaal reserve aan te houden, en minder als ze hun leningen op eoa wijze "afdekten". (bijv. middels CDS.)
En dus deden overheden lekker niks, omdat hun BNP-nummertje steeds groter werd (wat ook miljoenen mensen motiveert om voor betere gear te grinden in WoW.), never mind dat er steeds meer schuld tegenover stond.

[Verwijderd]

Dat is ook wel zo, maar wat ik bedoel te zeggen is dat je dat moeilijk een verborgen agenda kunt noemen. Ik kan me niet voorstellen dat mensen denken dat banken hen hoge hypotheken verstrekken omdat dat voor de consument zo gunstig is, dan ben je echt niet van deze wereld.

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op dinsdag 28 december 2010 @ 16:25:
Dat is ook wel zo, maar wat ik bedoel te zeggen is dat je dat moeilijk een verborgen agenda kunt noemen. Ik kan me niet voorstellen dat mensen denken dat banken hen hoge hypotheken verstrekken omdat dat voor de consument zo gunstig is, dan ben je echt niet van deze wereld.

Maar het kan nog wel gunstig voor de consument zijn. Althans dat kan ik me goed voorstellen. Door de HRA zou het best wel eens gunstiger kunnen zijn om een tophypotheek te nemen en je geld daarnaast op een spaarrekening te zetten, ipv een lagere hypotheek te nemen.

[foppe-jan]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 28 december 2010 @ 16:34:
[...]

Maar het kan nog wel gunstig voor de consument zijn. Althans dat kan ik me goed voorstellen. Door de HRA zou het best wel eens gunstiger kunnen zijn om een tophypotheek te nemen en je geld daarnaast op een spaarrekening te zetten, ipv een lagere hypotheek te nemen.

Voor de rijke consument heeft het vast wel voordelen ja. Maar ja, die hebben al voordelen genoeg volgens mij.

[Verwijderd]

foppe-jan schreef op dinsdag 28 december 2010 @ 18:09:
[...]

Voor de rijke consument heeft het vast wel voordelen ja. Maar ja, die hebben al voordelen genoeg volgens mij.

Ik geloof dat het huidige systeem w.b. de huizenmarkt iets is in de trant van: des te rijker je bent, des te rijker je wordt.

[MBV]

Arnout schreef op dinsdag 28 december 2010 @ 15:23:
Mijn ervaring zijn hetzelfde. Ik zeg dat ik eigen geld in de woning wil steken, komt hij tot twee keer toe aanzetten met een tophypotheek "omdat je daar meer fiscaal voordeel van hebt"... terwijl ik dat niet wil.

Mooie quiz-vraag: wie is er dan rationeel bezig? Kennelijk wil jij meer zekerheid, en geeft je adviseur aan dat het jou over de looptijd van de hypotheek geld scheelt om de tophypotheek te nemen en je spaargeld op de spaarrekening te laten. Rationeel gezien heb je niet meer zekerheid met een 90% annuiteiten-hypotheek dan met een 110% bankspaarhypotheek met 20% op de spaarrekening _{even de kleine lettertjes daargelaten}.

Voor mij overigens 1 van de tekenen dat er een "verborgen" agenda is om mensen zoveel mogelijk schuld aan te smeren, doet me sterk denken aan Money As Debt.

Ben blij met m'n zelf gekozen annuïteiten hypotheek.

Ik ken money as debt, toch denk ik dat er voor die adviseur geen verborgen agenda achter zit. Die geheime agenda moet je dan zoeken op niveau van de ECB of de FED, met effectief negatieve rente. Volgend jaar wordt een heel spannend jaar wat dat betreft.

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op dinsdag 28 december 2010 @ 20:33:
[...]


Ik geloof dat het huidige systeem w.b. de huizenmarkt iets is in de trant van: des te rijker je bent, des te rijker je wordt.

Ja, en dat wil de PVV stemmer graag zou houden. De gemiddelde VVD kiezer ook en de CDA waait wel mee. Dus weinig verandering te verwachten.

[Verwijderd]

Cyberpope schreef op dinsdag 28 december 2010 @ 21:10:
[...]

Ja, en dat wil de PVV stemmer graag zou houden. De gemiddelde VVD kiezer ook en de CDA waait wel mee. Dus weinig verandering te verwachten.

Ik dacht dat de gemiddelde PVV-stemmer, oftewel Henk en Ingrid Modaal, juist niet tot de 'haves' behoorde? Dat ressentiment komt er natuurlijk vooral vandaan dat ze níet alles hebben wat ze willen.

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op dinsdag 28 december 2010 @ 22:08:
[...]


Ik dacht dat de gemiddelde PVV-stemmer, oftewel Henk en Ingrid Modaal, juist niet tot de 'haves' behoorde? Dat ressentiment komt er natuurlijk vooral vandaan dat ze níet alles hebben wat ze willen.

Dat klopt... ik zeg ook nergens dat ze een logische keuze maken als ze Wilders prijzen voor de maatregelen die hij niet wil nemen (zoals aantasting HRA)

[Verwijderd]

Cyberpope schreef op dinsdag 28 december 2010 @ 21:10:
[...]

Ja, en dat wil de PVV stemmer graag zou houden. De gemiddelde VVD kiezer ook en de CDA waait wel mee. Dus weinig verandering te verwachten.

Het is vooral de VVD die de rijken beschermt. De PVV willen juist de "normale" Nederlander (lees: Henk en Ingrid) beschermen.
Dat komt in beide gevallen neer op 100% handhaving van de HRA.

Zou er eigenlijk überhaubt een kabinet zijn die wél de HRA en dergelijke wilt aanpakken? Ik geloof dat de HRA in politiek Nederland een behoorlijk taboe is, dus om nu dit kabinet de schuld te geven vind ik ook weer niet oké. Als het niet de VVD is, is het wel een andere partij die heel veel wilt aanpakken op het gebied van de huizenmarkt, maar vervolgens niets durft te doen.

/edit Mooi trouwens, hoe je Pechtold tot op de letter napraat. Kan je ook een eigen mening formuleren in plaats van zelf (hoe ironisch ook) mee te waaien?

Cyberpope schreef op dinsdag 28 december 2010 @ 22:25:
[...]

Dat klopt... ik zeg ook nergens dat ze een logische keuze maken als ze Wilders prijzen voor de maatregelen die hij niet wil nemen (zoals aantasting HRA)

Ah, we gaan weer de gedoogpartij overal de schuld van geven. Ik dacht al, waar blijft het PVV-bashen toch. Zeker in een topic als deze wat juist niet gaat over de politiek, is dat namelijk volledig op zijn plaats.

[ Voor 30% gewijzigd door Verwijderd op 29-12-2010 11:14 ]

[kenneth]

Verwijderd schreef op woensdag 29 december 2010 @ 10:36:
Zou er eigenlijk überhaubt een kabinet zijn die wél de HRA en dergelijke wilt aanpakken? Ik geloof dat de HRA in politiek Nederland een behoorlijk taboe is, dus om nu dit kabinet de schuld te geven vind ik ook weer niet oké. Als het niet de VVD is, is het wel een andere partij die heel veel wilt aanpakken op het gebied van de huizenmarkt, maar vervolgens niets durft te doen.

Dat gebeurt al, toch? HRA is in de afgelopen jaren beperkt tot 30 jaar (PvdA, D66, VVD), beperkt tot 1 huis, consumptief krediet valt er niet meer onder (vziw ook PvdA, D66, VVD), afschaffing maximumbedrag eigenwoningforfait (CDA, PvdA, CU), instellen bijleenregeling (CDA, VVD, D66).

Partijen zeggen wel dat ze niet aan de HRA zitten maar ze doen het stiekem allemaal

[Verwijderd]

kenneth schreef op woensdag 29 december 2010 @ 11:03:
[...]
Dat gebeurt al, toch? HRA is in de afgelopen jaren beperkt tot 30 jaar (PvdA, D66, VVD), beperkt tot 1 huis, consumptief krediet valt er niet meer onder (vziw ook PvdA, D66, VVD), afschaffing maximumbedrag eigenwoningforfait (CDA, PvdA, CU), instellen bijleenregeling (CDA, VVD, D66).

Partijen zeggen wel dat ze niet aan de HRA zitten maar ze doen het stiekem allemaal

Daar geef ik je dan wel gelijk in, er zijn inderdaad wel wat dingetjes (met de nadruk op het verkleinende element van dat verkleinwoord) gebeurd.
Maar een échte hervorming (beperk de aftrek maar eens tot 30% oid, of tot een maximum van 350k) moeten we nog zien IMHO.

[Bartjuh]

Verwijderd schreef op woensdag 29 december 2010 @ 10:36:
[...]
Zou er eigenlijk überhaubt een kabinet zijn die wél de HRA en dergelijke wilt aanpakken? Ik geloof dat de HRA in politiek Nederland een behoorlijk taboe is, dus om nu dit kabinet de schuld te geven vind ik ook weer niet oké. Als het niet de VVD is, is het wel een andere partij die heel veel wilt aanpakken op het gebied van de huizenmarkt, maar vervolgens niets durft te doen.

D66, Groenlinks, PvdA, SP, Christenunie.

http://mens-en-samenlevin...hypotheekrenteaftrek.html

Een kabinet dat unaniem de HRA wil aanpakken is in de huidige situatie helaas niet denkbaar, maar wellicht dat er in de paarse variant wel wat gedaan zou zijn (zij het in verminderde mate).

En iedereen altijd maar beweren dat de VVD liberaal is en tegen overheidsbemoeienis

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op woensdag 29 december 2010 @ 11:17:
[...]

Maar een échte hervorming (beperk de aftrek maar eens tot 30% oid, of tot een maximum van 350k) moeten we nog zien IMHO.

Geleidelijk (~30 jaar) afbouwen tot 30% en maximaal 350k is eigenlijk ook de teneur van de plannen van alle linkse partijen. Maar die zijn nu niet aan de macht. Eigenlijk is het nul of één: zolang een meer 'rechts' kabinet aan de macht blijft (lees: waarop de VVD een sterke stempel kan drukken, of dat nu als grootste partij is of als belangrijke partner) zal er niets gebeuren aan de kern van de HRA.

Het is dus gewoon de vraag: wordt het volgende kabinet 'rechts' of 'links' van signatuur? Daarbij kun je natuurlijk wel de gerechtvaardige verwachting uitspreken dat Nederland in de toekomst waarschijnlijk geen heel links kabinet zal krijgen, omdat, als je naar de geschiedenis kijkt, Nederlandse kabinetten nu eenmaal vaker (centrum)rechts zijn dan echt links. Daaruit leid ik af dat áls de HRA al op de schop gaat, dat hooguit met de kaasschaafmethode zal gaan zijn: kleine prikjes hier en daar, geen stelselhervormingen.

[ Voor 22% gewijzigd door Verwijderd op 29-12-2010 11:47 ]

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op woensdag 29 december 2010 @ 10:36:
Het is vooral de VVD die de rijken beschermt. De PVV willen juist de "normale" Nederlander (lees: Henk en Ingrid) beschermen.
Dat komt in beide gevallen neer op 100% handhaving van de HRA.

Check gewoon even de stemhistorie van de PVV. Komt voor 95% overeen met de VVD op economisch gebied. En instandhouden van HRA is zeker niet gunstig voor Henk en Ingrid. Daarom gaf ik ook aan zeggen is 1, doen is 2.

Zou er eigenlijk überhaubt een kabinet zijn die wél de HRA en dergelijke wilt aanpakken? Ik geloof dat de HRA in politiek Nederland een behoorlijk taboe is, dus om nu dit kabinet de schuld te geven vind ik ook weer niet oké. Als het niet de VVD is, is het wel een andere partij die heel veel wilt aanpakken op het gebied van de huizenmarkt, maar vervolgens niets durft te doen.

ja, behalve bij VVD of PVV was het geen breekpunt bij anderen. Zonder dit kabinet zou er aan gemorreld zijn. Dat zal nu nog gaan gebeuren, maar in een volgend kabinet. Want dat de HRA (in zijn huidige vorm) op de helling moet is onvermijdelijk. Alleen hoe langer je wacht, hoe harder het zal gebeuren.

/edit Mooi trouwens, hoe je Pechtold tot op de letter napraat. Kan je ook een eigen mening formuleren in plaats van zelf (hoe ironisch ook) mee te waaien?

Je bent me genoeg tegengekomen in ander topic's om te weten dat ik deze mening al langer heb. Dat hij het mooier verwoord en ik zijn woorden leen, maakt niet direct dat ik geen eigen mening heb.

Ah, we gaan weer de gedoogpartij overal de schuld van geven. Ik dacht al, waar blijft het PVV-bashen toch. Zeker in een topic als deze wat juist niet gaat over de politiek, is dat namelijk volledig op zijn plaats.

Pardon? Niet over politiek gaat? De huizenbubbel? Die gaat alleen maar over politiek: HRA, Grondbeleid, Huursubsidie, sociale woningbouw, bouwvergunningen..

Verder geef ik ze niet overal de schuld van, maar zij zijn het wel die het mogelijk gemaakt hebben dat er niets aan o.a. de HRA gebeurd. (of op welk onderwerp dan ook waar drastisch hervormd moet worden)

[ Voor 6% gewijzigd door Cyberpope op 29-12-2010 12:20 ]

[Rukapul]

@Maximized, Cyberpope: kappen met het op de man spelen en het reageren erop. Je voert een constructieve discussie of je verlaat deze.

[Verwijderd]

*knip voortzetting van bovenstaande*
*knip wegediten moderatie en commentaar op moderatie*

[ Voor 243% gewijzigd door Rukapul op 29-12-2010 14:48 ]

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op woensdag 29 december 2010 @ 11:45:
Het is dus gewoon de vraag: wordt het volgende kabinet 'rechts' of 'links' van signatuur? Daarbij kun je natuurlijk wel de gerechtvaardige verwachting uitspreken dat Nederland in de toekomst waarschijnlijk geen heel links kabinet zal krijgen, omdat, als je naar de geschiedenis kijkt, Nederlandse kabinetten nu eenmaal vaker (centrum)rechts zijn dan echt links. Daaruit leid ik af dat áls de HRA al op de schop gaat, dat hooguit met de kaasschaafmethode zal gaan zijn: kleine prikjes hier en daar, geen stelselhervormingen.

Zou dat echt zo gaan gebeuren? Uiteindelijk zal er toch iets moeten gebeuren. Het is ook bij andere dossiers gebeurd (WAO, ziekenfonds) toen de noodzaak groot genoeg werd.

En ook de linkse en rechtse partijen zijn in hun totaliteit meer rechts of links als gevolg van de tijdgeest.

Denk wel dat het duidelijk is dat de bubble niet gaat barsten door de "marktwerking", maar alleen als gevolg van politieke keuzen. Tenzij we nog een vette economische klapper krijgen.

[mekkieboek]

Als de hypotheekrente serieus zou gaan stijgen, komen de politici links en rechts vast tot andere inzichten.

Maar goed, de HRA heeft theoretisch hooguit voor 30 a 40% gezorgd voor het opblazen vd huizenprijzen. Mijn flat is (nog altijd) ruim 2½ x zo duur als de opleverprijs (1992), kortom 150% opgeblazen.

[Verwijderd]

mekkieboek schreef op woensdag 29 december 2010 @ 13:34:
Als de hypotheekrente serieus zou gaan stijgen, komen de politici links en rechts vast tot andere inzichten.

Maar goed, de HRA heeft theoretisch hooguit voor 30 a 40% gezorgd voor het opblazen vd huizenprijzen. Mijn flat is (nog altijd) ruim 2½ x zo duur als de opleverprijs (1992), kortom 150% opgeblazen.

Je zegt: hooguit, maar 30% á 40% is heel wat op een bedrag van duizenden en duizenden euro's. Die 30% á 40% maakt momenteel het verschil uit tussen onbetaalbare woningen en redelijk betaalbare woningen.

[Jaspertje]

Ik vraag me af of het direct afschaffen van de HRA er voor zorgt dat de huizenprijzen 30/40% zakken. Volgens mij gaat dat meer het effect hebben dat helemaal niemand zijn huis meer verkoopt, dan mogen de huizen wel goedkoper worden, maar als je je huis niet te koop zet heeft niemand er iets aan. Daar komt bij dat het voor starters op de koopmarkt misschien een mooi iets lijkt, huizen die 30% goedkoper zijn, worden de huizen niet 30% betaalbaarder want die 30% die je nu ook weer terugkrijgt, krijg je dan niet terug dus netto ben je dan net zoveel kwijt voor een huis als nu... Dus het effect van lagere huizenprijzen heeft totaal geen effect op de bereikbaarheid van huizen met het afschaffen van de HRA. Daar komen nog problemen bij als aannemers die de bestaande en geplande nieuwbouw nooit meer kwijtraken omdat die prijzen gebaseerd zijn op de huidige markt en niet op een markt zonder HRA

[MBV]

het heeft wel effect op de restschuld, overdrachtsbelasting, lagere algemene belasting doordat de overheid stopt met het sponsoren van banken, en zo nog een paar kleine dingetjes. Vooral de restschuld lijkt me een hele fijne.

[Rukapul]

Jaspertje schreef op woensdag 29 december 2010 @ 15:38:
Daar komen nog problemen bij als aannemers die de bestaande en geplande nieuwbouw nooit meer kwijtraken omdat die prijzen gebaseerd zijn op de huidige markt en niet op een markt zonder HRA

Tijdelijk effect. Het grootste deel zal namelijk doorwerken in de grondprijzen.

[Verwijderd]

Jaspertje schreef op woensdag 29 december 2010 @ 15:38:
Ik vraag me af of het direct afschaffen van de HRA er voor zorgt dat de huizenprijzen 30/40% zakken.

Dat lijkt me vrij onwaarschijnlijk. De wens is hier vooral de vader van de gedachte bij de aspirant-kopers die nu tegen verschrikkelijk hoge prijzen aanlopen. Maar het plotseling afschaffen van de HRA gaat er echt niet voor zorgen dat wij als aspirant-kopers dat mooie huis dat nu 400.000 euro kost, ineens voor 280.000 kunnen kopen.

[Jaspertje]

Rukapul schreef op woensdag 29 december 2010 @ 17:27:
[...]

Tijdelijk effect. Het grootste deel zal namelijk doorwerken in de grondprijzen.

En lagere grondprijzen geven gemeentes weer heel andere problemen omdat de inkomsten wel verwacht worden. Waarmee ik niet wil zeggen dat die prijzen maar zo hoog moeten blijven, maar het zal er voor de samenleving niet zonder slag of stoot goedkoper door worden, dan zal er ergens anders in onze verzoringsstaat iets goedkoper moeten worden (Bij lagere prijzen krijgen de gemeentes ook minder inkomsten aan andere belastingen dus de gemeentes worden dan dubbel geraakt...

De andere kant is natuurlijk weer dat de gemeentes nu helemaal geen inkomsten hebben omdat de grond helemaal niet verkocht wordt, maar het is niet alleen maar goed voor Nederland als de prijzen van de grond naar beneden gaan. Ergens zal het geld vandaan weggetrokken worden...

[Rukapul]

Eigenlijk vind ik dat gemeenten netto geen geld zouden moeten verdienen* aan grondtransacties en projectontwikkelingsactiviteiten. De enige reden dat gemeenten namelijk geld kunnen verdienen aan grondtransacties is omdat men zelf ook de bestemmingsplannen bepaalt en er dus een bizarre toestand ontstaat dat niet de beste (woon)situatie of belangen van inwoners maar de beste financien het planbeleid bepaalt.

*uiteraard is het wel beter dat er geen bovenmatige winsten om-niet aan private partijen toekomen. Het is dan inderdaad beter om het publiek te laten profiteren, maar dat moet geen doel vormen. De huidige residu-methode voor grondprijzen zal dus gehanteerd moeten worden, maar de financiele prikkel voor gemeenten moet geneutraliseerd worden bijvoorbeeld door een verplichte afdracht.

De belangen voor gemeenten zouden op de langere termijn moeten liggen: een bloeiende gemeente met hoogwaardige woonvoorzieningen en tevreden inwoners die jaarlijks hun belastingen voldoen.

[ Voor 10% gewijzigd door Rukapul op 29-12-2010 22:31 ]

[MBV]

Heel leuk, maar de gemeente moet van alles doen van de centrale overheid, maar mag daar geen belasting op heffen en krijgt ook geen geld voor het overnemen van de 'centrale' taken. Wat moeten ze dan doen? Daarnaast natuurlijk het algehele politieke plaatje dat je binnen 4 jaar succes moet krijgen, dan kan je beter zorgen dat er geld in kas komt om leuke dingen mee te doen

[Shabbaman]

Rukapul schreef op woensdag 29 december 2010 @ 22:29:
Eigenlijk vind ik dat gemeenten netto geen geld zouden moeten verdienen* aan grondtransacties en projectontwikkelingsactiviteiten.

Ik vind dat gemeenten daar juist wel aan moeten verdienen: er wordt een publiek goed in privaat belang gesteld, en daar mag de samenleving best wat voor terugkrijgen.

[Rukapul]

Welk publiek goed doel je op? De tweede zin lijkt overigens niet af te wijken van wat ik in m'n tweede alinea stelde.

[EXX]

Volgens dit artikel op Wegwijs.nl gaat het in 2011 helemaal mis met de huizenmarkt. Wat een stemmingmakerij zeg.

[Jaspertje]

EXX schreef op zaterdag 01 januari 2011 @ 14:41:
Volgens dit artikel op Wegwijs.nl gaat het in 2011 helemaal mis met de huizenmarkt. Wat een stemmingmakerij zeg.

Stemmingmakerij of niet, de argumenten die aangehaald worden en dan met name de hoogte van de hypotheek en de wetswijzigingen voor de huursector zijn allen waar. Er zullen minder starters komen en als de huizenprijzen dan heel erg dalen zullen de huidige woningbezitters hun huis niet eens kunnen verkopen omdat ze nergens anders kunnen wonen (Je hebt een schuld, verdient meer dan 33k samen en kan dus helemaal geen hypotheek meer krijgen voor een huis/appartement..). Met name de extra regels (Geen rekening mogen houden met opleidingsniveau voor het inkomen, terug moeten naar 100% binnen 7 jaar zijn killing voor de huidige markt (Ongeacht of de regels goed of slecht zijn an sich).

[Bartjuh]

EXX schreef op zaterdag 01 januari 2011 @ 14:41:
Volgens dit artikel op Wegwijs.nl gaat het in 2011 helemaal mis met de huizenmarkt. Wat een stemmingmakerij zeg.

Eigenlijk vind ik het best een goed artikel. Goede steekhoudende argumenten, ook wijzen ze terecht op de aliberale houding van het kabinet.

De titel is natuurlijk ook gebruikt omdat hij catchy is.

[foppe-jan]

Ik vind het alleen nogal kenmerkend (kortzichtig) dat ze dit een "aliberale houding" noemen, gezien het feit dat het probleem juist is ontstaan door in het verleden veel te liberaal te zijn. Alle problemen die zij benoemen (capaciteitsproblemen betaalbare huurmarkt, gebrek beschikbaarheid goedkope woningen) zijn tenminste deels veroorzaakt door de bel die men heeft laten ontstaan, dus het lijkt me geen wonder dat ze nu problemen verwachten omdat men die bel leeg probeert te laten lopen.
Hierbij is het natuurlijk erg jammer dat er op korte termijn waarschijnlijk geen betaalbare koop- en huurwoningen bij zullen komen (omdat door het gebrek aan volume de huizen/grondprijzen niet/nauwelijks zullen dalen, waardoor dit te weinig op lijkt te leveren), maar dit zou door goed kabinetsbeleid prima kunnen worden gestimuleerd, als men niet zo onzinnig aan het bezuinigen was.
Nu dat energielabel invoeren is inderdaad debiel, maar voor de rest zie ik eigenlijk weinig staan dat echt door wanbeleid door de overheid komt. (En ik vind het ronduit vreemd dat er geen enkel probleem wordt benoemd -- en dat door de banken/hypotheekverstrekkers is veroorzaakt -- dat correct door de overheid wordt aangepakt.)

De stelling "Hypotheekmarkt gezond" is natuurlijk je reinste onzin.. Het feit dat er weinig mensen failliet gaan aan hun hypotheek wil niet zeggen dat de markt goed functioneert.

Onder het kopje "belangrijkste oorzaken voor het verder inzakken van de huizenmarkt in 2011":
#7 klinkt leuk, maar houdt geen rekening met onderhoudskosten bij koopwoningen, dus die schatting van €250k lijkt me wat overdreven.
#6 vind ik nogal een dubieus argument zonder verdere onderbouwing, gezien het gepruts van banken op ander vlak.. Het is natuurlijk mogelijk dat de banken weinig fout doen, maar ik zou dit niet zonder meer aannemen.
#5 is inderdaad erg apart zoals dit wordt toegepast, en hier zien wij vast een aantal kinderziektes van nieuw beleid.
#4: correlatie/causatie verwarring? Het is me eigenlijk onduidelijk wat ze nou willen zeggen met dit punt, omdat ze 3 verschillende argumenten tegelijk presenteren, maar geen ervan duidelijk uitwerken.
#3: onnodig doemdenken in conclusie: starters haken niet af, maar wachten hoogstens langer. Vervelend voor volume, maar voor de rest?
#1+2: zullen vast wel leiden tot daling van de woningprijzen ja, maar de suggestie dat "kopers uit de markt zullen verdwijnen" en dat dit erg is volgt wederom niet. Uiteraard zal een deel niet meer gaan kopen (vermoedelijk het deel dat dit 15 jaar terug ook niet kon), waardoor de vraag naar koopwoningen zal dalen, wat voor prijsdalingen (en lager volume) zal zorgen. Maar ook het oude model hypotheken financieren (20% aanbetaling) werkte prima, (ook in Duitsland werkt het prima) alleen betekende het dat de banken minder verdienden, en huurbazen meer. Dat idee dat iedereen een huis moet kopen slaat toch nergens op, en trekt alleen veel mensen als de markt continu stijgt, omdat het dan duidelijk iets oplevert. In alle andere gevallen zullen mensen die ergens kort wonen veel minder interesse hebben in gelijk kopen.

[ Voor 39% gewijzigd door foppe-jan op 02-01-2011 10:52 ]

[Verwijderd]

Ik geloof het allemaal niet meer zo. Als je RTL-Z aanzet zie je altijd Hoogleraren en Professoren van Economie blaten hoe goed het nu wel niet gaat en dat we weer groeien en uit het dalletje kruipen. Andere media zeggen precies het tegenovergestelde. Wat moet je nu in vredesnaam geloven?

foppe-jan schreef op zaterdag 01 januari 2011 @ 18:08:
Ik vind het alleen nogal kenmerkend (kortzichtig) dat ze dit een "aliberale houding" noemen, gezien het feit dat het probleem juist is ontstaan door in het verleden veel te liberaal te zijn.

Helemaal mee eens. Hoe het huidige liberale kabinet dan ook deze situatie moet gaan aanpakken is mij een raadsel, aangezien het precies die denkwijze is geweest die deze problemen heeft veroorzaakt.

#1+2: zullen vast wel leiden tot daling van de woningprijzen ja, maar de suggestie dat "kopers uit de markt zullen verdwijnen" en dat dit erg is volgt wederom niet. Uiteraard zal een deel niet meer gaan kopen (vermoedelijk het deel dat dit 15 jaar terug ook niet kon), waardoor de vraag naar koopwoningen zal dalen, wat voor prijsdalingen (en lager volume) zal zorgen. Maar ook het oude model hypotheken financieren (20% aanbetaling) werkte prima, (ook in Duitsland werkt het prima) alleen betekende het dat de banken minder verdienden, en huurbazen meer. Dat idee dat iedereen een huis moet kopen slaat toch nergens op, en trekt alleen veel mensen als de markt continu stijgt, omdat het dan duidelijk iets oplevert. In alle andere gevallen zullen mensen die ergens kort wonen veel minder interesse hebben in gelijk kopen.

An sich is het niet erg dat je minder kopers krijgt; zeker als dit een tijdelijk gevolg is om de markt weer enigszins vlot te trekken. Het doel heiligt de middelen, zeg maar.
De realiteit is echter dat je nu nog minder kopers krijgt, terwijl er al zo weinig wordt gekocht. Het kleine deel wat nog in staat was om financiering rond te krijgen, wordt nu keihard buitengesloten. Verder kan je natuurlijk van starters niet verwachten dat zij ff 20% aanbetalen op een hypotheek van 150k. Dat zou het systeem wel een stuk gezonder maken, uiteraard want zoals je zelf al zegt: een dergelijk systeem levert de banken minder geld op. En dat is per definitie goed IMHO.

#3: onnodig doemdenken in conclusie: starters haken niet af, maar wachten hoogstens langer. Vervelend voor volume, maar voor de rest?

Tja. Pessimisme, of realisme? We gaan het zien.

#4: correlatie/causatie verwarring? Het is me eigenlijk onduidelijk wat ze nou willen zeggen met dit punt, omdat ze 3 verschillende argumenten tegelijk presenteren, maar geen ervan duidelijk uitwerken.

Punt 4 vind ik ook niet goed uitgewerkt. Het kopje van die alinea is bijvoorbeeld al een conclusie/gevolg en geen argument. Klopt geen hol van.

#5 is inderdaad erg apart zoals dit wordt toegepast, en hier zien wij vast een aantal kinderziektes van nieuw beleid.

Heel bijzonder inderdaad. Starters hebben 0,0 vermogen en zijn dus een veel groter risico voor hypotheekverstrekkers, terwijl doorstromers veelal wél al wat vermogen hebben opgebouwd en al een tijd lang hypotheeklasten hebben gehad. Je zou dus denken dat de regels voor doorstromers juist versoepeld zouden worden om in ieder geval de doorstroming ietwat intact te houden.

#6 vind ik nogal een dubieus argument zonder verdere onderbouwing, gezien het gepruts van banken op ander vlak.. Het is natuurlijk mogelijk dat de banken weinig fout doen, maar ik zou dit niet zonder meer aannemen.

Eens.

#7 klinkt leuk, maar houdt geen rekening met onderhoudskosten bij koopwoningen, dus die schatting van €250k lijkt me wat overdreven.

Ik draai het even om: niet het huurbeleid is te loyaal, maar het koopbeleid is te streng. Ik heb het nu even puur over de maandlasten overigens. Als huurder kan je heel makkelijk van je woning af en een andere gaan huren zonder extra kosten en narigheid. Als koper ben je de eerste jaren bezig om een schuld van duizenden euro's af te lossen. Die extra risico's betekenen dus automatisch dat je meer moet verdienen als extra marge wil je een hypotheek kunnen afsluiten om op dezelfde maandlasten uit te komen als dat je dezelfde woning zou huren. Op zich logisch.
Echter is de regelgeving rondom het verstrekken van hypotheken doorgeslagen waardoor je nu een _gigantisch_ inkomen moet hebben voor een modale woning. Met datzelfde inkomen kan je echter een veel mooiere en luxere woning huren, dus waarom in vredesnaam nog al die risico's lopen?
Dit stukje vat het gevolg van het probleem wel mooi samen:

Voor een koper zonder hypotheek is huren echter geen alternatief. Om in aanmerking te mogen komen voor een huurwoning dient men gemiddeld 4,5 jaar op een wachtlijst te staan. Jonge kopers of huurders vallen dus in een door de overheid gecreëerd gat. Het is de vraag of het kabinet Rutte zich dit wel voldoende realiseert.

/edit oh ja, en Donner die met een briljant plan komt:

Minister Donner loopt met plannen om de verkoop van een woning te verbieden als aan het huis geen energielabel geplakt zit.

"Kom, laten we het nóg moeilijker maken voor mensen om aan een huis te komen.", zullen ze in Den Haag hebben gedacht. Bovenstaande maatregel gaat overigens (in principe) ook op voor huurwoningen, alleen ligt de bal daar bij de huurder. Dat wil zeggen: als huurder hoeft dan niet een deel van de huur te betalen indien er geen energielabel bekend is van een woning bij een nieuw afgesloten huurcontract.

Bron: Telegraaf.nl

[ Voor 7% gewijzigd door Verwijderd op 05-01-2011 12:08 ]

[Istrilyin]

EXX schreef op zaterdag 01 januari 2011 @ 14:41:
Volgens dit artikel op Wegwijs.nl gaat het in 2011 helemaal mis met de huizenmarkt. Wat een stemmingmakerij zeg.

Wat een eenzijdig artikel. De AFM is juist uitstekend bezig. De banken in ons land worden door de politiek als 'too big to fail' gezien. Dus zullen ze door belastingbetalers gered worden, of jij en ik dat terecht vinden of niet. Dus mogen er best eisen gesteld worden aan hun balansen. En ja dat zal pijn doen bij sommige groepen. Als je 15 jaar lang te veel snoepjes hebt gegeten dan doet de tandartsboor ook pijn. Als we Duitsland als voorbeeld hadden genomen 15 jaar terug, met 20% eigen inbreng, dan waren al deze problemen er niet. Maar goed, beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald.

[Slasher]

Jaspertje schreef op zaterdag 01 januari 2011 @ 14:54:
[...]
Met name de extra regels (Geen rekening mogen houden met opleidingsniveau voor het inkomen, terug moeten naar 100% binnen 7 jaar zijn killing voor de huidige markt (Ongeacht of de regels goed of slecht zijn an sich).

En dat is dus helemaal niet zeker dat dit gebeurd. Dit zijn de dreigementen van De Jager als banken niet met andere voorstellen komen.

En trouwens over die verplichte aflossing dat is dus voor hypotheken zonder NHG

De door de AFM aangekondigde beperking van tophypotheken betekent dat in de toekomst tot maximaal 112% van de koopsom van een woning geleend mag worden en dat bovendien het hypotheekdeel boven de koopsom in 7 jaar afgelost dient te worden. Deze verplichte aflossing is alleen van toepassing op hypotheken zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Bron: Vereniging Eigen Huis

[ Voor 38% gewijzigd door Slasher op 07-01-2011 12:10 ]

[Verwijderd]

Slasher schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 12:06:
[...]
En trouwens over die verplichte aflossing dat is dus voor hypotheken zonder NHG

En dat is ook heel logisch, want het verplicht aflossen tot 100% in 7 jaar betekent gewoon dat dat de risico's voor zowel geldnemer (restschuldrisico) als geldgever (verhaalsrisico) kleiner worden. Echter bij NHG speelt dit niet, omdat (als aan de voorwaarden wordt voldaan) in dat geval het door de bank op de geldnemer onverhaalbare bedrag wordt verhaald op de borg, de stichting NHG. Een heel ander verhaal is hoe die stichting er financieel voorstaat en of de eenmalige NHG-kosten wel genoeg zijn, maar tot nu toe hebben banken kennelijk nog geen twijfel aan de soliditeit van de borg.

[Slasher]

Verwijderd schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 12:40:
[...]


En dat is ook heel logisch, want het verplicht aflossen tot 100% in 7 jaar betekent gewoon dat dat de risico's voor zowel geldnemer (restschuldrisico) als geldgever (verhaalsrisico) kleiner worden. Echter bij NHG speelt dit niet, omdat (als aan de voorwaarden wordt voldaan) in dat geval het door de bank op de geldnemer onverhaalbare bedrag wordt verhaald op de borg, de stichting NHG. Een heel ander verhaal is hoe die stichting er financieel voorstaat en of de eenmalige NHG-kosten wel genoeg zijn, maar tot nu toe hebben banken kennelijk nog geen twijfel aan de soliditeit van de borg.

Dus dan vraag ik me af, wat is het probleem voor mij. Ik verkoop mijn startershuis met een waarde ruim onder de NHG grens.

Diegene die mijn huis koopt heeft niets te maken met een verplichte aflossing. Behalve wat strengere hypotheekregels (verscherpte normen voor NHG hypotheken), maar daar staat tegenover dat het huren van een huis met een modaal inkomen per 01-01-2011 ook bijna onmogelijk is geworden.

Die mensen "dwing" je tot het kopen van een huis.

[Jaspertje]

Slasher schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 12:46:
[...]


Dus dan vraag ik me af, wat is het probleem voor mij. Ik verkoop mijn startershuis met een waarde ruim onder de NHG grens.

Diegene die mijn huis koopt heeft niets te maken met een verplichte aflossing. Behalve wat strengere hypotheekregels (verscherpte normen voor NHG hypotheken), maar daar staat tegenover dat het huren van een huis met een modaal inkomen per 01-01-2011 ook bijna onmogelijk is geworden.

Die mensen "dwing" je tot het kopen van een huis.

Die mensen dwing je om dan bij vrienden/ouders te wonen of om niet te verhuizen. Of om naar een huis te gaan wat ze wel kunnen betalen. Waarmee sommige hopen dat de prijzen zullen dalen en mensen wel hun huis zullen verkopen. Dat eerste zal best gebeuren, alleen gaan er dan nog veel minder mensen verhuizen

[Slasher]

Jaspertje schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 13:05:
[...]

Die mensen dwing je om dan bij vrienden/ouders te wonen of om niet te verhuizen.

Dat lijkt mij beiden geen gezonde situatie eigenlijk. Vooral niet als je een relatie hebt en net getrouwd bent of wilt gaan samenwonen.

[Shadowhawk00]

Toch raar dat mensen hier klagen over het niet kunnen vinden van een betaalbare woning maar mijn buren hun huis niet kwijt kunnen. Zijn toch nette woningen onder de 200k, in een nette buurt zonder veel overlast.
Hangt dus vooral af wat mensen willen nee een vila krijg je niet voor dat geld ( hoewel limburg misschien wel een optie is dan )maar een rijtjeshuis of appartement lukt vrij gemakkelijk.

[Jaspertje]

Slasher schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 13:51:
[...]


Dat lijkt mij beiden geen gezonde situatie eigenlijk. Vooral niet als je een relatie hebt en net getrouwd bent of wilt gaan samenwonen.

Klopt, daarom denk ik dat de genomen stappen ook niet goed zijn (het had of/of moeten zijn en niet en/en, of de huur niet zo strak zetten ondanks europese wetgeving, of de hypotheekrente niet zo strak zetten*) Nu het allebei gebeurt is zie je dat mensen met modaal inkomen ineens enorme huurbedragen moeten gaan betalen of in huizen gaan wonen die totaal niet voor die mensen bedoeld zijn

*Daarmee wil ik niet zeggen dat er niets hadden moeten gebeuren aan de regels, echter zijn de maatregelen nu te streng imo

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 14:13:
Toch raar dat mensen hier klagen over het niet kunnen vinden van een betaalbare woning maar mijn buren hun huis niet kwijt kunnen. Zijn toch nette woningen onder de 200k, in een nette buurt zonder veel overlast.
Hangt dus vooral af wat mensen willen nee een vila krijg je niet voor dat geld ( hoewel limburg misschien wel een optie is dan )maar een rijtjeshuis of appartement lukt vrij gemakkelijk.

Geen idee waar je woont, maar het zal vast een rede hebben, tuin op het oosten, keuken met een verkeerde kleur, slechte buren Bij ons in Lelystad kan je een normaal rijtjeshuis met thuis op het westen in een normale buurt voor 165.000 kopen, maar toch loopt ook dat niet storm.. (En ja, ik woon in zo'n huis, dus het klopt wel ongeveer en nee die prijs is niet enorm gestegen, dat kostte ze 5 jaar terug ook

[ Voor 37% gewijzigd door Jaspertje op 07-01-2011 14:18 ]

[EXX]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 14:13:
Hangt dus vooral af wat mensen willen nee een vila krijg je niet voor dat geld ( hoewel limburg misschien wel een optie is dan )...

Nee hoor, ook in Limburg krijg je voor 200k€ geen villa, maar hoogstens een 2 kapper of een compleet uitgewoond vrijstaand huisje.

[Tank80]

Dat er geen betaalbare huizen zijn te vinden blijf ik eerlijk gezegd ook onzin vinden, als ik nu op Funda kijk in Dordrecht (gemiddelde stad aan de randstad, 120k inwoners) naar huizen (geen appartementen) dan staan er nu ~375(!) huizen te koop tussen de 1 en 2 ton. Allemaal prima starterswoningen. Pak ik de appartementen erbij kom ik bijna op 800 stuks uit, wat nou geen keus?
Denk dat de oorzaak voor het 'niet kunnen vinden' van een starterswoning ook nog steeds zit in de te hoge eisen van onze juppie/dinky's etc...

[Verwijderd]

Snap niet waarom mensen het acceptabel vinden dat hoogopgeleide starters tussen het tuig moeten wonen.

[artificial_sun]

In Breda zijn dat er maar 177. Maar die kan ik dus ook nog lang niet finacieren, tot 175000 zijn er 55, daarvan kan ik de helft ook niet betalen. Dan blijven er dus +/- 25 over joppie wat een keuze

[zeeg]

Verwijderd schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 15:31:
Snap niet waarom mensen het acceptabel vinden dat hoogopgeleide starters tussen het tuig moeten wonen.

Stel je voor, de elite tussen het gewone gepeupel!
Je moet niks trouwens, maar je hebt gewoon niet meer financiele middelen, dus...

artificial_sun schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 15:33:
In Breda zijn dat er maar 177. Maar die kan ik dus ook nog lang niet finacieren, tot 175000 zijn er 55, daarvan kan ik de helft ook niet betalen. Dan blijven er dus +/- 25 over joppie wat een keuze

Je hebt er toch maar één nodig?

[ Voor 33% gewijzigd door zeeg op 07-01-2011 15:38 ]

[Verwijderd]

zeeg schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 15:37:
[...]

Stel je voor, de elite tussen het gewone gepeupel!
Je moet niks trouwens, maar je hebt gewoon niet meer financiele middelen, dus...

Er moet niet net gedaan worden op de starters hele vreemde of hoge eisen hebben. Een appartement, in een redelijke buurt, voor een redelijke prijs is kennelijk al teveel gevraagd.

[Jaspertje]

zeeg schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 15:37:
[...]

Stel je voor, de elite tussen het gewone gepeupel!
Je moet niks trouwens, maar je hebt gewoon niet meer financiele middelen, dus...

Hij heeft wel degelijk een punt. Het wonen heeft niet alleen te maken met het kunnen betalen van een woning (Hoewel als je iets niet kan betalen kan je er sowieso niet wonen ) maar ook met het thuis/veilig/prettig voelen. Oud zuid is net zo goed een Ghetto als de Bijlmer alleen zijn de mensen die er wonen niet hetzelfde. Ik woon ook liever bij autochtone nederlanders dan bij allochtone nederlanders. niet omdat ik de allochtone nederlanders eng vind, niet mag of wat dan ook en ik heb tussen de autochtonen gewoond, maar de gewoontes zijn heel anders, en dat levert irritatie op. Bijvoorbeeld kinderen: Ik vind het niet normaal dat je als kind van 3/4 om 22.00 nog op straat loopt en al helemaal niet op een doordeweeksedag, dat was in mijn oude wijk wel normaal, door zulke verschillen ga je jezelf in een wijk niet thuis voelen en waarom zou je in een wijk waar je niet wil wonen (om welke legitime rede dan ook) een huis kopen?

[Tank80]

artificial_sun schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 15:33:
In Breda zijn dat er maar 177. Maar die kan ik dus ook nog lang niet finacieren, tot 175000 zijn er 55, daarvan kan ik de helft ook niet betalen. Dan blijven er dus +/- 25 over joppie wat een keuze

Met de trein vanuit dordt zit je in een kwartiertje in hartje centrum breda Daarbij zijn er in breda in de prijsklasse van 100-150k ook nog een kleine 140 appartementen te koop, wat is daar mis mee als je start?

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 15:31:
Snap niet waarom mensen het acceptabel vinden dat hoogopgeleide starters tussen het tuig moeten wonen.

Omdat ondanks dat je een hoogopgeleide starter bent, dat eerst maar eens waar moet maken, anders ben je ook niets meer als gepeupel.. . Dat je een belofte bent, betekend nog niets. Maak dat eerst maar eens waar.

[artificial_sun]

Tank80 schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 15:44:
[...]


Met de trein vanuit dordt zit je in een kwartiertje in hartje centrum breda Daarbij zijn er in breda in de prijsklasse van 100-150k ook nog een kleine 140 appartementen te koop, wat is daar mis mee als je start?

Die staan in dezelfde wijken als die 55 woonhuizen, of ze hebben belachelijk hoge servicekosten of het zijn studios.

En Breda is al dichter bij Dort dan ik eigenlijk wil wonen Hoe dichter bij Dort hoe rotter het wordt

[Verwijderd]

Tank80 schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 15:44:
[...]


Met de trein vanuit dordt zit je in een kwartiertje in hartje centrum breda Daarbij zijn er in breda in de prijsklasse van 100-150k ook nog een kleine 140 appartementen te koop, wat is daar mis mee als je start?

Met Dordrecht is werkelijk alles mis en dat gaat dan zowel over de mensen die er wonen als de staat van de huizen.

Cyberpope schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 15:45:
[...]

Omdat ondanks dat je een hoogopgeleide starter bent, dat eerst maar eens waar moet maken, anders ben je ook niets meer als gepeupel.. . Dat je een belofte bent, betekend nog niets. Maak dat eerst maar eens waar.

Tot kort geleden dachten banken daar anders over. Helaas mogen ze nu zelf geen inschatting meer maken over iemands toekomstperspectief dus die iets hogere lening om uit de slechte wijken weg te blijven zit er even niet in.

[ Voor 38% gewijzigd door Verwijderd op 07-01-2011 15:53 ]

[Tank80]

artificial_sun schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 15:49:
[...]
En Breda is al dichter bij Dort dan ik eigenlijk wil wonen Hoe dichter bij Dort hoe rotter het wordt

Lol, was maar een voorbeeld
Gaat mij er meer om dat ik regelmatig hier lees of in mijn omgeving van starters hoor dat er helemaal niks te vinden is, dat wilde ik alleen nuanceren. Ik geloof nog steeds niet dat

Een appartement, in een redelijke buurt, voor een redelijke prijs

niet mogelijk is, alleen dat zal dan waarschijnlijk zitten in de definitie van 'redelijk'

[MBV]

Die 'prima starterswoningen' zie ik niet zo zitten. Ik wil hem best wel huren, maar ik wil er geen 7 jaar in wonen. Zodra ik een beter salaris krijg ben ik daar weg, maar dan zou ik dus een verlies van 15.000 euro (kosten koper) moeten nemen... mij niet gezien. Dat hele fenomeen starterswoning snap ik dus niet. Een huis kopen is toch iets waar je permanent gaat wonen, niet iets waar je over 3 jaar weg gaat?

[Verwijderd]

Tank80 schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 15:55:
[...]

Lol, was maar een voorbeeld
Gaat mij er meer om dat ik regelmatig hier lees of in mijn omgeving van starters hoor dat er helemaal niks te vinden is, dat wilde ik alleen nuanceren. Ik geloof nog steeds niet dat
[...]
niet mogelijk is, alleen dat zal dan waarschijnlijk zitten in de definitie van 'redelijk'

Jij kijkt enkel naar het aantal woningen onder de 200.000,- en verder totaal naar niets anders. Bovendien kan ik een huis van 200.000,- toch moeilijk nog een starterswoning noemen!

Het tekort aan woningen in Nederland is nu eenmaal al tijden kwalitatief en niet kwantitatief

[Verwijderd]

Slasher schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 12:06:
En dat is dus helemaal niet zeker dat dit gebeurd. Dit zijn de dreigementen van De Jager als banken niet met andere voorstellen komen.

Prachtig, hoe dus banken met voorstellen moeten komen voor regels die voor hun van toepassing zijn. Niet de regering bepaalt dus de regels, maar de banken zelf.

[Verwijderd]

MBV schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 15:57:
Die 'prima starterswoningen' zie ik niet zo zitten. Ik wil hem best wel huren, maar ik wil er geen 7 jaar in wonen. Zodra ik een beter salaris krijg ben ik daar weg, maar dan zou ik dus een verlies van 15.000 euro (kosten koper) moeten nemen... mij niet gezien. Dat hele fenomeen starterswoning snap ik dus niet. Een huis kopen is toch iets waar je permanent gaat wonen, niet iets waar je over 3 jaar weg gaat?

Dat snap ik ook niet inderdaad. Als ik met mijn eerstejaars salaris (advocaat, WO) een huis had willen kopen dan was dat echt maximaal een appartementje van 140k geweest. In Rotterdam, waar ik werk, heb je dan niet veel soeps. Het was dus een bewuste beslissing om eerst vijf jaar te huren en nu mijn salaris aanzienlijk gestegen is, wel een voldoende groot en mooi huis te kopen in de goede wijk die ik wil (Kralingen-Oost). Als ik destijds een appartement had gekocht was ik tegen deze tijd echt nog niet uit de kosten. Bovendien had ik dan ook nog de kredietcrisis op mijn dak gekregen en had ik mijn huis waarschijnlijk zelfs met verlies moeten verkopen. Dus waarom je als 'starter' (in de zin van: minder dan twee jaar werkzaam en dus nog niet echt stevige salarisgroei verwezenlijkt) per se een huis zou moeten/willen kopen is mij niet duidelijk. Even afgezien natuurlijk van het verhaal dat huurwoningen niet beschikbaar zijn voor ~33k inkomens, want dat gaat nu pas spelen.

[pingkiller]

MBV schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 15:57:
Die 'prima starterswoningen' zie ik niet zo zitten. Ik wil hem best wel huren, maar ik wil er geen 7 jaar in wonen. Zodra ik een beter salaris krijg ben ik daar weg, maar dan zou ik dus een verlies van 15.000 euro (kosten koper) moeten nemen... mij niet gezien. Dat hele fenomeen starterswoning snap ik dus niet. Een huis kopen is toch iets waar je permanent gaat wonen, niet iets waar je over 3 jaar weg gaat?

Permanent hoeft niet, maar je zit er vanwege de kosten koper inderdaad wel even aan vast. Ik heb op dit moment overigens hetzelfde probleem. Mijn inschatting is dat ik over 3 jaar (veel) meer verdien dan ik nu doe, dus heb ik geen zin om een starterswoning te kopen in een of andere achterstandswijk.

Overigens kan je natuurlijk ook een VON kopen en dan zelf opknappen. Dan betaal je geen belasting en creeër je meteen extra waarde door de verbouwing.

Verwijderd schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 16:05:
[...]
Even afgezien natuurlijk van het verhaal dat huurwoningen niet beschikbaar zijn voor ~33k inkomens, want dat gaat nu pas spelen.

Huren is vanwege die regel ook een vrij kansloze aangelegenheid in mijn geval.

[ Voor 14% gewijzigd door pingkiller op 07-01-2011 16:08 ]

[Shadowhawk00]

Tank80 schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 15:55:
[...]

Lol, was maar een voorbeeld
Gaat mij er meer om dat ik regelmatig hier lees of in mijn omgeving van starters hoor dat er helemaal niks te vinden is, dat wilde ik alleen nuanceren. Ik geloof nog steeds niet dat
[...]
niet mogelijk is, alleen dat zal dan waarschijnlijk zitten in de definitie van 'redelijk'

Uiteraard hangt het af van de definitie redelijk.
Dus hier komt een definitie, 3 kamers, klein complex, loopafstand centrum, 10 min lopen van station. Voornamelijk autochtonen, parkeren is wat lastiger maar lukt altijd wel.

Enige overlast heb je ( nou ja overlast ) als er een festival gehouden wordt in het centrum ( paar keer per jaar ) maar aan de andere kant hoef je nooit in de gaten te houden wanneer het is en kan je lekker meedoen. En alles stopt wel om middernacht.

[Tank80]

Verwijderd schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 15:59:
[...]

Jij kijkt enkel naar het aantal woningen onder de 200.000,- en verder totaal naar niets anders.

Dat is precies mijn punt, je hebt een bedrag en dan heb je de keus uit dat aantal, die criteria liggen toch voor iedereen anders; dat neemt niet weg dat het stuk voor stuk mogelijkheden zijn, juist omdat ze in je budget vallen.

Bovendien kan ik een huis van 200.000,- toch moeilijk nog een starterswoning noemen!

Als je samen bent is dat toch bereikbaar?

Het tekort aan woningen in Nederland is nu eenmaal al tijden kwalitatief en niet kwantitatief

Tsja, dit heeft dus weer alles te maken met definities van redelijkheid en kwaliteit.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 16:09:
[...]
Voornamelijk autochtonen

Ja, dan valt dus eigenlijk het grootste deel van de wijken in de grotere steden in heel Nederland al af, ook grotere provincieplaatsen zoals Zwolle of Nijmegen.

[Testert]

Starter op de arbeidsmarkt ≠ starter op de woningmarkt
Starter op de woningmarkt wil alleen maar zeggen dat je geen huis te verkopen hebt, toch? Of wordt iemand die 20 jaar gehuurd heeft en dan een huis koopt geen starter meer genoemd?

[paella]

De starter op de arbeidsmarkt verdient stukken minder dan een huurder die al 20 jaar huurt.

[Rukapul]

Belangrijk is om gewoon precies te zijn in je formulering en geen begrippen als "starter" te gebruiken zonder nadere specificatie of context.

paella schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 16:49:
De starter op de arbeidsmarkt verdient stukken minder dan een huurder die al 20 jaar huurt.

Niet per se en in veel gevallen zelfs onwaarschijnlijk.

[MBV]

Verwijderd schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 16:00:
[...]


Prachtig, hoe dus banken met voorstellen moeten komen voor regels die voor hun van toepassing zijn. Niet de regering bepaalt dus de regels, maar de banken zelf.

Lijkt mij een foute aanname. Waarom moet je iedereen wantrouwen? Stel, jouw baas zegt dat jij niet aan de opleidingseisen voldoet voor jouw functie. Je zou elk jaar 3 weken op cursus moeten, en jij gaat 0 dagen weg. Tijdens je functioneringsgesprek wordt je daar op aangesproken. Jij legt aan jouw baas uit waarom je dat niet doet (je leest veel boeken, teveel korte-termijn druk bijvoorbeeld) en hoe je het gaat oplossen. Je doet daarbij een voorstel hoe je het doel van je baas kan bereiken: bijvoorbeeld X boeken/jr doorlezen.

De minister heeft tegen de banken gezegd: jullie hebben je werk niet goed gedaan, volgend jaar moet het beter. Dit zijn mijn regels, en als je het niet leuk vindt, verzin iets beters. Dan ga ik kijken of ik denk dat die regels het algemeen belang beter dienen.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 16:19:
[...]


Ja, dan valt dus eigenlijk het grootste deel van de wijken in de grotere steden in heel Nederland al af, ook grotere provincieplaatsen zoals Zwolle of Nijmegen.

Dus? Dat betekend niet dat de huizen niet te vinden zijn maar dat je buiten de grotere steden moet gaan wonen.
Voor die prijs krijg je inderdaad geen penthouse in het midden van amsterdam nee.
Maar goed buiten die grotere steden is ook nog maar relatief he als je met de trein er in 15-20 min bent dan heb je eigenlijk bijna alle voordelen maar geen van de nadelen.

[Roenie]

Slasher schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 12:06:
[...]En dat is dus helemaal niet zeker dat dit gebeurd. Dit zijn de dreigementen van De Jager als banken niet met andere voorstellen komen.

En trouwens over die verplichte aflossing dat is dus voor hypotheken zonder NHG...

Op zich is verplichte aflossing niet zo heel raar om als eis te stellen om bijvoorbeeld in aanmerking te komen voor HRA. Dan houdt je de HRA wel (voorlopig dan) in stand, maar het wordt geen levenslange subsidie waarbij degenen waarvoor het niet bedoeld was ervan profiteren.

Ik begrijp wel dat de HRA komt uit een tijd dat een aflossingsvrije hypotheek nog geen gemeengoed was/niet bestond, maar de veranderingen in de hypotheekmarkt hadden 10 jaar geleden al aanleiding moeten geven dit te veranderen.

[Verwijderd]

MBV schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 17:07:
De minister heeft tegen de banken gezegd: jullie hebben je werk niet goed gedaan, volgend jaar moet het beter. Dit zijn mijn regels, en als je het niet leuk vindt, verzin iets beters. Dan ga ik kijken of ik denk dat die regels het algemeen belang beter dienen.

lolwut?

Je bedoelt: "Dit zijn mijn regels, en als je het niet leuk vindt, verzin dan zelf maar wat en dan doen we dat wel. Hier is trouwens 20 miljard euro aan belastinggeld om jullie overeind te houden, en we komen er vast wel samen uit wat betreft de bonussen.".

Dat is namelijk precies wat er de afgelopen tijd is gebeurt, wat nu gebeurt en wat bij de volgende 10 crisissen ook gaat gebeuren.

Wat beter zou zijn: "Dit zijn mijn regels, die gaan we handhaven." Zoals dit trouwens met _elke_ wet gebeurt in Nederland.

Tank80 schreef op vrijdag 07 januari 2011 @ 16:16:
Als je samen bent is dat toch bereikbaar?

Ja hoor, als je allebei 25k verdient kan je nét aan een huis van 200k kopen (mét NHG) anno 2011.

[ Voor 12% gewijzigd door Verwijderd op 08-01-2011 16:59 ]

[Verwijderd]

Ja hoor, als je allebei 25k verdient kan je nét aan een huis van 200k kopen (mét NHG) anno 2011.

Weet je dat zeker? De regels zijn goed aangescherpt, en volgens mij haal je met 2x 25k geen financiering meer voor 220.000 (aangezien ook kosten koper gefinancierd moeten worden). Uiteraard wel als je gespaard hebt, maar dat is met een dergelijk inkomen ook onwaarschijnlijk.

Waarbij aangetekend dat 25k nog best een heel aardig startsalaris is buiten de ICT. Als MBOer krijg je dat meestal niet, als HBOer ook niet altijd. En dan moet je allebei fulltime werken, dat is niet altijd haalbaar (kinderen etc).

[Slasher]

Verwijderd schreef op zaterdag 08 januari 2011 @ 17:38:
[...]


Weet je dat zeker? De regels zijn goed aangescherpt

Dat valt trouwens best mee, zie ook deze post.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op zaterdag 08 januari 2011 @ 17:38:
[...]


Weet je dat zeker? De regels zijn goed aangescherpt, en volgens mij haal je met 2x 25k geen financiering meer voor 220.000 (aangezien ook kosten koper gefinancierd moeten worden). Uiteraard wel als je gespaard hebt, maar dat is met een dergelijk inkomen ook onwaarschijnlijk.

Waarbij aangetekend dat 25k nog best een heel aardig startsalaris is buiten de ICT. Als MBOer krijg je dat meestal niet, als HBOer ook niet altijd. En dan moet je allebei fulltime werken, dat is niet altijd haalbaar (kinderen etc).

Jep, via Berekenhet.nl () heb ik dat uitgerekend.

Gebruikte parameters:

• Bruto Jaarsalaris #1: €25.000
• Bruto Jaarsalaris #2: €25.000
• Financiele verplichtingen per jaar: €0,-
• Hypotheekrente: 5%
• Rentevastperiode: 10 jaar

Dan krijg je dus (zoals je al zegt) een maximale hypotheek met NHG á €228.000,-. Daar kan je dus (met €3700,- marge zelfs!) een bestaand huis van €200k kopen.

Je zal wel gek in je hoofd zijn om in die situatie dan een huis te kopen en niet iets veel mooiers te huren voor hetzelfde geld.

[CodeCaster]

Verwijderd schreef op zaterdag 08 januari 2011 @ 17:38:
Waarbij aangetekend dat 25k nog best een heel aardig startsalaris is buiten de ICT. Als MBOer krijg je dat meestal niet, als HBOer ook niet altijd. En dan moet je allebei fulltime werken, dat is niet altijd haalbaar (kinderen etc).

Met mijn startsalaris kan ik een woning van maar liefst 112K financieren. Met de opslag die ik in de loop van dit jaar hoop te krijgen kom ik net aan anderhalve ton. Gelukkig hou ik alleen maar een grote kamer midden in de stad bezet en spaar ik 10K per jaar, dus ik blijf het nog wel even aanzien hier.

Wat ik wel jammer (maar op zich wel logisch) vind is dat je in (de omgeving van) Alphen aan den Rijn voor de een tot anderhalve ton die ik zou kunnen krijgen gewoon alleen maar appartementen kunt vinden. Slecht geïsoleerde appartementen uit ~1960, vaak zonder C.V. (geen wonder dat de woningbouw er vanaf wil), totaal uitgewoond (bekraste deuren, gesloopte keukens àls ze al nog aanwezig zijn) en over het algemeen bijzonder slecht onderhouden. En dan vergeet ik de servicekosten van 150 euro of meer per maand nog, en dat vaak zelfs zonder lift.

Ik ben al ruim een jaar "passief" (op internet, niet langs de bank geweest nog voor een hypotheekgesprek, en op één kijkdag na nog geen huizen bezichtigd) aan het kijken naar een starterswoning. Het is gewoon niet te doen. Mocht ik zoveel per maand gaan verdienen dat ik nog net onder de huurgrens blijf (33K per jaar), kan ik nog niks: wanneer ik met mijn 2,5 jaar inschrijftijd reageer op woningen sta ik, ongeacht de locatie en huurprijs, dertigste tot vijftigste. Er is voor starters dus echt niks te krijgen hier in de buurt.

[ Voor 10% gewijzigd door CodeCaster op 08-01-2011 19:23 ]

[Bi-zonder]

Verwijderd schreef op zaterdag 08 januari 2011 @ 19:05:
[...]Je zal wel gek in je hoofd zijn om in die situatie dan een huis te kopen en niet iets veel mooiers te huren voor hetzelfde geld.

Zou je dit wat uitgebreider willen uitleggen?

[ManiacsHouse]

CodeCaster schreef op zaterdag 08 januari 2011 @ 19:19:
[...]

Met mijn startsalaris kan ik een woning van maar liefst 112K financieren. Met de opslag die ik in de loop van dit jaar hoop te krijgen kom ik net aan anderhalve ton. Gelukkig hou ik alleen maar een grote kamer midden in de stad bezet en spaar ik 10K per jaar, dus ik blijf het nog wel even aanzien hier.

Wat ik wel jammer (maar op zich wel logisch) vind is dat je in (de omgeving van) Alphen aan den Rijn voor de een tot anderhalve ton die ik zou kunnen krijgen gewoon alleen maar appartementen kunt vinden. Slecht geïsoleerde appartementen uit ~1960, vaak zonder C.V. (geen wonder dat de woningbouw er vanaf wil), totaal uitgewoond (bekraste deuren, gesloopte keukens àls ze al nog aanwezig zijn) en over het algemeen bijzonder slecht onderhouden. En dan vergeet ik de servicekosten van 150 euro of meer per maand nog, en dat vaak zelfs zonder lift.

Ik ben al ruim een jaar "passief" (op internet, niet langs de bank geweest nog voor een hypotheekgesprek, en op één kijkdag na nog geen huizen bezichtigd) aan het kijken naar een starterswoning. Het is gewoon niet te doen. Mocht ik zoveel per maand gaan verdienen dat ik nog net onder de huurgrens blijf (33K per jaar), kan ik nog niks: wanneer ik met mijn 2,5 jaar inschrijftijd reageer op woningen sta ik, ongeacht de locatie en huurprijs, dertigste tot vijftigste. Er is voor starters dus echt niks te krijgen hier in de buurt.

Laten we maar hopen en er van uit gaan dat straks niemand meer zijn huis aan de straat(bak)stenen meer kwijt kan en de boel compleet in elkaar dondert... De situatie zoals jij hem schets is ook hier in Nijmegen het geval. Een normaal huis kopen hier is alleen weggelegd voor 2 verdienende HBO-ers.

Eind verderop staan ook van die uitgeleefde flatjes van de woningbouw met een groot spandoek erop "Bijzonder geschikt voor starters!!!" Ja duh...
Wij huren nu een 1gezinswoning voor ruim € 660,- Iets wat we volgens de woningbouw kunnen betalen (en wat we ook kunnen betalen). Maar als je vraagt om het te kopen dan kan het ineens niet want het brengt aan huur meer op blijkbaar. Je word dan doodleuk doorverwezen naar een woning van 150k=200k welke ruim 1/3 kleiner zijn en in een verpauperde wijk liggen. Of je moet maar een startersflat van ze kopen... Tuurlijk met 2 volwassenen en 2 kinderen... En dan mogen we netto 550 aan hypotheek gaan betalen voor een flat die de helft kleiner is als ons huis nu en geen tuin heeft. En je zit aan alle kanten tussen de bewoners ingebouwd waarvan de helft nog huurt en het niet zo nauw neemt.

[Pooh]

CodeCaster schreef op zaterdag 08 januari 2011 @ 19:19:
Wat ik wel jammer (maar op zich wel logisch) vind is dat je in (de omgeving van) Alphen aan den Rijn voor de een tot anderhalve ton die ik zou kunnen krijgen gewoon alleen maar appartementen kunt vinden. Slecht geïsoleerde appartementen uit ~1960, vaak zonder C.V. (geen wonder dat de woningbouw er vanaf wil), totaal uitgewoond (bekraste deuren, gesloopte keukens àls ze al nog aanwezig zijn) en over het algemeen bijzonder slecht onderhouden. En dan vergeet ik de servicekosten van 150 euro of meer per maand nog, en dat vaak zelfs zonder lift.

Dat is domweg niet waar. Even zoeken op funda levert me als ongeveer eerste hit dit appartement op:
http://funda.nl/47992677
Netjes onderhouden, al moet je even de plastic schrootjes wegslopen, prima keuken, prima badkamer, 2 slaapkamers, cv, dubbelglas, 100 euro servicekosten.
In de categorie 100-125k is 't lastig, maar voor net onder de 150k kun je echt prima wonen, overal in Nederland. Probleem is dat met 33k inkomen je toch echt even zult moeten sparen om een woning van 150k te kunnen financieren.

[Whuzz]

Waarom gaan mensen er uberhaupt van uit dat je als starter een grote woning kan kopen? Je bent niet voor niets een starter. Je kunt niet voor een dubbeltje op de eerste rang zitten. Je bent starter, hebt een laag salaris, dus als je wilt kopen begin je aan de onderkant, net als je salaris dat doet. Dan koop je dus een oud huisje in een dorp, of een klein appartementje in de stad. Die zijn voor die prijs inderdaad uitgeleefd, dus je moet ze opknappen.
Als je dat niet wilt, dan ga je lekker sparen en na een paar jaar heb je meer salaris + spaargeld en kun je een groter of een beter afgewerkt huis kopen. En nee, dat is echt niet iets van de laatste jaren hoor. Het was ook vroeger heel normaal om een klein huisje te kopen en nog veel normaler om eerst een poos te sparen voor je uberhaupt iets kocht.

Ik heb net zelf een huis gekocht. Op één salaris. Ik ben 32 en heb een redelijk salaris (ruim boven modaal). Ik ben een starter op de huizemarkt, maar geen starter qua werk/salaris. Ik heb dus echt een aantal jaar moeten wachten voor ik iets kon kopen. Het liefst had ik een groot huis in de stad, maar dat gaat nu eenmaal niet, dus is het een groot huis in een dorp geworden.... waar een heeeeeeeleboel aan moet gebeuren. En dat is normaal.

[MBV]

Whuzz schreef op zondag 09 januari 2011 @ 20:21:
Waarom gaan mensen er uberhaupt van uit dat je als starter een grote woning kan kopen? Je bent niet voor niets een starter. [knip]

Dat is heel simpel: omdat je niet kan huren voor een normale prijs, met een wachttijd van minder van een jaar. En door de overdrachtsbelasting en andere onzin is 'even' een klein huis kopen en later verkopen heel erg oninteressant. Je kan wel tegen een forse huur iets 'normaals' vinden op de vrije sector, maar dan wordt dat sparen erg lastig, en dus eigenlijk domweg 'wachten' tot je salaris is gestegen zodat je een hypotheek kan krijgen.

[Verwijderd]

Whuzz schreef op zondag 09 januari 2011 @ 20:21:
Waarom gaan mensen er uberhaupt van uit dat je als starter een grote woning kan kopen? Je bent niet voor niets een starter. Je kunt niet voor een dubbeltje op de eerste rang zitten.

Het gaat er niet om of je als starter niet aan een "grote" woning kunt komen (op de eerste rang zitten, zoals je dat zelf noemt) maar dat je überhaubt niet aan een woning kunt komen met een startsalaris. Huren? Niet te doen voor een starter, gezien de prijzen. Sociale huur? Wachttijd van ±5 jaar. Kopen? Een parkeergarage, als je geluk hebt.
Je kan met veel sparen inderdaad vast wel een woning kopen met een lager salaris, maar daarvoor moet je wel de financiële ruimte hebben om te kunnen sparen. Een beetje "het kip of het ei"-probleem dus.

Maargoed, het is al eerder gezegd: het is klinkklare onzin dat elke starter een groot huis wilt in het centrum van een grote stad met alles erop en eraan. Het is ook onzin dat elke starter hoge eisen stelt aan een eerste woning. Sterker nog: niets is minder waar, gezien de bochten waar starters zich in moeten wringen om aan een eerste woning te komen. Zelfs op anti-kraak woningen zijn er nu fikse wachtlijsten te vinden.
Laten we dus a.u.b. niet de discussie laten domineren door het fabeltje dat starters maar verwende krengen zijn en "niet zo moeten zeuren" omdat dit een fenomeen is van alle tijden. Dat ís namelijk niet zo. Het is nog nooit zo moeilijk/duur geweest om aan een woning te komen met huren danwel kopen.

Whuzz schreef op zondag 09 januari 2011 @ 20:21:
Ik heb net zelf een huis gekocht. Op één salaris. Ik ben 32 en heb een redelijk salaris (ruim boven modaal). Ik ben een starter op de huizemarkt, maar geen starter qua werk/salaris. Ik heb dus echt een aantal jaar moeten wachten voor ik iets kon kopen.

Waar heb jij daarvoor gewoond, als ik vragen mag? Of heb je tot je 32e bij je ouders gewoond?

[ Voor 12% gewijzigd door Verwijderd op 09-01-2011 21:07 ]

[Pooh]

Voordat ik mijn eerste huis kocht heb ik gewoond in studentenhuizen, in obscure kamers bij foute hospita's, in bezemhokken en doorgaans in erg foute buurten met dealende buren. So what? Je bent jong, je spaart netjes van je eerste salaris in plaats van het uit te geven aan dure plasma-tv's, en voor je 't weet koop je je eigen woning. Na je studententijd nog een jaar of 2 a 3 leven als een student, en dus 50% van je salaris sparen, en de wereld aan koophuizen ligt voor je open...

[zeeg]

Pooh schreef op zondag 09 januari 2011 @ 21:39:
Je bent jong, je spaart netjes van je eerste salaris in plaats van het uit te geven aan dure plasma-tv's, en voor je 't weet koop je je eigen woning.

Sparen in plaats van je geld uit geven aan dure plasma-tv's (en mooie Apple-gadgets, nieuwe pc's en laptops, telefoons etc) is wel moeilijk voor een tweakert hoor!

Maar sparen is wel heel verstandig, en het kan allemaal best. Mijn vrouw en ik zijn rond de 30 en we gaan straks een verbouwing van bijna een ton doen, maar ja, ik doe wel al bijna 3 jaar met mn laptop en we rijden in Cuore...kwestie van prioriteiten.

[FireAge]

Pooh schreef op zondag 09 januari 2011 @ 21:39:
Voordat ik mijn eerste huis kocht heb ik gewoond in studentenhuizen, in obscure kamers bij foute hospita's, in bezemhokken en doorgaans in erg foute buurten met dealende buren. So what? Je bent jong, je spaart netjes van je eerste salaris in plaats van het uit te geven aan dure plasma-tv's, en voor je 't weet koop je je eigen woning. Na je studententijd nog een jaar of 2 a 3 leven als een student, en dus 50% van je salaris sparen, en de wereld aan koophuizen ligt voor je open...

Ik denk dat je je ook even moet verplaatsen in mensen die niet gestudeerd hebben. Stel je hebt na je mavo een MBO opleiding gedaan. Waarschijnlijk woonde je dan tijdens die opleiding nog gewoon thuis. En dan? Je loon is te laag om te huren of te kopen, maar je komt op een leeftijd dat het niet meer wenselijk is om thuis te wonen.

Enfin, zoiets kan ik me voorstellen. Zelf het door jouw geschreven traject gedaan en zal straks geen enkel probleem hebben een huis te kopen, mocht ik besluiten er een te kopen.

[Whuzz]

Verwijderd schreef op zondag 09 januari 2011 @ 21:05:

Waar heb jij daarvoor gewoond, als ik vragen mag? Of heb je tot je 32e bij je ouders gewoond?

Ik woon al sinds mijn 17e op mijzelf. Eerst op een kamer (zolderverdiepinkje) toen ik ging studeren, waar ik na mijn studie nog 2 jaar ben blijven wonen. (Zoals je zelf al schreef, huren is dan geen goede optie. Te weinig salaris voor vrije sector, te lange wachttijd sociale sector)
Daarna ben ik voor mijn werk verhuisd en heb ik een klein (2-kamer) appartement gehuurd. Daar heb ik bijna 4 jaar gewoond. Toen was mijn salaris inmiddels voldoende gestegen om een huis te kopen.

Ik heb dus 15 jaar heel klein gewoond en ondertussen gestudeerd en gespaard. Daar is niets mis mee hoor. Je hoeft echt niet op je 25e na je studie meteen een huis te kopen. En idd, huren in de vrije sector is duur. Je hoeft dus óók niet op je 25e na je studie meteen een eengezinswoning te huren van 900 euro per maand. Dat is allemaal nog steeds teveel willen. Gewoon wat minder accepteren en werken+sparen tot je zelf wat kunt kopen. Hoef je ook geen dikke tophypotheek of volledig aflossingsvrij waarbij je op je bek gaat als het even tegen zit.

FireAge schreef op maandag 10 januari 2011 @ 09:05:
[...]

Ik denk dat je je ook even moet verplaatsen in mensen die niet gestudeerd hebben. Stel je hebt na je mavo een MBO opleiding gedaan. Waarschijnlijk woonde je dan tijdens die opleiding nog gewoon thuis. En dan? Je loon is te laag om te huren of te kopen, maar je komt op een leeftijd dat het niet meer wenselijk is om thuis te wonen.

En dan? Als je daar nog thuis woonde heb je je natuurlijk al tijdens je studie ingeschreven bij de woningbouw. Dan heb je na je studie genoeg punten om redelijk vlot een huis toegewezen te krijgen.
Als je na je studie per-se wil verhuizen, dan zul je een heel klein appartementje of zelfs een kamer moeten accepteren in het begin. Heb ik ook 15 jaar op gewoond en dat kan prima.

[ Voor 25% gewijzigd door Whuzz op 10-01-2011 09:23 ]