Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Verwijderd]

Rukapul schreef op zaterdag 23 oktober 2010 @ 21:50:
Je interpreteert de cijfers van the Economist verkeerd. De "% change" is namelijk al real dus na inflatie (ca 9% volgens de grafiek). De "house price index" is nominaal en is over de genoemde periode tussen de 5.5% en 6.0%.

Klopt inderdaad, is ergens achter een tab te vinden zie ik nu. Dan nog, is het 9% in plaats van 14%. Nog steeds een flinke daling. Wat is nu precies de strekking van je post???

Ik zie liever een inhoudelijke verklaring hoe het kan volgens het CBS dat de prijzen vrijwel stabiel zijn gebleven ondanks:

Verwijderd schreef op zaterdag 23 oktober 2010 @ 21:27:
De starterssubsidie is begin 2010 afgeschaft. Het aantal te koop staande huizen is met ongeveer 15% toegenomen sinds begin 2010. In individuele nieuwbouwwijken zijn de prijzen met 25% verlaagd. Wat is de verklaring van een daling van 0.6% waar het CBS mee komt?

[n4m3l355]

foppe-jan schreef op zaterdag 23 oktober 2010 @ 19:19:
[...]

Je moet je realiseren dat prijs en waarde twee verschillende dingen zijn. Het kan wel zijn dat mensen bereid zijn om opeens €40.000 extra voor een huis te betalen omdat het 'in een mooie buurt' staat, maar uiteindelijk zijn de huizenprijzen direct afhankelijk van wat mensen ervoor kunnen betalen. Als banken bereid zijn om mensen meer geld te lenen stijgt dit bedrag natuurlijk, maar dat leidt ertoe dat er meer geld verdwijnt richting de banken (voor rente+terugbetaling), en dat er minder belastinggeld binnenkomt (door HRA en doordat een deel van dat bedrag anders uitgegeven zou worden en dus BTW op zou leveren). Er zal natuurlijk altijd wat speling zitten tussen wat mensen kunnen opbrengen en wat mensen willen betalen, maar dat is ook gezond, omdat het niet gezond is om alleen via je hypotheek te sparen. En als je die vaste kosten enorm ophoogt door alle huizen veel duurder te maken krijg je dus dat mensen minder geld kunnen opzijleggen als buffer (waardoor er meer mensen bankroet zullen gaan), of doordat mensen minder andere dingen consumeren, waardoor er minder vraag is naar winkel- of horecapersoneel, waardoor je allerlei maatschappelijke veranderingen krijgt door die hogere huizenprijzen.
Maar je hebt in zoverre wel gelijk dat huizenprijzen prima kunnen stijgen als het gemiddelde inkomen omhooggaat, maar inflatiegecorrigeerd is die stijging als het goed is vrij klein, omdat je niet heel ver af kunt wijken van die balans die ik hierboven beschrijf zonder stabiliteitsproblemen te krijgen.

Wederom, waar is de zogenaamde fantasieprijs in het geheel dan? Of mensen al dan niet bereid zijn om voor een locatie te betalen neemt niet weg dat deze locatie geen fantasie is. Het is een reeel iets wat een meerwaarde bied voor een woning. Plat gezegd een woning op het platteland in Groningen kost minder dan in hartje Amsterdam.
Verder dat banken en via andere constructies meer ruimte ontstaat om te besteden betekend nog steeds niet dat je meer betaalda n dat iets waard is. Het betekend enkel dat de markt breder wordt.
Dat mensen bankroet gaan lijkt me een non-argument, afgelopen jaar waren het welgeteld 1200 gedwongen verkopen ik vraag me dan af hoeveel mensen daadwerkelijk bankroet gaan vanwege dat ze overspenderen. Tevens lijkt het me niet relevant dat dit soort situaties ontstaan. Net zo min dat mensen meer aan een woning spenderen dan dat ze anders in een cafe zouden uitgeven.
Een belangrijk punt blijft dat men simpelweg niet meer bereid is om zoals vroegah in een rijtjes woning te zitten in een volksbuurtje wat een kleine 50 a 60 jaar de norm was. Iedereen wilt een leuk stukje grond met een grond gebonden woning en een paar slaapkamers, leuke keuken enz. En in een economie dat omhoog gaat kan dit allemaal maar als het even tegenzit betekend het nog niet dat woningen opeens te duur zijn. Sterker nog met een minimale correctie van 6% lijkt eerder het tegenovergestelde waar. Belangrijker is (en daar blijf ik bij) dat een eigen woning geen recht is en dat je zeker als starter ervoor moet werken.
Of een woning een reeele prijs heeft kun je imo pas over oordelen als je daadwerkelijk inzicht hebt wat welke financiele componenten van invloed zijn op de prijs. Ik ben het ermee eens dat er best plannen zijn die daadwerkelijk lucht bevatten maar zeker heden ten dagen is iedereen maar wat blij om een woning te mogen bouwen en wordt dan ook aan alle kanten geschaafd, dat betekent niet dat je meer woning voor je geld krijgt maar dat het aanbod aangepast wordt aan de markt.

[HaseMike]

Gisteren nog een dag in NL wezen kijken naar wat zaken, hier mijn bevindingen :

Nieuwbouw penthouse in lelystad : 600.000 v.o.n. inc 1 garage plek. Het gebouw "fensalir" op de zilverparkkade, staat er al minimaal 2 jaar volgens de makelaar. Zowel de algemene ruimtes als de flat zelf zijn in slechte staat van onderhoud, deur beslag los, lift bedienveld zit los, overal spinraggen en krimpscheuren, deuren krom, slecht spuitwerk enz. De kunststenen vensterbank van 15 euro wordt als pluspunt aangemerkt. Van de 22 naamplaatjes zijn er percies 3 gevuld. Kortom leegstand en verloedering in 1 van de interessantste appartements gebouwen in Lelystad ( link )

Volgens de makelaar al in prijs gezakt met 150.000 euro. Moet m.i. naar 295.000 Niemand gaat dit kopen voor 6 ton euro (20 x modaal !!)

Daarna naar het golfpark, was ik al mee bekend van vroeger. Grondprijs 260 euro p/m, is voor NL omstandigheden o.k. Dus hoopvol laat ik mij voorlichten over de aanneemsom van de huizen die erop te bouwen zijn. Voor een huis met 275m2 woonruimte (ex garage) wordt 612.000 euro gevraagd, en natuurlijk zijn er extra's zo kost vloerverwarming beneden alleen al dik 12.000 euro.

Alhier is de aanneemsom van 275m2 : 302.500 + 15.000 garage = 317.500 om nog maar te zwijgen over de veel betere bouwkwaliteit en uitrusting. Je wordt ter plekke gewoon bijna 3 ton afgezet, want de bouwkosten in NL zijn dan wel wat hoger maar geen 100%. Nog even voor de duidelijkheid, we spreken hier puur over de aanneemsom, de grond is nog apart te berekenen.

Schaarste is er niet want bouwkavels te over daar en appartementen 13 in een dozijn. De stilstand lijkt te wijten aan stug vasthouden aan prijzen die niet meer passen in het tijdsbeeld. De poen is op, de markt staat stil, de banken geven geen 8x je jaarinkomen meer, de schaarste is weg, de rente kan alleen nog maar omhoog dus wanneer komt de klap ?

Persoonlijk begrijp ik er niets meer van en koop ik, toch enigzins teleurgesteld, weer in Duitsland.

[RemcoDelft]

JvS schreef op donderdag 21 oktober 2010 @ 11:47:
In welk perspectief? Behalve de topictitel en twee trollers heeft volgens mij niemand het meer over dat de huizenmarkt echt gaat 'klappen'.

Het uitstellen van afschaffing HRA is uitstel, de overheidssubsidie om hoge prijzen in stand te houden houdt op, de Staatsschuld stijgt maar door, de overheid moet bezuinigen, en deeltijd-WW komt aan z'n eind.
Zie daar een heleboel redenen waarom de prijzen nog hoog zijn gebleven, en allemaal redenen die binnenkort vervallen.

HaseMike schreef op donderdag 21 oktober 2010 @ 19:36:
@Bite (Marktverhaal) : Jazeker als er schaarste is gaan de prijzen omhoog, maar dat is het nu net, er is geen schaarste, er staan maar liefst 222.000 huizen alleen al op Funda te koop.

Dit argument komt vaker langs, maar slaat natuurlijk nergens op. Er zijn 222.000 mensen die hun huidige huis tegen een hoge prijs willen verkopen, voordat de "waarde" verder daalt. Die mensen willen daarna gewoon ergens anders wonen, 't is dus niet alsof er 222.000 huizen "over" zijn.
Dat zal pas kunnen gebeuren als de overheid eindelijk gewoon een half miljoen kavels tegen fatsoenlijke prijs aan particulieren verkoopt. Wat meteen een inkomstenbron is (zeg 10.000 euro per kavel ==> 5 miljard) en een enorme boost voor de werkgelevenheid.

HaseMike schreef op vrijdag 22 oktober 2010 @ 10:13:
[...]
Bij nieuwbouw zie je ondertussen kortingen, en leuke renteloze hypotheken die je alleen moet terugbetalen als je winst behaald bij verkoop in de toekomst..

Dit is inderdaad een van de nieuwste "trucs" van projectontwikkelaars om maar zo veel mogelijk geld voor het huis te kunnen vragen: ze weten dat nu niemand nog hun belachelijke prijs wil betalen, dus proberen ze het met een levenslang "wurgcontract". Stel dat prijzen stijgen, dan kan iemand die zo'n huis koopt dus zeker nooit meer verhuizen, omdat-ie na verkoop de helft van z'n waarde moet afstaan, en dus nooit meer iets anders kan kopen.

EXX schreef op vrijdag 22 oktober 2010 @ 11:03:
[...]
De mensen die gedwongen moeten verkopen verzieken natuurlijk de markt voor degene die niet echt hoeven te verkopen.

Gek genoeg hoorde je hier niemand over in de tijd dat huizenprijzen de hemel in stegen!
Natuurlijk is dit niet "verzieken van" de markt: juist de enorme prijsstijging heeft de huidige situatie van dalingen veroorzaakt. Realiseer je ook dat de prijs wordt bepaald door degene die wel verkoopt: dat is altijd zo geweest, ook bij daling: slechts een paar procent van de huizen per jaar maakt de "waarde" van 100% van de huizen uit.

bangkirai schreef op vrijdag 22 oktober 2010 @ 12:45:
Het is toch best te zot voor woorden, dat je tegenwoordig situaties hebt, dat iemand rustig de maandelijkse kosten van een huurhuis kan betalen en geld overhoud, maar geen hypotheek kan krijgen, waarvan de maandelijkse kosten zelfs flink onder zn maandelijkse huurlasten zou zitten.
Alleen, omdat men geen "vast" contract heeft en geen verklaring kan krijgen.

Bij die lagere kosten ga je vast uit van aflossingsvrij, de riskantste vorm dus.
Het feit dat diegene geen eigen vermogen heeft draagt ongetwijfeld ook bij. Als je 20-50% zelf kan ophoesten, krijg je ongetwijfeld wel een lening los voor de rest. Maar juist de hoge prijzen in combinatie met langdurige prijsstijgingen maakte het onmogelijk om zelf te sparen voor een huis.

JvS schreef op vrijdag 22 oktober 2010 @ 13:15:
[...]

Lang niet iedereen zal verlies lijden he? Alleen mensen die kort geleden (2004 en later) een huis gekocht hebben, niet voldoende hebben afgelost en het nu willen verkopen zullen hierop waarschijnlijk verlies moeten nemen waar ze geen rekening mee gehouden hebben.

Klopt. Wat mij betreft wordt het hoog tijd dat we afkomen van het hele idee van "verlies nemen" op een huis: je hebt er toch jaren in gewoond? Het ding is gebruikt, ouder, gammeler... Bij geen enkel ander product wordt er van uit gegaan dat je er met winst gebruik van kan maken, en dacht "de huizenkoper" jarenlang dat daar een soort garantie op was. Nu nog zie je mensen die roepen dat de overheid moet bijspringen om maar winst te garanderen bij verkoop

dfrenner schreef op vrijdag 22 oktober 2010 @ 15:58:
[...]
Consumentenvertrouwen moet weer gaan lopen, daar is alles meet gestopt.

Dit hoor je ook vaak bij dalende prijzen. Ik draai het liever om: consumentenvertrouwen moet reeel blijven, en in de tijd dat consumenten (of in ieder geval de consumenten die een huis kochten) er van uit gingen dat het echt niet minder waard kon worden, was dat "vertrouwen" wat mij betreft veel te hoog! En toen hoorde je daar niemand over, blijkbaar kan vertrouwen alleen maar "te slecht" zijn, en nooit "te hoog".

@HaseMike: Ik blijf het schandalig vinden dat de Nederlandse overheid zoveel mensen het land uitjaagt met hoge prijzen. En dit zijn niet de mensen die van hun uitkering leven in een huurhuis in hartje Amsterdam, maar de mensen die daadwerkelijk werken en belasting betalen.
* RemcoDelft begint ook steeds meer aan Duitsland te denken, ook omdat dat qua werk dichterbij komt

[Shadowhawk00]

Ach de hele huizenmarkt is gewoon verziekt en niet alleen koopwoningen.
De overheid wil overal controle op houden verhuren is bijna niet te doen, gek he dat er te weinig huurwoningen zijn.
HRA kan je niet zomaar ineens afschaffen dat zou je moeten doen in combinatie van een complete aanpassing in het belastingstelsel. Hier wordt altijd snel geroepen ja maar dan subsidieer je eigen woningen, ja maar huursubsidie is toch ook gewoon een subsidie op je huur elke maand.
Bovendien moet je met een eigen huis ook veel meer andere belasting betalen, OZB stijgt ook maar elk jaar dat bevordert het kopen van een woning ook niet natuurlijk.
Toch raar dat de prijs voor een woning volgens de gemeenten alleen nog maar gestegen is!

Roepen dat de prijzen ver gaan dalen is gewoon hopen op iets het zou best kunnen maar of het in het lagere segment ook echt gebeurt valt te betwijfelen. Daar is nog wel meer vraag en zodra de prijs gaat dalen zullen projectontwikkelaars gewoon niet meer bouwen in dat segment.
Mensen worden nu ook slimmer en kopen geen 2e woning meer voordat de eerste verkocht is dus heb je gewoon minder doorstoming, zolang mensen niet heel erg graag wel willen of moeten zullen ze geen groot verlies nemen op de woning. Maar goed zo erg is dat natuurlijk niet als iedereen gewoon kan blijven zitten is er niets aan de hand.

[Rukapul]

Verwijderd schreef op zondag 24 oktober 2010 @ 00:12:
[...]


Klopt inderdaad, is ergens achter een tab te vinden zie ik nu. Dan nog, is het 9% in plaats van 14%. Nog steeds een flinke daling. Wat is nu precies de strekking van je post???

Dat er een fout in je reactie zat en dat het gevolg daarvan was dat je niets anders hebt gezegd dan wat hiervoor al bekend en geaccepteerd was op basis van kadaster/CBS cijfers.

Ik zie liever een inhoudelijke verklaring hoe het kan volgens het CBS dat de prijzen vrijwel stabiel zijn gebleven ondanks:


[...]

Lijkt me potentieel interessant maar kom dan even met een onderbouwde stelling die niet berust op individuele voorbeelden en waarvan de elementen (bestaande bouw vs nieuwbouw, etc.) op consistente wijze in een sluitende argumentatie verwerkt worden. Het cijfermatige element van je onderbouwing is namelijk weggevallen. Sterker nog, je hebt de CBS cijfers zojuist bevestigd.

Het eerste orde antwoord is namelijk heel simpel: de prijzen van de transacties die plaatsvonden zijn gemiddeld genomen niet zo hard gedaald als jij wilt suggereren. Wil je iets anders stellen, dan moet je bewijzen.

[ Voor 6% gewijzigd door Rukapul op 24-10-2010 10:57 ]

[RemcoDelft]

Shadowhawk00 schreef op zondag 24 oktober 2010 @ 10:23:
HRA kan je niet zomaar ineens afschaffen dat zou je moeten doen in combinatie van een complete aanpassing in het belastingstelsel.

Hier ben ik groot voorstander van! HRA d'r af, huursubsidie, overdrachtsbelasting, huurwaardeforfait, en alle andere ongein die ze in de loop der jaren verzonnen hebben!
Maar zolang tienduizenden ambtenaren zichzelf hiermee aan het werk houden, zullen ze dat echt niet afschaffen. Nodeloos ingewikkelde regels met broekzak-vestzak-constructies houden de ambtenarij in stand.

[JvS]

Verwijderd schreef op zondag 24 oktober 2010 @ 00:12:
[...]


Klopt inderdaad, is ergens achter een tab te vinden zie ik nu. Dan nog, is het 9% in plaats van 14%. Nog steeds een flinke daling. Wat is nu precies de strekking van je post???

Ik zie liever een inhoudelijke verklaring hoe het kan volgens het CBS dat de prijzen vrijwel stabiel zijn gebleven ondanks:

Omdat jij de daling van Q2 2008 Q4 2010 (die 9% inclusief inflatiecorrectie) vergelijkt met cijfers van het CBS (sep-2009 > sep-2010, -0,6% zonder inflatiecorrectie). Volgens mij zijn de CBS cijfers vanaf Q2 2008 in absolute percentages ook rond de -6%, dus als je daar inflatiecorrectie bij optelt, kom je op precies dezelfde getallen uit.

CBS meet dus gewoon goed. In jouw 14% die écht afweek tel je inflatie twee keer mee. Dat kan natuurlijk niet.

[kenneth]

Er is geen enkele partij die de HRA wil afschaffen. Er zijn partijen die hem willen afbouwen (in tientallen jaren) of beperken (tot bijv 30% ongeacht inkomen). Dat woord afschaffen wordt gewoon continu gebruikt door de politieke tegenstanders om een gevoel van onzekerheid te creëren (OMG! Per januari loop ik in één keer 250 euro per maand mis).

Afschaffen is nooit aan de orde geweest.

En huursubsidie is niet te vergelijken met HRA. Huursubsidie bestaat om mensen een minimaal onderdak te geven in zeer beperkte situaties (huur mag maximaal 650 euro zijn, jaarsalaris maximaal 21k).
Hoewel je aanmerkingen op de uitvoering en de voorwaarden kan hebben, bestaat het systeem uit noodzaak en niet om bepaald gedrag te bevorderen wat bij de HRA wel zo is (waar het idee nobel is maar de uitvoering onhoudbaar).

[Roenie]

RemcoDelft schreef op zondag 24 oktober 2010 @ 11:34:
Hier ben ik groot voorstander van! HRA d'r af, huursubsidie, overdrachtsbelasting, huurwaardeforfait, en alle andere ongein die ze in de loop der jaren verzonnen hebben!
Maar zolang tienduizenden ambtenaren zichzelf hiermee aan het werk houden, zullen ze dat echt niet afschaffen. Nodeloos ingewikkelde regels met broekzak-vestzak-constructies houden de ambtenarij in stand.

En de banken. HRA is wat mij betreft subsidie voor banken. Afschaffen dus. Als we van deze regelingen af zijn dan kunnen we stijgingen en dalingen pas echt op marktwerking gooien. Nu is het gewoon veel te complex en tellen er teveel factoren mee.

Ook je eerder opmerking over 'verlies nemen' onderschrijf ik. Met een beetje geluk in de markt kan je met een koopwoning redelijk goedkoop wonen, maar het kost uiteindelijk geld. Calculeer dat in in plaats van er vanuit te gaan dat het je geld oplevert. Maar ja, die hypotheekadviseur of bank vertelde je ook het meest gunstige scenario toen je die aflossingsvrije hypotheek afsloot.

kenneth schreef op zondag 24 oktober 2010 @ 11:43:
Er is geen enkele partij die de HRA wil afschaffen. Er zijn partijen die hem willen afbouwen (in tientallen jaren) of beperken (tot bijv 30% ongeacht inkomen). Dat woord afschaffen wordt gewoon continu gebruikt door de politieke tegenstanders om een gevoel van onzekerheid te creëren...

afbouwen tot nul is toch ook afschaffen

[kenneth]

Roenie schreef op zondag 24 oktober 2010 @ 11:52:
afbouwen tot nul is toch ook afschaffen

Maar dan zonder dat mensen in de financiële problemen komen, wat steeds werd geinsinueerd door Rutte, Telegraaf en andere HRA-voorstanders. Een levensgroot verschil.
Ik heb echt tientallen mensen dingen horen zeggen als "Mijn VT is 250 per maand, dat kan ik nu echt niet missen hoor!" ... wel slim gecampaignd van de VVD, dat moet ik toegeven

[n4m3l355]

HaseMike schreef op zondag 24 oktober 2010 @ 07:24:
Gisteren nog een dag in NL wezen kijken naar wat zaken, hier mijn bevindingen :

Nieuwbouw penthouse in lelystad : 600.000 v.o.n. inc 1 garage plek. Het gebouw "fensalir" op de zilverparkkade, staat er al minimaal 2 jaar volgens de makelaar.

Volgens de makelaar al in prijs gezakt met 150.000 euro. Moet m.i. naar 295.000 Niemand gaat dit kopen voor 6 ton euro (20 x modaal !!)

Niet dat ik wil wonen in Lelystad maar een penthouse an die afmetingen met die prijs is ook niet bedoeld voor modaal. Wil je modaal dan zul je het waarschijnlijk moeten zoeken op de begane grond of in een ander pand.

Daarna naar het golfpark, was ik al mee bekend van vroeger. Grondprijs 260 euro p/m, is voor NL omstandigheden o.k. Dus hoopvol laat ik mij voorlichten over de aanneemsom van de huizen die erop te bouwen zijn. Voor een huis met 275m2 woonruimte (ex garage) wordt 612.000 euro gevraagd, en natuurlijk zijn er extra's zo kost vloerverwarming beneden alleen al dik 12.000 euro.

Alhier is de aanneemsom van 275m2 : 302.500 + 15.000 garage = 317.500 om nog maar te zwijgen over de veel betere bouwkwaliteit en uitrusting. Je wordt ter plekke gewoon bijna 3 ton afgezet, want de bouwkosten in NL zijn dan wel wat hoger maar geen 100%. Nog even voor de duidelijkheid, we spreken hier puur over de aanneemsom, de grond is nog apart te berekenen.

Want legeskosten, grond kosten, infrakosten, ontwikkelingskosten enz is afzetterij? Ook die partijen dienen betaald te worden. 50/50 bouwprijs/rest is niet ongebruikelijk. Daarintegen een woning van 275m2 is behoorlijk royaal en wederom verre van modaal.

Naar mijn inziens wordt er veelste gemakkelijk gedaan over de kosten waar deze uit bestaan en afzetterij wordt wel erg makkelijk in de mond genomen. De realiteit is dat een woning van 275/m2 of een penthouse helemaal geen modaal product is. Wil je modaal dan dien je het te zoeken in een leuk appartementje van 85 a 110/m2 of een leuk rijtjeswoning. Ja dat is geen penthouse maar sluit wel beter aan op een modale beurs.

[HaseMike]

n4m3l355 schreef op zondag 24 oktober 2010 @ 16:04:
Niet dat ik wil wonen in Lelystad maar een penthouse an die afmetingen met die prijs is ook niet bedoeld voor modaal. Wil je modaal dan zul je het waarschijnlijk moeten zoeken op de begane grond of in een ander pand.

Gaat mij erom dat niet al te lang terug een penthouse van deze afmetingen in Den haag 345.000 Euro deed. In die tijd was modaal 25.000 euro (bron). Het penthouse was dus 13,8x modaal. Zoals je ziet gebruik ik modaal inkomen als een graadmeter of de prijs nu correct is.

Je mag er van uitgaan dat Den Haag een betere locatie is dan Lelystad, dus is 20x modaal nu voor een zelfde soort flat op een slechtere plek een belachelijke prijs. Blijkt ook wel dat dit klopt, want tenslotte al 3 jaar niet verkocht (1 jaar bouwen, 2 jaar leegstand).

Want legeskosten, grond kosten, infrakosten, ontwikkelingskosten enz is afzetterij? Ook die partijen dienen betaald te worden. 50/50 bouwprijs/rest is niet ongebruikelijk. Daarintegen een woning van 275m2 is behoorlijk royaal en wederom verre van modaal.

Die 612.000 Euro is de aanneemsom, de grond is apart. Leges en infrastructuur kosten zitten in de grondprijs, evenals het bouwrijp maken. Daarbij kan ik rechtstreeks vergelijken met duitsland aangezien ik hier al een tijdje woon en nu (hoogstwaarschijnlijk) ga nieuwbouwen. De aanneemsom voor een huis als deze vermelde van 612.000 is hier slechts 317.500. En dan krijg je geen kromtrekkende opdekdeurtjes met beslag van de gamma.

Voor rond de 375.000 krijg je hem "sleutelklaar" met electrische luiken, vloerverwarming, tegels beneden, parket boven, 2 badkamers van formaat (14m2 + 22m2), dubbele garage met electrische sectionaal deuren, behang of putz, openhaard, en basis tuinaanleg (30m2 terras, oprit, 80cm grindbak rond het huis, gras en borders, erfafscheiding met coniferen oid, inbouw verlichting in plafonds met dimmers, alarm.) Alleen de keuken moet je nog zelf doen.

Dus links of rechtsom steken ze daar gewoon zowat 3 ton euro in de zak. Vandaar de verlengde 7 serie van de aannemer, de villa in het gooi van de projectontwikkelaar en het vakantie huis van de makelaar waar hij naartoe rijdt in zijn zwarte X5.

Niet van mijn centen, sorry.

Voor de duidelijkheid gebruik ik het modale inkomen slechts als een vergelijk voor het bepalen van de "betaalbaarheid" van de huidige huizenprijzen, of dit nu aan de onderkant of aan de bovenkant van de markt is.

[ Voor 7% gewijzigd door HaseMike op 24-10-2010 16:28 ]

[Bartjuh]

kenneth schreef op zondag 24 oktober 2010 @ 11:43:
Er is geen enkele partij die de HRA wil afschaffen. Er zijn partijen die hem willen afbouwen (in tientallen jaren) of beperken (tot bijv 30% ongeacht inkomen). Dat woord afschaffen wordt gewoon continu gebruikt door de politieke tegenstanders om een gevoel van onzekerheid te creëren (OMG! Per januari loop ik in één keer 250 euro per maand mis).

Afschaffen is nooit aan de orde geweest.

Dat is om geen onrust in de markt te creëren. Stel dat D66 aan de macht was geweest (was wel een stuk beter geweest dan het huidige zooitje ongeregeld waar de grootste hervorming 130km/h is ), dan hadden ze langzamerhand de HRA afgebouwd tot een bepaald percentage in te toekomst. Tegen die tijd wordt er wel weer bekeken hoe of wat, maar geloof mij; de echte liberalen (D66) willen in the end echt wel de verschrikkelijke HRA subsidie weg hebben hoor.

[MBV]

HaseMike schreef op zondag 24 oktober 2010 @ 16:15:
[...]
Gaat mij erom dat niet al te lang terug een penthouse van deze afmetingen in Den haag 345.000 Euro deed. In die tijd was modaal 25.000 euro (bron). Het penthouse was dus 13,8x modaal. Zoals je ziet gebruik ik modaal inkomen als een graadmeter of de prijs nu correct is.

Niet al te lang terug? Wanneer ongeveer? Pas een jaar of 15 is de prijs gecorrigeerd voor 2-verdieners die nu allebei hun inkomens mogen gebruiken voor een huis.

Die 612.000 Euro is de aanneemsom, de grond is apart. Leges en infrastructuur kosten zitten in de grondprijs, evenals het bouwrijp maken. Daarbij kan ik rechtstreeks vergelijken met duitsland aangezien ik hier al een tijdje woon en nu (hoogstwaarschijnlijk) ga nieuwbouwen. De aanneemsom voor een huis als deze vermelde van 612.000 is hier slechts 317.500. En dan krijg je geen kromtrekkende opdekdeurtjes met beslag van de gamma.

Ik zat laatst naar zo'n engels droomhuis-programma te kijken, en zelfs de engelsen laten de duitsers van Huff-haus langskomen om een huis te bouwen. Waarom laat je de firma Huff (of vergelijkbaar) geen offerte maken voor een Nederlands huis? Je zal vast niet de eerste zijn

Laat ze trouwens wel de achterlijke bouwbesluiten meenemen, zoals elektriciteitsdraad dat verplicht door een PVC-pijp heen moet etc.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op zondag 24 oktober 2010 @ 00:12:
Klopt inderdaad, is ergens achter een tab te vinden zie ik nu. Dan nog, is het 9% in plaats van 14%. Nog steeds een flinke daling. Wat is nu precies de strekking van je post???

Ik zie liever een inhoudelijke verklaring hoe het kan volgens het CBS dat de prijzen vrijwel stabiel zijn gebleven ondanks:

CBS is gemiddeld, daarnaast pak je in je voorbeeld wel fijn 25%, maar dit was niet zonder gevolg... Ik kan me herinneren dat je dan geen badkamer, keuken en toiletten meer kreeg... Die kosten tegenwoordig ook aardig wat, vooral in de nieuwbouw...

Iedereen heeft het over HRA, maar al die andere subsidies...
Iedere dag lees je wel weer iets over een of andere stichting die niets zinnigs doet en subsidie krijgt...

Proces Wilders: al die nutteloze stichtingen die daar procederen en hoogstwaarschijnlijk nog subsidie krijgen ook.
Ja er moet iets aan HRA gebeuren, maar dat is pas op de langere termijn dat je daarop kunt winnen... Op de korte termijn is er nog zo veel waar we op kunnen besparen, never bed on one horse!

[HaseMike]

MBV schreef op zondag 24 oktober 2010 @ 23:45:
Niet al te lang terug? Wanneer ongeveer? Pas een jaar of 15 is de prijs gecorrigeerd voor 2-verdieners die nu allebei hun inkomens mogen gebruiken voor een huis.

Dat was in 2000 dus 10 jaar terug.

Waarom laat je de firma Huff (of vergelijkbaar) geen offerte maken voor een Nederlands huis? Je zal vast niet de eerste zijn

Dank voor de tip, ook al bekeken. In lelystad golf, is er helaas sprake van koppelverkoop, je kan daar alleen maar bouwen met de project aannemer. Ook leuke kavels gevonden in Dedemsvaart, maar die hebben last van het Blauwestad syndroom (40 kavels, 3 verkocht).

[eamelink]

HaseMike schreef op maandag 25 oktober 2010 @ 07:31:
In lelystad golf, is er helaas sprake van koppelverkoop, je kan daar alleen maar bouwen met de project aannemer.

En onder het mom van 'zie je wel, mensen willen helemaal geen kavels!', bieden ze volgende keer helemaal geen kavels meer aan...

[EXX]

Of ze bieden alleen maar kavels aan, die geen projectontwikkelaar wil hebben vanwege bv. de slechte ligging.

[Bartjuh]

dfrenner schreef op maandag 25 oktober 2010 @ 00:03:
[...]
Iedereen heeft het over HRA, maar al die andere subsidies...
Iedere dag lees je wel weer iets over een of andere stichting die niets zinnigs doet en subsidie krijgt...

Het gaat natuurlijk ook om de omvang, de HRA subsidie kost 12 miljard... per jaar! Om even in perspectief te zetten; al het onderwijs, universiteiten, wetenschappelijk onderzoek, HBO, MBO, voortgezet onderwijs, Basisscholen, studiefinanciering, OV kaart, en zelfs kinderopvang kosten bij elkaar 36 miljard.

Ze willen dus flink bezuinigen op wetenschappelijk onderzoek en onderwijs, maar zo'n gedrocht als de HRA bankensubsidie komen ze niet aan, dat gaat er bij mij niet in.

Nog zo'n gedrocht is de veel te dure JSF, daar kunnen ook een aantal miljarden bespaart worden door de betere Gripen aan te schaffen, houden we ook nog werk binnen Europa.

Volgens kunnen ze daar in Den Haag beter het stokje aan mij overdragen, dan zal ik dat slappe conservatieve boeltje eens laten zien hoe ze moeten hervormen en bezuinigen.

[t_captain]

HaseMike schreef op maandag 25 oktober 2010 @ 07:31:
[...]
Ook leuke kavels gevonden in Dedemsvaart, maar die hebben last van het Blauwestad syndroom (40 kavels, 3 verkocht).

In dat deel van NL is de bevolking aan of zelfs over zijn piek. Nieuwbouwprojecten in een gebied waar geen bevolkingsgroei zit, heeft alleen kans wanneer elders een vergelijkbaar aantal woningen wordt gesloopt. Anders ben je aan het bouwen voor de leegstand.

[EXX]

Hypotheek wordt moeilijker voor starter

Weer een factor die een neerwaartse prijsdruk op de woningmarkt zal veroorzaken. Minder budget voor de starters, dus de starterswoningen zullen goedkoper moeten worden. Gevolg dat de verkopers weer minder kunnen/willen besteden aan een volgende woning, etc.

[Help!!!!]

^
Evenals deze poging:
http://www.telegraaf.nl/o...rek_herzien__.html?p=34,1

Echter:
http://www.telegraaf.nl/b...ingmarkt_neemt_toe__.html

[Slasher]

EXX schreef op woensdag 10 november 2010 @ 12:11:
Hypotheek wordt moeilijker voor starter

Weer een factor die een neerwaartse prijsdruk op de woningmarkt zal veroorzaken. Minder budget voor de starters, dus de starterswoningen zullen goedkoper moeten worden. Gevolg dat de verkopers weer minder kunnen/willen besteden aan een volgende woning, etc.

Of dat starterswoningen gewilder worden omdat mensen gedwongen worden naar goedkopere woningen te kijken omdat ze minder hypotheek kunnen krijgen.

[ Voor 3% gewijzigd door Slasher op 10-11-2010 12:38 ]

[MBV]

Een ding is zeker: de komende 5 jaar huur ik wel iets

[Sabelhout]

Slasher schreef op woensdag 10 november 2010 @ 12:33:
[...]


Of dat starterswoningen gewilder worden omdat mensen gedwongen worden naar goedkopere woningen te kijken omdat ze minder hypotheek kunnen krijgen.

Ik denk eerder dat het inderdaad zoiets zal worden. De huizenprijzen zullen "weinig" veranderen omdat mensen toch nog enigszins uit hun kosten koper willen komen (of het verlies minimaliseren), mensen die willen doorstromen zullen liever langer wachten met verhuizen dan zakken in prijs. Mensen zoeken binnen een bepaald budget, als dat afneemt zullen ze ook hun woonwensen gaan aanpassen naar dat budget en in een goedkopere woning terecht komen.

Voor mij zou dat bijvoorbeeld op termijn kunnen betekenen dat ik ipv een tweekapper een hoekwoning ga kopen.

[ Voor 33% gewijzigd door Sabelhout op 10-11-2010 13:11 ]

[Shadowhawk00]

HaseMike schreef op maandag 25 oktober 2010 @ 07:31:
[...]
Dat was in 2000 dus 10 jaar terug.


[...]
Dank voor de tip, ook al bekeken. In lelystad golf, is er helaas sprake van koppelverkoop, je kan daar alleen maar bouwen met de project aannemer. Ook leuke kavels gevonden in Dedemsvaart, maar die hebben last van het Blauwestad syndroom (40 kavels, 3 verkocht).

Lijkt me geen probleem eigenlijk, je koopt het kavel en daarna zeg je doodleuk dat je een andere aannemer neemt. Leuk zo'n contract maarja de wet zegt toch duidelijk dat koppelverkoop verboden is.
Wet > Contract.

Wat is trouwens het probleem met 3 van de 40 kavels verkocht ? dan heb je toch gewoon meer keuze welk kavel je wilt hebben?

[EXX]

Sabelhout schreef op woensdag 10 november 2010 @ 13:07:
[...]


Ik denk eerder dat het inderdaad zoiets zal worden. De huizenprijzen zullen "weinig" veranderen omdat mensen toch nog enigszins uit hun kosten koper willen komen (of het verlies minimaliseren), mensen die willen doorstromen zullen liever langer wachten met verhuizen dan zakken in prijs. Mensen zoeken binnen een bepaald budget, als dat afneemt zullen ze ook hun woonwensen gaan aanpassen naar dat budget en in een goedkopere woning terecht komen.

Voor mij zou dat bijvoorbeeld op termijn kunnen betekenen dat ik ipv een tweekapper een hoekwoning ga kopen.

Waardoor duurdere huizen helemaal onverkoopbaar worden. Mensen die om een of andere reden moeten verhuizen (ander werk, scheiding etc.) en een huis in deze categorie bezitten zullen dan toch de prijs omlaag moeten bijstellen om het verkocht te krijgen. Gevolg daarvan is dat deze "gedwongen" verkopers weer de kopers wegtrekken van de rest van de markt; die krijgen hun huis vrijwel niet meer verkocht.

[Wceend]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 10 november 2010 @ 13:30:
[...]


Wat is trouwens het probleem met 3 van de 40 kavels verkocht ? dan heb je toch gewoon meer keuze welk kavel je wilt hebben?

Denk eens aan bouwwegen en jaren door de modder rijden omdat er gebouwd blijft worden. Niet iedereen wil dat natuurlijk.

[Verwijderd]

Bartjuh schreef op maandag 25 oktober 2010 @ 18:10:
[...]

Het gaat natuurlijk ook om de omvang, de HRA subsidie kost 12 miljard... per jaar! Om even in perspectief te zetten; al het onderwijs, universiteiten, wetenschappelijk onderzoek, HBO, MBO, voortgezet onderwijs, Basisscholen, studiefinanciering, OV kaart, en zelfs kinderopvang kosten bij elkaar 36 miljard.

Korting op belasting is geen subsidie. De HRA afschaffen zonder enige compensatie is gewoon een ordinaire belastingverhoging. Daarbij komt ook nog eens dat je via de aanschaf van een nieuw huis ook nog eens de sociale woningbouw financiert. Krijgen we dit geld dan ook terug?

Overigens is het probleem niet de HRA, maar het feit dat de overheid weigert voldoende grond ter beschikking te stellen aan zijn bevolking. Het waanidee dat we het dichtstbevolkte land ter wereld zijn versterkt dit alleen maar. Er is zat ruimte om iedereen een huis met een tuin aan te kunnen bieden zelfs voor de minima.

Waarom kan een vrijstaande recreatiewoning die groter is dan het gemiddelde rijtjeshuis minder dan de helft kosten?

[ Voor 24% gewijzigd door Verwijderd op 10-11-2010 14:12 ]

[Shadowhawk00]

Wceend schreef op woensdag 10 november 2010 @ 13:58:
[...]

Denk eens aan bouwwegen en jaren door de modder rijden omdat er gebouwd blijft worden. Niet iedereen wil dat natuurlijk.

Dat hoeft helemaal niet het geval te zijn. Kan goed zijn dat de gemeente de wegen wel laat aanleggen als er mensen wonen. Was bij mij in de buurt vroeger ook, wat losse huizen en veel onverkochte kavels en natuurlijk de weg, was altijd best leuk spelen moet ik zeggen.
Maar kan inderdaad ook zijn zoals jij het schetst.

[bite]

deleted

[ Voor 93% gewijzigd door bite op 06-02-2012 16:08 ]

[MBV]

Meestal is het formaat huis ook 'iets' anders, en het ontwerp een klein beetje* minder standaard

*) lees: standaard voor 2-kappers, ziet er anders uit dan rijtjeshuis.

[ Voor 56% gewijzigd door MBV op 10-11-2010 17:39 ]

[Mini Poeper]

EXX schreef op woensdag 10 november 2010 @ 12:11:
Hypotheek wordt moeilijker voor starter

Zo slecht is dat niet! Ik geef mensen altijd het advies niet meer dan 4,3 X je jaarinkomen uit te geven voor de woning.

[trekker22]

zo ook bijna huis gekocht... ongeveer 6.5% van de prijs af. zeker geen klapper maar ben er tevreden mee!

[Fest]

Mijn vriendin en ik hebben ook een huis gekocht. 8% van de vraagprijs afgekregen. Wij hebben het nu gekocht voor de prijs die ervoor in oktober 2006 betaald is.

[ Voor 12% gewijzigd door Fest op 10-11-2010 22:57 ]

[Motrax]

Over de herziening van de HRA:
http://www.bnr.nl/radio/p...ove/20623108?archief=true

Op ongeveer 23:45 is een econoom aan het woord. De bovengrens van de HRA is niet aangepast, maar wel wat mensen reëel mogen van de HRA bij een lager inkomen.

Gegeven situatie:
Gezamenlijk inkomen van 40.000

Oude nu geldende HRA regeling:
Max 180.000

Nieuwe HRA vanaf 1-1-2011:
Max 148.000

Dat is een slordige 20%(!) er af...

En 40.000 is voor een alleenstaande al bovenmodaal.

Dit betekent twee dingen als van deze man de gegevens juist zijn:
1) Alle inkomens onder de 40.000 kunnen automatisch niets anders dan een appartement kopen
2) Wil je een eengezinswoning kopen moet je dit met twee personen betalen, andere mogelijkheid is er niet.

Effectief jaag je dus bijna elke starter de HRA uit.

Nu is dit aangepast omdat er een aantal vaste lasten gaan stijgen volgend jaar en dat daarmee de totale woonlasten en andere vasten lasten in een bepaald voorberekend fictief inkomen te hoog worden. An sich een mooie redenatie, maar met het gegeven voorbeeld zijn er maar weinig starters die gebruik kunnen maken van de HRA.

Naar mijn simpele mening is hiermee de HRA voorbijgegaan aan waarom de HRA in het leven is geroepen.

De NHG missie:
http://www.nhg.nl/organis.../missie-en-strategie.html

De missie van het WEW is het bevorderen van een blijvend gunstig klimaat voor het eigenwoningbezit, met het oog op een veilige en verantwoorde financiering van de aankoop, de verbetering van de kwaliteit en het behoud van de eigen woning.

Maar helaas niet volgens hun eigen missie statement.

Mini Poeper schreef op woensdag 10 november 2010 @ 18:04:
Zo slecht is dat niet! Ik geef mensen altijd het advies niet meer dan 4,3 X je jaarinkomen uit te geven voor de woning.

Maar de NHG gaat dus niet alleen over een bepaalde vermenigvuldigingsfactor, maar ook om de totale lasten en of dat dan betaalbaar is of niet. Met de oude NHG constructie kwam je sowieso al niet voorbij de 4,5x het bruto jaar inkomen.

[ Voor 12% gewijzigd door Motrax op 11-11-2010 00:18 ]

[Verwijderd]

Motrax schreef op donderdag 11 november 2010 @ 00:16:
Maar de NHG gaat dus niet alleen over een bepaalde vermenigvuldigingsfactor, maar ook om de totale lasten en of dat dan betaalbaar is of niet. Met de oude NHG constructie kwam je sowieso al niet voorbij de 4,5x het bruto jaar inkomen.

Die 4,5 is onzin een en ander gaat over de woonquote (heb al eens een link gepost met een document met waardes hierover). Die 4,5 is een rekengetal voor het gemak (geweest), voor het "modale" gezin.

[Chief]

HRA is destijds ingesteld om het voor mensen makkelijker om een woning te bezitten. Dat doel werd een beetje voorbijgeschoten aangezien er geen beperkingen waren en je dus zo zelfse HRA kon krijgen voor je 2e woning. Regelgeving wb HRA wordt steeds herzien en aangepast daar waar nodig. Het ziet er naar uit dat de volgende stap in dit proces de HRA wordt beperkt tot een maximaal bedrag. Ik kan mij daar iets bij voorstellen aangezien dit de boven modale inkomens treft maar ben er neit helemaal uit dat dit ook het eerlijkste is.
Het enige wat dit oplevert is een grotere schatkist voor de overheid maar het probleem voor een tekort aan starterswoningen wordt daarmee niet aangepakt tenzij ze het geld aanwenden voor deze sector. Nieuwbouw is in 95% van de gevallen niet geschikt voor starters omdat ze te duur zijn. Voor ontwikkelaars is nieuwbouw voor starters minder lucratief. Het aanbod stijgt nauwelijks terwijl vraag niet afneemt maar juist toeneemt. Mensen die al een starterswoning hebben kunnen niet zomaar "hogerop" verhuizen omdat de prijzen maar blijven stijgen en dus blijven zitten.
Ik heb ook geen concrete oplossing behalve dan dat de overheid de starterssector zou kunnen helpen door juist nieuwbouw voor starters te subsidieren. Ik geloof dat er in gemeenten al de mogelijkheid bestaat voor startershulp in de vorm van gunstige leningen maar dat is niet voldoende. Als we de markt gewoon ongemoeid laten dan gaat het in ieder geval niet goed komen.

[Ray]

Verwijderd schreef op donderdag 11 november 2010 @ 01:07:
[...]

Die 4,5 is onzin een en ander gaat over de woonquote (heb al eens een link gepost met een document met waardes hierover). Die 4,5 is een rekengetal voor het gemak (geweest), voor het "modale" gezin.

helemaal mee eens (zoals ook al eerder aangegeven) Beetje klok en klepel verhaal

Tevens neem ik aan dat waar Motrax HRA schrijft hij NHG bedoeld ?

Als je het goed wilt doen is de CHF of NHG woonquote slechts een richtlijn. Een werkelijke lasten berekening CBI/NBI geeft pas echt uitsluitsel over wat iemand wel of niet kan lenen.

En ja dat betekent dat een heel groot deel van mijn klanten naar een woning op zoek moet die een maatje kleiner is. Ik snap ook niet veel starters maar denken dat die tussenwoning niet voor hun bedoeld is.......

Trouwens kan iemand met € 40.000 inkomen met CHF 4,9% nu onder NHG € 193.445 lenen. Dus domweg 4,5 x doen

http://www.nhg.nl/consume...hoeveel-kan-ik-lenen.html

Het is natuurlijk wel erg vreemd dat ook met de nieuwe regels er geen onderscheid wordt gemaakt of dit nu een inkomen is van een alleenstaande of iemand met een partner en 2 kinderen..............

nb ik kan vanaf hier niet rekenen met de nieuwe quotes, ik zal dit later aanvullen

edit. Vanaf 2011 zal het maximale bedrag in deze situatie € 186.536,-- worden

een daling dus van € 6909,-- omgerekend dus zo'n 3, 6 %. en geen 20% zoals Motrax beweerd.

[ Voor 54% gewijzigd door Ray op 11-11-2010 10:11 ]

[EXX]

Chief-XL schreef op donderdag 11 november 2010 @ 01:59:
Ik heb ook geen concrete oplossing behalve dan dat de overheid de starterssector zou kunnen helpen door juist nieuwbouw voor starters te subsidieren.

Neeeeee! Niet nog meer marktverstorende subsidies. De onroerend goed handel lacht zich in zijn vuistje: hogere prijzen op kosten van de belastingbetaler. Want dat is wat een subsidie zal veroorzaken: hogere prijzen (of in de huidige situatie geen dalende prijzen). De enige echte oplossing is dat mensen (verkopers/makelaars/aannemers/gemeentes) inzien dat er prijsverlaging zal moeten plaatsvinden om de zaak weer vlot te trekken.

[ Voor 3% gewijzigd door EXX op 11-11-2010 10:00 ]

[Rukapul]

Subsidies zijn inderdaad niet het verlossende pad. De markt moet gewoon weer een evenwicht vinden en dat gaat helemaal vanzelf maar heeft wat tijd nodig waarop er weer transacties gaan plaatsvinden.

In de tussentijd kan de overheid hooguit een zetje in de rug geven door alvast een deel van de overdrachtsbelasting uit te ruilen tegen de hypotheekrenteaftrek.

[ Voor 6% gewijzigd door Rukapul op 11-11-2010 10:05 ]

[Verwijderd]

Rukapul schreef op donderdag 11 november 2010 @ 10:04:
In de tussentijd kan de overheid hooguit een zetje in de rug geven door alvast een deel van de overdrachtsbelasting uit te ruilen tegen de hypotheekrenteaftrek.

HRA kan enkel worden uitgeruild met belastingverlaging. Het zou grote delen van de werkende bevolking enorm in de problemen brengen als dit niet gebeurd en bovendien enorm onrechtvaardig zijn. Terwijl dit deel van de bevolking alle lasten al draagt.

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 11-11-2010 10:10 ]

[Rukapul]

Verwijderd schreef op donderdag 11 november 2010 @ 10:08:
[...]

HRA kan enkel worden uitgeruild met belastingverlaging. Het zou grote delen van de werkende bevolking enorm in de problemen brengen als dit niet gebeurd en bovendien enorm onrechtvaardig zijn. Terwijl dit deel van de bevolking alle lasten al draagt.

Ik zei een deel, maar om je tegemoet te komen stel ik voor om een ander deel van de HRA uit te ruilen tegen belastingverlaging. Iedereen blij.

Overigens dragen verkrampte reacties met termen als "grote delen", "werkende bevolking" (als variant op de "hardwerkende burger", "enorm in de problemen", "enorm onrechtvaardig", "alle lasten al draagt" niet bij aan een goede inhoudelijke discussie. Het is niet meer dan verkrampt vasthouden aan huidige belangen en daarmee vrijwel elke goede oplossingsrichting blokkeren.

[ Voor 3% gewijzigd door Rukapul op 11-11-2010 10:16 ]

[Verwijderd]

Rukapul schreef op donderdag 11 november 2010 @ 10:16:
[...]

Ik zei een deel, maar om je tegemoet te komen stel ik voor om een ander deel van de HRA uit te ruilen tegen belastingverlaging. Iedereen blij.

Overigens dragen verkrampte reacties met termen als "grote delen", "werkende bevolking" (als variant op de "hardwerkende burger", "enorm in de problemen", "enorm onrechtvaardig", "alle lasten al draagt" niet bij aan een goede inhoudelijke discussie. Het is niet meer dan verkrampt vasthouden aan huidige belangen en daarmee vrijwel elke goede oplossingsrichting blokkeren.

Het huidige systeem handhaven is inderdaad beter dan enkel de HRA afschaffen zonder het complete belastingstelsel te herzien. Zeker omdat er voor gewaakt moet worden dat de rekening weer bij het steeds kleiner wordende werkende deel van de bevolking wordt gelegd. De solidariteit houdt ergens op en de grens is gezien de opkomst van de PVV vrij dichtbij.

Vergeet ook niet dat de grondpolitiek van de overheid het probleem is en niet de HRA.

[ Voor 11% gewijzigd door Verwijderd op 11-11-2010 10:24 ]

[Shadowhawk00]

Rukapul schreef op donderdag 11 november 2010 @ 10:16:
[...]

Ik zei een deel, maar om je tegemoet te komen stel ik voor om een ander deel van de HRA uit te ruilen tegen belastingverlaging. Iedereen blij.

Overigens dragen verkrampte reacties met termen als "grote delen", "werkende bevolking" (als variant op de "hardwerkende burger", "enorm in de problemen", "enorm onrechtvaardig", "alle lasten al draagt" niet bij aan een goede inhoudelijke discussie. Het is niet meer dan verkrampt vasthouden aan huidige belangen en daarmee vrijwel elke goede oplossingsrichting blokkeren.

Voor een goede oplossing moet er een probleem zijn, en is er eigenlijk wel een probleem? Mensen willen geen huizen kopen aan de huidige prijs en projectontwikkelaars willen geen huizen bouwen voor een lage prijs. Maar wat is het probleem dan? Je kan als starter best kopen zag laatst in randstad huizen voor 90k.
Tegenwoordig spaart er niemand en wil bijna iedereen 110% lenen terwijl vroeger mensen gewoon spaarden, als je wat eigen geld hebt kan je een huis kopen heb je dat niet dan heb je gekozen voor het niet kopen van een huis.
Dit verandert vanzelf wel aangezien een projectontwikkelaar toch echt wel moet gaan verdienen ergens en je kan bouwen in eigen beheer, kost wel wat moeite maar je bespaart geld.

Wegnemen van HRA is lekker makkelijk want dan hebben die boze huizenbezitters geen extra meer maar wat lost dat op? Die mensen zullen dan een goedkoper huis moeten kopen waardoor er daar nog minder aanbod overblijft voor de starters ( die wel kunnen maar niet willen kopen ). En inderdaad is het vrij onrechtvaardig dat mensen die kopen geen subsidie krijgen maar mensen die huren wel. HRA is gewoon een korting op je huur ( rente = huur )

[Verwijderd]

Daarbij wordt de huursubsidie ook gewoon betaald door huizenbezitters die bij aanschaf van zijn woning ook nog eens de sociale woningbouw in zijn wijk heeft betaald. Feitelijk financier je de eigen overlast in je wijk bij aanschaf van een nieuwbouwhuis.

De HRA is echter een probleem en bovenstaande is heel 'sociaal'.

[ Voor 13% gewijzigd door Verwijderd op 11-11-2010 10:41 ]

[Slasher]

EXX schreef op woensdag 10 november 2010 @ 12:11:
Hypotheek wordt moeilijker voor starter

Het gaat over starters, en diegene die nu al een koopwoning hebben gaan daar niets mee te maken krijgen?

In het artikel staat dat de normen voor NHG worden aangescherpt, nou dan koop je toch zonder NHG? Volgens mij kom je daar toch niet zo 123 voor in aanmerking.

[ Voor 19% gewijzigd door Slasher op 11-11-2010 10:53 ]

[Verwijderd]

Slasher schreef op donderdag 11 november 2010 @ 10:51:
[...]


Het gaat over starters, en diegene die nu al een koopwoning hebben gaan daar niets mee te maken krijgen?

Dat het enkel over starters gaat maken de journalisten ervan. Het gaat over de NHG en dat lijkt me dus relevant voor iedereen die een huis koopt of verkoopt onder de NHG-grens.

[EXX]

Slasher schreef op donderdag 11 november 2010 @ 10:51:
Het gaat over starters, en diegene die nu al een koopwoning hebben gaan daar niets mee te maken krijgen?

Alleen als ze gaan verhuizen. Zolang je blijft zitten blijft natuurlijk alles bij het oude, maar zodra je een andere hypotheek wil kan plots blijken dat je minder kan lenen, ondanks dat bv. je inkomen gestegen is.

Het gaat idd over NHG normen. Je kan natuurlijk ervoor kiezen om geen NHG hypotheek te nemen, maar dan liggen je rentelasten hoger.

[ Voor 45% gewijzigd door EXX op 11-11-2010 10:58 ]

[Slasher]

EXX schreef op donderdag 11 november 2010 @ 10:56:
[...]


Alleen als ze gaan verhuizen. Zolang je blijft zitten blijft natuurlijk alles bij het oude, maar zodra je een andere hypotheek wil kan plots blijken dat je minder kan lenen, ondanks dat bv. je inkomen gestegen is.

Het gaat idd over NHG normen. Je kan natuurlijk ervoor kiezen om geen NHG hypotheek te nemen, maar dan liggen je rentelasten hoger.

is het dan echt zo drastisch als hier genoemd wordt? Dat je van 180 "maar" 148 kan lenen bij een inkomen van 40k?

Het lijkt me dat je de woningmarkt dan echt potdicht gaat gooien......Mijn verhuisplannen hebben iig een deuk opgelopen als dit waarheid gaat worden.

Aan de andere kant: Wellicht wordt mijn startersappartement interessanter voor de betreder van de woningmarkt.

[ Voor 12% gewijzigd door Slasher op 11-11-2010 11:16 ]

[Verwijderd]

Gisteren hoorde ik dat het bij een modaal inkomen (rond de 33000) zou dalen van 148.000 naar 141.000. Dit lijkt me een daling die te overzien is en bovendien in lijn ligt met de gedaalde huizenprijzen. Niet aan de hand dus.

[Slasher]

Verwijderd schreef op donderdag 11 november 2010 @ 11:34:
Gisteren hoorde ik dat het bij een modaal inkomen (rond de 33000) zou dalen van 148.000 naar 141.000. Dit lijkt me een daling die te overzien is en bovendien in lijn ligt met de gedaalde huizenprijzen. Niet aan de hand dus.

Deze post van Ray in dit topic doet mij dit bevestigen, hij is naar mijn weten Hypotheek adviseur.

Ja je kan minder lenen, maar geen mindering van 20% zoals mensen doen overkomen. Volgens mij gaat het allemaal wel meevallen.

[BlakHawk]

Daarnaast is het ook alleen maar voor de NHG toch?
Dan leen je zonder NHG...

[Verwijderd]

dfrenner schreef op donderdag 11 november 2010 @ 11:40:
Daarnaast is het ook alleen maar voor de NHG toch?
Dan leen je zonder NHG...

Bijna niemand doet dat bovendien blijft er maar een handjevol hypotheekverstrekkers over. Met andere woorden dit heeft zeker een effect op de prijs.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op donderdag 11 november 2010 @ 11:44:
Bijna niemand doet dat bovendien blijft er maar een handjevol hypotheekverstrekkers over. Met andere woorden dit heeft zeker een effect op de prijs.

Handjevol hypotheekverstrekkers? Pardon???
Je hebt alle keuze die je wil over, bij NHG leg je een bedrag in de NHG-pot, waarna de bank jou een 0,x percentage korting geeft. Er is zeker niet minder keuze daarna...

Daarbij zijn er veel voorbeelden waaruit bleek dat NHG (door de inleg) netto duurder werd en dat men dus niet voor NHG heeft gekozen.
NHG is een garantie voor de bank, niet voor jou zelf, in principe heb je er zelf dus niets aan.

Daarbij ligt de NHG grens nog niet zo lang op 350K, dus ik denk dat je je erg vergist in het aantal mensen dat daar gebruik van maakt.

[Verwijderd]

dfrenner schreef op donderdag 11 november 2010 @ 12:27:
[...]


Handjevol hypotheekverstrekkers? Pardon???
Je hebt alle keuze die je wil over, bij NHG leg je een bedrag in de NHG-pot, waarna de bank jou een 0,x percentage korting geeft. Er is zeker niet minder keuze daarna...

Daarbij zijn er veel voorbeelden waaruit bleek dat NHG (door de inleg) netto duurder werd en dat men dus niet voor NHG heeft gekozen.
NHG is een garantie voor de bank, niet voor jou zelf, in principe heb je er zelf dus niets aan.

Daarbij ligt de NHG grens nog niet zo lang op 350K, dus ik denk dat je je erg vergist in het aantal mensen dat daar gebruik van maakt.

Wat je zegt is inconsistent. Enerzijds stel je dat de NHG een garantie is voor de bank (en dat is op zich terecht) maar anderzijds zeg je dat het niet gebruikmaken van NHG geen invloed heeft op je keuze aan hypotheekverstrekkers. Dat strookt niet, want aangezien NHG een garantie is, zal het niet gebruikmaken van NHG wel degelijk van invloed zijn op de risico-analyse van de bank: die kijkt immers alleen maar naar de kans dat de geldnemer niet aan zijn verplichtingen zal voldoen, de kans dat het hypotheekobject te gelde zal moeten worden gemaakt en het bedrag dat de bank er bij in schiet als de geldgever na liquidatie niet genoeg verhaal biedt. Daarop is NHG wel degelijk van invloed.

De NHG-inleg is voor zover ik weet verder vrij minimaal. De kosten voor NHG zijn bij een hypotheek van 335K (laten we even hoog in de NHG inzetten) nog geen tweeduizend euro, terwijl het bruto renteverschil per maand 156 euro is. Ik kan me dus niet voorstellen dat door de (vrij minimale) inleg in de NHG-pot de hele hypotheek over zijn looptijd duurder wordt dan mét rentekorting die NHG je oplevert.

[Ray]

Daar komt bij dat vrijwel alle geldverstrekkers ook voor niet NHG hypotheken wel de normen van NHG hanteren. De maatwerk toets zoals die er was komt bijna niet meer voor

[Ray]

Slasher schreef op donderdag 11 november 2010 @ 11:08:
[...]


is het dan echt zo drastisch als hier genoemd wordt? Dat je van 180 "maar" 148 kan lenen bij een inkomen van 40k?

Het lijkt me dat je de woningmarkt dan echt potdicht gaat gooien......Mijn verhuisplannen hebben iig een deuk opgelopen als dit waarheid gaat worden.

Aan de andere kant: Wellicht wordt mijn startersappartement interessanter voor de betreder van de woningmarkt.

lees mijn post eronder even. die stelling van 180 > 148 is BS

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op donderdag 11 november 2010 @ 12:35:
[...]


Wat je zegt is inconsistent. Enerzijds stel je dat de NHG een garantie is voor de bank (en dat is op zich terecht) maar anderzijds zeg je dat het niet gebruikmaken van NHG geen invloed heeft op je keuze aan hypotheekverstrekkers. Dat strookt niet, want aangezien NHG een garantie is, zal het niet gebruikmaken van NHG wel degelijk van invloed zijn op de risico-analyse van de bank: die kijkt immers alleen maar naar de kans dat de geldnemer niet aan zijn verplichtingen zal voldoen, de kans dat het hypotheekobject te gelde zal moeten worden gemaakt en het bedrag dat de bank er bij in schiet als de geldgever na liquidatie niet genoeg verhaal biedt. Daarop is NHG wel degelijk van invloed.

Veel geldverstrekkers laten hun acceptatie volgens mij niet afhangen aan de wel of niet NHG norm halen, dus je blijft veel keuze houden, je krijgt alleen een korting als je een hypotheek met NHG neemt omdat de geldverstrekker dan meer zekerheid heeft tot het volledig terugkrijgen van het geleende geld.

[Verwijderd]

Veel transacties lopen trouwens stuk op de NHG en het direct noodzakelijk onderhoud. Komt dit boven een bepaald bedrag dan moet dit verplicht meegefinancierd worden. Hiermee komen veel mensen boven de norm uit en krijgen dus geen hypotheek.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op donderdag 11 november 2010 @ 12:35:
Wat je zegt is inconsistent. Enerzijds stel je dat de NHG een garantie is voor de bank (en dat is op zich terecht) maar anderzijds zeg je dat het niet gebruikmaken van NHG geen invloed heeft op je keuze aan hypotheekverstrekkers. Dat strookt niet, want aangezien NHG een garantie is, zal het niet gebruikmaken van NHG wel degelijk van invloed zijn op de risico-analyse van de bank: die kijkt immers alleen maar naar de kans dat de geldnemer niet aan zijn verplichtingen zal voldoen, de kans dat het hypotheekobject te gelde zal moeten worden gemaakt en het bedrag dat de bank er bij in schiet als de geldgever na liquidatie niet genoeg verhaal biedt. Daarop is NHG wel degelijk van invloed.

Dat risico betaal je in de rente, daarom krijg je bij NHG, korting van de bank op je rente...
Iedere bank heeft per hypotheek vorm gewoon een tabbelletje, bijvoorbeeld:
Hypotheekvorm A variant C:
NHG: 3,1%
125% ew: 3,5%
110% ew: 3,3%
90% ew: 3%

Eerst wordt bepaalt hoeveel je kan lenen, aan de hand van je salaris.
Daarna wordt het rentepercentage bepaald, aan de hand van het percentage van de executiewaarde of NHG. Hier wordt het risico in verwerkt...

Dat was in ieder geval een maand of twee geleden nog zo. We hadden een adviseur over de vloer die iedere bank kon "leveren". Eerst bepaalde hij hoeveel we mochten lenen en daarna had hij per bank en per hypotheek vorm en variant een heel boekwerk met een tabellen zoals hierboven...

[Shadowhawk00]

Wel is het dan appart dat wat je kan lenen en de rente niet gekoppelt zijn aan de waarde van het pand.
Stel dat je een pand koopt van 500k en je neemt een lening van 250k dan heeft de bank weinig tot geen risico ( 50% waardedaling lijkt me overdreven ) maar je betaalt wel hetzelfde aan rente als iemand die een pand koopt van 250k met een hypotheek van 250k terwijl daar de bank eigenlijk veel meer risico loopt.

[Roenie]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 11 november 2010 @ 17:32:
Wel is het dan appart dat wat je kan lenen en de rente niet gekoppelt zijn aan de waarde van het pand.
Stel dat je een pand koopt van 500k en je neemt een lening van 250k dan heeft de bank weinig tot geen risico ( 50% waardedaling lijkt me overdreven ) maar je betaalt wel hetzelfde aan rente als iemand die een pand koopt van 250k met een hypotheek van 250k terwijl daar de bank eigenlijk veel meer risico loopt.

De banken rekenen een opslag wanneer je meer leent. Zo gaat je rente ook omlaag als je aflost of als de waarde van je huis stijgt (nu even niet dus). Je moet er dan wel om vragen, banken doen dit dan weer niet uit zichzelf.

[ Voor 3% gewijzigd door Roenie op 11-11-2010 17:40 ]

[mekkieboek]

Verwijderd schreef op donderdag 11 november 2010 @ 13:18:
Veel transacties lopen trouwens stuk op de NHG en het direct noodzakelijk onderhoud. Komt dit boven een bepaald bedrag dan moet dit verplicht meegefinancierd worden. Hiermee komen veel mensen boven de norm uit en krijgen dus geen hypotheek.

...verplicht meegefinancierd worden...
Hoe bedoel je dat? Het staat nergens bij de voorwaarden dat dat verplicht is. Wel dat je het mee màg nemen, zolang je onder het maximum blijft.

[Motrax]

Ik had het idd over de NHG, niet over de HRA, sorry. Te laat opgebleven gisteren...

Als andere bronnen van een kleinere daling in het maximum bedrag vermeldden, dan is dat goed nieuws. Ik heb express de bron bij mijn bericht gelinkt omdat ik het ook vreemd vond. Een daling van bijna 20% is namelijk behoorlijk fors.

[Ray]

Motrax schreef op donderdag 11 november 2010 @ 23:42:
Ik had het idd over de NHG, niet over de HRA, sorry. Te laat opgebleven gisteren...

Als andere bronnen van een kleinere daling in het maximum bedrag vermeldden, dan is dat goed nieuws. Ik heb express de bron bij mijn bericht gelinkt omdat ik het ook vreemd vond. Een daling van bijna 20% is namelijk behoorlijk fors.

los daarvan is je hele voorbeeldberekening compleet onzinnig. Sorry maar als je niet thuis bent in de materie blijf er dan vanaf met zulke dingen schep je dus enorme verwarring.

Het is zeker wel zo dat enkel in de groep tot € 20.000 inkomen de daling inderdaad bijna 20% is. Echter vraag ik me oprecht af of iemand met een dergelijk inkomen een huis moet (willen) kopen.

Resultaat aanpassing NHG normen. Looptijd 30 jaar. Toetsrente 4,9%

code:

inkomen     2010                2011               verschil      %
                                
20000       93268       75368       17900   19,19
25000       120900      115407      5493        4,54
30000       145084      138489      6595        4,55
35000       169264      161570      7694        4,55
40000       193445      186536      6909        3,57

bron: Online NHG toets

[ Voor 71% gewijzigd door Ray op 12-11-2010 11:22 ]

[Verwijderd]

mekkieboek schreef op donderdag 11 november 2010 @ 17:39:
[...]

...verplicht meegefinancierd worden...
Hoe bedoel je dat? Het staat nergens bij de voorwaarden dat dat verplicht is. Wel dat je het mee màg nemen, zolang je onder het maximum blijft.

# Als de kosten van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud hoger zijn dan € 2.500,- worden deze in depot gehouden. Dit houdt in dat op het moment dat u door middel van facturen kunt aantonen dat de kwaliteitsverbetering (deels) is uitgevoerd, de geldverstrekker dit bedrag (gedeeltelijk) uitbetaalt.

Punt is dat de bedragen uit het bouwkundig rapport worden opgenomen en die gaat uit van dat het alles door een professional moet worden opgelost. Dat is dus op papier heel duur en moet je via het depot meefinancieren. Nu hoef je natuurlijk niet het hele depot te gebruiken, maar dan is een groot deel van de hypotheekaanvragen allang gesneuveld op het maximale leenbedrag.

[ Voor 20% gewijzigd door Verwijderd op 12-11-2010 08:14 ]

[Verwijderd]

En dat is ook wel weer logisch, want de NHG is een entiteit die zich borg stelt. Iemand stelt zich natuurlijk liever niet borg als het verhaalsobject voor de geldgever van dubieuze kwaliteit is (lees: als er veel direct noodzakelijk achterstallig onderhoud is). Immers, als het verhaalsobject van dubieuze kwaliteit is, zal de geldgever een kleiner deel van zijn vordering daarop kunnen verhalen en zal de borg voor een groter bedrag worden aangesproken.

Gezien deze logica ga ik er wel vanuit dat de definitie van 'direct noodzakelijk achterstallig onderhoud' zoals de NHG die hanteert, vrij strikt is.

[Motrax]

Ray schreef op vrijdag 12 november 2010 @ 07:50:
los daarvan is je hele voorbeeldberekening compleet onzinnig. Sorry maar als je niet thuis bent in de materie blijf er dan vanaf met zulke dingen schep je dus enorme verwarring.

Daarom linkte ik er juist een bron bij. Ik mag aannemen dat een econoom op de radio het juist heeft... hij had het over een gezamenlijk inkomen van 40.000 (2x 20.000).

Het is zeker wel zo dat enkel in de groep tot € 20.000 inkomen de daling inderdaad bijna 20% is. Echter vraag ik me oprecht af of iemand met een dergelijk inkomen een huis moet (willen) kopen.

Resultaat aanpassing NHG normen. Looptijd 30 jaar. Toetsrente 4,9%

code:

inkomen     2010                2011                       verschil      %
                                
20000       93268       75368       17900   19,19
25000       120900      115407      5493        4,54
30000       145084      138489      6595        4,55
35000       169264      161570      7694        4,55
40000       193445      186536      6909        3,57

bron: Online NHG toets

mmm weet iemand hoe ik dit netjes in beeld krijg ? ik de preview heb ik kolommen maar in de post is het een zooitje

Jouw overzicht maakt het wel wat helderder. Helaas nog wel steeds een forse daling... inflatie is al twee jaar rond de 1,5%, de koopkracht daalt nauwelijks, en vervolgens stelt de NHG zelfs voor een inkomen van 40.000 de grens bij met 3,57%... Tenzij ze dit een aantal jaar niet hebben gedaan en hier bijvoorbeeld meerdere jaren van inflatiecorrectie in zit.

[Wilf]

Wat koop je in Nederland eigenlijk voor 75.000? Een kippenschuur? Garagebox? Mensen zeggen mij vaak "ga toch kopen, veel goedkoper dan huren!" omdat ik per maand 600 euro huur kwijt ben, maar lekker makkelijk praten zonder aanbod van betaalbare huizen... De markt is nog niet ver genoeg ingestort om bewoonbare panden van 75.000 te kunnen kopen.

[Maasluip]

Nou, als ik in Limburg kijk dan zie ik vanaf € 50.000 al appartementen. Niet altijd gek groot, maar ik vind er toch eentje van 70 m² voor die prijs.
Goed, moet je je nog afvragen of Vaals, Brunssum of Heerlen echt geweldige plaatsen om te leven zijn maar het bestaat wel.

[edit]En ik zie in Zeist op Funda zelfs vanaf € 25.000. Maar dat zijn serviceflats voor 50+. Terwijl dat juist de groep is die meestal het geld wel heeft.

[ Voor 21% gewijzigd door Maasluip op 12-11-2010 11:06 ]

[WVL_KsZeN]

Ja logisch.. De kosten zoals zorgpremies enzo zijn absoluut, dus als je maar 20k te makken hebt is dat procentueel een flinke hap. Maar goed, voor 95k kon je ook al weinig kopen, dus veel maakt het idd niet uit.

[eamelink]

Wilf schreef op vrijdag 12 november 2010 @ 10:56:
Wat koop je in Nederland eigenlijk voor 75.000? Een kippenschuur? Garagebox? Mensen zeggen mij vaak "ga toch kopen, veel goedkoper dan huren!" omdat ik per maand 600 euro huur kwijt ben, maar lekker makkelijk praten zonder aanbod van betaalbare huizen... De markt is nog niet ver genoeg ingestort om bewoonbare panden van 75.000 te kunnen kopen.

Het vervelende hiervan is dat het bedrag dat je kan financieren voordat je netto weer aan €600 woonkosten per maand zit véél groter is dan die 75000 euro.

Je verdient te weinig om iets te kopen dat je 500 euro per maand zou kosten, dus moet je het maar doen met een huur van 600 per maand...

[Shadowhawk00]

eamelink schreef op vrijdag 12 november 2010 @ 11:10:
[...]


Het vervelende hiervan is dat het bedrag dat je kan financieren voordat je netto weer aan €600 woonkosten per maand zit véél groter is dan die 75000 euro.

Je verdient te weinig om iets te kopen dat je 500 euro per maand zou kosten, dus moet je het maar doen met een huur van 600 per maand...

Dat is inderdaad wel een beetje appart ja. Als je 600euro/maand kan missen aan huur zou je het ook moeten kunnen missen aan hypotheek ( huur en rente zijn allebij hetzelfde toch )
Trouwens in rotterdam stonden appartementen te koop van 80-90k, maar ik weet verder niets over de buurt enzo ik zag het toevallig in metro of spits.

[Verwijderd]

Motrax schreef op vrijdag 12 november 2010 @ 10:40:
[...]
Daarom linkte ik er juist een bron bij. Ik mag aannemen dat een econoom op de radio het juist heeft... hij had het over een gezamenlijk inkomen van 40.000 (2x 20.000).


[...]
Jouw overzicht maakt het wel wat helderder. Helaas nog wel steeds een forse daling... inflatie is al twee jaar rond de 1,5%, de koopkracht daalt nauwelijks, en vervolgens stelt de NHG zelfs voor een inkomen van 40.000 de grens bij met 3,57%... Tenzij ze dit een aantal jaar niet hebben gedaan en hier bijvoorbeeld meerdere jaren van inflatiecorrectie in zit.

Is de rente niet erg hoog. Is 4,5% niet realistischer?

[Ray]

Motrax schreef op vrijdag 12 november 2010 @ 10:40:
[...]
Daarom linkte ik er juist een bron bij. Ik mag aannemen dat een econoom op de radio het juist heeft... hij had het over een gezamenlijk inkomen van 40.000 (2x 20.000).


[...]
Jouw overzicht maakt het wel wat helderder. Helaas nog wel steeds een forse daling... inflatie is al twee jaar rond de 1,5%, de koopkracht daalt nauwelijks, en vervolgens stelt de NHG zelfs voor een inkomen van 40.000 de grens bij met 3,57%... Tenzij ze dit een aantal jaar niet hebben gedaan en hier bijvoorbeeld meerdere jaren van inflatiecorrectie in zit.

De situatie met een inkomen van 2 verdieners beiden <= € 20.000,-- is inderdaad de meest vervelende.

Daar is het verschil inderdaad 27% (aldus de NHG helpdesk, heb hem zelf nog niet doorgerekend)

Wellicht dat ik inderdaad wat fel tegen je was Zoals je in het overzicht ziet valt het gemiddeld dus best mee.

Vreemd is natuurlijk wel dat voor een 1 verdiener met € 40.000,-- de correctie veel lager is dan bij tweeverdieners ( 2 x € 20.000,--)

[Maasluip]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 12 november 2010 @ 11:16:
[...]


Dat is inderdaad wel een beetje appart ja. Als je 600euro/maand kan missen aan huur zou je het ook moeten kunnen missen aan hypotheek ( huur en rente zijn allebij hetzelfde toch )

Je hebt als huiseigenaar wat meer extra kosten. WOZ belasting, opstalverzekering, onderhoud.

Maar toch, voor 600 euro netto moet je wel een hypotheek van 2 ton kunnen krijgen. Dat is mij iig gelukt, en de rente stond 3 jaar geleden hoger dan nu. De enige reden dat het nu niet zou lukken is dat een bank het niet aandurft.

[Verwijderd]

Ray schreef op vrijdag 12 november 2010 @ 11:19:
[...]
Vreemd is natuurlijk wel dat voor een 1 verdiener met € 40.000,-- de correctie veel lager is dan bij tweeverdieners ( 2 x € 20.000,--)

Dat is helemaal niet zo vreemd. De kans is aanzienlijk dat het inkomen van 2x20.000 naar 1x20.000 en 1x10.000 verandert terwijl het inkomen van 40.000 constant zal blijven.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op vrijdag 12 november 2010 @ 11:22:
[...]

Dat is helemaal niet zo vreemd. De kans is aanzienlijk dat het inkomen van 2x20.000 naar 1x20.000 en 1x10.000 verandert terwijl het inkomen van 40.000 constant zal blijven.

Hoewel je bij 1 inkomen bij verlies baan je meteen van 40k naar 0 gaat waarbij je met 2inkomens acn 40k naar 20k gaat. Toch een stuk minder risico lijkt me.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 12 november 2010 @ 11:24:
[...]


Hoewel je bij 1 inkomen bij verlies baan je meteen van 40k naar 0 gaat waarbij je met 2inkomens acn 40k naar 20k gaat. Toch een stuk minder risico lijkt me.

Het gaat niet om het verliezen van een baan maar om het doelbewust gaan parttime werken doordat men kinderen krijgt. Dat laatste is toch echt nog steeds de norm in Nederland zeker bij de lagere inkomensgroepen.

[ Voor 10% gewijzigd door Verwijderd op 12-11-2010 11:30 ]

[FireAge]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 12 november 2010 @ 11:24:
[...]


Hoewel je bij 1 inkomen bij verlies baan je meteen van 40k naar 0 gaat waarbij je met 2inkomens acn 40k naar 20k gaat. Toch een stuk minder risico lijkt me.

Eerder van 40k naar 30k ww lijkt me.

[Ray]

Verwijderd schreef op vrijdag 12 november 2010 @ 11:29:
[...]

Het gaat niet om het verliezen van een baan maar om het doelbewust gaan parttime werken doordat men kinderen krijgt. Dat laatste is toch echt nog steeds de norm in Nederland zeker bij de lagere inkomensgroepen.

Daar gaat het natuurlijk wel degelijk om. Jou reden is ook zeer legitiem maar gekeken naar het risico van werkeloosheid / arbeidsongeschiktheid of overlijden is er bij twee inkomens meer risicospreiding dan bij 1.

Een hypotheek is maatwerk blijkt maar weer. En hoewel ik iedereen een eigen woning gun blijft het de vraag of je met een (gezamenlijk) beneden modaal inkomen zou moeten kopen ?

[MBV]

Wilf schreef op vrijdag 12 november 2010 @ 10:56:
Wat koop je in Nederland eigenlijk voor 75.000? Een kippenschuur? Garagebox? Mensen zeggen mij vaak "ga toch kopen, veel goedkoper dan huren!" omdat ik per maand 600 euro huur kwijt ben, maar lekker makkelijk praten zonder aanbod van betaalbare huizen... De markt is nog niet ver genoeg ingestort om bewoonbare panden van 75.000 te kunnen kopen.

Appartement in Rotterdam:
http://www.funda.nl/koop/rotterdam/+5km/0-75000/75+woonopp/

Je zit dan wel in bijv. de Tarwewijk, maar het is niet direct een kippenschuur

[Verwijderd]

Maasluip schreef op vrijdag 12 november 2010 @ 11:02:
Goed, moet je je nog afvragen of Vaals, Brunssum of Heerlen echt geweldige plaatsen om te leven zijn maar het bestaat wel.

hehe
Heerlen hier, huis gekocht 163000eu (excl.KK), 340m2 perceel, 100+m2 woon opp., zwembad in de tuin, 2 garages etc. etc.
Tsja Heerlen is niet de meest geweldige stad, maar goed, wat moet ik met de stad op zich ? Werk in een dorp net buiten de stad, winkelen hou ik niet van, OV gebruik ik niet, dus ....

[ Voor 21% gewijzigd door Verwijderd op 12-11-2010 12:16 ]

[BlakHawk]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 11 november 2010 @ 17:32:
Wel is het dan appart dat wat je kan lenen en de rente niet gekoppelt zijn aan de waarde van het pand.
Stel dat je een pand koopt van 500k en je neemt een lening van 250k dan heeft de bank weinig tot geen risico ( 50% waardedaling lijkt me overdreven ) maar je betaalt wel hetzelfde aan rente als iemand die een pand koopt van 250k met een hypotheek van 250k terwijl daar de bank eigenlijk veel meer risico loopt.

Dat is juist wel gekoppeld, dat zeg ik hier:

dfrenner schreef op donderdag 11 november 2010 @ 13:23:
Dat risico betaal je in de rente, daarom krijg je bij NHG, korting van de bank op je rente...
Iedere bank heeft per hypotheek vorm gewoon een tabbelletje, bijvoorbeeld:
Hypotheekvorm A variant C:
NHG: 3,1%
125% ew: 3,5%
110% ew: 3,3%
90% ew: 3%

ew=executiewaarde.

Leen je 90% van de executiewaarde, dan betaal je minder dan bij 125% van de executiewaarde.

Verwijderd schreef op vrijdag 12 november 2010 @ 12:14:
hehe
Heerlen hier, huis gekocht 163000eu (excl.KK), 340m2 perceel, 100+m2 woon opp., zwembad in de tuin, 2 garages etc. etc.
Tsja Heerlen is niet de meest geweldige stad, maar goed, wat moet ik met de stad op zich ? Werk in een dorp net buiten de stad, winkelen hou ik niet van, OV gebruik ik niet, dus ....

Dus stiekem is er helemaal geen bubbel, maar willen veel mensen niet goedkoop in Heerlen wonen...
En omdat iedereen in de randstad wil wonen, blijft de vraag hoog...

Wat nu gedeeltelijk waar is, omdat de vraagkant er wel is, maar uitgesteld wordt, omdat men eerst wil verkopen...
Maar alle 200.000 mensen die willen verkopen (aanbod Funda), gaan ook weer kopen, zodra het verkocht is natuurlijk.

[mekkieboek]

Verwijderd schreef op vrijdag 12 november 2010 @ 08:11:
Punt is dat de bedragen uit het bouwkundig rapport worden opgenomen en die gaat uit van dat het alles door een professional moet worden opgelost. Dat is dus op papier heel duur en moet je via het depot meefinancieren. Nu hoef je natuurlijk niet het hele depot te gebruiken, maar dan is een groot deel van de hypotheekaanvragen allang gesneuveld op het maximale leenbedrag.

Ah dus toch, niet goed genoeg gelezen. Het is idd ook logisch dat ze minder garant willen staan voor een object met gebreken. Je krijgt dus als het ware pas het volledige bedrag zodra het object geen gebreken meer heeft.

[Roenie]

dfrenner schreef op vrijdag 12 november 2010 @ 13:30:
...Maar alle 200.000 mensen die willen verkopen (aanbod Funda), gaan ook weer kopen, zodra het verkocht is natuurlijk.

Dit is wel een punt inderdaad. Hoeveel van de huizen op Funda staan echt leeg? En hoeveel zijn er van mensen pas iets anders kopen wanneer hun huis verkocht is?

[MBV]

@Roenie: zelfs de huizen die 'per direct' te huur staan zijn in de omgeving van Rotterdam allemaal pas beschikbaar zodra de bewoner een nieuw huis heeft gevonden

[Verwijderd]

MBV schreef op vrijdag 12 november 2010 @ 15:22:
@Roenie: zelfs de huizen die 'per direct' te huur staan zijn in de omgeving van Rotterdam allemaal pas beschikbaar zodra de bewoner een nieuw huis heeft gevonden

Er zijn echt veel huizen vrijwel direct beschikbaar. Tussen de aankoop van mijn huis en de overdracht zat minder dan zeven weken. Dat dit zolang duurde had voornamelijk met de financiering te maken.

Ook is een groot deel van verkopers bereidt naar een tijdelijke woning te gaan.

[ Voor 8% gewijzigd door Verwijderd op 12-11-2010 15:40 ]

[MBV]

Ja, dat waren mijn ouders ook, vandaar dat ze naar een tijdelijke woning zochten. Alles minimaal een jaar verhuren of niet snel genoeg beschikbaar. Uiteindelijk zijn ze in 3 weken naar hun nieuwe woning verhuisd: vorige week donderdag de verhuizing, terwijl ze 10 oktober nog niet wisten waar ze heen moesten.

[foppe-jan]

Tja, zo hoorde ik recentelijk ook een vreemd verhaal:
Het gaat om een accountant, van ommerdebij de 50 jaar, die kleiner wilde gaan wonen vanwege een nieuwe relatie. Hij had zijn oude, duurdere huis reeds verkocht, en zijn nieuwe, goedkopere huis reeds gekocht, en wilde daarom zijn hypotheek verbouwen. Hij wilde gaan van een hypotheek van €800k@5.5% naar €700k@4.5%.
De bank wilde hier echter niet aan meewerken, omdat zij verwachtten dat hij vanaf zijn 65e een te grote daling in zijn inkomen zou ervaren, ondanks dat hij daarnaast nog ca. €450k aan zomerhuisjes bezat waar geen hypotheek op zat. Dat hij tot die tijd iig. 1% minder zou betalen, en 100k minder schuld zou hebben (waardoor hij dus nu harder zou kunnen sparen) woog volgens hen niet op, of mochten zij niet meewegen in dit geheel.

Misschien verklaart dit soort obstinate, debiele rekenwerk (bank zou meer risico lopen als hij een kleiner risico vormde) deels waarom het op dit moment zo moeilijk is voor veel mensen om een hypotheek los te peuteren bij een verlenende instantie?

[ Voor 6% gewijzigd door foppe-jan op 12-11-2010 18:19 ]

[Wilf]

Als je spaargeld hebt kan je toch beter je hypotheek sneller aflossen? Rente op een spaarrekening is altijd lager dan op een langdurige lening...

[HaseMike]

Hierboven ging het even over de hypotheekrente, wat ook nog een onverklaarbare factor is in NL. Rente voor 10 jaar vast in NL is rond de 4,4%. In Duitsland, is het 3,2%. Een verschil van maar liefst 37,5% ! Er zijn enige weken geleden wel wat opmerkingen hierover geweest in de media, maar verder is het stil. Het lijkt erop dat de HRA er voor zorgt dat de banken in NL de mensen ook nog eens kunnen afzetten.

[RemcoDelft]

Motrax schreef op donderdag 11 november 2010 @ 00:16:
Naar mijn simpele mening is hiermee de HRA voorbijgegaan aan waarom de HRA in het leven is geroepen.

Dat doet de HRA al decennia, sinds het leidt tot hogere prijzen door schaarste leidt het niet tot een toename van het eigen woningbezit, en ook niet tot een toename van de betaalbaarheid.
Het leidt alleen tot rijkere bejaarden in het bejaardenhuis, en kromliggende jongeren.

[Roenie]

HaseMike schreef op zaterdag 13 november 2010 @ 08:29:
Hierboven ging het even over de hypotheekrente, wat ook nog een onverklaarbare factor is in NL. Rente voor 10 jaar vast in NL is rond de 4,4%. In Duitsland, is het 3,2%. Een verschil van maar liefst 37,5% ! Er zijn enige weken geleden wel wat opmerkingen hierover geweest in de media, maar verder is het stil. Het lijkt erop dat de HRA er voor zorgt dat de banken in NL de mensen ook nog eens kunnen afzetten.

HRA noem ik altijd, "subsidie voor banken."

[EXX]

Wat let je om bij een Duitse bank je lening af te sluiten? O ja, bijna vergeten: Duitse Banken financieren maximaal 80%, de rest moet je zelf ophoesten. Dat is natuurlijk een fors lager risico. Aflossingsvrij ed hebben ze ook nog nooit van gehoord.

Met andere woorden: de rente is hier een stuk hoger, niet (alleen) vanwege de HRA, maar ook vanwege het leengedrag in NL: alles maar financieren en dan ook nog eens aflossingsvrij.

[rapture]

Andere landen en een andere manier van wonen. Het is erg lastig om Belgen wijs te maken dat je in het begin een instapwoning haalt, daarna naar een doorstroomwoning doorstroomt en uiteindelijk in een nog groter huis moet eindigen. Bij ons bouwen twintigers of dertigers hun eigen huis (desnoods door het eigenhandig te metselen), verankeren het stevig in de grond en blijven daar minstens tot pensioenleeftijd.

[HaseMike]

EXX schreef op zaterdag 13 november 2010 @ 13:31:
Wat let je om bij een Duitse bank je lening af te sluiten? O ja, bijna vergeten: Duitse Banken financieren maximaal 80%, de rest moet je zelf ophoesten. Dat is natuurlijk een fors lager risico. Aflossingsvrij ed hebben ze ook nog nooit van gehoord.

Duitse banken financieren geen Nederlandse huizen, tot zover het Europeese model. Als duitse banken het wel zouden doen, zou de rente in NL snel zakken. Je kan hier ook 100% krijgen als je dat wilt tegen een renteopslag. Aflossingsvrij kennen ze hier niet, maar 1% Tilgung (aflossing) overleef je bijna niet meer zolang duurt dan de hypotheek. Voorbeeld van een offerte die ik hier gehad heb : 10 jaar 3,19% 250.000 : 872,92 Euro per maand bruto. Dan blijft er na 10 jaar nog 220.000 euro te betalen over, "bijna aflossingsvrij".

Bruto is natuurlijk netto als je geen NL inkomen hebt, want aftrek is hier onbekend.

[ Voor 4% gewijzigd door HaseMike op 13-11-2010 13:55 ]

[Jack]

Hier een aardig artikel over de Nederlandse (onbetaalbare) huizenprijzen:

Huizenkoper lijdt meest in België en Nederland