Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Jaspertje]

MBV schreef op dinsdag 22 juni 2010 @ 20:20:
Inderdaad, maar die psychologie is moeilijk te vatten.

Huizenprijzen in Nederland zijn hoger dan reeel is (kijk maar naar de hoeveelheid transacties), maar kopen staat qua kosten nog wel in verhouding tot huren. Ik heb het verhaal gelezen dat in bepaalde plaatsen aan de Amerikaanse kusten de prijzen zo hoog waren, dat je meer rente betaalde op een belachelijk goedkope hypotheek dan de huurprijs. Dat maakte niet uit, omdat de huizenprijs vanzelf ging stijgen en je het vanzelf over 10 jaar voor het dubbele kon verkopen. Dát is een échte bubbel

Ik vraag me af of je aan het aantal transacties kan afleiden dat de prijzen te hoog zijn. Dat kan net zo goed te maken hebben met het onvoorspelbare politieke klimaat waar we nu zijn en mensen die willen wachten en weten waar ze straks aan toe zijn (Mocht de HRA afgeschaft worden bijv.) En ook met de algehele economische crisis (Ik blijf nu even hier goedkoop wonen ipv doorstromen naar die duurdere woning) Daar ga je net te kort door de bocht

[foppe-jan]

Zie bijv. hier (over het feit dat duitse banken aan de rest van europa heel goedkoop hypotheken gingen verstrekken in de hoop meer met hun geld te kunnen doen), of hier (John Mauldin over hetzelfde probleem met zwitserse banken en oost-europa.)
In beide gevallen is er veel meer geld beschikbaar op de markt dan het geval zou zijn geweest als er alleen nationale investeerders waren, zodat de prijzen veel verder kunnen stijgen dan realistisch is, gezien de staat en grootte van de economie voor de rest. Als dat geld echter teruggetrokken wordt, krijg je vanzelf het probleem dat de huizenprijzen ver boven het prijspeil liggen dat men normaal kan betalen zonder die externe hulp, en dus heb je een bubbel. Dit is alleen heel vervelend, omdat die huizenprijzen vervolgens weer gebruikt worden als onderpand voor andere leningen, waarmee weer wordt geinvesteerd of gekocht, enzovoorts.. Het probleem is ondertussen al vrij bekend (bijna altijd als er teveel geld een economie instroomt krijg je dit fenomeen. Chili, Argentinië zijn geloof ik vrij bekende voorbeelden hiervan?), maar om een of andere reden werd/wordt het in europa onproblematisch geacht dat hetzelfde proces zich ook hier voordeed.
(nog wat over bubbles)

En hier een aardig overzicht van waarom het in de VS fout is gegaan:

Under 2% for 3 years, and 1% for more than a year.

Rates this low — and for that long — were simply unprecedented. They wreaked havoc with the traditional fixed income market. Bond managers scrambled for yield, and found it in investment grade, triple A rated residential mortgage-backed securities (RMBS). This better interest rate was created by securitizing mortgages with an unhealthy slug of higher yielding, riskier, sub-prime mortgages.

The demand for RMBS paper was nearly insatiable. Wall Street sucked up as much sub-prime paper as could be legitimately, then illegitimately produced. Lend-to-securitize-nonbank mortgage writers responded to the demand by abdicating traditional lending standards. 30 year mortgages were given to people who in no conceivable way could afford them. The hope was a non-default over the warranty period of the mortgage, typically 90 or 180 days.

[ Voor 50% gewijzigd door foppe-jan op 24-06-2010 15:56 ]

[Shabbaman]

Misschien ook wel terecht, aangezien de economie van de verschillende EU-lidstaten niet meer los kan worden beschouwd.

[EXX]

Jaspertje schreef op dinsdag 22 juni 2010 @ 11:46:
[...]
Het probleem is alleen dat de ene dat als bubbel zal defineren en de anders als omgevingsfactoren die niet gelijk zijn. Tuurlijk spelen die zaken allemaal mee voor het bepalen van een prijs, maar het wegvallen van die regelingen maakt imo niet een bubbel.

Je draait de zaak om. De huizenprijzen dalen ondanks alle stimuleringsmaatregelen, die de prijzen normaliter zouden moeten opdrijven. Dit geeft te denken. Wat is eigenlijk de reëele prijsdaling, maw hoeveel zouden de prijzen gedaald zijn, indien men vanaf 2008 geen stimuleringsmaatregelen had genomen (en dus de markt zijn werk had laten doen)?

[RemcoDelft]

EXX schreef op donderdag 24 juni 2010 @ 09:50:
[...]
Je draait de zaak om. De huizenprijzen dalen ondanks alle stimuleringsmaatregelen, die de prijzen normaliter zouden moeten opdrijven. Dit geeft te denken. Wat is eigenlijk de reëele prijsdaling, maw hoeveel zouden de prijzen gedaald zijn, indien men vanaf 2008 geen stimuleringsmaatregelen had genomen (en dus de markt zijn werk had laten doen)?

Dat blijft een gok: als je er van uit gaat dat alle mensen die dankzij bijvoorbeeld tijdelijke verhuur nu het hoofd boven water kunnen houden, dat zonder die maatregelen niet konden, dan waren er enorm veel huizen tegen dumpprijzen verkocht. Ik verwacht nog steeds dat er van uitstel geen afstel komt...

[Jaspertje]

EXX schreef op donderdag 24 juni 2010 @ 09:50:
[...]
Je draait de zaak om. De huizenprijzen dalen ondanks alle stimuleringsmaatregelen, die de prijzen normaliter zouden moeten opdrijven. Dit geeft te denken. Wat is eigenlijk de reëele prijsdaling, maw hoeveel zouden de prijzen gedaald zijn, indien men vanaf 2008 geen stimuleringsmaatregelen had genomen (en dus de markt zijn werk had laten doen)?

Dat is koffiedik kijken (van ons allebei overigens ) Als die maatregelen er niet waren geweest was het misschien anders gelopen, maar dan had het ook zo kunnen zijn dat de huizenmarkt echt tot stilstand was gekomen dan zullen de prijzen misschien wel dalen maar dan verkopen mensen alleen uit nood hun huis nog maar tot het nivo weer acceptabel is. Een reeele prijsdaling kan je denk ik niet bepalen. Je zou met de in/deflatie mee kunnen gaan, maar voor sectoren waar de vraag groot is zal dat anders zijn als voor de nichegedeelte van deze markt (huizen boven een miljoen oid). Daar komt bij dat de afgelopen maanden ook de onzekere politieke situatie in Nederland meespeelt wat een extra verlaging van de prijzen beteken dus zou de prijsdaling weer 'meevallen'

[Verwijderd]

http://www.nu.nl/economie...n-woningmarkt-helpen.html

nu ben ik vrij liberaal ingesteld, maar " vrijstelling voor de overdrachtsbelasting bij doorverkoop van een woning" heeft toch niks met de markt (alszijnde consument) te maken? Schaf'm dan af.

[Verwijderd]

Jaspertje schreef op donderdag 24 juni 2010 @ 10:52:
[...]

Daar komt bij dat de afgelopen maanden ook de onzekere politieke situatie in Nederland meespeelt wat een extra verlaging van de prijzen beteken dus zou de prijsdaling weer 'meevallen'

Die situatie heeft de huizenverkoop aardig stilgelegd eigenlijk. En tot een nieuw kabinet geformeerd is (hetgeen nog wel even zou kunnen duren), zal dat de verkopen blijven drukken. Veel mensen wachten gewoon tot er absolute zekerheid is over de toekomst van de HRA op korte tot middellange termijn.

Er vinden nog wel transacties plaats hoor. Ik heb zelf ruim 1 week voor de verkiezingen het koopcontract voor ons nieuwe huis getekend. Maarja, wij zouden het huis ook zonder HRA nog wel kunnen betalen. (Volgens mij valt het tegenwoordig ook niet mee om een dermate hoge hypotheek te krijgen, dat dit onmogelijk zou zijn.)

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op vrijdag 02 juli 2010 @ 02:07:
http://www.nu.nl/economie...n-woningmarkt-helpen.html

nu ben ik vrij liberaal ingesteld, maar " vrijstelling voor de overdrachtsbelasting bij doorverkoop van een woning" heeft toch niks met de markt (alszijnde consument) te maken? Schaf'm dan af.

En wat wil dat zeggen met de BTW naar 6% bij renovatie?
Gaat de consument daar echt iets mee opschieten!? Of steken de bouwbedrijven dat in eigen zak, zoals met de BPM met importeurs...

Vallen dakkapellen ook onder renovatie?

Verwijderd schreef op vrijdag 02 juli 2010 @ 08:00:
Er vinden nog wel transacties plaats hoor. Ik heb zelf ruim 1 week voor de verkiezingen het koopcontract voor ons nieuwe huis getekend. Maarja, wij zouden het huis ook zonder HRA nog wel kunnen betalen. (Volgens mij valt het tegenwoordig ook niet mee om een dermate hoge hypotheek te krijgen, dat dit onmogelijk zou zijn.)

Dat viel mij dus nog zwaar mee. We zitten een beetje naar dakkapellen te kijken en eventueel het oversluiten van de hypotheek. Maar dat blijkt geen enkel probleem te zijn...
Het enige waar ik mee zit, is dat voor 12000 euro te besteden geld, de hypotheek met 22500 verhoogt zou moeten worden... Ik vind het belachelijk hoeveel provisies etc. iedereen wil hebben. Dan krijg je op zich nog wel 5000 terug van de belastingdienst, maar toch...

[ Voor 41% gewijzigd door BlakHawk op 02-07-2010 08:04 ]

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 02 juli 2010 @ 08:00:
[...]
Maarja, wij zouden het huis ook zonder HRA nog wel kunnen betalen. (Volgens mij valt het tegenwoordig ook niet mee om een dermate hoge hypotheek te krijgen, dat dit onmogelijk zou zijn.)

Volgens mij valt dat allemaal best mee. Ik heb het idee dat iedereen gewend is om een hypotheek van 5-6x brutojaar te krijgen, maar dat kan je nu meestal wel shaken. Blijf je daar ruim onder dan is het ook nu echt geen probleem om een hypotheek te krijgen, of je nu onder NHG valt of niet. Tenminste, dat is wat ik om mij heen zie...

[Roenie]

dfrenner schreef op vrijdag 02 juli 2010 @ 08:01:
...Het enige waar ik mee zit, is dat voor 12000 euro te besteden geld, de hypotheek met 22500 verhoogt zou moeten worden... Ik vind het belachelijk hoeveel provisies etc. iedereen wil hebben. Dan krijg je op zich nog wel 5000 terug van de belastingdienst, maar toch...

Dan vraag ik toch serieus af waar je dan je geld leent

[Verwijderd]

Dat viel mij dus nog zwaar mee. We zitten een beetje naar dakkapellen te kijken en eventueel het oversluiten van de hypotheek. Maar dat blijkt geen enkel probleem te zijn...
Het enige waar ik mee zit, is dat voor 12000 euro te besteden geld, de hypotheek met 22500 verhoogt zou moeten worden... Ik vind het belachelijk hoeveel provisies etc. iedereen wil hebben. Dan krijg je op zich nog wel 5000 terug van de belastingdienst, maar toch...

En dat zijn dan nog alleen de directe kosten. Vergeet niet dat je, zelfs met hypotheekrenteaftrek en afhankelijk van hoeveel looptijd je hypotheek nog heeft, uiteindelijk door rente op rente nog een veelvoud van die 22500 terug moet betalen. Dat worden wel heel dure dakkapellen...

[BlakHawk]

Roenie schreef op vrijdag 02 juli 2010 @ 09:33:
[...]
Dan vraag ik toch serieus af waar je dan je geld leent

Hypotheek oversluiten.
- boeterente
- afsluitprovisie
- al die overige zaken als notaris en taxatierapport.

Verwijderd schreef op vrijdag 02 juli 2010 @ 09:42:
En dat zijn dan nog alleen de directe kosten. Vergeet niet dat je, zelfs met hypotheekrenteaftrek en afhankelijk van hoeveel looptijd je hypotheek nog heeft, uiteindelijk door rente op rente nog een veelvoud van die 22500 terug moet betalen. Dat worden wel heel dure dakkapellen...

Door het oversluiten, heb je wel een lagere rente. Dus netto kom je uit op een lager maandbedrag. En dat scheelt netto zelfs al 110 euro per maand... Dus goedkoper wordt het juist. Voor meer geld...

Maar in de toekomst zul je de rente wel weer opnieuw moeten vastzetten en dan zit je wel met 22500 euro meer dan nu...

Maar ik vind al die extra bedragen wel overdreven hoor. Iedereen wil zijn slaatje eruit slaan.

[Pooh]

dfrenner schreef op vrijdag 02 juli 2010 @ 10:12:
[...]
Hypotheek oversluiten.
- boeterente
- afsluitprovisie
- al die overige zaken als notaris en taxatierapport.

Maar waarom zou jeje hypotheek oversluiten voor een bescheiden bedrag als 12000 euro? Dan neem je toch gewoon een persoonlijke lening, en los je die in een paar jaar af? Kost je een paar procent meer netto rente, maar de kosten zijn dan veel lager. De rente is gewoon aftrekbaar, daar heb je geen hypotheek voor nodig.

[Istrilyin]

dfrenner schreef op vrijdag 02 juli 2010 @ 10:12:
Door het oversluiten, heb je wel een lagere rente. Dus netto kom je uit op een lager maandbedrag. En dat scheelt netto zelfs al 110 euro per maand... Dus goedkoper wordt het juist. Voor meer geld...

Maar in de toekomst zul je de rente wel weer opnieuw moeten vastzetten en dan zit je wel met 22500 euro meer dan nu...

Wait a sec... Bedoel je dat je een vaste rente had en die omgezet hebt in variabel (om 110 euro/maand minder te betalen), maar later weer terug moet naar vaste rente?

Als ik het goed begrijp kosten al die eenmalige bedragen zo veel geld dat het weinig zin heeft om achteraf dingen aan te passen, m.a.w. je moet de eerste hypotheek meteen in 1 klap raak hebben qua rente en voorwaarden. Toch?

[BlakHawk]

Istrilyin schreef op vrijdag 02 juli 2010 @ 10:27:
[...]

Wait a sec... Bedoel je dat je een vaste rente had en die omgezet hebt in variabel (om 110 euro/maand minder te betalen), maar later weer terug moet naar vaste rente?

Als ik het goed begrijp kosten al die eenmalige bedragen zo veel geld dat het weinig zin heeft om achteraf dingen aan te passen, m.a.w. je moet de eerste hypotheek meteen in 1 klap raak hebben qua rente en voorwaarden. Toch?

Toen wij de hypotheek afsloten gold er een rentepercentage van bijna 6%. Die staat nu nog 8 jaar vast.
Als we nu oversluiten, gaan we fors omlaag in het rente percentage.
ING heeft een leuke hypotheek variant:
Op het spaardeel krijg je ongeacht de leen rente een percentage van 5,2%.
Het leen deel zetten we vast op 4,?%, voor 5 jaar vast.

Risico wat je loopt is dus 3 jaar, dan de originele situatie...
Voorwaarde was dat ik nog steeds aan het einde van de rit 180.000 wil hebben afgelost. Alleen het einde van de rit is nu niet 30 jaar, maar 28. En bij deze variant mag je ook geen geld inleggen, op zich wel logisch met een hoger spaar percentage. Dus de premie gaat iets omhoog.

Wel kan je dan van de gekoppelde premie af (incl. levensverzekering). Dus dan zouden we beide een aparte levensverzekering nemen. Verschil is dat als we beide overlijden (auto ongeluk?) er geen 180.000 vrij komt, maar 360.000. Niet dat we daar zelf iets aan hebben, maar eventuele nabestaanden wel. Ik weet niet of die ook langer doorloopt... Lijkt me niet, want ooit ga je toch wel dood, dan kan die dus nooit doorlopen totdat je 90 bent toch?

Maar goed, uiteindelijk betalen we 110 euro minder, voor 3 jaar meer risico, maar wel een hoger leenbedrag. Het is nog niet rond, ik heb nog niet getekend. Ik twijfel.

[Pooh]

Istrilyin schreef op vrijdag 02 juli 2010 @ 10:27:
Als ik het goed begrijp kosten al die eenmalige bedragen zo veel geld dat het weinig zin heeft om achteraf dingen aan te passen, m.a.w. je moet de eerste hypotheek meteen in 1 klap raak hebben qua rente en voorwaarden. Toch?

Dat is een beetje kort door de bocht. Je moet er bij een hypotheek voor zorgen dat hij ofwel goede voorwaarden heeft waar je nog jarenlang aan vast wilt zitten, ofwel dat je 'm zonder hoge boetes kunt aflossen. Boeterente krijg je als je de hypotheek voor 't einde van de looptijd wilt aflossen zonder je huis te verkopen. Bij een korte looptijd kun je die gewoon uitzitten, bij een langere looptijd is dat iets om rekening mee te houden.
Voor wat betreft het verhogen van een hypotheek, dat kan op heel veel manieren. Veel mensen laten de hypotheek hoger inschrijven bij het kadaster (dat kost maar een paar euro meer), waardoor ze zonder langs de notaris te moeten de geldlening kunnen verhogen bij de bank. Voor wat betreft de taxatie gaan veel banken tegenwoordig akkoord met een woz-beschikking. Dan kun je dus zonder enige extra kosten gewoon extra geld lenen.

Kortom: je moet vooral zorgen dat, als je vermoedt dat je in de toekomst aan je huis of je hypotheek wilt sleutelen, je vooraf weet onder welke voorwaarden dat kan. Vaak is de goedkoopste offerte niet de beste, juist om zulk soort redenen.

[Cobb]

Ondertussen doet onze overheid er alles aan om maar onder nieuwe subsidies uit te komen om woningen energie zuiniger te krijgen.

Hypotheek hoger bij zuinig huis door Barbara Sanders
AMSTERDAM - Eigenwoningbezitters die geld steken in energiebesparende maatregelen kunnen rekenen op een verhoogde hypotheek via de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Minister Van Middelkoop (Wonen) voert hier binnenkort overleg over met de Stichting Waarborg Eigen Woningen.


Het zou gaan om een bedrag van 15.000 tot 25.000 euro als de eigenaar van een nieuwbouwhuis de woning energieneutraal maakt of de bestaande woning een aantal stappen zuiniger. Jaarlijks zouden tienduizenden mensen in aanmerking kunnen komen voor deze financiering. Het initiatief is afkomstig van Tweede Kamerlid Brigitte van der Burg (VVD). "Met dit plan wordt duurzaamheid bevorderd zonder dat het een rode cent aan subsidies kost", aldus het Kamerlid. "De huizenbezitter neemt een extra bedrag aan hypotheek, maar die last wordt al snel terugverdiend door een lagere energierekening."

Het Nibud berekende dat een huishouden met een jaarinkomen van 40.000 euro tegen een rentepercentage van 5,25 procent, een flat met energielabel A+ kan kopen van bijna 210.000 euro. Als dezelfde huizenkoper zijn oog laat vallen op een niet-geïsoleerde jarendertigwoning wegen de energielasten zo zwaar dat een maximale hypotheek van slechts 130.000 euro verantwoord is.

Van der Burg wil dat de minister ook gaat onderzoeken of huizenbezitters die nu geen NHG-hypotheek hebben maar wel binnen de grens van 350.000 euro vallen, toch mogen oversluiten naar NHG mits ze hun huis heel energiezuinig maken. De Tweede Kamer schaarde zich gisteren, op de laatste dag voor het zomerreces, achter een plan van VVD en CDA om de verhoging van de NHG-grens van 265.000 tot 350.000 met een jaar te verlengen. Dat betekent dat de verruiming geldt tot en met 31 december 2011. Ook wil de Kamer dat het btw-tarief voor renovatie van de eigen woning zo snel mogelijk wordt verlaagd van 19 naar 6 procent. Tenslotte moet minister Van Middelkoop de eerder gestopte startersregeling opnieuw openstellen. Een potje van tenminste dertig miljoen euro moet starters op de woningmarkt een duwtje in de rug geven.

Vooral deze is leuk:

De huizenbezitter neemt een extra bedrag aan hypotheek, maar die last wordt al snel terugverdiend door een lagere energierekening."

Wat schiet de huizenbezitter er dan financieel mee op? En waarom zou deze maatregel dan wel mensen overhalen? Dit lijkt mij gewoon een non-maatregel...

[Pooh]

Cobb schreef op vrijdag 02 juli 2010 @ 13:35:
Wat schiet de huizenbezitter er dan financieel mee op? En waarom zou deze maatregel dan wel mensen overhalen? Dit lijkt mij gewoon een non-maatregel...

Dit is toch juist een heel logische maatregel? Veel mensen zoeken een huis dat precies zo duur is als ze volgens de NHG 'mogen' kopen. Dus geld om te investeren in isolatie is er niet/nauwelijks, en als dat er al is, gaat dat eerder op aan een leuke badkamer of keuken.
Wat ze nu doen is heel slim: je mag, met NHG, meer lenen, maar alleen als je het in isolatie steekt. Isolatie verdient zichzelf op lange termijn wel terug, en is bovendien veel aangenamer qua leefklimaat, dus veel mensen willen dat echt wel. Alleen als ze daadwerkelijk het geld in handen hebben, kiezen ze toch eerder voor meer zichtbare verbeteringen. Deze maatregel speelt daar slim op in.

[Barrycade]

Cobb schreef op vrijdag 02 juli 2010 @ 13:35:
Ondertussen doet onze overheid er alles aan om maar onder nieuwe subsidies uit te komen om woningen energie zuiniger te krijgen.

Wat schiet de huizenbezitter er dan financieel mee op? En waarom zou deze maatregel dan wel mensen overhalen? Dit lijkt mij gewoon een non-maatregel...

Staat er een beetje krom, maar het voorbeeld is wel tekenend: 40k per jaar inkomen zou betekenen 180.000 euro hypotheek (x 4,5) met deze regeling zou men wel een A klasse woning kunnen kopen van 210.000 onder deze regel mét NHG garantie. (dit is een aanname aangezien ik vermoed dat er in de NHG voorwaarden zijn die de hoeveelheid hypotheek tov inkomsten regelen).

[Cobb]

Pooh schreef op vrijdag 02 juli 2010 @ 13:46:
[...]

Dit is toch juist een heel logische maatregel? Veel mensen zoeken een huis dat precies zo duur is als ze volgens de NHG 'mogen' kopen. Dus geld om te investeren in isolatie is er niet/nauwelijks, en als dat er al is, gaat dat eerder op aan een leuke badkamer of keuken.
Wat ze nu doen is heel slim: je mag, met NHG, meer lenen, maar alleen als je het in isolatie steekt. Isolatie verdient zichzelf op lange termijn wel terug, en is bovendien veel aangenamer qua leefklimaat, dus veel mensen willen dat echt wel. Alleen als ze daadwerkelijk het geld in handen hebben, kiezen ze toch eerder voor meer zichtbare verbeteringen. Deze maatregel speelt daar slim op in.

Ik denk eerder dat ze liever een lagere schuld hebben en dan maar iets kouder zitten in de winter en enkel de noodzakelijke dingetjes zullen verbouwen zoals een verot kozijn etc.

[Istrilyin]

dfrenner schreef op vrijdag 02 juli 2010 @ 10:47:
...

Maar goed, uiteindelijk betalen we 110 euro minder, voor 3 jaar meer risico, maar wel een hoger leenbedrag. Het is nog niet rond, ik heb nog niet getekend. Ik twijfel.

Zo moeilijk dat ik in ieder geval geen mening erover heb! Nou dat zegt wel wat. Ik hoop dat je de juiste keus weet te vinden - succes!

[J2pc]

dfrenner schreef op vrijdag 02 juli 2010 @ 10:47:
[...]


Toen wij de hypotheek afsloten gold er een rentepercentage van bijna 6%. Die staat nu nog 8 jaar vast.
Als we nu oversluiten, gaan we fors omlaag in het rente percentage.
ING heeft een leuke hypotheek variant:
Op het spaardeel krijg je ongeacht de leen rente een percentage van 5,2%.
Het leen deel zetten we vast op 4,?%, voor 5 jaar vast.

Risico wat je loopt is dus 3 jaar, dan de originele situatie...
Voorwaarde was dat ik nog steeds aan het einde van de rit 180.000 wil hebben afgelost. Alleen het einde van de rit is nu niet 30 jaar, maar 28. En bij deze variant mag je ook geen geld inleggen, op zich wel logisch met een hoger spaar percentage. Dus de premie gaat iets omhoog.

Wel kan je dan van de gekoppelde premie af (incl. levensverzekering). Dus dan zouden we beide een aparte levensverzekering nemen. Verschil is dat als we beide overlijden (auto ongeluk?) er geen 180.000 vrij komt, maar 360.000. Niet dat we daar zelf iets aan hebben, maar eventuele nabestaanden wel. Ik weet niet of die ook langer doorloopt... Lijkt me niet, want ooit ga je toch wel dood, dan kan die dus nooit doorlopen totdat je 90 bent toch?

Maar goed, uiteindelijk betalen we 110 euro minder, voor 3 jaar meer risico, maar wel een hoger leenbedrag. Het is nog niet rond, ik heb nog niet getekend. Ik twijfel.

Grappig, ben daar nu ook mee bezig.

Heb zelf toch maar gekozen voor de variant waar je spaarrente geljik staat aan je hypotheekrente. Wat ik begreep blijft je spaardeel idd x%, ook als de hypotheekrente flink stijgt (= meer rente, niet minder premie).

Verder vindt ik zelf de flexibiliteit belangrijk. Nu we nog geen kinderen hebben willen we wel wat extra in kunnen leggen, misschien later wel wat minder. Je weet niet hoe het loopt, maar de starheid van die constructie (de hypotheker kwam ermee, pkb spaarbeter/zeker ofzo) knapte ik op af.
Onze ING adviseur wilde die variant ook eigenlijk niet aanraden, en had 'm eigenlijk nog nooit verkocht.

Kijk dus even goed wat je mogelijkheden precies zijn als je rentevaste periode afloopt, en wat je nu meer/minder betaald dan wanneer je je spaar/leen rente hetzelfde houdt (je kan nu 10 jaar voor 4.1/4.2 ofzo krijgen).
Ik vindt zelf de flexibiliteit wel belangrijk, je zit er toch 30 jaar aan vast.

[HenkS]

Zo ik zit in mijn vorig jaar gekochte huis..

al vorig jaar deal rond gemaakt en vorige week sleutel gekregen.

ben van Eindhoven naar Overpelt (belgie) verhuisd, en tussentijds half jaar al gehuurd gezeten in belgie omdat ik mijn huis in Eindhoven (gelukkig) verkocht had.

En nu sinds een week samen met mijn vriendin eigenaar van een prachtig huis in Belgie.
dit is mijn 3e koophuis, en de 1e twee hypotheken afgesloten via tussenpersonen (hypotheker en een keer via meeus makelaar) maar nu via de Rabobank en ik vind de service echt 100x beter, niks dan lof (de rente is dan wel iets van 0.3 % hoger, maar alles tot in de puntjes geregeld. Erg blij mee.

En nu lekker aan het verven en aan het opknappen en wat ons betreft is het geweldig wonen in Belgie (fijn dat we al een half jaar hebben kunnen huren, zodat het wennen en regelen van zaken al achter de rug is)

me is happy , indien er mensen vragen hebben over wonen en verhuizen naar Belgie beantwoord ik deze graag, ook over de huizenmarkt zover ik deze kan beantwoorden. (wel hebben we erg veel onderzoek gedaan naar alles voordat we hier uberhaupt aan zijn begonnen)

[zeeg]

Prijzen koopwoningen Amsterdam stijgen weer
In sommige steden stijgen de huizenprijzen weer, en in de meeste grote gemeenten nam het aantal transacties toe (Amsterdam +18%).
Zou de daling achter de rug zijn? Was dit de 'klap'?

[MBV]

Ik ben heel benieuwd. Volgens mij zijn er nog veel mensen die geen huis kunnen kopen, en is er niemand die rendabel een huis kan verhuren. De daling in de toegestane hypotheken heeft zich nog niet vertaald in lagere prijzen.
Misschien is dit de golf van mensen die al heel lang de koop heeft uitgesteld? Ach ja, we krijgen nu een kabinet dat de komende 4 jaar weer niks aan de HRA doet. Dat zorgt ervoor dat de klap over 10/20 jaar alleen maar harder wordt.

* MBV heeft een appartement particulier gehuurd, en kijkt nog een paar jaar de kat uit de boom

[Verwijderd]

zeeg schreef op maandag 02 augustus 2010 @ 20:20:
Prijzen koopwoningen Amsterdam stijgen weer
In sommige steden stijgen de huizenprijzen weer, en in de meeste grote gemeenten nam het aantal transacties toe (Amsterdam +18%).
Zou de daling achter de rug zijn? Was dit de 'klap'?

Volgens mij zijn de prijzen in heel Nederland gewoon gedaald. De daling zal nog zeker 5 jaar gematigd duren.

Reden de rente is laag, zodra deze gaat stijgen wordt het moeilijker om geld te lenen met als gevolg dat de woningprijzen verder dalen.

[Verwijderd]

Het komt allemaal goed, alleen jaap.nl snap ik niet, daling v/d woningprijzen als we geen rente meer betalen?
http://blog.jaap.nl/2010/...prijzen-dalen-met-15.html

[mekkieboek]

MBV schreef op maandag 02 augustus 2010 @ 20:47:
Misschien is dit de golf van mensen die al heel lang de koop heeft uitgesteld? Ach ja, we krijgen nu een kabinet dat de komende 4 jaar weer niks aan de HRA doet. Dat zorgt ervoor dat de klap over 10/20 jaar alleen maar harder wordt.

Het zou me niet verbazen dat ze op slinkse (of srechtse) wijze toch verder gaan lopen kaasschaven. Zoals voorheen ook gedaan is. De bijleenregeling, het 30 jaar maximum, weghalen vd bovengrens voor huurwaardeforfait voor dure huizen zijn er ook gekomen met steun van VVD dan wel CDA. Toch?

[asmi]

MBV schreef op maandag 02 augustus 2010 @ 20:47:
Ach ja, we krijgen nu een kabinet dat de komende 4 jaar weer niks aan de HRA doet.

Als het al zolang blijft zitten.

[MBV]

spelen met woorden: Nu krijgen we een kabinet dat 4 jaar niks aan de HRA doet, wat we over 1 jaar krijgen weet ik niet

in dit kader ben ik sowieso benieuwd wat de rente gaat doen. Historisch gezien is die nu erg laag, dus ik ben benieuwd wat de prijzen gaan doen zodra die iets omhoog gaat.

[Shabbaman]

De leencapaciteit wordt bepaald door je jaarsalaris (4.5x immers), en voor de meeste mensen is dat ook limiterend voor het huis dat ze kunnen kopen. Je krijgt door een hogere rente wel hogere maandlasten, maar volgens mij zijn er maar weinig mensen zo verstandig dat ze zich daar door laten leiden. Daarnaast is de rente die banken nu vragen hoger dan de rente die ze zouden kunnen vragen (risico-opslag), het is vooral de ECB die de rente zo belachelijk laag heeft staan. De banken zouden een stijgende rente dus deels kunnen opvangen door een lagere risico-opslag. Liever niet natuurlijk, anders worden ze nooit rijk, maar dit is wel iets dat een bank de mogelijkheid geeft zich te onderscheiden.

Verwijderd schreef op dinsdag 03 augustus 2010 @ 18:23:
Het komt allemaal goed, alleen jaap.nl snap ik niet, daling v/d woningprijzen als we geen rente meer betalen?
http://blog.jaap.nl/2010/...prijzen-dalen-met-15.html

Uit hetzelfde artikel:

Het huidige overheidsbeleid kent gemiddeld hogere subsidies voor huurwoningen dan voorkoopwoningen.

Interessant. Ik kan me zo herinneren dat er mensen zijn die dit als onzin bestempelen, dus komt u maar.

Overigens zou ik het echt achterlijk vinden om de huurmarkt volledig vrij te geven maar aan de andere kant wel hypotheekrenteaftrek tot 300k in stand te houden. Op die manier tref je alle nieuwe huurders (starters zonder mogelijkheid een huis te kopen, verhuizende huurders) maar ontzie je de grootste groep huizenbezitters.

[Cyberpope]

Shabbaman schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 10:04:
Interessant. Ik kan me zo herinneren dat er mensen zijn die dit als onzin bestempelen, dus komt u maar.

Overigens zou ik het echt achterlijk vinden om de huurmarkt volledig vrij te geven maar aan de andere kant wel hypotheekrenteaftrek tot 300k in stand te houden. Op die manier tref je alle nieuwe huurders (starters zonder mogelijkheid een huis te kopen, verhuizende huurders) maar ontzie je de grootste groep huizenbezitters.

Het is ook onzin, maar daar is hier en in het HRA topic al genoeg over geschreven. Maar dat maakt het niet minder noodzakelijk dat de huurmarkt wel wordt aangepakt, want ook daar zit het nodige mis. Echter het is ook zo dat de lagere inkomens structureel te laag zijn voor de woonkostencomponent, dus daar altijd subsidie bij zal moeten . Of door een toeslag bij de uitkering of door het verlagen van belasting, dus dat geld ben je altijd kwijt.Tenzij je veel meer wilt uitgeven aan dak en thuislozen opvangen en dat soort ongein.
Maar de HRA gaat voornamelijk naar inkomens waarbij die noodzaak veel minder is.

[Verwijderd]

Shabbaman schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 10:04:
De leencapaciteit wordt bepaald door je jaarsalaris (4.5x immers),

Niet helemaal dacht ik, leencapaciteit voor hypotheek wordt bepaald door de WoonQuote, wel is dat deze voor de modale en net boven-modaal verdieners uitkomt op ongeveer 4.5x jaarsalaris.

voorbeeld BLG: http://www.hypohome.nl/pdf/advieskaart-BLG-hypotheken.pdf
(wel leuk document, zie je welke zaken invloed hebben op je max. hypo).

[ Voor 16% gewijzigd door Verwijderd op 04-08-2010 10:53 ]

[Woy]

Shabbaman schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 10:04:
De leencapaciteit wordt bepaald door je jaarsalaris (4.5x immers), en voor de meeste mensen is dat ook limiterend voor het huis dat ze kunnen kopen.

Het is zeker geen standaard 4,5x. Dat is gewoon een versimpelde manier om de richtlijn op dit moment te berekenen. In de factor die je mag lenen is de rente gewoon meegenomen, en dus word die factor lager als de rente hoger word. Die 4,5x klop sowieso al niet helemaal, want afhankelijk van de hoogte van je salaris mag je al een groter gedeelte van je salaris aan je hypotheek besteden, dus bij mensen die meer verdienen zal die factor hoger liggen dan bij mensen die minder verdienen

[Shadowhawk00]

De huizen zullen echt niet snel dalen hier, veel mensen hebben 110% geleend geld en moeten dus wel winst maken. HRA afschaffen is voor die mensen gewoon de doodsteek dan gaan ze falliet en dat is ook niet gewenst. HRA zou je kunnen afschaffen in fasen, gewoon elk jaar 3% minder aftrekken zodat je mensen motiveerd af te lossen.

Groot probleem in nederland is al die overheids bemoeienis. Regelgeving en Wetten zorgen ervoor dat verhuren nu een groot risico is, al betalen ze niet je krijgt de huurders er bijna niet uit, waardoor er meer huizen leegstaan dan nodig. Verder krijg je geen huursubsitie als je particulier huurt, dit slaat ook nergens op of je nu van een rechtspersoon huurt die een bedrijf is of een persoon je huurt nog steeds een huis.

De prijzen gaan voorlopig echt niet snel dalen en zolang de overheid overal regeltjes voor moet maken gaat de huizenmarkt ook niet open. Eerst moeten die gestoorde linkse regeltjes weg die staan veel ontwikkelingen in de weg. Niet meteen maar gefaseerd.
Ik heb het over de volgende regeltjes
- huursubsitie
- koopsubsite
- HRA
- Huurwetten moeten worden herzien
- Prijs afspraken in huurmarkt.

Ja ik heb zelf een koophuis ( alleen ) dat ik met gemak kon betalen omdat ik gespaard heb. Dit soort regeltjes zou mij dus ook treffen.

[Verwijderd]

Woy schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 11:01:
[...]
In de factor die je mag lenen is de rente gewoon meegenomen, en dus word die factor lager als de rente hoger word.

Ook niet helemaal, bij kortlopende hypotheken een hypotheek met korte renteperiode (maand,3maanden etc) wordt de "rekenrente" (5,8 geloof ik nu, of soms 6 procent) gebruikt. Bij langlopende hypotheken werken sommige hypothekers met de werkelijke rente.

[ Voor 7% gewijzigd door Verwijderd op 04-08-2010 11:37 ]

[Jaspertje]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 11:06:
De prijzen gaan voorlopig echt niet snel dalen en zolang de overheid overal regeltjes voor moet maken gaat de huizenmarkt ook niet open. Eerst moeten die gestoorde linkse regeltjes weg die staan veel ontwikkelingen in de weg. Niet meteen maar gefaseerd.
Ik heb het over de volgende regeltjes
- huursubsitie (subsidie)
- koopsubsite (subsidie)
- HRA
- Huurwetten moeten worden herzien
- Prijs afspraken in huurmarkt.

Zonder een links vs. recht bash te beginnen zijn het nu de rechte partijen die de HRA willen laten voor wat die is...

Nog even over dat Jaap artikel

Het huidige overheidsbeleid kent gemiddeld hogere subsidies voor huurwoningen dan voorkoopwoningen.

Gemiddeld zou dat per persoon best kunnen: Veel mensen die huren hebben een klein inkomen en krijgen dan percentueel meer terug van de staat dan iemand die HRA krijgt. Dat de totale bedragen wat anders zeggen kan, maar ik denk dat ze het zo bedoelen (het is een beetje uitleggen naar wat je wil zien hoor ) (Ikzelf heb geen waardeoordeel daarover )

[Verwijderd]

Jaspertje schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 11:44:
[...]
Veel mensen die huren hebben een klein inkomen en krijgen dan percentueel meer terug van de staat dan iemand die HRA krijgt.

Weer een fout, deze mensen krijgen niks terug ze krijgen geld erbij.
Bij HRA krijg je idd geld terug, is een groot verschil.

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 11:49:
[...]

Weer een fout, deze mensen krijgen niks terug ze krijgen geld erbij.
Bij HRA krijg je idd geld terug, is een groot verschil.

Prima.. dan heeft het artikel sowieso gelijk... Aangezien de HRA eerst is betaald en de zorgtoeslag huurtoeslag je :)niet?

[ Voor 3% gewijzigd door Jaspertje op 04-08-2010 13:54 ]

[Verwijderd]

Jaspertje schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 12:05:
[...]
Aangezien de HRA eerst is betaald en de zorgtoeslag niet?

Zorgtoeslag?

Je weet toch wel het verschil tussen een toeslag (huur, zorg, etc) en een aftrekpost voor de belasting hoop ik?
Het ene krijg je vanwege het feit dat je te weinig inkomen heb (heb je niks voor hoeven doen),
het andere krijg je terug omdat je op een of andere manier te veel betaald heb.
(in het kort en simpel uitgelegd).

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 12:13:
[...]
Zorgtoeslag?
Je weet toch wel het verschil tussen een toeslag (huur, zorg, etc) en een aftrekpost voor de belasting hoop ik?
Het ene krijg je vanwege het feit dat je te weinig inkomen heb (heb je niks voor hoeven doen),
het andere krijg je terug omdat je op een of andere manier te veel betaald heb.
(in het kort en simpel uitgelegd).

Excuus dat was te snel getyped.. en ja ik ben op de hoogte... zorgtoeslag had gewoon huurtoeslag moeten zijn. Overigens blijft gewoon staan dat het best mogelijk is dat de gemiddelde subsidie (of je het eerst zelf betaald hebt, of niet is totaal niet relevant) voor een huurwoning best hoger kan zijn dan voor de koopwoning.

[Verwijderd]

Jaspertje schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 13:56:
[...]

Dat de subsidie op een huurwoning net zo hoog of hoger kan zijn dan de belasting aftrek kan ik mezelf goed voorstellen.

Heb er gewoon een gruwelijke hekel aan dat HRA een subsidie wordt genoemd. Dat is het namelijk niet.
Of is b.v. arbeidskorting ook een subsidie ?

[Dido]

Wat een sematisch geneuzel.

Vanuit de burger: Zonder de HRA heb ik xxx vrij te besteden, met HRA xxx+yyy.
Dan is yyy geld dat ik extra heb dankzij de HRA. Daarmee is het niet wezenlijk anders dan iedere andere toeslag, subsidie, gift, teruggave of wat je ook voor naam wilt geven aan geld dat ik heb omdat iemand anders het niet heeft.

De insinuatie dat de HRA moreel beter verdedigbaar is dan een toeslag omdat het een teruggave betreft is onzinnig. Als ik iemand een auto geef is dat exact hetzelfde als dat ik hem die auto laat betalen en het geld terugstort: in beide gevallen heb ik hem een auto gegeven.

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 14:05:
[...]

Dat de subsidie op een huurwoning net zo hoog of hoger kan zijn dan de belasting aftrek kan ik mezelf goed voorstellen.

Heb er gewoon een gruwelijke hekel aan dat HRA een subsidie wordt genoemd. Dat is het namelijk niet.
Of is b.v. arbeidskorting ook een subsidie ?

Of het wel of geen subsidie is vind ik eigelijk totaal niet intressant.. Het is een bepaald recht wat je op dit moment hebt omdat je rente betaald aan je hypotheek. Als je het nog abstracter neerzet: Je voldoet aan een voorwaarde om geld uit een potje te krijgen. Datzelfde geldt voor heel veel andere zaken ook. De ene noem je alleen belastingteruggaaf en de ander noem je een toeslag. Voor zowel de HRA als de huurtoeslag geldt dat mensen geld terug krijgen: Iemand moet 400 euro huur betalen en krijgt 100 euro terug omdat hij aan de voorwaarde "ik verdien niet genoeg" voldoet. Ik betaal 600 euro rente en voldoe aan de voorwaarde "je hebt een koophuis" om daarvan 200 euro terug te krijgen.

Vind je de zorg en huurtoeslag wel subsidies?

[Verwijderd]

Dido schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 14:15:
De insinuatie dat de HRA moreel beter verdedigbaar is dan een toeslag omdat het een teruggave betreft is onzinnig. Als ik iemand een auto geef is dat exact hetzelfde als dat ik hem die auto laat betalen en het geld terugstort: in beide gevallen heb ik hem een auto gegeven.

Nee het verschil wat betreft is meer als, de auto kost 100 euro:
- subsidie persoon: betaalt je 75 euro, en je legt zelf 25 bij.
- hra persoon: betaalt je 150 euro, en je geeft er 25 terug.

Jaspertje schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 14:18:
[...]
Vind je de zorg en huurtoeslag wel subsidies?

Jazeker, wat niet wil zeggen dat ik meen dat ze moeten verdwijnen. Ben sterk voorstander dat iedereen normaal moet kunnen wonen en zorg kan ontvangen.

[ Voor 38% gewijzigd door Verwijderd op 04-08-2010 14:39 ]

[MBV]

en wat is die semantische discussie waard? Ben je blij als ze de HRA vervangen door een toeslagsysteem?

De sociale huur-markt heeft ook heel veel elementen van subsidie (ik heb het dan natuurlijk niet over huursubsidie), en hoe je die noemen wilt weet ik niet. Het effect is wel dat daar net zoveel geld naartoe gaat.

[Dido]

Verwijderd schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 14:34:
Nee het verschil wat betreft is meer als, de auto kost 100 euro:
- subsidie persoon: betaalt je 75 euro, en je legt zelf 25 bij.
- hra persoon: betaalt je 150 euro, en je geeft er 25 terug.

Onzin, want je verdraait het nu alleen maar zo dat de HRA-persoon teveel voor die auto betaalt. Dat is zijn eigen stomme fout.

Correct is:
We hebben twee identieke auto's, ik zeg dat ze ieder 100 euro waard zijn.
Persoon 1 stop ik 25 euro in zijn zak, te besteden bij aankoop van die auto. Hij betaalt me 100 euro, maar het heeft hem 75 euro gekost.
Persoon 2 wandelt naar binnen, betaalt me 100 euro, en ik geef hem daarna 25 euro terug.

Persoon 1 en 2 hebben netto allebei 75 euro betaalt, ik heb voor beide auto's netto 75 euro ontvangen, ik heb op beide auto's 25 euro toegelegd.

Wat is dan in hemelsnaam het netto verschil?

Vanuit de overheid is de HRA trouwens ook gewoon een subsidie: ooit bedoelt om eigenwoningbezit te stimuleren, er wordt gewoon XX miljard per jaar in het systeem gepompt. Of dat geld nou een belastingteruggave is, of dat de ontvangers een gift zouden krijgen ter hoogte van het huidige bedrag maakt geen reet uit.

[ Voor 6% gewijzigd door Dido op 04-08-2010 15:05 ]

[Verwijderd]

Dido schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 15:04:
[...]

Na goed, ik hou op over auto's.
Simpeler

- HRA wordt terugbetaald vanuit geheven belastingen betaald door de 'HRA Afnemer'
- Huursubsidie wordt betaald vanuit geheven belastingen voor een klein gedeelte betaald door de 'subsidie afnemer' en grotendeels door de 'HRA afnemer'

Zoals je weet hebben de meeste mensen met huursubsidie een laag tot onder-modaal inkomen en betalen zij in 99% van de gevallen geen belasting (hoogstens premie's volkverzekeringen etc), meeste mensen met een eigen huis vallen onder modaal tot abnormaal rijk en betalen wel belasting. Het verschil zit 'm dus waar het geld vandaan komt wat je ontvangt, zit het in een 'pot' waar je zelf niks in heb gelegd (huursubsidie) of zit het in een pot waar je zelf wel in legt (HRA).

[Shabbaman]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 11:06:
HRA afschaffen is voor die mensen gewoon de doodsteek dan gaan ze falliet en dat is ook niet gewenst.

Failliet? Zolang je je hypotheek gewoon aflost is er geen probleem hoor, je kan alleen niet verhuizen.

Shadowhawk00 schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 11:06:
De prijzen gaan voorlopig echt niet snel dalen en zolang de overheid overal regeltjes voor moet maken gaat de huizenmarkt ook niet open. Eerst moeten die gestoorde linkse regeltjes weg die staan veel ontwikkelingen in de weg. Niet meteen maar gefaseerd.
Ik heb het over de volgende regeltjes
- huursubsitie
- koopsubsite
- HRA
- Huurwetten moeten worden herzien
- Prijs afspraken in huurmarkt.

Oh ja, linkse hobbies, geweldig argument. Hoeveel linkse kabinetten hebben we in Nederland gehad sinds de invoering van het kiesrecht? Welgeteld 0. Of je moet met een beetje fantasie die CDA-PvdA kabinetten als links bestempelen. De HRA is meer dan 100 jaar oud, hoe links denk je dat ze toen waren... kom op zeg.

Verwijderd schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 10:49:
[...]

Niet helemaal dacht ik, leencapaciteit voor hypotheek wordt bepaald door de WoonQuote, wel is dat deze voor de modale en net boven-modaal verdieners uitkomt op ongeveer 4.5x jaarsalaris.

voorbeeld BLG: http://www.hypohome.nl/pdf/advieskaart-BLG-hypotheken.pdf
(wel leuk document, zie je welke zaken invloed hebben op je max. hypo).

Dat is een mooi overzicht.

[bite]

deleted

[ Voor 97% gewijzigd door bite op 06-02-2012 16:07 ]

[Ray]

Verwijderd schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 11:32:
[...]

Ook niet helemaal, bij kortlopende hypotheken een hypotheek met korte renteperiode (maand,3maanden etc) wordt de "rekenrente" (5,8 geloof ik nu, of soms 6 procent) gebruikt. Bij langlopende hypotheken werken sommige hypothekers met de werkelijke rente.

dan maar even de correcte uitleg.

voor rentes tot 10 jaar vast is de CHF rente, op dit moment 5,4%, de toetsrente. Voor RVP => 10 jaar mag er getoetst worden met de, vaak lagere, werkelijke rente.

Grofweg gesteld betekend een lagere toetsrente icm / of een hoger inkomen een hogere woonquote dus per saldo kan je dan meer lenen.

natuurlijk wordt er van deze hoofdregel nog steeds afgeweken, hoewel de extreme varianten er wel uit zijn

reden edit. zoals hieronder terecht opgemerkt is het gelijk of > 10 jaar

[ Voor 4% gewijzigd door Ray op 06-08-2010 21:36 ]

[Verwijderd]

Ray schreef op vrijdag 06 augustus 2010 @ 01:46:
[...]


dan maar even de correcte uitleg.

voor rentes tot 10 jaar vast is de CHF rente, op dit moment 5,4%, de toetsrente. Voor RVP > 10 jaar mag er getoetst worden met de, vaak lagere, werkelijke rente.

Grofweg gesteld betekend een lagere toetsrente icm / of een hoger inkomen een hogere woonquote dus per saldo kan je dan meer lenen.

natuurlijk wordt er van deze hoofdregel nog steeds afgeweken, hoewel de extreme varianten er wel uit zijn

Deze getallen tellen ook voor hypotheken met NHG ?
is ff geleden dat ik bij de hypo meneer ben geweest, dus die percentages zijn wel leuk dan om ze goed te hebben.

[Verwijderd]

Ray schreef op vrijdag 06 augustus 2010 @ 01:46:
[...]


dan maar even de correcte uitleg.

voor rentes tot 10 jaar vast is de CHF rente, op dit moment 5,4%, de toetsrente. Voor RVP > 10 jaar mag er getoetst worden met de, vaak lagere, werkelijke rente.

Grofweg gesteld betekend een lagere toetsrente icm / of een hoger inkomen een hogere woonquote dus per saldo kan je dan meer lenen.

natuurlijk wordt er van deze hoofdregel nog steeds afgeweken, hoewel de extreme varianten er wel uit zijn

Als de rentevast-periode precies 10 jaar is, mag je ook met werkelijke rente toetsen. Daarom is deze rentevast-periode ook zo populair.

[zeeg]

Hypotheek duur voor klant

Banken hebben vorig jaar flink verdiend op hypotheken. Banken zagen hun verdiensten in 2009 met 50% stijgen tot euro 24 mrd, zo blijkt uit een nadere analyse van de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

De stijging is vooral te danken aan de hoge marges op hypotheken. De banken geven zelf geen inzicht in de verdiensten van hun hypotheekbedrijf.

Banken berekenden rentedalingen op de financiële markten nauwelijks door aan de consument. Sinds de crisis heeft de Europese Centrale Bank zijn rente flink verlaagd. Ook de interbancaire en de kapitaalmarktrente zijn fors gedaald. 'Daardoor kunnen banken relatief goedkoop geld aantrekken', zegt Senne Janssen van het CBS. De banken lenen het geld vervolgens uit aan hypotheekklanten, die vaak hun rente eerder voor langere tijd hebben vastgezet. Dat levert de banken een hogere marge op. Nieuwe klanten en hypotheekklanten met een variabele rente profiteerden ook nauwelijks van de lage rente.

Hoge marges

In het buitenland geven banken het voordeel wel merendeels door aan hun klanten, zo zegt Piet Eichholtz, hoogleraar Vastgoedfinanciering aan de Universiteit Maastricht. Hij is verontwaardigd dat Nederlandse banken dit nauwelijks doen: 'Het hypotheekbedrijf floreert over de rug van de consument.' De hoge marges zijn volgens Eichholtz te wijten aan de beperkte concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt. Zo'n 80% van de markt is in handen van de vier grootste banken.
Uit de Nationale Rekeningen, de overzichtsstatistieken van het CBS, blijkt dat de banken een hogere omzet hebben gedraaid bij vrijwel gelijkblijvende kosten: de toegevoegde waarde van de banken aan de Nederlandse economie steeg tot euro 24 mrd. In 2008 was dit nog euro 16 mrd. Volgens het CBS is de forse toename vooral toe te schrijven aan de hogere marge op hypotheken.

Bbp

De bijdrage van banken aan het bruto binnenlands product steeg vorig jaar tot 4,2%. In 2008 droeg de bank nog 2,8% bij aan het bbp.

Een hogere toegevoegde waarde betekent overigens niet per se dat banken een hogere netto winst behalen, stelt het CBS. Na afschrijvingen, voorzieningen en consolidatie van buitenlandse dochterinstellingen kan het resultaat er minder rooskleurig uitzien.

De Nederlandsche Bank zegt dat de rente op nieuwe hypotheken inderdaad minder snel is gedaald dan in het eurogebied als geheel. 'Dit kan worden teruggevoerd op hogere financieringskosten van Nederlandse banken, vooral door de hogere rentes voor spaarders in Nederland', aldus een woordvoerder

Het CBS zegt dat banken het inkomensverlies door de kosten van hoge spaarrentes ruimschoots hebben goed gemaakt met hogere verdiensten uit hypotheken. Janssen: 'Dat komt doordat het volume van hypotheken veel groter is.'

Spaardersmarkt

Volgens het CBS is de verhouding tussen de hypotheekmarkt en de spaardersmarkt scheef. Janssen: 'De verhouding is ongeveer 5:3.' Dit maakt dat de hogere marges op hypotheken zo'n grote impact hebben op de toegevoegde waarde van banken.

In het verleden was de marge op hypotheken veel lager dan nu, zegt Michel Ligtlee, beleidsadviseur van Vereniging Eigen Huis. 'De marge op hypotheekrentes die tien jaar vast stonden, was ongeveer 1 procentpunt, nu is dat gemiddeld 1,7.' Hij wijt de hoge marges net als Eichholtz aan een tekort aan concurrentie op de hypotheekmarkt . Ook vindt hij het verwonderlijk dat de opbouw van de variabele hypotheekrente sinds de crisis niet meer transparant is. Voorheen bestond de variabele rente uit de korte interbancaire rente plus een vaste opslag. Ligtlee: 'Nu hebben de banken de opbouw ondoorzichtelijk gemaakt.'

De Nederlandse Vereniging van Banken vindt de hypotheekmarkt wel degelijk concurrerend. 'In dit verhaal blijft risico geheel buiten beschouwing. Als de economische context verslechtert, dient risico een hogere prijs te krijgen', aldus een woordvoerder.

Toegevoegde waarde

DNB wijst erop dat de toename van de toegevoegde waarde niet direct iets zegt over de winst van banken. 'DNB gebruikt een bedrijfseconomisch winstbegrip, waarbij ook voorzieningen, vermogenswinsten en verliezen worden meegenomen', aldus een woordvoerder. Verder zegt de toezichthouder dat de toegevoegde waarde alleen het binnenland betreft, terwijl DNB bij het berekenen van de winstgevendheid van een bank ook over de grens kijkt.

Dat een hogere toegevoegde waarde niet direct leidt tot een hogere netto winst blijkt ook uit de cijfers van grootbanken over 2009. Hogere voorzieningen op risicovolle leningen drukten de winsten.

ABN Amro moest vorig jaar een voorziening van euro 1,17 mrd treffen op zijn leningen aan bedrijven en particulieren. De bank leed toen een verlies van euro 117 mln. Een jaar eerder was die voorziening veel lager: euro 334 mln. Hetzelfde beeld bij ING. Met een voorziening van euro 2,9 mrd leed het financiële concern in 2009 een verlies van euro 935 mln. De Rabobank, met 30% marktaandeel de grootste hypotheekbank, wist in 2009 echter nog wel een goede winst te behalen: euro 2,28 mrd.


Bron: FD.nl

Door een gebrek aan concurrentie (80% in handen van de 4 grote banken) is de marge (verschil tussen internationale marktrentes en de hypotheekrente) voor banken behoorlijk toegenomen.

[MorgothG]

Wat je nu ziet is dat de markt wel de bodem heeft bereikt. Maar omdat sommige mensen (door scheiding oid) toch snel van hun woning af willen zetten zij deze op de markt voor een vraagprijs beneden de WOZ waarde. Dat is toch wel erg naar lijkt mij. Vroeger was de WOZ waarde circa 10% onder de marktwaarde van de woning.

[RemcoDelft]

zeeg schreef op vrijdag 06 augustus 2010 @ 08:05:
... en hypotheekklanten met een variabele rente profiteerden ook nauwelijks van de lage rente.

Dit heb ik eigenlijk nooit begrepen: als je een variabele rente hebt, ben je volledig afhankelijk van de bank, en bij renteverhoging mag je niet overstappen! Dat is als klant toch een enorm risico?

MorgothG schreef op vrijdag 06 augustus 2010 @ 10:07:
Wat je nu ziet is dat de markt wel de bodem heeft bereikt. Maar omdat sommige mensen (door scheiding oid) toch snel van hun woning af willen zetten zij deze op de markt voor een vraagprijs beneden de WOZ waarde. Dat is toch wel erg naar lijkt mij. Vroeger was de WOZ waarde circa 10% onder de marktwaarde van de woning.

Wat is er "erg" aan dat mensen die snel ergens vanaf willen het goedkoper van de hand doen?

[Shabbaman]

RemcoDelft schreef op vrijdag 06 augustus 2010 @ 10:13:
Wat is er "erg" aan dat mensen die snel ergens vanaf willen het goedkoper van de hand doen?

Dat is erg naar voor die mensen die toch al in een lastige situatie zitten. Dat is niet naar voor mensen die zitten te wachten tot de huizenprijzen instorten.

zeeg schreef op vrijdag 06 augustus 2010 @ 08:05:
*knip*

Dat klinkt wel alsof de DNB haar uiterste best doet om maar niet te hoeven zeggen dat de banken ons een loer draaien.

[MorgothG]

Het 'erge' is dat de huizenmarkt, ondanks de stabilisatie, nog te leiden heeft van dit soort gevallen die niet veel vertrouwen bieden. Een huis kopen om te verbouwen en dan winst te maken is nu bijvoorbeeld niet te doen. Als je binnen korte tijd wil verkopen (in verband met het terug krijgen van je kk) moet de prijs dus blijkbaar erg laag zijn.

Nieuwbouw cijfers zijn verdubbeld (twee keer nix ) Maar als er weer meer vertrouwen is / meer mensen nar nieuwbouw gaan dan komt de makrt wel weer aardig in beweging. Maar prijsstijgingen van 5 tot 10% per jaar dat zit er niet meer in. Ik denk dat de prijssteiging wel weer naar 2-5% per jaar zal gaan. Net boven de inflatie uit.

[RemcoDelft]

MorgothG schreef op vrijdag 06 augustus 2010 @ 10:42:
Een huis kopen om te verbouwen en dan winst te maken is nu bijvoorbeeld niet te doen.

En dat is erg om welke reden? Een huis verbouwen en met winst verkopen komt op mij over als werken zonder dat op te geven bij de belasting als inkomen uit arbeid. Als je aannemer wordt kan je prima tegen betaling een huis verbouwen, alleen zal je dan wel belasting moeten betalen.

[croxz]

Dido schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 15:04:
[...]
Vanuit de overheid is de HRA trouwens ook gewoon een subsidie: ooit bedoelt om eigenwoningbezit te stimuleren, er wordt gewoon XX miljard per jaar in het systeem gepompt. Of dat geld nou een belastingteruggave is, of dat de ontvangers een gift zouden krijgen ter hoogte van het huidige bedrag maakt geen reet uit.

Misschien dat dat tegenwoordig zo is, maar de HRA is ooit ingesteld omdat over het bezit van het huis belasting moest worden betaald.

zeeg schreef op vrijdag 06 augustus 2010 @ 08:05:
Hypotheek duur voor klant
[...]
In het verleden was de marge op hypotheken veel lager dan nu, zegt Michel Ligtlee, beleidsadviseur van Vereniging Eigen Huis. 'De marge op hypotheekrentes die tien jaar vast stonden, was ongeveer 1 procentpunt, nu is dat gemiddeld 1,7.' Hij wijt de hoge marges net als Eichholtz aan een tekort aan concurrentie op de hypotheekmarkt .

Wat ik eerder gehoord heb, is dat met het uitbreken van de crisis hebben veel buitenlandse banken onze hypotheekmarkt weer verlaten. Dit waren vooral de prijsbrekers die met lage marges marktaandeel probeerden te winnen. Nu die weg zijn hebben de NL banken de touwtjes weer in handen en kunnen ze het zich veroorloven om hogere marges te rekenen.

RemcoDelft schreef op vrijdag 06 augustus 2010 @ 10:13:
[...]
Dit heb ik eigenlijk nooit begrepen: als je een variabele rente hebt, ben je volledig afhankelijk van de bank, en bij renteverhoging mag je niet overstappen! Dat is als klant toch een enorm risico?
[...]

Normaal gesproken betaal je de Euribor rente plus een vaste opslag. Tijdens de crisis hebben veel banken eenzijdig deze vaste opslag eenzijdig flink verhoogd (waarom ze dat mochten doen is mijn nog steeds niet duidelijke) waardoor deze klanten minder hebben kunnen profiteren van de lage rente.

[MorgothG]

RemcoDelft schreef op vrijdag 06 augustus 2010 @ 11:59:
[...]

En dat is erg om welke reden? Een huis verbouwen en met winst verkopen komt op mij over als werken zonder dat op te geven bij de belasting als inkomen uit arbeid. Als je aannemer wordt kan je prima tegen betaling een huis verbouwen, alleen zal je dan wel belasting moeten betalen.

Dit had niets met werken zonder belasting te maken. Een vriend van mij doet dit nu. Maar als jij een leuk huis koopt om op te knappen en zo geld te verdienen merk je nu dat dit lastiger is. Waar je vroeger een snelle markt hebt heb je nu of langer verkooptijden (is dat missen van je kostenkoper) of lage marges waardoor het geld wat erin moet om te verbouwen ongeveer gelijk is aan de waardetoevoeging, en dat is leuk, maar de reden om het te doen is winst maken omdat je een huis direct bewoonbaar oplevert. Ik probeerde te zeggen dat dit nu moeilijker gaat.

Wanneer er per maand maar 5 woningen in een dorp verkocht worden heb je kans dat in jouw segment er net een paar mensen van hun woning af moeten en dat is jammer voor jou potentiele opbrengst. Beter nog maar een paar maandjes wachten voordat pandjes opknappen weer leuk wordt.

Of in relatie met een verhuurders maatschappij korte huur afspraken maken.

[Ray]

Verwijderd schreef op vrijdag 06 augustus 2010 @ 03:01:
[...]

Deze getallen tellen ook voor hypotheken met NHG ?
is ff geleden dat ik bij de hypo meneer ben geweest, dus die percentages zijn wel leuk dan om ze goed te hebben.

jazeker. feitelijk is dit de NHG / CHFhoofdregel die door meeste verstrekkers overgenomen is.
Ik was inderdaad het = teken vergeten. Vanaf 10 jaar is toetsing op werkelijke rente

[foppe-jan]

MorgothG schreef op vrijdag 06 augustus 2010 @ 10:07:
Wat je nu ziet is dat de markt wel de bodem heeft bereikt. Maar omdat sommige mensen (door scheiding oid) toch snel van hun woning af willen zetten zij deze op de markt voor een vraagprijs beneden de WOZ waarde. Dat is toch wel erg naar lijkt mij. Vroeger was de WOZ waarde circa 10% onder de marktwaarde van de woning.

Dat is toch totaal niet boeiend? De WOZ loopt altijd achter op de markt, en in dit geval is hij nog niet/nauwelijks gedaald omdat er weinig gebeurt in de huizenmarkt, (zodat er geen nieuw prijspeil is ontstaan) omdat iedereen zo lang mogelijk wacht met het laten zakken van hun prijzen, omdat ze allemaal het godswonder 'geen verlies' willen meemaken. Dus lijkt het mij volledig nietszeggend als de actuele verkoopprijzen onder (of boven, volgens precies dezelfde redenering) de WOZ-waarde liggen.

[ Voor 3% gewijzigd door foppe-jan op 07-08-2010 10:22 ]

[foppe-jan]

RemcoDelft schreef op vrijdag 06 augustus 2010 @ 11:59:
[...]

En dat is erg om welke reden? Een huis verbouwen en met winst verkopen komt op mij over als werken zonder dat op te geven bij de belasting als inkomen uit arbeid. Als je aannemer wordt kan je prima tegen betaling een huis verbouwen, alleen zal je dan wel belasting moeten betalen.

offtopic:
Straks ga je nog beweren dat zelf schoonmaken (of je kinderen opvoeden) asociaal is omdat je een werkster/nanny haar werk ontzegt.. Godzijdank betalen we nog niet overal belasting over. Als iemand de kwaliteitsstandaard van een aannemer ('soms' oplichter) wil kan die daar prima voor kiezen.. en als niet, ach.

[RemcoDelft]

foppe-jan schreef op zaterdag 07 augustus 2010 @ 10:31:
[...]

offtopic:
Straks ga je nog beweren dat zelf schoonmaken (of je kinderen opvoeden) asociaal is omdat je een werkster/nanny haar werk ontzegt.. Godzijdank betalen we nog niet overal belasting over. Als iemand de kwaliteitsstandaard van een aannemer ('soms' oplichter) wil kan die daar prima voor kiezen.. en als niet, ach.

Ik reageerde meer op het bericht dat "winst maken met een huis opknappen" nu moeilijker is... Net alsof het een recht is om winst te maken op een oud huis o.i.d. Werk doen wat een ander daardoor niet hoeft te doen is natuurlijk prima, maar als je er winst op maakt moet er gewoon belasting worden betaald.

[Slasher]

Vind het wel ver gezocht hoor, het lijkt net alsof je het diegene niet gunt.

[Jaspertje]

Slasher schreef op zaterdag 07 augustus 2010 @ 11:47:
Vind het wel ver gezocht hoor, het lijkt net alsof je het diegene niet gunt.

Het is een beetje offtopic imo, maar hij heeft gelijk. Op het moment dat je leeft van het verbouwen van huizen, dan is het je werk en moet je over de winst (lees: je inkomen) inkomensbelasting betalen. Mgoed als je het als hobby doet, dan is de winst weer minder intressant en heb je nu meer geld nodig om je hobby te kunnen betalen

[Bonsaiboom]

De Bdienst heeft daar ook gewoon zo zijn criteria voor. Als jij elke 2 jaar je huis hebt opgeknapt en met winst doorverkoopt, dan komen ze na een tijdje wel langs met een heffing waar je u tegen zegt. Zelfde geldt voor aannemers die elke 2 jaar een nieuw huis bouwen en verkopen.

[Verwijderd]

Het is iedereen inmiddels wel bekend dat de huizenprijzen hard dalen maar dit bericht laat nog een heel ander beeld zien: in sommige gemeenten zijn de prijzen in het eerste half jaar van 2010 nog eens met meer dan 20% gedaald.

We kunnen dus langzaam gaan concluderen dat de bubbel inderdaad aan het leeglopen is.

[Slasher]

In een paar gemeenten daalt het met 20% blijkbaar, en meteen loopt de bubbel leeg. Volgens mij is het ook maar net wat je wilt lezen.

[ Voor 4% gewijzigd door Slasher op 13-08-2010 08:53 ]

[lex]

het zijn ook allemaal uithoeken in dat lijstje, randstad valt de daling erg mee (als die er al is op sommige plekken)

[Verwijderd]

Slasher schreef op vrijdag 13 augustus 2010 @ 08:53:
In een paar gemeenten daalt het met 20% blijkbaar, en meteen loopt de bubbel leeg. Volgens mij is het ook maar net wat je wilt lezen.

Ik zou niet weten hoe je een daling van 20% in 6 maanden tijd anders zou kunnen noemen. Ja, het klappen van een bubbel is misschien een betere verwoording.

Bovendien gaat het hier alleen om de 18 goedkoopste gemeenten. In de duurdere gemeenten is het aannemelijk dat de prijzen nog harder dalen.

[Woy]

lex schreef op vrijdag 13 augustus 2010 @ 09:06:
het zijn ook allemaal uithoeken in dat lijstje, randstad valt de daling erg mee (als die er al is op sommige plekken)

Er zijn ook plekken waar de prijzen weer licht gestegen zijn: http://www.nrc.nl/economi...en_Amsterdam_stijgen_weer

Er word op het moment gewoon gezocht naar een nieuw evenwicht in de markt.

[Slasher]

Verwijderd schreef op vrijdag 13 augustus 2010 @ 09:08:
Bovendien gaat het hier alleen om de 18 goedkoopste gemeenten. In de duurdere gemeenten is het aannemelijk dat de prijzen nog harder dalen.

Je weet wat ze zeggen over aannames he? Nogmaals het is maar net wat je eruit wilt halen uit het bericht.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 13 augustus 2010 @ 09:08:
[...]
Ik zou niet weten hoe je een daling van 20% in 6 maanden tijd anders zou kunnen noemen. Ja, het klappen van een bubbel is misschien een betere verwoording.

Bovendien gaat het hier alleen om de 18 goedkoopste gemeenten. In de duurdere gemeenten is het aannemelijk dat de prijzen nog harder dalen.

Aantallen verkopen is natuurlijk ook van belang, is dat mee geteld in dat rapport ?

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op vrijdag 13 augustus 2010 @ 08:48:
Het is iedereen inmiddels wel bekend dat de huizenprijzen hard dalen maar dit bericht laat nog een heel ander beeld zien: in sommige gemeenten zijn de prijzen in het eerste half jaar van 2010 nog eens met meer dan 20% gedaald.

We kunnen dus langzaam gaan concluderen dat de bubbel inderdaad aan het leeglopen is.

Plaatselijk dus?
Ik vind die 20% wel erg overtrokken... Nu kan ik niet voor heel de randstad spreken en dus al helemaal niet voor heel Nederland. Maar wel voor Zoetermeer...

Mensen die de afgelopen jaren in Zoetermeer op huizenjacht zijn gegaan, kunnen dit gewoon beamen. Vooral de nieuwbouwwijken zijn nauwelijks gedaald in waarde.

Ik weet nog heel goed de goedkoopste woning in deze hele wijk van mei 2008... 242.000 euro vraagprijs.
Daarna een aantal van 250.000 en verder loopt het snel op naar de 270.000.

Dat is eigenlijk wat ik nu nog steeds zie op Funda... Nu zal er best meer mogelijk zijn met de vraagprijs, maar dat gaat echt geen 50.000 schelen.

http://www.funda.nl/koop/...oonhuis/sorteer-prijs-op/

(waarvan de eerste geen woonhuis is, maar een marsionette)

MorgothG schreef op vrijdag 06 augustus 2010 @ 10:07:
Wat je nu ziet is dat de markt wel de bodem heeft bereikt. Maar omdat sommige mensen (door scheiding oid) toch snel van hun woning af willen zetten zij deze op de markt voor een vraagprijs beneden de WOZ waarde. Dat is toch wel erg naar lijkt mij. Vroeger was de WOZ waarde circa 10% onder de marktwaarde van de woning.

Die WOZ waarde is gewoon niet eerlijk, want die blijft maar door stijgen, terwijl de prijzen redelijk stilstaan naar mijn idee...

Slasher schreef op vrijdag 13 augustus 2010 @ 08:53:
In een paar gemeenten daalt het met 20% blijkbaar, en meteen loopt de bubbel leeg. Volgens mij is het ook maar net wat je wilt lezen.

Inderdaad.

Verwijderd schreef op vrijdag 13 augustus 2010 @ 09:08:
Ik zou niet weten hoe je een daling van 20% in 6 maanden tijd anders zou kunnen noemen. Ja, het klappen van een bubbel is misschien een betere verwoording.

20% in 6 maanden noem ik inderdaad wel klappen ja...
Dat zou betekenen dat woningen die in januari 250.000 waard waren, nu voor 200.000 over de toonbank gaan? En dan neem je de daling van 2008 - januari 2010 nog niet eens mee?
Volgens sommige was er toen ook al 10% van de prijzen afgegaan, dus komt dat uit op 30%???

Is dat een gemiddelde?

Als ik mijn huis voor 2 ton te koop zet is het binnen een week voor dat bedrag weg, gegarandeerd!
Maar ik ben benieuwd voor hoeveel de buren van ons het gaan verkopen, staat sinds een week of 2 te koop voor 275.000. Meer dan de vraagprijs destijds voor onze woning, maar goed, dat zegt niets... eerlijk is eerlijk. Wie weet praten ze er wel 50.000 vanaf

Bovendien gaat het hier alleen om de 18 goedkoopste gemeenten. In de duurdere gemeenten is het aannemelijk dat de prijzen nog harder dalen.

Okee, dus nog meer dan die 30% totaal? Hoeveel dan? 40%? 50%?
Ik geloof het echt niet, maar ik zal wel verder dromen

Slasher schreef op vrijdag 13 augustus 2010 @ 09:18:
Je weet wat ze zeggen over aannames he? Nogmaals het is maar net wat je eruit wilt halen uit het bericht.

Inderdaad. Uitersten zul je altijd hebben...

[sanderb]

Op nu.nl een artikel met dezelfde cijfers.
Daar staat ook dit:

In 175 van de 430 Nederlandse gemeenten ligt de gemiddelde woningprijs in de eerste helft van 2010 hoger dan in 2009. In het merendeel van de gemeentes zakte de gemiddelde koopsom, dat overigens ook te maken kan hebben met een gewijzigde verhouding in het aantal dure en goedkope verkochte woningen.

Het probleem met die cijfertjes is dat er niet wordt gezegd waar die daling dan in zit. Als er meer goedkope woningen worden verkocht, wordt er gezegd dat de woningprijs gedaald is.

Zeker in kleine gemeenten kan het voor het cijfer heel veel uitmaken als er een paar grote dure villa's meer of minder verkocht worden. Het gaat alleen om de gemiddelde prijs.
Als ze bijvoorbeeld de gemiddelde prijs/m2 zouden noemen krijg je al andere cijfers.

[BlakHawk]

sanderb schreef op vrijdag 13 augustus 2010 @ 10:25:
Op nu.nl een artikel met dezelfde cijfers.
Daar staat ook dit:

Het probleem met die cijfertjes is dat er niet wordt gezegd waar die daling dan in zit. Als er meer goedkope woningen worden verkocht, wordt er gezegd dat de woningprijs gedaald is.

Roep ik dat niet al sinds het begin van dit topic, toen het "allemaal begin in te storten".
Het gaat juist om die verhoudingen.
Bij stijgingen ook overigens...

Zeker in kleine gemeenten kan het voor het cijfer heel veel uitmaken als er een paar grote dure villa's meer of minder verkocht worden. Het gaat alleen om de gemiddelde prijs.
Als ze bijvoorbeeld de gemiddelde prijs/m2 zouden noemen krijg je al andere cijfers.

Inderdaad, nog beter is de prijs in verhouding met de WOZ waarde van 2008...
Dan moet je wel eerst het verschil tussen WOZ 2008 en daadwerkelijke waarde 2008 eraf halen...

[JvS]

Woy schreef op vrijdag 13 augustus 2010 @ 09:10:
[...]

Er zijn ook plekken waar de prijzen weer licht gestegen zijn: http://www.nrc.nl/economi...en_Amsterdam_stijgen_weer

Er word op het moment gewoon gezocht naar een nieuw evenwicht in de markt.

Ja, dit soort getallen zijn veel te weinig zeggend. In Blaricum is de gemiddelde verkoopprijs volgens mij van 600K naa 1M gegaan. Dat bekenent niet dat het hoge segment ineens weer lekker loopt. Er zijn vorig jaar wellicht nog wat nieuwbouwprojectjes opgeleverd in het vierde kwadrant ofzo en nu alleen maar bestaande (villa)woningen verkocht, maar per stuk misschien wel voor een lagere prijs dan in 2009... Het gaat om het geld dat een woning in Nederland gemiddeld waard is en niet om wat de gemiddelde waarde van de dan toevallig verkochte woning is.

Zo ook voor die extreme dalingen in Groningen. Dat kan ook gewoon zijn omdat er wat minder luxe boerderijtjes verkocht zijn en wat meer appartementjes van 70K...

Om goed te vergelijken moet je gewoon indexprijzen gebruiken. Dus huizen in verschillende klassen verdelen, zoals appartementen, tussenwoningen, hoekwoningen, tweekappers, vrijstaand, etc. Het liefst binnen die klasse ook nog een stuk of 6 verschillende subklassen gebaseerd op woningoppervlakte. Dan heb je totaal zo'n 50 catagorieen en 8 klassen met een bepaalde stijging en dan meet je echt de stijging van een bepaalde klasse, niet de verschuiving van verkoopaantallen van een andere klasse.

CBS cijfers zijn zo geindexeerd.

[ Voor 6% gewijzigd door JvS op 30-09-2010 23:58 ]

[Woy]

JvS schreef op vrijdag 13 augustus 2010 @ 11:41:
[...]

Ja, dit soort getallen zijn veel te weinig zeggend. In Blaricum is de gemiddelde verkoopprijs volgens mij van 600K naa 1M gegaan.

Dat wilde ik inderdaad net posten. Ik las het net ook

De gemiddelde koopsom in Blaricum steeg met 53 procent ten opzichte van de 702.000 euro die in 2009 gemiddeld voor een koopwoning werd betaald.

Dat geeft inderdaad ook weer mooi aan dat de gemiddelde verkoop prijs een totaal geen interessante vergelijking is.

[vodkajus]

[quote]RemcoDelft schreef op maandag 24 mei 2010 @ 09:37:
[...]

Dat is heel simpel op te lossen met zonwering aan de buitenkant. Dan werkt de isolatie ook om je huis koel te houden. Het is niet alsof een oud huis in de felle zon nou minder heet wordt.

[...]

bedankt voor de tip.

ik heb bij ikea verduisterende rolgordijnen gekocht voor paar tientjes aan de binnenkant voor op het oosten. zonnewering buitenkant is erg prijzig.

Gelukkig kan bij ons de ingaande lucht uitgezet worden (dit in tegenstelling tot huizen van mijn collega's). die warmeterugwinning blijkt de inkomende lucht automatisch op te warmen naar minimaal 19 C. ook al zet ik thermostaat op 5 C. :0(
Die ingaande lucht doen we wel weer aan in de winter.

Verder inderdaad gewoon alle ramen open. alle ramen en tuindeur uitgerust met horren.
bruynzeel heeft leuke uitvinding voor deur horren. bij praxis slechts paar tientjes. het zijn twee stukken horrenlamellen met in het midden een rits/lijn van magneet. je loopt door de deur heen. en de twee stukken vallen automatisch naar elkaar toe en clicken vast door de rits/lijn magneet. simpel maar geniale uitvinding.

[Verwijderd]

JvS schreef op vrijdag 13 augustus 2010 @ 11:41:
...

Om goed te vergelijken moet je gewoon indexprijzen gebruiken. Dus huizen in verschillende klassen verdelen, zoals appartementen, tussenwoningen, hoekwoningen, tweekappers, vrijstaand, etc. Het liefst binnen die klasse ook nog een stuk of 6 verschillende subklassen gebaseerd op woningoppervlakte. Dan heb je totaal zo'n 50 catagorieen en 8 klassen met een bepaalde stijging en dan meet je echt de stijging van een bepaalde klasse, niet de verschuiving van verkoopaantallen van een andere klasse.

CBS cijfers zijn zo geindexeerd.

Volgens een aantal makelaars in de regio's waar de huizenprijzen weer 'gestegen' zijn klopt er helemaal niets van de cbs cijfers.

Het zijn niet alleen regio's in het Noorden waar dalingen van tientallen procenten hebben plaatsgevonden. Ook in Flevoland zijn de prijzen met 5 tot 15% gezakt.

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op maandag 16 augustus 2010 @ 08:33:
[...]


Volgens een aantal makelaars in de regio's waar de huizenprijzen weer 'gestegen' zijn klopt er helemaal niets van de cbs cijfers.

Het zijn niet alleen regio's in het Noorden waar dalingen van tientallen procenten hebben plaatsgevonden. Ook in Flevoland zijn de prijzen met 5 tot 15% gezakt.

De tijd klopt niet, maar de stijging is er wel geweest:

De cijfers die het CBS nu naar buiten brengt, hebben dus betrekking op begin dit jaar. ‘Eind 2009, begin dit jaar ging het inderdaad best aardig’, zegt Maas. ‘Maar door de onzekerheid over het nieuwe kabinet en eventuele plannen met de hypotheekrenteaftrek is het nu weer een stuk rustiger. Helaas.’

Ik ben het met je eens dat het raar is dat het CBS die cijfers naar buiten brengt terwijl ze al van een tijdje terug zijn. Die stijgingen zijn er dus wel geweest, alleen een paar maanden terug en dat blijft, maar nogmaals: het is raar dat ze het wel brengen als "Afgelopen maand...."

[MBV]

CBS kijkt naar de definitieve overdracht, makelaars kijken naar het moment dat iemand de koopovereenkomst aangaat (onder voorbehoud financiering). Daar zit minstens een maand tussen

[rapture]

Makelaars willen mensen doen geloven dat ze meer geld voor een huis moeten neerleggen. Ze roepen regelmatig dat de prijzen stijgen zodat ze meer commissie op een huis kunnen vangen of minstens de commissie hoog houden. Ze zijn natuurlijk verkopers.

Op hetzelfde moment kunnen de notarissen en het kadaster vaststellen dat de prijzen juist aan het dalen zijn.

[ Voor 9% gewijzigd door rapture op 16-08-2010 10:52 ]

[MBV]

makelaars willen omzet krijgen, en willen dus mensen doen geloven dat ze hun huis nu echt voor minder moeten verkopen, de verkopers luisteren op dit moment alleen nog niet. Te lang geen omzet is failliet.

Om even net zo ongenuanceerd de keerzijde van de medaille te laten zien

[Jaspertje]

rapture schreef op maandag 16 augustus 2010 @ 10:43:
Makelaars willen mensen doen geloven dat ze meer geld voor een huis moeten neerleggen. Ze roepen regelmatig dat de prijzen stijgen zodat ze meer commissie op een huis kunnen vangen of minstens de commissie hoog houden. Ze zijn natuurlijk verkopers.

Op hetzelfde moment kunnen de notarissen en het kadaster vaststellen dat de prijzen juist aan het dalen zijn.

De makelaars in dat stuk roepen dat overigens niet, die roepen alleen dat het bericht van het CBS niet klopt (de stijging is van een paar maanden eerder ipv vorige maand).

[JvS]

MBV schreef op maandag 16 augustus 2010 @ 11:35:
makelaars willen omzet krijgen, en willen dus mensen doen geloven dat ze hun huis nu echt voor minder moeten verkopen, de verkopers luisteren op dit moment alleen nog niet. Te lang geen omzet is failliet.

Om even net zo ongenuanceerd de keerzijde van de medaille te laten zien

Precies. Ik denk dat de makelaars in het begin misschhien nog wel bleven roepen dat de huizenprijzen niet dalen. Maar het effec top de verkopende partijen is dat ze een te hoge prijs willen hebben. De kopende partij biedt daaronder.

Liever 10 huizen verkopen met 20% minder courtage door een lagere prijs, dan 4 huizen verkopen, maar dan wel voor de oorspronkelijke vraagprijs. Ik denk inderdaad dat Makelaars best weleens in hun eigen belang realistischer vraagprijzen kunnen adviseren.

[Arnout]

Ik zie dat ING Real Estate op grote schaal huurwoningen aan het verkopen is... nu weet ik niet of dit hun normale beleid is, maar waarom zou je in een slechte markt zoveel woningen willen verkopen? Zouden ze bang zijn voor een flinke instorting van de markt?

[Shabbaman]

Misschien zijn ze wel bang voor het instorten van de sociale huurmarkt.

[qadn]

Net wat we nodig hebben in .nl, minder huurwoningen.

[janbrede]

In mijn regio wordt dit ook gedaan door grote woningcorporaties. Gevolg is dat het aanbod op Woningnet inmiddels voor het overgrote deel uit koopwoningen bestaat. Prijzen zijn een stuk lager dan normaal, maar wel via erfpachtconstructies en qua uiterlijk wat je bij een sociale huurwoning mag verwachten (oude keuken en sanitair etc).

[Arnout]

Klopt, de huizen worden volledig kaal opgeleverd en als je goed kijkt zijn veel elementen nog "in originele staat".

Wat zou dit betekenen voor een eventueel koop van zo'n woning? Zou je wat lager kunnen bieden dan normaal?

[FireAge]

Verkopen van huurhuizen is een perfecte oplossing.

Ik weet niet meer wie het was, maar op BNR had laatst nog iemand een leuke oplossing.
Laat de woningbouwcoorporaties al hun huizen te koop aanbieden aan hun huidige huurders.

Met de opbrengst hiervan kunnen ze weer een lading nieuwe huizen bouwen in de gewilde sectoren van koopkracht. Deze kunnen weer verkocht of verhuurd worden.

Ze hadden onderzoek gedaan en daar bleek uit dat waarschijnlijk 30% van de huurders wel interesse had om hun huidige woning te kopen.

[sanderb]

FireAge schreef op donderdag 30 september 2010 @ 12:45:
Ze hadden onderzoek gedaan en daar bleek uit dat waarschijnlijk 30% van de huurders wel interesse had om hun huidige woning te kopen.

Vind ik niet gek. Mensen die ooit begonnen zijn in een huurwoning, maar nu wellicht wel de middelen hebben om te kopen hoeven op die manier niet te verhuizen. Wanneer je tevreden bent met (de grootte van) je woning, en een sociaal leven in de buurt hebt is de drempel om te verhuizen behoorlijk groot.
Zeker als de lasten gelijk kunnen blijven bij kopen is het vooral voordelig voor de huurders.

Mijn pa heeft zijn huurwoning een aantal jaren terug ook kunnen kopen voor een mooie prijs. Dan kun je meteen alles aanpakken wat je al dwars zat of wat je graag wil verbeteren. investeren in je woonruimte doe je makkelijker bij koop dan bij huur.

Wat mij betreft zou de overheid dit moeten stimuleren. Geen overdrachtsbelasting voor de huurder die koopt bijvoorbeeld.

[BlakHawk]

FireAge schreef op donderdag 30 september 2010 @ 12:45:
Verkopen van huurhuizen is een perfecte oplossing.

Ik weet niet meer wie het was, maar op BNR had laatst nog iemand een leuke oplossing.
Laat de woningbouwcoorporaties al hun huizen te koop aanbieden aan hun huidige huurders.

Met de opbrengst hiervan kunnen ze weer een lading nieuwe huizen bouwen in de gewilde sectoren van koopkracht. Deze kunnen weer verkocht of verhuurd worden.

Ze hadden onderzoek gedaan en daar bleek uit dat waarschijnlijk 30% van de huurders wel interesse had om hun huidige woning te kopen.

Eigenlijk heb je hier alleen voordeel uit als je er al woont, dan wordt het tegen gereduceerd tarief aangeboden. De prijzen zijn redelijk vast, zit weinig speling in.

Dit gebeurt heel lang al, vooral waar groot onderhoud aan zit te komen, is dus niet iets van het laatste jaar oid. Ik is vaak goed koper, maar als je alle kosten meerekent (nieuwe badkamer/keuken) kom je vaak juist duurder uit dan andere huizen die vergelijk baar zijn.

Het lijkt dus vaak aantrekkelijk, maar is het meestal niet. Tenzij je er als huurder al woont...

[mrsar]

en vergeet niet dat waarschijnlijk een nieuwe regen van kracht gaat per 1 januari die het verbied dat mensen boven modaal inkomen in de sociale huur kunnen komen. dus er zal een groep wegvallen (huidige huurders kunnen wel blijven)

[ Voor 3% gewijzigd door mrsar op 30-09-2010 15:05 ]

[Resistor]

Plaatje wat ik ergens anders vandaan heb getrokken:

Hier kan je een beetje inzoomen.

Nog lucht genoeg, gezien de aanbodkant.

[n4m3l355]

Minder dan 10% aan de aanbodzijde betekent dat er lucht is? Zolang de vraag ernaar is, er genoeg krapte is, de trein stilstaat betekent het uiteindelijk niets.