Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[RemcoDelft]

kenneth schreef op woensdag 16 juni 2010 @ 15:55:
Gegeven de schaarste in de markt zal volgens mij juist het afschaffen van OB de prijs opdrijven: kopers betalen al het maximale wat ze kunnen betalen, met het afschaffen van de OB zal dat 6% meer zijn ...

^^ Dat dus.
Ironisch dat huizenbezitters klagen over de overdrachtsbelasting, terwijl die hele overdrachtsbelasting veel minder een probleem was geweest als de bubbelprijzen niet zo hoog waren geworden.
Dus: minder dure huizen, wordt de OB vanzelf lager.

Metro2002 schreef op woensdag 16 juni 2010 @ 16:13:
[...]


Omdat die bedragen best flink zijn wil je die niet direct kwijt als je je woning weer gaat verkopen dus neem je dat mee in je verkoopprijs. De huizenprijs stijgt dus elke keer bij een overdracht met 6% tenzij de verkoper zijn 'verlies' neemt en de overdrachtsbelasting zelf betaald. Maar meestal wordt deze meegefinancieerd.

Dat is niet aan de verkoper om te besluiten! Het is aan "de markt" om de uiteindelijke verkoopprijs te bepalen. Dat het lange tijd "snel instappen voor het duurder wordt" was, zegt niet dat dat nu nog zo geldt!
Stel je even voor dat er voldoende huizen zouden zijn, met een gezonde 5% leegstand en voldoende nieuw aanbod. Dan zou er geen enkele reden zijn om 6% meer te betalen, omdat de verkoper dat graag wil!
What's next? Moet de nieuwe koper de door de verkoper betaalde hypotheekrente en versleten vloerbedekking ook gaan vergoeden? Dat is toch geheel irrelevant voor de verkoopprijs?

[ Voor 5% gewijzigd door RemcoDelft op 16-06-2010 16:36 ]

[mtsr]

RemcoDelft: Je hebt helemaal gelijk, maar denk je niet dat het verhuizen zou stimuleren als je niet bij elke verhuizing tot 10% van de waarde van je huis over de balk smeet, nog afgezien van de kosten van de verhuizing zelf?

[Exirion]

RemcoDelft schreef op woensdag 16 juni 2010 @ 16:35:
^^ Dat dus.
Ironisch dat huizenbezitters klagen over de overdrachtsbelasting, terwijl die hele overdrachtsbelasting veel minder een probleem was geweest als de bubbelprijzen niet zo hoog waren geworden.
Dus: minder dure huizen, wordt de OB vanzelf lager.

LOL En jij gelooft in sprookjes? Als de prijzen van huizen dalen, dan stijgen de belastingen procentueel in rap tempo. Let maar op, dus dat huizen bereikbaarder worden als de prijzen dalen is een grote mythe. De banken scherpen gewoon hun eisen aan waardoor de mensen die nu geen huis kan betalen, dat tegen die tijd ook niet kunnen.

[RemcoDelft]

Exirion schreef op woensdag 16 juni 2010 @ 16:44:
[...]

LOL En jij gelooft in sprookjes? Als de prijzen van huizen dalen, dan stijgen de belastingen procentueel in rap tempo. Let maar op, dus dat huizen bereikbaarder worden als de prijzen dalen is een grote mythe. De banken scherpen gewoon hun eisen aan waardoor de mensen die nu geen huis kan betalen, dat tegen die tijd ook niet kunnen.

Ik heb wel degelijk vertrouwen in "de markt": banken hebben gewoon concurrentie, de enige echt beperkende factor is de overheid. En zelfs die loopt tegen de grenzen van wat-ie kan aan, getuige de vele Nederlanders die net over de grens wonen.

[Metro2002]

RemcoDelft schreef op woensdag 16 juni 2010 @ 16:35:

Dat is niet aan de verkoper om te besluiten! Het is aan "de markt" om de uiteindelijke verkoopprijs te bepalen. Dat het lange tijd "snel instappen voor het duurder wordt" was, zegt niet dat dat nu nog zo geldt!
Stel je even voor dat er voldoende huizen zouden zijn, met een gezonde 5% leegstand en voldoende nieuw aanbod. Dan zou er geen enkele reden zijn om 6% meer te betalen, omdat de verkoper dat graag wil!

Je zegt het zelf al:

Stel je even voor dat er voldoende huizen zouden zijn

In een volkomen vrije markt zou je harstikke gelijk hebben. Maar we hebben nog altijd een krapte op de woningmarkt en die is niet zomaar opgelost. Dus de verkopende partij heeft nog altijd best veel in de melk te brokkelen. Zeker als de verkoper niet direct zijn huis uit hoeft kan hij gewoon ervoor kiezen om fijn te blijven zitten als hij niet de gewenste prijs kan krijgen voor zijn woning. Als koper heb je alleen wat te eisen als de verkoper op hete kolen zit en zijn huis echt kwijt moet.

What's next? Moet de nieuwe koper de door de verkoper betaalde hypotheekrente en versleten vloerbedekking ook gaan vergoeden? Dat is toch geheel irrelevant voor de verkoopprijs?

Het is niet irrelevant omdat de kosten koper vaak meegefinancieerd worden omdat het om flinke bedragen gaat. Een gemiddeld rijtjeshuis kost tegenwoordig al snel 250.000 euro, dan is 6% een best bedrag hoor: 15.000 euro wat je zomaar even kwijt bent dan is het toch logisch dat mensen dat gewoon bij de verkoop eruit willen hebben? Je betaald als koper immers ook die kosten. En versleten vloerbedekking is een slecht voorbeeld, maar als er een peperdure houten vloer in gegaan is werkt dat wel degelijk door in de verkoopprijs van de woning.

[n4m3l355]

RemcoDelft schreef op woensdag 16 juni 2010 @ 17:38:
[...]

Ik heb wel degelijk vertrouwen in "de markt": banken hebben gewoon concurrentie, de enige echt beperkende factor is de overheid. En zelfs die loopt tegen de grenzen van wat-ie kan aan, getuige de vele Nederlanders die net over de grens wonen.

Niet dat het terzake doet maar ik vraag me af in hoeverre banken daadwerkelijk met elkaar concureren. Kijk eens voor de grap voor welke prijs ze geld lenen en dan tegen welke prijs ze het uitzetten. Hier zit een beduidende marge op terwijl ze allemaal wel ongeveer dezelfde rentevoet vragen. Als we kijken naar bv hoeveel rente je voor je spaarcenten krijgt of andere producten die banken hebben ook hier verschillen ze allemaal niet zoveel in. Samen dat ze allemaal een net zo beroerde service bieden doet mij dan ook sterk afvragen in hoeverre banken met elkaar concureren. (Kijk maar hoe weinig banken aanstalte doen om bv de Nederlandse markt te betreden.)

[Help!!!!]

Zelfs in Amerika zijn ze sinds de crisis er wel op teruggekomen dat de "vrije markt" het wel regelt....

[foppe-jan]

Help!!!! schreef op woensdag 16 juni 2010 @ 21:27:
Zelfs in Amerika zijn ze sinds de crisis er wel op teruggekomen dat de "vrije markt" het wel regelt....

Nee hoor, dat zijn ze nog helemaal niet. Alles dat 2 jaar terug mocht, mag nu nog steeds.

n4m3l355 schreef op woensdag 16 juni 2010 @ 21:24:
[...]

Niet dat het terzake doet maar ik vraag me af in hoeverre banken daadwerkelijk met elkaar concureren. Kijk eens voor de grap voor welke prijs ze geld lenen en dan tegen welke prijs ze het uitzetten. Hier zit een beduidende marge op terwijl ze allemaal wel ongeveer dezelfde rentevoet vragen. Als we kijken naar bv hoeveel rente je voor je spaarcenten krijgt of andere producten die banken hebben ook hier verschillen ze allemaal niet zoveel in. Samen dat ze allemaal een net zo beroerde service bieden doet mij dan ook sterk afvragen in hoeverre banken met elkaar concureren. (Kijk maar hoe weinig banken aanstalte doen om bv de Nederlandse markt te betreden.)

Ik zou dat eerder als een goed ding zien: wie weet is de markt zo oninteressant dat niemand er nog bij denkt te kunnen komen. Want vergeleken met veel omliggende landen is de service (en de kosten die verbonden zitten aan transacties etc.) echt veel beter.

[ Voor 63% gewijzigd door foppe-jan op 16-06-2010 22:28 ]

[Help!!!!]

foppe-jan schreef op woensdag 16 juni 2010 @ 22:26:
[...]

Nee hoor, dat zijn ze nog helemaal niet. Alles dat 2 jaar terug mocht, mag nu nog steeds.

Verschillende vooraanstaande mensen zoals o.a. Greenspan hebben aangegeven dat hun geloof in de totaal vrije markt misplaatst was en tot deze ellende geleid heeft.
Wetten weet ik niet maar bovenstaande is in America al net zo iets als dat de Paus zegt dat de Heer niet bestaat.

[ Voor 13% gewijzigd door Help!!!! op 17-06-2010 00:25 ]

[Verwijderd]

EXX schreef op woensdag 16 juni 2010 @ 12:20:
Het huidige demissionaire kabinet heeft op de valreep een nieuwe wet doorgevoerd die de maximale hypotheek beperkt en de maandelijkse hypotheeklasten kan verzwaren. Ingangsdatum 1/1/2011.

Kortweg komt het er op neer dat je niet hoger dan 112% kan financieren en dat alles boven de 100% binnen 7 jaar moet worden afgelost.

Bron

Lijkt wel een 1 april grap, op KK zijn al gauw 10-11%, hiermee zetten ze dus echt de markt op slot.
Daarnaast zie je nergens anders bericht over deze maatregel, en ten tweede lijkt het me sterk dat een demissionair kabinet zo'n ingrijpen maatregel kan/mag nemen.

[ Voor 11% gewijzigd door Verwijderd op 17-06-2010 01:51 ]

[Slasher]

Verwijderd schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 01:49:
[...]

Lijkt wel een 1 april grap, op KK zijn al gauw 10-11%, hiermee zetten ze dus echt de markt op slot.
Daarnaast zie je nergens anders bericht over deze maatregel, en ten tweede lijkt het me sterk dat een demissionair kabinet zo'n ingrijpen maatregel kan/mag nemen.

Ja dat vond ik ook zo vreemd, en op die site zie je verder ook geen bronvermeldingen. Je had wel verwacht dat het op de site van de telegraaf te lezen zou zijn.

[MAher]

Verwijderd schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 01:49:
[...]

Lijkt wel een 1 april grap, op KK zijn al gauw 10-11%, hiermee zetten ze dus echt de markt op slot.
Daarnaast zie je nergens anders bericht over deze maatregel, en ten tweede lijkt het me sterk dat een demissionair kabinet zo'n ingrijpen maatregel kan/mag nemen.

Als buitenlander lijkt me eerder jouw opmerking een grap, markt op slot? Wat is er mis met een beetje sparen voordat je iets koopt?

[Slasher]

omdat dit in NL niet gebruikelijk is? En het moment is natuurlijk niet echt geweldig. Maar goed ik wil eerst wel eens een bron zien, op de site van VEH of AFM zie ik nog niets.

[ Voor 65% gewijzigd door Slasher op 17-06-2010 08:17 ]

[RemcoDelft]

Slasher schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 08:13:
omdat dit in NL niet gebruikelijk is? En het moment is natuurlijk niet echt geweldig. Maar goed ik wil eerst wel eens een bron zien, op de site van VEH of AFM zie ik nog niets.

Dat het hier niet gebruikelijk is om te sparen voor je een huis koopt is een probleem. Niets mis mee om dat probleem aan te pakken.

[Metro2002]

RemcoDelft schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 08:21:
[...]

Dat het hier niet gebruikelijk is om te sparen voor je een huis koopt is een probleem. Niets mis mee om dat probleem aan te pakken.

Ten eerste zijn de huizenprijzen hier te hoog om bv gemiddeld 10% aan te betalen
Ten tweede zijn de huizenprijzen hier hoog dus om alleen al de kosten koper te betalen zit je al aan een fors bedrag om zelf te betalen.

Even simpel voorbeeld, als we duits voorbeeld volgen waar je maximaal 90% kan financieren (even uit het hoofd) dan krijg je dus de volgende situatie:

Een stel wil een gemiddeld rijtjeshuis kopen in NL, dit kost 250.000 euro. Daarvan kunnen ze 90% financieren, dat is 225.000 euro. Het huis kost dit inclusief kosten koper 275.000 euro.
Dat betekent dat het stel maar liefst 50.000 euro moet sparen alvorens ze dit huis kunnen kopen. ! En dan heb ik het nog over een gewoon rijtjeshuis tegen de gemiddelde woningprijs in Nederland.

Ik weet niet wat de gemiddelde huizenprijs is in Duitsland momenteel maar als ik bv kijk naar Belgie, daar ligt het op 175.000 gemiddeld, Duitsland zal daar in de buurt van zitten.
Als de bank dáár 90% financieert hoeft hetzelfde stel nog maar 17.500 euro mee te brengen.

De huizenprijzen zijn hier momenteel gewoon al véél te hoog opgelopen om een dergelijk systeem nú nog in te zetten. Dat hadden ze 20 jaar geleden moeten doen!
Alles wat je nu inzet zal tot gevolg hebben dat de woningprijzen dalen en dat heeft ook weer allerlei nare gevolgen voor mensen die momenteel een woning bezitten.

Dat er iets moet veranderen is overigens wel duidelijk natuurlijk, de vraag is alleen hoe je dat gaat aanpakken zónder de markt compleet op slot te gooien en zonder bestaande woningbezitters een oor aan te naaien.

[mux]

Maar het hele punt is dat tegelijk met de HRA/tophypotheken gelijk ook de OB wordt aangepakt (lees: afgeschaft). De gemiddelde huizenprijs is 230.000 in NL, dan moet bij 90% financiering een stel dus 23.000 + kk - OB betalen, wat neerkomt op niet veel meer dan 25000. Dat is niet zo desastreus voor de huizenmarkt.

Als ze de OB niet aanpakken is dit wel een beetje riskant...

[Franck]

MAher schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 08:12:
[...]
Als buitenlander lijkt me eerder jouw opmerking een grap, markt op slot? Wat is er mis met een beetje sparen voordat je iets koopt?

Dat het hier niet gebruikelijk is om te sparen voor je een huis koopt is een probleem. Niets mis mee om dat probleem aan te pakken.

Onzin. Waar haal jij vandaan dat de mensen niet meer sparen voor ze een huis kopen? Bron graag! Is het echt zo moeilijk om in te zien dat je wanneer je een huis koopt niet standaard al tussen de 6 en 10 procent KK weg wil gooien? Lekkere investering dan, een huis.

Remcodelft, in een eerdere post zeg je ook iets in de strekking van de kk zet de markt niet op slot de verkoper bepaalt de prijs niet. Natuurlijk bepaald de verkoper de prijs wel. De verkoper zou daar gek zijn. Die blijft langer in zijn huis wonen en gaat de files nog langer maken omdat hij inmiddels een baan heeft in een andere provincie dan waar hij woont...

[kenneth]

Als je wil investeren moet je geen huis kopen ... als je een dak boven je hoofd zoekt wel.

[Franck]

kenneth schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 08:51:
Als je wil investeren moet je geen huis kopen ... als je een dak boven je hoofd zoekt wel.

Als je geld wil weggeven doe het dan aan een goed doel. Investeren doet er niet toe, huizenbezitters zullen de kk eruit willen halen, en gaan gewoon niet verhuizen als ze het er niet uit krijgen. Kan je nog zo moeilijk doen maar zo simpel is het.

[Metro2002]

ssj3gohan schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 08:44:
Maar het hele punt is dat tegelijk met de HRA/tophypotheken gelijk ook de OB wordt aangepakt (lees: afgeschaft). De gemiddelde huizenprijs is 230.000 in NL, dan moet bij 90% financiering een stel dus 23.000 + kk - OB betalen, wat neerkomt op niet veel meer dan 25000. Dat is niet zo desastreus voor de huizenmarkt.

Als ze de OB niet aanpakken is dit wel een beetje riskant...

http://www.hypotheker.nl/...n/Ontwikkeling+Nederland/

Schommelt echt rond de 250.000 momenteel hoor

Echt ziek eigenlijk

[Gunner]

Franck schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 08:57:
[...]


Als je geld wil weggeven doe het dan aan een goed doel. Investeren doet er niet toe, huizenbezitters zullen de kk eruit willen halen, en gaan gewoon niet verhuizen als ze het er niet uit krijgen. Kan je nog zo moeilijk doen maar zo simpel is het.

Niet iedereen. Ik heb gewoon de 10K onderwaarde geaccepteerd toen de mogelijkheid van verkoop zich voordeed en ik wist al van de onderwaarde op het moment dat ik tekende voor m'n nieuw te bouwen huis. dan kan je stug blijven volhouden aan je 'kosten koper' maar wat denk je dat een leeg huis doet met de prijs die een koper wil betalen? Dat wordt er echt niet beter van.

[Metro2002]

Gunner schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 09:07:
[...]

Niet iedereen. Ik heb gewoon de 10K onderwaarde geaccepteerd toen de mogelijkheid van verkoop zich voordeed en ik wist al van de onderwaarde op het moment dat ik tekende voor m'n nieuw te bouwen huis. dan kan je stug blijven volhouden aan je 'kosten koper' maar wat denk je dat een leeg huis doet met de prijs die een koper wil betalen? Dat wordt er echt niet beter van.

Maar als je er nog woonde en niet direct de noodzaak had om te verhuizen zou je denk ik blijven zitten of niet?

[Gunner]

Weet ik niet. Misschien wel, misschien niet. Ik zie wel teveel mensen krampachtig volhouden aan hun 'kosten koper' terwijl dat veelal niet realistisch is in relatie tot de waarde van hun huis.

[Metro2002]

Gunner schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 09:11:
Weet ik niet. Misschien wel, misschien niet. Ik zie wel teveel mensen krampachtig volhouden aan hun 'kosten koper' terwijl dat veelal niet realistisch is in relatie tot de waarde van hun huis.

Ik verkoop dus ook met verlies maar ik heb nu een prijs die gewoon realistisch is en waar ik echt niet lager mee ga zitten, dan wacht ik liever wat langer.

[FireAge]

Wat dan weer komt omdat iedereen jaren lang te horen heeft gekregen dat je geld kan verdienen door ergens te wonen ipv dat het geld kost.

[foppe-jan]

Metro2002 schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 09:18:
[...]


Ik verkoop dus ook met verlies maar ik heb nu een prijs die gewoon realistisch is en waar ik echt niet lager mee ga zitten, dan wacht ik liever wat langer.

Tja, als je niet hoeft te verhuizen is het natuurlijk geen probleem, maar als je daardoor ergens 2j langer moet blijven wonen terwijl je de buurt zat bent ofzo..
Anyway, of het nou een huizen'bubble' is of niet, de markt doet op het moment geen fuck, dus tegen de achtergrond van de huidige financieringsregels (en wrsch wat onzekerheid, maar ik denk dat het zwaarder telt dat de banken gewoon niet mee willen doen) zijn de prijzen te hoog.
Maar daar lees je in de krant nog steeds niks over, terwijl er voordat de kranten erover gaan schrijven waarschijnlijk weinig zal gebeuren, omdat iedereen nog gelooft dat het 'zo umoeten kunnen'. Verlies is natuurlijk lullig, maar dat heb je nou eenmaal bij correcties. En als niemand de huidige prijzen meer kan opbrengen, omdat niemand het meer mag lenen, dan zal de markt toch omlaag moeten.

[ Voor 18% gewijzigd door foppe-jan op 17-06-2010 09:40 ]

[RemcoDelft]

Metro2002 schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 08:41:
[...]


Ten eerste zijn de huizenprijzen hier te hoog om bv gemiddeld 10% aan te betalen

Dat is een kip/ei probleem: als mensen wel 10% (of beter: 30%) zouden betalen met eigen geld, zouden de prijzen lager zijn. Juist doordat er minder kopers zijn die langer moeten sparen en dus minder TEGEN ELKAAR hoeven op te bieden!

Ten tweede zijn de huizenprijzen hier hoog dus om alleen al de kosten koper te betalen zit je al aan een fors bedrag om zelf te betalen.

Nogmaals: juist door 100% of meer te lenen zijn de prijzen zo gestegen! Het "eigen geld" is niet zo hard gestegen, m.a.w. zelf betalen zou lagere prijzen opleveren.
Je draait oorzaak en gevolg om.

Dat er iets moet veranderen is overigens wel duidelijk natuurlijk, de vraag is alleen hoe je dat gaat aanpakken zónder de markt compleet op slot te gooien en zonder bestaande woningbezitters een oor aan te naaien.

Die huidige woningbezitters hebben het helemaal zichzelf aangedaan! Al jaren voorspel ik dat "het grote Dexia huilen" ook komt bij de woningbezitters, en vooralsnog lijk ik gelijk te gaan krijgen. "Ik wist niet dat 150% van de aankoopprijs lenen met salaris 3 keer niks slecht voor me is" ^{(even dramatiseren hoor)}

Franck schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 08:48:
[...]


[...]


Onzin. Waar haal jij vandaan dat de mensen niet meer sparen voor ze een huis kopen? Bron graag!

Zie degene die ik quote?!

FireAge schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 09:28:
Wat dan weer komt omdat iedereen jaren lang te horen heeft gekregen dat je geld kan verdienen door ergens te wonen ipv dat het geld kost.

En wie heeft dat sprookje/piramidespel verzonnen? Makelaars en hypotheekboeren, oftewel de belanghebbenden...

[Verwijderd]

MAher schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 08:12:
[...]
Als buitenlander lijkt me eerder jouw opmerking een grap, markt op slot? Wat is er mis met een beetje sparen voordat je iets koopt?

Met de huidige prijzen moeten de mensen al vaak inleveren bij de verkoop van hun oude huis. Bij zeer veel zal er niet veel overzijn om dan ook nog 's alle extra kosten van het nieuwe huis uit eigen geld te financieeren (als het verlies op het oude huis al te compenseren is), hierdoor zal de markt dus zwaar op slot gaan. Gros van huidige huizebezitters wordt met een maatregel als deze gewoon verplicht om lekker te blijven zitten waar ze nu zitten.

[EXX]

Verwijderd schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 01:49:
[...]

Lijkt wel een 1 april grap, op KK zijn al gauw 10-11%, hiermee zetten ze dus echt de markt op slot.
Daarnaast zie je nergens anders bericht over deze maatregel, en ten tweede lijkt het me sterk dat een demissionair kabinet zo'n ingrijpen maatregel kan/mag nemen.

Dat is inderdaad vreemd. Het betreft overigens een plan van de AFM, dus het niet niet zo maar uit de lucht komen vallen. Zijn er geen sites van de overheid waar je kan zien welke wetten er aangenomen zijn?

Bigfoot schreef op woensdag 16 juni 2010 @ 13:12:
Ik ben benieuwd wat er gaat gebeuren de komende maanden! Onze huidige koopwoning is verkocht per 15 juli, en we gaan met ons gezin voor een halfjaar in een huurwoning. In de tussentijd gaan we opnieuw zoeken naar een koopwoning.

Daarbij hebben we een zeer behoorlijke overwaarde (enkele tonnen). Ideaal voor ons zou het zijn als de huizenprijzen drastisch kelderen, de inflatie laag blijft, en de overdrachtsbelasting wordt afgeschaft

Ik zit in een soortgelijke situatie en ga ook binnenkort huren, wellicht nog wel iets langer dan een half jaar.

Verwijderd schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 09:48:
[...]

Met de huidige prijzen moeten de mensen al vaak inleveren bij de verkoop van hun oude huis. Bij zeer veel zal er niet veel overzijn om dan ook nog 's alle extra kosten van het nieuwe huis uit eigen geld te financieeren (als het verlies op het oude huis al te compenseren is), hierdoor zal de markt dus zwaar op slot gaan. Gros van huidige huizebezitters wordt met een maatregel als deze gewoon verplicht om lekker te blijven zitten waar ze nu zitten.

Dat geldt voor het starterssegment, maar daarboven zitten genoeg panden waar een flinke overwaarde op is opgebouwd. Die kunnen echt wel met de prijs omlaag zonder met een restschuld te blijven zitten.

[ Voor 53% gewijzigd door EXX op 17-06-2010 09:53 ]

[Verwijderd]

EXX schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 09:49:
[...]
Dat geldt voor het starterssegment,

ah, en wie gaat er voor zorgen dat de huizenmarkt weer op gang komt? Mensen die nu in het starterssegment zitten (of komen). En die blijven dan lekker zitten.

[EXX]

Als de panden in het segment boven de starters maar genoeg zakken, zijn ook de mensen in een starterswoning bereid om meer te dalen. Dan komt het vanzelf weer op gang. Er zal van boven af fors in de prijs gesneden moeten worden.

Slasher schreef op woensdag 16 juni 2010 @ 13:07:
[...]
Maar dat geld kan ik dus verder niet verder de economie inpompen, dus het is wel degelijk slecht voor de economie, en voor de doorstroom op de huizenmarkt.

Dat sparen slecht is voor de economie is een mythe. Hetzelfde geldt voot oppotten.

[ Voor 56% gewijzigd door EXX op 17-06-2010 10:18 ]

[Metro2002]

RemcoDelft schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 09:44:
[...]

Dat is een kip/ei probleem: als mensen wel 10% (of beter: 30%) zouden betalen met eigen geld, zouden de prijzen lager zijn. Juist doordat er minder kopers zijn die langer moeten sparen en dus minder TEGEN ELKAAR hoeven op te bieden!

Ze kunnen minder tegen elkaar op bieden. ze moeten het nog steeds.

Nogmaals: juist door 100% of meer te lenen zijn de prijzen zo gestegen! Het "eigen geld" is niet zo hard gestegen, m.a.w. zelf betalen zou lagere prijzen opleveren.
Je draait oorzaak en gevolg om.

Jij gaat uit van hoe de situatie had moeten zijn, ik van hoe die nu is. Ik draai dus niks om. De situatie zoals die nu is is de situatie en dat houdt in: hoge prijzen dus een eigen bijdrage is NU geen optie meer omdat de verhouding salaris <> huizenprijs compleet weg is.

Die huidige woningbezitters hebben het helemaal zichzelf aangedaan! Al jaren voorspel ik dat "het grote Dexia huilen" ook komt bij de woningbezitters, en vooralsnog lijk ik gelijk te gaan krijgen. "Ik wist niet dat 150% van de aankoopprijs lenen met salaris 3 keer niks slecht voor me is" ^{(even dramatiseren hoor)}

Ik heb het mezelf aangedaan dat ik 5 jaar geleden een huis heb gekocht ja. Ik heb het mezelf niet aangedaan dat ik daar een hoge prijs voor heb betaald aangezien ik geen alternatief had! Sociale huur kwam na 3 jaar inschrijving nog altijd niks uit (nu nog steeds niks overigens, 8 jaar later (!) terwijl ik nog altijd reageer). Particuliere huur is te duur voor mijn inkomen dus wat blijft er dan nog over? Bij mama blijven wonen tot mijn 30e? Of toch een huis kopen. En dan loop je dus tegen hoge prijzen aan en kan je wel doodleuk zeggen: dan moet je het goedkoopste nemen. Dat heb ik gedaan en dan nog is het duur

Dat ik de kosten koper er niet uit zou halen na een korte periode had ik wel enigszins ingecalcueerd maar de cijfers werden door de experts toch écht een stuk rooskleuriger voorgesteld. Ik heb mijn huis namelijk vlak voor het uitbreken van de bankencrisis gekocht.

Als de HRA eraf gehaald wordt zou dat ook weer balen zijn maar niet onoverkomelijk maar niet iets wat ik ingecalculeerd had aangezien er destijds ook nog niet eens over gesproken werd dat het afgeschaft zou worden. sterker nog: een paar maanden geleden toen ik eens wat informatie aan ging vragen voor een eventuele volgende hypotheek rekenden ze nog met netto bedragen alsof de HRA er nooit af zou gaan.


Dus dat het volledig de schuld is van woningeigenaren vind ik veel te kort door de bocht en ook nergens op slaan. De woningmarkt is gewoon volledig verziekt door de belanghebbenden: De gemeentes, de overheid en de banken. niet door de kopers.

[kenneth]

EXX schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 10:15:
Dat sparen slecht is voor de economie is een mythe. Hetzelfde geldt voot oppotten.

Wat een heerlijke eenvoud die artikels, bedankt!

[Jaspertje]

Metro2002 schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 10:38:
Ik heb het mezelf aangedaan dat ik 5 jaar geleden een huis heb gekocht ja. Ik heb het mezelf niet aangedaan dat ik daar een hoge prijs voor heb betaald aangezien ik geen alternatief had! Sociale huur kwam na 3 jaar inschrijving nog altijd niks uit (nu nog steeds niks overigens, 8 jaar later (!) terwijl ik nog altijd reageer). Particuliere huur is te duur voor mijn inkomen dus wat blijft er dan nog over? Bij mama blijven wonen tot mijn 30e? Of toch een huis kopen. En dan loop je dus tegen hoge prijzen aan en kan je wel doodleuk zeggen: dan moet je het goedkoopste nemen. Dat heb ik gedaan en dan nog is het duur

Met alle respect maar thuis blijven wonen is wel een alternatief. dat jij daar niet voor kiest en dus een huis koopt dat kan je niet afschuiven op "geen keuze". en duur is natuurlijk relatief

[Ramzzz]

EXX schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 10:15:
Als de panden in het segment boven de starters maar genoeg zakken, zijn ook de mensen in een starterswoning bereid om meer te dalen. Dan komt het vanzelf weer op gang. Er zal van boven af fors in de prijs gesneden moeten worden.

Daar gaat het echter wel mis, door alle FUD over de HRA-afschaffing, is iedereen panisch, en dalen de prijzen juist in de segmenten waar juist niets acuut aan HRA-afschaffing staat te gebeuren, de eerste decennia.

De 'net boven startersniveau'-huizen kunnen juist beter niet in prijs dalen, want daar pak je het overgrote del van de huizenbezitter mee.

Al wordt dat snel opgelost doordat de vraag stijgt, en de huizenbezitter denkt "ik blijf lekker zitten waar ik zit", en zo werkt dat effect bottom-up het systeem door.

Het staat en valt wel enigszins met de aanpak van scheefwonen, wat in feite gesubsidieerd goedkoop wonen is.

[...]
Dat sparen slecht is voor de economie is een mythe. Hetzelfde geldt voot oppotten.

Leuk, die Jip en Janneketaal-economielessen.

Al denk ik dat er hier en daar wat factoren niet mee worden gewogen.

Bijvoorbeeld: het effect van belastingen op de economie, namelijk middels de staatshuishouding die, zij het enigszins doorgeslagen, maar mits lean & mean wel degelijk bijzonder zinvol is voor een stabiele staat, die infrastructuur aanlegt, veiliheid waarborgt, wetten handhaaft, etc. Zonder stabiele staat (overheid) is een economie ook niet veilig.

Jaspertje schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 11:02:
[...]
Met alle respect maar thuis blijven wonen is wel een alternatief. dat jij daar niet voor kiest en dus een huis koopt dat kan je niet afschuiven op "geen keuze". en duur is natuurlijk relatief

Thuis (blijven) wonen is een vorm van woningmarkt verzieken/beïnvloeden die onderbelicht blijft. Je ouders subsidiëren daarmee jouw woonvoorziening, waardoor jij 'scheefspaart', en in feite ook 'scheefwoont' en dus onevenredig veel kans hebt op de woningmarkt, waar bijv. je 'gewoon' met je salaris niet tegenop had kunnen boksen.

Dat is net zoiets raars als huursubsidie.

Mensen die 'gewoon' werken en huren moeten én huur ophoesten, én proberen van 'de rest' een huis te kopen. Ik ben er zat tegengekomen, op hun 27^e nog thuis wonen, en intussen een uitzet van hier tot ginder, en hup een huis kopen.

Slim? Ik zou zeggen, eigenlijk, ondanks de te bewonderen spaardrift en het geduld van alle partijen bij het inwonen, ongewenst.

[ Voor 22% gewijzigd door Ramzzz op 17-06-2010 11:11 ]

[Metro2002]

Jaspertje schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 11:02:
[...]
Met alle respect maar thuis blijven wonen is wel een alternatief. dat jij daar niet voor kiest en dus een huis koopt dat kan je niet afschuiven op "geen keuze". en duur is natuurlijk relatief

Ik werkte niet direct in de buurt van waar het huis van mijn ouders staat

[Exirion]

Ramzzz schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 11:04:
Mensen die 'gewoon' werken en huren moeten én huur ophoesten, én proberen van 'de rest' een huis te kopen. Ik ben er zat tegengekomen, op hun 27^e nog thuis wonen, en intussen een uitzet van hier tot ginder, en hup een huis kopen.

Slim? Ik zou zeggen, eigenlijk, ondanks de te bewonderen spaardrift en het geduld van alle partijen bij het inwonen, ongewenst.

Het is een vrije keuze hoe je wil leven. Gelukkig leven we in een vrij land en niet in een dictatuur. Dat het beschouwd wordt als 'de markt verstoren' geeft eigenlijk alleen maar aan in wat voor geldbeluste zieke wereld we steeds meer leven. Neemt niet weg dat ik het ook niet echt volwassen en verstandig vind als mensen zo lang bij hun ouders blijven wonen, maar goed... dat moeten mensen zelf weten.

[kenneth]

Ramzzz schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 11:04:
Thuis (blijven) wonen is een vorm van woningmarkt verzieken/beïnvloeden die onderbelicht blijft. Je ouders subsidiëren daarmee jouw woonvoorziening, waardoor jij 'scheefspaart', en in feite ook 'scheefwoont' en dus onevenredig veel kans hebt op de woningmarkt, waar bijv. je 'gewoon' met je salaris niet tegenop had kunnen boksen.

Als ik op mij 22ste al bijna twee keer modaal verdien is dat dan scheefverdienen en moet dat dan gecorrigeerd worden omdat ik anders een te goed huis kan kopen?

[Ramzzz]

Exirion schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 11:23:
[...]

Het is een vrije keuze hoe je wil leven. Gelukkig leven we in een vrij land en niet in een dictatuur. Dat het beschouwd wordt als 'de markt verstoren' geeft eigenlijk alleen maar aan in wat voor geldbeluste zieke wereld we steeds meer leven. Neemt niet weg dat ik het ook niet echt volwassen en verstandig vind als mensen zo lang bij hun ouders blijven wonen, maar goed... dat moeten mensen zelf weten.

Ik wil alleen maar even aangeven dat de economie, hoe vrij ook, altijd verstorende en/of kunstmatige factoren kent, die vaak worden vergeten. Ik geef dus de storende contra-economische factor aan, in het licht van de Jip- en Janneketaal-econoom, geen morele kwalificatie.

Als je bij je ouders wilt blijven plakken, ga je goddelijke gang maar.

kenneth schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 11:26:
[...]
Als ik op mij 22ste al bijna twee keer modaal verdien is dat dan scheefverdienen en moet dat dan gecorrigeerd worden omdat ik anders een te goed huis kan kopen?

Natuurlijk niet. Maar dat snap jij wel.

[ Voor 18% gewijzigd door Ramzzz op 17-06-2010 11:29 ]

[Istrilyin]

kenneth schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 11:26:
[...]
Als ik op mij 22ste al bijna twee keer modaal verdien is dat dan scheefverdienen en moet dat dan gecorrigeerd worden omdat ik anders een te goed huis kan kopen?

Scheefverdienen. Zondermeer. En als je ook nog teveel hagelslag op je brood doet, dan ben je tevens schuldig aan scheefstrooien. Dat soort mensen moeten ook eens aangepakt worden!

Oh, en scheefhuurders zitten niet zo gesubsidieerd hoor. Sterker nog, als een bankdirecteur in een krot van 450 euro/maand besluit te gaat wonen krijgt hij geen subsidie, maar die werkloze die z'n plaats gaat innemen na de jacht op scheefhuurders krijgt dat wel!

[Cyberpope]

Istrilyin schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 11:47:
Oh, en scheefhuurders zitten niet zo gesubsidieerd hoor. Sterker nog, als een bankdirecteur in een krot van 450 euro/maand besluit te gaat wonen krijgt hij geen subsidie, maar die werkloze die z'n plaats gaat innemen na de jacht op scheefhuurders krijgt dat wel!

Dat krijgt hij wel, want de reele kosten van de woning zijn hoger als wat er aan huur in rekening gebracht wordt.

[Istrilyin]

Cyberpope schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 11:50:
[...]

Dat krijgt hij wel, want de reele kosten van de woning zijn hoger als wat er aan huur in rekening gebracht wordt.

Ik huur scheef via een makelaar. Niks geen overheidssubsidie hoor.

En de eigenaar van het pand is, ondanks de lage huur, toch compleet binnen aangezien hij het pand meer dan 25 jaar terug heeft gekocht voor een prikkie.

Je kunt beweren dat dankzij de overheid de huur niet met de koopprijs gekte is meegestegen. Maar dan kun je daar tegenin brengen dat dezelfde overheid ervoor zorgt dat er zo weinig bouwgrond wordt uitgegeven, waardoor mensen niet op zo snel hun scheefhuur krotjes kunnen inruilen voor iets beters.

[Exirion]

Ramzzz schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 11:27:
Als je bij je ouders wilt blijven plakken, ga je goddelijke gang maar.

Nou, ik ben inmiddels aan m'n tweede eigen woning bezig, dus voor mij gaat het niet echt op

[Ramzzz]

Exirion schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 13:06:
[...]

Nou, ik ben inmiddels aan m'n tweede eigen woning bezig, dus voor mij gaat het niet echt op

En dat was algemeen bedoeld, en niet aan jou. Maar dat wist jij wel.

Istrilyin schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 12:45:
[...]


Ik huur scheef via een makelaar. Niks geen overheidssubsidie hoor.

En de eigenaar van het pand is, ondanks de lage huur, toch compleet binnen aangezien hij het pand meer dan 25 jaar terug heeft gekocht voor een prikkie.

Je kunt beweren dat dankzij de overheid de huur niet met de koopprijs gekte is meegestegen. Maar dan kun je daar tegenin brengen dat dezelfde overheid ervoor zorgt dat er zo weinig bouwgrond wordt uitgegeven, waardoor mensen niet op zo snel hun scheefhuur krotjes kunnen inruilen voor iets beters.

Er wordt absoluut niet 'te weinig bouwgrond uitgegeven'. Dat is BS.

Er wordt wel veel verkeerd ontwikkeld - in de 'verkeerde', maar meest rendabele prijsklasse - én op de verkeerde plaatsen gebouwd, waardoor de markt niet bijster gestimuleerd wordt om huurwoningen te bouwen voor huurders (of vrij te laten komen), en koopwoningen voor starters.

In de tijd dat vele potentiële vrije sectorwoningen als - gesubsidieerd gebouwd, door corporaties en stichtingen - huurwoningen op de markt kwamen, is de markt verkeerd 'gestimuleerd', bepaalde sectoren zitten 'op slot'.

Die woningen komen maar mondjesmaat vrij. En staan vaak op zeer aantrekkelijke plekken voor de vrije sector. Tot deze gesloopt worden, of de gesubsidieerde scheefwoon aangepakt wordt, zal aan die situatie weinig veranderen.

[ Voor 72% gewijzigd door Ramzzz op 17-06-2010 13:25 ]

[Istrilyin]

Ramzzz schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 13:19:
Er wordt absoluut niet 'te weinig bouwgrond uitgegeven'. Dat is BS.

Jij denkt dat dat BS is... Nou... waar zullen we eens beginnen? Kijk bijvoorbeeld eens hoeveel bouwkavels er beschikbaar zijn in een straal van 15 km rond Amsterdam. Dat is niet al te moeilijk met Funda. Je vindt ongeveer 3 kavels.

Bedenk dat 150k een be-hoooooor-lijk hoge prijs is, zo'n 4 modale jaarsalarissen. Met een huis erop bijna onbereikbaar voor Jan Modaal. In feite is er niets te koop qua grond, slechts hier en daar een eiland waar je (oh wow) een boot aan mag meren!

Toch praten we hier over een stukje NL waar veel mensen dolgraag zelfs 100m2 grond zouden willen kopen voor een klein huisje... En er is ruimte genoeg, nietwaar. Dus: waar is die grond? Noord-oost Groningen soms?

[Shabbaman]

Istrilyin schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 16:01:
[...]

En er is ruimte genoeg, nietwaar. Dus: waar is die grond? Noord-oost Groningen soms?

Inderdaad. De Blauwe Stad, plek zat.

[Ramzzz]

Istrilyin schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 16:01:
[...]

Jij denkt dat dat BS is... Nou... waar zullen we eens beginnen? Kijk bijvoorbeeld eens hoeveel bouwkavels er beschikbaar zijn in een straal van 15 km rond Amsterdam. Dat is niet al te moeilijk met Funda. Je vindt ongeveer 3 kavels.

Bedenk dat 150k een be-hoooooor-lijk hoge prijs is, zo'n 4 modale jaarsalarissen. Met een huis erop bijna onbereikbaar voor Jan Modaal. In feite is er niets te koop qua grond, slechts hier en daar een eiland waar je (oh wow) een boot aan mag meren!

Toch praten we hier over een stukje NL waar veel mensen dolgraag zelfs 100m2 grond zouden willen kopen voor een klein huisje... En er is ruimte genoeg, nietwaar. Dus: waar is die grond? Noord-oost Groningen soms?

Lekker realistisch, je eigen huis bouwen, in Nederland, vlak bij een stad.

Dat kan altijd, maar vlak bij een stad treden de wetten van vraag en aanbod in werking, samen met de 'brute force' waarmee elke snipper grond door projectontwikkelaars of Vinex wordt opgeslorpt.

Die prijs van € 150.000 die je noemt is een schijntje. Dat houdt namelijk in dat je in feite voor € 300.000 een vrijstaande woning kunt bouwen.

Ze zéér specifieke observatie dat vlak bij Amsterdam er geen vrije kavels te vinden zijn doet dus nog altijd geen uitspraak over hoe de situatie in heel Nederland is. En je noemt nu pas de eis 'vrije kavel om zelf op te bouwen'.

Het staat je vrij om een huis te bouwen, wanneer je een kavel hebt, en je je aan de welstand (die factor mag er van velen tussenuit!) en het bestemmingsplan houdt. Het staat je ook vrij om bij wijziging van bestemmingsplan in 'woningbouw' een kavel te kopen. Dat je het gaat afleggen tegen het financiële geweld van de projectontwikkelaars, lijkt me dan niet verwonderlijk.

[ Voor 4% gewijzigd door Ramzzz op 17-06-2010 16:50 ]

[Istrilyin]

Ramzzz schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 16:49:
Lekker realistisch, je eigen huis bouwen, in Nederland, vlak bij een stad.

Dat kan altijd, maar vlak bij een stad treden de wetten van vraag en aanbod in werking, samen met de 'brute force' waarmee elke snipper grond door projectontwikkelaars of Vinex wordt opgeslorpt.

Vraag en aanbod wetten gaan in werking treden? Wow, dat is het beste nieuws wat ik dit jaar gehoord heb! Meteen naar een boer en zeggen dat 'ie meer dan die 30 euro/m2 gaat krijgen voor een stukje grond!

Die prijs van € 150.000 die je noemt is een schijntje. Dat houdt namelijk in dat je in feite voor € 300.000 een vrijstaande woning kunt bouwen.

Ik val een beetje in herhaling, maar omdat het niet doenlijk is om de vorige 300 pagina's door te lopen: gratis nog een keer de bocht door. Er is in NL, als we de grond gelijk zouden verdelen, 45x45m per persoon, oftewel 90x90m per gezinnetje van 4. Nou willen we natuurlijk infra, natuur, sportvelden, industrie, landbouw etc, maar goed 30x30 voor een gezinnetje zou toch moeten kunnen he? Dat laat 89% van NL over voor al die andere belangrijke dingen. Ja zoiets zou betaalbaar moeten zijn voor een modaal gezin. Waarom niet? Grond kost ongeveer 150 euro/m2 om bouwklaar op te leveren, 30x30x150=135k euri. Of, 15x15 meter, wat al voldoende is voor een vrijstaand huisje, 35k euri. Almere is nog het beste bezig, met kavels van tussen de 300 en 400 euro/m2. Stukje duurder, en je staat elke dag in de file. Maar het kan dus wel.

Ze zéér specifieke observatie dat vlak bij Amsterdam er geen vrije kavels te vinden zijn doet dus nog altijd geen uitspraak over hoe de situatie in heel Nederland is. En je noemt nu pas de eis 'vrije kavel om zelf op te bouwen'.

Dat is waar... Almere was een voorbeeld van hoe het ook zou kunnen. Maar bouwen waar er banen voor de toekomstige bewoners zijn lijkt me de juiste weg...

Het staat je vrij om een huis te bouwen, wanneer je een kavel hebt, en je je aan de welstand (die factor mag er van velen tussenuit!) en het bestemmingsplan houdt. Het staat je ook vrij om bij wijziging van bestemmingsplan in 'woningbouw' een kavel te kopen. Dat je het gaat afleggen tegen het financiële geweld van de projectontwikkelaars, lijkt me dan niet verwonderlijk.

Bestemmingsplannen zijn er inderdaad, en daarom kun je dus niet van een vrije markt spreken. Zonder inside information / corruptie ben je altijd te laat met aankoop van grond die van bestemmingsplan gaat veranderen, ben je het daar over eens? Vervolgens betaal je een prijs die gebaseerd is op kunstmatige schaarste, niet op een echte vrije markt.

Of eigenlijk: I rest my case

[Verwijderd]

Grappig dat jij een vrije markt probeert te verkopen, maar er in je eigen berekeningen vanuit gaat dat de grondprijs slechts gebaseerd zou zijn op de prijs van het bouwrijp maken; je gaat er dus vanuit dat er op een vrije markt zonder bestemmingsplannen zich geen prijsstijgingen zullen voordoen, omdat sommige mensen misschien wel 50m2 ipv 30m2 willen hebben, en daardoor een opslag op de grondprijs zullen betalen? Denk je niet dat er op een vrije markt nog steeds een prijsverschil zal bestaan tussen kavels met dezelfde voortbrenginskosten in Almere en in Amsterdam centrum?

Het is vrij naïef om te stellen dat bestemmingsplannen de sole reason zijn voor hoge grondprijzen.

Daarbij is de term "kunstmatige schaarste" natuurlijk vrij onzinnig; alle intellectueel eigendom zou op die manier "kunstmatig" zijn, alsmede talloze grondstoffen (je mag niet boren op de noordzee, je mag niet zoveel vis vangen als je zelf wilt, etc. etc) en menselijke arbeid (kinderen mogen niet werken). Wanneer je ziet dat vrijwel al onze producten (gedeeltelijk) opgebouwd zijn uit zulke componenten, zou jij dus stellen dat onze gehele economie geen echte vrije markt is?

[Shabbaman]

Istrilyin schreef op vrijdag 18 juni 2010 @ 11:31:
Bestemmingsplannen zijn er inderdaad, en daarom kun je dus niet van een vrije markt spreken. Zonder inside information / corruptie ben je altijd te laat met aankoop van grond die van bestemmingsplan gaat veranderen, ben je het daar over eens?

Het staat iedereen vrij om een bestemmingsplanwijziging aan te vragen.

Verwijderd schreef op vrijdag 18 juni 2010 @ 11:41:
Het is vrij naïef om te stellen dat bestemmingsplannen de sole reason zijn voor hoge grondprijzen.

Nee nee, het is een complot van de huizenbezitters

[RemcoDelft]

Cyberpope schreef op donderdag 17 juni 2010 @ 11:50:
[...]

Dat krijgt hij wel, want de reele kosten van de woning zijn hoger als wat er aan huur in rekening gebracht wordt.

Waar baseer je dat op? De bankdirecteur die 450 euro per maand betaald voor een kleine sociale huurwoning, zorgt er nog steeds voor dat de woningcorporaties 25 miljard in kast hebben. 25 miljard WINST. Ze houden dus geld over aan de verhuur van panden, m.a.w. er wordt niks gesubsidieerd.

Shabbaman schreef op vrijdag 18 juni 2010 @ 11:52:
[...]


Het staat iedereen vrij om een bestemmingsplanwijziging aan te vragen.

Je weet zelf ook wel dat dat je niet lukt. Tenminste, niet zonder dat de gemeente er enorm aan gaat verdienen. Of je moet vriendjes op de juiste plek hebben...

[Shabbaman]

Het lukt je niet omdat de overheid niet heel Nederland vol wil hebben staan met huizen, en terecht. Als je ergens in Friesland of Groningen in (nou ja, naast) een dorpskern een huis wil bouwen gaat je dat echt wel lukken. Op zo'n locatie is het nog te motiveren (want daar draait het om bij een bestemmingsplan) dat je er een huis wil bouwen. Rond Amsterdam gaat je het niet lukken, aangezien die open ruimtes daar meer waarde (heh) hebben dan in Friesland. Een woning bouwen naast een Vinexwijk moet ook nog wel kunnen, maar aangezien die grond toch al in bezit is van projectontwikkelaars schiet je er ook niet veel mee op.

[Istrilyin]

Verwijderd schreef op vrijdag 18 juni 2010 @ 11:41:
Denk je niet dat er op een vrije markt nog steeds een prijsverschil zal bestaan tussen kavels met dezelfde voortbrenginskosten in Almere en in Amsterdam centrum?

Tuurlijk zal er verschil zijn hoor. Een heleboel zelfs.

Het is vrij naïef om te stellen dat bestemmingsplannen de sole reason zijn voor hoge grondprijzen.

Er zullen zeker plaatsen in NL zijn waar in een bestemmingsplan-vrije situatie de prijs nog steeds torenhoog blijft, het centrum van een grote stad is een goed voorbeeld. Maar de situatie anno 2010 is dat grond ook peperduur is buiten het centrum. IJburg bijvoorbeeld: tegen de 1000euro/m2 voor 50 jaar erfpacht afkopen.

Daarbij is de term "kunstmatige schaarste" natuurlijk vrij onzinnig; alle intellectueel eigendom zou op die manier "kunstmatig" zijn, alsmede talloze grondstoffen (je mag niet boren op de noordzee, je mag niet zoveel vis vangen als je zelf wilt, etc. etc) en menselijke arbeid (kinderen mogen niet werken). Wanneer je ziet dat vrijwel al onze producten (gedeeltelijk) opgebouwd zijn uit zulke componenten, zou jij dus stellen dat onze gehele economie geen echte vrije markt is?

Definities... In feite is wat jij zegt: er is altijd vrije markt, en ingrijpen verandert dat in een vrije markt met andere parameters. Zo praat je langs elkaar heen he.

[EXX]

Shabbaman schreef op vrijdag 18 juni 2010 @ 12:58:
Het lukt je niet omdat de overheid niet heel Nederland vol wil hebben staan met huizen, en terecht. Als je ergens in Friesland of Groningen in (nou ja, naast) een dorpskern een huis wil bouwen gaat je dat echt wel lukken. Op zo'n locatie is het nog te motiveren (want daar draait het om bij een bestemmingsplan) dat je er een huis wil bouwen.

Dat zal toch tegenvallen: ik ben zelf ook in de omgeving (Limburg) op zoek naar een kavel, maar het enige wat je kan krijgen zijn restjes van grote projecten: dat zijn lapjes grond die de grote jongens niet willen hebben omdat huizen op die locaties slecht verkoopbaar zijn (vaak langs de snelweg ed.). Die mag de burger dan zelf bebouwen. Zelf bestemmingsplan proberen te wijzigen etc.: forget it. Dat lukt nooit in de praktijk.

Verder zit je nog met de welstandsregels, waar je soms horendol van wordt. Pas als blijkt dat er stukjes grond overblijven, die echt niemand wil hebben, gaan ze overstag en proberen ze de grond "welstandsvrij" te slijten.

Vergeet niet dat er buiten de stad weer andere beperkingen zijn, zoals het contourenbeleid, die bouwen bemoeilijken.

[Shabbaman]

Ik heb het al eens eerder aangegeven, maar ik schrijf beroepsmatig onderzoeken voor bestemmingsplannen. Je hoeft me niet te vertellen wat je ervoor moet doen. Je moet alleen ook niet gaan doen alsof het niet kan, het kan namelijk wel. Of het je ook lukt is wat anders.

[Istrilyin]

Shabbaman schreef op vrijdag 18 juni 2010 @ 15:52:
Ik heb het al eens eerder aangegeven, maar ik schrijf beroepsmatig onderzoeken voor bestemmingsplannen. Je hoeft me niet te vertellen wat je ervoor moet doen. Je moet alleen ook niet gaan doen alsof het niet kan, het kan namelijk wel. Of het je ook lukt is wat anders.

Hmmm, dat is interessant. Is het iemand wel eens gelukt om op een mooie plaats de bestemming in "wonen" te veranderen, en het stukje grond te kopen voor zichzelf? Ik heb geen vriendjes binnen de overheid, wat zijn mijn kansen?

[Cyberpope]

Istrilyin schreef op vrijdag 18 juni 2010 @ 16:41:
[...]

Hmmm, dat is interessant. Is het iemand wel eens gelukt om op een mooie plaats de bestemming in "wonen" te veranderen, en het stukje grond te kopen voor zichzelf? Ik heb geen vriendjes binnen de overheid, wat zijn mijn kansen?

De volgorde is ook andersom. En ja, dat heb ik meer als eens zien gebeuren. Een kavel die gesplitst wordt of van functie wordt omgeze of andere wijzigingen waardoor bebouwing mogelijk wordt. . Maar dan is de grond meestal wel al in handen van die persoon. Ja, dat is een risico.

[Istrilyin]

Cyberpope schreef op vrijdag 18 juni 2010 @ 17:05:
De volgorde is ook andersom. En ja, dat heb ik meer als eens zien gebeuren. Een kavel die gesplitst wordt of van functie wordt omgeze of andere wijzigingen waardoor bebouwing mogelijk wordt. . Maar dan is de grond meestal wel al in handen van die persoon. Ja, dat is een risico.

Het klinkt als iets wat je alleen kan doen als je een paar ambtenaren op de sneltoetsen hebt... Random een lapje kopen en dan beginnen met bedelen zonder iemand te kennen? Of is het meer van: boerenzoon vraagt of hij een huisje op de boerderij mag bijzetten, zo van nee heb je ja kun je krijgen?

[Cyberpope]

Istrilyin schreef op vrijdag 18 juni 2010 @ 17:20:
[...]

Het klinkt als iets wat je alleen kan doen als je een paar ambtenaren op de sneltoetsen hebt... Random een lapje kopen en dan beginnen met bedelen zonder iemand te kennen? Of is het meer van: boerenzoon vraagt of hij een huisje op de boerderij mag bijzetten, zo van nee heb je ja kun je krijgen?

Onzin.. Daar hoe je geen ambtenaren voor op de sneltoetsen te hebben. En ja, het zijn bijna altijd bestaande stukken land. Immers die eigenaren hebben er ook belang bij. Maar nee, het is niet van "zet even dat weiland om zodat er 100 huizen op gebouwd kunnen worden".

[Shabbaman]

Als je geen milieukunde of planologie hebt gestudeerd kan je zoiets wel vergeten. Je kan dan beter vriendjes hebben bij een adviesbureau dan bij de overheid. Ambtenaren hebben eigenlijk alleen een toetsende rol, ze bepalen niet of een bestemmingsplan al dan niet verandert. 't Is wel zo dat ambtenaren wel een vinger in de pap hebben bij het bepalen van het RO-beleid van hun gemeente, en je bestemmingsplanwijziging is kansloos als het strijdig is met bestaand beleid. Kort gezegd komt het er op neer dat als het beleid is dat open ruimtes open moeten blijven je geen kans maakt om gewoon ergens een huis neer te plempen. Dergelijk beleid is er echter niet altijd (en dan ben je kansrijk).

OT: overigens wordt dergelijk beleid ook vaak door adviesbureaus geschreven. Je moet dat alleen nooit zo noemen, het gaat altijd over "advies". Maar vaak worden hele lappen tekst letterlijk overgenomen. Wie er nu echt bepaalt wat er in Nederland gebeurd is me niet helemaal duidelijk...

[RemcoDelft]

Shabbaman schreef op vrijdag 18 juni 2010 @ 12:58:
Het lukt je niet omdat de overheid niet heel Nederland vol wil hebben staan met huizen, en terecht.

Ook prima, maar dan moet de overheid een maximum stellen aan het aantal inwoners in Nederland. 15 miljoen of zo. En niet 17 miljoen inwoners (waarvan het aantal nog steeds toeneemt), terwijl er steeds meer in 1 huis samen moeten wonen...

[ Voor 5% gewijzigd door RemcoDelft op 18-06-2010 17:59 ]

[Jaspertje]

RemcoDelft schreef op vrijdag 18 juni 2010 @ 17:55:
[...]

Ook prima, maar dan moet de overheid een maximum stellen aan het aantal inwoners in Nederland. 15 miljoen of zo. En niet 17 miljoen inwoners (waarvan het aantal nog steeds toeneemt), terwijl er steeds meer in 1 huis samen moeten wonen...

Dat lost niets op, want als we 17 miljoen alleenstaande hebben, heb je alsnog een groot tekort... en dat is momenteel ook een beetje de trend (meer alleenstaande). Daar komt bij dat over een aantal jaar als de eerste vergijzende mensen dood gaan, de hele markt alsnog zal veranderen er komt dan immers veel meer vraag naar senioren woningen (in welke vorm dan ook, appartement, aanleun of verzorgingstehuis) en de 'normale' rijtjes woningen zullen dan veel minder schaars worden.

[n4m3l355]

Shabbaman schreef op vrijdag 18 juni 2010 @ 17:54:
Als je geen milieukunde of planologie hebt gestudeerd kan je zoiets wel vergeten. Je kan dan beter vriendjes hebben bij een adviesbureau dan bij de overheid. Ambtenaren hebben eigenlijk alleen een toetsende rol, ze bepalen niet of een bestemmingsplan al dan niet verandert.

Incorrect bestemmingsplanwijzigingen worden uitgevoerd door de provincieale ambtenaren. Zij keuren dan een wijziging binnen een locatie dan ook en zij bepalen of deze wijziging wel akkoord is. Vervolgens is het maar de vraag of de B&W dit advies opvolgen.

't Is wel zo dat ambtenaren wel een vinger in de pap hebben bij het bepalen van het RO-beleid van hun gemeente, en je bestemmingsplanwijziging is kansloos als het strijdig is met bestaand beleid. Kort gezegd komt het er op neer dat als het beleid is dat open ruimtes open moeten blijven je geen kans maakt om gewoon ergens een huis neer te plempen. Dergelijk beleid is er echter niet altijd (en dan ben je kansrijk).

Ook dit is niet het geval zij het dat je een lange adem moet hebben. Ik ben werkzaam bij een grote ontwikkelaar cq bouwbedrijf en hebben nagenoeg bij ieder project van doen met een bestemmingsplan wijziging. En met veel geduld komen we er doorgaans wel.

OT: overigens wordt dergelijk beleid ook vaak door adviesbureaus geschreven. Je moet dat alleen nooit zo noemen, het gaat altijd over "advies". Maar vaak worden hele lappen tekst letterlijk overgenomen. Wie er nu echt bepaalt wat er in Nederland gebeurd is me niet helemaal duidelijk...

Een bestemmingsplan advies lijken inderdaad gebruik te maken van een standaard layout al brengen ze wel in kaart waarom deze wijzigingen dienen te gebeuren. Bedenk je wel dat er relatief weinig grote bureau's zijn en dat deze dus veel van dit soort rapporten opstellen. Niet verwonderlijk dat ze dan ook vrij generiek overkomen.

[Shabbaman]

Je hebt misschien in strikt formele zin op een bepaalde manier gelijk, maar ambtenaren hebben tegenwoordig echt niet veel meer van doen met de gemiddelde bestemmingsplanwijziging.

n4m3l355 schreef op vrijdag 18 juni 2010 @ 21:19:
[...]Bedenk je wel dat er relatief weinig grote bureau's zijn en dat deze dus veel van dit soort rapporten opstellen.

Dat weet ik. Ik werk bij zo'n bureau. Ik zie wel wat er met m'n werk gebeurd hoor.

[Istrilyin]

Zozo! Pagina 327 bookmarken: meest informatieve pagina van het topic!

Oh, het is weer cijfertjestijd bij het CBS. Index weer wat omlaag, volume nog lager dan vorig jaar. Funda teller loopt op met een paar duizend woningen per maand..

Wat ik een beetje tussen de regels door lees, is dat een stel grote jongens min of meer de wetten schrijven en de kleine man alleen in theorie een kans heeft om dit te doen. Met andere woorden: al te eerlijk gaat het niet toe in het grote RO spel?

[ Voor 57% gewijzigd door Istrilyin op 21-06-2010 10:29 . Reden: linkje gemaakt ]

[EXX]

Even terugkomen op de strengere hypotheeknormen:

Strengere regels hypotheek voorzien in 2011
Maandag 21 juni 2010 14:55

DEN HAAG (ANP) - Nieuwe regels waarbij er beperkingen worden gesteld aan de zogenoemde tophypotheken, gaan naar verwachting ergens in de eerste helft van volgend jaar gelden. Dat maakte het ministerie van Financiën maandag bekend.

Demissionair minister Jan Kees de Jager van Financiën kondigde in april aan de tophypotheken te willen aanpakken. In de toekomst mag de hypotheek nog maximaal 112 procent van de aankoopwaarde bedragen. Het deel dat hoger is dan de aankoopwaarde moet binnen zeven jaar zijn afgelost of worden gedekt met opgebouwd vermogen. Dat geldt niet voor hypotheken die onder de Nationale Hypotheekgarantie vallen.

De Jager wil de nieuwe regels uiterlijk in september voorleggen aan de ministerraad. Erna volgt nog een advies van de Raad van State. Begin december wil hij de plannen voorleggen aan de Tweede Kamer.

Bron

De regels gaan niet op 1/1/2011, maar pas pakweg halverwege 2011 in, en NHG hypotheken zijn uitgesloten. Dat laatste maakt het IMHO een niet zo werkzame maatregel. Iedereen leunt maar op de NHG, maar als het werkelijk fout gaat, is dat NHG potje natuurlijk in no-time leeg, en mag de belastingbetaler het weer bijvullen. De overheid staat nl. garant.

edit:
Ook het feit dat je niet echt hoeft af te lossen, maar opgebouwd vermogen er tegenover kan zetten vind ik een misser: zolang je HRA hebt over dat deel lost men natuurlijk niets af en laat het geld lekker op de bank staan om de HRA zover mogelijk uit te knijpen. Bovendien: wie controleert of je werkelijk dat kapitaal opbouwd?

[ Voor 10% gewijzigd door EXX op 21-06-2010 16:18 ]

[Shabbaman]

Istrilyin schreef op maandag 21 juni 2010 @ 10:25:
Wat ik een beetje tussen de regels door lees, is dat een stel grote jongens min of meer de wetten schrijven en de kleine man alleen in theorie een kans heeft om dit te doen. Met andere woorden: al te eerlijk gaat het niet toe in het grote RO spel?

De kleine man? Het proces is behoorlijk transparant, en het is ook vrij duidelijk waar je aan moet voldoen. Ik denk niet dat de gemiddelde burger het voor elkaar krijgt om zelf al die onderzoeken te doen. Dat betekent niet dat het ontoegankelijk is. Het is ook niet oneerlijk, dat is jouw waardeoordeel. Dat de overheid moeite heeft om het in de hand te houden is wel een indicatie dat er ruimte is dat het oneerlijk zou kunnen worden. In de praktijk wordt er wel zo actief van het inspraakrecht gebruik gemaakt dat het wel erg lastig zal zijn om het oneerlijk te laten zijn.

EXX schreef op maandag 21 juni 2010 @ 16:03:
Even terugkomen op de strengere hypotheeknormen:


[...]


Bron

De regels gaan niet op 1/1/2011, maar pas pakweg halverwege 2011 in, en NHG hypotheken zijn uitgesloten. Dat laatste maakt het IMHO een niet zo werkzame maatregel. Iedereen leunt maar op de NHG, maar als het werkelijk fout gaat, is dat NHG potje natuurlijk in no-time leeg, en mag de belastingbetaler het weer bijvullen. De overheid staat nl. garant.

Ik vind het symboolwetgeving. De enige hypotheekvorm die hiermee aangepakt wordt is de volledig aflossingsvrije vorm. In de overige vormen is het nou niet echt een grote prestatie om in zeven jaar tijd 12% van je aankoopsom te dekken. En het gaat over de aankoopsom, niet over de executiewaarde...

[n4m3l355]

Istrilyin schreef op maandag 21 juni 2010 @ 10:25:
Zozo! Pagina 327 bookmarken: meest informatieve pagina van het topic!

Oh, het is weer cijfertjestijd bij het CBS. Index weer wat omlaag, volume nog lager dan vorig jaar. Funda teller loopt op met een paar duizend woningen per maand..

Het is maar weer wat voor draai je aan de cijfers geeft. Tov vorig jaar zijn namelijk is het procentueel wel minder maar gelijk aan de maand ervoor. Met andere woorden de totale daling zet niet door. Ook zijn tov vorig jaar tot op heden 1000 woningen meer verkocht.

Wat ik een beetje tussen de regels door lees, is dat een stel grote jongens min of meer de wetten schrijven en de kleine man alleen in theorie een kans heeft om dit te doen. Met andere woorden: al te eerlijk gaat het niet toe in het grote RO spel?

Welke regels dan wel? Het gehele koop grond tot aan oplevering is transparant hoe het verloopt. Het enige schimmige is misschien de omslag van akker naar bouwgrond al is dit ook te volgen wanneer je erop let bij een indiening. Dit soort dingen worden keurig gepubliceerd op de gemeentelijke websites.
Het enigste verschil is misschien dat een ontwikkelaar en aannemer betere contacten hebben binnen de overheid dan de burger. Echter dit is toch niet geheel verwonderlijk gezien dat deze partijen regelmatig met de overheid van doen hebben.

[foppe-jan]

Huiseigenaren die hun woning willen verkopen, moeten straks eerst laten onderzoeken of er geen asbest in het pand is verwerkt. Pas als een gecertificeerd bedrijf een asbestvrij-verklaring heeft afgegeven, mag het huis worden verkocht.

Volkskrant

[RemcoDelft]

foppe-jan schreef op maandag 21 juni 2010 @ 18:22:
[...]

Volkskrant

Hoe wil dat "gecertificeerde bedrijf" zien of er asbest tussen een plafond zit? Of in een muur gemetseld? In een schoorsteen? Ergens in de isolatie? Etc.!
Dat weet je pas zeker als je het huis afbreekt...

[MBV]

erg handig ook voor huizen die na +- 1980 zijn gebouwd (wanneer is dat spul verboden?)
@Remco: als je het niet kan vinden, is het niet gevaarlijk, toch?

[n4m3l355]

MBV schreef op maandag 21 juni 2010 @ 21:33:
erg handig ook voor huizen die na +- 1980 zijn gebouwd (wanneer is dat spul verboden?)
@Remco: als je het niet kan vinden, is het niet gevaarlijk, toch?

Zolang je er niet aan gaat liggen schuren is het inderdaad niet gevaarlijk. De stofdeeltjes zijn het gevaar zolang ze verwerkt zijn is er niets aan de hand. Ik kan me dan ook niet voorstellen dat zoiets kans maakt. Immers zoals al aangegeven is, dit is nagenoeg niet aan te tonen terwijl het in gigantisch veel woningen verwerkt is.

[Cobb]

foppe-jan schreef op maandag 21 juni 2010 @ 18:22:
[...]
Huiseigenaren die hun woning willen verkopen, moeten straks eerst laten onderzoeken of er geen asbest in het pand is verwerkt. Pas als een gecertificeerd bedrijf een asbestvrij-verklaring heeft afgegeven, mag het huis worden verkocht.
Volkskrant

O mijn god zeg, nog meer regels na het verplichte Energie label a 300 Euro per "keuring". Met deze bs gaat het je zeker een 500 euro kosten...voordat je je woning uberhaupt op de markt mag zetten...

[Verwijderd]

Om maar even terug te gaan naar de basis van dit topic

Als er een huizenbubble zou zijn geweest die zou moeten klappen, dan hadden de tekenen er nu toch moeten zijn. We hebben het dal van de crisis gehad, herstel gaat moeizaam en de huizenmarkt loopt er altijd een stukje achteraan. Er is een daling geweest, met name in het duurdere segment, maar er is nou niet echt sprake geweest van het knappen van een bubble.

Je kan stellen dat de crisis nog een megaretour gaat maken, maar dan ben ik wel benieuwd uit welke hoek dat op korte termijn zou moeten komen. Op een gegeven moment loop je fundamenteel tegen de grens van beschikbaar geld (in positieve zin), noodzakelijke dingen (boodschappen, transport en zelfs bouw). Met de crisis is de bouw hard getroffen, en velen blijven zitten. De hoeveelheid mensen die echt MOETEN verkopen afgezet tegen nieuwe aanwas lijkt de prijs van bestaande (beginners)woningen goed in stand te houden.

Dus... Is er nou een bubble of niet?

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op maandag 21 juni 2010 @ 22:19:
Om maar even terug te gaan naar de basis van dit topic

Als er een huizenbubble zou zijn geweest die zou moeten klappen, dan hadden de tekenen er nu toch moeten zijn. We hebben het dal van de crisis gehad, herstel gaat moeizaam en de huizenmarkt loopt er altijd een stukje achteraan. Er is een daling geweest, met name in het duurdere segment, maar er is nou niet echt sprake geweest van het knappen van een bubble.

Je kan stellen dat de crisis nog een megaretour gaat maken, maar dan ben ik wel benieuwd uit welke hoek dat op korte termijn zou moeten komen. Op een gegeven moment loop je fundamenteel tegen de grens van beschikbaar geld (in positieve zin), noodzakelijke dingen (boodschappen, transport en zelfs bouw). Met de crisis is de bouw hard getroffen, en velen blijven zitten. De hoeveelheid mensen die echt MOETEN verkopen afgezet tegen nieuwe aanwas lijkt de prijs van bestaande (beginners)woningen goed in stand te houden.

Dus... Is er nou een bubble of niet?

De overheid doet nog steeds noodingrepen zoals 100 miljoen extra subsidie voor nieuwbouw. De verkopen zijn ruim gehalveerd, het wachten is nu tot er genoeg kopers zijn die niet meer langer kunnen wachten met kopen, en de prijzen in achtbaantempo naar beneden gaan gooien.
Wat mij betreft is er een bubble zolang de bouwkosten van een huis in geen verhouding staan tot de verkoopprijs van datzelfde huis. Blijkbaar zit er heel veel "lucht" in de grond, en dat kan er uit.

[Verwijderd]

Maar... Betekent extra subsidie voor nieuwbouw niet juist voor extra aanbod wat de prijzen zou moeten doen DALEN? En ook die 100 miljoen bovenop de crisis heeft daar blijkbaar geen grote invloed op.

En verder, mensen zijn niet gek en nieuws gaat snel. Als het dramatisch goedkoper wordt dat kleine groepen zelf een project starten dan word je gelijk doodgeadverteerd door bemiddelaars daarvoor - want dat is geld voor hen. De markt is in het algemeen aardig creatief met concurrentie. Waar zitten dan de bouwkosten kwa lucht die eruit kunnen? De prijzen per m2 van de gemeente? Waarom zouden ze, het is geen commerciële organisatie - ja, het kan helpen bij de begroting, maar dat zijn ook maar beperkte resources. Veel minder dan algemene belastingen e.d.

[JvS]

Verwijderd schreef op maandag 21 juni 2010 @ 22:19:
Dus... Is er nou een bubble of niet?

Zoals hierboven gezegd: Er wordt nog steeds veel geld in gepompt. Dat heeft de wond het afgelopen jaar verzacht. Het knelpunt zit hem naar mijn idee in de starters. Die kopen in veel gevallen met het bedrag wat ze maximaal uit kunnen geven. Zolang er geen vrije woningmarkt is, zal er dus een klein tekort aan gewenste starterswoningen zijn en zullen die gewoon net zoveel kosten als dat een koper kan betalen. De prijzen van starterswoningen zijn mede bepalend voor de overige marktprijzen.

Als de beschikbaarheid van geld voor mensen die hun eerste huis kopen naar beneden gaat, gaan de prijzen dat ook. Dus in die zin wel een soort van bubbel. Maar aan de andere kant is het ook wel een redelijk stabiele bubbel.

Verwijderd schreef op maandag 21 juni 2010 @ 22:50:
Maar... Betekent extra subsidie voor nieuwbouw niet juist voor extra aanbod wat de prijzen zou moeten doen DALEN? En ook die 100 miljoen bovenop de crisis heeft daar blijkbaar geen grote invloed op.

Die subsidies gaat net zoals de startersleningen en HRA in de woningprijs zitten. Dat is het sterkst bij starters. De prijs wordt bepaald door vraag en aanbod. Vraag is hier groter dan aanbod en de prijzen worden bepaald door wat beschikbaar is.

[ Voor 31% gewijzigd door JvS op 21-06-2010 22:58 ]

[Verwijderd]

Er zal best wat lucht zitten, maar als het een bubble was geweest, dan hadden we het nu toch al moeten zien. Het stimuleren van bouwprojecten hoeft imho niet in stijgende prijzen te gaan zitten maar meer in het kunnen bouwen van de projecten zodat de bouwbedrijven niet omvallen.

Je kan een markt wel wat sturen, met het risico het dubbel terug te krijgen, maar in een crisis met name op de financiële sector zou een bubble naar mijn smaak nu toch het ultieme moment gehad hebben om zich te laten zien. ZEKER met het hoog blijven van de hyptheekrentes ondanks dalende marktrentes. Noem eens een betere omstandigheid waarin de bubble zich zou uiten? Mind you dat ik niet een herstabilisatie noem na afschaffing HRA, want dat is een berekenbaar gegeven, anders dan een crisis zoals nu.

[ Voor 5% gewijzigd door Verwijderd op 21-06-2010 23:15 ]

[JvS]

Noem eens een betere omstandigheid waarin de bubble zich zou uiten

Deze crisis heeft niet zo heel veel gedaan aan de beschikbaarheid van geld. Werkloosheid is maar een klein beetje gestegen (absoluut gezien maar enkele procentpunten, relatief wel veel, omdat het uitgangspunt zo ontzetten laag was ) en banken zijn wat voorzichtiger geworden met leningen uitgeven. Het zou me niet verbazen als de hoeveelheid geld vergeleken met 2008 voor starters met 5-10% gedaald is. En volgens mij zijn de huizenprijzen vanaf 2008 ook gedaald met een percentage ergens in die regionen.

De beste omstandigheid is een volledig vrije woningmarkt waarin de markt de normen bepaalt aan wat voor soort huizen, van welke kwaliteit ze gebouwd worden en waar ze gebouwd worden. Een compromis is meer vrijheden.

De prijs wordt zolang dat niet gebeurt en er een klein tekort is, bepaald door de beschikbaarheid van geld.

[ Voor 20% gewijzigd door JvS op 21-06-2010 23:26 ]

[Verwijderd]

JvS schreef op maandag 21 juni 2010 @ 23:20:
[...]
Deze crisis heeft niet zo heel veel gedaan aan de beschikbaarheid van geld. Werkloosheid is maar een klein beetje gestegen (absoluut gezien maar enkele procentpunten, relatief wel veel, omdat het uitgangspunt zo ontzetten laag was ) en banken zijn wat voorzichtiger geworden met leningen uitgeven. Het zou me niet verbazen als de hoeveelheid geld vergeleken met 2008 voor starters met 5-10% gedaald is. En volgens mij zijn de huizenprijzen vanaf 2008 ook gedaald met een percentage ergens in die regionen.

Maar in het starterssegment is het vrijwel gelijk gebleven, en in een aantal gebieden zelfs gestegen. De grootste klap lag op de dure huizen. De dure huizen die toch al custom gebouwd worden. De wijkprojecten zagen problemen (nu zelfs steun) en dat zijn veelal de starterswoningen.

De beste omstandigheid is een volledig vrije woningmarkt waarin de markt de normen bepaalt aan wat voor soort huizen, van welke kwaliteit ze gebouwd worden en waar ze gebouwd worden. Een compromis is meer vrijheden.

De prijs wordt zolang dat niet gebeurt en er een klein tekort is, bepaald door de beschikbaarheid van geld.

Volledig vrij kwa soort huizen betekent dat eenieder zijn eigen bouwproject zou moeten starten voor een woning naar wens? Dat is relatief duur. Kwaliteit is onderhevig aan veel richtlijnen, en ik denk dat weinig mensen staan te springen om bv een woning met de electra in PVC buizen op de muur. "Waar" vrijlaten in reflectie op bestemmingsplan zal je toch enigszins moeten reguleren - als boerenbedrijven bv vrijheid krijgen een stuk te verkopen zodat iemand erop kan bouwen dan is daar ook binnen no-time een run, en ook daar zit je met enkelbouw ipv projectbouw wat voor een starter zonder projectgroep erg duur is.

Dus zelfs dan... Als de crisis het al niet heeft bewezen, zou één van die dingen de doorslag geven?

Ik reis veel, zie veel woningen en infrastructuur in het buitenland. Huizen zijn daar vaak goedkoper inderdaad, maar er zijn ook veel tegenwerpingen. De huizen in Nederland, zelfs in het starterssegment, zijn relatief degelijk en duurzaam.

[ Voor 8% gewijzigd door Verwijderd op 21-06-2010 23:50 ]

[JvS]

Maar in het starterssegment is het vrijwel gelijk gebleven, en in een aantal gebieden zelfs gestegen.

Volgens mij heb je dan andere getallen dan ik (CBS is mijn ijkpunt).

Over de vrijheid: Volledige vrijheid betekent dat er ook als er behoefte is en dit goedkoper is in projecten gebouwd kan worden. Het idee van volledige vrijheid is dat er meer kan en dat er meer plek is om dat te doen. Jij vertaalt het dat alles volledig individueel zal moeten gebeuren. Dat snap ik niet.

Als er geen behoefte is aan woningen met pvc pijpen op de muren of aan enkel unieke woningen, dan zal dat ook niet gemaakt worden. Bij auto's wil ook iedereen wel een mooie Ferrari en zo goedkoop mogelijk. Alleen koopt iedereen wel een net afgewerkt en degelijk massaproduct: Een Opel Astra. En dat komt niet omdat er regelgeving is die een astra voorschrijft.

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op maandag 21 juni 2010 @ 23:44:
[...]
Ik reis veel, zie veel woningen en infrastructuur in het buitenland. Huizen zijn daar vaak goedkoper inderdaad, maar er zijn ook veel tegenwerpingen. De huizen in Nederland, zelfs in het starterssegment, zijn relatief degelijk en duurzaam.

Een tijdje terug kwam hier een topic langs, over nieuwbouw 2-onder-1-kap woningen in Duitsland, voor 80.000 euro geleverd. Het is dan wel geen beton zoals hier, maar ook hier zie ik huizen waar binnen 20 jaar de kozijnen compleet weggerot zijn omdat het niet bepaald degelijk gemaakt is. Voegwerk wat dusdanig slecht geleverd wordt, dat het er uit valt als het flink verzadigd is van een paar dagen regen, waarna het gaat vriezen... En als je naar de ENORME lijst mankementen bij nieuwbouw kijkt, staat de prijs in geen verhouding tot de kwaliteit.

[Slasher]

EXX schreef op woensdag 16 juni 2010 @ 12:20:
Het huidige demissionaire kabinet heeft op de valreep een nieuwe wet doorgevoerd die de maximale hypotheek beperkt en de maandelijkse hypotheeklasten kan verzwaren. Ingangsdatum 1/1/2011.

Kortweg komt het er op neer dat je niet hoger dan 112% kan financieren en dat alles boven de 100% binnen 7 jaar moet worden afgelost.

Bron

Het ligt (gelukkig) toch iets genuanceerder

Strengere regels hypotheek voorzien in 2011
DEN HAAG - Nieuwe regels waarbij er beperkingen worden gesteld aan de zogenoemde tophypotheken, gaan naar verwachting ergens in de eerste helft van volgend jaar gelden. Dat maakte het ministerie van Financiën maandag bekend.

Demissionair minister Jan Kees de Jager van Financiën kondigde in april aan de tophypotheken te willen aanpakken.

In de toekomst mag de hypotheek nog maximaal 112 procent van de aankoopwaarde bedragen. Het deel dat hoger is dan de aankoopwaarde moet binnen zeven jaar zijn afgelost of worden gedekt met opgebouwd vermogen.

Dat geldt niet voor hypotheken die onder de Nationale Hypotheekgarantie vallen.

De Jager wil de nieuwe regels uiterlijk in september voorleggen aan de ministerraad. Erna volgt nog een advies van de Raad van State. Begin december wil hij de plannen voorleggen aan de Tweede Kamer.

bron: nu.nl
De nuance vind ik het stukje wat in bold staat. Oftewel "Jan met de Pet" zal hier weinig last van hebben.

[Gunner]

RemcoDelft schreef op dinsdag 22 juni 2010 @ 00:02:
En als je naar de ENORME lijst mankementen bij nieuwbouw kijkt, staat de prijs in geen verhouding tot de kwaliteit.

Hoeveel opleverpunten had jouw laatste nieuwbouwhuis? Waren dat echt zulke vreselijke zaken?

[ Voor 6% gewijzigd door Gunner op 22-06-2010 08:31 ]

[foppe-jan]

Verwijderd schreef op maandag 21 juni 2010 @ 22:19:
Om maar even terug te gaan naar de basis van dit topic

Als er een huizenbubble zou zijn geweest die zou moeten klappen, dan hadden de tekenen er nu toch moeten zijn. We hebben het dal van de crisis gehad, herstel gaat moeizaam en de huizenmarkt loopt er altijd een stukje achteraan. Er is een daling geweest, met name in het duurdere segment, maar er is nou niet echt sprake geweest van het knappen van een bubble.

Je kan stellen dat de crisis nog een megaretour gaat maken, maar dan ben ik wel benieuwd uit welke hoek dat op korte termijn zou moeten komen. Op een gegeven moment loop je fundamenteel tegen de grens van beschikbaar geld (in positieve zin), noodzakelijke dingen (boodschappen, transport en zelfs bouw). Met de crisis is de bouw hard getroffen, en velen blijven zitten. De hoeveelheid mensen die echt MOETEN verkopen afgezet tegen nieuwe aanwas lijkt de prijs van bestaande (beginners)woningen goed in stand te houden.

Dus... Is er nou een bubble of niet?

Nou ja, als je bubble definieert als door een overschot aan krediet ontstane prijsinflatie dan is de huidige situatie nog zeker niet gezond te noemen. Doordat er nu juist minder krediet beschikbaar is (zowel minder als voor minder mensen) is de vraag veel lager dan het aanbod, terwijl het aanbod allemaal denkt dat hun huizen echt zoveel waard zijn. Maar dat zijn ze met de huidige financieringsregels simpelweg niet meer.
Hierbij wordt 'waarde' wederom verward met 'prijs'. Het gespeculeer over de HRA komt daar natuurlijk ook nog eens bij (ook onzekerheid valt te kwantificeren ten slotte). Ik weet niet of je op NRC ofzo de informatie over de gevolgen van afschaffing daarvan hebt gezien, maar dat stond vol met fearmongering over hoe dit ertoe zou gaan leiden dat de rijksten de goedkoopste huizen zouden kopen en daarin zouden blijven zitten, om een of andere, onduidelijk beargumenteerde reden. Maar goed,

[MBV]

Gunner schreef op dinsdag 22 juni 2010 @ 08:31:
[...]

Hoeveel opleverpunten had jouw laatste nieuwbouwhuis? Waren dat echt zulke vreselijke zaken?

Bij mijn ouders zijn de tegeltjes van de badkamer en WC allemaal naar beneden komen zetten, na 8 jaar. Domweg de verkeerde tegellijm gebruikt... was wel een duur geintje. Ook waren de binnendeuren al na 8 jaar allemaal krom en sloten dus niet meer lekker, in een 2-kapper die een half miljoen waard is Lekkende daken schijnt ook vaak voor te komen. Maar echt fundamentele problemen zal je in nederland niet vaak krijgen.

Het onderzoek van Vereniging Eigen Huis laat ook zien waar het mis gaat. Wanneer de onderzoeksresultaten worden gesplitst naar bouwdeel, blijkt dat bij kozijnen van ramen en deuren (16,2%) de meeste gebreken voorkomen. Op de tweede plaats komen de gebreken die te maken hebben met het schilderwerk (15,0%). Kapot of beschadigd glas (7,2%) staat op de derde plek.

[ Voor 14% gewijzigd door MBV op 22-06-2010 09:22 ]

[EXX]

foppe-jan schreef op dinsdag 22 juni 2010 @ 08:59:
[...]

Nou ja, als je bubble definieert als door een overschot aan krediet ontstane prijsinflatie dan is de huidige situatie nog zeker niet gezond te noemen. Doordat er nu juist minder krediet beschikbaar is (zowel minder als voor minder mensen) is de vraag veel lager dan het aanbod, terwijl het aanbod allemaal denkt dat hun huizen echt zoveel waard zijn. Maar dat zijn ze met de huidige financieringsregels simpelweg niet meer.

Dit slaat de spijker op de kop. Pas als een huis verkocht is, en een zak geld van eigenaar wisselt, weet je wat iets waard is. Al het andere blijft nattevingerwerk.

Men heeft de huizenmarkt de afgelopen anderhalf jaar overeind proberen te houden met starterssubsidie, startersleningen, soepelere regels mbt betalingsachterstanden, bouwsubsidies, erfpachtconstructies, garanties, oprekken van de NHG, versoepeling verhuurmogelijkheden voor het oude huis, etc. Dat er zoveel maatregelen nodig zijn geeft voor mij aan dat er sprake is van kunstmatig hoge prijzen, dus een bubble. Ondanks al die maatregelen gaan de prijzen nu al omlaag.

We zullen zien wat er gaat gebeuren als al die steunmaatregelen ophouden. De starterssubsidie is al op, de andere subsidies zullen sneuvelen bij de komende bezuinigingen. Er is simpelweg geen geld meer voor allerlei steunmaatregelen aan de onroerend goed sector.

Waar men natuurlijk als de dood voor is, is dat er structureel dalende prijzen ontstaan: een klassieke deflatie. Kopers gaan wachten, het wordt toch goedkoper.

[Gunner]

MBV schreef op dinsdag 22 juni 2010 @ 09:21:
[...]

Bij mijn ouders zijn de tegeltjes van de badkamer en WC allemaal naar beneden komen zetten, na 8 jaar. Domweg de verkeerde tegellijm gebruikt... was wel een duur geintje. Ook waren de binnendeuren al na 8 jaar allemaal krom en sloten dus niet meer lekker, in een 2-kapper die een half miljoen waard is Lekkende daken schijnt ook vaak voor te komen. Maar echt fundamentele problemen zal je in nederland niet vaak krijgen.

Was de bouwer na 8 jaar nog aansprakelijk daarvoor? Ik neem aan van wel via GIW?

[MBV]

Ik geloof dat ze dat gevecht niet zijn aangegaan. Ze hebben het huis van 8 jaar oud gekocht, en toen bleken de tegeltjes naar voren te hellen. Geen idee wat de wetgeving is in zo'n geval, ik denk dat je het op de verkoper moet verhalen die het dan door kan sturen naar de bouwer, en dat je dan vast wel na 10 jaar je geld krijgt

[Jaspertje]

EXX schreef op dinsdag 22 juni 2010 @ 09:37:
[...]
Men heeft de huizenmarkt de afgelopen anderhalf jaar overeind proberen te houden met starterssubsidie, startersleningen, soepelere regels mbt betalingsachterstanden, bouwsubsidies, erfpachtconstructies, garanties, oprekken van de NHG, versoepeling verhuurmogelijkheden voor het oude huis, etc. Dat er zoveel maatregelen nodig zijn geeft voor mij aan dat er sprake is van kunstmatig hoge prijzen, dus een bubble. Ondanks al die maatregelen gaan de prijzen nu al omlaag.

We zullen zien wat er gaat gebeuren als al die steunmaatregelen ophouden. De starterssubsidie is al op, de andere subsidies zullen sneuvelen bij de komende bezuinigingen. Er is simpelweg geen geld meer voor allerlei steunmaatregelen aan de onroerend goed sector.

Waar men natuurlijk als de dood voor is, is dat er structureel dalende prijzen ontstaan: een klassieke deflatie. Kopers gaan wachten, het wordt toch goedkoper.

Het probleem is alleen dat de ene dat als bubbel zal defineren en de anders als omgevingsfactoren die niet gelijk zijn. Tuurlijk spelen die zaken allemaal mee voor het bepalen van een prijs, maar het wegvallen van die regelingen maakt imo niet een bubbel. De auto industrie was in mijn ogen ook niet gebasseerd op een bubbel. Ook daar hebben we BPM en hadden we een sloopregeling nu die laatste eraf is loopt de verkoop ook weer terug maar dat heeft volgens mij niets met een bubbel te maken maar met de crisis waar we nog niet uit zijn.

[Istrilyin]

Verwijderd schreef op maandag 21 juni 2010 @ 22:19:
Om maar even terug te gaan naar de basis van dit topic

Als er een huizenbubble zou zijn geweest die zou moeten klappen, dan hadden de tekenen er nu toch moeten zijn. We hebben het dal van de crisis gehad, herstel gaat moeizaam en de huizenmarkt loopt er altijd een stukje achteraan. Er is een daling geweest, met name in het duurdere segment, maar er is nou niet echt sprake geweest van het knappen van een bubble.

...

Dus... Is er nou een bubble of niet?

Er is een bubble.
Hij is al een beetje leeggelopen en zal nog een een paar jaar verder leeglopen.
Maar knappen, zoals in Californie? Nee, daarvoor was er te weinig speculatie en hype.

Zoals aangegeven beginnen de pompjes die de bubble op maximale spanning hielden een beetje spaak te lopen.

Een goede indicatie voor het "einde leeglopen/einde prijsdaling" moment? Als het aantal huizen op funda significant afgenomen is en stabiel blijft. Wat is significant? Jouw schatting is zo goed als de mijne. Vooralsnog is het aantal aan het toenemen, het gemiddelde huis nu op funda gaat ongeveer een jaar te koop staan, waarna 2/3 verkocht en 1/3 van de markt gehaald wordt. Ongeveer.

Een extreem slechte indicatie voor dat moment? De voorspellingen van banken, makelaars etc.

[ Voor 3% gewijzigd door Istrilyin op 22-06-2010 11:48 . Reden: aanvulling ]

[Verwijderd]

Ik denk dat het met name zit in het verschil in hoe je een bubbel definieert. Een bubbel is in mijn ogen iets wat klapt (zie topictitel). In no-time min. 30% eraf over de hele linie. Dat zie ik gewoon niet gebeuren. Tuurlijk kunnen de prijzen de komende jaren nog wat dalen, maar zoals wat begin jaren '80 is gebeurd zie ik niet gebeuren. In het algemeen zie je stijging of daling tegelijk met groei of krimp van de economie, en tenzij die volledig instort (dus de bankencrisis nu, maar dan x3) zie ik die 30% niet gauw gehaald worden. Te veel mensen die gaan kopen als investering 'omdat het nu zo goedkoop is' - net als (zelf) beleggen ineens explodeerde eind 2008. Ook vastgoed kan je zien als (is gewoon) een belegging.

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 22-06-2010 12:15 ]

[Henk007]

Verwijderd schreef op dinsdag 22 juni 2010 @ 12:13:
Een bubbel is in mijn ogen iets wat klapt (zie topictitel). In no-time min. 30% eraf over de hele linie.

Veel bubbles zijn ongeveer symmetrisch in de tijd, dat wil zeggen dat het leeglopen hooguit iets sneller gaat dan het opblazen

[JvS]

Ik vind de topictitel de zuiverheid van de discussie ook een beetje in de weg zitten. Het maakt het gelijk dat je of vindt dat er een enorme bubbel is, of vindt dat er niets aan de hand is. En de werkelijkheid die er ergens tussendoor fietst, kan je moeilijk genuanceerd bespreken.

[ Voor 53% gewijzigd door JvS op 22-06-2010 12:37 ]

[Verwijderd]

True.

Laat ik het dan eens zo stellen en mijn eigen huis als voorbeeld nemen. Ik heb bewust een relatief goedkope starterswoning gehaald, bouw in 2000. Puur om op lange termijn goedkoper uit te zijn dan huren. Hypotheek loopt 30 jaar, 30 jaar vaste rente, spaarpolis ernaast. Ik betaal deze maand hetzelfde bedrag als over 25 jaar en ik weet wat de restschuld wordt.

Gezien historische inflatie, wordt geld iedere 20-22 jaar de helft waard. Lonen en huren zijn gekoppeld aan inflatie, mijn aflossing niet. Ok, er zijn onderhoudskosten, maar zo schokkend is dat niet. Pak ik de huur van een klein flatje bij afsluiten, bereken dat door met inflatie en kijk naar het totaal over 30 jaar, dan is huren van die mindere woning in totaal goedkoper (einde looptijd niet eens kwa maandbedrag) - maar er is geen restwaarde.
Natuurlijk is huur afhankelijk van woningwaarde, maar zelfs als er een huizenbubbel is, dan maakt 30 jaar inflatie dat op de aanschafprijs zeer zeker goed. Per saldo ben ik voordeliger uit met mijn koophuis, ondanks dat het groter is, rustiger gelegen)

Een verdwijning HRA kan een invloed hebben - minder mensen in eerste instantie die een huis kopen, meer behoefte aan huurwoningen, huurprijzen stijgen, mensen gaan uiteindelijk toch over naar kopen. In de nordics zijn de voorbeelden al daar waar na een eerste dip de huizenprijzen juist explodeerden na afschaffen HRA.

Er is best een groot verschil in uiteindelijke kosten (ik zie een woning als een kostenpost, niet een investering, niks is gegarandeerd), en zolang dat zo is is kopen interessant. Even los van dat het best lullig is dat je zo'n voordeel pas kan krijgen als je een financiële drempel over bent, en veel mensen daardoor ook gedwongen zijn tot huren terwijl het op de lange termijn duurder is. Ik heb het ook niet over de dramaverhalen die je hoort over mensen die hun huis gedwongen moeten verkopen omdat ze een tophypotheek met beleggingen afsluiten tegen variabele rente en geen buffer opbouwen. Ook die zullen wat dipjes in prijzen teweegbrengen in tijden van crisis, maar fundamenteel is het ook gewoon kwa kosten gewoon goedkoper. Zelfs als het huis niet je eigendom wordt, maar je oneindig het initiële bedrag zou blijven betalen dan wordt koop op termijn goedkoper dan huur. Het is gewoon moeilijk dat uit te bannen in de fundamentele waarde van een woning.

Om alvast het argument dat huren ook dalen bij dalende koopprijzen te pareren: als dat gebeurt gaan mensen dus structureel meer geld overhouden, op zoek naar een betere woonomgeving, duurdere huurwoningen, en uiteindelijk... een koopwoning.
Er zijn zooooo veel factoren, niemand kan natuurlijk zeggen hoe het gaat lopen, maar als ik kijk naar mijn vaste bedrag voor nog zo'n 27 jaar, dan weet ik in ieder geval waar ik aan toe ben, zelfs in tegenstelling tot huurders. Volgend jaar 10% inflatie? Laat maar komen, mijn loon stijgt wel mee, wat ik moet betalen niet. En, dan is het huis van jou, wat zijn dan nog de kosten? Nogmaals: de uiteindelijke totaalkosten gedurende het leven van een koopwoning vs huurwoning maakt dat mensen gewoon graag zullen kopen. Als de economie ook maar iets aantrekt wat zich vertaalt in banen, dan gaan de prijzen binnen no time de lucht in.

Als je een echte bubbel in koophuizen wil maken, moet je structureel huren van luxe woningen goedkoper maken dan de onderhoudskosten van een koopwoning - en die kosten heeft een huurwoning ook al doorberekend, dus het gaat niet lukken...

Let wel: ik heb het niet over de waarde, ik heb het over kosten van beide opties. Zelfs bij waarde 0 van een koopwoning, is het lange termijn goedkoper...

[ Voor 10% gewijzigd door Verwijderd op 22-06-2010 17:42 ]

[Zuluman]

Verwijderd schreef op dinsdag 22 juni 2010 @ 17:33:

Ik had het niet beter kunnen verwoorden!!

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op dinsdag 22 juni 2010 @ 17:33:
[zie hierboven]

Het enige wat dus roet in het eten kan gooien in jouw verhaal, is langdurige deflatie. Iets wat in Japan al lang aan de gang is, ik weet alleen niet wat daar precies de oorzaak van is, en weet dus ook niet of dat hier ook zou kunnen gebeuren.
In dat geval wordt je huis minder waard, je salaris wordt niet meer, alles wordt goedkoper, behalve jouw hypotheekkosten.

[Verwijderd]

Oh, om dat nog even aan te halen: het enige risico zou structurele deflatie zijn, maar het is de vraag hoe snel en makkelijk dat ook in huur en loon wordt vertaald. Afgezien van dat structurele deflatie hetgeen is wat alle economie zwaar beïnvloedt en daarom met alle middelen betreden zal worden te allen tijde.

En zélfs dan... Laat er deflatie zijn... Dan vraag ik me nóg op de lange termijn af wat goedkoper is. En dan hebben we het over dergelijke uitersten...

[edit]Leuk dat je in dezelfde richting zat te denken als waar ik ook aan dacht en al over aan het tikken was
Zelfde geldt voor huurprijzen die niet stijgen, misschien iets dalen, maar mensen moeten toch wonen. Salaris stijgt niet, het verhaal blijft overeind tenzij hele rare dingen over een hele lange termijn gebeuren.

Overigens hebben ze in Japan vooral een probleem met mensen die geld op buitenlandse spaarrekeningen gingen zetten omdat in Japan eigenlijk geen rente te halen is. Crisis komt, mensen vluchten naar stabiele valuta (de Yen), die wordt meer waard, en tegelijk wordt per saldo je spaargeld minder waard
Maar ook daar geldt dat het risico hem zit in aan grenzen gaan zitten.

En... er mag dan langdurige deflatie in Japan zijn, maar dan nog moet je een hoop kosten overbruggen kwa huur zodra een woning is afgelost. Plus, de overheid daar wil ook niks liever dan de deflatie omkeren in inflatie. Leuk te weten als huurder, dat je overheid ten voordele van de hele economie ervoor probeert te zorgen dat je huur weer gaat stijgen...

Maar om terug naar de basis te gaan: het is voor huur op lange termijn gewoon moeilijk om voordeliger te zijn zelfs zonder restwaarde. Er mag wat schommeling zijn en daling in crisis zoals nu, maar uiteindelijk is het niet voor niets dat zo veel mensen een koopwoning willen.

offtopic:
Dingen zijn in Japan voor ons als buitenstaander gewoon duur. Mensen willen graag de Yen kopen omdat die stabiel is en relatief ongevoelig voor allerlei grillen in de wereld. Die staat dan ook standaard hoog wat de concurrentiepositie van Japan moeilijk maakt. Ik heb 2 weken terug een fruitmand daar laten bezorgen, besteld op een lokale site. Was best een aardig mandje hoor, maar $108 voor een fruitmand?

[ Voor 75% gewijzigd door Verwijderd op 22-06-2010 18:09 ]

[foppe-jan]

Verwijderd schreef op dinsdag 22 juni 2010 @ 12:13:
Ik denk dat het met name zit in het verschil in hoe je een bubbel definieert. Een bubbel is in mijn ogen iets wat klapt (zie topictitel). In no-time min. 30% eraf over de hele linie. Dat zie ik gewoon niet gebeuren. Tuurlijk kunnen de prijzen de komende jaren nog wat dalen, maar zoals wat begin jaren '80 is gebeurd zie ik niet gebeuren. In het algemeen zie je stijging of daling tegelijk met groei of krimp van de economie, en tenzij die volledig instort (dus de bankencrisis nu, maar dan x3) zie ik die 30% niet gauw gehaald worden. Te veel mensen die gaan kopen als investering 'omdat het nu zo goedkoop is' - net als (zelf) beleggen ineens explodeerde eind 2008. Ook vastgoed kan je zien als (is gewoon) een belegging.

Persoonlijk lijkt het mij nuttiger om 'bubble' te relateren aan daadwerkelijke koopkracht en geldoverschotten.
Bubbles ontstaan op het moment dat er in een economie te veel geld rondzwerft (either door investering uit het buitenland via leningen, of doordat bijv. de beurs onvoldoende mogelijkheden biedt om het geld daar te investeren), en mensen bereid worden meer te investeren in een markt dan noodzakelijk. Bubbles kunnen alleen maar ontstaan als de vraag er is; als niemand tegen de hogere prijzen koopt stijgen de huizenprijsindexen niet.
Nu dat het moeilijker is geworden om tophypotheken af te sluiten, betekent dat dat er een nieuw equilibrium moet ontstaan, omdat de vraag uit bepaalde marktsegmenten verlaagd is. Hetzelfde geldt als de HRA (deels) wordt afgeschaft. Mensen hebben minder te bieden, en daar reeds gebouwde huizen geen intrinsieke waarde hebben (tenzij je huizen wilt afschrijven?) zullen die prijzen moeten dalen.
Het probleem met dat woord "bubble" is volgens mij vooral dat bepaalde economische theorieën het bestaan niet willen erkennen, omdat alle marktdeelnemers volgens die theorieën over perfecte informatie beschikken, en omdat dit zich in real time verspreidt, enzovoort. Hierdoor zou niemand meer kunnen bieden dan 'nodig', etc.. Deze aannames zijn natuurlijk godgruwelijk stupide, maar dogmatisch, dus geaccepteerd.
Het kan echter totaal niet verklaren waarom prijsstijgingen überhaupt ontstaan, en gezien het feit dat we nu al tientallen keren 'bubbles' in verschillende markten hebben meegemaakt, lijkt het vrij duidelijk vast te staan dat bubbles wel bestaan.
Anyway, ik zou niet al te erg vertrouwen op de wijsheid van het abstract "de markt", want deze markt kan zich best wel irrationeel gedragen. Beleggen kun je altijd met eigen geld doen, maar om een hypotheek af te sluiten ben je afhankelijk van de welwillendheid van anderen. En als die niet meewerken zal er dus relatief weinig gebeuren. (Ook omdat tweede huizen niet aftrekbaar zijn enzo.)

[MBV]

Inderdaad, maar die psychologie is moeilijk te vatten.

Huizenprijzen in Nederland zijn hoger dan reeel is (kijk maar naar de hoeveelheid transacties), maar kopen staat qua kosten nog wel in verhouding tot huren. Ik heb het verhaal gelezen dat in bepaalde plaatsen aan de Amerikaanse kusten de prijzen zo hoog waren, dat je meer rente betaalde op een belachelijk goedkope hypotheek dan de huurprijs. Dat maakte niet uit, omdat de huizenprijs vanzelf ging stijgen en je het vanzelf over 10 jaar voor het dubbele kon verkopen. Dát is een échte bubbel