Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[EXX]

Middelkoop was gisteren in de RTL-nieuws special over de kredietcrisis vrij duidelijk: best case scenario was in zijn visie was een stagnatie zoals in Japan in de jaren 90. Dat betekende wel een forse aderlating van de onroerend goed markt. Ook in Amsterdam e.o., want woningnood is helemaal geen garantie voor hoge prijzen. Wat mensen kunnen en willen besteden aan een huis is bepalend. Ook de onafhankeleijk financieel adviseur aan tafel (ik ben zijn naam even kwijt, de man verschijnt ook regelmatig in Kassa) gaf aan dat de prijzen tussen de 10% en 30% omlaag zullen gaan.

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 10:00:
Ofwel, de Nederlanders spaarden meer dan dat ze leenden. Inmiddels zijn de schulden opgelopen tot 200% ten opzichte van de spaartegoeden

Maar goed, wat gaat de naald dan zijn die de bel dooprikt? Die ratio's zijn mooi, maar stoppen de banken met het verlenen van hypotheken? Besluiten mensen ineens dat ze huizen niet willen kopen tegen de huidige prijzen? Daalt het inkomen ineens drastisch? Worden mensen ineens massaal gedwongen hun huizen te verkopen? Komt er ineens een hele zut nieuwbouwhuizen beschikbaar?

[argro]

Verwijderd schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 10:09:
[...]

Sorry, ik mag van de modjes geen links meer plaatsen..

Het is natuurlijk niet de bedoeling om lukraak allerlei links te plaatsen maar het lijkt mij sterk wanneer de modjes het plaasten van quotes zonder bronverwijzing aanmoedigen.

[Exirion]

EXX schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 10:13:
Ook de onafhankeleijk financieel adviseur aan tafel (ik ben zijn naam even kwijt, de man verschijnt ook regelmatig in Kassa) gaf aan dat de prijzen tussen de 10% en 30% omlaag zullen gaan.

Leuk als mensen zoiets roepen, maar ze noemen er geen termijn bij. Gaat het binnen een jaar gebeuren? (hoogst onwaarschijnlijk). Of 5 jaar? 20 jaar? Niemand kan het zeggen, dus het is ook onzin om dit soort voorspellingen te doen omdat er veel teveel factoren meespelen.

[ajhaverkamp]

EXX schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 10:06:
Vanmorgen stond er een artikeltje in de krant dat mijn gevoel over de lokale (Zuid-Limburgse) woningmarkt bevestigde: de prijzen hebben in kwartaal 3 een neergang ingezet. Gemiddelde daling: 1.3%, met als uitschieter de regio Heerlen (5% daling). Vrijstaande huizen daalden met 9.3%, tussenwoningen stegen echter met 3.2%. Het aantal verkochte woningen daalde met 15.6%.

Nu heeft hoogleraar Piet Eichholtz van de Universiteit Maastricht al geroepen dat er in deze regio huizen gesloopt moeten worden om de prijzen op peil te houden.

Hoe zit het daar met de werkgelegenheid? Door oa de gestegen brandstofprijzen zullen mensen eerder geneigd zijn om dichter bij hun werk te gaan wonen, ipv in een leuk stil dorpje. Hier in Amsterdam zie ik de prijzen eigenlijk alleen nog maar stijgen. Zelf heb ik hier in het centrum zo'n 3,5 jaar geleden gekocht voor minder dan 2 ton. Woningen die nu te koop komen, staan voor meer dan 2,5 ton te koop. En de prijzen gaan nog steeds omhoog. Mijn reiskosten zijn nihil want ik loop naar mijn werk. En ik kan me goed voorstellen dat meer mensen ook proberen om dichter bij hun werk te gaan wonen. In de randstad zullen de prijzen niet zomaar gaan dalen omdat er simpelweg nog steeds veel vraag en werk is. Neemt niet weg dat het absurde prijzen zijn voor deze woningen (3 kamer, 80 m^2 appartement).

[Mx. Alba]

Ook is er nog steeds een tekort aan eengezinswoningen op instapniveau, dus die zullen hun waarde ook wel behouden neem ik aan... Het zijn denk ik vooral de wat duurdere huizen die in "waarde" dalen omdat banken minder makkelijk hypotheken geven en de rente wat hoger is. Als je als verkoper van je huis af moet zal je dan eerder geneigd zijn de prijs wat te laten zakken om het huis überhaupt binnen een redelijke termijn te kunnen verkopen waardoor de prijzen dalen.

[EXX]

Exirion schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 10:17:
[...]

Leuk als mensen zoiets roepen, maar ze noemen er geen termijn bij. Gaat het binnen een jaar gebeuren? (hoogst onwaarschijnlijk). Of 5 jaar? 20 jaar? Niemand kan het zeggen, dus het is ook onzin om dit soort voorspellingen te doen omdat er veel teveel factoren meespelen.

De aangegeven termijn was 2 tot 3 jaar. Overigens verwacht deze zelfde meneer dat de hypotheekrente zal oplopen tot 6 a 7%. De goede man die dit aangaf heet Kapé Breukelaar.

ajhaverkamp schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 10:20:
[...]

Hoe zit het daar met de werkgelegenheid? Door oa de gestegen brandstofprijzen zullen mensen eerder geneigd zijn om dichter bij hun werk te gaan wonen, ipv in een leuk stil dorpje. Hier in Amsterdam zie ik de prijzen eigenlijk alleen nog maar stijgen. Zelf heb ik hier in het centrum zo'n 3,5 jaar geleden gekocht voor minder dan 2 ton. Woningen die nu te koop komen, staan voor meer dan 2,5 ton te koop. En de prijzen gaan nog steeds omhoog. Mijn reiskosten zijn nihil want ik loop naar mijn werk. En ik kan me goed voorstellen dat meer mensen ook proberen om dichter bij hun werk te gaan wonen. In de randstad zullen de prijzen niet zomaar gaan dalen omdat er simpelweg nog steeds veel vraag en werk is. Neemt niet weg dat het absurde prijzen zijn voor deze woningen (3 kamer, 80 m^2 appartement).

Werkgelegenheid is het probleem niet. Brandstofprijzen al helemaal niet; je kunt bv. makkelijk even de grens over gaan om pakweg 11 cent/l goedkoper te benzine tanken dan het goedkoopste tankstation aan de Nederlnadse kant van de grens.

Ik heb het hier ook niet over wonen in een stil dorpje. Zuid Limburg is helemaal niet zo landelijk maar zelfs behoorlijk verstedelijkt. Alleen het touristische heuvelland (grofweg het gebied ten zuiden van de lijn Maastricht - Valkenburg - Heerlen) is echt landelijk. Iets wat er wel behoorlijk speelt is de vergrijzing en de bevolkingskrimp; iets wat de Randstad pas over pakweg 20 jaar te wachten staat. Wat dat betreft is Zuid Limburg een voorbode voor de rest van Nederland.

[ Voor 3% gewijzigd door EXX op 13-10-2008 11:09 ]

[teacher]

Tja, ook ín de randstad zie je hetzelfde gebeuren. Bij mij in de straat / wijk staan er 15 huizen in mijn directe omgeving te koop. Daar gebeurt helemaal niks mee, en op de open dag van 4 oktober heeft niemand kijkers gehad.

Wat ik nog meer zie: de huizen zakken met hun vraagprijs tot onder de 2 ton. Dat is een prijs die ik voor het laatst 1,5 jaar geleden zag. Daar zijn natuurlijk redenen voor te bedenken: die mensen willen niet "wachten" totdat er iemand met het juiste geld voorbij komt, maar sneller verkopen.

[Abom]

Exirion schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 10:17:
[...]

Leuk als mensen zoiets roepen, maar ze noemen er geen termijn bij. Gaat het binnen een jaar gebeuren? (hoogst onwaarschijnlijk). Of 5 jaar? 20 jaar? Niemand kan het zeggen, dus het is ook onzin om dit soort voorspellingen te doen omdat er veel teveel factoren meespelen.

Willem Middelkoop, een financieel specialist op het gebied van onroerendgoed, verwacht dat de huizen prijzen tussen de 10%-50% zou dalen over een periode van 3 tot 5 jaar.

Kapé Breukelaar, 'onafhankelijk' financieel adviseur, ging uit van 10%-30% over ene periode van 1 tot 3 jaar.

Je zag in dat programma dat niemand, behalve Willem Middelkoop, al te negatief wilde zijn over de hele crisis. Begrijpelijk want wanneer men te negatief is kan het natuurlijk leiden tot paniek, echter heb ik wel mijn vraagtekens bij allemaal de verhalen van 'het valt wel mee, dit duurt enkele weken tot maande'.

[Canaria]

Mx. Alba schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 10:25:
Ook is er nog steeds een tekort aan eengezinswoningen op instapniveau, dus die zullen hun waarde ook wel behouden neem ik aan...

De appartementen in het blok waarin ik woon gaan ook nog steeds als warme broodjes. Maar dat komt doordat veel mensen na hun studie graag in de stad blijven wonen en huren veel duurder is. Na een tijdje werken zijn de appartementen ook prima betaalbaar, ik zie veel starters om me heen die nog een jaar in hun studentenhuis blijven wonen zodra ze werken en in dat jaar veel sparen om daarna toch snel te kopen.

Het feit dat de doorstroom wat zou stagneren doordat starters langer in hun eerste appartement blijven wonen, zou ertoe kunnen leiden dat de prijzen zelfs nog iets doorstijgen, tot het maximale wat je met een modaal salaris (hogere opleiding na 1-2 jaar ervaring) aan hypotheek kunt krijgen. En vergeet ook niet de forse overwaarde die veel van hun ouders op hun woning hebben, die wellicht in de nabije toekomst steeds meer noodzakelijk wordt voor garantstelling op startershypotheken.

[Verwijderd]

Maar goed, wat gaat de naald dan zijn die de bel dooprikt? Die ratio's zijn mooi, maar stoppen de banken met het verlenen van hypotheken? Besluiten mensen ineens dat ze huizen niet willen kopen tegen de huidige prijzen? Daalt het inkomen ineens drastisch? Worden mensen ineens massaal gedwongen hun huizen te verkopen? Komt er ineens een hele zut nieuwbouwhuizen beschikbaar?

Of prijzen dalen zou ik niet durven zeggen, maar de markt zal wel stagneren. Banken stoppen nu inderdaad deels met het verlenen van hypotheken. In ieder geval maken ze het moeilijker en vragen ze nu meer garanties, waardoor minder potentiele kopers hun huis kunnen financieren. Of de huizenprijzen daardoor werkelijk omlaag gaan is de vraag. Als de kredietcrisis lang doorgaat, wel. Ook al omdat de rente die banken rekenen dan omhoog zal moeten om het risico van geld uitlenen in het huidige klimaat, te compenseren. Rente is weliswaar aftrekbaar maar slechts voor 52 procent. Daar komt nog bij dat een trage markt gevolgen heeft voor verkopers, die iedere maand dat hun huis te koop staat geld verliezen. Dat is naar voor hen maar betekent ook dat ze zich zelf minder kunnen veroorloven voor hun volgende huis.

[EXX]

Verwijderd schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 11:37:
Rente is weliswaar aftrekbaar maar slechts voor 52 procent.

Dat is wel erg optimistisch . Je moet dan een inkomen hebben dat grotendeels in de 52% belastingschaal valt. Een meer reeel gemiddelde is 40%.

[Verwijderd]

Volgens het Postbank Economisch Bureau zullen de huizenprijzen in 2009 met 1,5% stijgen. Wel wordt er een stagnatie in de huizenverkoop verwacht. En dat lijkt mij een reëeler scenario. Er blijft een huizenschaarste en ik kan me niet voorstellen dat mensen hun huis met meer dan 10% verlies gaan verkopen. Dan moet de nood echt aan de man zijn om te verhuizen lijkt mij.

bron

[ Voor 30% gewijzigd door Verwijderd op 13-10-2008 11:51 ]

[EXX]

De Postbank is nou ook niet echt een objectieve bron . Banken hebben er alle belang bij dat de markt niet stagneert.

Huizenschaarste is géén garantie voor stijgende/hoge prijzen. Wat de consument kan en wil betalen voor een huis is bepalend, waarbij het criterium kan betalen tot nu toe veruit het belangrijkste was. Daarnaast is er geen echte huizenschaarste, er staat zat te koop.

Wat betreft met verlies verkopen: wat dacht je van bv.:

• Gedwongen verkoop vanwege bv. scheiding
• Gedwongen verkoop doordat na renteherziening de rente te hoog wordt
• Een ander huis gekocht en het oude huis nog niet verkocht

[ Voor 23% gewijzigd door EXX op 13-10-2008 11:57 ]

[Oscar Mopperkont]

Ik heb ook het idee dat de berichten over klappende huizenbubbels meer komen van dat de wens de vader van de gedachte is en dat journalisten gewoon beter scoren met vertellen dat de wereld naar de klote gaat, dan dat er echt aanleiding is om te geloven dat de huizenmarkt in Nederland op instorten staat. Een kleine correctie kan ik me wel voorstellen, maar dalingen die ik hier hoor, lijken me erg onwaarschijnijk als er niet wezenlijk iets gebeurt dat vraag en/of aanbod aantast.

[EXX]

De vraag zal worden aangetast:

• Rente loopt op dus minder hoge hypotheek.
• Banken zijn een stuk voorzichtiger met verstrekken dus minder hypotheken.
• Consumenten zien in dat de prijzen niet blijven stijgen en je er dus niet meer zomaar vanuit kan gaan dat je binnen 2 jaar je kosten koper terugverdient, en worden kritischer of blijven zitten in hun huidige huis.

[Cocytus]

.

[ Voor 125% gewijzigd door Cocytus op 18-06-2010 20:09 ]

[EXX]

En waarom betalen mensen zulke prijzen? Omdat ze denken dat er na hun iemand komt die nog meer zal betalen. Op het moment dat dit vertrouwen wegvalt, komt het tot stilstand.

[rapture]

De vraag is niet "Hoeveel mensen willen graag een huis kopen?", wel "Hoeveel mensen kunnen nog een huis permitteren?". Vanaf het moment dat mensen massaal failliet gaan en uit hun huis gezet worden. Dan is er een stortvloed aan huizen op de markt, terwijl het aantal kopers daalt. De huizenprijzen kunnen zoals in de VS tot 3x of 4x dalen (tweakers in de VS zien dat in de grootsteden gebeuren).

Momenteel staan de huizenprijzen hoog omdat Nederlanders veel geld kunnen lenen en de rente wordt met de hypotheekrenteaftrek weggecijferd. In België hebben we een vast bedrag als hypotheekrenteaftrek zodat de staat niet de rente van villa's zitten te sponseren. Bij ons in België zijn de huizenprijzen tot het maximum opgerokken, hypotheken worden tot 30 jaar opgerokken en niemand zit te wachten op nog langere hypotheken. De gebruikelijke huurprijs van een appartement in de private markt ligt tussen 400 en 500 euro zodat we verder kunnen huren.

Ruimtelijke ordening heeft de huizenprijzen in de beide landen mee opgedreven. In Vlaanderen overwegen CD&V en VLD terug de opvulregel (1978-1993) in te voeren. Alle gronden tot 70m tussen 2 bouwsels mag met willekeurige bouwsels opgevuld worden. De opvulregel werd in 1993 afgeschaft wegens steeds ruimere interpretatie zodat honderden meters tussen 2 bouwsels ook opgevuld werden.

[Cocytus]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Cocytus op 15-10-2009 21:17 ]

[EXX]

Nee, natuurlijk koop je geen huis alleen maar omdat je er over 15 jaar meer voor krijgt. Je koopt primair een huis om in te wonen. Het "hoeveel krijg ik er later voor terug" is vooral van belang voor de vraag "hoeveel wil ik er aan uitgeven".

Als iemand toch zeker weet dat je er over een paar jaar meer voor terug krijgt, dan boeit het weining dat ie zichzelf tot over de oren in de schulden steekt. Bij verkoop heb je toch winst. Is die winstgarantie er niet, dan zal men IMHO wel wat voorzichtiger worden. Wellicht dan maar niet dat mooie, maar peperdure huis op een A locatie, maar een wat goedkoper huis op een B locatie.

[Mx. Alba]

* Mx. Alba is het eens met EXX. Vandaar dat de instap- en middensector huizen het waarschijnlijk veel minder zwaar te verduren krijgen dan de topsector.

[Atomsk]

rapture schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 12:21:
De vraag is niet "Hoeveel mensen willen graag een huis kopen?", wel "Hoeveel mensen kunnen nog een huis permitteren?". Vanaf het moment dat mensen massaal failliet gaan en uit hun huis gezet worden. Dan is er een stortvloed aan huizen op de markt, terwijl het aantal kopers daalt. De huizenprijzen kunnen zoals in de VS tot 3x of 4x dalen (tweakers in de VS zien dat in de grootsteden gebeuren).

Dat probleem speelt eigenlijk uitsluitend voor starters. Heb je eenmaal een huis, dan is dat meestal wel te betalen, zolang er geen enorme inkomensterugval is door werkeloosheid, scheiding, etc. Op dit moment zijn er nog geen massaontslagen agv een economische crisis, dus ook geen massa's huizen die te koop staan.

Een ander effect van een crisis is dat er minder huizen gebouwd worden, uiteindelijk schieten huizenkopers er dus niets mee op en de prijs zal ook niet inelkaar storten, omdat het structurele tekort aan betaalbare woningen blijft bestaan.

[t_captain]

EXX schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 12:16:
En waarom betalen mensen zulke prijzen? Omdat ze denken dat er na hun iemand komt die nog meer zal betalen. Op het moment dat dit vertrouwen wegvalt, komt het tot stilstand.

Er is een soort permanente schaarste op de NL woningmarkt. En als je 90 huizen hebt voor 100 woningzoekenden, dan is het resultaat dat de 90 hoogste bieders de huizen krijgen.

Die situatie dwingt mensen om zo hoog mogelijk te bieden, want als jij niet meedoet met het spel dan is een ander je te vlug af en heb je nog geen huis. De gedachte dat er in de toekomst wel weer iemand komt die meer biedt, dus dat de uitgave eigenlijk een goede investering is, is imho vooral een rationalisatie. Mensen blijken vaak intuitief te handelen en vervolgens de argumenten voor hun beslissingen erbij te zoeken.
Wat mij betreft is het verlangen naar een mooie eigen woning de echte reden dat mensen er een flink deel van hun inkomen voor over hebben.

Zaken zoals consumentenvertrouwen (m.n. vertrouwen in de huizenmarkt en arbeidsmarkt) zouden bij een rationele markt een rol moeten spelen. Maar het gedrag wat ik bij woningkopers zie, is dat ze vaak maximaal willen financieren om zo mooi mogelijk te wonen. Ze zoeken gewoon een bank die daarin meegaat. Dit soort gedrag is emotioneel gedreven en niet rationeel gedreven. Als je mensen de vrije hand zou geven, zouden ze waarschijnlijk nog heel wat onvoorzichtiger te werk gaan en fors hogere hypotheken nemen dan de banken nu toelaten.
De bottleneck in de prijsvorming is in deze situatie niet het consumentenvertrouwen maar de rente en voorwaarden van de banken.

[t_captain]

Atomsk schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 13:50:
[...]

Een ander effect van een crisis is dat er minder huizen gebouwd worden, uiteindelijk schieten huizenkopers er dus niets mee op en de prijs zal ook niet inelkaar storten, omdat het structurele tekort aan betaalbare woningen blijft bestaan.

Dat punt heb ik eerder ook genoemd. Het meest rationele deel van de woningmarkt zijn de projectontwikkelaars.
Die zien gewoon een hogere projectrente en een inzakkende prijsstijging, waardoor de winst van een nieuwbouwproject veel kleiner is dan een jaartje eerder. Het gevolg is dat er momenteel niet zoveel nieuwe projecten worden gestart. Dus dat over een jaar het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen veel kleiner is dan het benodigde aantal (in meen dat we er 80.000 a 100.000 per jaar nodig hebben)> Dus loopt de schaarste verder op.

Andere factoren die de woningmarkt weer uit de dip zullen helpen:
- CAO lonen stijgen met meer dan 3% op jaarbasis. Gaat over een jaartje waarschijnlijk wat langzamer, maar CAO's reageren vaak traag op economische ontwikkelingen.
- overheidsgaranties maken het voor banken aantrekkelijker om weer geld in de markt te zetten i.p.v. in de kluis te stoppen. Dit is (in tegenstelling tot de eerdere kapitaalinjecties in banken) een structurele oplossing die het probleem van onderling wantrouwen tussen banken bij de staart pakt.
- teruglopende economische groei leidt tot daling van de marktrente.

[EXX]

t_captain schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 13:52:
[...]
De bottleneck in de prijsvorming is in deze situatie niet het consumentenvertrouwen maar de rente en voorwaarden van de banken.

En juist deze 2 zaken staan nu onder druk door de kredietcrisis: banken lenen minder geld tegen hogere rente.

[Mx. Alba]

EXX schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 14:41:
En juist deze 2 zaken staan nu onder druk door de kredietcrisis: banken lenen minder geld tegen hogere rente.

De rente zal juist dalen om de economie weer op gang te helpen; maar het is inderdaad wel zo dat banken niet zo happig meer zijn om (hoge) hypotheken te verstrekken...

Een effect wat trouwens ook veel invloed heeft is dat veel mensen die niet om de één of andere reden verplicht zijn om te verhuizen nu liever even de kat uit de boom kijken en blijven zitten waar ze zitten. Zij die hun huis nu proberen te verkopen zullen daar een zeer dringende reden voor hebben (echtscheiding, al een ander huis gekocht, ...) waardoor er nu in verhouding meer "moetjes" op de markt zijn, die van oudsher sowieso al goedkoper zijn.

[EXX]

Of de rente zal dalen is nog maar zeer de vraag. De rente die de centrale banken vragen voor hun geld is omlaag gegaan, maar deze rente staat los van de rente die de bank vraagt voor hypotheken. Geld is schaars en als de overheden en centrale banken niet besloten hadden om de geldkraan vol open te zetten was het financiele systeem volkomen op slot gegaan. De hypotheekrente bevat bovendien ook nog een risicocomponent: hoe hoger het risico in de markt, hoe hoger de renteopslag. Banken zullen de hypotheekrente eerder omhoog dan omlaag laten gaan.

[Cocytus]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Cocytus op 15-10-2009 21:17 ]

[EXX]

Voor zover ik geinformeerd ben, wordt de hypotheekrente niet gebaseerd op de rente op kortlopende leningen (zoals die van de centrale bank), maar op de 5 jaars swap-rente, die banken onderling in rekening brengen.

[Tuxie]

Ik verwacht niet dat de huizenmarkt massaal zal instorten, maar dat er eerder een 'natuurlijke correctie' plaatsvindt. Zoals velen al opmerken wordt de prijs van een huis in Nederland primair bepaald door hetgene dat mensen kunnen lenen en niet door de reeele waarde van een huis. Dit heeft de overheid zelf veroorzaakt door o.a. de koppeling van huur- en koopmarkt, het subsidieren van huurwoningen en de hypotheekrenteaftrek.

Toch zullen er misschien wel 'klapjes' vallen. In de 'goede jaren' (2000-2003) hebben veel mensen een huis gekocht 'boven hun stand'; 7-9x jaarinkomen geleend tegen een lage rente (2% - 3%), 100% aflossingsvrij i.c.m. een beleggingshypotheek en de rentevoet vastgezet voor 10 jaar. Het behoeft natuurlijk geen uitleg dat deze mensen op de huidige markt in de problemen gaan komen, of ze kunnen hun huis niet verkopen (te duur) en vervolgens kunnen ze na 10 jaar de hypotheeklasten niet meer opbrengen (rente is bijna verdubbeld), met als gevolg gedwongen executieverkoop en een restschuld. Misschien dat daardoor het verschil tussen 'duur' en 'goedkoop' iets kleiner wordt en dat daarom de huizen tot ca. 250.000 euro ook iets goedkoper worden, maar de klappen zullen echt aan de bovenkant van de markt plaatsvinden.

De huidige en voorziene situatie wordt er voor niemand gunstiger op. Ook niet voor starters, omdat de verwachte daling aan de onderkant van de markt niet substantieel veel zal zijn dat het de hogere rente en strengere eisen kan compenseren. Tenzij de hele markt natuurlijk instort, maar dat is voor niemand gunstig.

[Cocytus]

.

[ Voor 130% gewijzigd door Cocytus op 15-10-2009 21:17 ]

[Verwijderd]

*knip wederom een troll en voor de rest niet onderbouwde reactie*

[ Voor 103% gewijzigd door Rukapul op 13-10-2008 18:50 ]

[JvS]

Ik verwacht eerlijk gezegd ook wel een flink corrigerende tik. Ik denk niet dat huizenprijzen gaan kelderen, maar ik verwacht wel dat ze de komende 5 jaar flink betaalbaarder gaan worden.

Verlies aan vertrouwen, maar ook verlies van banen en werk samen met hogere rente zie ik als oorzaken.

Wel grappig om te zien hier hoe fel er wordt gereageerd op mensen die zeggen dat prijzen zouden kunnen kelderen. Want dat kán je toch niet zeggen! Ik moet toegeven dat er wat 'discussie aanzwengelaars' tussen lijken te zitten, maar het wordt ook wel een beetje als 'het verkeerde standpunt' behandeld .

[t_captain]

Verwijderd schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 18:12:
Wat een wijsneuzen hier.
Consumentenvertrouwen daalt, aankopen worden uitgesteld door de onzekere situatie van de kredietcrisis.
Huizen zijn zwaar overgewaardeerd.
Rente loopt al op en gaat waarschijnlijk oplopen tot 7%.
Gevolg: huizen prijzen dalen met naar mijn mening tot wel 40%.
En dat heeft helemaaal niks te maken met schaarste op de woningmarkt, want die is bewust gecreeerd.

Je blijft in feite dezelfde punten herhalen. Ik kan het toch niet laten om te reageren.

- consumentenvertrouwen is fors gedaald maar de laatste twee maanden op rij alweer gestegen.
okee, op dit punt geef ik je wel gelijk want het gaat hier om de grote lijn en ten opzichte van 1 a 2 jaar geleden is het vertrouwen wel gedaald.

- aankopen uitstellen? recent financieel nieuws gaf juist aan dat mensen opmerkelijk hard aan het kopen zijn gebleven gezien het lage consumentenvertrouwen. Kijk ook eens naar de cijfers van bijvoorbeeld motorfietsverkopen (typisch conjunctuurgevoelig artikel). 2008 lijkt een superjaar te worden voor die branche.

- huizen zijn zwaar overgewaardeerd? dat hangt allemaal van je waarderingsmodel af. als het aan de consumenten zelf ligt zouden ze waarschijnlijk nog hoger willen bieden en daarmee de gehele markt opdrijven, maar de banken remmen ze wat af door niet onbegrensd alle hypotheekaanvragen goed te keuren.

- rente loopt op? dat was tot enige tijd geleden het geval. sindsdien is de hypotheekrente gestabiliseerd en nu lijkt zelfs een licht dalende beweging in te zetten. en waar komt die 7% ineens vandaan?

- huizen gaan dalen met 40%? er zijn de nodige waarderingsmodellen die de NL huizenprijzen als "inflated" typeren, maar geen enkel model waarvan ik heb gehoord zegt dat er 67% lucht bovenop de waardering zit (100 prijs t.o.v. 60 waarde = 67% lucht). goed, je noemt het "jouw mening" en die mening staat je vrij. maar niet iedere expert is het met die mening eens.

- wat maakt het uit of schaarste bewust is gecreeerd of in een vrije en transparante markt is ontstaan? schaarste is schaarste. in beide gevallen dwingt die schaarste de mensen om hoog te bieden als ze de schaarste goederen (in dit geval huizen) willen bemachtigen. en dat willen mensen met huizen meer dan wat ook. als schaarste de prijs van schilderijen zou opdrijven, hangen we er wel wat minder aan de muur. of wat andere decoraties. maar voor huizen bestaan niet zoveel alternatieven, dus de prijselasticiteit in de vraag is beperkt.

[Cyberpope]

Ik zie weinig mensen zeggen dat de prijs niet kan dalen. Ik zie ook weinig mensen fel reageren op mensen die dit onderbouwd zeggen.

Maar stellen dat de prijzen met 40% na beneden gaan omdat ze zo hard gestegen zijn is onzinnig en niet onderbouwd. En volgens mij moeten op dit forum nog steeds met onderbouwde argumenten komen als we iets roepen.

[Verwijderd]

"als het aan de consumenten zelf ligt zouden ze waarschijnlijk nog hoger willen bieden en daarmee de gehele markt opdrijven"
Dit meen je toch iet echt he?

"en waar komt die 7% ineens vandaan?"
Dat staat al veel langer in de media en werd gisteravond op tv nogmaals voorspeld. Een rente van 6 a 7% is historisch gezien heel normaal.
Die lage rentes konden niet en zijn de reden voor de hele crisis.

"huizen gaan dalen met 40%?"
Ja dat denk ik alhoewel de meeste deskundigen tussen de 10 en 30% voorspellen.
Maar dat is mijn mening, mag toch?

"in beide gevallen dwingt die schaarste de mensen om hoog te bieden als ze de schaarste goederen (in dit geval huizen) willen bemachtigen."
Mensen wachten nu met aankopen dat hoor je overal.
De situatie is veel te onzeker en dat duurt echt nog een hele tijd.

[Verwijderd]

"En volgens mij moeten op dit forum nog steeds met onderbouwde argumenten komen als we iets roepen."

Als de deskundigen al geen voorspelling durven doen, dan geloof ik de meningen hier ook al zijn ze onderbouwd al helemaal niet.
Als je al een koophuis hebt gewoon blijven zitten en nu niets kopen zou ik zeggen, het is veel te onzeker.

[ Voor 18% gewijzigd door Verwijderd op 13-10-2008 19:02 ]

[Slasher]

Verwijderd schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 18:57:
"huizen gaan dalen met 40%?"
Ja dat denk ik alhoewel de meeste deskundigen tussen de 10 en 30% voorspellen.
Maar dat is mijn mening, mag toch?

Wie zijn de experts dan? Ik heb ff in dit topic gezocht maar ik zie nergens dat jij met experts op de proppen komt.

[Gunner]

Ben ook wel benieuwd naar een bron. En huizenmarkt-zeepbel.nl is geen objectieve bron

[Verwijderd]

"Wie zijn de experts dan? Ik heb ff in dit topic gezocht maar ik zie nergens dat jij met experts op de proppen komt."

Ik zou zeggen Google ff dan zie je genoeg of lees een goede krant of financieel dagblad.

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 13-10-2008 19:20 ]

[Cocytus]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Cocytus op 15-10-2009 21:17 ]

[Gunner]

Cocytus schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 19:35:
Maar een daling is zeker niet ondenkbaar; in de VS zijn de prijzen al met 16% gedaald ten opzichte van een jaar geleden.

Niemand zegt dat het ondenkbaar is, alleen de mensen die heel stellig roepen dat er een daling van 40 procent gaat plaatsvinden zonder onderbouwen maken zichzelf niet bepaald geloofwaardig. Bovendien is de huizenmarkt in de Verenigde Staten niet bepaald vergelijkbaar met die in Nederland.

[Rukapul]

Verwijderd schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 19:19:
"Wie zijn de experts dan? Ik heb ff in dit topic gezocht maar ik zie nergens dat jij met experts op de proppen komt."

Ik zou zeggen Google ff dan zie je genoeg of lees een goede krant of financieel dagblad.

Dit is de allerlaatste keer: onderbouw zelf je beweringen met een bron!

Daarnaast: Gebruik de quote functionaliteit in plaats van bold. En: Combineer opeenvolgende reacties op meerdere mensen in dezelfde reactie.

[Oscar Mopperkont]

Cocytus schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 19:35:
Maar een daling is zeker niet ondenkbaar; in de VS zijn de prijzen al met 16% gedaald ten opzichte van een jaar geleden.

Maar VS is niet één op één te vergelijken met Nederland:
1. In de VS hebben twee keer zoveel mensen als in Nederland een variabele rente. Er zijn daar dus veel meer gedwongen verkopen door de stijgende rente.
2. In de VS kun je als je je hypotheek niet meer kunt betalen de sleutel inleveren en dan heb je geen schuld meer als je huis minder waard is als de hypotheek. De banken lopen dus meer risico dan in Nederland bij dalende huizenprijzen en de banken zullen op dat moment het huis tegen executieprijs verkopen. In Nederland blijven mensen sneller zitten in hun huis als de prijzen dalen.
3. In Nederland is een beter sociaal stelsel, zodat mensen minder snel hun baan kwijtraken en mensen minder snel in de problemen komen.

[ Voor 7% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 13-10-2008 19:49 ]

[dodo79]

Cocytus schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 19:35:
Het IMF heeft een half jaar geleden wel gezegd dat de huizenprijs voor 30% uit gebakken lucht bestond, maar kwam daar toch weer op terug, maar het klopte toch wel, of toch weer niet - dat was een nogal vaag verhaal. Maar een daling is zeker niet ondenkbaar; in de VS zijn de prijzen al met 16% gedaald ten opzichte van een jaar geleden.

Ik denk dat die 30% gebakken lucht wel eens kan kloppen.
laat dit nou ongeveer het percentage van de HRA zijn.
Maar zolang die HRA blijft, zal de prijs van een huis ook niet veel zakken.

Maar wat veel mensen hier schijnen te vergeten is een huis om in te wonen.
Ik heb zelf ook een eigen huis voor een maandbedrag waarvoor ik niet eens vergelijkbaar kan huren!
Zolang er geen vergelijkbare huurwoningen voor een gelijke huurprijs zijn als de vaste lasten van kopen, zal de prijs op lange tijd voor een huis stabiel blijven. (maar dat is mijn visie weer)

[Wekkel]

t_captain schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 14:04:
- overheidsgaranties maken het voor banken aantrekkelijker om weer geld in de markt te zetten i.p.v. in de kluis te stoppen. Dit is (in tegenstelling tot de eerdere kapitaalinjecties in banken) een structurele oplossing die het probleem van onderling wantrouwen tussen banken bij de staart pakt.

Vandaag was er al iets van merkbaar, de EURIBOR rentestanden zakten iets ten opzichte van 10 oktober. Echter, heel dicht zit het nog niet bij 3.75% die de ECB thans hanteert.

Ter vergelijking, in relatief rustigere tijden van afgelopen 3 maanden was het verschil tussen 3 maands euribor en de ECB rente ongeveer 96 basispunten. Nu is dat 156 basispunten, doch toch al een stuk minder dan wat het vrijdag nog was. Hopelijk zet deze maatregel daadwerkelijk zoden aan de dijk en zakt de spread weer naar normale niveau's.

Niet dat naar EURIBOR kijken zaligmakend is, het is maar een klein onderdeel van de materie.

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 19:45:
[...]

Maar VS is niet één op één te vergelijken met Nederland:... Er zijn daar dus veel meer gedwongen verkopen door de stijgende rente. ...

In de VS kun je als je je hypotheek niet meer kunt betalen de sleutel inleveren ... In Nederland blijven mensen sneller zitten in hun huis als de prijzen dalen.

Weet je dat wel heel zeker? Dit bericht van vandaag staat lijnrecht tegenover jouw uitspraken:

"Almere overstelpt met huisuitzettingen"

http://www.telegraaf.nl/b...ngen_Almere__.html?p=39,1

[Oscar Mopperkont]

Dat zegt toch niks over hoe het in VS is? Ik zeg niet dat het hier niet gebeurt.

[Cyberpope]

Cocytus schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 19:35:
Het IMF heeft een half jaar geleden wel gezegd dat de huizenprijs voor 30% uit gebakken lucht bestond, maar kwam daar toch weer op terug, maar het klopte toch wel, of toch weer niet - dat was een nogal vaag verhaal. Maar een daling is zeker niet ondenkbaar; in de VS zijn de prijzen al met 16% gedaald ten opzichte van een jaar geleden.

Zie mijn eerdere link van het CBP. Het langjarig gemiddelde geeft aan dat er geen zeepbel in de huizenmarkt zit. Maar dat wil nog niet zeggen dat de prijzen niet kunnen dalen, dat kan altijd. Maar dat is niet omdat er een zeepbel in de huizenmarkt zit.

[Mx. Alba]

Misschien geen zeepbel, maar wel een mooi luchtkussen genaamd "hypotheekrenteaftrek"

In de segmenten waar schaarste heerst (eengezinswoningen, instapwoningen, ...) wordt de prijs van onroerend goed meer bepaald door wat de koper kan betalen dan door de daadwerkelijke intrinsieke waarde van het goed. En wat de koper kan betalen wordt bepaald door (o.a.) de rentestanden en de gewilligheid van de banken om het allemaal te financieren, en dat wordt omhooggetrokken door de HRA...

[bangkirai]

Prijs van oud huis wordt meer bepaald door kwaliteit van de plek en ligging en de ruimte van kavel en door schaarste van dat type woning, dan door kwaliteit van het huis zelf.

Laten we wel wezen oudere huizen zijn duurder in gebruik: door lagere isolatie waardes, door onderhoud wat vaak erg nodig is en wat vaak ook achterwege is gelaten. Tegelwerk, pannen, hout, isolatie, voegwerk moet toch op gegeven moment vervangen worden of grote onderhoudsbeurt hebben en vaak is het de koper, die ervoor opdraait.
En toch zijn ze op 1 of andere manier net zo duur of zelfs duurder dan een nieuwbouwhuis.
Das toch raar?

[Cyberpope]

Mx. Alba schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 21:02:
Misschien geen zeepbel, maar wel een mooi luchtkussen genaamd "hypotheekrenteaftrek"

Dat is een andere discussie en voor een ander topic.
Op zich zou een flinke klap op de huizenmarkt wellicht het goede moment zijn om ook de hypotheekrente aan te pakken. Dan kost het relatief minder en zal de impact minder zijn.. Maar geloof nooit dat politici dan op dat moment daar het lef voor hebben.

[Verwijderd]

Je kunt je afvragen of deze huisuitzettingen vanwege de gestegen rente alleen Almere betreft of ook andere steden in Nederland. Doorsnee steden als Almere zijn er vele in Nederland.

Vervelend voor deze mensen, nu het bijna November is uit je huis gezet te worden en in een caravan in Lelystad te moeten leven. Maar het zou interessant zijn om de invloed van deze vele gedwongen verkopen op de woningprijzen in deze steden te bekijken.

[Cyberpope]

ik zou wel eens echte cijfers willen zien. Want het stuk hangt aan elkaar van suggestie.
60 gezinnen (zijn dat allemaal uit huis gezetten??)
7 aanmeldingen op 1 dag (en hoeveel dagen geen??)

Hoeveel hiervan is echt te wijten aan uithuis-zettingen door gedwongen verkoop? Concrete cijfers zijn hiervoor nodig en die worden in dat artikel (wijselijk??) niet genoemd.

Zelf werk ik bij een organisatie door voor een top 10 grootste stad in nederland de hulpverlening doet (budgettair & verwijzen naar crisis opvang) en ik krijg geen signalen van drastische stijgingen.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 21:44:
Je kunt je afvragen of deze huisuitzettingen vanwege de gestegen rente alleen Almere betreft of ook andere steden in Nederland. Doorsnee steden als Almere zijn er vele in Nederland.

Vervelend voor deze mensen, nu het bijna November is uit je huis gezet te worden en in een caravan in Lelystad te moeten leven. Maar het zou interessant zijn om de invloed van deze vele gedwongen verkopen op de woningprijzen in deze steden te bekijken.

Almere is wel een jonge, snel groeiende stad met bijna voornamelijk nieuwbouw. Ik kan me voorstellen dat daar veel huizen staan met een hypotheek erop waarvan de rentevast-periode (uit het 3.x procent tijdperk) nu gaat verlopen.

[Ray]

ik zie mensen ook hier roepen 'de rente gaat wel naar 7%' en dat zou hoog moeten zijn.

Nou laat ik het zo stellen dat de huidige rentes in verhouding nog laag zijn! net nog 30 jaar vast voor 5,75% aangeboden. Dat is laag. Normale 10 jaar rente ligt al ruim boven de 6% histories gezien. Langere termijnen door de 7 en 8%. Dus waar praten we nu over ? Toen ik in 1994 mijn eerste hypotheek sloot kreeg ik 8,5% voor 10 jaar vast en dat was een goede deal. Dat het inderdaad nog geen 2 jaar geleden amper 3,5% was...ja dat was absurd laag. Maar daarmee is het nu niet hoog te noemen

[cowgirl]

Dat klopt. Toen ik in '96 voor het eerst kocht kreeg ik ook het advies de rente maar vooral lang vast te zetten. Deze was tenslotte historisch gezien wel op een dieptepunt: rond de 6% voor 10 jaar. Als ik over 1,5 jaar moet herzien ben ik tevreden als ik dan weer rond de 6% kan krijgen.

[Verwijderd]

Mee eens, maar ben je het dan met me eens dat als die rente stijgt naar 7% en je nu een huis koopt in de problemen kunnen komen met de huidige huizenprijzen met een 100% hypotheek?

[ Voor 24% gewijzigd door Verwijderd op 13-10-2008 23:20 ]

[Guardian Angel]

Wat denk je als de rente op 10-12% zal komen? Een utopie? Nee, want dat was eind '70 begin '80 het gemiddelde.

[t_captain]

Verwijderd schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 18:57:
"als het aan de consumenten zelf ligt zouden ze waarschijnlijk nog hoger willen bieden en daarmee de gehele markt opdrijven"
Dit meen je toch iet echt he?

Jawel. Ik baseer me op het gedrag wat ik zowel in mijn eigen omgeving heb gezien, als ook via hypotheekadviseurs en de media heb gehoord. Vooral toen de CHF norm wat harder werd opgelegd, zag je dat mensen gingen shoppen om een bank te vinden die wel de gevraagde hypotheeksom wou lenen. (volgens mij heeft Bank of Scotland een paar jaar geleden zijn marktaandeel veroverd in NL door een wat ruimere norm erop na te houden dan de andere banken, dus dan moet er wel wat vraag zijn naar hogere hypotheken.
In de archieven van de Financiele Telegraaf moet je nog wel een paar publicaties kunnen vinden over dit onderwerp.
Waar het om gaat: kennelijk zijn er veel woningzoekenden die zelf wel vinden dat ze bijvoorbeeld 200.000 wel kunnen terugbetalen terwijl de bank zegt dat 185.000 toch wel het maximum is. Een bank ziet de risico's vaak wat objectiever dan de betrokkene zelf. Noem het voor mijn part onbesuisde zelfoverschatting van de woningkopers, maar het fenomeen betekent wel dat er mensen zijn die nog hoger zouden willen bieden dan de bank toelaat. In deze lijn van gedachte is dus de bank een bottleneck voor de prijsstijgingen van de woningmarkt en niet zozeer de woningzoekenden zelf.
Als het de woningzoekenden waren, hadden de huizenprijzen al veel eerder een klap gekregen, namelijk toen het consumentenvertrouwen ging teruglopen.

"en waar komt die 7% ineens vandaan?"
Dat staat al veel langer in de media en werd gisteravond op tv nogmaals voorspeld. Een rente van 6 a 7% is historisch gezien heel normaal.
Die lage rentes konden niet en zijn de reden voor de hele crisis.

Rente gaat normaal gesproken op en neer met de conjunctuur. Vandaar dat ik tot de voorspelling kom dat het de komende jaren eerder omlaag dan omhoog gaat. Overal ter wereld wordt de outlook voor economische groei verlaagd.
Nu zitten we in een situatie van onbalans door het onderlinge wantrouwen van banken. Dat leidt tot een rente die hoger is dan je anders in de huidige conjunctuur zou hebben. Maar die storm gaat wel weer liggen, zeker nu banken risicovrij aan elkaar kunnen lenen met overheidsgaranties.

"huizen gaan dalen met 40%?"
Ja dat denk ik alhoewel de meeste deskundigen tussen de 10 en 30% voorspellen.
Maar dat is mijn mening, mag toch?

"in beide gevallen dwingt die schaarste de mensen om hoog te bieden als ze de schaarste goederen (in dit geval huizen) willen bemachtigen."
Mensen wachten nu met aankopen dat hoor je overal.
De situatie is veel te onzeker en dat duurt echt nog een hele tijd.

Je hebt alle recht op je mening. Ik vind -40% vrij fors, zelfs hoger dan het IMF model wat ruimte ziet voor een daling van +- 25%. (en geen rekening houdt met de fiscale factoren en ruimtelijke ordening in NL).

Als iedereen op elkaar wacht (wat inderdaad op de huizenmarkt lijkt te gebeuren), dan heb je nog geen ineenstorting van de markt, maar gewoon stilstand van de prijzen bij lage handelsvolumes. Alleen de verkopers met haast (echtscheiding, erfenis, executie) kunnen daar verandering in brengen, daar zie ik ook wel wat negatief potentieel voor de huizenprijzen. Maar wel veel minder dan 40%.

[Ray]

Verwijderd schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 23:15:
Mee eens, maar ben je het dan met me eens dat als die rente stijgt naar 7% er mensen in de problemen kunnen komen?

enkel die mensen die gekocht hebben met een 6 jaars toetsrente en het toen al niet / nauwelijks konden betalen. Ik heb ze ook als klant. Je wijst ze 10x erop dat ze eigenlijk geld hebben voor een rijtjes woning maar gezien de lage rente kunnen ze geld lenen voor die 2/1 kap. Ze gaan bewust boven hun stand wonen en dat is een keuze. Of het jonge stel waarbij je duidelijk waarschuwt dat ze zeker nog 5 jaar beide moeten werken en doorgroeien. ze zijn nog niet bij de notaris naar buiten en zij is zwanger en stopt met werken.

Zo zijn er nog tientallen praktijk gevallen waarbij het inderdaad mis zal gaan. Oorzaak ? verkeerde planning (en wellicht ook een stuk voorlichting vanuit de geldverstrekker) en altijd maar meer willen dan eigenlijk mogelijk is / was.

Is het erg dat deze mensen nu gecorrigeerd worden ? NEE, ze hebben gegokt (ik ga nu van de geen uit de goed zijn voorgelicht en bewust de korte lage rente gekozen hebben) en hebben verloren. Jammer voor ze maar helaas.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 22:35:
[...]

Almere is wel een jonge, snel groeiende stad met bijna voornamelijk nieuwbouw. Ik kan me voorstellen dat daar veel huizen staan met een hypotheek erop waarvan de rentevast-periode (uit het 3.x procent tijdperk) nu gaat verlopen.

In nieuwbouwwijken zijn veel hypotheken nu aan het verlopen? Als ik door Nederland rijd zie ik overal veel nieuwe vinexwijken. Als in al die wijken de 3.x procent hypotheken nu gaan verlopen dan ziet het er dus niet goed uit. Daar zullen dus ook veel gedwongen verkopen door de gestegen rente plaats vinden.

Ik hoop dan maar dat er genoeg caravans beschikbaar zijn, zoals in Lelystad. En maar afwachten dan, wat dit voor invloed op de woningprijzen heeft.

t_captain schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 23:18:
[...]


Rente gaat normaal gesproken op en neer met de conjunctuur. Vandaar dat ik tot de voorspelling kom dat het de komende jaren eerder omlaag dan omhoog gaat. Overal ter wereld wordt de outlook voor economische groei verlaagd.

Nee, ze zal stijgen. En sterk ook. De oorzaak van de kredietcrisis is de lage rente die het mogelijk maakte dat niet-kredietwaardige consumenten een te hoge hypotheek konden krijgen. De centrale banken zullen er alles aan gaan doen om een volgende kredietcrisis te voorkomen en zullen de rente laten stijgen. Er wordt minder geleend en meer gespaard. Dit is precies de liquiditeit die de banken zo hard nodig hebben. Ik ga uit dat ze rond de 10% ligt over 2 tot 3 jaar.

Jammer voor diegenen met een 125% beleggingshypotheek waarvan de rentevaste periode de komende jaren afloopt maar het belang van de gehele economie gaat voor.

Dat de rente nu nog niet sterk is gestegen maar gelijk gebleven is of zelfs licht gedaald is komt omdat zo geprobeerd wordt de direkte schok van de kredietcrisis te dempen.

[ Voor 41% gewijzigd door Verwijderd op 13-10-2008 23:41 ]

[Verwijderd]

Laten we het niet hopen, want hoe meer van dit soort berichten hoe erger het wordt, maar ik denk dat je gelijk hebt, ik ging nog maar uit van 7%.

[ Voor 29% gewijzigd door Verwijderd op 14-10-2008 00:02 ]

[Edmin]

Verwijderd schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 23:22:
De centrale banken zullen er alles aan gaan doen om een volgende kredietcrisis te voorkomen en zullen de rente laten stijgen. Er wordt minder geleend en meer gespaard. Dit is precies de liquiditeit die de banken zo hard nodig hebben. Ik ga uit dat ze rond de 10% ligt over 2 tot 3 jaar.

Heb jij de berichten de afgelopen tijd gemist? De rente is net met een half procent verlaagd, zodat er meer geleend wordt. Alles wordt in het geweer gesteld om het aantal interbancaire leningen te laten stijgen.

[Verwijderd]

Ja tussen banken ja, maar de oorzaak van de crisis is de lage rente voor hypotheken.
En die zal dus sterk stijgen bedoelt b_visser denk ik om onverantwoorde hypotheken in de toekomst onmogenlijk te maken en die hogere rente hebben banken ook nodig om te kunnen overleven.

[ Voor 14% gewijzigd door Verwijderd op 14-10-2008 00:12 ]

[Milanza]

Wat je veel hoort over Amerika, is dat men daar veel op de pof leeft. Nu is dat natuurlijk waar, maar interessanter is dat de schuld per huishouden er lager is dan in Nederland. Als ik dit grafiekje van de BBC moet geloven, is de schuld in Nederland zelfs het hoogste ter wereld. Vooral het laatste zinnetje van het begeleidende stukje is interessant:

The worst debtors?
Debt in the UK may be at historical highs, but borrowing is also at record levels internationally.
In the Netherlands household debt is worth almost twice income, whereas in the UK it is substantially less.
However, while rates remain low the cost of borrowing is easy for many.

Verder is dit rapport met de titel "HAS THE RISE IN DEBT MADE HOUSEHOLDS MORE VULNERABLE?" van de OECD uit januari 2007 interessant, al heb ik er tot nog toe enkel globaal naar gekeken.

[t_captain]

Verwijderd schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 00:10:
Ja tussen banken ja, maar de oorzaak van de crisis is de lage rente voor hypotheken.
En die zal dus sterk stijgen bedoelt b_visser denk ik om onverantwoorde hypotheken in de toekomst onmogenlijk te maken en die hogere rente hebben banken ook nodig om te kunnen overleven.

Hebben banken een wat grotere rentemarge (verschil tussen de rente die ze betalen op deposito's en spaarrekeningen en die ontvangen op hypotheken en kredieten) nodig? Ik denk dat je daarin wel gelijk hebt. Banken moeten de komende tijd hun vermogen weer een beetje aansterken, dus er zal de komende tijd wat minder gestunt worden met hoge deposito-rentes en lage hypotheekrentes.

Maar er is een verschil tussen wat goed zou zijn voor de markt, en wat gebeurt op de markt.

De oorzaak van de kredietcrisis is dat de kredietverlening (met name in de VS) jaren achtereen sneller is gegroeid dan de onderliggende economie. De welvaartsgroei was dus voor een deel niet gebaseerd op stijging van de eigen productie, maar gefinancierd door het buitenland. Die situatie moet natuurlijk een keer gecorrigeerd worden en dat zien we nu op een pijnlijke manier gebeuren.

De directe aanleiding van de kredietcrisis lag in de Amerikaanse hypotheekmarkt: allemaal hypotheken tegen dagrente, gecombineert met een centrale bank die wel heel erg aktief gebruik maakt van het rentewapen, niet alleen om de inflatie te sturen maar ook om de economische groei aan te jagen. Nu weten we dus dat dat geen verstandige aktiviteit is van een centrale bank In elk geval, de Fed fund rate liep in enkele jaren op van 1.25% naar 5.25% en daarmee liep de dagrente van hypotheken zo'n beetje van 2% naar 6% op.

Kijk nu eens naar de Fed fund rate: die is keer op keer verlaagd en staat alweer op 1.50%, bijna net zo laag als op het dieptepunt toen. Het lijkt wel of we ons aan het klaarmaken zijn voor nog een boom-crunch cycle.

Een ezel stoot z'n pootje misschien niet meerdere keren aan dezelfde steen, maar heeft wel vier poten.

[Ray]

Verwijderd schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 00:10:
Ja tussen banken ja, maar de oorzaak van de crisis is de lage rente voor hypotheken.
En die zal dus sterk stijgen bedoelt b_visser denk ik om onverantwoorde hypotheken in de toekomst onmogenlijk te maken en die hogere rente hebben banken ook nodig om te kunnen overleven.

de crisis was niet de lage rente maar het systeem er achter en de toetsing (wat dus als gevolg had dat mensen meer gingen lenen) deels is dit al opgepakt in NL door de toetsrente voor nhg naar 10 jaar te halen en de introductie van de CHF norm (en de norm rente die duidelijk hoger ligt, nu op 5,6%)

Ik verwacht dus zelf dat de rente wel degelijk zal dalen echter door aanpassing van het verstrekkingsbeleid ook tegen de lagere rente gewoonweg minder geleend kan worden zodat we weer in de juiste verhouding zitten.

Kijk de rente hoeft niet schuldig te zijn als je de woonquotes aanpast op inkomen en de rente daar ondergeschikt aan laat zijn. Dus bv tot 30.000,-- inkomen max 4,5 het inkomen lenen. Klaar. Een lage rente betekend dan een lage maandlast en niet meer, waar dat eerder betekende dat je 5x of meer ie inkomen kon lenen.

Het mag natuurlijk duidelijk zijn dat er ongetwijfeld geldverstrekkers komen die hier weer maling aan hebben (lees oa dsb) en toch hogere leningen gaan verstrekken. maarja daar kiest de consument dan zelf voor

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 00:10:
Ja tussen banken ja, maar de oorzaak van de crisis is de lage rente voor hypotheken.
En die zal dus sterk stijgen...

Waarom zal die sterk stijgen? Zoals eerder in dit topic al te zien was, is de hypotheerente sterk gecorrelleerd met de rente die de ECB hanteert. Wellicht zal de opslag hierop iets hoger worden, maar de rente van centrale banken zie ik de komende jaren niet sterk stijgen, maar eerder dalen. De prijzen van grondstoffen en olie zijn immers sterk aan het dalen en de economische groei is aan het vertragen. De inflatie zal waarschijnlijk dus ook afnemen en de centrale banken kunnen dan een lage rente hanteren zonder dat de inflatie te hoog wordt. Aangezien de economie het slecht doet, zullen ze de rente dus ook wel verlagen en zal de hypotheekrente de komende jaren dus ook wel weer dalen.

Ray schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 08:30:
Het mag natuurlijk duidelijk zijn dat er ongetwijfeld geldverstrekkers komen die hier weer maling aan hebben (lees oa dsb) en toch hogere leningen gaan verstrekken. maarja daar kiest de consument dan zelf voor

In mijn omgeving zie ik dat ABN het makkelijkste en tegen de laagste rente geld uitleent (ook voordat het een staatsbank was), die zijn meer dan andere banken gevoelig om hoger opgeleiden binnen te halen die aan begin carriere staan.

[ Voor 23% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 14-10-2008 08:33 ]

[Janoz]

Milanza schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 00:28:
Wat je veel hoort over Amerika, is dat men daar veel op de pof leeft. Nu is dat natuurlijk waar, maar interessanter is dat de schuld per huishouden er lager is dan in Nederland. Als ik dit grafiekje van de BBC moet geloven, is de schuld in Nederland zelfs het hoogste ter wereld. Vooral het laatste zinnetje van het begeleidende stukje is interessant:

[...]

Verder is dit rapport met de titel "HAS THE RISE IN DEBT MADE HOUSEHOLDS MORE VULNERABLE?" van de OECD uit januari 2007 interessant, al heb ik er tot nog toe enkel globaal naar gekeken.

Door de HRA is de schuld die een Nederlander heeft niet te vergelijken met een schuld die iemand anders heeft. De HRA maakt het voor een Nederlander juist erg aantrekkelijk om een hoge schuld te houden. Hierdoor is het rente bedrag hoog en dus ook de aftrek. Veel constructies zijn echter zo opgebouwd dat je, naast een hypotheek schuld, ook een vermogensopbouw hebt. In elk ander land zou je dit vermogen gebruiken om je schuld af te betalen, maar heb je als truukje dat je dat vermogen voor dezelfde rente op een s paar rekening (of een belegingsrekening zet). Netto ben je je hypotheek dan wel aan het aflossen, maar voor je Belasting aangifte kun je vervolgens wel het volle pond op blijven geven.

Zolang je de vermogensopbouw die tegenover die schuld staat niet meerekent, krijg je inderdaad een heel scheef beeld.

[t_captain]

Ray schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 08:30:
[...]

Kijk de rente hoeft niet schuldig te zijn als je de woonquotes aanpast op inkomen en de rente daar ondergeschikt aan laat zijn. Dus bv tot 30.000,-- inkomen max 4,5 het inkomen lenen. Klaar. Een lage rente betekend dan een lage maandlast en niet meer, waar dat eerder betekende dat je 5x of meer ie inkomen kon lenen.

Het mag natuurlijk duidelijk zijn dat er ongetwijfeld geldverstrekkers komen die hier weer maling aan hebben (lees oa dsb) en toch hogere leningen gaan verstrekken. maarja daar kiest de consument dan zelf voor

Je stelt in feite voor om de toetsrente vast te zetten, dus los te maken van de marktrente. Dan krijg je inderdaad een vaste verhouding tussen max.hypotheek en inkomen, per inkomensklasse. Zoals 4.5x voor modaal of 4.7x voor 2x modaal. Dat klinkt eigenlijk niet zo gek.

Een alternatief met een min of meer vergelijkbaar effect zou zijn om te rekenen met een vaste toetsrente over de looptijd van de hypotheek. Dus bijvoorbeeld de 30-jarige NHG rente toepassen als toetsrente voor een hypotheek met 30-jarige looptijd. Het mooie hiervan zou zijn dat huizenkopers de rente inderdaad voor de toetsrente kunnen vastzetten en dan de garantie hebben dat de maandlasten blijvend bij hun inkomen passen (iig bij hun huidige inkomen).

Ik begrijp uit je posts dat je als financieel planner of hypotheekadviseur werkt?

Zo ja, de volgende vraag. Ik signaleer dat het vaak de bank is die paal en perk stelt aan de hoogte van de hypotheeksommen en dat woningkopers zelf nog wel meer zouden willen lenen dan de bank toelaat. Zie je dat fenomeen ook vaak in je praktijk? Of zijn het toch meestal de kopers die zichzelf de grens stellen hoe ver ze willen gaan?

[argro]

Verwijderd schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 00:10:
Ja tussen banken ja, maar de oorzaak van de crisis is de lage rente voor hypotheken.
En die zal dus sterk stijgen bedoelt b_visser denk ik om onverantwoorde hypotheken in de toekomst onmogenlijk te maken en die hogere rente hebben banken ook nodig om te kunnen overleven.

Op welke wijze maak je met een hogere rente een onverantworde hypotheek onmogelijk? Een onverantwoorde hypotheek is toch een hypotheek met maandlasten die niet gedragen kunnen worden? Of die maandlasten nou hoog zijn door de hoogte van het geleende bedrag (i.c.m. een lage rente) of door een hoge rente (i.c.m. een lager geleend bedrag) maakt daarbij volgens mij niet veel uit. Met een hogere rente zijn onverantwoorde hypotheken net zo goed mogelijk.

[HaseMike]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 08:31:
Waarom zal die sterk stijgen? Zoals eerder in dit topic al te zien was, is de hypotheerente sterk gecorrelleerd met de rente die de ECB hanteert. Wellicht zal de opslag hierop iets hoger worden, maar de rente van centrale banken zie ik de komende jaren niet sterk stijgen, maar eerder dalen. De prijzen van grondstoffen en olie zijn immers sterk aan het dalen en de economische groei is aan het vertragen. De inflatie zal waarschijnlijk dus ook afnemen en de centrale banken kunnen dan een lage rente hanteren zonder dat de inflatie te hoog wordt. Aangezien de economie het slecht doet, zullen ze de rente dus ook wel verlagen en zal de hypotheekrente de komende jaren dus ook wel weer dalen.

Als je gelijk hebt dan krijgen we door die lage rente weer exact dezelfde bubble economie waar we nu de problemen van op ons bord krijgen. De huidige crisis is mede veroorzaakt door een enorme berg goedkoop geld, hierdoor laat elke bubble zich opbouwen of dat nu huizen, aandelen of tulpbolen zijn.

Wat we vergeten zijn in de afgelopen jaren is dat schulden ook weer moeten worden terugbetaald.

En met betrekking tot de huizenmarkt, die is natuurlijk totaal overgewaardeerd in Nederland, gisteren zag ik nog een 2kappertje in amersfoort te koop staan voor 1.450.000. Nee dat is geen grapje, dik 3 miljoen guldens voor een 2kappertje. Zoek hem maar op funda.

Kijk voor de grap eens net over de grens in Duitsland, wat de werkelijk kosten zijn van een huis. Je kan hier een mooi vrijstaand huis krijgen op 800m2 voor zo'n 2,5 ton Euro. De bouwkwaliteit is dan ook nog eens stukken beter dan in NL.

Om nog even op die 2kapper in amersfoort terug te komen : Als die indicatief in voor de huidige markt in NL, dan is er geen 25% lucht in de prijs, maar dik 70% !

[argro]

HaseMike schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 09:03:
[...]

En met betrekking tot de huizenmarkt, die is natuurlijk totaal overgewaardeerd in Nederland, gisteren zag ik nog een 2kappertje in amersfoort te koop staan voor 1.450.000. Nee dat is geen grapje, dik 3 miljoen guldens voor een 2kappertje. Zoek hem maar op funda.

Gaat dat om deze woning: http://www.funda.nl/Wonin...jecttype=DetailKoopObject?

Dat is een dubbele villa met 8 slaapkamers, 3 bouwlagen, een kelder en ruim 800m2 grond. Dat zou ik nou niet een 2kappertje willen noemen.

[FunkyTrip]

HaseMike schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 09:03:
[...]
Kijk voor de grap eens net over de grens in Duitsland, wat de werkelijk kosten zijn van een huis. Je kan hier een mooi vrijstaand huis krijgen op 800m2 voor zo'n 2,5 ton Euro. De bouwkwaliteit is dan ook nog eens stukken beter dan in NL.

In Duitsland is blijkbaar minder schaarste. En ondanks die schamele 2.5 ton euro gaan de Nederlanders toch niet massaal net over de grens wonen. Anders was het geen 2.5 ton geweest immers (veel hogere vraag)

[MrSleeves]

HaseMike schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 09:03:
[...]

Kijk voor de grap eens net over de grens in Duitsland, wat de werkelijk kosten zijn van een huis. Je kan hier een mooi vrijstaand huis krijgen op 800m2 voor zo'n 2,5 ton Euro. De bouwkwaliteit is dan ook nog eens stukken beter dan in NL.

Om nog even op die 2kapper in amersfoort terug te komen : Als die indicatief in voor de huidige markt in NL, dan is er geen 25% lucht in de prijs, maar dik 70% !

Redelijk appels met peren vergelijken: Amersfoort versus "net over de grens in Duitsland", of "hartje Amsterdam" versus "Oost-Groningen".. En dat geintje kan ook over de grens, of kan jij een vrijstaand huis op 800 m2 in Londen vinden?
De prijs bestaat niet alleen uit stenen, maar ook uit grond; de waarde daarvan hangt af van de locatie; en die is gewild of niet. Persoonlijk geef ik geen cent om midden Amsterdam te wonen (of Oost-Groningen for that matter), maar die mensen zijn er genoeg.

[HaseMike]

argro schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 09:09:
[...]Gaat dat om deze woning: http://www.funda.nl/Wonin...jecttype=DetailKoopObject?

Dat is een dubbele villa met 8 slaapkamers, 3 bouwlagen, een kelder en ruim 800m2 grond. Dat zou ik nou niet een 2kappertje willen noemen.

Inderdaad dat huis, maar om nu direct met de koper mee te gaan en dat een "villa" te noemen gaat toch echt veel te ver. Laten we even de makelaarsspeak achterwege, je kan het nog zo mooi voorstellen maar zo'n huis blijft een 2 onder 1 kap. Voor je 1,5 miljoen euro hoor je nog steeds de buurman lopen en de buurvrouw de wc doortrekken.

Het woonoppervalk is 275m2, is leuk maar niets bijzonders en 3 bouwlagen heeft elke tussenwoning ook. Reken even mee wat de werkelijk kosten zijn om zoiets te bouwen :

- Bouwkosten van 275m2 vrijstaand : 275 x 1100 = 302.500
- Garage vrijstaand : 12.000
- Leuke keuken 7.000
- Wijnkeldertje : 8.000

Zitten we op 329.500 bouwkosten, en let wel dat is voor vrijstaand, dit object is een 2 kapper.

Aangezien de vrpr 1.450.000 is hou je nog 1.120.500 voor dat lapje aarde over. Is 1318 euro per m2. Ik weet niet wat een stukje grond in amersfoort kost, maar zeker niet dat bedrag mag ik aannemen. Hier, Duitsland klein stadje van 13.000 inwoners, kost 840m2 nog geen 100.000 euro.

Even terzijde : Makelaars in NL zijn meesters in overdrijving : Alles wat niet aan 4 kanten aan wat anders vast zit is een "Villa"

[HaseMike]

FunkyTrip schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 09:16:
[...]In Duitsland is blijkbaar minder schaarste. En ondanks die schamele 2.5 ton euro gaan de Nederlanders toch niet massaal net over de grens wonen. Anders was het geen 2.5 ton geweest immers (veel hogere vraag)

Er is hier bijna onbeperkt bouwgrond te krijgen, dus wat dat betreft is er nooit schaarste. En onderschat onwetendheid niet, ik denk dat het grootste deel van de mensen niet of nauwelijks bekend is met de prijzen in het nabije buitenland.

Overigens probeerde ik duidelijk te maken, met een vergelijk met een markt waar geen schaarste is, wat de werkelijk waarde van die berg stenen in Amersfoort is. Nederlanders schatten de bouwkosten van een huis veelal veel te hoog in. Als je dan de bouwkosten even van de vraagprijs haalt zie je dat er voor de grond over de 1300 euro de vierkante meter wordt gevraagd.

Zelfs in een overspannen markt als de Nederlandse is dit huis niet meer waard dan die 330.000 + de grondkosten. Laten we die even erg hoog stellen voor Amersfoort op 500 euro de m2. Dan zit je dus op 420.000 + 330.000 = 750.000. De helft van de huidige vraagprijs.

Amersfoort is geen Bloemendaal of Wassenaar, en hoe je het ook wend of keert het blijft een 2 kapper met buren die je snachts kan horen bonken als je pech hebt. En dat voor 1,5 miljoen euro ! Als dat geen indicatie van een berg lucht in de prijzen is, dan weet ik het niet meer.

[ Voor 45% gewijzigd door HaseMike op 14-10-2008 09:33 ]

[argro]

HaseMike schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 09:26:
[...]
Inderdaad dat huis, maar om nu direct met de koper mee te gaan en dat een "villa" te noemen gaat toch echt veel te ver. Laten we even de makelaarsspeak achterwege, je kan het nog zo mooi voorstellen maar zo'n huis blijft een 2 onder 1 kap. Voor je 1,5 miljoen euro hoor je nog steeds de buurman lopen en de buurvrouw de wc doortrekken.

Het woonoppervalk is 275m2, is leuk maar niets bijzonders en 3 bouwlagen heeft elke tussenwoning ook. Reken even mee wat de werkelijk kosten zijn om zoiets te bouwen :

- Bouwkosten van 275m2 vrijstaand : 275 x 1100 = 302.500
- Garage vrijstaand : 12.000
- Leuke keuken 7.000
- Wijnkeldertje : 8.000

Zitten we op 329.500 bouwkosten, en let wel dat is voor vrijstaand, dit object is een 2 kapper.

Aangezien de vrpr 1.450.000 is hou je nog 1.120.500 voor dat lapje aarde over. Is 1318 euro per m2. Ik weet niet wat een stukje grond in amersfoort kost, maar zeker niet dat bedrag mag ik aannemen. Hier, Duitsland klein stadje van 13.000 inwoners, kost 840m2 nog geen 100.000 euro.

Even terzijde : Makelaars in NL zijn meesters in overdrijving : Alles wat niet aan 4 kanten aan wat anders vast zit is een "Villa"

Ik ben het met je eens dat villa wellicht wat overdreven is, maar de term 2kappertje vind ik ook wat overdreven voor zo'n woning.

De grondprijs die jij uitrekent is wat aan de hoge kant, de bouwkosten zullen namelijk iets hoger liggen denk ik. Maar een grondprijs van circa €1.000 per m2 is niet ongewoon op bepaalde locaties.

Zoals al eerder gezegd is een klein stadje in Duitsland qua grondprijs natuurlijk niet te vergelijken met een dichtbevolkt en gewild gebied in Nederland.

HaseMike schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 09:27:
[...]

Zelfs in een overspannen markt als de Nederlandse is dit huis niet meer waard dan die 330.000 + de grondkosten. Laten we die even erg hoog stellen voor Amersfoort op 500 euro de m2. Dan zit je dus op 420.000 + 330.000 = 750.000. De helft van de huidige vraagprijs.

Een grondprijs van €500/m2 is niet erg hoog.

Amersfoort is geen Bloemendaal of Wassenaar, en hoe je het ook wend of keert het blijft een 2 kapper met buren die je snachts kan horen bonken als je pech hebt. En dat voor 1,5 miljoen euro ! Als dat geen indicatie van een berg lucht in de prijzen is, dan weet ik het niet meer.

Er zijn mensen die liever buren horen bonken dat dat ze in een klein Duits drop wonen waar geen klap te beleven is.

[ Voor 21% gewijzigd door argro op 14-10-2008 09:39 ]

[HaseMike]

argro schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 09:33:
[...]
Ik ben het met je eens dat villa wellicht wat overdreven is, maar de term 2kappertje vind ik ook wat overdreven voor zo'n woning.

De grondprijs die jij uitrekent is wat aan de hoge kant, de bouwkosten zullen namelijk iets hoger liggen denk ik. Maar een grondprijs van circa €1.000 per m2 is niet ongewoon op bepaalde locaties.

Zoals al eerder gezegd is een klein stadje in Duitsland qua grondprijs natuurlijk niet te vergelijken met een dichtbevolkt en gewild gebied in Nederland.

De term "2kappertje" was bedoelt als tegengewicht voor de "villa" term van de makelaarsspeak. Waarom liggen de bouwkosten hoger, vraag maar eens aan een bouwer hier. Die komt overigens graag bouwen in Nederland voor je. En dik 1300 euro voor amersfoort, zoals gezegd tis gewoon een provincie stad. Geen wassenaar of bloemendaal alwaar je tussen de rijken woont.

Natuurlijk zijn de grondprijzen hier zeer laag, maar het is maar even om aan te geven dat in dit voorbeeld er zeker 50% lucht in de prijs zit. Dit huis is een schoolvoorbeeld van jezelf rijk rekenen. De volgende koper verwacht natuurlijk ook weer 10% per jaar stijging zodat je over een paar jaar dik 3 miljoen euro voor dit huis mag neertellen.

Dat is nog maar 100x het gemiddelde inkomen, wacht we vragen de Wouterbosbank om een tophypotheekje *grapje*

[Oscar Mopperkont]

HaseMike schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 09:03:
Als je gelijk hebt dan krijgen we door die lage rente weer exact dezelfde bubble economie waar we nu de problemen van op ons bord krijgen. De huidige crisis is mede veroorzaakt door een enorme berg goedkoop geld, hierdoor laat elke bubble zich opbouwen of dat nu huizen, aandelen of tulpbolen zijn.

Ik speculeer natuurlijk ook maar ;-) Maar of we weer dezelfde problemen krijgen weet ik niet. Een lage rente kan denk ik best goed gaan, zolang er in de VS maar niet te veel slechte hypotheken worden uitgegeven. Dat was het begin van deze crisis, dat ging niet over hypotheken in Europa en al helemaal niet over het wel of niet aanwezig zijn van een bubble in Nederland.

[MrSleeves]

HaseMike schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 09:27:
[...]

Zelfs in een overspannen markt als de Nederlandse is dit huis niet meer waard dan die 330.000 + de grondkosten. Laten we die even erg hoog stellen voor Amersfoort op 500 euro de m2. Dan zit je dus op 420.000 + 330.000 = 750.000. De helft van de huidige vraagprijs.

Euhm.. hier (Zoetermeer) is de bouwgrond al minimaal 450 euro per m2, dus Amersfoort (en die wijk ligt ook best goed zo op de kaart te zien) zal echtw el wat duurder zijn.

Amersfoort is geen Bloemendaal of Wassenaar, en hoe je het ook wend of keert het blijft een 2 kapper met buren die je snachts kan horen bonken als je pech hebt. En dat voor 1,5 miljoen euro ! Als dat geen indicatie van een berg lucht in de prijzen is, dan weet ik het niet meer.

Ik weet niet wat de kwaliteit in Duitsland is, maar ik woon in een tussenwoning en huur mijn buren nooit. En ik neem aan dat ze in Amersfoort ook wel weten hoe je een tussenmuur bouwt (met ankerloze spouwmuren dus).

Nou zou ik voor dat bedrag persoonlijk ook wel vrijstaand willen wonen, maarja, er zijn mensen die appartementen kopen voor dat bedrag.

[HaseMike]

argro schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 09:33:
Een grondprijs van €500/m2 is niet erg hoog.

[...]
Er zijn mensen die liever buren horen bonken dat dat ze in een klein Duits drop wonen waar geen klap te beleven is.

Nogmaals we spreken hier over amersfoort, dat is geen bijzonder prijzige of bijzondere plaats. 500 euro voor een m2 grond lijkt mij al rijkelijk veel voor dat provincie stadje.

En qua klein dorp : ik had het over een stadje met 13.000 inwoners, een klein dorp is 800 inwoners daar kost de grond nog geen 30 euro de m2. Overigens is hier net zoveel te doen als in Amersfoort, wat nu ook bepaald geen wereld stad is.

Het gaat hier helemaal niet over wat leuker of beter wonen is, dat is zeer persoonlijk. Het gaat erom aan te tonen dat de NL markt volledig de kijk op de werkelijkheid kwijt is en op het punt staat in te storten.

*edit* is lees net hierboven dat een stukje grond in sweetlakecity 450 euro is dus die 500 die ik aannam voor amersfoort zal wel ongeveer kloppen. Het is immers zeker geen 1300 euro

[ Voor 9% gewijzigd door HaseMike op 14-10-2008 09:43 ]

[Arnout]

argro schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 09:09:
[...]
Gaat dat om deze woning: http://www.funda.nl/Wonin...jecttype=DetailKoopObject?

De verkoper zal deze week schrikken van het aantal hits op z'n woning, en de prijs direct verhogen naar 2 miljoen.

[argro]

HaseMike schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 09:38:
[...]

De term "2kappertje" was bedoelt als tegengewicht voor de "villa" term van de makelaarsspeak. Waarom liggen de bouwkosten hoger, vraag maar eens aan een bouwer hier. Die komt overigens graag bouwen in Nederland voor je.

Voor €1.100/m2 bouw je amper een basisschool, veel lager dan dat gaat het in Nederland niet worden qua budget. Voor een woning moet je minimaal €1.500/m2 rekenen. Wat houdt die Duitse aannemer tegen om in Nederland voor €1.100/m2 woningen te gaan bouwen?

Voor een nieuwbouwwoning in Amersfoort betaal je €510.000 voor 150m2 woonoppervlak en een kavel van 232m2. Bij een grondquote van 40% betaal je €200.000 voor de grond (ruim €850/m2) en de bouwkosten bedragen ruim ruim €2.000/m2.

Bouwkosten van €1.100/m2 zijn dus mijns inziens niet reëel.

Wanneer we deze cijers toepassen op de villa dan kom je op een prijs van 275*2000 (bouwkosten) + 800*850 (grondkosten) = 1,25 mio. Wanneer we aannemen dat de grondprijs in een nieuwbouwwijk lager ligt dan in een mooie oude wijk dan is een prijs van 1,4 mio nog niet eens zou gek.

HaseMike schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 09:41:
[...]

*edit* is lees net hierboven dat een stukje grond in sweetlakecity 450 euro is dus die 500 die ik aannam voor amersfoort zal wel ongeveer kloppen. Het is immers zeker geen 1300 euro

Zoetermeer, dan noem je ook wat. De grondprijs in Amersfoort is overigens ook zeker geen €1.300, daar heb je gelijk in. Die grondkosten heb jij echter zelf "bepaald" op basis van veel te lage bouwkosten.

[ Voor 33% gewijzigd door argro op 14-10-2008 09:58 ]

[HaseMike]

argro schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 09:47:
[...]
Voor €1.100/m2 bouw je amper een basisschool, veel lager dan dat gaat het in Nederland niet worden qua budget. Voor een woning moet je minimaal €1.500/m2 rekenen. Wat houdt die Duitse aannemer tegen om in Nederland voor €1.100/m2 woningen te gaan bouwen?

Voor een nieuwbouwwoning in Amersfoort betaal je €510.000 voor 150m2 woonoppervlak en een kavel van 232m2. Bij een grondquote van 40% betaal je €200.000 voor de grond (ruim €850/m2) en de bouwkosten bedragen ruim ruim €2.000/m2.

Bouwkosten van €1.100/m2 zijn dus mijns inziens niet reëel.

Wanneer we deze cijers toepassen op de villa dan kom je op een prijs van 275*2000 (bouwkosten) + 800*850 (grondkosten) = 1,25 mio. Wanneer we aannemen dat de grondprijs in een nieuwbouwwijk lager ligt dan in een mooie oude wijk dan is een prijs van 1,4 mio nog niet eens zou gek.


[...]
Zoetermeer, dan noem je ook wat. De grondprijs in Amersfoort is overigens ook zeker geen €1.300, daar heb je gelijk in. Die grondkosten heb jij echter zelf "bepaald" op basis van veel te lage bouwkosten.

Die 1100 euro per m2 zijn toch echt de kosten die hier gerekend worden voor het bouwen van een vrijstaandhuis met "standaard" luxe. Dat zijn ondermeer kunstof kozijnen, rolluiken, cv, badkamers, tegels op de vloeren en behang. Keuken is apart. Er worden dan ook wel degelijk huizen in Nederland door duitse aannemers gebouwd. Echter de gebruikelijke bouwwijze in NL is een hele wijk door een projectontwikkelaar. Die laatste kennen we hier niet, maar als je een grondstukje hebt dan komt een duitse aannemer met plezier een woning voor je bouwen.

De bouwkosten in NL zijn zo hoog omdat er enorme winsten worden geboekt door projectontwikkelaars. De bouwkosten van een middenwoning liggen immers nog stukken lager, je koopt hier middenwoningen onder de ton inclusief grond. Het is misschien even slikken als je NL gewend bent.

Dus nogmaals, je mag het niet geloven, maar mijn bouwkosten zijn reeël. Die laatste opmerking van je over de 1300 euro grondprijs is dan ook niet correct.

Edit : Hier dan even een voorbeeldje van de plaatselijke nieuwbouw makelaar : Vrijstaand huis in goede buurt met 188m2 woonoppervlak + garage en 920m2 grond voor 260.000. Dus dan zit je op 260.000 - 90.000 voor de grond is 170.000 bouwkosten. Is 905 euro per m2, ik zat dus nog aan de hoge kant met mijn 1100.

[ Voor 8% gewijzigd door HaseMike op 14-10-2008 10:18 ]

[argro]

Beetje makkelijk om alles weer op projectontwikkelaars af te schuiven. Pak er voor de lol eens wat jaarcijfers van AM, Bouwfonds en nog enkele andere ontwikkelaars bij. Je zult zien dat het met die enorme winsten wel meevalt, de winsten zijn marktconform, meer niet.

Daarbij zie ik ook genoeg bouwprojecten waar helemaal geen ontwikkelaar bij betrokken is waar de bouwkosten al behoorlijk hoger liggen. Zoals de al eerder genoemde basisschool (minimaal €1.100/m2), cure (€1.600/m2) en care (€1.400/m2).

Ik geloof dus nog steeds niet in bouwkosten van €1.100/m2 voor een woning. Mijn laaste opmerking over grond- en bouwkosten is dus in mijn ogen wel degelijk correct.

Ik ken de Duitse markt verder niet, het zou dus kunnen dat je daar wel een woning kunt bouwen voor €1.100/m2. De Nederlandse markt ken ik wel, hier is het bouwen van een woning voor €1.100/m2 niet reëel.

[ Voor 13% gewijzigd door argro op 14-10-2008 10:22 ]

[Jiriki]

De situatie in Duitsland is niet te vergelijken met Nederland, de mensen kopen daar heel anders.

Goedkoop een huis kopen is dan ook geen probleem, verkopen dan weer wel. Je zult dan vaak moeten gaan zoeken naar een Nederlander die je huis wil overkopen, Duitsers kopen vaak liever een stuk grond en bouwen zelf iets.

Een vriendin van ons is er zo ook ingevlogen, hadden met z'n tweeën een huis gekocht voor weinig, haar man is een jaar of tien later overleden en ze kon het huis toen alleen met een behoorlijk verlies verkopen. Dat zou je hier niet gebeuren.

[HaseMike]

argro schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 10:20:
Beetje makkelijk om alles weer op projectontwikkelaars af te schuiven. Pak er voor de lol eens wat jaarcijfers van AM, Bouwfonds en nog enkele andere ontwikkelaars bij. Je zult zien dat het met die enorme winsten wel meevalt, de winsten zijn marktconform, meer niet.

Daarbij zie ik ook genoeg bouwprojecten waar helemaal geen ontwikkelaar bij betrokken is waar de bouwkosten al behoorlijk hoger liggen. Zoals de al eerder genoemde basisschool (minimaal €1.100/m2), cure (€1.600/m2) en care (€1.400/m2).

Ik geloof dus nog steeds niet in bouwkosten van €1.100/m2 voor een woning. Mijn laaste opmerking over grond- en bouwkosten is dus in mijn ogen wel degelijk correct.

Zucht... ik heb je net een voorbeeld gegeven van wat hier aan nieuwbouw te koop staat en voor welke bouwkosten. Hier staat die overigens : klik

Het is natuurlijk mogelijk dat je dat nog niet gelezen had terwijl je je eigen reactie aan het typen was.

Over wat Jiriki hierboven schrijft : In de middenklasse van prijzen is dat correct, er is hier zoveel bouwgrond dat er maar weinig reden zijn om een bestaand huis te kopen. Gelukkig zijn er altijd mensen die niet 5 jaar in het zand willen zitten en/of een betere ligging wensen. Dat ze verlies hebben geleden t.o.v. 10 jaar terug kan goed zijn, want de huizenmarkt is hier de laatste 10 jaar eigenlijk alleen maar naar beneden gegaan. Behalve dan in grote steden zoals hamburg en München. In de duurdere klassen is de markt weer anders.

[ Voor 30% gewijzigd door HaseMike op 14-10-2008 10:26 ]

[argro]

HaseMike schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 10:22:
[...]

Zucht... ik heb je net een voorbeeld gegeven van wat hier aan nieuwbouw te koop staat en voor welke bouwkosten. Hier staat die overigens : klik

Het is natuurlijk mogelijk dat je dat nog niet gelezen had terwijl je je eigen reactie aan het typen was.

Dat had ik inderdaad nog niet gelezen.

Inmiddels heb ik je voorbeeld wel gezien. Heb jij mijn voorbeelden ook bekeken/gelezen? De Duitse markt is simpelweg niet te vergelijken met de Nederlandse markt. In Duitsland zal €1.100/m2 reëel zijn, in Nederland is het dat niet.

De conclusie trekken dat voorbeeld_a (Amersfoort) niet reëel is op basis van voorbeeld_b (Duitsland) is sowieso vreemd. Je zou net zo goed kunnen concluderen dat voorbeeld_b niet reëel is op basis van voorbeeld_a.

[ Voor 10% gewijzigd door argro op 14-10-2008 10:28 ]

[HaseMike]

Als afsluitende opmerking van mijn kant : Het vergelijk met de duitse huizenmarkt was enkel en alleen bedoelt om de aandacht te vestigen op het feit dat de huizen in Nederland veel en veel te duur zijn op het moment. De 2kapper in Amersfoort was daar een zeer goed voorbeeld van.

Qua bouwkosten laten wij ons afzetten, dat is mij i.i.g. wel duidelijk. Mocht ik ooit nog een stukje grond in NL kopen dan laat ik daar zeker een Duitse aannemer wat neerzetten.

Hopelijk wordt Nederland wakker en bijt door de zure appel van een forse instorting van de huizenmarkt heen. Daarna heeft iedereen baat bij een meer normaal prijs nivo. M.i. moet een gezin in Nederland met 1 inkomen een normale woning kunnen betalen en nog geld overhouden voor een auto en wat luxe.

Dat houdt in dat met een doorsnee inkomen van 30k bruto een middenwoning (want dat is de standaard in NL) toch echt niet meer mag doen dan zeg 135k.

Edit : voorbeeld a-b hierboven : De lage prijs in kan niet onreeël zijn aangezien je voor die prijs dat nieuwbouw huis kan krijgen. Alleen de hoge prijs kan onreeël zijn.

[ Voor 8% gewijzigd door HaseMike op 14-10-2008 10:34 ]

[Oscar Mopperkont]

Milanza schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 00:28:
Wat je veel hoort over Amerika, is dat men daar veel op de pof leeft. Nu is dat natuurlijk waar, maar interessanter is dat de schuld per huishouden er lager is dan in Nederland. Als ik dit grafiekje van de BBC moet geloven, is de schuld in Nederland zelfs het hoogste ter wereld. Vooral het laatste zinnetje van het begeleidende stukje is interessant:

[...]

Verder is dit rapport met de titel "HAS THE RISE IN DEBT MADE HOUSEHOLDS MORE VULNERABLE?" van de OECD uit januari 2007 interessant, al heb ik er tot nog toe enkel globaal naar gekeken.

Heb je ook een garfiekje van hoeveel er gespaard wordt per huishouden? Want meende dat dat in Nederland ook hoogste is per huishouden. Dat moet je natuurlijk tegen elkaar wegstrepen.

[EXX]

Nederlanders staan voor 1030 miljard in het krijt bij banken en instellingen die geld uitlenen. Dat blijkt maandag uit cijfers die het CBS en het Kadaster hebben verstrekt.

Totale schuld
De grootste nationale schuld betreft de hypotheken. Daaraan hebben we volgens het Kadaster rond 1 biljoen euro (1004 miljard euro) uitstaan. ,,Dat cijfer is een indicatie'', verduidelijkt een woordvoerster. Zo wordt vaak een hoger bedrag ingeschreven dan wordt opgenomen, in verband met notaris- en verbouwingskosten. Volgens het Kadaster zijn de notarissen ,,niet helemaal bij'' met het verwerken van vervallen hypotheken.

CBS
Uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) uit Leidschenveen blijkt dat Nederlanders eind augustus voor 17,6 miljard euro hadden uitstaan aan consumptieve kredieten. Leningen voor bijvoorbeeld de aanschaf van een auto. Daar bovenop stonden we met zijn allen 8,8 miljard euro rood. Uit cijfers van het CBS blijkt ook dat de schulden voor ongeveer een kwart worden goedgemaakt door spaartegoeden. Eind augustus hadden Nederlanders 247,5 miljard euro een spaargeld.

Bron

De schuld is dus pakweg 4 keer zo hoog als de spaarpot

[MrSleeves]

EXX schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 11:14:
[...]

Bron

De schuld is dus pakweg 4 keer zo hoog als de spaarpot

Ja, maar... als ik naar mezelf kijk, dan staat er bij het kadaster 37K meer ingeschreven, dan dat ik heb geleend; dat is ruim 15% van het hypotheekbedrag.
Voor de consumptieve kredieten kan iets soortgelijks gelden: wordt er gekeken naar wat er daadwerkelijk open staat of naar het bedrag dat bij de BKR geregistreerd staat (stel dat je 20K leent, maar inmiddels 10K hebt afgelost; dan staat er bij BKR nog steeds 20K geregistreerd).

[EXX]

Laat het 10% overschat zijn, dan nog zit je met 900 miljard schuld tegenover 247 miljard spaarpot.

[RedHat]

Sommige in mijn omgeving zeggen dat je beter kan wachten met een huis kopen omdat ze goedkoper worden.

Ik kon een aantal maanden geleden (zeg nog geen jaar) een tussenwoning kopen voor 220.000; was wel sociale huur geweest en moest nog e.e.a. aan gebeuren. Dit vond ik overigens nog een hoop geld. De rente was toen 4%, erg laag dus.

Stel de huizen zakken 10% (wat ik nog moet zien want volgens mij is de huizenmarkt erg traag wat betreft veranderingen in de markt), dan kost zo'n huis 198.000 euro maar met een rente van 6 in het gunstigste geval; maar aannemelijker is 7-8% als ik dit topic goed doorgelezen heb.

Netto word het toch alleen maar moeilijker om een huis te kopen?

Er zijn toch te weinig huizen in de markt? Waarom zou men zakken in de prijs?
Even een gedachtenspinseltje van mij.

Stel; 90% van de kopers kan met de lage rente een middenwoning veroorloven, dit zakt met de hogere rente's naar 30%. Die 30% is toch nog zat om de markt op gang te houden waardoor de prijzen niet (iig niet drastisch) zullen dalen? Ik denk dat 10% daling nog echt te veel is eigenlijk; ik denk dat het wel zal meevallen, vooral omdat de huizenmarkt zo traag is als ik het goed heb begrepen.

[note; huis heb ik toen net niet kunnen kopen omdat ik een motorongeluk heb gehad en nog steeds aan't revalideren ben. Erg mobiel ben ik nog niet dus dat word lastig]

[ Voor 6% gewijzigd door RedHat op 14-10-2008 11:49 ]

[Gunner]

RedHat schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 11:48:
De rente was toen 4%, erg laag dus.

Voor zover ik weet lag de rente een stuk hoger een jaar geleden dan vier procent, meer ruim over de 5.

[RedHat]

Gunner schreef op dinsdag 14 oktober 2008 @ 11:50:
[...]

Voor zover ik weet lag de rente een stuk hoger een jaar geleden dan vier procent, meer ruim over de 5.

Bij Aegon was het op het moment van toetsen 4,5 % en ze konden daar nog n's 0,5% van afhalen waardoor er nog 4% overbleef (of iig; het was tussen de 4,0% en 4,9%, wel iets in de 4). (Het kan dus ook 5% geweest zijn maar uiteindelijk bleef er een rente over van iets in de 4%)

Maar goed, het gaat om het idee erachter zeg maar

[ Voor 9% gewijzigd door RedHat op 14-10-2008 11:53 ]

[Gunner]

Wel knap dat je 0,5 procent korting kan krijgen, volgens mij mag je al in je handen knijpen met 0,1 of 0,2.

[ Voor 38% gewijzigd door Gunner op 14-10-2008 11:53 ]