Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op donderdag 09 oktober 2008 @ 21:34:
[...]


Klopt precies maar is wel de waarheid en was voor diegenen die het niet kenden.

Dit klopt dus? Dus de huizenmarkt is gezond? Wat dat staat er in dat artikel. Tenzij iedereen collectief gek wordt, wat natuurlijk altijd kan, maar die kans is erg klein.

[Verwijderd]

Cyberpope schreef op donderdag 09 oktober 2008 @ 21:30:
Ten eerste heb je het dan over de hypotheekrente aftrek. Dat is een andere discussie.

Maar als je het niet erg vind, geloof ik eerder het CPB als jou. Maar ik nodig je uit om met bronnen te komen die dit weerleggen:


[...]


Voor het bediscussieren van de perverse effecten van de hypotheekrente aftrek hebben we een ander topic

Tegen wie had je het nu?

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op donderdag 09 oktober 2008 @ 21:22:
Wat denk je zelf...........
Niet om eraan te verliezen.
Wellicht sterkt dit je:

De Nederlandse woningmarkt is zó ontzettend gezond dat:

* de staat, waaronder diverse overheden, een allesoverheersende invloed heeft op deze 'markt', omdat zij bepaalt wat waar wanneer en hoe gebouwd wordt, en ook nog hoeveel het mag kosten;

Ondanks dat het een interessante gedachtegang is dat de staat daadwerkelijk invloed heeft op de bouw-economie is deze verbinding nooit bevonden. Leuk leesvoor mbt deze gedachte is Cost studies of buildings van Asworth. Die heeft daar een hoofdstuk aan besteed.

* tegelijk de producenten (projectontwikkelaars, bouwbedrijven, geldverstrekkers, makelaardij) alle middelen in handen hebben én benutten om de markt net zo krap te houden als zij zelf willen;

Dit is toch iets waar je daadwerkelijk in moet zitten wil je hier een uitspraak over doen. PO/Bouwbedrijven/geldverstrkkers/makelaardij zitten uiteraard in elkaar verstrengeld, maar iedereen wilt maar wat graag leveren. Sterker nog dit jaar zullen de [url="http://http://www.deaandeelhouder.nl/news/2008/9/23/meer_huizen_gebouwd_in_2008/"]meeste huizen ooit[/url] gebouwd worden in 1 jaar, vorig jaar was overigens ook een topjaar.

* de producenten al vijftien jaar op rij te weinig huizen bouwen, aldus de markt krap en de prijzen hoog houdend - in hun eigen belang uiteraard; ook bouwen zij niet wat de consument wil en is het hun gelukt om de overheid op haar knieën te dwingen om steeds luxere en duurdere woningen te mogen zetten - waar de gemeentelijke overheid een stevig graantje van meepikt;

Dat PO krapte houdt mbt het aanbod van bouwgrond is geen geheim, maar wederom er wordt niet te weinig gebouwd. Zoals ik ook aangeef wordt er zelfs veel gebouwd maar het is nagenoeg onmogelijk om te voldoen aan de eisen. Verder de gedachtegang dat het aanbod niet strookt met de vraag is ronduit onzinnig. Waarom zou men een product leveren wat niet te verkopen valt.

* dat de consument op deze markt nauwelijks enige invloed kan laten gelden en maar moet afwachten wat voor huis er voor z'n goeie geld op zijn pad komt,

Dus?

* dat de prijzen van koopwoningen tussen 1996 en 2003 tot belachelijke proporties zijn opgeblazen, met grote financiële risico's voor wie sindsdien een huis kocht;

Knap zo'n ongebaseerde stelling in 1 regel. Dat huizenprijzen extreem zijn gestegen mag zeker zo zijn, echter in die jaren hebben we ook een even sterke inflatie gekent. Alles dien je in verhouding te zien.

enz...enz...enz... Ik kan nog wel even doorgaan maar tot nu toe is erg veel wat je post ongebaseerd en een slap aftreksel van populistische sites. Ik vraag me dan ook sterk af wat je probeert aan te tonen. De realiteit is dat de prognose is dat dit jaar de woninghuizen wederom nog steeds zullen toenemen. Misschien niet meer zo hard als voorheen maar nergens om je zorgen over te maken. Verder wat altijd erg lastig is om in te schatten en hier zie ik dus eigenlijk nooit cijfers van de verschillende segmenten waar men over spreekt aangezien dit zeker relevant is.

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op donderdag 09 oktober 2008 @ 21:39:
[...]


Tegen wie had je het nu?

Tegen iedereen die het wil lezen.. En als tegenargument tegen jou niet onderbouwde beweringen.

[Verwijderd]

Cyberpope schreef op donderdag 09 oktober 2008 @ 21:38:
[...]

Dit klopt dus? Dus de huizenmarkt is gezond? Wat dat staat er in dat artikel. Tenzij iedereen collectief gek wordt, wat natuurlijk altijd kan, maar die kans is erg klein.

Neem nog een buisje of lees wat beter.

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op donderdag 09 oktober 2008 @ 21:40:
[...]


Neem nog een buisje of lees wat beter.

Leg uit.... waar moet ik hier de 40% uit halen??

Allesoverziend heeft Nederland een gezonde woningmarkt met een prijsontwikkeling iets boven de inflatie. Een vrije val lijkt onwaarschijnlijk. De zeer uitzonderlijke situatie op de financiële markten roept echter een gevoel van onzekerheid op. Dit kan tot onvermoede reacties leiden, maar volgens ons niet tot een vrije val.

Of ik moet zo veel gaan slikken dat ik waanideeen gaan ontwikkelen, want anders lees ik hier toch echt dat we een gezonde huizenmarkt hebben.

[Verwijderd]

n4m3l355 schreef op donderdag 09 oktober 2008 @ 21:39:
[...]

Ondanks dat het een interessante gedachtegang is dat de staat daadwerkelijk invloed heeft op de bouw-economie is deze verbinding nooit bevonden. Leuk leesvoor mbt deze gedachte is Cost studies of buildings van Asworth. Die heeft daar een hoofdstuk aan besteed.

[...]
Dit is toch iets waar je daadwerkelijk in moet zitten wil je hier een uitspraak over doen. PO/Bouwbedrijven/geldverstrkkers/makelaardij zitten uiteraard in elkaar verstrengeld, maar iedereen wilt maar wat graag leveren. Sterker nog dit jaar zullen de [url="http://http://www.deaandeelhouder.nl/news/2008/9/23/meer_huizen_gebouwd_in_2008/"]meeste huizen ooit[/url] gebouwd worden in 1 jaar, vorig jaar was overigens ook een topjaar.

[...]
Dat PO krapte houdt mbt het aanbod van bouwgrond is geen geheim, maar wederom er wordt niet te weinig gebouwd. Zoals ik ook aangeef wordt er zelfs veel gebouwd maar het is nagenoeg onmogelijk om te voldoen aan de eisen. Verder de gedachtegang dat het aanbod niet strookt met de vraag is ronduit onzinnig. Waarom zou men een product leveren wat niet te verkopen valt.

[...]
Dus?

[...]
Knap zo'n ongebaseerde stelling in 1 regel. Dat huizenprijzen extreem zijn gestegen mag zeker zo zijn, echter in die jaren hebben we ook een even sterke inflatie gekent. Alles dien je in verhouding te zien.

enz...enz...enz... Ik kan nog wel even doorgaan maar tot nu toe is erg veel wat je post ongebaseerd en een slap aftreksel van populistische sites. Ik vraag me dan ook sterk af wat je probeert aan te tonen. De realiteit is dat de prognose is dat dit jaar de woninghuizen wederom nog steeds zullen toenemen. Misschien niet meer zo hard als voorheen maar nergens om je zorgen over te maken. Verder wat altijd erg lastig is om in te schatten en hier zie ik dus eigenlijk nooit cijfers van de verschillende segmenten waar men over spreekt aangezien dit zeker relevant is.

Ik zit nergens in, ben gewoon een boerenenlul die zijn verstand gebruikt en het niet normaal vindt, dat huizenprijzen de afgelopen 15 jaar zijn verdrievoudigd.
Of vind jij dat wel normaal, zou best kunnen..............

[Verwijderd]

"Of ik moet zo veel gaan slikken dat ik waanideeen gaan ontwikkelen, want anders lees ik hier toch echt dat we een gezonde huizenmarkt hebben."

Zou best kunnen als dealer heb je toch zat van dat spul?

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op donderdag 09 oktober 2008 @ 21:46:
Ik zit nergens in, ben gewoon een boerenenlul die zijn verstand gebruikt en het niet normaal vindt, dat huizenprijzen de afgelopen 15 jaar zijn verdrievoudigd.
Of vind jij dat wel normaal, zou best kunnen..............

Om te beoordelen of iets normaal is, dien je de onderliggende principes te kennen. Dat weet je ook of iets normaal is of niet. Het CPB vind het normaal gezien en die hebben iets meer kaas van gegeten als een boerenlul.

Sommige dingen lijken met je boerenlullen verstand wellicht niet normaal, maar zijn het wel. Daarom snapte ze vroeger ook niets van het onweer en andere dingen. Dat noemde ze magie, maar ook dat was dood nromaal.

[n4m3l355]

Ondanks dat verdrievoudigen over 15 jaar spectaculair klinkt is een stijging van 7% over 15 jaar niet echt schokkend. Een belegger behaalt dat op de lange termijn net zo goed. Misschien dat het eerder aantoont (wat geen nieuwtje is) het beleggen in huizen een veilige opstelling is.

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op donderdag 09 oktober 2008 @ 21:49:
"Of ik moet zo veel gaan slikken dat ik waanideeen gaan ontwikkelen, want anders lees ik hier toch echt dat we een gezonde huizenmarkt hebben."

Zou best kunnen als dealer heb je toch zat van dat spul?

Ga nu eens in op het argument ipv elke keer flauw en op de man te reageren.

[Cyberpope]

n4m3l355 schreef op donderdag 09 oktober 2008 @ 21:51:
Ondanks dat verdrievoudigen over 15 jaar spectaculair klinkt is een stijging van 7% over 15 jaar niet echt schokkend. Een belegger behaalt dat op de lange termijn net zo goed. Misschien dat het eerder aantoont (wat geen nieuwtje is) het beleggen in huizen een veilige opstelling is.

Belegging in huizen is op langere termijn net zo risico (of risicoloos) als het beleggen op de beurs.

[Verwijderd]

Ik blijf niet aan de gang.

[ Voor 33% gewijzigd door Verwijderd op 09-10-2008 21:55 ]

[Exirion]

Verwijderd schreef op donderdag 09 oktober 2008 @ 20:07:
Je reageert op een stukje van mijn bericht dat is weggehaald door de moderator.
Maar de prijzen zijn de afgelopen 10 jaar verdubbeld en de afgelopen 15 jaar verdriedubbeld.
Dat staat in geen verhouding met de lonen.
En ja als iets voor een normaal mens niet meer te betalen is dan is de conclusie duidelijk toch?

Verwijderd schreef op donderdag 09 oktober 2008 @ 21:22:
* het maandbedrag dat starters voor hun huis kwijt zijn in zeven jaar meer dan is verdubbeld, waar geen enkel voordeel tegenover staat, en dat de kwaliteit van het leven van ouders met jonge kinderen sterk benadeelt;

Heb je bronnen? Volgens mij heb je gewoon een erg dikke duim. Ik kan je zo voorbeelden geven die je 'gegevens' totaal ontkrachten.

[Verwijderd]

Kom svp met inhoudelijke argumenten en hou op met op de man te spelen. Daar is niemand bij gebaat

[ Voor 111% gewijzigd door SmartDoDo op 09-10-2008 22:06 ]

[n4m3l355]

Hier wat cijfertjes van het CBS
Het valt allemaal nog wel mee dus Ik kan me er even niet voor inzetten, maar het ziet er sterk naar uit dat het niet eens de inflatie zo sterk ontloopt behalve omstreeks 2000 zelf dan.

[ Voor 31% gewijzigd door n4m3l355 op 09-10-2008 22:06 ]

[Verwijderd]

En nu ga ik kijken naar een persconferentie van nog twee "pratende pakken" op TV.
Lacchuuuuuuuu, die zeiden nog geen drie weken geleden dat er niks aan de hand was.
Nou dat hebben we gezien..........

[Verwijderd]

Ik heb hier net gereageerd op "Exirion" met:
Ben je soms ook een "pratend pak"?
Dat mag blijkbaar niet want het is doodleuk verwijderd..........

[ Voor 5% gewijzigd door Verwijderd op 09-10-2008 22:14 ]

[Exirion]

garfieldje, je gebral en geschreeuw vormt geen enkele meerwaarde voor dit forum. Kun je niet wat gefundeerder discussieren? Anders kun je beter opzouten.

[Verwijderd]

Ik kan me niet herineren dat ik van jou iets gefundeerds gelezen heb, of vergis ik me nu?
Ik geef gewoon mijn mening, verder niks.

[SmartDoDo]

garfieltje, hier wordt verwacht dat je fatsoenlijk discussiëerd zoals ook in Het algemeen beleid #verboden staat:

Wees een beetje aardig voor elkaar. Wat we in ieder geval niet willen zien zijn kwetsende uitlatingen tegenover andere bezoekers, de crewleden of derden. Wees in ieder geval voorzichtig als je jezelf in een gevoelig onderwerp stort zoals asielzoekersbeleid, of allochtonen vs. autochtonen. Zeker met dit soort onderwerpen is het heel belangrijk dat je niet alleen je mening geeft, maar deze ook steekhoudend onderbouwt en netjes onder woorden brengt.

Als dat niet lukt, geef ik je het advies niet te reageren. Je bent nu al 2 keer gewezen op je manier van posten, laat dat geen 3 keer worden.

On topic.

[EXX]

Je kan weblogs als huizenmarkt-zeepbel.nl en huizenhype.nl natuurlijk fantasten vinden, maar dat is wel een beetje kort door de bocht. Natuurlijk zijn ze bevooroordeeld, maar dat is de NVM, de LMV etc ook. Ik neem beide weblogs met een flinke korrel zout, maar ze plaatsen soms best interessante artikelen.

Nu is de kogel dan toch door de kerk, de huizenprijzen blijken toch omlaag te kunnen. Al jaren wordt geroepen dat het niet kan, nu blijkt het tegendeel. Waar men in de huizenbranche nu bang voor zal zijn, is een kopersstaking. Als kopers ervan overtuigd raken dat prijzen substantieel zullen dalen, gaan ze de koop uitstellen. Prijzen zullen door de wegvallende vraag dan ook werkelijk dalen, waardoor kopers weer zullen wachten etc: een self-fullfilling prophecy wordt het dan.

Tot nu toe had je eigenlijk hetzelfde in de andere richting: kopers kochten snel, want de prijzen gingen omhoog. Uitstel van koop betekende meer betalen. Doordat er zo snel gekocht werd, stuwde dit de prijs omhoog, etc. Ook was het sentiment: ja het is duur, maar ik krijg er straks toch weer meer voor terug, dus so what. De makelaars hebben (met succes) geprobeerd dit zo lang mogelijk in stand te houden.

Nu is dan het punt aangebroken waar stijging van de huizenprijzen niet meer zo vanzelfsprekend is. Dat is natuurlijk heel iets anders dan een instortende huizenmarkt, maar de gouden tijden zijn voorlopig voorbij.

De vraag naar NHG hypotheken neemt op dit moment sterk toe. Consumenten en banken worden voorzichtig. De grens voor een NHG hypotheek ligt op €265.000. Het lijkt voor de hand liggend dat huizen boven de NHG grens moeilijker verkoopbaar worden.

Er zijn grote verschillen tussen de regio's. Als ik hier om me heen kijk in de regio Zuid-Limburg zie ik dat de woningmarkt het gewoon heel moeilijk heeft. Dure panden zijn bijna niet te slijten en staan 1 tot 2 jaar te koop. De vergrijzing en bevolkingskrimp maakt het er niet makkelijker op. In de regio Parkstad is men al zover dat er netto geen huizen meer bij mogen komen, omdat men leegstand en verpaupering vreest. Dat betekent dus dat voor elk nieuw gebouwd huis er ergens anders een huis gesloopt moet worden.

[Cyberpope]

EXX schreef op vrijdag 10 oktober 2008 @ 11:02:
Nu is de kogel dan toch door de kerk, de huizenprijzen blijken toch omlaag te kunnen. Al jaren wordt geroepen dat het niet kan, nu blijkt het tegendeel. Waar men in de huizenbranche nu bang voor zal zijn, is een kopersstaking. Als kopers ervan overtuigd raken dat prijzen substantieel zullen dalen, gaan ze de koop uitstellen. Prijzen zullen door de wegvallende vraag dan ook werkelijk dalen, waardoor kopers weer zullen wachten etc: een self-fullfilling prophecy wordt het dan.

Mensen die denken dat huizenprijzen niet kunnen dalen zijn dromers. Natuurlijk kunnen die dalen. Maar er is geen sprake van een zeepbel of overwaardering van de huizen in Nederland. (bepaalde regio's hebben wel iets meer lucht in de markt). Dus een daling van 10% zou eventueel kunnen. Maar een echte knal naar beneden van tientalle procenten is gewoon niet te verwachten en gebaseerd op niets. Het KAN natuurlijk altijd, net zoals nu de beurswaarden geen enkele relatie meer hebben met de daadwerkelijke waarde van ondernemingen. Maar die kans is erg klein.

[EXX]

Alleen is het zo dat tot voor kort de suggestie van dalende prijzen werd weggehoond door vrijwel iedereen want:

* huizenprijzen stijgen al sinds jaar en dag
* er is woningnood
* huizen zijn een prima investering
* de makelaar zegt dat het zo blijft

om maar iets te noemen.

Gisteren zat ik naar nova te kijken en de oud topman van ABN-AMRO die geinterviewd werd refereerde op een gegeven moment naar de neergang van de economie (en huizenmaekrt) vanaf 1978. Dat het heel normaal is dat zoiets gebeurt en dat er geen reden is waarom we nu weer in een soortgelijke situatie komen. Dat vond ik toch wel opmerkelijk, aangezien een paar maanden geleden de economische bomen nog tot in de hemel groeiden.

Je praat nu over een daling van maximaal 10%. Wat ik opmerkelijk vind is dat er ineens in zo korte tijd zulke dalingen als reeel worden ervaren.

[Cyberpope]

EXX schreef op vrijdag 10 oktober 2008 @ 13:27:
Alleen is het zo dat tot voor kort de suggestie van dalende prijzen werd weggehoond door vrijwel iedereen want:

* huizenprijzen stijgen al sinds jaar en dag
* er is woningnood
* huizen zijn een prima investering
* de makelaar zegt dat het zo blijft

om maar iets te noemen.

Gisteren zat ik naar nova te kijken en de oud topman van ABN-AMRO die geinterviewd werd refereerde op een gegeven moment naar de neergang van de economie (en huizenmaekrt) vanaf 1978. Dat het heel normaal is dat zoiets gebeurt en dat er geen reden is waarom we nu weer in een soortgelijke situatie komen. Dat vond ik toch wel opmerkelijk, aangezien een paar maanden geleden de economische bomen nog tot in de hemel groeiden.

Je praat nu over een daling van maximaal 10%. Wat ik opmerkelijk vind is dat er ineens in zo korte tijd zulke dalingen als reeel worden ervaren.

Dat kan, maar ik heb het altijd wel geroepen. Sterker nog een paar jaar geleden zat er nog veel meer lucht in de markt.
En nogmaals, er kan iets gebeuren dat de werkelijke waarde en de verkoopwaarde hun relatie tijdelijk verliezen en daarmee echt de bodem er onderuit klapt. Maar die kans is klein (maar de kans is er wel). Het vergelijk met 1978 gaat een stukje mank, omdat de 3 jaar daarvoor de huizenprijzen echt door het dak schoten (lees stijgen van meer als 15% per jaar). Dat is de afgelopen jaren niet geweest.

De huizenmarkt is op langere termijn net zo risicovol (of risicoloos) als de aandelenbeurzen. Maar net zoals bij de aandelenbeurzen zou je wel gek zijn als je tijdelijke crisissen laat bepalen dat je nooit meer een huis koopt of aandelen zou kopen. Het zijn zaken om met verstand mee om te gaan.

[EXX]

Cyberpope schreef op vrijdag 10 oktober 2008 @ 13:32:
[...]
Sterker nog een paar jaar geleden zat er nog veel meer lucht in de markt.

Dat klopt, maar toen heeft men de zaak gered door de rente fors te verlagen.

Het zijn zaken om met verstand mee om te gaan.

wijze woorden, die helaas in tijd van crisis zelden in de praktijk worden gebracht.

[Slasher]

Dalende huizenprijzen?

'Huizenprijs gestegen in derde kwartaal'
Uitgegeven: 10 oktober 2008 12:30
Laatst gewijzigd: 10 oktober 2008 13:01

APELDOORN - De huizenprijzen zijn in het derde kwartaal van dit jaar met 2,4 procent gestegen. Dat maakte het Kadaster vrijdag bekend. De gemiddelde verkoopprijs steeg van 253.367 euro in het tweede kwartaal van 2008 naar 259.480 euro in het derde kwartaal.
ANP

In september, de laatste maand van het derde kwartaal, daalde de prijzen ten opzichte van de maand ervoor met 1,4 procent. De gemiddelde verkoopprijs zat in september met 258.314 euro vrijwel op het niveau van juli toen een gemiddeld huis 258.178 euro kostte.

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) meldde donderdag dat de huizenprijzen in het derde kwartaal gedaald zijn. "Zij vertegenwoordigen ongeveer 70 procent van de markt", zegt een woordvoerster van het Kadaster daarover.

Bron: nu.nl

[Cyberpope]

Slasher schreef op vrijdag 10 oktober 2008 @ 14:17:
Dalende huizenprijzen?


[...]


Bron: nu.nl

Dat niet alleen. Het verschil zit er ook in dat de makelaars uitgaan van de tijd dat een huis verkocht is, het kadaster van de tijd van overdracht. Daar zit zo gemiddeld 1 kwartaal verschil tussen.

[EXX]

Mijn conclusie is dat de prijzen de laatste maanden dus min of meer stabiel gebleven zijn. Het interessante kwartaal wordt natuurlijk kwartaal 4, nu de pleuris op de financiële markten is uitgebroken.

[Verwijderd]

Mij valt op dat de mensen die net doen of er niets aan de hand is vaak een torenhoge hypotheek hebben:

Hoe strikt is de 4,5x bruto voor starters voor een hypotheek

De wens is de vader van de gedachte is dan het eerst wat bij mij bovenkomt.

[Slasher]

Verwijderd schreef op vrijdag 10 oktober 2008 @ 18:20:
Mij valt op dat de mensen die net doen of er niets aan de hand is vaak een torenhoge hypotheek hebben:

Hoe strikt is de 4,5x bruto voor starters voor een hypotheek

De wens is de vader van de gedachte is dan het eerst wat bij mij bovenkomt.

Ik heb gisteren mijn financieel adviseur gesproken, en die norm is helemaal niet zo strikt gelukkig

[Ray]

zelfs onder NHG kom je in bepaalde omstandigheden nog ruim door de 5x heen dus ik zie het probleem ook niet zo. Sterker nog onder NHG kan je vaak meer lenen dan onder de CHF norm maar dan wel met garantie.

*knip* stop eens met nietinhoudelijke reacties over deelnemers aan de discussie, maar doe een topic report in plaats daarvan

[ Voor 44% gewijzigd door Rukapul op 10-10-2008 20:08 ]

[stylezzz]

Slasher schreef op vrijdag 10 oktober 2008 @ 14:17:
Dalende huizenprijzen?

Nee, slechts wat kwelende media die elke strohalm aangrijpen om een dalende huizenprijs te kunnen plaatsen op hun voorpagina. De cijfers van de NVM lieten een kleine prijsdaling van september t.o.v. Augustus zien, het kadaster neemt cijfers over een heel kwartaal. (Q3 tov Q2 hier dus)

[Wekkel]

Als je het eens omdraait: waarom zou je voor Q4 geen dalende prijzen verwachten?

[stylezzz]

Dan hebben we het alweer over iets anders. Met de huidige paniek op de beurzen zou het wel gek zijn als we er echt niks van zouden merken in het dagelijks leven.

[cowgirl]

Ik vind zo'n gemiddelde eigenlijk weinig zeggen over wat de huizenprijzen nu echt doen. Ik verwacht dat het aantal transacties in Q4 een heel stuk lager zal zijn. Afhankelijk van welk segment het meeste stagneert of dat de stagnatie over de hele linie evenredig is zal zo'n gemiddelde prijs stijgen of dalen.
Een daadwerkelijke stijging/daling zal je moeten halen door de prijzen van gelijkwaardige huizen over een langere periode te vergelijken.

[n4m3l355]

Wekkel schreef op vrijdag 10 oktober 2008 @ 21:06:
Als je het eens omdraait: waarom zou je voor Q4 geen dalende prijzen verwachten?

Omdat als je naar CBS kijkt er geen dalende trend te bespeuren is. Waar misschien wel sprake van is dat de steiging minder sterk is, maar dat is nog steeds verre van een dalende prijs.

[Verwijderd]

Slasher schreef op vrijdag 10 oktober 2008 @ 19:29:
[...]


Ik heb gisteren mijn financieel adviseur gesproken, en die norm is helemaal niet zo strikt gelukkig

Daar had ik het ook niet over.
De mensen die telkens net doen of er niets aan de hand is hebben vrijwel allemaal een torenhoge hypotheek, dat verklaart hun optimisme (zoek rechtsboven maar eens op hypotheek....)

Zelf denk ik dat de meeste mensen er terecht geen vertrouwen meer in hebben. Afwachten is overigens heel normaal is bij deflatie, dit zal de daling alleen maar versterken waardoor de self fulfilling profecy vanzelf de waarheid wordt.

[Cyberpope]

n4m3l355 schreef op vrijdag 10 oktober 2008 @ 23:08:
[...]

Omdat als je naar CBS kijkt er geen dalende trend te bespeuren is. Waar misschien wel sprake van is dat de steiging minder sterk is, maar dat is nog steeds verre van een dalende prijs.

Nou, ik denk dat Q4 gewoon gaat dalen hoor. Het is onmogelijk dat wat nu in de wereld gebeurd geen invloed heeft op de huizenprijs. Ik wist wel dat als ik nu aan het kijken was, ik mijn plannen toch even iets terughouden zou doen om te kijken of er een effect zou zijn en als genoeg mensen dat doen, creeer je al dit effect.

Maar meer als 10% zie ik niet gebeuren.

[paella]

Ik ben dit weekend een bod aan het overwegen en ik ga inderdaad gewoon lekker laag zitten, en een maximum in mijn hoofd dat best een stuk lager is dan de vraagprijs. Is natuurlijk 0,0% garantie dat een bod geaccepteerd wordt, maar ik denk dat wel veel mensen het gewoon proberen.

[Verwijderd]

Meneer huizenmarrkt, als ik je een advies mag geven ga er niet meer tegenin, heb ik ook gedaan, maar ze geloven je toch niet.
Overigens ben ik het met je eens dat ze waarschijnlijk met een torenhoge hypotheek zitten en ja dan is de wens (dat de prijzen niet zakken) de vader van de gedachte........
Kan ik me ook wel voorstellen, je moet toch ergens wonen toch?
Ja en wat te doen dan.
Gelukkig is mijn hypotheek afgelost op de normale manier n.l een hypotheek met een lineaire aflossing.

Een voorbeeld: Mijn huis kocht ik in 1984 voor 105.000 gulden (twee onder de kap met garage).
Mijn buurman heeft dit huis nu te koop staan voor 315.000 euro.
Voor het gemak, bijna 690.000 oude guldentjes, dus bijna zeven keer de waarde in 32 haar (normale aflossingperiode)
Naar mijn mening zou een juiste prijs ongeveer 200.000euro zijn, 440 000 oude guldentjes.
Verviervoudigd dus, een normale situatie.

En dan hier allemaal vertellen dat er met de huizenprijzen niets aan de hand is?
Dat geloof je toch zelf niet?

Overigens ik zou hier niet meer reageren de komende maanden, maar ja ik ben ook maar een mens.

[ Voor 61% gewijzigd door Verwijderd op 11-10-2008 00:59 ]

[Dark Matter]

Verwijderd schreef op zaterdag 11 oktober 2008 @ 00:06:

Een voorbeeld: Mijn huis kocht ik in 1984 voor 105.000 gulden (twee onder de kap met garage).
Mijn buurman heeft dit huis nu te koop staan voor 315.000 euro.
Voor het gemak, bijna 690.000 oude guldentjes, dus bijna zeven keer de waarde in 32 haar (normale aflossingperiode)
Naar mijn mening zou een juiste prijs ongeveer 200.000euro zijn, 440 000 oude guldentjes.
Verviervoudigd dus, een normale situatie.

Die 7X meer waarde in 24 jaar staat gelijk aan 8.5% stijging per jaar.
Dus dat is een mooi rendement, maar zeker niet extreem.

Echter die 315000 Euro is de vraagprijs, dus dat wordt waarschijnlijk ook nog een lager bedrag.

Verder waren begin jaren tachtig de huizen relatief goedkoper, zeker gezien een aantal dikke boom periodes in de tussentijd en de hoge marktrente eind jaren zeventig en begin jaren tachtig.

En als je je geld voor zo een lange tijd vastzet op de bank, krijg je waarschijnlijk ook al ruim boven de 5%.

Vervolgens is de vraag wat je buurman allemaal aan zijn huis heeft gedaan (misschien een mooiere/luxere keuken, etc.) waardoor de waarde sowieso is gestegen.

Een andere vraag is of jullie buurt in het algemeen erop vooruit gegaan is? Door bijvoorbeeld ontwikkeling in infrastuctuur, winkels, bedrijvigheid, etc.

Dus zomaar wat getalletjes neerstrooien, zonder deze uit te kristalizeren heeft niet zoveel zin.
En die 7X verklaart dan ook zeker geen daling van meer dan 40%, zoals jij minimaal verwacht.

[ Voor 7% gewijzigd door Dark Matter op 11-10-2008 10:47 ]

[Dark Matter]

Verwijderd schreef op zaterdag 11 oktober 2008 @ 00:06:

Een voorbeeld: Mijn huis kocht ik in 1984 voor 105.000 gulden (twee onder de kap met garage).

Overigens ik zou hier niet meer reageren de komende maanden, maar ja ik ben ook maar een mens.

Op het moment dat jij je woning kocht stond de hypotheekrente ruim boven de 12%.

Dat wil zeggen dat we met een rente nu van 6% een huis van 2X zoveel waarde kunnen kopen met dezelfde hypotheekkosten per maand als jij. (aflossingsvrij)

Dus jouw huis zou nu alleen al hierdoor 2X zoveel waard moeten zijn. Zonder inflatiecorrectie en al die andere zaken de afgelopen 24 jaar.
Dat betekent dat de waarde van jouw buurman zijn huis met 3,5X zoveel gestegen is, gecorrigeerd voor het hypotheekrente verschil, en dat is nog altijd een 0,5X minder dan de 4X die jij vindt dat de buurman voor zijn huis moet krijgen.

Dus eigenlijk verwacht jij, garfieldje, een 'oops' prijsstijging.

Of niet garfieldje?

zie link.

http://www.rtl.nl/(/financien/rtlz/nieuws/)/components/financien/rtlz/2005/02_februari/14-lange_rente_kapitaalmarkt_laag_3,4_procent_record.xml

[Arnout]

Even tussendoor, een vraag:

Als de huizenmarkt inzakt, dus alle huizen worden ongeveer even veel minder waard, dan maakt het op zich nog niks uit.

Immers: het huis wat je nu hebt wordt minder waard, maar ook het huis wat je wilde gaan kopen.

Je hebt natuurlijk wel een probleem als je inderdaad verhuist omdat de hypotheek helaas niet minder wordt.

Klopt dit?

[SvMp]

Arnout schreef op zaterdag 11 oktober 2008 @ 10:48:
Even tussendoor, een vraag:

Als de huizenmarkt inzakt, dus alle huizen worden ongeveer even veel minder waard, dan maakt het op zich nog niks uit.

Immers: het huis wat je nu hebt wordt minder waard, maar ook het huis wat je wilde gaan kopen.

Je hebt natuurlijk wel een probleem als je inderdaad verhuist omdat de hypotheek helaas niet minder wordt.

Klopt dit?

Volgens mij hebben banken (op grond van hun hypotheekvoorwaarden) het recht om op elk moment het huis te laten taxeren door een door hun betaalde en ingehuurde taxateur. Mocht de waarde dusdanig zijn gedaald, dat je hypotheekschuld te hoog is t.o.v. de (executie)waarde, dan is een deel van de hypotheekschuld direct opeisbaar. Als daar uitvoering aan wordt gegeven, zijn heel veel mensen zwaar de klos.

[ Voor 4% gewijzigd door SvMp op 11-10-2008 10:55 ]

[Dark Matter]

Arnout schreef op zaterdag 11 oktober 2008 @ 10:48:
Even tussendoor, een vraag:

Als de huizenmarkt inzakt, dus alle huizen worden ongeveer even veel minder waard, dan maakt het op zich nog niks uit.

Immers: het huis wat je nu hebt wordt minder waard, maar ook het huis wat je wilde gaan kopen.

Je hebt natuurlijk wel een probleem als je inderdaad verhuist omdat de hypotheek helaas niet minder wordt.

Klopt dit?

Dat klopt.

Echter een van de mogelijke problemen kan zijn wanneer je een aflossingsvrije hypotheek met 125% financiering hebt, die afloopt.
Je zult dan moeilijk een nieuwe hypotheek kunnen afsluiten, omdat je waarde van je huis dan onder de executiewaarde is gekomen. Hierdoor kan het voorkomen dat de bank/hypotheekverstrekker wil dat je je huis verkoopt en dat je vervolgens ook nog met een restschuld blijft zitten.

[Slasher]

Verwijderd schreef op vrijdag 10 oktober 2008 @ 23:45:
[...]


Daar had ik het ook niet over.
De mensen die telkens net doen of er niets aan de hand is hebben vrijwel allemaal een torenhoge hypotheek, dat verklaart hun optimisme (zoek rechtsboven maar eens op hypotheek....)

O nou ik heb helemaal geen torenhoge hypotheek, de bruto lasten zijn met gemak te dragen dus je bovenstaande stelling is niet helemaal van toepassing

[Edmin]

Het 'probleem' zit hem in het feit dat je huis de waarde van je lening niet meer dekt. En dat is een voorwaarde voor de hypotheek.

Stel dat je een huis hebt gekocht voor 250.000 euro. Je wilt het verkopen, maar het is nog maar 200.000 euro waard. Je zit nu met een restschuld van 50.000 euro. Mogelijk heb je die al afgelost, maar je kan dat geld dus niet meer in je nieuwe woning steken. Wel kun je alsnog een groter huis kopen, omdat je nu voor je (hypotheek van) 250.000 euro meer huis krijgt.

[t_captain]

n4m3l355 schreef op vrijdag 10 oktober 2008 @ 23:08:
[...]

Omdat als je naar CBS kijkt er geen dalende trend te bespeuren is. Waar misschien wel sprake van is dat de steiging minder sterk is, maar dat is nog steeds verre van een dalende prijs.

Twee ogenschijnlijk tegenstrijdige cijfers:

- NVM signaleert prijsdaling van 0.3% [3e kwartaal 2008]
- Kadaster signaleert prijsstijging van 2.7% voor eengezinswoningen en 3.1% voor appartementen [augustus 2008 t.o.v. augustus 2007]

Het verschil kan zitten in de meetmethode. NVM registreert per datum koopakte, Kadaster bij transport. Gemiddeld zit daar een paar maanden tussen. Het zou dus kunnen dat het Kadaster over enkele maanden ook een lichte daling rapporteert.

Dit scenario zou me niet verbazen. Iedereen signaleert een duidelijke terugloop van het aantal transacties. Dat wordt door zowel NVM, LVM als Kadaster onderschreven.
Het is heel kenmerkend voor de woningmarkt, dat bij het inzakken van de vraag de prijzen niet meteen omlaag gaan. Verkopers staan doorgaans liever te koop voor 290.000 dan te verkopen voor 270.000. (in andere branches is dat heel anders, kijk bijvoorbeeld naar geheugenchips. als daar de vraag wat minder is of het aanbod wat groter, dan zie je meteen de prijzen zakken.)

Een dip in de woningmarkt uit zich dus eerder in een gebrek aan transacties omdat verkopers en kopers het niet meer eens worden over de waarde van huizen, dan in dalende transactieprijzen. Pas als deze situatie langer duurt, gaan de koopsommen omlaag. Dat komt door verkopers die niet kunnen of willen wachten. Mensen met betalingsproblemen op hun hypotheek (zowel de vrijwillige als de executie-verkopen). Mensen die een huis inclusief hypotheek hebben geerfd. In sommige gevallen ook echtscheidingen, namelijk die waarbij geen van beide partners de hypotheek kan opbrengen.

Nu zijn dit betrekkelijk kleine percentages van de woningmarkt, maar als de rest van de transacties zou stilvallen door gebrekkig consumentenvertrouwen en moeizame financiering, dan gaat het wel een stempel drukken op de markt.

Eerder ging ik uit van een lichte stijging (0 a 2%)van de huizenprijzen gedurende de komende 2 jaar, nu voorzie ik eerst een daling. Vooral het komende jaar kan de woningmarkt wel wat dalen. Hoeveel weet ik niet, maar een procent of 5 lijkt me niet onredelijk. Bij gelijkblijvende hypotheekrente en CAO loonstijgingen van 3 a 3.5%, zou dat huizen een procent of 8 betaalbaarder maken. Dat geeft wat lucht aan de vraagkant van de markt.

Het jaar daarna zie ik wel weer een stijging optreden. Tegen die tijd verwacht ik:
- een duidelijke daling van de hypotheekrente (die kredietcrisis laten we vanzelf een keer achter ons en bovendien zal de afzwakkende wereldeconomie zorgen voor daling van rente op de kapitaalmarkt).
- een stijging van de CAO lonen van ongeveer 2.5%, misschien 3%.
- toegenomen schaarste op de woningmarkt, vanwege de sterk dalende nieuwbouw. (op dit moment worden er ongeveer voldoende huizen opgeleverd, maar de kredietcrisis treft projectontwikkelaars nog harder dan de particulieren in de woningmarkt. het gevolg is dat er momenteel veel minder nieuwe projecten worden gestart, en dat zie je over een jaar terug bij de opleveringen).

Dus misschien krijgen we wel het beeld van -5% en het jaar daarop +5%. Per saldo worden in dat scenario de woningen wel een stuk betaalbaarder (loonstijging 6% in twee jaar + lagere hypotheekrente).

[Arnout]

Dark Matter schreef op zaterdag 11 oktober 2008 @ 10:55:
[...]


Dat klopt.

Echter een van de mogelijke problemen kan zijn wanneer je een aflossingsvrije hypotheek met 125% financiering hebt, die afloopt.
Je zult dan moeilijk een nieuwe hypotheek kunnen afsluiten, omdat je waarde van je huis dan onder de executiewaarde is gekomen. Hierdoor kan het voorkomen dat de bank/hypotheekverstrekker wil dat je je huis verkoopt en dat je vervolgens ook nog met een restschuld blijft zitten.

Goed, maar voor aflossingsvrij of niet kun je kiezen, dus dat is eigen verantwoordelijkheid.

Dus in dat licht is het verstandig om af te lossen, als dat kan, zodat je schuld lager wordt en je minder snel je huis uit hoeft.

Ik zit even na te denken wat er gebeurt als de markt echt flink inzakt. Wie zijn er als eerste de sjaak en wat kun je nu doen om dat risico te beperken.

[EXX]

Even ter volledigheid:

NVM versus Kadaster
Actuele cijfers van het kadaster geven een stijging van 2,4% aan. Deze cijfers hebben echter betrekking op de periode tot half juli 2008. De cijfers van het kadaster zijn namelijk gebaseerd op het aantal ingeschreven woningen. Deze inschrijving vindt plaats bij de notaris. Echter, deze notariële inschrijving vindt gemiddeld pas tweeënhalve maand plaats nadat het voorlopig koopcontract is getekend. Dit getekende koopcontract vormt de basis van de gegevens die bekend zijn bij de NVM. De NVM-cijfers zijn wellicht minder volledig aangezien deze 70% van de markt in kaart brengen; deze cijfers zijn echter wel actueler.

Bron

[Verwijderd]

Het feit dat hier nu al 31 pagina's over gediscussieerd wordt alleen al geeft me de indruk dat hier en daar het zweet dik in de bilnaad staat.......

[argro]

Verwijderd schreef op zaterdag 11 oktober 2008 @ 17:46:
Het feit dat hier nu al 31 pagina's over gediscussieerd wordt alleen al geeft me de indruk dat hier en daar het zweet dik in de bilnaad staat.......

31 pagina's is geen feit, dat hangt van je instellingen af. Op zich vind ik circa 3 posts per maand dag wel meevallen.

Jammer dat je niet reageert op de post van Dark Matter die jouw cijfers, waarmee je het e.e.a. wilde aantonen, in een iets ander perspectief plaatst. (Dark Matter in "Klappen van de huizenbubble?")

Volgens mij valt het allemaal wel wat mee met het zweet in de bilnaad.

[ Voor 10% gewijzigd door argro op 11-10-2008 18:40 ]

[Verwijderd]

3 posts per maand? De eerste is van 10 april, dus 6 maanden. Ik heb 31 pagina's x 25 posts =775 posts.
Dat gedeeld door zes maanden is toch echt bijna 130 per maand.
En dan vraag jij of ik die post Van Dark Matter wil lezen omdat jij die blijkbaar goed vind?
Rekenen is ook een kunst, is ook handig bij het afsluiten van een hypotheek.

[ Voor 16% gewijzigd door Verwijderd op 11-10-2008 18:30 ]

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op zaterdag 11 oktober 2008 @ 17:46:
Het feit dat hier nu al 31 pagina's over gediscussieerd wordt alleen al geeft me de indruk dat hier en daar het zweet dik in de bilnaad staat.......

Het kunnen discussieren over nieuws en macro-economische aspecten zonder enig eigen belang is je vreemd? Opmerkelijk. Er zijn hier topic's te vinden met vele posts waarbij je niets te vrezen of te beinvloeden hebt, maar puur als duiding..

[argro]

Verwijderd schreef op zaterdag 11 oktober 2008 @ 18:23:
3 posts per maand? De eerste is van 10 april, dus 6 maanden. Ik heb 31 pagina's x 25 posts =775 posts.
Dat gedeeld door zes maanden is toch echt bijna 130 per maand.

Ik had dag en maand door elkaar gehaald, excuses.

[Verwijderd]

t_captain schreef op zaterdag 11 oktober 2008 @ 11:14:
[...]


...

Eerder ging ik uit van een lichte stijging (0 a 2%)van de huizenprijzen gedurende de komende 2 jaar, nu voorzie ik eerst een daling. Vooral het komende jaar kan de woningmarkt wel wat dalen. Hoeveel weet ik niet, maar een procent of 5 lijkt me niet onredelijk.

...

Een daling van 5% vind ik wat optimistisch. Er zijn een aantal redenen waarom de daling wat hoger uit zal vallen:

De liquiditeit van de banken is sterk teruggelopen de afgelopen jaren. Nu de kredietcrisis aan de orde van de dag is hebben de banken hebben helemaal geen interesse meer om hoge hypotheken te verkopen de komende jaren. Daarom zijn er de laatste weken ook verhalen in de media dat hypotheken worden afgewezen omdat iemand een "verkeerd kruisje" heeft gezet op het aanvraagformulier.

Er zijn veel beleggingshypotheken(woekerpolissen) afgesloten in Nederland. Omdat de periode waarin "rendement" wordt opgebouwd pas over een aantal jaren afgelopen is zal het negatieve effect hier van pas over een paar jaar naar boven komen.

De rente zal sterk oplopen. De hoofdoorzaak van de kredietcrisis is de lage rente. De centrale banken zullen de rente zal op de lange termijn sterk laten stijgen om een eventuele volgende krediekcrisis te voorkomen. Nu de rente bij 6% ligt zijn er al genoeg die in de problemen zitten. Als de rente over een paar jaar bij 10% ligt zal er geen huis meer tegen de momentane prijzen meer verkocht worden.

Er zit een wereldwijde recessie aan te komen, veroorzaakt door de kredietcrisis. Nu al zijn er vele onslagen in de financiele sector, de autoindustrie en de it industrie.

Vanaf 2010 gaan de babyboomers massaal met pensioen en zul hun huis ten gelde willen maken om nog goed van het geld te kunnen leven. De markt gaat overspoeld worden met huizen in de duurdere categorie.

Het tegenargument "de Nederlandse woningmarkt is uniek door de schaarste aan betaalbare woningen" slaat volledig de plank mis. In London, New York en Los Angeles is ook schaarste aan betaalbare woningen en daar dalen de prijzen ook sterk op dit moment.

De combinatie van deze factoren zal van de Nederlandse woningmarkt niets heel laten. Ik verwacht minimaal een daling van rond de 30% in de komende jaren en veel gedwongen verkopen bij gezinnen met beleggingshypotheken en gezinnen die de hypotheeklasten niet meer kunnen dragen door de gestegen rente of werkeloosheid.

Hier zullen starters/huurders trouwens weinig mee geholpen zijn. Door het oplopen van de rente en de terughoudendheid van de banken zullen ze niet makkelijker aan een huis komen.

[Slasher]

Verwijderd schreef op zaterdag 11 oktober 2008 @ 19:16:
[...]


Er zijn veel beleggingshypotheken(woekerpolissen) afgesloten in Nederland. Omdat de periode waarin "rendement" wordt opgebouwd pas over een aantal jaren afgelopen is zal het negatieve effect hier van pas over een paar jaar naar boven komen.

De rente zal sterk oplopen. De hoofdoorzaak van de kredietcrisis is de lage rente. De centrale banken zullen de rente zal op de lange termijn sterk laten stijgen om een eventuele volgende krediekcrisis te voorkomen. Nu de rente bij 6% ligt zijn er al genoeg die in de problemen zitten. Als de rente over een paar jaar bij 10% ligt zal er geen huis meer tegen de momentane prijzen meer verkocht worden.

De combinatie van deze factoren zal van de Nederlandse woningmarkt niets heel laten. Ik verwacht minimaal een daling van rond de 30% in de komende jaren en veel gedwongen verkopen bij gezinnen met beleggingshypotheken en gezinnen die de hypotheeklasten niet meer kunnen dragen door de gestegen rente of werkeloosheid.

Je doet net overkomen alsof elke beleggingshypotheek een woekerpolis is, en of alle mensen die een beleggingshypotheek hebben uiteindelijk hun huis gedwongen moeten verkopen. Dat is natuurlijk helemaal niet zo.

Dus je mag je glazen bol weer opruimen, of je beter in de materie verdiepen want dit is natuurlijk pure stemmingmakerij

[ Voor 21% gewijzigd door Slasher op 11-10-2008 19:23 ]

[Edmin]

Verwijderd schreef op zaterdag 11 oktober 2008 @ 19:16:
[...]
Het tegenargument "de Nederlandse woningmarkt is uniek door de schaarste aan betaalbare woningen" slaat volledig de plank mis. In London, New York en Los Angeles is ook schaarste aan betaalbare woningen en daar dalen de prijzen ook sterk op dit moment.

Je bent je ook bewust van de extreem veel hogere prijzen in London, NYC en LA t.o.v NLD?

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op zaterdag 11 oktober 2008 @ 19:16:
De rente zal sterk oplopen. De hoofdoorzaak van de kredietcrisis is de lage rente. De centrale banken zullen de rente zal op de lange termijn sterk laten stijgen om een eventuele volgende krediekcrisis te voorkomen. Nu de rente bij 6% ligt zijn er al genoeg die in de problemen zitten. Als de rente over een paar jaar bij 10% ligt zal er geen huis meer tegen de momentane prijzen meer verkocht worden.

HE?? Sorry hoor. De oorzaak van de creditcrisis is de lage rente? Daarom hebben de centrale banken ook de rente verlaagd of niet? Dit is totale onzin. De oorzaak is juist de KRAPTE van geld op de financiele markten of te wel dat het geld te duur is. Dit kan komen door hoge rente of het gebrek aan vertrouwen (dit is nu het geval). Maar in elke geval niet de lage rente hoor.

[RemcoDelft]

Het lijkt er steeds meer op dat dit topic eindelijk tot z'n recht gaat komen!
Bij stijgende prijzen willen mensen nog wel wat extra betalen, om snel een huis te hebben, omdat een huis anders een paar maanden later toch ook duurder is.
Bij dalende prijzen gaat het precies andersom: verkopers nemen dan eerder genoegen met 10.000 euro minder, omdat het huis een half jaar later 20.000 euro minder waard zal zijn. Kopers gaan (standaard bij deflatie) wachten op lagere prijzen, de verkopen kelderen enorm, en wie wel wil verkopen, moet serieus minder vragen.
Wat mij betreft een goede zaak, ware het niet dat er nog steeds veel te weinig huizen zijn! Wat zou het uitgeven van 500.000 bouwvergunningen toch leuk zijn, een enorme economische opleving in deze tijd!

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op zaterdag 11 oktober 2008 @ 19:40:
Het lijkt er steeds meer op dat dit topic eindelijk tot z'n recht gaat komen!
Bij stijgende prijzen willen mensen nog wel wat extra betalen, om snel een huis te hebben, omdat een huis anders een paar maanden later toch ook duurder is.
Bij dalende prijzen gaat het precies andersom: verkopers nemen dan eerder genoegen met 10.000 euro minder, omdat het huis een half jaar later 20.000 euro minder waard zal zijn. Kopers gaan (standaard bij deflatie) wachten op lagere prijzen, de verkopen kelderen enorm, en wie wel wil verkopen, moet serieus minder vragen.
Wat mij betreft een goede zaak, ware het niet dat er nog steeds veel te weinig huizen zijn! Wat zou het uitgeven van 500.000 bouwvergunningen toch leuk zijn, een enorme economische opleving in deze tijd!

Inderdaad. Jammer dat men niets over deflatie weet..

[Verwijderd]

Een belangrijke link:
http://www.telegraaf.nl/d...staat_op_instorten__.html

[Verwijderd]

Slasher schreef op zaterdag 11 oktober 2008 @ 19:20:
[...]


Je doet net overkomen alsof elke beleggingshypotheek een woekerpolis is, en of alle mensen die een beleggingshypotheek hebben uiteindelijk hun huis gedwongen moeten verkopen. Dat is natuurlijk helemaal niet zo.

Dus je mag je glazen bol weer opruimen ...

Mijn glazen bol vertelt mij net dat jij de gelukkige bezitter van een beleggingshypotheek bent.

Echt objectief wordt hier niet meer gepost.

[Verwijderd]

Een juiste weergave van de feiten meneer Visser.
Meneer Visser zegt:
"Hier zullen starters/huurders trouwens weinig mee geholpen zijn. Door het oplopen van de rente en de terughoudendheid van de banken zullen ze niet makkelijker aan een huis komen."

Antwoord: Maar het is dan wel zo dat ze goedkoper kopen met een hogere rente maar als ze in de problemen komen in ieder geval niet met een restschuld komen te zitten.

Komt er weer eens een poster met een steekhoudend verhaal en wordt hier ook weer afgezeken!!
Toch het verhaal van het zweet in de bilnaad?
Weet het wel zeker.

En ja meneer Cyberpope de reden is inderdaad de veel te lage rente, daardoor konden de prijzen van huizen zo idioot oplopen.
En niet door schaarste,*knip* Lees Het algemeen beleid #verbaal nog eens door. Dergelijke opmerkingen worden gezien als flame en zijn dus ongewenst.

[ Voor 128% gewijzigd door SmartDoDo op 12-10-2008 02:07 ]

[neographikal]

Cyberpope schreef op zaterdag 11 oktober 2008 @ 19:33:
[...]

HE?? Sorry hoor. De oorzaak van de creditcrisis is de lage rente?

Actually, het heeft een grote rol gespeed: een lage rente is een incentive om meer geld te lenen, dat leidt tot een toename van het aantal leningen en dus de geldhoeveelheid. Een grotere geldhoeveelheid leidt tot meer vraag en dus inflatie. Die inflatie zorgt er echter voor dat centrale banken de rente verhogen waardoor de mensen de leningen moeilijker kunnen betalen.

Tel daarbij op dat Amerikaanse huiseigenaren gewoon de sleutel in mogen leveren als ze het niet meer kunnen betalen en daarna schuldenvrij zijn. Dit gebeurt vervolgens op grote schaal waardoor de huizenprijzen kelderen, wat in een economie die draait op leningen gebaseerd op overwaarde van het huis een grote impact heeft. Minder geld bij consumenten betekent minder uitgaven in de detailhandel e.d., waardoor de economie nog een dreun krijgt: de Amerikaanse economie draait voor een groot deel op consumentenbestedingen. Daarnaast leidt een lage rente tot weinig rendement bij banken die daardoor steeds extremere dingen doen om rendement te krijgen. De rest van de wereld wordt ook lekker meegetrokken door de globalisatie en een totaal gebrek aan vertrouwen. Dat gebrek aan vertrouwen speelt ook de banken onderling parten, waardoor er geen geld meer rond gaat, wat er weer voor zorgt dat o.a. bedrijven moeilijker geld kunnen lenen (of herfinancieren).

Tel de hele zooi op, reken een hoge inflatie mee(olieprijs, voedsel, grondstoffen), hussel een keer en je hebt een leuke bom onder je economie liggen 't Is overigens niet voor niks dat nu zo op Greenspan wordt afgegeven.

Ik hoop dat deze redenatie klopt met wat Amaretto achter de kiezen

[ Voor 23% gewijzigd door neographikal op 12-10-2008 00:13 ]

[Verwijderd]

Helemaal gelijk, boerenverstand zegt mij dat de lage rentestand van de laatste jaren nooit kon.
Vroeger kregen alleen medewerkers van een bank een rentepercentage van 5 of 6% voor een hypotheek.
Dat zegt genoeg.

En ik zeg dit niet omdat ik hier genoegen in schep, maar om te waarschuwen dat er met de huizenmarkt al jaren en jaren spelletjes worden gespeeld door mensen (regering, projectontwikkelaars, makelaars e.d) die zich hier alleen maar mee verrijkt hebben.

[ Voor 144% gewijzigd door Verwijderd op 12-10-2008 00:45 ]

[Edmin]

neographikal schreef op zondag 12 oktober 2008 @ 00:03:
[...]


Actually, het heeft een grote rol gespeed: een lage rente is een incentive om meer geld te lenen, dat leidt tot een toename van het aantal leningen en dus de geldhoeveelheid. Een grotere geldhoeveelheid leidt tot meer vraag en dus inflatie. Die inflatie zorgt er echter voor dat centrale banken de rente verhogen waardoor de mensen de leningen moeilijker kunnen betalen.

Right... een lening vergroot niet de geldhoeveelheid. Waar denk je dat dat geld vandaan komt? Pen Island?

Een lage rente zorgt voor het gemakkelijker afsluiten van een lening -> bedrijven investeren meer -> economie wordt aangelaagd -> vraag stijgt -> risico op inflatie. Dat is de juiste keten. Geld wordt niet zomaar getoverd als je een lening afsluit.

De huidige crisis is vooral het gevolg van pay for performance in de financiele sector in de VS, waar het afsluiten van hypotheken een dikke bonus betekende. Dat heeft geleid tot het verkopen van huizen tegen 7-10 keer het jaarinkomen onder volledige financiering.

---

Verwijderd schreef op zaterdag 11 oktober 2008 @ 23:47:
Een juiste weergave van de feiten meneer Visser.
Meneer Visser zegt:
"En niet door schaarste *knip*

En hier komt de aap uit de mouw. Garfieldje mag zijn aluminium hoedje graag opzetten. Een nieuwe conspiracy is gevonden!

[ Voor 19% gewijzigd door SmartDoDo op 12-10-2008 02:07 ]

[Marzman]

Edmin schreef op zondag 12 oktober 2008 @ 00:46:
[...]
Right... een lening vergroot niet de geldhoeveelheid. Waar denk je dat dat geld vandaan komt? Pen Island?

Even zwart/wit gesteld denk ik dat hij dit bedoelde:
Met een lage rente wordt er meer geleend -> meer geld in omloop
Met een hoge rente wordt er meer gepot -> minder geld in omloop

[Verwijderd]

Helemaal waar vraag stijgt en hiermee toch ook de belachelijk hoge prijzen van huizen?

[Verwijderd]

"Garfieldje mag zijn aluminium hoedje graag opzetten. Een nieuwe conspiracy is gevonden!"

Leg uit en dat bedoel ik serieus, snap niet wat je bedoelt, ben maar een eenvoudige boerenlul.

[ Voor 67% gewijzigd door Verwijderd op 12-10-2008 01:18 ]

[Dark Matter]

Verwijderd schreef op zaterdag 11 oktober 2008 @ 18:23:
En dan vraag jij of ik die post Van Dark Matter wil lezen omdat jij die blijkbaar goed vind?

Ik vind dat als iemand de moeite neemt om te reageren op jouw argumenten, dat je dan op zijn minst een reactie mag plaatsen.

Daarentegen ga jij gewoon verder met stemmingmakerij, zonder inhoudelijk te reageren op die post.
Erger nog, je geeft zelfs aan dat je de post nog niet eens hebt gelezen.

Foei hoor!!!

Waarom zouden wij dan nog jouw posts lezen, of überhaupt erop reageren?

[ Voor 6% gewijzigd door Dark Matter op 12-10-2008 11:05 ]

[neographikal]

Edmin schreef op zondag 12 oktober 2008 @ 00:46:
[...]


Right... een lening vergroot niet de geldhoeveelheid. Waar denk je dat dat geld vandaan komt? Pen Island?

Een lage rente zorgt voor het gemakkelijker afsluiten van een lening -> bedrijven investeren meer -> economie wordt aangelaagd -> vraag stijgt -> risico op inflatie. Dat is de juiste keten. Geld wordt niet zomaar getoverd als je een lening afsluit

Well actually:

http://video.google.nl/vi...money+as+debt&emb=0&aq=f#

[Verwijderd]

Ik weet niet of dit helemaal on-topic is, mijn excuses als het dat niet is, maar ik denk dat het wel gerelateerd is:

Is het grotere, fundamentele probleem onder de wereldwijde crisis nu, die de huizenmarkt in NL ook aan (kan) tasten, dat iedereen maar dan ook echt iedereen decennia lang geleend heeft "like there's no tomorrow"?

Consumenten/bedrijven (niet overheid) schulden zijn zo ongelooflijk gestegen de afgelopen decennia dat er toch een punt moest komen waarop ingezien wordt dat er veel leningen niet terug betaald kunnen worden. Ik heb dit gelezen in verschillende kranten in de editorials (ben momenteel in het buitenland) en ben benieuwd wat voor mening jullie hierover hebben. Ik heb hier bijvoorbeeld en krant met een overzichtje van dollars schuld per dollar verdiend sinds 1985, en dat is echt meerdere malen over de kop gegaan sinds 1985.

Kan dit de onderliggende oorzaak zijn?

[RemcoDelft]

Edmin schreef op zondag 12 oktober 2008 @ 00:46:
[...]


Right... een lening vergroot niet de geldhoeveelheid. Waar denk je dat dat geld vandaan komt?

Zie de link van neographikal! De banken hebben er simpelweg belang bij dat jij bovenstaande gelooft! 95% van het geld is door banken verzonnen, slechts 5% is door overheden uitgegeven... Het systeem is gedoemd in te storten, en de overheid probeert nu alles om dat uit te stellen...
Kort samengevat: vraag je eens af hoe het komt dat iedereen (bedrijven, personen, alles!) schulden hebben aan banken... Oftewel: de mensen die daadwerkelijk iets produceren hebben schulden aan de mensen die alleen maar geld uitlenen... Raar? Jazeker!

[asmi]

Verwijderd schreef op zondag 12 oktober 2008 @ 11:55:
Kan dit de onderliggende oorzaak zijn?

De oorzaak van wat?

[Slasher]

Verwijderd schreef op zaterdag 11 oktober 2008 @ 22:23:
[...]


Mijn glazen bol vertelt mij net dat jij de gelukkige bezitter van een beleggingshypotheek bent.

Echt objectief wordt hier niet meer gepost.

dat ben ik inderdaad.maar dit is geen woekerpolis En dat de koersen nu lager staan is alleen maar goed, krijg ik meer aandelen met mijn ingelegde bedrag. Dit bewijst eigenlijk wel dat je er weinig verstand van hebt, of in het bezit bent van een dure spaarhypotheek

[ Voor 15% gewijzigd door Slasher op 12-10-2008 13:17 ]

[RemcoDelft]

Slasher schreef op zondag 12 oktober 2008 @ 13:14:
[...]
En dat de koersen nu lager staan is alleen maar goed, krijg ik meer aandelen met mijn ingelegde bedrag.

Wat maakt het aantal aandelen uit? Het enige waar je wat aan hebt is de totale waarde...

[begintmeta]

RemcoDelft schreef op zondag 12 oktober 2008 @ 14:15:
[...]

Wat maakt het aantal aandelen uit? Het enige waar je wat aan hebt is de totale waarde...

Behalve als dividend wordt uitgekeerd... (wat simplistisch, maar goed)+wat cyberpope hieronder schrijft wilde ik nog neerzetten, finetuning van de kosten van de portefeuille is veel makkelijker/precieser met weinig kostende aandelen.

[ Voor 28% gewijzigd door begintmeta op 12-10-2008 18:12 ]

[Cyberpope]

RemcoDelft schreef op zondag 12 oktober 2008 @ 14:15:
[...]

Wat maakt het aantal aandelen uit? Het enige waar je wat aan hebt is de totale waarde...

Dat maakt uit. Je bouwt je portefuille over de loop van de tijd op. Dus je koop weinig aandelen als ze hoog staan, maar veel als ze laag staan. Omdat je dit door de tijd opbouwt, bouw je hiermee een solide investering op, die altijd een zekere waarde vertegenwoordigd. De beurs is altijd pieken en dalen, maar je moet (zeker voor een hypotheek) van het langjarig gemiddelde uitgaan. En dan is het goed dat er nu veel aandelen gekocht worden terwijl ze laag staan. Bij een normalisatie van de markt (die zal gaan gebeuren, dat doet het altijd) zullen ze lager staan als de duurste die je hebt ingekocht, maar hoger als de grote hoeveelheid die je lager hebt ingekocht.

[Spoetnik385]

Het hele verhaal, incl. kredietcrisis en eventuele daling van huizenprijzen draait om vertrouwen. (Ter info: ik ben te lui om allerlei linkjes te volgen, mogelijk dat ik hierin daarom dingen dubbel weergeef)

Een bank kan inderdaad geld "maken" door geld uit te lenen. Daar moeten ze echter een zekere dekking tegenover hebben staan. In Amerika was het echter een fijne gewoonte om met name hypotheken tot in het oneindige te verstrekken. Op met het moment dat door een hogere rente of iets remmende economie (werkeloosheid) mensen hun hypotheek niet meer kunnen betalen, komt aan het licht dat de betreffende bank geen voldoende dekking meer heeft voor zijn uitstaande leningen. Ergo, de bank heeft snel (veel) geld nodig. Collega-banken vertrouwen het niet meer en lenen de desbetreffende bank geen geld meer (of tegen enorme rente). Gevolg: een sneeuwbaleffect. Gevolgd door een diep gebrek aan vertrouwen ook in de "normale" economie. Een goede, gegronde reden waarom sommige aandelen zoals bijv. RD Shell kelderen kan ik niet zo gauw vinden (economie krimpt mogelijk, maar genoeg om deze dalingen te rechtvaardigen??) Mensen worden hierdoor huiverig, met name bij grote aankopen zoals een huis. Gevolg: de huizenprijs daalt.
Hoe lang het duurt? Geen idee. Hoe ver ze zullen dalen? Geen idee.

[Slasher]

RemcoDelft schreef op zondag 12 oktober 2008 @ 14:15:
[...]

Wat maakt het aantal aandelen uit? Het enige waar je wat aan hebt is de totale waarde...

Totale waarde heb je wat aan als je de boel gaat aflossen. En omdat ik nu nog niet hoef af te lossen is het op zich nu wel gunstig dat de koers lager staat. Nu krijg ik zoals gezegd meer aandelen voor de vaste maandelijkse inleg die ik doe.

Als de krisis weer wat overgewaaid is en de waarde weer stijgt is het voor mij gunstig.

[ Voor 0% gewijzigd door Slasher op 12-10-2008 15:12 . Reden: Edit: met Cyberpope die het net ff wat beter uitlegt ]

[Z___Z]

Slasher schreef op zondag 12 oktober 2008 @ 15:11:
[...]


Totale waarde heb je wat aan als je de boel gaat aflossen. En omdat ik nu nog niet hoef af te lossen is het op zich nu wel gunstig dat de koers lager staat. Nu krijg ik zoals gezegd meer aandelen voor de vaste maandelijkse inleg die ik doe.

Als de krisis weer wat overgewaaid is en de waarde weer stijgt is het voor mij gunstig.

Dit geld alleen als je aan het begin van je beleggingsperiode bent. Als je rond het eind bent en dan deze daling krijgt ben de dik te lul. Het gaat uiteindelijk om de onderliggende waarde van het aandeel. Als de markt aandelen onderwaardeerd kan je ze beter kopen. Als de markt ze overwaardeerd moet je ze verkopen. Het nadeel van de beleggingshypotheek is dat er automatisch aandelen voor je worden gekocht. Hierdoor kan je niet inspelen op de marktsituatie. Als jij je belegingen eind vorig jaar verkocht had en deze rond deze tijd weer had terug gekocht, had je veel meer aandelen dan je nu hebt.

[Cyberpope]

Z___Z schreef op zondag 12 oktober 2008 @ 15:51:
[...]


Dit geld alleen als je aan het begin van je beleggingsperiode bent. Als je rond het eind bent en dan deze daling krijgt ben de dik te lul. Het gaat uiteindelijk om de onderliggende waarde van het aandeel. Als de markt aandelen onderwaardeerd kan je ze beter kopen. Als de markt ze overwaardeerd moet je ze verkopen. Het nadeel van de beleggingshypotheek is dat er automatisch aandelen voor je worden gekocht. Hierdoor kan je niet inspelen op de marktsituatie. Als jij je belegingen eind vorig jaar verkocht had en deze rond deze tijd weer had terug gekocht, had je veel meer aandelen dan je nu hebt.

Ja maar (zoals ik al eerder aangaf) die je dit over de hele looptijd van 30 jaar. Dus zul je automatisch beide periode hebben meegemaakt. En als je net voor het aflossen zit, moet je ook omschakelen naar een veiligere vorm. Echter de meeste beleggingshypotheken zitten in de eerste 10 jaar van hun looptijd. En als je dat niet zit, De AEX staat nu net zo hoog als 5 jaar geleden en een stuk hoger als 25 jaar geleden, dus heb je nog winst.

Met jou tactiek heb je meer kans op winst, maar ook meer risico, want het juist verkoop c.q. koopmoment bepalen is telkens een gok.

[neographikal]

Daarom ga ik tzt gewoon voor een veilige variant, geen beleggingshypo dus Met geleend geld ga ik niet aan de gang

[Verwijderd]

Edmin schreef op zaterdag 11 oktober 2008 @ 19:24:

Je bent je ook bewust van de extreem veel hogere prijzen in London, NYC en LA t.o.v NLD?

De salarissen liggen ook veel hoger in deze gebieden zodat de loan/income ratio hetzelfde of eerder gunstiger ligt dan in Nederland.

[Cyberpope]

neographikal schreef op zondag 12 oktober 2008 @ 16:02:
Daarom ga ik tzt gewoon voor een veilige variant, geen beleggingshypo dus Met geleend geld ga ik niet aan de gang

Een beleggingshypotheek is niet met geleend geld. Dat zijn alleen de (domme en onveilige) constructies waarbij je een extra hoge hypotheek neemt bij de koop van je huis en daarmee een depot koopt waarmee je straks je huis gaat aflossen. Dat is met geleend geld, want je leent extra om de aandelen te betalen.

Anders spaar je bij een spaar hypotheek ook met geleend geld???

Het enige verschil tussen een spaarhypotheek en een beleggingshypotheek is op welke wijze je het spaartegoed opbouwt om straks je hypotheek af te lossen. De ene doet dat met puur sparen, de andere met beleggen (en een derde een hybride mix vorm). Neem daarbij in overweging dat over een periode van 30 jaar (dat is meestal de termijn van je hypotheek) beleggen historisch gezien zo goed een hoger rendement haalt als sparen en in slechte gevallen hetzelfde rendement als sparen, kan beleggen een aantrekkelijk alternatief zijn. Kies daarbij wel een variant waarbij je kunt omschakelen naar een spaar-variant. Want als nu in de laatste 5 jaar van je hypotheek zat, was het verstandiger geweest om in 2007 al om te schakelen naar sparen. Maar bij dat beleid was je veel beter uitgeweest bij een beleggingshypotheek afgesloten in 1980 als een spaarhypotheek. Maar zelfs als je een 100% beleggingen hypotheek had afgesloten in 1980, had je nu met de huidige crisis nog steeds een zeer goed rendement gehaald.

Verdiep je in vormen voordat je wat roept. Niet elke beleggingspolis is een woekerpolis en niet elke belegging levert automatisch verlies op. Ja, ik heb nu ook verliezen op de beurs. Maar als ik naar het totaal kijk, sta ik nog altijd dik positief en heb ik rendementen gehaald die ik met sparen nooit gehaald zou kunnen hebben (mede dat ik, meer door toeval als wijsheid er een paar keer exact op het juiste moment uitstapte c.q. van huis veranderde)

Het grootste probleem bij mensen die beleggen is dat ze niet kunnen terugkijken. Ik heb in een beleggingspotje 5 jaar geleden 25.000 euro gestald. Dat was 8 maanden geleden 33k waard, nu helaas nog maar 28.769 (net nagerekend). Of te wel heb ik dan 5k verloren in de afgelopen 8 maanden? Ja en nee. Ja als ik het vergelijk met 8 maanden terug. Nee, als ik dat ik nu (inclusief huidige crisis) nog altijd een rendement heb gemaakt van 3,6% jaarlijks op deze belegging. Ik had het dus bij 3.6% weg moeten zetten om dit zelfde rendement te halen. En de rabo biedt pas sinds kort deze 3,6% rente, die was 5 jaar gelden een stuk lager (ik dacht 2,8% bij 5 jaar vast als ik het me goed herinner) En dat deze beurzen ook wel weer omhoog gaan. Je moet dus vanuit het begin van je belegging uitgaan, niet vanuit de hoogste stand een korte poos geleden.

[ Voor 16% gewijzigd door Cyberpope op 12-10-2008 16:32 ]

[Cocytus]

.

[ Voor 109% gewijzigd door Cocytus op 18-06-2010 17:31 ]

[Cyberpope]

neographikal schreef op zondag 12 oktober 2008 @ 00:03:
Actually, het heeft een grote rol gespeed: een lage rente is een incentive om meer geld te lenen, dat leidt tot een toename van het aantal leningen en dus de geldhoeveelheid. Een grotere geldhoeveelheid leidt tot meer vraag en dus inflatie. Die inflatie zorgt er echter voor dat centrale banken de rente verhogen waardoor de mensen de leningen moeilijker kunnen betalen.

Tel daarbij op dat Amerikaanse huiseigenaren gewoon de sleutel in mogen leveren als ze het niet meer kunnen betalen en daarna schuldenvrij zijn. Dit gebeurt vervolgens op grote schaal waardoor de huizenprijzen kelderen, wat in een economie die draait op leningen gebaseerd op overwaarde van het huis een grote impact heeft. Minder geld bij consumenten betekent minder uitgaven in de detailhandel e.d., waardoor de economie nog een dreun krijgt: de Amerikaanse economie draait voor een groot deel op consumentenbestedingen. Daarnaast leidt een lage rente tot weinig rendement bij banken die daardoor steeds extremere dingen doen om rendement te krijgen. De rest van de wereld wordt ook lekker meegetrokken door de globalisatie en een totaal gebrek aan vertrouwen. Dat gebrek aan vertrouwen speelt ook de banken onderling parten, waardoor er geen geld meer rond gaat, wat er weer voor zorgt dat o.a. bedrijven moeilijker geld kunnen lenen (of herfinancieren).

Tel de hele zooi op, reken een hoge inflatie mee(olieprijs, voedsel, grondstoffen), hussel een keer en je hebt een leuke bom onder je economie liggen 't Is overigens niet voor niks dat nu zo op Greenspan wordt afgegeven.

Ik hoop dat deze redenatie klopt met wat Amaretto achter de kiezen

Hij klopt tot op zekere hoogte. De rente is een aanjager geweest van een aantal effecten. Zij is echter niet de oorzaak van de huidige ellende op de kreditcrisis. Dat is het falende overheidstoezicht geweest, waardoor maar slechte leningen verkocht konden worden om maar zo veel mogelijk leningen te verkopen en daarna door te verkopen. Natuurlijk kan dat makkelijker met een lagere rente.

Dus stellen dat de lage rente de oorzaak van de kredietcrisis is, is stellen dat asfalt de oorzaak is van snelheids-ongelukken, want je kunt er zo lekker hard op rijden.

[neographikal]

Stel jezelf ook de vraag wie de rente vaststelt Ik zeg ook niet dat het dé oorzaak is, maar wel dat het een significante rol heeft gespeeld in de ontwikkeling.

[ Voor 52% gewijzigd door neographikal op 12-10-2008 16:40 ]

[Wekkel]

Verwijderd schreef op zondag 12 oktober 2008 @ 11:55:
Ik weet niet of dit helemaal on-topic is, mijn excuses als het dat niet is, maar ik denk dat het wel gerelateerd is:

Is het grotere, fundamentele probleem onder de wereldwijde crisis nu, die de huizenmarkt in NL ook aan (kan) tasten, dat iedereen maar dan ook echt iedereen decennia lang geleend heeft "like there's no tomorrow"?

[...]

Kan dit de onderliggende oorzaak zijn?

Ik denk dat dit een gevolg is van een meeromvattende onderliggende kracht: de dollar-economie. Ieder land wordt min of meer gedwongen mee te doen op straffe van serieuze implicaties voor haar eigen economische groei. Naar mijn mening vormt de geschiedenis van de dollar als monetair systeem de sleutel om te begrijpen waar we nu staan (en waarom). Snap je ook waarom Bush die oliesjeiks blijft kussen Er is heel veel over te vinden op Internet, wel de vele conspiracy zijdeuren een beetje dichthouden.

Zo heeft ook in de EU zone de geldkraan ook hard opengestaan de afgelopen jaren. Sinds 2005 is er ongeveer 39% krediet bijgekomen ten opzichte van het totaal (allemaal schuldgeld, 'uit de lucht' geprint/gecreerd). Je kan het gewoon terugvinden in de officiele cijfers van de ECB. Of de economische groei ook 39% was over die periode durf ik te betwijfelen

Deze vergroting van de geldhoeveelheid zie ik als (monetaire) inflatie. Uiteindelijk leidt dat tot hogere prijzen (als de economie hetzelfde blijft of minder groeit). De ECB meet deze inflatie anders (en heeft het dus over een andere 'inflatie' dan ik). Zij kijken naar prijzen, en dan wel op een hele speciale manier. Voedsel wordt niet sterk meegenomen, want de prijs zou teveel fluctueren. Huizenprijzen worden volgens mij ook niet meegenomen (dat noemen we immers welvaart, geen inflatie ). Zo komt de ECB pas helemaal aan het einde van de rit van een nieuwe geldcreatie tot het oordeel dat de inflatie wat is opgelopen, terwijl het allemaal begint met het creeren van geld jaren eerder Maar goed, daarover zijn economen het niet met elkaar eens.

Belangrijk aspect daarbij is dat het geld als schuld is. De link naar een video om dit uit te leggen kwam al voorbij. Deze schuld kan alleen worden betaald door de rente daarover weer bij te lenen -> weer een nieuwe, iets hogere schuld. Het systeem kan alleen voortduren als er nieuwe, hogere schulden worden aangegaan.

Dat verklaart ook waarom ik transacties zie van begin jaren '90 van 100 miljoen gulden die echt tot de grootste van Nederland behoorden, waar nu een beetje financiering al 50-100 miljoen euro is. Geld bijmaken, en met nieuw geld oude schuld + rente terugbetalen (inwisselen).

Het (dollar)systeem is opgezet om ten voordele van de VS te werken en onder Bush is het al helemaal uit de hand gelopen. Als je niet mee-groeide met je geldhoeveelheid, werd je munt sterker en beschadigde je daarmee je economie. Dan maar losse leningstandaarden bij banken en 'easy money' van de centrale banken, mee op weg naar waarde 0 samen met de VS

De kredietcrisis lijkt te stuiten op het punt dat het vertrouwen in dit systeem weg begint te vallen. Meer schuld is niet meer mogelijk (banken niet omdat ze insolvent zijn, consumenten niet omdat ze al teveel schuld hebben). Daarmee komt het kaartenhuis naar beneden omdat er geen nieuwe schulden kunnen worden aangegaan om de bestaande af te lossen (inclusief de rente). In een milde vorm leek dit al te gaan gebeuren na de dot.com bust waarbij veel VS banken slechte leningen hadden verstrekt. Zij werden toen (tijdelijk) gered door Greenspan door een nieuwe golf van vers geld. Europa heeft daaraan meegedaan, ik denk omdat men het systeem domweg niet wilde laten vallen.

Mijn benadering is derhalve dat het niet alleen een bankencrisis is, maar ook een monetaire crisis.

Alhoewel ik het er theoretisch niet mee eens ben, hoop ik dat beide zijden (VS en de rest van de wereld) inzien dat het dumpen van de dollar teveel schokgolven met zich mee gaat brengen. Hopelijk volgt uit deze crisis een systeem dat de geldgroei beperkt en de VS eindelijk op het rechte spoor zet qua uitgaven (verlies van haar mogelijkheid om op kosten van de rest van de wereld imperiumpje te spelen), dit alles met een vloeiende overgang.

Een lang verhaal voor een topic dat zich toespitst op de huizenmarkt, maar het is er onlosmakelijk mee verbonden.

[neographikal]

Cyberpope schreef op zondag 12 oktober 2008 @ 16:19:
[...]

Een beleggingshypotheek is niet met geleend geld. Dat zijn alleen de (domme en onveilige) constructies waarbij je een extra hoge hypotheek neemt bij de koop van je huis en daarmee een depot koopt waarmee je straks je huis gaat aflossen. Dat is met geleend geld, want je leent extra om de aandelen te betalen.

Anders spaar je bij een spaar hypotheek ook met geleend geld???

Okay, zoals je wilt Je bent aan gokken met de kapitaalopbouw om je geleende geld af te lossen. Risico blijft exact hetzelfde: rendement kan tegenvallen.

Het enige verschil tussen een spaarhypotheek en een beleggingshypotheek is op welke wijze je het spaartegoed opbouwt om straks je hypotheek af te lossen. De ene doet dat met puur sparen, de andere met beleggen (en een derde een hybride mix vorm). Neem daarbij in overweging dat over een periode van 30 jaar (dat is meestal de termijn van je hypotheek) beleggen historisch gezien zo goed een hoger rendement haalt als sparen en in slechte gevallen hetzelfde rendement als sparen, kan beleggen een aantrekkelijk alternatief zijn.

I know, maar je zult nu aan de polis moeten komen omdat er wat mis is gegaan (scheiding ofzo). Lijkt me gezellig

Verdiep je in vormen voordat je wat roept. Niet elke beleggingspolis is een woekerpolis en niet elke belegging levert automatisch verlies op.

Mag het wat minder persoonlijk? Ik zeg over alletwee de dingen nl. niks. Ik zeg dat ik het gokken vind; dat betekent dat je veel kunt winnen of verliezen. Ik weet dat de beurs gemiddeld winst draait, een kleine 9% per jaar over 150 jaar, maar je kunt pech hebben en op een outlier eindigen. Dan is statistiek leuk, maar wel erg pijnlijk

Je moet dus vanuit het begin van je belegging uitgaan, niet vanuit de hoogste stand een korte poos geleden.

9% gemiddeld per jaar is leuk, maar het hoeft dus niet altijd op te gaan

[Cyberpope]

neographikal schreef op zondag 12 oktober 2008 @ 16:50:
Okay, zoals je wilt Je bent aan gokken met de kapitaalopbouw om je geleende geld af te lossen. Risico blijft exact hetzelfde: rendement kan tegenvallen.

Klopt, dit is correcter als "gokken"

I know, maar je zult nu aan de polis moeten komen omdat er wat mis is gegaan (scheiding ofzo). Lijkt me gezellig

Tja, op dat moment kunnen ook de huizenprijzen ingestort zijn...... Dus koop ook maar geen huis, want dat is over een periode van 30 jaar gezien net zo risicovol of risicoloos als beleggen.

Mag het wat minder persoonlijk? Ik zeg over alletwee de dingen nl. niks. Ik zeg dat ik het gokken vind; dat betekent dat je veel kunt winnen of verliezen. Ik weet dat de beurs gemiddeld winst draait, een kleine 9% per jaar over 150 jaar, maar je kunt pech hebben en op een outlier eindigen. Dan is statistiek leuk, maar wel erg pijnlijk

Dat mag van mij. Maar het is al de tweede keer dat ik je zie roepen dat een beleggingshypotheek beleggen met geleend geld is. En dat is incorrect. En de rest. Dat kan.

[afbeelding]

9% gemiddeld per jaar is leuk, maar het hoeft dus niet altijd op te gaan

Daarom moet je daar ook niet vanuit gaan. maar 5 tot 6% is wel reeel. Zeker als je gespreid belegd en niet perse in AEX fonds. Zo zijn er aardig wat conservatieve fondsen die sparen weten de verslaan, maar minder schommelen als de AEX. De AEX is zeker niet zaligmakend.

[Mx. Alba]

Ik ben anderhalve maand geleden ingestapt in een beleggingsdepot met een eenmalige inleg en verder geen maandelijkse storting. Ik heb nog niet de moed gehad om te kijken hoeveel mijn portfolio gekelderd is... maarja, als de crisis voorbij is zal het wel weer opveren hoop ik...

[neographikal]

Cyberpope schreef op zondag 12 oktober 2008 @ 17:09:
Tja, op dat moment kunnen ook de huizenprijzen ingestort zijn...... Dus koop ook maar geen huis, want dat is over een periode van 30 jaar gezien net zo risicovol of risicoloos als beleggen.

Ik heb nog geen black monday's gezien waarop huizenprijzen met 7% naar beneden knalden, met name geen driein een maand Onroerend goed heeft een véél lager risicoprofiel dan aandelen. Ook daar kun je pech hebben, maar een aandelencrash komt toch een stuk vaker voor.

Dat mag van mij. Maar het is al de tweede keer dat ik je zie roepen dat een beleggingshypotheek beleggen met geleend geld is. En dat is incorrect. En de rest. Dat kan.

Je hebt gelijk, maar het komt op exact hetzelfde neer: je kunt mogelijk niet aan je verplichtingen voldoen omdat je kapitaal mogelijk vermindert door met aandelen te spelen.

Daarom moet je daar ook niet vanuit gaan. maar 5 tot 6% is wel reeel. Zeker als je gespreid belegd en niet perse in AEX fonds. Zo zijn er aardig wat conservatieve fondsen die sparen weten de verslaan, maar minder schommelen als de AEX. De AEX is zeker niet zaligmakend.

't Geeft wel een leuk beeld van een aardig gemiddelde, financials, grondstoffenleveranciers, voeding, etc

[ Voor 3% gewijzigd door neographikal op 12-10-2008 18:47 ]

[Verwijderd]

Gedwongen verkopen door gestegen hypotheeklasten blijkt nu al aan de orde van de dag te zijn:

http://www.telegraaf.nl/b...itzettingen_Almere__.html

Zal wel geen positief effect op de huizenprijzen hebben.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op zondag 12 oktober 2008 @ 16:06:
[...]


De salarissen liggen ook veel hoger in deze gebieden zodat de loan/income ratio hetzelfde of eerder gunstiger ligt dan in Nederland.

n een rapport uit september 2007 becijferden analisten van zakenbank NIB Capital (NIBC) dat de ‘luchtbel’ in de Nederlandse huizenprijzen groter is dan in de VS. Hierbij spelen de hoge schuldratio’s van ons land een belangrijke rol: zo is de uitstaande hypotheekschuld in verhouding tot het net national income in Nederland (120%) beduidend hoger dan in Amerika (nog geen 90%).

Volgens NIBC zou dit gegeven als zodanig niet per definitie problematisch hoeven te zijn, als een flinke spaarpot tegenwicht bood aan de torenhoge schuld. Maar hoewel de spaartegoeden toenemen, is de schuldenlast in Nederland door de jaren heen steeds zwaarder geworden. Eind jaren tachtig van de vorige eeuw bedroegen de schulden van de Nederlanders niet meer dan 80% van de uitstaande spaartegoeden. Ofwel, de Nederlanders spaarden meer dan dat ze leenden. Inmiddels zijn de schulden opgelopen tot 200% ten opzichte van de spaartegoeden

[EXX]

Vanmorgen stond er een artikeltje in de krant dat mijn gevoel over de lokale (Zuid-Limburgse) woningmarkt bevestigde: de prijzen hebben in kwartaal 3 een neergang ingezet. Gemiddelde daling: 1.3%, met als uitschieter de regio Heerlen (5% daling). Vrijstaande huizen daalden met 9.3%, tussenwoningen stegen echter met 3.2%. Het aantal verkochte woningen daalde met 15.6%.

Nu heeft hoogleraar Piet Eichholtz van de Universiteit Maastricht al geroepen dat er in deze regio huizen gesloopt moeten worden om de prijzen op peil te houden.

[ Voor 68% gewijzigd door EXX op 13-10-2008 10:13 ]

[argro]

Verwijderd schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 10:00:
[...]


n een rapport uit september 2007 becijferden analisten van zakenbank NIB Capital (NIBC) dat de ‘luchtbel’ in de Nederlandse huizenprijzen groter is dan in de VS. Hierbij spelen de hoge schuldratio’s van ons land een belangrijke rol: zo is de uitstaande hypotheekschuld in verhouding tot het net national income in Nederland (120%) beduidend hoger dan in Amerika (nog geen 90%).

Volgens NIBC zou dit gegeven als zodanig niet per definitie problematisch hoeven te zijn, als een flinke spaarpot tegenwicht bood aan de torenhoge schuld. Maar hoewel de spaartegoeden toenemen, is de schuldenlast in Nederland door de jaren heen steeds zwaarder geworden. Eind jaren tachtig van de vorige eeuw bedroegen de schulden van de Nederlanders niet meer dan 80% van de uitstaande spaartegoeden. Ofwel, de Nederlanders spaarden meer dan dat ze leenden. Inmiddels zijn de schulden opgelopen tot 200% ten opzichte van de spaartegoeden

Wel verwonderlijk dat analisten van een zakenbank veel tijd en energie gaan steken in consumentenzaken. Maar goed, het zou kunnen. Heb je ook een linkje naar het rapport?

[Verwijderd]

argro schreef op maandag 13 oktober 2008 @ 10:07:
[...]
Wel verwonderlijk dat analisten van een zakenbank veel tijd en energie gaan steken in consumentenzaken. Maar goed, het zou kunnen. Heb je ook een linkje naar het rapport?

Sorry, ik mag van de modjes geen links meer plaatsen..