Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[sanderb]

In dat geval laat je gewoon het huis taxeren na verbouwing. 100% is in dat geval dan een ander bedrag dan voor verbouwing.
In principe werkt het nu al zo. Ik moest voor mijn hypotheek bij de taxatie ook de verbouwing opgeven. Er staan in het rapport dan ook 2 bedragen: 1 voor verbouwing, en 1 van na de verbouwing. Uiteraard is dat een schatting, en moet je ook nog waarmaken dat je die verbouwing doet en het pand daarna meer waard geworden is.

[EXX]

Femme schreef op donderdag 22 april 2010 @ 15:18:
[...]


Jouw maatregel zou het upgraden van woningen nogal ontmoedigen wat ongewenst is omdat de bouw juist veel werkgelegenheid biedt. In die zin is de HRA juist een goede maatregel. Auto's zijn in Nederland schofterig duur gemaakt omdat er bij elke verkochte auto massa's geld naar het buitenland verdwijnen. Bouwen wordt dankzij de HRA wel relatief aantrekkelijk gemaakt ondanks de torenhoge uurlonen.

Ja, zo werkt het natuurlijk niet. Je kunt niet en de kool en de geit sparen. Elke beperking van de HRA en/of maximale hypotheek zal dit effect hebben. Als ik jouw redenering volg zou je tot in aller eeuwigheid niets aan het systeem kunnen veranderen

Tevens is je maatregel niet eerlijk. Als je een woning koopt die door een ander is geupgrade krijg je volledige HRA, doe je het zelf dan krijg je alleen HRA over de aankoopwaarde.

Ja, dat is zo. Is dat erg?

Het is ook niet waterdicht. Huiseigenaren zullen bijv. een bv oprichten om hun verbouwde huis aan te verkopen (of in te verbouwen) om het later (terug) te kopen voor een hogere aankoopwaarde zodat zij HRA over de volledige investering kunnen krijgen. Gewoon een slecht plan dus.

Dit soort constructies is allemaal te ondervangen.

[Help!!!!]

Juist omdat je anders weer allemaal gezeik krijgt daar iedereen weer de mazen gaat zoeken moet HRA gewoon afgeschaft worden.

[Night-Reveller]

De AFM wilde de tophyotheken ook aftoppen op 100%. Hebben ze het plan van jou afgekeken, EXX?

[Woy]

Het voorstel van de AFM heeft niet direct wat te maken met de HRA. De AFM stelde voor om gewoon geen hypotheken meer te verstrekken die hoger zijn dan 100% van de executie waarde. Dat heeft dus indirect wel invloed op de HRA omdat er minder hoge hypotheken verstrekt worden.

Maar ook met die regeling kun je een verbouwing gewoon met een verhoging van je hypotheek financieren, en daarna dus ook gebruik maken van de HRA op dat gedeelte van je lening.

Het voorstel van de AFM is er dan ook vooral op gericht om het risico te verlagen, niet om de HRA in te perken.

Ik zie zelf meer in het geleidelijk aan terugbrengen van het maximaal aftrekbare bedrag. Dat is een regel die vrij eenvoudig te implementeren is, en je treft er niet direct de armste mensen mee.

Of anders een regeling waar je nu zegt dat over 30 jaar de HRA in eens afgeschaft word. Dat heeft als effect dat elke jaar je HRA een jaar korter word, en het is dus bij het kopen van een huis in te calculeren. Je veranderd daar voor bestaande regelingen ook niks mee. Het probleem daarmee is vooral dat je er pas over 30 jaar wat van merkt in je overheidsbegroting.

[Jaspertje]

Woy schreef op woensdag 28 april 2010 @ 13:28:
Maar ook met die regeling kun je een verbouwing gewoon met een verhoging van je hypotheek financieren, en daarna dus ook gebruik maken van de HRA op dat gedeelte van je lening.

Maar volgens mij is het zo dat ze bij een verbouwing ervanuit gaan dat je huis 70% van de investering meer waard wordt (Dus elke 10000 euro levert een meerwaarde van 7000 euro op, dan zou je toch al direct weer boven je 100% uitkomen, Vooral bij nieuwbouw / aankoop en verbouw is dat een probleem dan.

Mensen die al 20 jaar in hun huis wonen kunnen de overwaarde gebruiken, maar dat gaat niet op voor mensen die geen overwaarde hebben.

[Pooh]

Jaspertje schreef op woensdag 28 april 2010 @ 13:32:
[...]
Maar volgens mij is het zo dat ze bij een verbouwing ervanuit gaan dat je huis 70% van de investering meer waard wordt (Dus elke 10000 euro levert een meerwaarde van 7000 euro op, dan zou je toch al direct weer boven je 100% uitkomen, Vooral bij nieuwbouw / aankoop en verbouw is dat een probleem dan.

Dat is een vuistregel, niet waar ze vanuit gaan bij het verstrekken van een hypotheek. Dan kijken ze gewoon naar je plannen, en doen een taxatie van de woning voor de plannen, en een taxatie van de waarde 'na verbouwing'. Als jij voor 10000 euro aan goudverf op je muren smeert, maakt dat je woning alleen maar minder waard. Terwijl het bijtrekken van een garage en daardoor vergroten van een eigenlijk te kleine woonkamer, of het plaatsen van een dakkapel op een donkere zolder, soms veel meer kan opleveren dan de werkelijke verbouwingskosten.

Maar waar is de tijd dat mensen gewoon spaarden voor zulke dingen? Je kunt best een deel van je verbouwing financieren, maar het is toch niet vreemd om 30% cash te moeten betalen?

[Jaspertje]

Pooh schreef op woensdag 28 april 2010 @ 13:41:
[...]

Dat is een vuistregel, niet waar ze vanuit gaan bij het verstrekken van een hypotheek. Dan kijken ze gewoon naar je plannen, en doen een taxatie van de woning voor de plannen, en een taxatie van de waarde 'na verbouwing'. Als jij voor 10000 euro aan goudverf op je muren smeert, maakt dat je woning alleen maar minder waard. Terwijl het bijtrekken van een garage en daardoor vergroten van een eigenlijk te kleine woonkamer, of het plaatsen van een dakkapel op een donkere zolder, soms veel meer kan opleveren dan de werkelijke verbouwingskosten.

Maar waar is de tijd dat mensen gewoon spaarden voor zulke dingen? Je kunt best een deel van je verbouwing financieren, maar het is toch niet vreemd om 30% cash te moeten betalen?

O zeker sparen is niet verkeerd, maar soms is het het waard om je woongenot te lenen zeg maar... Wij hebben een schuifpui ook gefinanieerd met een verhoging van de hypotheek, hadden we dat niet gedaan dan had het langer geduurd maar wij wilde het graag (We hadden toen het huis net een jaar)..

(Nu sparen we netjes voor de keuken en een nieuwe vloer maar die zijn imo ook niet echt een waardeverhoging voor je huis alleen een verkoopverhoging (of verlaging ) )

[WVL_KsZeN]

Woy schreef op woensdag 28 april 2010 @ 13:28:Het probleem daarmee is vooral dat je er pas over 30 jaar wat van merkt in je overheidsbegroting.

Niet mee eens, je gaat het effect eerder merken doordat mensen het wegvallen van de HRA mee gaan nemen in wat ze voor een huis over hebben. Dat betekent gewoon dat gedurende die 30 jaar huizen langzaam minder waard worden (of minder snel meer waard), en dat betekent automatisch dat de overheid langzaam minder kwijt is aan HRA (want prijzen wat lager -> hypotheken lager).

[foppe-jan]

Wel een aardig stukje: Wat is een bubble?

(edit: link fixed)

[ Voor 10% gewijzigd door foppe-jan op 28-04-2010 16:17 ]

[kenneth]

Wat is een bubble?

Werkende link

[Woy]

WVL_KsZeN schreef op woensdag 28 april 2010 @ 13:55:
[...]

Niet mee eens, je gaat het effect eerder merken doordat mensen het wegvallen van de HRA mee gaan nemen in wat ze voor een huis over hebben. Dat betekent gewoon dat gedurende die 30 jaar huizen langzaam minder waard worden (of minder snel meer waard), en dat betekent automatisch dat de overheid langzaam minder kwijt is aan HRA (want prijzen wat lager -> hypotheken lager).

Ok daar heb je gelijk in. Echter is dat effect IMHO niet enorm groot.

Stel dat er op dit moment 30% overwaardering is door de HRA. Je hebt 30 jaar recht op HRA, dus zeg dat elk jaar HRA een invloed van 1% heeft, dan is het effect dat elk jaar een negatief effect van 1% op de nieuwe hypotheken heeft. Het heeft immers geen effect op de reeds bestaande hypotheken.
( Natuurlijk is dat enorm simpel voorgesteld, en zal het niet allemaal zo lineair lopen ) Dan blijft het zo dat het op de korte termijn niet veel invloed heeft op de begroting van de overheid.

[n4m3l355]

Het blijft koffie dik kijken natuurlijk echter de diverse subsidies hebben over de afgelope decenia tot gevolg gehad dat 20% meer mensen een eigen woning hebben. De kans bestaat dan ook dat woningen ondanks dat ze nu duur lijken op termijn ook onbetaalbaar worden. Met name de kapitaalkrachtigere die vroeger ook geen problemen ondervonden en een woning konden veroorloven zullen dit in de toekomst net zo makkelijk kunnen. De kans bestaat dat de grens dan ook omhoog wordt getrokken wat juist voor de doorsnee Nederlander niet positief is.

[foppe-jan]

n4m3l355 schreef op woensdag 28 april 2010 @ 20:03:
Het blijft koffie dik kijken natuurlijk echter de diverse subsidies hebben over de afgelope decenia tot gevolg gehad dat 20% meer mensen een eigen woning hebben. De kans bestaat dan ook dat woningen ondanks dat ze nu duur lijken op termijn ook onbetaalbaar worden. Met name de kapitaalkrachtigere die vroeger ook geen problemen ondervonden en een woning konden veroorloven zullen dit in de toekomst net zo makkelijk kunnen. De kans bestaat dat de grens dan ook omhoog wordt getrokken wat juist voor de doorsnee Nederlander niet positief is.

Gezien het volume koophuizen in NL lijkt me dit een economische onmogelijkheid. Bij 0 vraag zal de prijs gewoon moeten dalen tot iets reëels.

[n4m3l355]

Uiteraard kan... de prijs dalen, maar als met de prijs ook de subsidies wegvallen is de vraag in hoeverre die elkaar opheffen. Stel de prijzen dalen slechts 10% terwijl de subsidies goed zijn voor een toelage van 20% betekent dat de woningprijzen wel lager zijn maar ook minder toegankelijkheid net zoals vroeger de situatie was.

[Shabbaman]

Zeker niet zo onmogelijk als "0 vraag".

[RemcoDelft]

Femme schreef op donderdag 22 april 2010 @ 15:18:
[...]


Jouw maatregel zou het upgraden van woningen nogal ontmoedigen wat ongewenst is omdat de bouw juist veel werkgelegenheid biedt. In die zin is de HRA juist een goede maatregel. Auto's zijn in Nederland schofterig duur gemaakt omdat er bij elke verkochte auto massa's geld naar het buitenland verdwijnen. Bouwen wordt dankzij de HRA wel relatief aantrekkelijk gemaakt ondanks de torenhoge uurlonen.

Noem je nu de uurlonen van bouwvakkers "torenhoog"? Hoe kom je daarbij, want ze behoren zeker niet tot de hoge lonen in Nederland!

[Cobb]

Misschien niet wat ze uiteindelijk verdienen, maar de kosten voor een werkgever rijzen wel degelijk de pan uit.

[foppe-jan]

Cobb schreef op woensdag 28 april 2010 @ 23:07:
Misschien niet wat ze uiteindelijk verdienen, maar de kosten voor een werkgever rijzen wel degelijk de pan uit.

Huh? Is het nou opeens de schuld van de werknemers dat bruto lonen hoger zijn dan netto lonen?

[Femme]

RemcoDelft schreef op woensdag 28 april 2010 @ 22:34:
[...]

Noem je nu de uurlonen van bouwvakkers "torenhoog"? Hoe kom je daarbij, want ze behoren zeker niet tot de hoge lonen in Nederland!

Ik doelde op de uurprijs van een aannemer. Als je drie bouwvakkers en half jaar voor je laat werken ben je al zo'n 135.000 euro verder en dat is zonder materiaalkosten. Ik weet niet hoe snel jij een huis denk te kunnen bouwen maar zeker als je degelijke traditionele bouwmethoden wilt toepassen ben je wel even bezig. De droom van een aantal mensen hier om voor 125K een vrijstaand huisje te bouwen is alleen haalbaar als je in een prefab betonnen kubus wenst te wonen.

[n4m3l355]

Ik vind dit toch wel wat erg gemakkelijk, een aannemer rekent voor 3 man 6 maanden lang het volgende 3x6x160x35a40x1,1=110.000a126.000 euro. Het is nog steeds niet goedkoop maar zeker niet zo duur.

Echter.. in een woning gaan doorgaans bij lange na niet zoveel uren. Een woning van 245.000 euro kk zit het volgende in voor de aannemer:
330 werkuren
30.000 euro materiaal
110.000 euro onderaannemer
12.000 euro bouwplaatskosten
12.000 euro W&R
Dat geeft een kleine 175.000 euro directe bouwkosten

Een opmerking betreffende de bouwplaatskosten is dit juist de winst voor grotere projecten dat die verhoudingsgewijs lager worden. Geef een aannemer dan ook liever 100 woningen dan 2 aangezien dat veel effecienter werkt.

Dan komt nog eens ontwikkelingskosten om de hoek kijken wat een kleine 24.000 euro is en het restant is voor de grond. Let wel dit is voor een geschakelde patiowoning zoals dat zo mooi heet al krijg je aardig wat blik voor je geld.
Het vreemde van de aannemerij is overigens dat die zonder problemen zo een open begroting neerleggen (ook voor verrekening later) en natuurlijk kun je hem daar niet op z'n blauwe ogen op geloven maar weinig vakgebieden zijn zo open betreffende hun kosten.
Wat heden ten dagen dan ook gebeurd is dat nieuwbouw woningen in absolute zin niet goedkoper worden enkel door het te beperken in hetgeen wat je krijgt drukt men de prijs. Echter in hoeverre is dat onredelijk? Koperswensen staan zelden tot nooit in verhouding met hun budget en zolang de zeker startende koper niet stilstaat hoe duur woningen eigenlijk zijn zal men claimen dat woningen duur zijn... maar zijn ze dat dan ook? Of wil je simpelweg teveel voor te weinig geld.
Reden te meer met een verschuiving in de opbouw van de maatschappij zal een vraag naar woningen blijven bestaan. Misschien dat men zich niet zoveel meer kan veroorloven wat tot resultaat eerder kleinere woningen (zoals 10 a 20 jaar geleden) tot gevolg zal hebben maar daadwerkelijk goedkoper wordt het niet. Zeker niet met de daarnaast weer stijgende grondprijzen en grondstofprijzen.

[ Voor 5% gewijzigd door n4m3l355 op 29-04-2010 00:42 ]

[Istrilyin]

Nameless,

Je lijkt goed op de hoogte van de bouwkosten. In jouw voorbeeld praat je over 330 werkuren, wat 10k gaat worden of zo, en nog eens 110k "onderaannemer". Die post is eigenlijk ook vooral werkuren, toch? Ik probeer even het plaatje helemaal rond te krijgen...

Dan is een vraag: als je een jaar sabbatical neemt, een lapje grond koopt voor pak 'm beet 70k in almere (ongeveer de enige plek rond 020 waar je nog half fatsoenlijk grond kan kopen), en handig bent, wat kan je dan besparen/doen? Ik dacht zo... prefab fundering, zelf metselen, zooitje balken/pannetjes voor het dak, zelf elektra/water doen... Hoe ziet een kostenplaatje er dan ongeveer uit?

[BlakHawk]

Istrilyin schreef op donderdag 29 april 2010 @ 09:20:
Nameless,

Je lijkt goed op de hoogte van de bouwkosten. In jouw voorbeeld praat je over 330 werkuren, wat 10k gaat worden of zo, en nog eens 110k "onderaannemer". Die post is eigenlijk ook vooral werkuren, toch? Ik probeer even het plaatje helemaal rond te krijgen...

Dan is een vraag: als je een jaar sabbatical neemt, een lapje grond koopt voor pak 'm beet 70k in almere (ongeveer de enige plek rond 020 waar je nog half fatsoenlijk grond kan kopen), en handig bent, wat kan je dan besparen/doen? Ik dacht zo... prefab fundering, zelf metselen, zooitje balken/pannetjes voor het dak, zelf elektra/water doen... Hoe ziet een kostenplaatje er dan ongeveer uit?

Als je zelf bijvoorbeeld je tuin/dakraam/dakkapel/keuken/badamer doet ben je ook veel minder geld kwijt.
Maar heb je het expertise in huis? Laat staan voor en heel huis.

Ik zou het niet aandurven. Plus dat ik bang ben dat het niet zo mooi wordt als dat het door de prof gebeurd die het dagelijks doet.

[ Voor 3% gewijzigd door BlakHawk op 29-04-2010 11:33 ]

[MBV]

Die prof die het dagelijks doet heeft ook zo z'n nukken, denk aan de man die de plafondtegels erin legt terwijl de electricien ziek is: morgen het hele plafond weer open trekken om te zorgen dat het licht kan worden aangelegd

Een kennis van een vriend heeft zelf zijn huis gebouwd, geen idee wat hij kwijt was. Kijk ook eens naar SBS6 waar ze diverse engelsen volgen die zelf hun huis bouwen of laten bouwen: risico is groot, maar als je het goed aanpakt wordt het zeker mooier dan een 13-in-het-dozijn professioneel aangelegde huis (en vrijwel altijd 2x zo duur als begroot). Uitzondering vormen prefab huizen van Huf Haus.

[n4m3l355]

Ik denk niet zozeer dat voor zelfbouw het risico groot is echter men overschat zelfbouwen sterk. Ik ben zelf werkzaam in de bouw (zij het niet op de bouw zelf maar ik houd me er met name financieel en uitvoertechnisch mee bezig) en zelf kijk ik maar wat graag naar dat soort programma's. Noem het maar leed vermaak Echter neem bijvoorbeeld een stucadoor op tv lijkt het eenvoudig totdat je het zelf doet. Neemt niet weg dat bij zelfbouw je het nodige zelf kunt doen, maar wat belangrijker is je hebt de vaste kosten die een aannemer heeft niet. Te denken aan ABK/W&R/bouwplaats kosten. Die vormen samen in normale tijden rond de 20% van de totale aanneemsom.
Als je dan kijkt naar wat ik opsomde bestaat ongeveer 25% van de kosten uit uren. Natuurlijk niet alles kun je zelf (moet je overigens niet willen) maar stel je zou 5% van de uren zelf kunnen bespaar je op de totale aanneemsom 25% maar daarboven ook nog eens de ontwikkelkosten. Dus ik denk zeker dat je veel kunt besparen maar ik zou dan ook extra investeren in bijvoorbeeld een externe projectmanager. Als niet bouwer lopen anders de kosten snel uit de hand zij het door fouten op de bouw zelf, fouten in de bestellingen of miscommunicatie en als laatste fouten in de planning.

Wat ik illustreer echter is dat in de nieuwbouw er eigenlijk niet veel bezuinigd kan worden op een enkele post na. (En ja natuurlijk als aannemer wijs ik naar overheid) echter op het totaalplaatje maken zij wel een groot deel uit van de marge. Wat imo kwalijker is dat in een neergaande markt zij als enigste voor elkaar krijgen om de grondprijzen verder omhoog te stuwen. Niet geheel onbegrijpelijk aangezien zij hiermee veel verdienen en juist heden ten dagen nagenoeg niets ontvangen via leges of verkoop van grond. Het vervelende is echter wel dat uiteindelijk de consument er de dupe van is.
Laat je overigens ook niet misleiden met zogenaamde kortingen op projecten, deze zijn merendeels zogenaamde AH kortingen of simpelweg een plan die anders uitgevoerd wordt dan origineel.

[pinockio]

Istrilyin schreef op donderdag 29 april 2010 @ 09:20:
Nameless,

Je lijkt goed op de hoogte van de bouwkosten. In jouw voorbeeld praat je over 330 werkuren, wat 10k gaat worden of zo, en nog eens 110k "onderaannemer". Die post is eigenlijk ook vooral werkuren, toch? Ik probeer even het plaatje helemaal rond te krijgen...(...)

Hier nog iemand die wil weten waar die

110.000 euro onderaannemer

voor staat. Ook uren? Afbouw? Electricien / loodgieter / stucadoor / schilder?
Kortom, de ruwbouw is iets van 65.000 euro?

[ Voor 8% gewijzigd door pinockio op 30-04-2010 17:44 ]

[fagao]

Wat ik illustreer echter is dat in de nieuwbouw er eigenlijk niet veel bezuinigd kan worden op een enkele post na. (En ja natuurlijk als aannemer wijs ik naar overheid) echter op het totaalplaatje maken zij wel een groot deel uit van de marge. Wat imo kwalijker is dat in een neergaande markt zij als enigste voor elkaar krijgen om de grondprijzen verder omhoog te stuwen. Niet geheel onbegrijpelijk aangezien zij hiermee veel verdienen en juist heden ten dagen nagenoeg niets ontvangen via leges of verkoop van grond. Het vervelende is echter wel dat uiteindelijk de consument er de dupe van is.
Laat je overigens ook niet misleiden met zogenaamde kortingen op projecten, deze zijn merendeels zogenaamde AH kortingen of simpelweg een plan die anders uitgevoerd wordt dan origineel.

Eindelijk iemand met verstand van de bouwwereld. Meest valt inderdaad gewoon te besparen op de grond. Vreemd dat nog steeds zoveel door een gemeente 'mag' verdiend worden aan het aan/verkopen van grond.

[n4m3l355]

pinockio schreef op vrijdag 30 april 2010 @ 17:43:
[...]

Hier nog iemand die wil weten waar die

110.000 euro onderaannemer

voor staat. Ook uren? Afbouw? Electricien / loodgieter / stucadoor / schilder?
Kortom, de ruwbouw is iets van 65.000 euro?

Wat een aannemer doet valt niet zo makkelijk te scheiden tussen ruw/afbouw al houd die zich wel met name bezig met de ruwbouw.
Maar wat een OA doet is inderdaad bv de installaties, de stucadoor/schilderwerk. Als je dan vervolgens kijkt naar een installateur die besteed ook practisch 25% van zijn kosten aan de uren.

fagao schreef op vrijdag 30 april 2010 @ 21:07:
[...]

Eindelijk iemand met verstand van de bouwwereld. Meest valt inderdaad gewoon te besparen op de grond. Vreemd dat nog steeds zoveel door een gemeente 'mag' verdiend worden aan het aan/verkopen van grond.

Ik maak het wel een beetje zwart, bedenk je dat met grond het nodige wordt gespeculeerd. Echter het frapante is met directe verkopen van de gemeente uit dat deze inderdaad erg hoog zijn en nog kwalijker dat in een een neergaande markt zij de enigste factor zijn wiens prijs omhoog gaat.
Neemt niet weg dat het niet realistisch is dat de woningprijzen gigantisch kunnen dalen al.. is het wel zo dat je als nieuwbouwer moeilijk kunt concureren met bestaande bouw. Immers als ontwikkelaar wil je iets op de markt zetten wat op z'n minst gelijkwaardig is aan het bestaande. Zouden woningprijzen sterk dalen (met een omgaande markt zowieso niet iets wat te verwachten valt) is het voor de ontwikkelaar des te moeilijker om te concureren. Iets wat je ook ziet overigens in het nieuwbouw aanbod. In onze regio hebben we van een jaarlijkse productie van 200+ woningen het afgelopen jaar bijna 0 verkocht, dit jaar lijkt het wel wat beter te gaan overigens maar we zijn bij lange na nog niet op het oude peil.

[ Voor 51% gewijzigd door n4m3l355 op 30-04-2010 21:24 ]

[Jaspertje]

Moet trouwens van die opbrengsten van de bouwgrond ook niet alles aangelegd worden wbt wegen, riolen e.d.? Dan zal het alsnog wel veel zijn, maar er moet meer van betaald worden dan de burgemeester...

[n4m3l355]

Dat is meer afhankelijk van de situatie en ontwikkelaar. Vaak grote ontwikkelaars kopen een totale lap grond zonder infra echter als je een plot koopt is het weer zo practisch om het met infra te doen ivm de BTW afdracht. Dat kun je namelijk niet doen wanneer je grond koopt zonder.

[Jaspertje]

n4m3l355 schreef op vrijdag 30 april 2010 @ 22:22:
Dat is meer afhankelijk van de situatie en ontwikkelaar. Vaak grote ontwikkelaars kopen een totale lap grond zonder infra echter als je een plot koopt is het weer zo practisch om het met infra te doen ivm de BTW afdracht. Dat kun je namelijk niet doen wanneer je grond koopt zonder.

En dat scheelt neem ik aan weer in prijs?

[emilionl]

fagao schreef op vrijdag 30 april 2010 @ 21:07:
[...]

Eindelijk iemand met verstand van de bouwwereld. Meest valt inderdaad gewoon te besparen op de grond. Vreemd dat nog steeds zoveel door een gemeente 'mag' verdiend worden aan het aan/verkopen van grond.

De gemeente verdiend alleen geld als ze die gronden al in bezit had en met een nieuw bestemmingsplan uitkomt waarin staat dat er op gewoond mag worden. tegenwoordig hebben gemeenten niet zo veel grond meer, en komt het vaker voor dat speculanten en projectontwikkelaars de grond kopen.
daarbij komt dat de gemeente vaak financieringstekorten heeft, dus dat geld ´verdienen´ zal wel meevallen.

[fagao]

emilionl schreef op zaterdag 01 mei 2010 @ 11:22:
[...]


De gemeente verdiend alleen geld als ze die gronden al in bezit had en met een nieuw bestemmingsplan uitkomt waarin staat dat er op gewoond mag worden. tegenwoordig hebben gemeenten niet zo veel grond meer, en komt het vaker voor dat speculanten en projectontwikkelaars de grond kopen.
daarbij komt dat de gemeente vaak financieringstekorten heeft, dus dat geld ´verdienen´ zal wel meevallen.

Als ik dit lees is er nog al wat winst genomen in een bouwproject bij ons in de buurt:
http://www.kampen.nl/down...ing+grondexploitaties.pdf

[Istrilyin]

Hmmm, okay. Nou ik ga me nog even verdiepen in Huf Haus, maar ik kijk voorlopig dan toch maar de kat uit de boom. Tja je moet natuurlijk ook niet een te romantische voorstelling hebben van zelfbouw. Als het mooi lenteweer is, dan is baksteentjes stapelen aan je eigen huis ongetwijveld bevredigend, maar de helft van de tijd is het minder weer in NL en natuurlijk komen er problemen bij. Hmmm. Anyway: thx Nameless!

[Matthijs Hoekstra]

emilionl schreef op zaterdag 01 mei 2010 @ 11:22:
[...]


De gemeente verdiend alleen geld als ze die gronden al in bezit had en met een nieuw bestemmingsplan uitkomt waarin staat dat er op gewoond mag worden. tegenwoordig hebben gemeenten niet zo veel grond meer, en komt het vaker voor dat speculanten en projectontwikkelaars de grond kopen.
daarbij komt dat de gemeente vaak financieringstekorten heeft, dus dat geld ´verdienen´ zal wel meevallen.

Wij hebben in leidscherijn grond gekocht voor ongeveer 580 euro per vierkante meter (van de gemeente) we spraken een tijdje terug de boer die zijn grond aan de gemeente had verkocht voor 25 gulden de vierkante meter en dat was toen een hele nette prijs. En dan moet de infrastructuur wel aangelegd worden maar ik kan mij niet voorstellen dat dat zo duur is. (en dan rekenen ze ook gewoon 400 euro voor een t-stuk aan het riool waar je aan mag sluiten etc).

[fagao]

De gemeente gebruikt deze gelden vaak voor veel meer zaken. Voor een nieuwe woonwijk moeten ook vaak toegangswegen aangelegd worden. Een nieuwe wijk betekend ook extra onderhoud aan wegen etc.

[emilionl]

Matthijs Hoekstra schreef op zaterdag 01 mei 2010 @ 17:18:
[...]

Wij hebben in leidscherijn grond gekocht voor ongeveer 580 euro per vierkante meter (van de gemeente) we spraken een tijdje terug de boer die zijn grond aan de gemeente had verkocht voor 25 gulden de vierkante meter en dat was toen een hele nette prijs. En dan moet de infrastructuur wel aangelegd worden maar ik kan mij niet voorstellen dat dat zo duur is. (en dan rekenen ze ook gewoon 400 euro voor een t-stuk aan het riool waar je aan mag sluiten etc).

Voor een vrije kavel is 580 euro nog redelijk, tegenwoordig betaal je makkelijk 750+ in veel steden.
de boer daarentegen had veel meer kunnen vragen voor de landbouwgrond. landbouwgrond kost ongeveer 10/15 EURO imho en als hij met een projectontwikkelaar had gesproken had hij meer kunnen vragen, precieze getallen kan ik even niet uit mijn hoge hoed toveren.

bij het bouwrijp maken komt meer kijken dan je denkt,
archeologische onderzoeken, natuuronderzoeken, bouwwegen aanleggen, infrastructuren, ophogingen en ga zo maar door. Maar geloof maar niet dat dit 550 euro heeft gekost.
dit komt omdat de kosten niet de prijs van de kavel bepalen, maar de markt doet dat.

Istrilyin schreef op zaterdag 01 mei 2010 @ 17:06:
Hmmm, okay. Nou ik ga me nog even verdiepen in Huf Haus, maar ik kijk voorlopig dan toch maar de kat uit de boom. Tja je moet natuurlijk ook niet een te romantische voorstelling hebben van zelfbouw. Als het mooi lenteweer is, dan is baksteentjes stapelen aan je eigen huis ongetwijveld bevredigend, maar de helft van de tijd is het minder weer in NL en natuurlijk komen er problemen bij. Hmmm. Anyway: thx Nameless!

Ik weet niet hoe handig je bent of ervaring hebt in de bouw, maar steentjes leggen is nog wel het simpelste.
en die regen valt nog wel mee bouwvakkers kunnen alleen in de winter met vorst niet werken, als het moet zetten ze een tent op om het gebouw.

[ Voor 23% gewijzigd door emilionl op 02-05-2010 15:14 ]

[n4m3l355]

fagao schreef op zondag 02 mei 2010 @ 15:07:
De gemeente gebruikt deze gelden vaak voor veel meer zaken. Voor een nieuwe woonwijk moeten ook vaak toegangswegen aangelegd worden. Een nieuwe wijk betekend ook extra onderhoud aan wegen etc.

Dat is onjuist. In de eerste instantie worden met name nieuwe wijken in 1 gezamelijke VOF opgenomen en dient de VOF de infra uit te werken incl. wegen. Vervolgens komt onderhoud deels terug uit de jaarlijkse belastingen die je betaald. Het grote probleem voor gemeentes is dat ze veel inkomsten genereren uit het verkopen van grond terwijl dit oneigenlijk is voor hetgeen wat ze ermee doen. Je kunt niet grond blijven verkopen en in mindere tijden dien je als gemeente ook rond te komen. Juist met de crisis nemen ontwikkelaars beduidend minder af (meestal neemt een ontwikkelaar optie tot via de VOF en op start gaat men over tot koop) waardoor de gemeentes met beduidend lagere inkomens zitten tov de voorgaande jaren. Dit wordt vervolgens dan weer 'hersteld' door hogere belastingen en hogere grondprijzen.

[n4m3l355]

emilionl schreef op zondag 02 mei 2010 @ 15:09:
Voor een vrije kavel is 580 euro nog redelijk, tegenwoordig betaal je makkelijk 750+ in veel steden.
de boer daarentegen had veel meer kunnen vragen voor de landbouwgrond. landbouwgrond kost ongeveer 10/15 EURO imho en als hij met een projectontwikkelaar had gesproken had hij meer kunnen vragen, precieze getallen kan ik even niet uit mijn hoge hoed toveren.

bij het bouwrijp maken komt meer kijken dan je denkt,
archeologische onderzoeken, natuuronderzoeken, bouwwegen aanleggen, infrastructuren, ophogingen en ga zo maar door. Maar geloof maar niet dat dit 550 euro heeft gekost.
dit komt omdat de kosten niet de prijs van de kavel bepalen, maar de markt doet dat.

Natuurlijk komt er een onderzoek aan te pas maar op een plan waar we mee bezig zijn voor een kleine 150 woningen denk ik niet dat we meer dan 50.000 euro aan kosten hebben. Verder zijn die kosten voor de uiteindelijke ontwikkelaar niet voor de gemeente die de grond verkoopt. Des te onredelijker zijn dan ook de grondprijzen.

Een Huf Haus is overigens wel iets anders dan steentjes leggen. Daarbij komen enkel een stel Duitsers langs die het even voor je regelen. Letterlijk ik heb dat 1x gezien en ongelooflijk hoe effecient die werken. Moet ik wel bij zeggen dat (mits je van de architectuur houdt) het een houtskeletbouw woning is. Iets wat niet echt te vergelijken valt met wat doorgaans gebouwd wordt.

[ Voor 14% gewijzigd door n4m3l355 op 02-05-2010 17:09 ]

[MBV]

waarom mag dat niet vergeleken worden? In Duitsland en Scandinavië bouwen ze niet anders. Ik zie maar een paar nadelen, en dan vooral op de globale schaal:
- brandveiligheid: een stad van houten rijtjeshuizen is levensgevaarlijk, vrijstaand vind ik dat minder relevant
- levensduur: 100 jaar gaat volgens mij ook prima met houtskeletbouw
- belastbaarheid vloeren misschien?

voordelen:
- kosten
- isolatie
- snel bouwen
- kosten
- kosten

[edit]
Waarom zijn appartementen eigenlijk zo schandalig duur? Grondprijs kan het niet in zitten, je deelt de grond vaak met 10 personen, maar toch betaal je voor een nieuw appartement van 100m2 dik 2 ton (wat een klein rijtjeshuis ook kost, waar je dan een tuin bij krijgt). Het zou toch juist goedkoper moeten zijn om een appartement te bouwen dan een huis?

[ Voor 28% gewijzigd door MBV op 03-05-2010 16:45 ]

[Verwijderd]

MBV schreef op zondag 02 mei 2010 @ 23:24:
[...]

[edit]
Waarom zijn appartementen eigenlijk zo schandalig duur? Grondprijs kan het niet in zitten, je deelt de grond vaak met 10 personen, maar toch betaal je voor een nieuw appartement van 100m2 dik 2 ton (wat een klein rijtjeshuis ook kost, waar je dan een tuin bij krijgt). Het zou toch juist goedkoper moeten zijn om een appartement te bouwen dan een huis?

Omdat mensen het er blijkbaar voor willen betalen. Waarom ze dat willen, is mij dan ook weer een raadsel. Tegenover mijn schoonouders hebben ze nu ook appartementen gebouwd. Er staan er nog een paar leeg, maar het meerendeel is al verkocht voor ong. 240.000 euro v.o.n.. We hebben het dan dus over net geen 80 vierkante meter, casco opgeleverd met een miniscuul tuintje. Zonder tuin moeten ze nog steeds ruim meer dan 2 ton opleveren. Voor dat geld koop je inderdaad een kleine tussenwoning met tuin nog geen kilometer verderop.

[MBV]

Ik wil verdorie helemaal geen tuin En de 100m2 oppervlakte van een tussenwoning is toch minder handig te gebruiken dan van een flat. En het voelt gewoon raar: in je eentje een compleet huis bewonen...

[Istrilyin]

MBV schreef op dinsdag 04 mei 2010 @ 13:56:
Ik wil verdorie helemaal geen tuin En de 100m2 oppervlakte van een tussenwoning is toch minder handig te gebruiken dan van een flat. En het voelt gewoon raar: in je eentje een compleet huis bewonen...

Boek een vakantie richting Venezuela.

[Cyberpope]

MBV schreef op dinsdag 04 mei 2010 @ 13:56:
Ik wil verdorie helemaal geen tuin En de 100m2 oppervlakte van een tussenwoning is toch minder handig te gebruiken dan van een flat. En het voelt gewoon raar: in je eentje een compleet huis bewonen...

Hier ook 1.. Ben wel eens aan het kijken geweest en wil dan een appartement voor dezelfde vierkantemeterprijs prijs als ik nu voor mijn huis betaal (en dat is nog exclusief tijd). Niet te doen... Dus blijk ik maar in mijn uppie in een grote gezinswoning wonen.

[emilionl]

Cyberpope schreef op dinsdag 04 mei 2010 @ 16:30:
[...]

Hier ook 1.. Ben wel eens aan het kijken geweest en wil dan een appartement voor dezelfde vierkantemeterprijs prijs als ik nu voor mijn huis betaal (en dat is nog exclusief tijd). Niet te doen... Dus blijk ik maar in mijn uppie in een grote gezinswoning wonen.

dan moet je aan collectief opdrachtgeverschap doen;).
kan je samen nog met andere mensen een appartement bouwen dat wel goedkoop is.

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op dinsdag 04 mei 2010 @ 08:11:
[...]

Omdat mensen het er blijkbaar voor willen betalen. Waarom ze dat willen, is mij dan ook weer een raadsel.

Correctie: die mensen hebben stomweg geen keus. Net zoals er een tijd flats (ook al noemen ze het nu appartementen...) werden gebouwd zonder balkon en zonder berging, om kosten te besparen.

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op dinsdag 04 mei 2010 @ 08:11:
[...]

Omdat mensen het er blijkbaar voor willen betalen. Waarom ze dat willen, is mij dan ook weer een raadsel. Tegenover mijn schoonouders hebben ze nu ook appartementen gebouwd. Er staan er nog een paar leeg, maar het meerendeel is al verkocht voor ong. 240.000 euro v.o.n.. We hebben het dan dus over net geen 80 vierkante meter, casco opgeleverd met een miniscuul tuintje. Zonder tuin moeten ze nog steeds ruim meer dan 2 ton opleveren. Voor dat geld koop je inderdaad een kleine tussenwoning met tuin nog geen kilometer verderop.

Imo geeft dit toch een beetje vertekend beeld. Doorgaans ligt hoogbouw op betere (lees duurdere locaties) wat zich dan vertaald in dure appartementen. Vaak worden nieuwe appartementen op goede locaties ook gebouwd op bestaande perken wat resulteerd in nog duurdere aankopen. Verder een sociale appartement bouwen alleen kost al 80.000 euro pst (let wel.. ruw getal).

[MBV]

@nameless: zo duur? Ik dacht dat je met een appartement juist goedkope woonruimte kon maken, en dat gemeenten de sociale gezinswoningen 'betaalden' met appartementen.

* MBV zoekt even een voorbeeldje.

http://www.funda.nl/koop/...6510309-corellistraat-12/
http://www.funda.nl/koop/...10485824-leharstraat-212/
Je betaalt dus 30m2 voor een stukje uitzicht in dit geval. In postcodegebied 3069 liggen de prijzen wat meer naar mijn verwachting, maar dat zal komen doordat je bij een gallerijflat er meer 'last' van hebt dat hij in de jaren '70 is gebouwd dan een eengezinswoning die stukje bij beetje verbouwd is. De nieuwe appartementen daar zijn een stuk duurder.

[Zuluman]

zoals iedereen weet zijn de grondprijzen de oorzaak van alle ellende. als je kijkt naar de bouwkosten dan zijn die nauwelijks gestegen op inflatie na. De residuele grondwaarde zorgt imo voor onnodige hoge prijzen. te veel partijen willen hun graantje meepikken. natuurlijk kost het bouwrijp maken, infa voorzieningen, wegen etc een aardige duit maar de grondspeculatie die grondbanken, beleggers, gemeentes en ook particulieren speelt ook mee. in het huidige gronduitgifte zijn die partijen aan elkaar gebonden om risisico's te spreiden. ze houden elkaar eigenlijk in een wurggreep.

De pest is dat we gewoon zijn blijven betalen wat ze vroegen. 2 inkomens, economische groei, etc heeft daar aan mee geholpen. ik helaas ook. maar er is een alternatief waar ik me nu mee bezig houdt:

CPO= Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. simpel gezegt een groep particulieren die zich in een vereeniging of stichting ( die hebben dus geen winstoogmerk) organiseert en tot doel heeft hun eigen huis te bouwen. onze overheid wil deze vorm van opdrachtgeverschap stimuleren. je gemeente moet hier in feite aan meewerken. maar waarom zou je dat willen?

de kosten van een woning bestaat uit:

1.grondkosten - prijs voor de grond
2.bouwkosten - aanneemsom voor de aannemer
3. bijkomende kosten - voorbereidings en begeleidingskosten ( architect, constructeur, ea adviseurs), leges, winst

1. bij cpo kan je korting krijgen op de grond. dat verschilt per gemeente maar dat kan aardig schelen. die korting geven ze om cpo te stimuleren. of je kan gebruik maken van koopgarant. dar krijg je 10 tot 33% korting op een kavel. wel hoort daar een anti-speculatie beding bij. (als je binnen een bepaalde periode verkoopt en winst maakt moet je die delen met de gemeente)
2.bouwkosten
aan de bouwkosten zal je niet veel kunnen veranderen, tenzij je veel zelf gaat doen. daar heb je de know how voor nodig en je moet weten wat je wel en niet zelf doet. je zou zelf de regie kunnen nemen maar dat is voor de pro's onder ons. dat leer je niet door te googlen.
3. bijkomende kosten
de voorbereidings en begeleidingskosten daar doe je niet veel aan tenzij je zelf bouwkundige met architectuur achtergrond bent zoals ik. en de legeskosten daar ontkom je niet aan. je bespaart wel op de winst die ontwikkelaar maakt op de wonnig. die is weliswaar gering in verhouding tot op de winst op de grond maar toch.

(edit:toegevoegd)
daarnaast zijn er diverse subsidies waar je gebruik kan maken (oorzaak van alle ellende die subsidies als je het mij vraagt incl de rente aftrek)
- subsidie die je provincie verstrekt. mijn provincie, zuid holland, geeft 7.000 per woning
- koopsubsidie (afgeschaft gelukkig/helaas))
- subsidie voor energie zuinige maatregelen
- groene hypotheek 1-2% korting over een bedrag van maximaal 34.000

een voorbeeld mijn vinex woning uit 09- 2004 waar ik in 09-2003 voor heb getekend. ( ze kunnen we snel bouwen als t moet) kostte destijds voor 130m2 woning en 130 m2 kavel 229.000 von
grond 60.000
woning 169.000 ( ca, 119.000 bouwkosten + 50.000 bijkomende kosten)
hij is weliswaar seriematig gebouwd waardoor je bouwkosten en je bijkomede kosten lager zijn dan bij zelfbouw maar even ter ilustratie. in cpo zou ie zeker niet meer dan 200.000 hoeven kosten.

al met al zou je zo 30% kunnen besparen op een eigen gebouwde woning. ik schets het wel erg simpel en het is voor leken weliswaar wat ingewikkelder maar als je erin verdiept dan zul je zien dat het zeker geen gek idee is.

ikzelf wil in de haagse wijk erasmusveld, ( ik woon nu in het hoge veld van het wateringse veld) wat de meest duurzame wijk van nederland/europa/wereld moet worden, een eigen woning realiseren met een groep vrienden/familieleden. we willen autararkisch wonen midden in de stad. uiteindelijk zullen er 15- tot max 25 mensen meedoen. autarkisch wonen heeft wel een hogere investering nodig maar door het via cpo te doen kan ik deze droom hopelijk realiseren voor mij en alle andere betrokkenen. nu moet de gemeente alleen nog meewerken. ze waren eerst wat gereserveerd maar ze zien het nu als kans.hopelijk krijg ik de kans om een kavel te bemachtigen.

en de risiso's zijn gering. je neemt pas de grond af als je de bouwvergunning aan je is verstrekt. je loopt dan wel nog risico voor de voorbereidings en begeleidingskosten. je kan gewoon een hypotheek krijgen. wat makkelijker zelfs want je woning is meteen meer waard. en als je het collectief doet kan dat ook voordeel opleveren. als iemand eruit wil stappen dat moet dat ook geen probleem zijn. ik denk dat er genoeg mensen zijn die diegenen z'n plaats wil innemen. en anders kan je een constructie bedenken met een projectonwikkelaar die dat risico wil nemen. maar daar betaal je dan wel voor. etc.etc.,etc. het gaat erom dat je risico's goed in kaar moet brengen en daar moet leggen waar ze ht best passen.

ter info: ik heb HTS bouwkunde gedaan, academie van bouwkunst te rottedam ( niet afgerond helaas), basis opleiding kostendeskundige (1999-2001) en ben huidig bezig met een master of studies of real estate aan de amsterdam school of real estate. ik ben nu werkzaam als adviseur bouwkosten bij de rijksgebouwendienst. mijn portefeuille omvat grootschalige kantoren, monumenten, gevangenissen en paleizen.

[ Voor 18% gewijzigd door Zuluman op 06-05-2010 20:35 ]

[Istrilyin]

[b][message=33954279,noline]
CPO= Collectief Particulier Opdrachtgeverschap.

Interessant stukje. Een vraag is: als dit nieuws rond gaat in vrienden- en familiekring, krijg je dan niet allerlei vage "en die z'n achterneef en daar de buurman van" types die mee willen doen, in het begin serieus lijken maar uiteindelijk af gaan haken, of absurde ideeen hebben? Ik bedoel: hoe doe jij sociaal gezien de selectie van de leden? Het lijkt me dat je zo af en toe mensen moet gaan vertellen dat ja de appeltaart heel lekker was maar nee dat ze er niet bij passen. Als je begrijpt wat ik bedoel...

[Shabbaman]

Er zijn ook CPO's waar je gewoon op in kan tekenen. Een collega van mij bouwt nu zo een huis (nou ja, laat bouwen). Je krijgt wel allerlei gezeik met kavelindeling (mensen die aan het water zitten en het belachelijk vinden dat ze meer zouden moeten betalen per m2 dan mensen die langs de ontsluitingsweg zitten ) en ook de "collectieve instelling" zit duidelijk (nog?) niet in de nederlandse cultuur: iets als een warmtepomp voor de wijk realiseren krijg hij niet voor elkaar.

Trouwens wel cool als je in de stad een autarkische commune weet te realiseren. Ik kan me ook voorstellen dat het dat ook is waardoor Zuluman er voor kiest om niet met volslagen vreemden te gaan bouwen.

[Verwijderd]

n4m3l355 schreef op dinsdag 04 mei 2010 @ 20:45:
[...]

Imo geeft dit toch een beetje vertekend beeld. Doorgaans ligt hoogbouw op betere (lees duurdere locaties) wat zich dan vertaald in dure appartementen. Vaak worden nieuwe appartementen op goede locaties ook gebouwd op bestaande perken wat resulteerd in nog duurdere aankopen. Verder een sociale appartement bouwen alleen kost al 80.000 euro pst (let wel.. ruw getal).

Dat zou een acceptabele verklaring kunnen zijn. Alleen de gevallen waar ik het over heb, zijn nieuwbouwprojecten met rijtjeswoningen en appartementen. Het prijsverschil tussen een complete tussenwoning met (welliswaar kleine) voor- en achtertuin en een appartement was ongeveer 30.000 v.o.n., terwijl het woonoppervlak (dus exclusief de vierkante meters onder het dak die onder de 1,x meter hoogte blijven) 25 procent hoger ligt. Je betaalt dus 10 procent meer, voor 25% meer woonoppervlak, wat bergruimte en meer grond.

Ik ga bij deze berekeing dan wel uit van de appartementen op de begane grond met dat miniscule tuintje.

[MBV]

vergeet je niet de trappen van het woonoppervlak af te halen? En heb je bij de flat geen bewonersparkeerplaats?

[Verwijderd]

MBV schreef op zaterdag 08 mei 2010 @ 14:45:
vergeet je niet de trappen van het woonoppervlak af te halen? En heb je bij de flat geen bewonersparkeerplaats?

Nee. En nee.

[n4m3l355]

GBO's is het woonoppervlak binnen de buitenmuren excl. schachten groter dan 0,5m2, dragende muren en trapgaten van groter dan 4m2 onder een vrij beloopbaar oppervlak met een minimale hoogte van 1,5m. Overigens een tip voor iedere koper deze goed na te tellen, ik ken geen enkele architect die in staat is om goed te rekenen.

[Zuluman]

NEN 2580 legt alles correct uit.

quote:
Bij de bepaling van de bruto vloeroppervlakte (BVO) telt de oppervlakte van alle binnenwanden, schachtruimten en een het deel van de woningscheidende wanden tot het hart van de scheidingslijn mee. BVO wordt gemeten langs de opgaande scheidingsconstructie, dus langs de buitenomtrek van een buitenwand (voor/achtergevel), of de hartlijn van een woningscheidende wand (bouwmuur).

Bij de berekening van het gebruiksoppervlak (GBO) telt de oppervlakte van alle niet dragende binnenmuren en stijgpunten mee en dragende muren en schachtruimte niet mee. GBO wordt gemeten binnen de buitenwanden, waarbij al het vrije vloeroppervlakte moet worden meegerekend met een netto hoogte > 1,5 m. Zowel bij GBO en BVO worden alle verkeersruimten incl. trapgaten gewoon meegerekend. Het enige wat mag worden afgetrokken zijn vides met een oppervlakte groter dan 4 m2 en de oppervlakte van vrijstaande constructiedelen groter dan 0,5 m2."

sites als funda zijn ook zo vaag met wat ze met woonoppervlak bedoelen. klopt ook vaak niet. ik zie woningen van hetzelfde type die 15m2 groter zijn. ik zal even de ingekleurde plattegronden opzoeken. dan is alles veel duidelijker. kan helaas niet een link naar het nen bestand geven. copyright enzo.

[n4m3l355]

Zuluman is dat nou niet precies wat ik voorheen aangaf? Echter zoals ik ook aangaf is het erg belangrijk bij nieuwbouw hierop te letten. Bij bestaande bouw kun je het hooguit als onderhandeling gebruiken maar bij nieuwbouw kan dit voor de verkopende partij grote gevolgen hebben. Zowieso qua plattegronden, ik heb wel eens meegemaakt dat een woning in serie die eigenlijk gespiegeld moest zijn dit niet was en een oplettende koper wees ons hierop.

[Zuluman]

n4m3l355 schreef op zaterdag 08 mei 2010 @ 20:16:
Zuluman is dat nou niet precies wat ik voorheen aangaf? Echter zoals ik ook aangaf is het erg belangrijk bij nieuwbouw hierop te letten. Bij bestaande bouw kun je het hooguit als onderhandeling gebruiken maar bij nieuwbouw kan dit voor de verkopende partij grote gevolgen hebben. Zowieso qua plattegronden, ik heb wel eens meegemaakt dat een woning in serie die eigenlijk gespiegeld moest zijn dit niet was en een oplettende koper wees ons hierop.

je was helemaal corect. was meer als aanvulling bedoeld voor het verschil tussen bvo en gbo. ik vindt wel dat men bij verkoop van een woning de plattegronden erbij moet doen met de exacte maten. je wil toch immers weten wat je koopt?

[n4m3l355]

Ik weet het niet zeker maar volgens mij voor het GIW keurmerk dien je deze maten wel in de plattegronden aan te geven. Ik heb eigenlijk ook nog nooit verkoop tekeningen gezien waar dit niet het geval is. Waar het vaak spaak gaat is dat de architect aangeeft dat het x m² terwijl dit conform de NEN niet het geval is. Daarintegen wat ook ietwat krom is dat je bv volgens de NEN bij de GBO's het terras en berging niet mag meetellen terwijl je deze als verkopende partij wel realiseert.

[Zuluman]

n4m3l355 schreef op zaterdag 08 mei 2010 @ 22:19:
Ik weet het niet zeker maar volgens mij voor het GIW keurmerk dien je deze maten wel in de plattegronden aan te geven. Ik heb eigenlijk ook nog nooit verkoop tekeningen gezien waar dit niet het geval is. Waar het vaak spaak gaat is dat de architect aangeeft dat het x m² terwijl dit conform de NEN niet het geval is. Daarintegen wat ook ietwat krom is dat je bv volgens de NEN bij de GBO's het terras en berging niet mag meetellen terwijl je deze als verkopende partij wel realiseert.

ik doelde eigenlijk op bestaande bouw.

[Jaspertje]

Wellicht dat dit ook zal helpen met de huizenprijzen lager maken: http://www.nu.nl/economie...kbaar-modaal-inkomen.html Iedereen boven de 33k kan straks als het aan brussel ligt geen goedkoop huis meer huren en moet dus of in de private sector huren (wat vaak duurder betekend) of gaan kopen, mgoed voor 33k krijg je max een hypotheek van 150k... en daar koop je niet echt veel voor tegenwoordig (tenzij je een uur wil reizen van bijv Amsterdam.)

En wat dan 'mooi' is, is dat lagere huizenprijzen het wel weer makkelijker maken om de HRA sneller af te schaffen voor nieuwe huiseigenaren Immers met een hypotheek van 150k tegen 5% rente zou zelfs zonder HRA op te brengen moeten zijn. (7500 = 23% van 33000 bruto wat goed te doen moet zijn lijkt mij)

[Shabbaman]

Je mag wel even uitleggen waarom je denkt dat de huizenprijzen daardoor zullen dalen. Het ligt eerder voor de hand dat dit de prijzen in het starterssegment nog verder zal opdrijven.

[BlakHawk]

Shabbaman schreef op woensdag 12 mei 2010 @ 10:20:
Je mag wel even uitleggen waarom je denkt dat de huizenprijzen daardoor zullen dalen. Het ligt eerder voor de hand dat dit de prijzen in het starterssegment nog verder zal opdrijven.

Dat denk ik ook ja...
Zodra scheefhuren wordt aangepakt, wordt de vraag naar koophuizen daardoor opgekrikt.

Dit zorgt voor grotere verschillen tijdelijk... Ik zie veel liever dat scheefhuren langzamerhand wordt aangepakt en gewoon een stabiele woningmarkt. Impulsieve stijgingen zijn voor niemand positief en maakt de kans op dalen erna alleen maar groter. En dat is voor niemand goed, uiteindelijk.

[Pooh]

Jaspertje schreef op woensdag 12 mei 2010 @ 10:08:
mgoed voor 33k krijg je max een hypotheek van 150k... en daar koop je niet echt veel voor tegenwoordig (tenzij je een uur wil reizen van bijv Amsterdam.)

Dat valt heel erg mee: in Amsterdam Nieuw West, Noord, Zuid-Oost, maar ook bijv. Zaandam is genoeg te koop voor zo'n bedrag, en dan zit je toch binnen 20 minuten in 't centrum van Amsterdam. Je zit alleen niet in zo'n mooie gesubsidieerde corporatiewoning binnen de ring, die je 2 ton zou kosten om te kopen, maar nu maar 400 euro aan huur kost. Dat lijkt me volledig terecht.

[WVL_KsZeN]

Maar mensen met minder dan een modaal inkomen mogen wél voor 400 euro (huurtoeslag nog niet meegerekend) in zo'n mooie gesubsidieerde corporatiewoning binnen de ring wonen?

Dat is natuurlijk dubbel mis, ik ben helemaal niet tegen woningcorporaties, maar huizen op gewilde plaatsen aanbieden voor peanuts is natuurlijk van de zotten. Die moeten gewoon verkocht worden. Gesubsidieerde woningen ben ik helemaal voor, maar dan niet op gewilde lokaties.

[Shabbaman]

Interessante stellingname. Dus eigenlijk moeten we arme mensen maar in een ghetto stoppen?

[WVL_KsZeN]

Shabbaman schreef op woensdag 12 mei 2010 @ 10:38:
Interessante stellingname. Dus eigenlijk moeten we arme mensen maar in een ghetto stoppen?

Alles buiten de ring is het ghetto? Je begrijpt best wat ik bedoel. Zelf woon in op dit moment ook bij de woningbouw (langs een drukke weg en zeker geen toplocatie), maar we hebben net een huis gekocht.

Blijkbaar kunnen op dat soort lokaties alleen nog maar beneden-modaal mensen gaan huren en flink bovenmodaal mensen gaan kopen. Ghetto's voor de modalen?

[Shabbaman]

Ik snap wel wat je bedoelt, maar het is wel een enorme beleidswijziging. Die mensen kunnen er ook niks aan doen dat ze geen geld hebben voor een grachtengordelpand. Moet je ze daarom daarnaast ook nog straffen door ze naar de Bijlmer te laten verhuizen? Aan de andere kant heb je wel een punt hoor. Bij een brede maatschappelijke heroverweging is dat wel iets dat aan de orde mag komen.

[Pooh]

WVL_KsZeN schreef op woensdag 12 mei 2010 @ 10:33:
Maar mensen met minder dan een modaal inkomen mogen wél voor 400 euro (huurtoeslag nog niet meegerekend) in zo'n mooie gesubsidieerde corporatiewoning binnen de ring wonen?

Dat is natuurlijk dubbel mis, ik ben helemaal niet tegen woningcorporaties, maar huizen op gewilde plaatsen aanbieden voor peanuts is natuurlijk van de zotten. Die moeten gewoon verkocht worden. Gesubsidieerde woningen ben ik helemaal voor, maar dan niet op gewilde lokaties.

Lastige vraag. Amsterdam binnen de A10 is te groot om in z'n geheel koopwoning en vrije-sector-verhuur te maken. Dan krijg je een enorm yuppenghetto, wat je nu al ziet binnen de binnenring. Dat lijkt me niet gezond.

Het probleem zit hem volgens mij in het huurpuntensysteem. Zo'n woning kost een vast bedrag (dat is aardig voor de minima), ongeacht je inkomen (dat is belachelijk aardig als je rijker bent of wordt). Waarschijnlijk moet je een systeem hebben waarbij de grens tussen vrije sector en sociale woningbouw veel vager wordt. Nu kost de ene woning 400 euro (corporatie) en dezelfde woning ernaast 800 euro (vrije sector) aan huur. Daarnaast is er voor minima geen enkele reden om kleiner/goedkoper te gaan wonen, het netto bedrag aan huur (minus toeslag) is vrijwel gelijk.

Hoe dat er precies uit moet zien weet ik niet. Alles liberaliseren en de huurtoeslag verhogen voor minima? (Betalen door subsidies aan corporaties stop te zetten en vergoeding te vragen voor opgebouwd kapitaal). Of juist omgekeerd, het huurpuntensysteem doortrekken voor duurdere woningen? Beide lijken me niet ideaal. Wie 't weet mag 't zeggen...

[WVL_KsZeN]

Tja.. ik weet het ook niet Maar een grote groep mensen uitsluiten omdat ze net wat meer verdienen is natuurlijk helemaal geen optie. Dan wordt de woningmarkt nóg schever dan deze nu al is.

[sub0kelvin]

Pooh schreef op woensdag 12 mei 2010 @ 10:47:
[...]

Daar hebben ze in sommige regio's wat op gevonden genaamd HuurOpMaat. Dat komt ongeveer op het volgende neer: de huurhuizen staan te huur voor ~600-900 euro maar afhankelijk van het loon krijg je een extra korting. Daarna wordt nog een evt. huurtoeslag toegekend, als je daar recht op hebt. Met bijv. 30K als inkomen heb je nog steeds een redelijk voordeel (wat wel nodig is op een huur van 800 euro), met 10K nog meer voordeel + huurtoeslag, maar iemand met 50K moet het volle pond betalen.

2 huizen naast elkaar (1 vrije sector huuropmaat v/d corporatie en 1 particuliere vrije sector) hebben dus in principe dezelfde huur, maar afhankelijk van het inkomen krijg je verschillende ondersteuning om het toch betaalbaar te houden. Daarnaast stimuleert het verhuizen als je meer gaat verdienen, omdat de huur meegroeit en niet lekker goedkoop blijft.

Of dit HET systeem is kan ik zo 1-2-3 niet beoordelen, maar het heeft wel wat voordelen t.o.v. de status quo.

[Jaspertje]

Shabbaman schreef op woensdag 12 mei 2010 @ 10:20:
Je mag wel even uitleggen waarom je denkt dat de huizenprijzen daardoor zullen dalen. Het ligt eerder voor de hand dat dit de prijzen in het starterssegment nog verder zal opdrijven.

Geen probleem . De vraag naar betaalbare woningen zal inderdaad stijgen wat ook een prijsstijging zou betekenen als de koper meer kon lenen. Dat is echter niet het geval. Er is dus minder vraag naar woningen duurder dan 150k (uit mijn voorbeeld) maar wel weer meer vraag naar woningen tot 150k, Die twee zullen bij elkaar komen (De vraag naar duurdere woningen zal dus kleiner worden en die zullen goedkoper worden). Ik kan wel zien dat huizen die nu 130k kosten ook richting de 150k zullen gaan in het begin omdat die huizen gedwongen veel gewilder worden, maar dat zal zich dan stabiliseren zodra mensen met een huis van 160k zakken naar de 150 zodat het wel verkocht wordt.

[MBV]

Je bedoelt dat de prijzen omlaag gaan zodra huizen langer dan een jaar te koop staan? Mijn wedervraag: heb jij het laatste jaar wel eens op Funda gekeken?

sub0kelvin schreef op woensdag 12 mei 2010 @ 11:10:
[...]

Daar hebben ze in sommige regio's wat op gevonden genaamd HuurOpMaat.
[knip]
Of dit HET systeem is kan ik zo 1-2-3 niet beoordelen, maar het heeft wel wat voordelen t.o.v. de status quo.

Ik vind het ook wel een mooi systeem. Vooral omdat ze kijken naar je gemiddelde inkomen over de afgelopen 3 jaar, ideaal voor studenten die net een baan hebben dus

* MBV gaat soebatten met VB&T, NVGM enzovoort over welk deel van mijn inkomen als bruto mag worden gezien. Misschien kan ik daar wat huren met een waarborg/bankgarantie, maar waarschijnlijk moet ik toch naar marktplaats en andere particuliere woningen gaan kijken. Als startend IT-er, WO-opgeleid kan je dus in Nederland maar moeizaam een 2-kamer-flatje in Den Bosch, Eindhoven of een goede wijk in Rotterdam/Capelle krijgen

[n4m3l355]

Ik heb zelf nooit de hele huurtoeslag begrepen als dit toegepast wordt boven op woningen van de wooncorporatie die al sterk gesubsidieerd worden. Men is wel van plan om de HRA voor het topsegment af te schaffen onder het mom van kosten besparing terwijl dit een uiterst marginale groep is die daarnaast allicht slim genoeg is om daar wel weer een weg omheen te zoeken. Terwijl het overgrote deel van de subsidieering verdwijnt in de pocket van minima's. Wil je bezuinigen zorg dat deze zonder verdere subsidies kunnen wonen. Maw ipv deze toch wel naar mijn inzien mooie woningen op goede locaties een woning of appartement voor te schotelen wat past binnen hun daadwerkelijke budget. Ik zie dan ook niet in waarom het een probleem is dat er bv een Bijlmer bestaat. Ik zou er niet willen wonen echter als mijn beurs niet groot genoeg was zij het nou eenmaal zo. Wat is diens recht als je het toch niet kunt betalen...
Omgekeerd krijgt een modale Nederlander toch ook geen verdere regelingen met 'financiering-op-maat', punten voor een betere locatie, financiering bovenop de HRA enz?

[MBV]

uhm, jawel: koopsubsidieregelingen zijn er een stuk of wat van, voor een betere locatie gaat de prijs van je huis harder omhoog, en je kunt bovenop de HRA geld lenen bij de gemeente (wat je alleen hoeft terug te betalen als je dat kan).

En het probleem van de wijken als Bijlmer is dat het tuig elkaar opzoekt en erger tuig wordt: noodzakelijk om te overleven daar.

[ Voor 21% gewijzigd door MBV op 12-05-2010 18:38 ]

[mekkieboek]

n4m3l355 schreef op woensdag 12 mei 2010 @ 17:29:
Men is wel van plan om de HRA voor het topsegment af te schaffen onder het mom van kosten besparing terwijl dit een uiterst marginale groep is die daarnaast allicht slim genoeg is om daar wel weer een weg omheen te zoeken.

Uit nu.nl:
"Van de 28 miljard euro aan hypotheekkosten, werd ruim 10 miljard via de hypotheekrenteaftrek terugontvangen van de overheid. Bijna de helft van dat bedrag kwam dus terecht bij de 20 procent huishoudens met de hoogste inkomens."

Ik geef toe, dat is niet hetzelfde als het topsegment van de woningen (dat bedoelde je, denk ik?) maar ik neem aan dat de meeste rijke huishoudens niet in een vinex rijtjeshuis wonen.

[Shabbaman]

Jaspertje schreef op woensdag 12 mei 2010 @ 11:11:
[...]

Geen probleem . De vraag naar betaalbare woningen zal inderdaad stijgen wat ook een prijsstijging zou betekenen als de koper meer kon lenen. Dat is echter niet het geval. Er is dus minder vraag naar woningen duurder dan 150k (uit mijn voorbeeld) maar wel weer meer vraag naar woningen tot 150k, Die twee zullen bij elkaar komen (De vraag naar duurdere woningen zal dus kleiner worden en die zullen goedkoper worden). Ik kan wel zien dat huizen die nu 130k kosten ook richting de 150k zullen gaan in het begin omdat die huizen gedwongen veel gewilder worden, maar dat zal zich dan stabiliseren zodra mensen met een huis van 160k zakken naar de 150 zodat het wel verkocht wordt.

"De koper" is niet een en dezelfde persoon. Huizen uit het lagere segment hebben nu ook een eigenaar; die eigenaar verhuist als hij zijn huis heeft verkocht, en het is wel aannemelijk dat hij het geld dat hij heeft verdiend door de (door de gestegen vraag naar koopwoningen) gestegen huizenprijs investeert in z'n nieuwe woning. Prijsstijgingen in een lager segment heeft daardoor een doorwerking in de hogere segmenten.

[Istrilyin]

Minder dan 33k/jaar verdienen of voor een redelijke prijs huren is verboten! En het kost orde grootte duizenden euros per jaar als je boven die grens komt.

Ik vraag me af hoeveel mensen in de 33k-40k zone nu part-time gaan werken om precies goed uit te komen. Want die 5e dag werken is volledig 38.5% belast, en met de vrije sector boete erbij opgeteld verdien je eigenlijk bijzonder weinig (niets? negatief bedrag?). Rekenvoorbeeld?

40k/jaar voor 40 uur, 32k/jaar voor 32 uur (duh). Verschil: 8k voor belastingen, 5k na belasting. maar je huurt plotseling 200 euro/maand duurder, dus je houdt slechts 2.6k in je handje over van die extra dag werk... Simpele keus lijkt me.

Het wordt nog extremer als je 36k/jaar maakt. Dan wordt het echt tijd om even met de baas te babbelen...

[Shabbaman]

Wat je eigenlijk bedoelt is dat de onderkant van de middenklasse straks ook te maken krijgt met de armoedeval...

[Istrilyin]

Tuurlijk.
- Er is wat de regering zegt te willen bereiken met regeltjes.
- Er is het resultaat van de regeltjes.
Feit is dat deze twee minder correlatie hebben dan 79.1% van de mensen denkt.

[MBV]

Daarom moet je dat soort regels altijd geleidelijk maken: vanaf X euro wordt dan elke euro die je extra verdiend voor de helft van de regeling afgehaald. Maar dat is natuurlijk erg lastig te doen.

[Woy]

MBV schreef op dinsdag 18 mei 2010 @ 12:00:
Daarom moet je dat soort regels altijd geleidelijk maken: vanaf X euro wordt dan elke euro die je extra verdiend voor de helft van de regeling afgehaald. Maar dat is natuurlijk erg lastig te doen.

Maar zelfs dat kan problemen opleveren, als er bijvoorbeeld meerdere regelingen zijn die allemaal rond dezelfde grens afgebouwd worden.

Dat is eigenlijk een van de grote problemen met het complete belastingstelsel in nederland, er zijn zoveel subsidies, aftrekposten, heffingen etc. dat er altijd wel iemand net buiten de boot valt, en dat het administratief ook niet zo eenvoudig meer is.

[Cyberpope]

Istrilyin schreef op dinsdag 18 mei 2010 @ 10:42:
Minder dan 33k/jaar verdienen of voor een redelijke prijs huren is verboten! En het kost orde grootte duizenden euros per jaar als je boven die grens komt.

Ik vraag me af hoeveel mensen in de 33k-40k zone nu part-time gaan werken om precies goed uit te komen. Want die 5e dag werken is volledig 38.5% belast, en met de vrije sector boete erbij opgeteld verdien je eigenlijk bijzonder weinig (niets? negatief bedrag?). Rekenvoorbeeld?

40k/jaar voor 40 uur, 32k/jaar voor 32 uur (duh). Verschil: 8k voor belastingen, 5k na belasting. maar je huurt plotseling 200 euro/maand duurder, dus je houdt slechts 2.6k in je handje over van die extra dag werk... Simpele keus lijkt me.

Het wordt nog extremer als je 36k/jaar maakt. Dan wordt het echt tijd om even met de baas te babbelen...

Ach dit soort perverse effecten hebben we wel vaker gehad (o.a. ziekenfonds/particulier). Is meestal geen drempel voor mensen die meer willen verdienen. Niet donkerder maken als is.

[Istrilyin]

Cyberpope schreef op dinsdag 18 mei 2010 @ 12:22:
[...]

Ach dit soort perverse effecten hebben we wel vaker gehad (o.a. ziekenfonds/particulier). Is meestal geen drempel voor mensen die meer willen verdienen. Niet donkerder maken als is.

Ik ben geloof ik 5 of 6 keer geswitched tussen zf/prt, maar dat betekende nou niet zo heel veel. Waar we het nu over hebben is een enorm verschil. Betaalbare huurwoningen zijn bijvoorbeeld in Amsterdam in handen van makelaars en coorporaties. Kijk eens op funda hoeveel huurwoningen er tussen de 300 en 800 euro beschikbaar zijn (21) in Amsterdam voor iedereen.

Als coorporaties de deur dicht moeten gooien voor 33k-plussers, dan heb je plotseling een heel bruto salaris segment waar wat je netto overhoudt na woonlasten omlaag gaat bij extra bruto. Nou kunnen we erover hakketakken of het tot 36k of tot 39k of tot 41k is, maar er zijn veel mensen die zo'n salaris verdienen. Ik voorzie een hoop werknemers met een salaris van 32.900 eurotjes...

[ Voor 0% gewijzigd door Istrilyin op 18-05-2010 13:09 . Reden: + 020 ]

[DaMayan]

Bij zo'n regeling moet (lijkt me) ook de huren worden geliberaliseerd.
Nu heb je een rare grens waaronder je niet als particulier mag verhuren voor een marktprijs. Waardoor je nu 2 groepen hebt: te dure particuliere huur en te goedkope woningbouw huur.
Als dat ook wordt opgeheven kunnen er een stuk meer huurwoningen in het middensegment bijkomen.

Eigenlijk kan het alleen goed gaan als het gehele woningmarkt in 1 slag wordt aangepakt, hra, scheefhuren, huurliberalisatie, overdrachtsbelasting, huurtoeslag etc.
Als 1 zo'n regeling wordt veranderd/ingevoerd krijg je inderdaad een rare situatie.

[Istrilyin]

DaMayan schreef op dinsdag 18 mei 2010 @ 13:38:
Bij zo'n regeling moet (lijkt me) ook de huren worden geliberaliseerd.
Nu heb je een rare grens waaronder je niet als particulier mag verhuren voor een marktprijs. Waardoor je nu 2 groepen hebt: te dure particuliere huur en te goedkope woningbouw huur.
Als dat ook wordt opgeheven kunnen er een stuk meer huurwoningen in het middensegment bijkomen.

Eigenlijk kan het alleen goed gaan als het gehele woningmarkt in 1 slag wordt aangepakt, hra, scheefhuren, huurliberalisatie, overdrachtsbelasting, huurtoeslag etc.
Als 1 zo'n regeling wordt veranderd/ingevoerd krijg je inderdaad een rare situatie.

En... heel belangrijk: grondprijzen/bestemmingsplannen. Dat is zo ongeveer de grootste marktverstoring die de overheid veroorzaakt.

[Shabbaman]

Zonder dat RO-beleid waren de meeste binnensteden verpauperd en was alle ruimte tussen de grote steden nu dichtgebouwd. Ik zie ook geen reden waarom de overheid voor de spaarzame grond die ze nog wel direct kan uitgeven (meestal erfpacht overigens) geen marktconforme prijs zou mogen rekenen. De overheid verkoopt jou een stuk grond, en als je huis er staat is datzelfde stuk grond ineens 90.000 euro meer waard. Feitelijk geeft de overheid jou op dat moment 90.000 euro. Dat lijkt me toch ook een ongewenste vorm van subsidiëring. En zelfs als de overheid alle grond zou vrijgeven voor bebouwing, dan zou alle beschikbare grond direct opgekocht worden door projectontwikkelaars. Ik ontken niet dat de overheid met een restrictief grondbeleid de prijs opdrijft, maar dat betekent niet dat het land er beter van wordt (of dat jij een goedkoper huis kan bouwen) als de overheid dat beleid laat varen.

[rapture]

Dan krijg je Belgische toestanden van huizen die overal en nergens staan. Lintbebouwing aan de wegen tussen de steden geeft een gevoel dat Vlaanderen volgebouwd is. Een willekeur in keuze van daken, gevels,... zodat je direct weet aan welke kant van de grens dat je staat.

Koterijen, je bouwde een basishuis en na verloop van tijd kwamen de upgrades afhankelijk van de vraag. Een wasmachine komt in het huis, dan maar een washok eraan bouwen. Voor een kind, een kinderkamer, enzovoort. Als de werken door een beunhaas uitvoerd werd, dan zie je dat ook aan de koterijen. Hetzelfde om een toilet binnenhuis te krijgen en de huisdieren hebben ook een plekje nodig. Zolang je achtertuin niet vol bakstenen/beton staat, kon je het nog volgooien.

Dat waren glorieuze tijden voor huisbazen en kotbazen, on-demand aanbod zorgt ervoor dat ze gemakkelijk aan huizen geraken en je kon on-demand de achtertuin vol gooien met bakstenen. Ben je sloper van beroep, dan kan je de bakstenen, deuren, ramen,... van gesloopte huizen ook recupereren. Sinds 1993 hield het in Vlaanderen op en de onstopbare hollandisering (regelzucht) begon.

Aangezien je overal kon bouwen, deden we weinig moeite om iets met oude verlaten gebouwen te doen. Het urbex (urban exploring) mekka, de urbex'en zitten overal zonder dat je het weet. Zo zaten er urbex'en in het centrum van Kortrijk dat niet zo lang geleden gesloopt werd om een winkelcentrum te bouwen.

[Istrilyin]

De maandelijkse CBS stats...

April was een fantastische maand voor de *knip op de man gespeelde naamgeving* onder ons: de index ging omhoog met 0.9%! Volume is nog steeds erg laag.

Tevens was April de laatste maand waarin de overheid subsidies gaf van duizenden euri. We gaan over een maandje kijken of dat invloed had, of dat de prijzen nu echt niet meer aan het dalen zijn.

Wat een trend kan worden is het opstuwen van huizenprijzen door het bijdrukken van euro's. Als je gelooft dat de euro in waarde gaat dalen danwel gaat instorten, dan is de aankoop van een dik huis met dito hypotheek natuurlijk the way to go! Helaas zijn er geen garanties. Het verdwijnen/aflossen/defaulten van schulden is niet zo inflatie bevorderend, zie de VS die nu deflatie hebben ondanks het printen bij de FED.

[ Voor 2% gewijzigd door Rukapul op 20-05-2010 10:57 ]

[n4m3l355]

Istrilyin schreef op donderdag 20 mei 2010 @ 10:49:
De maandelijkse CBS stats...

April was een fantastische maand voor de [mbr]*knip op de man gespeelde naamgeving*[/] onder ons: de index ging omhoog met 0.9%! Volume is nog steeds erg laag.

Tevens was April de laatste maand waarin de overheid subsidies gaf van duizenden euri. We gaan over een maandje kijken of dat invloed had, of dat de prijzen nu echt niet meer aan het dalen zijn.

Wat een trend kan worden is het opstuwen van huizenprijzen door het bijdrukken van euro's. Als je gelooft dat de euro in waarde gaat dalen danwel gaat instorten, dan is de aankoop van een dik huis met dito hypotheek natuurlijk the way to go! Helaas zijn er geen garanties. Het verdwijnen/aflossen/defaulten van schulden is niet zo inflatie bevorderend, zie de VS die nu deflatie hebben ondanks het printen bij de FED.

Ten eerste is het erg voorbarig dat zeker NL zou defaulten. Verder zou het mogelijk zijn dat we een inflatie kennen al is het van belang dat deze binnen de perken blijft wil je perikelen zoals Griekenland voorkomen dat niemand meer je bonds wilt.
Verder.. de US deflatie? Zie http://www.bls.gov/cpi/home.htm#tables

[Cobb]

OMG, is dit nou een reslutaat van de "bouw lobby" of niet...

AD.NL

Energielabel krijgt extra duwtje
Een hogere hypotheek met lagere stookkosten?
Het energielabel slaat nog niet echt aan. Stengere regels moeten dat veranderen.

Het energielabel komt bij koophuizen maar langzaam van de grond. Vorig jaar was een kwart van de huizen ervan voorzien. Een half jaar eerder was dat nog maar 13 procent. De koopwoningen blijven echter flink achter bij de huurwoningen. Van de gelabelde woningen was maar 5 procent in het bezit van de bewoner, de andere anderhalf miljoen labels hingen aan huurwoningen.

Dit zal geleidelijk wel gaan veranderen, nu de Europese Commissie een wet heeft goedgekeurd, waarmee een energielabel bij de aan- en verkoop van een huis verplicht wordt. Zonder zo’n label mag de woning gewoon niet meer verkocht worden.

Het energielabel geeft inzicht in de hoeveelheid energie die gemiddeld in een huis verbruikt wordt. Bovendien krijgt u door het label inzicht in mogelijke energiebesparende maatregelen. Prettig: het label geeft u een indicatie van de lasten die er aan gas en elektra bijkomen, en of daar nog op te besparen valt.

Huizen met het hoogste energielabel (A), worden bovendien ondersteund vanuit onverwachte hoek. In het eerder besproken Toetskader Hypothecaire Financieringen wordt banken de ruimte gegeven om iets hogere hypotheken te verstrekken als het gaat om een woning met label A. Dit vanuit de redenering dat mensen bij lagere energielasten meer te besteden hebben voor de hypotheek.

Nieuwbouw woningen worden zo natuurlijk een stuk aantrekkelijker en oudere woningen hebben het nakijken.
Wat een onzin is dit label.

Prettig: het label geeft u een indicatie van de lasten die er aan gas en elektra bijkomen, en of daar nog op te besparen valt.

Dat kan nu ook, omdat de vorige bewoner vaak hun kosten vermelden in een foldertje.

Kunnen we straks 300 euro gaan dokken voor een label wat je oudere woning onverkoopbaar maakt.

[Istrilyin]

n4m3l355 schreef op donderdag 20 mei 2010 @ 18:12:
Ten eerste is het erg voorbarig dat zeker NL zou defaulten.

Dat zeg ik dus ook niet he. NL is niet de enige partij op de planeet die schulden heeft.

Verder zou het mogelijk zijn dat we een inflatie kennen al is het van belang dat deze binnen de perken blijft wil je perikelen zoals Griekenland voorkomen dat niemand meer je bonds wilt.
Verder.. de US deflatie? Zie http://www.bls.gov/cpi/home.htm#tables

Ik kan hier een hele boom met je over opzetten... Pak 'm beet 5 pagina's? Het hangt af van de definitie, maar wat mij betreft is in/deflatie het vergroten/verkleinen van de hoeveelheid crediet (en daarmee de hoeveelheid geld die achter goederen aanjaagt). In het algemeen is prijsin(de)flatie het gevolg. Crediet is afgenomen de laatste jaren, dus deflatie.

Wat de overheidscijfers betreft: door het niet meenemen van de huizenprijzen in de CPI (waar de overvloed van crediet begin millenium naartoe ging) is de inflatie van toen onderschat, en werd de deflatie die daarop volgde onderschat. Plaatje laat zijn dat er met het meenemen van de huizenprijzen daar inderdaad deflatie was. Ik geef toe dat het de laatste maand (en dat was maart) weer omhoog ging trouwens.

Okay, dit wordt het 2e of 3e inflatie siteissue debat, dus reageer 1 keer en dan laten we het daarbij - beloofd

[Pooh]

@Cobb: Waarom zou het je woning onverkoopbaar maken? Ik woon in een jaren '30 appartement met enkelsteens muren, een enorme tochtige erker met enkel glas en een moederhaard. Natuurlijk heeft dat ding een energielabel G ofzo. Dat weet elke koper ook, ook zonder label. Ik kan me niet voorstellen dat mensen daarop afhaken.

Wel ben ik het met je eens dat het nutteloos is. Zo'n label is misschien leuk om 'soortgelijke' woningen te vergelijken (dus mij met mijn buren die dubbelglas en een HR+ ketel hebben), maar in het algemeen kun je prima inschatten hoe het er met een woning voorstaat. Modern, veel isolatie, dubbelglas = goed, oud, enkelsteens, enkelglas, kachels/moederhaard = slecht. Daar 300 euro aan uitgeven is inderdaad een beetje onzin.

[Shabbaman]

Het gaat wel een beetje OT zo, maar een goede adviseur geeft bij het energielabel ook aan hoe de energieprestatie kosteneffectief verbeterd kan worden. Dit is juist iets wat je woning zelfs makkelijker verkoopbaar kan maken. Want zoals Pooh aangeeft hebben de meeste mensen echt wel door of een huis een beetje goed geisoleerd is (en je kan altijd naar de energierekening vragen bij een bezichtiging), maar van verbetermogelijkheden hebben de meeste mensen geen kaas gegeten.

Hoe zit het trouwens met de energieprestatie van zo'n duits prefab houtskeletbouwhuis?

[RemcoDelft]

Shabbaman schreef op vrijdag 21 mei 2010 @ 10:19:
Hoe zit het trouwens met de energieprestatie van zo'n duits prefab houtskeletbouwhuis?

Ik neem aan dat dat aan dezelfde hoge (EU)-eisen moet voldoen als een betonhuis. Maar het hout of beton geeft niet de isolatiewaarde, dat doet het isolatiemateriaal er tussenin. En bij houtbouw is daar juist veel ruimte voor beschikbaar, dus het zal niet slechter zijn.

Ik denk dat energielabels zin zouden hebben in een markt zonder schaarste, zolang er een tekort is aan woningen, zal ook het meest onzuinige huis gewoon een bewoner hebben.
Ik kwam ooit tegen dat de meerprijs van een energie-neutraal huis zo'n 80.000 euro is (bij nieuwbouw). Ironisch dat we meer uitgeven aan het stukje zand waar het huis op staat! M.a.w. als de overheid het grondbeleid fatsoenlijk zou aanpakken, zouden er voor dezelfde prijs hele zuinige huizen gebouwd kunnen worden.

[Cobb]

Met appartementen is het idd een ander verhaal. Dan is het Label overigens nog veel nuttelozer. Stel je hebt een tussen app. met (zij) buren, onder en boven buren. VVE voor het buitenonderhoud en verwarming.
Wat kun je dan in hemelsnaam nog zelf doen, behalve een paar tochtstripjes. Toch koste mij zo'n label in 2008, 130 euro...

Ik heb nu een hoekwoning uit 1979, stel er staan gelijkwaardige nieuwbouwwoningen te koop met een veel beter E-label dan is de keus toch snel gemaakt? Hoekwoningen hebben standaard al een lager label...

Denken jullie nite dat dit oa. is aangezwengeld (cq. aangemoedigd) door de bouwlobby? Nieuwbouw woningen worden hierdoor nl. wel degelijk aantrekkelijker van.

[ Voor 18% gewijzigd door Cobb op 21-05-2010 10:39 ]

[Coffeemonster]

Het energielabel is de implementatie van de Europese Energy Performance of Buildings Directive (EPBD). Nederland zal echt moeten voldoen aan de Europese regelgeving. Daarnaast is het natuurlijk vreemd dat je iets verplicht stelt en vervolgens niet gaat handhaven.

Verder heeft de Nederlandse overheid ook doelstellingen vastgesteld met betrekking tot energiebesparing in de gebouwde omgeving. Energiebesparing in de bestaande bouw heeft daarbij een veel grotere impact dan energiebesparing in nieuwbouw vanwege de grote voorraad van bestaande woningen en de lange levensduur van woningen. Een energielabel met bijbehorend advies kan helpen om deze doelstelling te halen.

Een energielabel zou moeten samengaan met een advies voor energiebesparende maatregelen, inclusief investeringskosten en terugverdientijd. En wees ervan bewust dat veel mensen geen kennis hebben van hun energieverbruik in relatie tot de kwaliteit van hun woning, of er niet bij stil staan.

* Coffeemonster heeft overigens zijn woning begin dit jaar ook gekocht zonder energielabel. Ik ga de vloer en het dak toch nog isoleren, en daarna ga ik wel op zoek naar een EPA-adviseur.

[Pooh]

Cobb schreef op vrijdag 21 mei 2010 @ 10:36:
Ik heb nu een hoekwoning uit 1979, stel er staan gelijkwaardige nieuwbouwwoningen te koop met een veel beter E-label dan is de keus toch snel gemaakt? Hoekwoningen hebben standaard al een lager label...

Denken jullie nite dat dit oa. is aangezwengeld (cq. aangemoedigd) door de bouwlobby? Nieuwbouw woningen worden hierdoor nl. wel degelijk aantrekkelijker van.

Waarom denk je dat mensen zoveel waarde aan een label hechten? Natuurlijk is een nieuwbouwwoning aantrekkelijker qua stookkosten, maar dat weet iedereen toch ook zonder label? Daar tegenover staat dat een nieuwbouwwoning vaak iets duurder zal zijn. Een een hoekwoning heeft weer zijn eigen voordelen: meer licht, grotere tuin.

Ik zuo niet weten waarom dit nieuwbouwwoningen nog aantrekkelijker zou maken. Het enige wat het doet is inzichtelijk maken wat iedereen allang wist.

[Shabbaman]

RemcoDelft schreef op vrijdag 21 mei 2010 @ 10:35:
M.a.w. als de overheid het grondbeleid fatsoenlijk zou aanpakken, zouden er voor dezelfde prijs hele zuinige huizen gebouwd kunnen worden.

Dit is een leuk stokpaardje dat keer op keer terugkomt in dit topic, maar dat "fatsoenlijk" vind ik misplaatst. De overheid heeft een goed doordacht grondbeleid, waar het in de uitvoering op stukloopt is op projectontwikkelaars die grootschalig grond opkopen. De oplossing hiervoor is het versoepelen van onteigeningsregels, maar persoonlijk weet ik niet of ik de overheid zo'n instrument wel toe zou vertrouwen. Kijk, dat jij geen reden ziet waarom je niet een huisje zou mogen bouwen bij bijvoorbeeld Schipluiden betekent niet dat die redenen er niet zijn. Restrictief grondbeleid is een goed iets, niet iets dat er op gericht is om de overheid en huizenbezitters rijk te houden.

[Istrilyin]

Zelden tref ik hier berichten aan waar ik het echt 100% niet mee eens ben. Maar vandaag is kennelijk mijn geluksdag

Shabbaman schreef op vrijdag 21 mei 2010 @ 11:10:
Dit is een leuk stokpaardje dat keer op keer terugkomt in dit topic, maar dat "fatsoenlijk" vind ik misplaatst. De overheid heeft een goed doordacht grondbeleid, waar het in de uitvoering op stukloopt is op projectontwikkelaars die grootschalig grond opkopen.

Niet projectontwikkelaars... Er zijn specifieke partijen die tips ontvangen/kopen/omkopen van ambtenaren, en daarop boerenland opkopen VOORDAT het door de gemeente gekocht wordt. En gemeenten verdienen zelf ook gouden bergen tussen aankoop van boer of grondspeculant, en verkoop aan de projectontwikkelaar.Die projectontwikkelaar komt pas veel later in de picture.

De oplossing hiervoor is het versoepelen van onteigeningsregels, maar persoonlijk weet ik niet of ik de overheid zo'n instrument wel toe zou vertrouwen.

De oplossing is dat de overheid besluit dat we van 66% landbouwgrond naar 63% landbouwgrond gaan omdat de NL populatie de afgelopen 20 jaar met een paar miljoen gegroeid is, en omdat bouwen goed voor de economie is. Vervolgens is geen marges afsnoepen / laten snoepen een kwestie van boeren en aanstaande woning eigenaren directer aan elkaar koppelen, nietwaar.

Kijk, dat jij geen reden ziet waarom je niet een huisje zou mogen bouwen bij bijvoorbeeld Schipluiden betekent niet dat die redenen er niet zijn. Restrictief grondbeleid is een goed iets, niet iets dat er op gericht is om de overheid en huizenbezitters rijk te houden.

Nee hoor, het heeft natuuuuuurlijk niet die intentie, maar het doet het wel he? Door in NL kunstmatig op zo'n 6% bebouwing te houden worden jonge gezinnen grofweg gedwongen om hetzij 60k overwaarde van een boomer te financieren, hetzij 60k extra voor grond te betalen zodat de gemeentebelastingen voor de mensen die al een woning hebben laag blijven...

Restrictief grondbeleid is het mechanisme wat gedurende een bepaalde periode welvaart van generaties herverdeelt, in NL van hardwerkende, tweeverdienende dertigers richting vijftigers met een AOW. Dit is des te oneerlijker omdat de laatste groep indertijd hun bouwgrond ongeveer kado kreeg (premie A heft kosten bouwgrond enigsinds op).