Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Verwijderd]

n4m3l355 schreef op zondag 11 april 2010 @ 17:24:
[...]

Daar staat tegenover dat men voor de komende jaren weer een steiging projecteerd dus kunnen we met dezelfde logica redenen dat de woningprijzen weer wat rek krijgen doordat men meer geld heeft?

[...]

De autoprijzen zijn niet gedaald enkel het aantal transacties. Daarnaast zijn we nu 1,5 jaar in de crisis en is de markt lijkt het gestabiliseerd. Sterker nog CBS geeft zelfs weer een lichte stijging in de verkoopprijzen maar een sterke stijging in het aantal transacties.

[...]

Dit is nog maar de vraag aangezien niemand concreet kan vertellen wat de potentiele winst was van de tijdelijke ophoging van de NHG. Sterker nog juist de starters die juist niet genoeg voor het hogere segment 300.000+ euro waar NHG nu bij subsidieerd kopen die woningen toch niet. Voor hun blijft juist de subsidie bestaan. Voor het iets betere segment mag je je ook afvragen wat de rek de komende jaren wordt mbt de hypotheken.

[...]

Wederom ietwat voorbarig. Het gaat er sneller aan dan we denken. Tot nu toe horen we enkel wat geluiden van de diverse partijen die stemmen willen ronselen. Het is nog maar de vraag hoe snel daadwerkelijk iets gebeurd aangezien we in NL nog altijd dienen te polderen. Uiteindelijk zal het resultaat zoals met alles in de Nederlandse politiek zeer betrekkelijk zijn. Het zou mij niet verbazen (en dit is iets wat ik denk.. net zo goed een gok) dat men het hogere segment treft echter dit is een klein onderdeel van de totale woningmarkt.

[...]

Wederom een opeenstapeling van veronderstellingen waarbij de onderlinge relaties niet direct tot uitdrukking komen. Ten eerste staat de rente niet ongekend laag noch hoog. Het is dus als je kijkt naar de afgelopen 25 jaar goed mogelijk dat de rente zal stijgen maar je praat dan over procenten. Heden ten dagen is de rente rond de 5 a 6%, de hoogste (waar ik vanaf weet) heeft deze op 11% gestaan wat een unicum was en tevens zeer kort.
De inflatie zal men juist in bedwang dienen te houden met het oog de Nederlandse obligatie markt. Immers wilt de Nederlandse overheid geld, en dat hebben ze juist op termijn veel nodig, tegen een redelijke marktwaarde (niet zoals in Griekenland) is het belangrijk deze in bedwang te houden.

Ik heb het al eerder aangegeven maar imo zijn veel redeneringen erg snel en zijn de gevolgen absoluut niet zo makkelijk uiteen te zetten. Je kunt je afvragen wat in het verleden is gebeurd met een crisis. Iets wat ik al eerder heb aangegeven overigens en gelet op bv de grachtenindex zul je zien dat een financiele crisis zoals we die heden ten dagen kennen maar een minimale invloed heeft op de woningmarkt tov bv oorlog of ziektes.

1. Het overheidstekort wordt ook in 2010 op de 5-6% geschat, hier staat een verwachte economische groei van rond de 1% tegenover. Wat weegt zwaarder? Alleen al de extra rentelasten van dit tekort zijn equivalent aan de groei.

2. Het volume in euro's uitgedrukt van het totaal verkochte woningen is dramatisch. In een markt waarbij de overheid niet elk jaar 25 miljard subsidieert zou de woningprijs allang hard gekelderd zijn. De vraag is hoelang de overheid dit kan en wil volhouden? Zie ook punt 1

3. Ik had begrepen dat ruim 80% van alle transacties met NHG plaatsvinden. De grens van NHG is tijdelijk verhoogd tot 350k en wordt teruggeschroefd. Sterker nog de triple A rating van de NHG staat ter discussie en wordt wellicht verlaagd.

4.Tuurlijk is het voorbarig. De verkiezingen zijn nog niet geweest. De vooruitzichten zijn dat de PVDA gaat winnen en laat die partij nou vooral niet op zorg en andere sociale voorzieningen willen bezuinigen. Waar valt er dan nog geld te halen .....

5. http://www.fd.nl/artikel/...aat-rente-ongewijzigd-1-0 Eén procent is de rente waar tegen banken geld kunnen lenen bij de europees centrale bank.

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op zondag 11 april 2010 @ 20:37:
[...]
3. Ik had begrepen dat ruim 80% van alle transacties met NHG plaatsvinden. De grens van NHG is tijdelijk verhoogd tot 350k en wordt teruggeschroefd. Sterker nog de triple A rating van de NHG staat ter discussie en wordt wellicht verlaagd.

Maar dat heeft niet met de verhoging van de grens te maken maar met het toewijzen van NHG terwijl dat eigelijk helemaal niet mocht en bovendien is dat over een periode van voor de verhoging: http://www.nu.nl/economie...n-bij-nhg-hypotheken.html

[bite]

deleted

[ Voor 100% gewijzigd door bite op 06-02-2012 16:07 ]

[MAher]

[quote]Verwijderd schreef op zondag 11 april 2010 @ 20:37:
[...]
2. Het volume in euro's uitgedrukt van het totaal verkochte woningen is dramatisch. In een markt waarbij de overheid niet elk jaar 25 miljard subsidieert zou de woningprijs allang hard gekelderd zijn. De vraag is hoelang de overheid dit kan en wil volhouden?

Is de huurmarkt niet eveneens zwaar gesubsidieerd? Het grootste deel van de woningen in Nederland zijn in handen van woningstichtingen en wat dies meer zij, ongezond.

http://www.z24.nl/analyse/artikel_130459.z24

[Help!!!!]

^
het punt is dan ook dat de hele huizenmarkt incl gemeentes, speculanten , huur, etc, you name it, totaal verziekt is in nederland.

Eigenlijk alleen op te lossen met een "integraal Deltaplan". De wal (kosten) zal uiteindelijk het schip gaan keren..

[RemcoDelft]

bite schreef op maandag 12 april 2010 @ 14:04:
[...]
Eigenlijk zitten vriendin en ik al ietwat in die situatie; we zouden graag een groter huis kopen voor de toekomst maar gaan het huidige huis op z'n minst moeilijk kunnen verkopen. Zo kan ik als voormalig starter niet 'doorgroeien' en ligt het stil.

Als je een GROTER huis wilt, zijn dalende prijzen toch juist ideaal?! Verkoop je huidige huis 20.000 goedkoper, en koop je nieuwe huis 50.000 goedkoper!
Moet je wel zorgen dat je voor die tijd wat aflost

[MBV]

MAher schreef op maandag 12 april 2010 @ 15:02:
[...]
Is de huurmarkt niet eveneens zwaar gesubsidieerd? Het grootste deel van de woningen in Nederland zijn in handen van woningstichtingen en wat dies meer zij, ongezond.

http://www.z24.nl/analyse/artikel_130459.z24

Dat moet ook wel, anders kan je nooit opboksen tegen woningbezit. Door de HRA zijn de kosten voor een koophuis minstens 1/3 lager dan in een 'gewone' markt, wie is er dan gek genoeg om zijn huis zonder HRA te verhuren voor de rentekosten?

Wat het leuke is: de huurwoningen mogen niet in prijs stijgen, dus hanteren ze maar inkomenseisen: minimaal 5x je huurprijs verdienen anders kom je er niet in. En oh ja, je moet wel een jaar wachten *zucht*

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op maandag 12 april 2010 @ 17:58:
[...]

Als je een GROTER huis wilt, zijn dalende prijzen toch juist ideaal?! Verkoop je huidige huis 20.000 goedkoper, en koop je nieuwe huis 50.000 goedkoper!

Ja, dat is nou eenmaal de psychologie van de huizenbezitter . Hij betaalt liever €50.000 teveel voor z'n volgende huis dan dat ie 1 euro verlies lijdt op het huis waar ie nu in woont.

[Cobb]

Om maar niet te spreken over de slechte staat waar veel huurwoningen zich in bevinden.

^ Hierboven, als je 5000 euro schuld overhoudt van je woning kun je gelijk een flink bedrag minder lenen, dan zit een duurder huis er niet in.

[ Voor 45% gewijzigd door Cobb op 12-04-2010 18:42 ]

[RemcoDelft]

Cobb schreef op maandag 12 april 2010 @ 18:41:
Om maar niet te spreken over de slechte staat waar veel huurwoningen zich in bevinden.

^ Hierboven, als je 5000 euro schuld overhoudt van je woning kun je gelijk een flink bedrag minder lenen, dan zit een duurder huis er niet in.

Dan spaar je die 5000 euro toch even bij elkaar? En als dat je al niet lukt, is het dan werkelijk zo vreemd om maar geen 2 ton extra te lenen voor een ander huis?

[Rukapul]

Als je niet eens een paar procent van de woningwaardehypotheek neer kunt leggen hoor je niet eens groter te gaan wonen.

[Cobb]

!! Die 5000 was ter illustratie, ik had ook 20.000 kunnen zeggen.

[Shabbaman]

MBV schreef op maandag 12 april 2010 @ 18:27:
[...]


Dat moet ook wel, anders kan je nooit opboksen tegen woningbezit. Door de HRA zijn de kosten voor een koophuis minstens 1/3 lager dan in een 'gewone' markt, wie is er dan gek genoeg om zijn huis zonder HRA te verhuren voor de rentekosten?

Wat het leuke is: de huurwoningen mogen niet in prijs stijgen, dus hanteren ze maar inkomenseisen: minimaal 5x je huurprijs verdienen anders kom je er niet in. En oh ja, je moet wel een jaar wachten *zucht*

Euh, ik krijg niet 1/3 van het geld dat ik maandelijks kwijt ben aan m'n huis terug hoor.

[MBV]

Dan verdien je niet genoeg

En of het nou 1/3, 1/4 of 1/5 is: doordat de HRA (terecht) alleen geldt voor inwoning door de eigenaar van het huis is het niet rendabel om huizen te kopen voor de verhuur. Voeg daar een hele batterij aan huurbescherming aan toe, en je vraagt je af waarom iemand dat uberhaupt nog zou willen.

[ Voor 22% gewijzigd door MBV op 12-04-2010 20:08 ]

[foppe-jan]

Cyberpope schreef op vrijdag 09 april 2010 @ 20:00:
[...]

Omdat het koffiedik kijken is. De rente stijgt meestal, dan de inflatie ook. En daarmee ook de salarissen.
Daarnaast zie ik in mijn omgeving de generatie net boven de babyboomers nu naar huurflatjes gaan of overlijden. En meestal maar 2 kinderen die het geld of huis erven dat verkocht word. Dat levert dan weer kapitaalkrachtige jongeren op....

Maar voordat de babyboomers dood beginnen te gaan zijn we 20 jaar verder, en voor die tijd mogen ze per kind geloof ik eenmalig 60k (?) schenken waarna over elke € belasting heengaat.. Het lijkt mij dat de markt tot die tijd nog ff moet wachten op dat "nieuwe geld".
Op dit moment ligt de markt iig nog steeds op zijn reet, en gezien het feit dat de prijzen nog niet genoeg gezakt zijn om aan de nieuwe realiteit (dwz, de mediane of gemiddelde maximale hypotheek) voldoen, gebeurt er niets. En de banken schrijven nog steeds nauwelijks hypotheken uit. Maar er moet nog steeds verder gecorrigeerd worden voor het feit dat mensen minder mogen lenen.
Salarissen voor werkenden kunnen wel weer (licht) stijgen, maar je moet wel bedenken dat die maximale hypotheek die mensen neer kunnen leggen afhankelijk is van het verzamelinkomen van beide partners. En als er veel gezinnen zijn waarin een van beide partners sinds de crisis/recessie minder werk heeft, of de baan kwijtraakt, dan zijn de rapen gaar, en zijn er minder mensen die in staat zullen zijn te betalen wat er op dit moment nog steeds gevraagd wordt.

[bakmeel]

Ik, als woningstarter (Huur nu ong. 4 jaar op particuliere basis een huis) heb er nog steeds een zware dobber aan om überhaupt aan een huis te komen. Ik woon in de Randstad, maar zelfs met ons gezamenlijke dubbel modaal inkomen is een fatsoenlijke rijtjeswoning gewoon te ver weg. De huizen in Nederland zijn totaal overgewaardeerd en een correctie is imho gewoon onvermijdelijk.

De overheid zal zeker weten gaan draaien aan de hypotheekrenteaftrek. Bijna alle partijen hebben het in hun programma opgenomen en ik geloof niet dat er nog een houden aan is. Op zich is dat geen hele kwalijke zaak, want ik ben het er mee eens dat deze overheidssubsidie op woningen te duur aan het worden is en bijdraagt aan de absolute overwaardering van de huizenmarkt.

Jammer alleen dat ik op deze manier weinig trek meer heb om in te stappen in die wankele woningmarkt. Met een prijscorrectie in het vooruitzicht zou ik wel gek zijn om nu bijna 3 ton te investeren in iets waarvan ik verwacht dat het minder waard gaat worden!?

Aan de andere kant, zoals ik het zie is de Nederlandse woningmarkt een van de meest gecontroleerde, waar het vrije markt principe niet echt van toepassing is. Er zijn veel (heel veel) partijen in deze markt die belang hebben bij een hoge huizenprijs (bowbedrijven, projectontwikkelaars, makelaars, gemeenten, provincies, etc). Al deze instanties hebben hun lobby bij de overheid... Zullen zij niet werken naar een mechanisme om de huizenprijs (kunstmatig) hoog te houden? Hoe lang kunnen zij dat volhouden?

[Slasher]

bakmeel schreef op woensdag 14 april 2010 @ 09:59:
Ik, als woningstarter (Huur nu ong. 4 jaar op particuliere basis een huis) heb er nog steeds een zware dobber aan om überhaupt aan een huis te komen. Ik woon in de Randstad, maar zelfs met ons gezamenlijke dubbel modaal inkomen is een fatsoenlijke rijtjeswoning gewoon te ver weg. De huizen in Nederland zijn totaal overgewaardeerd en een correctie is imho gewoon onvermijdelijk.

Als je met dubbel modaal (60.000) geen huis kunt kopen dan wil ik graag weten waar je woont want volgens mij is dat in de randstad prima mogelijk, want volgens mij kan je op basis van 60k een hypotheek krijgen van 270.000 euro

bakmeel schreef op woensdag 14 april 2010 @ 09:59:
Jammer alleen dat ik op deze manier weinig trek meer heb om in te stappen in die wankele woningmarkt. Met een prijscorrectie in het vooruitzicht zou ik wel gek zijn om nu bijna 3 ton te investeren in iets waarvan ik verwacht dat het minder waard gaat worden!?

Wat maakt het uit als het eventueel minder waard word? Als je het als een investeringsobject ziet dan moet je het inderdaad niet doen, maar als je het koopt om er lekker in te wonen dan maak je je toch niet druk over het feit dat is minder waard wordt? Alles wat je koopt is aan afschrijving onderhevig, dus waarom zou dat met een huis niet kunnen gebeuren?

Dat we dit niet gewend waren is een ander verhaal, maar de auto of televisie is het breeduit geaccepteerd maar met woningen nog niet blijkbaar

[ Voor 8% gewijzigd door Slasher op 14-04-2010 10:21 ]

[Abom]

bakmeel schreef op woensdag 14 april 2010 @ 09:59:
[...]
De overheid zal zeker weten gaan draaien aan de hypotheekrenteaftrek. Bijna alle partijen hebben het in hun programma opgenomen en ik geloof niet dat er nog een houden aan is. Op zich is dat geen hele kwalijke zaak, want ik ben het er mee eens dat deze overheidssubsidie op woningen te duur aan het worden is en bijdraagt aan de absolute overwaardering van de huizenmarkt.

Jammer alleen dat ik op deze manier weinig trek meer heb om in te stappen in die wankele woningmarkt. Met een prijscorrectie in het vooruitzicht zou ik wel gek zijn om nu bijna 3 ton te investeren in iets waarvan ik verwacht dat het minder waard gaat worden!?

Ik verwacht ook dat men de HRA nu echt aan gaat pakken (veelte laat overigens). Echter vraag ik me dan af hoe lang je wilt wachten met kopen? De HRA zal niet in één keer afgeschaft worden, maar waarschijnlijk langzaam over een periode van 20-30 jaar.
Ik heb ook heel lang de instelling gehad, schaf maar eerst de HRA af, dan ga ik wel kopen...Maar ik heb afgelopen jaar toch een nieuwbouw woning gekocht, qua HRA slechter timen kon bijna niet

Aan de andere kant, zoals ik het zie is de Nederlandse woningmarkt een van de meest gecontroleerde, waar het vrije markt principe niet echt van toepassing is. Er zijn veel (heel veel) partijen in deze markt die belang hebben bij een hoge huizenprijs (bowbedrijven, projectontwikkelaars, makelaars, gemeenten, provincies, etc). Al deze instanties hebben hun lobby bij de overheid... Zullen zij niet werken naar een mechanisme om de huizenprijs (kunstmatig) hoog te houden? Hoe lang kunnen zij dat volhouden?

Die instanties zijn er in het buitenland ook en daar zal ook lobby zijn. Ik heb een aantal familieleden die werkzaam zijn in de bouw en op zich zijn de bouw prijzen niet heel erg hoog, wat in NL vooral duur is, zijn project ontwikkelingskosten (ivm de ontelbare regels) en de grondprijzen.

Slasher schreef op woensdag 14 april 2010 @ 10:17:
Wat maakt het uit als het eventueel minder waard word? Als je het als een investeringsobject ziet dan moet je het inderdaad niet doen, maar als je het koopt om er lekker in te wonen dan maak je je toch niet druk over het feit dat is minder waard wordt? Alles wat je koopt is aan afschrijving onderhevig, dus waarom zou dat met een huis niet kunnen gebeuren?

Dergelijke argumenten hoor ik vaker, maar, met alle respect, slaat natuurlijk nergens op. Je gaat ook geen Mac kopen wanneer je weet dat men op het punt staat om een nieuwe versie uit te brengen (more bang for your buck). Je gaat gewoon geen huis kopen wanneer je weet dat er een correctie aan zit te komen. Je geeft dan NU bijvoorbeeld 10-20k meer uit aan een woning dan over een jaar.

[ Voor 22% gewijzigd door Abom op 14-04-2010 11:15 ]

[mtsr]

Tsja, er wordt veel gespeculeerd over hoe de impact van afschaffing van de HRA zal zijn, maar men verwacht bij het nemen van een beslissing hierover toch echt onmiddelijk een daling van een flink aantal procenten.

[Slasher]

Abom schreef op woensdag 14 april 2010 @ 11:07:
Dergelijke argumenten hoor ik vaker, maar, met alle respect, slaat natuurlijk nergens op. Je gaat ook geen Mac kopen wanneer je weet dat men op het punt staat om een nieuwe versie uit te brengen (more bang for your buck). Je gaat gewoon geen huis kopen wanneer je weet dat er een correctie aan zit te komen. Je geeft dan NU bijvoorbeeld 10-20k meer uit aan een woning dan over een jaar.

Maar wie zegt dat je over een jaar een huis 10 tot 20k minder waard wordt, dat is pure speculatie dus ik zie je onderbouwing graag tegemoet

Met alle respect natuurlijk maar er wordt al tijden geroepen dat er een flinke correctie zit aan te komen, de tientallen procenten die mensen voorspelden heb ik nog niet gezien dus volgens mij valt het allezins nog redelijk mee

Ja het aantal transacties is flink gedaald maar dat komt vooral door mensen die zich gek laten maken door zulke berichten en de angst voor afschaffing HRA.

Maar goed het jammere van deze discussie is, dat het herhalen van zetten blijft.

[ Voor 12% gewijzigd door Slasher op 14-04-2010 11:42 ]

[Woy]

mtsr schreef op woensdag 14 april 2010 @ 11:19:
Tsja, er wordt veel gespeculeerd over hoe de impact van afschaffing van de HRA zal zijn, maar men verwacht bij het nemen van een beslissing hierover toch echt onmiddelijk een daling van een flink aantal procenten.

Geef daar eens wat onderbouwing/bronnen voor. Als je een dergelijk stelling neerzet is het minstens fijn als je specificeert wie "Men" is, en in welke orde van grote "Een flink aantal procenten" is. En daarbij is het ook wel van belang om te specificeren over wat voor beslissing je het hebt. Een beslissing dat morgen de HRA compleet afgeschaft gaat worden zal een compleet andere impact hebben dan de beslissing dat de HRA over 30 jaar opeens compleet afgeschaft word.

[Spotmatic]

Ik als huizenbezitter hoop eigenlijk dat het kabinet ballen heeft en gewoon zegt dat de HRA binnen zoveel tijd (30 jaar bijvoorbeeld) compleet wordt afgebouwd. Maar daar geloof ik niet zo in, want ze durven eigenlijk nooit langer vooruit te kijken dan de volgende kabinetsperiode.

Ik zeg: pak het aan en doe het goed en ondubbelzinnig. Nu ligt de huizenmarkt in een spagaat en dat is slecht voor iedereen, huurders incluis.

[Mfpower]

[quote]Slasher schreef op woensdag 14 april 2010 @ 10:17:
[...]


Als je met dubbel modaal (60.000) geen huis kunt kopen dan wil ik graag weten waar je woont want volgens mij is dat in de randstad prima mogelijk, want volgens mij kan je op basis van 60k een hypotheek krijgen van 270.000 euro


[...]
Ik zit in dezelfde situatie, en de vraag is niet alleen of je het huis mag kopen, maar ook of je de maandlasten die erbij horen wilt/kunt dragen. Je wil ook een risico op kunnen vangen of andere keuzes maken (zorg voor kinderen, (tijdelijk) werkloos etc). Vaak genoeg lees ik hier dat je de bruto kosten ook moet kunnen opbrengen als je verantwoord wilt kopen. Mee eens, maar dan kan ik ook niet verantwoord een rijtjeshuis kopen. De prijzen zijn dus te hoog, zelfs met HRA nu!

Een appartement is mogelijk, het is heel makkelijk om er een te kopen. Alleen staat hier ongeveer de helft van de appartementen te koop want niemand wil ze hebben. Dan kom je er nooit meer vanaf; ook niet erg aantrekkelijk....

Ik zie een huis niet als een financiele investering waar ik graag rendement op wil halen, maar enig vooruitzicht op de mogelijkheid om te kunnen verhuizen zonder gelijk financieel aan de grond te zitten vind ik wel wenselijk. Aangezien de huizenprijzen volgens mij alleen maar kunnen dalen (wie kan er anders nog kopen?) is het niet heel aantrekkelijk om nu te kopen.

[mtsr]

Woy schreef op woensdag 14 april 2010 @ 11:39:
[...]

Geef daar eens wat onderbouwing/bronnen voor. Als je een dergelijk stelling neerzet is het minstens fijn als je specificeert wie "Men" is, en in welke orde van grote "Een flink aantal procenten" is. En daarbij is het ook wel van belang om te specificeren over wat voor beslissing je het hebt. Een beslissing dat morgen de HRA compleet afgeschaft gaat worden zal een compleet andere impact hebben dan de beslissing dat de HRA over 30 jaar opeens compleet afgeschaft word.

Tsja, ik heb geen directe bronnen hiervoor, alleen indirecte, maar in de rapporten over de onderzochte bezuinigingsmogelijkheden van een paar weken geleden stonden vrij concrete analyses, dus die zou je kunnen lezen (wat ik zelf niet gedaan heb).

Hier http://www.nu.nl/politiek...k-hypotheek-en-huren.html wordt in elk geval gesproken over 9% daling en 13% daling. Ik kan de andere bron nu niet meer vinden, maar daarin werd de verwachting uitgesproken dat de dalingen voor het grootste deel direct na het nemen van een besluit plaatsvinden en dan een hele lange staart krijgen.

[Verwijderd]

http://www.minfin.nl/dsresource?objectid=79876&type=org is de bron.

[mtsr]

Dank. Eerste resultaat bij zoeken op 'daling':

Hoe geleidelijk een transitie ook is, de huizenprijzen passen zich snel aan, waardoor
de bestaande huiseigenaren een vermogensverlies ervaren. In de huizenprijs zijn
namelijk de toekomstige subsidies op de eigen woning verdisconteerd. Hoe
geleidelijker de transitie, hoe langer subsidies in stand blijven, des te kleiner de
huizenprijsdaling, maar ook deze kleinere daling manifesteert zich snel.

[Cobb]

Ik denk dat kopers nu al bij bestaande bouw, met het argument komen dat de mogelijk de HRA beperkt gaat worden en dat ze daarom een lager bod in zullen schieten.
Dat zou ik wel doen...

De aannemers zie je nog een beetje spartellen, nieuwbouwwoningen worden ineens "completer" aangeboden voor een casco prijs en woningen worden kleiner, hoewel ik dit niet zeker weet ga ik er ook vanuit dat wordt bezuinigd op materiaal. Omgeving Lansingerland is al menig project aangepast het afgelopen jaar.

[ Voor 47% gewijzigd door Cobb op 14-04-2010 14:24 ]

[Slasher]

Cobb schreef op woensdag 14 april 2010 @ 14:19:
Ik denk dat kopers nu al bij bestaande bouw, met het argument komen dat de mogelijk de HRA beperkt gaat worden en dat ze daarom een lager bod in zullen schieten.
Dat zou ik wel doen...

Dat is wel een heel slap argument om af te dingen zeg , een bod baseren op iets waar nog helemaal niets over is besloten. Ik zou als verkoper daar in ieder geval niet gevoelig voor zijn

[ Voor 26% gewijzigd door Slasher op 14-04-2010 14:29 ]

[sanderb]

De overheid is zelf een grote veroorzaker van het feit dat mensen een huis als investering zien. Door de Overdrachtsbelasting moet je huis namelijk wel 6% meer waard zijn tegen de tijd dat je verhuist als je geen verlies wil maken.
Toen ik een huis ging kopen heb ik van meerdere huizen die langere tijd te koop stonden opgevraagd wat de vorige eigenaar betaald heeft. In de meeste gevallen waren de prijzen gezakt tot het niveau aankoop * 1,06

Zeker bij starterswoningen is de overdrachtbelasting niet wenselijk in deze vorm.

Iemand hierboven zegt dat het normaal is dat een aankoop minder waard wordt, dus waarom zou dat bij een huis niet zo zijn.
In principe klopt dat natuurlijk, maar als jij iets koopt en daarna verkoopt gaat er ook niet nog eens BTW verrekend moeten worden.
Je huis wordt bij verkoop eigenlijk meteen 6% minder waard...dat moet gecompenseerd worden, anders wordt het te duur om te verhuizen.

Waarom wordt er niet gepraat over het aanpassen van de overdrachtsbelasting?
Als de markt op slot zit, verdiend de overheid daar ook minder aan. Als je de markt vlot kan trekken door de overdrachtsbelasting te verlagen, moet er ergens een break even point zitten waarop de overheid er zelfs meer aan verdient doordat er meer huizen verkocht worden.

Een tijdelijke maatregel om de overdrachtsbelasting te halveren, zorgt direct voor een prijsdaling van 3 %.
Pessimisten zullen zeggen dat de prijs dan meteen 3% stijgt...
Laat iemand bij de overheid dit maar eens doorrekenen.

[mtsr]

sanderb schreef op woensdag 14 april 2010 @ 14:32:
Overdrachtsbelasting

Bovendien zou een grotere mobiliteit wat betreft huisvesting mogelijk bij meer problemen kunnen helpen, zoals bijvoorbeeld het fileprobleem.

Wat mij betreft gewoon afschaffen die overdrachtsbelasting en omzetten in ofwel vermogensbelasting ofwel belasting over de waardevermeerdering tussen aankoop en verkoop (het spaanse systeem, vooral goed om speculanten te belasten, wat mijn inziens een goed idee is).

[MBV]

bakmeel schreef op woensdag 14 april 2010 @ 09:59:
Ik, als woningstarter (Huur nu ong. 4 jaar op particuliere basis een huis) heb er nog steeds een zware dobber aan om überhaupt aan een huis te komen. Ik woon in de Randstad, maar zelfs met ons gezamenlijke dubbel modaal inkomen is een fatsoenlijke rijtjeswoning gewoon te ver weg. De huizen in Nederland zijn totaal overgewaardeerd en een correctie is imho gewoon onvermijdelijk.

De randstad houdt niet op bij Amsterdam en Utrecht In Den Haag en Rotterdam kan je in best nette wijken een mooi rijtjeshuis kopen voor 2,5 ton.

Aan de andere kant, zoals ik het zie is de Nederlandse woningmarkt een van de meest gecontroleerde, waar het vrije markt principe niet echt van toepassing is. Er zijn veel (heel veel) partijen in deze markt die belang hebben bij een hoge huizenprijs (bowbedrijven, projectontwikkelaars, makelaars, gemeenten, provincies, etc). Al deze instanties hebben hun lobby bij de overheid... Zullen zij niet werken naar een mechanisme om de huizenprijs (kunstmatig) hoog te houden? Hoe lang kunnen zij dat volhouden?

Bouwbedrijven en projectontwikkelaars hebben er nauwelijks belang bij: de kosten zitten in de grond, en dat geld gaat bijna altijd naar de gemeente toe. Zodra de huizenprijzen dalen zullen dus vooral de gemeenten zonder geld komen te zitten.

[Abom]

Slasher schreef op woensdag 14 april 2010 @ 11:37:
Maar wie zegt dat je over een jaar een huis 10 tot 20k minder waard wordt, dat is pure speculatie dus ik zie je onderbouwing graag tegemoet

Dat was maar een voorbeeld en 'weet' had 'denkt' moeten zijn. Het gaat er niet om wat er gaat gebeuren, het gaat erom wat de consument denkt wat er gaat gebeuren.

Met alle respect natuurlijk maar er wordt al tijden geroepen dat er een flinke correctie zit aan te komen, de tientallen procenten die mensen voorspelden heb ik nog niet gezien dus volgens mij valt het allezins nog redelijk mee

Het klopt dat de tientallen procenten voorspeld zijn en helemaal niet uit zijn gekomen, maar er is wel een kleine correctie geweest. Ik denk dat de HRA een belangrijk component is geweest in het overeind houden van de prijzen.

Ja het aantal transacties is flink gedaald maar dat komt vooral door mensen die zich gek laten maken door zulke berichten en de angst voor afschaffing HRA.

Het is en blijft een kwestie van vraag en aanbod en duurt waarschijnlijk een tijd voordat mensen echt minder zullen vragen voor hun huis. Ik ken enkele mensen die hun huis te koop hebben staan, die hadden al genoeg problemen om kijkers te krijgen maar dat is nu alleen maar erger geworden.

[ Voor 5% gewijzigd door Abom op 14-04-2010 16:25 ]

[MrScratch]

Slasher schreef op woensdag 14 april 2010 @ 11:37:
[...]
Met alle respect natuurlijk maar er wordt al tijden geroepen dat er een flinke correctie zit aan te komen, de tientallen procenten die mensen voorspelden heb ik nog niet gezien dus volgens mij valt het allezins nog redelijk mee

Goed, praktijkvoorbeeld dan maar. Ik heb mijn huis verkocht in jan 2010 voor 233k. Mijn WOZ van 1-1-2008 was 269k en was gebaseerd op verkopen van 270k tot 275k rond deze periode. WOZ per 1-1-2009 is 259k en wederom gebaseerd op verkopen van 262k. Dit alles in een Vinexwijk met woningen uit 2002. Woningen zijn redelijk goed vergelijkbaar en daarom ga ik er vanuit dat de waarde van mijn woning van begin 2008 tot begin 2010 is gedaald van circa 270 naar 235 ongeveer. Dit is een daling van 35/270 = 13 procent. Dit lijkt me toch een flinke daling te zijn.

Tuurlijk, zal het verschillen per regio en dergelijke, maar het lijkt me een niet te negeren feit dat er een stevige daling zich heeft voorgedaan de afgelopen 2 jaar.

[n4m3l355]

MrScratch schreef op woensdag 14 april 2010 @ 16:57:
[...]

Goed, praktijkvoorbeeld dan maar. Ik heb mijn huis verkocht in jan 2010 voor 233k. Mijn WOZ van 1-1-2008 was 269k en was gebaseerd op verkopen van 270k tot 275k rond deze periode. WOZ per 1-1-2009 is 259k en wederom gebaseerd op verkopen van 262k. Dit alles in een Vinexwijk met woningen uit 2002. Woningen zijn redelijk goed vergelijkbaar en daarom ga ik er vanuit dat de waarde van mijn woning van begin 2008 tot begin 2010 is gedaald van circa 270 naar 235 ongeveer. Dit is een daling van 35/270 = 13 procent. Dit lijkt me toch een flinke daling te zijn.

Tuurlijk, zal het verschillen per regio en dergelijke, maar het lijkt me een niet te negeren feit dat er een stevige daling zich heeft voorgedaan de afgelopen 2 jaar.

Het is natuurlijk een beetje koffiedik kijken aangezien ik niet bekend ben met je woning maar gelet op cijfers van het CBS hebben zich tot op hededen geen extreme dalingen voor gedaan. Tot nu toe iets meer dan 7% en de afgelopen maand is er zelfs sprake van een lichte steiging. Kijken we naar hoe de oude situatie is en we zouden deze lijn doorzetten is er wel sprake van een sterkere daling.
Verder dat er plekken zijn waar sterkere dalingen zich hebben voor gedaan is bij een gemiddelde niet verwonderlijk. In het algemeen zwakkere locaties zoals Almere maar bv bij mij lokaal de Oostelijke mijnstreek zijn sterke dalingen te zien. Idem voor gehypte locaties zoals het Gooi echter tegen sterke dalingen zijn natuurlijk ook gebieden die geen daling of misschien zelfs nog steeds een steiging kennen.
Imo dien je het allemaal dan ook wat genuanceerder te bekijken, natuurlijk zijn er uitschieters in beide richtingen maar gemiddeld is er geen extreme daling.

[MrScratch]

n4m3l355 schreef op woensdag 14 april 2010 @ 19:05:
[...]

Het is natuurlijk een beetje koffiedik kijken aangezien ik niet bekend ben met je woning maar gelet op cijfers van het CBS hebben zich tot op hededen geen extreme dalingen voor gedaan.

Je hebt natuurlijk gelijk dat het van de woning afhangt. Het betreft in dit geval een courante tussenwoning in een nieuwbouwwijk in de IJmond.

Ik denk echter dat het beperkte dalen zoals door het CBS aangegeven voor een groot gedeelte komt doordat de woningen die niet zakken, niet verkocht worden. Ik was als laatste te koop gegaan in mijn straat en ben de enige die verkocht is, de rest staat nog steeds te koop, soms tot wel 2 jaar . Ik denk dat dit komt omdat deze anderen niet willen accepteren dat de prijzen gedaald zijn. Deze impliciete daling is dus nog niet in de cijfers verwerkt, want dat zijn nog geen transacties.

[Woy]

MrScratch schreef op woensdag 14 april 2010 @ 19:24:
[...]
Ik denk echter dat het beperkte dalen zoals door het CBS aangegeven voor een groot gedeelte komt doordat de woningen die niet zakken, niet verkocht worden. Ik was als laatste te koop gegaan in mijn straat en ben de enige die verkocht is, de rest staat nog steeds te koop, soms tot wel 2 jaar . Ik denk dat dit komt omdat deze anderen niet willen accepteren dat de prijzen gedaald zijn. Deze impliciete daling is dus nog niet in de cijfers verwerkt, want dat zijn nog geen transacties.

Woningen die niet verkocht worden komen ook niet terug in de cijfers van het CBS. Dus de mensen die hun woning niet verkopen omdat ze de prijs te hoog houden, hebben daar geen invloed op ( Hoogstens op het aantal verkochte woningen )

[mtsr]

Woy schreef op woensdag 14 april 2010 @ 19:45:
[...]

Woningen die niet verkocht worden komen ook niet terug in de cijfers van het CBS. Dus de mensen die hun woning niet verkopen omdat ze de prijs te hoog houden, hebben daar geen invloed op ( Hoogstens op het aantal verkochte woningen )

Ik denk dat MrScratch bedoelt dat mensen liever nog een tijd de kat uit de boom kijken dan te zakken in prijs. Hierdoor loopt het aantal verkopen sterk terug, maar is er inderdaad nog weinig te zien w.b.t. prijsdalingen. M.a.w. mensen stellen nu hun verhuizing uit, maar dat kan gewoon niet voortduren. Op enig moment zal men eieren voor zijn geld moeten kiezen en dan ga je de beweging in de huizenprijzen zien.

[Shabbaman]

mtsr schreef op donderdag 15 april 2010 @ 08:56:
M.a.w. mensen stellen nu hun verhuizing uit, maar dat kan gewoon niet voortduren.

En waarom niet? Er is een klein deel van de huizenbezitters dat moet verhuizen, maar het overgrote deel wil verhuizen. Mensen willen verhuizen omdat ze een beter huis kunnen kopen. Als de huizenprijzen dalen hebben mensen ook geen overwaarde meer om in een nieuw huis te steken. Dan zit de huizenmarkt echt volledig op slot.

[Woy]

mtsr schreef op donderdag 15 april 2010 @ 08:56:
[...]
Ik denk dat MrScratch bedoelt dat mensen liever nog een tijd de kat uit de boom kijken dan te zakken in prijs. Hierdoor loopt het aantal verkopen sterk terug, maar is er inderdaad nog weinig te zien w.b.t. prijsdalingen. M.a.w. mensen stellen nu hun verhuizing uit, maar dat kan gewoon niet voortduren. Op enig moment zal men eieren voor zijn geld moeten kiezen en dan ga je de beweging in de huizenprijzen zien.

Dat is een beetje tegenstrijdig. De prijs van een huis word bepaald door een overeenkomst van koper en verkoper, en de beste maatstaf voor de waarde van een huis is dus de huidige verkopen van vergelijkbare huizen. Het is waarschijnlijk dat de mensen die hun huis goedkoper te koop zetten hun huis eerder verkopen. Het kan dus best zo zijn dat die mensen die hun huizen niet verkopen hun huis te duur aanbieden, maar dat is blijkbaar niet het geval bij de mensen die wel hun huis verkopen. De getallen van het CBS geven dus een goed beeld van de huidige waarde. Als de mensen die hun huis nu te duur in de markt gezet hebben dat voor dezelfde prijs zouden doen als de mensen met vergelijkbare huizen die wel snel verkocht zijn, is de kans ook groot dat ze het huis snel verkopen, maar dat betekend dus niet dat dat het CBS getal negatief zou beïnvloeden.

[Rukapul]

Woy schreef op donderdag 15 april 2010 @ 09:15:
De prijs van een huis word bepaald door een overeenkomst van koper en verkoper, en de beste maatstaf voor de waarde van een huis is dus de huidige verkopen van vergelijkbare huizen.

Mark-to-market is niet per se de beste maatstaf voor waarde hoor. In een vastgoedmarkt zou ik in een normaal functionerende woningmarkt (dus niet NL) meer zien in de meerjarige gemiddelde huuropbrengst. (Dit werkt ook ca zo in de kantorenmarkt al liegen ze daar de boel weer bij elkaar door kortingen niet te verrekenen in de gemiddelde huuropbrengst.)

Als de mensen die hun huis nu te duur in de markt gezet hebben dat voor dezelfde prijs zouden doen als de mensen met vergelijkbare huizen die wel snel verkocht zijn, is de kans ook groot dat ze het huis snel verkopen, maar dat betekend dus niet dat dat het CBS getal negatief zou beïnvloeden.

Je weet natuurlijk niet welke prijzen er aan de 'bied' kant geboden worden voor transacties die niet plaatsvinden. Ik ben wel met je eens dat we niet weten welke richting de prijzen opgaan wanneer verschil tussen de bied en de laat weer kleiner wordt en het tot een groter aantal transacties komt.

[Istrilyin]

Woy schreef op donderdag 15 april 2010 @ 09:15:
[...]

Dat is een beetje tegenstrijdig.
.......
Als de mensen die hun huis nu te duur in de markt gezet hebben dat voor dezelfde prijs zouden doen als de mensen met vergelijkbare huizen die wel snel verkocht zijn, is de kans ook groot dat ze het huis snel verkopen, maar dat betekend dus niet dat dat het CBS getal negatief zou beïnvloeden.

Hmmm, nee ik denk dat je een effect over het hoofd ziet, mtsr heeft wel degelijk een punt.

Een situatie in een starterssegment ergens in NL is nu bijvoorbeeld, even super gesimplificeerd: 1000 woningen "van 200k" te koop, Daarvan 50 voor 200k aangeboden die verkopen, en 950 van 230k die nu dus niet verkopen. Aan de vraagkant heb je kopers, waarvan 50 wel 200k ervoor over hebben, dan 50 die er 195k voor over hebben, enzovoorts.

Als de hele kluit verkopers hier hun prijs naar de 200k laat zakken, dan hebben de 50 kopers die dat er voorover hebben meer keuze. En een paar 195k-kopers zullen misschien verleid worden om in te stappen omdat hun droomhuisje ertussen zit. Maar om echt het volume weer terug te brengen zullen de prijzen moeten dalen tot 190k of 180k of lager.

Dat is natuurlijk even in dit voorbeeld, dat jij ongetwijveld kan volgen. In hoeverre het beschreven effect speelt weten we allemaal niet. Maar de stelling dat het niet bestaat en dat de prijzen slechts hoeven te zakken naar het niveau waarop kopers (of: de laatste greater fools met subsidie van de overheid) kopen is ook niet hard te maken...

Check de postcode 1447 op funda maar eens - een favoriet van mij omdat ik er familie heb wonen. Een paar 200k huizen moven daar omdat ze goedkoper zijn dan de kluit op 225k. Erboven zit vrijwel geen beweging. Maar zelfs de poel van kopers op 200k is waarschijnlijk beperkt, want niet alles verkoopt er direct, ook niet op rond de 200k grens.

[Furfoot]

Nog wat praktijkvoorbeelden vanuit doorstromende starters:

Wij zijn recent naar een nieuwbouwwoning gegaan in dezelfde omgeving (randstad). Oude woning verkocht voor 176.000 met een verlies van 16.500 (kosten koper), deze hebben wij in 2003 gekocht. Nog steeds staan er al langere tijd 3 woningen van hetzelfde type te koop voor 200.000+.

Onze nieuwe buren zijn ook doorstromende starters en zitten in ongeveer dezelfde situatie waarin ze met verlies verkopen.

Time's are changing.

[foppe-jan]

Shabbaman schreef op donderdag 15 april 2010 @ 09:14:
[...]


En waarom niet? Er is een klein deel van de huizenbezitters dat moet verhuizen, maar het overgrote deel wil verhuizen. Mensen willen verhuizen omdat ze een beter huis kunnen kopen. Als de huizenprijzen dalen hebben mensen ook geen overwaarde meer om in een nieuw huis te steken. Dan zit de huizenmarkt echt volledig op slot.

Maar zolang het waar is dat de hele markt (als je de onder- en bovenkant ff negeert) zakt, dan zouden die huizen die ze willen kopen dus absoluut nog veel meer in waarde gedaald zijn, waardoor ze de overwaarde niet nodig hebben. (Tenzij jij aanneemt dat de mensen die willen verhuizen kleiner willen gaan wonen.?)

[foppe-jan]

n4m3l355 schreef op woensdag 14 april 2010 @ 19:05:
Tot nu toe iets meer dan 7% en de afgelopen maand is er zelfs sprake van een lichte steiging. Kijken we naar hoe de oude situatie is en we zouden deze lijn doorzetten is er wel sprake van een sterkere daling.

Maar dat is gezien het niet langer verstrekt worden van 100%-hypotheken, en lagere multipliers voor jaarloon, natuurlijk volledig onrealistisch. Als iedereen 20% minder kan lenen, dan lijkt het me extreem logisch dat de markt ook zoiets zal moeten dalen om weer hetzelfde volume te halen.

[Woy]

Istrilyin schreef op donderdag 15 april 2010 @ 10:06:
[...]
Hmmm, nee ik denk dat je een effect over het hoofd ziet, mtsr heeft wel degelijk een punt.

Ik zie dat effect niet over het hoofd, ik stel alleen dat je daar niks over kunt zeggen. De waarde word immers bepaald door zowel de verkoper als de koper.

Maar om echt het volume weer terug te brengen zullen de prijzen moeten dalen tot 190k of 180k of lager.

Daar ben ik het dus niet per definitie mee eens. Het kan namelijk 2 kanten opwerken. Of de kopers moeten hun prijzen laten zakken of de verkopers moeten meer uit willen geven. Het is niet aan 1 van de 2 partijen om de prijs te bepalen, maar dat is marktwerking. Verkopers willen blijkbaar niet voor die lagere prijs aanbieden, en kopers willen blijkbaar niet voor die hogere prijs kopen. Om het volume weer hoger te krijgen zullen vraag en aanbod weer bij elkaar moeten komen, maar hoe dat gebeurt is afhankelijk van een hele hoop factoren.

Vandaar dat ik stel dat de huidige waarde het best in kaart te brengen is door de verkopen die wel tot stand komen, en dat zie je terug in de cijfers van het CBS.

foppe-jan schreef op donderdag 15 april 2010 @ 11:54:
[...]

Maar dat is gezien het niet langer verstrekt worden van 100%-hypotheken, en lagere multipliers voor jaarloon, natuurlijk volledig onrealistisch. Als iedereen 20% minder kan lenen, dan lijkt het me extreem logisch dat de markt ook zoiets zal moeten dalen om weer hetzelfde volume te halen.

Wat bedoel je met 100% hypotheken? Als je daarmee bedoelt 100% en meer van de executiewaarde, dan klopt het niet dat die niet meer verstrekt worden. Via NHG worden in ieder geval nog gewoon hypotheken verstrekt tot 125% van de executiewaarde, en ik vermoed dat dat ook zonder NHG nog wel het geval is.

Heb je verder ook nog een bron waarin staat dat iedereen 20% minder kan lenen? Ik geloof best dat de krediet verstrekking minder makkelijk gaat dan 2 jaar geleden, maar ik heb niet het idee dat iedereen 20% minder kan lenen.

[ Voor 28% gewijzigd door Woy op 15-04-2010 12:12 ]

[foppe-jan]

Woy schreef op donderdag 15 april 2010 @ 12:07:
Heb je verder ook nog een bron waarin staat dat iedereen 20% minder kan lenen? Ik geloof best dat de krediet verstrekking minder makkelijk gaat dan 2 jaar geleden, maar ik heb niet het idee dat iedereen 20% minder kan lenen.

Nee, het spijt me. Ik volgde tot voor kort het nederlandse nieuws niet echt, maar waar ik vooral geinteresseerd in zou zijn om te zien is hoeveel hypotheken de banken op dit moment überhaupt verstrekken (liefst met daarbij het percentage afgewezen aanvragen, en een vergelijking met 3-4j terug).
Mijn zus heeft tot september voor ing/pb gewerkt op de hypotheekafdeling, maar daar kwam het erop neer dat bijna niemand meer kwalificeerde voor 100% executiewaarde. (Zij werd daar ontslagen omdat de hypotheekafdeling enorm in moest krimpen, nog los van het feit dat de pb en ing geïntegreerd werden.. dat zegt toch al genoeg hoewel ze 2mnd later weer terug kon komen op de afdeling achterstallige leners, waar ze het maar druk hadden...)
En die 20% minder: ik noem dit idd als een gok, maar als iedereen opeens eigen inleg mee moet brengen (terwijl dat eerder niet het geval was voor een significant deel van de verstrekte hypotheken), en mensen kunnen niet langer (tot) 6x hun jaarinkomen lenen, maar slechts 4.3x, dan betekent dat toch dat zeker de duurste huizen in lagere volumes zullen doorverkopen, en, als modaal 2-verdien €50k is, dan ook alle huizen tussen de 200k en 300k een stuk slechter verkopen?

[ Voor 9% gewijzigd door foppe-jan op 15-04-2010 12:51 ]

[Istrilyin]

Woy schreef op donderdag 15 april 2010 @ 12:07:
Ik zie dat effect niet over het hoofd, ik stel alleen dat je daar niks over kunt zeggen. De waarde word immers bepaald door zowel de verkoper als de koper.
...
Daar ben ik het dus niet per definitie mee eens. Het kan namelijk 2 kanten opwerken. Of de kopers moeten hun prijzen laten zakken of de verkopers moeten meer uit willen geven.

Juist ja. We weten het niet! Dus jouw gedachte (dat verkopen dik aan zouden trekken als verkopers hun prijzen zouden aanpassen richting verkoopprijzen van soortgelijke woningen) hoeft nog niet waar te zijn.

Je kent waarschijnlijk mijn gedachten al... de verstandige dingen die je als koper kan doen:
1) Geduldig wachten tot de overheid "game over" verklaart aan het kunstmatig hooghouden van de prijzen.
2) Een "shotgun" aanpak: grof "te laag" bieden op meerdere woningen, wat tevens een mooi demoraliserend effect kan hebben op verkopers. Als het een trend wordt. ;-)

[eamelink]

Woy schreef op donderdag 15 april 2010 @ 12:07:
Daar ben ik het dus niet per definitie mee eens.

Ik denk dat je het in z'n algemeenheid wel kan stellen.

Als in situatie a huizen gemiddeld voor 2 ton verkocht worden en als warme broodje de toonbank over vliegen en in situatie b huizen ook gemiddeld voor 2 ton verkocht worden maar het handelsvolume veel kleiner is en de gemiddelde duur dat een huis te koop staat groter, dan kan je in z'n algemeenheid wel stellen dat in situatie b huizen minder waard zijn, al was het maar vanwege de kosten die gemoeid zijn met de langere tijd te koop staan

En natuurlijk kan de oplossing wel zijn dat kopers meer moeten gaan betalen, maar als dat nu nog niet het geval is, dan kan je nu best zeggen dat de gemiddelde verkoopprijs relatief hoog is.

[Woy]

Istrilyin schreef op donderdag 15 april 2010 @ 13:01:
[...]
Juist ja. We weten het niet! Dus jouw gedachte (dat verkopen dik aan zouden trekken als verkopers hun prijzen zouden aanpassen richting verkoopprijzen van soortgelijke woningen) hoeft nog niet waar te zijn.

Ik zeg nergens dat ik verwacht dat de verkopen dik aan zouden trekken, ik zeg alleen dat de kans een stuk groter is dat het huis binnen vergelijkbare tijd verkocht word, als er een vergelijkbare prijs gevraagd word. Het is immers logisch dat de vraag groter word naarmate de prijs lager is. De mate waarin dat gebeurt bij welke verlaging, is iets waar ik totaal geen realistische uitspraak over kan doen.

[MBV]

Rukapul schreef op donderdag 15 april 2010 @ 09:59:
Je weet natuurlijk niet welke prijzen er aan de 'bied' kant geboden worden voor transacties die niet plaatsvinden. Ik ben wel met je eens dat we niet weten welke richting de prijzen opgaan wanneer verschil tussen de bied en de laat weer kleiner wordt en het tot een groter aantal transacties komt.

Er wordt niet geboden op te dure huizen. Er komen gewoon geen mensen kijken, omdat ze het huis toch niet kunnen kopen. Mijn ouders hebben ook geen bod van -10% of -20% gezien, alleen 3 kijkers met de laatste open-huizendag die niets meer hebben laten horen, en 7 op de vorige open dag die ook niets lieten horen. Een kijker voor de laatste open dag, die het kavel te klein vond en het verder niet over de prijs heeft gehad.

Woy schreef op donderdag 15 april 2010 @ 12:07:
Heb je verder ook nog een bron waarin staat dat iedereen 20% minder kan lenen? Ik geloof best dat de krediet verstrekking minder makkelijk gaat dan 2 jaar geleden, maar ik heb niet het idee dat iedereen 20% minder kan lenen.

Welke bank wil bij een vast contract nog meer dan 4,5x je jaarinkomen aan hypotheek verstrekken? Dat is denk ik de belangrijkste oorzaak van de daling in leencapaciteit. Ik ken nog een ZZP-er die zo'n bank zoekt.

Woy schreef op donderdag 15 april 2010 @ 13:35:
[...]

Ik zeg nergens dat ik verwacht dat de verkopen dik aan zouden trekken, ik zeg alleen dat de kans een stuk groter is dat het huis binnen vergelijkbare tijd verkocht word, als er een vergelijkbare prijs gevraagd word. Het is immers logisch dat de vraag groter word naarmate de prijs lager is. De mate waarin dat gebeurt bij welke verlaging, is iets waar ik totaal geen realistische uitspraak over kan doen.

Het sleutelwoord is prijselasticiteit. Vanavond misschien eens zoeken of ik iets kan vinden over prijselasticiteit en de NL huizenmarkt

eamelink schreef op donderdag 15 april 2010 @ 13:33:
[...]
En natuurlijk kan de oplossing wel zijn dat kopers meer moeten gaan betalen, maar als dat nu nog niet het geval is, dan kan je nu best zeggen dat de gemiddelde verkoopprijs relatief hoog is.

De vraag is natuurlijk ook of er iemand is die meer kan betalen. Als blijkt dat er 1000 huizen te koop staan, en er zijn maar 100 mensen op zoek naar een huis die van de bank de vraagprijs kunnen krijgen, wat is er dan aan de hand?

[Night-Reveller]

sanderb schreef op woensdag 14 april 2010 @ 14:32:
De overheid is zelf een grote veroorzaker van het feit dat mensen een huis als investering zien. Door de Overdrachtsbelasting moet je huis namelijk wel 6% meer waard zijn tegen de tijd dat je verhuist als je geen verlies wil maken.
[...]
Waarom wordt er niet gepraat over het aanpassen van de overdrachtsbelasting?
Als de markt op slot zit, verdiend de overheid daar ook minder aan. Als je de markt vlot kan trekken door de overdrachtsbelasting te verlagen, moet er ergens een break even point zitten waarop de overheid er zelfs meer aan verdient doordat er meer huizen verkocht worden.

Een tijdelijke maatregel om de overdrachtsbelasting te halveren, zorgt direct voor een prijsdaling van 3 %.
Pessimisten zullen zeggen dat de prijs dan meteen 3% stijgt...
Laat iemand bij de overheid dit maar eens doorrekenen.

Volgens mij heeft de VVD in hun verkiezingsprogramma staan dat de overdrachtsbelasting naar 3% moet. Het CPB zal dan hun plannen doorrekenen voor de gevolgen.

Het lijkt me ook erg zinnig om dit te doen, omdat zo de doorstroming bevordert wordt doordat men veel goedkoper kan verhuizen.

[Mx. Alba]

Maar in de tussentijd zal dit verkiezingsprogramma er voor zorgen dat de markt helemaal op slot gaat. Iedere koper hoopt op die 3% "winst" en kijkt de kat uit de boom om te zien of het erdoor komt...

[MBV]

En dan nemen we het de politici kwalijk dat ze niet verder dan 4 jaar vooruit kijken Jij verwijt nu dat de VVD een plan bekend maakt wat ze over 3 maanden willen doorvoeren, terwijl ik liever heb dat politici naar lange-termijn gevolgen kijken (= meer dan 1 kabinetsperiode) ipv de extreem korte termijn (half jaar).
Wat moet de politiek dan doen aan de huizenmarkt? Alles wat je gaat plannen heeft gevolgen op de korte termijn, maar dat er een structurele oplossing moet worden gevonden voor de huidige problemen lijkt me duidelijk.

[Night-Reveller]

Ik vermoed dat de kopers sowieso minder enthousiast zijn, doordat het H-woord steeds vaker geroepen wordt. De funda-teller staat al op meer dan 2 ton, en dat zal alleen maar stijgen. Ik zal zo eens CBS checken op verkoopaantallen.
...
Het daalt Hard ook. Trek je die lijn door, dan zie ik een self fullfillingprophecy ontstaan: het gedoe rond HRA is nodig om de dalende trend voort te zetten

[ Voor 44% gewijzigd door Night-Reveller op 16-04-2010 15:03 ]

[Verwijderd]

bakmeel schreef op woensdag 14 april 2010 @ 09:59:
Ik, als woningstarter (Huur nu ong. 4 jaar op particuliere basis een huis) heb er nog steeds een zware dobber aan om überhaupt aan een huis te komen. Ik woon in de Randstad, maar zelfs met ons gezamenlijke dubbel modaal inkomen is een fatsoenlijke rijtjeswoning gewoon te ver weg. De huizen in Nederland zijn totaal overgewaardeerd en een correctie is imho gewoon onvermijdelijk.

Wat een zielig verhaal zeg, boehoe.
Als ik in steden kijk in de Randstad (Den Haag, Rotterdam, Almere) dan zie ik een gigantisch aanbod van huizen beneden de 2 ton, waar je zeer ruim kan wonen met z’n tweeen. Kortom, jullie hebben een enorme keuze, iets waar je juist heel erg blij van zou moeten zijn.

Oh wacht ik hoor je al denken; “maar daar wil ik helemaal niet wonen!!!”

Hoezo de conclusie dat huizen enorm overgewaardeerd zijn?
Wellicht notie van genomen dat je eisenpakket absurd is?

[RemcoDelft]

Night-Reveller schreef op vrijdag 16 april 2010 @ 14:52:
Ik vermoed dat de kopers sowieso minder enthousiast zijn, doordat het H-woord steeds vaker geroepen wordt. De funda-teller staat al op meer dan 2 ton, en dat zal alleen maar stijgen. Ik zal zo eens CBS checken op verkoopaantallen.

Als koper (binnenkort) ben ik razend enthousiast over het afschaffen van de HRA! Liever vandaag dan morgen. Helaas zie ik nu al dat de mensen die nu nog een huis willen kopen, de komende 30 jaar mogen betalen voor de winst van de huidige huizenbezitters...

Het daalt Hard ook. Trek je die lijn door, dan zie ik een self fullfillingprophecy ontstaan: het gedoe rond HRA is nodig om de dalende trend voort te zetten

Ik snap het plaatje niet... "bestaande koopwoningen" staat er boven, lijkt me een beetje weinig. Of moet dit zijn het aantal verkopen? Want dat staat er niet... Ik had van het CBS duidelijkere plaatjes verwacht!

[Shabbaman]

RemcoDelft schreef op vrijdag 16 april 2010 @ 16:23:
[...]

Als koper (binnenkort) ben ik razend enthousiast over het afschaffen van de HRA!

Waar je als aanstaande koper enthousiast over bent is het dalen van de huizenprijzen voordat je een huis koopt, niet nadat je een huis gekocht hebt.

RemcoDelft schreef op vrijdag 16 april 2010 @ 16:23:
Ik snap het plaatje niet... "bestaande koopwoningen" staat er boven, lijkt me een beetje weinig. Of moet dit zijn het aantal verkopen? Want dat staat er niet... Ik had van het CBS duidelijkere plaatjes verwacht!

Dan moet je op "tabel" klikken, dan zie je dat er "Aantal verkochte woningen" boven staat.

[MetalfanBlackness]

Precies nadat je een huis hebt, wil je dat je genoeg geld voor je huis terug krijgt om je hypotheek af te lossen.

[Help!!!!]

http://frontpage.fok.nl/n...ra-en-huurtoeslag-af.html

Tja de SER zegt het ook, huizen zijn onnodig duur en HRA en Huurtoeslag moeten worden afgeschaft en binnen een redelijke termijn afgebouwd worden...

[RemcoDelft]

MetalfanBlackness schreef op vrijdag 16 april 2010 @ 16:48:
Precies nadat je een huis hebt, wil je dat je genoeg geld voor je huis terug krijgt om je hypotheek af te lossen.

Ik vind het helemaal niet erg om in 30 jaar de daadwerkelijke kosten af te lossen. Wel om de huidige bubbeltarieven af te lossen...
Als je kijkt dat je met een modaal salaris iets van 20.000 uur moet werken om een beetje huis af te betalen

[Roenie]

Night-Reveller schreef op vrijdag 16 april 2010 @ 14:52:
Ik vermoed dat de kopers sowieso minder enthousiast zijn, doordat het H-woord steeds vaker geroepen wordt....

Nee hoor, aanpakken die HRA

[n4m3l355]

RemcoDelft schreef op vrijdag 16 april 2010 @ 18:16:
[...]

Ik vind het helemaal niet erg om in 30 jaar de daadwerkelijke kosten af te lossen. Wel om de huidige bubbeltarieven af te lossen...
Als je kijkt dat je met een modaal salaris iets van 20.000 uur moet werken om een beetje huis af te betalen

Echter.. niemand verplicht je toch een woning van 300 a 400.000 euro te kopen? Verder welke bubbel? Dit is een steeds terugkomend iets echter ondanks de crisis is een aannemer niet in staat goedkoper te bouwen. Wil je goedkoop wonen dien je gewoon in het buitenland te zoeken. In China kan men een koopappartement realiseren tegen 350 euro/m2 maar je moet niet kijken naar de kwaliteit en ook geen eisen stellen naar de locatie en daar heb je wel werknemers die tegen 300 euro in de maand werken.
De enigste bubbel voor zoverre die daadwerkelijk aan te pakken is, is de grondprijs echter die maakt doorgaans 30% van de woningprijs uit. Al zou je die voor niets krijgen betekent dit nog steeds niet dat je een woning voor de helft krijgt.
Ik heb het al meermaals aangegeven maar eigenlijk is het een gekke gedachte dat je als starter recht hebt op een woning, laat staan op een vrijstaand iets. Als starter.. en dan heb je die goede oude tijd zonder HRA en andere leuke regeltjes bestede 1/7 van zijn inkomen een kleine 50 a 60 jaar geleden aan huur en was dan ook tevreden met 30 a 40/m2. Echter heden ten dagen vindt men het blijkbaar te weinig en wilt dit niet kopen. Absoluut voor een ontwikkelaar is dit geen probleem die wilt best wel woningen van 150+m2 realiseren maar daar komt wel een bijbehorend prijskaartje. Is dit een bubbel? Imo moet men eerder eens een beetje realistisch zijn in wat de mogelijkheden zijn.

[foppe-jan]

Ik weet dat we hier geen subprimes hadden (of nou ja, niet echt), maar het is mss interessant om erop te wijzen dat banken er veel baat bij hebben om zoveel mogelijk leningen etc. af te sluiten omdat zij zeer goed verdienen aan de "servicekosten" en rente die daarmee gemoeid zijn, zelfs als de hypotheek/lening zelf niet afbetaald worden.
Op die manier kan overigens ook de huizenprijs stijgen, doordat iedereen mee mag bieden, ondanks dat ze niet verantwoord een hypotheek zouden kunnen afsluiten, worden de daadwerkelijke kopers gedwongen hoger te bieden om een huis te krijgen, waarna iedereen meer gaat vragen, etc. Dat lijkt mij een belangrijke reden dat ook daardoor in bepaalde markten weer naar beneden gecorrigeerd moet worden. (En ja, in nederland hadden we iets betere regels die garandeerden dat mensen zonder inkomen geen hypotheken konden afsluiten, en mensen waren daar ook minder happig op omdat je hier niet van een hypotheek weg kunt lopen zoals in de VS, maar toch..)

[url="http://http://www.washingtonpost.com/wp-dyn/content/article/2010/04/16/AR2010041602161.html?nav=rss_email/components"]Washington Post[/url]:
According to the SEC, the CDO was created on April 26, 2007, just as the housing market began to falter. Paulson & Co. paid Goldman Sachs $15 million for structuring and marketing the CDO. Investors in the CDO lost more than $1 billion, according to the agency.

If the conduct alleged by the SEC went beyond this specific instance and was common on Wall Street, this could upend a popular notion about the causes of the financial crisis. It would mean bankers may have been intentionally creating toxic assets, only looking to generate fees for their employers and bonuses for themselves without worrying about whether it would cost their investors or clients or pose a risk to the nation's financial markets.

The prevailing view about the roots of the financial crisis has been that Wall Street's biggest banks, perhaps ignoring common sense, bought into the widespread notion that housing prices would continue to rise for the foreseeable future, and that these firms were as surprised as anyone at the sudden collapse in the housing market. Banks and other financial firms ended up in peril because of all the toxic mortgage-related assets on their books.

[ Voor 5% gewijzigd door foppe-jan op 16-04-2010 21:21 ]

[Brons]

Die quote heeft niets met het uitlenen van subprime hypotheken te maken. Het gaat hier om Goldman Sachs dat, volgens de SEC (en deze lui zijn niet de beste onderzoekers, helaas), CDO's heeft gemaakt volgens de wensen van Paulson terwijl ze tegen de kopers zeiden dat een onafhankelijke fondsbeheerder dat deed. Gevolg is dat Paulson wist dat deze CDO's slecht waren en zo geld kon verdienen, ten nadele van de kopers.

[Jaspertje]

Help!!!! schreef op vrijdag 16 april 2010 @ 18:05:
http://frontpage.fok.nl/n...ra-en-huurtoeslag-af.html

Tja de SER zegt het ook, huizen zijn onnodig duur en HRA en Huurtoeslag moeten worden afgeschaft en binnen een redelijke termijn afgebouwd worden...

Grappig, hier spreken ze alleen over het verplaatsen van de eigen woning naar Box 3, en daardoor een minder voordeel voor mensen die veel verdienen, maar niet over afschaffen:
http://www.nu.nl/economie...elasten-als-vermogen.html

[foppe-jan]

Brons schreef op vrijdag 16 april 2010 @ 21:44:
Die quote heeft niets met het uitlenen van subprime hypotheken te maken. Het gaat hier om Goldman Sachs dat, volgens de SEC (en deze lui zijn niet de beste onderzoekers, helaas), CDO's heeft gemaakt volgens de wensen van Paulson terwijl ze tegen de kopers zeiden dat een onafhankelijke fondsbeheerder dat deed. Gevolg is dat Paulson wist dat deze CDO's slecht waren en zo geld kon verdienen, ten nadele van de kopers.

.. en wat gebeurde er toen men het idee kreeg dat die CDOs mogelijk erg weinig waard waren?

[Hillie]

foppe-jan schreef op vrijdag 16 april 2010 @ 21:19:
omdat je hier niet van een hypotheek weg kunt lopen zoals in de VS,

Da's ook niet helemaal waar, en vergis je niet, als je dat doet zal je credit score je de eerste jaren een financiële paria maken: Je komt niet meer in aanmerking voor enigszins normale rentes voor huizen, en als je al een hypotheek kunt krijgen, dan zit je vast aan een eigen inbreng die je je niet kunt veroorloven (omdat je failliet was gegaan). Ook zul je moeilijker kunnen huren, want je voorgeschiedenis zorgt ervoor dat je zomaar een dikke deposit mag regelen. Oei, ook moeilijk, als je net vers begonnen bent. Banken zullen je misschien een rekening geven, financiering voor alles wordt moeilijk (zoals gezegd, torenhoge rentes, als je al een financiering kunt krijgen), je moet een mooie borg meenemen als je een telefoonabo af wilt sluiten, een autoverzekering kijkt ook naar je score, en nog veel meer. Met als klap op de vuurpijl dat je wegens je slechte financiele staat van dienst afgewezen kunt worden bij sollicitaties, want je bent een risico.

Het beeld dat je weg kunt lopen van een schuld is een incompleet plaatje. Net zoals mensen niet en masse kiezen voor de schuldhulpverlening in Nederland loopt men hier ook niet snel weg voor financiele verantwoordelijkheden. Het kan je zeer lang achtervolgen.

[foppe-jan]

Hillie schreef op zaterdag 17 april 2010 @ 07:17:
Da's ook niet helemaal waar, en vergis je niet, als je dat doet zal je credit score je de eerste jaren een financiële paria maken: Je komt niet meer in aanmerking voor enigszins normale rentes voor huizen,

Je mist het grotere punt een beetje Nee, je komt niet meer in aanmerking voor normale rente, banken mogen willekeurig hogere rente vragen. (Banken geven geen leningen uit aan mensen als dat type lening meer verliest dan het opbrengt. Heb jij ooit nieuws gezien over grote banken die verlies draaiden omdat ze onverantwoord geld uitleenden? Ik ook niet..). Het punt is dat mensen veel langer dan financieel voordelig voor ze is (vanwege path dependency? Omdat ze menen dat ze het verschuldigd zijn aan bankiers die ze leningen geven waarvan ze hopen dat ze ze niet kunnen afbetalen?) blijven proberen af te betalen, waarbij ze voornamelijk enorme hoeveelheden geld kwijtraken omdat ze de boetes en renteverhogingen blijven accepteren als legitiem. De bank maakt winst op de leningen dankzij het feit dat mensen de primaire lening niet af kunnen betalen, vanwege de 30% rente die ze kunnen vragen.
Daarom krijgen veel mensen daar nadat hun CR is gedaald juist meer aanbiedingen voor nieuwe leningen: omdat de banken hogere rente mogen rekenen zijn ze interessanter als melkkoeien.
Overigens moet je wel bedenken dat, op het moment dat je jezelf failliet (ch.7?) hebt verklaard, je 8 jaar lang het recht niet meer hebt om dat nogmaals te doen, waardoor ze eigenlijk zekerder zijn van het feit dat je niet van ze af zult komen dan voorheen. Als ze je dan een lening aansmeren krijgen ze gegarandeerd 8 jaar lang woekerrente van je.
Ja, tuurlijk, dit hangt allemaal af van "persoonlijke verantwoordelijkheid", maar gezien hoeveel zekerheid de onderste 30-40% van de bevolking in de VS heeft is dat een ongeluk dat op zich laat wachten.

Maargoed, hiermee gaat het wel lichtelijk off-topic, hoewel de DSB (en andere banken) hier in NL weinig anders probeerden met de PL'en.

[ Voor 9% gewijzigd door foppe-jan op 17-04-2010 08:37 ]

[Brons]

foppe-jan schreef op zaterdag 17 april 2010 @ 06:18:
[...]

.. en wat gebeurde er toen men het idee kreeg dat die CDOs mogelijk erg weinig waard waren?

Toen kwamen een aantal financiële instellingen in gevaar? Maar het heeft niets met het uitlenen van geld aan huiseigenaren te maken. John Paulson, Goldman Sachs en de kopers van de CDO's hebben geen enkel contact met de huiseigenaren en verdienen ook geen geld bij het afsluiten van hypotheken aan servicekosten, etc.

Ik ben voor het grootste gedeelte wel eens met je eigen tekst, de daarbij gezochte quote heeft echter niets met de servicekosten en de motieven van hypotheekverstrekkers te maken. De quote gaat over het feit dat GS gelogen zou hebben over wie de samensteller van de CDO's was.

[Shabbaman]

n4m3l355 schreef op vrijdag 16 april 2010 @ 19:29:
Ik heb het al meermaals aangegeven maar eigenlijk is het een gekke gedachte dat je als starter recht hebt op een woning, laat staan op een vrijstaand iets. Als starter.. en dan heb je die goede oude tijd zonder HRA en andere leuke regeltjes bestede 1/7 van zijn inkomen een kleine 50 a 60 jaar geleden aan huur en was dan ook tevreden met 30 a 40/m2. Echter heden ten dagen vindt men het blijkbaar te weinig en wilt dit niet kopen. Absoluut voor een ontwikkelaar is dit geen probleem die wilt best wel woningen van 150+m2 realiseren maar daar komt wel een bijbehorend prijskaartje. Is dit een bubbel? Imo moet men eerder eens een beetje realistisch zijn in wat de mogelijkheden zijn.

Ach, wat is een bubbel. HRA en een tekort aan huurwoningen drijven de prijs wel op. Uit het SER-rapport waar hierboven naar verwezen wordt blijkt dat de huizenprijzen maar liefst 5 tot 10% gaan dalen. Dat is geen bubbel die leegloopt, maar een prijscorrectie.

[Verwijderd]

Jarenlang werd er zoiets als “woningnood” gepropageerd.
Nou ik zie geen mensen op straat slapen, en als ik kijk op funda zie ik een enorm aanbod van goedkope huizen.
Hoezo woningnood? Komt feitelijk over als een woningoverschot.
Maar ja de meeste mensen hebben een eisenpakket van hier tot Tokyo, vroeger woonden hele gezinnen in een klein huisje, nu willen mensen iets in hun eentje
en liefst in een 3-kamer appartement.

[Mx. Alba]

Sovereign, het feit dat er meer huizen te koop staan betekent niet dat er een woningoverschot is. Het betekent slechts dat mensen die woningen niet kunnen of willen kopen. Als ik me niet vergis zijn er in Nederland continu 100.000 woningen te weinig, dus 100.000 gezinnen of personen die wel een eigen stekje zouden willen hebben, maar noodgedwongen bij anderen blijven wonen, b.v. bij hun ouders, vrienden, in een studentenkamer of zo. Ze staan niet op straat, maar ze kunnen geen adequate woning vinden.

[ Voor 49% gewijzigd door Mx. Alba op 20-04-2010 10:17 ]

[Night-Reveller]

Die kunnen ze wel vinden, maar niet voor het geld dat het te krijgen is. Het is simpel; of je blijft wonen wat je wel kan betalen, of je gaat meer betalen voor een betere woning. Dat doen we met z'n allen. En het is geen recht dat je hebt om goedkoop en groot te wonen. Net zoals dat je geen flatscreen moet kopen, als je daar het geld niet voor hebt.

Er is geen woningnood, er is een geldgebrek bij mensen die groter willen wonen maar dat niet kunnen betalen en dat moeten ze accepteren. En wie wil nou niet groter wonen? Iedereen toch? Ik wil ook veel groter wonen, maar kan dat niet betalen, dus ik accepteer mijn stek. Mensen die "woningnood" roepen zijn gewoon jaloers.

[Mx. Alba]

Zo zit het dus niet, Night-Reveller. Stel dat ieder gezin en iedere alleenstaande een woning zou moeten hebben, dan zouden er in Nederland minimaal 100.000 woningen te weinig zijn. Er zijn veel twintigers die nog bij hun ouders wonen hoewel ze eigenlijk wel de deur uit zouden willen, maar ze hebben nog te weinig inkomsten om iets te kopen, zeker te weinig inkomsten om iets particulier te huren (door particuliere verhuurders worden echt draconische inkomenseisen gesteld), en ze staan nog niet lang genoeg ingeschreven om reëel kans te maken op sociale huur...

[Brons]

Night-Reveller schreef op dinsdag 20 april 2010 @ 10:45:
Die kunnen ze wel vinden, maar niet voor het geld dat het te krijgen is. Het is simpel; of je blijft wonen wat je wel kan betalen, of je gaat meer betalen voor een betere woning. Dat doen we met z'n allen. En het is geen recht dat je hebt om goedkoop en groot te wonen. Net zoals dat je geen flatscreen moet kopen, als je daar het geld niet voor hebt.

Het gaat natuurlijk om het tekort aan passende woningen. Ja, als iedere familie van 4 een studentenkamer voldoende zou vinden is er inderdaad geen woningnood.

[Mx. Alba]

Brons schreef op dinsdag 20 april 2010 @ 10:53:
Het gaat natuurlijk om het tekort aan passende woningen. Ja, als iedere familie van 4 een studentenkamer voldoende zou vinden is er inderdaad geen woningnood.

Jawel want als al die families van 4 in studentenkamers zouden wonen, dan zouden er geen woningen zijn voor de studenten.

Ook het "scheefwonen" is een groot probleem. Mensen die nog steeds in de sociale huur zitten terwijl ze wel voldoende inkomsten hebben om daar in principe uit te kunnen. Maar particuliere huur is geen optie omdat men daar tegenwoordig vaak zelfs 4x het huurbedrag aan inkomsten eist, en kopen is vaak ook geen optie omdat ze geen hypotheek kunnen krijgen. En dus blijven ze in het sociale segment steken...

[ Voor 34% gewijzigd door Mx. Alba op 20-04-2010 10:56 ]

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op vrijdag 16 april 2010 @ 16:23:
[...]
Als koper (binnenkort) ben ik razend enthousiast over het afschaffen van de HRA! Liever vandaag dan morgen.

Hoop dat je er dan wel rekening mee houdt dat als de woningprijzen met 10-20% dalen en je netto woonlasten met 35% stijgen dat je dan ineens een stuk kleiner huis mag gaan zoeken....

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op dinsdag 20 april 2010 @ 11:17:
[...]


Hoop dat je er dan wel rekening mee houdt dat als de woningprijzen met 10-20% dalen en je netto woonlasten met 35% stijgen dat je dan ineens een stuk kleiner huis mag gaan zoeken....

Of je anders niet inlevert .... bijvoorbeeld via de verhoging van eigen bijdrage zorg, sociale premies en andere zaken. Bijdragen moet iedereen.

Of we laten de staatsschuld lekker oplopen en wachten hyperinflatie af

[kenneth]

Hyperinflatie terwijl M3-groei al een paar maanden onder de 0% zit? Maak je maar eerder zorgen om je hypotheekschuld

[ Voor 4% gewijzigd door kenneth op 20-04-2010 12:17 ]

[MBV]

Mx. Alba schreef op dinsdag 20 april 2010 @ 10:55:
[...]


Jawel want als al die families van 4 in studentenkamers zouden wonen, dan zouden er geen woningen zijn voor de studenten.

Ook het "scheefwonen" is een groot probleem. Mensen die nog steeds in de sociale huur zitten terwijl ze wel voldoende inkomsten hebben om daar in principe uit te kunnen. Maar particuliere huur is geen optie omdat men daar tegenwoordig vaak zelfs 4x het huurbedrag aan inkomsten eist, en kopen is vaak ook geen optie omdat ze geen hypotheek kunnen krijgen. En dus blijven ze in het sociale segment steken...

Je vergist je: het is 4,5 of 5x En op Funda staat er vaak ook nog bij dat een garantie niet helpt Oh ja, ik sta al 6 jaar ingeschreven in Rotterdam, en als ik kijk naar flatjes in een redelijke buurt voor maximaal 700 euro, staan er gemiddeld 3 urgentiegevallen en 5 mensen met meer dan 10 jaar inschrijving op de lijst. En de website geeft dan een 'redelijke' kans aan. Dat wordt dus een half jaar bij mijn ouders intrekken of in mijn studentenkamer in Eindhoven blijven zitten (afhankelijk van de kant van het land waar ik ga werken) en dan iets kopen. WO-startsalaris is daar hopelijk wel hoog genoeg voor, en anders accepteert de bank waarschijnlijk wel een garantstelling.

Maar een echte woningnood is er nu nog niet, gelukkig. Vraag maar aan iemand die nu 85 is: na de oorlog werden de bordjes 'onbewoonbaar verklaard' doodleuk van de huizen gehaald, het huis waar mijn vader in is opgegroeid had een plank naast de trap zitten die elke 5 jaar werd vervangen door een bredere. In Drenthe werd elke kippenschuur voorzien van een gloeilamp en 'huis' genoemd. Dat soort taferelen zal je nooit meer zien, eerder leegstaande kantoren die verbouwd worden.

[Istrilyin]

CBS cijfers maart.

Niet zo veel bijzonders...
Index 0.3% naar beneden.
Maart een slechte maand qua aantallen maar niet zo slecht als vorig jaar.
Q1 van dit jaar ongeveer net zo slecht qua aantallen als vorig jaar.
Met dit tempo hebben we een voorraad woningen voor ruim anderhalf jaar te koop staan, als we funda mogen geloven.
Prijsniveau 7% onder de piek van augustus 2008.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op dinsdag 20 april 2010 @ 11:17:
[...]


Hoop dat je er dan wel rekening mee houdt dat als de woningprijzen met 10-20% dalen en je netto woonlasten met 35% stijgen dat je dan ineens een stuk kleiner huis mag gaan zoeken....

Hoezo? Zolang jij die woonlasten gewoon kan betalen en niet verhuist is die woningprijs ook maar een virtuele zak geld die groter of kleiner wordt.

[Barrycade]

Verwijderd schreef op woensdag 21 april 2010 @ 11:08:
[...]


Hoezo? Zolang jij die woonlasten gewoon kan betalen en niet verhuist is die woningprijs ook maar een virtuele zak geld die groter of kleiner wordt.

Huh, juist niets virtueel: als je in een huis woont en de HRA verdwijnt dan ga je gewoon minimaal 35% meer betalen. Nu zal je wel weer op andere vlakken worden gecompenseerd (o.a. je WOZ waarde zal dalen) maar je zal gewoon meer per maand aan wonen kwijt zijn.

[foppe-jan]

littlejoannes schreef op woensdag 21 april 2010 @ 11:35:
[...]


Huh, juist niets virtueel: als je in een huis woont en de HRA verdwijnt dan ga je gewoon minimaal 35% meer betalen. Nu zal je wel weer op andere vlakken worden gecompenseerd (o.a. je WOZ waarde zal dalen) maar je zal gewoon meer per maand aan wonen kwijt zijn.

Maar door de (over een periode van 30 jaar geleidelijke) afbouwing van de HRA zullen de huizenprijzen ook dalen, omdat mensen lagere boden kunnen uitbrengen. (Of de huizenprijzen zullen minder stijgen, maar gezien de nu-al-te-hoge prijzen die worden gevraagd lijkt me dat vrij onwaarschijnlijk.) Dus het probleem is minimaal, anders dan dat de nederlandse woningen "minder waard" worden (waar weer tegenover staat dat dat overheidsgeld dan ook weer anders besteed kan worden, etc.).
Dit zorgt uiteraard voor een vreselijke "ontwaarding" van nederland, maar waarom dat erg is ontgaat me eigenlijk een beetje.
Het klinkt een beetje als "mijn volumeregelaar gaat tot 11!!!"

[ Voor 3% gewijzigd door foppe-jan op 21-04-2010 11:53 ]

[Verwijderd]

littlejoannes schreef op woensdag 21 april 2010 @ 11:35:
[...]


Huh, juist niets virtueel: als je in een huis woont en de HRA verdwijnt dan ga je gewoon minimaal 35% meer betalen. Nu zal je wel weer op andere vlakken worden gecompenseerd (o.a. je WOZ waarde zal dalen) maar je zal gewoon meer per maand aan wonen kwijt zijn.

Je zegt/bedoelt hetzelfde als ik volgens mij. Je gaat meer betalen ja, maar dat je huis 20% of 40% in waarde daalt merk je niks van zolang je het niet verkoopt en er gewoon in blijft wonen. Wat dat betreft is je woningwaarde een virtuele zak geld. En dan heb ik het even niet over overwaarde die je al ergens in gestoken hebt; dan heb je dus ook virtueel geld ergens in gestoken.

[Shabbaman]

foppe-jan schreef op woensdag 21 april 2010 @ 11:52:
[...]

Maar door de (over een periode van 30 jaar geleidelijke) afbouwing van de HRA zullen de huizenprijzen ook dalen, omdat mensen lagere boden kunnen uitbrengen. (Of de huizenprijzen zullen minder stijgen, maar gezien de nu-al-te-hoge prijzen die worden gevraagd lijkt me dat vrij onwaarschijnlijk.) Dus het probleem is minimaal, anders dan dat de nederlandse woningen "minder waard" worden (waar weer tegenover staat dat dat overheidsgeld dan ook weer anders besteed kan worden, etc.).
Dit zorgt uiteraard voor een vreselijke "ontwaarding" van nederland, maar waarom dat erg is ontgaat me eigenlijk een beetje.
Het klinkt een beetje als "mijn volumeregelaar gaat tot 11!!!"

Als je huis na 30 jaar minder waard is dan de hypotheek die je ervoor hebt afgesloten is er wel sprake van een daadwerkelijk verlies. Maar goed:

Shabbaman schreef op zaterdag 17 april 2010 @ 10:42:
[...]


Uit het SER-rapport waar hierboven naar verwezen wordt blijkt dat de huizenprijzen maar liefst 5 tot 10% gaan dalen.

Dat zal dus wel wat meevallen.

[Spotmatic]

Wat zou er mis kunnen zijn met mijn ontzettend simpele gedachtengang?

1. Schaf de HRA in 1 klap af, evenals de overdrachtsbelasting.

2. Geef alle huizenbezitters een zak met geld mee ter compensatie, naar keuze ter hoogte van de verwachte waardedaling, of ter hoogte van de destijds betaalde overdrachtsbelasting. Netto is dit misschien 5 of 10 jaar aan HRA.

Netto eindresultaat: de HRA en de overdrachtsbelasting zijn afgeschaft. Huizenbezitters zijn tevreden: het geld zal voor een groot deel aan consumptiegoederen of woningverbetering worden besteed. De detailhandel doet goede zaken en heeft meer personeel nodig. De economie gaat in een hogere versnelling draaien. Salarissen gaan omhoog. Er komen meer belastinginkomsten binnen. Zelfs als de consument het geld op de bank zet is het geld goed besteed (minder banken die omvallen). Huizenprijzen blijven op hetzelfde niveau.

Crisis bezworen?

Maar goed, ik ben dan ook maar een simpele ziel. Ik zie natuurlijk ook wel dat dit geen fijn plan is voor huurders. Maar ik ben van mening dat steun beter onderaan de ladder kan worden uitgegeven dan helemaal bovenaan. Waarom wel banken en andere grote organisaties redden met publiek geld, maar niet de burger ondersteunen? De geldstroom zou van beneden naar boven moeten gaan, niet van boven naar beneden. Uiteindelijk komt het geld toch wel weer bij de staat en/of de banken terug, maar dan hebben de euro's hun goede werk al verricht. Ik denk niet dat je een crisis kunt bezweren door de burger nog armer te maken.

[Abom]

de HRA kost 10 (uit de duim gezogen) miljard per jaar? Jij wilt in één keer 50-100 miljard uit geven...dat is er mis met je idee

[Spotmatic]

Abom schreef op woensdag 21 april 2010 @ 16:05:
de HRA kost 10 (uit de duim gezogen) miljard per jaar? Jij wilt in één keer 50-100 miljard uit geven...dat is er mis met je idee

Ja, je ziet hoeveel verstand ik ervan heb

Maar afgezien daarvan is het een strak plan, toch?

[Abom]

Mja, strak...en de huurders?

Men ontkomt er niet aan om iets aan de HRA te doen, het is alleen weer treurig dat de politieke partijen dit op een moment doen wanneer je het eigenlijk niet zou willen doen... Men had dit 10 jaar geleden moeten initieren, maar daar hadden ze er de ballen niet voor.

[MBV]

10 jaar geleden lag het plan op tafel om te combineren met de andere maatregelen. Als ze toen hadden doorgepakt en een afbouw-scenario erin hadden gestopt, dan had 'niemand' dat gemerkt.

[EXX]

Je ziet nu dat men probeert tophypotheken aan banden te leggen. Ik heb een suggestie: kun je niet gewoon dat deel van de tophypotheek dat boven de 100% van de aankoopwaarde uitsteekt, uitsluiten van de HRA. Dat heeft volgende effecten:

• Tophypotheken worden relatief duurder, mensen zullen minder snel een tophypotheek nemen.
• Mensen zullen proberen de tophypotheek zo snel mogelijk terug te brengen tot 100% woningwaarde; er is nl. geen HRA voordeel meer op het deel > 100%.

Precies de effecten die men wil bereiken vanuit de overheid. Een stuk eenvoudiger dan de regels maar men nu mee aankomt zetten.

[Shabbaman]

Op zich een goed plan, maar wat is nou helemaal het probleem met een tophypotheek? Bij een prijsstijging die gelijk is aan de inflatie heb je het "kosten koper-deel" (want dat is waar we het eigenlijk over hebben) zo te pakken. Zelfs als je huis helemaal niet in waarde stijgt haal je het in iets meer jaar ook wel enkel door de inflatie. Het is ook niet zo dat dit nou echt significant veel geld gaat opleveren. Je kan meer geld terughalen door mensen te stimuleren om schulden af te lossen dan door de hoeveelheid geld die ze lenen te beperken.

[EXX]

Prijsstijging? Welke prijsstijging? Gezien het feit dat het financieringsmodel in NL onder druk staat zie ik weinig ruimte voor prijsstijging.

[Shabbaman]

Shabbaman schreef op donderdag 22 april 2010 @ 11:27:
Zelfs als je huis helemaal niet in waarde stijgt haal je het in iets meer jaar ook wel enkel door de inflatie.

[Jaspertje]

Shabbaman schreef op donderdag 22 april 2010 @ 11:27:
Op zich een goed plan, maar wat is nou helemaal het probleem met een tophypotheek? Bij een prijsstijging die gelijk is aan de inflatie heb je het "kosten koper-deel" (want dat is waar we het eigenlijk over hebben) zo te pakken. Zelfs als je huis helemaal niet in waarde stijgt haal je het in iets meer jaar ook wel enkel door de inflatie. Het is ook niet zo dat dit nou echt significant veel geld gaat opleveren. Je kan meer geld terughalen door mensen te stimuleren om schulden af te lossen dan door de hoeveelheid geld die ze lenen te beperken.

En dan nog, er zijn genoeg mensen die 30.000 euro lenen voor een auto. Waarom zou dat wel kunnen en dit niet? De tophypotheken brengen vooral mensen in de 'problemen' die snel weer verhuizen en mensen die hun huis gedwongen moeten verkopen en er niet lang genoeg wonen...

[EXX]

Tussen een lening voor een auto en een huis zit wel een behoorlijk verschil. Als je de autolening niet kan betalen, wordt je auto in beslag genomen. Einde verhaal. Kan de hypotheek niet betaald worden, moet je je huis uit. Maar dan? Schuldsanering? De gevolgen zijn wel wat groter. Bovendien moet de maatschappij mee betalen aan het verlies.

Dat is ook met de tophypotheken: er wordt een hoger risico genomen. Maar als het fout gaat moet plots iedereen die te hoog gegokt heeft een bail-out op kosten van de financieel verstandiger burger. Daarom ben ik tegen top hypotheken.

[sanderb]

EXX schreef op donderdag 22 april 2010 @ 12:36:
Tussen een lening voor een auto en een huis zit wel een behoorlijk verschil. Als je de autolening niet kan betalen, wordt je auto in beslag genomen. Einde verhaal.

En jij denkt dat een bank daar genoegen mee neemt? Als je schuld/lening hoger is dan de dagwaarde van je auto ben je er dan dus nog niet. Dan wordt er nog meer meegenomen dan alleen die auto.
Je komt dan net zo hard in de problemen.
Er zijn heel wat mensen die nog leningen afbetalen van goederen die ze niet eens meer in gebruik hebben. Dat kan een auto zijn, maar ook een tv of wasmachine.

[Verwijderd]

Jaspertje schreef op donderdag 22 april 2010 @ 12:12:
[...]
De tophypotheken brengen vooral mensen in de 'problemen' die snel weer verhuizen en mensen die hun huis gedwongen moeten verkopen en er niet lang genoeg wonen...

En dit is weer een gevolg dan van alle kosten die erbij komen kijken als je een huis komt (grofweg 11% bruto, om en nabij 6% netto). Mensen willen die kosten ook terug krijgen als ze geen verlies willen hebben op hun woning. en zeker met de huidige prijzen zijn die kosten een aanjager voor de prijsstijging in de woning markt.
Mensen verhuizen (denk ik) vandaag de dag ook vaker dan vroeger.

[Femme]

EXX schreef op donderdag 22 april 2010 @ 11:20:
Je ziet nu dat men probeert tophypotheken aan banden te leggen. Ik heb een suggestie: kun je niet gewoon dat deel van de tophypotheek dat boven de 100% van de aankoopwaarde uitsteekt, uitsluiten van de HRA. Dat heeft volgende effecten:

• Tophypotheken worden relatief duurder, mensen zullen minder snel een tophypotheek nemen.
• Mensen zullen proberen de tophypotheek zo snel mogelijk terug te brengen tot 100% woningwaarde; er is nl. geen HRA voordeel meer op het deel > 100%.

Precies de effecten die men wil bereiken vanuit de overheid. Een stuk eenvoudiger dan de regels maar men nu mee aankomt zetten.

Jouw maatregel zou het upgraden van woningen nogal ontmoedigen wat ongewenst is omdat de bouw juist veel werkgelegenheid biedt. In die zin is de HRA juist een goede maatregel. Auto's zijn in Nederland schofterig duur gemaakt omdat er bij elke verkochte auto massa's geld naar het buitenland verdwijnen. Bouwen wordt dankzij de HRA wel relatief aantrekkelijk gemaakt ondanks de torenhoge uurlonen.

Tevens is je maatregel niet eerlijk. Als je een woning koopt die door een ander is geupgrade krijg je volledige HRA, doe je het zelf dan krijg je alleen HRA over de aankoopwaarde.

Het is ook niet waterdicht. Huiseigenaren zullen bijv. een bv oprichten om hun verbouwde huis aan te verkopen (of in te verbouwen) om het later (terug) te kopen voor een hogere aankoopwaarde zodat zij HRA over de volledige investering kunnen krijgen. Gewoon een slecht plan dus.