Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[stylezzz]

Verwijderd schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 17:26:
[...]
Bekenden hebben net een courant huis in de zuidelijke randstad van rond de €350k dat ze drie jaar geleden gekocht hebben met €80.000 verlies verkocht. Maak hen maar eens duidelijk dat de huizenprijzen met "2% gedaald zijn".

Tsjah, om je mening te baseren op enkele gevallen die bij jou in de buurt plaatsvinden raakt natuurlijk kant nog wal. Mijn buren van 2 huizen verder hebben vorig jaar hun huis verkocht voor 30 mille meer als wat ik 3 jaar geleden voor mijn huis heb betaald. (vrijwel identiek) Dalende huizenprijzen? gemiddeld gezien wel, maar heel lokaal in mijn omgeving ben ik eerder van mening dat het tegengestelde plaatsvind.

[Verwijderd]

mierenfokker schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 19:26:
...
Wie moet verkopen heeft (bijna) altijd verlies..

Het was geen gedwongen verkoop. Ze wilden alleen absoluut weg uit de randstad.

dominator schreef op woensdag 03 februari 2010 @ 11:44:

Tsjah, om je mening te baseren op enkele gevallen die bij jou in de buurt plaatsvinden raakt natuurlijk kant nog wal. Mijn buren ...

Oneens. Ik geloof niet dat in een nog altijd krappe huizenmarkt de prijs van een courant huis met 80k zakt terwijl de buren nog altijd de volle prijs vangen. Alles in een categorie daalt of niets daalt. En het daalt dus. En wel met veel meer dan 2%.

[Dark Matter]

Verwijderd schreef op donderdag 04 februari 2010 @ 03:04:
[...]


Het was geen gedwongen verkoop. Ze wilden alleen absoluut weg uit de randstad.


[...]


Oneens. Ik geloof niet dat in een nog altijd krappe huizenmarkt de prijs van een courant huis met 80k zakt terwijl de buren nog altijd de volle prijs vangen. Alles in een categorie daalt of niets daalt. En het daalt dus. En wel met veel meer dan 2%.

Ten eerste vind ik het zeer onwaarschijnlijk dat mensen op een huis van rond de 350.000 Euro een verlies van 80.000 Euro accepteren, maar goed alles kan.

Vervolgens zijn er ook voorbeelden gegeven waarin er een stijging van de huizenprijs heeft plaatsgevonden.

Beide zijn echter nog steeds voorbeelden van gevallen 'in de buurt'.

De rapporten, gebaseerd op rekenmodellen, geven een andere voorstelling weer.

In het slechtste geval 7% daling, ten tijde van de grootste recessie in 70 jaar, ook nog eens gemeten met een model dat hetzelfde is voor alle landen, terwijl de huizenprijs toch heel erg locatie afhankelijk is.

En vervolgens een model van een hoogleraar (academisch), die specifiek voor de Nedelandse markt aangeeft dat er van een overwaardering geen sprake is.

[stylezzz]

Verwijderd schreef op donderdag 04 februari 2010 @ 03:04:
[...]


Het was geen gedwongen verkoop. Ze wilden alleen absoluut weg uit de randstad.


[...]


Oneens. Ik geloof niet dat in een nog altijd krappe huizenmarkt de prijs van een courant huis met 80k zakt terwijl de buren nog altijd de volle prijs vangen. Alles in een categorie daalt of niets daalt. En het daalt dus. En wel met veel meer dan 2%.

Zo courant was dat huis dus niet, als je daadwerkelijk 80K moet zakken met de prijs om er een gek voor te vinden hebben OF de eerste eigenaars teveel betaald OF scheelt er iets gigantisch aan het huis. En zoals zovelen zeggen, de prijs van een huis word vooral bepaald door 1. de locatie 2. locatie en uiteraard ten 3e. locatie.

[Brons]

Het lijkt mij volstrekt onbelangrijke om individuele gevallen te bekijken. Je ziet ook in de VS dat er een gemiddelde daling is maar dat de prijzen in sommige streken toch nog omhoog gaan. Huizen zijn heel illiquide (weinig prijsinformatie dus) en moeilijk vergelijkbaar op een grote schaal. Je kan dus ook niet een goed algemeen beeld maken aan de hand van individuele gevallen.

[Istrilyin]

Brons schreef op donderdag 04 februari 2010 @ 12:51:
Het lijkt mij volstrekt onbelangrijke om individuele gevallen te bekijken. Je ziet ook in de VS dat er een gemiddelde daling is maar dat de prijzen in sommige streken toch nog omhoog gaan. Huizen zijn heel illiquide (weinig prijsinformatie dus) en moeilijk vergelijkbaar op een grote schaal. Je kan dus ook niet een goed algemeen beeld maken aan de hand van individuele gevallen.

Tja het landelijke gemiddelde is over 130k individuele gevallen in NL, en dat is meer dan 10 gevallen... Natuurlijk moet je dat (index van het CBS lijkt me) als eerste leidraad gebruiken.

Maar voor meer diepgaand begrip van wat er aan de hand is kun je daar altijd een aantal individuele verhalen naastleggen. Met zo'n 10 a 20 lange verhalen en anecdotes krijg je een beeld van de psyche van de verkoper. Hoe lang het duurt voordat een gebrek aan bezichtigingen leidt tot een prijsverlaging en zo.

Nog mooier zou het zijn om een aantal van dat soort indicatoren over de tijd te meten met terugkerende onderzoeken bij de verkopers, en kopers ook trouwens. Maar zonder deze untieme dataset verwelkom ik de losse verhalen.

[EXX]

Gisteren stond er in de lokale krant (Dagblad De Limburger) een artikel over de toename van het aantal huizenbezitters die hun hypotheek niet meer kunnen betalen. Volgens mij was het uit dezelfde bron afkomstig als dit artikel in de Telegraaf, ook al omdat DDL een onderdeel is van de Telegraaf IIRC.

Het artikel in was wel wat uitgebreider dan het artikel dat on-line staat bij de Telegraaf. Ook de kop: "Veel achterstand hypotheken" was wat minder sensationeel. Omdat het DDL artikel niet online staat, hier details die niet in het Telegraaf artikel staan:

Het betreft een onderzoek van IG&H Consulting. Die zijn bij hypotheekverstrekkers langs gegaan en hebben nu een rapport uitgebracht getiteld "Stilte voor de Storm".

De hypotheekverstrekkers verwachten dat de betalingsachterstanden eind dit jaar verdubbeld zullen zijn tov 2008. Nu zijn de oorzaken vooral echtscheiding en fraude, daar zal werkloosheid gaan bijkomen.

De financiële sector maakt zich steeds meer zorgen over de overbruggingshypotheek, en ook hier wordt men steeds strenger met het verlenen ervan. Huizen leveren steeds minder op bij gedwongen verkopen, minder dan 60% van de executiewaarde is geen uitzondering meer.

De banken houden verder rekening met een forse waardedaling op de huizenmarkt. De kleinste daling in het segment tussen de 150k en 300k, waar de prijzen 10% zijn gezakt tov de piek in 2008. De grootste daling verwachten de banken in het laagste segment en de dure huizen boven de 500k: een prijsdaling van 30% tot 40%.

Verder zal een aantal huiseigenaren in 2010 en 2011 een fors hogere rekening gepresenteerd krijgen als de lage 6 jarige rente, afgesloten in 2004 en 2005, nu opnieuw wordt vastgezet op een fors hoger niveau. Dat kan een verhoging van de hypotheeklast opleveren van 50%.

[Slasher]

EXX schreef op woensdag 10 februari 2010 @ 10:32:

Verder zal een aantal huiseigenaren in 2010 en 2011 een fors hogere rekening gepresenteerd krijgen als de lage 6 jarige rente, afgesloten in 2004 en 2005, nu opnieuw wordt vastgezet op een fors hoger niveau. Dat kan een verhoging van de hypotheeklast opleveren van 50%.

Ik kan me voorstellen voor mensen die toen een flinke hypotheek hebben afgesloten tegen een bizar lage rente (onder de 4 procent) en dat ook al met moeite konden opbrengen, dan flink meer moeten gaan betalen en in de problemen kunnen komen.

[ Voor 15% gewijzigd door Slasher op 10-02-2010 10:40 ]

[EXX]

Het hele idee achter de 6 jarige rente was net om deze zo laag mogelijk de kunnen aanbieden. Dit had met de regels te maken, waarbij er voor hypotheken met een looptijd van 5 jaar en minder een andere (hogere) rente moest worden gebruikt in de berekening.

Overigens is het IG&H rapport te hier te downloaden na registratie.

[FunkyTrip]

Slasher schreef op woensdag 10 februari 2010 @ 10:39:
Ik kan me voorstellen voor mensen die toen een flinke hypotheek hebben afgesloten tegen een bizar lage rente (onder de 4 procent) en dat ook al met moeite konden opbrengen, dan flink meer moeten gaan betalen en in de problemen kunnen komen.

En die mensen mogen nog blij zijn. De tendens zo half 2008 was een snel stijgende rente tot ruim boven de 6%. Dankzij de crisis is dat weer aardig omlaag gegaan. Voor hetzelfde geld stond de hyporente nu op een % of 8.

[Woy]

Slasher schreef op woensdag 10 februari 2010 @ 10:39:
[...]
Ik kan me voorstellen voor mensen die toen een flinke hypotheek hebben afgesloten tegen een bizar lage rente (onder de 4 procent) en dat ook al met moeite konden opbrengen, dan flink meer moeten gaan betalen en in de problemen kunnen komen.

Nou zou dat ook wel erg naïef zijn van die mensen. Als je al aan de rand van je financiële kunnen gaat zitten, is het natuurlijk niet slim om dan ook nog eens een korte looptijd te nemen, en dan zeker niet als je zeker weet dat de rente na die periode wel hoger moet staan, aangezien hij op dat moment historisch gezien enorm laag stond.

Financieel adviseurs die dat aangeraden hebben, en niet genoeg gewaarschuwd hebben voor de risico's hebben dan IMHO ook niet aan hun zorgplicht voldaan.

[Dennahz]

Als je dan een variabele rente hebt gekozen ben je wel mooi de pineut, maar met een vaste rentevoet blijft alles hetzelfde, toch?

Wij hebben nu gewoon een vaste rente van +/- 4.7% voor 25 jaar (België). Ideaal. Nu kunnen we makkelijk betalen met 2 en dat gaat straks helemaal makkelijk als we meer gaan verdienen (inflatie, loonsverhogingen,...).

In deze tijden voor variabel kiezen lijkt mij niet verstandig, zeker niet als je idd op de grens gaat zitten met een lage rentevoet. Zit er in NL geen grens aan het verhogen van de rente? In België kan dit met max 2% volgens mij.

[Slasher]

Een variabele rente kun je natuurlijk vastzetten als je dat riscio niet meer wilt hebben en wilt gaan voor meer zekerheid?

Woy schreef op woensdag 10 februari 2010 @ 11:40:
[...]

Nou zou dat ook wel erg naïef zijn van die mensen. Als je al aan de rand van je financiële kunnen gaat zitten, is het natuurlijk niet slim om dan ook nog eens een korte looptijd te nemen, en dan zeker niet als je zeker weet dat de rente na die periode wel hoger moet staan, aangezien hij op dat moment historisch gezien enorm laag stond.

Financieel adviseurs die dat aangeraden hebben, en niet genoeg gewaarschuwd hebben voor de risico's hebben dan IMHO ook niet aan hun zorgplicht voldaan.

Klopt, maar goed sommige mensen nemen dit risico om toch het droomhuis te kunnen kopen.

Ik moet mijn rente ook weer vastzetten eind 2011, kan je dat ook nu al doen of betaal je dan boetes ofzo?

[ Voor 76% gewijzigd door Slasher op 10-02-2010 11:49 ]

[Woy]

Slasher schreef op woensdag 10 februari 2010 @ 11:48:
Klopt, maar goed sommige mensen nemen dit risico om toch het droomhuis te kunnen kopen.

Ik vraag me echter af hoeveel mensen dat risico bewust genomen hebben, ik denk dat dat maar een hele kleine groep is.

Ik moet mijn rente ook weer vastzetten eind 2011, kan je dat ook nu al doen of betaal je dan boetes ofzo?

Dat is natuurlijk afhankelijk van de voorwaarden van je hypotheek. Zolang de rente hoger is dan de rente die je op het moment betaalt, denk ik dat het wel mogelijk is zonder boete-rente.

[EXX]

Woy schreef op woensdag 10 februari 2010 @ 11:40:
[...]

Nou zou dat ook wel erg naïef zijn van die mensen. Als je al aan de rand van je financiële kunnen gaat zitten, is het natuurlijk niet slim om dan ook nog eens een korte looptijd te nemen, en dan zeker niet als je zeker weet dat de rente na die periode wel hoger moet staan, aangezien hij op dat moment historisch gezien enorm laag stond.

Financieel adviseurs die dat aangeraden hebben, en niet genoeg gewaarschuwd hebben voor de risico's hebben dan IMHO ook niet aan hun zorgplicht voldaan.

Het ligt eraan: mensen kunnen ook gespeculeerd hebben op inkomensstijging. Zo van: tegen die tijd is mijn inkomen weer zoveel gestegen en dan kan ik dat wel betalen.

Over de aantallen die het betreft, of het werkelijk maar een kleine groep is durf ik niet te zeggen. De 6 jaars hypotheken waren niet voor niets zo populair in 2004 en 2005.

[ Voor 10% gewijzigd door EXX op 10-02-2010 12:13 ]

[Woy]

EXX schreef op woensdag 10 februari 2010 @ 12:11:
[...]
Het ligt eraan: mensen kunnen ook gespeculeerd hebben op inkomensstijging. Zo van: tegen die tijd is mijn inkomen weer zoveel gestegen en dan kan ik dat wel betalen.

Over de aantallen die het betreft, of het werkelijk maar een kleine groep is durf ik niet te zeggen. De 6 jaars hypotheken waren niet voor niets zo populair in 2004 en 2005.

Ik denk dat veel mensen gewoon gelokt zijn met lage tarieven, en dat het risico in veel gevallen werd weggewuifd door de adviseur. Dat is natuurlijk naïef van die mensen, maar een adviseur had misschien ook wat meer kunnen waarschuwen.

Ik weet ook niet over wat voor aantallen het gaat die een dergelijke rente hebben, maar ik denk dat het aantal mensen dat bewust dat risico genomen heeft erg klein is.

Het is natuurlijk een heel ander verhaal als je niet in de buurt van je maximum zit, want dan is het risico een stuk minder. Het is dan vervelend dat je aan het eind van de maand wat minder geld over hebt, maar het hoeft dan niet direct een probleem te vormen.

Maar het is IMHO een zeer onverstandige keuze om een kortlopende historisch lage rente te combineren met een financieel nog maar net haalbare hypotheek.

[cowgirl]

EXX schreef op woensdag 10 februari 2010 @ 10:46:
Het hele idee achter de 6 jarige rente was net om deze zo laag mogelijk de kunnen aanbieden. Dit had met de regels te maken, waarbij er voor hypotheken met een looptijd van 5 jaar en minder een andere (hogere) rente moest worden gebruikt in de berekening.

6 Jaar was (is?) het minimum voor het krijgen van NHG. Daarom de populariteit van die looptijd. Korter dan 6 jaar vast moest met een gemiddelde van 6% gerekend worden voor de inkomenstoets van de NHG.

[Jaspertje]

Slasher schreef op woensdag 10 februari 2010 @ 11:48:
Ik moet mijn rente ook weer vastzetten eind 2011, kan je dat ook nu al doen of betaal je dan boetes ofzo?

Vaak is het zo dat de boete wordt bepaald a.d.v. de resterende looptijd van de rentevast periode, het hyotheekbedrag waar het over gaat en het verschil tussen de oude en de nieuwe rente. Maar hoe het exact zit is natuurlijk per hypotheek verstrekker verschillend (en stap je over naar een andere aanbieder of bij dezelfde)

[paella]

Je kan ook 2 jaar rentebedenktijd hebben gekozen destijds, maar dat moet dan ook als zodanig in de akte staan lijkt me.

[MBV]

er is zo'n mooi grafiekje over wanneer prime, alt-a, subprime etc hypotheken in Amerika een nieuwe rente krijgen. Is zo'n grafiekje er ook voor Nederland?

[sanderb]

Die toetsrente (nu 5.8%) die ze dienen te gebruiken bij kortlopende hypotheken geldt nog steeds.
Als je 10 jaar vast zet mogen ze rekenen met het daadwerkelijke rentetarief. Scheelde bij mij een behoorlijke klap geld aan marge.

Overigens denk ik dat het nog wel mee kan vallen bij mensen waarbij in 2010 en 2011 hun rentevaste periode afloopt. De Euribor staat enorm laag en zal niet in 1 keer heel hard omhoog gaan. Mensen die toen 6 jaar vast hadden staan kunnen nu variabel pakken tegen ongeveer hetzelfde tarief.
Dat is natuurlijk uitstel van executie en het zal omhoog moeten.

Ik heb zelf net 10 jaar vast tegen 4,8 gekregen.

Je kunt wat mij betreft ook niet zomaar zeggen dat de mensen die toen voor 6 jaar vast gingen en het net konden betalen allemaal onverantwoord bezig waren. Zelfs nu stimuleerd de overheid middels startersleningen nog dat mensen/starters gokken op een groei van het inkomen. Waar gegokt wordt, vallen echter ook wel eens slachtoffers...

[Shabbaman]

MBV schreef op woensdag 10 februari 2010 @ 15:21:
er is zo'n mooi grafiekje over wanneer prime, alt-a, subprime etc hypotheken in Amerika een nieuwe rente krijgen. Is zo'n grafiekje er ook voor Nederland?

Dat lijkt me stug, aangezien dat onderscheid in kredietwaardigheid niet wordt gemaakt.

[MBV]

@shabba: ik kan wel een paar risicofactoren vinden hoor. hoeveel jaar rentevast, hoeveel % executiewaarde gefinancierd, en hoeveel jaarsalarissen gefinancierd? laat een handige jongen dat in 3-4 categorieën indelen en je bent klaar

Denken in oplossingen

@Sanderb: dat is de gok met het risico aan de kant van de verstrekker (= overheid). als je het niet kan betalen hoeft dat ook niet, tenminste, dat heb ik begrepen. Even een duidelijk overzicht is helaas wel weer teveel gevraagd, en elke gemeente werkt anders

[ZenTex]

foute topic...

[ Voor 96% gewijzigd door ZenTex op 11-02-2010 21:28 ]

[Verwijderd]

EXX schreef op woensdag 10 februari 2010 @ 10:32:

"Stilte voor de Storm".
...
De banken houden verder rekening met een forse waardedaling op de huizenmarkt. De kleinste daling in het segment tussen de 150k en 300k, waar de prijzen 10% zijn gezakt tov de piek in 2008. De grootste daling verwachten de banken in het laagste segment en de dure huizen boven de 500k: een prijsdaling van 30% tot 40%.
...

Grotendeels mee eens. Onvermijdelijk om uit deze crisis te komen. Alleen, waar zijn deze percentages op gebaseerd?

Een verwachte daling van 10% tov 2008 in het segment tussen 150k en 300k lijkt me wat optimistisch gezien de huizenprijzen in 2009 al met 7% gedaald zijn.

Bovendien, als een huis van 500k met 40% daalt, dan valt het praktisch in de 300k categorie. Waarom zo'n enorm verschil, 10% tegenover 40%, in percentages tussen huizen in de 300k en 500k categorie?

[mierenfokker]

EXX schreef op woensdag 10 februari 2010 @ 10:32:

De banken houden verder rekening met een forse waardedaling op de huizenmarkt. De kleinste daling in het segment tussen de 150k en 300k, waar de prijzen 10% zijn gezakt tov de piek in 2008. De grootste daling verwachten de banken in het laagste segment en de dure huizen boven de 500k: een prijsdaling van 30% tot 40%.

Verder zal een aantal huiseigenaren in 2010 en 2011 een fors hogere rekening gepresenteerd krijgen als de lage 6 jarige rente, afgesloten in 2004 en 2005, nu opnieuw wordt vastgezet op een fors hoger niveau. Dat kan een verhoging van de hypotheeklast opleveren van 50%.

Heb je ook concrete bewijzen over de bewering van de banken. Ik lees dat alle banken momenteel zeggen (liegen?) dat er weinig vuil in de lucht zit. Mogelijk nog een kleine daling, maar de meeste voorspellen weer een stijging.

Dat andere klinkt plausibel. Hoe hoog was de rentestand in 2004/2005 (4,x% ??) en nu staat het net iets boven de 5%. Dus dat is geen verhoging van hypotheeklast met 50% maar met 25%. Nog veel trouwens. Daarbij komende dat je mogelijk werkloos bent momenteel. Schikbarend dit.

[Cyberpope]

mierenfokker schreef op zondag 14 februari 2010 @ 09:09:
Heb je ook concrete bewijzen over de bewering van de banken. Ik lees dat alle banken momenteel zeggen (liegen?) dat er weinig vuil in de lucht zit. Mogelijk nog een kleine daling, maar de meeste voorspellen weer een stijging.

Er zit een groot verschil met rekening houden met en rekenen op...

Ik hou rekening met het feit dat ik werkeloos kan worden, arbeidsongeschikt kan raken, een forse inkomensval kan krijgen, de HRA afgeschaft wordt.... Ik reken echter op een salarisverhoging dit jaar.

het is goed dat banken een worse-case-senario hebben, dat wil nog niet zeggen dat ze ook daadwerkelijk geloven dat dit gaat gebeuren.

[Shabbaman]

mierenfokker schreef op zondag 14 februari 2010 @ 09:09:
[...]


Heb je ook concrete bewijzen over de bewering van de banken.

Dit stond gewoon in de krant afgelopen week.

[mierenfokker]

Cyberpope schreef op zondag 14 februari 2010 @ 10:38:
[...]

Ik reken echter op een salarisverhoging dit jaar.

Ik hoop voor jou dat je dit op papier hebt staan bij je werkgever ;-)

Shabbaman schreef op zondag 14 februari 2010 @ 12:19:
[...]


Dit stond gewoon in de krant afgelopen week.

Excuses, deze week niet zo goed de krant gelezen door een migratie dit weekend, teveel gewerkt

[Mx. Alba]

mierenfokker schreef op zondag 14 februari 2010 @ 13:33:
Ik hoop voor jou dat je dit op papier hebt staan bij je werkgever ;-)

Ik in ieder geval wel.

(Ondernemingsraadslid zijn heeft zo zijn voordelen )

[EXX]

Vangnet voor Haagse huiseigenaren

AMSTERDAM - Den Haag gaat als eerste gemeente in Nederland hypotheken overnemen van burgers met financiële problemen. Het plan komt uit de koker van Henk Kool (PvdA), wethouder sociale zaken, werkgelegenheid en economie.

In het systeem, dat Haags Vangnet heet, neemt de Gemeentelijke Kredietbank (GBK) van de stad de hypotheek over van huiseigenaren die gedwongen hun huis uit moeten omdat ze hun hypotheeklasten niet meer kunnen betalen. De gemeente betaalt de oorspronkelijke hypotheekverstrekker de executiewaarde van het huis en vraagt de bank in ruil daarvoor de restvordering kwijt te schelden.

De rest van het artikel vind je hier

Yo, de volgende bail-out met taxpoet...

[Tank80]

EXX schreef op woensdag 17 februari 2010 @ 11:45:
[...]


De rest van het artikel vind je hier

Yo, de volgende bail-out met taxpoet...

Vind dat toch stiekem wel vreemd als dat kan, ik wil ook mijn hypotheek wel overnemen voor de executiewaarde zonder restvordering...

[kenneth]

He shit, dat is wel een rem op de daling van prijzen hier in de stad

Wel mooie timing, zo precies twee weken voor de gemeenteraadsverkiezingen ...

[Henk007]

dat ze meer voor het huis krijgen dan bij een executieveiling, waar doorgaans zo’n 70 procent van de executiewaarde wordt betaald.’

definieer: "executiewaarde"

[MBV]

Ik ken de voorwaarden niet exact, maar je mag kiezen als overheid:
- je koopt het huis tegen executiewaarde en verhuurt het aan de voormalige eigenaar
- de bank verkoopt het tegen executiewaarde, gezin gaat in de schuldhulpverlening en moet een andere woning huren

De eerste optie lijkt mij in het algemene belang. Als ze het een beetje slim spelen, spelen ze quitte op de iets langere termijn.

[Rukapul]

Het is een vreemd artikel met logische redenaties die ik niet kan doorgronden. Neem bijvoorbeeld het volgende:

bij een executieveiling, waar doorgaans zo’n 70 procent van de executiewaarde wordt betaald

Euh. Hetgeen wat betaald wordt bij een executieveiling lijkt me juist overeenkomen met de executiewaarde. Een stap verder is dat de executiewaarde alleen bepaald kan worden (price discovery) juist door het ter veiling aan te bieden.

Tevens is het ook onlogisch dat een bank af zou zien van de restvordering: bij een schuldsanering zou de bank waarschijnlijk nog wel iets daarvan terugzien.

Zoals ik het nu zie is dit een volstrekt verkeerde vorm van bailout. Als de gemeente wil dat de eigenaar erin blijft wonen dan moeten ze het huis opkopen en terugverhuren, niet terugverkopen tegen een lagere prijs want in dat laatste geval ligt al het opwaartse potentieel bij de schuldenaar en al het risico bij de gemeente. WTF

[FunkyTrip]

Zolang de mensen die hier gebruik van moeten maken maar verplicht in de schuldhulpverlening komen. 3 jaar lang op een houtje bijten en Big Brother-praktijken op je financien is wel een goede straf voor het feit dat belastingbetalers voor hun problemen moeten opdoeken.

[Rukapul]

FunkyTrip schreef op woensdag 17 februari 2010 @ 12:00:
Zolang de mensen die hier gebruik van moeten maken maar verplicht in de schuldhulpverlening komen. 3 jaar lang op een houtje bijten en Big Brother-praktijken op je financien is wel een goede straf voor het feit dat belastingbetalers voor hun problemen moeten opdoeken.

En vervolgens zit je mogelijk* na drie jaar lekker met gratis overwaarde. Dat is geen straf maar een beloning.

*en indien niet dan plak je er gewoon nog wat schuldsanering achteraan, simpel

[RemcoDelft]

Henk007 schreef op woensdag 17 februari 2010 @ 11:55:
[...]

definieer: "executiewaarde"

Dat snap ik dus ook niet! Voor zover ik weet is de "executiewaarde" het exacte bedrag dat een bank bij executieverkoop voor het huis krijgt. Sowieso snap ik niet waarom dat veel lager zou moeten liggen dan de marktprijs, wellicht tijd dat banken gewoon een openbare verkoop houden waar ook particulieren kunnen meedoen?
Maar ik snap vooral niet waarom Den Haag spreekt over "banken krijgen slechts 60/70% van de executiewaarde", en dat Den Haag dan (op kosten van de belastingbetaler!) meer gaat geven. Want als de bank gewoon de executiewaarde kan krijgen, lijkt mij dat ze liever een restschuld houden dan dat kwijt te schelden.

M.a.w. de volgende noodgreep in de hoop de bubble in stand te houden... M.a.w. zodra ook dit geld op is, stort het kaartenhuis des te harder in.

[ Voor 8% gewijzigd door RemcoDelft op 17-02-2010 12:04 ]

[Cyberpope]

RemcoDelft schreef op woensdag 17 februari 2010 @ 12:03:
Dat snap ik dus ook niet! Voor zover ik weet is de "executiewaarde" het exacte bedrag dat een bank bij executieverkoop voor het huis krijgt. Sowieso snap ik niet waarom dat veel lager zou moeten liggen dan de marktprijs, wellicht tijd dat banken gewoon een openbare verkoop houden waar ook particulieren kunnen meedoen?

Omdat je als koper het koopt zonder het te kunnen bezichtigingen (als het tegen zit), zonder voorbehoud van financiering en als het echt tegenzit je de huidige bewoner er nog uit moet zetten.

[EXX]

Rukapul schreef op woensdag 17 februari 2010 @ 11:58:
Euh. Hetgeen wat betaald wordt bij een executieveiling lijkt me juist overeenkomen met de executiewaarde. Een stap verder is dat de executiewaarde alleen bepaald kan worden (price discovery) juist door het ter veiling aan te bieden.

Grofweg is het zo dat de executiewaarde 70% is van de vrij verkoop marktwaarde. Dat is dus wat een huis op de veiling zo moeten opbrengen. Alleen haalt men die 70% tegenwoordig steeds vaker niet meer, en strandt het bij 60% of nog lager. Dan is de bank natuurlijk maar al te blij met een overheid die wel die 70% betaald!

[drfrisbee]

Rukapul schreef op woensdag 17 februari 2010 @ 11:58:
Het is een vreemd artikel met logische redenaties die ik niet kan doorgronden. Neem bijvoorbeeld het volgende:

[...]

Euh. Hetgeen wat betaald wordt bij een executieveiling lijkt me juist overeenkomen met de executiewaarde. Een stap verder is dat de executiewaarde alleen bepaald kan worden (price discovery) juist door het ter veiling aan te bieden.

Tevens is het ook onlogisch dat een bank af zou zien van de restvordering: bij een schuldsanering zou de bank waarschijnlijk nog wel iets daarvan terugzien.

Zoals ik het nu zie is dit een volstrekt verkeerde vorm van bailout. Als de gemeente wil dat de eigenaar erin blijft wonen dan moeten ze het huis opkopen en terugverhuren, niet terugverkopen tegen een lagere prijs want in dat laatste geval ligt al het opwaartse potentieel bij de schuldenaar en al het risico bij de gemeente. WTF

De veilingen worden op grote schaal gemanipuleerd, geen harde bewijzen hiervoor, maar het is veel afgesproken werk. Bij schuldsanering/veiling zou het 60%+bedrag zijn, nu is het 80% + geen administratie meer, ik denk dat het voor een bank makkelijk kiezen is.
Je 3e punt ben ik het helemaal mee eens, terugverhuren. Nu mag je na 3 jaar je hypotheek oversluiten naar een marktpartij. Na je schuldhulpverlening heb je dus +/- 20% van je huis cadeau gekregen.

[MBV]

De 'executiewaarde' zal in deze context wel zijn wat de bank verwacht te krijgen bij het afsluiten van de hypotheek.

En sorry, bij mijn vorige reactie had ik het hele artikel niet gelezen. WTF?! Koop het op, laat de bank de rest kwijtschelden, en krijg over 3 jaar weer een leuke overwaarde De rest van de argumenten lijken mij voor zich spreken:
- voorkomt krapte op de sociale huurmarkt
- kosten schuldhulpverlening
- extra kosten voor verhuizing

Mijn voorstel:
- normale schuldhulpverlening, zoals gebruikelijk bij een executieverkoop
- koop het huis op de executieverkoop
- laat de eigenaar het huis terughuren tegen een redelijk tarief (commerciele prijs + 5% risico-opslag o.i.d.)
- na 5 jaar (2 jaar na de schuldhulpverlening) kunnen ze het huis terugkopen tegen de OZB-waarde

Lijkt mij riant genoeg. Uitwerking van puntje 2 lijkt me het lastigste. Op deze manier kan de gemeente winst maken, de banken ook (door hogere executieprijs) en de voormalige eigenaar ook (ze mogen in hun eigen huis blijven wonen). In het grotere plaatje is het ook gunstig, doordat de totale kosten lager zijn.

[Pooh]

drfrisbee schreef op woensdag 17 februari 2010 @ 12:11:
[...]

De veilingen worden op grote schaal gemanipuleerd, geen harde bewijzen hiervoor, maar het is veel afgesproken werk.

Hoe kom je daarbij? Executieveilingen zijn gewoon openbaar toegankelijk. Als je wilt kun je meedoen.

Daar schreef ik eerder al het volgende over:

Executieverkopen zijn gewoon open voor het publiek. Het probleem is dat executieverkoop voor een particulier veel te veel risico heeft. Je moet meteen betalen, kunt vaak het pand niet inspecteren, hebt geen idee of het leeg wordt opgeleverd of gekraakt is of vol onwillige (al dan niet legale) huurders zit, of het bouwkundig stabiel is, et cetera. Als je jaarlijks 10 van die panden koopt, en er blijken er 2 verrot of te ingewikkeld, dan kun je dat verlies nemen (als ze gemiddeld 20% minder opleveren dan de werkelijke waarde), als je er 1 koopt wil je geen 20% kans dat het rommel is.
Kan de bank dan niet zorgen dat er meer informatie komt bij executie? Jawel, maar de bank doet liever geen moeite en wil gewoon zo snel mogelijk geld zien. Van die 20% minder opbrengst kunnen ze een groot deel alsnog vorderen bij de hypotheekgever, en vaak is de opbrengst van de executie wel gewoon genoeg. Bovendien kost het vergaren van al die informatie, het uitzetten van huurders, het regelen van een bouwkundig onderzoek, etc., ook gewoon geld, en dat is geen core-business van de bank, wel van opkopers.

Vergeet niet dat het voor de bank ook slecht kan zijn om informatie te geven. Er zitten ook panden tussen die echt verrot of gekraakt zijn. Nu zegt de bank: dit is het pand, je mag er niet in, wat heb je ervoor over? Zodra de bank bij een aantal panden gaat zeggen: 'prima pand, kom maar kijken, hier is het bouwkundig rapport', dan leveren de panden waarbij ze dat niet doen ineens niets meer op. Die opkopers zijn ook niet gek.
Veel panden op die veilingen hebben een luchtje. Lang niet alles komt van een particulier die er zelf woonde, veel panden zijn verhuurd, bedrijfspand geweest, komen uit schimmige bv's of van huisjesmelkers. De opkopers ruimen nu de rommel op, knappen de boel op en verkopen het weer. Daar valt best wat geld mee te verdienen, maar echt royaal zijn die marges nou ook weer niet. Het verschilt een beetje per regio, in sommige regio's 'gunnen' opkopers elkaar wel leuke deals, maar in andere regio's kunnen ze elkaars bloed wel drinken en zijn de executieprijzen behoorlijk scherp.

[ Voor 24% gewijzigd door Pooh op 17-02-2010 12:28 ]

[Istrilyin]

Pooh, ik vond dat een interessante post. Weet je toevallig wat de situatie in Amsterdam is? Harde biedingen of ons-kent-ons?

[Brons]

Istrilyin schreef op woensdag 17 februari 2010 @ 12:57:
Pooh, ik vond dat een interessante post. Weet je toevallig wat de situatie in Amsterdam is? Harde biedingen of ons-kent-ons?

Maar zelfs als het ons-kent-ons is kan je als buitenstaander gewoon bieden op de panden. En het 'kartel' overbieden.

[Rukapul]

Brons schreef op woensdag 17 februari 2010 @ 13:17:
[...]

Maar zelfs als het ons-kent-ons is kan je als buitenstaander gewoon bieden op de panden. En het 'kartel' overbieden.

Er is anders genoeg berichtgeving geweest dat het redelijk maakt om aan te nemen dat het 'kartel' zo zijn methoden heeft om je als buitenstaander niet te (willen) laten bieden. Afaik is hier zelfs een rapport over verschenen afgelopen jaar.

Als dat 'kartel' ook maar enigszins overeenkomt met de typische huisjesmelker in de grote stad dan weet ik genoeg. De lokale kranten publiceren met een steeds grotere regelmaat dat huisjesmelkers bedreigingen en andere vormen van overredeing niet schuwen tegen mensen die op hun pad komen, bijvoorbeeld buren die bezwaar aantekenen tegen het opsplitsen van woningen, etc.

[Brons]

Als dat het geval is heb je denk ik inderdaad pech. En de bank dus ook.

[MBV]

Even een paar dingen op een rijtje:
- hypotheken die niet meer afgelost kunnen worden zijn vaak recent afgesloten (anders is het salaris zo ver gestegen dat het ondertussen geen probleem moet zijn om de rente te betalen)
- hypotheken die recent zijn afgesloten gaan vaak over de 100% 'executiewaarde' heen
- momenteel wordt 60% 'executiewaarde' als echte executiewaarde gehaald

Als iemand de executieverkoop in gaat, moet hij dus nog 40% van zijn hypotheek terugbetalen. Hoeveel kan iemand terugbetalen in 3 jaar schuldhulpverlening? Ik denk dat die 40% vaak meer is dan dat. Waarom zouden banken dan een slecht-werkend stelsel van executieverkopen in stand houden? Elke euro die de executieverkoop lager is, kost de bank domweg geld.

[Pooh]

Istrilyin schreef op woensdag 17 februari 2010 @ 12:57:
Pooh, ik vond dat een interessante post. Weet je toevallig wat de situatie in Amsterdam is? Harde biedingen of ons-kent-ons?

Dat vind ik heel lastig in te schatten. 90% van de kopers zijn duidelijk mensen die er elke keer zitten. Die kennen elkaar, en gaan aardig vriendschappelijk met elkaar om. Het zou me niet verbazen als die met z'n allen gewoon de stad hebben opgedeeld in postcodes of types gebouwen, en ze niet op elkaars spul bieden om de prijs laag te houden.

Maar het zou me wel heel erg verbazen als die lui zich agressief op zouden stellen tegenover die enkele particulier die een pandje wil. Natuurlijk moet je ze dan overbieden, maar ik kan me niet voorstellen dat zij er belang bij hebben om je weg te jagen.

Sowieso zijn de meeste van die lui geen 'huisjesmelker' in de zin dat ze die panden aanhouden om te verhuren. Het is veel meer 'opkopen, opknappen (en splitsen) en terug de markt op'.

[Pooh]

MBV schreef op woensdag 17 februari 2010 @ 14:52:
Even een paar dingen op een rijtje:
- hypotheken die niet meer afgelost kunnen worden zijn vaak recent afgesloten (anders is het salaris zo ver gestegen dat het ondertussen geen probleem moet zijn om de rente te betalen)
- hypotheken die recent zijn afgesloten gaan vaak over de 100% 'executiewaarde' heen
- momenteel wordt 60% 'executiewaarde' als echte executiewaarde gehaald

Als iemand de executieverkoop in gaat, moet hij dus nog 40% van zijn hypotheek terugbetalen. Hoeveel kan iemand terugbetalen in 3 jaar schuldhulpverlening? Ik denk dat die 40% vaak meer is dan dat. Waarom zouden banken dan een slecht-werkend stelsel van executieverkopen in stand houden? Elke euro die de executieverkoop lager is, kost de bank domweg geld.

Waarom is het een slecht-werkend systeem? De bank gooit 't huis op de veiling, en 4 weken later hebben ze een flink deel van het geld. De rest boeken ze als verlies, klaar. Natuurlijk kost dat geld, maar hoe wil je het beter doen?

Een aantal dingen:
- Veel panden leveren gewoon genoeg op. Recente hypotheken zullen dat vaak niet doen, maar ouderen wel. Alles met NHG is ook risicovrij voor de bank.
- Een huis hoger verkopen kost ook geld. Uitzoeken wat er aan de hand is, in de markt zetten, halfjaar wachten, etc. Dat is niet het werk van de bank.

[drfrisbee]

Pooh schreef op woensdag 17 februari 2010 @ 15:20:
[...]

Het zou me niet verbazen als die met z'n allen gewoon de stad hebben opgedeeld in postcodes of types gebouwen, en ze niet op elkaars spul bieden om de prijs laag te houden.

blij dat je het toch met me eens ben, dit is natuurlijk gewoon manipulatie van het systeem

Maar het zou me wel heel erg verbazen als die lui zich agressief op zouden stellen tegenover die enkele particulier die een pandje wil. Natuurlijk moet je ze dan overbieden, maar ik kan me niet voorstellen dat zij er belang bij hebben om je weg te jagen.

Sowieso zijn de meeste van die lui geen 'huisjesmelker' in de zin dat ze die panden aanhouden om te verhuren. Het is veel meer 'opkopen, opknappen (en splitsen) en terug de markt op'.

juist in bijv. amsterdam is men dus wel agressief en wordt een particulier niet gewaardeerd en hoewel het systeem waarop den haag het doet, niet mijn systeem is, heeft men het daar over huisjesmelkers etc. Misschien dat het buiten de steden anders gaat, maar binnen de grotere steden wordt hier met enige regelmaat over bericht.

[Pooh]

drfrisbee schreef op woensdag 17 februari 2010 @ 16:27:
juist in bijv. amsterdam is men dus wel agressief en wordt een particulier niet gewaardeerd

Hoe kom je daarbij? Bron?

[n4m3l355]

Het lijkt me sterk dat men agressief bewoners uit hun huis proberen te krijgen voor een executie zeker gelet op het minimale aantal executie veilingen op jaarbasis lijkt me dit ver gezocht. Sterker nog de hele gedachte dat de woningmarkt klem zit en dat men niet meer zal trekken op termijn lijkt me ver gezocht, wederom gezien het minimale executie verkopen. Het enigste probleem wat men nu heeft is dat er 30% minder verkopen zijn tov een jaar geleden en daarnaast een daling van gemiddeld 6 a 7% landelijk. Ik vraag me dan ook af of sterke regio's zoals Amsterdam uberhaubt een daling kennen als ik lees dat de meeste ramp gebieden eerder Groningen of Oost-Limburg zijn waar men een sterke daling heeft gehad. Ik zou zowat durven te stellen dat men in bepaalde regio's geen daling kent.

[ Voor 9% gewijzigd door n4m3l355 op 17-02-2010 19:51 ]

[RemcoDelft]

n4m3l355 schreef op woensdag 17 februari 2010 @ 17:43:
Het lijkt me sterk dat men agressief bewoners uit hun huis proberen te krijgen voor een executie zeker gelet op het minimale aantal executie veilingen op jaarbasis lijkt me dit ver gezocht. Sterker nog de hele gedachte dat de woningmarkt klem zit en dat men niet meer zal trekken op termijn lijkt me ver gezocht, wederom gezien het minimale executie verkopen. Het enigste probleem wat men nu heeft is dat er 30% minder verkopen zijn tov een jaar geleden en daarnaast een daling van gemiddeld 6 a 7% landelijk. Ik vraag me dan ook af of sterke regio's zoals Amsterdam uberhaubt een daling kennen als ik lees dat de meeste ramp gebieden eerder Groningen of Oost-Limburg zijn waar men een sterke daling heeft gehad. Ik zou zowat durven te stellen dat men in bepaalde regio's geen daling kent, zo heb ik een pand gekocht nu 1,5 jaar geleden toen alles nog leuk was in Maastricht centrum en onlangs laten taxeren en daar was geen sprake van een waardedaling.

Een taxatie is per definitie gebaseerd op het verleden, dat zegt dus niks over nieuwe kopers.

[n4m3l355]

Een taxatie is gebaseerd op de huidige waard evan een pand, ik heb toevallig deze in 2 jaar tijd vlak voor de crisis en een een kleine maand geleden laten uitvoeren waarin in ieder geval geen daling in de prijs was. Geen idee waar de gedachte vandaan komt dat een taxatie gebaseerd is op het verleden, immers wat is de toegevoegde waarde om een pand te laten taxeren als je toch verder niets aan hebt.

[Brons]

n4m3l355 schreef op woensdag 17 februari 2010 @ 19:52:
Een taxatie is gebaseerd op de huidige waard evan een pand, ik heb toevallig deze in 2 jaar tijd vlak voor de crisis en een een kleine maand geleden laten uitvoeren waarin in ieder geval geen daling in de prijs was. Geen idee waar de gedachte vandaan komt dat een taxatie gebaseerd is op het verleden, immers wat is de toegevoegde waarde om een pand te laten taxeren als je toch verder niets aan hebt.

De enige manier om de waarde van een huis in te schatten is door het huis te vergelijken met vergelijkbare transacties, of het gebrek daaraan, uit het verleden.

[n4m3l355]

Een terugval van 30% in het aantal transacties is nog geen reden om te kunnen stellen dat er geen gedegen taxaties meer gedaan kunnen worden. Sterker nog een kleine 40% van de woningen zijn in de verhuur en worden doorgaans getaxeerd adhv oa de omgeving maar ook de huuropbrengsten die wel 'vast' zijn.

[Pooh]

Dat laatste is waar. Daarom zie je ook dat bij een daling van de huizenprijzen, de verhuurde woningen relatief minder dalen. Maar ze stijgen ook minder hard bij het onstaan van bubbels, omdat ze minder liquide zijn. Bovendien zit er op verhuurde woningen een enorme discount, tot wel 40%.

Natuurlijk kunnen er gedegen taxaties gedaan worden. En als er recente vergelijkbare transacties zijn, is dat zelfs helemaal niet zo moeilijk. Maar een gedegen taxatie is allereerst een onafhankelijke taxatie. Zolang je zelf de opdrachtgever bent, zou ik een taxatie niet al te serieus nemen.

[J2pc]

Pooh schreef op woensdag 17 februari 2010 @ 22:23:
Dat laatste is waar. Daarom zie je ook dat bij een daling van de huizenprijzen, de verhuurde woningen relatief minder dalen. Maar ze stijgen ook minder hard bij het onstaan van bubbels, omdat ze minder liquide zijn. Bovendien zit er op verhuurde woningen een enorme discount, tot wel 40%.

Natuurlijk kunnen er gedegen taxaties gedaan worden. En als er recente vergelijkbare transacties zijn, is dat zelfs helemaal niet zo moeilijk. Maar een gedegen taxatie is allereerst een onafhankelijke taxatie. Zolang je zelf de opdrachtgever bent, zou ik een taxatie niet al te serieus nemen.

Hoe zou je aan een 'onafhankelijke' taxatie kunnen komen dan? Er zal altijd een opdrachtgever zijn...

[Istrilyin]

Okay - bedankt voor de info Pooh en anderen over de executieverkopen. Ik zal er eens over denken.

[Pooh]

J2pc schreef op donderdag 18 februari 2010 @ 09:25:
[...]
Hoe zou je aan een 'onafhankelijke' taxatie kunnen komen dan? Er zal altijd een opdrachtgever zijn...

Een vrij goede taxatie krijg je door meerdere opdrachtgevers met tegenstrijdige belangen samen een taxateur opdracht te geven. Koper en verkoper die samen een inschatting willen van de waarde van een pand, bijvoorbeeld. Bij dure, incourante panden worden er soms zelfs 3 taxaties gedaan: 1 door koper, 1 door verkoper, en 1 door een onafhankelijke 3e als de eerste 2 tever uit elkaar liggen. Maar voor een gemiddeld woonhuisje is dat pure overkill
Uiteindelijk zegt een taxatie ook niet alles. Een pand is op het moment van overdracht blijkbaar de prijs op dat moment waard. Dat zegt niks over morgen of gisteren, of over de verkoopbaarheid in het algemeen.

[ Voor 14% gewijzigd door Pooh op 18-02-2010 11:32 ]

[Rukapul]

Sowieso zouden makelaars en taxateurs gewoon eens een foutmarge moeten vermelden. Het zou mij niet verbazen als die minimaal orde grootte 5% betreft en in een illiquide markt zoals nu zelfs nog veel meer.

Ja, dat is 15k op een huis van 3 ton, wat in absolute termen een boel geld is maar relatief niet meer dan een kleine foutmarge. Doen alsof taxaties een exacte wetenschap is is onterecht en evenmin is het terecht te stellen dat iemand teveel of te weinig betaalt wanneer het binnen dergelijke marges valt.

[drfrisbee]

mijn post van gisteravond is niet geplaatst (...) geen idee waarom niet, iig wat betreft amsterdam zat ik fout, dat is inmiddels een van de meest open veilingen. Wel zijn er meerdere studies te vinden die de executiemarkt als niet transparant/intimiderend aanmerken en mogelijke oplossingsrichtingen aangeven.

en wat betreft de taxatie, die is o.a. afhankelijk van het doel, de taxatie voor verkoop/aankoop kan hele andere waardes opleveren dan voor herbouw/verzekering etc., en dus ook afhankelijk van de gebruikte taxatiemethode.
Ook is het zo dat op de kantoormarkt zo dat +/- 70% van de taxaties tussen -5 en +5% van de verkoopwaarde zit.

[J2pc]

Pooh schreef op donderdag 18 februari 2010 @ 11:26:
[...]

Een vrij goede taxatie krijg je door meerdere opdrachtgevers met tegenstrijdige belangen samen een taxateur opdracht te geven. Koper en verkoper die samen een inschatting willen van de waarde van een pand, bijvoorbeeld. Bij dure, incourante panden worden er soms zelfs 3 taxaties gedaan: 1 door koper, 1 door verkoper, en 1 door een onafhankelijke 3e als de eerste 2 tever uit elkaar liggen. Maar voor een gemiddeld woonhuisje is dat pure overkill
Uiteindelijk zegt een taxatie ook niet alles. Een pand is op het moment van overdracht blijkbaar de prijs op dat moment waard. Dat zegt niks over morgen of gisteren, of over de verkoopbaarheid in het algemeen.

Zoiets vermoedde ik al ja.

Ieder z'n eigen taxatie (koper/vekoper), en als ze daar niet uitkomen samen een 3e taxatie.

Da's ook de manier die onze woningbouw aanhoudt (zit in een 75% woning). Woningbouw taxeert, en je krijgt 75%. Je mag zelf een taxatie doen. Te ver uit elkaar? dan samen een 3e taxatie laten uitvoeren.
Maargoed, was toch al van plan om (terzijnertijd) i.i.g. zelf ook een taxatie te laten uitvoeren.

[n4m3l355]

Pooh schreef op donderdag 18 februari 2010 @ 11:26:

Uiteindelijk zegt een taxatie ook niet alles. Een pand is op het moment van overdracht blijkbaar de prijs op dat moment waard. Dat zegt niks over morgen of gisteren, of over de verkoopbaarheid in het algemeen.

Ook dat is niet geheel correct, een taxatie bevat doorgaans ook een inschatting van de transactiesnelheid van een pand. Varierend van binnen 6 maanden tot +2 jaar maakt een taxateur een inschatting. Iets wat ook door meerdere taxateurs uiteindelijk bepaald zal worden.
Verder is vastgoed juist bekend om de waardevastheid kijk maar naar de markt een gemiddele daling van slechts 7% tov meer dan 50% nog steeds op de aandelenmarkt. Het zal niet zo zijn dat een pand van de ene dag op de andere dag gigantisch in waarde vermindert/vermeerdert.

[page404]

lees net op nu.nl dat de huizenprijzen verder aan het dalen zijn (gem 5.3%). ook is de huizenverkoop ingezakt (in Utrecht met 25%). Eigenlijk had ik verwacht dat we de bodem al geraakt hadden en dat er een voorzichtig herstel op zou treden.

[EXX]

Herstel kan alleen als:

• Mensen meer te besteden gaan krijgen
• De banken weer royaler gaan uitlenen
• Er minder mensen werkeloos worden

Dat gebeurt op dit moment niet, dus herstelt het niet. Er zijn ongetwijfeld nog een paar van zulke punten op te noemen.

[Pooh]

page404 schreef op maandag 22 februari 2010 @ 11:26:
lees net op nu.nl dat de huizenprijzen verder aan het dalen zijn (gem 5.3%). ook is de huizenverkoop ingezakt (in Utrecht met 25%). Eigenlijk had ik verwacht dat we de bodem al geraakt hadden en dat er een voorzichtig herstel op zou treden.

Beter lezen. nu.nl stelt dat de huizenprijzen (jan 2010) 5.3% lager zijn dan in jan 2009. Dat is hetzelfde verschil als tussen dec 2008 en dec 2009. Maar: tussen dec 2008 en jan 2009 stegen de prijzen. Dus tussen dec 2009 en jan 2010 stegen de prijzen ook, en wel met 0.2%.

Nu geloof ik niet dat je al te veel waarde moet hechten aan zulke getallen en kleine schommelingen, maar domweg stellen dat 'de huizenprijzen verder aan het dalen zijn' is veel te kort door de bocht.

Voor een wat betere interpretatie dan nu.nl biedt, zie het cbs: http://www.cbs.nl/nl-NL/m...f/2010/2010-02-22-m11.htm

[MBV]

EXX schreef op maandag 22 februari 2010 @ 11:37:
Herstel kan alleen als:

• Mensen meer te besteden gaan krijgen
• De banken weer royaler gaan uitlenen
• Er minder mensen werkeloos worden

Dat gebeurt op dit moment niet, dus herstelt het niet. Er zijn ongetwijfeld nog een paar van zulke punten op te noemen.

Of als:
• de landelijke overheid gaat subsidiëren
• de lokale overheid gaat subsidiëren
• de woningbouw gaat subsidiëren

Pooh schreef op maandag 22 februari 2010 @ 11:43:
[...]
Nu geloof ik niet dat je al te veel waarde moet hechten aan zulke getallen en kleine schommelingen, maar domweg stellen dat 'de huizenprijzen verder aan het dalen zijn' is veel te kort door de bocht.

Eens: de daling is eruit. Maar het herstel laat nog op zich wachten, zeker in de hogere segmenten.

De flatjes die ik op de vorige openhuizendag (spaties?) heb bekeken zijn trouwens op 1 na weg, dat was in de kerstvakantie nog niet zo. Kennelijk beweegt er wat in het starters-segment in rotterdam (alle 6 onder de 1,5 ton).

[EXX]

MBV schreef op maandag 22 februari 2010 @ 12:17:
[...]

Of als:
• de landelijke overheid gaat subsidiëren
• de lokale overheid gaat subsidiëren
• de woningbouw gaat subsidiëren

Hehe, touché. Maar dat gesubsidiëer is binnenkort afgelopen denk ik, daar is dan botweg geen geld meer voor.

[k0ewl]

EXX schreef op maandag 22 februari 2010 @ 13:07:
[...]


Hehe, touché. Maar dat gesubsidiëer is binnenkort afgelopen denk ik, daar is dan botweg geen geld meer voor.

De starterslening heeft hier wel een mooie constructie voor. Namelijk dat je na 3 jaar moet beginnen met aflossen. Dus na 3 jaar vloeit er weer geld terug het potje in.

[Mx. Alba]

k0ewl schreef op maandag 22 februari 2010 @ 13:27:
De starterslening heeft hier wel een mooie constructie voor. Namelijk dat je na 3 jaar moet beginnen met aflossen. Dus na 3 jaar vloeit er weer geld terug het potje in.

Klinkt als Subprime... De eerste tijd lagere maandlasten. Klinkt leuk, totdat hele volksstammen na 3 jaar toch die verhoogde maandlasten niet kunnen dragen.

[page404]

Pooh schreef op maandag 22 februari 2010 @ 11:43:
[...]


Nu geloof ik niet dat je al te veel waarde moet hechten aan zulke getallen en kleine schommelingen, maar domweg stellen dat 'de huizenprijzen verder aan het dalen zijn' is veel te kort door de bocht.

daar heb je wel een punt, zo had ik het niet bekeken
Maar het herstel blijft nog uit voorzover ik het kan zien.

[MBV]

Mx. Alba schreef op maandag 22 februari 2010 @ 13:29:
[...]


Klinkt als Subprime... De eerste tijd lagere maandlasten. Klinkt leuk, totdat hele volksstammen na 3 jaar toch die verhoogde maandlasten niet kunnen dragen.

Dat risico is voor de belastingbetalers Ik snap hem nog ook: probeer maar eens op 1 inkomen een flatje te kopen in een grote stad, in een flat zonder schotels op elke verdieping. pak-em-beet 2200/mnd levert een maximale lening met NHG op van 122.232, kosten-koper valt hopelijk weg tegen de verwachtte korting dus 120k max. Ik hoop wel wat meer te gaan verdienen, maar ook met 2400/mnd zit je maar op 133k. Ergens in de buurt van utrecht zal je dat niet lukken.

Maar ja, ik ga eerst wel geld verdienen en dan een huis kopen, lijkt mij de gezonde volgorde

[Slasher]

Mx. Alba schreef op maandag 22 februari 2010 @ 13:29:
[...]


Klinkt als Subprime... De eerste tijd lagere maandlasten. Klinkt leuk, totdat hele volksstammen na 3 jaar toch die verhoogde maandlasten niet kunnen dragen.

En het is gebaseerd op stijging van inkomsten, en laten we nu net in een recessie zitten waar verhogingen niet vanzelfsprekend zijn.

[Motrax]

2200,- is een starterssalaris... je kan dan niet meteen de jackpot qua wonen verwachten. Overigens 2200 p/m, pak altijd je bruto jaarsalaris. Dat rekent makkelijker ivm vakantiegeld en eventuele 13e maand. Zeker 13e maand maakt nog fors uit.

[MBV]

Dat klopt, en daarom heet het ook een starterslening Ik weet nog niet precies wat ik ga verdienen, 2400 lijkt normaal te zijn voor mijn studie.

[mierenfokker]

Motrax schreef op maandag 22 februari 2010 @ 14:01:
2200,- is een starterssalaris... je kan dan niet meteen de jackpot qua wonen verwachten. Overigens 2200 p/m, pak altijd je bruto jaarsalaris. Dat rekent makkelijker ivm vakantiegeld en eventuele 13e maand. Zeker 13e maand maakt nog fors uit.

Met 2200 euro kan je helemaal nergens wonen qua koopwoning. Met een beetje geluk kun je ergens wat huren.

[kenneth]

mierenfokker schreef op maandag 22 februari 2010 @ 14:10:
[...]


Met 2200 euro kan je helemaal nergens wonen qua koopwoning. Met een beetje geluk kun je ergens wat huren.

Als je 'woning' als eengezinswoning bedoelt niet nee, maar er zijn best appartementen te vinden voor 100k-110k. Tenminste, hier in Den Haag wel.

[Pooh]

mierenfokker schreef op maandag 22 februari 2010 @ 14:10:
[...]


Met 2200 euro kan je helemaal nergens wonen qua koopwoning. Met een beetje geluk kun je ergens wat huren.

Wat een onzin. 2200 per maand = 28600 per jaar (incl vakgeld). Bij een maximale hypotheek van 4.5 keer jaarinkomen kom je dan op een hypotheek van 128.700, wat een woning van ongeveer 115k mogelijk maakt. MBV's profiel zegt capelle aan de ijssel, waar toch heel wat leuke flatjes voor dat geld te koop zijn: http://www.funda.nl/koop/...den-ijssel/100000-125000/
Wel moet je dan wat eigen geld hebben voor schilderwerk en inrichting. Of inderdaad een starterslening krijgen. Maar als je genoegen neemt met een flatje van 50-60 meter, kun je prima wat kopen. Of dat verstandig is (als je snel hoopt meer inkomen te krijgen) valt te bezien, dat hangt met name af van de huidige woonomstandigheden.

[EXX]

k0ewl schreef op maandag 22 februari 2010 @ 13:27:
[...]

De starterslening heeft hier wel een mooie constructie voor. Namelijk dat je na 3 jaar moet beginnen met aflossen. Dus na 3 jaar vloeit er weer geld terug het potje in.

Lang niet alle gemeentes bieden startersleningen aan. Bovendien valt dit onder hetzelfde hoofdstuk als de koopsubsidie. Nu wel nog, straks niet meer. De gemeentes gaan fors minder geld krijgen van het rijk en kunnen zich dit soort voorzieningen straks niet meer veroorloven. Hetzelfde geldt IMHO ook voor de opkoopplannen van de gemeente Den Haag. Binnenkort niet meer betaalbaar.

[MBV]

mierenfokker schreef op maandag 22 februari 2010 @ 14:10:
[...]


Met 2200 euro kan je helemaal nergens wonen qua koopwoning. Met een beetje geluk kun je ergens wat huren.

Waar is 'nergens'? Nergens in nederland, nergens in 'een' grote stad in nederland, of nergens in jouw grote stad in Nederland?
1e nergens: roosendaal
2e nergens: rotterdam
_{niet dat ik in de millinxstraat zou willen wonen, maargoed}
3e nergens:
Overal appartementen tot 125k


En als je geluk nodig hebt om ergens wat te kunnen huren bij een inkomen wat maar 150 euro onder het modale inkomen ligt, dan zou het heel slecht gesteld zijn met Nederland Bruto is dat namelijk 2353 euro, exclusief vakantietoeslag. Daar hebben wij het hier minzaam over, als we het hebben over een startsalaris

edit:
Binnenkort heb ik MSc Computer Science & Engineering, ik hoop dat 2200-2400/mnd niet echt overdreven is

[ Voor 5% gewijzigd door MBV op 22-02-2010 15:52 ]

[Dennahz]

Die startsalarissen worden hier, imho, ook vaak overdreven.

[Pooh]

Dennahz schreef op maandag 22 februari 2010 @ 15:33:
Die startsalarissen worden hier, imho, ook vaak overdreven.

Dat zal wel meevallen. Het heeft er vooral mee te maken dat veel tweakers hoger opgeleid zijn. Er lopen hier niet zoveel mensen rond die als 'eerste echte baan' vakkenvuller zijn, tapijtlegger, parkeerwacht of markeringsstrepenschilder. Of, iets boven het minimum maar nog steeds ver onder modaal: bejaardenverzorger, verkoper in een kledingzaak, buschauffeur of keukeninstallateur. Toch bestaat een enorm groot deel van onze economie uit zulke banen (en blijven veel van die mensen dat hun leven lang doen, voor nauwelijks meer inkomen).
Wat je hier op tweakers ziet zijn eigenlijk alleen maar mensen met op z'n minst MBO, en grotendeels HBO+.

[Shabbaman]

MBV schreef op maandag 22 februari 2010 @ 15:29:
[...]

Waar is 'nergens'? Nergens in nederland, nergens in 'een' grote stad in nederland, of nergens in jouw grote stad in Nederland?
1e nergens: roosendaal
2e nergens: rotterdam
_{niet dat ik in de millinxstraat zou willen wonen, maargoed}
3e nergens:
Overal appartementen tot 125k


En als je geluk nodig hebt om ergens wat te kunnen huren bij een inkomen wat maar 150 euro onder het modale inkomen ligt, dan zou het heel slecht gesteld zijn met Nederland Bruto is dat namelijk 2353 euro, exclusief vakantietoeslag. Daar hebben wij het hier minzaam over, als we het hebben over een startsalaris

edit:
Binnenkort heb ik MSc Computer Science & Engineering, ik hoop dat 2200-2400/mnd niet echt overdreven is

Ik denk dat je meer moeite gaat krijgen om van je nieuwe werkgever een intentieverklaring los te krijgen dan om dat salaris te ontvangen. Wel weet ik dat wat in de ene sector als een normaal startsalaris gezien wordt in een andere sector helemaal niet zo is. Als je 2400 euro denkt te gaan verdienen moet je in ieder geval niet bij een ingenieursbureau gaan werken

Wat ik hier in Den Haag trouwens veel zie is dat er woningen zijn in wijken net buiten het centrum waar de prijzen voor een beneden- of bovenwoning gelijk zijn aan twee startsalarissen, en waar dan inderdaad ook twee starters wonen die voor het eerst gaan samenwonen. Als er ergens lucht in de markt zit is het wel in dat soort woningen. Maar appartementen rond 120k zijn er genoeg. Een dergelijke woning huren kost meer moeite, daar komt toch echt wel wat geluk bij kijken. In de private sector kan je dat geluk nog wel afdwingen, maar dat kost dan wel wat.

[MBV]

Het ligt een beetje aan de maatschappij wat de inkomenstoets is: de ene zegt huurpijs=0,2*maandsalaris, de andere 0,45. In redelijke wijken in rotterdam, zoals Prinsenland, Ommoord en Zevenkamp (het 'goede' stuk van de zevenkampse ring) heb ik al een paar appartementen gezien met minder dan een half jaar wachttijd voor 400-600/mnd.
In andere steden is dat wat lastiger: als ik bij utrecht 400-600/mnd, 50+ m2, 2+ kamers invul blijven er maar 7 huurwoningen over op funda Met minstens een half jaar wachttijd, en 'hele leuke' inkomenseisen als minimaal 5x het huurbedrag van 550/mnd aan inkomen... * MBV gaat op zoek naar vriendin

[Shabbaman]

Euh ja, maar dan moet je maar net wel een half jaar kunnen wachten met verhuizen. Toen wij vanuit Groningen naar de Randstad verhuisden was dat niet zo en forensen is dat niet echt een optie. Maar goed, beetje off topic. Conclusie: voor WO starters is het niet zo dat je alleen in een kartonnen doos kan wonen

[MBV]

* MBV heeft studentenkamer in Eindhoven en kamer bij ouders in R'dam. Half jaar bij mijn ouders gaat niet werken, maar een paar maanden moet toch wel lukken Daarnaast sta ik al in een paar plaatsen een jaar of 4 op de wachtlijst, dus dat moet ook helpen.
[/offtopic]

conclusie: zo erg is het nou ook weer niet gesteld met de huizenmarkt.

[BlakHawk]

EXX schreef op maandag 22 februari 2010 @ 11:37:
Herstel kan alleen als:

• Mensen meer te besteden gaan krijgen
• De banken weer royaler gaan uitlenen
• Er minder mensen werkeloos worden

Dat gebeurt op dit moment niet, dus herstelt het niet. Er zijn ongetwijfeld nog een paar van zulke punten op te noemen.

De belangrijkste?
Vertrouwen...

Ondertussen, recessie of niet, stijgt het salaris maar door.
Verreweg het merendeel heeft niets van doen met de recessie op vertrouwen na...

[EXX]

Dat doorstijgen van het salaris is 1 ding, maar het besteedbaar inkomen (en dat is wat telt) is een ander. Dat laatste neemt af ipv toe.

[Shabbaman]

Besteedbaar inkomen is niet waar een hypotheek op is gebaseerd, bruto inkomen wel. Je generaliseert ook behoorlijk, het is niet zo dat voor iedereen het besteedbaar inkomen afneemt. Omgekeerd geredeneerd is het besteedbaar inkomen ook niet de reden dat de huizenprijzen zijn gedaald. Wat is er nou helemaal veranderd ten opzichte van twee jaar geleden? De werkeloosheid is wat gestegen, de lonen zijn wat minder snel gestegen en er zijn wat fiscale veranderingen waar ook niemand arm van is geworden. Er is dus een andere reden dat de huizenprijzen zijn gedaald en waardoor de huizenmarkt van een verkopers- naar een kopersmarkt is veranderd (alhoewel, pics or it didn't happen), en dfrenner komt met z'n "vertrouwen" waarschijnlijk aardig in de buurt. Dat "vertrouwen" in een hoog jaarlijks rendement is uiteindelijk waar die "bubble" vandaankomt, niet het besteedbaar inkomen.

[EXX]

Wat tov 2 jaar geleden is veranderd, is de kredietverlening. Banken zijn behoorlijk terughoudender met het verstrekken van hypotheken, en met de hoogte ervan.

Voor een markt die erg afhankelijk is van kredietverlening heeft dat direkt invloed.

[Slasher]

EXX schreef op dinsdag 23 februari 2010 @ 19:23:
Wat tov 2 jaar geleden is veranderd, is de kredietverlening. Banken zijn behoorlijk terughoudender met het verstrekken van hypotheken, en met de hoogte ervan.

Voor een markt die erg afhankelijk is van kredietverlening heeft dat direkt invloed.

Vind ik wel meevallen, ik heb december 2008 informatie opgevraagd bij de rabobank en bij een tussenpersoon en daar zit anno 2010 toch niet heel veel verschil tussen.

[kenneth]

Jij bent natuurlijk niet de enige klant

Ik hoor --heb helaas even geen bronnen-- dat banken (in sommige situaties?) al niet meer boven de 4,5 jaarsalarissen uitlenen (heel goede zaak) maar ook steeds vaker niet boven de 4 jaarsalarissen. Ik zal thuis het nieuwsbericht even proberen op te zoeken.

[Verwijderd]

MBV schreef op maandag 22 februari 2010 @ 17:25:
[me=... Half jaar bij mijn ouders gaat niet werken, maar een paar maanden moet toch wel lukken Daarnaast sta ik al in een paar plaatsen een jaar of 4 op de wachtlijst, dus dat moet ook helpen.

Wij hebben in het Zuiden van de VS 2 dagen moeten zoeken naar een geschikt huurappartement en hebben een keuze gemaakt uit 5 appartementen. En ja inderdaad, de prijzen liggen een stuk lager dan in Nederland.

conclusie: zo erg is het nou ook weer niet gesteld met de huizenmarkt.

Wel dus. Alleen weet je niet beter.

[Oscar Mopperkont]

Maar goed, we zijn al 1,5 jaar bezig met dit topic, we hebben de grootste klap van de grootste economische crisis sinds de jaren 30 gehad en de huizenprijzen zijn slechts licht gedaald. Misschien wordt het eens tijd de conclusie te trekken dat er geen bubble was of is?

[FireAge]

Omdat de regering hem tijdelijk in stand heeft weten te houden? Die klapt nog wel, inclusief de economie.

http://preview.customers....aatsschuld_widget_150.swf

[Rukapul]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 23 februari 2010 @ 20:35:
Maar goed, we zijn al 1,5 jaar bezig met dit topic, we hebben de grootste klap van de grootste economische crisis sinds de jaren 30 gehad en de huizenprijzen zijn slechts licht gedaald. Misschien wordt het eens tijd de conclusie te trekken dat er geen bubble was of is?

Die 'slechts licht gedaald' is ca -10% gecorrigeerd voor inflatie? (grove schatting, gegevens er niet bijgepakt) Naarmate de tijdfactor significant wordt moeten we namelijk ook corrigeren voor inflatie.

Dit soort uitspraken kun je pas achteraf doen en het verleden ligt nog niet achter ons. Economie noch huizenmarkt zit echt weer in de plus. Het is dus nog te vroeg.

Er is zelfs een scenario waar er (veel) lucht uit de huizenprijzen loopt zonder dat de huizenprijzen in absolute zin dalen. Een paar jaar inflatie is voldoende.

[MBV]

de nederlandse staatsschuld is geen probleem: genoeg vertrouwen op de markt om dat te verkopen (letterlijk). Ik ben bang voor PIIGS: Portugal, Italie, Ierland, Griekenland en Spanje.

@DMiles: iemand suggereert dat je met een modaal inkomen geen huis kan kopen of huren. Zó erg is het dus niet... Daarnaast is het toch belachelijk dat je niet meer dan 1/5 van je inkomen MAG uitgeven aan wonen? Door die onzin hebben we een overspannen huurmarkt, wat zijn weerslag heeft op de koopwoningenmarkt.