Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[RemcoDelft]

Rukapul schreef op maandag 18 januari 2010 @ 22:51:
En ja, in box 3 kost het huis na aflossing geld. Ook niet zo vreemd overigens, want het eigen huis is gewoon vermogen.

Door een huis in box 3 te plaatsen benadeel je juist degenen die aflossen, terwijl juist het schulden opbouwen zoveel problemen geeft.

kenneth schreef op dinsdag 19 januari 2010 @ 09:05:
[...]
Het eigenwoningforfait (één woord ) is een belasting op het voordeel dat je als huiseigenaar hebt, namelijk: woongenot

Het bedrag (percentage van de WOZ-waarde) moet je optellen bij je inkomen in Box 1.

Vervolgens is er een compensatieregeling gekomen mocht het eigenwoningforfait hoger zijn dan de hypotheekrenteaftrek

Typisch overheid eigenlijk, telkens nieuwe regelingen verzinnen om maar een vinger in de pap te houden, waarmee alles nodeloos ingewikkeld wordt... Al die forfaitten zouden gewoon moeten worden afgeschaft, samen met de HRA, huurtoeslag, weet-ik-wat-voor-toeslag, en veel meer schuif-geld-van-het-kastje-naar-de-muur-regelingen.

[ Voor 51% gewijzigd door RemcoDelft op 19-01-2010 09:09 ]

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op dinsdag 19 januari 2010 @ 09:07:
[...]

Door een huis in box 3 te plaatsen benadeel je juist degenen die aflossen, terwijl juist het schulden opbouwen zoveel problemen geeft.

Dat klopt niet; je benadeelt juist de mensen die een huis kopen, een hypotheeklening afsluiten en verder wél genoeg vermogen op de bank hebben staan. Dat lijkt me ook net de groep die je wilt motiveren om geen schuld te hebben.

Verder betekent het voor alle mensen die een huis kopen dat de hypotheekrente niet meer to zo een voordelige aftrekpost leidt. Dat is inderdaad zuur (een hypotheeklening zal daardoor simpelweg duurder worden, tot 52%), maar dat is nu juist het hele (uiteindelijke) doel. De overheid zal dit in den beginne vast wel op een of andere manier (hopelijk: afbouwend) subsidiëren, maar feit blijft dat op het moment de HRA niet meer echt tot een vergrote koopkracht onder kopers leidt; het bestaan van de HRA is immers voor een groot deel verwerkt in de huidige marktprijzen. De enige lachende derde zijn de banken: Zij bieden leningen aan met percentage X aan rente, terwijl hun klant - uiteindelijk - maar x-(max)52% betalen; de rest wordt mooi bij gelegd door de staat. Dát is pas bankensubsidie!

[...]

Typisch overheid eigenlijk, telkens nieuwe regelingen verzinnen om maar een vinger in de pap te houden, waarmee alles nodeloos ingewikkeld wordt... Al die forfaitten zouden gewoon moeten worden afgeschaft, samen met de HRA, huurtoeslag, weet-ik-wat-voor-toeslag, en veel meer schuif-geld-van-het-kastje-naar-de-muur-regelingen.

Niet dat elk ingewikkeld stelsel van (kruis-)subsidies nou geweldig is, maar dit wel weer typisch zo'n opmerking van iemand die vergeet wat hij zelf misschien wel aan subsidies (al dan niet verkregen of verstrekt via belastingen) ontvangt en wat het nut achter zulke subisidies nu eigenlijk is.

Studeer je? Stufi dan maar afschaffen? Aftrekposten wegens schone investeringen maar afschaffen? (al dan niet eenmalige) vrijstellingen bij schenkingen aan kinderen maar afschaffen?

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 19-01-2010 09:49 ]

[kenneth]

Verwijderd schreef op dinsdag 19 januari 2010 @ 09:45:


Niet dat elk ingewikkeld stelsel van (kruis-)subsidies nou geweldig is, maar dit wel weer typisch zo'n opmerking van iemand die vergeet wat hij zelf misschien wel aan subsidies (al dan niet verkregen of verstrekt via belastingen) ontvangt en wat het nut achter zulke subisidies nu eigenlijk is.

Studeer je? Stufi dan maar afschaffen? Aftrekposten wegens schone investeringen maar afschaffen? (al dan niet eenmalige) vrijstellingen bij schenkingen aan kinderen maar afschaffen?

Dat zijn nou niet echt subsidies waar binnen een klein gebied geld rondgepompt wordt. Een deel van HRA kan je letterlijk wegstrepen tegen het eigenwoningforfait zeker sinds de Wet Hillen, als ik die wet goed begrepen heb. De situaties waarin HRA wel van toepassing is en het EWF niet vv. zijn volgens mij op een hand te tellen.

Natuurlijk, RemcoDelft stelt het wat sterk maar je kan ook proberen z'n punt te begrijpen ipv de meest extreme uitleg van zijn opmerking aan te nemen

[ Voor 9% gewijzigd door kenneth op 19-01-2010 10:03 ]

[Brons]

mekkieboek schreef op dinsdag 19 januari 2010 @ 08:47:
Hmm. Er zit wat in, box1 is eigenlijk een oneerlijk voordeel voor eigen woning bezitters tegenover huurders die alle bezittingen in box3 hebben. Bedoelen ze dat soms met eigen woning forfait???

Al zie ik wel een onbedoeld effect. Stel je hebt door deze maatregelen ineens 100.000 extra vermogen in box3. Dat kost a effectief 1.2% dus 1200 EUR. Er vanuit gaande dat je nog steeds schuld tegen vermogen kunt wegstrepen, dan loont het ineens de moeite om een kleine aflossingsvrije resthypotheek aan te houden twv 100 EUR / maand. Of als je inmiddels geen resthypotheek meer hebt, wordt het interresant om die een klein beetje te verhogen. Voor een uitbouw(tje) of om de keuken eens flink te pimpen. Volgens mij was dat nou net niet de bedoeling .

RemcoDelft schreef op dinsdag 19 januari 2010 @ 09:07:
[...]

Door een huis in box 3 te plaatsen benadeel je juist degenen die aflossen, terwijl juist het schulden opbouwen zoveel problemen geeft.

Als het huis in box 3 zou zitten zal een uitbouw of een keuken ook belastbaar zijn. En meer lenen zou geen effect mogen hebben omdat als je een lening neemt je cash er tegenover hebt staan, het verschil in vermogen is dus 0.

Persoonlijk zie ik liever de primaire woning onbelastbaar blijven voor de VRH.

[Rukapul]

Brons schreef op dinsdag 19 januari 2010 @ 11:39:
[...]

[...]
Als het huis in box 3 zou zitten zal een uitbouw of een keuken ook belastbaar zijn. En meer lenen zou geen effect mogen hebben omdat als je een lening neemt je cash er tegenover hebt staan, het verschil in vermogen is dus 0.

Persoonlijk zie ik liever de primaire woning onbelastbaar blijven voor de VRH.

Maar dan hebben we dus een methode om belast vermogen om te zetten in onbelast vermogen: verbouw va je eigen geld je huis. Geen VRH toepassen is daarom enigszins vreemd zeker wanneer het kapitaal later vrijgespeeld wordt bij verkoop. Om dat zuiver te doen zou je bij verkoop (en elke andere vorm van overdracht) even alsnog moeten afrekenen over het verschil. Ipv forfetair (30% over 4%) kan het dan over de reele winst (totale investering minus totale opbrengst) * 30%.

[ Voor 0% gewijzigd door Rukapul op 19-01-2010 13:07 . Reden: 30% ipv 4% ]

[Woy]

Rukapul schreef op dinsdag 19 januari 2010 @ 11:53:
[...]

Maar dan hebben we dus een methode om belast vermogen om te zetten in onbelast vermogen: verbouw va je eigen geld je huis. Geen VRH toepassen is daarom enigszins vreemd zeker wanneer het kapitaal later vrijgespeeld wordt bij verkoop. Om dat zuiver te doen zou je bij verkoop (en elke andere vorm van overdracht) even alsnog moeten afrekenen over het verschil. Ipv forfetair (30% over 4%) kan het dan over de reele winst (totale investering minus totale opbrengst) * 4%.

Alleen is het weer lastig om een goede grondslag te hebben voor de VRH. Natuurlijk kan je de WOZ waarde pakken, want dat is de beste indicatie die er is, maar ook daar zit nog wel wat verschil met de daadwerkelijke waarde, en uitbouwen worden niet altijd goed meegerekend daarin.

Alleen op het moment dat je je huis koopt, en weer verkoopt kun je echt vaststellen wat de marktwaarde van je huis is.

[EXX]

Gewoon het huis behandelen als elke andere vorm van kapitaal: spaargeld, aandelen, tweede huis etc.

Wat Rukapul aangeeft klopt: verbouwen met eigen geld wordt dan een stuk aantrekkelijker. Minder lenen was toch een van de overwegingen in het hele herzieningscircus?

[Brons]

Rukapul schreef op dinsdag 19 januari 2010 @ 11:53:
[...]

Maar dan hebben we dus een methode om belast vermogen om te zetten in onbelast vermogen: verbouw va je eigen geld je huis. Geen VRH toepassen is daarom enigszins vreemd zeker wanneer het kapitaal later vrijgespeeld wordt bij verkoop. Om dat zuiver te doen zou je bij verkoop (en elke andere vorm van overdracht) even alsnog moeten afrekenen over het verschil. Ipv forfetair (30% over 4%) kan het dan over de reele winst (totale investering minus totale opbrengst) * 4%.

Het is nu toch ook al zo dat als je €50000 cash in een verbouwing steekt dat je €50000 armer bent voor box 3? Is dat een probleem? Zou jij je belast vermogen in je huis steken omdat je dan de 1,2% niet hoeft te betalen?

[Istrilyin]

Brons schreef op dinsdag 19 januari 2010 @ 12:02:
Het is nu toch ook al zo dat als je €50000 cash in een verbouwing steekt dat je €50000 armer bent voor box 3? Is dat een probleem? Zou jij je belast vermogen in je huis steken omdat je dan de 1,2% niet hoeft te betalen?

Het is 1,2% per jaar... Tikt toch aan over de jaren.

Ik vraag me iets af: als je een huis hebt en je koopt voor 50k euro beleggingsgoud om de zolderverlichting mee te verfraaien, hoef je er dan ook geen 1,2% meer over te betalen? Legale methodes om geld zwart te wassen zijn natuurlijk altijd mooi meegenomen in de strijd tegen de fiscus.

[Brons]

Istrilyin schreef op dinsdag 19 januari 2010 @ 12:36:
[...]

Het is 1,2% per jaar... Tikt toch aan over de jaren.

Het is niet liquide, je hebt geen gegarandeerd rendement, je neemt risico. Lijkt mij toch niet zo'n slam dunk afweging.

[mekkieboek]

Istrilyin schreef op dinsdag 19 januari 2010 @ 12:36:
[...]
50k euro beleggingsgoud om de zolderverlichting mee te verfraaien...

50k in de uitbouw (onroerend) betekent dat je huis ook 50k duurder is geworden (wat brons hierboven aangaf) en dus box3 in het (onverhoopte) nieuwe scenario. En 50k in VMVK leiding met massief gouden kern lijkt me onroerend goed maar is net als nu bezittingen en valt in box3.
Edit: tenzij je 't voor wetenschappelijke doeleinden gebruikt.

[ Voor 14% gewijzigd door mekkieboek op 19-01-2010 19:20 ]

[mekkieboek]

RemcoDelft schreef op dinsdag 19 januari 2010 @ 09:07:
Typisch overheid eigenlijk, telkens nieuwe regelingen verzinnen om maar een vinger in de pap te houden, waarmee alles nodeloos ingewikkeld wordt...

offtopic:
Eerlijk is eerlijk, sommige belastingregels lijken nodeloos ingewikkeld omdat er altijd wel mensen zijn die de regels zoveel mogelijk oprekken om zo min mogelijk te moeten betalen. Dat bedacht ik me gisteren ook toen mijn post intikte met de would-be ontduikingstruuk (zie vorige pagina). Het is een soort kat-en-muis spel.

[BlakHawk]

Istrilyin schreef op maandag 18 januari 2010 @ 10:36:
[...]

Klik op "explanation". Inflatie-gecorrigeerd.

En wéér niet de stijging van het gemiddelde gezinsinkomen meegenomen.
Meer hoger opgeleiden en meer vrouwen die werken...

Je blijft het doen...

Heb je de afgelopen dagen het nieuws gevolgd?

Opleving in de huizenmarkt, daling minder groot dan verwacht, aantal verkochte woningen is weer aan het stijgen etc. etc. etc.

Ik ben niet zo om al die linkjes neer te plempen, dat draagt niets bij in het wellus nietus verhaal. Ik zie het allemaal wel. Ik woon naar me zin, daar gaat het om!

[EXX]

dfrenner schreef op woensdag 20 januari 2010 @ 09:45:
[...]
Heb je de afgelopen dagen het nieuws gevolgd?

Opleving in de huizenmarkt, daling minder groot dan verwacht, aantal verkochte woningen is weer aan het stijgen etc. etc. etc.

Bij deze goed-nieuws-show durf ik wel mijn kanttekeningen bij te zetten. Het omzetvolume blijft een stuk lager dan voor oktober 2008 en of de daling echt ten einde is valt nog te bezien. De NVM corrigeert haar cijfers altijd met stille trom achteraf, en die cijfers vallen systematisch lager uit. Ik zie nog genoeg beren op de weg:

• De AFM wil beperkingen invoeren mbt meer dan 100% hypotheken.
• De inkomens van huishoudens dalen in 2010.
• De overheid moet fors gaan bezuiningen vanaf 2011.
• De rente gaat hoe dan ook oplopen.
• De werkloosheid neemt toe.
• De HRA is niet meer zo heilig als ze ooit was.
• De aflossingsvrije hypotheek wordt in zijn huidige vorm onder discussie gesteld.
• De pot met starterssubsidie raakt leeg en wordt niet meer aangevuld.

Elk van deze factoren op zich beperkt de kredietruimte voor hypotheken, en daarmee de huizenprijzen.

[ Voor 7% gewijzigd door EXX op 20-01-2010 10:01 ]

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op dinsdag 19 januari 2010 @ 09:45:
[...]
Niet dat elk ingewikkeld stelsel van (kruis-)subsidies nou geweldig is, maar dit wel weer typisch zo'n opmerking van iemand die vergeet wat hij zelf misschien wel aan subsidies (al dan niet verkregen of verstrekt via belastingen) ontvangt en wat het nut achter zulke subisidies nu eigenlijk is.

Ik krijg maandelijks een paar euro zorgtoeslag, en betaal maandelijks een stukje premie. Als ik zorg nodig heb, krijg ik daarna een rekening, die weer deels aftrekbaar is van de belasting. Verder betaal ik de belasting ook nog een stukje ZvW, etc. etc. Al die subsidies mogen van mij op de schop, maandelijks een paar tientjes heen en weer schuiven gaat werkelijk helemaal nergens over, en kost alleen maar enorm veel geld aan administratie. Dus nee, ook wat ik zelf ontvang hoeft niet zo nodig. Streep dat liever weg in de algehele belastingtarieven.

dfrenner schreef op woensdag 20 januari 2010 @ 09:45:
[...]
Heb je de afgelopen dagen het nieuws gevolgd?

Opleving in de huizenmarkt, daling minder groot dan verwacht, aantal verkochte woningen is weer aan het stijgen etc. etc. etc.

Dit is wel heel selectief lezen! "Opleving" is maar net hoe je het bekijkt, en een "daling minder groot dan verwacht" is nog steeds een daling. Meer verkochte woningen is gunstig, maar heeft ongetwijfeld met de daling te maken. Vergeet vooral niet van wie dergelijke nieuwsberichten komen, en wat de belangen van die club zijn.

Ik woon naar me zin, daar gaat het om!

Waarom maak je je dan zo druk om een eventuele "waardedaling"?

[ Voor 27% gewijzigd door RemcoDelft op 20-01-2010 10:19 ]

[paella]

Een waardedaling voor een woning waar je nog wel een tijd in blijft wonen is eigenlijk wel positief: minder WOZ, minder belasting...

[Woy]

paella schreef op woensdag 20 januari 2010 @ 11:26:
Een waardedaling voor een woning waar je nog wel een tijd in blijft wonen is eigenlijk wel positief: minder WOZ, minder belasting...

Dat valt echter wel mee, want de gemeente zal immers hetzelfde bedrag nodig hebben, en als alle huizen evenveel dalen, zal het tarief gewoon omhoog gaan.

[Rukapul]

Precies. WOZ is slechts een grondslag. Het is geen absolute maat voor de belasting.

[MBV]

@EXX: voeg aan dat rijtje maar toe dat de FED in februari stopt met 'quantitative easing': http://www.blikopdebeurs.com/weblog1/pivot/entry.php?id=520
De vorige crash in de amerikaanse huizenmarkt kwam redelijk hard door in onze huizenmarkt, als er nog een komt heb ik wel een vermoeden wat er hier gaat gebeuren...

[RemcoDelft]

Woy schreef op woensdag 20 januari 2010 @ 11:27:
[...]

Dat valt echter wel mee, want de gemeente zal immers hetzelfde bedrag nodig hebben, en als alle huizen evenveel dalen, zal het tarief gewoon omhoog gaan.

Het tarief daalde ook niet toen de prijzen stegen...

[Woy]

RemcoDelft schreef op woensdag 20 januari 2010 @ 12:05:
[...]

Het tarief daalde ook niet toen de prijzen stegen...

Nee, want als de prijzen gelijk gebleven waren, dan was het tarief waarschijnlijk (meer) gestegen. De uitgaven van de gemeenten stijgen immers gewoon elk jaar.

[paella]

RemcoDelft schreef op woensdag 20 januari 2010 @ 12:05:
[...]

Het tarief daalde ook niet toen de prijzen stegen...

In mijn vorige gemeente (Haarlemmermeer) was dat wel het geval.

[EXX]

MBV schreef op woensdag 20 januari 2010 @ 11:41:
@EXX: voeg aan dat rijtje maar toe dat de FED in februari stopt met 'quantitative easing': http://www.blikopdebeurs.com/weblog1/pivot/entry.php?id=520
De vorige crash in de amerikaanse huizenmarkt kwam redelijk hard door in onze huizenmarkt, als er nog een komt heb ik wel een vermoeden wat er hier gaat gebeuren...

Mwa, als blijkt dat er teveel negatieve effecten zijn, zal het me niet verbazen dat de FED weer gewoon doorgaat met 'quantitative easing'

[MBV]

daarmee kan je de paniek niet omkeren... in mijn hoofd zit hij er gewoon bij als risicofactor, waarvan niemand weet wat het gaat opleveren

[Istrilyin]

dfrenner schreef op woensdag 20 januari 2010 @ 09:45:
En wéér niet de stijging van het gemiddelde gezinsinkomen meegenomen.
Meer hoger opgeleiden en meer vrouwen die werken...

Je blijft het doen...

En ik zal het blijven doen!

Stijging inkomen per persoon is gerelateerd aan inflatie, en corrigeren ervoor is logisch. Het uitdrukken van de huizenprijzen in jaarinkomens (van een persoon, niet van het gezin) geeft een goed beeld van eventuele zeepbel vorming.

De stijging van het gezinsinkomen doordat mensen tweeverdiener blijven geeft alleen aan hoezeer de 30-er van nu het zwaarder heeft dan de 30-er van twintig jaar geleden... Het zou rechtvaardig zijn als tweeverdienende 30-ers meer konden uitgeven aan hun eigen welvaart, maar het extra geld gaat op aan de overwaarde van de 50-er van nu, en aan de kinderhulp.

Heb je de afgelopen dagen het nieuws gevolgd?

Opleving in de huizenmarkt, daling minder groot dan verwacht, aantal verkochte woningen is weer aan het stijgen etc. etc. etc.

Makelaars hebben altijd een positief verhaal! Je moet de NVM zien als een kapotte klok: geeft ook af en toe de juiste tijd aan. De twee varianten van hun redenatie zijn:
1) "De prijs heeft gestegen, dus nu kopen want dan profiteer je ook van het stijgen".
2) "De prijs heeft gedaald, dus nu kopen want het is nu veel gunstiger dan een jaar terug".

Ik ben niet zo om al die linkjes neer te plempen, dat draagt niets bij in het wellus nietus verhaal. Ik zie het allemaal wel. Ik woon naar me zin, daar gaat het om!

Blijf het zeggen!

[Jaspertje]

Istrilyin schreef op donderdag 21 januari 2010 @ 10:30:
[...]
Stijging inkomen per persoon is gerelateerd aan inflatie, en corrigeren ervoor is logisch. Het uitdrukken van de huizenprijzen in jaarinkomens (van een persoon, niet van het gezin) geeft een goed beeld van eventuele zeepbel vorming.

De stijging van het gezinsinkomen doordat mensen tweeverdiener blijven geeft alleen aan hoezeer de 30-er van nu het zwaarder heeft dan de 30-er van twintig jaar geleden... Het zou rechtvaardig zijn als tweeverdienende 30-ers meer konden uitgeven aan hun eigen welvaart, maar het extra geld gaat op aan de overwaarde van de 50-er van nu, en aan de kinderhulp.

Dat is wel een rare redenatie imo. Volgens mij is de huizenmarkt niet anders dan welke markt ook een vraag en aanbod verhaal. Als een (grote) groep mensen ineens meer te bestenden heeft wordt de vraag in grotere huizen groter waardoor de prijs stijgt. Dat heeft te maken met het gezinsinkomen en daarom is dat belangrijk om mee te nemen in de vergelijking en niet het inkomen per persoon.

Vroeger gingen mensen maar 1x op vakantie, maar nu 3x omdat het gezinsinkomen dat toelaat. In tegenstelling tot huizen kan je wel vaker op vakantie (meer welvaart), maar twee huizen is raar (en fiscaal minder aantrekkelijk) dus koop je een duurder huis (en dan krijg je weer dat vraag en aanbod verhaal)

Nog een andere rede is dat je als gezin een huis koopt en niet als persoon, dat was vroeger niet anders alleen was het toen raar als je twee verdiener was, dus waar het vroeger nog goed leek te gaan om het jaarinkomen van een persoon te nemen tov de huizenprijs is dat nu totaal niet de realiteit want huizen worden gekocht van het gezinsinkomen en niet van het persoonsinkomen

[ Voor 12% gewijzigd door Jaspertje op 21-01-2010 10:47 ]

[EXX]

Prijsdaling bestaande koopwoningen toegenomen
Uitgegeven: 21 januari 2010 09:53
Laatst gewijzigd: 21 januari 2010 09:52
DEN HAAG - De prijzen van verkochte bestaande koopwoningen waren in december gemiddeld 5,3 procent lager dan in december 2008.
© ANP

De prijsdaling is, na drie maanden waarin deze afnam, weer toegenomen. In november waren de huizen 4,7 procent goedkoper. Dit heeft het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) donderdag bekendgemaakt.

bron

Blijkbaar gaan de prijzen toch nog steeds omlaag.

[Help!!!!]

http://www.z24.nl/z24geld...oningen_daalt_nu_ook.html

http://www.z24.nl/z24geld...jzen_dalen_weer_meer.html

[Istrilyin]

Jaspertje schreef op donderdag 21 januari 2010 @ 10:41:
Dat is wel een rare redenatie imo. Volgens mij is de huizenmarkt niet anders dan welke markt ook een vraag en aanbod verhaal. Als een (grote) groep mensen ineens meer te bestenden heeft wordt de vraag in grotere huizen groter waardoor de prijs stijgt. Dat heeft te maken met het gezinsinkomen en daarom is dat belangrijk om mee te nemen in de vergelijking en niet het inkomen per persoon.

Meer gezinsinkomen ---> meer vraag naar grotere huizen ---> grote huizen duurder. Tot zover heb je gelijk. Maar de rest van het normale markt vraag/aanbod verhaal gaat niet op. In een normale markt zorgt hogere prijs ervoor dat meer produceren loont, waardoor na een tijdje de prijzen weer dalen. In NL is de overheid monopolist wat bouwgrond betreft, en wordt (zie tig andere posts van mij voor de reden) deze grond opzettelijk schaars gehouden. Daardoor is eenzelfde huis, uitgedrukt in jaarsalarissen, zo'n anderhalf keer duurder dan jaren terug. Als de overheid brood zou rantsoeneren tot 1 brood per persoon per jaar, dan gaat de prijs ook richting 10 euro en misschien wel 20.

Vroeger gingen mensen maar 1x op vakantie, maar nu 3x omdat het gezinsinkomen dat toelaat. In tegenstelling tot huizen kan je wel vaker op vakantie (meer welvaart), maar twee huizen is raar (en fiscaal minder aantrekkelijk) dus koop je een duurder huis (en dan krijg je weer dat vraag en aanbod verhaal)

Eh... Ja zo zou het MOETEN zijn, Jasper... Maar zo is het niet. Want mensen kopen nu precies hetzelfde huis als 20 jaar terug, alleen werken ze anderhalf keer zo lang ervoor. Is dat eerlijk?
[quote]

[BlakHawk]

Help!!!! schreef op donderdag 21 januari 2010 @ 11:26:
http://www.z24.nl/z24geld...oningen_daalt_nu_ook.html

http://www.z24.nl/z24geld...jzen_dalen_weer_meer.html

Leuk om te zien is dat in jou bron dit staat:

Over heel 2009 zijn in totaal 127.000 woningen verkocht. Dat is nog altijd 30 procent minder dan in 2008, toen 182.000 transacties plaatsvonden.

De gemiddelde koopsom laat in vergelijking met november wel weer een stijging zien. De gemiddelde prijs voor een koopwoning lag met 239.605 euro ruim 2,5 procent hoger. In november kostte een bestaande koopwoning gemiddeld 233.663 euro.

Voorheen werd die gemiddelde verkoopprijs iedere keer aangedragen dat de prijs daalde...
Toen zeiden wij iedere keer dat dat kon komen door het type woningen, maar dat was niet zo...

Volgens jullie eigen redenatie die heel het jaar lang gold zijn de prijzen dus met 2,5% GESTEGEN

Nu stijgt dat gemiddelde en nu wordt er wel opeens naar het type woningen gekeken. Dit heet meten met twee maten, maar bewijst wel dat wij gelijk hadden!

[ Voor 4% gewijzigd door BlakHawk op 21-01-2010 13:06 ]

[Help!!!!]

^
Ik weet helemaal niet of en wat het bewijst. Ook is het niet gepost om iets te bewijzen.

Het is gepost omdat ik klein beetje tijd over had en een bijdrage wilde leveren aan het topic.

[Rukapul]

Leg even uit wie "jullie" en "wij" zijn en ook welk "gelijk" het betreft, want erg duidelijk is het allemaal niet.

[MBV]

Istrilyin schreef op donderdag 21 januari 2010 @ 12:55:

Eh... Ja zo zou het MOETEN zijn, Jasper... Maar zo is het niet. Want mensen kopen nu precies hetzelfde huis als 20 jaar terug, alleen werken ze anderhalf keer zo lang ervoor. Is dat eerlijk?

Dat is niet waar. Mensen kopen nu eerder een groter huis, kijk maar naar de gemiddelde oppervlakte van rijtjeshuizen in nieuwe vinex-wijken en in jaren-70-wijken. De meeste jaren-70 rijtjeshuizen hebben 130m2, in nieuwbouwwijken zie je veel rijtjeshuizen met 220m2 en zijn er veel mensen in 2-kappers gaan wonen. Dezelfde mensen die vroeger alleen een rijtjeshuis konden betalen.*

_{*) disclaimer: ik kijk dan voornamelijk naar de omgeving van Rotterdam, en natuurlijk mijn kennissenkring, familie, en verhalen van hun.}

[ Voor 9% gewijzigd door MBV op 21-01-2010 13:46 ]

[Jaspertje]

Istrilyin schreef op donderdag 21 januari 2010 @ 12:55:
[...]

Meer gezinsinkomen ---> meer vraag naar grotere huizen ---> grote huizen duurder. Tot zover heb je gelijk. Maar de rest van het normale markt vraag/aanbod verhaal gaat niet op. In een normale markt zorgt hogere prijs ervoor dat meer produceren loont, waardoor na een tijdje de prijzen weer dalen. In NL is de overheid monopolist wat bouwgrond betreft, en wordt (zie tig andere posts van mij voor de reden) deze grond opzettelijk schaars gehouden. Daardoor is eenzelfde huis, uitgedrukt in jaarsalarissen, zo'n anderhalf keer duurder dan jaren terug. Als de overheid brood zou rantsoeneren tot 1 brood per persoon per jaar, dan gaat de prijs ook richting 10 euro en misschien wel 20.

Maar als de duurste huizen duurder worden, en dus net te duur voor jou, dan ga je naar de net iets minder dure huizen waardoor ook die duurder worden enz enz. enz. dus als het voor de duurste huizen geldt, dan geldt dat toch ook voor de rest van de huizen?

Tuurlijk speelt ook mee dat de overheid de grond niet helemaal vrijgeeft (schaarste 'creeert'). Maar het ging mij erom dat je stelde dat het gezamelijke inkomen niets uitmaakte en dat het persoonlijk inkomen meegenomen moet worden.

[...]

Eh... Ja zo zou het MOETEN zijn, Jasper... Maar zo is het niet. Want mensen kopen nu precies hetzelfde huis als 20 jaar terug, alleen werken ze anderhalf keer zo lang ervoor. Is dat eerlijk?

Nu verdienen we ook anderhalf keer zoveel als 20 jaar geleden, dan is het dus wel degelijk eerlijk... (Een snoepje kocht je vroeger voor een cent... tegenwoordig betaal je minimaal 5x zoveel.. eerlijk?)

[mierenfokker]

Niks is eerlijk in het leven..

[Istrilyin]

MBV schreef op donderdag 21 januari 2010 @ 13:44:
Dat is niet waar. Mensen kopen nu eerder een groter huis, kijk maar naar de gemiddelde oppervlakte van rijtjeshuizen in nieuwe vinex-wijken en in jaren-70-wijken. De meeste jaren-70 rijtjeshuizen hebben 130m2, in nieuwbouwwijken zie je veel rijtjeshuizen met 220m2 en zijn er veel mensen in 2-kappers gaan wonen. Dezelfde mensen die vroeger alleen een rijtjeshuis konden betalen.*

Datzelfde ruitjeshuis van 130m2 kost, na 20 of 30 jaar weer en wind, nu meer in termen van jaarsalarissen dan toen (en veeeeeel meer in absolute termen)... In ieder geval rond Amsterdam want daar kijk ik rond.

_{*) disclaimer: ik kijk dan voornamelijk naar de omgeving van Rotterdam, en natuurlijk mijn kennissenkring, familie, en verhalen van hun.}

Ik begrijp dat er rond Rotterdam minder druk is op de prijzen... Maar daar weet ik niet genoeg vanaf om over te oordelen.

Jaspertje schreef op donderdag 21 januari 2010 @ 13:55:
Nu verdienen we ook anderhalf keer zoveel als 20 jaar geleden, dan is het dus wel degelijk eerlijk... (Een snoepje kocht je vroeger voor een cent... tegenwoordig betaal je minimaal 5x zoveel.. eerlijk?)

Als inflatie ervoor zorgt dat je 5x zoveel verdient en 5x zoveel betaalt, dan is dat okay. Als je 2x zoveel verdient maar je betaalt 3x zoveel dan is er iets raars aan de hand - en daarom is het terecht dat de grafiek van acht replies terug niet uitgaat van gezinssalaris. Ik bedoel... we dwalen af.

[MBV]

Je hebt gedeeltelijk gelijk. Waar vroeger de man op 1 jaarsalaris een rijtjeshuis bekostigde, kopen nu mensen met 1,5 jaarsalaris een 2-kapper. En vroeger konden ze nog huizen bouwen, zo goed vind je ze nu niet meer

[BlakHawk]

Help!!!! schreef op donderdag 21 januari 2010 @ 13:39:
^
Ik weet helemaal niet of en wat het bewijst. Ook is het niet gepost om iets te bewijzen.

Het is gepost omdat ik klein beetje tijd over had en een bijdrage wilde leveren aan het topic.

Rukapul schreef op donderdag 21 januari 2010 @ 13:40:
Leg even uit wie "jullie" en "wij" zijn en ook welk "gelijk" het betreft, want erg duidelijk is het allemaal niet.

Even kijken.
We hebben de mensen die denken dat er een bubbel is, die gaat klappen.
We hebben de mensen die denken dat er geen bubbel is (waar ik toe behoor).

Toen een jaar geleden de gemiddelde prijs aan het zakken was, was dit direct aanleiding om te vermelden dan de huizenprijzen aan het dalen zijn.

Ik zei toen dus, samen met wat anderen: Dit kan ook komen doordat er minder dure huizen verkocht worden en meer kleine huizen. Maar voor een aantal bubbel-aanhanger, kon dat niet. Uiteindelijk was het een beeld van de hele markt en was alles aan het dalen!

Maar nu opeens wordt er een artikel geplaatst, waar juist in staat dat de gemiddelde verkoopprijs met 2,5% stijgt. En toch dalen de huizenprijzen (per type).

Als die mensen die een jaar geleden helemaal eerlijk zijn, zeggen ze nu ook: De prijzen stijgen weer!
Maar de bubbel fanaten pakken in elk geval de negatiefste cijfers! Een beetje appels met peren vergelijken.

Als je het hele jaar alleen maar de gemiddelde prijs pakt omdat die sterker daalde dan de werkelijke daling van prijzen, moet je dat ook doortrekken en nu zeggen dat de huizen prijzen weer stijgen met 2,5%. Of je had destijds realistischer moeten zijn en iets voorzichtiger moeten zijn met de daling... Zodat je de werkelijke daling had kunnen noemen. Maar die was destijds niet fors genoeg. De gemiddelde prijs daalde namelijk veel forser, omdat vooral de dure woningen niet verkocht werden...

Nu die gemiddelde juist stijgen, kun je dat ook niet noemen, want dat zou een positief geluid te weeg brengen. Hierdoor lijken je cijfers alleen maar negatief en stemt het niet helemaal met de werkelijkheid! Dat is met twee maten meten...

Maar het geeft wel aan dat wij (ik samen met een aantal) een jaar geleden gelijk hadden dat een daling van de gemiddelde verkoopprijs helemaal niet stemde met de daling van de huizen prijzen. Immers nu de huizenprijzen wel nog licht dalen, stijgt de gemiddelde verkoopprijs. Dus andersom kan het ook!


Is dit duidelijker?

[MBV]

ik weet niet hoe jij omgaat met fora, maar ik negeer/vergeet meestal wie wat heeft gezegd. Ik zie een optimistische post, die past in het plaatje 'zij', en een negatieve, die past in 'wij'. Speelt dat geen rol? Reden dat ik dat vraag is ook dat er niet echt zo'n duidelijke tweedeling te maken is. Ik ben een ontzettende pessimist*, verwacht dat de huizenprijzen nog wel een poosje blijven zakken, maar vind niet dat er sprake is van een bubbel. Er zijn uit beide 'kampen' (voor/tegen bubbel) mensen die pessimistisch en optimistisch zijn.

Ik weet niet goed wat ik moet zeggen van de stijgende gemiddelde verkoopprijs. Ik denk dat de voormalige starters die hun huis hebben verkocht nu eindelijk de 2e laag huizen gaan kopen, zodat de markt iets meer in evenwicht komt. Misschien krijgen mijn ouders (2-kapper, 5 ton) dan ook weer eens kijkers van mensen uit de 2e laag die interesse hebben. Het lijkt mij dus een bevestiging van de verandering dat mensen eerst hun eigen huis verkocht willen hebben voor ze een mooier/groter/duurder huis kopen.

_{*) als je vind dat ik dat overdrijf... ok, dat is inderdaad wat pessimistisch}

[Istrilyin]

dfrenner schreef op donderdag 21 januari 2010 @ 16:04:
Even kijken.
We hebben de mensen die denken dat er een bubbel is, die gaat klappen.
We hebben de mensen die denken dat er geen bubbel is (waar ik toe behoor).

Tot zover zijn we het eens

Maar nu opeens wordt er een artikel geplaatst, waar juist in staat dat de gemiddelde verkoopprijs met 2,5% stijgt. En toch dalen de huizenprijzen (per type).

Als die mensen die een jaar geleden helemaal eerlijk zijn, zeggen ze nu ook: De prijzen stijgen weer!
Maar de bubbel fanaten pakken in elk geval de negatiefste cijfers! Een beetje appels met peren vergelijken.
...

Is dit duidelijker?

Nee. Ik denk dat het duidelijker wordt met de echte cijfers. En die komen niet uit artikeltjes maar van het CBS. Hier is de bron die ik pleeg te gebruiken, sinds kort zit december er ook bij.

De prijzen zijn gedaald van november 2009 naar december 2009. We hebben het over de index. De index is aan het dalen sinds augustus 2008, nu al meer dan 7%. En guess what: ik denk dat het dit jaar gewoon weer verder omlaag gaat, zie de lijst van redenen eerder vandaag gepost. Er worden namelijk niet zo veel woningen verkocht, wat erop duidt dat de starter verstandig aan het worden is.

Dus neemt mijnheer Hukker van de NVM niet dit gegeven, en liever ook niet het populaire (een tijdje terug dan) ten-opzichte-van-dezelfde-maand-een-jaar-terug gedoe meer... Maar iets wat 2% daling zou moeten aanduiden. Ze doen maar - mij maken ze niet gek.

Duidelijk lijkt me.

[ Voor 2% gewijzigd door Istrilyin op 21-01-2010 16:57 . Reden: linkje gemaakt ]

[JvS]

dfrenner schreef op donderdag 21 januari 2010 @ 13:03:
[...]


Leuk om te zien is dat in jou bron dit staat:

[...]


Voorheen werd die gemiddelde verkoopprijs iedere keer aangedragen dat de prijs daalde...
Toen zeiden wij iedere keer dat dat kon komen door het type woningen, maar dat was niet zo...

Volgens jullie eigen redenatie die heel het jaar lang gold zijn de prijzen dus met 2,5% GESTEGEN

Nu stijgt dat gemiddelde en nu wordt er wel opeens naar het type woningen gekeken. Dit heet meten met twee maten, maar bewijst wel dat wij gelijk hadden!

Eh, er is door veel mensen gequote uit zeer gedetailleerde lijstjes waarin subcategorieën werden vergeleken. Die NVM cijfers zijn wel een indicatie dat prijzen weer aantrekken.

Daarnaast geloof ik ook niet in een bubbel, maar ik geloof in een vrije markt. Ik merk een markt waarin net genoeg tot net te weinig woningen zijn en waar de prijs door vraag bepaald wordt. Die vraag is hoog. Geld is aanwezig (al is het veel minder dan 2 jaar geleden), grond is schaars, en daardoor zijn prijzen naar verhouding hoog. Geld is er nu weer even wat minder door diverse oorzaken. Ik verwacht dat de huizenprijs (aan de onderkant van de markt zo enorm bepaald door wat mensen kunnen uitgeven aan een huis/HRA) daarom ook zal dalen.

Dus dfrenner, we zitten samen in het 'we geloven niet dat er een huizenbubbel is' kamp! Is dat niet even gezellig!

[ Voor 6% gewijzigd door JvS op 21-01-2010 16:58 ]

[BlakHawk]

Het ging me alleen maar om het punt dat bevestigd wordt wat een paar van ons een jaar geleden zeiden. Dat de gemiddelde verkoopprijs geen goede indicator is...

Het zou hetzelfde zijn als ik nu wel de gemiddelde verkoopprijs zou pakken, omdat dat me beter zou uitkomen. Dat terwijl ik een half jaar geleden nog riep dat het geen indicator is.

Een jaar geleden waren die gemiddelden een stuk negatiever dan de realistische prijsveranderingen per type woning. De bubbel aanhangers kozen er dan ook massaal voor hier de gemiddelde daling erbij te pakken. Dan moet je gewoon appels met appels vergelijken en nu ook de gemiddelde waarde pakken.

Ik vind echter nog steeds dat het geen goede graadmeter is, de gemiddelde daling. Heb ik altijd al gezegd. Dat betekent echter wel dat de daling een jaar geleden een stuk lager was dan sommige beweren. Die 7% stemt dus totaal niet met de situatie hier in de randstad.

En nu klopt die 2,5% stijging natuurlijk niet.... Laat ik wel vergelijken waar ik al heel het jaar de cijfers van pakken.

[JvS]

Het gewogen gemiddelde dat door het CBS wordt gepubliceerd (volgens mij sinds vorig jaar) vind ik wel een ok manier om het in 1 getal uit te kunnen drukken. Wat vind je van die meetmethode?

[BlakHawk]

JvS schreef op donderdag 21 januari 2010 @ 22:12:
Het gewogen gemiddelde dat door het CBS wordt gepubliceerd (volgens mij sinds vorig jaar) vind ik wel een ok manier om het in 1 getal uit te kunnen drukken. Wat vind je van die meetmethode?

per type woning...
Dan worden prijsverschillen die veroorzaakt worden door een verschuiving (veel appartementen en weinig vrijstaand) automatisch uitgefilteerd. Nooit voor 100% maar wel een stuk meer dan met de gemiddelde verkoopprijs...

[Istrilyin]

JvS schreef op donderdag 21 januari 2010 @ 22:12:
Het gewogen gemiddelde dat door het CBS wordt gepubliceerd (volgens mij sinds vorig jaar) vind ik wel een ok manier om het in 1 getal uit te kunnen drukken. Wat vind je van die meetmethode?

Het probleem met gemiddelde prijs is hetzelfde probleem dat je zou hebben als je supermarkt prijzen zou bijhouden als "prijs van het gemiddelde verkochte artikel". Als een supermarkt dan 15c gaat rekenen voor een plastic tasje gaat het gemiddelde omlaag maar betaalt de klant meer. En zo.

Dus daarom is de index van belang. Of de prijs van hetzelfde/vergelijkbaar huis door de tijd heen, maar dan inflatie-gecorrigeerd. Uitdrukken in jaarsalarissen is een redelijke indicator. Mijn allereerste posting hier ging hier, maanden terug, ging hier ook van uit. In de VS hebben ze de Case-Shiller index, die opeenvolgende verkopen van hetzelfde object bijhoudt. Indexen zijn bijzonder nuttig ;-)

[Rukapul]

De gewogen gemiddelde methode van kadaster/CBS werkt vergelijkbaar als Case-Shiller. Het verschil is dat men de WOZ-waarde als tussenstap neemt om ook transacties van vergelijkbare huizen te kunnen meenemen en niet alleen maar transacties van precies dezelfde panden.

[RemcoDelft]

dfrenner schreef op donderdag 21 januari 2010 @ 16:04:
[...]
We hebben de mensen die denken dat er geen bubbel is (waar ik toe behoor).

Is dat wishfull thinking?

Jarenlang een prijsstijging van 8-20% geen bubbel noemen is zacht gezegd optimistisch...

Of het is veel simpeler: er is een bubbel als de verhouding tussen "bouwkosten" en "verkoopprijs" scheef ligt, en die bubbel bestaat uitsluitend bij de gratie van het grondbeleid. Waar weer vele miljarden euro's aan belangen spelen...

[BlakHawk]

RemcoDelft schreef op vrijdag 22 januari 2010 @ 11:23:
blablabla

Door het nu voor de 22ste keer neer te zetten, maakt je relaas niet echt overtuigender. Integendeel.... Blijkbaar is het nodig om het 22 keer neer te zetten, zonder al het eerdere commentaar mee te nemen!

Gewoon doen hoor, misschien gelooft iemand anders het wel!?!?

Maar reageer dan niet direct op mij, want ik heb al lang een verklaring gegeven, om het nu maar weer neer te zetten slaat dus nergens op... Ik ga er dus niet weer op in, heb ik al genoeg gedaan!

[Jaspertje]

RemcoDelft schreef op vrijdag 22 januari 2010 @ 11:23:
[...]

Is dat wishfull thinking?
[afbeelding]
Jarenlang een prijsstijging van 8-20% geen bubbel noemen is zacht gezegd optimistisch...

Of het is veel simpeler: er is een bubbel als de verhouding tussen "bouwkosten" en "verkoopprijs" scheef ligt, en die bubbel bestaat uitsluitend bij de gratie van het grondbeleid. Waar weer vele miljarden euro's aan belangen spelen...

Maar, waarom valt de grondprijs dan niet onder de bouwkosten?

[zeeg]

RemcoDelft schreef op vrijdag 22 januari 2010 @ 11:23:

Of het is veel simpeler: er is een bubbel als de verhouding tussen "bouwkosten" en "verkoopprijs" scheef ligt, en die bubbel bestaat uitsluitend bij de gratie van het grondbeleid. Waar weer vele miljarden euro's aan belangen spelen...

Maar is die verhouding zo scheef dan?

Al eerder in het topic heb ik gezegd: de prijs van een aanbouw is meer dan 2.200 euro per vierkante meter (dus exclusief grond). Voor een kleiner dan gemiddeld huis van 100 m2 heb je het dan al over € 220.000 bouwkosten. Zelfs met de kanttekening dat een aanbouw qua schaalvoordelen e.d. niet op kan tegen een nieuwbouwproject, zijn de bouwkosten van huis eigenlijk best hoog en zijn ze best in lijn met verkoopprijzen.

[Istrilyin]

Rukapul schreef op vrijdag 22 januari 2010 @ 11:01:
De gewogen gemiddelde methode van kadaster/CBS werkt vergelijkbaar als Case-Shiller. Het verschil is dat men de WOZ-waarde als tussenstap neemt om ook transacties van vergelijkbare huizen te kunnen meenemen en niet alleen maar transacties van precies dezelfde panden.

Ah, okay. Weer wat geleerd. Maakt natuurlijk ook sense: als je een rijtje van 20 identieke huizen hebt, waarom niet alle transacties bij elkaar op tellen...

Overigens, ik denk dat er een bubble is, maar niet dat 'ie plotseling gaat klappen. Meer dat de bubble een sterke neiging heeft om leeg te lopen, met overheid en andere partijen die hun best doen hem op volume te houden...

(edit) Doet me even denken aan Paling en Ko die een rubberboot opblazen. Paling blaast zich een ongeluk, en Ko laat de boot aan de andere kant net zo hard leeglopen, zeggende dat er een heerlijk briesje waait.

[ Voor 12% gewijzigd door Istrilyin op 22-01-2010 12:53 ]

[RemcoDelft]

zeeg schreef op vrijdag 22 januari 2010 @ 12:36:
[...]

Maar is die verhouding zo scheef dan?

Al eerder in het topic heb ik gezegd: de prijs van een aanbouw is meer dan 2.200 euro per vierkante meter (dus exclusief grond). Voor een kleiner dan gemiddeld huis van 100 m2 heb je het dan al over € 220.000 bouwkosten. Zelfs met de kanttekening dat een aanbouw qua schaalvoordelen e.d. niet op kan tegen een nieuwbouwproject, zijn de bouwkosten van huis eigenlijk best hoog en zijn ze best in lijn met verkoopprijzen.

Kijk eens naar de nieuwbouwwaarde op je verzekeringspolis
Een 100 vierkante meter huis (in een wijk met 1000 dezelfde huizen) kost echt geen 220.000 euro voor 4 betonnen muren, een dak, en wat gipswandjes...

[BlakHawk]

RemcoDelft schreef op vrijdag 22 januari 2010 @ 14:18:
Kijk eens naar de nieuwbouwwaarde op je verzekeringspolis
Een 100 vierkante meter huis (in een wijk met 1000 dezelfde huizen) kost echt geen 220.000 euro voor 4 betonnen muren, een dak, en wat gipswandjes...

Nee inderdaad de herbouwwaarde ligt op 160k bij ons en het huis zelf op 260k...
Blijft er 100k voor de grond over....

Wat een bubbel

[ZenTex]

Je wilt ons toch niet vertellen dat het de bouwers zijn die groffe winsten maken?

Het meeste gaat naar de gemeente en grondbezitter. Daarnaast moet grond ook bouwrijp gemaakt worden, infrastructuur, riolering.

Dan kan er gebouwd worden, de bouwer moet het meestal doen met een schamel winstje.

[Rukapul]

Het mooie aan een bubbel is dat het vaak doorrimpelt door de waardeketen. Pas als het krapper wordt gaat iedereen weer op de financien letten en blijkt het veel goedkoper te kunnen. Je moet dus altijd zeer goed je referentiemateriaal kiezen om een bubbel, hype, of hoe je het ook wilt noemen te kunnen onderscheiden. Cijfers uit het verleden erbij betrekken is zo'n methode want geld kan niet tijdreizen

[Verwijderd]

Nog een typerend bericht over de Nederlandse huizenmarkt van z24:

Wellink: Nederlandse tophypotheken zijn 'subprime'


Opvallende opmerking van Nout Wellink tijdens zijn verhoor bij Commissie De Wit. Hij vertelt dat DNB in 1999 en 2003 de politiek waarschuwde voor tophypotheken. Er werd niets mee gedaan.


Jammer vindt Wellink, want als de Nederlandse huizenmarkt inklapt, net als die in de VS, zal blijken dat "wij dezelfde subprime-hypotheken hebben".


Om drie redenen opvallend:

1. Het scenario voor de inklappende huizenmarkt is blijkbaar niet ondenkbeeldig.

2. De balansen van Nederlandse banken, die vol staan met Nederlandse hypotheken, zijn erg kwetsbaar voor de afkoelende huizenmarkt.

3. Nederlandse huiseigenaren met een tophypotheek kunnen een dalende huizenprijs slecht aan.

[kieskes]

ben ook bezig met een huis met een aanschafwaarde van 145k euro.
Ik denk echter 20k nodig te hebben om het te verbouwen. OA. cv ketel vervangen en verplaatsen, 4 nieuwe kozijnen, nieuwe keuken en nieuwe badkamer en de vloer, plafonds ed.
Die 20k wil ik meefinancieren in de hypotheek, hypotheekbedrag zal dus ongeveer rond de 175k zitten incl. kosten koper. (hypotheek met NHG)

Maar, nu wil ik zoveel mogelijk van die verbouwingen zelf gaan doen. Ik kan dus geen dure facturen van aannemers overleggen.
Hebben mensen hier ervaring mee? Ik lees op internet dat je met een bouwdepot alles moet kunnen overleggen met bonnen, ik denk echter niet 20k aan materiaalkosten te hebben.
Ik laat wel mensen komen die helpen, maar die doen alles zwart en daar komt dus ook geen factuur van.

[rhos]

kieskes schreef op maandag 01 februari 2010 @ 19:31:
ben ook bezig met een huis met een aanschafwaarde van 145k euro.
Ik denk echter 20k nodig te hebben om het te verbouwen. OA. cv ketel vervangen en verplaatsen, 4 nieuwe kozijnen, nieuwe keuken en nieuwe badkamer en de vloer, plafonds ed.
Die 20k wil ik meefinancieren in de hypotheek, hypotheekbedrag zal dus ongeveer rond de 175k zitten incl. kosten koper. (hypotheek met NHG)

Maar, nu wil ik zoveel mogelijk van die verbouwingen zelf gaan doen. Ik kan dus geen dure facturen van aannemers overleggen.
Hebben mensen hier ervaring mee? Ik lees op internet dat je met een bouwdepot alles moet kunnen overleggen met bonnen, ik denk echter niet 20k aan materiaalkosten te hebben.
Ik laat wel mensen komen die helpen, maar die doen alles zwart en daar komt dus ook geen factuur van.

zwart werk wordt niet uitbetaald. meeste bouw depot's worden bewaard door de bank. je overlegd bonnen of facturen en je krijgt je geld weer terug.

[Brons]

Het is denk ik niet de bedoeling om hier op het forum te bespreken hoe je belastingfraude kan faciliteren.

[eamelink]

quote: http://www.nu.nl/economie...s-boven-miljoen-euro.html

DEN HAAG - Huizenbezitters met een huis met een WOZ-waarde van boven 1 miljoen euro gaan meer belasting betalen. Het kabinet heeft een wetsvoorstel daarover vrijdag naar de Tweede Kamer gestuurd.

In het voorstel wordt de hypotheekrenteaftrek niet versoberd, maar wordt het eigenwoningforfait verhoogd. ''Minder subsidie voor bezitters van dure huizen'', aldus Bos.

Het lijkt erop dat er van de andere kant aan de hypotheekrenteaftrek geknaagd gaat worden.

Op de PvdA-website veel tegenstanders onder de commenters:

http://nu.pvda.nl/bericht...g+over+villa_x0027_s.html

Ze komen met allerlei (fictieve) voorbeelden van mensen die hun huis al tientallen jaren hebben, dat huis vanzelf duur is geworden en ze nu hoge aanslagen krijgen waardoor dit dus een 'oneerlijke' regeling zou zijn.

Echter, door de wet Hillen is het onmogelijk dat je daadwerkelijk netto moet betalen; als het eigenwoningforfait groter is dan de hypotheekrenteaftrek levert dat weer een extra aftrekpost op ter grootte van het verschil. Het eigenwoningforfait is dus nooit een 'belasting op huizenbezit', maar slechts een 'vermindering van de hypotheekrenteaftrek'.

Toch?

[Brons]

Aan de ene kant hebben ze natuurlijk wel een punt. Als je huis 'toevallig' duurder is geworden ga je meer betalen ipv dat ze de bron aanpakken: de HRA.

[FireAge]

Brons schreef op maandag 01 februari 2010 @ 23:12:
Aan de ene kant hebben ze natuurlijk wel een punt. Als je huis 'toevallig' duurder is geworden ga je meer betalen ipv dat ze de bron aanpakken: de HRA.

Ja, maar ze verliezen er minder stemmers mee

[Istrilyin]

kieskes schreef op maandag 01 februari 2010 @ 19:31:
ben ook bezig met een huis met een aanschafwaarde van 145k euro.
Ik denk echter 20k nodig te hebben om het te verbouwen.
Ik laat wel mensen komen die helpen, maar die doen alles zwart en daar komt dus ook geen factuur van.

Hypo voor de 145k en k.k. voor de bank, andere 20k van je familie lenen, zou ik zeggen.

[sanderb]

kieskes schreef op maandag 01 februari 2010 @ 19:31:
Ik lees op internet dat je met een bouwdepot alles moet kunnen overleggen met bonnen, ik denk echter niet 20k aan materiaalkosten te hebben.
Ik laat wel mensen komen die helpen, maar die doen alles zwart en daar komt dus ook geen factuur van.

Ik zit zelf in de laatste fase van aankoop en ga tegen hetzelfde probleem aanlopen..
Ken een heel handig "mannetje" die bij een vriend van me ook heeft geholpen. Ook zwart, dus arbeidsloon kun je dan niet meefinancieren.
Bij een bouwdepot kun je bij sommige verstrekkers wel een percentage "spijkergeld" krijgen. Dat is dan een potje binnen je depot waarvoor je geen facturen hoeft te overleggen. bij de ING was dat 10%. Als je 15K materiaalkosten hebt, heb je dan dus 1500 om je hulp te betalen.
Eigenlijk mag je niet "zeuren", omdat zwart werken natuurlijk niet legaal is en dus niet bevorderd moet worden.
Bovendien willen ze voorkomen dat mensen roerende goederen als bankstellen gaan meefinancieren, waardoor de waarde van het onderpand dus niet verhoogd wordt en de bank dus meer risico loopt.

[Brons]

FireAge schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 07:23:
[...]

Ja, maar ze verliezen er minder stemmers mee

Precies. Het is een domme maatregel. Mensen die dus mazzel hebben gehad met hun huis gaan de prijs betalen. In plaats van de mensen die voordeel hebben van de HRA.

[ZenTex]

Aan de andere kant, we hebben het wel over huizen van meer dan een miljoen. Die zijn nooit goedkoop geweest. Daar gaat ook de meeste HRA heen, en uitgaande van het commentaar "Als je huis 'toevallig' duurder is geworden", zijn dat ook de mazzelaars die door de jaren heen dikke winsten hebben gemaakt en al enorm veel profijt van de HRA gehad hebben.

Je kunt dus aan de HRA gaan morrelen, zo tref je iedereen, dus inclusief de mensen die maar een paar jaar een woning hebben, of het op deze manier doen, zo tref je een kleine groep maar wel een groep waar het meeste aan belastinggeld naartoe gaat en het eigenlijk ook niet nodig hebben (neem ik even voor het gemak aan.)

Het lijkt me dat op deze manier ook de woningmarkt het minst ondermijnt.

Uiteindelijk lijkt me dit niet meer dan een tussenstap naar versobering, en op termijn evt. afschaffing van de HRA. Uiteindelijk is het de HRA geweest die de hele markt (mede) op zijn kop heeft gezet.
Feit is gewoon dat er iets gedaan moet worden, slachtoffers heb je altijd.

[ Voor 0% gewijzigd door ZenTex op 02-02-2010 12:07 . Reden: typvout ]

[Brons]

ZenTex schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 12:07:
Aan de andere kant, we hebben het wel over huizen van meer dan een miljoen. Die zijn nooit goedkoop geweest. Daar gaat ook de meeste HRA heen, en uitgaande van het commentaar "Als je huis 'toevallig' duurder is geworden", zijn dat ook de mazzelaars die door de jaren heen dikke winsten hebben gemaakt en al enorm veel profijt van de HRA gehad hebben.

Je kunt dus aan de HRA gaan morrelen, zo tref je iedereen, dus inclusief de mensen die maar een paar jaar een woning hebben, of het op deze manier doen, zo tref je een kleine groep maar wel een groep waar het meeste aan belastinggeld naartoe gaat en het eigenlijk ook niet nodig hebben (neem ik even voor het gemak aan.)

Het lijkt me dat op deze manier ook de woningmarkt het minst ondermijnt.

Uiteindelijk lijkt me dit niet meer dan een tussenstap naar versobering, en op termijn evt. afschaffing van de HRA. Uiteindelijk is het de HRA geweest die de hele markt (mede) op zijn kop heeft gezet.
Feit is gewoon dat er iets gedaan moet worden, slachtoffers heb je altijd.

Het gaat mij erom dat dit niet de HRA grootverbruikers aanpakt maar mensen met een duur huis. Als je de HRA wil versoberen kan je toch veel beter beginnen met aftrekken onmogelijk maken in de 52% schaal?

[Mx. Alba]

* Mx. Alba gaat bezwaar aantekenen tegen de vastgestelde WOZ-waarde van zijn huis...

Gekocht op 2 september 2008; de WOZ-waarde was toen 248k, aankoopprijs 255k.

Pijldatum 1 januari 2009, WOZ-waarde is nu op 258k gesteld. Ondanks de crisis dus 10k er bijop. Da's dus echt dubbel en dwars NJET.

[ZenTex]

Brons schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 12:11:
[...]

Het gaat mij erom dat dit niet de HRA grootverbruikers aanpakt maar mensen met een duur huis. Als je de HRA wil versoberen kan je toch veel beter beginnen met aftrekken onmogelijk maken in de 52% schaal?

Ja, dat zou iedereen binnen 10 seconden bedenken als het gaat over bezuinigingen in de HRA. En toch komt het er niet doorheen. Misschien omdat de politici en de lobby's dan zelf ook geraakt worden?

Aan de andere kant denk ik niet dat er veel mensen met een huis van boven 1 miljoen onder die 52% zitten. Uiteindelijk zullen door de 1M regel veel minder mensen getroffen worden en zal de besparing waarschijnlijk toch significant zijn?

Trouwens, aan die 52% zit je al snel aan en zullen er heel wat mensen door in de problemen komen denk ik, en het zal ook een ardige impact op de woningmarkt hebben. Volgens mij is dat laatste nou net dat wat men probeert te voorkomen.

[RemcoDelft]

Mx. Alba schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 12:16:
* Mx. Alba gaat bezwaar aantekenen tegen de vastgestelde WOZ-waarde van zijn huis...

Gekocht op 2 september 2008; de WOZ-waarde was toen 248k, aankoopprijs 255k.

Pijldatum 1 januari 2009, WOZ-waarde is nu op 258k gesteld. Ondanks de crisis dus 10k er bijop. Da's dus echt dubbel en dwars NJET.

Reactie van de gemeente Leiden nadat ze veel meer aansloegen dan de taxatiewaarde: "Dat telt niet, want die taxatie is met een ander doel gemaakt". M.a.w. ze lullen zich er omheen, en je hebt geen keus.

[Mx. Alba]

RemcoDelft schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 12:33:
Reactie van de gemeente Leiden nadat ze veel meer aansloegen dan de taxatiewaarde: "Dat telt niet, want die taxatie is met een ander doel gemaakt". M.a.w. ze lullen zich er omheen, en je hebt geen keus.

Maar de WOZ-waarde is gebaseerd op wat de verkoopwaarde op de peildatum zou zijn, en de peildatum is 1 januari van het vorig jaar, dus nu 1 januari 2009. Op die datum had je dat huis onmogelijk voor 258k kunnen verkopen.

[Jaspertje]

Mx. Alba schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 12:16:
* Mx. Alba gaat bezwaar aantekenen tegen de vastgestelde WOZ-waarde van zijn huis...

Gekocht op 2 september 2008; de WOZ-waarde was toen 248k, aankoopprijs 255k.

Pijldatum 1 januari 2009, WOZ-waarde is nu op 258k gesteld. Ondanks de crisis dus 10k er bijop. Da's dus echt dubbel en dwars NJET.

In Lelystad kan je alleen bezwaar maken als je meer dan x% (geloof 5) van het bedrag af wil laten halen... Overigens zijn de WOZ waardes hier gemiddeld met 1.4% gedaald.

[Woy]

ZenTex schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 12:28:
[...]
Trouwens, aan die 52% zit je al snel aan en zullen er heel wat mensen door in de problemen komen denk ik, en het zal ook een ardige impact op de woningmarkt hebben. Volgens mij is dat laatste nou net dat wat men probeert te voorkomen.

Dat lijkt me ook wel meevallen. In plaats van in de 52% kan je dan in de 42% aftrekken. Mensen die het hele bedrag in de 52% kunnen aftrekken zullen denk ik sowieso al schaars zijn, en degene die dat wel kunnen hebben hoop ik wel een beetje buffer. Dus ik verwacht niet dat het grote problemen op zou leveren.

Echter denk ik wel dat het een lastige regel is om door te voeren, immers is het hele stelsel gebaseerd op een belastbaar inkomen. Je trekt immers niet in een bepaalde schaal af, maar je verminderd gewoon je belastbaar inkomen. Als je het percentage toch zou willen beperken zou je er een heffingskorting van moeten maken o.i.d.

[EXX]

Mx. Alba schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 12:16:
* Mx. Alba gaat bezwaar aantekenen tegen de vastgestelde WOZ-waarde van zijn huis...

Gekocht op 2 september 2008; de WOZ-waarde was toen 248k, aankoopprijs 255k.

Pijldatum 1 januari 2009, WOZ-waarde is nu op 258k gesteld. Ondanks de crisis dus 10k er bijop. Da's dus echt dubbel en dwars NJET.

Helaas voor jou (en anderen die dachten dat de WOZ zou dalen):

De WOZ-waarde en de kredietcrisis

De WOZ-waarde voor belastingjaar 2009 heeft betrekking op de waarde op 1 januari 2008. Dat betekent dat de eventuele invloed van de kredietcrisis hier nog niet in terug te zien is. Het is nu nog niet te zeggen wat de invloed van de kredietcrisis op de waarde van de woningen zal zijn. Dat wordt pas zichtbaar als de gemeente de waarde van de woningen per 1 januari 2009 gaat vaststellen. Die waarde gaat dan gebruikt worden in het belastingjaar 2010.

Bron

[jan-marten]

kieskes schreef op maandag 01 februari 2010 @ 19:31:
ben ook bezig met een huis met een aanschafwaarde van 145k euro.
Ik denk echter 20k nodig te hebben om het te verbouwen. OA. cv ketel vervangen en verplaatsen, 4 nieuwe kozijnen, nieuwe keuken en nieuwe badkamer en de vloer, plafonds ed.
Die 20k wil ik meefinancieren in de hypotheek, hypotheekbedrag zal dus ongeveer rond de 175k zitten incl. kosten koper. (hypotheek met NHG)

Maar, nu wil ik zoveel mogelijk van die verbouwingen zelf gaan doen. Ik kan dus geen dure facturen van aannemers overleggen.
Hebben mensen hier ervaring mee? Ik lees op internet dat je met een bouwdepot alles moet kunnen overleggen met bonnen, ik denk echter niet 20k aan materiaalkosten te hebben.
Ik laat wel mensen komen die helpen, maar die doen alles zwart en daar komt dus ook geen factuur van.

Je kunt wel de bonnetjes van bijvoorbeeld de Gamma, Karwei, Praxis, etc bij elkaar nieten en indienen bij je hypotheekboer (bij mij minimaal 450 per keer). Zolang de items nagelvast aan je huis zitten krijg je ze gewoon vergoedt. Dit is verder geen belastingontduiking. Nagelvast is bijvoorbeeld verf, behang, nieuwe keuken, nieuwe douche, spijkers, schroeven maar niet laminaat, verfkwasten, verfreiniger, etc.

Let wel even op de geldigheidstermijn van je bouwdepot, normaliter is dat een half jaar + half jaar extra verlenging. Bij sommige hypotheken is dat 1,5 jaar + half jaar met verlenging.

Indien je het werk uitbesteedt kan er nog weleens controle uitgevoerd worden bij een aannemer op betrouwbaarheid (ivm zwart werk). Dit is bij mij ook gebeurd maar had verder geen gevolgen op de uitbetaling.

NB, mocht je er voor in aanmerking komen moet je ook even uitzoeken of je subsidie kunt krijgen. Check de site van Senter Novum voor koopsubsidie: https://www.senternovem.nl/koopsubsidie/index.asp

[ Voor 5% gewijzigd door jan-marten op 02-02-2010 13:28 ]

[Oscar Mopperkont]

Back on topic:

Verdere prijsdalingen zijn niet te verwachten:
http://www.rtl.nl/(/finan..._niet_verder_in_prijs.xml

[Woy]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 13:33:
Back on topic:

Verdere prijsdalingen zijn niet te verwachten:
http://www.rtl.nl/(/finan..._niet_verder_in_prijs.xml

Dat vind ik alleen niet echt een voorbeeld van een goed artikel. Er word helemaal niet ingegaan op hoe die hoogleraar aan zijn bevindingen gekomen is. Misschien dat hij een heel solide rekenmodel heeft, maar zolang daar in het artikel niet op ingegaan word, is het meer een losse kreet waar ik niet zoveel waarde aan hecht.

[Istrilyin]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 13:33:
Back on topic:

Verdere prijsdalingen zijn niet te verwachten:
http://www.rtl.nl/(/finan..._niet_verder_in_prijs.xml

Wow. Is er eigenlijk een manier om met opties te speculeren op de CBS maandindex of een soortgelijk cijfer? Zou ik graag een paar duizend euro tegen deze professor inzetten namelijk.

[Mx. Alba]

EXX schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 13:11:
[...]

Helaas voor jou (en anderen die dachten dat de WOZ zou dalen):


[...]


Bron

Hoezo helaas? Het gaat hier juist om 2010, dus peildatum 1 januari 2009. Die zou vanwege de crisis lager moeten zijn dan die van 1 januari 2008, maar is 10k hoger vastgesteld...

[Woy]

Mx. Alba schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 14:06:
[...]


Hoezo helaas? Het gaat hier juist om 2010, dus peildatum 1 januari 2009. Die zou vanwege de crisis lager moeten zijn dan die van 1 januari 2008, maar is 10k hoger vastgesteld...

1 januari 2008 was de crisis nog niet echt hard toegeslagen in Nederland, dat was pas in de loop van 2008. Eind 2007 begin 2008 was de markt juist op zijn hoogst.
* Woy moet leren lezen

[ Voor 4% gewijzigd door Woy op 02-02-2010 14:09 ]

[mierenfokker]

In dat stukje staat:

Geen overwaardering
Volgens cijfers van de makelaarsvereniging NVM daalde de gemiddelde prijs van een huis in het afgelopen jaar met 2 procent, maar was in het vierde kwartaal weer een zeer lichte stijging te zien ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Volgens hoogleraar Francke is momenteel geen sprake van overwaardering van woningen.

Hoe moet je dit nu lezen? Het 4de kwartaal was er een zeer lichte stijging. Maar stel het voorgaande kwartaal was met 0.5% gedaald. Dan zou er dus mogelijk het 4de kwartaal er een 0.4% tot 0.1% daling zijn. Dan is het toch nog steeds een daling??? Rare berichtgevingen vind ik dit altijd.

[Woy]

mierenfokker schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 14:09:
Hoe moet je dit nu lezen? Het 4de kwartaal was er een zeer lichte stijging. Maar stel het voorgaande kwartaal was met 0.5% gedaald. Dan zou er dus mogelijk het 4de kwartaal er een 0.4% tot 0.1% daling zijn. Dan is het toch nog steeds een daling??? Rare berichtgevingen vind ik dit altijd.

Het staat er heel duidelijk. Over heel 2009 is de prijs met 2 procent gedaad. Dus stel 1 januari 2009 was de gemiddelde prijs 100, dan is die 1 januari 2010 98. Maar het kan natuurlijk best zijn dat aan het eind van het 3e kwartaal de gemiddelde prijs 97 was, en dus in het laatste kwartaal iets gestegen is.

Echter zegt dat niet zoveel, want op die manier hou je geen rekening met seizoensinvloeden. Daarom word er meestal gekeken naar dezelfde periode een jaar eerder, maar dat doen ze hier blijkbaar niet.

[EXX]

Mx. Alba schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 14:06:
[...]


Hoezo helaas? Het gaat hier juist om 2010, dus peildatum 1 januari 2009. Die zou vanwege de crisis lager moeten zijn dan die van 1 januari 2008, maar is 10k hoger vastgesteld...

Volgens mij moeten de WOZ bepalingen van 2010 nog gemaakt worden. Als ik de meest recente WOZ bepaling bekijk, staat daar op:

Waardepeildatum: 01-01-2008
Toestandspeildatum: 01-01-2009

Dit is de WOZ waarde die ik moet gebuiken voor de belastingaangifte 2009, en die afgelopen jaar gebruikt is voor allerlei heffingen.

[Mx. Alba]

EXX schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 14:41:
[...]

Volgens mij moeten de WOZ bepalingen van 2010 nog gemaakt worden. Als ik de meest recente WOZ bepaling bekijk, staat daar op:

Waardepeildatum: 01-01-2008
Toestandspeildatum: 01-01-2009

Dit is de WOZ waarde die ik moet gebuiken voor de belastingaangifte 2009, en die afgelopen jaar gebruikt is voor allerlei heffingen.

Klopt maar ik heb op 13 januari van de gemeente mijn beschikking OZB voor 2010 gekregen, gebaseerd op peildatum 01-01-2009 en toestandsdatum 01-01-2010. En die WOZ-waarde is 10k hoger dan die van het jaar ervoor, wat in geen enkele lijn staat met de crisis en de gemiddelde waardedaling van 2%. De WOZ-waarde die bepaald is, is zelfs hoger dan dat wat ik in september 2008 (vlak voor de crisis) voor dit huis betaald heb.

[Oscar Mopperkont]

Istrilyin schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 13:59:
Wow. Is er eigenlijk een manier om met opties te speculeren op de CBS maandindex of een soortgelijk cijfer? Zou ik graag een paar duizend euro tegen deze professor inzetten namelijk.

Vraag ff in het beleggingstopic, want er zal echt wel een manier zijn om winst te maken door te speculeren op dalende huizenprijzen.

[Istrilyin]

Woy schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 14:12:
Het staat er heel duidelijk. Over heel 2009 is de prijs met 2 procent gedaad. Dus stel 1 januari 2009 was de gemiddelde prijs 100, dan is die 1 januari 2010 98. Maar het kan natuurlijk best zijn dat aan het eind van het 3e kwartaal de gemiddelde prijs 97 was, en dus in het laatste kwartaal iets gestegen is.

Echter zegt dat niet zoveel, want op die manier hou je geen rekening met seizoensinvloeden. Daarom word er meestal gekeken naar dezelfde periode een jaar eerder, maar dat doen ze hier blijkbaar niet.

Check de harde cijfers van het CBS.

Dan de "2 procent claim". Ik zie dus echt niet waar dat vandaan komt. Kan iemand het uitleggen? Ik vermoed dat de NVM net zo lang cijfertjes van elkaar af heeft getrokken en correcties heeft totdat er iets laags uit kwam.

Phil Jones zou trots zijn.

[Verwijderd]

mierenfokker schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 14:09:
In dat stukje staat:

Geen overwaardering
Volgens cijfers van de makelaarsvereniging NVM daalde de gemiddelde prijs van een huis in het afgelopen jaar met 2 procent, maar was in het vierde kwartaal weer een zeer lichte stijging te zien ten opzichte van het voorgaande kwartaal. ...

Is simpelweg onwaar. De NVM komt altijd met voorlopige cijfers die veel te positief zijn. Deze cijfers worden altijd breed in de pers uitgemeten. De latere gecorrigeerde cijfers worden niet publiekelijk bekend gemaakt. Deze vallen altijd veel slechter uit.

De duurste categorien waarin de hardste klappen vallen worden niet meegeteld omdat ze statistisch insignificant zijn of worden weggemiddeld vanwege het geringe verkoopvolume.

De cijfers worden altijd berekend met de WOZ waarde als factor in de berekening. Omdat de WOZ waarde een schatting is van de werkelijke waarde zijn deze cijfers nooit correct.

De partijen die in Nederland met cijfers komen hebben allen belang in de markt. Deze cijfers kun je gerust met een korrel zout nemen. Volgens een onafhankelijke partij, de economist, zijn de huizenprijzen in Nederland in 2009 met 7% gedaald.

Bekenden hebben net een courant huis in de zuidelijke randstad van rond de €350k dat ze drie jaar geleden gekocht hebben met €80.000 verlies verkocht. Maak hen maar eens duidelijk dat de huizenprijzen met "2% gedaald zijn".

[n4m3l355]

Al is de daling 3,8% gemiddeld is het nog niet echt schrikbarend. Ik kon me genoeg berichten hier herinneren over voorspellingen van 20 a 25% iets waar dit dan ook niet op lijkt. Verder zijn dit gemiddeldes, wijkjes zoals het Gooi die uitermate gehyped zijn maar ook bv regionaal in het Zuiden de Oostelijke mijnstreek zijn sterker gedaald echter bv Maastricht centrum betwijfel ik het dat er uberhaubt sprake is van een daling.
Neemt niet weg dat ik nog steeds nieuwsgierig ben hoe het NVM aan zijn cijfers komt.

Verwijderd schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 17:26:
De partijen die in Nederland met cijfers komen hebben allen belang in de markt. Deze cijfers kun je gerust met een korrel zout nemen. Volgens een onafhankelijke partij, de economist, zijn de huizenprijzen in Nederland in 2009 met 7% gedaald.

Wonderlijk dat de Economist zoiets stelt als het CBS andere cijfers weergeeft, net zoals het NVM ben ik benieuwt waar die zich op baseert. En zoals ik al aangaf 2% daling of 3,8% is nog steeds verre van schrikbarend.

Bekenden hebben net een courant huis in de zuidelijke randstad van rond de €350k dat ze drie jaar geleden gekocht hebben met €80.000 verlies verkocht. Maak hen maar eens duidelijk dat de huizenprijzen met "2% gedaald zijn".

Of... is deze woning toen het niet op kon veelste duur gekocht? Een uitschietertje zegt niets.

[ Voor 46% gewijzigd door n4m3l355 op 02-02-2010 17:32 ]

[Slasher]

Verwijderd schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 17:26:

Bekenden hebben net een courant huis in de zuidelijke randstad van rond de €350k dat ze drie jaar geleden gekocht hebben met €80.000 verlies verkocht. Maak hen maar eens duidelijk dat de huizenprijzen met "2% gedaald zijn".

Kosten koper haal je er in 3 jaar niet uit toch? En wellicht te duur gekocht dat kan ook.

[RemcoDelft]

Slasher schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 18:31:
[...]


Kosten koper haal je er in 3 jaar niet uit toch? En wellicht te duur gekocht dat kan ook.

Dat geldt toch voor iedereen die z'n huis nu 3 jaar geleden gekocht heeft?

[mierenfokker]

Verwijderd schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 17:26:
[...]

Bekenden hebben net een courant huis in de zuidelijke randstad van rond de €350k dat ze drie jaar geleden gekocht hebben met €80.000 verlies verkocht. Maak hen maar eens duidelijk dat de huizenprijzen met "2% gedaald zijn".

Wie moet verkopen heeft (bijna) altijd verlies..

[Slasher]

RemcoDelft schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 18:50:
[...]

Dat geldt toch voor iedereen die z'n huis nu 3 jaar geleden gekocht heeft?

Niet mee eens, en makkelijk gezegd natuurlijk, ik heb een aantal jaren geleden (meer als 3 jaar) en ik heb een prijs betaald die ik het op dat moment waard vond.

Als ik dat huis te duur vond had ik het niet gekocht, dus ik vind je heel erg kort door de bocht door te stellen dat iedereen teveel betaald heeft.

JIJ vind dat iedereen te duur gekocht heeft, maar volgens mij heb ik je nog niet vaak een positieve opmerking horen maken over de woningmarkt dus het is een beetje gekleurd van je

[ Voor 58% gewijzigd door Slasher op 02-02-2010 19:59 ]

[Brons]

Maar waarom koop je een huis om het vervolgens na maar 3 jaar te verkopen? Volgens mij heb je het er dan bijna nooit uit.

[EvolutionX]

Ff mijn positieve ervaring delen

Ik heb m'n rijtjeshuis in december 2009 in 8 weken tijd verkocht en heb er bijna niets af hoeven te doen.

Daarna een heel laag bod gedaan op een 2o1 kap verderop en uiteindelijk in Jan. 2010 ipv van 335k gekocht voor 285k, 50k eraf dus!
Stond al 26 maanden te koop en de bewoners hadden reeds een andere woning dus moesten er vanaf.

[MBV]

@dmiles: dure huizen worden gewoon niet verkocht. Ik denk dat als mijn vader z'n 2-kapper van kort geleden een half miljoen voor 4 ton te koop zet, er nog steeds geen kopers komen opdagen. Dat is ook een reden dat je geen significante uitspraken kan doen over de daling in het hogere segment.

[FireAge]

Als hij genoeg zakt verkoopt hij hem vanzelf.
Dus misschien is 4 ton nog te hoog

[MBV]

"Oeh, 3 ton voor zo'n groot huis, daar is vast iets heel erg mis mee!"

[Istrilyin]

MBV schreef op dinsdag 02 februari 2010 @ 20:01:
@dmiles: dure huizen worden gewoon niet verkocht. Ik denk dat als mijn vader z'n 2-kapper van kort geleden een half miljoen voor 4 ton te koop zet, er nog steeds geen kopers komen opdagen. Dat is ook een reden dat je geen significante uitspraken kan doen over de daling in het hogere segment.

Absoluut wel! Als een woning van een miljoen niet meer verkoopt voor 800k, dan is 'ie meer dan 20% in waarde omlaag gegaan. En als er pas kopers komen met een prijs van 450k, dan is het verlies gewoon 55%. Zo simpel is het.

Off-topic:
Ontkennen dat het zo simpel is lijkt een beetje op wat al die banken in de VS doen, die met financiele producten opgescheept zitten uit het subprime tijdperk. "Er is geen markt voor deze producten meer, dus kunnen we ze niet mark-to-marketen, dus moeten we ze wel mark-to-fantasy-en", redeneren ze. Beste opmerking (van Ron Paul): "als er geen markt voor is, dan is de waarde nul".

[Brons]

Istrilyin schreef op woensdag 03 februari 2010 @ 09:23:
Off-topic:
Ontkennen dat het zo simpel is lijkt een beetje op wat al die banken in de VS doen, die met financiele producten opgescheept zitten uit het subprime tijdperk. "Er is geen markt voor deze producten meer, dus kunnen we ze niet mark-to-marketen, dus moeten we ze wel mark-to-fantasy-en", redeneren ze. Beste opmerking (van Ron Paul): "als er geen markt voor is, dan is de waarde nul".

Misschien toch niet off topic omdat het wel met de bubbel te maken heeft: mark-to-market is interessant behalve als instanties in de problemen komen door irrationele prijzen of extreem lage liquiditeit. Het is gewoon raar dat als je een lening aan Pietje geeft deze lening gewoon in de boeken mag staan zolang Pietje maar aan zijn verplichtingen voldoet. Echter als je een lening koopt op de open markt moet je deze opeens met 50% afwaarderen ondanks dat de tegenpartij aan de verplichtingen voldoet.

Niet dat ik mark-to-market perse wil afschaffen en bedrijven lekker zelf alles wil laten waarderen. Mark-to-market is echter niet perfect.

[MBV]

mark-to-market heeft het grote nadeel dat het heel gevoelig is voor schommelingen. Als op een gegeven moment de vraag erg laag wordt waardoor de prijs in 1 maand tijd zakt naar 10%, moet die 90% afgewaardeerd worden. Dan krijg je domweg een liquiditeits-probleem, ook al stijgt het binnen een jaar weer naar 80% van de oorspronkelijke waarde. Dat zorgt ervoor dat banken etc bezittingen niet meer als waarde kunnen meenemen als ze niet failliet willen gaan.

Over het huis van mijn ouders: zoals ik al eerder heb gezegd hoeven ze er niet vanaf, ze willen ergens anders gaan wonen. Pas als die ander zijn prijs ook verlaagd zullen ze hun eigen prijs ook verlagen