Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Dark Matter]

Verwijderd schreef op maandag 04 januari 2010 @ 19:06:
Leuk stukje met aantal groeicijfers(prijs) in 25jaar:
http://www.limburger.nl/a...IONIEUWS01/100109914/1001

[...]

Het is heel leuk om deze gegevens op deze manier te tonen, maar de werkelijke stijging per jaar laat een iets genuanceerder beeld zien.

De stijging per jaar in Limburg (117% over 25 jaar) is ongeveer 4% per jaar.
De stijging per jaar in Utrecht of Amsterdam (375% over 25 jaar) is ongeveer 6.5% per jaar.

Blijkbaar is een investering in een huis in de regio Amsterdam een goede investering gebleken gedurende deze periode.

De discussie dat de huizenprijzen op de langere termijn de inflatie moeten volgen, moet maar eens afgelopen zijn.


Inflatie is een gemiddelde van verschillende factoren en bepaald niet het rendement op een specifieke investering.

Daarbij worden huizenprijzen voor het grootste deel bepaald door de locatie.

En dat blijkt duidelijk uit bovenstaande voorbeeld. (Limburg versus Amsterdam)

[Dark Matter]

En voor de duidelijkheid volgt hier de berekening:

Groei van 69500 naar 188500 geeft een stijging van 188500/69500 = 2.71 oftewel (2.71-1)*100 = 171%

Dit betekent een jaarlijkse stijging van 4%, Investering = 69500, Return = 4%, Looptijd = 25 jaar)

69500 * (1+0.04)^25 = 185000.

Een stijging van 375% voor dezelfde investering 69500 geeft een eindwaarde van 330000.

330000/69500 = 4,75, oftewel 375%.

Dit geeft een jaarlijkse stijging van 6.5%.

69500 * (1+0.065)^25 = 335000.

[kenneth]

Huis != investering.
Huis = ding waar je in woont.

[BlakHawk]

kenneth schreef op dinsdag 05 januari 2010 @ 09:07:
Huis != investering.
Huis = ding waar je in woont.

Amen, dat je er na 30 jaar geld mee hebt opgespaard is mooi meegenomen...
Kan ik gewoon met 65 jaar stoppen met werken

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op maandag 04 januari 2010 @ 19:06:
Leuk stukje met aantal groeicijfers(prijs) in 25jaar:
http://www.limburger.nl/a...IONIEUWS01/100109914/1001

[...]

Is hierbij rekening gehouden met een inflatiecorrectie?

[kenneth]

dfrenner schreef op dinsdag 05 januari 2010 @ 09:11:
[...]


Amen, dat je er na 30 jaar geld mee hebt opgespaard is mooi meegenomen...
Kan ik gewoon met 65 jaar stoppen met werken

De winst zit inderdaad in het opbouwen van vermogen (stiekem wel een investering ) maar dat enorm vastbijten op waardestijging is onzinnig omdat je toch ergens zal moeten wonen en raad eens ... die huizen zijn ook in waarde gestegen.

[Woy]

kenneth schreef op dinsdag 05 januari 2010 @ 09:07:
Huis != investering.
Huis = ding waar je in woont.

Een huis is IMHO wel degelijk een investering. Een investering hoeft ook niet perse geldelijk rendement te hebben. Het fijt dat je er kunt wonen is ook een stuk rendement. Dat is ook de reden dat je huis helemaal niet meer waard hoeft te worden, om het toch een positieve investering te laten zijn.

Maar ik zie alles waar je een substantieel bedrag in stopt wel als een investering. Echter heeft mijn huis niet als doel om daar zo veel mogelijk geld uit te halen, maar als doel om zo veel mogelijk woonplezier te beleven.

kenneth schreef op dinsdag 05 januari 2010 @ 09:16:
[...]

De winst zit inderdaad in het opbouwen van vermogen (stiekem wel een investering ) maar dat enorm vastbijten op waardestijging is onzinnig omdat je toch ergens zal moeten wonen en raad eens ... die huizen zijn ook in waarde gestegen.

Ja maar het opbouwen van vermogen heeft feitelijk natuurlijk niet direct iets met je huis te maken. Iemand die geen huis koopt kan natuurlijk elke maand exact hetzelfde bedrag apart zetten, en heeft dus ( even het fiscale gedeelte buiten beschouwing gelaten ) exact dezelfde waarde opbouw.

[ Voor 31% gewijzigd door Woy op 05-01-2010 09:48 ]

[kenneth]

Dat is wat genuanceerder ja

Ik word alleen kriegelig wanneer mensen gaan smijten met '6% rendement' op hun woning. Dan denk ik aan de ene kant: dat huis dat je over drie gaat kopen heeft ook '6% rendement' en aan de andere kant: what goes up, must come down. Bij investeringen denk ik aan speculatie, bij speculaties denk ik aan bubbels ... maybe it's just me

Woy schreef op dinsdag 05 januari 2010 @ 09:46:

Ja maar het opbouwen van vermogen heeft feitelijk natuurlijk niet direct iets met je huis te maken. Iemand die geen huis koopt kan natuurlijk elke maand exact hetzelfde bedrag apart zetten, en heeft dus ( even het fiscale gedeelte buiten beschouwing gelaten ) exact dezelfde waarde opbouw.

Niet echt. Als ik 500 euro per maand aan huur kwijt ben, ben ik het ook kwijt (los van woongenot). 500 euro per maand naar een hypotheekaflossing is woongenot én vermogensopbouw.

[ Voor 44% gewijzigd door kenneth op 05-01-2010 09:51 ]

[Istrilyin]

Brons schreef op maandag 04 januari 2010 @ 12:52:
[monetaire inflatie -> prijsinflatie]
Bewijs eens.

Als je echt geinteresseerd bent: kijk eens op rothbard.be, met name het vrijgegeven online boek "wat heeft de overheid met ons geld gedaan".

Als je niet echt geinteresseerd bent maar gewoon lekker wilt argumenteren omdat je dingen hoort die je niet goed uitkomt: ga eens twee spelletjes monopoly spelen, een keer met de oude cijfertjes (even uit m'n hoofd: 5x1, 7x5, 10x10, 3x20, 4x50, 6x100, 1x500) en een keer met de nieuwe cijfers (overal 2 nullen erbij). Maakt het veel uit?

Natuurlijk heeft monetaire inflatie bijeffecten. De mensen/bedrijven die het eerst over het nieuwe geld kunnen beschikken worden rijker ten koste van de laatkomers. En contracten zonder inflatie correctie (en dat zijn er nogal wat) worden voordeliger voor 1 van beide partijen.

[Woy]

kenneth schreef op dinsdag 05 januari 2010 @ 09:50:
Niet echt. Als ik 500 euro per maand aan huur kwijt ben, ben ik het ook kwijt (los van woongenot). 500 euro per maand naar een hypotheekaflossing is woongenot én vermogensopbouw.

Ja maar in de vergelijking tussen huren/kopen vind ik het niet reeel om het huur bedrag te vergelijken met het rente bedrag + aflossing.

In principe is de huur gewoon gebaseerd op Kosten * Rendement. In die kosten zitten wel financieringskosten, maar aflossing hoort daar niet bij. Van het rendement kan eventueel afgelost worden, maar het valt niet direct onder de kosten.

[kenneth]

Woy schreef op dinsdag 05 januari 2010 @ 10:11:
[...]

Ja maar in de vergelijking tussen huren/kopen vind ik het niet reeel om het huur bedrag te vergelijken met het rente bedrag + aflossing.

Waarom is dat niet reeel? Ik kan mijn maandsalaris maar één keer uitgeven, als ik 500 euro aan huur betaal, ben ik het geld kwijt en krijg ik het nooit meer terug. Als ik huiseigenaar ben betaal ik 500 euro aan de bank en gaat er op z'n minst een deel naar aflossing (lees: vermogensopbouw).

Twintig jaar later heb ik als huurder 120k betaald en ben ik 0 euro rijker. Terwijl ik als koper ceteris paribus in ieder geval meer dan 0 euro rijker ben.

[Istrilyin]

kenneth schreef op dinsdag 05 januari 2010 @ 10:27:
[...]
Waarom is dat niet reeel? Ik kan mijn maandsalaris maar één keer uitgeven, als ik 500 euro aan huur betaal, ben ik het geld kwijt en krijg ik het nooit meer terug. Als ik huiseigenaar ben betaal ik 500 euro aan de bank en gaat er op z'n minst een deel naar aflossing (lees: vermogensopbouw).

Twintig jaar later heb ik als huurder 120k betaald en ben ik 0 euro rijker. Terwijl ik als koper ceteris paribus in ieder geval meer dan 0 euro rijker ben.

Iedereen zou voor kopen kiezen, als de huur gelijk zou zijn aan rente plus aflossing. Sterker nog: koop 100 woningen op, verhuur ze allemaal en na 30 jaar heb je ze zonder een cent betaald te hebben. Okay er is onderhoud, belasting etc. maar je snapt het he. Dus:
- Huur hangt meer samen met rente plus onderhoud plus belasting etc.
- Aflossing is tegenhanger van het spaargeld of de aandelen of whatever dat de huurder vergaart.

[kenneth]

Ahso, ik snap het. Hoewel ik me nog wel afvraag of sparen+huren(+indexering huurprijs) grosso modo hetzelfde maandbedrag oplevert als een hypotheek.

[eamelink]

In een vrije markt wel.

Hier benadeelt de hypotheekrente-aftrek een verhuurder, waardoor huurprijzen veel hoger zijn. Kopen is vrijwel altijd voordeliger, omdat je veel goedkoper kan financieren dan een verhuurder. Overdrachtsbelasting is daarentegen weer een obstakel voor kopers die maar korte tijd in een pandje willen blijven wonen, waardoor voor korte termijnen huren weer gunstiger is.

Ook is er nog het probleem dat mensen soms een financiering voor de aankoop van een huis niet rondkrijgen, waardoor ze gedwongen zijn in een huurhuis te bljiven zitten waarvan de huur soms hoger is dan het maandbedrag dat ze aan de gewenste hypotheek zouden moeten betalen!

Tenslotte geldt dat kleine huurwoningen in de voorraad sociale huurwoningen vallen, waardoor de huurprijs is gemaximeerd en, zeker in populaire gebieden als grote steden, vaak ver onder de vrije markt prijs ligt.

Gemiddeld kan je stellen dat kopen voordeliger is, tenzij je voor een korte periode ergens woont of in een sociale huurwoning woont

[Woy]

In een vrije markt zou een huurwoning ook iets duurder horen te zijn dan een koop-woning, als je er van uit gaat dat de financiering voor een verhuurder even duur is als de financiering voor een koper.

Als je als kosten voor een huis neemt ( Zowel koop als huur )

Financieringskosten
Afschrijvingskosten ( In het verleden over lange tijd negatief, dus eigenlijk opbrengst )
Onderhoudskosten
Belastingen
Verzekeringen

Komt daar bij een verhuurder nog een factor winst bij, aangezien die gewoon rendement wil maken, aangezien hij het risico draagt. In de huur zal dus ook een klein percentage opgenomen zijn om tijdelijke leegstand op te vangen. Alle kosten die niet door de huurder direct betaald worden, worden gewoon doorgerekend in de huur ( Al kan een verhuurder niet zomaar de huur opeens verhogen als er kosten voor hem hoger worden )

Uiteindelijk zou het logisch zijn dat je voor huur meer betaald, want je draagt het risico over aan de verhuurder. Ook ben je gewoon veel flexibeler, want je kunt gewoon je huur opzeggen, en 1 of 2 maanden later kun je ergens anders gaan wonen.

[Cobb]

Cyberpope schreef op maandag 04 januari 2010 @ 13:11:
[...]


And again... Gemiddeld is hier de term. Ik ben de jongste van een gezin van 5. Als ik kijk naar mijn oudere zussen en die vrienden daarvan. De meeste wonen allemaal in huizen die eerste helft van de jaren 90 gekocht zijn. Die zullen een heel stuk lager zitten. Want die hebben bijna allemaal een hypotheek waarvoor je je lul uit je broek lacht. Maar ja, die hebben dat huis toch gekocht voor 250.000 gulden. Wat toen heel veel geld was.

Maar die huizen doen nu >250k in euro.. Terwijl ze de hypotheek niet of nauwelijks opgehoogd hebben.

Mag ik jullie even uit de droom halen?

"Hypotheeklasten maken meer dan de helft uit van de woonlasten.
Gemiddeld gaat het om 55 procent van de totale woonlasten."

http://www.coelo.nl/rapporten/monitor2009.pdf

[MrScratch]

Cobb schreef op dinsdag 05 januari 2010 @ 14:33:
[...]


Mag ik jullie even uit de droom halen?

"Hypotheeklasten maken meer dan de helft uit van de woonlasten.
Gemiddeld gaat het om 55 procent van de totale woonlasten."

http://www.coelo.nl/rapporten/monitor2009.pdf

Let op, de discussie gaat om het percentage woonlasten tov het totale besteedbare inkomen. Het rapport spreekt, volgens mij, over hoe de woonlasten zijn verdeeld. Hieruit blijkt dat de hypotheekkosten 55% van de woonlasten uitmaakt. Ik kan echter nergens vinden in dat rapport hoe groot het aandeel van de woonlasten is tov het totale budget van een huishouden.

[Cobb]

k*t dat zie ik nu ook pas...

[Dark Matter]

kenneth schreef op dinsdag 05 januari 2010 @ 09:50:


Ik word alleen kriegelig wanneer mensen gaan smijten met '6% rendement' op hun woning.

Ik begrijp dat volgens jou een huis alleen om in te wonen is en er dus niet van een investering gesproken mag worden.
Maar de realiteit is toch echt anders. Of jij er nu kriebelig van wordt of niet.

En de realiteit laat ook zien, uit bovenstaande berekening, dat die gigantische bubble eigenlijk een beetje wordt overdreven. Er zijn al genoeg argumenten voorbij gekomen die deze 6% stijging op jaarbasis goed kunnen verklaren. (kwaliteitsverbetering van de huizen, welvaartsgroei, Euro effect, van één naar twee verdieners, bevolkingsgroei, overheidsbeleid met betrekking tot woningbouw, locatie, etc.)

Dus je kunt wel kriebelig worden, maar reeel naar de feiten kijken is in een discussie net iets belangrijker, volgens mij.

Op een investering in een woning is net zo goed een risico-rendements verhouding van toepassing, alleen is het mooie van deze investering dat je toch ergens moet wonen.

Daarbij geldt dat behaalde resultaten in het verleden geen garantie zijn voor de toekomst, lees risico.

[ Voor 12% gewijzigd door Dark Matter op 06-01-2010 07:48 ]

[kenneth]

Volgens mij is er pas echt sprake van rendement wanneer je waardestijging hoger is dan bij vergelijkbare huizen (of beter: je volgende huis) of wanneer je in je laatste koophuis bent aanbeland (bijv. verkopen voor pensioen). Met 5% rendement en je volgende huis 6% duurder kan je niet echt van rendement spreken.

[Woy]

kenneth schreef op woensdag 06 januari 2010 @ 09:00:
Volgens mij is er pas echt sprake van rendement wanneer je waardestijging hoger is dan bij vergelijkbare huizen (of beter: je volgende huis) of wanneer je in je laatste koophuis bent aanbeland (bijv. verkopen voor pensioen). Met 5% rendement en je volgende huis 6% duurder kan je niet echt van rendement spreken.

Natuurlijk is er wel rendement, je hebt er alleen weinig aan omdat je dat geld alsnog weer in ontroerend goed steekt. Je hoeveelheid geld is immers gestegen. Je kunt het echter pas benutten op het moment dat je kleiner of in een niet koop-woning gaat wonen.

Maar in vergelijking met iemand die zijn geld in een sok in de la legt, win jij er 5% op.

[MBV]

Woy schreef op woensdag 06 januari 2010 @ 09:09:
[...]

Natuurlijk is er wel rendement, je hebt er alleen weinig aan omdat je dat geld alsnog weer in ontroerend goed steekt.

quote: http://nl.wikipedia.org/wiki/Onroerend_goed

De term vastgoed of onroerend goed verwijst naar het niet-verplaatsbare karakter van deze goederen.

Maar gezien de discussie hier mag ontroerend ook best

[RemcoDelft]

Dark Matter schreef op dinsdag 05 januari 2010 @ 07:19:
[...]
De stijging per jaar in Limburg (117% over 25 jaar) is ongeveer 4% per jaar.
De stijging per jaar in Utrecht of Amsterdam (375% over 25 jaar) is ongeveer 6.5% per jaar.

De reden hiervan lijkt me vrij simpel: Limburg ligt vlak bij Duitsland, en Duitsland is een van de weinige landen waar de huizenprijzen niet zo lomp gestegen zijn. M.a.w. als het verschil tussen Limburg en Duitsland groter wordt, gaan daar mensen de grens over. Qua taal maakt het toch niet uit, in Limburg spreken ze al half Duits.
Plaatje van Duitse huizenprijzen:

De discussie dat de huizenprijzen op de langere termijn de inflatie moeten volgen, moet maar eens afgelopen zijn.

Want? Het bevalt je niet? Toch is het al 400 jaar zo, en hebben gedurende die 400 jaar heel veel mensen gedacht dat de prijzen tot in de hemel zouden blijven stijgen...

[Brons]

Istrilyin schreef op dinsdag 05 januari 2010 @ 10:06:
[...]


Als je echt geinteresseerd bent: kijk eens op rothbard.be, met name het vrijgegeven online boek "wat heeft de overheid met ons geld gedaan".

Wie stelt moet bewijzen. Wat jij hier doet is je gelijk proberen te krijgen door naar website te linken van een anarchist en zijn boek van 126 bladzijden. Kom zelf eens met het bewijs, desnoods uit het boek.

[Woy]

MBV schreef op woensdag 06 januari 2010 @ 10:23:
[...]



[...]

Maar gezien de discussie hier mag ontroerend ook best

oeps

[Istrilyin]

Brons schreef op woensdag 06 januari 2010 @ 11:38:
Wie stelt moet bewijzen.

Bewijs dat eens.

[kenneth]

Istrilyin schreef op woensdag 06 januari 2010 @ 13:20:
[...]

Bewijs dat eens.

Dat bewijs staat hier ergens.

Kom op zeg, je stelt iets en je komt aan met de pdfje van 128 pagina's als 'bewijs'. Dat helpt een discussie toch niet vooruit ...

Als je het stelt dan weet je toch ook waar je het op baseert? Ik ben erg benieuwd naar jouw argumentatie aangezien mij iets anders is geleerd (obv de Fischervergelijking MV=PT).

[Istrilyin]

kenneth schreef op woensdag 06 januari 2010 @ 13:23:
[...]
Dat bewijs staat hier ergens.

Kom op zeg, je stelt iets en je komt aan met de pdfje van 128 pagina's als 'bewijs'. Dat helpt een discussie toch niet vooruit ...

Kenneth,

Ik heb tig pagina's terug al een keer aangegeven dat ik niet al te veel tijd ga investeren in discussie met mensen die continu aan komen zetten met "geef eens een linkje", "bewijs eens", "leg eens uit", etcetera. Zelfs op de meest basale statements. Heel soms is het echt opbouwend/informatief bedoeld maar meestal (mijn ervaring, dus geen sluitend bewijs ) is het pure onsportiviteit. Als je dan een linkje geeft, dan is de schrijver niet okay. Als je bewijsvoering aangeeft wordt 1 van de precondities gevraagd te bewijzen (tot in het oneindige). Na zo'n 10-20 keer in de valkuil getrapt te zijn loop je er een volgende keer omheen. Snap je?

Als je het stelt dan weet je toch ook waar je het op baseert? Ik ben erg benieuwd naar jouw argumentatie aangezien mij iets anders is geleerd (obv de Fischervergelijking MV=PT).

Goed. Voor jou.

Als je in de Fischervergelijking M met een factor x verhoogt, dan gaat 1 van de 3 andere lettertjes mee (minimaal). Zowel veranderingen in V als T vinden plaats wanneer mensen bereid zijn harder te werken en/of meer goederen wensen te kopen en/of productiever worden en/of meer/minder maanden geldvoorraad wensen aan te houden. Van die dingen. Van jaar tot jaar kunnen deze beweegredenen veranderen, maar niet onder invloed van extra bijgedrukt geld. Waarom anders bij 3% streefinflatie stoppen? We zouden allemaal welvarend kunnen worden met 20% inflatie! De laatste parameter is P, het prijsniveau.

Je kunt het ook anders zien - misschien makkelijker. In plaats van "die auto is 22000 euro waard" kun je de prijs van de auto ook zien als "die auto is 1.3x de gemiddelde geldhoeveelheid van de mensen in het land waard". Dan is het iets makkelijker voor te stellen misschien.

Istrilyin

[ Voor 38% gewijzigd door Istrilyin op 06-01-2010 15:27 . Reden: extra info ]

[Brons]

Istrilyin schreef op woensdag 06 januari 2010 @ 15:15:
[...]

Kenneth,

Ik heb tig pagina's terug al een keer aangegeven dat ik niet al te veel tijd ga investeren in discussie met mensen die continu aan komen zetten met "geef eens een linkje", "bewijs eens", "leg eens uit", etcetera. Zelfs op de meest basale statements. Heel soms is het echt opbouwend/informatief bedoeld maar meestal (mijn ervaring, dus geen sluitend bewijs ) is het pure onsportiviteit.

Over sportiviteit gesproken:

Istrilyin schreef op woensdag 06 januari 2010 @ 13:20:
[...]

Bewijs dat eens.

Als je dan een linkje geeft, dan is de schrijver niet okay. Als je bewijsvoering aangeeft wordt 1 van de precondities gevraagd te bewijzen (tot in het oneindige). Na zo'n 10-20 keer in de valkuil getrapt te zijn loop je er een volgende keer omheen. Snap je?

Je linkt naar een PDF met 126 bladzijden. Je geeft niet eens bladzijdes of quotes uit het document waardoor jouw stelling als feit zou moeten blijken. Je kan toch niet verwachten van je discussiepartner dat hij 126 bladzijden gaat lezen (en interpreteren) om te kijken waar jij je wijsheid vandaan hebt? Is dat niet de omgekeerde wereld?

[Istrilyin]

Brons schreef op woensdag 06 januari 2010 @ 15:44:
Je linkt naar een PDF met 126 bladzijden. Je geeft niet eens bladzijdes of quotes uit het document waardoor jouw stelling als feit zou moeten blijken. Je kan toch niet verwachten van je discussiepartner dat hij 126 bladzijden gaat lezen (en interpreteren) om te kijken waar jij je wijsheid vandaan hebt? Is dat niet de omgekeerde wereld?

Het is de moeite waard kan ik je vertellen. Als je echt geinteresseerd bent in monetaire concepten. Sla anders het voorwoord over - scheelt 17 pagina's. De rest lees je in een tempo van zo'n 2 pagina's per minuut hoor, dus het valt best mee.

Laat ik het anders zeggen: als jij geen uurtje wilt investeren in dingen die je graag duidelijk wilt hebben, waarom denk je dan dat ik uren ga besteden om jou dingen uit te leggen??? Ik ken je geeneens. Niet hatelijk bedoeld hoor.

[ Voor 14% gewijzigd door Istrilyin op 06-01-2010 16:33 ]

[Dark Matter]

RemcoDelft schreef op woensdag 06 januari 2010 @ 10:32:

[...]

Want? Het bevalt je niet? Toch is het al 400 jaar zo, en hebben gedurende die 400 jaar heel veel mensen gedacht dat de prijzen tot in de hemel zouden blijven stijgen...

Kun je niet lezen?
Ik leg het namelijk gelijk uit.

Inflatie is een gemiddelde van verschillende factoren en bepaald niet het rendement op een specifieke investering.

[Brons]

Istrilyin schreef op woensdag 06 januari 2010 @ 16:31:
Laat ik het anders zeggen: als jij geen uurtje wilt investeren in dingen die je graag duidelijk wilt hebben, waarom denk je dan dat ik uren ga besteden om jou dingen uit te leggen??? Ik ken je geeneens. Niet hatelijk bedoeld hoor.

Zo kom je er wel makkelijk vanaf he? Iets beweren en dan als bewijs een 100+ pagina pdf'je gegeven zonder de moeite te doen om zelfs de pagina's waar het om gaat op te zoeken. Als ik vervolgens geen zin heb om dat hele document te lezen ligt het aan mij? Zo kan je inderdaad makkelijk discussies winnen: Wikipedia: Wikipedia, de vrije encyclopedie zoek het maar op.

[paella]

Ik heb ook gelijk: www.google.com

[gambieter]

Istrilyin schreef op woensdag 06 januari 2010 @ 16:31:
Laat ik het anders zeggen: als jij geen uurtje wilt investeren in dingen die je graag duidelijk wilt hebben, waarom denk je dan dat ik uren ga besteden om jou dingen uit te leggen??? Ik ken je geeneens. Niet hatelijk bedoeld hoor.

Je vergeet dat het principe is "wie beweert, bewijst". Dus of niets zeggen, of goed onderbouwen, en dan is een pdf van 128 pagina's geen onderbouwing.

[FireAge]

En waarom zou een document van 100 pagina's niet als bewijs tellen? Omdat anderen geen zin hebben om het te lezen? Moet alle bewijs hapklare brokken zijn?

Totdat iemand de tijd neemt en de zin heeft om dat door te nemen, vind ik het een mooie oplossing

[rvm]

MrScratch schreef op dinsdag 05 januari 2010 @ 15:39:
[...] http://www.coelo.nl/rapporten/monitor2009.pdf

Let op, de discussie gaat om het percentage woonlasten tov het totale besteedbare inkomen. Het rapport spreekt, volgens mij, over hoe de woonlasten zijn verdeeld. Hieruit blijkt dat de hypotheekkosten 55% van de woonlasten uitmaakt. Ik kan echter nergens vinden in dat rapport hoe groot het aandeel van de woonlasten is tov het totale budget van een huishouden.

Jawel, in hoofdstuk 2 lees je dat de bijkomende woonlasten (4529 euro) 15% uitmaken van het gemiddeld besteedbare gezinsinkomen. Dat inkomen is dus 31193 euro. Van de totale woonlasten is 45% bijkomende woonlasten, de rest (55%) is hypotheeklasten (5525 euro, 460 euro per maand). Totale woonlasten zijn dan 10064 euro en da's precies 1/3 deel van het besteedbaar inkomen of als je enkel kijkt naar de hypotheeklasten: 18% van het besteedbaar inkomen.

Als je leest hoe ze de overdrachtsbelasting meerekenen in de woonlasten kun je terugrekenen dat ze uitgaan van een woning die 245.000 euro kost. Qua hypotheek gaan ze uit van 80% WOZ, dus dat zou 196.000 euro zijn. Uitgaande van een aflossingsvrije hypotheek kom ik dan uit op 4.85% hypotheekrente.

[ Voor 10% gewijzigd door rvm op 06-01-2010 20:55 ]

[Brons]

FireAge schreef op woensdag 06 januari 2010 @ 20:38:
En waarom zou een document van 100 pagina's niet als bewijs tellen? Omdat anderen geen zin hebben om het te lezen? Moet alle bewijs hapklare brokken zijn?

Totdat iemand de tijd neemt en de zin heeft om dat door te nemen, vind ik het een mooie oplossing

Het document zelf kan men wel gebruiken voor het argument. Gewoon een website en een document dumpen niet. Begeleidende tekst en verwijzing naar specifieke pagina's is toch wel het minimum.

Ik kan ook wel stellen dat de donkere kant van de maan paars is en een jaarverslag van NASA linken als bewijs. Dan moet de 'tegenpartij' in de discussie dus onderzoeken of en waar het in het verslag staat. Wat de conclussie is die ik er uit trek en of de bron betrouwbaar is (en dat is ook nog een keer twijfelachtig aangezien de gegeven bron van een bekende anarchist is die een punt heeft te maken). In plaats van dat de persoon die het plaatst argumentatie bij de bron plaatst.

[Istrilyin]

Brons schreef op woensdag 06 januari 2010 @ 20:55:
Het document zelf kan men wel gebruiken voor het argument. Gewoon een website en een document dumpen niet. Begeleidende tekst en verwijzing naar specifieke pagina's is toch wel het minimum.

Brons,

Ik begin een beetje onpasselijk te worden van dit meten met twee maten. Zie laatste 2 pagina's:

Ik maak een statement (monetaire inflatie veroorzaakt prijsinflatie) en heer Brons zegt niets anders dan "bewijs het". Geen tegenargument, geen opbouwende tegenwerpingen, niets. Ik geef een link, ik antwoord notabene, maar al met al is heer Brons niet tevreden met de discussie, het moet uitgebreider. Beter. Meer werk voor Istrilyin. Anders is het maken van het statement niet goedgekeurd.

Aan de andere kant maakt heer Brons het statement dat mensen die op het forum posten hun stellingen dienen te bewijzen. En geeft geen bewijs hiervoor. Ik verwacht minstens iets van "anders komen we je opzoeken met een knokploeg" of "het staat in de Tweakers.net gedragscode dat het moet" of een andere referentie. Maar kennelijk geldt voor heer Brons zelf niet wat voor anderen wel geldt.

Reactie?

[kenneth]

De reden voor het principe "wie stelt, bewijst" is heel simpel: het maakt discussie anders een stuk lastiger, zo niet onmogelijk.

Is het nou echt zo een rare aanname om te verwachten dat men in een discussie zijn stellingen onderbouwt?

En nogmaals: een verwijzing naar een document is niet zo erg, geef dan wel even de pagina/paragraaf aan waar je naar verwijst. Straks zitten we hier met de complete werken van Von Mises, Rothbard en Hayek te smijten.

[Istrilyin]

Interssant om te kijken of Kenneth een dubbele of een enkele moraal heeft. Let op!

kenneth schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 11:04:
De reden voor het principe "wie stelt, bewijst" is heel simpel: het maakt discussie anders een stuk lastiger, zo niet onmogelijk.

Bewijs dat eens.

Is het nou echt zo een rare aanname om te verwachten dat men in een discussie zijn stellingen onderbouwt?

Is het nou echt zo een rare aanname dat wanneer iemand de tijd neemt om zijn stellingen te onderbouwen, dat de persoon die om het bewijs vroeg vervolgens zegt: "Aha! Nu begrijp ik het! Dank je wel!" of "Wacht even, vergeet je niet [tegenargument] en [tegenargument]..."?

En nogmaals: een verwijzing naar een document is niet zo erg, geef dan wel even de pagina/paragraaf aan waar je naar verwijst. Straks zitten we hier met de complete werken van Von Mises, Rothbard en Hayek te smijten.

Zucht.

[kenneth]

Zoek het lekker uit.

[Brons]

Beetje raar inderdaad...

[Istrilyin]

kenneth schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 11:32:


Zoek het lekker uit.

Brons schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 11:35:
Beetje raar inderdaad...

Ja maar... Krijg ik het bewijs dan niet? Flauw hoor. Stellingen doen en ze niet bewijzen.

Lunchtijd.

[Mx. Alba]

Ik stel dat deze discussie zinloos is, en als bewijs voer ik deze hele thread aan.

[Cobb]

Ik snap Istrilyin, heel goed. Soms zijn dingen zo helder dat die geen onderbouwing nodig hebben. Zie bijvoorbeeld mijn redenering dat de Euro ook heeft gezorgd voor een waardestijging.
Waarom zou je dan nog de moeite nemen om dit te onderbouwen, we doen allemaal net ofdat het rocketscience is maar de discussie moet natuurlijk wel een beetje leuk blijven. Ik lees soms 3 pagina's lang niets anders als "bewijs het maar"...

[kenneth]

Inderdaad, een kind van zes kan je nog uitleggen wat het verband tussen geldcreatie en prijsinflatie is, stom om onderbouwing te vragen ...

[MBV]

Mx. Alba schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 12:15:
Ik stel dat deze discussie zinloos is, en als bewijs voer ik deze hele thread aan.

doe dat maar niet te hard, dan komt er zo'n hangslot langs omdat kennelijk de hele thread zinloos is

kenneth schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 12:21:
Inderdaad, een kind van zes kan je nog uitleggen wat het verband tussen geldcreatie en prijsinflatie is, stom om onderbouwing te vragen ...

Istriliyin heeft wel degelijk een punt. Hij moet altijd alles onderbouwen, vervolgens wordt zijn onderbouwing van regel tot regel afgebrand, en als hij hetzelfde doet bij iemand anders is hij ineens niet lief.

Kennelijk heeft Istrylin geen zin om het te onderbouwen. Ik kan het me goed voorstellen. Waar is die hetze van 2 pagina's dan voor nodig dat hij het maar moet onderbouwen Hij reageert hier vrijwillig, op persoonlijke titel, en als hij geen zin heeft om specifieker te antwoorden dan 'dit boek' staat hem dat geheel vrij.

_{voor het geval mijn sarcasmeradar onterecht rood oplichtte: dan was het niet voor jouw post bedoeld, maar voor een van de 50 andere.}

[ Voor 6% gewijzigd door MBV op 07-01-2010 13:53 ]

[kenneth]

Ik kan niet meepraten over "altijd", ik heb alleen gereageerd op het recente geldcreatie/inflatie-onderwerp en puur uit leergierigheid, ik weet zeker over dit onderwerp lang niet alles.
Maar als dat verzandt in een (door hem geridiculiseerde) discussie over bewijzen over dingen als "wie stelt, bewijst", dan taai ik af.

Waar zie jij een hetze, trouwens?

Daarbij staat het ons ook geheel vrij om een compleet boek niet als uitleg te zien en dat de melden.

Anyway, deze subdiscussie is allang een dood paard geworden, ik trek er niet meer aan.

[Brons]

MBV schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 13:52:
[...]

doe dat maar niet te hard, dan komt er zo'n hangslot langs omdat kennelijk de hele thread zinloos is


[...]

Istriliyin heeft wel degelijk een punt. Hij moet altijd alles onderbouwen, vervolgens wordt zijn onderbouwing van regel tot regel afgebrand, en als hij hetzelfde doet bij iemand anders is hij ineens niet lief.

Kennelijk heeft Istrylin geen zin om het te onderbouwen. Ik kan het me goed voorstellen. Waar is die hetze van 2 pagina's dan voor nodig dat hij het maar moet onderbouwen Hij reageert hier vrijwillig, op persoonlijke titel, en als hij geen zin heeft om specifieker te antwoorden dan 'dit boek' staat hem dat geheel vrij.

_{voor het geval mijn sarcasmeradar onterecht rood oplichtte: dan was het niet voor jouw post bedoeld, maar voor een van de 50 andere.}

Sorry, maar je kan niet gewoon dingen stellen en dan niet onderbouwen. Dat hoort gewoon niet in een discussie. Als hij geen zin heeft om zijn standpunt te ondersteunen met feiten moet hij zijn standpunt gewoon niet posten.

En over dit:

Hij moet altijd alles onderbouwen, vervolgens wordt zijn onderbouwing van regel tot regel afgebrand, en als hij hetzelfde doet bij iemand anders is hij ineens niet lief.

Hij vraagt mij om de zin "wie stelt moet bewijzen" te bewijzen.

[ Voor 10% gewijzigd door Brons op 07-01-2010 14:07 ]

[FireAge]

Gisteren het document van Istrilyn doorgenomen. Kostte iets van 40 minuten oid.
Prima leesvoer en een duidelijk stuk.

Ook is me meteen duidelijk waarom je geen specifieke pagina's kunt aanwijzen, daar het vertellend geschreven is. Je kunt niet halverwege binnenvallen en dan de rest snappen.

Brons schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 14:02:
Hij vraagt mij om de zin "wie stelt moet bewijzen" te bewijzen.

Ja, want waar staat dat dit inderdaad zo is? Is dat jouw logica of moeten we nu zelf op zoek gaan naar regels van hoe discussies gevoerd dienen te worden? Kun je niet even een specifieke link geven, met verwijzing naar de exacte regels die ik moet lezen waaruit ik kan opmaken dat jij gelijk hebt als je zegt dat degene die stelt moet bewijzen...

Zie je nu waarom hij dat zegt?

[ Voor 48% gewijzigd door FireAge op 07-01-2010 14:30 ]

[kenneth]

FireAge schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 14:26:
Ja, want waar staat dat dit inderdaad zo is? Is dat jouw logica of moeten we nu zelf op zoek gaan naar regels van hoe discussies gevoerd dienen te worden? Kun je niet even een specifieke link geven, met verwijzing naar de exacte regels die ik moet lezen waaruit ik kan opmaken dat jij gelijk hebt als je zegt dat degene die stelt moet bewijzen...

Zie je nu waarom hij dat zegt?

Nee want "wie stelt moet bewijzen" is niet te bewijzen, het is een axioma. Als je dat axioma niet deelt met andere discussiepartners kan je dus inderdaad niet met elkaar discussieren.

Ik vind het wel een nuttig axioma, velen met mij. Het voorkomt geroep van stellingen als "de stijgende huizenprijzen komen door achterkamertjespolitiek van Balkenende!" en "de huizenbubble gaat volgend jaar klappen wanneer de nieuwe wereldorde vorm begint te krijgen".

[MBV]

Brons schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 14:02:

Hij vraagt mij om de zin "wie stelt moet bewijzen" te bewijzen.

Dat kan ik me voorstellen, na 2 pagina's met reacties die nergens over gaan. Get a f*cking life En er zit ook iets van sarcasme in, zoals FireAge ook uitlegt door het iets meer uit te schrijven.
[edit] Ik bedoelde ook niet dat je 'wie stelt moet bewijzen' moet bewijzen met die zin die je quote, maar de eerdere discussies in dit draadje.

@Kenneth: ik ben het met je eens dat het een heel nuttige stelregel is. Maar zoals zo vaak op een forum: als het je niet bevalt, dan kijk je er gewoon overheen, toch? Hij geeft duidelijk aan dat hij geen zin/tijd heeft om zijn stelling te onderbouwen, als je dat niet zint, negeer je zijn stelling omdat er geen onderbouwing achter zit.

[ Voor 83% gewijzigd door MBV op 07-01-2010 15:40 ]

[Brons]

FireAge schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 14:26:
Gisteren het document van Istrilyn doorgenomen. Kostte iets van 40 minuten oid.
Prima leesvoer en een duidelijk stuk.

Ook is me meteen duidelijk waarom je geen specifieke pagina's kunt aanwijzen, daar het vertellend geschreven is. Je kunt niet halverwege binnenvallen en dan de rest snappen.

En, ben je er achter gekomen waarom/of prijsinflatie een lineair gevolg van de toename van de hoeveelheid crediet is? Waarom denk je dat de informatie in het document klopt?

Ja, want waar staat dat dit inderdaad zo is? Is dat jouw logica of moeten we nu zelf op zoek gaan naar regels van hoe discussies gevoerd dienen te worden? Kun je niet even een specifieke link geven, met verwijzing naar de exacte regels die ik moet lezen waaruit ik kan opmaken dat jij gelijk hebt als je zegt dat degene die stelt moet bewijzen...

Zie je nu waarom hij dat zegt?

Het is etiquette. Je kan natuurlijk met elkaar afspreken dat je je stellingen niet hoeft te onderbouwen en alles maar mag zeggen wat je wil maar dan krijg je een Fok! achtige puinhoop.

MBV schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 15:33:
[...]

Dat kan ik me voorstellen, na 2 pagina's met reacties die nergens over gaan. Get a f*cking life En er zit ook iets van sarcasme in, zoals FireAge ook uitlegt door het iets meer uit te schrijven.

Oh, sorry als ik probeer te discussiëren op een discussieforum en het niet accepteer als iemand zijn standpunt probeert te verdedigen door kinderachtig gedoe zoals dat.

[ Voor 17% gewijzigd door Brons op 07-01-2010 15:35 ]

[MBV]

Brons schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 15:34:
Oh, sorry als ik probeer te discussiëren op een discussieforum en het niet accepteer als iemand zijn standpunt probeert te verdedigen door kinderachtig gedoe zoals dat.

Ik wist dat ik niet had moeten reageren op de vorige pagina De laatste 2 pagina's waren/zijn erg kinderachtig ja, van 2 kanten. Kunnen we gewoon kappen met die meta-discussie en het weer over huizen gaan hebben?

[Brons]

MBV schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 15:40:
[...]

Ik wist dat ik niet had moeten reageren op de vorige pagina De laatste 2 pagina's waren/zijn erg kinderachtig ja, van 2 kanten. Kunnen we gewoon kappen met die meta-discussie en het weer over huizen gaan hebben?

Mee eens dat het weer over huizen moet gaan. Maar inderdaad jammer van jezelf dat je je in de discussie gaat mengen om vervolgens te doen alsof het een onzin discussie is.

Huizen:

[Thombias]

Ik heb het idee dat huizenprijzen weer aan het stijgen zijn.
Zo is een huis van funda gehaald in een bepaalde plaats (waarde: 188.000).
Een paar dagen later stond deze er weer op(andere makelaar) voor 198.000. Wel vrij op naam.
En zo waren er in buurt gemeentes ook een aantal.

[FireAge]

Brons schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 15:34:
En, ben je er achter gekomen waarom/of prijsinflatie een lineair gevolg van de toename van de hoeveelheid crediet is? Waarom denk je dat de informatie in het document klopt?

Ik heb een theorie gelezen waarom dat zo is ja. De theorie kwam logisch op mij over, maar had ook een groot "hekel aan vadertje staat" gehalte. Maar los daarvan ben ik het met die stelling eens.

Het jammere aan dit document is dat het de huidige staatsvorm gelijktrekt aan de monarchieën van vroeger. Als de staat nu geld afpakt van de burgers, dmv inflatie, dan wordt daar geen persoon rijker van (hooguit alle ambtenaren tezaam door laksheid niet te bestraffen). Vroeger werd de monarch daar rechtstreeks rijker van omdat hij een % van de belastingen voor eigen gebruik nam.

[Madje]

Wat is een handige manier om te achterhalen voor hoeveel geld huizen zijn verkocht in je eigen buurt?

[MrScratch]

Madje schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 16:27:
Wat is een handige manier om te achterhalen voor hoeveel geld huizen zijn verkocht in je eigen buurt?

Bij het kadaster kun je per postcode de verkoopprijzen met de verkoopdatus erbij verkrijgen. Dit kan via internet en kost een paar euro meen ik. Uitzondering zijn de prijzen van nieuwbouw en van voor 1992, iets in die richting.

[MBV]

Dat kost 3 euro per postcode, zie ik net. Dat doet mijn vader ook altijd zodra er ergens in de wijk een huis is verkocht.

[BurningSheep]

Jaap heeft nu ook een nieuwe service:

http://www2.jaap.nl/buurman/

[ Voor 28% gewijzigd door BurningSheep op 07-01-2010 16:40 ]

[Woy]

Thombias schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 16:01:
Ik heb het idee dat huizenprijzen weer aan het stijgen zijn.
Zo is een huis van funda gehaald in een bepaalde plaats (waarde: 188.000).
Een paar dagen later stond deze er weer op(andere makelaar) voor 198.000. Wel vrij op naam.
En zo waren er in buurt gemeentes ook een aantal.

188.000 K.K > 198.000 V.O.N.

Eigenlijk is het huis dus goedkoper in de markt gezet.

[kenneth]

Overdrachtsbelasting alleen al is 11.280 euro, met 188.00 kk kom je dus op minimaal 199.280 en dan moet je nog een gratis makelaar en notaris vinden

[Woy]

kenneth schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 16:49:
Overdrachtsbelasting alleen al is 11.280 euro, met 188.00 kk kom je dus op minimaal 199.280 en dan moet je nog een gratis makelaar en notaris vinden

Dat bedoel ik. Dus door het voor € 198.000 V.O.N. in de markt te zetten zijn ze dus gezakt in de prijs. Overigens vraag ik me af wat ze precies met V.O.N. in deze context bedoelen. Ik verwacht dat ze alleen de overdrachtsbelasting, en de overschrijving van het huis ermee bedoelen. Dus dan zal je zelf nog steeds de hypotheekakte moeten betalen. Aangezien de verkoper dan waarschijnlijk de notaris kiest omdat hij die voor de overdracht betaalt, kan je ook nog eens duurder uitkomen met je hypotheekakte.

Normaal gesproken komt V.O.N. alleen voor bij huizen die van de woningbouw overgekocht worden of bij nieuwbouw omdat je daar geen overdrachtsbelasting verschuldigd bent. Hier word de uiteindelijke hoofdsom gewoon verminderd met het bedrag dat er aan OB betaald moet worden.

[ Voor 50% gewijzigd door Woy op 07-01-2010 16:57 ]

[Verwijderd]

Volgens de economist, een toch wel vrij betrouwbare bron, zit er nog 21% lucht in de Nederlandse huizenprijzen na een daling van 7% op jaarbasis.

De vraag of er een bubbel in de Nederlandse huizenmarkt zit kan dus redelijk zeker met een 'ja' beantwoord worden .

[Cyberpope]

BurningSheep schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 16:39:
Jaap heeft nu ook een nieuwe service:

http://www2.jaap.nl/buurman/

klopt geen meter van....

[Rukapul]

Klopt het echt niet? Of loop je hier tegen het punt aan dat de inschrijving van de hypotheek veelal hoger is dan het daadwerkelijk opgenomen bedrag? Dat laatste is bij mij in elk geval wel het geval en het verschil is fors.

---

Wat is Vereniging Eigen Huis toch een stel whiners bij elkaar dat de ene bailout na de andere wil op kosten van de belastingbetaler. Deze maand in Eigen Huis Magazine:
• gemeenten en overheden moeten funderingsproblemen van huiseigenaren maar betalen
• in krimpregios moeten huizen maar een opkoopregeling komen
• (en nog wat kleine klaagzangen)

Stel je toch eens voor dat huizen minder waard worden...

[ Voor 48% gewijzigd door Rukapul op 07-01-2010 20:56 ]

[Verwijderd]

Rukapul schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 20:50:
Klopt het echt niet? Of loop je hier tegen het punt aan dat de inschrijving van de hypotheek veelal hoger is dan het daadwerkelijk opgenomen bedrag? Dat laatste is bij mij in elk geval wel het geval en het verschil is fors.

---

Wat is Vereniging Eigen Huis toch een stel whiners bij elkaar dat de ene bailout na de andere wil op kosten van de belastingbetaler. Deze maand in Eigen Huis Magazine:
• gemeenten en overheden moeten funderingsproblemen van huiseigenaren maar betalen
• in krimpregios moeten huizen maar een opkoopregeling komen
• (en nog wat kleine klaagzangen)

Stel je toch eens voor dat huizen minder waard worden...

Oe, nieuwe service van Jaap. Lekker belangrijk ook. Die informatie kun je zo opvragen bij het kadaster.

Dat VEH de belangen van haar leden (huizenbezitters) behartigt is toch logisch? Je kunt vanalles roepen en vragen, krijgen is twee.... Zelfde verhaal met de ANWB. Die roepen nu ook, dat het op hun manier moet omdat ze anders "hun steun" niet zullen geven aan het rekeningrijden. Nou en??? Jullie zijn maar de ANWB..... Zelfde verhaal voor VEH. Wat VEH wil is niet belangrijk.

[DaTimMan]

Cyberpope schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 19:40:
[...]


klopt geen meter van....

klopt inderdaad geen zak van, ik heb even mezelf getest.
er staat 178.000 terwijl de hypotheek 173.00 is en de verhoogde inschrijving 300.000 is.

de wijsneus weet nu ook hoeveel mijn huis kost . Verder snap ik ook de constante ophef niet over de waarde daling van huizen. Veel mensen vinden het een investering in de toekomst, ook aandelen zijn een investering. Op het moment dat aandelen dalen is het jammer en eigen schuld, dalen de huizenprijzen dan wordt er moord en brand geroepen om de overheid te laten betalen voor de daling.

ondanks dat ik een eigen huis heb en dus graag wil dat ik er over een paar jaar 250.000 euro voor wil hebben, vind ik dat de daling/ stijging van de huizen prijs een risico is dat verbonden is aan het kopen van een huis ( sterker nog de waarde is alleen van belang bij verkoop en een beetje belasting maar daar moet de waarde juist dalen voor een voordeel).

Verwijderd schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 19:19:
Volgens de economist, een toch wel vrij betrouwbare bron, zit er nog 21% lucht in de Nederlandse huizenprijzen na een daling van 7% op jaarbasis.

De vraag of er een bubbel in de Nederlandse huizenmarkt zit kan dus redelijk zeker met een 'ja' beantwoord worden .

[afbeelding]

de duitse mentaliteit is meer zoals je verwacht in een markt, een huis wat er al staat is minder waard want ouder en slechtere techniek. in DLD is plek zat, in NL hebben we nog steeds een schaarste. Juist de schaarste geeft zoveel lucht in de prijs, maar ik denk dat er procentueel gezien nog wel mee lucht zit in de prijs van printerinkt, lijkt me ook een bubbel dan.

Ik neem aan dat je met 'lucht' bedoeld het verschil tussen de constructie waarde en de marktwaarde?

VEH vind ik ook een stel zeikerds en ben er dus geen lid van.

[MBV]

sterker nog: ze linken naar het kadaster, als je op een paar huizen klikt waar hij geen goede voorspelling kan doen.

[mekkieboek]

Verwijderd schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 19:19:
Volgens de economist, een toch wel vrij betrouwbare bron, zit er nog 21% lucht in de Nederlandse huizenprijzen na een daling van 7% op jaarbasis.

21% lucht, d.w.z. overvalued "Against long-run avarage of price-to-rents ratio".

Dus actuele (?) huizenprijs (klaarblijkelijk de NVM als bron) in vgl met langetermijn gemiddelde vd huurprijs. Of zoiets? Is dat significant?

[Slasher]

Cyberpope schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 19:40:
[...]


klopt geen meter van....

Ik hoop niet dat potientiele kopers van mijn huis zich gaan laten leiden door deze pagina bij het bepalen van een bod.

[Verwijderd]

Lachen dat Jaap, nummer 1,2,3 en 6 bij mij in de straat doen 152K , daar wonen mensen al 10+ jaar.
Nummers 4,5 welke vorige jaar verkocht zijn doen 172K..

[Istrilyin]

DaTimMan schreef op vrijdag 08 januari 2010 @ 10:51:
... Verder snap ik ook de constante ophef niet over de waarde daling van huizen. Veel mensen vinden het een investering in de toekomst, ook aandelen zijn een investering. Op het moment dat aandelen dalen is het jammer en eigen schuld, dalen de huizenprijzen dan wordt er moord en brand geroepen om de overheid te laten betalen voor de daling.

Is me ook wel eens opgevallen. Aandeelhouders nemen hun verliezen als echte kerels, zelfs als de AEX grofweg halveert. Maar wat ook meespeelt is het concept "democratie". Een meerderheid (van huizenbezitters bijvoorbeeld) kan gewoon hun verlies beperken door geld te halen bij de rest. Zonder dat het diefstal genoemd mag worden. Aandeelhouders zijn voor zover ik weet een minderheid dus die kunnen dat niet.

[RemcoDelft]

Thombias schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 16:01:
Ik heb het idee dat huizenprijzen weer aan het stijgen zijn.
Zo is een huis van funda gehaald in een bepaalde plaats (waarde: 188.000).
Een paar dagen later stond deze er weer op(andere makelaar) voor 198.000. Wel vrij op naam.
En zo waren er in buurt gemeentes ook een aantal.

Het zegt pas iets over prijsstijgingen, als het huis daadwerkelijk verkocht wordt.

Istrilyin schreef op vrijdag 08 januari 2010 @ 13:00:
[...]
Een meerderheid (van huizenbezitters bijvoorbeeld) kan gewoon hun verlies beperken door geld te halen bij de rest.

Om die reden durft de politiek de HRA dan ook niet af te schaffen...

[ Voor 44% gewijzigd door RemcoDelft op 08-01-2010 13:09 ]

[Rukapul]

mekkieboek schreef op vrijdag 08 januari 2010 @ 11:48:
[...]

21% lucht, d.w.z. overvalued "Against long-run avarage of price-to-rents ratio".

Dus actuele (?) huizenprijs (klaarblijkelijk de NVM als bron) in vgl met langetermijn gemiddelde vd huurprijs. Of zoiets? Is dat significant?

Op zich kan dat best een valide methode zijn. Voor de waardering van aandelen wordt ook wel de actuele beurskeurs vergeleken met de 10-jaars Schiller winst (gemiddelde winst over de afgelopen 10 jaar gecorrigeerd voor inflatie) wat een veel betere maatstaf is voor over- of onderwaardering dan de huidige (of verwachte ) koerswinst (PE) ratio.

Het probleem wat ik met deze meetmethode wel zie in Nederland is dat het aanbod van particuliere verhuur op het kwaliteitsniveau van koopwoningen zeer maar dan ook zeer gering is in vergelijking met andere landen.

Istrilyin schreef op vrijdag 08 januari 2010 @ 13:00:
[...]

Is me ook wel eens opgevallen. Aandeelhouders nemen hun verliezen als echte kerels,

Ik heb anders flink wat Fortis aandeelhouders zien krijsen dat de overheid hun bezit (=een totaal niet-levensvatbare niet-solvente failliete toko) moest beschermen en dat hun onrecht werd aangedaan.

[ Voor 8% gewijzigd door Rukapul op 08-01-2010 13:27 ]

[MBV]

aandeelhouders hebben hun winst al gemaximaliseerd door gelegaliseerde belastingontduiking voor multinationals, dat is net zo goed bereikt met lobby-clubs (bijv. VEB) als het in stand houden van de HRA door VEH.

[mekkieboek]

Rukapul schreef op vrijdag 08 januari 2010 @ 13:25:
Het probleem wat ik met deze meetmethode wel zie in Nederland is dat het aanbod van particuliere verhuur op het kwaliteitsniveau van koopwoningen zeer maar dan ook zeer gering is in vergelijking met andere landen.

Idd, dat was ook mijn gedachte. Huur en koop zijn twee markten met elk een eigen vraag en aanbod (en daarmee de prijsontwikkeling). Bovendien hebben iig in NL veel huurwoningen een opgelegd maximum aan jaarlijkse huurverhoging. Dat gegeven vind ik niet terug in TFA.

[Istrilyin]

Rukapul schreef op vrijdag 08 januari 2010 @ 13:25:
Ik heb anders flink wat Fortis aandeelhouders zien krijsen dat de overheid hun bezit (=een totaal niet-levensvatbare niet-solvente failliete toko) moest beschermen en dat hun onrecht werd aangedaan.

Mmmmja... Daar heb je natuurlijk een goed punt. Had nooit mogen gebeuren. Maar je zag daarna wel dat de overheid zichzelf daarna indekte tegen herhaling, bijvoorbeeld door te eisen dat banken van iedereen een risico profiel namen, en met de verplichte "resultaten behaald in het verleden..." teksten en zo. Kennelijk heeft dat geholpen want na de neergang ruim een jaar terug werd er niet meer geclaimed.

Het valt me op dat de berichtgeving over huizenprijzen een beetje aan het stilvallen is. Hier en daar een partij die dan durft te beweren dat het een tikkie omhoog of omlaag gaat, maar niet veel analyse of actie. We krijgen binnenkort de december cijfers - altijd een maand met veel transacties, en dan de winter - ik denk met weinig transacties mede vanwege het weer. En dan??? Rara...

[Shabbaman]

mekkieboek schreef op vrijdag 08 januari 2010 @ 11:48:
[...]

21% lucht, d.w.z. overvalued "Against long-run avarage of price-to-rents ratio".

Dus actuele (?) huizenprijs (klaarblijkelijk de NVM als bron) in vgl met langetermijn gemiddelde vd huurprijs. Of zoiets? Is dat significant?

Je kan er net zo goed uit concluderen dat de gemiddelde huurprijs 21% te laag is in vergelijking met koopwoningen. Dit soort statistieken laat alleen maar zien dat je heel veel kan laten zien met statistieken, maar het bewijst niets.

[EXX]

De huurprijzen zijn afgelopen jaar overigens fors gedaald, aldus dit artikel in Trouw.

[Cobb]

Overigens vindt ik een artikel als dit erg frappant:

http://www.volkskrant.nl/...s_daalt_slechts_2_procent

"De huizenprijzen zijn in 2009 met 2 procent gedaald. "

En hier een bericht uit oktober, amper 3 maanden geleden...
http://www.volkskrant.nl/...opwoningen_verder_gedaald

"De prijzen van verkochte bestaande koopwoningen lagen in Nederland in september gemiddeld 5,3 procent lager dan een jaar eerder."

En dan nog deze over de WOZ:
http://www.saldebo.nl/buy...ijgt-niet&catid=38:nieuws

In onze regionale weekkrant stond een berichtje dat de WOZ hier wel stijgt...(Berkel en Rodenrijs).
Bezwaar maken zal wel geen zin hebben omdat ze het net onder de marge houden, naar verwachting.

[ Voor 38% gewijzigd door Cobb op 16-01-2010 18:35 ]

[WiLLoW_TieN]

BurningSheep schreef op donderdag 07 januari 2010 @ 16:39:
Jaap heeft nu ook een nieuwe service:

http://www2.jaap.nl/buurman/

Heb 4 adressen geprobeerd waarvan ik het met zekerheid weet zoals eigen woning, ouders van mij en mijn vrouw en van mijn zwager en je raadt het nooit alle 4 ver ernaast.

[MrScratch]

Jaap heeft ook een service "wat is dat huis waard?" en je raad het nooit....er klopt geen fluit van.

Mijn woning wordt 33.000 euro hoger ingeschat dan de vraagprijs die ik momenteel voer. Dus wil iemand alsjeblieft mijn woning kopen voor die prijs? Nee? Wat raar! Oftewel al die services van jaap, daar kun je het beste in een grote boog omheen lopen. Daar klopt helemaal niks van.

[MBV]

@Cobb: het artikeltje uit oktober meet het verschil tussen september 2008 en september 2009. Tussen september 2008 en december 2009 is de prijs flink gedaald, dus de daling tussen december 2008 en december 2009 is lager, ook al zijn de huizenprijzen niks veranderd.

[n4m3l355]

MrScratch schreef op zaterdag 16 januari 2010 @ 19:35:
Jaap heeft ook een service "wat is dat huis waard?" en je raad het nooit....er klopt geen fluit van.

Mijn woning wordt 33.000 euro hoger ingeschat dan de vraagprijs die ik momenteel voer. Dus wil iemand alsjeblieft mijn woning kopen voor die prijs? Nee? Wat raar! Oftewel al die services van jaap, daar kun je het beste in een grote boog omheen lopen. Daar klopt helemaal niks van.

Wonderlijke gedachte imo. Ik weet niet hoe Jaap werkt echter ik kan me voorstellen dat ze hun 'prijs' bazeren op bijvoorbeeld woningen die voorheen in de aanbieding zijn geweest. Hiermee kun je best aardig bepalen dat een gemiddelde prijs is in de omgeving. Dat je woning 33.000 euro hoger wordt ingeschat (op een woning van 100.000 of 500.000?) zegt dan an sich niet veel behalve dat je woning dus beneden gemiddeld in hun optiek waard is. Misschien dat je bijvoorbeeld een tussenwoning hebt die in slechte staat is? Misschien dat voorheen juist 3 hoekwoningen in veel betere staat verkocht zijn?

[MrScratch]

n4m3l355 schreef op zaterdag 16 januari 2010 @ 21:42:
[...]


Wonderlijke gedachte imo. Ik weet niet hoe Jaap werkt echter ik kan me voorstellen dat ze hun 'prijs' bazeren op bijvoorbeeld woningen die voorheen in de aanbieding zijn geweest. Hiermee kun je best aardig bepalen dat een gemiddelde prijs is in de omgeving. Dat je woning 33.000 euro hoger wordt ingeschat (op een woning van 100.000 of 500.000?) zegt dan an sich niet veel behalve dat je woning dus beneden gemiddeld in hun optiek waard is. Misschien dat je bijvoorbeeld een tussenwoning hebt die in slechte staat is? Misschien dat voorheen juist 3 hoekwoningen in veel betere staat verkocht zijn?

Het is een woning van ruwweg 2,5 ton, dus dan is is 33 duizend een verschil van meer dan 10%. Dat lijkt me nogal fors. En het huis is een prima onderhouden huis van zo'n 7 jaar oud in een vinexlocatie, dus de vergelijkbaarheid van huizen is juist best hoog. Zijn allemaal tegelijk gebouwd en hebben nog niet last van slechte staat of dergelijke zaken.

[Rukapul]

Bij al die prijsschatters (Jaap, VEH, sms-diensten) kun je het zelf vrij eenvoudig ook zelf doen en dan nog beter ook. Vraag het koopsomoverzicht op bij het kadaster, loop door de wijk (Google streetview evt.) om de externe vergelijkbaarheid te bepalen, en probeer online oude brochures, beschrijvingen en foto's op te duikelen voor de interne vergelijkbaarheid, en indexeer de koomsommen met behulp van de site van het kadaster.

Je krijgt zo van een flink aantal huizen een schatting wat ze nu zouden moeten kosten. In mijn ervaring kun je zo via verschillende methoden toch nog met een redelijke kleine variantie op een prijs uitkomen mits er transacties zijn voor huizen die enigszins vergelijkbaar zijn. In elk geval veel nauwkeuriger dan Jaap en co.

De reden van het beter functioneren zit hem erin dat je door eigen waarneming veel beter de vergelijkbaarheid kunt bepalen en ook uitzonderingsgevallen beter kunt opmerken.

[ Voor 10% gewijzigd door Rukapul op 17-01-2010 11:08 ]

[Istrilyin]

Leuk interactief grafiekje over huizenprijzen... NL zit er ook bij! Mish is 1 van mijn favoriete bloggers, vandaar dat ik naar hem link en niet het originele grafiekje. Om te bookmarken.

[Mx. Alba]

Istrilyin schreef op maandag 18 januari 2010 @ 10:16:
Leuk interactief grafiekje over huizenprijzen... NL zit er ook bij! Mish is 1 van mijn favoriete bloggers, vandaar dat ik naar hem link en niet het originele grafiekje. Om te bookmarken.

Wat bedoelen ze daar met "prices in real terms" en waarop is het verder gebaseerd?

[Istrilyin]

Mx. Alba schreef op maandag 18 januari 2010 @ 10:30:
Wat bedoelen ze daar met "prices in real terms" en waarop is het verder gebaseerd?

Klik op "explanation". Inflatie-gecorrigeerd.

[Rukapul]

quote: http://www.nu.nl/economie...le-hypotheekgarantie.html

Forse toeloop op Nationale Hypotheekgarantie
Het aantal huishoudens dat de aankoop of verbouwing van een eigen woning heeft gefinancierd met de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is in 2009 gestegen tot ruim 97.000.

Daarvan hadden er 75.000 betrekking op de aankoop van een eigen woning, bijna 20 procent meer dan in 2008, zo blijkt uit jaarcijfers van NHG die maandag zijn gepubliceerd.

[...]

Uit de cijfers blijkt dat in 2009 ongeveer vier op de vijf aankopen van woningen die binnen de kostengrens van de NHG liggen, zijn gefinancierd met hypotheekgarantie.

De Nationale Hypotheekgarantie geeft kredietverstrekkers de zekerheid dat zij bij een gedwongen verkoop van de woning hun geld terugkrijgen, ook al is de verkoopprijs lager dan de nog uitstaande schuld.

[...]

Eind 2009 stond NHG borg voor 110 miljard euro aan hypotheken van in totaal 815.774 huishoudens.

privatize the profits, socialize the risks...

Onze eigen Fannie May en Freddy Mac

[MBV]

gelukkig keert de NHG geen winst uit aan aandeelhouders, zoals fannie&freddy

[Rukapul]

Doe niet zo mal, dan zouden de banken nog een stuk van hun winst moeten delen met fannie&freddy. Nu mogen ze alles zelf houden.

Merk ook op dat het aantal van 22.000 dat niet betrekking had op de aankoop van een nieuw woning heel goed kan slaan op het 'omkatten' van non-NHG hypotheken naar NHG hypotheken onder het mom van een kleine verbouwing.

[mekkieboek]

Volgens FD hebben enkele wetenschappers nagedacht over HRA. Ze stellen voor: "In plaats van de huidige aparte behandeling in box 1 dient de eigen woning in box 3, als vermogen, te worden behandeld. ... Daarmee wordt voorkomen dat 'burgers zich tot de nok van hun huis volzuigen met hypotheekschuld'".

Ik snap er kortgezegd niet veel van . Als je huis in box3 zit, wat is dan je extra incentive om je hypotheek af te lossen? En mensen die na 30 jr de boel braaf hebben afgelost, die krijgen ineens een lekkere maandlast erbij??

Zitten er hier fiscalisten in de zaal?

[Rukapul]

Ik kan die redenatie over het niet volzuigen met hypotheekschuld ook niet plaatsen.

En ja, in box 3 kost het huis na aflossing geld. Ook niet zo vreemd overigens, want het eigen huis is gewoon vermogen.

[Macros]

Maar aan vermogen kan je rendement behalen, rente, dividend. Een huis waarin je woont rendeert pas in theorie als je het verkoopt.

[mekkieboek]

Hmm. Er zit wat in, box1 is eigenlijk een oneerlijk voordeel voor eigen woning bezitters tegenover huurders die alle bezittingen in box3 hebben. Bedoelen ze dat soms met eigen woning forfait???

Al zie ik wel een onbedoeld effect. Stel je hebt door deze maatregelen ineens 100.000 extra vermogen in box3. Dat kost a effectief 1.2% dus 1200 EUR. Er vanuit gaande dat je nog steeds schuld tegen vermogen kunt wegstrepen, dan loont het ineens de moeite om een kleine aflossingsvrije resthypotheek aan te houden twv 100 EUR / maand. Of als je inmiddels geen resthypotheek meer hebt, wordt het interresant om die een klein beetje te verhogen. Voor een uitbouw(tje) of om de keuken eens flink te pimpen. Volgens mij was dat nou net niet de bedoeling .

[Verwijderd]

mekkieboek schreef op maandag 18 januari 2010 @ 20:16:
Volgens FD hebben enkele wetenschappers nagedacht over HRA. Ze stellen voor: "In plaats van de huidige aparte behandeling in box 1 dient de eigen woning in box 3, als vermogen, te worden behandeld. ... Daarmee wordt voorkomen dat 'burgers zich tot de nok van hun huis volzuigen met hypotheekschuld'".

Ik snap er kortgezegd niet veel van . Als je huis in box3 zit, wat is dan je extra incentive om je hypotheek af te lossen? En mensen die na 30 jr de boel braaf hebben afgelost, die krijgen ineens een lekkere maandlast erbij??

Zitten er hier fiscalisten in de zaal?

Dat heeft er mee te maken dat je een - met een hypotheek volgeladen - huis in box 1 een kostenpost in het onderdeel "werken en wonen" oplevert; je aftrekbare hypotheeklasten zullen de 'opbrengsten' van je eigen woning (je eigenwoningforfait) overtreffen, waardoor het in matiging komt op je belastbaar inkomen uit (doorgaans altijd blijft er dan over:) werk waardoor je minder belast wordt binnen het toptarief dat je in box 1 betaalt.

Als je het huis naar Box 3 verplaatst, is het afsluiten van een enorm hoge hypotheek geen positieve incentive meer, omdat box 3 een optel som van je - relevante - schulden en bezittingen is. Of jij nu een huis van 1 ton, een hypotheek van 1 ton en een banksaldo van 1 ton hebt, óf een huis van 1 ton en verder niets, maakt dus voor je box 3 niet uit (immers 1-1+1ton = 1 ton en in situatie 2: 1 ton = 1 ton). Het grootste verschil zit hem in het feit dat je in situatie één wél aan de bank blijft betalen (en dus slechter af bent).

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 19-01-2010 09:07 ]

[kenneth]

mekkieboek schreef op dinsdag 19 januari 2010 @ 08:47:
Hmm. Er zit wat in, box1 is eigenlijk een oneerlijk voordeel voor eigen woning bezitters tegenover huurders die alle bezittingen in box3 hebben. Bedoelen ze dat soms met eigen woning forfait???

Het eigenwoningforfait (één woord ) is een belasting op het voordeel dat je als huiseigenaar hebt, namelijk: woongenot

Het bedrag (percentage van de WOZ-waarde) moet je optellen bij je inkomen in Box 1.

Vervolgens is er een compensatieregeling gekomen mocht het eigenwoningforfait hoger zijn dan de hypotheekrenteaftrek