Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[paella]

Zelfs als huizenbezitter kan ik er ook als visie mee leven. Onder voorwaarde dat het geleideljik gebeurd. Maar ja, ik heb dan ook in principe niets tegen tot je 67e werken...

[Imperium]

Zou het niet zo zijn dat als de hypotheekrente afgeschaft wordt dat de huizenprijzen ook dalen? Het bekende vraag en aanbod verhaal?

[FireAge]

Brons schreef op donderdag 19 november 2009 @ 14:25:
Ik snap niet waar de gedachte vandaan komt dat het plotsklaps afgeschaft gaat worden. Dat zal een heel traject worden van decennia.

Yup, en dat is nou precies de reden waarom geen politicus zijn vingers er aan wil branden. De term HRA afschaffen zien mensen direct als een substantiële verhoging van de maadlasten. Er wordt niet gekeken naar termijn of wat dan ook. Het bankboekje wordt maandelijks gevuld met een HRA bedrag en men wil dat niet kwijt.

[Brons]

Het zal geen opwaarts effect op de prijzen hebben, nee. Als je het geleidelijk doet is het vast wel mogelijk om huizenbezitters quitte te laten spelen over de periode van afschaffing. En desnoods wat verlies. Een huis is immers een plek om in te wonen en geen geld machine. Als het resultaat is dat de huizenprijzen weer een normaal niveau bereiken en de overheidsfinanciën weer normaal worden.

[Hugo]

Brons schreef op donderdag 19 november 2009 @ 14:38:
Het zal geen opwaarts effect op de prijzen hebben, nee. Als je het geleidelijk doet is het vast wel mogelijk om huizenbezitters quitte te laten spelen over de periode van afschaffing. En desnoods wat verlies. Een huis is immers een plek om in te wonen en geen geld machine. Als het resultaat is dat de huizenprijzen weer een normaal niveau bereiken en de overheidsfinanciën weer normaal worden.

Een huis kan ook gebruikt worden voor aanvulling van pensioen. Na 30 jaar afgelost, huis verkopen en gaan huren en van het geld dat is vrijgekomen door de verkoop je pensioen aanvullen. Kan me voorstellen dat je dan geen verlies wilt hebben door overheidsingrepen. Daar wil je dan wel voor gecompenseerd worden. Ik in ieder geval wel als dat zou gebeuren.

[Jaspertje]

Mfpower schreef op donderdag 19 november 2009 @ 13:51:
[....]

Nog wat observaties:
- ik als huurder subsidieer de koper, want het geld moet ergens vandaan komen.

Hoe kom je daar precies bij en heb je enig idee wat je als je je huis gekocht hebt moet betalen aan belasting e.d? Of anders beredeneerd: Ik rij auto en ik subsidieer daarmee alle huurders want die ontvangen huursubsidie en dat geld moet ergens vandaan komen?...

Conclusie
- de huizenprijzen kunnen niet stijgen, want de top is bereikt. Dit is voor mij het grootste teken dat er echt een bubbel is.

Bij jou begint een bubbel op het moment dat iets niet verder stijgt?

- afschaffen geeft enorme problemen; dat zou betekenen dat de huizenmarkt door de daling van woningprijzen enorm dichtslibt (immers, wie verkoopt er dan nog). Dat zie je nu ook gebeuren, de huizen worden inderdaad goedkoper, maar helaas niet in het segment waar wij willen of kunnen starten

Dus in jullie segment is er dan weer geen bubbel?

- NIET KOPEN de risico afweging die wij hebben gemaakt is niet doen (door bovenstaande risico's ). Van de nettolasten van 725 eupm is slechts zo'n 250 euro aflossing. Die kan ik nju ook sparen (en investeren). Het enige wat het me oplevert is een rijtjeshuis ipv een huurappartement. Enige nadeel is dat de huur stijgt elk jaar.

Lijkt reeel, hoewel ik niet kan bepalen hoe belangrijk je het huis vindt tov een appartement. Misschien is het terechter om deze afweging nog een keer te maken als je ook echt wil verhuizen en dan een huis zoeken wat je zou gaan huren wat qua wensen ongeveer gelijk is (tuin op het zuiden bij koop en huur, mooie badkamer in beide enz...)

- Emigreren lijkt me nog de beste optie. Of wachten tot het echt instort en/of er heel veel zekerheid is.

Het gras bij de buren.......

Is het nu zoveel gevraagd om "gewoon" een huisje te kopen op de grond met een normaal risico en niet je kinderen 4 dagen in de week te hoeven uitbesteden?

Ga naar het oosten des land daar kan dat wel..... (175.000k net buiten de randstad op 45 minuten van A'dam met de trein)

[Brons]

Hugo schreef op donderdag 19 november 2009 @ 14:56:
[...]

Een huis kan ook gebruikt worden voor aanvulling van pensioen. Na 30 jaar afgelost, huis verkopen en gaan huren en van het geld dat is vrijgekomen door de verkoop je pensioen aanvullen. Kan me voorstellen dat je dan geen verlies wilt hebben door overheidsingrepen. Daar wil je dan wel voor gecompenseerd worden. Ik in ieder geval wel als dat zou gebeuren.

Ik vind dat als de overheid het gaat afbouwen over 30 jaar er geen compensatie hoeft plaats te vinden. Je krijgt immers geen nadeel, een krom voordeel zal weg genomen worden. Het moet niet zo zijn geld verdienen aan een huis als recht gezien gaat worden. Wat mensen natuurlijk wel doen.

Als je alleen rekent op de opbrengst van je huis voor je pensioenvoorziening ben je sowieso dom bezig omdat er geen enkele diversificatie in zit.

Ik vind het typisch dat op de Telegraaf de reacties allemaal zijn in de trend van: "Bos pakt de hardwerkende normale mensen aan." Dat is natuurlijk niet het geval aangezien de HRA vooral een voordeel is voor de mensen in de hoogste schaal, de mensen daar onder ('de gewone man') heeft er eigenlijk alleen maar nadeel van.

[Shabbaman]

Hm, dus ik ben geen normaal en hardwerkend mens?

[Rukapul]

Jaspertje schreef op donderdag 19 november 2009 @ 15:13:
[...]

Hoe kom je daar precies bij en heb je enig idee wat je als je je huis gekocht hebt moet betalen aan belasting e.d?

Als je huurt worden diezelfde lasten omgeslagen op de huurder. De enige minieme uitzondering is het huurwaardeforfait, maar dat is 1) een zeer lage belasting, en 2) wettelijk beperkt tot altijd minder dan de te ontvangen HRA (wet Hillen).

Toen ik met m'n bovenmodale inkomen particulier huurde subsidieerde ik mijn buurman die dezelfde soort woning gekocht had. Simpel als dat. De stelling dat huurders kopers subsidieren is dus volstrekt correct.

HRA is een krankzinnige subsidie aan mensen die het niet nodig (horen te) hebben.

[DaTimMan]

Het idee van de HRA is een heel nobel idee en voor mij vergelijkbaar met de huursubsidie. Door de HRA word het huizenbezit gestimuleerd en kunnen mensen zich makkelijker een woning veroorloven. Zelf denk ik niet dat er een bubbel is , al hoort de HRA buiten de bubbel discussie. Iedereen wil graag op dezelfde plek wonen en deze ruimte is niet beschikbaar waardoor de prijzen stijgen en zullen blijven stijgen zolang mensen de huizen blijven kopen voor deze prijzen.

ik heb een appartement gekocht en zou dit moelijk kunnen zonder HRA tenzij er geen overdracht belasting is. Zou wil ik helemaal niet dat deze belasting er helemaal afgaat omdat het dan veel te makkelijk is om te speculeren met woonruimte. Woonruimte is een plek om te wonen en niet een belegging. Door handel te belasten wordt het minder voordeling.

Wel zou ik zeggen , geen HRA een huurtoeslag. die is dan namelijk helemaal niet meer nodig. Lagere huizenprijzen -> Lagere Huur ....

graag zou ik van iemand horen wat het verschil is tussen de hardwerkende man die een huis koopt en dezelfde man die een huis huurt. Wie is er rijker? waarom moet er geld gehaald worden bij mensen die een huis kopen, en niet bij degene die veel te goedkoop huren?

nogmaals mijn kort door de bocht mening:
HRA weg ( of tot een huizenprijs van 200.000 en tot de 42% schijf)
Huurtoeslag weg
overdracht belasting halveren
Hele strenge controle op sociale huur , verdien je teveel in max 1 jaar verhuizen Of huur omhoog tot een bedrag wat geent is op inkomen.

[Jaspertje]

Rukapul schreef op donderdag 19 november 2009 @ 16:27:
[...]

Als je huurt worden diezelfde lasten omgeslagen op de huurder. De enige minieme uitzondering is het huurwaardeforfait, maar dat is 1) een zeer lage belasting, en 2) wettelijk beperkt tot altijd minder dan de te ontvangen HRA (wet Hillen).

Toen ik met m'n bovenmodale inkomen particulier huurde subsidieerde ik mijn buurman die dezelfde soort woning gekocht had. Simpel als dat. De stelling dat huurders kopers subsidieren is dus volstrekt correct.

HRA is een krankzinnige subsidie aan mensen die het niet nodig (horen te) hebben.

In Nederland worden weinig potjes gevuld maar gaat merendeel op de grote hoop bij belastingen. Dus je zou een deel van nieuwe Hanzelijn betaald kunnen hebben, dank daarvoor . Daar komt nog bij dat bij particuliere huur de huur in eerste instantie naar een winstgevend bedrijf gaat wat daar belasting over betaald. Het is daarom volgens mij ook raar om te stellen dat iemand die huurt automatisch iemand anders ook een huis boven het hoofd verschaft omdat die geldstromen niet 1 op 1 kan vertalen.

Daar staat helemaal los van of HRA een krankzinnige subsidie is of niet (en ja, ik ben ook voor de afschaffing daarvan en daarbij ook van andere zaken die het belastingstelsel in NL simpeler en goedkoper maken)

[Brons]

Shabbaman schreef op donderdag 19 november 2009 @ 16:23:
Hm, dus ik ben geen normaal en hardwerkend mens?

Dat kan ik niet beoordelen. Het gaat er natuurlijk om dat mensen die niet in de bovenste schijf zitten klagen dat ze aangepakt worden terwijl ze juist geld leveren aan de bovenste schijf. Ik denk dat het gewoon onwetendheid is.

[JvS]

Jaspertje schreef op donderdag 19 november 2009 @ 15:13:
[...]

Hoe kom je daar precies bij en heb je enig idee wat je als je je huis gekocht hebt moet betalen aan belasting e.d? Of anders beredeneerd: Ik rij auto en ik subsidieer daarmee alle huurders want die ontvangen huursubsidie en dat geld moet ergens vandaan komen?...

Je bent je er van bewust dat alleen huurders die minder dan ongeveer 20.000 euro per jaar verdienen en een redelijk laag max huurbedrag betalen (ja echt) huursubsidie ontvangen?

HRA is een krankzinnige subsidie. Het subsidieert alleen niet huizenbezitters, want die buitelen in dit tekortenland toch wel over elkaar heen om zoveel mogelijk voor een huis te betalen. Het is een subsidie waar met name banken beter van worden.

[Rukapul]

Jaspertje schreef op donderdag 19 november 2009 @ 16:34:
[...]

In Nederland worden weinig potjes gevuld maar gaat merendeel op de grote hoop bij belastingen. Dus je zou een deel van nieuwe Hanzelijn betaald kunnen hebben, dank daarvoor . Daar komt nog bij dat bij particuliere huur de huur in eerste instantie naar een winstgevend bedrijf gaat wat daar belasting over betaald. Het is daarom volgens mij ook raar om te stellen dat iemand die huurt automatisch iemand anders ook een huis boven het hoofd verschaft omdat die geldstromen niet 1 op 1 kan vertalen.

De algemene middelen moeten gevuld worden, maar het is niet uit te leggen dat een huurder met hetzelfde inkomen in hetzelfde huis ca 67% meer betaald (100% ipv 60%) doordat de koper een subsidie krijgt. Het gaat niet om hoe de geldstroom 1 op 1 loopt, maar om het punt dat er gediscrimineerd wordt op een volkomen arbitrair criterium (eigendomsstatus) tussen verder volstrekt vergelijkbare situaties. Gezien de bedragen zo enorm groot zijn en er toch een sluitende overheidsbegroting moet zijn kan gerust gesteld worden dat de (particuliere) huurder de koper subsidieert (of in andere termen: relatief significant meer bijdraagt aan de algemene middelen).

Het winstargument dat je aanhaalt gaat overigens niet op: buiten dat die winst cq vermogensrendementsbelasting in verhouding zeer laag is, is er bijvoorbeeld geen fundamenteel verschil tussen huur betalen aan een vastgoedbedrijf of particulier, of hypotheekrente aan een bank. In beide gevallen wordt er met kapitaal/vermogen geld verdiend, winst gemaakt en belasting betaald.

Welk argument je ook aanhaalt wat betreft voordelen voor de economie of andersinds om de HRA goed te praten in context van huren-vs-kopen: de subsidie is veel en veel te hoog om het een effectieve subsidie te laten zijn of om het (maatschappelijk of financieel) terug te verdienen.

Huurtoeslag is een losstaand verhaal: voor huurtoeslag kan tenminste nog gesteld worden dat dat bij een gehele andere (lagere) inkomensgroep terecht komt die bovendien veelal in niet vergelijkbare woningen wonen. Die worden ook gesubsidieerd, maar tenminste om een duidelijk aanwijsbare en veelal uitlegbare reden.

[mekkieboek]

Rukapul schreef op donderdag 19 november 2009 @ 17:18:
...kan gerust gesteld worden dat de (particuliere) huurder de koper subsidieert (of in andere termen: relatief significant meer bijdraagt aan de algemene middelen).

Dat wil ik wel aannemen, maar het is niet zo zwartopwit als je het stelt. Die 67% is in vele gevallen minder door huurwaardeforfait (40% HRA is al gauw 35% of nog minder). Een koper betaalt overdrachtsbelasting aka verhuisbelasting (b.v. 6% van 200.000 over gem. 7 jaar is ~150 EUR / maand, en da's netto!). Kopers doen vaak (ok, iig soms) meer voor een buurt dan huurders, verzorgde tuintjes enzo. Dat zijn ook algemene middelen.
Maar grosso modo ben ik het er wel mee eens, het wordt tijd dat ze de HRA beginnen af te bouwen. Het zou mooi zijn als de banken, die al die tijd hebben meegelift, de schade zouden helpen verminderen. Maar dat zie ik niet zo gauw gebeuren.

offtopic:
@ JvS: 'specificatie' is (v.)

[n4m3l355]

Typisch dat als het even minder gaat dat banken het in welk opzicht dan ook verplicht zijn om enige vorm van steun te geven aan de bevolking. Wil je iets aan de woningprijzen doen via de banken zul je simpelweg een verplichting moeten opleggen hoeveel iemand maximaal mag lenen. Door de grens sterk te verlagen naar 4 a 4,5x een jaar salaris zie je dat de nieuwbouwwereld zijn markt aanpast aan de beurs van de consument. Minder grote tuinen, kleinere woningen met een minder goede afwerking. Je mag je dan ook afvragen in hoeverre het voor de bewoner dan ook wenselijk is dat daadwerkelijk iets gebeurd aan de situatie.
Het mag crux zijn maar zolang het allemaal financieel haalbaar is, wat is het probleem? Natuurlijk als starter kun je geen woning vinden laat staan een leuk pandje van 3+ ton echter imo dient de gedachtegang eerder te veranderen dat een starter helemaal geen recht op een woning heeft. Ga net zoals alle andere starters lekker gehuurd zitten en op termijn wanneer je genoeg gespaard hebt ga je eens verder kijken.

[mekkieboek]

De banken zijn jack shit veplicht om iets van steun te geven. Ik zeg alleen dat het mooi zou zijn als ze zouden helpen. Omdat ze jaren hebben meegelift op de HRA. Het zal ze boeien of een klant HRA heeft of niet, het hypotheekbdrag en het maandbedrag staat. En die bedragen zijn door de HRA iig niet minder geworden.
Maar als ik bank zou zijn, zou ik ook niet staan te springen om mijn klanten pro bono bij te staan. Ik zie het ook niet gebeuren of er moeten rare dingen gebeuren.

[Verwijderd]

n4m3l355 schreef op donderdag 19 november 2009 @ 23:41:
... Minder grote tuinen, kleinere woningen met een minder goede afwerking. Je mag je dan ook afvragen in hoeverre het voor de bewoner dan ook wenselijk is dat daadwerkelijk iets gebeurd aan de situatie....

Of woningen van gelijke grootte en kwaliteit maar minder marge voor de projectontwikkelaar/bouwer. Ik vraag me sterk af in hoeverre de nieuwbouwprijzen van voor de crisis niet bepaald werden door wat de gek er voor gaf in plaats van de werkelijke grond/bouwkosten. Wordt het 'bouwen van mindere kwaliteit' excuus nu niet gebruikt als verklaring voor het jarenlang te hoge prijzen vragen?

Hier is nog een bericht wat typerend is voor de huidige situatie op de huizenmarkt: 'Gedwongen woningverkopen verdubbelen in 2010'.

"Maar gezien de ontwikkelingen op de woningmarkt, waarbij de huizenprijzen dalen en er meer huizen in de gedwongen verkoop terecht komen, verwachten we dat die restschuld op gaat lopen naar tussen de 40.000 en 50.000 euro per woning."

Het waarborgfonds eigen woning verwacht dus dat de huizenprijzen flink gaan dalen. Dit in tegenstelling tot de bankeneconomen die verwachten dat de huizenprijzen weer gaan stijgen. Tegenstrijdige berichtgeving in ieder geval.

[Verwijderd]

JvS schreef op donderdag 19 november 2009 @ 17:08:
[...]

Je bent je er van bewust dat alleen huurders die minder dan ongeveer 20.000 euro per jaar verdienen en een redelijk laag max huurbedrag betalen (ja echt) huursubsidie ontvangen?

HRA is een krankzinnige subsidie. Het subsidieert alleen niet huizenbezitters, want die buitelen in dit tekortenland toch wel over elkaar heen om zoveel mogelijk voor een huis te betalen. Het is een subsidie waar met name banken beter van worden.

Ben jij er dan van bewust dat wij jij zegt niet helemaal correct is? Stel je hebt een gezin met 2 volwasssen en 2 (kleine) kinderen dan is het maximale inkomen 29.125 euro. Als je daar dan net onder gaat zitten (gezamenlijk 29.000 euro) dan krijg je bij een kale huur van 550 euro een bedrag van 106 euro in de maand. Dat is best een behoorlijk bedrag als je het deelt door de huur die je betaald. Dan heb ik helemaal nog niet over de totaal niet markt conforme prijzen die je moet neerlegen bij corporatiewoningen. Ik heb zelf in zo'n woning gezeten. 550 euro in de maand voor een nieuwbouw huurwoning met 3 grote slaapkamers, grote badkamer en een grote zolder. Dit alles inclusief onderhoud. Gaan we daar dan ook wat aan doen? Of moeten alleen de mensen met een koopwoning bloeden?

Hier komt dan nog bij zorgtoeslag en een hoger kindgebonden budget. Als dan 1 van de twee de kostwinner is en zo rond de 28.000 euro in de maand krijgt dan loont het zo wat helemaal niet voor de partner om parttime te gaan werken. Dan ben je huurtoeslag kwijt; Zorgtoeslag wordt lager en je moet voor de opvang van de kinderen zorgen.

Wat ik probeer aan te geven is dat die huurders het helemaal zo slecht niet hebben. Particuliere huur uitgezonder, maar die huurprijzen liggen vaak een stuk hoger met de daarbij behorende inkomenseisen. Dan kun je net zo goed gaan kopen, maar als je flexibel wil zijn dan heeft dat zijn prijs.

[ Voor 32% gewijzigd door Verwijderd op 20-11-2009 10:43 ]

[Verwijderd]

Wouter durft het zelf niet en probeert het probleem nu alvast in de schoenen van het volgend kabinet te schuiven. (Daar heeft hij helemaal niks over te zeggen, dat is aan het volgende kabinet.) En als hij zulke uitspraken blijft doen, dan hoeft hij inderdaad niet bang te zijn om het zelf uit te moeten gaan voeren. PvdA staat historisch laag in de peilingen, ze komen niet eens meer aan 20 zetels.

Iemand hierboven noemt dat "een duidelijke visie", maar volgens mij is het meer "laf angstzaaien".

Ik stel voor om dan ook meteen alle huurwoningen te liberaliseren (en de huurverhogingen vrij te geven) en de huursubsidie te stoppen. Dan krijgen we pas echt een eerlijke woningmarkt. Dan zul je zien, dat al die mensen die nu roepen dat mensen "huizen kopen die ze niet kunnen betalen", ineens "huizen blijken te huren die ze niet kunnen betalen". Als je soms ziet hoe enorm laag de huren van, toch behoorlijk riante, corporatie-woningen zijn..... Maarja, als je meer dan 30.000 euro per jaar aan inkomen hebt, dan wordt je veroordeeld tot of het kopen van een te duur huis of het huren van een te duur huis in de vrije markt.

[Exirion]

Verwijderd schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 13:04:
Wouter durft het zelf niet en probeert het probleem nu alvast in de schoenen van het volgend kabinet te schuiven. (Daar heeft hij helemaal niks over te zeggen, dat is aan het volgende kabinet.) En als hij zulke uitspraken blijft doen, dan hoeft hij inderdaad niet bang te zijn om het zelf uit te moeten gaan voeren. PvdA staat historisch laag in de peilingen, ze komen niet eens meer aan 20 zetels.

Iemand hierboven noemt dat "een duidelijke visie", maar volgens mij is het meer "laf angstzaaien".

Ik stel voor om dan ook meteen alle huurwoningen te liberaliseren (en de huurverhogingen vrij te geven) en de huursubsidie te stoppen. Dan krijgen we pas echt een eerlijke woningmarkt. Dan zul je zien, dat al die mensen die nu roepen dat mensen "huizen kopen die ze niet kunnen betalen", ineens "huizen blijken te huren die ze niet kunnen betalen". Als je soms ziet hoe enorm laag de huren van, toch behoorlijk riante, corporatie-woningen zijn..... Maarja, als je meer dan 30.000 euro per jaar aan inkomen hebt, dan wordt je veroordeeld tot of het kopen van een te duur huis of het huren van een te duur huis.

Met beide statements in je post ben ik het volledig eens Bos is hopelijk snel uitgeregeerd en de huurders die afgeven op 'al die schatrijke huizenbezitters' zullen nog beteuterd kijken als ze zien wat een huurwoning in een vrije markt, zoals de koopmarkt ook is, kan gaan kosten. We zijn allemaal maar gewoon mensen die een dak boven ons hoofd willen en al die zogenaamde dikke winsten op koopwoningen verdwijnen als sneeuw voor de zon als je er weer een duur huis voor terug moet kopen.

[BlakHawk]

Exirion schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 13:08:
Met beide statements in je post ben ik het volledig eens Bos is hopelijk snel uitgeregeerd en de huurders die afgeven op 'al die schatrijke huizenbezitters' zullen nog beteuterd kijken als ze zien wat een huurwoning in een vrije markt, zoals de koopmarkt ook is, kan gaan kosten.

Inderdaad! Het mes snijdt aan twee kanten...

We zijn allemaal maar gewoon mensen die een dak boven ons hoofd willen en al die zogenaamde dikke winsten op koopwoningen verdwijnen als sneeuw voor de zon als je er weer een duur huis voor terug moet kopen.

Dat snapt de gemiddelde huurder nog steeds niet. Die zien alleen maar prijzen en zien niet de hypotheek die eraan ten grondslag ligt...

[mierenfokker]

Mfpower schreef op donderdag 19 november 2009 @ 13:51:

Lineaire hypotheek 210K (volledig aflossen) zonder HRA (want met HRA is deze vorm niet aantrekkelijk)
Bruto kosten pm: 1400 in eerste jaar; loopt terug tot 600 in laatste jaar
Netto kosten pm: idem
Totaal na 30 jaar betaald: 360K
Totaal HRA terug na 30 jaar: -
Zelf betaald: 360K

Waarom is HRA niet aantrekkelijk in deze vorm? (volgens mij snap ik even iets niet namelijk )

[Brons]

Waarom kan het afschaffen van de HRA niet los gezien worden van de voordelen voor huurders? Vergeet niet dat de huurvoordelen er zijn omdat de HRA er is. Het zijn subsidies die er zijn om huren en kopen betaalbaar te maken maar de subsidies zelf stuwen de prijzen juist weer omhoog. HRA is ook nog eens degressief. Van mij mag je beide subsidies langzaam afbouwen met een huursubsidie voor de minima.

Het is inderdaad jammer dat Wouter Bos de HRA (nog) niet gaat afschaffen maar dat lijkt mij ook onmogelijk met het CDA in de coalitie. Het is wel dapper aangezien hij volgens mij de eerste minister ooit is die openlijk denkt over het morrelen aan de HRA.

Exirion schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 13:08:
We zijn allemaal maar gewoon mensen die een dak boven ons hoofd willen en al die zogenaamde dikke winsten op koopwoningen verdwijnen als sneeuw voor de zon als je er weer een duur huis voor terug moet kopen.

De dikke winsten zijn er wel degelijk omdat je als koper in de 52% schijf spotgoedkoop geld mag lenen. Ook nog een keer zonder eigen inbreng. Ook bij het kopen van een nog duurder huis blijf je de winsten houden. Van mij mag iemand best geld verdienen aan het hebben van een huis maar doe dan niet met een subsidie.

[ Voor 33% gewijzigd door Brons op 20-11-2009 13:47 ]

[BlakHawk]

Brons schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 13:41:
Ook bij het kopen van een nog duurder huis blijf je de winsten houden.

Hoe kom je daar nou bij?
Je legt alleen maar zelf geld bij met een duurdere woning...

Het is 1970:
woning 1 = 100.000 euro
woning 2 = 200.000 euro

Het is 2009 en de prijzen zijn met 100% gestegen:
woning 1 = 200.000 euro
woning 2 = 400.000 euro

Persoon koopt in 1970 woning 1, dus sluit een hypotheek van 110.000 euro af... In 2009 verhuist hij van woning 1 naar 2.
Hij verkoopt woning 1 voor 200.000 euro en heeft een "winst" van 90.000 euro. Nu verhuist hij naar woning twee en neemt die 90.000 euro mee. Dus betaalt hij voor woning 2 in 2009 440.000 euro - 90.000 euro en heeft dus een hypotheek van 350.000 euro nodig. Hij betaalt dus in principe 220.000 euro meer dan in 1970, maar doordat hij 90.000 euro winst heeft gemaakt, betaalt hij 130.000 meer.

In plaats van winst, heeft hij dus eigenlijk 130.000 euro "te veel" betaald, ondanks dat zijn eigen woning meer waard is geworden. Dat is het nadeel van een duurder huis kopen. De stijging is in procenten en die is bij een duurder huis altijd hoger, dan je met je goedkopere huis kunt "goedmaken".

Terwijl als de persoon in het voorbeeld gelijk in 1970 woning 2 had gekocht, had hij een hypotheek van 220.000... Tegenover 350.000 nu...

De genen die echt profiteren van de prijzen zijn de genen die blijven zitten. En aangezien gemiddeld gezien men om de 7 jaar verhuist. Zijn dat weinig mensen...

[ Voor 10% gewijzigd door BlakHawk op 20-11-2009 14:07 ]

[Brons]

Maar de winst die je hebt neem je wel mee en mag je gewoon houden. De overwaarde is gewoon voor jou.

Het is zo doorgeslagen dat als je het geld contant hebt je toch beter 100% kan lenen omdat de rente zo belachelijk laag is. Waarom zou je immers je eigen geld in een huis steken als je toch maar 3% hoeft te betalen? We noemen de Amerikanen wel altijd doorgeslagen met hun leengedrag maar Amerikanen moeten tenminste nog zo'n 10%-20% inbrengen als ze een huis kopen. Een Nederlander krijgt meer geld dan de waarde van het huis.

[Istrilyin]

Brons schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 14:10:
Maar de winst die je hebt neem je wel mee en mag je gewoon houden. De overwaarde is gewoon voor jou.

Het is zo doorgeslagen dat als je het geld contant hebt je toch beter 100% kan lenen omdat de rente zo belachelijk laag is. Waarom zou je immers je eigen geld in een huis steken als je toch maar 3% hoeft te betalen? We noemen de Amerikanen wel altijd doorgeslagen met hun leengedrag maar Amerikanen moeten tenminste nog zo'n 10%-20% inbrengen als ze een huis kopen. Een Nederlander krijgt meer geld dan de waarde van het huis.

Ja dat was voor Greenspan ja. Het afgelopen tijdperk kon het juist wel in de VS, en FHA leningen zijn nu 3,5% eigen inleg. Plus... in veel staten geldt dat de bank "hangt" voor de restschuld. Zie "non-recourse". De enige manier waarop de banken dat spelletje kunnen spelen is dan ook wanneer ze hun junk leningen kunnen doorschuiven naar domme europeanen of, nu, richting overheidsinstanties.

Nederlanders hangen echt als de prijzen naar beneden gaan, de bank loopt minder risico. Natuurlijk blijft het vreemd dat huizenbezit gesubsidieerd wordt.

[Brons]

Ik daag je uit om tegenwoordig, in Amerika, een lening zonder eigen inleg te krijgen met een modaal inkomen en geen assets.

[Shabbaman]

Istrilyin schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 14:22:
Natuurlijk blijft het vreemd dat huizenbezit gesubsidieerd wordt.

Want het is wel heel normaal om in een door de overheid gesubsidieerd huurhuis te wonen?

[Brons]

Shabbaman schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 14:42:
[...]


Want het is wel heel normaal om in een door de overheid gesubsidieerd huurhuis te wonen?

De grap is natuurlijk dat de subsidie op huurhuizen niet degressief is.

[NiaX]

Shabbaman schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 14:42:
[...]


Want het is wel heel normaal om in een door de overheid gesubsidieerd huurhuis te wonen?

Dat gaat natuurlijk alleen om de goedkope huurhuizen, voor de mensen met lage inkomens.

[BlakHawk]

Brons schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 14:43:
[...]

De grap is natuurlijk dat de subsidie op huurhuizen niet degressief is.

Dat maakt het niet minder krom...
Je moet het beide meenemen als je iets wil afschaffen.

[Brons]

dfrenner schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 14:47:
[...]


Dat maakt het niet minder krom...
Je moet het beide meenemen als je iets wil afschaffen.

Waarom zou je niet huursubsidie op lage inkomens kunnen hebben als je de HRA afschaft?

[BlakHawk]

NiaX schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 14:46:
[...]

Dat gaat natuurlijk alleen om de goedkope huurhuizen, voor de mensen met lage inkomens.

Ja maar nu zie dat men een huis gaat huren dat goedkoop is als men een laag inkomen heeft (student). En daar lekker blijft zitten met 2,5 keer modaal... Daardoor ontstaan de wachtlijsten van jaren. En daardoor is de vrije sector weer duur, men kan niet anders...

Heel de huurmarkt is in NL ook ziek. Minstens net zo ziek als jij de HRA noemt...
Dus pak eerst die huurwoningen maar eens aan... (Even andersom redeneren dan de huurders hier die als eerst de HRA weg willen hebben)

[Brons]

dfrenner schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 14:51:
Dus pak eerst die huurwoningen maar eens aan... (Even andersom redeneren dan de huurders hier die als eerst de HRA weg willen hebben)

Ik heb geen recht op huursubsidie maar ik snap niet waarom je eerst de huurmarkt zou willen aanpakken? Wat is er mis met subsidie voor de laagste inkomens?

Een goede reden om bij de HRA te beginnen zijn de kosten. De HRA kost vele malen meer dan de huursubsidie.

[NiaX]

dfrenner schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 14:51:
[...]


Ja maar nu zie dat men een huis gaat huren dat goedkoop is als men een laag inkomen heeft (student). En daar lekker blijft zitten met 2,5 keer modaal... Daardoor ontstaan de wachtlijsten van jaren. En daardoor is de vrije sector weer duur, men kan niet anders...

Heel de huurmarkt is in NL ook ziek. Minstens net zo ziek als jij de HRA noemt...
Dus pak eerst die huurwoningen maar eens aan... (Even andersom redeneren dan de huurders hier die als eerst de HRA weg willen hebben)

Ik denk dat je de verkeerde quote, ik heb nergens gezegd dat de HRA ziek is.
Ik zei alleen dat de subsidie op huren alleen voor lage inkomens is. De subsidie op kopen is voor alle inkomens.

[BlakHawk]

Brons schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 14:53:
[...]

Ik heb geen recht op huursubsidie maar ik snap niet waarom je eerst de huurmarkt zou willen aanpakken? Wat is er mis met subsidie voor de laagste inkomens?

Een goede reden om bij de HRA te beginnen zijn de kosten. De HRA kost vele malen meer dan de huursubsidie.

Die kosten ga je op de korte termijn toch niet terug brengen, dan heb je het over tientallen jaren...
Die kan je niet zo maar afschaffen...

Als ik net lees dat die "lage inkomens" bijna 30.000 euro inhouden, dan is dat zo laag nog niet en denk ik dat daar meer geld in om gaat dan jij denkt... Dat is gewoon modaal.
Alleen huursubsidie voor alleenstaande bijstandsmoeders, in ieder ander geval ga je maar werken! (ja dat zal nog net iets te kort door de bocht zijn, maar je snapt het idee).

[NiaX]

dfrenner schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 15:05:
[...]


Die kosten ga je op de korte termijn toch niet terug brengen, dan heb je het over tientallen jaren...
Die kan je niet zo maar afschaffen...

Als ik net lees dat die "lage inkomens" bijna 30.000 euro inhouden, dan is dat zo laag nog niet en denk ik dat daar meer geld in om gaat dan jij denkt... Dat is gewoon modaal.
Alleen huursubsidie voor alleenstaande bijstandsmoeders, in ieder ander geval ga je maar werken! (ja dat zal nog net iets te kort door de bocht zijn, maar je snapt het idee).

En alleen maar HRA voor inkomens tot 30.000!
of... wacht...

[BlakHawk]

NiaX schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 15:08:
[...]

En alleen maar HRA voor inkomens tot 30.000!
of... wacht...

Alsnog ben je de komende tientallen jaren niet van de kosten van HRA af...

[Brons]

dfrenner schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 15:11:
[...]


Alsnog ben je de komende tientallen jaren niet van de kosten van HRA af...

dfrenner schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 15:05:
[...]


Die kosten ga je op de korte termijn toch niet terug brengen, dan heb je het over tientallen jaren...
Die kan je niet zo maar afschaffen...

En de oplossing is er dus maar niet mee beginnen? Het duurt toch zo lang voordat de kosten helemaal weg zijn.

[ Voor 20% gewijzigd door Brons op 20-11-2009 15:12 ]

[FireAge]

Ik de komende jaren niet, maar in de komende tientallen jaren zeker wel.
Laten ze nu ballen tonen en zorgen dat het over 30 jaar voorbij is.

Regeringen moeten altijd naar lange termijn kijken bij regelgeving. Op korte termijn valt nu eenmaal niets te regelen.

[BlakHawk]

FireAge schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 15:18:
Ik de komende jaren niet, maar in de komende tientallen jaren zeker wel.
Laten ze nu ballen tonen en zorgen dat het over 30 jaar voorbij is.

Regeringen moeten altijd naar lange termijn kijken bij regelgeving. Op korte termijn valt nu eenmaal niets te regelen.

- Ik ben tegen als ik mijn resterende 29 jaar niet meer krijg
- Ik ben tegen als ik een lagere woningprijs niet gecompenseerd krijg

Tot de tijd dat deze "zekerheden" niet besproken worden, blijf ik op een partij stemmen die pertinent tegen afschaffen van de HRA is... En laten we eerlijk zijn, die zullen meer stemmen krijgen dan één die voor is. PVDA is het voorbeeld

[Kid Buu]

Eens met hier boven.

Voor de mensen die momenteel aanspraak op de HRA maken heeft het alleen maar nadelen. Ik zie het niet zitten dat mijn huis 40% in waarde daalt als de HRA afgeschaft gaat worden.

[Brons]

dfrenner schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 15:23:
[...]


- Ik ben tegen als ik mijn resterende 29 jaar niet meer krijg

Dat zal nooit gebeuren. Ik vraag mij af waar dit fabeltje vandaan komt.

- Ik ben tegen als ik een lagere woningprijs niet gecompenseerd krijg

Wil je dan ook meteen een minimale prijsstijging er bij? Ik vind het jammer voor je maar ik ben bang dat sommige mensen maar een beetje moeten bijpassen (als er al verlies is als je over een periode van 30 jaar het gaat afschaffen). Vergeet niet dat de HRA gewoon direct weer terug komt door een hoger belastingtarief. Het is geen gratis geld.

Buiten dat het onwaarschijnlijk is dat er grote verliezen zullen zijn over een periode van 30 jaar is er ook nog eens de kans dat om andere redenen je huis minder waard is. Moet de overheid dan ook maar ingrijpen?

Ook krijg je over die 30 jaar waarschijnlijk meer belastingkorting dan het verlies wat je, eventueel, misschien, tegen komt.

Tot de tijd dat deze "zekerheden" niet besproken worden, blijf ik op een partij stemmen die pertinent tegen afschaffen van de HRA is... En laten we eerlijk zijn, die zullen meer stemmen krijgen dan één die voor is. PVDA is het voorbeeld

Dit is gewoon kortzichtigheid want de HRA is gewoon niet houdbaar. Het kost de overheid zo'n 11 miljard per jaar en dat zal niet minder worden. Zo'n miljard extra iedere 3-4 jaar.

[ Voor 33% gewijzigd door Brons op 20-11-2009 15:37 ]

[BlakHawk]

Brons schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 15:28:
[...]
Dat zal nooit gebeuren. Ik vraag mij af waar dit fabeltje vandaan komt.

Sommige mensen denken daar anders over...

Wil je dan ook meteen een minimale prijsstijging er bij? Ik vind het jammer voor je maar ik ben bang dat sommige mensen maar een beetje moeten bijpassen (als er al verlies is als je over een periode van 30 jaar het gaat afschaffen). Vergeet niet dat de HRA gewoon direct weer terug komt door een hoger belastingtarief. Het is geen gratis geld.

Dus de overheid gaat garanderen dat ik het terug krijg op een andere manier? (belasting verlaging)

Buiten dat het onwaarschijnlijk is dat er grote verliezen zullen zijn over een periode van 30 jaar is er ook nog eens de kans dat om andere redenen je huis minder waard is. Moet de overheid dan ook maar ingrijpen?

Nee zo lang het niet door een maatregel van die overheid komt, kunnen ze er toch niets aan doen? Als ze er niets aan kunnen doen dan hoeven ze natuurlijk niet in te grijpen.

Als ze er wel wat aan kunnen doen (afschaffen HRA) dan wel. Direct gevolg daarvan namelijk...

Dit is gewoon kortzichtigheid want de HRA is gewoon niet houdbaar. Het kost de overheid zo'n 11 miljard per jaar en dat zal niet minder worden.

En waar vloeit die HRA terug.......... Juist de economie.
Dan hadden ze het nooit moeten invoeren, maar blijkbaar was er destijds ook genoeg reden voor... Dus van het afschaffen mag niemand nu slechter worden, of in de problemen raken. Tot die tijd stem ik op een partij die tegen is!

[Brons]

dfrenner schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 15:39:
[...]


Sommige mensen denken daar anders over...

Zoals? Waarschijnlijk mensen die er belang bij hebben om het idee in de wereld te houden om kiezertjes te trekken. Het is absurd om te denken dat het plotsklaps afgeschaft gaat worden.

Dus de overheid gaat garanderen dat ik het terug krijg op een andere manier? (belasting verlaging)

Garanderen natuurlijk niet. Maar het is logisch dat als de overheid 11 miljard (en counting) extra over heeft dat er meer geld kan naar: schuldverlaging, extra sociale voorzieningen of belastingverlaging. Ter illustratie: de AOW verhoging zal ongeveer de helft besparen van wat HRA afschaffen zal doen.

Nee zo lang het niet door een maatregel van die overheid komt, kunnen ze er toch niets aan doen? Als ze er niets aan kunnen doen dan hoeven ze natuurlijk niet in te grijpen.

Als ze er wel wat aan kunnen doen (afschaffen HRA) dan wel. Direct gevolg daarvan namelijk...

Dus maar nooit afschaffen en dan is de staat over 50 jaar failliet. Ook een goed vooruitzicht.

En waar vloeit die HRA terug.......... Juist de economie.

Naar de banken, ja. Dat is eigenlijk de enige partij die er voordeel aan hebben

Dan hadden ze het nooit moeten invoeren, maar blijkbaar was er destijds ook genoeg reden voor... Dus van het afschaffen mag niemand nu slechter worden, of in de problemen raken. Tot die tijd stem ik op een partij die tegen is!

Dus alle maatregelen waar de burgers slechter van worden mogen niet gedaan worden? Draai de AOW verhoging maar terug...

[Cyberpope]

dfrenner schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 14:47:
Dat maakt het niet minder krom...
Je moet het beide meenemen als je iets wil afschaffen.

Waarom?? Het doel is totaal verschillend.. Of wil je nog 100x zo veel geld in dak en thuisloze opvang stoppen... Want zie niet in hoe je met 1100 euro minimumloon in een geliberaliseerde huurmarkt kunt wonen.

dfrenner schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 15:39:
Dus de overheid gaat garanderen dat ik het terug krijg op een andere manier? (belasting verlaging)

En dat gaat het vooral om het woordje IK in deze zin of niet?

Want de overheid is geen orgaan waarvan 1 persoon rijker wordt omdat zijn zaak het goed doet. Of dat winst maakt en uitkeert aan eigenaren. Dus als de overheid de HRA afschaft als kostenpost, vloeit dat geld altijd terug in de economie en ook naar de burger. De vraag is alleen welke burger. Zoals nu naar vooral de rijkste 20% van nederland? Of naar heel nederland?

Essentie is dat de overheid nooit garantie zal geven op individueel niveau. (gelukkig)

En waar vloeit die HRA terug.......... Juist de economie.
Dan hadden ze het nooit moeten invoeren, maar blijkbaar was er destijds ook genoeg reden voor... Dus van het afschaffen mag niemand nu slechter worden, of in de problemen raken. Tot die tijd stem ik op een partij die tegen is!

Een overheid mag dus van jou nooit een maatregel afschaffen (of invoeren) als er maar iemand slechter van wordt. Dat zeg je namelijk. Maar laten we eerlijk zijn.. .Het zal er jou vooral om gaan dat JIJ er niet slechter van wordt.

En totaal onzinnig natuurlijk, want ook van het niet afschaffen van de HRA worden mensen slechter. Want dat betekend dat de overheid op andere punten moet bezuinigen. Zoals de honderdduizenden die nu uit de AWBZ geflikkerd worden als gevolg van bezuinigen. Een keuze voor het een betekend altijd iets voor een ander. Je redenatie is op drijfzand gebaseerd.

[Roenie]

Het feit dat mensen niet aflossen maar in plaats daarvan geld sparen geeft al aan dat de HRA zijn doel voorbijschiet.

Met de HRA wordt alleen maar geld rondgepompt met de bank als winnaar. Laten we nu eens niet alleen naar onze eigen situatie kijken maar naar het geheel en die ambtenaren belast met de HRA nuttigere dingen laten doen.

[RemcoDelft]

Roenie schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 16:05:
Het feit dat mensen niet aflossen maar in plaats daarvan geld sparen geeft al aan dat de HRA zijn doel voorbijschiet.

Met de HRA wordt alleen maar geld rondgepompt met de bank als winnaar. Laten we nu eens niet alleen naar onze eigen situatie kijken maar naar het geheel en die ambtenaren belast met de HRA nuttigere dingen laten doen.

Ironisch genoeg levert het uitlenen van veel-meer-geld-dan-ze-hebben de banken juist ook enorme problemen op... De huidige overheidsinvesteringen in banken (90 miljard) zijn dan ook aanzienlijk meer dan de HRA banken de afgelopen 10 of misschien wel 20 jaar heeft opgeleverd...

[FireAge]

Kid Buu schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 15:27:
Eens met hier boven.

Voor de mensen die momenteel aanspraak op de HRA maken heeft het alleen maar nadelen. Ik zie het niet zitten dat mijn huis 40% in waarde daalt als de HRA afgeschaft gaat worden.

Niet helemaal waar. Als die mensen over 30 jaar een huis hebben dat minder waard is, dan zullen alle overige huizen ook minder waard geworden zijn. Dus het wordt makkelijker een groter huis aan te schaffen.

Het is alleen nadelig voor mensen die over 30 jaar hun huis willen verkopen en kleiner willen gaan wonen of willen gaan huren. En ook die hebben voordeel van het feit dat ze niet via de belasting 30% van hun huiswaarde extra aan de bank moeten geven. Want dat is letterlijk wat er gebeurt.

[B.A.L.]

Even tussendoor, iedereen lijkt te vergeten dat er voor goedkope woningen ook nog eens koopsubsidie is, en dat je dus dubbel profiteert!

[Istrilyin]

Brons schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 14:38:
Ik daag je uit om tegenwoordig, in Amerika, een lening zonder eigen inleg te krijgen met een modaal inkomen en geen assets.

Ummm... Deze link lijkt het uit te leggen, en ik kan me herinneren het op blogger sites gelezen te hebben. Als ik het mis heb hoor ik het graag natuurlijk.

[Istrilyin]

dfrenner schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 15:39:
En waar vloeit die HRA terug.......... Juist de economie.

Andere burgers betalen extra belasting zodat eigenaren HRA kunnen krijgen. Mag jij drie maal raden waarin dat geld niet direct naartoe vloeit... Juist ja!

[DaTimMan]

Cyberpope schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 15:57:
[...]

Waarom?? Het doel is totaal verschillend.. Of wil je nog 100x zo veel geld in dak en thuisloze opvang stoppen... Want zie niet in hoe je met 1100 euro minimumloon in een geliberaliseerde huurmarkt kunt wonen.

en hoe zit het met de mensen die er zijn gaan wonen met 1100 euro en nu ondertussen 2 verdieners zijn met modaal. Die houden nu een huis bezet waar ze weinig voor betalen terwijl ze teveel verdienen om er in te mogen.

[JvS]

dfrenner schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 15:05:
[...]

Als ik net lees dat die "lage inkomens" bijna 30.000 euro inhouden, dan is dat zo laag nog niet en denk ik dat daar meer geld in om gaat dan jij denkt... Dat is gewoon modaal.
Alleen huursubsidie voor alleenstaande bijstandsmoeders, in ieder ander geval ga je maar werken! (ja dat zal nog net iets te kort door de bocht zijn, maar je snapt het idee).

Je leest wel flink selectief he? Je kan ook mooi naar boven afronden. Dat ben ik wel van je gewend inmiddels. Er wordt hier een voorbeeld aangehaald van een persoon met een niet werkende partner en twee kinderen. Voor eenverdieners ligt dit wel even anders.

Huursubsidie is een sociale regeling voor mensen die lage inkomens hebben. Daarnaast is de kostenpost voor huursubsidie nou niet bepaald een even grote aanslag op de rijksbegroting als de HRA.

Ik ben het overigens eens met het volledig liberaliseren van de woningmarkt. Afschaffen HRA, afschaffen woningcoorporaties (belachelijk dat er mensen in het centrum van een stad hetzelfde betalen als aan de rand van een stad of in een dorp), afschaffen huursubsidie, afschaffen van het extreem protectionistische woonbeleid, afschaffen van de overdrachtsbelasting.

Ik heb wel een idee over wat voor gevolgen dat gaat heben. Namelijk goedkopere huurwoningen, veel meer beschikbare huurwoningen, lagere huizenprijzen en al met al (zonder hra dus!) lagere woonlasten voor zowel kopers als huurders en een veel dynamischere woningmarkt met geen mensen op 'gekke' plekken.

Alleen al het afshaffen van de 6% overdrachtsbelasting zal het wegvallen van de HRA flink compenseren. En omdat mensen heel erg naar maandlasten kijken, zullen de huizenprijzen ook wat lager liggen. En daarnaast heeft de private huurmarkt ook nog eens een kans. Nu wordt die markt gewoon keihard afgestraft en bijna onmogelijk gemaakt door de veel te hoge prijzen.

HRA is wat mij betreft een totaal wanproduct. Een grote kostenpost en flink rondpompen van geld, waar met name banken een voordeel bij hebben.

Huursubsidie kan je ook zien als oneerlijk of onredelijk (als je een wat minder sociaal georienteerde politieke 'kleur' hebt), maar heeft no way near de impact die HRA heeft op allerlei markten. Ik vind het gebler "en de huurders dan!!" eerlijk gezegd een beetje ongepast.

[DaTimMan]

JvS schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 17:11:
[...]


Alleen al het afshaffen van de 6% overdrachtsbelasting zal het wegvallen van de HRA flink compenseren. En omdat mensen heel erg naar maandlasten kijken, zullen de huizenprijzen ook wat lager liggen. En daarnaast heeft de private huurmarkt ook nog eens een kans. Nu wordt die markt gewoon keihard afgestraft en bijna onmogelijk gemaakt door de veel te hoge prijzen.

ik vind niet dat deze weg moet aangezien dit het speculeren met woonhuizen tegengaat. Zonder overdracht belasting kan het zeer lucratief zijn om een huis te kopen en direct weer door te verkopen. Dit was ook de basis van deze belasting (volgens mijn inzicht hierin). omlaag prima maar weg creëert een ongewenst effect van hard stijgende prijzen door speculatie met huizen.

ondanks dat ik een eigen huis bezit (maar zeker niet onder de rijke huisbezitters val) vind ik het langzaam afschaffen van de HRA geen slecht idee. maar zoals ik ook al zei in een vorige post moet er dan veel betere handhaving zijn in sociale huur, te veel verdienen -> moven.

zoals ze willen doen met de AOW zeg ik met HRA bouw het af met een paar procent per jaar en maximaliseer het op de 42% schijf.

[ Voor 19% gewijzigd door DaTimMan op 20-11-2009 17:29 ]

[Brons]

Istrilyin schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 16:55:
[...]

Ummm... Deze link lijkt het uit te leggen, en ik kan me herinneren het op blogger sites gelezen te hebben. Als ik het mis heb hoor ik het graag natuurlijk.

Dat is een beperkte regeling waarbij je een verzekering afsluit. Ten eerste moet je zelfs dan nog eigen geld inbrengen en ten tweede zit er een maximum aan. In Nederland is er volgens mij niemand die geld inbrengt (en zeker niet bij het eerste huis) bij de aankoop van het huis. In Nederland lenen wij bijna altijd meer dan de waarde van het huis. Absurd, het zou andersom moeten zijn.

Overigens kent de VS ook een HRA. Maar daar zijn de belastingtarieven veel lager en het effect dus minder dramatisch.

[Istrilyin]

JvS schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 17:11:
Ik ben het overigens eens met het volledig liberaliseren van de woningmarkt. Afschaffen HRA, afschaffen woningcoorporaties (belachelijk dat er mensen in het centrum van een stad hetzelfde betalen als aan de rand van een stad of in een dorp), afschaffen huursubsidie, afschaffen van het extreem protectionistische woonbeleid, afschaffen van de overdrachtsbelasting.

Mee eens, maar je vergeet een heel belangrijke "afschaf", namelijk afschaffen van het restrictieve grondbeleid. Want de vrije markt werkt vooral optimaal als je bij stijgende prijzen de mogelijkheid hebt om gewoon zelf land van een boer over te nemen en je eigen huis te bouwen. Of caravan neer te zetten als je het niet breed hebt. Als grond kunstmatig schaars wordt gehouden dan heb je helaas al die stupide regelingen nodig die jij terecht wilt afbreken.

DaTimMan schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 17:26:
ik vind niet dat deze weg moet aangezien dit het speculeren met woonhuizen tegengaat. Zonder overdracht belasting kan het zeer lucratief zijn om een huis te kopen en direct weer door te verkopen. Dit was ook de basis van deze belasting (volgens mijn inzicht hierin). omlaag prima maar weg creëert een ongewenst effect van hard stijgende prijzen door speculatie met huizen.

Er is geen overdrachtsbelasting op plantebakken maar er wordt verrassend weinig mee gespeculeerd... Speculanten speculeren maar op 1 ding, namelijk dat de woning schaars blijft of schaarser wordt. Dit moet tegengegaan worden. Eigenlijk moet je totaal geen beperkingen hebben qua speculatie. Speculanten zijn namelijk de perfecte kanaries in de kolenmijn: wordt er gespeculeerd dan is er ergens iets anders mis - vaak stupide overheidsingrijpen - en moet je DAT corrigeren.

[Mfpower]

mierenfokker schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 13:33:
[...]


Waarom is HRA niet aantrekkelijk in deze vorm? (volgens mij snap ik even iets niet namelijk )

Ik had 'm in het rekenvoorbeeldje erbij moeten zetten. Omdat je als je gebruik maakt van HRA een spaarhypotheek voordeliger is dan lineair. Dit komt doordat je bij een spaarhypotheek altijd maximaal van de HRA gebruikt maakt EN omdat je vermogen opbouwt (en dus rente vangt).

[DaTimMan]

Istrilyin schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 17:37:

Er is geen overdrachtsbelasting op plantebakken maar er wordt verrassend weinig mee gespeculeerd... Speculanten speculeren maar op 1 ding, namelijk dat de woning schaars blijft of schaarser wordt. Dit moet tegengegaan worden. Eigenlijk moet je totaal geen beperkingen hebben qua speculatie. Speculanten zijn namelijk de perfecte kanaries in de kolenmijn: wordt er gespeculeerd dan is er ergens iets anders mis - vaak stupide overheidsingrijpen - en moet je DAT corrigeren.

het is precies wat je zelf zegt, plantenbakken zijn niet schaars. in NL zullen de woningen altijd schaars blijven op de meest gewilde plekken. Dat wat er aan gedaan word is dus belasting heffen over aankoop van een huis. Zowizo zet de overdracht belasting voor de gemiddelde mens geen zoden aan de dijk. Zo vaak verhuizen mensen niet, en we betalen meer belasting op de dingen die wel vaak gekocht worden (19% BTW op computers tegen 6% op het kopen van een huis)

idee: geen overdracht belasting voor mensen die het huis kopen en er daadwerkelijk gebruik van maken als 1e woning (HRA kan ook alleen op woonhuis dus die controle is er al) Zo kan je makkelijk verhuizen voor werk, en kunnen ze het andere huis verlaten zonder verlies (0 winst is toch prima voor een woonhuis (indexering voor inflatie kan prima))

[ Voor 0% gewijzigd door DaTimMan op 20-11-2009 17:53 . Reden: ehh ja melk is voedsel primaire behoefte , huis primaire behoefte bij 6% (nice) even naar luxe goed gezet ]

[Brons]

Mfpower schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 17:40:
[...]

Ik had 'm in het rekenvoorbeeldje erbij moeten zetten. Omdat je als je gebruik maakt van HRA een spaarhypotheek voordeliger is dan lineair. Dit komt doordat je bij een spaarhypotheek altijd maximaal van de HRA gebruikt maakt EN omdat je vermogen opbouwt (en dus rente vangt).

En ze hoeven ook nog een keer, mits ze zich aan de voorwaarden houden, geen vermogensrendementsheffing te betalen over het spaar gedeelte. Dus je krijgt met een spaarhypotheek niet alleen maximaal HRA maar ook nog eens voordeel op de VRH.

DaTimMan schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 17:47:
(19% BTW op melk tegen 6% op het kopen van een huis)

6% op melk .

[JvS]

alleen als je de computer doorverkoopt, heb je niet dat er nog een keer 19% BTW betaald hoeft te worden. Bij een woning wel .

[BlakHawk]

Cyberpope schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 15:57:
Maar laten we eerlijk zijn.. .Het zal er jou vooral om gaan dat JIJ er niet slechter van wordt.

Dat geef ik ook direct toe, als ik hierdoor eventueel in de toekomst in de problemen kom, dan ben ik sowieso tegen... Wie niet?

Ik wil graag kinderen en vrouw iets minder gaan werken... Zonder RA gaat dat niet lukken, kan ik je garanderen...

Ook als ik als gevolg, een lagere waarde van het huis krijg, ben ik tegen...

En gelukkig al die huizenbezitters...

Waarom denk je dat de PVDA zo laag in de peilingen staat... Dit soort uitspraken van Bos helpen niet echt mee. Hier zal ik altijd mijn stem van af laten hangen. Ik wil er niet op achteruit gaan, wie wel?

[BlakHawk]

Istrilyin schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 16:59:
[...]

Andere burgers betalen extra belasting zodat eigenaren HRA kunnen krijgen. Mag jij drie maal raden waarin dat geld niet direct naartoe vloeit... Juist ja!

Wat betalen anderen dan meer belasting??? Evenveel als ik hoor...
En ik gok dat de gemiddelde huurder heel wat minder dan de gemiddelde huizenbezitter afdraagt... Iets met 52%. (Niet dat ik daar al op zit).

Moet je eens gaan kijken wat al die linkse hobbies voor een geld kosten!

DaTimMan schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 17:06:
[...]


en hoe zit het met de mensen die er zijn gaan wonen met 1100 euro en nu ondertussen 2 verdieners zijn met modaal. Die houden nu een huis bezet waar ze weinig voor betalen terwijl ze teveel verdienen om er in te mogen.

sssstttt, daar mag je natuurlijk niets over zeggen...
Inderdaad, dat moet je ook meteen aanpakken en meer laten betalen...

[Brons]

dfrenner schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 21:57:
[...]


Wat betalen anderen dan meer belasting??? Evenveel als ik hoor...

Als je twee mensen met hetzelfde inkomen bekijkt en de een heeft HRA en de ander niet hoeft diegene met HRA minder belasting te betalen, puur omdat hij een hypotheek heeft. Persoonlijk vind ik het niet erg als je als huizenbezitter voordeel hebt echter de mate is helemaal overtrokken. Je hoeft alleen maar naar de hoogste schaal te kijken om te zien dat het niet klopt. Iemand die een hoog inkomen heeft hoeft maar 48% van zijn rente te betalen. De rest doen alle andere Nederlanders (inclusief mensen met HRA maar een lagere schaal). Dat klopt gewoon niet.

En dan kan je wel doen alsof je neus bloed maar uiteindelijk heb je jezelf er mee. Dit belastingvoordeel gaat ten koste van andere zaken en dat is inclusief hogere belastingen, minder sociale voorzieningen (en dat zijn niet alleen uitkeringen waarvan mensen denken nooit gebruik te hoeven maken maar ook bijvoorbeeld kinderopvang en AOW) en sociale onrust. Langzaam afschaffen (wat er toch ooit gaat komen) zal alleen in je eigen voordeel zijn. Als je het lang genoeg uitstelt zit je straks in je pensioen met de afschaffing en de prijzen daling. Dan kan je het beter hebben als je jong bent en je het geld in het huis nog niet nodig hebt.

[Rukapul]

dfrenner schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 21:51:
[...]


Dat geef ik ook direct toe, als ik hierdoor eventueel in de toekomst in de problemen kom, dan ben ik sowieso tegen... Wie niet?

Ik wil graag kinderen en vrouw iets minder gaan werken... Zonder RA gaat dat niet lukken, kan ik je garanderen...

Ook als ik als gevolg, een lagere waarde van het huis krijg, ben ik tegen...

En gelukkig al die huizenbezitters...

Waarom denk je dat de PVDA zo laag in de peilingen staat... Dit soort uitspraken van Bos helpen niet echt mee. Hier zal ik altijd mijn stem van af laten hangen. Ik wil er niet op achteruit gaan, wie wel?

Je bent waarschijnlijk uniek. Zo egocentrisch zie je ze zelden. De fundamentele wens om alleen maar te ontvangen heeft iets parasitairs. Echter, zelfs een verstandige parasiet houdt zijn gastheer in leven. Nooit heb je een overweging die doorslaat naar de andere kant waar "ik" en "mijn" niet staan.

Daarnaast heb je een vrij veel wensen en eisen voor iemand die waarschijnlijk per saldo nog steeds netto ontvanger is.

Het meest bizarre is nog wel dat je je niet eens in lijkt te kunnen denken dat mensen niet continu uit het eigenbelang redeneren. Maargoed, omgekeerd sta ik bij elke post van jouw hand versteld dat iemand zo egocentrisch kan zijn.

DaTimMan schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 17:06:
[...]


en hoe zit het met de mensen die er zijn gaan wonen met 1100 euro en nu ondertussen 2 verdieners zijn met modaal. Die houden nu een huis bezet waar ze weinig voor betalen terwijl ze teveel verdienen om er in te mogen.

Scheefwonen is op zich onwenselijk, maar staat buiten deze financiele subsidie discussie. Scheefwoners ontvangen op geen enkele wijze subsidie van de overheid (als ze huurtoeslag zouden ontvangen zouden het geen scheefwoners zijn ). Woningcorporaties staan allang los van de overheid. In zekere zin zijn scheefwoners degenen die een realistische prijs betalen voor een woning: de woningen worden niet onder kostprijs verhuurd.

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 07:38:
Of woningen van gelijke grootte en kwaliteit maar minder marge voor de projectontwikkelaar/bouwer. Ik vraag me sterk af in hoeverre de nieuwbouwprijzen van voor de crisis niet bepaald werden door wat de gek er voor gaf in plaats van de werkelijke grond/bouwkosten. Wordt het 'bouwen van mindere kwaliteit' excuus nu niet gebruikt als verklaring voor het jarenlang te hoge prijzen vragen?

Ik stel eerst voor dat je je gaat verdiepen in de werkelijke 'marge' die je denkt die in een woning zit voor een bouwer alvorens je hierover uitlaat. Dat een ontwikkelaar meer marge heeft klopt echter bedenk ook dat als het even tegenzit zoals nu het risico beduidend groter is. Niet voor niets dat veel ontwikkelaars het dan nu ook niet trekken. Misschien een mooi voorbeeld is DH waar men aangeeft dat ze 30% goedkoper gaan bouwen, klein detail is dat ze de plannen wel gigantisch omgooien. Als het daadwerkelijk mogelijk was om de bouwer te knijpen was dat een makkelijkere oplossing geweest. Maar goed, zonder kennis van zaken is het altijd makkelijker om je over iets uit te laten.

Hier is nog een bericht wat typerend is voor de huidige situatie op de huizenmarkt: 'Gedwongen woningverkopen verdubbelen in 2010'.

Sorry dat ik het zeg maar een verdubbeling van 800 naar 1600 gedwongen verkopen vind ik op landelijk niveau niet schokkend. Ik ben wel benieuwd hoeveel woningen worden verkocht voor ze onder de hamer komen. Helaas wordt zoiets nooit bekend gemaakt.

[Verwijderd]

n4m3l355 schreef op zaterdag 21 november 2009 @ 01:09:

Ik stel eerst voor dat je je gaat verdiepen in de werkelijke 'marge' die je denkt die in een woning zit voor een bouwer alvorens je hierover uitlaat. ...

Het lijkt me toch echt simpele marktwerking. Je biedt een product aan tegen een prijs die de markt er voor kan betalen. Zit je te hoog met je prijs, zoals nu het geval is, de markt kan het er niet meer voor betalen dan kom je in de problemen.

De projectontwikkelaars hebben in de periode 1995 tot halverwege 2008 gouden tijden gehad. Iedereen leende zich te pletter, de prijzen konden toch alleen maar stijgen. Ik vraag me ook af in hoeverre de prijzen in veel projecten nog steeds niet te hoog worden gehouden in de hoop dat er sprake is van een tijdelijke dip. Wat dus niet het geval is.

Bovendien, wat gaan de projectontwikkelaars/bouwers doen als de hra er af gaat en er structureel 30% minder geleend kan worden? Er zal toch echt goedkoper gebouwd gaan moeten worden. Waarschijnlijk neemt de leencapaciteit met veel meer dan 30% af omdat hypotheekvormen waarmee je meer kunt lenen dan dat je bruto eigenlijk kunt betalen zoals de aflossingsvrije-, spaar- en beleggingshypotheek fiscaal niet meer aantrekkelijk zijn.

Sorry dat ik het zeg maar een verdubbeling van 800 naar 1600 gedwongen verkopen vind ik op landelijk niveau niet schokkend. ...

1600 gedwongen verkopen zijn inderdaad niet schokkend. Wel wat interessant is in het bericht is dat de stichting Waarborgfonds verwacht dat de restschuld per gedwongen verkoop op gaat lopen tot tussen de 40.000 en 50.000 per woning. Dat is wel een indicatie dat de huizenprijzen de komende jaren flink verder zullen dalen.

[FireAge]

Rukapul schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 22:36:
...verhaal of parasitair gedrag...

Let even goed op wat Rukapul hier zegt. Want is het ooit bij je opgekomen dat als de HRA blijft, het nadelig voor jou kan zijn? Stel nu dat we zo hardnekkig aan die HRA vasthouden, dat we de staatsschuld tot ongekende hoogte doen stijgen. Wat dan? Gewoon doorgaan met op nepgeld leven?

De bron die jou in dit geval voedt is de gemeenschap, en jij leeft op hun geld. Dat jij je er niet voor kunt interesseren hoe het met die gemeenschap gaat is verwonderlijk, en ik begin me af te vragen of je niet gewoon na 200+ pagina's nu maar gewoon aan een mening vasthoud zonder nog te kijken naar de tegenargumenten.

[Verwijderd]

Rukapul schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 22:36:
[...]

Je bent waarschijnlijk uniek. Zo egocentrisch zie je ze zelden. De fundamentele wens om alleen maar te ontvangen heeft iets parasitairs. Echter, zelfs een verstandige parasiet houdt zijn gastheer in leven. Nooit heb je een overweging die doorslaat naar de andere kant waar "ik" en "mijn" niet staan.

Daarnaast heb je een vrij veel wensen en eisen voor iemand die waarschijnlijk per saldo nog steeds netto ontvanger is.

Het meest bizarre is nog wel dat je je niet eens in lijkt te kunnen denken dat mensen niet continu uit het eigenbelang redeneren. Maargoed, omgekeerd sta ik bij elke post van jouw hand versteld dat iemand zo egocentrisch kan zijn.

[...]

Scheefwonen is op zich onwenselijk, maar staat buiten deze financiele subsidie discussie. Scheefwoners ontvangen op geen enkele wijze subsidie van de overheid (als ze huurtoeslag zouden ontvangen zouden het geen scheefwoners zijn ). Woningcorporaties staan allang los van de overheid. In zekere zin zijn scheefwoners degenen die een realistische prijs betalen voor een woning: de woningen worden niet onder kostprijs verhuurd.

Scheefwonen is in feite gewoon gesubsidieerd wonen. De woningen die deze mensen bezet houden, zijn bedoeld voor mensen met max. inkomen X. De coroporaties hebben met steun van de overheid een gigantisch vastgoed-bestand op kunnen bouwen en daarom liggen de huurprijzen ook zo ongelofelijk laag. (Voor het bedrag wat je bij een corporatie betaalt, huur je in de vrije sector misschien net de helft.)

Ik vind het op zich prima om mensen een zetje in de rug te geven m.b.t. huisvesting, maar zodra het inkomen boven de grens komt kunnen ze wat mij betreft gewoon verkassen naar een niet-gesubsidieerde woning.

Een kennis van me houdt op deze manier dus ook een corporatie-woning bezet, terwijl hij tegenwoordig een gigantisch inkomen heeft. Toen hij in dat huis trok, was hij pas net begonnen met werken en had dus recht op een huis via de sociale huur. 3 jaar later had hij wat cursusjes gevolgd en vond hij ineens een baan die bijna het dubbele betaalde. Maar meneertje woont nog steeds voor een habbekrats in een mooi huis en zolang hij niet gedwongen hoeft te verhuizen....

[Shabbaman]

Brons schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 14:48:
[...]

Waarom zou je niet huursubsidie op lage inkomens kunnen hebben als je de HRA afschaft?

Er gaat meer gemeenschapsgeld naar huurhuizen dan enkel de huursubsidie. Denk aan het aanleggen van bestrating, leningen aan woningbouwcorporaties, dat soort dingen (die bij nieuwbouwwoningen door de kopers worden betaald). Niemand gaat huurhuizen bouwen voor z'n lol.

[Rukapul]

Verwijderd schreef op zaterdag 21 november 2009 @ 08:54:
De coroporaties hebben met steun van de overheid een gigantisch vastgoed-bestand op kunnen bouwen

Wat is het saldo van deze subsidies in het (verre) verleden en wat bedraagt de omgerekende netto contante waarde per heden?

---

Om het treurige perspectief van de 'huurder zonder huurtoeslag' nog eens te illustreren wat cijfers uit de periode 2001-2006:
• aantal huishoudens: 7.2 miljoen (2008)
• HRA ontvangende huishoudens: 3.4 miljoen (2006)
• huurtoeslag ontvangende huishoudens: 1.0 miljoen (2006)
(In 2001 waren er ca 6.6 miljoen huizen waarvan 52% koop. Niet elk huishouden heeft een huis geheel huis ter beschikking, bv studenten.)

De 'huurders zonder huurtoeslag' (~2.8 miljoen max, waarschijnlijk veel minder) betalen dus per saldo de rekening voor 4.4 miljoen huishoudens die gesubsidieerd wonen.

Bekijk je het puur vanuit degenen die in de vrije sector (particulier) huren dan is het helemaal droevig.

Uiteindelijk is het een zero sum game en het is in dit geval wel heel duidelijk wie bij dat spel op dit moment aan het kortste eind trekt.

[Rukapul]

Shabbaman schreef op zaterdag 21 november 2009 @ 10:37:
[...]


Er gaat meer gemeenschapsgeld naar huurhuizen dan enkel de huursubsidie.

Heb je een rapport / bron dat bovenstaande uiteenzet?

Daarnaast moet het wel/niet subsidieren van groep A niet afhangen van het wel/niet subsidieren van groep B, maar afhangen van het beoogde primaire doel van de individuele subsidies.

In het geval van lage inkomens is woonsubsidie uitlegbaar (blijkbaar vinden we in onze maatschappij dat iedereen enigszins fatsoenlijk moet kunnen wonen inclusief degenen die de marktprijs daarvoor niet kunnen betalen) en in het andere geval (hogere inkomens, veelal koop met HRA) is dat nauwelijks geval (en grijpt men terug naar verworven rechten, het oneerlijkheidsargument, etc.). De HRA subsidie dient hedentendage geen doel.

[ Voor 3% gewijzigd door Rukapul op 21-11-2009 10:52 ]

[Brons]

Shabbaman schreef op zaterdag 21 november 2009 @ 10:37:
[...]


Er gaat meer gemeenschapsgeld naar huurhuizen dan enkel de huursubsidie. Denk aan het aanleggen van bestrating, leningen aan woningbouwcorporaties, dat soort dingen (die bij nieuwbouwwoningen door de kopers worden betaald). Niemand gaat huurhuizen bouwen voor z'n lol.

Ik kan het mis hebben maar volgens mij krijgen de woningbouwcorporaties geen leningen meer. Deze zijn al een lange tijd afgeschaft. En de bestrating? Als je als verhuurder een huis laat bouwen moet je dat ook betalen...

[regmaster]

Dit topic begint een beetje geniepig ultra-links/ semi communistisch trekje te krijgen.
Iedereen is verantwoordelijk voor de eigen toekomst, en degenen die daartoe niet in staat zijn door ouderdom, ziekte e.d., dienen we te ondersteunen.
Ik ben een alleenstaande man die keihard werkt voor mijn salaris. Ik betaal dan ook de hoofdprijs aan belastingen in dit land, ik vind het overigens niet erg om te betalen voor de zwakkere in onze samenleving. Maar door het afschaffen van de HRA krijg ik het ook minder en daardoor zal ik ook minder gaan uitgeven. Afschaffen van de HRA zou mijns inziens alleen maar kunnen indien daar een forse belasting verlaging tegenover staat.
Daarnaast kan het toch echt niet zo zijn dat iemand, die door keihard werken meer is gaan verdienen, dat hij of zij dan het huis uit moet om het zuur verdiende geld te moeten spenderen aan een duurder huis?
Wat is dat voor waanzin? Welke randdebiel bedenkt zoiets? Dan wordt je dus gestraft omdat je blijkbaar in staat bent om jezelf wél te ontwikkelen. Als iets de vooruitgang tegenhoud en de economie schade berokkend is dat het wel.
Krijgen we straks alleen maar getto's vergeven van de arme sodemieters of mensen die te lui zijn om te werken.
Nee, dat is een mooi toekomst beeld voor Nederland. Mijn stem gaat naar rechts, dat heeft dit topic wel bewerkstelligd.

[anandus]

regmaster schreef op zaterdag 21 november 2009 @ 13:02:
Afschaffen van de HRA zou mijns inziens alleen maar kunnen indien daar een forse belasting verlaging tegenover staat.

Dan kan je net zo goed niet de HRA afschaffen.
Het hele punt is juist dat de staat Nederland duurder wordt en dat er dus kritisch naar de uitgaven gekeken moet worden.

[Brons]

Sorry hoor maar je vergeet dat de hoofdprijs aan belastingen die jij moet betalen voor een groot gedeelte door de HRA komt. En in een echte vrij economie (dus tegenovergestelde aan ultra-links of semi communistisch) zou er geen subsidie zijn op eigenwoningbezit. Als ik jou was zou ik in de toekomst pas deze sterke bewoording gebruiken als ik wist waar ik het over heb.

[begintmeta]

anandus: door op een bepaalde manier geld in het laatje te brengen beïnvloed je eventueel wel gedragspatronen. BTW naar 0% of naar 100% brengen heeft een ander effect dan hypotheekrente aan of uitzetten, vennootschapsbelasting of loonbelasting veranderen enz. toch?

[mekkieboek]

regmaster schreef op zaterdag 21 november 2009 @ 13:02:
Dit topic begint een beetje geniepig ultra-links/ semi communistisch trekje te krijgen.
Iedereen is verantwoordelijk voor de eigen toekomst, en degenen die daartoe niet in staat zijn door ouderdom, ziekte e.d., dienen we te ondersteunen.
...
Mijn stem gaat naar rechts, dat heeft dit topic wel bewerkstelligd.

For real? Jij laat je politieke voorkeur beinvloeden door de meningen van een bonte groep PC georienteerde forumposters?
Overigens past afschaffen van HRA/huursubsidie/terugtrekkende overheid meer in het rechtse gedachtengoed. But we're digressing.

[Verwijderd]

Rukapul schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 22:36:
[...]
Scheefwonen is op zich onwenselijk, maar staat buiten deze financiele subsidie discussie. Scheefwoners ontvangen op geen enkele wijze subsidie van de overheid (als ze huurtoeslag zouden ontvangen zouden het geen scheefwoners zijn ). Woningcorporaties staan allang los van de overheid. In zekere zin zijn scheefwoners degenen die een realistische prijs betalen voor een woning: de woningen worden niet onder kostprijs verhuurd.

Wie zegt dat de woningen niet onder de kostprijs verhuurd worden? Denk je dat als particuliere verhuurder op dezelfde huurprijs kan gaan zitten zonder de rode cijfers in te gaan? De corporaties hebben gewoon achterlijk veel geld in kas. En hoe kom je erbij dat scheefwoners op geen enkele wijze subsidie krijgen van de overheid. Ze krijgen een gigantische subsidie, elke maand weer, doordat zij geen marktconforme prijs betalen.
corporaties verhuren gemiddeld tegen slechts 72% van de max. redelijke huur (dat is wat ze voor de woning mogen vragen volgens het puntensysteem).
Mensen zijn volgens mij alweer vergeten dat het nationale woningbezit ooit is weggegeven aan de woningcorporaties (geld dus wat ooit gemeenschapsgeld was). Mensen roepen hier maar wat zonder dit ook maar enigszins te onderbouwen. Beetje jammer voor de discussie.

Het scheefwonen staat inderdaad buiten de discussie wat betreft het zogenaamde "klappen van de huizenbubble". Misschien is een naamsverandering van het topic wel op z'n plaats. Er is in ruim een jaar tijd nog helemaal niks "geklapt", behoudens dan de diverse subdiscussies.
De discussie over het wel of niet afschaffen van de HRA dan wat mij betreft ook. Echter als dit wel tot de discussie behoort, dan valt de huurmarkt er ook onder. Je kunt het namelijk niet alleen over HRA hebben zonder dat je daarbij de totale woningmarkt betrekt.

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 21-11-2009 15:16 ]

[NiaX]

Verwijderd schreef op zaterdag 21 november 2009 @ 15:04:
[...]


Wie zegt dat de woningen niet onder de kostprijs verhuurd worden? Denk je dat als particuliere verhuurder op dezelfde huurprijs kan gaan zitten zonder de rode cijfers in te gaan? De corporaties hebben gewoon achterlijk veel geld in kas. En hoe kom je erbij dat scheefwoners op geen enkele wijze subsidie krijgen van de overheid. Ze krijgen een gigantische subsidie, elke maand weer, doordat zij geen marktconforme prijs betalen.
corporaties verhuren gemiddeld tegen slechts 72% van de max. redelijke huur (dat is wat ze voor de woning mogen vragen volgens het puntensysteem).
Mensen zijn volgens mij alweer vergeten dat het nationale woningbezit ooit is weggegeven aan de woningcorporaties (geld dus wat ooit gemeenschapsgeld was). Mensen roepen hier maar wat zonder dit ook maar enigszins te onderbouwen. Beetje jammer voor de discussie.

En waar is jouw onderbouwing/bronvermelding?

[Verwijderd]

NiaX schreef op zaterdag 21 november 2009 @ 17:47:
[...]

En waar is jouw onderbouwing/bronvermelding?

Wat moet ik onderbouwen dan? Het zijn gewoon de feiten zoals ze zijn.

Zo maar even een uitspraak van iemand die er wel verstand van heeft:

quote:
"PvdA -Tweede Kamerlid Staf Depla staat 'welwillend tegenover dit experiment'. Met enig voorbehoud. 'De corporaties mogen niet de huren over de hele linie verhogen tot maximaal redelijk. Nu is de gemiddelde huurprijs 65 tot 70% van de maximaal toegestane huurprijs.

[ Voor 42% gewijzigd door Verwijderd op 21-11-2009 18:07 ]

[FireAge]

En wat bereik je daar mee dan? De huidige woningcorporaties hebben gewoon een winstoogmerk, dus als de huur omhoog kan doen ze dat. Maar voor sociale huur ligt nu eenmaal jaarlijks vast met hoeveel ze de huur mogen verhogen.

Als ze die beperking er afhalen, dan zullen de huren omhoog gaan. Gevolg is dan dat de koopkracht van de minderbedeelden in de samenleving afneemt. Lijkt mij niet wenselijk, en nee daar behoor ik niet zelf toe.

Het is te belachelijk voor woorden hoe laag de lonen voor sommige beroepen liggen. Waarom zouden twee mensen die allebei op het maximum van hun kunnen werk verrichten een verschillend salaris moeten verdienen? Omdat dat mensen stimuleert om zich te ontwikkelen? Lijkt mij dat mensen dat ook wel doen als salaris er niet aan gekoppeld is. Ik zou geen voor mij simpel werk willen verrichten als ik ook uitdagend werk kan doen.

[Rukapul]

Verwijderd schreef op zaterdag 21 november 2009 @ 15:04:
[...]


Wie zegt dat de woningen niet onder de kostprijs verhuurd worden? Denk je dat als particuliere verhuurder op dezelfde huurprijs kan gaan zitten zonder de rode cijfers in te gaan?

Als particuliere huurder heb je exact hetzelfde uitgangspunt en hoef je niet in het rood te gaan. Wat zou de gemiddelde leeftijd van een corporatiewoning zijn? Stel 30 jaar. De kostprijs van die woning zijn de rentelasten over de bouwprijs van 30 jaar geleden plus eventuele renovatie- of moderniseringskosten. Die kosten zijn vrijwel vlak terwijl de huur wel verhoogd is.

Een particuliere verhuurder kan exact hetzelfde doen, maar in plaats van de historische kosten uit te gaan gaat deze uit van een rendement op vermogen en brengt een prijs in rekening alsof de rente betaald moet worden over de huidige marktwaarde. Een fundamenteel verschil dus in rendementsdoelstelling, maar niet in kosten.

De corporaties hebben gewoon achterlijk veel geld in kas.

Dat is pertinent onwaar. Het vermogen van de corporaties zit voor het grootste deel in vastgoed. De liquide middelen zijn nodig om de kwaliteit van de woningvoorraad op pijl te houden.

En hoe kom je erbij dat scheefwoners op geen enkele wijze subsidie krijgen van de overheid. Ze krijgen een gigantische subsidie, elke maand weer, doordat zij geen marktconforme prijs betalen.

Dat is geen subsidie. Het is een voordeel, maar niet een die loopt via de lopende rijksbegroting.

corporaties verhuren gemiddeld tegen slechts 72% van de max. redelijke huur (dat is wat ze voor de woning mogen vragen volgens het puntensysteem).

En? Het is bekend dat winstopbrengstmaximalisatie geen doelstelling is van corporaties.

Mensen zijn volgens mij alweer vergeten dat het nationale woningbezit ooit is weggegeven aan de woningcorporaties (geld dus wat ooit gemeenschapsgeld was). Mensen roepen hier maar wat zonder dit ook maar enigszins te onderbouwen. Beetje jammer voor de discussie.

Ik heb hierboven al gevraagd wat de som hiervan was. De uitkomst wil ik ook best meenemen om het standpunt te verfijnen.

Punt blijft echter staan dat hoeveel het ook geweest is, dat dat lang geleden is en door de explosie van huizenprijzen waarschijnlijk een fractie is van de waarde van de huidige woningvoorraad. Er is een grens aan hoever het zinvol is om terug te keren naar het verleden. De corporaties zijn verzelfstandigd en moeten op eigen benen staan. Als ze dat vervolgens doen dan moet je niet heel flauw dat geld alsnog in retrospectief terug claimen. Dat doen we ook niet met de generaties die nu zeer vermogend zijn geworden door de HRA-subsidie. Subsidies in het verleden lopen niet via de huidige rijksbegroting.

Je kunt het namelijk niet alleen over HRA hebben zonder dat je daarbij de totale woningmarkt betrekt.

Correct. En wat dat betreft heb ik mijn standpunt wel duidelijk gemaakt. Het is van de zotte om meer dan een paar procent (max 10%) van de woningmarkt te subsidieren. Die woonsubsidie (huur en in theorie ook koop, alhoewel onwaarschijnlijk) moet dan hooguit terechtkomen bij de absolute onderkant.

Een logisch gevolg van het wegnemen van subsidies is dat (bruto) woonkosten (op termijn) zullen dalen. Indirect gevolg zal zijn dat de huur die corporaties in rekening brengen meer in lijn zullen liggen met woonkosten in de rest van de markt. Het is de ratrace van de huizenmarkt en prijsexplosies veroorzaakt door HRA dat de discrepantie heeft veroorzaakt. De discrepantie is niet veroorzaakt omdat corporaties te lage huren vragen. Indien ze te lage huren zouden vragen dan zouden ze aan de lopende band omvallen.

[Verwijderd]

Rukapul schreef op zaterdag 21 november 2009 @ 20:25:
[...]

Als particuliere huurder heb je exact hetzelfde uitgangspunt en hoef je niet in het rood te gaan. Wat zou de gemiddelde leeftijd van een corporatiewoning zijn? Stel 30 jaar. De kostprijs van die woning zijn de rentelasten over de bouwprijs van 30 jaar geleden plus eventuele renovatie- of moderniseringskosten. Die kosten zijn vrijwel vlak terwijl de huur wel verhoogd is.

Een particuliere verhuurder kan exact hetzelfde doen, maar in plaats van de historische kosten uit te gaan gaat deze uit van een rendement op vermogen en brengt een prijs in rekening alsof de rente betaald moet worden over de huidige marktwaarde. Een fundamenteel verschil dus in rendementsdoelstelling, maar niet in kosten.

Hoe kun je nou zeggen dat je als particuliere verhuurder exact hetzelfde uitgangspunt hebt? Hebben die particuliere verhuurders bij de brutering ook 2,5 miljoen woningen in bezit gekregen? Die sindsdien ook nog eens razendsnel in waarde zijn gestegen.
Plus kunnen particuliere verhuurders ook gebruik maken van het waarborgfonds sociale woningbouw? Dat scheelt veel in de rentelasten. Zo kan ik eigenlijk nog wel even doorgaan, maar het punt is dat ze dus echt absoluut niet het zelfde uitgangspunt hebben.

[...]

Dat is pertinent onwaar. Het vermogen van de corporaties zit voor het grootste deel in vastgoed. De liquide middelen zijn nodig om de kwaliteit van de woningvoorraad op pijl te houden.

Ok daar heb je een punt. Ze moeten inderdaad even een paar van die 2,5 miljoen woningen verkopen . Geld hebben ze echt meer dan genoeg ze moeten het alleen even omzetten.

[...]

Dat is geen subsidie. Het is een voordeel, maar niet een die loopt via de lopende rijksbegroting.

Het geld wat de overheid nog steeds had kunnen hebben. Of in ieder geval aflossingen en rentes op de uitstaande leningen aan de woningcorporaties.
Hoe je het ook noemt marktconform is het in ieder geval niet.

[...]

En? Het is bekend dat winstopbrengstmaximalisatie geen doelstelling is van corporaties.

Nee dat klopt. Om te investeren hoeven zij geen geld te verdienen, maar gewoon een aantal van die 2,5 miljoen woningen te verkopen.

[...]

Ik heb hierboven al gevraagd wat de som hiervan was. De uitkomst wil ik ook best meenemen om het standpunt te verfijnen.

Punt blijft echter staan dat hoeveel het ook geweest is, dat dat lang geleden is en door de explosie van huizenprijzen waarschijnlijk een fractie is van de waarde van de huidige woningvoorraad. Er is een grens aan hoever het zinvol is om terug te keren naar het verleden. De corporaties zijn verzelfstandigd en moeten op eigen benen staan. Als ze dat vervolgens doen dan moet je niet heel flauw dat geld alsnog in retrospectief terug claimen. Dat doen we ook niet met de generaties die nu zeer vermogend zijn geworden door de HRA-subsidie. Subsidies in het verleden lopen niet via de huidige rijksbegroting.

Flauw of niet. De overheid loopt geld mis en indirect kost het dus ook geld.

[...]

Correct. En wat dat betreft heb ik mijn standpunt wel duidelijk gemaakt. Het is van de zotte om meer dan een paar procent (max 10%) van de woningmarkt te subsidieren. Die woonsubsidie (huur en in theorie ook koop, alhoewel onwaarschijnlijk) moet dan hooguit terechtkomen bij de absolute onderkant.

Een logisch gevolg van het wegnemen van subsidies is dat (bruto) woonkosten (op termijn) zullen dalen. Indirect gevolg zal zijn dat de huur die corporaties in rekening brengen meer in lijn zullen liggen met woonkosten in de rest van de markt. Het is de ratrace van de huizenmarkt en prijsexplosies veroorzaakt door HRA dat de discrepantie heeft veroorzaakt. De discrepantie is niet veroorzaakt omdat corporaties te lage huren vragen. Indien ze te lage huren zouden vragen dan zouden ze aan de lopende band omvallen.

Dat met die subsidies moet je even uitleggen. Ik kan je niet volgen.

Omvallen met een geschat gezamenlijk kapitaal van twee- tot driehonderd miljard euro??? Daar kunnen ze nog wel even op interen.

[Verwijderd]

Rukapul schreef op zaterdag 21 november 2009 @ 10:40:
[...]

Wat is het saldo van deze subsidies in het (verre) verleden en wat bedraagt de omgerekende netto contante waarde per heden?

---

[...]

Het saldo van de huidige voordeelregelingen voor corporaties en het mega-vermogen wat ze mee hebben gekregen, is voldoende om nu huizen te kunnen verhuren tegen een prijs die net wat boven de helft van de marktprijs ligt.

Je hebt echt geen rocket-science nodig om te zien dat corporaties hun woningen voor veel minder geld weg kunnen zetten als particuliere verhuurders, zonder dat de corporaties afhankelijk zijn van vrijwilligers en ze hebben ook nog geld genoeg voor mooie grote kantoorpanden.

Hoeveel het nou precies is, vind ik niet belangrijk. Het was meer dan genoeg.

Punt blijft echter staan dat hoeveel het ook geweest is, dat dat lang geleden is en door de explosie van huizenprijzen waarschijnlijk een fractie is van de waarde van de huidige woningvoorraad. Er is een grens aan hoever het zinvol is om terug te keren naar het verleden. De corporaties zijn verzelfstandigd en moeten op eigen benen staan. Als ze dat vervolgens doen dan moet je niet heel flauw dat geld alsnog in retrospectief terug claimen. Dat doen we ook niet met de generaties die nu zeer vermogend zijn geworden door de HRA-subsidie. Subsidies in het verleden lopen niet via de huidige rijksbegroting.

Ben ik het niet mee eens. Het begint inderdaad steeds duidelijker te worden, dat de generatie van de 50-ers en beginnend 60-ers van nu gewoon schaamteloos een groot deel van "de poet" ingepikt hebben en niet gezorgd hebben voor voldoende middelen voor hun oude-dag (AOW, ziektekosten....). Dat is natuurlijk gedaan met de gedachte, dat men die rekening wel bij de kinderen en kleinkinderen kon neerleggen. Nu blijkt dat deze groep (kinderen en kleinkinderen) door het graai-gedrag van de vorige generatie helemaal niet kapitaalkrachtig genoeg is om dit te dragen en ook nog eens een vergelijbare levensstandaard te behouden. En daarbovenop is de groep ook nog eens kleiner geworden (vergrijzing).

Het is dan misschien niet het regelrecht "terugclaimen" van geld, maar het lijkt me niet meer dan redelijk dat ze zelf de rekening gepresenteerd krijgen voor deze misrekeningen en het niet-aanpakken van problemen die men ruim 20 jaar geleden al zag aankomen.

Ik denk dan ook, dat we - voor de lange termijn - meer kunnen bereiken met hervormingen in de financiering van de AOW en ZW. Past ook nog eens prachtig in het straatje van de "eigen verantwoordelijkheid" van Balkenende. Niet de rekening van je oudedag naar de volgende generatie doorschuiven (dat blijft namelijk alleen maar werken als de volgende generatie steeds groter wordt en iedere malloot kan zich bedenken dat dat niet eeuwig door kan gaan), maar zelf je verantwoordelijkheid nemen.

[ Voor 55% gewijzigd door Verwijderd op 21-11-2009 22:44 ]

[Rukapul]

Verwijderd schreef op zaterdag 21 november 2009 @ 22:10:
[...]


Hoe kun je nou zeggen dat je als particuliere verhuurder exact hetzelfde uitgangspunt hebt? Hebben die particuliere verhuurders bij de brutering ook 2,5 miljoen woningen in bezit gekregen? Die sindsdien ook nog eens razendsnel in waarde zijn gestegen.
Plus kunnen particuliere verhuurders ook gebruik maken van het waarborgfonds sociale woningbouw? Dat scheelt veel in de rentelasten. Zo kan ik eigenlijk nog wel even doorgaan, maar het punt is dat ze dus echt absoluut niet het zelfde uitgangspunt hebben.

De kosten van kapitaal zit een verschil in waarbij ik het waarborgfonds over het hoofd heb gezien. Geld voor grote institutionele vastgoedbeleggers is trouwens ook niet extreem duur. Het punt blijft staan dat het grootste verschil komt door de rendementsdoelstelling.

Het geld wat de overheid nog steeds had kunnen hebben. [...]
Flauw of niet. De overheid loopt geld mis en indirect kost het dus ook geld.

Stel je hiermee een ook clawback voor alle in het verleden verleende HRA? Ik kan wel een leuke constructie bedenken rondom het erfrecht en ontvangen HRA. Maar beter is om het verleden te laten voor wat het is: gegeven is gegeven, gedane zaken nemen geen keer, etc.

De ene subsidie uit het verleden is soort van sociaal bezit geworden (met vruchtgebruik voor sociale huurders), het andere privaat (bezit van HRA-ontvangers en volledig naar eigen believen te gebruiken).

Je kunt de ene subsidie uit het verleden niet anders behandelen dan de andere.

edit: Verwijderd in "Klappen van de huizenbubble?" schiet raak w.b.t. de 50-ers en 60-ers en het inpikken van poet.

Nee dat klopt. Om te investeren hoeven zij geen geld te verdienen, maar gewoon een aantal van die 2,5 miljoen woningen te verkopen.

Met het verkopen van de woningvoorraad doen corporaties hun doelstelling geweld aan.

Omvallen met een geschat gezamenlijk kapitaal van twee- tot driehonderd miljard euro??? Daar kunnen ze nog wel even op interen.

Interen zou strijdig zijn met de doelstelling, omdat dat verkoop van de woningvoorraad impliceert. In plaats van 'omvallen' kun je trouwens ook 'operationeel verlies leiden' lezen.

Dat met die subsidies moet je even uitleggen. Ik kan je niet volgen.

Welk deel? Dat ik tegen het pompen van subsidiegelden ben die meer dan een kleine minderheid (bv 10%) van de woningmarkt raken lijkt me duidelijk. Indien dat ingevoerd zou worden dan zouden de woonlasten moeten dalen (voornamelijk HRA-effect).

[ Voor 4% gewijzigd door Rukapul op 21-11-2009 23:01 ]

[Verwijderd]

Rukapul schreef op zaterdag 21 november 2009 @ 22:46:
[...]

De kosten van kapitaal zit een verschil in waarbij ik het waarborgfonds over het hoofd heb gezien. Geld voor grote institutionele vastgoedbeleggers is trouwens ook niet extreem duur. Het punt blijft staan dat het grootste verschil komt door de rendementsdoelstelling.

Dat denk ik niet. Ik heb wel vaker eens doorgerekend, wat ik voor mijn appartement zou moeten vragen als ik het zou gaan verhuren. En dan ben ik voor het gemak even uitgegaan van een rendement wat gelijk zou liggen aan het rendement wat een bank je geeft op spaargeld wat voor langere termijn vast staat. (Geen achtergestelde DSB-depositos ofzo, gewoon gegarandeerde tegoeden.) In dat geval kun je je appartement nog bij lange na niet aanbieden voor een "corporatie-prijs". Hoe dat komt? De corporatie heeft een groot deel van zijn woningen "gratis" gekregen. Hun woningen hebbgen een marktwaarde die misschien wel 2x zo hoog ligt als het kapitaal wat er feitelijk door de corporatie is ingestopt. Als ik als prive-verhuurder elk 2e of 3e huis gratis zou krijgen van de overheid, dan zou ik ook tegen veel aantrekkelijkere prijzen kunnen verhuren. (Ik verhuur overigens niet.)

[Rukapul]

Verwijderd schreef op zaterdag 21 november 2009 @ 23:02:
[...]

Dat denk ik niet. Ik heb wel vaker eens doorgerekend, wat ik voor mijn appartement zou moeten vragen als ik het zou gaan verhuren. En dan ben ik voor het gemak even uitgegaan van een rendement wat gelijk zou liggen aan het rendement wat een bank je geeft op spaargeld wat voor langere termijn vast staat. (Geen achtergestelde DSB-depositos ofzo, gewoon gegarandeerde tegoeden.) In dat geval kun je je appartement nog bij lange na niet aanbieden voor een "corporatie-prijs".

Je geeft hier precies aan wat ik al zei: je wilt een bepaald rendement op vermogen halen. Dat is logisch, maar vanuit een kostenperspectief kun je je woning die je 10 jaar geleden hebt gekocht met een hypothecaire lening voor een veel lagere prijs wegzetten tegen die rente in plaats van 'huidige rente' x 'huidige marktprijs' (bij 5% prijsstijging en gelijke rente komt dat al neer op een verschil van 63%). Uiteraard wil je dat niet, want je rendement op vermogen stort in elkaar, maar het kan wel als je die ideele doelstelling zou hebben.

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op zaterdag 21 november 2009 @ 07:09:
Het lijkt me toch echt simpele marktwerking. Je biedt een product aan tegen een prijs die de markt er voor kan betalen. Zit je te hoog met je prijs, zoals nu het geval is, de markt kan het er niet meer voor betalen dan kom je in de problemen.

De projectontwikkelaars hebben in de periode 1995 tot halverwege 2008 gouden tijden gehad. Iedereen leende zich te pletter, de prijzen konden toch alleen maar stijgen. Ik vraag me ook af in hoeverre de prijzen in veel projecten nog steeds niet te hoog worden gehouden in de hoop dat er sprake is van een tijdelijke dip. Wat dus niet het geval is.

Bovendien, wat gaan de projectontwikkelaars/bouwers doen als de hra er af gaat en er structureel 30% minder geleend kan worden? Er zal toch echt goedkoper gebouwd gaan moeten worden. Waarschijnlijk neemt de leencapaciteit met veel meer dan 30% af omdat hypotheekvormen waarmee je meer kunt lenen dan dat je bruto eigenlijk kunt betalen zoals de aflossingsvrije-, spaar- en beleggingshypotheek fiscaal niet meer aantrekkelijk zijn.

Dit geeft echter nog niets aan over de zogenaamde marges waar je het over hebt. Ontwikkelaars en aannemers zijn nu zeker goedkoper mede dankzij 'betere' prijzen op dit moment maar daarnaast krijg je gewoon minder dan voorheen. Zo bouwde we vroeger woningen van 250.000 euro of meer en nu focussen we op instappers van 150.000 euro. De gigantische marge waar je over spreekt is bij een aannemer een royale 3% en dan doet hij het erg goed. Bedenk je wel ook voor een aannemer een klein foutje en die 3% is zo weg. Ontwikkelaars hebben zeker goede tijden gehad maar misschien is dit ook wel zo redelijk voor het risico dat ze lopen?

1600 gedwongen verkopen zijn inderdaad niet schokkend. Wel wat interessant is in het bericht is dat de stichting Waarborgfonds verwacht dat de restschuld per gedwongen verkoop op gaat lopen tot tussen de 40.000 en 50.000 per woning. Dat is wel een indicatie dat de huizenprijzen de komende jaren flink verder zullen dalen.

Of... om zo'n sterke stelling zelf even uit de mouw te schudden, de prijzen zijn volgens CBS gestabiliseerd dus dat is toch wel een indicatie dat de huizenprijzen de komende jaren flink verder zullen stijgen? Sorry maar imo is de gedachte gang dat van een klein groepje die nu met een hogere restschuld zitten zeer betrekkelijk en zoals gewoonlijk is het maar de vraag in hoeverre dit van invloed is op de totale markt. Vermoedelijk gezien de minimale gedwongen verkopen van 1600 op jaarbasis in de nabije toekomst (en niemand doet een uitspraak hoelang dit zal blijven) is het wederom zeer minimaal. Bedenk je wel dat we nu weinig woningen verkopen echter normaal worden er 200.000 woningen op jaarbasis verkocht. Dus zelfs met een verdubbeling is dit nog steeds minder dan 1% van het totale aanbod. (Niet in acht nemende dat waar gedwongen verkopen zich afspelen waarschijnlijk in het zwakkere/lagere segment is wat nog minder van invloed is op de totale markt.)

[mekkieboek]

Rukapul schreef op zaterdag 21 november 2009 @ 20:25:
Het is de ratrace van de huizenmarkt en prijsexplosies veroorzaakt door HRA dat de discrepantie heeft veroorzaakt. De discrepantie is niet veroorzaakt omdat corporaties te lage huren vragen. Indien ze te lage huren zouden vragen dan zouden ze aan de lopende band omvallen.

Excuus voor stating the obvious, HRA kan in theorie hooguit een discrepantie van 40 ofzo % hebben veroorzaakt. Sommige huizen zijn echter 300% meer waard geworden. Mijn flat, nu 210.000 was ooit (bouwjaar '92) een premieC woning van omgerekend 80.000. Toen ik hem kocht was ie 155.000.
Kortom, woonsubsidies mogen voor mij wel afgebouwd worden maar een silver bullet zal het niet zijn.

[BlakHawk]

Rukapul schreef op vrijdag 20 november 2009 @ 22:36:
[...]

Je bent waarschijnlijk uniek. Zo egocentrisch zie je ze zelden. De fundamentele wens om alleen maar te ontvangen heeft iets parasitairs. Echter, zelfs een verstandige parasiet houdt zijn gastheer in leven. Nooit heb je een overweging die doorslaat naar de andere kant waar "ik" en "mijn" niet staan.

Daarnaast heb je een vrij veel wensen en eisen voor iemand die waarschijnlijk per saldo nog steeds netto ontvanger is.

Het meest bizarre is nog wel dat je je niet eens in lijkt te kunnen denken dat mensen niet continu uit het eigenbelang redeneren. Maargoed, omgekeerd sta ik bij elke post van jouw hand versteld dat iemand zo egocentrisch kan zijn.

[...]

Scheefwonen is op zich onwenselijk, maar staat buiten deze financiele subsidie discussie. Scheefwoners ontvangen op geen enkele wijze subsidie van de overheid (als ze huurtoeslag zouden ontvangen zouden het geen scheefwoners zijn ). Woningcorporaties staan allang los van de overheid. In zekere zin zijn scheefwoners degenen die een realistische prijs betalen voor een woning: de woningen worden niet onder kostprijs verhuurd.

Beetje jammer dit, zo'n reactie van een modje...
Ik geef eerlijk toe dat ik stem op behoud van de HRA, omdat ik dat in de toekomst nog wel eens nodig zou hebben... Ik wil niet in de toekomst met een schuld van 30.000 opgescheept worden, omdat dat beter voor NL is... Dat is toch logisch?

De huizenprijzen dalen al licht en als je nu de HRA gaat afschaffen zal dat verder doorzetten... Hoe hoog gaat die onderwaarde verder oplopen? 100.000??? En bij welk punt wil de bank geld zien?
Moet ik dan maar "omdat het beter is voor Nederland" dat risico willen lopen? Nee!

Neem het me maar kwalijk, maar waarom denk je dat HRA in Den Haag zo'n non-issue is? Omdat nog altijd veel mensen hun stem ervan af laten hangen.

Kun je nu mij erop aanvallen omdat ik daar nu eerlijk voor uitkom, maar goed.
Nederland heeft genoeg van die linkse hobby's wat heel veel geld kost, dus ik voel me totaal niet schuldig voor het ontvangen van HRA... Dat het beter zou zijn geweest dat het nooit was ingevoerd zie ik ook wel, maar mijn persoonlijke (politieke) stem laat ik er gewoon van af hangen. Daar kom ik eerlijk voor uit...

Ik wil graag kinderen in de toekomst en dat mijn vrouw daarbij minder gaat werken... Dan heb ik misschien die HRA wel hard nodig!

Dat je scheefwonen dan weer niet wil aanpakken, snap ik niet. Dat zorgt juist voor wachtlijsten van jaren, waardoor mensen die het echt nodig hebben en niets anders kunnen huren, vanwege de kosten, niet kunnen wonen. In feite worden die mensen die scheefhuren wel degelijk gesubsidieerd. Het zijn goedkope woningen die niet voor die mensen bedoeld zijn. In principe worden zij dus wel indirect gesubsidieerd. En zij teren op de mensen die het eigenlijk wel nodig hebben en wel recht hebben op die goedkope woningen.

FireAge schreef op zaterdag 21 november 2009 @ 07:52:
[...]

Let even goed op wat Rukapul hier zegt. Want is het ooit bij je opgekomen dat als de HRA blijft, het nadelig voor jou kan zijn? Stel nu dat we zo hardnekkig aan die HRA vasthouden, dat we de staatsschuld tot ongekende hoogte doen stijgen. Wat dan? Gewoon doorgaan met op nepgeld leven?

De bron die jou in dit geval voedt is de gemeenschap, en jij leeft op hun geld. Dat jij je er niet voor kunt interesseren hoe het met die gemeenschap gaat is verwonderlijk, en ik begin me af te vragen of je niet gewoon na 200+ pagina's nu maar gewoon aan een mening vasthoud zonder nog te kijken naar de tegenargumenten.

Nee, het gaat erom dat het je persoonlijk situatie dusdanig beïnvloed, dat je daar niet in mee wil gaan zonder compensatie... Het beïnvloed niet alleen je inkomsten en uitgaven, maar ook de waarde van je huis. Dus als het gevolg is dat de bank komt aankloppen, dan ben je dus failliet. Zit je misschien "maar" 5 jaar of 3 jaar in de schuldsanering, maar ook daar ga ik niet voor kiezen. ook al is het "beter voor Nederland". Zal wel, maar Nederland heeft zo veel uitgaven, waar ik het niet mee eens ben... Wat minder kan etc. Mijn mening wordt beïnvloed door mijn persoonlijke situatie.

Wees eerlijk, bij wie niet?

anandus schreef op zaterdag 21 november 2009 @ 13:06:
[...]
Dan kan je net zo goed niet de HRA afschaffen.
Het hele punt is juist dat de staat Nederland duurder wordt en dat er dus kritisch naar de uitgaven gekeken moet worden.

Ja en er zijn zo veel zaken die men niet eens inzichtelijk wil maken in Den Haag. We mogen bijvoorbeeld niet de exacte kosten van het generaal pardon te weten komen blijkbaar... En zo zijn het nog wel wat zaken wat heel veel geld kost.
Dus ja er moet naar gekeken worden, maar dan wel naar alle uitgaven...

[FireAge]

dfrenner schreef op maandag 23 november 2009 @ 09:09:
Beetje jammer dit, zo'n reactie van een modje...

Wanneer leren mensen nu eens dat modjes ook gewoon een leven en een mening hebben. Het is niet alsof hij hier tweakers.net probeert te representeren.

Nee, het gaat erom dat het je persoonlijk situatie dusdanig beïnvloed, dat je daar niet in mee wil gaan zonder compensatie... Het beïnvloed niet alleen je inkomsten en uitgaven, maar ook de waarde van je huis. Dus als het gevolg is dat de bank komt aankloppen, dan ben je dus failliet. Zit je misschien "maar" 5 jaar of 3 jaar in de schuldsanering, maar ook daar ga ik niet voor kiezen. ook al is het "beter voor Nederland". Zal wel, maar Nederland heeft zo veel uitgaven, waar ik het niet mee eens ben... Wat minder kan etc. Mijn mening wordt beïnvloed door mijn persoonlijke situatie.

Dat kan best zijn, en het is je goed recht om te stemmen wat je wil, maar wat we hier (hopelijk) proberen te doen is te discussiëren over hoe het wel zou moeten of kunnen. Je komt zo vaak wat bangelijk op mij over, alsof wij forummensjes je geld gaan afpakken.

Ik wil ook niet dat jij in de schuld komt, of failliet raakt of wat dan ook. Maar ik zeg daar wel bij dat je zelf een risico hebt genomen door in dit imo piramide spel te stappen. Er komt een moment dat de bodem van de piramide ophoud met kopen, en dan blijft de laagste laag met de sores zitten.

[ Voor 23% gewijzigd door FireAge op 23-11-2009 09:42 . Reden: Verkeerde knop :/ ]

[siggy]

dfrenner schreef op maandag 23 november 2009 @ 09:09:Ik wil graag kinderen in de toekomst en dat mijn vrouw daarbij minder gaat werken... Dan heb ik misschien die HRA wel hard nodig!

Eh, pardon? Als je geen kinderen kunt betalen moet je er gewoon niet aan beginnen. Je kunt veel willen, maar als je het niet kunt betalen moet je het gewoon niet doen, en daar horen kinderen ook onder.

[Cyberpope]

dfrenner schreef op maandag 23 november 2009 @ 09:09:
Ik geef eerlijk toe dat ik stem op behoud van de HRA, omdat ik dat in de toekomst nog wel eens nodig zou hebben... Ik wil niet in de toekomst met een schuld van 30.000 opgescheept worden, omdat dat beter voor NL is... Dat is toch logisch?

Nee onlogisch. Want je kijkt veel te nauw en beperkt. Dat is het probleem. Het wel of niet in stand houden van de HRA heeft zijn effect op andere gebieden.

Of draai jij dan als een blad aan een boom om dat ALS je kinderen hebt en er blijkt er een een ziekte te hebben die duizenden euro's kost, jij dat dan zelf op moet hoesten? Of dat er andere economische maatregelen genomen moeten worden om de HRA in stand te houden waardoor jij je baan kwijt raakt? Om een aantal onderdelen te noemen.

Het gaat erom hoe je de overheidsfinanciering het meest effectief kunt inzetten om de beste economisch groei te krijgen in balans met zorg voor de mens en het milieu. Daarbij alleen kijken naar je eigen kleine belang is erg bekrompen als ik eerlijk ben.

Het verdedigen van maatregelen puur wat het voor jezelf betekend is kortzichtig in deze discussie (en vele andere discussies) en diskwalificeert je als discussiepartner.

De huizenprijzen dalen al licht en als je nu de HRA gaat afschaffen zal dat verder doorzetten... Hoe hoog gaat die onderwaarde verder oplopen? 100.000??? En bij welk punt wil de bank geld zien?
Moet ik dan maar "omdat het beter is voor Nederland" dat risico willen lopen? Nee!

Omdat wat uiteindelijk beter is voor nederland ook beter is voor jou. Zeker dat jij gezien je economische power hooguit in de middelste onderklasse zit.

Neem het me maar kwalijk, maar waarom denk je dat HRA in Den Haag zo'n non-issue is? Omdat nog altijd veel mensen hun stem ervan af laten hangen.

Gebaseerd op veel misinformatie wat de meeste machtige groepen in nederland goed uitkomt omdat daar ook veruit de meeste winst van de HRA zit.

Kun je nu mij erop aanvallen omdat ik daar nu eerlijk voor uitkom, maar goed.
Nederland heeft genoeg van die linkse hobby's wat heel veel geld kost, dus ik voel me totaal niet schuldig voor het ontvangen van HRA... Dat het beter zou zijn geweest dat het nooit was ingevoerd zie ik ook wel, maar mijn persoonlijke (politieke) stem laat ik er gewoon van af hangen. Daar kom ik eerlijk voor uit...

Hou nu eens op met populistisch geneuzel en kom eens met een linkse hobby.

Nee, het gaat erom dat het je persoonlijk situatie dusdanig beïnvloed, dat je daar niet in mee wil gaan zonder compensatie... Het beïnvloed niet alleen je inkomsten en uitgaven, maar ook de waarde van je huis. Dus als het gevolg is dat de bank komt aankloppen, dan ben je dus failliet. Zit je misschien "maar" 5 jaar of 3 jaar in de schuldsanering, maar ook daar ga ik niet voor kiezen. ook al is het "beter voor Nederland". Zal wel, maar Nederland heeft zo veel uitgaven, waar ik het niet mee eens ben... Wat minder kan etc. Mijn mening wordt beïnvloed door mijn persoonlijke situatie.

Wees eerlijk, bij wie niet?

Mijn stem wellicht wel, mijn mening probeer ik altijd te formuleren los van persoonlijke belangen. En als die wel een rol spelen ga ik met niet verschuilen achter diverse dingen, maar benoem ik het gewoon. Ik wil niet wat.. Doe dat dan ook en gaan er geen linkse hobbies bijhalen of dat het slecht is voor de nederlandse economie, tenzij je het onderbouwd.

Ja en er zijn zo veel zaken die men niet eens inzichtelijk wil maken in Den Haag. We mogen bijvoorbeeld niet de exacte kosten van het generaal pardon te weten komen blijkbaar... En zo zijn het nog wel wat zaken wat heel veel geld kost.
Dus ja er moet naar gekeken worden, maar dan wel naar alle uitgaven...

Zover ik weet zijn de kosten van het generaal pardon bekend. Wat jij bedoelt is op de discussie wat een allochtoon kost. Dat is een ander niveauverschil. Zo weten we wel wat de AWBZ kost, maar niet wat "een gehandicapte" kost. Zo weten we wel wat de GGZ kost, maar niet "wat een psychiatrische patiënt" kost.

[Istrilyin]

Verwijderd schreef op zaterdag 21 november 2009 @ 08:54:
Ik vind het op zich prima om mensen een zetje in de rug te geven m.b.t. huisvesting, maar zodra het inkomen boven de grens komt kunnen ze wat mij betreft gewoon verkassen naar een niet-gesubsidieerde woning.

Prima. Dealtje doen? Als jullie er vandaag voor zorgen dat de huizenprijzen terug zakken naar een fatsoenlijk niveau, dan kan er met de kerst een arme bijstandsmoeder haar etage warm stoken waar ik nu woon.

[BlakHawk]

siggy schreef op maandag 23 november 2009 @ 09:49:
[...]

Eh, pardon? Als je geen kinderen kunt betalen moet je er gewoon niet aan beginnen. Je kunt veel willen, maar als je het niet kunt betalen moet je het gewoon niet doen, en daar horen kinderen ook onder.

hahaha, ja...
We zouden het nu prima kunnen betalen, dat is het probleem niet...
Maar stel dat de HRA wegvalt, dan kan het wel eens lastig gaan worden.

En als dan ook nog eens de bank aanklopt die geld wil zien (indirect door het afschaffen van de HRA), dan zeg ik, ho. Ik stem liever op veilig en een politieke partij die niet van de HRA af wil.

De combinaties zijn "dodelijk"...

- Geen HRA meer...
- Vrouw gaat minder werken...
- Kind erbij kost ook geld...

Dat kan zomaar een totale som van -1500 euro per maand opleveren. Misschien is dat nog net te behappen, maar dan moet je geen andere tegenslagen meer krijgen.

Als dan ook nog eens de bank langskomt: Meneer u heeft een onderwaarde (doordat de HRA af wordt geschaft). Tja, daar ga je...

Ik ken weinig gezinnen waar een achteruitgang van 1500 euro per maand geen verstrekkende gevolgen zouden hebben...

[Macros]

Wat veel mensen vergeten is dat als de HRA gedeeltelijk weg valt, dan kunnen andere belastingen ook gedeeltelijk weg vallen. Ik denk dat zomaar de inkomensbelasting een paar procent kan dalen als de gehele HRA weg valt. Gemiddeld gezien zullen mensen er op de langere termijn niet zo veel van merken als de HRA gedeeltelijk wordt afgeschaft.

[BlakHawk]

Macros schreef op maandag 23 november 2009 @ 10:22:
Wat veel mensen vergeten is dat als de HRA gedeeltelijk weg valt, dan kunnen andere belastingen ook gedeeltelijk weg vallen. Ik denk dat zomaar de inkomensbelasting een paar procent kan dalen als de gehele HRA weg valt. Gemiddeld gezien zullen mensen er op de langere termijn niet zo veel van merken als de HRA gedeeltelijk wordt afgeschaft.

Wat schiet je er dan mee op?
Het gaat er juist aan om de overheidsschulden in te lossen, als ik dat hier zo lees...

[Rukapul]

mekkieboek schreef op zondag 22 november 2009 @ 13:04:
[...]

Excuus voor stating the obvious, HRA kan in theorie hooguit een discrepantie van 40 ofzo % hebben veroorzaakt. Sommige huizen zijn echter 300% meer waard geworden. Mijn flat, nu 210.000 was ooit (bouwjaar '92) een premieC woning van omgerekend 80.000. Toen ik hem kocht was ie 155.000.

Ik zeg ook niet dat de discrepantie tussen sociale huur een koop woonlasten volledig aan de HRA toe te schrijven is Wel geef ik aan dat het kan zijn ontstaan door de sterke prijsstijgingen waaraan HRA o.a. heeft bijgedragen.

dfrenner schreef op maandag 23 november 2009 @ 09:09:
[...]


Beetje jammer dit, zo'n reactie van een modje...

In alle eerlijkheid: je vroeg er (letterlijk) om. En mocht je doelen op het feit dat het enigszins op de man gespeeld lijkt dan wil ik je er op wijzen dat je zelf 9 keer het woord "ik" in de mond neemt en ik maar 5x het woord "je" waarvan 1x als onbepaald voornaamwoord en 1x als bezittelijk voornaamwoord dus effectief maar 3x. Een faire verhouding.

Als men een discussiestijl hanteert die gebaseerd is op het "ik" dan is het voor de discussiepartners vrijwel niet mogelijk daarop in te gaan zonder diezelfde "ik" te adresseren. Je maakt jezelf onderwerp van discussie, niet je discussiepartners.

Het antwoord op "wie niet?" is inmiddels gegeven zowel in smalle zin (ondergetekende) en bredere zin (enkelen in dit topic, maatschappij blijkens de samenstelling van de volksvertegenwoordiging).

M.b.t. "modje": * Rukapul is ook gewoon mens, forumlid en deelnemer aan discussie. Iedere mod staat open om kritiek op zijn handelen met wie dan ook te bespreken per DM of mail Bij belangenverstrengeling zorgen collega-mods (SmartDodo) of HGA (LuNaTiC) voor een correcte afhandeling.

Dat je scheefwonen dan weer niet wil aanpakken, snap ik niet. Dat zorgt juist voor wachtlijsten van jaren, waardoor mensen die het echt nodig hebben en niets anders kunnen huren, vanwege de kosten, niet kunnen wonen. In feite worden die mensen die scheefhuren wel degelijk gesubsidieerd. Het zijn goedkope woningen die niet voor die mensen bedoeld zijn. In principe worden zij dus wel indirect gesubsidieerd. En zij teren op de mensen die het eigenlijk wel nodig hebben en wel recht hebben op die goedkope woningen.

Hierboven is al aangeven dat ik geen voorstander ben van het scheefwonen. Echter is dit aan de corporaties en niet aan de overheid. Tevens heb ik reeds aangegeven dat dit geen subsidies in letterlijke zin zijn die via de huidige overheidsbegroting lopen. Mijn verwachting is dat corporaties in de nabije toekomst dit ook wel op zullen pakken, omdat op die wijze beter aan de sociale doelstelling wordt voldaan. Dit zal overigens aanzienlijk makkelijker gaan met een kleinere discprepantie tussen sociale huur, particuliere huur en koop wat naar elkaar toe kan groeien indien het HRA-element uit de markt wordt genomen zoals hierboven betoogd.

Vanuit een financieel perspectief is het gebruik van het werkwoord "teren op" verrassend. het financiele voordeel behaald door scheefwoners in hun wooncarriere is significant kleiner dan HRA-ontvangers dus op die laatste groep zou een veel sterkere term van toepassing moeten zijn ("uitbuiten", "parasiteren", ?).

Wees eerlijk, bij wie niet?

Een herhaling van zetten is nooit zinnig in een discussie.

[ Voor 7% gewijzigd door Rukapul op 23-11-2009 11:16 ]