Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[EXX]

Indien het een NHG hypotheek betreft, zit de bank altijd safe. Ook als het onderpand veel te goedkoop wordt verkocht, krijgt de bank de centen wel. In het geval van NHG gedekte hypotheken is er voor de bank geen enkele reden om af te zien van geld te eisen indien het onderpand te veel in waarde is gedaald.

Bedenk dat al die huizen waarvoor hypotheken zijn verstrekt wel als assets op de bankbalans staan. Indien deze assets teveel dalen in waarde, komt de bank zelf in problemen mbt het eigen vermogen.

We hebben nu een dalende markt met een hele lage inflatie: zaken werken dan anders. Bij bv. een aflossingsvrije hypotheek neemt de schuld tov je onderpand toe in de loop van de tijd.

[MBV]

Verwijderd schreef op zondag 27 september 2009 @ 20:04:
En wat betreft je link naar een artikel in kwaliteitskrant De Pers...

De Pers is wel de beste gratis krant, en beter dan sommige betaalde kranten (Televaag, AD, ...).

n4m3l355 schreef op zondag 27 september 2009 @ 22:46: Verder waarom zouden deze problemen verder strekken dan enkel diegene die met een gedwonge verkoop zit?

Omdat daarvoor al de vraagprijs omlaag wordt gehaald in de hoop kopers te trekken. Executieverkoop is het laatste redmiddel (waar de bank ook geen bal aan heeft), dus ik denk dat er minstens 10x zoveel mensen zijn die gedwongen de prijs laat zakken.

Maasluip schreef op maandag 28 september 2009 @ 10:26:
Dat moment moet toch snel na afsluiting van de hypotheek komen, want al na een paar jaar heb je al zo vaak je hypotheeklasten betaald dat dat genoeg onderpand is tegen (zelfs 10%) waardedaling.

Nooit gehoord van aflossingsvrije hypotheken?

Plus het feit dat het niet in het belang van de bank is om netjes betalende hypotheekhouders in de fincanciële problemen te brengen door opeens een grote som geld te eisen.
Als mijn huis nu niks meer waard zou zijn dan kan ik nog altijd mijn hypotheek betalen. Als de bank nu zou eisen om de hele hypotheek te voldoen dan zou ik dat niet kunnen.

Banken doen wel vaker rare dingen, vraag maar aan mensen met een eigen bedrijf hoe ze erover denken. En jij zou best kunnen voldoen aan de eis van de bank om het bedrag op te hoesten: ga naar www.dehypotheker.nl en sluit een nieuwe hypothecaire lening af. Zolang hij onder de waarde van je huis zit heb je geen groot probleem.

dfrenner schreef op maandag 28 september 2009 @ 11:02:
Ik weet niet hoe hoog jij de intelligentie van banken inschat, maar op het moment dat banken dit massaal gaan doen, dan graven ze hun eigen graf. Een soort domino-effect. Plus dat meer mensen bang zullen zijn om die stap te nemen = minder klanten.

Oh nee? Er zijn meer gevallen van door banken veroorzaakte domino-effecten dan de Amerikaanse huizenmarkt. MKB krijgt nu nauwelijks nog leningen, wat ervoor zorgt dat de investering van de bank in zo'n bedrijf dikke kans loopt om verloren te gaan. Toch doen ze het...

De klant die komt 3 jaar in de schuldsanering, maar alles wat dan nog open staat is voor rekening van de bank. Plus dat de bank aan al die mensen op dat moment niets meer verdiend.

Mag ik dat zwart op wit? Ik dacht dat dat het verschil was tussen de huizenmarkt in NL en in de VS: hier is de restschuld voor de rest van je leven van jouw, daar gooi je de sleutel door de brievenbus en ben je klaar. Heb je een bron, het liefst een wettekst of uitspraak van de rechter?

[Woy]

MBV schreef op maandag 28 september 2009 @ 17:31:
Mag ik dat zwart op wit? Ik dacht dat dat het verschil was tussen de huizenmarkt in NL en in de VS: hier is de restschuld voor de rest van je leven van jouw, daar gooi je de sleutel door de brievenbus en ben je klaar. Heb je een bron, het liefst een wettekst of uitspraak van de rechter?

In Nederland kan je als persoon ook "failliet" verklaard worden, uiteindelijk kunnen de schuldeisers dan fluiten naar hun centen. Het komt er simpel gezegd op neer dat je 3 jaar mee moet werken aan het afbetalen van je schulden, en daarna schuldenvrij bent.

Meestal zal er echter eerst gekeken worden of er met de schuldeisers onderling een afspraak gemaakt kan worden. Vaak schelden ze dan een deel van de schuld alsnog kwijt, zolang jij aan de betalingsafspraken voldoet.

bron:
http://www.wsnp.rvr.org/

[Wekkel]

EXX schreef op maandag 28 september 2009 @ 10:40:
Deze tekst pluk ik even hier vandaan

[...]

Mijn idee: de bank de vinger geven. Dan executeren ze maar en ga je de schuldsanering in

Woy schreef op maandag 28 september 2009 @ 18:32:
In Nederland kan je als persoon ook "failliet" verklaard worden

Iets specifieker. Als natuurlijk persoon kan je failliet worden verklaart. Je vermogen wordt dan afgewikkeld door een curator (bezittingen verkopen, opbrengst verdelen onder de schuldeisers). Als er een restantschuld overblijft, blijft deze staan, ondanks dat het faillissement op een gegeven moment wordt opgeheven/eindigt.

De bank kan voor wat betreft de hypotheek executeren alsof er geen faillissement is (de afkoelingsperiode even daargelaten). Voor een restantschuld na verkoop van het huis moeten ze hun vordering gewoon bij de curator indienen. Deze restschuld raak je niet kwijt door faillissement.

Bij een wettelijke schuldsanering is dat anders. De wet biedt natuurlijke personen de mogelijkheid schuldsanering aan te vragen. Een rechter beoordeelt dan of je het te bont hebt gemaakt (verzoek wordt dan afgewezen) of dat je buiten jouw schuld in de problemen bent geraakt (verzoek voor toewijzing vatbaar).

Als je de schuldsanering ingaat, wordt een 3 jaren plan vastgelegd: elke beschikbare cent wordt aangewend om schuldeisers te betalen. Na 3 jaar wordt de restantschuld kwijtgescholden. Dan ben je weer schuldenvrij (en schuldeisers kunnen naar hun restantvordering fluiten). Voor wat betreft het gedeelte dat de bank terug kan halen door middel van executie van de woning, fietst daar natuurlijk doorheen. De bank heeft als hypotheekhouder geen last van de schuldsanering, maar bij een restantvordering na de verkoop van de woning moet zij wel aansluiten bij de rest.

[ Voor 69% gewijzigd door Wekkel op 28-09-2009 18:46 ]

[EXX]

Wekkel schreef op maandag 28 september 2009 @ 18:39:De bank heeft als hypotheekhouder geen last van de schuldsanering, maar bij een restantvordering na de verkoop van de woning moet zij wel aansluiten bij de rest.

Tenzij er natuurlijk sprake is van een hypotheek met NHG; dan kan het garantiefonds naar zijn centen fluiten.

[Wekkel]

Gelukkig staan wij (de belastingbetaler) altijd klaar voor de (stroppen van de) NHG
Heeft Nederland ook een Fannie Mae, we doen mee op wereldtoneel

[EXX]

Tsja, en nu wil de bouwsector dat de NHG nog meer verruimd wordt tot minstens € 500.000...

[MBV]

EXX schreef op dinsdag 29 september 2009 @ 09:29:
Tsja, en nu wil de bouwsector dat de NHG nog meer verruimd wordt tot minstens € 500.000...

En ik wil morgen een miljoen door de brievenbus heen krijgen, en die mogen houden. Helaas schat ik de kans dat de bouwsector NHG tot een half miljoen krijgt een stuk groter in

Wekkel schreef op maandag 28 september 2009 @ 20:26:
Gelukkig staan wij (de belastingbetaler) altijd klaar voor de (stroppen van de) NHG
Heeft Nederland ook een Fannie Mae, we doen mee op wereldtoneel

Gelukkig zijn de voorwaarden voor NHG een stuk strenger dan Fannie&Freddie leningen. Daar viel op een gegeven moment ook subprime vrolijk onder, en was de limiet de gemiddelde huizenprijs.

Woy schreef op maandag 28 september 2009 @ 18:32:
[...]

In Nederland kan je als persoon ook "failliet" verklaard worden, uiteindelijk kunnen de schuldeisers dan fluiten naar hun centen. Het komt er simpel gezegd op neer dat je 3 jaar mee moet werken aan het afbetalen van je schulden, en daarna schuldenvrij bent.

Failliet is niet genoeg: een kennis van mij is failliet gegaan door verkeerde afspraken m.b.t. zijn bedrijf, en morgen kan de bank weer op de stoep staan om een restschuld op te eisen.

bron:
http://www.wsnp.rvr.org/

Dat gaat dus niet over failliet, maar over schuldsanering. Dit was wel de tekst die ik zocht:

quote: http://www.wsnp.rvr.org/f...4DCBA6B532&section=burger

Wat houdt de schone lei in?

Aan het einde van de wettelijke schuldsanering gaat de bewindvoerder het geld verdelen die u gedurende de looptijd van de Wsnp gespaard heeft. Vaak is het gespaarde bedrag niet hoog genoeg om alle schulden volledig te betalen. Er blijft dan een aantal restvorderingen over. De schone lei houdt in dat deze restvorderingen voor de schuldeisers niet meer opeisbaar zijn. U mag erop afbetalen, maar dat hoeft niet. De schone lei heeft betrekking op alle schulden die onder de werking van de Wsnp vallen. Dit zijn alle schulden die bestonden op het moment van toepassing van de Wsnp. De enige uitzondering hierop zijn sommige studieschulden bij de Informatie Beheergroep (artikel 299a van de Faillissementswet) en vorderingen die voortvloeien uit een strafrechtelijke veroordeling bij het Centraal Justitieel Incasso Bureau (artikel 358 lid 4 van de Faillissementswet).

Meldt een schuldeiser, met een schuld ontstaan vóór datum toepassing Wsnp, zich te laat aan bij de bewindvoerder, dan deelt hij in principe niet mee in het gespaarde geld. Zijn vordering valt echter wel onder de werking van de schone lei. Het bedrag kan daarom niet meer op u worden verhaald.

[EXX]

Overigens: de NOVA reportage van gisteren over de praktijken van de DSB bank vond ik nogal heftig! Ik wist dat het "zakelijke" jongens waren, maar dat het zo erg was....

[ Voor 23% gewijzigd door EXX op 29-09-2009 11:54 ]

[Wekkel]

Het IMF komt weer met een geluid. Als ik topjaar-werkloosheidsjaar 2010 in ogenschouw neem, kan ik niet anders dan daarin meegaan. Het mooiste moet nog komen, want wat is er nou helemaal opgelost in Nederland anders dan dat de banken een kapitaalinjectie van de Staat hebben gekregen (pssssst: helemaal niets)?

We betalen de prijs van een kunstmatig opgepompte economie, en daar kan niemand wat aan doen nu het sentiment van de burger is omgeslagen. De huizenmarkt blijft dus nog wel even onrustig.

[Oscar Mopperkont]

Uit geluid IMF is dus ook duidelijk af te leiden dat de huidige daling samenhangt met de recessie en dus niets van doen heeft met het "klappen" van een huizenbubble.

[Henk007]

Ik las een paar dagen terug dat in de stresstesten waarbij de Nederlandse banken zijn doorgerekend werd uitgegaan van 30% daling van de huizenprijzen. Dat is natuurlijk een worst case scenario.
Over die IMF analyse, daar ben ik erg sceptisch over. Zoals al vaker in dit en andere topics genoemd, het huidige 'herstel' is puur gebaseerd op overheidsuitgaven door monetaire geldcreatie.
Zoek maar eens op wat bijvoorbeeld econoom Marc 'Dr Doom' Faber voorspelt voor de komende 10 jaar, maar dat is meer iets voor het 'val van de dollar' topic.

[ Voor 8% gewijzigd door Henk007 op 01-10-2009 11:00 ]

[Verwijderd]

Henk007 schreef op donderdag 01 oktober 2009 @ 10:01:
Ik las een paar dagen terug dat in de stresstesten waarbij de Nederlandse banken zijn doorgerekend werd uitgegaan van 30% daling van de huizenprijzen. Dat is natuurlijk en worst case scenario.
Over die IMF analyse, daar ben ik erg sceptisch over. Zoals al vaker in dit en andere topics genoemd, het huidige 'herstel' is puur gebaseerd op overheidsuitgaven door monetaire geldcreatie.
Zoek maar eens op wat bijvoorbeeld econoom Marc 'Dr Doom' Faber voorspelt voor de komende 10 jaar, maar dat is meer iets voor het 'val van de dollar' topic.

Is Marc Faber de internationale versie van Kees de Korte? zal wel eens op hem googlen vandaag trouwens, ben wel benieuwd wat zijn argumentering is.

[Wekkel]

Marc Faber's verhaal is hier te lezen.

Een korte quote van het bericht:

Faber wijst er op dat wanneer de oorzaken van de crisis (namelijk de onbegrensde en ongecontroleerde groei van kredieten) niet worden aangepakt er nieuwe grote problemen zullen ontstaan in de financiele markten. De G20 noemt hij een verspilling van tijd die alleen maar zal leiden tot regelgeving die nog erger is dan de regelgeving die tot de huidige crisis heeft geleid.

Zijn argumentatie is diep ingebed in de structuur van het financiële systeem. Dat gaat verder dan wat de gemiddelde econoom uit zijn modelletjes probeert te halen. Wat deze Dr Doom in feite omschrijft, zijn de problemen inherent aan ons financiële systeem. Die zijn wel eerder benoemd, ook in de oploop en leegloop van de dot.com bel. Kennelijk verwacht Faber dat 'het systeem' ditmaal niet meer te repareren is. Ik ben het niet graag met hem eens, maar gezien ons daadwerkelijk failliete bankensysteem geef ik hem goede kansen.

10 jaar modderen rond de 0% groei om de excessen weg te werken wordt steeds meer een realistisch scenario, afhankelijk van welke onzin onze overheden nog uit gaan halen. De real estate bust in de VS is slechts pas geleden op gang gekomen. De hypothekenmarkt is een kleintje daarbij vergeleken. De benden rond derivaten zwerft ook nog steeds rond de bestuurskamers van centrale banken en andere 'toezichthouders'. Genoeg luciferkoppen voor flinke brandjes hier en daar.

Bottom line: we hebben teveel geleend (dat staat ons systeem nou eenmaal toe) en betalen nu de prijs. Overheden proberen dit op te lossen door nog meer te lenen. Centrale banken maken geld beschikbaar alsof het water is (beter gezegd: lucht). Je kan solvabiliteit echter niet oplossen met liquiditeit. Teveel lenen los je niet op door.... nog meer lenen.

Plaatjes zeggen meer dan 1000 woorden:


Waarom we telkens denken dat het nu anders zal zijn, dat weet ik niet. De menselijke natuur wellicht?

Ik kan nog wel vele A4'tjes verder gaan, maar daarvoor is: De dag dat de dollar valt...

[Verwijderd]

EXX schreef op dinsdag 29 september 2009 @ 11:51:
Overigens: de NOVA reportage van gisteren over de praktijken van de DSB bank vond ik nogal heftig! Ik wist dat het "zakelijke" jongens waren, maar dat het zo erg was....

Dit heeft niks meer met zakelijk te maken, maar met enig fatsoensbesef. Dit doe je als ondernemer gewoon niet met je klanten en het is nog eens een korte termijn strategie ook. Op een gegeven moment gaat dit je als bedrijf gewoon parten spelen, ik wil in ieder geval al geen hypotheek van de DSB

Momenteel heb ik er qua economie overigens ook een hard hoofd in, met de besluiteloosheid en de verder oplopende staatsschuld in het achterhoofd. Ondanks dat het pijnlijke maatregelen zou betekenen ben ik hier wel voor de VVD-oplossing: tijdig uitgaven schrappen. De rekening krijg je toch wel gepresenteerd, is het vandaag niet, dan is het morgen wel. Maar nee, we gaan eerst weer een jaar vergaderen, een jaar dat ons 40+ miljard gaat kosten.

Als de staatsschuld dan al op zou moeten lopen, gooi het dan als-je-blieft alleen in de infrastructuur en niet in lastenverlichting.

[Wekkel]

Verwijderd schreef op donderdag 01 oktober 2009 @ 11:32:
Als de staatsschuld dan al op zou moeten lopen, gooi het dan als-je-blieft alleen in de infrastructuur en niet in lastenverlichting.

En dan nog een uitsmijter er achteraan. Als het dan lastenverlichting wordt, dan niet aan banken (die moeten op een nette manier 'opgeruimd', gesaneerd worden) maar aan burgers direct.

[Verwijderd]

Wekkel schreef op donderdag 01 oktober 2009 @ 11:42:
[...]


En dan nog een uitsmijter er achteraan. Als het dan lastenverlichting wordt, dan niet aan banken (die moeten op een nette manier 'opgeruimd', gesaneerd worden) maar aan burgers direct.

Mja, daar ben ik ook niet voor, gooi het dan in subsidies op zonnepanelen of andere dingen die voor de toekomst nuttig zijn. In het huidige klimaat wordt een groot deel van de euro's die aan lastenverlichtingen worden uitgegeven toch wel gespaard. Beoogd effect is dan grotendeels en vervolgens moeten de belastingen toch wel omhoog

maar geef het idd hoe dan ook niet aan de banken

[ Voor 8% gewijzigd door Verwijderd op 01-10-2009 11:47 ]

[Verwijderd]

De Nederlandse woningmarkt staat er imho niet veel beter voor dan de Amerikaanse. In de vergane tijden van stijgende huizenprijzen werd de gemiddelde verkoopprijs altijd als indicator voor stijgende huizenprijzen gebruikt.

In het vastgoedbericht augustus 2009 van het kadaster staat op bladzijde 6 dat de gemiddelde verkoopprijs in augustus 2009 met 11.7% gedaald is in vergelijking met augustus 2008. In hetzelfde bericht staat dat de huizenprijzen echter met 5.6% gedaald zijn.

Nu de huizenprijzen dalen wordt de maatstaf gemiddelde huizenprijs niet meer gebruikt zoals in de tijd dat de huizenprijzen nog stegen. Er wordt een niet nader gedefinieerde, maar wel vaag verklaarde prijsindex berekend. Dit verhaal over de prijsindex komt gewoon onserieus over. Volgens deze prijsindex zijn de prijzen met 5.6% gedaald.

Ik zeg niet dat gemiddelde verkoopprijs de juiste meeteenheid is voor huizenprijzen, maar als je deze toepast in tijden van stijgende prijzen moet je die ook toepassen in tijden van dalenende prijzen.

Imho lijkt het er op dat de meet methode veranderd is om een maatschappelijk ongewenst iets als een daling van de huizenprijzen af te zwakken.

Verder laat dit maand bericht heel iets anders zien over de Nederlandse woningmarkt. De gemiddelde verkoopprijs van een vrijstaand huis in Noord Holland is al van 623.829€ naar 446.513€ gedaald. Dat is een prijsdaling met 28.42% in een jaar tijd. In Utrecht zijn vrijstaande huizen met 13.64% gedaald.

Het is imho vreemd dat er volgehouden wordt dat er niets aan de hand is op de Nederlandse woningmarkt.

[Maasluip]

Verwijderd schreef op donderdag 01 oktober 2009 @ 12:32:

Verder laat dit maand bericht heel iets anders zien over de Nederlandse woningmarkt. De gemiddelde verkoopprijs van een vrijstaand huis in Noord Holland is al van 623.829€ naar 446.513€ gedaald. Dat is een prijsdaling met 28.42% in een jaar tijd. In Utrecht zijn vrijstaande huizen met 13.64% gedaald.

Gemiddeld
Even bij mij in het dorp gekeken: voor die prijzen (vanaf 4,5 ton) krijg je vrijstaande villa's met > 1000 m² grond. Hoe kom je in godsnaam aan die prijzen als gemiddelde.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op donderdag 01 oktober 2009 @ 12:32:
Verder laat dit maand bericht heel iets anders zien over de Nederlandse woningmarkt. De gemiddelde verkoopprijs van een vrijstaand huis in Noord Holland is al van 623.829€ naar 446.513€ gedaald. Dat is een prijsdaling met 28.42% in een jaar tijd. In Utrecht zijn vrijstaande huizen met 13.64% gedaald.

Het is imho vreemd dat er volgehouden wordt dat er niets aan de hand is op de Nederlandse woningmarkt.

Wie zegt dat dan, dat er niets aan de hand is?
Hoe kom je aan die gemiddelde verkoopprijs?

[Femme]

Verwijderd schreef op donderdag 01 oktober 2009 @ 12:32:

Verder laat dit maand bericht heel iets anders zien over de Nederlandse woningmarkt. De gemiddelde verkoopprijs van een vrijstaand huis in Noord Holland is al van 623.829€ naar 446.513€ gedaald. Dat is een prijsdaling met 28.42% in een jaar tijd. In Utrecht zijn vrijstaande huizen met 13.64% gedaald.

Het aantal verkochte vrijstaande woningen is gedaald met de helft in Noord-Holland. Het is sterk de vraag of de samenstelling van die woningen (volume, grondoppervlak, uitrustingsniveau) nog wel dezelfde is. De diversiteit is veel groter dan bij bijv. hoek- of tussenwoningen. Die vrijstaande woningen in Noord-Holland van gemiddeld 624K in 2008 zullen geen jaren '70 bejaardenbungalows zonder verdieping zijn geweest. Een logische aanname is dat er in economisch onzekere tijden minder woningen in het hogere segment worden verkocht, wat de sterke afname van de gemiddelde verkoopprijs verklaard.

Ik heb namelijk niet de indruk dat eigenaren van vrijstaande woningen bereid zijn om even 28 procent omlaag te gaan in vraagprijs vergeleken met een jaar geleden. Men verkoopt nog altijd liever niet dan dat de prijs sterk omlaag moet. Kopen doet men ook niet zonder de bestaande woning verkocht te hebben. Dat lukt niet dus onstaat er een leuke impasse die pas gaat verdwijnen zodra er weer het vertrouwen is om te kopen voor te verkopen.

[Verwijderd]

Maasluip schreef op donderdag 01 oktober 2009 @ 13:01:
[...]

Gemiddeld
Even bij mij in het dorp gekeken: voor die prijzen (vanaf 4,5 ton) krijg je vrijstaande villa's met > 1000 m² grond. Hoe kom je in godsnaam aan die prijzen als gemiddelde.

Bladzijde 11 van het maandbericht van het kadaster, 6e regel van boven in de tabel. Misschien begrijp ik je vraag niet helemaal?

Femme schreef op donderdag 01 oktober 2009 @ 13:13:
[...]

Is dit een reactie van de Femme, like de eigenaar van tweakers? We kunnen imho alleen maar speculeren over het soort vrijstaande woningen dat verkocht is. Het kadaster geeft hier geen informatie over in haar maandbericht, net zo min als over m² prijzen. Imho gaat het minder goed op de Nederlandse woningmarkt dan de politiek/media enz. doet laat geloven. Dat is het punt dat ik wilde maken.

[ Voor 33% gewijzigd door Verwijderd op 01-10-2009 13:26 ]

[Maasluip]

Verwijderd schreef op donderdag 01 oktober 2009 @ 13:14:
[...]


Bladzijde 11 van het maandbericht van het kadaster, 6e regel van boven in de tabel. Misschien begrijp ik je vraag niet helemaal?

Ja, dat in een regio vrijstaande huizen gemiddeld 6,2 ton kostten. Ik ben zo blij dat ik in het goedkopere deel van Nederland woon.

[Bartjuh]

Verwijderd schreef op donderdag 01 oktober 2009 @ 11:45:
[...]
Mja, daar ben ik ook niet voor, gooi het dan in subsidies op zonnepanelen of andere dingen die voor de toekomst nuttig zijn. In het huidige klimaat wordt een groot deel van de euro's die aan lastenverlichtingen worden uitgegeven toch wel gespaard. Beoogd effect is dan grotendeels en vervolgens moeten de belastingen toch wel omhoog

maar geef het idd hoe dan ook niet aan de banken

Ja, precies. Iedere cent die nu naar de burger gaat wordt gespaard. Beste is om idd geld te investeren in duurzame energie, zodat wij beter voorbereid zijn op het volgende probleem; de dure energie toekomst.

Gelukkig doen ze dat al door middel van autobelasting, verkoop van kleine en zuinige auto's gaat al jaren omhoog. Amerika is nu niet alleen de sjaak door de enorme inflatie die gaat komen, ze hebben ook alleen maar grote slurpende auto's, dat gaat hun echt opbreken, want mobiliteit wordt op den duur gigantisch duur.

Gelukkig kijken wij wel wat verder dan onze neus lang is, om mobiliteit in de toekomst betaalbaar te houden.

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op donderdag 01 oktober 2009 @ 12:32:
In het vastgoedbericht augustus 2009 van het kadaster staat op bladzijde 6 dat de gemiddelde verkoopprijs in augustus 2009 met 11.7% gedaald is in vergelijking met augustus 2008. In hetzelfde bericht staat dat de huizenprijzen echter met 5.6% gedaald zijn.

Imho lijkt het er op dat de meet methode veranderd is om een maatschappelijk ongewenst iets als een daling van de huizenprijzen af te zwakken.

Ze hanteren gewoon de juiste methode, de samenstelling van de verkopen geeft nl geen goed beeld van de ontwikkeling van de huizenprijs, zoals uit deze cijfers dus blijkt. Dat is iets dat al heel vaak in dit topic is aangehaald. Veel mensen zeiden dat de cijfers in de media vertekenend waren, omdat er werd gerapporteerd over de gemiddelde koopprijs van een huis ipv de ontwikkeling van de huizenprijs en dat als ze dat wel zouden doen de cijfers veel normaler zouden uitvallen. Dat die mensen gelijk hadden, blijkt nu dus ook. Het werkt overigens 2 kanten op, de cijfers hadden ook slechter kunnen zijn als er juist relatief meer grote huizen zouden worden verkocht.

[JvS]

Verwijderd schreef op donderdag 01 oktober 2009 @ 12:32:
Ik zeg niet dat gemiddelde verkoopprijs de juiste meeteenheid is voor huizenprijzen, maar als je deze toepast in tijden van stijgende prijzen moet je die ook toepassen in tijden van dalenende prijzen.

Imho lijkt het er op dat de meet methode veranderd is om een maatschappelijk ongewenst iets als een daling van de huizenprijzen af te zwakken.

Verder laat dit maand bericht heel iets anders zien over de Nederlandse woningmarkt. De gemiddelde verkoopprijs van een vrijstaand huis in Noord Holland is al van 623.829€ naar 446.513€ gedaald. Dat is een prijsdaling met 28.42% in een jaar tijd. In Utrecht zijn vrijstaande huizen met 13.64% gedaald.

Ik snap je punt. Maar juist als je de gemiddelde prijs blijft nemen, krijg je een vertekend beeld als het "palet" van verkochte huizen ineens verandert.

Laten we er voor het gemak vanuit gaan dat in een 'normale' markt altijd ongeveer hetzelfde palet verkocht wordt. In een markt onder druk zoals 2008-2010 worden ineens buitenproportioneel veel huizen uit een goedkopere klasse verkocht worden. Dan is het juist logisch om niet meer naar gemiddelde huizenprijs te kijken, maar een index te maken en die zo te kiezen dat die index goed vergelijkbaar is met de gemiddelde prijs in een 'normale' markt.

---

Wat Oscar hierboven dus ook zegt, grrr

[Verwijderd]

JvS schreef op donderdag 01 oktober 2009 @ 14:11:
...
Laten we er voor het gemak vanuit gaan dat in een 'normale' markt altijd ongeveer hetzelfde palet verkocht wordt. In een markt onder druk zoals 2008-2010 worden ineens buitenproportioneel veel huizen uit een goedkopere klasse verkocht worden.

Of stel, in economisch slechte tijden worden starters op de arbeidsmarkt als eerst ontslagen. Deze starters op de arbeidsmarkt zijn ook de starters op de woningmarkt. Gevolg, er worden buitenproportioneel weinig huizen uit de goedkopere startersklasse verkocht. Net zo speculatief als jouw redenatie .

Dan is het juist logisch om niet meer naar gemiddelde huizenprijs te kijken, maar een index te maken en die zo te kiezen dat die index goed vergelijkbaar is met de gemiddelde prijs in een 'normale' markt.

Waarom zou je een index maken die afwijkt van de meeteenheid gemiddelde verkoopprijzen, die van 1980 - 2008 gebruikt is? Je kunt dan de momentane prijsdalingen niet meer vergelijken met de prijsstijging van 1980 - 2008. Dat is met twee maten meten .

Lees eens het stukje over de prijsindex. Dat kun je toch echt niet serieus nemen dat verhaal .

De enige betrouwbare informatie die we hebben is de gemiddelde verkoopprijs informatie van het kadaster. Imho vertelt die ons dat de huizenprijzen gemiddeld met 11.7% per jaar gedaald zijn. Met uitschieters van 28% voor vrijstaande huizen in Noord Holland.

Er is geen informatie van kadaster, cbs, of nvm over de m² prijzen of grootte en leeftijd van de verkochte huizen. Op basis van geen informatie mag je imho niet concluderen dat er bijvoorbeeld meer goedkope huizen verkocht zijn zoals in jouw voorbeeld .

Grappig, dat de media, de overheid en de makelaars zo krampachtig doen over huizenprijzendalingen terwijl iedereen met een pdf reader op kadaster.nl kan nagaan hoe de markt er werkelijk voor staat .

Ik zal me verder uit de discussie terug houden. Wel een leuk forum trouwens . Ik hoop dat de huizenprijzen in de states nog even flink verder dalen .

[JvS]

Tja, als jij dezelfde manier van meten belangrijker vindt dan het feit dat die manier van meten een enorme potentiele meetfout oplevert, hebben we weinig om over te praten.

Want ook in het geval dat er buitenproportioneel weinig starterswoningen verkocht worden, is een prijsindex beter dan en gemiddelde verkoopprijs.

Je kan ook naar prijs per vierkante meter of prijs per woningklasse kijken. Gemiddelde verkoopprijs zegt wel iets, maar je kan er lastig echte conclusies aan verbinden.

[ Voor 3% gewijzigd door JvS op 01-10-2009 15:40 ]

[Janoz]

Stochastiek is nu eenmaal erg ingewikkeld.

Stel we hebben een markt waar appels en peren worden verkocht. Appels kosten 1 euro, peren kosten 2 euro. Er worden al tijden evenveel appels verkocht als peren. De gemiddelde prijs van al het verkochte fruit is 1.50 euro. Nu komen de peren nogal slecht in het nieuws waardoor mensen de peren minder aantrekkelijk vinden. De verkoop van peren halveert. Er worden nu twee keer zoveel appels als peren verkocht. De gemiddelde fruitprijs van al het verkochte fruit is nu ineens 1.33 euro. De gemiddelde prijs is dus gedaald, terwijl een appel nog steeds 1 euro is en een peer 2 euro.....

dmiles, begrijp je nu waarom (zomaar) de gemiddelde huizenprijs nemen niet een juist beeld van de situatie schept?

[JvS]

Precies. "De fruitprijs" is in dat geval niet gewijzigd, terwijl de gemiddelde verkoopprijs wel is gedaald.

het stukje van het kadaster waarvan gezegd wordt dat je het niet serieus kunt nemen, legt dat eigenlijk op eenzelfde manier uit (gebruiken ook appelen en peren ). Het is jammer genoeg een beetje een simplistisch stukje...

[Verwijderd]

Janoz schreef op donderdag 01 oktober 2009 @ 16:38:
Stochastiek is nu eenmaal erg ingewikkeld.

Stel we hebben een markt waar appels en peren worden verkocht. Appels kosten 1 euro, peren kosten 2 euro.

...

dmiles, begrijp je nu waarom (zomaar) de gemiddelde huizenprijs nemen niet een juist beeld van de situatie schept?

De allerlaatste dan . Het kadaster heeft de markt al opgedeeld in appels (appartementen) en peren (vrijstaande huizen). Zie bladzijde 10 van het maandbericht van het kadaster. De prijs van fruit binnen elke soort is gedaald. In een enkele subcategorie, Noord Hollandse peren, zelfs met 28% .

De argumentatie de gemiddelde prijs alleen gedaald is omdat er meer goedkope appels (appartementen) dan dure peren(vrijstaande huizen) zijn verkocht gaat dus absoluut niet op.

Wat mij betreft blijft de vraag staan: waarom wordt er in de Nederlandse media zo krampachtig gedaan over een daling van de huizenprijzen, die nu gewoon heel hard aan het plaats vinden is?

[n4m3l355]

@Dmiles, mooie getallen.. echter.. 28% daling klinkt indrukwekkend maar zegt nog steeds relatief niets. Als je kijkt naar de aantallen is het een daling van 28% over slechts 80 woningen. Nu las ik elders dat De Gooische meiden het minder doen dus stel... even crux gezegd dat daar 50% van deze verkopen plaats vonden is het helemaal niet zo verwonderlijk en zegt het nagenoeg niets over de rest van de Nederland. Zeker als je je bedenkt dat het jaar ervoor 167 woningen werden verkocht toen de markt al verslechterde.

Zelfs IMF geeft aan dat een verslechtering er mogelijk aan zit te komen. Let wel mogelijk dus het is net zoals een jaar geleden nog maar de vraag.

Overigens zoals ik al eerder aangaf de enigste die op dit moment problemen ondervinden zijn die 80 woningen die verkocht zijn. En wie weet staan er nu simpelweg minder vrijstaande dure woningen te koop enkel goedkopere. Wederom statistieken kunnen veel zeggen maar net zo snel niets.

Verwijderd schreef op donderdag 01 oktober 2009 @ 15:21:
De enige betrouwbare informatie die we hebben is de gemiddelde verkoopprijs informatie van het kadaster. Imho vertelt die ons dat de huizenprijzen gemiddeld met 11.7% per jaar gedaald zijn. Met uitschieters van 28% voor vrijstaande huizen in Noord Holland.

Overigens is dit ook een onjuiste stelling, doorgaans steeg de prijs 5% en nu hebben we te maken met een daling van 5%. Dat is nog steeds niet een totale daling van 11% maar een daadwerkelijke prijsdaling van 5% ook dit is een wezenlijk verschil en dit vind plaats over 1 jaar crisis.

[ Voor 25% gewijzigd door n4m3l355 op 01-10-2009 17:56 ]

[Resistor]

Vertrouwen, en wat denk je wat mensen bij de gemeente gaan doen als ze weten dat hun huis minder waard is?
Zorgen dat ze de OZB omlaag krijgen

En wat krijgen de gemeenten? minder geld. En wat kan je doen met minder geld? minder.

-edit-
F*ck, ik zat naar een huisje te kijken wat net een paar weken te koop stond. Ik dacht: ik wacht even, misschien dat het wel lang te koop staat, dan kan ik minder bieden. Is het al verkocht (onder voorbehoud)
Het kan dus wel snel.

[ Voor 34% gewijzigd door Resistor op 01-10-2009 17:56 ]

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op donderdag 01 oktober 2009 @ 17:19:
De argumentatie de gemiddelde prijs alleen gedaald is omdat er meer goedkope appels (appartementen) dan
dure peren(vrijstaande huizen) zijn verkocht gaat dus absoluut niet op.

Je quote zelf de cijfers van kadaster waaruit dat gewoon blijkt. Overal hoor je ook dat het vooral het hogere segment is dat is stilgevallen, dus het is ook niet gek dat het zo is.

Wat mij betreft blijft de vraag staan: waarom wordt er in de Nederlandse media zo krampachtig gedaan over een daling van de huizenprijzen, die nu gewoon heel hard aan het plaats vinden is?

De media zijn al een jaar lang aan het roepen dat de markt in elkaar is gedonderd of juist heel hard in elkaar dondert, terwijl het dus allemaal wel meevalt (hetgeen ook wordt bevestigd door IMF, want gezien grootte van recessie zou de terugval groter moeten zijn). Dus zo krampachtig doet de media niet.

Verder vraag ik me af waarom je hoopt dat de huizenprijzen in de VS nog verder in elkaar storten. De daling heeft de grootste economische recessie sinds 60-70 jaar tot gevolg gehad, duizenden ontslagen, versobering van het sociale stelsel en jij hoopt op een verdere daling?

[BlakHawk]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 01 oktober 2009 @ 17:58:
De media zijn al een jaar lang aan het roepen dat de markt in elkaar is gedonderd of juist heel hard in elkaar dondert, terwijl het dus allemaal wel meevalt (hetgeen ook wordt bevestigd door IMF, want gezien grootte van recessie zou de terugval groter moeten zijn). Dus zo krampachtig doet de media niet.

Inderdaad, als het iets is wat de dalingen probeert te versterken is het de media wel.
Zodra op één of andere manier de percentages vergroot kunnen worden, wordt dat direct gedaan. Alles wordt onder een vergrootglas gelegd, terwijl het in realiteit nog wel meevalt. 5,6% gemiddeld vind ik heel erg meevallen...

Verder vraag ik me af waarom je hoopt dat de huizenprijzen in de VS nog verder in elkaar storten. De daling heeft de grootste economische recessie sinds 60-70 jaar tot gevolg gehad, duizenden ontslagen, versobering van het sociale stelsel en jij hoopt op een verdere daling?

Ja ach, als mensen dat soort opmerkingen plaatsen. Dan zie je meteen hoe die persoon in elkaar steekt. Die overziet de logische gevolgen totaal niet. Het is een utopie om te denken dat over een half jaar iedereen uit de sociale huur een woning kan kopen. Gaat nooit gebeuren, dus erop hopen heeft totaal geen nut.

[Slasher]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 01 oktober 2009 @ 17:58:

Verder vraag ik me af waarom je hoopt dat de huizenprijzen in de VS nog verder in elkaar storten. De daling heeft de grootste economische recessie sinds 60-70 jaar tot gevolg gehad, duizenden ontslagen, versobering van het sociale stelsel en jij hoopt op een verdere daling?

Ja ik snap ook niet waarom mensen daar zo op zitten te wachten. Waarschijnlijk omdat ze dan hopen een huis te kunnen kopen die nu onbereikbaar is?

Daling van huizenprijzen wil niet zeggen dat je dan wel opeens kunt kopen, sterker nog, als je dat nu niet kan, zul je het dan ook niet kunnen, banken zullen de rentes opschroeven of moeilijker hypotheken verstrekken.

Verder is een sterke daling van huizenprijzen het gewoon slecht voor de economie, minder verkochte huizen betekent ook minder werk voor aannemers/keukenboeren/badkamerspecialisten en noem maar op. Met als gevolg oplopende werkloosheid als deze bedrijven failliet gaan.

Dus nee ik snap niet waarom mensen hier zo om staan te springen.

[ Voor 3% gewijzigd door Slasher op 02-10-2009 10:29 ]

[Bartjuh]

Slasher schreef op vrijdag 02 oktober 2009 @ 10:28:
[...]
Ja ik snap ook niet waarom mensen daar zo op zitten te wachten. Waarschijnlijk omdat ze dan hopen een huis te kunnen kopen die nu onbereikbaar is?

Daling van huizenprijzen wil niet zeggen dat je dan wel opeens kunt kopen, sterker nog, als je dat nu niet kan, zul je het dan ook niet kunnen, banken zullen de rentes opschroeven of moeilijker hypotheken verstrekken.

Verder is een sterke daling van huizenprijzen het gewoon slecht voor de economie, minder verkochte huizen betekent ook minder werk voor aannemers/keukenboeren/badkamerspecialisten en noem maar op. Met als gevolg oplopende werkloosheid als deze bedrijven failliet gaan.

Dus nee ik snap niet waarom mensen hier zo om staan te springen.

Ik snap het wel een beetje. Stel dat je een huis voor een stuk minder kan krijgen, maar je zit wel met hogere rente nu, dan betaal je aan rente ongeveer hetzelfde bedrag, maar je hebt een stuk minder af te lossen. Zet je het voor 5 jaar vast (met hogere rente, maar lager uitstaande hypotheek -> ongeveer zelfde bedrag aan rente). Na 5 jaar pluk je mooi de vruchten.

Probleem is echter wel, dat de markt heel onzeker wordt, en zeker gezien veel mensen werkloos worden (zie America met tent cities die groeien als kool).

Mensen denken altijd dat een recessie per definitie slecht is, ik zie het nu als iets goeds. De markt moet gecleaned worden van de troep en te dure huizen die al jaren sneller dan de inflatie stijgen. Een correctie. Het stelen van de gewone werkende mens (eg; graaicultuur) moet een keer ophouden. Het enige probleem zijn banken die niet mogen omvallen, terwijl het eigenlijk wel zou moeten. Eigenlijk zou de overheid de corrupte/falende banken gewoon moeten om laten vallen, en de mensen die er een rekening hadden compenseren, ipv de banken overeind houden met belastinggeld. Nu help je de topgraaiers die met hun incompentie en greed dit veroorzaakt hebben, en niet de gewone mens.

[BlakHawk]

Bartjuh schreef op vrijdag 02 oktober 2009 @ 11:18:
[...]

Ik snap het wel een beetje. Stel dat je een huis voor een stuk minder kan krijgen, maar je zit wel met hogere rente nu, dan betaal je aan rente ongeveer hetzelfde bedrag, maar je hebt een stuk minder af te lossen. Zet je het voor 5 jaar vast (met hogere rente, maar lager uitstaande hypotheek -> ongeveer zelfde bedrag aan rente). Na 5 jaar pluk je mooi de vruchten.

Probleem is echter wel, dat de markt heel onzeker wordt, en zeker gezien veel mensen werkloos worden (zie America met tent cities die groeien als kool).

Mensen denken altijd dat een recessie per definitie slecht is, ik zie het nu als iets goeds. De markt moet gecleaned worden van de troep en te dure huizen die al jaren sneller dan de inflatie stijgen. Een correctie. Het stelen van de gewone werkende mens (eg; graaicultuur) moet een keer ophouden. Het enige probleem zijn banken die niet mogen omvallen, terwijl het eigenlijk wel zou moeten. Eigenlijk zou de overheid de corrupte/falende banken gewoon moeten om laten vallen, en de mensen die er een rekening hadden compenseren, ipv de banken overeind houden met belastinggeld. Nu help je de topgraaiers die met hun incompentie en greed dit veroorzaakt hebben, en niet de gewone mens.

Je vergeet alleen iets... De mensen die geraakt gaan worden zijn de huizenbezitters, dat zijn veelal niet de graaiers... Daarbij is dit een dusdanigs grote groep in NL, dat als dit echt zou gebeuren toch echt heel NL die klappen op gaat vangen (lees: belastingbetaler).

[Bartjuh]

dfrenner schreef op vrijdag 02 oktober 2009 @ 12:25:
[...]
Je vergeet alleen iets... De mensen die geraakt gaan worden zijn de huizenbezitters, dat zijn veelal niet de graaiers... Daarbij is dit een dusdanigs grote groep in NL, dat als dit echt zou gebeuren toch echt heel NL die klappen op gaat vangen (lees: belastingbetaler).

I know, maar het is iets dat uiteindelijk wel moet gebeuren. Correctie moet uiteindelijk plaatsvinden.

En op zich, als je al een tijdje een huizenbezitter bent, en al een groot deel hebt afbetaald, is er op zich niets aan de hand (zolang je niet verkoopt). Uiteindelijk zal de prijs waarschijnlijk stabiliseren naar de prijs die het zou zijn geweest als de prijzen mee hadden gestegen met inflatie. Alleen de starters die pas een paar jaar een huis hebben zijn de sjaak.

[bangkirai]

dfrenner schreef op vrijdag 02 oktober 2009 @ 12:25:
[...]


Je vergeet alleen iets... De mensen die geraakt gaan worden zijn de huizenbezitters, dat zijn veelal niet de graaiers... Daarbij is dit een dusdanigs grote groep in NL, dat als dit echt zou gebeuren toch echt heel NL die klappen op gaat vangen (lees: belastingbetaler).

Sorry, maar een graaier en een huizenbezitter gaat prima samen, het een sluit het andere absoluut niet uit.
In tegendeel, een huizenbezitter wilde maar wat graag, dat de prijs van zn huis omhoog ging, want dan kon hij weer een hogere hypotheek afsluiten of geld lenen met zn huis als onderpand, goh kan hij weer wat luxer leven of het geld ergens inpompen.
Ik ken genoeg mensen, die dit hebben gedaan of het werd zelfs aangeraden door allerlei financiele adviseurs.

En zulke graaiers+huizenbezitter die komen nu ook in de problemen, terwijl ze oorspronkelijk geen enkel probleem zouden hebben met hun oorspronkelijke hypotheek(hoogte)

Het is toch gewoon te zot voor woorden, dat als iemand een huis gewoon kan betalen, hij toch nog een hypotheek nam? Echt, afschaffen die HRA en andere ongein, krijg je alleen maar een groter verschil in de inkomstenverdeling mee, wat ook weer voor allerlei problemen zorgt.

Het is nog veel zotter, dat veel van deze huizenbezitters, de afgelopen 10 a 15 jaar, zwaardere hypotheken, dubbele hypotheken of na aflossing van de oude, nieuwe hypotheken op de nieuwere hogere prijzen van hun huizen hebben genomen.
Sorry, maar als deze personen nu in problemen komen, jammer dan, hadden ze maar wijzer moeten wezen.

Niks ten nadele van de huizenbezitters die reële hypotheken hebben, maar de graaiers onder de huizenbezitters, heb ik geen medelijden mee, toch moeten alle nederlanders, die net niet genoeg inkomsten hebben voor een woning en dus niet kunnen profiteren van hra en andere bijkomstigheden, wel mee betalen aan de schade wat de andere groep zichzelf grotendeels heeft aangedaan.

[croxz]

Verwijderd schreef op donderdag 01 oktober 2009 @ 15:21:
[...]
Waarom zou je een index maken die afwijkt van de meeteenheid gemiddelde verkoopprijzen, die van 1980 - 2008 gebruikt is? Je kunt dan de momentane prijsdalingen niet meer vergelijken met de prijsstijging van 1980 - 2008. Dat is met twee maten meten .

De discussie over verschillende meetmethoden is al een aantal keer eerder gevoerd. NVM meet op basis van verkoopprijs en ondertekening voorlopig koopcontract, Kadaster (en CBS) o.b.v. verkoopprijs en overdrachtsdatum, EN op hetzelfde maar dan verrekend o.b.v. WOZ waarde van de woning.
Jij stelt dat dat laatste nu opeens is verzonnen om het er minder slecht uit te laten zien. Volgens mij is het een berekening die al jaren lang wordt gepubliceerd. Punt is natuurlijk dat zolang het mandje aan verkochte woningen (verhouding van goedkoop en duur, vrijstaand of rijtjeshuis of appartement, etc) constant is, dat deze index weinig toegevoegde waarde biedt. Juist zodra het mandje flink verandert (wat nu dus plaats zou hebben gevonden) toont deze index zijn toegevoegde waarde.

Lees eens het stukje over de prijsindex. Dat kun je toch echt niet serieus nemen dat verhaal .
[...]
Er is geen informatie van kadaster, cbs, of nvm over de m² prijzen of grootte en leeftijd van de verkochte huizen. Op basis van geen informatie mag je imho niet concluderen dat er bijvoorbeeld meer goedkope huizen verkocht zijn zoals in jouw voorbeeld .

Dat is nu juist waarom de WOZ waarde ook in de berekening wordt meegerekend. WOZ-waarde geeft een min of meer objectieve indruk van de waarde van het pand, en daarin zijn factoren als locatie, m^2 grond, m^2 woonoppervlak, etc opgenomen. Door de WOZ-waarde in de berekening op te nemen kun je compenseren voor veranderingen in de verhouding dure en goedkope woningen die verkocht worden.

[BlakHawk]

bangkirai schreef op vrijdag 02 oktober 2009 @ 12:49:
Sorry, maar een graaier en een huizenbezitter gaat prima samen, het een sluit het andere absoluut niet uit.
In tegendeel, een huizenbezitter wilde maar wat graag, dat de prijs van zn huis omhoog ging, want dan kon hij weer een hogere hypotheek afsluiten of geld lenen met zn huis als onderpand, goh kan hij weer wat luxer leven of het geld ergens inpompen.
Ik ken genoeg mensen, die dit hebben gedaan of het werd zelfs aangeraden door allerlei financiele adviseurs.

Die mensen hebben dat zeker niet met die insteek gedaan... Maar als morgen een adviseur naar jou toekomt, met de vraag: "Wil jij deze villa kopen voor 5 euro?". Zeg jij dan nee? Omdat de waarde daarna te veel omhoog gaat???

En zulke graaiers+huizenbezitter die komen nu ook in de problemen, terwijl ze oorspronkelijk geen enkel probleem zouden hebben met hun oorspronkelijke hypotheek(hoogte)

Volgens mij is het heel simpel en voor een ieder een afweging. Iemand koopt een huis voor X bedrag en leeft goed. Na X aantal jaar zijn de prijzen omhoog gegaan (in procenten). En aangezien 10% van 200.000 nog altijd een stuk meer is dan 10% van 100.000, betalen de mensen die luxer willen wonen, meer voor het nieuwe huis, dan dat ze met het oude "winnen".
De enige mensen die echt volop profiteren zijn de genen die nu al 30 jaar lang in een huis van 70.000 wonen. Die betalen vrolijk nog 300 euro per maand voor hun hypotheek.

Het is toch gewoon te zot voor woorden, dat als iemand een huis gewoon kan betalen, hij toch nog een hypotheek nam? Echt, afschaffen die HRA en andere ongein, krijg je alleen maar een groter verschil in de inkomstenverdeling mee, wat ook weer voor allerlei problemen zorgt.

Uhm ja... En hoeveel mensen denk jij dat hun huis zomaar even konden betalen zonder hypotheek??? Volgens mij leef jij vandaag en denk je dat met 30 jaar geleden ook gewoon even 75.000 gulden per jaar verdienden...

Het is nog veel zotter, dat veel van deze huizenbezitters, de afgelopen 10 a 15 jaar, zwaardere hypotheken, dubbele hypotheken of na aflossing van de oude, nieuwe hypotheken op de nieuwere hogere prijzen van hun huizen hebben genomen.
Sorry, maar als deze personen nu in problemen komen, jammer dan, hadden ze maar wijzer moeten wezen.

Het alternatief (huren) was natuurlijk veel goedkoper, maar niet heus.

Niks ten nadele van de huizenbezitters die reële hypotheken hebben, maar de graaiers onder de huizenbezitters, heb ik geen medelijden mee, toch moeten alle nederlanders, die net niet genoeg inkomsten hebben voor een woning en dus niet kunnen profiteren van hra en andere bijkomstigheden, wel mee betalen aan de schade wat de andere groep zichzelf grotendeels heeft aangedaan.

Wat is reëel? Wie bepaald dat?
Jij vind dat huizenprijzen nu veel te hoog zijn en ik zeg dat het nog altijd stukken goedkoper is dan huren. Ik heb als huizenbezitter nergens van geprofiteerd met prijsstijgingen, maar jij vind dat wij de klappen maar moeten vangen? Beetje vreemde stelling.
Ik woon nu een jaar naar alle tevredenheid in een koopwoning. Wat kunnen wij er aan doen dat prijzen niet reëel zijn volgens jou?

[Slasher]

dfrenner schreef op vrijdag 02 oktober 2009 @ 14:16:
[...]


Ik woon nu een jaar naar alle tevredenheid in een koopwoning. Wat kunnen wij er aan doen dat prijzen niet reëel zijn volgens jou?

Eens. Als je een huis het bedrag waard vind en je kan het betalen is het gewoon betaalbaar voor diegene die het wil betalen daarvoor.

Kopen is een luxe dat vergeten mensen wel eens. Vroeger kon ook niet iedereen kopen en guess what dat kan nog steeds niet iedereen. Dus wat dat betreft is er niets veranderd.

Klagen over betaalbaarheid doen mensen die zich geen koophuis kunnen veroorloven en die leven in de veronderstelling dat een koophuis voor iedereen weggelegd moet zijn, en dat is niet zo.

[ Voor 14% gewijzigd door Slasher op 02-10-2009 14:32 ]

[ZenTex]

bangkirai schreef op vrijdag 02 oktober 2009 @ 12:49:
[...]
huizenbezitters, heb ik geen medelijden mee, toch moeten alle nederlanders, die net niet genoeg inkomsten hebben voor een woning en dus niet kunnen profiteren van hra en andere bijkomstigheden, wel mee betalen aan de schade wat de andere groep zichzelf grotendeels heeft aangedaan.

Welke schade deed men zichzelf aan? Dat was de markt. Zoalng iets financieel aantrekkelijk is en schaars zullen de prijzen blijven stijgen, daar kan niemand iets aan doen.

En HRA? Zullen we het eens gaan hebben over huursubsidie?
Woningbezitters betalen nog andere belastingen, dus netto is de HRA niet wat het lijkt.

Ik bezit zelf geen huis, maar ben wel van plan op termijn te gaan kopen.
Ontvang trouwens ook geen rooie rotcent aan huursubsidie, sterker, ik ontvang helemaal niets van onze regering en al mijn vroegere aftrekposten zijn opgeheven, en in plaats daarvoor moet ik nu juist extra belasting betalen. Via de HRA rkijg ik m'n centen teminste terug.

[BlakHawk]

ZenTex schreef op vrijdag 02 oktober 2009 @ 15:59:
En HRA? Zullen we het eens gaan hebben over huursubsidie?
Woningbezitters betalen nog andere belastingen, dus netto is de HRA niet wat het lijkt.

Riool belasting etc is voor huurders allemaal stukken lager!
Ook betalen wij OZB, huurders ook niet... Zo zijn er nog wel een aantal zaken wat nadelig is als huizenbezitter.

Wil je echt alles recht gaan trekken? Dan moet je ook wel echt alles meenemen!!!

[mekkieboek]

Wekkel schreef op donderdag 01 oktober 2009 @ 11:17:
Marc Faber's verhaal...
<cut>
Bottom line: we hebben teveel geleend (dat staat ons systeem nou eenmaal toe) en betalen nu de prijs. Overheden proberen dit op te lossen door nog meer te lenen. Centrale banken maken geld beschikbaar alsof het water is (beter gezegd: lucht). Je kan solvabiliteit echter niet oplossen met liquiditeit. Teveel lenen los je niet op door.... nog meer lenen.

offtopic:
(beetje late en beetje off-topic reactie)
Ik ben geen econoom maar deze crisis is wat dat betreft wel leerzaam (ellek nadeel hep se foordeel). Gebrek aan solvabiliteit los je toch juist wel op met meer liquiditeit Liquide middelen zijn toch ook activa?

Maar teveel lenen los je idd niet op met nog meer of andere leningen. Banken hebben inderdaad veel te veel nepgeld gecreerd (met fractional reserve lending) waar veel te weinig echt geld en andere waardevolle dingen tegenover staan. Dat vindt de G20 nu ook maar dat gaat de banken wel geld/winst kosten. Drie keer raden wie dat uiteindelijk gaat betalen. En (nog meer off-topic ) die belasting voor de banken op financieele transacties leveren mss wel geld op voor de schatkisten maar drie keer raden wie dat uiteindelijk gaat betalen?
Pcies, lul met de korte voornaam.

[ Voor 0% gewijzigd door mekkieboek op 02-10-2009 16:46 . Reden: offtopic tag ]

[EXX]

De AFM laat weer van zich horen: voor de aankoop van een huis mag toch meer worden geleend dan alleen de aanschafwaarde van de woning, ook de overige kosten mogen worden gefinancieerd. Er moet dan wel worden afgelost of extra vermogen worden opgebouwd.

Dat lijkt een tegenmoetkoming aan de OG branche, maar het venijn zit in de staart: er mag weliswaar tot 112% gefinancierd worden, maar het deel boven de 100% moet binnen 5 tot 7 jaar afgelost worden. Dat zal de maandlasten fors omhoog jagen.

Voorbeeld:

Een huis van 200.000 euro, 112% hypotheek. Dat is 24.000 euro boven de waarde van het huis. Bij aflossen binnen 5 jaar is dat 400 euro aflossing per maand, bij 7 jaar 285 euro. Dat komt bovenop de "normale" maandlast en er is geen sprake van enige vorm van belastingcompensatie.

[Rukapul]

In plaats van aflossen kan er natuurlijk ook gewoon gespaard worden in een spaarconstructie zodat het volledige belastingvoordeel gehandhaaft blijft. Uitgaande van de gebruikelijke 8% KK komt dat neer op een hypotheek van 108%. Zelfs als uitgegaan wordt van netto 0% rendement dan komt het opbouwen van dat bedrag in 7 jaar neer op 190 euro per maand bij datzelfde huis van 200k.

Zo'n drama hoeft het dus niet te zijn.

[Jaspertje]

EXX schreef op dinsdag 06 oktober 2009 @ 13:12:
De AFM laat weer van zich horen: voor de aankoop van een huis mag toch meer worden geleend dan alleen de aanschafwaarde van de woning, ook de overige kosten mogen worden gefinancieerd. Er moet dan wel worden afgelost of extra vermogen worden opgebouwd.

Dat lijkt een tegenmoetkoming aan de OG branche, maar het venijn zit in de staart: er mag weliswaar tot 112% gefinancierd worden, maar het deel boven de 100% moet binnen 5 tot 7 jaar afgelost worden. Dat zal de maandlasten fors omhoog jagen.

Voorbeeld:

Een huis van 200.000 euro, 112% hypotheek. Dat is 24.000 euro boven de waarde van het huis. Bij aflossen binnen 5 jaar is dat 400 euro aflossing per maand, bij 7 jaar 285 euro. Dat komt bovenop de "normale" maandlast en er is geen sprake van enige vorm van belastingcompensatie.

Of je krijgt constructie's waarbij de 12% de eerste 7 jaar afgelost worden en de rest de eerste 7 jaar alleen aflossingsvrij is en daarna pas automatisch omgezet wordt naar de hypotheekvorm naar keuze (Beetje het idee van de 'startershypotheek' --> Lage maandlasten de eerste jaren) alleen dan nu zonder de lage maandlasten

[EXX]

Rukapul schreef op dinsdag 06 oktober 2009 @ 13:22:
In plaats van aflossen kan er natuurlijk ook gewoon gespaard worden in een spaarconstructie zodat het volledige belastingvoordeel gehandhaaft blijft. Uitgaande van de gebruikelijke 8% KK komt dat neer op een hypotheek van 108%. Zelfs als uitgegaan wordt van netto 0% rendement dan komt het opbouwen van dat bedrag in 7 jaar neer op 190 euro per maand bij datzelfde huis van 200k.

Zo'n drama hoeft het dus niet te zijn.

Als je alleen aankoop met KK rekent, kom je idd op 108%. Maar vaak moet er nog verbouwd worden (keuken, badkamer etc.) en dan is de 112% zo bereikt.

Kan eens iemand uitrekenen hoeveel de maandlast procentueel stijgt in het voorbeeld, met een spaarconstructie voor de 24.000 euro (dus netto 190 euro extra maandlast)?

Overigens, dit zijn tussenmaatregelen. Uiteindelijk wil de AFM hypotheken begrenzen op 100%.

[Slasher]

Heeft de politiek al beslist dan?

[JvS]

ZenTex schreef op vrijdag 02 oktober 2009 @ 15:59:
[...]


.

En HRA? Zullen we het eens gaan hebben over huursubsidie?
Woningbezitters betalen nog andere belastingen, dus netto is de HRA niet wat het lijkt.

Huursubsidie krijg je alleen als je minder dan 20.000 per jaar verdient. Dan heb je het over 1500 bruto per maand. Dat zullen niet zo heel veel posters hier zijn.

Riool belasting etc is voor huurders allemaal stukken lager!
Ook betalen wij OZB, huurders ook niet... Zo zijn er nog wel een aantal zaken wat nadelig is als huizenbezitter.

De bezitter van het pand betaalt die kosten wel en berekent die door aan de huurder.

Een koper is netto VEEL beter uit dan een huurder. Alleen al door HRA...

[EXX]

Zie hier hoe de HRA de huurmarkt verziekt.

Slasher schreef op dinsdag 06 oktober 2009 @ 13:47:
Heeft de politiek al beslist dan?

Nee natuurlijk. De AFM wil eerst nog overleggen met de betrokken partijen en dan een aanbeveling doen. Dan is de politiek aan zet.

[ Voor 76% gewijzigd door EXX op 06-10-2009 14:08 ]

[Jaspertje]

JvS schreef op dinsdag 06 oktober 2009 @ 13:47:
[...]
De bezitter van het pand betaalt die kosten wel en berekent die door aan de huurder.

Een koper is netto VEEL beter uit dan een huurder. Alleen al door HRA...

Als dat zo is, waarom heeft dan niet iedereen gewoon een koophuis? Als het namelijk zoveel scheelt dan is het het blijkbaar ook waard? Mensen die een koophuis niet kunnen betalen verdienen te weinig voor het huis wat ze willen kopen of zitten in de sociale huur en hebben dus vaak wel aanspraak op de huurtoeslag of hebben gewoon te hoge eisen....

Nog even voor mijn beeldvorming, wat is VEEL? 100 euro per maand, 250, 1000?

[Verwijderd]

De bezitter van het pand betaalt die kosten wel en berekent die door aan de huurder.

Een koper is netto VEEL beter uit dan een huurder. Alleen al door HRA...

Dat hangt er vanaf. Als de bezitter het pand al decennia bezit en daardoor een lage of zelfs een afgeloste hypotheek heeft, kan de huurprijs veel lager zijn dan de netto maandlasten van iemand die het pand nu zou kopen. Zeker als het huis ook al die tijd al verhuurd wordt. Vergeet niet dat de huurprijs door wettelijke beperkingen nooit zo snel kan stijgen als de huizenprijs de afgelopen 2 decennia gedaan heeft. Zo huur ik zelf een appartement van een private verhuurder voor dezelfde prijs als een qua oppervlak identiek koopappartement in het identieke gebouw ernaast me netto zou kosten. En dan komt onderhoud nu voor rekening van de verhuurder en heb ik 1 maand opzegtermijn. Die berekening neemt huizenprijsstijging en verlies door kosten koper niet mee, maar als ik het gekocht had en nu zou verkopen, zou ik daar nog 15.000 euro op toeleggen.

Op lange termijn (>10 jaar) zal het uiteraard wel voordeliger zijn om te kopen, maar voor korte periodes en zolang huizenprijzen niet stijgen, kan huur veel goedkoper zijn.

En vergeet de competitie met de sociale huursector niet. Daar worden huizen verhuurd voor minder dan de netto maandlasten van een hypotheek erop, en als gevolg daarvan moeten ook particuliere verhuurders hun prijzen beperken.

[ Voor 7% gewijzigd door Verwijderd op 06-10-2009 14:34 ]

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op dinsdag 06 oktober 2009 @ 14:32:
[...]
Vergeet niet dat de huurprijs door wettelijke beperkingen nooit zo snel kan stijgen als de huizenprijs de afgelopen 2 decennia gedaan heeft.

Die maximale huurstijging is dan ook een raar iets:
-mensen die al tientallen jaren wonen betalen een fractie van wat hun nieuwe buren betalen
-die nieuwe buren moeten opeens veel meer betalen, terwijl de verhuurder (meestal woningcorporaties) allang uit de kosten was en dus winst gaat maken
-woningbouwcorporaties slopen regelmatig hele wijken om de lang-huurders verplicht te laten verhuizen, met de bijbehorende huurverhoging (ter vergelijking: koophuizen zullen nooit massaal gesloopt worden!)
-dit systeem belemmert de doorstroming en zorgt voor lange wachtlijsten: mensen die nu al 30 jaar in centrum A'dam wonen, en daar een zeer lage huur betalen, moeten wel gek zijn om te verhuizen naar een veel hogere huur!

Maar ik denk dat de consensus in dit topic toch wel is dat zowel de huur- als de koopmarkt volledig kapotgereguleerd is, en het hele systeem grondig op de schop moet!

Op ietswat langere termijn zou ik dan ook graag zien:
-voldoende woonruimte, m.a.w. bestemmingsplannen en bouwvergunningen moeten gunstiger worden voor consumenten die simpelweg een plekje willen
-geen HRA meer (of alleen bij daadwerkelijk aflossen, als er geen tekort meer is aan woningen zal HRA niet meer tot prijsstijgingen leiden)
-geen huurtoeslag meer
-geen huurwaardeforfait, 6% belasting bij verkoop, etc.
Dit zal enorm schelen in administratieve rompslomp, geeft duidelijkheid, en alle bespaarde kosten kunnen als algehele belastingverlaging terug naar de burgers.

[MBV]

- Voldoende woonruimte? Gewoon echte steden maken, niet het hele land volplempen met suburbs. Maar ja, iedereen wil natuurlijk een rijtjeshuis...
- Een tekort aan woningen zal er altijd zijn, domweg omdat vrijwel iedereen die mooie villa in het amsterdamse stadshart wil hebben áls hij het kan betalen. HRA zorgt ervoor dat een 2x zo hoog bedrag betaalbaar is => prijs 2x zo hoog. HRA weggooien zal ervoor zorgen dat er meer speculatie (bezit zonder bewoning) komt, wat nu nooit interessant kan zijn. Ook zal het eigen woningbezit minder worden, wat ervoor zorgt dat buurten minder mooi onderhouden worden "omdat de woningbouw dat maar moet verven". HRA in de huidige vorm is f*cked up, misschien dat beperken tot de rente van 3-5 ton en de 33%-schijf.
- geen huurtoeslag? En hoe moet mijn oma dan van haar AOW een woning betalen?
- eens

Ik zou een punt willen toevoegen:
- kap met de sociale woningbouw. Het werkt domweg niet. Verhoog desnoods de huursubsidie, maar ga niet aan 2 kanten subsidieren: de prijs van de woning en de woonlasten. De prijs van de woning kunstmatig lager houden werkt niet, omdat ik er nu in kan gaan zitten (student) en daar als MSc met meer dan €3k/mnd kan blijven zitten tot ik dood ga.

---

Heeft er iemand een rekenvoorbeeld voor huren versus kopen? Ik ben daar wel benieuwd naar. Ik denk aan een appartement in een grote stad met 3 kamers (bijvoorbeeld die hoge flats in Ommoord, Rotterdam) van €150k.

[RemcoDelft]

MBV schreef op dinsdag 06 oktober 2009 @ 15:02:
HRA weggooien zal ervoor zorgen dat er meer speculatie (bezit zonder bewoning) komt

Bij voldoende huizen en een vrije markt zal dit niet werken, simpelweg omdat huizen naarmate ze ouder worden niet meer maar minder waard zullen worden. Net als dat er niemand gaat speculeren met brood, het is simpelweg niet rendabel om in een bepaald gebied alle broden op te kopen...

HRA in de huidige vorm is f*cked up, misschien dat beperken tot de rente van 3-5 ton en de 33%-schijf.

Als je kijkt wat voor huizen je in Duitsland kan kopen voor 1 ton, zou een beperking van de HRA bij 1 ton al gunstig zijn. De enige reden dat je het nu over 3-5 ton hebt, is juist het feit dat die prijzen nu 'normaal' zijn door de HRA.

- geen huurtoeslag? En hoe moet mijn oma dan van haar AOW een woning betalen?

Bij een vrijere markt zullen de prijzen uiteindelijk dalen (bewijs van deze stelling: noem 1 voorbeeld van een vrije markt waarin de prijzen op lange termijn stijgen... concurrentie helpt prijsstijgingen simpelweg omzeep!). Tot die tijd zal de AOW omhoog kunnen, zoals het nu is (beetje geld van de AOW, beetje van de huurtoeslag, beetje van de zorgtoeslag, etc.) is alleen maar veel werk.

[ Voor 48% gewijzigd door RemcoDelft op 06-10-2009 15:39 ]

[Coca-Cola]

Een koper is netto VEEL beter uit dan een huurder. Alleen al door HRA...

Ik weet niet of dat altijd zo is hoor. Ik huur nu net met mijn vriendin een huis(je) in een redelijk courante wijk in Utrecht en betaal daar 530 huur per maand voor bij de sociale woningbouw (11 jaar ingeschreven staan heeft zijn voordelen ). Vergelijkbare huizen in die straat gaan voor minimaal 250000 euro weg (en dan hebben wij echt by far de beste achtertuin uit de hele straat, de reden alleen al om dat huis te nemen). We moeten (willen eigenlijk meer) nog wel een nieuwe badkamer in het pand zetten, maar krijgen een deel vergoed (waardeverhoging pand).
Als wij dat huis hadden moeten kopen dan hadden wij sowieso ook netto minmaal 600 euro voor moeten betalen (zonder aflossing) en nu kunnen wij gewoon het verschil sparen en ook er ook over 5 jaar makelijk uit zonder met extra kosten of restschuld te zitten.

[MBV]

RemcoDelft schreef op dinsdag 06 oktober 2009 @ 15:36:
Bij voldoende huizen en een vrije markt zal dit niet werken, simpelweg omdat huizen naarmate ze ouder worden niet meer maar minder waard zullen worden. Net als dat er niemand gaat speculeren met brood, het is simpelweg niet rendabel om in een bepaald gebied alle broden op te kopen...

Inflatie i.c.m. een object wat 30 jaar mee kan gaan zal bij normale afschrijving soms zorgen voor waardestijgingen

Als je kijkt wat voor huizen je in Duitsland kan kopen voor 1 ton, zou een beperking van de HRA bij 1 ton al gunstig zijn. De enige reden dat je het nu over 3-5 ton hebt, is juist het feit dat die prijzen nu 'normaal' zijn door de HRA.

Fair enough, misschien moet die prijs dan na verloop van tijd bijgesteld worden. Maar beperken op 3-5 ton beperkt het al tot wat er ooit de bedoeling was: eigen woningbezit stimuleren, in elke laag. Alleen mini-paleizen vallen er dan buiten, en met de beperking tot 33%-schijf heeft bijna iedereen gelijke kansen.
Vergeet ook niet dat de huizenmarkt in Duitsland iets anders werkt dan in Nederland: mensen willen er geen 2e hands huis hebben, al was het gratis. Nieuwe huizen zijn daar relatief erg duur (wat misschien terecht is, i.v.m. eigen eisen etc).

Bij een vrijere markt zullen de prijzen uiteindelijk dalen (bewijs van deze stelling: noem 1 voorbeeld van een vrije markt waarin de prijzen op lange termijn stijgen... concurrentie helpt prijsstijgingen simpelweg omzeep!).

Een hele lijst:
- Manhattan
- The City in Londen
- Parijs
- De zeldzame Ferrari waarvan 2 stuks nog heel zijn
- De hele branche van niche-auto's die alleen maar duurder worden, omdat ze een gevoel van exclusiviteit bieden
Om diezelfde reden zal een appartement in hartje Amsterdam nooit goedkoper worden dan de gek ervoor kán geven. De enige oplossing daarvoor is de stadskernen bombarderen en er woontorens neerzetten die zo groot zijn dat iedereen die in de stad wil wonen er kan wonen. Maar dan wil niemand meer in de stad wonen.
Een 'normaal' bouwbeleid i.c.m. geen HRA zal ervoor zorgen dat de buitenwijken van steden goedkoper worden, en het platteland, maar daar was de betaalbaarheid nu al geen groot probleem.

Tot die tijd zal de AOW omhoog kunnen, zoals het nu is (beetje geld van de AOW, beetje van de huurtoeslag, beetje van de zorgtoeslag, etc.) is alleen maar veel werk.

Alle toeslagen versimpelen is een leuk idee, probleem is alleen dat mensen met weinig inkomsten gemiddeld minder slim zijn (anders hadden ze een beter verdienende baan gezocht) en dat geld dan gaan uitgeven aan mooie TV's etc. En als ze het niet hebben dan helpt Leen ze een handje (totdat Leen zelf failliet is, ander verhaal). Gevolg is dat er rijen staan bij de voedselbank, terwijl veel van die mensen in principe genoeg geld binnenkrijgen om hun eten te betalen. Idee is leuk, en op een rationele markt werkt het, maar in de praktijk vaak niet.
_{Ja, dat is bot. Een stratenmaker is gemiddeld minder slim dan een manager van een bank, maakt hem IMHO niet minder waard: hij kan namelijk iets wat ik niet kan.}

[ Voor 12% gewijzigd door MBV op 06-10-2009 15:58 ]

[EXX]

Coca-Cola schreef op dinsdag 06 oktober 2009 @ 15:39:
[...]


Ik weet niet of dat altijd zo is hoor. Ik huur nu net met mijn vriendin een huis(je) in een redelijk courante wijk in Utrecht en betaal daar 530 huur per maand voor bij de sociale woningbouw (11 jaar ingeschreven staan heeft zijn voordelen ).

Er wordt gerefereerd aan de vrije sector huur, niet de gesubsidieerde sociale huursector.

[Verwijderd]

Heeft er iemand een rekenvoorbeeld voor huren versus kopen? Ik ben daar wel benieuwd naar. Ik denk aan een appartement in een grote stad met 3 kamers (bijvoorbeeld die hoge flats in Ommoord, Rotterdam) van €150k.

Uitgaande van financiering voor 165k en een rentepercentage van 5.3 kom je uit op 470 euro per maand netto (dus dan is hypotheekrenteaftrek al verrekend). Dat is op basis van een aflossingsvrije hypotheek volgens http://www.berekenhet.nl/...ek-netto-maandlasten.html, verschillende rekensites willen nog wel eens tot 50 euro uiteen lopen en dit is een lage schatting.

Wat de huur voor dat pand zal zijn weet ik niet, ik kijk niet naar de randstad. Particulier vaak wel aanzienlijk hoger maar niet altijd, sociaal kan het wel lager. Vergeet niet eventuele servicekosten die bij de huur zitten eraf te halen (die heb je bij een koophuis ook via de vereniging van eigenaren), en bij de netto lasten van een koophuis iets bij te tellen voor onderhoud (dat bij verhuur voor rekening komt van de verhuurder). Dit kan overigens ook weer deels overlappen met de servicekosten, dat maakt het allemaal lastiger te vergelijken.

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 06-10-2009 17:33 ]

[RemcoDelft]

MBV schreef op dinsdag 06 oktober 2009 @ 15:54:
[...]

Inflatie i.c.m. een object wat 30 jaar mee kan gaan zal bij normale afschrijving soms zorgen voor waardestijgingen

Okee, kleine correctie: ik bedoelde de reele waarde. M.a.w. voor het kopen van 1 kg staal hoef je nu minder lang te werken dan 30 jaar geleden. Hetzelfde geldt voor 1 baksteen, 1 brood of 1 bloempot.

[MBV]

@Remco: blijft staan dat gewilde grond best duurder kan worden, ook al mag je (zoals in België) overal een huis neerplempen waar je dat wilt.

@Proton: Ik heb zelf even wat vergeleken.
A. Franceplaats kopen kost €166k, effectief €613/mnd met 5 jaar rentevast op basis van 1 inkomen van 30k/jaar* (volgens Funda). Plus €178 VvE inclusief een voorschot op de verwarming => €801 _{galerijflat uit 1971, 4 kamers, 2e verdieping, 90m2, berging. Volgens de foto's gewoon ingericht (met verschrikkelijke keuken), geen gestripte ex-woningbouw}
A. Franceplaats huren (ander appartement) kost €950/mnd, VvE niet vermeld. _{85m2, 4 kamers, berging, 8e verdieping}
*) Inderdaad, dat kan niet. Maar ik kon geen 3-kamer huurwoning vinden die vergelijkbaar is. En ik heb nog geen baan, dus salaris is een wilde gok.

En nu een andere:
Nansenplaats kopen kost €175k, effectief €701/mnd, plus VvE €152, plus stookkosten €92 => €941. _{Galerijflat uit 1972, 110m2, 4 kamers, berging, 4e verdieping}
Nansenplaats huren kost €695/mnd, plus €30 servicekosten, plus stookkosten €72 => €793. _{110m2, 4 kamers, berging, 7e =} bovenste verdieping.

Ik weet nog niet zo zeker of kopen wel voordeliger is. Behalve als je afgelopen zomer die dingen als starterswoning had gekocht voor 1 ton

Ik pak ommoord, omdat die flats op dezelfde plek staan, in mijn bereik zijn, en zowel te huur als te koop worden aangeboden. Komend weekend eens een rondleiding regelen

[ Voor 8% gewijzigd door MBV op 06-10-2009 19:16 ]

[RemcoDelft]

MBV schreef op dinsdag 06 oktober 2009 @ 19:14:
@Remco: blijft staan dat gewilde grond best duurder kan worden, ook al mag je (zoals in België) overal een huis neerplempen waar je dat wilt.

Uiteraard. Maar als de prijs door de vrije markt bepaald wordt, is het helemaal niet erg als je op bepaalde locaties meer moet betalen. Probleem nu is dat er bar weinig keus is, en je ook in Oost Groningen nog belachelijk veel betaald (vergeleken met Duitsland een paar km verderop).

Behalve als je afgelopen zomer die dingen als starterswoning had gekocht voor 1 ton

Heb ik iets gemist? Wat is het verhaal hierachter?

[ Voor 12% gewijzigd door RemcoDelft op 06-10-2009 20:54 ]

[JvS]

MBV schreef op dinsdag 06 oktober 2009 @ 15:54:
[...]
[...]

Een hele lijst:
- Manhattan
- The City in Londen
- Parijs
- De zeldzame Ferrari waarvan 2 stuks nog heel zijn
- De hele branche van niche-auto's die alleen maar duurder worden, omdat ze een gevoel van exclusiviteit bieden
Om diezelfde reden zal een appartement in hartje Amsterdam nooit goedkoper worden dan de gek ervoor kán geven. De enige oplossing daarvoor is de stadskernen bombarderen en er woontorens neerzetten die zo groot zijn dat iedereen die in de stad wil wonen er kan wonen. Maar dan wil niemand meer in de stad wonen.

Bij een volledig vrije markt zal de gemiddelde huurprijs in hartje amsterdam ook flink stijgen. Daar heb je nu een verziekte aan alle kanten gesubsidieerde huurmarkt. Manhattan, the City en een zelfdzame ferrari zijn ook geen markt. Dat zijn plekken of producten met veel schaarste.

Een landelijke vrije huizenmarkt hoeft helemaal geen schaarste te hebben. Auto's als markt worden simpelweg steeds goedkoper (of luxer voor hetzelfde geld). Het Oma'tje met AOW hoeft ook helemaal niet in het centrum van A'dam te wonen. Dat ius gewoon een a-locatie en in een vrije markt betaal je daar niet 400 euro per maand voor een leuk appartement. Dat is ook marktverzieken.

IK ben het wel eens met het feit dat woningen in een vrije markt uiteindelijk goedkoper zouden zijn en dat er een veel betere mobiliteit zou zijn en niet zo'n totaal zieke 'verzilvering' van allerlei overwaardes zou zijn. Al deze dingen worden naar mijn mening veroorzaakt door sterke overreguliering. Ik vind het eerlijk gezegd ook gek dat de vrije markt van de crisis zo de schuld krijgt.

---

Over de huurmarkt. Dat er per ongeluk hier en daar wat particuliere verhuurders zijn die hun prijzen niet aanpassen aan welk rendement hun waarde eigenlijk zou moeten vertegenwoordigen, is mooi meegenomen. Maar er is geen sprake van een markt waarin iemand denkt, "zo, die huurwoningen is wel veel vraag naar zeg! Laat ik eens een paar leuke betaalbare appartementen gaan bouwen", want die woningen kosten gewoon VEEL en VEEL teveel om te kunnen gaan verhuren. Er wordt dus wel het eea aan bijzonder luxe, of bijzonder duur huurbouw gemaakt, maar betaalbare huurwoningen kan je eigenlijk alleen na een lange wachttijd krijgen...

Huurmarkt is gewoon totaal verziekt door de HRA. In Nederland is het huizenbezit ook veeeeel groter dan in de buurlanden.

[ Voor 14% gewijzigd door JvS op 06-10-2009 23:39 ]

[DaMayan]

JvS schreef op dinsdag 06 oktober 2009 @ 23:36:
Over de huurmarkt. Dat er per ongeluk hier en daar wat particuliere verhuurders zijn die hun prijzen niet aanpassen aan welk rendement hun waarde eigenlijk zou moeten vertegenwoordigen, is mooi meegenomen. Maar er is geen sprake van een markt waarin iemand denkt, "zo, die huurwoningen is wel veel vraag naar zeg! Laat ik eens een paar leuke betaalbare appartementen gaan bouwen", want die woningen kosten gewoon VEEL en VEEL teveel om te kunnen gaan verhuren. Er wordt dus wel het eea aan bijzonder luxe, of bijzonder duur huurbouw gemaakt, maar betaalbare huurwoningen kan je eigenlijk alleen na een lange wachttijd krijgen...

Huurmarkt is gewoon totaal verziekt door de HRA. In Nederland is het huizenbezit ook veeeeel groter dan in de buurlanden.

Niet alleen door de HRA, maar vooral de scheefhuur en inflexibele regelgeving.

Sociale huur moet eigenlijk gekoppeld blijven aan inkomensniveau. Nu het is meer een soort loterij, iedereen kan zich inschrijven en dan 12 jaar wachten. Dat slaat nergens op. Er zijn meer dan genoeg mensen die te veel verdienen voor een sociale woning maarja die zijn zo belachelijk goedkoop dat ze niet weggaan.

Daarnaast heb je regels mbt het huren die compleet zijn doorgedraaid. Zolang je als kleine ondernemer of particulier niet vrijelijk mag verhuren onder de huurgrens (~€ 600) zullen er imho nooit genoeg huurwoningen zijn voor studenten en het sociale minimum.

Volgens mij is de verneukte huurmarkt een grote oorzaak van de verneukte koopmarkt.
Als je niet in de loterij die sociale huurwoningen heet een goedkope huurhuis hebt gevonden heb je alleen de keuze uit een veel te dure huurwoning of een veel te dure koophuis.

[MBV]

DaMayan schreef op woensdag 07 oktober 2009 @ 09:57:
[...]
Sociale huur moet eigenlijk gekoppeld blijven aan inkomensniveau. Nu het is meer een soort loterij, iedereen kan zich inschrijven en dan 12 jaar wachten. Dat slaat nergens op. Er zijn meer dan genoeg mensen die te veel verdienen voor een sociale woning maarja die zijn zo belachelijk goedkoop dat ze niet weggaan.

Waarom moeten die sociale huurwoningen überhaupt blijven bestaan? Verhoog de huursubsidie zodat vrije-sector huurwoningen betaalbaar zijn, en kort op de huursubsidie zodra mensen het weer zelf kunnen betalen.

Daarnaast heb je regels mbt het huren die compleet zijn doorgedraaid. Zolang je als kleine ondernemer of particulier niet vrijelijk mag verhuren onder de huurgrens (~€ 600) zullen er imho nooit genoeg huurwoningen zijn voor studenten en het sociale minimum.

Wacht even, er is een minimum-huurtarief? Of bedoel je dat onder de €630 (liberalisatiegrens) de prijs gebonden is aan een puntenstelsel?

JvS schreef op dinsdag 06 oktober 2009 @ 23:36:
[...]
Manhattan, the City en een zelfdzame ferrari zijn ook geen markt. Dat zijn plekken of producten met veel schaarste.

Was een reactie op: "Bij een vrijere markt zullen de prijzen uiteindelijk dalen", waarmee je suggereert dat alle prijzen ("de prijzen") omlaag gaan. Voor een heel groot stuk van Nederland (zeg maar de randstad) zal dat niet zo zijn, en zullen de prijzen eerder omhoog gaan. De verschillen zullen groter worden, zoals zo vaak met vrije markten (en nog vaker bij bijna-vrije markten als de zorg).

IK ben het wel eens met het feit dat woningen in een vrije markt uiteindelijk goedkoper zouden zijn en dat er een veel betere mobiliteit zou zijn en niet zo'n totaal zieke 'verzilvering' van allerlei overwaardes zou zijn.

Ik vind dat je het niet eens kan zijn met feiten. Feiten zijn dingen die onomstotelijk bewezen zijn, en 'eens zijn met' heeft met meningen te maken. Bedoel je te zeggen dat je het een goed idee om de verschillen in prijzen tussen steden groter te maken?

Al deze dingen worden naar mijn mening veroorzaakt door sterke overreguliering. Ik vind het eerlijk gezegd ook gek dat de vrije markt van de crisis zo de schuld krijgt.

Ik niet: doordat de markt maar gedeeltelijk vrij is, maken mensen misbruik van de regelingen zoals die er nu zijn. En het stuk wat wel vrij is (o.a. hypotheekverstrekking) maakt volop misbruik en legt zwakheden in regelingen bloot.

Huurmarkt is gewoon totaal verziekt door de HRA. In Nederland is het huizenbezit ook veeeeel groter dan in de buurlanden.

En wat is het probleem daarvan? Veel huizenbezit is een van de indicaties dat het goed gaat in een buurt

RemcoDelft schreef op dinsdag 06 oktober 2009 @ 20:53:
Heb ik iets gemist? Wat is het verhaal hierachter?

Om het huizenbezit te stimuleren kunnen starters soms van woningbouwverenigingen een huis voor belachelijk weinig kopen. Winst/verlies bij verkoop worden dan de eerste X jaar gedeeld. Om te zorgen dat starters dus ook een flatje kunnen kopen.

[ Voor 6% gewijzigd door MBV op 07-10-2009 11:41 ]

[Jaspertje]

MBV schreef op woensdag 07 oktober 2009 @ 11:40:
[...]

Waarom moeten die sociale huurwoningen überhaupt blijven bestaan? Verhoog de huursubsidie zodat vrije-sector huurwoningen betaalbaar zijn, en kort op de huursubsidie zodra mensen het weer zelf kunnen betalen.

[...]

Als de huurtoeslag verhoogd wordt, moet dat ook betaald worden, bovendien ben je dan alsnog overgeleverd aan de willekeur van een verhuurder of die het huurbedrag niet ineens veel hoger maakt (Het huis is nu voor een grotere groep mensen bereikbaar en dus aantrekkelijker, dus een (nog) hogere prijs)...

[...]

Om het huizenbezit te stimuleren kunnen starters soms van woningbouwverenigingen een huis voor belachelijk weinig kopen. Winst/verlies bij verkoop worden dan de eerste X jaar gedeeld. Om te zorgen dat starters dus ook een flatje kunnen kopen.

Als het huizen zijn die uit de verhuur gaan en dan in de verkoop zijn die prijzen zo laag omdat er geen vloer in licht, de keuken vaak ook oud is en de badkamer vaak ook verouderd... geloof me die huizen brengen vaak nog genoeg kosten met zich mee..

[Cartman!]

JvS schreef op dinsdag 06 oktober 2009 @ 13:47:
[...]
Een koper is netto VEEL beter uit dan een huurder. Alleen al door HRA...

Heb je daar een bron van?

edit:
overigens weerhoudt niemand die huurders ook te gaan kopen, als t zo voordelig is, waarom maken ze er dan geen gebruik van?

[ Voor 23% gewijzigd door Cartman! op 07-10-2009 13:50 . Reden: toevoeging ]

[Oscar Mopperkont]

Koper beter uit dan huurders????

Ik zou heeeeeeeeeeeeeel graag in aanmerking komen voor de sociale woningbouw in Amsterdam. Lekker voor een appel en een ei in een 100m2 app gaan wonen, waar de buurman 500k voor heeft moeten neerleggen, en vervolgens ook nog lekker gaan zeiken dat hij meer HRA "krijgt" dan dat ik aan huursubsidie krijg. Heerlijk lijkt me dat ja...

[MBV]

Jaspertje schreef op woensdag 07 oktober 2009 @ 12:21:
[...]

Als de huurtoeslag verhoogd wordt, moet dat ook betaald worden, bovendien ben je dan alsnog overgeleverd aan de willekeur van een verhuurder of die het huurbedrag niet ineens veel hoger maakt (Het huis is nu voor een grotere groep mensen bereikbaar en dus aantrekkelijker, dus een (nog) hogere prijs)...

Have I got news for you... de woningbouwcoörporaties hebben geen zin meer in sociale woningbouw. Er worden steeds minder sociale huurwoningen neergezet, wachtlijsten lopen gigantisch op, enzovoort. Effect is dat iedereen 10 jaar moet wachten op een huurwoning. Als je kapt met het subsidiëren van huurwoningen en alleen nog de mensen die het nodig hebben voldoende huursubsidie geeft, gaan de prijzen vanzelf omlaag volgens minstens 3 posters hier
Ik denk dat de totaalkosten inderdaad omlaag gaan, en er meer onderscheid komt tussen A- en B-locaties. Mensen met huursubsidies zullen niet meer op A-locaties kunnen wonen, en je krijgt misschien ghetto's met goedkopere woningen. Het verschil is dat het ineens rendabel kan zijn om huizen op te knappen, wat dat nu vaak niet is.

[...]
Als het huizen zijn die uit de verhuur gaan en dan in de verkoop zijn die prijzen zo laag omdat er geen vloer in licht, de keuken vaak ook oud is en de badkamer vaak ook verouderd... geloof me die huizen brengen vaak nog genoeg kosten met zich mee..

En dat kost €50k? No way... die flats van een ton zijn inderdaad 'gerenoveerd': buitenkant opgeknapt, binnenkant gestript, acceptabele keuken en badkamer erin en verbouwd van 4- naar 3-kamer appartement. Dus vloerbedekking leggen, behangen en gordijnen ophangen is alles wat extra moet t.o.v. een gewone koopwoning. Veel mensen doen dat toch al

[Cyberpope]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 07 oktober 2009 @ 14:00:
Koper beter uit dan huurders????

Ik zou heeeeeeeeeeeeeel graag in aanmerking komen voor de sociale woningbouw in Amsterdam. Lekker voor een appel en een ei in een 100m2 app gaan wonen, waar de buurman 500k voor heeft moeten neerleggen, en vervolgens ook nog lekker gaan zeiken dat hij meer HRA "krijgt" dan dat ik aan huursubsidie krijg. Heerlijk lijkt me dat ja...

Ik zou zeggen, neem ontslag en ga in de bijstand....... Heb je er zeker een kans op!
Moet je wel de andere nadelen voor lief nemen.

(neemt niet weg, dat er mensen zijn die gebruik maken van het systeem. Mijn vriendin heeft haar huidige flat gekregen toen ze terugkwam van een jaartje ontwikkelingswerk en daarom in de ww zat. 4 dagen nadat ze deze flat geaccepteerd had, had ze een baan waarmee ze niet meer voor de flat in aanmerking gekomen zou zijn.. )

MBV schreef op woensdag 07 oktober 2009 @ 14:13:
Ik denk dat de totaalkosten inderdaad omlaag gaan, en er meer onderscheid komt tussen A- en B-locaties. Mensen met huursubsidies zullen niet meer op A-locaties kunnen wonen, en je krijgt misschien ghetto's met goedkopere woningen. Het verschil is dat het ineens rendabel kan zijn om huizen op te knappen, wat dat nu vaak niet is.

Bingo.. dat effect zie je dus ook direct in landen met een geliberaliseerde woningmarkt. Gettovorming en verloedering van grote delen van steden. Maar ze hebben wel gelijk dat dit voor mensen met geld veel meer mogelijkheden oplevert om mooi te wonen (maar meestal niet direct goedkoper)

[ Voor 27% gewijzigd door Cyberpope op 07-10-2009 15:18 ]

[MBV]

Maar hoe komen wij dan aan ghetto's in de Bijlmer en in 3/4 Rotterdam? Zelfs ver buiten het centrum in de Zevenkamp zijn er hele stukken waar je niet wilt wezen (qua woningen en hoeveelheid huur nauwelijks verschillen van Ommoord trouwens, vziw) Oftewel: alleen sociale woningbouw lost dat probleem niet op.

[ Voor 41% gewijzigd door MBV op 07-10-2009 15:28 ]

[Cyberpope]

MBV schreef op woensdag 07 oktober 2009 @ 15:27:
Maar hoe komen wij dan aan ghetto's in de Bijlmer en in 3/4 Rotterdam? Zelfs ver buiten het centrum in de Zevenkamp zijn er hele stukken waar je niet wilt wezen (qua woningen en hoeveelheid huur nauwelijks verschillen van Ommoord trouwens, vziw) Oftewel: alleen sociale woningbouw lost dat probleem niet op.

Nee, zeer zeker niet. Maar minder sociale woningbouw zal dit niet verminderen. Overigens spreek je nu juist van wijken uit de jaren 60/70, waarbij het doel was om deze woningen bij elkaar te concentreren. Iets wat dus zeker weer zal gebeuren op het moment dat je het vrijlaat. Zoals je zelf al aanhaalt over de A en B locaties. Het beste is om deze woningbestanden zo veel mogelijk te mixen. Waarvoor we dus woningregulatie hebben. Wijken uit de jaren 90 hebben deze gettovorming al veel en veel minder (veel meer gemixed gebouwd).

[FireAge]

Cyberpope schreef op woensdag 07 oktober 2009 @ 15:34:
Waarvoor we dus woningregulatie hebben. Wijken uit de jaren 90 hebben deze gettovorming al veel en veel minder (veel meer gemixed gebouwd).

Ja en wat schieten we daar mee op dan? Soort zoekt soort imo. Laat de tokkies lekker met zijn allen in een tokkiewijk gaan wonen. Als je ze verspreid dan heeft iedereen wel een tokkie in zijn straat wonen en heeft iedereen er dus last van.

[Cyberpope]

FireAge schreef op woensdag 07 oktober 2009 @ 16:04:
[...]

Ja en wat schieten we daar mee op dan? Soort zoekt soort imo. Laat de tokkies lekker met zijn allen in een tokkiewijk gaan wonen. Als je ze verspreid dan heeft iedereen wel een tokkie in zijn straat wonen en heeft iedereen er dus last van.

Je schiet er mee op dat tokkies harder tokken als ze bij elkaar zitten. En dat ze per generatie kanslozer worden als je ze bij elkaar hebt zitten. Zoals dat jij liever hebt dat ik 5 kilo druk uitoefen met een staalplaat van een vierkantemeter op je rug als met een naald...

Tja, als teen heb je daar geen last van, dus kun je denken wat maakt het mij uit. Maar ook als nederlander ben je onderdeel van een samenleving. En gezien de tokkies altijd wel in de buurt van iemand worden (en hun overlast verspreiden, tenzij je hekken om die wijk zet) heeft er altijd iemand last van. Maar ja, ook hier geld het nimby gebeuren..

[MBV]

Nee, je moet de hekken om de 'goede' buurten heen zetten, die zijn in grote steden in een vrije markt veel zeldzamer Zie Zuid-Afrika als kansloos voorbeeld

[JvS]

MBV schreef op woensdag 07 oktober 2009 @ 14:13:
[...]

Have I got news for you... de woningbouwcoörporaties hebben geen zin meer in sociale woningbouw. Er worden steeds minder sociale huurwoningen neergezet, wachtlijsten lopen gigantisch op, enzovoort. Effect is dat iedereen 10 jaar moet wachten op een huurwoning. Als je kapt met het subsidiëren van huurwoningen en alleen nog de mensen die het nodig hebben voldoende huursubsidie geeft, gaan de prijzen vanzelf omlaag volgens minstens 3 posters hier
Ik denk dat de totaalkosten inderdaad omlaag gaan, en er meer onderscheid komt tussen A- en B-locaties. Mensen met huursubsidies zullen niet meer op A-locaties kunnen wonen, en je krijgt misschien ghetto's met goedkopere woningen. Het verschil is dat het ineens rendabel kan zijn om huizen op te knappen, wat dat nu vaak niet is.

Ja klopt, moeten wel alle marktverziekende maatregelen weg zijn (HRA met name). En in centrum amsterdam zal het niet het geval zijn.

Ik heb het overigens niet over die 100m2 flats bij de woningbouw die voor 500e per maand gehuurd mogen worden in het centrum van Amsterdam. Voor mensen die die mazzel hebben gehad, is kopen uiteraard no way voordeliger.

Cartman! schreef op woensdag 07 oktober 2009 @ 13:50:
[...]

Heb je daar een bron van?

edit:
overigens weerhoudt niemand die huurders ook te gaan kopen, als t zo voordelig is, waarom maken ze er dan geen gebruik van?

Omdat je als eenverdiener niet altijd een goede hypotheek kan krijgen. En omdat je niet altijd lang op een plek wilt blijven wonen (door overdrachtsbelasting is dat een voorwaarde van kopen).

[Cartman!]

Je hebt dus geen bron Maar dat je overdrachtsbelastinghebt, dat is toch juist een nadeel voor kopen en je punt is juist dat je als koper alleen voordelen hebt, wat bedoel je nu?

Als ik kijk wat ik per maand kwijt ben met een koophuis en dat vergelijk met mijn zus die huurt dan heb ik voor mn huis toch echt hogere vaste lasten.

[FireAge]

Cyberpope schreef op woensdag 07 oktober 2009 @ 16:29:
[...]

Je schiet er mee op dat tokkies harder tokken als ze bij elkaar zitten. En dat ze per generatie kanslozer worden als je ze bij elkaar hebt zitten. Zoals dat jij liever hebt dat ik 5 kilo druk uitoefen met een staalplaat van een vierkantemeter op je rug als met een naald...

Maar denk je dat ze minder gaan tokken als ze in de buurt van niet Tokkies wonen? Volgens mij verander je de aard van het beestje niet zo snel. Ik heb ze liever geconcentreerd zitten. Dan kun je daar wat meer blauw op straat gooien en bijvoorbeeld meer schoonmakers etc langs sturen om de boel schoon te houden.

Neem de familie Flodder, gingen die zich beter gedragen?

Maar goed, wat mij betreft idd nimby.

[MBV]

Als ze dicht bij elkaar wonen, zien ze niet meer hoe het ook anders kan. Ze zien alleen maar hun buurman, die zich net zo slecht gedraagt, en roepen dan: "Zie je wel, iedereen doet dat, dus waarom zou ik me beter gedragen". Uitzonderingen als Sjonnie F. daargelaten
Ik vermoed dat er diverse studies naar zijn, maar die geeft Cyperpope vast wel na het zien van jouw reactie

[Verwijderd]

Hier is een mooie grafiek die het ontstaan en leeglopen van de globale huizenbubbel laat zien. Bron: McKinsey



Behalve de Duitsers, Japanners en de Zwitsers mag niemand meer beweren dat er geen huizenbubbel bestaat .

[Rukapul]

Hoe is 'real house prices' gedefinieerd?

[Verwijderd]

Definition of Real house prices – nominal house price growth – inflation

Je kunt het ook vrij vertalen naar 'echte huizenprijzen'. Dus niet de gepolijste CBS of NVM cijfers .

[Hillie]

Wat is die 'nominale groei'? Wat voor nummers gebruikt men daarvoor? Kadaster? Gemeente?

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op donderdag 08 oktober 2009 @ 21:31:
Behalve de Duitsers, Japanners en de Zwitsers mag niemand meer beweren dat er geen huizenbubbel bestaat .

Leuk dat je McKinsey aanhaalt, dan weet je zeker ook dat ze nergens in een research specifiek NL aanhalen als bubbel zijnde in tegenstelling tot Spanje...?

Overigens als je goed kijkt zie je dat ze juist voor oa NL maar ook BE een vlakke trend is in tegenstelling tot de US/UK.

Verwijderd schreef op donderdag 08 oktober 2009 @ 21:53:
Definition of Real house prices – nominal house price growth – inflation

Je kunt het ook vrij vertalen naar 'echte huizenprijzen'. Dus niet de gepolijste CBS of NVM cijfers .

Beetje raar dat je CBS's cijfers gepolijst acht. CBS polijst namelijk niets maar mocht je je vervelen hebben ze naast de woningprijs index ook een inflatie index en kun je die keurig tegen elkaar afzetten. Wat mij dan ook ietwat verwondert aangezien McKinsey tov het CBS een sterkere stijging weergeeft in de afgelopen 10 jaar.

[ Voor 38% gewijzigd door n4m3l355 op 08-10-2009 22:19 ]

[Verwijderd]

n4m3l355 schreef op donderdag 08 oktober 2009 @ 22:18:

Overigens als je goed kijkt zie je dat ze juist voor oa NL maar ook BE een vlakke trend is in tegenstelling tot de US/UK.

What goes up, comes down. Dat is wat de grafiek voor de gehele wereld laat zien. De x-as gaat tot 2008. Wat gebeurde er met de prijzen in Nederland sinds 2008? Wat gebeurt er als je probeert een patroon in de grafiek voor verschillende landen te vinden?

[anandus]

Ik weet niet of het boeiend is voor de discussie (ik volg hem niet), maar net even een screenshotje gemaakt van het 8 uur journaal over stabilisering van de huizenprijs:


Misschien heeft iemand iets eraan.

[MrFl0ppY]

Verwijderd schreef op donderdag 08 oktober 2009 @ 21:31:
Hier is een mooie grafiek die het ontstaan en leeglopen van de globale huizenbubbel laat zien. Bron: McKinsey

[afbeelding]

Behalve de Duitsers, Japanners en de Zwitsers mag niemand meer beweren dat er geen huizenbubbel bestaat .

Als ik dit zo lees dan is het in Duitsland 3x zo makkelijk om een huis te kopen aangezien de lonen aardig overeen komen. Toch kan ik me bijna niet voorstellen dat de gem. huizenprijs daar rond de 80k-100k ligt.

Daarnaast: de UK

[Finwe]

Verwijderd schreef op donderdag 08 oktober 2009 @ 21:31:
Hier is een mooie grafiek die het ontstaan en leeglopen van de globale huizenbubbel laat zien. Bron: McKinsey

[afbeelding]

Behalve de Duitsers, Japanners en de Zwitsers mag niemand meer beweren dat er geen huizenbubbel bestaat .

Ik snap niet dat je uit dit soort grafieken die conclusies kan trekken hoor. Waarom moet een lijn die de lucht ingaat perse weer omlaag komen?? Dat is toch geen wet ofzo? Er zijn genoeg grafieken van lijntjes die maar blijven stijgen (algemene trend) en nooit dalen.

Misschien is er een reden dat de huizenprijzen hier hoger zijn? Misschien is het gewoon marktwerking door de schaarste in de dichtbevolkte landen (NL/BE)? En er zal vast ook wel een stijging in hebben gezeten door de HRA (die andere landen niet kennen), maar zolang de HRA blijft gaat die er ook niet meer uit.

Ik zeg niet dat er geen bubbel is, maar het is volslagen onzinnig om aan de hand van zo'n grafiek te beweren dat er wel een is. De grafiek zegt namelijk niks over of de stijging terecht is of niet.

[FireAge]

Finwe schreef op vrijdag 09 oktober 2009 @ 11:00:
Ik zeg niet dat er geen bubbel is, maar het is volslagen onzinnig om aan de hand van zo'n grafiek te beweren dat er wel een is. De grafiek zegt namelijk niks over of de stijging terecht is of niet.

Waarom zou een bubbel het gevolg zijn van een onterechte stijging?
Als de prijzen nu zijn gestegen door een terechte reden zoals grondschaarste, dan kan de bubbel toch alsnog knappen zodra die voorwaarde opgeheven wordt?

[Rukapul]

FireAge schreef op vrijdag 09 oktober 2009 @ 11:18:
Waarom zou een bubbel het gevolg zijn van een onterechte stijging?
Als de prijzen nu zijn gestegen door een terechte reden zoals grondschaarste, dan kan de bubbel toch alsnog knappen zodra die voorwaarde opgeheven wordt?

Als er een 'terechte reden' aan de stijging ten grondslag ligt dan is er per definitie geen sprake van een 'bubbel'.

Schaarste is zo'n terechte reden, mits de schaarste voortkomt uit een reele behoefte onafhankelijk van de schaarste of bubbel zelf (de hype).

Het afnemen van schaarste door toename van het aanbod komt neer op reguliere marktwerking inclusief het dalen van prijzen, maar dat is niet te classificeren als het knappen van een bubbel. In het voorbeeld hierboven zou er pas sprake zijn van een bubbel wanneer de voorwaarde voor de hoge prijzen opgeheven wordt en de prijzen zich niet zouden aanpassen aan de nieuwe situatie.

[ Voor 10% gewijzigd door Rukapul op 09-10-2009 11:31 ]

[BlakHawk]

FireAge schreef op vrijdag 09 oktober 2009 @ 11:18:
[...]

Waarom zou een bubbel het gevolg zijn van een onterechte stijging?
Als de prijzen nu zijn gestegen door een terechte reden zoals grondschaarste, dan kan de bubbel toch alsnog knappen zodra die voorwaarde opgeheven wordt?

Ja dus als de prijzen zijn gestegen door het sterk gestegen gezinsinkomen (vrouwen die steeds meer werken tov 1970!), dan kan die bubbel knappen zodra weer alleen de mannen gaan werken.

Dit heet alleen geen bubbel in dat geval, omdat de hele cultuur veranderd. Vrouwen gaan meer werken, meer geld beschikbaar, we hebben meer geld voor een huis over. Dat is per definitie geen bubbel.

Een lijn die ook alleen maar omhoog gaat is die van de welvaart, een lastig te meten iets, maar we hebben wel steeds meer en het gaat steeds beter met de gemiddelde Nederlander. Vraag de verschillen maar aan je opa of oma, als je die nog hebt!

Volgens sommige hier geldt er een regel: "what goes up, goes down"
Dus over 20 jaar leven we weer van 2 suikerbieten per dag per gezin? Een auto is alleen voor de welgestelde nederlander toegankelijk. Wassen doen we in een ton etc. etc. etc.

Ik denk dat dat helemaal geen regel is, er zijn zaken die best kunnen blijven groeien. Gelukkig maar!

[Cartman!]

Volgens bovenstaande redenatie is brood ook een bubbel. Want hoe duurt was brood in 1970 en hoe duur is brood nu? Ik sluit me aan bij dfrenner dus.

[Roenie]

MrFl0ppY schreef op vrijdag 09 oktober 2009 @ 08:54:
Als ik dit zo lees dan is het in Duitsland 3x zo makkelijk om een huis te kopen aangezien de lonen aardig overeen komen. Toch kan ik me bijna niet voorstellen dat de gem. huizenprijs daar rond de 80k-100k ligt.
...

Pst. Dat is een indexcijfer, geen euros

[Verwijderd]

Finwe schreef op vrijdag 09 oktober 2009 @ 11:00:

Ik snap niet dat je uit dit soort grafieken die conclusies kan trekken hoor.

Een grafiek is meer dan een paar mooi gekleurde lijntjes .

Je zou er uit kunnen halen dat we nu wereldwijd aan het begin van de daling in de omgekeerde V beweging van de ontwikkeling van de prijzen zitten. Als je de periode in de grafiek rond 2008 relateert aan de periode 1980 in dezelfde grafiek of aan de herengrachtindex die zie je wat er na het intreden van de daling op het hoogtepunt van de bubbels gebeurt.

Denk je trouwens dat iemand die in 1979 een huis kocht ooit geloofd zou hebben als er beweerd werd dat de prijzen wel eens zouden kunnen dalen?

[Henk007]

En wat zegt de prijs van een gemiddelde woning over de ontwikkeling van de woningprijzen ?
Dat zegt sowieso alleen iets over de woningen die verkocht zijn. Het is helemaal niet zeker of de prijsklasseverdeling van transacties constant is in de tijd.

[MBV]

@henk: dat hebben we nu wel gehad. Gemiddelde prijs is de enige die je historisch ook hebt, deal with it.

@dmiles: ik zie nog een grappiger patroon in die grafiek. Eerdere pieken hadden een scherpe stijging en een langzame daling, terwijl nu de US en UK een scherpere daling hebben dan dat er een stijging is geweest. Benieuwd hoe dat er over 10 jaar uitziet

[croxz]

Finwe schreef op vrijdag 09 oktober 2009 @ 11:00:
[...]
Ik snap niet dat je uit dit soort grafieken die conclusies kan trekken hoor. Waarom moet een lijn die de lucht ingaat perse weer omlaag komen?? Dat is toch geen wet ofzo? Er zijn genoeg grafieken van lijntjes die maar blijven stijgen (algemene trend) en nooit dalen.

Ik zeg niet dat het op deze grafiek van toepassing is, maar een stijging hoger dan de gemiddelde koopkrachtverbetering kan niet oneindig doorgaan, omdat het artikel dan op een gegeven moment onbetaalbaar wordt. Of misschien eenvoudiger: huizenprijzen kunnen niet eeuwig harder stijgen dan de inflatie, omdat ze dan een steeds groter deel van het huishoudbudget opslurpen totdat het onbetaalbaar wordt.