Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Shabbaman]

n4m3l355 schreef op donderdag 16 juli 2009 @ 21:22:
Imo typeerd het dan ook wat ik al eerder heb aangegeven dat het helemaal niet abnormaal is om als modaal Nederlander te huren samen een lease auto voor de deur. Echter men kijkt zich vaker blind wat de tv voorschoteld hoe onrealistisch het dan ook mag zijn.

Je kan als je een koophuis hebt ook best wel een leaseauto hebben hoor.

[EXX]

Exirion schreef op vrijdag 17 juli 2009 @ 09:34:
[...]

En natuurlijk trek jij hier de conclusie uit dat er enorm veel lucht in de prijzen zit.

Heb ik dat ergens gezegd? Ik wil alleen maar aanhaken aan de eerder gevoerde discussie dat de prijzen in de nieuwbouw niet substantieel omlaag konden.

[Exirion]

EXX schreef op vrijdag 17 juli 2009 @ 13:01:
Ik wil alleen maar aanhaken aan de eerder gevoerde discussie dat de prijzen in de nieuwbouw niet substantieel omlaag konden.

Dan nog is het kort door de bocht. Op basis van 'aanbiedingen' kun je niet stellen dat prijzen normaal gesproken structureel te hoog zouden zijn.

[Istrilyin]

Shabbaman schreef op vrijdag 17 juli 2009 @ 11:48:
Je kan als je een koophuis hebt ook best wel een leaseauto hebben hoor.

Is het zelfs niet zo dat koophuis en leaseauto elkaar voordeel geven? De bijtelling van de leaseauto kan natuurlijk gedeeltelijk door de HRA terugbetaald worden.

[JvS]

Exirion schreef op vrijdag 17 juli 2009 @ 13:03:
[...]

Dan nog is het kort door de bocht. Op basis van 'aanbiedingen' kun je niet stellen dat prijzen normaal gesproken structureel te hoog zouden zijn.

De prijzen zijn nooit te hoog. Zolang mensen het ervoor willen geven, is een prijs gewoon goed. Er was alleen wel relatieve schaarste aan woningen en door diverse regelingen voldoende geld beschikbaar om meer geld uit te geven aan woningen.

Dit is nu niet bepaald een markt die projectontwikkelaars en leveranciers stimuleert om op het scherpst van de snede te onderhandelen en te bouwen. Het was jarenlang niet zo dat je zegt 'nou dan koop ik wel een ander huis', sterker nog, er werd vaak zelfs geloot.

Dit valt in deze periode allemaal weg. Mensen die met droge ogen blijven beweren dat dit allemaal geen invloed zal hebben op de nieuwbouwprijzen en serieus denken dat die 100% op materiaal en loonkosten gebaseerd zijn, doen IMO aan struisvogelgedrag.

Ik zeg niet dat nieuwbouwprijzen zomaar 30% naar beneden kunnen, maar naar beneden kunnen ze echt wel. Ontwikkelaars zullen nu voor het eerst echt door de markt worden uitgedaagd 'marktconform' te gaan bouwen.

[EXX]

Exirion schreef op vrijdag 17 juli 2009 @ 13:03:
[...]

Dan nog is het kort door de bocht. Op basis van 'aanbiedingen' kun je niet stellen dat prijzen normaal gesproken structureel te hoog zouden zijn.

Structureel of niet: de prijzen gaan omlaag. Jongen in Limburg is niet de enige: ook De Koning Wessels uit Zwijndrecht zet stuntprijzen in de markt.

Dat zal ook zijn effect hebben op de rest van de markt: elke verkochte "stuntprijs" woning gaan ten koste van de verkoop in de rest van de markt.

[Exirion]

JvS schreef op vrijdag 17 juli 2009 @ 13:11:
De prijzen zijn nooit te hoog. Zolang mensen het ervoor willen geven, is een prijs gewoon goed.

...

Ontwikkelaars zullen nu voor het eerst echt door de markt worden uitgedaagd 'marktconform' te gaan bouwen.

Waar hebben we het in dit topic dan in godsnaam over? Ik noem dit gewoon marktwerking.

[JvS]

Exirion schreef op vrijdag 17 juli 2009 @ 13:16:
[...]

Waar hebben we het in dit topic dan in godsnaam over? Ik noem dit gewoon marktwerking.

Ik ben het ook totaal niet eens met de titel en heb dit al meerdere keren aangekaart. Ik vind de discussie over prijsontwikkeling bijzonder interessant. Ik vind het feit of je er het labeltje bubble of niet op plakt totaal .

Maar helaas kan de titel niet gewijzigd worden.

Dit neemt overigens niet weg over wat ik of wat EXX schrijft. Jij legt hem de woorden in de mond dat er 'enorm veel' lucht in de prijzen van nieuwbouwhuizen zit. EXX geeft alleen aan dat de prijzen van projecten prima kunnen en zullen zakken. Ik deel die mening.

[ Voor 20% gewijzigd door JvS op 17-07-2009 13:47 ]

[Testert]

Istrilyin schreef op vrijdag 17 juli 2009 @ 11:19:[...]

Hmmmm, okay ik zal het een beetje nuanceren dan. Er is een correlatie tussen hypotheekrente en prijs, en wel omgekeerd. Deze correlatie wordt natuurlijk groter naarmate de prijs vanwege andere factoren al tegen de pijngrens gejaagd is (denk aan grondbeleid). Lage rente lage maandlasten hogere prijs. Hoge rente hogere maandlasten lagere prijs. Een procentje hogere rente betekent vandaag de dag dat prijzen omlaag moeten omdat maandlasten anders niet opgebracht kunnen worden. Er zijn ook andere factoren. Maar de rentestand is er één van.

True, toen ik me voor het eerst verdiepte in hoe hypotheken werken vroeg ik me ook af wat nu acceptabele leningen zijn. Met een heel lage rente en een werkgever die belangrijke kostenposten voor zijn rekening neemt (auto, zorgverzekering, pensioen) kun je een redelijke maandlast hebben. Maar goed, de rente verdubbelt natuurlijk makkelijker van 3,5% naar 7% dan van 7% naar 14% en dan ben je toch blij dat je niet je maandlasten bij 3,5% als norm voor 'betaalbaar' gehanteerd hebt.

De mogelijkheid om te lenen bepaalt zeker in mijn nabije omgeving wat voor huis er gekocht wordt en wat er betaald wordt. In die zin kan ik mij best voorstellen dat er in het recente verleden een bubbel ontstaan is door gemakkelijk verstrekte leningen. Daarnaast is het gebruikelijk geworden dat mensen zelf een huis kopen in onderhandeling met de verkopende makelaar. Ik ken niemand persoonlijk die een aankoopmakelaar inhuurt. Neem van mij aan dat ook dat een rol speelt. Het kan mensen gewoon geen flikker schelen dat ze mogelijk teveel betalen. "Ik vind dat het minder waard is, maar iemand anders betaalt het wel" "Als die makelaar het mij kan slijten, kan hij het ook een ander voor die prijs aansmeren."

Een huis kopen is 90% emotie. Een eventuele bubbel die knapt is over 10 jaar weer terug.

[Woy]

EXX schreef op vrijdag 17 juli 2009 @ 09:00:
Nieuwbouw kan dus blijkbaar toch goedkoper:
[...]
De rest van het verhaal: bron

Maar deze constructie bestaat al veel langer en is feitenlijk niet echt een korting. Bij het verkopen van het huis word de "korting" alsnog weer verekend. Deze constructie word al meerdere jaren toegepast. Eigenlijk is het een soort gedeeld eigendom met het volledige gebruiksrecht van het huis.

[Shabbaman]

Istrilyin schreef op vrijdag 17 juli 2009 @ 13:04:
[...]

Is het zelfs niet zo dat koophuis en leaseauto elkaar voordeel geven? De bijtelling van de leaseauto kan natuurlijk gedeeltelijk door de HRA terugbetaald worden.

Ik weet eigenlijk niet of dat wel in dezelfde box zit, maar zelfs dan nog is het een puur theoretisch voordeeltje: dan moet je zoveel aftrekposten hebben dat je je loonbelasting volledig compenseert. Volgens mij is dat niet erg realistisch als je genoeg inkomen hebt om een huis te kopen.

[BlakHawk]

Testert schreef op vrijdag 17 juli 2009 @ 13:28:
[...]
True, toen ik me voor het eerst verdiepte in hoe hypotheken werken vroeg ik me ook af wat nu acceptabele leningen zijn. Met een heel lage rente en een werkgever die belangrijke kostenposten voor zijn rekening neemt (auto, zorgverzekering, pensioen) kun je een redelijke maandlast hebben. Maar goed, de rente verdubbelt natuurlijk makkelijker van 3,5% naar 7% dan van 7% naar 14% en dan ben je toch blij dat je niet je maandlasten bij 3,5% als norm voor 'betaalbaar' gehanteerd hebt.

En waarom niet?
Als jij hem voor 30 jaar vast zet op 3,5% ben je juist heel erg blij met die norm...

Aan de andere kant probeerde ik net ook al uit te leggen: in het begin weinig rente en over 10 jaar 7% rente en over 20 jaar 14% rente, kan voor spaarhypotheken heel positief uitvallen!!! Omdat je diezelfde rente ook voor je spaarpot krijgt en de rente van de lening kunt aftrekken van de belasting!

Dat dan is dit de perfecte tijd om te beginnen

Of had je dat 5 jaar geleden zelfs al moeten doen!

[Woy]

Shabbaman schreef op vrijdag 17 juli 2009 @ 13:53:
[...]
Ik weet eigenlijk niet of dat wel in dezelfde box zit, maar zelfs dan nog is het een puur theoretisch voordeeltje: dan moet je zoveel aftrekposten hebben dat je je loonbelasting volledig compenseert. Volgens mij is dat niet erg realistisch als je genoeg inkomen hebt om een huis te kopen.

Het is wel zo dat je door een lease-auto een (klein) voordeel kunt hebben bij je HRA, dit kan er echter nooit toe leiden dat je er netto op vooruit gaat. In de praktijk zal het voordeel ook minimaal zijn, want het speelt alleen in de grensgevallen. Bij lease-auto's zal het niet vaak voorkomen dat je in de categorie lager dan 41,40% zal vallen. Het kan dus tussen de 41,40 % en 42% 0,6% "aftrekvoordeel" op kunnen leveren. En in het extreemste geval dat je 52% ipv 42% terug krijgt.

Dit geld echter ook gewoon als je meer salaris zou krijgen! De bijtelling is enkel en alleen een fictief financieel voordeel van het prive rijden van een lease-auto. Dus het is in feite niks anders dan een hoger salaris krijgen.

Het kromme aan het systeem is dus ook niet dat je door je lease-auto in een hoger tarief af zou kunnen trekken, maar sowieso dat mensen die meer verdienen meer van hun rente terug krijgen. Maar dat is een heel andere discussie, die we in dit topic ook al een paar keer gevoerd hebben.

[ Voor 22% gewijzigd door Woy op 17-07-2009 14:06 ]

[BlakHawk]

Shabbaman schreef op vrijdag 17 juli 2009 @ 13:53:
[...]


Ik weet eigenlijk niet of dat wel in dezelfde box zit, maar zelfs dan nog is het een puur theoretisch voordeeltje: dan moet je zoveel aftrekposten hebben dat je je loonbelasting volledig compenseert. Volgens mij is dat niet erg realistisch als je genoeg inkomen hebt om een huis te kopen.

Nee hij bedoeld het volgende:
Als je net in het 52% tarief zit, kan je de leasewagen als inkomsten meerekenen, waardoor je emer kan aftrekken doordat je "verder" in het 52% tarief zit.
Helaas is dit totaal niet van toepassing voor jan modaal met een leaseauto...

[Woy]

JvS schreef op vrijdag 17 juli 2009 @ 13:26:
[...]
Dit neemt overigens niet weg over wat ik of wat EXX schrijft. Jij legt hem de woorden in de mond dat er 'enorm veel' lucht in de prijzen van nieuwbouwhuizen zit. EXX geeft alleen aan dat de prijzen van projecten prima kunnen en zullen zakken. Ik deel die mening.

Ik geloof ook best dat er wat speling in zit, het voorbeeld wat EXX geeft vind ik daar echter geen goed voorbeeld van. Het is namenlijk niet echt een korting, want bij verkopen moet je gewoon de "winst" weer afstaan.

[EXX]

Wat gebeurt er eigenlijk bij verlies (niet echt waarschijnlijk)? Wordt dat dan ook gedeeld?

[ Voor 17% gewijzigd door EXX op 17-07-2009 14:21 ]

[_starbuck_]

Goed dat de nieuwbouwwoningverkopers het voortouw nemen in het verlagen van de prijzen tot een realistisch niveau. Dit is een extra stimulans voor de particuliere verkopers om hun vraagprijzen te verlagen.

[djlinsen]

Een stukje terug in de discussie werd aangedragen dat het niet raar is om met 1,5 modaal in een huurhuis te wonen. Inderdaad is dat nu niet meer vreemd. Maar wat ik wel raar vind is dat mijn ouders vroeger een huis hebben kunnen kopen op basis van 1 beneden modaal inkomen. Mijn start salaris 3 jaar geleden was gelijk aan het salaris van mijn vader op dat moment maar daar kon en kan nu zelfs samen met het inkomen van mijn vriendin no way een gelijkwaardig huis kopen wat mijn ouders hebben.

De huizen prijzen zijn gestegen natuurlijk, maar de inkomens zijn in mijn ogen absoluut niet in de zelfde verhouding gestegen.

[bite]

deleted

[ Voor 100% gewijzigd door bite op 06-02-2012 16:06 ]

[Cyberpope]

bite schreef op vrijdag 17 juli 2009 @ 16:21:
[...]

Ietwat andere discussie, maar niet alleen de huizenprijzen zijn flink gestegen:
bericht van nov 2008 Prijsstijging horeca al tien jaar hoger dan inflatie Sinds eind 1998 zijn de prijzen van de horeca met meer dan 40 procent gestegen. De inflatie (prijsstijging totale bestedingen) was in die periode ongeveer 25 procent. De prijsstijging in de horeca was in de afgelopen tien jaar bijna altijd hoger dan de inflatie.

Ik zeg u... een duidelijke bubble. Die gaat knappen!

[Exirion]

Cyberpope schreef op vrijdag 17 juli 2009 @ 16:39:
Ik zeg u... een duidelijke bubble. Die gaat knappen!

Vooral bierbubbels

[BlakHawk]

_starbuck_ schreef op vrijdag 17 juli 2009 @ 15:25:
Goed dat de nieuwbouwwoningverkopers het voortouw nemen in het verlagen van de prijzen tot een realistisch niveau. Dit is een extra stimulans voor de particuliere verkopers om hun vraagprijzen te verlagen.

Misschien moet je even teruglezen en dan zie je dat het een soort erfpachtregeling is.
Nu krijg je de korting van 30% en bij verkoop moet je die terug betalen....

[stylezzz]

Cyberpope schreef op vrijdag 17 juli 2009 @ 16:39:
[...]

Ik zeg u... een duidelijke bubble. Die gaat knappen!

Als jij denk dat we binnenkort een euro voor een pilsje in de kroeg betalen geef ik een rondje.

[Cyberpope]

Oke... geef maar een rondje, dan denk ik dat wel... Geloof het niet, maar kan het altijd wel denken. Denken kan ik namelijk vanalles...

[Henk007]

Hogere NHG alleen bij aankoop woning

De tijdelijke verhoging van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) naar 350.000 euro is alleen bedoeld voor mensen die een woning kopen. De hogere grens geldt niet voor woningbezitters die hun hypotheek willen oversluiten.

Jammer maar helaas dus voor mensen die dachten hun hypotheek tot 350k te kunnen oversluiten om gebruik te kunnen maken van NHG.

[_starbuck_]

FireAge schreef op donderdag 16 juli 2009 @ 11:34:


Als die 125% of die 4.5 wat strakker gehanteerd was, dan zouden mensen ook een realistischer kijk op wat ze kunnen kopen hebben.

en dan hadden de prijzen in NL ook een flink stuk lager gelegen....

Het is niet zo dat ruimer lenen door de banken meer mensen aan een huis kan helpen, het maakt de huizen simpelweg duurder. Daarom is het nu ook goed dat de AFM de regels voor banken aanschroeft, het zorgt er voor de huizenprijzen weer wat realistischer (=lager) worden.

[ Voor 29% gewijzigd door _starbuck_ op 18-07-2009 09:39 ]

[Oscar Mopperkont]

Hoe bepaal je wat een "realistische" huizenprijs is?

[n4m3l355]

Ik zie eigenlijk niet in waarom de staat voor mij zou moeten bepalen hoe hoog een hypotheek mag zijn. Natuurlijk is de achterliggende gedachte om de mensen te beschermen maar nu we praktisch een jaar in de crisis zijn heb ik nog steeds zeer weinig gehoord van mensen die hun lening niet meer kunnen opbrengen. Men zou er eerder strikter op toe moeten zien dat banken geen exotische producten verhandelen die ondoorzichtig zijn die uiteindelijk het onderliggende probleem zijn.

Nu zou je kunnen stellen dat een leuke bijkomstigheid is dat huizen mogelijkerwijs minder hard in prijs zullen stijgen echter in hoeverre is dit daadwerkelijk het geval. Als je de woningprijzen bekijkt tov de inflatie over een langere periode zul je zien dat deze elkaar niet zo hard ontlopen. Maw ondanks dat men zeker heden ten dagen veel kan lenen heeft dit dus geen invloed op de woningprijs. Indien dit wel het geval was zou je namelijk zeker de laatste 10 jaar een sterke stijging in de prijzen moeten zien echter de laatste tijd is deze stijging veel minder hard tov eind jaren 90.

Verder praten we over dat woningprijzen te duur zijn voor je gevoel echter als je gaat kijken naar nieuwbouw projecten houd een ontwikkelaar en aannemer natuurlijk wel wat over onder de streep echter niet meer dan een gezond bedrijf hoort te doen. Nu maakt de bouw/ontwikkelprijs bij een gezond project 70% uit en de grondprijs 30% dus enkel over die 30% valt wat over te zeggen. Echter al zou de grondprijs slechts de helft waard zijn betekent dus dat op een totaal project ongeveer 15% lucht is. Imo is dit allemaal vrij betrekkelijk.

Je zou natuurlijk kunnen beredeneren dat er lucht in zit omdat een normaal persoon zich geen woning kan veroorloven echter zoals ik al voorheen heb aangegeven een normaal/modaal persoon bevind zich in een groep dat het helemaal niet zo normaal is om een woning te bezitten. Imo komt hier eerder een stukje realiteitszin om de hoek kijken en zeker voor starters is het eerder ongebruikelijk om te kopen ipv huren. Laten we eerlijk zijn de meerderheid vd starters zal zeker bij aanvang geen modaal inkomen hebben dus bevind zich eerder on de ondergrenzen in de huur/woon verhouding.

[EXX]

n4m3l355 schreef op zaterdag 18 juli 2009 @ 10:18:
Ik zie eigenlijk niet in waarom de staat voor mij zou moeten bepalen hoe hoog een hypotheek mag zijn.

Om er voor te zorgen dat de staat/belastingbetaler niet moet inspringen op het moment dat het fout gaat, zoals nu.

[Resistor]

Oscar Mopperkont schreef op zaterdag 18 juli 2009 @ 09:37:
Hoe bepaal je wat een "realistische" huizenprijs is?

Vervangingswaarde? Hoe duur het dus is aan materiaal- en arbeidskosten om het gelijkwaardig weer terug te bouwen? Dus als er rotte kozijnen inzitten vurenhouten kozijnen, 30 jaar oude keuken -> het goedkoopste wat je kan vinden...

Het is maar een idee.

Alleen dan zit je nog wel met de (overpriced) grond.

[Oscar Mopperkont]

Resistor schreef op zaterdag 18 juli 2009 @ 14:36:
Vervangingswaarde? Hoe duur het dus is aan materiaal- en arbeidskosten om het gelijkwaardig weer terug te bouwen? Dus als er rotte kozijnen inzitten vurenhouten kozijnen, 30 jaar oude keuken -> het goedkoopste wat je kan vinden...

Het is maar een idee.

Alleen dan zit je nog wel met de (overpriced) grond.

Vervangingswaarde is geen goede graadmeter. Een prijs van een huis wordt voor een zeer substantieel deel bepaald door 3 dingen:
1. locatie;
2. locatie;
en
3. locatie:

Het vervelende van een locatie is dat je er in beginsel maar 1 woning kan neerzetten, of bij hoogbouw een aantal. Maar het is altijd beperkt. En vreemd genoeg wil vrijwel iedereen op dezelfde locaties wonen. Ik denk dat er weinig mensen zijn die nu aan de grachten in Amsterdam wonen, ook maar 1 moment zullen overwegen te verhuizen naar Oost-Groningen als ze voor hetzelfde geld een bizar groot landhuis met een supergrote lap grond zouden kunnen krijgen.

[n4m3l355]

EXX schreef op zaterdag 18 juli 2009 @ 11:38:
[...]
Om er voor te zorgen dat de staat/belastingbetaler niet moet inspringen op het moment dat het fout gaat, zoals nu.

Jammer dat je niet verder leest dan de eerste regel blijkbaar, zoals ik aangaf zijn de hedendaagse financiele problemen niet te wijten aan hypotheek producten die men niet kan opbrengen gezien de minimale daadwerkelijke problemen onder deze groep.

[Rukapul]

n4m3l355 schreef op zaterdag 18 juli 2009 @ 18:06:
[...]

Jammer dat je niet verder leest dan de eerste regel blijkbaar, zoals ik aangaf zijn de hedendaagse financiele problemen niet te wijten aan hypotheek producten die men niet kan opbrengen gezien de minimale daadwerkelijke problemen onder deze groep.

Toch slaat EXX de spijker op de kop. Hoewel hij er verder niet op in gaat klopt je argumentatie namelijk niet:

n4m3l355 schreef op zaterdag 18 juli 2009 @ 10:18:
Natuurlijk is de achterliggende gedachte om de mensen te beschermen maar nu we praktisch een jaar in de crisis zijn heb ik nog steeds zeer weinig gehoord van mensen die hun lening niet meer kunnen opbrengen.

In Nederland hoor je inderdaad geen tot zeer weinig voorbeelden, maar dat wil niet zeggen dat het niet kan voorkomen of zelfs nog zal voorkomen.

Het beste voorbeeld (en nota bene directe aanleiding van de huidige toestand) is de sub-prime ellende uit de VS waar het probleem in de basis is dat mensen op grote schaal hun hypotheek niet meer konden betalen. De achterliggende oorzaken daar waren vrij specifiek (o.a. teaserrates, ninja-leningen), maar blijft staan dat in gevallen dat men op grote schaal de hypotheek niet meer kan betalen dat het bankensysteem het niet op kan vangen en de overheid moet bijspringen. Nou zal je willen zeggen dat dat puur door de ranzige sub-prime hypotheken komt, maar dat doet onrecht aan de (verwachte) stijgende defaults op ALT-A en zelfs 'prime' leningen in de VS door stijgende hypotheeklasten en economische krimp. Deze laatste ontwikkelingen vallen in Nederland ook niet geheel uit te sluiten al zijn de kansen door het iets betere systeem (o.a. huidige leennormen) kleiner.

Aangezien de overheid in het huidige systeem moet bijspringen mag het ook regels vaststellen voor de 'verzekering' (=nette benaming voor een ranzige moral hazard) die het biedt en gaat "Ik zie eigenlijk niet in waarom de staat voor mij zou moeten bepalen hoe hoog een hypotheek mag zijn." niet op. Daarnaast geldt ook nog dat het gebruikelijk is dat de overheid regels vaststelt in het algemeen belang (o.a. een stabiel financieel systeem, consumentenbescherming). Alleen een minderheid aan vrije-markt-fundamentalisten die de markt als oplossing voor alles zien zonder mogelijkheid tot falen ageren tegen dat beginsel.

Hiermee is dus je stelling in zijn algemeenheid volstrekt weerlegd. Blijft over de discussie wat de normen zouden moeten zijn.

Men zou er eerder strikter op toe moeten zien dat banken geen exotische producten verhandelen die ondoorzichtig zijn die uiteindelijk het onderliggende probleem zijn.

Dat zijn twee kanten van dezelfde medaille. Je geeft hier eigenlijk aan dat men de producten wel mag (ver)kopen, maar niet mag verhandelen. Beter is - vanuit maatschappelijk en overheidsbelang - om beide achterwege te laten.

[ Voor 5% gewijzigd door Rukapul op 18-07-2009 19:04 ]

[n4m3l355]

En nog steeds blijft het onterecht, zoals je zelf aangeeft is de eerste oorzaak de Sub Primes en hierdoor is met name zoals je ook aangeeft in de US dat de gewone hypotheken ook in het geding dreigen te komen. Let wel door interventie van de overheid is dit dus tot op heden nog niet het geval en bedenk tevens dat een groot aantal banken op dit moment hun lening keurig terug hebben betaald (voor zoverre oa GoldmanSachs deze uberhaubt nodig had en zo zijn er overigens nog talloze). Echter er is een wezenlijk verschil met name dat de banken in NL in de problemen zijn geraakt door ongedekte leningen vanuit de US. Deze producten zijn het directe gevolg waarom hier problemen zijn ontstaan echter de gewone hypotheken in de US komen in het gedring omdat daar men de subprimes niet meer kan aflossen en de rest vd markt mee naar beneden sleurt. Zolang in NL dus geen zwakke schapen zijn met ongedekte leningen zijn de risico's beduidend kleiner.
Het is dan ook erg voorbarig om de Nederlandse markt met een daadwerkelijk onderpand te vergelijken met de Amerikaanse markt waar men zelfs zogenaamde Ninja's verstrekte iets wat hier totaal ondenkbaar is. En als de oude leningen in NL zo'n probleem zouden kunnen vormen waarom is dit de afgelopen 10 jaar dan niet gebeurd? Zelfs in zwaar weer blijkt dat in NL op een enkeling na geen problemen bij de bevolking ontstaan, zelfs niet diegene met een beleggingshypotheek (de toekomst zal voor deze wel wat in petto hebben).
Imo is het dan ook erg voorbarig om de totale markt iets op te leggen als je als staat zijnde enkel je vinger in anderhalve bank hebt. Sterker nog juist door het sterke gereguleer doen Nederlandse banken met staatssteun het beduidend slechter dan hun Amerikaanse concurrenten die veel minder gereguleerd worden.

[BlakHawk]

Resistor schreef op zaterdag 18 juli 2009 @ 14:36:
[...]

Vervangingswaarde? Hoe duur het dus is aan materiaal- en arbeidskosten om het gelijkwaardig weer terug te bouwen? Dus als er rotte kozijnen inzitten vurenhouten kozijnen, 30 jaar oude keuken -> het goedkoopste wat je kan vinden...

Het is maar een idee.

Alleen dan zit je nog wel met de (overpriced) grond.

Ten eerste is dat jouw mening... Dat het overpriced is.
Ten tweede, als je die gaat aanpassen naar beneden, krijg je pas echt problemen als men gedwongen moet verkopen en dat wil je niet.... Eeen beetje een ikke ikke ikke mentaltiteit. Ik wil goedkoper, dus het is overpriced.

Oscar Mopperkont schreef op zaterdag 18 juli 2009 @ 15:00:
[...]

Vervangingswaarde is geen goede graadmeter. Een prijs van een huis wordt voor een zeer substantieel deel bepaald door 3 dingen:
1. locatie;
2. locatie;
en
3. locatie:

Het vervelende van een locatie is dat je er in beginsel maar 1 woning kan neerzetten, of bij hoogbouw een aantal. Maar het is altijd beperkt. En vreemd genoeg wil vrijwel iedereen op dezelfde locaties wonen. Ik denk dat er weinig mensen zijn die nu aan de grachten in Amsterdam wonen, ook maar 1 moment zullen overwegen te verhuizen naar Oost-Groningen als ze voor hetzelfde geld een bizar groot landhuis met een supergrote lap grond zouden kunnen krijgen.

En dan nog ligt de vervangingswaarde van dat grote huis een stuk hoger.... Dus de verhouding klopt dan niet meer...
Als je puur de vervangingswaarde pakt, zonder de emotionele waarde, dan is het prijsverschil tussen vrijstaand en 2ondereenkapper ook zeker teniet te doen, waardoor veel meer mensen in een vila willen wonen. En dan komt er weer iets met vraag om de hoek zetten, waardoor men precies ervoor betaald naar de marktwaarde...

[Istrilyin]

Rukapul schreef op zaterdag 18 juli 2009 @ 19:01:
Aangezien de overheid in het huidige systeem moet bijspringen mag het ook regels vaststellen voor de 'verzekering' (=nette benaming voor een ranzige moral hazard) die het biedt en gaat "Ik zie eigenlijk niet in waarom de staat voor mij zou moeten bepalen hoe hoog een hypotheek mag zijn." niet op. Daarnaast geldt ook nog dat het gebruikelijk is dat de overheid regels vaststelt in het algemeen belang (o.a. een stabiel financieel systeem, consumentenbescherming). Alleen een minderheid aan vrije-markt-fundamentalisten die de markt als oplossing voor alles zien zonder mogelijkheid tot falen ageren tegen dat beginsel.

Rukapul,

De echte vrije-markt-fundamentalisten zien de markt als oplossing maar juist MET de mogelijkheid tot falen. Deze groep zou banken toestaan aan te klooien wat ze maar willen, als ze maar geen fraude plegen en zelf op de blaren gaan zitten als alles fout gaat. Vrije markt zonder mogelijkheid tot falen is als christendom zonder hel, om met Jim Rogers te spreken.

Verder ben ik het met je eens dat indien de overheid zich dan per se als verzekeraar wenst op te stellen (en alle banken een soort dwangverzekering geeft), dat ze dan automatisch een vinger in de pap hebben bij de banken, inclusief voorwaarden aan de hoogte van hypotheken. Banken hebben bovendien het privilege van geldcreatie, wat erg handig is. Nou als dat per se moet, dan kun je er iets voor terugvragen, nietwaar...

[Rukapul]

n4m3l355 schreef op zaterdag 18 juli 2009 @ 20:18:
En nog steeds blijft het onterecht, zoals je zelf aangeeft is de eerste oorzaak de Sub Primes en hierdoor is met name zoals je ook aangeeft in de US dat de gewone hypotheken ook in het geding dreigen te komen.

Je doet nu alsof het uitmaakt waardoor de prime-hypotheken in het geding komen. Dat is echter irrelevant: alle mogelijke oorzaken waardoor (normale) hyoptheken in het geding kunnen komen tellen mee varierend van een recessie, depressie, tot het klappen van een vastgoedbubbel.

De prime hypotheken in de VS en de normale hypotheken in NL komen niet in het geding direct door de sub-prime toestanden, maar indirect via het economische systeem. Daarom is het net zo relevant voor NL als voor de VS.

[...] Zolang in NL dus geen zwakke schapen zijn met ongedekte leningen zijn de risico's beduidend kleiner.
Het is dan ook erg voorbarig om de Nederlandse markt met een daadwerkelijk onderpand te vergelijken met de Amerikaanse markt waar men zelfs zogenaamde Ninja's verstrekte iets wat hier totaal ondenkbaar is. [...]
Imo is het dan ook erg voorbarig om de totale markt iets op te leggen als je als staat zijnde enkel je vinger in anderhalve bank hebt.

Je bent er bekent mee dat er voor meer dan EUR 500 miljard aan hypotheekschulden uitstaan in Nederland? Ca de helft daarvan is al door de staat gedekt via NHG en via de moral hazard verzekering van de banken is de andere helft ook nog eens gedekt. (En gelukkig is een flink deel gedekt door het onderpand (ook al zal dat in een dergelijke situatie makkelijk tientallen procenten in waarde dalen) en een deel is gedekt door kapitaal in spaarhypotheekachtige constructies.)

Laten we nou eens kijken naar hoeveel zekerheden er zijn voordat de staat aangesproken kan worden. In de NHG pot zit minder dan 500 miljoen. Voor de banken is het iets moeilijker te schatten, maar op zich valt het nog wel te schatten door te kijken naar het eigen vermogen (ik sluit achtergestelde obligatieleningen die wel tot tier-1 gerekend mogen worden pertinent uit omdat de overheid duidelijk heeft laten zien dat ze obligatiehouders spaart bij de diverse bailouts). Bijgaand het eigen vermogen van de grootste hypotheekverstrekkers in NL:

• ING: 19 miljard (31 miljard indien het overheidsdeel wordt meegeteld) - NB: zelfs aandeelhouders kennen op de beurs op dit moment slechts een waarde toe van nog geen 16 miljard
• Rabo: 33 miljard
• SNS: 2 miljard (5 miljard voor de totale SNSReaal groep) - NB: zelfs aandeelhouders kennen op de beurs op dit moment slechts een waarde toe aan SNS van net 1 miljard
• ABN: 0 (eigen vermogen volledig verschaft door overheid + risico op NL hypotheekportefeuille is inmiddels overgenomen door de staat)
• Fortis: 0 (eigen vermogen volledig verschaft door overheid)
• Aegon: 5 miljard (hiernaast zit er nog 3 miljard euro aan overheidskapitaal in het bedrijf door converteerbare obligaties)
• Eureko (Interpolis, Achmea): 7 miljard

Let wel: dit zijn de (fantasie) cijfers zoals door de bedrijven zelf gepresenteerd in het jaarverslag over 2008 of rapport over Q1 2009. Van een bank als ING mag worden aangenomen dat het eigenlijk technisch insolvabel is of is geweest (negatief eigen vermogen, indien er reeel was afgeschreven op assets).

Het staatje geeft ook aan dat die anderhalve vinger een grove understatement inhoudt. Zeven van de tien vingers komt dichter in de buurt

Hierop doorgaande, bovenstaand eigen vermogen niet alleen bedoeld om klappen op de hypotheekportefeuille op te vangen. Met name voor de grote bank-verzekeraar combinaties hoort een groot deel van het eigen vermogen toe aan de verzekeringstak.

Wat evident uit de cijfers naar voren komt is dat als er echt iets gebeurd op de Nederlandse hypotheekmarkt dat we binnen no-time met insolvabele banken zitten en de staat de scherven mag gaan ruimen. Verzekeren is normaal gesproken een conservatieve business, maar uit bovenstaande verhoudingen blijkt dat dat niet opgaat voor de positie van de staat als onvrijwillige verzekeraar.

Daarom mag de overheid regels stellen.

Men hoeft ook niet te doen alsof dat pertinent zo'n groot drama is: regels stellen kan ook inhouden dat de normen die voorheen niet dwingend waren (4.5x, 125% EW, etc.) in die vorm of wellicht iets scherper (100% EW) door de overheid of een toezichthouder dwingend worden vastgelegd.

Van mij mag het ook anders - ergo, met minder regulering - maar dan moet je toe naar een systeem van veel kleine onafhankelijke banken die om mogen en kunnen vallen.

Sterker nog juist door het sterke gereguleer doen Nederlandse banken met staatssteun het beduidend slechter dan hun Amerikaanse concurrenten die veel minder gereguleerd worden.

De aanname dat het succes van een aantal individuele bedrijven per saldo goed is voor een land als geheel is pertinent fout. Het aangedragen argument is te vergelijken met de 'de bomen zullen tot in de hemel groeien'-redenatie van de regeringen vanaf Clinton tot en met Bush om te dereguleren wat deze situatie mogelijk heeft gemaakt, juist omdat het gepaard gaat met instabiele in plaats van duurzame groei.
Ook in de details schuilt nog een fout aanname: de banken die goede winsten rapporteren zijn zakenbanken welke zich niet met normale bankdiensten bezighouden zoals het verstrekken van hypotheken, maar juist met de speculatieve handel in toxic assets (veelal aan de verkopende kant!) en adviesdiensten.

Tenslotte, indien men mocht denken dat Europese en Nederlandse banken er per definitie beter voorstaan dan hun Amerikaanse collega's dan moeten ze teleurgesteld worden. Europese banken hebben misschien geen ninja-leningen uitgegeven, maar het aantal maal dat ze hun eigen vermogen hebben uitgeleend (leverage) is vele malen hoger dan Amerikaanse banken. De ellende zit gewoon iets beter verstopt.

[ Voor 8% gewijzigd door Rukapul op 19-07-2009 11:04 ]

[Verwijderd]

Woy schreef op vrijdag 17 juli 2009 @ 13:44:
[...]

Maar deze constructie bestaat al veel langer en is feitenlijk niet echt een korting. Bij het verkopen van het huis word de "korting" alsnog weer verekend. Deze constructie word al meerdere jaren toegepast. Eigenlijk is het een soort gedeeld eigendom met het volledige gebruiksrecht van het huis.

Dit wordt door woningbouwcorporaties vaker toegepast onder de noemer koopgarant. Een wazige regeling waarbij je verdomde goed op moet letten of je niet getild wordt. Vaak wordt de verkoopprijs voor het toepassen van de "korting" (wat het dus inderdaad niet is, in feite is er een mede-eigenaar die deelt in de winst/verlies icm wat vage regelingen) verhoogd en daarna wordt er door de makelaar gedaan of je haleluja een goedkoop huis hebt.

Sorry, zo reken ik niet, ik reken vanaf de normale verkoopprijs. Anders krijg je straks naar je hoofd, tja sorry, de markt zit tegen, we kunnen slechts verkoopprijs - 20K bieden. Nu mag je bij dit bedrijf in Limburg ook nog extern verkopen, met Koopgarant ben je verplicht om hem tegen taxatieprijs aan de woningbouwcorporatie aan te bieden.

Mij niet gezien Daarnaast verneuken die zogenaamde lage prijzen ook nog eens de zoekresultaten op Funda; daar is Funda ook niet al te happy mee zeiden ze

[ Voor 5% gewijzigd door Verwijderd op 19-07-2009 11:00 ]

[stylezzz]

Cyberpope schreef op vrijdag 17 juli 2009 @ 17:53:
Oke... geef maar een rondje, dan denk ik dat wel... Geloof het niet, maar kan het altijd wel denken. Denken kan ik namelijk vanalles...

Net zoals dat we nu ongeveer een VW golf voor ongeveer 10K euro zouden moeten kunnen kopen, er word immers geen auto meer verkocht dus moeten de prijzen omlaag.

[FireAge]

dominator schreef op maandag 20 juli 2009 @ 10:49:
[...]


Net zoals dat we nu ongeveer een VW golf voor ongeveer 10K euro zouden moeten kunnen kopen, er word immers geen auto meer verkocht dus moeten de prijzen omlaag.

http://www.volkswagen.nl/...es/0,19668,_D0Lnl,00.html

Niet voor 10k euro, maar wel 10-25% korting afhankelijk van model en type.

[MBV]

Dat vind ik niet zo interessant. Kortingsacties om klanten te lokken zijn van alle tijden, en daar bovenop kon je wel een paar procent korting krijgen bij de dealer als je lang genoeg zeurde. Of nog beter: zeuren om gratis opties.

[EXX]

Je kon er natuurlijk op wachten: de gemeentes beginnen te piepen dat ze geld gaan mislopen: 2 miljard minder uit de gemeentelijke grondbedrijven is de schatting. Dat geld staat natuurlijk al op de begroting voor de komende tijd, dus nu heeft men tekorten.

Gemeentes hebben grote problemen grond te slijten aan projectontwikkelaars. Ik zou zeggen: voor zover de grond bedoeld was voor woningbouw: verkoop dan maar direkt aan particulieren. Genoeg mensen die een huisje onder eigen beheer willen bouwen.

[Wekkel]

Rukapul schreef op zondag 19 juli 2009 @ 10:44:
Tenslotte, indien men mocht denken dat Europese en Nederlandse banken er per definitie beter voorstaan dan hun Amerikaanse collega's dan moeten ze teleurgesteld worden. Europese banken hebben misschien geen ninja-leningen uitgegeven, maar het aantal maal dat ze hun eigen vermogen hebben uitgeleend (leverage) is vele malen hoger dan Amerikaanse banken. De ellende zit gewoon iets beter verstopt.

Niet te vergeten de Oostenrijkse banken die dik in leningen aan Oost-Europa zitten. Deze klappert moet nog komen (idd, beter verstopt). Tel daarbij op dat de ECB niet zoals de FED met de hand op tafel kan slaan, beslissend wie wel en wie niet wordt gered. De ECB moet de vele schaapjes van Europa bij elkaar houden.

Stel je voor, de ECB bailt wel Erste Bank uit (Oostenrijk), maar niet bv ING? Dat levert gegarandeerd (Europese) herrie op.

In het FD werd onlangs al terecht geconstateerd dat de problemen geenszins over zijn: de bankbalansen zijn nog steeds slecht. Gerommel met lossere accountantsregels waarover men thans discussieert maken dat niet anders (bovendien; goed voor het vertrouwen om aan boekhoudregels te gaan knoeien ). Reparatie van bankbalansen kost tijd, pijn en vers kapitaal.

Er bestaat m.i. geen onenigheid over de verwachting dat oplopende werkloosheid tot ver in 2010 reëel is. Dat brengt mij ertoe vast te houden aan aanhoudende druk op de Nederlandse huizenmarkt, en een voorzichtige bodeminschatting per 3e kwartaal 2011.

[MBV]

De cijfers van het NVM mochten met een korreltje zout, hier is een zoutvat: de CBS-cijfers

quote: http://www.nrc.nl/economi...zenprijzen_verder_gedaald

Den Haag, 21 juli. De prijzen van verkochte bestaande woningen zijn in juni met gemiddeld 3,7 procent gedaald ten opzichte van de dezelfde maand een jaar eerder. Juni was de vijfde maand op rij dat de prijzen lager waren dan een jaar eerder. Bovendien daalde het aantal transacties fors.

Dat blijkt uit de vandaag gepubliceerde ontwikkeling van de prijsindex bestaande koopwoningen van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster.

Alle typen woningen werden goedkoper. Vrijstaande huizen daalden met 4,4 procent het meest. De prijsdaling van tussenwoningen (min 2,8 procent) was het kleinst.

Het aantal verkochte woningen kelderde in juni met 36,7 procent vergeleken met dezelfde maand vorig jaar. Ten opzichte van de maand mei wisselden 3,5 procent minder huizen van eigenaar.

In alle provincies waren de prijzen lager dan een jaar eerder. De grootste daling deed zich voor in Noord-Holland, waar koopwoningen 5,1 procent goedkoper waren. In Zeeland was de prijsdaling met 1,6 procent het geringst.

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) constateerde eerder deze maand al dat er steeds meer woningen op de markt komen. In het tweede kwartaal stonden 162.000 woningen te koop. Een woning staat nu gemiddeld 182 dagen, een halfjaar, te koop. Dat is een forse stijging ten opzichte van het eerste kwartaal, toen dat gemiddeld nog 105 dagen was.

[Istrilyin]

Wij checken het CBS, en zien dat er maandelijks 10.000 bestaande woningen verkocht worden.

Wij checken Funda, en zien dat er 195.000 woningen te koop staan. En dat is NIET in de nieuwbouw categorie, maar echt in bestaande bouw.

Volgens mijn hoofdrekenkunst is dus de gemiddelde tijd dat een woning te koop staat meer dan anderhalf jaar. Of zie ik iets over het hoofd?

[ Voor 0% gewijzigd door Istrilyin op 21-07-2009 18:01 . Reden: 'bestaande' ]

[JvS]

Het CBS heeft het over 160k te koop staande huizen. Daarnaast betekent die 10.000 niet dat er de afgelopen anderhalf jaar per maand 10.000 verkocht werden. De gemiddelde tijd die een huis nu te koop staat kan flink korter zijn.

De te verwachten gemiddelde verkooptijd met 10.000 huizen per maand verkocht en 195k huizen te koop is wel anderhalf jaar inderdaad. Maar niet de daadwerkelijke gemiddelde verkooptijd.

[MBV]

Daarnaast kan het zo zijn dat er afgelopen maand 80k huizen te koop zijn gezet de afgelopen 2 maanden

[Mx. Alba]

MBV schreef op dinsdag 21 juli 2009 @ 20:26:
Daarnaast kan het zo zijn dat er afgelopen maand 80k huizen te koop zijn gezet de afgelopen 2 maanden

is het nou de afgelopen maand of de afgelopen 2 maanden?

[FireAge]

MBV schreef op maandag 20 juli 2009 @ 16:03:
Dat vind ik niet zo interessant. Kortingsacties om klanten te lokken zijn van alle tijden, en daar bovenop kon je wel een paar procent korting krijgen bij de dealer als je lang genoeg zeurde. Of nog beter: zeuren om gratis opties.

Ah, maar ik wou even aangeven dat die vergelijking van een golf voor 10k nog niet zo heel ver weg ligt van de waarheid. Vraag en aanbod. De vraag neemt af, dus de aanbieders moeten aan de bak om hun spullen te slijten. Je ziet al nieuwbouwprojecten met korting. Dit moet er haast wel tot leiden (imo) dat er meer nieuwbouw gekocht wordt en dus minder oudbouw. De oudbouw mensen willen nog steeds hun woningen kwijt, dus zullen ze ook met kortingen moeten gaan werken (prijsverlaging).

Het grote verschil is natuurlijk de traagheid van dit alles. Autofabrikanten zullen makkelijker in prijs omlaag gaan dan mensen, omdat dat voor iedereen een persoonlijke emotionele beslissing is. De autofabrikant kijkt gewoon naar de winst en omzet. Die denkt niet dat zijn auto toch minstens het gevestigde bedrag waard is.

[EXX]

n4m3l355 schreef op zaterdag 18 juli 2009 @ 10:18:
Ik zie eigenlijk niet in waarom de staat voor mij zou moeten bepalen hoe hoog een hypotheek mag zijn

Daarop was mijn reactie:

EXX schreef op zaterdag 18 juli 2009 @ 11:38:
[...]
Om er voor te zorgen dat de staat/belastingbetaler niet moet inspringen op het moment dat het fout gaat, zoals nu.

En verhip, gisteren (21/7) op BNR was het weer zover, een discussie over het redden van de huizeneigenaar die zijn hypotheek niet meer kan betalen door de overheid in BNR peptalk. Stelling van de dag: de banken zijn met miljarden gered, waarom niet de huiseigenaar?

[Jaspertje]

EXX schreef op woensdag 22 juli 2009 @ 10:07:
[...]
Daarop was mijn reactie:
[...]
En verhip, gisteren (21/7) op BNR was het weer zover, een discussie over het redden van de huizeneigenaar die zijn hypotheek niet meer kan betalen door de overheid in BNR peptalk. Stelling van de dag: de banken zijn met miljarden gered, waarom niet de huiseigenaar?

Die worden wel gered, alleen niet door in het huis te blijven waar ze nu in wonen. Je hebt nog steeds de sociale zekerheden die je had (WW, bijstand).

Daar komt bij dat het belang van een enkele huizeneigenaar veel minder groot is als een van de banken die als die zou vallen iezelfde huiseigenaar ook zou duperen...

[EXX]

Jaspertje schreef op woensdag 22 juli 2009 @ 10:15:
[...]
Die worden wel gered, alleen niet door in het huis te blijven waar ze nu in wonen. Je hebt nog steeds de sociale zekerheden die je had (WW, bijstand).

Over deze vorm van "redding" gaat het natuurlijk niet. Die bestond altijd al en staat niet ter discussie. Waar het om gaat is dat de staat de hypotheek gaat overnemen van mensen die het niet meer kunnen betalen, zodat die in hun huis kunnen blijven wonen.

[Verwijderd]

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) constateerde eerder deze maand al dat er steeds meer woningen op de markt komen. In het tweede kwartaal stonden 162.000 woningen te koop. Een woning staat nu gemiddeld 182 dagen, een halfjaar, te koop. Dat is een forse stijging ten opzichte van het eerste kwartaal, toen dat gemiddeld nog 105 dagen was.

Als deze cijfers kloppen zit de huizenmarkt toch wel in heel diepe problemen. Tussen het eerste en het tweede kwartaal zitten 92 dagen. In die tijd is de gemiddelde tijd die een huis te koop staat, opgelopen van 105 naar 182 dagen, ofwel 77 dagen. Dat kan alleen maar zo snel oplopen als er echt nauwelijks huizen verkocht zijn en het overgrote deel van de huizen dat in het begin van het jaar te koop stond, nog steeds te koop staat...

[Abom]

EXX schreef op woensdag 22 juli 2009 @ 10:21:
[...]

Over deze vorm van "redding" gaat het natuurlijk niet. Die bestond altijd al en staat niet ter discussie. Waar het om gaat is dat de staat de hypotheek gaat overnemen van mensen die het niet meer kunnen betalen, zodat die in hun huis kunnen blijven wonen.

Ik mag toch hopen van niet!

Hoe zit het dan met de mensen die wel verstandig om gaan met hun geld?! Ik ben een van de verstandige mensen die eerst heeft gespaard voor het kopen van een eigen woning en ik word al genaaid met vermogensbelasting...

[EXX]

Dat is ook mijn mening. Risico nemen wordt hiermee beloond en goed begroten bestraft. Wat mij betreft komt er dus geen bailout voor huiseigenaren.

[JvS]

Yep, ik ben ook fel/groot tegenstander van al dit soort reddingsacties. Maar aan de andere kant kan het niet redden/helpen de economie een dermate grote douw geven dat dit op korte termijn nog veel slechter uitpakt...

Op lange termijn is gewoon de mensen die zich gebrand hebben op de blaren laten zitten de beste optie.

[MBV]

Verwijderd schreef op woensdag 22 juli 2009 @ 10:30:
[...]


Als deze cijfers kloppen zit de huizenmarkt toch wel in heel diepe problemen. Tussen het eerste en het tweede kwartaal zitten 92 dagen. In die tijd is de gemiddelde tijd die een huis te koop staat, opgelopen van 105 naar 182 dagen, ofwel 77 dagen. Dat kan alleen maar zo snel oplopen als er echt nauwelijks huizen verkocht zijn en het overgrote deel van de huizen dat in het begin van het jaar te koop stond, nog steeds te koop staat...

Wat heel belangrijk is: meten ze hoelang huizen te koop staan op dit moment, of hoelang ze te koop staan voor ze verkocht worden? Dat eerste suggereert dat er een 'harde kern' is van huizen die niet verkocht worden, want in de laatste 2 maanden zijn er vziw veel huizen te koop gezet (wat het gemiddelde dus flink omlaag zou trekken).

Abom schreef op woensdag 22 juli 2009 @ 11:30:
[...]

Ik mag toch hopen van niet!

Hoe zit het dan met de mensen die wel verstandig om gaan met hun geld?! Ik ben een van de verstandige mensen die eerst heeft gespaard voor het kopen van een eigen woning en ik word al genaaid met vermogensbelasting...

Heel vervelend voor jouw, maar jouw gedrag is op de korte termijn voor de economie heel slecht. De omloopsnelheid van geld moet zo hoog mogelijk zijn, dan komt het geld namelijk sneller bij jouw terug en kan het cirkeltje opnieuw beginnen. Dus ergens snap ik goed dat de overheid jouw gedrag niet stimuleert.
"Dat is niet eeeeeerlijk!!!!" Belasting van meer dan 5% is per definitie niet eerlijk, sorry.

[ Voor 32% gewijzigd door MBV op 22-07-2009 11:50 ]

[Mx. Alba]

Wat ik vooral het meest belachelijke vind is de manier waarop de bijstand werkt.

Neem twee gezinnen die beide het zelfde inkomen hebben. Het ene gezin is spaarzaam, en heeft een huisje weten te kopen of heeft een redelijk spaartegoed weten op te bouwen. Het tweede gezin smijt het geld over de balk aan luxe zaken (grote televisie, mooie auto, lekkere vakanties, etc) en blijft in een sociale huurwoning zitten. De kostwinner verliest zijn/haar baan en het gezin komt in de bijstand.

Tegen gezin 2 wordt gezegd: u heeft niets, hier is uw uitkering.

Tegen gezin 1 wordt gezegd: u heeft nog uw huis (of spaartegoed), eet dat eerst maar op en dan zien we wel verder, maar van ons krijgt u voorlopig niets.

Ben ik de enige die dit krom vindt? Dat eerste gezin is namelijk duidelijk veel beter omgesprongen met hun geld.

[paella]

De tweede help de economie weer, geld moet rollen... Maar inderdaad, er zit iets kroms in.

[Abom]

MBV schreef op woensdag 22 juli 2009 @ 11:47:
[...]

Heel vervelend voor jouw, maar jouw gedrag is op de korte termijn voor de economie heel slecht. De omloopsnelheid van geld moet zo hoog mogelijk zijn, dan komt het geld namelijk sneller bij jouw terug en kan het cirkeltje opnieuw beginnen. Dus ergens snap ik goed dat de overheid jouw gedrag niet stimuleert.
"Dat is niet eeeeeerlijk!!!!" Belasting van meer dan 5% is per definitie niet eerlijk, sorry.

Dus jij vind het normaal dat iemand geld leent voor zijn (te) grote huis, zijn auto, zijn TV en zijn thuisbioscoop... wanneer hij vervolgens zijn rekeningen niet meer kan betalen, moet de rest van Nederland er maar aan mee betalen zodat die arme jongen niet op zoek hoeft naar een kleiner huisje?

Ik heb geen moeite met het betalen van vermogensbelasting. Maar ik denk dat je flinke rellen krijgt wanneer de overheid nu de mensen, die al jaren lang profiteren van de belachelijke stijging van de huisprijzen, ook nog een bailout aan gaat bieden.

[MBV]

@Abom: Nee, dat vind ik niet normaal. De situatie die albantar voorspiegelt is inderdaad mogelijk (o.a. door de belachelijke manier waarop sociale huurwoningen werken in Nederland) en in mijn ogen ongewenst. Het is alleen heel lastig om de scheidslijn te bepalen. We hebben namelijk het belachelijke consumentisme wel gesubsidieerd de afgelopen 10 jaar.

@paella: zodra mijn geld (via de overheid) erin moet worden gestopt niet meer

[MrScratch]

Abom schreef op woensdag 22 juli 2009 @ 12:06:
[...]
Ik heb geen moeite met het betalen van vermogensbelasting.

Ik wel. Waarom zou ik moeten bloeden voor het feit dat ik voorzichtig en spaarzaam met mijn geld omga? Verstandig gedrag wordt aan alle kanten afgestraft en onverstandig gedrag opgevangen of zelfs gestimuleerd. Raar land waar we in leven.

[Verwijderd]

Vermogensbelasting zou imo pas boven de 8 ton - 1 miljoen geheven moeten worden, simpelweg omdat je er dan pas fatsoenlijk van kan leven. Dan wordt het in feite een soort inkomstenbelasting voor de renteniers.

Ik heb niks tegen belasting betalen an sich, zolang het maar eerlijk is. De vermogensbelasting is imo volledig oneerlijke belasting, ik betaal al grof belasting bij het verdienen, ik betaal belasting bij het uitgeven. Schuld wordt gesubsidieerd mbv de HRA en dan moeten ze over het spaargeld 30% over 4% fictief rendement hebben (red je nu niet, tenzij je voor langere termijn aan een deposito begint of mazzel hebt met aandelen). 't Is ook niet alsof 20K p.p. nou belachelijk veel spaargeld is, dat is best bij elkaar te harken en imho niet excessief.

Ga toch weg, beloon sparen ipv het te bestraffen. Het is een verkeerde prikkel voor heel wat mensen

[ Voor 12% gewijzigd door Verwijderd op 22-07-2009 14:10 ]

[Abom]

MrScratch schreef op woensdag 22 juli 2009 @ 13:55:
[...]
Ik wel. Waarom zou ik moeten bloeden voor het feit dat ik voorzichtig en spaarzaam met mijn geld omga? Verstandig gedrag wordt aan alle kanten afgestraft en onverstandig gedrag opgevangen of zelfs gestimuleerd. Raar land waar we in leven.

Natuurlijk sta ik er niet op te springen om belasting te betalen. Maar vind het niet erg om, als iemand die het redelijk breed heeft, iets meer belasting te betalen zodat de mensen die het minder breed hebben ook nog een beetje normaal kunnen leven. Waar ik echter niet van houd is dubbel genaaid worden of zoals jij al zegt, slecht/onverantwoordelijk gedrag gestimuleerd wordt.

[Kid Buu]

Abom schreef op woensdag 22 juli 2009 @ 14:03:
[...]

Natuurlijk sta ik er niet op te springen om belasting te betalen. Maar vind het niet erg om, als iemand die het redelijk breed heeft, iets meer belasting te betalen zodat de mensen die het minder breed hebben ook nog een beetje normaal kunnen leven. Waar ik echter niet van houd is dubbel genaaid worden of zoals jij al zegt, slecht/onverantwoordelijk gedrag gestimuleerd wordt.

Ja precies. Iemand die flink gespaard heeft zal waarschijnlijk ook een redelijk inkomen genieten = al meer belasting betalen. Om dan ook nog eens vermogensbelasting te gaan heffen over het geld wat die persoon bij elkaar spaart is gewoon dubbelop belasten. Het is sowieso al belachelijk dat het over een fictief rendement geheven wordt, als je een netto verlies maakt met bijv. aandelen mag je doodleuk alsnog betalen. Vermogensbelasting + inflatie, je hebt dus gewoon 3,2% ongeveer nodig om er niet op koopkracht achteruit te gaan.

[MBV]

Verwijderd schreef op woensdag 22 juli 2009 @ 14:02:
Vermogensbelasting zou imo pas boven de 8 ton - 1 miljoen geheven moeten worden, simpelweg omdat je er dan pas fatsoenlijk van kan leven. Dan wordt het in feite een soort inkomstenbelasting voor de renteniers.

Mwoah, misschien is 20k wat weinig, maar 5 ton levert €1250 op. Dat is al meer dan wat je overhoudt aan een minimum-inkomen. Misschien een 'heffingskorting' op €50.000 zetten?

Ga toch weg, beloon sparen ipv het te bestraffen. Het is een verkeerde prikkel voor heel wat mensen

Voor welke mensen is dat een verkeerde prikkel? Ik denk dat de Tokkies niet nadenken over de belasting op sparen wanneer ze een 85" plasma kopen met uitgestelde betaling Voor mensen die erover nadenken zorgt het voor spaar-hypotheek-constructies of vluchten naar Zwitserland etc.

Kid Buu schreef op woensdag 22 juli 2009 @ 14:36:
[...]


Ja precies. Iemand die flink gespaard heeft zal waarschijnlijk ook een redelijk inkomen genieten = al meer belasting betalen. Om dan ook nog eens vermogensbelasting te gaan heffen over het geld wat die persoon bij elkaar spaart is gewoon dubbelop belasten. Het is sowieso al belachelijk dat het over een fictief rendement geheven wordt, als je een netto verlies maakt met bijv. aandelen mag je doodleuk alsnog betalen. Vermogensbelasting + inflatie, je hebt dus gewoon 3,2% ongeveer nodig om er niet op koopkracht achteruit te gaan.

Dat fictieve rendement is juist waar iedereen destijds blij mee was: veel minder administratie met aandelen enzo, en weinig mogelijkheden voor fraude. En het is heel simpel: in de vette jaren win je 30%/jaar met aandelen, in de magere jaren verlies je veel. Met de goede jaren heb je ook geen 50%*30% winst betaald, toch?

[Kid Buu]

MBV schreef op woensdag 22 juli 2009 @ 15:08:
[...]

Mwoah, misschien is 20k wat weinig, maar 5 ton levert €1250 op. Dat is al meer dan wat je overhoudt aan een minimum-inkomen. Misschien een 'heffingskorting' op €50.000 zetten?

Echter stelt een minimumloon niet zo heel veel voor. En zoals ik al boven schreef moet je ook rekening houden met de inflatie. Neem 2% inflatie gemiddeld, nog eens 1,2% vermogensbelasting, dan moet je 3,2% rendement behalen om er niet op koopkracht achteruit te gaan. Alles boven die 3,2% is pas winst.

[...]

Dat fictieve rendement is juist waar iedereen destijds blij mee was: veel minder administratie met aandelen enzo, en weinig mogelijkheden voor fraude. En het is heel simpel: in de vette jaren win je 30%/jaar met aandelen, in de magere jaren verlies je veel. Met de goede jaren heb je ook geen 50%*30% winst betaald, toch?

Daar heb je gelijk in, maar dat geldt alleen in het geval van beleggen/investeren. Wat betreft administratie valt het wel mee, dat is zeer makkelijk bij te houden.

Ps. die goede jaren moet ik vooralsnog meemaken

[Istrilyin]

Mx. Alba schreef op woensdag 22 juli 2009 @ 11:57:
Neem twee gezinnen die beide het zelfde inkomen hebben.
........
Ben ik de enige die dit krom vindt? Dat eerste gezin is namelijk duidelijk veel beter omgesprongen met hun geld.

Kijk kijk, Albantar begint iets van het libertaristische gedachtengoed te begrijpen! Een verhaal...

Een aantal jaren geleden sprak ik met een socialist. Jonge jongen nog, zat toevallig naast me in de bios met z'n vriendin en we besloten iets te gaan drinken. Hij was econoom bij de SP, een persoonlijke raadgever van Jan M, vertelde hij. Zoals alle economen, zag hij natuurlijk "goed voor de economie" aan voor "goed voor de mensen".

"Socialisme is vaak goed voor de economie. Als je geld afpakt van de rijken, en het geeft aan de armen, dan gaat de economie erop vooruit. Dat komt omdat de armen het geld vaak meteen uitgeven, terwijl rijken het vaak oppotten."

Dat was ongeveer letterlijk de stelling. Ik heb daar later over nagedacht. Kijk, sommige mensen geven alles uit wat ze binnen krijgen. Sommige anderen werken liever extra hard om een paar appeltjes voor de dorst op te bouwen. Door nu continu appels af te pakken en aan de uitvreters te geven, dwing je de spaarder om steeds harder te zwoegen voor z'n verzameling appeltjes. En dat is goed voor de appelproductie (de economie). Dat het eigenlijk richting diefstal of slavenarbeid gaat voor een groep, dat maakt een econoom niet zo bar veel uit.

Dus de regering, die erg stuurt op cijfertjes ("de economie"), heeft er belang bij om al die "onverantwoordelijke mensen" te helpen ten koste van de rest.

[Cyberpope]

Toch heb ik niemand horen roepen in de jaren dat >4% rendement haalde, dat het niet eerlijk was dat ze maar voor 4% werden aangeslagen...

[MBV]

Cyberpope schreef op woensdag 22 juli 2009 @ 15:35:
Toch heb ik niemand horen roepen in de jaren dat >4% rendement haalde, dat het niet eerlijk was dat ze maar voor 4% werden aangeslagen...

Vaker op F5 drukken

MBV schreef op woensdag 22 juli 2009 @ 15:08:
Met de goede jaren heb je ook geen 50%*30% winst betaald, toch?

Istrilyin schreef op woensdag 22 juli 2009 @ 15:33:
[knip]
Dus de regering, die erg stuurt op cijfertjes ("de economie"), heeft er belang bij om al die "onverantwoordelijke mensen" te helpen ten koste van de rest.

Dank je, dat was inderdaad wat ik bedoelde toen ik zei dat de omloopsnelheid van geld hoog moet zijn. Het nadeel is dat er verantwoorde investeringen nodig zijn om te zorgen dat de economie blijft draaien, fabrieken en boerderijen enzo. En daar ging het mis in de USSR Je moet dus zoveel afpakken dat het nog net de moeite waard is om te sparen

3 pagina's over 'de economie', zullen we het weer over huizen hebben?

[ Voor 44% gewijzigd door MBV op 22-07-2009 15:47 ]

[Istrilyin]

JvS schreef op dinsdag 21 juli 2009 @ 18:05:
Het CBS heeft het over 160k te koop staande huizen. Daarnaast betekent die 10.000 niet dat er de afgelopen anderhalf jaar per maand 10.000 verkocht werden. De gemiddelde tijd die een huis nu te koop staat kan flink korter zijn.

Voor de verwachte verkooptijd is het logischer alleen naar de laatste maanden te kijken qua verkoopcijfers. Natuurlijk kun je nog een beetje corrigeren op seisoensinvloeden, maar ten opzichte van een jaar terug zijn de maandtotalen bijna gehalveerd dus ik zou niet kijken naar "de laatste anderhalf jaar". Echt, Januari, Februari, Maart, April, Mei, Juni: telkens rond de 10.000 verkopen, niet veel meer. Zelfs als we uitgaan van 160k huizen (wellicht staan er op funda ook half-verkochte huizen), dan praten we over een verkooptijd van zo'n 16 maanden. Dat is enorm.

Dan is er nog een factor. Ik weet niet hoeveel huizen er verkocht worden zonder ooit op funda terecht te komen. Er zullen mensen zijn die hun huis direct aan hun kinderen of andere familie of vrienden verkopen voor een afgesproken prijs. Tegenover deze 0-maanden verkooptijd woningen staan dan ook woningen die 2-3 jaar te koop (gaan) staan. 16 maanden lijkt me duidelijk de ware gemiddelde tijd.

JvS schreef op dinsdag 21 juli 2009 @ 18:05:
De te verwachten gemiddelde verkooptijd met 10.000 huizen per maand verkocht en 195k huizen te koop is wel anderhalf jaar inderdaad. Maar niet de daadwerkelijke gemiddelde verkooptijd.

Nee, die kan lager maar ook hoger worden, afhankelijk van allerlei factoren. Maar dat weten we over een paar jaar pas.

[MBV]

Istrilyin schreef op woensdag 22 juli 2009 @ 15:46:
Dan is er nog een factor. Ik weet niet hoeveel huizen er verkocht worden zonder ooit op funda terecht te komen. Er zullen mensen zijn die hun huis direct aan hun kinderen of andere familie of vrienden verkopen voor een afgesproken prijs. Tegenover deze 0-maanden verkooptijd woningen staan dan ook woningen die 2-3 jaar te koop (gaan) staan. 16 maanden lijkt me duidelijk de ware gemiddelde tijd.

Mijn schatting van het percentage op dit moment: 1% van de verkopen op die manier. Volledig uit mijn rechterduim, maar ik zou het raar vinden als het vaker voorkomt.

Nee, die kan lager maar ook hoger worden, afhankelijk van allerlei factoren. Maar dat weten we over een paar jaar pas.

Wikipedia: Verwachting (wiskunde)
Wat is het verwachte gemiddelde van kop-en-munt gooien? 50% van de keren kop toch? Dat is op basis van de info die we nu weten, ik vertel je morgen pas dat bij euromunten de kop-kant zwaarder is en 50% dus niet helemaal klopt Op basis van de info in dit rapport is de verwachte waarde X maanden.

[ Voor 19% gewijzigd door MBV op 22-07-2009 15:51 ]

[EXX]

Istrilyin schreef op woensdag 22 juli 2009 @ 15:33:
[...]Dat was ongeveer letterlijk de stelling. Ik heb daar later over nagedacht. Kijk, sommige mensen geven alles uit wat ze binnen krijgen. Sommige anderen werken liever extra hard om een paar appeltjes voor de dorst op te bouwen. Door nu continu appels af te pakken en aan de uitvreters te geven, dwing je de spaarder om steeds harder te zwoegen voor z'n verzameling appeltjes. En dat is goed voor de appelproductie (de economie). Dat het eigenlijk richting diefstal of slavenarbeid gaat voor een groep, dat maakt een econoom niet zo bar veel uit.

Totdat de spaarders het zat zijn, de handddoek in de ring gooien en zich bij de uitvreters voegen. Dan heb je een groot probleem: je kunt de levensstandaard van de uitvreters niet meer handhaven. Dit is wat nu gebeurt is: er werd steeds minder gespaard en meer op de pof geleefd, in alle bevolkingslagen. Er is steeds minder "af te pakken", want steeds meer mensen hebben schulden. Nu ook nog eens de werkloosheid fors oploopt wordt de verzorgingsstaat onbetaalbaar.

Ik denk dan ook dat de bailout voor woningeigenaren er niet gaat komen: de staat heeft gewoonweg het geld niet.

[ Voor 4% gewijzigd door EXX op 22-07-2009 16:05 ]

[Istrilyin]

MBV schreef op woensdag 22 juli 2009 @ 15:51:
Wikipedia: Verwachting (wiskunde)
Wat is het verwachte gemiddelde van kop-en-munt gooien? 50% van de keren kop toch? Dat is op basis van de info die we nu weten, ik vertel je morgen pas dat bij euromunten de kop-kant zwaarder is en 50% dus niet helemaal klopt Op basis van de info in dit rapport is de verwachte waarde X maanden.

Precies! Leg het JvS nog eens uit . Zijn we het er nu allemaal over eens dat de huidige verwachte gemiddelde verkooptijd tussen de 1 jaar en 1 1/2 jaar ligt, en niet tussen de 1/2 jaar en 1 jaar zoals je hier en daar hoort in de media?

[MBV]

@EXX: Voor de gevolgen kan je naar diverse Amerikaanse staten kijken.
@Istridinges: Ik verwacht dat er meer gedwongen verkopen gaan komen, en dat de tijd die mensen het zich kunnen permitteren dat een huis te koop staat omlaag gaat. Ook is het 'breaking news' geland dat huizenprijzen kunnen dalen, en zullen er meer mensen met verlies akkoord gaan. Niet voor niets zie je dat er nu weer wat beweging in de huizenmarkt komen, in tegenstelling tot februari waarin er letterlijk niemand afkwam op open dagen etc.

[Exirion]

Mx. Alba schreef op woensdag 22 juli 2009 @ 11:57:
Tegen gezin 1 wordt gezegd: u heeft nog uw huis (of spaartegoed), eet dat eerst maar op en dan zien we wel verder, maar van ons krijgt u voorlopig niets.

Zo werkt het toch met alles in Nederland? Mensen die bezit hebben mogen het afdragen zodat mensen zonder geld niet op een houtje hoeven te bijten. Als je je leven rot hebt gewerkt en nergens aanspraak op hebt kunnen maken omdat je 'te veel' verdiende, kun je vervolgens eerst je vermogen opvreten voordat je ergens aanspraak op kunt maken. Heb je aan het einde van je leven 'te veel' geld over dan komt de belastingdienst het geld, waar al meervoudig belasting over betaald is, weggraaien bij de erfgenamen. En we moeten dit maar normaal vinden

[Verwijderd]

Exirion schreef op donderdag 23 juli 2009 @ 10:42:
[...]

Zo werkt het toch met alles in Nederland? Mensen die bezit hebben mogen het afdragen zodat mensen zonder geld niet op een houtje hoeven te bijten. Als je je leven rot hebt gewerkt en nergens aanspraak op hebt kunnen maken omdat je 'te veel' verdiende, kun je vervolgens eerst je vermogen opvreten voordat je ergens aanspraak op kunt maken. Heb je aan het einde van je leven 'te veel' geld over dan komt de belastingdienst het geld, waar al meervoudig belasting over betaald is, weggraaien bij de erfgenamen. En we moeten dit maar normaal vinden

De FNV heeft ook alweer zo'n geweldig plan als bezuinigingen, de sterkste schouders dragen weer de zwaarste lasten. Het leuke is dat je bij de belastingverlagingen het omgekeerde ziet, de sterkte schouders krijgen zelden de meeste lusten. De belastingdruk wordt al maar hoger en hoger...

Ik heb totaal geen moeite om extra te betalen voor mensen die een uitkering nodig hebben, echt niet, iedereen kan zo'n periode hebben in zijn leven. Maar er zijn teveel mensen die misbruik maken, niet willen werken en het allemaal wel best vinden. De nivellering is tever doorgeschoten imho. Als je dan vervolgens door hard werken wat hebt opgebouwd, dan mag je het eerst opvreten voor je een keer toegang krijgt tot de bijstand. Schulden worden gesubsidieerd, sparen wordt belast. Waar zijn we mee bezig?

[ Voor 8% gewijzigd door Verwijderd op 23-07-2009 10:49 ]

[MBV]

Verwijderd schreef op donderdag 23 juli 2009 @ 10:48:
[...]


De FNV heeft ook alweer zo'n geweldig plan als bezuinigingen, de sterkste schouders dragen weer de zwaarste lasten. Het leuke is dat je bij de belastingverlagingen het omgekeerde ziet, de sterkte schouders krijgen zelden de meeste lusten. De belastingdruk wordt al maar hoger en hoger...

Het toptarief is 10 jaar geleden teruggebracht van 70% tot 50%, wat jij zegt is dus pertinent niet waar.

[Exirion]

Verwijderd schreef op donderdag 23 juli 2009 @ 10:48:
Maar er zijn teveel mensen die misbruik maken, niet willen werken en het allemaal wel best vinden. De nivellering is tever doorgeschoten imho.

Dat is waar het om gaat ja. Ik kots ook echt op het standpunt van de FNV.

[Istrilyin]

MBV schreef op donderdag 23 juli 2009 @ 10:54:
Het toptarief is 10 jaar geleden teruggebracht van 70% tot 50%, wat jij zegt is dus pertinent niet waar.

Het aantal aftrekposten werd daarmee ook teruggebracht, en buitenlandse rekeningen voor split salaries en optie contructies werden ook wat meer aangepakt. Deze maatregel maakte de rijken niet veel rijker. In feite was het 72% tarief gewoon een mislukking. De regering is gewoon slimmer geworden bij het opzoeken van de pijngrens van de belastingbetaler.

Maar bedenk dat het tarief 10% was, zo rond 1900. In 1917 en 1919 kreeg iedereen stemrecht, dus ook de niet-belastingbetaler. Iedereen die geld van de regering krijgt wil maar 1 ding, namelijk dat de regering meer uitgeeft aan uitkeringen en gratis (of gesubsidieerde) voorzieningen. Een aanleiding voor de 80-jarige oorlog was de "tiende penning", een tax van 10% dus... Tegenwoordig vinden we de "tweede penning" normaal. Toch knap gedaan

[FireAge]

De discussie over hoe sparen en de economie vind ik een beetje krom.
"Sparen is niet goed voor de economie, geld moet rollen."
Ware het niet dat wij in een economie leven die gebaseerd is op schuld.
Elke euro die ik in een bank stop, kunnen de banken in totaal 9x uitlenen.
Dus ik kan of 1000 euro uitgeven, of via mijn banksaldo voor 9000 euro investeren.

Tevens is de Nederlandse staat van zijn bevolking en zijn wij hoofdelijk aansprakelijk voor haar acties. Op het moment is de staatsschuld ongeveer even groot als het totaal aan spaargeld wat de Nederlander heeft. Dat wil zeggen dat wij in staat zijn om de schulden van onze staat af te lossen.

In Amerika is de staatsschuld op dit moment als ik mij niet vergis negen keer zo groot als de spaartegoeden. In feite is dus de hele Amerikaanse bevolking failliet. Dit moet alleen nog "even" doordringen.

[Verwijderd]

FireAge schreef op donderdag 23 juli 2009 @ 12:04:
(...)

Tevens is de Nederlandse staat van zijn bevolking en zijn wij hoofdelijk aansprakelijk voor haar acties. Op het moment is de staatsschuld ongeveer even groot als het totaal aan spaargeld wat de Nederlander heeft. Dat wil zeggen dat wij in staat zijn om de schulden van onze staat af te lossen.(...)

De Staat is mede-eigendom van alle Nederlanders? Alle Nederlanders zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de staatsschuld? Dan hoop ik niet dat ik de eerste ben die aangesproken wordt! En dan wens ik per direct mijn aandeeltje Nederland N.V. te verkopen. Wie biedt?

[begintmeta]

offtopic:
Nare man, misschien is dat een beetje hetzelfde als dat je als je met een groep uit eten gaat allemaal aansprakelijk bent voor alle kosten van die groep. En dat daar eventueel hooguit een opt-out policy voor is.

[Exirion]

http://www.nu.nl/economie...rters-op-woningmarkt.html

En hopelijk vertaalt dit zich ook in aankopen

[MBV]

FireAge schreef op donderdag 23 juli 2009 @ 12:04:
De discussie over hoe sparen en de economie vind ik een beetje krom.
"Sparen is niet goed voor de economie, geld moet rollen."
Ware het niet dat wij in een economie leven die gebaseerd is op schuld.
Elke euro die ik in een bank stop, kunnen de banken in totaal 9x uitlenen.
Dus ik kan of 1000 euro uitgeven, of via mijn banksaldo voor 9000 euro investeren.

Dan moeten er wel mensen zijn die de lening aangaan. In Nederland hebben we genoeg spaargeld om iedereen van leningen te voorzien, dus dat nog meer mensen gaan sparen is economisch gezien niet wenselijk.

Tevens is de Nederlandse staat van zijn bevolking en zijn wij hoofdelijk aansprakelijk voor haar acties. Op het moment is de staatsschuld ongeveer even groot als het totaal aan spaargeld wat de Nederlander heeft. Dat wil zeggen dat wij in staat zijn om de schulden van onze staat af te lossen.

Niet hoofdelijk. Dat is alleen bij een V.O.F. Misschien proportioneel, dus iedereen 1/17.000.000 deel van de staatsschuld. Het is wel een indicatie dat Nederland als geheel niet bankroet is, zoals de VS wel is.

In Amerika is de staatsschuld op dit moment als ik mij niet vergis negen keer zo groot als de spaartegoeden. In feite is dus de hele Amerikaanse bevolking failliet. Dit moet alleen nog "even" doordringen.

Je zou verwachten dat zich dat terugvertaald in de dollarkoers, maar daar zie ik nog niks van. Waarschijnlijk is iedereen banger voor de oost-europese leningen.

[Verwijderd]

MBV schreef op donderdag 23 juli 2009 @ 10:34:
@EXX: Voor de gevolgen kan je naar diverse Amerikaanse staten kijken.
@Istridinges: Ik verwacht dat er meer gedwongen verkopen gaan komen, en dat de tijd die mensen het zich kunnen permitteren dat een huis te koop staat omlaag gaat. Ook is het 'breaking news' geland dat huizenprijzen kunnen dalen, en zullen er meer mensen met verlies akkoord gaan. Niet voor niets zie je dat er nu weer wat beweging in de huizenmarkt komen, in tegenstelling tot februari waarin er letterlijk niemand afkwam op open dagen etc.

Ik denk dat het heel erg locatie- en segment-gebonden is. Als ik ga kijken naar de huizen (6) waar wij in april/mei zijn gaan bezichtigen, dan staan ze allemaal nog gewoon met dezelfde vraagrpijs te koop. Er is wellicht iets meer onderhandelruimte, maar dat betekent nog lang niet altijd "verlies voor de verkoper", eerder "ietsje minder winst voor de verkoper". De koop- en verkoopmentaliteit is ook merkbaar veranderd: mensen gaan gewoon pas kopen als het huidige huis voor een redelijke prijs verkocht is, terwijl "vroeger" men al een ander huis kocht voordat het huidige verkocht was.

Daarnaast krijg ik dagelijks mails van veilingnotarissen (ben immers op zoek naar een andere woning, te kopen zodra mijn appartement verkocht is) en daaruit maak ik op dat het vooral in de regio Rotterdam en Den Haag iets harder gaat met de executie-verkopen, maar in andere regio's zie ik weer geen grote stijging.

Verder staat mijn appartement nog niet via een makelaar te koop, maar adverteer ik zelfstandig op internet. In maart hebben we nog een Open Dag van de NVM gehad waar ik handig in mee heb gelift. Dat leverde tussen 11:00 uur en 15:00 uur toch 6 bezichtigingen op, waarvan 2 zeer serieus. (Hebben helaas beiden een ander appartement in dezelfde prijsklasse gekocht, waarvan 1 in hetzelfde complex als waar ik nu woon.) Maar huizen in een duurder segment kregen inderdaad vaak maar 1 bezichtiging of soms zelfs helemaal geen.

Volgens mij hebben steeds meer verkopers dezelfde mentaliteit als ik: we verkopen voor bedrag X en zolang we dat niet krijgen blijven we lekker zitten waar we nu zitten. Ondertussen ben ik her en der nog wat bezig om mijn appartement te verbeteren. (Verlaagd plafond met inbouwspotjes in het toilet inclusief schilderbeurt: 90 euro, koofjes om gordijnrails / rolgordijnen in alle kamers: 40 euro incl. verf...... dat soort dingen)

[MBV]

Inderdaad, de 2-kapper van mijn ouders bij rotterdam (ruwweg 5 ton) heeft nog maar 1 bezichtiging gehad: van de overburen. En die moeten hun huis van 3.5 ton eerst verkopen voor ze serieus zijn, waarvoor ze vziw ook nog geen bezichtigingen hebben gehad.

[FireAge]

MBV schreef op donderdag 23 juli 2009 @ 13:23:
Dan moeten er wel mensen zijn die de lening aangaan. In Nederland hebben we genoeg spaargeld om iedereen van leningen te voorzien, dus dat nog meer mensen gaan sparen is economisch gezien niet wenselijk.

Het hoeft dan ook niet in Nederland belegd te worden. Als het over de grens uitgeleend wordt, dan komt er nog steeds geld binnen in de vorm van rente, en tevens hou je er een belegger mee aan het werk.

Niet hoofdelijk. Dat is alleen bij een V.O.F. Misschien proportioneel, dus iedereen 1/17.000.000 deel van de staatsschuld. Het is wel een indicatie dat Nederland als geheel niet bankroet is, zoals de VS wel is.

Ja mijn fout, ik moet ook niet van die grote termen gebruiken als ze niet van toepassing zijn.
Simpel vertaald komt het er wel op neer dat wij met zijn allen opdraaien voor de schuld en de schuldkosten van de Nederlandse staat. Waar we in 2007 nog 260 miljard schuld hadden, hebben we er nu even 85 miljard bij gedaan. We voldoen nog steeds ruim aan de Maastrichtnorm, maar als je ziet hoeveel paarse kabinetten er nodig zijn om zo'n groei in schuld weer teniet te doen...

Je zou verwachten dat zich dat terugvertaald in de dollarkoers, maar daar zie ik nog niks van. Waarschijnlijk is iedereen banger voor de oost-europese leningen.

Dat, en tevens zit er teveel belang in de dollar. De hele wereld maakt verlies als de dollar omlaag gaat, dus doet iedereen of zijn neus bloed en komt Amerika er nog mee weg.

[Dark Matter]

Istrilyin schreef op donderdag 23 juli 2009 @ 11:11:
[...]

Het aantal aftrekposten werd daarmee ook teruggebracht, en buitenlandse rekeningen voor split salaries en optie contructies werden ook wat meer aangepakt. Deze maatregel maakte de rijken niet veel rijker. In feite was het 72% tarief gewoon een mislukking. De regering is gewoon slimmer geworden bij het opzoeken van de pijngrens van de belastingbetaler.

Maar bedenk dat het tarief 10% was, zo rond 1900. In 1917 en 1919 kreeg iedereen stemrecht, dus ook de niet-belastingbetaler. Iedereen die geld van de regering krijgt wil maar 1 ding, namelijk dat de regering meer uitgeeft aan uitkeringen en gratis (of gesubsidieerde) voorzieningen. Een aanleiding voor de 80-jarige oorlog was de "tiende penning", een tax van 10% dus... Tegenwoordig vinden we de "tweede penning" normaal. Toch knap gedaan

Interessant, en leuk om te lezen.
Heb je misschien wat meer van dit soort weetjes of een link?

[Slasher]

Exirion schreef op donderdag 23 juli 2009 @ 13:20:
http://www.nu.nl/economie...rters-op-woningmarkt.html

En hopelijk vertaalt dit zich ook in aankopen

Tsjah logisch ook. Die hebben in het starterssegment de prijzen niet echt omlaag zien gaan en zijn het afwachten ook beu waarschijnlijk.

[Verwijderd]

Slasher schreef op vrijdag 24 juli 2009 @ 08:42:
[...]


Tsjah logisch ook. Die hebben in het starterssegment de prijzen niet echt omlaag zien gaan en zijn het afwachten ook beu waarschijnlijk.

Wij hebben begin dit jaar ons 'starters'huis ook verkocht onder de waarde die het een half jaar daar voor had.

november 2008 hebben we een quote van 200.000 gehad van onze makelaar. We hebben uiteindelijk in maart 2009 de stap gewaagd, maar voor een vraagprijs van 185.000 gekozen (en uiteindelijk hiervoor ook verkocht). De concurrentie in de straat/wijk zat op dat moment allemaal boven de 190.000 en staat momenteel nog steeds te koop.

We hebben zojuist een huis gekocht wat voor een vraagprijs van 365.000 stond (al een jaar op de markt, nagenoeg geen kijkers) met een koopprijs van 300.000.

Onze keuze om snel ons eigen huis onder de waarde te verkopen heeft zich dus vertaald in een goede deal op een groter huis.

De markt staat voor zover we zien niet echt stil en er is een heleboel mogelijk als je met de markt meebeweegt (dus niet emotioneel aan die waarde van een jaar geleden vasthouden).

[Istrilyin]

Dark Matter schreef op vrijdag 24 juli 2009 @ 08:35:
Interessant, en leuk om te lezen.
Heb je misschien wat meer van dit soort weetjes of een link?

Mijn ervaring met beantwoorden van "linkje?" en de vervolg-tegenwerpingen (interpretatie van de cijfers, of bron wel actueel en betrouwbaar is) is niet zo goed. Als je na veel uitzoekwerk alles hebt beantwoord, dan is er nimmer een dank je wel en nimmer een goh je hebt eigenlijk gelijk... Dus alleen bij oprechte belangstelling. Zoals nu dus.

Een hele goede NL site is http://www.meervrijheid.nl voor een visie die je in het nieuws niet zo vaak tegenkomt. Wel zoeken op keywords - er zijn geloof ik meer dan 1000 artikelen, vaak bomvol informatie. Bijvoorbeeld hier.

Verder wordt dit teveel off-topic, dus subdraadje hierbij beeindigen

[begintmeta]

offtopic:
wel een grappige site, veel dingen zijn wel erg naïef

[Wolly]

Huizenprijs daalt het hardst in 't Gooi
Uitgegeven: 28 juli 2009 16:55
Laatst gewijzigd: 28 juli 2009 17:05
AMSTERDAM - De gemiddelde prijs van een woning is met 3,6 procent gezakt, in vergelijking met een jaar geleden. In 65 gemeenten zijn de prijzen met meer dan 5 procent gedaald. Met name de huizenprijzen in ’t Gooi hebben te lijden onder de crisis.

De gemiddelde prijs voor een woning ligt momenteel op 249.000 euro, voor een eengezinswoning is dat 270.000 euro en een appartement 188.000 euro.

Dat betekent een daling in waarde van respectievelijk 3,6 en 3,8 procent. Dat blijkt uit onderzoek van ABF Valuation.

Eengezinswoningen

De eengezinswoningen zijn in ’t Gooi met 15,7 procent in prijs gezakt. Blaricum is daarbij het zwaarst getroffen; de huizenprijzen zijn daar met 18,5 procent gedaald.

Ook andere dorpen in ’t Gooi hebben te lijden: Naarden (-15,3 procent), Bussum (-14,6 procent), Laren (-14,4 procent) en Huizen (-13,5 procent).

Haarlem

In Haarlem daalden de prijzen met 12,7 procent. IJmond (-11,9 procent) en Den Haag (-11,8 procent) staan ook in de lijst van gemeentes waar de prijzen met meer dan tien procent gedaald zijn.

Den Haag is ook terug te vinden in de lijst met de grootste waardedalingen van flatgebouwen, namelijk bovenaan met 14,4 procent, Leiden volgt met 11,7 procent.

In de provincies Friesland, Drenthe en Overijssel daalde de woningprijs met minder dan 1 procent.

Verkopen

Het aantal woningverkopen is ook gedaald; ruim 35 duizend woningen veranderden in het tweede kwartaal van eigenaar tegenover 56 duizend in dezelfde periode in 2008. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2009 is er wel een lichte verbetering te zien.

Voor het archief...

[Oscar Mopperkont]

Misschien moeten we de titel veranderen in klappen van de "Gooische" huizenbubbel?

[Exirion]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 28 juli 2009 @ 18:22:
Misschien moeten we de titel veranderen in klappen van de "Gooische" huizenbubbel?

"Joepie, we hebben een plek gevonden waar het bestaaaaaaaaat....."

[Oscar Mopperkont]

Exirion schreef op dinsdag 28 juli 2009 @ 18:25:
[...]

"Joepie, we hebben een plek gevonden waar het bestaaaaaaaaat....."

Wellicht kunnen we het aanvullen tot "klappen van de Gooische huizenbubbel en die in de Sint Janstraat in Woerden en van de Indische buurt in Geldrop"

[n4m3l355]

Ik las dat stukje van de Gooische meiden ook dat daar de woningprijzen sterk gedaald waren helaas kon ik in de bron niets terughalen in hoeverre de resultaten uberhaubt betrouwbaar zijn wat mij dan ook weer doet twijfelen aan de kwaliteit van dit onderzoek. Een bijlage is toch het minste wat je kunt verwachten bij een degelijk onderzoek.

Dat terzijde dat de Gooische meiden opeens sterk minder waard zijn is imo ook niet echt verwonderlijk, als er sprake is van een bubbel is daar wel het hardste geblazen. Het is toch een gebied gevonden en opgetrokken voor belangrijkvoelende Nederlanders die verder niemand kent. Wat ik wel frappant vind is dat deze bron aankaart dat juist dure gebieden nu een sterke terugval kennen terwijl onlangs nog te voren kwam dat plaatsen zoals Bloemendaal geen problemen ondervinden.

Een klein pluspuntje is dat in de US de woningprijzen voor het eerst in 3 jaar weer eens lichtjes stegen, misschien dat het einde vh dal zoals door meerdere is aangegeven dan ook daadwerkelijk daar is.

[IJnte]

Loop voor de grap eens rond in wassenaar.. Daar staan ook een hoop huizen te koop, of leeg Ik ben er 2 of 3 weken geleden eens doorheen gelopen (NS wandeltoch). Viel me echt op.

[JvS]

Exirion schreef op dinsdag 28 juli 2009 @ 18:25:
[...]

"Joepie, we hebben een plek gevonden waar het bestaaaaaaaaat....."

achja, je kan net zo lang ontkennen wat je wilt.* Huizenprijzen zijn gewoon aan het dalen. Hier discussieer je tegen de klippen van eigenwijsheid en beschuldigingen van 'profiteren' op en blijkt het steeds weer meer de waarheid te zijn.

Op deze manier met kinderachtige retoriek een bericht belachelijk maken vind ik een beetje flauw...

* ik heb het overigens over dalende prijzen tgv marktwerking, niet over een bubble. Misschien moeten we maar eens een schaduwdiscussie openen waarin die term bubble niet elke 5 posts terugkomt, maar waar we gewoon op de prijsontwikkelingen in de huizenmarkt kunnen discussiëren.