Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Goverman]

MBV schreef op zondag 21 juni 2009 @ 16:21:
@hierboven: zou het niet een beter idee zijn om het risico bij de bank te leggen, zoals in de VS gebeurt? Of liever nog: een groot deel. Pak-em-beet €5.000 is eigen risico bij executieverkoop, de rest mag de bank bijpassen.

Zou ook wel een idee zijn, nog eenvoudiger ook. Ik zou dan wel het voorbehoud van 'te goeder trouw' willen gebruiken: alleen mogelijk bij een geldige reden voor niet meer kunnen betalen (scheiding, werkloosheid etc.)

Voordeel van NHG is dat je enerzijds (vrijwillig) een premie betaalt en anderzijds een lagere rente krijgt. Zowel de bank als de klant hebben dan hun risico afgekocht en kunnen (hierdoor) een lagere rente overeenkomen.

[BlakHawk]

EXX schreef op zondag 21 juni 2009 @ 13:50:
Ok, maar dan ook niet miepen als het dan toch foutloopt.

Die verhoging van de NHG is natuurlijk niet zonder risico. Rukapul heeft gelijk: als de zaak echt verslechterd zit er veel te weinig geld in de NHG pot. De balastingbetaler mag dan weer bijspingen.

Welkom in Nederland...
Zo gaat het hier altijd in NL hoor, met alles...

Niet dat het goed is...

[Henk007]

@hierboven: zou het niet een beter idee zijn om het risico bij de bank te leggen, zoals in de VS gebeurt? Of liever nog: een groot deel. Pak-em-beet €5.000 is eigen risico bij executieverkoop, de rest mag de bank bijpassen.

En dat risico wordt vervolgens weer ondergebracht bij een verzekeraar (lees Freddy Mac/Fanny Mae -achtigen), die vervolgens weer door de staat (lees: belastingbetaler) worden overeindgehouden.

[MBV]

Nee, waarom? We gaan toch het systeem 'from scratch' opbouwen? Fanny&Freddy zijn idd overheidsinstellingen, zonder die gekke structuur zou het nooit zo'n groot probleem zijn geworden.

[Henk007]

Inderdaad, ik ben zelf ook een groot aanhanger van zo min mogelijk staatsbemoeienis, ik geef alleen aan hoe dat soort dingen geregeld worden. Als je de Peter Schiff video een paar post naar boven bekijkt, zie je ook dat juist door deze overheidsingrepen de problemen alleen maar groter zijn geworden. In een vrije markteconomie was al veel eerder het kaf van het koren gescheiden.

[ Voor 27% gewijzigd door Henk007 op 21-06-2009 23:51 ]

[Mx. Alba]

Henk007 schreef op zondag 21 juni 2009 @ 23:43:
Inderdaad, ik ben zelf ook een groot aanhanger van zo min mogelijk staatsbemoeienis, ik geef alleen aan hoe dat soort dingen geregeld worden. Als je de Peter Schiff video een paar post naar boven bekijkt, zie je ook dat juist door deze overheidsingrepen de problemen alleen maar groter zijn geworden. In een vrije markteconomie was al veel eerder het kaf van het koren gescheiden.

Ik kan niet wachten tot het moment waarop de rest van de wereld Amerika loslaat... Het probleem is alleen dat we in Europa een beetje met het zelfde probleem zitten; niet zo erg als in Amerika, maar het probleem is er wel degelijk. En uiteindelijk zullen China en India de lachende derden zijn.

[MBV]

En de Chinezen doen niet aan overheidsingrepen om kunstmatig uitstervende beroepsgroepen in stand te houden?

[Verwijderd]

Mx. Alba schreef op maandag 22 juni 2009 @ 09:18:
[...]


Ik kan niet wachten tot het moment waarop de rest van de wereld Amerika loslaat... Het probleem is alleen dat we in Europa een beetje met het zelfde probleem zitten; niet zo erg als in Amerika, maar het probleem is er wel degelijk. En uiteindelijk zullen China en India de lachende derden zijn.

Not quite, de Chinezen hebben een dollarvoorraad waar je eng van wordt. Dit gaat nog wel even duren

[Help!!!!]

Henk007 schreef op zondag 21 juni 2009 @ 23:43:
Inderdaad, ik ben zelf ook een groot aanhanger van zo min mogelijk staatsbemoeienis, ik geef alleen aan hoe dat soort dingen geregeld worden. Als je de Peter Schiff video een paar post naar boven bekijkt, zie je ook dat juist door deze overheidsingrepen de problemen alleen maar groter zijn geworden. In een vrije markteconomie was al veel eerder het kaf van het koren gescheiden.

Het probleem is toch juist door de vrije markt cq te weinig staatsbemoeienis/regulering ontstaan.

Ik durf niet te zeggen wat beter is, het huidige overheidsingrijpen nav het ontstaan vd crisis of als men de vrije markt zijn werk had laten doen.

[Mx. Alba]

Verwijderd schreef op maandag 22 juni 2009 @ 09:58:
Not quite, de Chinezen hebben een dollarvoorraad waar je eng van wordt. Dit gaat nog wel even duren

Tsja, iedereen heeft verschrikkelijk veel geld in de VS gepompt en wil dat niet kwijtraken, dus wordt er nog meer geld in gepompt. Maar op een gegeven moment komt men er achter dat er geen houden aan is en dat het proberen de Amerikaanse economie drijvende te houden vele malen meer geld kost dan wat er tot nu toe in geïnvesteerd is en dat het beter is om het geïnfecteerde ledemaat te amputeren, hoeveel pijn dat ook doet, dan om de infectie zich te laten verspreiden...

[MBV]

Kijk eens naar de topictitel: 'huizenbubbel', niet 'alle economische fenomenen van de afgelopen 10 jaar'
* MBV = guilty .

http://www.nrc.nl/economi...opwoningen_verder_gedaald
De jaar-op-jaar daling is momenteel 2.5%, dat kan imho 2 dingen betekenen:
- er is geen bubbel, dit is gewoon een correctie vanwege de slechtere omstandigheden
- hij moet nog klappen

Oftewel: we zijn weer terug bij af. Aan alle bubbel-advocaten: wanneer gaat hij klappen? Wat moet er gebeuren om te bewijzen dat dit geen bubbel is? IMHO is dat bewijs er zodra de werkeloosheid zijn piek heeft gehad.

[Henk007]

Inderdaad MBV, on-topic! Over de US-economie praten we verder in het 'Dollar-valt-ie-of val-ie-niet' topic.

Van L1.nl:

Woningen Limburg goedkoper van de hand
Huizenverkoop

De gemiddelde verkoopsom voor bestaande woningen in Limburg is in een jaar tijd met 3,85 procent gedaald. Vorig jaar mei was de koopsom voor een woning in Limburg ongeveer 203.000 euro; in mei dit jaar was dat 195.000 euro.Dat blijkt uit cijfers van het Kadaster over de maand mei.

De sterkste daling was er bij tussenwoningen en vrijstaande woningen. Twee-onder-één-kapwoningen en appartementen bleven vrijwel gelijk in verkoopprijs.

ik kan geen originele bron vinden, alleen de CBS publicatie, maar die is niet uitgesplitst naar regio:
Prijzen bestaande koopwoningen verder gedaald
Een daling die ongeveer in lijn ligt met de rest van het land, of ietje hoger.

MBV schreef op maandag 22 juni 2009 @ 10:55:
De jaar-op-jaar daling is momenteel 2.5%, dat kan imho 2 dingen betekenen:
- er is geen bubbel, dit is gewoon een correctie vanwege de slechtere omstandigheden
- hij moet nog klappen

Dat weet je niet. Als er al een bubbel is weet je niet hoe snel die leegloopt. Ik heb wel ooit gelezen dat de meeste ongeveer symmetrisch zijn in de tijd. Als dat in dit geval ook zo is, kan het nog jaren duren.

[ Voor 9% gewijzigd door Henk007 op 22-06-2009 11:09 ]

[mr_obb]

Mx. Alba schreef op maandag 22 juni 2009 @ 09:18:
[...]


Ik kan niet wachten tot het moment waarop de rest van de wereld Amerika loslaat... Het probleem is alleen dat we in Europa een beetje met het zelfde probleem zitten; niet zo erg als in Amerika, maar het probleem is er wel degelijk. En uiteindelijk zullen China en India de lachende derden zijn.

Even voor jouw inzicht 2 nieuwslinkjes:

De Euro-zone heeft een handelsoverschot
De VS heeft een enorm handelstekort

[Mx. Alba]

mr_obb schreef op maandag 22 juni 2009 @ 11:05:
Even voor jouw inzicht 2 nieuwslinkjes:

De Euro-zone heeft een handelsoverschot
De VS heeft een enorm handelstekort

Daarom zeg ik ook dat we er in Europa niet zo slecht toe zijn als in Amerika, maar het zelfde spook waart ook hier wel degelijk rond. Zoals die vent in die speech ook al zei, het klappen van de stock market en real estate bubbles hebben in Japan ondanks een zeer sterke economie voor zeer grote problemen gezorgd. De economie van de VS is extreem slecht, dus de gevolgen zullen nog desastreuser zijn. De Europese economie is weliswaar minder slecht dan de Amerikaanse, maar lang niet zo goed als de Japanse was toen daar de bubble barstte...

[Oscar Mopperkont]

Henk007 schreef op maandag 22 juni 2009 @ 11:03:
Dat weet je niet. Als er al een bubbel is weet je niet hoe snel die leegloopt. Ik heb wel ooit gelezen dat de meeste ongeveer symmetrisch zijn in de tijd. Als dat in dit geval ook zo is, kan het nog jaren duren.

Het idee van een bubbel is juist dat ie barst en niet dat ie "langzaam" leegloopt.

[Spotmatic]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 22 juni 2009 @ 11:56:
[...]
Het idee van een bubbel is juist dat ie barst en niet dat ie "langzaam" leegloopt.

M.a.w. het is tot nu toe nog steeds een geleidelijke golfbeweging zonder abrupte veranderingen. Een complete crash van de woningmarkt is niet te verwachten.

[Henk007]

Vaak is de leegloopsnelheid van een speculatieve bubble echt ongeveer gelijk aan de opblaassnelheid, voorbeeld de dotcombubble:

NASDAQ: Het koersverloop rondom de piek op 10 maart 2000

bron:wikipedia

Voorbeeld 2: Olieprijs, daarin zie ik wel enige assymmetrie: de daling is sneller dan de stijging

bron

[ Voor 52% gewijzigd door Henk007 op 22-06-2009 12:19 ]

[MBV]

De opbouw duurt van begin 2007 tot midden 2008, en de daling van midden 2008 tot begin 2009 (en komt dieper uit, wat een overcorrectie is). 1,5 jaar tegen een half jaar, dat is nogal een sterk verschil. De daling bij de Nasdaq is ook iets scherper, maar dan heb je een iets gedetailleerder kaartje nodig. Een ontploffende bubbel kenmerkt zich o.a. door een paar scherpe dalingen (scherper dan de stijgingen, zoals je die bij de Nasdaq ook ziet), en die heb ik bij de nederlandse huizenmarkt nog niet gezien.

[Woy]

MBV schreef op maandag 22 juni 2009 @ 12:22:
De opbouw duurt van begin 2007 tot midden 2008

De opbouw van begin 2007 tot midden 2008 is volgens mij helemaal niet zo sterk geweest.

Als ik deze grafiek mag geloven, is het redelijk geleidelijk gegaan, met een iets snellere steiging van 99 - 03
http://www.hypotheker.nl/...n/Ontwikkeling+Nederland/

[ Voor 13% gewijzigd door Woy op 22-06-2009 12:54 ]

[Henk007]

Woy schreef op maandag 22 juni 2009 @ 12:54:
[...]

De opbouw van begin 2007 tot midden 2008 is volgens mij helemaal niet zo sterk geweest.

Communicatieprobleempje
MBV reageert op de voorbeeldgrafiek van de olieprijs die ik postte, niet op de woningprijs.
Een leuk overzicht van de woningprijsindex vind je op cbs.nl. Daar zie ik tussen 1996 en 2001 jaarlijkse stijgingen van boven de 10%.
Ik heb nu geen tijd, maar ik wil er best wel een keer een grafiekje van maken.

[ Voor 32% gewijzigd door Henk007 op 22-06-2009 13:02 ]

[Help!!!!]

De bubble ontkenners zijn meestal ook de mensen die denken/dachten dat de huizenprijzen altijd zullen blijven stijgen.

Als je kijkt naar de daling in huizenprijzen tov een jaar geleden dan zijn de prijzen zijn toch wel behoorlijk gedaald, zeker als je de veronderstelde normale stijging meeneemt.

Dus bijv.

jun08=100
veronderstelde prijs per jun09=105
werkelijke prijs jun09 =95

[Oscar Mopperkont]

Help!!!! schreef op maandag 22 juni 2009 @ 13:18:
De bubble ontkenners zijn meestal ook de mensen die denken/dachten dat de huizenprijzen altijd zullen blijven stijgen.

Maar waar zijn die mensen? In dit topic ben ik nog niemand tegengekomen die heeft gezegd dat huizenprijzen alleen zouden kunnen stijgen. Wel ben ik veel mensen tegengekomen dat er geen sprake is van een bel.

jun08=100
veronderstelde prijs per jun09=105
werkelijke prijs jun09 =95

Ja, zo kun je alle kanten oplullen. Trouwens ook suggestief voorbeeld, aangezien je hier rekent met 10% stijging per jaar.

[JvS]

Het punt is, dat dit geen bubbel is. Ik blijf erbij dat dat hele 'wel of geen bubbel' IMO totaal irrelevant is. Het gaat erom wat de huizenprijs gaat doen en in hoeverre die daalt of niet en in welke klasse / regio.

Die hele term bubble en de discussie of dit wel of niet onder een bubble valt vind ik zelf vij .

Ik ben ook een bubble ontkenner, maar denk wel dat de prijzen uiteindelijk zo'n 15% lager dan top 2008 zullen liggen.

[BlakHawk]

Help!!!! schreef op maandag 22 juni 2009 @ 13:18:
De bubble ontkenners zijn meestal ook de mensen die denken/dachten dat de huizenprijzen altijd zullen blijven stijgen.

Als je kijkt naar de daling in huizenprijzen tov een jaar geleden dan zijn de prijzen zijn toch wel behoorlijk gedaald, zeker als je de veronderstelde normale stijging meeneemt.

Dus bijv.

jun08=100
veronderstelde prijs per jun09=105
werkelijke prijs jun09 =95

Ja, zo kan ik ook op een daling van 10% per jaar uitkomen, de normale stijging door gaan berekenen en dan zeggen dat hij heel erg hard gedaald is. Maar dat doe je dan alleen maar voor je zelf, om jezelf maar gelijk te geven... Want uiteindelijk blijven de prijzen veel hoger dan je in je cijfers doet laten voorkomen. En dan ga je kopen en wie heb je dan voor de gek gehouden? Inderdaad: Jezelf!

Zo ook met de dalingen in het nieuws... Iedere maand zie je weer 1,9% daling tov vorig jaar en dan weer 2,5% daling tov van vorig jaar. Maar als de stijging tussen die maanden destijds evenhoog was als de daling nu, dan houd je netto 0,0% daling over... Ja misschien wel tov vorig jaar een daling, maar dat komt precies omdat het toen erg steeg. En nu niet meer.

Ik zie liever cijfers terug over de absolute daling. Maar dat schijnt lastig te zijn (misschien niet genoeg sensatie voor de kranten)

Op jouw manier van rekenen:

januari 2008 = 100
maart 2008 = 105
juni 2008 = 110
september 2008 = 115

januari 2009 = 95
maart 2009 = 97
juni 2009 = 99
september 2009 = 101

Ja nu zul je iedere keer als je van jaar tot jaar gaat berekenen op een hoger percentage daling uitkomen...
jan2008-2009 = 5% daling
maart 2008-2009 = 8% daling
juni 2008-2009 = 11% daling
sept 2008-2009 = 14% daling

Maar absoluut gezien is het in dit voorbeeld gestegen, tussen jan en sept 2009...
Wie houdt wie hier voor de gek?

De echte daling is in dit voorbeeld in januari voorbij. Je koopt liever in januari in mijn voorbeeld een huis, dan in september, ook al je de jaarlijkse daling dan een stuk hoger... Het is een voorbeeld, maar begrijp je mijn strekking?

Is er een reden dat de cijfers altijd zo suggestief worden weergegeven als we het over de huizenmarkt hebben?

[ Voor 23% gewijzigd door BlakHawk op 22-06-2009 13:51 ]

[Jaspertje]

JvS schreef op maandag 22 juni 2009 @ 13:40:
Het punt is, dat dit geen bubbel is. Ik blijf erbij dat dat hele 'wel of geen bubbel' IMO totaal irrelevant is. Het gaat erom wat de huizenprijs gaat doen en in hoeverre die daalt of niet en in welke klasse / regio.

Die hele term bubble en de discussie of dit wel of niet onder een bubble valt vind ik zelf vij .

Ik ben ook een bubble ontkenner, maar denk wel dat de prijzen uiteindelijk zo'n 15% lager dan top 2008 zullen liggen.

Zou je uiteindelijk voor mij willen defineren, is dat eind 2009? of 'op het laatste punt' daar ben ik wel benieuwd naar

Verder ben ik het met je eens, bubbel is niets zeggend en kan ook niet over de hele Nederlandse markt gelegd worden.

[JvS]

Ik zet in op een 'dal' op eind 2010, want ik denk dat na 2010 de prijzen gewoon weer gaan stijgen. Ik verwacht dat de prijzen dit jaar uiteindelijk wel 10% onder 08-2008 komen te liggen, maar dat het uiteindelijk zo'n 15% lager uitvalt.

[ Voor 51% gewijzigd door JvS op 22-06-2009 13:56 ]

[Woy]

Henk007 schreef op maandag 22 juni 2009 @ 12:57:
[...]

Communicatieprobleempje
MBV reageert op de voorbeeldgrafiek van de olieprijs die ik postte, niet op de woningprijs.
Een leuk overzicht van de woningprijsindex vind je op cbs.nl. Daar zie ik tussen 1996 en 2001 jaarlijkse stijgingen van boven de 10%.
Ik heb nu geen tijd, maar ik wil er best wel een keer een grafiekje van maken.

Wat mijn stelling bevestigd dat de prijzen in 2007-2008 niet zo extreem gegroeid zijn.

Als je die grafiek kijkt zijn de prijzen sinds 2002 eignelijk niet extreem gegroeid. van 2002 - 2008 is dat ongeveer 25%, wat onder de 4% per jaar zit. Dat is wel wat boven de inflatie, maar niet extreem.

De prijsontwikkeling van huizen volgt dan IMHO ook niet "Het DNA" van een bubble zoals hier beweerd word http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/index.php?s=bubble+grafiek

Een prijscorrectie vind ik niet gek, maar ik vind het totaal geen bubbel op het moment.

JvS schreef op maandag 22 juni 2009 @ 13:55:
Ik zet in op een 'dal' op eind 2010, want ik denk dat na 2010 de prijzen gewoon weer gaan stijgen. Ik verwacht dat de prijzen dit jaar uiteindelijk wel 10% onder 08-2008 komen te liggen, maar dat het uiteindelijk zo'n 15% lager uitvalt.

Dat vind ik persoonlijk een forse, maar inderdaad niet uit te sluiten, daling. Ik verwacht persoonlijk dat het iets minder zal dalen, maar dat is iets wat de tijd uit moeten wijzen.

[ Voor 19% gewijzigd door Woy op 22-06-2009 14:39 ]

[Istrilyin]

dfrenner schreef op maandag 22 juni 2009 @ 13:43:
januari 2008 = 100
maart 2008 = 105
juni 2008 = 110
september 2008 = 115

januari 2009 = 95
maart 2009 = 97
juni 2009 = 99
september 2009 = 101

Juist dfrenner, de methode lijkt wel overgewaaid vanuit de VS, deze totaal STUPIDE manier van prijzen vergelijken.

Ergens in 2008 was er de piek, deze piek moet de media "100" maken en vervolgens maandelijkse niveau's ten opzichte van die piek weergeven. Het is echt zo ongelovelijk waardeloos om twee getalletjes weer te geven (mei 2009 tov 2008, en april 2009 tov 2008) terwijl je wilt weten: mei 2009 tov piek, april 2009 tov exact dezelfde piek.

[BlakHawk]

Istrilyin schreef op maandag 22 juni 2009 @ 15:04:
[...]

Juist dfrenner, de methode lijkt wel overgewaaid vanuit de VS, deze totaal STUPIDE manier van prijzen vergelijken.

Ergens in 2008 was er de piek, deze piek moet de media "100" maken en vervolgens maandelijkse niveau's ten opzichte van die piek weergeven. Het is echt zo ongelovelijk waardeloos om twee getalletjes weer te geven (mei 2009 tov 2008, en april 2009 tov 2008) terwijl je wilt weten: mei 2009 tov piek, april 2009 tov exact dezelfde piek.

Kijk zijn we het toch nog ergens over eens
Als ze dan ook nog eens de gemiddelde woz waardes erin verwerken zou het helemaal eerlijk zijn en gewoon per maand inderdaad.

Zo zie je de ene maand 1,9% en nu weer 2,5% en de een denkt dat het 2,5% gedaald is tot nu toe, de ander denkt dat het 1,9% + 2,5% gedaald is.

Dat kan toch simpeler en transparanter, mits je wat moeite wil doen en de juiste cijfers erbij zoeken... Alleen de kranten hebben tegenwoordig liever sensatie dan duidelijke cijfers! Trouwens zeker niet alleen in deze kwestie.

[JvS]

Je gooit het wel op sensatie, maar de cijfers ten opzichte van de piek komen altijd extremer uit dan de vergelijkingen tov dezelfde maand een jaar eerder (tenzij dat jaar eerder precies op de piek is)... Dat is dus juist minder spectaculair dan de cijfers ten opzichte van de piek.

Met alle respect, maar de uitspraak 'de media wil sensatie' vind ik nogal kort door de bocht. Een beetje een onderbuikreactie...

[ Voor 5% gewijzigd door JvS op 22-06-2009 15:56 ]

[Help!!!!]

dfrenner schreef op maandag 22 juni 2009 @ 13:43:
[...]


Ja, zo kan ik ook op een daling van 10% per jaar uitkomen, de normale stijging door gaan berekenen en dan zeggen dat hij heel erg hard gedaald is. Maar dat doe je dan alleen maar voor je zelf, om jezelf maar gelijk te geven... Want uiteindelijk blijven de prijzen veel hoger dan je in je cijfers doet laten voorkomen. En dan ga je kopen en wie heb je dan voor de gek gehouden? Inderdaad: Jezelf!

Zo ook met de dalingen in het nieuws... Iedere maand zie je weer 1,9% daling tov vorig jaar en dan weer 2,5% daling tov van vorig jaar. Maar als de stijging tussen die maanden destijds evenhoog was als de daling nu, dan houd je netto 0,0% daling over... Ja misschien wel tov vorig jaar een daling, maar dat komt precies omdat het toen erg steeg. En nu niet meer.

Ik zie liever cijfers terug over de absolute daling. Maar dat schijnt lastig te zijn (misschien niet genoeg sensatie voor de kranten)

Op jouw manier van rekenen:

januari 2008 = 100
maart 2008 = 105
juni 2008 = 110
september 2008 = 115

januari 2009 = 95
maart 2009 = 97
juni 2009 = 99
september 2009 = 101

Ja nu zul je iedere keer als je van jaar tot jaar gaat berekenen op een hoger percentage daling uitkomen...
jan2008-2009 = 5% daling
maart 2008-2009 = 8% daling
juni 2008-2009 = 11% daling
sept 2008-2009 = 14% daling

Maar absoluut gezien is het in dit voorbeeld gestegen, tussen jan en sept 2009...
Wie houdt wie hier voor de gek?

De echte daling is in dit voorbeeld in januari voorbij. Je koopt liever in januari in mijn voorbeeld een huis, dan in september, ook al je de jaarlijkse daling dan een stuk hoger... Het is een voorbeeld, maar begrijp je mijn strekking?

Is er een reden dat de cijfers altijd zo suggestief worden weergegeven als we het over de huizenmarkt hebben?

Dat de manier waarop over prijsontwikkelingen wordt gepubliceerd zeker beter kan, ben ik met je eens.

In de perceptie van velen zouden de huizenprijzen zeker niet gaan dalen. Deze mensen kochten op moment X een huis en waren bereid daar 100 voor te betalen o.a. gebaseerd op de veronderstelde doorgaande prijsstijgingen. Als men had gedacht dat de prijs ging dalen dan had men geen 100 betaald maar minder.

Die prijsstijgingen zijn nodig om tzt minimaal de KK goed te maken. Mensen hadden een verwachting van bijv 105 over een jaar. Als dan obv taxatie en verkopen in de omgeving hun huis maar 95 blijkt te zijn heb je tov je verwachting een groter verlies geleden dan de absolute prijsdaling.

Naar de werkelijkheid kan op verschillende manieren gekeken worden en ik wilde daar 1 van laten zien. De juistheid van het ene sluit de juistheid van het andere niet uit. De cijfers uit mijn voorbeeld zijn niet meer dan dat: een voorbeeld.

[Dark Matter]

Help!!!! schreef op maandag 22 juni 2009 @ 16:02:
[...]

Naar de werkelijkheid kan op verschillende manieren gekeken worden en ik wilde daar 1 van laten zien. De juistheid van het ene sluit de juistheid van het andere niet uit. De cijfers uit mijn voorbeeld zijn niet meer dan dat: een voorbeeld.

Nou ik heb enige tijd geleden een huis gekocht met de verwachting dat de prijs wel zou gaan dalen.

Ik heb gekocht voor 100 en ik verwachte een daling naar 90.

Wat blijkt de werkelijke huidige waarde is gedaald naar slechts 95 en ik heb dus uiteindelijk nog een serieus bedrag verdiend.

[ Voor 7% gewijzigd door Dark Matter op 22-06-2009 18:31 ]

[MBV]

Istrilyin schreef op maandag 22 juni 2009 @ 15:04:
[...]

Juist dfrenner, de methode lijkt wel overgewaaid vanuit de VS, deze totaal STUPIDE manier van prijzen vergelijken.

Ergens in 2008 was er de piek, deze piek moet de media "100" maken en vervolgens maandelijkse niveau's ten opzichte van die piek weergeven. Het is echt zo ongelovelijk waardeloos om twee getalletjes weer te geven (mei 2009 tov 2008, en april 2009 tov 2008) terwijl je wilt weten: mei 2009 tov piek, april 2009 tov exact dezelfde piek.

Het werkt juist stabiliserend. Normaal heb je altijd pieken rondom bepaalde seizoenen. In het voorjaar worden meer kinderen geboren en willen meer mensen een groter huis, in het najaar zit iedereen depressief thuis (of zoiets, ik geef even 2 willekeurige invloeden uit mijn linkerduim). Hetzelfde zie je ook in bijvoorbeeld de autohandel en werkeloosheidscijfers. Om die seizoensinvloeden te corrigeren moet je jaar-op-jaar rekenen.

En zoals eerder gezegd: als je t.o.v. de piek rekent, zal de daling hoger uitpakken dan met het jaar-op-jaar systeem.

[Jaspertje]

Daar komt bij dat als je altijd dezelfde methode gebruikt, de cijfers wel inzichtelijk blijven. Immers de cijfers kloppen wel ten opzichte van elkaar. Alleen met de jaar-op-jaar methode zou je liever 3x een periode zien: apr06-apr07 / apr07-apr08 / apr08-apr09... dan zie je echt een verloop... 1 getal zegt dan niet zoveel

[BlakHawk]

Help!!!! schreef op maandag 22 juni 2009 @ 16:02:
[...]

Dat de manier waarop over prijsontwikkelingen wordt gepubliceerd zeker beter kan, ben ik met je eens.

In de perceptie van velen zouden de huizenprijzen zeker niet gaan dalen. Deze mensen kochten op moment X een huis en waren bereid daar 100 voor te betalen o.a. gebaseerd op de veronderstelde doorgaande prijsstijgingen. Als men had gedacht dat de prijs ging dalen dan had men geen 100 betaald maar minder.

Die prijsstijgingen zijn nodig om tzt minimaal de KK goed te maken. Mensen hadden een verwachting van bijv 105 over een jaar. Als dan obv taxatie en verkopen in de omgeving hun huis maar 95 blijkt te zijn heb je tov je verwachting een groter verlies geleden dan de absolute prijsdaling.

Naar de werkelijkheid kan op verschillende manieren gekeken worden en ik wilde daar 1 van laten zien. De juistheid van het ene sluit de juistheid van het andere niet uit. De cijfers uit mijn voorbeeld zijn niet meer dan dat: een voorbeeld.

Je doet net of het vervelend is dat het een klein beetje gedaald is. Ik vind het helemaal niet erg...
Ik woon hier net... En waar de huren van veel vrienden begin dit jaar weer zijn verhoogd, betaal ik nog steeds hetzelfde bedrag en dat voor 30 jaar lang.

Wat je wel krijgt is dat ik hier niet weg ga, totdat ik mijn KK "eruit heb gehaald". En als dat 20 jaar duurt, dan betekent dat dat ik hier nog 20 jaar zit. We moeten toch ergens wonen....

[Verwijderd]

Is het op dit moment eigenlijk een goed moment om zelf te gaan bouwen? De kosten voor grond zijn in de meeste Gemeenten niet zijn gedaald en de bouwkosten zijn volgens mij ook eerder gestegen. Althans ik begrijp dat de bouwmaterialen weer fors duurder zijn geworden. Enige voordeel wat ik kan bedenken is dat het wellicht makkelijker onderhandelen is met aannemers, omdat die de werkvoorraad aardig zien dalen.

Is zelf bouwen de afgelopen periode t.o.v. bestaande bouw niet relatief duur geworden?

[MBV]

Je geeft denk ik het antwoord al: nee. Arbeid wordt goedkoper (na de bouwvak veel bedrijven zonder orders) maar de kavels zullen er niet goedkoper op zijn geworden, en dat bepaalt in Nederland toch een groot deel van de kosten.

[Istrilyin]

Verwijderd schreef op maandag 22 juni 2009 @ 22:39:
Is het op dit moment eigenlijk een goed moment om zelf te gaan bouwen? De kosten voor grond zijn in de meeste Gemeenten niet zijn gedaald en de bouwkosten zijn volgens mij ook eerder gestegen. Althans ik begrijp dat de bouwmaterialen weer fors duurder zijn geworden. Enige voordeel wat ik kan bedenken is dat het wellicht makkelijker onderhandelen is met aannemers, omdat die de werkvoorraad aardig zien dalen.

Is zelf bouwen de afgelopen periode t.o.v. bestaande bouw niet relatief duur geworden?

Volgens mijn overburen die toevallig allebei in de architectuur zitten is het zeker mogelijk flinke kortingen te bedingen als het gaat om bakstenen en uurtjes. Maar zoals MBV al zei zit een belangrijk deel van de prijs in de grond, waarop de overheden enorme winsten maakt.

[Verwijderd]

Nu kunnen we een kavel kopen, ik twijfel alleen of het verstandig is om dit nu te doen. Naast het feit of je je huis kan verkopen en voor wat voor prijs. Wat gaan deze prijzen verder doen, architect, bouwmaterialen, aannemers, etc. Als je over een jaar de bouwvergunning rond krijgt en de grond moet kopen, wat doet de rente dan? Ik wacht liever nog, even aankijken wat alles gaat doen en dan maar hopen dat de kavels er nog zijn... Zou natuurlijk erg spijtig zijn als de huizenmarkt nog verder zakt en je dan financieel in de knel komt.

Of is het nu juist een enorme kans om 'goedkoop' een huis te bouwen, iemand ervaring op dit moment met het bouwen van een huis in deze periode?

[MBV]

Als je het zelf gaat bouwen gaat het IMHO maar om 3 zaken:
1. kan je het betalen?
2. wil je er lang blijven wonen?
3. is het je dat geld waard?

Als 2 waar is, dan maakt het niet uit hoeveel je overhoudt aan het huis na verkoop, toch? Zeker als je het goed bouwt zal het altijd evenveel opleveren als een vergelijkbaar huis elders, dus kan je het 'inruilen'. En als 2 niet waar is, zou ik de tijd er niet in investeren maar gewoon een kant-en-klaar huis kopen.

[Testert]

Aantal verkochte woningen in Leeuwarden fors gedaald

(tekst: vergadering College van Burgemeesters en Wethouders 23-6-2009)

Onderwerp: Monitor Kredietcrisis maart - mei 2009

Besluit B&W
1. De Monitor Kredietcrisis maart-mei 2009 is vastgesteld;
2. De monitor ter informatie toezenden aan de gemeenteraad en de aanbiedingsbrief aan de raad is vastgesteld.

Toelichting

Het college heeft een monitor die laat welke effecten de kredietcrisis heeft op verschillende terreinen in de gemeente vastgesteld. Uit de monitor blijkt dat met name de woningmarkt en het bestand aan bijstandsgerechtigden geraakt worden door de kredietcrisis. De monitor gaat over de periode maar - mei 2009 en wordt aangeboden aan de gemeenteraad.

------------------------------
Aan de gemeenteraad van Leeuwarden

Geachte leden van de raad,

Eind februari hebben wij u een brief gestuurd over de gevolgen van de kredietcrisis voor de gemeente Leeuwarden die op dat moment waar te nemen waren. We hebben toen geconstateerd dat de kredietcrisis gevolgen heeft voor de financiële positie van de gemeente en dat het van belang is om na te gaan wat er door de gemeente Leeuwarden als lokale overheid gedaan kan worden om de gevolgen van de recessie voor burgers en bedrijven op te vangen of te bestrijden. Dit wel met de kanttekening dat de mogelijkheden voor een lokale overheid om een mondiale crisis te beïnvloeden uiteraard beperkt zijn.

Sindsdien laten wij maandelijks een monitor opstellen op basis van een aantal indicatoren die een beeld geven over hoe de kredietcrisis van invloed is op verschillende terreinen binnen de gemeente Leeuwarden. Onderzocht wordt nog, samen met externe partners, of er voor de ontwikkelingen op het terrein van zorg in relatie tot de kredietcrisis een goede indicator ontwikkeld kan worden. Zodra die er is, wordt deze in de monitor opgenomen.
Verder lijkt het erop dat met de indicatoren, die nu maandelijks gemeten worden, geen ontwikkelingen buiten beeld blijven.
De monitor is opgesteld voor de maanden maart, april en mei 2009. Bijgaand treft u de laatste monitor april-mei 2009 ter informatie aan.

Alhoewel de periode waarover de monitor is bijgehouden nog kort is, tekenen zich twee terreinen duidelijk af die geraakt worden door de kredietcrisis; ten eerste is dat de woningmarkt en ten tweede de ontwikkeling van het bestand aan bijstandsgerechtigden. In de monitor is te zien hoe de ontwikkelingen op beide gebieden in Leeuwarden zijn.

Woningmarkt

De monitor laat een neerwaartse trend zien van het aantal verkochte woningen. Met name het laatste kwartaal van 2008 en het eerste kwartaal van 2009 is het aantal verkochte woningen fors gedaald. Tevens is de gemiddelde transactieprijs in 2009 fors gedaald. Dit heeft verschillende oorzaken. Enerzijds wordt als gevolg van afnemende vraag op de woningmarkt een lagere vraagprijs gevraagd en daarmee een lagere verkoopprijs gerealiseerd. Anderzijds is het aantal transacties van woningen in het goedkopere segment verhoudingsgewijs toegenomen. Hierdoor heeft het goedkopere segment een hogere weging.
Daarnaast lijkt het erop dat de periode dat woningen te koop staan langer is geworden.


Ontwikkeling WWB-bestand

Uit de monitor blijkt dat het aantal WWB-uitkeringsgerechtigden in Leeuwarden stijgt. Vanaf maart vlakt de stijging wel enigszins af. De afvlakking wordt ondermeer veroorzaakt door de werkzaamheden van het vacatureteam. Het vacatureteam kent een gestaag groeiend aantal vacatures; begin van dit jaar waren er tussen de 130-160 vacatures en eind mei tussen de 200-230. Het werven van de vacatures gaat ondanks de crisis goed.
Ten opzichte van dezelfde periode in 2008 is de instroom van WWB-uitkeringsgerechtigden gestegen met 20%; de uitstroom van WWB-gerechtigden is in de eerste maanden van 2009 met 28% gedaald ten opzichte van dezelfde periode in 2008.

Momenteel wordt met name ingezet om jongeren en mensen die net werkloos zijn geworden terug te leiden naar de arbeidsmarkt. Tevens wordt er verkend of er binnen het participatiebudget ruimte is om voor een jaar nog sneller en effectiever arrangementen met werkgevers af te sluiten. Wij verwachten hierover na de vakantie meer te kunnen melden.

Sombere prognoses CPB

In deze brief staan we kort stil bij de nieuwe ramingen van het CPB, die helaas een zeer zorgwekkend beeld laten zien.
Recentelijk is de juniraming van het Centraal Planbureau verschenen en deze laat een zeer zorgelijk beeld zien. De kop van de nieuwsbrief van het CPB luidt “Historische krimp Nederlandse economie”. Samengevat schetst het CPB het volgende beeld voor de economische ontwikkeling van Nederland.

Het CPB verwacht dat het jaar 2009 de sterkste productiedaling zal laten zien sinds de Grote Depressie van de jaren dertig. In het eurogebied daalt het BBP naar verwachting met maar liefst 5%. De Nederlandse economie zal dit jaar naar verwachting met 4¾% krimpen. En voor volgend jaar wordt een afname van het BBP voorzien van ½%. Ook in 2010 wordt een krimp van de economische groei in Nederland verwacht.
De belangrijkste oorzaak van alle tegenslag voor de open Nederlandse economie is de buitenlandse economische ontwikkeling. De relevante wereldhandel valt dit jaar volgens de ramingen met 15¼% terug. Zo’n grote teruggang is nog niet eerder vertoond. Voor volgend jaar wordt een licht herstel verwacht: de wereldhandel zal naar verwachting een kleine groei van 1¾% laten zien. In termen van groei ligt het dieptepunt in de eerste helft van 2009. Daarna trekt de economie geleidelijk weer aan.
Met name de uitvoer heeft het zwaar te verduren.
De productie in de marktsector krimpt dit jaar naar het zich laat aanzien met 6¾%. De scherp terugvallende productie gaat onherroepelijk gepaard met een fors oplopende werkloosheid. Het CPB raamt voor 2009 een werkloosheidspercentage in Nederland van 5½% en dat dit percentage volgend jaar zal stijgen naar 9½%.

Financiën
In de financiële paragraaf van de monitor zijn de resultaten van het aanvullend bestuursakkoord met de VNG opgenomen. Op dit moment wordt ambtelijk de mei-circulaire beoordeeld op de gevolgen voor de financiële positie van Leeuwarden. Dat de kredietcrisis en de recessie gevolgen zullen hebben voor de financiële positie van de gemeente moge duidelijk zijn. De concrete uitwerking van zowel het aanvullend bestuursakkoord als de mei-circulaire worden verwerkt in de begroting 2010 en de meerjarenraming.


Hoogachtend,


burgemeester en wethouders van Leeuwarden,


burgemeester,


secretaris,


Datum: Dinsdag, 23 Juni 2009

[J2pc]

Testert schreef op dinsdag 23 juni 2009 @ 17:06:
[...]

Wat is precies je punt hiermee.
Ja, er zijn wat sombere cijfers, maar ze zijn gelukkig wel zo realistisch dat ze zien dat de 'gedaalde prijs' voor een deel veroorzaakt wordt door een groter deel goedkope woningen wat verhandelt is.
Verder zeggen ze ook dat het dieptepunt in de 1e helft 2009 ligt/lag. Dus vanaf hier gaat het weer bergopwaarts

[BlakHawk]

J2pc schreef op donderdag 25 juni 2009 @ 09:00:
[...]

Wat is precies je punt hiermee.
Ja, er zijn wat sombere cijfers, maar ze zijn gelukkig wel zo realistisch dat ze zien dat de 'gedaalde prijs' voor een deel veroorzaakt wordt door een groter deel goedkope woningen wat verhandelt is.
Verder zeggen ze ook dat het dieptepunt in de 1e helft 2009 ligt/lag. Dus vanaf hier gaat het weer bergopwaarts

Je hebt een dieptepunt qua teruggang, maar ook een absoluut dieptepunt... Dat de daling afneemt wil in principe zeggen dat je dieptepunt achter de rug is, immers de teruggang wordt steeds minder, echter absoluut gezien daalt het nog wel, alleen veel minder dan de eerste drie maanden van het jaar...

Maar goed ik merk ook op werk dat er een opleving is... Tot nu toe deze maand (maand is nog niet voorbij), meer mensen weggezet dan heel de eerste drie maanden bij elkaar!

[MBV]

Ik sprak gisteren met een makelaar (kennis in Utrecht) die zei dat ze echt heel blij waren met de huidige verkopen. Waar ze rond de jaarwisseling nog met de handen in het haar zaten (verder hadden ze niks te doen ) werden nu weer huizen verkocht. Relatief meer goedkope huizen/flats dan vroeger, bijvoorbeeld nu 1 grote vis van 8 ton per maand i.p.v. 1 per week. Maar genoeg om van rond te komen.

[Istrilyin]

MBV schreef op donderdag 25 juni 2009 @ 11:04:
Ik sprak gisteren met een makelaar (kennis in Utrecht) die zei dat ze echt heel blij waren met de huidige verkopen. Waar ze rond de jaarwisseling nog met de handen in het haar zaten (verder hadden ze niks te doen ) werden nu weer huizen verkocht. Relatief meer goedkope huizen/flats dan vroeger, bijvoorbeeld nu 1 grote vis van 8 ton per maand i.p.v. 1 per week. Maar genoeg om van rond te komen.

Da's mooi voor ze. Als we kijken hoeveel woningen verkocht worden per maand, namelijk 10k

CBS Linkje

... en het aantal koopwoningen bekend bij Funda (bijna 200k), dan concludeer ik dat de gemiddelde woning ongeveer 20 maanden op een nieuwe eigenaar moet wachten. Ongekend. Bedenk dat sommige verkopers hun woning laag prijzen zodat de boel binnen 2 maanden verkoopt... Sommige woningen gaan drie jaar te koop staan. De recessie is nog niet over, check financieel nieuws en de aandelen koersen. Jouw kennis in Utrecht wordt misschien 1 van de overlevers

[MBV]

Regionale verschillen negeer je nu natuurlijk volledig. Utrecht is een populaire stad (hij legde me uit dat zelfs in kanaleneiland een startersflat €160k kost, en dat vond hij best goedkoop ), het zou zomaar kunnen dat de crisis qua huizenmarkt sterk regionaal gebonden is. Ik kan me voorstellen dat veel mensen het kopen van een huis afgelopen winter hebben uitgesteld, en nu toch echt móeten kopen omdat ze toch ergens willen wonen.

Huren in utrecht, commerciële sector, is namelijk ook onbetaalbaar (heb ik me laten vertellen).

[ Voor 10% gewijzigd door MBV op 25-06-2009 11:33 ]

[BlakHawk]

Istrilyin schreef op donderdag 25 juni 2009 @ 11:23:
[...]


Da's mooi voor ze. Als we kijken hoeveel woningen verkocht worden per maand, namelijk 10k

CBS Linkje

... en het aantal koopwoningen bekend bij Funda (bijna 200k), dan concludeer ik dat de gemiddelde woning ongeveer 20 maanden op een nieuwe eigenaar moet wachten. Ongekend. Bedenk dat sommige verkopers hun woning laag prijzen zodat de boel binnen 2 maanden verkoopt... Sommige woningen gaan drie jaar te koop staan. De recessie is nog niet over, check financieel nieuws en de aandelen koersen. Jouw kennis in Utrecht wordt misschien 1 van de overlevers

Ja een sterk afgenomen aantal verkopen betekent dat er een stuk minder verkocht wordt. Een groot deel van de mensen die nu hun huis te koop zet, hoeft er niet uit, omdat ze in deze tijden niets nieuws gaan kopen voordat het oude verkocht is...

Dus ja in 2008 zijn er 182.000 woningen verkocht en in 2009 zal dat rond de 100.000 - 120.000 gaan uitpakken. Dus je hebt gelijk, die 60.000-80.000 mensen kopen nu even niet (vanwege de onzekerheden). Maar we moeten die grotere groep niet vergeten die wel gewoon een huis koopt, ook in deze tijden. Het ligt zeker niet stil...
Hard teruggevallen, ja...
Stilliggen, nee...

Verder ligt de afnemende vraag niet gelinieerd aan de stijgende prijzen, dus daaruit kun je concluderen dat de reden hiervoor niet de hoge prijzen zijn! Maar gewoon de economische onzekerheid. Als het misloopt ben je namelijk wel je 10% KK kwijt! Dat is een risico...

[Verwijderd]

MBV schreef op donderdag 25 juni 2009 @ 11:33:
Regionale verschillen negeer je nu natuurlijk volledig. Utrecht is een populaire stad (hij legde me uit dat zelfs in kanaleneiland een startersflat €160k kost, en dat vond hij best goedkoop ), het zou zomaar kunnen dat de crisis qua huizenmarkt sterk regionaal gebonden is. Ik kan me voorstellen dat veel mensen het kopen van een huis afgelopen winter hebben uitgesteld, en nu toch echt móeten kopen omdat ze toch ergens willen wonen.

Huren in utrecht, commerciële sector, is namelijk ook onbetaalbaar (heb ik me laten vertellen).

Als een bepaalde locatie heel populair is, wil niet zeggen dat het niet flink kan dalen. Sterker nog, die locaties kunnen juist meer dalen dan het gemiddelde omdat ze voorheen meer stegen dan het gemiddelde.
Het wil wel zeggen dat die locatie altijd beduidend duurder zal zijn dan andere locaties. Dat verschil zal blijven.
Alhoewel populariteit op de lange termijn natuurlijk ook aan verandering onderhevig is.

In de Pers van vandaag staat een stuk over dat nu ook de prijzen dalen in Manhattan, dat is denk ik wel de meest populaire plek van de wereld.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op donderdag 25 juni 2009 @ 11:46:
[...]


Als een bepaalde locatie heel populair is, wil niet zeggen dat het niet flink kan dalen. Sterker nog, die locaties kunnen juist meer dalen dan het gemiddelde omdat ze voorheen meer stegen dan het gemiddelde.
Het wil wel zeggen dat die locatie altijd beduidend duurder zal zijn dan andere locaties. Dat verschil zal blijven.
Alhoewel populariteit op de lange termijn natuurlijk ook aan verandering onderhevig is.

In de Pers van vandaag staat een stuk over dat nu ook de prijzen dalen in Manhattan, dat is denk ik wel de meest populaire plek van de wereld.

Ach ja, manhattan... De plek waar je nog altijd meer dan een miljoen voor een appartement moet neertellen wil je echt in hartje NYC zitten...

[MBV]

Inderdaad: als iets gewild is moet het nog wel betaalbaar zijn door de mensen, en duurzaam schaars zijn. Bij Utrecht zijn er weinig goedkope uitwijkplaatsen in de buurt, dus dat laatste lijkt wel te kloppen. Betaalbaar is het ook nog altijd: er zijn genoeg mensen waarvoor de prijzen binnen 4.5x hun jaarinkomen passen. In de VS is dat laatste niet zo: de voorwaarden om een hypotheek te krijgen zijn veel strenger geworden.

[ Voor 14% gewijzigd door MBV op 25-06-2009 13:22 ]

[Verwijderd]

Ik zei het al eerder, iedereen loopt te schreeuwen dat er een bubble is in Nederland, maar dat is niet zo. Veel geschreeuw, weinig wol. Een huis kopen is altijd duur geweest, niks nieuws onder de zon.
De prijzen waren wel te hoog en zijn nu wat aan het corrigeren. Kan gebeuren. Ik wacht op medio/eind 2010.
Dan is de werkloosheid op zijn hoogtepunt, prijzen zijn voldoende gedaald, dan krijg je echt koopjes op de huizenmarkt. Ik praat hier dan over de hele linie, en niet over een specifieke locatie.

In de VS had je wellicht wel kunnen spreken van zeepbelvorming, maar dat is ook over. De dalingen daar zijn ook veel forser dan in Nederland. Na een scherpe daling moet je juist contrair gedragen. Dat is de ultieme koopmarkt.

Waar wel echt een bubble was, was bijvoorbeeld in Letland. Daar is vastgoed -50%, en nog dalende. Kijk, dat is barsten van een zeepbel.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op donderdag 25 juni 2009 @ 14:00:
Ik zei het al eerder, iedereen loopt te schreeuwen dat er een bubble is in Nederland, maar dat is niet zo. Veel geschreeuw, weinig wol. Een huis kopen is altijd duur geweest, niks nieuws onder de zon.
De prijzen waren wel te hoog en zijn nu wat aan het corrigeren. Kan gebeuren. Ik wacht op medio/eind 2010.
Dan is de werkloosheid op zijn hoogtepunt, prijzen zijn voldoende gedaald, dan krijg je echt koopjes op de huizenmarkt. Ik praat hier dan over de hele linie, en niet over een specifieke locatie.

Mensen zeggen al jaren, wachten tot... en wachten tot...
Als je niet had gewacht en gewoon lekker ging wonen waar je het naar je zin hebt, ben je een stuk gelukkiger... Loop je volgend jaar onder een auto en heb je dan jaren gewacht en niets gekregen... Leef gewoon nu je kan. Ben je een stuk gelukkiger, dan je iedere keer druk te moeten maken over wachten!

En die werkeloosheid medio/eind 2010 op een hoogtepunt? Waar is die glazen bol van je? Eind 2010 is ongeveer over 1,5 jaar... Knap dat je zo ver kan kijken.

[Istrilyin]

Overzicht van globale huizenmarkten zojuist hier gevonden, voor de geinteresseerden... Verder geen bedoeling/opmerking of wat ook.

[Frank Martin]

Vandaag in het papieren Eindhovens Dagblad: een consultant van de NVM verwacht in de regio ZO-Brabant een prijsdaling van 20% bij de duurdere woningen (> 350.000). De woningen in dat segment zijn voor de huidige prijzen volstrekt onverkoopbaar. Het aantal verkochte woningen in alle segmenten is in het eerste kwartaal gahalveerd tov eerste kwartaal vorig jaar.

De NVM vond het trouwens niet prettig dat dit naar buiten kwam...

[Exirion]

dfrenner schreef op donderdag 25 juni 2009 @ 15:11:
Als je niet had gewacht en gewoon lekker ging wonen waar je het naar je zin hebt, ben je een stuk gelukkiger... Loop je volgend jaar onder een auto en heb je dan jaren gewacht en niets gekregen... Leef gewoon nu je kan. Ben je een stuk gelukkiger, dan je iedere keer druk te moeten maken over wachten!

Helemaal mee eens. Maar niet iedereen zit zo in elkaar en daarom is deze discussie eindeloos. Ik heb vorig jaar voor 'veel teveel geld' een heerlijk appartement gekocht en baal echt wel dat m'n oude woning nogsteeds te koop staat, maar het gevoel dat ik in die nieuwe woning heb is zo goed dat dat zwaarder weegt dan de centen. Ik maak me dus niet al te druk. Ik zit zeker nu liever met een biertje te genieten van het uitzicht

[JvS]

Verwijderd schreef op donderdag 25 juni 2009 @ 14:00:
Ik zei het al eerder, iedereen loopt te schreeuwen dat er een bubble is in Nederland, maar dat is niet zo. Veel geschreeuw, weinig wol. Een huis kopen is altijd duur geweest, niks nieuws onder de zon.

Maar volgens mij lopen er helemaal niet zoveel mensen te schreeuwen dat er een zeepbel is. Er zijn drie gebruikers en een topictitel die dat misschien volhouden.

[Engineer Stewie]

Zolang ik mijn appartement niet verkoop zal het ook niet zakken in waarde, voor mij is mijn appartement elke euro die ik betaald heb waard. Ik woon er graag, het is rustig en ik heb plaats zat.

Ik heb het wel gekocht met een waardedaling in gedachte, maar de prijs was al zo scherp dat er maar 5000€ vanaf is gegaan. Bleek het na de schatting 30000€ meer waard te zijn dan ik betaald had, dus ik zal wss wel een goede aankoop gedaan hebben.

We zullen over 10 jaar zien wat ik er voor krijg. Is het niet voldoende, dan blijf ik ofwel zitten (met een mooie spaarrekening) ofwel gooi ik het in de verhuur (huurwaarde is hoger dan de hypotheek die ik heb).

[paella]

Als je het niet verkoopt zal het ook niet STIJGEN in waarde

[MBV]

@Stewie: Vergeet je niet dat je HRA wegvalt zodra je het gaat verhuren? En dat wanneer de huizenprijzen dalen, er waarschijnlijk meer mensen op het verhuren-idee komen?

Momenteel is de gedachte dat je een huis nooit voor lager kan verkopen dan waar je de hypotheek voor bent aangegaan (bleek zelfs een dogma bij mijn oom, een accountant ), dus gaan mensen verhuren.
Een van de mogelijke scenario's: mensen zakken 10% in prijs, maar dan blijken er nog onvoldoende kopers. Om de kosten wat te drukken worden die huizen dan verhuurd, waardoor de huurprijzen in eerste instantie harder zullen dalen dan de verkoopprijzen. En dan maar hopen dat we niet in dezelfde situatie blijven hangen als de kantorenmarkt

[ Voor 61% gewijzigd door MBV op 26-06-2009 12:19 ]

[Engineer Stewie]

MBV schreef op vrijdag 26 juni 2009 @ 12:17:
@Stewie: Vergeet je niet dat je HRA wegvalt zodra je het gaat verhuren? En dat wanneer de huizenprijzen dalen, er waarschijnlijk meer mensen op het verhuren-idee komen?

Momenteel is de gedachte dat je een huis nooit voor lager kan verkopen dan waar je de hypotheek voor bent aangegaan (bleek zelfs een dogma bij mijn oom, een accountant ), dus gaan mensen verhuren.
Een van de mogelijke scenario's: mensen zakken 10% in prijs, maar dan blijken er nog onvoldoende kopers. Om de kosten wat te drukken worden die huizen dan verhuurd, waardoor de huurprijzen in eerste instantie harder zullen dalen dan de verkoopprijzen. En dan maar hopen dat we niet in dezelfde situatie blijven hangen als de kantorenmarkt

Ik heb nog wel wat ruimte. Heb geen 100% geleend en HRA kennen we in België niet in dezelfde maten als Nederland. In jouw geval zou ik bij een verkoop aan de hypotheek al meteen een serieus verlies hebben.
Laat ik het anders zeggen, de verhuurwaarde van het appartement ligt hoger dan de bruto hypotheek, want we krijgen wel een beetje terug van de belastingen.

Verder geef ik een derde mogelijkheid en dat is gewoon blijven zitten waar ik nu zit.
Ons appartement is gemakkelijk op te brengen,netto ongeveer 1/5 van ons loon waarbij mijn vriendin maar 3/4de werkt.
We beginnen overigens volgende maand gewoon weer te sparen voor het huis dat we over 10 jaar hopen te kopen.
Het doel is van spaargeld + verkoop appartement = huis zonder extra te lenen. Of dat gaat lukken zullen we wel zien.

[MBV]

Engineer Stewie schreef op vrijdag 26 juni 2009 @ 12:53:
[...]


Ik heb nog wel wat ruimte. Heb geen 100% geleend en HRA kennen we in België niet in dezelfde maten als Nederland. In jouw geval zou ik bij een verkoop aan de hypotheek al meteen een serieus verlies hebben.
Laat ik het anders zeggen, de verhuurwaarde van het appartement ligt hoger dan de bruto hypotheek, want we krijgen wel een beetje terug van de belastingen.

Sorry, ik houd niet van elke GoT'ter bij waar hij/zij woont HRA valt pas weg na 2 jaar o.i.d., juist om de mobiliteit te bevorderen.

Het doel is van spaargeld + verkoop appartement = huis zonder extra te lenen. Of dat gaat lukken zullen we wel zien.

Door de HRA is dat in Nederland 100% onaantrekkelijk. Je kan dat spaargeld beter apart zetten en alsnog een hypotheek nemen, omdat je de eerste 30 jaar maar 50% (bij de hogere inkomens) van de rentelasten van de lening hebt, en 96% van de renteopbrengsten van je spaarrekening. Dat werkt inkomensverschillen dus in de hand.

[Henk007]

In het regionale sufferdje:
Horst start inruilfonds nieuwbouwwoningen

Kopers van een nieuwbouwhuis kunnen gebruikmaken van het fonds. Dat garandeert de verkoop van hun bestaande woning als dat maar niet wil lukken.

Allemaal leuk en aardig, alleen de volgend passage bevalt me helemaal niet:

Het risico dat de Arcadiegroep loopt, wordt ondervangen door een garantiepotje. Daarin stoppen projectontwikkelaars, bouwbedrijven, makelaars, de Rabobank en de gemeente geld, dat gebruikt kan worden als de groep onverhoopt verlies lijdt.

Met gemeenschapsgeld de huidige prijzen kunstmatig in stand houden, lekker zeg..

[MBV]

Met gemeenschapsgeld dikke winst maken omdat het risico toch zwaar beperkt is, goed bezig

Ik snap wel wat je bedoeld, maar ik denk dat het risico goed in te schatten is. Het 'onderpand' kan niet in 1 klap waardeloos worden, het gaat bijv maar over een periode van een paar jaar. Vergeet daarnaast niet dat de gemeente er het meeste baat bij heeft dat die nieuwbouwhuizen verkocht worden: de grondprijzen zijn in Nederland belachelijk hoog, en pure winst voor de gemeente. Ook zorgt dit op de lange termijn juist voor een daling van de prijs: de voorraad beschikbare huizen stijgt, waar anders over 5 jaar een mega-tekort zou zijn ontstaan.

[ Voor 9% gewijzigd door MBV op 26-06-2009 16:51 ]

[Woy]

Idd, de gemeente heeft er ook baat bij. Verder is het natuurlijk uit het stukje niet af te leiden welke afspraken er gemaakt zijn. Zo kan het best zo zijn dat de gemeente ook een deel van de winst krijgt als het wel goed gaat.

Ik ben het er wel mee eens dat er opgepast moet worden wat er met gemeenschaps geld gedaan word, en dat het niet blind ingezet moet worden om huis-eigenaren te helpen. Maar uit het kranten artikel is dat ook niet direct te halen.

[EXX]

MBV schreef op vrijdag 26 juni 2009 @ 14:06:
[...]

Sorry, ik houd niet van elke GoT'ter bij waar hij/zij woont HRA valt pas weg na 2 jaar o.i.d., juist om de mobiliteit te bevorderen.

[...]

Door de HRA is dat in Nederland 100% onaantrekkelijk. Je kan dat spaargeld beter apart zetten en alsnog een hypotheek nemen, omdat je de eerste 30 jaar maar 50% (bij de hogere inkomens) van de rentelasten van de lening hebt, en 96% van de renteopbrengsten van je spaarrekening. Dat werkt inkomensverschillen dus in de hand.

Dit klopt niet. Je betaald 1.2% heffing over je kapitaal (boven de vrijstelling). Bij een rente van bv. 4%, krijg je effectief dus maar 2,8% rente. Je krijgt dus niet 96%, maar 70% van je rente.

[cowgirl]

Tenzij je de spaarpolis verpand aan de hypotheekverstrekker en deze in box 1 laat vallen. Dan betaal je geen vermogensrendementsheffing. Waarom MBV dan 96% stelt weet ik niet, zal wel ergens iets met kosten voor de beheerder te maken hebben.

[MBV]

Nee, klok/klepel verhaal. 4% was het rendement waar de belastingdienst vanuit ging, niet de hoeveelheid belasting die je betaald. Volgende keer zal ik 10 sec nadenken voor ik op alt+shift+s druk

[ Voor 2% gewijzigd door MBV op 26-06-2009 19:27 . Reden: shortcut wist ik niet eens uit mijn hoofd ]

[BlakHawk]

paella schreef op vrijdag 26 juni 2009 @ 12:09:
Als je het niet verkoopt zal het ook niet STIJGEN in waarde

Dat hoeft toch ook niet...
De huizenbezitters hier hebben het niet over stijgen, de rest wel...

In de tussentijd woon ik prima naar mijn zin en is een nieuwe, echt mooie keuken geen weggegooid geld. Is een natuurstenen vloer geen weggegooid geld, mag ik zelf weten welke kleur in de kozijnen schilder, is de hele eerste etage verbouwd, zonder dat ik dat voor de verhuurder doe, maar gewoon voor mezelf. Daardoor is het ook niet zonde van het geld.

Wat is dat je waard? Leefgenot...

Al zakt mijn huis aardig wat in waarde, ik heb het helemaal zoals IK het wil! Dat is me heel wat waard, ik zou voor geen goud willen ruilen met mijn zwager in zijn huurwoning, waar hij maar het goedkoopste laminaat inlegt, omdat het anders een te dure investering is voor die 3 jaar dat ze erin willen zitten... Zonwering en horren mogen geen maatwerk zijn, omdat dat ongeveer 6 keer zo duur is.
Dat zijn die kleine punten die de afwerking bepalen... Een los fornuis ipv inbouw. Zelfde geldt voor de koelkast, een hangend toilet ipv staand. Een bad en een aparte douchecabine... Allemaal zaken die je bij huurwoningen niet snel terugziet, zonder dat je er zelf fors in hebt moeten investeren...

Geen dakkapel laten plaatsen, want tja dat is alleen maar gunstig voor de verhuurder... En ondertussen wacht je al 5 jaar? 10 jaar?
Had je niet liever willen kopen 10 jaar geleden? En daarbij gewoon alles helemaal naar je zin?

Ieder zijn meug, maar ik weet het wel. Blij dat ik de juiste keuze heb gemaakt
En dat geeft woongenot, iedere dag weer als je je huis binnenstapt...

[paella]

dfrenner schreef op zaterdag 27 juni 2009 @ 00:43:
[...]
Dat hoeft toch ook niet...
De huizenbezitters hier hebben het niet over stijgen, de rest wel...

Ik reageer op iemand die begint dat als ie het niet verkoopt de waarde ook niet daalt, maar even later verteld dat zijn huis in waarde wel gestegen is.

[FireAge]

dfrenner schreef op zaterdag 27 juni 2009 @ 00:43:
[...]
Lang verhaal over leefgenot.

Wat een onzin. Je kunt je huurhuis ook prima inrichten.
Je koophuis wordt niet meer waard van al die poespas.

Huren of kopen is wat mij betreft een financiële afweging.
Zolang kopen goedkoper is dan huren, dat doen, en anders niet.

Voor mensen die nu ik kunnen stappen is het gewoon verstandig om even te wachten.
Als de prijzen met 10% per jaar dalen dan scheelt je dat gewoon een half jaarsalaris.
Ik ken weinig mensen die 50% opslag krijgen per jaar.

[sverzijl]

FireAge schreef op zaterdag 27 juni 2009 @ 14:27:
[...]

Wat een onzin. Je kunt je huurhuis ook prima inrichten.
Je koophuis wordt niet meer waard van al die poespas.

Met poespas bedoel je dan toch niet een uitbouw,dakkapel, open haard, (stenen) schuur in de tuin ? Allemaal dingen die we gedaan hebben en die zeker een waardeverhogend effect hebben op je huis (als ik de taxateur mag geloven tenminste). Niet dat ik het daarvoor heb gedaan, maar dit had ik zeker niet in een huurhuis gedaan. Zodra je daar weg gaat zie je hier echt niets meer voor terug.
Badkamer/keuken wellicht niet zo'n effect op de verkoopprijs, al geloof ik niet dat het niets zal schelen. Toch zou ik in een huurhuis niet zo snel 20K+ in een badkamer of keuken stoppen, tenzij je 100% zeker weet niet binnen een jaar of 2 a 3 te verkassen.

[Help!!!!]

sverzijl schreef op zaterdag 27 juni 2009 @ 15:26:
[...]

Met poespas bedoel je dan toch niet een uitbouw,dakkapel, open haard, (stenen) schuur in de tuin ? Allemaal dingen die we gedaan hebben en die zeker een waardeverhogend effect hebben op je huis (als ik de taxateur mag geloven tenminste). Niet dat ik het daarvoor heb gedaan, maar dit had ik zeker niet in een huurhuis gedaan. Zodra je daar weg gaat zie je hier echt niets meer voor terug.
Badkamer/keuken wellicht niet zo'n effect op de verkoopprijs, al geloof ik niet dat het niets zal schelen. Toch zou ik in een huurhuis niet zo snel 20K+ in een badkamer of keuken stoppen, tenzij je 100% zeker weet niet binnen een jaar of 2 a 3 te verkassen.

tja als je 20K+ te besteden hebt voor een badkamer en keuken woon je waarschijnlijk sowieso al niet in een huurhut.

[Robkazoe]

Zelfs was ik ook wel iemand die geloofde dat de prijzen zouden dalen maar ik ben zelf als starter nu ook maar eens de markt op gegaan. Het nieuwbouw appartement waar ik een optie op genomen heb, is ruim 20.000 euro in prijs gedaald (gemiddelde daling van 10%). Met de oude prijs zat er wel een parkeerplek bij, in de nieuwe prijs kun je hem optioneel bijkopen voor 13.000 euro (heb geen auto, dus lig ik nu niet wakker van). Daarnaast dus 10.000 euro korting op het appartement.

[FireAge]

sverzijl schreef op zaterdag 27 juni 2009 @ 15:26:
[...]

Met poespas bedoel je dan toch niet een uitbouw,dakkapel, open haard, (stenen) schuur in de tuin ? Allemaal dingen die we gedaan hebben en die zeker een waardeverhogend effect hebben op je huis (als ik de taxateur mag geloven tenminste). Niet dat ik het daarvoor heb gedaan, maar dit had ik zeker niet in een huurhuis gedaan. Zodra je daar weg gaat zie je hier echt niets meer voor terug.
Badkamer/keuken wellicht niet zo'n effect op de verkoopprijs, al geloof ik niet dat het niets zal schelen. Toch zou ik in een huurhuis niet zo snel 20K+ in een badkamer of keuken stoppen, tenzij je 100% zeker weet niet binnen een jaar of 2 a 3 te verkassen.

Nee, niet binnen 2 a 3 jaar, maar je koopt waarschijnlijk ook geen huis als je denkt binnen 2 a 3 jaar te verkassen.
Ken genoeg oudere mensen die hun hele leven gehuurd hebben, en die hebben gewoon goed ingerichte, mooie huurhuizen.

Mijns inziens is de investering afhankelijk van hoe lang je in een woning wil blijven zitten, niet van koop/huur.

[Jaspertje]

sverzijl schreef op zaterdag 27 juni 2009 @ 15:26:
[...]
Badkamer/keuken wellicht niet zo'n effect op de verkoopprijs, al geloof ik niet dat het niets zal schelen.

Heb me laten vertellen bij de koop van ons huis dat een keuken 4 jaar waardevermerend kan zijn. Verder zal het vooral smaak zijn. Als je 2 identieke huizen hebt zal je gaan voor het heus met de keuken die meer aanspreekt, dat zal het vooral zijn.

[sverzijl]

FireAge schreef op zaterdag 27 juni 2009 @ 16:32:
Ken genoeg oudere mensen die hun hele leven gehuurd hebben, en die hebben gewoon goed ingerichte, mooie huurhuizen.

Als je van plan bent je hele leven in hetzelfde huurhuis te wonen is het een ander verhaal. Maar inrichten vind ik nog wel wat anders dan verbouwen.

[MBV]

dfrenner schreef op zaterdag 27 juni 2009 @ 00:43:
In de tussentijd woon ik prima naar mijn zin en is een nieuwe, echt mooie keuken geen weggegooid geld. Is een natuurstenen vloer geen weggegooid geld, mag ik zelf weten welke kleur in de kozijnen schilder, is de hele eerste etage verbouwd, zonder dat ik dat voor de verhuurder doe, maar gewoon voor mezelf. Daardoor is het ook niet zonde van het geld.
[knip]
Al zakt mijn huis aardig wat in waarde, ik heb het helemaal zoals IK het wil!

In welk opzicht is het verschillend van huren? Je gaat er nu vanuit dat je huis in waarde zakt, ondanks je investeringen, wat is dan het voordeel t.o.v. huren (voor langere tijd)?

[RemcoDelft]

MBV schreef op vrijdag 26 juni 2009 @ 12:17:
En dan maar hopen dat we niet in dezelfde situatie blijven hangen als de kantorenmarkt

Wat is er mis met de kantorenmarkt? Er wordt ruim voldoende gebouwd, grofweg 5% leegstand, oftewel een gezonde markt.

[FireAge]

sverzijl schreef op zaterdag 27 juni 2009 @ 17:52:
[...]

Als je van plan bent je hele leven in hetzelfde huurhuis te wonen is het een ander verhaal. Maar inrichten vind ik nog wel wat anders dan verbouwen.

Verbouwen zal inderdaad tegenvallen omdat het niet je eigen is, maar dan heb je het echt over een muur uitbreken en je huis groter maken. Dit is nutteloos voor een huurhuis, dan kun je beter een groter huis gaan huren.
Dat is het grote voordeel van huren, als het je niet meer bevalt, zeg je de huur op en verkas je gewoon. Nadeel van huren is dat door allerlei overheidsregelingen duur is geworden.

[Exirion]

FireAge schreef op zondag 28 juni 2009 @ 00:21:
Dit is nutteloos voor een huurhuis, dan kun je beter een groter huis gaan huren.
Dat is het grote voordeel van huren, als het je niet meer bevalt, zeg je de huur op en verkas je gewoon.

In een huurhuis MAG je niet eens echt verbouwen. Ander vloertje ok, behangen ok, maar zodra jij muren wilt gaan stuccen of uitbreken moet je toch echt de verhuurder om toestemming vragen en dikke kans dat je die niet krijgt. Idem voor een keuken of badkamer: je hebt mazzel als je die zelf mag verbouwen want meestal zijn het standaard badkamers en keukens die in alle woningen van een verhuurder hetzelfde zijn.

Kortom... huren? Nee, dank je. Ik maak m'n huis liever naar m'n eigen smaak. Jij kan van huurhuis naar huurhuis blijven moven, maar je zult nooit de vrijheid hebben om een woning precies naar je eigen smaak te maken

[FireAge]

Exirion schreef op zondag 28 juni 2009 @ 00:26:
[...]

In een huurhuis MAG je niet eens echt verbouwen. Ander vloertje ok, behangen ok, maar zodra jij muren wilt gaan stuccen of uitbreken moet je toch echt de verhuurder om toestemming vragen en dikke kans dat je die niet krijgt. Idem voor een keuken of badkamer: je hebt mazzel als je die zelf mag verbouwen want meestal zijn het standaard badkamers en keukens die in alle woningen van een verhuurder hetzelfde zijn.

Dat hangt van je contract af. Meestal staat er in dat de woning in gelijke staat moet worden teruggebracht als de bewoner er uit trekt. Maar als de nieuwe staat beter is dan de oude, wordt deze vaak geaccepteerd.

Niet dat ik zo pro-huren ben, maar ik kreeg hier de indruk dat huren een woninghel is waar iedereen zo snel mogelijk probeert uit te komen. En dat lijkt mij wat overdreven.

Ik huur op dit moment nog, maar zal in de toekomst zeker een huis kopen. Woon echter nu al 12 jaar in hetzelfde appartement (van begin studie -> nu) en het is gewoon een nette onderhouden woning met weinig lasten. Badkamer even opnieuw betegeld, keuken aangepakt etc etc.

[MBV]

Je moet inderdaad toestemming vragen, maar recent (laatste 2 jaar) zijn de mogelijkheden qua verbouwen flink verruimd. Als er sprake is van een absolute verbetering mag niet meer vereist worden het in originele staat terug te brengen o.i.d.

@Remco: De kantorenmarkt was vorig jaar een tegenlicht-docu over geweest. Er zijn flink wat grote kantorenpanden die jarenlang leegstaan. De huurprijs gaat alleen niet omlaag, omdat dan de beleggingswaarde van het pand omlaag gaat. Je kon toen al de eerste X jaar gratis huur bedingen, zolang de prijs per meter maar hetzelfde bleef. Eerlijk gezegd geen idee of dat nu al is verbeterd.

[ Voor 4% gewijzigd door MBV op 28-06-2009 15:46 ]

[BlakHawk]

FireAge schreef op zaterdag 27 juni 2009 @ 16:32:
[...]

Nee, niet binnen 2 a 3 jaar, maar je koopt waarschijnlijk ook geen huis als je denkt binnen 2 a 3 jaar te verkassen.
Ken genoeg oudere mensen die hun hele leven gehuurd hebben, en die hebben gewoon goed ingerichte, mooie huurhuizen.

Mijns inziens is de investering afhankelijk van hoe lang je in een woning wil blijven zitten, niet van koop/huur.

Ik heb het toch ook niet over goed ingericht???
Bij ons huis (koop) is er een vloerverwarming ingezet + natuurstenen vloer...

Zou jij dat bij je huurhuis laten doen (als je dat hebt)?
Ik wil binnen 3 jaar 2 dakkapellen a 15000 euro, zou jij dat laten doen bij een huurhuis?

In een huurhuis krijg je vaak een standaard badkamer/keuken. Keuken met losse koelkast en los kookgedeelte. Inbouw is natuurlijk veel mooier, maar veel duurder. En dat mag je in een huurhuis allemaal uit eigen zak betalen. Dat doen de meeste dan ook niet, omdat alleen de verhuurder er beter van wordt...
Jij zet ook geen badkamer van 20.000 in je huurhuis, dat is zonde...

En daarom koop ik... Ik wil iets helemaal naar m'n (onze) zin hebben en niet naar de zin van de verhuurder (standaard). Ik wil zelf kleuren kunnen kiezen die ik mooi vind (kozijnen). Zelf bepalen hoe mijn kamers er uit zien op de eerste etage. (van twee kamers 1 gemaakt voor onze slaapkamer).

Je geeft dan wel het advies te wachten, maar als je gaat aflossen, heb je enig idee hoeveel rente je over de laatste jaren krijgt op je spaarpotje wat een hypotheek-spaarpolis heet? Laatste jaren tussen de 10.000-15.000 per jaar... Dus dat die nu een stukje daalt, win je op het laatst makkelijk terug. Ik ben immers 2 jaar eerder klaar... 2 staat tegen het einde van de looptijd voor ruim 20.000 euro...

Ik reken zo:
Wat wil ik per maand kwijt zijn aan een woning? Vind ik daar iets leuks voor? Ja? Dan ga ik niet wachten, ik woon er om te wonen en niet om er na 2 jaar weg te gaan, dus leuk dat het nu iets daalt, maar mijn gaat het erom wat het over 10 jaar waard is, als ik dan eventueel wil verhuizen en niet over 2 jaar. Of zelfs 15 jaar! Je woont toch om te leven? je leeft niet om te wonen hoor! Ik maak me gelukkig niet druk over wachten of niet wachten. Ik leef lekker en gelukkig helemaal naar mijn zin

[BlakHawk]

MBV schreef op zaterdag 27 juni 2009 @ 20:37:
[...]

In welk opzicht is het verschillend van huren? Je gaat er nu vanuit dat je huis in waarde zakt, ondanks je investeringen, wat is dan het voordeel t.o.v. huren (voor langere tijd)?

Dat ik na 30 jaar een huis te verkopen heb?

[BlakHawk]

FireAge schreef op zondag 28 juni 2009 @ 00:46:
[...]

Dat hangt van je contract af. Meestal staat er in dat de woning in gelijke staat moet worden teruggebracht als de bewoner er uit trekt. Maar als de nieuwe staat beter is dan de oude, wordt deze vaak geaccepteerd.

Niet dat ik zo pro-huren ben, maar ik kreeg hier de indruk dat huren een woninghel is waar iedereen zo snel mogelijk probeert uit te komen. En dat lijkt mij wat overdreven.

Ik huur op dit moment nog, maar zal in de toekomst zeker een huis kopen. Woon echter nu al 12 jaar in hetzelfde appartement (van begin studie -> nu) en het is gewoon een nette onderhouden woning met weinig lasten. Badkamer even opnieuw betegeld, keuken aangepakt etc etc.

Het is ook geen hel, maar mooi is anders...
Ik zie het nu bij mijn schoonouders, die krijgen een nieuwe keuken en badkamer... Als ze nou gelijk een nette keuken krijgen met inbouwkookplaat en inbouwkoelkast, maar nee dat krijgen ze niet. Ze krijgen een paar kastjes met een open ruimte voor een kookplaat en een open ruimte waar een koelkast in past...
Dat is toch niet meer van deze tijd? Mijn mening dan...
Het is geen hel, maar mooi is anders...

Begrijp me niet verkeerd, ik kan daar ook prima in leven, maar als je iets mooiers wil, dan moet je gewoon kopen.

[curry684]

dfrenner schreef op maandag 29 juni 2009 @ 14:03:
[...]

Dat ik na 30 jaar een huis te verkopen heb?

Dat hangt natuurlijk maar net van je hypotheektype af.

[MBV]

dfrenner schreef op maandag 29 juni 2009 @ 14:03:
[...]


Dat ik na 30 jaar een huis te verkopen heb?

Je gaat uit van een prijsdaling, ongeacht je investeringen (zo zet je het in je vorige post, waar ik op reageerde, neer). Je haalt dus geen rendement uit de investeringen die je doet (dakkapel, keuken, ...). Dan maakt het toch niet uit of je wel of niet huurt? Ook bij een huurhuis ben je de aanschaf van je keuken kwijt in ruil voor 30 jaar woongenot.

[Spotmatic]

Zelf zou ik niet meer voor huren kiezen, aangezien je dan meestal in een buurt komt te wonen met sterk wisselende bewoners. De sociale cohesie is in huurwijken toch een stuk minder, net als de staat van onderhoud van tuinen, hoeveelheid zwerfvuil e.d. Dat is in koopwijken toch heel anders (in positieve zin).

Eigenlijk wat Dfrenner al zegt: huurders investeren niet zo gauw in verbetering van het woongenot of van de tuin en de algemene ruimte. En dat is er vrijwel altijd goed van af te zien.

Uitzonderingen daargelaten natuurlijk! Er zijn prachtige huurwoningen en onbewoonbare krotten als koopwoning. Maar ongeacht of de markt nu omhoog gaat of omlaag, links of rechts: voor mijn gevoel is het geld welbesteed. Waarom zou ik 30 jaar van mijn leven in minder fijne buurten gaan wonen? Leven doe je maar één keer, dan doe ik dat liever op een plek waar ik binding mee heb dan temidden van de anonimiteit van de huurwereld.

[BlakHawk]

MBV schreef op maandag 29 juni 2009 @ 14:16:
[...]

Je gaat uit van een prijsdaling, ongeacht je investeringen (zo zet je het in je vorige post, waar ik op reageerde, neer). Je haalt dus geen rendement uit de investeringen die je doet (dakkapel, keuken, ...). Dan maakt het toch niet uit of je wel of niet huurt? Ook bij een huurhuis ben je de aanschaf van je keuken kwijt in ruil voor 30 jaar woongenot.

Ik ben hier niet meer zo positief, omdat dat hier niet gewaardeerd wordt... Maar ik heb al eens gezegd, dat mijn buurman het huis midden in de crisis voor meer heeft verkocht, dan dat hij het in okt 2008 hebben gekocht. Ik zie het dus niet zo somber in en ik denk dat ik er minstens het bedrag voor kan krijgen wat we er in oktober voor hebben neergelegd. En meer is ook wel mogelijk... Maar dat mag ik hier niet zeggen, let maar op..

Ik zeg dus nu, dat het me niets zou uitmaken, al ZOU het dalen...

Natuurlijk kan je het ook in een huurhuis zetten, maar je ziet er nooit meer iets van terug... Stel je wil opeens na 5 jaar weg (niemand kan in de toekomst kijken). Dan is het weggegooid geld, bij koop niet!

[Jaspertje]

dfrenner schreef op maandag 29 juni 2009 @ 15:16:
[...]


Ik ben hier niet meer zo positief, omdat dat hier niet gewaardeerd wordt... Maar ik heb al eens gezegd, dat mijn buurman het huis midden in de crisis voor meer heeft verkocht, dan dat hij het in okt 2008 hebben gekocht. Ik zie het dus niet zo somber in en ik denk dat ik er minstens het bedrag voor kan krijgen wat we er in oktober voor hebben neergelegd. En meer is ook wel mogelijk... Maar dat mag ik hier niet zeggen, let maar op..

Ik zeg dus nu, dat het me niets zou uitmaken, al ZOU het dalen...

Natuurlijk kan je het ook in een huurhuis zetten, maar je ziet er nooit meer iets van terug... Stel je wil opeens na 5 jaar weg (niemand kan in de toekomst kijken). Dan is het weggegooid geld, bij koop niet!

Dat is niet wat bedoeld wordt: Als je 30 jaar in het huurhuis zo wonen, dan zou een gekochte keuken ook niets uitmaken en dan kan het dus best, want na 30 jaar is die keuken, ongeacht of het gekocht of gehuurd is niets meer waard...

Echter, ben ik het wel met je eens dat een huurhuis minder uitnodigd tot verbouwingen. Als het al wel zou mogen zou je het niet zo snel doen. (Maar dat heeft meer met gevoel te maken denk ik....)

[JvS]

dfrenner schreef op maandag 29 juni 2009 @ 15:16:
[...]


Ik ben hier niet meer zo positief, omdat dat hier niet gewaardeerd wordt...

Je positivisme wordt best gewaardeerd hoor. Maar je manier van beargumenteren dat het allemaal wel meevalt en cijfers van de NVM, het CBS en het kadaster in twijfel trekken omdat 1 buurman een goede deal gedaan heeft en gewoonweg cijfers over loonstijging verzinnen minder.

Laten we zeggen dat ik je structureel anekdotische onderbouwing voor je positivisme wat minder sterk vindt in deze discussie .

[BlakHawk]

Jaspertje schreef op maandag 29 juni 2009 @ 16:11:
[...]
Dat is niet wat bedoeld wordt: Als je 30 jaar in het huurhuis zo wonen, dan zou een gekochte keuken ook niets uitmaken en dan kan het dus best, want na 30 jaar is die keuken, ongeacht of het gekocht of gehuurd is niets meer waard...

Echter, ben ik het wel met je eens dat een huurhuis minder uitnodigd tot verbouwingen. Als het al wel zou mogen zou je het niet zo snel doen. (Maar dat heeft meer met gevoel te maken denk ik....)

Maar in je huurbedrag zit ook gewoon de kosten voor een keuken om de 10? jaar meegerekend... Een standaard kale keuken welliswaar, dus als je dan zelf een keuken gaat kopen, betaal je eigenlijk dubbel...

[Slasher]

dfrenner schreef op maandag 29 juni 2009 @ 14:12:
[...]


Het is ook geen hel, maar mooi is anders...
Ik zie het nu bij mijn schoonouders, die krijgen een nieuwe keuken en badkamer... Als ze nou gelijk een nette keuken krijgen met inbouwkookplaat en inbouwkoelkast, maar nee dat krijgen ze niet. Ze krijgen een paar kastjes met een open ruimte voor een kookplaat en een open ruimte waar een koelkast in past...
Dat is toch niet meer van deze tijd? Mijn mening dan...
Het is geen hel, maar mooi is anders...

Begrijp me niet verkeerd, ik kan daar ook prima in leven, maar als je iets mooiers wil, dan moet je gewoon kopen.

Dat is natuurlijk niet helemaal waar wat je zegt

Je schoonouders kunnen ook zelf een duurdere keuken/badkamer zelf laten zetten . De keuze van luxer is er wel maar gewoon niet echt rendabel in een huurhuis behalve dan je woongenot (wat in mijn ogen toch altijd de belangrijkste factor zou moeten zijn)

[FireAge]

dfrenner schreef op maandag 29 juni 2009 @ 14:01:
[...]


Ik heb het toch ook niet over goed ingericht???
Bij ons huis (koop) is er een vloerverwarming ingezet + natuurstenen vloer...

Zou jij dat bij je huurhuis laten doen (als je dat hebt)?
Ik wil binnen 3 jaar 2 dakkapellen a 15000 euro, zou jij dat laten doen bij een huurhuis?

In een huurhuis krijg je vaak een standaard badkamer/keuken. Keuken met losse koelkast en los kookgedeelte. Inbouw is natuurlijk veel mooier, maar veel duurder. En dat mag je in een huurhuis allemaal uit eigen zak betalen. Dat doen de meeste dan ook niet, omdat alleen de verhuurder er beter van wordt...
Jij zet ook geen badkamer van 20.000 in je huurhuis, dat is zonde...

Wat ik dus probeer uit te leggen is dat je het niet zo moet bekijken.
Een keuken heeft een houdbaarheid van ongeveer 15-20 jaar. Dus als je zo lang in een koophuis of huurhuis blijft wonen, haal je er alles uit, ongeacht of je koopt of huurt. Ga ja eerder weg, dan heb je met een koophuis misschien nog een klein deel terug als aantrekkingkracht. Maar een keuken >5 jaar gaat je geen stuiver extra opleveren.

Dakkapellen plaatsen? Waarom niet, als je er lang wilt gaan wonen. Zou jij die kapellen plaatsen als je zeker weet dat je een jaar daarna het huis weer verkoopt. Je mag blij zijn als ze dan nog 3k waard zijn, dat schrijft sneller af dan een stevige auto.

Verhuur moet je zien als het leveren van een kaal casco tegen een lage maandprijs. Wat je er vervolgens mee doet is gebaseerd op afschrijving.

EDIT: Hmm, dat was al tig keer geantwoord, volgende keer eerst verder lezen

[JvS]

dfrenner schreef op maandag 29 juni 2009 @ 23:41:
[...]


Maar in je huurbedrag zit ook gewoon de kosten voor een keuken om de 10? jaar meegerekend... Een standaard kale keuken welliswaar, dus als je dan zelf een keuken gaat kopen, betaal je eigenlijk dubbel...

Ja en als je in een huis dat je koopt een keuken van 5 jaar oud vervangt, dan betaal je ook de helft van die keuken, omdat je hem eigenlijk nog best minimaal 5 jaar had kunnen gebruiken. Wat een nonsense om dat als dubbel betalen te benoemen. Als een huurprijs lager is dan een netto hypotheekrente, dan boeit het niet echt bepaald waaruit die huurprijs zoal bestaat.

Dat hele verhaal van aanpassingen en waardevermeerderingen geldt alleen als je het daar om doet en een huis ziet als een investeringsobject. En als ik me niet vergis, was jij toch van de school die vond dat je een huis koopt om het woongenot, niet om de investering?

[Woy]

En bovendien is het vaak in samenspraak met de verhuurder ook mogenlijk om die een gedeelte van de woningverbetering te laten betalen.

Kennissen van mij die huren bij een woningbouw-vereniging waren aan de beurt voor een nieuwe keuken. Daar kregen ze een budget voor waar ze een standaard keuken van konden kopen. Ze hebben echter een stuk luxere keuken genomen, en hebben de meerprijs gewoon uit eigen zak betaald.

Die mensen blijven daar toch hun hele leven ( totdat het niet meer mogenlijk is natuurlijk ) wonen, dus dan verdient die invesering zich vanzelf terug.

[BlakHawk]

JvS schreef op woensdag 01 juli 2009 @ 23:07:
[...]

Ja en als je in een huis dat je koopt een keuken van 5 jaar oud vervangt, dan betaal je ook de helft van die keuken, omdat je hem eigenlijk nog best minimaal 5 jaar had kunnen gebruiken. Wat een nonsense om dat als dubbel betalen te benoemen. Als een huurprijs lager is dan een netto hypotheekrente, dan boeit het niet echt bepaald waaruit die huurprijs zoal bestaat.

Nou nee, mijn ervaring is enkel dat een huis met een relatief nette keuken niet voor meer verkocht wordt. Het is wel beter verkoopbaar, waardoor die sneller gekozen worden.

Dat hele verhaal van aanpassingen en waardevermeerderingen geldt alleen als je het daar om doet en een huis ziet als een investeringsobject. En als ik me niet vergis, was jij toch van de school die vond dat je een huis koopt om het woongenot, niet om de investering?

Het ging mij erom dat ik het zonde zou vinden veel in een huurhuis te investeren, omdat die kosten deels al in de huurprijs zijn meegenomen, dus dan moet de verhuurder de huurprijs aanpassen in overleg, naar mijn mening. Stel je krijgt een brief dat er over twee jaar je het huis uit moet en dat er vervangende ruimte voor je gezorgd wordt? Denk je dat je aanspraak kan maken op een vergoeding voor je keuken?

Een keuken is toch geen goede investering voor een koophuis... Je haalt de kosten er namelijk never uit. Dus mij aanspreken op het feit dat ik een huis niet zie als investeringsobject gaat compleet mank. Dat is een keuken gewoon niet.

[Exirion]

dfrenner schreef op donderdag 02 juli 2009 @ 10:17:
Een keuken is toch geen goede investering voor een koophuis... Je haalt de kosten er namelijk never uit. Dus mij aanspreken op het feit dat ik een huis niet zie als investeringsobject gaat compleet mank. Dat is een keuken gewoon niet.

Je zegt net zelf dat de verkoopbaarheid wel verbetert, dus in die zin is het weldegelijk een goeie investering

[Jaspertje]

Woy schreef op donderdag 02 juli 2009 @ 09:37:
En bovendien is het vaak in samenspraak met de verhuurder ook mogenlijk om die een gedeelte van de woningverbetering te laten betalen.

Kennissen van mij die huren bij een woningbouw-vereniging waren aan de beurt voor een nieuwe keuken. Daar kregen ze een budget voor waar ze een standaard keuken van konden kopen. Ze hebben echter een stuk luxere keuken genomen, en hebben de meerprijs gewoon uit eigen zak betaald.

Maar, dat is bij lang niet alle verhuurders mogelijk. Wij stonden ook op de nominatie voor een nieuwe keuken, maar verder dan grepen en kleuren kwamen we niet....volgens mij is het ook niet nomaal dat je dit kan (vaak wordt een hele wijk in 1x gedaan met 12 in een dozijn keukens waardoor het voor de verhuirder goedkoper wordt)

Over het inbegrepen zitten van een keuken in de huurprijs: Als ik zie wat voor een keuken er neergezet wordt, dan kan dat niet meer dan 2 euro per maand zijn die je daarvoor betaald... ervanuitgaande dat een keuken ze maximaal 2500 euro kost (let op het zijn alleen de kastjes en het blad waar ik het dan over heb en de hele wijk in 1x...) Dan heb je met 15 jaar de kosten eruit en daarna gaan ze nog 'winst maken' ook op die keuken, want in mijn beleving zitten die dingen er vaak 30 jaar in....

[ Voor 22% gewijzigd door Jaspertje op 02-07-2009 10:53 ]

[JvS]

dfrenner schreef op donderdag 02 juli 2009 @ 10:17:
Het ging mij erom dat ik het zonde zou vinden veel in een huurhuis te investeren, omdat die kosten deels al in de huurprijs zijn meegenomen, dus dan moet de verhuurder de huurprijs aanpassen in overleg, naar mijn mening.

Maar als jij een huis koopt met een redelijk nieuwe keuken, dan is dat toch ook zonde om die te vervangen? je hebt die keuken dan ook meebetaald in de aankoopprijs van het huis...

Ik vind het in beide gevallen net zo wel/niet zonde eerlijk gezegd.

Overigens ben ik het er geheel mee eens dat een koophuis een prima investering is. ook al betaal je alleen rente en los je niets af, dan wordt je huis elk jaar nog steeds meer waard (inflatie, daarmee zal een huizenprijs op lange termijn in een normale markt gewoon meegroeien). Die 3 ton die je nu leent is over 30 jaar met een inflatie van 2-4% te vergelijken met de waarde van 100.000 euro nu. En dan heb je alleen rente en onderhoud moeten betalen.

In die zin is kopen en lang blijven zitten op lange termijn altijd beter.

Alleen ben ik alleenstaande starter en wil ik niet heel lang in een huis van 170k zitten. Ik wil liever nu in een stad wonen dan de mogelijkheid hebben om een dakkapel te maken. Later (binnen 5 jaar?) wil ik wellicht in een randgemeente gaan wonen. Ik verwacht dat de huizenprijs over 5 jaar niet eens met de inflatie meestijgen zal. Zeker gezien de 6-10% kosten die je per verhuizing/aankoop betaalt, heb ik gekozen voor huren .

Het hangt dus volledig van de situatie af wat beter is. Ik wil flexibiliteit en ga niet uit van 'na twee jaar heb je de kk er wel uit' (wat ik onzin vind). Ik huur vooralsnog dus . En zo zijn er wel meer mensen die heel bewust kiezen voor huren...