Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[MBV]

Je kan geen hypotheek krijgen, omdat je voor een hypotheek per definitie een onderpand moet hebben: anders is het een consumptief krediet of een persoonlijke lening o.i.d. ...

quote: http://nl.wikipedia.org/wiki/Hypotheek

De term hypotheek (letterlijk: onderpand) of hypothecaire lening (België) wordt gebruikt in twee verschillende betekenissen. Deze hangen samen, maar moeten gescheiden worden. Een hypotheek is in de eerste plaats 'het eerste recht van verkoop'; een zakelijke zekerheid of voorrecht dat op een goed of zaak, meestal een onroerend goed of een schip rust. Dit eigendom wordt in onderpand gegeven of genomen voor een schuld, veelal de geldlening om het onderpand te kopen. Bij een notaris wordt dit zakelijk recht beschreven in een hypotheekakte.

Daarnaast wordt deze lening zelf (officieel hypothecaire lening, hypothecair krediet of lening met hypothecaire zekerheid geheten en meestal verstrekt door een bank) in het gewone spraakgebruik vaak ook hypotheek genoemd.

De geldgever wordt aangeduid als hypotheeknemer (hij verkrijgt het eerste recht van verkoop) of hypotheekhouder. De geldnemer heet hypotheekgever.

quote: http://www.vandale.nl

 hy·po·theek de; v -theken 1 onroerend goed als onderpand 2 lening die op zo’n onderpand verstrekt is

Er is op de huizenmarkt geen sprake van een pyramidespel, bubbel, of wat dan ook: er is sprake van vraag en aanbod. Doordat de vraag (werkelijke vraag: op de nederlandse markt was er vrijwel geen sprake van leegstand door speculatie) nu terugloopt zakken de prijzen licht (5%, wordt misschien 10%). Voor speculatie moet je bij de kantorenhandel kijken.

Huiseigenaren hebben absoluut belang bij stijging: de waarde van hun huis wordt hoger dan de lening, dus ze kunnen die overwaarde omzetten in geld (lening) of benutten bij de overstap naar een groter huis.

[General_Failure]

Verwijderd schreef op zaterdag 13 juni 2009 @ 16:51:
daarnaast moet je rekening houden dat het type huizen wat verkocht wordt over de tijd ook veranderd. Stel in een kwartaal worden veel meer huizen aan de onderkant van de markt verkocht en het volgende kwartaal veel meer aan de bovenkant, zijn de huizenprijzen dan gestegen? Mijn inziens niet, maar de gemiddelde verkoopprijs is wel gestegen!

Kan iemand aangeven waarom we eigenlijk nog steeds niet een prijs per m2 rekenen in de statistieken? voor bedrijf OG is dat heel gebruikelijk, waarom nog niet voor woningen?

En dat is de belangrijkste reden dat de cijfers van de NVM zo verschillen van het CBS. De NVM baseert zich alleen op gemiddelde prijzen, terwijl het Kadaster een vergelijking met de WOZ-waarde maakt. Daardoor worden dit soort verschillen wel meegenomen wat een veel betere en vooral ook constantere prijsontwikkeling in de markt geeft. De cijfers van het CBS liggen ook veel dichter bij stijgingen die andere bureaus berekenen.

Uiteraard loopt de NVM wel een aantal maanden voor op de transportdatum die het Kadaster aan het CBS levert, maar dat verklaart lang niet alle verschillen. Als je bijvoorbeeld vanaf 1995 kijkt, zie je dat de totale waardeontwikkeling volgens de NVM zo'n 30 procentpunt lager ligt dan bij het CBS (volgens mij ca. 140% om 170 % stijging). En de statistici van het CBS hebben betere methoden plus een volledig overzicht van de markt.

[Istrilyin]

MBV schreef op maandag 15 juni 2009 @ 16:37:
Er is op de huizenmarkt geen sprake van een pyramidespel, bubbel, of wat dan ook: er is sprake van vraag en aanbod. Doordat de vraag (werkelijke vraag: op de nederlandse markt was er vrijwel geen sprake van leegstand door speculatie) nu terugloopt zakken de prijzen licht (5%, wordt misschien 10%). Voor speculatie moet je bij de kantorenhandel kijken.

Ach stel de prijzen gaan 10% omlaag, wat maakt het dan uit of er een bubbeltje knapte of dat de vraag afnam. Kwestie van forum titel aanpassen.

Huiseigenaren hebben absoluut belang bij stijging: de waarde van hun huis wordt hoger dan de lening, dus ze kunnen die overwaarde omzetten in geld (lening) of benutten bij de overstap naar een groter huis.

Mijn standpunt is dat dit nog iets verder gaat: huidige huiseigenaren hebben absuluut belang bij dure/schaarse bouwgrond, slechte kwaliteit nieuwbouw, hoge winsten van projectontwikkelaars en veel regelgeving. En de generatie van 80% huiseigenaar (jajaja, daar komt 'ie weer, de boomers) is nu enigsinds aan de macht.

Maar over een heel mensenleven (wieg -> graf) zijn lage prijzen beter. Behalve voor de 1% jongens in het bankwezen.

[cornelixnootje1]

MBV schreef op maandag 15 juni 2009 @ 16:37:
Huiseigenaren hebben absoluut belang bij stijging: de waarde van hun huis wordt hoger dan de lening, dus ze kunnen die overwaarde omzetten in geld (lening) of benutten bij de overstap naar een groter huis.

Ehhh nee.

Stel je woont in een huis van 100k, en je wilt naar een huis van 150k. Dan is dat verschil 50k.

Bij 10% stijging (110k en 165k) is dat verschil 55k.

Hoe is dat een voordeel bij een overstap?

[MBV]

Als de huizenprijzen met percentages stijgen heb je gelijk, als ze in absolute getallen stijgen niet Ik zal hem doorstrepen, 't was een domme opmerking.
Ze kunnen trouwens wel de overwaarde gebruiken om hun huis te verbouwen of op te knappen, en zo meer rendement uit het huis halen.

[Istrilyin]

cornelixnootje1 schreef op maandag 15 juni 2009 @ 17:27:
Stel je woont in een huis van 100k, en je wilt naar een huis van 150k. Dan is dat verschil 50k.

Bij 10% stijging (110k en 165k) is dat verschil 55k.

Hoe is dat een voordeel bij een overstap?

Mja Niek, het denial kamp heeft hier toch een punt... Het idee is: iemand koopt een 1e woning voor 100k, en wil na een poosje die 1.5x mooiere die indertijd dus 150k was.

Als de prijzen verdubbeld zijn, en stel er wordt niets afgelost want hey we leven in NL, dan heeft de man 200k - (100k + 10k overdracht) = 90k om die mooie woning van (300k + 30k overdracht) te kopen. Dat willen banken wel financieren.

Als alle prijzen gehalveerd zijn, dan kost die mooie woning 75k. Maar de man heeft een schuld van (100k + 10k overdracht) - 50k = 60k na de verkoop van z'n eerste huisje. Bank wil niet die (75k + 7.5k + 60k) = 142.5k financieren want dat is meer dan 125% van de waarde van het nieuwe huis. Ondanks dat het uiteindelijk een lager bedrag is.

Eigenlijk zou het beter zijn als de HRA werd afgeschaft, de overdrachtsbelasting ook, dat alle banken zelf mochten weten hoeveel ze uitlenen en tegen welke voorwaarden, maar de bank wel op de blaren moet zitten als pietje puk bankroet gaat. Echter dat is dromenland en niet de situatie. Overigens riekt het hele verhaal hierboven wel naar pyramides... Alsof steeds hogere prijzen de steeds hogere prijzen mogelijk maken.

[FireAge]

Het zou beter zijn als ze de banken eens even streng naliepen.
Het doel van een bank is om de economie in een land te vergemakkelijken door als buffer op te treden. Daarnaast zou een bank een sturende en adviserende werking moeten hebben.

Helaas is daar vanafgestapt en hebben we nu meer beleggingsinstanties dan banken.
Eigenlijk zouden ze banken zoals de ing en abn-amro te titel af moeten pakken en ze hernoemen naar beleggingsinstantie, zou een hoop duidelijkheid geven.

Dan zouden ze een nieuwe nederlandsche bank op moeten richten die doelen heeft als bijvoorbeeld het stimuleren nederlandse/europese economie. Verder zou deze bank gewoon geen winstoogmerk moeten hebben en moeten werken via strikte regels. Kijken naar de maandlasten bijvoorbeeld.

Als we het dan toch over een hypothetische droom hebben, is het aangehaalde voorbeeld meteen opgelost

Stel man koopt huis voor 200k. Salaris van 40.000 per jaar, 5x salaris, dus maandlasten zijn op te brengen.
Lost niet af in 5 jaar. Salaris gaat omhoog met 8% per jaar -> nieuwe salaris 60.000 per jaar. (even overdreven)

Huizen verdubbelen in prijs
Wil verhuizen naar woning van 800k. Niets afgelost dus 800k financieren -> niet mogelijk.

Huizen blijven even duur
Wil verhuizen naar woning van 400k. Niets afgelost dus 400k financieren -> niet mogelijk.

Huizen halveren in prijs
Man verkoopt huis voor 100k, restschuld van 100k.
Man koopt huis voor 200k, totale hypotheek 300k, -> man kan huis kopen want 5x 60.000 = 300.000.

[MBV]

FireAge schreef op maandag 15 juni 2009 @ 18:38:
Het zou beter zijn als ze de banken eens even streng naliepen.
Het doel van een bank is om de economie in een land te vergemakkelijken door als buffer op te treden. Daarnaast zou een bank een sturende en adviserende werking moeten hebben.

Fout: dat is de overheid! De banken moeten winst maken (korte-termijn-bril) en dat doen ze door geld uit te lenen, en spaargeld op een veilige manier te investeren. Het nut is dus spaarders en huurders bij elkaar te brengen, niet de economie stabiliseren.

Helaas is daar vanafgestapt en hebben we nu meer beleggingsinstanties dan banken.
Eigenlijk zouden ze banken zoals de ing en abn-amro te titel af moeten pakken en ze hernoemen naar beleggingsinstantie, zou een hoop duidelijkheid geven.

Het amerikaanse idee van zakenbank en spaarbank? Op zich niet raar. Maar waarom de huidige ABN een zakenbank zou moeten zijn weet ik niet.

Dan zouden ze een nieuwe nederlandsche bank op moeten richten die doelen heeft als bijvoorbeeld het stimuleren nederlandse/europese economie. Verder zou deze bank gewoon geen winstoogmerk moeten hebben en moeten werken via strikte regels. Kijken naar de maandlasten bijvoorbeeld.

Dan krijgen we dus de amerikaanse FED, die geen biet geeft om inflatie, alleen maar de economie subsidieren met te goedkope leningen. We hebben gezien wat dat in een jaar of 7 voor de economie doet

Huizen halveren in prijs
Man verkoopt huis voor 100k, restschuld van 100k.
Man koopt huis voor 200k, totale hypotheek 300k, -> man kan huis kopen want 5x 60.000 = 300.000.

Dat kan NOOIT. Een hypothecaire lening is een lening gebaseerd op onderpand, dus je kan nooit meer lenen op hypothecaire basis dan je onderpand waard is.

[_starbuck_]

cornelixnootje1 schreef op maandag 15 juni 2009 @ 17:27:
[...]

Ehhh nee.

Stel je woont in een huis van 100k, en je wilt naar een huis van 150k. Dan is dat verschil 50k.

Bij 10% stijging (110k en 165k) is dat verschil 55k.

Hoe is dat een voordeel bij een overstap?

Inderdaad, het wijdverbreide misverstand dat huizenbezitters baat zouden hebben bij stijgende huizenprijzen is het grootste sprookje ooit....

Dat geld namelijk alleen als je uit de markt stapt (gaat huren bv) of kleinder gaat wonen, maar 9 op de 10 verhuist natuurlijk naar een groter huis, dat door de stijging NOG duurder is geworden dan het eigen huis in waarde is gestegen!

[FireAge]

MBV schreef op maandag 15 juni 2009 @ 19:33:
Fout: dat is de overheid! De banken moeten winst maken (korte-termijn-bril) en dat doen ze door geld uit te lenen, en spaargeld op een veilige manier te investeren. Het nut is dus spaarders en huurders bij elkaar te brengen, niet de economie stabiliseren.

Waarom zou een bank winst moeten maken? Ik zie daar het nut niet van in. Om de aandeelhouders tevreden te houden? Waarom zou een bank de beurs op moeten? In principe zou een bank gewoon commu style van het volk voor het volk moeten zijn. Hetzelfde heb ik met zaken als gezondheidszorg. Waarom moeten ziekenhuizen winst maken? Waarom moeten gezondheisdverzekeringen winst maken?

Het amerikaanse idee van zakenbank en spaarbank? Op zich niet raar. Maar waarom de huidige ABN een zakenbank zou moeten zijn weet ik niet.

Hoeft niet, maar als spaarbank zouden risicovolle beleggingen gewoon verboden moeten worden. Wat mij betreft mag er wel een stel regels komen over hoeveel % van het geld waarin moet worden gestopt.

Dan krijgen we dus de amerikaanse FED, die geen biet geeft om inflatie, alleen maar de economie subsidieren met te goedkope leningen. We hebben gezien wat dat in een jaar of 7 voor de economie doet

Ik zal hier niet te ver op in gaan, maar ik geloof niet dat de FED geen winst maakt. De FED is imo een van de meest criminele organisaties in Amerika. Non-accountability, non-disclosure, noem het maar op de FED heeft het. Ik ben er ook van overtuigd dat de FED de oorzaak is van de huidige crisis, en alles zal doen om het te versterken. Maar dat is een andere discussie.
(leuke film erover: zeitgeist addendum)
(vol met fouten, maar ook wel belangrijke waarheden imo)

Dat kan NOOIT. Een hypothecaire lening is een lening gebaseerd op onderpand, dus je kan nooit meer lenen op hypothecaire basis dan je onderpand waard is.

Waarom zou dat niet kunnen? Dat kan niet in het huidige systeem. Ik had het over een staatsbank die gewoon op een andere manier te werk gaat. Niet max 125% van een onderpand oid financieren, maar het verkrijgen van staatsleningen gebaseerd op je inkomen t.o.v. je maandlasten. Dit onder strikte en strenge controle van kredietwaardigheid.

Hypothecair is een deel van het probleem waarom huizen niet minder waard mogen worden. Zodra een huis als een maandlast wordt gezien, maakt de prijs ervan niet meer uit.

[BlakHawk]

supershoe schreef op maandag 15 juni 2009 @ 16:24:
Een pyramide spel in werking. Ook huiseigenaren hebben dus eigenlijk geen belang bij stijgende huizenprijzen. Hun schuld wordt alleen maar groter! Niet dat die schulden ooit echt afbetaald kunnen worden. Die kunnen alleen afbetaald worden door het huis dat zogenaamd zoveel waard is weer te verkopen.

Jij hebt duidelijk geen eigen huis...
Als ik hier 30 jaar blijf wonen heb ik 180.000 afgelost en staat er nog 100.000 open... Dus de schulden worden wel voor een groot deel afbetaald... Dus dat punt slaat nergens op.

Stel nou dat het na 30 jaar hetzelfde bedrag waard is... Nou dan verhuis ik naar een huis van bijvoorbeeld 4 ton neem ik wel de ton mee die nog niet afgelost is en er komt 120.000 extra waarde bij. Dus het kost me totaal 220.000, dus ik spaar wel degelijk voor dat grotere huis! Dus niets geen piramide spel, over 30 jaar kan namelijk iedere huiseigenaar in deze situatie in een huis van 4 ton wonen met 220.000 hypotheeklasten! Dat heb ik niet in een piramidespel teruggezien... Daarbij heb je dat ook helemaal aan jezelf te danken (je legt iedere maand geld in je spaardeel van je hypotheek).

Door veel te verhuizen heb je vaak die overdrachtsbelasting, dat is waar, maar dat maakt het geen piramidespel, je kiest er immers zelf voor om te verhuizen, daarbij gaat dat geld naar de overheid en niet naar een mannetje die ooit is begonnen met een spel...

[kunnen]

Istrilyin schreef op maandag 15 juni 2009 @ 17:52:
[...]

Eigenlijk zou het beter zijn als de HRA werd afgeschaft, de overdrachtsbelasting ook, dat alle banken zelf mochten weten hoeveel ze uitlenen en tegen welke voorwaarden, maar de bank wel op de blaren moet zitten als pietje puk bankroet gaat. Echter dat is dromenland en niet de situatie.

[...]

Je bedoelt exact de situatie in America die de aanleiding was van de huidige economische crisis?

[ Voor 11% gewijzigd door kunnen op 15-06-2009 23:58 ]

[MBV]

FireAge schreef op maandag 15 juni 2009 @ 21:07:
[...]

Waarom zou een bank winst moeten maken? Ik zie daar het nut niet van in. Om de aandeelhouders tevreden te houden? Waarom zou een bank de beurs op moeten? In principe zou een bank gewoon commu style van het volk voor het volk moeten zijn. Hetzelfde heb ik met zaken als gezondheidszorg. Waarom moeten ziekenhuizen winst maken? Waarom moeten gezondheisdverzekeringen winst maken?

Omdat een bank een private instelling is. Ooit was er een goudsmid die geld investeerde, en er zijn boterham van moest verdienen. Dat geld verdienen in het huidige stelsel van geldcreatie erg makkelijk is, is voer voor een ander topic. Feit is dat aandeelhouders geld hebben geïnvesteerd in een bank met als doel winst te maken. En als het goede aandeelhouders zijn is dat het doel voor de lange termijn, zodat ze lang plezier hebben van hun investering. Goed risicomanagement is dus belangrijk,ik denk dan aan bijvoorbeeld de ING. Wat ik daarover las in interviews vond ik dat een prima bank, die voor veilige opties koos. Alt-A is ze opgedrongen omdat ze het spaargeld alleen in de USA mochten investeren.

Hoeft niet, maar als spaarbank zouden risicovolle beleggingen gewoon verboden moeten worden. Wat mij betreft mag er wel een stel regels komen over hoeveel % van het geld waarin moet worden gestopt.

En hoe moeten banken zich dan nog onderscheiden? Dit slaat echt compleet door. Dat banken beter risicomanagement moeten voeren dan de afgelopen jaren gebruikelijk is, ben ik met je eens. Dat daar beter toezicht op moet zijn dan de afgelopen jaren is een logische conclusie van de crash. Maar de staat die aan banken oplegt hoe ze hun risico moeten spreiden? Als er een fout in die berekening zit, gaan bij een crisis alle banken tegelijk onderuit.

[...]

Ik zal hier niet te ver op in gaan, maar ik geloof niet dat de FED geen winst maakt.

De FED is de instantie die geld uitgeeft, nogal logisch dat ze winst maken Dat is de amerikaanse tegenhanger van de ECB: de FED bepaalt hoeveel geld er in omloop komt. Dat dat privaat bezit is is crimineel, maar dat doet hiervoor niet ter zake.
De ECB heeft prijs-stabiliteit als opdracht meegekregen, de FED economische groei en prijs-stabiliteit. Je ziet dat door die opdracht van economische groei een groei heeft plaatsgevonden die alleen stand kon houden door veel te lage rente. Dat geld moest ergens naartoe, en dat werd dus de huizenmarkt.

(leuke film erover: zeitgeist addendum)
(vol met fouten, maar ook wel belangrijke waarheden imo)

Als je niet eens weet wat een hypotheek is, hoe wil je dan het onderscheid maken tussen fouten en waarheden? Al die 'docu's' zijn heel interessant, en door de paar waarheden die ze bevatten lijkt de rest ook waar te zijn, ook al is dat domweg fout of een niet bewezen hypothese.

[...]

Waarom zou dat niet kunnen? Dat kan niet in het huidige systeem.

Omdat dat geen hypothecaire lening is. Dat woord betekend zoveel als 'een lening op basis van onderpand' en houdt in dat de geldverstrekker het onderpand mag verkopen zodra de lener de rekening niet betaald. Je kan dus nooit een hypothecaire lening hebben die niet gedekt wordt door de (verwachtte) waarde van het onderpand.

Ik had het over een staatsbank die gewoon op een andere manier te werk gaat. Niet max 125% van een onderpand oid financieren, maar het verkrijgen van staatsleningen gebaseerd op je inkomen t.o.v. je maandlasten. Dit onder strikte en strenge controle van kredietwaardigheid.

Waarom zouden huurders dan geen aanspraak mogen maken op die lening? Onderpand maakt kennelijk niet uit. Je wilt dus de hele bancaire sector (voor consumenten) om zeep helpen door alle leningen door de staat te laten doen, waarbij er geen korting mag worden gegeven voor het hebben van een onderpand Dat betekent dat de staat ook de spaarrekeningen moet geven, want banken kunnen niet meer verdienen aan uitlenen van datzelfde geld.

Hypothecair is een deel van het probleem waarom huizen niet minder waard mogen worden. Zodra een huis als een maandlast wordt gezien, maakt de prijs ervan niet meer uit.

Ik zal hem nog eens uitleggen aan de hand van een voorbeeld. Stel, jij hebt €5000 nodig, en je hebt een mooie auto. Ik heb €5000 + nog wat reserve, en jij komt naar mij toe. Dan zeg ik: geen idee of jij ooit terugbetaald, het risico is voor mij erg hoog, 20% jaarrente. Vervolgens spreek jij af dat ik jouw auto mag bewaren zolang jij je €5000 + rente niet hebt terugbetaald. Dan is het risico voor mij ineens een stuk kleiner, omdat ik die auto wel meer waard vind. Nu spreken we af dat er 5% jaarrente is.

Dat is het verschil tussen een hypothecaire lening en een persoonlijke lening: je hebt een onderpand waarvan de waarde zeker is.

[FireAge]

MBV schreef op dinsdag 16 juni 2009 @ 00:26:
Omdat een bank een private instelling is. Ooit was er een goudsmid die geld investeerde, en er zijn boterham van moest verdienen. Dat geld verdienen in het huidige stelsel van geldcreatie erg makkelijk is, is voer voor een ander topic. Feit is dat aandeelhouders geld hebben geïnvesteerd in een bank met als doel winst te maken. En als het goede aandeelhouders zijn is dat het doel voor de lange termijn, zodat ze lang plezier hebben van hun investering. Goed risicomanagement is dus belangrijk,ik denk dan aan bijvoorbeeld de ING. Wat ik daarover las in interviews vond ik dat een prima bank, die voor veilige opties koos. Alt-A is ze opgedrongen omdat ze het spaargeld alleen in de USA mochten investeren.

Daarom pleit ik ook voor een scheiding tussen zoals jij het noemt spaar- en beleggingsbanken. En dan nog wat strikter. Dan mogen mensen zelf weten of ze die bank met 6% rente en hoog risico pakken of die bank met 3% renten en geen risico. Nu worden banken haast gedwongen om onveilige keuzes te maken om te kunnen concurreren. Onnodig imo.

En hoe moeten banken zich dan nog onderscheiden? Dit slaat echt compleet door. Dat banken beter risicomanagement moeten voeren dan de afgelopen jaren gebruikelijk is, ben ik met je eens. Dat daar beter toezicht op moet zijn dan de afgelopen jaren is een logische conclusie van de crash. Maar de staat die aan banken oplegt hoe ze hun risico moeten spreiden? Als er een fout in die berekening zit, gaan bij een crisis alle banken tegelijk onderuit.

Die banken kunnen niet onderuit, omdat ze staatseigendom zijn. Ik heb het niet over private banken. Ik pleit voor een staatsbeheerde bank waar mensen het hoofddoel van bancaire zaken kunnen doen. Rente gelijk aan inflatie. Geen risico. Gewoon zorgen dat mensen niet hun geld in een oude sok hoeven te bewaren en de voorzieningen hebben voor pin/creditcard/online betaling.

De FED is de instantie die geld uitgeeft, nogal logisch dat ze winst maken Dat is de amerikaanse tegenhanger van de ECB: de FED bepaalt hoeveel geld er in omloop komt. Dat dat privaat bezit is is crimineel, maar dat doet hiervoor niet ter zake.
De ECB heeft prijs-stabiliteit als opdracht meegekregen, de FED economische groei en prijs-stabiliteit. Je ziet dat door die opdracht van economische groei een groei heeft plaatsgevonden die alleen stand kon houden door veel te lage rente. Dat geld moest ergens naartoe, en dat werd dus de huizenmarkt.

Imo opinie dus omdat de FED niet als richtlijn economische groei van een land had, maar economische groei van zijn eigenaren. En ga er maar vanuit dat die binnen lopen bij deze "crisis". Maar goed, zoals je zei, het criminele aspect van de FED kunnen we hierbuiten laten.

Als je niet eens weet wat een hypotheek is, hoe wil je dan het onderscheid maken tussen fouten en waarheden? Al die 'docu's' zijn heel interessant, en door de paar waarheden die ze bevatten lijkt de rest ook waar te zijn, ook al is dat domweg fout of een niet bewezen hypothese.

Ik denk dat je hier een stap te vlug gaat. Jij denkt dat een hypothecaire lening altijd een vast goed als onderpand moet hebben. Dat is imo een beetje te traditioneel denken. We leven in een maatschappij waar alles wat je doet, kunt en hebt gedaan gevolgd kan worden. Waarom zou jou financiële transactiegechiedenis niet kunnen dienen als onderpand. Het heeft hetzelfde doel, verlagen van risico. Alleen omdat de Romeinen ooit materialen of gebouwen als onderpand gebruikten, betekend niet dat dit tot het einde der dagen gehandhaafd dient te worden.

Omdat dat geen hypothecaire lening is. Dat woord betekend zoveel als 'een lening op basis van onderpand' en houdt in dat de geldverstrekker het onderpand mag verkopen zodra de lener de rekening niet betaald. Je kan dus nooit een hypothecaire lening hebben die niet gedekt wordt door de (verwachtte) waarde van het onderpand.

Als je het woord belangrijk vind, kunnen we het ook consumer credit noemen. What's in a name?

Waarom zouden huurders dan geen aanspraak mogen maken op die lening? Onderpand maakt kennelijk niet uit. Je wilt dus de hele bancaire sector (voor consumenten) om zeep helpen door alle leningen door de staat te laten doen, waarbij er geen korting mag worden gegeven voor het hebben van een onderpand Dat betekent dat de staat ook de spaarrekeningen moet geven, want banken kunnen niet meer verdienen aan uitlenen van datzelfde geld.

Wie zegt dat huurders daar geen aanspraak op mogen maken? Als hun transactiegeschiedenis goed is. En ze een fatsoenlijk plan van terugbetaling kunnen maken, dan zie ik daar geen problemen in. Tenzij je bang bent dat mensen massaal naar boekie boekie land gaan emigreren zodra ze die centen hebben, maar volgens mij kun je nog altijd niet je leven uitleven op een paar ton.

Ik zal hem nog eens uitleggen aan de hand van een voorbeeld. Stel, jij hebt €5000 nodig, en je hebt een mooie auto. Ik heb €5000 + nog wat reserve, en jij komt naar mij toe. Dan zeg ik: geen idee of jij ooit terugbetaald, het risico is voor mij erg hoog, 20% jaarrente. Vervolgens spreek jij af dat ik jouw auto mag bewaren zolang jij je €5000 + rente niet hebt terugbetaald. Dan is het risico voor mij ineens een stuk kleiner, omdat ik die auto wel meer waard vind. Nu spreken we af dat er 5% jaarrente is.

Dat is het verschil tussen een hypothecaire lening en een persoonlijke lening: je hebt een onderpand waarvan de waarde zeker is.

Zoals eerder gezegd, maar nu aansluitend op je voorbeeld.

Persoon 1 wil 5000 euro van je lenen. Geen onderpand. Je weet dat persoon 1 werkloos is, transactiegeschiedenis laat zien dat de persoon meer leningen heeft en dat zijn afbetalingsgeschiedenis slechts is. Je vraagt 20% rente omdat het risico hoog is.

Persoon 2 will 5000 euro van je lenen. Geen onderpand. Persoon 2 heef een goede vaste baan bij een solide bedrijf. Hij heeft een werkgeversbrief met daarin werkgarantie voor de komende jaren. Tevens heeft persoon 2 verder geen leningen open staan. Je vraagt 5% rente omdat het risico laag is.

Het overgebleven risico is dat hij alsnog zijn baan kwijt raakt of dat hij ineens van gedrag veranderd in zijn gelduitgavepatroon. Anders had de rente nog lager gekunt.

[MBV]

Dan heb je dus 3 personen:
- geen onderpand, groot risico
- geen onderpand, klein risico
- onderpand

De eerste krijgt geeneens een lening, de tweede tegen een hoge rente, de derde tegen een lage rente. En ik voeg er nog een vierde aan toe: onderpand, onbetrouwbaar persoon. Dan heb je het dus over belenen. Iemand moet zijn lening terugbetalen om zijn gouden kettingen terug te krijgen, onderpand is voldoende voor lening + rente.

Als jij de lagere rente met onderpand wilt verbieden, prima, maar noem het dan geen hypothecaire lening.

[ Voor 9% gewijzigd door MBV op 16-06-2009 10:44 ]

[Istrilyin]

Eigenlijk zou het beter zijn als de HRA werd afgeschaft, de overdrachtsbelasting ook, dat alle banken zelf mochten weten hoeveel ze uitlenen en tegen welke voorwaarden, maar de bank wel op de blaren moet zitten als pietje puk bankroet gaat. Echter dat is dromenland en niet de situatie.

ThomasB schreef op maandag 15 juni 2009 @ 23:58:
Je bedoelt exact de situatie in America die de aanleiding was van de huidige economische crisis?

In Amerika was de situatie als volgt:
- Wel HRA.
- Geen overdrachtsbelasting maar wel de N.A.R. cartel dat een prijsafspraak heeft (3% + 3%), en een patent op het woord "realtor" trouwens.
- Banken die gedwongen werden door de overheid om leningen te verstrekken aan armen.
- Overheidsinstanties die leningen overkopen (Fannie May / Freddie Mac).
- Als klap op de vuurpijl: een regering die door de financiele wereld gefinanciert wordt en geen enkele bank op de blaren laat zitten.
- De FED die Het Grote Kwaad tot in het extreme toestond.

Nou... Dat is dus niet mijn dromenland he. De VS is veel minder kapitalistisch dan wordt gedacht. Oh ja, Het Grote Kwaad is het toestaan van fractioneel bankieren. Gebeurt ook hier. In de VS nog veel meer. Is wel een ander onderwerp. :-)

[snoopp17]

Beetje raar verhaal in de praktijk zal bijna niemand zonder onderpand (huis) nooit in aanmerking komen voor een hoge lening puur om het feit dat de rente en aflossing niet op te brengen is naast hun huur.
Ook zijn de riscos's natuurlijk veel groter dat iemand naar 1 mooi exotisch land vertrekt als je hem 400.000 geeft zonder onderpand dan een bedrag van bv 10.000

[MBV]

Istrilyin schreef op dinsdag 16 juni 2009 @ 10:54:
Eigenlijk zou het beter zijn als de HRA werd afgeschaft, de overdrachtsbelasting ook, dat alle banken zelf mochten weten hoeveel ze uitlenen en tegen welke voorwaarden, maar de bank wel op de blaren moet zitten als pietje puk bankroet gaat. Echter dat is dromenland en niet de situatie.

[...]

In Amerika was de situatie als volgt:
- Wel HRA.

Had voor de crisis niks uitgemaakt: het had hooguit de absolute prijs van een huis met een-derde o.i.d. verlaagd (er was daar ook veel speculatie zonder bewoning, en ik neem aan dat de HRA daar niet voor gold).

- Geen overdrachtsbelasting maar wel de N.A.R. cartel dat een prijsafspraak heeft (3% + 3%), en een patent op het woord "realtor" trouwens.

Realtor betekent kennelijk zoiets als 'NVM-lid', maar het wil niet zeggen dat je zonder dat merkje geen huizen mag kopen/verkopen voor zover ik dat in 5 minuten op Wikipedia kan vinden. De NVM moet ook reclame maken, en daar gaat een paar procent naartoe.

- Banken die gedwongen werden door de overheid om leningen te verstrekken aan armen.

Gedwongen? Fannie&Freddy zijn onder druk gezet, maar vervolgens ging 'de markt' veel verder, tenminste, dat is wat ik hier lees: Wikipedia: Fannie Mae

- Overheidsinstanties die leningen overkopen doorverkopen (Fannie May / Freddie Mac).

Niet per definitie slecht: het zou het geld van spaarrekeningen bij de potentiële hypotheken kunnen brengen.

- Als klap op de vuurpijl: een regering die door de financiële wereld gefinancierd wordt en geen enkele bank op de blaren laat zitten.

Gefinancierd worden door de financiële wereld is geen schande, iemand moet die schulden ophoesten (zeker als je geldcreatie door de overheid als 'het grote kwaad' ziet). Dat je vervolgens 'field experts' binnenhaalt om je te adviseren vind ik ook geen raar idee. De uitwerking die het heeft gehad is inderdaad desastreus, vooral in de afhandeling van de crisis. In de oorzaak van de crisis zat ook een flink stuk deregulering, maar dat maakt niet uit: in jouw dromenland is er ook geen regulering nodig.

- De FED die Het Grote Kwaad tot in het extreme toestond.

De rente is lang belachelijk laag geweest ja.

Nou... Dat is dus niet mijn dromenland he. De VS is veel minder kapitalistisch dan wordt gedacht

Je legt nu de crisis in de VS bij een paar oorzaken: HRA, Fannie&Freddie, lage rente. Ik mis even de link dat de crisis daarmee voorkomen was geworden. Zolang je banken de meest idiote, ondoorzichtige leningen laat verstrekken zullen mensen in de val lopen. Zolang de economie groeit zullen banken daar winst op maken, en zodra er ook maar *knip in de vingers* dit gebeurt stort het hele zaakje in elkaar. Regels zijn nu eenmaal nodig om te voorkomen dat mensen zichzelf in een afgrond storten die ze nog niet kunnen zien.

[Istrilyin]

Het vervelende van lijstjes gebruiken in forums is dat mensen gewoon alle punten van commentaar gaan voorzien ;-)

MBV schreef op dinsdag 16 juni 2009 @ 11:34:
Had voor de crisis niks uitgemaakt: het had hooguit de absolute prijs van een huis met een-derde o.i.d. verlaagd (er was daar ook veel speculatie zonder bewoning, en ik neem aan dat de HRA daar niet voor gold).

Was niet mijn claim! Claim was dat de VS HRA kende.

Realtor betekent kennelijk zoiets als 'NVM-lid', maar het wil niet zeggen dat je zonder dat merkje geen huizen mag kopen/verkopen voor zover ik dat in 5 minuten op Wikipedia kan vinden. De NVM moet ook reclame maken, en daar gaat een paar procent naartoe.

De N.A.R. had een soort monopolie op de lijst met te koop staande woningen, met een dwingende prijsafspraak en anti-concurrentie beding voor al haar leden (in "ethiek klassen" werd uitgelegd dat je elkaar niet klanten moet proberen af te snoepen). Begint nu af te brokkelen gelukkig: je kunt zelf makkelijker je huis verkopen. Maargoed: kijk even naar de context van dit punt. Ik claimde dat overdrachtskosten niet okay waren en iets soortgelijks ook in de VS bestond. Dan begrijp de deze uitspraken beter.

Gedwongen? Fannie&Freddy zijn onder druk gezet, maar vervolgens ging 'de markt' veel verder, tenminste, dat is wat ik hier lees: Wikipedia: Fannie Mae

Niet per definitie slecht: het zou het geld van spaarrekeningen bij de potentiële hypotheken kunnen brengen.

Bestudeer: 1977 Community Reinvestment Act

Gefinancierd worden door de financiële wereld is geen schande, iemand moet die schulden ophoesten (zeker als je geldcreatie door de overheid als 'het grote kwaad' ziet). Dat je vervolgens 'field experts' binnenhaalt om je te adviseren vind ik ook geen raar idee. De uitwerking die het heeft gehad is inderdaad desastreus, vooral in de afhandeling van de crisis. In de oorzaak van de crisis zat ook een flink stuk deregulering, maar dat maakt niet uit: in jouw dromenland is er ook geen regulering nodig.

- Gefinancierd door de banken... Ik bedoelde: de campagnes van de politici worden door banken gefinancierd, niet de overheidsuitgaven! De 3 miljard dollar omkoopgeld heeft de banken geen windeieren gelegd. Ze hebben een veelvoud aan belastinggeld als dank teruggekregen.
- Geldcreatie door de overheid? Dat zei ik dus niet...
- Google "Money Masters", op youtube staan een aantal filmpjes die de beginselen laten zien.
- Ook af en toe de blog van Mish (globaleconomicanalysis.blogspot.com/) lezen helpt qua inzicht in hoe economie, overheden, banken etc werken.
- Weinig regulering, wel controle op fraude, en wel zware straffen voor de Madoffs van deze tijd.

Nou denk je misschien: "jaja, die Istrilyin die kletst maar wat en als 'ie het niet meer weet dan cut'n'paste 'ie gewoon een paar random linkjes". Maar ik heb even niet de tijd om 5 kantjes erover vol te schrijven.

De rente is lang belachelijk laag geweest ja.

Je legt nu de crisis in de VS bij een paar oorzaken: HRA, Fannie&Freddie, lage rente. Ik mis even de link dat de crisis daarmee voorkomen was geworden. Zolang je banken de meest idiote, ondoorzichtige leningen laat verstrekken zullen mensen in de val lopen. Zolang de economie groeit zullen banken daar winst op maken, en zodra er ook maar *knip in de vingers* dit gebeurt stort het hele zaakje in elkaar. Regels zijn nu eenmaal nodig om te voorkomen dat mensen zichzelf in een afgrond storten die ze nog niet kunnen zien.

De mensen met de hypotheken zijn vaak geen slachtoffer, ze hebben op een miniem salaris in een enorm huis kunnen wonen en mailen nu gewoon de sleutels naar de bank. De banken zouden het slachtoffer van hun eigen stommeliteiten moeten zijn. Aandeel/obligatiehouders zouden moeten bloeden voor het geven van die stupide leningen.

De regels die je nodig hebt in kapitalisme is dat je failliet moet kunnen gaan als je het verprutst, en dat je vervolgd wordt als je creatief boekhoudt. Een andere regel die nodig is is dat je vrij moet zijn om een geldsoort af te wijzen. Als je die basisregels niet aanhoudt dan heb je inderdaad een eindeloze regel-op-regel constructie nodig om de fraude enigsinds dragelijk te houden voor alle partijen.

[MBV]

Istrilyin schreef op dinsdag 16 juni 2009 @ 14:49:
Het vervelende van lijstjes gebruiken in forums is dat mensen gewoon alle punten van commentaar gaan voorzien ;-)

Je doet het zelf ook

- Gefinancierd door de banken... Ik bedoelde: de campagnes van de politici worden door banken gefinancierd, niet de overheidsuitgaven! De 3 miljard dollar omkoopgeld heeft de banken geen windeieren gelegd. Ze hebben een veelvoud aan belastinggeld als dank teruggekregen.
- Geldcreatie door de overheid? Dat zei ik dus niet...
- Google "Money Masters", op youtube staan een aantal filmpjes die de beginselen laten zien.
- Ook af en toe de blog van Mish (globaleconomicanalysis.blogspot.com/) lezen helpt qua inzicht in hoe economie, overheden, banken etc werken.
- Weinig regulering, wel controle op fraude, en wel zware straffen voor de Madoffs van deze tijd.

"De politiek wordt gefinancierd door banken", ik had even niet door dat je lobbygroepen bedoelde. Ik maakte die opmerking over geldcreatie om te laten zien dat de overheid (begrotingstekort) door iemand gefinancierd moet worden. Money masters heb ik gezien.
Weinig regulering is wat de ellende in de VS heeft gebracht, de andere zaken hebben het hooguit versneld. Banken zijn zo ver gegaan als ze konden zonder direct failliet te gaan, hebben risico's van klanten verkeerd ingeschat, wat alleen mogelijk was doordat er geen limiet aan hypotheken was gesteld (of gehandhaafd).

Nou denk je misschien: "jaja, die Istrilyin die kletst maar wat en als 'ie het niet meer weet dan cut'n'paste 'ie gewoon een paar random linkjes". Maar ik heb even niet de tijd om 5 kantjes erover vol te schrijven.

Ik ook niet, maar ik ben niet altijd verstandig

[...]

De mensen met de hypotheken zijn vaak geen slachtoffer, ze hebben op een miniem salaris in een enorm huis kunnen wonen en mailen nu gewoon de sleutels naar de bank. De banken zouden het slachtoffer van hun eigen stommeliteiten moeten zijn. Aandeel/obligatiehouders zouden moeten bloeden voor het geven van die stupide leningen.

Ze kunnen nu alleen niks meer lenen omdat hun credit rating naar de maan is (tenminste, dat neem ik aan, kan ik niks over vinden). En ze moeten, doordat ze geen buffer hebben, in dure hotelkamers of tenten wonen.

De regels die je nodig hebt in kapitalisme is dat je failliet moet kunnen gaan als je het verprutst, en dat je vervolgd wordt als je creatief boekhoudt. Een andere regel die nodig is is dat je vrij moet zijn om een geldsoort af te wijzen. Als je die basisregels niet aanhoudt dan heb je inderdaad een eindeloze regel-op-regel constructie nodig om de fraude enigsinds dragelijk te houden voor alle partijen.

Eens.

---

zullen we weer back on topic gaan? * MBV laat zich nogal makkelijk meeslepen.

[Istrilyin]

MBV schreef op dinsdag 16 juni 2009 @ 15:16:
zullen we weer back on topic gaan? * MBV laat zich nogal makkelijk meeslepen.

Mede-schuldig... Um... Ja!

Polletje:
Gaat de teller op http://www.funda.nl/koop/ nog dit kwartaal over de 200.000 woningen?
Enne... gaat het in het nieuws komen?

[MBV]

Polletje zonder poll? Ik heb het even afgerond op 200.000, 198.250 vond ik niet de moeite waard Mijn idee: 200.000 is 1% meer dan nu, dat gaat zeker lukken.

Poll: Hoeveel huizen staan er eind 2009 te koop?
• 190.000 of minder
• 190.000 tot 200.000
• 200.000 tot 210.000
• 210.000 tot 250.000
• 250.000 of meer

^{Ook een poll maken? Klik hier}

[ Voor 9% gewijzigd door MBV op 16-06-2009 18:16 . Reden: layout poll wat normaler gemaatk ]

[FireAge]

Ik zet in op 250.000 of meer, ik denk dat het hard gaat na de bouwvak, maar we zullen zien.

[Henk007]

In Eén Vandaag een item over de huizenmarkt in ons land. Voor de lezers van dit topic niets nieuws onder de zon, inclusief de verschillende standpunten over de verdere ontwikkelingen.

Barst de huizenbubble?
Waar gaat het heen met de Nederlandse huizenprijzen? Dat vragen veel huizenbezitters zich af want een ding is duidelijk: Het feestje op de huizenmarkt is over. Het duurde ruim twintig jaar en het leek toen alsof de prijzen alleen maar omhoog konden. Wie een huis had rekende zich rijk Wie er nog geen had leende wat hij kon om in te stappen. Nu heerst er een ijzige stilte. De prijzen beginnen te dalen, en er worden vooral veel minder huizen verkocht... Is dit de voorbode van een zeepbel die gaat barsten? Of is het een adempauze?

EenVandaag 16 juni 2009: Barst de huizenbubble?
(vanaf 17 juni online te bekijken)

[MAher]

Hypotheekgarantie mogelijk verhoogd
Uitgegeven: 17 juni 2009 08:02
Laatst gewijzigd: 17 juni 2009 08:02

DEN HAAG - Het kabinet bespreekt vrijdag een voorstel om de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) tijdelijk te verhogen tot 350.000 euro, in de hoop zo meer mensen te bewegen een huis te kopen.

Nu ligt de grens waaronder hypotheken nog onder het garantiestelsel vallen op 265.000 euro.

De Tweede Kamer dringt al langer aan op een verhoging, maar minister Wouter Bos (Financiën) wilde dat eerst de financiële gevolgen werden uitgezocht.

Volgens ingewijden heeft minister Eberhard van der Laan (Wonen) nu een voorstel waarin de hypotheekgarantie al op korte termijn omhoog kan voor de komende anderhalf jaar. Ze bevestigen daarmee berichtgeving woensdag in de Telegraaf.

Een huis kopen met een hypotheekgarantie geeft kopers de mogelijkheid een lagere rente te betalen.

http://www.nu.nl/economie...ie-mogelijk-verhoogd.html

Haha, met andere woorden: mensen, leen alstublieft meer, meer, meer!
Dit lijkt wel een soort FannieMay-systeem op z'n Nederlands: huizen betaalbaar(eh, financierbaar) maken/houden voor mensen die eigenlijk geen woning kunnen betalen.

[Arnout]

Ah, de woningmarkt moet dus blijkbaar in beweging blijven.

Als dat het doel is, schaf dan de overdrachtsbelasting (tijdelijk) af. Helpt veel meer, en zorgt ook voor een betere arbeidsmarkt en minder files.

De misgelopen inkomsten kunnen goed gemaakt worden door een flinke accijnsverhoging op brandstof, daardoor ook weer minder files.

[Rukapul]

In Nederland moet een potje met een paar honderd miljoen vele honderden miljarden aan hypotheken gaan stutten. Nou hoeft dat nog niet zo erg te zijn als de risico's grotendeels laag zijn, maar wat er nu gebeurt is een toestroom van nieuwe hypotheken welke typisch riskanter zijn ivm onderwaarde. Het totale risico neemt dus enorm toe. Heel concreet: het NHG potje bevat genoeg geld voor enige tienduizenden huizen met max enkele tienduizenden euro's aan onderwaarde. Een systeem met zo'n marginale dekking is brak: in IJsland moest een potje met enige tientallen/honderden miljoenen vele honderden miljarden aan depositogelden stutten en het is bekend hoe dat is afgelopen.

* Rukapul verwacht briefjes van banken om bestaande hypotheken alsnog onder NHG te schuiven. Immers is het het risico van de bank en niet dat van de consument dat wordt gedekt door NHG. Dit kan de grootste steunoperatie aan de Rabobank ooit worden.

Op BNR werd in deze context nog gezegd dat dit 'het vertrouwen in de woningmarkt kan terugbrengen' waarbij ik dan toch moet denken aan waar het zogenaamde consumentenvertrouwen in de VS op neerkomt: de mate waarin men zaken koopt die men niet nodig heeft met geld dat men niet heeft.

[Mx. Alba]

MAher schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 10:11:
[...]
http://www.nu.nl/economie...ie-mogelijk-verhoogd.html

Haha, met andere woorden: mensen, leen alstublieft meer, meer, meer!
Dit lijkt wel een soort FannieMay-systeem op z'n Nederlands: huizen betaalbaar(eh, financierbaar) maken/houden voor mensen die eigenlijk geen woning kunnen betalen.

MAher, als je je een beetje inleest realiseer je je dat dat juist is wat de economie draaiende houdt. Het enige wat waarde heeft in het huidige financiële systeem is de handtekening die een schuldenaar zet onder een leningscontract. In principe hebben we een volledig negatief financieel systeem: al het geld dat in omloop is is ergens geleend. Als een lening wordt afgelost "verdwijnt" dat geld, en als iemand een lening afsluit wordt geld gecreëerd. Omdat over alle leningen rente wordt gevraagd, moet er continu geldgroei zijn om die rente te dekken, en waar moet dat geld uit komen? Juist, uit meer leningen. Er zijn verschrikkelijk veel checks en balances om ervoor te zorgen dat dit systeem niet oncontroleerbaar versnelt en zichzelf vernietigt, om de rem erop te houden, maar feit is dat het een eindig systeem is. Het kan niet eeuwig zo doorgaan, op een gegeven moment zal het onherroepelijk instorten omdat de exponentiele geldgroei die nodig is om het systeem gaande te houden niet meer bij te houden is.

[Tjeerd]

Ik zag het bericht over verhoging van NHG ook, eerste reactie was op zich dat het mooi is omdat duurdere startershuizen beter bereikbaarder worden. Aan de andere kant heel slecht voor de marktwerking, omdat "te dure startershuizen" nu niet in prijs naar beneden hoeven te gaan: starters kunnen toch wel weer meer lenen om die huizen alsnog te betalen. Terwijl in de huidige toestand de verkopers verplicht zijn om of heel lang te wachten op een startende koper of de vraagprijs naar beneden bij te stellen.

[Mx. Alba]

Het feit dat je geen NHG kunt krijgen is in de praktijk sowieso geen belemmering. Er zijn veel hypotheken die goedkoper zijn dan NHG-hypotheken...

[MBV]

Mx. Alba schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 10:25:
[...]
Het kan niet eeuwig zo doorgaan, op een gegeven moment zal het onherroepelijk instorten omdat de exponentiele geldgroei die nodig is om het systeem gaande te houden niet meer bij te houden is.

offtopic:
Ik heb de redenatie vaker gezien, maar tot nu toe lukt het vrij aardig. Ik zeg niet dat dit het beste systeem is, zie de crisis die o.a. is veroorzaakt door te lage rente = teveel leningen, maar waarom zou de exponentiële geldgroei niet bijgehouden kunnen worden? Papier is goedkoop, er passen veel nullen op, en bovenal: we gebruiken nauwelijks nog papier. Vergeet niet dat de geldhoeveelheid al sinds 1950 o.i.d. exponentieel groeit, elk jaar gemiddeld 3% erbij. Je moet inderdaad wel de randvoorwaarden goed houden.

Mx. Alba schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 10:30:
Het feit dat je geen NHG kunt krijgen is in de praktijk sowieso geen belemmering. Er zijn veel hypotheken die goedkoper zijn dan NHG-hypotheken...

Huh? Ik zou verwachten dat elke bank 10% korting geeft op een hypotheek die ze via de NHG kunnen verzekeren

[Shabbaman]

Hier in Den Haag heb je veel beneden- en bovenwoningen in een zodanige staat (en beperkt oppervlak en buitenruimte) dat ik me afvraag waarom mensen er zoveel geld voor betalen. De prijs van deze zogenaamde starterswoning (voor tweeverdieners!) is wel toevallig net onder de grens van de NHG. Dit zijn nou ook net die woningen waarvan ik het idee heb dat er veel "lucht" in de prijs zit (want: locatie locatie locatie, maar waarom ga je extra betalen voor "de wijk naast de wijk die naast het centrum of statenkwartier ligt"), en de prijs van die woningen zal nu wel eens kunnen gaan stijgen.

Rukapul schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 10:23:
* Rukapul verwacht briefjes van banken om bestaande hypotheken alsnog onder NHG te schuiven.

Ik heb geen idee hoe de rente nu staat, maar oversluiten is misschien niet zo'n heel slecht plan.

[Exirion]

FRANKFURT - In vergelijking met andere eurolanden houdt de huizenmarkt in Nederland zich vooralsnog goed. Dit blijkt uit de halfjaarlijkse Financial Stability Review die de Europese Centrale Bank deze week heeft gepubliceerd.

Volgens de ECB zijn de huizenprijzen in Nederland in het eerste kwartaal met 0,3 procent gedaald. Dit is een veel kleinere daling dan in Frankrijk, Spanje en Ierland waar de prijzen tussen 6,6 en 9,8 procent daalden.

http://www.nu.nl/economie...daling-in-nederland-.html

[Rukapul]

MBV schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 10:41:

Huh? Ik zou verwachten dat elke bank 10% korting geeft op een hypotheek die ze via de NHG kunnen verzekeren

Als je de opslagen bekijkt dan komt 10% historisch vrij dicht in de buurt. 0.5% op 5% is vrij realistisch. In goede tijden wordt het risicobesef lager en -opslag idem.

Met wat Albantar als goedkoper aanduidt wordt over het algemeen bedoeld: constructies die sowieso niet in aanmerking voor NHG komen maar wel lagere maandlasten hebben, bijvoorbeeld >50% aflossingsvrij. Appels en peren dus.

[thejoker80]

Shabbaman schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 10:43:
Hier in Den Haag heb je veel beneden- en bovenwoningen in een zodanige staat (en beperkt oppervlak en buitenruimte) dat ik me afvraag waarom mensen er zoveel geld voor betalen. De prijs van deze zogenaamde starterswoning (voor tweeverdieners!) is wel toevallig net onder de grens van de NHG. Dit zijn nou ook net die woningen waarvan ik het idee heb dat er veel "lucht" in de prijs zit (want: locatie locatie locatie, maar waarom ga je extra betalen voor "de wijk naast de wijk die naast het centrum of statenkwartier ligt"), en de prijs van die woningen zal nu wel eens kunnen gaan stijgen.

Hmmm. Als je niet om de locatie geeft kan je gerust in andere wijken gaan wonen waar de prijzen dus lager liggen. Waarom zou daar veel lucht in zitten? In elke stad zie je toch dat bepaalde gewilde wijken duurder zijn en met name in en rondom het centrum?

[Rukapul]

Shabbaman schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 10:43:
Ik heb geen idee hoe de rente nu staat, maar oversluiten is misschien niet zo'n heel slecht plan.

Nu draai je de wereld om: laat de directeur van de lokale Rabobank maar bij m'n voordeur op z'n knieen smeken om mijn niet-NHG lening (wel tegen NHG-(actie)tarief) onder NHG te schuiven. Het is immers zijn bank die de risico's ziet dalen, zijn bank die veiligere hypotheken op de balans heeft staan, zijn bank die daardoor de AAA status behoudt, en zijn bank die daardoor goedkoper kan lenen op de kapitaalmarkt.

Ik ben niet van plan kosten te gaan maken om m'n hypotheek met 30-jaar vaste rente over te sluiten

Het is een misverstand dat NHG de consument harde garanties biedt.

[J2pc]

MAher schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 10:11:
[...]
http://www.nu.nl/economie...ie-mogelijk-verhoogd.html

Haha, met andere woorden: mensen, leen alstublieft meer, meer, meer!
Dit lijkt wel een soort FannieMay-systeem op z'n Nederlands: huizen betaalbaar(eh, financierbaar) maken/houden voor mensen die eigenlijk geen woning kunnen betalen.

Bekend met NHG?
Je inkomen wordt gewoon gechecked tegen het te lenen bedrag. no-go als je te veel leent. Het is ook een zekerheid voor de consument dat deze z'n hypo kan betalen (dus geen 5 of 6x je inkomen, of een groot gedeelte aflossingsvrij).

Verder kan je het vergeten om allerlei zooi extra te financieren. Als je een hypotheek met NHG afsluit heb je juist een extra zekerheid dat je het op kunt (blijven) brengen.

Ik ga er dan wel vanuit dat de beperkingen op een 'normale' nhg-hypotheek (m.b.t. geleend bedrag, salaris en aflossing) ook voor de 'plus' versie gelden.

[Mx. Alba]

Rukapul schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 10:46:
Met wat Albantar als goedkoper aanduidt wordt over het algemeen bedoeld: constructies die sowieso niet in aanmerking voor NHG komen maar wel lagere maandlasten hebben, bijvoorbeeld >50% aflossingsvrij. Appels en peren dus.

Klopt dat het appels en peren zijn, maar feit is dat uitbreiding van de NHG er niet voor zal zorgen dat huizen "betaalbaarder" worden, want de mensen die nu van NHG kunnen beneficiëren konden dat huis sowieso ook zonder NHG wel kopen.

[mr_obb]

Rukapul schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 10:49:
[...]

Nu draai je de wereld om: laat de directeur van de lokale Rabobank maar bij m'n voordeur op z'n knieen smeken om mijn niet-NHG lening (wel tegen NHG-(actie)tarief) onder NHG te schuiven. Het is immers zijn bank die de risico's ziet dalen, zijn bank die veiligere hypotheken op de balans heeft staan, zijn bank die daardoor de AAA status behoudt, en zijn bank die daardoor goedkoper kan lenen op de kapitaalmarkt.

Ik ben niet van plan kosten te gaan maken om m'n hypotheek met 30-jaar vaste rente over te sluiten

Het is een misverstand dat NHG de consument harde garanties biedt.

Wat heb je tegen de Rabobank? Je hebt nu al twee posts over de Rabobank gemaakt vanmorgen. Volgens mij is het een van de weinige banken in Nederland die zijn risico's wel onder controle heeft.

[MAher]

@Albantar: e.e.a. is natuurlijk onderdeel van het hele systeem, ik weet niet of ons financiele systeem op den duur onhoudbaar blijkt te zijn, FannieMay subprime was dat in ieder geval wel.
Dit voorstel gaat totaal voorbij aan de realiteit zoals we die ook in andere landen gezien hebben.

Hoe groot is het verschil in rente tussen een NHG-lening en eentje zonder? Zou dat verschil nu werkelijk de woningmarkt 'vlot' gaan trekken.

[J2pc]

Mx. Alba schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 10:52:
[...]


Klopt dat het appels en peren zijn, maar feit is dat uitbreiding van de NHG er niet voor zal zorgen dat huizen "betaalbaarder" worden, want de mensen die nu van NHG kunnen beneficiëren konden dat huis sowieso ook zonder NHG wel kopen.

Nee, ze worden niet betaalbaarder. Het neemt echter wel een drempel/onzerheid weg bij mensen die best willen kopen, maar niet het risico willen lopen straks met 10.000 €'s schuld te blijven zitten omdat ze bij een reorganisatie werkloos worden.

En dan hoeft de prijs niet eens te dalen, maar de KK heb je niet terug bij een verkoop tegen dezelfde prijs.

[Rukapul]

mr_obb schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 10:52:
[...]

Wat heb je tegen de Rabobank? Je hebt nu al twee posts over de Rabobank gemaakt vanmorgen.

De Rabobank is de grootste hypotheekverstrekker van Nederland (feit) en daarop sloeg mijn opmerking over staatssteun.
De rest is enigszins is ingegeven door het optreden van de dhr. Heemskerk in de media de afgelopen maanden.

De laatste reactie was puur om het in te kleden: als ik een hypotheek van ING had gehad dan had ik dat als voorbeeld aangehaald. Het is niet op basis van negatieve ervaringen direct tegen Rabo gericht.

Volgens mij is het een van de weinige banken in Nederland die zijn risico's wel onder controle heeft.

Lees het jaarverslag over 2008 en de wat moeilijker vindbare internetbronnen er ook eens op na. Het is hooguit een soort van 'best of the rest'. Beschouw ook even hun dochterondernemingen zoals Eureko.

[Woy]

Rukapul schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 10:49:
[...]
Het is een misverstand dat NHG de consument harde garanties biedt.

Er zijn inderdaad geen harde garanties. Maar er zijn wel wat garanties voor de consument die er voor kunnen zorgen dat ze geen rest-schuld over houden.

[JvS]

Woy schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 11:05:
[...]

Er zijn inderdaad geen harde garanties. Maar er zijn wel wat garanties voor de consument die er voor kunnen zorgen dat ze geen rest-schuld over houden.

Volgens mij houd je geen restschuld bij de bank over. Maar gaat NHG de restschuld op jou proberen te verhalen als ik me niet vergis.

[Jaspertje]

JvS schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 11:08:
[...]

Volgens mij houd je geen restschuld bij de bank over. Maar gaat NHG de restschuld op jou proberen te verhalen als ik me niet vergis.

van de site: "Wanneer u geen schuld heeft aan de gedwongen verkoop, bijvoorbeeld als uw inkomen daalt door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid of als een van beide inkomens wegvalt door bijvoorbeeld scheiding, kan het Waarborgfonds u dit bedrag kwijtschelden en hoeft u dit bedrag dus niet meer terug te betalen. Voorwaarde hiervoor is dat u heeft meegeholpen de restantschuld zoveel mogelijk te beperken. Dit houdt bijvoorbeeld in dat als u betalingsachterstanden heeft, u contact opneemt met de bank om te bekijken hoe u deze achterstand kunt inlopen."

Het kan dus kwijtgescholden worden maar dat zal niet altijd gebeuren.

[Woy]

Nee als je aan deze voorwaarden voldoet hou je geen restschuld over: http://www.nhg.nl/content....aspx?id=159&cid=168&tg=1

De grootste adder op dit moment is in ieder geval dat het niet via executorale verkoop verkocht mag worden. Je zult dus wel snel kopers moeten vinden, want op het moment dat je het huis niet meer kan betalen, verwacht ik niet dat je daar nog lang de tijd voor hebt.

[J2pc]

JvS schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 11:08:
[...]

Volgens mij houd je geen restschuld bij de bank over. Maar gaat NHG de restschuld op jou proberen te verhalen als ik me niet vergis.

wel als het verwijtbaar is ja

van nhg

Wat betekent dit precies voor u?
Als u een hypotheek afsluit maakt u samen met de geldverstrekker afspraken over de betaling van uw hypotheeklasten. Er kunnen zich echter situaties in uw leven voordoen waardoor het aflossen van de hypotheek niet meer mogelijk is. Het kan zijn dat u in zo'n geval uw woning moet verkopen en dat de opbrengst van uw woning lager is dan het bedrag dat u nog moet terugbetalen. Er ontstaat dan een restantschuld. Het Waarborgfonds betaalt deze restantschuld aan de geldverstrekker. Wanneer u geen schuld heeft aan de gedwongen verkoop, bijvoorbeeld als uw inkomen daalt door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid of als een van beide inkomens wegvalt door bijvoorbeeld scheiding, kan het Waarborgfonds u dit bedrag kwijtschelden en hoeft u dit bedrag dus niet meer terug te betalen. Voorwaarde hiervoor is dat u heeft meegeholpen de restantschuld zoveel mogelijk te beperken. Dit houdt bijvoorbeeld in dat als u betalingsachterstanden heeft, u contact opneemt met de bank om te bekijken hoe u deze achterstand kunt inlopen.

woy doe 's niet zo snel doen

Woy schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 11:17:
Nee als je aan deze voorwaarden voldoet hou je geen restschuld over: http://www.nhg.nl/content....aspx?id=159&cid=168&tg=1

De grootste adder op dit moment is in ieder geval dat het niet via executorale verkoop verkocht mag worden. Je zult dus wel snel kopers moeten vinden, want op het moment dat je het huis niet meer kan betalen, verwacht ik niet dat je daar nog lang de tijd voor hebt.

hmm, daar staat ook nog wat over op die pagina:

Mocht de verkoop van uw woning onvermijdelijk zijn dan dient u de woning in overleg met uw geldverstrekker via een makelaar onderhands te verkopen. Want bij een executoriale verkoop via de veiling brengt de woning minder op. En daarmee verspeelt u uw recht op kwijtschelden van de restschuld.

Een bank weet ook dat je een hypo met NHG heeft, en zal er (mits je zelf de boel niet verkloot) vermoedelijk wel op een goede manier met je uit willen komen. Zeker met zo'n onderhandse verkoop waarbij de bank z'n geld heeft en jij zonder problemen van je huis af kunt.

[ Voor 29% gewijzigd door J2pc op 17-06-2009 11:23 ]

[Woy]

J2pc schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 11:18:
[...]
Een bank weet ook dat je een hypo met NHG heeft, en zal er (mits je zelf de boel niet verkloot) vermoedelijk wel op een goede manier met je uit willen komen. Zeker met zo'n onderhandse verkoop waarbij de bank z'n geld heeft en jij zonder problemen van je huis af kunt.

Daar heb je wel een punt ja. Maar je bent dan dus wel overgeleverd aan de grillen van de hypotheekverstrekker, die er ( buiten wat goodwill ) niet echt belang bij heeft om je te helpen.

[Jaspertje]

Woy schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 11:35:
[...]

Daar heb je wel een punt ja. Maar je bent dan dus wel overgeleverd aan de grillen van de hypotheekverstrekker, die er ( buiten wat goodwill ) niet echt belang bij heeft om je te helpen.

Behalve het gegeven dat als het huis verkocht wordt via een makelaar, de verstrekker gegarandeerd zijn geld krijgt zonder verschrikkelijk veel moeite (wel wat waarschijnlijk). Van een kale kip valt niet te plukken en als de consument de schuldhulpverlening in moet, dan heb je kans dat de geldverstrekker een deel van zijn geld niet terug krijgt, Daarom wil een geldverstrekker waarschijnlijk wel meewerken aan zo'n traject...

Ik ga er vanuit dat je dan echt in de put zit. Als je immers nog 20.000 euro op de bank hebt staan, ga je ook de schuldhulpverlening niet in en kan je ook de maandlasten nog wel een paar maanden opbrengen....

[ Voor 12% gewijzigd door Jaspertje op 17-06-2009 11:40 ]

[MBV]

De verstrekker kan een bitch zijn, en alsnog het NHG-geld binnenharken. Goodwill is trouwens wel belangrijk bij het vinden van nieuwe klanten.

[Rukapul]

MBV schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 12:03:
De verstrekker kan een bitch zijn, en alsnog het NHG-geld binnenharken.

oftewel een nieuwe moral hazard

In de wereld van de CDS-en laat men bedrijven nu al keihard failliet gaan omdat schuldeisers geen belang hebben bij herfinanciering doordat een het risico middels een CDS verzekerin bij een andere partij is ondergebracht.

Goodwill is trouwens wel belangrijk bij het vinden van nieuwe klanten.

Daarvoor heb je een marketing- en PR-afdeling en adviseurstussenpersonen die de plooien glad strijken.

Zie bijvoorbeeld de zeer geringe impact van de woekerpolisaffaire.

[J2pc]

Woy schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 11:35:
[...]

Daar heb je wel een punt ja. Maar je bent dan dus wel overgeleverd aan de grillen van de hypotheekverstrekker, die er ( buiten wat goodwill ) niet echt belang bij heeft om je te helpen.

Eensch. Maar daarom wordt er op de NHG site ook zo op gehamerd om zelf proactief contact op te nemen met je verstrekker als er problemen aankomen, en niet pas als je al 3 maanden niet betaald hebt of zo, waarmee je de goodwil van de bank naar jou verspeeld.

Maar dit was ook een van de redenen voor mij om een stabiele verstrekker te zoeken, en niet de goedkoopste inie-minie bank uit verweggistan die hier toevallig hypotheken mag verkopen en een tiende %-punt onder de marktrente zit.
Ben trouwens uiteindelijk bij m'n huis-bank (toen nog blauw) uitgekomen. Beste aanbod, en altijd tevreden over geweest.
Ik kan me eerlijk gezegd niet voorstellen dat de grote jongens in NL ineens goed meewerkende mensen een executie gaan opleggen als er nog andere mogelijkheden zijn.

/edit
Ik vraag me trouens af hoe NHG ermee om zou gaan als een bank welwillende mensen uitzet & huis per executie verkoopt na 1 gemiste termijn of zo...
Mag dat uberhaupt? Zal wel van je hypotheek-voorwaarden afhangen.

[ Voor 11% gewijzigd door J2pc op 17-06-2009 12:49 ]

[MAher]

Jaspertje schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 11:39:
Van een kale kip valt niet te plukken en als de consument de schuldhulpverlening in moet, dan heb je kans dat de geldverstrekker een deel van zijn geld niet terug krijgt, Daarom wil een geldverstrekker waarschijnlijk wel meewerken aan zo'n traject...

Maar bij een NHG-hypotheek krijgt de geldverstrekker zijn geld sowiezo, daar staat het fonds garant voor. De geldverstrekker heeft dus 'geen' voordeel bij medewerking aan het makelaarstraject.

NHG is eigenlijk liever voor de bank dan voor de klant.

[Arnout]

MAher schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 12:51:
[...]
NHG is eigenlijk liever voor de bank dan voor de klant.

En de bank geeft hun voordeel weer door aan de klant in de vorm van een paar punten minder rente.

[J2pc]

berichtje op nu trouwens

Geringe huizenprijsdaling in Nederland

FRANKFURT - In vergelijking met andere eurolanden houdt de huizenmarkt in Nederland zich vooralsnog goed. Dit blijkt uit de halfjaarlijkse Financial Stability Review die de Europese Centrale Bank deze week heeft gepubliceerd.
...
Volgens de ECB zijn de huizenprijzen in Nederland in het eerste kwartaal met 0,3 procent gedaald. Dit is een veel kleinere daling dan in Frankrijk, Spanje en Ierland waar de prijzen tussen 6,6 en 9,8 procent daalden.
...
De centrale bank concludeert dat landen met de grootste prijsstijgingen in het afgelopen decennium ook de grootste dalingen zullen doormaken. Uit de ECB-cijfers blijkt dat Nederland deze periode niet in de top zat wat betreft stijgingen.
...
De ECB constateert verder dat de huizenmarkt in eurolanden de afgelopen jaren is afgekoeld. Tussen 1999 en 2006 stegen de prijzen jaarlijks met ongeveer 6,5 procent. In 2007 was de stijging 4,4 procent en in 2008 nog maar 2,8 procent.

[Shabbaman]

Rukapul schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 10:49:
[...]

Nu draai je de wereld om: laat de directeur van de lokale Rabobank maar bij m'n voordeur op z'n knieen smeken om mijn niet-NHG lening (wel tegen NHG-(actie)tarief) onder NHG te schuiven. Het is immers zijn bank die de risico's ziet dalen, zijn bank die veiligere hypotheken op de balans heeft staan, zijn bank die daardoor de AAA status behoudt, en zijn bank die daardoor goedkoper kan lenen op de kapitaalmarkt.

Ik ben niet van plan kosten te gaan maken om m'n hypotheek met 30-jaar vaste rente over te sluiten

Het is een misverstand dat NHG de consument harde garanties biedt.

Voor mij is het een afweging van kosten en baten. Ik ben er ook niet bij gebaat om mijn bank een hoger risico te laten lopen als het voor mij financieel aantrekkelijk is. Een NHG-hypotheek is gewoon goedkoper. Als mijn bank mij een hypotheek met lagere rente aanbiedt dan wil ik dat best in overweging nemen. Mijn rentevaste periode duurt nog 19 jaar, maar het is niet zo dat ik extreem weinig rente betaal ofzo. En dan draai ik de wereld om?

[Rukapul]

Shabbaman schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 13:10:
[...]


Voor mij is het een afweging van kosten en baten. [...] En dan draai ik de wereld om?

Nee, dan niet

Niet iedereen heeft echter een hoge risicoopslag boven de NHG tarieven en dan ligt de bal m.i. bij de bank.

[Woy]

J2pc schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 12:47:
[...]
Ik vraag me trouens af hoe NHG ermee om zou gaan als een bank welwillende mensen uitzet & huis per executie verkoopt na 1 gemiste termijn of zo...
Mag dat uberhaupt? Zal wel van je hypotheek-voorwaarden afhangen.

Een vriendin van mij die bij de rabobank werkt heeft mij verteld dat de bank pas over mag gaan tot executieverkoop na 3 gemiste termijnen. Ik heb er geen bron van, maar volgens haar was dat wettelijk vastgelegd.

MAher schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 12:51:
[...]

Maar bij een NHG-hypotheek krijgt de geldverstrekker zijn geld sowiezo, daar staat het fonds garant voor. De geldverstrekker heeft dus 'geen' voordeel bij medewerking aan het makelaarstraject.

NHG is eigenlijk liever voor de bank dan voor de klant.

De bank krijgt de hoofdsom ieder geval terug. Ik weet niet of de achterstallige betalingen ook overgenomen worden door de NHG. Het zou me niks verbazen ( maar ik weet niet of het waar is ) als je de gemiste rentebetalingen gewoon aan de bank schuldig blijft. Maar dat gaat dan natuurlijk over een stuk kleinere bedragen.

[J2pc]

Woy schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 13:47:
[...]

Een vriendin van mij die bij de rabobank werkt heeft mij verteld dat de bank pas over mag gaan tot executieverkoop na 3 gemiste termijnen. Ik heb er geen bron van, maar volgens haar was dat wettelijk vastgelegd.


[...]

De bank krijgt de hoofdsom ieder geval terug. Ik weet niet of de achterstallige betalingen ook overgenomen worden door de NHG. Het zou me niks verbazen ( maar ik weet niet of het waar is ) als je de gemiste rentebetalingen gewoon aan de bank schuldig blijft. Maar dat gaat dan natuurlijk over een stuk kleinere bedragen.

gemiste termijnen lijkt me gewoon een resteschuld van de hypotheek die wordt overgenomen...

Hmm, in 3 maanden moet best wat te regelen zijn om er gezamelijk uit te komen. Al dan niet via een onderhandse verkoop.

/edit
Maargoed, ik denk dat de verhoging de onzekerheid een beetje kan ondervangen zodat de mensen wat eerder durven kopen.

[ Voor 6% gewijzigd door J2pc op 17-06-2009 14:11 ]

[MBV]

Rukapul schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 10:49:
[...]

Nu draai je de wereld om: laat de directeur van de lokale Rabobank maar bij m'n voordeur op z'n knieen smeken om mijn niet-NHG lening (wel tegen NHG-(actie)tarief) onder NHG te schuiven. Het is immers zijn bank die de risico's ziet dalen, zijn bank die veiligere hypotheken op de balans heeft staan, zijn bank die daardoor de AAA status behoudt, en zijn bank die daardoor goedkoper kan lenen op de kapitaalmarkt.

Grappig dat je dat zo zegt: de rabo is een van de weinige banken waar risico's e.d. nog op regionaal of lokaal niveau liggen, realiseerde ik me net. De plaatselijke directeur heeft er dus ook daadwerkelijk belang bij, itt de ABN-Amro directeur

[pinockio]

http://www.youtube.com/watch?v=en440GXtYbI
http://www.youtube.com/watch?v=S0wR04f1HRM

... of zijn ze al langs geweest? Twee meningen: huizenmarkt is een zeepbel (de critici, deskundigen), huizenmarkt is een luchtbed (makelaars).

[FireAge]

Leuke filnpjes, zeepbel/luchtbed, beide zijn niet gevuld met een vaste substantie

[pinockio]

http://www.ad.nl/economie...rijzen_blijven_dalen.html

Inmiddels gemiddeld al 11% gedaald sinds augustus 2008 volgens de ING. En er zijn weinig lichtpuntjes in de economische ontwikkelingen. Zelf denk ik dat wereldwijd het herstel van de economie eind van dit jaar wel weer begint, maar de prijzen zullen nog wel wat verder dalen.

[ Voor 41% gewijzigd door pinockio op 20-06-2009 00:16 ]

[MBV]

"Ze rekenen erop dat woningen eind volgend jaar 11 procent goedkoper zijn geworden dan tijdens de piek in augustus 2008. "

Lezen Eind volgend jaar, volgens mijn berekening eind 2010. Waarom ze dan 'zijn geworden' neerzetten snap ik niet.

[pinockio]

Inderdaad, overheen gelezen, het was al laat... Was ook te moe om het originele artikel op te zoeken.

http://www.ing.nl/Images/...omie_jun09_tcm7-37052.pdf

"Het aantal woningverkopen daalt flink, waardoor de
laatste maanden steeds meer woningen te koop blijven
staan. Dat drukt de huizenprijzen. In april lagen deze
3,5% onder de piek van augustus vorig jaar. Wij
verwachten dat de huizenprijzen tot eind 2010 nog eens
7,5% zullen dalen. Ten opzichte van de piek zullen
woningen dan in totaal 11% goedkoper zijn geworden."

In het maandbericht van februari was het nog "Huizen worden goedkoper. Wij verwachten dat de
prijzen in december 3% lager zullen zijn dan een jaar
eerder."

http://www.ing.nl/Images/...ruari_2009_tcm7-32904.PDF

Waarom ze nu een prognose voor over 1,5 jaar geven en in februari nog voor over een maand of tien? Alsof de economie nu voorspelbaarder geworden is...

En waarom ING dit bericht de wereld in doet? Volgens sommigen zijn juist dit soort berichten de oorzaak van dalende prijzen. Daar hebben ze toch geen belang bij? Dan zou het kunnen zijn dat ze er duidelijke aanwijzingen voor hebben. Bijvoorbeeld een verdere daling sinds april, of informatie over het verder verslechteren van de economie. Het kan ook zijn dat ING steeds meer problemen ziet bij het betalen van de hypotheek.

Dat kan door ontslag komen maar ook door andere oorzaken. Zo zijn er bijvoorbeeld veel zelfstandig ondernemers die nu minder werk hebben. Anders dan bij mensen in loondienst daalt het inkomen dan direct.

[ Voor 39% gewijzigd door pinockio op 20-06-2009 09:32 ]

[MBV]

Excuses voor de smiley, het was ook een uiting van frustratie dat 'de media' heel vaak verwachtingen gelijktrekken met het 'nu', zoals hier ook. Ik kan je het dus niet echt kwalijk nemen

[n4m3l355]

ING is een van de grootste ontwikkelaars in NL *zet ff z'n tinfoil hat op* stel de woningprijzen dalen en ING heeft een langere adem dan z'n concurrenten komen ze hier op termijn sterker uit. Bij alles wat het nieuws haalt moet je je eerst afvragen is het correct wat men citeerd, en diegene die geciteerd wordt wat is er diens bate bij.

[JvS]

Dat is wel héél vergezocht. ING heeft volgens mij totaal geen belang bij dalende prijzen. Het is ook pure speculatie dat dit soort berichten invloed heeft op de woningprijzen. Ik vind het wel aardig dat een grote bank dezelfde voorspelling doet als ik en ook dezelfde termijn hanteert (ik zeg al maanden dat de prijzen 10-15% gaan dalen tov de piek in augustus).

Waarom brengen ze dit soort berichten uit? Omdat ze dit gewoon verwachten en omdat ze dit soort berichten gewoon uitbrengen. Banken spreken wel vaker hun verwachtingen van zaken in de markt uit.

[The_Sukkel]

Woy schreef op woensdag 17 juni 2009 @ 13:47:
[...]
De bank krijgt de hoofdsom ieder geval terug. Ik weet niet of de achterstallige betalingen ook overgenomen worden door de NHG. Het zou me niks verbazen ( maar ik weet niet of het waar is ) als je de gemiste rentebetalingen gewoon aan de bank schuldig blijft. Maar dat gaat dan natuurlijk over een stuk kleinere bedragen.

Dit is wat ik erover kan terugvinden:

http://www.nhg.nl/content...ent.aspx?id=19&cid=9&tg=1
[...]
Wat betekent dit precies voor u?
Als u een hypotheek afsluit maakt u samen met de geldverstrekker afspraken over de betaling van uw hypotheeklasten. Er kunnen zich echter situaties in uw leven voordoen waardoor het aflossen van de hypotheek niet meer mogelijk is. Het kan zijn dat u in zo'n geval uw woning moet verkopen en dat de opbrengst van uw woning lager is dan het bedrag dat u nog moet terugbetalen. Er ontstaat dan een restantschuld. Het Waarborgfonds betaalt deze restantschuld aan de geldverstrekker. Wanneer u geen schuld heeft aan de gedwongen verkoop, bijvoorbeeld als uw inkomen daalt door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid of als een van beide inkomens wegvalt door bijvoorbeeld scheiding, kan het Waarborgfonds u dit bedrag kwijtschelden en hoeft u dit bedrag dus niet meer terug te betalen. Voorwaarde hiervoor is dat u heeft meegeholpen de restantschuld zoveel mogelijk te beperken. Dit houdt bijvoorbeeld in dat als u betalingsachterstanden heeft, u contact opneemt met de bank om te bekijken hoe u deze achterstand kunt inlopen.
[...]

Na verkoop van het huis heb je in principe je dus een restantschuld aan het waarborgfonds en niet aan de bank. Deze restschuld kan worden kwijtgescholden worden door het waarborgfonds "wanneer u geen schuld heeft aan de gedwongen verkoop". Er volgen dan drie voorbeelden (ontslag, arbeidsongeschiktheid, scheiding), maar ik vraag me af hoe streng ze zijn en in hoeverre ze andere "zielige verhalen" ook accepteren en hoe de controle op dit soort zaken is.

Bij dit soort waarborgfondsen ligt misbruik altijd op de loer...

edit: iets verder gezocht...

http://www.nhg.nl/content....aspx?id=159&cid=168&tg=1
Restschuld bij gedwongen verkoop

Als alle inspanningen niet hebben geholpen de betalingsachterstanden op te lossen, moet de woning worden verkocht. Het kan dan zijn dat de opbrengst lager is dan de nog uitstaande lening. Dan ontstaat er een restschuld.

Als u een lening hebt met NHG, wordt die restschuld door NHG aan de geldverstrekker betaald. U hebt op dat moment een schuld bij NHG. Deze schuld kan u door NHG worden kwijtgescholden, maar dan moet u aan de volgende voorwaarden voldoen:

1. De oorzaak van de betalingsachterstanden die heeft geleid tot de gedwongen verkoop is echtscheiding, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid of het overlijden van uw partner.
2. U heeft de restschuld zoveel mogelijk beperkt door het niet te laten aankomen op een executoriale verkoop via de veiling.

Daarom is het ook in dit verband van groot belang dat u alle mogelijkheden voor het oplossen van de betalingsproblemen onderzoekt. Mocht de verkoop van uw woning onvermijdelijk zijn dan dient u de woning in overleg met uw geldverstrekker via een makelaar onderhands te verkopen. Want bij een executoriale verkoop via de veiling brengt de woning minder op. En daarmee verspeelt u uw recht op kwijtschelden van de restschuld.

Er zijn dus toch wel duidelijke criteria en regels aan het kwijtschelden verbonden.
Het eerste stukje leek een beetje vaag, maar dit stuk verduidelijkt een boel.

[ Voor 26% gewijzigd door The_Sukkel op 20-06-2009 11:58 ]

[MBV]

JvS schreef op zaterdag 20 juni 2009 @ 11:35:
Ik vind het wel aardig dat een grote bank dezelfde voorspelling doet als ik en ook dezelfde termijn hanteert (ik zeg al maanden dat de prijzen 10-15% gaan dalen tov de piek in augustus).

Cruciaal verschil is wel dat jij het voor eind dit jaar voorspelt (6 maanden) en de ING eind volgend jaar (18 maanden).

Waarom brengen ze dit soort berichten uit? Omdat ze dit gewoon verwachten en omdat ze dit soort berichten gewoon uitbrengen. Banken spreken wel vaker hun verwachtingen van zaken in de markt uit.

Eens: ING wil gewoon zijn klanten adviseren, dat is een van de taken van een bank.

[Resistor]

De 'buurman' hier is aardig het schip in gegaan.

Hij heeft een uitgeleefd huis gekocht op de top van de bubbel, heeft hem helemaal opgeknapt, en heeft hem zodra hij klaar was weer te koop gezet.

Ik denk dat hij er nu maar familie in laat wonen, hij is weer bezig na een paar maanden niets te hebben gedaan.

Hij woont zelf een paar straten verder, hij heeft dit huis dus duidelijk voor speculatie gekocht

[Oscar Mopperkont]

Top van de markt bedoel je?

Maar dat is kut voor hem.

[Exirion]

Resistor schreef op zaterdag 20 juni 2009 @ 13:35:
Hij woont zelf een paar straten verder, hij heeft dit huis dus duidelijk voor speculatie gekocht

Wat wil je hier nou precies mee zeggen. Dat er massa's mensen zijn die uitgewoonde huizen opkopen en verbouwen om met vette winst door te verkopen?

[MBV]

Dat is niet zozeer speculatie in de negatieve zin: hij denkt dat hij het huis meer waard kan maken, stopt er tijd in, en probeert zijn tijd terug te verdienen met de verkoop. Denk ook aan wheeler dealers.

Negatieve vorm van speculatie is huizen kopen, jaren leeg laten staan, en dan duurder verkopen.

[Animal_X]

ING verlaagt korte, maar verhoogt lange hypotheekrente
Als gevolg van ontwikkelingen op de geld- en kapitaalmarkt wijzigt de ING met ingang van vandaag de hypotheekrente.

0,2%
Daarbij maakt ING een verschil tussen korte en langer lopende hypotheken. De rente voor de 1- tot en met 5-jaars hypotheken wordt verlaagd met 0,2%. Het tarief voor de 15- en 20-jaars hypotheken, daarentegen, wordt juist verhoogd met 0,2%.

5-jaar vast: 4,6%
Het tarief voor een VoordeelPlus Hypotheek met NHG 5 jaar rentevast is vanaf vandaag 4,6%.

ECB en de kapitaalmarktrente
Het lijkt merkwaardig, dat enerzijds de hypotheekrente wordt verlaagd en anderzijds wordt verhoogd. Het verschil zegt echter iets over de verwachting van de rentestand in de komende jaren. De ECB heeft de rente naar een bijzonder laag niveau verlaagd. Daardoor is de kortlopende hypotheekrente verlaagd. De kapitaalmarktrente loopt echter op, hetgeen van invloed is op de 15- en 20-jaarshypotheekrente.

Economisch herstel
De oplopende kapitaalmarktrente hangt samen met het verwachte economisch herstel. Als gevolg daarvan zal de ECB op een gegeven moment de korte rente moeten verhogen, om de inflatie in de hand te houden.

Had eigenlijk net besloten om ondanks alles komende week een woning aan te schaffen. Dit drukt de pret toch wel weer een beetje... En dat terwijl de NHG net verhoogd is... Zou toch het tegenovergestelde verwachten...

[ Voor 3% gewijzigd door Animal_X op 21-06-2009 09:27 ]

[RemcoDelft]

Animal_X schreef op zondag 21 juni 2009 @ 09:23:
[...]

Had eigenlijk net besloten om ondanks alles komende week een woning aan te schaffen. Dit drukt de pret toch wel weer een beetje... En dat terwijl de NHG net verhoogd is... Zou toch het tegenovergestelde verwachten...

Als koper heb je alleen maar nadelen van een hogere NHG, het geeft je een hogere schuld voor hetzelfde huis.
Oftewel gewoon even wachten op de daling (dan draag je er zelf trouwens ook aan bij), en over 3 jaar kopen

[Cyberpope]

RemcoDelft schreef op zondag 21 juni 2009 @ 09:55:
[...]

Als koper heb je alleen maar nadelen van een hogere NHG, het geeft je een hogere schuld voor hetzelfde huis.
Oftewel gewoon even wachten op de daling (dan draag je er zelf trouwens ook aan bij), en over 3 jaar kopen

Onzin... Dat is alleen als je een duurder huis koopt omdat dit toevallig kan met NHG. Als je hetzelfde huis koop ben je met NHG gewoon een stuk goedkoper uit omdat je rente lager is.

Niet iedereen gaat tot het maximum en doet wat hij via "bonus-regelingen" kan krijgen, meteen vertalen naar een "groter" huis. Er zijn ook mensen die gewoon kijken naar hun woonbehoefte en daarop een huis kopen.

[RemcoDelft]

Cyberpope schreef op zondag 21 juni 2009 @ 10:06:
[...]


Onzin... Dat is alleen als je een duurder huis koopt omdat dit toevallig kan met NHG. Als je hetzelfde huis koop ben je met NHG gewoon een stuk goedkoper uit omdat je rente lager is.

Voor de huizen die nu niet en straks wel binnen het bedrag van de NHG vallen, zal dit wel degelijk tot een prijsstijging (of: minder grote prijsdaling) leiden.

pinockio schreef op vrijdag 19 juni 2009 @ 20:55:
http://www.youtube.com/watch?v=en440GXtYbI
http://www.youtube.com/watch?v=S0wR04f1HRM

... of zijn ze al langs geweest? Twee meningen: huizenmarkt is een zeepbel (de critici, deskundigen), huizenmarkt is een luchtbed (makelaars).

Het tweede filmpje: "we moeten weer naar een situatie waarbij de huizenprijzen een afspiegeling zijn van wat mensen kunnen betalen"... WTF! En dat is dan iemand die zegt dat het een bubbel is!
We moeten juist naar een situatie waarbij huizenprijzen weer een afspiegeling zijn van de reele bouwkosten. De prijs van brood of auto's is toch ook niet gebaseerd op wat mensen kunnen betalen? Anders zou een brood 30 euro kosten...

[Goverman]

^^ je vergeet in je redenering: 'huizenprijs moet een afspiegeling zijn van de bouwkosten' drie aspecten vergeten: locatie, locatie en locatie.

De prijs van een huis wordt bepaald door:
- de kosten van de stenen en kozijnen

en

- de hoeveelheid grond die nodig is om het huis + evt. tuin op kwijt te kunnen (denk ook aan kosten om de grond bouwrijp te maken: vervuilde grond te saneren, sloten aanleggen etc.)
- de plek waar die grond gelegen is (dichtbij of ver weg van zaken als strand, stadscentrum, maar ook fabrieken en snelwegen)
- de aard van de andere huizen + hun bewoners daar omheen (niet alle wijken in bijv. Den Haag die dichtbij het centrum liggen en veel goede voorzieningen hebben zijn populair...)

Grond maakt een substantieel deel uit van de huizenprijs. Dit varieert van 'niet heel erg veel %' (niet zo populaire woonlocatie) tot 'heel erg veel %' (erg 'hippe' woonbuurt).

[ Voor 7% gewijzigd door Goverman op 21-06-2009 11:09 ]

[JvS]

RemcoDelft schreef op zondag 21 juni 2009 @ 10:16:

Het tweede filmpje: "we moeten weer naar een situatie waarbij de huizenprijzen een afspiegeling zijn van wat mensen kunnen betalen"... WTF! En dat is dan iemand die zegt dat het een bubbel is!
We moeten juist naar een situatie waarbij huizenprijzen weer een afspiegeling zijn van de reele bouwkosten. De prijs van brood of auto's is toch ook niet gebaseerd op wat mensen kunnen betalen? Anders zou een brood 30 euro kosten...

De prijs van een brood en de prijs van een auto is wel gebaseerd op wat mensen willen betalen.

Die prijzen zijn geen 30 euro omdat er op een goede vrije markt concurrentie is. Prijzen voor alle producten zouden IMO moeten zijn wat mensen ervoor willen betalen. Als dat veel meer is dan de kostprijs, gaat er altijd wel een 2e aanbieder onder zitten en zal een andere leverancier door inventief te produceren weer de kostprijs weten te laten dalen.

Op die manier hebben we in het westen de laatste 50 jaar steeds meer kunnen kopen.

alleen bij huizen werkt het niet zo. Daar is veel gereguleerd. Inclusief de rente (wat ik overigens gek vind, een bank kan heel goed zelf bepalen wat hij aan rente in rekening wil brengen). Er is geen vrije markt en het draaide meer om binnenhalen van een project dan om concurrentie tussen projectontwikkelaars.

[RemcoDelft]

Goverman schreef op zondag 21 juni 2009 @ 11:06:
^^ je vergeet in je redenering: 'huizenprijs moet een afspiegeling zijn van de bouwkosten' drie aspecten vergeten: locatie, locatie en locatie.

De prijs van een huis wordt bepaald door:
- de kosten van de stenen en kozijnen

en

- de hoeveelheid grond die nodig is om het huis + evt. tuin op kwijt te kunnen (denk ook aan kosten om de grond bouwrijp te maken: vervuilde grond te saneren, sloten aanleggen etc.)
- de plek waar die grond gelegen is (dichtbij of ver weg van zaken als strand, stadscentrum, maar ook fabrieken en snelwegen)
- de aard van de andere huizen + hun bewoners daar omheen (niet alle wijken in bijv. Den Haag die dichtbij het centrum liggen en veel goede voorzieningen hebben zijn populair...)

Grond maakt een substantieel deel uit van de huizenprijs. Dit varieert van 'niet heel erg veel %' (niet zo populaire woonlocatie) tot 'heel erg veel %' (erg 'hippe' woonbuurt).

Je vergeet het allerbelangrijkste: kunstmatige schaarste. Landbouwgrond kost 4 euro per vierkante meter. Dat die prijs 200 keer over de kop gaat voor er een huis op mag komen, heeft niets te maken met de daadwerkelijke kosten.

[Goverman]

^^ de RO-wetgeving in Nederland maakt inderdaad dat er weinig grond beschikbaar komt voor nieuwbouw. Aan de andere kant wil iedereen ook 'landelijk gebied' in zijn buurt hebben. Dat vraagt om een gestructureerde aanpak waarbij niet iedereen zomaar een huis ergens neer mag plempen.

Overigens dat bewijst dat alleen maar dat de prijs van de grond dé bepalende factor is voor de huizenprijs en dan met name op die plekken waar wél veel mensen willen wonen, maar waar niet veel grond beschikbaar is. Kortom: locatie, locatie en locatie. Het is alleen dat er weinig nieuwe locaties bij komen...

[_starbuck_]

zeer onverstandig die verhoging van de NHG, zo wordt lenen voor de zoveelste keer extra gestimuleerd... Het gevolg is natuurlijk geen betere betaalbare woningen maar juist hogere prijzen. Daar hoef je geen economie voor te hebben gestudeerd.

Misschien dat het negatieve effect nog een beetje meevalt omdat je maximaal 50% aflossingsvrij mag nemen en 4.5 keer je jaarinkomen mag lenen. Voor echte leengekken die voor 5,5x jaarinkomen en 125% aflossingsvrij willen, is de NHG dus niet geschikt.

[pelican]

_starbuck_ schreef op zondag 21 juni 2009 @ 12:22:
zeer onverstandig die verhoging van de NHG, zo wordt lenen voor de zoveelste keer extra gestimuleerd...

Mee eens,
en ik vraag me ook af of dit ook weer zo'n 'tijdelijke' regeling is (tot eind 2010) die uiteindelijk toch niet teruggedraaid wordt...

[Goverman]

_starbuck_ schreef op zondag 21 juni 2009 @ 12:22:
zeer onverstandig die verhoging van de NHG, zo wordt lenen voor de zoveelste keer extra gestimuleerd... Het gevolg is natuurlijk geen betere betaalbare woningen maar juist hogere prijzen. Daar hoef je geen economie voor te hebben gestudeerd.

Misschien dat het negatieve effect nog een beetje meevalt omdat je maximaal 50% aflossingsvrij mag nemen en 4.5 keer je jaarinkomen mag lenen. Voor echte leengekken die voor 5,5x jaarinkomen en 125% aflossingsvrij willen, is de NHG dus niet geschikt.

Waarmee 'verstandiger lenen' voor een huis dus juist wordt gestimuleerd. Dat levert op:
- lagere rente én meer discipline voor de klant
- meer zekerheid én discipline voor de bank
- meer stabiliteit in het segment tot 350.000 euro: het segment van de middenklasse.

Kortom: pragmatische maatregel die weinig kost, maar wel tot stabiliteit leidt.

[Rukapul]

De echte grap is dat de overheid 9 (negen) miljoen gereserveerd heeft in verband met deze maatregel.

Zowel in perspectief van de huidige omvang van het garantiefonds (>500miljoen) alswel de achtervangfunctie van de overheid (500miljoen - miljarden) is het bedrag lachwekkend en gaat er volkomen voorbij dat de situatie zich niet lineair laat modeleren: of je gaat er vanuit dat er niets aan de hand is en dat klanten de juiste premie betalen (kosten overheid: 0), of je gaat er vanuit dat het wel eens penibel kan worden door de economische situatie.

In de laatste situatie zou de 9 miljoen kunnen voortkomen uit een berekening om de verwachtingswaarde te berekenen: kans * impact. Deze laatste berekening is echter niet geschikt voor een situatie als deze waarbij er een (weliswaar kleine) kans is op een enorme impact doordat de individuele kansen van huizenbezitters niet zoals normaal onafhankelijk zijn maar juist wel afhankelijk door de economische situatie.

Als het NHG systeem echt aangesproken moet worden en de overheid in beeld komt (dan is er dus al >500 miljoen in rook opgegaan) dan spreek je niet over 9 miljoen extra, maar over honderden miljoenen tot miljarden.

[Robkazoe]

Op de EenVandaag fragmenten had de oud-Robeco topman het over een hypothekenmarkt van 600 miljard in Nederland. Nu snap ik dat er in die 600 miljard ook veel huizen in zitten die geen NHG hebben maar 500 miljoen euro is dan niet echt veel geld om een eventuele klap op te vangen...

[Oscar Mopperkont]

_starbuck_ schreef op zondag 21 juni 2009 @ 12:22:
Voor echte leengekken die voor 5,5x jaarinkomen en 125% aflossingsvrij willen...

Wat is er eigenlijk zo gek aan 5,5x het jaarinkomen lenen en 125% aflossingsvrij te hebben? Er van uitgaande dat het hierbij gaat om de "gangbare" aflossingsvrij variant, is het dus 100% van de executiewaarde (die op 90% van het aankoopbedrag ligt) aflossingsvrij lenen en de rest is een of andere vorm van een spaarhypotheek.

Meeste mensen die deze hypotheekvorm nemen, zijn volgens mij alleenstaande hoger opgeleide starters. Die zitten gemiddeld 3 jaar in hun eerste woning. Als je dan minder aflossingsvrij neemt, spaar je iets meer per maand, maar dan heb je na die 3 jaar nog steeds geen reet opgebouwd. Zoveel veiliger zit je dus niet.

Verder is die 5,5 factor ook maar een factor, die ongeveer 22% hogere hypotheeklasten oplevert. Dus dan heb je bijvoorbeeld 800 aan hypotheeklasten per maand, ipv 655. Dat is een verschil van 145 euro per maand. Hoeveel is dat nu helemaal? En zet het dan ook even in perspectief. We vinden het niet gek dat een bijstandsmoeder voor iets van 800 in de maand (voor woonlasten) kan rondkomen, maar we vinden het wel gek dat als iemand NA woonlasten en die alleenstaand is van (bijvoorbeeld) "slechts" 1200,- moet rondkomen? Dan heeft hij een onverstandige hypotheek, want met 4,5 leenfactor kon ie van 1345 in de maand rondkomen. En dat is natuurlijk al heel krap voor iemand die alleenstaand is.

[EXX]

Ok, maar dan ook niet miepen als het dan toch foutloopt.

Die verhoging van de NHG is natuurlijk niet zonder risico. Rukapul heeft gelijk: als de zaak echt verslechterd zit er veel te weinig geld in de NHG pot. De balastingbetaler mag dan weer bijspingen.

[ Voor 64% gewijzigd door EXX op 21-06-2009 13:52 ]

[Oscar Mopperkont]

EXX schreef op zondag 21 juni 2009 @ 13:50:
Ok, maar dan ook niet miepen als het dan toch foutloopt.

Lekker onderbouwd EXX...

[ Voor 77% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 21-06-2009 13:54 ]

[Resistor]

Maar die NHG is toch voor de RESTschuld, dus als je je voor 300.000 gekochte huis moet verkopen voor 250.000? dan hoeft de overheid maar 50.000 bij te leggen.

Of loop ik nou onzin te verkopen? (zoals ik wel vaker doe )

[Henk007]

Het is erg lastig het totale risico in te schatten. In feite komt het neer op iets in de geest van:
(totale hypotheekschuld) * (verwachte relatieve prijsdaling) * (percentage met NHG) * (percentage dat niet meer kan aflossen) * (percentage dat voldoet aan regels voor kwijtschelding restschuld)

Vul maar wat in:
600*10⁹ * ? * ? ..

Bovendien beïnvloeden sommige parameters elkaar nog, waardoor het non-lineair wordt, zoals hiervoor Rukapul al vermeldde.

[ Voor 4% gewijzigd door Henk007 op 21-06-2009 14:13 ]

[drfrisbee]

klopt helemaal, de restschuld wordt in eerste instantie door het fonds aan de bank betaald, dan wordt per geval bekeken of jij als consument een schuld overhoudt of dat die wordt kwijtgescholden.

gem. moet er nu 30.000 betaald worden, hiervan wordt de helft geschonken en van die laatste 50% wordt geloof ik 50-60% uiteindelijk afgelost. In het fonds wordt 0,5% van de hypotheeksom gestort

[RemcoDelft]

Robkazoe schreef op zondag 21 juni 2009 @ 13:14:
Op de EenVandaag fragmenten had de oud-Robeco topman het over een hypothekenmarkt van 600 miljard in Nederland. Nu snap ik dat er in die 600 miljard ook veel huizen in zitten die geen NHG hebben maar 500 miljoen euro is dan niet echt veel geld om een eventuele klap op te vangen...

Het komt dus weer neer op gokken met geld van de belastingbetaler. Bij een serieus instortende economie zal grofweg de helft van die 600 miljard "verdampen" (lees: het is er nooit geweest), waardoor mensen die bewust niet meededen aan deze leen-maar-raak-manie de rekening krijgen.

Kan de Nationale Rekenkamer niet eens doorrekenen wat het netto-effect zou zijn als ALLE overheidsbemoeiienis wordt opgeheven? Overdrachtsbelasting, HRA, huurtoeslag, beperkingen in woningbouw, NHG, koopsubsidies, huurwaardeforfait en alle andere kunstmatig-ingewikkeld-makerij? En dan van daaruit weer eens opnieuw kijken wat wel zin heeft, i.p.v. regel op regel te stapelen.

[ Voor 5% gewijzigd door RemcoDelft op 21-06-2009 14:51 ]

[fagao]

Het komt dus weer neer op gokken met geld van de belastingbetaler. Bij een serieus instortende economie zal grofweg de helft van die 600 miljard "verdampen" (lees: het is er nooit geweest), waardoor mensen die bewust niet meededen aan deze leen-maar-raak-manie de rekening krijgen.

Kan de Nationale Rekenkamer niet eens doorrekenen wat het netto-effect zou zijn als ALLE overheidsbemoeiienis wordt opgeheven? Overdrachtsbelasting, HRA, huurtoeslag, beperkingen in woningbouw, NHG, koopsubsidies, huurwaardeforfait en alle andere kunstmatig-ingewikkeld-makerij? En dan van daaruit weer eens opnieuw kijken wat wel zin heeft, i.p.v. regel op regel te stapelen.

Dat is nou ook juist de hele spagaat waarin de overheid zit. De oud Robeco topman had een heldere kijk op de zaak. Door die absurde HRA regelijk, heeft de overheid meegeholpen aan de waanzin waarin de huizenmarkt zich nu bevindt. Nu de HRA afschaffen heeft natuurlijk dramatische gevolgende. In plaats van zijn handen er van af te houden, probeert de overheid juist meer te reguleren en steun te bieden.
Net als het steunen van de banken ben ik van mening dat de overheid minder moet helpen en mensen/banken/bedrijven zelf verantwoordelijk moet houden voor zijn daden. Door alsmaar steun te blijven bieden leer je nooit inzien dat er fouten zijn gemaakt.
Hoe eerder je door deze opgeblazen markt laat leeglopen, hoe eerder je uit deze econmisch moeilijke tijd heen bent.

[Henk007]

Helemaal mee eens, met het risico de bubbel-ontkenners tegen me te krijgen.

Als illustratie een toespraak van Peter Schiff voor de Austrian Scholars Conference in maart 2009. De analyse en anekdotes van de US-vastgoedmarkt zijn extremer dan die in ons land, maar de kern van de zaak dat herstelmaatregelen de crisis alleen maar verergeren zijn waar.

[Goverman]

Kan de Nationale Rekenkamer niet eens doorrekenen wat het netto-effect zou zijn als ALLE overheidsbemoeiienis wordt opgeheven? Overdrachtsbelasting, HRA, huurtoeslag, beperkingen in woningbouw, NHG, koopsubsidies, huurwaardeforfait en alle andere kunstmatig-ingewikkeld-makerij? En dan van daaruit weer eens opnieuw kijken wat wel zin heeft, i.p.v. regel op regel te stapelen.

Interessante gedachte: alle woongerelateerde belastingen (+ kortingen) afschaffen. Alleen het opheffen van de beperking in de woningbouw zie ik niet zo zitten: dan wordt half Nederland volgebouwd. Liever dat dat wat gestructureerder gebeurt dan dat we Belgische toestanden krijgen...

Nu de HRA afschaffen heeft natuurlijk dramatische gevolgende. In plaats van zijn handen er van af te houden, probeert de overheid juist meer te reguleren en steun te bieden.

Dat is idd. het geval... Echter, door de NHG-grens wat te verhogen beperk je wel wat risico's. Immers, aan de NHG zitten wél normen die worden gehandhaafd. Wanneer je NHG kunt krijgen op je hypotheek, dan is je hypotheek veilig (bij gelijkblijvend inkomen). Mocht de huizenprijs dan zakken dan is er nog niet zoveel aan de hand: je kunt immers nog steeds in je huis blijven wonen, omdat de woonlasten op te brengen zijn. Verplichte hertaxatie zie ik niet gebeuren: daar hebben banken wel recht op, maar geen belang bij. Het zou alleen maar expliciet duidelijk maken dat de huizenprijzen (en dus de onderpanden van de banken) minder waard zijn.

Het lijkt mij het beste om de NHG verplicht aan iedereen op te leggen. Voor alle aspecten (tussen haakjes: hoe dat momenteel geregeld is), dus voor:
- inleg voor de garantie (0,5% van de hypotheeksom)
- inkomensgrens (afhankelijk van de rente ergens tussen de 4,5 en 5,0x van het bruto inkomen)
- verplicht aflossen (minstens de helft)

Op deze manier zorg je er voor dat er in ieder geval verantwoord hypotheken worden verstrekt, voor zover dit redelijkerwijs kan. Bovendien zorgt deze verantwoorde hypotheekverstrekking er voor dat een daling van huizenprijzen minder hard aankomt.

Enige punt is dat de grens op 265k lag en nu dus naar 350k gaat. Huizen die hierboven zitten vallen niet onder de garantie. Maar goed, dat kun je evengoed afdekken: tot 350k verplicht met NHG hypotheek en de rest zoek je zelf maar uit. De eerste 350k zijn dan dus 'gedekt'.

Enige - principiële - bezwaar dat je kunt hebben, is dat je met dit plan een verplichte verzekering aan iemand oplegt. Nu doen we dat op zich wel vaker (vgl. autoverzekering, ziektekostenverzekering), maar om dat nu voor een huis te doen? Enerzijds moet je verzekeringen niet verplichten (eigen keuze, eigen verantwoordelijkheid), anderzijds is het een spreiding van risico's (voor zowel banken als huizenbezitters die in problemen zijn gekomen) die dankzij deze NHG ook nog eens beperkt blijven.

De NHG dekt je niet in tegen een dalende huizenprijs, maar dekt met name de banken wel in tegen grote verliezen. Echter, ik ben van mening dat door het 'selectie aan de poort'- principe deze garantie wel verantwoord is en ook tegen een dalende huizenprijs kan.

[MBV]

@RemcoDelft: Ik durf wel een paar gokjes te wagen:
- HRA zorgt voor een verlaging van de prijzen die variëert van 30% (lage prijzen, lage inkomens) tot 50% (hoge inkomens). Toch zal die verlaging niet gehaald worden: het wordt relatief goedkoper om een huis te huren, dus zal het voor speculanten interessant worden om huizen te kopen en te verhuren. Ook zijn de kosten voor een 3e en 4e huis relatief lager, dus zal er meer leegstand zijn.
- Anti-kraak wetgeving zal er ook voor zorgen dat leegstand mogelijk is zonder hoge kosten voor de eigenaar.
- Overdrachtsbelasting drukt de verkoopprijs omlaag met het percentage wat het kost, maar zorgt voor minder mobiliteit, en werkt dus speculatie tegen. Mensen zullen immers minder snel gaan gokken dat een huis meer waard wordt dan ze er nu voor betalen, dus netto prijsverschil: nul.
- Beperkingen in de woningbouw opheffen: mensen zullen zich anders gaan verspreiden. Er zullen meer mensen de gebieden rondom de steden ontvluchten om nog wat groen in de buurt te hebben, dus de prijzen in Zeeland en in het oosten zouden relatief iets kunnen stijgen. De huizen vlak om de steden zullen dalen omdat het groene hart wordt volgeplempt met nieuwbouw. Maar ik denk niet dat er veel zal veranderen aan de prijzen in de steden zelf: die plekken zijn echt schaars.

De effecten zullen zich moeilijk laten voorspellen, ben ik bang. Het lijkt mij een zekerheid dat er relatief meer mensen een woning zullen huren dan nu het geval is, dat er meer speculatie zal zijn met huizen omdat de noodzaak tot bewonen wegvalt, en dat er onvoorspelbare verschuivingen van de bewoners gaan gebeuren. Vooral dat laatste zorgt ervoor dat ik geen idee heb wat het nettoresultaat is.

@hierboven: zou het niet een beter idee zijn om het risico bij de bank te leggen, zoals in de VS gebeurt? Of liever nog: een groot deel. Pak-em-beet €5.000 is eigen risico bij executieverkoop, de rest mag de bank bijpassen.

[ Voor 6% gewijzigd door MBV op 21-06-2009 16:24 ]

[fagao]

Helemaal mee eens, met het risico de bubbel-ontkenners tegen me te krijgen.

Iedereen verklaarde mijn pa, een agrarisch ondernemer, vorig jaar voor gek toen hij zie: "De huizen prijzen kunnen makkelijk 40% omlaag". Ik vrees dat hij nog aardig in de richting gaat komen voor voor wat betreft het midden en bovensegment.

[fagao]

- Beperkingen in de woningbouw opheffen: mensen zullen zich anders gaan verspreiden. Er zullen meer mensen de gebieden rondom de steden ontvluchten om nog wat groen in de buurt te hebben, dus de prijzen in Zeeland en in het oosten zouden relatief iets kunnen stijgen. De huizen vlak om de steden zullen dalen omdat het groene hart wordt volgeplempt met nieuwbouw. Maar ik denk niet dat er veel zal veranderen aan de prijzen in de steden zelf: die plekken zijn echt schaars.

Ik denk eerder dat beperking in de woningbouw de prijzen bijna overal zal laten dalen. Mensen zullen toch altijd in gebieden willen wonen die economisch aantrekkelijk zijn. Enorme toename van huizen in Zeeland zal dus wel meevallen.