Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Istrilyin]

MrScratch schreef op dinsdag 02 juni 2009 @ 12:25:
Volgens mij zit bij de meeste nieuwbouwprojecten een anti-speculatie beding standaard bij de woningen. Ik neem aan dat die dingen er niet voor niets zijn.

Een anti-speculatie beding is een overheidsmaatregel om de negatieve effecten te verminderen van een andere overheidsmaatregel (lotingen die iedereen een kans geven) die nodig was om de effecten te verminderen van weer een andere overheidsmaatregel (grondprijs die schaars en duur gehouden wordt).

[Cocytus]

FireAge schreef op zaterdag 30 mei 2009 @ 10:04:
[...]

Nee.

Kijk maar eens wie de eigenaar is van de NYtimes.
En kijk maar eens wie er geld gaat verliezen in geval van inflatie.

Nieuws tegenwoordig in welke vorm dan ook is amper te vertrouwen. Het is doordrenkt met foute motieven.

De eigenaar van de NYT zijn volgens mij de talloze aandeelhouders, aangezien de moedermaatschappij een beursgenoteerde onderneming is. Niet dat NYT == feit, maar jouw rants doen me dan weer iets teveel aan alu-hoedjes denken... Dat, en het feit dat ik er gewoon niet zo goed tegen kan als mensen die zelf niet gehinderd worden door enige vorm van relevante kennis insinueren dat één van de meest vooraanstaande economen van onze tijd bullcrap zit te vertellen om de belangen van de krant waar hij een column heeft te beschermen.

[ Voor 20% gewijzigd door Cocytus op 02-06-2009 13:24 ]

[Mastermind]

Als je daarvan 50m2 gebruikt voor het huis zelf heb je 25m2 tuin over.
Op die 50m2 kun je een huis op bouwen met kelder, begane grond, 1e verdieping en zolder.
Dat is dan 3x 50m2 = 150m2 woonoppervlak + 25m2 tuin. Vrij ruim dus.

[ Voor 84% gewijzigd door Mastermind op 02-06-2009 13:14 ]

[JvS]

Istrilyin schreef op dinsdag 02 juni 2009 @ 13:08:
[...]

Een anti-speculatie beding is een overheidsmaatregel om de negatieve effecten te verminderen van een andere overheidsmaatregel (lotingen die iedereen een kans geven) die nodig was om de effecten te verminderen van weer een andere overheidsmaatregel (grondprijs die schaars en duur gehouden wordt).

Briljant as usual .

Speculatie heeft IMO trouwens geen sterk prijsopdrijvend effect in een compleet vrije markt, maar is een bijeffect in een markt waar prijzen omhoog gaan. Speculanten kopen over het algemeen in een markt waarin prijzen laag zijn en verkopen als prijzen hoog zijn. Eigenlijk hebben speculanten vooral een bufferend effect op prijsschommelingen ze drijven de prijs een beetje op als de prijzen lager zijn dan te verwachten in de toekomst en duwen de prijs een beetje naar beneden als ze die producten weer op de markt brengen (beide effecten zijn even sterk, een speculant wil het product altijd weer verkopen). Ze kopen ook vaak als er toch een overschot is, en verkopen als er een schaarste is (bijv met olie of graan doen ze dat).

Echt erg kan ik dat niet vinden. Met huizenprijzen die onder de marktwaarde verkocht worden of een marktwaarde die door een overheidsbeleid veel hoger ligt, heb je helaas wel maatregelen nodig.

Doe mij maar gewoon een liberale markt. Helaas heeft dat een knauw opgelopen omdat er een falend toezicht op banken was...

[Rukapul]

Istrilyin schreef op maandag 01 juni 2009 @ 11:11:

Istrilyin schreef op dinsdag 02 juni 2009 @ 13:08:

Nok eens met alleen te trollen en kom eens met een uitgewerkte bijdrage.

JvS schreef op dinsdag 02 juni 2009 @ 13:56:
[...]

Briljant as usual .

Don't feed the...

[EXX]

Mastermind schreef op dinsdag 02 juni 2009 @ 13:12:
Als je daarvan 50m2 gebruikt voor het huis zelf heb je 25m2 tuin over.
Op die 50m2 kun je een huis op bouwen met kelder, begane grond, 1e verdieping en zolder.
Dat is dan 3x 50m2 = 150m2 woonoppervlak + 25m2 tuin. Vrij ruim dus.

Dat vind jij. Voor een vrijstaand huis zou ik dat claustrofobisch klein noemen. Omdat het vrijstaand is, moet die 25m2 grond die niet bebouwd wordt eromheen liggen. Dan kan ik echt niet van een tuin spreken. Gezien het feit dat je 1,5m van de kavelgrens moet afblijven, is het gewoon onmogelijk om op 75 m2 grond een vrijstaande woning neer te zetten.

Ik vermoed dus dan ook dat het gaat om kavels met een bouwoppervlakte van 75 m2.

[MBV]

@JvS: speculatie kan ook schommelingen versterken, kijk maar naar de piek in olieprijzen. Als er prijzen voor langere tijd stijgen, stappen meer mensen in zodat de prijzen verder stijgen. Als de speculatie de vraag overstijgt krijg je een bubbel die elk moment kan leeglopen.

[JvS]

MBV schreef op dinsdag 02 juni 2009 @ 14:15:
@JvS: speculatie kan ook schommelingen versterken, kijk maar naar de piek in olieprijzen. Als er prijzen voor langere tijd stijgen, stappen meer mensen in zodat de prijzen verder stijgen. Als de speculatie de vraag overstijgt krijg je een bubbel die elk moment kan leeglopen.

Olie heeft zijn piekprijs niet bereikt door speculanten, maar door grote vraag naar olie. Hét kenmerk van een handelaar is laag inkopen, hoog verkopen. Je kunt er dan ook vanuit gaan dat bij een prijs van 140 euro er behoorlijk verkocht en veel minder gekocht werd. Effect: Een demping van de piek.

[BlakHawk]

JvS schreef op dinsdag 02 juni 2009 @ 13:56:
Speculatie heeft IMO trouwens geen sterk prijsopdrijvend effect in een compleet vrije markt, maar is een bijeffect in een markt waar prijzen omhoog gaan. Speculanten kopen over het algemeen in een markt waarin prijzen laag zijn en verkopen als prijzen hoog zijn. Eigenlijk hebben speculanten vooral een bufferend effect op prijsschommelingen ze drijven de prijs een beetje op als de prijzen lager zijn dan te verwachten in de toekomst en duwen de prijs een beetje naar beneden als ze die producten weer op de markt brengen (beide effecten zijn even sterk, een speculant wil het product altijd weer verkopen). Ze kopen ook vaak als er toch een overschot is, en verkopen als er een schaarste is (bijv met olie of graan doen ze dat).

Echt erg kan ik dat niet vinden. Met huizenprijzen die onder de marktwaarde verkocht worden of een marktwaarde die door een overheidsbeleid veel hoger ligt, heb je helaas wel maatregelen nodig.

Doe mij maar gewoon een liberale markt. Helaas heeft dat een knauw opgelopen omdat er een falend toezicht op banken was...

Dit is inderdaad precies wat het speculatiebeding is...
Het heeft dus niets met prijsopdrijving te maken...

Het heeft juist als doel dat men niet het huis als een korte termijn investering en winst-object gezien wordt.
Als jij de eerste 10? jaar niet de volledige winst krijgt, ga je niet naar een huis kijken om winst te maken (als je dat al deed, wat nagenoeg niemand doet).
Maar je koopt het gewoon om er te wonen en niet om lekker even in te schrijven en een jaar na inschrijving met dikke winst te verkopen, om daarna direct hetzelfde geintje weer te doen.

Dat kan niet meer en dat is ook het doel van het beding...

Prima regeling...

[Mx. Alba]

JvS schreef op dinsdag 02 juni 2009 @ 15:10:
Olie heeft zijn piekprijs niet bereikt door speculanten, maar door grote vraag naar olie. Hét kenmerk van een handelaar is laag inkopen, hoog verkopen. Je kunt er dan ook vanuit gaan dat bij een prijs van 140 euro er behoorlijk verkocht en veel minder gekocht werd. Effect: Een demping van de piek.

Maar vergeet niet dat er niet gehandeld werd in olie, maar in opties op olie. Dat is wel pure speculatie. En relatief hoog inkopen en nog hoger verkopen valt ook onder speculatie; laag inkopen is geen voorwaarde.

[Oscar Mopperkont]

JvS schreef op dinsdag 02 juni 2009 @ 15:10:
Olie heeft zijn piekprijs niet bereikt door speculanten, maar door grote vraag naar olie. Hét kenmerk van een handelaar is laag inkopen, hoog verkopen. Je kunt er dan ook vanuit gaan dat bij een prijs van 140 euro er behoorlijk verkocht en veel minder gekocht werd. Effect: Een demping van de piek.

Het was wel degelijk speculatie, er wordt olie ingekocht omdat de verwachting was dat de prijs omhoog ging en het dus later duurder te verkopen. De vraag bestond dus niet uit vraag die er was om de olie te verbruiken, maar omdat de prijs omhoog ging en men niet voornemens was de olie te verbruiken.

Het is een beetje vergelijkbaar met die postzegelzeepbel in de jaren 80 in Nederland. Door speculatie op een hogere prijs werd een postzegel werd ineens meer waard dan wat erop stond.

[JvS]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 02 juni 2009 @ 15:18:
[...]

Het was wel degelijk speculatie, er wordt olie ingekocht omdat de verwachting was dat de prijs omhoog ging en het dus later duurder te verkopen. De vraag bestond dus niet uit vraag die er was om de olie te verbruiken, maar omdat de prijs omhoog ging en men niet voornemens was de olie te verbruiken.

Het is een beetje vergelijkbaar met die postzegelzeepbel in de jaren 80 in Nederland. Door speculatie op een hogere prijs werd een postzegel werd ineens meer waard dan wat erop stond.

Olie is niet duur geworden door handelaren in olie, maar door de vraag van gebruikers. Handelaren hebben uiteraard wel mee geprofiteerd, maar in deze hype dat handelaren geldwolven zijn en de veroorzakers van alle kwaad, worden ze vaak aangewezen als oorzaak van hoge prijzen.

Dat is van de zotte. Speculanten zorgen voor demping van de pieken en profiteren van stijgingen. Je kan niet een stijging veroorzaken door veel te kopen en van die stijging profiteren door weer te verkopen (Want dan stort de prijs vrij snel weer in door het grote aanbod).

Bij de huizenmarkt ligt dat eigenlijk net zo. Alleen is de markt zo verziekt dat hier zelfs bijna een rel ontstaat als mensen beweren dat prijzen (kunnen) gaan dalen. Terwijl ook dat eigenlijk iets doodnormaals zou moeten zijn (ook huizen verouderen en vragen dan steeds meer onderhoud).

[Istrilyin]

Rukapul schreef op dinsdag 02 juni 2009 @ 14:10:
Nok eens met alleen te trollen en kom eens met een uitgewerkte bijdrage.

Ik heb waarschijnlijk gewoon een andere mening dan jij, Rukapul!

Wat anti-speculatiebeding betreft: JvS legde uit dat speculanten een belangrijke functie hebben. Dit wordt ook heel mooi verteld in Walter Block's "Defending the Undefendable" - een absolute aanrader trouwens. De noodzaak om speculanten te weren vertelt meer over hoe slecht het beleid is, aangezien bij een goed beleid speculeren weinig zin heeft. In de goed werkende markt van grafische kaarten is er bijvoorbeeld geen sprake van bedingen.

Maar goed, als je nog steeds denkt dat ik een trolletje ben, dan mag je een telefoonnummer emailen (je ziet als mod hopelijk mijn email) of ik geef in een reply de mijne en dan kun je er over praten. Lijkt me een redelijk ultiem bewijs.

[JvS]

Ik wil het hier eigenlijk ook wel voor Istrilyin opnemen (tip: neem een makkelijkere nick). Mijn "Briljant as usual 8)7" was niet bedoelt op zijn tekst, maar op de inhoud. Ik vind allerlei goed bedoeld beleid van de overheid vaak matig uitwerken, waardoor extra maatregelen moeten worden genomen, met als gevolg dat ... Naja you get the point.

Zoals Istr. aangeeft, hoef je speculanten in een normaal goed werkende markt dus zeker niet te weren. Speculanten hebben in zo'n markt namelijk bijna geen effect op prijzen (meer op prijsverlopen, en door het dempende effect zoals beargumenteerd naar mijn mening eerder positief dan negatief).

Huizen in Nederland zijn helaas geen vrije markt. De overheid heeft veel controle op prijzen door een bijnamonopolie op grond en door allerlei bouw-eisen te stellen. De stijgende prijzen in nieuwbouw zorgen ook voor een waardeverhoging van bestaande bouw (of eigenlijk andersom, een stabiele nieuwbouwprijs zal een dempend effect hebben op een veel hogere prijs voor bestaande bouw). Doordat prijzen in Nederland bijna altijd flink lijken horen te stijgen en de overheid zelfs bereid lijkt beleid aan te passen wanneer dit niet gebeurt, worden speculanten in de hand gewerkt.

Speculatiebeperking is dus meer een uitwas van overheidsbeleid dan van de 'boze geldwolven van een speculanten'. Dit is geen troll. Het is gewoon een economisch zeer liberaal standpunt.

[MBV]

JvS schreef op dinsdag 02 juni 2009 @ 15:49:
[...]

Olie is niet duur geworden door handelaren in olie, maar door de vraag van gebruikers. Handelaren hebben uiteraard wel mee geprofiteerd, maar in deze hype dat handelaren geldwolven zijn en de veroorzakers van alle kwaad, worden ze vaak aangewezen als oorzaak van hoge prijzen.

Wikipedia: Greater fool theory
Ze zijn vaak wel de oorzaak van de hoogte van pieken. Ze verwachten dat er nog iemand is die het tegen een hogere prijs wil kopen, dus kopen ze het ook tegen de hoge prijs in. Vervolgens komen ze erachter dat ze dom zijn geweest, en stort de prijs in omdat er geen kopers zijn voor de termijncontracten. Zeker in olie zie je vaak dat er contracten worden getekend die verplichten om over 3 maanden olie af te nemen, waarin wordt gehandeld. Bij het aflopen van die termijn daalde de prijs ineens.
Het kenmerk van een slimme handelaar is inderdaad dat hij laag inkoopt en hoog verkoopt, maar er zijn ook handelaren die gokken. Madoff leverde ook veel geld op, tot er geen nieuwe investeringen meer kwamen.

Dat is van de zotte. Speculanten zorgen voor demping van de pieken en profiteren van stijgingen. Je kan niet een stijging veroorzaken door veel te kopen en van die stijging profiteren door weer te verkopen (Want dan stort de prijs vrij snel weer in door het grote aanbod).

Als je dat echt gelooft, moet je je eens verdiepen in Technische Analyse. Het is van de zotten, maar het werkt. De prijs gaat vaak over het sentiment van de markt, de verwachting wat de markt doet etc, i.p.v. de onderliggende waarde. Eigenlijk bij alles waarbij de prijs wordt bepaald door schaarste.

Bij de huizenmarkt ligt dat eigenlijk net zo. Alleen is de markt zo verziekt dat hier zelfs bijna een rel ontstaat als mensen beweren dat prijzen (kunnen) gaan dalen. Terwijl ook dat eigenlijk iets doodnormaals zou moeten zijn (ook huizen verouderen en vragen dan steeds meer onderhoud).

Ook huizen worden vaak mooier gevonden als ze oud zijn Die oude grote statige huizen uit de jaren 30 worden nu niet meer gemaakt, en er zijn mensen die persé zo'n huis willen hebben.

[ Voor 4% gewijzigd door MBV op 02-06-2009 16:56 ]

[cornelixnootje1]

MBV schreef op dinsdag 02 juni 2009 @ 16:54:
[...]
[...]

Ook huizen worden vaak mooier gevonden als ze oud zijn Die oude grote statige huizen uit de jaren 30 worden nu niet meer gemaakt, en er zijn mensen die persé zo'n huis willen hebben.

Ehhja, jaren 30 ja. Maar 50-80?

[MBV]

Toen stonden er nog bomen tussen de huizen, en had je nog een achtertuin. Dat is in veel vinexwijken niet echt meer zo, al komen ze daar een beetje op terug.

[JvS]

MBV schreef op dinsdag 02 juni 2009 @ 16:54:
[...]
Het kenmerk van een slimme handelaar is inderdaad dat hij laag inkoopt en hoog verkoopt, maar er zijn ook handelaren die gokken. Madoff leverde ook veel geld op, tot er geen nieuwe investeringen meer kwamen.

En hoeveel procent van de omzetten / deals zijn denk je gedaan door wat je 'slim' kunt noemen en hoeveel door handelaren die op de piek inkopen, hopende op een nog hogere piek?

Als je dat echt gelooft, moet je je eens verdiepen in Technische Analyse. Het is van de zotten, maar het werkt. De prijs gaat vaak over het sentiment van de markt, de verwachting wat de markt doet etc, i.p.v. de onderliggende waarde. Eigenlijk bij alles waarbij de prijs wordt bepaald door schaarste.

Dat klopt. Prijs gaat over de verwachting wat de markt doet. Olie is wel een aardig voorbeeld (Alleen jammer dat de schaarste aanpasbaar is door de OPEC). Er wordt dit jaar zeg 5-15% inder olie verbruikt dan vorig jaar, maar de prijs is tov de 140k wel met zo'n 60% gedaald geweest. De economie krimpt nu nog steeds, maar de olieprijs stijgt alweer.

Dat wil nog steeds niets zeggen over speculanten die op een piek inkopen. Speculanten kopen nu in (daarom stijgen de prijzen, terwijl de vraag nog zeker niet stijgt). De verwachting is dat de economie weer aantrekt. Als Speculanten dermate hoeveelheden inkopen dat dat nu effect op de prijs heeft, zal dat in 2011 gunstig zijn, omdat ze dan meer aanbod genereren wanneer ze hun olie verkopen.

Ook huizen worden vaak mooier gevonden als ze oud zijn Die oude grote statige huizen uit de jaren 30 worden nu niet meer gemaakt, en er zijn mensen die persé zo'n huis willen hebben.

Tja, zoals hierboven gezegd. Huizen van voor 1930 ja. Maar huizen van 50 jaar oud, of afzichtelijke jaren 70 flats stijgen gezellig mee (zij het iets minder hard). De zogenaamde "Bloemkoolwijken" (jaren 80) zijn zeker niet perse populair en hebben ook hun problemen.

[n4m3l355]

Ik vraag me ten sterkste af hoeveel woningen daadwerkelijk worden gebruikt als beleggings object. Ik weet van een woonwijk wat we een aantal jaar geleden hebben opgeleverd dat daar minder dan 5% binnen 1 jaar doorverkocht werd, laat dit deels relationele redenen zijn blijft er nog maar een minieme hoeveelheid over dat daadwerkelijk door een belegger werd doorverkocht.
De directe invloed is hier minimaal van. Nu bewoners die een woning kopen en op termijn hier geld mee denken te verdienen zou je kunnen stellen dat hetgeen wat het waard zou zijn (bepaald adhv taxatie of omliggende gelijkwaardige woningen) daadwerkelijk een stukje beleggingswaardering kunnen zien. Echter ook hierbij vraag ik me sterk af in hoeverre dit opgaat. Het zal allicht voorkomen en ik zag het in de hoogtij ook wel eens voorkomen dat ik me afvroeg hoe een woning/appartement voor een dergelijke prijs verkocht kon worden echter werderom.. minimaal.
De daadwerkelijk beleggers zie je veel meer terug in kantoorpanden en loodsen echter dit is toch wel een markt wat los staat van de woningmarkt al zijn de onderlinge invloeden zeker wel aanwezig maar bij lange na niet zo sterk.

[Istrilyin]

n4m3l355 schreef op dinsdag 02 juni 2009 @ 17:58:
Ik vraag me ten sterkste af hoeveel woningen daadwerkelijk worden gebruikt als beleggings object. Ik weet van een woonwijk wat we een aantal jaar geleden hebben opgeleverd dat daar minder dan 5% binnen 1 jaar doorverkocht werd, laat dit deels relationele redenen zijn blijft er nog maar een minieme hoeveelheid over dat daadwerkelijk door een belegger werd doorverkocht.

Ik denk dat er inderdaad amper woningen in NL puur als beleggings object zijn verkocht. Je kunt een woning niet leeg laten staan met de kraakwetgeving, en die 6% is niet fijn op de korte termijn. Wat wel gebeurd is, is half-half speculeren en wonen. Een dure woning kopen met het idee dat de prijs fundamenteel harder omhoog zal blijven gaan dan de inflatie & lonen. Of een peperduur kot driehoog achter kopen waar zoonlief kan studeren, en hopen dat het z'n geld waard is...

Maar het komt niet in de buurt met de taferelen in de VS, waar sommige mensen in de afgelopen jaren soms meerdere woningen kochten hopend op een prijsstijging. Alleen maar mogelijk met die idiote leningen daar.

[MBV]

Istrilyin schreef op dinsdag 02 juni 2009 @ 22:28:
Maar het komt niet in de buurt met de taferelen in de VS, waar sommige mensen in de afgelopen jaren soms meerdere woningen kochten hopend op een prijsstijging. Alleen maar mogelijk met die idiote leningen daar.

Doe eens niet zo vervelend naar Niek1616

[Rukapul]

Speculatie is makkelijk met zaken die 1) virtueel zijn, 2) makkelijk op te slaan zijn.

Handel in grondstoffen zonder deze zelf nodig te hebben of waarde toe te voegen is vrijwel* per definitie speculatie. Een grondstof sec levert namelijk geen enkele vorm van rendement. Het verwachten van een stijgende prijs is niets anders dan speculatie. * de uitzondering is arbitrage, bijvoorbeeld op de spotmarkt grondstoffen inkomen en tegelijkertijd op de termijnmarkt al verkopen, tussentijds de boel opslaan. Het afgelopen kwartaal hebben diverse oliemaatschappijen daar goed aan verdiend. De recente opleving van de olieprijs is ook vrijwel zeker veroorzaakt door speculatie (eenvoudig bronnen voor te vinden van de afgelopen dagen). Typisch wordt het spel ingezet door grote marktpartijen waarna de kleine speculant via fondsen ed. de greater fool theory in praktijk brengt.

Het belangrijkste verschil met huizen (vastgoed) is dat dat in theorie gewoon kan renderen (huurinkomsten) mits de verwervingskosten laag genoeg zijn. Uiteraard kan er ook mee gespeculeerd worden door (duur) te kopen hopend op nog duurder te verkopen. Ist. en n4. hebben echter al goed aangegeven waarom dit zo slecht werkt met huizen (in NL). Ik durf de stelling wel aan dat vrijwel de enige vorm van speculatie in NL bestaat uit het feit dat mensen tegen de max kopen maar nog wel zodanig om er zelf in te gaan wonen. Deze vorm wordt echter gestut door de fundamentele schaarste op de markt (en gemaximeerd door het inkomen van de kopers/eigenaren).

Speculatie heeft de neiging marktbewegingen te versterken, zie greater fool theory of een klassieke stoelendans waarbij je moet zitten als de muziek stopt. Arbitrage (een marktinefficientie wegwerken) en investeringen (laag kopen, hoog verkopen, gerelateerd aan een vorm van intrinsieke waarde) remmen marktbewegingen typisch af. Of iets speculatie, een investering, of een mix is is niet altijd even duidelijk. Je kunt van mening zijn te investeren maar alsnog blijken te speculeren.

Het ultieme tegenwicht van speculatie (/investeren) is normaal gebruik van een goed in de reele economie: olie om brandstof van te maken, huizen om in te wonen, graan om meel van te maken, aandelen om bedrijven van kapitaal te voorzien. Deze natuurlijk vraag verandert namelijk vrij geleidelijk zelfs in hypes en crises. Een markt waar normaal gebruik de boventoon voert dempt fluctuaties.

Een markt die gedreven wordt door speculatie (=een markt waarbij speculatie voor het grootste deel de prijs bepaalt) brengt vaak schade toe aan de reele economie.

[ Voor 12% gewijzigd door Rukapul op 03-06-2009 08:24 ]

[cornelixnootje1]

MBV schreef op dinsdag 02 juni 2009 @ 22:52:
[...]

Doe eens niet zo vervelend naar Niek1616

Haha, tja, we zullen zien wie het laatst lacht.

[Istrilyin]

MBV schreef op dinsdag 02 juni 2009 @ 22:52:
Doe eens niet zo vervelend naar Niek1616

Als ik me Niek's situatie goed herinner van 40 pagina's terug, dan was hij nu bezig om een 2e huis erbij te kopen... Dus als we over CA praten dan betekent dat 40% onder de piek prijs.

Het enige waar hij rekening mee moet houden is dat er een tweede golf foreclosures aan zit te komen volgend jaar en 2011, namelijk als de Alt-A woningen daar gaan instorten. Mish had een aardig stukje erover laatst, zie: http://globaleconomicanal...car-housing-declines.html

[MBV]

Hier ook in detail:
http://www.economicpopuli...n-over-now-comes-bad-news

[EXX]

Oei, oei, heeft Wouter Bos/de belastingbetaler zich niet garant gesteld voor de Alt-A hypotheken van ING?

[Mx. Alba]

En wat zijn Alt-A hypo's dan eigenlijk?

[EXX]

Wat is een Alt-A hypotheek

En inderdaad, de belastingbetaler staat volgens dit artikel voor bijna 28 miljard euro garant voor de Alt-A hypotheken van ING.

[Mx. Alba]

EXX schreef op woensdag 03 juni 2009 @ 13:42:
Wat is een Alt-A hypotheek

En inderdaad, de belastingbetaler staat volgens dit artikel voor bijna 28 miljard euro garant voor de Alt-A hypotheken van ING.

Dat is bijna €2000 per Nederlander; maar niet elke Nederlander is belastingbetaler...

[Jaspertje]

EXX schreef op woensdag 03 juni 2009 @ 13:42:
Wat is een Alt-A hypotheek

En inderdaad, de belastingbetaler staat volgens dit artikel voor bijna 28 miljard euro garant voor de Alt-A hypotheken van ING.

Hebben we straks wel goedkoop vakantiehuisjes in de States.. ze zijn immers van ons allemaal

hadden ze het overgenomen of staan ze er alleen voor garant? Want het laatste betekend niet meteen dat de belastingbetaler met een schuld blijft zitten.... daarvan is alleen naar de markt gezegd: "Joh als ING omvalt, dan is die 28 miljard door ons gedekt dus maak je geen zorgen"...

[MBV]

We staan garant, dus als ING verlies maakt op de Alt-A hypotheken, dan mag de staat gaan lappen.

[n4m3l355]

JvS schreef op dinsdag 02 juni 2009 @ 15:10:
Olie heeft zijn piekprijs niet bereikt door speculanten, maar door grote vraag naar olie. Hét kenmerk van een handelaar is laag inkopen, hoog verkopen. Je kunt er dan ook vanuit gaan dat bij een prijs van 140 euro er behoorlijk verkocht en veel minder gekocht werd. Effect: Een demping van de piek.

De hoge olieprijs van afgelopen jaar is zeker veroorzaakt door speculatie. Zie onderondere het volgende draadje maar er zijn zo tientallen berichten geweest in de FT en welk ander financieel dagblad dan ook die hetzelfde aangaven. De olieprijs hangt namelijk sterk samen met de welvaard in de maatschappij en deze stond afgelopen jaar met name in geen verhouding met elkaar, iets wat dan ook een duidelijke indicatie is dat dit het gevolg is van speculatie.
Overigens een kenmerk van een handelaar.. laag kopen/hoog verkopen kom op zeg, er zijn genoeg die op omgekeerde speculeren of zelfs die enkel speculeren in geen enkele groei. Het kenmerk van een handelaar is eerder ergens winst in zien, of dit nou een stijging of daling is staat totaal los van elkaar.

---edit---
Betreffende die Alt-a leningen hoeft het overigens helemaal niet zo erg te zijn als het lijkt. Er staat 28 miljard euro aan deze leningen uit waarvan tussen de 14 a 30% nu het gevaar bestaat dat men deze niet afgelost krijgt. Iets wat vrij aardig correspondeert met het nieuws in het FD dat in de US 12,5% zijn hypotheek niet afgelost krijgt. Deze zitten nog eens in het veiligere segment, let wel het zijn geen subprimes. Het is nog wel de vraag of deze Alt-a's daadwerkelijk dit zijn aangezien de verstrekkingen blijkbaar niet altijd even goed zijn verlopen.

[ Voor 18% gewijzigd door n4m3l355 op 03-06-2009 20:09 ]

[MBV]

Mag ik deze link herhalen: http://www.economicpopuli...n-over-now-comes-bad-news

volgend jaar komt de grote golf van Alt-A-klanten die het niet meer kunnen betalen, omdat de rentes van hun hypotheken dan aflopen (X jaar vast tegen 'teaser rates', daarna de volle mep). Ook Alt-A staat al voor 45% onder water, oftewel huis minder waard dan schuld. En dan kunnen de kopers ervoor kiezen om weg te lopen zonder restschuld. De vraag bij Alt-A is niet zozeer of ze het kúnnen aflossen, maar of ze het willen.
Een van de grafieken in die link laat trouwens zien dat van de Alt-A groep er nu al 18% achterloopt met betalen. 14% lijkt me dus rijkelijk laag

[Resistor]

Ik zit hier bijna te twijfelen of ik niet in De dag dat de dollar valt... zit...

Amerika drijft zo'n beetje op consumentenbestedingen, en als die consumenten niet meer kunnen besteden omdat ze de huizenprijzen leningen die ooit als hypotheek zijn begonnen niet meer kunnen betalen (denk maar aan de ontslagen in de auto-industrie) kunnen we wel dit topic met het 'dollartopic' mergen

Toch ben ik benieuwd hoe het hier gaat worden, er zijn ontslagen gevallen, mensen hebben loon in moeten leveren... iets zegt mij dat er op een gegeven moment wel mensen zijn die moeten verkopen, tenzij de overheid gaat ondersteunen.

[MBV]

sorry voor de grappig bedoelde reactie op Istridinges waardoor deze reacties op gang kwamen

Ik ben begonnen met off-topic gaan door naar Niek te verwijzen, mag ik dan voorstellen dat we weer terug naar Nederland gaan, en Amerika in het dollar-val-topic opsluiten?

[ Voor 48% gewijzigd door MBV op 03-06-2009 22:04 ]

[BlakHawk]

Gaat dit topic niet oorspronkelijk over de Nederlandse huizenmarkt?

Ik zie alleen maar posts over de VS... Eerlijk gezegd boeit me de situatie in de VS vrij weinig. Ik vond het al een vaag systeem dat je uiteindelijk niet zelf verantwoordelijk bent voor je schuld, maar de bank.

Dat is uiteindelijk de sleutel tot de mate van problemen in de VS. Het had veel minder hard kunnen dalen in de woningmarkt daar.

Verder "geven" we ING helemaal geen geld. Uiteindelijk moet het terugbetaald worden aan de staat, we staan alleen garant, dus mocht het nodig zijn dan "lenen" ze dat geld! Dat is in ieder geval wat ik mij herinner van Bos zijn toespraak een paar maanden geleden.

[cornelixnootje1]

dfrenner schreef op woensdag 03 juni 2009 @ 23:14:
Gaat dit topic niet oorspronkelijk over de Nederlandse huizenmarkt?

Ik zie alleen maar posts over de VS... Eerlijk gezegd boeit me de situatie in de VS vrij weinig. Ik vond het al een vaag systeem dat je uiteindelijk niet zelf verantwoordelijk bent voor je schuld, maar de bank.

Het probleem is dat de markten enorm geintegreerd zijn. Niet alleen omdat de huizenmarkt in NL de VS volgt, maar ook omdat veel NL banken belangen hebben in de VS huizenmarkt.

Bovendien is de titel "klappen van de huizenbubble" wat in de VS is begonnen.

[rapture]

In Vlaanderen is de damage control (term uit de scheepvaart, de gaten in een schip dichten zodat je nog net de haven/droogdok kan bereiken) ook actief. Gratis verzekering van de overheid tegen het verliezen van een job voor mensen met een hypotheek of een huis bouwen.

De overheid zou geen overheid zijn, als er geen voorwaarden eraan hangen. De verzekering loopt 10 jaar en je kan maximaal 3 jaar claimen. Als je 18 maanden non-stop claimt, dan wilt men 3 maanden aan voltijds/deeltijds werk zien voordat je aan de volgende periode van claimen kan beginnen. Voor de rest ga ik doorverwijzen: http://www.verzekeringgewaarborgdwonen.be/

[Oscar Mopperkont]

cornelixnootje1 schreef op donderdag 04 juni 2009 @ 00:09:
Het probleem is dat de markten enorm geintegreerd zijn. Niet alleen omdat de huizenmarkt in NL de VS volgt,

Sinds wannneer volgt de NL huizenmarkt de Amerikaanse? Waar is het verband en waar is de logica?

maar ook omdat veel NL banken belangen hebben in de VS huizenmarkt.

Ja, maar dat heeft invloed op onze economie en dat heeft weer invloed op de huizenprijs (zelfs als het niet zo was, dan wel via de crisis die er door is ontstaan), maar dat is geen direct verband. Dat verband is er nu alleen omdat er een gigantische klap is geweest. Was de daling 5% geweest in de VS dan had dat geen enkele (reele) invloed hier gehad.

Bovendien is de titel "klappen van de huizenbubble" wat in de VS is begonnen.

Daar was een bubble en die is geklapt. Maar voordat er hier iets kan klappen, moet het er eerst zijn natuurlijk en ik zie niet in waarom er nu in Nederland ineens een bubble zou ontstaan. De huizenprijs is momenteel licht aan het dalen.

[BlakHawk]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 04 juni 2009 @ 07:56:
Daar was een bubble en die is geklapt. Maar voordat er hier iets kan klappen, moet het er eerst zijn natuurlijk en ik zie niet in waarom er nu in Nederland ineens een bubble zou ontstaan. De huizenprijs is momenteel licht aan het dalen.

Ik denk dat het niet eens zoveel met een vermeende bubbel te maken heeft...
Maar eerder met het hele systeem daar. Als je niet verantwoordelijk bent voor je schuld, dan is het makkelijk om je rug toe te keren aan die schuld...

Jij betaalt veel geld omdat je een hoge hypotheek hebt, maar de prijzen zijn iets gedaald...
Dat is geen probleem als jij zelf het risico loopt voor die schuld, want dan kijk je wel uit met verkopen...

Maar als jij niet zelf eind-verantwoordelijk bent, tja, dan zeg je makkelijker gedag tegen dat hogere bedrag als je ziet dat de buurman een stuk minder betaalt aan hetzelfde huis... Vooral nu de rente daar erg laag staat... En dat heeft vergaande gevolgen gehad, dat zien we...

Als wij ook niet verantwoordelijk waren voor onze schuld en je zit in de situatie dat je nog 6% rente, dan gaat het best kriebelen als je ziet dat de buurman die net naast je is komen wonen minder schuld heeft, maar ook een variabele rente van 3%.
En het zullen maar een paar mensen zijn die bij die cijfers over gaan, maar dat is wel een beweging, want daarna zijn de prijzen 10% lager en wordt het nog aantrekkelijker en aantrekkelijker. En doordat meer mensen dat doen, worden de prijzen nog lager en krijg je nog meer mensen die het "te veel" betalen niet meer zien zitten...

Het ging daar gewoon te makkelijk. Dat is de fout van het systeem. En dat is ook een oorzaak van de sterke daling. Een lichte daling was goed, maar de sterke daling heeft dek ik niet te maken met een bubbel, dat is te kort door de bocht.

(ik doe het weer, doorgaan over de US )

Daarom zien we ook dat het hier lang niet zo sterk daalt als in de US...

[Exirion]

dfrenner schreef op donderdag 04 juni 2009 @ 08:39:
(ik doe het weer, doorgaan over de US )

Sowieso heeft het geen zin om op het hele onderwerp van dit topic door te gaan. Mensen die het hier oneens zijn zullen het nooit eens worden. Het is gewoon afwachten hoe de markt zich ontwikkelt. In Amerika zijn de verkopen ineens een stukje omhoog geschoten, in 1 maand tijd. Als de verkopen in Nederland met dat percentage waren gedaald dan zouden sommigen hier van een marktcrash spreken We zullen zien...

[Oscar Mopperkont]

Als je er na zo bizar veel posts nog niet uit bent dan heeft het inderdaad weinig zin, maar het is natuurlijk wel grappig

Elke keer hetzelfde rondje van argumenten:
- Enerzijds mensen die als uitgangspunt nemen dat het een feit is dat er een luchtbel in de huizenprijs zit en dat die dus wel moet klappen, waaraan continu wordt gevraagd wanneer het dan nu eindelijk eens gaat gebeuren.
- Anderzijds de mensen die zeggen dat de huizenprijs weliswaar hoog is, maar dat er geen sprake is van een luchtbel, en die mensen krijgen elke keer te horen dat ze waarschijnlijk huizenbezitter zijn die "op de top van de markt" hun huis hebben gekocht en gefinancierd met een 100% aflossingsvrije hypotheek en dus in denial leven.

Ik vermaak me hier wel!

[Exirion]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 04 juni 2009 @ 10:03:
Ik vermaak me hier wel!

Ach, Jerry Springer was ook een aantal keren leuk om te kijken maar op een gegeven moment heb je 't wel gezien

[JvS]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 04 juni 2009 @ 10:03:
Als je er na zo bizar veel posts nog niet uit bent dan heeft het inderdaad weinig zin, maar het is natuurlijk wel grappig

Elke keer hetzelfde rondje van argumenten:
- Enerzijds mensen die als uitgangspunt nemen dat het een feit is dat er een luchtbel in de huizenprijs zit en dat die dus wel moet klappen, waaraan continu wordt gevraagd wanneer het dan nu eindelijk eens gaat gebeuren.
- Anderzijds de mensen die zeggen dat de huizenprijs weliswaar hoog is, maar dat er geen sprake is van een luchtbel, en die mensen krijgen elke keer te horen dat ze waarschijnlijk huizenbezitter zijn die "op de top van de markt" hun huis hebben gekocht en gefinancierd met een 100% aflossingsvrije hypotheek en dus in denial leven.

Ik vermaak me hier wel!

Dit is wel heel ongenuanceerd. Er is ook nog de discussie over het ietsje zakken van de huizenprijs, de oorzaak van de hoge prijzen, de interpretatie van al die cijfers. En het kamp dat denkt dat de huizenprijzen zeker wel een stukje zullen inzakken, maar nergens over een bubbel beginnen.

Ik vind het eerlijk gezegd storend dat de titel zo ontzettend veel lading aan een toch al gevoelig onderwerp toevoegt. Ik (als betoger van het 'de prijzen zijn al wat gezakt en zullen nog wel een procent of 8-15 zakken) krijg daarom vanzelf het predikaat "er zit een bubbel in de markt-betoger" opgeplakt.

[JvS]

Rukapul schreef op dinsdag 02 juni 2009 @ 23:08:
Speculatie heeft de neiging marktbewegingen te versterken, zie greater fool theory of een klassieke stoelendans waarbij je moet zitten als de muziek stopt. Arbitrage (een marktinefficientie wegwerken) en investeringen (laag kopen, hoog verkopen, gerelateerd aan een vorm van intrinsieke waarde) remmen marktbewegingen typisch af. Of iets speculatie, een investering, of een mix is is niet altijd even duidelijk. Je kunt van mening zijn te investeren maar alsnog blijken te speculeren.

... Investeren en speculeren onderscheiden is onzinnig. Het is niet voor niets moeilijk om duidelijk te maken hoe je een investering moet noemen, omdat het gewoon allemaal hetzelfde is: ergens geld in investeren met als doel er meer geld uit te halen. Een ander woord hiervoor: Speculeren.

Investeren is feitelijk speculeren. Laag kopen, omdat je verwacht het duurder te kunnen verkopen. Enerzijds omdat een bedrijf meer waard wordt of omdat een grondstof schaarser wordt. Eigenlijk onderscheid je het moment waarop je inlegt. De meeste speculanten zullen inleggen als de waarde laag is en naar verwachting gaat stijgen. Op dit moment wordt er het meest geinvesteerd. Er zullen ook speculanten zijn die op een piek kopen, maar dat zijn er veel minder. Jij maakt ineens een onderscheid door de eerste groep investeerders te noemen en de laatste speculanten... Zo lust ik er ook wel een paar.

Laten we het erover eens zijn dat wanneer je inderdaad dit (in mijn ogen onzinnige) onderscheid maakt, inderdaad investeerders de marktpieken dempen en de speculanten de pieken versterken. Alleen noem ik beide groepen gewoon speculanten en zijn de effecten van de groep die jij investeerders noemt veel sterker dan die van de speculanten, of de meelopers die op of vlak voor de piek ook nog flink inkopen.

Een speculant heeft toch echt niet als doel om de prijs te verhogen door relatief schaarste te creeeren door veel in te kopen. Hij moet de spullen op een bepaald moment toch echt weer verkopen en zal dan relatief overschot creeren. Hiermee kan je dus nooit een prijsvoordeel 'maken'.

Het ultieme tegenwicht van speculatie (/investeren) is normaal gebruik van een goed in de reele economie: olie om brandstof van te maken, huizen om in te wonen, graan om meel van te maken, aandelen om bedrijven van kapitaal te voorzien. Deze natuurlijk vraag verandert namelijk vrij geleidelijk zelfs in hypes en crises. Een markt waar normaal gebruik de boventoon voert dempt fluctuaties.

Ja want speculeren en handel heeft de wereld er de afgelopen 50 jaar zo ontzettend selchter op gemaakt .

Een markt die gedreven wordt door speculatie (=een markt waarbij speculatie voor het grootste deel de prijs bepaalt) brengt vaak schade toe aan de reele economie.

Onzin. Dit geldt alleen als je dat in mijn ogen onzinnige onderscheid maakt.

Kan je me eens toelichten waarom je bepaalde groepen speculanten ineens anders zou benoemen? Welke econoom doet daar aan mee? het komt op mij namelijk een beetje 'speculanten zijn evil, laten we eens een manier bedenken om ze in kwaad daglicht te stellen' over...

[Oscar Mopperkont]

@JvS: Mijn post was ook erg ongenuanceerd, maar dat is een beetje het kinderachtige deel dat vaak terugkomt. Dat wilde ik even benadrukken.

Ben het helemaal met je eens dat de titel van het topic niet klopt. Heb al meerdere keren een TR gedaan om te vragen voor een andere titel, bv "Is er sprake van een bubbel in de huizenprijzen?" Want nu suggereert de titel dat ie er is en dus is het alleen nog de vraag wanneer klapt ie dan.

Verder kun je idd goed van mening zijn dat de huizenprijs een echte (grote) daling zal maken (net als dat er echte grote stijgingen zijn geweest) zonder dat er idd sprake is van het klappen van een bel. Net als dat de prijzen in een jaar kunnen stijgen met zeg 10% kan hij dus ook dalen met hetzelfde percentage. Dat zou een flinke klap zijn, maar idd geen barsten van een zeepbel. Ikzelf denk nog steeds dat de huizenprijs nog wel een tijdje licht zal dalen, maar minder dan dat jij voorspelt. We zullen het zien

En over dat speculeren ben ik het niet met je eens. Er is volgens mij gewoon verschil tussen iets kopen omdat je het nodig hebt en iets kopen omdat je verwacht dat de prijs stijgt, waardoor er "kunstmatige" vraag ontstaat en er een situatie komt die uiteindelijk resulteert in een zeepbel in de prijs en dus klapt, zoals bij olie (van $160 naar $28 per vat), maar die discussie is ook al paar keer voorbijgekomen volgens mij

[Mx. Alba]

JvS schreef op donderdag 04 juni 2009 @ 10:38:
... Investeren en speculeren onderscheiden is onzinnig. Het is niet voor niets moeilijk om duidelijk te maken hoe je een investering moet noemen, omdat het gewoon allemaal hetzelfde is: ergens geld in investeren met als doel er meer geld uit te halen. Een ander woord hiervoor: Speculeren.

Nee, er is een wezenlijk verschil tussen investeren en speculeren.

Als je een bedrijf koopt en vervolgens de jaarlijkse winst van dat bedrijf opstrijkt, dan ben je aan het investeren.

Als je een bedrijf koopt om het vervolgens duurder te verkopen, dan ben je aan het speculeren.

In de praktijk gaan investeren en speculeren vaak hand in hand, maar er is wel degelijk een duidelijk verschil. Bij investeren haal je je winst uit de winst die door het gekochte goed gecreëerd wordt. Bij speculeren haal je je winst uit het feit dat het gekochte goed meer waard wordt.

Bij huizen heb je het dus vaak over speculeren, want een huis produceert niets. Tenzij je het huis koopt om het te verhuren, dan ben je aan het investeren. En deels ook aan het speculeren omdat je natuurlijk ook hoopt dat je het huis later duurder zal kunnen verkopen.

[ Voor 8% gewijzigd door Mx. Alba op 04-06-2009 11:06 ]

[JvS]

Op die manier (investeren om het rendement van een bedrijf te gebruiken, speculeren is kopen met als doel hoger te verkopen) kan je inderdaad wel een onderscheid maken . Dat is een ander onderscheid dan Rukapol maakt ("investeren=laag kopen, hoog verkopen").

Je geeft zelf al aan, bij huizen heb je het altijd over speculeren. Ik vind het Olie voorbeeld makkelijker omdat daar geen kunstmatige schaarste is, maar je daar ook per defenitie altijd speculeert op prijs. En dat heeft naar mijn mening netto echt geen piekversterkend effect, simpelweg omdat de meerderheid van de speculanten laag koopt en hoog verkoopt. Rukapol noemt laag kopen, hoog verkopen ineens geen speculeren meer en wat dan overblijft is wel speculeren. Hiermee holt hij het effect wat speculanten hebben helemaal uit. Wat overblijft is inderdaad negatief.

Ik herhaal mijn zetten. Tijdens de hoogste piek wordt door speculanten netto flink verkocht en tijdens een dal flink gekocht. Dit is de enige manier waarop het voor hun zin heeft om te handelen. Ondanks dat er wat 'fools' zijn die tijdens dalen verkopen en vlak voor pieken opkopen, zal het effect van de handelaren die er wel winst mee maken vele, vele malen sterker zijn. En het effect van de groep die er winst mee maakt is per defenitie piek-dempend...

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 04 juni 2009 @ 11:02:
En over dat speculeren ben ik het niet met je eens. Er is volgens mij gewoon verschil tussen iets kopen omdat je het nodig hebt en iets kopen omdat je verwacht dat de prijs stijgt, waardoor er "kunstmatige" vraag ontstaat en er een situatie komt die uiteindelijk resulteert in een zeepbel in de prijs en dus klapt, zoals bij olie (van $160 naar $28 per vat), maar die discussie is ook al paar keer voorbijgekomen volgens mij

Maar denk nu eens logisch na. Speculanten kopen helemaal geen olie als die ontzettend duur is. Zij kopen olie als ze verwachten dat de prijs gaat stijgen. Als een vat 140 dollar kost en er de eerste verhalen gaan over banken die wankelen, dan zal er door investeerders veel minder olie gekocht worden. Sterker nog. Dat is het moment om de olie die ze voor <100 dollar per vat gekocht hebben te verkopen. Die enorme piek wordt gewoon gemaakt, omdat de eindgebruikers (industrie, autorijders, luchtvaartbedrijven) dit voor de olie willen betalen, omdat ze het nodig hebben.

Speculanten die net een beetje te laat zijn geweest met kopen kunnen best wel iets bijgedragen hebben aan de stijle val. Maar ik neem aan dat het veilig is te stellen dat speculanten netto winst maken. Dan moeten ze dus per defenitie netto laag kopen, hoog verkopen... En dat dempt volgens mij toch echt pieken..... Ondanks dat er ook hoog gekocht (prijsopdrijvend vlak voor de piek) en laag verkocht (toch maar verkopen bij een scherpe daling) wordt, zal dit netto een minder sterk effect hebben dan de handelaren die dempend werken.

Het is toch veilig om te stellen dat handelaren er netto winst op maken? en logisch dat het netto daarom prijsdempend is? Of ben ik nu gek en maken handelaren gewoon massaal netto verlies?

De behoorlijk stevige prijsstijging die je nu ziet (terwijl de economie nog lekker krimpt), Die wordt veroorzaakt door speculanten. Het gaat volledig tegen de vraag van Olie in. Die krimpt nog met de economie mee. Wat je nu ziet is dat de lage piek gedempt wordt. Zodra de olie weer 140 dollar of meer kost, zal een speculant de olie die hij nu gekocht heeft graag verkopen... En daarmee de hoogte van de prijs dempen.

Speculanten die winst maken, dempen per defenitie prijsschommelingen.

[ Voor 55% gewijzigd door JvS op 04-06-2009 11:28 ]

[MBV]

Volgens wikipedia is dat onderscheid er wel:

quote: http://nl.wikipedia.org/wiki/Speculatie_(handel)

Speculatie is een transactie die slechts bedoeld is om er winst mee te maken door het goed te zijner tijd weer te verkopen of terug te kopen. De speculant is niet van plan de onderliggende waarde zelf te gebruiken, en neemt met de transactie een zeker risico.

Het grote verschil tussen speculeren en beleggen zit in de termijn. Beleggen is het verwerven van aandelen voor de langere termijn, en speculeren is gericht op een veel kortere tijdspanne.

Voor huizen is speculatie het kopen van een huis om, zonder er ooit in te hebben gewoond, het huis weer te verkopen. Dat gebeurde in Spanje en in de VS erg veel: zeker in Spanje staan meer huizen dan er bewoond kunnen worden: nrc.

edit:
spuit 11? of zitten we inmiddels hoger?

[ Voor 3% gewijzigd door MBV op 04-06-2009 11:26 ]

[JvS]

Daar kan ik me ook niet zo in vinden. Wat is lange termijn? Ik vind het onderscheid dat Albantar noemt veel zinniger. Handel in huizen en olie is overigens per defenitie speculatie. En de defenitie van investeren die Rukapul noemde is volgens ons alledrie geloof ik gewoon speculatie (laag willen kopen, hoog willen verkopen).

[MBV]

Dat is niet helemaal waar: je kan een huis kopen om te verhuren

[Mx. Alba]

MBV schreef op donderdag 04 juni 2009 @ 12:41:
Dat is niet helemaal waar: je kan een huis kopen om te verhuren

Dat zei ik dus ook.

Tevens gaat de Wiki-quote niet over speculeren vs investeren, maar over speculeren vs beleggen, waar speculeren korte-termijn-werk is en beleggen lange-termijn-werk.

[Oscar Mopperkont]

JvS schreef op donderdag 04 juni 2009 @ 11:15:
Maar denk nu eens logisch na. Speculanten kopen helemaal geen olie als die ontzettend duur is. Zij kopen olie als ze verwachten dat de prijs gaat stijgen. Als een vat 140 dollar kost en er de eerste verhalen gaan over banken die wankelen, dan zal er door investeerders veel minder olie gekocht worden.

De verwachting was er op een gegeven moment dat de prijs kon doorstijgen naaar $200. Maar denk zelf eens logisch na, als het allemaal vraag is geweest voor consumptie hoe kan de prijs dan binnen een half jaar van $160 naar $28 gaan om vervolgens weer naar $65 te springen. De dagelijkse consumptie in de wereld schommelt niet zo bijster veel.

Maar goed, zie nu dat MBV al een moooie quote van Wiki heeft geplaatst. Veel duidelijker dan dat kan ik het niet uitleggen

[JvS]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 04 juni 2009 @ 13:40:
[...]

De verwachting was er op een gegeven moment dat de prijs kon doorstijgen naaar $200. Maar denk zelf eens logisch na, als het allemaal vraag is geweest voor consumptie hoe kan de prijs dan binnen een half jaar van $160 naar $28 gaan om vervolgens weer naar $65 te springen. De dagelijkse consumptie in de wereld schommelt niet zo bijster veel.

Ehm, omdat het een markt is en omdat er schaarste was/dreigde. Dat is gewoon een gevolg van vraag en aanbod. De vraag en aanbod van huizen schommelt al helemaal amper, en die prijs schommelt ook.

De huidige stijging van 28 naar 65 kan je voor een groot deel onder speculatiestijging scharen. Dat is de demping van de lage prijs die speculanten veroozaken.

Maar goed, zie nu dat MBV al een moooie quote van Wiki heeft geplaatst. Veel duidelijker dan dat kan ik het niet uitleggen

Ik zie niet helemaal hoe dat mijn bewering (speculanten zorgen niet voor extreme prijsstijgingen, in tegendeel) weerlegt. Ik ben het niet oneens met die quote, al vind ik de defenitie wel erg arbitrair, zoals ik al aangaf. Ik zie ook niet helemaal hoe die quote mijn bericht ontkracht. Ik zeg namelijk precies hetzelfde; speculeren is het goedkoop willen kopen wanneer je een stijging verwacht om winst te maken....

Nogmaals: Speculanten die winst maken, verkopen per definitie voor een hogere prijs dan ze kochten. Speculanten kopen vooral wanneer de verwachting is dat de prijs zal stijgen en verkopen wanneer ze verwachten dat de prijs gaat dalen.

Daarnaast is prijsopdrijvende het effect van een speculant evensterk als het prijsdrukkende effect (want hij verkoopt evenveel als dat hij koopt). Het prijsdrukkende effect treedt met name op als de prijs hoog is (want dan wordt er verkocht) en vice versa. Dat laat geen prijzen stijgen.

De enige aanname die ik doe is dat speculanten netto winst maken.

[MBV]

Ik denk dat die aanname alleen valide is op de korte termijn, in een (voor de speculant) voorspelbare markt. Het risico is dat de speculanten uit het oog verliezen dat de stijging van waarde van een product ergens op gebaseerd moet zijn. Als de speculanten en masse goud kopen (per definitie geen rendement op mogelijk: het is een dood ding wat niks oplevert) en daardoor de prijs stijgt, trekt dat meer speculanten aan, die er weer voor zorgen dat de prijs stijgt. Lijkt erg veel op een pyramidespel: zolang er nieuwe investeerders komen zal de prijs stijgen.
Dit is heel slecht voor de economie: geld wat geïnvesteerd had kunnen worden in productie wordt nu ingezet om de prijs van goud op te drijven.

[Mx. Alba]

Het probleem is inderdaad dat er meerdere niveaus in het spel zijn.

Het 0e niveau is inderdaad: "de prijs is laag, dus ik koop in" ... "de prijs is hoog, dus ik verkoop".

Het 1e niveau is: "ik verwacht dat de prijs gaat stijgen, dus ik koop in" ... "ik verwacht dat de prijs gaat dalen, dus ik verkoop".

Het 2e niveau is: "ik verwacht dat andere speculanten gaan verwachten dat de prijs gaat stijgen, dus ik koop in" ... "ik verwacht dat andere speculanten verwachten dat de prijs gaat dalen, dus ik verkoop".

en zo kan je eeuwig doorgaan.

Het nulde niveau heeft inderdaad een temperend effect op de "natuurlijke" schommeling van de prijs. Het eerste niveau en verdere niveaux hebben echter een versterkend effect. Immers, er wordt al gekocht voordat de prijs daadwerkelijk gaat stijgen, en er wordt al verkocht voordat de prijs daadwerkelijk gaat dalen, en als dat maar massaal genoeg gebeurt, zorgt dat op zichzelf er al voor dat de prijs de gewenste richting op gaat: self fulfilling prophecy.

Neem inderdaad goud, wat een heel stabiele waarde heeft; iedereen weet dat de waarde van goud heel stabiel is dus er wordt niet mee gespeculeerd, maar stel nou dat er toch een aanwijzing is dat goud schaarser wordt en dat de prijs zou gaan stijgen. Bepaalde speculanten zouden dan misschien goud kopen, wat de prijs een fractie opdrijft. Andere speculanten zien dat en gaan ook goud kopen. De prijs van goud begint verder op te lopen, en men blijft maar kopen, terwijl de prijs blijft stijgen; men verwacht immers dat het nog verder gaat stijgen.

Op een gegeven moment krijgen steeds meer speculanten het idee dat de top wel bereikt is en er wordt minder gekocht; dit triggert de eerste verkopers, gevolgd door een sneeuwbaleffect, en de prijs keldert weer terug naar het oude niveau.

Het probleem is dat "speculatie" een instabiel, zichzelf versterkend mechanisme is wat dus natuurlijkerwijze voor oscillaties zorgt.

[ Voor 31% gewijzigd door Mx. Alba op 04-06-2009 15:47 ]

[MBV]

Mx. Alba schreef op donderdag 04 juni 2009 @ 15:42:
Neem inderdaad goud, wat een heel stabiele waarde heeft; iedereen weet dat de waarde van goud heel stabiel is dus er wordt niet mee gespeculeerd, maar stel nou dat er toch een aanwijzing is dat goud schaarser wordt en dat de prijs zou gaan stijgen.

Mag ik jouw even een paar grafiekjes introduceren? De lange-termijn:

De laatste 2 jaar:

Stabiel?
Jouw 'stel dat' scenario is al een poosje aan de gang. Er wordt aangenomen dat de waarde van goud vast is, en dus een goede 'hedge' tegen waardedaling van de dollar of euro.

Het probleem is dat "speculatie" een instabiel, zichzelf versterkend mechanisme is wat dus natuurlijkerwijze voor oscillaties zorgt.

Eens.

[JvS]

Eigenlijk zouden we alles wel in euro's moeten uitdrukken. Het is bekend dat de dollar nou ook niet bepaald stabiel is ;-).

[Marzman]

Je zet het er met een smiley neer, maar iets in dollars laten zien om aan te tonen of het wel of niet stabiel is dat is inderdaad niet handig

[cornelixnootje1]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 04 juni 2009 @ 07:56:
[...]


Sinds wannneer volgt de NL huizenmarkt de Amerikaanse? Waar is het verband en waar is de logica?

Zo onlogisch is dat toch niet? De wereldeconomie is enorm geintegreerd, en de VS is de grootste ter wereld, en trekt dwergjes als NL met zich mee.

Je zag de huizenprijsdaling in de VS al in 2006, en nu dalen ook de prijzen in NL.

[Istrilyin]

Mx. Alba schreef op donderdag 04 juni 2009 @ 15:42:
Het probleem is inderdaad dat er meerdere niveaus in het spel zijn.

Het 0e niveau is inderdaad: "de prijs is laag, dus ik koop in" ... "de prijs is hoog, dus ik verkoop".

Het 1e niveau is: "ik verwacht dat de prijs gaat stijgen, dus ik koop in" ... "ik verwacht dat de prijs gaat dalen, dus ik verkoop".

Het 2e niveau is: "ik verwacht dat andere speculanten gaan verwachten dat de prijs gaat stijgen, dus ik koop in" ... "ik verwacht dat andere speculanten verwachten dat de prijs gaat dalen, dus ik verkoop".

en zo kan je eeuwig doorgaan.

Denk je? Zodra de 2e niveau speculant zijn inkopen doet, stijgt de prijs en denkt mijnheer 0e niveau: dank voor de winst, ik verkoop. Uiteindelijk winnen de stabiliserende speculanten (0e niveau-ers / voorlopers / realisten) en verliezen de get-rich-quick jongens (2e en hogere niveau / nadoeners / wannabe's).

Als er weinig terugkoppeling zou zijn, dan zou je inderdaad 10 niveau's bij elkaar kunnen hebben waarbij iedereen winst maakt ten koste van de arme laatste 10e niveau man die met een lege zak komt te zitten als dank voor zijn de-stabiliserende stukje werk. Pyramide spellen zijn een mooi voorbeeld hiervan.

Maar zodra de idioot z'n geld kwijt is, raakt hij z'n invloed ook kwijt.

Het probleem is dat "speculatie" een instabiel, zichzelf versterkend mechanisme is wat dus natuurlijkerwijze voor oscillaties zorgt.

Webmaster! Nieuwe thread nodig!

[ Voor 0% gewijzigd door Istrilyin op 04-06-2009 17:57 . Reden: kleine verbetering ]

[Oscar Mopperkont]

cornelixnootje1 schreef op donderdag 04 juni 2009 @ 17:34:
Zo onlogisch is dat toch niet? De wereldeconomie is enorm geintegreerd, en de VS is de grootste ter wereld, en trekt dwergjes als NL met zich mee.

Je zag de huizenprijsdaling in de VS al in 2006, en nu dalen ook de prijzen in NL.

We leven nu 3 jaar later, de huidige daling is echt geen nawee van iets dat 3 jaar geleden in de VS gebeurde. Verder ken ik weinig Nederlanders die twijfelen tussen een huis in Nederland en de VS. Als iets gescheiden markten zijn, dan zijn het wel de huizenmarkten van verschillende landen.

[Istrilyin]

JvS schreef op donderdag 04 juni 2009 @ 17:02:
Eigenlijk zouden we alles wel in euro's moeten uitdrukken. Het is bekend dat de dollar nou ook niet bepaald stabiel is ;-).

Ik zou zeggen: in gemiddeld uurloon of jaarloon.
Grammetjes goud of zilver kan ook...
In Big Mac's. Ook een aardige.
Um.... even nadenken... gemiddelde hoeveelheid geld per persoon.

Allemaal inflatie-vrije waardes - wellicht redelijk met elkaar in pas lopend!

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 04 juni 2009 @ 17:59:
We leven nu 3 jaar later, de huidige daling is echt geen nawee van iets dat 3 jaar geleden in de VS gebeurde. Verder ken ik weinig Nederlanders die twijfelen tussen een huis in Nederland en de VS. Als iets gescheiden markten zijn, dan zijn het wel de huizenmarkten van verschillende landen.

Toch is het opvallend hoe allerlei huizenmarkten over de hele planeet op hetzelfde moment klappen krijgen. VS. Spanje. UK. India. Het riekt een beetje naar "koppeling". Echter jouw argument van weinig twijvelaars lijkt me correct. Wellicht een indirecte koppeling? De hoeveelheid geld op de planeet varieert wel globaal. Het enige waar een extreem sterke en snelle koppeling is? Financiele markten?

Ik begin na heel veel artikelen langzaam iets te begrijpen van hoe het globale bankwezen WEL werkt. Het komt over alsof een bank jou niet 200k leent omdat ze het toevallig net op de plank hebben liggen, maar omdat het erop lijkt dat jij gaat terugbetalen. De hoeveelheid geld uitgeleend door banken (krediet) is vele malen hoger dan de hoeveelheid geld ooit door een centrale bank is gedrukt (m0). Hele vreemde wereld waar niemand op school iets over verteld krijgt.

[ Voor 56% gewijzigd door Istrilyin op 04-06-2009 18:19 . Reden: extra quote ]

[cornelixnootje1]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 04 juni 2009 @ 17:59:
[...]
Verder ken ik weinig Nederlanders die twijfelen tussen een huis in Nederland en de VS. Als iets gescheiden markten zijn, dan zijn het wel de huizenmarkten van verschillende landen.

Uiteraard. Echter:

Economie VS achteruit -> Economie NL achteruit -> minder mensen die een huis (kunnen) kopen.

En daarna is het een simpel vraag/aanbod verhaal.

[Oscar Mopperkont]

cornelixnootje1 schreef op donderdag 04 juni 2009 @ 18:18:
Uiteraard. Echter:

Economie VS achteruit -> Economie NL achteruit -> minder mensen die een huis (kunnen) kopen.

En daarna is het een simpel vraag/aanbod verhaal.

Dat is wat ik zeg, de enige koppeling loopt over de economie, maar dat betekent niet dat de huizenmarkten zelf aan elkaar zijn gekoppeld. Zo kun je alles aan elkaar koppelen. Op die manier kan ik ook de huizenmarkt in de VS aan het begrotingstekort in NL koppelen.

De huidige crisis is ontstaan door het klappen van de grootste huizenmarkt ter wereld. Dat heeft er in geresulteerd dat de economie de grootste klap sinds de jaren 30 heeft meegemaakt en logisch dat dat vervolgens overal op ingrijpt. Maar dan kun je niet zeggen dat twee markten direct aan elkaar zijn gekoppeld.

Dat er op zelfde moment ook andere markten gingen klappen is niet zo heel gek. Als er een bel is hoeft er maar weinig te gebeuren om de boel te laten klappen. Dat de markt in Nederland nu dus niet klapt, is dus eerder een teken dat er geen bel is.

[MBV]

JvS schreef op donderdag 04 juni 2009 @ 17:02:
Eigenlijk zouden we alles wel in euro's moeten uitdrukken. Het is bekend dat de dollar nou ook niet bepaald stabiel is ;-).

offtopic:
Er zijn inderdaad 2 pieken die in euro's niet te zien zijn omdat het dieptepunten van de dollar zijn. Maar die grafiek is wat lastiger te vinden

Een maand:
http://www.gold-eagle.com/goldcorner/goldeuro.html
8 jaar:
http://www.24hgold.com/en...Com&valecom=valedollarcom

Istrilyin schreef op donderdag 04 juni 2009 @ 18:06:
[...]

Ik zou zeggen: in gemiddeld uurloon of jaarloon.
Grammetjes goud of zilver kan ook...
In Big Mac's. Ook een aardige.
Um.... even nadenken... gemiddelde hoeveelheid geld per persoon.

Allemaal inflatie-vrije waardes - wellicht redelijk met elkaar in pas lopend!

offtopic:
Gemiddeld uurloon is mede afhankelijk van de productiviteit van een land en het import/export overschot, goud is onderhevig aan speculatie zoals je in bovenstaande grafieken kan zien, hoeveelheid geld per persoon zegt niks over de hoeveelheid geld die in schaduw-economieën wordt verstopt en dus niet beschikbaar is voor algemeen gebruik. Big Mac index vind ik de beste. Grappig genoeg was een big mac in Groot-Brittanië 2x zo duur als hier, tot de koers van de Pond instortte. Er zit dus een kern van waarheid in

User breaks mogen niet meer geloof ik?
Zullen we het weer over Nederlandse huizenprijzen hebben? Of Amerika failliet gaat hebben we een ander topic over

[n4m3l355]

Mx. Alba schreef op donderdag 04 juni 2009 @ 15:42:
Het probleem is inderdaad dat er meerdere niveaus in het spel zijn.

Het 0e niveau is inderdaad: "de prijs is laag, dus ik koop in" ... "de prijs is hoog, dus ik verkoop".

Het 1e niveau is: "ik verwacht dat de prijs gaat stijgen, dus ik koop in" ... "ik verwacht dat de prijs gaat dalen, dus ik verkoop".

Het 2e niveau is: "ik verwacht dat andere speculanten gaan verwachten dat de prijs gaat stijgen, dus ik koop in" ... "ik verwacht dat andere speculanten verwachten dat de prijs gaat dalen, dus ik verkoop".

Ik heb het al eerder aangegeven mocht dit tot relatie tot de huizenmarkt zijn is dit uiterst marginaal. Het aantal bewoners dat een woning daadwerkelijk koopt met speculatie in hun achterhoofd is simpelweg minimaal en zodoende ook nagenoeg niet van invloed op de daadwerkelijke prijs van een woning.

Het probleem is dat "speculatie" een instabiel, zichzelf versterkend mechanisme is wat dus natuurlijkerwijze voor oscillaties zorgt.

Speculatie.. en instabiel in een zin net zoals het niet weten wat het verschil is tussen speculeren en investeren doet me toch ten sterkste afvragen of diegene uberhaubt op de middelbare een poging tot economie I/II hebben gevolgd. Sorry dat ik het zeg maar imo is het toch uiterst ongepast om hierover jezelf uit te laten als je niet weet waar je het over hebt.

[MBV]

Mijn vader mocht het niet van mijn moeder, maar wij kregen de mogelijkheid een nieuwbouwhuis te kopen (loting uiteraard, zelfde type huis als waar Balkenende woont maar een fase later). Mijn vader wilde het huis kopen, om het na de bouw direct te verkopen: het bleek toch te klein voor wat hij in de woonkamer neer wilde zetten (wat we aan de Winterheide hadden staan paste niet eens ), dus daarna zou hij een ander huis uitzoeken. Mijn moeder durfde dat niet aan.

Dat dat komt door de achterlijke prijsverschillen tussen nieuwbouw en oudbouw klopt, maar het is 100% speculatie.

[Verwijderd]

De verwachting was er op een gegeven moment dat de prijs kon doorstijgen naaar $200. Maar denk zelf eens logisch na, als het allemaal vraag is geweest voor consumptie hoe kan de prijs dan binnen een half jaar van $160 naar $28 gaan om vervolgens weer naar $65 te springen. De dagelijkse consumptie in de wereld schommelt niet zo bijster veel.

Olie is ontzettend prijsinelastisch, mensen kunnen nauwelijks zonder. Het aanbod kan niet zomaar de vraag volgen aangezien investeringen in nieuwe velden pas na jaren effect hebben en bovendien de wereld aardig aan zijn maximumproductie zit waardoor nieuwe winning duur is. Zodra de vraag dus het aanbod overtreft, al is het maar een klein beetje, stijgt de prijs ontzettend, en omgekeerd ook.

[BlakHawk]

Om maar weer over Nederland verder te gaan:

Ik hoorde laatst op TV dat men het te duur vind om een huis te kopen en daarom zijn de verkopen ingezakt.

Als dat echt zo was, dan had het aanbod niet gestegen.
Want iemand die zijn huis te koop zet, wil verhuizen.

Daarom is de factor voorzichtigheid (eerst verkopen, dan kopen) de boosdoener van de lichte daling...

Kwestie van tijd tot het zich rechttrekt... Ik zie steeds meer "verkocht" bordjes in de buurt hier...
Maar laatst ook weer twee die verkocht waren en nu weer te koop staan...

[JvS]

Ja, als we alles geloven wat bij jou in de buurt gebeurt, stijgen de huizenprijzen nog hard, hebben we geen crisis en zijn IT-salarissen ten opzichte van 1997 verdriedubbeld...

No offense verder hoor. Ik ben me bewust dat ik hiermee op de man speel, maar in het topic is nu al vaak genoeg gereageerd over jouw 'in mijn omgeving' anekdotische argumenten..

[ Voor 34% gewijzigd door JvS op 07-06-2009 13:31 ]

[Jaspertje]

JvS schreef op zondag 07 juni 2009 @ 13:30:
Ja, als we alles geloven wat bij jou in de buurt gebeurt, stijgen de huizenprijzen nog hard, hebben we geen crisis en zijn IT-salarissen ten opzichte van 1997 verdriedubbeld...

No offense verder hoor. Ik ben me bewust dat ik hiermee op de man speel, maar in het topic is nu al vaak genoeg gereageerd over jouw 'in mijn omgeving' anekdotische argumenten..

Hoewel ik het met je eens ben dat een (kleine) omgeving (welke dan ook ) geen graadmeter kan (en mag imo) zijn voor welke situatie dan ook, is het wel grappig om te merken dat er toch regio's zijn waar het (= 'de huizenbubbel') minder speelt.

En om heel eerlijk te zijn, bij ons in de wijk staan ook met enige regelmaat huizen te koop en worden ze ook binnen redelijke tijd verkocht maar: Dit zijn allemaal huizen van onder de 200.000 euro die in een opkomende wijk (in Lelystad, dat wel ) staan. Vooral die laatste twee, prijsklasse en ligging, spelen momenteel een grote rol bij de bepaling of je buurt het beter of slechter doet dan het landelijke gemiddelde.

Huizen voor starters (tot 200.000 bij twee verdieners, wat echt een max is imo) zijn gewoon iets gewilder dan de kastelen die voor 500.000+ weggaan en dus zal je daar ook nog minder last hebben van het niet kunnen verkopen dan de huizen die voor starters niet meer te betalen zijn....

[BlakHawk]

JvS schreef op zondag 07 juni 2009 @ 13:30:
Ja, als we alles geloven wat bij jou in de buurt gebeurt, stijgen de huizenprijzen nog hard, hebben we geen crisis en zijn IT-salarissen ten opzichte van 1997 verdriedubbeld...

No offense verder hoor. Ik ben me bewust dat ik hiermee op de man speel, maar in het topic is nu al vaak genoeg gereageerd over jouw 'in mijn omgeving' anekdotische argumenten..

Ik weet niet hoor, het enige wat ik zeg is dat de verkocht-bordjes meer zie (vaak bij huizen die al te koop staan sinds wij hier wonen).
Dat valt op. Je ziet op eens een verkocht bordje aan het begin van de straat, ook bij mijn ouders in de straat en aan de overkant bij mijn ouders (daar waren we gister), dat is een hele andere wijk...

Daarbij zie ik ook dat huizen waar juist al verkocht stond, nu weer te koop staan, ik vind twee huizen in één straat best veel... Dat is alles behalve positief, dus misschien heb je een verkeerde toon gelezen, maar het was niet echt positief bedoeld...

Dus de banken zijn lekker streng met het verstrekken... Zijn ze een kuil voor zichzelf aan het graven of zijn het echt mensen die te dure huizen willen?

[Resistor]

dfrenner schreef op zondag 07 juni 2009 @ 13:26:
Om maar weer over Nederland verder te gaan:

Ik hoorde laatst op TV dat men het te duur vind om een huis te kopen en daarom zijn de verkopen ingezakt.

Als dat echt zo was, dan had het aanbod niet gestegen.
Want iemand die zijn huis te koop zet, wil verhuizen.

Daarom is de factor voorzichtigheid (eerst verkopen, dan kopen) de boosdoener van de lichte daling...

Kwestie van tijd tot het zich rechttrekt... Ik zie steeds meer "verkocht" bordjes in de buurt hier...
Maar laatst ook weer twee die verkocht waren en nu weer te koop staan...

Mensen scheiden niet, er sterven geen mensen, mensen krijgen geen ander werk in een andere regio, de kinderen gaan het huis niet uit of er komen geen kinderen bij...

Genoeg redenen om je huis te verkopen en een ander huis te kopen, niet alleen omdat je 'uitgekeken' bent op je huidige huis. (wat ik hier genoeg zie)

[ Voor 105% gewijzigd door Resistor op 07-06-2009 22:10 ]

[Robkazoe]

dfrenner schreef op zondag 07 juni 2009 @ 20:57:
[...]


Ik weet niet hoor, het enige wat ik zeg is dat de verkocht-bordjes meer zie (vaak bij huizen die al te koop staan sinds wij hier wonen).
Dat valt op. Je ziet op eens een verkocht bordje aan het begin van de straat, ook bij mijn ouders in de straat en aan de overkant bij mijn ouders (daar waren we gister), dat is een hele andere wijk...

Daarbij zie ik ook dat huizen waar juist al verkocht stond, nu weer te koop staan, ik vind twee huizen in één straat best veel... Dat is alles behalve positief, dus misschien heb je een verkeerde toon gelezen, maar het was niet echt positief bedoeld...

Dus de banken zijn lekker streng met het verstrekken... Zijn ze een kuil voor zichzelf aan het graven of zijn het echt mensen die te dure huizen willen?

Twee huizen in één straat vind ik dan weer weinig. In Utrecht zie ik in één straat met twee appartementencomplexen minimaal tien "te koop"-borden staan. Prijsklasse: 200 tot 250k. Maar echt inhoudelijk reageer je niet op JvS's reactie want anders had je een andere reactie achtergelaten.

[BlakHawk]

Robkazoe schreef op zondag 07 juni 2009 @ 22:13:
[...]


Twee huizen in één straat vind ik dan weer weinig. In Utrecht zie ik in één straat met twee appartementencomplexen minimaal tien "te koop"-borden staan. Prijsklasse: 200 tot 250k. Maar echt inhoudelijk reageer je niet op JvS's reactie want anders had je een andere reactie achtergelaten.

Zo "inhoudelijk" was zijn reactie niet...
Even je geheugen opfrissen:

JvS schreef op zondag 07 juni 2009 @ 13:30:
Ja, als we alles geloven wat bij jou in de buurt gebeurt, stijgen de huizenprijzen nog hard, hebben we geen crisis en zijn IT-salarissen ten opzichte van 1997 verdriedubbeld...

No offense verder hoor. Ik ben me bewust dat ik hiermee op de man speel, maar in het topic is nu al vaak genoeg gereageerd over jouw 'in mijn omgeving' anekdotische argumenten..

Ik heb even mijn reactie verhelderd, ik zou niet weten waar ik hierop moet reageren...

Ik heb het een beetje gehad met het wellus/nietus verhaal. Dus daar doe ik dan ook niet meer aan mee. We zullen zien, de tijd zal het leren

[Oscar Mopperkont]

Even weer over de berichtgeving. Het is maar hoe je dingen wil brengen...

http://www.rtl.nl/(/finan...urs_prijsdaling_10-20.xml

Wat een onderzoek. Kon er ook gekozen worden voor de optie dat de prijzen stijgen? Verder verwachten verreweg de meeste adviseurs een daling tot 10%, dus dat is minder dan 10% (zeg gemiddeld 5%, nu er verder geen gegevens zijn. Verwacht een veel kleiner deel een daling tussen de 10% en 20%, dus bij gebrek aan gegevens zeg 15%. En als je dan een gewogen gemiddelde neemt, zul je op een "verwachte" daling komen van <10%.

Verder valt op dat in de tabel de categorie die het minst wordt genoemd, vet wordt gedrukt en ws alleen omdat het de meest extreme voorspelling is.

[JvS]

Ik reageerde overigens niet echt inhoudelijk op dfrenner. Was weinig inhoudelijk op in te gaan dus .

Oscar: Er staat nu een tabel bij:

Daling van meer dan 25% - 1,2%
Daling tussen 10 en 25% - 18,7%
Daling tot 10% 66,9
Stijging tot 10% 11,7%
Stijging 10-25% 1,2%
Stijging van meer dan 25% 0,3%

Er kon dus gekozen worden voor stijging. Ik zou zelf kiezen voor daling 10-20 procent. (ik verwacht 12% gemiddelde daling tov piek 2008).

---

Overigens is dit wel een duidelijke tabel. Per soort huis de verkoopprijs tov dezelfde maand een jaar eerder en tov een maand eerder in 2009 gespecificeerd. Data van het CBS / kadaster, dus overdrachten



2 onder 1 kaps zijn trouwens niet zoveel gewijzigd. Maar daar heb je ook wel een hele brede prijsrange. Het zou kunnen dat er minder dure 2 kappers verkocht zijn. Bij appartementen en tussenwoningen heb je dat effect minder en ook daar zie je duidelijke prijsdaling.

Ik weet niet hoeveel de prijs tot augustus 2008 nog gestegen is (volgens mij is het toen niet zo hard gestegen), maar al met al denk ik dat die daling van 10-15% helemaal niet zo heel onredelijk is.

[ Voor 44% gewijzigd door JvS op 09-06-2009 11:09 ]

[Exirion]

JvS schreef op dinsdag 09 juni 2009 @ 11:04:
Ik reageerde overigens niet echt inhoudelijk op dfrenner. Was weinig inhoudelijk op in te gaan dus .

Oscar: Er staat nu een tabel bij:

Daling van meer dan 25% - 1,2%
Daling tussen 10 en 25% - 18,7%
Daling tot 10% 66,9
Stijging tot 10% 11,7%
Stijging 10-25% 1,2%
Stijging van meer dan 25% 0,3%

Er kon dus gekozen worden voor stijging. Ik zou zelf kiezen voor daling 10-20 procent. (ik verwacht 12% gemiddelde daling tov piek 2008).

Ik vind het nogsteeds een slechte enquete. Het is al vaker naar voren gekomen dat er vooral over lichte correcties wordt gesproken, en met dat in het achterhoofd had er een "tot 5%" bij moeten staan. Tweederde van geenqueteerden koos voor "tot 10%" en ik ben benieuwd hoeveel mensen "tot 5%" gekozen zou hebben als die erbij stond. Dat zouden er dan wel eens meer geweest kunnen zijn dan "tot 10%".

[cowgirl]

Ik vind het vooral een rare kop

Hypotheekadviseurs verwachten prijsdaling huizen met 10-20%

terwijl 2/3 kiest voor een daling tot 10%

Veel stemmers op tot 5% lijkt me onwaarschijnlijk gezien het lijstje dat JvS post: meerdere segmenten zijn nu al meer dan 5% gedaald. Aan de andere kant: stel dat de markt de komende 6 maanden aan zou trekken zou het over het gehele jaar wel weer onder de 5% kunnen dalen.

Zelf denk ik dat rond de 10% (8-12) wel reëel is.

edit:
Ook wel interessant: gehele enquete

[ Voor 10% gewijzigd door cowgirl op 09-06-2009 11:23 . Reden: Toevoeging link naar enquette ]

[Mx. Alba]

Ik vind het inderdaad een heel slechte kop zo. 80,1% verwacht op zijn slechtst een daling van 10%, en dan komen met een kop "hypotheekadviseurs verwachten prijsdaling van 10-20%" .

Inderdaad, er zijn hypotheekadviseurs die dat verwachten, dus letterlijk gezien klopt de kop...

"10-20" zit trouwens niet eens in dat onderzoek. 10-25 wel. Al met al een mooi voorbeeld van zeer slechte journalistiek (aldus de stuurman aan wal, die het zoals alom bekend altijd het beste weet...)

[Istrilyin]

Half on-topic: ik lees nogal wat VS artikelen, en een leuke is deze:

http://rocktrueblood.blog...harder-they-fall-one.html

Toont een stukje veranderende psygologie, is leuk geschreven en is vooral aardig omdat iemand X pagina's terug beweerde dat op Key West de prijzen gewoon altijd hoog zouden blijven.

[MBV]

Even dfrenner erbij gesleept

dfrenner schreef op zondag 30 november 2008 @ 01:41:
[...]


Erg krom om het amerikaanse platteland (waar veel meer ruimte is) te vergelijken met het stedelijke nederland...
In Florida gaan de appartementjes op de key west nog steeds niet voor onder de drie ton over de toonbank.
3 ton voor een appartementje is hier in NL lastig te vinden. Maar stap ook maar eens New York binnen... Huizen markt die daar is in gestort of niet, daar mag je het 10 voudige van 130.000 meenemen voordat je een beetje appartement kan kopen!!!

Zal hier best iets kunnen gaan zakken, maar een daling van meer dan 10% zie ik niet gebeuren!

dfrenner schreef op zondag 30 november 2008 @ 18:56:
[...]


Dan nog, een 2 kamer appartement op de key west, florida gaat niet voor onder de drie ton over de toonbank!
Toevallig doet onze makelaar daar zaken in nieuwbouw appartementen!

Volgens mij bedoelde hij niet dat de prijzen daar niet kunnen zakken, meer dat op dat moment (meer dan een half jaar geleden!) de prijzen zo hoog lagen ondanks de gebarsten bubbel daar. En eerlijk gezegd vind ik het niet zo raar dat de huizen daar 'iets' duurder zijn dan in Nederland: plaatjes

Wel een mooi verhaal trouwens

[ Voor 10% gewijzigd door MBV op 09-06-2009 11:54 ]

[Gast1981]

Mx. Alba schreef op dinsdag 09 juni 2009 @ 11:30:
Ik vind het inderdaad een heel slechte kop zo. 80,1% verwacht op zijn slechtst een daling van 10%, en dan komen met een kop "hypotheekadviseurs verwachten prijsdaling van 10-20%" .

Inderdaad, er zijn hypotheekadviseurs die dat verwachten, dus letterlijk gezien klopt de kop...

Er zijn ongetwijfeld ook adviseurs die denken we binnenkort overgaan op ruilhandel, of dat de hele donderse zooi in 2012 toch niet meer bestaat, waardoor huizenprijzen niet langer relevant zijn. Had iemand daarvoor gekozen hadden ze dat er zeker ook boven gezet
Sensatiekop inderdaad...

Ook mooi in de resultaten van die enquete:
98% vind zichzelf een integer en deskundig adviseur, maar meer dan de helft wantrouwt zijn collegae
Niet verrassend, wel geestig.

[MBV]

dat zijn wel idiote percentages. Normaal is de bestuurder: 80% denkt dat hij bij de beste 50% van autorijdend nederland hoort

[Mx. Alba]

MBV schreef op dinsdag 09 juni 2009 @ 13:43:
dat zijn wel idiote percentages. Normaal is de bestuurder: 80% denkt dat hij bij de beste 50% van autorijdend nederland hoort

... en de overige 20% denkt bij de beste 5% te horen

[MBV]

nee, die overige 20% moet je echt niet bij in de buurt komen. 90% daarvan zijn de moeders, bejaarden enzovoort die van zichzelf weten dat ze niet meer kunnen rijden maar het toch doen
_{Wanneer heb je voor het laatste statistiek o.i.d. gehad? De beste 5% is een subset van de beste 50%, i.e. hoort er gewoon bij}

10% van die 20% zijn mensen zoals ik, die de statistieken kennen en weten dat hoe goed je kan rijden afhangt van de kilometers die je maakt. Voor iemand die zo weinig kilometers maakt als ik, doe ik het best goed

En nederland valt wat dat betreft best mee: in Frankrijk zit je altijd naast de beste bestuurder van Frankrijk

[Istrilyin]

MBV schreef op dinsdag 09 juni 2009 @ 11:52:
Even dfrenner erbij gesleept

Ah, okay. Niet onder de 3 ton? Newsflash:

http://www.trulia.com/for...Key_West,FL/price;a_sort/

Wel een mooi verhaal trouwens

Thanks MBV!

[MBV]

Istrilyin schreef op dinsdag 09 juni 2009 @ 15:29:
[...]

Ah, okay. Niet onder de 3 ton? Newsflash:

http://www.trulia.com/for...Key_West,FL/price;a_sort/

Die quote was uit november 2008
Wel mooi: die site waar je naar linkt heeft een nieuwe optie: "Find all price reduced homes in your area with one click". Dat was vorig jaar nog ondenkbaar.

[Tank80]

MBV schreef op dinsdag 09 juni 2009 @ 13:43:
dat zijn wel idiote percentages. Normaal is de bestuurder: 80% denkt dat hij bij de beste 50% van autorijdend nederland hoort

Jij bedoeld het Paretoprincipe, oftewel 80% denkt dat hij bij de beste 20% hoort. Maar goed, Lies, damn lies and statistics...

[BlakHawk]

MBV schreef op dinsdag 09 juni 2009 @ 11:52:
Even dfrenner erbij gesleept

[...]


[...]


Volgens mij bedoelde hij niet dat de prijzen daar niet kunnen zakken, meer dat op dat moment (meer dan een half jaar geleden!) de prijzen zo hoog lagen ondanks de gebarsten bubbel daar. En eerlijk gezegd vind ik het niet zo raar dat de huizen daar 'iets' duurder zijn dan in Nederland: plaatjes

Wel een mooi verhaal trouwens

Inderdaad en dat zelfs nu de huizen nog vrij duur zijn in de US. Als je bekijkt dat er zat ruimte is... Ondanks al die dalingen daar...

Daarbij bedoelde ik ook, dat ondanks de forse dalingen, huizen op sommige locaties in de US altijd vrij duur zullen blijven (hartje New York en de keys).

Voorbeelden van 750 dollar voor een huis slaan helemaal nergens op, die wijken zijn niet te vergelijken met NL...

[BlakHawk]

Istrilyin schreef op dinsdag 09 juni 2009 @ 15:29:
[...]

Ah, okay. Niet onder de 3 ton? Newsflash:

http://www.trulia.com/for...Key_West,FL/price;a_sort/


[...]

Thanks MBV!

Ach ja 1500 dollar voor een huis op de keys? En als je het echt wil hebben, dan is het opeens veel duurder?
Waarom staan er geen foto's bij?

Toch vreemd dat een huis op de (gewilde) keys voor 1500 dollar weg gaan en dat een huis op het platteland in het noorden van de staat NY, in de buurt van Canada, in een dorpje van 7000 inwoners waar niet veel in de buurt zit, voor 150.000-400.000 dollar weg gaan....

Mijn tante woont daar toevallig en de overburen hebben nog 325.000 gevangen. Helemaal van hout en daar is zat ruimte...

Hoe kan een woning op de keys dan 1500 opleveren???

[MBV]

Die van 1500 dollar zijn 'schattingen' van veilingen en er staat verder 0 informatie bij (0 kamers, 0 badkamers, 0 sqft...).
Hier een Condo (= appartement?) van 55m2 voor een ton: http://www.trulia.com/pro...d-205-C-Key-West-FL-33040
Die er nog een keer instaat voor $150k: http://www.trulia.com/pro...d-205-C-Key-West-FL-33040
Nog een van 65m2 voor $150k: http://www.trulia.com/pro...side-Dr-Key-West-FL-33040
Deze met foto's van de binnenkant, 72 m2, $170k: http://www.trulia.com/pro...-Dr-210-Key-West-FL-33040
Dat is allemaal zeker geen 3 ton, oftewel gehalveerd in prijs t.o.v. wat je in november beweerde (toen deze overigens al voor $230k te koop stond). Wel dicht bij het vliegveld, ik heb bij de anderen niet op locatie gelet.

edit:
geen mooie toplocaties zo te zien, maar die 3 ton zette je heel erg algemeen neer.

[ Voor 5% gewijzigd door MBV op 09-06-2009 21:45 ]

[BlakHawk]

MBV schreef op dinsdag 09 juni 2009 @ 21:42:
Die van 1500 dollar zijn 'schattingen' van veilingen en er staat verder 0 informatie bij (0 kamers, 0 badkamers, 0 sqft...).
Hier een Condo (= appartement?) van 55m2 voor een ton: http://www.trulia.com/pro...d-205-C-Key-West-FL-33040
Die er nog een keer instaat voor $150k: http://www.trulia.com/pro...d-205-C-Key-West-FL-33040
Nog een van 65m2 voor $150k: http://www.trulia.com/pro...side-Dr-Key-West-FL-33040
Deze met foto's van de binnenkant, 72 m2, $170k: http://www.trulia.com/pro...-Dr-210-Key-West-FL-33040
Dat is allemaal zeker geen 3 ton, oftewel gehalveerd in prijs t.o.v. wat je in november beweerde (toen deze overigens al voor $230k te koop stond). Wel dicht bij het vliegveld, ik heb bij de anderen niet op locatie gelet.

edit:
geen mooie toplocaties zo te zien, maar die 3 ton zette je heel erg algemeen neer.

Al die voorbeeldjes zijn leuk, maar ik had het destijds over nieuwbouw...
Ik snap best dat je ook hele goedkope huizen hebt, maar met de keys had ik ook gewoon seaview in gedachten (daarom ga je naar de keys)...

Maar hoe seriaus is een woonhuis van 1500 dollar? Als je dit er tegenover zet:
http://www.trulia.com/for..._lt/price;d_sort/1_r/2_p/

Ik blijf erbij dat de gewilde plekken wel aardig hun waarde behouden...

Wil je ook wat voorbeelden van de andere kant?

49 m2 voor: 440.000???
http://www.trulia.com/pro...th-St-2-Key-West-FL-33040

51m2 voor 379.000 en daar is al 120.000 vanaf gegaan...
http://www.trulia.com/pro...hite-St-Key-West-FL-33040

64m2 voor 3 ton
http://www.trulia.com/pro...et-St-B-Key-West-FL-33040

Mijn punt was dus helemaal niet dat er niets van die prijzen af kon, mijn punt was meer, dat het nu er zo veel van de prijs af is, nog steeds een stuk duurder is dan in NL, omdat het gewild is! Dus wil je een beetje een leuk plekje daar hebben, kan je nog een heel fors bedrag uit trekken...

[paella]

Zag daar een huis "CASH OFFERS ONLY"... hmmm...

[MBV]

waarschijnlijk zijn er al teveel mensen langs gekomen die dachten een financiering rond te kunnen krijgen, en er ineens achter kwamen dat de prijzen gedaald waren omdat subprime niet meer verstrekt werd

@dfrenner: Voor €5000 mag je mijn laptop van 3 jaar oud hebben Daarom is dit een interessantere lijst:
http://www.trulia.com/FL/...Key_West,FL/price;a_sort/
Recent verkochte appartementen, met werkelijke verkoopprijs erbij, kennelijk gegevens uit het kadaster. De goedkoopste was $50.000, die daarna $130.000. Verschil tussen gemiddelde vraagprijs en gemiddelde verkoopprijs: de helft!
Jij perkt jouw referentie steeds verder in. In Nederland heb je hooguit duinzicht, dus zeezicht-huizen kan je niet vergelijken met Nederlandse flats. Nederlandse flats van 60m2 op een goede locatie gaan trouwens makkelijk richting de €215.000=$300.000:
http://www.funda.nl/koop/amsterdam/200000-250000/

[cornelixnootje1]

paella schreef op dinsdag 09 juni 2009 @ 23:11:
Zag daar een huis "CASH OFFERS ONLY"... hmmm...

Dat gebeurt bij bijna alles waar "werk" aan zit. Die financieren banken vaak niet.

Ook zie ik vaak huizen van "for sale" naar "pending" en weer terug naar "for sale" gaan, omdat mensen hun financiering niet rond krijgen.

Je kan sindskort ook niet meer gewoon "bieden" op een huis, zoals vroeger kon, je hebt nu altijd een "pre-approval" nodig van de bank, anders nemen ze je bod niet eens in behandeling. Maar zo'n pre-approval is in veel gevallen gewoon een berekening van de bank wat je in theorie zou kunnen krijgen.

[BlakHawk]

MBV schreef op dinsdag 09 juni 2009 @ 23:51:
@dfrenner: Voor €5000 mag je mijn laptop van 3 jaar oud hebben Daarom is dit een interessantere lijst:
http://www.trulia.com/FL/...Key_West,FL/price;a_sort/
Recent verkochte appartementen, met werkelijke verkoopprijs erbij, kennelijk gegevens uit het kadaster. De goedkoopste was $50.000, die daarna $130.000. Verschil tussen gemiddelde vraagprijs en gemiddelde verkoopprijs: de helft!

Ik snap je punt wel en ik zeg toch ook dat de prijzen daar veel te hoog waren...
Het enige wat ik wel zeg, is dat een leuke huisje nog steeds duurder is dan in NL, vooral in die gebieden...

Het is leuk dat er iets voor 50.000 is verkocht, maar zonder plaatsjes kan je er niet zoveel mee...
Kijk maar:
http://www.trulia.com/hom...venue-E-Key-West-FL-33040 159.000 voor een veredelde stacaravan... Dat kost hier in NL 60.000 euro.

Appartementje:
http://www.trulia.com/hom...vd-207B-Key-West-FL-33040 - $180.000
Klein en er moet nog alles aan gebeuren...

En zodra je aan het strand wil zitten:
http://www.trulia.com/pro...Star-Ln-Key-West-FL-33040
52m2 houten hutje, voor $319.000 verkocht

Maar wil je een appartementje naar NL maatstaven (en dan nog, moet je die keuken zien! )
Dan ben je gewoon fors meer kwijt:
http://www.trulia.com/hom...rter-Ln-Key-West-FL-33040
Verkocht voor $546.000

Maar goed we kunnen voorbeeldjes heen en weer gaan schieten, maar waar ik het destijds over had, was een Nederlandse makelaar, die daar nieuwbouw appartementen verkoopt aan Nederlanders...

Dan kan een Amerikaan genoegen nemen met een oud vervallen huisje voor 50.000, zo zijn de meeste Nederlanders niet. Vooral niet de mensen die echt een tweede huis erbij kopen daar. Die verwachten kwaliteit. En dan blijft het een gewilde locatie en dus vrij duur...
Mooi dat het dan 40% is ingestort, maar alsnog onbetaalbaar (voor mij in ieder geval).

Als ik ooit geld zou hebben is het nog maar de vraag of ik een huisje zou kopen op de keys, maar als ik het zou doen, wordt het tegen de tijd dat ik met pensioen ga, gok ik zo. Dan heb ik geen zin in een bouwval of in de stad te zitten, dan wil ik AAN het strand in een knap huisje... Prima als het een stacaravan is oid, zo'n hutje, maar ja die leveren zelfs nu nog over de 3 ton op.

Ik denk als die woningen tussen de 1500 en 100.000 echt op een mooie locatie zitten en goede woningen zijn, dat ze dan wel snel weg zijn
Vooral ook door interesse uit het buitenland.

Jij perkt jouw referentie steeds verder in. In Nederland heb je hooguit duinzicht, dus zeezicht-huizen kan je niet vergelijken met Nederlandse flats. Nederlandse flats van 60m2 op een goede locatie gaan trouwens makkelijk richting de €215.000=$300.000:
http://www.funda.nl/koop/amsterdam/200000-250000/

Ik perk mijn referentie niet in, dat was de originele referentie, maar ik filter liever wel de bouwvallen eruit... En vergelijk het wel naar Nederlandse maatstaven. We zijn hier nu eenmaal een hoger kwaliteitsniveau gewend, over het algemeen...

[ Voor 14% gewijzigd door BlakHawk op 10-06-2009 09:49 ]

[cornelixnootje1]

Key west is ook onbetaalbaar. Zie ook "average price per sq. ft 263 dollar". Dat is hier soms 4x zo weinig, en California is geen goedkope staat.

[BlakHawk]

cornelixnootje1 schreef op woensdag 10 juni 2009 @ 17:44:
Key west is ook onbetaalbaar. Zie ook "average price per sq. ft 263 dollar". Dat is hier soms 4x zo weinig, en California is geen goedkope staat.

Maar dat was het enige wat ik zei...
Sommige plekken zullen altijd redelijk waardevast zijn...

En dan opeens gaan alle tegenstanders van de huizenprijzen daar tegen in door voorbeelden van $1500 te geven... Zonder enige onderbouwing of reden dat de ene woning voor 1500 staat en de volgende straat een voor 4 ton...

Verder heb ik niets gezegd over de algemene huizenprijzen, alleen specifiek een bepaald gebied, dat was destijds de reden dat ik de keys erbij haalde. Dat moet nu niet uit zijn verband getrokken worden!

Zo hebben we ook in NL gewilde gebieden...