Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[BlakHawk]

J2pc schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 12:47:
*knip*

Ja ik probeer het op een normale manier te vragen, maar ik merk al dat ik me er erg aan ga irriteren...
Het lokt gewoon reacties uit, maar ik houd me in en hoop alsnog op een reactie...

[ Voor 41% gewijzigd door SmartDoDo op 20-05-2009 19:38 ]

[J2pc]

dfrenner schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 12:59:
[...]


Ja ik probeer het op een normale manier te vragen, maar ik merk al dat ik me er erg aan ga irriteren...
Het lokt gewoon reacties uit, maar ik houd me in en hoop alsnog op een reactie...

Helemaal met je eens, het is ergerlijk dat er gewoon een bericht/mening gespamd wordt, veelal onderbouwd met drogredenaties (zoals de sterke daling komende maanden, glazen bolletje?)

Een discussie is zo nauwelijk mogelijk.

b_visser, bij deze nog maar een keer een oproep om eens op argumenten in te gaan. En dan het liefst onderbouwd, in plaats van pure speculatie als feiten neer te zetten zoals:

Verwijderd schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 11:30:
Nee, ze dalen de komende maanden juist zeer sterk. Schreef iemand hier een tijdje terug niet iets over het niveau op dit forum? ...

[Rukapul]

Maasluip schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 11:19:
[...]

Uit die PDF:

[...]
.

You'd wish.

WOZ waarde van mijn woning: 230.000. Mijn beide buren zijn verhuisd, een van de twee staat nu te koop (ik woon geschakeld, dus het is de gespiegelde versie van mijn huis): vraagprijs 209.000.
Ik ben benieuwd of het voor die prijs weg gaat, er staan bij ons in het dorp veel huizen te koop, maar dat het huis niet voor de WOZ waarde te koop staat wil denk ik meer zeggen over de WOZ waarde dan over het huis. Het is niet echt meer een sellers market.

De WOZ waarde is een fictieve waarde die de gemeente aan je huis hangt om min of meer naar rato van huizenprijs belasting te heffen. Het is hoogstens een vage indicatie van wat het op de markt waard is.

De WOZ waarde wordt hier alleen maar gebruikt als correctiefactor om appels met appels te kunnen vergelijken. Omdat de WOZ-fout waarschijnlijk 1) relatief klein is (<10%, huizen vallen nog steeds in hetzelfde marktsegment) en 2) systematisch (bij de volgende WOZ-waardeschatting is er grote kans dat de fout er weer inzit) is het prima te gebruiken als correctiefactor.

Zoals het artikel uitlegt corrigeer je hiermee voor het feit dat er mogelijk alleen goedkopere woningen zijn verkocht. De cijfers in het andere rapport (in elk geval de eerste tabel) zijn overigens al gecorrigeerd en ontkrachten daarmee de argumenten van enkelen hierboven die stellen dat dit zou komen door veel transacties in het lage segment.

[Verwijderd]

J2pc schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 12:47:
[...]

Tunnel visie

[...]

* J2pc runs

Ik dacht heel even dat je het inmiddels select geworden groepje posters en de moderator die zich nog steeds in de ontkenningsfase bevinden bedoelde

Dit soort trolls zijn zeer ongewenst, dat weet je inmiddels wel dus laat dit de laatste keer zijn.

[ Voor 12% gewijzigd door SmartDoDo op 20-05-2009 19:47 ]

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 13:26:
[...]


Ik dacht heel even dat je het inmiddels select geworden groepje posters en de moderator die zich nog steeds in de ontkenningsfase bevinden bedoelde

Nog een keer een poging wagen dan maar:

dfrenner schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 12:37:
[...]


Maar je ziet toch ook dat dat heel veel verschilt per regio en per segment?

[Istrilyin]

dfrenner schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 12:37:
Maar je ziet toch ook dat dat heel veel verschilt per regio en per segment?

Ai vooruit dan maar nog een keertje...

Dit schijnt een erg belangrijk argument te zijn voor de optimisten... In Zuid-Limburg en in regio Zwolle zijn de prijzen gestegen! Maar als het gemiddelde prijs binnen een kwartaal daalt met 3.1%, en de gemiddelde oppervlakte prijs met 2.6%... wat zegt het dan dat regio X het beter doet dan het gemiddelde? Juist, dat andere segmenten het zelfs nog slechter doen dan het gemiddelde.

Toegeven: als het onderwerp zoiets zou zijn als "Klappen van de huizenbubble in Zuid-Limburg", dan zou dfrenner wel een goed punt hebben!

Even on-topic verder. Er zijn een paar argumenten die ik nog niet heb langs zien komen. Twee pro-bubble en een contra-bubble argument:

1) Pro-bubble: De aandelenmarkt is recentelijk ingestort. Mensen die voor een aanbetaling spaarden via aandelen hebben deze zien halveren. Kan dit de prijzen drukken?
2) Contra-bubble: Niet alleen in de VS, maar ook in de euro zone zouden regeringen wel eens op het punt kunnen staan om geld bij te drukken en/of devaluaties door te voeren. Een huis is een hedge tegen inflatie en een huis met een dikke hypotheek nog meer.
3) Pro-bubble: er waren de afgelopen jaren mensen die een huis kochten waarvan ze wisten dat de prijs te hoog was. De redenatie: over een paar jaar is er een nog grotere idioot die er nog meer voor geeft. Dit sprookje is uit nu er geen geld meer is voor grote stijgingen. Betekent dat daarom tevens een sterke drukkende factor?

[croxz]

dfrenner schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 12:22:
[...]
Al geloof ik zelf niet echt in een stijging van 2,9% het afgelopen kwartaal, maar volgens mij suggereert het artikel dat wel...

Het is een pdf uit mei 2008.

[Edit]
Ah, zie net dat die opmerking al geplaatst is...

[ Voor 9% gewijzigd door croxz op 20-05-2009 14:25 ]

[MrScratch]

Mx. Alba schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 12:10:
Trouwens, een zeepbel heet niet voor niets een zeepbel. Wat gebeurt er als je een zeepbel doorprikt? *PLOP* en opeens niets meer. Dat is in Japan gebeurd in de jaren '90. Dat gebeurt hier zeker niet. De prijsdaling die we hier zien op de huizenmarkt is, mijns inziens, volledig toe te schrijven aan dalende vraag in een vrije markt. Als de boel weer op gang komt zal de achterstand vast weer snel worden ingehaald, want het probleem zal zich dan juist versterkt hebben. Mensen die toch maar langer bleven zitten willen dan extra graag wat nieuws, en er worden nu minder nieuwbouwprojecten gestart waarvan het effect zal zijn dat er over een jaar een stuk minder aanbod is.

Maar zou je dan niet ook kunnen redeneren dat wat in Japan is gebeurd in de jaren 90 GEEN zeepbel was. Kennelijk was de vraag zo hoog dat tot dat moment de prijzen realistisch waren gegeven de vraag en daarna zijn er factoren geweest waardoor de vraag daalde en dus dalingen. Dus geen zeepbel maar gewoon marktwerking. Als de vraag weer aantrekt gaan de prijzen weer omhoog in Japan, dus normaal toch?

Ik chargeer even een beetje, omdat het in mijn optiek dus neerkomt op wat je de definitie van een bubble vind. Je kunt alles in principe terugredeneren op invloedsfactoren, dus kan er dan volgens sommigen nooit een bubble zijn, want altijd te verklaren.

[Mx. Alba]

All hands to battle stations, fire at will!

Istrilyin schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 14:18:
1) Pro-bubble: De aandelenmarkt is recentelijk ingestort. Mensen die voor een aanbetaling spaarden via aandelen hebben deze zien halveren. Kan dit de prijzen drukken?

Appel, peer. Het feit dat mensen geld verliezen aan aandelen heeft niets met een eventuele huizenbubble te maken. Er was hooguit een aandelenbubble maar ook daarmee ben ik het niet eens, want de aandelenmarkt is 100% afhankelijk van het vertrouwen dat men in de beursgenoteerde bedrijven heeft, en dat vertrouwen is de laatste tijd sterk aangetast.

2) Contra-bubble: Niet alleen in de VS, maar ook in de euro zone zouden regeringen wel eens op het punt kunnen staan om geld bij te drukken en/of devaluaties door te voeren. Een huis is een hedge tegen inflatie en een huis met een dikke hypotheek nog meer.

Inflatie, ook moedwillige inflatie door simpelweg geld bijdrukken, heeft niets te maken met een huizenbubble.

Daarbij komt dat het huidige financiële systeem in zijn geheel op lucht gebaseerd is (zoek maar eens "money as debt" op YouTube en bekijk dat filmpje), een beetje meer gebakken lucht erbij door overheden die eigenhandig geld creëren zal aan die situatie weinig veranderen.

3) Pro-bubble: er waren de afgelopen jaren mensen die een huis kochten waarvan ze wisten dat de prijs te hoog was. De redenatie: over een paar jaar is er een nog grotere idioot die er nog meer voor geeft. Dit sprookje is uit nu er geen geld meer is voor grote stijgingen. Betekent dat daarom tevens een sterke drukkende factor?

Tsja, dat is het risico dat je neemt als je iets koopt waarvan je weet dat je het te duur koopt. Er namelijk wel degelijk een bubble onder de huizenmarkt, en die wordt veroorzaakt door het feit dat huizen kopen en verkopen altijd een emotionele aangelegenheid is. Als je het huis hebt gevonden dan wil je dat koste wat het kost hebben en ben je verplicht om meer te geven dan wat die andere gek er voor geeft, anders gaat die andere gek ermee vandoor. Het feit dat er nu minder vraag is betekent dat er minder kapers op de kust zijn, en kopers hebben dus een sterkere onderhandelingspositie. Bubble? Allicht. Geknapt? Nee, maar wel wat geslonken. Maar wees maar niet bang, deze bubble pompt zichzelf vanzelf wel weer op op het moment dat er weer meer kapers op de kust gaan komen.

[Oscar Mopperkont]

@MrScratch: Hoe kwam het dat die prijzen zo hoog waren? Als de prijs werd opgedreven door bv speculatie (hetgeen je zag in Spanje en Engeland, mensen kochten huizen om ze later duurder door te verkopen omdat de prijs hard omhoog ging) dan is er wel degelijk sprake van een bubble. Zijn er hoge prijzen door daadwerkelijke schaarste dan is het geen bubble.

[Mx. Alba]

MrScratch schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 14:34:
Maar zou je dan niet ook kunnen redeneren dat wat in Japan is gebeurd in de jaren 90 GEEN zeepbel was. Kennelijk was de vraag zo hoog dat tot dat moment de prijzen realistisch waren gegeven de vraag en daarna zijn er factoren geweest waardoor de vraag daalde en dus dalingen. Dus geen zeepbel maar gewoon marktwerking. Als de vraag weer aantrekt gaan de prijzen weer omhoog in Japan, dus normaal toch?

Ik chargeer even een beetje, omdat het in mijn optiek dus neerkomt op wat je de definitie van een bubble vind. Je kunt alles in principe terugredeneren op invloedsfactoren, dus kan er dan volgens sommigen nooit een bubble zijn, want altijd te verklaren.

Je hebt helemaal gelijk natuurlijk. Er is ook een heel breed grijs gebied tussen "marktwerking" en "bubble".

Maar stel nou dat in een bepaald rampzalig jaar de appeloogst wereldwijd volledig mislukt. De marktwerking zorgt er dan voor dat de appelprijs flink stijgt. Is dat een bubble? Denk het niet. Ook niet als het jaar daarop de oogst wel goed gaat en de prijs dus weer terugzakt naar het normale niveau.

Het wordt pas problematisch als mensen beslissingen gaan nemen die gebaseerd zijn op de aanname dat de appelprijs wel zo hoog zal blijven. Het grote verschil is natuurlijk ook dat als de appels heel duur zijn, je ook altijd nog peren kunt eten, of sinaasappels, of kiwi's, iets wat bij de huizenmarkt niet mogelijk is.

Feit blijft dat de prijsdalingen die op de huidige Nederlandse huizenmarkt te zien zijn niet echt schokkend zijn, en eigenlijk alleen mensen met een 100%-hypotheek in de problemen zouden kunnen raken. Zelfs een daling van 20% zou niet funest zijn voor de meeste huizenbezitters, temeer omdat de prijzen best wel weer aan gaan trekken. Het feit dat er in Nederland een chronisch tekort aan woningen is is namelijk niet gewijzigd; sterker nog, dat wordt nu nog verergerd doordat er minder nieuwbouwprojecten worden opgestart.

@ Oscar: Thx, mooi en helder verwoord

[Verwijderd]

Mx. Alba schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 12:10:

...

Trouwens, een zeepbel heet niet voor niets een zeepbel. Wat gebeurt er als je een zeepbel doorprikt? *PLOP* en opeens niets meer. Dat is in Japan gebeurd in de jaren '90. Dat gebeurt hier zeker niet. ...

Dat kan hier ook gebeuren. De rente ligt, historisch gezien, nog steeds heel erg laag. Als de rente plotseling gaat stijgen, wat helemaal geen onrealistisch scenario is gezien de grote hoeveelheden geld die nu internationaal worden bijgedrukt, dan kan de huizenbubbel wel degelijk plotseling klappen.

Juist Nederland is gevoelig voor een rente stijging vanwege het grote aantal aflossingsvrije hypotheken en de hoge schuldenlast als percentage van het inkomen.

[Exirion]

Verwijderd schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 14:52:
Juist Nederland is gevoelig voor een rente stijging vanwege het grote aantal aflossingsvrije hypotheken

Call me stupid, maar wat hebben aflossingsvrije hypotheken met rentestijgingen te maken? Je weet op het moment dat je een hypotheek afsluit wat je maandlasten zijn (en eventueel worden), ongeacht de hypotheekvorm.

[Tjeerd]

Als we de definitie van bubbel erbij halen van Wikipedia:

While some economists deny that bubbles occur,[3] the cause of bubbles remains a challenge to those who are convinced that asset prices often deviate strongly from intrinsic values.

While many explanations have been suggested, it has been recently shown that bubbles appear even without uncertainty,[4] speculation,[5] or bounded rationality.[6]

Most recently, it has been suggested that bubbles might ultimately be caused by processes of price coordination[7] or emerging social norms.[6] Because it is often difficult to observe intrinsic values in real-life markets, bubbles are often conclusively identified only in retrospect, when a sudden drop in prices appears. Such a drop is known as a crash or a bubble burst.

De discussie in dit onderwerp over of het een bubbel wel/niet is gaan we denk ik niet uitkomen.

[Mx. Alba]

Verwijderd schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 14:52:
Dat kan hier ook gebeuren. De rente ligt, historisch gezien, nog steeds heel erg laag. Als de rente plotseling gaat stijgen, wat helemaal geen onrealistisch scenario is gezien de grote hoeveelheden geld die nu internationaal worden bijgedrukt, dan kan de huizenbubbel wel degelijk plotseling klappen.

Juist Nederland is gevoelig voor een rente stijging vanwege het grote aantal aflossingsvrije hypotheken en de hoge schuldenlast als percentage van het inkomen.

Maar juist door de HRA is in Nederland het effect van renteschommelingen op de huizenmarkt beperkt tov andere landen waar geen HRA is. Een deel van de schommeling wordt immers door de belastingdienst opgevangen...

[Woy]

Verwijderd schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 14:52:
[...]


Dat kan hier ook gebeuren. De rente ligt, historisch gezien, nog steeds heel erg laag. Als de rente plotseling gaat stijgen, wat helemaal geen onrealistisch scenario is gezien de grote hoeveelheden geld die nu internationaal worden bijgedrukt, dan kan de huizenbubbel wel degelijk plotseling klappen.

Juist Nederland is gevoelig voor een rente stijging vanwege het grote aantal aflossingsvrije hypotheken en de hoge schuldenlast als percentage van het inkomen.

Stijgende rente kan inderdaad een drukkend effect hebben op de huizen-prijs, maar een hoge rente betekend meestal ook een hoge inflatie, en dat heeft weer een stimulerend effect op de prijzen.

Ik denk juist dat als de rente hard op gaat lopen, dat de huizenprijzen dan op termijn weer harder gaat stijgen. Het zal dan hoogstens een tijdelijke dip zijn.

IMHO is de grootste kans op een grotere en langdurige daling van de huizenmarkt als er grote deflatie op gaat treden.

[Verwijderd]

10% lastenstijging betekent voor zowel de belastingdienst als jijzelf 10% erbij. De meeste gezinnen gebruiken de HRA niet als bonus, maar als noodzaak en schieten er dan alsnog bij in..

[Mx. Alba]

Verwijderd schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 15:06:
10% lastenstijging betekent voor zowel de belastingdienst als jijzelf 10% erbij. De meeste gezinnen gebruiken de HRA niet als bonus, maar als noodzaak en schieten er dan alsnog bij in..

Klopt, maar de meeste gezinnen kunnen die 10% best missen door de (tweede) auto weg te doen of op andere manieren wat aan luxe in te binden.

Daarbij komt dat de meeste mensen hun hypotheekrente voor een bepaalde tijd hebben vastgezet waardoor een renteschommeling niet direct in het budget merkbaar is.

[Verwijderd]

Call me stupid, maar wat hebben aflossingsvrije hypotheken met rentestijgingen te maken? Je weet op het moment dat je een hypotheek afsluit wat je maandlasten zijn (en eventueel worden), ongeacht de hypotheekvorm.

Als je je hypotheek aflost, daalt je schuld, de rente die je moet betalen, en dus het deel dat rente uitmaakt in je vaste lasten, en ben je minder kwetsbaar voor toekomstige rentestijgingen. Als je niet aflost, treffen toekomstige rentestijgingen je over het hele bedrag. Weliswaar staat de rente voor jaren vast, maar slechts weinig hypotheken hebben de rente voor 30 jaar vast en als er een structurele rentestijging komt die vele jaren aanhoudt, komen met name mensen met een aflossingsvrije hypotheek in de problemen.

Daar staat natuurlijk wel tegenover dat door inflatie de maandlasten ieder jaar minder zwaar gaan wegen en dat mensen die aan het eind van hun rentevaste termijn zitten, dus wel wat kunnen hebben. En dat de meeste mensen over de loop van hun hypotheek ook meer gaan verdienen. Een beetje rentestijging kunnen we dus wel hebben. Als de rente echter terug richting 10 procent of hoger gaat, zoals vroeger, dan ontstaan er problemen. Ik kan geen zinnig antwoord geven op de vraag of dat realistisch is maar heb tot nu toe geen enkele reden gehoord waarom het niet zou kunnen.

[Jaspertje]

Mx. Alba schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 15:16:
[...]
Klopt, maar de meeste gezinnen kunnen die 10% best missen door de (tweede) auto weg te doen of op andere manieren wat aan luxe in te binden.

Daarbij komt dat de meeste mensen hun hypotheekrente voor een bepaalde tijd hebben vastgezet waardoor een renteschommeling niet direct in het budget merkbaar is.

Behalve bij een groep starters en mensen die net_aan_de_maandlasten kunnen opbrengen., Die kunnen nog wel eens voor een korte rentevast gekozen hebben omdat je dan vaak een net iets lagere rente hebt (en dus net iets lagere maandlasten).

[Exirion]

Verwijderd schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 15:22:
Weliswaar staat de rente voor jaren vast, maar slechts weinig hypotheken hebben de rente voor 30 jaar vast en als er een structurele rentestijging komt die vele jaren aanhoudt, komen met name mensen met een aflossingsvrije hypotheek in de problemen.

Ik ken geen exacte cijfers maar het gros van de mensen heeft rentevast en dat zal in de meeste gevallen 10 jaar zijn. De gemiddelde Nederlander blijft 7 jaar in een koopwoning zitten en sluit bij een nieuw huis meestal een nieuwe hypotheek met een nieuwe rentevastperiode af. Als je je ergens gaat vestigen voor de lange duur zul je ook geneigd zijn al snel 20 jaar rentevast te nemen. Al met al denk ik dus dat die kwetsbaarheid waar b_visser het over heeft niet groter is dan in andere landen.

[ajhaverkamp]

Verwijderd schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 15:22:
[...]
Als je je hypotheek aflost, daalt je schuld, de rente die je moet betalen, en dus het deel dat rente uitmaakt in je vaste lasten, en ben je minder kwetsbaar voor toekomstige rentestijgingen.

In NL werkt het anders dan in BE (ik ga er nu vanuit dat je Belg bent, gezien je reactie). Een spaar en/of beleggingshypotheek werkt anders dan een annuiteitenhypotheek. Je lost niet tussentijds af, maar aan het einde van de looptijd van de hypotheek.

[Verwijderd]

Jaspertje schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 15:26:
[...]
Behalve bij een groep starters en mensen die net_aan_de_maandlasten kunnen opbrengen., Die kunnen nog wel eens voor een korte rentevast gekozen hebben omdat je dan vaak een net iets lagere rente hebt (en dus net iets lagere maandlasten).

Als je dat doet als starter zijnde, dan zit je aan de top van je kunnen, vaak is het tientjeswerk per maand. Da's spelen met vuur imho en dan kun je op de blaren moeten zitten....

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 14:52:
[...]


Dat kan hier ook gebeuren. De rente ligt, historisch gezien, nog steeds heel erg laag. Als de rente plotseling gaat stijgen, wat helemaal geen onrealistisch scenario is gezien de grote hoeveelheden geld die nu internationaal worden bijgedrukt, dan kan de huizenbubbel wel degelijk plotseling klappen.

Juist Nederland is gevoelig voor een rente stijging vanwege het grote aantal aflossingsvrije hypotheken en de hoge schuldenlast als percentage van het inkomen.

Ik verwacht geen antwoord... Wat dat kreeg ik om mijn vorige vraag ook niet.

Grote aantal aflossingsvrije hypotheken?
Hoeveel procent is in NL 100% aflossingsvrij?

Als je je aan de norm van 4,5 keer het jaarinkomen houdt is dit toch geen probleem. De maandlasten zijn in ieder geval een stuk lager (geen aflossing). Dus je hebt minder kans dat je je maandlasten niet meer kan opbrengen...

[BlakHawk]

Mx. Alba schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 15:16:
[...]


Klopt, maar de meeste gezinnen kunnen die 10% best missen door de (tweede) auto weg te doen of op andere manieren wat aan luxe in te binden.

Daarbij komt dat de meeste mensen hun hypotheekrente voor een bepaalde tijd hebben vastgezet waardoor een renteschommeling niet direct in het budget merkbaar is.

Inderdaad, het erge is dat we niet eens doorhebben in wat voor welvaart we leven, terwijl er aan de overkant van de straat een vrouw van 100 euro per maand haar kinderen moet voeden...

Als je dat hoort op TV (Gooische meisjes in de bijstand), dan schaam ik me toch diep met de 500 a 600 euro die wij er per maand met z'n tweeën doorheen jagen... Dan kan dat best wel minder, en als het moet een heel stuk minder...

Dan maar geen dakkapel, dan maar geen verre zonvakantie, dan maar geen weekendjes weg, dan maar brood meenemen naar werk ipv broodjes in de stad/de kantine etc.

Jaspertje schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 15:26:
[...]
Behalve bij een groep starters en mensen die net_aan_de_maandlasten kunnen opbrengen., Die kunnen nog wel eens voor een korte rentevast gekozen hebben omdat je dan vaak een net iets lagere rente hebt (en dus net iets lagere maandlasten).

En hoe groot is die groep, die meer dan 4,5X jaarinkomen heeft geleend?
Want met die 4,5X houdt je genoeg over...

Verwijderd schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 15:22:
[...]


Als je je hypotheek aflost, daalt je schuld, de rente die je moet betalen, en dus het deel dat rente uitmaakt in je vaste lasten, en ben je minder kwetsbaar voor toekomstige rentestijgingen. Als je niet aflost, treffen toekomstige rentestijgingen je over het hele bedrag. Weliswaar staat de rente voor jaren vast, maar slechts weinig hypotheken hebben de rente voor 30 jaar vast en als er een structurele rentestijging komt die vele jaren aanhoudt, komen met name mensen met een aflossingsvrije hypotheek in de problemen.

Ik denk eerder mensen met een spaarhypotheek (toch de meeste gok ik zo)
Een hogere maandlast dan aflossingsvrij (door de aflossing) en toch een vast bedrag, ondanks je spaartegoed loopt dat niet terug...

[Mx. Alba]

Verwijderd schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 15:22:
Daar staat natuurlijk wel tegenover dat door inflatie de maandlasten ieder jaar minder zwaar gaan wegen en dat mensen die aan het eind van hun rentevaste termijn zitten, dus wel wat kunnen hebben. En dat de meeste mensen over de loop van hun hypotheek ook meer gaan verdienen. Een beetje rentestijging kunnen we dus wel hebben. Als de rente echter terug richting 10 procent of hoger gaat, zoals vroeger, dan ontstaan er problemen. Ik kan geen zinnig antwoord geven op de vraag of dat realistisch is maar heb tot nu toe geen enkele reden gehoord waarom het niet zou kunnen.

Zoals al gezegd zorgt rente alleen maar voor inflatie. Dat is ook logisch, want al het geld dat in omloop is is gebaseerd op leningen. Er moet dus elk jaar evenveel geld bij komen als de totale rente op al die leningen. En hoe komt dat geld erbij? Precies, door meer leningen.

Stel dat de gemiddelde rente over al het geld 4% is, en er een economische groei is van 3%, dan is de inflatie 1%, omdat er aan het eind van het jaar 1% meer geld is om het totale aantal goederen te dekken.

Het is dus raadzaam om in periodes van sterke economische groei de rente te doen stijgen, zodat er geen deflatie plaatsvindt; immers, als de gemiddelde rente 4% is en de economische groei is 6%, dan betekent dat een deflatie van 2%, omdat er aan het eind van het jaar 2% "te veel" aan goederen is.

In tijden van economische teruggang is het dus raadzaam om de rente te laten dalen om zo de inflatie ook tegen te gaan.

[BlakHawk]

Mx. Alba schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 15:52:
[...]


Zoals al gezegd zorgt rente alleen maar voor inflatie. Dat is ook logisch, want al het geld dat in omloop is is gebaseerd op leningen. Er moet dus elk jaar evenveel geld bij komen als de totale rente op al die leningen. En hoe komt dat geld erbij? Precies, door meer leningen.

Stel dat de gemiddelde rente over al het geld 4% is, en er een economische groei is van 3%, dan is de inflatie 1%, omdat er aan het eind van het jaar 1% meer geld is om het totale aantal goederen te dekken.

Het is dus raadzaam om in periodes van sterke economische groei de rente te doen stijgen, zodat er geen deflatie plaatsvindt; immers, als de gemiddelde rente 4% is en de economische groei is 6%, dan betekent dat een deflatie van 2%, omdat er aan het eind van het jaar 2% "te veel" aan goederen is.

In tijden van economische teruggang is het dus raadzaam om de rente te laten dalen om zo de inflatie ook tegen te gaan.

Aangezien de economische groei negatief is, hebben we dan sowieso inflatie volgens jouw berekening, want negatieve rente kan niet. Hoe bestaat dan bij economische teruggang kans op deflatie?

Geld bijdrukken is natuurlijk ook inflatieversterkend.

[Woy]

ajhaverkamp schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 15:31:
[...]

In NL werkt het anders dan in BE (ik ga er nu vanuit dat je Belg bent, gezien je reactie). Een spaar en/of beleggingshypotheek werkt anders dan een annuiteitenhypotheek. Je lost niet tussentijds af, maar aan het einde van de looptijd van de hypotheek.

Bij een spaar-hypotheek is echter de rente van het spaar-deel aan de rente van de lening gekoppeld. Voor de te betalen rente haalt het dus niet uit of je nou 1000 euro in je spaardeel hebt of het aflost.

Voor een spaar-hypotheek zou het overigens juist voordelig zijn als de rente stijgt, op het moment dat je meer dan de helft van je lening al gespaard hebt, aangezien dan de inkomsten van het spaar-deel meer stijgt dan de rente die je extra moet betalen.

[Mx. Alba]

dfrenner schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 16:09:
Aangezien de economische groei negatief is, hebben we dan sowieso inflatie volgens jouw berekening, want negatieve rente kan niet. Hoe bestaat dan bij economische teruggang kans op deflatie?

Geld bijdrukken is natuurlijk ook inflatieversterkend.

Ik had het ook wat versimpeld neergezet, er zijn nog meer factoren in het spel. Doordat de beurzen kelderen slinkt de geldvoorraad. Doordat mensen hun leningen niet meer kunnen afbetalen en deze door banken worden weggeschreven als kostenposten verdwijnt dat geld ook. Zo kan er in tijden van economische teruggang toch nog deflatie voorkomen als de geldvoorraad harder slinkt dan de totale waarde aan goederen.

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 14:52:
Dat kan hier ook gebeuren. De rente ligt, historisch gezien, nog steeds heel erg laag. Als de rente plotseling gaat stijgen, wat helemaal geen onrealistisch scenario is gezien de grote hoeveelheden geld die nu internationaal worden bijgedrukt, dan kan de huizenbubbel wel degelijk plotseling klappen.

Juist Nederland is gevoelig voor een rente stijging vanwege het grote aantal aflossingsvrije hypotheken en de hoge schuldenlast als percentage van het inkomen.

Echter de inflatie die dan plaats vind, heeft ook zijn effect op de schuld die je zelf hebt omdat die ook minder waard worden. Dus alleen als de rente NET omhoog is geschoten en de lonen nog niet gevolgd zijn is dat een heel dik probleem. Maar hoge rente = hoge inflatie, waardoor de lonen een deel van de rente weer te niet doen, omdat de schuld ook last heeft van die hoge inflatie/rente.

Het werkt allemaal op elkaar in, maar jij wil elke keer maar 1 kant van die werking zien.

[EXX]

Echter: als de rente omhoogschiet, zal de waarde van het onroerend een stuk omlaag duikelen. Hoe hoger de rente, hoe kleiner het bedrag wat er geleend kan worden en dat heeft zijn weerslag op de huizenprijzen. Bij een forse rentestijging, laten we zeggen naar 10% rente (historisch gezien nog niet eens zo extreem hoog), zullen de huizenprijzen echt fors naar beneden gaan en dan krijg je de situatie dat huizen substantieel minder waard worden dan de hypotheek die er op rust.

De bank kan dan de volgende dingen doen:

1. Het voor lief nemen en hopen dat de huiseigenaar bij de volgende renteherziening de hogere last wel kan ophoesten.
2. De huiseigenaar vragen de hypotheek te verminderen om ervoor te zorgen dat het onderpand de hypotheek weer dekt.

Ik vraag me trouwens af: hoe vast zijn die rentevaste periodes? Het zou me niets verbazen dat de bank bij extreme rentestijging de mogelijkheid heeft voor een tussentijdse revaluatie van de rente. Wie weet hier meer van?

Mijn inschatting is: de bank dekt zich altijd in. Mensen die denken dat je bij een hoge inflatie je schuld kan laten wegsmelten komen bedrogen uit, de bank maakt de regels wel zo dat zij zelf niets te kort komt.

[paella]

Dan moet je de hypotheek voorwaarden lezen, staat het vast in hoe vast het is.

[EXX]

Die heb ik helaas niet zo 123 bij de hand, die liggen bij de bank in een kluisje. Ik moet toch eens een kopietje maken...

[Barrycade]

EXX schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 17:07:
Echter: als de rente omhoogschiet, zal de waarde van het onroerend een stuk omlaag duikelen. Hoe hoger de rente, hoe kleiner het bedrag wat er geleend kan worden en dat heeft zijn weerslag op de huizenprijzen. Bij een forse rentestijging, laten we zeggen naar 10% rente (historisch gezien nog niet eens zo extreem hoog), zullen de huizenprijzen echt fors naar beneden gaan en dan krijg je de situatie dat huizen substantieel minder waard worden dan de hypotheek die er op rust.

Zie de post van Cyberpope. Hoge rente is hoge inflatie is hogere lonen (na loop van tijd). En voor je het weet lopen de huizenprijzen weer in de pas met de lonen. Waarna de rente weer gaat dalen aangezien ze dat gebruiken om de inflatie te temperen en kunnen we weer posts tegemoet zien van b_visser

[Abom]

littlejoannes schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 17:33:
[...]
Zie de post van Cyberpope. Hoge rente is hoge inflatie is hogere lonen (na loop van tijd). En voor je het weet lopen de huizenprijzen weer in de pas met de lonen. Waarna de rente weer gaat dalen aangezien ze dat gebruiken om de inflatie te temperen en kunnen we weer posts tegemoet zien van b_visser

Uhm? Rente gaat dalen? Hoeveel lager wil je de rente hebben? Of denk jij dat de rabobank hun hypotheek rente gaat verlagen om de inflatie te temperen?

[JvS]

Is het een idee om dit topic opnieuw te beginnen en dan zonder de term "bubble"? Ik denk dat op een klein groepje posters na het wel duidelijk is dat er geen sprake is van een bubble of dat de defenitie van het woord bubble te vaag is om de hele tijd terug te komen op de discussie of die er nu wel of niet is.

Daarnaast vind ik dat beide partijen flinke tunnelvisie vertonen. De pro bubble mensen posten veel speculatieve berichten en reageren ontwijkend op inhoudelijke tegenargumenten, maar in het contra bubble kamp word ik soms wel een beetje moe op het gehamer op verschuivingen als er een gemiddelde prijs genoemd wordt en wanneer dit wordt uitgesplitst door een NVM, wordt dit in eerste instantie als onwaar of onbetrouwbaar weggezet. Als een CBS een kwartaal later met ongeveer dezelfde cijfers komt (wat eerst ook niet geloofd werd), wordt het meest positieve aspectje daaruit gepakt en zeer zwaar benadrukt. Ik zou dat ook graag tunnelvisie willen noemen hoor! Al kan ik me voorstellen dat door het posten van one liners wat tegenwicht uitgelokt wordt. Ik vind het iig van beide kanten tunnelvisie....

Wellicht tijd voor een verse start? Ik vind de discussie over waarom in NL prijzen zo hoog zijn en wat de ontwikkelingen zijn wel erg actueel en interessant. I vind de discussie over de nieuwsberichten ook wel leuk en interessant. De cijfers helemaal uit analyseren is interessant. Speculeren over de toekomst (ik blijf bij mijn voorspelling van -10% over 2009 die ik al 5 maanden doe ) en volgens mij vinden we dat allaemaal wel toch?

Is het een idee om een topic te beginnen met een neutrale titel en dit wat relaxter te bespreken? "Ontwikkeling van de huizenmarkt" bijvoorbeeld?

[n4m3l355]

Wat ik zo vreemd vind is het volgende zie het volgende draadje.
Daar geeft men aan dat het CBS een daling ziet van 2,2% tov vorig jaar. Maw over het totale jaar wat ik zelf ook aflees uit CBS is er nu sprake van een daling van 2,2%. In dezelfde artikel staat vervolgens dat NVM een daling zag van 2,5% en het kwartaal erop 3,1% wat grofweg een daling is 5,6%. Dat is toch een wereld van verschil hoe kunnen die 2 zo ver uit elkaar liggen of bedoelt het NVM misschien een daling tov een stijgende lijn die men daarvoor kende?

[Oscar Mopperkont]

Meet NVM ook niet tov het jaar ervoor? Maw, je kunt die percentages niet optellen, net zoals je ze bij het CBS en kadaster niet kan optellen.

[Cocytus]

cornelixnootje1 schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 04:31:
[...]

Het is idd wel een enorme bubbel geweest, maar bij gebrek aan miljonairs lijkt het mij sterk dat dat de "gangbare" prijs was. Tenzij de markt volledig stilstond natuurlijk (als in: het kostte dan wel 25 miljoen voor een apartement, maar niemand kocht of verkocht er 1).

Of er woonden in die tijd in Tokyo een paar miljoen multi-miljonairs.

Ben nog maar weinig mensen tegengekomen die dachten harde cijfers uit oa. de NYT dachten te weerleggen met 'het lijkt me sterk dat' Serieus, denk je echt dat het iemand interesseert wat jou 'sterk lijkt'? Jouw gut-feeling is minder dan irrelevant, we hebben het gewoon over historische feiten die eenvoudig controleerbaar zijn.

[JvS]

Ik durf het bijna niet te zeggen, maar het NVM meet met (voorlopige) koopcontracten (waarvan sommige niet doorgaan) en het CBS meet prijzen bij sleuteloverdracht. NVM loopt in die zin dus een beetje voor, maar is iets minder betrouwbaar. Ondanks dat dit door sommigen als onwaarheid wordt bestempeld, is dit een verklaring die zelfs door het CBS gegeven wordt.

[MBV]

@nameless: dat noemen ze nou jaar-op-jaar rekenen.

Stel, we hebben de volgende cijfers:
2008Q1: €200.000 gemiddeld
2008Q2: €300.000 gemiddeld
2008Q3: €250.000 gemiddeld
2008Q4: €150.000 gemiddeld
2009Q1: €150.000 gemiddeld
2009Q2: €150.000 gemiddeld
De daling in kwartaal 1 is 25% jaar-op-jaar (€50.000/200.000 t.o.v. 2008Q1), maar 40% t.o.v. het vorige kwartaal! De daling van kwartaal 2 is 50% jaar-op-jaar (€150.000 t.o.v. €300.000 t.o.v. 2008Q2), maar 0% kwartaal-op-kwartaal.

Omdat huizenprijzen al jaren schommelen per kwartaal (voorjaar meer kindjes geboren, meer papa's die een nieuw groter huis willen kopen ), kan je het beste meten t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar.

[MBV]

Cocytus schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 19:59:
[...]


Ben nog maar weinig mensen tegengekomen die dachten harde cijfers uit oa. de NYT dachten te weerleggen met 'het lijkt me sterk dat' Serieus, denk je echt dat het iemand interesseert wat jou 'sterk lijkt'? Jouw gut-feeling is minder dan irrelevant, we hebben het gewoon over historische feiten die eenvoudig controleerbaar zijn.

Je zou het ook kunnen proberen uit te leggen. In Japan is de rente heel lang belachelijk laag geweest, waardoor geld erg goedkoop was. Tel daarbij op dat huizen net zo schaars (of nog veel erger) waren als hier, en mensen veel geld verdienden, en je komt op heel dure huizen uit. Het is trouwens niet voor niets dat je daar vaak niet meer hebt dan een woonkamer met 1 tv, voor een computer hebben mensen wel het geld maar geen ruimte.

[ Voor 32% gewijzigd door MBV op 20-05-2009 20:17 ]

[Rukapul]

JvS schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 18:51:
Is het een idee om dit topic opnieuw te beginnen en dan zonder de term "bubble"? Ik denk dat op een klein groepje posters na het wel duidelijk is dat er geen sprake is van een bubble of dat de defenitie van het woord bubble te vaag is om de hele tijd terug te komen op de discussie of die er nu wel of niet is.

[...]

Wellicht tijd voor een verse start? Ik vind de discussie over waarom in NL prijzen zo hoog zijn en wat de ontwikkelingen zijn wel erg actueel en interessant. I vind de discussie over de nieuwsberichten ook wel leuk en interessant. De cijfers helemaal uit analyseren is interessant. Speculeren over de toekomst (ik blijf bij mijn voorspelling van -10% over 2009 die ik al 5 maanden doe ) en volgens mij vinden we dat allaemaal wel toch?

Is het een idee om een topic te beginnen met een neutrale titel en dit wat relaxter te bespreken? "Ontwikkeling van de huizenmarkt" bijvoorbeeld?

En het allergrootste topic ooit in WI sluiten?

---

Het verbaast me dat mensen zich zelfs met deze cijfers nog in alle hoeken en gaten wurmen om maar te beweren dat de cijfers die er (in hun ogen) echt toe doen veel hoger of veel lager liggen. De cijfers lijken me duidelijk: tussen de 0% en -5% over een jaar (-2.2% gemiddeld) afhankelijk van regio en woningtype.

Tegelijkertijd suggereren de cijfers ook dat her en der de onderliggende transacties niet helemaal goed vergelijkbaar zijn of intrinsiek een hoge volatiliteit kennen. Neem bijvoorbeeld de -40% op jaarbasis voor appartementen in Drente. Opvallend is ook dat de onderlinge ratios tussen woningtypes per provincie sterk afwijken. De macrocijfers daarentegen lijken vrij consistent

Speculatieve pet op: -5% voor heel 2009 lijkt me reeel, misschien iets meer. Het aantal transacties lijkt niet verder te dalen wat een rem zal zijn op scherpere prijsdalingen. Wel kan het zo zijn dat er nog een golf executieveilingen komt door de neergaande economie en (drie)dubbele woonlasten aangezien dat met een vertraging van een jaar tot twee jaar komt. De economie en overheid laten zich echter moeilijk voorspellen.

[cornelixnootje1]

Cocytus schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 19:59:
[...]


Ben nog maar weinig mensen tegengekomen die dachten harde cijfers uit oa. de NYT dachten te weerleggen met 'het lijkt me sterk dat' Serieus, denk je echt dat het iemand interesseert wat jou 'sterk lijkt'? Jouw gut-feeling is minder dan irrelevant, we hebben het gewoon over historische feiten die eenvoudig controleerbaar zijn.

Zo bedoel ik het natuurlijk niet. Ik dacht niet dat ik dit hoefde uit te leggen.

Laat ik het anders zeggen. Dat artikel heeft het over "choice properties" en "certain area's". M.a.w. bepaalde woningen waren belachelijk duur in bepaalde buurten. Er zijn (dit is het gedeelte wat mij "sterk lijkt") niet genoeg miljonairs in Tokyo om dat de gebruikelijke huizenprijs te maken. Dit is omdat het gemiddelde inkomen in Japan niet veel hoger is dan VS/Eur.

Als jij het tegendeel weet te bewijzen (gemiddelde m2 prijs in HEEL Tokyo) hoor ik het graag. Want verhalen van X miljoen Euro per m2 horen we al 100 jaar, mits je het hebt over Upper East Side met view of Central Park en Prinsengracht.

[Cocytus]

cornelixnootje1 schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 06:18:
[...]

Als jij het tegendeel weet te bewijzen (gemiddelde m2 prijs in HEEL Tokyo) hoor ik het graag. Want verhalen van X miljoen Euro per m2 horen we al 100 jaar, mits je het hebt over Upper East Side met view of Central Park en Prinsengracht.

Wat bedoel je met 'HEEL Tokyo'? De Tokyo Metropolitan Area, heeft 35 miljoen inwoners en beslaat een oppervlakte van 13.500km² (1/3e van heel Nederland), verdeeld over 4 prefectures (provincies) waaronder de Tokyo prefecture. De Tokyo prefecture zelf heeft 12 miljoen inwoners en bestaat weer uit tientallen steden, waaronder de 23 'special wards' die het gebied beslaan wat vroeger Tokyo was, met in totaal 8 miljoen inwoners. Sommige van die steden zijn groter dan Amsterdam.

[ Voor 6% gewijzigd door Cocytus op 21-05-2009 11:54 ]

[Verwijderd]

Helaas nog meer slecht nieuws over de huizenmarkt:

'100.000 gezinnen moeten woning verkopen door crisis'

Ongeveer 100 duizend gezinnen lopen het risico door de economische crisis de eigen woning te moeten verkopen en daarvoor een te laag bedrag te ontvangen om de hypotheekschuld mee af te lossen. Dat zei minister Van der Laan (Wonen, Wijken en Integratie) woensdag in de Tweede Kamer.

Het mag duidelijk zijn dat 100.000 gedwongen verkopen geen positieve uitwerking zal hebben op de prijsontwikkeling op de Nederlandse woningmarkt.

[n4m3l355]

Let wel.. er is een wezenlijk verschil tussen lopen het risico of moeten verkopen. Maw het is nog maar de vraag hoeveel van deze hun woning dienen te verkopen. Hoe dan ook niet zo prettig voor hun en al zou het de helft uiteindelijk zijn is het nog steeds 0,5% gedwongen verkopen. Daarintegen ik verwachtte dit eigenlijk al een tijdje echter in de krant kan ik niet zeggen dat ik een toename in het aantal executies zie.

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 12:22:
Het mag duidelijk zijn dat 100.000 gedwongen verkopen geen positieve uitwerking zal hebben op de prijsontwikkeling op de Nederlandse woningmarkt.

Geen speld tussen te krijgen, maar kleine nuance "het risico lopen dat" is natuurlijk iets anders dan dat het daadwerkelijk gebeurt. Is er ook iets bekend wat de verwachting is hoeveel van die 100.000 het echt zullen moeten?

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 12:22:
Helaas nog meer slecht nieuws over de huizenmarkt:

'100.000 gezinnen moeten woning verkopen door crisis'


[...]


Het mag duidelijk zijn dat 100.000 gedwongen verkopen geen positieve uitwerking zal hebben op de prijsontwikkeling op de Nederlandse woningmarkt.

Dit is vooral heel oud nieuws...... V.d. Laan praat gewoon na, wat analysten weken of maanden geleden al riepen.

[ Voor 6% gewijzigd door Verwijderd op 21-05-2009 13:46 ]

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 13:20:

Geen speld tussen te krijgen, maar kleine nuance "het risico lopen dat" is natuurlijk iets anders dan dat het daadwerkelijk gebeurt. Is er ook iets bekend wat de verwachting is hoeveel van die 100.000 het echt zullen moeten?

Dat wordt niet duidelijk. Maar in het artikel staat

De PvdA-bewindsman zei dat dit een schatting is. Hij hoopt dat het niet daadwerkelijk zover komt dat 100 duizend gezinnen na verkoop van hun huis met een restschuld blijven zitten.

Dit kun je interpreteren als 'het zijn er inderdaad 100.000 maar hopelijk blijft een gering aantal van die 100.000 met een restschuld zitten'. Dat lijkt niet aannemelijk in de huidige kopersmarkt. En al helemaal niet in een markt waar nog eens 100.000 gedwongen verkopen bijkomen.

Opmerkelijk is dat in hetzelfde artikel over een verhoging van de NHG gesproken wordt. Alsof 100.000 gedwongen verkopen voor de NHG draagbaar zouden zijn ...

[Rukapul]

Ik lees het als: er zijn 100.000 gezinnen die potentieel het huis moeten verkopen omdat ze in de gevarenzone zitten door binnen bepaalde criteria vallen, bijvoorbeeld dat als er een inkomen wegvalt in het gezin dat de woonlasten niet meer opgebracht kunnen worden.

Een risico lopen is echter wat anders dan de kans dat dat risico zich voordoet. Wat er dus mist is een schatting van het percentage dat werkelijk slachtoffer wordt. Dat dat veel lager ligt dan 100.000 is te verwachten aangezien slechts een deel van de mensen die een inkomen verliest (mogelijk enkele honderdduizenden) ook daadwerkelijk op korte termijn in de problemen komt: voornamelijk ZZP-ers en anderen zonder WW rechten (in combinatie met recente hoge woonlasten). Typisch zorgt de 70% uitkering van de WW voor een afdoende vangnet.

Zou er wel rekening worden gehouden met een verwachting van 100.000 daadwerkelijk getroffen huishoudens dan heeft b_visser volstrekt gelijk met zijn opmerking over NHG: het gemiddelde schadebedrag bedraagt enkele tienduizenden euro's. Bij 50.000 per huis heb je het dan over 5 miljard terwijl er nog geen 10% van dat bedrag in de NHG pot zit. De NHG-grens ophogen is als een brandend huis verzekeren en moet zeker ook niet gebeuren. De enige die er voordeel van hebben zijn aandeel- en obligatiehouders van banken. Dit maakt het onwaarschijnlijk dat men daadwerkelijk met 100.000 schadegevallen rekening houdt, want dan zou de minister direct even 4.5 miljard moeten reserveren.

Het cijfer is ook enigszins absurd: 100.000 is gelijk aan 55% van het totaal aantal transacties in 2008. Aan de ene kant toont het aan dat de markt het niet zou kunnen absorberen (transactievolume ligt in 2009 ca 40% lager). Aan de andere kant toont het aan dat de 100.000 zelf erg hoog is aannemende dat het risico groter is naarmate men de woning recenter heeft gekocht en een beperkt deel daarvan 'scherp' gefinancierd is.

[ Voor 21% gewijzigd door Rukapul op 21-05-2009 14:50 ]

[rapture]

In België heeft 1/4 van de vaste contracten last van economische werkloosheid. Bij deze groep mensen is er een gemiddelde van 6 dagen in een maand dat ze met hun vingers zitten te draaien. Bij 1/4 van de vaste contracten zijn er nu 4/4 mensen die uiteindelijk naar 3/4 afgebouwd moeten worden. Als de werkende mensen voor de helft uit vaste contracten bestaat (anderen doen aan tijdelijke contracten en interim/uitzendwerk). Dan heb je 1/2*1/4*1/4 van de werkende bevolking dat wegvalt. 3% van de werkende bevolking zal dan met een uitkering moeten doen.

De crisis is internationaal en overal hebben we last van verminderde vraag. Op Keynesiaanse wijze moet de staat de vraag creëren zodat we niet in een spiraal van dalende vraag, verkoop, transport, productie, inkomen,... zitten. Omvallende hypotheken/leningen doet schuldgebaseerd geld verdwijnen, de staat moet dan veel schulden creëren om te voorkomen dat het schuldgebaseerd geld opdroogt. Het is niet de bedoeling dat de gezinnen om het laatste bankbiljet moeten vechten en nog meer gezinnen kunnen niet aan de renteverplichtingen voldoen zodat alles in elkaar klapt.

100k gezinnen zou dan terugrekenen naar 3,3 miljoen werkende Nederlandse gezinnen in het land? Niet iedereen moet een hypotheek afbetalen en er zijn ook huurders in het land. Zo onmogelijk is het dus niet als je ziet hoeveel vaste contracten nu met hun vingers zitten te draaien.

[cornelixnootje1]

Cocytus schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 11:49:
[...]


Wat bedoel je met 'HEEL Tokyo'? De Tokyo Metropolitan Area, heeft 35 miljoen inwoners en beslaat een oppervlakte van 13.500km² (1/3e van heel Nederland), verdeeld over 4 prefectures (provincies) waaronder de Tokyo prefecture. De Tokyo prefecture zelf heeft 12 miljoen inwoners en bestaat weer uit tientallen steden, waaronder de 23 'special wards' die het gebied beslaan wat vroeger Tokyo was, met in totaal 8 miljoen inwoners. Sommige van die steden zijn groter dan Amsterdam.

Mag je helemaal zelf weten. Zolang maar blijkt dat we het over een enorme oppervlakte hebben waar de appartementen in de tientallen miljoenen kostten, zonder dat blijkt dat het gewoon over een aantal "hotspots" gaat zoals in de rest van de wereld.

Ik geloof namelijk met alle plezier dat een aantal appartementen in een aantal buurten zo duur waren/zijn, maar ik geloof er niets van dat dat "de gangbare prijs" was voor de meeste woningen in Tokyo was.

[elevator]

rapture schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 15:25:
In België heeft 1/4 van de vaste contracten last van economische werkloosheid. Bij deze groep mensen is er een gemiddelde van 6 dagen in een maand dat ze met hun vingers zitten te draaien.

Dat klinkt erg schokkend, waar haal je die cijfers precies vandaan?

Ik heb even lopen zoeken (de gegevens die jij geeft zie en hoor ik namelijk nog niet om me heen, gelukkig) en volgens dit artikel: http://www.standaard.be/A...9_070&ref=nieuwsoverzicht is 23% van de arbeiders contracten tenminste een dag per maand economisch werkloos, wat een ander beeld geeft dan jouw bron?

[rapture]

http://www.metrotime.be/d...enl.html?storyId=21805912

Hoeverre is de terminologie accuraat? Wordt arbeiders als in arbeiderscontracten gebruikt of wordt er werknemers bedoeld? Want als de vraag daalt, dan heb je zowel minder verkopers/bedienden als arbeiders aan de productie/transport kant nodig.

Om als economisch werkloos geklasseerd te worden ben je minstens 1 werkdag werkloos. Je hebt dus uitschieters tot slechts 1 dag en uitschieters naar de andere kant. Hiervan is een gemiddelde van 6 dagen.

Bij SD Worx (bron waaruit de kranten hun info halen) zie je teksten over arbeiders (in de volksmond zeggen we dat tegen iedereen die geen zelfstandige/ondernemer is) en grafieken over werknemers bij de tekst.
http://www.sd.be/site/web.../10Z00C/10000P_090520_550

Economische werkloosheid is blijkbaar een overheidsmiddel dat je op arbeiders kan toepassen. Voor bedienden heb je 3 andere middelen: collectieve arbeidsduurvermindering, tijdskrediet en Vlaamse overbruggingspremie. Uiteindelijk kan je de vraag stellen, hoeveel de vaste contracten nu eigenlijk ingekort zijn. Bedrijven doen dit om hun werknemers bij te houden, als de vraag terug aangroeit, dan hebben ze het juiste personeel om ineens aan de vraag te voldoen ipv nieuw personeel opleiden. Het gaat nog rustig aan, maar het kan op termijn weleens verkeerd aflopen.

[ Voor 46% gewijzigd door rapture op 21-05-2009 17:40 ]

[elevator]

rapture schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 17:25:
Hoeverre is de terminologie accuraat? Wordt arbeiders als in arbeiderscontracten gebruikt of wordt er werknemers bedoeld? Want als de vraag daalt, dan heb je zowel minder verkopers/bedienden als arbeiders aan de productie/transport kant nodig.

Ik ga uit dat ze echt arbeiders bedoelen omdat het (1) van SD komt, en (2) er later in het De Standaard artikeltje nog apart over bedienden wordt gesproken. In het originele SD pers bericht spreken ze ook feitelijk over arbeiders dus het is iets genuanceerder dan dat.

edit:

rapture schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 17:25:
Bij SD Worx (bron waaruit de kranten hun info halen) zie je teksten over arbeiders (in de volksmond zeggen we dat tegen iedereen die geen zelfstandige/ondernemer is)

Bij ons niet hoor (en ja ik werk in Belgie, vandaar ook mijn interesse)? Werknemers wordt dat genoemd als je niet naar het contractsoort kijkt

[ Voor 24% gewijzigd door elevator op 21-05-2009 17:40 ]

[rapture]

elevator schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 17:39:
Ik ga uit dat ze echt arbeiders bedoelen omdat het (1) van SD komt, en (2) er later in het De Standaard artikeltje nog apart over bedienden wordt gesproken. In het originele SD pers bericht spreken ze ook feitelijk over arbeiders dus het is iets genuanceerder dan dat.

Bij de bedienden is het wat moeilijker om aan statistieken te geraken. Er zijn 3 verschillende overheidsmiddelen om contracten in te korten. Het is nog niet duidelijk wat de beste keuze is om een bediendencontract in te korten.

Voor arbeiders is er 1 duidelijk manier om dat in te korten en de keuze is al gemaakt zodat we statistieken hebben.

[Cyberpope]

EXX schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 17:07:
Ik vraag me trouwens af: hoe vast zijn die rentevaste periodes? Het zou me niets verbazen dat de bank bij extreme rentestijging de mogelijkheid heeft voor een tussentijdse revaluatie van de rente. Wie weet hier meer van?

Als de rente hoger is kun je altijd oversluiten. Dus als je een grote stijging tegemoet ziet en je rente is al 0,1% hoger als je huidige kun je zo oversluiten.

Mijn inschatting is: de bank dekt zich altijd in. Mensen die denken dat je bij een hoge inflatie je schuld kan laten wegsmelten komen bedrogen uit, de bank maakt de regels wel zo dat zij zelf niets te kort komt.

Tuurlijk.. Je schuld smelt ook niet weg, maar de bank heeft ook geen voordeel om het jou extra moeilijk te maken... Want als het fout gaat zijn ze hun geld zeker kwijt...

[Cocytus]

cornelixnootje1 schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 17:06:
[...]

Mag je helemaal zelf weten. Zolang maar blijkt dat we het over een enorme oppervlakte hebben waar de appartementen in de tientallen miljoenen kostten, zonder dat blijkt dat het gewoon over een aantal "hotspots" gaat zoals in de rest van de wereld.

Ik geloof namelijk met alle plezier dat een aantal appartementen in een aantal buurten zo duur waren/zijn, maar ik geloof er niets van dat dat "de gangbare prijs" was voor de meeste woningen in Tokyo was.

Pak nou even de informatie uit het artikel van de NYT: een appartement met twee slaapkamers op anderhalf uur commute van Tokyo, en ik neem aan dat ze daarmee dan de zakendistricten in de buurt van de baai bedoelen, kostte gemiddeld $570.000. En dat was in 1987. De prijs is in de twee jaar daarna zeker verdrievoudigd, maar laten we zeggen $1.600.000 tijdens de piek van de bubble. Dit levert een een prijs van $24.000 à $30.000 per vierkante meter op. Let wel, dit is nog een vrij conservatieve berekening.
Als een huis in een buitenwijk (anderhalf uur commute) al zo gigantisch duur is, is het dan echt zo moeilijk te geloven dat, voor woonhuizen midden in het centrum, $100.000 per vierkante meter een gangbare prijs was?

[cornelixnootje1]

EXX schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 17:07:

Ik vraag me trouwens af: hoe vast zijn die rentevaste periodes? Het zou me niets verbazen dat de bank bij extreme rentestijging de mogelijkheid heeft voor een tussentijdse revaluatie van de rente. Wie weet hier meer van?

Mijn inschatting is: de bank dekt zich altijd in. Mensen die denken dat je bij een hoge inflatie je schuld kan laten wegsmelten komen bedrogen uit, de bank maakt de regels wel zo dat zij zelf niets te kort komt.

Volgens mij is rentevast rentevast. (daarom is de rente ook iets hoger dan de variabele rente, daarmee dekken de banken zich in) In principe kun je dan idd bij hyperinflatie je schuld direct aflossen. (Gebeurde dat ook niet in de jaren 30 in Duitsland?)

Maar vergeet niet:
- Hyperinflatie zal 99,99% zeker niet meer gebeuren. De ECB weet beter dan teveel geld bij te drukken. Er zijn nog maar een paar landen die die fout maken (Zimbabwe, Myanmar).
- Als het zou gebeuren heeft niemand geld meer, en is je huis dus per definitie waardeloos. De banken kaput, en mensen die hun huis willen aflossen wel het laatste probleem van NL.

[ Voor 4% gewijzigd door cornelixnootje1 op 21-05-2009 19:20 ]

[MBV]

Cocytus schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 19:17:
[...]


Pak nou even de informatie uit het artikel van de NYT: een appartement met twee slaapkamers op anderhalf uur commute van Tokyo, en ik neem aan dat ze daarmee dan de zakendistricten in de buurt van de baai bedoelen, kostte gemiddeld $570.000. En dat was in 1987. De prijs is in de twee jaar daarna zeker verdrievoudigd, maar laten we zeggen $1.600.000 tijdens de piek van de bubble. Dit levert een een prijs van $24.000 à $30.000 per vierkante meter op. Let wel, dit is nog een vrij conservatieve berekening.
Als een huis in een buitenwijk (anderhalf uur commute) al zo gigantisch duur is, is het dan echt zo moeilijk te geloven dat, voor woonhuizen midden in het centrum, $100.000 per vierkante meter een gangbare prijs was?

Ik denk dat het cruciale verschil zit in het woordje 'woonhuis'. Tokyo bestaat voor een heel groot percentage uit hoogbouw, een woonhuis is daardoor relatief belachelijk duur. Dus ik kan me heel goed voorstellen dat woonhuizen in Tokyo belachelijk schaars = duur waren, omdat de 'gewone' mensen in een flatje van 20m2 wonen.

Ik ben te lui om je eerste post waarin je het over die miljoenen had terug te zoeken, maar volgens mij had je het toen ook al over 'huizen', niet over 1- of 2-kamer appartementen.

cornelixnootje1 schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 19:19:
- Hyperinflatie zal 99,99% zeker niet meer gebeuren. De ECB weet beter dan teveel geld bij te drukken. Er zijn nog maar een paar landen die die fout maken (Zimbabwe, Myanmar).

ECB niet, tenzij ze tegen de amerikanen moeten concurreren. Als je ziet hoeveel geld er in de USA bij wordt gedrukt om de prijs van staatsobligaties te drukken...

[ Voor 21% gewijzigd door MBV op 21-05-2009 20:12 ]

[Cyberpope]

cornelixnootje1 schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 19:19:
[...]


Volgens mij is rentevast rentevast. (daarom is de rente ook iets hoger dan de variabele rente, daarmee dekken de banken zich in) In principe kun je dan idd bij hyperinflatie je schuld direct aflossen. (Gebeurde dat ook niet in de jaren 30 in Duitsland?)

Maar vergeet niet:
- Hyperinflatie zal 99,99% zeker niet meer gebeuren. De ECB weet beter dan teveel geld bij te drukken. Er zijn nog maar een paar landen die die fout maken (Zimbabwe, Myanmar).
- Als het zou gebeuren heeft niemand geld meer, en is je huis dus per definitie waardeloos. De banken kaput, en mensen die hun huis willen aflossen wel het laatste probleem van NL.

Hyperinflatie niet... maar een inflatie van richting de 5/6% en een rente van richting de 10/15% is nog wel mogelijk.

[MBV]

Rukapul schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 14:36:
Ik lees het als: er zijn 100.000 gezinnen die potentieel het huis moeten verkopen omdat ze in de gevarenzone zitten door binnen bepaalde criteria vallen, bijvoorbeeld dat als er een inkomen wegvalt in het gezin dat de woonlasten niet meer opgebracht kunnen worden.

Ongeveer 100 duizend gezinnen lopen het risico door de economische crisis de eigen woning te moeten verkopen en daarvoor een te laag bedrag te ontvangen om de hypotheekschuld mee af te lossen

Ik lees het iets anders: ze verwachten dat 100.000 gezinnen hun huis kwijt raken én het risico lopen dat ze een restschuld hebben. Als van die 100.000 mensen 80.000 mensen een hypotheek hebben afgesloten in de jaren '90, en de overwaarde niet hebben verzilverd, dan is er voor die mensen namelijk helemaal niks aan de hand: de huizenprijzen zijn sindsdien verdubbeld, dus ze kunnen aardig wat zakken. Ook kan het zijn dat er mensen zijn met een NHG-garantie, waardoor ze ook nooit zonder restschuld komen te zitten.

Maar het is een mooi voorbeeldje 'vaag taalgebruik' Ze specificeren niet hoeveel mensen hun huis gedwongen moeten verkopen, hoeveel daarvan onder de NHG-grens zat, en hoeveel al zo'n groot bedrag heeft afgelost dat ze nooit in de gevarenzone komen. Ik kan me slecht voorstellen dat er 100.000 mensen de afgelopen 5 jaar een huis hebben gekocht zonder NHG, die hem gedwongen kwijt raken.

[ Voor 21% gewijzigd door MBV op 21-05-2009 20:42 ]

[cornelixnootje1]

MBV schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 20:10:
[...]

[...]

ECB niet, tenzij ze tegen de amerikanen moeten concurreren. Als je ziet hoeveel geld er in de USA bij wordt gedrukt om de prijs van staatsobligaties te drukken...

Ja "veel". En "veel" resulteert blijkbaar in nog nauwelijks inflatie. Hyperinflatie krijgen we echt niet.

[n4m3l355]

cornelixnootje1 schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 20:47:
Ja "veel". En "veel" resulteert blijkbaar in nog nauwelijks inflatie. Hyperinflatie krijgen we echt niet.

Dat is nog ietwat voorbarig om dit te stellen. Een stevig inflatie zou kunnen optreden wanneer de Amerikaanse staat moeite krijgt om oa hun schulden en staatsleningen af te lossen iets wat je vandaag op morgen niet merkt maar wel over enkele jaren.

[Rukapul]

MBV schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 20:39:
[...]


[...]

Ik lees het iets anders: ze verwachten dat 100.000 gezinnen hun huis kwijt raken én het risico lopen dat ze een restschuld hebben. Als van die 100.000 mensen 80.000 mensen een hypotheek hebben afgesloten in de jaren '90, en de overwaarde niet hebben verzilverd, dan is er voor die mensen namelijk helemaal niks aan de hand: de huizenprijzen zijn sindsdien verdubbeld, dus ze kunnen aardig wat zakken. Ook kan het zijn dat er mensen zijn met een NHG-garantie, waardoor ze ook nooit zonder restschuld komen te zitten.

Gedeeltelijk andere interpretatie, zelfde conclusie.

Maar het is een mooi voorbeeldje 'vaag taalgebruik' Ze specificeren niet hoeveel mensen hun huis gedwongen moeten verkopen, hoeveel daarvan onder de NHG-grens zat, en hoeveel al zo'n groot bedrag heeft afgelost dat ze nooit in de gevarenzone komen.

Dat gaf ik ook al aan.

Ik kan me slecht voorstellen dat er 100.000 mensen de afgelopen 5 jaar een huis hebben gekocht zonder NHG, die hem gedwongen kwijt raken.

Precies, zelfs inclusief de NHG-gevallen trouwens. Dat zou neerkomen op orde grootte 10% van het totaal aantal transacties in de periode.

[MBV]

cornelixnootje1 schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 20:47:
[...]


Ja "veel". En "veel" resulteert blijkbaar in nog nauwelijks inflatie. Hyperinflatie krijgen we echt niet.

offtopic:
Daar zijn andere topics over, maar deze conclusie is wel erg makkelijk. Sinds de FED staatsobligaties op heeft gekocht is de rente die de overheid moet betalen gestegen. Ook lijkt het erop dat de netto schuldenlast van Amerika volgend jaar groter wordt dan de netto bezittingen. Ik weet niet precies hoe dat goed kan gaan.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 12:22:

Hmmm, weer een bericht plaatsen?
Je hebt nog niet op mijn vragen gereageerd...

dfrenner schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 12:37:

dfrenner schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 15:34:
[...]


Ik verwacht geen antwoord... Wat dat kreeg ik om mijn vorige vraag ook niet.

Wil je eerst even op vragen reageren, voordat je weer linkjes zonder enige onderbouwing gaat plaatsen?
Alvast bedankt!

Modbreak:

Deze op dwingende toon op de man gespeelde reacties zijn ongewenst. Niemand is hier verplicht op een ander te reageren en doordrammen wordt niet op prijs gesteld.

[ Voor 43% gewijzigd door Rukapul op 22-05-2009 01:09 ]

[cornelixnootje1]

MBV schreef op vrijdag 22 mei 2009 @ 00:07:
[...]

offtopic:
Daar zijn andere topics over, maar deze conclusie is wel erg makkelijk. Sinds de FED staatsobligaties op heeft gekocht is de rente die de overheid moet betalen gestegen. Ook lijkt het erop dat de netto schuldenlast van Amerika volgend jaar groter wordt dan de netto bezittingen. Ik weet niet precies hoe dat goed kan gaan.

n4m3l355 schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 21:30:
[...]

Dat is nog ietwat voorbarig om dit te stellen. Een stevig inflatie zou kunnen optreden wanneer de Amerikaanse staat moeite krijgt om oa hun schulden en staatsleningen af te lossen iets wat je vandaag op morgen niet merkt maar wel over enkele jaren.

"Stevige inflatie" betekent tegenwoordig 5%-10%. Dus maak je geen illusies, je zult gewoon je hypotheek moeten aflossen.

Hyperinflatie hoef je niet meer op te rekenen omdat (itt vroeger) overheden niet zomaar meer geld bij drukken om gaten te vullen. Tegenwoordig zijn we meer van het bezuinigen en lenen zeg maar.

[BlakHawk]

dubbel

[ Voor 98% gewijzigd door BlakHawk op 22-05-2009 08:26 ]

[BlakHawk]

Nou discussiëren heeft op deze wijze geen enkele zin natuurlijk...
Dat dit irritaties opwekt, begrijpen gelukkig heel wat mensen in dit topic...

Ongefundeerd linkjes plaatsen wordt op dit forum blijkbaar meer gewaardeerd, dan een discussie en hoor en wederhoor...

Maar goed, er zijn ook zat mensen hier die wel reageren, daar mag een voorbeeld aan genomen worden!

cornelixnootje1 schreef op vrijdag 22 mei 2009 @ 06:43:
"Stevige inflatie" betekent tegenwoordig 5%-10%. Dus maak je geen illusies, je zult gewoon je hypotheek moeten aflossen.

Hyperinflatie hoef je niet meer op te rekenen omdat (itt vroeger) overheden niet zomaar meer geld bij drukken om gaten te vullen. Tegenwoordig zijn we meer van het bezuinigen en lenen zeg maar.

Je hypotheek moet je toch wel aflossen. Ik denk ook niet dat die inflatie zo hoog zal worden.
Maar je kan niet zomaar alles uitsluiten.

Maar men zal wel alles in het werk stellen om deflatie te voorkomen. Jij vindt het immers ook niet leuk als je minder gaat verdienen... Gewoon gevoelsmatig... Maar goed dan nemen de schulden van een land in verhouding toe, en dat is toch waar iedere burger belasting voor betaald.

[RemcoDelft]

Rukapul schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 14:36:
Ik lees het als: er zijn 100.000 gezinnen die potentieel het huis moeten verkopen omdat ze in de gevarenzone zitten door binnen bepaalde criteria vallen, bijvoorbeeld dat als er een inkomen wegvalt in het gezin dat de woonlasten niet meer opgebracht kunnen worden.

Een risico lopen is echter wat anders dan de kans dat dat risico zich voordoet.

Ik denk eerder dat het risico al in die 100.000 verrekend zit, anders zijn er namelijk miljoenen gezinnen (lees: vrijwel iedereen) die potentieel z'n huis uit moet als-ie een paar jaar geen werk heeft.

[MBV]

cornelixnootje1 schreef op vrijdag 22 mei 2009 @ 06:43:
[...]


[...]


"Stevige inflatie" betekent tegenwoordig 5%-10%. Dus maak je geen illusies, je zult gewoon je hypotheek moeten aflossen.

Hyperinflatie hoef je niet meer op te rekenen omdat (itt vroeger) overheden niet zomaar meer geld bij drukken om gaten te vullen. Tegenwoordig zijn we meer van het bezuinigen en lenen zeg maar.

offtopic:
Zodra een land geld bijdrukt om de staatsschuld af te lossen, is het eind zoek, en dat is precies waar de FED mee bezig is. Ook heeft China aangekondigd zijn belangen in de staatsobligaties van de VS niet groter te willen maken. De aandelen- en forex-handel werkt IMHO al jaren niet meer rationeel, ik zou verwachten dat dit nieuws de dollar stevig zou ondermijnen. Zodra dat gebeurt (euro-dollar richting $2 = €1) kan de VS in het buitenland zijn staatsobligaties niet meer kwijt, en krijgt de VS hyperinflatie.

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op vrijdag 22 mei 2009 @ 08:58:
Ik denk eerder dat het risico al in die 100.000 verrekend zit, anders zijn er namelijk miljoenen gezinnen (lees: vrijwel iedereen) die potentieel z'n huis uit moet als-ie een paar jaar geen werk heeft.

Als ze dat hadden bedoeld, hadden ze wel gezegd dat waarschijnlijk 100.000 mensen hun huis gedwongen moeten verkopen.

[BlakHawk]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 22 mei 2009 @ 10:09:
[...]

Als ze dat hadden bedoeld, hadden ze wel gezegd dat waarschijnlijk 100.000 mensen hun huis gedwongen moeten verkopen.

Lijkt mij wel erg veel...

[The_Sukkel]

Rukapul schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 14:36:
Ik lees het als: er zijn 100.000 gezinnen die potentieel het huis moeten verkopen omdat ze in de gevarenzone zitten door binnen bepaalde criteria vallen, bijvoorbeeld dat als er een inkomen wegvalt in het gezin dat de woonlasten niet meer opgebracht kunnen worden.

Een risico lopen is echter wat anders dan de kans dat dat risico zich voordoet. Wat er dus mist is een schatting van het percentage dat werkelijk slachtoffer wordt. Dat dat veel lager ligt dan 100.000 is te verwachten aangezien slechts een deel van de mensen die een inkomen verliest (mogelijk enkele honderdduizenden) ook daadwerkelijk op korte termijn in de problemen komt: voornamelijk ZZP-ers en anderen zonder WW rechten (in combinatie met recente hoge woonlasten). Typisch zorgt de 70% uitkering van de WW voor een afdoende vangnet.

Zou er wel rekening worden gehouden met een verwachting van 100.000 daadwerkelijk getroffen huishoudens dan heeft b_visser volstrekt gelijk met zijn opmerking over NHG: het gemiddelde schadebedrag bedraagt enkele tienduizenden euro's. Bij 50.000 per huis heb je het dan over 5 miljard terwijl er nog geen 10% van dat bedrag in de NHG pot zit. De NHG-grens ophogen is als een brandend huis verzekeren en moet zeker ook niet gebeuren. De enige die er voordeel van hebben zijn aandeel- en obligatiehouders van banken. Dit maakt het onwaarschijnlijk dat men daadwerkelijk met 100.000 schadegevallen rekening houdt, want dan zou de minister direct even 4.5 miljard moeten reserveren.

Het cijfer is ook enigszins absurd: 100.000 is gelijk aan 55% van het totaal aantal transacties in 2008. Aan de ene kant toont het aan dat de markt het niet zou kunnen absorberen (transactievolume ligt in 2009 ca 40% lager). Aan de andere kant toont het aan dat de 100.000 zelf erg hoog is aannemende dat het risico groter is naarmate men de woning recenter heeft gekocht en een beperkt deel daarvan 'scherp' gefinancierd is.

Duidelijk verhaal.

Ik heb zelf een huis gekocht "op het hoogtepunt van de markt" en heb geen enkel belang bij het "barsten van de bubbel". Toch (of juist daarom) probeer ik me goed op de hoogte te houden van alle ontwikkelingen en lees ik de posts van b_visser met belangstelling en waarder ik het dat hij op zijn eigen manier zijn visie op de ontwikkeling van de huizenprijzen geeft.

Een reactie als dat van Rukapul vind ik van véél meer waarde dan al die overtrokken en zo langzamerhand wel heel erg voorspelbare reacties van die paar mensen die alsmaar meer op de persoon lijken te willen spelen dan op de berichtgeving (wanneer de berichtgever de naam b_visser draagt...).

Zo..dat moest ik even kwijt...

Nu weer verder ontopic op de post van Rukapul:
100.000 uitgedrukt als percentage (55%) van het totale aantal transacties in één jaarlaag geeft inderdaad aanvullende informatie. Aan de ene kant is het wel een hoog percentage. Aan de andere kant betreft het getal van 100.000 natuurlijk ook eigenaren uit oudere jaarlagen. Wat ik mij daarom afvraag is of het is uit te drukken in het aantal transacties in de laatste 7-10 jaar(*). Stel dat het aantal transacties in de voorgaande jaren grosso modo gelijk is aan dat van 2008 (ik denk dat 2008 iets lager zal zijn i.v.m. de inzakkende markt), dan spreken we over ongeveer 1.2-1.8 mln transacties. Dan zouden we het hebben over tussen de 5-8% van het totaal aantal transacties in die 7-10 jaar. Dat is ook weer een niet al te vreemd percentage.

Sowieso is gemiddeld gezien ongeveer 14%(*) van de huizenbezitters van plan te verhuizen. Niet iedereen zal het zich kunnen veroorloven om de koop van een nieuw huis voor onbepaalde tijd uit te stellen en de dan daaropvolgende periode van dubbele hypotheeklasten onbeperkt vol te kunnen houden. Daarnaast heb je de huizenbezitters die niet van plan waren te verhuizen, maar door ontslag of andere problemen van hun huis af moeten. Dus in de eerste instantie lijkt het getal van 100.000 heel erg hoog, maar bij nader inzien wellicht toch niet zo vreemd als het lijkt...

(*) gemiddeld gezien blijken mensen eens in de 7 jaar te verhuizen, vandaar de grove periode van 7-10 jaar voor het grove rekensommetje...

[Cocytus]

MBV schreef op donderdag 21 mei 2009 @ 20:10:
[...]

Ik denk dat het cruciale verschil zit in het woordje 'woonhuis'. Tokyo bestaat voor een heel groot percentage uit hoogbouw, een woonhuis is daardoor relatief belachelijk duur. Dus ik kan me heel goed voorstellen dat woonhuizen in Tokyo belachelijk schaars = duur waren, omdat de 'gewone' mensen in een flatje van 20m2 wonen.

Woonhuizen in de zin van vrijstaande villa's heb je sowieso niet in Ginza of iets dergelijks. Ik gebruik de termen door elkaar, misschien had ik er woonruimte van moeten maken. De vorm van het huis is irrelevant. Dit is kommageneuk om de echte discussie te vermijden.

Ik ben te lui om je eerste post waarin je het over die miljoenen had terug te zoeken, maar volgens mij had je het toen ook al over 'huizen', niet over 1- of 2-kamer appartementen.

Je bent niet alleen lui, je hebt ook nog eens een slecht geheugen. Ten eerste was ik niet degene die er over begon en ten tweede viel het woord 'huis' niet eens, het ging alleen over de vierkantemeterprijs. Het artikel van de HYT gaat ook weldegelijk over appartementen.

_{Dat ik nog serieus tijd ga steken in een reactie op iemand die te lui is om terug te lezen of om bronmateriaal te bekijken en dat zonder enige schaamte nog zelf toegeeft ook}

[ Voor 12% gewijzigd door Cocytus op 22-05-2009 14:57 ]

[Verwijderd]

Laat Tokyo zitten. Het was meer om aan te duiden dat dat wel een enorme bubble was en Nederland bij lange na niet. Huizenprijzen zijn hier gemiddeld wat overgewaardeerd, thats all. Doemscenario's dat prijzen gemiddeld met 40% gaan zakken slaan nergens op. Lelystad en Almere zijn al in zo'n vrije val beland, maar dat zijn uitschieters naar beneden. Je hebt ook plekken waar de prijzen nauwelijks naar beneden gaan.

Nogmaals kijk eens naar Den Haag. Een redelijk populaire stad om in te wonen, strand aanwezig, veel werkgelegenheid in stad en regio etc etc. Als ik kijk naar huizen onder de 175.000 euro EN meer dan 75m2 ruime dan krijg ik meer dan 1300 hits!!!! Voor een starter is dat helemaal walhalla toch??
Groot genoeg voor jezelf en zelfs groot genoeg om in te samenwonen.

Hoezo starters hebben het moeilijk???

Zelfs al verdien je niet zo heel veel en je verlaagt de prijs tot 150.000 euro, dan houd je nog 872 hits over.

[SmartDoDo]

Verwijderd schreef op vrijdag 22 mei 2009 @ 17:12:
Zelfs al verdien je niet zo heel veel en je verlaagt de prijs tot 150.000 euro, dan houd je nog 872 hits over.

Ik kan als alleenstaande (niet starter) echt geen bestaande woning van 150K kopen hoor. Herdefinieer de term starter eerst eens zou ik zeggen

[JvS]

Iemand die iets meer dan 3000 bruto per maand verdient .

Of iemand die samen een huis gaat kopen.

In Nederland zijn de huizen simpelweg hoog geprijsd omdat er net niet voldoende aanbod is om over een echt vrije marktwerking te spreken. Gevolg: Hogere prijzen. Waarom dan zo hoog? Omdag er HRA is wordt een maximale hypotheek van 4,5x jaarinkomen als normaal gezien en omdat een hypotheek op twee salarissen genomen mag worden, wordt dat ook gedaan. Dat drijft de prijzen ook op.

Op de nederlandse markt zijn huizen gewoon netzoveel waard als dat men kan betalen... Tot nu lijkt het in elk geval. Maar zolang het bouwbeleid blijft zoals het is, zal de woningmarkt niet instorten en zullen huizen altijd duur blijven.

[ Voor 87% gewijzigd door JvS op 22-05-2009 18:31 ]

[Verwijderd]

SmartDoDo schreef op vrijdag 22 mei 2009 @ 18:20:
[...]
Ik kan als alleenstaande (niet starter) echt geen bestaande woning van 150K kopen hoor. Herdefinieer de term starter eerst eens zou ik zeggen

Kom op, je gaat iets kopen als je wellicht 30 bent ofzo. Dan mag je heus wel 3000 bruto per maand verdienen, wat 39K op jaarbasis is (incl vakantiegeld). Dat keer 4,5 NGH norm wordt bijna 180K euro wat je kan lenen.
Daaarmee kun je makkelijk een huis van 150K financieren.

[JvS]

ehm, we zijn niet allemaal hbo/wo opgeleid met serieus lopende carrieres he? . Ik geef toe, hier op het forum zie je er wel meer. Maar 3000 euro per maand is voor heel veel mensen vrij veel geld.

[cornelixnootje1]

MBV schreef op vrijdag 22 mei 2009 @ 09:50:
[...]

offtopic:
Zodra een land geld bijdrukt om de staatsschuld af te lossen, is het eind zoek, en dat is precies waar de FED mee bezig is. Ook heeft China aangekondigd zijn belangen in de staatsobligaties van de VS niet groter te willen maken. De aandelen- en forex-handel werkt IMHO al jaren niet meer rationeel, ik zou verwachten dat dit nieuws de dollar stevig zou ondermijnen. Zodra dat gebeurt (euro-dollar richting $2 = €1) kan de VS in het buitenland zijn staatsobligaties niet meer kwijt, en krijgt de VS hyperinflatie.

Volgens mij is je definitie van "hyperinflatie" niet helemaal jofel.

De Dollar-Euro verhouding is al gegaan van $0,88 - 1 EUR naar $1,65-1. En nu zeg jij dat als het 2-1 wordt, we ineens een probleem hebben?

[MBV]

Cocytus schreef op vrijdag 22 mei 2009 @ 14:52:

Woonhuizen in de zin van vrijstaande villa's heb je sowieso niet in Ginza of iets dergelijks. Ik gebruik de termen door elkaar, misschien had ik er woonruimte van moeten maken. De vorm van het huis is irrelevant. Dit is kommageneuk om de echte discussie te vermijden.

Dat is absoluut relevant: zodra grondprijzen onbetaalbaar worden door schaarste, kost een appartement in een flat van 50 verdiepingen theoretisch iets van 1/50 van de prijs van een bungalow. Daardoor kan het best zijn dat in Tokyo de prijzen van villa's relatief veel hoger zijn dan de prijzen van appartementen.

_{Dat ik nog serieus tijd ga steken in een reactie op iemand die te lui is om terug te lezen of om bronmateriaal te bekijken en dat zonder enige schaamte nog zelf toegeeft ook}

Sommige mensen hebben niet alle tijd van de wereld om in een half uur bronmateriaal te zoeken om nog een off-topic zijspoor van een discussie te voeden

Maar omdat je het zo op prijs stelt, speciaal voor jouw even de moeite gedaan, en wat blijkt: jij hebt dat wel degelijk aangehaald.

Cocytus schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 20:42:
[...]
_bron

Daar stond: "In Tokyo, the average price of detached houses was JPY35 million (US$396,000) in Q3 2008"
Jij hebt dus zelf net zo goed niet teruggezocht, en daarbij is een detached house een vrijstaand huis.

Oftewel: dat 'kommageneuk' is wel degelijk belangrijk. Hier gaat het zo ongeveer over de plaats van de komma i.p.v. het getal achter de komma

Je bent niet alleen lui, je hebt ook nog eens een slecht geheugen.

Zorg altijd dat je 100% zeker weet dat je niet fout zit voor je dat soort dingen over iemand anders zegt

Verwijderd schreef op vrijdag 22 mei 2009 @ 18:43:
[...]


Kom op, je gaat iets kopen als je wellicht 30 bent ofzo. Dan mag je heus wel 3000 bruto per maand verdienen, wat 39K op jaarbasis is (incl vakantiegeld). Dat keer 4,5 NGH norm wordt bijna 180K euro wat je kan lenen.
Daaarmee kun je makkelijk een huis van 150K financieren.

Inderdaad verstandig om te wachten tot je wat geld hebt kunnen sparen. Het zou wel erg apart zijn om een jaar na je studie direct een mooi groot huis te kunnen kopen Neemt niet weg dat er genoeg appartementjes voor €140.000 worden aangeboden.

[Cocytus]

MBV schreef op vrijdag 22 mei 2009 @ 19:05:
[...]

Daar stond: "In Tokyo, the average price of detached houses was JPY35 million (US$396,000) in Q3 2008"
Jij hebt dus zelf net zo goed niet teruggezocht, en daarbij is een detached house een vrijstaand huis.

Oftewel: dat 'kommageneuk' is wel degelijk belangrijk. Hier gaat het zo ongeveer over de plaats van de komma i.p.v. het getal achter de komma


[...]

Zorg altijd dat je 100% zeker weet dat je niet fout zit voor je dat soort dingen over iemand anders zegt

Ik vraag me af of je nou expres verkeerd leest of dat je echt terug moet naar de basisschool. Het artikel wat jij aanhaalt over 'detached houses' is van 2008, na de bubble, en is niet het artikel van de NYT waar ik aan refereer, maar een heel ander artikel, dat ik slechts geplaatst heb om aan te geven hoe duur woningen nog altijd zijn na 20 jaar onafgebroken prijsdalingen. Een statement over de prijs van een huis in 2008 is niet zo heel relevant als je de huizenprijs van 1989 wil weten (maar misschien kun je me niet meer volgen).
Het artikel van de NYT gaat dus wel over de prijzen tijdens de bubble, en dat het heeft over, en ik citeer, 'two-bedroom apartments within a one-and-a-half-hour commute from Tokyo'. Dus, right back at you over 100% zeker weten dat je niet fout zit.

En als je geen zin of tijd (checkt profiel: student...) hebt om het artikel wat ik citeer behoorlijk te lezen, reageer dan gewoon niet, in plaats van bijdehand te gaan doen Tijdens de huizenbel in Tokyo zat jij net op de kleuterschool, dus ga er iemand anders de les over lezen.

Maargoed, zolang iedereen met een mulo-opleiding denk de economie te kunnen voorspellen is dit topic toch niet zo heel interessant meer.

[ Voor 23% gewijzigd door Cocytus op 22-05-2009 21:44 ]

[BlakHawk]

SmartDoDo schreef op vrijdag 22 mei 2009 @ 18:20:
[...]
Ik kan als alleenstaande (niet starter) echt geen bestaande woning van 150K kopen hoor. Herdefinieer de term starter eerst eens zou ik zeggen

Dan moet je denk ik gaan huren, want voor 150.000, hoef je echt niet zo veel te verdienen...

Verwijderd schreef op vrijdag 22 mei 2009 @ 18:43:
[...]


Kom op, je gaat iets kopen als je wellicht 30 bent ofzo. Dan mag je heus wel 3000 bruto per maand verdienen, wat 39K op jaarbasis is (incl vakantiegeld). Dat keer 4,5 NGH norm wordt bijna 180K euro wat je kan lenen.
Daaarmee kun je makkelijk een huis van 150K financieren.

Ik verdiende destijds 2100 per maand bruto. Alleen op mijn salaris...
Dan kon ik maximaal 160.000 aan hypotheek... Maar dan kreeg ik wel 100 euro per maand kopers subsidie.

Dus praat wat van die 150k af (kan nu makkelijk) en met een dergelijk salaris lukt dit prima.

[Woy]

Dat is dan toch wel een flinke hypotheek en dat krijg je op het moment denk niet voor elkaar.

2100 bruto + 13e maand = 2100 * 12 * 1,08 + 2100 = 29316. Dan moet je bijna 5,5 * je jaarsalaris lenen voor € 160.000,- . Een jaar geleden zou dat inderdaad geen probleem geweest zijn, op het moment is dat denk toch wat lastiger.

Volgens de NHG kun je met dit salaris € 139.155,- lenen. Met een salaris van € 2500,- + 13e maand kun je al € 166.167,- lenen. Dus zeker als je al wat gespaard hebt, moet het voor een hoop mensen wel mogelijk zijn om ene dergelijk huis te kopen. Alleen zal het op het moment inderdaad wat lastiger zijn omdat de banken wat strenger zijn met het verstrekken van hypotheken.

[n4m3l355]

dfrenner schreef op zaterdag 23 mei 2009 @ 00:35:
Dan moet je denk ik gaan huren, want voor 150.000, hoef je echt niet zo veel te verdienen...

Imo is dat een misperceptie 150.000 euro betekend dat je ongeveer 30.000 euro bruto verdient maw een modaal inkomen. Iets wat het merendeel van Nederland verdient op een gemiddelde leeftijd. Imo is het dus dan ook vrij netjes dat hij het op zijn leeftijd al verdient. Neemt niet weg dat je met 150.000 euro niet teveel kunt kopen ...

[Mx. Alba]

Woy schreef op zaterdag 23 mei 2009 @ 10:44:
Dat is dan toch wel een flinke hypotheek en dat krijg je op het moment denk niet voor elkaar.

2100 bruto + 13e maand = 2100 * 12 * 1,08 + 2100 = 29316. Dan moet je bijna 5,5 * je jaarsalaris lenen voor € 160.000,- . Een jaar geleden zou dat inderdaad geen probleem geweest zijn, op het moment is dat denk toch wat lastiger.

Volgens de NHG kun je met dit salaris € 139.155,- lenen. Met een salaris van € 2500,- + 13e maand kun je al € 166.167,- lenen. Dus zeker als je al wat gespaard hebt, moet het voor een hoop mensen wel mogelijk zijn om ene dergelijk huis te kopen. Alleen zal het op het moment inderdaad wat lastiger zijn omdat de banken wat strenger zijn met het verstrekken van hypotheken.

offtopic:
Je berekening klopt niet. Een contractuele 13e maand telt ook mee voor het vakantiegeld want het is onderdeel van het vaste jaarsalaris. Je hebt dan dus 2100 * 13 * 1,08 = 29484. Scheelt toch €168

[The_Sukkel]

Mx. Alba schreef op zaterdag 23 mei 2009 @ 16:35:
[...]

offtopic:
Je berekening klopt niet. Een contractuele 13e maand telt ook mee voor het vakantiegeld want het is onderdeel van het vaste jaarsalaris. Je hebt dan dus 2100 * 13 * 1,08 = 29484. Scheelt toch €168

Weet je dat zeker?
if so: dan geldt dat zéker weten niet overal, want bij mij is het in ieder geval niet het geval...

[BlakHawk]

n4m3l355 schreef op zaterdag 23 mei 2009 @ 11:50:
Neemt niet weg dat je met 150.000 euro niet teveel kunt kopen ...

Dat is een ander verhaal, maar dan zul je je wensen aan moeten passen. Nee vrijstaand kun je er niet van wonen.
Eengezinswoning vind ik in je eentje overdreven, dus daar hoef je dan ook niet te wonen naar mijn mening. Met 1,5 keer modaal. Dus jij werkt modaal en je vrouw werkt 2,5 dag, dan zit je meteen op 225.000, kan je zat voor kopen...

Waarom moet iemand die helemaal alleen is een eengezinswoning kunnen kopen?

[Mx. Alba]

The_Sukkel schreef op zaterdag 23 mei 2009 @ 16:44:
Weet je dat zeker?
if so: dan geldt dat zéker weten niet overal, want bij mij is het in ieder geval niet het geval...

Het vakantiegeld is minimaal 8% van het jaarsalaris. Of je jaarsalaris nu in 12 of 13 delen wordt uitbetaald maakt daarvoor niets uit.

[The_Sukkel]

Mx. Alba schreef op zaterdag 23 mei 2009 @ 20:31:
[...]
Het vakantiegeld is minimaal 8% van het jaarsalaris. Of je jaarsalaris nu in 12 of 13 delen wordt uitbetaald maakt daarvoor niets uit.

Bij mijn werkgever geldt dat het jaarsalaris inclusief 13e maand gelijk is aan 13.96 maandsalarissen.
Dus 12*maandsalaris*1.08 + maandsalaris (=12.96+1 = 13.96)
Dus geen vakantiegeld over je 13e maand (want anders zou je 14.04 maandsalarissen hebben).

Misschien is dat bij jou anders, maar bij ons geldt dat zo: óók als je bij ons een hypotheek zou willen aanvragen.

[ Voor 7% gewijzigd door The_Sukkel op 23-05-2009 21:36 ]

[fagao]

Kom op, je gaat iets kopen als je wellicht 30 bent ofzo. Dan mag je heus wel 3000 bruto per maand verdienen, wat 39K op jaarbasis is (incl vakantiegeld). Dat keer 4,5 NGH norm wordt bijna 180K euro wat je kan lenen.
Daaarmee kun je makkelijk een huis van 150K financieren.

Op je 30e pas kopen vind ik best laat. En echt niet iedereen verdient dan 3000 EUR per maand.
Mijn mening is dat als je net 1 jaar op de arbeidsmarkt zit, je de mogelijkheid moet hebben een huis te kopen. Dat zal dan niet gelijk vrijstaand zijn, maar een rijtjeswoning moet toch altijd mogelijk zijn.

Huizenprijzen zijn in bepaalde gebieden gewoon veel te hoog.Huizen die langer dan een half jaar te koop staan zijn gewoon te duur. Maarja mensen willen altijd de hoofdprijs..

[Dethroned]

Verwijderd schreef op vrijdag 22 mei 2009 @ 17:12:
Laat Tokyo zitten. Het was meer om aan te duiden dat dat wel een enorme bubble was en Nederland bij lange na niet. Huizenprijzen zijn hier gemiddeld wat overgewaardeerd, thats all. Doemscenario's dat prijzen gemiddeld met 40% gaan zakken slaan nergens op. Lelystad en Almere zijn al in zo'n vrije val beland, maar dat zijn uitschieters naar beneden. Je hebt ook plekken waar de prijzen nauwelijks naar beneden gaan.

Nogmaals kijk eens naar Den Haag. Een redelijk populaire stad om in te wonen, strand aanwezig, veel werkgelegenheid in stad en regio etc etc. Als ik kijk naar huizen onder de 175.000 euro EN meer dan 75m2 ruime dan krijg ik meer dan 1300 hits!!!! Voor een starter is dat helemaal walhalla toch??
Groot genoeg voor jezelf en zelfs groot genoeg om in te samenwonen.

Hoezo starters hebben het moeilijk???

Zelfs al verdien je niet zo heel veel en je verlaagt de prijs tot 150.000 euro, dan houd je nog 872 hits over.

Ik neem even Alphen aan den Rijn als voorbeeld. De starterswoningen zijn in 5 jaar tijd in de categorie 125-135k 10k omhoog gegaan. Servicekosten of VVE kosten zijn ook relatief hoger. Denk maar niet dat dat komt omdat het een echte meerwaarde heeft gekregen in die 5 jaar. Ook de huizen in de categorie 225-240k zijn behoorlijk gestegen. In die eerstgenoemde categorie praat ik uiteraard over flats en dus niet over eengezinswoningen (In Alphen kan je voor onder de 170 die niet kopen).
Veruit de meeste starterflats hebben dezelfde inhoud, praktisch dezelfde staat. Dus het slaat nergens op dat de prijs zo hoog licht. Mensen zijn ook heel snel geneigd dus op de zogeheten marktwaarde te zitten, terwijl tijdens onderhandeling er zeker in deze tijd veel ruimte is voor onderhandeling.

[fagao]

Als ik kijk naar huizen onder de 175.000 euro EN meer dan 75m2 ruime dan krijg ik meer dan 1300 hits!!!! Voor een starter is dat helemaal walhalla toch??

Als je dit tegen de gemiddelde bouwprijs aanlegt, is het nogal wat. 75m2 komt overeen met bouwkosten van ongeveer 65.000 EUR (ruim gerekend). Als je de grondprijs voor 100m2 (400 x 100 = 40.000 EUR) er bij optel, dan kom ik uit op een kale bouwprijs van 105.000. Die 175,000 vind ik dan wel aan de hoge kant....

[Mx. Alba]

The_Sukkel schreef op zaterdag 23 mei 2009 @ 20:50:
Bij mijn werkgever geldt dat het jaarsalaris inclusief 13e maand gelijk is aan 13.96 maandsalarissen.
Dus 12*maandsalaris*1.08 + maandsalaris (=12.96+1 = 13.96)
Dus geen vakantiegeld over je 13e maand (want anders zou je 14.04 maandsalarissen hebben).

Misschien is dat bij jou anders, maar bij ons geldt dat zo: óók als je bij ons een hypotheek zou willen aanvragen.

Ik heb wat zitten googelen, en ik denk dat je inderdaad gelijk hebt.

Ik ging uit van de Franse situatie, waar de 13e maand deel uitmaakt van je jaarloon. In Nederland blijkt dat niet het geval te zijn, hier krijg je een 13e maand bovenop je jaarloon.

[The_Sukkel]

Mx. Alba schreef op zondag 24 mei 2009 @ 00:30:
[...]
Ik heb wat zitten googelen, en ik denk dat je inderdaad gelijk hebt.

Ik ging uit van de Franse situatie, waar de 13e maand deel uitmaakt van je jaarloon. In Nederland blijkt dat niet het geval te zijn, hier krijg je een 13e maand bovenop je jaarloon.

No problemo, sportief dat je erop terugkomt

[n4m3l355]

fagao schreef op zaterdag 23 mei 2009 @ 21:47:
Als je dit tegen de gemiddelde bouwprijs aanlegt, is het nogal wat. 75m2 komt overeen met bouwkosten van ongeveer 65.000 EUR (ruim gerekend). Als je de grondprijs voor 100m2 (400 x 100 = 40.000 EUR) er bij optel, dan kom ik uit op een kale bouwprijs van 105.000. Die 175,000 vind ik dan wel aan de hoge kant....

Ik wil nog een aannemer zien die een een appartement van 75 m2 voor 65.000 euro kan bouwen laat staan als het iets geschakelds dient te zijn.
Een kale woning met installaties kost snel (zelfs gesubsidieerd) 1000 a 1200 euro/m2 dus ene hokje van 75/m2 kost snel 75.000 a 90.000 euro om enkel te bouwen dan komt nog de grondkosten laat die 30% van de bouwsom uitmaken zit je op 107.000 a 130.000 euro en dan komt nog een stukje ontwikkelingskosten. Het zal dan voor een hokje sneller richting de 150 a 175.000 euro gaan. Bedenk daar tevens bij dat verhoudingsgewijs een klein hok duurder is om te bouwen dan een woning van 250/m2 omdat de dure elementen niet verhoudingsgewijs afnemen.
Dit zorgt dan er ook voor dat een appartementje in het lage segment al snel 150.000 euro kost (tenzij je op gepachte grond wilt zitten) wat moeilijk te betalen is voor een een persoons huishouden met een modaal inkomen. Ik vraag me eigenlijk af of men erbij stils taat dat het ruwweg de helft van NL hooguit een hypotheek van 160.000 euro kan afsluiten en dat het eenpersoonshuisden juist een steeds groter segment wordt.
Dit zal er dan ook tot gevolg hebben over 30 jaar door een toename in deze samenstelling van de bevolking dat de woningmarkt minder bereikbaar wordt voor de doorsnee koper en wie weet zal het aantal huurders weer toenemen van 40% naar 60%. Typisch dat de overheid dit 20 jaar geleden heeft proberen om te draaien en dat dit op termijn mogelijkerwijs weer teniet wordt gedaan.

[BlakHawk]

Dethroned schreef op zaterdag 23 mei 2009 @ 21:24:
[...]


Ik neem even Alphen aan den Rijn als voorbeeld. De starterswoningen zijn in 5 jaar tijd in de categorie 125-135k 10k omhoog gegaan. Servicekosten of VVE kosten zijn ook relatief hoger. Denk maar niet dat dat komt omdat het een echte meerwaarde heeft gekregen in die 5 jaar. Ook de huizen in de categorie 225-240k zijn behoorlijk gestegen. In die eerstgenoemde categorie praat ik uiteraard over flats en dus niet over eengezinswoningen (In Alphen kan je voor onder de 170 die niet kopen).

Misschien moet je iets beter zoeken?
De eerste Funda hit op Alphen aan den rijn was de volgende:

http://www.funda.nl/koop/...700243-briljantstraat-86/

4 kamers
84m2

128.500 euro

Dat is toch goed te doen? Dus die 170.000 is echt onzin, er is zat te vinden onder dat bedrag en nog groot ook, voor als je alleen bent.