Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Exirion]

JvS schreef op zondag 17 mei 2009 @ 14:39:
Wie schildert de NVM en Rabobak af als onbetrouwbaar?

Verwijderd schreef op zaterdag 16 mei 2009 @ 11:26:
Toch iets slechtere berichten dan belanghebbende organisaties als de NVM en de Rabobank willen laten geloven.

Suggestief genoeg?

[paella]

cornelixnootje1 schreef op vrijdag 15 mei 2009 @ 17:22:

[plaatje met website artikel]

Zeer interessant artikel. Echt een economische super-analyst, die zich tegen beter weten in de penarie werkte en die nu al 8 maanden hypotheek vrij woont omdat de bank geen tijd heeft hem eruit te schoppen.

Lees de rest hier.

En een podcast interview te vinden op

http://www.npr.org/templa...storyId=104192406&ft=1&f=

[JvS]

Exirion schreef op zondag 17 mei 2009 @ 15:26:
[...]


[...]


Suggestief genoeg?

Oh onbetrouwbaar als in 'ze zijn niet negatief genoeg'. Ik vond de cijfers van de NVM en de voorspellingen van de Rabo wel aansluiten bij mijn mening over wat er met de woningmarkt gebeurt, dus ik ervaarde dat ze onbetrouwbaar werden bevonden als in 'veel te negatief, want ze hebben belangen' (wat ik een vrij gekke opmerking zou vinden).

Overigens ongelovelijk om te zien dat hier in het topic door sommigen nog steeds ontkend dat woningprijzen dalen. De cijfers van het NVM zijn ook per wooncatagorie uitgesplitst en ook die geven daling aan. CBS cijfers doen dat ook. Ik dacht dat we die discussie inmiddels wel voorbij waren . Er zijn categorieën die het niet doen (de starterswoning een stuk minder), maar woningen worden wel voor een lager bedrag verkocht dan in 2008.

[ Voor 31% gewijzigd door JvS op 17-05-2009 19:19 ]

[BlakHawk]

JvS schreef op zondag 17 mei 2009 @ 19:09:
Overigens ongelovelijk om te zien dat hier in het topic door sommigen nog steeds ontkend dat woningprijzen dalen. De cijfers van het NVM zijn ook per wooncatagorie uitgesplitst en ook die geven daling aan. CBS cijfers doen dat ook. Ik dacht dat we die discussie inmiddels wel voorbij waren . Er zijn categorieën die het niet doen (de starterswoning een stuk minder), maar woningen worden wel voor een lager bedrag verkocht dan in 2008.

Ik denk dat je het over mij hebt...
Ik ontken niet dat de prijzen dalen, maar ik vind het veel te kort door de bocht om alle segmenten over 1 kam te strijken...
Het verschilt namelijk heel sterk per segment.
En daarbij zie ik wel, dat de vraagprijzen een stuk hoger liggen dan in juli 2008, dat zie ik op Funda...

Ik snap best dat de gemiddelde vraagprijs is gedaald, maar dat is in sommige segmenten absoluut gezien een stuk lager dan die gemiddelde daling! Dat bedoel ik.

Maar dan komt er weer zo'n geweldige one-liner binnen met: De prijzen zijn met 13% gedaald...
Dat suggereert dat een woning die in juli-november 2008 voor 200.000 is gekocht, nu nog maar 174.000 gaat opbrengen. En daar geloof ik helemaal niets van!

Dat is wat ik bedoel en waarom ik zo tegen die one-liners ben, waar bepaalde mensen keer op keer mee op de proppen komen.

[Spotmatic]

Ik ben het wel eens met dfrenner. Als er met percentages gaat worden geschermd, dan willen wij ook een onderbouwing zien. XX% van wat?

Afijn, over 1,5 week trekken we in ons nieuwe stulpje. Ik zal wel af en toe in dit topic kijken of de markt al ingestort is

[JvS]

Er zijn nog helemaal geen harde cijfers dat de prijzen 13% zijn gedaald, dus dat moet met een steekproef gemeten zijn of het kan de gemiddelde verkoopprijs zijn (waarbij een verschuiving van aantallen tussen de segmenten idd grote invloed kan hebben).

Maar de cijfers van de NVM zijn gewoon 'harde' cijfers en die van het CBS ook. En daar zie je toch vooral veel minnen.

[Slasher]

JvS schreef op maandag 18 mei 2009 @ 09:11:
Er zijn nog helemaal geen harde cijfers dat de prijzen 13% zijn gedaald, dus dat moet met een steekproef gemeten zijn of het kan de gemiddelde verkoopprijs zijn (waarbij een verschuiving van aantallen tussen de segmenten idd grote invloed kan hebben).

Maar de cijfers van de NVM zijn gewoon 'harde' cijfers en die van het CBS ook. En daar zie je toch vooral veel minnen.

Het lijkt nou niet dat je bij elk huis 13% af kunt doen, alleen op basis van dat artikel

[Exirion]

JvS schreef op maandag 18 mei 2009 @ 09:11:
Er zijn nog helemaal geen harde cijfers dat de prijzen 13% zijn gedaald, dus dat moet met een steekproef gemeten zijn of het kan de gemiddelde verkoopprijs zijn (waarbij een verschuiving van aantallen tussen de segmenten idd grote invloed kan hebben).

Vergeet ook even niet regionale factoren. In sommige regio's stijgen de prijzen nogsteeds of weer. En voorjaarsinvloeden of niet, de cijfers worden hier en daar ook zeker minder negatief. Zoals gezegd: we moeten de zomer gewoon afwachten om echt iets over de trend te kunnen zeggen.

[Verwijderd]

dfrenner schreef op maandag 18 mei 2009 @ 08:44:

...

Maar dan komt er weer zo'n geweldige one-liner binnen met: De prijzen zijn met 13% gedaald...
Dat suggereert dat een woning die in juli-november 2008 voor 200.000 is gekocht, nu nog maar 174.000 gaat opbrengen. En daar geloof ik helemaal niets van!

...

Voor N = 1 blokkendoosvilla. Vraagprijs op 19.08.08: €399.500. Vraagprijs op 13.03.2009: €325.000 bij opbod. Vraagprijsdaling van 19% in een half jaar tijd. Prijzen kunnen dus wel dalen.

[cornelixnootje1]

dfrenner schreef op maandag 18 mei 2009 @ 08:44:
[...]


Maar dan komt er weer zo'n geweldige one-liner binnen met: De prijzen zijn met 13% gedaald...
Dat suggereert dat een woning die in juli-november 2008 voor 200.000 is gekocht, nu nog maar 174.000 gaat opbrengen. En daar geloof ik helemaal niets van!

Ehh... het is dan geen NL, maar sommige huizen hier zijn gedaald van 479.000 naar 125.000 in 1 jaar. Dus 13% is niet echt schokkend.

Edit: Ik was toevallig gister in dit huis: http://www.zillow.com/hom...e-CA-95757/63743878_zpid/

Zie ook de grafiek:


En dat is een mooie buurt. In de slechtere buurten is het nog veel erger. Zoals dit ghetto huis wat in 2006 nog 420.000 was, en nu voor 123.000 te koop staat. In de straat staan 7 huizen leeg, en dit huis heeft aan de binnenkant allerlei enge grafiti ("bloods, crips, gangbang") etc. Maar dat werk je voor 1000 dollar weg. Verder is het huis in nieuwstaat. En toch 300.000 dollar goedkoper dan 2006.

[ Voor 41% gewijzigd door cornelixnootje1 op 18-05-2009 09:41 ]

[Slasher]

cornelixnootje1 schreef op maandag 18 mei 2009 @ 09:33:
[...]

Ehh... het is dan geen NL, maar sommige huizen hier zijn gedaald van 479.000 naar 125.000 in 1 jaar. Dus 13% is niet echt schokkend.

tsjah als in de afgelopen jaren de prijzen met 20% stijgen kan je dit soort dingen verwachten, het is dus geen vergelijking

[Exirion]

Verwijderd schreef op maandag 18 mei 2009 @ 09:31:
Voor N = 1 blokkendoosvilla. Vraagprijs op 19.08.08: €399.500. Vraagprijs op 13.03.2009: €325.000 bij opbod. Vraagprijsdaling van 19% in een half jaar tijd. Prijzen kunnen dus wel dalen.

Ik kan net zo goed voorbeelden geven van huizen die na een half jaar 50K omhoog zijn gegaan (geen grap) dus zo'n voorbeeldje heeft een relevantie van 0,0.

[Verwijderd]

Exirion schreef op maandag 18 mei 2009 @ 09:43:
[...]

Ik kan net zo goed voorbeelden geven van huizen die na een half jaar 50K omhoog zijn gegaan (geen grap) dus zo'n voorbeeldje heeft een relevantie van 0,0.

Geef dan maar eens een link naar een huis wat met 19% in vraagprijs omhoog is gegaan het afgelopen half jaar. Ik geloof er niets van.

Een vraagprijsdaling is wel relevant omdat, onder andere hier, lange tijd gedacht werd dat huizenprijzen nooit sterk zullen dalen. Kijk maar eens terug naar dit forum een jaar geleden. Een tegenvoorbeeld, al is het voor N=1 werkt dus misschien wel verhelderend.

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op maandag 18 mei 2009 @ 09:31:
[...]


Voor N = 1 blokkendoosvilla. Vraagprijs op 19.08.08: €399.500. Vraagprijs op 13.03.2009: €325.000 bij opbod. Vraagprijsdaling van 19% in een half jaar tijd. Prijzen kunnen dus wel dalen.

Mooi voorbeeld, met de kanttekening dat dit ook wel een deel van de markt is die hard geraakt wordt (Weinig doorstroming, iedereeen wil eerst het huis verkopen enz...) (en wie wil er nou in Almere wonen )

Voor N = 1 Rijtjeshuis Is de vraagprijs n 5000 euro gezakt (nog geen 5%) en ook alleen maar omdat ze nu in een net iets gunstigere range zitten qua zoeken (net onder de 175000). 'Moeten' van het huis af (lees zijn uit elkaar, kan de maandlasten gemakkelijk opbrengen maar moeten het wel tzt verkopen), hebben het een jaar en de prijs ligt nogsteeds boven de vorige aankoopprijs....

offtopic:
Ja ja, wie wil er nou in Lelystad wonen

[ Voor 6% gewijzigd door Jaspertje op 18-05-2009 10:09 ]

[BlakHawk]

Modbreak:

deze post bevatte een flame

[ Voor 97% gewijzigd door Rukapul op 18-05-2009 10:16 ]

[BlakHawk]

*knip* ingaan op de moderatie heeft ook geen zin, stuur maar een mail

[ Voor 80% gewijzigd door Rukapul op 18-05-2009 10:18 ]

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op maandag 18 mei 2009 @ 09:31:
[...]


Voor N = 1 blokkendoosvilla. Vraagprijs op 19.08.08: €399.500. Vraagprijs op 13.03.2009: €325.000 bij opbod. Vraagprijsdaling van 19% in een half jaar tijd. Prijzen kunnen dus wel dalen.

Nu gaat het allemaal over verschillende prijzen:
Vraagprijzen, gemiddelde transactie prijzen, uiteindelijke verkoopprijzen, alle prijzen...

Bij ons liggen de vraagprijzen ongeveer 10.000-20.000 euro HOGER dan in juli 2008.
Maar dat betekent ook niet dat de prijzen gestegen zijn...

Ons huis stond te koop destijds voor 269.500, wij hebben er uiteindelijk 9500 af weten te praten...
Dergelijk woningen staan nu op Funda te koop voor 284.500... (overbuurman)

Wat wil dit zeggen? Niet dat de prijzen gestegen zijn, ook niet dat als hij straks 25.000 euro omlaag moet, dat de prijzen gezakt zijn. Immers, in oktober 2008 hebben wij ook maar 260.000 betaald voor deze woning. Dus heel je stelling slaat kant nog wal...

Ik wacht gewoon weer op de cijfers van het CBS en daar zal best een lichte daling uit af te lezen zijn.

[Exirion]

Verwijderd schreef op maandag 18 mei 2009 @ 09:57:
Een vraagprijsdaling is wel relevant omdat, onder andere hier, lange tijd gedacht werd dat huizenprijzen nooit sterk zullen dalen. Kijk maar eens terug naar dit forum een jaar geleden. Een tegenvoorbeeld, al is het voor N=1 werkt dus misschien wel verhelderend.

Ik vind je redenering erg zwak. Dat mensen van een huis af moeten is iets van alle tijden. Mensen die in nood verkeren, of door een scheidingsdrama snel van een huis af willen, dus die N=1 maakt het weldegelijk een onzinnig statement m.b.t. de prijstrend. Ik zag vorige week nog een huis dat van 3 ton naar 345.000 was gestegen (15% omhoog). Eerlijk is eerlijk, ik weet ook niet wat mensen bezielt om in deze tijd een huis zoveel duurder te maken, maar het zegt net zo veel of weinig als jouw voorbeeld.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op maandag 18 mei 2009 @ 09:57:
[...]


Geef dan maar eens een link naar een huis wat met 19% in vraagprijs omhoog is gegaan het afgelopen half jaar. Ik geloof er niets van.

Een vraagprijsdaling is wel relevant omdat, onder andere hier, lange tijd gedacht werd dat huizenprijzen nooit sterk zullen dalen. Kijk maar eens terug naar dit forum een jaar geleden. Een tegenvoorbeeld, al is het voor N=1 werkt dus misschien wel verhelderend.

Het is dus geen 19%, waar je om vroeg, maar ongeveer 10%.

[cornelixnootje1]

Exirion schreef op maandag 18 mei 2009 @ 10:20:
[...]

Ik vind je redenering erg zwak. Dat mensen van een huis af moeten is iets van alle tijden. Mensen die in nood verkeren, of door een scheidingsdrama snel van een huis af willen, dus die N=1 maakt het weldegelijk een onzinnig statement m.b.t. de prijstrend.

1. Mensen in nood kunnen altijd nog hun huis per veiling verkopen, zijn ze er binnen een week voor de marktprijs vanaf.
2. Geen 1 huis volgt precies de marktprijs. Maar het lijkt me wel duidelijk dat huizenprijzen over het algemeen dalen. Dat nieuws wordt niet verzonnen.

Ik zag vorige week nog een huis dat van 3 ton naar 345.000 was gestegen (15% omhoog). Eerlijk is eerlijk, ik weet ook niet wat mensen bezielt om in deze tijd een huis zoveel duurder te maken, maar het zegt net zo veel of weinig als jouw voorbeeld.

Dat zegt inderdaad niets. Er kunnen wel 100 redenen voor zijn.

[Bartjuh]

Exirion schreef op maandag 18 mei 2009 @ 10:20:
[...]
Ik vind je redenering erg zwak. Dat mensen van een huis af moeten is iets van alle tijden. Mensen die in nood verkeren, of door een scheidingsdrama snel van een huis af willen, dus die N=1 maakt het weldegelijk een onzinnig statement m.b.t. de prijstrend. Ik zag vorige week nog een huis dat van 3 ton naar 345.000 was gestegen (15% omhoog). Eerlijk is eerlijk, ik weet ook niet wat mensen bezielt om in deze tijd een huis zoveel duurder te maken, maar het zegt net zo veel of weinig als jouw voorbeeld.

Ach er zijn zelfs gevallen, hele wijken, waar huizen van $ 100k naar $1000, of zelfs $1 zijn gegaan

http://www.boom2bust.com/...ome-sells-for-one-dollar/

En dit is 3 kwart jaar geleden, zal er niet beter op zijn geworden

[ Voor 4% gewijzigd door Bartjuh op 18-05-2009 18:03 ]

[MBV]

Ik begreep dat dat o.a. komt omdat je in Detroit kan worden verplicht de grondsanering te betalen, en doordat er al voor de crisis een leegstand was van heb-ik-jouw-daar.

[Bartjuh]

MBV schreef op maandag 18 mei 2009 @ 18:08:
Ik begreep dat dat o.a. komt omdat je in Detroit kan worden verplicht de grondsanering te betalen, en doordat er al voor de crisis een leegstand was van heb-ik-jouw-daar.

Ja, en omdat het gewone een grote teringzooi is

http://www.youtube.com/wa...G7GnS6G5Q&feature=related

[MBV]

Ja, Detroit is echt een puinhoop. Jarenlang arbeiders erheen gehaald om auto's in elkaar te sleutelen, autoindustrie had steeds minder mensen nodig, dus krijg je hele hoge werkeloosheidscijfers. Ghettovorming, in het filmpje zeiden ze al dat het de verkeerde kant van Detroit was en dat ze dus maar snel weg moesten wezen

[n4m3l355]

cornelixnootje1 schreef op maandag 18 mei 2009 @ 09:33:
En dat is een mooie buurt. In de slechtere buurten is het nog veel erger. Zoals dit ghetto huis wat in 2006 nog 420.000 was, en nu voor 123.000 te koop staat. In de straat staan 7 huizen leeg, en dit huis heeft aan de binnenkant allerlei enge grafiti ("bloods, crips, gangbang") etc. Maar dat werk je voor 1000 dollar weg. Verder is het huis in nieuwstaat. En toch 300.000 dollar goedkoper dan 2006.

En.. wat is de originele bouwprijs? Zo las ik een stukje over een appartementje in NY dat voor 20 miljoen minder verkocht wordt, klinkt gigantisch maar 3 jaar daarvoor was de verkoop prijs minder dan de huidige. Hetzelfde valt van dit te zeggen hoeveel was deze woning 5 jaar geleden waard? Overigens sorry dat ik het zeg maar 100.000 usd voor een woning zoals deze is nog steeds goed betaald. De kwaliteit daar valt bij lange na niet te vergelijken met hetgeen wat we hier kennen.
Leuk voorbeeldje is een buurman van m'n ouders diens woning van 850.000 naar 750.000 euro is gedaald, originele koopprijs was wel 8 jaar geleden 560.000 euro maar daar letten we even niet op. Ik vraag me ook dan vaak af met name bij van die extreme voorbeelden hoelang die woning te koop staat en vaak stonden die al ruim voor de crisis al langdurig in de aanbieding. Overigens dat men heden ten dagen 10% van de prijs afhaalt, misschien maar waar dan wel? Ik heb in hartje Maastricht in ieder geval zoiets nog niet meegemaakt.
Uiteindelijk zijn al deze verhalen weinig waard zonder de context er rondom heen, het enigste waar ik op let zoals gewoonlijk is wat verteld het CBS me en die doorgaans niet zo negatief als RTL Boulevaard en co is.

[McVirusS]

Ik weet dat het geen harde feiten zijn maar ik zit vrij regelmatig op Funda en het valt mij op dat een hoop huizen toch wel erg lang te koop staan en dat de prijzen vrij regelmatig naar beneden worden bijgesteld. Dit was een jaar geleden echt wel anders.

Maar geloof niet dat iemand echt durft te ontkennen dat huizenprijzen nu aan het dalen zijn of in ieder geval aan het stagneren.

Even regio vermelden wellicht handig; kijk meestal regio Den Haag/Westland. Vrij dure en populaire regio dus .

[ Voor 13% gewijzigd door McVirusS op 18-05-2009 21:17 ]

[Jaspertje]

McVirusS schreef op maandag 18 mei 2009 @ 21:15:
Ik weet dat het geen harde feiten zijn maar ik zit vrij regelmatig op Funda en het valt mij op dat een hoop huizen toch wel erg lang te koop staan en dat de prijzen vrij regelmatig naar beneden worden bijgesteld. Dit was een jaar geleden echt wel anders.

Maar geloof niet dat iemand echt durft te ontkennen dat huizenprijzen nu aan het dalen zijn of in ieder geval aan het stagneren.

Dat klopt ook, mensen durven (terecht of onterecht) niet meer te kopen voordat ze zelf verkocht hebben en dus blijft de markt stilstaan (er is weinig instroom). Mensen willen wel verhuizen maar willen eerst zekerheid en dus de prijs maar iets naar beneden.

[BlakHawk]

cornelixnootje1 schreef op maandag 18 mei 2009 @ 09:33:
[...]

Ehh... het is dan geen NL, maar sommige huizen hier zijn gedaald van 479.000 naar 125.000 in 1 jaar. Dus 13% is niet echt schokkend.

Edit: Ik was toevallig gister in dit huis: http://www.zillow.com/hom...e-CA-95757/63743878_zpid/

Zie ook de grafiek:
[afbeelding]

En dat is een mooie buurt. In de slechtere buurten is het nog veel erger. Zoals dit ghetto huis wat in 2006 nog 420.000 was, en nu voor 123.000 te koop staat. In de straat staan 7 huizen leeg, en dit huis heeft aan de binnenkant allerlei enge grafiti ("bloods, crips, gangbang") etc. Maar dat werk je voor 1000 dollar weg. Verder is het huis in nieuwstaat. En toch 300.000 dollar goedkoper dan 2006.

Verschilt dat dan ook super veel per staat?
Neem bijvoorbeeld mijn tante, die woont in de staat New York, vlak bij Canada in een klein dorpje (10.000 inwoners)

Ik zat even op die site te kijken en eigenlijk doen al die huizen daar tussen de $250.000 en de $350.000 met af en toe uitschieters erbij... Vind ik nog best veel geld voor die houten huizen...

[cornelixnootje1]

n4m3l355 schreef op maandag 18 mei 2009 @ 19:59:
[...]
De kwaliteit daar valt bij lange na niet te vergelijken met hetgeen wat we hier kennen.
[...]
Verschilt dat dan ook super veel per staat?
Neem bijvoorbeeld mijn tante, die woont in de staat New York, vlak bij Canada in een klein dorpje (10.000 inwoners)

Ik zat even op die site te kijken en eigenlijk doen al die huizen daar tussen de $250.000 en de $350.000 met af en toe uitschieters erbij... Vind ik nog best veel geld voor die houten huizen...

Die kwaliteitsopmerkingen blijven we vaak zien. Maar ik vraag me af hoe relevant het is. Tot vorige maand woonde ik in een huis uit 1924. Ja, van hout en gips. Maar het verschil merk je niet. Want:

- Vrijstaand, bijna altijd, dus geluidoverlast is er niet. (Apartementen zijn wel vaak van baksteen, om die reden)
- In een tornado (oid) maakt het geen verschil. Het gaat dan toch wel kapot. (Bovendien heb je die hier niet).
- Gaat aanzienelijk langer mee dan de eigenaar.
- ??

Dus ja, Amerikanen besparen zich een ongeluk met die goedkope, snelle, en gemakkelijk te vervangen/remodelen, houten skelethuizen, die blijkbaar gemakkelijk 100 jaar mee gaan. Waarom dan nog geld uitgeven aan bakstenen als je daar ook een zwembad van kan aanleggen, zullen we maar zeggen.

[Woy]

Ja maar doordat de bouwkwaliteit lager ligt, kun je dus wel goedkoper bouwen, en aangezien er meestal ook nog meer ruimte beschikbaar is, en grond dus goedkoper is, is het logisch dat de prijzen van huizen er lager zijn.

Nou zie je vaak dat huizen in amerika weer een stuk groter zijn, dus dat weegt weer aan de andere kant. Maar het is wel een valide argument waarom er een groot prijs-verschil tussen amerika en nederland kan bestaan

[ Voor 3% gewijzigd door Woy op 19-05-2009 09:15 ]

[BlakHawk]

cornelixnootje1 schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 07:59:
[...]


Die kwaliteitsopmerkingen blijven we vaak zien. Maar ik vraag me af hoe relevant het is. Tot vorige maand woonde ik in een huis uit 1924. Ja, van hout en gips. Maar het verschil merk je niet. Want:

- Vrijstaand, bijna altijd, dus geluidoverlast is er niet. (Apartementen zijn wel vaak van baksteen, om die reden)
- In een tornado (oid) maakt het geen verschil. Het gaat dan toch wel kapot. (Bovendien heb je die hier niet).
- Gaat aanzienelijk langer mee dan de eigenaar.
- ??

Dus ja, Amerikanen besparen zich een ongeluk met die goedkope, snelle, en gemakkelijk te vervangen/remodelen, houten skelethuizen, die blijkbaar gemakkelijk 100 jaar mee gaan. Waarom dan nog geld uitgeven aan bakstenen als je daar ook een zwembad van kan aanleggen, zullen we maar zeggen.

Misschien merk je geluidsoverlast van de buren niet, maar ik zou me ongelooflijk gaan irriteren aan de voetstappen van je vrouw/kinderen die boven lopen met hun schoenen aan. Het gekraak wat je bij hout krijgt. Nee, niet mijn keuze. Plus het onderhoud...

Ik vraag me toch of of er niet heel wat meer blijft staan van een betonnen huis met een tornado... Ik weet dit niet hoor, dus ik zeg niet per definitie dat het blijft staan. Maar ik vraag het me wel af.

Het zou gewoon niet mijn keuze zijn, ook al gaat het lang genoeg mee...

[Verwijderd]

Het valt met op dat er steeds vaker huizen van funda gehaald worden om er twee weken later tegen een veel lagere verkoopprijs weer opgezet te worden.

Een aantal voorbeelden:

439k - 389k
369k - 319k
359k- 329k

En dit zijn nog alleen maar de huizen die me zijn opgevallen. Is de correctie nu al 10%?

[Rukapul]

Als je het zeker wilt weten moet je even kijken op zoekallehuizen of miljoenhuizen of via google het adres intypen. Sommige sites bieden vraagprijsveranderingen en sommige (directwonen?) zelfs de complete prijshistorie over enkele jaren heen.

[EXX]

Werkt die prijshistorie ook als het huis voor een korte tijd uit de verkoop wordt gehaald en dan via een andere makelaar als "nieuw" in de markt wordt gezet?

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 09:38:
Is de correctie nu al 10%?

Nee

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 09:38:
Het valt met op dat er steeds vaker huizen van funda gehaald worden om er twee weken later tegen een veel lagere verkoopprijs weer opgezet te worden.

Een aantal voorbeelden:

439k - 389k
369k - 319k
359k- 329k

En dit zijn nog alleen maar de huizen die me zijn opgevallen. Is de correctie nu al 10%?

Daarvoor moet je toch echt de historie van verkoopprijzen erbij pakken (kadaster), vervolgens pak je de laatst bekende verkoopprijs en vermeerder je de prijs met de gemiddelde prijsstijging van de afgelopen jaren... Dan weet je wat de prijs "zou moeten zijn" en weet je of het huis echt is gedaald...

Anders kun je hier niets uit opmaken...

Correctie, wel iets, maar geen absolute daling... Wat men hier wel probeert.

[ Voor 4% gewijzigd door BlakHawk op 19-05-2009 09:47 ]

[Rukapul]

EXX schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 09:43:
Werkt die prijshistorie ook als het huis voor een korte tijd uit de verkoop wordt gehaald en dan via een andere makelaar als "nieuw" in de markt wordt gezet?

yep, bij DirectWonen (?) zag ik voor een pand laatst de historie over diverse jaren en makelaars heen. Soms wordt het wel verstoord als het aangeboden wordt door twee makelaars tegen verschillende prijzen of als soms niet precies hetzelfde wordt verkocht (bv incl./excl. bepaalde objecten op het perceel).

[Shabbaman]

dfrenner schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 09:15:
[...]


Misschien merk je geluidsoverlast van de buren niet, maar ik zou me ongelooflijk gaan irriteren aan de voetstappen van je vrouw/kinderen die boven lopen met hun schoenen aan. Het gekraak wat je bij hout krijgt.

Dat gaat alleen niet op bij een vrijstaand huis he... In Nederland zijn vrijstaande huizen alleen al zo duur dat het verschil in bouwprijs daar waarschijnlijk niet zo veel op van invloed zal zijn.

[Bartjuh]

Jaspertje schreef op maandag 18 mei 2009 @ 22:28:
[...]
Dat klopt ook, mensen durven (terecht of onterecht) niet meer te kopen voordat ze zelf verkocht hebben en dus blijft de markt stilstaan (er is weinig instroom). Mensen willen wel verhuizen maar willen eerst zekerheid en dus de prijs maar iets naar beneden.

Eigenlijk zouden mensen gewoon moeten ruilen. Misschien zou je een functie moeten hebben op dergelijke funda-sites waar de verkopers kunnen aangeven naar welke plaats/wijk ze willen verhuizen. En zodoende kan je een tweeledige search doen; op basis van de plaats waar je wilt wonen én waar je vandaan komt.

De keuze is dan natuurlijk een stuk minder, maar wie weet heb je geluk, en hoef je dan zelfs geen (in mijn ogen belachelijke) overdrachtsbelasting te betalen

cornelixnootje1 schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 07:59:
[...]
Dus ja, Amerikanen besparen zich een ongeluk met die goedkope, snelle, en gemakkelijk te vervangen/remodelen, houten skelethuizen, die blijkbaar gemakkelijk 100 jaar mee gaan. Waarom dan nog geld uitgeven aan bakstenen als je daar ook een zwembad van kan aanleggen, zullen we maar zeggen.

Ik snap de gedachtegang, maar ik kan wel een goede reden geven waarom je een bakstenen huis zou moeten kopen; veel energie-efficiënter.

Maar goed, daar zullen de Amerikanen in de toekomst, die niet al te ver weg meer ligt, zelf nog wel achterkomen

[Exirion]

Bartjuh schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 10:02:
De keuze is dan natuurlijk een stuk minder, maar wie weet heb je geluk, en hoef je dan zelfs geen (in mijn ogen belachelijke) overdrachtsbelasting te betalen

Onwaar. Woningruil zou dan wettelijk geregeld moeten worden. Nu is het gewoon zo dat er een financiele transactie plaatsvindt op basis van de waarde van de onroerende goederen. Ergo: de overdrachtsbelasting is gewoon van toepassing.

[nadroJ]

Volgens mij is het enige wat je door onderling ruilen wint de makelaarskosten die je niet hoeft te betalen (of zie ik dat verkeerd).

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 09:38:
En dit zijn nog alleen maar de huizen die me zijn opgevallen. Is de correctie nu al 10%?

Als je dit als voorbeeld neemt:

18-06-08: Te koop voor 397500.
17-09-08: Veranderd van 397500 naar 369000.
10-01-09: Veranderd van 369000 naar 349500.

Zou je zeggen van wel. Ik ken echter de persoon die dit pand in de verkoop heeft en vind persoonlijk dat hij er nog te veel voor vraagt. Een vergelijkbaar band 3 deuren verder is recent voor 297k verkocht. Hij is er echter de afgelopen 8 jaar heel veel aan bezig geweest en heeft er voor zichzelf een paleisje van gemaakt. Maar de vraag is of wat hij praktisch/mooi vind, ook past bij het huis en doelgroep.

Dus in N=1 is deze 50k gezakt. In mijn optiek vroeg hij vanaf dat 1 75k te veel. Gezien normale prijs ontwikkeling zou dit pand rond de 300k moeten kosten als je er veel aan doet en bij weinig onderhoud 275. 400k wat totaal van de pot gerukt.

[MrSleeves]

Bartjuh schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 10:02:
[...]

Ik snap de gedachtegang, maar ik kan wel een goede reden geven waarom je een bakstenen huis zou moeten kopen; veel energie-efficiënter.

Niet helemaal: houtskeletbouw is volgens mij beter dan beton als het gaat om energie-efficiëntie.

Maar ik moet bij Amerika altijd aan de drie biggetjes denken als het om huizenbouw aankomt.

[Bartjuh]

nadroJ schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 10:25:
Volgens mij is het enige wat je door onderling ruilen wint de makelaarskosten die je niet hoeft te betalen (of zie ik dat verkeerd).

Het ging vooral om het feit dat je dan kan verhuizen, dus het grootste voordeel is dat je je huis sowieso kwijt kunt...

[BlakHawk]

Cyberpope schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 10:30:
[...]


Als je dit als voorbeeld neemt:

[...]

Zou je zeggen van wel. Ik ken echter de persoon die dit pand in de verkoop heeft en vind persoonlijk dat hij er nog te veel voor vraagt. Een vergelijkbaar band 3 deuren verder is recent voor 297k verkocht. Hij is er echter de afgelopen 8 jaar heel veel aan bezig geweest en heeft er voor zichzelf een paleisje van gemaakt. Maar de vraag is of wat hij praktisch/mooi vind, ook past bij het huis en doelgroep.

Dus in N=1 is deze 50k gezakt. In mijn optiek vroeg hij vanaf dat 1 75k te veel. Gezien normale prijs ontwikkeling zou dit pand rond de 300k moeten kosten als je er veel aan doet en bij weinig onderhoud 275. 400k wat totaal van de pot gerukt.

En daarom is het erg leuk dat vraagprijzen erbij gehaald worden, maar dat heeft geen zin.
Aangezien er meer van de prijs af gaat dan voorheen, zou ik, als ik nu mijn huis zou verkopen, wat hoger inzetten. Dan kan er automatisch meer vanaf.

[Exirion]

dfrenner schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 11:00:
En daarom is het erg leuk dat vraagprijzen erbij gehaald worden, maar dat heeft geen zin.
Aangezien er meer van de prijs af gaat dan voorheen, zou ik, als ik nu mijn huis zou verkopen, wat hoger inzetten. Dan kan er automatisch meer vanaf.

Ik hou de prijs liever hetzelfde zodat mensen sneller happen. Wat jij zegt is net als de 'geen-BTW-acties' bij de Media Markt: op de dag van de aanbieding is alles ineens een stuk duurder dan de dag ervoor en erna zodat de korting een wassen neus is. Mensen trappen daar niet in en je kunt ze beter verleiden tot het doen van een bod met een normale prijs, en dan onderhandelen.

[Cyberpope]

dfrenner schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 11:00:
En daarom is het erg leuk dat vraagprijzen erbij gehaald worden, maar dat heeft geen zin.
Aangezien er meer van de prijs af gaat dan voorheen, zou ik, als ik nu mijn huis zou verkopen, wat hoger inzetten. Dan kan er automatisch meer vanaf.

Ik kan me nog herinneren een onderzoek (wel een jaar of 3 geleden, wellicht nu anders) dat huizen die te hoog in de markt werden gezet, vaak voor een lagere prijs verkocht werden, als huizen die voor een reele prijs de markt in gezet werden. Een huis dat lang te koop staat, is namelijk minder waard op een of andere manier.

[Verwijderd]

Bij een huis wat lang te koop staat ga je je als koper toch afvragen wat er mis mee is dat niemand het wil hebben.

[fisherman]

n4m3l355 schreef op maandag 18 mei 2009 @ 19:59:
[...]
Leuk voorbeeldje is een buurman van m'n ouders diens woning van 850.000 naar 750.000 euro is gedaald

Zo ging het langer geleden al bij mijn ouders in de straat ook. Zelfde prijsklasse ongeveer ging ook zo ruim een ton af. Maar in deze prijsklasse praten we toch over heel ander soort huizen en niet 13 in een dozijn.
De huizen in de nabije omgeving zijn dan ook niet te vergelijken met elkaar.
Daarvan is de vraagprijs toch grotendeels afhankelijk van de taxateur. Dit zal dan ook altijd een schatting blijven. Het is dus helemaal niet ongebruikelijk dat een dergelijke woning reletief veel minder op zal brengen dan dat ervoor gevraagd wordt.

[Sabelhout]

Bartjuh schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 10:02:
[...]

Eigenlijk zouden mensen gewoon moeten ruilen. Misschien zou je een functie moeten hebben op dergelijke funda-sites waar de verkopers kunnen aangeven naar welke plaats/wijk ze willen verhuizen. En zodoende kan je een tweeledige search doen; op basis van de plaats waar je wilt wonen én waar je vandaan komt.

De keuze is dan natuurlijk een stuk minder, maar wie weet heb je geluk, en hoef je dan zelfs geen (in mijn ogen belachelijke) overdrachtsbelasting te betalen


[...]

Daar is onlangs ook al iemand op gekomen. Niet op het ruilen idee, want wie wil er vanuit een tweekapper naar een starterswoning? Wel op het zoeken van een "ketting" van mensen die op zoek zijn naar een ander huis:

Verhaal in de Stentor

Overigens is mijn vaders huis gisteren verkocht. Originele vraagprijs bij Makelaar A was €325k. Half jaar de koop gestaan, 1 bezichtiging, verder niks. Overgestapt naar Makelaar B, nieuwe vraagprijs €299k. Binnen twee weken verkocht voor €293k. Dan kun je wel zeggen dat de huizenprijzen aan het dalen zijn, m.i. is er meer het idee van een makelaar (A) met een irreele prijsbeeld...

[Cyberpope]

fisherman schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 12:31:
Daarvan is de vraagprijs toch grotendeels afhankelijk van de taxateur. Dit zal dan ook altijd een schatting blijven. Het is dus helemaal niet ongebruikelijk dat een dergelijke woning reletief veel minder op zal brengen dan dat ervoor gevraagd wordt.

Ook bij goedkopere huizen hoor. Toen ik mijn huis in de verkoop deed zat er ruim 30% verschil tussen de taxaties van de verschillende makelaars die mijn huis wilde verkopen. Maar dat was van te voren ook al bekend als je de makelaars kende...

[fisherman]

Cyberpope schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 12:52:
[...]

Ook bij goedkopere huizen hoor. Toen ik mijn huis in de verkoop deed zat er ruim 30% verschil tussen de taxaties van de verschillende makelaars die mijn huis wilde verkopen. Maar dat was van te voren ook al bekend als je de makelaars kende...

Inderdaad zijn er makelaars die huizen structureel hoger taxeren. Meestal is dit die makelaars wel bekend. Het is dan ook niet verstandig om een huis te laten taxeren door een van deze makelaars of in ieder geval wat onder die prijs te gaan zitten. Een gemiddelde van meerdere taxateurs is ook mogelijk natuurlijk.

[EXX]

Hypotheekverstrekkers gaan minder soepel om met uitzonderingsgevallen. De gedragscode onder verstrekkers bepaalt dat maximaal circa vijf keer het bruto inkomen als lening wordt verstrekt. De norm is inmiddels aangescherpt naar 3,5 tot 4,5 keer. Bij individuele gevallen mogen banken van de norm afwijken. Michiel Kwaaitaal, directeur marketing hypotheken bij ING Retail, constateert dat scherper wordt gekeken naar deze afwijkende gevallen.

Bron

Dit is IMHO een van de belangrijkste factoren waardoor de prijzen onder druk staan. Minder budget voor de kopers betekent gewoon dat ze minder duur kunnen kopen. Dat verklaart ook waarom vooral het duurdere segment te lijden heeft.

[Oscar Mopperkont]

Dat geeft ook druk aan de onderkant, want starters moeten vaak ver gaan willen ze iets normaals kopen en als starter weet je vaak dat je meer gaat verdienen.

Maar goed, als de prijzen daardoor dalen, toont dat natuurlijk nog steeds geen bubble aan.

[MBV]

Het komt er wel verdraaid dicht bij: als het afhankelijk is van extreem makkelijke kredietverstrekking zou het wel eens een bubbel kunnen heten.

[Oscar Mopperkont]

Het is natuurlijk afhankelijk van kredietverstrekking: als de geldkraan dicht wordt gegooid, daalt de vraag en dus de prijs als het aanbod niet meezakt.

[Verwijderd]

Het is maar net wat je onder een bubble verstaat.
Ik denk dat de huizenprijzen wat te hoog liggen, maar wat te hoge prijzen hoeft niet gelijk te duiden op een bubble. Op zijn max is de prijs per m2 in Nederland 5000 euro. Dat valt reuze mee en dat praat je ook over absoluut unieke locaties (keizersgracht bijvoorbeeld). Dat mag wat kosten. Wereldwijd gezien is dat prima te behapstukken. In Manhattan/London/Tokyo zit je al boven de 10000 euro per m2 en daar heb je niet eens subsidies zoals de HRA, dus reeel gezien is dat sowieso al 3x zo duur.

Wat echt een bubble was was bijvoorbeeld in Tokyo in 1990, toen was de prijs in Tokyo in m2 meer dan 100.000 euro!!!! Op sommige locaties piekte dat zelfs boven de half miljoen euro. Kun je nagaan, betaal je voor een appartementje van 50m2 zo 25 miljoen euro.

Kortom, Nederland valt echt wel mee. Er zit wat lucht in, thats all. Als ik bijvoorbeeld kijk op funda in de stad Den Haag, toch een redelijke populaire stad, aan het strand, midden in de Randstad, veel diverse werkgelegenheid, kun je voor een ok buurt (dus geen ghetto buurt) zo minder dan 2 ton een huis kopen van 100m2. Lijkt mij toch geen bubble? Kun je in deze markt nog afdingen ook.

[cornelixnootje1]

dfrenner schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 09:15:
[...]


Misschien merk je geluidsoverlast van de buren niet, maar ik zou me ongelooflijk gaan irriteren aan de voetstappen van je vrouw/kinderen die boven lopen met hun schoenen aan. Het gekraak wat je bij hout krijgt.

De meeste huizen hier zijn alleen Begane Grond.

Nee, niet mijn keuze. Plus het onderhoud...

Welk extra onderhoud?

Ik vraag me toch of of er niet heel wat meer blijft staan van een betonnen huis met een tornado... Ik weet dit niet hoor, dus ik zeg niet per definitie dat het blijft staan. Maar ik vraag het me wel af.

Paar pagina's terug ging het daar ook over. En bleek geen argument te zijn. Bovendien heb je die hier (california) uperhaupt niet. Ik denk dat Tornado's voor 90% van de huizen compleet irrelevant zijn.

Het zou gewoon niet mijn keuze zijn, ook al gaat het lang genoeg mee...

Met de instelling "gewoon niet mijn keuze" door het leven gaan, kost je bakken met geld. Zonder resultaat. Zonde.

[Cocytus]

Verwijderd schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 17:28:
Het is maar net wat je onder een bubble verstaat.
Ik denk dat de huizenprijzen wat te hoog liggen, maar wat te hoge prijzen hoeft niet gelijk te duiden op een bubble. Op zijn max is de prijs per m2 in Nederland 5000 euro. Dat valt reuze mee en dat praat je ook over absoluut unieke locaties (keizersgracht bijvoorbeeld). Dat mag wat kosten. Wereldwijd gezien is dat prima te behapstukken. In Manhattan/London/Tokyo zit je al boven de 10000 euro per m2 en daar heb je niet eens subsidies zoals de HRA, dus reeel gezien is dat sowieso al 3x zo duur.

In de buurten waar jij het over hebt (Oud Zuid en Grachtengordel Zuid) is 5000 euro / m2 inmiddels standaard en 6000 zeker geen uitzondering. Hoogste vierkantemeterprijs die ik ben tegengekomen voor een appartement zonder buitenruimte is zo'n 7500.

[ Voor 57% gewijzigd door Cocytus op 19-05-2009 19:13 ]

[cornelixnootje1]

Verwijderd schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 17:28:
Het is maar net wat je onder een bubble verstaat.
Ik denk dat de huizenprijzen wat te hoog liggen, maar wat te hoge prijzen hoeft niet gelijk te duiden op een bubble.

"Hoge" prijzen niet nee, "Te hoge" per definitie wel. Want dat betekent "niet-markt conform".

Op zijn max is de prijs per m2 in Nederland 5000 euro. Dat valt reuze mee en dat praat je ook over absoluut unieke locaties (keizersgracht bijvoorbeeld). Dat mag wat kosten. Wereldwijd gezien is dat prima te behapstukken. In Manhattan/London/Tokyo zit je al boven de 10000 euro per m2 en daar heb je niet eens subsidies zoals de HRA, dus reeel gezien is dat sowieso al 3x zo duur.

Manhattan heeft wel degelijk HRA, en nu ook 8k Obamacredit.

Wat echt een bubble was was bijvoorbeeld in Tokyo in 1990, toen was de prijs in Tokyo in m2 meer dan 100.000 euro!!!! Op sommige locaties piekte dat zelfs boven de half miljoen euro. Kun je nagaan, betaal je voor een appartementje van 50m2 zo 25 miljoen euro.

Yeah right. Wellicht voor een penthouse. Maar we hebben het dan niet over meer dan zeg, 100 apartementen in die prijs, in de hele stad.

Kortom, Nederland valt echt wel mee. Er zit wat lucht in, thats all. Als ik bijvoorbeeld kijk op funda in de stad Den Haag, toch een redelijke populaire stad, aan het strand, midden in de Randstad, veel diverse werkgelegenheid, kun je voor een ok buurt (dus geen ghetto buurt) zo minder dan 2 ton een huis kopen van 100m2. Lijkt mij toch geen bubble? Kun je in deze markt nog afdingen ook.

Bubble heeft niets te maken met huizenprijs an sich. Alleen met een "opgeblazen" huizenprijs. Jij mag het dan niet duur vinden, maar als de markt het wel duur vindt, en het huis blijft in prijs verlaagd worden is dat keihard bewijs voor het leeglopen van, jawel, een bubble.

[Cocytus]

cornelixnootje1 schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 20:30:
[...]

Yeah right. Wellicht voor een penthouse. Maar we hebben het dan niet over meer dan zeg, 100 apartementen in die prijs, in de hele stad.

Wikipedia: Japanese asset price bubble

Prices were highest in Tokyo's Ginza district in 1989, with choice properties fetching over 100 million yen (approximately $1 million US dollars) per square meter ($93,000 per square foot). Prices were only marginally less in other large business districts of Tokyo. By 2004, prime "A" property in Tokyo's financial districts had slumped to less than 1 percent of its peak

En:

De New York Times schreef op zondag 11 oktober 1987, een jaar na het begin van en ruim twee jaar voor het klappen van de bubble:
A WELL-KNOWN soba (noodle) shop in Tokyo's downtown financial district closed in January of this year. Rumor has it the owner accepted a 2 billion yen ($14 million) offer from a shady jiageya, or real estate asembler, for his 450-square-foot [42 m2] patch of land

(...)

buying a two-bedroom apartment within a one-and-a-half-hour commute from Tokyo is out of reach for most people, even if they plan on eating instant ramen, a simple noodle soup made by adding hot water to a packet, for the rest of their lives. The average cost of such an apartment is now $570,000.

Gecombineerd met:

In Tokyo, the average price of detached houses was JPY35 million (US$396,000) in Q3 2008

_bron

[ Voor 29% gewijzigd door Cocytus op 19-05-2009 20:53 ]

[n4m3l355]

Wederom.. verband. Vergeet niet dat Japan eind jaren 90 tot eigenlijk voor kort in een neergaande spiraal zat dus misschien dat wij deze prijzen hoog achten, er zijn genoeg wereldsteden (en Amsterdam is dit bij lange na niet) dat een leuk appartementje vanaf 7 cijfers begint.
Ook is de Japanse situatie absoluut niet te vergelijken met wat we in NL kennen. Hier hebben we geen rente lange tijd gehad die nabij de 0 was of een bevolking die constant de centen op de knip houd door een bestaande deflatie.

[Cocytus]

Ging me meer om de absolute prijs dan om oorzaken van de bel in Tokyo en het wel of niet vergelijkbaar zijn van de situatie in Amsterdam.

[ Voor 36% gewijzigd door Cocytus op 19-05-2009 22:56 ]

[BlakHawk]

cornelixnootje1 schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 19:09:
[...]
De meeste huizen hier zijn alleen Begane Grond.

Maar niet allemaal...

Welk extra onderhoud?

[...]

Mijn tante moest in een huis van 10 jaar oud eventjes alle kozijnen vervangen/opknappen en de hele buitenkant van het huis tegen het weer beschermen... Kosten waren duizenden euro's...

Hier doen we toch langer met kozijnen en de buitenkant is bij ons van steen, stenen hoef je niet te schilderen, hout wel.

Met de instelling "gewoon niet mijn keuze" door het leven gaan, kost je bakken met geld. Zonder resultaat. Zonde.

Best wel resultaat, we hebben hier verdiepingen en dan heb ik liever geen houtskeletbouw...

cornelixnootje1 schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 20:30:
[...]

"Hoge" prijzen niet nee, "Te hoge" per definitie wel. Want dat betekent "niet-markt conform".

[...]

Manhattan heeft wel degelijk HRA, en nu ook 8k Obamacredit.

[...]

Yeah right. Wellicht voor een penthouse. Maar we hebben het dan niet over meer dan zeg, 100 apartementen in die prijs, in de hele stad.

[...]

Bubble heeft niets te maken met huizenprijs an sich. Alleen met een "opgeblazen" huizenprijs. Jij mag het dan niet duur vinden, maar als de markt het wel duur vindt, en het huis blijft in prijs verlaagd worden is dat keihard bewijs voor het leeglopen van, jawel, een bubble.

Als ik jou was, zou ik de markt in NL nog even goed analyseren...
Het loopt een beetje vast , omdat men geen vertrouwen in de markt heeft, niet omdat men het te duur vind.

Waarom is het aanbod zo hoog en de vraag NOG niet?

Omdat men eerst wil verkopen in deze tijden en daarna pas kopen.
Zekerheid is hierin de keyword...

Sinds wanneer is zekerheid een bubble?

[cornelixnootje1]

Cocytus schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 20:42:
[...]


Wikipedia: Japanese asset price bubble


[...]


En:


[...]


Gecombineerd met:

[afbeelding]


[...]

_bron

Het is idd wel een enorme bubbel geweest, maar bij gebrek aan miljonairs lijkt het mij sterk dat dat de "gangbare" prijs was. Tenzij de markt volledig stilstond natuurlijk (als in: het kostte dan wel 25 miljoen voor een apartement, maar niemand kocht of verkocht er 1).

Of er woonden in die tijd in Tokyo een paar miljoen multi-miljonairs.

dfrenner schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 00:04:
[...]


Maar niet allemaal...


[...]


Mijn tante moest in een huis van 10 jaar oud eventjes alle kozijnen vervangen/opknappen en de hele buitenkant van het huis tegen het weer beschermen... Kosten waren duizenden euro's...

Dat weegt niet op tegen de 100.000+ die je bespaart.

Hier doen we toch langer met kozijnen en de buitenkant is bij ons van steen, stenen hoef je niet te schilderen, hout wel.

Deuren, kozijnen, goten, houtraamwerk aan het dak, moet je ook schilderen bij een stenen huis. Als je dan even de muren mee pakt ben je echt niet veel extra kwijt. Iig niet het prijsverschil steen/hout.

[...]


Best wel resultaat, we hebben hier verdiepingen en dan heb ik liever geen houtskeletbouw...

Geluidsoverlast kan idd een overweging zijn. Of je er zo enorm veel extra voor overhebt is een tweede...

[...]


Als ik jou was, zou ik de markt in NL nog even goed analyseren...
Het loopt een beetje vast , omdat men geen vertrouwen in de markt heeft, niet omdat men het te duur vind.

Waarom is het aanbod zo hoog en de vraag NOG niet?

Omdat men eerst wil verkopen in deze tijden en daarna pas kopen.
Zekerheid is hierin de keyword...

Sinds wanneer is zekerheid een bubble?

Het is heel simpel.

1. In een normale markt stijgt de huizenprijs (door inflatie en andere factoren) met tussen de 0% en de, zeg 4%. (Kan iets meer, kan iets minder, kan ook 20% zijn.) Maar iig een positief getal.
2. In de huidige markt daalt de huizenprijs.
3. We gaan dus "terug in de tijd", wat in de prijzenwereld identiek is aan een bubble.

Je zekerheidsargument gaat nog wel op, daar niet van, maar er zijn veel meer redenen waarom mensen wachten. Waarvan niet de minste: wachten tot de markt "uitbodemt", omdat niemand geld wil stoppen in iets wat minder waard wordt.

[Oscar Mopperkont]

cornelixnootje1 schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 04:31:
2. In de huidige markt daalt de huizenprijs.
3. We gaan dus "terug in de tijd", wat in de prijzenwereld identiek is aan een bubble.

Aaah, dus dat is een bubbel. Waar lullen we dan al +1000 posts over? Het is eigenlijk zo simpel: als iets goedkoper wordt, nadat het duurder is geworden dan is er een bubbel.

[BlakHawk]

cornelixnootje1 schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 04:31:
Dat weegt niet op tegen de 100.000+ die je bespaart.

Deuren, kozijnen, goten, houtraamwerk aan het dak, moet je ook schilderen bij een stenen huis. Als je dan even de muren mee pakt ben je echt niet veel extra kwijt. Iig niet het prijsverschil steen/hout.

Maar de kozijnen en deuren zijn maar een klein deel van het hele huis, vaak zie je in US dat de huizen helemaal met hout zijn bekleed.

Geluidsoverlast kan idd een overweging zijn. Of je er zo enorm veel extra voor overhebt is een tweede...

Nou ja, NL-ers wel blijkbaar...
Maar ook vooral omdat het beter geïsoleerd is, dus minder stookkosten.

Het is heel simpel.

1. In een normale markt stijgt de huizenprijs (door inflatie en andere factoren) met tussen de 0% en de, zeg 4%. (Kan iets meer, kan iets minder, kan ook 20% zijn.) Maar iig een positief getal.
2. In de huidige markt daalt de huizenprijs.
3. We gaan dus "terug in de tijd", wat in de prijzenwereld identiek is aan een bubble.

Je zekerheidsargument gaat nog wel op, daar niet van, maar er zijn veel meer redenen waarom mensen wachten. Waarvan niet de minste: wachten tot de markt "uitbodemt", omdat niemand geld wil stoppen in iets wat minder waard wordt.

Ik vind dat iets te simpel en iets te kort door de bocht. We hebben namelijk nog altijd schaarste...
Een bubbel is opgeblazen lucht, maar dat is het denk ik niet in de NL huizenmarkt.

Het heeft een reden dat de huizen "zo duur" zijn. Enerzijds schaarste en anderzijds het te verkrijgen krediet.

Ik hoor hier vaak als argumenten dat krediet te makkelijk te verkrijgen was en dan makelaars de kosten omhoog gooien.

Echter veel makelaars leveren hun diensten tegen vaste prijzen en niet naar aanleiding van de verkoopprijs, dus dat is al geen prijsopdrijvende factor.

Het makkelijk verkrijgen van krediet was vooral rond 2002/2003 (correct me if i'm wrong), toen zijn er leningen verstrekt van 8/9 keer het jaarinkomen, maar dat is al een tijdje teruggedraaid, toen het over was met de lage rentestanden van toen. De afgelopen jaren zit dat gewoon rond de 4,5 keer... Niets mis mee.


Dit is weer iets specifieker dan alles over één kam te strijken.
Maar wederom gemiddelden...
Maar in ieder geval wel per regio:

Ontwikkeling huizenprijzen in Zuid-Holland
In onderstaande tabel staan gegevens over de gemiddelde koopsom van eengezinswoningen en appartementen in de provincie Zuid-Holland over de laatste drie maanden. In de grafiek zijn de prijzen vanaf 1996 weergegeven. De gegevens zijn afkomstig van het Kadaster.

Eengezinswoningen Appartementen
Aantal Koopsom +/- Aantal Koopsom +/-
januari 1.065 € 310.044 +2,3% 980 € 169.027 +0,2%
februari 1.064 € 297.668 -4,2% 1.018 € 164.081 -3,0%
maart 1.120 € 301.237 +1,2% 1.202 € 157.931 -3,9%

Als je dat vergelijkt met Friesland:

Ontwikkeling huizenprijzen in Friesland
In onderstaande tabel staan gegevens over de gemiddelde koopsom van eengezinswoningen en appartementen in de provincie Friesland over de laatste drie maanden. In de grafiek zijn de prijzen vanaf 1996 weergegeven. De gegevens zijn afkomstig van het Kadaster.

Eengezinswoningen Appartementen
Aantal Koopsom +/- Aantal Koopsom +/-
januari 271 € 220.168 +4,8% 23 € 162.258 +22,1%
februari 291 € 206.329 -6,7% 22 € 151.517 -7,1%
maart 312 € 194.698 -6,0% 30 € 148.542 -2,0%

Kijk dan naar de eengezinswoningen...
Zuid-holland netto verlies van de gemiddelde verkoopprijs: 0,7%
Friesland netto verlies van de gemiddelde verkoopprijs: 7,9%

En daarom vind ik wat specifiekere cijfers belangrijk. Omdat het erg verschilt per regio!
En daarom heb ik moeite met zomaar die gemiddelde prijzen neer plempen hier...

[ Voor 13% gewijzigd door BlakHawk op 20-05-2009 09:06 ]

[Jaspertje]

dfrenner schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 08:53:
Echter veel makelaars leveren hun diensten tegen vaste prijzen en niet naar aanleiding van de verkoopprijs, dus dat is al geen prijsopdrijvende factor.

Er zijn er ook genoeg die een % van de verkoopprijs rekenen, dus niet iedereen en ook niet veel...

[MrScratch]

dfrenner schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 00:04:
Als ik jou was, zou ik de markt in NL nog even goed analyseren...
Het loopt een beetje vast , omdat men geen vertrouwen in de markt heeft, niet omdat men het te duur vind.

Dat geldt echt niet voor iedereen. Ik ben in staat om een huis te kopen, maar ik heb bij diverse bezichtigingen geconstateerd dat het gat tussen de vraagprijs en wat ik een reele prijs vond voor het huis te groot was. Dus ik vond de betreffende huizen te duur. Ik zal gerust niet de enige zijn, dus zeg niet dat het helemaal aan een gebrek in vertrouwen ligt.

[Oscar Mopperkont]

Makelaars zijn eerder een prijsdrukkende factor. Ze hebben er veel meer aan om veel huizen te verkopen (2 ipv 1 betekent immers 100% meer omzet en een paar lullige procenten hogere verkoopprijs betekent die alleen paar procent meer) en dat gaat makkelijker als ze de verkoper aansporen om snel akkoord te gaan met een bod.

In het algemeen hebben makelaars echter wel wat aan een licht stijgende huizenprijs, omdat de huizenmarkt op slot komt te zitten als de prijs maar een klein beetje daalt (je ziet het nu). Alleen zal dat bij een individuele verkoop geen rol spelen. Ze zullen echter wel daarom aandringen op maatregelen die de markt stimuleren.

[BlakHawk]

MrScratch schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 09:18:
[...]

Dat geldt echt niet voor iedereen. Ik ben in staat om een huis te kopen, maar ik heb bij diverse bezichtigingen geconstateerd dat het gat tussen de vraagprijs en wat ik een reele prijs vond voor het huis te groot was. Dus ik vond de betreffende huizen te duur. Ik zal gerust niet de enige zijn, dus zeg niet dat het helemaal aan een gebrek in vertrouwen ligt.

Maar wat wil je dan?
Huren?

Ga jij hetzelfde huis eens huren... Succes met een goedkoper alternatief te vinden.

Wat jij voor een huis over hebt maakt niet uit, dat moet je in Duitsland doen, in de gebieden waar 40% leeg staat... Daar kan dat lukken.
Hier is geen leegstand, maar mensen durven in deze tijd geen beslissing te nemen.

Mensen die huizen te duur vinden, zijn van alle tijden. Aangezien een groot deel van de mensen wel makkelijk een huis kan en wil betalen is dat geen probleem.

Ik ken een aantal mensen die graag een huis willen kopen... Het enige dat in de weg staat is zekerheid met betrekking tot inkomen. De een is net zijn contract niet verlengt, de ander is gedetacheerd en zijn opdracht houd op en bij nog een ander vielen de cijfers tegen.

Heeft allemaal niets met de huizenmarkt te maken...

Ongeveer 50% van de Nederlanders voelt zich onzeker over hun toekomstige financiële situatie door deze huidige crisis.
Hoe kunnen deze redenen die niets met de huizenmarkt te maken hebben een bubbel in de huizenmarkt veroorzaken?

Want dat zijn nu wel DE redenen die door mensen worden aangedragen om nog even te wachten.

Tel daarbij het aantal mensen op die willen verhuizen en eerst hun huis willen verkopen en daarna pas een ander huis kopen. En je hebt een groter aanbod dan vraag, dat vanzelf weer rechttrekt!

Ook dat noem ik geen bubbel...

Kun je dan de prijzen over 20 jaar wel een bubbel noemen, als de bevolkingsgroei negatief gaat uitvallen? Ik denk het niet, een verandering van de bevolkingsomvang is geen bubbel.

Dat neemt niet weg, dat ik denk dat over 20 jaar de prijzen best eens aardig kunnen gaan dalen.

[Exirion]

DEN HAAG - De prijzen van verkochte bestaande woningen waren in april 2009 gemiddeld 2,2 procent lager dan in april 2008. Dit is de derde maand op rij dat de prijzen van dat soort koopwoningen lager waren dan een jaar eerder.

Dat blijkt uit de ontwikkeling van de prijsindex bestaande koopwoningen van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster, die woensdag werd gepubliceerd.

Daling van 2.2% tov een jaar eerder. Dit zijn cijfers van het CBS en het Kadaster.

[Oscar Mopperkont]

En hoe is de ontwikkeling tov de vorige maand? Want als het in maart 2009 ook 2,2% lager was dan in maart 2008, dan zou de ontwikkeling nu gelijk zijn aan toen.

Maar goed, dit zijn niet echt cijfers om van te schrikken. Een lichte daling in een tijd met veel onzekerheid, kredieten die moeilijk worden verstrekt en een markt die ombuigt van een verkopermarkt naar een kopersmarkt, waardoor het aanbod de vraag ineens gigantisch overstijgt. Dit is dus meer en meer bewijs dat er geen sprake was / is van een bubbel.

[Mx. Alba]

Exirion schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 10:14:
Daling van 2.2% tov een jaar eerder. Dit zijn cijfers van het CBS en het Kadaster.

En hoeveel daarvan wordt veroorzaakt door het feit dat vooral duurdere huizen nu minder verkocht worden terwijl juist de goedkopere appartementen en huisjes nog wel redelijk goed verkocht worden? Daardoor daalt de gemiddelde verkoopprijs namelijk ook...

[Rukapul]

Leesvoer van kadaster/CBS:
Vastgoedbericht april 2009
Waarom de gemiddelde koopsom geen huizenprijsindicator is: Verschil gemiddelde koopsom – Prijsindex Bestaande Koopwoningen

[ Voor 4% gewijzigd door Rukapul op 20-05-2009 10:25 ]

[Exirion]

Mx. Alba schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 10:22:
En hoeveel daarvan wordt veroorzaakt door het feit dat vooral duurdere huizen nu minder verkocht worden terwijl juist de goedkopere appartementen en huisjes nog wel redelijk goed verkocht worden?

Interesseert me persoonlijk weinig. Zolang dit soort minimale dalingen worden gemeld denk ik: waar hebben we het over.

[BlakHawk]

Exirion schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 10:14:
[...]

Daling van 2.2% tov een jaar eerder. Dit zijn cijfers van het CBS en het Kadaster.

Maar weer over heel Nederland!
Terwijl juist de verschillen per provincie erg groot zijn!

Exirion schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 10:27:
[...]

Interesseert me persoonlijk weinig. Zolang dit soort minimale dalingen worden gemeld denk ik: waar hebben we het over.

Vooral als je dit ziet:

Ontwikkeling huizenprijzen in Groningen
In onderstaande tabel staan gegevens over de gemiddelde koopsom van eengezinswoningen en appartementen in de provincie Groningen over de laatste drie maanden. In de grafiek zijn de prijzen vanaf 1996 weergegeven. De gegevens zijn afkomstig van het Kadaster.

Eengezinswoningen Appartementen
Aantal Koopsom +/- Aantal Koopsom +/-
januari 200 € 205.282 +0,3% 62 € 152.904 -0,1%
februari 262 € 202.500 -1,4% 56 € 146.762 -4,2%
maart 259 € 184.571 -9,7% 73 € 148.965 +1,5%

Eengezinswoningen Groningen eerste kwartaal: -10,8%
Appartementen Groningen eerste kwartaal: -2,8%

Ontwikkeling huizenprijzen in Zuid-Holland
In onderstaande tabel staan gegevens over de gemiddelde koopsom van eengezinswoningen en appartementen in de provincie Zuid-Holland over de laatste drie maanden. In de grafiek zijn de prijzen vanaf 1996 weergegeven. De gegevens zijn afkomstig van het Kadaster.

Eengezinswoningen Appartementen
Aantal Koopsom +/- Aantal Koopsom +/-
januari 1.065 € 310.044 +2,3% 980 € 169.027 +0,2%
februari 1.064 € 297.668 -4,2% 1.018 € 164.081 -3,0%
maart 1.120 € 301.237 +1,2% 1.202 € 157.931 -3,9%

Eengezinswoningen Zuid-Holland eerste kwartaal: -0,7%
Appartementen Zuid-Holland eerste kwartaal: -6,7%

Ontwikkeling huizenprijzen in Friesland
In onderstaande tabel staan gegevens over de gemiddelde koopsom van eengezinswoningen en appartementen in de provincie Friesland over de laatste drie maanden. In de grafiek zijn de prijzen vanaf 1996 weergegeven. De gegevens zijn afkomstig van het Kadaster.

Eengezinswoningen Appartementen
Aantal Koopsom +/- Aantal Koopsom +/-
januari 271 € 220.168 +4,8% 23 € 162.258 +22,1%
februari 291 € 206.329 -6,7% 22 € 151.517 -7,1%
maart 312 € 194.698 -6,0% 30 € 148.542 -2,0%

Eengezinswoningen Friesland eerste kwartaal: -7,9%
Appartementen Friesland eerste kwartaal: +13%

Het zijn ongelooflijke verschillen. Dat valt erg op...
Terwijl eengezinswoningen in de randstad vrij weinig te lijden hebben, hebben dit type woningen in Friesland en Groningen juist erg veel moeten inleveren. Voor appartementen is dit andersom... Waarbij in Friesland juist een stijging van maar liefst 13% voor appartementen in slechts 3 maanden tijd!

Ik vind deze cijfers veel boeiender dan die gemiddelden...
Maar toch kan het ook een verschuiving van de markt inhouden...

[BlakHawk]

Rukapul schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 10:25:
Leesvoer van kadaster/CBS:
Vastgoedbericht april 2009
Waarom de gemiddelde koopsom geen huizenprijsindicator is: Verschil gemiddelde koopsom – Prijsindex Bestaande Koopwoningen

Lees ik uit dat laatste artikel nou een stijging van 2,9%?

Maar dat bedoelde ik dus ook, een verschuiving!

[Verwijderd]

Cocytus schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 19:13:
[...]


In de buurten waar jij het over hebt (Oud Zuid en Grachtengordel Zuid) is 5000 euro / m2 inmiddels standaard en 6000 zeker geen uitzondering. Hoogste vierkantemeterprijs die ik ben tegengekomen voor een appartement zonder buitenruimte is zo'n 7500.

Oud Zuid gaat nu richting 4000/m2. Kijk maar op funda. Is zeker al 10% gedaald. Kortom, zeer populaire buurten is geen garantie voor eeuwige prijsstijging, ook de prijzen in die buurten kunnen flink naar beneden.
Wat een nadeel blijft: kwaliteit van de pandjes laat wat te wensen over, bovendien hoge extra kosten zoals servicekosten/erfpacht.
6000/m2 zie je echt niet meer. De mooiste stekkies in Amsterdam zijn 5000/m2.

In Den Haag kun je voor mooie stekkies iets krijgen voor 2500/m2, lijkt mij een veel betere deal.

[Exirion]

Verwijderd schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 11:05:
De mooiste stekkies in Amsterdam zijn 5000/m2.

In Den Haag kun je voor mooie stekkies iets krijgen voor 2500/m2, lijkt mij een veel betere deal.

Het is maar net waar je wil wonen; uit persoonlijke voorkeur of uit noodzaak ivm je baan. Veel Amsterdammers willen niet dood gevonden worden in Den Haag of andersom. Als je voor je werk aan een stad gebonden bent heb je ook weinig keus. Het is niet zoals in de supermarkt kiezen welke pizza de beste deal is.

[MrScratch]

dfrenner schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 10:09:
[...]
Maar wat wil je dan?
Huren?

Ik ken een aantal mensen die graag een huis willen kopen... Het enige dat in de weg staat is zekerheid met betrekking tot inkomen. De een is net zijn contract niet verlengt, de ander is gedetacheerd en zijn opdracht houd op en bij nog een ander vielen de cijfers tegen.

Ik ga helemaal niet huren. Ik heb al een huis in bezit en daar kan ik blijven wonen. Maar wat wil je precies zeggen met het huren argument? Huren is nog duurder, dus de prijs is per definitie daarom niet te hoog? Daar ben ik het dus mee oneens. Beide markten staan op zichzelf en zijn niet te vergelijken.

Maar eigenlijk zeg je dus dat mijn inschatting van deze huizen onjuist is. Daar ben ik het niet mee eens. Ik vind dat ik mijn inschatting prima kan uitleggen aan de verkoper en ben zeer wel bereid op een reele manier te kijken naar de prijs. De huizen die ik heb bekeken staan op dit moment nog steeds te koop, dus die andere persoon die dan wel die prijs wil betalen is er dus kennelijk ook niet. Ik blijf van mening dat de verkopende kant niet realistisch is, bij wat ik gezien heb.

Ik heb ook geen problemen met inkomensonzekerheid of andere zaken waar jij over schrijft. Ook kan ik de prijzen in de klasse waarin ik kijk prima betalen, de vraag alleen is of ik het ten koste van alles wil of dat ik een reele (in mijn ogen dan) prijs wil betalen

Als voorbeeld heb ik een huis van 370k vraagprijs bekeken. Een taxatie komt uit op zo'n 315k (met marge 20k naar boven en naar beneden) gebaseerd op historische trend van de buurt en oppervlaktes, etc. Tevens zie ik dat het huis volledig afgeleefd is en schat ik zo'n 70k verbouwingskosten in het huis moet stoppen. Dan kan ik zo'n vraagprijs echt niet begrijpen. En dat heb ik ook in mijn bod uitgelegd. De verkopers zagen dat kennelijk anders, maar het huis staat nog steeds te koop. Het zal dus afwachten worden wie er gelijk heeft.

[Maasluip]

Rukapul schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 10:25:
Leesvoer van kadaster/CBS:
Vastgoedbericht april 2009
Waarom de gemiddelde koopsom geen huizenprijsindicator is: Verschil gemiddelde koopsom – Prijsindex Bestaande Koopwoningen

Uit die PDF:

DeWOZ-waarde is de waarde die een woning heeft als deze op de waardepeildatum (1 januari van het betreffende jaar) verhandeld zou worden

.

You'd wish.

WOZ waarde van mijn woning: 230.000. Mijn beide buren zijn verhuisd, een van de twee staat nu te koop (ik woon geschakeld, dus het is de gespiegelde versie van mijn huis): vraagprijs 209.000.
Ik ben benieuwd of het voor die prijs weg gaat, er staan bij ons in het dorp veel huizen te koop, maar dat het huis niet voor de WOZ waarde te koop staat wil denk ik meer zeggen over de WOZ waarde dan over het huis. Het is niet echt meer een sellers market.

De WOZ waarde is een fictieve waarde die de gemeente aan je huis hangt om min of meer naar rato van huizenprijs belasting te heffen. Het is hoogstens een vage indicatie van wat het op de markt waard is.

[Verwijderd]

Exirion schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 10:14:
[...]

Daling van 2.2% tov een jaar eerder. Dit zijn cijfers van het CBS en het Kadaster.

Waarbij de daling ten op zichte van de piek van de markt, september 2008, toch wat hoger uit zal vallen. Later dit jaar kan er wel eens sprake van een daling van 10 % - 15% ten op zichte van een jaar eerder zijn.

[Exirion]

Verwijderd schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 11:26:
Waarbij de daling ten op zichte van de piek van de markt, september 2008, toch wat hoger uit zal vallen.

Ja joh, vorig jaar zijn de prijzen tussen april en september echt met 15 tot 20% gestegen ja

Geloof je het zelf?

[Bigfoot]

Maasluip schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 11:19:


WOZ waarde van mijn woning: 230.000. Mijn beide buren zijn verhuisd, een van de twee staat nu te koop (ik woon geschakeld, dus het is de gespiegelde versie van mijn huis): vraagprijs 209.000.
Ik ben benieuwd of het voor die prijs weg gaat, er staan bij ons in het dorp veel huizen te koop, maar dat het huis niet voor de WOZ waarde te koop staat wil denk ik meer zeggen over de WOZ waarde dan over het huis. Het is niet echt meer een sellers market.

De WOZ waarde is een fictieve waarde die de gemeente aan je huis hangt om min of meer naar rato van huizenprijs belasting te heffen. Het is hoogstens een vage indicatie van wat het op de markt waard is.

Als ik jou was zou ik straks bezwaar maken tegen je WOZ waarde omdat die hoger is dan de marktprijs!

[BlakHawk]

Maasluip schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 11:19:
[...]

Uit die PDF:

[...]
.

You'd wish.

WOZ waarde van mijn woning: 230.000. Mijn beide buren zijn verhuisd, een van de twee staat nu te koop (ik woon geschakeld, dus het is de gespiegelde versie van mijn huis): vraagprijs 209.000.
Ik ben benieuwd of het voor die prijs weg gaat, er staan bij ons in het dorp veel huizen te koop, maar dat het huis niet voor de WOZ waarde te koop staat wil denk ik meer zeggen over de WOZ waarde dan over het huis. Het is niet echt meer een sellers market.

De WOZ waarde is een fictieve waarde die de gemeente aan je huis hangt om min of meer naar rato van huizenprijs belasting te heffen. Het is hoogstens een vage indicatie van wat het op de markt waard is.

Gevalletje locatie, of foute inschatting WOZ door de gemeente?

De gemiddelde daling van WOZ waardes bij de verhandelde woningen zegt wel degelijk iets...
Die is met 15% gedaald volgens het artikel, dat wil zeggen dat er inderdaad minder dure woningen worden verkocht...
Ze hebben namelijk allemaal hetzelfde meetpunt (1 januari), maar dat wordt ook uitgelegd in het artikel...

[Verwijderd]

Exirion schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 11:27:
[...]

Ja joh, vorig jaar zijn de prijzen tussen april en september echt met 15 tot 20% gestegen ja

Geloof je het zelf?

Nee, ze dalen de komende maanden juist zeer sterk. Schreef iemand hier een tijdje terug niet iets over het niveau op dit forum? ...

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 11:26:
[...]


Waarbij de daling ten op zichte van de piek van de markt, september 2008, toch wat hoger uit zal vallen. Later dit jaar kan er wel eens sprake van een daling van 10 % - 15% ten op zichte van een jaar eerder zijn.

Als jij zegt dat de waarde nu al 15% gedaald is, tja dan halen we die 30% die jij eerder noemde wel...

In Zuid-Holland zijn de eengezinswoningen in het eerste kwartaal met 0,7% gedaald, waar jij het over 15% hebt.
Doe 15% * 2 en je hebt 30% daling.
Doen we die 0,7% (bron kadaster) * 2 = 1,4% daling in de randstad van eengezinswoningen.

Als je zo op je 30% wil komen met foutieve gegevens...

[Exirion]

Verwijderd schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 11:30:
Nee, ze dalen de komende maanden juist zeer sterk. Schreef iemand hier een tijdje terug niet iets over het niveau op dit forum? ...

Je zou je misschien iets duidelijker kunnen uitdrukken. Jij suggereerde dat die 2.2% tov april vorig jaar nog dramatischer zou zijn als het vergeleken zou worden met het moment van de piek: september vorig jaar. Dat impliceert dat op dat moment de prijzen nog een stuk hoger gelegen zouden hebben dan in april 2008. Iets anders kan ik er niet van maken.

[Jaspertje]

dfrenner schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 11:29:
[...]


Gevalletje locatie, of foute inschatting WOZ door de gemeente?

De gemiddelde daling van WOZ waardes bij de verhandelde woningen zegt wel degelijk iets...
Die is met 15% gedaald volgens het artikel, dat wil zeggen dat er inderdaad minder dure woningen worden verkocht...
Ze hebben namelijk allemaal hetzelfde meetpunt (1 januari), maar dat wordt ook uitgelegd in het artikel...

En daarbij worden niet alle huizen getaxeerd maar worden een aantal huizen gepakt. Mijn schoonouders hebben een hoekhuis met 3 verdiepingen (beg. +2) Daarvan staan er 4 huizen in een rij van 12 waarbij de rest 2 verdiepingen heeft (en goedkoper is) Die lagere huizen zijn gebruikt voor de steekproef waardoor hun WOZ veel lager is dan welke marktwaarde dan ook (De hypotheek is laatst een keer overgesloten en de prijs zat zelfs nog ver onder de executiewaarde toen

[Istrilyin]

cornelixnootje1 schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 04:31:
Het is heel simpel.

1. In een normale markt stijgt de huizenprijs (door inflatie en andere factoren) met tussen de 0% en de, zeg 4%. (Kan iets meer, kan iets minder, kan ook 20% zijn.) Maar iig een positief getal.
2. In de huidige markt daalt de huizenprijs.
3. We gaan dus "terug in de tijd", wat in de prijzenwereld identiek is aan een bubble.

Het is nog veel simpeler.

Er zijn gewoon mensen die zich NIET wensen te laten overtuigen. Onafhankelijk van het aantal feiten, argumenten, grafieken, enzovoort waar je mee aankomt. Feit! Volgens mij kan iedereen op dit forum het hierover eens zijn.

Ik denk dat je op een bepaald moment gewoon moet zeggen: "laten we over een jaartje nog een keer kijken hoe de markt ervoor staat". Zeker omdat er geen overeenstemming is over de definitie van "bubble".

[Exirion]

Istrilyin schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 11:40:
Ik denk dat je op een bepaald moment gewoon moet zeggen: "laten we over een jaartje nog een keer kijken hoe de markt ervoor staat". Zeker omdat er geen overeenstemming is over de definitie van "bubble".

Het is inderdaad maar wat je eronder verstaat. Het gegeven dat de neergang in de huizenmarkt precies samenviel met het begin van de financiele crisis zegt in mijn ogen genoeg. De automarkt heeft het nu ook heel erg moeilijk. Zit er daarom een bubbel in de autoprijzen? Daar hoor je niemand over. Laten we inderdaad over een jaar eens kijken hoe de zaken ervoor staan, maar ondertussen blijft iedereen hier toch lekker verder speculeren

[Mx. Alba]

Eens met Exirion. Het feit dat prijzen van een bepaald produkt dalen betekent niet dat er een zeepbel onder zat. Prijzen hebben altijd nog te maken met vraag en aanbod in een vrije markt. Een zeepbel is een prijsstijging die niet door vraag en aanbod te verklaren is.

Er is op dit moment gewoon minder vraag op de huizenmarkt, daardoor dalen de prijzen. Dat is een natuurlijk effect van de vrije markt en heeft niets met een zeepbel te maken.

Daarnaast speelt een andere factor de statistiek parten, namelijk dat er naar verhouding nu meer goedkope woningen worden verkocht en minder duurdere. Daarbij komt nog dat het aandeel "moetjes" op de markt gestegen is enerzijds doordat meer mensen met financiële problemen kampen en anderzijds omdat mensen die hun huis niet verplicht verkopen onder de huidige omstandigheden vaak liever blijven zitten waar ze zitten en de kat uit de boom kijken. En de prijs van een "moetje" is altijd al lager geweest dan de prijs van een gevalletje "laten we eens rustig kijken hoeveel we ervoor kunnen krijgen".

Trouwens, een zeepbel heet niet voor niets een zeepbel. Wat gebeurt er als je een zeepbel doorprikt? *PLOP* en opeens niets meer. Dat is in Japan gebeurd in de jaren '90. Dat gebeurt hier zeker niet. De prijsdaling die we hier zien op de huizenmarkt is, mijns inziens, volledig toe te schrijven aan dalende vraag in een vrije markt. Als de boel weer op gang komt zal de achterstand vast weer snel worden ingehaald, want het probleem zal zich dan juist versterkt hebben. Mensen die toch maar langer bleven zitten willen dan extra graag wat nieuws, en er worden nu minder nieuwbouwprojecten gestart waarvan het effect zal zijn dat er over een jaar een stuk minder aanbod is.

[BlakHawk]

Istrilyin schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 11:40:
[...]


Het is nog veel simpeler.

Er zijn gewoon mensen die zich NIET wensen te laten overtuigen. Onafhankelijk van het aantal feiten, argumenten, grafieken, enzovoort waar je mee aankomt. Feit! Volgens mij kan iedereen op dit forum het hierover eens zijn.

Nee maar er wordt ook niet gekeken naar de andere cijfers die genuanceerder zijn. Ik heb namelijk nog geen reactie op de 0,7% daling gezien die er in de randstad heeft plaatsgevonden op eengezinswoningen. En zelfs dat is een gemiddelde, waar een eventuele verschuiving niet in is meegerekend.

Ik snap dat je die cijfers liever niet hoort, maar het is wel realiteit.

Daarbij zegt dit artikel van het kadaster ook heel veel, namelijke en verschuiving:
http://www.kadaster.nl/pdf/artikel_huizenprijsindicator.pdf

Als je die per provincie en per segment hebt, kun je precies zijn of er een daling of een stijging heeft plaats gevonden en van welke hoogte...

Ik denk dat je op een bepaald moment gewoon moet zeggen: "laten we over een jaartje nog een keer kijken hoe de markt ervoor staat". Zeker omdat er geen overeenstemming is over de definitie van "bubble".

Zoals we een jaar geleden in dit topic ook al hadden afgesproken
Kijk maar:

Slasher schreef op donderdag 10 april 2008 @ 11:37:
Als de huizenmarkt instort wil niet zeggen dat je dan wel opeens een huis kan kopen, en als dat gebeurd is er economisch wel veel meer zal gaan gebeuren. Banken zullen nóg veel strenger zijn met verstrekken van hypotheken aan starters dus verwacht geen gouden bergen.

Ik zou verder adviseren niet je adem in te houden en wachten totdat de boel "in elkaar stort"

Er zijn zat mensen die 15 jaar geleden hetzelfde als jij gezegd hebben en guess whhat, die wachten nog steeds.

Maar hoop doet leven nietwaar?

Ondertussen is ieder jaar dat je wacht in de huur, geld weggooien... In die tijd had je ook een hypotheek kunnen hebben en kunnen aflossen. Buiten de waardevermeerdering los je af. En alleen die aflossing (geld dat echt op je rekening staat) is al voldoende reden om nu in plaats van over 5 jaar te kopen...

Het zijn toch altijd de zelfde type mensen dat het te duur vind en pas koopt als het "is ingestort". Niet vervelend bedoeld, maar dan ben je gewoon een huurder en geen koper.

Je ziet precies de mensen die nu wel kopen, die boeit het niet als het over een jaar wat minder waard is... Want je WIL er immers wonen. Heb je dat gevoel niet, dan ga je je alleen maar druk maken straks en koop je een huis alleen maar als investering.

Koop lekker om te wonen. Zo niet? Doe het dan gewoon niet. Gewoon een tip...

[ Voor 5% gewijzigd door BlakHawk op 20-05-2009 12:19 ]

[BlakHawk]

Mx. Alba schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 12:10:
Eens met Exirion. Het feit dat prijzen van een bepaald produkt dalen betekent niet dat er een zeepbel onder zat. Prijzen hebben altijd nog te maken met vraag en aanbod in een vrije markt. Een zeepbel is een prijsstijging die niet door vraag en aanbod te verklaren is.

Er is op dit moment gewoon minder vraag op de huizenmarkt, daardoor dalen de prijzen. Dat is een natuurlijk effect van de vrije markt en heeft niets met een zeepbel te maken.

Daarnaast speelt een andere factor de statistiek parten, namelijk dat er naar verhouding nu meer goedkope woningen worden verkocht en minder duurdere. Daarbij komt nog dat het aandeel "moetjes" op de markt gestegen is enerzijds doordat meer mensen met financiële problemen kampen en anderzijds omdat mensen die hun huis niet verplicht verkopen onder de huidige omstandigheden vaak liever blijven zitten waar ze zitten en de kat uit de boom kijken. En de prijs van een "moetje" is altijd al lager geweest dan de prijs van een gevalletje "laten we eens rustig kijken hoeveel we ervoor kunnen krijgen".

Trouwens, een zeepbel heet niet voor niets een zeepbel. Wat gebeurt er als je een zeepbel doorprikt? *PLOP* en opeens niets meer. Dat is in Japan gebeurd in de jaren '90. Dat gebeurt hier zeker niet. De prijsdaling die we hier zien op de huizenmarkt is, mijns inziens, volledig toe te schrijven aan dalende vraag in een vrije markt. Als de boel weer op gang komt zal de achterstand vast weer snel worden ingehaald, want het probleem zal zich dan juist versterkt hebben. Mensen die toch maar langer bleven zitten willen dan extra graag wat nieuws, en er worden nu minder nieuwbouwprojecten gestart waarvan het effect zal zijn dat er over een jaar een stuk minder aanbod is.

Helemaal mee eens...
Lees dat artikel van het kadaster eens door, best grappig, daar zie je dat de verschuiving misschien wel groter is dan de daling... (mijn vorige post)

Al geloof ik zelf niet echt in een stijging van 2,9% het afgelopen kwartaal, maar volgens mij suggereert het artikel dat wel...

[J2pc]

dfrenner schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 12:17:
[...]

<snip>

Het zijn toch altijd de zelfde type mensen dat het te duur vind en pas koopt als het "is ingestort". Niet vervelend bedoeld, maar dan ben je gewoon een huurder en geen koper.

Je ziet precies de mensen die nu wel kopen, die boeit het niet als het over een jaar wat minder waard is... Want je WIL er immers wonen. Heb je dat gevoel niet, dan ga je je alleen maar druk maken straks en koop je een huis alleen maar als investering.

Koop lekker om te wonen. Zo niet? Doe het dan gewoon niet. Gewoon een tip...

qft!

Ik heb vooral een woning gekocht omdat:
- Ik op een betere plek wilde wonen (via huur niet op redelijke termijn haalbaar)
- Ik niet meer in het huis van een ander wil wonen (woningbouw)
- Ik nou wel eens een mooie keuken + badkamer wilde

En als ik straks 1 of 2 jaar langer hier moet wonen, geen probleem. Ik zit hier heerlijk en de rente staat voorlopig vast (i.t.t. m'n vorige huur die met rasse schreden m'n huidige bruto rente benaderde).

dfrenner schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 12:22:
[...]


Helemaal mee eens...
Lees dat artikel van het kadaster eens door, best grappig, daar zie je dat de verschuiving misschien wel groter is dan de daling... (mijn vorige post)

Al geloof ik zelf niet echt in een stijging van 2,9% het afgelopen kwartaal, maar volgens mij suggereert het artikel dat wel...

was die 2,9% niet een fictief voorbeeld?

Stel in februari van een jaar zijn voornamelijk grote grachtenpanden met tuin verkocht, terwijl in maart veel kleine
tussenwoningen van eigenaar wisselden. Hierdoor zal de gemiddelde koopsom in februari hoger liggen dan in
maart.

Vooral het stel doet mij vermoeden dat dit om het principe ging, en niet om de exacte bedragen / percentages.

/edit
dat document is sowieso al ruim een jaar oud (Mei 2008), dus tenzij ze bij het CBS een glazen bol heeft, was dit een fictief voorbeeld om het principe duidelijk te maken.

[ Voor 31% gewijzigd door J2pc op 20-05-2009 12:28 ]

[BlakHawk]

J2pc schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 12:25:
dat document is sowieso al ruim een jaar oud (Mei 2008), dus tenzij ze bij het CBS een glazen bol heeft, was dit een fictief voorbeeld om het principe duidelijk te maken.

Mijn fout... Zie ik nu ook. Ik las te snel.

[Verwijderd]

Exirion schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 11:38:
[...]

Je zou je misschien iets duidelijker kunnen uitdrukken. Jij suggereerde dat die 2.2% tov april vorig jaar nog dramatischer zou zijn als het vergeleken zou worden met het moment van de piek: september vorig jaar. Dat impliceert dat op dat moment de prijzen nog een stuk hoger gelegen zouden hebben dan in april 2008. Iets anders kan ik er niet van maken.

De verkoopprijzen dalen volgens de NVM cijfers de afgelopen 2 kwartalen met ongeveer 3% per kwartaal. Als je de piek van de mark, september 2008, gaat vergelijken met september 2009 is de daling op jaarbasis groter dan 2.2%.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op woensdag 20 mei 2009 @ 12:34:
[...]


De verkoopprijzen dalen volgens de NVM cijfers de afgelopen 2 kwartalen met ongeveer 3% per kwartaal. Als je de piek van de mark, september 2008, gaat vergelijken met september 2009 is de daling op jaarbasis groter dan 2.2%.

Maar je ziet toch ook dat dat heel veel verschilt per regio en per segment?

[J2pc]

Hou het svp ontopic. Op de man spelen is niet gewenst en siert een fatsoenlijke discussie niet.

[ Voor 103% gewijzigd door SmartDoDo op 20-05-2009 19:37 ]