Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[MAher]

Exirion schreef op woensdag 29 april 2009 @ 14:23:
[...]

Je zeurt. Mensen met een eigen woning zijn eigenaar van die woning. Die mogen daar mee doen wat ze willen, ook verhuren. Zolang ze belasting betalen over de huurinkomsten en zich aan de wet houden staat het ze vrij te verhuren. Wat is daar mis mee? Moeten we ook daar weer regeltjes voor gaan verzinnen om de commerciele verhuurders te sparen?

Het gaat erom dat de overheid particuliere huurders/huiseigenaren-in-nood wil gaan bevoordelen door huurdersbescherming voor hen op te heffen. Dat is concurentievervalsing.

Dat het iedereen vrij staat om te verhuren is duidelijk, maar als er voor de een andere regeltjes gelden dan voor de anderen is er geen sprake meer van normale marktwerking. Lijkt me duidelijk.

MPCX schreef op woensdag 29 april 2009 @ 14:31:
... elke vorm van marktcorrectie moet tegengegaan worden dmv een bail-out.

Dat is zeker wel een realistische kijk op de zaak.

Je hebt helemaal gelijk imho. Aan alle kanten wordt voorgesteld om de huizeneigenaren te 'redden' maar dat betekend gewoon een kunstmatig hoog houden van de prijzen. Een verhoging van de NHG, zo'n huurmaatregel, en wat dies meer zij, allemaal prijsopdrijvend/in-stand-houdende maatregelen die een (gezonde/noodzakelijke/onvermijdelijke) prijscorrectie in de weg staan.

Ook de beleidsmakers zijn blijkbaar nog in de ontkenningsfase...

[ Voor 42% gewijzigd door MAher op 29-04-2009 14:40 ]

[Woy]

MPCX schreef op woensdag 29 april 2009 @ 14:14:
Ik heb al eerder in dit draadje gepost dan kopen inderdaad goedkoper is dan huren.

Maar dat is toch ook logisch?

Huren is een woonvorm waar je minder risico loopt, en ook minder kosten m.b.t. groot onderhoud hebt. Het is IMHO dus logisch dat kopen goedkoper is dan commerciele verhuur.

[MBV]

EXX schreef op woensdag 29 april 2009 @ 14:11:
[...]


Zo kan het natuurlijk ook

ha, leuk, een Dutch auction

MPCX schreef op woensdag 29 april 2009 @ 14:14:
@ dfrenner

Ik heb al eerder in dit draadje gepost dan kopen inderdaad goedkoper is dan huren, mijn post is een beetje onduidelijk, maar neem geen moment aan dat je weet wat ik al dan niet wil kopen, en dat ik de materie niet ken.

Een hypotheek van 170.000 euro koopt me een appartement van 158.000 euro (KK ff vergeten?), wat ik dus zoek, maar daar heb je dus in de Randstad nog geen schoenendoos voor, hoe hard je ook wil roepen dat het wel zo is. Daarnaast willen veel banken flatjes in Noord niet financieren, als ik er al dood gevonden zou willen worden.Ik heb geen hoge eisen, 45 vierkante meter, maar zelfs dat is moeilijk in een wijk waar je de kogels niet spreekwoordelijk om de oren vliegen.

Rotterdam ommoord, de flats die naast de hesseplaats staan, kosten 140k.
http://www.funda.nl/koop/kaart/#/rotterdam/ommoord/0-150000/
ex-huur, fijne wijk, 90m2. Nog geen schoenendoos?

Ik vraag me af of je zelf praktische woonervaring hebt die hier ook maar in de buurt komt.

Ik nog niet, na de zomervakantie begint het feest van een huis zoeken. En als ik werk vindt in de buurt van Rotterdam, heb je een grote kans dat ik in zo'n flat kom te wonen, maar dan huur (eerst wat stabiliteit krijgen, mijn ouders zullen vast niet garant willen staan nu mijn vader is ontslagen).

MPCX schreef op woensdag 29 april 2009 @ 14:24:
Daar komen de eisen-aannames weer.

De enige eis die ik heb: In A'dam, binnen de ring.

Doe dan ook niet alsof het over de hele randstad gaat
Je zal gewoon buiten Amsterdam een plekje moeten zoeken. Tip: A'dam heeft goed OV, en is helemaal niet zo groot. Ga ergens anders bij een treinstation in de buurt wonen, gooi een oude fiets in de betaalde stalling in A'dam, en ga zo naar je werk toe.

[Roenie]

Woy schreef op woensdag 29 april 2009 @ 14:33:
[...]

Waar EXX waarschijnlijk over valt is dat er dan voor de mensen die hun 2e huis niet kunnen verkopen, uitzonderingen gemaakt worden ( ten minste dat is het voorstel ) m.b.t. huurbescherming. En daar ben ik het wel mee eens.

Maar ook in de commerciele verhuur-wereld heb je de optie om anti-kraak te verhuren. Alleen liggen de tarieven daar een stuk lager, waardoor dat waarschijnlijk niet interessant is.

Maar ik ben het eens met EXX dat het vreemd ( en IMHO slecht ) zou zijn als er voor mensen die hun 2e huis niet kwijt kunnen uitzonderingen gemaakt worden.

Je kunt toch ook gewoon je woning tijdelijk verhuren tot de 'rust' is weergekeerd. Dan moeten je huurders er na een bepaalde tijd uit.

[Oscar Mopperkont]

Tijdelijk verhuren is niet zomaar mogelijk, kan eigenlijk alleen middels een "diplomatenclausule", maw als je naar het buitenland gaat en je de huurders eruit wil kunnen zetten als je terug komt.

[Roenie]

Dus je kunt niet afspreken dat je de woning voor bijvoorbeeld één jaar verhuurd Tja, dat is een gemiste kans om het gelijk voor iedereen te houden.

[BlakHawk]

MPCX schreef op woensdag 29 april 2009 @ 14:14:
@ dfrenner

Een hypotheek van 170.000 euro koopt me een appartement van 158.000 euro (KK ff vergeten?)

Nee hoor niet vergeten...

wat ik dus zoek, maar daar heb je dus in de Randstad nog geen schoenendoos voor, hoe hard je ook wil roepen dat het wel zo is.

Ik hoef het niet hard te roepen, ben vorig jaar uitvoerig op zoek geweest naar een appartement... 130.000 is prima te doen in de randstad... Heb je een nette 70/80m2.

Pak Funda er maar bij...

[/quote]
En het 20k verhaal? Ik verdien dus meer, maar iemand die financieel tussen het wal en 't schip valt, kan geen kant op: kan niets kopen, kan niets huren, krijgt geen subsidie, en staat niet lang genoeg op de wachtlijst (let wel, vooral in de grote steden) tenzij diegene in Oost-Gronigen woont.
[/quote]

Waarom moet iemand met 20k salaris een huis kunnen kopen?
Als dat werkelijkheid moet gaan worden heb je erg veel meer koopwoningen nodig!

Maar met dalingen die hier geroepen worden, kom je in de situatie dat je met 20k salaris makkelijke een woning kan kopen... Zo veel koopwoningen zijn er niet, simpel vraag-aanbod spel...

Ga zelf eens voor 700+ euro zonder in A'dam of Utrecht, particulier huren, en probeer maar iets te kopen. Elke prijsdaling die terecht zou zijn wordt actief tegengewerkt.

Omdat er zat mensen zijn die er willen wonen, waarom denk je dat er zo veel groeikernen rondom de steden zijn gebouwd? Omdat het niet te doen is, zo veel mensen in een stad... Veel te veel vraag...

Ik vraag me af of je zelf praktische woonervaring hebt die hier ook maar in de buurt komt.

Ja ik ben starter, net een jaar bezig met werken... Ben 24 en heb samen met mijn vrouw een eengezinswoning in de randstad gekocht (Zoetermeer). Heeft 260k gekost... Heb niet echt het idee dat het heel duur is nee... Kost 1k per maand en dan lossen we een aardig deel af in 30 jaar...

Zonder aflossing zou het 750 euro per maand kosten, dan heb je een woning van 2003, 130m2 in een gewilde, jonge wijk. Als ik ging huren, zat ik in een stuk kleiner huis voor dat bedrag in een oude wijk in een woning van 30 jaar oud en volledig enkel glas met 100-110m2... Kosten 720 euro per maand...

Voor die 1000, spaar ik bijna 2 ton in 30 jaar belastingvrij... Als ik per maand zelf 250 euro apart leg, red ik dat niet hoor... Want dan mag je 1,2% belasting gaan betalen per jaar, reken maar dat dat op de rente drukt...

Dus aan de hand van dit voorbeeld, is kopen helemaal niet duur!

[Verwijderd]

Ik kan me voorstellen dat als je van iemand die zijn 2e huis niet verkocht krijgt gaat huren maar als je dan minder bescherming krijgt dat daar tegenover ook een lagere prijs staat. Het is dan niet echt vergelijkbaar met commerciële verhuur waar huurders wel bescherming hebben. Denk niet dat alle huurders staan te springen op een woning waar ze binnen een half jaar weer uitgezet kunnen worden omdat het verkocht wordt.

De oplossing kan voorkomen dat mensen in de problemen komen en kan een uitkomst zijn voor huurders die wat flexibel zijn en hierdoor mogelijk wat goedkoper kunnen huren. Deze huurders kunnen dan mooi wachten tot de woningprijs in elkaar zakt en dan pas wat kopen.

[Oscar Mopperkont]

Roenie schreef op woensdag 29 april 2009 @ 15:13:
Dus je kunt niet afspreken dat je de woning voor bijvoorbeeld één jaar verhuurd

Als je overeenkomt dat de woning voor 1 jaar wordt gehuurd, spreek je eigenlijk af dat de huurders minimaal een jaar moeten huren. Jij kunt ze er dan niet na 1 jaar uitzetten.

Tja, dat is een gemiste kans om het gelijk voor iedereen te houden.

Hoezo gemiste kans? Dat is hoe de wet al sinds jaar en dag in elkaar zit. Dat is ook de reden dat banken niet willen dat je je koophuis niet gaat verhuren. Bij executie krijgen ze de huurders er immers niet uit en is het huis dus fors minder waard.

[Woy]

Verwijderd schreef op woensdag 29 april 2009 @ 15:16:
Ik kan me voorstellen dat als je van iemand die zijn 2e huis niet verkocht krijgt gaat huren maar als je dan minder bescherming krijgt dat daar tegenover ook een lagere prijs staat. Het is dan niet echt vergelijkbaar met commerciële verhuur waar huurders wel bescherming hebben. Denk niet dat alle huurders staan te springen op een woning waar ze binnen een half jaar weer uitgezet kunnen worden omdat het verkocht wordt.

De oplossing kan voorkomen dat mensen in de problemen komen en kan een uitkomst zijn voor huurders die wat flexibel zijn en hierdoor mogelijk wat goedkoper kunnen huren. Deze huurders kunnen dan mooi wachten tot de woningprijs in elkaar zakt en dan pas wat kopen.

Maar dan is het krom om een regeling te hebben waar dat alleen geld voor mensen die hun 2e huis niet kwijt kunnen. Maak dan een regeling waar de huurbescherming minder strak is als de huur die je vraagt onder de x% van de waarde van een huis ligt. ( Volgens mij is iets dergelijks al mogenlijk, als je huizen anti-kraak verhuurt. Maar de details daarvan weet ik niet ).

[Roenie]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 29 april 2009 @ 15:17:Hoezo gemiste kans? Dat is hoe de wet al sinds jaar en dag in elkaar zit. Dat is ook de reden dat banken niet willen dat je je koophuis niet gaat verhuren. Bij executie krijgen ze de huurders er immers niet uit en is het huis dus fors minder waard.

Gemiste kans omdat dit eerlijker is naar andere verhuurders dan de mogelijkheid tot verhuren zonder huurbescherming voor slechts een specifieke groep

[MBV]

Verwijderd schreef op woensdag 29 april 2009 @ 15:16:
Ik kan me voorstellen dat als je van iemand die zijn 2e huis niet verkocht krijgt gaat huren maar als je dan minder bescherming krijgt dat daar tegenover ook een lagere prijs staat. Het is dan niet echt vergelijkbaar met commerciële verhuur waar huurders wel bescherming hebben. Denk niet dat alle huurders staan te springen op een woning waar ze binnen een half jaar weer uitgezet kunnen worden omdat het verkocht wordt.

Als ik over een paar maanden een huis ga huren, dan kan ik best met 3 maanden opzegtermijn leven. Zeker als daar een garantie bijzit dat ik er minimaal een jaar kan wonen. Dan moet het er wel fatsoenlijk uitzien: als je eerst €5000 erin moet stoppen om normaal te kunnen leven werkt het iets anders. Dus geen vergeelde plafonds, vloerbedekking en een normaal behangetje erin, en een toonbare keuken en douche.

De oplossing kan voorkomen dat mensen in de problemen komen en kan een uitkomst zijn voor huurders die wat flexibel zijn en hierdoor mogelijk wat goedkoper kunnen huren. Deze huurders kunnen dan mooi wachten tot de woningprijs in elkaar zakt en dan pas wat kopen.

Precies waar ik aan denk. En als de markt nog niet aantrekt, kan ik altijd ergens goedkoper gaan huren tegen dezelfde voorwaarden

[Verwijderd]

Vraagprijs huis per dag 2500 euro omlaag

Leuke manier om gratis publiciteit te krijgen. Maar het zal eerst 50 tot 60 dagen in de markt moeten staan voordat het realistisch geprijsd is. Alleen voor de verbouwingskosten mag je wel 100k rekenen.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op woensdag 29 april 2009 @ 16:03:
Vraagprijs huis per dag 2500 euro omlaag

Leuke manier om gratis publiciteit te krijgen. Maar het zal eerst 50 tot 60 dagen in de markt moeten staan voordat het realistisch geprijsd is. Alleen voor de verbouwingskosten mag je wel 100k rekenen.

Ik vind het woord realistische prijs zwaar overdreven en ongepast.
Sinds wanneer bepaal jij de "realistische" prijs?

Zo lang de woningen verkocht worden is het wel degelijk realistisch...

[Roenie]

Verwijderd schreef op woensdag 29 april 2009 @ 16:03:
Vraagprijs huis per dag 2500 euro omlaag
Leuke manier om gratis publiciteit te krijgen. Maar het zal eerst 50 tot 60 dagen in de markt moeten staan voordat het realistisch geprijsd is. Alleen voor de verbouwingskosten mag je wel 100k rekenen.

b_visser, goed te zien dat je weer terug bent Ik begon je al te missen.

Wat voor huis heb je eigenlijk zelf en hoeveel lucht zit er in de prijs van jouw huis?

[eamelink]

dfrenner schreef op woensdag 29 april 2009 @ 15:14:
Dus aan de hand van dit voorbeeld, is kopen helemaal niet duur!

Nogal wiedes dat kopen goedkoper is dan huren als kopers een 40% subsidie krijgen . Maar in de praktijk worden huurprijzen meegezogen door het prijsopdrijvend effect van HRA dus is een vergelijking met een huurwoning om aan te tonen dat kopen niet duur is onzinnig.

[Verwijderd]

Woy schreef op woensdag 29 april 2009 @ 15:24:
[...]

Maar dan is het krom om een regeling te hebben waar dat alleen geld voor mensen die hun 2e huis niet kwijt kunnen. Maak dan een regeling waar de huurbescherming minder strak is als de huur die je vraagt onder de x% van de waarde van een huis ligt. ( Volgens mij is iets dergelijks al mogenlijk, als je huizen anti-kraak verhuurt. Maar de details daarvan weet ik niet ).

Is ook een optie. Maar ik ga er vanuit dat dit een tijdelijke regeling is. En puur om deze gevallen te helpen. Er zullen waarschijnlijk ook tig regels en uitzonderingen aan verbonden worden zodat het eigenlijk niet eens meer interessant is maar goed.

Ik zou dan eerder een voorstander zijn om verhuur mogelijk te maken met een vaste looptijd. Hierdoor zou de huurprijs ook vanzelf wel wat omlaag gaan en de particuliere verhuurmarkt wat meer opgang helpen. Het risico is nu erg groot als iemand niet betaald en je kan er niet vanaf.

[HaseMike]

dfrenner schreef op woensdag 29 april 2009 @ 13:31:
Ja, dus er gaat nu minimaal 225%-325% van de prijs weer af...
Ow jongens, je wil het gewoon niet begrijpen, dat er nu eenmaal meer vraag in bepaalde gebieden is... Iedere keer haal je weer de bouwkosten erbij in Duitsland, of de stijging en daar baseer jij een bubbel op, die moet leeglopen...

Ik vraag:
En dan? Voor wie wordt wonen dan allemaal betaalbaar? Voor hoeveel % van de huidige huurders wordt kopen bereikbaar bij een daling van 30% of meer???
Ben benieuwd....

Ach ik kan hetzelfde over jou zeggen, er is een bubbel en je wilt het gewoon niet begrijpen Pak ook de rekenmachine er even bij zou ik zeggen. Als iets met 225% stijgt dan hoeft er maar 69% af om weer op de oude waarde te zitten. Dalingen van meer dan 100% zijn niet mogelijk, mischien moet de heao toch een jaar langer duren. (Dat laatste is een * grapje * ).

Ik heb "deze keer" geen bouwkosten in welk land dan ook aangehaald. Ik kan er verder weinig aan doen als jij de bubbel niet kan/wil zien. Alleen al in de laatste 12 jaar zijn de prijzen met 170% gestegen, als dat geen bel is wat is het dan wel ?



Verder neem je aan dat iedereen wil kopen als het prijsnivo binnen bereik komt, wat beslist niet zo is. Dan heb je ook nog het huidige sentiment, en dan kan je zeker niet spreken van een verkopersmarkt. Voor de laatste keer dan van mijn kant : in een dalende/stilstaande markt worden de prijzen betpaald door de mensen die van hun huis af moeten. Voorbeeldje :

Vrienden van mij moeten hun huis kwijt in de randstad omdat ze al ergens anders wonen, verkoop lukt al ruim een jaar niet, ondertussen gedaald met 16%. Maar een bubbel welnee die is er immers niet.... Ik begrijp dat jij denkt dat alleen al door de vraag de prijzen stabiel zullen blijven, maar die vraag die is immers grotendeels weggevallen. In normale tijden stonden er zo'n 80.000 huizen te koop bij funda, nu al richting de 260.000

Ik denk dat wij verschillen van mening over wat een "bubbel" is : Mijn definitie van een bubbel is de gebakken lucht die je betaald boven de grondprijs + bouwsom. Daarbij zit er in de grondprijs ook een enorm opportunisme van de lokale overheden, die de burger compleet uitkleden want die betaald toch wel. Bij jou interpretatie is er nooit sprake van een "bubbel" want elke prijs is reeël als die betaald word. Tja..

Maar goed Dfrenner, ik heb het al eerder geschreven : wij worden het niet eens, onze eeuwige discussie is bijzonder vermakelijk maar zal tot niets lijden. Als we lang genoeg doorschrijven, en wat hebben we anders immers te doen, krijgt 1 van ons een keer gelijk. Sterker nog als we voldoende tijd hebben krijgen we beiden gelijk !

[ Voor 25% gewijzigd door HaseMike op 29-04-2009 17:30 ]

[EXX]

Ik hoor net op BNR dat de corporaties niets van een "opkoopplan" afweten en zijn ook erg tegen zo iets dergelijks. Ze beschuldigen het AD dat zij dit bericht onjuist hebben gepubliceerd.

Ondertussen staat hier dat nog niets besloten is.

[bangkirai]

Praktijk in sommige gemeentes van nederland.

Gemeente verkoopt grond aan ontwikkelaar, die ook de verplichting krijgt om de hele infrastructuur te doen.
Echter gemeente houd wel standaard grondprijs aan. (hier zit dus ook het geld in, dat er zogenaamd aan infrastructuur moet worden besteed). Soms heeft de ontwikkelaar de grond al gekocht van particulieren en zet de gemeente dus voor het blok.

Bouwprijs wordt dus, bouwkosten met kleine winst + het geld dat de ontwikkelaar aan de infrastructuur moet besteden, dat wordt de huizen prijs Z, stel 190k

Nu is het in veel gemeentes een kunstmatig gebrek aan nieuwe woningen.
Deze gemeentes mogen van de provinces maar X aantal huizen over Y aantal jaar bouwen en als dat is gebeurd, moeten ze keihard wachten, totdat die Y jaar voorbij is. (zogenaamde groeigemeentes hebben voorrang, ook al zorgen die voor lading files....)

Er worden 20 kavels gebouwd, er zijn 40 aanmeldingen, dus lotingen worden verricht.
Die 20 huizen worden elk verkocht voor prijs 190k aan de koper door de ontwikkelaar.
Van die 20 komen er 2 te koop staan, nadat ze opgeleverd zijn en die worden verkocht voor 210k aan andere particulieren.

De "bubble" in dit geval is dus die 20k verschil en die bestaat alleen maar, door de kunstmatige schaarste in veel gemeentes, daar betaal je dus keihard voor, als deze er niet was, waren er 35 a 40 woningen gebouwd en zou niemand daarna 210k betalen voor 1 van de woningen of tenminste de kans daarop zou stukken lager zijn.

Wordt de schaarste op 1 of andere manier opgeheven, dan knallen de huizen prijzen terug na prijzen, die een ontwikkelaar aan de klant kan vragen.

[mr_obb]

HaseMike schreef op woensdag 29 april 2009 @ 17:16:
[...]
Ik denk dat wij verschillen van mening over wat een "bubbel" is : Mijn definitie van een bubbel is de gebakken lucht die je betaald boven de grondprijs + bouwsom. Daarbij zit er in de grondprijs ook een enorm opportunisme van de lokale overheden, die de burger compleet uitkleden want die betaald toch wel. Bij jou interpretatie is er nooit sprake van een "bubbel" want elke prijs is reeël als die betaald word. Tja..

Even iets nieuws voor jou: Marktwerking. Wet van vraag en aanbod enzo... Of

misschien moet de heao toch een jaar langer duren. (Dat laatste is een * grapje * ).

[n4m3l355]

HaseMike schreef op woensdag 29 april 2009 @ 17:16:
Ach ik kan hetzelfde over jou zeggen, er is een bubbel en je wilt het gewoon niet begrijpen Pak ook de rekenmachine er even bij zou ik zeggen. Als iets met 225% stijgt dan hoeft er maar 69% af om weer op de oude waarde te zitten. Dalingen van meer dan 100% zijn niet mogelijk, mischien moet de heao toch een jaar langer duren. (Dat laatste is een * grapje * ).

Imo een erg makkelijke opmerking dat iemand te vertellen dat diegene niet begrijpt wat een bubbel inhoud om een eigen stelling in verdediging te nemen. Er zijn genoeg (geleerden) die het omgekeerde beweren. Je mag je zelfs afvragen dat ondanks de prijzen inderdaad sterk gestegen zijn over de afgelopen jaren (en zoals ik al eerder aangaf meestal een sterke inflatie correctie zijn) dat zelfs in de huidige moeilijke tijden het CBS aangeeft de totale daling tov hetzelfde kwartaal vorig jaar de daling slechts 2,6% is. Men praat al over lichte tekens van verbetering dus misschien dat de daling nog iets zou doorzetten echter gelet op wat oa Bernanke zegt zou je in 3 kwartalen weer een opgaande economie mogen verwachten.

Ik heb "deze keer" geen bouwkosten in welk land dan ook aangehaald. Ik kan er verder weinig aan doen als jij de bubbel niet kan/wil zien. Alleen al in de laatste 12 jaar zijn de prijzen met 170% gestegen, als dat geen bel is wat is het dan wel ?

Bij een iflatie van 4% (en over de afgelopen 12 jaar is deze veelvuldig hoger geweest) kom ik op een steiging van 160% uit. Waar is deze bubbel dan?

vraag aanbod verhaal

Beschrijf je hier nu niet de basis principes van wat kapitalisme is? Buiten dat de prijs op meer gebaseerd is dan enkel de intresse in een product zijn er ook nog de basis kosten. De deviatie tussen de basiskosten en daadwerkelijke verkoopkosten zullen elkaar best ontlopen ik weet echter uit de praktijk dat zeker bij nieuwbouw deze uiterst minimaal is. Zeker bij de initialisatie zal een ontwikkelaar geld willen verdienen echter deze zal hooguit 2x3% zijn (bouwer/ontwikkelaar).

Ik denk dat wij verschillen van mening over wat een "bubbel" is : Mijn definitie van een bubbel is de gebakken lucht die je betaald boven de grondprijs + bouwsom. Daarbij zit er in de grondprijs ook een enorm opportunisme van de lokale overheden, die de burger compleet uitkleden want die betaald toch wel. Bij jou interpretatie is er nooit sprake van een "bubbel" want elke prijs is reeël als die betaald word. Tja..

Ik denk dat het van belang is om in de eerste instantie te weten of er daadwerkelijk de lucht is die jij claimed dat die er is. Bij nieuwbouw alvast niet, bij bestaande verkoop misschien echter zijn dat nu niet de woningen die 9 maanden te koop zijn? En was dit vroeger dan niet het geval? En wat zijn de gevolgen er tot nu toe dan van? Tot nu toe gezien de marginale woningprijs dalingen blijkbaar nagenoeg niets.

[pelican]

n4m3l355 schreef op woensdag 29 april 2009 @ 18:08:
[...]

Bij een iflatie van 4% (en over de afgelopen 12 jaar is deze veelvuldig hoger geweest) kom ik op een steiging van 160% uit. Waar is deze bubbel dan?

Doe er maar 100 af,
dat is een stijging van ~ 60 %

[HaseMike]

n4m3l355 schreef op woensdag 29 april 2009 @ 18:08:
Bij een iflatie van 4% (en over de afgelopen 12 jaar is deze veelvuldig hoger geweest) kom ik op een steiging van 160% uit. Waar is deze bubbel dan?

Sorry alweer rekenmachine graag : 12 jaar inflatie van 4%, wat niet correct is want de gemiddelde inflatie van de afgelopen 12 jaar komt rond de 2% uit, is 60% stijging geen 160%.

12 jaar +/- 2% inflatie is : 27%

mr_obb wil ik vragen mijn post nog een keer te lezen, daarin beschrijf ik juist waardoor nu de prijzen dalen oftewel marktwerking.

[ Voor 13% gewijzigd door HaseMike op 29-04-2009 19:01 ]

[MBV]

Ook met vraag en aanbod (wat ik al een paar keer heb verdedigd in dit topic ) kan er lucht in de prijzen zitten. De prijzen zijn nu nog iets te hoog (gokje: 10-20%, geen 50%) omdat mensen aan het idee moeten wennen dat huizen in prijs kunnen dalen. Inclusief taxateurs en makelaars. Dat is de 'bubbel'/lucht die ik wel zie.

Aan de andere kant moeten we niet vergeten dat Japan in de jaren 90 ook gigantisch is ingestort (en nog steeds in stagflatie zit), waarbij de huizenprijzen door een diep dal gingen. Ook daar was een echte schaarste, net als in Nederland.

[Cyberpope]

HaseMike schreef op woensdag 29 april 2009 @ 17:16:
Ik heb "deze keer" geen bouwkosten in welk land dan ook aangehaald. Ik kan er verder weinig aan doen als jij de bubbel niet kan/wil zien. Alleen al in de laatste 12 jaar zijn de prijzen met 170% gestegen, als dat geen bel is wat is het dan wel ?

Vrienden van mij moeten hun huis kwijt in de randstad omdat ze al ergens anders wonen, verkoop lukt al ruim een jaar niet, ondertussen gedaald met 16%. Maar een bubbel welnee die is er immers niet.... Ik begrijp dat jij denkt dat alleen al door de vraag de prijzen stabiel zullen blijven, maar die vraag die is immers grotendeels weggevallen. In normale tijden stonden er zo'n 80.000 huizen te koop bij funda, nu al richting de 260.000

N=1 betekend N=1. Ik kocht mijn huidige huis al ruim 15% onder de vraagprijs en dat in 2003! Dus wat zegt dat? Niets.

En nogmaals puur stellen dat de koopprijs met 170% gestegen is, is ook geen onderbouwing. Ik durf namelijk te stellen

1) De lonen van bouwvakkers zijn harder gestegen als de inflatie (bij bijna alle werknemers in nederland)
2) De grondstofkosten zijn harder gestegen als de inflatie (schaarste)
3) De kwaliteit van de bouw is gestegen
4) Er zijn gemiddeld duurdere huizen gebouwd de afgelopen 8 jaar.

Vooral 4 is een belangrijke factor. Bijna alle huizen die bijgebouwd zijn de afgelopen 10 jaar zijn huizen geweest in de duurdere prijsklasse. Ga kijken in vinexlocaties als b.v. de Reeshof in Tilburg. Daar is 15% sociale woning bouw (voornamelijk begin 90) en nog geen 8% starterswoningen. De rest (wijk van 40k ininwoners) zijn bijna allemaal huizen die voor 300k of meer VON weggingen (nieuwbouw). Ga kijken IJburg A'dam wat daar gebouwd is. Het percentage van starterswoningen is daar alleen maar naar beneden bijgesteld. Huizen waar vrienden van mij met 4 kinderen zijn opgegroeid, worden nu bezien als woningen waar je geen kinderen in kunt opvoeden (immers 2 slaapkamers doorbreken is de hoofdslaapkamer. De ander bij de badkamer en de laatst moet inloop kast zijn). De gemiddelde woning die na 1990 gezet is, is relatief steeds groter en duurder geworden (vaak wel op een steeds kleiner stukje grond). Woningen voor die tijd is vaak een stuk aangezet (hogere prijs).

Is dit de verklaring van de huidige hoge huizenprijs? Nee, absoluut niet. Maar zolang jij niet met een kwantitatieve analyse kunt komen, waarin je al deze factoren meeneemt, is puur wijzen op de hoogte van de stijging complete onzin en nutteloos. Minimaal zou je per sector woningen moeten kijken om daar naar de stijging te kijken en wat daarin reeel is. De totale macrocijfers waar hier veel mee gegooid wordt zijn totaal nutteloos als vergelijkingsinstrument.

En kom nu niet aan met die slappe verdediging dat ik huizenbezitter ben en het niet wil zien. Als je terug zoekt zie je dat ik als sinds een jaar of 4 reageer dat b.v. de HRA op de helling moet omdat we daarmee alleen banken aan het sponseren zijn. En het afschaffen van de HRA heeft een veel groter impact op de huizenprijs als die hele zogenaamde bubble die er op dit moment zou zijn, omdat er mensen in koopstaking zou den gaan. Het consumenten en producenten vertrouwen is al weer aan het toenemen. Zodra mensen gaan denken dat het einde stijging is, zul je weer massaal instappers in de markt krijgen. Zo hoe hier mensen zitten te azen op een huis kopen.

Enige zinnige argument is het afschaffen van de HRA omdat die totaal niet meer zijn doel dient. Maar dat is geen bubble, maar gewijzigde marktomstandigheden.

[mr_obb]

HaseMike schreef op woensdag 29 april 2009 @ 19:00:
[...]
mr_obb wil ik vragen mijn post nog een keer te lezen, daarin beschrijf ik juist waardoor nu de prijzen dalen oftewel marktwerking.

Je hebt het continu over een bubbel in de prijs en dat de prijs 'te hoog' is. Dat is gewoon complete onzin. De prijs is zoals die is en wordt bepaald door de markt. Zo lang mensen huizen voor een bepaalde prijs kopen is die prijs realistisch. Je ziet nu inderdaad een verandering in de markt, omdat de vraag daalt, doordat banken moeilijker doen over hypotheken en mensen onzeker zijn over hun toekomst. Zodra het consumentenvertrouwen stijgt en/of banken weer geld uit gaan geven stijgen de prijzen weer net zo hard terug.

In Nederland hebben we een complexe woningmarkt. De huizen waar mijn ouders zijn opgegroeid met meerdere broers en zussen, daar zouden de meeste mensen nu hooguit alleen willen wonen. De bouw van huizen wordt door de politiek afgeremd, omdat we graag willen dat er nog wat groen in Nederland overblijft. De HRA heeft een complexe uitwerking op de markt, net als de hele sociale woningbouw en huurtoeslag.

Maar dat alles doet er niet aan af dat de prijs die voor huizen betaald wordt gewoon bepaald worden door vraag en aanbod en dus op ieder moment correct zijn. Praten over een 'bubbel' is gewoon onzin.

[HaseMike]

Na lang heen en weer geschrijf is mijn conclusie dat de bubbelontkenners er gewoon vanuit gaan dat de betaalde prijzen reeël zijn, ongeacht de onderliggende waarde. Met deze definitie heb je dus nooit een bubbel in wat voor omstandigheden dan ook. Daarbij hebben de ontkenners de afgelopen periode van waanzinnige stijgingen niet bewust meegemaakt (en dat is geen kritiek, ik wil ook wel weer midden 20 zijn) waardoor ze de huidige situatie automatisch als normaal beschouwen.

--edit-- Jups mr_obb hierboven vind het ook al : Geen bubbel hoor ; ik praat onzin, want alle prijzen zijn altijd reeël. Nu gebruik ik er ook eens 1 -->

Loonkosten zijn gestegen inderdaad, maar dat leidt niet tot een 3-4x hogere bouwkosten. Alweer moet ik het buitenland erbij halen, hier zijn de lonen vergelijkbaar en zijn de bouwkosten beslist niet het 3-4 voudige geworden.

De grondstoffen waaruit een huis bestaan zijn natuurlijk in prijs gestegen, met de eerder vermelde 75% prijsstijging niet met 300-400%. Grondstoffen voor een huis zijn geen olie en dure metalen. Overigens zijn de grondstofprijzen recent in elkaar gestort.

Kwaliteit van de bouw : de bouwkwaliteit en dan vooral de gebruikte materialen in NL zijn van een bijzonder lage soort. Vurenhouten standaard trapjes, kozijnen en kromme plinten, geen behang, voor alles mag je bijbetalen, keukens, badkamers, tegels, enz enz. Ik heb 5 nieuwbouwwoningen in NL gehad en die waren allemaal zeer zo zo qua kwaliteit. Over de 83 fouten bij de oplevering maar te zwijgen, hoe krijgen ze het voor elkaar om in zo'n lege doos nog zoveel fouten te verwerken.

Je N=1 argument gaat niet op, nog geen 2 jaar terug zou dat huis van de vriend waar ik over sprak binnen een maand verkocht zijn geweest vlakbij de vraagprijs. Nu staat het al dik een jaar te koop en is er al 16% van de vraagprijs af, jij hebt het over de transactie prijs bij de verkoop dat laatste is nog niet eens gebeurt. Als we even uitgaan van een aangenomen bod van 15% minder dan de huidige vr.pr dan zitten we dus op een verval van 28,2% ten opzichte van zijn 1e vr.pr.. Maar natuurlijk is hier dan geen sprake van een bubbel, welnee...

Voorbeedje van een bubbelhuis : > deze < Tussenwoning op postzegel voor 3,5 ton euro. Lachwekkend gewoon.

Maar goed ik draai het om, want genoeg geschreven en argumenteren tegen de waanzin werkt niet. Vertel mij maar eens waarom bovenstaande geen bubbel is. En als er dan geen bubbel is, wat jullie verwachtingen zijn voor de woningmarkt in de komende tijd. Up up into happiness ?

Happy koninginnedag !

[ Voor 41% gewijzigd door HaseMike op 30-04-2009 08:10 ]

[Cyberpope]

HaseMike schreef op donderdag 30 april 2009 @ 07:54:
Na lang heen en weer geschrijf is mijn conclusie dat de bubbelontkenners er gewoon vanuit gaan dat de betaalde prijzen reeël zijn, ongeacht de onderliggende waarde. Met deze definitie heb je dus nooit een bubbel in wat voor omstandigheden dan ook.

Zoals hier al vaker gezegd, een bubble is overwaardering bij gelijk blijvende marktomstandigheden. Dus niet de grondpolitiek aanpassen, niet hebben over HRA en dat soort dingen.

Je N=1 argument gaat niet op, nog geen 2 jaar terug zou dat huis van de vriend waar ik over sprak binnen een maand verkocht zijn geweest vlakbij de vraagprijs. Nu staat het al dik een jaar te koop en is er al 16% van de vraagprijs af, jij hebt het over de transactie prijs bij de verkoop dat laatste is nog niet eens gebeurt. Als we even uitgaan van een aangenomen bod van 15% minder dan de huidige vr.pr dan zitten we dus op een verval van 28,2% ten opzichte van zijn 1e vr.pr.. Maar natuurlijk is hier dan geen sprake van een bubbel, welnee...

Als je even terugkijkt, zul je eerdere post zien met onderbouwing (geloof CBP of NVM kijk zelf maar) waarin staat de afstand tussen vraagprijs en koopprijs is teruggelopen. Dit is al eerder voorbij gekomen.

Voorbeedje van een bubbelhuis : > deze < Tussenwoning op postzegel voor 3,5 ton euro. Lachwekkend gewoon.

En moet ik nu weer een paar voorbeeld als dfrenner aanhalen waarin ik een zeer goedkoop huis vind? Nogmaals N=1 is niets. Ik zou dat ook niet voor dat huis betalen, maar hou het even bij hoe lang het te koop staat zou ik zeggen. Als het snel verkocht wordt is het blijkbaar toch een reële prijs. Zelf vind ik BMW / Mercedes al jaren te duur voor wat ze bieden, maar ga jij dat dan een bubble noemen???

Maar goed ik draai het om, vertel mij maar eens waarom bovenstaande geen bubbel is. En als er dan geen bubbel is, wat jullie verwachtingen zijn voor de woningmarkt in de komende tijd. Up up into happiness ?

Welk bovenstaande? Je voorbeeld? Er zullen altijd voorbeelden zijn van mensen die veel te veel vragen. In het verleden hadden die soms meer geluk al in de huidige markt. En je wilt mijn verwachting weten.

Als je uitgaat van geen totale instorting van de economie, geen afschaffen van de ruimtelijke ordening of HRA:
Komende 2 jaar een lichte correctie tot 10% maximaal, daar na weer een forse stijging omdat er nu niets gebouwd word en er een zeker krapte ontstaat. Toegenomen salarissen en vrijkomen van kapitaal door ouderen jagen de prijs dan nog eens fors op, zeker over een jaar of 10. (met vrijgekomen kapitaal benoem ik dan wat ik nu in mijn vriendenkring zie gebeuren. Ouders met grote huizen die overlijden of naar een bejaardewoning gaan, waarbij ze thuis maar 2 kinderen hebben en die samen de opbrengst van dat huis mogen verdelen. Krijgen ze plots 1 a 2 ton). Maar dat is mijn verwachting.

Mijn hoop is echter dat we een kabinet krijgen dat de ballen heeft om de HRA aan te pakken, zodat wel de komende jaren een stilstand krijgen of zelfs dalingen an 2 a 3% op jaarbasis onder het inflatieniveau over de hele woningvoorraad. Dit is een reele daling van 5% per jaar, zodat je bij gelijke afbouw over 15 jaar, ongeveer op 30 a 40% van de huidige prijs zit (inflatiegecorrigeerd). Maar ook dat laatste is niet zeker, kijk naar de huizenprijzen in Zweden, welke zich binnen 10 jaar tijd met afschaffen van HRA weer op hetzelfde prijsniveau herstelde (en al ze ergens grond over hebben!)

De prijzen van kleinere betaalbare woningen zullen erger hoog blijven omdat er aan de onderkant grote krapte is die alleen maar toeneemt. Woningen zoals dit : http://www.funda.nl/koop/...t-7140187-lidwinahof-105/ zullen erg populair blijven o.a. door mensen die snel naar een scheiding iets anders moeten hebben.

Maar bovenstaande is slechts mijn mening.

Maar het puur roepen dat er een bubble is op basis van een paar voorbeelden van funda en omdat de prijs zo hard gestegen is, is ongefundeerd en mist elke grond. Dat zul je toch met een betere onderbouwing moeten komen.

[ Voor 3% gewijzigd door Cyberpope op 30-04-2009 08:17 ]

[mr_obb]

Wat bedoel je nou met een bubbel? Ja, als de vraag wegvalt, dan gaat ook de prijs omlaag. Vooral mensen die snel van hun huis af moeten, die laten hun huis snel in prijs zakken. Veel sneller dan economisch verantwoordelijk is, want van een prijsdaling van 10.000 euro kan je behoorlijk lang dubbele hypotheeklasten betalen, zeker zo lang je je rente lekker mag aftrekken.

Definieer 'Bubbel' en ik kan je vertellen of er een bubbel is. Als ik jouw definitie moet gebruiken, voor zo ver ik hem heb kunnen afleiden, zit er ook een enorme bubbel in de prijs van merkkleding. De prijs is immers veel hoger dan de totale kosten...

[HaseMike]

Cyberpope schreef op donderdag 30 april 2009 @ 08:15:
Maar het puur roepen dat er een bubble is op basis van een paar voorbeelden van funda en omdat de prijs zo hard gestegen is, is ongefundeerd en mist elke grond. Dat zul je toch met een betere onderbouwing moeten komen.

Maar het puur roepen dat er geen bubbel is op basis van de gedachte dat alle betaalde prijzen reeël zijn mist elke grond. Dan zul je toch met een betere onderbouwing moeten komen.

Even zonder sneer : dit is waarom ik de discussie vanuit mijn positie maar als afgesloten beschouw, ik zie prijzen van huizen als waanzinnig hoog, de meeste anderen hier als normaal. Ik denk niet dat we ooit tot een conclusie komen in deze discussie behalve dan dat we van mening verschillen.

mr_obb : een bubbel is een opgeblazen prijs door overdreven verwachtingen en/of te makkelijk beschikbaar krediet. De huizenmarkt is eerder vergelijkbaar met de aandelen markt dan met merkkleding.

[Exirion]

HaseMike schreef op donderdag 30 april 2009 @ 07:54:
Voorbeedje van een bubbelhuis : > deze < Tussenwoning op postzegel voor 3,5 ton euro. Lachwekkend gewoon.

Laat ik nou toevallig grotendeels in Diemen opgegroeid zijn. Je neemt hier precies een voorbeeld uit een van de duurste gemeenten van Nederland. Het ligt vast aan Amsterdam, ligt heel centraal qua wegen en openbaar vervoer (trein, bus, tram, metro) dus je betaalt in Diemen nou eenmaal hoge prijzen voor een koopwoning. Het huis van mijn ouders is onlangs in de verkoop gegaan en is voor grofweg dezelfde prijs getaxeerd met een kleiner woonoppervlak; al is dat wel een hoekwoning. Kun jij belachelijk vinden, maar ze worden er nogsteeds voor verkocht ook al duurt het misschien langer. De buren om de hoek hebben onlangs hun tussenwoning voor een fractie onder de vraagprijs (normale marge) verkocht en dat heeft niet meer dan een paar maanden geduurd.

[HaseMike]

Exirion schreef op donderdag 30 april 2009 @ 09:07:
Laat ik nou toevallig grotendeels in Diemen opgegroeid zijn. Je neemt hier precies een voorbeeld uit een van de duurste gemeenten van Nederland. Het ligt vast aan Amsterdam

Ik heb in de Watergraafsmeer gewoond er vlakbij dus vandaar dat ik daar even keek. Maar goed > deze < dan in die nieuwbouwexplosie Houten. Overigens een leuk voorbeeld van makelaarsproza over een middenwoning, lijkt wel een kasteel... Waar het echter om gaat is het algemene prijsnivo, of het nu 3,5 ton in diemen is, 4(!) ton in Houten, of 1,2 in Lelystad, van alles kan dik 30% af zonder dat het goedkoop wordt.

Nogmaals : ik ben benieuwd wat de bubbelontkenners dan denken dat er met de markt gebeurt, cyberpope schreef al wat hij dacht, ben benieuwd naar de rest.

[ Voor 7% gewijzigd door HaseMike op 30-04-2009 09:18 ]

[Exirion]

HaseMike schreef op donderdag 30 april 2009 @ 09:15:
Waar het echter om gaat is het algemene prijsnivo, of het nu 3,5 ton in diemen is, 4(!) ton in Houten, of 1,2 in Lelystad, van alles kan dik 30% af zonder dat het goedkoop wordt.

Sja, van een BMW 5-serie kun je ook 30% afhalen zonder dat ie goedkoop wordt. Ze worden toch nogsteeds op grote schaal verkocht.

Het gros van de mensen wil dichtbij een stad wonen, centrale ligging hebben, goeie voorzieningen hebben, en ga zo maar door. Houten is voor Utrecht wat voor Diemen voor Amsterdam is.

Overigens vind ik 4 ton voor 175m2(!) woonoppervlak helemaal niet zo duur. Ik heb wel krappere huizen in mindere steden voor die prijs gezien. 175m2 is erg groot voor dit segment.

[ Voor 13% gewijzigd door Exirion op 30-04-2009 09:33 ]

[HaseMike]

Exirion schreef op donderdag 30 april 2009 @ 09:26:
Sja, van een BMW 5-serie kun je ook 30% afhalen zonder dat ie goedkoop wordt. Ze worden toch nogsteeds op grote schaal verkocht.

De prijs van een huis kan je niet vergelijken met consumptie goederen, huizen zijn veel beter vergelijkbaar met aandelen : Sentiment, beschikbaarheid van krediet, rentestand, verwachtingen voor de toekomst enz. Die prijsbepalende zaken vind je niet bij consumptiegoederen zoals auto's e.d.

Grappig dat je 4 ton o.k. vind voor die tussenwoning in houten, lekker de buren horen plassen s'nachts voor bijna een miljoen gulden (met k.k.). Het feit dat dat normaal gevonden wordt laat zien hoe waanzinnig de markt geworden is. Alles natuurlijk IMHO.

[Roenie]

HaseMike schreef op donderdag 30 april 2009 @ 08:45:
[...]...ik zie prijzen van huizen als waanzinnig hoog, de meeste anderen hier als normaal...

De prijzen zijn hoger dan wat jij ervoor over hebt. Daar draait het toch uiteindelijk om: wat heb je er voor over. Kennelijk vind jij de prijs van 'bakstenen en grond' meer dan genoeg. Alle andere factoren die de prijs hoger maken afserveren als bubbel is wel heel kortzichtig.

Overigens, misschien is de hoge prijs nu geen bubbel, maar de lage prijs in de vorige periode van sterke daling juist een onderwaardering.

HaseMike schreef op donderdag 30 april 2009 @ 09:53:
[...]...Grappig dat je 4 ton o.k. vind voor die tussenwoning in houten, lekker de buren horen plassen s'nachts voor bijna een miljoen gulden (met k.k.). Het feit dat dat normaal gevonden wordt laat zien hoe waanzinnig de markt geworden is. Alles natuurlijk IMHO.

Hou het op 3,5 ton. De k.k. kun je de verkopers niet aanrekenen. Ook lekker dramatisch om het bedrag in guldens erbij te zetten en dan ook nog af te ronden naar boven

Maar dan nog vind ik het een belachelijk bedrag, zeker voor zo'n lelijk huis. Maar ja, dat is dan ook weer subjectief. Je zou maar per se in Houten willen wonen. Kennelijk zijn er mensen die het er voor betalen. Zoveel mensen, zoveel wensen. Maar het blijft natuurlijk slechts een enkel voorbeeld hier en daar. Dus wat heb je er voor over? De één meer dan de ander.

[ Voor 42% gewijzigd door Roenie op 30-04-2009 14:43 ]

[mr_obb]

HaseMike schreef op donderdag 30 april 2009 @ 08:45:
[...]
mr_obb : een bubbel is een opgeblazen prijs door overdreven verwachtingen en/of te makkelijk beschikbaar krediet. De huizenmarkt is eerder vergelijkbaar met de aandelen markt dan met merkkleding.

Dit is wel een ontzettend subjectieve definitie. Wat is een 'opgeblazen' prijs? Wat zijn 'overdreven' verwachtingen? Wanneer is krediet 'te makkelijk' beschikbaar?

Jij bent er vol van overtuigd dat huizen blijkbaar minimaal 30% te duur zijn. Waar haal je dat vandaan? Als mensen die prijzen betalen, dan zijn ze blijkbaar niet te duur. Als de markt verandert, dus de rente gaat omhoog, HRA verdwijnt, massaontslagen etc. dan zal je zien dat de prijzen dalen.

En ik heb geen idee hoe de huizenprijzen de komende jaren gaan ontwikkelen, want ik heb geen glazen bol. Ik weet niet hoe de wereldeconomie zich gaat ontwikkelen, ik weet niet wat de rente gaat doen, ik weet niet wat de HRA gaat doen. Kortom, praten over toekomstige huizenprijzen is pure speculatie en als er iets is dat je vooral niet moet doen met geld uit hypotheken, dan is het wel speculeren...

[paella]

Het is koninginnedag, is kijken of er op de vrijmarkt wat huizen te koop zijn.

[Robkazoe]

Een bubbel is iets wat jaren lang veel harder is gegroeid dan de economie. Een bubbel die uit elkaar spat is wanneer de prijzen fors naar beneden gaan (ik denk dat je daar pas van kan spreken bij -20% over de hele linie genomen of meer).

Dus de vraag is, is de Nederlandse economie (in de periode: na de jaren 80 crisis en voor de internetbubbel) harder gegroeid dan de huizenprijs? Dit plaatje vond ik op Wikipedia. Dan lees ik de volgende waardes af van de assen:
1985: 60.000
1990: 74.000 (23% vanaf 1985, 4,6% per jaar)
1995: 100.000 (66% vanaf 1985, 6,6% per jaar)
2000: 120.000 (100% vanaf 1985, 6,6% per jaar)
2005. 170.000 (183% vanaf 1985, 9,2% per jaar)
2008: 250.000 (316% vanaf 1985, 13,7% per jaar)

Als je kijkt naar de tijd tot 2000, dan kun je denk ik van een gezonde groei spreken. De huizen zijn wel iets duurder geworden dan dat de economie gegroeid is maar niet buitensporig. Maar de jaren daarna zijn de huizenprijzen veel harder gegroeid dan de economie*. Dus zijn jullie het met deze cijfers eens dat er vooral de laatste acht jaren een bubbel(tje) is ontstaan in de huizenmarkt?

* Ik heb geen groeicijfers van de economie (ook wel bekend als de Bruto Nationaal Product) van Nederland bij de hand. Maar ik ben uitgegaan van een gemiddelde groei van 3% tot 5%.

[pinockio]

Hier bijvoorbeeld:
http://www.indexmundi.com/g/g.aspx?v=67&c=nl&l=nl



Op deze pagina zijn wat interessante gegevens te zien (o.a. stijging van de huizenprijzen, gecorrigeerd voor de welvaartstoename):
http://www.geencommentaar...nd-ook-een-huizenprobleem

In deze discussie het belangrijkst:



Een quote van de genoemde site:

Wat interessant is om te zien is dat de huizenprijzen echt harder gestegen zijn dan de welvaart. Met andere woorden, relatief wordt er meer besteed aan het huis. Daar zijn echter wel wat verklaringen voor te verzinnen. Sommige dingen zijn wellicht minder hard gestegen in prijs dan onze welvaart is toegenomen. Vergeet niet, het BBP is per persoon tegenwoordig bijna 2,5 keer zo hoog als in 1985. Denk bijvoorbeeld aan zaken als de kosten van eten, de kosten van vakanties en de kosten van mobiliteit. Als ze een kleiner deel van het inkomen dreigen in te nemen, worden dit soort zaken in eerste instantie wel meer geconsumeerd, maar daar zit een grens aan, zodat uiteindelijk meer financiële ruimte overblijft voor wonen. Een andere verklaring is dat de rente, hoewel behoorlijk hoog voor het recente verleden, historisch gezien nog steeds behoorlijk laag staat. Als er dus geld geleend moet worden voor een woning (en het is zo'n grote uitgave dan dat ongetwijfeld moet) staat bij een lagere rente tegenover een hoger geleend bedrag eenzelfde maandelijkse cash out. Met andere woorden, iemand kan tegen dezelfde maandelijkse kosten meer geld uitgeven aan zijn of haar huis. Ergo, huizenprijzen stijgen. Hiermee is ook meteen het risico van een stijgende rente verklaard. Wellicht hebben lezers ook nog andere ideeën.

Eén ding moet echter wel enigszins geruststellen: de prijzen zijn ten opzichte van de welvaart al sinds de eeuwwisseling zo goed als stabiel. In Amsterdam zijn ze zelfs iets gedaald. Mij lijkt dat goed nieuws. Immers, de huizenprijzen hebben al de ontploffing van de internetzeepbel meegemaakt en zijn een keer door een recessie heen gegaan. Toch blijven de prijzen op peil, zonder uitschieters naar boven of naar beneden. Als we een zeepbel zouden hebben, hebben we die al zeevn jaar. Het zou toch merkwaardig zijn als deze recessie die wel zou doorprikken en de vorige niet. Behalve al eerder geuitte geruststellende woorden over de meer prudente wijze waarop Nederlandse verstrekkers van hypotheken hun klanten selecteren, zijn het vooral deze marktcijfers waardoor ik denk dat al te grote huizenellende aan Nederland voorbij zal gaan.

Als je kijkt naar de grafiek dan moet je (toch) stellen dat we sinds 1985 toch 60-80% meer aan huizen uitgeven, zelfs gecorrigeerd voor de algemene inkomenstoename!

[ Voor 89% gewijzigd door pinockio op 30-04-2009 14:15 ]

[Loft]

HaseMike schreef op donderdag 30 april 2009 @ 09:53:
[...]
De prijs van een huis kan je niet vergelijken met consumptie goederen, huizen zijn veel beter vergelijkbaar met aandelen : Sentiment, beschikbaarheid van krediet, rentestand, verwachtingen voor de toekomst enz. Die prijsbepalende zaken vind je niet bij consumptiegoederen zoals auto's e.d.

Grappig dat je 4 ton o.k. vind voor die tussenwoning in houten, lekker de buren horen plassen s'nachts voor bijna een miljoen gulden (met k.k.). Het feit dat dat normaal gevonden wordt laat zien hoe waanzinnig de markt geworden is. Alles natuurlijk IMHO.

Leuke discussie met zijn allen !
Volgens mij sla je hier de plank mis.

Aandelen zijn dagelijks, snel en zonder al te veel kosten direct verhandelbaar, zeer bewegelijk en gebaseerd op toekomstige verwachte waarde van een bedrijf.

Huizen in Nederland, zijn absoluut niet snel verhandelbaar, zijn zeker niet zonder lage kosten overdraagbaar en daarnaast is de huizenmarkt in Nederland ook nog eens star, conservatief en zit simpelweg gewoon vast.


De prijs van huizen wordt maar door een aantal dingen bepaald.... Natuurlijk de grootte, kwaliteit e.d. Je kunt identieke huizen in Lutjebroek en het centrum van Amsterdam bouwen en toch hebben ze een andere prijs.
Er is zijn 3 grote factoren die invloed hebben op de huizenprijs, aldus Vastgoed professor Donald Trump en ook Hans de Jonge in Nederland (TU Delft, Faculteit Bouwkunde)
Locatie, Locatie en Locatie.

De huizen in Diemen en Houten die je laat zien, kosten zo veel omdat het dicht bij grote steden is, dicht bij het werk en dicht bij je klanten. Zoek dezelfde!! huizen op in een voorstad van Enschede of Groningen en ze zijn een stuk goedkoper. Ga je kijken naar een voorstad van Middelburg/Vlissingen of Leeuwarden, dan zijn vergelijkbare huizen nog goedkoper.

Die 3,5 respectievelijk 4 ton is veel geld, maar niet duur

[Abom]

mr_obb schreef op donderdag 30 april 2009 @ 09:58:
[...]
Jij bent er vol van overtuigd dat huizen blijkbaar minimaal 30% te duur zijn. Waar haal je dat vandaan? Als mensen die prijzen betalen, dan zijn ze blijkbaar niet te duur.
[...]

Je zegt dus eigenlijk dat er nooit een bubbel kan zijn en dat zaken nooit overgewaardeerd kunnen worden zolang er mensen zijn die het product kopen.

Ik moet toegeven dat de 'bubbel' waarschijnlijk niet zo ernstig is als (iig) ik had verwacht had. Ik had verwacht dat de prijzen sneller en harder zouden zakken dan op dit moment.
Feit is dat wel er in Nederland een aantal aspecten zijn die de prijzen van de huizen extreem opstuwen (te kort aan huizen en HRA). In geval van een crisis verwacht ik dat deze relatief hoge prijzen daardoor ook sneller/harder zakken. De onzekerheden zouden ervoor moeten zorgen dat de prijzen dalen maar ik heb het gevoel dat men gewoon niet bereid is te ver te zakken met de prijs tenzij men gedwongen wordt.

[ Voor 41% gewijzigd door Abom op 30-04-2009 17:20 ]

[Cyberpope]

HaseMike schreef op donderdag 30 april 2009 @ 08:45:
[...]
Maar het puur roepen dat er geen bubbel is op basis van de gedachte dat alle betaalde prijzen reeël zijn mist elke grond. Dan zul je toch met een betere onderbouwing moeten komen.

De stelregel is (en heel goed gebruik) degene die stelt bewijst. beetje raar dat jij aan mensen vraag om iets te bewijzen wat tot nu toe nergens uit gebleken is.

HaseMike schreef op donderdag 30 april 2009 @ 08:45:
Even zonder sneer : dit is waarom ik de discussie vanuit mijn positie maar als afgesloten beschouw, ik zie prijzen van huizen als waanzinnig hoog, de meeste anderen hier als normaal. Ik denk niet dat we ooit tot een conclusie komen in deze discussie behalve dan dat we van mening verschillen.

Ik vind de prijzen ook erg hoog, maar gezien de transacties die er op dit moment nog steeds plaats vinden, zijn de prijzen waarschijnlijk toch normaal.

En al heel lang geven mensen ongeveer 30% van hun inkomen aan wonen uit. Dat is niet echt veranderd de afgelopen decennia. En zolang mensen die 30% willen uitgeven, zal de prijs tot dat niveau stijgen, want er is immers schaarste. Alleen maatregelen die ingrijpen in deze 30% zoals de eerder genoemde massawerkloosheid en HRA, zullen de prijs beïnvloeden.

En we zullen over 3 a 4 jaar kijken waar de huizenprijs staat om te kijken wie er gelijk had.

[Bartjuh]

n4m3l355 schreef op woensdag 29 april 2009 @ 18:08:
[...]
Men praat al over lichte tekens van verbetering dus misschien dat de daling nog iets zou doorzetten echter gelet op wat oa Bernanke zegt zou je in 3 kwartalen weer een opgaande economie mogen verwachten.

Oej, jij bent wel heel erg positef, misschien zelfs naïef ingesteld.

Wat Bernane zegt betekend niets, Bernanke is namelijk overduidelijk een stakeholder.

De beste meningen vind je bij mensen die zo min mogelijk belangen hebben, liefst geen, om een bepaalde "mening" te verkondigen. Dat is meestal het eerste wat ik mij afvraag als ik een dergelijke mening verkondigd hoor/lees.

Het conflict in de gaza strook; je weet al vrij zeker wat een jood gaat verkondigen, maar hetzelfde geldt voor een moslim. Die meningen zijn té gekleurd, té biased. Zelfs een advocaat als moskovitch (=jood) ging helemaal uit zijn dak, en er kwam alleen nog maar poep uit zijn mond toen hem zijn mening werd gevraagd bij pauw&witteman over het gaza conflict.

[BlakHawk]

HaseMike, we verschillen inderdaad van mening, maar dat betekent natuurlijk niet dat ik het niet veel geld vind. Natuurlijk vind ik het erg veel geld voor een huis, maar aan de andere kant vind ik de lasten prima op te brengen...

Ben je het met me eens dat als de prijzen erg zakken, kopen voor meer mensen bereikbaar wordt?
Immers, in dit topic zie ik veel mensen die eindelijk eens willen kopen en als de prijzen zakken, dan kunnen ze dat... Je hebt de huidige kopers en huidige huurders, veel van de huidige huurders zien zichzelf liever in een koopwoning zitten...

En dat willen ze bereiken, doordat de prijzen dalen toch?

Het feit dat er percentages van 30%-40% worden genoemd heeft toch wel een hele forse uitwerking op het aantal mensen voor wie het bereikbaar wordt. Ben je het daarmee eens?

Dan krijg je toch, WEER, veel te veel vraag?

Want wat gaat er met de huren gebeuren, als de koopprijzen echt gaan dalen? Gaan die ook dalen? Forse bezuinigingen bij woningcoöperaties tot gevolg... Onderhoud gaat door, dus dat wordt bezuinigen op werknemers.

Maar goed, mensen zijn nu wat voorzichtiger en wachten even af. Maar denk jij niet dat er bij een dergelijke prijsdaling een aardige verschuiving komt van huurders die gaan kopen?

Wat ik dan niet snap, waarom zou iedereen wachten tot het 40% gedaald is en dan pas allemaal kopen??? Denk je niet dat "along te way" naar beneden, steeds meer mensen instappen? Of gaan ze allemaal met elkaar afspreken, bij een daling van 40% gaan we pas kopen, waarvoor op dat moment veel weinig woningen te koop staan...

Een flat van 130.000 (70m2, prima voor een starter) kost dan 78.000...
Mensen die nu in dergelijke flatjes in de sociale huur zitten kunnen het niet betalen.

Want om voor 130.000 een flatje te willen kopen, moet je ongeveer 28.000 per jaar verdienen.
Als die prijs 78.000 zou zijn, dan moet je ongeveer 19.000 per jaar verdienen om dat te kunnen kopen. En dat zijn dan nog de vraagprijzen die hier gelden... Zit je dicht bij het centrum, dus een goede locatie.

Maar 19.000 per jaar is altijd incl. vakantiegeld. Dus dat komt neer op iets meer dan 1450 euro bruto per maand... Met een minimumloon van 1381 euro per maand kan dus nagenoeg iedereen kopen in de randstad. Laat staan als je met z'n tweeën bent.

Maar goed, denk jij niet serieus dat veel meer mensen gaan kopen bij dergelijke prijzen???

Met de huidige verhouding kopers en huurders, denk je niet dat dat heel erg gaat verschuiven? Dat je dan veel meer vraag krijgt naar koopwoningen? En veel minder naar huurwoningen? Dus dat veel huurders gaan kopen?

Daarom denk ik dat het zo'n vaart niet gaat lopen... Bij een daling van 5% heb je al meer vraag dan een daling van 2%... En daarom denk ik nooit dat je tot een daling van 30% of 40% komt...

Men spreekt niet met heel Nederland af dat we gaan wachten tot een bepaald percentage, nee men stapt tussendoor in... En als het vertrouwen weer gaat toenemen, wat er ook steeds meer aan zit te komen, zullen de verkopen ook toenemen.

En ik vind het helemaal niet erg om geen grote stijgingen mee te maken, of helemaal geen stijging... Dus dat argument kan ook alvast van tafel, voor zover dat nog niet gebeurd was...

[BlakHawk]

Bartjuh schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 08:28:
Oej, jij bent wel heel erg positef, misschien zelfs naïef ingesteld.

Gelukkig is dit net zoveel koffiedik kijken als verkondigen dat het nog 3 jaar gaat duren!
In de US schijnt er ook iets van een opleving zichtbaar te zijn.

De afgelopen week toch een aantal positieve berichten gelezen. o.a. van Spyker.

[FireAge]

dfrenner schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 09:23:
Maar 19.000 per jaar is altijd incl. vakantiegeld. Dus dat komt neer op iets meer dan 1450 euro bruto per maand... Met een minimumloon van 1381 euro per maand kan dus nagenoeg iedereen kopen in de randstad. Laat staan als je met z'n tweeën bent.

Maar goed, denk jij niet serieus dat veel meer mensen gaan kopen bij dergelijke prijzen???

Meer mensen, ja waarschijnlijk. Maar wat je niet moet vergeten is dat er ook talloze mensen zijn die niet willen kopen. Kopen houdt namelijk ook in dat je je eigen huis moet onderhouden. Veel makkelijker om de woningbouw te bellen als je er weer een zootje van hebt gemaakt.

Daarnaast zijn er veel mensen in die inkomenscategorie die geen hypotheek bij de bank zullen kunnen krijgen omdat ze al jaren lang 20k+ in de min staan bij de wehkamp, lenen.nl, neckerman, opel financiering, etc etc. Lager inkomen hoort vaak bij een lagere opleiding, en dat is de bevolkingsgroep die uitermate kwestsbaar is voor nu kopen, langzaam aflossen ipv eerst sparen en dan kopen.

[Abom]

dfrenner schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 09:23:
[...]
Ben je het met me eens dat als de prijzen erg zakken, kopen voor meer mensen bereikbaar wordt?
[...]

Ik denk dat huizen al te makkelijk bereikbaar waren voor veel mensen (mede mogelijk gemaakt door banken).
De mensen die voorheen een huis konden komen met zo'n top hypotheek, kunnen dat nu niet meer doordat de banken voorzichtiger zijn hiermee. Maw: het aantal mensen dat een huis kan kopen, is al kleiner geworden. Om huizen weer bereikbaar te maken voor deze groep mensen, zullen de huizenprijzen eerst moeten dalen.

dfrenner schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 09:40:
[...]
Gelukkig is dit net zoveel koffiedik kijken als verkondigen dat het nog 3 jaar gaat duren!
In de US schijnt er ook iets van een opleving zichtbaar te zijn.

De afgelopen week toch een aantal positieve berichten gelezen. o.a. van Spyker.

Ik zou daar maar niet zo zeker van zijn. De crisis waar wij zitten heeft zich nog nooit eerder in zo'n vorm voor gedaan, eigenlijk weet niemand wat er gaat gebeuren... Het enige wat men enigzins als referentie materiaal kan gebruiken is de economie van Japan en daar gaat het al meer dan 10 jaar heel slecht.
In Japan heeft de overheid hetzelfde gedaan als nu in Europa en de VS gebeurt, pappen en nat houden ipv de markt zelf laten corrigeren.

[ Voor 41% gewijzigd door Abom op 01-05-2009 10:20 ]

[BlakHawk]

FireAge schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 10:06:
[...]

Meer mensen, ja waarschijnlijk. Maar wat je niet moet vergeten is dat er ook talloze mensen zijn die niet willen kopen. Kopen houdt namelijk ook in dat je je eigen huis moet onderhouden. Veel makkelijker om de woningbouw te bellen als je er weer een zootje van hebt gemaakt.

Daarnaast zijn er veel mensen in die inkomenscategorie die geen hypotheek bij de bank zullen kunnen krijgen omdat ze al jaren lang 20k+ in de min staan bij de wehkamp, lenen.nl, neckerman, opel financiering, etc etc. Lager inkomen hoort vaak bij een lagere opleiding, en dat is de bevolkingsgroep die uitermate kwestsbaar is voor nu kopen, langzaam aflossen ipv eerst sparen en dan kopen.

Maar de maandlasten schieten qua wonen ook direct achteruit bij kopen, vooral als de prijzen zo sterk zijn gedaald... Je betaalt ineens 150 euro minder per maand.

Maar goed, dat neemt gewoon niet weg dat er veel meer mensen van uit de huur gaan kopen... Misschien niet allemaal, maar wel veel.

En de woningbouw bellen? Die komen al lang niet meer voor alles opdraven hoor... Veel valt gewoon onder je eigen kostenpost... (keuken/badkamer, zijn zo standaard dat het net een paar plankjes zijn met een likje verf. Koelkast en fornuis en oven zijn niet inclusief... CV is geen HR geworden, want ja daar heeft alleen de huurder voordeel bij... Nee ik zie het bij mijn schoonouders, maar echt een pluspunt vind ik het niet.

Abom schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 10:08:
[...]

Ik denk dat huizen al te makkelijk bereikbaar waren voor veel mensen (mede mogelijk gemaakt door banken).
De mensen die voorheen een huis konden komen met zo'n top hypotheek, kunnen dat nu niet meer doordat de banken voorzichtiger zijn hiermee. Maw: het aantal mensen dat een huis kan kopen, is al kleiner geworden. Om huizen weer bereikbaar te maken voor deze groep mensen, zullen de huizenprijzen eerst moeten dalen.

Iets misschien ja, maar zo onbereikbaar is het ook weer niet geworden...

Ik zou daar maar niet zo zeker van zijn. De crisis waar wij zitten heeft zich nog nooit eerder in zo'n vorm voor gedaan, eigenlijk weet niemand wat er gaat gebeuren... Het enige wat men enigzins als referentie materiaal kan gebruiken is de economie van Japan en daar gaat het al meer dan 10 jaar heel slecht.
In Japan heeft de overheid hetzelfde gedaan als nu in Europa en de VS gebeurt, pappen en nat houden ipv de markt zelf laten corrigeren.

En wat ga je dan met alle probleemgevallen doen? Ga je banken echt laten omvallen? Met als gevolg dat de gene die bij de fortis, abn of ing zaten nu kunnen fluiten naar hun spaarcenten en salariscenten... En de problemen die daardoor ontstaan, doordat al die mensen geen huur/hypotheek meer kunnen betalen... Dan stort echt alles in, echt ALLES... Maar goed, dan zou je kunnen stellen dat alleen de rabobank rekeninghouders hun centen nog hebben en nog hun salarissen kunnen uitgeven... Maar door al het verloren geld en te korten die er in één klap bij bedrijven ontstaan, krijgen we een werkloosheid van 50, 60, 70%? Alle bedrijven die daar zaten zijn grote sommen tegoeden kwijt, kunnen niets kopen, consumenten kunnen niets kopen, overheid zit met de uitkeringen (WW).

Veel geluk in zo'n situatie, maar het zal er best gezonder op worden, maar wat schieten we hiermee op?

[Verwijderd]

Abom schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 10:08:
[...]
Ik denk dat huizen al te makkelijk bereikbaar waren voor veel mensen (mede mogelijk gemaakt door banken).
De mensen die voorheen een huis konden komen met zo'n top hypotheek, kunnen dat nu niet meer doordat de banken voorzichtiger zijn hiermee. Maw: het aantal mensen dat een huis kan kopen, is al kleiner geworden. Om huizen weer bereikbaar te maken voor deze groep mensen, zullen de huizenprijzen eerst moeten dalen.

Ik denk dat dit nu inderdaad een gezonde correctie geeft die we nu zien gebeuren en daardoor stagneerd de markt ook. We waren gewend De rek is er even uit. Koopwoningen waren te beschikbaar voor iedereen.

Wat betreft de waarde van huizen is inderdaad de locatie erg bepalend. Een woning in het centrum van een stad is zo 20-50% meer waard dan een woning in een buitenwijk. Zelfs hier in Leeuwarden waar de woningen vrij goedkoop zijn zijn er behoorlijke verschillen per wijk. Ook hebben bepaalde wijken een slechte reputatie en zijn daarom huizen minder waard. Zelfs dat naast mijn huis een studentenhuis zit is van invloed op de waarde van mijn huis. Een woning is veel meer dan een paar bakstenen op een stuk grond. Woongenot is van grote invloed. Hierbij is locatie een van de meest bepalende factoren. En daarbij nog beschikbaarheid. Er staan niet meer huizen in die bepaalde wijk waar iedereen wil wonen.

Maar ook ik vind de prijzen erg hoog Want ik had graag een grotere woning in een betere wijk voor minder geld zoals de meeste mensen. Helaas is dat niet zo en zal ik keuzes moeten maken.

[Abom]

dfrenner schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 10:43:
[...]

En wat ga je dan met alle probleemgevallen doen? Ga je banken echt laten omvallen? Met als gevolg dat de gene die bij de fortis, abn of ing zaten nu kunnen fluiten naar hun spaarcenten en salariscenten... En de problemen die daardoor ontstaan, doordat al die mensen geen huur/hypotheek meer kunnen betalen... Dan stort echt alles in, echt ALLES... Maar goed, dan zou je kunnen stellen dat alleen de rabobank rekeninghouders hun centen nog hebben en nog hun salarissen kunnen uitgeven... Maar door al het verloren geld en te korten die er in één klap bij bedrijven ontstaan, krijgen we een werkloosheid van 50, 60, 70%? Alle bedrijven die daar zaten zijn grote sommen tegoeden kwijt, kunnen niets kopen, consumenten kunnen niets kopen, overheid zit met de uitkeringen (WW).

Veel geluk in zo'n situatie, maar het zal er best gezonder op worden, maar wat schieten we hiermee op?

Natuurlijk is dat ook geen gewenste situatie, men had het nooit zover moeten laten komen en banken op moeten splitsen in een bank voor spaarders en een bank voor speculatieve activiteiten. Maarja...ministers willen na hun politieke loopbaan graag een leuk baantje en zijn wat gevoelig voor lobbisten.

Wat vind je van de huidige situatie dan? De belastingbetaler moet op draaien voor het bedrijfsrisico van een bank. Banken kunnen dus oneindig risico nemen (in de hoop winst te maximaliseren) omdat een klein deel van hun rol van zo'n groot maatschappelijk belang is, dat zij nooit om zullen kiepen.

Mij lijkt het inderdaad beter wanneer de overheid ING om had laten kiepen en de spaarders tot 100k hun geld had gegeven. Dit geld zou dan weer bij andere banken terecht komen en hun liquiditeit verbeteren, en zo hopelijk een cascade voorkomen.
In princiepe is de staatssteun ook oneerlijke concurrentie. ING had heel hard op hun bek moeten gaan omdat zij, tov bv de Rabobank, te veel risico hebben genomen. De Rabobank heeft de afgelopen jaren een veiliger, conservatiever beleid gehad en daardoor in die periode minder winst gemaakt. Nu hit the shit the fan bij de ING en worden zij geholpen...
Tenzij er drastische maatregelen vanuit de EU/IMF komen (bv splitsen van banken voor spaarders en beleggers), zullen banken dezelfde fouten maken over x aantal jaren omdat 'wij' nu hun hachje hebben gered.

[MBV]

HaseMike schreef op donderdag 30 april 2009 @ 09:53:
[...]
De prijs van een huis kan je niet vergelijken met consumptie goederen, huizen zijn veel beter vergelijkbaar met aandelen : Sentiment, beschikbaarheid van krediet, rentestand, verwachtingen voor de toekomst enz. Die prijsbepalende zaken vind je niet bij consumptiegoederen zoals auto's e.d.

Een auto is ook geen consumptiegoed in die zin: je doet daarbij ook een investering voor 10 jaar.

Grappig dat je 4 ton o.k. vind voor die tussenwoning in houten, lekker de buren horen plassen s'nachts voor bijna een miljoen gulden (met k.k.). Het feit dat dat normaal gevonden wordt laat zien hoe waanzinnig de markt geworden is. Alles natuurlijk IMHO.

Wanneer heb jij voor het laatst in een recent rijtjeshuis geleefd? Je hoort naaldhakken op een stenen vloer bij de buren nog net, en verbouwingen ook wel. Maar daar houdt het wel bij op hoor. Dat was al bij de Winterheide zo, ik meen uit 1970.

En je vergeet inflatie: alles in guldens is duur, omdat je het dan vergelijkt met de prijzen van 8 jaar geleden.

Abom schreef op donderdag 30 april 2009 @ 14:47:
(te kort aan huizen en HRA)

Dat zijn nou typisch factoren die GEEN bubbel zijn Dat noemen ze schaarste respectievelijk subsidie, en is een geaccepteerde invloed van hogere prijzen. Bubbels zijn onverklaarbare stijgingen in prijs.

Abom schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 11:18:
[...]

Mij lijkt het inderdaad beter wanneer de overheid ING om had laten kiepen en de spaarders tot 100k hun geld had gegeven. Dit geld zou dan weer bij andere banken terecht komen en hun liquiditeit verbeteren, en zo hopelijk een cascade voorkomen.

Dit is vrij zwaar off-topic, maar toch: Als ING omvalt, moeten de andere banken die 100k betalen (overslagstelsel). Probleem daarbij is dat ING zo groot is geworden, dat dat automatisch het faillissement van de andere banken zou betekenen.

Tenzij er drastische maatregelen vanuit de EU/IMF komen (bv splitsen van banken voor spaarders en beleggers), zullen banken dezelfde fouten maken over x aantal jaren omdat 'wij' nu hun hachje hebben gered.

Die maatregelen waren er, maar omdat er sinds 1930 niks is misgegaan zijn ze een voor een uitgeschakeld. Voor AIG was er 1 toezichthouder, parttime

[Abom]

MBV schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 11:48:
[...]
Dat zijn nou typisch factoren die GEEN bubbel zijn Dat noemen ze schaarste respectievelijk subsidie, en is een geaccepteerde invloed van hogere prijzen. Bubbels zijn onverklaarbare stijgingen in prijs.
[...]

Right...

Dit is vrij zwaar off-topic, maar toch: Als ING omvalt, moeten de andere banken die 100k betalen (overslagstelsel). Probleem daarbij is dat ING zo groot is geworden, dat dat automatisch het faillissement van de andere banken zou betekenen.

De ING als spaarbank is helemaal niet zo groot dat de rest van de banken om zouden vallen. De ING is alleen te groot om te nationaliseren voor Nederland. Verder lijkt het mij redelijker om andere banken te steunen die deze lasten (na het omvallen van de ING) op zich moeten nemen, dan de ING zelf steunen.

Die maatregelen waren er, maar omdat er sinds 1930 niks is misgegaan zijn ze een voor een uitgeschakeld. Voor AIG was er 1 toezichthouder, parttime

Er is van alles fout gegaan alleen wil men dat niet zien.

[MBV]

Abom schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 12:12:
[...]

Right...

Stel, er komt een wet: een bepaalde productgroep hoeft geen BTW meer af te dragen. Wat gebeurt er dan met de prijs?

Stel, er is niet genoeg capaciteit om de wereld van alle olie te voorzien die mensen willen consumeren. Wat gebeurt er met de prijs?

[BlakHawk]

Abom schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 11:18:
[...]

Natuurlijk is dat ook geen gewenste situatie, men had het nooit zover moeten laten komen en banken op moeten splitsen in een bank voor spaarders en een bank voor speculatieve activiteiten. Maarja...ministers willen na hun politieke loopbaan graag een leuk baantje en zijn wat gevoelig voor lobbisten.

Klopt, banken zijn maar geld aan het binneharken enkel voor eigenbelang, heel het bedrijf boeit ze niets, kwalijke zaak...

Wat vind je van de huidige situatie dan? De belastingbetaler moet op draaien voor het bedrijfsrisico van een bank. Banken kunnen dus oneindig risico nemen (in de hoop winst te maximaliseren) omdat een klein deel van hun rol van zo'n groot maatschappelijk belang is, dat zij nooit om zullen kiepen.

Ja dat is niet juist

Mij lijkt het inderdaad beter wanneer de overheid ING om had laten kiepen en de spaarders tot 100k hun geld had gegeven. Dit geld zou dan weer bij andere banken terecht komen en hun liquiditeit verbeteren, en zo hopelijk een cascade voorkomen.

In dat geval draait nog steeds de belastingbetaler op voor het geklungel van de bank, daarbij kost dit een stuk meer, want buiten dat al het spaargeld, stukken hoger ligt als de steun die tot nu toe gegeven is, worden er heel wat mensen (werknemers ING) op straat gezet... Kosten ook allemaal geld, en ja ook dat van de belasting betaler. Dus ondanks dat ik vind dat dit soort praktijken hard aangepakt mogen worden, is het om laten vallen van een bank velen malen duurder!

In princiepe is de staatssteun ook oneerlijke concurrentie. ING had heel hard op hun bek moeten gaan omdat zij, tov bv de Rabobank, te veel risico hebben genomen. De Rabobank heeft de afgelopen jaren een veiliger, conservatiever beleid gehad en daardoor in die periode minder winst gemaakt. Nu hit the shit the fan bij de ING en worden zij geholpen...
Tenzij er drastische maatregelen vanuit de EU/IMF komen (bv splitsen van banken voor spaarders en beleggers), zullen banken dezelfde fouten maken over x aantal jaren omdat 'wij' nu hun hachje hebben gered.

Daarom vind ik dat de ING dubbel en dwars mag boeten en vooral de zogenaamde "top" mannen.
Totaal geen bonussen, salarissen omlaag... Daar heb ik zeker moeite mee. En ook dat die aandeelhouders zo'n grote inspraak hebben, heel slecht voor een organisatie! Maar goed dit is echt onomkeerbaar... Zo is de situatie en tja ik zie het ook niet gebeuren dat je via de wet aandeelhouders minder macht kunt geven. Dus tja hoe zeer ik het ook oneens ben met het systeem, ik zie het niet veranderen.

[n4m3l355]

dfrenner schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 12:16:
Daarom vind ik dat de ING dubbel en dwars mag boeten en vooral de zogenaamde "top" mannen.
Totaal geen bonussen, salarissen omlaag... Daar heb ik zeker moeite mee. En ook dat die aandeelhouders zo'n grote inspraak hebben, heel slecht voor een organisatie! Maar goed dit is echt onomkeerbaar... Zo is de situatie en tja ik zie het ook niet gebeuren dat je via de wet aandeelhouders minder macht kunt geven. Dus tja hoe zeer ik het ook oneens ben met het systeem, ik zie het niet veranderen.

Ik stel voor om eens bij een aandeelhouder vergadering aanwezig te zijn alvorens je hierover uit te laten. Heden ten dagen lijkt het haast traditie zelfs om bv de hoogte van de bonussen maar ook salarissen van de agenda af te halen. Directe gevolgen voor het bestuur heeft een aandeelhouder dus geen inspraak op. Ook grote keuzes zoals het verkopen van de ABN was op dat moment richting de aandeelhouders goed verkocht en an sich niets mee mis ware het niet dat de verkoop gefinancierd was met aandelen en het gevolg mag bekend zijn.
Verder zie ik niet in waarom ING mag boeten en waarom de overheid denkt inspraak te moeten hebben op een lening die ze faciliteren. Zodra deze lening terug betaald is, is hun recht tot inspraak ook afgekocht en het vervelende is dan ook dat de diverse instellingen die geld gekregen hebben nu zo snel mogelijk deze leningen proberen terug te betalen. Het vreemde vind ik zelf hoe deze leningen opgesteld zijn, de overheid wilt niet dat bv de bank risicovol gedrag vertoond echter ze verwachten wel 8% rente, ik zie hier dan ook een contradictie.

Abom schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 11:18:
In princiepe is de staatssteun ook oneerlijke concurrentie. ING had heel hard op hun bek moeten gaan omdat zij, tov bv de Rabobank, te veel risico hebben genomen. De Rabobank heeft de afgelopen jaren een veiliger, conservatiever beleid gehad en daardoor in die periode minder winst gemaakt. Nu hit the shit the fan bij de ING en worden zij geholpen...

Ware het niet dat de Rabobank net zo min fris bezig is om risicovolle producten aan de klant te verkopen ipv dat ze deze zelf houden waarom de ING dus nu problemen heeft gekregen. De risicovolle producten die het probleem in de eerste instantie hebben veroorzaakt zijn door veel banken onderling verkocht echter de Rabobank is zo slim geweest om deze door te verkopen aan de klant. De Rabobank is overigens ook een van de minst open instellingen in de financiele markt, het is dan ook niet mogelijk om te stellen dat ze veiliger en bereid tot minder winst te nemen zijn. Vergelijk maar oa hun rating met die van een doorsnee andere bank juist door het gebrek aan transparantie is deze door Moody's lager dan bv de ABN.

[ Voor 26% gewijzigd door n4m3l355 op 01-05-2009 12:28 ]

[BlakHawk]

Abom schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 12:12:
Right...

Hij heeft wel gelijk, een bubbel is niets, is lucht...
De HRA is geen lucht, die zie ik iedere maand weer op mijn rekening bijgeschreven worden!
Ook de schaarste is geen lucht, ook al wordt deze kunstmatig hooggehouden, hij is er... Dus tenzij het beleid verandert blijft de schaarste bestaan en is het geen lucht...

Deze beide maatregelen zijn niet zomaar af te schaffen, zonder dat 50% van de Nederlanders in de problemen komt. Aangezien beide regelingen door de overheid zijn gestart, hebben zij ook de verantwoordelijkheid dit tot een goed einde te brengen voor de Nederlanders die er gebruik van maken...

Dus ik begrijp (nou ja eigenlijk niet), dat huurders graag zien, dat morgen zowel de HRA is afgeschaft, maar ook de hoge grondprijzen. Maar dat is erg kortzichtig en zal toch niet gebeuren... Ik als huiseigenaar ben niet schuldig aan het feit dat jij geen huis kan of wil betalen. Ik heb geen winsten behaald (woon er pas 8 maanden) en ik hoef in de toekomst geen hoge winsten. Ik heb meer woongenot dan als ik zou huren en ik los een aardig bedrag af in 30 jaar... Dus ik ben al lang blij met onze woning

[BlakHawk]

n4m3l355 schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 12:24:
[...]

Ik stel voor om eens bij een aandeelhouder vergadering aanwezig te zijn alvorens je hierover uit te laten. Heden ten dagen lijkt het haast traditie zelfs om bv de hoogte van de bonussen maar ook salarissen van de agenda af te halen. Directe gevolgen voor het bestuur heeft een aandeelhouder dus geen inspraak op. Ook grote keuzes zoals het verkopen van de ABN was op dat moment richting de aandeelhouders goed verkocht en an sich niets mee mis ware het niet dat de verkoop gefinancierd was met aandelen en het gevolg mag bekend zijn.
Verder zie ik niet in waarom ING mag boeten en waarom de overheid denkt inspraak te moeten hebben op een lening die ze faciliteren. Zodra deze lening terug betaald is, is hun recht tot inspraak ook afgekocht en het vervelende is dan ook dat de diverse instellingen die geld gekregen hebben nu zo snel mogelijk deze leningen proberen terug te betalen. Het vreemde vind ik zelf hoe deze leningen opgesteld zijn, de overheid wilt niet dat bv de bank risicovol gedrag vertoond echter ze verwachten wel 8% rente, ik zie hier dan ook een contradictie.

Ach, ik zie het bij TNT...
Alles om maar resultaten te boeken voor de aandeelhouders. Ze gaan kapot aan de besparingen... Let maar op, als ze zo doorgaan is het over over 5 jaar.

Alleen maar inhuurkrachten om goede cijfers te laten zien, kost minder, maar de scholieren hebben op een zomerse dag geen zin en dumpen de post in de kliko... Toevallig vorige week hier nog gebeurd. Ze willen nu alle fulltimers eruit hebben, omdat dat meer kost dan scholieren!

Succes TNT!

Maar het begint erg off-topic te worden

[Abom]

Laten we maar stoppen met de banken discussie, teveel offtopic.

MBV schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 12:15:
[...]
Stel, er komt een wet: een bepaalde productgroep hoeft geen BTW meer af te dragen. Wat gebeurt er dan met de prijs?

Stel, er is niet genoeg capaciteit om de wereld van alle olie te voorzien die mensen willen consumeren. Wat gebeurt er met de prijs?

De prijs gaat omhoog.

Weet je wat de prijs van olie was een jaar geleden? Weet je wat de olie nu kost? Weet je wat het grootste gedeelte van die olie prijs was? Juist, speculatie, maw een bubbel.

Veel mensen hebben dat ook met hun huizen gedaan de laatste tijd. Alles en iedereen vond dat huizen meer waard waren en iedereen wil(de) groter wonen. De banken waren de enablers en de HRA helpt daar ook aan mee.

[ Voor 6% gewijzigd door Abom op 01-05-2009 12:45 ]

[BlakHawk]

Abom schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 12:43:
Laten we maar stoppen met de banken discussie, teveel offtopic.


Weet je wat de prijs van olie was een jaar geleden? Weet je wat de olie nu kost? Weet je wat het grootste gedeelte van die olie prijs was? Juist, speculatie, maw een bubbel.

Je hebt productie van olie en de vraag naar olie. Als de vraag hoog is en de productie daarop afgestemd was, dan kon je ervan uit gaan dat de olievooraden in een x aantal jaar helemaal op was. Dat drijft de prijs omhoog, omdat er te weinig is op den duur...

Een heel groot deel van de olie was bestemd voor de transportsector. De grote zeeschepen, verbruiken in een kwartier meer brandstof, dan jij in je hele leven zal verstoken met je auto. De productie van olie was daarop afgestemd, nu liggen veel van die schepen voor anker, de transportsector heeft een grote klap gekregen!

Daardoor zakken de prijzen, omdat er te veel werd geproduceerd voor de toenmalige vraag...

Totaal niet te vergelijken met de huizenmarkt, die niet op zijn over een x aantal jaar, als het zo door gaat...

[Abom]

Het gaat erom dat er gespeculeerd wordt met beide producten. Ik zeg ook niet dat ik verwacht dat de huizenprijzen met 70% zakken zoals de olie, maar een correctie zit er vast wel aan te komen.

Een deel van de mensen die een jaar geleden een huis konden kopen, kunnen dat nu niet meer. Door de onzekerheid zal (bijna) niemand een huis kopen voordat zij hun eigen huis hebben verkocht. Dit zijn allemaal factoren die invloed hebben op de huizenmarkt.

[Oscar Mopperkont]

Abom schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 12:43:
Weet je wat de prijs van olie was een jaar geleden? Weet je wat de olie nu kost? Weet je wat het grootste gedeelte van die olie prijs was? Juist, speculatie, maw een bubbel.

Spijker op zijn kop. De olieprijs werd opgedreven door speculatie. Olie werd niet gekocht omdat men het nodig had, maar omdat men dacht dat het later voor meer doorverkocht kon worden. Er ontstond maw een kunstmatige vraag die niet aansloot bij de werkelijke behoefte aan olie en dus een veel te hoge prijs.

En wat zien we bij huizen? Geen speculatie! Mensen kopen een huis om er in te wonen (althans alle huizenbezitters die ik ken, wonen ook daadwerkelijk in hun woning). Er is dus geen "kunstmatige" vraag die ontstaan is door speculatie, waarbij een huis wordt gekocht om hem duurder door te verkopen en niet omdat je er in wil wonen. In bv Engeland en Spanje gebeurde dat wel, met als gevolg een bel die knapte.

Abom schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 14:14:
Een deel van de mensen die een jaar geleden een huis konden kopen, kunnen dat nu niet meer. Door de onzekerheid zal (bijna) niemand een huis kopen voordat zij hun eigen huis hebben verkocht. Dit zijn allemaal factoren die invloed hebben op de huizenmarkt.

Dat de huizenprijs daalt door veranderde externe omstandigheden, betekent niet dat er een bel is of is geweest. Maar dat is volgens mij al heel vaak aan de orde geweest.

[ Voor 20% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 01-05-2009 14:19 ]

[Abom]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 14:17:
[...]
Dat de huizenprijs daalt door veranderde externe omstandigheden, betekent niet dat er een bel is of is geweest. Maar dat is volgens mij al heel vaak aan de orde geweest.

Ja, ik lees niets anders, terwijl veel experts er heel anders over denken.

[MrScratch]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 14:17:
[...]
En wat zien we bij huizen? Geen speculatie! Mensen kopen een huis om er in te wonen (althans alle huizenbezitters die ik ken, wonen ook daadwerkelijk in hun woning). Er is dus geen "kunstmatige" vraag die ontstaan is door speculatie, waarbij een huis wordt gekocht om hem duurder door te verkopen en niet omdat je er in wil wonen. In bv Engeland en Spanje gebeurde dat wel, met als gevolg een bel die knapte.

Dat de huizenprijs daalt door veranderde externe omstandigheden, betekent niet dat er een bel is of is geweest. Maar dat is volgens mij al heel vaak aan de orde geweest.

Gedeeltelijk met je eens dat het doel op zich over het algemeen geen speculatie is. Maar toch kunnen er elementen van een bubble ontstaan, ook al is het niet alleen speculatief. Doordat geld goedkoop was, adviseurs van alles rooskleurig voorspiegelden, huizenkopers dachten dat de prijzen altijd door zouden stijgen, banken leningen tot het uiterste wilden verstrekken kon de vraag steeds maar opgestuwd worden. Hierdoor hebben in het verleden mensen huizen gekocht die dicht bij over misschien wel over hun top waren.

Nu zijn de kaarten anders geschud en zijn alle partijen weer bewust van de risico's en gevaren en loopt de lucht die in de markt zat doordat alles maar kon en iedereen de risico's niet zag nu uit de markt. Daarnaast is er nog het effect van de economische crisis zelf en ook dit drukt op de prijzen.

Ik zou dus zeggen dat het voor een deel een bubble/overenthousiasme is en voor een deel het vraag/aanbod principe.

De reden dat de cijfers nog geen extreme dalingen zien zoals in de VS en Spanje en dergelijke, is voor een gedeelte dat hier het speculatieve element er minder inzit, maar tevens is het ook zo dat de verkopers de nieuwe realiteit nog niet volledig onder ogen zien. Binnen een jaar heb ik het aantal woningen dat op funda staat van 180.000 naar 260.000 zien lopen. Er wordt dus gewoon minder verkocht dan dat er bijkomt. De verkopers weigeren voorlopig nog te zakken met hun prijzen en dus blijven ze met de woning zitten. Maar dit heeft tot gevolg dat deze nog niet als transacties geboekt kunnen worden. Kennelijk zitten deze mensen nog niet krap genoeg en willen wachten tot die koper gevonden wordt. Ik hoop voor hen dat deze koper nog gaat komen, maar ik vrees dat hij alleen gaat komen bij een lager prijsniveau.

[Cyberpope]

MrScratch schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 14:51:
De reden dat de cijfers nog geen extreme dalingen zien zoals in de VS en Spanje en dergelijke, is voor een gedeelte dat hier het speculatieve element er minder inzit, maar tevens is het ook zo dat de verkopers de nieuwe realiteit nog niet volledig onder ogen zien. Binnen een jaar heb ik het aantal woningen dat op funda staat van 180.000 naar 260.000 zien lopen. Er wordt dus gewoon minder verkocht dan dat er bijkomt. De verkopers weigeren voorlopig nog te zakken met hun prijzen en dus blijven ze met de woning zitten. Maar dit heeft tot gevolg dat deze nog niet als transacties geboekt kunnen worden. Kennelijk zitten deze mensen nog niet krap genoeg en willen wachten tot die koper gevonden wordt. Ik hoop voor hen dat deze koper nog gaat komen, maar ik vrees dat hij alleen gaat komen bij een lager prijsniveau.

Staar je niet blind op Funda. Een huis daarop zetten kost geld. Dat heb ik bij de verkoop van mijn vorige huis ook niet gedaan. En ook niet een advertentie in de krant. Want de verkoop ging snel genoeg om die kosten niet te maken. Nu is het wel zaak om dit te doen, dus vandaar neemt daar het aanbod ook toe.

Het bovenstaand is alleen een probleem voor die mensen die 2 huizen hebben op dit moment. Maar dat is slechts een zeer en zeer klein deel van de woningmarkt. De rest blijft net zitten waar hij zit. Wel (en in mijn vriendenkring al meerdere) kijken best veel mensen met de nodige intresse naar de huidige markt en zien ze mogelijkheden. Dus nu het eigen huis te koop, zodat ze wellicht in een klasse duurder een leuke slag kunnen slaan. Immers voor bij de duurdere doorstroomwoningen is nu het meeste potentieel op een daling. Echter deze blijven wel zitten waar ze zitten als ze het niet verkopen en HOEVEN het niet voor een lagere prijs te verkopen, dan blijven ze lekker zitten. Ook dit zijn de nodige mensen, die invloed hebben op het aantal woningen dat te koop staan. Daarnaast kopen mensen minder snel op dit moment. Dus iedereen die MOET verhuizen voor wat voor reden dan ook, zal ook meer een probleem hebben.

[BlakHawk]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 14:17:
[...]

Spijker op zijn kop. De olieprijs werd opgedreven door speculatie. Olie werd niet gekocht omdat men het nodig had, maar omdat men dacht dat het later voor meer doorverkocht kon worden. Er ontstond maw een kunstmatige vraag die niet aansloot bij de werkelijke behoefte aan olie en dus een veel te hoge prijs.

En wat zien we bij huizen? Geen speculatie! Mensen kopen een huis om er in te wonen (althans alle huizenbezitters die ik ken, wonen ook daadwerkelijk in hun woning). Er is dus geen "kunstmatige" vraag die ontstaan is door speculatie, waarbij een huis wordt gekocht om hem duurder door te verkopen en niet omdat je er in wil wonen. In bv Engeland en Spanje gebeurde dat wel, met als gevolg een bel die knapte.


[...]

Dat de huizenprijs daalt door veranderde externe omstandigheden, betekent niet dat er een bel is of is geweest. Maar dat is volgens mij al heel vaak aan de orde geweest.

Inderdaad, ik ken in NL niemand die hier twee woningen kocht, als investering. In GB gebeurde dat juist wel. Heel veel mensen hadden een appartement in Londen en nog een huis in het platteland. Dan heb je veel mensen met twee huizen, als mensen dan moeten verkopen, dan komen er opeens heel veel huizen op de markt die eerst dubbel waren (soort van). Dat hebben we hier niet...

[BlakHawk]

MrScratch schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 14:51:
Binnen een jaar heb ik het aantal woningen dat op funda staat van 180.000 naar 260.000 zien lopen.

Niet helemaal... Klik maar op die oranje button, dan zie je het volgende:

Zoek in 193.193 koopwoningen

Toevallig ben ik in februari 2008 begonnen met zoeken naar woningen en dat aantal stond toen in de 170.000...

Maar ik ben met je eens dat het aan het oplopen is...

[ Voor 6% gewijzigd door BlakHawk op 01-05-2009 15:17 ]

[MrScratch]

Cyberpope schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 15:00:
[...]

Staar je niet blind op Funda. Een huis daarop zetten kost geld. Dat heb ik bij de verkoop van mijn vorige huis ook niet gedaan. En ook niet een advertentie in de krant. Want de verkoop ging snel genoeg om die kosten niet te maken. Nu is het wel zaak om dit te doen, dus vandaar neemt daar het aanbod ook toe.

Dat zal een deeltje zijn, maar dat verklaart natuurlijk nooit de toename in zijn geheel.

Het bovenstaand is alleen een probleem voor die mensen die 2 huizen hebben op dit moment. Maar dat is slechts een zeer en zeer klein deel van de woningmarkt. De rest blijft net zitten waar hij zit. Wel (en in mijn vriendenkring al meerdere) kijken best veel mensen met de nodige intresse naar de huidige markt en zien ze mogelijkheden. Dus nu het eigen huis te koop, zodat ze wellicht in een klasse duurder een leuke slag kunnen slaan. Immers voor bij de duurdere doorstroomwoningen is nu het meeste potentieel op een daling. Echter deze blijven wel zitten waar ze zitten als ze het niet verkopen en HOEVEN het niet voor een lagere prijs te verkopen, dan blijven ze lekker zitten. Ook dit zijn de nodige mensen, die invloed hebben op het aantal woningen dat te koop staan. Daarnaast kopen mensen minder snel op dit moment. Dus iedereen die MOET verhuizen voor wat voor reden dan ook, zal ook meer een probleem hebben.

Inderdaad zitten de mensen met 2 huizen het meest knijp, maar daarnaast ook de andere mensen die moeten, zoals scheiding, ander werk, etcetera.

Mensen die wachten en blijven zitten, dat is natuurlijk prima, maar neemt niet weg dat die dan kennelijk een prijs in hun hoofd hebben die op dit moment niet reeel is. Ze zouden graag verkopen, maar blijven noodgedwongen zitten omdat niemand de prijs wil betalen. Dat is weer een voorbeeld van een daling, die echter niet tot stand komt omdat de mensen er zelf voor kiezen dan maar te blijven.

[MrScratch]

dfrenner schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 15:17:
[...]


Niet helemaal... Klik maar op die oranje button, dan zie je het volgende:

Zoek in 193.193 koopwoningen

Toevallig ben ik in februari 2008 begonnen met zoeken naar woningen en dat aantal stond toen in de 170.000...

Maar ik ben met je eens dat het aan het oplopen is...

Dat is lekker, die getallen lijken dus niet op elkaar (op de voorpagina en als je doorklikt). Goed, daar gaat mijn argumentatie. Het is dus gestegen de afgelopen tijd, maar hoeveel is niet bekend.

[Rukapul]

MrScratch schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 15:23:
Mensen die wachten en blijven zitten, dat is natuurlijk prima, maar neemt niet weg dat die dan kennelijk een prijs in hun hoofd hebben die op dit moment niet reeel is. Ze zouden graag verkopen, maar blijven noodgedwongen zitten omdat niemand de prijs wil betalen.

Andersom kan evengoed gezegd worden dat potentiele kopers kennelijk een prijs in hun hoofd hebben die op dit moment niet reeel is. Ze zouden graag kopen, maar blijven noodgedwongen zitten omdat niemand hun lage bod wil accepteren.

Een daling in het aantal transacties betekent dat kopers en verkopers elkaar niet kunnen vinden. Dit is makkelijk aan de verkopers toe te schrijven met te hoge prijzen omdat te koop staande huizen netjes bijgehouden worden, terwijl potentiele kopers nauwelijks geregistreerd worden.

[MrScratch]

Rukapul schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 15:34:
[...]

Andersom kan evengoed gezegd worden dat potentiele kopers kennelijk een prijs in hun hoofd hebben die op dit moment niet reeel is. Ze zouden graag kopen, maar blijven noodgedwongen zitten omdat niemand hun lage bod wil accepteren.

Een daling in het aantal transacties betekent dat kopers en verkopers elkaar niet kunnen vinden. Dit is makkelijk aan de verkopers toe te schrijven met te hoge prijzen omdat te koop staande huizen netjes bijgehouden worden, terwijl potentiele kopers nauwelijks geregistreerd worden.

Dat is een interessante zienswijze. Zo kun je alles de prijs geven die je wilt, je kunt altijd zeggen dat de kopers het verkeerd zien. Uiteindelijk zal 1 van de 2 groepen dan toch moeten gaan bewegen en ik denk dat het dit keer de verkopers zullen zijn. De ene groep komt in de knel en de andere groep kan het zich veroorloven om te wachten.

[Cyberpope]

MrScratch schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 15:23:
Mensen die wachten en blijven zitten, dat is natuurlijk prima, maar neemt niet weg dat die dan kennelijk een prijs in hun hoofd hebben die op dit moment niet reeel is. Ze zouden graag verkopen, maar blijven noodgedwongen zitten omdat niemand de prijs wil betalen. Dat is weer een voorbeeld van een daling, die echter niet tot stand komt omdat de mensen er zelf voor kiezen dan maar te blijven.

Nee, ze kijken naar hun kansen. Als jij lang zou lopen en 600 euro zou bieden voor de laptop waar ik hierop zit te werken, zou ik direct zeggen verkocht. Als jij 50 euro zou willen geven niet. Heb ik dan een irreëel prijs in mijn kop? Wellicht, maar je weet nooit waar je kansen liggen. Zelf ben ik niet zo, maar heb wel vrienden die zou zijn. En op dit manier (zet het gewoon op markplaats voor xx) hebben ze spullen verkocht, die ik zou weggooien onder "geen waarde". Je weet nooit of je iemand tegenkomt die net dat wil hebben voor de juiste prijs. Een stelletje wat ik ken is nu al zo vaak verhuist, dat geen vriend meer ze willen komen helpen (zeg 7x in 8 jaar tijd). Die zetten bijna elke keer als ze er 1/2 jaar wonen hun huis in de verkoop voor minimaal 10 a 20% meer als ze gekocht hebben. En ze verkopen het bijna elke keer. En als het nu niet lukt, ach dat blijven ze toch een jaartje of 5 zitten. Maakt ze ook niets uit.

Heb je dan een irreele prijs in je hoofd? Of kan je kansen waar ze voorbij komen. Ik vind het laatste. (moet er zelf niet aan denken overigens. Heb een teringhekel aan verhuizen en zou dat echt niet willen doen voor elke keer 10% winst. )

MrScratch schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 15:55:
Dat is een interessante zienswijze. Zo kun je alles de prijs geven die je wilt, je kunt altijd zeggen dat de kopers het verkeerd zien. Uiteindelijk zal 1 van de 2 groepen dan toch moeten gaan bewegen en ik denk dat het dit keer de verkopers zullen zijn. De ene groep komt in de knel en de andere groep kan het zich veroorloven om te wachten.

Dit gaat net zo hard op aan de kopers kans. Ook daar moeten mensen een andere woning omdat ze in een ander plek gaan werken of gaan scheiden. Ook die zullen toch eens moeten kopen. Dus ook de andere groep kan niet eeuwig wachten om te kopen. Want met je 21ste nog bij moeders zitten is oke. Met je 25 nog steeds lijkt me niet.

[ Voor 18% gewijzigd door Cyberpope op 01-05-2009 16:11 ]

[paella]

En echtscheidingen niet te vergeten. Wellicht dat (ook) daarom de "starters" woningen, het minder dure segment nog redelijk loopt (afaik).

[MBV]

Abom schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 12:43:
Laten we maar stoppen met de banken discussie, teveel offtopic.


[...]

De prijs gaat omhoog.

Weet je wat de prijs van olie was een jaar geleden? Weet je wat de olie nu kost? Weet je wat het grootste gedeelte van die olie prijs was? Juist, speculatie, maw een bubbel.

Jij leest een andere krant dan ik. De prijs ging pas weer omlaag toen het aanbod groter werd (S.A. nam een olieveld in gebruik wat vertraging op had gelopen), en kelderde toen de economische crisis kwam en de vraag kleiner werd. Dat de beweging wat extreem was ben ik met je eens, ik denk dat van de $160 er $30 speculatie waren.

Maar jij beweert ten stelligste dat de huizenmarkt dus een bubbel is. In welke vorm wordt er gespeculeerd met huizenprijzen? Hoeveel mensen ken jij die een tweede huisje in een grote stad kopen, in de hoop die over 5 jaar weer te verkopen met winst?

Cyberpope schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 16:00:
Heb een teringhekel aan verhuizen en zou dat echt niet willen doen voor elke keer 10% winst. )

Jij vergeet ook de kosten koper, denk ik. 10% is de kosten koper, en dan heb je nog geen cent winst

[...]

Dit gaat net zo hard op aan de kopers kans. Ook daar moeten mensen een andere woning omdat ze in een ander plek gaan werken of gaan scheiden. Ook die zullen toch eens moeten kopen. Dus ook de andere groep kan niet eeuwig wachten om te kopen. Want met je 21ste nog bij moeders zitten is oke. Met je 25 nog steeds lijkt me niet.

Helaas, dat zijn herstarters. Ze moeten weer aan de onderkant van de woningmarkt beginnen. Boven de 3 ton zal er dus momenteel erg weinig verkocht worden...

[ Voor 0% gewijzigd door een moderator op 01-05-2009 20:01 . Reden: quote was niet van Rukapul maar van Cyberpope. gecorrigeerd. ]

[HaseMike]

MBV schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 11:48:
Een auto is ook geen consumptiegoed in die zin: je doet daarbij ook een investering voor 10 jaar.

Grapjas een nieuwe auto blijft maximaal 3 a 4 jaar bij zijn 1e eigenaar. Je vangt dan nog 40% dus een investering nou nee..

Wanneer heb jij voor het laatst in een recent rijtjeshuis geleefd? Je hoort naaldhakken op een stenen vloer bij de buren nog net, en verbouwingen ook wel. Maar daar houdt het wel bij op hoor. Dat was al bij de Winterheide zo, ik meen uit 1970.

Ik heb in ongeveer 1996 nog even in een nieuwe rijtjeswoning gewoond, ik hoorde de buren lopen / voortplanten / badkamer gebruik / muziek draaien en meer ellende. Nogmaals het huis was nieuw, in de hogere prijsklasse, en voorzien van de z.g. ankerlozespouwmuur.

[MBV]

Die ankerloze spouwmuur hadden we zowel aan de winterheide als in het huidige huis van mijn ouders, en bij de winterheide hoorde je veel minder. Zit waarschijnlijk in de dakconstructie.

En bij auto's is toch echt 1 van de dingen die je meerekent bij een nieuwe auto de restwaarde. Wat koop jij, een Jaguar XF nieuw, of een Mercedes C nieuw? Los van persoonlijke/technische voorkeur krijg je bij de Jaguar na 4 jaar tussen de 15k en de 20k terug van 46k (X-type 2.5 V6, vorige type dus), bij een mercedes 20-25k van zo'n zelfde bedrag (willekeurige benzine sedan, 4 jaar oud is ook vorig type). Dat noem ik toch geen kattepis, en vind ik geen consumptiegoed: na 4 jaar krijg je nog de helft terug, probeer dat eens met een brood En wel degelijk een investering: afhankelijk van de auto die je koopt (roze mercedes? ) krijg je er een bepaald bedrag voor terug, na 4 jaar.

[edit]
Wikipedia vind een huis kennelijk ook een consumptiegoed:

quote: http://nl.wikipedia.org/wiki/Consumptiegoed

Een consumptiegoed is een goed dat direct is bestemd om door consumenten te worden aangeschaft. Bijvoorbeeld een brood bij een bakker, een radio in een elektronicawinkel of een jas bij een kledingzaak. Het begrip wordt vooral in de economie gebruikt, ter onderscheid met producten die dienen voor verdere productie (productiegoed)

[ Voor 29% gewijzigd door MBV op 01-05-2009 19:32 ]

[Istrilyin]

dfrenner schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 15:17:
Niet helemaal... Klik maar op die oranje button, dan zie je het volgende:

Zoek in 193.193 koopwoningen

Toevallig ben ik in februari 2008 begonnen met zoeken naar woningen en dat aantal stond toen in de 170.000...

Maar ik ben met je eens dat het aan het oplopen is...

In februari 2008 was het 143.000. Zie voor de statistiek de funda indicator.

Dit was na het introduceren van spideren van andere sites, overigens.

De 260.000 op de funda.nl splash page is alle non-bedrijfsobjecten, dus ook huurwoningen, recreatie en zo.

[Cyberpope]

MBV schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 17:42:
Jij vergeet ook de kosten koper, denk ik. 10% is de kosten koper, en dan heb je nog geen cent winst

Zelfs niet voor 10% na aftrek van alle kosten.

Helaas, dat zijn herstarters. Ze moeten weer aan de onderkant van de woningmarkt beginnen. Boven de 3 ton zal er dus momenteel erg weinig verkocht worden...

Daar vallen ook de klappen. Maar als je het hebt over een bubble, heb je het over alle huizen en niet alleen dat er nu tijdelijk in het dure segment weinig verkocht wordt. Het gaat erom dat de bubble moet leeglopen om starters kansen te geven om te gaan wonen. Dan heb je er weinig aan dat huizen van 500k met 10% dalen.

[n4m3l355]

Kosten koper is 6% overdrachtsbelasting en daarnaast gemiddeld 1000 euro voor de notaris. Verdere bijkomende kosten zijn vaak de gedeelde belastingen die overgedragen worden aan de koper dus tenzij je een woning koopt van 60.000 euro kom je nooit aan die 10%.
Het vervelende is echter met name de overdrachtsbelasting dat kopers en met name starters deze terug willen zien bij verkoop en 6% tikt stevig aan bij een starterswoning waardoor deze opeens minder verkoopbaar wordt. Natuurlijk valt voor te stellen om deze net zoals in China te verlagen echter ik vraag me af of de meeste starters zitten te wachten op de bijkomende restricties die China op na houd dat je niet binnen 3 jaar door mag verkopen met winst (zonder extreem belast te worden). Persoonlijk vind ik het wel een mooie gedachte omdat dit het speculatie gehalte behoorlijk inperkt.

Overigens het kijken naar het aantal beschikbare woningen op Funda lijkt me geen goede gedachte. Funda zelf optimaliseerd namelijk ook en zal steeds meer sites bezoeken om woningen te indexeren. Dus het aantal woningen zal allicht toegenomen zijn maar het is niet mogelijk om te zien hoeveel dit er nou daadwerkelijk zijn. Wie weet indexeert Funda simpelweg dit jaar 100.000 woningen extra van nieuwe sites. Of misschien doordat het verkopen moelijk verloopt is men sneller geneigd om naar diverse makelaars te stappen waardoor een woning vaker opgenomen wordt en zo zullen er nog wel meer redenen kunnen zijn die simpelweg het vergelijken van cijfers onmogelijk maakt.

[ Voor 28% gewijzigd door n4m3l355 op 02-05-2009 10:53 ]

[Robkazoe]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 14:17:
En wat zien we bij huizen? Geen speculatie! Mensen kopen een huis om er in te wonen (althans alle huizenbezitters die ik ken, wonen ook daadwerkelijk in hun woning). Er is dus geen "kunstmatige" vraag die ontstaan is door speculatie, waarbij een huis wordt gekocht om hem duurder door te verkopen en niet omdat je er in wil wonen. In bv Engeland en Spanje gebeurde dat wel, met als gevolg een bel die knapte.

Dat de huizenprijs daalt door veranderde externe omstandigheden, betekent niet dat er een bel is of is geweest. Maar dat is volgens mij al heel vaak aan de orde geweest.

MBV schreef op vrijdag 01 mei 2009 @ 11:48:
[...]

Dat zijn nou typisch factoren die GEEN bubbel zijn Dat noemen ze schaarste respectievelijk subsidie, en is een geaccepteerde invloed van hogere prijzen. Bubbels zijn onverklaarbare stijgingen in prijs.

Had ik op pagina 174 een mooie post gemaakt en pinockio reageerde ook met interessante informatie maar de bubbel-ontkenners zoals Oscar hierboven negeren dit soort berichten weer compleet.

Ik zou daar van de bubbel-ontkenners graag hier een reactie op zouden geven. Wat vinden jullie van deze informatie? Waarom zou er geen bubbel zijn ondanks deze cijfers die ik toon? Hou zouden de cijfers dan geïnterpreteerd moeten worden?

[Oscar Mopperkont]

1. Omdat de prijs niet omhoog is gegaan vanwege speculatie, maar lijkt dus te zijn gebaseerd op normale marktwerking.
2. We geven nog steeds omgeveer 30% van het inkomen uit aan wonen, dus ook nu zijn huizen nog betaalbaar.
3. Waarom zou de stijging van de huizenprijs te allen tijden gerelateerd moeten zijn aan de groei van de economie?
4. We zien nu ook dat de huizenmarkt zich gewoon als een normale markt gedraagt. Het aanbod stijgt, de vraag daalt en het gevolg is een dalende huizenprijs.

[ Voor 18% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 03-05-2009 13:26 ]

[RemcoDelft]

n4m3l355 schreef op zaterdag 02 mei 2009 @ 10:50:
Het vervelende is echter met name de overdrachtsbelasting dat kopers en met name starters deze terug willen zien bij verkoop en 6% tikt stevig aan bij een starterswoning waardoor deze opeens minder verkoopbaar wordt.

Dit is natuurlijk een kul-argument, wat bij geen enkel ander product zo wordt gebruikt.
Leuk dat iemand "iets terug wil zien", maar dat wil ik op m'n auto, koelkast en TV ook wel! Helaas werkt de grote mensen wereld niet zo... Dat het lange tijd wel zo was geeft al aan dat er een bubble was.

[Resistor]

Bakstenen blijven bakstenen.

Als de ontwikkelingen in de huizenmarkt zo snel zouden gaan als bij de ontwikkeling van auto's hadden we nu allemaal een huis met airco in iedere kamer, elektrisch bediende ramen, standaard verwarmde badkamerspiegel, intelligente verlichting en zo voort, en zouden de modellen zonder die dingen echt veel minder waard zijn, maar je kan het er ook niet achteraf in zetten.

En natuurlijk zou de energie-efficiëntie vele malen groter zijn.

[ Voor 7% gewijzigd door Resistor op 03-05-2009 14:10 ]

[Henk007]

Robkazoe schreef op zondag 03 mei 2009 @ 13:09:
[...]

[...]


Had ik op pagina 174 een mooie post gemaakt en pinockio reageerde ook met interessante informatie maar de bubbel-ontkenners zoals Oscar hierboven negeren dit soort berichten weer compleet.

Ik zou daar van de bubbel-ontkenners graag hier een reactie op zouden geven. Wat vinden jullie van deze informatie? Waarom zou er geen bubbel zijn ondanks deze cijfers die ik toon? Hou zouden de cijfers dan geïnterpreteerd moeten worden?

En zo werkt de markt dus ook. Bubbel-ontkenners vinden de huidige prijzen niet te hoog en blijven deze betalen als ze een woning kopen. Anderen vinden de prijzen wel te hoog en nemen een afwachtende houding aan, zolang ze niet per se moeten verhuizen. De verdere prijsontwikkeling hangt af van de verhouding tussen deze beide groepen (en wellicht nog een paar die er tussenin zitten)

[Janoz]

RemcoDelft schreef op zondag 03 mei 2009 @ 13:56:
[...]

Dit is natuurlijk een kul-argument, wat bij geen enkel ander product zo wordt gebruikt.
Leuk dat iemand "iets terug wil zien", maar dat wil ik op m'n auto, koelkast en TV ook wel! Helaas werkt de grote mensen wereld niet zo... Dat het lange tijd wel zo was geeft al aan dat er een bubble was.

Grotemensenwereld? Het lijkt nu meer of je een grotemensen argument onderuit wilt halen met een kinderlijke versimpeling van de werkelijkheid.

Het verschil met je auto is dat er elke dag duizenden nieuwe worden gemaakt. Er worden nu eenmaal niet elke dag honderden leuke huisjes met een tuin op het zuiden nabij uitvalswegen en lekker dicht bij het centrum in kindvriendelijke buurten.

Moet jij eens opletten wat er met je oude koelkast zou gebeuren wanneer er geen nieuwe koelkasten meer gemaakt zouden worden. Stel je voor dat er 1000 koelkasten zouden zijn en 1002 mensen die een koelkast zouden willen hebben.

[Robkazoe]

Oscar Mopperkont schreef op zondag 03 mei 2009 @ 13:15:
1. Omdat de prijs niet omhoog is gegaan vanwege speculatie, maar lijkt dus te zijn gebaseerd op normale marktwerking.

Hier heb je een punt mee. De markt is redelijk normaal te noemen op wat uitzonderingen na (het beperkt bijbouwen van nieuwe huizen, de hypotheekrente aftrek).

2. We geven nog steeds omgeveer 30% van het inkomen uit aan wonen, dus ook nu zijn huizen nog betaalbaar.

Die 30% die jij noemt, zit stijging in. Nadat de prijzen zijn gecorrigeerd (inflatie en welvaart) zijn de prijzen duurder geworden. Zie de grafieken in pinockio's post.

3. Waarom zou de stijging van de huizenprijs te allen tijden gerelateerd moeten zijn aan de groei van de economie?

Als de huizen elk jaar 15% rendement meer haalt dan de economische groei, dan is het een kwestie van tijd voordat groot investeerders en professionele beleggers zich compleet gaan storten in die markt. Gevolg is dat de vraag verstoort wordt en er meer speculatie in de markt treedt waardoor er een grotere bubbel ontstaat. Lijkt mij niet wenselijk.

4. We zien nu ook dat de huizenmarkt zich gewoon als een normale markt gedraagt. Het aanbod stijgt, de vraag daalt en het gevolg is een dalende huizenprijs.

Om het olievoorbeeld te volgen: Olie werd ook goedkoper nadat de vraag afnam (economische crisis) en het aanbod hetzelfde bleef. Marktwerking, dus ook geen bubbel?

[Janoz]

Robkazoe schreef op zondag 03 mei 2009 @ 13:09:
Ik zou daar van de bubbel-ontkenners graag hier een reactie op zouden geven. Wat vinden jullie van deze informatie? Waarom zou er geen bubbel zijn ondanks deze cijfers die ik toon? Hou zouden de cijfers dan geïnterpreteerd moeten worden?

Als ik even mag reageren op het grafiekje dat onder je post staat.

De enige lijn die echt van belang is, is de onderste. De gemiddelde huizenprijzen in heel NL gecorrigeerd naar welvaart. Kijk je naar die lijn dan zie je dat deze tot 2000 behoorlijk oploopt, maar daarna eigenlijk alleen nog maar horizontaal blijft lopen. Verder is in het grafiekje niet de daling van de huizenprijzen meegenomen die voor 1985 plaatsvonden (misschien zou dan kunnen blijken dat de huizenprijzen in de jaren 90 juist uit een dal geklommen zijn).

Daarnaast klinkt de verklaring die in de quote onder het grafiekje staat ook heel plausibel. Bedenk dat er een steeds grotere arbeidsparticipatie is gekomen in die periode. Er zijn steeds meer tweeverdieners. Dat zie je ook doordat het BBP per persoon meer dan verdubbeld is. Wanneer een gezin van 1 verdiener naar 2 verdiener gaat, veranderen de standaard uitgaven nauwelijks. Vaste lasten blijven hetzelfde. Er moet nog steeds voor net zoveel mensen boodschappen gedaan worden. De vakantie is net zo duur. Het gezinsinkomen gaat echter wel een stuk omhoog. Het is daarom helemaal niet raar dat mensen, door die hogere arbeidsparticipatie, een groter percentage aan hun huis uit kunnen geven, zonder op andere dingen echt te hoeven beknibbelen.

[ManiacsHouse]

Janoz schreef op zondag 03 mei 2009 @ 14:36:
[...]

Wanneer een gezin van 1 verdiener naar 2 verdiener gaat, veranderen de standaard uitgaven nauwelijks. Vaste lasten blijven hetzelfde. Er moet nog steeds voor net zoveel mensen boodschappen gedaan worden. De vakantie is net zo duur. Het gezinsinkomen gaat echter wel een stuk omhoog. Het is daarom helemaal niet raar dat mensen, door die hogere arbeidsparticipatie, een groter percentage aan hun huis uit kunnen geven, zonder op andere dingen echt te hoeven beknibbelen.

Ik zal wel uit mijn nek lullen. Maar jouw vergelijking gaat compleet mank. Als de uitgaven hetzelfde blijven voor boodschappen etc., waarom kon mijn pa dan vroeger (met een redelijk normaal inkomen) dan al die lasten dragen en ook een 'normaal' huis kopen waar men nu minimaal 2-verdiener voor moet zijn? En nee niks bijzonders aan de situatie. De hele straat bestond uit dezelfde soort gezinnen.

Er woonden bij ons in de straat 2 stellen die 2-verdiener waren. Die hadden dan misschien wat meer luxe of 2 auto's (puur om allebei naar het werk te komen, niet voor de fun/luxe) maar woonden in een 'gewoon' huis.

Een dak boven je hoofd is een primaire levensbehoefte. Er word teveel aan verdiend en mee gegoocheld en zijn er tig mensen opgezadeld met een dure en/of risico-hypotheek. Laat maar in elkaar donderen die hele klerezooi. Men moet maar eens met wat minder doen.

[Oscar Mopperkont]

Wat heeft het inkomen van jouw vader nu te maken met het wel of niet aanwezig zijn van een bel?

Als het gezinsinkomen hard vooruit is gegaan, omdat er veel meer 2-verdieners zijn bijgekomen, dan krijg je dus dat huizenprijzen meestijgen. Lullig voor je pa, maar zo werkt het nu eenmaal.

[Oscar Mopperkont]

Robkazoe schreef op zondag 03 mei 2009 @ 14:22:
Als de huizen elk jaar 15% rendement meer haalt dan de economische groei, dan is het een kwestie van tijd voordat groot investeerders en professionele beleggers zich compleet gaan storten in die markt. Gevolg is dat de vraag verstoort wordt en er meer speculatie in de markt treedt waardoor er een grotere bubbel ontstaat. Lijkt mij niet wenselijk.

Maar goed, heb jij aanwijzingen dat de huizenprijs door professionele beleggers zijn opgedreven? Professionele beleggers zitten ook in huizen, bv huurwoningen, maar hoe groot is dat aandeel?

Om het olievoorbeeld te volgen: Olie werd ook goedkoper nadat de vraag afnam (economische crisis) en het aanbod hetzelfde bleef. Marktwerking, dus ook geen bubbel?

Dat was speculatieve vraag en dus wel degelijk een bubbel, maar dat had ik al aangegeven, dat is nl nu juist het verschil met de huizenmarkt. Ik heb geen enkele aanwijzing gezien dat er bij huizen (een significante)speculatieve vraag is.

[MBV]

Robkazoe schreef op zondag 03 mei 2009 @ 14:22:

Als de huizen elk jaar 15% rendement meer haalt dan de economische groei, dan is het een kwestie van tijd voordat groot investeerders en professionele beleggers zich compleet gaan storten in die markt. Gevolg is dat de vraag verstoort wordt en er meer speculatie in de markt treedt waardoor er een grotere bubbel ontstaat. Lijkt mij niet wenselijk.

De grap is dat investeerders alleen indirect in de huizenmarkt investeerden: de hypotheek-derivaten. In Nederland zijn er nauwelijks huizen opgekocht om geld aan te verdienen, er stonden bijna geen nieuwbouw-woningen leeg een half jaar na de bouw o.i.d.

Om het olievoorbeeld te volgen: Olie werd ook goedkoper nadat de vraag afnam (economische crisis) en het aanbod hetzelfde bleef. Marktwerking, dus ook geen bubbel?

Ik heb de olie erbij gehaald, dus ik zal ook maar reageren: ik denk dat in de olie een flink stuk speculatie was. De eigenlijke prijs had nooit hoger dan $120 moeten pieken, de $40 erbovenop was speculatie. De prijsstijging was imho geen bubbel maar een logisch gevolg van een tekort: de hoogte kwam gedeeltelijk door korte-termijn speculatie. Het grote verschil is dat over olie geen overdrachtsbelasting hoeft te worden betaald, dus bij 5% winst heb je al 5% rendement. Ook kan je met kleine investeringen al geld verdienen. Huizen moet je €2,5 ton hebben om iets te kunnen speculeren, en moet je 6% winst maken om rendement te krijgen.

Robkazoe schreef op zondag 03 mei 2009 @ 13:09:
Had ik op pagina 174 een mooie post gemaakt en pinockio reageerde ook met interessante informatie maar de bubbel-ontkenners zoals Oscar hierboven negeren dit soort berichten weer compleet.

Ik zou daar van de bubbel-ontkenners graag hier een reactie op zouden geven. Wat vinden jullie van deze informatie? Waarom zou er geen bubbel zijn ondanks deze cijfers die ik toon? Hou zouden de cijfers dan geïnterpreteerd moeten worden?

Sorry dat ik die heb overgeslagen, cijfertjesmateriaal moet je altijd even de tijd voor nemen en dat heb ik niet altijd

Je stelling dat alles wat harder stijgt dan de inflatie een bubbel is, waag ik te betwijfelen. Er zijn immers ook productgroepen die stelselmatig dalen in prijs, de inflatie is dus een gemiddelde van dat alles. Zonder producten die harder stijgen dan de inflatie, zouden er geen producten kunnen dalen in prijs.
In Nederland is er een door de overheid opgelegde kunstmatige schaarste, wat IMHO genoeg verklaring is voor een lichte prijsstijging t.o.v. inflatie. Daarnaast worden huizen steeds groter en luxer (op een steeds kleinere postzegel, dat wel), wat ook een verklaring is voor hogere gemiddelde prijzen.
Die gemiddelde prijzen maken dat de stijging van de huizenprijzen net zo moeilijk is te meten als de inflatie: je moet ervoor oppassen dat je een waardestijging/daling van huizen niet moet verwarren met veranderde transactievolumes tussen groepen.

maniacshouse schreef op zondag 03 mei 2009 @ 15:05:
[...]


Ik zal wel uit mijn nek lullen. Maar jouw vergelijking gaat compleet mank. Als de uitgaven hetzelfde blijven voor boodschappen etc., waarom kon mijn pa dan vroeger (met een redelijk normaal inkomen) dan al die lasten dragen en ook een 'normaal' huis kopen waar men nu minimaal 2-verdiener voor moet zijn? En nee niks bijzonders aan de situatie. De hele straat bestond uit dezelfde soort gezinnen.
Er woonden bij ons in de straat 2 stellen die 2-verdiener waren. Die hadden dan misschien wat meer luxe of 2 auto's (puur om allebei naar het werk te komen, niet voor de fun/luxe) maar woonden in een 'gewoon' huis.

Dat noemen ze nu concurrentie tussen kopers: omdat iedereen tegenwoordig 2-verdiener is, kunnen de standaard-huizen duurder worden. Al die 2-verdieners willen op dezelfde plek wonen, en dat past niet: dan gaan de prijzen omhoog totdat niet iedereen het meer kan betalen, vraag/aanbod.
Dat dat stel 2-verdieners in dezelfde straat woonde is heel simpel: vroeger mocht je maar 1 inkomen meerekenen in de hypotheekberekening. 4.5x hoofdverdiener, en dan maakt het niet uit dat de vrouw ook wat bijklust.

Een dak boven je hoofd is een primaire levensbehoefte. Er word teveel aan verdiend en mee gegoocheld en zijn er tig mensen opgezadeld met een dure en/of risico-hypotheek. Laat maar in elkaar donderen die hele klerezooi. Men moet maar eens met wat minder doen.

Als je dat laat doen, raakt bijna iedereen zijn/haar primaire levensbehoefte kwijt, de arme mensen die maar net kunnen rondkomen voorop. Dat lijkt me niet echt jouw bedoeling...

[n4m3l355]

maniacshouse schreef op zondag 03 mei 2009 @ 15:05:
Als de uitgaven hetzelfde blijven voor boodschappen etc., waarom kon mijn pa dan vroeger (met een redelijk normaal inkomen) dan al die lasten dragen en ook een 'normaal' huis kopen waar men nu minimaal 2-verdiener voor moet zijn? En nee niks bijzonders aan de situatie. De hele straat bestond uit dezelfde soort gezinnen.

Het is een misconceptie dat je vader vroeger met 1 inkomen een huis kon kopen. De woningen die vroeger acceptabel zijn, worden heden ten dagen niet geaccepteerd, sterker nog als we enkel letten op de verhouding huur/kopen lijkt het eerder normaal dat steeds meer mensen een eigen woning boven huur preferen. Dat wilt nog niet zeggen dat nu 2 inkomens noodzakelijk zijn voor 1 woning maar dat men nu eerder geneigd is een eigen woning te kopen.

Een dak boven je hoofd is een primaire levensbehoefte. Er word teveel aan verdiend en mee gegoocheld en zijn er tig mensen opgezadeld met een dure en/of risico-hypotheek. Laat maar in elkaar donderen die hele klerezooi. Men moet maar eens met wat minder doen.

Een dak boven je hoodf is inderdaad een primaire levensbehoefte echter kopen niet. Verder is het ietwat voorbarig te denken dat de boel zal instorten aangezien het aantal risicovolle beleggingen minimaal is. Verder is een dure hypotheek helemaal geen probleem net zo min de huidige crisis zolang je niet getroffen wordt. Zolang je je werk behoud mag je hypotheek aanvankelijk duur, de problemen zullen pas ontstaan wanneer je noodgedwongen moet verkopen. Vreemd genoeg in een situatie als nu verwachte ik veel meer executie verkopen echter deze lijken tot nu toe niet toe te nemen.

[ManiacsHouse]

MBV schreef op zondag 03 mei 2009 @ 15:28:
[...]

Dat noemen ze nu concurrentie tussen kopers: omdat iedereen tegenwoordig 2-verdiener is, kunnen de standaard-huizen duurder worden. Al die 2-verdieners willen op dezelfde plek wonen, en dat past niet: dan gaan de prijzen omhoog totdat niet iedereen het meer kan betalen, vraag/aanbod.
Dat dat stel 2-verdieners in dezelfde straat woonde is heel simpel: vroeger mocht je maar 1 inkomen meerekenen in de hypotheekberekening. 4.5x hoofdverdiener, en dan maakt het niet uit dat de vrouw ook wat bijklust.

[...]

Als je dat laat doen, raakt bijna iedereen zijn/haar primaire levensbehoefte kwijt, de arme mensen die maar net kunnen rondkomen voorop. Dat lijkt me niet echt jouw bedoeling...

Hoe kom je erbij dat iedereen tegenwoordig 2-verdiener is? Wat voor wereld leef jij? De enige die dik verdiend aan de woningen/concurrentie zijn makelaars/gemeenten/projectontwikkelaars. De huiseigenaren deels misschien, maar dat word vaak voorkomen door een anti-speculatiebeding op te nemen. Daar hebben veel gemeentes een handje naar sinds jaren. Het is niet voor niks dat veel gemeenten hun grondzaken ondergebracht hebben in een privaat bedrijf, zodat je niet met de WOB-wet kunt uitzoeken wat een gemeente daadwerkelijk verdient en/of speculeert met grond.

Dat men tegenwoordig beide inkomens mag meerekenen is allemaal wel leuk, maar dan woont men in een woning waar men eigenlijk geen behoefte aan heeft. Het risico dat er bij 2-verdieners 1 zijn baan verliest is simpelweg groter dan dat dat bij een 1-verdiener gebeurt. Bij 2-verdieners zou je dan een backup hebben, maar dat is dus niet meer zo.

Het gaat sowieso mank want het is simpelweg mesjokke dat je bijna alles nog 1 je eentje kunt kopen maar een huis moet je maar met zijn 2-en verdienen anders heb je pech. En je verhaal van meer 2-verdieners dus huizenprijzen omhoog is je reinste onzin. Waarom zouden 2-verdieners meer moeten betalen voor een woning welke je normaal (okay vroeger) in je eentje kon betalen?

Oscar Mopperkont schreef op zondag 03 mei 2009 @ 15:17:
Wat heeft het inkomen van jouw vader nu te maken met het wel of niet aanwezig zijn van een bel?

Als het gezinsinkomen hard vooruit is gegaan, omdat er veel meer 2-verdieners zijn bijgekomen, dan krijg je dus dat huizenprijzen meestijgen. Lullig voor je pa, maar zo werkt het nu eenmaal.

Is dit een reactie op mijn post? Ik kan je niet volgen.

n4m3l355 schreef op zondag 03 mei 2009 @ 16:09:
[...]

Het is een misconceptie dat je vader vroeger met 1 inkomen een huis kon kopen. De woningen die vroeger acceptabel zijn, worden heden ten dagen niet geaccepteerd, sterker nog als we enkel letten op de verhouding huur/kopen lijkt het eerder normaal dat steeds meer mensen een eigen woning boven huur preferen. Dat wilt nog niet zeggen dat nu 2 inkomens noodzakelijk zijn voor 1 woning maar dat men nu eerder geneigd is een eigen woning te kopen.

Wij hebben (tenminste mijn pa dan ) in 1977 een woning gekocht met woonkamer, keuken, garage, 3 slaapkamers, ruime badkamer, zolder en een tuin (groter dan je tegenwoordig krijgt). Dit betaalden wij met het inkomen van alleen mijn vader. Die reed auto en we gingen 1 keer per jaar op vakantie en hadden geen superluxe maar het zeker niet arm. Een soortgelijk huis qua oppervlak moeten mensen in mijn omgeving nu minimaal met zijn 2-en voor werken. Punt.

[ Voor 16% gewijzigd door ManiacsHouse op 03-05-2009 16:30 ]

[n4m3l355]

Zegt dat niet meer over de waardedaling van de gulden/euro? In 1977 kon je waarschijnlijk ook voor 50 a 60 cent 1 biertje kopen en nu kost die zo 2,50 euro. Is dat ook een bubbel dan? De waardeveranderingen zoals je keurig aangeeft zijn zonder de diverse invloeden niet te analyseren. Door enkel te stellen dat een woning in het jaar x zoveel koste en het jaar y opeens meer zonder rekening te houden met een verandering van HRA/huur-kopen/verandering van de bevolkingssamenstelling/toename GDP enz. is nagenoeg nietszeggend.

[Oscar Mopperkont]

maniacshouse schreef op zondag 03 mei 2009 @ 16:25:
Is dit een reactie op mijn post? Ik kan je niet volgen.

Wij hebben (tenminste mijn pa dan ) in 1977 een woning gekocht met woonkamer, keuken, garage, 3 slaapkamers, ruime badkamer, zolder en een tuin (groter dan je tegenwoordig krijgt). Dit betaalden wij met het inkomen van alleen mijn vader. Die reed auto en we gingen 1 keer per jaar op vakantie en hadden geen superluxe maar het zeker niet arm. Een soortgelijk huis qua oppervlak moeten mensen in mijn omgeving nu minimaal met zijn 2-en voor werken. Punt.

Maar tegenwoordig is 2-verdiener zijn ook vrij standaard, dus wat is daar verkeerd aan? Ik zou ook wel willen dat je voor hetzelfde geldt meer huis kon kopen, alleen is dat niet zo.

[Janoz]

maniacshouse schreef op zondag 03 mei 2009 @ 15:05:
[...]


Ik zal wel uit mijn nek lullen. Maar jouw vergelijking gaat compleet mank. Als de uitgaven hetzelfde blijven voor boodschappen etc., waarom kon mijn pa dan vroeger (met een redelijk normaal inkomen) dan al die lasten dragen en ook een 'normaal' huis kopen waar men nu minimaal 2-verdiener voor moet zijn? En nee niks bijzonders aan de situatie. De hele straat bestond uit dezelfde soort gezinnen.

Ja, je lult ietwat uit je nek en nee, mijn vergelijking gaat zeker niet mank. Het is niet eens een vergelijking. Ik zeg namelijk helemaal niet dat huizen niet duurder zijn geworden. Ik geef alleen aan wat de reden is waarom een gemiddeld gezin meer geld te besteden heeft voor een huis. Niet alleen absoluut, maar ook relatief. Aan de ene kant is er meer te besteden voor een huis. Aan de andere kant veranderd het aanbod weinig. Daaruit volgt automatisch dat de huizen dus duurder worden. Simpele middelbare school economie.

[n4m3l355]

Daarnaast is men ook bereid veel meer voor een woning (met hogere eisen an sich) neer te leggen. Zo was het in de jaren 50 gewoon om 1/7 van je loon te gebruiken als huur zijnde, heden ten dagen is 50% en meer niet eens zo vreemd. Tevens geloof ik er niet zo in dat de woningen van vroeger groter en beter waren dan die van nu. Kijk eens naar de grote hoeveelheden volkshuizen, bergen rijwoningen waar je nu blij mee mag zijn als verhuurder als je ze in de sociale huur kwijt raakt.

[Exirion]

maniacshouse schreef op zondag 03 mei 2009 @ 15:05:
Laat maar in elkaar donderen die hele klerezooi. Men moet maar eens met wat minder doen.

Behalve jij natuurlijk want dan kan jij lekker goedkoop een mooi huis scoren, nietwaar?

[fisherman]

n4m3l355 schreef op zondag 03 mei 2009 @ 19:13:
Daarnaast is men ook bereid veel meer voor een woning (met hogere eisen an sich) neer te leggen. Zo was het in de jaren 50 gewoon om 1/7 van je loon te gebruiken als huur zijnde, heden ten dagen is 50% en meer niet eens zo vreemd. Tevens geloof ik er niet zo in dat de woningen van vroeger groter en beter waren dan die van nu. Kijk eens naar de grote hoeveelheden volkshuizen, bergen rijwoningen waar je nu blij mee mag zijn als verhuurder als je ze in de sociale huur kwijt raakt.

Het is niet alleen zo dat mensen bereid zijn meer te betalen. Woningen zijn duurder geworden, omdat de hypotheeklast bepaald mag worden op 2 volledige salarissen.
Vroeger werd een 2e salaris maar voor maximaal 10 procent ofzo meegeteld. Nadat dit veranderde zijn de vraagprijzen omhoog geschroefd, omdat mensen meer konden opbrengen.
Dit is dus de reden waarom het vroeger geen uitzondering was dat je een woning kocht op 1 salaris.

[ManiacsHouse]

n4m3l355 schreef op zondag 03 mei 2009 @ 19:13:
Kijk eens naar de grote hoeveelheden volkshuizen, bergen rijwoningen waar je nu blij mee mag zijn als verhuurder als je ze in de sociale huur kwijt raakt.

Geweldig! Jij hebt het woningnoodprobleem opgelost! Waar staan die huizen? Hier in Nijmegen en omstreken is dat dus echt niet zo... Hier doen ze bij wijze van spreken een moord voor een woning.