Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Barrycade]

[b][message=31850425,noline]HaseMike schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 16:28[/message
En die 2 ton voor een halve 2-kapper van hierboven : > klik < Grappig een 2 kapper, maar dan dus de hele 2 kapper, oftwel 2 huizen voor 177.450 euro, per kant dus 88.725 bouwkosten. Erg vreemd dat hier in DE dit minder dan de helft kost, misschien zijn de aannemers in NL ontzettende bellenblazers..

Ik lees als ik op houtskeletbouw prefab op google.nl zoek ook bedragen van nederlandse bouwers vrijstaand vanaf 104500. Dus waar zit nu die bubbel van je? Let wel dat houtskeletbouw een zeer goedkope manier van bouwen is en niet 1-2-3 te vergelijken met normale bouw met beton of kalkzandsteen skelet zoals in NL gebruikelijk is.

Verschil dus tussen DE en NL is duidelijk de grondprijs. Die zal in veel gebieden lager liggen dan in NL. Afgezien van Zeeland, oost Groningen en andere gebieden met lage bedrijfsdichtheid.

[bangkirai]

MBV schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 23:09:
[...]


Dat is typisch een geval van vraag en aanbod: de prijs gaat omhoog tot het aanbod gelijk is aan de vraag. De stijging houdt dus niet op zodra iemand het niet meer kan betalen, maar zodra alle huizen verkocht kunnen worden. In een situatie waarin er 10 kopers zijn voor 1 huis, zal de prijs dus in theorie zo hoog worden gemaakt dat nog maar 1 koper het huis wil betalen.

In de praktijk van de huizenmarkt, gaat de prijs nooit zover omlaag, dat alles verkocht wordt.
Waarom?

Stel, dat er 10 verkopers zijn, tegenover de 10 kopers in jouw voorbeeld, dan nog gaat de prijs zover omhoog, dat er nog maar 1 of 2 kopers 1 van de huizen wil kopen, want alle 10 verkopers proberen zoveel mogelijk er uit te halen. Pas als het voor 1 van de verkopers kritisch wordt, gaan ze de prijs verlagen, maar dit gebeurd dus zeer langzaam op de huizenmarkt.
Dat ene huis dat dus aan degene die het meeste kan bieden verkocht wordt, geeft alleen het signaal aan de andere verkopers: zie je wel, zoveel zou ik ook moeten kunnen krijgen voor mn huis.
(groenteveiling vraag en aanbod gaat stuk sneller en anders)
De prijs wordt dus in principe ten allen tijde, bepaald door de hoogste bieder en die komen er continue opnieuw bij.

Vraag=aanbod is het simpelste voorbeeldje dat in begin van economie lessen wordt gebruikt, het werkt op 1 op 1 voorbeeldjes, maar met veel aanbieders en veel vragers, werkt het toch net iets anders en krijg je meestal een prijs die gebaseerd is op wat de hoogste aanbieders kunnen geven.
Als je dus kopers hebt met kapitalen van 1k, 2k,3k,4k,5k,6k,7k hebt en je hebt veel bieders, dan wordt de gemiddelde aanbied prijs echt niet 4k, maar eerder 5 a 6k.


Das ook 1 reden, waarom grote verschillen in inkomsten in een land op de lange duur voor grote problemen gaat zorgen en dat is dus ook in nederland de laatste 10 jaar gebeurd. Kleine groep gaat steeds meer verdienen t.o.v. van de rest en jagen, daardoor de prijzen steeds meer omhoog, waardoor je ook een steeds grotere groep krijgt, die buiten de boot valt.
Alles hoeft nooit verkocht te worden, dat gebeurd alleen bij bepaalde producten en zelfs dan wordt er vaak voor gezorgd, dat het ipv verkocht te worden, vernietigd wordt, zodat de prijs van het product niet omlaag gaat....terwijl er absoluut wel vraag naar zou zijn.

Maar ach, we zijn allemaal mensen en we willen allemaal veel verdienen en wijzen toch allemaal naar iemand anders en zeggen allemaal: maar hij verdient ook zoveel en het is dus niemand zn schuld

[MBV]

Dat de prijs niet snel genoeg daalt, daar heb je helemaal gelijk in. Maar dat komt denk ik door de verwachting van verkopers dat het allemaal weer gaat stijgen. En door het feit dat veel mensen prima zitten en niet gedwongen worden te verkopen: zou jij gaan verhuizen naar een duurder huis met een fikse restschuld? Dan liever de hypotheek eerst afbetalen... Gedwongen verkopen zijn er hier nauwelijks.

Ik snap nog steeds niet waarom de Nederlandse huizenmarkt zich niet aan de regels van vraag en aanbod zou houden. Alle voorbeelden die jij geeft passen namelijk precies wél in dat plaatje, met het verschil dat de markt niet goed geïnformeerd is, en dat mensen niet rationeel handelen. Voorbeeld van dat laatste: mensen zullen hun huis liever tegen een hogere prijs zelf houden, dan tegen een lagere prijs verkopen.

[BlakHawk]

HaseMike schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 16:28:
Ok even een directe vraag aan dfrenner, dit is geen kritiek maar gewoon nieuwsgierigheid : In al jou postings komt duidelijk naar voren dat je beslist geen bubble ziet in welk opzicht dan ook. Je wilt/denkt duidelijk dat de huidige markt even stilstaat en dan weer "lekker" verder gaat stijgen. Gezien je enthousiasme in deze, neem ik aan dat je recent een huis gekocht hebt en je nu afvraagt of die in de nabije toekomst zijn waarde blijft houden.

Ik zie het niet als kritiek hoor.
Ik wil helemaal niet dat de markt weer lekker verder stijgt. Ik vind het prima als de stijging minder dan de inflatie bedraagt... Effectief dalen huizen dan in waarde... Heb ik al eens gezegd dat ik een huis niet voor de winst heb gekocht?

Ik heb inderdaad net een huis gekocht (oktober 2008)
Ik vraag me niet af, of mijn huis zijn waarde blijft behouden, ik heb er het volste vertrouwen in, aangezien we aardig wat aanpassingen binnen hebben gedaan die het aantrekkelijker maken en aangezien de buurman vorige maand zijn huis heeft verkocht, voor meer dan wat wij voor de onze betaald hebben.

Als dit zo is kan ik je wens goed begrijpen, aan de andere kant zou je ook een stapje terug kunnen nemen van je eigen situatie en de markt wat objectiever te bekijken zonder alles direct op jezelf te betrekken. Ga eens in op de stelling dat een verdere weg naar boven vrijwel onmogelijk is gezien dat alle prijsopdrijvende variabelen nu wel zo'n beetje in het prijsnivo van vorig jaar verwerkt zitten. Je kan dan toch niet met droge ogen beweren dat er nog rek in zit naar de bovenkant..

Maar waarom zou de rek er vorig jaar pas uit zijn dan? HRA is er al sinds 1922? Dus waarom is dan vorig jaar pas de rek uit de prijsopdrijvende factor HRA?

Daarbij stond de rente 5 jaar geleden heel erg laag, zo laag dat banken soms wel tot 9x heet jaarinkomen uitleende. Mensen die toe de rente voor 5 jaar hebben vastgezet, zitten nu met een hogere rente, dus een fors hogere maandlast...
In oktober kon ik maar 4,5x het jaarinkomen lenen, dus een stuk minder "tophypotheek" als 5 jaar geleden. Dan was toch 5 jaar geleden al de rek uit de tophypotheken? En niet nu of vorig jaar, want toen kon ik maar 4,5 x het jaarsalaris lenen.

Dus die zaken stemmen niet met je beredenering dat de rek er sinds vorig jaar uit is.

Je geeft zelf aan dat krediet de prijs bepaald en daar zit op een gegeven moment een eind aan, die al enige tijd is bereikt.

De waarde van het krediet bepaalt de prijs, hoe goedkoper de rente is, hoe meer men kan lenen. Als men meer kan lenen passen de prijzen zich aan, gelukkig maar, want anders wil iedereen in die tijden een villa kopen, maar zo veel villa's zijn er niet (iets met vraag en aanbod) dus zal die prijs automatisch stijgen, of hoog blijven... We hebben een verdeling in NL tussen huur en koopwoningen, als de prijzen echt sterk dalen, wordt kopen voor veel huurders in één klap betaalbaar en zeer aantrekkelijk, de vraag zal stijgen, en dat is een reden dat de prijzen nooit sterk zullen dalen. Want waarom zou heel de markt wachten met kopen tot een bepaalde sterke daling? Tussendoor stappen mensen al in.
Bij een daling van 3% stappen er al meer mensen in dan een daling van 1%, de de vraag neemt dan toe. In een markt met kunstmatige schaarste, zal de daling dus nooit in dusdanige mate voorkomen, omdat bij een kleinere daling de vraag al toeneemt.

Ik heb niet de intentie om je om te praten, dat zit er toch niet in, maar kom op zeg met carnevals gevoel een verdere prijsverhoging tegemoed zien, getuigd van weinig realiteitszin.

Waarom niet, ik ben echt geen naar persoon ofzo hoor
En je vraagt een vraag, dus dan geef ik ook antwoord, we verschillen alleen van mening, niets mis mee toch?

[pinockio]

MBV schreef op zaterdag 25 april 2009 @ 01:04:
(...)

Ik snap nog steeds niet waarom de Nederlandse huizenmarkt zich niet aan de regels van vraag en aanbod zou houden. (...)

Inderdaad. Het is al vaker gezegd, maar voor de nieuwkomers nog maar eens:

Als Nederland nu zo heel anders zou zijn dan ALLE andere landen ter wereld, waarom heeft die prijsdaling met 30-40% tussen 1978 en 1982 zich dan voorgedaan? Dat zou dan niet kunnen. En toch is het gebeurd.



Enige (voor zover ik weet) factoren waren de verslechterde economische omstandigheden (o.a. hoge werkloosheid) en de hoge hypotheekrente. Die factoren zijn nu deels aanwezig (economie in het slop, rente gaat weer stijgen, en de werkloosheid neemt toe).

Daarbij komt nog dat mensen door de lage rente zoals dfrenner aangeeft verleid zijn veel te lenen, en dit nu mogelijk niet meer op kunnen brengen. En verder dat de prijzen nu op een veel hoger niveau (absoluut en relatief) liggen dan in 1982. Er is dus sowieso minder mogelijkheid tot stijging, en meer mogelijkheid tot daling...

[ Voor 31% gewijzigd door pinockio op 25-04-2009 07:03 ]

[BlakHawk]

pinockio schreef op zaterdag 25 april 2009 @ 02:53:
[...]


Inderdaad. Het is al vaker gezegd, maar voor de nieuwkomers nog maar eens:

Als Nederland nu zo heel anders zou zijn dan ALLE andere landen ter wereld, waarom heeft die prijsdaling met 30-40% tussen 1978 en 1982 zich dan voorgedaan? Dat zou dan niet kunnen. En toch is het gebeurd.

[afbeelding]

Enige (voor zover ik weet) factoren waren de verslechterde economische omstandigheden (o.a. hoge werkloosheid) en de hoge hypotheekrente. Die factoren zijn nu deels aanwezig (economie in het slop, rente gaat weer stijgen, en de werkloosheid neemt toe).

Daarbij komt nog dat mensen door de lage rente zoals dfrenner aangeeft verleid zijn veel te lenen, en dit nu mogelijk niet meer op kunnen brengen. En verder dat de prijzen nu op een veel hoger niveau (absoluut en relatief) liggen dan in 1982. Er is dus sowieso minder mogelijkheid tot stijging, en meer mogelijkheid tot daling...

Ik geef je grotendeels gelijk, maar check die rente op het punt dat de prijzen 30-40% zijn gedaald, 13,5%!!!!
Weet je hoe erg dat op je maandlasten gaat drukken?

Ons huis levert nu ongeveer 265.000 op, 40% daling betekent dat het dan nog maar 159.000 oplevert. Bij een rente van 13,5% betaal je 21.465 euro per jaar aan rente. Dan heb ik kk nog niet eens meegerekend... Nu heb ik een hypotheek van 285.000 en betaal ik per jaar 15.932 euro aan rente. Dus ik reken de kk bij mezelf wel mee en bij die daling niet, en zelfs dan is het zwaar gedaalde huis ongeveer 5500 euro per jaar duurder! Die rente is de enige reden dat de prijzen toen zo zijn gekelderd! Maar de betaalbaarheid is helemaal niet afgenomen... Nu neemt de betaalbaarheid af, vanwege de lage rente en de iets lagere prijzen... Maar zodra de rente gaat stijgen, had je misschien beter nu kunnen kopen dan later...

ra ra, wie is er goedkoper uit? Ik nu, of de gene die bij dergelijke rentepercentages dit huis voor 40% minder koopt?
Of denk je dan werkelijk dat er een daling van 70-80% gaat komen? Waar houdt het dan op? 90%? 95%?
Vind je dat wel realistisch?

Buiten het feit dat heel de economie op dat moment helemaal plat gaat, wat maakt jullie er zo zeker van (de mensen die nu zo hard roepen dat ze dan eindelijk een huis kunne kopen), dat jij je baan nog wel hebt? Dat jij nog dit salaris verdient wat je nu krijgt? Dat jij nog wel zo veel zekerheid hebt? Denk dat dat nog vies tegen zal vallen!

[JvS]

Eigenlijk moet je gewoon een huis kopen als de rente meer dan 10% is. Dan moet je ff door de rotte appel heen bijten, maar zit je snor als de rente weer daalt. Dat weet je natuurlijk niet zeker, maar historisch gezien is de rente lager dan 13%.

[HaseMike]

littlejoannes schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 23:40:
Ik lees als ik op houtskeletbouw prefab op google.nl zoek ook bedragen van nederlandse bouwers vrijstaand vanaf 104500. Dus waar zit nu die bubbel van je? Let wel dat houtskeletbouw een zeer goedkope manier van bouwen is en niet 1-2-3 te vergelijken met normale bouw met beton of kalkzandsteen skelet zoals in NL gebruikelijk is.

Verschil dus tussen DE en NL is duidelijk de grondprijs. Die zal in veel gebieden lager liggen dan in NL. Afgezien van Zeeland, oost Groningen en andere gebieden met lage bedrijfsdichtheid.

Dit was inderdaad houtskeletbouw, wordt ook in NL toegepast. De meeste huizen in DE worden gewoon traditioneel gebouwd, dan kosten zijn dan zo ongeveer + 20%. Die prijzen zijn > zonder < grond, het ging hier immers over de herbouwwaarde. Hier nog even een voorbeeld van gasbeton/klinker bouw : > klik < Let op dit inclusief grond + belastingen enz.

[ Voor 20% gewijzigd door HaseMike op 25-04-2009 09:36 ]

[pinockio]

dfrenner schreef op zaterdag 25 april 2009 @ 09:05:
[...]
(...) ra ra, wie is er goedkoper uit? Ik nu, of de gene die bij dergelijke rentepercentages dit huis voor 40% minder koopt?
Of denk je dan werkelijk dat er een daling van 70-80% gaat komen? Waar houdt het dan op? 90%? 95%?
Vind je dat wel realistisch?

Buiten het feit dat heel de economie op dat moment helemaal plat gaat, wat maakt jullie er zo zeker van (de mensen die nu zo hard roepen dat ze dan eindelijk een huis kunne kopen), dat jij je baan nog wel hebt? Dat jij nog dit salaris verdient wat je nu krijgt? Dat jij nog wel zo veel zekerheid hebt? Denk dat dat nog vies tegen zal vallen!

Niemand is zo gek bij een rentepercentage van 13 procent de rente vast te zetten. Dan is het in het begin misschien even slikken (hoewel de gedaalde prijs veel vergoedt) maar later gaan je lasten geheid naar beneden. Verder waren er toen meer mensen die een behoorlijk deel gespaard hadden, zodat dat hoge rentepercentage maar voor een deel van de aankoopsprijs gold.

Voor mij persoonlijk maak ik me geen zorgen; ben ZZP'er en mijn inkomen is de laatste jaren alleen maar gestegen. Daarnaast heb ik ook nog een baantje van 12 uur per week. (Vorig jaar voor het eerst tot een niveau waarbij een redelijk huis in zicht komt.) Ik heb klanten die zelf (ook nu nog) in de lift zitten, in allerlei branches, waaronder reclame (ja, ook daar kun je nu groeien als je het goed doet), bouw en metaal, administratie en accountancy, vermogensbeheer, design en architectuur, onderwijs, kunsten, ICT, advocatuur- incasso- en deurwaarderspraktijk. Ook dit jaar heb ik meerdere (grotere) klanten verworven.

Ik zie het zo, dat de crisis een verschuiving van markten teweegbrengt. Het zet mensen ertoe een (betaalbaarder) alternatief te vinden, dat vaak zelfs beter is. Veel van mijn klanten zijn zelf ook ZZP'ers. Die merken hetzelfde: ook relatief grote bedrijven en overheden kiezen voor hen, vanwege de persoonlijke aanpak en soms lagere tarieven.

Degenen die het nu het moeilijkst hebben van mijn klanten zijn degenen in de bouw en metaal die personeel hebben. Orders nemen af, personeel moet doorbetaald worden. Ook de kunsten hebben het niet gemakkelijk. Eén klant (reclamewereld) heeft een bestelling afgezegd, een andere is juist flink aan het groeien (animatie- en filmproductie). Beter gaat het bij mijn grootste klanten: incasso- en deurwaarderskantoren.

Kortom, mijn eigen situatie is nauwelijks conjunctuurgevoelig en ik reken erop dat - zeker met dalende prijzen - mijn kansen op een mooi huis flink gaan stijgen de komende jaren...

[ Voor 3% gewijzigd door pinockio op 26-04-2009 21:54 ]

[HaseMike]

Goed stukje in de krant die precies aangeeft wat ik hier ook verkondig :

Nederland is Amerika in het klein, of misschien wel in het groot. Ook bij ons worden door banken bedragen uitgeleend die veel te hoog zijn in relatie tot het inkomen van de huizenkoper en veel te hoog zijn in relatie tot de waarde van het huis. Ook bij ons is de redenering dat je heel veel kunt lenen, omdat je toch maar een extreem lage rente betaalt – dankzij de hypotheekrenteaftrek. Ook bij ons was in ieder geval de verwachting dat huizenprijzen altijd zouden blijven stijgen. Inmiddels weten we beter.

Nederland is Amerika in het groot, omdat de schuldenlasten van gezinnen nog groter zijn dan in de VS, de schuldenlast de laatste tien jaar veel harder gestegen is dan in de VS en het hier vrijwel uitsluitend om langlopende schulden gaat. Mensen hier zitten tientallen jaren diep in de schulden en dat is wat anders dan rood staan op je creditcard.

Om dit wat te preciseren: de schulden van Nederlandse gezinnen zijn gestegen van 48% van het bruto binnenlands product (bbp) in 1996 naar 103% van het bbp in 2008. In bedragen is de hypothecaire schuld opgelopen van Î144 miljard naar Î590 miljard. Gerelateerd aan het beschikbaar inkomen van gezinnen is de schuldenexplosie nog dramatischer. In 1996 bedroeg de schuldenlast 87% van het gezinsinkomen, in 2008 was dit 226%. Het gaat hier om het gezinsinkomen van alle Nederlanders, dus inclusief diegenen die helemaal geen hypotheekschulden hebben. Voor de schuldengezinnen ligt dit percentage dus nog een heel stuk hoger.

Nederlanders zijn in korte tijd compleet verslaafd geraakt aan schulden. Daar zijn drie redenen voor. De eerste is dat de kapitaalmarktrente tot voor kort voortdurend daalde. Hoe lager de rente, hoe meer schulden je je op de hals kunt halen zonder dat de rentelasten stijgen. Dus met het dalen van de rente nam de schuldenlast toe.

De tweede reden is dat de hypotheekrenteaftrek maakte dat Nederlanders in het toptarief van de inkomstenbelasting maar de helft betaalden van een toch al lage marktrente. De derde reden is dat de banken hun voorwaarden steeds meer zijn gaan oprekken – net als de Amerikaanse banken. We leerden deze week van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) dat banken in 20% van de gevallen meer lenen dan volgens hun eigen code is toegestaan. Net als in andere landen blijken ook in Nederland de banken niet tot zelfregulering in staat te zijn.

Nederland is dus eigenlijk Amerika in het groot. We hebben een reusachtig probleem en Hans Hoogervorst van de AFM had dus wel beet, toen hij deze week maatregelen tegen excessief leengedrag aankondigde. De paniekreactie van de Vereniging Eigen Huis (’dit is de doodsteek voor de huizenmarkt’) is de reactie van een verslaafde die te horen krijgt dat hij moet gaan afkicken. Het zal veel tijd en veel ingrijpende maatregelen vergen om de Nederlandse woningmarkt te normaliseren, met de huizenprijzen en het leengedrag die daarbij horen. Maar hoe eerder ermee wordt begonnen, hoe meer toekomstige problemen worden voorkomen.

[kwiebus]

Verwijderd schreef op donderdag 23 april 2009 @ 14:17:
Teksten als "huren is weggegooid geld" is natuurlijke totale onzin.

Als je laag huurt kun je veel sparen, dan bouw je een leuk vermogen op terwijl je geen schuld hebt. Ideaal toch? Huren heeft flink wat voordelen hoor. Ik denk dat huren nu veel populairder gaat worden t.o.v koop.
Je bent flexibel, onderhoud komt niet voor jouw rekening, geen risico op waardevermindering, geen enorme hypotheekschuld, geen risico op hogere hypotheekrente. Vergeet ook niet dat bij koop je flinke extra kosten kan hebben in de vorm van VVE/erfpact/servicekosten.

Misschien is op dit moment huren geen weggegooid geld meer maar dat was het toch wel. De afgelopen periode heeft kopen toch veel meer vermogen opgeleverd dan huren:

Gebruikmakend van gestileerde voorbeelden blijkt dat in de periode 1995-2006 de vermogenstoename van de huizenbezitter gelijk is aan vier netto jaarsalarissen. De huurder had jaarlijks bijna de helft van zijn netto inkomen moeten sparen om per 1 januari 2007 hetzelfde vermogen te hebben. Bij een ongewijzigd eigenwoningregime is het kopen van een huis waarschijnlijk veel voordeliger dan huren.

Bron: Huren is voor de dommen

[pinockio]

kwiebus schreef op zaterdag 25 april 2009 @ 10:00:
(...) Huren is voor de dommen

Sjonge, ik zou het wel heel zuur vinden als het juist nu ik voor het eerst kans maak te kopen dit voordeel van kopen weg zou vallen... Ik weet nu dus niet of ik nu vóór of tegen de maatregel van de HRA moet zijn.

[ Voor 33% gewijzigd door pinockio op 25-04-2009 11:25 ]

[Cyberpope]

HaseMike schreef op zaterdag 25 april 2009 @ 09:40:
Goed stukje in de krant die precies aangeeft wat ik hier ook verkondig :

Geef even een link naar het artikel svp

[HaseMike]

Cyberpope schreef op zaterdag 25 april 2009 @ 11:08:
Geef even een link naar het artikel svp

Jups vergeten : > link <

[Rukapul]

HaseMike schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 10:26:
Dfrenner is ook tot de conclusie gekomen dat 1 van de grootste factoren die de huienprijzen in NL bepalen de rente is. Dit geeft duidelijk aan dat de markt door krediet wordt bepaald, krediet goedkoop = huizen duur, krediet duur = huizen goedkoop. Dit in tegenstelling tot consumptie goederen waar de aanschafprijs gelijk blijft ongeacht de rentestand. Komisch nietwaar dat mensen wel nadenken bij kleine bedragen maar niet bij grote..

Dit geeft dan weer aan dat de huizenprijzen niet zozeer bepaald worden door wat je er voor krijgt, maar hoe makkelijk krediet te krijgen is. [...]

Daarbij dan nog even de HRA, NHG en de fijne prijzen van de grondbedrijven van de gemeentes en klaar is je bubble.

Ben/zijn je/jullie nu misschien met mij eens dat we in een tijd leven van opgeblazen huizenprijzen en dat alle instrumenten om dit zo te houden nu langzamerhand volledig in de prijzen zitten en dat de rit in de toemkomst alleen nog maar naar beneden kan ?

Dfrenner is duidelijk een voorstander van hoge huizenprijzen want, volgens hem, lekker goedkoop door de lage rente (!). Hij vergeet even voor het gemak dat er in deze situatie vrijwel geen mogelijkheden voor winst meer zijn en je al snel vast zit in je huis door de bergen krediet die dan meer zijn dan de marktwaarde. Als je echter in een "goedkope" tijd koopt met welliswaar hoge rente en/of minder overheidssteun in welke vorm dan ook, dan zit je goed voor eventuele winst en latere verlaging van de woonlasten door rentedalingen.

Wat je hier beschrijft is een klassiek voorbeeld van value investing koop iets als de prijs laag staat in verhouding tot de waarde: "price is what you pay, value is what you get". Op zich ben ik een groot voorstander van deze theorie.

Echter een huis is niet alleen een beleggingsvehicle bedoeld om rendement te maken. Men wil ook gewoon fijn wonen en op de Nederlandse huizenmarkt betekent dat in het bovenmodale segment vrijwel altijd dat je moet kopen.

Een huis kopen komt eigenlijk neer op een buy & hold beleggingsstrategie. Deze werkt inderdaad het best wanneer er laag wordt ingestapt, maar tegelijkertijd is bekend dat over lange looptijden (10, 20, 30jr) dat het instapmoment nauwelijks van invloed is op het geannualiseerde rendement. Een buy & hold strategie kent meestal een positieve uitkomst doordat het effect van de stijgende trend het effect van de individuele cycli overheerst.Ja, individuele huizen zijn niet 1-op-1 vergelijkbaar zijn met bijvoorbeeld aandelen, maar door diverse effecten (grond, inflatie, etc) geldt het buy & hold principe toch.

Je kan jezelf voor de gek blijven houden, maar de huidige markt bied geen enkel mogelijk voordeel meer.

Zo somber moet je het ook niet zien. Ik heb vorig jaar op (achteraf gezien) de top van de markt een huis gekocht komend vanaf vrije sector huur:
• WOZ waarde nieuwe woning verschilt ca factor 1.4x
• huur vs. rente verschilt ca factor 1.4x (bruto: 2.4x !)
Het niet-financiele woongenot en derhalve mijn welvaart is met een veel grotere factor toegenomen. Zozeer zelfs dat ik het zelfs zonder HRA niet vindt onderdoen tegen vrije sector verhuur.

Ondanks dat ik dus graag 'laag' had gekocht berust de aankoop weldegelijk op rationele overwegingen waarbij zowel financiele als niet-financiele welvaarts argumenten zijn meegewogen.

Uiteraard kun je wachten op het dieptepunt in de markt, maar dan moet je je er wel heel goed van bewust zijn dat je nooit de tijd kunt voorspellen dat de markt (prijsgewijs) keert en een dieptepunt ook pas achteraf kunt waarnemen. Laat mij dan maar lekker m'n buy & hold uitvoeren en prettig wonen (met voldoende financiele slagkracht om ook in tijden dat de woning 'onder water' staat flexibel te zijn).

edit:
Nog even een reactie op specifieke opmerkingen:

Dit in tegenstelling tot consumptie goederen waar de aanschafprijs gelijk blijft ongeacht de rentestand. Komisch nietwaar dat mensen wel nadenken bij kleine bedragen maar niet bij grote..

Mensen denken wel na. Men weet namelijk dondersgoed dat men veel moet betalen voor een schaars huis en niet voor een consumptieartikel wat met containerschepen tegelijk uit China wordt aangevoerd.

Ben/zijn je/jullie nu misschien met mij eens dat we in een tijd leven van opgeblazen huizenprijzen en dat alle instrumenten om dit zo te houden nu langzamerhand volledig in de prijzen zitten en dat de rit in de toemkomst alleen nog maar naar beneden kan ?

Timing, timing, timing. Het prijsverloop in een markt valt niet te voorspellen. Niet voor huizen, aandelen of grondstoffen. Het kan omhoog, omlaag, langzaam of snel dalen/stijgen, hoge of lage volatiliteit, etc. Je kunt dus niet zeggen dat het alleen maar naar beneden kan. Het enige dat je kunt zeggen is dat je iets voor een lage danwel hoge prijs hebt gekocht ten opzichte van de waarde waarbij de waarde die men ergens aan toekent sterk kan verschillen.

Dfrenner is duidelijk een voorstander van hoge huizenprijzen want, volgens hem, lekker goedkoop door de lage rente (!). Hij vergeet even voor het gemak dat er in deze situatie vrijwel geen mogelijkheden voor winst meer zijn en je al snel vast zit in je huis door de bergen krediet die dan meer zijn dan de marktwaarde.

Vastzitten in je huis door een hoog krediet vs onderpand ('onder water staan') is inderdaad een risico. M.i. moet iedereen die koopt daar sowieso rekening mee houden. Ik heb mijn flexibiliteit in elk geval 'verzekerd' met voldoende ander vermogen om een flinke daling aan te kunnen.

Als je echter in een "goedkope" tijd koopt met welliswaar hoge rente en/of minder overheidssteun in welke vorm dan ook, dan zit je goed voor eventuele winst en latere verlaging van de woonlasten door rentedalingen.

Ideaal inderdaad, maar hoe lang ben je bereid of in staat te wachten? Als het een pure investeringsbeslissing zou zijn dan zou het eenvoudig zijn aangezien er andere investeringen zijn die een beter rendementsvooruitzicht hebben, maar als je leuk wilt wonen dan rest vaak niet anders dan te kopen waarbij het uitzicht op de lange termijn niet eens zo heel erg beroerd is.
Zelfs een 30% daling nu (tot wat sommigen als 'normaal' niveau aangeven) is met een stijging daaropvolgend gelijk aan inflatie met 3% paar jaar (historisch vrij redelijk, centrale banken mikken op iets meer dan 2%) leidt binnen 12 jaar tot herstel tot het oude prijsniveau. 12 jaar is slechts een klein deel van de periode van 40+ jaar dat men huizenbezitter is. NB: als de huren in die jaren met inflatie zijn meegestegen dan betaalt de huurder op dat moment 45% meer huur, terwijl de huizenbezitter geen cent meer betaalt. Het enige waar hij zich van verzekerd moet hebben is of hij de tussentijdse risico's kan en wil dragen.
Deze verzekering is bijkans waarschijnlijker dan de kans dat een huurder precies juist weet te timen met een daling van de huizenprijzen, op dat moment een hypotheekmarkt aantreft waarin hij een lening kan verkrijgen, en later op het juiste moment de rente op een laag niveau weet vast te zetten. Het kan wel, maar het zal veel geduld vereisen waarbij we precies terug zijn bij mijn stelling dat het leuk is als je het als belegging beschouwt maar beroerd als aanpak om leuk te wonen.

[ Voor 31% gewijzigd door Rukapul op 25-04-2009 17:42 ]

[Verwijderd]

Als je laag huurt kun je veel sparen, dan bouw je een leuk vermogen op terwijl je geen schuld hebt. Ideaal toch? Huren heeft flink wat voordelen hoor. Ik denk dat huren nu veel populairder gaat worden t.o.v koop.

Was het maar zo, de meeste goedkope huurwoningen (<500 Euro) zijn sociale huur en daar kom je met een minimum loon niet eens in. In Flevoland waar ik woon is de gemiddelde huur 700 ~ 800 , veel sparen lijkt me moeilijk dan. Daarnaast koop je al een eensgezins woning voor 160.000 ...

[ Voor 0% gewijzigd door Verwijderd op 25-04-2009 13:42 . Reden: spelfaut ]

[pinockio]

Toch mooi dan dat ik een laag inkomen had toen wij deze woning voor het eerst huurden (destijds, nu ruim een jaar terug, was de kale huurprijs 524 euro per maand --- nu is het 533 euro). Nu kan ik aardig sparen. Als je eenmaal ergens woont kun je natuurlijk blijven zitten. Tegelijkertijd is het zo dat elke keer dat een huis leeg komt er even wat gerenoveerd wordt (bijv. dubbel glas, nieuwe badkamer etc.) en dat de huur dan voor de volgende huurder meteen met sprongen omhoog gaat. Er zijn hier in de straat mensen die rond de 200 euro huur per maand betalen!

[HaseMike]

Echter een huis is niet alleen een beleggingsvehicle bedoeld om rendement te maken. Men wil ook gewoon fijn wonen en op de Nederlandse huizenmarkt betekent dat in het bovenmodale segment vrijwel altijd dat je moet kopen.

Hier de korte versie van de lappen tekst hieronder : Ik ben het in grote lijnen met je eens. Nu de tekst voor mensen met meer tijd :

Zeker, reden nummer één voor het kopen van een huis, is om te kunnen wonen in een object dat niet in de huursector aanwezig is. Vrijstaande huizen b.v. zijn eigenlijk niet te krijgen in de huursector, tenzij volledig ingericht tegen de prijs van een Opel Corsa per maand.

Een huis kopen komt eigenlijk neer op een buy & hold beleggingsstrategie.

B&H is inderdaad bij het zeer lang bewonen van 1 huis, het resultaat en dan wordt elke "fout" bij aanschaf goedgemaakt door de lopende inflatie. Als je echter met enige regelmaat verhuist loop je wel tegen mogelijke problemen aan, met de nadruk op mogelijk. Qua B&H en aandelen, heb ik ook gedaan jaren geleden toen de AEX rond de 700 punten stond, zoals iedereen hier wel weet is het nu rond de 240 en jaaaaaren later..

Uiteraard kun je wachten op het dieptepunt in de markt, maar dan moet je je er wel heel goed van bewust zijn dat je nooit de tijd kunt voorspellen dat de markt (prijsgewijs) keert en een dieptepunt ook pas achteraf kunt waarnemen.

Correct, ik was zelf in de veronderstelling dat de prijzen hun hoogtepunt wel hadden bereikt toen ik mijn vrijstaande huis in hoofddorp verkocht voor rond de 8ton (gulden) zo rond 1996. Wist ik veel dat nog veel gekkere tijden zouden aanbreken.. Na 2 jaren huren mijn fout ingezien en weer duurder moeten kopen. Foutje nummer 1

Mensen denken wel na. Men weet namelijk dondersgoed dat men veel moet betalen voor een schaars huis en niet voor een consumptieartikel wat met containerschepen tegelijk uit China wordt aangevoerd.

Ik heb de logica die ik daar zelf bij heb al een paar keer beschreven, maar ik denk niet dat het goed overkomt, schrijven is lastig dus nog een korte poging : Mensen lijken alleen te kijken naar de maandlasten ook al is de aanschafprijs idioot hoog. Dit alleen door de te ruime beschikbaarheid van krediet. Niemand wil 10 jaar lang 40 euro p/m betalen voor een t.v. ook al lijkt dat bedrag op zich laag, kom je toch op 4800 euro. Dito bij een huis. Natuurlijk ben ik mij bewust dat er in grote delen van NL een schaarste is/was, en dat de consumptie zaken in principe redelijk onbeperkt te produceren zijn.

Timing, timing, timing.

Jups, zie mijn foutje #1 hierboven en nu nog foutje nummer #2, want 5 jaar geleden verhuist naar het land van Wurst und Bier, en raad eens ik wil nu mijn huis verkopen en mag blij zijn als ik de aanschafprijs van 5 jaar terug nog kan vangen. Want onbeperkte nieuwbouw mogelijkheden buiten de steden en de enorme onderklasse die hier geen huis kan betalen. Maar goed zoals je zelf ook al schreef, bij het kopen van een huis gaat het natuurlijk ook om woongenot. En ondanks de prut markt hier woon je dan 5 jaar tegen het renteverlies, wat m.i. de normale gang van zaken zou moeten zijn. (+inflatie)

Ik heb mijn flexibiliteit in elk geval 'verzekerd' met voldoende ander vermogen om een flinke daling aan te kunnen.

Als je eenmaal opgebouwd vermogen hebt zoals you&me, dan kijk je anders aan tegen de prijzen, als je zelf een stuk kan/wil betalen dan speelt niet alleen de rente een rol maar ook de daadwerkelijk aanschaf prijs. Daarom ben ik een voorstander van afschaffing van de top-hyp, 1e stap op weg naar een gezonde woningmarkt.

Zelfs een 30% daling nu (tot wat sommigen als 'normaal' niveau aangeven) is met een stijging daaropvolgend gelijk aan inflatie met 3% paar jaar (historisch vrij redelijk, centrale banken mikken op iets meer dan 2%) leidt binnen 12 jaar tot herstel tot het oude prijsniveau. .

Mee eens, en daarom is een forse prijsdaling ook lang zo erg niet, en lang zo onwaarschijnlijk niet, als velen hier denken. Tip gericht aan iedereen hier (grapje) : Wordt eerst eens midden 40 dan zie je dat alles zich herhaalt, ook broeken met brede pijpen en dalingen in de huizenmarkt. Ik wacht overgens nog steeds tot de afgeknipte tanktops terug komen

Wij zijn het i.i.g. op grote lijnen eens. En nu de zon in want het is mooi weer !

[n4m3l355]

HaseMike schreef op zaterdag 25 april 2009 @ 18:17:
Zeker, reden nummer één voor het kopen van een huis, is om te kunnen wonen in een object dat niet in de huursector aanwezig is. Vrijstaande huizen b.v. zijn eigenlijk niet te krijgen in de huursector, tenzij volledig ingericht tegen de prijs van een Opel Corsa per maand.

Ik vraag me af of je uberhaubt gekeken hebt naar een vrijstaande woning, we verhuren namelijk zelf in utrecht woningen in een aardige buurt tussen de 600 a 1000 euro per maand. Verre van een Opel Corsa. Deze prijzen zijn overal eigenlijk in die trend echter als je inderdaad hartje centrum van welke stad dan ook wilt wonen dan betaal je de hoofdprijs echter in hoeverre verschilt dit tov als je dit zelf zou kunnen kopen?

B&H is inderdaad bij het zeer lang bewonen van 1 huis, het resultaat en dan wordt elke "fout" bij aanschaf goedgemaakt door de lopende inflatie. Als je echter met enige regelmaat verhuist loop je wel tegen mogelijke problemen aan, met de nadruk op mogelijk. Qua B&H en aandelen, heb ik ook gedaan jaren geleden toen de AEX rond de 700 punten stond, zoals iedereen hier wel weet is het nu rond de 240 en jaaaaaren later..

Gemiddeld volgens het CBS verhuist men 1x per 30 jaar. Natuurlijk kun je je woning als beleggingsobject zien en een bijbehorend risico willen lopen door kortstondig ergens te wonen echter valt een hoge woningprijs/bubbel toe te wijten aan risicovol gedrag van een enkeling? Ik betwijfel dat veel mensen een woning kopen en zich binnen 4 jaar zich laten invallen dat ze weer willen verhuizen.
Verder dat huizen renderen, woningen renderen juist het slechtste van alles dus doe je er beter aan om te beleggen of kunnen we daar ook spreken van een bubbel?

Ik vraag me daadwerkelijk af in hoeverre je enerzijds betrokken bent bij de woningmarkt en anderzijds in hoeverre je er uberhaubt mee van doen hebt. Je loopt te pochen met een woning van 8 ton in guldens waar ik zou verwachten dat dit iemand is met opleiding en daarnaast ook van boven de 35 jaar. Je opmerkingen keer op keer (sorry dat ik het persoonlijk maak) doen me hier echter sterk aan twijfelen. Maar goed ik heb 't al vaker aangegeven dat het niveau hier uitsterst laag is en dat het allemaal een hoog speculatief gehalte heeft echter ik ga ook niet aan bouwkundige vragen hoe een hartklep werkt Iets van dokter blijf bij je leest schiet me dan ook eerder te binnen.
Imo het moraal van het verhaal is van de hedendaagse situatie zolang je lekker woont en niet je woning als beleggingsobject ziet is er niets aan de hand. Daarnaast dat je als starter moeilijk aan een woning kan komen is altijd zo geweest en het nu kermen dat woningen duur zijn zal hier niets aan afdoen. Het typische is vroeger accepteerde 60% van de bevolking dit en nu blijkbaar niet meer.

[Rukapul]

n4m3l355 schreef op zaterdag 25 april 2009 @ 19:11:
Gemiddeld volgens het CBS verhuist men 1x per 30 jaar. Natuurlijk kun je je woning als beleggingsobject zien en een bijbehorend risico willen lopen door kortstondig ergens te wonen echter valt een hoge woningprijs/bubbel toe te wijten aan risicovol gedrag van een enkeling? Ik betwijfel dat veel mensen een woning kopen en zich binnen 4 jaar zich laten invallen dat ze weer willen verhuizen.

Er staat mij bij dat men gemiddeld 7 jaar lang in een koopwoning verblijft waarvoor ook wel bevestiging is te vinden online. Heb echter geen officiele bron.

Maar goed ik heb 't al vaker aangegeven dat het niveau hier uitsterst laag is

Waar moeten we zijn voor het hoge niveau?

[HaseMike]

n4m3l355 schreef op zaterdag 25 april 2009 @ 19:11: Een berg onzin

Op dat soort laag bij de gronds gedoe verwacht je toch geen antwoord neem ik aan. En als je het spijt dat je persoonlijk wordt, waarom doe je dat dan überhaupt.... Daarbij als je 363.000 euro pochen vind, dan moet je toch eens naar de dichtstbijzijnde 2 kapper kijken bij jou in de buurt, want die kost meer.

[ Voor 100% gewijzigd door HaseMike op 25-04-2009 23:51 ]

[n4m3l355]

Rukapul schreef op zaterdag 25 april 2009 @ 22:42:
Er staat mij bij dat men gemiddeld 7 jaar lang in een koopwoning verblijft waarvoor ook wel bevestiging is te vinden online. Heb echter geen officiele bron.

Nederland heeft een woning voorraad van 7 miljoen stuks +- waarvan 60% koop is. Dit geeft dus 4.2miljoen woningen bij een verkoop in 2007 van 160.000 (als ik het me goed herinner) levert dit een gemiddelde doorloop van 26 jaar. Ergens staat mij nog vaag 30 jaar bij echter dit kan te doen hebben een toename van het aantal 1 gezins woningen.

Waar moeten we zijn voor het hoge niveau?

Ik lees liever een studie op z'n tijd van mensen die hierop afstuderen ipv het regelmatige cirkel gedrentel hier.

@hasemike, een doorsnee woning in een doorsnee omgeving in NL kost 240.000 euro heden ten dagen. Let wel dit zijn dus geen starter woningen (iets wat ook hier vaak een verkeerd beeld geeft) starter woningen worden rond de 160 a 200.000 euro op de markt gezet daar zit je dus bijna 2x overheen en dat minimaal 8 jaar geleden. Als ik 8 ton indexeer tegen 4% is het nog steeds een kleine 490.000 euro wat het verschil nog veel groter maakt. Mij maakt het niet uit wat je als woning reeel acht, echter het merendeel in NL (lees 80%) woont in iets minder.

[HaseMike]

Als ik 8 ton indexeer tegen 4% is het nog steeds een kleine 490.000 euro wat het verschil nog veel groter maakt. Mij maakt het niet uit wat je als woning reeel acht, echter het merendeel in NL (lees 80%) woont in iets minder (zie voorheen, ongeloofwaardig & pochen).

Grappig dat je me dan eerst uit de discussie probeert te halen omdat ik "ongeloofwaardig" zou zijn, en je me daarna van pochen beschuldigd. Afgunst is een lelijke emotie vind je niet. Daarbij als de discussie hier te laag is voor jou nivo, doe er dan niet aan mee.

Ik wens je veel plezier in je vrijstaande huurvilla 600 euro in Utrecht... Voor jou info, en waarom doe ik die moeite nog voor iemand die zonder argumenten anderen uitsluit : De goedkoopste vrijstaande huurwoning in utrecht is 1750 euro p/m voor een oud hok van 100m2. De volgende is 210m2 en staat op 405m2 en kost 2.700 euro per maand..

[ Voor 71% gewijzigd door HaseMike op 26-04-2009 09:45 ]

[cowgirl]

Rukapul schreef op zaterdag 25 april 2009 @ 22:42:
Er staat mij bij dat men gemiddeld 7 jaar lang in een koopwoning verblijft waarvoor ook wel bevestiging is te vinden online. Heb echter geen officiele bron.

7 jaar is volgens mij de gemiddelde tijd na welke een Nederlander verhuist, koop of huur daargelaten. Ik kan me voorstellen dat die tijd gemiddeld voor een koper wat hoger en voor een huurder wat lager ligt.

[Verwijderd]

Het wordt zo langzamerhand een welles-niettus spelletje.

Ik kom zelf tot de conclusie dat niemand weet of er überhaubt een "bubble" bestaat op de huizenmarkt. Volgens kan je dat pas concluderen als er daadwerkelijk forse prijsdalingen plaatsvinden. Ook kan niemand echt weten wat er gaat gebeuren. De "markt" zal zijn werk wel doen.

Daarbij komt dat er nogal wat factoren meespelen zoals o.a. hra en hoogte rente. Niemand kan met zekerheid zeggen wat daar mee gaat gebeuren.

De topictile impliceert dat er een "huizenbubble" aanwezig is. Misschien is het handig om de topictitel aan te passen, want er is immers niemand die heeft aangetoond dat er een "huizenbubble" aanwezig is.

Ik snap dat mensen die willen kopen graag zouden zien dat de prijzen gaan halveren en dat mensen die al een koophuis hebben graag zien dat de prijzen verdubbelen.

Mijn conclusie over wat er gaat gebeuren is: oh.. sorry, mijn glazen bol is stuk....

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 26-04-2009 10:55 ]

[RemcoDelft]

HaseMike schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 16:28:
En die 2 ton voor een halve 2-kapper van hierboven : > klik < Grappig een 2 kapper, maar dan dus de hele 2 kapper, oftwel 2 huizen voor 177.450 euro, per kant dus 88.725 bouwkosten. Erg vreemd dat hier in DE dit minder dan de helft kost, misschien zijn de aannemers in NL ontzettende bellenblazers..

De dag dat de overheid ophoudt met mensen te verbieden een huis te bouwen op eigen grond, koop ik zo'n huisje! Of misschien toch maar mijn belasting in Duitsland gaan betalen. Want zo'n huis ziet er voor die prijs aanzienlijk beter uit dan een flat van 5 bij 8 meter op 16 hoog...

[fagao]

De dag dat de overheid ophoudt met mensen te verbieden een huis te bouwen op eigen grond, koop ik zo'n huisje! Of misschien toch maar mijn belasting in Duitsland gaan betalen. Want zo'n huis ziet er voor die prijs aanzienlijk beter uit dan een flat van 5 bij 8 meter op 16 hoog...

Je mag best een huis bouwen op je eigen grond, als er maar op het bestemmingsplan van de desbetreffende grond woningbouw staat. En dat is nu juist het probleem. Voordat een normale burger de kans krijgt deze grond te kopen, is een of andere projectonwikkelaar die voorkennis heeft je al voor.

[Tjeerd]

Iemand toevallig ook Rondom tien gezien gisteren (uitzending)?

De volgende vraag wordt behandeld: Barst de crisis op de huizenmarkt nu echt los? Huizenprijzen dalen. Woningen staan meer dan een jaar te koop. Steeds meer mensen kampen met dubbele lasten. En duizenden Nederlanders kunnen hun hypotheeklast niet meer betalen. Kan Nederland zich permitteren niets aan die dolgedraaide huizenmarkt te doen? Een livedebat met o.a. huizenbezitters met financiële zorgen, makelaars en jonge starters. Deze week opperde de AFM (Autoriteit Financiële Markten) geen torenhoge hypotheken meer te verstrekken. Dit om te voorkomen dat nóg meer mensen in grote financiële problemen komen. Maar dat plan werd door iedereen weggehoond. De huizenmarkt moet wel blijven draaien. We moeten vooral blijven kopen! Koopwoningen mogen zeker niet goedkoper worden. En dat alles middenin de grootste economische crisis die ons ooit trof. Jarenlang kon de weelde niet op. Iedereen een koophuis, ook al kon je het nauwelijks betalen. Want met een eigen huis werd je slapend rijk: De huizenprijzen stegen sinds 1982 met bijna 300 procent, terwijl de algemene prijsstijging slechts 75 procent was. Het dilemma is nu groot: Houden we kunstmatig de huizenzeepbel in stand? Of laten we hem knappen en gaan we terug naar normale prijzen. En wat doen we voor de honderdduizenden gezinnen die dan in financiële problemen zullen komen?

[Henk007]

Tjeerd schreef op zondag 26 april 2009 @ 20:10:
Iemand toevallig ook Rondom tien gezien gisteren (uitzending)?


[...]

In dit topic zit een aantal mensen nog in de ontkenningsfase, maar bovenstaande geeft imo heel redelijk de huidige situatie weer.

[Robkazoe]

Tjeerd schreef op zondag 26 april 2009 @ 20:10:
Iemand toevallig ook Rondom tien gezien gisteren (uitzending)?


[...]

Leuke aflevering. Ik ga nu kijken!

[Barrycade]

Robkazoe schreef op zondag 26 april 2009 @ 20:34:
[...]


Leuke aflevering. Ik ga nu kijken!

Ik zou zeggen: zonde van je tijd. Een malloot die bij DSB 2x zijn huis waarde heeft (be)geleend. Met als motto: das de schuld van DSB dat ik nu in de problemen zit (right).

Een ondernemer die zijn 2 onder 1 kapper niet kwijt moet van 490K om zijn andere reeds aangeschafte van 1000K te betalen. Daar hoef je dus ook geen medelijden mee te hebben

En iemand met een leuke boerderij in de middle of nowhere van 500K die op een koper wacht die ook weer op kopers zit te wachten. Tja dat heeft nog steeds weinig met een bubble te maken imho maar meer dat iedereen zit waar hij zit in deze onzekere tijd.

[Robkazoe]

littlejoannes schreef op zondag 26 april 2009 @ 21:13:
[...]


Ik zou zeggen: zonde van je tijd. Een malloot die bij DSB 2x zijn huis waarde heeft (be)geleend. Met als motto: das de schuld van DSB dat ik nu in de problemen zit (right).

Een ondernemer die zijn 2 onder 1 kapper niet kwijt moet van 490K om zijn andere reeds aangeschafte van 1000K te betalen. Daar hoef je dus ook geen medelijden mee te hebben

En iemand met een leuke boerderij in de middle of nowhere van 500K die op een koper wacht die ook weer op kopers zit te wachten. Tja dat heeft nog steeds weinig met een bubble te maken imho maar meer dat iedereen zit waar hij zit in deze onzekere tijd.

Ik heb hem toch gekeken en ik deel je mening grotendeels. Is Rondom tien altijd zo'n zwak programma? Er zaten nu niet echt sterke mensen in het publiek. Ik kijk er nooit naar vandaar dat ik het vraag.

- Blondine: Die begreep volgens mij de werking van de economie niet helemaal. Zij was compleet verbaasd dat zij haar huis/boerderij van +/- 500.000 euro niet kon verkopen in een economie die rake klappen krijgt. Ook al had ik het geld, dan had ik in deze tijden ook nog wel twee keer nagedacht om een huis van een half miljoen te kopen. Vond het wel verstandig dat zij nu niet het tweede huis in Utrecht heeft gekocht. (misschien kon ze nu het huis in Leidsche Rijn niet kopen, dan kan natuurlijk ook een reden zijn dat ze geen tweede hypotheek is aangegaan).
- Journaliste van Reed Elsevier: Die had ik nog aardig hoog zitten. Totdat ze haar mening gaf over starters die eventueel de klos zijn wanneer er geen hypotheken worden uitgegeven waar kosten koper wordt meegefinancieerd: "Daar kan ik niet mee zitten." Terwijl mevrouw zelf ook starter is geweest en al drie keer een huis heeft gekocht/verkocht. Ik had haar wel eens willen horen als ze net gestart was na haar studie en nu een eerste huis zocht.
- Ex-directeur BAM: Die bleef maar doorzeuren over het afschaffen van de tophypotheek. Ik kan mij daar wel deels in vinden maar is het nu wel een geschikt moment? Zelf ben ik voorstander voor een maximale tophypotheek van 100% waarde + kosten koper. Als je nu de volledige tophypotheek afschaft, dan gaat de huizenmarkt alleen maar verder op zo'n gat.
- Meneer lenen bij DSB: Echt veel valt er niet over te vertellen. Heeft een contract getekend met de duivel en zit nu vast. Erg vervelend en hier had ook meer op gecontroleerd mogen worden door de overheid. Had niet echt veel te zeggen.
- De ondernemer: Twee huizen van totaal 1,4 of 1,5 miljoen euro. Had zelf eventueel ook gerekend dat het wat langer kon duren maar had zelf ook al gerekend dat hij een enkel jaar dubbele hypotheeklasten heeft. Ik hoop alleen dat z'n adem lang genoeg is want anders is hij natuurlijk helemaal de lul. Maar dat is het risico wat hij genomen heeft.
- Makelaar: Had een duidelijke mening waar ik mij ook in kon vinden. Alleen jammer dat hij niet echt goede discussie-genoten had want dan had het interessant kunnen worden.
- De Utrechtse economie-docente: Ze had een goed punt met het verlagen van de belastingen maar ik denk niet dat het de taak van de overheid is om nu de complete huizenmarkt te redden. Stimuleren mag tot op een bepaald punt maar prijzen in stand houden in een krimpende economie lijkt mij geen goede oplossing. We leven in een vrije markt-economie. Soms zit het mee, soms zit het tegen. Jarenlang zijn de prijzen omhoog gegaan maar dat blijft niet altijd zo. En daar moet je op anticiperen als koper zijnde.
- De scheiden man: Sparen is belangrijk voor als je een huis koopt (als beginner) en daar kan ik mij wel in vinden.

[Cocytus]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Cocytus op 18-02-2011 19:53 ]

[Bartjuh]

Tjeerd schreef op zondag 26 april 2009 @ 20:10:
Iemand toevallig ook Rondom tien gezien gisteren (uitzending)?
[...]

Gut, dat archetypische economie-trutje. Lijkt wel alsof ze er de ballen verstand van heeft, ondanks het feit dat ze haar opleiding heeft afgerond. Allicht zit dat in het feit dat ze er 8 (! meld ze zelf in het programma) jaar over heeft gedaan.

[ Voor 3% gewijzigd door Bartjuh op 26-04-2009 22:11 ]

[pinockio]

Robkazoe schreef op zondag 26 april 2009 @ 21:49:
[...]

Een aardige samenvatting die wel gekleurd is

Nog even dit:

Robkazoe schreef op zondag 26 april 2009 @ 21:49:
[...]
Makelaar: Had een duidelijke mening waar ik mij ook in kon vinden. Alleen jammer dat hij niet echt goede discussie-genoten had want dan had het interessant kunnen worden.

Dus omdat ze het niet met je eens waren, waren de andere deelnemers aan de discussie geen goede partij? Ik vond eerlijk gezegd dat de journaliste en de ex-BAM-directeur de beste argumenten hadden.

Wat me vooral opviel waren de emoties:

- slachtofferrol en bijbehorende zieligheid bij het "DSB-slachtoffer" - die een huis kocht van 200.000, voor 209.000 een hypotheek nam (k.k.) en vervolgens aan verbouwingen, auto's en vakanties voor 295.000 (meen ik) liet financieren. Het huis staat nu te koop voor 172.500 maar het naastgelegen huis is verkocht voor 162.500.

- verontwaardiging en een trillende lip bij de makelaar van Stad en Land uit Rotterdam --- vooral over de hoogte van de overdrachtsbelasting en bij het noemen van de mogelijkheid van huizenprijsdalingen

- woede en verholen angst bij de huizenbezitters en vooral de makelaar bij het noemen van concrete percentages (10-20% daling) --- net zoals hier ook gebeurt. Dat is blijkbaar te erg. Als je het hebt over 20% daling (let op: de huizenprijzen zijn sinds 1982 met 300 á 400% gestegen waar de inflatie 75% was over die periode) dan breekt de hel echt los. Men is daar zo bang van dat het niet genoemd mag worden! Doet me sterk aan de middeleeuwen denken, toen je de naam van de duvel niet mocht noemen omdat-ie zo maar kon verschijnen.

Dat dalingen - nu al - van 20% en meer zeker voorkomen werd wel duidelijk, bijvoorbeeld het huis van het DSB-slachtoffer (concreet bijna 20%) en van iemand uit Arnhem (in die omgeving zijn de prijzen volgens zeggen al 20% gedaald).

Ik heb het al eerder genoemd, ook toen er nog niet eens sprake was van de kredietcrisis: niemand --- behalve starters --- hebben belang bij dalende huizenprijzen:

- Woningbezitters (want die zien hun bezit in waarde dalen)
- Makelaars (want die zien hun courtage dalen)
- Banken (want die zien hun inkomsten uit rente dalen)

Vandaar dat de prijzen dan ook bijna alleen gestegen zijn. De enige factor die de huizenprijzen omlaag kan krijgen is een financiële crisis. Dat moment is nu aangebroken.

Waar de makelaar op bleef hameren was de hoogte van de overdrachtsbelasting en het tekort aan huizen (waar wonen al die mensen toch, die geen huis hebben?). Ik vraag me af of er in 1979 opeens heel veel huizen extra werden opgeleverd, waardoor de prijzen opeens met 40% konden dalen in 3-4 jaar.

De gepensioneerde BAM-directeur had een punt: er is een tekort aan huurhuizen. Maar de woningstichtingen hebben zich misdragen door overal huurhuizen plat te gooien en te vervangen door (veelal koop-) appartementen. Bestuurd door directeuren met een vorstelijk inkomen, die zich heel wat waanden nu ze met de miljarden die eigenlijk door de huurders bij elkaar zijn gespaard waren konden schuiven.

Wat hier vaak wordt vergeten dat een markt niet al te lang op slot kan zitten zonder dat de prijzen onder druk komen. Veel mensen - zeker die met dubbele hypotheken - zullen op den duur de kosten niet meer kunnen opbrengen, en zullen wel gedwongen zijn hun huis met verlies te verkopen. Dat dit massaal zo zou gaan is bijna te erg om aan te denken, want het zal een golf van faillissementen teweeg brengen.

Eén aspect dat ook al aangestipt werd door de docente economie in de uitzending vond ik al eerder opvallend: waarom moet er toch meteen een nieuwe keuken in met kookeiland, als mensen een huis kopen? Of een bubbelbad waar je toch nooit in zit? Investeringen in dat soort zaken zijn meer voor je eigen woongenot dan dat het een waardestijging oplevert. Daarom wordt bijvoorbeeld nu aangeraden niet teveel daarin te investeren omdat je het niet terug ziet in de verkoopprijs. Wel kan het zijn dat als je huis net iets mooier is dan de buren je het eerder verkoopt ---- maar niet gauw voor meer geld. Mensen die nu in de problemen komen krijgen m.i. (uitzonderingen daargelaten, dfrenner en exirion bijvoorbeeld) vooral te maken met de gevolgen van overconsumptie en gebrek aan spaarzin. Sparen hoefde toch niet, want de stijging van de woningprijzen was een gratis spaarpotje. Overwaarde, verzilveren! Serre erbij, vakantie, autootje. (En intussen mensen die huurden voor pauper uitschelden.) Het houdt een keer op.


Misschien moet de overheid toch wat doen: overdrachtsbelasting verlagen? (Hoewel dat een druppel op een gloeiende plaat is, daarmee kunnen de huizen maar zo'n 6% goedkoper worden --- bij totale afschaffing dan. Dat zal niet veel kopers over de schreef trekken. Maar de staat loopt nu ook inkomsten mis doordat mensen gewoon niet kopen. Misschien levert het ook nog wel meer belasting op als de tarieven omlaag gaan dus.)

[ Voor 10% gewijzigd door pinockio op 26-04-2009 22:32 ]

[Robkazoe]

Cocytus schreef op zondag 26 april 2009 @ 21:57:
[...]


Waar haal je het idee vandaan dat je als starter per sé een hypotheek met 100%+ executiewaarde moet hebben en dat iedereen die daar tegen is hypocriet is?

Starters hebben het gewoon lastig. Stel ik (als starter) wil een huis van 150.000 euro (nieuwbouw of bestaand zonder inboedel) kopen en ik heb 15.000 euro gespaard. Als je de kosten koper niet mag meefinancieren met je hypotheek dan ben je in een klap door je gespaarde centen heen. Dan kun je wel een persoonlijke lening bij de bank afsluiten om je huis in te richten maar dan ben je natuurlijk veel duurder uit dan een hypotheek met gunstige rente incl. kosten koper met renteaftrek bij de belasting. In dat opzicht ben ik voorstander om kosten koper mee te financieren. Gespreid afbetalen tegen veel gunstigere voorwaarden. Dat zal voor de starter alleen maar gunstig zijn.

Dan vind ik de ex-directeur van de BAM ook niet echt verstandig spreken. Die claimt voorstander te zijn voor sparen. Als voorbeeld gaf hij ook 15.000 euro aan. Daar ben je al snel een paar jaar mee bezig in de meeste gevallen van de starters. En zie wat er gaat gebeuren als de KK niet meer met de hypotheek mag gefinancieerd worden.

[...]


Je bent dus een voorstander van wat jou, als 23-jarige, het beste uit komt. Wat een heerlijk ironisch post is dit weer.

Niet alleen voor mijzelf, maar ook voor mijn soortgenoten genaamd starters. Ik KAN zelf geen hypotheek krijgen van 100% omdat ik daar te weinig voor verdien (want voor een apartement van 180.000 euro wat niet eens zo'n gek bedrag is voor woonplaats Amersfoort of werkstad Utrecht, moet je 3000 bruto per maand verdienen). Dus ik spaar veel zodat ik dan mijn apartement deels zelf kan financieren en deels met een hypotheek.

Bartjuh schreef op zondag 26 april 2009 @ 22:10:
[...]

Gut, dat archetypische economie-trutje. Lijkt wel alsof ze er de ballen verstand van heeft, ondanks het feit dat ze haar opleiding heeft afgerond. Allicht zit dat in het feit dat ze er 8 (! meld ze zelf in het programma) jaar over heeft gedaan.

Concrete voorbeelden geven over waarom ze niet gelijk zou beter zijn dan haar verwijten dat ze 8 jaar over haar studie heeft gedaan. Misschien eerst 4 jaar MBO gedaan en daarna 4 jaar HBO? Heeft ze alles netjes in 1x gehaald. Jammer dat je de persoon zelf dingen verwijt in plaats van de argumenten eens onder de loep te nemen.

[pinockio]

Robkazoe schreef op zondag 26 april 2009 @ 22:46:
(...)
Dan vind ik de ex-directeur van de BAM ook niet echt verstandig spreken. Die claimt voorstander te zijn voor sparen. Als voorbeeld gaf hij ook 15.000 euro aan. Daar ben je al snel een paar jaar mee bezig in de meeste gevallen van de starters. En zie wat er gaat gebeuren als de KK niet meer met de hypotheek mag gefinancieerd worden.

Inderdaad, dan duurt het nog enkele jaren voordat starters de mogelijkheid krijgen een huis te kopen. Dus ja, qua timing is die maatregel verkeerd --- als men tenminste de komende 3 jaar nog huizen wil verkopen.

[BlakHawk]

pinockio schreef op zondag 26 april 2009 @ 22:59:
[...]

Inderdaad, dan duurt het nog enkele jaren voordat starters de mogelijkheid krijgen een huis te kopen. Dus ja, qua timing is die maatregel verkeerd --- als men tenminste de komende 3 jaar nog huizen wil verkopen.

Maar ik zie niet in waarom de kk uit eigen zak betaald moet worden...

Zolang je onder de norm van 4,5x het jaar inkomen zit is het toch goed? Lenen mensen dan nog te veel, dan kun je beter die norm naar beneden bijstellen.

Persoon 1 laat men met een maandinkomen van 3000 bruto een huis kopen van 300.000 want hij kan niet in de problemen komen, omdat hij zelf 30.000 kk bijlapt

Maar persoon 2 en 3 gaan samenwonen en hebben een gezamelijk maandinkomen van 3000 netto, maar als zij een woning van 2 ton willen kopen, mogen zij niet de kk meefinancieren?

Ra ra wie loopt er meer risico...

Meer dan de kk en meer/minderwerk meefinancieren (in de vorm van vakanties en auto's) kan al lang niet meer. Ik moest voor 2500 euro, alle bonnetjes bewaren, voor d belastingdienst.

Lenen mensen gevaarlijk veel, dan kun je beter de norm aanpassen en niet dat men niet meer dan 100% mag financieren.
Dit kun je niet met de Amerikaanse situatie vergelijken, omdat daar het huis het volledige onderpand is en daardoor risico van de bank. Hier in NL ligt het risico bij de hypotheeknemen en daardoor is 110% geen enkel probleem. Mits je niet te veel leent.

[rapture]

Een hogere drempel zodat je paar keer meer erover nadenkt en je huiswerk goed doet voordat je aan het kopen van een huis overgaat?

Als je zelf een stuk moet betalen, dan moet je dat al bijeen sparen. Je moet al niet tegen werkloosheid (niet iedereen heeft de IT-privileges in de arbeidsmarkt) of andere onvoorziende verrassingen aanlopen om tot dat bedrag te geraken. Zodat je wat nuchterder dan "ik zal dat wel kunnen betalen, ik zal mijn job wel behouden, ik zal wel zoveel loonsverhoging vergaren, ik zal zo zuinig gaan leven,..." denkt.

Het brengt dus veel meer stabiliteit/zekerheid en dat is juist wat we in de markt nodig hebben. Zonder stabiliteit en zekerheid kan je niks opbouwen. In Zimbabwe gaat de inflatie nergens naar toe, want je weet niet hoeveel je geld morgen waard is. Snel uitgeven/opeten/opdrinken en vooral geen lange termijn planning.

Op tv zag ik een interview met CEO van Bekaert. Als ondernemer was hij voorstander van regulering en duidelijke definities van financiële producten. Als je niet weet wat je koopt, dan kan je toch moeilijk tot onmogelijk een goed afgewogen beslissing maken?

Elkaar belazeren/oplichten inperken brengt meer stabiliteit en kan het opblazen van markten ook inperken. Aan snel rijk worden heeft het land/volk weinig, als het land/volk paar jaar later in de goot/tentendorp zit.

[Arnout]

pinockio schreef op zondag 26 april 2009 @ 22:20:
Eén aspect dat ook al aangestipt werd door de docente economie in de uitzending vond ik al eerder opvallend: waarom moet er toch meteen een nieuwe keuken in met kookeiland, als mensen een huis kopen? Of een bubbelbad waar je toch nooit in zit? Investeringen in dat soort zaken zijn meer voor je eigen woongenot dan dat het een waardestijging oplevert. Daarom wordt bijvoorbeeld nu aangeraden niet teveel daarin te investeren omdat je het niet terug ziet in de verkoopprijs. Wel kan het zijn dat als je huis net iets mooier is dan de buren je het eerder verkoopt ---- maar niet gauw voor meer geld. Mensen die nu in de problemen komen krijgen m.i. (uitzonderingen daargelaten, dfrenner en exirion bijvoorbeeld) vooral te maken met de gevolgen van overconsumptie en gebrek aan spaarzin. Sparen hoefde toch niet, want de stijging van de woningprijzen was een gratis spaarpotje. Overwaarde, verzilveren! Serre erbij, vakantie, autootje. (En intussen mensen die huurden voor pauper uitschelden.) Het houdt een keer op.

Inderdaad. Mevrouw in de uitzending vond het ook normaal om de hypotheek te verhogen om zo de nieuwe keuken en de nieuwe badkamer te kunnen financieren, want "daarmee stijgt de waarde van het huis". Ja, in haar beleving, of dat echt zo is weet je pas achteraf en iets zegt me dat de eventuele waardestijging niet 1:1 zich verhoud tot de extra lening.

En ook de toon van "we hebben recht op een flink stijgende huizenprijzen omdat onze ouders dat ook hebben gehad". Helaas, vergeet het verleden. Het kan ook eens een tijdje minder gaan. Ik snap heus wel dat er de afgelopen jaren mensen zijn ingestapt met hetzelfde idee van waardestijgingen als 1995-2005, maar het komt zo dom over als je denkt dat het alleen maar beter kan gaan. Misplaatst optimisme.

Het kaf zal van het koren gescheiden worden. Warren Buffett (wel uit een andere context): "It is only when the tide goes out that you know who was swimming naked".

[MBV]

pinockio schreef op zondag 26 april 2009 @ 22:20:
Waar de makelaar op bleef hameren was de hoogte van de overdrachtsbelasting en het tekort aan huizen (waar wonen al die mensen toch, die geen huis hebben?). Ik vraag me af of er in 1979 opeens heel veel huizen extra werden opgeleverd, waardoor de prijzen opeens met 40% konden dalen in 3-4 jaar.

De markt is heel lang overspannen geweest: zodra er een koopwoning gebouwd was, en je had hem in de loterij 'gekregen', dan kon je hem in principe direct weer verkopen voor een 20% hogere prijs. Dat noemen ze een tekort En die mensen wonen in minder mooie huizen, willen doorstromen maar kunnen het niet betalen. Of ze wonen in huurwoningen.

Misschien moet de overheid toch wat doen: overdrachtsbelasting verlagen? (Hoewel dat een druppel op een gloeiende plaat is, daarmee kunnen de huizen maar zo'n 6% goedkoper worden --- bij totale afschaffing dan. Dat zal niet veel kopers over de schreef trekken. Maar de staat loopt nu ook inkomsten mis doordat mensen gewoon niet kopen. Misschien levert het ook nog wel meer belasting op als de tarieven omlaag gaan dus.)

Ik denk dat dat de huizenmarkt weer in beweging kan trekken. Er is een trigger nodig om te zorgen dat mensen hun huizen weer gaan kopen en verkopen. En die belasting is toch al de meest belachelijke die je maar kan verzinnen: het zorgt ervoor dat mensen blijven wonen waar ze wonen, terwijl je uit diverse oogpunten wilt dat ze in de buurt van hun werk gaan wonen.

[EXX]

Waar ik ook kromme tenen van kreeg was het argument van de economie docente dat ze persé in Utrecht wilde blijven wonen, er geen betaalbare huurwoningen waren en ze dus wel gedwongen was op de kopen. Say again? Het is geen recht om als starter in Utrecht te kunnen wonen. Wat is er mis met de randgemeentes (Zeist, Vleuten etc.)? Ik zou ook wel aan het Vrijthof in Maastricht willen wonen, maar kan dat ook niet betalen.

Een ander ding was dat ze kwam aanzetten met Keynes en stimuleringsbeleid. Hallo, hoeveel extra geld heeft de overheid al moeten ophoesten om de crisis onder controle te houden. Het overheidstekort groeit nu al als kool. Wat ik me ook afvraag: leert men op de universiteit ook nog iets anders of is het alleen maar Keynes, Keynes en nog een Keynes?

[ Voor 29% gewijzigd door EXX op 27-04-2009 09:41 ]

[Verwijderd]

EXX schreef op maandag 27 april 2009 @ 09:35:
Een ander ding was dat ze kwam aanzetten met Keynes en stimuleringsbeleid. Hallo, hoeveel extra geld heeft de overheid al moeten ophoesten om de crisis onder controle te houden. Het overheidstekort groeit nu al als kool. Wat ik me ook afvraag: leert men op de universiteit ook nog iets anders of is het alleen maar Keynes, Keynes en nog een Keynes?

Uberhaupt, ze riep meteen belastingverlaging . Dat is niet het meest verstandige dat je kunt doen in een vertrouwenscrisissituatie: dat geld gaat meteen naar de spaarrekeningen... Een procent BTW minder maalt men niet om, de overdrachtsbelasting zou kunnen helpen, maar daar is ook geen garantie voor. Als je verwacht dat de markt alsnog 20% inzakt, dan doen die 6% het ook niet meer.

[ Voor 18% gewijzigd door Verwijderd op 27-04-2009 10:01 ]

[Istrilyin]

Kern van het probleem is gebrek aan fatsoenlijk kapitalisme: anno 2009 zijn overheden erop gebrand om alle banken koste wat het kost in leven te houden. Omdat banken dit weten, zijn ze geneigd om risico's te nemen. Om dat weer in te dammen worden er tienduizend regeltjes en normen en richtlijnen verzonnen. Die vervolgens toch weer omzeild worden. Uiteindelijk staat de belastingbetaler borg voor de financiele wereld - belachelijk.

Ik denk dat we beter af zijn als falende banken gewoon echt falen. En dan mogen ze zelf weten of ze een miljoen uitlenen aan een bijstandsmoeder. Moeder bankroet, bank bankroet, opgeruimd staat netjes.

Waar het met de huidige regels misgaat is dat ik een miljoen zou kunnen lenen ("voor het huis") en de rente van de belasting aftrekken, en die acht ton die ik niet nodig had op een bankrekening zou kunnen zetten - een zuiver verlies voor de belastingdienst.

EXX schreef op maandag 27 april 2009 @ 09:35:
Een ander ding was dat ze kwam aanzetten met Keynes en stimuleringsbeleid. Hallo, hoeveel extra geld heeft de overheid al moeten ophoesten om de crisis onder controle te houden. Het overheidstekort groeit nu al als kool. Wat ik me ook afvraag: leert men op de universiteit ook nog iets anders of is het alleen maar Keynes, Keynes en nog een Keynes?

Wijze woorden!

Keynes' theorie is dat de overheid een hele belangrijke rol heeft. Nou, dat vindt de overheid een hele fijne theorie! Ik weet nog dat ik in de 4e klas VWO een jaar economie kreeg. Keynes, Keynes, Keynes, en hoofdstuk 10 was dan "de monatairisten" die afgeschilderd werden als een clubje alternatievelingen. Ik heb het vak laten vallen omdat het me allemaal onzin leek, en ging natuurkunde studeren... Achteraf gezien had ik mijn leraar het leven zuur moeten maken over Keynes' idiote formules, die bomvol niet genoemde aannames zitten en daarom de plank vaak misslaan.

[EXX]

En als je dan eens de Oostenrijkse School noemt, denken ze dat je het over een onderwijsvorm hebt.

[Verwijderd]

EXX schreef op maandag 27 april 2009 @ 09:35:
Waar ik ook kromme tenen van kreeg was het argument van de economie docente dat ze persé in Utrecht wilde blijven wonen, er geen betaalbare huurwoningen waren en ze dus wel gedwongen was op de kopen.

Behalve de ex-directeur van de BAM en de journaliste van Elsevier had niemand een helder verhaal. Opmerkelijk was dat er wel collectief geconstateerd werd dat de verhuisketen stil is komen te vallen omdat iedereen op een koper wacht, maar niet dat de huizenprijzen moeten dalen zodat de starters weer kunnen kopen om de keten vanuit de onderkant van de markt weer op gang te brengen.

Een ander ding was dat ze kwam aanzetten met Keynes en stimuleringsbeleid. Hallo, hoeveel extra geld heeft de overheid al moeten ophoesten om de crisis onder controle te houden. Het overheidstekort groeit nu al als kool. Wat ik me ook afvraag: leert men op de universiteit ook nog iets anders of is het alleen maar Keynes, Keynes en nog een Keynes?

Het monetaire beleid is de hoofdoorzaak van de crisis. De 'economen' van de centrale banken hadden 10 jaar geleden al de rente als instrument moeten gebruiken om de excessieve prijsstijgingen op de internationale woningmarkten in te dammen.

[MBV]

EXX schreef op maandag 27 april 2009 @ 09:35:
Een ander ding was dat ze kwam aanzetten met Keynes en stimuleringsbeleid. Hallo, hoeveel extra geld heeft de overheid al moeten ophoesten om de crisis onder controle te houden. Het overheidstekort groeit nu al als kool. Wat ik me ook afvraag: leert men op de universiteit ook nog iets anders of is het alleen maar Keynes, Keynes en nog een Keynes?

Hadden ze maar naar Keynes gehandeld, dan was er nu niks aan de hand geweest. Dan hadden we, na jaren van overvloed, een flink buffer in de staatskas gehad (of geen staatsschuld), en hadden we nu vol kunnen inzetten op stimulerende maatregelen. Nee, we zijn sinds Reagan in de ban van Reagonomics: geld over de balk smijten, omdat als de belastingen lager zijn, er meer belastinginkomsten zijn .

Dat Reagonomics ook Keynesiaans beleid wordt genoemd, echt, Keynes zou zich in zijn graf omdraaien

Wikipedia: Reaganomics
Wikipedia: John Maynard Keynes

Verwijderd schreef op maandag 27 april 2009 @ 10:30:
Het monetaire beleid is de hoofdoorzaak van de crisis. De 'economen' van de centrale banken hadden 10 jaar geleden al de rente als instrument moeten gebruiken om de excessieve prijsstijgingen op de internationale woningmarkten in te dammen.

Inderdaad: in hun mooie modellen waren ze vergeten op te nemen dat als je de rente belachelijk laag maakt, dat geld wat daardoor gecreëerd wordt ergens heen moet. Daardoor zagen ze de verschillende bubbels niet: alles steeg even hard (beurs, vastgoed), waardoor het leek alsof er niets aan de hand was. Achteraf is het makkelijk praten; er zijn maar weinig mensen die in 2002 al zagen dat het fout ging.

[ Voor 32% gewijzigd door MBV op 27-04-2009 10:49 ]

[MrScratch]

Istrilyin schreef op maandag 27 april 2009 @ 10:25:
Waar het met de huidige regels misgaat is dat ik een miljoen zou kunnen lenen ("voor het huis") en de rente van de belasting aftrekken, en die acht ton die ik niet nodig had op een bankrekening zou kunnen zetten - een zuiver verlies voor de belastingdienst.

Gelukkig is dit niet mogelijk. De belastingdienst heeft de voorwaarde dat rente alleen kan worden afgetrokken voor woongerelateerde kosten zoals een aangekochte woning, verbouwingen en kosten koper.

Ik denk dat als jij een woz-waarde van 200.000 in je belastingaangifte en een hypotheekschuld van 1 miljoen invult op je belastingaangifte dat ongeveer alle alarmbellen bij de belastingdienst direct afgaan.

[_starbuck_]

[ironie]
Over instortende markt gesproken. De computermarkt is compleet ingestort: waar de huizenprijzen in NL nog maar met 5% zijn gedaald, zijn de computerprijzen met maar liefst 90% gedaald!!!

Het wordt echt tijd dat dat de overheid ingrijpt om deze daling te stoppen!
[/ironie]

Zie hieronder:

AMSTERDAM - Computers kosten vandaag de dag nog geen tien procent van wat ze halverwege jaren negentig kostten.

Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) heeft becijferd dat computerapparatuur vorig jaar 92 procent goedkoper was dan in 1996. Televisies, dvd-spelers- en recorders, telefoons, fototoestellen en videocamera's daalden in deze periode met minstens zeventig procent in prijs.

Het gemiddelde prijskaartje voor geluidsapparatuur daalde met 41 procent.

[ Voor 12% gewijzigd door _starbuck_ op 27-04-2009 11:42 ]

[Abom]

Die *piep* makelaar in rondom 10 was een retard. Zijn opmerking over de overdrachtsbelasting...flikker toch op... Het zijn juist de makelaars, banken en notarissen die schuldig zijn aan de explosieve huizenstijgingen en dus ook de bubbel die is ontstaan. Zij rekenen allemaal een percentage van de huisprijs en het is dus in hun belang wanneer een huis zo duur mogelijk verkocht wordt.
Je kunt het de consument natuurlijk ook aanrekenen, zij zijn de contracten aangegaan maar dat is allemaal op 'advies' van de specialisten.

Het is geen populaire maatregel om nu de top hypotheken af te schaffen...maar wanneer maar een beperkt percentage van de mensen dit soort hypotheken neemt (dat roept iedereen), dan is de impact toch heel erg beperkt?
Uiteraard had men deze maatregel in moeten voeren in betere tijden...maar dan gebeurt dat niet omdat de sky the limit is.

Ik wacht nog even een paar maandjes met kopen en verwacht dat er nog behoorlijk wat lucht uit de bubbel ontsnapt.

[EXX]

MBV schreef op maandag 27 april 2009 @ 10:46:
[...]

Hadden ze maar naar Keynes gehandeld, dan was er nu niks aan de hand geweest. Dan hadden we, na jaren van overvloed, een flink buffer in de staatskas gehad (of geen staatsschuld), en hadden we nu vol kunnen inzetten op stimulerende maatregelen. Nee, we zijn sinds Reagan in de ban van Reagonomics: geld over de balk smijten, omdat als de belastingen lager zijn, er meer belastinginkomsten zijn .

Ik kan me anders nog herinneren dat minister Zalm in het tweede paarse kabinet fors door coalitiepartner PvdA onder druk werd gezet om al die begrotingsoverschotten niet alleen te gebruiken voor het verkleinen van de staatsschuld, maar om leuke dingen mee te doen. Zalm heeft uiteindelijk hieraan toegegeven. Later heeft hij hierover verklaard dat hij daar fout is geweest en gewoon alles consequent in de staatsschuld had moeten blijven pompen.

[Istrilyin]

Robkazoe schreef op zondag 26 april 2009 @ 22:46:
Dan vind ik de ex-directeur van de BAM ook niet echt verstandig spreken. Die claimt voorstander te zijn voor sparen. Als voorbeeld gaf hij ook 15.000 euro aan. Daar ben je al snel een paar jaar mee bezig in de meeste gevallen van de starters. En zie wat er gaat gebeuren als de KK niet meer met de hypotheek mag gefinancieerd worden.

Rob, als starters onder elkaar: een norm van 15.000 euro sparen is echt zo gek niet. Vroegah in de VS was een norm dat je 20-30% van een woning zelf moest dokken. Het feit dat je dat bedrag kon sparen gaf voor een bank aan dat je enige financiele dicipline had. De afgelopen 10 jaar is dat losgelaten, en de gevolgen leken in eerste instantie heel gunstig voor starters: zonder "skin in the game" konden ze kasten van huizen betalen.

Echter dankzij deze credit kon jan en alleman tegen elkaar opbieden en stegen de huizenprijzen ook compleet de pan uit. Uiteindelijk is een mini-generatie van starters heel erg de boot ingegaan daardoor. In non-recourse staten zoals Californie kunnen ze nu gelukkig weglopen zonder restschuld, maar in NL is 100% recourse dus je kunt plotseling aan een hoge schuld vastzitten.

15k euro sparen duurt een paar jaar, maar je krijgt er in ieder geval een goed gevoel van wat "150k euro" eigenlijk betekent.

[Verwijderd]

MBV schreef op maandag 27 april 2009 @ 08:54:
[...]

De markt is heel lang overspannen geweest: zodra er een koopwoning gebouwd was, en je had hem in de loterij 'gekregen', dan kon je hem in principe direct weer verkopen voor een 20% hogere prijs. Dat noemen ze een tekort En die mensen wonen in minder mooie huizen, willen doorstromen maar kunnen het niet betalen. Of ze wonen in huurwoningen.

Over dit punt twijfel ik een beetje. In de V.S. kon je dit ook: een huis kopen en even later verkopen voor 20% meer. Het resultaat was dat er te veel huizen gebouwd werden, waarvan er veel leeg stonden als 'beleggingsobject': men wachtte op een nóg hogere prijs. Ik vraag mij af of dat in Nederland niet ook zo is: hoeveel procent van de huizen staat leeg op dit moment? Als dat percentage hoog is, zou dat een teken kunnen zijn dat er sprake is van een bubbel: zodra al die leegstaande huizen (als ze er zijn) op de markt komen daalt de prijs vanzelf.

[Janoz]

@Spaceknarf:

Het grote verschil is dat in de US ruimte zat is. In Nederland is niet veel leegstand. Dat komt door twee dingen:
1 Schaarse ruimte.
2 HRA geld alleen voor het huis waar je in woont. Een tweede huis is dus (relatief) een stuk duurder.

[begintmeta]

Ik meen eens gelezen te hebben dat in Rotterdam volgens het CBS ongeveer 1/10 woningen leegstaat (officieel leegstaat)

[MBV]

EXX schreef op maandag 27 april 2009 @ 11:33:
[...]
Ik kan me anders nog herinneren dat minister Zalm in het tweede paarse kabinet fors door coalitiepartner PvdA onder druk werd gezet om al die begrotingsoverschotten niet alleen te gebruiken voor het verkleinen van de staatsschuld, maar om leuke dingen mee te doen. Zalm heeft uiteindelijk hieraan toegegeven. Later heeft hij hierover verklaard dat hij daar fout is geweest en gewoon alles consequent in de staatsschuld had moeten blijven pompen.

Nederland heeft een relatief conservatief beleid gehad wat betreft de overheidsbegroting. Het had beter gekund, maar doordat Zalm zo veel mogelijk heeft gered (opstappen had ongetwijfeld een groter tekort opgeleverd) hebben we in Nederland niet de maximale staatsschuld. Dat is in België wel anders.

Verwijderd schreef op maandag 27 april 2009 @ 11:54:
[...]

Over dit punt twijfel ik een beetje. In de V.S. kon je dit ook: een huis kopen en even later verkopen voor 20% meer. Het resultaat was dat er te veel huizen gebouwd werden, waarvan er veel leeg stonden als 'beleggingsobject': men wachtte op een nóg hogere prijs. Ik vraag mij af of dat in Nederland niet ook zo is: hoeveel procent van de huizen staat leeg op dit moment? Als dat percentage hoog is, zou dat een teken kunnen zijn dat er sprake is van een bubbel: zodra al die leegstaande huizen (als ze er zijn) op de markt komen daalt de prijs vanzelf.

Dat is in Nederland nooit het geval geweest, in Spanje bijvoorbeeld wel. Nederland had vziw nauwelijks leegstand in nieuwbouwwijken, maar daarvoor moet je bij het CBS gaan kijken. Ik denk dat het met de leegstand wel meevalt: er zijn maar weinig projecten van start gegaan zonder 90% bezettingsgraad.

begintmeta schreef op maandag 27 april 2009 @ 12:17:
Ik meen eens gelezen te hebben dat in Rotterdam volgens het CBS ongeveer 1/10 woningen leegstaat (officieel leegstaat)

Woningen of bedrijfspanden?

offtopic:
Bedrijfspanden is trouwens wel een grote bubbel: in sommige streken staat de helft staat leeg, maar de huurprijs mag niet zakken want dan stort de beleggingswaarde van het pand in Ze kunnen wel een jaar gratis huren voor je regelen

[ Voor 21% gewijzigd door MBV op 27-04-2009 12:39 ]

[begintmeta]

Ik dacht dat het echt over woningen ging, mocht ik de tijd vinden zal ik even zoeken naar een bron.

Er zijn ook plaatsen waar de leegstand van woningen veel groter is, bijvoorbeeld in Zeeland, waar de tweedewoningeigenaars vaak maar een deel van de tijd verblijven.

[MBV]

http://www.ad.nl/rotterda...rzoek_naar_leegstand.html
Woningen dus, en leegstand kan ook zijn dat het als praktijkruimte (muziekschool o.i.d.) wordt gebruikt, of dat iemand in een zorginstelling zit.

http://www.pvdarotterdam.nl/nieuwsbericht/5096
“Veel van deze woningen zijn van huisjesmelkers,” zo weet Harreman. “Een huisjesmelker wil het liefst zoveel mogelijk mensen in één huis proppen. Zo verdient hij het meest. Overbewoning is verboden, maar de gemeente komt dit alleen te weten als de bewoners zich ook inschrijven.”

Oftewel: waarschijnlijk juist heel erge volstand

[begintmeta]

MBV schreef op maandag 27 april 2009 @ 12:40:
...
Oftewel: waarschijnlijk juist heel erge volstand

Daarom schreef ik ook 'officieel leegstaat'

[anandus]

Istrilyin schreef op maandag 27 april 2009 @ 11:37:
[...]

Rob, als starters onder elkaar: een norm van 15.000 euro sparen is echt zo gek niet. Vroegah in de VS was een norm dat je 20-30% van een woning zelf moest dokken. Het feit dat je dat bedrag kon sparen gaf voor een bank aan dat je enige financiele dicipline had. De afgelopen 10 jaar is dat losgelaten, en de gevolgen leken in eerste instantie heel gunstig voor starters: zonder "skin in the game" konden ze kasten van huizen betalen.

Echter dankzij deze credit kon jan en alleman tegen elkaar opbieden en stegen de huizenprijzen ook compleet de pan uit. Uiteindelijk is een mini-generatie van starters heel erg de boot ingegaan daardoor. In non-recourse staten zoals Californie kunnen ze nu gelukkig weglopen zonder restschuld, maar in NL is 100% recourse dus je kunt plotseling aan een hoge schuld vastzitten.

15k euro sparen duurt een paar jaar, maar je krijgt er in ieder geval een goed gevoel van wat "150k euro" eigenlijk betekent.

Inderdaad.
Er is niets mis met ervoor zorgen dat starters pas een huis kunnen kopen als ze eenmaal wat startkapitaal hebben. Naast het 'geld-gevoel' zorg je er ook voor dat mensen niet helemaal tot de max gaan lenen, maar bijvoorbeeld ook opteren voor kleinere hypotheken (als je 15k gespaard hebt, neem je dan een huis van 150k met kleinere hypotheek, of spaar je door tot de 25k om je hypotheek te maxen?).
Er staat nergens dat je die 4½ maal jaarsalaris moet lenen, 4 of 3½ maal mag ook. Sterker nog, dan sta je er op de langere termijn waarschijnlijk nog sterker voor ook (minder risico, plus mogelijkheid om nog sneller af te lossen).

Het zal ongetwijfeld betekenen dat de markt voor top-startershuizen tijdelijk onder druk komt te staan, maar dat zal zich ook wel herstellen.
Het voordeel is dat de huizenmarkt veel stabieler wordt.
Ten eerste omdat de hypotheken overeenkomen met het onderpand, daarnaast omdat de hypotheken een stuk risicolozer zijn, want meer mensen zullen het kunnen betalen dan nu. En als laatste, omdat je mensen door de spaar-kk-constructie dwingt om een deel af te betalen (want zelf financieren) zullen huizen ook sneller afbetaald (kunnen) worden.

[_starbuck_]

Ik denk dat de huidige huizenmarkt iets weg heeft van een pyramidespel:
- zolang iedereen meedoet aan de flinke jaarlijkse stijging van de huizenprijzen gaat het goed. Iedereen die in de markt zit, ziet de prijs van het huis lekker stijgen.
- maar zodra de starters niet meer instappen daalt de prijs, diegenen die vroeg ingestapt zijn hebben de winst al binnen, maar diegenen die net een jaar geleden een huis gekocht hebben (en het huis moeten verkopen) zijn de klos
- natuurlijk willen alle deelnemers aan het spel dat de starters (tegen steeds hogere prijzen) blijven kopen, daarom zijn ze als de dood voor berichten die de theorie van de eeuwig stijgende prijzen onderuit halen.

De enige manier om hier uit te komen is een daling van de prijzen. De prijsstijging van de afgelopen jaren is mogelijk gemaakt door zeer ruime kredietverlening icm met een lage rente. Daarom is het nu juist goed dat de kredietverlening wordt ingeperkt: bv door het verbieden van tophypotheken en volledig aflossingsvrije.
hypotheken.

Natuurlijk is dit sneu voor de mensen die net zijn ingestapt, maar op lange termijn is het pyramidespel toch niet houdbaar en hoe eerder het spel stopt, hoe beter is voor de NLse bevolking als geheel.

[Abom]

_starbuck_ schreef op maandag 27 april 2009 @ 12:48:
Ik denk dat de huidige huizenmarkt iets weg heeft van een pyramidespel:

[...]

Natuurlijk is dit sneu voor de mensen die net zijn ingestapt, maar op lange termijn is het pyramidespel toch niet houdbaar en hoe eerder het spel stopt, hoe beter is voor de NLse bevolking als geheel.

Ik kan het niet beter beschrijven, dat is precies zoals ik het zie.

[ Voor 72% gewijzigd door Abom op 27-04-2009 13:17 ]

[Arnout]

Dalende prijzen is te verwachten, maar het beste zou zijn als de prijzen 10 jaar lang gelijk bleven. Dan vallen de mensen die op stijging hebben gewed, door de mand, maar iedereen die zijn zaakjes goed op orde heeft niet.

Een daling zal veel ellende met zich mee brengen.

Persoonlijk kan ik een daling ook nog wel hebben: ik ben als starter begonnen met een hypotheek over 90% van de executiewaarde (niet de aankoopwaarde) (wat weer lagere rente over de rest betekende) en heb voor de helft aflossingvrij. Inmiddels heb ik alweer aardig wat afgelost en mijn rente staat 10 jaar vast op effectief 3,55%

Omdat ik door bovenstaande lage woonlasten heb, heb ik veel kunnen sparen en zou de helft van de hypotheek zo kunnen aflossen. Wat dat beftreft kan ik een daling van 50% nog hebben zonder in de schulden te komen.

[Istrilyin]

_starbuck_ schreef op maandag 27 april 2009 @ 12:48:
Ik denk dat de huidige huizenmarkt iets weg heeft van een pyramidespel:

...

Natuurlijk is dit sneu voor de mensen die net zijn ingestapt, maar op lange termijn is het pyramidespel toch niet houdbaar en hoe eerder het spel stopt, hoe beter is voor de NLse bevolking als geheel.

Juist!

Er is slechts een klein groepje bankiers, makelaars, etc dat echt blij hoort te zijn met het tot in den treure in stand houden van het spel. En natuurlijk is er altijd een club late instappers die heel fanatiek willen dat het in ieder geval nog één rondje langer kan doorgaan.

[BlakHawk]

_starbuck_ schreef op maandag 27 april 2009 @ 11:26:
[ironie]
Over instortende markt gesproken. De computermarkt is compleet ingestort: waar de huizenprijzen in NL nog maar met 5% zijn gedaald, zijn de computerprijzen met maar liefst 90% gedaald!!!

Het wordt echt tijd dat dat de overheid ingrijpt om deze daling te stoppen!
[/ironie]

Zie hieronder:


[...]

Typisch gevalletje, van maar even iets te zeggen willen hebben als journalist.
Computermarkt is compleet ingestort? Je pakt er ook wel een hele aparte markt bij...

De computermarkt is gewoon aan veel verandering onderhevig. In 1,5 jaar verdubbelen de prestaties zo ongeveer...
Wat wij nu thuis hebben staan, heeft meer rekenkracht dan de raket die Armstrong naar de maan bracht...

Was 10 jaar geleden een gigabyte nog veel, dat is nu helemaal niets meer en vinden we één terabyte al weinig. Onze verwachtingen passen we ook erg aan... Kijk naar geheugenkaartjes van camera's, die zijn dan nog minder waard geworden... Geheugen is steeds goedkoper te produceren, dus tja dan wordt het ook goedkoper... De prijs wordt hierbij bepaald aan de hand van hoe nieuw en hoeveel het wel niet is.

Omdat 4 terabyte nu heel veel is, betaal je er veel voor, maar over een jaar is 4 heel gewoon en is 10 terabyte veel. Onze verwachting neemt gewoon erg toe... En trouwens zo goedkoop is de nieuwste techniek van vandaag de dag ook niet! Voor de Nieuwe i7 core van pentium betaal je ook 1000 euro vandaag de dag (Intel Core i7 965 Extreme Edition). Dan heb je alleen een processor en verder niets... Kom je zo op de 3000 euro uit voor een kompleet systeem, als het niet meer is... Dat is gewoon de nieuwste techniek vandaag de dag... In 1998? was dat een pentium 3, 500mhz ook 2500 gulden... Maar ja om nou te stellen dat het nu goedkoper is? Nee, absoluut gezien wel natuurlijk, maar relatief valt dat reuze mee! En gewoon met de inflatie meegestegen...

[Jaspertje]

_starbuck_ schreef op maandag 27 april 2009 @ 12:48:
Ik denk dat de huidige huizenmarkt iets weg heeft van een pyramidespel:
- zolang iedereen meedoet aan de flinke jaarlijkse stijging van de huizenprijzen gaat het goed. Iedereen die in de markt zit, ziet de prijs van het huis lekker stijgen.

Volgens mij is een piramide spel compleet overtrokken als vergelijking. Daarbij is het doel namelijk winst maken en dat is voor 80% van de huizenbezitters volgens mij niet de vornaamste rede om in een koophuis te wonen.

- maar zodra de starters niet meer instappen daalt de prijs, diegenen die vroeg ingestapt zijn hebben de winst al binnen, maar diegenen die net een jaar geleden een huis gekocht hebben (en het huis moeten verkopen) zijn de klos

Degene die een jaar geleden hun huis hebben gekocht moeten niet willen verhuizen, als ze dat wel moeten, hadden ze sowiezo een restschuld gehad (na 5 jaar k.k. eruit was altijd de stelregel)

- natuurlijk willen alle deelnemers aan het spel dat de starters (tegen steeds hogere prijzen) blijven kopen, daarom zijn ze als de dood voor berichten die de theorie van de eeuwig stijgende prijzen onderuit halen.

Ik wil geen verlies maken idd, maar zoals gezegd, als ik na 1 jaar moet verkopen, dan weet je dat je geen winst maakt (normaliter).

De enige manier om hier uit te komen is een daling van de prijzen. De prijsstijging van de afgelopen jaren is mogelijk gemaakt door zeer ruime kredietverlening icm met een lage rente. Daarom is het nu juist goed dat de kredietverlening wordt ingeperkt: bv door het verbieden van tophypotheken en volledig aflossingsvrije.
hypotheken.

Volgens mij valt dat wel mee, Er is niet 1 manier om hieruit te komen. Daarbij is het moeten verkopen van je huis vaak geen gevolg van te hoge huizenprijzen, maar van de algemene crisis (Die in Nederland niet veroorzaakt is door de nederlandse huizenmarkt!)

Natuurlijk is dit sneu voor de mensen die net zijn ingestapt, maar op lange termijn is het pyramidespel toch niet houdbaar en hoe eerder het spel stopt, hoe beter is voor de NLse bevolking als geheel.

Nogmaals het is geen piramide spel, die vergelijking gaat totaal niet op.

[MBV]

dfrenner schreef op maandag 27 april 2009 @ 13:30:
[...]


Typisch gevalletje, van maar even iets te zeggen willen hebben als journalist.
Computermarkt is compleet ingestort? Je pakt er ook wel een hele aparte markt bij...

Zie je de ironie-tag over het hoofd ofzo? Hij probeert op een ironische manier aan te geven dat dalende prijzen niet noodzakelijk slecht zijn. Qua huizenmarkt ben ik dat niet met hem eens, omdat de kosten voor het maken van een huis, en de kosten voor grond, niet zijn gedaald. En natuurlijk omdat huizen al duizenden jaren bestaan, terwijl computers nog maar sinds 1980 onder de massa verkocht worden.

_starbuck_ schreef op maandag 27 april 2009 @ 12:48:
Ik denk dat de huidige huizenmarkt iets weg heeft van een pyramidespel:
- zolang iedereen meedoet aan de flinke jaarlijkse stijging van de huizenprijzen gaat het goed. Iedereen die in de markt zit, ziet de prijs van het huis lekker stijgen.
- maar zodra de starters niet meer instappen daalt de prijs, diegenen die vroeg ingestapt zijn hebben de winst al binnen, maar diegenen die net een jaar geleden een huis gekocht hebben (en het huis moeten verkopen) zijn de klos
- natuurlijk willen alle deelnemers aan het spel dat de starters (tegen steeds hogere prijzen) blijven kopen, daarom zijn ze als de dood voor berichten die de theorie van de eeuwig stijgende prijzen onderuit halen.

Ik vind dat iets te kort door de bocht. Met jouw argumenten kan elk aandeel, elke obligatie, elke grondstof en eigenlijk alles wat verhandeld wordt als pyramidespel worden gezien. Bij normale markten noemen we dat vraag-en-aanbod of vrije-markt.

[FicoF]

_starbuck_ schreef op maandag 27 april 2009 @ 12:48:
Ik denk dat de huidige huizenmarkt iets weg heeft van een pyramidespel:

De enige manier om hier uit te komen is een daling van de prijzen. De prijsstijging van de afgelopen jaren is mogelijk gemaakt door zeer ruime kredietverlening icm met een lage rente. Daarom is het nu juist goed dat de kredietverlening wordt ingeperkt: bv door het verbieden van tophypotheken en volledig aflossingsvrije.
hypotheken.

Die vergelijking gaat mank. Bij een piramidespel denk ik aan inleggen terwijl er niets tegenover staat. Bij een koopwoning krijg je een stuk grond + een woning. Daarboven op komt een gedeelte wat de huizenprijs flexibel maakt, namelijk het deel wat jij ervoor wilt betalen om daar te wonen. Als jij een huis bouwt in Groningen en ik in Amsterdam, zal ik duurder uit zijn doordat ik meer zal moeten betalen om daar te wonen.

De prijsstijging is verder een logisch gevolg van de stijgende grondstofprijzen en arbeidslonen. Je doet nu voorkomen alsof het allemaal lucht is, die stijging, maar vergeet niet dat een huis bouwen op dit moment ook vele malen duurder is dan in 1995.

[MBV]

Een huis tegen de huidige standaarden wel: huizen zijn energiezuiniger geworden. Verder denk ik dat de prijzen voor het bouwen van een huis niet sterk zijn veranderd (check de herbouwwaarde maar, vziw verandert die niet sterker dan de inflatie), die voor grond wel.

[Altaphista]

MBV schreef op maandag 27 april 2009 @ 14:10:
Een huis tegen de huidige standaarden wel: huizen zijn energiezuiniger geworden. Verder denk ik dat de prijzen voor het bouwen van een huis niet sterk zijn veranderd (check de herbouwwaarde maar, vziw verandert die niet sterker dan de inflatie), die voor grond wel.

location location is inderdaad groot gedeelte van de prijs. bouwval in A'dam kan meer kosten dan boerderij in Noord-Friesland. En energiezuiniger is belangrijk voor de maandlasten, dus evt meerkosten bij bouw verdien je wel weer terug

[FicoF]

MBV schreef op maandag 27 april 2009 @ 14:10:
Een huis tegen de huidige standaarden wel: huizen zijn energiezuiniger geworden. Verder denk ik dat de prijzen voor het bouwen van een huis niet sterk zijn veranderd (check de herbouwwaarde maar, vziw verandert die niet sterker dan de inflatie), die voor grond wel.

De standaarden zijn nogal aangescherpt de laatste jaren. Dat is uiteraard goed voor het energieverbruik, maar heeft ook invloed op de waarde van de bestaande bouw. Als mijn huis nu afbrand ben ik meer kwijt aan bouwkosten dan dat ik twee jaar geleden heb betaald voor de woning + grond + het recht om hier te mogen wonen. Ik ga er dan ook vanuit dat de waarde niet veel zal zakken.

In de VS bouw je bijvoorbeeld een huis voor 75k van hout en een paar goedkope dakpannen. Die wordt vervolgens verkocht voor 300k. Kijk dan heb je wel een bubble. Maar als die bedragen redelijk dicht bij elkaar liggen, is er volgens mij geen sprake van een bubble.

[Abom]

FicoF schreef op maandag 27 april 2009 @ 14:05:
[...]


De prijsstijging is verder een logisch gevolg van de stijgende grondstofprijzen en arbeidslonen. Je doet nu voorkomen alsof het allemaal lucht is, die stijging, maar vergeet niet dat een huis bouwen op dit moment ook vele malen duurder is dan in 1995.

Hoe komt het dan dat de huizen in onze buurlanden zoveel goedkoper zijn? Mij lijkt het dat arbeidskosten en materiaal net zo duur zijn, dan zou het verschil dus alleen verklaard kunnen worden door de locatie/grondprijs. Ik wil best mee gaan dat grondprijs in Nederland duurder is, maar niet zoveel.

Wij hebben de HRA (ik weet niet hoe dat zit in België en Duitsland), maar mij lijkt dat de HRA de huisprijzen heeft aangejaagd, maar dat wil niet zeggen dat het dan geen bubbel is...

[_Arthur]

Abom schreef op maandag 27 april 2009 @ 14:36:
Ik wil best mee gaan dat grondprijs in Nederland duurder is, maar niet zoveel.

Maar ook:
- schaarste (al dan niet kunstmatig)
- meer mensen wonen alleen
- kwaliteit van het aanbod voldoet niet aan de vraag (oude kleine huizen terwijl men grote nieuwe wil, bv).

[Jaspertje]

Abom schreef op maandag 27 april 2009 @ 14:36:
[...]

Hoe komt het dan dat de huizen in onze buurlanden zoveel goedkoper zijn? Mij lijkt het dat arbeidskosten en materiaal net zo duur zijn, dan zou het verschil dus alleen verklaard kunnen worden door de locatie/grondprijs. Ik wil best mee gaan dat grondprijs in Nederland duurder is, maar niet zoveel.

In de steden niet idd, maar daar zie in de buurlanden ook prijzen waar je U tegen zegt. Wij hebben niet erg veel landelijk wonen grond waar weinig mensen willen wonen, dat maakt de prijs duurder (en waarschijnlijk wel redelijk wat)

Wij hebben de HRA (ik weet niet hoe dat zit in België en Duitsland), maar mij lijkt dat de HRA de huisprijzen heeft aangejaagd, maar dat wil niet zeggen dat het dan geen bubbel is...

Maar dan is het geen bubbel, maar wetgeving en dus een omgevingsfactor.... Bubbel is bij gelijkblijvende omstandigheden een grote daling over x periode... Als de HRA eraf gaat, dan is niet ineens de bubbel weg, maar misschien wel lagere prijzen....

[Cyberpope]

MBV schreef op maandag 27 april 2009 @ 14:10:
Een huis tegen de huidige standaarden wel: huizen zijn energiezuiniger geworden. Verder denk ik dat de prijzen voor het bouwen van een huis niet sterk zijn veranderd (check de herbouwwaarde maar, vziw verandert die niet sterker dan de inflatie), die voor grond wel.

Absoluut mee oneens. Nu met de recente daling zitten ze weer op niveau. Maar de grondstofprijzen (staal, hout, steen) zijn veel meer gestegen als de de standaard inflatie. Een stuk meer. Zoveel dat een jaar geleden het loonde voor een vriend van mij om zijn oud ijzer vanuit frankrijk naar nederland te brengen om hier in te leveren.

[Abom]

Jaspertje schreef op maandag 27 april 2009 @ 14:42:
[...]

In de steden niet idd, maar daar zie in de buurlanden ook prijzen waar je U tegen zegt. Wij hebben niet erg veel landelijk wonen grond waar weinig mensen willen wonen, dat maakt de prijs duurder (en waarschijnlijk wel redelijk wat)

Maar niet factor 3. Die vrouw bij rondom 10 had een boerderij van 475k (met 2.2 hectaar aan grond) ofzo in Duitsland, dat zou dan in NL 1.2-1.4 miljoen kosten. Dus dan is 800k de grond/locatie?

[...]
Maar dan is het geen bubbel, maar wetgeving en dus een omgevingsfactor.... Bubbel is bij gelijkblijvende omstandigheden een grote daling over x periode... Als de HRA eraf gaat, dan is niet ineens de bubbel weg, maar misschien wel lagere prijzen....

Hoezo is het dan geen bubbel? Het stimuleerd de prijzen tot extra hoogte, dat betekend dat de prijzen ook harder kunnen zakken...dat is toch een bubbel?

[Istrilyin]

MBV schreef op maandag 27 april 2009 @ 14:10:
Een huis tegen de huidige standaarden wel: huizen zijn energiezuiniger geworden. Verder denk ik dat de prijzen voor het bouwen van een huis niet sterk zijn veranderd (check de herbouwwaarde maar, vziw verandert die niet sterker dan de inflatie), die voor grond wel.

Goed gezien - de prijs van een baksteen en het uurloon van een bouwvakker blijven inflatie-gecorrigeerd constant. De grondprijs en hoeveelheid beschikbare grond voor nieuwbouw zijn dus een heel belangrijke prijsopdrijvers. Met andere woorden: de vrije markt is zo vrij niet, omdat een grondstof kunstmatig schaars wordt gehouden. En nu een stapje verder:

Wie houdt die bouwgrond-kraan zo dicht? Welk verband is er tussen generaties, huizenbezit, machtsposities, en gedrag van de huizenmarkt als pyramidespel?

Ik weet dat huizenbezitters niet op de antwoorden zitten te wachten. Ik denk ook dat je prijzen niet tot in het oneindige de hoogte in kan drijven. Op een gegeven moment trekt bruintje de starter het gewoon niet meer. Op dat moment hoeven prijzen niet direct in te storten, maar kunnen ze nog maar 1 kant op.

Even helemaal 100% on-topic, tussendoor:

Ik denk niet dat er een plotselinge 30% correctie komt. De NL cultuur heeft huisbezit erg hoog in het vaandel staan, en er is niet teveel gebouwd. Maar meer een langere periode van (inflatie-gecorrigeerde) langzaam dalende prijzen. Met wellicht een versnelling wanneer in 2015 boomers kleiner gaan wonen.

[HaseMike]

Abom schreef op maandag 27 april 2009 @ 14:36:
Wij hebben de HRA (ik weet niet hoe dat zit in België en Duitsland), maar mij lijkt dat de HRA de huisprijzen heeft aangejaagd, maar dat wil niet zeggen dat het dan geen bubbel is...

In zowel beide buurlanden geen HRA, in duitsland ook geen NHG en 100% van de koopsom lenen kan je wel op je buik schrijven. Mede hierdoor en het feit dat je in elke gemeente (buiten de grote steden) een stukje grond kan kopen, zijn de prijzen op een normaal nivo ipv de areofrito in NL.

Voor info : Grond prijs in een gat is zo rond de 35 euro m2, en in een kleine stad rond de 100-120 euro. Bouwkosten vrijstaand traditioneel gebouwd 950-1150 m2 euro afhankelijk van uitrusting.

Daarbij is de bouw de laatste jaren verder ingezakt door het afschaffen van de Eigenheimzulage die voor bestaande huizen zo'n 10.000 en voor nieuwbouw zo'n 20.000 euro was, in 8 jaar uitgekeerd.

[Rukapul]

Istrilyin schreef op maandag 27 april 2009 @ 14:49:
Ik weet dat huizenbezitters niet op de antwoorden zitten te wachten. Ik denk ook dat je prijzen niet tot in het oneindige de hoogte in kan drijven. Op een gegeven moment trekt bruintje de starter het gewoon niet meer. Op dat moment hoeven prijzen niet direct in te storten, maar kunnen ze nog maar 1 kant op.

Even helemaal 100% on-topic, tussendoor:

Ik denk niet dat er een plotselinge 30% correctie komt. De NL cultuur heeft huisbezit erg hoog in het vaandel staan, en er is niet teveel gebouwd. Maar meer een langere periode van (inflatie-gecorrigeerde) langzaam dalende prijzen. Met wellicht een versnelling wanneer in 2015 boomers kleiner gaan wonen.

Aan het begin van dit topic zijn er een aantal mensen (incl. ondergetekende) geweest die ook inzetten op een stijging (>0%) van de huizenprijzen onder het inflatieniveau (inflatiegecorrigeerd: dalend). De ironie wil dat dit goed is voor vrijwel iedereen op de huizenmarkt behalve degenen die op termijn willen uitstappen voor een zo maximaal mogelijke opbrengst om die te consumeren.

[MBV]

Cyberpope schreef op maandag 27 april 2009 @ 14:43:
[...]


Absoluut mee oneens. Nu met de recente daling zitten ze weer op niveau. Maar de grondstofprijzen (staal, hout, steen) zijn veel meer gestegen als de de standaard inflatie. Een stuk meer. Zoveel dat een jaar geleden het loonde voor een vriend van mij om zijn oud ijzer vanuit frankrijk naar nederland te brengen om hier in te leveren.

Inderdaad, die kosten was ik een beetje uit het oog verloren. Maar zeg dat een huis daardoor €20k duurder is geworden (wat mij overdreven veel lijkt), dan valt dat in het niets bij de gestegen grondkosten.

Jaspertje schreef op maandag 27 april 2009 @ 14:42:
[...]

In de steden niet idd, maar daar zie in de buurlanden ook prijzen waar je U tegen zegt. Wij hebben niet erg veel landelijk wonen grond waar weinig mensen willen wonen, dat maakt de prijs duurder (en waarschijnlijk wel redelijk wat)

Wil jij me het stuk van nederland aanwijzen wat in het buitenland niet voor suburb door zou kunnen gaan?
http://maps.google.nl/map...0.019312&ie=UTF8&t=p&z=10
http://maps.google.nl/map...0.019312&ie=UTF8&t=p&z=10

Gedaan? Zoek dan het bestemmingsplan op, 99% kans dat je er geen huis mag bouwen.

[...]
Maar dan is het geen bubbel, maar wetgeving en dus een omgevingsfactor.... Bubbel is bij gelijkblijvende omstandigheden een grote daling over x periode... Als de HRA eraf gaat, dan is niet ineens de bubbel weg, maar misschien wel lagere prijzen....

[MAher]

HaseMike schreef op maandag 27 april 2009 @ 14:56:
Bouwkosten vrijstaand traditioneel gebouwd 950-1150 m2 euro afhankelijk van uitrusting.

Dat is wel behoorlijk goedkoop. Hier moet je hard je best doen om daarop uit te komen, houtskeletbouw.

[FicoF]

Abom schreef op maandag 27 april 2009 @ 14:46:
[...]

Maar niet factor 3. Die vrouw bij rondom 10 had een boerderij van 475k (met 2.2 hectaar aan grond) ofzo in Duitsland, dat zou dan in NL 1.2-1.4 miljoen kosten. Dus dan is 800k de grond/locatie?

Simpel antwoord: Ja.

Ga eens kijken in Groningen, daar vind je prachtige boerderijen voor weinig. Ik ken ondertussen meerdere mensen die daar wonen. Geweldig veel ruimte en statige bouw. Vergelijk dan een woonhuis in Berlijn met een woonhuis in Amsterdam. Dan kom je op hele andere factoren uit.

Verder zijn de bouwkosten, materialen, belastingen en de bouwgrond in Duitsland goedkoper. Al die dingen bij elkaar zorgen ervoor dat een nieuwbouwwoning in Duitsland vaak goedkoper is. Dat is ook de reden dat er veel Duitse aannemers in NL actief zijn ondertussen.

[Barrycade]

Los van alle leuke stijgingen boven inflatie posts hier heb ik even het cbs erbij gepakt:

Als je de bruto inkomens erbij pakt vanaf 2000:


Zie je dat bij huizenbezitters in 2007 het totale bruto inkomen +/-50% is gestegen.
En bij alle huishoudens +/- 30%.

En dat de huizenprijzen met de eerste groep hand in hand mee gaan:


Aangezien de huidige lonen niet heel snel zullen dalen zullen de prijzen van woningen ook niet heel snel/veel in waarde gaan dalen. Zeker niet de woningen die in de <315.000 range liggen (4,5x het gemiddelde inkomen van huizenbezitters à +/-70.000)

[odysseus]

littlejoannes schreef op maandag 27 april 2009 @ 16:31:
Los van alle leuke stijgingen boven inflatie posts hier heb ik even het cbs erbij gepakt:

Als je de bruto inkomens erbij pakt vanaf 2000:
[afbeelding]

Zie je dat bij huizenbezitters in 2007 het totale bruto inkomen +/-50% is gestegen.
En bij alle huishoudens +/- 30%.

Uit die grafiek lees ik af dat het bruto gezinsinkomen van huizenbezitters van 55 duizend euro naar 70 duizend euro is gegaan, ofwel een stijging van (70-55)/55 = 27 procent. Dat is dus zeker geen 50 procent.

En dat de huizenprijzen met de eerste groep hand in hand mee gaan:
[afbeelding]

Jaarlijkse ontwikkeling volgend die grafiek:
2000: 18%
2001: 11%
2002: 6%
2003: 4%
2004: 4%
2005: 4%
2006: 5%
2007: 5%

Dat geeft een totale stijging van 1,18 * 1,11 * 1,06 * 1,04 * 1,04 * 1,04 * 1,05 * 1,05, ofwel ongeveer 72 procent. Dat is behoorlijk veel meer dan de inkomensstijging van 27 procent.

De eerste twee jaar zijn daarbij overigens wel van grote invloed - als de stijging daar ook ongeveer 5 procent was geweest (zoals in de afgelopen jaren) in plaats van 18 en 11 procent, dan was de totale stijging op ongeveer 45 procent uitgekomen. Dat is echter nog altijd een veel grotere toename dan de inkomensgroei.

Aangezien de huidige lonen niet heel snel zullen dalen zullen de prijzen van woningen ook niet heel snel/veel in waarde gaan dalen. Zeker niet de woningen die in de <315.000 range liggen (4,5x het gemiddelde inkomen van huizenbezitters à +/-70.000)

Dat hangt van een hele hoop meer zaken af - als de rente flink stijgt, kunnen mensen niet zo makkelijk meer grote hypotheken afsluiten en zou de huizenprijs dus ook kunnen dalen. Mijn glazen bol is in reparatie, maar de laatste keer dat ik er in keek leek het niet onmogelijk dat de rente de aankomende jaren een beetje oploopt .

[Verwijderd]

odysseus schreef op maandag 27 april 2009 @ 16:50:
Jaarlijkse ontwikkeling volgend die grafiek:
2000: 18%
2001: 11%
2002: 6%
2003: 4%
2004: 4%
2005: 4%
2006: 5%
2007: 5%

Dat geeft een totale stijging van 1,18 * 1,11 * 1,06 * 1,04 * 1,04 * 1,04 * 1,05 * 1,05, ofwel ongeveer 72 procent. Dat is behoorlijk veel meer dan de inkomensstijging van 27 procent.

De eerste twee jaar zijn daarbij overigens wel van grote invloed - als de stijging daar ook ongeveer 5 procent was geweest (zoals in de afgelopen jaren) in plaats van 18 en 11 procent, dan was de totale stijging op ongeveer 45 procent uitgekomen. Dat is echter nog altijd een veel grotere toename dan de inkomensgroei.

Je weet vast ook wel dat elke euro die je meer verdient 4,5 keer kan lenen.

[n4m3l355]

Niet geheel conform de CBS inderdaad echter onlangs stond nog een stukje dat sinds de invoering van de Euro tov nu de voedingskosten 75% zijn gestegen wat wel erg sterk correspondeerd met hetgeen wat de grafiek schetst. Verder is met name de eerste paar jaar sinds 2000 die erg extreem uitschieten en ligt de rest minimaal boven de inflatie grens (van het CBS uit). Nu zie ik kerncijfers van het CBS graag echter de inflatie cijfers liggen gevoelsmatig als ik ieder jaar kijk naar hoe mijn vaste lasten zich ontwikkelen erg laag.

[odysseus]

Verwijderd schreef op maandag 27 april 2009 @ 17:21:
[...]


Je weet vast ook wel dat elke euro die je meer verdient 4,5 keer kan lenen.

Wat maakt dat voor verschil? Als je tien procent meer gaat verdienen, kan je (op basis van die 4,5x-norm in ieder geval) tien procent meer lenen - en niet 45 procent of zo. Alle waardes die ik gebruikte waren percentages, dus die hele factor 4,5 maakt weinig uit in de berekeningen .

[MBV]

jawel: als je meer gaat verdienen, en levensonderhoud niet noemenswaardig gaat stijgen, kan je relatief meer lenen. Stel, je bent €1000 kwijt aan leven, en dat blijft vrijwel constant, waarvan €500 voor wonen. Stel nu dat je €100 meer gaat verdienen, dan kan je 20% meer aan je huis uitgeven, niet 10%.

[Robkazoe]

Istrilyin schreef op maandag 27 april 2009 @ 11:37:
[...]

Rob, als starters onder elkaar: een norm van 15.000 euro sparen is echt zo gek niet. Vroegah in de VS was een norm dat je 20-30% van een woning zelf moest dokken. Het feit dat je dat bedrag kon sparen gaf voor een bank aan dat je enige financiele dicipline had. De afgelopen 10 jaar is dat losgelaten, en de gevolgen leken in eerste instantie heel gunstig voor starters: zonder "skin in the game" konden ze kasten van huizen betalen.

Echter dankzij deze credit kon jan en alleman tegen elkaar opbieden en stegen de huizenprijzen ook compleet de pan uit. Uiteindelijk is een mini-generatie van starters heel erg de boot ingegaan daardoor. In non-recourse staten zoals Californie kunnen ze nu gelukkig weglopen zonder restschuld, maar in NL is 100% recourse dus je kunt plotseling aan een hoge schuld vastzitten.

15k euro sparen duurt een paar jaar, maar je krijgt er in ieder geval een goed gevoel van wat "150k euro" eigenlijk betekent.

Ik ben ook zeker voorstander om te gaan sparen voor starters. Zoals ik zelf al eerder meldden, doe ik dat zelf ook. Een deel zou gebruikt kunnen worden voor de inrichting of betaling voor het huis zelf. Daar ben ik het voor de rest helemaal met jou eens.

Ik zou het alleen (net als veel andere mensen) stom vinden als ze nu de tophypotheek afschaffen. 100% waarde van huis + kosten koper is acceptabel in mijn ogen en tevens een maximum maar meer mag een tophypotheek niet zijn. In deze situatie kan je dus maximaal 4,5x brutosalaris lenen maar wel de kosten koper meefinancieren. Want het zou raar zijn als je nu in een klap door je gespaarde centen heen bent door de kosten koper terwijl het financieel veel voordeliger is om de kosten koper mee te financieren in de hypotheek.

[BlakHawk]

MBV schreef op maandag 27 april 2009 @ 13:38:
[...]

Zie je de ironie-tag over het hoofd ofzo? Hij probeert op een ironische manier aan te geven dat dalende prijzen niet noodzakelijk slecht zijn. Qua huizenmarkt ben ik dat niet met hem eens, omdat de kosten voor het maken van een huis, en de kosten voor grond, niet zijn gedaald. En natuurlijk omdat huizen al duizenden jaren bestaan, terwijl computers nog maar sinds 1980 onder de massa verkocht worden.

Ik reageer dan ook op de journalist die het artikel geschreven heeft wat de poster postte

[Verwijderd]

MBV schreef op maandag 27 april 2009 @ 17:55:
jawel: als je meer gaat verdienen, en levensonderhoud niet noemenswaardig gaat stijgen, kan je relatief meer lenen. Stel, je bent €1000 kwijt aan leven, en dat blijft vrijwel constant, waarvan €500 voor wonen. Stel nu dat je €100 meer gaat verdienen, dan kan je 20% meer aan je huis uitgeven, niet 10%.

Dat is alleen niet zo'n realistische aanname, omdat mensen als ze meer gaan verdienen er meestal ook van willen genieten en dus méér gaan uitgeven aan levensonderhoud en luxe-artikelen, zodat het besteedbare bedrag per categorie gelijk blijft.

[Verwijderd]

Robkazoe schreef op maandag 27 april 2009 @ 19:41:
Want het zou raar zijn als je nu in een klap door je gespaarde centen heen bent door de kosten koper terwijl het door de HRA financieel veel voordeliger is om de kosten koper mee te financieren in de hypotheek.

FTFY

[Istrilyin]

Robkazoe schreef op maandag 27 april 2009 @ 19:41:
... het zou raar zijn als je nu in een klap door je gespaarde centen heen bent door de kosten koper terwijl het financieel veel voordeliger is om de kosten koper mee te financieren in de hypotheek.

Goed fiscaal argument natuurlijk - okay dan zijn we het wel eens

[MBV]

Verwijderd schreef op dinsdag 28 april 2009 @ 09:43:
[...]


Dat is alleen niet zo'n realistische aanname, omdat mensen als ze meer gaan verdienen er meestal ook van willen genieten en dus méér gaan uitgeven aan levensonderhoud en luxe-artikelen, zodat het besteedbare bedrag per categorie gelijk blijft.

Tja, toch varieert dat vrij sterk. Denk aan de achterstandswijk met een nieuwe BMW M5 voor de deur, of onze voormalige buren die net-aan een erg mooi huis konden kopen, dus minder op vakantie gingen en hun auto oprijden.

Als een acceptabele auto relatief goedkoper wordt (mensen met hogere functies rijden tegenwoordig in een golf), en een acceptabele computer wordt goedkoper, waarom kan een huis dan niet duurder worden?

[HaseMike]

MBV schreef op dinsdag 28 april 2009 @ 10:57:
Als een acceptabele auto relatief goedkoper wordt (mensen met hogere functies rijden tegenwoordig in een golf), en een acceptabele computer wordt goedkoper, waarom kan een huis dan niet duurder worden?

Als een relatief snelle auto langzamer optrekt bij een stoplicht, terwijl de bestuurder een heao diploma heeft en zijn laptop is voorzien van een webcam, waarom kunnen de huizenprijzen dan niet lager worden ?

Kortom wat bedoel je

[MBV]

Dat mensen auto's de laatste tijd minder belangrijk lijken te vinden dan huizen. Het is geen schande meer om als directeur in een golfje te rijden, en dan blijft er meer over voor het huis.

[BlakHawk]

Voor degene die nog steeds denken dat er een bubbel is:

Idyllisch gelegen, vrijstaande woning met tuin op ruim perceel van 735m2 eigen grond.
Soort woonhuis Eengezinswoning, vrijstaande woning
Aantal kamers 4 kamers
Soort bouw Bestaande bouw
Woonoppervlakte 140 m²
Perceeloppervlakte 735 m²

Vraagprijs: 198.000

http://www.funda.nl/koop/schoondijke/huis-1888948-sasput-13/

-------------------------

Biervliet, Kloosterstraat 12 Prachtige vrijstaande woning (bwjr. 1978) met inpandige garage, gelegen op een ruime huiskavel (670 m2) met de fraai aangelegde achtertuin op het zuidwesten en schitterend uitzicht over het polderlandschap.

Soort woonhuis Eengezinswoning, vrijstaande woning
Aantal kamers 4 kamers
Soort bouw Bestaande bouw
Woonoppervlakte 150 m²
Perceeloppervlakte 670 m²

225.000

http://www.funda.nl/koop/...rstraat-12/fotos/?imgnr=0

---------------------------------

VRIJSTAAND WOONHUIS MET GROTE GARAGE EN TUIN RONDOM. Dit huis is gebouwd in 1995 en is gelegen iets buiten de kern van Farmsum op bijzondere lokatie met vanuit de woonkamer een vrij en ruimtelijk uitzicht.

Soort woonhuis Eengezinswoning, vrijstaande woning
Aantal kamers 4 kamers
Soort bouw Bestaande bouw
Woonoppervlakte 130 m²
Perceeloppervlakte 595 m²

199.000

http://www.funda.nl/koop/farmsum/huis-725977-dijkstraat-6-a/

----------------------

De klapper:

Deze verrassende en ruime woning is gelegen op een kavel groot 238m²

Soort woonhuis Eengezinswoning, vrijstaande woning
Aantal kamers 4 kamers
Soort bouw Bestaande bouw
Woonoppervlakte 130 m²
Perceeloppervlakte 238 m²

159.000

http://www.funda.nl/koop/...is-4321889-spoorstraat-4/


Allemaal locatie, locatie en locatie...
Het is wel degelijk mogelijke en goedkope vrijstaande woning te kopen, maar als de prijs echt het probleem was in de randstad bijvoorbeeld, dan hadden deze al lang verkocht moeten zijn nietwaar?

Waarom zijn deze woningen dan nog niet weg?
Waarom verkopen tussen woningen in de randstad beter, dan deze vrijstaande woningen?
Als er een bubbel was, dan waren deze ook een stuk duurder...

Ongeacht de kredietcrisis in de USA in hartje New York, moet je nog steeds minimaal een miljoen meenemen voor een beetje net appartement in het centrum... Allemaal locatie, locatie, locatie!

Daarom de verschillen...

[MBV]

Inderdaad een bubbel: ze staan al langer dan 6 maanden te koop, dus zijn ze te duur

Ik wil ook wel een paar linkjes spammen hoor, geen probleem, maar huizen die langer dan een een paar (6?) maanden te koop staan zijn waarschijnlijk te duur voor de huidige markt. Zeker zodra het onder de 2 ton komt: dat zijn prijzen die als eerste woning mogelijk worden.

Ik heb gisteravond rondom 10 zitten kijken, en wat me opviel was dat er een makelaar werd aangehaald die in Dordrecht niks boven de 2,5 ton had verkocht, het afgelopen jaar

[BlakHawk]

MBV schreef op dinsdag 28 april 2009 @ 12:04:
Inderdaad een bubbel: ze staan al langer dan 6 maanden te koop, dus zijn ze te duur

hahaha lekkere stelling...
Het gaat mij om het volgende:
Mensen hier beweren dat woningen moeten kosten op basis van de daadwerkelijke waarde van de woning... Alleen de bouwkosten.
En in nederland is niets meer betaalbaar voor een vrijstaande woning.

Ik bewijs dus dat er best betaalbare woningen zijn, maar aangezien tussenwoningen in de randstaad voor 2,5 ton over de toonbank gaan, en hier vrijstaande voor 160k staan... Heeft de waarde dus niets met de daadwerkelijke kosten te maken, dus met locatie. Dus geen bubbel, omdat het gewild is!

[Spotmatic]

dfrenner schreef op dinsdag 28 april 2009 @ 12:15:
[...]


hahaha lekkere stelling...
Het gaat mij om het volgende:
Mensen hier beweren dat woningen moeten kosten op basis van de daadwerkelijke waarde van de woning... Alleen de bouwkosten.
En in nederland is niets meer betaalbaar voor een vrijstaande woning.

Ik bewijs dus dat er best betaalbare woningen zijn, maar aangezien tussenwoningen in de randstaad voor 2,5 ton over de toonbank gaan, en hier vrijstaande voor 160k staan... Heeft de waarde dus niets met de daadwerkelijke kosten te maken, dus met locatie. Dus geen bubbel, omdat het gewild is!

Locatie speelt inderdaad een rol, maar zeer zeker ook de grondkosten (wat weer aan de locatie hangt). Die maken nog steeds een substantieel deel uit van de koopsom. En grond is schrikbarend veel duurder in de randstad dan in Sexbierum

[ Voor 3% gewijzigd door Spotmatic op 28-04-2009 12:17 ]