Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[BlakHawk]

Slasher schreef op donderdag 23 april 2009 @ 13:28:
In de jaren 80 waren de huizenprijzen natuurlijk ook een stuk lager en kon je met 10 tot 15k in guldens een heel eind komen

Nu overdrijf je wel heel erg, mijn ouders hebben in de jaren 80 een huis gekocht voor 150.000 gulden, toch 10 keer zo veel als jij zegt.
Datzelfde huis heeft nu een waarde van net boven de 2 ton...

[Exirion]

dfrenner schreef op donderdag 23 april 2009 @ 14:04:
Nu overdrijf je wel heel erg, mijn ouders hebben in de jaren 80 een huis gekocht voor 150.000 gulden, toch 10 keer zo veel als jij zegt.
Datzelfde huis heeft nu een waarde van net boven de 2 ton...

Hij bedoelt natuurlijk 10 tot 15K voor de kosten koper...

[rapture]

Exirion schreef op donderdag 23 april 2009 @ 13:38:
Wat toen een hele schep met geld was want je vergeet de inflatie over een periode van 19 tot 29 jaar even.

Als ik de huurindexering (jaarlijkse huurverhoging om de inflatie te compenseren) in België neem, dan is het tussen 1988 en 2009 ongeveer +53% erbij gekomen. Tussen 1996 en nu is het +26%. Tussen 2004 en nu is het +11%. http://statbel.fgov.be/indicators/cpi/renttab.pdf

Tov 1981 is er een verdubbeling wegens inflatie (werkt exponentieel): http://www.statbel.fgov.be/indicators/cpi/home_nl.asp

[ Voor 10% gewijzigd door rapture op 23-04-2009 14:14 ]

[BlakHawk]

Exirion schreef op donderdag 23 april 2009 @ 14:05:
[...]

Hij bedoelt natuurlijk 10 tot 15K voor de kosten koper...

Sorry, ik lees dan te snel

[Verwijderd]

Teksten als "huren is weggegooid geld" is natuurlijke totale onzin.

Als je laag huurt kun je veel sparen, dan bouw je een leuk vermogen op terwijl je geen schuld hebt. Ideaal toch? Huren heeft flink wat voordelen hoor. Ik denk dat huren nu veel populairder gaat worden t.o.v koop.
Je bent flexibel, onderhoud komt niet voor jouw rekening, geen risico op waardevermindering, geen enorme hypotheekschuld, geen risico op hogere hypotheekrente. Vergeet ook niet dat bij koop je flinke extra kosten kan hebben in de vorm van VVE/erfpact/servicekosten.

Ik ken concreet een aantal gevallen die in Amsterdam echt bizar hoge maandlasten hebben omdat ze op de top hebben gekocht en nu ook nog op een flink papieren verlies staan. Dan zit je echt totaal vast.
Nee, koop is absoluut niet interessant. De prijzen zijn gewoonweg veels te hoog. De daling is nog maar een jaar ingezet, zeker als je werkloosheid volgend jaar richting 10% gaat en ze gaan de regels verstrengen krijg je een jarenlange downtrend in huizenprijzen, zoals begin '80.

Mijn adagium luidt dus ook: lekker huren, wat sparen en lekker enkele jaartjes afwachten totdat de huizenprijzen echt flink gedaald zijn. Anders blijf ik lekker huren, voel me er wel prima bij!

[MikeyMan]

Verwijderd schreef op donderdag 23 april 2009 @ 14:17:
Teksten als "huren is weggegooid geld" is natuurlijke totale onzin.

Als je laag huurt kun je veel sparen, dan bouw je een leuk vermogen op terwijl je geen schuld hebt. Ideaal toch? Huren heeft flink wat voordelen hoor. Ik denk dat huren nu veel populairder gaat worden t.o.v koop.
Je bent flexibel, onderhoud komt niet voor jouw rekening, geen risico op waardevermindering, geen enorme hypotheekschuld, geen risico op hogere hypotheekrente. Vergeet ook niet dat bij koop je flinke extra kosten kan hebben in de vorm van VVE/erfpact/servicekosten.

Ik ken concreet een aantal gevallen die in Amsterdam echt bizar hoge maandlasten hebben omdat ze op de top hebben gekocht en nu ook nog op een flink papieren verlies staan. Dan zit je echt totaal vast.
Nee, koop is absoluut niet interessant. De prijzen zijn gewoonweg veels te hoog. De daling is nog maar een jaar ingezet, zeker als je werkloosheid volgend jaar richting 10% gaat en ze gaan de regels verstrengen krijg je een jarenlange downtrend in huizenprijzen, zoals begin '80.

Mijn adagium luidt dus ook: lekker huren, wat sparen en lekker enkele jaartjes afwachten totdat de huizenprijzen echt flink gedaald zijn. Anders blijf ik lekker huren, voel me er wel prima bij!

Dat je het voor jezelf op deze manier verantwoordt zegt natuurlijk niet dat het rekenkundig niet onderbouwd dient te worden...

Laat mij maar een vergelijk zien tussen twee vergelijkbare woningen waarbij je met huren goedkoper uit bent...
Ik ik uit naar je berekening...

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op donderdag 23 april 2009 @ 14:17:
Teksten als "huren is weggegooid geld" is natuurlijke totale onzin.

Helemaal mee eens

Als je laag huurt kun je veel sparen, dan bouw je een leuk vermogen op terwijl je geen schuld hebt. Ideaal toch? Huren heeft flink wat voordelen hoor. Ik denk dat huren nu veel populairder gaat worden t.o.v koop.
Je bent flexibel, onderhoud komt niet voor jouw rekening, geen risico op waardevermindering, geen enorme hypotheekschuld, geen risico op hogere hypotheekrente. Vergeet ook niet dat bij koop je flinke extra kosten kan hebben in de vorm van VVE/erfpact/servicekosten.

Iig in lelystad is het zo dat de meeste huurhuizen nou niet in de topbuurten staan. Dus dan kan je wel een lage huur hebben, maar je hebt dan ook veel minder woongenot. Wij hebben 2.5 jaar in de sociale huur gezeten. De buurt viel ons mee (achterstandswijk met veel allochtonen wat totaal geen problemen gaf, maar die hebben toch een andere levenswijze) Het appartement was een ramp: Slecht geisoleerd, oude keuken en totaal geen onderhoud daar zijn we na 2.5 jaar weggegaan zonder ook maar 1 moment spijt te hebben dat we nu minder hard kunnen sparen enzo...

Ik ken concreet een aantal gevallen die in Amsterdam echt bizar hoge maandlasten hebben omdat ze op de top hebben gekocht en nu ook nog op een flink papieren verlies staan. Dan zit je echt totaal vast.
Nee, koop is absoluut niet interessant. De prijzen zijn gewoonweg veels te hoog. De daling is nog maar een jaar ingezet, zeker als je werkloosheid volgend jaar richting 10% gaat en ze gaan de regels verstrengen krijg je een jarenlange downtrend in huizenprijzen, zoals begin '80.

Op papier verlies hebben is geen probleem, het wordt pas 'een probleem' als nu je rentevastperiode afloopt en je die opnieuw wil vastzetten met een verlies op je huis, dan wordt je hypotheek ineens misschien wel 130% van je woningwaarde (met alle renteopslagen vandien)

Mijn adagium luidt dus ook: lekker huren, wat sparen en lekker enkele jaartjes afwachten totdat de huizenprijzen echt flink gedaald zijn. Anders blijf ik lekker huren, voel me er wel prima bij!

En daar draait het om, je moet je ergens goed bij voelen!

[Spotmatic]

Cobb schreef op donderdag 23 april 2009 @ 12:55:
[...]
Natuurlijk, maar nog nooit was men verplicht dit ook uit eigen zak te betalen. Nu wordt men ineens verplicht om zuur verdiende spaarcentjes af te dragen aan BELASTING en aan graaiende Notarissen.
Ik wil mijn geld uit kunnen geven aan dingen die ik leuk vind, als dat nu een nieuwe auto is of een billy boekenkast.

Ehh... je draagt altijd belasting af als je je spaarcentjes uitgeeft. Of het nu een auto is of een Billy boekenkast. In het geval van de auto mag je ook nog BPM aftikken. Dus ja, in het begin spaar je dan ook alleen maar om de staat te kunnen betalen, net zoals je de eerste maanden van het jaar werkt voor de belasting en pas na de zomer voor jezelf.

[Verwijderd]

MikeyMan schreef op donderdag 23 april 2009 @ 14:22:
[...]


Dat je het voor jezelf op deze manier verantwoordt zegt natuurlijk niet dat het rekenkundig niet onderbouwd dient te worden...

Laat mij maar een vergelijk zien tussen twee vergelijkbare woningen waarbij je met huren goedkoper uit bent...
Ik ik uit naar je berekening...

Daar ga je al helemaal nat. Je vergeet namelijk iets heel belangrijks, namelijk 'risico'.
Bij kopen loop je veel risico. Risico op:
- waardevermindering
- hogere hypotheekrente
- kans op andere wetgeving van de overheid inzake HRA etc
- onderhoudskosten
- stijgende servicekosten/VVE/erfpacht
- nadelen van inflexibiliteit

Als je deze risico's in geld uitdrukt kan dat behoorlijk oplopen. Daarom kun je niet zomaar de huurprijs vergelijken met de maandlasten bij een koopwoning. Mijn persoonlijke mening is dat omdat de huizenprijzen zo enorm zijn gestegen, de nadelen lang niet opwegen tegen de voordelen. Kortom, huren is dan veel aantrekkelijker.

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op donderdag 23 april 2009 @ 15:04:
[...]


Daar ga je al helemaal nat. Je vergeet namelijk iets heel belangrijks, namelijk 'risico'.
Bij kopen loop je veel risico. Risico op:
- waardevermindering
- hogere hypotheekrente
- kans op andere wetgeving van de overheid inzake HRA etc
- onderhoudskosten
- stijgende servicekosten/VVE/erfpacht
- nadelen van inflexibiliteit

Als je deze risico's in geld uitdrukt kan dat behoorlijk oplopen. Daarom kun je niet zomaar de huurprijs vergelijken met de maandlasten bij een koopwoning. Mijn persoonlijke mening is dat omdat de huizenprijzen zo enorm zijn gestegen, de nadelen lang niet opwegen tegen de voordelen. Kortom, huren is dan veel aantrekkelijker.

Voordat ik al je punten ga weerleggen: wetgeving is voor huurders net zo afhankelijk (huurtoeslag, maximale stijging niet meer reguleren)... servicekosten heb je lang niet altijd (onderhoudskosten vallen daar niet onder, alleen bij flats volgens mij). En ik blijf erbij dat in veel gevallen de woningen slechter onderhouden zijn dan koopwoningen of dat er in iedergeval veel langer wordt gewacht met het onderhoud (waardoor het onderhoud misschien per jaar goedkoper is, maar het genot van dubbele glazen ook langer op zich laat wachten (en een nieuwe keten al helemaal, wat wonen weer duurder maakt )

[rapture]

In België zou ik met deze huidige huizenprijzen eerder naar huren kijken, maar het verandert niet dat je gewoon andermans hypotheek aan het sponseren bent. Met als grote voordeel dat je eruit kan stappen. Met 500 euro per maand kon je huren of kopen, alleen gaat dat met de huidige prijzen wat moeilijker.

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op donderdag 23 april 2009 @ 15:04:
Daar ga je al helemaal nat. Je vergeet namelijk iets heel belangrijks, namelijk 'risico'.
Bij kopen loop je veel risico. Risico op:
- waardevermindering
- hogere hypotheekrente
- kans op andere wetgeving van de overheid inzake HRA etc
- onderhoudskosten
- stijgende servicekosten/VVE/erfpacht
- nadelen van inflexibiliteit

Als je deze risico's in geld uitdrukt kan dat behoorlijk oplopen. Daarom kun je niet zomaar de huurprijs vergelijken met de maandlasten bij een koopwoning. Mijn persoonlijke mening is dat omdat de huizenprijzen zo enorm zijn gestegen, de nadelen lang niet opwegen tegen de voordelen. Kortom, huren is dan veel aantrekkelijker.

Tja, en je vergeet de ander kant van het risico... namelijk winst. En jou analyse "de huizenprijzen zijn zo enorm gestegen...". Dat werd mij ook verteld toen ik in 1998 mijn eerste huis kocht. En als je gaat kijken naar de stijging is die in de periode 1990-1998 een stuk meer al in van 1998-2008. Dus als de stijging een reden moet zijn TOT daling, had ik toen NIET moeten kopen zoals vele mijn adviseerden. Toch heb ik danzij die koop toen nu ongeveer 40 tot 50% rendement. Iets wat ik anders niet had gehad.

En ja, rendementen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Dat jij de gok niet wil nemen, is jou keuze. Maar dat is ook niet meer dan een gok, want wellicht denk je over 2 jaar, verdomd... ik had TOEN moeten kopen. Hindsight is 20/20. Oke, wellicht staan de huizen volgend jaar 20% lager, maar ik zie het niet gebeuren. Maar ook ik heb geen garanties, slechts de cijfers van het CBP, die geen bubble in de huizenmarkt zien. Dat neemt niet weg dat als donkere scenario's waar worden, huizen zo flink kunnen kelderen. (als de donkerste senarios waar worden, vallen we terug in het stenen tijdperk, zie ik ook niet gebeuren).

Wel is het zo, gekeken naar het verleden dat over 20 jaar tijd een eigen woning bijna altijd gerendeerd heeft. Oke, degene die in 1982 kocht heeft meer verdient als degene die in 1979 kocht, maar zelfs die uit 1979 heeft een goed rendement gehaald op zijn woning (en relatief minder betaald vanwege lagere rente waarschijnlijk).

[Wekkel]

Cyberpope schreef op donderdag 23 april 2009 @ 09:22:
Gezien we in een open samenleving leven en daarin verantwoordelijk voor elkaar zijn, is het onmogelijk om een dergelijke constructie op te zetten zonder dat er maatschappelijke kosten zijn als het fout gaat. Er zijn ALTIJD meer mensen de dupe in dergelijke gevallen als de 2 die de afspraak maken. Als was het maar omdat degene waarbij het fout loop wellicht een beroep op de crisisopvang moet doen.

Je redenering deugt niet. De samenleving is zo open dat we elkaars vrijheid in moeten perken om ongelukken te voorkomen? Niemand hoeft schade te lijden, als niemand de ander op staatskosten gaat helpen. Dan zijn maar 2 mensen de dupe, en hulp geven is vrijwillig.

Dat klinkt hard, maar is wel de manier om eigen verantwoordelijkheid te kweken.

Omgekeerd geredeneerd, waarom is:
• Tell Sell e.d. nog niet verboden aangezien er nog -tig mensen zijn die in financiële problemen raken ieder jaar
• ondernemen niet verboden met 4.000 faillissementen per jaar?

Je moet de risico's en schade daar houden waar deze thuishoren, bij mij en de bank met wie ik een afspraak maakt. Daar hoeft een overheid mij niet voor te behoeden met haar regelzucht en onvrijheid.

In essentie ook een van de oorzaken van de kredietcrisis (afgezien van het geldsysteem): ik hoef niet op te passen, want de overheid stapt toch in als redder in nood bij problemen. Mede dankzij deze morele vervaging is menig risicovolle lening verstrekt.

[Istrilyin]

Rekenvoorbeeld?

Ik heb nog nergens een Nederlands artikel gezien met de 'rule of thumb' voor een gelijkwaardige verhouding huurprijs per maand / koopprijs. In de VS wordt 100 tot 150 aangenomen, diverse artikelen (check vooral eens patrick.net - pagina's onder de tekst links zijn erg de moeite waard). Dus als je een huis kan kopen voor 120k dan is dat dezelfde orde grootte kosten als huren voor 1k per maand. Als je het koopt voor 60k en verhuurt dan heb je een mooi beleggingsobject, en als je het ding koopt voor 300k en verhuurt dan ben je een sukkel en had je beter je geld op een rekening kunnen zetten.

Nou is de vraag wat een redelijke factor in NL is. 100? 200? Ik weet dat voor mijn woning de factor ongeveer 800 is. Ik ben dus een blije huurder, en de eigenaar mocht willen dat hij het marktconform aan mij kon verkopen.

Los van deze factor is er de trend. Een markt die op z'n piek zit, overschot, toenemende werkloosheid zijn enorme indicatoren voor huren. Een markt in z'n dal, aantrekkende werkgelegenheid, schaarste voor kopen.

[EXX]

De VS is niet met Nederland te vergelijken door de vele marktverstorende regelingen hier: HRA, huursubsidie etc.

[Cyberpope]

Wekkel schreef op donderdag 23 april 2009 @ 15:53:
Je redenering deugt niet. De samenleving is zo open dat we elkaars vrijheid in moeten perken om ongelukken te voorkomen? Niemand hoeft schade te lijden, als niemand de ander op staatskosten gaat helpen. Dan zijn maar 2 mensen de dupe, en hulp geven is vrijwillig.

Dat klinkt hard, maar is wel de manier om eigen verantwoordelijkheid te kweken.

Omgekeerd geredeneerd, waarom is:
• Tell Sell e.d. nog niet verboden aangezien er nog -tig mensen zijn die in financiële problemen raken ieder jaar
• ondernemen niet verboden met 4.000 faillissementen per jaar?

Je moet de risico's en schade daar houden waar deze thuishoren, bij mij en de bank met wie ik een afspraak maakt. Daar hoeft een overheid mij niet voor te behoeden met haar regelzucht en onvrijheid.

In essentie ook een van de oorzaken van de kredietcrisis (afgezien van het geldsysteem): ik hoef niet op te passen, want de overheid stapt toch in als redder in nood bij problemen. Mede dankzij deze morele vervaging is menig risicovolle lening verstrekt.

Beiden zijn een keuze. En hoewel velen mensen dit voorstaan, staan ze toch bij de gemeente als dat 2 jarig kind met de moeder op straat staat en onder de brug slaapt. Een zeker dualiteit in de mens helaas. En nee, de burger wil dat niet op individuele basis doen, maar kijkt daarvoor naar de overheid.

En waarom het ene niet verboden en het andere wel? Dat heeft te maken met de omvang. Waarom mag ik als particulier in een niet geventileerde ruimte met verf op thinner basis werken en de lakspuiter niet? Weer omvang. De omvang van de hypotheek markt is blijkbaar dusnadig groot dat regulering noodzakelijk is. Kijk naar USA, waar enige regulering rondom hypotheken totaal is losgelaten wat voor een effect dat heeft gehad op de wereld economie en niet voor degene die de risicovolle lening aanging en de bank in kwestie.

[EXX]

Mensen kunnen weer rustig ademhalen:

Geen verbod op tophypotheken

Uitgegeven: 23 april 2009 16:07
Laatst gewijzigd: 23 april 2009 16:07

AMSTERDAM - Het kabinet ziet niets in een verbod op tophypotheken. Dat heeft staatssecretaris van Financiën Jan Kees de Jager (CDA) donderdag gezegd tijdens een spoeddebat in de Tweede Kamer.

"Er is geen sprake van dat tophypotheken met een pennenstreek worden verboden", zei De Jager.

Hij nam daarmee afstand van voorzitter Hans Hoogervorst van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Die kondigde eerder deze week aan dat tophypotheken wél verboden zouden worden. Volgens De Jager is de AFM echter helemaal niet bevoegd om zo'n verbod af te kondigen.

Een groot deel van de Tweede Kamer ziet niets in een verbod op tophypotheken, waarbij huizenkopers meer lenen dan de waarde van hun huis.

Volgens de Kamer is een verbod funest voor starters. Die zouden dan niet meer genoeg kunnen lenen om een huis inclusief de bijkomende kosten te betalen. De Jager zei het daarmee eens te zijn.

Hoogervorst kwam met zijn plan om te voorkomen dat mensen zich te diep in de schulden steken. Die zorg deelt het kabinet wel, zei De Jager.

[Slasher]

Een goede keuze. Ik bepaal zelf wel wat ik verstandig vind om te lenen.

Als ik binnen mijn max hypotheek blijf incl kosten koper is er toch niets aan de hand? Die 4.5 regel is er toch ook niet voor niets?

[EXX]

Die 4.5 regel is er ook niet voor niets. Ik vermoed dat de AFM zich nu daarop zal concentreren er minder uitzonderingen (20% uitzondering was idd al te gek) zal toelaten.

edit:

Bij de oosterburen gaat het ook al niet zo best met de huizenmarkt: een gemiddelde prijsdaling van 185.000 Euro naar 168.375 Euro in de eerste 3 maanden van dit jaar. Dat is maar liefst 9% eraf.

[ Voor 50% gewijzigd door EXX op 23-04-2009 17:04 ]

[Wekkel]

'Gaat niet zo best' is relatief. Starters moeten zich in de handen knijpen (tenminste, als ze hun baan houden).

[Exirion]

Slasher schreef op donderdag 23 april 2009 @ 16:57:
Een goede keuze. Ik bepaal zelf wel wat ik verstandig vind om te lenen.

Eens. Ik krijg kromme tenen van een overheid die allerlei keuzevrijheden en marktwerking propageert en opdringt maar ondertussen op allerlei vlakken wil betuttelen. Je kunt niet de vrijheid van een hele bevolking aan banden leggen alleen omdat je een klein groepje wil behoeden voor hun eigen kortzichtigheid. Met dat laatste doel ik met name op mensen die zich bij lage rente hebben laten verleiden tot een hypotheek met variabele rente of een hypotheek met een korte rentevastperiode.

[Istrilyin]

Volgens de Kamer is een verbod funest voor starters. Die zouden dan niet meer genoeg kunnen lenen om een huis inclusief de bijkomende kosten te betalen. De Jager zei het daarmee eens te zijn.

Goh, wat geweldig toch, dat al die huizenbezitters in de tweede kamer zo veel om de starter geven! Oh wacht even... Het gaat erom dat de starter zich diep in de schulden kan blijven steken. Foutje!

Voor starters is het allerbelangrijkste: lagere prijzen. Niet "betaalbaarheid" door een lage instaprente.

Exirion schreef op donderdag 23 april 2009 @ 17:38:
Eens. Ik krijg kromme tenen van een overheid die allerlei keuzevrijheden en marktwerking propageert en opdringt maar ondertussen op allerlei vlakken wil betuttelen. Je kunt niet de vrijheid van een hele bevolking aan banden leggen alleen omdat je een klein groepje wil behoeden voor hun eigen kortzichtigheid. Met dat laatste doel ik met name op mensen die zich bij lage rente hebben laten verleiden tot een hypotheek met variabele rente of een hypotheek met een korte rentevastperiode.

Of je gaat voor een vrije markt met max vrijheid voor iedereen. Als iedereen het een beetje begrijpt, dan is dit ideaal denk ik.

Of je gaat democratisch proberen te bepalen hoe iedereen het beste betutteld moet worden. Minder, maar het spreekt veel mensen aan. Het geeft een soort gevoel van veiligheid.

Of je combineert de best klinkende slogans en merkt dat je het goed doet in de politiek.

[n4m3l355]

Istrilyin schreef op donderdag 23 april 2009 @ 17:53:
Of je gaat voor een vrije markt met max vrijheid voor iedereen. Als iedereen het een beetje begrijpt, dan is dit ideaal denk ik.

En jij snapt precies hoe vrije markt economie functioneert? Maw je hebt een WO achter de rug aan een FEBA of iets in die trend? Begrijp me niet verkeerd maar het merendeel wat zich hier afspeelt is laag filosofisch gediscussier in het rondjes over potentiele verwachtingen van joep modaal zonder enige vorm van achtergrond. Het is te makkelijk om enkel te claimen dat alles wat de overheid doet in het voordeel van hunzelf is, net zo min dat het instellen noch het afschaffen een positieve of negatieve uitkomst voor de woningprijzen heeft en indirect de bereikbaarheid voor de bevolking groter maakt.

[Verwijderd]

Wekkel schreef op donderdag 23 april 2009 @ 17:31:
'Gaat niet zo best' is relatief. Starters moeten zich in de handen knijpen (tenminste, als ze hun baan houden).

...

De beurzen doen het geweldig! Als je nu instapt kun je 100% meer aandelen kopen dan een jaar geleden

In de volksmond is het zo dat als de huizenprijzen dalen dat het dan 'niet zo best' of 'slecht' gaat. Als de Bijenkorf failliet gaat en alles wegdoet met 50% korting, dan gaat het toch ook niet zo best met de Bijenkorf? Tuurlijk kun je als klant wel profiteren, maar daar gaat het niet om.

[HaseMike]

Jaspertje schreef op donderdag 23 april 2009 @ 08:45:
HaseMike en DataGrip,

Maar jullie kunnen toch niet ontkennen dat het moment waarop dit voorgesteld wordt eigelijk bizar is, de huizenmarkt (opgeblazen of niet) is toch een belangrijke drijfveer van onze economie. In iedergeval voor het gevoel van mensen. Als je nu zo'n regel zou instellen dan zou dat betekenen dat starters 2 jaar langer moeten wachten voordat ze hun huis kunnen kopen: dwz dat de komende 2 jaar de markt nagenoeg stilstaat? D

Als er geen kopers meer zijn, staat de markt niet 2 jaar stil maar gaan de prijzen dalen. Dat is juist bijzonder nodig. Door de onevenredige prijsstijgingen van de huizen zijn starters sinds enige tijd niet meer in staat om huizen te kopen. ipv de starters van meer geld te voorzien en de huizenmarkt in de huidige, ongezonde, situatie te laten, kan je beter andersom denken en de prijzen laten dalen tot een nivo dat de starters weer kunnen betalen zonder malle overfinanciering.

Een markt staat nooit zomaar stil, het is de stilte voor de storm. Er is altijd een groep huizenkopers die weg > moet < om wat voor reden dan ook, en die bepalen de prijzen in de markt. Op zich is de maatregel dus helemaal niet zo verkeerd getimed, als je tenminste er op uit bent om beweging in de markt te krijgen, al is het dan naar beneden.

Doet even zeer maar daarna zitten we in een veel betere situatie, met betaalbare woningen zonder opblaaskunstgrepen door de financielesector en/of overheid.

[ Voor 5% gewijzigd door HaseMike op 23-04-2009 18:56 ]

[Rukapul]

Verwijderd schreef op donderdag 23 april 2009 @ 18:16:
[...]

...

De beurzen doen het geweldig! Als je nu instapt kun je 100% meer aandelen kopen dan een jaar geleden

Precies! Als je aan de koopkant zit tenminste

In de volksmond is het zo dat als de huizenprijzen dalen dat het dan 'niet zo best' of 'slecht' gaat. Als de Bijenkorf failliet gaat en alles wegdoet met 50% korting, dan gaat het toch ook niet zo best met de Bijenkorf? Tuurlijk kun je als klant wel profiteren, maar daar gaat het niet om.

Toch heeft Wekkel zeker een punt: op een markt zijn prijsveranderingen altijd goed voor koper of verkoper.

Spreken over 'de markt doet het goed' bij stijgende prijzen of 'de beurs is in mineur' bij dalende aandelenindices komen feitelijk neer op onzingepruttel. Met name beurszenders als CNBC genereren een eindeloze stroom van die onzin.

Wat men echter doet is de markt gelijkstellen aan de set van aanbieders (potentiele verkopers) op die markt. Voor het gemak vergeet men dat dat slechts de helft van de markt is en wordt het perspectief van vragers (potentiele kopers) op die markt weggelaten.

De enige maat voor een goede markt of beurs is of deze kopers en verkopers in staat stelt transacties uit te voeren. Een goede beurs is een beurs met een fatsoenlijke liquiditeit zodat vraag en aanbod bij elkaar wordt gebracht in transacties. Een goede huizenmarkt kent een zodanig groot aanbod, vraag en transacties dat iemand die wil verhuizen dat kan. Etc. etc.

Bijvoorbeeld, het voorstel van de AFM was niet zozeer slecht vanwege het effect op de huizenprijzen, maar omdat het de markt op slot zou gooien.

edit:
Spreken over dat de prijzen moeten stijgen of dalen is ook zo vreemd. Prijs is namelijk een gevolg van de markt niet een sturende input variabele. Kopers en verkopers bepalen elk hun prijs - beinvloed door diverse factoren - waarna de markt de transactieprijs bepaalt.

Zomaar roepen dat een externe partij zoals overheid dan maar via die externe factoren de vraag- of biedprijzen moet gaan beinvloeden is dan ook discutabel aangezien het een van de twee partijen op de markt bevoordeeld en de ander benadeeld.

[ Voor 13% gewijzigd door Rukapul op 23-04-2009 19:35 ]

[n4m3l355]

HaseMike schreef op donderdag 23 april 2009 @ 18:55:
Als er geen kopers meer zijn, staat de markt niet 2 jaar stil maar gaan de prijzen dalen

Een daling van 30% minder transacties is nog geen stilstand ...

. Dat is juist bijzonder nodig. Door de onevenredige prijsstijgingen van de huizen zijn starters sinds enige tijd niet meer in staat om huizen te kopen. ipv de starters van meer geld te voorzien en de huizenmarkt in de huidige, ongezonde, situatie te laten, kan je beter andersom denken en de prijzen laten dalen tot een nivo dat de starters weer kunnen betalen zonder malle overfinanciering.

Je maakt hier een stel van aannames die incorrect zijn.

• Ten eerste is het helemaal niet zo gewoon dat starters een woning kopen, dit is een recht geen eis. Een modaal inkomen zit namelijk op de grens kopen/huren en een starter is vaak verre van modaal.
• Verder gezien het aantal transacties is men nog prima in staat om woningen te kopen (helaas is niet goed op te maken in welke sector niet verkocht wordt al is het naar alle waarschijnlijkheid op dit moment inderdaad starters.
• Starters worden niet van meer geld voorzien eerder van minder. Het is absoluut niet zo dat banken het budget nog verder gaan oprekken om maar meer uit te kunnen lenen.
• Je gaat ervan uit dat de woningmarkt ongezond is... de markt is al tijden zo waarom zou deze ongezond zijn?
• Het latne dalen van de prijzen (hoe onrealistisch dan ook) wilt nog niet noodzakelijkerwijs zeggen dat de woningmarkt bereikbaarder wordt. Als je kijkt naar het verleden is het vaak zo wanneer de woningmarkt inzakt de rente sterker stijgt met als gevolg dat in een notendop de markt niet bereikbaarder wordt.

Een markt staat nooit zomaar stil, het is de stilte voor de storm. Er is altijd een groep huizenkopers die weg > moet < om wat voor reden dan ook, en die bepalen de prijzen in de markt. Op zich is de maatregel dus helemaal niet zo verkeerd getimed, als je tenminste er op uit bent om beweging in de markt te krijgen, al is het dan naar beneden.

Een neergaande beweging is juist de reden waarom de markt op dit moment rustiger is. Men is bang dat ze voor minder dan de inleg moeten verkopen. Het (afgekaatste) voorstel zou juist de rek voor de kopers sterk beperken waardoor de markt opeens veel minder toegankelijk wordt. Het compenseren van de woningprijzen tov de ingekorte rek is niet iets wat van het ene moment op het andere zal gebeuren maar een proces waarbij je moet denken aan jaren.

Doet even zeer maar daarna zitten we in een veel betere situatie, met betaalbare woningen zonder opblaaskunstgrepen door de financielesector en/of overheid.

En.. waarom beter? Als we kijken naar 20 jaar geleden voor de kunstgrepen van de overheid zoals je het noemt kocht 20% minder van de bevolking een woning. Juist deze ingrepen van de overheid heeft de markt bereikbaarder gemaakt. Het is ook nog maar de vraag hoeveel problematische gevallen er daadwerkelijk zijn en voor zoverre deze van invloed is. Bedenk bv dat SNS nog een maandje geleden aangaf dat 100 a 120.000 hypotheken risicovol waren en dat men nu weer positieve geluiden afgeeft.

[Robkazoe]

Ik vond het voorbeeld van X-G wel mooi en daar wel antwoord willen hebben.

Stel je besluit te gaan sparen voor een huis en je spaart 10.000 euro. Je wilt een huis kopen voor 100.000 euro en de AFM besluit dat de KK niet meer meegenomen mag worden in de hypotheek. De kosten koper bedraagt 10%. Zou je dan door deze beslissing van de AFM dus in een klap je spaartegoed kwijt zijn? Of kan je dat nog via een andere manier terugverdienen?

offtopic:
Ik weet dat de plannen niet doorgaan, maar toch, ben benieuwd naar het antwoord.

[Roenie]

Robkazoe schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 00:05:
Ik vond het voorbeeld van X-G wel mooi en daar wel antwoord willen hebben.

Stel je besluit te gaan sparen voor een huis en je spaart 10.000 euro. Je wilt een huis kopen voor 100.000 euro en de AFM besluit dat de KK niet meer meegenomen mag worden in de hypotheek. De kosten koper bedraagt 10%. Zou je dan door deze beslissing van de AFM dus in een klap je spaartegoed kwijt zijn? Of kan je dat nog via een andere manier terugverdienen?

offtopic:
Ik weet dat de plannen niet doorgaan, maar toch, ben benieuwd naar het antwoord.

Kwijt zijn is niet de goede benaming, want je zou dat geld sowieso moeten betalen, hetzij uit je spaargeld, hetzij uit je hypotheek. Je kunt ook 10000 lenen met een PL of zo. Mits de bank dat toestaat natuurlijk. Of lenen van familie.

[BlakHawk]

Cyberpope schreef op donderdag 23 april 2009 @ 15:40:
Wel is het zo, gekeken naar het verleden dat over 20 jaar tijd een eigen woning bijna altijd gerendeerd heeft. Oke, degene die in 1982 kocht heeft meer verdient als degene die in 1979 kocht, maar zelfs die uit 1979 heeft een goed rendement gehaald op zijn woning (en relatief minder betaald vanwege lagere rente waarschijnlijk).

Daar haal je een heel belangrijk punt aan... En daarom moet je je niet blindstaren op de aankoopprijs, maar op de uiteindelijke prijs die jij daadwerkelijk (incl rente) gaat betalen.
Wat boeit het of jij een huis van 250.000 volgens jaar voor 200.000 kan kopen (waar ik al helemaal niet van geloof)?
Terwijl je uiteindelijk voor het huis van 2 ton volgend jaar 550.000 betaalt over een looptijd van 30 jaar en voor het huis van 250.000 nu 500.000 gaat betalen met een looptijd van 30 jaar. De rente heeft veel meer invloed op het uiteindelijk te betalen bedrag, dan de aankoopprijs...

[BlakHawk]

Wekkel schreef op donderdag 23 april 2009 @ 17:31:
'Gaat niet zo best' is relatief. Starters moeten zich in de handen knijpen (tenminste, als ze hun baan houden).

En als de rente gelijk blijft, want de variabele rente daalde van de week wel weer, maar de 5 jaars, 10 jaars en de 20 jaars rentes zijn licht gestegen...

Verwijderd schreef op donderdag 23 april 2009 @ 18:16:
In de volksmond is het zo dat als de huizenprijzen dalen dat het dan 'niet zo best' of 'slecht' gaat. Als de Bijenkorf failliet gaat en alles wegdoet met 50% korting, dan gaat het toch ook niet zo best met de Bijenkorf? Tuurlijk kun je als klant wel profiteren, maar daar gaat het niet om.

Ik snap je beredenering wel, maar bij een huis is het niet zo simpel te stellen, 30% van de prijs af, maakt 30% goedkoper...
Als jij het geld op de plank hebt liggen, ja dan heb je gelijk, maar wat nou als de rente straks op 9% a 10% staat? Denk je echt dat je dan blij bent met die 30% van de prijs af? Je bent dan een stuk duurder uit hoor...

Huis van 300.000 nu á 5,2% rente betaal je per jaar 15.600 aan rente.
Huis wordt 30% goedkoper, maar de rente stijgt naar 8%
Huis is dus nu 210.000 waard tegen een rente van 8% kost je aan rente, 16.800 per jaar...

Je hebt wel een goedkoper huis, maar liefst 30% = 90.000 euro goedkoper!!!
Maar je betaalt wel 100 euro per maand meer aan rente!

Dat vergeten mensen mee te nemen in de hedendaagse prijzen. Men heeft het alleen maar over inflatie en dat de huizenprijzen te hard zijn gestegen... Maar kijk daarnaast eens naar de rente standen sinds de jaren 80 die op 11% heeft gestaan...

Rukapul schreef op donderdag 23 april 2009 @ 19:20:

edit:
Spreken over dat de prijzen moeten stijgen of dalen is ook zo vreemd. Prijs is namelijk een gevolg van de markt niet een sturende input variabele. Kopers en verkopers bepalen elk hun prijs - beinvloed door diverse factoren - waarna de markt de transactieprijs bepaalt.

Zomaar roepen dat een externe partij zoals overheid dan maar via die externe factoren de vraag- of biedprijzen moet gaan beinvloeden is dan ook discutabel aangezien het een van de twee partijen op de markt bevoordeeld en de ander benadeeld.

Juist!

[ Voor 79% gewijzigd door BlakHawk op 24-04-2009 08:17 ]

[Slasher]

Roenie schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 07:47:
[...]
Kwijt zijn is niet de goede benaming, want je zou dat geld sowieso moeten betalen, hetzij uit je spaargeld, hetzij uit je hypotheek. Je kunt ook 10000 lenen met een PL of zo. Mits de bank dat toestaat natuurlijk. Of lenen van familie.

Maar goed of je die 10k betaald over 30 jaar over in 1 keer maakt natuurlijk een berg van verschil.

[HaseMike]

Dfrenner is ook tot de conclusie gekomen dat 1 van de grootste factoren die de huienprijzen in NL bepalen de rente is. Dit geeft duidelijk aan dat de markt door krediet wordt bepaald, krediet goedkoop = huizen duur, krediet duur = huizen goedkoop. Dit in tegenstelling tot consumptie goederen waar de aanschafprijs gelijk blijft ongeacht de rentestand. Komisch nietwaar dat mensen wel nadenken bij kleine bedragen maar niet bij grote..

Dit geeft dan weer aan dat de huizenprijzen niet zozeer bepaald worden door wat je er voor krijgt, maar hoe makkelijk krediet te krijgen is. Zoals je weet is krediet de laatste jaren zeer goedkoop en werd je tot voor kort bijna ongevraagd een super-top-hypotheek aangesmeerd inclusief kostenkoper, verbouwing en nog wat extra centjes voor vakantie/auto, want dat verkoopt zo lekker door het tussenpersoongilde.

Daarbij dan nog even de HRA, NHG en de fijne prijzen van de grondbedrijven van de gemeentes en klaar is je bubble.

Ben/zijn je/jullie nu misschien met mij eens dat we in een tijd leven van opgeblazen huizenprijzen en dat alle instrumenten om dit zo te houden nu langzamerhand volledig in de prijzen zitten en dat de rit in de toemkomst alleen nog maar naar beneden kan ?

Dfrenner is duidelijk een voorstander van hoge huizenprijzen want, volgens hem, lekker goedkoop door de lage rente (!). Hij vergeet even voor het gemak dat er in deze situatie vrijwel geen mogelijkheden voor winst meer zijn en je al snel vast zit in je huis door de bergen krediet die dan meer zijn dan de marktwaarde. Als je echter in een "goedkope" tijd koopt met welliswaar hoge rente en/of minder overheidssteun in welke vorm dan ook, dan zit je goed voor eventuele winst en latere verlaging van de woonlasten door rentedalingen.

Je kan jezelf voor de gek blijven houden, maar de huidige markt bied geen enkel mogelijk voordeel meer.

[MikeyMan]

Mjah, al met al maakt het alleen geen hol uit of je 10% betaalt voor een huis van €100.000, of 5% voor een huis van €200.000...

[Exirion]

Rukapul schreef op donderdag 23 april 2009 @ 19:20:
Zomaar roepen dat een externe partij zoals overheid dan maar via die externe factoren de vraag- of biedprijzen moet gaan beinvloeden is dan ook discutabel aangezien het een van de twee partijen op de markt bevoordeeld en de ander benadeeld.

Ben ik niet gewend van jou

[FireAge]

MikeyMan schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 10:29:
Mjah, al met al maakt het alleen geen hol uit of je 10% betaalt voor een huis van €100.000, of 5% voor een huis van €200.000...

Ehm, nee, ik doe liever dat die eerste. Want dat is veel makkelijker af te lossen. Stel dat naast die 10.000 per jaar aan rente ook 10.000 per jaar aflost. Dan ben je in geval 1 na 10 jaar klaar en in geval 2 na 20 jaar.

Oftewel, ik heb veel liever lagere huisprijzen tegen een hogere rente.

[BlakHawk]

HaseMike schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 10:26:
Dfrenner is ook tot de conclusie gekomen dat 1 van de grootste factoren die de huienprijzen in NL bepalen de rente is. Dit geeft duidelijk aan dat de markt door krediet wordt bepaald, krediet goedkoop = huizen duur, krediet duur = huizen goedkoop. Dit in tegenstelling tot consumptie goederen waar de aanschafprijs gelijk blijft ongeacht de rentestand. Komisch nietwaar dat mensen wel nadenken bij kleine bedragen maar niet bij grote..

Ik leen niet bij kleine bedragen, maar die wijze van krediet is logisch natuurlijk. Als krediet goedkoop is, is lenen goedkoper en loont sparen veel minder, gevolg? Mensen gaan het geld uitgeven...
Krediet duur? Mensen lenen minder en mensen sparen meer, omdat ze meer rente krijgen. Dat is al jaren zo en heel logisch. Niets mis mee, gewoon de markt. 1+1=2

Dit geeft dan weer aan dat de huizenprijzen niet zozeer bepaald worden door wat je er voor krijgt, maar hoe makkelijk krediet te krijgen is. Zoals je weet is krediet de laatste jaren zeer goedkoop en werd je tot voor kort bijna ongevraagd een super-top-hypotheek aangesmeerd inclusief kostenkoper, verbouwing en nog wat extra centjes voor vakantie/auto, want dat verkoopt zo lekker door het tussenpersoongilde.

Het gaat er niet zozeer om of krediet makkelijk te verkrijgen is, maar om wat het krediet kost. Als er heel veel ferrari's in de showroom staan, maar nog steeds 350.000 kosten, worden ze nog steeds niet veel meer verkocht... Als ze daarentegen voor 60.000 in de showroom staan, dan wil in één keer iedereen een ferrari.
Zo ook met geld, er kan best veel geld beschikbaar staan, immers als de rente hoog staat, sparen mensen meer, omdat het loont. Maar dat wil niet zeggen dat geld ook goedkoop is (de rente staat immers hoog). Dus hhet geld is duur om te lenen en dus doen mensen dat minder...

Daarbij dan nog even de HRA, NHG en de fijne prijzen van de grondbedrijven van de gemeentes en klaar is je bubble.

Heb je enig idee hoe lang HRA al bestaat? 1922 oid, dus dat zal niet de reden zijn dat de prijzen de afgelopen jaren zo hoog zijn geworden, NHG staat al jaren op een gelijke maximale hoogte van het bedrag, dus dat kan ook niet prijs opdrijvend werken. Immers de prijzen worden hoger van huizen en vallen daardoor automatisch buiten de NHG regeling... Als deze zou meegroeien heb je gelijk, maar wat is het effect? 0,2% goedkoper geld... Maar goed veel mensen hebben niet eens NHG en voor de NHG regeling betaal je zelf gewoon premie, dus ik weet niet of dat zo spannend is.
Grondprijzen wel ja, maar eerlijk gezegd ben ik daar blij om, we krijgen nu een groot bos achter ons huis (schijnt). Dat is mooi, heb ik liever dan huizen, anders moet ik eerst 2 uur in de auto, voordat ik in een bos kan wandelen... Dat vergroot het woongenot alleen maar. Natuur is ook ontspanning. Ja je kan ook alles volbouwen...

Maar aan de ene kant zeggen mensen hier dat er veel meer gebouwd moet worden zodat prijzen goedkoper worden, maar aan de andere kant zeggen diezelfde mensen (ik weet niet meer wie, maar hij is gevallen) dat er hedendaags 16 woningen per koper beschikbaar zijn... Als dat het geval is hoeven er toch geen huizen bij? Wat voor bubble hebben we dan?

Ben/zijn je/jullie nu misschien met mij eens dat we in een tijd leven van opgeblazen huizenprijzen en dat alle instrumenten om dit zo te houden nu langzamerhand volledig in de prijzen zitten en dat de rit in de toemkomst alleen nog maar naar beneden kan ?

Nogmaals: ik hoef geen dikke winsten, ik wil gewoon wonen en ik ga geen 20.000 euro in een huurwoning stoppen (dakkapel, keuken, vloer, badkamer etc.). Dat soort zaken vergroten mijn woongenot zeer sterk! Daarom heb ik gekocht, omdat ik niet dingen zelf ga plaatsen ten goede van de verhuurder... Plus dat hier een dikke wachtrij is voor goedkope huurwoningen...

Maar inflatie blijf je altijd houden, dat is ook prijsopdrijvend, die vergeet je even...
Van mij hoeft mijn huis echt niet hoger te stijgen dan de inflatie, maar er is niet alleen de weg omlaag, zolang we inflatie houden...
En in deze tijden heb je weer kans op hyperinflatie (kans, ik zeg niet dat het gaat gebeuren, ik ben wat voorzichtiger dan hoe jij over de huizenprijzen praat).

Over 20 jaar als de groei uit de bevolking is (CBS), dan ga ik je gelijk geven, dan zou het wel kunnen zakken, mits er niets aan het aanbod gaat gebeuren... En mits we niet te maken krijgen met hele hoge inflatiecijfers. Want die laatste is samen met de vraag de grootste "boosdoener" voor de hogere prijzen.

Dfrenner is duidelijk een voorstander van hoge huizenprijzen want, volgens hem, lekker goedkoop door de lage rente (!). Hij vergeet even voor het gemak dat er in deze situatie vrijwel geen mogelijkheden voor winst meer zijn en je al snel vast zit in je huis door de bergen krediet die dan meer zijn dan de marktwaarde.

Heb ik al eens gezegd dat ik geen winsten hoef?
En volgens mij los ik gewoon af, dus tenzij mijn huis over 30 jaar minder dan een ton oplevert, heb ik helemaal geen last van schulden!
Maar ik heb wel meer woonplezier dan de gemiddelde huurder, als ik de gemiddelde huurder om mij heen bekijk. En dan heb ik het dus over de inrichting, investeringen die een huurder nooit zal doen.

Je kan jezelf voor de gek blijven houden, maar de huidige markt bied geen enkel mogelijk voordeel meer.

Woongenot is voor mij al voordeel genoeg, en daar zou ik zelfs extra geld voor over hebben. Maar op dit moment is kopen in een dergelijk huis goedkoper dan huren in maandlasten dan he. Of ik stond nog 8 jaar op een wachtrij, maar dan komen we weer bij woongenot... 8 jaar fijn wonen is me meer waard dan 8 jaar in een afgeragte goedkope kleinere huurwoning met volledig enkelglas, van 750 per maand, die wel binnen 1 a 2 jaar beschikbaar zijn.

[MAher]

HaseMike schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 10:26:
Dit geeft duidelijk aan dat de markt door krediet wordt bepaald, krediet goedkoop = huizen duur, krediet duur = huizen goedkoop. Dit in tegenstelling tot consumptie goederen waar de aanschafprijs gelijk blijft ongeacht de rentestand. Komisch nietwaar dat mensen wel nadenken bij kleine bedragen maar niet bij grote..

Dit geeft dan weer aan dat de huizenprijzen niet zozeer bepaald worden door wat je er voor krijgt, maar hoe makkelijk krediet te krijgen is.

Het hele eieren eten!

Is het niet raar dat een consument blijkbaar niet eens kijkt naar de verhouding prijs/geleverde waar, maar naar de kosten van financiering en het maandbedrag? Tekenender voor de bizarre kijk van mensen op de huizenmarkt kan het bijna niet, zo ga je toch ook niet naar de supermarkt of wel? In zo'n markt wil ik ook projektontwikkelaar zijn

Dit is zo'n beetje krediet-gekte op z'n Amerikaans.

[Exirion]

dfrenner schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 10:58:
Woongenot is voor mij al voordeel genoeg, en daar zou ik zelfs extra geld voor over hebben. Maar op dit moment is kopen in een dergelijk huis goedkoper dan huren in maandlasten dan he. Of ik stond nog 8 jaar op een wachtrij, maar dan komen we weer bij woongenot... 8 jaar fijn wonen is me meer waard dan 8 jaar in een afgeragte goedkope kleinere huurwoning met volledig enkelglas, van 750 per maand.

Wat me opvalt is dat de mensen die het meest roepen dat huiseigenaren kopen om winst te maken zelf eigenlijk degenen zijn die vooral op dat financiele aspect hameren. Het gros van de kopers koopt omdat huren niet haalbaar is of omdat ze graag naar hun smaak willen verbouwen, of in ieder geval gewoon woonplezier willen hebben net als ieder ander. Blijkbaar vinden juist de klagers het winstgevende element zo belangrijk. Het concept 'fijn wonen' is daar blijkbaar ondergeschikt aan. De omgekeerde wereld dus

[MikeyMan]

FireAge schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 10:57:
[...]

Ehm, nee, ik doe liever dat die eerste. Want dat is veel makkelijker af te lossen. Stel dat naast die 10.000 per jaar aan rente ook 10.000 per jaar aflost. Dan ben je in geval 1 na 10 jaar klaar en in geval 2 na 20 jaar.

Oftewel, ik heb veel liever lagere huisprijzen tegen een hogere rente.

Aflossen is in mijn ogen sowieso een beetje een theoretisch verhaal...
Je gaat mij niet vertellen dat er veel mensen zijn die uiteindelijk alles afgelost hebben...

Uiteindelijk hou je bij verhuizen hetzelfde over...
Dat een lagere schuld psychisch fijner is, is een ander punt

[MAher]

dfrenner schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 10:58:
[...]
Als krediet goedkoop is, is lenen goedkoper en loont sparen veel minder, gevolg? Mensen gaan het geld uitgeven...

Gevolg... de prijzen stijgen, niet omdat er kwalitatief betere waar aangeboden wordt, of de grondstofprijzen stijgen, maar omdat mensen zich een hoge prijs denken te kunnen permitteren... bubble.

Het gaat er niet zozeer om of krediet makkelijk te verkrijgen is, maar om wat het krediet kost. Als er heel veel ferrari's in de showroom staan, maar nog steeds 350.000 kosten, worden ze nog steeds niet veel meer verkocht... Als ze daarentegen voor 60.000 in de showroom staan, dan wil in één keer iedereen een ferrari.

Als je de analogie van jouw gedachten gang mbt de aanschaf van een huis wilt volgen, dan kost de ferrari 350.000e maar omdat de kosten van financiering slechts x euro per maand zijn wil iedereen een ferarri, ze kunnen het immers betalen. Verviolgens stijgt de prijs van een ferrari naar 400.000e maar mensen kopen nog steeds omdat de kosten van financiering nu nog steeds x euro zijn dankzij een lagere rente, langere looptijd, aflossingsvrij, HRA, NHG en wat dies meer zij.

[J2pc]

MikeyMan schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 11:06:
[...]


Aflossen is in mijn ogen sowieso een beetje een theoretisch verhaal...
Je gaat mij niet vertellen dat er veel mensen zijn die uiteindelijk alles afgelost hebben...

Uiteindelijk hou je bij verhuizen hetzelfde over...
Dat een lagere schuld psychisch fijner is, is een ander punt

Hmm, dat ben ik niet helemaal met je eens.

Ik zou het helemaal niet vervelend vinden om straks (over 40+ jaar) lekker de boel te verkopen, een leuk kleiner huisje kopen (onderhoudsarm) zonder hypotheek / huur.

[MAher]

MikeyMan schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 11:06:
[...]
Dat een lagere schuld psychisch fijner is, is een ander punt

Niet alleen psychisch, een lagere schuld bij gelijkblijvende waarde van het onderpand betekend opgebouwd daadwerkelijk vermogen, alhoewel niet zo liquide.

En daar kan je een hoop leuke dingen mee doen (als onderpand voor een investeringslening bijvoorbeeld )

[MikeyMan]

J2pc schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 11:11:
[...]

Hmm, dat ben ik niet helemaal met je eens.

Ik zou het helemaal niet vervelend vinden om straks (over 40+ jaar) lekker de boel te verkopen, een leuk kleiner huisje kopen (onderhoudsarm) zonder hypotheek / huur.

Mjah... Goed... Maaaar....

De rentelasten zijn hetzeflde...
Stel; je betaalt in beide gevallen 1000 euro per maand...
500 euro rente en 500 euro aflossing.
Hoe je het ook went of keert, aan het einde van het jaar heb je 6000 euro afgelost...
Verkoop je na tien jaar je huis, uitgaande van een gelijke prijs, heb je ook in beide gevallen 60.000 euro bij elkaar "gespaard" aan aflossing.
Of er dan 40.000 of 140.000 aan "restschuld" over blijft, maakt niet uit als je je huis verkoopt...

[J2pc]

MAher schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 11:10:
[...]
Gevolg... de prijzen stijgen, niet omdat er kwalitatief betere waar aangeboden wordt, of de grondstofprijzen stijgen, maar omdat mensen zich een hoge prijs denken te kunnen permitteren... bubble.


[...]
Als je de analogie van jouw gedachten gang mbt de aanschaf van een huis wilt volgen, dan kost de ferrari 350.000e maar omdat de kosten van financiering slechts x euro per maand zijn wil iedereen een ferarri, ze kunnen het immers betalen. Verviolgens stijgt de prijs van een ferrari naar 400.000e maar mensen kopen nog steeds omdat de kosten van financiering nu nog steeds x euro zijn dankzij een lagere rente, langere looptijd, aflossingsvrij, HRA, NHG en wat dies meer zij.

Echt, wat een verhalen je verzint. En lekker generaliserend vaak ook.

Tegen een ferrari kan je tal van alternatieven zetten die veel goekoper zijn.

Waarom kopen mensen een auto? Om personen en spullen te vervoeren. (waarbij een ferrari niet echt uitblinkt trouwens).
Tegenover een ferrari van 3,5 ton kun je tal van alternatieven plaatsen die die taak veel beter vervullen en veelvouden goedkoper zijn. (tot < 1% voor 'bestaande bouw').
Een ferrari kan wel een stuk harder... op het circuit, en heeft een hoge *pats factor*.
Minder interessant voor de meeste gezinnen denk ik zo.

Waarom kopen mensen een huis? Om te wonen en te leven.
En laat er nou tegenover een (geschakelde) 2kapper / hoekwoning van 3,5 ton niet echt een gelijkwaardig alternatief zijn (even 1 persoonshuishoudens in eengezinswoningen daargelaten).
Je kan een tussenwoning nemen, maar daar lever je op tuin (=woongenot, speelruimte kids) en rust (extra buren) in.

MikeyMan schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 11:14:
[...]


Mjah... Goed... Maar denk nou even na...

De rentelasten zijn hetzeflde...
Stel; je betaalt in beide gevallen 1000 euro per maand...
500 euro rente en 500 euro aflossing.
Hoe je het ook went of keert, aan het einde van het jaar heb je 6000 euro afgelost...
Verkoop je na tien jaar je huis, uitgaande van een gelijke prijs, heb je ook in beide gevallen 60.000 euro bij elkaar "gespaard" aan aflossing.
Of er dan 40.000 of 140.000 aan "restschuld" over blijft, maakt niet uit als je je huis verkoopt...

Ik volg je even niet, maar als ik op m'n 65e (dan 70e oid) 'gratis' wil wonen door gewoon m'n huis te pinnen bij wijze van spreken zal ik toch wat op moeten bouwen. Hou ik een klap over doordat ook m'n huis x% is gestegen is dat mooi meegenomen, maar dan zal die andere woning ook duurder zijn geworden gok ik.

Verder kan het interessant zijn om een leuk bedrag in je spaarpot te hebben zitten, om bij eventuele HRA afschaffingen, of andere problemen (baanverlies == geen HRA) een gedeelte direct af te lossen om de lasten te drukken.

Anyway, persoonlijk ben ik wel voor aflossen / sparen.

[ Voor 26% gewijzigd door J2pc op 24-04-2009 11:28 ]

[MikeyMan]

J2pc schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 11:23:
[...]

Ik volg je even niet, maar als ik op m'n 65e (dan 70e oid) 'gratis' wil wonen door gewoon m'n huis te pinnen bij wijze van spreken zal ik toch wat op moeten bouwen. Hou ik een klap over doordat ook m'n huis x% is gestegen is dat mooi meegenomen, maar dan zal die andere woning ook duurder zijn geworden gok ik.

Verder kan het interessant zijn om een leuk bedrag in je spaarpot te hebben zitten, om bij eventuele HRA afschaffingen, of andere problemen (baanverlies == geen HRA) een gedeelte direct af te lossen om de lasten te drukken.

Anyway, persoonlijk ben ik wel voor aflossen / sparen.

Mjah, wat ik probeer te zeggen is dat de daadwerkelijke kostprijs van het huis (ergo: schuldenlast) niet veel uitmaakt als de kosten aan rente gelijk blijven. Aflossen zul je toch wel blijven doen, en daar ben ik ook zeker voor.
Maar dat heeft an sich weinig met de waarde van het huis te maken. Wat je op je 65e overhoudt is in feite wat je hebt afgelost (+/- eventuele waardeverandering). Of je dan al dan je huis van 100.000 volledig hebt afgelost of je huis van 200.000 euro voor de helft hebt afgelost; je houdt een ton over...

Natuurlijk ben ik ook voor aflossen. Liefst zo snel mogelijk!
Ik wil alleen aangeven dat het weinig uitmaakt of je een duur huis koopt tegen lage rente of een goedkoop huis tegen hoge rente.

[ Voor 7% gewijzigd door MikeyMan op 24-04-2009 11:36 ]

[MAher]

J2pc schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 11:23:
[...]

Echt, wat een verhalen je verzint.

You don't get it. Het gaat niet om het verhaal, niet om het product en wat je er allemaal wel en niet mee kunt, maar om hoe mensen reageren op goedkoop en eventueel onbeperkt krediet en het prijsopdrijvende effect daarvan. Door onbeperkt en goedkoop krediet wordt de werkelijke waarde van een product losgekoppeld van de financiering.

Als het uit je spaarcentjes moet komen kijk je er heel anders tegenaan, getuige ook de reacties op het voorstel om maar weer eens (zelfs ook maar een klein deel)te gaan sparen voordat we een aankoop doen, dat is voor sommigen bijna vloeken in de kerk...

Verder weet ik alles van woongenot en heb ik een veel te groot huis met een veel te hoge lening. Dat veranderd echter niks aan het mechanisme van de krediet-vervuiling op de woningmarkt.

[ Voor 3% gewijzigd door MAher op 24-04-2009 11:38 ]

[Cyberpope]

HaseMike schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 10:26:
Dfrenner is ook tot de conclusie gekomen dat 1 van de grootste factoren die de huienprijzen in NL bepalen de rente is. Dit geeft duidelijk aan dat de markt door krediet wordt bepaald, krediet goedkoop = huizen duur, krediet duur = huizen goedkoop. Dit in tegenstelling tot consumptie goederen waar de aanschafprijs gelijk blijft ongeacht de rentestand. Komisch nietwaar dat mensen wel nadenken bij kleine bedragen maar niet bij grote..

Dit geeft dan weer aan dat de huizenprijzen niet zozeer bepaald worden door wat je er voor krijgt, maar hoe makkelijk krediet te krijgen is. Zoals je weet is krediet de laatste jaren zeer goedkoop en werd je tot voor kort bijna ongevraagd een super-top-hypotheek aangesmeerd inclusief kostenkoper, verbouwing en nog wat extra centjes voor vakantie/auto, want dat verkoopt zo lekker door het tussenpersoongilde.

Daarbij dan nog even de HRA, NHG en de fijne prijzen van de grondbedrijven van de gemeentes en klaar is je bubble.

Ben/zijn je/jullie nu misschien met mij eens dat we in een tijd leven van opgeblazen huizenprijzen en dat alle instrumenten om dit zo te houden nu langzamerhand volledig in de prijzen zitten en dat de rit in de toemkomst alleen nog maar naar beneden kan ?

Ik kan alleen dan vragen of jij het er dan nu mee eens bent dat niet de waarde van de bakstenen en dakpannen de waarde van een huis bepaald, maar de waarde die mensen er aan toekennen. Eerder vind je duidelijk dat een huis de optelsom van de waarde van de bakstenen moest zijn.

Want wat jij hier boven staat klopt, maar geld voor elk aspect van een vrije markt. Je hebt een vraag en je hebt een aanbod. De prijs wordt bepaald wat mensen ervoor willen geven. Dat bij de huizenmarkt dit willen geven bepaald wordt door het kunnen geven, wat afhankelijk is van de kosten van het krediet is evident en niets opmerkelijks. Is ook door "voorstanders" hier nooit ontkent. En hoewel je over consumptiegoederen in het algemeen gelijk hebt, is omdat daar de aanbodzijde veel dynamischer is. Ander producten (kunst, exclusieve consumptiegoederen, investeringen) stijgen en dalen weldegelijk gelijk aan de beschikbaarheid van kapitaal. En een huis is nu eenmaal geen consumptieartikel, maar meer een soort belegging en daardoor meer aan die beweging onderhevig als een consumptieartikel uit china. Een nieuwe versterker blijkt hetzelfde. De prijzen van o.a. zeer exclusieve auto's gaan weldegelijk mee in de cyclus van beschikbaarheid van kapitaal. meestal wordt daarbij ook de aanbodzijde kunstmatig beïnvloed door een gelimiteerd aantal te maken.

Het fundementele verschil is dat jij over een bubble praat, terwijl wat je zegt eigenlijk gewijzigde marktomstandigheden zijn. Een bubble doet zich voor bij gelijkblijvende marktomstandigheden, HRA, NHG en dergelijke zijn geen aspecten van een bubble, maar gewijzigde marktomstandigheden. Die ik overigens nog niet zo snel zie wijzigen, zie de actie van de AFM en hoe daarop gereageerd wordt.

Blijft over de rente. Die al jaren zou gaan stijgen, maar tot nu toe nog steeds niet doet. Hoewel ook ik al langere tijd van mening ben dat die moet gaan stijgen, blijkt hij het telkens maar niet te doen.

Ik vraag me af, als morgen goud gemaakt tegen 100 euro de kilo, dan je dan ook spreekt over een bubble in de goudprijs, of dat je dan spreek over gewijzigde marktomstandigheden.

MAher schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 11:01:
Het hele eieren eten!

Is het niet raar dat een consument blijkbaar niet eens kijkt naar de verhouding prijs/geleverde waar, maar naar de kosten van financiering en het maandbedrag? Tekenender voor de bizarre kijk van mensen op de huizenmarkt kan het bijna niet, zo ga je toch ook niet naar de supermarkt of wel? In zo'n markt wil ik ook projektontwikkelaar zijn

Als een mud aardappel net zo schaars is en lastig te verkrijgen als een huis, zou ik zo ook naar supermarkt gaan ja. Je kunt wel willen dat huizen af te halen zijn als warme broodjes, maar dat is niet zo. Een huis is ook geen consumptieartikel zoals ik dat haal in de supermarkt, wat ik opeet of weggooi. Of zelfs een auto, die elk jaar in waarde afneemt omdat hij ook daadwerkelijk verslijt. Dat moet je vergelijk met tijdelijk huisvesting zoals "de meeuw" die bouwt. Dan gaat het wel op.

[Exirion]

MAher schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 11:36:
Verder weet ik alles van woongenot en heb ik een veel te groot huis met een veel te hoge lening. Dat veranderd echter niks aan het mechanisme van de krediet-vervuiling op de woningmarkt.

Nou, verbeter de wereld en begin bij jezelf. Verkoop die tent en ga voor een bescheidenere hypotheek met een kleinere woning. Als je gaat huren ben je natuurlijk helemaal de man. Maar jij blijft toch ook liever in je fijne huis zitten?

[Cyberpope]

MAher schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 11:10:
Als je de analogie van jouw gedachten gang mbt de aanschaf van een huis wilt volgen, dan kost de ferrari 350.000e maar omdat de kosten van financiering slechts x euro per maand zijn wil iedereen een ferarri, ze kunnen het immers betalen. Verviolgens stijgt de prijs van een ferrari naar 400.000e maar mensen kopen nog steeds omdat de kosten van financiering nu nog steeds x euro zijn dankzij een lagere rente, langere looptijd, aflossingsvrij, HRA, NHG en wat dies meer zij.

Euh... ja, als ik slecht 20 van die auto's per jaar maak, en mensen zijn bereidt om er 500k ipv 400k voor neer te leggen, ga je toch geen 400k vragen? Dan vraag je 500k. Zo simpel is het.

Alleen heb je het dan over een bubble of heb je het over marktomstandigheden.

Niemand hier heeft ontkent dat huizenprijzen niet KUNNEN dalen. Zo kan morgen het hele financiele stelsel in elkaar storten als we allemaal het vertrouwen in elkaar opzeggen. Zo kan er morgen een aanslag met een BNC wapen plaatsvinden. Zo kan er mogen bekend worden dat we over 1 jaar door een komeet geraakt worden, waardoor we allemaal dood gaan.

Of meer realitisch
- Doorslaan naar massawerkeloosheid >10% (huidige top wordt verwacht rond 8.75 hierna daling al was het maar door demografie)
- Enorm oplopende rente (ook niet te verwachten met huidige economische toestand)
- afschaffen HRA (heeft die kabinet het lef niet voor)
- Loslaten alle ruimtelijke ordening (zie ik ook niet gebeuren)

Zolang dat niet is, blijft een huis altijd waard wat een gek er voor geeft. Dat is nu en altijd geweest. JIJ kunt het duur vinden, maar zolang er mensen zijn het willen betalen, zul jij het ook moeten betalen als je een huis wilt hebben. Dat is niet anders. Omgekeerd kunnen de huizen prijzen ook zo laag worden, dat geen aannemer een nieuw huis gaat zetten omdat ze er dan geld op toeleggen. Ga jij dan spontaan meer betalen omdat de kosten van de bakstenen meer zijn als het huis in de markt waard is??? Denk het ook niet.

[MAher]

Exirion schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 11:42:
[...]

Nou, verbeter de wereld en begin bij jezelf. Verkoop die tent en ga voor een bescheidenere hypotheek met een kleinere woning. Als je gaat huren ben je natuurlijk helemaal de man. Maar jij blijft toch ook liever in je fijne huis zitten?

Jazeker, ik blijf lekker in mijn huisje zitten, voorlopig. Veel te groot is op de groei, dus ik hoef niet weg En m'n lening is weliswaar groot naar finse begrippen, maar het onderpand is prima in verhouding daarmee. (en daarnaast in ongeveer 10 jaar weg als het goed is)

Dat neemt niet weg dat 'men' een verkeerd uitgangspunt hanteert als men enkel kijkt naar de maandlasten en het geheel uit het oog verliest. De reden daarvoor zit naar mijn mening voor een groot deel in de kredietverstrekking.
Ookal zit ik in hetzelfde schuitje, mag ik daar toch wel kritisch naar kijken.

[MAher]

Cyberpope schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 11:47:
[...]

Euh... ja, als ik slecht 20 van die auto's per jaar maak, en mensen zijn bereidt om er 500k ipv 400k voor neer te leggen, ga je toch geen 400k vragen? Dan vraag je 500k. Zo simpel is het.

Alleen heb je het dan over een bubble of heb je het over marktomstandigheden.

Ja dat is duidelijk. En marktomstandigheden spelen in Nederland natuurlijk ook een rol, afhankelijk van de regio een hele grote rol.

De gemene deler is echter toch in mijn ogen de krediet-gekte en de manier waarop mensen daar naar kijken.

Zolang dat niet is, blijft een huis altijd waard wat een gek er voor geeft. Dat is nu en altijd geweest.

Er zijn nu toch echt ook andere factoren die dat evenwicht verstoren...,

Omgekeerd kunnen de huizen prijzen ook zo laag worden, dat geen aannemer een nieuw huis gaat zetten omdat ze er dan geld op toeleggen.

Dat gebeurd nu hier in Finland. Nieuwbouw is ongeveer 0. Dat betekend dat ook de prijzen van bouwmaterialen lager worden, de uurprijs van een bouwvakker ook. Totdat er weer een evenwicht gevonden is, of de boel door andere factoren weer vlotgetrokken wordt. Die andere factoren zijn nu al wel aan het werk, de lage rente bijvoorbeeld die hier voornamelijk variabel genomen wordt en dus relatief snel doorwerkt. (alhoewel dat erg kortzichtig is)

[Oscar Mopperkont]

HaseMike schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 10:26:
Dit geeft duidelijk aan dat de markt door krediet wordt bepaald, krediet goedkoop = huizen duur, krediet duur = huizen goedkoop.

Dat is ongeveer hoe het werkt, maar het werkt zo omdat je de factoir schaarste niet meeneemt. We willen "allemaal" op dezelfde goede locaties wonen en daar zijn maar weinig huizen beschikbaar. Dan is het dus dat er een vrijwel "maximale" prijs ontstaat, die gemaximeerd wordt door kredietverstrekking. En bij de kredietverstrekking is het weer zo dat die zo is ingericht dat je bij een max hypotheek ongeveer 30% van je maandlasten aan wonen kwijtbent.

Maar dit verhaal is toch ook nooit ontkent?

Dit geeft dan weer aan dat de huizenprijzen niet zozeer bepaald worden door wat je er voor krijgt, maar hoe makkelijk krediet te krijgen is. Zoals je weet is krediet de laatste jaren zeer goedkoop en werd je tot voor kort bijna ongevraagd een super-top-hypotheek aangesmeerd inclusief kostenkoper, verbouwing en nog wat extra centjes voor vakantie/auto, want dat verkoopt zo lekker door het tussenpersoongilde.

Daarbij dan nog even de HRA, NHG en de fijne prijzen van de grondbedrijven van de gemeentes en klaar is je bubble.

Waarom is dat een bubble? Een bubble ontstaat als er wordt gespeculeerd met huizen, doordat mensen twee huizen kopen in de hoop dat er 1 meer waard wordt (en je kunt er maar in 1 wonen). De prijs wordt dan door speculatie omhooggedreven. In de huidige huizenprijzen zit volgens mij geen speculatie. De prijs daalt momenteel licht omdat de vraag daalt, het aanbod stijgt en er minder krediet beschikbaar is. Dat heeft dus niks met een bubbel te maken.

[_starbuck_]

morgen op TV:

'Rondom 10': Terug naar normale huizenprijzen?
vrijdag 24 april 2009
Rondom 10 'Rondom 10' behandelt dit weekend de vraag: barst de crisis op de huizenmarkt nu echt los? Huizenprijzen dalen, woningen staan meer dan een jaar te koop, steeds meer mensen kampen met dubbele lasten en duizenden Nederlanders kunnen hun hypotheeklast niet meer betalen. Kan Nederland zich permitteren niets aan die dolgedraaide huizenmarkt te doen? Zaterdagavond is er een live debat met o.a. huizenbezitters met financiële zorgen, makelaars en jonge 'starters'.
stuur dit artikel door discussieer mee
in het forum

Deze week opperde de AFM (Autoriteit Financiële Markten) geen torenhoge hypotheken meer te verstrekken. Dit om te voorkomen dat nóg meer mensen in grote financiële problemen komen. Maar dat plan werd door iedereen weggehoond. De huizenmarkt moet wel blijven draaien. We moeten vooral blijven kopen! Koopwoningen mogen zeker niet goedkoper worden. En dat alles middenin de grootste economische crisis die ons ooit trof.

Jarenlang kon de weelde niet op. Iedereen een koophuis, ook al kon je het nauwelijks betalen. Want met een eigen huis werd je slapend rijk: De huizenprijzen stegen sinds 1982 met bijna 300 procent, terwijl de algemene prijsstijging slechts 75 procent was.

Het dilemma is nu groot: Houden we kunstmatig de 'huizenzeepbel' in stand? Of laten we hem knappen en gaan we terug naar normale prijzen. En wat doen we voor de honderdduizenden gezinnen die dan in financiële problemen zullen komen?

'Rondom 10', zaterdag 25 april 2009 om 21.05 uur op Nederland 2.

[BlakHawk]

Cyberpope schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 11:47:
[...]

Euh... ja, als ik slecht 20 van die auto's per jaar maak, en mensen zijn bereidt om er 500k ipv 400k voor neer te leggen, ga je toch geen 400k vragen? Dan vraag je 500k. Zo simpel is het.

Alleen heb je het dan over een bubble of heb je het over marktomstandigheden.

Hoezo, er zit ook een bubble in de ferrari prijzen!!! Dat staal is echt niet duurder dan bij een Alto...
Dus die prijzen gaan dalen! Als ik nu harder ga roepen dat het gaat dalen, denk je dat Ferrari dan naar me gaat luisteren?

Ik wil ook eindelijk wel een Ferrari!

Alleen ik zie in dat die prijzen, gezien de vraag en het aanbod heel realistisch zijn! Zodra je echt miljoenen Ferrari's gaat produceren, kan iedereen het kopen en verschuift de markt gewoon omhoog. De mensen die nu een Ferrari kopen doen het ook om de exclusiviteit... Dus die willen nu een stap hoger... Dat krijg je dan dus ook met huizen... De mensen die nu een villa willen kopen, willen dan een heel landgoed (want die dalen dan dus ook in prijzen).

Daarom is heel het idee onrealistisch, dat huizen MOETEN dalen...

Je hebt nu eenmaal ook een huurmarkt en hoe zeer ik iedereen in NL een koopwoning gun, zo veel zijn er gewoon niet. We hebben ook een huurmarkt. Een huis kopen is geen recht, net zoals het voor mij geen recht is om een ferrari te bezitten... Helaas

[_starbuck_]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 12:18:
[...]

Dat is ongeveer hoe het werkt, maar het werkt zo omdat je de factoir schaarste niet meeneemt. We willen "allemaal" op dezelfde goede locaties wonen en daar zijn maar weinig huizen beschikbaar. Dan is het dus dat er een vrijwel "maximale" prijs ontstaat, die gemaximeerd wordt door kredietverstrekking. En bij de kredietverstrekking is het weer zo dat die zo is ingericht dat je bij een max hypotheek ongeveer 30% van je maandlasten aan wonen kwijtbent.

Maar dit verhaal is toch ook nooit ontkent?

Als dat zo is, is toch goed om de kredietverstrekking aan banden te leggen: huizen worden dan goedkoper, en dat is op lange termijn beter voor iedereen.

dfrenner schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 12:53:
[...]


Is die 4,5 maal het jaarinkomen dan aan veel verandering onderhevig geweest in de afgelopen 50 jaar?

jazeker, vroeger mocht je maar 1 inkomen meetellen, waren er geen aflossinsgsvrije hypotheken, mocht niet meer dan 100% van de waarde van de woning lenen. Dat is allemaal enorm opgerekt de afgelopen jaren, met als gevolg een extreem sterke stijging van de huizenprijzen.

[ Voor 24% gewijzigd door _starbuck_ op 24-04-2009 12:56 ]

[BlakHawk]

MAher schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 12:11:
[...]
Jazeker, ik blijf lekker in mijn huisje zitten, voorlopig. Veel te groot is op de groei, dus ik hoef niet weg En m'n lening is weliswaar groot naar finse begrippen, maar het onderpand is prima in verhouding daarmee. (en daarnaast in ongeveer 10 jaar weg als het goed is)

Dat neemt niet weg dat 'men' een verkeerd uitgangspunt hanteert als men enkel kijkt naar de maandlasten en het geheel uit het oog verliest. De reden daarvoor zit naar mijn mening voor een groot deel in de kredietverstrekking.
Ookal zit ik in hetzelfde schuitje, mag ik daar toch wel kritisch naar kijken.

Is die 4,5 maal het jaarinkomen dan aan veel verandering onderhevig geweest in de afgelopen 50 jaar?

[BlakHawk]

_starbuck_ schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 12:50:
morgen op TV:


[...]

Tja, wie definieert er wat normaal is?
Dat doet de markt zelf al jaren

[BlakHawk]

_starbuck_ schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 12:52:
jazeker, vroeger mocht je maar 1 inkomen meetellen, waren er geen aflossinsgsvrije hypotheken, mocht niet meer dan 100% van de waarde van de woning lenen. Dat is allemaal enorm opgerekt de afgelopen jaren, met als gevolg een extreem sterke stijging van de huizenprijzen.

Maar je houdt geen rekening met de betaalbaarheid...
Dat is steeds betaalbaarder geworden...

Er waren ook tijden dat 50% van het inkomen aan wonen werd uitgegeven... Dat is nu niet meer zo.

Je moet niet alleen de negatieve punten pakken, mijn ouders konden voor 10 cent een hele zak snoep kopen, nu heb je daar 4 euro voor nodig...

[ Voor 11% gewijzigd door BlakHawk op 24-04-2009 13:00 ]

[MPCX]

Een Ferrari is niet duur omdat ie schaars is, maar omdat het een Ferrari is.

Je koopt geen auto, maar een Ferrari.

Tot zover het lesje marketing.

[J2pc]

_starbuck_ schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 12:50:
morgen op TV:


[...]

Eh, wat verwacht je nou van de media?
Die proberen gewoon kijkers te trekken door het lekker scherp neer te zetten, of wilde je de marketeer van romdom10 als huizenmarkt-expert neerzetten?

[_starbuck_]

mooi stukje in het ED.

Wie aan hypotheken komt raakt open zenuw

door Chris Paulussen. donderdag 23 april 2009 |

AFM-voorzitter Hans Hoogervorst wil tophypotheken verbieden.

Leven op de pof is gevaarlijk. In de Verenigde Staten en Groot-Brittannië zijn miljoenen mensen in de problemen gekomen doordat ze zich op onverantwoorde wijze in de schulden hebben gestoken. Voorzitter Hans Hoogervorst van de Autoriteit Financiële Markten wil Nederlanders daarvoor behoeden door in te grijpen op de hypotheekmarkt. Dat wordt hem niet in dank afgenomen.


Hoogervorst waagt het om als toezichthouder aan de hypotheken te komen. Daarmee raak je in Nederland een open zenuw. De hypotheken en de woningmarkt zijn nauw met elkaar verbonden en de (gevestigde) belangen zijn groot, van kopers, bezitters en verkopers van huizen, van projectontwikkelaars, van bouwers, banken, makelaars, hypotheekadviseurs en van overheden. Maar mag dat de AFM ervan weerhouden om op te treden als zij ongewenste ontwikkelingen signaleert?

In Amerika leven veel mensen van schulden. Bovenop hun hypotheekschuld, stapelen ze persoonlijke leningen, schulden door aankopen op afbetaling en creditcard-schulden. Bij het eerste zuchtje tegenwind – werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of een echtscheiding – zijn de moeilijkheden niet te overzien. Natuurlijk valt dat die mensen zelf aan te rekenen en dat gebeurt ook, zeker in een geïndividualiseerde samenleving als de VS. Maar de banken valt te verwijten dat zij veel te gemakkelijk zijn geweest met het verstrekken van leningen en de toezichthouders hebben gefaald door dat toe te laten. Ligt daar niet de oorsprong van de kredietcrisis, waar de hele wereld nu in de vorm van een recessie de zure vruchten van plukt?

Zo erg als in de VS is het in Nederland gelukkig niet. Maar ook in Nederland wordt het steeds normaler om schulden te maken. Om eerst iets te kopen en later pas te betalen. Sparen is uit. Ouderwets.

Die ongewenste ontwikkeling heeft er al toe geleid dat reclames nu voorzien worden van de waarschuwing 'Let op! Lenen kost geld'. De Tweede Kamer heeft zich zelfs uitgesproken voor het aan banden leggen van tv-reclames waarin consumenten worden verleid om leningen af te sluiten voor zaken als een nieuwe keukens of auto. Alom wordt gewaarschuwd voor postorderbedrijven die het mogelijk maken om op afbetaling te kopen. Maar als AFM-voorzitter Hoogervorst maatregelen aankondigt om te voorkomen dat mensen zich bij de aankoop van een huis tot over hun nek in de schulden steken, is Nederland te klein. Daarbij wordt wat al te gemakkelijk over het hoofd gezien dat de maatregelen van de AFM deels voortkomen uit het feit dat hypotheekbemiddelaars en banken zich onvoldoende houden aan de gedragscode dat een hypothecaire lening niet hoger mag zijn dan 4,5 keer van het bruto jaarinkomen van een huishouden. Een op de vijf hypotheken is hoger en daar wil de toezichthouder snel een stokje voor steken.

Op wat langere termijn wil Hoogervorst ook een einde maken aan de tophyptheken, waarvan de lening boven de waarde van de woning uitgaat. De kritiek daarop – vooral van belanghebbende partijen – luidt dat starters dan geen huis meer kunnen kopen of een duurdere persoonlijke lening moeten afsluiten om de overdrachtsbelasting en notariskosten (samen bijna tien procent van de koopprijs) te financieren en hun huis in te richten.

Hoogervorst brengt daar tegenin dat het geen kwaad kan om daarvoor te sparen. Daar lijkt inmiddels niemand meer aan te denken. Sparen voor de aankoop en de inrichting van een huis is iets van vroeger. Toen waren huizenbezitters ook pas tevreden als ze hun hypotheek hadden afgelost en huis 'vrij' hadden. Nu geven veel mensen de voorkeur aan een aflossingsvrije hypotheek. Daarbij wordt er ten onrechte van uitgegaan dat de huizenprijzen eindeloos blijven stijgen.

De AFM-voorzitter krijgt nu het verwijt dat hij de woningmarkt nog verder in het slop helpt. De vraag is of hij dan maar moet toezien hoe starters en andere huizenkopers zich in de financiële problemen werken om de woningmarkt weer op gang te brengen. ING Bank heeft uitgerekend dat voor 5 procent van de huizenbezitters problemen dreigen bij het voldoen van hun hypotheekverplichtingen. De belangrijkste oorzaak daarvan is de oplopende werkloosheid.

Hoogervorst doet er goed aan om huizenkopers in bescherming te nemen tegen zichzelf, de makelaars, de hypotheekadviseurs en de banken. Over de vraag of hij daarvoor het juiste instrumentarium kiest, valt wellicht te discussiëren. Andere mogelijkheden – al dan niet in combinatie met de ingrepen van de AFM – zijn afschaffing van de overdrachtsbelasting (6 procent) en verhoging van het maximale bedrag voor de nationale hypotheekgarantie van 265.000 naar bijvoorbeeld 350.000 euro. Maar dat zijn zaken waar de AFM niet over gaat.

Een probleem daarbij is bovendien dat elke maatregel die het gemakkelijker maakt om te lenen ook de huizenprijs omhoog jaagt. Ook de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente houdt huizenprijzen kunstmatig hoog. De huizenverkoper doet daar zijn voordeel mee, maar de koper wordt gedwongen om zich zwaar in de schulden te steken. Elke poging om daar wat aan te doen roept een hoop weerstand op.

-

De auteur is hoofd opinie van deze krant.

[_starbuck_]

J2pc schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 13:41:
[...]

Eh, wat verwacht je nou van de media?
Die proberen gewoon kijkers te trekken door het lekker scherp neer te zetten, of wilde je de marketeer van romdom10 als huizenmarkt-expert neerzetten?

nee hoor. Gewoon een kijktip. Doe er mee wat je wilt.

[MikeyMan]

MPCX schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 13:36:
Een Ferrari is niet duur omdat ie schaars is, maar omdat het een Ferrari is.

Je koopt geen auto, maar een Ferrari.

Tot zover het lesje marketing.

Vandaar de lage productie, hoge prijzen bij jonge gebruikte ferrari's en de enorme wachtlijsten...
Ik begreep er al helemaal niks van...

[J2pc]

_starbuck_ schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 13:47:
[...]


nee hoor. Gewoon een kijktip. Doe er mee wat je wilt.

Zit je stokpaardjes dan ook niet bold te maken ajb.

_starbuck_ schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 13:46:
mooi stukje in het ED.


[...]

Jep, hier staat dus dat niet de 4,5 hypotheek het probleem is, maar extra schulden (vooral in amerika, komt hier ook steeds meer).
Verder het niet naleven van de gedragscode door banken (pak die dan aan), en het lenen van grote aflossingsvrije bedragen (pak die dan aan).
Sparen is niet oud, uit of ouderwets. Enkel onaantrekkelijk gemaakt door de belastingdienst (doe daar dan wat aan).

Dat dit het enige middel is dat de AFM direcht kan beïnvloeden, betekent niet dat je dat dan ook maar moet doen.
Het enige middel dat ik direct heb tegen de overlast van de buren in m'n vorige huis was een schep, ook maar doen dan? Of toch even aan iemand met betere middelen (woningbouw, politie) en mogelijkheden vragen er wat aan te doen.

Dat stukje over kopers en verkopers
(bijna) iedere verkoper is ook een koper. Dit geldt vooral aan de 'beginkant' (starters) en de 'eindkant' (ouderen) van de markt.

Gelukkig staat eronder dat het een opiniestuk is

Verder hoor ik hier steeds dat NHG prijsopdrijvend werkt en slecht is. Ik was in de veronderstelling dat dit juist garandeerd dat een hypotheek betaalbaar (inkomen) en passend (waarde onderpand) is?
Of komt dit door de rentekorting die je erdoor krijgt?

[ Voor 88% gewijzigd door J2pc op 24-04-2009 14:19 ]

[Roenie]

MikeyMan schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 13:54:
Vandaar de lage productie, hoge prijzen bij jonge gebruikte ferrari's en de enorme wachtlijsten...
Ik begreep er al helemaal niks van...

Exclusiviteit is onderdeel van het merk Ferrari. De lage productie is onderdeel van de marketingstrategie.

Maar even terug naar huizen.

Prijzen worden niet gebaseerd op de waarde van het materiaal en de kosten van het bouwen alleen. De buurt speelt bijvoorbeeld een grote rol. In het Gooi zijn de huizen niet alleen groter en, hoewel subjectief, mooier, ze staan ook in een gebied waar meer dan gemiddeld veel mensen zouden willen wonen en waar een zekere exclusiviteit van uit gaat. Dat maakt dat de prijs hoger is. Net als dat huizen in een gebied met veel werkgelegenheid of recreatieve activiteiten duurder zijn. De omgeving is onlosmakelijk verbonden aan het huis. Is dat een bubbel? Mag je alleen de bouwkosten optellen en dan zeggen dat een huis te duur is?

Uiteraard zijn er factoren die een prijsopdrijvend effect hebben, omdat mensen meer voor een huis over kunnen hebben. Die zijn hierboven al veelvuldig aan bod gekomen. Op dit ogenblijk hebben of kunnen mensen minder voor een huis over en staan ze dan ook langer te koop en staat de prijs onder druk. Bottom line is dat de prijs tot stand komen doordat individuen de prijs willen en kunnen betalen, al dan niet geholpen door de overheid (HRA) of banken. Is dat een bubbel? Of past de mens simpelweg zijn behoeften aan de omstandigheden aan.

Het staat een ieder die de huizenprijs als een bubbel ziet vrij om niet de gevraagde prijs van een huis te betalen.

[ Voor 65% gewijzigd door Roenie op 24-04-2009 14:18 ]

[BlakHawk]

J2pc schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 14:04:

Jep, hier staat dus dat niet de 4,5 hypotheek het probleem is, maar extra schulden (vooral in amerika, komt hier ook steeds meer).
Verder het niet naleven van de gedragscode door banken (pak die dan aan), en het lenen van grote aflossingsvrije bedragen (pak die dan aan).
Sparen is niet oud, uit of ouderwets. Enkel onaantrekkelijk gemaakt door de belastingdienst (doe daar dan wat aan).

Inderdaad!
Dus niets geen bubbel....

Roenie schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 14:06:
Prijzen worden niet gebaseerd op de waarde van het materiaal en de kosten van het bouwen alleen. De buurt speelt bijvoorbeeld een grote rol. In het Gooi zijn de huizen niet alleen groter en, hoewel subjectief, mooier, ze staan ook in een gebied waar meer dan gemiddeld veel mensen zouden willen wonen en waar een zekere exclusiviteit van uit gaat. Dat maakt dat de prijs hoger is. Net als dat huizen in een gebied met veel werkgelegenheid of recreatieve activiteiten duurder zijn. De omgeving is onlosmakelijk verbonden aan het huis. Is dat een bubbel? Mag je alleen de bouwkosten optellen en dan zeggen dat een huis te duur is?

Het eerste wat mij geleerd is, wat belangrijk is bij een huis is: locatie, locatie en locatie!!!
En dat is waar... Het bos/grote park wat achter ons huis gebouwd wordt, drijft de prijs/waarde van het huis op... Alleen de ideeën om dit te realiseren doen dit al en nu er daadwerkelijk planningen zijn, zijn de woningen hier meer in trek...
Mensen willen gewoon dicht bij groen wonen, of je het er nu mee eens bent of niet, kijk rond en je ziet het. Dus eigenlijk zit de bubbel van de waarde in het bos verwerkt, maar het enige dat die bubbel doet klappen is het bos weghalen... Daarom kun je niet van een bubbel spreken, maar gewoon van locatie factoren!

Uiteraard zijn er factoren die een prijsopdrijvend effect hebben, omdat mensen meer voor een huis over kunnen hebben. Die zijn hierboven al veelvuldig aan bod gekomen. Op dit ogenblijk hebben of kunnen mensen minder voor een huis over en staan ze dan ook langer te koop en staat de prijs onder druk. Bottom line is dat de prijs tot stand komen doordat individuen de prijs willen en kunnen betalen, al dan niet geholpen door de overheid (HRA) of banken. Is dat een bubbel? Of past de mens simpelweg zijn behoeften aan de omstandigheden aan.

Het staat een ieder die de huizenprijs als een bubbel ziet vrij om niet de gevraagde prijs van een huis te betalen.

Ja maar zolang die omgevingsfactoren in stand zijn blijft die prijs gehandhaafd, die meerwaarde is ergens in terug te zien. Namelijke en bepaalde omgevingsfactor. Bij een bubbel praat je naar mijn mening niet over meerwaarde door omgevingsfactoren, maar daar praat je over gebakken lucht.
Die omgeving is zichtbaar en geen gebakken lucht, daarom geen bubbel.

Als de prijs daalt, komt dat bijvoorbeeld door dat de omgeving zich aanpast.

Als ze morgen voor jouw huis een grote flat neerzetten, praat je over een aanpassing in de prijs doordat de omgeving negatief beïnvloed wordt en niet over een bubbel...

[Roenie]

dfrenner schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 14:29:KNIP

Het was je misschien niet opgevallen, maar mijn vragen waren eigenlijk retorisch bedoeld

[MAher]

Is dit nou een leeglopende bubble?
http://www.boligpriser.dk/

[ Voor 71% gewijzigd door MAher op 24-04-2009 15:08 ]

[Jaspertje]

MAher schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 15:07:
Is dit nou een leeglopende bubble?
http://www.boligpriser.dk/

[afbeelding]

En die lijn en schalen zijn? % huizen tov gezinnen?... en wat betekend 100% dan?

[EXX]

Ik gok op prijsstijging boven de inflatie.

[BlakHawk]

Roenie schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 14:41:
[...]
Het was je misschien niet opgevallen, maar mijn vragen waren eigenlijk retorisch bedoeld

Weet ik, ik bevestigde het alleen maar

[MAher]

Jaspertje schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 15:16:
[...]
En die lijn en schalen zijn? % huizen tov gezinnen?... en wat betekend 100% dan?

Kijk even in de bron, dan zie je wel wat ze bedoelen.

[HaseMike]

Cyberpope schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 11:38:
Ik kan alleen dan vragen of jij het er dan nu mee eens bent dat niet de waarde van de bakstenen en dakpannen de waarde van een huis bepaald, maar de waarde die mensen er aan toekennen. Eerder vind je duidelijk dat een huis de optelsom van de waarde van de bakstenen moest zijn.

Ik vind dat een huis een optelsom is van de bouwkosten + grondkosten, dit is in de meeste regio's van Nederland niet het geval. De prijs die betaald wordt door de mensen is niet zozeer de waarde die ze er aan toekennen, maar meer de mogelijkheden die geboden worden door de kredietverleners + de prijsopdrijvende maatregelen van de overheid. De door diezelfde overheid veroorzaakte, onnodige, schaarste doet dan de rest.

Kortom wat ik vind en wat men doet komt niet overeen. De fundamentele fout in de gedachtegang van mensen is dat de maandlasten bepalend zijn ipv de prijs. Zie b.v. onze vriend dfrenner.

[ Voor 4% gewijzigd door HaseMike op 24-04-2009 15:40 ]

[BlakHawk]

Jaspertje schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 15:16:
[...]
En die lijn en schalen zijn? % huizen tov gezinnen?... en wat betekend 100% dan?

[sarcasme]
Nou kijk de lijn laat zien dat we in 2004 op 100% van de mogelijke vraagprijzen zaten en iedereen weet dat 100% de max is
Alles hoger dan 100% is bubbeltjes blazen.
[/sarcasme]

Nee maar er wordt wederom geen rekening met het verzamelinkomen gehouden...
In een maatschappij waarbij de vrouw steeds meer gestimuleerd wordt om hogere functies te bekleden, we kennen immers allemaal het voorbeeld van de politiefunctionaris van een paar maanden geleden? Die werd afgewezen omdat hij geen vrouw was...

Dan hebben mensen meer geld over voor een mooie locatie, dat is nu eenmaal vraag en aanbod.

Er kan wel zat ruimte in NL zijn volgens sommige (al trek ik de 3% bebouwing wel in twijfel), maar je kunt in NL heel betaalbaar zonder "jullie bubbel" wonen, alleen dan in Zeeland (vrijstaand voor 2 ton) of Limburg...

Maar men wil nu eenmaal allemaal dicht bij werk wonen en in de natuur, daarom is alles rond de Uterechtse heuvelrug nog duurder dan bijvoorbeeld woningen rondom Den Haag...
Dat is nu eenmaal zo, mensen hebben daar geld voor over, daarom kopen ze het.

Om de omgevingsfactoren... Bouw wat in Drenthe/Zeeland/Friesland/Limburg en het is heel betaalbaar... Dus dan ga je daar toch wonen? Daar heb je voor 2 ton gewoon vrijstaand, dus geen bubbel volgens jullie... Dus het kán wel, maar dan komen we weer bij de drie belangrijkste factoren van een huis, locatie, locatie en locatie!

Hoe verklaren jullie anders dat men in de randstad is gaan wonen terwijl huizen in de bovengenoemde provincies beduidend goedkoper zijn? Wisten ze niet dat woningen dar goedkoper zijn? Iedereen weet dat, maar wil er gewoon niet wonen... Het zelfde geldt voor appartementen in de binnenstad, meer vraag, dus duurder, door de locatie!

[_Arthur]

MAher schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 15:29:
Kijk even in de bron, dan zie je wel wat ze bedoelen.

Sorry mijn Deens is niet zo goed.

[MBV]

In welk opzicht zijn cijfers over de deense huizenmarkt relevant voor de Nederlandse situatie? Huizenprijzen in Nederland worden voor meer dan de helft bepaald door de grondprijs (o.a. locatie dus ). Zoek de herbouwwaarde maar eens op van een willekeurig huis in het westen. Daarom kan je dat niet vergelijken met het buitenland.

@Arthur: Deens moet je gewoon als een mengelmoes van Nederlands/Fries/Engels/Duits lezen

HaseMike schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 15:30:
[...]


Ik vind dat een huis een optelsom is van de bouwkosten + grondkosten, dit is in de meeste regio's van Nederland niet het geval. De prijs die betaald wordt door de mensen is niet zozeer de waarde die ze er aan toekennen, maar meer de mogelijkheden die geboden worden door de kredietverleners + de prijsopdrijvende maatregelen van de overheid. De door diezelfde overheid veroorzaakte, onnodige, schaarste doet dan de rest.

Kortom wat ik vind en wat men doet komt niet overeen. De fundamentele fout in de gedachtegang van mensen is dat de maandlasten bepalend zijn ipv de prijs. Zie b.v. onze vriend dfrenner.

De gekte zit voor 3/4 in de grondprijs. Projectontwikkelaars verdienen vrij weinig aan het bouwen van huizen, de gemeenten verdienen veel meer. De bouwkosten van een huis zijn vziw niet veel veranderd in de afgelopen paar jaar, dat zit hem grotendeels in de grondprijzen.

De maandlasten zijn trouwens voor mij wel degelijk leidend: je kan per maand €xxxx uitgeven, daarvan kan je €xxx uitgeven aan wonen. Vervolgens kan je kiezen: ga ik huren of kopen? Stel dat je €600/mnd wilt uitgeven. Dan kan je een huis van €140k kopen, of een huis van €600/mnd huren. En verdraaid! Je komt gewoon op dezelfde huizen uit (vrij sector), wat raar nou!

http://www.funda.nl/huur/rotterdam/huis-36600-joliotplaats/
http://www.funda.nl/koop/...8073-soderblomplaats-680/

[ Voor 76% gewijzigd door MBV op 24-04-2009 15:52 ]

[BlakHawk]

HaseMike schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 15:30:
[...]


Ik vind dat een huis een optelsom is van de bouwkosten + grondkosten, dit is in de meeste regio's van Nederland niet het geval. De prijs die betaald wordt door de mensen is niet zozeer de waarde die ze er aan toekennen, maar meer de mogelijkheden die geboden worden door de kredietverleners + de prijsopdrijvende maatregelen van de overheid. De door diezelfde overheid veroorzaakte, onnodige, schaarste doet dan de rest.

Kortom wat ik vind en wat men doet komt niet overeen. De fundamentele fout in de gedachtegang van mensen is dat de maandlasten bepalend zijn ipv de prijs. Zie b.v. onze vriend dfrunner.

Helemaal niet, in Zeeland kun je toch vrijstaand wonen voor 2 ton, dus als de huizen in de randstad het echt niet waard zijn, dan was men wel daar gaan wonen, niet?

Maar even een vraag: Als je het niet eens bent met de duren prijzen, ga je toch in Zeeland of Friesland wonen? Daar is dan dus geen bubbel aangezien de prijzen daar al 40% lager liggen

[dhonline]

dfrenner schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 15:48:
[...]


Helemaal niet, in Zeeland kun je toch vrijstaand wonen voor 2 ton, dus als de huizen in de randstad het echt niet waard zijn, dan was men wel daar gaan wonen, niet?

Maar even een vraag: Als je het niet eens bent met de duren prijzen, ga je toch in Zeeland of Friesland wonen? Daar is dan dus geen bubbel aangezien de prijzen daar al 40% lager liggen

Nou ik weet niet wie je dit heeft vertelt, ik woon zelf in Zeeland maar vrijstaande huizen voor 2 ton zijn niet aanwezig.
Zelfs een normale tussenwoning is moelijk voor deze prijs te krijgen.
De prijzen liggen in Zeeland zeker lager dan de Randstad maar dat zal niet meer dan 15 tot 20% zijn.

[BlakHawk]

dhonline schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 16:03:
[...]


Nou ik weet niet wie je dit heeft vertelt, ik woon zelf in Zeeland maar vrijstaande huizen voor 2 ton zijn niet aanwezig.
Zelfs een normale tussenwoning is moelijk voor deze prijs te krijgen.
De prijzen liggen in Zeeland zeker lager dan de Randstad maar dat zal niet meer dan 15 tot 20% zijn.

Ow nou ja ik heb kennissen in Zeeland zitten en hun zoon heeft een vrijstaande woning voor 210.000 gekocht, ik heb het nooit gezien, maar er moest nog wel het eea aan gebeuren, maar zijn ouders hebben de overstap ook gemaakt van de randstad naar zeeland en die waren minder dan 2 ton kwijt voor een nette woning, nu moet ik zeggen dat dat wel alweer een aantal jaar geleden is, maar opok niet meer dan 7 volgens mij...

Zal eens navragen, zij wisten dit afgelopen zondag toen ze op visite waren te vertellen...

[ Voor 4% gewijzigd door BlakHawk op 24-04-2009 16:24 ]

[MBV]

Nogal logisch: de herbouwwaarde van een 2-onder-1-kapper (voor 1 helft ) is al 2 ton.

[HaseMike]

Ok even een directe vraag aan dfrenner, dit is geen kritiek maar gewoon nieuwsgierigheid : In al jou postings komt duidelijk naar voren dat je beslist geen bubble ziet in welk opzicht dan ook. Je wilt/denkt duidelijk dat de huidige markt even stilstaat en dan weer "lekker" verder gaat stijgen. Gezien je enthousiasme in deze, neem ik aan dat je recent een huis gekocht hebt en je nu afvraagt of die in de nabije toekomst zijn waarde blijft houden.

Als dit zo is kan ik je wens goed begrijpen, aan de andere kant zou je ook een stapje terug kunnen nemen van je eigen situatie en de markt wat objectiever te bekijken zonder alles direct op jezelf te betrekken. Ga eens in op de stelling dat een verdere weg naar boven vrijwel onmogelijk is gezien dat alle prijsopdrijvende variabelen nu wel zo'n beetje in het prijsnivo van vorig jaar verwerkt zitten. Je kan dan toch niet met droge ogen beweren dat er nog rek in zit naar de bovenkant..

Je geeft zelf aan dat krediet de prijs bepaald en daar zit op een gegeven moment een eind aan, die al enige tijd is bereikt.

Ik heb niet de intentie om je om te praten, dat zit er toch niet in, maar kom op zeg met carnevals gevoel een verdere prijsverhoging tegemoed zien, getuigd van weinig realiteitszin.

Alles met een

Nogal logisch: de herbouwwaarde van een 2-onder-1-kapper (voor 1 helft ) is al 2 ton.

En die 2 ton voor een halve 2-kapper van hierboven : > klik < Grappig een 2 kapper, maar dan dus de hele 2 kapper, oftwel 2 huizen voor 177.450 euro, per kant dus 88.725 bouwkosten. Erg vreemd dat hier in DE dit minder dan de helft kost, misschien zijn de aannemers in NL ontzettende bellenblazers..

[ Voor 16% gewijzigd door HaseMike op 24-04-2009 16:36 ]

[Verwijderd]

HaseMike schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 16:28:
Ok even een directe vraag aan dfrenner, dit is geen kritiek maar gewoon nieuwsgierigheid : In al jou postings komt duidelijk naar voren dat je beslist geen bubble ziet in welk opzicht dan ook. Je wilt/denkt duidelijk dat de huidige markt even stilstaat en dan weer "lekker" verder gaat stijgen. Gezien je enthousiasme in deze, neem ik aan dat je recent een huis gekocht hebt en je nu afvraagt of die in de nabije toekomst zijn waarde blijft houden.

Als dit zo is kan ik je wens goed begrijpen, aan de andere kant zou je ook een stapje terug kunnen nemen van je eigen situatie en de markt wat objectiever te bekijken zonder alles direct op jezelf te betrekken. Ga eens in op de stelling dat een verdere weg naar boven vrijwel onmogelijk is gezien dat alle prijsopdrijvende variabelen nu wel zo'n beetje in het prijsnivo van vorig jaar verwerkt zitten. Je kan dan toch niet met droge ogen beweren dat er nog rek in zit naar de bovenkant..

Je geeft zelf aan dat krediet de prijs bepaald en daar zit op een gegeven moment een eind aan, die al enige tijd is bereikt.

Ik heb niet de intentie om je om te praten, dat zit er toch niet in, maar kom op zeg met carnevals gevoel een verdere prijsverhoging tegemoed zien, getuigd van weinig realiteitszin.

Alles met een

dfrenner schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 10:58:
[...]
Nogmaals: ik hoef geen dikke winsten, ik wil gewoon wonen en ik ga geen 20.000 euro in een huurwoning stoppen (dakkapel, keuken, vloer, badkamer etc.). Dat soort zaken vergroten mijn woongenot zeer sterk! Daarom heb ik gekocht, omdat ik niet dingen zelf ga plaatsen ten goede van de verhuurder... Plus dat hier een dikke wachtrij is voor goedkope huurwoningen...

Maar inflatie blijf je altijd houden, dat is ook prijsopdrijvend, die vergeet je even...
Van mij hoeft mijn huis echt niet hoger te stijgen dan de inflatie, maar er is niet alleen de weg omlaag, zolang we inflatie houden...
En in deze tijden heb je weer kans op hyperinflatie (kans, ik zeg niet dat het gaat gebeuren, ik ben wat voorzichtiger dan hoe jij over de huizenprijzen praat).

Over 20 jaar als de groei uit de bevolking is (CBS), dan ga ik je gelijk geven, dan zou het wel kunnen zakken, mits er niets aan het aanbod gaat gebeuren... En mits we niet te maken krijgen met hele hoge inflatiecijfers. Want die laatste is samen met de vraag de grootste "boosdoener" voor de hogere prijzen.


[...]


Heb ik al eens gezegd dat ik geen winsten hoef?
En volgens mij los ik gewoon af, dus tenzij mijn huis over 30 jaar minder dan een ton oplevert, heb ik helemaal geen last van schulden!
Maar ik heb wel meer woonplezier dan de gemiddelde huurder, als ik de gemiddelde huurder om mij heen bekijk. En dan heb ik het dus over de inrichting, investeringen die een huurder nooit zal doen.


[...]


Woongenot is voor mij al voordeel genoeg, en daar zou ik zelfs extra geld voor over hebben. Maar op dit moment is kopen in een dergelijk huis goedkoper dan huren in maandlasten dan he. Of ik stond nog 8 jaar op een wachtrij, maar dan komen we weer bij woongenot... 8 jaar fijn wonen is me meer waard dan 8 jaar in een afgeragte goedkope kleinere huurwoning met volledig enkelglas, van 750 per maand, die wel binnen 1 a 2 jaar beschikbaar zijn.

Volgens mij zijn jullie het wel eens waarom de prijzen gestegen zijn en waarom ze waarschijnlijk in de komende tijd niet zullen stijgen. Alleen is het volgens HaseMike gebakken lucht omdat een huis niet meer waard zou moeten zijn dan de herbouwwaarde en volgens Dfrenner is de huidige prijs gebaseerd op meerdere factoren die samen de hoge prijs veroorzaken.

Ik denk dat de prijzen zullen stagneren en zolang er geen factoren waarop de huidige prijzen gebaseerd zijn wegvallen verwacht ik geen "bubble" die klapt. Een lichte daling is zelfs terug te herleiden naar die factoren (banken zijn voorzichtiger en minder tophypotheken).

Banken en mensen zijn ook te gulzig geweest door een tophypotheek te nemen en sommige moeten nu op de blaren zitten omdat dit nu lichtelijk gecorrigeerd wordt.

Er is bijna niemand die een huis even cash kan kopen en voor de meeste mensen blijft het een aankoop gebaseerd op de bijbehorende maandelijkse lasten. Het is dus niet heel raar dat mensen niet zozeer naar de waarde van de woning kijken maar naar de maandlasten.

[MAher]

MBV schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 15:44:
In welk opzicht zijn cijfers over de deense huizenmarkt relevant voor de Nederlandse situatie?

Nou, gewoon ter illustratie hoe een inzakkende huizenbubble er uit kan zien?

[MBV]

HaseMike schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 16:28:
En die 2 ton voor een halve 2-kapper van hierboven : > klik < Grappig een 2 kapper, maar dan dus de hele 2 kapper, oftwel 2 huizen voor 177.450 euro, per kant dus 88.725 bouwkosten. Erg vreemd dat hier in DE dit minder dan de helft kost, misschien zijn de aannemers in NL ontzettende bellenblazers..

Ja leuk, een 2-kapper van 65 m2 vergelijken met de 2-kapper waar ik het over had van 210m2
_{gegevens van funda, en ja, dat stond er nog niet bij 't Ding moet trouwens €520k opleveren, i.v.m. toplocatie}

MAher schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 17:07:
[...]

Nou, gewoon ter illustratie hoe een inzakkende huizenbubble er uit kan zien?

Tja, waarom pak je dan geen plaatjes van de UK of de US? Die hebben net zoveel relevantie voor Nederland als het Deense plaatje

[ Voor 5% gewijzigd door MBV op 24-04-2009 17:34 ]

[BigFast]

HaseMike schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 16:28:
Ok even een directe vraag aan dfrenner, dit is geen kritiek maar gewoon nieuwsgierigheid : In al jou postings komt duidelijk naar voren dat je beslist geen bubble ziet in welk opzicht dan ook. Je wilt/denkt duidelijk dat de huidige markt even stilstaat en dan weer "lekker" verder gaat stijgen. Gezien je enthousiasme in deze, neem ik aan dat je recent een huis gekocht hebt en je nu afvraagt of die in de nabije toekomst zijn waarde blijft houden.

Als dit zo is kan ik je wens goed begrijpen, aan de andere kant zou je ook een stapje terug kunnen nemen van je eigen situatie en de markt wat objectiever te bekijken zonder alles direct op jezelf te betrekken. Ga eens in op de stelling dat een verdere weg naar boven vrijwel onmogelijk is gezien dat alle prijsopdrijvende variabelen nu wel zo'n beetje in het prijsnivo van vorig jaar verwerkt zitten. Je kan dan toch niet met droge ogen beweren dat er nog rek in zit naar de bovenkant..

Je geeft zelf aan dat krediet de prijs bepaald en daar zit op een gegeven moment een eind aan, die al enige tijd is bereikt.

Ik heb niet de intentie om je om te praten, dat zit er toch niet in, maar kom op zeg met carnevals gevoel een verdere prijsverhoging tegemoed zien, getuigd van weinig realiteitszin.

Alles met een

Volgens mij vergeet je een belangrijk onderdeel van onze economie: inflatie. Dus ja er kan met droge ogen worden beweerd dat er nog heel veel rek zit aan de bovenkant. Gemiddeld zo'n 2 a 3 procent per jaar zou ik zeggen. Dat neemt niet weg dat ik verwacht dat we de komende jaren blij mogen zijn als de waarde met zo'n 5% daalt. Maar ach dan nog nog heb ik een leuke papieren winst op mijn woning. Daarnaast moet in de discussie starters niet vergeten worden dat dit een groep is die vaak explosief groeit in inkomen de eerste jaren. Vaak hoger opgeleid en niet zelden tweeverdieners. Ik heb zelf afgelopen jaar een eengezinswoning gekocht zonder eigen geld en heb dus een zogenaamde tophypotheek. Ik lach me suf op dit moment. Wat maakt mij de waarde van een woning uit, zolang ik de vaste lasten maar kan ophoesten. Over 10 jaar zie ik wel of ik daadwerkelijk met een schuld of winst zit. Ik durf te stellen dat ik een behoorlijke winst ga maken, of dat met inflatiecorrectie ook zo is, betwijfel ik dan weer. Koopwoningen staan niet zelden in een goede buurt en dat bevordert mijn kwaliteit van leven.

[HaseMike]

MBV schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 17:32:
Ja leuk, een 2-kapper van 65 m2 vergelijken met de 2-kapper waar ik het over had van 210m2

Ja leuk, lezen is ook een kunst, die 2kapper is 65 + 55m2 (beneden + boven) dus : 120m2, zolder e.d. nog even buiten beschouwen gelaten. Je had overigens tot nu toe niet aangeven dat die 2kapper waar jij het over had 210m2 was. Waarschijnlijk wordt daar de zolder meegeteld, dus we zitten stukken dichter bij elkaar dan je denkt. Die maken de discussie niet handiger.

[ Voor 29% gewijzigd door HaseMike op 24-04-2009 18:22 ]

[j-w]

BigFast schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 17:57:
[...]


Wat maakt mij de waarde van een woning uit, zolang ik de vaste lasten maar kan ophoesten. Over 10 jaar zie ik wel of ik daadwerkelijk met een schuld of winst zit. Ik durf te stellen dat ik een behoorlijke winst ga maken.

Ik snap wat je bedoelt.

Maar het probleem is deze gedachtengang het hoofdingredient is voor een bubbel.

[pinockio]

MBV schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 17:32:
[...]
(...)

Tja, waarom pak je dan geen plaatjes van de UK of de US? Die hebben net zoveel relevantie voor Nederland als het Deense plaatje

In allerlei opzichten lijkt Nederland meer op Denemarken dan op de UK of US. (Voorbeelden: cultuur, klein landje, mate van overheidsbemoeienis, geografische ligging.)

[stylezzz]

Ooit wel eens in denemarken geweest? Vrij dunbevolkt daar....

[bangkirai]

Huizen worden gebouwd met een beetje winst en die is echt niet superhoog.

Echter, wat op dit moment wel keihard gebeurd is:

Kunstmatig tekort aan bouwgrond.
Kunstmatig tekort aan aantal woningen, dat in een gemeente per jaar gebouwd mag worden.
Deze zijn in heel veel gemeenten een stuk lager dan de vraag.
Voorbeeld: nieuwe woonwijk hier in de buurt, er worden 20 woningen gebouwd, er schrijven 50 a 60 mensen voor in. Loting bepaalde, wie huis mocht kopen. (en nee, meer wordt en mag er op dat moment niet gebouwd worden)

Dus deze 20 huizen worden gebouwd, zijn op dit moment gedeeltelijk opgeleverd.
2 huizen werden in de verkoop gegooid, door verschillende redenen en zijn gelijk van 189k naar 210 a 215k gesprongen, puur door de kunstmatige schaarste die er is.

De lucht in huizenprijs zit niet in de bouwprijs of de verkoop prijs aan de eerste koper. Nee, die zit erin door de kunstmatige schaarste, die er nog steeds is.
Je hebt de keuze: wil je in je woonplaats, waar je opgegroeid bent wonen, blijven wonen, dan moet je flink meer betalen dan de (bouwkosten+ winst) of is geluk hebben met de inloting of gewoon ergens anders gaan wonen.

Als de kunstmatige schaarste opgeheven wordt, ja dan knallen de prijzen dus WEL in elkaar.
Trouwens prijs van huizen wordt niet bepaald puur door vraag en aanbod, maar meer door wat de hoogste bieders kunnen besteden, die drijven de prijzen op en dan probeert elke verkoper te zorgen, dat hij zn woning verkoopt aan 1 van de hogere bieders. De andere lagere bieders krijgen pas kansen, als de verkoper in problemen komt en moet verkopen. (top inkomsten hebben de laatste 10 jaar dus ook voor flinke stijgingen van de huizenprijzen gezorgd.)

[ Voor 3% gewijzigd door bangkirai op 24-04-2009 21:04 ]

[MAher]

MBV schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 17:32:
[...]
Tja, waarom pak je dan geen plaatjes van de UK of de US? Die hebben net zoveel relevantie voor Nederland als het Deense plaatje

Waarom zou ik? Denemarken is dichterbij, geen angelsaksische credit-heaven, is/was het modelland qua werkeloosheid. En de vorm van het grafiekje is overal hetzelfde

[MAher]

dominator schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 20:43:
Ooit wel eens in denemarken geweest? Vrij dunbevolkt daar....

Ach, in Kopenhagen zijn de prijzen met 32% gedaald sinds de top.

[Bartjuh]

MBV schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 17:32:
[...]

Tja, waarom pak je dan geen plaatjes van de UK of de US? Die hebben net zoveel relevantie voor Nederland als het Deense plaatje

Maar welk land lijkt dan wel op Nederland? Impliciet zeg je dus; het heeft geen zin om informatie over de woningmarkt van andere landen te bekijken, want andere landen zijn niet Nederland. En dus kunnen wij niets opsteken van de woningmarkt aldaar, want er is altijd wel iets anders.

Kijk, je moet het altijd wel in je achterhoofd houden, je kan niet 1:1 vergelijken, maar dat betekend niet dat elke poging iets van die situatie op te steken vergeefs is. Je hebt sowieso al twee gemeenschappelijke gegevens; het is allebei een woningmarkt, en beide landen ondervinden de gevolgen van de financiële crisis.

[n4m3l355]

MAher schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 21:59:
[...]
Ach, in Kopenhagen zijn de prijzen met 32% gedaald sinds de top.

Ach, statbank (de Deense CBS) geeft aan dat dit landelijk gezien gemiddeld slechts 8% is en in Kopenhagen slechts 10%. Nog steeds erg sterk maar een wereld van verschil zoals gewoonlijk ...
Maar statbank zal wel net zoals het CBS 3 maanden achterlopen op de NVM

Waarom zou ik? Denemarken is dichterbij, geen angelsaksische credit-heaven, is/was het modelland qua werkeloosheid. En de vorm van het grafiekje is overal hetzelfde

Omdat het interpreteren van grafiekjes ook een vak is.

@Bankirai, ik vraag me af in hoeverre dat daadwerkelijk het geval is. Ik werk bij een middelgrote ontwikkelaar en dit jaar stond er onder de streep 2,5% winst. Wij doen het complete traject van aankoop grond (en zelfs hetgeen wat vooraf nog afspeelt) tot het overhandigen van de sleutel. Nu zit ik niet in de raad van bestuur maar de voorlopige jaarcijfers zijn echt niet zo extreem helaas.

[ Voor 39% gewijzigd door n4m3l355 op 24-04-2009 23:02 ]

[MBV]

HaseMike schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 18:21:
[...]

Ja leuk, lezen is ook een kunst, die 2kapper is 65 + 55m2 (beneden + boven) dus : 120m2, zolder e.d. nog even buiten beschouwen gelaten.

Hmm, ik zag 2 onbekende duitse woorden achter m2 staan, dus gokte dat de ene met een bepaalde stahoogte was o.i.d.

Je had overigens tot nu toe niet aangeven dat die 2kapper waar jij het over had 210m2 was. Waarschijnlijk wordt daar de zolder meegeteld, dus we zitten stukken dichter bij elkaar dan je denkt.

Ik denk het niet: de 2-kapper waar ik het over heb heeft een relatief kleine zolder. De garage naast het huis is doorgetrokken naar achteren toe, en is dus alleen op de begane grond.

Die maken de discussie niet handiger.

Mijn excuses. Ik realiseerde me pas later dat ik die informatie er niet bij had staan, maar was vergeten de smiley weg te halen.

bangkirai schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 21:03:
Huizen worden gebouwd met een beetje winst en die is echt niet superhoog.

Echter, wat op dit moment wel keihard gebeurt is:

Kunstmatig tekort aan bouwgrond.
Kunstmatig tekort aan aantal woningen, dat in een gemeente per jaar gebouwd mag worden.
Deze zijn in heel veel gemeenten een stuk lager dan de vraag.

Wat nog gekker is: voordat een nieuwbouwproject voor 100% is verkocht, zal er niet met bouwen worden begonnen. Op dit moment durft niemand daarin te stappen voor het klaar is (eerst het eigen huis verkocht), en wordt dus niks gebouwd.

Je hebt de keuze: wil je in je woonplaats, waar je opgegroeid bent wonen, blijven wonen, dan moet je flink meer betalen dan de (bouwkosten+ winst) of is geluk hebben met de inloting of gewoon ergens anders gaan wonen.

Ik zie een andere keuze: wil je binnen een half uur van je werk wonen, dan heb je een hoge prijs te slikken. Het is niet zo raar dat de prijzen pas echt beginnen te zakken zodra je op een half uur rijden van de grote werkgelegenheid komt (Zeeland, Groningen, Drenthe). Volgens mij zie je het al tussen Krimpen a/d IJssel en Capelle a/d IJssel: redelijk vergelijkbaar in alle opzichten (tenzij je allergisch bent voor kerkgangers ) maar er zit een brug tussen die in de spits (tussen 7:30 en 11:00, en tussen 15:00 en 19:30) minstens een uur kost.

Als de kunstmatige schaarste opgeheven wordt, ja dan knallen de prijzen dus WEL in elkaar.

Ik begrijp dat je doelt op het aanbod? Als om welke reden ook de groep die 3 ton kan ophoesten met hypotheek kleiner wordt heb je hetzelfde effect.

Trouwens prijs van huizen wordt niet bepaald puur door vraag en aanbod, maar meer door wat de hoogste bieders kunnen besteden, die drijven de prijzen op en dan probeert elke verkoper te zorgen, dat hij zn woning verkoopt aan 1 van de hogere bieders.

Dat is typisch een geval van vraag en aanbod: de prijs gaat omhoog tot het aanbod gelijk is aan de vraag. De stijging houdt dus niet op zodra iemand het niet meer kan betalen, maar zodra alle huizen verkocht kunnen worden. In een situatie waarin er 10 kopers zijn voor 1 huis, zal de prijs dus in theorie zo hoog worden gemaakt dat nog maar 1 koper het huis wil betalen.

Bartjuh schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 22:31:
[...]

Maar welk land lijkt dan wel op Nederland? Impliciet zeg je dus; het heeft geen zin om informatie over de woningmarkt van andere landen te bekijken, want andere landen zijn niet Nederland. En dus kunnen wij niets opsteken van de woningmarkt aldaar, want er is altijd wel iets anders.

Ik zou het niet weten. Cruciaal verschil is dat denemarken 128 inwoners per km2 heeft, en 396. In tijden van economische neergang zullen mensen dus kunnen vluchten uit Kopenhagen naar de goedkopere randgemeenten, terwijl dat in Nederland nogal lastig is. Waar Rotterdam ophoudt, begint Delft, Dordrecht of Gouda, of zit je met die ellendige brug.
Je kan onze situatie misschien nog het beste vergelijken met Japan, een jaar of 20 geleden. Daar is het ondanks de schaarste ook ingestort.

offtopic:
Wel grappig: alleen België, Japan, Zuid Korea en Israël zijn een klein beetje te vergelijken qua inwonersdichtheid. India is geen land maar een continent

[MBV]

n4m3l355 schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 22:58:
Omdat het interpreteren van grafiekjes ook een vak is.

Ik heb een hekel aan grafiekjes zonder context, dat was dus ook mijn eerste reflex De elsevier is helemaal verschrikkelijk: geen enkel grafiekje begint bij nul, ook niet de staafdiagrammen

@Bankirai, ik vraag me af in hoeverre dat daadwerkelijk het geval is. Ik werk bij een middelgrote ontwikkelaar en dit jaar stond er onder de streep 2,5% winst. Wij doen het complete traject van aankoop grond (en zelfs hetgeen wat vooraf nog afspeelt) tot het overhandigen van de sleutel. Nu zit ik niet in de raad van bestuur maar de voorlopige jaarcijfers zijn echt niet zo extreem helaas.

2.5% vind ik niet exorbitant: een tegenvaller (1 op de 40 huizen niet verkopen en je bent het kwijt). hier gaat het sowieso niet over 3% te dure huizen, maar over minstens 25% te dure huizen (anders is het de naam bubbel niet waard).

[ Voor 5% gewijzigd door MBV op 24-04-2009 23:13 ]

[begintmeta]

offtopic:
Zuid Korea is dan toch wel weer wat dichter bevolkt (+25%), Rwanda is dan wat dat betreft veel beter te vergelijken. Noord-Rijnland-Westfalen is overigens ook wel een vegelijkbaar land eventueel (met een lagere huizenprijs )

[bangkirai]

n4m3l355 schreef op vrijdag 24 april 2009 @ 22:58:
[...]

@Bankirai, ik vraag me af in hoeverre dat daadwerkelijk het geval is. Ik werk bij een middelgrote ontwikkelaar en dit jaar stond er onder de streep 2,5% winst. Wij doen het complete traject van aankoop grond (en zelfs hetgeen wat vooraf nog afspeelt) tot het overhandigen van de sleutel. Nu zit ik niet in de raad van bestuur maar de voorlopige jaarcijfers zijn echt niet zo extreem helaas.

Ja, net wat ik zeg, de winsten zijn niet hoog, dus in bouwkosten zit heel weinig marge.
Iemand eerder zat eigenlijk te beweren, dat er veel winst zit tussen bouwkosten en eerste verkoop, dat dit een groot gedeelte van de bubble vormt.
Maar een ontwikkelaar doet niet het hele traject, die koopt ook allerlei onderdelen in bij toeleveranciers, die hebben ook allemaal kleine winstmarges. (al die kleine partijtjes hebben ook hun kleine winsten, want er is gewoon zware concurrentie)
Maar wat ik bedoel is: zo rap een huis op de markt komt in een gemeente met kunstmatige tekort, door allerlei regels, gaat de prijs zo ineens van 189k (verkoopprijs ontwikkelaar) naar 210k, betaald door prive koper aan degene, die het eerst van de ontwikkelaar gekocht heeft.
Ontwikkelaars maken echt geen grote winsten.

[MBV]

offtopic:
@begintmeta: Duitsland is sowieso niet te vergelijken, omdat daar vaak de hele familie in een groot huis woont. Dat is natuurlijk veel voordeliger qua kosten en aantal woningen dat nodig is Verder heb ik op wikipediaalleen gekeken naar landen die niet extreem groot, klein of arm zijn, en wel vergelijkbaar qua dichtheid. Ik weet er verder ook niks vanaf